招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
2022 年年度报告
公告编号：【CMSK】2023-030
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈
述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人许永军、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人余志良声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准
确、完整。
本公司董事张军立、董事刘昌松、独立董事孔英因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议（以下简称“本次董
事会”），分别授权董事罗立（董事张军立和刘昌松均授权董事罗立）、独立董事蔡元庆代为出席会议并行使表决权，其余
董事均出席了会议。
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风
险。公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司未来发展的展望”部分，描述了公司经营中可能存在的
风险，敬请投资者关注相关内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司 2023 年 3 月 17 日享有利润分配权的股份总额 7,739,098,182 股为
基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.30 元（含税），不以公积金转增股本，本次利润分配方案实施时，如享有利润
分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变
的原则对每股分红金额进行调整。
目录
第一节 重要提示、目录和释义 .............................................................................................................................................................. 1
第二节 公司简介和主要财务指标 .......................................................................................................................................................... 3
第三节 管理层讨论与分析 ...................................................................................................................................................................... 6
第四节 公司治理 .................................................................................................................................................................................... 60
第五节 环境和社会责任 ........................................................................................................................................................................ 72
第六节 重要事项 .................................................................................................................................................................................... 73
第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................................................................................................ 98
第八节 债券相关情况 .......................................................................................................................................................................... 104
第九节 财务报告 .................................................................................................................................................................................. 114
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释义
释义项 指 释义内容
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
招商局集团 指 招商局集团有限公司
公司、招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司，即本公司
招商地产 指 招商局地产控股股份有限公司
招商局置地 指 招商局置地有限公司
招商积余 指 招商局积余产业运营服务股份有限公司
备查文件：
（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
（四）在其他证券市场公布的年度报告。
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称：招商蛇口
股票代码：001979
股票上市证券交易所：深圳证券交易所
公司的中文名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司
公司的中文简称：招商蛇口
公司的外文名称：CHINA MERCHANTS SHEKOU INDUSTRIAL ZONE HOLDINGS CO.,LTD.
公司的外文简称：CMSK
公司法定代表人：许永军
注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1 号新时代广场
注册地址的邮政编码：518000
办公地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
办公地址的邮政编码：518067
公司网址：www.cmsk1979.com
电子邮箱：cmskir@cmhk.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书：余志良
证券事务代表：朱瑜
联系地址：深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
电话号码：0755-26688322
传真号码：0755-26691037
电子邮箱：cmskir@cmhk.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称：巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址：http://www.cninfo.com.cn/
公司年度报告备置地点：公司财务管理部
四、注册变更情况
公司注册资本由人民币 7,923,242,592 元变更为人民币 7,739,098,182 元，详见公司于 2022 年 5 月 11 日披露的《关于注销
回购股份并减少注册资本的公告》。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
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会计师事务所名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 上海市黄浦区延安东路 222 号 30 楼
签字会计师姓名 吴汪斌、顾嵛平
六、主要会计数据和财务指标
2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年
营业收入（元） 183,002,659,096.28 160,643,412,999.94 13.92% 129,620,818,394.56
归属于上市公司股东的净利润
4,264,079,662.72 10,372,254,168.70 -58.89% 12,252,864,765.28
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
3,387,450,261.52 8,859,069,966.12 -61.76% 9,082,329,505.81
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
22,173,990,098.31 25,977,012,145.59 -14.64% 27,622,006,654.81
（元）
基本每股收益（元/股） 0.41 1.16 -64.66% 1.46
稀释每股收益（元/股） 0.41 1.16 -64.66% 1.46
加权平均净资产收益率 3.76% 10.83% 减少 7.07 个百分点 14.40%
本年末比上年末增
2022 年末 2021 年末 2020 年末
减
总资产（元） 886,471,376,241.70 856,203,347,397.88 3.54% 737,157,339,985.15
归属于上市公司股东的净资产
101,711,903,531.96 108,671,258,616.62 -6.40% 101,370,365,556.95
（元）
注：1、计算基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率时考虑了其他权益工具永续债和库存股的影响。
2、报告期内，公司营业收入 18,300,265.91 万元，同比增加 13.92%；归属于上市公司股东的净利润 426,407.97 万元，
同比减少 58.89%。主要原因是：
（1）报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比
下降，结转毛利同比减少。
（2）公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免。
（3）报告期内，公司计提存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比
增加 20.29 亿元。
（4）报告期内，公司转让子公司产生投资收益同比减少。上年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作
为底层资产的蛇口产园 REIT（基金代码“SZ.180101”）上市，产生税后收益 14.58 亿元。
截至披露前一交易日的公司总股本：
截至披露前一交易日的公司总股本（股） 7,739,098,182
用最新股本计算的全面摊薄每股收益：
支付的优先股股利 不适用，公司不存在优先股
支付的永续债利息（元） 1,106,668,727.16
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.41
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七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
不适用。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 18,800,930,984.10 38,761,571,729.30 31,921,778,617.08 93,518,377,765.80
归属于上市公司股东
443,787,572.19 1,443,124,808.38 1,070,449,368.58 1,306,717,913.57
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 274,775,277.45 1,197,696,217.20 853,010,347.80 1,061,968,419.07
的净利润
经营活动产生的现金
-3,319,756,592.94 6,920,034,700.50 4,515,698,501.56 14,058,013,489.19
流量净额
九、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额
非流动资产处置损益 66,457,957.82 1,953,770,785.46 3,819,183,022.87
计入当期损益的政府补助 352,362,116.96 245,930,834.98 206,987,989.91
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产 130,518,494.00
生的收益
债务重组损益 -84,458,697.38
持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负
债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置
434,242,086.59 106,892,348.32 30,004,044.58
交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍
生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 312,091,385.50 86,931,699.49 25,035,587.76
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -116,611,072.63 -126,670,476.52 -205,808,556.59
减：所得税影响额 182,382,990.26 642,012,136.00 777,125,297.30
少数股东权益影响额（税后） 120,048,576.78 27,200,155.77 -72,258,468.24
合计 876,629,401.20 1,513,184,202.58 3,170,535,259.47
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
2022 年，中国经济在外部环境不确定性加大、需求不足、投资预期不稳的三重压力下，仍展现出较强的韧劲，实现
稳中有进。全年国内生产总值达 121 万亿元，同比增长 3.0%。
中国房地产市场的周期波动，对整体经济企稳回升产生一定压力。总体来看，中国房地产市场呈现积极的政策态势，
但市场观望情绪浓厚。2022 年，全国商品房销售额约 13.33 万亿元，商品房销售面积约 13.58 亿平方米，与历史峰值
2021 年比较，分别下降 26.7%和 24.3%。从 2022 年 1 季度起，各地陆续因城施策支持刚性和改善性住房需求，主要涉及
优化限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、放宽落户或加大引才等方面。二线及以下能级城
市政策力度较大，一线城市仍较谨慎。金融政策接连出台，逐步改善企业端预期，缓解资金压力，推动房地产向新发展
模式过渡。受宏观经济下行、市场波动等不利因素影响，全国主要城市集中商业、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势，
租金下行压力加大，企业经营压力和风险增加。
2022 年，中国物业管理行业规模保持增长，但整体增速受上游房地产开发行业影响有所放缓，行业并购亦趋于谨慎。
物业管理企业大力推进 5G、物联网、云计算、大数据、人工智能等技术应用和数字化转型，坚持创新赋能。在市场及行
业波动的影响下，交通及文化旅游业恢复较慢，邮轮运营受限；会展业较长时间“停摆”；康养服务行业提级管控，造成
较大经营压力。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司战略介绍
面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，公司立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，积极构建符
合自身情况的高质量发展之路，进一步明晰了中长期转型方向，稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重
转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。
2022 年，为匹配战略目标和转型方向，公司将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，
着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合
发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。
（二）主营业务介绍
招商蛇口秉持承载美好生活初心，围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务，提供多元丰盛、覆盖全生命周期
的产品与服务，产融创新，低碳先锋，经营稳健，致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商。
开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等
持有物业运营与资产管理；城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
1、开发业务
招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕战略，创新研发了住宅人居系统，
涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将关怀深入到业主生活的各个角落。为
打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务
四大特色。
2、资产运营
资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。通过招商商管、
产业园区事业部及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资
产价值与投资回报双提升。从项目投资到建设，从运营到退出，在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，关注并
努力释放项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好生活感受。公司坚持轻重并举，持续打造多元
美好生活空间。
3、城市服务
城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、康养等业务。公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打
造城市服务生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业管理业务服务业态多元，覆盖住宅物业，以及办公、商业、园区、政
府、学校、公共、城市空间等非住宅物业，管理面积达到 3.11 亿平方米，处于行业领先地位；邮轮业务集邮轮港口、远
洋邮轮、海上客运、湾区游轮、海洋文旅产业运营为一体，以引领海上高端文旅为使命，致力于成为国内领先、国际一
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流邮轮运营服务商；会展业务以场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业务，打造会展管理轻资产输出
核心能力，赋能综合发展；康养业务主要包括机构养老、社区居家养老、健康管理服务、高端医院等，现有养老品牌
“招商观颐之家”、健康管理品牌“招商美伦健康”及医院品牌“招商力宝”。
（三）报告期公司经营情况概述市场回顾
2022 年，公司营业收入 1,830.03 亿元，同比增长 13.92%；归母净利润 42.64 亿元，同比下降 58.89%，受行业整体
下行影响，公司业绩有所下降。但报告期内公司主动布局，持续优夯实化资产负债表。资产端通过投资聚焦核心城市，
实现项目储备有序换仓至高能级城市；债务端通过拉长债务久期及调整融资品种，有效降低融资成本。
公司秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负
债率 62.42%、净负债率 48.09%、现金短债比为 1.30。公司充分利用良好信用优势，紧抓公开市场政策窗口，全年新增
50 亿元中期票据、100 亿元公司债、100 亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发
行，公开市场融资 327.2 亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低；紧抓外币融资低利率窗口，在满足自然对
冲前提下，适度增加外币融资，实现融资成本压降；2022 年末，公司综合资金成本 3.89%，较年初大幅下降 59BP。
在做强主赛道、夯实开发业务基本盘的同时，公司持续推动资产运营和城市服务业务的发展，推动公司转型发展。
公司以产融结合创新方式先后搭建了招商局商业房托基金及蛇口产园 REIT 双 REITs 平台，逐步构建持有型物业“投-融-
建-管-退”的“资金-资本-资产”闭环模式，推动“三个转变”落地，促进持有型物业高质量可持续发展，引领构建行业
发展的新模式。
1、开发业务
公司近年来保持战略定力，聚焦投资，稳定开发业务基本盘。2022 年，招商蛇口累计实现销售面积 1,193.65 万平方
米，累计实现销售金额 2,926.02 亿元，销售规模行业排名提升至第六位。高能级城市深耕卓有成效，公司在上海、合肥、
苏州、南通、徐州的市占率超 10%，上海单城销售金额突破 740 亿元；公司在全国 12 个城市进入当地销售金额前五位，
其中上海、苏州、合肥、南通排名 TOP1；深圳、南京、徐州进入 TOP3；温州、西安、无锡、重庆、金华位居 TOP5。
此外，公司不断深化营销全流程产品建设，数字化营销应用显著提升，全年线上成交金额达 680.6 亿元。
2022 年，公司累计获取 56 宗地块，总计容建面约 726 万平方米，总地价约 1,279 亿元，公司需支付地价为 766 亿元。
报告期内，公司在“强心 30 城”和“深耕 6+10 城”的投资金额占比分别达 94%和 90%，单城投放权益地价高达 31 亿
元，先后获取上海 10 宗、深圳 5 宗、合肥 5 宗优质土地。公司 2022 年新增项目中有 22 个项目实现当年拿地当年开盘，
首开当天平均去化率 77%，为报告期贡献销售金额约 300 亿元。
公司积极拓展优质城市更新项目，立足粤港澳大湾区，聚焦深圳、广州、佛山、东莞，开展创新的金融合作模式，
不断加强城市更新项目的孵化力度。截至报告期末，按既有规划计，公司累计获取排他资格的城市更新项目共 25 个，规
划计容建筑面积约 1,200 万平方米。年内，公司积极助力出险房企纾困，履行央企责任担当，先后与佳兆业集团、半岛
城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作的可能性。
报告期内，公司全方位践行“品质年”要求，积极做优产品质量，产品力排名位列房企第八位。公司“玺系”、“臻
系”产品分别入选 2022 年克而瑞全国十大豪宅产品系和轻奢产品系。西安序、成都时代公园、武汉未来中心等项目分别
入选 2022 年克而瑞全国十大高端作品、十大轻奢作品、十大品质作品。公司不断提高服务质量，社区客户满意度近 10
年首次突破 90 分，完美交付比例大幅提升 28%，以优良的口碑铸造企业品牌影响力。
2、资产运营
2022 年，公司管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1 亿元，实现 EBITDA 30.4 亿元，分别同
比增长 6.2%和 6.9%。公司勇担央企社会责任、为中小企业纾困解难、共度时艰，报告期内累计减免租金约 8.4 亿元（并
表范围减免租金 7.49 亿元）。
公司强化运营期成本管控，通过能耗能效管理平台压降在营项目能耗能效成本，进一步提升 EBITDA。报告期内，
公司 2021 年前开业项目的 EBITDA Margin 达 60%，同比提升 4 个百分点；EBITDA 回报率达 5.46%，同比提升 0.47 的
百分点。
公司已形成蛇口产园 REIT（180101.SZ）和招商局商业房托（1503.HK）境内外双 REITs 平台，覆盖产园、商业办
公等多业态，完善了持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。2022 年上半年，招商局商业房托收购由公
司持有的北京招商局航华科贸中心项目，首次布局大湾区外的核心写字楼资产。目前公司亦正在积极推动蛇口产园 REIT
扩募工作，拟注入位于深圳市光明区的光明科技园加速器二期项目。公司持有型物业储备丰富、业态多样，随着不同类
型 REITs 平台的构建，未来将进一步盘活存量资产，助力公司资产运营业务的发展。
1）集中商业业态
2022 年末，公司管理范围内集中商业在营项目 33 个，总经营建筑面积约 288 万平方米；在建及筹开项目 41 个，总
建筑面积约 404 平方米。2022 年，公司集中商业运营收入（未扣除租金减免金额）为 12.89 亿元，实现 EBITDA4.69 亿
元。
公司结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“招商花园城”系产品已打造成为具有差异化竞争力
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的商业新样本。2022 年，厦门海上世界、成都招商大魔方、常熟琴湖溪里花园城、十堰招商花园城、苏州金融小镇会客
厅、上海东虹桥中心、南昌赣电九方荟等 7 个集中商业项目顺利开业，开业率均超过 90%。其中，厦门海上世界作为
一站式商业文化综合体，成为厦门市休闲购物新标杆，开业 3 天客流突破 35 万人次，累计销售突破 3,200 万元，新增会
员量超 20 万人次；成都大魔方作为城南时尚潮流欢聚地，开业品牌 211 家，开业 3 天销售额共计 3,308 万元，客流突破
30.5 万人次，新增会员量超 20 万人次。
公司积极推进重点存量集中商业项目的改造与提升；拓宽品牌资源，2022 年与超 4,000 家品牌建立合作关系，达成
全国战略合作品牌超 200 家；优化招商荟会员机制、完善会员制度体系，实现全国项目的会员身份互认、权益共享、积
分通积通兑，2022 年度会员总数突破 500 万，同比提升 63%，会员满意度达 94 分，同比提升 13%。
公司主要运营管理的集中商业项目
2022 年累计
2022
运营收入
招商蛇口 经营建筑面 年平
（未扣除租
序号 项目名称 持股比例 积 GRA 均出 备注
金减免金
（%） （㎡） 租率
额）（万
（%）
元）
南京夫子庙招商花园
1 中资产 10,589 1,067.01 85%
里
2 南京马群招商花园城 13% 50,294 5,974.32 98%
招商局置地持有
南京燕子矶招商花园
3 38% 61,991 4,765.92 89%
城
4 重庆长嘉汇购物公园 37% 73,141 6,606.00 79%
5 成都招商大魔方 51% 165,540 1,255.57 96% 新开业项目
6 成都成华招商花园城 51% 50,272 1,833.18 86%
招商积余持有，原
7 成都高新招商花园城 51% 78,056 5,092.00 94%
成都九方购物中心
招商积余持有，原
8 九江招商花园城 51% 104,502 7,231.79 96%
九江九方购物中心
招商积余持有，原
9 昆山招商花园城 51% 118,459 14,064.09 99%
昆山九方购物中心
原赣州九方购物中
10 赣州招商花园城 100% 69,314 6,165.53 92%
心
原苏州花园天地
东区 40% 14,988 415.43 93%
11 苏州金融小镇会客厅 （东区）
中西区 46% 19,208 22.44 55% 新开业项目
12 苏州花园里 50% 30,076 1,828.16 91%
13 毕节招商花园城 100% 50,797 3,307.27 98%
新开业项目，原常
14 常熟琴湖溪里花园城 70% 45,358 1,856.20 100% 熟琴湖溪里集中商
业
15 常熟琴鸣商业广场 70% 5,897 136.00 100%
16 徐州招商花园城 65% 62,539 2,136.38 98%
17 沈阳招商花园城 51% 75,086 2,605.42 72%
18 天津贝肯山商业街 60% 14,134 342.65 32%
BCD 区 100% 40,757 11,512.72 96%
19 深圳海上世界 A 区+明华
51% 30,501 4,186.00 82%
轮
20 深圳海上世界汇港购 一期 轻资产 19,874 382.13 92% 运营收入为服务费
21 物中心 二期 100% 39,555 4,632.53 83%
22 深圳会展湾展贸中心 50% 46,300 390.11 84%
23 深圳壹海城 onemall 50% 39,475 6,424.28 98%
8
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
蛇口花园城 34% 56,226 11,880.52 83%
24 深圳蛇口招商花园城
蛇口沃尔玛 100% 19,940 2,542.72 98%
25 厦门海上世界 二期 7# 60% 126,000 1,655.70 93% 新开业项目
26 杭州七堡招商花园城 40% 49,197 3,445.16 90%
27 宁波 1872 花园坊 51% 35,267 1,820.29 65%
28 上海宝山招商花园城 51% 46,778 5,088.40 96%
29 上海森兰招商花园城 60% 80,259 5,613.57 96%
30 上海东虹桥中心 51% 25,037 98.59 67% 新开业项目
31 十堰招商花园城 100% 50,741 309.52 96% 新开业项目
32 凯里九方东方广场 轻资产 99,714 1,956.00 89% 运营收入为服务费
新开业项目，运营
33 南昌赣电九方荟 轻资产 23,058 348.60 100%
收入为服务费
注：“中资产”为公司整租经营项目。
2）写字楼业态
2022 年末，公司管理范围内写字楼在营项目 30 个，总经营建筑面积约 113 万平方米，其中 80%布局在一线城市；
在建项目 11 个，总建筑面积约 111 万平方米。2022 年公司写字楼运营收入（未扣除租金减免金额）为 11.59 亿元，实现
EBITDA8.28 亿元。
2022 年新开业写字楼共 6 个，分别为北京都会中心、深圳招商积余大厦、上海东虹桥中心写字楼、苏州金融小镇会
客厅写字楼、西安招商局丝路中心写字楼北座和海南招商局大厦。公司部分写字楼通过改造使生命力焕新，北京招商局
大厦获得 LEED 铂金认证，深圳新时代广场获得 LEED 金级认证。
公司主要运营管理的写字楼项目
招商
蛇口 经营建筑面 2022 年累计运营收 2022 年平
序号 项目名称 持股 积 GRA 入（未扣除租金减 均出租率 备注
比例 （㎡） 免金额）（万元） （%）
（%）
1 香港老招商局大厦 100% 18,477 0% 项目改造中
2 深圳工业区大厦 100% 7,887 684.16 78%
3 深圳招商大厦 100% 18,043 2,291.12 92%
4 深圳南光大厦部分楼层 51% 22,391 3,454.47 100% 招商积余持
5 深圳航空大厦部分楼层 51% 30,366 1,690.25 98% 有
6 深圳金融中心 100% 1,001 99.42 100%
7 深圳招商局广场 100% 66,041 16,696.35 76%
8 深圳海运中心 100% 50,085 3,950.46 49%
9 深圳邮轮中心写字楼 100% 11,904 1,345.84 100%
10 深圳太子广场 100% 65,918 8,917.30 64%
深圳招商局前海经贸中心一期 A
11 36% 30,140 2,955.20 79%
座
12 深圳招商积余大厦 100% 31,207 672.27 100% 新开业项目
13 深圳新时代广场 35% 67,600 14,133.51 89%
14 深圳科技大厦 35% 41,546 6,312.08 100%
招商局商业
15 深圳数码大厦 35% 40,441 4,919.16 80%
房托持有
16 深圳科技大厦二期 35% 41,470 5,159.90 83%
17 北京招商局大厦 61% 40,824 12,129.96 72%
18 北京新时代国际中心 中资产 47,048 7,877.57 87%
19 北京都会中心 70% 104,799 173.42 13% 新开业项目
20 上海招商局广场 100% 49,439 8,756.02 76%
21 上海招商局大厦 100% 17,243 3,353.91 64%
22 上海森兰美奂 60% 66,948 4,316.88 64%
9
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
23 上海东虹桥中心写字楼 51% 69,693 1,259.19 8% 新开业项目
24 苏州金融小镇会客厅写字楼 46% 14,118 44.77 8% 新开业项目
25 武汉江湾国际写字楼 100% 56,096 2,145.69 98%
26 西安招商局丝路中心写字楼北座 51% 30,855 371.39 42% 新开业项目
27 海南招商局大厦 70% 38,535 655.05 60% 新开业项目
28 漳州招商大厦 78% 13,437 347.90 66%
29 漳州创业广场 78% 26,242 1,113.45 43%
30 漳州海韵冷链综合服务楼 78% 10,613 33.43 17%
注：“中资产”为公司整租经营项目。
3）产业园业态
公司目前主要运营管理网谷、意库和智慧城等产业园产品线，布局国内核心一二线 16 个城市，规划建筑面积 475 万
平方米。2022 年末，产业园在营项目 33 个，总经营建筑面积约 257 万平方米。2022 年公司产业园运营收入（未扣除租
金减免金额）为 12.14 亿元，实现 EBITDA8.16 亿元。
2022 年，南京高铁网谷 C 座、南京紫金智谷总部园、杭州运河网谷、南通海门邮轮产业园研发中心和研究院等多个
产业园项目/项目分期顺利开业。
公司从围绕行业龙头对接、产业资源导入等方向推动产业组织工作，年内新签入产业客户近千家，涵盖纳斯达克上
市公司、专精特新企业、瞪羚企业、专业领域龙头企业等；全年围绕产品升级、服务增值等多元路径实现经营收入增长，
并通过优化行政费用、能源成本等实现降本增效。
2022 年，园区产业基金积极围绕地产科技及绿色低碳两个方向进行投资布局，重点关注装配式建筑、装配式装修、
新型绿色建筑材料、光储直柔、节能改造和能源管理等领域。通过统筹基金投资与园区主业协同，推进投带联动和场景
对接，不断完善园区投融资平台建设。
公司主要运营管理的产业园项目
招商蛇 2022 年累计运
经营建筑面 平均出
口持股 营收入（未扣
序号 项目名称 积 GRA 租率 备注
比例 除租金减免金
（㎡） （%）
（%） 额）（万元）
1 深圳蛇口网谷 100% 111,600 32,718.91 97% 不含蛇口产园 REIT 资产
2 青岛网谷 100% 214,759 539.01 85%
3 武汉高新网谷 60% 56,687 533.73 26%
4 武汉东湖网谷 51% 115,553 3,960.32 72%
5 南京高铁网谷 中资产 107,050 7,424.08 70%
6 杭州运河网谷 100% 96,445 466.26 20% 新开业项目
7 南京紫金智谷 中资产 16,353 815.52 73%
8 南京紫金智谷总部园 60% 63,810 237.37 31% 新开业项目
9 镇江仙东网谷 100% 29,741 577.79 68%
10 漳州芯云谷 78% 77,871 1,530.94 49%
11 深圳南海意库 100% 66,396 11,659.62 95%
12 深圳福海意库 中资产 54,233 2,169.86 56%
13 深圳福永意库 中资产 93,624 7,756.57 91%
14 南昌东湖意库 59% 45,261 374.11 58%
15 重庆金山意库 中资产 118,354 5,194.77 82%
16 重庆九龙意库 中资产 28,092 819.07 25%
17 合肥庐州意库 中资产 8,561 683.47 100%
深圳前海深港设计创意
18 36% 18,788 440 100%
产业园
19 深圳光明科技园 100% 392,019 23,040.77 89%
20 深圳国际创新中心 100% 4,600 0.65 0%
21 深圳价值工厂 100% 37,666 1,652.28 99%
10
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
深 圳 前 海 物 流 园
22 76% 262,303 7,371.91 76%
（w6/w7）
23 深圳招商创库 100% 2,571 49.56 1%
24 北京产业创新中心 中资产 924 170.49 92%
25 上海森兰创库 60% 4,181 423.88 50%
26 广州番禺科技园 50% 148,862 4,637.52 73%
27 杭州信雅达 100% 7,543 816.03 84%
28 南通海门邮轮产业园 50% 128,773 1,273.63 83%
29 三亚深海装备产业园 13% 55,346 658.80 47%
30 三亚招商科创广场一期 13% 53,286 1,017.54 32%
31 博鳌国际医学产业中心 12% 60,848 2,155.17 56%
32 蕲春产促中心 80% 16,694 190.70 94%
33 蕲春健康科技城 80% 69,395 188.78 33%
注：“中资产”为公司整租经营项目。
4）长租公寓业态
2022 年末，公司管理范围内的长租公寓布局 21 个城市，在营项目 41 个，总经营建筑面积约 108 万平方米，房源
2.67 万间；在建及筹开项目 28 个，总建筑面积约 64 万平方米,房源总数 1.39 万间。2022 年长租公寓运营收入（未扣除租
金减免金额）为 10.25 亿元，实现 EBITDA6.84 亿元。
报告期内，公司重资产拓展聚焦获取保障性租赁住房以储备 REITs 的优质底层资产，在深圳、上海共落地 3 个保障
性租赁住房项目，新增管理面积 4.9 万平方米，新增房源 1,262 间；轻资产拓展聚焦深耕重点城市，2022 年在深圳新增
轻资产管理面积 6.2 万平方米，房源 2,644 间。
2022 年，公司新开业上海祝桥、深圳海涛、杭州闻博花城和合肥城市主场等 4 个“壹间”项目，新开业房源 691 间。
近年来，公司积极推动存量长租公寓的适时改造升级，提升服务标准，通过数字化建设提升客户自助化应用程度及管理
效率，并结合品牌活动、社群活动丰富客户居住体验，不断提升“壹间”的产品竞争力。
公司主要运营管理的长租公寓项目
2022 年累计
招商
运营收入
蛇口 经营建筑 2022 年
产品 客房数 （未扣除租
序号 项目名称 持股 面积 GRA 平均出租 备注
线 （间） 金减免金
比例 （㎡） 率（%）
额）（万
（%）
元）
1 深圳壹间水湾 100% 14,100 461 2,463.00 86%
2 深圳壹间花果山 100% 2,200 60 338.27 90%
3 深圳壹间槟榔园 100% 49,724 1,365 8,856.65 85%
深圳壹 间槟榔园服务 式
4 100% 8,243 212 1,478.52 79%
公寓
5 深圳壹间怀德 中资产 7,900 318 480.33 81%
6 深圳壹间固戍 中资产 3,924 160 334.40 91%
7 深圳壹间福永意库 中资产 10,800 303 1,115.19 89%
8 深圳壹间坂田嘉御山 中资产 78,987 2,946 9,720.11 88%
9 深圳壹间水湾 1979 中资产 3,700 90 693.11 93%
壹间 10 深圳壹间水湾南区 100% 5,700 131 946.75 90%
11 深圳壹间海涛 100% 5,484 92 112.93 0% 新开业项目
12 大连壹间公园 1872 100% 54,822 510 543.65 73%
13 重庆壹间金山意库 中资产 9,356 219 604.61 83%
14 上海壹间大柏树 中资产 5,051 126 747.63 95%
15 上海壹间宝山花园城 51% 40,248 1,057 4,147.96 90%
16 上海壹间虹桥公馆 100% 15,100 480 1,457.75 76%
17 上海壹间祝桥公寓 33% 11,023 287 - - 新开业项目
18 福州壹间铁道大厦 0% 10,864 298 1,666.00 95%
19 合肥壹间城市主场 100% 8,780 198 254.83 68% 新开业项目
20 漳州壹间百合苑 89% 8,375 250 137.05 51%
11
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
21 佛山壹间世纪莲 中资产 5,951 128 215.34 82%
22 重庆壹间九龙意库 中资产 7,852 189 137.44 48%
23 武汉壹间东湖网谷 中资产 17,053 470 555.80 0.66
24 博鳌乐城壹间公寓 12% 6,901 120 257.11 0.59
25 杭州壹间闻博花城 87% 7,944 168 - - 新开业项目
26 广州壹间金山谷意库 74% 6,894 198 521.00 95%
27 武汉壹间金湖 中资产 11,804 326 624.97 91%
28 深圳蛇口壹棠服务公寓 100% 24,421 776 2,806.92 43%
29 深圳东门壹棠服务公寓 100% 9,815 198 1,255.81 49%
30 深圳泰格壹棠服务公寓 100% 42,600 424 2,474.24 62%
壹棠
31 重庆壹棠服务公寓 中资产 10,557 229 1,309.28 52%
32 苏州壹棠服务公寓 40% 6,188 119 667.63 65%
33 香港 CM+壹棠服务公寓 74% 9,564 150 3,654.46 44%
34 深圳壹栈花间 100% 26,162 559 2,868.69 97%
35 深圳壹栈林下 100% 40,935 1,313 5,230.48 97%
壹栈 36 深圳壹栈山前 100% 99,119 3,240 7,363.95 62%
37 深圳壹栈太子湾 100% 25,900 576 3,297.55 91%
38 青岛壹栈海德公学 100% 42,517 884 395.00 71%
39 深圳社区公寓 100% 178,319 5,143 19,093.26 91%
其他 40 鲸山别墅及其他别墅 100% 77,897 507 12,401.22 89%
41 招商漳州公寓项目 78% 65,454 1,492 1,294.13 67%
注：“中资产”为公司整租经营项目。
5）酒店业态
2022 年末，公司酒店业务布局国内 15 个城市和 2 个海外国家，在营酒店项目 15 个，总经营建筑面积 50 万平方米；
建设期项目 23 个，总建筑面积 79 万平方米。2022 年，公司酒店运营收入（未扣除租金减免金额）为 5.43 亿元。
报告期内，公司酒店业务积极创新产品内容，拓展住宿业务外延，挖掘非住店客户增值服务空间；深耕电商平台，
通过直播带货销售、跨业态营销联动等形式提升转化率，年销售额大幅提升；加强自有品牌建设和项目服务能力打造，
品牌知名度进一步提升。
公司主要运营管理的酒店项目
2022 年累计
运营收入
招商蛇口 经营建筑 2022 年平
（未扣除租
序号 项目名称 持股比例 面积 GRA 客房数 均出租率 备注
金减免金
（%） （㎡） （%）
额）（万
元）
1 北京康莱德酒店 100% 35,000 289 6,288.39 39%
2 深圳蛇口希尔顿南海酒店 100% 75,556 541 15,941.32 46%
3 深圳明华国际会议中心 100% 82,634 333 2,760.23 20%
4 深圳太子伊敦睿选酒店 100% 6,180 107 1,403.68 67%
深圳国际会展中心希尔顿及希
5 50% 70,585 732 8,109.02 44%
尔顿花园酒店
6 深圳伊敦雅诗阁服务公寓 100% 25,142 199 3,541.34 73%
7 漳州华商酒店 78% 19,650 139 1,400.82 33%
8 漳州美伦山庄 89% 9,765 63 450.32 19%
9 千岛湖伊敦度假酒店 100% 45,147 302 4,129.01 53%
10 昆山皇冠假日酒店 51% 38,056 312 5,268.94 48%
11 天津招商美伦辉盛坊国际公寓 100% 24,379 192 2,030.30 58%
12 天津招泰美伦辉盛坊国际公寓 60% 24,265 224 2,039.70 65%
13 吉布提国际大酒店 17% 14,829 155 488.04 9%
14 吉布提伊敦睿选酒店 17% 6,500 121 65.64 20% 新开业项目
15 明斯克中白华商商务中心 55% 19,000 83 354.00 24%
12
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
3、城市服务
1）物业管理
招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，坚持轻型化、规模化、科技化、市场化发展，持续推动
“沃土云林”商业模式落地，实现高质量发展。报告期内，物业管理市场拓展持续发力，全年实现新签年度合同额 31.75
亿元；收并购再创佳绩，实现对标的公司上航物业、南航物业、汇勤物业、新中物业的财务并表；积极推动重资产剥离，
成功转让三家子公司股权；多路径发展持续深化，平台增值业务营业收入实现翻倍式增长。
截至 2022 年末，招商积余物业在管项目达到 1,884 个，覆盖全国 127 个城市，管理面积 3.11 亿平方米，其中，非住
宅管理面积 1.82 亿平方米，住宅管理面积 1.29 亿平方米。招商积余全年实现营业收入 130.24 亿元，同比增长 22.97%；
归属于上市公司股东的净利润 5.94 亿元，同比增长 15.72%。
招商积余非住宅业态的优势进一步巩固，非住业态管理面积占物业管理面积近六成，实现营业收入 69.04 亿元，业
绩贡献超五成。招商积余积极布局了公共服务、园区、办公、城市服务等细分赛道，其中公共物业管理面积在非住业态
管理面积中占比 32%，并在多个细分赛道具有较强竞争力，荣获“公建物业服务力 TOP10 企业”、“全国学校物业服务企
业 TOP2”等荣誉。
2）邮轮业务
蛇口太子湾邮轮母港，作为中国首艘五星旗邮轮“招商伊敦”号的始发港，已实现粤港澳大湾区多城海上客运通勤、
香港机场航线、国际邮轮中转、湾区近海游、邮轮远洋游、岸线岛屿与海上文旅等多层级服务功能，成为深圳市旅游产
业的一颗耀眼新星。
2022 年公司积极开辟邮轮新航线，布局新业务，以期在复苏市场中稳健部署。“招商伊敦号”邮轮年内共落地 6 条
新航线，其中“深圳-厦门-温州-舟山-上海航线”入选国家交通运输部“国内水路旅游客运精品航线”；与深圳免税集团
强强联合，落地中国首艘五星旗邮轮海南离岛免税项目。湾区游业务创新商业模式，打造传统文化元素与海洋元素融合
的精品主题航次，不断提升航线丰富度与产品品质，为旅客提供独特的海上生活方式体验。创新水上客运业务经营模式，
开展“航线+目的地”营销组合，从单纯交通向交通+文旅模式转变，为粤港澳地区百万人旅游出行提供便利服务。蛇口
邮轮母港作为国内邮轮港口的标杆，继续升级港口功能与服务；蛇口邮轮母港旅客国际中转区作为全国首个水路口岸国
际中转功能区设立，将实现港澳航线、香港机场航线与国际邮轮旅客中转，提升邮轮母港的服务能级，助力深圳邮轮旅
游产业创新发展。
3）康养业务
公司康养业务聚焦深圳南山蛇口探索社区居家业务模式，以招商街道、蛇口街道为重点，携手招商积余，推进机构
社区居家、康养医护两个融合，构建“机构-社区-居家”的服务网络。依托机构向社区居家延伸，新签约规模同比较大
增长；年内新获取 4 个外部管理输出类项目，轻资产能力进一步夯实。按计划推进太子湾、常熟两个医院的建设及筹开
工作，其中常熟医院预计于 2023 年开业。
依托康养特色 IP，持续助力地产营销并探索存量去化，与物业实现线上商城与线下站点合作，从“地产+康养”“物
业+康养”“会展+康养”等多维度助力公司打造差异化竞争力。
4）会展业务
招商会展是公司会展业务的经营主体，目前已成为国内会展行业内极少数具备规划设计、建设、运营、片区综合开
发全链条综合实力的企业。2022 年，深圳国际会展中心在 1.5 个月有效办展时间内承办展会 16 次，参会企业合计数
19,563 家，实现展览面积 191 万平方米，位居全国第一。依托行业领先的运营能力与丰富产业资源，招商会展亦积极探
索轻资产服务输出。
招商会展以展馆为核心，打造城市“名片”，充分发挥会展产业的辐射效应，实现信息、技术、资金、人才引流，推
动产业转型升级与贸易合作，为公司创新发展注入新动力。同时，在会展片区内积极导入办公、公寓、商业、酒店等多
元业态，实现与开发板块和专业公司的业务协同，赋能公司综合发展。
公司数字化持续赋能业务、助力转型。报告期内，公司全面推进数据化经营管理，实现“货值盘清楚，利润算清楚，
经营看清楚”，提高经营效率、防范经营风险。资产运营业务中，打造“数字化 Mall”商业数字化整体解决方案，实现
“经营有数据、商户有互动、客户有体验、空间有智脑”，助力集中商业完美开业。2022 年，公司启动规划“ONE 蛇口”
体系建设，围绕客户 360 生活生态场景，打造招商蛇口“全客群、全渠道、全产品”一站式美好生活服务平台，让客户
随时随地体验招商蛇口丰富的产品和服务，享受会员专属增值权益。
报告期内，公司凭借领先的综合实力、出色的市场表现和稳健的财务策略，荣获多项市场殊荣：2022 年《财富》
“中国 500 强”第 87 位，入选国务院国资委确定的“国有企业公司治理示范企业”，中国房地产 TOP10 研究组评选的
“2022 中国房地产行业领导公司品牌 TOP5”，《经济观察报》第十九届（2022）蓝筹年会可持续蓝筹价值企业、美好责
任典范企业、ESG 典范企业，易居克而瑞评选的“2022 年克而瑞全国产城发展商综合实力 TOP30”第一名，《每日经济
新闻》2022 中国价值地产总评榜“年度价值地产企业”，《中央企业上市公司 ESG 蓝皮书 (2022) 》课题组评选的央企
ESG 社会价值先锋 50 指数，格隆汇全球投资嘉年华2023 之“金格奖”年度品牌价值奖，2022（第六届）中国地产
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
新时代盛典评选的 2022 中国楼市交付示范企业等奖项。公司治理方面，招商蛇口以整体运作规范、高质量的信息披露工
作又一次在深交所信息披露考核中获得最高级别 A 考核结果，是深市各板块中唯一一家连续 19 年考评为 A 的上市公司。
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
主要房地产项目信息表
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
华北区域
招商都会中
1 北京昌平 住宅、公建 竣工 70% 173,080 346,159 346,159 - 85,586 346,159 346,159 - 10,306 123,133
心
环球财金中
2 北京朝阳 商办 竣工 33% 46,166 92,332 92,332 - - 92,332 92,332 - - -
心
住宅、商业、
3 壹亮马 北京朝阳 竣工 10% 56,169 123,983 112,889 - - 123,983 123,983 - 24,124 24,605
综合
4 招商雍合府 北京大兴 住宅、公建 竣工 52% 39,491 98,728 124,681 - - 98,728 98,728 - 44,808 50,781
5 北京永定府 北京东城 住宅、公建 在建 17% 29,270 73,598 73,598 - - 37,705 - 37,705 40,213 -
6 中国玺 北京丰台 住宅、公建 竣工 26% 54,060 159,559 183,682 - - 159,559 159,559 - 13 1,033
7 昆仑域 北京丰台 住宅、公建 竣工 24% 63,166 178,615 178,800 - - 178,615 178,615 - 1,359 -
8 招商臻珑府 北京亦庄 住宅 竣工 50% 54,736 153,260 153,260 - 153,260 153,260 153,260 - 4,528 149,628
望京龙樾合
9 北京朝阳 住宅 在建 50% 34,119 85,297 85,297 - - 85,297 - 85,297 4,678 -
玺
华樾国际领
10 北京朝阳 住宅 在建 25% 26,610 74,507 74,500 - - 74,500 - 74,500 12,522 -
尚
住宅、基础教
11 长安悦玺* 北京石景山 在建 20% 41,609 110,813 110,813 110,813 - 110,813 - 110,813 31,112 -
育
北京顺义区
12 北京顺义 住宅、商业 在建 40% 125,102 219,262 219,262 214,263 - 214,263 - 214,263 54,765 -
6060 等地块*
13 幸福里润园* 北京海淀 住宅 在建 33% 55,613 83,420 85,611 83,420 - 83,420 - 83,420 85,611 -
招商海德公
14 大连甘井子 住宅、商业 在建 100% 94,036 237,356 237,356 - - 237,356 160,195 77,161 12,287 3,520
园
招商海德公
15 大连甘井子 住宅、商业 竣工 100% 51,294 126,130 154,632 - - 126,130 126,130 - 14,124 6,067
园
招商公园
16 大连甘井子 住宅、商业 竣工 100% 174,286 438,546 438,546 - 42,991 438,546 438,546 - 71,606 54,981
1872
保利金地招
17 大连甘井子 住宅、商服 在建 32% 96,719 174,290 172,440 - 132,173 174,290 132,173 42,117 25,458 66,931
商星光照澜
18 招商雍景湾 大连金州 住宅、公建 竣工 100% 59,185 81,083 105,012 - - 81,083 81,083 - 2,257 1,328
招商海德学
19 大连旅顺口 住宅、公建 竣工 100% 63,534 101,655 101,655 - - 101,655 101,655 - 28,303 31,573
府
保利碧桂园
20 大连旅顺口 住宅、公建 竣工 30% 56,867 96,674 96,674 - - 96,674 96,674 - 2,979 13,639
招商凤栖台
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
21 招商臻园 大连中山 住宅、公建 在建 55% 90,200 270,600 199,800 - - 262,300 144,000 118,300 32,031 17,283
招商公园
22 大连甘井子 住宅、商服 在建 100% 91,382 210,245 210,245 - - 210,245 - 210,245 21,635 -
1872
招商学府
23 哈尔滨平房 住宅、商服 竣工 100% 30,887 58,685 58,685 - 58,685 58,685 58,685 - 14,859 27,212
1872
住宅、商务金
24 招商贝肯山 哈尔滨道里 在建 85% 381,100 1,186,929 1,186,662 - 121,175 1,160,625 965,968 194,657 73,553 117,604
融、文化娱乐
万科招商城
25 哈尔滨香坊 住宅、商服 竣工 50% 188,268 608,563 673,894 - - 608,563 608,563 - 48,293 26,202
市之光
招商公园
26 沈阳皇姑 住宅、商业 在建 100% 163,183 326,367 326,367 - - 326,367 - 326,367 42,997 -
1872
招商局大厦
27 沈阳浑南 综合 竣工 100% 31,299 219,093 219,093 - - 219,093 219,093 - 3,376 3,673
招商花园城
沈阳经济技
28 招商曦城 住宅、商业 竣工 100% 65,256 130,512 147,812 - - 130,512 130,512 - 36,569 32,968
术开发区
沈阳经济技
29 招商观园 住宅、商业 在建 100% 77,718 155,435 155,435 - - 155,435 - 155,435 23,401 -
术开发区
30 招商时代悦 沈阳铁西 住宅、商业 在建 49% 27,643 52,522 52,522 - - 52,522 - 52,522 3,788 -
沈阳于洪新
31 招商雍景湾 住宅、商业 竣工 100% 42,180 92,796 101,230 - - 92,796 92,796 - 7,774 6,609
区
招商龙湖东
32 沈阳大东 住宅、商业 在建 65% 112,954 225,909 225,909 - - 118,125 - 118,125 17,610 -
望府
招商江山和
33 沈阳于洪 住宅、商业 在建 100% 119,331 214,796 214,796 - - 89,313 - 89,313 742 -
樾
天津中关村
34 天津宝坻 住宅、商服 在建 11% 60,500 108,900 108,900 - - 108,900 - 108,900 - -
科技城项目
商服、公园、
35 雍祥府 天津北辰 竣工 33% 118,839 196,030 196,030 - 52,946 196,030 196,030 - 30,755 54,049
住宅、科教
住宅、商服、
36 运河文化城 天津北辰 在建 25% 129,903 253,305 269,101 50,670 - 247,328 156,847 90,481 35,971 38,178
科教
住宅、商服、
37 运河文化城 天津北辰 竣工 17% 98,262 177,700 178,917 - 86,259 177,700 177,700 - 39,405 75,600
科教
天津滨海新
38 贝肯山 住宅 竣工 60% 250,300 385,900 385,900 - - 385,900 385,900 - 4,493 3,293
区
龙湖九里晴 天津滨海新
39 住宅 在建 13% 133,955 161,059 163,525 - 20,843 161,059 115,846 45,213 35,112 12,027
川 区
招商津湾天
40 天津和平 住宅 竣工 75% 23,900 207,700 207,700 - - 207,700 207,700 - 1,217 4,057
玺
41 雍景湾 天津河东 住宅 竣工 50% 83,800 181,800 188,944 - - 181,800 181,800 - - -
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
42 天悦风华 天津津南 住宅 竣工 25% 150,200 202,800 200,017 - - 202,800 202,800 - 8,380 14,300
天津团泊新
43 果岭 住宅 竣工 77% 184,900 221,900 243,541 - - 221,900 221,900 - 1,335 5,798
城东区
44 招商网谷 天津武清 产业、商业 竣工 100% 100,062 97,886 97,251 - - 97,886 97,886 - 3,933 3,997
招商公园
45 天津西青 住宅 竣工 100% 60,564 121,128 117,330 - - 121,128 121,128 - 37,513 -
1872
46 招商江山玺 天津南开 住宅、商服 在建 100% 34,024 98,670 98,670 - - 98,670 - 98,670 4,497 -
住宅、商服、
中海招商十
47 天津河北 科教、公共设 在建 40% 86,023 179,204 179,200 39,804 77,100 179,204 77,100 102,104 42,116 10,561
里观澜
施
招商学府
48 长春新区 住宅、商业 竣工 100% 69,490 124,741 121,948 - 124,741 124,741 124,741 - 23,152 90,672
1872
长春招商公
49 长春净月 住宅、商业 在建 100% 115,247 229,781 230,494 - - 229,781 - 229,781 16,094 -
园 1872
住宅、底商、
启动区
雄安新区启 办公、幼儿
50 XAQD-0022 在建 100% 120,583 208,900 208,900 - - 208,894 - 208,894 151,128 -
动区西部 园、配套非经
宗地项目
营性公建
华南区域
51 招商臻园 佛山禅城 住宅 竣工 30% 28,402 99,407 110,054 - - 99,407 99,407 - - -
招商城市主 住宅、商服、
52 佛山禅城 竣工 67% 39,036 138,343 147,445 - 78,994 138,343 138,343 - 9,871 26,818
场 文体娱乐
保利招商悦
53 佛山禅城 住宅、商业 拟建 37% 112,573 321,569 321,569 - - - - - - -
湾
54 招商熙园 佛山高明 住宅 竣工 74% 60,122 90,184 109,489 - - 90,184 90,184 - 5,438 5,998
55 招商悦府 佛山九江 住宅 竣工 37% 81,357 231,867 263,962 - 67,211 231,867 231,867 - 38,100 48,310
招商依云国
56 佛山乐从 商业、商服 竣工 100% 20,764 103,819 86,900 - - 103,819 103,819 - 33,547 26,132
际
保利中嘉花
57 佛山乐从 住宅 竣工 50% 29,750 89,249 99,400 - - 89,249 89,249 - - -
园
招商金地时
58 佛山南海 住宅、商业 竣工 25% 12,688 27,888 32,148 - - 27,888 27,888 - 2,035 4,890
代天璞
59 招商樾园 佛山三水 住宅、商服 竣工 37% 70,500 225,600 247,866 - 29,182 225,600 225,600 - 31,169 41,509
60 招商誉府 佛山三水 住宅 竣工 37% 47,253 165,385 186,628 - - 165,385 165,385 - 1,248 5,733
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
招商公园
61 佛山顺德 住宅 竣工 74% 71,036 227,316 249,128 - - 227,316 227,316 - - -
1872
62 招商曦岸 佛山顺德 住宅 竣工 45% 68,732 171,830 178,192 - - 171,830 171,830 - 9,981 21,255
时代招商天 佛山太平工
63 住宅、商业 竣工 37% 43,518 116,087 128,529 - - 116,087 116,087 - 119 11,368
禧 业区
时代金地招
64 佛山南海 住宅、商业 在建 25% 11,304 33,913 33,913 - - 33,913 - 33,913 14,652 -
商云曦
65 东樾湾 佛山南海 住宅、商业 在建 19% 74,718 176,959 176,959 50,550 - 152,365 - 152,365 49,716 -
金地招商臻
66 佛山顺德 住宅 在建 25% 33,650 78,368 78,368 78,368 - 78,368 - 78,368 9,784 -
玥府*
招商雍景湾/ 赣州章江新
67 住宅、商业 在建 100% 113,309 298,145 271,085 - - 298,145 205,840 92,305 2,068 -
招商局中心 区
保利珑玥公
68 广州白云 住宅、商业 在建 19% 169,697 318,228 318,228 - - 133,380 - 133,380 20,416 51,470
馆
龙湖招商天
69 广州白云 住宅 竣工 37% 10,610 42,136 42,136 - - 42,136 42,136 - 11,149 21,851
钜
五矿招商江
70 广州白云 住宅、商业 在建 33% 76,821 245,290 245,290 - - 161,022 - 161,022 35,464 -
天际
招商金茂保
71 广州从化 住宅、其他 在建 19% 123,918 309,094 323,235 - 74,331 309,094 210,330 98,764 48,749 32,753
利和府
72 招商意库 广州番禺 商业 竣工 74% 339,061 339,061 339,061 - - 339,061 339,061 - 6,699 3,242
73 招商雍景湾 广州黄埔 住宅 竣工 45% 179,039 264,038 288,467 - - 264,038 264,038 - 3,415 3,369
五矿招商鹭
74 广州黄埔 住宅 竣工 36% 20,543 52,451 52,451 - - 52,451 52,451 - 2,640 1,391
山府
75 天宇花园 广州南沙 住宅、商业 在建 11% 31,334 94,002 104,329 - 30,002 53,892 53,892 - 3,730 32,326
76 招商雍华府 广州天河 住宅 竣工 25% 70,996 168,705 178,023 - - 168,705 168,705 - 1,560 1,209
77 招商臻园 广州增城 住宅 竣工 25% 86,417 300,000 242,308 - 148,652 300,000 300,000 - 15,976 37,452
78 保利东湾 广州增城 住宅 竣工 22% 51,498 99,418 113,017 - - 99,418 99,418 - 10,015 71,255
招商湾区
79 广州南沙 住宅、商业 在建 74% 59,907 229,326 229,326 100,306 - 137,434 - 137,434 3,988 -
1872
招商电建南
80 广州白云 住宅 在建 37% 88,941 143,523 143,523 - - 50,155 - 50,155 4,474 -
国雍云邸
招商保利海
81 广州海珠 住宅、商业 在建 37% 17,382 91,131 91,131 - - 91,131 - 91,131 37,046 -
珠天珺
82 卓越招商臻 广州黄埔 住宅 在建 37% 28,317 84,297 84,300 - - 84,297 - 84,297 22,898 -
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
珑府
柳州柳东新
83 招商境界 住宅 竣工 100% 42,293 54,981 58,947 - - 54,981 54,981 - 25,442 13,463
区
招商金茂正
84 南昌青山湖 住宅 在建 33% 101,483 204,184 204,184 - - 204,184 - 204,184 11,405 -
荣依云上城
住宅、零售商
85 招商榕园 南宁高新区 竣工 100% 19,986 79,944 108,797 - - 79,944 79,944 - - 1,143
业
住宅、零售商
86 招商樾园 南宁高新区 竣工 100% 18,626 74,504 81,539 - - 74,504 74,504 - 4,177 1,738
业
87 招商樾江府 南宁青秀 住宅 在建 74% 84,504 241,682 241,682 - - 241,681 - 241,681 1,134 -
招商十里云 住宅、零售商
88 南宁武鸣 竣工 51% 147,622 153,526 207,304 - - 153,526 153,526 - 30,665 18,417
裳 业
住宅、零售商
89 招商禧园 南宁兴宁 竣工 100% 32,441 71,369 73,743 - - 71,369 71,369 - - 832
业
招商新城臻
90 南宁邕宁 住宅、商业 在建 60% 31,074 77,686 77,686 - - 77,686 - 77,686 15,194 -
樾府
招商国际邮
91 湛江开发区 住宅、商服 在建 51% 183,642 576,982 596,223 - 51,733 576,982 328,197 248,785 66,403 70,098
轮城
招商华发天
92 长沙天心 住宅、商业 竣工 51% 8,765 39,443 45,579 - 39,443 39,443 39,443 - 13,173 18,871
汇
93 招商雍山湖 长沙岳麓 住宅 在建 80% 111,085 224,541 224,541 - 125,485 224,541 125,485 99,056 96,468 113,315
招商华发依
94 长沙岳麓 住宅、商业 在建 51% 96,273 260,982 288,661 - 151,447 260,585 255,003 5,582 28,974 150,530
云曦城
长沙市梅溪
95 长沙岳麓 商业 在建 100% 20,605 146,294 146,294 146,192 - 146,192 - 146,192 130,891 -
湖 a30 地块
招商蛇口滨
96 长沙岳麓 住宅 在建 100% 55,602 172,366 172,366 172,366 - 172,366 - 172,366 23,047 -
江境*
97 招商麓山府* 长沙岳麓 住宅、商业 在建 60% 30,083 67,382 67,382 67,382 - 67,382 - 67,382 29,092 -
绿城招商桂
98 长沙岳麓 住宅、商业 在建 51% 86,249 385,791 385,791 256,691 - 256,691 - 256,691 - -
语雲峯*
招商蛇口江
99 长沙岳麓 住宅、商业 在建 100% 102,666 433,275 433,275 146,469 - 146,469 - 146,469 - -
山境*
招商依云水
100 肇庆新区 住宅、商业 竣工 100% 84,958 142,379 155,208 - 60,493 142,379 142,379 - 49,681 70,098
岸
中山翠亨新
101 招商臻湾府 住宅 在建 70% 103,770 311,310 311,310 84,979 138,014 311,310 138,014 173,296 22,708 59,250
区
招商禹洲云 中山火炬开
102 住宅 竣工 51% 90,501 271,502 276,244 - 63,203 271,502 271,502 - 64,639 77,351
鼎府 发区
19
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
碧桂园招商
103 中山南头镇 住宅、商业 竣工 50% 36,414 109,241 113,500 - - 109,241 109,241 - - -
大名府
合景招商映
104 中山西区 住宅、商业 在建 50% 51,679 142,406 142,406 - 32,874 142,406 113,536 28,870 3,447 20,358
月台
招商依云华
105 珠海斗门 综合 在建 100% 106,354 244,615 244,600 73,734 - 244,615 170,881 73,734 13,129 9,743
府
招商依云水
106 珠海斗门 住宅、商业 竣工 100% 79,422 198,555 221,926 - - 198,555 198,555 - - 780
岸
招商华发卓
107 珠海斗门 住宅 在建 34% 36,679 72,590 72,590 - - 72,590 - 72,590 20,921 -
越湖心明悦
招商华发湖
108 珠海斗门 住宅、商业 在建 50% 48,797 97,033 97,033 - - 97,033 - 97,033 16,638 -
心明荟
109 招商雍华府 珠海高新区 住宅 竣工 100% 11,454 34,361 33,758 - - 34,361 34,361 - - 149
华东区域
110 招商雍景湾 福州马尾 商住、广场 竣工 100% 40,808 91,267 96,182 - - 91,267 91,267 - 5,615 24,157
111 招商江悦府 福州马尾 住宅、商业 竣工 100% 43,892 93,959 102,271 - - 93,959 93,959 - 63,655 75,413
保利招商海
112 福州长乐区 住宅、商业 在建 49% 47,338 94,677 94,677 - - 94,677 - 94,677 17,175 -
玥公馆
保利招商和
113 福州晋安 住宅 拟建 49% 25,147 70,412 70,412 - - - - - 22,837 -
樾风华*
招商近湖花
114 杭州淳安 住宅 竣工 100% 90,001 234,003 254,760 - 95,887 234,003 234,003 - 5,577 9,669
苑
越秀招商天
115 杭州上城 综合 竣工 39% 113,982 239,362 269,140 - 97,756 239,362 239,362 - 14,583 109,861
悦江湾
招商越秀公
116 杭州上城 综合 竣工 40% 108,400 233,100 233,100 - 147,607 233,100 233,100 - 1,944 8,045
园 1872
招商观颐之
117 杭州拱墅 商业 竣工 100% 20,656 30,984 30,984 - - 30,984 30,984 - - -
家
118 中尚汇府 杭州拱墅 住宅、商业 竣工 38% 39,950 103,608 114,243 - - 103,608 103,608 - 7,804 7,995
招商蛇口运
119 杭州拱墅 工业 竣工 100% 33,009 99,027 99,027 - 99,027 99,027 99,027 - - -
河网谷
住宅、服务设
120 祥宸府 杭州拱墅 在建 51% 43,923 105,415 105,415 - - 105,415 - 105,415 483 90,832
施
招商汇铂金
121 杭州上城 商业 竣工 100% 14,647 29,294 32,780 - - 29,294 29,294 - 475 649
座
122 招商武林郡 杭州上城 住宅 竣工 100% 23,843 57,221 63,230 - - 57,221 57,221 - 143 156
20
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
招商融信天 住宅（设配套
123 杭州西湖 在建 51% 27,208 84,345 84,345 - - 84,345 - 84,345 43 -
澜里 公建）
124 花宸里 杭州萧山 住宅、商业 在建 100% 37,265 108,813 108,660 - - 108,660 - 108,660 7,195 -
125 闻博花城 杭州萧山 住宅 竣工 87% 78,107 218,700 230,531 - 218,700 218,700 218,700 - 3,120 69,596
万科海上明
126 杭州萧山 商业、住宅 竣工 34% 78,782 190,592 158,973 - - 190,592 190,592 - 221 -
月
127 天樾四季 杭州临平 住宅、商业 在建 25% 131,392 183,949 183,949 - - 183,949 - 183,949 30,373 -
越秀景瑞悦
128 杭州临平 商业、住宅 竣工 12% 77,631 155,262 172,610 - - 155,262 155,262 - - 7,804
见山
129 雍澜府 杭州临平 商业、住宅 竣工 33% 25,655 46,573 51,968 - - 46,573 46,573 - - 2,431
130 星未来 杭州余杭 商住 竣工 50% 47,683 95,366 114,699 - 95,366 95,366 95,366 - 1,313 1,326
131 随塘 杭州临平 住宅 竣工 33% 50,888 61,096 66,072 - - 61,096 61,096 - - -
碧桂园招商
132 杭州淳安 商住混合 在建 50% 23,428 53,885 53,885 - - 53,885 - 53,885 19,882 -
珺悦
133 花屿观澜里 杭州萧山 住宅 在建 73% 52,487 131,237 131,218 - - 131,218 - 131,218 817 -
134 花栖云境里 杭州萧山 住宅 在建 62% 44,569 98,051 98,052 - - 98,051 - 98,051 40,497 -
135 云望之宸 杭州富阳 住宅 在建 51% 30,065 69,150 69,150 - - 69,150 - 69,150 20,012 -
136 花曜里 杭州萧山 住宅 在建 20% 11,417 28,542 28,543 - - 28,542 - 28,542 - -
137 花芸春境府 杭州上城 住宅、商业 在建 51% 47,515 109,285 109,285 - - 109,285 - 109,285 17,596 -
138 运晓花望府 杭州拱墅 住宅 拟建 50% 26,684 53,368 53,400 - - - - - 42,800 -
139 湖翠晓印轩* 杭州萧山 住宅 拟建 70% 88,945 89,834 89,834 - - - - - 21,593 -
140 晨语汀澜里* 杭州临平 住宅 在建 34% 41,700 91,700 91,700 91,700 - 91,700 - 91,700 55,288 -
141 运晓花映里* 杭州拱墅 住宅 在建 50% 28,895 72,238 72,238 72,200 - 72,200 - 72,200 - -
142 锦翠金宸府* 杭州拱墅 住宅 在建 34% 60,500 145,400 145,400 145,400 - 145,400 - 145,400 18,320 -
143 翡翠天宸 嘉兴嘉善 住宅 竣工 20% 63,693 127,385 145,813 - - 127,385 127,385 - 121 138
144 嘉樾府 嘉兴嘉善 住宅 竣工 50% 18,084 36,055 29,404 - - 36,055 36,055 - - -
145 溪悦水岸 嘉兴经开区 住宅 竣工 51% 45,044 99,097 114,957 - - 99,097 99,097 - - -
21
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
世茂璀璨时
146 嘉兴南湖区 住宅 竣工 30% 67,291 148,041 159,919 - - 148,041 148,041 - - 1,176
代
147 雍华府 嘉兴桐乡 住宅 竣工 100% 51,893 103,787 116,025 - - 103,787 103,787 - - -
148 雍景湾 嘉兴桐乡 住宅 竣工 100% 7,192 17,959 18,924 - - 17,959 17,959 - - -
149 泓玺台 嘉兴秀洲区 住宅、商业 竣工 30% 88,534 159,361 188,897 - - 159,361 159,361 - - -
150 萃湖上郡 嘉兴秀洲区 住宅 竣工 33% 50,557 101,114 113,742 - - 101,114 101,114 - - -
151 悦宸里 嘉兴平湖 住宅 在建 25% 66,703 146,746 146,746 - - 146,746 - 146,746 41,904 -
152 悦宸庭 嘉兴平湖 住宅 在建 25% 18,000 39,600 39,600 - - 39,600 - 39,600 - -
住宅、商业零
153 春熙明月 金华金东 在建 33% 54,047 113,499 113,500 - - 113,499 - 113,499 15,124 90,432
售
154 云悦臻境 金华婺城 住宅、商业 在建 50% 37,076 66,737 66,737 - - 66,737 - 66,737 13,351 -
居住、零售商
155 云湖臻品* 金华婺城 拟建 50% 57,463 103,433 103,433 - - - - - 63,857 -
业
滨江道&滨江
156 南通崇川 住宅 在建 51% 190,850 390,500 390,500 - - 390,500 - 390,500 58,249 214,429
玺
157 南通雍华府 南通港闸 住宅 竣工 80% 48,495 127,022 138,324 - - 127,022 127,022 - - 689
招商海门国
158 南通海门 住宅、商业 竣工 70% 136,028 244,850 244,850 - 89,726 244,850 244,850 - 536 96,735
际
南通邮轮产
159 南通海门 工业 竣工 50% 199,693 199,693 199,693 - 81,868 199,693 199,693 - - -
业园
160 云樾东方 南通开发区 住宅 竣工 17% 86,652 174,068 203,449 - - 174,068 174,068 - - -
161 十里海湾 南通启东 住宅、商业 在建 51% 436,829 985,000 964,638 - 293,646 475,727 293,646 182,081 57,317 263,669
162 南通雍景湾 南通通州 住宅 竣工 51% 149,668 239,469 268,342 - - 239,469 239,469 - - 304
163 观江海 南通通州 商住 在建 23% 69,966 104,949 104,949 - - 104,949 - 104,949 31,718 -
164 雍华府 南通如东 住宅 在建 20% 34,880 76,702 76,737 - - 76,702 - 76,702 41,630 -
165 天荟 南通如东 住宅 在建 50% 56,925 113,849 113,850 - - 113,849 - 113,849 9,521 -
166 东望府 南通如东 住宅 在建 33% 49,015 100,480 100,500 - - 100,480 - 100,480 13,876 -
167 东方颂 南通如东 住宅 在建 51% 38,819 77,638 77,638 - - 76,862 - 76,862 11,699 -
22
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
168 招商公园道 南通崇川 住宅 在建 70% 84,802 196,615 196,615 - - 123,848 - 123,848 61,125 -
169 宸星雅苑 南通如皋 住宅、商业 在建 25% 31,017 68,237 68,237 - - 68,237 - 68,237 32,612 -
170 滨江双玺* 南通崇川 住宅 拟建 49% 100,227 166,700 166,700 - - - - - 686 -
171 慈溪樾府 宁波慈溪 住宅 竣工 25% 49,557 123,889 133,981 - - 123,889 123,889 - - 9,278
宁波东部新
172 上湖城章 住宅、商业 竣工 34% 157,100 350,100 374,228 - - 350,100 350,100 - 468 1,719
城
173 招商雍景湾 宁波高新区 住宅 竣工 100% 50,300 100,600 110,157 - - 100,600 100,600 - - -
174 海曙金茂府 宁波海曙 住宅 竣工 47% 85,737 193,409 207,490 - - 193,409 193,409 - 5,122 1,586
175 公园 1872 宁波江北 住宅、商业 竣工 51% 128,700 276,000 256,986 - - 276,000 276,000 - 1,411 1,229
176 姚江湾 宁波江北 住宅 竣工 30% 101,323 188,559 201,214 - - 188,559 188,559 - - -
住宅、零售商
177 三里江印 宁波鄞州 在建 80% 29,383 76,444 76,971 - - 76,434 - 76,434 13 46,661
业
178 涌潮印 宁波鄞州 住宅、配套 在建 34% 40,148 74,296 72,266 - - 72,266 - 72,266 16 74,361
179 明月江南 宁波鄞州 住宅 竣工 50% 64,706 148,824 163,753 - - 148,824 148,824 - 4,170 191
180 凤麓和鸣 宁波奉化 住宅 拟建 32% 126,165 277,563 277,563 - - - - - 50,196 -
181 云望里 宁波海曙 住宅 拟建 30% 19,079 45,790 45,790 - - - - - 13,056 -
182 臻堇园 宁波鄞州 住宅 在建 30% 13,900 31,484 30,600 - - 31,484 - 31,484 - -
三里江印双
183 宁波鄞州 住宅、商业 拟建 60% 13,486 47,201 47,200 - - - - - 19,610 -
玺
184 雍璟府 宁波奉化 住宅 在建 50% 73,300 175,879 175,900 - - 175,879 - 175,879 6,278 -
185 三里风荷* 宁波镇海 住宅 拟建 33% 64,871 155,690 155,690 - - - - - 56,803 -
厦门海上世
186 厦门东渡 综合 在建 60% 163,300 775,000 794,000 - 180,000 481,150 402,976 78,174 29,563 27,071
界
187 招商 1872 厦门海沧 住宅 竣工 81% 51,500 129,000 152,538 - - 129,000 129,000 - 30,593 38,193
厦门莱顿小
188 厦门集美 住宅 竣工 29% 33,300 56,180 61,374 - - 56,180 56,180 - - -
镇
189 招商雍和府 厦门同安 住宅 竣工 26% 33,900 77,900 86,324 - - 77,900 77,900 - 18,182 1,846
190 联发招商悦 厦门海沧 住宅、商业 在建 49% 20,500 51,200 51,200 - - 51,200 - 51,200 8,584 -
23
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
鹭湾
建发招商璟
191 厦门海沧 住宅、商业 在建 49% 18,104 41,640 41,640 41,600 - 41,600 - 41,600 6,445 -
云*
192 海德花园 上海宝山 住宅 竣工 60% 385,400 243,400 220,208 - - 243,400 243,400 - - -
193 招商花园城 上海宝山 住宅、商业 竣工 51% 90,500 226,152 226,152 - - 226,152 226,152 - 3,308 -
194 中环华府 上海宝山 住宅 竣工 51% 58,800 129,313 135,440 - - 129,313 129,313 - 2,301 2,366
195 阅江汇 上海宝山 综合 在建 45% 46,900 158,742 158,742 - - 158,742 - 158,742 7,075 -
196 招商主城 上海宝山 住宅 竣工 100% 75,000 150,022 137,787 - - 150,022 150,022 - - 1,828
197 雍和府 上海宝山 住宅 竣工 25% 62,848 100,556 94,963 - - 100,556 100,556 - 38 6,489
198 江山美宸 上海崇明 住宅 竣工 15% 34,600 41,600 45,726 - - 41,600 41,600 - - 143
199 十里江湾 上海崇明 住宅 竣工 33% 52,823 60,746 62,824 - 60,746 60,746 60,746 - 16,284 36,895
200 十里江湾 上海崇明 住宅 竣工 33% 59,409 68,320 66,738 - - 68,320 68,320 - 4,420 10,744
201 东滩云墅 上海崇明 住宅 竣工 34% 108,388 86,710 81,823 - 86,710 86,710 86,710 - 12,066 97,053
202 招商外滩玺 上海虹口 住宅 在建 72% 21,724 54,311 54,311 - - 54,310 - 54,310 20,112 -
住宅、商服、
203 招商云玺 上海虹口 在建 51% 12,584 46,183 46,200 - - 46,183 - 46,183 35,928 -
办公
204 东虹桥中心 上海长宁 综合 竣工 51% 40,000 80,016 80,016 - 80,016 80,016 80,016 - - -
华发招商依
205 上海金山 住宅 竣工 49% 104,635 146,488 165,338 - 146,488 146,488 146,488 - 9,243 79,066
云四季
206 依云湖 上海金山 住宅 竣工 34% 43,610 87,220 89,665 - - 87,220 87,220 - 599 2,525
207 静安世纪 上海静安 住宅 在建 20% 27,809 69,523 69,523 - - 69,523 - 69,523 4,908 58,140
208 天汇世纪玺 上海静安 住宅 在建 33% 24,378 72,401 72,782 - - 72,401 - 72,401 72,782 -
209 公元 2040 上海浦东 住宅 竣工 33% 140,000 266,000 259,198 - - 266,000 266,000 - 822 650
210 东宸源著 上海浦东 住宅 竣工 23% 64,419 77,303 75,537 - - 77,303 77,303 - 2,704 2,834
211 海上风华 上海浦东 住宅 竣工 34% 61,380 73,656 73,656 - - 73,656 73,656 - 741 -
212 虹桥公馆 上海青浦 住宅 竣工 100% 39,144 97,860 97,860 - - 97,860 97,860 - 4,498 4,849
24
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序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
虹桥公馆二
213 上海青浦 住宅 在建 76% 73,129 152,840 152,680 - - 152,680 - 152,680 - 120,223
期
214 云著深蓝 上海松江 住宅 竣工 33% 43,306 69,289 69,289 - - 69,289 69,289 - - 806
215 金地都会 c 区 上海松江 住宅 竣工 58% 44,375 62,124 55,705 - - 62,124 62,124 - 2,548 2,573
招商华发 9 号
216 上海松江 住宅 在建 51% 40,087 72,157 66,480 - - 61,675 - 61,675 - 61,475
公馆
阳光城未来
217 上海奉贤 住宅 在建 49% 49,563 89,213 89,213 - - 89,213 - 89,213 - -
悦
218 招商虹玺 上海虹口 住宅 在建 66% 23,078 61,156 61,200 - - 61,156 - 61,156 57,484 -
219 云湖壹号 上海金山 住宅 在建 33% 79,859 143,745 143,745 - - 80,336 - 80,336 48,838 -
220 金地丰盛道 上海松江 住宅 在建 25% 105,858 211,717 211,717 - - 211,717 - 211,717 152,997 -
招商璀璨城 上海浦东新 住宅、办公、
221 在建 73% 68,057 163,781 163,781 - - 73,158 - 73,158 54,440 -
市 区 商业
222 弘安里 上海虹口 住宅 拟建 41% 37,334 41,068 41,068 - - - - - - -
虹桥璀璨公
223 上海青浦 住宅 拟建 33% 77,369 170,212 173,366 - - - - - 173,366 -
馆
224 蟠龙府 上海青浦 住宅 拟建 52% 38,845 90,508 91,809 - - - - - 91,809 -
招商南山虹
225 上海嘉定 住宅 拟建 5% 49,010 112,723 112,700 - - - - - 36,105 -
桥璀璨领峯
招商璀璨公 上海浦东新
226 住宅 拟建 100% 79,328 126,925 126,900 - - - - - 105,233 -
馆 区
招商新世
227 上海普陀 住宅 在建 100% 36,111 96,777 96,777 96,777 - 96,777 - 96,777 33,041 -
界苏河玺*
228 汇元玺* 上海徐汇 住宅 在建 32% 21,943 54,857 54,857 54,857 - 54,857 - 54,857 - -
象屿招商公
229 上海闵行 住宅 在建 49% 75,542 135,976 135,976 135,976 - 135,976 - 135,976 38,860 -
园 1872*
虹桥璀璨时
230 上海青浦 住宅 在建 100% 28,741 51,733 51,733 51,733 - 51,733 - 51,733 11,660 -
代*
231 天汇玺* 上海普陀 住宅 在建 45% 20,741 51,852 51,852 51,852 - 51,852 - 51,852 - -
232 璀璨湖畔* 上海嘉定 住宅 在建 49% 26,383 58,043 58,043 58,043 - 58,043 - 58,043 18,372 -
招商象屿蟠 住宅、社区商
233 上海青浦 在建 50% 60,142 126,291 126,291 126,291 - 126,291 - 126,291 29,235 -
龙府 2 期* 业
虹桥公馆 3 期
234 上海青浦 住宅 在建 60% 77,074 131,025 131,025 131,025 - 131,025 - 131,025 13,673 -
*
25
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序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
象屿招商公
235 上海闵行 住宅 在建 50% 63,269 113,884 113,884 113,884 - 113,884 - 113,884 - -
园 1872*
236 雍汇庭* 上海徐汇 住宅 拟建 65% 18,100 45,200 45,200 - - - - - - -
237 绍兴檀院 绍兴柯桥 住宅 竣工 50% 127,320 165,516 182,368 - - 165,516 165,516 - - -
绍兴公元
238 绍兴柯桥 住宅 竣工 25% 136,045 340,113 340,113 - 180,224 340,113 340,113 - 15,110 110,071
2020
绍兴兴望项
239 绍兴越城 住宅、商业 在建 33% 56,841 93,788 93,788 - - 93,788 - 93,788 2,884 93,008
目
金融活力城 1 绍兴镜湖新
240 住宅、商业 在建 23% 191,300 550,900 550,900 - - 390,991 - 390,991 32,022 111,571
号 区湖东
金融活力城 2 绍兴镜湖新
241 住宅、商业 在建 23% 199,300 574,100 574,100 - - 366,074 - 366,074 20,473 -
号 区湖东
242 台州博雅苑 台州温岭 住宅、商业 竣工 100% 25,886 58,350 59,621 - 58,350 58,350 58,350 - - -
243 云樾观岭 台州温岭 住宅、商服 在建 36% 114,369 285,923 299,681 - 133,422 285,923 133,422 152,501 22,938 287,157
温岭铁路新 住宅、商业、
244 云樾天镜 拟建 30% 39,500 138,300 138,300 - - - - - 23,322 -
区 商务金融
湖境天著雅
245 太仓城厢镇 住宅 在建 33% 69,993 139,986 139,986 - - 139,986 - 139,986 15,631 -
苑
246 明月辰光 太仓城厢镇 住宅 在建 33% 33,325 53,320 53,320 - - 53,320 - 53,320 - 50,262
247 万和四季 太仓港区 住宅 竣工 33% 42,472 84,945 89,333 - - 84,945 84,945 - 4,238 24,342
248 海上时光 太仓港区 住宅 竣工 11% 69,206 138,412 152,444 - - 138,412 138,412 - 10,524 8,576
249 依云水岸 太仓港区 住宅 竣工 20% 34,801 69,602 75,000 - - 69,602 69,602 - - 8,943
太仓科教新
250 天镜华府 住宅 竣工 50% 44,105 79,389 89,710 - - 79,389 79,389 - - 494
城
251 依云四季 太仓浏河 住宅 竣工 51% 110,600 208,264 207,470 - - 208,264 208,264 - 368 18,224
碧桂园凤凰
252 太仓浏河 住宅 竣工 49% 201,000 351,000 328,946 - - 351,000 351,000 - - -
城
253 依云悦府 太仓沙溪镇 住宅、商业 竣工 25% 23,944 43,100 45,725 - - 43,100 43,100 - - 5,470
254 心望雅苑 太仓高新区 住宅 在建 41% 54,922 98,859 98,859 - - 98,859 - 98,859 5,226 102,558
住宅、零售商
255 乌镇璟园 桐乡乌镇 在建 90% 64,187 96,281 96,281 - - 96,259 - 96,259 13,148 46,661
业
