中信证券股份有限公司
关于
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易
之
房地产业务专项核查报告
独立财务顾问
二〇二三年二月
释 义
在本核查报告中，除上下文另有说明外，下列词语或简称具有如下特定含义：
简称/术语 释义
中信证券/独立财务顾问 指 中信证券股份有限公司
招商蛇口/公司 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
招商蛇口及其下属公司 指 招商蛇口及纳入合并报表范围内的全资、控股房地产子公司
南油集团 指 深圳市南油（集团）有限公司
招商前海实业 指 深圳市招商局前海实业发展有限公司
深投控 指 深圳市投资控股有限公司
招商局投资发展 指 招商局投资发展有限公司
招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%
股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权；同
本次交易 指
时，招商蛇口拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名特
定投资者非公开发行股份募集配套资金
报告期 指 2020年、2021年、2022年1-11月
报告期内本次核查范围内的相关房地产企业已签署土地出
拟建项目 指
让合同，但尚未取得施工许可证的房地产开发项目
报告期内本次核查范围内的相关房地产企业已取得施工许
在建项目 指
可证正在进行施工，但尚未全部竣工验收的房地产开发项目
报告期内本次核查范围内的相关房地产企业已经全部竣工
已完工项目 指
验收的项目，包括未完成和已完成销售的房地产开发项目
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
国发[2010]10号文 指 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
国办发[2013]17号文 指 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关
国办发[2011]1号文 指
问题的通知》
国办发[2010]4号文 指 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
《房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商
建房[2010]53号文 指
品住房预售制度有关问题的通知》
《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监
《监管政策》 指
管政策》
《房地产管理法》 指 《中华人民共和国城市房地产管理法》
《土地管理法》 指 《中华人民共和国土地管理法》
《闲置办法》 指 《闲置土地处置办法》
1
招商蛇口拟发行股份购买南油集团 24%股权以及招商前海实业 2.89%股权
按并募集配套资金。根据中国证监会于 2015 年 1 月 16 日发布的《监管政策》关
于房地产行业上市公司并购重组的核查要求，并依据国发[2010]10 号文和国办发
[2013]17 号文等相关文件的规定，中信证券对报告期内（即 2020 年度、2021 年
年度、2022 年 1 月 1 日至 11 月 30 日期间）招商蛇口及其下属公司在中国境内
房地产开发过程中是否存在炒地、闲置土地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规行
为进行了专项核查，并出具本核查报告。
一、核查依据
1、根据国发[2010]10 号文第五条第（八）款规定：“国土资源部门要加大专
项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为”、“对存在土地闲置及炒
地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批
准其上市、再融资和重大资产重组”。
2、根据国办发[2013]17 号文第五条规定：“对存在闲置土地和炒地、捂盘惜
售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加
大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新
开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业
监管部门要禁止其通过信托计划融资。”
3、根据《监管政策》规定：“对于是否存在土地闲置等问题认定，以国土资
源部门公布的行政处罚信息为准；对于是否存在正在被（立案）调查的事项，中
介机构应当充分核查披露”、“上市公司应当及时披露用地违法违规被查处的情
况。上市公司申请涉房类再融资、并购重组项目时，应当公开披露报告期内相关
房地产企业是否存在违法违规行为，是否存在被行政处罚或正在被（立案）调查
的情况，以及相应整改措施和整改效果”、“保荐机构或独立财务顾问、律师应当
出具专项核查意见。在专项核查意见中明确说明是否已查询国土资源部门网站，
相关房地产企业是否存在违法违规行为，是否存在被行政处罚或正在接受（立案）
调查的情况”。
二、核查方法及手段
2
针对本次专项核查事项，中信证券通过如下核查方法及核查手段进行核查：
（一）明确核查范围
中信证券根据《监管政策》的要求，将本次专项核查的核查范围明确为招商
蛇口及其下属公司报告期内在建、拟建及已完工的房地产开发项目。
（二）中信证券对招商蛇口及其下属公司报告期内纳入核查范围的房地产开发
项目是否涉及闲置土地情形采取的核查方法包括但不限于：
1、查阅招商蛇口及其下属公司报告期内纳入核查范围的房地产开发项目的
土地出让合同、土地使用权证等权属证明文件资料；
2、查阅招商蛇口及其下属公司报告期内纳入核查范围的房地产开发项目的
建筑工程施工许可证等建设批准文件；
3、浏览自然资源部门或相关政府部门网站，具体包括中华人民共和国自然
资源部、房地产开发项目所在的市、县、区的地方自然资源部及其所在省份的省
级自然资源部或相关政府部门网站、百度搜索引擎，查阅政府主管部门公开披露
的闲置土地行政处罚信息。
（三）中信证券对招商蛇口及其下属公司报告期内纳入核查范围的房地产开发
项目是否涉及炒地行为采取的核查方法包括但不限于：
1、查阅公司报告期内的财务报表、审计报告等财务文件；
2、查阅招商蛇口及下属公司报告期内对外转让的房地产项目转让协议（如
有）等相关文件；
3、浏览经核查房地产项目所在地的自然资源部门网站或相关政府部门网站、
百度搜索引擎，查阅政府主管部门公开披露的非法转让土地行政处罚信息。
（四）中信证券对招商蛇口及其下属公司报告期内纳入核查范围的房地产开发
项目是否存在捂盘惜售、哄抬房价行为采取的核查方法包括但不限于：
1、查阅招商蛇口及下属公司报告期内纳入核查范围的房地产项目中的商品
住房项目（以下简称“经核查商品住房项目”）取得的《商品房预售许可证》《商
品房销售许可证》；
3
2、浏览经核查商品住房项目所在地相关政府部门网站，查阅政府主管部门
公开披露的行政处罚信息。
三、核查的项目范围
经核查，招商蛇口及其下属公司报告期内的房地产开发项目共计 351 个，其
中拟建项目 29 个，在建项目 170 个，已完工项目 152 个，具体项目如下表所示：
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
