招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2021-105
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
一、重要提示
本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监
会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。
公司半年度计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 招商蛇口 股票代码 001979
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘宁 陈江
电话 0755-26819600 0755-26819600
传真 0755-26818666 0755-26818666
电子信箱 cmskir@cmhk.com cmskir@cmhk.com
2、主要财务数据和财务指标
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 44,656,752,775.65 24,319,610,425.79 83.62%
归属于上市公司股东的净利润（元） 4,250,617,517.63 913,483,030.05 365.32%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
2,804,248,424.24 739,875,218.01 279.02%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 2,773,610,615.43 -2,990,565,572.38 192.75%
基本每股收益（元/股） 0.47 0.05 840.00%
稀释每股收益（元/股） 0.47 0.05 840.00%
加权平均净资产收益率 4.43% 0.54% 增加 3.89 个百分点
本报告期末比
本报告期末 上年度末
上年度末增减
总资产（元） 829,664,226,147.29 737,157,339,985.15 12.55%
归属于上市公司股东的净资产（元） 107,334,454,711.67 101,370,365,556.95 5.88%
注：1、计算基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率时考虑了其他权益工具永续债和库存股的影响。
2、报告期内公司营业收入同比增长 83.62%，归属于上市公司股东的净利润同比增长 365.32%，主要系：（1）公司房地
产业务结转规模同比大幅增长；（2）以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园 REIT（基金代码
“SZ.180101”）作为首批基础设施公募 REITs 之一成功上市，产生税后收益 14.58 亿元。
3、报告期内公司经营活动产生的现金流量净额同比增长 192.75%，主要系报告期内公司房地产项目销售回款增加额超
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过同期支付的购地、基建增加额。
3、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普通股股东总数 93,481
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
报告期末持 持有有限售 持有无限售 质押、标记或冻结情况
持股 报告期内增
股东名称 股东性质 有的普通股 条件的普通 条件的普通 股份
比例 减变动情况 数量
数量 股数量 股数量 状态
招商局集团有限公司 国有法人 58.14% 4,606,899,949 - 4,606,899,949 质押 1,386,075,621
招商局轮船有限公司 国有法人 5.17% 409,823,160 - 409,823,160
国新投资－海通证券－20 国新 E1 担保及信 境内一般
3.22% 255,000,000 50,000,000 255,000,000 质押 255,000,000
托财产专户 法人
北京诚通金控投资有限公司 国有法人 2.98% 236,374,209 - 236,374,209
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通 基金、理
2.10% 166,330,932 - 166,330,932
保险产品-005L-CT001 深 财产品等
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人 基金、理
1.98% 157,024,381 -926,400 157,024,381
分红-005L-FH002 深 财产品等
香港中央结算有限公司 境外法人 1.85% 146,360,671 -15,321,702 146,360,671
国新投资有限公司 国有法人 1.61% 127,782,731 -50,000,000 127,782,731