住宅、零售商
256 乌镇璟园 桐乡乌镇 拟建 90% 62,110 93,165 93,165 - - - - - - -
业
26
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
招商德信博 温州滨江商
257 住宅、商业 竣工 50% 29,523 94,769 104,550 - 94,769 94,769 94,769 - 7,401 6,082
悦湾 务区
258 鹿宸印 温州鹿城 住宅、商服 竣工 33% 41,422 124,266 130,248 - 124,266 124,266 124,266 - 17,138 127,033
住宅、零售商
259 檀境 温州鹿城 业、餐饮、商 在建 40% 56,154 182,805 182,805 - - 182,805 - 182,805 17,982 -
务金融
瑞安生态科
260 温州瑞安 住宅 竣工 25% 114,285 300,329 326,587 - 300,329 300,329 300,329 - 12,119 325,896
学城
261 锦玉潮明 温州永嘉县 住宅、商服 在建 16% 69,929 153,844 153,844 - - 153,844 - 153,844 12,246 -
招商保利天 零售商业、餐
262 温州鹿城 在建 50% 115,733 424,805 424,805 - - 424,805 - 424,805 197,088 -
樾玺 饮、住宅
住宅、商业、
263 天樾玺玺上* 温州鹿城 拟建 34% 57,669 188,918 188,918 - - - - - - -
幼儿园
招商卡达凯
264 漳州开发区 住宅 在建 89% 443,600 718,100 718,100 - - 715,123 565,104 150,019 41,660 4,541
斯
265 招商兰溪谷 漳州开发区 住宅 竣工 89% 196,500 241,914 265,709 - - 241,914 241,914 - 22,420 31,906
招商海翼文 住宅、零售商
266 漳州龙海 在建 80% 44,619 116,009 116,009 - - 116,009 - 116,009 14,497 28,081
璟苑 业
267 玖龙台 漳州芗城 住宅 竣工 13% 44,200 114,900 125,312 - - 114,900 114,900 - - -
双鱼岛漳招
268 2021P01（A- 漳州开发区 住宅 拟建 89% 53,600 107,300 107,300 - - - - - - -
30）
双鱼岛 A32
269 漳州开发区 商业 拟建 89% 31,900 54,200 54,200 - - - - - - -
商业
深圳区域
金地时代艺
270 东莞常平镇 住宅、商业 竣工 12% 26,345 79,036 86,216 - - 79,036 79,036 - 13,917 12,681
境
271 招商雍景湾 东莞横沥镇 住宅、商服 竣工 20% 111,778 248,127 229,505 - 94,611 248,127 248,127 - 46,125 89,397
272 招商雍和府 东莞虎门镇 住宅、商服 竣工 70% 33,096 72,811 79,108 - - 72,811 72,811 - 938 223
273 中信红树山 东莞黄江 住宅、商服 竣工 28% 107,477 215,076 221,579 - - 215,076 215,076 - - 301
274 招商雍华府 东莞麻涌 住宅、商业 竣工 70% 34,611 69,129 68,484 - - 69,129 69,129 - 1,352 754
275 万象府 东莞南城 住宅、商服 竣工 21% 108,533 395,151 395,151 - 395,151 395,151 395,151 - 38,642 315,896
招商美的东
276 东莞石碣 住宅、商服 竣工 50% 41,587 124,761 124,761 - 69,629 124,761 124,761 - 11,941 42,489
樾密樾
27
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
招商保利依
277 东莞谢岗镇 住宅、商服 在建 40% 76,630 214,565 214,565 - 118,325 214,565 118,325 96,240 52,930 105,510
城大观
278 招商雍祥府 东莞凤岗 住宅 竣工 50% 5,498 13,745 13,745 - 13,745 13,745 13,745 - 5,003 -
保利招商锦
279 东莞凤岗 住宅、商服 在建 50% 32,419 90,772 90,772 - 10,553 90,772 10,553 80,219 12,502 -
上花园
280 科学城时区 东莞黄江 住宅、商业 在建 30% 76,576 372,979 373,000 372,979 - 372,979 - 372,979 - -
国际商务区
281 东莞南城 商业金融 在建 70% 12,202 103,720 103,720 103,720 - 103,720 - 103,720 - -
项目
282 一湾云璟* 东莞长安镇 住宅 在建 49% 58,354 221,746 221,746 221,746 - 221,746 - 221,746 24,949 -
金地中交未
283 惠州惠城 住宅、商服 在建 35% 91,973 344,382 344,382 - 129,000 344,382 231,614 112,768 78,812 103,365
来花园
招商依山华
284 惠州惠城 住宅、商业 在建 100% 38,789 108,609 108,609 - - 108,609 - 108,609 2,268 -
府
285 汕头雍颐湾 汕头金平 住宅 在建 50% 137,344 443,928 443,928 146,403 213,027 359,529 213,027 146,502 102,706 206,089
286 招商臻府 深圳宝安 商住 竣工 100% 23,818 118,286 106,701 - - 118,286 118,286 - 19,303 2,375
深圳国际会
展中心（一
287 深圳宝安 商业 在建 50% 528,200 1,543,300 1,543,300 - - 1,543,300 1,201,486 341,814 18,304 14,497
期）配套商
业
海谷科技产
288 深圳宝安 新型产业 竣工 43% 26,885 129,242 125,770 - 129,242 129,242 129,242 - 13,404 14,277
业园
瑞远工业园
289 城市更新项 深圳宝安 住宅 在建 100% 9,031 54,200 54,200 - - 54,200 - 54,200 17,617 -
目
290 招商东岸 深圳大鹏 住宅 竣工 70% 16,946 84,200 80,809 - - 84,200 84,200 - 2,429 4,046
深圳光明科 深圳光明新
291 综合园区 竣工 100% 202,481 456,700 456,700 - - 456,700 456,700 - - -
技园 区
深圳六九七
292 深圳龙华 综合 竣工 50% 109,864 200,330 159,501 - - 200,330 200,330 - 679 -
九
293 招商中环 深圳罗湖 商业 竣工 70% 46,699 386,240 386,240 - - 386,240 386,240 - - 10,807
294 润樾山 深圳坪山 住宅 竣工 23% 33,140 133,473 132,560 - 133,473 133,473 133,473 - 10,024 110,190
295 玺悦台 深圳坪山 住宅 竣工 35% 32,460 164,973 162,290 - 164,973 164,973 164,973 - 23,578 68,308
296 招商双玺 深圳蛇口 住宅 竣工 100% 120,041 305,856 265,584 - - 305,856 305,856 - - -
28
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
297 时间广场 深圳蛇口 综合 竣工 100% 22,536 83,774 83,774 - - 83,774 83,774 - - -
298 壹海城 深圳盐田 综合 竣工 50% 137,250 378,326 353,546 - - 378,326 378,326 - - -
赤湾西牛埔
299 城市更新项 深圳南山 住宅 竣工 49% 33,926 127,300 127,300 - 127,300 127,300 127,300 - - 117,266
目
产业研发用
网谷创享大
300 深圳南山 房、配套商 在建 100% 11,901 66,400 66,400 66,400 - 66,400 - 66,400 - -
厦
业、宿舍
招商前海国
301 深圳前海 商业 竣工 36% 12,591 108,600 106,531 - - 108,600 108,600 - - 3,190
际中心
招商前海领
302 深圳前海 商业 竣工 36% 9,550 44,700 44,700 - - 44,700 44,700 - 1,206 1,206
尚公馆
招商港湾广
303 深圳前海 商业 竣工 36% 12,636 13,500 13,500 - 13,500 13,500 13,500 - - -
场
前海招商领
304 深圳前海 住宅 竣工 36% 13,767 65,040 60,042 - - 65,040 65,040 - - -
玺
自贸时代中
305 深圳前海 商办 在建 36% 35,268 362,200 348,000 - - 360,200 - 360,200 - -
心
306 领玺二期 深圳前海 住宅 竣工 36% 9,311 36,250 35,400 - 36,250 36,250 36,250 - 2,304 35,181
307 锦尚公馆 深圳前海 公寓 竣工 36% 9,379 21,850 21,000 - 21,850 21,850 21,850 - 5,460 11,494
办公、商业、
308 滨海大厦 深圳太子湾 竣工 51% 12,410 59,219 59,219 - - 59,219 59,219 - - 15,115
公寓
公寓、办公、
309 湾海大厦 深圳太子湾 竣工 51% 11,609 62,468 62,468 - - 62,468 62,468 - - 464
商业
310 领海大厦 深圳太子湾 办公、商业 竣工 51% 13,952 80,000 79,797 - - 80,000 80,000 - - 8,764
311 云玺大厦 深圳太子湾 公寓、商业 竣工 51% 14,054 79,219 79,219 - - 79,219 79,219 - 585 588
312 商务大厦 深圳太子湾 办公、商业 竣工 100% 27,778 80,000 79,809 - - 80,000 80,000 - - -
313 领航大厦 深圳太子湾 办公、商业 竣工 100% 6,965 37,702 37,702 - - 37,702 37,702 - - 18,414
太子湾海纳
314 深圳太子湾 仓储 竣工 100% 6,213 32,000 31,900 - - 32,000 32,000 - - -
仓
315 逸海大厦 深圳太子湾 酒店、商业 在建 100% 11,239 50,000 49,900 - - 50,000 - 50,000 - -
公寓、商业、
316 泓玺大厦 深圳太子湾 在建 100% 14,111 72,000 71,856 - - 72,000 - 72,000 11,034 -
文化艺术
317 望海大厦 深圳太子湾 办公、商业、 在建 100% 11,879 70,000 69,860 - - 70,000 - 70,000 - -
29
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
文化艺术
太子湾新世 办公、公交
318 界文化购物 深圳太子湾 站、商业、文 在建 49% 32,583 125,500 125,500 - - 125,500 - 125,500 - -
坊 化艺术
太子湾新世
商业、文化艺
319 界亲子购物 深圳太子湾 在建 49% 33,347 96,500 96,500 - - 96,500 - 96,500 - -
术
坊
公寓、商业、
320 瑞玺大厦 深圳太子湾 在建 100% 13,945 95,000 95,000 - - 95,000 - 95,000 11,457 -
文化艺术
321 国际医院 深圳太子湾 医院 竣工 50% 6,410 30,000 30,000 - 30,000 30,000 30,000 - - -
办公、人才公
322 云滨大厦 深圳太子湾 在建 100% 10,350 49,000 48,677 49,000 - 49,000 - 49,000 - -
寓、商业
招商局太子 办公、酒店、
323 深圳太子湾 在建 100% 15,712 142,000 142,000 142,000 - 142,000 - 142,000 - -
湾大厦 商业
324 招商玺 深圳太子湾 商业、住宅 在建 100% 53,120 111,000 111,000 111,000 - 111,000 - 111,000 96,288 -
太子湾新世
商业、文化艺
325 界艺术文化 深圳太子湾 在建 49% 14,371 9,000 9,000 - - 9,000 - 9,000 - -
术
坊
办公、仓储、
326 环港大厦 深圳太子湾 商业、文化艺 在建 100% 13,680 50,000 50,000 50,000 - 50,000 - 50,000 - -
术
商业、文化艺
327 听风阅海园 深圳太子湾 在建 100% 9,882 15,000 15,000 15,000 - 15,000 - 15,000 - -
术
保利招商龙
328 深圳龙华 住宅、商业 在建 34% 27,400 122,300 122,300 122,300 - 122,300 - 122,300 17,488 -
誉花园
保利招商雍
329 深圳龙岗 住宅、商业 在建 34% 25,000 130,300 130,300 130,300 - 130,300 - 130,300 16,699 -
山郡
东滨路国际
330 学校(K410- 深圳南山 教育设施用地 在建 50% 17,100 70,500 70,500 70,500 - 70,500 - 70,500 - -
0029）
331 一湾臻邸* 深圳南山 住宅 在建 100% 24,272 119,350 119,350 125,108 - 125,108 - 125,108 - -
332 招商雍和府* 深圳宝安 住宅 在建 100% 37,850 151,400 151,400 151,400 - 151,400 - 151,400 - -
333 招商雍云府* 深圳龙华 住宅 在建 100% 27,186 95,150 95,150 97,606 - 97,606 - 97,606 - -
深圳龙华北
334 站东 A806- 深圳龙华 住宅、商业等 在建 30% 12,010 72,050 72,050 72,050 - 72,050 - 72,050 - -
0400 地块*
30
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
深圳坪山深
335 中 G12314- 深圳坪山 住宅、商业等 在建 49% 16,448 80,594 80,594 80,594 - 80,594 - 80,594 - -
8038 地块*
华中区域
336 招商雍华府 济南历下 住宅、商业 竣工 95% 38,217 91,550 99,424 - - 91,550 91,550 - 59 29,351
平安金融中
337 心（财务操 济南历下 超高层写字楼 竣工 20% 10,868 173,888 173,888 - 173,888 173,888 173,888 - - -
盘）
招商滨河府
住宅、商业商
338 招商天环中 济南历下 在建 60% 86,900 234,842 234,842 - - 234,656 - 234,656 59,840 -
务
心
339 招商雍和府 济南长清 住宅 竣工 100% 61,400 100,239 117,810 - - 100,239 100,239 - 32,736 34,812
340 招商雍华府 青岛高新区 住宅、工业 在建 100% 305,204 590,371 508,611 - - 370,498 180,331 190,167 55,147 32,306
招商海德公
341 学、招商海 青岛高新区 住宅 竣工 100% 202,740 303,780 321,158 - - 303,780 303,780 - - 521
德花园
342 青岛网谷 青岛高新区 工业 在建 100% 393,700 480,000 463,341 - - 300,318 187,553 112,765 - 4,042
招商公园
343 青岛即墨 住宅、商业 竣工 51% 189,203 308,213 311,713 - 162,670 308,213 308,213 - 70,267 35,146
1872
招商碧桂园
344 青岛市北 住宅、商服 在建 51% 20,162 70,568 70,568 - - 70,568 - 70,568 16,146 57,425
依云四季
绿城招商文 青岛西海岸
345 住宅、商业 拟建 49% 30,800 77,100 77,100 - - - - - 15,106 -
澜锦园 新区
日照山海天
346 招商海语墅 住宅 在建 100% 337,600 547,326 551,100 - 31,073 547,326 501,740 45,586 59,332 69,931
片区
东风阳光城
347 十堰张湾 住宅 竣工 100% 55,462 166,001 166,220 - - 166,001 166,001 - - 1,495
锦程世家
348 招商兰溪谷 十堰张湾 住宅、商业 在建 100% 213,663 559,945 588,584 - 214,528 511,609 413,441 98,168 162,176 204,476
招商时代主 住宅、商业、
349 太原小店 在建 51% 113,499 397,246 332,980 - - 124,552 - 124,552 - -
场 托幼、中小学
招商时代主 住宅、商业、
350 太原小店 拟建 51% 103,362 361,765 345,898 - - - - - 103,240 -
场璟城 托幼
351 学校地块 太原小店 中小学 拟建 18% 106,778 106,778 106,778 - - - - - - -
中建壹品澜 武汉临空港
352 住宅、商服 竣工 20% 68,131 229,947 234,147 - - 229,947 229,947 - 4,985 7,610
荟 开发区
31
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
武汉东湖高
353 高新网谷 工业 竣工 60% 19,845 57,337 57,550 - 57,337 57,337 57,337 - - 17,692
新区
东风阳光城 武汉沌口开
354 住宅 竣工 100% 32,947 71,511 74,526 - - 71,511 71,511 - - -
红枫苑 发区
广电兰亭风
355 武汉汉南 住宅 竣工 49% 68,600 192,084 201,742 - 192,084 192,084 192,084 - - 170
华
碧桂园凤凰
356 武汉汉南 住宅 竣工 20% 29,070 63,954 67,306 - - 63,954 63,954 - 3,097 -
湾
357 依云水岸 武汉汉南 住宅 在建 35% 114,703 286,758 286,758 - - 153,010 - 153,010 90,818 109,296
招商公园 住宅、商业、
358 武汉汉阳 在建 100% 519,633 1,104,736 1,074,808 - - 1,104,736 1,092,700 12,036 9,251 16,126
1872 办公
359 招商樾望 武汉汉阳 住宅、商业 竣工 100% 69,663 202,041 208,668 - - 202,041 202,041 - - 1,287
招商江山风
360 武汉汉阳 住宅 在建 51% 44,053 189,137 189,137 - - 189,137 - 189,137 42,421 116,913
华
361 招商愉樾 武汉汉阳 住宅、商业 竣工 100% 20,533 81,800 88,277 - 81,800 81,800 81,800 - 4,135 42,566
招商东城华
362 武汉江夏 住宅 竣工 51% 87,100 256,000 283,422 - - 256,000 256,000 - 32,865 17,571
府
华润琨瑜之
363 武汉江夏 住宅 竣工 21% 46,231 69,300 77,258 - - 69,300 69,300 - 896 -
星
武汉资产转
武汉经济开
364 销售（东风 商业 竣工 100% 6,000 36,381 36,381 - - 36,381 36,381 - 127 -
发区
项目）
武汉经济开
365 经开之窗 商业 在建 80% 90,387 225,964 229,614 - - 77,620 - 77,620 16,277 -
发区
中建壹品澜 武汉经济开
366 住宅 在建 40% 88,932 222,331 235,645 - 17,490 222,331 117,036 105,295 28,434 65,711
庭 发区
武汉经济开
367 东风凤凰城 住宅 竣工 100% 152,032 267,600 328,479 - - 267,600 267,600 - - -
发区
招商武汉城 武汉经济开 住宅、商服、
368 在建 50% 329,243 751,433 751,433 - - 118,539 - 118,539 64,129 -
建未来中心 发区 商务、公园
招商江湾国
369 武汉硚口 住宅、商业 竣工 100% 98,000 340,500 340,500 - - 340,500 340,500 - 60,425 26,542
际
住宅、商服、
370 汉口 1872 武汉硚口 交通运输、公 在建 51% 102,117 376,600 376,600 - - 216,978 - 216,978 68,887 21,046
园
招商一江璟 住宅、商业、
371 武汉青山 在建 80% 143,800 787,703 780,000 - - 787,703 584,210 203,493 82,330 139,417
城 公共配套
招商武汉城 武汉经济开 住宅、商服、
372 在建 50% 261,329 800,554 800,554 - - 163,719 - 163,719 20,281 -
建未来中心 发区 文化
32
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
国投招商雍
373 襄阳樊城 住宅、商服 在建 55% 80,499 182,250 183,797 114,366 52,382 181,695 52,382 129,313 23,803 60,725
江国际
烟台马尔贝
374 烟台开发区 住宅、商业 在建 100% 484,000 581,000 581,000 28,063 115,600 581,000 387,026 193,974 65,523 197,096
拉
烟台依云水
375 烟台牟平 住宅、商业 在建 100% 510,885 722,714 725,265 - - 311,316 301,204 10,112 20,470 22,748
岸
住宅、商服、
376 已退地 烟台芝罘 公共管理与公 拟建 50% 135,995 264,700 264,700 - - - - - - -
共服务
377 招商雍景湾 烟台芝罘 住宅、商业 在建 49% 62,102 199,968 199,968 - 128,642 199,751 128,642 71,109 56,614 69,011
宜昌依云水
378 宜昌高新区 住宅、商服 在建 51% 144,146 465,393 403,552 - - 185,912 57,636 128,276 31,701 39,572
岸
住宅、商业、
379 宜昌凤凰城 宜昌伍家岗 在建 20% 184,224 465,389 526,404 - - 399,253 204,023 195,230 58,369 122,071
办公
招商公园
380 郑州二七区 住宅 在建 50% 176,994 276,150 276,150 - 40,094 206,802 155,587 51,215 7,146 39,349
1872
招商公园
381 郑州二七区 住宅 竣工 50% 34,627 69,009 69,254 - - 69,009 69,009 - 18,978 20,520
1872
招商天地华
382 郑州二七区 住宅 竣工 50% 117,460 352,485 371,691 - - 352,485 352,485 - - 260
府
招商公园
383 郑州二七区 住宅 拟建 50% 20,369 28,518 28,518 - - - - - - -
1872
招商公园
384 郑州二七区 住宅 拟建 50% 57,680 144,200 148,083 - - - - - - -
1872
招商公园与 郑州航空港
385 住宅 竣工 50% 69,313 154,888 166,584 - 81,137 154,888 154,888 - 71,832 24,471
湖 区
郑州华润悦
386 郑州惠济 住宅 竣工 26% 12,024 41,981 44,729 - - 41,981 41,981 - - 1,395
玺
河南卢森堡
387 郑州新区 商业 竣工 19% 55,186 82,777 82,779 - - 82,777 82,777 - 456 86,833
中心
388 新郑碧桂园 郑州新郑 住宅 竣工 21% 47,008 93,546 98,853 - - 93,546 93,546 - - 351
河南卢森堡 郑州郑东新
389 商服 在建 19% 35,926 82,303 82,303 - - 81,991 39,591 42,400 - -
中心 区
零售商业、批
河南卢森堡 郑州郑东新 发市场、餐
390 在建 19% 13,218 39,654 39,654 - - 38,428 - 38,428 - -
中心 区 饮、旅馆、商
务金融
391 招商美境 郑州金水 住宅 在建 60% 16,739 58,486 58,587 - - 58,383 - 58,383 37,112 -
392 招商雍瑞园 郑州惠济 住宅 在建 60% 53,012 79,200 79,520 - - 74,523 - 74,523 29,641 35,654
33
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
美景美境 1#
393 郑州金水 商业 拟建 60% 4,001 17,974 18,005 - - - - - 4,459 -
地块项目
招商时代锦
394 郑州惠济 住宅 在建 90% 9,402 39,434 39,434 39,434 - 39,434 - 39,434 5,800 -
宸*
江南区域
琴湖小镇 8、 常熟琴湖片 住宅、商业、
395 在建 70% 157,031 138,748 138,748 - 43,284 138,748 121,633 17,115 773 3,833
9、10 号项目 区 医院
琴湖小镇
常熟琴湖片 居住、商业、
396 23、24、25 竣工 100% 89,471 158,663 394,742 - 144,913 158,663 158,663 - 32,241 69,787
区 办公
号项目
琴臻雅院 常熟琴湖片
397 住宅 竣工 100% 35,719 42,863 42,863 - 42,863 42,863 42,863 - 12,673 25,952
（北区） 区
琴臻雅院 常熟琴湖片
398 住宅 竣工 100% 40,729 44,802 44,802 - 44,802 44,802 44,802 - 15,266 35,463
（南区） 区
常熟琴湖片
399 琴萃雅院 住宅 在建 100% 31,069 71,459 71,459 - - 71,459 - 71,459 6,161 -
区
常熟琴湖片
400 琴颂雅院 教育 竣工 100% 10,198 8,158 8,158 - - 8,158 8,158 - - -
区
拟：琴湖溪
常熟琴湖片
401 里花园城二 商服 在建 100% 34,546 24,182 24,182 - - 24,182 - 24,182 - -
区
期
常熟尚湖板
402 见山湖别院 住宅 竣工 51% 45,808 54,970 60,993 - - 54,970 54,970 - 5,122 5,005
块
常熟尚湖板
403 臻湾雅筑 商住 在建 27% 90,004 171,008 192,275 - - 171,007 114,192 56,815 25,531 21,058
块
常熟尚湖板
404 雍澜院 住宅 竣工 27% 54,052 64,862 63,116 - - 64,862 64,862 - 6,952 5,522
块
牡丹招商公
405 常州经开区 住宅 在建 49% 87,705 192,951 192,951 - 76,689 191,890 76,689 115,201 5,097 -
园学府
406 璞樾和山 常州天宁 综合 竣工 51% 83,179 183,000 197,920 - - 183,000 183,000 - - -
407 花园城 常州武进 住宅 竣工 100% 198,674 536,400 546,115 - - 536,400 536,400 - - -
408 龍城壹号 常州新北 住宅、商业 在建 49% 92,621 185,242 185,200 - - 185,242 - 185,242 36,536 -
409 雍荣府 合肥包河 住宅 竣工 33% 117,428 223,145 224,083 - 52,792 223,145 223,145 - 5,241 60,776
住宅、商服、
410 招商东望府 合肥包河 竣工 100% 106,552 222,467 221,300 - 222,467 222,467 222,467 - 71,790 173,747
幼儿园
411 招商雍华府 合肥滨湖 综合 竣工 51% 103,276 249,892 250,904 - - 249,892 249,892 - 21,021 26,701
34
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
412 雍和府 合肥滨湖 综合 竣工 33% 177,953 424,322 387,607 - - 424,322 424,322 - - 77,633
绿城招商诚
413 合肥滨湖 住宅 竣工 51% 150,063 281,742 328,377 - 31,531 281,742 281,742 - 13,480 71,774
园
414 公园万象 合肥经开区 住宅、幼儿园 在建 33% 133,078 266,155 266,155 - 130,502 266,155 130,502 135,653 9,461 149,079
415 陶冲湖项目 合肥新站 住宅、体育 在建 100% 350,004 424,519 370,103 254,873 - 410,572 - 410,572 125,373 -
招商公园
416 合肥新站 住宅 竣工 51% 62,211 118,470 136,523 - - 118,470 118,470 - 2,196 8,061
1872 二期
招商公园
417 合肥新站 住宅、幼儿园 竣工 51% 49,738 94,193 108,255 - - 94,193 94,193 - 699 702
1872
合肥双凤开
418 和悦庐鸣 住宅 在建 30% 42,787 81,936 77,016 - - 68,566 - 68,566 27,044 -
发区
419 萃语云筑 合肥经开 住宅、教育 在建 33% 61,389 113,390 113,800 81,615 - 113,390 - 113,390 77,733 -
招商保利臻
420 合肥滨湖区 住宅 在建 67% 31,648 58,317 61,263 58,317 - 58,317 - 58,317 61,263 -
境
招商奥体公 住宅、商业、
421 合肥新站区 在建 100% 142,037 271,225 271,100 193,897 - 193,897 - 193,897 73,657 -
园 教育
422 招商雍境湾* 合肥包河 住宅 在建 100% 67,965 109,090 109,090 109,090 - 109,090 - 109,090 481 -
住宅、幼儿
423 招商雍润府* 合肥包河 园、公园绿地 在建 100% 52,244 105,201 105,201 105,201 - 105,201 - 105,201 8,806 -
用地
住宅、商业、
424 璟园* 合肥经开 在建 100% 170,913 373,548 373,548 124,938 - 124,938 - 124,938 40,368 -
幼儿园
招商保利臻
425 合肥包河 住宅 在建 100% 44,516 111,289 111,289 112,804 - 112,804 - 112,804 - -
悦*
保利招商时
426 合肥瑶海 住宅、幼儿园 在建 49% 43,445 80,105 80,105 79,845 - 79,845 - 79,845 22,772 -
光印象*
招商国际 E
427 江苏句容 综合 在建 74% 156,527 431,923 379,042 - - 393,423 316,723 76,700 7,039 822
城
428 铂翠天第 昆山城中 住宅 在建 17% 36,748 66,147 68,392 - - 66,147 - 66,147 - -
429 滨江壹玖捌 昆山城中 商业、住宅 在建 49% 22,778 108,882 109,435 - - 108,882 - 108,882 4,844 -
430 瑰丽江樾苑 昆山城西 住宅 在建 31% 12,932 33,624 33,624 - - 32,499 - 32,499 - -
431 东望璟园 昆山城东 住宅、商业 在建 34% 94,639 189,278 189,300 - - 52,746 - 52,746 93,774 -
苏州工业园
432 招商沁苏禧* 住宅 在建 100% 58,234 116,468 116,468 116,468 - 116,468 - 116,468 115,255 -
区
35
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
苏州工业园
433 招商文禧* 住宅 在建 38% 25,311 50,622 50,622 51,854 - 51,854 - 51,854 23,324 -
区
434 璀璨雅园* 昆山城中 住宅、商业 在建 44% 134,558 248,933 248,933 145,074 - 145,074 - 145,074 - -
435 平澜府 南京高淳 居住 竣工 18% 102,787 143,901 143,901 - 82,015 143,901 143,901 - 27,711 92,798
436 上鼓中心 南京鼓楼 综合 在建 11% 136,788 389,575 389,576 85,312 37,642 389,575 290,634 98,941 11,396 5,962
437 桃园世纪 南京鼓楼 商住混合 竣工 31% 62,728 161,211 172,321 - - 161,211 161,211 - 8,471 8,209
438 云际 南京建邺 住宅 竣工 29% 24,438 63,050 63,050 - - 63,050 63,050 - 6,119 5,646
南京江北新
439 长江时代 13 住宅 竣工 38% 34,544 77,517 77,517 - 77,730 77,517 77,517 - 386 75,185
区
南京江北新
440 长江时代 14 住宅 竣工 43% 30,986 69,533 69,533 - 69,753 69,533 69,533 - - 67,300
区
南京江北新
441 长江时代 16 住宅 竣工 17% 28,744 64,502 64,502 - 64,502 64,502 64,502 - 63 -
区
442 悦峯 南京江宁 住宅 竣工 29% 74,741 168,915 183,519 - - 168,915 168,915 - 2,649 2,769
443 东望府 南京江宁 综合 竣工 38% 90,981 220,173 249,544 - - 220,173 220,173 - 5,095 6,753
444 都荟天地 南京江宁 综合 在建 12% 108,522 404,786 404,786 - 71,049 404,786 343,679 61,107 45,520 53,742
445 名筑 南京江宁 住宅 竣工 52% 21,683 54,207 57,482 - - 54,207 54,207 - 3,575 338
446 兰溪谷 南京浦口 住宅 竣工 87% 124,809 259,603 273,117 - - 259,603 259,603 - 2,613 1,196
447 御澜府 南京浦口 住宅 竣工 30% 44,784 98,524 103,197 - - 98,524 98,524 - 411 555
448 雍宁府 南京浦口 住宅 竣工 38% 107,820 237,433 257,409 - - 237,433 237,433 - 7,215 7,916
449 西江瑞府 南京浦口 住宅 在建 35% 78,891 213,007 233,639 - 121,606 213,007 121,606 91,401 1,648 204,003
450 南京 1872 南京栖霞 综合 竣工 38% 57,945 244,660 240,454 - - 244,660 244,660 - 169 169
451 南京丁家庄 南京栖霞 商业、办公 拟建 52% 59,166 341,002 341,002 - - - - - - -
452 雍荣府 南京栖霞 居住 竣工 48% 79,884 175,745 175,745 - 96,027 175,745 175,745 - 9,969 175,015
453 山语熙府 南京栖霞 住宅 竣工 20% 26,003 44,206 44,206 - 44,206 44,206 44,206 - 10,351 22,005
454 紫金智谷 南京栖霞 科教 竣工 52% 42,661 50,710 50,700 - 50,710 50,710 50,710 - 15,097 22,307
455 越城天地 南京秦淮 综合 在建 30% 199,329 217,269 217,632 31,954 2,949 165,266 66,348 98,918 25,318 32,125
36
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
456 钟山峰景 南京秦淮 住宅、商业 在建 39% 92,688 231,719 231,719 27,964 78,731 231,719 78,731 152,988 38,714 -
457 和峰南岸 南京雨花台 商住混合 竣工 15% 26,829 80,487 84,568 - - 80,487 80,487 - 2,810 2,742
458 山语境府 南京栖霞 住宅 竣工 35% 31,624 49,332 46,171 - 49,332 49,332 49,332 - 18,782 46,364
南京江北新
459 长江时代 15 住宅 在建 21% 22,518 50,532 50,532 - 41,324 50,532 41,324 9,208 422 -
区
招商局中
460 南京玄武 住宅、商服 在建 79% 143,667 475,537 475,537 79,979 - 218,471 - 218,471 93,186 -
心臻境
461 江心印 南京建邺 住宅 在建 38% 44,750 125,301 125,301 - - 123,444 - 123,444 55,286 -
462 云萃府 南京秦淮 住宅 在建 15% 20,428 57,199 57,199 - - 56,213 - 56,213 22,502 -
南京江北新
463 越江时代 商住混合 在建 22% 66,057 165,218 165,218 18,086 - 165,218 - 165,218 48,132 -
区
464 百家臻园* 南京江宁 住宅 在建 100% 25,607 66,579 66,579 66,579 - 66,579 - 66,579 18,919 -
465 金茂府 苏州高新区 综合 竣工 25% 194,396 388,792 390,414 - - 388,792 388,792 - 30,215 26,938
零售、商务金
466 前山澜庭 苏州高新区 竣工 40% 72,201 43,321 31,752 - - 43,321 43,321 - - 7,098
融
滨河四季云
467 苏州高新区 住宅 竣工 25% 86,741 190,830 210,529 - 190,830 190,830 190,830 - 8,588 131,372
庭
金融小镇商 住宅、商业、
468 苏州高新区 在建 46% 256,592 257,521 257,521 33,191 132,417 242,245 203,589 38,656 47,149 153,823
墅 其他
住宅、零售商
469 浅悦静庭 苏州高新区 在建 28% 151,070 289,670 289,000 - 124,118 218,792 124,118 94,674 59,351 150,675
业
苏州工业园
470 青剑湖 住宅 竣工 24% 71,841 107,762 140,735 - - 107,762 107,762 - 3,823 -
区
苏州工业园
471 辉映时代 住宅 竣工 40% 58,082 116,164 116,164 - 70,675 116,164 116,164 - 28,684 80,657
区
472 公园世纪 苏州姑苏 商住 竣工 30% 123,326 294,630 309,258 - - 294,630 294,630 - - -
473 雍华府 苏州木渎 住宅 竣工 100% 68,300 176,300 195,415 - - 176,300 176,300 - - -
474 三千邑 苏州吴江 住宅 竣工 34% 133,084 332,709 365,375 - - 332,709 332,709 - - -
475 雍雅苑 苏州吴江 住宅 竣工 100% 52,816 105,632 116,753 - - 105,632 105,632 - - -
476 香溪源 苏州吴江 商业 竣工 50% 40,028 40,041 42,000 - - 40,041 40,041 - 30,687 17,143
477 蔚然锦绣 苏州吴中 商住混合 竣工 40% 48,311 96,622 96,622 - 96,622 96,622 96,622 - 29,673 43,473
37
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
478 蔚蓝四季 苏州吴中 商业、住宅 竣工 34% 173,253 346,506 398,184 - - 346,506 346,506 - - 17,005
479 太湖新城 苏州吴中 住宅 竣工 25% 77,915 155,829 156,009 - 45,120 155,829 155,829 - 31,788 147,368
480 拾鲤 苏州相城 商住 竣工 20% 128,313 230,963 241,316 - - 230,963 230,963 - - 552
481 蔚然璀璨 苏州吴中 商住混合 在建 45% 49,759 99,518 99,518 - - 99,466 - 99,466 19,150 -
482 大悦澜庭 苏州高新区 住宅 拟建 12% 72,263 144,526 144,526 - - - - - 35,830 -
483 璟萃雅园 苏州吴中 住宅 在建 60% 60,488 133,074 133,074 - - 133,043 - 133,043 61,208 -
484 春和万象 苏州相城 住宅、商业 在建 20% 162,259 294,500 294,500 134,796 - 293,865 - 293,865 106,858 -
485 太湖如院 无锡滨湖 住宅 在建 34% 173,782 208,537 208,537 - - 208,537 171,636 36,901 60,140 63,521
486 招商雍荣府 无锡惠山 住宅 在建 76% 83,010 124,515 124,515 - - 124,393 - 124,393 34,395 131,667
487 溪西云境 无锡惠山 住宅 在建 41% 52,975 95,355 95,355 - - 95,355 - 95,355 28,662 51,033
488 太湖雍华府 无锡新吴 住宅 竣工 33% 108,219 216,438 284,668 - 28,370 216,438 216,438 - 11,454 109,481
489 璟萃 无锡经开区 住宅 在建 51% 27,343 49,217 49,217 - - 49,217 - 49,217 8,866 -
490 山水拾涧 无锡滨湖 住宅 在建 100% 38,773 65,914 65,914 - - 65,914 - 65,914 10,688 -
491 公园上城 无锡梁溪 住宅 在建 30% 59,750 161,325 161,300 - - 161,300 - 161,300 6,334 -
492 云锦东方 无锡惠山 住宅 在建 10% 53,937 118,661 118,700 - - 118,661 - 118,661 - -
493 山水间花园 徐州铜山 住宅 在建 51% 166,603 366,527 366,527 - 135,611 366,527 135,611 230,916 74,732 -
招商徐州中
494 徐州云龙 住宅、商办 在建 65% 338,184 1,040,376 1,040,376 86,225 642,375 907,592 709,375 198,217 147,483 303,080
心
495 大龙湖壹号 徐州云龙 住宅 在建 51% 47,684 133,514 133,514 - - 133,514 - 133,514 18,173 -
496 大龙湖壹号 C 徐州云龙 住宅 在建 49% 41,800 92,000 92,000 - - 91,987 - 91,987 - -
497 运河上宸 扬州邗江 住宅、幼托 竣工 60% 83,239 120,482 127,785 - - 120,482 120,482 - 90 26,302
498 招商云萃 扬州邗江 住宅 在建 70% 64,691 116,444 116,444 - - 39,091 - 39,091 17,814 -
499 招商璟萃 扬州广陵 住宅、商业 在建 100% 20,998 31,497 31,497 - - 10,440 - 10,440 - -
500 云筑 扬州广陵 住宅、商业 在建 34% 47,369 94,738 94,700 - - 77,591 - 77,591 14,645 -
38
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
501 依云兰庭 张家港 住宅 竣工 51% 66,210 119,178 119,178 - - 119,178 119,178 - 40,453 45,673
502 北固湾 镇江京口 住宅 竣工 100% 319,500 468,732 502,716 - - 468,732 468,732 - - 312
503 雍和雅苑 镇江京口 住宅 竣工 33% 49,964 57,458 62,935 - - 57,458 57,458 - - -
504 天悦府 镇江句容 住宅、商业 竣工 26% 53,873 107,417 111,206 - 12,998 107,417 107,417 - 18,491 32,750
505 雍和府 盐城亭湖 住宅、商业 拟建 55% 65,428 170,113 170,113 - - - - - - -
506 都会壹号 盐城盐都 住宅、商业 在建 30% 63,672 147,737 147,700 - - 147,700 - 147,700 17,404 -
507 雍华府* 盐城盐都 住宅 在建 51% 90,782 263,268 263,268 7,452 - 7,452 - 7,452 15,774 -
508 雍和府* 盐城亭湖 住宅 拟建 45% 27,755 72,163 72,163 - - - - - - -
509 星河万里 芜湖鸠江 住宅 在建 49% 117,681 235,362 235,362 - - 192,142 - 192,142 22,958 -
510 未来云辰 芜湖鸠江 住宅 在建 24% 105,299 231,659 231,659 - - 226,196 - 226,196 11,939 -
511 智慧光年 宿迁宿豫 住宅 在建 51% 47,437 118,593 118,593 - - 118,593 - 118,593 26,808 -
西南区域
512 招商雍华府 成都成华 住宅 竣工 100% 121,026 365,516 415,693 - - 365,516 365,516 - 2,006 4,138
招商中央华
513 成都成华 综合 竣工 100% 86,841 415,963 418,726 - - 415,963 415,963 - 3,781 52,123
城
514 招商大魔方 成都高新 综合 在建 100% 132,410 773,985 757,400 - 80,766 757,400 573,786 183,614 52,529 144,751
招商依云上
515 成都龙泉驿 住宅、商业 竣工 100% 215,413 692,276 757,144 - - 692,276 692,276 - 21,259 18,996
城
招商东城国 成都市成华
516 商服 竣工 100% 16,898 62,810 63,516 - - 62,810 62,810 - - -
际 区
517 招商愉樾 成都双流 住宅 竣工 100% 38,099 79,809 85,127 - - 79,809 79,809 - 2,314 1,898
招商时代公 成都天府新 住宅、商服、
518 拟建 51% 166,710 487,250 478,400 201,866 - 201,866 - 201,866 166,302 -
园 区 市政配套
天府招商花 成都天府新
519 商服 在建 51% 37,510 195,093 190,300 - - 190,300 - 190,300 - -
园城 区
招商时代公 成都天府新 住宅、商服、
520 拟建 51% 127,204 480,400 480,400 - - - - - - -
园 区 市政配套
招商时代公 成都天府新 住宅、商服、
521 在建 51% 125,601 376,171 371,500 136,183 115,499 341,283 115,499 225,784 23,497 104,380
园 区 市政配套
39
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
招商时代公 成都天府新
522 商服 拟建 51% 11,230 78,600 78,600 - - - - - - -
园 区
招商时代公 成都天府新
523 商服 拟建 51% 16,964 144,100 144,100 - - - - - - -
园 区
招商时代公 成都天府新
524 商服 拟建 51% 40,069 39,900 39,900 - - - - - - -
园 区
住宅、农贸市
525 招商雍景府 成都新都 竣工 100% 60,405 108,728 113,523 - - 108,728 108,728 - 48,348 53,222
场、幼儿园
526 牧山美庐 成都新津 住宅、商业 竣工 50% 65,805 99,148 110,734 - - 99,148 99,148 - 627 399
527 招商天府玺 成都双流 住宅 在建 100% 48,249 72,373 72,373 - - 72,373 - 72,373 22,188 -
528 招商粼江樾 成都简阳 住宅、商业 在建 100% 42,524 106,311 106,311 - - 106,311 - 106,311 3,742 -
招商未来公
529 成都金牛 住宅、商服 在建 43% 191,600 418,509 418,500 114,200 - 174,678 - 174,678 22,160 -
园
530 招商依山樾 成都简阳 住宅 在建 100% 25,810 64,524 64,524 - - 64,524 - 64,524 5,752 -
招商新川臻
531 成都高新区 住宅 拟建 100% 27,782 69,454 69,454 - - - - - - -
境*
招商毕节花
532 贵州毕节 住宅、商业 竣工 100% 204,800 721,197 685,325 - - 721,197 721,197 - 2,267 16,084
园城
招商翰林大
533 昆明呈贡 住宅 竣工 39% 140,867 543,727 645,294 25,198 - 543,727 543,727 - 79,616 33,410
观
招商依云国 昆明滇中新
534 住宅、商业 在建 49% 1,143,595 2,441,800 2,442,307 - 125,861 377,743 220,730 157,013 8,311 149,854
际社区 区
535 招商雍景湾 昆明官渡 住宅 竣工 100% 144,656 150,829 169,395 - - 150,829 150,829 - 832 910
招商公园大
536 昆明官渡 住宅、商业 在建 51% 62,271 333,387 328,169 - 42,913 333,387 115,401 217,986 40,540 119,289
道
537 招商依湾郡 昆明晋宁 住宅 竣工 39% 8,796 35,184 34,782 - 35,184 35,184 35,184 - - 70,914
538 招商依山郡 昆明晋宁 住宅、商业 在建 39% 329,685 1,103,712 1,108,700 - 265,415 665,166 665,166 - 99,926 29,972
昆明市五华
539 招商雍和府 住宅 竣工 51% 93,263 301,701 298,611 - 143,134 301,701 301,701 - 116,029 135,062
区
540 招商雍珑府 昆明官渡 住宅 在建 100% 16,872 64,952 77,375 - - 64,952 - 64,952 1,104 -
541 招商雍珑府* 昆明官渡 住宅 在建 100% 3,490 13,261 13,261 13,300 - 13,300 - 13,300 - -
招商公园大
542 昆明官渡 住宅、商业 在建 51% 11,134 42,311 42,311 42,309 - 42,309 - 42,309 - -
道*
543 常宁府 西安常宁 住宅 竣工 25% 20,618 41,236 41,551 - - 41,236 41,236 - 182 208
40
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
招商城市主
544 西安港务区 住宅 竣工 38% 79,201 198,003 198,003 - - 198,003 198,003 - 5,160 4,297
场
545 招商央畔 西安港务区 住宅 在建 38% 160,984 402,460 402,460 - - 193,876 - 193,876 314,104 -
招商局丝路
546 西安港务区 商服 竣工 38% 20,288 111,579 111,579 - 111,579 111,579 111,579 - 14,395 1,349
中心
招商城市主
547 西安港务区 住宅 竣工 38% 93,153 232,883 232,883 - 232,883 232,883 232,883 - 14,679 237,736
场盛会
招商局丝路
548 西安港务区 商业 竣工 38% 19,717 88,727 88,727 - 88,727 88,727 88,727 - 28,362 11,864
中心
549 招商臻观府 西安高新区 住宅 竣工 38% 59,104 165,491 162,813 - 165,491 165,491 165,491 - 1,848 145,415
550 依云曲江 西安曲江 住宅 竣工 74% 135,638 406,915 435,085 - - 406,915 406,915 - 287 1,648
西安浐灞生
551 招商央玺 住宅、商业 竣工 87% 38,882 77,764 77,764 - 77,764 77,764 77,764 - 29,811 3,306
态区
西安市高新
552 招商臻境 住宅 竣工 87% 42,276 118,440 118,440 - 118,440 118,440 118,440 - 71,174 42,435
区
招商.华宇长 西安市长安
553 住宅 在建 44% 27,692 41,510 41,510 - - 41,510 - 41,510 31,840 -
安玺 区
西安西咸新
554 招商雍景湾 住宅 竣工 37% 45,890 100,957 108,426 - - 100,957 100,957 - 1,016 1,963
区
西安浐灞生
555 招商西安序 住宅、商服 在建 87% 53,811 107,600 107,600 - - 107,600 - 107,600 25,695 -
态区
西安西咸新
556 招商雍澜湾 住宅 在建 87% 62,712 156,780 156,780 - - 156,780 - 156,780 15,464 -
区
华宇御璟天
557 西安高新 住宅 在建 23% 79,636 222,880 222,880 222,880 - 222,880 - 222,880 42,047 -
宸*
招商依云江
558 重庆巴南 住宅 竣工 74% 202,916 387,682 452,467 - - 387,682 387,682 - 4,631 22,966
湾
重庆北部新
559 招商花园城 住宅 竣工 100% 240,207 527,104 573,376 - - 527,104 527,104 - 124 702
区
560 招商锦星汇 重庆江北 住宅 竣工 74% 21,749 76,122 82,582 - - 76,122 76,122 - 69 95
招商城市主
561 重庆江北 住宅 竣工 74% 10,956 32,868 37,288 - - 32,868 32,868 - 680 1,655
场
重庆两江新
562 嘉景湾 住宅 竣工 37% 94,631 113,557 133,424 - - 113,557 113,557 - 8,597 23,359
区
重庆两江新
563 招商雍璟城 住宅、商业 在建 74% 182,789 365,577 410,884 - 69,624 365,575 277,251 88,324 63,085 95,740
区
招商公园上 重庆两江新
564 住宅 竣工 74% 61,679 74,015 74,015 - 38,237 74,015 74,015 - 6,648 38,863
城 区
41
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
565 长嘉汇 重庆南岸 住宅、商业 在建 37% 336,600 1,500,000 1,500,000 238,743 37,675 1,098,170 648,291 449,879 56,164 46,897
566 招商云邸 重庆南岸 住宅 竣工 74% 11,312 89,365 102,806 - - 89,365 89,365 - 7,029 17,729
万科招商理
567 重庆沙坪坝 住宅、商业 在建 36% 97,965 153,115 173,637 - 80,908 153,115 128,445 24,670 2,278 82,832
想城
万科招商理
568 重庆沙坪坝 住宅、商业 在建 38% 74,723 131,930 148,470 - 90,666 131,930 121,600 10,330 169 119,445
想城
569 公园大道 重庆渝北 住宅、商业 在建 37% 402,305 1,101,426 1,101,400 232,825 29,436 1,101,426 898,011 203,415 44,597 99,336
570 招商渝天府 重庆沙坪坝 住宅、商业 在建 74% 186,552 310,711 310,711 52,068 - 136,618 - 136,618 43,379 -
571 招商时光序 重庆九龙坡 住宅 在建 74% 12,825 25,650 25,650 - - 25,650 - 25,650 10,780 -
572 招商渝天府 重庆沙坪坝 住宅、商业 在建 74% 180,219 362,703 362,700 123,093 - 123,093 - 123,093 16,383 -
573 招商1872* 重庆九龙坡 住宅、商业 在建 74% 115,535 357,539 357,539 90,897 - 90,897 - 90,897 4,235 -
乌鲁木齐市
高新区 2021-
乌鲁木齐高
574 C-036-1、 住宅、商业 在建 51% 250,183 363,933 363,933 170,043 - 170,043 - 170,043 1,417 -
新区
2021-C-036-2
地块*
海南区域
住宅、零售商
575 招商雍江湾 海口琼山 在建 100% 17,745 62,109 62,109 - - 62,109 - 62,109 557 -
业
招商局大厦
（写字楼）/
576 海口秀英 住宅、商业 竣工 70% 27,819 136,250 136,250 - 136,250 136,250 136,250 - 12,872 63,753
招商雍华府
（住宅）
招商海月花
577 三亚崖州 住宅 在建 100% 92,143 230,357 230,357 - - 230,162 - 230,162 47,911 4,838
园
三亚招商臻
578 三亚崖州 科研 在建 13% 25,335 50,712 50,712 - - 50,712 27,336 23,376 - -
园
招商局三亚
579 三亚崖州 住宅、商业 在建 13% 148,706 327,922 327,922 - 114,701 233,496 191,102 42,394 55,915 58,304
深海科技城
三亚崖州湾
科技城控规
580 YK02-11-04- 三亚崖州 住宅 拟建 13% 57,400 143,400 143,400 - - - - - - -
01、02、03
和 04 地块*
招商三亚深
581 三亚崖州 一类工业用地 拟建 13% 63,578 76,294 76,294 - - - - - - -
海装备产业
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序 项目 项目 项目 权益 占地 规划计容 可租售 2022 年 2022 年 累计计容 累计计容 2022 年底 2022 年 2022 年
项目名称
号 地址 业态 状态 比例 面积 建筑面积 面积 开工面积 竣工面积 开工面积 竣工面积 在建面积 签约面积 结转面积
园二期*
博鳌乐城国
582 际医学产业 琼海博鳌 商业 竣工 12% 42,977 64,138 64,466 - - 64,138 64,138 - - -
中心
招商乐城国
583 琼海博鳌 零售商业 在建 12% 18,858 28,300 28,300 - - 28,287 - 28,287 3,699 -
际花园
招商乐城国
584 琼海博鳌 住宅 在建 12% 42,628 76,700 76,700 - 8,016 76,644 8,016 68,628 - -
际花园
海外区域
中白工业园
白俄罗斯明
585 国际展会中 酒店 在建 55% 23,257 18,072 18,072 - - 18,072 - 18,072 - -
斯克市
心项目
将军澳日出
586 康城第 11 期 香港西贡区 住宅 在建 22% 11,794 88,858 80,592 - - 88,858 - 88,858 25,321 -
住宅项目
日出康城 13
587 香港西贡区 住宅 在建 19% 12,140 143,694 132,267 143,694 - 143,694 - 143,694 - -
期项目
香港港铁将
军澳百胜角 香港将军澳
588 住宅 拟建 36% 4,501 27,006 24,035 - - - - - - -
通风楼物业 新市镇
发展项目*
香港土瓜湾
第四期荣光
589 街/崇安街 香港 住宅、商业 拟建 22% 2,876 25,884 21,732 - - - - - - -
（KC014）地
块*
590 新西兰项目 新西兰 住宅 在建 100% 291,671 192,528 192,528 6,398 14,537 47,572 41,181 6,391 8,732 14,537
合计 47,890,872 110,424,027 112,363,656 8,976,525 13,141,341 92,705,404 60,746,078 31,959,326 11,487,609 13,572,951
注 1：“项目名称”列中，含“*”是公司 2022 年新获取的项目。报告期内，公司新获取项目合计新增计容建面约 726.12 万平方米。
注 2：新西兰项目（上表第 591 号）是公司在新西兰 Karaka、Matua、GulfHarbour、Tauranga、Papakura、Orewa 等地获取的房地产项目信息汇总。
注 3：上表中项目的计划投资额、累计投资额等投资情况，请参见本报告“财务报告附注（六）：8、存货”。未来，可能因引入合作方共同开发等原因，导致公司在项目中的权
益比例发生变化；可能因为规划调整等原因，导致公司项目的计划投资、计容积率规划建筑面积等指标发生变化。
注 4：上表中包含了公司控股以及参股的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目。报告期内，公司合并报表范围内结转面积 864.19 万平方米，对应结转收入 1,655.64
亿元。
注 5：公司在深圳前海妈湾片区拥有丰富的土地储备，由前海自贸公司持有并开发。前海妈湾片区位于前海城市新中心核心区域，与前湾、桂湾并称为前海三湾，在前海十四五
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
规划中，将妈湾 2.9 平方公里定位为“前海深港国际服务城”。妈湾片区总经营性用地面积 80.62 万平方米，计容总建面 455.8 万平方米，（另外需安排 60 万平方米人才住房指标，
由政府投资，需占公司经营性用地，含人才住房后总计容建面 515.8 万平方米），目前已开发 69 万平方米。
注 6：太子湾片区位于深圳市前海蛇口自贸区内，总建筑面积约 170 万平方米，将打造成为集国际邮轮母港、滨海特色娱乐休闲于一体的深圳新“海上门户”。目前已开工面积
163 万平方米，未开工面积 7 万平方米，片区整体开发形象进度过半。太子湾一、二期项目国际邮轮母港、总部商务广场、人才公寓、国际学校等项目均已交付入伙，国际医院
筹开中；三期项目基本全面开工建设，其中深圳商业新地标 K11 购物艺术中心计划于 2024 年开业，片区内未售面积约 20 万平方米，对应 160 亿元货值，已售未结转货值约 280
亿元，未来三年逐步进入竣工结转高峰期。
主要项目出租情况
报告期末，公司拥有可出租土地面积 132.60 万平米，出租率 100%，报告期出租收入 1.21 亿；公司拥有的可出租物业总可出租面积 548.59 万平米，包含公寓、住宅、别墅、
写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。报告期内，公司实现出租收入 31.63 亿元，同比减少 7.35%，总体出租率 79.82%；报告期末，公司在深圳、北京、漳州、杭州、昆
山等地经营管理的酒店客房 3,424 套，全年酒店收入 5.60 亿。2022 年租赁业务出租率、酒店业务客流量及入住率降低，租赁业务和酒店业务收入较 2021 年度下降。
可出租土地面积 累计已出租面积 平均单价
土地出租 出租收入（万元） 平均出租率（%）
（万平米） （万平米） （元/平米/年）
土地 132.60 1,591.22 12,055.89 100.00 90.92
可出租面积 累计已出租面积 平均单价
出租性物业类别 出租收入（万元） 平均出租率（%）
（万平米） （万平米） （元/平米/月）
公寓及住宅 110.58 994.96 96,564.50 79.73 97.05
写字楼 96.57 682.50 51,804.80 67.58 75.90
厂房 170.77 1,416.81 58,893.33 78.03 41.57
商铺及商业中心 150.33 1,476.50 97,651.27 89.16 66.14
其他 20.34 197.20 11,372.69 80.89 57.67
出租性物业合计 548.59 4,767.97 316,286.59 79.82 66.34
酒店经营 客房套数 累计入住套数 经营收入（万元） 入住率（%） 平均净房价
酒店 3,424 543,393 56,002.91 - -
土地一级开发情况
本期
累计一
预计总 累计投 本期平 本期结 一级 款项回
规划平整土 累计平整土 累计销售 本期销售 累计结算土 级土地
权益 投资金 资金额 整土地 算土地 土地 收情况
项目名称 所在位置 地面积 地面积 面积 面积 地面积 开发收
比例 额（万 （万 面积 面积 开发 （万
（㎡） （㎡） （㎡） （㎡） （㎡） 入（万
元） 元） （㎡） （㎡） 收入 元）
元）
（万
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
元）
常熟市新世
常熟琴湖
纪大道西
小镇一级 70% 78,045 41,648 395,100 360,100 107,600 0 0 0 0 36,707 4,940 36707
侧，沙家浜
开发项目
路北侧
招商局漳 福建漳州招
706,75
州开发区 商局经济技 78% 348,416 323,762 19,749,440 18,282,506 0 13,920,806 163,053.2 13,920,806 163,053 6,031 649,378
3
有限公司 术开发区
福建漳州招
双鱼岛 商局经济技 78% 352,000 226,400 2,250,925 2,250,925 0 121,516 0 121,516 0 53,503 2,870 2,870
术开发区
融资途径
单位：亿元
融资成本区间/平均融 期限结构
融资途径 期末融资余额
资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 1,191 1.3%-6.5% 227 402 381 181
票据 1 / 1 0 0 0
债券 554 1.8%-5.25% 156 87 152 159
非银行类贷款 0 / 0 0 0 0
信托融资 111 4.4%-6% 27 20 45 19
基金融资 0 / 0 0 0 0
其他 163 3.6%-4.65% 0 11 20 132
合计 2,020 1.3%-6.5% 411 520 598 491
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行
执管之日止。截至报告期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约 736.86 亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
董监高与上市公司共同投资
不适用。
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
三、核心竞争力分析
（一）前瞻的战略引领
招商蛇口立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，构
建符合自身情况的高质量发展之路。随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”的
消退，行业发展逻辑正发生根本变化，行业处在发展的震荡期和转折点，但财务稳健、布局优化、产融创新、诚信经营
的企业依然能够赢得市场与客户，甚至获得行业集中度提升红利，穿越周期在激烈的竞争中不断胜出，实现可持续发展。
基于对行业变化和发展趋势的研判，公司制定了前瞻性的招商蛇口中长期转型规划，明确了“四个聚焦、三个转变、两个
降低、一个提升”的战略转型要求，核心是在稳定开发业务基本盘的前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在收
入利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构。通过中长期转型战略的牵引，积极构筑符合公司实际情况的高质量发展模
式。
（二）持续稳健的财务和经营管理能力
公司在开发建设蛇口工业区 40 余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级，孕育形成了招商特有
的片区开发模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口，以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市
的新区开发，通过港区城的有机融合与协同发展，形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于，通过公司全生
命周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升
和最大化，将价值洼地培育成价值高地。该模式下，公司持续积累优质资源，助力业务增长。在此过程中，公司积淀了
丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，不仅培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力，也
形成了完整的综合开发体系，获得了应有的商业利益，为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。
多年来公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债率等核心财务指标始终保持稳定，融资渠道多元且综合资金成本较
优，为公司长期可持续发展奠定坚实的基础。
（三）多元化资源获取方式和特有的战略资源优势
经过多年的发展，招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式，建立了高素质的人才
队伍和较完备的管理制度体系，促进公司以较优的成本获取多元的资源，推动公司可持续发展。
招商蛇口积极响应号召，围绕“国家所需、招商所能”参与践行国家重大战略与重要倡议，通过产城联动在粤港澳大
湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置—
—蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域，公司拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，上述
资源的价值也日益凸显。
（四）行业领先的品牌影响力
创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自 1979
年以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、海辽精神、蛇
口基因”体现招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。作为中国领先
的城市和园区开发运营服务商，招商蛇口通过高品质的产品与服务，以多元美好为创新沟通点，以更好地获得情感共鸣
和品牌认知。
四、主营业务分析
1、概述
2022 年，公司实现营业收入 1,830.03 亿元，同比增长 13.92%，实现归属于上市公司股东的净利润 42.64 亿元，同比
减少 58.89%，基本每股收益 0.41 元，同比减少 64.66%。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
单位：万元
2022 年 2021 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
46
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
营业收入合计 18,300,265.91 100% 16,064,341.30 100% 13.92%
分行业
开发业务 16,556,385.05 90.47% 14,528,301.01 90.44% 13.96%
资产运营 421,973.69 2.31% 461,976.58 2.88% -8.66%
城市服务 1,321,907.17 7.22% 1,074,063.71 6.69% 23.08%
分地区
华北区域 1,467,816.11 8.02% 1,329,963.51 8.28% 10.37%
华东区域 4,540,063.53 24.81% 3,685,921.48 22.94% 23.17%
江南区域 3,750,373.10 20.49% 2,133,859.08 13.28% 75.76%
华中区域 1,669,353.04 9.12% 1,279,643.82 7.97% 30.45%
西南区域 2,558,555.64 13.98% 2,201,431.01 13.70% 16.22%
华南区域 1,390,734.46 7.60% 1,669,572.30 10.39% -16.70%
深圳区域 2,670,899.15 14.59% 3,568,608.53 22.21% -25.16%
海外及其他区域 252,470.88 1.39% 195,341.57 1.23% 29.25%
注 1：报告期内，房地产销售业务结转规模以及物业管理业务规模扩大，使得整体收入规模同比增长。
注 2：开发业务主营以住宅为主的可售型产品的开发与销售。报告期内，南京西江瑞府、南京水沐雍荣府、合肥东望府、
南京雍澜悦府、武汉江山和樾、烟台马尔贝拉、武汉一江璟城二期、上海虹桥公馆、南通滨江国际街区、杭州祥宸府及
杭州云樾观岭一期等项目大额结转，使得江南区域、华中区域及华东区域收入规模同比增幅较大。
注 3：资产运营业务主营包括商业办公、公寓酒店、产业园区等持有物业运营与资产管理。报告期内，受市场经济形势
及租金减免政策影响，资产运营业务收入同比下降。
注 4：城市服务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。本年物业管理业务规模扩大，使得城市服务收
入同比增加。
（2） 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
单位：万元
毛利率比上年同
营业收入比上年 营业成本比上年
营业收入 营业成本 毛利率 期增减（百分
同期增减 同期增减
点）
分行业
开发业务 16,556,385.05 13,069,442.77 21.06% 2,028,084.04 2,464,199.96 -5.94
分地区
华东区域 4,540,063.53 3,710,998.75 18.26% 854,142.05 520,244.91 4.83
江南区域 3,750,373.10 3,121,413.22 16.77% 1,616,514.02 1,407,015.87 -2.89
西南区域 2,558,555.64 2,049,263.22 19.91% 357,124.63 406,883.55 -5.49
深圳区域 2,670,899.15 1,662,757.70 37.75% -897,709.38 -48,203.75 -14.31
注 1：根据公司战略布局，公司主营业务分行业口径由社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营调整为
开发业务、资产运营、城市服务，上年同期分行业已做同口径调整。详见本报告第九节财务报告附注四、重要会计政策
变更”。
注 2：毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入，上年同期毛利率已做同口径调整。
注 3：报告期内，受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响，开发业务毛利率同比降低。
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
行业分类 项目 单位 2022 年 2021 年 同比增减
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
销售面积 万平米 1,193.65 1,464.47 -18.49%
房地产开发销售
结转面积 万平米 864.19 785.63 10.00%
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
报告期内，公司不存在对公司财务状况、经营成果产生重大影响的销售合同。
（5） 营业成本构成
单位：万元
2022 年 2021 年
行业分类 项目 占营业成本 占营业成本 同比增减
金额 金额
比重 比重
开发业务 营业成本 13,069,442.77 88.44% 10,605,242.81 88.58% 23.24%
资产运营 营业成本 471,515.73 3.19% 385,009.52 3.22% 22.47%
城市服务 营业成本 1,236,492.18 8.37% 982,096.77 8.20% 25.90%
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
报告期内，公司合并范围变化详见本报告“第六节重要事项第七项、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变
化的情况说明”。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
不适用。
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（万元） 340,635.32
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.86%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 无
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（万元） 占年度销售总额比例
1 客户一 123,743.20 0.68%
2 客户二 63,525.46 0.35%
3 客户三 60,449.24 0.33%
4 客户四 52,614.68 0.29%
5 客户五 40,302.73 0.22%
合计 -- 340,635.31 1.86%
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（万元） 994,183.55
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 13.74%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 无
公司前 5 名供应商资料
48
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
序号 供应商名称 采购额（万元） 占年度采购总额比例
1 供应商一 352,174.80 4.87%
2 供应商二 315,973.60 4.37%
3 供应商三 115,194.31 1.59%
4 供应商四 107,244.15 1.48%
5 供应商五 103,596.69 1.43%
合计 -- 994,183.55 13.74%
3、费用
报告期内，公司发生销售费用 408,109.57 万元，同比增长 4.26%；管理费用 231,300.51 万元，同比增长 7.84%；财
务费用 195,986.93 万元，同比减少 2.30%；研发费用 12,503.97 万元，同比增长 7.98%。公司持续推进提质增效，严格控
制费用开支，整体费用增速低于营业收入增速。
4、研发投入
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响
基于客户体验，重点从 根据地域差异化，
景观设计周期整体提速 10
精装修精细化、景观园 调研客户需求，结 内部提质增效，外部提升客
天，并提供多样风格套餐；
基于体验设计的住 林人性化着手，关注客 合产品配置与成本 户满意度，持续营造公司产
精装修套餐提升一线适用性
宅产品线研究 户敏感点，落位产品着 标准，梳理产品线 品市场口碑。
与灵活性，基于客户体验动
力点，提升交付品质与 研发分项课题。
态更新。
客户满意度。
强化集中商业“一
业态一模板”落地 从拿地到上产委会的时间由
执行，完成招商蛇 整体提速 10 天，从建筑、
口花园城集中商业 室内、景观等专业提供一线 对持有型集中商业在保证产
完善招商蛇口花园城集
设计标准化构架体 更多的标准化指引与模块。 品设计质量的同时，达到规
中商业设计标准化，确
持有物业产品标准 系的搭建，进行室 “一业态一模板”和标准化 模化、快速化复制。提升商
保品质的同时做到成本
体系研究 内空间分级研究与 模块将规划设计与招商、运 业产品力和品牌影响力，打
控制的合理化，提升产
模块建立，景观着 营管理等相关的关注重点尽 造具有招商蛇口特色的集中
品品质及竞争力。
重从地面空间、下 可能地前置，以便在前期阶 商业。
沉广场及屋顶空间 段能较充分地研究，避免后
等建立标准化设计 续阶段不必要的资源浪费。
指引。
完成 74 个重点持有
进行碳排放核查，核算 结合公司“十四五”战略和
运营项目的碳排放 力争在 2030 年前实现碳达
企业自用及自持物业运 经营实际，明确全口径和国
招商蛇口碳盘查及 数据盘查，形成十 峰，2060 年前实现碳中和，
行碳排放，进一步制定 内口径碳达峰、碳中和实现
碳达峰举措研究 四五双碳专项战略 成为地产行业绿色转型发展
科学合理的碳达峰行动 时间，细化战略实施路径和
规划及双碳行动方 的践行者和示范者。
举措。 主要举措。
案
截至 2022 年 12
将装配式建筑、装配式 此研究成果将最大限度减少
月，招商蛇口应用 通过装配式建造技术减少建
装修、超低能耗三项技 住宅项目建造阶段和运营阶
高装配率与超低能 超低能耗住宅项目 造阶段碳排放，通过超低能
术体系汇总，形成招商 段的碳排放，并有利于推进
耗技术优化研究 为 17 个，总建筑面 耗技术减少运营阶段的碳排
蛇口低碳建造技术体 建设近零能耗/零能耗建筑
积达 149.6 万平方 放。
系。 项目试点。
米。
公司研发人员情况
2022 年 2021 年 变动比例
研发人员数量（人） 308 297 3.70%
49
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
研发人员数量占比 0.53% 0.54% -1.85%
研发人员学历结构 ——
大专 67 72 -6.94%
本科 207 198 4.55%
硕士 31 26 19.23%
博士 3 1 200.00%
研发人员年龄构成 ——
30 岁以下 101 90 12.22%
30~40 岁 196 198 -1.01%
40 以上 11 9 22.22%
公司研发投入情况
2022 年 2021 年 变动比例
研发投入金额（万元） 44,142.43 33,215.62 32.90%
研发投入占营业收入比例 0.24% 0.21% 14.29%
研发投入资本化的金额（万
31,638.46 21,635.27 46.24%
元）
资本化研发投入占研发投入
71.67% 65.14% 10.02%
的比例
5、现金流
单位：万元
项目 2022 年 2021 年 同比增减 重大变动原因
经营活动现金流入小计 20,788,096.88 21,096,397.05 -1.46% 销售回款减少
经营活动现金流出小计 18,570,697.87 18,498,695.84 0.39% 房地产项目购地、基建支出及税费支出增加
经营活动产生的现金流量净额 2,217,399.01 2,597,701.21 -14.64% 房地产项目购地、基建支出及税费支出增加
投资活动现金流入小计 3,465,306.50 4,597,493.20 -24.63% 联合营公司往来款同比减少
投资活动现金流出小计 4,466,740.20 7,025,144.85 -36.42% 购建固定资产及联合营公司投资及垫款减少
投资活动产生的现金流量净额 -1,001,433.70 -2,427,651.65 58.75% 购建固定资产及联合营公司投资及垫款减少
筹资活动现金流入小计 19,154,738.27 18,658,999.24 2.66% 融资规模增加
筹资活动现金流出小计 19,742,183.32 19,775,138.57 -0.17%
筹资活动产生的现金流量净额 -587,445.05 -1,116,139.33 47.37% 融资规模增加
现金及现金等价物净增加额 647,182.57 -961,247.45 167.33%
五、非主营业务分析
报告期内，公司实现投资收益 201,650.61 万元，占利润总额比例 12.75%，主要系对联合营公司权益法投资收益
149,669.03 万元和长期股权投资处置收益 28,516.06 万元。
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：万元
50
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
2022 年末 2022 年初
比重增减
占总资产 占总资产 重大变动说明
金额 金额 （百分比）
比例 比例
预付账款 395,153.63 0.45% 1,186,676.77 1.39% -0.94 预付土地款减少
其他应收款 12,677,803.40 14.30% 11,956,727.38 13.96% 0.34 联合营公司垫款增加
长期股权投资 7,464,369.96 8.42% 6,156,061.89 7.19% 1.23 联合营公司投资项目增加
商誉 201,338.82 0.23% 35,795.00 0.04% 0.19 业务并购的影响
短期借款 150,869.20 0.17% 362,806.23 0.42% -0.25 归还短期借款
长期借款 12,107,354.89 13.66% 10,777,967.61 12.59% 1.07 融资规模扩大
应付债券 3,974,900.00 4.48% 2,610,450.20 3.05% 1.43 发行公司债券及中期票据
递延所得税负债 274,326.07 0.31% 164,684.88 0.19% 0.12 业务并购的影响
2、以公允价值计量的资产和负债
单位：万元
计入权益的 本期计
本期公允价 本期购买 本期出
项目 期初数 累计公允价 提的减 其他变动 期末数
值变动损益 金额 售金额
值变动 值
金融资产
1.交易性金融
9,546.10 9,758.24 - - - - - 19,304.34
资产
2.衍生金融资
- 3,441.80 - - - - - 3,441.80
产
3.其他非流动
128,738.53 2,501.71 - - 11,258.49 4,324.21 475.90 138,650.42
金融资产
金融资产小计 138,284.63 15,701.75 - - 11,258.49 4,324.21 475.90 161,396.56
金融负债
衍生金融负债 10,603.80 -10,603.80 - - - - - -
其他非流动负
44,940.34 -20,868.08 - - - - -17,731.33 6,340.93
债
3、截至报告期末的资产权利受限情况
报告期末，货币资金及结算备付金的受限货币资金为 3.82 亿元，用于借款抵押的存货账面价值为 434.18 亿元，用于
借款抵押的投资性房地产账面价值为 99.94 亿元，用于借款抵押的固定资产账面价值 5.90 亿元，用于质押的长期股权投
资账面价值 1.86 亿元。
七、投资状况分析
1、总体情况
报告期内，本公司投资主要集中于开发业务板块，总体投资情况如下：
报告期投资额（万元） 上年同期投资额（万元） 变动幅度
股权投资 4,976,371 6,695,223 -26%
非股权投资 12,728,440 12,689,696 0%
51
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
单位：万元
直接/ 截至资产 是
投资 间接 投资 负债表日 本期投资 否
被投资公司名称 投资金额 合作方
方式 持股 期限 的进展情 盈亏 涉
比例 况 诉
上海招普置业有限 出资 新世界（沈阳）房地产
306,250.00 70% 40 年 已设立 -1,172.08 否
公司 设立 开发有限公司
上海虹诺置业有限 追加
256,420.00 100% 永久 已设立 -2,626.22 否
公司 投资
杭州潮悦房地产开 追加 RecoMarblePrivateLimit
255,031.48 73% 永久 已设立 -1,782.61 否
发有限公司 投资 ed
深圳市招航置业有 出资 深圳市中海启宏房地产
215,418.00 70% 永久 已设立 1.89 否
限公司 设立 开发有限公司
江苏海鸿投资控股集团
太仓招宏商务咨询 追加 有限公司、深圳市招平
196,509.45 66% 20 年 已设立 -7.35 否
有限公司 投资 盛盈投资中心（有限合
伙）
南京玄盛房地产开 追加
175,000.00 100% 永久 已设立 -4,582.11 否
发有限公司 投资
上海招科置业有限 追加
152,201.00 100% 20 年 已设立 -1,642.48 否
公司 投资
上海弘安里企业发 追加 上海虹口城市更新建设
151,200.00 80% 20 年 已设立 -307.72 否
展有限公司 投资 发展有限公司
上海招政置业有限 出资 南昌市政公用房地产集
132,000.00 60% 永久 已设立 -1,159.00 否
公司 设立 团有限公司
天津招正房地产开 追加
123,000.00 100% 20 年 已设立 -2,714.40 否
发有限公司 投资
苏州招华房地产开 出资
120,000.00 100% 永久 已设立 -853.71 否
发有限公司 设立
太仓嘉虹商务咨询 追加 南京美的房地产发展有
113,673.12 73% 20 年 已设立 -30.73 否
有限公司 投资 限公司
南通招城置业有限 南通城市建设集团有限 股权已过
收购 110,500.01 80% 永久 -87.30 否
公司 公司 户
合肥卓盛房地产开 出资
110,000.00 100% 永久 已设立 -2,226.43 否
发有限公司 设立
重庆招商启盛房地 追加
100,000.00 100% 永久 已设立 -1,954.81 否
产开发有限公司 投资
合计 2,517,203.06 -21,145.06
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
单位：万元
截至报告
截至报告期
本报告期投 期末累计
项目名称 末累计实际 项目进度
入金额 实现的收
投入金额
益
上海苏河玺 649,956.45 649,956.45 主体施工 未结转
南京招商局中心臻境城（原南京玄武
481,429.70 927,277.20 一至六期在建 未结转
G24 项目）
上海虹桥公馆三期 442,492.22 442,492.22 主体施工 未结转
深圳前海前湾项目 404,141.53 404,141.53 桩基施工 未结转
苏州沁苏禧 382,511.53 382,511.53 主体施工 未结转
上海西虹桥项目 373,586.98 373,586.98 主体施工 未结转
52
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
普陀中山北项目 352,763.21 352,763.21 桩基施工 未结转
深圳沙井会展北项目 266,379.93 266,379.93 主体施工 未结转
上海浦东高行项目 254,847.58 481,307.08 主体施工 未结转
上海徐汇华泾项目 226,180.18 226,180.18 桩基施工 未结转
上海会卓路西虹桥三期项目 207,037.06 207,037.06 主体施工 未结转
深圳国际会展中心商业配套项目 198,819.32 3,127,964.95 已竣工 136,331.17
南京百家臻园 185,464.11 185,464.11 主体施工 未结转
合肥璟悦湾项目 185,150.52 185,150.52 主体施工 未结转
重庆招商渝天府（原重庆招商启盛项
179,242.43 525,771.90 一期在建，二至四期未开工 未结转
目）
杭州杨岐山 174,248.02 174,248.02 主体施工 未结转
一期竣工，二、三、四，五期在
徐州金融集聚区项目 173,333.55 310,742.90 80,368.65
建
长沙滨江项目（原长沙滨江 C3 项目） 158,971.90 158,971.90 主体施工 未结转
西安招商城市主场 DK-2 158,025.95 439,669.09 主体施工 36,581.30
武汉未来中心（原武汉经开 152 项 一、二、四期在建，三、五、
157,607.48 294,789.48 未结转
目） 六、七期未开工
包河 20 项目 154,216.64 154,216.64 主体施工 未结转
深圳龙华九龙山项目 151,291.48 151,291.48 桩基施工 未结转
长沙观沙岭项目 143,835.65 143,835.65 一期、二期在建 未结转
重庆招商 1872 136,999.33 136,999.33 一期在建，二、三、四期未开工 未结转
合肥雍润府 127,888.88 127,888.88 主体施工 未结转
合肥雍境湾 126,572.90 126,572.90 主体施工 未结转
湛江招商国际邮轮城 113,623.83 327,526.85 一、二期已竣工，三、四期在建 87,907.76
一竣工、二期在建，其余前期规
成都天府新区总部基地项目 113,473.03 724,307.09 66,486.90
划和报建
厦门海上世界 103,376.37 399,493.14 一期竣工，二、三期在建 37,740.62
温州云谷二期 101,064.67 101,064.67 前期规划和报建 未结转
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
单位：万元
计入
本 本
本期 权益
期 期
会计 期初 公允 的累
证券 证券代 证券 最初投 购 出 报告期 期末账面 会计核 资金
计量 账面 价值 计公
品种 码 简称 资成本 买 售 损益 价值 算科目 来源
模式 价值 变动 允价
金 金
损益 值变
额 额
动
招商 HK$2, 公允 - 其他非
3,478. 自用
股票 00144 局港 130 万 价值 737.0 - - - -737.06 3,065.81 流动金
29 资金
口 元 计量 6 融资产
公允 交易性
卓朗 9,455.1 9,546. 9,758. 自用
股票 600225 价值 - - 9,758.24 19,304.34 金融资
科技 8 10 24 资金
计量 产
期末持有的其他证券投资 -- -- --
13,02 9,021.