宜昌市高 招商蛇口（宜昌）置业有限公
1 宜昌依云水岸（二期/三期） 拟建
新区 司
深圳市龙 深圳市招商文发房地产开发有
2 深圳招商东岸二期 拟建
岗区 限公司
东莞市南 东莞招商启航房地产开发有限
3 东莞国际商务区项目 拟建
城街道 公司
深圳市南
4 太子湾 DY04-03 地块 深圳招商房地产有限公司 拟建
山区
深圳市南
5 太子湾 DY04-05 地块 深圳市商安置业有限公司 拟建
山区
昆明市晋 晋宁和润项目 01/04/05 号地
6 晋宁金辰房地产开发有限公司 拟建
宁区 块
昆明市滇 昆明市滇中新区小哨项目
7 云南盛商房地产开发有限公司 拟建
中新区 （依云国际）B 地块
昆明市滇 昆明市滇中新区小哨项目
8 云南盛商房地产开发有限公司 拟建
中新区 （依云国际）C 地块
昆明市滇 昆明市滇中新区小哨项目 云南盛商海纳教育企业管理有
9 拟建
中新区 （依云国际）D1 地块 限公司
昆明市滇 昆明市滇中新区小哨项目 云南盛商康健医疗企业管理有
10 拟建
中新区 （依云国际）D2 地块 限公司
昆明市滇 昆明市滇中新区小哨项目 云南盛商百川教育企业管理有
11 拟建
中新区 （依云国际）D3 地块 限公司
昆明市滇 昆明市滇中新区小哨项目 云南盛商百思教育企业管理有
12 拟建
中新区 （依云国际）D6 地块 限公司
昆明市滇中新区小哨项目
昆明市滇
13 （依云国际）D4、D5、D8 云南盛商房地产开发有限公司 拟建
中新区
地块
昆明市晋
14 晋宁和泰 JN2012-61 号地块 晋宁金辰房地产开发有限公司 拟建
宁区
南京市栖
15 南京丁家庄项目 南京丁家庄商贸有限公司 拟建
霞区
16 盐城市亭 盐城开放大道东地块 盐城市盛通梁置业有限公司 拟建
4
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
湖区
武汉经济
武汉开发区 3C2 地块（电动
17 技术开发 湖北招阳置业有限公司 拟建
车地块）
区
武汉市经
18 济技术开 武汉 P（2021）077 号地块 武汉招盈置业有限公司 拟建
发区
郑州市二 郑州市二七区马寨（2019）
19 郑州天地康颂置业有限公司 拟建
七区 82 号地（公园 1872 五期）
郑州市二 郑州二七区马寨 11 号地（公
20 郑州康尚置业有限公司 拟建
七区 园 1872 四期）雍景城晴苑）
烟台市芝
21 烟台海上世界 烟台润商实业有限公司 拟建
罘区
漳州开发 漳州开发区双鱼岛漳招
22 漳州双福房地产开发有限公司 拟建
区 2021P01（A-30）地块
长沙市岳麓区青山路窑塘
长沙市岳
23 C08-B48-1、C08-B48、 长沙招麓房地产有限公司 拟建
麓区
C08-B55 地块
合肥市经
24 合肥市经开区芙蓉路地块 合肥启盛房地产开发有限公司 拟建
开区
温州市鹿 温州市滨江云谷未来社区
25 温州臻玺置业有限公司 拟建
城区 二期地块
深圳市南 深圳市前海前湾
26 深圳市招航置业有限公司 拟建
山区 T102 0410 地块
深圳市宝 深圳市宝安沙井
27 深圳市招雍置业有限公司 拟建
安区 A301 0586 地块
上海市徐 上海市徐汇区华泾镇 XHPO
28 上海招汇置业有限公司 拟建
汇区 0001 单元 D2B1 地块
深圳龙华观澜九龙山地块/
深圳市龙
29 深圳市龙华福城 A9220823 深圳市招兴置业有限公司 拟建
华区
地块
重庆九龙 重庆招商致远房地产开发有限
30 招商 1872 项目 在建
坡区 公司
深圳市坪
31 深圳玺悦台项目 深圳市创勇企业管理有限公司 在建
山区
深圳市南 深圳赤湾西牛埔城市更新 深圳市赤湾房地产开发有限公
32 在建
山区 项目 司
深圳市南
33 深圳招北公寓 深圳招商房地产有限公司 在建
山区
东莞市凤 招商（东莞）投资发展有限公
34 东莞三联村项目 在建
岗镇 司
35 深圳市南 太子湾 DY02-06 地块（逸海 深圳市太子湾商隆置业有限公 在建
5
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
山区 大厦） 司
深圳市南 太子湾 DY03-04 地块（泓玺
36 深圳市听海置业有限公司 在建
山区 大厦）
深圳市南 太子湾 DY03-05 地块（望海
37 深圳市乐活置业有限公司 在建
山区 大厦）
深圳市南
38 太子湾瑞玺大厦 深圳市乐享置业有限公司 在建
山区
东莞市谢 东莞招商启越房地产开发有限
39 东莞依城大观花园 在建
岗镇 公司
惠州高新
40 科技产业 惠州惠南科技园商住项目 惠州招启置业有限公司 在建
园
深圳市南 深圳市前海蛇口和胜实业有限
41 前海妈湾锦玺一期 在建
山区 公司
深圳市南 深圳市前海蛇口和胜实业有限
42 招商前海环贸中心 在建
山区 公司
广州市南
43 广州庆盛枢纽地块 广州招盛房地产有限责任公司 在建
沙区
广州市海 广州市海珠区琶洲科技产
44 广州保穗置业有限公司 在建
珠区 业园启动区项目
广州市黄 广州市黄埔区东风化工项 广州市悦商房地产开发有限公
45 在建
埔区 目 司
珠海市斗
46 珠海依云华府 珠海依云房地产有限公司 在建
门区
湛江开发
47 湛江国际游轮城（雍景湾） 湛江招商港城投资有限公司 在建
区
中山火炬
48 中山火炬项目（云鼎府） 中山禹鸿房地产开发有限公司 在建
开发区
中山市翠
49 中山臻湾府 中山雍景房地产有限公司 在建
亨新区
长沙市岳
50 长沙招商雍山湖 长沙仁惠房地产有限公司 在建
麓区
南宁市邕
51 南宁臻樾府 南宁招商汇泽房地产有限公司 在建
宁区
南宁市青
52 南宁仙葫项目（樾江府） 南宁招商汇盈房地产有限公司 在建
秀区
重庆市渝 重庆怡置招商房地产开发有限
53 重庆公园大道 在建
北区 公司
重庆市南
54 重庆长嘉汇 重庆招商置地开发有限公司 在建
岸区
重庆市两 重庆招商依港房地产开发有限
55 重庆空港（雍璟城）项目 在建
江新区 公司
6
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
重庆市沙 重庆西永 AH 地块（招商渝 重庆招商启盛房地产开发有限
56 在建
坪坝区 天府） 公司
重庆市九 重庆招商致远房地产开发有限
57 重庆大杨石 K08 地块 在建
龙坡区 公司
重庆市沙 重庆市沙坪坝区西永组团 重庆招商启盛房地产开发有限
58 在建
坪坝区 Ah09 项目 公司
成都市高 成都招商远康房地产开发有限
59 成都大魔方 在建
新区 公司
成都市成 成都招商博时房地产开发有限
60 成都中央华城 在建
华区 公司
成都市天 成都市天府新区总部商务 成都天府招商轨道城市发展有
61 在建
府新区 区 2019-30 项目-宗地 3 限公司
成都市双 成都西航港街道项目（天府 成都招商双兴房地产开发有限
62 在建
流区 玺） 公司
成都简阳 成都简阳 JYS2020-51 地块 成都招商简新房地产开发有限
63 在建
市 项目（粼江樾） 公司
成都简阳 成都简阳 JYS2020-75 地块 成都招商简新房地产开发有限
64 在建
市 项目（依山樾） 公司
昆明市呈 昆明雨花国际商务中心（翰
65 云南雨泉置业有限公司 在建
贡区 林大观）
昆明市晋
66 晋宁和璟项目 晋宁金辰房地产开发有限公司 在建
宁区
昆明市官 昆明公园大道（巫家坝项
67 昆明同润房地产开发有限公司 在建
渡区 目）
昆明市官
68 昆明雍珑府花园 昆明招金房地产有限公司 在建
渡区
西安市灞