境内一般
中国证券金融股份有限公司 0.85% 67,677,157 - 67,677,157
法人
深圳华侨城股份有限公司 国有法人 0.80% 63,559,322 - 63,559,322
国开金融有限责任公司 国有法人 0.80% 63,559,322 - 63,559,322
境内一般
北京奇点领誉一期投资中心（有限合伙） 0.80% 63,559,322 - 63,559,322
法人
兴业财富资产－兴业银行－华福证券有限 基金、理
0.80% 63,559,322 - 63,559,322
责任公司 财产品等
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名普通股股东的情况 无。
招商局集团有限公司、招商局轮船有限公司属于一致行动人；
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品
005L-CT001 深与中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分
上述股东关联关系或一致行动的说明
红-005L-FH002 深属于一致行动人；国新投资－海通证券－20
国新 E1 担保及信托财产专户与国新投资有限公司属于一致行
动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情况的说明 无。
公司通过股份回购专用证券账户，以集中竞价方式累计回购公
前 10 名股东中存在回购专户的特别说明
司股份 184,144,410 股，未纳入前 10 名股东列示。
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
报告期末持有无限售条件 股份种类
股东名称
普通股股份数量 股份种类 数量
招商局集团有限公司 4,606,899,949 人民币普通股 4,606,899,949
招商局轮船有限公司 409,823,160 人民币普通股 409,823,160
国新投资－海通证券－20 国新 E1 担保及信托财产专户 255,000,000 人民币普通股 255,000,000
北京诚通金控投资有限公司 236,374,209 人民币普通股 236,374,209
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品-005L-CT001 深 166,330,932 人民币普通股 166,330,932
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中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002 深 157,024,381 人民币普通股 157,024,381
香港中央结算有限公司 146,360,671 人民币普通股 146,360,671
国新投资有限公司 127,782,731 人民币普通股 127,782,731
中国证券金融股份有限公司 67,677,157 人民币普通股 67,677,157
深圳华侨城股份有限公司 63,559,322 人民币普通股 63,559,322
国开金融有限责任公司 63,559,322 人民币普通股 63,559,322
北京奇点领誉一期投资中心（有限合伙） 63,559,322 人民币普通股 63,559,322
兴业财富资产－兴业银行－华福证券有限责任公司 63,559,322 人民币普通股 63,559,322
招商局集团有限公司、招商局轮船有限公司属于一致行动人；中国人寿保险股份有限
前 10 名无限售条件普通股股东之间，以及前 10 名无
公司－传统－普通保险产品 005L-CT001 深与中国人寿保险股份有限公司－分红－个
限售条件普通股股东和前 10 名普通股股东之间关联
人分红-005L-FH002 深属于一致行动人；国新投资－海通证券－20 国新 E1 担保及信托
关系或一致行动的说明
财产专户与国新投资有限公司属于一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务股东情况说明 无。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
4、控股股东或实际控制人变更情况
公司报告期控股股东、实际控制人未发生变更。
5、公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
公司报告期不存在优先股。
6、在半年度报告批准报出日存续的债券情况
（1）债券基本信息
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 利率
（万元）
招商局蛇口工业区控股股份有限公
司 2021 年面向合格投资者公开发行 21 蛇口 04 149498 2021-6-3 2021-6-7 2024-6-7 116,000.00 3.37%
公司债券(第二期)(品种二)
招商局蛇口工业区控股股份有限公
司 2021 年面向合格投资者公开发行 21 蛇口 03 149497 2021-6-3 2021-6-7 2026-6-7 100,000.00 3.66%
公司债券(第二期)(品种一)