合计 -- - - - 9,021.18 22,370.15 -- --
4.39 18
证券投资审批董事会公告
不适用
披露日期
证券投资审批股东会公告
不适用
披露日期
53
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
（2） 衍生品投资情况
单位：万元
是
衍生
关 否 衍生 报告 期末投资金
品投 衍生品投 报告期 计提减 报告期实
联 关 品投 起始 终止 期初投资 期内 期末投资金 额占公司报
资操 资初始投 内售出 值准备 际损益金
关 联 资类 日期 日期 金额 购入 额 告期末净资
作方 资金额 金额 金额 额
系 交 型 金额 产比例
名称
易
非
交叉
金融 关
否 货币 156,744.00 2020.9.8 2023.8.28 156,744.00 - - - 156,744.00 0.55% 14,045.60
机构 联
掉期
方
合计 156,744.00 -- -- 156,744.00 - - - 156,744.00 0.55% 14,045.60
衍生品投资资金来源 不涉及。
涉诉情况 无。
衍生品投资审批董事会公告披露日期 无。
衍生品投资审批股东会公告披露日期 无。
为规避发行美元债券给公司带来的汇率及利率风险，公司采用交叉货币掉期的方
式，适时锁定汇率及利率风险，以此降低汇率及利率波动带来的不确定性风险，减
报告期衍生品持仓的风险分析及控制
少外汇负债及实现融资成本锁定。公司已制定相应管理制度明确了衍生金融工具及
措施说明
外汇资金交易业务的职责分工与审批流程，建立了完善的监督机制，通过业务流
程、决策流程和交易流程的风险控制，有效降低操作风险。
已投资衍生品报告期内市场价格或产
报告期内，已投资 CCS 衍生品产生公允价值变动收益 14,045.6 万元，与美元债券
品公允价值变动的情况，对衍生品公
汇兑损益金额对冲，不影响净利润金额。报告期末 CCS 公允价值参照外部金融机构
允价值的分析应披露具体使用的方法
的市场报价确定。
及相关假设与参数的设定
报告期公司衍生品的会计政策及会计
核算具体原则与上一报告期相比是否 无。
发生重大变化的说明
独立董事对公司衍生品投资及风险控
无。
制情况的专项意见
5、募集资金使用情况
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
公司报告期未出售重大股权。
54
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九、主要控股参股公司分析
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：万元
公司 主要
公司名称 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型 业务
深圳市赤湾房
地产开发有限 51,000.00 1,052,479.25 131,083.89 745,869.53 299,138.28 224,347.38
公司
深圳招商房地
房地 300,000.00 3,431,740.86 1,692,449.77 33,090.43 150,201.74 154,950.64
产有限公司 子公
产销
深圳市前海蛇 司
售
口和胜实业有 - 1,234,351.85 237.72 426,403.66 174,776.96 131,111.49
限公司
上海招虹置业
160,000.00 1,227,654.77 457,745.43 662,568.39 156,443.14 117,332.45
有限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
一、取得子公司
成都招蓉房地产开发有限公司 新设 无重大影响
广东招建建设工程有限公司 新设 无重大影响
杭州南茂房地产开发有限公司 新设 无重大影响
杭州晟英企业管理有限公司 新设 无重大影响
合肥璟盛房地产开发有限公司 新设 无重大影响
合肥君盛房地产开发有限公司 新设 无重大影响
合肥朗盛房地产开发有限公司 新设 无重大影响
合肥启盛房地产开发有限公司 新设 无重大影响
合肥沁达企业管理有限公司 新设 无重大影响
合肥沁景企业管理有限公司 新设 无重大影响
合肥沁贤企业管理有限公司 新设 无重大影响
合肥沁云企业管理有限公司 新设 无重大影响
合肥盈盛房地产开发有限公司 新设 无重大影响
合肥卓盛房地产开发有限公司 新设 无重大影响
嘉兴牧贤商务咨询有限公司 新设 无重大影响
南京耀盛房地产开发有限公司 新设 无重大影响
南京招平置盛商业管理有限公司 新设 无重大影响
厦门招商商业管理有限公司 新设 无重大影响
上海灿家装饰工程有限公司 新设 无重大影响
上海斐清装饰工程有限公司 新设 无重大影响
上海睦蕴装饰工程有限公司 新设 无重大影响
上海招承商业管理有限公司 新设 无重大影响
上海招汇置业有限公司 新设 无重大影响
上海招普置业有限公司 新设 无重大影响
上海招新锦实置业有限公司 新设 无重大影响
上海招屿置业有限公司 新设 无重大影响
上海招政置业有限公司 新设 无重大影响
上海招卓置业有限公司 新设 无重大影响
深圳市招光物业租赁有限公司 新设 无重大影响
深圳市招航置业有限公司 新设 无重大影响
深圳市招辉置业有限公司 新设 无重大影响
深圳市招隆置业有限公司 新设 无重大影响
深圳市招商蛇口壹栈住房租赁有限公司 新设 无重大影响
深圳市招兴置业有限公司 新设 无重大影响
深圳市招雍置业有限公司 新设 无重大影响
55
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
深圳招商观颐健康产业有限公司 新设 无重大影响
深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司 新设 无重大影响
深圳招商五和地产开发有限公司 新设 无重大影响
苏州前山商业管理有限公司 新设 无重大影响
苏州招弘企业管理有限公司 新设 无重大影响
苏州招华房地产开发有限公司 新设 无重大影响
苏州招信企业管理有限公司 新设 无重大影响
太仓招琛商务咨询有限公司 新设 无重大影响
太仓招润商务咨询有限公司 新设 无重大影响
温州臻玺置业有限公司 新设 无重大影响
西安盛玺装饰工程有限公司 新设 无重大影响
徐州淮盛商业运营管理有限公司 新设 无重大影响
漳州双福房地产开发有限公司 新设 无重大影响
漳州双熙运营管理有限公司 新设 无重大影响
长沙招麓房地产有限公司 新设 无重大影响
长沙招尚房地产有限公司 新设 无重大影响
长沙招新房地产有限公司 新设 无重大影响
长沙招岳企业管理有限公司 新设 无重大影响
中信金石-招商蛇口二期资产支持专项计划 新设 无重大影响
Get Rich GP Corporation 新设 无重大影响
杭州招雅企业管理有限公司 收购 无重大影响
广州国际金融大厦 收购 无重大影响
杭州凯轶企业管理有限公司 收购 无重大影响
河南鸣谦置业有限公司 收购 无重大影响
金华市鸿恩置业有限公司 收购 无重大影响
兰溪嘉盛置业有限公司 收购 无重大影响
明华（蛇口）海员服务公司 收购 无重大影响
上海航空工业集团物业管理有限公司 收购 无重大影响
上海汇勤物业发展有限公司 收购 无重大影响
上海浦中实业发展有限公司 收购 无重大影响
上海融谷软件有限公司 收购 无重大影响
上海中慧物业管理有限公司 收购 无重大影响
深圳市汇勤物业管理有限公司 收购 无重大影响
深圳市招平盛泰投资有限公司 收购 无重大影响
深圳市招平盛圆投资有限公司 收购 无重大影响
深圳市招盛阁置业管理有限公司 收购 无重大影响
新中物业管理（中国）有限公司 收购 无重大影响
招商积余南航（广州）物业服务有限公司 收购 无重大影响
中苑出租汽车有限公司 收购 无重大影响
南通招城置业有限公司 收购 无重大影响
上海招南实业发展有限公司 收购 无重大影响
苏州招荣房地产开发有限公司 收购 无重大影响
盐城师山招海置业有限公司 收购 无重大影响
二、处置子公司
佛山招商东盈房地产有限公司 清算注销 无重大影响
广裕控股有限公司 清算注销 无重大影响
杭州润和东欣置业有限公司 清算注销 无重大影响
杭州晟英企业管理有限公司 清算注销 无重大影响
汇宇有限公司 清算注销 无重大影响
嘉善旭招置业有限公司 清算注销 无重大影响
杰卓发展有限公司 清算注销 无重大影响
精基有限公司 清算注销 无重大影响
南京江洲盛瑞装饰有限公司 清算注销 无重大影响
厦门市景湖城房地产有限公司 清算注销 无重大影响
上海旭导实业有限公司 清算注销 无重大影响
深圳市美越房地产顾问有限公司 清算注销 无重大影响
深圳市招辉置业有限公司 清算注销 无重大影响
56
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
深圳市招商置地投资有限公司 清算注销 无重大影响
苏州招商瑞诚房地产有限公司 清算注销 无重大影响
天津港威房地产开发有限公司 清算注销 无重大影响
长春市招源房地产开发有限公司 清算注销 无重大影响
长沙招岳企业管理有限公司 清算注销 无重大影响
浙江省地产开发有限公司 清算注销 无重大影响
浙江浙宝房地产开发有限公司 清算注销 无重大影响
佛山市凯达城投资发展有限公司 协议转让 无重大影响
合肥启盛房地产开发有限公司 协议转让 无重大影响
武汉招盈置业有限公司 协议转让 无重大影响
香港华商置业（北京）有限公司 协议转让 无重大影响
招商局航华科贸中心有限公司 协议转让 无重大影响
MING YUAN PROPERTY (HUABEI) CORPORATION 协议转让 无重大影响
SA VeniceI 协议转让 无重大影响
SA VeniceII 协议转让 无重大影响
VAST JOINT LIMITED 协议转让 无重大影响
主要控股参股公司情况说明
公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。
十、公司控制的结构化主体情况
不适用。
十一、公司未来发展的展望
（一）市场环境分析
当前，世界百年变局加速演进，外部各类不稳定因素较多，地缘政治风险此起彼伏、欧美经济面临一定衰退风险；
国内经济恢复的基础尚不牢固，仍然面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。展望 2023 年，中央经济工作会议和
政府工作报告重新将稳增长置于优先位置，扩内需、提信心，着力推动高质量发展，预计随着相关政策的出台和落实，
我国经济将重回稳健增长的轨道。
在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的主基调下，以“增信心、防风险、促转型”为主线的政策引导下，市场预
期和信心将逐步回暖。因城施策、精准施策，大力支持刚性和改善性住房需求，将促进房地产行业平稳健康发展。
国家对地产行业的支持也将利好物业管理行业，为物业行业提供了稳定的增量发展空间，行业长期看好的发展逻辑
没有变。但行业竞争将进一步加剧，机会与挑战并存，转型升级任务更加紧迫，企业发展要从“规模为王”转为“有质量的
规模增长”。
随着经济持续维持合理增速轨道，促进消费信心回暖，各类商务活动、旅游消费等有望明显增加，预计集中商业写
字楼、产业园区及公寓酒店等经营性业态将会迎来显著复苏，这类经营业态的经营情况有望明显改善。
（二）2023 年度经营计划
开发业务方面，坚定区域聚焦和城市深耕策略，坚持“以销定投”原则，持续更新优化并运用好“强心 30 城”、“核心
6+10 城”分档、板块地图与竞企对标等策略工具，重投核心城市；2023 年计划实现签约销售金额 3,300 亿元，计划新开
工计容面积约 1,000 万平方米，计划竣工计容面积约 1,600 万平方米。
资产运营方面，加强城市规划和板块的深入研究，结合五好标准、聚焦核心城市，主动拓展优质商业项目，同时积
极关注优质标的收并购机会；持续提升各业态经营管理能力，提升 EBITDA 回报率。
城市服务方面，物业管理业务坚持轻型化、规模化、科技化、市场化发展，持续推动“沃土云林”商业模式落地，实
现高质量发展；做大轻资产业务，围绕产园、物业、公寓、商业、会展等产品线，从“梳理品牌、打造标杆、赋能主业”
入手，重点培育各类产品轻资产管理能力，通过打造标杆项目，不断提升专业管理能力，实现专业管理输出，使轻资产
业务成为新的业绩增长点。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
接待 接待对象
接待时间 接待方式 接待对象 调研的基本情况索引
地点 类型
57
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
2022 年 1 月 5 日 深圳 实地调研 机构 广发证券等
2022 年 1 月 11 日 深圳 线上策略会 机构 摩根大通等
2022 年 1 月 13 日 深圳 线上策略会 机构 国盛证券等
2022 年 1 月 14 日 深圳 实地调研 机构 招商证券等
2022 年 2 月 16 日 深圳 实地调研 机构 中信证券等
2022 年 2 月 25 日 深圳 线上策略会 机构 华泰证券等
2022 年 2 月 28 日 深圳 线上策略会 机构 华创证券等
2022 年 3 月 1 日 深圳 线上策略会 机构 兴业证券等
2022 年 3 月 2 日 深圳 线上策略会 机构 招商证券等
2022 年 3 月 3 日 深圳 线上策略会 机构 长江证券等
2022 年 3 月 4 日 深圳 线上策略会 机构 东方证券等
2022 年 3 月 18 日 深圳 线上策略会 机构 浙商证券等
业绩发布会暨投资 机构、个 申万宏源、海通证券、中金公
2022 年 3 月 22 日 深圳
者交流会 人 司、广发证券等
2022 年 3 月 29 日 深圳 线上策略会 机构 海通证券等
2022 年 4 月 15 日 深圳 线上策略会 机构 国泰君安等
2022 年 4 月 26 日 深圳 线上策略会 机构 安信证券等
2022 年 5 月 11 日 深圳 线上策略会 机构 信达证券等
2022 年 5 月 31 日 深圳 线上策略会 机构 美银证券等
①公司经营情况介绍；
2022 年 6 月 2 日 深圳 线上策略会 机构 华泰证券等
②行业发展情况讨论；
2022 年 6 月 6 日 深圳 线上策略会 机构 申万证券等
③提供已公告信息及公司
2022 年 6 月 8 日 深圳 线上策略会 机构 中金公司等 项目宣传册；
2022 年 6 月 14 日 深圳 线上策略会 机构 光大证券等 ④参观公司在售楼盘，提
供售楼书。
2022 年 6 月 14 日 深圳 线上策略会 机构 东北证券等
2022 年 6 月 17 日 深圳 线上策略会 机构 中信建投等
2022 年 6 月 20 日 深圳 线上策略会 机构 平安证券等
2022 年 6 月 21 日 深圳 线上策略会 机构 瑞信集团等
2022 年 6 月 22 日 深圳 实地调研 机构 招商证券等
2022 年 6 月 22 日 深圳 线上策略会 机构 海通证券等
2022 年 6 月 23 日 深圳 线上策略会 机构 国泰君安等
2022 年 6 月 24 日 深圳 线上策略会 机构 花旗集团等
2022 年 6 月 28 日 深圳 线上策略会 机构 中信证券等
2022 年 6 月 30 日 深圳 线上策略会 机构 国信证券等
2022 年 7 月 1 日 深圳 线上策略会 机构 东方证券等
2022 年 7 月 7 日 深圳 线上策略会 机构 兴业证券等
2022 年 7 月 8 日 深圳 线上策略会 机构 天风证券等
2022 年 7 月 14 日 杭州 策略会 机构 民生证券等
2022 年 7 月 14 日 成都 策略会 机构 招商证券等
2022 年 7 月 15 日 成都 策略会 机构 华创证券等
2022 年 7 月 26 日 深圳 线上策略会 机构 长江证券等
2022 年 8 月 18 日 深圳 实地调研 机构 国金证券等
2022 年 8 月 31 日 深圳 线上策略会 机构 瑞银证券等
58
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
2022 年 9 月 1 日 青岛 策略会 机构 长江证券等
2022 年 9 月 1 日 上海 策略会 机构 东方证券等
2022 年 9 月 2 日 杭州 策略会 机构 广发证券等
2022 年 9 月 6 日 深圳 策略会 机构 东北证券等
2022 年 9 月 6 日 青岛 策略会 机构 中泰证券等
2022 年 9 月 7 日 上海 策略会 机构 浙商证券等
2022 年 9 月 8 日 上海 策略会 机构 民生证券等
2022 年 9 月 9 日 长沙 策略会 机构 国盛证券等
2022 年 9 月 27 日 深圳 实地调研 机构 招商证券等
2022 年 10 月 17 日 深圳 线上策略会 机构 中金公司等
2022 年 11 月 1 日 深圳 实地调研 机构 东吴证券等
2022 年 11 月 1 日 深圳 线上策略会 机构 花旗集团等
2022 年 11 月 1 日 上海 策略会 机构 国金证券等
2022 年 11 月 2 日 上海 策略会 机构 中信建投证券等
2022 年 11 月 3 日 上海 策略会 机构 华泰证券等
2022 年 11 月 3 日 上海 策略会 机构 天风证券等
2022 年 11 月 4 日 深圳 线上策略会 机构 高盛中国等
2022 年 11 月 4 日 深圳 线上策略会 机构 申万证券等
2022 年 11 月 9 日 线上 策略会 机构 美银证券等
2022 年 11 月 9 日 深圳 实地调研 机构 平安证券等
2022 年 11 月 11 日 深圳 线上策略会 机构 申万证券等
2022 年 11 月 16 日 上海 策略会 机构 兴业证券等
2022 年 11 月 17 日 上海 策略会 机构 开源证券等
2022 年 11 月 23 日 线上 策略会 机构 中金公司等
2022 年 11 月 24 日 上海 策略会 机构 招商证券等
2022 年 11 月 25 日 上海 策略会 机构 中信证券等
2022 年 12 月 9 日 深圳 线上策略会 机构 国信证券等
2022 年 12 月 9 日 深圳 线上策略会 机构 中信证券等
2022 年 12 月 13 日 深圳 线上策略会 机构 海通证券等
2022 年 12 月 21 日 深圳 线上策略会 机构 国盛证券等
2022 年 12 月 22 日 深圳 线上策略会 机构 信达证券等
2022 年 12 月 23 日 深圳 线上策略会 机构 光大证券等
2022 年 12 月 23 日 深圳 线上策略会 机构 首创证券等
2022 年 12 月 27 日 深圳 线上策略会 机构 中信建投等
2022 年 1 月 1 日至 2022 线上调研、电话沟 机构、个
年 6 月 30 日 通 人
注：上述策略会均采用一对一、一对多的的方式进行。
59
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》等法律法
规和中国证监会、深圳证券交易所等监管部门的要求，结合公司实际情况，不断完善公司的法人治理结构，提高公司规
范化运作水平，健全公司内部控制制度，股东大会、董事会、监事会和经营管理层责权分明、协调运营、科学决策；积
极开展投资者关系管理工作，通过多平台、多方位、多层次的沟通方式，加强与投资者联系，不断提高投资者关系管理
工作水平；加强信息披露，通过制度化、规范化建设持续提升公司治理水平，促进公司健康发展。
截至报告期末，公司治理实际情况符合中国证监会发布的有关上市公司治理规范性文件的要求。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
的独立情况
公司在报告期内对于在资产、人员、财务、机构、业务等方面均独立于控股股东，享有独立法人地位和市场竞争主
体地位，具有独立完整的业务体系和直接面对市场自主经营的能力。
资产方面，公司资产独立完整，与控股股东之间资产关系明晰，产权清晰，不存在无偿占有或使用情况。
人员方面，公司与控股股东在劳动、人事及薪酬管理方面互相独立，具有独立的劳动人事管理部门，制定独立的劳
动、人事及薪酬管理制度。
财务方面，公司设有独立的财务部门，并建立了独立的会计核算体系。财务人员均为公司的专职工作人员，与控股
股东不存在任何人事关系；公司在银行开立独立账户并依法独立纳税；公司能够独立做出财务决策，不存在控股股东或
实际控制人干预公司资金使用的情况。
机构方面，公司的生产经营和职能机构独立于控股股东或实际控制人。公司不断规范和完善法人治理结构，董事会、
监事会与高级管理人员按照《公司章程》及有关规定行使各自的职责。
业务方面，公司拥有独立完整的业务体系，能够做到独立经营，独立决策，独立承担责任与风险，不受公司控股股
东的干涉与控制，未因与公司控股股东及其控制的其他企业之间存在关联关系而使公司经营自主权的完整性、独立性受
到不良影响。
三、同业竞争情况
报告期内公司不存在同业竞争情况。
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
2022 年第一次临
临时股东大会 66.20% 2022 年 3 月 1 日 2022 年 3 月 2 日
时股东大会
《证券时报》、
2022 年第二次临
临时股东大会 69.19% 2022 年 5 月 27 日 2022 年 5 月 28 日 《中国证券报》、
时股东大会
《上海证券报》、
2021 年年度股东
年度股东大会 68.89% 2022 年 6 月 24 日 2022 年 6 月 25 日 《证券日报》、巨
大会
潮资讯网
2022 年第三次临
临时股东大会 67.04% 2022 年 12 月 8 日 2022 年 12 月 8 日
时股东大会
60
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
不适用，本公司不存在优先股。
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
本期 本期
其他
增持 减持
增减
任职 性 年 任期起 任期终 期初持股 股份 股份 期末持股
姓名 职务 变动
状态 别 龄 始日期 止日期 数（股） 数量 数量 数（股）
（股
（股 （股
）
） ）
许永军 董事长 现任 男 59 2019.08 2024.10 359,466 359,466
张军立 董事 现任 男 54 2022.12 2024.10
董事 现任 2019.11 2024.10
蒋铁峰 男 49 122,000 122,000
总经理 现任 2019.10 2024.10
刘昌松 董事 现任 男 46 2022.12 2024.10
朱文凯 董事 现任 男 55 2019.11 2024.10 207,027 207,027
罗 立 董事 现任 女 39 2022.12 2024.10
屈文洲 独立董事 现任 男 50 2018.09 2024.10
蔡元庆 独立董事 现任 男 53 2018.09 2024.10
孔 英 独立董事 现任 男 62 2020.03 2024.10
周 松 监事会主席 现任 男 50 2018.09 2024.10
阎 帅 监事 现任 男 50 2022.12 2024.10
杨运涛 监事 现任 男 56 2022.03 2024.10
王 奎 职工监事 现任 男 37 2020.11 2024.10
裘莉莉 职工监事 现任 女 33 2020.11 2024.10
聂黎明 副总经理 现任 男 51 2018.08 2024.10 89,000 89,000
黄均隆 财务总监 现任 男 56 2015.12 2024.10 124,000 124,000
副总经理 现任 2021.01 2024.10
刘 晔 男 50 89,000 89,000
总法律顾问 现任 2019.11 2024.10
伍 斌 副总经理 现任 男 52 2022.12 2024.10
吕 斌 副总经理 现任 男 41 2022.12 2024.10 26,900 26,900
余志良 董事会秘书 现任 男 44 2023.01 2024.10 11,653 11,653
胡 芹 监事 离任 女 56 2016.04 2022.02
褚宗生 董事 离任 男 61 2016.01 2022.11 167,637 167,637
邓伟栋 董事 离任 男 55 2021.10 2022.11
罗慧来 董事 离任 男 60 2016.11 2022.11 93,333 93,333
赵卫朋 监事 离任 男 51 2021.10 2022.11
副总经理 离任 2019.03 2023.01
刘 宁 女 54 148,601 148,601
董事会秘书 离任 2015.12 2023.01
合计 -- -- -- -- -- -- 1,438,617 1,438,617
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
是，具体情况详见“公司董事、监事、高级管理人员变动情况”。
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
胡 芹 监事 离任 2022 年 2 月 10 日 年龄原因
褚宗生 董事 离任 2022 年 11 月 8 日 年龄原因
邓伟栋 董事 离任 2022 年 11 月 8 日 工作安排原因
罗慧来 董事 离任 2022 年 11 月 8 日 年龄原因
赵卫朋 董事 离任 2022 年 11 月 8 日 工作安排原因
61
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
刘 宁 副总经理、董事会秘书 离任 2023 年 1 月 15 日 年龄原因
2、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
董事会成员
许永军：毕业于西北轻工业学院（现为陕西科技大学）应用化学专业，获硕士学位。现任本公司董事长、党委书记。
历任招商局物流集团有限公司市场总监、副总经理、常务副总经理、总经理、党委副书记；招商地产总经理；本公司总
经理。
张军立，经济师。毕业于中国政法大学研究生院政治学专业，获法学硕士学位。现任本公司董事，招商局集团有限
公司董事会秘书、总经理助理、办公室主任。历任国家经贸委企业监督司减负处副处长、督察六室副主任；国务院研究
室工交贸易研究司处长、副司长、司长；招商局集团有限公司首席战略官、行政总监。
蒋铁峰：高级工程师。毕业于华中理工大学土木工程系建筑工程专业，获学士学位，后就读于清华大学，获工学硕
士学位。现任本公司董事、总经理、党委副书记。历任招商地产南京富城房地产开发有限公司总经理助理、南京公司副
总经理、南京公司总经理；本公司南京公司总经理、上海公司总经理、华东区域常务副总经理、华东区域总经理、江南
区域总经理、本公司副总经理。
刘昌松，毕业于英国克兰菲尔德大学(Cranfield University)，获工商管理专业硕士学位。现任本公司董事，招商
局集团产业发展部/业务协同部部长。历任中外运物流投资控股有限公司副总经理；中国对外贸易运输集团总公司董事会
秘书兼任董事会办公室主任；中国外运长航集团有限公司副总经理、董事会秘书兼任董事会办公室主任；招商局集团有
限公司办公厅副主任、董事会办公室副主任、保密办公室副主任、物流航运事业部副部长；招商局公路网络科技控股股
份有限公司董事、总经理。
朱文凯：高级经济师。毕业于武汉理工大学交通运输管理工程专业，获硕士学位。现任本公司董事、招商局海南开
发投资有限公司总经理。历任蛇口招商港务股份有限公司总经理助理；深圳蛇口招港实业发展有限公司总经理；招商地
产策划部经理、营销中心总经理；招商地产总经理助理、副总经理；本公司常务副总经理。
罗立，美国注册管理会计师，香港证券及投资学会高级从业资格。毕业于中央财经大学经济学院，获经济学硕士学
位。现任本公司董事，招商局集团有限公司财务部（产权部）副部长，中国外运股份有限公司董事。历任中国外运长航
集团财务部资金主管；中外运长航财务公司结算部总经理、总经理助理、党委委员；招商局集团有限公司财务部（产权
部）总经理助理；招商局国际财务公司副总经理。
屈文洲：注册会计师、美国特许金融分析师、教授。毕业于厦门大学金融系，获博士学位。现任本公司独立董事、
厦门大学金圆研究院院长、管理学院 MBA 教育中心主任，中国资本市场研究中心主任，福耀玻璃工业集团股份有限公司
独立董事、安徽海螺水泥股份有限公司独立董事。历任厦门大学管理学院副教授、厦门大学财务管理与会计研究院副院
长。
蔡元庆：教授。毕业于日本广岛大学，获博士学位。现任本公司独立董事、深圳大学法学院教授、公司法研究中心
主任，中国商法学研究会理事、广东省民商法研究会副会长、深圳市法学会证券法学研究会常务副会长、深圳市国际仲
裁院仲裁员、珠海市国际仲裁院仲裁员，深圳市纺织（集团）股份有限公司、欧菲光集团股份有限公司、奥美医疗用品
股份有限公司独立董事、中电港股份有限公司独立董事。历任山东省济南市税务局专管员、日本广岛大学法学部客座研
究员、深圳大学法学院副教授。
孔 英：教授。毕业于加拿大卡尔顿大学，获博士学位。现任本公司独立董事，清华大学教授、博士生导师，加拿
大约克大学经济系终身教授，清华大学 SIGS-IMR 碳中和研究中心主任、清华大学深圳国际研究生院企业创新与成长研究
所所长、政府与社会资本合作(PPP)研究中心主任、低碳城市可持续发展世界联盟主席，清华-伯克利深圳学院教授、博
士生导师、低碳经济与金融风险研究实验室主任、北京师范大学湾区国际商学院院长。被认定为深圳市领军人才、深圳
市海外高层次人才，被聘为深圳市先行示范区专家组专家、深圳市人大常委立法委员会专家，海能达通信股份有限公司
独立董事，侨银城市管理股份有限公司独立董事，历任北京大学教授、博士生导师、北京大学汇丰商学院副院长兼学术
主任。
监事会成员
周 松：毕业于武汉大学世界经济专业，获硕士学位。现任本公司监事会主席、招商局集团总会计师、招商银行股
份有限公司非执行董事。历任招商银行股份有限公司总行计划资金部经理、总经理助理、副总经理，总行计划财务部副
总经理，武汉分行副行长，总行计划财务部副总经理（主持工作）、总经理，总行业务总监兼计划财务部总经理，总行业
务总监兼资产负债管理部总经理，总行业务总监、同业金融总部总裁兼资产管理部总经理，总行业务总监、投行与金融
市场总部总裁兼资产管理部总经理；招商局集团副总会计师。
阎 帅，毕业于哈尔滨工程大学工业自动化专业，获工学学士学位，后获北京航空航天大学管理学硕士学位。现任
本公司监事、招商局集团有限公司党建工作部部长。历任国办秘书二局副巡视员；招商局金融集团有限公司副总经理；
62
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
招商局集团有限公司人力资源部部长；招商局港口集团股份有限公司董事。
杨运涛：毕业于吉林大学国际法学专业，获法学学士学位，后就读于对外经济贸易大学法学院，获法学硕士学位及
博士学位。现任招商局集团有限公司风险管理部/法律合规部/审计部部长，中国长江航运集团有限公司监事会主席，招
商局港口集团股份有限公司监事会主席。历任中国对外贸易运输总公司港口业务部副总经理、法律部总经理，中国外运
（香港）集团有限公司董事、副总经理（主持工作）兼中国外运股份有限公司非执行董事，中国对外贸易运输（集团）
总公司法律部总经理，中国外运长航集团有限公司法律部总经理、副总法律顾问、总法律顾问、副总经理，招商局集团
有限公司交通物流事业部/集团北京总部副部长，招商局集团航运业务管理筹备办公室副主任，招商局能源运输股份有限
公司副总经理兼总法律顾问等职务。
王 奎：注册会计师、中级会计师。毕业于中国矿业大学会计专业，获学士学位。现任本公司财务管理部主任会计
师。历任中审亚太会计师事务所有限公司深圳分所高级审计员，天健会计师事务所深圳分所项目经理，本公司财务管理
部高级会计师、副主任会计师。
裘莉莉：注册会计师、中级会计师。毕业于浙江大学会计专业，获硕士学位。现任本公司风险管理部副主任审计师。
历任本公司风险管理部审计主管、高级审计师。
高级管理人员
蒋铁峰：董事总经理，见前述董事介绍。
聂黎明：工程师。毕业于南京建筑工程学院机电系起重运输与工程机械专业，获学士学位，后就读于电子科技大学，
获管理学硕士学位。现任本公司副总经理。历任深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司办公室主任、副总经理；招商
局地产控股股份有限公司运营管理中心副总经理、云南公司总经理、重庆公司总经理、运营管理中心总经理；本公司运
营管理中心总经理、华北区域常务副总经理、华北区域总经理、深圳区域总经理。
黄均隆：毕业于长沙理工大学管理系工程财务会计专业，获学士学位，后就读于中欧国际工商学院，获工商管理硕
士学位。现任本公司财务总监。历任招商局蛇口工业区有限公司财务部副总经理；深圳招商石化有限公司财务总监；蛇
口招商港务股份有限公司财务总监；招商局物流集团有限公司财务总监；招商局集团财务部副部长；招商地产监事。
刘 晔：现任本公司副总经理兼任总法律顾问。毕业于南京大学法律专业。历任招商局地产控股股份有限公司法律
事务部总经理、副总法律顾问兼法律事务部总经理；本公司副总法律顾问兼法律事务部总经理、总法律顾问兼法律事务
部总经理、副总经理兼任总法律顾问、深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司总经理。
伍 斌：毕业于清华大学土木工程系，获工学硕士学位。现任公司副总经理兼战略发展部总经理。历任招商局地产
控股股份有限公司租赁管理部副总经理，发展部高级经理、总经理助理、副总经理、总经理，公司战略发展部总经理、
副总经济师兼战略发展部总经理、总经济师兼任战略发展部总经理。
吕 斌：毕业于南京工程学院电子系电子信息工程专业，获学士学位。现任公司副总经理、华中区域总经理、华中
区域党委书记、武汉公司总经理、华中区域商业管理公司董事长。历任公司江南区域常务副总经理兼南京公司总经理、
华东区域总经理兼上海公司总经理、华东区域资产管理公司总经理。
余志良，会计师。本科毕业于厦门大学会计学系，获管理学学士学位，研究生毕业于香港中文大学，获金融工商管
理硕士（FMBA）。现任公司董事会秘书、总经理助理、财务管理部总经理。历任招商局地产控股股份有限公司厦门公司财
务总监、招商局置地有限公司财务总监、瑞嘉投资实业有限公司财务总监。
在股东单位任职情况
任职人员 在股东单位担任的职 任期起始 任期终止 在股东单位是否
股东单位名称
姓名 务 日期 日期 领取报酬津贴
张军立 招商局集团有限公司 董事会秘书 2022.09 是
张军立 招商局集团有限公司 总经理助理 2022.09 是
张军立 招商局集团有限公司 办公室主任 2021.05 是
产业发展 部/业务协
刘昌松 招商局集团有限公司 2022.11 是
同部部长
朱文凯 招商局海南开发投资有限公司 总经理 2019.01 否
财务部（产权部）副
罗立 招商局集团有限公司 2022.01 是
部长
罗立 中国外运股份有限公司 董事 2022.09 否
周松 招商局集团有限公司 总会计师 2018.11 是
周松 招商银行股份有限公司 非执行董事 2018.10 否
阎帅 招商局集团有限公司 党建工作部部长 2020.10 是
杨运涛 招商局集团 风险管理 部/法律合 2021.09 是
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
规部/审计部部长
杨运涛 中国长江航运集团有限公司 监事会主席 2021.10 否
杨运涛 招商局港口集团股份有限公司 监事会主席 2021.10 否
在其他单位任职情况
任职人员 在其他单位担任的职 任期起始 任期终止 在其他单位是否
其他单位名称
姓名 务 日期 日期 领取报酬津贴
朱文凯 深圳市绿色建筑协会 副会长 2019.07 否
朱文凯 武汉理工大学深圳研究院 理事 2019.05 否
屈文洲 厦门大学 教授 2007.12 是
屈文洲 厦门大学 金圆研究院院长 2016.04 否
管理学院 MBA 中心
屈文洲 厦门大学 2018.01 否
主任
中国资本市场研究中
屈文洲 厦门大学 2008.04 否
心主任
屈文洲 福耀玻璃工业集团股份有限公司 独立董事 2019.10 是
屈文洲 安徽海螺水泥股份有限公司 独立董事 2022.05 是
蔡元庆 深圳大学法学院 教授 2007.12 是
蔡元庆 深圳市纺织（集团）股份有限公司 独立董事 2017.07 是
蔡元庆 欧菲光集团股份有限公司 独立董事 2017.07 是
蔡元庆 奥美医疗用品股份有限公司 独立董事 2016.09 2022.9 是
蔡元庆 深圳中电港技术股份有限公司 独立董事 2021.03 是
蔡元庆 广东领益智造股份有限公司 独立董事 2022.10 是
孔英 加拿大约克大学 终身教授 2004.07 是
孔英 清华大学 教授 2014.05 是
深圳国际研究生院社
孔英 清华大学 会科学与管理学部主 2014.05 是
任
孔英 北京师范大学珠海校区 湾区国际商学院院长 2021.03 是
孔英 海能达通信股份有限公司 独立董事 2019.12 是
孔英 侨银城市管理股份有限公司 独立董事 2022.06 是
聂黎明 深圳市房地产业协会 副会长 2019.10 否
聂黎明 深圳工业总会 副会长 2021.10 否
聂黎明 深圳市南山区第八届人民代表大会 区级人大代表 2021.09 否
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
不适用。
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
董事会下设薪酬与考核委员会，负责制定、审议公司薪酬政策与方案及公司高级管理人员的考核标准，主要包括绩
效考核指标、考核程序、考核评价体系与考核结果应用方案等维度；并通过对高级管理人员绩效考核结果与薪酬水平进
行监督、审议，从而有效的实施薪酬管控。公司董事会根据公司统一的薪酬管理制度，确定本年度于公司高级管理人员
报酬。独立董事的津贴补贴标准由股东大会审议决定。职工监事报酬根据公司员工薪酬管理办法相关规定确定。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关联方
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 获取报酬
许永军 董事长 男 59 现任 546.62 否
张军立 董事 男 54 现任 是
董事 现任
蒋铁峰 男 49 522.13 否
总经理 现任
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
刘昌松 董事 男 46 现任 是
朱文凯 董事 男 55 现任 474.02 否
罗 立 董事 女 39 现任 是
屈文洲 独立董事 男 50 现任 20 否
蔡元庆 独立董事 男 53 现任 20 否
孔 英 独立董事 男 62 现任 20 否
周 松 监事会主席 男 50 现任 是
阎 帅 监事 男 50 现任 是
杨运涛 监事 男 56 现任 是
王 奎 职工监事 男 37 现任 81.18 否
裘莉莉 职工监事 女 33 现任 53.33 否
聂黎明 副总经理 男 51 现任 471.53 否
黄均隆 财务总监 男 56 现任 383.7 否
副总经理 现任
刘 晔 男 50 383.7 否
总法律顾问 现任
伍 斌 副总经理 男 52 现任 27.36 否
吕 斌 副总经理 男 41 现任 37.24 否
余志良 董事会秘书 男 44 现任 否
胡 芹 监事 女 56 离任 否
褚宗生 董事 男 61 离任 是
邓伟栋 董事 男 55 离任 是
罗慧来 董事 男 60 离任 是
赵卫朋 监事 男 51 离任 是
副总经理 离任
刘 宁 女 54 334.82 否
董事会秘书 离任
合计 - - - - 3375.63 -
注：1、伍斌、吕斌自 2022 年 12 月 29 日起担任公司副总经理，上表薪酬为其任职当月从公司获得的税前报酬总额；
2、余志良自 2023 年 1 月 16 日起担任公司董事会秘书，故未列示。
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 披露索引
第三届董事会 2022 年第一次临时会议 2022 年 1 月 21 日 2022 年 1 月 22 日
第三届董事会 2022 年第二次临时会议 2022 年 2 月 11 日 2022 年 2 月 12 日
第三届董事会 2022 年第三次临时会议 2022 年 2 月 23 日 2022 年 2 月 24 日
第三届董事会第二次会议 2022 年 3 月 18 日 2022 年 3 月 22 日
《证券时报》、
第三届董事会 2022 年第四次临时会议 2022 年 4 月 20 日 2022 年 4 月 21 日
《中国证券
仅审议《2022 年第一季度报
报》、《上海证
第三届董事会第三次会议 2022 年 4 月 27 日 告》一项议案且无投反对票
券报》、《证券
或弃权票情形，免于公告。
日报》、巨潮资
第三届董事会 2022 年第五次临时会议 2022 年 5 月 10 日 2022 年 5 月 11 日
讯网
第三届董事会 2022 年第六次临时会议 2022 年 6 月 1 日 2022 年 6 月 2 日
第三届董事会 2022 年第七次临时会议 2022 年 7 月 27 日 2022 年 7 月 29 日
第三届董事会 2022 年第八次临时会议 2022 年 8 月 3 日 2022 年 8 月 4 日
第三届董事会第四次会议 2022 年 8 月 26 日 仅审议《关于审议<2022 年半
65
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
年度报告>及摘要的议案》一
项议案且无投反对票或弃权
票情形，免于公告。
第三届董事会 2022 年第九次临时会议 2022 年 9 月 27 日 2022 年 9 月 28 日
仅审议《2022 年第三季度报
第三届董事会第五次会议 2022 年 10 月 28 日 告》一项议案且无投反对票
或弃权票情形，免于公告。
第三届董事会 2022 年第十次临时会议 2022 年 11 月 10 日 2022 年 11 月 11 日
第三届董事会 2022 年第十一次临时会议 2022 年 12 月 8 日 2022 年 12 月 9 日
第三届董事会 2022 年第十二次临时会议 2022 年 12 月 16 日 2022 年 12 月 17 日
第三届董事会 2022 年第十三次临时会议 2022 年 12 月 29 日 2022 年 12 月 30 日
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两
本报告期应 以通讯方式
现场出席董 委托出席董 缺席董事会 次未亲自参 出席股东大
董事姓名 参加董事会 参加董事会
事会次数 事会次数 次数 加董事会会 会次数
次数 次数
议
许永军 17 0 17 0 0 否 4
张军立 3 0 3 0 0 否 1
蒋铁峰 17 0 17 0 0 否 4
刘昌松 3 0 3 0 0 否 1
朱文凯 17 0 17 0 0 否 4
罗 立 3 0 3 0 0 否 1
屈文洲 17 0 17 0 0 否 4
蔡元庆 17 0 17 0 0 否 4
孔 英 17 0 17 0 0 否 4
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4、董事履行职责的其他说明
报告期内，公司董事严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《公
司章程》等法律法规及公司制度的规定，依法履行职责，对提交董事会审议的各项议案各抒己见、深入讨论，为公司的
健康发展建言献策，并在决策时充分考虑中小股东的利益和诉求，切实增强了董事会决策的科学性与可行性。独立董事
积极了解公司的运作情况并充分发表意见，在董事会召开前，独立董事能够做到仔细阅读各项议案，对董事会决策事项
能够全面、深入了解。在董事会审议过程中，积极参与讨论并运用自身的专业能力和丰富经验对决策事项提出合理的意
见或建议并做出独立判断。报告期内，独立董事按照证券监管要求，独立、客观、审慎地对公司提供财务资助、聘任高
级管理人员、利润分配、关联交易等重要事项发表了独立意见，履行了监督职能，为促进公司科学决策、维护公司及公
司股东尤其是中小股东的利益发挥了积极作用。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
召开 其他履 异议事
委员会
成员情况 会议 召开日期 会议内容 提出的重要意见和建议 行职责 项具体
名称
次数 的情况 情况
许永军、蒋 2021 年度履职情况报 各位委员严格按照相关
战略委 2022 年 3
铁峰、邓伟 1 告、2022 年投资计 法律法规开展工作，勤 不适用 不适用
员会 月 17 日
栋、罗慧 划、中长期发展规划 勉尽责，根据公司实际
66
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
来、屈文 情况，结合自身专业和
洲、孔英 经验，对公司发展规
划、经营目标提出了相
关意见。
2022 年 3 2021 年度财务报告
月 11 日 （未定稿）
2021 度财务报告、
2021 年度控股股东、
实际控制人及其他关
联方资金占用情况的
2022 年 3 专项说明、2021 年度
月 18 日 内部控制自我评价报
告、续聘外部审计机
各位委员严格按照相关
构、募集资金使用、
法律法规开展工作，勤
提供担保等情况的检
屈文洲、朱 勉尽责，根据公司实际
审计委 查报告
文凯、蔡元 5 情况，结合自身专业和 不适用 不适用
员会 2022 年一季度审计工
庆 2022 年 4 经验，对公司内部控
作情况报告、2022 年
月 25 日 制、合规管理提出了相
第一季度报告
关意见。
2022 年半年度财务报
告、2022 年半年度审
2022 年 8 计工作情况报告、关
月 25 日 于提供担保、财务资
助等情况的检查报告
（2022 年上半年）
2022 年 2022 年三季度审计工
10 月 26 作情况报告、2022 年
日 第三季度报告
2021 年度履职情况报
告、2021 年公司高级 各位委员严格按照相关
2022 年 3 管理人员薪酬审核意 法律法规开展工作，勤
薪酬与 月 17 日 见、2022 年综合管理 勉尽责，根据公司实际
蔡元庆、屈
考核委 2 部薪酬激励模块工作 情况，结合自身专业和 不适用 不适用
文洲、孔英
员会 计划 经验，对公司薪酬、考
2022 年 经理层成员经营业绩 核、激励等工作提出了
12 月 20 考核办法（试行）、薪 相关意见。
日 酬管理办法（试行）
2022 年 3 2021 年度履职情况报 各位委员严格按照相关
月 17 日 告 法律法规开展工作，勤
2022 年 补选第三届董事会非 勉尽责，根据公司实际
提名委 孔英、张军
3 11 月 9 日 独立董事候选人 情况，结合自身专业和 不适用 不适用
员会 立、蔡元庆
2022 年 经验，对公司董事、高
聘任公司高级管理人
12 月 28 级管理人员的选聘提出
员
日 了相关意见。
八、监事会工作情况
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 312
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 57,725
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报告期末在职员工的数量合计（人） 58,037
当期领取薪酬员工总人数（人） 58,037
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 1,970
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 48,234
销售人员 1,410
技术人员 4,191
财务人员 1,280
行政人员 2,922
合计 58,037
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上 2,160
本科 11,574
大专 14,024
中专及以下 30,279
合计 58,037
2、薪酬政策
2022 年，公司坚持综合发展基调，对标市场优秀企业，深化全价值链、全周期、全业态的差异化薪酬激励体系，并
为员工提供多层次福利保障，激发员工工作积极性，注重吸引、激励和保留核心人才。
一是持续深化薪酬管控机制。明确以价值创造为核心的薪酬配置原则，强调薪酬激励市场化、差异化，充分落实业
绩导向，提高资源配置效率。建立与人力效能挂钩的工资总额分配机制，与人员编制脱钩，与人力效能、组织绩效、关
键业绩等挂钩，人效增、工资增；人效降、工资降。
二是坚定落实薪酬精益管理。积极响应市场变化，及时调整激励策略，构建短中长期相结合的全面薪酬激励体系，
不同业务、组织适用差异化薪酬激励工具，兼顾保障性因素与激励性因素，增强激励效果。
三是多维度提供福利保障。公司不断加强对标交流，创新、用好、用足福利费，提高福利费使用效率，增强员工幸
福感。
3、培训计划
公司始终把“选对人、尊重人、用好人、凝聚人、培育人、管住人”作为加强人才队伍建设的出发点和落脚点，持
续提升组织力，努力实现员工与企业共同成长。招商蛇口培训中心已建立起课程体系、讲师体系、人才培养体系为三大
支柱，以在线学习、硬件基地培训为两大支撑的功能架构。经过多年实践探索及优化创新，形成领导力、专业能力、通
用能力三类人才培养项目体系，打造出“高管远航班”、“转型先锋班”、“新任经理班”、“新航程（启航、破浪、驰行）
系列”等人才培养品牌项目，为公司持续培养和输出各类人才，支撑公司战略及业务发展需求。
2022 年，招商蛇口培训中心以“优化运营管理体系、赋能人才绩效提升、激活组织价值创造”为目标，充分发挥价
值，提高人才培养成效。持续打造“高管远航班”、“转型先锋班”、“新航程系列”等公司重点人才培养项目，持续强化
人才培养力度，形成多元化的人才供应格局。组织“高管远航班”第二期，共计 41 名学员顺利结业，完成行动学习课题
41 个。组织开展“转型先锋班（E 班）”学习项目，培养转型先锋人才 43 人。组织实施“新航程”计划“启航”、“破浪”、
“驰行”阶段培养，共计培养“新航程”449 人。实施“新任经理班”第十一期，培养新经理 48 人。开展“商业开发项
目总班”，培养具有商业全价值链视野和经营思维的开发项目总，共输出人才 46 人。全年招商蛇口培训中心共举办各类
公司级人才培养项目 3 类，组织实施集中培训学习 17 个班次，公司级项目全年累计参培人员共计 2,618 人次，培训 434
课时。持续输送公司业务发展需要的各类管理人才。
2023 年招商蛇口培训中心将持续深化培养体系、推进培训分级管理、赋能业务一线、迭代项目设计，通过组织开展
针对性的人才培养项目、内部讲师和课程体系建设，结合丰富、多元、立体的培训模式，覆盖各层级群体的学习需求，
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强化员工各项能力及综合素质，促进公司组织力提升。
4、劳务外包情况
劳务外包的工时总数（小时） 3,544,932
劳务外包支付的报酬总额（元） 106,007,754
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益
是
是否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、
不适用
透明：
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
不适用。
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 2.30
每 10 股转增数（股） 0
分配预案的股本基数（股） 7,739,098,182
现金分红金额（元）（含税） 1,779,992,581.86
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0
现金分红总额（含其他方式）（元） 1,779,992,581.86
可分配利润（元） 4,729,771,016.49
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例 100%
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
一、以公司 2023 年 3 月 17 日享有利润分配权的股份总额 7,739,098,182 股为基数，每 10 股派 2.30 元现金（含税）；
即分配现金股利总额 1,779,992,581.86 元；剩余未分配利润留存至下一年度；
二、本年度不进行资本公积金转增股本；
三、本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利
润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划。
项目跟投实施情况
公司实施项目跟投，充分地激励项目团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和项目运营效率，切实控制项目
风险，实现收益共享，风险共担，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大的价值。截至 2022 年末，累计 331 个项目实施实
际跟投，跟投总金额达 25.59 亿元，占跟投项目资金峰值的 0.37%，其中 2022 年新增跟投项目 33 个，新增跟投本金 9.44
亿元。截至报告期末，所有项目未出现退出情形。
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十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
报告期内，公司严格按照法律法规及外部监管要求，结合公司实际情况，建立健全公司内部控制，建立从董事会、
管理层、总部到各业务单元分层级的内控体系工作机制。各层级各司其职，严格按照公司《章程》及相关制度规定履职，
为公司经营发展保驾护航。
董事会负责建立健全和有效实施内部控制，评价其有效性，并如实披露内部控制评价报告等。董事会下设董事会审
计委员会，主要负责公司内、外部审计的沟通、监督和核查工作，向董事会报告工作并对董事会负责。公司设立法律合
规、内控与风控管理委员会，作为公司内部控制的管理机构，负责统筹公司风险管理与内部控制体系建设工作，下设专
项小组指导内部控制工作的组织和落实，公司风险管理部负责统筹和实施公司风险管理、内部控制及法律合规等相关工
作。公司持续完善并不断优化公司制度流程体系，提升一线合规下的效率效益，助力管理提质增效。
董事会对公司内控体系有效性的评价意见为：根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报
告基准日，不存在财务报告内部控制重大缺陷，董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所
有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基
准日，公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷。自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影
响内部控制有效性评价结论的因素。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
不适用。
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
整合中遇 已采取的 后续解决
公司名称 整合计划 整合进展 解决进展
到的问题 解决措施 计划
兰溪嘉盛置业有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
金华市鸿恩置业有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
上海航空工业集团物业管理有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
招商积余南航（广州）物业服务有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
河南鸣谦置业有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
赣州中航九方商业有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
昆山市中航地产有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
深圳市中航城投资有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
深圳市汇勤物业管理有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
上海汇勤物业发展有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
新中物业管理（中国）有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
广州国际金融大厦 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
上海浦中实业发展有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
中苑出租汽车有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
上海中慧物业管理有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
上海融谷软件有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
深圳市招平盛泰投资有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
深圳市招盛阁置业管理有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
深圳市招平盛圆投资有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
明华（蛇口）海员服务公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
杭州凯轶企业管理有限公司 不适用 已完成 不适用 不适用 不适用 不适用
70
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
1、内控自我评价报告
见本公司同日披露于巨潮资讯网的《内部控制自我评价报告》。
2、内部控制审计报告
见本公司同日披露于巨潮资讯网的《内部控制审计报告》。
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否。
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
无。
二、社会责任情况
详见《招商蛇口 2022 年可持续发展报告》。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
2022 年，招商蛇口持续以招商局慈善基金会为统一的专业公益平台，聚焦“巩固拓展脱贫攻坚成果，有效衔接乡村
振兴”，扎实推进产业振兴和教育改善等工作，为新疆叶城县、莎车县两县改善民生、稳定增收、民族团结做出贡献。
报告期内，招商蛇口通过招商局慈善基金会捐赠资金 3000 万元人民币用于 2022 年乡村振兴项目，该笔资金由招商
局基金会统筹规划并实施。2022 年，招商蛇口主要参与的乡村振兴项目情况如下：
新疆叶城乡村振兴项目，含两个子项目：一是环境整治及产业发展项目，支持叶城在伯西热克乡 9 村、10 村建设生
态宜居美丽乡村，包括民居围墙外立面改造、房顶平改坡、院内改造等，进一步改善农村人居环境，项目受益农户 300
户约 3000 人，并提供 100 余个就业岗位。项目当年建成，获得广大群众和新疆各级政府认可。伯西热克乡 10 村于 2022
年底被列为自治区级乡村振兴示范点。二是冷链物流基地设备配套项目，支持补充购置一批货架、紫外线消毒设备、加
湿器等，完善冷链物流基地硬件基础。目前，该基地已吸引京东、顺丰、华凌牛业、新疆果业等 20 家企业入驻。
新疆莎车乡村振兴项，含两个子项目：一是易地搬迁安置区驼奶乳制品加工设备购置项目，支持莎车完善驼奶乳制
品加工厂设施设备，进一步巩固易地搬迁安置点脱贫攻坚成果，培育扶持壮大乡村特色产业。设备计划于 2023 年 6 月
30 日前投入使用。二是温室大棚及配套附属设施建设项目，支持莎车在戈壁产业园新建温室大棚 56 座，并配套建设水、
电、路等附属设施，进一步发挥产业园的引领示范作用，促进群众稳定增收。受当年天气影响，项目当年未建成，计划
于 2023 年 6 月 30 日前建成投用。
新疆教育促进项目：向叶城、莎车两县困难家庭学生及成绩优异学生捐赠校服，进一步营造积极向上的校园氛围，
改善教育环境，校服还在制作中，计划 2023 年 6 月 30 日前完成校服分发。
2023 年，招商蛇口将继续紧密围绕国家乡村振兴战略，积极参与做好乡村建设、乡村发展和乡村治理各项工作，助
力帮扶地区全面乡村振兴。
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期
末尚未履行完毕的承诺事项
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
截止本次换股吸收合并前，所直接持有的招商蛇
口股票如存在锁定期的，则在锁定期满后两年内
首次公开发 持有招商蛇口 减持的，减持价格不低于招商局蛇口的发行价； 报告期内
股份减持 2015 年 12 月
行或再融资 股份的董事和 招商蛇口上市后6个月内如股票连续20个交易日的 持续有效 严格履行
承诺 21 日
时所作承诺 高管 收盘价均低于发行价，或者上市后6个月期末收盘 了承诺
价低于发行价，持有招商局蛇口股票的锁定期限
自动延长至少6个月。
本公司将严格履行本公司就发行A股股份换股吸收
合并招商地产并向特定对象发行A股股份募集配套
资金事宜所作出的所有公开承诺事项，积极接受
社会监督。
（一）如本公司非因不可抗力原因导致未能履行
公开承诺事项的，需提出新的承诺（相关承诺需
按法律、法规、公司章程的规定履行相关审批程
序）并接受如下约束措施，直至新的承诺履行完
毕或相应补救措施实施完毕：
1、在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公
开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投
资者道歉；
2、不得进行公开再融资；
3、对公司该等未履行承诺的行为负有个人责任的
首次公开发 董事、监事、高级管理人员调减或停发薪酬或津 报告期内
2015 年 12 月
行或再融资 招商蛇口 其他承诺 贴； 持续有效 严格履行
21 日
时所作承诺 4、不得批准未履行承诺的董事、监事、高级管理 了承诺
人员的主动离职申请，但可以进行职务变更；
5、给投资者造成损失的，本公司将向投资者依法
承担赔偿责任。
（二）如本公司因不可抗力原因导致未能履行公
开承诺事项的，需提出新的承诺（相关承诺需按
法律、法规、公司章程的规定履行相关审批程
序）并接受如下约束措施，直至新的承诺履行完
毕或相应补救措施实施完毕：
1、在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公
开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投
资者道歉；
2、尽快研究将投资者利益损失降低到最小的处理
方案，并提交股东大会审议，尽可能地保护本公
司投资者利益。
1、《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行A
股股份换股吸收合并招商局地产控股股份有限公
司并向特定对象发行A股股份募集配套资金报告
首次公开发 书》（以下简称“《报告书》”）的内容不存在虚 报告期内
2015 年 12 月
行或再融资 招商蛇口 其他承诺 假记载、误导性陈述或者重大遗漏； 持续有效 严格履行
21 日
时所作承诺 2、如《报告书》的内容有虚假记载、误导性陈述 了承诺
或者重大遗漏，对判断招商蛇口是否符合法律规
定的发行条件构成重大、实质影响的，将依法回
购招商蛇口首次公开发行的全部新股；
73
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
3、如《报告书》有虚假记载、误导性陈述或者重
大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，
招商蛇口将依法赔偿投资者损失。
参与审议吸收 1、《报告书》的内容不存在虚假记载、误导性陈
首次公开发 合并方案的招 述或者重大遗漏； 报告期内
2015 年 12 月
行或再融资 商蛇口董事、 其他承诺 2、如《报告书》有虚假记载、误导性陈述或者重 持续有效 严格履行
21 日
时所作承诺 监事及高级管 大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的， 了承诺
理人员 将依法赔偿投资者损失。
将严格履行就公司发行A股股份换股吸收合并招商
地产并向特定对象发行A股股份募集配套资金事宜
所作出的所有公开承诺事项，积极接受社会监
督。
（一）如非因不可抗力原因导致未能履行公开承
诺事项的，需提出新的承诺并接受如下约束措
施，直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施
完毕：
1、在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公
开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投
资者道歉；
2、不得转让公司股份，因继承、被强制执行、上
市公司重组、为履行保护投资者利益承诺等必须
参与审议吸收
转股的情形除外；
合并方案的招
首次公开发 3、暂不领取公司分配利润中归属于承诺人的部 报告期内
商蛇口董事、 2015 年 12 月
行或再融资 其他承诺 分； 持续有效 严格履行
监事及高级管 21 日
时所作承诺 4、主动申请调减或停发薪酬或津贴； 了承诺
理人员（独立
5、如果因未履行相关承诺事项而获得收益的，所
董事除外）
获收益归公司所有，并在获得收益的五个工作日
内将所获收益支付给公司指定账户；
6、未履行《报告书》的公开承诺事项，给投资者
造成损失的，依法赔偿投资者损失。
（二）如因不可抗力原因导致未能履行公开承诺
事项的，需提出新的承诺并接受如下约束措施，
直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施完
毕：
1、在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公
开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投
资者道歉；
2、尽快研究将投资者利益损失降低到最小的处理
方案，尽可能地保护公司投资者利益。
将严格履行就公司发行A股股份换股吸收合并招商
地产并向特定对象发行A股股份募集配套资金事宜
所作出的所有公开承诺事项，积极接受社会监
督。
（一）如非因不可抗力原因导致未能履行公开承
诺事项的，需提出新的承诺并接受如下约束措
施，直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施
完毕：
1、在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公
首次公开发 报告期内
第一届董事会 开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投 2015 年 12 月
行或再融资 其他承诺 持续有效 严格履行
独立董事 资者道歉； 21 日
时所作承诺 了承诺
2、如果因未履行相关承诺事项而获得收益的，所
获收益归公司所有，并在获得收益的五个工作日
内将所获收益支付给公司指定账户；
3、未履行《报告书》的公开承诺事项，给投资者
造成损失的，依法赔偿投资者损失。
（二）如因不可抗力原因导致未能履行公开承诺
事项的，需提出新的承诺并接受如下约束措施，
直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施完
毕：
74
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
1、在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公
开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投
资者道歉；
2、尽快研究将投资者利益损失降低到最小的处理
方案，尽可能地保护公司投资者利益。
招商局集团将严格履行就公司发行A股股份换股吸
收合并招商地产并向特定对象发行A股股份募集配
套资金事宜所作出的所有公开承诺事项，积极接
受社会监督。
（一）如非因不可抗力原因导致未能履行公开承
诺事项的，需提出新的承诺并接受如下约束措
施，直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施
完毕：
1、在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公
开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投
资者道歉；
2、不得转让招商蛇口股份，因继承、被强制执
行、
上市公司重组、为履行保护投资者利益承诺等必
持续有效至
须转股的情形除外；
首次公开发 不再作为公 报告期内
3、暂不领取招商蛇口控股分配利润中归属于招商 2015 年 12 月
行或再融资 招商局集团 其他承诺 司控股股东 严格履行
局集团的部分； 21 日
时所作承诺 或实际控制 了承诺
4、如果因未履行相关承诺事项而获得收益的，所
人
获收益归招商蛇口所有，并在获得收益的五个工
作日内将所获收益支付给招商蛇口指定账户；
5、未履行《报告书》的公开承诺事项，给投资者
造成损失的，依法赔偿投资者损失。
（二）如因不可抗力原因导致未能履行公开承诺
事项的，需提出新的承诺并接受如下约束措施，
直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施完
毕：
1、在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公
开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投
资者道歉；
2、尽快研究将投资者利益损失降低到最小的处理
方案，尽可能地保护招商局蛇口控股投资者利
益。
1、《报告书》的内容不存在虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏；
2、如《报告书》的内容有虚假记载、误导性陈述
持续有效至
或者重大遗漏，对判断招商蛇口是否符合法律规
首次公开发 不再作为公 报告期内
定的发行条件构成重大、实质影响的，将依法回 2015 年 12 月
行或再融资 招商局集团 其他承诺 司控股股东 严格履行
购招商蛇口首次公开发行的全部新股，且招商局 21 日
时所作承诺 或实际控制 了承诺
集团将购回已转让的原限售股份；
人
3、如《报告书》有虚假记载、误导性陈述或者重
大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，
招商局集团将依法赔偿投资者损失。
招商局集团所持招商蛇口的股票在锁定期满后两
持续有效至
年内减持的，其减持价格不低于发行价；公司上
首次公开发 不再作为公 报告期内
股份减持 市后6个月内如公司股票连续20个交易日的收盘价 2015 年 12 月
行或再融资 招商局集团 司控股股东 严格履行
承诺 均低于发行价，或者上市后6个月期末收盘价低于 21 日
时所作承诺 或实际控制 了承诺
发行价，持有公司股票的锁定期限自动延长至少6
人
个月。
1、全力协助、促使并推动招商蛇口及其下属子公
持续有效至
司完善土地、房产等资产方面的产权权属证书；
首次公开发 不再作为公 报告期内
2、如招商蛇口及其下属子公司因本次换股吸收合 2015 年 9 月
行或再融资 招商局集团 其他承诺 司控股股东 严格履行
并完成前存在的土地使用权、房产资产有（1）正 16 日
时所作承诺 或实际控制 了承诺
在办理权属证书的土地使用权、房产未能及时办
人
理（因不可抗力和法律、政策、政府管理行为、
75
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
土地规划用途变更等非招商蛇口及其下属子公司
自身因素导致的结果除外）；或（2）无法办理相
关土地使用权、房产权属证书（因不可抗力和法
律、政策、政府管理行为、土地规划用途变更等
非招商蛇口及其下属子公司自身因素导致的结果
除外）；或（3）其他土地使用权、房产不规范
（因不可抗力和法律、政策、政府管理行为、土
地规划用途变更等非招商蛇口及其下属子公司自
身因素导致的结果除外）等情形，并遭受包括但
不限于赔偿、罚款、支出、利益受损等实际损失
的，招商局集团将给予招商蛇口及其下属子公司
及时、足额补偿。
就招商蛇口及其下属子公司因标的资产所涉及的
瑕疵土地使用权、房产（即招商局蛇口控股及其
下属子公司因本次换股吸收合并完成前存在的未
取得完备权属证书的土地使用权、房产）等情
持续有效至
形，致使招商蛇口及其下属子公司在完善相关瑕
首次公开发 不再作为公 报告期内
疵土地使用权、房地法律手续过程中所产生的赔 2015 年 11 月
行或再融资 招商局集团 其他承诺 司控股股东 严格履行
偿（包括为完善本次换股吸收合并完成前存在的 24 日
时所作承诺 或实际控制 了承诺
已出租土地使用权的法律手续而收回承租方在前
人
述土地上的建筑物所可能发生的赔偿）、罚款、
税费等办证费用的，由招商局集团通过给予招商
蛇口及其下属子公司及时、足额补偿的方式进行
承担。
1、确定招商蛇口系招商局集团控制的从事园区开
发与运营业务、社区开发与运营业务及邮轮母港
建设与运营业务（以下合称“主营业务”）的唯一
整合平台。
2、本次换股吸收合并完成之日起，在招商局集团
作为招商蛇口控股股东期间，招商局集团及招商
局集团控制的其他企业（不包含招商局蛇口控股
及其控制的企业，下同）均不会在中国境内和境
外，单独或与第三方，以任何形式直接或间接从
事或参与任何与招商蛇口及其控制的企业进行的
主营业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活
动。
3、在招商局集团作为招商蛇口控股股东期间，如
果招商局集团及招商局集团控制的其他企业发现
任何与招商蛇口及其控制的企业主营业务构成或
关于同业
可能构成直接或间接竞争的新业务机会，应立即 持续有效至
竞争、关
首次公开发 书面通知招商蛇口及其控制的企业，并将该等商 不再作为公 报告期内
联交易、 2015 年 9 月
行或再融资 招商局集团 业机会让予招商蛇口及其控制的企业。 司控股股东 严格履行
资金占用 16 日
时所作承诺 4、如招商蛇口及其控制的企业放弃前述竞争性新 或实际控制 了承诺
方面的承
业务机会且招商局集团及招商局集团控制的其他 人
诺
企业从事该等与招商蛇口及其控制的企业主营业
务构成或可能构成直接或间接相竞争的新业务
时，招商局集团将给予招商蛇口选择权，即在适
用法律及有关证券交易所上市规则允许的前提
下，招商蛇口及其控制的企业有权随时一次性或
多次向招商局集团及招商局集团控制的其他企业
收购在上述竞争性业务中的任何股权、资产及其
他权益，或由招商蛇口及其控制的企业根据国家
法律许可的方式选择采取委托经营、租赁或承包
经营等方式拥有或控制招商局集团及招商局集团
控制的其他企业在上述竞争性业务中的资产或业
务。如果第三方在同等条件下根据有关法律及相
应的公司章程具有并且将要行使法定的优先购买
权，则上述承诺将不适用，但在这种情况下，招
商局集团及招商局集团控制的其他企业应尽最大
76
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
努力促使该第三方放弃其法定的优先购买权。
5、在招商局集团作为招商蛇口控股股东期间，将
严格限定招商局漳州开发区有限公司按照其目前
的经营方式在漳州地区范围内进行经营，并承诺
招商局集团目前控制的与招商蛇口及其控制的企
业从事类似业务但不构成实质性同业竞争的其他
企业的经营活动进行协调，以避免可能出现的同
业竞争。
6、在招商局集团作为招商蛇口控股股东期间，如
果招商局集团及招商局集团控制的其他企业与招
商蛇口及其控制的企业在经营活动中发生实质性
同业竞争，招商蛇口有权要求招商局集团进行协
调并通过招商蛇口在合理时限内收购或招商局集
团对外出售等适当措施加以解决。
7、不利用控股股东的地位和对招商蛇口的实际控
制能力，损害招商蛇口以及招商蛇口其他股东的
权益。
8、自该承诺函出具日起，招商局集团承诺赔偿招
商蛇口因招商局集团违反该承诺函而遭受的一切
实际损失、损害和开支。
关于同业
保证招商蛇口的资产独立并具有与其经营相关的 持续有效至
竞争、关
首次公开发 独立完整的业务体系和资产，保证招商局集团以 不再作为公 报告期内
联交易、 2015 年 9 月
行或再融资 招商局集团 及其控制的除招商蛇口以外的其他经济实体不以 司控股股东 严格履行
资金占用 16 日
时所作承诺 任何方式违法违规占用招商蛇口的资金、资产， 或实际控制 了承诺
方面的承
不以招商蛇口的资金、资产进行违规担保。 人
诺
1、将尽量避免和减少与招商蛇口及其控制的经济
实体之间的关联交易。
2、对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交
易，将遵循市场交易的公开、公平、公正的原
则，按照公允、合理的市场价格进行交易，并依
据有关法律、法规、规范性法律文件及《招商局
关于同业 蛇口工业区控股股份有限公司章程》的规定履行
持续有效至
竞争、关 关联交易决策程序，依法履行信息披露义务，以
首次公开发 不再作为公 报告期内
联交易、 维护招商蛇口及招商蛇口其他股东的利益。 2015 年 9 月
行或再融资 招商局集团 司控股股东 严格履行
资金占用 3、保证不利用在招商蛇口的地位和影响力，通过 16 日
时所作承诺 或实际控制 了承诺
方面的承 关联交易损害招商蛇口及招商蛇口其他股东的合
人
诺 法权益。
4、将促使招商局集团控制的除招商蛇口以外的其
他经济实体遵守上述1-3项承诺。
5、如招商局集团及其控制的除招商蛇口以外的其
他经济实体违反上述承诺而导致招商蛇口及其股
东的权益受到损害，招商局集团将依法承担相应
的赔偿责任。
如招商蛇口（含招商地产）存在未披露的因闲置
持续有效至
土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行
首次公开发 不再作为公 报告期内
为被行政处罚或正在被（立案）调查的情形，因 2015 年 9 月
行或再融资 招商局集团 其他承诺 司控股股东 严格履行
此给招商蛇口和投资者造成损失的，招商局集团 16 日
时所作承诺 或实际控制 了承诺
将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部
人
门的要求承担赔偿责任。
如招商蛇口（含招商地产）因本次换股吸收合并
完成前缴纳社会保险或住房公积金事宜需要承担
任何责任或者需要根据国家有关部门要求缴纳相 持续有效至
首次公开发 关费用时，招商局集团愿意承担缴纳该等费用及 不再作为公 报告期内
2015 年 9 月
行或再融资 招商局集团 其他承诺 其他任何责任，并根据国家有关部门要求及时予 司控股股东 严格履行
16 日
时所作承诺 以缴纳；如因此给招商蛇口及其子公司造成的一 或实际控制 了承诺
切直接和间接损失，招商局集团愿意承担相应的 人
补偿责任；或在招商蛇口及其子公司必须先行支
付该等费用的情况下，及时向招商蛇口及其子公
77
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
司给予全额补偿，以确保招商蛇口及其子公司不
会因此遭受任何损失。
持续有效至
首次公开发 招商局集团及其控制的其他企业将按照相关法律 不再作为公 报告期内
2015 年 9 月
行或再融资 招商局集团 其他承诺 法规及规范性文件的规定在人员、财务、资产、 司控股股东 严格履行
16 日
时所作承诺 业务和机构等方面与招商蛇口保持相互独立。 或实际控制 了承诺
人
于招商蛇口任职期间，每年转让的股份不超过所
参与审议吸收
持有招商蛇口股份总数的百分之二十五；在卖出
首次公开发 合并方案的招 报告期内
后六个月内再行买入招商蛇口股份，或买入后六 2015 年 9 月
行或再融资 商蛇口董事、 其他承诺 持续有效 严格履行
个月内再行卖出招商蛇口股份的，则所得收益归 16 日
时所作承诺 监事及高级管 了承诺
招商蛇口所有。从招商蛇口离职后半年内，将不
理人员
转让所持有的招商蛇口股份。
1、本公司保证在本次重组过程中所提供的信息均
为真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏；
2、本公司保证向参与本次重组的各中介机构所提
供的资料均为真实、准确、完整的原始书面资料
或副本资料，资料副本或复印件与原始资料或原
件一致；所有文件的签名、印章均是真实的，该
等文件的签署人业经合法授权并有效签署该文
件，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏；
报告期内
重大资产重 3、本公司保证已履行了法定的披露和报告义务， 2019 年 12 月
招商蛇口 其他承诺 持续有效 严格履行
组 不存在应当披露而未披露的合同、协议、安排或 8日
了承诺
其他事项；本公司负责人、主管会计工作的负责
人和会计机构负责人保证重组预案及其摘要所引
用的相关数据的真实、准确、完整；
4、本公司保证本次重组的信息披露和申请文件的
内容均真实、准确、完整，不存在任何虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏，并对本次重组的
信息披露和申请文件中的虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏承担个别及连带的法律责任。
如违反上述承诺，本公司愿意就此承担全部法律
责任。
1、本公司的董事、监事、高级管理人员具备和遵
守《中华人民共和国公司法》等法律、法规、规
范性文件和公司章程规定的任职资格和义务，其
任职均经合法程序产生，不存在有关法律、法
规、规范性文件和公司章程及有关监管部门、兼
职单位（如有）所禁止的兼职情形；
2、本公司的董事、监事、高级管理人员不存在违
反《中华人民共和国公司法》相关规定的行为，
最近36个月内不存在受到中国证券监督管理委员
会的行政处罚的情形，最近12个月内不存在受到
证券交易所的公开谴责的情形；最近36个月内不
报告期内
重大资产重 存在与经济纠纷有关的尚未了结的或可预见的重 2019 年 12 月
招商蛇口 其他承诺 持续有效 严格履行
组 大诉讼、仲裁案件情形； 8日
了承诺
3、本公司以及本公司控制的子公司（以下简称
“子公司”）不存在最近36个月内因违反法律、行
政法规、规章受到行政处罚且情节严重，或者受
到刑事处罚，或者因违反证券法律、行政法规、
规章受到中国证监会的行政处罚的情形；不存在
最近12个月内受到证券交易所的公开谴责的情
形，或其他重大失信行为；不存在因涉嫌犯罪被
司法机关立案侦查或者涉嫌违法违规被中国证监
会立案调查的情形；不存在最近12个月内未履行
向投资者所作出的公开承诺的情形；最近36个月
内不存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁
78
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
案件情形。
4、本公司及本公司的董事、监事、高级管理人员
最近36个月内诚信情况良好，不存在重大失信情
况，不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺、
被中国证券监督管理委员会采取行政监管措施或
受到证券交易纪律处分的情况；
5、本公司现有董事、监事及高级管理人员的任职
符合法律、行政法规和规范性文件以及本公司章
程的规定，本公司不存在政府公职人员、原政府
公职人员、高校党政领导干部在本公司违规兼职
（任职）的情形。
如违反上述承诺，本公司愿意就此承担全部法律
责任。
截至本承诺函签署之日，本公司不存在《中国证
券监督管理委员会关于加强与上市公司重大资产
重组相关股票异常交易监管的暂行规定》（中国
证券监督管理委员会公告[2016]16号）第十三条规
定的情形，即“因涉嫌本次重大资产重组相关的内
幕交易被立案调查或者立案侦查的，自立案之日
起至责任认定前不得参与任何上市公司的重大资 报告期内
重大资产重 2019 年 12 月
招商蛇口 其他承诺 产重组。中国证监会作出行政处罚或者司法机关 持续有效 严格履行
组 8日
依法追究刑事责任的，上述主体自中国证监会作 了承诺
出行政处罚决定或者司法机关作出相关裁判生效
之日起至少36个月内不得参与任何上市公司的重
大资产重组”。
本公司不存在泄漏本次重组内幕信息以及利用本
次重组内幕信息进行交易的行为，如违反上述承
诺，本公司愿意就此承担全部法律责任。
1、本人保证本次重组的信息披露和申请文件不存
在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；如本人
在本次重大重组过程中提供的有关文件、资料和
信息并非真实、准确、完整，或存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，本人愿意就此承担个别
及连带的法律责任；
2、本人保证向参与本次重组的各中介机构所提供
的资料均为真实、准确、完整的原始书面资料或
副本资料，资料副本或复印件与原始资料或原件
一致；所有文件的签名、印章均是真实的，该等
文件的签署人业经合法授权并有效签署该文件，
不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
3、本人保证已履行了法定的披露和报告义务，不
参与审议重组 存在应当披露而未披露的合同、协议、安排或其
方案的招商蛇 他事项； 报告期内
重大资产重 2019 年 12 月
口董事、监事 其他承诺 4、如本次重组因所提供或者披露的信息涉嫌虚假 持续有效 严格履行
组 8日
及高级管理人 记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立 了承诺
员 案侦查或者被中国证券监督管理委员会立案调查
的，在形成调查结论以前，本人将暂停转让在公
司拥有权益的股份，并于收到立案稽查通知的两
个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提
交公司董事会，由公司董事会代向证券交易所和
登记结算公司申请锁定；如本人未在两个交易日
内提交锁定申请的，本人同意授权公司董事会在
核实后直接向证券交易所和登记结算公司报送本
人的身份信息和账户信息并申请锁定；如公司董
事会未向证券交易所和登记结算公司报送本人的
身份信息和账户信息的，本人同意授权证券交易
所和登记结算公司直接锁定相关股份。如调查结
论发现存在违法违规情节，本人承诺自愿锁定股
份用于相关投资者赔偿安排。
79
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
本人承诺，如本人违反上述承诺，因此给公司造
成损失的，本人将及时、足额赔偿公司因此遭受
的全部损失。
1、本人具备和遵守《中华人民共和国公司法》等
法律、法规、规范性文件和公司章程规定的任职
资格和义务，本人任职均经合法程序产生，不存
在有关法律、法规、规范性文件和公司章程及有
关监管部门、兼职单位（如有）所禁止的兼职情
形； 2、本人不存在违反《中华人民共和国公司
法》相关规定的行为，最近36个月内不存在受到
中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监
会”）的行政处罚的情形，最近12个月内不存在受
到证券交易所的公开谴责的情形；
参与审议重组
3、截至本承诺函签署之日，本人不存在受到行政
方案的招商蛇 报告期内
重大资产重 处罚、刑事处罚、或者涉及与经济纠纷有关的重 2019 年 12 月
口董事、监事 其他承诺 持续有效 严格履行
组 大民事诉讼或者仲裁的情形，亦不存在涉嫌重大 8日
及高级管理人 了承诺
违法违规行为的情形；
员
4、截至本承诺函签署之日，本人不存在中国证监
会及其派出机构、证券交易所采取监管措施、纪
律处分或者行政处罚的情形；
5、本人最近36个月内诚信情况良好，不存在重大
失信情况，不存在未按期偿还大额债务、未履行
承诺、被中国证券监督管理委员会采取行政监管
措施或受到证券交易纪律处分的情况。
本人承诺，如本人违反上述承诺，因此给公司造
成损失的，本人将及时、足额赔偿公司因此遭受
的全部损失。
截至本承诺函签署之日，本人不存在《中国证券
监督管理委员会关于加强与上市公司重大资产重
组相关股票异常交易监管的暂行规定》（中国证
券监督管理委员会公告[2016]16号）第十三条规定
的情形，即“因涉嫌本次重大资产重组相关的内幕
参与审议重组 交易被立案调查或者立案侦查的，自立案之日起
方案的招商蛇 至责任认定前不得参与任何上市公司的重大资产 报告期内
重大资产重 2019 年 12 月
口董事、监事 其他承诺 重组。中国证监会作出行政处罚或者司法机关依 持续有效 严格履行
组 8日
及高级管理人 法追究刑事责任的，上述主体自中国证监会作出 了承诺
员 行政处罚决定或者司法机关作出相关裁判生效之
日起至少36个月内不得参与任何上市公司的重大
资产重组”。
本人不存在泄漏本次重组内幕信息以及利用本次
重组内幕信息进行交易的行为，如违反上述承
诺，将承担因此给上市公司造成的任何损失。
1、本公司将及时向上市公司提供本次重组相关信
息，并保证在参与本次重组过程中所提供信息真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏；
2、本公司及本公司控制的作为本次重组交易参与
方的下属公司保证向上市公司和参与本次重组的
各中介机构所提供的资料均为真实、准确、完整
的原始书面资料或副本资料，资料副本或复印件 报告期内
重大资产重 2019 年 12 月
招商局集团 其他承诺 与其原始资料或原件一致；所有文件的签名、印 持续有效 严格履行
组 8日
章均是真实的，该等文件的签署人业经合法授权 了承诺
并有效签署该文件，不存在任何虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏；
3、本公司及本公司控制的作为本次重组交易参与
方的下属公司保证为本次重组所出具的说明及确
认均为真实、准确和完整，不存在任何虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏；
4、本公司及本公司控制的作为本次重组交易参与
80
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
方的下属公司保证已履行了法定的披露和报告义
务，不存在应当披露而未披露的合同、协议、安
排或其他事项；
5、本公司及本公司控制的作为本次重组交易参与
方的下属公司如在本次重组过程中提供的有关文
件、资料和信息并非真实、准确、完整，或存在
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，本公司愿意
就此承担个别和连带的法律责任；如本次重组所
提供或者披露的信息涉嫌虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证
监会立案调查的，在形成调查结论以前，本公司
将暂停转让本公司在上市公司直接与间接拥有权
益的股份，并于收到立案稽查通知的两个交易日
内本公司将暂停转让的书面申请和股票账户提交
上市公司董事会并督促下属公司将暂停转让的书
面申请和股票账户提交上市公司董事会，由上市
公司董事会代向证券交易所和登记结算公司申请
锁定；如本公司或本公司下属公司未在两个交易
日内提交锁定申请的，本公司同意授权上市公司
董事会在核实后直接向证券交易所和登记结算公
司报送本公司或本公司下属公司的账户信息并申
请锁定；如上市公司董事会未向证券交易所和登
记结算公司报送本公司或本公司下属公司的账户
信息的，本公司同意授权证券交易所和登记结算
公司直接锁定本公司或本公司下属公司在上市公
司的相关股份。如调查结论发现存在违法违规情
节，本公司承诺自愿锁定相关股份用于相关投资
者赔偿安排。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上
市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责
任。
截至本承诺函签署之日，本公司不存在《中国证
券监督管理委员会关于加强与上市公司重大资产
重组相关股票异常交易监管的暂行规定》（中国
证券监督管理委员会公告[2016]16号）第十三条规
定的情形，即“因涉嫌本次重大资产重组相关的内
幕交易被立案调查或者立案侦查的，自立案之日
起至责任认定前不得参与任何上市公司的重大资 报告期内
重大资产重 2019 年 12 月
招商局集团 其他承诺 产重组。中国证监会作出行政处罚或者司法机关 持续有效 严格履行
组 8日
依法追究刑事责任的，上述主体自中国证监会作 了承诺
出行政处罚决定或者司法机关作出相关裁判生效
之日起至少36个月内不得参与任何上市公司的重
大资产重组”。
本公司不存在泄漏本次重组内幕信息以及利用本
次重组内幕信息进行交易的行为，如违反上述承
诺，本公司将承担相应赔偿责任。
1、本公司将及时向上市公司提供本次重组相关信
息，并保证为本次共同增资所提供的有关信息真
实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，如因提供的信息存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资
深圳市招商前 者造成损失的，将依法承担包括赔偿责任在内的 报告期内
重大资产重 2019 年 12 月
海实业发展有 其他承诺 全部法律责任； 持续有效 严格履行
组 8日
限公司 2、本公司保证所提供的资料均为真实、准确、完 了承诺
整的原始书面资料或副本资料，资料副本或复印
件与原始资料或原件一致；所有文件的签名、印
章均是真实的，该等文件的签署人业经合法授权
并有效签署该文件，不存在任何虚假记载、误导
性陈述或重大遗漏；保证已履行了法定的披露和
81
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
报告义务，不存在应当披露而未披露的合同、协
议、安排或其他事项；如违反上述承诺，本公司
将依法承担全部法律责任。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上
市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责
任。
1、截至本承诺函签署之日，本公司已依法履行了
作为股东的出资义务，出资来源符合所适用法律
的要求，不存在任何违反作为股东所应承担的义
务及责任的行为，不存在可能影响目标公司合法
存续的情况。本公司作为目标公司的股东，合法
持有目标公司股权，在股东主体资格方面不存在
任何瑕疵或异议的情形；
2、本公司对所持目标公司的股权拥有合法的、完
整的所有权和处分权。该等股权权属清晰，不存
在任何形式的委托持股、信托安排、收益权安
排、期权安排、股权代持或者其他任何代表其他
方的利益的情形，且该等股权未设定任何抵押、
质押等他项权利，不存在禁止转让、限制转让的
其他利益安排，亦未被执法部门实施扣押、查
封、冻结等使其权利受到限制的任何约束或者妨
碍权属转移的其他情况；该等股权资产权属清
深圳市招商前 报告期内