69 西安港务区 GW1-20-2 项目 西安招广房地产有限公司 在建
桥区
西安市灞
70 西安港务区 GW2-3-9 项目 西安招荣房地产有限公司 在建
桥区
西安市灞
71 西安港务区 GW1-20-3 项目 西安招阳房地产有限公司 在建
桥区
西安市长 西安航天城 HT01-31-10 项
72 西安招航房地产有限公司 在建
安区 目
西安市浐
73 招商西安序 西安招兴永盛房地产有限公司 在建
灞生态区
西安市秦 西安秦汉新城 西咸新区招诚永盛房地产有限
74 在建
汉新城 XXQH-WB05-40 地块 公司
西安市灞
75 西安港务区 GW2-3-8 项目 西安招平房地产有限公司 在建
桥区
西安市高
76 西安臻境西地块 西安招华永盛房地产有限公司 在建
新区
7
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
南京市浦
77 南京浦口项目 南京悦盛房地产开发有限公司 在建
口区
南京市浦
78 南京 2020G13 项目 南京智盛房地产开发有限公司 在建
口区
南京市玄
79 南京 G24 地块 南京玄盛房地产开发有限公司 在建
武区
南京市建 南京江心洲 NO.2021G26 地
80 南京江洲盛瑞置业有限公司 在建
邺区 块
徐州市铜 徐州珠江路北项目（山水间
81 徐州宁盛置业有限公司 在建
山区 花园）
宿迁市宿
82 宿豫 07 邗建项目 宿迁市东宇置业有限公司 在建
豫区
合肥市新
83 合肥滨奥花园 合肥招盛房地产开发有限公司 在建
站区
合肥市滨 合肥滨湖区 BK202105 福州
84 合肥卓灿房地产开发有限公司 在建
湖区 路地块
合肥市新 合肥新站区奥体北项目（新
85 合肥卓盛房地产开发有限公司 在建
站区 站区 XZ202112）
苏州高新 苏州金融小镇 苏州市招融致新房地产有限公
86 在建
区 （2019-WG-48）（前山澜庭） 司
苏州市吴
87 苏州蔚然璀璨 苏州湖玺房地产开发有限公司 在建
中区
苏州市吴
88 苏州蔚然锦绣花园 苏州湖悦房地产开发有限公司 在建
中区
苏州常熟 常熟市琴安房地产开发有限公
89 常熟琴湖小镇 2020A-020 在建
市 司
苏州常熟 常熟市琴安房地产开发有限公
90 常熟琴湖小镇 2020A-021 在建
市 司
苏州常熟 常熟市琴安房地产开发有限公
91 常熟琴湖小镇 2020A-022 在建
市 司
苏州常熟 常熟优达思琴湖科教发展有限
92 常熟琴湖小镇 2020A-023 在建
市 公司
苏州常熟 常熟市琴安房地产开发有限公
93 常熟琴湖小镇 2020A-024 在建
市 司
扬州市邗
94 扬州 GZ272 竹西地块项目 扬州威盛置业有限公司 在建
江区
扬州市广 扬州 GZ268 湾头西地块项
95 扬州荃晟置业有限公司 在建
陵区 目
扬州市广 扬州市广陵区 GZ276 大桥
96 扬州恒洋置业有限公司 在建
陵区 南地块项目
无锡市经
97 无锡华庄璟萃项目 无锡招银房地产开发有限公司 在建
开区
8
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
镇江句容
98 镇江依云尚城 镇江火炬置地发展有限公司 在建
市
徐州市云 徐州金融集聚区 A9、 徐州淮盛新城建设发展发展有
99 在建
龙区 A4-10-3 地块 限公司
徐州市云 徐州金融集聚区 2018-20 地 徐州海盛新元建设发展有限公
100 在建
龙区 块 司
赣州章江 招商蛇口（赣州）房地产有限
101 赣州招商局中心 在建
新区 公司
武汉市青
102 武汉一江璟城 武汉招平海盈置业有限公司 在建
山区
武汉市汉 武汉国博 E6 地块（江山和
103 武汉招平雍荣置业有限公司 在建
阳区 樾）
武汉市经 武汉中建壹品招利置业有限公
104 武汉经开 189 地块 在建
开区 司
武汉市汉
105 武汉市汉南区 193 号项目 武汉招喆汉都置业有限公司 在建
南区
武汉市经
106 济技术开 武汉神龙一厂项目 武汉招城置业有限公司 在建
发区
武汉市硚 武汉硚口区 P（2020）022
107 武汉招瑞置业有限公司 在建
口区 号项目
襄阳市襄
108 襄阳三江口地块 襄阳招投房地产有限公司 在建
城区
青岛市高 招商局产业园区（青岛）创业
109 青岛网谷火炬园 在建
新区 有限公司
青岛市高 青岛网谷汇智园（蓝湾网谷 招商局产业园区（青岛）创业
110 在建
新区 三期） 有限公司
青岛市即
111 青岛公园 1872 青岛招商铭华置业有限公司 在建
墨区
济南市历
112 济南盛福地块 济南盛华置业有限公司 在建
下区
日照市东
113 日照莱顿小镇 招商局地产（日照）有限公司 在建
港区
烟台市牟
114 烟台招商东岸（依云水岸） 烟台招商局置业有限公司 在建
平区
烟台市福
115 烟台招商西岸（马尔贝拉） 招商局地产（烟台）有限公司 在建
山区
烟台市芝 烟台市钢管厂项目（雍景
116 烟台孚旺置业有限公司 在建
罘区 湾）
郑州市二 郑州雍景城（公园 1872 一
117 郑州天地康颂置业有限公司 在建
七区 二期）
118 郑州市金 郑州美景美境 1#地块项目 河南省招商美景房地产开发有 在建
9
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
水区 限责任公司
郑州市金 河南省招商美景房地产开发有
119 郑州美景美境 4#地块项目 在建
水区 限责任公司
郑州市惠 郑州招商美景房地产开发有限
120 郑州美景青寨 B 地块项目 在建
济区 责任公司
太原市小 太原小店项目（招商时代主
121 招商仁和太原置业有限公司 在建
店区 场）
上海市崇
122 上海市崇明区陈家镇项目 上海崇文置业有限公司 在建
明区
上海市虹
123 上海四平路项目 上海翰沣置业有限公司 在建
口区
上海市虹
124 上海嘉兴路项目（北外滩） 上海虹裕置业有限公司 在建
口区
上海市青
125 上海市青浦区徐泾镇项目 上海招虹置业有限公司 在建
浦区
上海市虹
126 上海嘉兴路项目 上海虹诺置业有限公司 在建
口区
上海高桥新市镇北社区
上海市浦
127 Y00-0402 单元/E01-06 地块/ 上海招玖置业有限公司 在建
东新区
上海璀璨公馆
杭州市拱
128 杭州智慧网谷项目 杭州瑞盛智慧科技有限公司 在建
墅区
杭州市西
129 杭州三墩北项目 杭州融洽实业有限公司 在建
湖区
杭州市萧
130 杭州湘北单元项目 杭州招盈房地产开发有限公司 在建
山区
杭州市淳
131 杭州千岛湖镇东庄项目 杭州元玺置业有限公司 在建
安县
杭州市萧
132 杭州市北单元项目 杭州潮悦房地产开发有限公司 在建
山区
杭州市萧
133 杭州新塘北单元项目 杭州商裕房地产开发有限公司 在建
山区
杭州市富
134 杭州富春项目 杭州德信春望置业有限公司 在建
阳区
杭州市江
135 杭州市江干区丁桥项目 杭州德信紫丁置业有限公司 在建
干区
宁波市奉 宁波奉化浙加房地产开发有限
136 宁波原奉化中学项目 在建
化区 公司
宁波市鄞
137 宁波百丈街道项目 宁波招鄞置业有限公司 在建
州区
宁波市鄞
138 宁波雷公巷项目 宁波鄞家置业有限公司 在建
州区
10
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
南通市如
139 南通 2028-01 地块 南通恒泽房地产有限公司 在建
东县
南通市崇 南通市崇川区 R21020 八一
140 南通招润置业有限公司 在建
川区 小学西地块
南通市如