招商局蛇口工业区控股股份有限公
司 2021 年面向合格投资者公开发行 21 蛇口 02 149449 2021-4-12 2021-4-14 2024-4-14 70,000.00 3.56%
公司债券(第一期)(品种二)
招商局蛇口工业区控股股份有限公
司 2021 年面向合格投资者公开发行 21 蛇口 01 149448 2021-4-12 2021-4-14 2026-4-14 30,000.00 3.80%
公司债券(第一期)(品种一)
招商局蛇口工业区控股股份有限公
司 2020 年面向合格投资者公开发行 20 蛇口 01 149301 2020-11-13 2020-11-17 2025-11-17 104,000.00 4.15%
公司债券(第一期)(品种一)
招商局蛇口工业区控股股份有限公
司 2019 年面向合格投资者公开发行 19 蛇口 04 112930 2019-7-10 2019-7-12 2022-7-12 60,000.00 3.58%
公司债券(第二期)(品种二)
招商局蛇口工业区控股股份有限公
19 蛇口 03 112929 2019-7-10 2019-7-12 2024-7-12 150,000.00 4.13%
司 2019 年面向合格投资者公开发行
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 利率
（万元）
公司债券(第二期)(品种一)
招商局蛇口工业区控股股份有限公
司 2019 年面向合格投资者公开发行 19 蛇口 02 112922 2019-6-21 2019-6-25 2022-6-25 120,000.00 3.75%
公司债券(第一期)(品种二)
招商局蛇口工业区控股股份有限公
司 2019 年面向合格投资者公开发行 19 蛇口 01 112921 2019-6-21 2019-6-25 2024-6-25 230,000.00 4.21%
公司债券(第一期)(品种一)
招商局蛇口工业区控股股份有限公
司 2018 年面向合格投资者公开发行 18 蛇口 03 112715 2018-6-7 2018-6-11 2023-6-11 184,000.00 5.25%
公司债券(第二期)(品种一)
招商局蛇口工业区控股股份有限公
司 2018 年面向合格投资者公开发行 18 蛇口 01 112678 2018-4-13 2018-4-17 2023-4-17 200,000.00 5.00%
公司债券(第一期)(品种一)
招商局蛇口工业区控股股份有限公
司 2017 年面向合格投资者公开发行 17 蛇口 01 112613 2017-11-16 2017-11-20 2022-11-20 136,000.00 5.40%
公司债券(第一期)(品种一)
招商局蛇口工业区控股股份有限公 21 招商蛇口
012102766 2021-07-27 2021-07-29 2022-04-25 100,000.00 2.70%
司 2021 年度第五期超短期融资券 SCP005
招商局蛇口工业区控股股份有限公 21 招商蛇口
012102186 2021-06-15 2021-06-16 2021-09-14 150,000.00 2.63%
司 2021 年度第四期超短期融资券 SCP004
招商局蛇口工业区控股股份有限公 21 招商蛇口
012101719 2021-04-26 2021-04-28 2021-09-25 150,000.00 2.75%
司 2021 年度第三期超短期融资券 SCP003
招商局蛇口工业区控股股份有限公 21 招商蛇口
012101251 2021-03-25 2021-03-29 2021-09-25 300,000.00 2.90%
司 2021 年度第二期超短期融资券 SCP002
招商局蛇口工业区控股股份有限公 21 招商蛇口
012100511 2021-02-01 2021-02-03 2021-08-02 100,000.00 3.10%
司 2021 年度第一期超短期融资券 SCP001
招商局蛇口工业区控股股份有限公 20 招商蛇口
102002325 2020-12-16 2020-12-18 2023-12-18 160,000.00 3.76%
司 2020 年度第三期中期票据 MTN003
招商局蛇口工业区控股股份有限公
20 招商蛇口
司 2020 年度第二期中期票据(品种 102001578 2020-08-18 2020-08-20 2023-08-20 200,000.00 3.53%
MTN002A
一)
招商局蛇口工业区控股股份有限公
20 招商蛇口
司 2020 年度第二期中期票据(品种 102001579 2020-08-18 2020-08-20 2025-08-20 100,000.00 3.89%
MTN002B
二)
招商局蛇口工业区控股股份有限公
20 招商蛇口
司 2020 年度第一期中期票据(品种 102000277 2020-03-05 2020-03-09 2023-03-09 130,000.00 3.00%
MTN001A
一)
招商局蛇口工业区控股股份有限公
20 招商蛇口
司 2020 年度第一期中期票据(品种 102000278 2020-03-05 2020-03-09 2025-03-09 70,000.00 3.30%