重大资产重 晰，不存在任何形式的权属纠纷或潜在纠纷的情 2019 年 12 月
海实业发展有 其他承诺 持续有效 严格履行
组 形，该等股权的过户或者转移不存在内部决策障 8日
限公司 了承诺
碍或实质性法律障碍。同时，本公司保证此种状
况持续至本次共同增资完成；
3、在本次共同增资实施完毕之前，本公司保证不
就本公司所持目标公司的股权设置抵押、质押等
任何第三人权利；
4、本公司在所知范围内保证目标公司或本公司签
署的所有协议或合同不存在阻碍本公司进行本次
共同增资的限制性条款；
5、本公司在所知范围内保证目标公司章程、内部
管理制度文件及其签署的合同或协议中，以及目
标公司股东之间签订的合同、协议或其他文件
中，不存在阻碍本公司进行本次共同增资的限制
性条款。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上
市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责
任。
1、本公司及本公司董事最近五年内未受过重大行
政处罚、刑事处罚，或存在涉及与经济纠纷有关
的重大民事诉讼或仲裁情况；
2、本公司不存在其他损害投资者合法权益和社会
公共利益的重大违法行为，亦不存在其他不良记
录；
3、本公司及本公司的董事不存在尚未了结的或可
深圳市招商前 报告期内
重大资产重 预见的诉讼、仲裁或行政处罚案件； 2019 年 12 月
海实业发展有 其他承诺 持续有效 严格履行
组 4、本公司及本公司董事最近五年诚信情况良好， 8日
限公司 了承诺
不存在重大失信情况，不存在未按期偿还大额债
务、未履行承诺、被中国证券监督管理委员会采
取行政监管措施或受到证券交易纪律处分的情
况。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上
市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责
任。
深圳市招商前 截至本承诺函签署之日，本公司及本公司董事均 报告期内
重大资产重 2019 年 12 月
海实业发展有 其他承诺 不存在《中国证券监督管理委员会关于加强与上 持续有效 严格履行
组 8日
限公司 市公司重大资产重组相关股票异常交易监管的暂 了承诺
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
行规定》（中国证券监督管理委员会公告[2016]16
号）第十三条规定的情形，即“因涉嫌本次重大资
产重组相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查
的，自立案之日起至责任认定前不得参与任何上
市公司的重大资产重组。中国证监会作出行政处
罚或者司法机关依法追究刑事责任的，上述主体
自中国证监会作出行政处罚决定或者司法机关作
出相关裁判生效之日起至少 36 个月内不得参与任
何上市公司的重大资产重组”。
本公司不存在泄漏本次重组内幕信息以及利用本
次重组内幕信息进行交易的行为，如违反上述承
诺，将承担相应赔偿责任。
1、本公司将及时向上市公司提供本次重组相关信
息，并保证为本次共同增资所提供的有关信息真
实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，如因提供的信息存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资
者造成损失的，将依法承担包括赔偿责任在内的
全部法律责任；
2、本公司保证所提供的资料均为真实、准确、完
深圳市前海开 整的原始书面资料或副本资料，资料副本或复印 报告期内
重大资产重 2019 年 12 月
发投资控股有 其他承诺 件与原始资料或原件一致；所有文件的签名、印 持续有效 严格履行
组 8日
限公司 章均是真实的，该等文件的签署人业经合法授权 了承诺
并有效签署该文件，不存在任何虚假记载、误导
性陈述或重大遗漏；保证已履行了法定的披露和
报告义务，不存在应当披露而未披露的合同、协
议、安排或其他事项；如违反上述承诺，本公司
将依法承担全部法律责任。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上
市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责
任。
1、截至本承诺函签署之日，本公司已依法履行了
作为股东的出资义务，出资来源符合所适用法律
的要求，不存在任何违反作为股东所应承担的义
务及责任的行为，不存在可能影响目标公司合法
存续的情况。本公司作为目标公司的股东，合法
持有目标公司股权，在股东主体资格方面不存在
任何瑕疵或异议的情形；
2、本公司对所持目标公司的股权拥有合法的、完
整的所有权和处分权。该等股权权属清晰，不存
在任何形式的委托持股、信托安排、收益权安
排、期权安排、股权代持或者其他任何代表其他
方的利益的情形，且该等股权未设定任何抵押、
质押等他项权利，不存在禁止转让、限制转让的
深圳市前海开 报告期内
重大资产重 其他利益安排，亦未被执法部门实施扣押、查 2019 年 12 月
发投资控股有 其他承诺 持续有效 严格履行
组 封、冻结等使其权利受到限制的任何约束或者妨 8日
限公司 了承诺
碍权属转移的其他情况；该等股权资产权属清
晰，不存在任何形式的权属纠纷或潜在纠纷的情
形，该等股权的过户或者转移不存在内部决策障
碍或实质性法律障碍。同时，本公司保证此种状
况持续至本次共同增资完成；
3、在本次共同增资实施完毕之前，本公司保证不
就本公司所持目标公司的股权设置抵押、质押等
任何第三人权利；
4、本公司在所知范围内保证目标公司或本公司签
署的所有协议或合同不存在阻碍本公司进行本次
共同增资的限制性条款；
5、本公司在所知范围内保证目标公司章程、内部
管理制度文件及其签署的合同或协议中，以及目
83
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
标公司股东之间签订的合同、协议或其他文件
中，不存在阻碍本公司进行本次共同增资的限制
性条款。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上
市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责
任。
1、本公司及本公司董事最近五年内未受过重大行
政处罚、刑事处罚，或存在涉及与经济纠纷有关
的重大民事诉讼或仲裁情况。
2、本公司不存在其他损害投资者合法权益和社会
公共利益的重大违法行为，亦不存在其他不良记
录。
3、本公司及本公司的董事不存在尚未了结的或可
深圳市前海开 报告期内
重大资产重 预见的诉讼、仲裁或行政处罚案件。 2019 年 12 月
发投资控股有 其他承诺 持续有效 严格履行
组 4、本公司及本公司董事最近五年诚信情况良好， 8日
限公司 了承诺
不存在重大失信情况，不存在未按期偿还大额债
务、未履行承诺、被中国证券监督管理委员会采
取行政监管措施或受到证券交易纪律处分的情
况。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上
市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责
任。
截至本承诺函签署之日，本公司及本公司董事均
不存在《中国证券监督管理委员会关于加强与上
市公司重大资产重组相关股票异常交易监管的暂
行规定》（中国证券监督管理委员会公告[2016]16
号）第十三条规定的情形，即“因涉嫌本次重大资
产重组相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查
深圳市前海开 的，自立案之日起至责任认定前不得参与任何上 报告期内
重大资产重 2019 年 12 月
发投资控股有 其他承诺 市公司的重大资产重组。中国证监会作出行政处 持续有效 严格履行
组 8日
限公司 罚或者司法机关依法追究刑事责任的，上述主体 了承诺
自中国证监会作出行政处罚决定或者司法机关作
出相关裁判生效之日起至少 36 个月内不得参与任
何上市公司的重大资产重组”。
本公司不存在泄漏本次重组内幕信息以及利用本
次重组内幕信息进行交易的行为，如违反上述承
诺，将承担相应赔偿责任。
1、本人最近五年内未受过行政处罚、刑事处罚，
或存在涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或仲
裁情况。
深圳市前海开
2、本人不存在尚未了结的或可预见的诉讼、仲裁
发投资控股有 报告期内
重大资产重 或行政处罚案件。 2019 年 12 月
限公司全体董 其他承诺 持续有效 严格履行
组 3、本人最近五年内诚信情况良好，不存在重大失 8日
事、监事、高 了承诺
信情况，不存在未按期偿还大额债务、未履行承
级管理人员
诺、被中国证券监督管理委员会采取行政监管措
施或受到证券交易纪律处分的情况。
本人承诺遵守上述承诺。
截至本承诺函签署之日，本人不存在《中国证券
监督管理委员会关于加强与上市公司重大资产重
组相关股票异常交易监管的暂行规定》（中国证券
监督管理委员会公告[2016]16 号）第十三条规定
深圳市前海开
的情形，即“因涉嫌本次重大资产重组相关的内幕
发投资控股有 报告期内
重大资产重 交易被立案调查或者立案侦查的，自立案之日起 2019 年 12 月
限公司全体董 其他承诺 持续有效 严格履行
组 至责任认定前不得参与任何上市公司的重大资产 8日
事、监事、高 了承诺
重组。中国证监会作出行政处罚或者司法机关依
级管理人员
法追究刑事责任的，上述主体自中国证监会作出
行政处罚决定或者司法机关作出相关裁判生效之
日起至少 36 个月内不得参与任何上市公司的重大
资产重组”。
84
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
本人不存在泄漏本次重组内幕信息以及利用本次
重组内幕信息进行交易的行为，本人承诺将遵守
上述承诺。
1、本公司保证在本次重组过程中所提供的信息均
为真实、准确和完整的，不存在虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏；
2、本公司及本公司控制的子公司（以下简称“子
公司”）保证向上市公司和参与本次重组的各中介
机构所提供的资料均为真实、准确、完整的原始
书面资料或副本资料，资料副本或复印件与原始
资料或原件一致；所有文件的签名、印章均是真
实的，该等文件的签署人业经合法授权并有效签
署该文件，不存在任何虚假记载、误导性陈述或
重大遗漏；
深圳市招商前 报告期内
重大资产重 3、本公司及子公司保证为本次重组所出具的说明 2019 年 12 月
海驰迪实业有 其他承诺 持续有效 严格履行
组 及确认均真实、准确和完整，不存在任何虚假记 8日
限公司 了承诺
载、误导性陈述或重大遗漏；
4、本公司及子公司保证已履行了法定的披露和报
告义务，不存在应当披露而未披露的合同、协
议、安排或其他事项；
5、本公司及子公司若在本次重组过程中提供的有
关文件、资料和信息并非真实、准确、完整，或
存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，本公司
愿意就此承担个别和连带的法律责任。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上
市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责
任。
1、本公司及本公司控制的下属企业、及本公司董
事、监事和高级管理人员自公司设立以来未受过
行政处罚、刑事处罚，或存在涉及与经济纠纷有
关的重大民事诉讼或仲裁情况；
2、本公司及本公司控制的下属企业不存在其他损
害投资者合法权益和社会公共利益的重大违法行
为，亦不存在其他不良记录；
3、本公司、本公司控制的下属企业及本公司的董
事、监事和高级管理人员不存在尚未了结的或可
预见的诉讼、仲裁或行政处罚案件；
深圳市招商前 4、本公司、本公司控制的下属企业及本公司董 报告期内
重大资产重 2019 年 12 月
海驰迪实业有 其他承诺 事、监事和高级管理人员自公司设立以来诚信情 持续有效 严格履行
组 8日
限公司 况良好，不存在重大失信情况，不存在未按期偿 了承诺
还大额债务、未履行承诺、被中国证券监督管理
委员会采取行政监管措施或受到证券交易纪律处
分的情况；
5、本公司及本公司董事、监事和高级管理人员不
存在涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或者涉嫌违法
违规被中国证券监督管理委员会立案调查的情
形。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上
市公司造成损失的，本公司将承诺相应赔偿责
任。
1、本公司保证在本次重组过程中所提供的信息均
为真实、准确和完整的，不存在虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏；
深圳市前海鸿 2、本公司及本公司控制的子公司（以下简称“子 报告期内
重大资产重 2019 年 12 月
昱实业投资有 其他承诺 公司”）保证向上市公司和参与本次重组的各中介 持续有效 严格履行
组 8日
限公司 机构所提供的资料均为真实、准确、完整的原始 了承诺
书面资料或副本资料，资料副本或复印件与原始
资料或原件一致；所有文件的签名、印章均是真
实的，该等文件的签署人业经合法授权并有效签
85
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
署该文件，不存在任何虚假记载、误导性陈述或
重大遗漏；
3、本公司及子公司保证为本次重组所出具的说明
及确认均真实、准确和完整，不存在任何虚假记
载、误导性陈述或重大遗漏；
4、本公司及子公司保证已履行了法定的披露和报
告义务，不存在应当披露而未披露的合同、协
议、安排或其他事项；
5、本公司及子公司若在本次重组过程中提供的有
关文件、资料和信息并非真实、准确、完整，或
存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，本公司
愿意就此承担个别和连带的法律责任。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上
市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责
任。
1、本公司及本公司控制的下属企业、及本公司董
事、监事和高级管理人员自公司设立以来未受过
行政处罚、刑事处罚，或存在涉及与经济纠纷有
关的重大民事诉讼或仲裁情况；
2、本公司及本公司控制的下属企业不存在其他损
害投资者合法权益和社会公共利益的重大违法行
为，亦不存在其他不良记录；
3、本公司、本公司控制的下属企业及本公司的董
事、监事和高级管理人员不存在尚未了结的或可
预见的诉讼、仲裁或行政处罚案件；
深圳市前海鸿 4、本公司、本公司控制的下属企业及本公司董 报告期内
重大资产重 2019 年 12 月
昱实业投资有 其他承诺 事、监事和高级管理人员自公司设立以来诚信情 持续有效 严格履行
组 8日
限公司 况良好，不存在重大失信情况，不存在未按期偿 了承诺
还大额债务、未履行承诺、被中国证券监督管理
委员会采取行政监管措施或受到证券交易纪律处
分的情况；
5、本公司及本公司董事、监事和高级管理人员不
存在涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或者涉嫌违法
违规被中国证券监督管理委员会立案调查的情
形。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上
市公司造成损失的，本公司将承诺相应赔偿责
任。
1、本公司保证在本次重组过程中所提供的信息均
为真实、准确和完整的，不存在虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏；
2、本公司及本公司控制的子公司（以下简称“子
公司”）保证向上市公司和参与本次重组的各中介
机构所提供的资料均为真实、准确、完整的原始
书面资料或副本资料，资料副本或复印件与原始
资料或原件一致；所有文件的签名、印章均是真
实的，该等文件的签署人业经合法授权并有效签
深圳市前海蛇 署该文件，不存在任何虚假记载、误导性陈述或 报告期内
重大资产重 2019 年 12 月
口自贸投资发 其他承诺 重大遗漏； 持续有效 严格履行
组 8日
展有限公司 3、本公司及子公司保证为本次重组所出具的说明 了承诺
及确认均真实、准确和完整，不存在任何虚假记
载、误导性陈述或重大遗漏；
4、本公司及子公司保证已履行了法定的披露和报
告义务，不存在应当披露而未披露的合同、协
议、安排或其他事项；
5、本公司及子公司若在本次重组过程中提供的有
关文件、资料和信息并非真实、准确、完整，或
存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，本公司
愿意就此承担个别和连带的法律责任。
86
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上
市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责
任。
1、本公司及本公司控制的下属企业、及本公司董
事、监事和高级管理人员自公司设立以来未受过
行政处罚、刑事处罚，或存在涉及与经济纠纷有
关的重大民事诉讼或仲裁情况。
2、本公司及本公司控制的下属企业不存在其他损
害投资者合法权益和社会公共利益的重大违法行
为，亦不存在其他不良记录。
3、本公司、本公司控制的下属企业及本公司的董
事、监事和高级管理人员不存在尚未了结的或可
预见的诉讼、仲裁或行政处罚案件。
深圳市前海蛇 4、本公司、本公司控制的下属企业及本公司董 报告期内
重大资产重 2019 年 12 月
口自贸投资发 其他承诺 事、监事和高级管理人员自公司设立以来诚信情 持续有效 严格履行
组 8日
展有限公司 况良好，不存在重大失信情况，不存在未按期偿 了承诺
还大额债务、未履行承诺、被中国证券监督管理
委员会采取行政监管措施或受到证券交易纪律处
分的情况。
5、本公司及本公司董事、监事和高级管理人员不
存在涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或者涉嫌违法
违规被中国证券监督管理委员会立案调查的情
形。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上
市公司造成损失的，本公司将承诺相应赔偿责
任。
承诺是否按
是
时履行
根据《深圳市前海开发投资控股有限公司,深圳市招商前海实业发展有限公司关于深圳市前海蛇口自贸投资发展有限
公司之增资协议》（以下简称《“增资协议》”）约定，深圳市招商前海实业发展有限公司（以下简称“招商前海实业”）以
其持有的深圳市招商前海驰迪实业有限公司（以下简称“招商驰迪”）100%股权向深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公
司（以下简称“合资公司”）进行增资，前海投控以其持有的前海鸿昱 100%股权对合资公司进行增资完成后，合资公司
及其下属公司在未来经营过程中如果涉及土地使用权、不动产的转让，针对合资合作范围用地，前海投控及招商前海实
业将分别按照资产评估报告在计算相关税费时用于税前扣除的与取得土地相关的成本（契税除外）作为可用于税前扣除
计税基础。未来，若税务机关实际认定的计税基础与《增资协议》的约定产生差异，差额部分可能需由交易各方向合资
公司进行补偿或合资公司向交易各方进行补偿。
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测
及其原因做出说明
不适用。
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
不适用。
87
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的
说明
不适用。
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
报告期内，公司对分部会计政策业务分部进行了调整，由社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营
调整为开发业务、资产运营、城市服务，并对上年同期业务分部数据进行了追溯调整。
详见本报告第九节财务报告附注（四）、重要会计政策变更。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
本年度新纳入合并范围的公司共 78 家，其中新设立子公司 55 家，其他原因新增子公司 23 家。本年度不再纳入合并
范围的公司 29 家，其中注销 20 家，协议转让 9 家。
公司报告期合并报表范围发生变化的情况详见本报告第九节财务报告附注（七）、合并范围的变更。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
境内会计师事务所名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 1,663.15
境内会计师事务所审计服务的连续年限 5
境内会计师事务所注册会计师姓名 吴汪斌、顾嵛平
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 5
注：上述审计费包含了公司上市子公司招商局置地和招商积余审计费。
九、年度报告披露后面临退市情况
不适用。
十、破产重整相关事项
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十二、处罚及整改情况
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
不适用。
88
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
关联交 可获得
关联 关联交 关联 占同类交 获批的交 是否超 关联交
关联交 易金额 的同类 披露 披露索
关联交易方 关联关系 交易 易定价 交易 易金额的 易额度 过获批 易结算
易内容 （万 交易市 日期 引
类型 原则 价格 比例 （万元） 额度 方式
元） 价
大额物业管理
销售
按照市
最终控制方之 商品/ 物业管 市场 现金结 2022- 巨潮资
招商银行股份有限公司 场价格 8,942 0.73% 无 不适用 无
联营企业 提供 理 价格 算 1-27 讯网
执行
劳务
销售
按照市
商品/ 物业管 市场 现金结 2022- 巨潮资
招商证券股份有限公司 场价格 3,950 0.32% 无 不适用 无
提供 理 价格 算 1-27 讯网
受同一控股股 执行
劳务
东控制的其他
销售
企业 按照市
商品/ 物业管 市场 现金结 2022- 巨潮资
招商局集团（香港）有限公司 场价格 2,799 0.23% 无 不适用 无
提供 理 价格 算 1-27 讯网
执行
劳务
大额物业管理收入小计 15,691 1.28%
大额出租
销售
受同一控股股 按照市
商品/ 土地出 市场 现金结 2022- 巨潮资
招商港务（深圳）有限公司 东控制的其他 场价格 3,211 0.24% 无 不适用 无
提供 租 价格 算 3-22 讯网
企业 执行
劳务
大额出租小计 3,211 0.24%
大额利息收入
89
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
按照市
最终控制方之 利息收 市场 现金结 2022- 巨潮资
招商银行股份有限公司 存款 场价格 32,194 11.07% 4,000,000 否 无
联营企业 入 价格 算 3-22 讯网
执行
受同一控股股 按照市
利息收 市场 现金结 2021- 巨潮资
招商局集团财务有限公司 东控制的其他 存款 场价格 5,996 2.06% 2,000,000 否 无
入 价格 算 3-23 讯网
企业 执行
大额利息收入小计 38,190 13.13%
大额利息支出及手续费支出
按照市
最终控制方之 利息支 市场 现金结 2022- 巨潮资
招商银行股份有限公司 借款 场价格 59,216 5.39% 4,000,000 否 无
联营企业 出 价格 算 3-22 讯网
执行
受同一控股股 按照市
利息支 市场 现金结 2021- 巨潮资
招商局集团财务有限公司 东控制的其他 借款 场价格 46,844 4.27% 5,000,000 否 无
出 价格 算 3-23 讯网
企业 执行
受同一控股股 按照市
深圳市招平臻满投资中心（有限合 利息支 市场 现金结
东控制的其他 借款 场价格 7,688 0.70% 无 不适用 无 无 无
伙） 出 价格 算
企业 执行
按照市
共青城招银恒远股权投资合伙企业 最终控制方之 利息支 市场 现金结
借款 场价格 7,530 0.69% 无 不适用 无 无 无
（有限合伙） 联营企业 出 价格 算
执行
受同一控股股 按照市
利息支 市场 现金结
招商证券投资有限公司 东控制的其他 借款 场价格 3,861 0.35% 无 不适用 无 无 无
出 价格 算
企业 执行
大额利息支出及手续费支出小计 125,139 11.40%
其他关联交易
采购
按协议
受同一控股股 商品/ 捐赠支 协议 现金结 2022- 巨潮资
招商局慈善基金会 价格执 3,000 25.45% 3,000 否 无
东控制的其他 接收 出 价格 算 12-30 讯网
行
企业 劳务
受同一控股股 采购
按照市
东控制的其他 商品/ 咨询顾 市场 现金结
招商证券股份有限公司 场价格 1,831 10.39% 无 不适用 无 无 无
企业 接收 问费 价格 算
执行
劳务
90
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
合计 -- -- 187,062 -- -- -- -- -- --
大额销货退回的详细情况 无
2022 年 3 月 18 日，公司召开了第三届董事会第二次会议。审议通过了《关于审议 2022 年度日常关联交
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在报告期内的 易的议案》，同意关联方向公司子公司租赁办公场所等日常关联交易，预计关联交易收入 13,888 万元；
实际履行情况（如有） 同意公司子公司向关联方承赁写字楼等日常关联交易，预计关联交易支出 6,449 万元。本报告期内，公司
实际发生情况与预计情况未发生重大差异。
交易价格与市场参考价格差异较大的原因 不适用
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
被投资企业的 被投资企业的
被投资企业的主营业 被投资企业的注 被投资企业的净
共同投资方 关联关系 被投资企业的名称 总资产（万 净利润（万
务 册资本 资产（万元）
元） 元）
招商蛇口（深圳）产业
深圳市招商局创新投资基金 股权投资、投资管
创新私募股权投资基金 20,004 204 -245 -402
中心（有限合伙）（注 1） 受同一控股股 理、资产管理
合伙企业（有限合伙）
东控制的其他
深圳市招平淳华投资中心 企业 深圳招商蛇口华湾地产
房地产开发经营 10,000 63,061 10,000 -
（有限合伙）（注 2） 开发有限公司
注 1：2021 年 11 月，本公司与深圳市招商局创新投资基金中心（有限合伙）共同设立招商蛇口（深圳）产业创新私募股权投资基金合伙企业（有限合伙），本年我方出资 100 万
元，持股比例 49.99%。
注 2：2022 年 12 月，本公司与深圳市招平淳华投资中心（有限合伙）共同设立深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司，本年我方实际出资 5,100 万元，持股比例 51%。
4、关联债权债务往来
应收关联方债权
关联方 关联关系 形成原因 是否存在非经 期初余额 本期新增金额 本期收回金额 利率 本期利息 期末余额
91
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
营性资金占用 （万元） （万元） （万元） （万元） （万元）
招商银行股份有限公司 最终控制方之联营企业 银行存款 否 1,889,454 918,788 0.3%-2.4% 32,194 2,808,242
深圳金域融泰投资发展 受同一控股股东控制的其他企 房地产开
否 1,795 390 802 1,383
有限公司 业 发投入
关联债权对公司经营成果及财务状况的影响 上述不会对公司经营成果及财务状况产生重大影响。
应付关联方债务
期初余额 本期新增金额 本期归还金额 期末余额
本期利息
关联方 关联关系 形成原因 利率
（万元） （万元） （万元） （万元）
（万元）
中国外运长航集团有限公司 项目前期垫款 4,592 4,592 -
受同一控股股东控制的
深圳市招平臻满投资中心（有限合伙） 合作意向金 404,408 200,000 7,688 204,408
其他企业
深圳市招平淳华投资中心（有限合伙） 项目前期垫款 26,000 26,000
招商银行股份有限公司 最终控制方之联营企业 银行贷款 1,370,121 650,272 792,520 3.6%-4.93% 59,216 1,227,873
湛江港（集团）股份有限公司 受同一控股股东控制的 应付股利 4,185 4,185
中外运长航实业发展有限公司 其他企业 项目前期垫款 1,755 1,700 3,455
上述应付关联方债务主要为金融机构贷款、股东借款及利息、应付股利，该等债务不会对公司经营成果及
关联债务对公司经营成果及财务状况的影响
财务状况产生重大影响。
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
存款业务
每日最高存款限额（万
关联方 关联关系 存款利率范围 期初余额（万元） 发生额（万元） 期末余额（万元）
元）
受同一控股股东控
招商局集团财务有限公司 270,000.00 1.495%-2.1% 663,001 173,872 836,873
制的其他企业
贷款业务
关联方 关联关系 贷款额度（万元） 贷款利率范围 期初余额（万元） 发生额（万元） 期末余额（万元）
受同一控股股东控
招商局集团财务有限公司 3,000,000 3.7%-4.75% 1,376,968 510,699 1,887,667
制的其他企业
92
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
不适用。
7、其他重大关联交易
公司报告期无其他重大关联交易。
93
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
2、重大担保
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额
是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 反担保 是否履
担保物 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 情况 行完毕
担保
露日期
贷款合
温州市 同项下
光悦房 的所有
2020-12- 2020-12- 连带责
地产开 116,000 60,600 3年 否 债务完 否 否
25 23 任保证
发有限 全清偿
公司 完毕之
日止
报告期内审批的对 报告期内对外担保
外担保额度合计 0 实际发生额合计 0
（A1） （A2）
报告期末已审批的 报告期末实际对外
对外担保额度合计 116,000 担保余额合计 60,600
（A3） （A4）
公司对子公司的担保情况
担保额
是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 反担保 是否履
担保物 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 情况 行完毕
担保
露日期
招商局
漳州开 2020-4- 连带责
170,000 2020-9-2 170,000 否 否 5年 否 否
发区有 21 任保证
限公司
招商局
产业园
区（青 2020-4- 连带责
470,000 2021-7-1 97,000 否 否 5年 否 否
岛）创 21 任保证
业有限
公司
94
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
深圳市
招华国
2018-3- 2018-6- 98， 连带责
际会展 114,075 否 否 15 年 否 否
27 27 700.84 任保证
发展有
限公司
瑞嘉投
资实业 连带责
2019-8-6 195,000 2019-8-1 154,725 否 否 7年 否 否
有限公 任保证
司
招商局
2020-4- 2021-6- 连带责
置地有 195,000 130,500 否 否 5年 否 否
21 22 任保证
限公司
招商局
自债务
积余产
履行期
业运营 2020-9- 连带责
200,000 2021-2-2 180,000 否 否 限届满 否 否
服务股 16 任保证
之日起
份有限
两年
公司
招商局
维京游 2021-3- 连带责
2021-3-5 338,658 338,658 否 否 13 年 否 否
轮有限 25 任保证
公司
镇江盈
盛房地
2021-3- 2021-6- 129,300 连带责
产开发 230,000 否 否 13 年 否 否
27 10 任保证
有限公
司
报告期内审批对子 报告期内对子公司
公司担保额度合计 0 担保实际发生额合 48,000
（B1） 计（B2）
报告期末已审批的 报告期末对子公司
对子公司担保额度 1,912,733 实际担保余额合计 1,298,884
合计（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额
是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 反担保 是否履
担保物 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 情况 行完毕
担保
露日期
招商局
集团大 2021-10- 2021-10- 连带责
178,660 117,350 否 否 4年 否 否
厦有限 21 19 任保证
公司
报告期内审批对子 报告期内对子公司
公司担保额度合计 0
担保实际发生额合 19,370
（C1） 计（C2）
报告期末已审批的 报告期末对子公司
对子公司担保额度 178,660 实际担保余额合计 117,350
合计（C3） （C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保 报告期内担保实际
额度合计 0 发生额合计 67,370
（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）
报告期末已审批的 报告期末实际担保
担保额度合计 2,207,393 余额合计 1,476,834
（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净
14.52%
资产的比例
其中：
95
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
0
的余额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担
924,721
保对象提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额
0
（F）
上述三项担保金额合计（D+E+F） 924,721
对未到期担保合同，报告期内发生担保责
任或有证据表明有可能承担连带清偿责任 不适用
的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如
不适用
有）
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1） 委托理财情况
报告期内委托理财概况
单位：万元
委托理财的资金 逾期未收回的金 逾期未收回理财
具体类型 委托理财发生额 未到期余额
来源 额 已计提减值金额
结构性存款 自有资金 649,400 - - -
银行理财产品 自有资金 10,000 - - -
大额存单 自有资金 23,000 23,000 - -
合计 682,400 23,000 - -
（2） 委托贷款情况
单位：万元
委托贷款发生总额 委托贷款的资金来源 未到期余额 逾期未收回的金额
980 自有资金 9,800 0
4、其他重大合同
报告期内，公司先后与中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、招商银行等银行签署借款合同，截至报告期末，
合同授信额度总额折合人民币 2,693 亿元。
十六、其他重大事项的说明
公司拟以发行股份方式购买深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油（集团）有限公司 24%股权、招商局投资发
展有限公司持有的深圳市招商前海实业发展有限公司 2.89%股权，同时，拟向包括招商局投资发展有限公司在内的不超
过 35 名符合条件的特定对象发行 A 股股份募集配套资金（以下简称“本次交易”）。本次交易预案已经上市公司第三届董
事会 2022 年第十二次临时会议审议通过，本次交易正式方案已经上市公司第三届董事会 2023 年第二次临时会议以及
2023 年第一次临时股东大会审议通过。
本次交易申请文件已于 2023 年 3 月 13 日获得深交所受理，尚需深交所审核通过并报中国证券监督管理委员会注册，
能否获得审核通过与注册尚存在不确定性，公司将根据该事项的审核进展情况及时履行信息披露义务，敬请广大投资者
注意投资风险。
96
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
十七、公司子公司重大事项
不适用。
97
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发
公积
行 送
数量 比例 金转 其他 小计 数量 比例
新 股
股
股
一、有限售条件股份 1,617,821 0.02% -482,356 -482,356 1,135,465 0.01%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 1,617,821 0.02% -482,356 -482,356 1,135,465 0.01%
其中：境内法人持股
境内自然人持股 1,617,821 0.02% -482,356 -482,356 1,135,465 0.01%
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 7,921,624,771 99.98% -183,662,054 -183,662,054 7,737,962,717 99.99%
1、人民币普通股 7,921,624,771 99.98% -183,662,054 -183,662,054 7,737,962,717 99.99%
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 7,923,242,592 100.00% -184,144,410 -184,144,410 7,739,098,182 100.00%
股份变动的原因
报告期内，因部分离任董事、高管股份锁定期届满、变更部分董事、监事以及新聘部分高级管理人员，导致本公司
有限售条件股份减少 482,356 股；公司将存放在股票回购专用证券账户的 184,144,410 股股份进行注销，本次注销完成后，
公司总股本由 7,923,242,592 股减少至 7,739,098,182 股。
股份变动的批准情况
公司于 2022 年 5 月 10 日召开第三届董事会 2022 年第五次临时会议、于 2022 年 5 月 27 日召开 2022 年第二次临时
股东大会，审议通过了《关于注销回购股份并减少注册资本的议案》。
股份变动的过户情况
不适用。
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
股份变动未对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产造成影响。
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
不适用。
98
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
2、限售股份变动情况
单位：股
期初限售 本期增加限售 本期解除限售
股东名称 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
股数 股数 股数
许永军 269,599 269,599
褚宗生 125,728 41,909 167,637
蒋铁峰 91,500 91,500
罗慧来 70,000 23,333 93,333 根据董事、监事及高
朱文凯 155,270 155,270 级管理人员持股的相
聂黎明 66,750 66,750 关规定解除限售。
黄均隆 93,000 93,000
刘 晔 66,750 66,750
吕 斌 20,175 20,175
高管锁定股
孙承铭 17,250 17,250 2022 年 3 月 12 日
刘 伟 336,000 336,000 2022 年 4 月 19 日
李延喜 4,125 4,125 2022 年 3 月 12 日
刘清亮 38,000 38,000 2022 年 4 月 19 日
张 林 130,687 130,687 2022 年 3 月 12 日
龚 镭 41,711 41,711 2022 年 3 月 12 日
根据董事、监事及高
刘 宁 111,451 111,451 级管理人员持股的相
关规定解除限售。
合计 1,617,821 85,417 567,773 1,135,465 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行情况
发行价格 获准上市
发行规模 交易终止
债券简称 发行日期 （或利 上市日期 交易规模 披露索引 披露日期
（亿元） 日期
率） （亿元）
22 蛇口 09 2022-12-12 2.40% 26.4 2022-12-20 26.4 2022-12-14 2022-12-09
22 蛇口 10 2022-12-12 2.80% 10 2022-12-20 10 2022-12-14 2022-12-09
22 蛇口 07 2022-11-14 2.75% 13 2022-11-23 13 2022-11-16 2022-11-10
22 蛇口 05 2022-10-26 2.60% 40 2022-11-03 40 2022-10-28 巨潮资讯 2022-10-25
22 蛇口 06 2022-10-26 3.12% 10 2022-11-03 10 2022-10-28 网 2022-10-25
22 蛇口 03 2022-06-20 2.90% 8 2022-06-28 8 2022-06-22 2022-06-17
22 蛇口 04 2022-06-20 3.40% 10 2022-06-28 10 2022-06-22 2022-06-17
22 蛇口 02 2022-06-02 3.50% 40 2022-06-15 40 2022-06-07 2022-06-01
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
不适用。
3、现存的内部职工股情况
不适用。
99
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普通股股东总数 79,895 年度报告披露日前上一月末普通股股东总数 63,742
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有 质押、标记
有限 或冻结情况
持有无限售
持股比 报告期末持 报告期内增 售条 股
股东名称 股东性质 条件的股份
例 股数量 减变动情况 件的 份 数
数量
股份 状 量
数量 态
招商局集团有限公司 国有法人 59.53% 4,606,899,949 4,606,899,949
招商局轮船有限公司 国有法人 5.30% 409,823,160 409,823,160
香港中央结算有限公司 境外法人 1.93% 148,988,221 -22,724,721 148,988,221
北京诚通金控投资有限公司 国有法人 1.49% 115,060,778 -61,502,427 115,060,778
基金、理
全国社保基金一一二组合 1.08% 83,880,158 83,880,158 83,880,158
财产品等
境内一般
中国证券金融股份有限公司 0.87% 67,677,157 67,677,157
法人
兴业银行股份有限公司－兴全 基金、理
0.87% 67,067,452 46,567,702 67,067,452
趋势投资混合型证券投资基金 财产品等
深圳华侨城股份有限公司 国有法人 0.82% 63,559,322 63,559,322
国开金融有限责任公司 国有法人 0.82% 63,559,322 63,559,322
工银瑞信投资－工商银行－工 基金、理
0.65% 50,229,512 50,229,512
银瑞信投资管理有限公司 财产品等
战略投资者或一般法人因配售新股成为前
不适用。
10 名股东的情况
上述股东关联关系或一致行动的说明 招商局集团有限公司、招商局轮船有限公司属于一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表
不适用。
决权情况的说明
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无 股份种类
股东名称 限售条件股份数
量 股份种类 数量
招商局集团有限公司 4,606,899,949 人民币普通股 4,606,899,949
招商局轮船有限公司 409,823,160 人民币普通股 409,823,160
香港中央结算有限公司 148,988,221 人民币普通股 148,988,221
北京诚通金控投资有限公司 115,060,778 人民币普通股 115,060,778
全国社保基金一一二组合 83,880,158 人民币普通股 83,880,158
中国证券金融股份有限公司 67,677,157 人民币普通股 67,677,157
兴业银行股份有限公司－兴全趋势投资混合型证券投资基金 67,067,452 人民币普通股 67,067,452
深圳华侨城股份有限公司 63,559,322 人民币普通股 63,559,322
国开金融有限责任公司 63,559,322 人民币普通股 63,559,322
工银瑞信投资－工商银行－工银瑞信投资管理有限公司 50,229,512 人民币普通股 50,229,512
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前
10 名无限售流通股股东和前 10 名股东之 招商局集团有限公司、招商局轮船有限公司属于一致行动人。
间关联关系或一致行动的说明
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情
不适用。
况说明
100
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：中央国有控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单位负责
控股股东名称 成立日期 统一社会信用代码 主要经营业务
人
交通运输及相关基础
设施建设、经营与服
务(港口、公路、能源
招商局集团 缪建民 1986 年 10 月 14 日 91110000100005220B
运输及物流)、金融投
资与管理、房地产开
发与经营等
持有招商局置地有限公司 74.35%股份；持有辽宁港口股份有限公司 69.15%股份；持有招商局
公路网络科技控股股份有限公司 68.72%股份；持有招商局港口集团股份有限公司 63.02%股
份；持有中国外运股份有限公司 57.64%股份；持有招商局能源运输股份有限公司 54.14%股
份；持有招商局积余产业运营服务股份有限公司 51.16%股份；持有招商局港口控股有限公司
45.93%股份；持有招商证券股份有限公司 44.17%股份；持有招商银行股份有限公司 29.97%股
份；持有安徽皖通高速公路股份有限公司 29.94%股份；持有上海国际港务（集团）股份有限公
司 28.05%股份；持有招商局南京油运股份有限公司 27.97%股份；持有招商局中国基金有限公
司 27.59%股份；持有四川成渝高速公路股份有限公司 24.88%股份；持有中国国际海运集装箱
（集团）股份有限公司 24.49%股份；持有宁波舟山港股份有限公司 23.08%股份；持有锦州港
股份有限公司 19.08%股份；持有福建发展高速公路股份有限公司 17.75%股份；持有黑龙江交
控股股东报告期内控 通发展股份有限公司 16.52%股份；持有湖北楚天智能交通股份有限公司 16.32%股份；持有山
股和参股的其他境内 东高速股份有限公司 16.23%股份；持有河南中原高速公路股份有限公司 15.43%股份；持有吉
外上市公司的股权情 林高速公路股份有限公司 14.04%股份；持有广西五洲交通股份有限公司 13.86%股份；持有长
况 城证券股份有限公司 12.36%股份；持有江苏宁沪高速公路股份有限公司 11.69%股份：持有山西
路桥股份有限公司 9.59%股份；持有齐鲁高速公路股份有限公司 8.70%股份；持有深圳高速公
路集团股份有限公司 8.12%股份；持有现代投资股份有限公司 8.04%股份；持有浙江沪杭甬高
速公路股份有限公司 6.07%股份；持有顺丰控股股份有限公司 6.03%股份；持有攀钢集团钒钛
资源股份有限公司 5.99%股份；持有国际商业结算控股有限公司 2.81%股份；持有 JD Logistics,
Inc.2.44%股份；持有青岛港国际股份有限公司 2.36%股份；持有 Linklogis Inc.2.20%股份；持有
东方时代网络传媒股份有限公司 1.20%股份；持有长航凤凰股份有限公司 1.02%股份；持有中
国船舶重工股份有限公司 0.53%股份；持有中国移动多媒体广播控股有限公司 0.16%股份；持
有中石化炼化工程（集团）股份有限公司 0.10%股份；持有海通证券股份有限公司 0.06%股
份；持有广东湘农绿色农业股份有限公司 0.02%股份；持有天津银行股份有限公司 0.02%股
份；持有中国国际航空股份有限公司 0.02%股份；持有中国银行股份有限公司 0.01%股份。
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：中央国有控股
实际控制人类型：法人
法定代表人/单位负责
实际控制人名称 成立日期 统一社会信用代码 主要经营业务
人
交通运输及相关基础
设施建设、经营与服
招商局集团 缪建民 1986 年 10 月 14 日 91110000100005220B 务(港口、公路、能源
运输及物流)、金融投
资与管理、房地产开
101
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
发与经营等
持有招商局置地有限公司 74.35%股份；持有辽宁港口股份有限公司 69.15%股份；持有招商局
公路网络科技控股股份有限公司 68.72%股份；持有招商局港口集团股份有限公司 63.02%股
份；持有中国外运股份有限公司 57.64%股份；持有招商局能源运输股份有限公司 54.14%股
份；持有招商局积余产业运营服务股份有限公司 51.16%股份；持有招商局港口控股有限公司
45.93%股份；持有招商证券股份有限公司 44.17%股份；持有招商银行股份有限公司 29.97%股
份；持有安徽皖通高速公路股份有限公司 29.94%股份；持有上海国际港务（集团）股份有限公
司 28.05%股份；持有招商局南京油运股份有限公司 27.97%股份；持有招商局中国基金有限公
司 27.59%股份；持有四川成渝高速公路股份有限公司 24.88%股份；持有中国国际海运集装箱
（集团）股份有限公司 24.49%股份；持有宁波舟山港股份有限公司 23.08%股份；持有锦州港
股份有限公司 19.08%股份；持有福建发展高速公路股份有限公司 17.75%股份；持有黑龙江交
通发展股份有限公司 16.52%股份；持有湖北楚天智能交通股份有限公司 16.32%股份；持有山
实际控制人报告期内
东高速股份有限公司 16.23%股份；持有河南中原高速公路股份有限公司 15.43%股份；持有吉
控制的其他境内外上
林高速公路股份有限公司 14.04%股份；持有广西五洲交通股份有限公司 13.86%股份；持有长
市公司的股权情况
城证券股份有限公司 12.36%股份；持有江苏宁沪高速公路股份有限公司 11.69%股份：持有山西
路桥股份有限公司 9.59%股份；持有齐鲁高速公路股份有限公司 8.70%股份；持有深圳高速公
路集团股份有限公司 8.12%股份；持有现代投资股份有限公司 8.04%股份；持有浙江沪杭甬高
速公路股份有限公司 6.07%股份；持有顺丰控股股份有限公司 6.03%股份；持有攀钢集团钒钛
资源股份有限公司 5.99%股份；持有国际商业结算控股有限公司 2.81%股份；持有 JD Logistics,
Inc.2.44%股份；持有青岛港国际股份有限公司 2.36%股份；持有 Linklogis Inc.2.20%股份；持有
东方时代网络传媒股份有限公司 1.20%股份；持有长航凤凰股份有限公司 1.02%股份；持有中
国船舶重工股份有限公司 0.53%股份；持有中国移动多媒体广播控股有限公司 0.16%股份；持
有中石化炼化工程（集团）股份有限公司 0.10%股份；持有海通证券股份有限公司 0.06%股
份；持有广东湘农绿色农业股份有限公司 0.02%股份；持有天津银行股份有限公司 0.02%股
份；持有中国国际航空股份有限公司 0.02%股份；持有中国银行股份有限公司 0.01%股份。
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
注：招商局集团通过下属子公司深圳市招为投资合伙企业（有限合伙）间接持有 4,634,372 股，占公司总股本的 0.06%。
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
不适用。
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例未达到 80%。
5、其他持股在 10%以上的法人股东
公司不存在其他持股在 10%以上的法人股东。
102
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
详见本报告“第六节 重要事项”之“一、承诺事项履行情况”。
四、股份回购在报告期的具体实施情况
报告期内，公司未实施股份回购。
103
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
第八节 债券相关情况
一、企业债券
不适用。
二、公司债券
1、公司债券基本信息
单位：元
债券 还本付 交易场
债券名称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率
简称 息方式 所
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2022 年面向专业投 22 蛇 2022- 2022- 2025- 2,640,000, 息，到
148154 2.40 券交易
资者公开发行公司债券(第五 口 09 12-12 12-14 12-14 000 期一次
所
期)(品种一) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2022 年面向专业投 22 蛇 2022- 2022- 2027- 1,000,000, 息，到
148155 2.80 券交易
资者公开发行公司债券(第五 口 10 12-12 12-14 12-14 000 期一次
所
期)(品种二) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2022 年面向专业投 22 蛇 2022- 2022- 2025- 1,360,000, 息，到
148119 2.75 券交易
资者公开发行公司债券(第四 口 07 11-14 11-16 11-16 000 期一次
所
期)(品种一) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2022 年面向专业投 22 蛇 2022- 2022- 2025- 4,000,000, 息，到
148107 2.60 券交易
资者公开发行公司债券(第三 口 05 10-26 10-28 10-28 000 期一次
所
期)(品种一) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2022 年面向专业投 22 蛇 2022- 2022- 2027- 1,000,000, 息，到
148108 3.12 券交易
资者公开发行公司债券(第三 口 06 10-26 10-28 10-28 000 期一次
所
期)(品种二) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2022 年面向专业投 22 蛇 2022- 2022- 2025- 800,000,0 息，到
149956 2.90 券交易
资者公开发行公司债券(第二 口 03 06-20 06-22 06-22 00 期一次
所
期)(品种一) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2022 年面向专业投 22 蛇 2022- 2022- 2027- 1,000,000, 息，到
149957 3.40 券交易
资者公开发行公司债券(第二 口 04 06-20 06-22 06-22 000 期一次
所
期)(品种二) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2022 年面向专业投 22 蛇 2022- 2022- 2027- 4,000,000, 息，到
149938 3.50 券交易
资者公开发行公司债券(第一 口 02 06-02 06-07 06-07 000 期一次
所
期)(品种二) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2021 年面向合格投 21 蛇 2021- 2021- 2024- 1,160,000, 息，到
149498 3.37 券交易
资者公开发行公司债券(第二 口 04 06-03 06-07 06-07 000 期一次
所
期)(品种二) 还本
104
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
债券 还本付 交易场
债券名称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率
简称 息方式 所
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2021 年面向合格投 21 蛇 2021- 2021- 2026- 1,000,000, 息，到
149497 3.66 券交易
资者公开发行公司债券(第二 口 03 06-03 06-07 06-07 000 期一次
所
期)(品种一) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2021 年面向合格投 21 蛇 2021- 2021- 2024- 700,000,0 息，到
149449 3.56 券交易
资者公开发行公司债券(第一 口 02 04-12 04-14 04-14 00 期一次
所
期)(品种二) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2021 年面向合格投 21 蛇 2021- 2021- 2026- 300,000,0 息，到
149448 3.80 券交易
资者公开发行公司债券(第一 口 01 04-12 04-14 04-14 00 期一次
所
期)(品种一) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2020 年面向合格投 20 蛇 2020- 2020- 2025- 1,040,000, 息，到
149301 4.15 券交易
资者公开发行公司债券(第一 口 01 11-13 11-17 11-17 000 期一次
所
期)(品种一) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2019 年面向合格投 19 蛇 2019- 2019- 2022- 息，到
112930 0 3.58 券交易
资者公开发行公司债券(第二 口 04 07-10 07-12 07-12 期一次
所
期)(品种二) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2019 年面向合格投 19 蛇 2019- 2019- 2024- 1,500,000, 息，到
112929 4.13 券交易
资者公开发行公司债券(第二 口 03 07-10 07-12 07-12 000 期一次
所
期)(品种一) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2019 年面向合格投 19 蛇 2019- 2019- 2022- 息，到
112922 0 3.75 券交易
资者公开发行公司债券(第一 口 02 06-21 06-25 06-25 期一次
所
期)(品种二) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2019 年面向合格投 19 蛇 2019- 2019- 2024- 2,300,000, 息，到
112921 4.21 券交易
资者公开发行公司债券(第一 口 01 06-21 06-25 06-25 000 期一次
所
期)(品种一) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2018 年面向合格投 18 蛇 2018- 2018- 2023- 1,840,000, 息，到
112715 5.25 券交易
资者公开发行公司债券(第二 口 03 06-07 06-11 06-11 000 期一次
所
期)(品种一) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2018 年面向合格投 18 蛇 2018- 2018- 2023- 2,000,000, 息，到
112678 5.00 券交易
资者公开发行公司债券(第一 口 01 04-13 04-17 04-17 000 期一次
所
期)(品种一) 还本
招商局蛇口工业区控股股份 按年付
深圳证
有限公司 2017 年面向合格投 17 蛇 2017- 2017- 2022- 息，到
112613 0 5.40 券交易
资者公开发行公司债券(第一 口 01 11-16 11-20 11-20 期一次
所
期)(品种一) 还本
投资者适当性安排（如有） 面向专业机构投资者
适用的交易机制 匹配成交、协商成交、点击成交、询价成交、竞买成交
是否存在终止上市交易的风险（如有）和应对措施 不存在终止上市交易的风险
105
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
不适用。
3、中介机构的情况
签字会计师 中介机构
债券项目名称 中介机构名称 办公地址 联系电话
姓名 联系人
广东省深圳市福田区中
债券受托管理人：中信证
心三路 8 号中信证券大 - 冯源 0755-23835062
券股份有限公司
厦 18 层
22 蛇口 09、22 蛇
北京市朝阳区建国门外
口 10、22 蛇口 资信评级机构：联合资信
大街 2 号中国人保财险 - 张超 010-8567969
07、22 蛇口 05、 评估股份有限公司
大厦 17 层（100022）
22 蛇口 06
会计师事务所：德勤华永
上海市黄浦区延安东路 吴汪斌、顾
会计师事务所（特殊普通 吴汪斌 021-61418888
222 号 30 楼 嵛平
合伙）
22 蛇口 03、22 蛇 广东省深圳市福田区中
债券受托管理人：中信证
口 04、22 蛇口 心三路 8 号中信证券大 - 冯源 0755-23835062
券股份有限公司
02、21 蛇口 04、 厦 18 层
21 蛇口 03、21 蛇 资信评级机构：中诚信国 北京市东城区南竹杆胡
口 02、21 蛇口 - 刘旭冉 010-66428877
际信用评级有限责任公司 同 2 号 1 幢 60101
01、20 蛇口 01、
19 蛇口 04、19 蛇
口 03、19 蛇口 会计师事务所：德勤华永
上海市黄浦区延安东路 吴汪斌、顾
02、19 蛇口 01、 会计师事务所（特殊普通 吴汪斌 021-61418888
222 号 30 楼 嵛平
18 蛇口 03、18 蛇 合伙）
口 01、17 蛇口 01
报告期内上述机构未发生变化。
4、募集资金使用情况
单位：元
是否与募集说
募集资金违 明书承诺的用
债券项目 募集资金 已使用 未使用 募集资金专项账户
规使用的整 途、使用计划
名称 总金额 金额 金额 运作情况
改情况 及其他约定一
致
22 蛇口 09 2,640,000,000 2,640,000,000 0
22 蛇口 10 1,000,000,000 1,000,000,000 0
公司与募集资金托管银行、债
22 蛇口 07 1,360,000,000 1,360,000,000 0
券受托管理人签订三方资金监 公司债券募集
22 蛇口 05 4,000,000,000 4,000,000,000 0 管协议、对募集资金实行专户 资金使用与募
不适用
22 蛇口 06 1,000,000,000 1,000,000,000 0 存储，对募集资金的使用严格 集说明书的约
履行内部审批程序，确保专款 定一致
22 蛇口 03 800,000,000 800,000,000 0
专用
22 蛇口 04 1,000,000,000 1,000,000,000 0
22 蛇口 02 4,000,000,000 4,000,000,000 0
募集资金未用于建设项目。
公司报告期内未变更上述债券募集资金用途。
106
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
5、报告期内信用评级结果调整情况
不适用。
6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的
影响
不适用。
三、非金融企业债务融资工具
1、非金融企业债务融资工具基本信息
单位：元
债券简 债券余 还本付息
债券名称 债券代码 发行日 起息日 到期日 利率 交易场所
称 额 方式
招商局蛇口工业区控股 23 招商
01238081 2023- 2023- 2023- 1,300,00 到期一次 银行间债
股份有限公司 2023 年度 蛇口 2.29
9.IB 03-03 03-06 06-02 0,000 还本付息 券市场
第二期超短期融资券 SCP002
招商局蛇口工业区控股 23 招商
01238031 2023- 2023- 2023- 1,300,00 到期一次 银行间债
股份有限公司 2023 年度 蛇口 2.16
1.IB 01-17 01-18 05-18 0,000 还本付息 券市场
第一期超短期融资券 SCP001
招商局蛇口工业区控股 22 招商 按年付
13228012 2022- 2022- 2027- 550,000, 银行间债
股份有限公司 2022 年度 蛇口 2.75 息，到期
1.IB 12-27 12-29 12-29 000 券市场
第四期绿色中期票据 GN004 一次还本
招商局蛇口工业区控股 22 招商
01228350 2022- 2022- 2023- 1,000,00 到期一次 银行间债
股份有限公司 2022 年度 蛇口 1.80
0.IB 10-11 10-12 04-10 0,000 还本付息 券市场
第五期超短期融资券 SCP005
招商局蛇口工业区控股 22 招商
01228350 2022- 2022- 2023- 1,290,00 到期一次 银行间债
股份有限公司 2022 年度 蛇口 1.80
3.IB 10-11 10-12 04-10 0,000 还本付息 券市场
第六期超短期融资券 SCP006
招商局蛇口工业区控股 22 招商
按年付
股份有限公司 2022 年度 蛇口 10228219 2022- 2022- 2025- 2,000,00 银行间债
2.75 息，到期
第三期中期票据(品种 MTN00 4.IB 09-27 09-29 09-29 0,000 券市场
一次还本
一) 3A
招商局蛇口工业区控股 22 招商
按年付
股份有限公司 2022 年度 蛇口 10228219 2022- 2022- 2027- 1,000,00 银行间债
3.15 息，到期
第三期中期票据(品种 MTN00 5.IB 09-27 09-29 09-29 0,000 券市场
一次还本
二) 3B
招商局蛇口工业区控股 22 招商
01228244 2022- 2022- 2023- 1,300,00 到期一次 银行间债
股份有限公司 2022 年度 蛇口 2.08
1.IB 07-11 07-13 01-09 0,000 还本付息 券市场
第四期超短期融资券 SCP004
招商局蛇口工业区控股 22 招商
01228234 2022- 2022- 2022- 到期一次 银行间债
股份有限公司 2022 年度 蛇口 0 2.00
6.IB 06-30 07-01 11-28 还本付息 券市场
第三期超短期融资券 SCP003
招商局蛇口工业区控股 22 招商
01228156 2022- 2022- 2022- 到期一次 银行间债
股份有限公司 2022 年度 蛇口 0 2.40
6.IB 04-21 04-22 10-19 还本付息 券市场
第二期超短期融资券 SCP002
招商局蛇口工业区控股 22 招商
01228106 2022- 2022- 2022- 到期一次 银行间债
股份有限公司 2022 年度 蛇口 0 2.40
4.IB 03-16 03-18 06-16 还本付息 券市场
第一期超短期融资券 SCP001
107
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
债券简 债券余 还本付息
债券名称 债券代码 发行日 起息日 到期日 利率 交易场所
称 额 方式
招商局蛇口工业区控股 22 招商
按年付
股份有限公司 2022 年度 蛇口 10228043 2022- 2022- 2025- 1,000,00 银行间债
3.20 息，到期
第二期中期票据(品种 MTN00 7.IB 03-03 03-07 03-07 0,000 券市场
一次还本
一) 2A
招商局蛇口工业区控股 22 招商
按年付
股份有限公司 2022 年度 蛇口 10228043 2022- 2022- 2027- 710,000, 银行间债
3.55 息，到期
第二期中期票据(品种 MTN00 8.IB 03-03 03-07 03-07 000 券市场
一次还本
二) 2B
22 招商
招商局蛇口工业区控股
蛇口 按年付
股份有限公司 2022 年度 10228021 2022- 2022- 2025- 645,000, 银行间债
MTN00 2.89 息，到期
第一期中期票据(并 1.IB 01-24 01-26 01-26 000 券市场
1A(并 一次还本
购)(品种一)
购)
22 招商
招商局蛇口工业区控股
蛇口 按年付
股份有限公司 2022 年度 10228021 2022- 2022- 2027- 645,000, 银行间债
MTN00 3.30 息，到期
第一期中期票据(并 2.IB 01-24 01-26 01-26 000 券市场
1B(并 一次还本
购)(品种二)
购)
招商局蛇口工业区控股 21 招商
按年付
股份有限公司 2021 年度 蛇口 10210301 2021- 2021- 2024- 1,500,00 银行间债
3.23 息，到期
第一期中期票据(品种 MTN00 1.IB 11-16 11-18 11-18 0,000 券市场
一次还本
一) 1A
招商局蛇口工业区控股 21 招商
按年付
股份有限公司 2021 年度 蛇口 10210301 2021- 2021- 2026- 1,500,00 银行间债
3.55 息，到期
第一期中期票据(品种 MTN00 2.IB 11-16 11-18 11-18 0,000 券市场
一次还本
二) 1B
招商局蛇口工业区控股 21 招商
01218003 2021- 2021- 2022- 到期一次 银行间债
股份有限公司 2021 年度 蛇口 0 2.84
1.IB 11-15 11-17 08-14 还本付息 券市场
第九期超短期融资券 SCP009
招商局蛇口工业区控股 21 招商
01210374 2021- 2021- 2022- 到期一次 银行间债
股份有限公司 2021 年度 蛇口 0 2.88
8.IB 10-14 10-18 07-15 还本付息 券市场
第八期超短期融资券 SCP008
招商局蛇口工业区控股 21 招商
01210350 2021- 2021- 2022- 到期一次 银行间债
股份有限公司 2021 年度 蛇口 0 2.74
0.IB 09-22 09-23 03-22 还本付息 券市场
第七期超短期融资券 SCP007
招商局蛇口工业区控股 21 招商
01210334 2021- 2021- 2022- 到期一次 银行间债
股份有限公司 2021 年度 蛇口 0 2.69
9.IB 09-08 09-10 03-09 还本付息 券市场
第六期超短期融资券 SCP006
招商局蛇口工业区控股 21 招商
01210276 2021- 2021- 2022- 到期一次 银行间债
股份有限公司 2021 年度 蛇口 0 2.70
6.IB 07-27 07-29 04-25 还本付息 券市场
第五期超短期融资券 SCP005
20 招商
招商局蛇口工业区控股 按年付
蛇口 10200232 2020- 2020- 2023- 1,600,00 银行间债
股份有限公司 2020 年度 3.76 息，到期
MTN00 5.IB 12-16 12-18 12-18 0,000 券市场
第三期中期票据 一次还本
3
20 漳州
招商局漳州开发区有限 按年付
开发 10200190 2020- 2020- 2023- 1,000,00 银行间债
公司 2020 年度第一期中 3.90 息，到期
MTN00 4.IB 10-14 10-16 10-16 0,000 券市场
期票据 一次还本
1
招商局漳州开发区有限 20 漳州 按年付
10200170 2020- 2020- 2023- 700,000, 3.90 银行间债
公司 2020 年度第二期中 开发 息，到期
108
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
债券简 债券余 还本付息
债券名称 债券代码 发行日 起息日 到期日 利率 交易场所
称 额 方式
期票据 MTN00 1.IB 08-31 09-02 09-02 000 一次还本 券市场
2
招商局蛇口工业区控股 20 招商
按年付
股份有限公司 2020 年度 蛇口 10200157 2020- 2020- 2023- 2,000,00 银行间债
3.53 息，到期
第二期中期票据(品种 MTN00 8.IB 08-18 08-20 08-20 0,000 券市场
一次还本
一) 2A
招商局蛇口工业区控股 20 招商
按年付
股份有限公司 2020 年度 蛇口 10200157 2020- 2020- 2025- 1,000,00 银行间债
3.89 息，到期
第二期中期票据(品种 MTN00 9.IB 08-18 08-20 08-20 0,000 券市场
一次还本
二) 2B
招商局蛇口工业区控股 20 招商
按年付
股份有限公司 2020 年度 蛇口 10200027 2020- 2020- 2023- 1,300,00 银行间债
3.00 息，到期
第一期中期票据(品种 MTN00 7.IB 03-05 03-09 03-09 0,000 券市场
一次还本
一) 1A
招商局蛇口工业区控股 20 招商
按年付
股份有限公司 2020 年度 蛇口 10200027 2020- 2020- 2025- 700,000, 银行间债
3.30 息，到期
第一期中期票据(品种 MTN00 8.IB 03-05 03-09 03-09 000 券市场
一次还本
二) 1B
招商局蛇口工业区控股 18 招商
按年付
股份有限公司 2018 年度 蛇口 10180118 2018- 2018- 2023- 700,000, 银行间债
5.27 息，到期
第一期中期票据(品种 MTN00 0.IB 10-18 10-22 10-22 000 券市场
一次还本
二) 1B
投资者适当性安排（如有） 全国银行间债券市场的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）
适用的交易机制 公开交易
是否存在终止上市交易的风险和应对措施 不存在终止上市交易的风险
逾期未偿还债券
不适用。
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
不适用。
3、中介机构的情况
中介机构
债券项目名称 中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系电话
联系人
存续期管理机构：招商 深圳市深南大道 2016 号招商 罗莹莹、
- 0755-88023712
21 招商蛇口 银行股份有限公司 银行 甘亚雯
SCP009、21 招商蛇 资信评级机构：中诚信
北京市东城区南竹杆胡同 2 号
口 SCP008、20 招 国际信用评级有限责任 - 刘旭冉 010-66428877
1 幢 60101
商蛇口 公司
MTN001A、20 招
会计师事务所：德勤华
商蛇口 MTN001B 上海市黄浦区延安东路 222 号
永会计师事务所（特殊 吴汪斌、顾嵛平 吴汪斌 021-61418888
30 楼
普通合伙）
22 招商蛇口 存续期管理机构：中国 北京市西城区闹市口大街 1 号 周鹏、谢 010-67596478、
-
MTN002A、22 招 建设银行股份有限公司 院长安兴融中心 1 号楼 宇倩 0755-81683042
商蛇口 资信评级机构：中诚信 北京市东城区南竹杆胡同 2 号
- 刘旭冉 010-66428877
MTN002B、22 招 国际信用评级有限责任 1 幢 60101
109
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
中介机构
债券项目名称 中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系电话
联系人
商蛇口 公司
MTN001A(并购)、
22 招商蛇口
MTN001B(并购)、 会计师事务所：德勤华
上海市黄浦区延安东路 222 号
20 招商蛇口 永会计师事务所（特殊 吴汪斌、顾嵛平 吴汪斌 021-61418888
30 楼
MTN003、18 招商 普通合伙）
蛇口 MTN001B
存续期管理机构：中国 北京市西城区复兴门内大街
- 何世悦 010-81011218
工商银行股份有限公司 55 号
23 招商蛇口
北京市朝阳区建国门外大街 2
SCP001、22 招商蛇 资信评级机构：联合资
号中国人保财险大厦 17 层 - 张超 010-8567969
口 MTN003A、22 信评估股份有限公司
（100022）
招商蛇口
MTN003B 会计师事务所：德勤华
上海市黄浦区延安东路 222 号
永会计师事务所（特殊 吴汪斌、顾嵛平 吴汪斌 021-61418888
30 楼
普通合伙）
存续期管理机构：中国 北京市西城区复兴门内大街
- 何世悦 010-81011218
21 招商蛇口 工商银行股份有限公司 55 号
MTN001A、21 招
资信评级机构：中诚信
商蛇口 北京市东城区南竹杆胡同 2 号
国际信用评级有限责任 - 刘旭冉 010-66428877
MTN001B、20 招 1 幢 60101
公司
商蛇口
MTN002A、20 招 会计师事务所：德勤华
上海市黄浦区延安东路 222 号
商蛇口 MTN002B 永会计师事务所（特殊 吴汪斌、顾嵛平 吴汪斌 021-61418888
30 楼
普通合伙）
存续期管理机构：中国 北京市西城区复兴门内大街 1
- 李欣童 010-66595024
银行股份有限公司 号
北京市朝阳区建国门外大街 2
资信评级机构：联合资
22 招商蛇口 号中国人保财险大厦 17 层 - 张超 010-8567969
信评估股份有限公司
SCP005 （100022）
会计师事务所：德勤华
上海市黄浦区延安东路 222 号
永会计师事务所（特殊 吴汪斌、顾嵛平 吴汪斌 021-61418888
30 楼
普通合伙）
存续期管理机构：中国 北京市西城区复兴门内大街 1
- 李欣童 010-66595024
银行股份有限公司 号
22 招商蛇口 资信评级机构：中诚信
北京市东城区南竹杆胡同 2 号
SCP003、21 招商蛇 国际信用评级有限责任 - 刘旭冉 010-66428877
1 幢 60101
口 SCP007、21 招 公司
商蛇口 SCP005
会计师事务所：德勤华
上海市黄浦区延安东路 222 号
永会计师事务所（特殊 吴汪斌、顾嵛平 吴汪斌 021-61418888
30 楼
普通合伙）
存续期管理机构：中国 北京 市东城 区建国 门内大 街
- 范楷 010-85209781
农业银行股份有限公司 69 号
北京市朝阳区建国门外大街 2
22 招商蛇口 资信评级机构：联合资
号 中 国 人 保 财 险 大 厦 17 层 - 张超 010-8567969
GN004、23 招商蛇 信评估股份有限公司
（100022）
口 SCP002
会计师事务所：德勤华
上海市黄浦区延安东路 222 号
永会计师事务所（特殊 吴汪斌、顾嵛平 吴汪斌 021-61418888
30 楼
普通合伙）
22 招商蛇口 存续期管理机构：中国 北京 市东城 区建国 门内大 街
- 范楷 010-85209781
SCP006、22 招商蛇 农业银行股份有限公司 69 号
口 SCP001 资信评级机构：中诚信 北京市东城区南竹杆胡同 2 号 - 刘旭冉 010-66428877
110
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
中介机构
债券项目名称 中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系电话
联系人
国际信用评级有限责任 1 幢 60101
公司
会计师事务所：德勤华
上海市黄浦区延安东路 222 号
永会计师事务所（特殊 吴汪斌、顾嵛平 吴汪斌 021-61418888
30 楼
普通合伙）
存续期管理机构：兴业 北京市朝阳区朝阳门北大街 张昊、吴 010-89926522、
-
银行股份有限公司 20 号兴业银行 15 楼 丹 0755-82049629
资信评级机构：中诚信
北京市东城区南竹杆胡同 2 号
22 招商蛇口 国际信用评级有限责任 - 刘旭冉 010-66428877
1 幢 60101
SCP004 公司
会计师事务所：德勤华
上海市黄浦区延安东路 222 号
永会计师事务所（特殊 吴汪斌、顾嵛平 吴汪斌 021-61418888
30 楼
普通合伙）
存续期管理机构：上海
浦东发展银行股份有限 上海市中山东一路 12 号 - 郭宣彤 0755-23371717
公司
资信评级机构：中诚信
21 招商蛇口 北京市东城区南竹杆胡同 2 号
国际信用评级有限责任 - 刘旭冉 010-66428877
SCP006 1 幢 60101
公司
会计师事务所：德勤华
上海市黄浦区延安东路 222 号
永会计师事务所（特殊 吴汪斌、顾嵛平 吴汪斌 021-61418888
30 楼
普通合伙）
存续期管理机构：中国 北京市西城区太平桥大街 25
- 曹翔 010-63639308
光大银行股份有限公司 号、甲 25 号中国光大中心
资信评级机构：中诚信
北京市东城区南竹杆胡同 2 号
22 招商蛇口 国际信用评级有限责任 - 刘旭冉 010-66428877
1 幢 60101
SCP002 公司
会计师事务所：德勤华
上海市黄浦区延安东路 222 号
永会计师事务所（特殊 吴汪斌、顾嵛平 吴汪斌 021-61418888
30 楼
普通合伙）
存续期管理机构：招商 深圳市深南大道 2016 号招商
- 陈妮娜 0755-88026246
银行股份有限公司 银行深圳分行大厦 22 楼
资信评级机构：联合资 北京市朝阳区建国门外大街 2
20 漳州开发 - 杜洲 010-85679696
信评估有限公司 号院 2 号楼 17 层
MTN001
会计师事务所：德勤华 福建省厦门市思明区鹭江道 8
永会计师事务所（特殊 号国际银行大厦 26 楼 EFGH 吴汪斌、徐慧 吴汪斌 0592-2107298
普通合伙）厦门分所 单元
存续期管理机构：中国 周鹏、黄 010-67596478、
北京市西城区金融大街 25 号 -
建设银行股份有限公司 颖 0591-87823313
资信评级机构：联合资 北京市朝阳区建国门外大街 2
20 漳州开发 - 杜洲 010-85679696
信评估有限公司 号院 2 号楼 17 层
MTN002
会计师事务所：德勤华 福建省厦门市思明区鹭江道 8
永会计师事务所（特殊 号国际银行大厦 26 楼 EFGH 吴汪斌、徐慧 吴汪斌 0592-2107298
普通合伙）厦门分所 单元
报告期内上述机构未发生变化。
4、募集资金使用情况
单位：元
111
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
募集资 是否与募集说
募集资金 金违规 明书承诺的用
募集资金
债券项目名称 已使用金额 未使用金额 专项账户 使用的 途、使用计划
总金额
运作情况 整改情 及其他约定一
况 致
22 招商蛇口 GN004 550,000,000 550,000,000 0
22 招商蛇口 SCP005 1,000,000,000 1,000,000,000 0
公司已与
22 招商蛇口 SCP006 1,290,000,000 1,290,000,000 0 银行签署
22 招商蛇口 MTN003A 2,000,000,000 2,000,000,000 0 资金监管
22 招商蛇口 MTN003B 1,000,000,000 1,000,000,000 0 协议、对
募集资金
22 招商蛇口 SCP004 1,300,000,000 1,300,000,000 0 实行专户
债务融资工具
募集资金使用
22 招商蛇口 SCP003 1,290,000,000 1,290,000,000 0 存储，对 不适用
与募集说明书
22 招商蛇口 SCP002 1,000,000,000 1,000,000,000 0 募集资金
的约定一致
的使用严
22 招商蛇口 SCP001 1,290,000,000 1,290,000,000 0
格履行内
22 招商蛇口 MTN002A 1,000,000,000 1,000,000,000 0 部审批程
22 招商蛇口 MTN002B 710,000,000 710,000,000 0 序，确保
专款专用
22 招商蛇口 MTN001A(并购) 645,000,000 645,000,000 0
22 招商蛇口 MTN001B(并购) 645,000,000 645,000,000 0
募集资金用于建设项目情况
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年度第四期绿色中期票据发行规模为 5.5 亿元，全部用于绿色商品房项目
建设，包括武汉未来中心、杭州汇港城三期、海曙金茂府、凤麓和鸣、江心印园-一期、无锡雍荣府-全期、招商玺家园
一期。截至报告期末，前述项目进展情况正常。
公司报告期内未变更上述债券募集资金用途。
5、报告期内信用评级结果调整情况
不适用。
6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的
影响
不适用。
四、可转换公司债券
报告期公司不存在可转换公司债券。
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
不适用。
六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况
不适用。
112
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文
七、报告期内是否有违反规章制度的情况
否。
八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 1.55 1.53 1.31%
资产负债率 67.91% 67.68% 增加 0.23 个百分点
速动比率 0.57 0.55 3.64%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 338,745.03 885,907.00 -61.76%
EBITDA 全部债务比 0.15 0.16 -6.25%
利息保障倍数 1.5 2.55 -41.18%
现金利息保障倍数 5.19 5.79 -10.36%
EBITDA 利息保障倍数 2.69 2.73 -1.47%
贷款偿还率 100% 100% 0.00%
利息偿付率 100% 100% 0.00%
113
第九节 财务报告
审计报告
德师报（审）字（23）第 P02108 号
（第 1 页，共 4 页）
招商局蛇口工业区控股股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）的财务报
表，包括 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2022 年度的合并及母公司利润
表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映
了招商蛇口 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2022 年度的合并及母公司
经营成果和合并及母公司现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师
对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计
师职业道德守则，我们独立于招商蛇口，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，
我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本年财务报表审计最为重要的事项。这些
事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发
表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
1. 存货减值
如财务报表附注六、8 所述，2022 年 12 月 31 日，招商蛇口在合并财务报表中列报
的存货账面余额为人民币 418,767,559,712.12 元，相应的存货跌价准备为人民币
7,218,338,744.63 元。招商蛇口对年末存货按照成本与可变现净值孰低计量，而可变现净
值的确定则需要管理层作出重大会计估计，因此我们将存货减值确定为合并财务报表审计
的关键审计事项。
针对上述关键审计事项，我们执行的审计程序主要包括：
（1） 测试与存货减值相关的关键内部控制的运行有效性。
（2） 选取样本对本年末的存货项目进行实地察看，观察是否存在长期未予开发的土地、
长期停工的项目以及长期未能出售的项目，判断相关存货是否存在跌价的情形。
114
审计报告 - 续
德师报（审）字（23）第 P02108 号
（第 2 页，共 4 页）
三、关键审计事项 - 续
1. 存货减值 - 续
（3） 获取计算存货跌价准备的相关资料，复核本年计提的存货跌价准备金额计算是否正
确。
（4） 对于未完工的开发成本，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或市场
可获取数据（周边楼盘价格或周边地区最新土地使用权挂牌出让价格等）进行比较，
将管理层估计的至完工时将要发生的成本同内部成本预算进行比较，将管理层估计
的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析
管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。
（5） 对于已完工的开发产品，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或周边
楼盘价格进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销
售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。
2. 土地增值税的计提
如财务报表附注六、50 所述，2022 年度，招商蛇口在合并财务报表中列报的土地增
值税计人民币 6,641,654,990.06 元。于每个资产负债表日，招商蛇口根据相关税务法律法
规的要求依据销售房地产所取得的增值额按照超率累进税率计提土地增值税，土地增值额
系根据预计销售房地产取得的收入减去预计可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费
用和开发费用等确定。在清算时，招商蛇口实际应纳土地增值税金额可能与计提的金额存
在差异。由于土地增值税的计提对财务报表的重要性，且涉及管理层的重大会计估计，因
此，我们将土地增值税的计提确定为合并财务报表审计的关键审计事项。
针对上述关键审计事项，我们执行的审计程序主要包括：
（1） 获取主要开发项目计算土地增值税的资料，复核本年计提的土地增值税金额计算是
否正确。
（2） 结合房地产销售收入审计，分析管理层计算土地增值税时估计的房地产销售收入金
额是否合理。
（3） 结合存货审计，检查管理层计算土地增值税时扣除且已实际发生的土地成本、房地
产开发成本、利息费用及开发费用等是否正确。
（4） 结合项目成本预算，分析管理层计算土地增值税时扣除已预计但尚未实际发生的房
地产开发成本和开发费用是否合理。
（5） 利用内部税务专家，检查本年计提的土地增值税金额是否正确。
115
审计报告 - 续
德师报（审）字（23）第 P02108 号
（第 3 页，共 4 页）
四、其他信息
招商蛇口管理层对其他信息负责。其他信息包括 2022 年度报告中涵盖的信息，但不
包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式
的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信
息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错
报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
招商蛇口管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估招商蛇口的持续经营能力，披露与持续经营相关
的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算招商蛇口、终止运营或别