141 如东县 2103-03 地块 南通融合招置业有限公司 在建
东县
南通启东 启东协兴港项目（十里海 启东招园建设发展有限公司、
142 在建
市 湾） 启东招盈建设发展有限公司
南通海门 海门开发区豪华邮轮配套 招商局邮轮产业发展（江苏）
143 在建
市 产业园项目 有限公司
金华市婺 金华湖海塘项目（云悦臻
144 金华市鸿商置业有限公司 在建
城区 境）
苏州太仓
145 太仓娄江新城项目 太仓鸿郡房地产开发有限公司 在建
市
嘉兴桐乡 嘉兴市桐乡乌镇 2019-56 项
146 浙江商雅置业有限公司 在建
市 目
嘉兴桐乡 嘉兴市桐乡乌镇 2019-57 项
147 浙江商雅置业有限公司 在建
市 目
台州温岭 台州神童门项目（云樾观 温岭新城悦嘉房地产开发有限
148 在建
市 岭） 公司
厦门市湖 厦门西海湾邮轮城项目（海 厦门西海湾邮轮城投资有限公
149 在建
里区 上世界） 司
漳州招商
150 局经济技 漳州卡达凯斯 漳州招商房地产有限公司 在建
术开发区
北京市大 北京市经开区路东区 E9R3、 北京经开亦盛房地产开发有限
151 在建
兴区 E9R4 地块（臻珑府） 公司
天津市武
152 天津网谷项目 招商蛇口网谷（天津）有限公 在建
清区
天津市南
153 天津天拖中南道项目 天津招正房地产开发有限公司 在建
开区
哈尔滨市 哈尔滨银开房地产开发有限公
154 哈尔滨贝肯山 在建
道里区 司
大连市甘
155 大连海德公园 A 地块 大连招源房地产有限公司 在建
井子区
大连市甘
156 大连大城项目 大连招义房地产有限公司 在建
井子区
大连市中 中合才华（大连）置业有限公
157 大连臻园 在建
山区 司
沈阳市大 沈阳轩兴四路南-2 地块项
158 沈阳招阳房地产开发有限公司 在建
东区 目
159 沈阳市于 沈阳平罗湾 1 号地块项目 沈阳招盛房地产开发有限公司 在建
11
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
洪区
沈阳市经
160 济技术开 沈阳招商观园 沈阳招泰房地产开发有限公司 在建
发区
沈阳市皇
161 沈阳招商公园 1872 沈阳招义房地产开发有限公司 在建
姑区
长春市净
162 长春招商公园 1872 长春招华房地产开发有限公司 在建
月开发区
长春北湖
163 科技开发 长春学府 1872 项目 长春招胜房地产开发有限公司 在建
区
三亚市崖
164 三亚海月花园 招商蛇口三亚发展有限公司 在建
州区
海口市滨
165 海口招商雍江湾 海口招商雍江湾置业有限公司 在建
江西城
深圳市宝 深圳国际会展中心配套项
166 深圳市招华会展置地有限公司 在建
安区 目（二）（3-2 新港广场）
深圳市宝 深圳瑞远工业园城市更新
167 深圳招商房地产有限公司 在建
安区 项目
深圳市南
168 太子湾 DY01-02 地块 深圳市商通置业有限公司 在建
山区
深圳市南
169 太子湾 DY03-06 地块 商岸置业（深圳）有限公司 在建
山区
成都市天 成都市天府新区总部商务 成都天府招商轨道城市发展有
170 在建
府新区 区 2019-28 项目-宗地 1 限公司
成都市天 成都市天府新区总部商务 成都天府招商轨道城市发展有
171 在建
府新区 区 2019-29 项目-宗地 2 限公司
成都市天 成都市天府新区总部商务 成都天府招商轨道城市发展有
172 在建
府新区 区 2019-31 项目-宗地 4 限公司
成都市天 成都市天府新区总部商务 成都天府招商轨道城市发展有
173 在建
府新区 区 2019-32 项目-宗地 5 限公司
成都市天 成都市天府新区总部商务 成都天府招商轨道城市发展有
174 在建
府新区 区 2019-33 项目-宗地 6 限公司
成都市天 成都市天府新区总部商务 成都招商天府置业投资有限公
175 在建
府新区 区 2019-34 项目-宗地 7 司
徐州市云 徐州 2020-51 惠民小区东 B
176 徐州招盛置业有限公司 在建
龙区 项目
上海市浦 上海曹路地块/上海璀璨城
177 上海招科置业有限公司 在建
东新区 市
长沙市岳
178 长沙梅溪湖中轴项目 长沙招阳房地产有限公司 在建
麓区
179 河北省雄 雄安招商公园 1872/雄安启 河北雄安招元产业发展有限公 在建
12
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
安新区 动区 XAQD-0022 宗地项目 司
漳州开发 漳州开发区双鱼岛漳招
180 漳州双熙运营管理有限公司 在建
区 2021G13 地块
南通市崇
181 南通滨江项目 南通招通置业有限公司 在建
川区
盐城市盐 盐城市 20211001 开创路东
182 盐城师山招海置业有限公司 在建
都区 地块项目
金华市婺 金华市湖海塘项目地块（云
183 金华市鸿恩置业有限公司 在建
城区 湖臻品）
合肥包河卓越城 BH202201
184 包河区 合肥君盛房地产开发有限公司 在建
地块
苏州市工 苏州市园区旺墩路 02 号地
185 苏州招华房地产开发有限公司 在建
业园区 块
上海市普
186 上海市普陀区东新村地块 上海招普置业有限公司 在建
陀区
郑州市惠
187 郑州招商时代锦宸 河南鸣谦置业有限公司 在建
济区
上海市青 上海市青浦区西虹桥会卓
188 上海招卓置业有限公司 在建
浦区 路南侧 52-04 地块
合肥市包 合肥市包河区 BH202211 号
189 合肥璟盛房地产开发有限公司 在建
河区 地块
杭州市萧 杭州市杨岐山单元
190 杭州南茂房地产开发有限公司 在建
山区 SJH-XS1903-04、05 地块
南京市江 南京市江宁区百家湖 G51
191 南京耀盛房地产开发有限公司 在建
宁区 地块（百家臻园）
长沙市岳 长沙市岳麓区观沙岭 5、6
192 长沙招尚房地产有限公司 在建
麓区 地块
上海市普陀区中山北社区
上海市普
193 C060202 单元 B218 地块/上 上海招新锦实置业有限公司 在建
陀区
海苏河玺
上海市青 上海市青浦区西虹桥 4512、
194 上海招屿置业有限公司 在建
浦区 4514 地块
上海市青 上海市青浦区徐泾镇 B601
195 上海招政置业有限公司 在建
浦区 地块（虹桥公馆）
昆明市官 昆明市官渡区巫家坝和甸
196 昆明招金房地产有限公司 在建
渡区 营 A2 及 A3 地块
苏州市工 苏州工业园区独墅湖 29 号
197 苏州招荣房地产开发有限公司 在建
业园区 地块
合肥市包河区南二环
合肥市包
198 BH202220 地块（合肥臻和 合肥朗盛房地产开发有限公司 在建
河区
园）
199 苏州市昆 苏州市昆山同丰路项目 昆山市悦城置业有限公司 在建
13
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
山市
深圳市光
200 深圳光明科技园 C 地块 招商局光明科技园有限公司 完工
明区
深圳市光
201 深圳光明加速器园区 招商局光明科技园有限公司 完工
明区
深圳国际会展中心配套项
深圳市宝 深圳市招华国际会展发展有限
202 目-休闲带（2-1、2-2、2-3、 完工
安区 公司
2-4）
深圳市宝 深圳国际会展中心配套项 深圳市招华国际会展发展有限
203 完工
安区 目（一）（4-1 东城广场） 公司
深圳市宝 深圳黄金台项目（招商臻
204 深圳招商房地产有限公司 完工
安区 府）
深圳市宝 深圳艾美特项目（海谷科技 深圳市宝安 TCL 海创谷科技园
205 完工