MTN001B
二)
招商局蛇口工业区控股股份有限公
18 招商蛇口
司 2018 年度第一期中期票据(品种 101801179 2018-10-18 2018-10-22 2021-10-22 130,000.00 4.80%
MTN001A
一)
招商局蛇口工业区控股股份有限公
18 招商蛇口
司 2018 年度第一期中期票据(品种 101801180 2018-10-18 2018-10-22 2023-10-22 70,000.00 5.27%
MTN001B
二)
招商局漳州开发区有限公司 2020 年 20 漳州开发
102001904 2020-10-14 2020-10-16 2023-10-16 100,000.00 3.90%
度第一期中期票据 MTN001
招商局漳州开发区有限公司 2020 年 20 漳州开发 102001701 2020-08-31 2020-09-02 2023-09-02 70,000.00 3.90%
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 利率
（万元）
度第二期中期票据 MTN002
（2）截至报告期末的财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 1.54 1.54 0.00%
资产负债率 67.94% 65.63% 3.52%
速动比率 0.55 0.57 -3.51%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 436,741.52 107,449.88 306.46%
EBITDA 全部债务比 0.07 0.03 133.33%
利息保障倍数 2.14 0.99 116.16%
现金利息保障倍数 4.15 1.92 116.15%
EBITDA 利息保障倍数 2.31 1.16 99.14%
贷款偿还率 100% 100% 0.00%
利息偿付率 100% 100% 0.00%
三、经营情况讨论与分析
（一）主要业务与经营模式
招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同
平台。公司以“成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为目标，以独特的“前港—中区—后城”综合发展模式，
全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。
公司致力于成为“美好生活承载者”，从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手，为城市发展与产
业升级提供综合性的解决方案，为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。
城市功能升级方面，招商蛇口在全国邮轮港口进行网络化布局与商业模式复制，实现“船、港、城、游、购、娱”一体
化联动管理，构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈，目前已初步完成在深圳、厦门、湛江、
上海、天津等沿海城市的布局。同时，公司正在打造集展览、会议、活动（赛事、演艺等）、餐饮、购物、办公、服务等于
一体的全球最大会展中心——深圳国际会展中心，其对提升城市功能和形象、促进城市的现代化、国际化和创新发展有重要
的意义。
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
生产方式升级方面，公司聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，为产业创新赋能。从产业研究、产城规划到产业聚集、
园区运营，从主题园区、特色产业带到生态型片区，招商蛇口赋予产业繁盛生长的能量，为城市经济多元化发展带来源源不
断的活力。
生活方式升级方面，公司专注为不同类型的家庭打造理想的居住空间，住宅产品涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园
洋房等类型。在聚焦精品住宅开发的同时，公司的持有类业务也进入了蓬勃发展期：集中商业产品覆盖海上世界、花园城等
产品线，长租公寓三大产品线已全面覆盖国内一线及核心二线城市，在深圳、广州、武汉、杭州、嘉兴、南通、常熟等城市
落地养老公寓、观颐之家、美仑健康中心等大健康产品与服务。
（二）经济市场环境分析
2021 年上半年，得益于对疫情的科学有效防控，中国经济增长持续改善，结构继续优化。虽然居民收入和消费尚未恢
复到疫情前的正常水平，但以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局正在逐步形成。
报告期内，在“房住不炒、因城施策”总基调下，国家陆续出台多项房地产调控政策，包括三道红线、房地产贷款集中
管理和两集中供地等，针对地方政府、房企、银行三个主体全面监测和调控，对房地产行业的政策调控基本形成完整闭环，
房地产行业在存量大周期下进入严监管时代。上半年，全国商品房销售规模增幅依然明显，销售金额达 9.29 万亿，同比增
长 38.9%，商品房销售面积达 8.86 亿平方米，同比增长 27.7%，但销售面积、开发投资和新开工面积增速均呈现倒 V 型走