无其他现实的选择。
治理层负责监督招商蛇口的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保
证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计
准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合
理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通
常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，
我们也执行以下工作：
（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞
弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由
于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
116
审计报告 - 续
德师报（审）字（23）第 P02108 号
（第 4 页，共 4 页）
六、注册会计师对财务报表审计的责任 - 续
（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可
能导致对招商蛇口持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性
得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报
告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表
非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项
或情况可能导致招商蛇口不能持续经营。
（5） 评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反
映相关交易和事项。
（6） 就招商蛇口中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报
表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责
任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟
通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可
能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本年财务报表审计最为重要，因而
构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事
项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公
众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师
（项目合伙人）
中国上海
中国注册会计师
2023 年 3 月 17 日
117
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2022 年 12 月 31 日
合并资产负债表
人民币元
项目 附注 本年年末数 上年年末数
流动资产：
货币资金 六、1 86,243,123,769.77 79,533,031,631.89
其中：存放财务公司款项 六、1 8,368,734,186.51 6,630,005,420.43
交易性金融资产 六、2 193,043,353.23 95,460,998.85
衍生金融资产 六、3 34,418,000.00 -
应收票据 六、4 28,034,131.79 19,462,448.37
应收账款 六、5 3,884,563,481.63 3,279,273,984.95
预付款项 六、6 3,951,536,317.04 11,866,767,664.89
其他应收款 六、7 126,778,034,025.63 119,567,273,823.79
存货 六、8 411,549,220,967.49 417,636,475,021.01
其他流动资产 六、9 22,525,167,226.48 21,060,336,386.91
流动资产合计 655,187,141,273.06 653,058,081,960.66
非流动资产：
长期应收款 六、10 23,536,320.56 18,510,049.87
长期股权投资 六、11 74,643,699,601.94 61,560,618,880.52
其他非流动金融资产 六、12 1,386,504,182.47 1,287,385,330.99
投资性房地产 六、13 119,887,005,281.49 109,067,180,906.81
固定资产 六、14 10,820,177,521.84 9,233,575,623.88
在建工程 六、15 810,073,745.57 465,188,580.70
使用权资产 六、16 2,128,248,936.86 2,235,852,562.29
无形资产 六、17 1,389,227,617.31 1,379,235,653.95
开发支出 六、18 83,429,866.58 51,051,913.58
商誉 六、19 2,013,388,206.90 357,950,001.13
长期待摊费用 六、20 1,109,470,832.61 1,115,977,895.23
递延所得税资产 六、21 16,503,320,858.01 15,732,340,369.10
其他非流动资产 六、22 486,151,996.50 640,397,669.17
非流动资产合计 231,284,234,968.64 203,145,265,437.22
资产总计 886,471,376,241.70 856,203,347,397.88
118
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2022 年 12 月 31 日
合并资产负债表 - 续
人民币元
项目 附注 本年年末数 上年年末数
流动负债：
短期借款 六、23 1,508,692,016.58 3,628,062,315.14
衍生金融负债 六、24 - 106,038,000.00
应付票据 六、25 126,936,670.65 95,690,800.45
应付账款 六、26 56,118,119,707.29 57,813,505,891.28
预收款项 六、27 164,739,413.17 128,179,848.35
合同负债 六、28 144,921,607,722.57 148,710,250,503.25
应付职工薪酬 六、29 2,225,495,358.87 2,315,364,049.41
应交税费 六、30 12,256,781,903.51 13,519,577,513.89
其他应付款 六、31 131,345,979,149.34 122,805,821,674.31
一年内到期的非流动负债 六、32 39,033,631,784.74 33,570,170,014.37
其他流动负债 六、33 36,207,711,034.25 45,385,841,125.76
流动负债合计 423,909,694,760.97 428,078,501,736.21
非流动负债：
长期借款 六、34 121,073,548,863.46 107,779,676,128.58
应付债券 六、35 39,749,000,000.00 26,104,502,000.00
其中：优先股 - -
永续债 - -
租赁负债 六、36 2,259,322,361.43 2,233,119,075.21
长期应付款 六、37 3,531,455,677.18 3,577,881,778.11
预计负债 六、38 5,862,474.50 41,408,984.71
递延收益 六、39 3,885,743,487.04 4,555,969,577.02
递延所得税负债 六、21 2,743,260,742.25 1,646,848,813.70
其他非流动负债 六、40 4,873,010,706.43 5,430,253,300.46
非流动负债合计 178,121,204,312.29 151,369,659,657.79
负债合计 602,030,899,073.26 579,448,161,394.00
股东权益：
股本 六、41 7,739,098,182.00 7,923,242,592.00
其他权益工具 六、42 18,188,500,000.00 24,098,500,000.00
其中：优先股 - -
永续债 六、42 18,188,500,000.00 24,098,500,000.00
资本公积 六、43 10,213,669,540.03 14,188,503,865.59
减：库存股 六、44 - 3,999,999,476.59
其他综合收益 六、45 515,930,272.75 383,053,337.21
专项储备 六、46 5,098,085.84 6,648,764.35
盈余公积 六、47 4,192,128,386.34 4,192,128,386.34
未分配利润 六、48 60,857,479,065.00 61,879,181,147.72
归属于母公司股东权益合计 101,711,903,531.96 108,671,258,616.62
少数股东权益 182,728,573,636.48 168,083,927,387.26
股东权益合计 284,440,477,168.44 276,755,186,003.88
负债和股东权益总计 886,471,376,241.70 856,203,347,397.88
附注为财务报表的组成部分，财务报表由下列负责人签署：
____________________ ____________________ ____________________
法定代表人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
119
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2022 年 12 月 31 日
母公司资产负债表
人民币元
项目 附注 本年年末数 上年年末数
流动资产：
货币资金 25,996,647,477.36 19,637,205,296.79
其中：存放财务公司款项 8,076,067,981.24 6,476,629,409.99
应收账款 十五、1 2,517,568,487.50 2,515,638,626.59
预付款项 179,286,405.84 181,918,067.81
其他应收款 十五、2 225,547,344,326.25 218,789,707,330.86
持有待售资产 - -
一年内到期的非流动资产 102,133,237.50 -
其他流动资产 226,624.66 39,381.34
流动资产合计 254,343,206,559.11 241,124,508,703.39
非流动资产：
长期应收款 - 91,919,913.74
长期股权投资 十五、3 69,806,303,734.55 60,248,446,495.36
其他非流动金融资产 617,981,224.39 684,913,403.95
投资性房地产 1,751,941,009.77 1,774,946,626.48
固定资产 161,689,969.30 182,343,805.29
在建工程 - -
使用权资产 2,854,171.97 6,829,524.63
无形资产 14,723,006.91 15,510,551.31
长期待摊费用 46,438,699.13 71,155,444.13
递延所得税资产 256,220,096.56 28,928,779.90
其他非流动资产 22,190,000.00 107,190,000.00
非流动资产合计 72,680,341,912.58 63,212,184,544.79
资产总计 327,023,548,471.69 304,336,693,248.18
120
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2022 年 12 月 31 日
母公司资产负债表 - 续
人民币元
项目 附注 本年年末数 上年年末数
流动负债：
短期借款 - 2,077,829,918.06
应付账款 209,625,734.48 45,458,163.71
预收款项 940,499.39 1,704,999.04
合同负债 7,063,106.35 7,150,597.00
应付职工薪酬 343,415,076.18 203,048,295.25
应交税费 1,651,440,287.58 2,743,119,079.32
其他应付款 155,225,126,352.34 145,031,245,567.98
一年内到期的非流动负债 26,480,726,449.18 10,545,572,843.59
其他流动负债 4,828,747,263.18 10,299,391,340.70
流动负债合计 188,747,084,768.68 170,954,520,804.65
非流动负债：
长期借款 48,432,400,794.44 53,454,738,328.92
应付债券 38,249,000,000.00 21,440,000,000.00
其中：优先股 - -
永续债 - -
租赁负债 - -
长期应付款 741,752,100.00 1,053,571,260.00
递延收益 1,477,013,560.58 2,007,816,094.41
递延所得税负债 110,800,327.10 117,112,743.40
其他非流动负债 6,992,160,000.00 2,246,569,006.76
非流动负债合计 96,003,126,782.12 80,319,807,433.49
负债合计 284,750,211,550.80 251,274,328,238.14
股东权益：
股本 7,739,098,182.00 7,923,242,592.00
其他权益工具 18,188,500,000.00 24,098,500,000.00
其中：优先股 - -
永续债 18,188,500,000.00 24,098,500,000.00
资本公积 7,696,690,685.28 11,512,545,751.87
减：库存股 - 3,999,999,476.59
其他综合收益 -42,344,258.88 -49,075,284.49
盈余公积 3,961,621,296.00 3,961,621,296.00
未分配利润 4,729,771,016.49 9,615,530,131.25
股东权益合计 42,273,336,920.89 53,062,365,010.04
负债和股东权益总计 327,023,548,471.69 304,336,693,248.18
附注为财务报表的组成部分
121
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2022 年 12 月 31 日止年度
合并利润表
人民币元
项目 附注 本年累计数 上年累计数
一、营业收入 六、49 183,002,659,096.28 160,643,412,999.94
减：营业成本 六、49 147,774,506,787.70 119,723,490,970.59
税金及附加 六、50 7,784,666,767.98 9,680,548,789.81
销售费用 六、51 4,081,095,713.33 3,914,244,683.91
管理费用 六、52 2,313,005,101.90 2,144,929,660.78
研发费用 六、53 125,039,738.12 115,803,508.04
财务费用 六、54 1,959,869,316.48 2,006,020,942.69
其中：利息费用 六、54 4,127,315,406.43 4,488,220,982.41
利息收入 六、54 2,909,275,293.08 2,604,364,365.51
加：其他收益 六、55 361,233,251.80 252,042,410.49
投资收益 六、56 2,016,506,102.13 3,727,884,616.15
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 六、56 1,496,690,317.38 1,672,222,933.63
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - -
公允价值变动收益 六、57 471,736,286.78 157,136,102.64
信用减值利得（损失） 六、58 -1,413,948,889.96 -1,058,122,488.58
资产减值利得（损失） 六、59 -5,045,469,342.28 -3,390,914,790.62
资产处置收益 六、60 5,884,386.75 6,783,015.19
二、营业利润 15,360,417,465.99 22,753,183,309.39
加：营业外收入 六、61 574,542,743.66 204,352,259.21
减：营业外支出 六、62 117,861,203.03 114,935,955.72
三、利润总额 15,817,099,006.62 22,842,599,612.88
减：所得税费用 六、63 6,718,621,761.33 7,640,862,538.18
四、净利润 9,098,477,245.29 15,201,737,074.70
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润 9,098,477,245.29 15,201,737,074.70
2.终止经营净利润 - -
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 4,264,079,662.72 10,372,254,168.70
2.少数股东损益 4,834,397,582.57 4,829,482,906.00
122
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2022 年 12 月 31 日止年度
合并利润表 - 续
人民币元
项目 附注 本年累计数 上年累计数
五、其他综合收益的税后净额 六、45 149,055,013.59 -203,871,634.33
归属母公司股东的其他综合收益的税后净额 132,876,935.54 -194,207,923.60
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - 153,126.92
1.重新计量设定受益计划变动额 - -
2.权益法下不能转损益的其他综合收益 - -
3.其他权益工具投资公允价值变动 - 153,126.92
4.企业自身信用风险公允价值变动 - -
（二）将重分类进损益的其他综合收益 132,876,935.54 -194,361,050.52
1.权益法下可转损益的其他综合收益 6,731,025.61 -54,621,432.84
2.其他债权投资公允价值变动 - -
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额 - -
4.其他债权投资信用减值准备 - -
5.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分） - -
6.外币财务报表折算差额 126,145,909.93 -139,739,617.68
7.其他 - -
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 16,178,078.05 -9,663,710.73
六、综合收益总额 9,247,532,258.88 14,997,865,440.37
归属于母公司股东的综合收益总额 4,396,956,598.26 10,178,046,245.10
归属于少数股东的综合收益总额 4,850,575,660.62 4,819,819,195.27
七、每股收益：
（一）基本每股收益 0.41 1.16
（二）稀释每股收益 0.41 1.16
附注为财务报表的组成部分
123
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2022 年 12 月 31 日止年度
母公司利润表
人民币元
项目 附注 本年累计数 上年累计数
一、营业收入 十五、4 1,131,705,100.46 505,493,877.01
减：营业成本 十五、4 721,370,031.55 336,833,676.32
税金及附加 271,975,099.12 55,357,872.98
销售费用 - -
管理费用 405,306,352.50 373,928,541.15
财务费用 -268,850,322.56 -251,748,890.95
其中：利息费用 2,172,812,739.51 1,474,102,555.65
利息收入 2,261,754,922.96 1,817,068,213.51
加：其他收益 32,432,880.76 17,540,647.67
投资收益 十五、5 420,908,402.30 5,906,745,185.98
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 十五、5 -189,162,763.02 316,263,732.40
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - -
公允价值变动收益 33,090,800.29 118,919,527.14
信用减值利得（损失） -247,307.34 -2,294,590.22
资产减值利得 - -
资产处置收益 11,202.63 1,584,668.97
二、营业利润 488,099,918.49 6,033,618,117.05
加：营业外收入 2,310,587.70 11,297,934.56
减：营业外支出 30,123,515.26 40,201,402.59
三、利润总额 460,286,990.93 6,004,714,649.02
减：所得税费用 60,264,360.25 303,623,266.61
四、净利润 400,022,630.68 5,701,091,382.41
持续经营净利润 400,022,630.68 5,701,091,382.41
终止经营净利润 - -
五、其他综合收益的税后净额 6,731,025.61 -49,075,284.49
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
1.重新计量设定受益计划变动额 - -
2.权益法下不能转损益的其他综合收益 - -
3.其他权益工具投资公允价值变动 - -
4.企业自身信用风险公允价值变动 - -
（二）将重分类进损益的其他综合收益 6,731,025.61 -49,075,284.49
1.权益法下可转损益的其他综合收益 6,731,025.61 -49,075,284.49
2.其他债权投资公允价值变动 - -
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额 - -
4.其他债权投资信用减值准备 - -
5.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分） - -
6.外币财务报表折算差额 - -
7.其他 - -
六、综合收益总额 406,753,656.29 5,652,016,097.92
附注为财务报表的组成部分
124
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2022 年 12 月 31 日止年度
合并现金流量表
人民币元
项目 附注 本年累计数 上年累计数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 188,425,593,036.58 194,178,182,331.03
收到的税费返还 5,943,194,049.10 2,929,937,311.24
收到其他与经营活动有关的现金 六、64（1） 13,512,181,731.68 13,855,850,867.61
经营活动现金流入小计 207,880,968,817.36 210,963,970,509.88
购买商品、接受劳务支付的现金 131,373,763,273.39 124,326,442,322.95
支付给职工以及为职工支付的现金 8,455,714,985.35 7,666,151,157.81
支付的各项税费 30,765,176,367.90 29,294,576,710.63
支付其他与经营活动有关的现金 六、64（2） 15,112,324,092.41 23,699,788,172.90
经营活动现金流出小计 185,706,978,719.05 184,986,958,364.29
经营活动产生的现金流量净额 六、65（1） 22,173,990,098.31 25,977,012,145.59
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 789,804,742.25 2,027,101,221.04
取得投资收益收到的现金 534,346,630.94 200,510,009.11
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现
228,040,190.17 4,751,931.90
金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 六、65（3） 1,091,754,685.77 2,342,812,939.27
收到其他与投资活动有关的现金 六、64（3） 32,009,118,738.50 41,399,755,927.61
投资活动现金流入小计 34,653,064,987.63 45,974,932,028.93
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
6,012,195,700.54 10,007,475,776.92
金
投资支付的现金 7,379,752,056.27 12,249,864,372.71
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 六、65（2） 2,109,024,084.97 1,439,973,185.95
支付其他与投资活动有关的现金 六、64（4） 29,166,430,110.16 46,554,135,185.50
投资活动现金流出小计 44,667,401,951.94 70,251,448,521.08
投资活动产生的现金流量净额 -10,014,336,964.31 -24,276,516,492.15
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 14,502,908,382.24 27,016,027,436.28
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 12,412,908,382.24 8,942,397,436.28
取得借款收到的现金 134,604,599,848.24 116,567,829,971.68
收到其他与筹资活动有关的现金 六、64（5） 42,439,874,462.34 43,006,134,994.15
筹资活动现金流入小计 191,547,382,692.82 186,589,992,402.11
偿还债务支付的现金 111,257,568,959.27 113,531,624,468.60
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 15,045,119,163.59 15,898,741,775.22
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 1,813,420,362.95 1,791,604,823.18
支付其他与筹资活动有关的现金 六、64（6） 71,119,145,113.11 68,321,019,474.98
筹资活动现金流出小计 197,421,833,235.97 197,751,385,718.80
筹资活动产生的现金流量净额 -5,874,450,543.15 -11,161,393,316.69
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 186,623,062.77 -151,576,878.81
五、现金及现金等价物净增加（减少）额 6,471,825,653.62 -9,612,474,542.06
加：年初现金及现金等价物余额 79,382,750,664.82 88,995,225,206.88
六、年末现金及现金等价物余额 六、65（4） 85,854,576,318.44 79,382,750,664.82
附注为财务报表的组成部分
125
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2022 年 12 月 31 日止年度
母公司现金流量表
人民币元
项目 附注 本年累计数 上年累计数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 228,486,348.62 382,660,255.33
收到的税费返还 285,991.54 -
收到其他与经营活动有关的现金 373,932,399.08 711,166,236.43
经营活动现金流入小计 602,704,739.24 1,093,826,491.76
购买商品、接受劳务支付的现金 457,789,521.33 267,828,646.50
支付给职工以及为职工支付的现金 328,267,080.21 338,030,935.26
支付的各项税费 1,770,226,270.54 335,875,037.86
支付其他与经营活动有关的现金 465,438,327.30 441,073,602.57
经营活动现金流出小计 3,021,721,199.38 1,382,808,222.19
经营活动产生的现金流量净额 -2,419,016,460.14 -288,981,730.43
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 740,570,534.03 13,255,539,140.96
取得投资收益收到的现金 956,714,257.38 1,841,559,861.42
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现
273,000.00 55,163.00
金净额
收到其他与投资活动有关的现金 873,660,497.27 4,735,014,241.21
投资活动现金流入小计 2,571,218,288.68 19,832,168,406.59
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
100,213,874.18 36,830,020.65
金
投资支付的现金 5,574,419,013.55 14,195,799,632.14
支付其他与投资活动有关的现金 2,118,610,724.57 1,857,917,970.42
投资活动现金流出小计 7,793,243,612.30 16,090,547,623.21
投资活动产生的现金流量净额 -5,222,025,323.62 3,741,620,783.38
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 2,090,000,000.00 18,073,630,000.00
取得借款收到的现金 81,924,013,018.28 69,094,800,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 14,500,778,636.43 6,788,159,852.27
筹资活动现金流入小计 98,514,791,654.71 93,956,589,852.27
偿还债务支付的现金 60,550,974,652.76 71,201,659,562.12
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 9,596,732,549.29 10,448,235,329.15
支付其他与筹资活动有关的现金 14,361,439,084.97 29,728,828,575.10
111,378,723,466.3
筹资活动现金流出小计 84,509,146,287.02
7
-
筹资活动产生的现金流量净额 14,005,645,367.69
17,422,133,614.10
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 222,763.32 -72,449.52
-
五、现金及现金等价物净增加（减少）额 6,364,826,347.25
13,969,567,010.67
加：年初现金及现金等价物余额 19,631,821,130.11 33,601,388,140.78
六、年末现金及现金等价物余额 25,996,647,477.36 19,631,821,130.11
附注为财务报表的组成部分
126
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2022 年 12 月 31 日止年度
合并股东权益变动表
人民币元
本年金额
归属于母公司股东权益
项目
其他权益工具 其中：外币报表 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 折算差额
一、上年年末余额 7,923,242,592.00 - 24,098,500,000.00 - 14,188,503,865.59 3,999,999,476.59 383,053,337.21 351,001,541.59 6,648,764.35 4,192,128,386.34 61,879,181,147.72 168,083,927,387.26 276,755,186,003.88
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 7,923,242,592.00 - 24,098,500,000.00 - 14,188,503,865.59 3,999,999,476.59 383,053,337.21 351,001,541.59 6,648,764.35 4,192,128,386.34 61,879,181,147.72 168,083,927,387.26 276,755,186,003.88
三、本年增减变动金额 -184,144,410.00 - -5,910,000,000.00 - -3,974,834,325.56 -3,999,999,476.59 132,876,935.54 126,145,909.93 -1,550,678.51 - -1,021,702,082.72 14,644,646,249.22 7,685,291,164.56
（一）综合收益总额 - - - - - - 132,876,935.54 126,145,909.93 - - 4,264,079,662.72 4,850,575,660.62 9,247,532,258.88
（二）股东投入和减少资本 -184,144,410.00 - -5,910,000,000.00 - -3,974,834,325.56 -3,999,999,476.59 - - - - - 13,173,486,914.33 7,104,507,655.36
1.股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - 15,619,748,742.59 15,619,748,742.59
2.其他权益工具持有者投入资本 - - -5,910,000,000.00 - - - - - - - - - -5,910,000,000.00
3.股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - - -
4.其他 -184,144,410.00 - - - -3,974,834,325.56 -3,999,999,476.59 - - - - - -2,446,261,828.26 -2,605,241,087.23
（三）利润分配 - - - - - - - - - - -5,285,781,745.44 -3,379,698,099.79 -8,665,479,845.23
1.提取盈余公积 - - - - - - - - - - - - -
2.对股东的分配 - - - - - - - - - - -4,179,113,018.28 -3,379,698,099.79 -7,558,811,118.07
3.其他 - - - - - - - - - - -1,106,668,727.16 - -1,106,668,727.16
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - -
1.资本公积转增资本 - - - - - - - - - - - - -
2.盈余公积转增资本 - - - - - - - - - - - - -
3.盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - -
4.设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - - -
5.其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - - -
6.其他 - - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - -1,550,678.51 - - 281,774.06 -1,268,904.45
1.本年提取 - - - - - - - - 61,192,766.75 - - 39,874,862.63 101,067,629.38
2.本年使用 - - - - - - - - -62,743,445.26 - - -39,593,088.57 -102,336,533.83
（六）其他 - - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 7,739,098,182.00 - 18,188,500,000.00 - 10,213,669,540.03 - 515,930,272.75 477,147,451.52 5,098,085.84 4,192,128,386.34 60,857,479,065.00 182,728,573,636.48 284,440,477,168.44
127
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2022 年 12 月 31 日止年度
合并股东权益变动表 - 续
人民币元
上年金额
归属于母公司股东权益
项目
其他权益工具 其中：外币报表 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 折算差额
一、上年年末余额 7,923,242,592.00 - 20,474,000,000.00 - 14,068,226,700.23 3,999,999,476.59 577,410,248.33 490,741,159.27 9,424,580.81 4,192,128,386.34 58,125,932,525.83 151,986,781,262.24 253,357,146,819.19
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - -240,107,862.06 -6,719,396.04 -246,827,258.10
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 7,923,242,592.00 - 20,474,000,000.00 - 14,068,226,700.23 3,999,999,476.59 577,410,248.33 490,741,159.27 9,424,580.81 4,192,128,386.34 57,885,824,663.77 151,980,061,866.20 253,110,319,561.09
三、本年增减变动金额 - - 3,624,500,000.00 - 120,277,165.36 - -194,356,911.12 -139,739,617.68 -2,775,816.46 - 3,993,356,483.95 16,103,865,521.06 23,644,866,442.79
（一）综合收益总额 - - - - - - -194,207,923.60 -139,739,617.68 - - 10,372,254,168.70 4,819,819,195.27 14,997,865,440.37
（二）股东投入和减少资本 - - 3,624,500,000.00 - 120,277,165.36 - - - - - - 15,085,692,336.71 18,830,469,502.07
1.股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - 14,505,017,774.77 14,505,017,774.77
2.其他权益工具持有者投入资本 - - 3,624,500,000.00 - - - - - - - - - 3,624,500,000.00
3.股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - - -
4.其他 - - - - 120,277,165.36 - - - - - - 580,674,561.94 700,951,727.30
（三）利润分配 - - - - - - - - - - -6,379,046,672.27 -3,801,934,621.99 -10,180,981,294.26
1.提取盈余公积 - - - - - - - - - - - - -
2.对股东的分配 - - - - - - - - - - -4,953,022,836.48 -3,801,934,621.99 -8,754,957,458.47
3.其他 - - - - - - - - - - -1,426,023,835.79 - -1,426,023,835.79
（四）股东权益内部结转 - - - - - - -148,987.52 - - - 148,987.52 - -
1.资本公积转增资本 - - - - - - - - - - - - -
2.盈余公积转增资本 - - - - - - - - - - - - -
3.盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - -
4.设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - - -
5.其他综合收益结转留存收益 - - - - - - -148,987.52 - - - 148,987.52 - -
6.其他 - - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - -2,775,816.46 - - 288,611.07 -2,487,205.39
1.本年提取 - - - - - - - - 34,222,147.61 - - 17,043,702.42 51,265,850.03
2.本年使用 - - - - - - - - -36,997,964.07 - - -16,755,091.35 -53,753,055.42
（六）其他 - - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 7,923,242,592.00 - 24,098,500,000.00 - 14,188,503,865.59 3,999,999,476.59 383,053,337.21 351,001,541.59 6,648,764.35 4,192,128,386.34 61,879,181,147.72 168,083,927,387.26 276,755,186,003.88
附注为财务报表的组成部分
128
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2022 年 12 月 31 日止年度
母公司股东权益变动表
人民币元
本年金额
项目 其他权益工具 其中：外币报表
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他 折算差额
一、上年年末余额 7,923,242,592.00 - 24,098,500,000.00 - 11,512,545,751.87 3,999,999,476.59 -49,075,284.49 - - 3,961,621,296.00 9,615,530,131.25 53,062,365,010.04
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 7,923,242,592.00 - 24,098,500,000.00 - 11,512,545,751.87 3,999,999,476.59 -49,075,284.49 - - 3,961,621,296.00 9,615,530,131.25 53,062,365,010.04
三、本年增减变动金额 -184,144,410.00 - -5,910,000,000.00 - -3,815,855,066.59 -3,999,999,476.59 6,731,025.61 - - - -4,885,759,114.76 -10,789,028,089.15
（一）综合收益总额 - - - - - - 6,731,025.61 - - - 400,022,630.68 406,753,656.29
（二）股东投入和减少资本 -184,144,410.00 - -5,910,000,000.00 - -3,815,855,066.59 -3,999,999,476.59 - - - - - -5,910,000,000.00
1.股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - -
2.其他权益工具持有者投入资本 - - -5,910,000,000.00 - - - - - - - - -5,910,000,000.00
3.股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - -
4.其他 -184,144,410.00 - - - -3,815,855,066.59 -3,999,999,476.59 - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - - - -5,285,781,745.44 -5,285,781,745.44
1.提取盈余公积 - - - - - - - - - - - -
2.对股东的分配 - - - - - - - - - - -4,179,113,018.28 -4,179,113,018.28
3.其他 - - - - - - - - - - -1,106,668,727.16 -1,106,668,727.16
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1.资本公积转增资本 - - - - - - - - - - - -
2.盈余公积转增资本 - - - - - - - - - - - -
3.盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - -
4.设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
5.其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
6.其他 - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - -
1.本年提取 - - - - - - - - 60,925.42 - - 60,925.42
2.本年使用 - - - - - - - - -60,925.42 - - -60,925.42
（六）其他 - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 7,739,098,182.00 - 18,188,500,000.00 - 7,696,690,685.28 - -42,344,258.88 - - 3,961,621,296.00 4,729,771,016.49 42,273,336,920.89
129
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2022 年 12 月 31 日止年度
母公司股东权益变动表 - 续
人民币元
上年金额
项目 其他权益工具 其中：外币报表
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他 折算差额
一、上年年末余额 7,923,242,592.00 - 20,474,000,000.00 - 11,512,545,751.87 3,999,999,476.59 - - - 3,961,621,296.00 10,293,751,624.98 50,165,161,788.26
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - -266,203.87 -266,203.87
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 7,923,242,592.00 - 20,474,000,000.00 - 11,512,545,751.87 3,999,999,476.59 - - - 3,961,621,296.00 10,293,485,421.11 50,164,895,584.39
三、本年增减变动金额 - - 3,624,500,000.00 - - - -49,075,284.49 - - - -677,955,289.86 2,897,469,425.65
（一）综合收益总额 - - - - - - -49,075,284.49 - - - 5,701,091,382.41 5,652,016,097.92
（二）股东投入和减少资本 - - 3,624,500,000.00 - - - - - - - - 3,624,500,000.00
1.股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - -
2.其他权益工具持有者投入资本 - - 3,624,500,000.00 - - - - - - - - 3,624,500,000.00
3.股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - -
4.其他 - - - - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - - - -6,379,046,672.27 -6,379,046,672.27
1.提取盈余公积 - - - - - - - - - - - -
2.对股东的分配 - - - - - - - - - - -4,953,022,836.48 -4,953,022,836.48
3.其他 - - - - - - - - - - -1,426,023,835.79 -1,426,023,835.79
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1.资本公积转增资本 - - - - - - - - - - - -
2.盈余公积转增资本 - - - - - - - - - - - -
3.盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - -
4.设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
5.其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
6.其他 - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - -
1.本年提取 - - - - - - - - 3,980.79 - - 3,980.79
2.本年使用 - - - - - - - - -3,980.79 - - -3,980.79
（六）其他 - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 7,923,242,592.00 - 24,098,500,000.00 - 11,512,545,751.87 3,999,999,476.59 -49,075,284.49 - - 3,961,621,296.00 9,615,530,131.25 53,062,365,010.04
附注为财务报表的组成部分
130
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
一、 公司基本情况
招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“本公司”）前身为招商局蛇口工业区有
限公司，于 1979 年 1 月 31 日经国务院批准在深圳成立。
根据招商局集团有限公司招发财务字（2015）320 号《关于对招商局蛇口工业区有限公司
改制方案的批复》，本公司以 2015 年 4 月 30 日为基准日进行了改制，整体变更为股份有
限公司，折合的股份总额为 5,500,000,000 股（每股面值人民币 1 元）。其中招商局集团有
限公司持股 5,225,000,000 股，持股比例为 95.00%；招商局轮船有限公司持股 275,000,000
股，持股比例为 5.00%。
2015 年 11 月 27 日，中国证券监督管理委员会以证监许可〔2015〕2766 号《关于核准招
商局蛇口工业区控股股份有限公司吸收合并招商局地产控股股份有限公司并募集配套资金
申请的批复》，核准本公司发行 1,901,797,599 股股份吸收合并招商局地产控股股份有限公
司（以下简称“招商地产”），并非公开发行不超过 529,661,016 股新股募集配套资金。
为吸收合并招商地产，本公司共发行 1,901,797,599 股股份，以换取招商地产社会公众股股
东持有的招商地产 A 股股票 1,026,806,844 股和 B 股股票 212,450,776 股。换股后招商地产
B 股股票于 2015 年 12 月 11 日终止上市并摘牌，招商地产 A 股股票于 2015 年 12 月 30 日
终止上市并摘牌。
经深圳证券交易所深证上〔2015〕539 号文核准，本公司 A 股股票于 2015 年 12 月 30 日
在深圳证券交易所主板上市，股票简称“招商蛇口”，股票代码 001979。
2016 年 2 月 3 日，本公司取得统一社会信用代码为 914400001000114606 的营业执照，注
册资本为 792,324.2592 万元，法定代表人：许永军，营业期限：长期，住所：广东省深圳
市南山区蛇口太子路 1 号新时代广场。
2022 年 6 月 20 日，本公司注销股份 184,144,410 股，公司总股本由 7,923,242,592 股减少
至 7,739,098,182 股，注册资本由 792,324.2592 万元减少至 773,909.8182 万元。
本公司总部位于广东省深圳市，本公司控股股东为招商局集团有限公司。
本公司及其子公司（以下简称“本集团”）的经营范围包括：城区、园区、社区的投资、
开发建设和运营；交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企
业的投资和管理；邮轮母港及配套设施的建设和运营；房地产开发经营；水陆建筑工程；
所属企业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售；举办体育比赛；物业管
理；水上运输、码头、仓储服务；科研技术服务；提供与上述业务有关的技术、经营咨询
和技术、信息服务。
本集团主要业务板块为：开发业务、资产运营、城市服务。
本公司的合并及母公司财务报表于 2023 年 3 月 17 日已经本公司董事会批准。
131
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本年度合并财务报表范围参见附注八、“在其他主体中的权益”。本年度合并财务报表范
围的变化参见附注七、“合并范围的变更”。
132
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
二、 财务报表的编制基础
编制基础
本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券
的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定（2014 年修订）》披露有关财务
信息。
持续经营
本集团对自 2022 年 12 月 31 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营
能力产生重大怀疑的事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
记账基础和计价原则
本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报
表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价
的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担
现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价
物的金额计量。
公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报
表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。
以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能
力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
对于以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观
察输入值的估值技术的金融资产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初
始确认结果与交易价格相等。
公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的
重要性，被划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
三、 重要会计政策及会计估计
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于 2022 年
12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2022 年度的合并及母公司经营成果、合并及母公
司股东权益变动和合并及母公司现金流量。
2. 会计期间
本集团会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。
4. 记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以
人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定
其记账本位币。本公司编制本合并财务报表时所采用的货币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
5.1 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，
为同一控制下的企业合并。
在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本
溢价不足冲减的则调整留存收益。
为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
5.2 非同一控制下的企业合并及商誉
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合
并。
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三、 重要会计政策及会计估计 - 续
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 - 续
5.2 非同一控制下的企业合并及商誉 - 续
合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权
益性工具的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以
及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日
以公允价值计量。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确
认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合
并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的，计入当期损益。
因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金
额计量。
6. 合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的权力，
通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其
回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本
集团将进行重新评估。
子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的
控制权时。
对于本集团处置的子公司，处置日（丧失控制权的日期）前的经营成果和现金流量已经适
当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日（取得控制权的日期）起的
经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司或吸收合并下的被合并方，无论该项企业合
并发生在报告期的任一时点，视同该子公司或被合并方自同受最终控制方控制之日起纳入
本集团的合并范围，其自报告期最早期间期初或同受最终控制方控制之日起的经营成果和
现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
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三、 重要会计政策及会计估计 - 续
6. 合并财务报表的编制方法 - 续
子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本公司统一规定的会计政策和会计期间厘定。
本公司之子公司招商局置地有限公司及其子公司（以下简称“招商置地”）在香港上市并
采用香港财务报告准则编制财务报表，本公司按照财政部颁布的企业会计准则对招商置地
按照香港财务报告准则编制的财务报表进行转换。
本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。
子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权
益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，
在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，
其余额仍冲减少数股东权益。
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作
为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在
子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，分别是否
属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权
的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在购买日作为取得控制权的交易进行会
计处理，购买日之前持有的被购买方的股权按该股权在购买日的公允价值进行重新计量，
公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；购买日前持有的被购买方的股权涉及权益
法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有
者权益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控
制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按
原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入
丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，
在丧失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
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6. 合并财务报表的编制方法 - 续
对于通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资
的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事
项为一揽子交易：（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；（2）这些
交易整体才能达成一项完整的商业结果；（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的
发生；（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处置对子
公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子
公司并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对
应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在
丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的
各项交易不属于一揽子交易的，将各项交易作为独立的交易进行会计处理。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条
款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。共同经营，是指合营方
享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排
的净资产享有权利的合营安排。
本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注三“15.3.2 按权益法核算的长期
股权投资”。
本集团根据共同经营的安排确认本集团单独所持有的资产以及按本集团份额确认共同持有
的资产；确认本集团单独所承担的负债以及按本集团份额确认共同承担的负债；确认出售
本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所
产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。
本集团按照适用于特定资产、负债、收入和费用的规定核算确认与共同经营相关的资产、
负债、收入和费用。
本集团向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营
出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投
出或出售的资产发生资产减值损失的，本集团全额确认该损失。
本集团自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之
前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生资
产减值损失的，本集团按其承担的份额确认该部分损失。
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8. 现金及现金等价物
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限短
（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风
险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
9.1 外币业务
外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为记账本位币，因该日的即期汇
率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：（1）符合资
本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；（2）
为了规避外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；（3）分类为以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动
产生的汇兑差额计入其他综合收益外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，
因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益中的“外币报表折算差额”项目；处置
境外经营时，计入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计
量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后
的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，
计入当期损益或确认为其他综合收益。
9.2 外币财务报表折算
为编制合并财务报表，境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债
表中的所有资产、负债类项目按资产负债表日的即期汇率折算；股东权益项目按发生时的
即期汇率折算；利润表中的所有项目及反映利润分配发生额的项目按交易发生日的即期汇
率近似的汇率折算；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额确认
为其他综合收益并计入股东权益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算，汇率变
动对现金及现金等价物的影响额，作为调节项目，在现金流量表中以“汇率变动对现金及
现金等价物的影响”单独列示。
上年年末余额和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
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9. 外币业务和外币报表折算 - 续
9.2 外币财务报表折算 - 续
在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境
外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母
公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制
权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当
期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币
报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10. 金融工具
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，
或者在交易日终止确认已出售的资产。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融
资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第 14
号——收入》（以下简称“收入准则”）初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年
的合同中的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入
各会计期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融
资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产
或金融负债所有合同条款（如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等）的基础上估
计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的
本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形
成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。
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10． 金融工具 - 续
10.1 金融资产的分类、确认和计量
初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则
本集团将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、
应收票据、应收账款、其他应收款、债权投资和长期应收款等。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以
出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产
负债表日起一年内（含一年）到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应收票据，列示于应收款项融资，
其余取得时期限在一年内（含一年）项目列示于其他流动资产。
初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中
确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。
金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：
取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。
相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明近期实际存在短期获利模式。
相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效
套期工具的衍生工具除外。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：
不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益金融资
产。
在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
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10． 金融工具 - 续
10.1 金融资产的分类、确认和计量 - 续
除衍生金融资产外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融
资产。自资产负债表日起超过一年到期（或无固定期限）且预期持有超过一年的，列示于
其他非流动金融资产。
10.1.1 以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值时或终
止确认产生的利得或损失，计入当期损益。
本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外本集团
根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资
产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，
本集团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若
该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可
与应用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账
面余额来计算确定利息收入。
10.1.2 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采
用实际利率法计算的利息收入及汇兑损益计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值
变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量
而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得
或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变
动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利
得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资
期间，在本集团收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且
股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。
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三、 重要会计政策及会计估计 - 续
10． 金融工具 - 续
10.1 金融资产的分类、确认和计量 - 续
10.1.3 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变
动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
10.2 金融工具减值
本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产、租赁应收款、合同资产、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负
债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。
本集团对由收入准则规范的交易形成且未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中
的融资成分的合同资产、应收票据和应收账款，以及由《企业会计准则第 21 号——租赁》
规范的交易形成的租赁应收款，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准
备。
对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负
债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险
自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金
额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相
当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增
加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为
减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期
损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了
损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增
加的情形的，本集团在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额
计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
10.2.1 信用风险显著增加
本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生
违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。
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三、 重要会计政策及会计估计 - 续
10． 金融工具 - 续
10.2 金融工具减值 - 续
10.2.1 信用风险显著增加 - 续
本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
（1） 信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化；
（2） 若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或
其他条款是否发生显著变化（如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高
的收益率等）；
（3） 同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是
否发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金
融资产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信
息（如借款人的债务工具或权益工具的价格变动）；
（4） 金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；
（5） 对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；
（6） 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力是否发生显著变化的业务、财务或经济状
况的不利变化；
（7） 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
（8） 同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加；
（9） 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
（10）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。
这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
（11）预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化；
（12）借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免
除或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同
框架做出其他变更；
（13）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
（14）本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。
无论经上述评估后信用风险是否显著增加，本集团认为当金融工具合同付款已逾期超过
（含）30 日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。
于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工
具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期
内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不
利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用
风险。
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10． 金融工具 - 续
10.2 金融工具减值 - 续
10.2.2 已发生信用减值的金融资产
当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资
产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
（1） 发行方或债务人发生重大财务困难；
（2） 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
（3） 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步；
（4） 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
（5） 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
（6） 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不
能全额偿付包括本集团在内的债权人（不考虑本集团取得的任何担保），则本集团认为发
生违约事件。
无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过（含）90 日，则本集团推定
该金融工具已发生违约。
10.2.3 预期信用损失的确定
本集团对租赁应收款在单项资产的基础上确定其信用损失，对应收票据、应收账款、其他
应收款、合同资产、债权投资在组合基础上采用减值矩阵确定相关金融工具的信用损失。
本集团以共同风险特征为依据，将金融工具分为不同组别。本集团采用的共同信用风险特
征包括：金融工具类型、信用风险评级、担保物类型、初始确认日期、剩余合同期限、债
务人所处行业、债务人所处地理位置、担保品相对于金融资产的价值等。
对于金融资产和租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金
流量之间差额的现值。
对于财务担保合同，信用损失为本集团就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预
计付款额，减去本集团预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的
现值。
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10． 金融工具 - 续
10.2 金融工具减值 - 续
10.2.3 预期信用损失的确定 - 续
本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而
确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成
本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信
息。
10.2.4 减记金融资产
当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资
产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
10.3 金融资产的转移
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：（1）收取该金融资产现金流量的合同权利
终止；（2）该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入
方；（3）该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所
有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金
融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并
相应确认相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量：
被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资
产的账面价值减去本集团保留的权利（如果本集团因金融资产转移保留了相关权利）
的摊余成本并加上本集团承担的义务（如果本集团因金融资产转移承担了相关义务）
的摊余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资
产的账面价值减去本集团保留的权利（如果本集团因金融资产转移保留了相关权利）
的公允价值并加上本集团承担的义务（如果本集团因金融资产转移承担了相关义务）
的公允价值，该权利和义务的公允价值应为按独立基础计量时的公允价值。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值及因
转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金
额之和的差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从
其他综合收益中转出，计入留存收益。
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10． 金融工具 - 续
10.3 金融资产的转移 - 续
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部
分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到
的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终
止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指
定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他
综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将
收到的对价确认为金融负债。
10.4 金融负债和权益工具的分类
本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金
融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权
益工具。
10.4.1 金融负债的分类、确认和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金
融负债。
10.4.1.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负
债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融
负债单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负
债。
金融负债满足下列条件之一，表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的：
承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。
相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明近期实际存在短期获利模式。
相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效
套期工具的衍生工具除外。
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10． 金融工具 - 续
10.4 金融负债和权益工具的分类 - 续