安区 大厦） 发展有限公司
深圳市南 深圳太子湾 DY02-02 地块 深圳市太子湾商鼎置业有限公
206 完工
山区 （领海大厦） 司
深圳市南 深圳太子湾 DY02-04 地块 深圳市太子湾乐湾置业有限公
207 完工
山区 （云玺大厦/湾玺二期） 司
深圳市南 深圳太子湾 DY03-01 地块
208 深圳市登峰置业有限公司 完工
山区 （国际学校）
深圳市南
209 深圳新时代广场南 深圳市蛇口新泰置业有限公司 完工
山区
深圳市南 太子湾 DY01-06 地块（领航
210 商驰实业（深圳）有限公司 完工
山区 大厦）
深圳市南 太子湾 DY02-05 地块（海纳 深圳市太子湾商储置业有限公
211 完工
山区 仓） 司
深圳市南 深圳市前海蛇口启迪实业有限
212 招商港湾广场项目 完工
山区 公司
深圳市南 深圳市前海蛇口和胜实业有限
213 前海妈湾领玺二期 完工
山区 公司
广州市番
214 广州金山谷 广州招商房地产有限公司 完工
禺区
广州市黄 天骄（广州）房地产开发有限
215 广州雍景湾 完工
埔区 公司
肇庆新区
216 创新与总 肇庆依云水岸 肇庆招商蛇口房地产有限公司 完工
部经济区
佛山市南
217 佛山招商悦府 佛山招商光华房地产有限公司 完工
海区
佛山市三
218 佛山招商樾园 佛山招商中环房地产有限公司 完工
水区
219 佛山市禅 佛山岸芷汀兰 佛山招商绿湖房地产有限公司 完工
14
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
城区
佛山市南 佛山时代太平熙园（招商天 佛山市时代冠鸿房地产开发有
220 完工
海区 禧） 限公司
佛山市南 佛山招商雍华府房地产有限公
221 佛山天璞项目 完工
海区 司
长沙市高 长沙梅溪湖项目（依云曦
222 长沙懿德房地产有限公司 完工
新区 城）
长沙市天 长沙喇叭厂项目（依云天
223 长沙雍景房地产有限公司 完工
心区 汇）
重庆市沙 重庆西永组团 AH29/30 项
224 重庆招科置业有限公司 完工
坪坝区 目（理想城二期
重庆市两 重庆两江新区水土 G 分区 重庆招商依城房地产开发有限
225 完工
江新区 项目 公司
成都市龙 成都招商龙城房地产开发有限
226 成都依云上城 完工
泉驿区 公司
成都市新 成都市木兰镇项目（雍景 成都招商新悦房地产开发有限
227 完工
都区 府） 公司
成都市双 成都招商双兴房地产开发有限
228 成都愉樾项目 完工
流区 公司
昆明市滇 昆明市滇中新区小哨项目
229 云南盛商房地产开发有限公司 完工
中新区 （依云国际）A 地块
昆明市五
230 昆明雍和府 昆明同冠房地产开发有限公司 完工
华区
西安市灞
231 西安港务区 GW2-3-7 项目 西安招平房地产有限公司 完工
桥区
西安市高
232 西安软件新城项目 西安招商嘉时房地产有限公司 完工
新区
西安市浐
233 西安未央玺 西安招麟房地产有限公司 完工
灞生态区
南京市鼓 南京善杰义房地产开发有限公
234 南京桃园世纪 完工
楼区 司
南京市栖
235 南京仙林湖项目（G67） 南京利盛房地产开发有限公司 完工
霞区
南京市江
236 南京 G73 项目（东望府） 南京招荣房地产开发有限公司 完工
宁区
南京市浦 南京浦口区雨山西路项目
237 南京盛通房地产开发有限公司 完工
口区 （G43）
南京市栖
238 南京马群科技园 南京创马投资发展有限公司 完工
霞区
南京市栖
239 南京山语境府 南京劲盛房地产开发有限公司 完工
霞区
240 合肥市包 合肥经济开发区项目（合肥 合肥瑞盛房地产开发有限公司 完工
15
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
河区 包河 06、合肥东望府）
苏州工业
241 苏州辉映时代 苏州胜悦房地产开发有限公司 完工
园区
苏州常熟 常熟招商琴湖投资发展有限公
242 常熟琴湖小镇 9 号地 完工
市 司
苏州常熟 常熟市琴湖小镇 23 号地（琴 常熟市琴宏房地产开发有限公
243 完工
市 颂雅院） 司
苏州张家 张家港经开区 B02 项目（依 张家港市广鑫汇房地产开发有
244 完工
港市 云兰庭） 限公司
扬州市邗 扬州 GZ092 项目（运河上 扬州新城亿晟房地产开发有限
245 完工
江区 宸） 公司
无锡市惠
246 无锡洋溪项目（雍荣府） 无锡瑞商房地产开发有限公司 完工
山区
无锡市惠
247 无锡洋溪 8 号地 无锡溪胜房地产开发有限公司 完工
山区
合肥市滨 合肥招商章盛房地产开发有限
248 合肥招商雍华府 完工
湖区 公司
合肥市滨
249 合肥滨湖项目（湖畔诚园） 安徽绿隽置业有限公司 完工
湖新区
赣州章江 招商蛇口（赣州）房地产有限
250 赣州雍景湾 完工
新区 公司
武汉市汉 武汉中建壹品招盈置业有限公
251 武汉中建壹品澜庭 完工
南区 司
武汉市江
252 武汉船舶园研创中心 武汉船舶配套工业园有限公司 完工
夏区
武汉市汉
253 武汉马鹦路项目 武汉栖江置业有限公司 完工
阳区
宜昌市高 招商蛇口（宜昌）置业有限公
254 宜昌依云水岸（一期） 完工
新区 司
十堰市张
255 十堰兰溪谷 招商蛇口十堰置业有限公司 完工
湾区
青岛市高 招商局青岛蓝湾网谷投资有限
256 青岛网谷同顺园 完工
新区 公司
青岛市市 青岛市金华路项目（依云四
257 青岛招商熠华置业有限公司 完工
北区 季）
郑州航空
258 郑州公园与湖北苑 郑州招商康颂置业有限公司、 完工
港区
郑州航空 郑州招商颐城港区置业有限公
259 郑州公园与湖南苑 完工
港区 司
郑州市二 郑州二七区马寨 10 号地（公
260 郑州康尚置业有限公司 完工
七区 园 1872 三期）雍景城佳苑）
261 上海市松 上海市松江区泗泾镇项目 上海招盛房地产开发有限公司 完工
16
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
江区
杭州市萧
262 杭州南兴项目（闻博花城） 杭州南兴房地产开发有限公司 完工
山区
杭州市拱
263 杭州祥宸府项目 杭州荣福置业有限公司 完工
墅区
嘉兴桐乡
264 嘉兴桐乡雍华府 嘉兴招商房地产开发有限公司 完工
市
嘉兴市经
265 济技术开 嘉兴市经开 2019-4 号地 嘉兴招鑫置业有限公司 完工
发区
宁波市海 宁波海曙气象路项目（海曙
266 宁波招海置业有限公司 完工
曙区 金茂府）
宁波市鄞
267 宁波市陈婆渡项目 宁波弘毅房地产开发有限公司 完工
州区
南通海门
268 海门国际邮轮城项目 南通招海置业有限公司 完工
市
宁波市鄞
269 宁波明月江南 宁波浙达置业有限公司 完工
州区
温州市龙 温州滨江商务区桃花岛项
270 温州德信江滨置业有限公司 完工
湾区 目（博悦湾）
福州市马
271 福州雍景湾二期 福州市雍景湾房地产有限公司 完工
尾区
漳州招商
272 局经济技 漳州兰溪谷一期 漳州招商房地产有限公司 完工
术开发区
漳州招商
273 局经济技 漳州兰溪谷二期 漳州依山海房地产有限公司 完工
术开发区
漳州龙海
274 漳州文璟苑项目 漳州翼商房地产开发有限公司 完工
市
北京市昌 北京招商局铭嘉房地产开发有
275 北京都会中心 完工
平区 限公司
哈尔滨市 哈尔滨招源房地产开发有限公
276 哈尔滨学府 1872 完工
平房区 司
大连市甘 大连招商公园 1872（体育中
277 大连招义房地产有限公司 完工
井子区 心配套开发项目）
海口市秀