势。在行业竞争日趋充分和新常态化调控下，纯开发业务的利润率下行压力加剧。房地产企业一方面需针对不同城市市场的
分化格局制定更具针对性的经营策略，另一方面需积极向管理要红利，寻找新赛道，布局大资管时代。
在“双循环”格局下，区域经济与产业经济也呈现出新变化、新趋势。在区域经济上，京津冀协同发展、长三角区域一
体化、粤港澳大湾区等重大区域战略稳步推进，成渝双城经济圈已逐渐成长为我国经济的第四极，成为“双循环”关键的承
载地，海南自由贸易区（港）成为双循环的重要枢纽；在产业经济上，我国会更加重视全产业链发展和供应链安全，“卡脖
子”“补短板”产业也将获重大投入，未来将会迎来关键产业环节的国产替代加速，先进制造业与现代服务深度融合以及产
业高端化、专业化、特色化三大产业新趋势。
2021 年，国际邮轮市场逐渐开放限制，主要邮轮公司稳步加大复航规模，但疫情事件仍然时有发生。国内出入境邮轮
业务恢复时间暂未明朗，部分邮轮港口利用停航期进行设备升级或内部重整。国家“十四五”规划纲要提出完善邮轮游艇发
展策略，海南、福建、上海等地邮轮利好政策频出，邮轮产业长期向好的发展趋势未变。
（三）公司经营情况概述
1、开发业务持续提升操盘能力，追求有质量的内生增长
2021 年上半年，公司以能力谋发展，提升全价值链操盘能力。继续推行一城一模板 2.0 升级迭代，以问题为导向着重解
决各专业板块经营痛点，上半年开发业务板块主要业绩指标实现有质量的增长。
1-6 月，公司累计实现签约销售面积 770.22 万平方米，同比增加 54.88%；累计实现签约销售金额 1,769.76 亿元，同比
增加 59.85%。其中苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等 11 个城市进入当地年度累计
流量销售金额 TOP10，城市深耕取得阶段性成效。
报告期内，公司围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局能级高的核心城市。1-6 月，公司累计获取土地 63 宗，新增土地
面积 390.45 万平方米，总计容建面 883.56 万平方米，权益面积 560.32 万平方米。新获取的项目中，85%的项目预期能够实
现在年内开盘，对年度销售目标达成增添保障。投资的城市也是紧紧围绕一二线核心城市，包括北京、上海、深圳、广州、
杭州、南京、苏州、东莞、成都、重庆、西安等，投资比例超过 60%，均是位于东部沿海经济发达地区，或处于中西部内
陆省会城市或都市发展核心圈。
公司资源获取渠道多样。报告期内，公司借助深圳国际会展中心的运营经验，已成功获取佛山西站枢纽新城会展中心等
多个会展中心项目的建设或运营权。上半年，公司旧改项目加速发力，获取大湾区 3 个项目前期服务商资格，重点推进转化
20 余个旧改项目。此外，公司积极与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，该基金总规模约 800 亿元，为目前全国落
地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。
2、深化持有物业双百战略，开发运营并举
基于对行业形势的判断以及公司实际资源沉淀和发展需要的考虑，在十四五战略规划中公司进一步深化持有物业“双百
战略”的行动计划。报告期内，公司基本完成持有经营物业“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓
手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，逐步补齐持有业态经营短板，在持有物业发展与管理逻辑上形
成管理闭环。
集中商业作为公司十四五战略四大核心 IP 之一，其“一业态一模板”以提升 EBITDA 回报率为目标，重塑全产业链标
准，全面提升资源获取、开发建设和运营管理能力。上半年，集中商业已成功新获取南京玄武、上海浦东曹路两个优质商业
项目。截至报告期末，公司处于运营期的主要集中商业项目 17 个，布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等 12 个城市。
主要集中商业项目
本年累计运营收入 报告期平均
序号 项目名称 持股比例 计容建面（平方米）
（万元） 出租率
1 深圳大海上世界片区 100% 104,069 7,745 95%
2 沈阳花园城 51% 50,466 1,640 82%
3 上海森兰花园城 60% 64,752 2,155 82%
4 上海宝山花园城 51% 36,269 2,363 97%
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
5 宁波 1872 花园坊 51% 34,065 751 90%
6 赣州九方购物中心 100% 60,835 3,385 95%
7 九江九方购物中心 100% 104,502 3,578 94%
8 佛山招商置地中心 51% 39,413 1,180 90%
9 昆山九方购物中心 100% 106,893 6,876 98%
10 南京马群花园城 17% 34,958 3,481 100%
11 南京燕子矶花园城 51% 40,412 2,416 100%