10.4.1 金融负债的分类、确认和计量 - 续
10.4.1.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 - 续
本集团将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债：（1）该指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据本集团
正式书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产
和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报告；
（3）符合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。
交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等
金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。
对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本集团自
身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期损益。
该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累
计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按上述
方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配
的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当
期损益。
10.4.1.2 其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务
担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，
终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终
止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将
相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议
定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定
合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金
融负债的剩余期限内进行摊销。
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10.4 金融负债和权益工具的分类 - 续
10.4.1 金融负债的分类、确认和计量 - 续
10.4.1.2 其他金融负债 - 续
10.4.1.2.1 财务担保合同
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，
要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉
入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以
及初始确认金额扣除依据新收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
10.4.2 金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团
（借入方）与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负
债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金
融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的
非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
10.4.3 权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发
行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工
具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。
10.5 衍生工具与嵌入衍生工具
衍生工具，主要包括远期外汇合约等。衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计
量，并以公允价值进行后续计量。
对于嵌入衍生工具与主合同构成的混合合同，若主合同属于金融资产的，本集团不从该混
合合同中分拆嵌入衍生工具，而将该混合合同作为一个整体适用关于金融资产分类的会计
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准则规定。
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10． 金融工具 - 续
10.5 衍生工具与嵌入衍生工具 - 续
若混合合同包含的主合同不属于金融资产，且同时符合下列条件的，本集团将嵌入衍生工
具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。
（1） 嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同在经济特征及风险不紧密相关；
（2） 与该嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义；
（3） 该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
嵌入衍生工具从混合合同中分拆的，本集团按照适用的会计准则规定对混合合同的主合同
进行会计处理。本集团无法根据嵌入衍生工具的条款和条件对嵌入衍生工具的公允价值进
行可靠计量的，该嵌入衍生工具的公允价值根据混合合同公允价值和主合同公允价值之间
的差额确定。使用了上述方法后，该嵌入衍生工具在取得日或后续资产负债表日的公允价
值仍然无法单独计量的，本集团将该混合合同整体指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融工具。
10.6 金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行
的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和
金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资
产负债表内分别列示，不予相互抵销。
11. 应收款项
本集团按信用风险特征的相似性和相关性对应收款项进行分类。这些信用风险通常反映
债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现
金流量测算相关。
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11． 应收款项 - 续
各组合确定依据及信用损失准备计提方法如下：
组合名称 确定组合的依据
本组合按债务单位的信用风险特征划分，主要包括应收本集团关联方、政府部门及
低风险组合
合作方、备用金、押金等类别的款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小。
本组合为除低风险组合项目及单项计提信用损失准备项目以外的部分，本集团结合
正常风险组合 历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按账龄分析法对本组合
的应收款项计提信用损失准备。
单项计提信用损失
本组合为信用风险已显著变化的应收款项。
准备的应收款项
按组合计提信用损失准备的计提方法
低风险组合 按该等组合余额的零至千分之一计提
正常风险组合 账龄分析法
单项计提信用损失 单独进行减值测试，按照其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提信用损失
准备的应收款项 准备
采用账龄分析法的应收款项信用损失准备计提比例如下：
账龄 应收款项计提比例（%）
1 年以内 0.00~5.00
1至2年 10.00~30.00
2至3年 40.00~60.00
3 年以上 100.00
12. 存货
12.1 存货的分类
本集团存货按房地产开发产品、非房地产存货分类。房地产开发产品包括土地开发成本、
拟开发产品、在建开发产品及已完工开发产品。非房地产存货为原材料、库存商品及低值
易耗品等。存货按成本进行初始计量。
土地开发成本是指取得土地及对其进行平整、改造和必要的基础配套设施建设，使其达到
建设用地条件所支付的各类支出。已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发
产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之开发为
已完工开发产品的土地。项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期
开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品。
房地产开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开
发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。
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12． 存货 - 续
12.2 发出存货的计价方法
房地产开发产品发出时，采用个别计价法确定发出存货的实际成本。
除房地产开发产品外，其他存货的成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场
所和状态所发生的支出；发出时采用加权平均法确定其实际成本。
12.3 存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取
存货跌价准备。
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基
础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对与在同一地区生产和
销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存
货，合并计提存货跌价准备；其他存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提
取存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净
值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期
损益。
12.4 存货的盘存制度
本集团存货盘存制度为永续盘存制。
12.5 低值易耗品的摊销方法
低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
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13. 合同资产
13.1 合同资产的确认方法及标准
合同资产是指本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时
间流逝之外的其他因素。本集团拥有的无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价
的权利作为应收款项单独列示。
13.2 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
有关合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法，参见附注三、“10.2 金融工具减
值”。
14. 持有待售资产
当本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流
动资产或处置组收回其账面价值时，将其划分为持有待售类别。
分类为持有待售类别的非流动资产或处置组需同时满足以下条件：（1）根据类似交易中出
售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，即本集
团已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后是否保留部分权益
性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表
中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债
划分为持有待售类别。
本集团以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量持有待售的非流动资产或处
置组。账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，减记账面价值至公允价值减去出
售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资
产减值准备。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增
加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，
转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中
负债的利息和其他费用继续予以确认。
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产，分类为持有待售的
部分自分类为持有待售之日起不再采用权益法核算。
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15. 长期股权投资
15.1 共同控制、重大影响的判断标准
控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，
并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安
排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决
策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影
响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权
证等潜在表决权因素。
15.2 初始投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权
投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，
调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，
在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长
期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资
成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存
收益。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权
投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的
企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项
交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被
购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资
的初始投资成本。原持有的股权投资采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计
处理。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管
理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股
权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投
资的公允价值加上新增投资成本之和。
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15． 长期股权投资 - 续
15.3 后续计量及损益确认方法
15.3.1 按成本法核算的长期股权投资
公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施
控制的被投资主体。
采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计量。追加或收回投资调整长期股权投资
的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
15.3.2 按权益法核算的长期股权投资
除全部或部分分类为持有待售资产的对联营企业和合营企业的投资外，本集团对联营企业
和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资
单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权
投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份
额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资
单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长
期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取
得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调
整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计
政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。
对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未
实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投
资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，
不予以抵销。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成
对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额
外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后
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期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享
额。
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三、 重要会计政策及会计估计 - 续
15． 长期股权投资 - 续
15.4 长期股权投资处置
处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核
算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，原采用权益法核算而确认的
其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按
比例结转当期损益；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权
益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。采用成本法核算的长期股权投资，
处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核
算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相
关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确
认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动
按比例结转当期损益。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置
后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对
该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单
位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处
理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得
对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其
他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综
合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。
其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；
处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所
有者权益全部结转。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余
股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与
账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认
的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽
子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，
在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差
额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
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16. 投资性房地产
投资性房地产是指本集团为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关
的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，
在发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一
致的政策进行折旧或摊销。各类投资性房地产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 使用寿命（年） 预计净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋、建筑物 20 - 30 年 5 3.17-4.75
土地使用权 土地使用权剩余使用年限 - ≥2.50
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止
确认该项投资性房地产。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计
入当期损益。
17. 固定资产
17.1 确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可
靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后
续支出，在发生时计入当期损益。
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17． 固定资产 - 续
17.2 折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类
固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 预计净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 20-30 5 3.17-4.75
港口及码头设施 50 5 1.90
机器设备、家具、器具及其他设备 3-20 5 4.75-31.67
汽车及船舶 5-25 5 3.80-19.00
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集
团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
17.3 其他说明
当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固
定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期
损益。
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生
改变则作为会计估计变更处理。
18. 在建工程
在建工程按实际成本计量﹐实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可
使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。在建工程在
达到预定可使用状态后结转为固定资产。
19. 借款费用
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、
借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经
开始时，开始资本化；购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可
销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中
断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活
动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。
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19. 借款费用 - 续
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资
本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额
全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
20. 无形资产
20.1 无形资产计价方法、使用寿命、减值测试
本集团无形资产包括为建造自用物业所取得的土地使用权、软件及其他等。
无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去
预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。
使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；软件和其他无形资产按预计使用年
限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按
其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
年末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。
20.2 内部研究开发支出会计政策
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的
支出计入当期损益：
（1） 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2） 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3） 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场
或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4） 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使
用或出售该无形资产；
（5） 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
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20． 无形资产 - 续
20.2 内部研究开发支出 - 续
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开
发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发
生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损
益的支出不再进行调整。
21. 长期资产减值
本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本法计量的投资性房地产、固定
资产、在建工程、使用权资产、使用寿命确定的无形资产是否存在可能发生减值的迹象。
如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达
到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，
则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组
的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组
或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企
业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到
该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其
他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
22. 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销。
23. 合同负债
合同负债是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下
的合同资产和合同负债以净额列示。
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24. 职工薪酬
24.1 短期薪酬的会计处理方法
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期
损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，
以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，
根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当
期损益或相关资产成本。
24.2 离职后福利的会计处理方法
本集团离职后福利全部为设定提存计划。
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
24.3 辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并
计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
25. 预计负债
当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流
出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履
行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大，
则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收
到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
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26. 股份支付
本集团的股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具的交易。本集团的股
份支付为以权益结算的股份支付。
26.1 以权益结算的股份支付
授予职工的以权益结算的股份支付
对于用以换取职工提供的服务的以权益结算的股份支付，本集团以授予职工权益工具在授
予日的公允价值计量。该公允价值的金额在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计
为基础，按直线法计算计入相关成本或费用；在授予后立即可行权时，该公允价值的金额
在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做
出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，
并相应调整资本公积。
26.2 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益
工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量，
则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加
是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价
值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得
的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团取消了部分或全部已授予的权益
工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行
权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其
他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的
取消处理。
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27. 优先股、永续债等其他金融工具
本集团发行的优先股和永续债等其他金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：
（1） 该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他
方交换金融资产或金融负债的合同义务；
（2） 将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，
不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，本集团
只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金
融工具。
除按上述条件可归类为权益工具的其他金融工具以外，本集团发行的其他金融工具归类为
金融负债。
归类为金融负债的优先股和永续债等其他金融工具，利息支出或股利分配按照借款费用处
理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。如金融负债以摊余成本计量，相关
交易费用计入初始计量金额。
归类为权益工具的优先股和永续债等其他金融工具，利息支出或股利分配作为本集团的利
润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理，相关交易费用从权益中扣减。
28. 收入
本集团的收入主要来源于商品销售收入及提供劳务收入。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至
该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分
商品或服务的承诺。交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对
价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。
本集团在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单
项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某
一时间段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一段时间内确认收入：（1）客户在
本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；（2）客户能够控制本集团履约过程中
在建的商品；（3）本集团履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本集团在
整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本集团在客户取得相
关商品或服务控制权的时点确认收入。
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28. 收入 - 续
28.1 商品销售收入
本集团房地产开发产品在客户取得房地产开发产品控制权时确认收入，具体满足以下条件：
（1） 买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；
（2） 房地产开发产品已竣工并验收合格；
（3） 收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利（如银行同意发放按揭款的书面
承诺函）；
（4） 办理了交房手续，或者根据购房合同约定的条件视同客户接收时。
28.2 提供劳务收入
本集团提供劳务的收入包括电力供应服务收入、物业管理费收入等。本集团在提供服务过
程中确认收入。
合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应
付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法
摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，
不考虑合同中存在的重大融资成分。
本集团向客户预收销售商品款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时
再转为收入。当本集团预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，
本集团预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同权利的
模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本集团只有在客户要求履行剩余履约义务的可
能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。
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29. 合同成本
29.1 取得合同的成本
本集团为取得合同发生的增量成本（即不取得合同就不会发生的成本）预期能够收回的，
确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入
当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合
同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。
29.2 履行合同的成本
本集团为履行合同发生的成本，不属于除新收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满
足下列条件的，确认为一项资产：（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；（2）
该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；（3）该成本预期能够收回。上述资产
采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
29.3 与合同成本有关的资产的减值损失
在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、
与合同有关的其他资产确定减值损失；然后，对于与合同成本有关的资产，其账面价值高
于下列两项的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：（1）本集团因转
让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；（2）为转让该相关商品或服务估
计将要发生的成本。
与合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两
项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回
后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
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30. 政府补助
政府补助是指本集团从政府无偿取得的货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足
政府补助所附条件且能够收到时予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按
照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的
政府补助，直接计入当期损益。
30.1 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
本集团的政府补助主要包括土地收益金返还和产业投资扶持款等，由于该等政府补助会形
成长期资产，该等政府补助为与资产相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法
分期计入损益。
30.2 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
本集团的政府补助主要包括项目补贴和绩效奖励等，由于该等补贴不会形成长期资产，该
等政府补助为与收益相关的政府补助。本集团将难以区分性质的政府补助整体归类为与收
益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿本集团以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延
收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿本集团发生的相关成
本费用或损失的，直接计入当期损益。
与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活
动无关的政府补助，计入营业外收入。
已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，
超出部分计入当期损益。
31. 递延所得税资产/递延所得税负债
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
31.1 当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定
计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。
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31. 递延所得税资产/递延所得税负债 - 续
31.2 递延所得税资产及递延所得税负债
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确
认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂
时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团
以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资
产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润
和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差
异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税
款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得
税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来
很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只
有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相
关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入
其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余
当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的
应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很
可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
31.3 所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本
集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
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31. 递延所得税资产/递延所得税负债 - 续
31.3 所得税的抵销 - 续
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递
延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳
税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳
税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递
延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
32. 租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变
化，本集团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。
32.1 本集团作为承租人
32.1.1 租赁的分拆
合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本集团将各项单独租赁和非租赁部分进
行分拆，按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。
为简化处理，本集团租赁选择不分拆合同包含的租赁和非租赁部分，将各租赁部分及与其
相关的非租赁部分分别合并为租赁进行会计处理。
32.1.2 使用权资产
除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期
开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供本集团使用的起始日期。
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励
相关金额；
本集团发生的初始直接费用；
本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款
约定状态预计将发生的成本，不包括属于为生产存货而发生的成本。
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32. 租赁 - 续
32.1 本集团作为承租人 - 续
32.1.2 使用权资产 - 续
本集团参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。
本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使
用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与
租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本集团按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减
值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
32.1.3 租赁负债
除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额
的现值对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率
作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。
租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包
括：
固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格；
租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；
根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
取决于指数或比率的可变租赁付款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
租赁期开始日后，本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费
用，并计入当期损益或相关资产成本。
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32. 租赁 - 续
32.1 本集团作为承租人 - 续
32.1.3 租赁负债 - 续
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资
产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额
计入当期损益：
因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修
订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；
根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比例发生变动，本
集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁付款额
的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
32.1.4 短期租赁和低价值资产租赁
本集团对短期租赁以及低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁，
是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租
赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值不超过人民币 5 万元的租赁。本集团将短期租赁
和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资
产成本。
32.1.5 租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处
理：
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更
后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值
重新计量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并
将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债
重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。
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32. 租赁 - 续
32.1 本集团作为承租人 - 续
32.1.6 售后租回交易
本集团作为卖方及承租人
本集团按照收入准则的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。该资产
转让不属于销售的，本集团继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负
债，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。
该资产转让属于销售的，本集团按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计
量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。
32.2 本集团作为出租人
32.2.1 租赁的分拆
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊
合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。
32.2.2 租赁的分类
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁
以外的其他租赁为经营租赁。
32.2.2.1 本集团作为出租人记录经营租赁业务
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本
集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金
收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入
当期损益。
32.2.2.2 本集团作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，本集团以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，并终止确认融
资租赁资产。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁
内含利率折现的现值之和。
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32. 租赁 - 续
32.2 本集团作为出租人 - 续
32.2.2 租赁的分类 - 续
32.2.2.2 本集团作为出租人记录融资租赁业务 - 续
租赁收款额，是指本集团因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，
包括：
承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关
金额。
取决于指数或比率的可变租赁付款额。
购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权。
承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租
赁选择权。
由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向本集团
提供的担保余值。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁收款额在实际发生时计入当期损益。
本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
32.2.3 转租赁
本集团作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本集团基于原租
赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。
32.2.4 租赁变更
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更
前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计处
理：
该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
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32. 租赁 - 续
32.2 本集团作为出租人 - 续
32.2.4 租赁变更 - 续
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本集团分别下列情形对变更后的租
赁进行处理：
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本集团自租赁变更生效
日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作
为租赁资产的账面价值；
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本集团按照《企业会计
准则第 22 号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处
理。
33. 非货币性资产交换
如果非货币性资产交换具有商业实质，并且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计
量，非货币性资产交换以公允价值为基础计量。对于换入资产，以换出资产的公允价值和
应支付的相关税费作为换入资产的成本进行初始计量；对于换出资产，在终止确认时，将
换出资产公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。有确凿证据表明换入资产的公允
价值更加可靠的，对于换入资产，以换入资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资
产的初始计量金额；对于换出资产，在终止确认时，将换入资产的公允价值与换出资产账
面价值之间的差额计入当期损益。
不满足以公允价值为基础计量的条件的非货币性资产交换，以账面价值为基础计量。对于
换入资产，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的初始计量金额；对
于换出资产，终止确认时不确认损益。
34. 债务重组
34.1 作为债权人记录债务重组义务
采用多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，首先按照《企业会计准则第 22
号——金融工具确认和计量》的规定确认和计量受让的金融资产和重组债权，然后按照受
让的金融资产以外的各项资产的公允价值比例，对放弃债权的公允价值扣除受让金融资产
和重组债权确认金额后的净额进行分配，并以此为基础按照前述方法分别确定各项资产的
成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。
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三、 重要会计政策及会计估计 - 续
35. 安全生产费
本集团按照 2022 年 12 月 13 日财政部和应急部联合发布的财企〔2022〕136 号《企业安全
生产费用提取和使用管理办法》提取安全生产费，计入相关产品的成本或当期损益，同时
转入专项储备。使用提取的安全生产费时，属于费用性支出的，直接冲减专项储备。使用
提取的安全生产费形成固定资产的，通过“在建工程”科目归集所发生的支出，待安全项
目完工达到预定可使用状态时确认为固定资产；同时，按照形成固定资产的成本冲减专项
储备，并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。
36. 其他
36.1 保修金
根据施工合同规定施工单位应留置的保修金，列入“应付账款”项目，待保证期过后根据
实际情况和合同约定支付。
36.2 维修基金
本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“长期应付款”项目，
专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
四、 重要会计政策变更
1. 企业会计准则解释第 15 号
财政部于 2021 年 12 月 30 日发布了《企业会计准则解释第 15 号》（以下简称“解释 15
号”），规范了固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外
销售的会计处理和亏损合同的判断。
固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理
解释第 15 号规定，企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或
副产品对外销售的，应当按照收入准则、《企业会计准则第 1 号—存货》等规定，对试运
行销售相关的收入和成本分别进行会计处理，计入当期损益，不应将试运行销售相关收入
抵销成本后的净额冲减固定资产成本或者研发支出。同时企业应当在附注中单独披露试运
行销售的相关收入和成本金额、具体列报项目以及确定试运行销售相关成本时采用的重要
会计估计等相关信息。该规定自 2022 年 1 月 1 日起施行，对于财务报表列报最早期间的
期初至 2022 年 1 月 1 日之间发生的试运行销售，应当进行追溯调整。经评估，本集团认
为采用该规定对本集团财务报表并无重大影响。
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四、 重要会计政策变更 - 续
1. 企业会计准则解释第 15 号 - 续
亏损合同的判断
解释第 15 号明确，企业在判断合同是否构成亏损合同时所考虑的“履行该合同的成本”
应当包括履行合同的增量成本和与履行合同直接相关的其他成本的分摊金额。该规定自
2022 年 1 月 1 日起施行。企业应当对在 2022 年 1 月 1 日尚未履行完所有义务的合同执行
该规定，累积影响数调整施行日当年年初留存收益及其他相关的财务报表项目，不调整前
期比较财务报表数据。经评估，本集团认为采用该规定对本集团财务报表并无重大影响。
2. 企业会计准则解释第 16 号
财政部于 2022 年 11 月 30 日发布了《企业会计准则解释第 16 号》（以下简称“解释 16
号”），规范了发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理和企
业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理。
关于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理
解释第 16 号明确，对于企业按照《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》等规定分类
为权益工具的金融工具，相关股利支出按照税收政策相关规定在企业所得税税前扣除的，
企业应当在确认应付股利时，按照与过去产生可供分配利润的交易或事项时所采用的会计
处理相一致的方式，将股利的所得税影响计入当期损益或所有者权益项目。该规定自 2022
年 11 月 30 日起实施。对于分类为权益工具的金融工具确认应付股利发生在 2022 年 1 月 1
日至该规定施行日之间的，涉及所得税影响且未按照以上规定进行处理的，应当按照上述
规定进行调整。对于分类为权益工具的金融工具确认应付股利发生在 2022 年 1 月 1 日之
前且相关金融工具在 2022 年 1 月 1 日尚未终止确认的，涉及所得税影响且未按照以上规
定进行处理的，应当进行追溯调整。本集团认为采用该规定对本集团财务报表并无重大影
响。
关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理
解释 16 号规定，企业修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件，使其成为以权益
结算的股份支付的，在修改日，企业应当按照所授予权益工具当日的公允价值计量以权益
结算的股份支付，将已取得的服务计入资本公积，同时终止确认以现金结算的股份支付在
修改日已确认的负债，两者之间的差额计入当期损益。该规定自 2022 年 11 月 30 日起实
施。对于 2022 年 1 月 1 日至该规定施行日新增的上述交易，企业应当按照该规定进行调
整。对于 2022 年 1 月 1 日之前发生的上述交易，未按照以上规定进行处理的，企业应当
进行调整，将累积影响数调整 2022 年 1 月 1 日留存收益及其他相关财务报表项目，对可
比期间信息不予调整。本集团认为采用该规定对本集团财务报表并无重大影响。
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四、 重要会计政策变更 - 续
3. 分部报告披露
为适应管理经营策略的优化调整，本集团于 2022 年 12 月 1 日开始，对报告分部进行了调
整。
调整前：
本集团的经营业务划分为三个经营分部，在经营分部的基础上，本集团确定了三个报告分
部，分别为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营。
调整后：
本集团的经营业务划分为三个经营分部，在经营分部的基础上，本集团确定了三个报告分
部，分别为开发业务、资产运营业务、城市服务业务。
对于上述分部报告的变更，本集团采用追溯调整法进行会计处理，并对上年比较数据进行
调整，详见附注十四、1。
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五、 税项
1. 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
企业所得税 应纳税所得额 16.5%、25%、28%（注 1）
房地产销售、物业出租一般计税方法 9%
适用一般计税方法，应纳增值税额为
简易计税方法 5%
销项税额扣除可抵扣进项税后的余
物业管理、广告、装卸搬运、仓储等服务 6%
增值税 额，销项税额按销售收入和相应税率
商品销售、供电 13%
计算；适用简易计税方法，计税依据
水路旅客运输简易计税方法 3%
为应税行为收入
国际运输服务免税
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 超率累进税率 30%-60%
契税 土地使用权及房屋的受让金额 3%-5%
房产税 房屋原值的 70%或租金收入 1.2%或 12%
城市维护建设税 已交增值税 1%-7%
教育费附加 已交增值税 3%
城镇土地使用税 实际占用的土地面积 （注 2）
注 1： 香港地区公司的利得税率为 16.5%；新西兰地区公司的利得税率为 28%；除以上所
列地区公司外，本公司及其他子公司适用的所得税税率为 25%。
注 2： 本公司及其子公司按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税。
2. 税收优惠
（1） 根据《深圳经济特区房产税实施办法》，本公司及子公司新建或购置的新建房屋
（不包括违章建造的房屋），自建成或购置之次月起免纳房产税三年。
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六、 合并财务报表项目注释
1. 货币资金
项目 本年年末数 上年年末数
库存现金
人民币 542,682.21 695,121.11
港元 89,448.27 31,074.03
小计 632,130.48 726,195.14
银行存款
人民币 53,035,722,850.09 53,187,195,492.38
美元 442,808,304.80 1,916,728,677.45
港元 1,384,066,166.93 763,398,751.90
欧元 - -
其他 201,142,448.14 442,323,466.42
小计 55,063,739,769.96 56,309,646,388.15
其他货币资金（注）
人民币 31,172,162,588.26 23,196,492,392.85
美元 - -
小计 31,172,162,588.26 23,196,492,392.85
银行存款应收利息 6,589,281.07 26,166,655.75
合计 86,243,123,769.77 79,533,031,631.89
其中：存放在境外的款项总额 1,878,692,639.55 4,239,350,995.40
存放财务公司的款项总额 8,368,734,186.51 6,630,005,420.43
注： 本年末其他货币资金 31,172,162,588.26 元，主要包括根据《预售资金监管办法》受
监管的预收售楼款 30,790,204,418.00 元。
2. 交易性金融资产
项目 本年年末数 上年年末数
交易性金融资产 193,043,353.23 95,460,998.85
其中：权益工具投资 193,043,353.23 95,460,998.85
合计 193,043,353.23 95,460,998.85
（1） 权益工具投资情况
项目 本年年末数 上年年末数
权益工具的成本 94,951,846.48 94,951,846.48
公允价值 193,043,353.23 95,460,998.85
累计计入损益的公允价值变动金额 98,091,506.75 509,152.37
3. 衍生金融资产
项目 本年年末数 上年年末数
货币掉期工具 34,418,000.00 -
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六、 合并财务报表项目注释 - 续
4. 应收票据
（1） 应收票据分类
种类 本年年末数 上年年末数
银行承兑汇票 974,025.00 -
商业承兑汇票 27,060,106.79 19,462,448.37
合计 28,034,131.79 19,462,448.37
（2） 本年末，本集团无已质押的应收票据。
（3） 本年末，本集团无已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据。
（4） 本年末，本集团因出票人未履约而转为应收账款的票据
种类 本年年末转应收账款金额
商业承兑汇票 14,584,675.41
合计 14,584,675.41
（5） 应收票据信用损失准备
本年年末数 上年年末数
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
项目 预期信用 预期信用
金额 比例（%） 金额 损失率 金额 比例（%） 金额 损失率
（%） （%）
单项计提信用损失准备的
- - - - 46,609,287.35 90.52 32,024,611.94 68.71
应收票据
正常风险组合 28,041,753.48 100.00 7,621.69 0.03 4,882,655.62 9.48 4,882.66 0.10
合计 28,041,753.48 100.00 7,621.69 51,491,942.97 100.00 32,029,494.60
本年计提、收回或转回的应收票据信用损失准备情况：
本年变动情况
本年年末
类别 本年年初余额 其他变动
计提 收回或转回 核销 余额
（注）
单项计提预期信用
32,024,611.94 - - - -32,024,611.94 -
损失的应收票据
正常风险组合 4,882.66 2,739.03 - - - 7,621.69
合计 32,029,494.60 2,739.03 - - -32,024,611.94 7,621.69
注： 本年应收票据的信用损失准备其他变动是因出票人未履约而转为应收账款所致。
180
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5. 应收账款
（1） 应收账款总体情况
项目 本年年末数 上年年末数
应收账款 4,043,746,803.03 3,366,223,363.29
减：信用损失准备 159,183,321.40 86,949,378.34
账面价值 3,884,563,481.63 3,279,273,984.95
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六、 合并财务报表项目注释 - 续
5. 应收账款 - 续
（2） 应收账款分类情况
本年年末数
账面余额 信用损失准备
项目 账龄 账龄
账面价值
180 天 180 天 1年 2年 3年 合计 180 天 180 天 1年 2年 3年 合计
以内 至1年 至2年 至3年 以上 以内 至1年 至2年 至3年 以上
低风险组合 869,362,677.77 71,168,737.29 733,595,538.08 711,979,782.45 122,923,625.76 2,509,030,361.35 750,350.07 66,986.49 723,422.92 708,037.58 123,581.69 2,372,378.75 2,506,657,982.60
正常风险组合 1,238,573,403.95 109,722,143.84 47,587,848.83 19,607,051.67 37,135,763.37 1,452,626,211.66 16,441,462.69 4,310,517.74 9,859,949.74 10,281,689.99 37,135,763.37 78,029,383.53 1,374,596,828.13
单项计提信用损失
- 5,657,885.38 31,899,246.42 29,434,928.57 15,098,169.65 82,090,230.02 - 5,602,914.27 31,854,088.35 26,226,386.85 15,098,169.65 78,781,559.12 3,308,670.90
准备的应收账款
合计 2,107,936,081.72 186,548,766.51 813,082,633.33 761,021,762.69 175,157,558.78 4,043,746,803.03 17,191,812.76 9,980,418.50 42,437,461.01 37,216,114.42 52,357,514.71 159,183,321.40 3,884,563,481.63
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5. 应收账款 - 续
（3） 按账龄披露
本年年末数 上年年末数
项目 计提比例 计提比例
应收账款 信用损失准备 应收账款 信用损失准备
（%） （%）
1 年以内 2,294,484,848.23 27,172,231.26 1.18 2,294,643,483.12 17,225,898.63 0.75
1至2年 813,082,633.33 42,437,461.01 5.22 800,884,391.20 16,633,405.24 2.08
2至3年 761,021,762.69 37,216,114.42 4.89 194,591,223.89 13,292,681.99 6.83
3 年以上 175,157,558.78 52,357,514.71 29.89 76,104,265.08 39,797,392.48 52.29
合计 4,043,746,803.03 159,183,321.40 3,366,223,363.29 86,949,378.34
（4） 按信用损失准备计提方法分类披露
本年年末数 上年年末数
账面余额 信用损失准备 金额 信用损失准备
项目 计提 计提
比例 账面价值 比例 账面价值
金额 金额 比例 金额 金额 比例
（%） （%）
（%） （%）
低风险组合 2,509,030,361.35 62.05 2,372,378.75 0.09 2,506,657,982.60 2,552,000,050.18 75.81 2,522,784.39 0.10 2,549,477,265.79
正常风险组合 1,452,626,211.66 35.92 78,029,383.53 5.37 1,374,596,828.13 782,275,513.31 23.24 60,162,562.30 7.69 722,112,951.01
单项计提信用损失
82,090,230.02 2.03 78,781,559.12 95.97 3,308,670.90 31,947,799.80 0.95 24,264,031.65 75.95 7,683,768.15
准备的应收账款
合计 4,043,746,803.03 100.00 159,183,321.40 3,884,563,481.63 3,366,223,363.29 100.00 86,949,378.34 3,279,273,984.95
（5） 信用损失准备变动情况
本年年初余 本年变动
类别 本年年末余额
额 计提 收回或转回 转销或核销 合并范围变动 其他变动
信用损失准备 86,949,378.34 53,444,225.97 -2,015,481.71 -11,606,452.85 387,039.71 32,024,611.94 159,183,321.40
应收账款信用损失准备变动情况如下：
本年
项目 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损
合计
失（未发生信用减值） 失（已发生信用减值）
本年年初数 62,685,346.69 24,264,031.65 86,949,378.34
转入已发生信用减值 -24,799,187.60 24,799,187.60 -
转回未发生信用减值 - - -
本年计提预期信用损失 53,208,126.51 236,099.46 53,444,225.97
本年转回预期信用损失 -1,453,159.38 -562,322.33 -2,015,481.71
合并范围变动等其他原因的
387,039.71 32,024,611.94 32,411,651.65
影响
本年核销应收账款金额 -9,626,403.65 -1,980,049.20 -11,606,452.85
本年年末数 80,401,762.28 78,781,559.12 159,183,321.40
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5. 应收账款 - 续
（6） 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
占应收账款总
信用损失准备
单位名称 本年年末数 账龄 额的比例
本年年末数
（%）
客户一 561,500,792.66 1 至 2 年及 2 至 3 年 13.89 561,500.80
客户二 365,866,192.58 2 至 3 年及 3 年以上 9.05 365,866.19
客户三 340,364,186.00 1 至 2 年及 2 至 3 年 8.42 340,364.19
客户四 172,931,910.50 2至3年 4.28 644,799.01
客户五 172,002,156.25 1 年以内 4.25 172,002.15
合计 1,612,665,237.99 39.89 2,084,532.34
6. 预付款项
（1） 预付款项账龄分析
本年年末数 上年年末数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 1,425,323,571.73 36.07 10,991,868,033.18 92.63
1至2年 1,760,250,263.86 44.55 340,624,653.49 2.87
2至3年 317,720,205.12 8.04 89,909,448.33 0.76
3 年以上 448,242,276.33 11.34 444,365,529.89 3.74
合计 3,951,536,317.04 100.00 11,866,767,664.89 100.00
（2） 账龄超过 1 年的重要预付款项情况
单位名称 本年年末数 账龄 未结转原因
供应商一 905,000,000.00 1至2年 未达到合同约定的结算条件
供应商二 570,150,000.00 1至2年 未达到合同约定的结算条件
供应商三 393,250,000.00 3 年以上 未达到合同约定的结算条件
供应商四 289,654,111.00 2至3年 未达到合同约定的结算条件
供应商五 91,500,000.00 1至2年 未达到合同约定的结算条件
供应商六 49,664,581.82 1至2年 未达到合同约定的结算条件
供应商七 37,956,576.05 1至2年 未达到合同约定的结算条件
合计 2,337,175,268.87
（3） 预付款项金额前五名单位情况
占预付款项
单位名称 本年年末金额 账龄 总额的比例 未结算原因
（%）
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占预付款项
单位名称 本年年末金额 账龄 总额的比例 未结算原因
（%）
供应商一 1,239,850,000.00 1 年以内及 1 至 2 年 31.38 未达到合同约定的结算条件
供应商二 570,150,000.00 1至2年 14.43 未达到合同约定的结算条件
供应商三 393,250,000.00 3 年以上 9.95 未达到合同约定的结算条件
供应商四 289,654,111.00 2至3年 7.33 未达到合同约定的结算条件
供应商八 132,402,034.87 1 年以内 3.35 未达到合同约定的结算条件
合计 2,625,306,145.87 66.44
六、 合并财务报表项目注释 - 续
7. 其他应收款
（1） 其他应收款汇总
项目 本年年末数 上年年末数
应收股利 28,824,500.00 27,900,800.36
其他应收款 126,749,209,525.63 119,539,373,023.43
合计 126,778,034,025.63 119,567,273,823.79
（2） 应收股利
被投资单位 本年年末数 上年年末数
账龄 1 年以内的应收股利 8,824,500.00 7,900,800.36
其中：博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 8,824,500.00 7,900,800.36
账龄 1 年以上的应收股利 20,000,000.00 20,000,000.00
其中：漳州招商局码头有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
合计 28,824,500.00 27,900,800.36
减：信用损失准备 - -
账面价值 28,824,500.00 27,900,800.36
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六、 合并财务报表项目注释 - 续
7. 其他应收款 - 续
（3） 其他应收款
原值 信用损失准备
账龄 账龄
项目 净值 计提理由
合计 180 天 合计
180 天以内 180 天至 1 年 1 年至 2 年 2 年至 3 年 3 年以上 180 天以内 1 年至 2 年 2 年至 3 年 3 年以上
至1年
36,109,389,551.0 27,776,887,898.15 30,523,173,534.1 9,022,627,395.92 18,123,755,738.06 121,555,834,117.31 32,058,872.08 20,939,685.57 30,523,723.69 9,040,580.38 18,965,538.16 111,528,399.88 121,444,305,717.4
低风险组合 注1
0 8 3
正常风险组合 1,658,720,131.26 1,072,884,789.64 150,529,325.06 30,825,488.22 92,991,422.64 3,005,951,156.82 1,875,578.10 5,054,801.45 22,859,893.09 12,711,238.40 92,991,422.64 135,492,933.68 2,870,458,223.14 注2
单项计提信用
损失准备的 19,760,000.00 - 389,054,863.16 580,743,826.59 4,551,863,407.77 5,541,422,097.52 8,134,065.56 - 155,603,229.21 321,076,169.33 2,622,163,048.36 3,106,976,512.46 2,434,445,585.06 注3
其他应收款
37,787,869,682.2 28,849,772,687.79 31,062,757,722.4 9,634,196,710.73 22,768,610,568.47 130,103,207,371.65 42,068,515.74 25,994,487.02 208,986,845.99 342,827,988.11 2,734,120,009.16 3,353,997,846.02 126,749,209,525.6
合计
6 0 3
注 1： 低风险组合，根据信用风险特征划分为低风险的组合，比如政府单位、集团并表范围内的关联单位、联合营单位等。
注 2： 正常风险组合，除低风险组合项目及单项计提信用损失准备的其他应收款以外的客户，结合历史经验、债务人到期还款能力以及
未来现金流量情况等，按账龄分析法对本组合的其他应收款计提信用损失准备。
注 3： 单项计提信用损失准备的其他应收款是指信用风险已显著变化且单独进行减值测试的其他应收款，按照其未来现金流量现值低于
其账面价值的差额计提信用损失准备。
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六、 合并财务报表项目注释 - 续
7. 其他应收款 - 续
（3） 其他应收款 - 续
（a） 按款项性质列示其他应收款
款项性质 本年年末数 上年年末数
关联方往来款 52,897,404,350.29 42,673,797,593.17
合作方往来款 68,703,714,819.09 70,253,043,571.16
土地及其他保证金 5,945,715,146.63 6,164,184,678.55
其他往来款 2,556,373,055.64 2,439,245,350.73
合计 130,103,207,371.65 121,530,271,193.61
减：信用损失准备 3,353,997,846.02 1,990,898,170.18
账面价值 126,749,209,525.63 119,539,373,023.43
（b） 按账龄披露
本年年末数 上年年末数
项目 计提比例 计提比例
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
（%） （%）
1 年以内 66,637,642,370.05 68,063,002.76 0.10 81,853,352,399.66 84,163,891.76 0.10
1至2年 31,062,757,722.40 208,986,845.99 0.67 11,204,240,392.66 20,892,967.94 0.19
2至3年 9,634,196,710.73 342,827,988.11 3.56 11,770,560,561.31 474,056,167.12 4.03
3 年以上 22,768,610,568.47 2,734,120,009.16 12.01 16,702,117,839.98 1,411,785,143.36 8.45
合计 130,103,207,371.65 3,353,997,846.02 121,530,271,193.61 1,990,898,170.18
（c） 信用损失准备情况
本年变动
类别 本年年初数 本年年末数
计提 收回或转回 转销或核销 合并范围变动
信用损失准备 1,990,898,170.18 1,412,335,496.02 -49,818,089.35 -502,739.12 1,085,008.29 3,353,997,846.02
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
7. 其他应收款 - 续
（3） 其他应收款 - 续
（c） 信用损失准备情况 - 续
其他应收款信用损失准备变动情况如下：
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期 整个存续期
信用减值准备 未来 12 个月内 预期信用损失 预期信用损失 合计
预期信用损失 （未发生信用减 （已发生信用减
值） 值）
本年年初余额 292,178,818.76 - 1,698,719,351.42 1,990,898,170.18
本年年初余额在本年：
——转入第二阶段 - - - -
——转入第三阶段 -68,046,595.75 - 68,046,595.75 -
——转回第二阶段 - - - -
——转回第一阶段 - - - -
本年新增 71,058,388.63 - 1,341,277,107.39 1,412,335,496.02
本年转回 -49,251,547.25 - -566,542.10 -49,818,089.35
本年核销 -502,739.12 - - -502,739.12
合并范围变动 1,085,008.29 - - 1,085,008.29
本年年末余额 246,521,333.56 - 3,107,476,512.46 3,353,997,846.02
（d） 本年实际核销的其他应收款
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 502,739.12
（e） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
信用损失准备
单位名称 款项性质 本年年末数 账龄 总额的比例
本年年末数
（%）
客户六 合作方往来 4,465,804,408.00 1 年以内及 1 至 2 年 3.43 4,465,804.41
客户七 合作方往来 4,361,232,413.00 1 至 2 年及 2 至 3 年 3.35 4,361,232.41
客户八 合作方往来 4,047,582,224.98 1 年以内、1 至 2 年及 3 年以上 3.11 4,096,289.99
客户九 合作方往来 3,591,538,725.31 1 年以内 2.76 3,591,538.73
客户十 合作方往来 3,240,361,643.91 1 年以内 2.49 -
合计 19,706,519,415.20 15.14 16,514,865.54
188
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2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
8. 存货
（1） 存货分类
本年年末数 上年年末数
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值