278 招商局海南区域总部大厦 中国外运海南有限公司 完工
英区
昆明市五
279 昆明雍荣府花园 昆明同冠房地产开发有限公司 完工
华区
深圳市南
280 深圳鲸山觐海 深圳招商房地产有限公司 完工
山区
17
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
深圳市龙
281 深圳坪山花园城 深圳坪山招商房地产有限公司 完工
岗区
深圳市南
282 深圳文化艺术中心 深圳招商房地产有限公司 完工
山区
深圳市龙 深圳招商东岸（原深圳综合 深圳市招商文发房地产开发有
283 完工
岗区 市场改造） 限公司
深圳市罗
284 深圳招商中环 深圳市德瀚投资发展有限公司 完工
湖区
深圳市南
285 深圳海上世界船头广场 深圳招商商置投资有限公司 完工
山区
深圳市南
286 深圳太子广场 深圳市太子广场置业有限公司 完工
山区
东莞市麻 东莞招商启达房地产开发有限
287 东莞招商雍华府 完工
涌镇 公司
东莞市虎 东莞招商致远房地产开发有限
288 东莞招商雍和府 完工
门镇 公司
深圳市南 太子湾 DY02-03 地块（湾海 深圳市太子湾商泰置业有限公
289 完工
山区 大厦） 司
深圳国际会展中心配套项
深圳市宝 深圳市招华国际会展发展有限
290 目-公寓/办公/商业/酒店 完工
安区 公司
（3-1 中港广场）
深圳市南 深圳市前海蛇口启迪实业有限
291 前海经贸中心一期 完工
山区 公司
深圳市南 深圳市前海蛇口启迪实业有限
292 前海经贸中心二期 完工
山区 公司
深圳市南 深圳市前海蛇口启迪实业有限
293 招商领玺家园 完工
山区 公司
广州市番
294 广州万博公馆 广州依云房地产有限公司 完工
禺区
广州市白 广州黄石西路项目（天钜
295 广州市君耀房地产有限公司 完工
云区 府）
佛山市顺
296 佛山招商曦岸 佛山招商果岭房地产有限公司 完工
德区
南宁市武
297 南宁十里云裳（宁武大道） 南宁招商众鑫房地产有限公司 完工
鸣区
南宁市高
298 南宁招商樾园 南宁招商汇天房地产有限公司 完工
新区
柳州市柳
299 柳州境界项目（九子岭） 柳州招商汇信房地产有限公司 完工
东新区
昆明市晋
300 晋宁和润 02、03 号地块 晋宁金辰房地产开发有限公司 完工
宁区
301 昆明市晋 晋宁和泰 JN2012-62 号地块 晋宁金辰房地产开发有限公司 完工
18
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
宁区
重庆市南 重庆招商依城房地产开发有限
302 重庆南坪项目（招商云邸） 完工
岸区 公司
重庆市巴
303 重庆依云江湾 重庆招商依云房地产有限公司 完工
南区
重庆市江 重庆观音桥项目（城市主 重庆招商依城房地产开发有限
304 完工
北区 场） 公司
南京市江
305 南京名筑 南京盛泽置业有限公司 完工
宁区
苏州市相
306 苏州依云华苑 招商局地产（苏州）有限公司 完工
城区
苏州市吴
307 苏州雍景湾 苏州双湖房地产有限公司 完工
中区
苏州市高
308 苏州文翰华苑 苏州招商瑞盈房地产有限公司 完工
新区
苏州高新 苏州金融小镇 苏州招商融新投资发展有限公
309 完工
区 （2017-WG-65） 司
常州市天 常州劳动路项目（璞樾和
310 常州凯拓房地产开发有限公司 完工
宁区 山）
苏州常熟 常熟琴湖小镇 8 号（琴鸣雅 常熟招商琴湖投资发展有限公
311 完工
市 院） 司
苏州常熟 常熟市琴康房地产开发有限公
312 常熟琴湖小镇 10 号地 完工
市 司
苏州常熟 常熟市琴宏房地产开发有限公
313 常熟市琴湖小镇 24 号地 完工
市 司
苏州常熟 常熟市琴宏房地产开发有限公
314 常熟市琴湖小镇 25 号地 完工
市 司
武汉市汉
315 武汉公园 1872（B 地块） 武汉明捷房地产开发有限公司 完工
阳区
武汉市汉
316 武汉公园 1872（C 地块） 武汉新得房地产开发有限公司 完工
阳区
武汉市汉 武汉招商地产汉江置业有限公
317 武汉招商樾望 完工
阳区 司
武汉经济
318 技术开发 武汉东风凤凰城 湖北招阳置业有限公司 完工
区
十堰市张 十堰东风阳光城（锦城世
319 湖北招阳置业有限公司 完工
湾区 家）
青岛市高 招商局产业园区（青岛）发展
320 青岛蓝湾网谷一期 02 地块 完工
新区 有限公司
青岛市高
321 青岛蓝湾网谷一期 03 地块 招商局青岛蓝湾网谷有限公司 完工
新区
19
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
青岛市高 招商局产业园区（青岛）创业
322 青岛雍华府 完工
新区 有限公司
济南市长 招商蛇口（济南）置业有限公
323 济南招商雍和府 完工
清区 司
上海市松
324 上海佘山珑原 上海静园房地产开发有限公司 完工
江区
上海市宝
325 上海宝山工业园项目 上海宝琛置业有限公司 完工
山区
上海市浦 上海自贸试验区浦深置业有限
326 上海森兰国际 完工
东新区 公司
上海市青
327 上海徐泾项目（虹桥公馆） 上海虹润置业有限公司 完工
浦区
上海市松
328 上海都会 C 区 上海鑫侃房地产开发有限公司 完工
江区
杭州市江
329 杭州公园 1872 项目 杭州星日房地产开发有限公司 完工
干区
杭州市余
330 杭州星未来项目 杭州惠余置业有限公司 完工
杭区
杭州市淳 杭州千岛湖生态居房地产有限
331 杭州千岛湖印 完工
安县 公司
嘉兴桐乡 桐乡市商美装饰装潢工程有限
332 嘉兴雍景湾 完工
市 公司
南通市通
333 南通雍景湾 南通招鑫置业有限公司 完工
州区
苏州太仓
334 太仓依云四季 招商局地产（太仓）有限公司 完工
市
苏州太仓
335 太仓科技新城（天镜华府） 太仓招新置业有限公司 完工
市
绍兴市柯 绍兴宇特顺房地产开发有限公
336 绍兴檀院项目 完工
桥区 司
台州温岭 台州太平街道项目（博雅 温岭新城悦盛房地产开发有限
337 完工
市 苑） 公司
福州市马
338 福州雍景湾一期 福州市雍景湾房地产有限公司 完工
尾区
厦门市翔 厦门招商雍华府房地产有限公
339 厦门招商雍华府 完工
安区 司
厦门市海
340 厦门公园壹号 厦门市臻园房地产有限公司 完工
沧区
北京市昌 招商局嘉铭（北京）房地产开
341 北京珑原 完工
平区 发有限公司
北京市朝
342 北京臻园 北京广盈房地产开发有限公司 完工
阳区
20
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
北京市大
343 北京三合庄项目（雍和府） 北京招合房地产开发有限公司 完工
兴区
天津市滨 天津招商泰达房地产开发有限
344 天津贝肯山 完工
海新区 公司
天津市静
345 天津招商果岭 天津招江投资有限公司 完工
海区
天津市西 天津公园 1872 项目（高铁
346 天津招晨房地产开发有限公司 完工
青区 南站项目）
大连市旅 大连旅顺新城项目（海德学
347 大连招顺房地产有限公司 完工
顺口区 府）
大连市金
348 大连雍景湾 大连招莹房地产有限公司 完工
州新区
大连市甘
349 大连海德公园 B 地块 大连招商广源房地产有限公司 完工
井子区
沈阳市于
350 沈阳雍景湾 沈阳招源房地产开发有限公司 完工
洪区
沈阳经济
351 技术开发 沈阳招商曦城 沈阳招胜房地产开发有限公司 完工
区
四、核查结果与意见
（一）关于是否存在闲置土地的核查
1、相关规定