12 苏州花园里 50% 31,529 956 95%
13 重庆长嘉汇 50% 70,739 3,788 86%
14 成都九方购物中心 100% 78,056 2,617 93%
15 毕节花园城 100% 31,907 1,343 95%
16 成都招商花园城 100% 37,516 551 80%
17 深圳蛇口花园城 34% 50,497 - -
注：1、主要集中商业项目为计容建面大于 3 万平米的项目。
2、本年累计运营收入包括租金收入、物管收入、推广收入、停车场收入、多经收入、其他收入、营业外收入等全
口径的收入。
3、第 6、7、9、14 项物业股权为公司之控股子公司招商积余持有，第 8、11、13 项物业股权为公司之控股子公司
招商局置地持有。
4、公司之控股子公司招商局置地通过中信金石-招商蛇口一期资产支持专项计划间接持有第 10 项物业 17%股权。
5、公司通过持有招商局商业房托（1503.HK)份额间接持有第 17 项资产，其收入及出租率情况见招商局商业房托的
定期报告。
报告期内，公司基于写字楼发展趋势研判以及对不同行业客户偏好的理解，深度挖掘写字楼建设运营各业务模块的提升
机会。报告期末，公司运营管理的写字楼项目主要布局在深圳、上海、武汉等城市。
公司主要运营管理的写字楼项目
本年累计运营收 报告期平均出
序号 披露名称 持股比例 计容建面（平方米）
入（万元） 租率
1 深圳招商局广场 100% 70,694 9,445 86%
2 深圳海运中心 100% 50,334 2,725 66%
3 深圳太子广场 100% 65,918 1,160 43%
4 上海森兰美奂 60% 71,143 898 32%
5 武汉江湾国际 100% 56,096 936 99%
6 深圳新时代广场 34% 87,337 - -
7 深圳科技大厦 34% 41,579 - -
8 深圳科技大厦二期 34% 42,531 - -
9 深圳数码大厦 34% 40,435 - -
注：1、主要项目包含计容建面 3 万平米以上的整栋的写字楼项目。
2、本年累计运营收入包括租金收入、物管收入、推广收入、停车场收入、多经收入、其他收入、营业外收入等全
口径的收入。
3、其中公司通过持有招商局商业房托（1503.HK)份额间接持有第 6-9 项资产，其收入及出租率情况见招商局商业
房托的定期报告。
上半年，国内长租公寓市场迎来了多项利好政策，鼓励和扶持住房租赁企业的发展。公司持续打造“壹栈”人才公寓、
“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系。报告期内，公司通过建立营销联动机制，统一全国渠道及客户资
源，加强产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施，不断提升核心运营管理能力及品牌价值。截至报告期末，公司
长租公寓合计布局全国 20 城，约 3.4 万间。
公司主要运营管理的长租公寓项目
计容建面 本年累计运营收入 报告期平均
序号 披露名称 持股比例
（平方米） （万元） 出租率
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
1 深圳壹间水湾 100% 14,100 1,219 95%
2 深圳四海-社区公寓 100% 70,000 3,113 88%
3 深圳兰园-社区公寓 100% 67,400 3,027 91%
4 深圳壹间槟榔园 100% 49,724 3,844 93%
5 深圳壹间槟榔园服务式公寓 100% 8,895 774 76%
6 深圳壹栈花间 100% 26,162 1,301 98%
7 深圳壹间怀德 - 7,845 168 57%
8 深圳壹间固戍 - 3,894 143 91%
9 深圳壹间福永意库 - 10,830 517 95%
10 深圳壹间嘉御山 - 78,987 2,875 59%
11 深圳壹栈林下 100% 40,935 2,335 97%
12 深圳蛇口壹棠服务公寓 100% 24,421 2,809 100%
13 深圳壹栈山前 100% 99,119 5,065 97%
14 深圳东门壹棠 100% 9,815 261 100%
15 深圳壹间水湾南区 100% 5,680 349 84%
16 深圳壹栈太子湾 100% 25,949 1,452 88%
17 深圳泰格壹棠服务公寓 12.3% 33,200 2,605 78%
18 重庆壹间金山意库 - 9,356 276 83%
19 重庆壹棠服务公寓 - 10,557 386 38%
20 佛山壹间世纪莲 - 5,951 77 69%
21 天津壹间公寓 60% 9,886 225 66%
22 武汉神龙公寓 - 11,000 243 76%
23 武汉金湖公寓 - 11,804 243 81%
24 武汉东风阳光城银杏苑公寓 80% 20,722 666 81%
25 青岛壹栈海德公学 100% 43,294 177 63%
26 苏州壹棠科技城 40% 5,516 93 16%
27 漳州壹间百合苑 89% 8,375 62 54%
28 上海壹间大柏树 - 5,051 373 98%
29 上海壹间宝山花园城 51% 40,248 1,672 84%