原材料 19,383,428.30 501,827.12 18,881,601.18 27,349,785.27 912,082.44 26,437,702.83
库存商品 49,767,142.10 410,255.32 49,356,886.78 42,894,909.82 - 42,894,909.82
周转材料及其他存货 49,500,368.33 - 49,500,368.33 37,139,462.81 - 37,139,462.81
土地开发成本 42,648,979,758.97 - 42,648,979,758.97 46,136,206,603.14 - 46,136,206,603.14
拟开发产品 19,702,308,521.57 - 19,702,308,521.57 21,246,069,100.04 - 21,246,069,100.04
在建开发产品 277,522,072,406.88 2,334,844,420.71 275,187,227,986.17 284,966,330,575.07 2,446,469,702.59 282,519,860,872.48
已完工开发产品 78,775,548,085.97 4,882,582,241.48 73,892,965,844.49 70,115,502,012.68 2,487,635,642.79 67,627,866,369.89
合计 418,767,559,712.12 7,218,338,744.63 411,549,220,967.49 422,571,492,448.83 4,935,017,427.82 417,636,475,021.01
（2） 土地开发成本
预计竣工 预计总投资额
项目名称 开工时间 本年年末数 上年年末数
时间 （人民币亿元）
深圳前海湾土地（注 1） 未定 未定 未定 39,572,708,006.31 39,807,446,997.92
深圳太子湾土地（注 2） 不适用 不适用 不适用 - 3,385,578,955.25
漳州双鱼岛土地（注 3） 未定 未定 未定 1,911,349,985.32 1,767,203,758.71
漳州开发区土地（注 4） 未定 未定 未定 1,164,921,767.34 1,175,976,891.26
合计 42,648,979,758.97 46,136,206,603.14
注 1： 深圳前海湾土地系 2019 年度土地整备获得的土地。
注 2： 深圳太子湾土地系根据深第合字〔2011〕8040 号《深圳市土地使用权出让合同书》
取得的土地，面积为 8.88 万平方米，本年已完成土地分宗。
注 3： 漳州双鱼岛土地系根据国海管字〔2007〕318 号《关于招商局漳州开发区人工岛工
程项目用海的批复》取得的海域上完成填海造地，并于 2021 年 12 月换发取得不动
产权证书。截至 2022 年 12 月 31 日，漳州双鱼岛土地使用权及海域使用权面积为
217.09 万平方米。
注 4： 漳州开发区土地系自 1993 年始经福建省政府批准分批次征得的土地。截至 2022 年
12 月 31 日，正在进行一级开发或已经完成一级开发的漳州开发区土地使用权及海
域使用权面积共 422.44 万平方米。
189
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2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
8. 存货 - 续
（3） 拟开发产品
本年末，本集团拟开发产品中土地储备面积为 349.25 万平方米，土地储备金额为
1,970,230.85 万元。
预计开工 预计下批 预计总投资额
项目名称 本年年末数 上年年末数
时间 竣工时间 （人民币亿元）
深圳太子湾 DY03-03 地块 未定 未定 6.16 196,130,561.40 191,066,325.30
深圳太子湾 DY01-01 地块 2023 年 1 月 2025 年 12 月 10.68 162,736,670.51 126,062,328.63
深圳太子湾北 2024 年 12 月 2027 年 12 月 134.00 24,789,585.46 -
深圳饼干厂项目 2024 年 3 月 2026 年 12 月 41.00 615,000,000.00 -
哈尔滨贝肯山 2023 年 5 月 2024 年 11 月 4.40 70,433,022.22 70,433,022.22
青岛汇智园 2023 年 9 月 2025 年 9 月 11.64 38,837,382.72 38,837,382.72
天津网谷项目 2024 年 6 月 2026 年 12 月 8.89 155,505,154.76 141,246,315.27
合肥新站 XZ202004 项目 2023 年 1 月 2023 年 12 月 3.90 140,883,494.45 140,883,494.45
漳州双鱼岛 A30 项目 未定 未定 15.63 575,770,000.00 -
漳州双鱼岛 A32 项目 未定 未定 5.62 121,776,900.00 -
南通滨江大二期 2023 年 3 月 2025 年 12 月 52.31 944,171,765.26 -
温州云谷二期 2023 年 1 月 2025 年 11 月 47.67 2,842,449,743.83 -
衡阳地产项目 未定 未定 未定 871,103,791.79 871,103,791.79
太原招商时代主场 2023 年 3 月 2025 年 4 月 26.60 901,916,535.00 901,916,535.00
武汉未来中心（原武汉
2023 年 6 月 2025 年 4 月 52.30 2,338,981,560.32 -
经开 152 项目）
成都天府新区总部基地项目 2023 年 4 月 2025 年 8 月 59.31 4,149,463,696.29 4,821,491,640.59
重庆招商渝天府 2023 年 6 月 2025 年 6 月 33.52 2,172,021,058.73 2,413,842,046.34
昆明空港国际新城 2023 年 6 月 2026 年 12 月 135.49 2,004,041,942.72 1,921,083,025.68
重庆招商 1872 2023 年 6 月 2024 年 12 月 53.00 669,022,399.15 -
海南大灵湖（注 1） 不适用 不适用 不适用 - 972,251,123.66
新西兰项目 2023 年 3 月 2023 年 12 月 未定 687,843,550.54 642,836,574.00
其他 19,429,706.42 26,990,175.07
转至在建开发产品的项目
- 7,966,025,319.32
（注 2）
合计 19,702,308,521.57 21,246,069,100.04
注 1： 该项目与当地政府已签订土地置换协议，原土地已注销，新置换土地的手续暂未完
成。
注 2： 本年拟开发产品转在建开发产品的项目包括深圳太子湾 DY01-02 地块、合肥云际轩
（原合肥 BK202105 地块）、南京招商局中心臻境城（原南京玄武 G24 项目）、西安
招商华宇长安玺、长沙梅溪湖花园城等项目。
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财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
8. 存货 - 续
（4） 在建开发产品
预计下批 预计总投资额
项目名称 开工时间 本年年末数 上年年末数
竣工时间 （人民币亿元）
深圳国际会展中心商业配套项目 2017 年 4 月 2023 年 8 月 146.79 4,366,902,328.42 4,059,396,566.70
深圳三联旧改 2017 年 9 月 2023 年 8 月 28.60 2,768,862,069.20 1,996,930,872.35
深圳溪涌项目 未定 2026 年 12 月 100.00 426,303,569.82 222,030,196.81
深圳太子湾 DY01-02 地块 2022 年 5 月 2025 年 11 月 8.87 145,371,294.63 -
深圳太子湾 DY03-04 地块 2019 年 6 月 2024 年 8 月 21.33 371,094,758.72 253,378,029.34
深圳太子湾 DY03-05 地块 2019 年 6 月 2024 年 8 月 13.83 353,578,190.48 241,274,401.50
深圳太子湾 DY03-07 地块 2019 年 3 月 2024 年 12 月 20.00 509,262,011.99 317,085,218.63
深圳太子湾 DY03-08 地块 2022 年 4 月 2024 年 9 月 65.07 4,107,122,819.59 -
深圳渔二村 未定 2025 年 4 月 31.17 702,934,866.82 453,254,351.53
深圳招商东岸 2016 年 6 月 2025 年 9 月 17.46 1,058,871,816.53 1,003,015,607.50
深圳前海启动区二期 2020 年 6 月 2026 年 2 月 133.83 684,020,163.82 541,481,496.16
深圳坪地项目 未定 未定 未定 111,531,570.59 105,816,010.45
深圳沙井瑞远城市更新 2020 年 1 月 2023 年 8 月 7.36 566,091,326.55 412,138,692.67
深圳招北公寓 2021 年 10 月 2023 年 9 月 17.05 370,912,510.05 115,103,983.10
深圳微波山 2021 年 5 月 不适用 2.87 - 50,018,735.36
惠州依山华府项目 2021 年 3 月 2023 年 6 月 11.91 764,800,341.15 632,229,112.48
东莞谢岗依城大观花园 2020 年 10 月 2023 年 8 月 12.89 920,325,108.49 2,211,184,987.33
东莞招商局中心项目 2021 年 11 月 2024 年 10 月 18.00 731,978,314.81 572,089,561.26
深圳龙华九龙山项目 2022 年 11 月 2024 年 11 月 24.67 1,569,439,253.17 -
四海 K501-0010 地块 2022 年 11 月 2024 年 10 月 6.92 25,440,731.34 -
深圳前海前湾项目 2022 年 8 月 2024 年 10 月 55.18 4,126,064,838.85 -
深圳沙井会展北项目 2022 年 9 月 2025 年 1 月 42.16 2,823,726,265.05 -
大连海德公园 2017 年 3 月 2023 年 3 月 8.22 657,346,193.74 512,286,504.11
大连公园 1872 2018 年 6 月 2023 年 11 月 45.38 3,161,822,808.26 3,377,208,725.54
哈尔滨贝肯山 2014 年 6 月 2023 年 6 月 19.21 1,346,485,212.96 1,759,263,017.60
青岛火炬园 2016 年 9 月 2025 年 3 月 13.35 39,379,838.68 39,101,535.00
青岛汇智园（原青岛火炬园） 2016 年 9 月 2023 年 9 月 12.38 707,016,443.15 298,835,780.02
青岛公园 1872 2019 年 10 月 2023 年 6 月 42.32 1,321,240,245.71 978,121,951.65
沈阳公园 1872 2021 年 3 月 2023 年 9 月 45.38 3,145,938,018.23 2,532,800,811.27
沈阳招商观园 2021 年 3 月 2023 月 6 月 18.93 1,337,882,806.16 1,048,829,785.06
沈阳东望府 2021 年 8 月 2024 年 9 月 37.57 2,113,590,175.63 1,924,178,115.94
沈阳江山和樾 2021 年 7 月 2023 年 10 月 19.64 972,517,368.54 840,619,788.58
天津九方城市广场 2011 年 6 月 未定 13.40 323,744,871.37 381,424,871.37
天津江山玺项目 2021 年 9 月 2024 年 3 月 48.23 3,634,517,163.07 3,210,420,693.61
烟台招商西岸 2014 年 5 月 2024 年 5 月 31.51 510,468,651.74 1,525,599,283.29
烟台雍景湾 2020 年 5 月 2023 年 9 月 15.09 86,205,643.37 1,705,872,860.76
长春公园 1872 2021 年 1 月 2023 年 9 月 27.37 1,820,609,934.05 1,603,360,156.16
大连臻园北区 2020 年 8 月 2023 年 5 月 27.45 1,953,695,259.53 1,639,651,251.08
济南盛福地块 2021 年 2 月 2023 年 6 月 29.74 1,967,093,172.27 1,589,015,033.97
雄安招商公园 1872 2021 年 8 月 2023 年 8 月 17.98 1,538,448,317.44 674,948,719.29
常熟琴湖文化艺术中心 2021 年 9 月 2023 年 6 月 3.39 234,841,585.57 107,094,106.46
常熟琴萃雅院 2021 年 7 月 2023 年 6 月 16.94 1,319,957,585.13 1,146,439,435.64
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财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
8. 存货 - 续
（4） 在建开发产品 - 续
预计下批 预计总投资额
项目名称 开工时间 本年年末数 上年年末数
竣工时间 （人民币亿元）
杭州天澜里 2020 年 8 月 2023 年 3 月 19.67 1,855,016,009.61 1,652,339,335.07
杭州湘北项目 2020 年 8 月 2023 年 7 月 27.36 2,656,689,102.85 2,499,356,184.78
杭州花屿观澜里 2021 年 3 月 2023 年 10 月 45.74 3,480,198,992.20 3,179,964,927.75
杭州云望之宸 2020 年 12 月 2023 年 9 月 17.25 1,493,763,185.47 1,342,738,623.22
杭州花栖云境里 2021 年 4 月 2023 年 8 月 22.73 1,703,505,876.66 1,515,062,204.60
杭州珺悦家园 2020 年 10 月 2023 年 7 月 6.36 493,223,989.94 448,635,346.91
杭州花芸春境府 2021 年 4 月 2024 年 6 月 19.65 1,467,603,261.39 1,296,910,062.36
杭州杨岐山 2022 年 7 月 2025 年 2 月 27.69 1,939,204,748.30 -
合肥新站 XZ202004 项目 2020 年 11 月 2023 年 12 月 48.12 2,992,616,392.87 2,054,393,381.85
合肥云际轩
2022 年 4 月 2023 年 12 月 14.10 1,008,976,263.13 -
（原合肥 BK202105 地块）
合肥璟悦湾项目 2022 年 3 月 2023 年 12 月 37.18 2,174,361,372.05 -
合肥雍境湾 2022 年 5 月 2024 年 9 月 22.00 1,397,497,494.41 -
合肥雍润府 2022 年 8 月 2024 年 12 月 22.90 1,408,082,064.77 -
南京丁家庄项目 2019 年 6 月 2026 年 3 月 38.32 964,065,706.31 960,055,650.28
南京 2019G35 项目 2019 年 10 月 2023 年 4 月 49.48 64,351,103.13 3,803,741,020.85
南京江心印项目 2021 年 10 月 2023 年 12 月 53.94 4,478,046,330.67 4,123,601,909.24
南京招商局中心臻境城
2021 年 10 月 2023 年 12 月 150.00 10,983,245,444.67 2,486,242,942.64
（原南京玄武 G24 项目）
南京百家臻园 2022 年 9 月 2024 年 12 月 24.00 1,936,488,964.97 -
南通滨江项目 2020 年 5 月 2023 年 12 月 121.00 3,570,439,936.74 7,844,860,984.29
南通雍华苑 2021 年 3 月 2023 年 6 月 15.24 1,124,398,288.61 923,625,708.79
南通东望府 2021 年 5 月 2023 年 10 月 13.71 1,134,766,385.41 984,552,604.69
南通中创公园道 2021 年 9 月 2024 年 1 月 55.43 4,245,305,617.68 3,785,251,584.13
南通滨江大二期 2022 年 6 月 2024 年 12 月 52.31 2,114,924,899.74 -
宁波三里江印 2020 年 9 月 2023 年 9 月 26.41 525,318,705.95 1,784,241,752.65
宁波奉化凤麓和鸣府 2020 年 9 月 2023 年 5 月 55.69 4,958,122,033.43 4,350,373,878.82
宁波金华云悦臻境小区 2021 年 5 月 2023 年 4 月 16.36 1,373,019,821.39 1,226,515,236.92
宁波金华云湖臻品小区（注 1） 2021 年 10 月 2023 年 10 月 19.41 1,594,115,682.34 -
宁波里印中心
2021 年 12 月 2024 年 12 月 14.58 808,435,559.95 596,044,829.00
（原宁波鄞家项目）
上海四平路项目 2020 年 12 月 2024 年 2 月 37.40 3,669,723,363.71 3,572,078,679.69
上海招商外滩玺 2020 年 9 月 2023 年 10 月 60.80 5,192,909,212.42 4,995,054,760.93
上海招商虹玺 2021 年 6 月 2024 年 3 月 72.00 6,574,159,299.92 6,140,034,194.44
上海璀璨城市曹路南地块
2021 年 9 月 2023 年 9 月 19.05 1,376,831,101.27 1,055,521,644.43
（原上海曹路 D1E-11 地块）
上海浦东高行项目 2022 年 1 月 2024 年 3 月 63.24 5,153,193,143.33 -
上海虹桥公馆三期 2022 年 9 月 2025 年 2 月 58.00 4,572,412,571.40 -
上海西虹桥项目 2022 年 10 月 2025 年 5 月 56.50 3,853,586,547.24 -
上海会卓路西虹桥三期项目 2022 年 8 月 2024 年 6 月 29.62 2,139,456,200.53 -
上海徐汇华泾项目 2022 年 11 月 2025 年 7 月 32.50 2,306,217,257.26 -
上海苏河玺 2022 年 7 月 2025 年 10 月 76.61 6,671,375,234.57 -
嘉定南翔项目 2022 年 2 月 2024 年 4 月 36.08 2,724,592,039.54 -
普陀中山北项目 2022 年 9 月 2025 年 6 月 42.92 3,617,686,350.77 -
苏州前山澜庭
2018 年 6 月 2024 年 6 月 59.96 484,438,241.99 3,314,132,779.87
（原苏州金融小镇）
苏州璟萃雅园 2021 年 6 月 2023 年 12 月 34.03 2,793,184,754.52 2,523,666,054.98
192
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
8. 存货 - 续
（4） 在建开发产品 - 续
预计下批 预计总投资额
项目名称 开工时间 本年年末数 上年年末数
竣工时间 （人民币亿元）
苏州蔚然璀璨花园 2021 年 4 月 2023 年 5 月 17.11 1,355,320,388.11 1,144,149,785.15
苏州沁苏禧 2022 年 8 月 2024 年 8 月 50.50 3,962,887,498.26 -
苏州文禧花园 2022 年 10 月 2024 年 9 月 23.27 1,740,827,203.25 -
徐州山水间 2020 年 6 月 2023 年 10 月 52.00 2,250,630,420.72 3,228,415,056.50
徐州金融集聚区项目 2018 年 5 月 2023 年 11 月 93.56 2,228,453,087.56 4,280,878,425.39
徐州 2020-51 号地块 2021 年 5 月 2023 年 12 月 28.00 2,036,081,775.33 1,778,561,460.96
扬州云萃 2021 年 10 月 2023 年 9 月 19.15 1,532,409,177.70 1,197,453,893.17
扬州璟萃 2021 年 11 月 2024 年 8 月 6.52 424,542,965.53 389,300,804.36
扬州云筑 2021 年 9 月 2023 年 9 月 17.11 1,379,069,907.44 1,129,945,023.34
无锡璟萃项目 2021 年 8 月 2024 年 1 月 14.28 1,363,566,897.90 1,093,592,001.93
宿迁智慧光年小区 2021 年 6 月 2023 年 9 月 13.40 1,075,166,975.47 839,850,622.78
浙江商雅置业项目 2020 年 2 月 2024 年 6 月 29.20 556,208,739.11 1,530,735,472.99
镇江依云尚城 2014 年 6 月 2024 年 6 月 6.52 106,134,954.38 108,558,307.47
启东协兴港项目 2019 年 11 月 2023 年 7 月 74.39 818,532,592.57 2,244,755,269.50
漳州双鱼湾 2019 年 12 月 2023 年 1 月 10.59 827,492,018.31 607,396,688.08
漳州卡达凯斯 2013 年 10 月 2023 年 12 月 16.80 749,039,916.51 297,452,058.53
厦门海上世界 2016 年 9 月 2023 年 9 月 58.69 823,593,475.87 636,761,049.63
赣州招商局中心 2018 年 6 月 2023 年 12 月 7.49 625,345,427.00 399,844,425.36
盐城雍华府（注 1） 2021 年 6 月 2023 年 9 月 52.00 3,751,927,193.29 -
盐城雍誉府 2022 年 11 月 2024 年 10 月 29.63 12,897,496.02 8,735,203.76
包河 20 项目 2022 年 11 月 2024 年 8 月 25.84 1,568,630,483.88 -
昆山中航酒店（注 2） 未定 未定 2.60 253,955,992.30 -
武汉电动车项目 2018 年 9 月 2023 年 12 月 12.45 419,659,323.54 490,911,636.15
武汉凤凰城 2018 年 12 月 2023 年 12 月 4.46 62,141,888.07 62,935,067.35
武汉江山和樾 2019 年 12 月 2023 年 6 月 32.85 681,106,512.53 2,879,779,762.37
武汉经开之窗
2018 年 8 月 2023 年 12 月 21.17 448,286,987.01 423,295,081.69
（原武汉壹品澜庭）
武汉一江璟城 2017 年 12 月 2023 年 6 月 85.25 355,251,585.66 778,987,061.43
汉口 1872 项目
2020 年 8 月 2023 年 4 月 88.54 7,058,803,906.25 7,001,788,369.84
（原武汉国著上宸）
武汉汉南 193 项目一期 2020 年 5 月 2023 年 7 月 18.47 263,287,485.43 988,293,082.39
武汉未来中心
2021 年 1 月 2023 年 10 月 120.00 4,937,994,961.66 2,705,244,678.47
（原武汉经开 152 项目）
武汉经开 077 项目（注 3） 不适用 不适用 不适用 - 2,489,131,096.90
十堰兰溪谷 2019 年 5 月 2024 年 11 月 5.07 154,742,784.25 1,462,607,627.57
郑州雍景城 2018 年 5 月 2024 年 12 月 29.36 1,564,545,498.24 1,955,065,697.33
郑州美境项目 2021 年 6 月 2023 年 9 月 11.65 941,481,648.11 825,960,045.15
郑州雍景城锦苑 2018 年 7 月 2025 年 11 月 4.14 201,736,551.71 661,880,512.40
郑州招商时代锦宸苑 2022 年 6 月 2024 年 12 月 5.26 348,982,314.13 -
襄阳雍江国际 2020 年 4 月 2024 年 8 月 21.39 741,493,648.47 1,297,945,047.92
宜昌依云水岸 2018 年 10 月 2023 年 12 月 30.20 839,954,917.64 833,637,638.46
太原招商时代主场 2021 年 3 月 2023 年 9 月 28.27 1,404,772,156.61 1,055,113,212.51
长沙麓山府（原长沙窑塘项目） 2022 年 5 月 2023 年 11 月 7.76 411,143,586.10 -
长沙滨江项目 2022 年 7 月 2024 年 12 月 31.40 1,757,884,226.92 -
长沙观沙岭项目 2022 年 9 月 2025 年 10 月 53.85 2,618,123,287.46 -
长沙梅溪湖花园城 2022 年 7 月 2025 年 7 月 15.09 364,524,751.22 1,460,108.29
193
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
8. 存货 - 续
（4） 在建开发产品 - 续
预计下批 预计总投资额
项目名称 开工时间 本年年末数 上年年末数
竣工时间 （人民币亿元）
西安招商华宇长安玺 2020 年 9 月 2023 年 5 月 10.29 804,372,214.16 244,641,960.34
西安招商城市主场 2019 年 12 月 2023 年 12 月 62.98 2,851,148,299.08 3,612,889,915.68
西安招商丝路中心 2019 年 12 月 2023 年 7 月 24.86 187,767,977.53 1,400,741,089.01
西安招商雍澜湾项目 2021 年 7 月 2023 年 12 月 30.10 2,178,892,839.03 1,630,310,190.64
西安招商西安序项目 2021 年 7 月 2025 年 6 月 33.28 2,661,327,164.07 2,328,366,746.09
成都天府新区总部基地项目 2020 年 5 月 2023 年 12 月 225.06 4,170,383,520.55 2,548,893,555.14
成都天府玺项目 2021 年 6 月 2023 年 5 月 19.17 1,349,445,898.01 1,138,931,184.45
成都招商依山樾 2021 年 7 月 2023 年 7 月 7.94 608,439,646.05 451,963,525.56
成都招商粼江樾 2021 年 5 月 2023 年 3 月 13.63 1,028,966,341.14 721,848,939.26
重庆理想城 2019 年 10 月 2023 年 7 月 11.86 166,259,076.84 1,186,093,944.64
重庆雍璟城 2018 年 4 月 2023 年 5 月 11.71 1,009,655,428.52 1,425,193,350.20
重庆长嘉汇 2010 年 10 月 2023 年 11 月 42.09 1,765,931,904.04 1,224,713,024.90
重庆公园大道 2014 年 8 月 2024 年 10 月 126.06 1,006,401,034.98 1,293,285,054.55
重庆招商渝天府 2021 年 6 月 2023 年 9 月 61.59 3,248,595,150.59 1,177,868,072.55
重庆时光序 2021 年 5 月 2023 年 5 月 5.38 508,144,782.79 401,717,937.12
重庆招商 1872 2022 年 8 月 2024 年 12 月 53.00 749,487,731.02 -
晋宁依山郡（晋宁和润项目） 2018 年 6 月 2025 年 12 月 27.68 547,062,148.99 824,769,093.29
晋宁依云郡（晋宁和润项目） 2018 年 5 月 2025 年 12 月 3.74 42,566,856.93 42,064,708.86
昆明雨花国际商务中心 2017 年 12 月 2024 年 11 月 7.18 54,826,393.28 35,751,925.47
昆明巫家坝项目 2019 年 5 月 2023 年 9 月 43.90 1,707,395,947.36 2,764,964,722.71
昆明空港国际新城 2020 年 2 月 2026 年 12 月 48.96 735,241,782.45 1,113,170,145.51
昆明雍珑府 2021 年 5 月 2023 年 9 月 16.28 1,304,890,625.12 929,364,191.41
广州海珠天珺 2020 年 11 月 2024 年 3 月 65.64 5,285,657,262.23 5,071,397,118.14
广州臻珑府 2021 年 4 月 2023 年 11 月 28.32 2,314,087,854.73 2,229,628,550.06
广州招商湾区 1872 项目
2021 年 7 月 2024 年 2 月 64.28 4,977,631,675.37 4,494,974,655.06
（原广州南沙庆盛项目）
珠海依云华府 2017 年 3 月 2023 年 9 月 17.31 1,108,396,025.71 837,826,361.00
中山马鞍岛项目 2020 年 11 月 2023 年 8 月 64.74 2,298,270,093.63 4,305,485,312.98
南宁招商樾江府 2020 年 8 月 2023 年 12 月 27.83 2,044,117,215.62 1,771,286,896.45
南宁臻樾府项目 2021 年 6 月 2023 年 5 月 10.27 879,720,410.43 751,562,229.04
湛江招商国际邮轮城 2018 年 7 月 2023 年 5 月 89.87 2,310,397,497.02 1,981,714,278.17
海南区域总部项目 2019 年 8 月 2024 年 3 月 17.49 226,555,454.71 1,232,431,661.62
海口雍江湾
2021 年 3 月 2023 年 3 月 12.00 1,047,239,067.30 802,155,790.96
（原海口滨江新城项目）
新西兰项目 2014 年 10 月 2023 年 1 月 18.91 183,234,788.75 235,286,569.00
转至完工开发产品的项目
- 79,354,018,450.45
（注 4）
其他 367,945,693.55 30,101,616.89
合计 277,522,072,406.88 284,966,330,575.07
194
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
8. 存货 - 续
（4） 在建开发产品 - 续
注 1： 该等项目系本年收购。
注 2： 该等项目系本年从投资性房地产转入。
注 3： 该项目因出售股权不再纳入合并范围。
注 4： 在建开发产品转至完工开发产品的项目包括蕲春健康科技园项目、青岛同顺园、青
岛招商依云四季、北京臻珑府、北京都会中心、深圳赤湾半山港湾花园、深圳玺悦
台项目、东莞招商雍祥府、太仓心望雅苑、上海崇明陈家镇项目、上海虹桥公馆二
期（原上海徐泾崧泽大道项目）、上海松江泗泾 11-01 项目、常熟琴臻雅院、常熟琴
颂雅院、苏州蔚然锦绣花园、苏州辉映时代、常熟琴湖溪里、成都大魔方、武汉招
商愉樾（原武汉汉阳 082 项目）、武汉壹品澜庭、佛山招商岸芷汀兰、南京紫金智
谷人工智能产业园项目、南京 2019G67 项目、南京雍宁府、南京东望府、南京
2020G13 项目、西安臻观府、西安华宇臻境西地块、西安招商未央玺项目、佛山招
商悦府、佛山招商越园、重庆公园上城、无锡雍荣府、无锡云境华庭、三亚海月花
园项目（原三亚深海科技城项目）、杭州闻博花城、杭州智慧网谷项目、温岭云樾
观岭、日照莱顿小镇、晋宁依湾郡（晋宁和润项目）、昆明雍和府、郑州招商依云
上城、郑州青寨项目、宁波涌潮印府、深圳前海锦玺项目、深圳前海领玺项目、长
春招商学府 1872、哈尔滨学府 1872、中山雍华朗廷、合肥诚园、长沙招商华发依
云天汇、肇庆依云水岸、长沙招商华发依云曦城、南通海门邮轮城、扬州运河上宸、
长沙雍山湖、合肥东望府、漳州文璟苑等项目。
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
8. 存货 - 续
（5） 已完工开发产品
最近一期
项目名称 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
竣工时间
深圳双玺 2019 年 11 月 16,018,722.38 - 16,018,722.38 -
深圳壹海城 2019 年 12 月 445,365,260.92 - - 445,365,260.92
深圳太子湾商务广场 2018 年 11 月 29,449,104.40 - - 29,449,104.40
深圳招商中环 2021 年 4 月 1,651,205,674.23 - 922,377,051.38 728,828,622.85
深圳招商东岸 2019 年 6 月 177,843,331.69 - 104,694,254.51 73,149,077.18
深圳滨海大厦 2019 年 12 月 177,630,205.58 - 177,630,205.58 -
深圳湾海大厦 2020 年 6 月 224,569,632.15 - 14,751,516.18 209,818,115.97
深圳中航格澜阳光花园 2007 年 12 月 63,665,570.71 - 7,073,129.28 56,592,441.43
深圳前海启动区一期 2020 年 12 月 265,278,855.96 - 68,684,682.36 196,594,173.60
深圳国际会展中心商业配套项目 2021 年 12 月 8,393,100,521.41 - 300,017,183.76 8,093,083,337.65
深圳太子湾 DY01-06 地块 2021 年 9 月 414,129,709.47 - 275,160,333.57 138,969,375.90
深圳太子湾 DY02-02 地块 2020 年 12 月 111,204,686.41 - 111,204,686.41 -
深圳太子湾 DY02-04 地块 2021 年 8 月 22,951,971.28 - 19,648,883.15 3,303,088.13
深圳黄金台旧改 2021 年 12 月 129,569,927.04 - 123,070,127.57 6,499,799.47
深圳赤湾半山港湾花园 2022 年 4 月 - 4,122,144,005.40 4,122,144,005.40 -
深圳艾美特 2021 年 8 月 1,110,643,066.12 - 289,755,707.42 820,887,358.70
深圳玺悦台项目 2022 年 12 月 - 3,750,894,072.96 2,252,265,393.69 1,498,628,679.27
深圳玖尚公寓
2022 年 12 月 - 671,483,835.68 455,495,348.44 215,988,487.24
（原深圳前海锦玺项目）
深圳嵘玺家园
2022 年 11 月 - 1,169,245,219.51 1,167,013,034.77 2,232,184.74
（原深圳前海领玺项目）
东莞麻涌雍华府 2021 年 5 月 68,095,248.05 - 5,430,345.09 62,664,902.96
东莞谢岗项目 2022 年 11 月 - 1,853,948,031.00 1,775,854,719.86 78,093,311.14
东莞招商雍祥府 2022 年 12 月 - 441,526,371.70 183,887,724.56 257,638,647.14
惠州惠东中航城 2010 年 12 月 61,732,342.78 - 409,257.24 61,323,085.54
坪山招商花园项目 2016 年 8 月 49,241,900.63 - 49,241,900.63 -
北京中国玺 2019 年 6 月 81,531,716.69 - 20,773,109.96 60,758,606.73
北京都会中心 2022 年 12 月 1,013,168,557.70 777,277,707.59 816,709,505.02 973,736,760.27
北京雍合府 2020 年 12 月 2,186,125,449.23 - 1,968,001,156.43 218,124,292.80
北京臻珑府 2022 年 12 月 - 5,730,014,845.69 5,384,971,287.62 345,043,558.07
大连臻园南区 2016 年 11 月 343,438,641.46 - 282,594,808.67 60,843,832.79
大连海德公园 2022 年 4 月 220,020,951.77 35,255,402.08 79,000,212.68 176,276,141.17
大连公园 1872 2022 年 6 月 593,798,593.01 549,308,761.22 176,692,592.25 966,414,761.98
大连雍景湾 2019 年 11 月 53,162,098.50 - 11,079,125.11 42,082,973.39
大连海德学府 2021 年 9 月 301,337,972.04 - 267,510,442.88 33,827,529.16
哈尔滨贝肯山 2022 年 12 月 769,346,822.50 981,208,871.79 1,003,532,424.77 747,023,269.52
哈尔滨学府 1872 2022 年 10 月 - 502,408,971.42 220,121,724.79 282,287,246.63
青岛海德花园 2018 年 12 月 280,561,082.38 - 3,544,237.30 277,016,845.08
青岛合心园 2016 年 12 月 117,464,817.71 - - 117,464,817.71
青岛基金谷 2016 年 12 月 28,943,456.42 - 4,439,940.45 24,503,515.97
青岛火炬园 2019 年 4 月 153,847,617.15 - 21,672,570.82 132,175,046.33
青岛雍华府 2020 年 12 月 404,255,833.91 80,473,539.72 192,895,030.20 291,834,343.43
青岛公园 1872 2021 年 12 月 473,627,372.63 - 388,570,487.50 85,056,885.13
青岛同顺园 2022 年 9 月 - 534,263,749.66 - 534,263,749.66
青岛招商依云四季 2022 年 8 月 - 1,091,150,348.05 869,106,774.71 222,043,573.34
日照莱顿小镇 2022 年 12 月 46,719,931.17 607,108,728.28 490,991,137.98 162,837,521.47
天津招商天玺 2015 年 12 月 1,548,102,631.61 - 91,004,554.57 1,457,098,077.04
天津贝肯山项目 2020 年 12 月 463,135,362.71 - 15,928,562.20 447,206,800.51
天津网谷项目 2020 年 6 月 711,743,120.47 - 39,592,991.33 672,150,129.14
天津果岭 2020 年 12 月 42,916,872.50 - 42,916,872.50 -
天津公园 1872 2021 年 9 月 818,990,361.60 - 373,707,150.04 445,283,211.56
196
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
8. 存货 - 续
（5） 已完工开发产品 - 续
最近一期
项目名称 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
竣工时间
烟台招商西岸 2022 年 12 月 62,816,335.92 1,454,884,178.53 1,480,273,737.17 37,426,777.28
烟台招商东岸 2021 年 7 月 475,096,813.46 - - 475,096,813.46
烟台雍景湾 2022 年 6 月 - 2,229,618,852.00 763,030,754.43 1,466,588,097.57
济南雍和府 2020 年 10 月 446,972,423.57 - 352,428,369.17 94,544,054.40
沈阳钻石山 2018 年 9 月 48,568,070.13 - 30,917,369.49 17,650,700.64
沈阳雍景湾 2020 年 10 月 138,730,616.75 - 87,499,759.88 51,230,856.87
沈阳招商曦城 2021 年 11 月 479,832,001.65 - 372,936,661.43 106,895,340.22
长春招商学府 1872 2022 年 11 月 - 1,330,717,890.53 934,786,474.80 395,931,415.73
常州招商花园城 2019 年 9 月 31,488,676.07 - 14,348,974.11 17,139,701.96
杭州 ipark 2019 年 7 月 10,737,187.98 - 10,737,187.98 -
杭州信雅达国际创意中心 2013 年 12 月 57,233,737.74 - 57,233,737.74 -
杭州千岛湖印 2021 年 6 月 70,244,625.64 - 64,932,013.52 5,312,612.12
杭州闻博花城 2022 年 5 月 108,050,540.25 2,556,435,187.89 2,615,126,361.64 49,359,366.50
杭州祥宸府 2021 年 12 月 3,388,796,439.41 - 3,370,520,433.84 18,276,005.57
杭州公园 1872 2021 年 8 月 428,777,307.96 - 221,020,591.29 207,756,716.67
杭州智慧网谷项目 2022 年 11 月 - 449,815,670.10 - 449,815,670.10
南京依云华府 2019 年 11 月 45,657,867.23 - - 45,657,867.23
南京桃园世纪 2021 年 9 月 413,969,412.21 - 274,797,294.02 139,172,118.19
南京雍宁府 2022 年 1 月 59,566,193.71 8,371,200.77 48,717,718.99 19,219,675.49
南京兰溪谷 2018 年 9 月 30,690,125.29 - 24,402,658.09 6,287,467.20
南京紫金智谷人工智能
2022 年 4 月 209,618,720.90 81,219,155.27 184,978,635.55 105,859,240.62
产业园项目
南京山语境府 2021 年 12 月 1,162,880,329.80 - 1,059,740,699.23 103,139,630.57
南京 2019G67 项目 2022 年 8 月 2,095,813,718.99 2,421,952,498.26 4,439,502,712.71 78,263,504.54
南京 2019G35 项目 2022 年 12 月 - 4,392,715,532.07 4,278,954,985.79 113,760,546.28
南京 2020G13 项目 2022 年 12 月 - 2,298,938,152.49 2,235,645,274.29 63,292,878.20
南京宁珑名筑 2021 年 5 月 33,775,385.99 - 18,567,596.63 15,207,789.36
南京东望府 2022 年 1 月 214,986,477.31 32,735,406.06 150,606,861.15 97,115,022.22
南通海门邮轮城 2022 年 7 月 16,062,895.35 1,056,281,011.80 1,042,976,809.56 29,367,097.59
南通滨江项目 2022 年 12 月 - 5,940,588,076.65 5,234,406,870.16 706,181,206.49
宁波上湖城章 2020 年 12 月 65,928,383.11 - 23,907,846.14 42,020,536.97
宁波明月江南 2021 年 12 月 40,360,318.85 - 15,988,498.50 24,371,820.35
宁波海曙金茂府 2021 年 4 月 38,623,265.03 - 12,165,428.68 26,457,836.35
宁波涌潮印府 2022 年 9 月 - 2,175,168,968.37 2,122,151,174.42 53,017,793.95
宁波三里江印 2022 年 12 月 - 1,642,359,292.68 1,594,535,610.71 47,823,681.97
宁波公园 1872 2019 年 10 月 - 39,114,784.10 14,505,604.06 24,609,180.04
上海招商主城 2020 年 3 月 27,804,282.43 - 18,916,463.94 8,887,818.49
上海松江新桥 2020 年 7 月 20,834,036.31 - 20,834,036.31 -
上海崇明陈家镇项目 2022 年 9 月 - 2,083,727,092.45 2,024,246,480.01 59,480,612.44
上海虹桥公馆 2022 年 12 月 84,155,093.58 5,038,813,517.90 4,978,356,157.65 144,612,453.83
上海松江泗泾 11-01 项目 2022 年 8 月 - 1,966,095,828.89 1,926,430,792.09 39,665,036.80
上海宝山花园城 2017 年 8 月 - 50,501,034.73 50,501,034.73 -
苏州蔚然锦绣花园 2022 年 12 月 - 1,526,287,407.21 701,417,449.04 824,869,958.17
苏州金融小镇 2021 年 10 月 343,276,008.89 - 111,786,350.10 231,489,658.79
苏州前山澜庭
2022 年 9 月 114,025,253.32 3,657,850,844.62 3,416,419,689.73 355,456,408.21
（原苏州金融小镇）
苏州辉映时代 2022 年 9 月 322,017,628.80 1,668,404,499.91 1,943,643,311.83 46,778,816.88
苏州花园里 2019 年 8 月 - 270,826,822.06 151,291,962.19 119,534,859.87
苏州琴湖溪里 2022 年 2 月 - 697,274,324.73 697,274,324.73 -
太仓依云四季 2021 年 9 月 39,436,588.29 - 21,816,579.39 17,620,008.90
太仓心望雅苑 2022 年 12 月 - 1,777,976,039.31 1,754,166,516.58 23,809,522.73
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
8. 存货 - 续
（5） 已完工开发产品 - 续
最近一期
项目名称 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
竣工时间
常熟琴鸣雅苑 2020 年 12 月 94,184,003.23 - 81,538,920.85 12,645,082.38
常熟琴鑫商务广场 2021 年 11 月 139,784,059.44 - 35,847,838.52 103,936,220.92
常熟琴颂雅院 2022 年 4 月 - 2,945,438,996.73 1,380,635,976.41 1,564,803,020.32
常熟琴臻雅院 2022 年 11 月 - 2,007,750,036.17 1,358,258,727.01 649,491,309.16
合肥雍华府 2021 年 6 月 685,654,575.98 - 393,375,171.72 292,279,404.26
合肥依云华府 2020 年 6 月 142,646,102.70 - 75,132,820.29 67,513,282.41
合肥诚园 2022 年 3 月 220,079,938.14 876,657,056.66 897,492,989.98 199,244,004.82
合肥东望府 2022 年 12 月 - 3,386,745,414.42 2,741,397,968.30 645,347,446.12
温岭云樾观岭项目 2022 年 7 月 - 4,279,099,942.15 4,265,140,665.02 13,959,277.13
温州博悦湾 2021 年 12 月 248,415,672.00 - 223,932,738.52 24,482,933.48
镇江依云尚城 2021 年 12 月 153,239,949.20 4,358,883.49 2,105,449.88 155,493,382.81
张家港依云兰庭 2021 年 10 月 1,110,546,294.52 - 696,489,702.74 414,056,591.78
扬州运河上宸 2022 年 3 月 196,828,780.78 63,058,674.12 226,934,625.65 32,952,829.25
厦门海上世界 2021 年 12 月 2,816,862,879.04 - 355,956,055.87 2,460,906,823.17
厦门臻园 2021 年 8 月 3,707,315,334.33 - 1,195,942,543.41 2,511,372,790.92
漳州芯云谷 2019 年 10 月 685,963,552.74 - - 685,963,552.74
漳州卡达凯斯 2020 年 9 月 24,434,657.73 - 9,883,806.05 14,550,851.68
漳州兰溪谷 2021 年 6 月 833,261,499.19 - 212,620,065.86 620,641,433.33
漳州文璟苑 2022 年 12 月 - 910,875,041.95 224,845,227.25 686,029,814.70
赣州雍景湾 2021 年 12 月 196,010,562.74 - 24,671,270.00 171,339,292.74
福州雍景湾 2021 年 12 月 1,599,448,965.41 - 1,542,137,238.35 57,311,727.06
龙岩中航紫金云熙 2018 年 1 月 141,992,128.31 - 14,064,378.05 127,927,750.26
徐州金融集聚区项目 2022 年 11 月 - 4,412,972,468.69 2,767,840,528.54 1,645,131,940.15
启东协兴港项目 2022 年 6 月 - 1,768,179,956.83 1,509,394,759.52 258,785,197.31
无锡雍荣府 2022 年 8 月 - 1,960,263,362.57 1,851,953,902.00 108,309,460.57
无锡云境华庭 2022 年 10 月 - 1,512,542,548.10 804,784,984.69 707,757,563.41
徐州山水间 2022 年 12 月 - 1,558,201,634.38 - 1,558,201,634.38
禾顺制衣厂房 不适用 - 21,804,015.37 - 21,804,015.37
浙江商雅置业项目 2022 年 9 月 - 1,353,699,456.25 641,818,212.83 711,881,243.42
武汉凤凰城 2020 年 12 月 44,472,100.00 - - 44,472,100.00
武汉招商公园 1872 2021 年 12 月 315,633,947.31 - 159,258,445.66 156,375,501.65
武汉江湾国际 2017 年 12 月 97,668,634.99 465,750,333.23 47,725,804.39 515,693,163.83
武汉招商樾望 2020 年 12 月 68,062,909.06 - 6,729,834.42 61,333,074.64
武汉一江璟城 2022 年 12 月 1,489,797,486.43 737,751,012.41 1,560,188,348.32 667,360,150.52
武汉东城华府 2020 年 6 月 226,555,678.39 - 130,808,830.67 95,746,847.72
武汉招商拾光里 2019 年 8 月 38,566,641.87 - 3,156,026.91 35,410,614.96
武汉海洋天地 2021 年 2 月 228,011,404.41 - 136,507,390.74 91,504,013.67
武汉壹品澜庭 2022 年 12 月 78,982,106.43 1,138,737,410.12 629,142,962.53 588,576,554.02
武汉喜瑞得酒店 2020 年 12 月 46,059,607.18 - 40,547,845.53 5,511,761.65
武汉汉南 193 项目一期 2022 年 6 月 - 899,769,562.33 627,267,438.18 272,502,124.15
武汉招商愉樾 2022 年 7 月 - 1,574,476,836.38 816,931,505.31 757,545,331.07
武汉江山风华 2022 年 12 月 - 2,601,274,865.04 1,975,821,459.16 625,453,405.88
汉口 1872 项目 2022 年 12 月 - 582,077,304.95 500,575,813.45 81,501,491.50
十堰阳光城 2020 年 12 月 25,597,196.22 - 13,360,973.65 12,236,222.57
十堰兰溪谷 2022 年 9 月 159,422,766.37 1,676,070,048.55 1,445,203,951.34 390,288,863.58
郑州雍景城 2022 年 2 月 868,638,581.96 1,062,297,146.45 690,473,824.17 1,240,461,904.24
郑州招商依云上城 2022 年 9 月 449,385,556.91 755,051,010.75 243,849,223.61 960,587,344.05
郑州青寨项目 2022 年 12 月 - 1,244,961,909.35 584,849,936.97 660,111,972.38
宜昌依云水岸 2021 年 10 月 526,732,636.42 - 437,619,333.74 89,113,302.68
198
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
8. 存货 - 续
（5） 已完工开发产品 - 续
最近一期
项目名称 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
竣工时间
长沙招商华发依云曦城 2022 年 6 月 250,525,250.88 1,764,285,860.34 1,682,429,147.17 332,381,964.05
长沙招商华发依云天汇 2022 年 8 月 - 518,260,155.03 245,119,256.91 273,140,898.12
长沙雍山湖 2022 年 11 月 - 2,671,837,522.32 1,332,163,066.13 1,339,674,456.19
衡阳中航城市花园 2015 年 8 月 236,243,614.49 - 6,029,653.26 230,213,961.23
蕲春健康科技园项目 2022 年 4 月 - 153,707,012.71 - 153,707,012.71
襄阳雍江国际 2022 年 12 月 - 775,270,206.45 732,670,716.79 42,599,489.66
西安依云曲江 2021 年 3 月 74,524,293.10 - 21,826,437.00 52,697,856.10
西安招商城市主场 2022 年 10 月 116,207,042.39 2,543,548,172.24 2,492,604,788.26 167,150,426.37
西安臻观府 2022 年 3 月 - 2,623,682,053.04 2,592,984,274.80 30,697,778.24
西安招商丝路中心 2022 年 8 月 - 1,631,564,325.83 484,605,300.17 1,146,959,025.66
西安招商未央玺项目 2022 年 12 月 - 1,710,049,701.38 78,299,307.00 1,631,750,394.38
西安华宇臻境西地块 2022 年 12 月 - 2,406,692,038.11 862,367,406.75 1,544,324,631.36
成都中央华城 2021 年 6 月 728,103,318.02 - 537,773,353.07 190,329,964.95
成都依云上城 2021 年 8 月 124,497,731.25 - 43,552,305.18 80,945,426.07
成都雍华府 2021 年 12 月 114,131,158.44 - 22,720,818.40 91,410,340.04
成都大魔方 2022 年 12 月 398,644,431.66 3,644,572,494.20 3,467,534,791.42 575,682,134.44
成都中航国际广场 2013 年 12 月 89,841,187.20 - 17,467,475.84 72,373,711.36
成都雍景府 2021 年 11 月 641,652,744.04 - 553,752,818.75 87,899,925.29
成都天府新区总部基地项目 2022 年 4 月 - 1,556,134,537.91 1,336,880,809.74 219,253,728.17
重庆花园城 2017 年 9 月 32,867,350.46 - 3,658,767.98 29,208,582.48
重庆城市主场 2020 年 12 月 57,198,843.16 - 18,722,207.60 38,476,635.56
重庆依城锦星汇 2017 年 10 月 15,411,487.55 - 730,103.87 14,681,383.68
重庆云邸 2020 年 9 月 266,833,496.13 - 150,810,213.95 116,023,282.18
重庆雍璟城 2022 年 4 月 828,965,007.74 896,077,285.78 1,050,381,376.02 674,660,917.50
重庆依云江湾 2021 年 12 月 550,330,368.07 - 187,133,112.32 363,197,255.75
重庆长嘉汇 2022 年 6 月 991,215,108.31 201,393,709.45 395,572,568.17 797,036,249.59
重庆公园大道 2022 年 12 月 2,066,475,591.59 759,994,716.93 1,198,711,704.99 1,627,758,603.53
重庆理想城 2022 年 6 月 - 1,019,834,867.82 924,524,666.60 95,310,201.22
重庆公园上城 2022 年 2 月 58,841,553.01 416,373,535.66 390,705,420.85 84,509,667.82
昆明海公馆 2018 年 12 月 67,427,836.60 - 4,125,242.82 63,302,593.78
昆明雍景湾 2020 年 7 月 36,668,970.89 - 4,110,223.14 32,558,747.75
昆明雨花国际商务中心 2021 年 2 月 771,586,601.52 - 215,657,249.97 555,929,351.55
昆明空港国际新城 2022 年 8 月 870,444,733.61 1,087,720,218.18 1,095,252,467.05 862,912,484.74
昆明雍和府 2022 年 8 月 257,845,307.46 1,400,801,238.29 1,355,637,810.32 303,008,735.43
昆明巫家坝项目 2022 年 5 月 - 1,957,301,424.54 1,686,326,621.58 270,974,802.96
昆山九方城市花园
2017 年 1 月 29,446,708.69 - 1,151,885.78 28,294,822.91
（原昆山九方城 A6 地块）
毕节招商花园城 2019 年 4 月 67,870,528.43 - 62,644,493.34 5,226,035.09
晋宁依云郡（晋宁和润项目） 2020 年 12 月 590,344,754.95 - 562,943,939.97 27,400,814.98
晋宁依山郡（晋宁和润项目） 2021 年 12 月 - 503,204,684.19 152,208,760.39 350,995,923.80
晋宁依湾郡（晋宁和润项目） 2022 年 8 月 - 660,574,793.54 308,927,290.36 351,647,503.18
广州金山谷 2021 年 3 月 291,573,018.17 21,358,597.31 19,870,652.16 293,060,963.32
广州雍景湾 2022 年 12 月 161,011,514.43 50,552,509.32 35,685,879.26 175,878,144.49
广州龙湖招商天钜 2021 年 12 月 1,150,222,301.76 - 949,826,777.69 200,395,524.07
佛山招商曦岸 2021 年 5 月 694,378,506.14 - 288,909,795.60 405,468,710.54
佛山招商熙园 2019 年 9 月 25,410,858.79 - 25,410,858.79 -
佛山招商岸芷汀兰 2022 年 3 月 35,898,255.28 1,377,131,108.58 325,277,714.61 1,087,751,649.25
佛山招商悦府 2022 年 2 月 303,463,834.47 1,361,735,484.70 627,477,729.43 1,037,721,589.74
佛山招商越园 2022 年 7 月 158,483,452.27 1,253,764,285.03 452,853,594.82 959,394,142.48
佛山依云国际 2018 年 5 月 272,976,732.38 - 202,422,344.56 70,554,387.82
199
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
8. 存货 - 续
（5） 已完工开发产品 - 续
最近一期
项目名称 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
竣工时间
佛山依云公馆 2021 年 12 月 20,138,425.53 - 20,138,425.53 -
佛山依云置地中心 2018 年 12 月 830,249,867.34 - 733,821,753.08 96,428,114.26
佛山时代天禧 2021 年 6 月 84,654,654.70 - 67,782,772.77 16,871,881.93
佛山招商天璞府
2021 年 12 月 62,301,032.15 - 57,013,948.95 5,287,083.20
（原佛山招商雍华府）
中山雍华朗廷 2022 年 12 月 651,883,321.64 1,452,210,784.54 897,393,831.35 1,206,700,274.83
中山臻湾府 2022 年 11 月 - 2,712,220,297.70 1,171,849,610.09 1,540,370,687.61
珠海招商雍华府 2019 年 8 月 18,452,510.69 - 7,189,363.96 11,263,146.73
珠海依云华府 2021 年 6 月 225,242,940.20 - 130,650,100.10 94,592,840.10
珠海依云水岸 2017 年 3 月 21,692,452.53 - 2,184,770.53 19,507,682.00
南宁雍景湾 2018 年 12 月 45,535,699.54 - 679,611.06 44,856,088.48
南宁招商榕园 2021 年 11 月 31,650,378.38 - 7,441,446.87 24,208,931.51
南宁招商樾园 2021 年 11 月 89,781,524.58 - 34,914,638.71 54,866,885.87
南宁招商禧园 2021 年 11 月 18,643,262.74 - 4,666,070.64 13,977,192.10
南宁招商境界 2019 年 12 月 16,100,481.22 - - 16,100,481.22
南宁十里云裳 2021 年 7 月 559,105,833.86 - 87,029,919.80 472,075,914.06
柳州招商境界 2021 年 6 月 513,969,267.86 - 160,302,001.44 353,667,266.42
湛江招商国际邮轮城 2022 年 11 月 214,968,623.64 635,998,436.11 720,855,598.19 130,111,461.56
肇庆依云水岸 2022 年 1 月 145,475,444.79 543,584,076.27 572,497,290.95 116,562,230.11
海南区域总部项目 2022 年 4 月 - 1,235,151,134.62 897,400,440.54 337,750,694.08
三亚海月花园项目 2022 年 12 月 - 2,260,634,708.95 54,901,841.28 2,205,732,867.67
新西兰项目 2022 年 12 月 145,387,471.00 250,867,449.03 383,915,634.64 12,339,285.39
其他 141,687,361.24 125,662,755.32 88,028,213.03 179,321,903.53
合计 70,115,502,012.68 153,730,002,839.99 145,069,956,766.70 78,775,548,085.97
200
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
8. 存货 - 续
（6） 存货跌价准备
本年减少
项目 本年年初数 本年计提 其他变动 本年年末数
转回 转销
新西兰项目 4,412,044.00 - - - 67,865.45 4,479,909.45
北京都会中心 448,839,771.08 - - 79,622,916.72 - 369,216,854.36
天津招商天玺 243,171,232.12 - - - - 243,171,232.12
天津公园 1872 - 131,246,469.52 - - - 131,246,469.52
昆山中航酒店 - 88,289,300.00 - - - 88,289,300.00
张家港依云兰庭 - 105,000,000.00 - - - 105,000,000.00
成都雍华府 39,256,049.30 - - 1,506,694.24 - 37,749,355.06
成都大魔方 - 160,291,966.05 - - - 160,291,966.05
武汉江湾国际 - 122,685,193.08 - - - 122,685,193.08
武汉招商愉樾 176,169,685.71 216,422,038.23 - - - 392,591,723.94
武汉一江璟城 - 513,025,574.68 - - - 513,025,574.68
武汉东城华府 - 72,798,596.50 - - - 72,798,596.50
武汉壹品澜庭 - 170,745,925.53 - - - 170,745,925.53
武汉汉南 193 项目一期 216,281,848.09 65,178,796.87 - 83,443,491.45 - 198,017,153.51
宜昌依云水岸 133,000,561.76 - - 122,799,931.28 - 10,200,630.48
佛山招商曦岸 95,529,811.51 - - 25,040,416.62 - 70,489,394.89
佛山招商岸芷汀兰 571,953,171.43 - - 23,911,902.51 - 548,041,268.92
佛山招商悦府 347,703,977.86 - - 151,795,569.93 - 195,908,407.93
佛山招商越园 47,329,049.08 - - 15,594,271.90 - 31,734,777.18
镇江依云尚城 - 55,399,063.53 - - - 55,399,063.53
重庆雍璟城 172,085,710.31 151,373,751.81 - 11,755,127.42 - 311,704,334.70
佛山依云国际 - 23,003,236.22 - - - 23,003,236.22
杭州云望之宸 - 87,161,233.67 - - - 87,161,233.67
杭州信雅达国际创意中心
32,452,441.00 - - - -32,452,441.00 -
（注）
珠海依云华府 188,566,618.34 - - 5,382,826.03 - 183,183,792.31
烟台招商东岸 86,098,161.49 - - - - 86,098,161.49
昆明雨花国际商务中心 - 145,278,724.76 - - - 145,278,724.76
郑州招商依云上城 321,517,420.49 55,253,129.65 - 63,516,982.83 - 313,253,567.31
大连公园 1872 - 91,531,321.27 - - - 91,531,321.27
沈阳招商曦城 - 32,712,473.31 - - - 32,712,473.31
合肥雍华府 219,913,156.50 - - 127,414,866.73 - 92,498,289.77
济南雍和府 75,434,599.44 14,536,167.01 - 21,413,527.23 - 68,557,239.22
珠海招商雍华府 1,365,318.15 - - 1,365,318.15 - -
厦门臻园 731,361,991.84 152,262,535.02 - 258,805,736.90 - 624,818,789.96
福州雍景湾 142,579,616.61 15,599,545.44 - 138,031,263.02 - 20,147,899.03
肇庆依云水岸 154,648,113.82 39,364,187.22 - 139,977,817.84 - 54,034,483.20
柳州招商境界 84,163,277.04 54,973,587.08 - 44,514,840.07 - 94,622,024.05
南通东望府 - 351,131,907.18 - - - 351,131,907.18
衡阳中航城市花园项目 38,647,955.62 29,252,000.00 - - - 67,899,955.62
龙岩中航紫金云熙 37,811,375.07 39,774,243.16 - 9,630,773.24 - 67,954,844.99
天津九方城市广场 322,806,906.66 - - - - 322,806,906.66
南宁臻樾府项目 - 55,974,465.88 - - - 55,974,465.88
扬州云萃 - 282,239,602.00 - - - 282,239,602.00
扬州云筑 - 318,725,131.80 - - - 318,725,131.80
其他 1,917,563.50 - - - - 1,917,563.50
合计 4,935,017,427.82 3,641,230,166.47 - 1,325,524,274.11 -32,384,575.55 7,218,338,744.63
注： 其他变动系本年转至投资性房地产所致。
201
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
8. 存货 - 续
（7） 存货年末余额中含有借款费用资本化金额为 15,448,309,505.03 元（上年末：
13,294,099,033.02 元）；本年用于确定借款利息费用的资本化率为 4.58%（上年：
4.86%）。
（8） 本年末，上述存货中用于借款抵押的存货账面价值为 43,418,449,283.18 元（上年末：
54,553,787,387.41 元）。
9. 其他流动资产
项目 本年年末数 上年年末数
预交税金及留抵进项税 20,536,745,237.17 19,664,711,051.89
合同取得成本（注） 1,008,766,395.24 1,347,009,898.33
其他 979,655,594.07 48,615,436.69
合计 22,525,167,226.48 21,060,336,386.91
注： 2022 年 12 月 31 日，本集团确认合同取得成本 1,008,766,395.24 元，该等合同取得
成本均为房地产销售合同佣金。本集团按照与该资产相关的房地产收入确认相同的
基础进行摊销，计入当期损益。
10. 长期应收款
（1） 长期应收款情况
本年年末数 上年年末数
整个存续期 整个存续期 整个存续期 整个存续期
未来 12 个月内 未来 12 个月内
计提预期信用 计提预期信用 计提预期信用 计提预期信用
款项类别 计提预期信用 计提预期信用
损失（未发生 损失（已发生 合计 损失（未发生 损失（已发生 合计
损失的长期 损失的长期
信用减值） 信用减值） 信用减值） 信用减值）
应收款 应收款
的长期应收款 的长期应收款 的长期应收款 的长期应收款
应收融资租赁款 23,536,320.56 - - 23,536,320.56 18,510,049.87 - - 18,510,049.87
账面余额合计 23,536,320.56 - - 23,536,320.56 18,510,049.87 - - 18,510,049.87
减：信用损失准备 - - - - - - - -
账面价值 23,536,320.56 - - 23,536,320.56 18,510,049.87 - - 18,510,049.87
减：一年内到期的长期应收款 - - - - - - - -
一年后到期的长期应收款 23,536,320.56 - - 23,536,320.56 18,510,049.87 - - 18,510,049.87
（2） 本年年末无因金融资产转移而终止确认的长期应收款。
（3） 本年年末无因转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额。
202
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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11. 长期股权投资
（1） 长期股权投资分类
外币报表
项目 本年年初数 本年增加 本年减少 其他增加（减少） 本年年末数
折算影响数
对合营企业投资 25,053,353,420.23 8,903,442,654.56 2,321,495,329.08 -350,958,752.18 - 31,284,341,993.53
对联营企业投资 37,400,183,057.07 7,293,868,318.09 1,394,732,253.13 918,721,776.73 249,617,667.01 44,467,658,565.77
合计 62,453,536,477.30 16,197,310,972.65 3,716,227,582.21 567,763,024.55 249,617,667.01 75,752,000,559.30
减：长期股权投资减值准备 892,917,596.78 215,383,360.58 - - - 1,108,300,957.36
净额 61,560,618,880.52 15,981,927,612.07 3,716,227,582.21 567,763,024.55 249,617,667.01 74,643,699,601.94
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2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
11. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资
本年增减变动
减值准备
权益法下 宣告发放
被投资单位 本年年初数 其他综合 其他 计提 本年年末数 本年年末余
追加投资 减少投资 确认的 现金股利 其他
收益调整 权益变动 减值准备 额
投资损益 或利润
一、合营企业
招商力宝医院管理（深圳）有限公司 556,625.48 24,000,000.00 - -5,320,092.47 - - - - - 19,236,533.01 -
深圳市招华国际会展运营有限公司（注 1） - - - - - - - - - - -
深圳招商一九七九发展有限公司（注 1） - - - - - - - - - - -
深圳市壹海城商业物业管理有限公司 7,425,349.30 - - 1,831,436.15 - - - - - 9,256,785.45 -
深招湾启（深圳）发展有限公司 11,838,747.63 - - -168,000.00 - - - - - 11,670,747.63 -
深圳招商振鹏发展有限公司 50,999,071.33 - - -510.00 - - - - - 50,998,561.33 -
深圳招商维京游轮旅游有限公司 2,957,918.63 3,000,000.00 - -1,983,676.97 - - - - - 3,974,241.66 -
广铁招商（深圳）发展有限公司 9,999,876.83 - - -500.00 - - - - - 9,999,376.83 -
深圳招商鸿隆房地产开发有限公司 - - - - - - - - - - -
深圳市宝湾鼎泰发展有限公司 10,200,000.00 - - - - - - - - 10,200,000.00 -
深圳市招商名巨置地有限公司 10,200,000.00 - - - - - - - - 10,200,000.00 -
深圳招商江岭城市服务有限公司 507,421.03 - - 365,099.00 - - - - - 872,520.03 -
惠州市昭乐房地产有限公司（注 4） 12,511,925.55 - - 50,754,443.67 - - - - 2,843,426.52 66,109,795.74 -
147,796,130.3
东莞市恒安房地产开发有限公司（注 4） - - 57,631,240.90 - - - - 7,499,824.58 212,927,195.83 -
5
广州市万尚房地产有限公司 95,780,223.21 - - 1,036,931.05 - - - - - 96,817,154.26 -
广州合景隆泰置业发展有限公司（注 1） - - - - - - - - - - -
广州招商高利泽养老服务有限公司（注 1） - 2,550,000.00 - -2,550,000.00 - - - - - - -
广州新合房地产有限责任公司 - - - 1,449,662.44 - - - - - 1,449,662.44 -
广州润嘉置业有限公司 223,664.62 - - -132,928.83 - - - - - 90,735.79 -
广州市穗云置业有限公司（注 1） - - - - - - - - - - -
广州招盈城市更新投资有限公司（注 1） 554,945.31 - - -554,945.31 - - - - - - -
中山市碧商房地产开发有限公司 67,730,842.69 - - -169,809.02 - - - - - 67,561,033.67 -
191,066,906.9
佛山招商珑原房地产有限公司 - - 1,562,084.86 - - - - - 192,628,991.80 -
4
502,190,746.4
佛山鼎图房地产有限公司 - - 6,808,397.96 - - - - - 508,999,144.45 -
9
佛山招商宝华房地产有限公司 22,025,829.00 50,367,600.00 - -7,969,024.40 - - - - - 64,424,404.60 -
496,374,409.2
佛山市南海区美璟房地产开发有限公司 - - -9,894,859.18 - - - - - 486,479,550.02 -
0
佛山招商映月房地产有限公司 727,963.52 1,196,000.00 - -513,678.94 - - - - - 1,410,284.58 -
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2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本年增减变动
减值准备
权益法下 宣告发放
被投资单位 本年年初数 其他综合 其他 计提 本年年末数 本年年末余
追加投资 减少投资 确认的 现金股利 其他
收益调整 权益变动 减值准备 额
投资损益 或利润
佛山招瑞房地产有限公司 17,000,000.00 - - - - - - - - 17,000,000.00 -
佛山招商尚贤房地产有限公司 12,000,040.20 - - -600,000.00 - - - - - 11,400,040.20 -
佛山招商祥舜房地产有限公司 51,000,000.00 - - - - - - - - 51,000,000.00 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
11. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资 - 续
本年增减变动
权益法下 宣告发放 减值准备
被投资单位 本年年初数 其他综合 其他 计提 本年年末数
追加投资 减少投资 确认的 现金股利 其他 本年年末余额
收益调整 权益变动 减值准备
投资损益 或利润
一、合营企业
佛山招商璞海房地产有限公司 11,919,392.33 - - -748,435.50 - - - - - 11,170,956.83 -
珠海景华房地产有限公司 199,157,635.51 - - -5,575,775.36 - - - - - 193,581,860.15 -
合肥锦顺房地产开发有限公司 317,877,337.96 - - -23,420,976.47 - - - - - 294,456,361.49 -
芜湖长商投资中心（有限合伙） 542,400,000.00 156,380,000.00 - - - - - - - 698,780,000.00 -
南京奥建置业有限公司 197,998,599.77 - -108,540,000.00 3,379,175.80 - - -72,200,000.00 - - 20,637,775.57 -
南京汇隆房地产有限公司 535,358,939.58 - - -13,876,921.74 - - - - - 521,482,017.84 -
南京弘威盛房地产开发有限公司 279,099,045.86 - - 5,769,529.98 - - - - - 284,868,575.84 -
南京盛香园房地产开发有限公司 1,487,929,145.57 - - 163,198,202.60 - - - - - 1,651,127,348.17 -
南京招阳房地产开发有限公司 48,589,376.22 - - -1,084,057.14 - - - - - 47,505,319.08 -
南京铁盛商业管理有限公司（注 1） - - - - - - - - - - -
南京溪茂置业有限公司 5,348,772.42 - - 3,818,111.59 - - - - - 9,166,884.01 -
南京招汇公寓管理有限公司（注 1） - - - - - - - - - - -
南京荟合置业有限公司（注 4） 223,089,121.20 - - 6,472,505.53 - - -28,560,000.00 - -1,823,001.55 199,178,625.18 -
南京悦宁房地产开发有限公司 54,931,860.78 - - 14,726,952.05 - - - - - 69,658,812.83 -
南京锦华置业有限公司 74,407,014.89 - - 1,184,592.18 - - - - - 75,591,607.07 -
南京悦霖房地产开发有限公司 6,533,493.42 - - 418,321.09 - - - - - 6,951,814.51 -
南京锦达装饰有限公司（注 1） 521,180.41 - - -521,180.41 - - - - - - -
南京悦怡装饰有限公司（注 1） 411,738.88 - - -411,738.88 - - - - - - -
上海江瀚房地产开发经营有限公司 371,728,122.61 - - -2,395,530.00 - - - - - 369,332,592.61 -
上海锦泾置业有限公司 17,819,560.79 - - 1,530,425.45 - - -15,147,000.00 - - 4,202,986.24 -
上海绿地南坤置业有限公司 16,146,426.79 - - -6,318,321.96 - - - - - 9,828,104.83 -
-
上海浦隽房地产开发有限公司（注 4） 455,482,522.28 - - - - - - -997,875.39 351,962,799.89 -
102,521,847.00
上海北郊招智企业发展有限公司 255,000,000.00 - -255,000,000.00 - - - - - - - -
上海仁崇置业有限公司（注 4） 349,471,026.96 - - 179,914,940.00 - - - - 4,095,158.56 533,481,125.52 -
上海盛察实业发展有限公司 162,017,629.74 - - -6,532,559.34 - - - - - 155,485,070.40 -
上海孚金置业有限公司 48,110,184.87 - - -540,534.88 - - - - - 47,569,649.99 -
上海弘安里企业发展有限公司（注 4） 142,258,767.35 1,512,000,000.00 - -3,077,171.75 - - - - -14,599,454.70 1,636,582,140.90 -
上海融文置业有限公司（注 4） 317,126,294.40 231,200.00 - -9,016,387.17 - - - - -6,455,782.29 301,885,324.94 -
上海隽廷房地产开发有限公司 1,054,954,164.19 - - -3,069,000.00 - - - - - 1,051,885,164.19 -
宁波鼎峰房地产开发有限公司（注 4） 45,061,289.83 - - -414,019.61 - - - - 1,378,476.34 46,025,746.56 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
11. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资 - 续
本年增减变动
权益法下 宣告发放 减值准备
被投资单位 本年年初数 其他综合 其他 计提 本年年末数
追加投资 减少投资 确认的 现金股利 其他 本年年末余额
收益调整 权益变动 减值准备
投资损益 或利润
一、合营企业
嘉兴金久房地产开发有限公司 51,234,224.50 - - -2,358,273.18 - - - - - 48,875,951.32 -
南通市华昌房地产有限公司 39,429,528.21 - - -171,700.00 - - - - - 39,257,828.21 -
启东金碧置业发展有限公司（注 1） - - - - - - - - - - 11,631,330.00
太仓市鑫堃房地产开发有限公司 29,481,554.40 - - 757,852.70 - - - - - 30,239,407.10 -
太仓远汇置业有限公司 64,869,247.40 - - 4,420,907.55 - - - - - 69,290,154.95 -
太仓市鑫珩房地产开发有限公司 44,629,475.87 - - 2,069,197.69 - - - - - 46,698,673.56 -
太仓鸿郡科技发展有限公司（注 6） 99,880,851.16 - - - - - - - -99,880,851.16 - -
南通招弘建设开发有限责任公司 11,218,500.02 - - -8,514,899.00 - - - - - 2,703,601.02 -
如东威新房地产开发有限责任公司（注 1）
17,197,868.56 - - -5,379,000.00 - - - -16,577,750.00 4,758,881.44 - 16,577,750.00
（注 4）
如皋市恒昱房地产有限公司（注 4） 35,649,182.72 - - -8,320,700.00 - - - - -2,454,532.42 24,873,950.30 -
杭州臻美投资有限公司（注 1） - - - - - - - - - - -
杭州招雅企业管理有限公司（注 5） 967,658,136.41 - - 25,738,404.62 - - - - -993,396,541.03 - -
杭州景航企业管理有限公司 4,900,000.00 - -4,900,000.00 - - - - - - - -
杭州商玥企业管理有限公司 1,125,000,000.00 - -1,125,000,000.00 - - - - - - - -
温州保悦置业有限公司（注 4） 1,599,013,087.08 - -2,756,000.00 -9,497,628.73 - - - - -49,680,184.17 1,537,079,274.18 -
平湖恒璟房地产开发有限公司 33,970,157.26 - - -3,461,042.80 - - - - - 30,509,114.46 -
平湖市卓耀房地产开发有限公司（注 4） 138,051,233.37 - - -19,018,160.40 - - - - -649,493.16 118,383,579.81 -
绍兴光祈房地产开发有限公司（注 4） 961,491.55 - - -7,569,939.53 - - - - 6,687,391.16 78,943.18 -
苏州锦钿置业有限公司（注 4） 25,823,758.76 - - -109,231.45 - - - - -1,303,672.01 24,410,855.30 -
苏州招诺商务咨询有限公司（注 4） 1,739,274,116.33 - - -15,549,398.87 - - - - -1,720,727.12 1,722,003,990.34 -
苏州金悦凯商务咨询有限公司（注 4） 210,541,733.55 - - -16,619,579.94 - - - - 1,486,633.54 195,408,787.15 543,202,473.00
苏州安茂置业有限公司 1,262,597,846.31 - - 4,816,932.51 - - -56,350,000.00 - - 1,211,064,778.82 -
苏州劲商房地产开发有限公司 854,358,907.60 200,000.00 -714,000,000.00 -27,314,547.72 - - -27,200,000.00 - - 86,044,359.88 -
苏州灏溢房地产开发有限公司 61,914,645.97 - - -3,002,000.00 - - - - - 58,912,645.97 -