（1）国务院于 2008 年 1 月 3 日颁布的《国务院关于促进节约集约用地的通
知》（以下简称“国发[2008]3 号文”）第二条第（六）款“严格执行闲置土地处
置政策”规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新
安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使
用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按
出让或划拨土地价款的 20%征收土地闲置费。”
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年修正，以下简称“《房
地产管理法》”）第二十六条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发
的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超
过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用
权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土
21
地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需
的前期工作造成动工开发迟延的除外。”
（3）2012 年 6 月 1 日，国土资源部修订了《闲置土地处置办法》（2012 年
7 月 1 日起施行，以下简称“现行《闲置办法》”），该办法第二条规定：“本办法
所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合
同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用
地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一
或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用
地，也可以认定为闲置土地。”
现行《闲置办法》第十四条规定：“除本办法第八条规定情形外，闲置土地
按照下列方式处理：（一）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报
经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定
书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不
得列入生产成本；（二）未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照
《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理
法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用
权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。
闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。”
现行《闲置办法》第八条规定：“有下列情形之一，属于政府、政府有关部
门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主
管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十
三条规定处置：（一）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定
书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具
备动工开发条件的；（二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有
建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书
约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；（三）因国家出台相关政策，需要
对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；（四）因处置土地上相关群众信访
事项等无法动工开发的；（五）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；（六）
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政府、政府有关部门的其他行为。因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照
前款规定办理。”
现行《闲置办法》第十二条规定：“因本办法第八条规定情形造成土地闲置
的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式
处置：（一）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限
和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超
过一年；（二）调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理
相关用地手续,并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改
变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；（三）由政府安排
临时使用。待原项目具备开发建设条件,国有建设用地使用权人重新开发建设。
从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年；（四）协议有偿收回
国有建设用地使用权；（五）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金,且因
规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用
途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让
合同，并在合同中注明为置换土地；（六）市、县国土资源主管部门还可以根据
实际情况规定其他处置方式。除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、
规定的时间重新起算。符合本办法第二条第二款规定情形的闲置土地，依照本条
规定的方式处置。”
（4）《监管政策》规定：“对于是否存在土地闲置等问题认定，以国土资源
部门公布的行政处罚信息为准；对于是否存在正在被（立案）调查的事项，中介
机构应当充分核查披露。”
2、核查结果
经核查，报告期内，招商蛇口及下属公司未曾收到自然资源主管部门因闲置
土地发出的《闲置土地认定书》或《行政处罚决定书》；报告期末，招商蛇口及
下属公司不存在因闲置土地收到自然资源主管部门出具的《闲置土地调查通知
书》或正在被自然资源主管部门立案调查的情况。