30 福州壹间铁道大厦 - 24,035 742 90%
注：1、主要长租公寓项目为品牌经营的整栋及以上物业，不包括零星项目。
2、运营收入统计口径：含租金收入、物管费收入、多种经营收入、代销能源收入、其他收入。
3、第 7-10、18、19、20、22、23、28、30 项目为公司整租经营项目，不持股。
公司不断优化酒店业务全周期操盘管理能力，迭代升级酒店投研体系和完善运营管理标准，同时积极打造自有酒店品牌，
报告期内公司首家中高端商务及生活方式酒店——太子伊敦睿选酒店在深圳正式开业。截至报告期末，公司运营管理中的酒
店共 14 家，包括国内 12 家，国外 2 家。
公司主要运营管理的酒店项目
计容建面 本年累计运营 报告期平
序号 项目名称 持股比例 客房数
（平方米） 收入（万元） 均入住率
1 深圳蛇口希尔顿酒店 100% 75,686 541 11,018 62%
2 深圳太子伊敦睿选酒店 100% 6,180 107 190 32%
3 深圳大空港希尔顿及希尔顿花园酒店 50% 70,585 732 2,595 16%
4 深圳伊敦雅诗阁服务公寓 100% 17,944 199 1,975 81%
5 深圳明华国际会议中心 12.3% 82,634 - - -
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
6 北京康莱德酒店 100% 35,000 289 4,858 55%
7 漳州美伦山庄 89% 9,276 63 316 23%
8 漳州华商酒店 78% 19,650 139 719 30%
9 杭州千岛湖润和酒店 100% 33,200 302 1,557 43%
10 昆山皇冠假日酒店 100% 38,056 312 2,465 52%
11 天津招商美伦辉盛坊国际公寓 100% 24,379 192 998 54%
12 天津招泰美伦辉盛坊国际公寓 60% 24,836 224 1,069 70%
注：1、主要酒店项目为品牌经营的独栋及以上酒店物业，不包括零星项目。
2、运营收入统计口径：含客房收入、餐饮收入、会议宴会收入、其他收入。
3、第 5 项深圳明华国际会议中心项目处于改造期。
4、第 10 项昆山皇冠假日酒店项目的股权为公司之控股子公司招商积余持有。
3、遵循商业逻辑，做精园区运营
园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展的重要板块，目前已经布局覆盖国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角
等重要区域以及“一带一路”沿线国家。截至报告期末，公司产业新城项目总合作面积约 468 平方公里；运营管理的产业园
区项目（网谷/意库/智慧城）布局 15 个城市，规划建面约 475 万平方米；园区内还具备创新孵化基地——招商创库，目前
运营期项目 5 个，建筑面积 1.46 万平方米。
公司主要运营管理的产业园区项目
计容建面 本年累计运营收 报告期平 产业园类
序号 披露名称 所在城市 持股比例
（平方米） 入（万元） 均出租率 别
1 蛇口网谷 深圳 100% 90,141 5,055 92%
2 蓝湾网谷 青岛 100% 22,800 136 83%
3 仙东网谷 镇江 100% 28,156 127 35%
4 漳州芯云谷 漳州 78% 88,073 872 47%
网谷系列
5 东湖网谷 武汉 - 133,409 677 44%
6 高新网谷 武汉 60% 57,337 34 4%
7 紫金智谷（科创园） 南京 - 16,200 438 87%
8 高铁网谷 南京 - 64,278 3,636 87%
9 南海意库 深圳 100% 71,429 5,045 99%
10 福永意库 深圳 - 98,657 2,388 95%
11 福海意库 深圳 - 54,687 742 73%
意库系列
12 庐州意库 合肥 - 8,600 237 80%
13 金山意库 重庆 - 118,354 2,339 88%
14 东湖意库 南昌 - 31,234 36 60%
15 海门豪华游轮配套产业园 南通 50% 117,825 552 100%
16 光明科技园 深圳 100% 303,300 6,422 92% 智慧城系
17 招商局蕲春产业促进中心 蕲春 80% 16,694 70 97% 列
18 番禺科技园 广州 51% 148,862 1,665 70%
注：1、其中第 1 项蛇口网谷项目不含蛇口产园 REIT(180101)所属资产。
2、本年累计运营收入包括租金收入、推广收入、停车场收入、多经收入、其他收入、营业外收入等全口径的收入。
3、第 5、7、8、10-14 项为公司整租经营项目，不持股。
上半年，公司以“找差距、定目标、抓落实、重牵引、再提升”为总体思路，推行“一园一策”专项工作，做精存量每
个园区，提升园区经营水平。在产业发展方面，公司持续完善产业组织构建，储备产业资源及生态合作伙伴，发挥产业基金
联动作用，吸引优质企业落地。公司立足于服务国家战略，为新发展格局增添新动力，有序推进中白工业园、吉布提项目，
漳州开发区、海南自贸港、前海蛇口自贸区以及雄安新区等重点区域重点项目的开发建设。
报告期内，秉承先行先试的改革精神，以公司原持有的万融、万海大厦为基础资产的博时招商蛇口产业园封闭式基础设
施证券投资基金（基金简称“蛇口产园”，基金代码“SZ.180101”）在深圳证券交易所上市，成为国内首批 9 单基础设施 REITs
之一，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。
至此，公司形成了蛇口产园 REIT（SZ.180101），协同联动招商局商业房托（HK.1503）覆盖产园、商业等多业态退出通道
的双平台，将有效助力公司持有物业规模化发展。
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
4、招商积余迈入谋划高质量发展的新阶段
招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，以“国内领先的物业资产管理运营商”为战略定位，以“大物业+大资管”
为核心主业。报告期内，招商积余通过资产重组、业务整合，初步形成业务管理一体化，迈入“谋划高质量发展”的新阶段。
站在新起点上，招商积余深化推进融合融效，发挥整合优势，以品牌建设为抓手，提供高品质、差异性且富有温度的人文服
务，打造行业领导品牌，探索跨越式平台化发展模式，在高质量发展道路上加快前进。报告期内，招商积余实现营业收入
477,873 万元，较上年同期增长 23.56%；利润总额 36,370 万元，较上年同期增长 33.50%；归属于上市公司股东的净利润 24,805
万元，较上年同期增长 38.85%；报告期内，招商积余实现新签年度合同额 13.59 亿元，同比增长 20.59%。截至 2021 年 6 月
末，招商积余在管项目 1,520 个，管理面积 1.99 亿平方米。
5、邮轮板块短期经营面临考验，业务创新能力不断加强
受疫情反复影响，邮轮板块的经营管理仍面临巨大考验。靠泊公司旗下邮轮港口的国内出入境邮轮复航时间待定，海上
客运业务多条航线停运。虽然邮轮业务恢复尚需时间，但国家政策支持力度未减，公司将按照原有战略继续推进邮轮业务。
报告期内，公司控股子公司招商维京游轮公司推进首艘五星红旗游轮项目取得阶段性成果。购入“维京太阳号”游轮靠
泊蛇口邮轮母港，顺利完成入境防疫、船舶进口、船舶交接、船舶入级、船舶所有权与国籍登记、获批游轮运力、开业许可、
产品设计与开发、市场推广与营销准备等一系列工作，并于 6 月 26 日成功命名为“招商伊敦号”，成为我国首艘悬挂五星红
旗的豪华游轮。目前正在全力准备首个售卖航次的运营。
“湾区游”业务运营能力不断提升。上半年，“大湾区一号”完成客流量 8.4 万人次，“大湾区二号”顺利交付并投入使
用。随着湾区游进入双船运营模式，公司将加快推进探索粤港澳大湾区新兴海上旅游与“海洋－海岛－海岸”、跨岛游立体
开发模式，丰富海上休闲度假航线，进一步助力大湾区高端滨海旅游业的发展。
6、积极拓展健康版图，打造健康生态圈
公司从养老、医疗和健康管理三方面开展大健康业务，目前已落子深圳、广州、杭州、武汉、嘉兴、南通、西安等地。
报告期内，由于疫情反复，行业政策强控等因素，对健康管理、养老业务的开展产生一定影响。健康管理方面，美伦健康巩
固体检业务，同时落地专病中心、推动家庭医生签约，积极业务转型、探索健康管理新收入增长点；养老方面，蛇口招商观
颐之家于 5 月实现首次 100%入住；医院方面，太子湾医院、常熟琴湖医院建设正常推进，同步启动学科及科室深化工作。
除此之外，公司积极拓展健康版图、打造健康生态圈，与首都医科大学脑重大疾病研究院、术康、联合医务、招商信诺人寿
等机构达成战略合作，推进“心脑健康适应微诊所”、“海外员工远程咨询平台”、“联合医务视频问诊”等项目相继落地。
7、数字化建设提速，赋能核心业务发展
报告期内，公司以“经营情况看得清”和“客户经营水平提升”为核心方向，落位全面数据化经营、数字化投资管理、
数字化营销、商业数字化以及全域客户经营等数字化举措，深化数字化落地，赋能公司核心业务。
8、多渠道控制融资成本，公司治理获市场认可
报告期内，公司通过积极参与国家重大金融创新，树立标杆地位，提升市场影响力，助力粤港澳大湾区建设，通过基础
设施公募 REITs 平台，促进基础设施良性循环。为保障自有资金来源助力业务发展，公司加大金融创新、拓展融资渠道及品
种，持续落实降本增效举措，上半年综合资金成本降至 4.6%。
报告期内，公司凭借领先的综合实力、出色的市场表现和稳健的财务策略，荣获多项市场殊荣，获观点指数研究院评选
的“2021 中国房地产上市企业 30 强（地产 G30）”、“2021 中国房地产卓越 100 榜”；荣获中国房地产 TOP10 研究组评选的
“2021 沪深上市房地产公司综合实力 TOP10”、“2021 沪深上市房地产公司财富创造能力 TOP10”、“2021 沪深上市房地产公
司财务稳健性 TOP10”、“2021 沪深上市房地产公司投资价值 TOP10”、“2021 年中国房地产 ESG 发展优秀企业”；获得由经
观传媒、《经济观察报》颁发的“第十八届（2021）蓝筹年会综合实力 10 强企业”、“2021 品牌价值典范企业”奖项；获得
由克尔瑞产城发展论坛评选的“2021 年全国产城发展商综合实力 TOP30 第一名”、“全国优秀产业园区 TOP10（招商局光
明智慧城）”。
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