3、核查意见
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基于上述核查情况，中信证券认为，报告期内，招商蛇口及下属公司不存在
因为闲置土地而被征收土地闲置费、土地被收回的情形，不存在因闲置土地被相
关国土资源部门处以行政处罚或因此正在接受（立案）调查的情况。
（二）关于是否存在炒地行为的核查
1、相关规定
（1）国发[2010]10 号文规定：“严格依法查处土地闲置及炒地行为”、“对存
在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，
证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”
（2）现行法律法规及规范性文件均未对“炒地”的含义、内容或适用条件
作出具体明确的规定。国务院办公厅于 2011 年 1 月 26 日发布的《国务院办公厅
关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》以下简称“国办发[2011]1
号文”）规定：“要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资
达不到 25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土
地开发项目。”
（3）国务院办公厅于 2013 年 3 月 26 日发布的《关于继续做好房地产市场
调控工作的通知》（国办发[2013]17 号）规定：“对存在闲置土地和炒地、捂盘惜
售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加
大查处力度。”
2、核查结果
（1）报告期内，招商蛇口及下属公司不存在将开发建设投资未达到项目总
投资 25%以上（不含土地价款）的房地产开发项目对外转出的行为。
（2）经查询上述房地产项目所在区域的自然资源部门网站或相关政府部门
公示网站的公开信息，前述公开信息不存在报告期内招商蛇口及下属公司因炒地
行为受到自然资源部门的行政处罚或（立案）调查的情况。
3、核查意见
基于上述核查情况，中信证券认为，招商蛇口及其下属公司报告期内不存在
炒地行为，符合国发[2010]10 号文、国办发[2011]1 号文的有关规定。
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（三）关于是否存在捂盘惜售、哄抬房价行为的核查
1、相关规定
（1）《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通
知》（建房[2010]53 号，以下简称“建房[2010]53 号文”）第一条规定：“取得预
售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在 10 日内一次性公开全部准售房源
及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售”、“对已经取得预售
许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及
故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源
紧张的行为，要严肃查处”。
（2）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发
[2010]4 号，以下简称“国办发[2010]4 号文”）第七条规定：“已取得预售许可的
房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明
码标价对外销售。”
（3）国发[2010]10 号文第（九）条规定：“对取得预售许可或者办理现房销
售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按
照申报价格明码标价对外销售。”
（4）国办发[2013]17 号文第五条规定：“强化商品房预售许可管理”、“继续
严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售”、
“加强房地产企业信用管理”、“及时记录、公布房地产企业的违法违规行为”。
2、核查结果
（1）2020 年 4 月底至 2020 年 5 月初，网络媒体上出现了“招商蛇口深圳
一楼盘“捂盘惜售”、192 套房源遭锁定”的报道。经中信证券核查，上述涉事
楼盘系深圳市太子湾乐湾置业有限公司（招商蛇口控股子公司）开发的位于太子
湾 DY02-04 地块的云玺大厦项目（以下简称“该项目”）。
根据深圳市太子湾乐湾置业有限公司于 2020 年 5 月 15 日向深圳市南山区住
房和建设局出具的文号为太子湾乐湾置业发函字[2020]379 号的《关于太子湾云
玺大厦项目销售整改情况的汇报》：该项目全部房源均按照相关规定要求在销售
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现场公示，并在深圳市房地产信息网上可公开查询，不存在“囤积房源、捂盘惜
售”的现象；该项目销售现场所有价格及优惠折扣全部按相关部门规定进行公示，
成交价格均在政府部门审批范围内，并未有“哄抬房价、操纵价格”等行为。
经中信证券核查深圳市房地产信息平台（http://zjj.sz.gov.cn:8004/）备案的房
源信息，云玺大厦项目已公示了全部房源，不存在捂盘惜售的情形，云玺大厦项
目的 192 套房源已全部解锁，可正常对外销售。
鉴于上述，中信证券认为，太子湾云玺大厦项目不存在捂盘惜售、哄抬房价
的情形，不存在因捂盘惜售、哄抬房价被主管机关行政处罚或因此正在被主管机
关立案调查的情形。
（2）经查询上述房地产项目所在省住房和建设部门、发展和改革委员会网
站及上述房地产项目所在区域的住房和建设部门、发展和改革委员会网站或相关
政府部门公示网站的公开信息，前述公开信息不存在报告期内招商蛇口及下属公
司因捂盘惜售、哄抬房价受到发展和改革委员会部门的重大行政处罚或（立案）
调查的情况。
3、核查意见
基于上述核查情况，中信证券认为，招商蛇口及其下属公司报告期内经核查
房地产项目不存在捂盘惜售、哄抬房价行为，符合建房[2010]53 号文、国办发
[2010]4 号文、国发[2010]10 号文以及国办发[2013]17 号文的有关规定。
五、结论意见
综上所述，报告期内，招商蛇口及下属公司纳入核查范围的房地产开发项目
不存在因闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价而受到相关主管部门行政处罚或
因此正在被相关主管部门（立案）调查的情形，符合国发[2010]10 号文、国办发
[2013]17 号文、《监管政策》等有关文件的规定。
（以下无正文）
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（本页无正文，为《中信证券股份有限公司关于招商局蛇口工业区控股股份有限
公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之房地产业务专项核查报告》
之签章页）
独立财务顾问主办人：
刘 顿 丁宇星
中信证券股份有限公司
年 月 日
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