苏州盛玺房地产有限公司 91,574,733.83 1,948,805.59 - -2,083,100.97 - - - - - 91,440,438.45 -
苏州泓昶置业有限公司（注 4） 32,787,448.84 - - 989,383.10 - - - - -289,348.67 33,487,483.27 -
苏州璟隽咨询管理有限公司（注 4） 120,863,365.91 - - 29,185,094.75 - - - - -1,360,471.70 148,687,988.96 -
常熟市尚源房地产开发有限公司（注 4） 201,247,333.56 - -52,000.00 -23,005,908.01 - - - - -62,983.55 178,126,442.00 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
11. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资 - 续
本年增减变动
减值准备
权益法下 宣告发放
被投资单位 本年年初数 其他综合 其他 计提 本年年末数 本年年末余
追加投资 减少投资 确认的 现金股利 其他
收益调整 权益变动 减值准备 额
投资损益 或利润
一、合营企业
常熟优达思琴湖科教发展有限公司（注 4） 6,881,201.60 - - -45,634.97 - - - - -55,856.76 6,779,709.87 -
常州金阖诚置业有限公司（注 4） 725,606,750.98 - - -16,123,951.21 - - - - -36,707,451.96 672,775,347.81 -
无锡市三合房地产发展有限公司（注 4） 269,170,582.31 - - -5,630,000.00 - - - - 9,847,570.18 273,388,152.49 -
无锡市美商骏房地产发展有限公司 446,746,359.68 1,645,291.99 - 102,324,997.68 - - - - - 550,716,649.35 -
徐州铭润房地产开发有限公司（注 4） 375,376,328.16 245,000,000.00 - -1,690,500.00 - - - - -4,264,634.99 614,421,193.17 -
-
盐城梁盛通置业有限公司 45,440,478.42 - -895,500.00 - - - - - 42,903,478.42 -
1,641,500.00
盐城海洲置业有限公司（注 4） 208,499,907.46 - - -84,840,000.00 - - - - -3,092,147.47 120,567,759.99 -
启东招园商业运营管理有限公司 5,100,000.00 - - - - - - - - 5,100,000.00 -
漳州市滨北置业有限公司 22,389,102.66 - - 1,036,525.18 - - - - - 23,425,627.84 -
厦门海上世界爱冰雪投资有限公司 12,267,812.11 - - -215,463.54 - - - - - 12,052,348.57 -
厦门添旭投资有限公司 1,470,000,000.00 - - -7,689.91 - - - - - 1,469,992,310.09 -
福州中欣投资有限公司 411,638,775.05 - - -1,747,954.63 - - - - - 409,890,820.42 -
济南安齐房地产开发有限公司 448,736,588.64 - - 62,168,326.33 - - - -10,000,000.00 - 500,904,914.97 10,000,000.00
烟台招商财金物业服务有限公司 1,813,168.37 - - 235,674.12 - - - - - 2,048,842.49 -
烟台招孚商业管理有限公司（注 1） - - - - - - - - - - -
青岛鑫诚中航城市服务有限公司 2,940,703.48 - - 546.30 - - - - - 2,941,249.78 -
山东省机场管理集团中航物业有限公司 4,545,000.00 - - 1,221,476.38 - - - - - 5,766,476.38 -
郑州润兴置业有限公司 51,667,925.33 - - 502,591.89 - - - - - 52,170,517.22 -
重庆万招置业有限公司 - - - 8,992,631.10 - - - - - 8,992,631.10 -
重庆瀚置招商房地产开发有限公司 239,345,312.11 - - 24,938,556.86 - - - - - 264,283,868.97 -
重庆招商两江城市建设发展有限公司 - - - - - - - - - - -
成都中交花源美庐置业有限公司 77,091,036.35 - - 10,158,870.04 - - - - - 87,249,906.39 -
成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司
399,346,476.40 - - -6,558,338.89 - - - - -23,408,305.85 369,379,831.66 -
（注 4）
成都禾招物业管理有限公司 4,566,802.90 - - 499,025.98 - - - - - 5,065,828.88 -
攀枝花阳光积余城市管理服务有限公司 2,450,000.00 - - 256,023.37 - - - - - 2,706,023.37 -
武汉右岸网谷产业园有限公司（注 1） - - - - - - - - - - -
中关村协同发展投资有限公司 122,883,653.37 - - -4,270,173.55 - - - - - 118,613,479.82 -
北京浩远房地产开发有限公司 70,601,778.54 - - 4,661,922.41 - - - - - 75,263,700.95 -
208
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
11. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资 - 续
本年增减变动
权益法下 宣告发放 减值准备
被投资单位 本年年初数 其他综合 其他 计提 本年年末数
追加投资 减少投资 确认的 现金股利 其他 本年年末余额
收益调整 权益变动 减值准备
投资损益 或利润
一、合营企业
北京鹏悦置业有限公司（注 1） - - - - - - - - - - -
北京朝金房地产开发有限公司（注 1） - - - - - - - - - - 338,083,793.78
北京亚林西房地产开发有限公司 47,409,160.12 - - -273,177.50 - - - - - 47,135,982.62 -
北京永安佑泰房地产开发有限公司（注 1）
523,391.46 - - -5,386,287.33 - - - - 4,862,895.87 - -
（注 4）
北京金旭开泰房地产开发有限公司（注 4） 287,464,003.96 - - -3,944,747.94 - - - - -93,304.84 283,425,951.18 -
北京招城房地产开发有限公司（注 4） 465,698,969.32 - - -24,248,889.64 - - - - -17,145,649.33 424,304,430.35 -
天津顺集置业有限公司（注 1） - - - - - - - - - - -
乐活置业国际有限公司 126,562,445.62 - - -101,530.54 - - - - - 126,460,915.08 -
海南金海招商局房地产有限公司 - - - - - - - - - - -
RED SEA WORLD S.A. 14,708.69 130,162,554.30 - -2,236,888.72 - - - - - 127,940,374.27 -
RED SEA GLOBAL S.A. 1,111,689.27 - - - - - - - - 1,111,689.27 -
南通招城置业有限公司（注 2）（注 5） - 96,174,509.43 - -6,125.00 - - - - -96,168,384.43 - -
北京景晟乾通置业有限公司（注 1）（注 2） - 3,407,380.00 - -3,407,380.00 - - - - - - -
北京毓锦置业有限公司（注 2）（注 4） - 730,704,420.58 - -13,060,198.75 - - - - -17,319,322.66 700,324,899.17 -
中建地产（苏州）有限公司（注 2）（注 4） - 998,456,398.67 -637,984.21 -26,905,545.01 - - - - -10,773,104.52 960,139,764.93 -
东莞招商启城房地产开发有限公司（注 2） - 4,000,000.00 - - - - - - - 4,000,000.00 -
深圳招华会展能源科技发展有限公司（注 2） - 10,000,000.00 - 29,620.50 - - - - - 10,029,620.50 -
上海象招房地产开发有限公司（注 2）（注 4） - 990,780,000.00 -35,283,900.00 -2,082,966.89 - - - - -2,330,454.68 951,082,678.43 -
上海象商房地产开发有限公司（注 2）（注 4） - 810,000,000.00 -52,952,069.27 -675,000.00 - - - - -5,045,371.50 751,327,559.23 -
昆山市悦城置业有限公司（注 2） - 792,000,000.00 - -764,551.56 - - - - - 791,235,448.44 -
209
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
11. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资 - 续
本年增减变动
权益法下 宣告发放 减值准备
被投资单位 本年年初数 其他综合 其他 计提 本年年末数
追加投资 减少投资 确认的 现金股利 其他 本年年末余额
收益调整 权益变动 减值准备
投资损益 或利润
一、合营企业
乌鲁木齐新城恒盛房地产开发有限公司
- 52,530,000.00 - -4,721,674.30 - - - - - 47,808,325.70 -
（注 2）
福州中晋投资有限公司（注 2） - 709,030,000.00 - -7,571,824.02 - - - - - 701,458,175.98 -
佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司
- 53,460,000.00 - -5,425,200.00 - - - - -3,075,753.81 44,959,046.19 -
（注 2）（注 4）
西安招商禾雅房地产有限公司（注 2） - - - - - - - - - - -
杭州崇逸置业有限公司（注 2） - 197,200,000.00 -7,051,875.60 -7,374,933.40 - - - - - 182,773,191.00 -
杭州缤煌企业管理有限公司（注 2）
- 408,000,000.00 -13,680,000.00 -3,960,540.27 - - - - -2,301,043.47 388,058,416.26 -
（注 4）
合肥常伫装饰工程有限公司（注 2） - 500,000.00 - - - - - - - 500,000.00 -
长沙溪尚房地产开发有限公司（注 2） - 612,000,000.00 - -4,649,833.30 - - - - - 607,350,166.70 -
广州招赢房地产有限责任公司（注 4）
- -301,518,494.00 - -6,133,595.49 - - - - 575,816,738.20 871,201,636.71 -
（注 6）
深圳市润招房地产有限公司（注 6） - - - 185,458,746.83 - - - - 261,675,285.72 447,134,032.55 -
无锡合赢企业管理有限公司（注 1） - 2,000,000.00 - -2,000,000.00 - - - - - - -
招商蛇口（深圳）产业创新私募股权投
- 1,000,000.00 - - - - - - - 1,000,000.00 -
资基金合伙企业（有限合伙）（注 2）
贵州城发积余物业管理服务有限公司
- 2,000,000.00 - - - - - - - 2,000,000.00 -
（注 2）
小计 24,160,435,823.45 8,903,442,654.56 -2,321,495,329.08 364,001,670.90 - - -199,457,000.00 -26,577,750.00 515,503,423.08 30,364,846,646.75 919,495,346.78
210
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
11. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资 - 续
本年增减变动
减值准备
权益法下 宣告发放
被投资单位 本年年初数 其他综合 其他权益 计提 本年年末数 本年年末
追加投资 减少投资 确认的 现金股利 其他
收益调整 变动 减值准备 余额
投资损益 或利润
二、联营企业
深圳市蛇口通讯有限公司 146,844,127.29 - - 23,417,497.39 - - -27,247,354.95 - - 143,014,269.73 -
深圳前海蛇口自贸区供电有限公司 330,768,031.52 - - 27,713,900.76 - - -12,600,000.00 - - 345,881,932.28 -
深圳市招华会展实业有限公司 961,484,453.38 - - -154,233,028.17 - - - - - 807,251,425.21 -
深圳 TCL 光电科技有限公司 207,781,180.19 - - 33,250,000.00 - - -67,200,000.00 - - 173,831,180.19 -
深圳招商华侨城投资有限公司 657,632,177.23 - - 3,150,000.00 - - -6,153,786.13 - - 654,628,391.10 -
深圳前海葡萄酒创新管理有限公司 13,297,035.58 - - -553,005.50 - - - - - 12,744,030.08 -
深圳市招商澎湃股权投资基金管理有限公司（注 1） - - - - - - - - - - -
深圳招商邮轮服务有限公司 8,251,775.78 - - 784.00 - - - - - 8,252,559.78 -
深圳市招商免税商品有限公司 11,609,086.36 - - 133,328.92 - - -1,678,781.89 - - 10,063,633.39 -
深圳市滨海酒店资产有限公司 119,514,510.45 - - -17,000,000.00 - - - - - 102,514,510.45 -
深圳市太子湾乐居置业有限公司 291,524,807.19 - - -211,008.58 - - - - - 291,313,798.61 -
深圳市澎湃致远投资有限责任公司 2,534,237.29 - - 61,171.38 - - - - - 2,595,408.67 -
深圳市润招房地产有限公司（注 6） 261,675,285.72 - - - - - - - -261,675,285.72 - -
深圳市中鑫招商信息技术股权投资基金合伙企业
13,697,493.99 173,401.00 - 447,452.38 - - -13,796,677.56 - - 521,669.81 -
（有限合伙）
深圳市招圣国际教育有限公司 - - - - - - - - - - -
深圳市保捷房地产开发有限公司 783,996,702.51 - - -4,672,766.04 - - - - - 779,323,936.47 -
深圳市保卓房地产开发有限公司 1,675,992,425.10 - - -7,602,965.51 - - - - - 1,668,389,459.59 -
深圳市前海深港商贸物流小镇运营有限公司 9,970,261.88 - - 3,042,529.51 - - - - - 13,012,791.39 -
广州市番禺创新科技园有限公司 271,965,238.15 - - 1,194,105.50 - - - - - 273,159,343.65 -
广州联森房地产有限公司 101,488,355.81 - - -251,088.25 - - - - - 101,237,267.56 -
广州联洲房地产有限公司 111,991,810.93 - - -3,083,464.09 - - - - - 108,908,346.84 -
广州云都房地产开发有限公司 2,716,356.92 - - 27,579,014.31 - - - - - 30,295,371.23 -
广州矿荣房地产开发有限公司 667,794,720.53 - - 9,964,261.40 - - - - - 677,758,981.93 -
广州顺茂房地产开发有限公司 627,484,952.84 - - -82,418,800.00 - - - - - 545,066,152.84 -
广州诚品置业有限公司 205,930,201.02 - - 6,697,510.42 - - - - - 212,627,711.44 -
广州云佳房地产开发有限公司 41,928,947.16 - - 5,233,088.40 - - - - - 47,162,035.56 -
广州市矿誉投资有限公司（注 4） 1,181,847,474.47 - - -10,349,991.13 - - - - -8,906,273.58 1,162,591,209.76 -
广州招赢房地产有限责任公司（注 6） 584,433,305.26 - - - - - - - -584,433,305.26 - -
佛山市清皓置业有限公司 1,621,969,298.03 - - 27,090.45 - - - - - 1,621,996,388.48 -
211
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
11. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资 - 续
本年增减变动
减值准备
权益法下 宣告发放
被投资单位 本年年初数 其他综合 其他权益 计提 本年年末数 本年年末余
追加投资 减少投资 确认的 现金股利 其他
收益调整 变动 减值准备 额
投资损益 或利润
二、联营企业
佛山市南海区峯商房地产开发有限公司（注 4） 131,591,326.82 - - -4,125,000.00 - - - - -380,530.31 127,085,796.51 -
东莞市嘉房房地产开发有限公司 52,767,850.91 - - 15,550,775.84 - - -40,000,000.00 - - 28,318,626.75 -
东莞市景源房地产开发有限公司 22,104,754.00 - - -6,080,299.75 - - - - - 16,024,454.25 -
东莞市招美房地产开发有限公司（注 4） 422,662,681.70 - - 41,451,057.30 - - - - 2,504,910.12 466,618,649.12 -
东莞市润合房地产有限公司 1,396,205,356.76 - - 431,735,199.87 - - - - - 1,827,940,556.63 -
东莞弘璟实业投资有限公司 495,670,000.00 - - -2,722,833.41 - - - - - 492,947,166.59 -
东莞市保汇实业投资有限公司（注 4） 979,561,741.01 - - -6,900,000.00 - - - - -14,346,940.96 958,314,800.05 -
珠海雍景华越房地产有限公司 99,961,428.52 - - -4,415,783.87 - - - - - 95,545,644.65 -
招商局海南开发投资有限公司 726,050,027.09 - - 48,834,983.34 - - - - - 774,885,010.43 -
南京世招荃晟置业有限公司 144,540,221.35 - - 237,488.02 - - - - - 144,777,709.37 -
南京招商兴盛房地产有限公司 29,845,945.67 - - -1,787,493.75 - - - - - 28,058,451.92 -
葛洲坝南京置业有限公司 177,308,265.75 - - -12,981,350.36 - - - - - 164,326,915.39 -
南京善盛房地产开发有限公司 258,280,537.31 - - -21,797,945.13 - - -40,000,000.00 - - 196,482,592.18 -
南京招商金城物业管理有限公司 5,891,417.56 - - 735,000.00 - - -1,078,000.00 - - 5,548,417.56 -
南京招盈房地产开发有限公司 142,405,029.98 - - 5,870,547.24 - - - - - 148,275,577.22 -
南京十心房地产有限公司 384,644,604.25 - - 30,333,975.08 - - - - - 414,978,579.33 -
南京铧耀房地产开发有限公司 1,744,868,640.20 - - -7,925,308.55 - - - - - 1,736,943,331.65 -
南京和璟珑玥装饰有限公司 400,000.00 - - 82,845.52 - - - - - 482,845.52 -
南京聚盛房地产开发有限公司（注 4） 13,531,938.83 - - -1,658,798.88 - - - - -1,613,958.55 10,259,181.40 -
南京招裕装饰有限公司 543,532.77 - - 1,719,900.00 - - - - - 2,263,432.77 -
南京求真装饰工程有限公司 1,121,111.28 - - 10,525,573.73 - - - - - 11,646,685.01 -
南京招锦弘新房地产开发有限公司（注 4） 431,642,242.84 - - -4,942,703.85 - - - - -2,234,216.14 424,465,322.85 -
上海乐都置业有限公司 200,258,031.22 - - -23,954,815.29 - - - - - 176,303,215.93 -
上海新南山房地产开发有限公司 61,249,321.88 - - 4.00 - - - - - 61,249,325.88 -
上海曼翊企业管理有限公司（注 1） - - - - - - - - - - -
上海申江体育文化投资有限公司 - - - - - - - - - - -
上海孚达置业有限公司 103,335,516.26 - - 11,837,157.60 - - - - - 115,172,673.86 -
上海兴美置业有限公司 858,000,000.00 - - -25,080,000.00 - - - - - 832,920,000.00 -
上海招鸿房地产开发有限公司 - 336,000,000.00 -321,704.89 -800,000.00 - - - - - 334,878,295.11 -
宁波春望商贸有限公司（注 4） 75,069,023.25 - - -906,549.48 - - - - 154,466.56 74,316,940.33 -
212
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
11. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资 - 续
本年增减变动
减值准备
权益法下 宣告发放
被投资单位 本年年初数 其他综合 其他 计提 本年年末数 本年年末
追加投资 减少投资 确认的 现金股利 其他
收益调整 权益变动 减值准备 余额
投资损益 或利润
二、联营企业
宁波鸿茂置业有限公司（注 4） 20,575,648.43 - - -1,781,615.88 - - - - 2,063,841.92 20,857,874.47 -
宁波维悦置业有限公司（注 4） 27,225,301.02 - - -6,245,214.45 - - - - -183,982.88 20,796,103.69 -
宁波盛锐房地产开发有限公司（注 4） 27,699,685.41 - - -4,758,253.18 - - - - -225,534.32 22,715,897.91 -
宁波世圆企业管理咨询有限公司 57,115,118.78 - - 39,996,701.48 - - - - - 97,111,820.26 -
嘉兴世茂新领航置业有限公司 19,360,477.94 - - 31,599,897.16 - - - - - 50,960,375.10 -
嘉兴卓嘉房地产开发有限公司 50,533,082.88 - - -285,065.64 - - - - - 50,248,017.24 -
嘉善裕灿房地产开发有限公司 131,541,000.00 - - -5,625,004.38 - - - - - 125,915,995.62 -
恒禧（嘉兴）股权投资合伙企业（有限合伙） 885,630,536.08 - -886,763,851.28 1,199,148.71 - - - - - 65,833.51 -
绍兴臻悦房地产开发有限公司 175,367,903.67 - - 90,657,106.15 - - -156,842,903.67 - - 109,182,106.15 -
太仓碧桂园房地产开发有限公司 356,432,839.69 - - -2,989,000.00 - - - - - 353,443,839.69 -
太仓辉盛房地产开发有限公司 48,860,795.92 - - -568,725.58 - - - - - 48,292,070.34 -
无锡嘉盛商远建筑科技有限公司 8,383,283.66 - - -568,234.36 - - - - - 7,815,049.30 -
无锡润泰置业有限公司（注 4） 443,570,253.75 - - -46,476,035.32 - - - - 24,280,176.66 421,374,395.09 -
无锡浦锦企业管理有限公司（注 4） 320,787,840.00 - - 35,205,280.85 - - - - -1,052,826.19 354,940,294.66 -
无锡天河地铁生态置业有限公司（注 1）（注 4） 26,586,402.00 - - -4,549,500.00 - - - - -22,036,902.00 - -
杭州宸远招盛置业有限公司 109,499,313.81 - - -1,528,547.71 - - - - - 107,970,766.10 -
杭州盛寅房地产开发有限公司 609,075,166.99 - - 91,930,047.70 - - - - - 701,005,214.69 -
杭州北隆房地产开发有限公司（注 4） 103,145,422.95 - - -4,101,643.84 - - - - 1,129,148.64 100,172,927.75 -
杭州弘招城房地产开发有限公司 75,281,514.69 - - -2,492,655.44 - - - - - 72,788,859.25 -
杭州万璟置业有限公司 403,775,315.84 - - -3,893,148.76 - - - - - 399,882,167.08 -
杭州信榕房地产开发有限公司（注 4） 101,727,596.06 - - 53,484,546.94 - - - - 3,221,547.86 158,433,690.86 -
杭州瑾帆投资管理有限公司（注 1） - - - - - - - - - - -
杭州浙茂企业管理有限公司（注 4） 463,822,399.67 - - 85,586,287.34 - - - - 643,921.1625 550,052,608.17 -
杭州星旭商务咨询有限公司（注 4） 40,344,593.54 - -507,000.00 -5,670,363.50 - - - - -20,121.45 34,147,108.59 -
苏州嘉众房地产开发有限公司 105,961,039.92 - - 803,598.48 - - - - - 106,764,638.40 -
苏州仁安置业有限公司（注 4） 151,742,525.79 - - 11,836,885.87 - - - - 2,365,859.44 165,945,271.10 -
苏州新晟捷置地有限公司 - - - 27,322,060.12 - - - - - 27,322,060.12 -
苏州悦顺房地产开发有限公司（注 4） 456,430,428.17 - - 29,435,251.46 - - - - 289,348.68 486,155,028.31 -
苏州华恒商用置业有限公司 545,576,825.60 522,000.00 - 163,138,657.67 - - - - - 709,237,483.27 -
213
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
11. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资 - 续
本年增减变动
减值准备
权益法下 其他 宣告发放
被投资单位 本年年初数 其他综合 计提 本年年末数 本年年末余
追加投资 减少投资 确认的 权益变 现金股利 其他
收益调整 减值准备 额
投资损益 动 或利润
二、联营企业
苏州市高新区和坤房地产开发有限公司（注 4） 630,800.00 - - -630,800.00 - - - - 377,825.86 377,825.86 -
苏州招商慧明资本管理有限责任公司 2,000,000.00 - - - - - - - - 2,000,000.00 -
苏州融招置业有限公司 4,900,000.00 - -4,900,000.00 - - - - - - - -
苏州相茂置业有限公司（注 4） 48,818,949.49 - - -2,788,369.22 - - - - -6,016,918.87 40,013,661.40 -
徐州新绿州房地产咨询有限公司（注 1） - - - - - - - - - - -
如东博业房地产开发有限公司 89,022,242.44 - - -3,604,000.00 - - - -12,925,308.89 - 72,492,933.55 12,925,308.89
温州市光悦房地产开发有限公司 1,180,844,028.63 - - -2,741,631.65 - - - - - 1,178,102,396.98 -
衢州亿佳企业管理有限公司 13,731,995.07 - -1,232,489.07 -4,207,899.66 - - - - - 8,291,606.34 -
昆山顺拓房地产开发有限公司（注 4） 132,547,805.50 5,840,665.20 -6,489,628.00 8,535,400.00 - - - - 26,441,025.00 166,875,267.70 -
昆山宝业房产开发有限公司 228,933,133.18 - - -2,293,581.25 - - - - - 226,639,551.93 -
昆山卓弥房地产开发有限公司 20,149,649.90 - - 3,872,892.94 - - - - - 24,022,542.84 -
镇江亿腾房地产开发有限公司 31,162,988.65 - - -13,023,283.49 - - - - - 18,139,705.16 -
镇江悦璟房地产开发有限公司 16,291,455.82 - - 931,928.02 - - - - - 17,223,383.84 -
常州牡丹招商置业有限公司（注 4） 39,845,143.34 269,500,000.00 - 80,792,846.90 - - - - -10,472,018.89 379,665,971.35 -
厦门市雍景湾房地产有限公司（注 1） - - - - - - - - - - -
厦门联招和悦投资有限公司 - 252,350,000.00 - -3,098,052.31 - - - - - 249,251,947.69 -
漳州招商局码头有限公司 573,045,689.69 - - 27,183,522.42 - - - - - 600,229,212.11 -
漳州招商局厦门湾港务有限公司 93,249,643.05 - - 181,902.16 - - - - - 93,431,545.21 -
中外运物流（福建）有限公司 44,429,766.95 - - 3,458,614.11 - - -3,345,748.28 - - 44,542,632.78 -
招商局漳州开发区丝路新能源有限公司 38,500,000.00 - - - - - - - - 38,500,000.00 -
南昌青茂置业有限公司 40,663,413.92 4,000,000.00 - -1,602,981.20 - - - - - 43,060,432.72 -
青岛伊敦战新产业投资基金合伙企业
87,500,000.00 87,500,000.00 - -5,677,884.06 - - - - - 169,322,115.94 -
（有限合伙）
青岛绿华置业有限公司 146,865,450.79 784,000,000.00 -262,153.49 -4,365,550.82 - - - - - 926,237,746.48 -
青岛青港中航产业运营服务有限公司 2,940,000.00 - - 386,313.58 - - - - - 3,326,313.58 -
威海华发投资有限公司（注 4） 474,395,512.58 - - 70,850,653.66 - - - - -3,906,132.07 541,340,034.17 -
日照市招商高新城市运营服务有限公司 1,016,700.22 - - 618,322.89 - - - - - 1,635,023.11 -
烟台蓝天中航城市服务有限公司 2,947,915.10 - - 324,549.98 - - - - - 3,272,465.08 -
214
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
11. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资 - 续
本年增减变动
减值准备
权益法下 宣告发放
被投资单位 本年年初数 其他综合 其他 计提 本年年末数 本年年末余
追加投资 减少投资 确认的 现金股利 其他
收益调整 权益变动 减值准备 额
投资损益 或利润
二、联营企业
山东铁航物业管理有限公司 4,638,008.41 - - 1,320,633.93 - - -1,533,243.19 - - 4,425,399.15 -
山东大舜积余城市服务有限公司 1,470,000.00 - -1,470,000.00 - - - - - - - -
河南郑欧丝路建设发展有限公司 76,718,122.56 - - 59,835,098.09 - - - - - 136,553,220.65 -
新郑市碧玺置业有限公司 18,046,602.86 - - -1,125,741.92 - - - - - 16,920,860.94 -
太原中诚商正置业有限责任公司 201,185,334.14 - - 1,509,543.74 - - - - - 202,694,877.88 -
西安沃呈房地产开发有限公司 21,154,777.59 - - -1,104,653.96 - - - - - 20,050,123.63 -
西咸新区文茂房地产有限公司 62,444,291.28 - - -2,438,647.81 - - - - - 60,005,643.47 -
武汉碧曜房地产开发有限公司 4,591,666.67 - - 6,913,193.47 - - - - - 11,504,860.14 -
武汉润广招房地产开发有限公司 51,016,543.71 - - -2,087,464.55 - - - - - 48,929,079.16 -
湖北长投房地产开发有限公司（注 1） 17,442,307.41 - - -17,442,307.41 - - - - - - -
武汉中建壹品澜荟置业有限公司 9,167,416.20 - - -421,848.50 - - - - - 8,745,567.70 -
武汉龙信筑工建筑科技有限公司 7,363,081.23 - - -1,091,668.14 - - - - - 6,271,413.09 -
武汉泓耀房地产开发有限公司 71,950,962.12 - - 47,388,980.42 - - - - - 119,339,942.54 -
四川遂航智达物业服务有限公司 2,450,000.00 - - 1,283,717.89 - - - - - 3,733,717.89 -
合肥禹博房地产开发有限公司 72,420,165.21 - - 39,112,425.00 - - - - - 111,532,590.21 -
合肥居峰置业有限公司 - - - 130,867,315.92 - - - - - 130,867,315.92 -
合肥招阳房地产开发有限公司 187,210,445.00 - -4,804,000.00 -984,569.00 - - - - - 181,421,876.00 -
合肥和逸房地产开发有限公司 81,279,472.00 4,164,228.00 - -837,566.00 - - - - - 84,606,134.00 -
芜湖荣众房地产开发有限公司 8,962,102.00 - - -4,527,866.00 - - - - - 4,434,236.00 -
芜湖创耀置业有限公司 50,107,175.00 502,202,846.00 - -10,620,328.00 - - - - - 541,689,693.00 -
广西广投智慧服务集团有限公司 8,000,000.00 - - 1,448,972.92 - - - - - 9,448,972.92 -
北京招商局天平物业管理有限公司 3,884,219.74 - - 40,505.00 - - - - - 3,924,724.74 -
天津国际邮轮母港有限公司 87,703,707.69 - - -16,302,973.10 - - - - - 71,400,734.59 -
天津市联展房地产开发有限公司 107,579,280.38 - - -100,758,111.84 - - - - - 6,821,168.54 -
天津旭浩房地产开发有限公司 52,555,157.27 - - 1,547,470.73 - - -15,000,000.00 - - 39,102,628.00 -
天津合发房地产开发有限公司（注 1）（注 4） 225,347,830.06 - - -87,191,000.00 - - - -175,880,301.69 37,723,471.63 - 175,880,301.69
天津中海海阔地产有限公司（注 4） 530,765,351.45 - - 9,600,000.00 - - - - -7,592,892.43 532,772,459.02 -
哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司 349,658,132.43 - - -34,018,822.70 - - -270,000,000.00 - - 45,639,309.73 -
大连旅顺口开泰置业有限公司 52,166,737.93 - - -3,227,213.90 - - - - - 48,939,524.03 -
大连金泓舟房地产开发有限公司 278,482,045.15 - - 112,887,928.39 - - - - - 391,369,973.54 -
沈阳光勋恒荣房地产开发有限公司 207,194,305.46 - - -1,783,455.26 - - - - - 205,410,850.20 -
215
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财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
11. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资 - 续
本年增减变动
减值准备
权益法下 宣告发放
被投资单位 本年年初数 其他综合 其他 计提 本年年末数 本年年末余
追加投资 减少投资 确认的 现金股利 其他
收益调整 权益变动 减值准备 额
投资损益 或利润
二、联营企业
招商局东北亚开发投资有限公司 1,016,048,532.69 - - -13,658,166.14 - - - - - 1,002,390,366.55 -
TRIUMPHANT ALLY INVESTMENTS
- - - - - - - - - - -
LIMITED（注 1）
阿萨勒湖投资控股有限公司 175,517,262.15 - - 3,642,022.98 - - - - 22,653,263.25 201,812,548.38 -
China Merchants and SPF Investment Fund
1,118,605.56 - - -2,094.77 - - -565,009.50 - - 551,501.29 -
Management Co. Ltd.
招商局商业房地产投资信托基金 1,147,999,801.03 - - -137,067,521.02 - - -97,102,524.66 - - 913,829,755.35 -
中信金石-招商蛇口一期资产支持专项计划 139,858,949.51 - - 2,847,416.95 - - -8,208,538.61 - - 134,497,827.85 -
友英有限公司 143,699,384.96 - - 168,601,602.08 - - - - 13,710,834.55 326,011,821.59 -
悦景集团有限公司 931,194,943.03 - - -15,249,455.11 - - - - 87,106,721.54 1,003,052,209.46 -
置俊投资有限公司 1,238,630,500.00 - -456,300,000.00 -250,938.16 - - - - 126,146,855.20 908,226,417.04 -
China-Belarus Joint-Stock Closed Company
131,066,806.50 28,649,600.00 - -22,263,848.14 6,731,025.61 - - - - 144,183,583.97 -
Industrial Park Development Company
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券
665,973,634.32 - - 12,416,304.51 - - -24,959,999.64 - - 653,429,939.19 -
投资基金
招商局京光地产有限公司 - - - - - - - - - - -
欣桦有限公司 - - - - - - - - - - -
杭州凯轶企业管理有限公司（注 2）（注 5） - 180,565,000.00 - -7,471,869.93 - - - - -173,093,130.07 - -
招商新城管理服务（无锡）有限公司（注 2） - 400,000.00 - - - - - - - 400,000.00 -
东莞武地泓海置业有限公司（注 2）（注 4） - 490,062,547.00 - -2,148,510.40 - - - - -39,115,713.40 448,798,323.20 -
合肥启盛房地产开发有限公司（注 3） - - - -1,333,209.55 - - - - 661,112,760.00 659,779,550.45 -
SA VENICE I（注 3） - - - -5,159,148.03 - - - - 138,375,079.91 133,215,931.88 -
武汉招盈置业有限公司（注 3）（注 4） - - - -6,750,213.44 - - - - 725,619,197.09 718,868,983.65 -
216
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
11. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资 - 续
本年增减变动
权益法下 宣告发放 减值准备
被投资单位 本年年初数 其他综合 其他 计提 本年年末数
追加投资 减少投资 确认的 现金股利 其他 本年年末余额
收益调整 权益变动 减值准备
投资损益 或利润
二、联营企业
上海置滨汇招置业有限公司
- 512,000,000.00 - -721,322.57 - - - - -1,567,714.43 509,710,963.00 -
（注 2）（注 4）
上海招政嘉城市建设有限公司
- 343,000,000.00 -25,993,426.40 -4,292,400.00 - - - - -521,101.42 312,193,072.18 -
（注 2）（注 4）
苏州招荣房地产开发有限公司
- 7,500,000.00 - -2,119,791.72 - - - - -5,380,208.28 - -
（注 2）（注 5）
陕西瑞迅置业有限公司（注 2）（注 4） - 416,000,000.00 - -5,173,426.90 - - - - -8,146,466.51 402,680,106.59 -
SOLAR ESTATE LIMITED（注 2） - 350.89 - - - - - - -7.53 343.36 -
杭州北桐房地产开发有限公司（注 2） - 225,000,000.00 - -2,277,748.66 - - - - - 222,722,251.34 -
杭州北榆房地产开发有限公司（注 2） - 175,000,000.00 -5,688,000.00 -10,396,071.70 - - - - - 158,915,928.30 -
宁波康海置业有限公司（注 2）（注 4） - 258,373,220.95 - -4,774,507.08 - - - - 644,309.97 254,243,023.84 -
风鹏（深圳）私募股权基金管理
- 1,590,000.00 - -15,617.31 - - - - - 1,574,382.69 -
有限责任公司（注 2）
成都国生积余不动产管理
- 4,900,000.00 - 1,470,000.00 - - - - - 6,370,000.00 -
有限公司（注 2）
北京百川恒升物业管理有限公司（注 2） - 1,950,000.00 - 1,046,276.79 - - - - - 2,996,276.79 -
济南文旅集团积余城市服务有限公司
- 1,350,000.00 - 225,051.47 - - - - - 1,575,051.47 -
（注 2）
太仓鸿郡科技发展有限公司（注 6） - - - - - - - - 99,880,851.16 99,880,851.16 -
深圳市启越房地产开发有限公司
- 401,872,714.29 - 1,200.00 - - - - -3,372,424.58 398,501,489.71 -
（注 2）（注 4）
深圳市润商房地产有限公司
- 333,200,000.00 - 24,500.00 - - - - -3,918,470.63 329,306,029.37 -
（注 2）（注 4）
杭州铧璟置业有限公司（注 2） - 1,514,301,744.76 - - - - - - - 1,514,301,744.76 -
合肥和旭房地产有限公司（注 2） - 147,000,000.00 - -1,888,427.48 - - - - - 145,111,572.52 -
厦门悦兆投资有限公司（注 2） - 4,900,000.00 - -499,605.26 - - - - - 4,400,394.74 -
小计 37,400,183,057.07 7,293,868,318.09 -1,394,732,253.13 1,132,688,646.48 6,731,025.61 - -787,312,568.08 -188,805,610.58 816,232,339.73 44,278,852,955.19 188,805,610.58
合计 61,560,618,880.52 16,197,310,972.65 -3,716,227,582.21 1,496,690,317.38 6,731,025.61 - -986,769,568.08 -215,383,360.58 300,728,916.65 74,643,699,601.94 1,108,300,957.36
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财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
11. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资 - 续
注 1： 因权益法核算账面价值减至为零的长期股权投资如下：
被投资单位 持股比例（%） 投资成本 累计权益法调整金额
深圳市招华国际会展运营有限公司 50.00 5,000,000.00 -5,000,000.00
深圳招商一九七九发展有限公司 51.00 5,100,000.00 -5,100,000.00
广州合景隆泰置业发展有限公司 50.00 1,000,000.00 -1,000,000.00
广州招商高利泽养老服务有限公司 51.00 22,950,000.00 -22,950,000.00
广州市穗云置业有限公司 25.00 9,980,477.76 -9,980,477.76
广州招盈城市更新投资有限公司 50.00 1,000,000.00 -1,000,000.00
南京铁盛商业管理有限公司 55.00 27,500,000.00 -27,500,000.00
南京招汇公寓管理有限公司 51.00 5,100,000.00 -5,100,000.00
南京锦达装饰有限公司 25.00 500,000.00 -500,000.00
南京悦怡装饰有限公司 20.00 400,000.00 -400,000.00
启东金碧置业发展有限公司 23.00 2,300,000.00 -2,300,000.00
如东威新房地产开发有限责任公司 33.00 23,100,000.00 -23,100,000.00
杭州臻美投资有限公司 16.66 8,330,000.00 -8,330,000.00
烟台招孚商业管理有限公司 51.00 255,000.00 -255,000.00
武汉右岸网谷产业园有限公司 51.00 5,100,000.00 -5,100,000.00
北京鹏悦置业有限公司 33.00 66,000,000.00 -66,000,000.00
北京朝金房地产开发有限公司 33.00 462,000,000.00 -462,000,000.00
北京永安佑泰房地产开发有限公司 16.60 8,300,000.00 -8,300,000.00
天津顺集置业有限公司 12.50 3,750,000.00 -3,750,000.00
北京景晟乾通置业有限公司 20.00 3,407,380.00 -3,407,380.00
无锡合赢企业管理有限公司 10.00 2,000,000.00 -2,000,000.00
深圳市招商澎湃股权投资基金管理有限公司 40.00 4,000,000.00 -4,000,000.00
上海曼翊企业管理有限公司 24.50 1,225,000.00 -1,225,000.00
无锡天河地铁生态置业有限公司 30.00 26,586,402.00 -26,586,402.00
杭州瑾帆投资管理有限公司 25.00 267,525.00 -267,525.00
徐州新绿州房地产咨询有限公司 15.50 1,550,000.00 -1,550,000.00
厦门市雍景湾房地产有限公司 29.00 17,400,000.00 -17,400,000.00
湖北长投房地产开发有限公司 40.00 20,623,590.00 -20,623,590.00
天津合发房地产开发有限公司 24.70 350,740,000.00 -350,740,000.00
TRIUMPHANT ALLY INVESTMENTS LIMITED 49.00 380.01 -380.01
注 2： 系本年新增联合营企业。
注 3： 其他变动系因处置子公司转为联营企业或合营企业所产生的影响，详见附注七、
2“处置子公司”。
注 4： 其他变动主要系本集团与联营企业或合营企业发生交易，抵销或转回未实现内部交
易损益所产生的影响。
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财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
11. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资 - 续
注 5： 其他变动系因取得控制权转为子公司所产生的影响，详见附注七、3（2）“本年新
收购之子公司”。
注 6： 其他变动系联营企业或合营企业合作协议变更所产生的重分类影响。
（3） 长期股权投资减值准备变动如下
合并范围 本年减少 外币报表
项目 本年年初数 本年增加 本年年末数
变更影响 减少数 减少原因 折算影响
北京朝金房地产开发有限公司 338,083,793.78 - - - —— - 338,083,793.78
启东金碧置业发展有限公司 11,631,330.00 - - - —— - 11,631,330.00
苏州金悦凯商务咨询有限公司 543,202,473.00 - - - —— - 543,202,473.00
如东威新房地产开发有限责任公司 - - 16,577,750.00 - —— - 16,577,750.00
如东博业房地产开发有限公司 - - 12,925,308.89 - —— - 12,925,308.89
天津合发房地产开发有限公司 - - 175,880,301.69 - —— - 175,880,301.69
济南安齐房地产开发有限公司 - - 10,000,000.00 - —— - 10,000,000.00
合计 892,917,596.78 - 215,383,360.58 - —— - 1,108,300,957.36
12. 其他非流动金融资产
项目 本年年末数 上年年末数
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 1,386,504,182.47 1,287,385,330.99
其中：权益工具投资 1,386,504,182.47 1,287,385,330.99
合计 1,386,504,182.47 1,287,385,330.99
（1） 权益工具投资情况
项目 本年年末数 上年年末数
权益工具的成本 809,228,456.04 736,290,480.75
公允价值 1,386,504,182.47 1,287,385,330.99
累计计入损益的公允价值变动金额 577,275,726.43 551,094,850.24
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财务报表附注
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
13. 投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
1.本年年初数 60,320,995,759.49 56,306,319,353.27 116,627,315,112.76
2.本年增加金额 13,051,720,434.21 7,396,355,386.09 20,448,075,820.30
（1）外购 8,248,641,163.91 1,312,357,602.76 9,560,998,766.67
（2）存货\固定资产\在建工程\其他项目转入 4,448,706,758.54 504,008,660.69 4,952,715,419.23
（3）合并范围变更增加 303,492,182.13 2,875,368,643.32 3,178,860,825.45
（4）外币报表折算影响 48,156,466.75 74,955,445.84 123,111,912.59
（5）其他增加（含重分类） 2,723,862.88 2,629,665,033.48 2,632,388,896.36
3.本年减少金额 7,099,286,868.52 509,437,954.64 7,608,724,823.16
（1）处置 132,940,879.26 270,941,911.29 403,882,790.55
（2）转往存货\固定资产\长期待摊费用 1,486,028,988.76 238,496,043.35 1,724,525,032.11
（3）合并范围变更减少 2,771,311,940.46 - 2,771,311,940.46
（4）外币报表折算影响 - - -
（5）其他减少（含重分类） 2,709,005,060.04 - 2,709,005,060.04
4.本年年末数 66,273,429,325.18 63,193,236,784.72 129,466,666,109.90
二、累计折旧和累计摊销
1.本年年初数 5,541,042,128.26 999,141,374.42 6,540,183,502.68
2.本年增加金额 1,555,103,064.35 259,465,102.92 1,814,568,167.27
（1）计提或摊销 1,405,223,433.22 232,876,923.41 1,638,100,356.63
（2）存货\固定资产\在建工程\其他项目转入 133,286.56 - 133,286.56
（3）合并范围变更增加 141,657,139.30 14,107,343.67 155,764,482.97
（4）外币报表折算影响 8,089,205.27 3,388,184.66 11,477,389.93
（5）其他增加（含重分类） - 9,092,651.18 9,092,651.18
3.本年减少金额 687,959,563.97 19,377,934.48 707,337,498.45
（1）处置 7,826,375.70 15,603,627.65 23,430,003.35
（2）转往存货\固定资产\长期待摊费用 106,987,701.55 3,774,306.83 110,762,008.38
（3）合并范围变更减少 564,052,835.54 - 564,052,835.54
（4）外币报表折算影响 - - -
（5）其他减少（含重分类） 9,092,651.18 - 9,092,651.18
4.本年年末数 6,408,185,628.64 1,239,228,542.86 7,647,414,171.50
三、减值准备
1.本年年初数 856,241,416.95 163,709,286.32 1,019,950,703.27
2.本年增加金额 763,635,952.69 382,109,746.33 1,145,745,699.02
（1）计提 763,635,952.69 379,963,537.58 1,143,599,490.27
（2）外币报表折算影响 - 2,146,208.75 2,146,208.75
（3）其他增加（含重分类） - - -
3.本年减少金额 121,099,499.34 112,350,246.04 233,449,745.38
（1）处置 62,414,615.97 112,350,246.04 174,764,862.01
（2）外币报表折算影响 - - -
（3）其他减少（含重分类） 58,684,883.37 - 58,684,883.37
4.本年年末数 1,498,777,870.30 433,468,786.61 1,932,246,656.91
四、账面价值
1.本年年末数 58,366,465,826.24 61,520,539,455.25 119,887,005,281.49
2.本年年初数 53,923,712,214.28 55,143,468,692.53 109,067,180,906.81
220
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
13. 投资性房地产 - 续
（2） 未办妥产权证书的投资性房地产情况
项目 本年年末数
正在办理权属证书的新物业 1,592,235,814.33
历史原因及原始资料缺失造成暂未取得权属证书 168,535,344.79
暂未确定用途土地，尚未办理权属证书 130,545,773.58
其他 80,659,549.12
合计 1,971,976,481.82
（3） 本年末，本集团用于银行借款抵押的投资性房地产账面价值为 9,994,243,173.92 元
（上年末：11,155,146,364.90 元）。
14. 固定资产
（1） 固定资产汇总
项目 本年年末数 上年年末数
固定资产 10,820,177,521.84 9,233,575,623.88
合计 10,820,177,521.84 9,233,575,623.88
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
14. 固定资产 - 续
（2） 固定资产情况
港口及 机器设备、家具、
项目 房屋建筑物 汽车及船舶 合计
码头设施 器具及其他设备
一、账面原值：
1.本年年初数 7,128,418,402.53 16,215,186.36 1,200,222,693.76 3,500,041,425.43 11,844,897,708.08
2.本年增加金额 2,402,770,970.39 2,364,000.00 252,754,047.40 114,785,611.87 2,772,674,629.66
（1）购置 10,251,929.89 - 29,661,383.53 19,435,729.33 59,349,042.75
（2）在建工程/存货/投资性房地产/
298,427,407.68 2,364,000.00 23,546,254.51 - 324,337,662.19
其他项目转入
（3）合并范围变更增加 2,092,896,270.85 - 178,964,116.17 94,721,528.50 2,366,581,915.52
（4）其他增加 1,195,361.97 - 20,582,293.19 628,354.04 22,406,009.20
3.本年减少金额 375,889,228.10 - 184,808,378.26 27,870,996.46 588,568,602.82
（1）处置或报废 30,011,918.00 - 123,900,511.50 26,316,504.46 180,228,933.96
（2）转往投资性房地产/其他项目 32,382,674.80 - 118,672.57 - 32,501,347.37
（3）合并范围变更减少 - - 229,295.90 1,493,943.00 1,723,238.90
（4）其他减少 313,494,635.30 - 60,559,898.29 60,549.00 374,115,082.59
4.本年年末数 9,155,300,144.82 18,579,186.36 1,268,168,362.90 3,586,956,040.84 14,029,003,734.92
二、累计折旧
1.本年年初数 1,427,333,834.58 362,334.00 789,863,257.80 374,645,176.05 2,592,204,602.43
2.本年增加金额 548,907,903.39 1,790,977.58 246,494,819.24 207,651,554.68 1,004,845,254.89
（1）计提 350,495,783.07 1,790,977.58 85,054,549.18 150,374,828.62 587,716,138.45
（2）在建工程/存货/投资性房地产/
1,096,158.36 - - - 1,096,158.36
其他项目转入
（3）合并范围变更增加 197,190,115.37 - 155,778,105.39 57,190,640.05 410,158,860.81
（4）其他增加 125,846.59 - 5,662,164.67 86,086.01 5,874,097.27
3.本年减少金额 222,256,063.02 - 158,297,472.13 25,913,785.36 406,467,320.51
（1）处置或报废 28,511,322.10 - 112,799,310.02 24,302,100.39 165,612,732.51
（2）转往投资性房地产/其他项目 7,680,243.38 - 15,658.00 - 7,695,901.38
（3）合并范围变更减少 - - 209,289.21 1,359,538.70 1,568,827.91
（4）其他减少 186,064,497.54 - 45,273,214.90 252,146.27 231,589,858.71
4.本年年末数 1,753,985,674.95 2,153,311.58 878,060,604.91 556,382,945.37 3,190,582,536.81
三、减值准备
1.本年年初数 6,503,239.98 - 12,614,241.79 - 19,117,481.77
2.本年增加金额 - - - - -
（1）计提 - - - - -
（2）合并范围变更增加 - - - - -
3.本年减少金额 - - 873,805.50 - 873,805.50
（1）本年转销 - - - - -
（2）其他减少 - - 873,805.50 - 873,805.50
4.本年年末数 6,503,239.98 - 11,740,436.29 - 18,243,676.27
四、账面价值
1.本年年末数 7,394,811,229.89 16,425,874.78 378,367,321.70 3,030,573,095.47 10,820,177,521.84
2.本年年初数 5,694,581,327.97 15,852,852.36 397,745,194.17 3,125,396,249.38 9,233,575,623.88
（3） 未办妥产权证书的固定资产情况
项目 本年年末数
未办理竣工结算 236,806,574.59
正在办理权属证书新物业 83,959,688.12
因历史原因及报建资料缺失无法办理产权证 34,188,097.62
临时建筑，不具备办理权属登记条件 66,615,197.15
其他原因 4,851,856.90
合计 426,421,414.38
222
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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14. 固定资产 - 续
（4） 本年末，本集团用于银行借款抵押的固定资产账面价值为 589,989,736.51 元（年初：
1,035,918,533.08 元）。
15. 在建工程
（1） 在建工程汇总
项目 本年年末数 上年年末数
在建工程 810,073,745.57 465,188,580.70
合计 810,073,745.57 465,188,580.70
（2） 在建工程情况
本年年末数 上年年末数
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
徐州海盛酒店项目 228,546,250.94 - 228,546,250.94 117,966,873.95 - 117,966,873.95
赣州招商局中心酒店 193,408,939.10 - 193,408,939.10 123,211,012.36 - 123,211,012.36
明斯克国际展会中心项目 184,321,305.00 - 184,321,305.00 72,515,649.01 - 72,515,649.01
双鱼岛碧海银滩 93,823,951.82 - 93,823,951.82 93,810,254.65 - 93,810,254.65
明华一期改造项目 72,557,961.24 - 72,557,961.24 - - -
其他 37,415,337.47 - 37,415,337.47 57,684,790.73 - 57,684,790.73
合计 810,073,745.57 - 810,073,745.57 465,188,580.70 - 465,188,580.70
223
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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16. 使用权资产
（1） 使用权资产情况
机器设备、家具、
项目 房屋及建筑物 汽车及船舶 其他 合计
器具及其他设备
一、账面原值
1.本年年初数 2,992,786,437.00 1,248,219.24 179,441.81 2,712,212.90 2,996,926,310.95
2.本年增加金额 306,153,856.41 13,749,867.42 - - 319,903,723.83
（1）新增增加 297,079,889.78 13,749,867.42 - - 310,829,757.20
（2）合并范围变更增加 8,456,636.37 - - - 8,456,636.37
（3）汇率变动增加 617,330.26 - - - 617,330.26
3.本年减少金额 129,262,653.03 432,024.20 179,441.81 174,852.78 130,048,971.82
（1）不再租入 127,783,693.26 432,024.20 179,441.81 174,852.78 128,570,012.05
（2）合并范围变更减少 1,478,959.77 - - - 1,478,959.77
4.本年年末数 3,169,677,640.38 14,566,062.46 - 2,537,360.12 3,186,781,062.96
二、累计折旧
1.本年年初数 759,342,579.37 440,753.75 179,441.81 1,110,973.73 761,073,748.66
2.本年增加金额 342,160,613.33 1,715,706.47 - 599,465.58 344,475,785.38
（1）计提 337,467,645.17 1,715,706.47 - 599,465.58 339,782,817.22
（2）合并范围变更增加 4,238,008.62 - - - 4,238,008.62
（3）汇率变动增加 454,959.54 - - - 454,959.54
3.本年减少金额 78,194,117.83 432,024.20 179,441.81 174,852.78 78,980,436.62
（1）不再租入 77,504,738.34 432,024.20 179,441.81 174,852.78 78,291,057.13
（2）合并范围变更减少 689,379.49 - - - 689,379.49
4.本年年末数 1,023,309,074.87 1,724,436.02 - 1,535,586.53 1,026,569,097.42
三、减值准备
1.本年年初数 - - - - -
2.本年增加金额 31,963,028.68 - - - 31,963,028.68
3.本年减少金额 - - - - -
4.本年年末数 31,963,028.68 - - - 31,963,028.68
四、账面价值
1.本年年末数 2,114,405,536.83 12,841,626.44 - 1,001,773.59 2,128,248,936.86
2.本年年初数 2,233,443,857.63 807,465.49 - 1,601,239.17 2,235,852,562.29
（2） 在损益中确认的金额
房屋及建筑物 本年累计数
使用权资产的折旧费用（注 1） 339,782,817.22
租赁负债的利息费用（注 2） 241,151,961.12
短期租赁费用 88,409,568.51
低价值资产租赁费用 5,879,276.00
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额（注 3） -
转租使用权资产取得的收入 164,384,145.84
售后租回交易产生的相关损益 144,249,408.02
注 1： 于 2022 年度，不存在资本化的使用权资产的折旧费用。
注 2： 于 2022 年度，资本化的租赁负债的利息费用为 125,054,361.67 元。
注 3： 于 2022 年度，不存在资本化的未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额。
（3） 本年度与租赁相关的总现金流出为 2,432,156,741.96 元。
224
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17. 无形资产
（1） 无形资产情况
项目 土地使用权 软件 著作权 其他 合计
一、账面原值
1.本年年初数 1,605,627,617.71 71,885,181.60 3,396,226.42 12,316,788.70 1,693,225,814.43
2.本年增加金额 11,471,655.20 61,983,552.77 2,801,613.20 9,740,000.00 85,996,821.17
（1）购置 1,652,454.53 56,559,796.11 2,801,613.20 500,000.00 61,513,863.84
（2）合并范围变更增加 - 5,415,649.04 - 9,240,000.00 14,655,649.04
（3）从存货转入 - - - - -
（4）其他增加 9,819,200.67 8,107.62 - - 9,827,308.29
3.本年减少金额 - 499,554.45 - - 499,554.45
（1）处置 - 442,811.95 - - 442,811.95
（2）外币报表折算影响 - - - - -
（3）其他减少 - 56,742.50 - - 56,742.50
4.本年年末数 1,617,099,272.91 133,369,179.92 6,197,839.62 22,056,788.70 1,778,723,081.15
二、累计摊销
1.本年年初数 218,523,783.23 20,376,517.18 377,360.76 3,871,991.43 243,149,652.60
2.本年增加金额 44,732,923.88 19,087,657.84 1,901,931.15 3,398,078.38 69,120,591.25
（1）计提 44,682,427.21 16,338,357.98 1,901,931.15 3,398,078.38 66,320,794.72
（2）合并范围变更增加 - 2,743,387.17 - - 2,743,387.17
（3）其他增加 - - - - -
（4）外币报表折算影响 50,496.67 5,912.69 - - 56,409.36
3.本年减少金额 278,546.93 - - 278,546.93
（1）处置 278,546.93 - - 278,546.93
（2）外币报表折算影响 - - - - -
4.本年年末数 263,256,707.11 39,185,628.09 2,279,291.91 7,270,069.81 311,991,696.92
三、减值准备
1.本年年初数 70,840,507.88 - - - 70,840,507.88
2.本年增加金额 6,663,259.04 - - - 6,663,259.04
（1）计提 - - - - -
（2）外币报表折算影响 6,663,259.04 - - - 6,663,259.04
3.本年减少金额 - - - - -
（1）其他减少 - - - - -
4.本年年末数 77,503,766.92 - - - 77,503,766.92
四、账面价值
1.本年年末数 1,276,338,798.88 94,183,551.83 3,918,547.71 14,786,718.89 1,389,227,617.31
2.本年年初数 1,316,263,326.60 51,508,664.42 3,018,865.66 8,444,797.27 1,379,235,653.95
（2） 于 2022 年 12 月 31 日，未办妥产权证书的土地使用权情况如下：
项目 本年年末数
历史原因及原始资料缺失造成暂未取得权属证书 14,486,706.83
18. 开发支出
本年增加 本年减少
项目 本年年初数 本年年末数
内部开发支出 购置 其他 确认为无形资产 转入当期损益
软件系统 51,051,913.58 99,126,466.38 27,512,370.57 4,276,373.93 47,788,277.22 50,748,980.66 83,429,866.58
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19. 商誉
（1） 商誉账面原值
本年增加 本年减少
被投资单位名称 本年年初数 本年年末数
企业合并形成 处置
北京华商大厦有限公司 27,297,506.00 - - 27,297,506.00
招商置地 159,560,861.23 - - 159,560,861.23
招商局积余产业运营服务股份有限公司 171,091,633.90 - - 171,091,633.90
上海航空工业集团物业管理有限公司 - 8,784,231.07 - 8,784,231.07
招商积余南航（广州）物业服务有限公司 - 176,269,129.50 - 176,269,129.50
新中物业管理（中国）有限公司 - 315,691,266.63 - 315,691,266.63
深圳市汇勤物业管理有限公司 - 128,038,303.20 - 128,038,303.20
深圳市招平盛圆投资有限公司 - 433,274,394.28 - 433,274,394.28
深圳市招平盛泰投资有限公司 - 593,380,881.09 - 593,380,881.09
合计 357,950,001.13 1,655,438,205.77 - 2,013,388,206.90
（2） 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
本集团管理层以对生产经营活动的管理或者监控下能独立产生现金流入的最小资产组合
（分别为北京华商大厦有限公司、招商置地、招商局积余产业运营服务股份有限公司、上
海航空工业集团物业管理有限公司、招商积余南航（广州）物业服务有限公司、新中物业
管理（中国）有限公司、深圳市汇勤物业管理有限公司、深圳市招平盛圆投资有限公司、
深圳市招平盛泰投资有限公司）作为认定资产组或资产组组合的标准。
（3） 商誉减值测试过程及商誉减值损失的确认方法
在对商誉进行减值测试时，本集团将相关资产组和资产组组合（含商誉）的账面价值与其
可收回金额进行比较，如果可收回金额低于账面价值，相关差额计入当期损益。本集团产
生商誉的各资产组和资产组组合的可收回金额的确定方法包括按公允价值减预计处置费用
确定和按预计未来现金流量的现值确定。公允价值使用市场法确定。现金流量现值基于本
集团管理层按照五年详细预测期和后续预测期对未来现金流量进行预计。详细预测期的预
计未来现金流量基于管理层制定的商业计划确定；后续预测期的预计未来现金流量按照详
细预测期最后一年的水平，并结合本集团的商业计划、行业发展趋势及通货膨胀率等因素
后确定，其采用的增长率不会超过宏观经济长期平均增长率。本集团采用税前折现率
9.94%-13.64%对商誉进行减值测试。本集团在预计未来现金流量现值时使用的关键假设包
括收入增长率、毛利率和折现率等。本集团管理层在确定各关键假设相关的价值时，与本
集团历史经验或外部信息来源相一致。
（4） 商誉减值测试的影响
经测试，本集团管理层认为上述假设发生的任何合理变化均不会导致产生商誉的各资产组
和资产组组合的账面价值高于其可收回金额，故商誉无需计提减值准备。
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20. 长期待摊费用
项目 本年年初数 本年增加金额 本年摊销金额 其他减少金额 本年年末数
固定资产改良支出 1,087,563,731.43 189,502,660.36 207,620,473.22 19,232,644.46 1,050,213,274.11
其他 28,414,163.80 52,254,851.54 21,383,580.60 27,876.24 59,257,558.50
合计 1,115,977,895.23 241,757,511.90 229,004,053.82 19,260,520.70 1,109,470,832.61
21. 递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产
本年年末数 上年年末数
项目
递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异
内部销售未实现利润（注） 8,649,625,340.22 34,598,501,360.88 8,860,004,154.79 35,440,016,619.16
预提土地增值税 4,558,359,364.16 18,232,389,193.36 4,524,204,077.16 18,096,816,308.66
资产减值准备 259,154,534.34 1,036,618,137.36 239,781,945.87 959,127,783.28
可抵扣亏损 2,494,524,767.55 9,978,099,070.20 1,458,618,139.41 5,834,472,557.66
其他 541,656,851.74 2,166,627,406.92 649,732,051.87 2,599,040,457.41
合计 16,503,320,858.01 66,012,235,168.72 15,732,340,369.10 62,929,473,726.17
注： 内部销售未实现利润主要系本集团内部土地使用权交易，在合并财务报表层面抵销
未实现的内部销售损益，从而确认递延所得税资产。
（2） 未经抵销的递延所得税负债
本年年末数 上年年末数
项目
递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异
附属公司待分配利润 250,719,459.77 4,863,319,706.99 226,744,909.52 1,489,064,492.65
企业合并取得资产的公允价值调整（注 1） 2,213,940,831.59 8,855,763,326.38 1,125,932,121.40 4,503,728,485.62
资产公允价值调整（注 2） 33,487,845.63 133,951,382.52 33,402,750.00 133,611,000.00
其他 245,112,605.26 976,463,219.76 260,769,032.78 1,035,554,948.68
合计 2,743,260,742.25 14,829,497,635.65 1,646,848,813.70 7,161,958,926.95
注 1： 主要系本集团非同一控制下企业合并资产评估增值确认的递延所得税负债。
注 2： 因非控股股东单方面增资本集团子公司，导致本集团丧失对其控制权，但仍具有重
大影响，本集团在丧失控制权日对剩余股权按照公允价值重新计量，并按照权益法
进行追溯调整，同时确认相应的递延所得税负债。
（3） 未确认递延所得税资产明细
项目 本年年末数 上年年末数
可抵扣暂时性差异 13,553,227,970.20 9,194,334,219.61
可抵扣亏损 18,210,884,062.38 10,098,214,435.18
合计 31,764,112,032.58 19,292,548,654.79
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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21. 递延所得税资产/递延所得税负债 - 续
（4） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 本年年末数 上年年末数 备注
2022 - 649,668,318.82
2023 658,933,100.29 658,933,100.29
2024 1,215,728,072.09 1,347,746,917.60
2025 2,603,542,609.26 2,798,643,126.69
2026 4,612,846,927.77 3,731,333,745.80
2027 8,160,890,998.29 -
无到期期限之可抵扣亏损 958,942,354.68 911,889,225.98 香港子公司亏损
合计 18,210,884,062.38 10,098,214,435.18
22. 其他非流动资产
本年年末数 上年年末数
项目
账面金额 减值准备 账面价值 账面金额 减值准备 账面价值
预付股权收购款 - - - 283,620,000.00 - 283,620,000.00
履约保证金 222,193,150.66 306,000.00 221,887,150.66 307,193,150.66 306,000.00 306,887,150.66
其他（注） 264,264,845.84 - 264,264,845.84 49,890,518.51 - 49,890,518.51
合计 486,457,996.50 306,000.00 486,151,996.50 640,703,669.17 306,000.00 640,397,669.17
注： 其他主要系本集团内部土地使用权交易抵销后形成的预付土地增值税。
23. 短期借款
（1） 短期借款分类
项目 本年年末数 上年年末数
保证借款（注） 1,089,063,626.22 916,717,916.56
抵押借款 419,050,646.60 -
信用借款 - 2,704,730,756.30
短期借款应计利息 577,743.76 6,613,642.28
合计 1,508,692,016.58 3,628,062,315.14
注： 保证借款主要系由本公司提供担保的借款。
（2） 本年末，本集团无已逾期未偿还的短期借款。
24. 衍生金融负债
项目 本年年末数 上年年末数
货币掉期工具 - 106,038,000.00
228
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财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
25. 应付票据
种类 本年年末数 上年年末数
商业承兑汇票 126,936,670.65 95,690,800.45
银行承兑汇票 - -
合计 126,936,670.65 95,690,800.45
本年末，本集团无已到期未支付的应付票据。
26. 应付账款
（1） 应付账款列示
项目 本年年末数 上年年末数
工程款 50,722,621,056.93 50,760,636,745.65
地价款 2,964,564,882.84 5,589,349,244.30
保修金 658,367,928.01 608,359,471.27
其他 1,772,565,839.51 855,160,430.06
合计 56,118,119,707.29 57,813,505,891.28
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
项目 本年年末数 未偿还或结转的原因
宁波海曙金茂府项目 340,247,715.86 工程未结算
太子湾太子广场项目 234,845,355.27 工程未结算
太子湾 02-04 项目 234,616,953.76 工程未结算
厦门海上世界项目 201,927,834.13 工程未结算
漳州卡达凯斯项目 175,260,328.42 工程未结算
深圳市葵涌镇经济发展有限公司拆迁补偿款 152,722,958.29 未达支付条件
北京雍合府项目 150,124,359.65 工程未结算
杭州祥宸府项目 137,838,313.02 工程未结算
深圳太子湾 DY02-02 地块项目 136,516,789.69 工程未结算
扬州运河上宸项目 133,774,949.43 工程未结算
深圳招商东岸项目工程款 131,131,638.37 工程未结算
天津贝肯山项目 127,244,796.72 工程未结算
广州金山谷项目 118,139,673.74 工程未结算
合计 2,274,391,666.35
229
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
27. 预收款项
（1） 预收款项列示
项目 本年年末数 上年年末数
租金 145,875,851.56 107,184,188.29
其他 18,863,561.61 20,995,660.06
合计 164,739,413.17 128,179,848.35
28. 合同负债
（1） 合同负债分类
项目 本年年末数 上年年末数
售楼款 143,770,824,032.03 147,465,549,279.82
其他 1,150,783,690.54 1,244,701,223.43
合计 144,921,607,722.57 148,710,250,503.25
（2） 本年内账面价值发生重大变动的金额及原因
项目 变动金额 变动原因
深圳太子湾 DY03-08 地块 10,620,598,383.07 预售
深圳赤湾半山港湾花园 -7,043,118,863.53 结转收入
上海浦东高行项目 6,787,009,438.95 预售
上海招商虹玺 6,622,444,483.05 预售
上海虹桥公馆 -6,576,399,249.44 结转收入
北京臻珑府 -5,474,198,327.39 结转收入
温岭云樾观岭项目 -5,035,464,631.30 结转收入
苏州沁苏禧 4,836,509,560.94 预售
南京 2019G35 项目 -4,799,725,212.87 结转收入
南京 2019G67 项目 -4,682,409,364.89 结转收入
西安招商城市主场 DK1DK2 4,494,307,514.07 预售
南通滨江项目 -4,222,787,267.43 结转收入
广州海珠天珺 4,094,531,904.36 预售
上海四平路项目 3,889,398,967.86 预售
深圳玖尚公寓（原深圳前海锦玺项目） -3,605,152,794.49 结转收入
南京招商局中心臻境城 3,428,997,895.01 预售
西安臻观府 -3,233,444,370.57 结转收入
杭州祥宸府 -3,155,483,973.97 结转收入
西安招商城市主场 DK3 -2,867,559,058.80 结转收入
南京江心印项目 2,634,113,406.59 预售
上海招商外滩玺 2,627,931,147.67 预售
上海松江泗泾 11-01 项目 -2,595,579,200.07 结转收入
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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28. 合同负债 - 续
（3） 账龄超过 1 年的重要合同负债
项目 本年年末数 未偿还或结转的原因
上海招商外滩玺 3,356,698,376.39 未达入伙条件
杭州花屿观澜里 2,234,811,536.70 未达入伙条件
合计 5,591,509,913.09
（4） 主要项目年末预收售楼款列示如下：
项目名称 本年年末数 上年年末数 预售比例（%） 预计竣工时间
深圳太子湾 DY03-08 地块 10,620,598,383.07 - 100.00 2024 年 9 月
上海浦东高行项目 6,787,009,438.95 - 100.00 2024 年 3 月
上海招商虹玺 6,622,444,483.05 - 98.84 2024 年 3 月
上海招商外滩玺 5,984,629,524.06 3,356,698,376.39 100.00 2023 年 10 月
广州海珠天珺 5,312,202,377.14 1,217,670,472.78 90.18 2024 年 3 月
西安招商城市主场 DK1DK2 4,872,730,611.44 378,423,097.37 79.68 2023 年 5 月
苏州沁苏禧 4,836,509,560.94 - 100.00 2024 年 8 月
上海四平路项目 3,889,398,967.86 - 100.00 2024 年 2 月
徐州金融集聚区项目 3,587,472,169.98 3,823,813,170.11 66.93 2023 年 11 月
成都天府新区总部基地项目 3,554,919,185.25 1,873,724,510.97 87.44 2025 年 8 月
南京招商局中心臻境城 3,428,997,895.01 - 31.10 2023 年 12 月
杭州花屿观澜里 3,408,064,773.54 2,234,811,536.70 93.39 2023 年 10 月
南京江心印项目 3,037,639,988.18 403,526,581.59 63.62 2023 年 12 月
合肥新站 XZ202004 项目 2,937,398,477.31 852,573,479.15 50.54 2023 年 12 月
徐州山水间 2,676,208,980.87 1,560,295,533.93 68.37 2023 年 10 月
宁波奉化凤麓和鸣府 2,530,615,873.17 1,418,135,912.03 46.33 2023 年 5 月
大连臻园北区 2,510,395,498.23 1,723,097,122.37 47.93 2023 年 5 月
深圳招北公寓 2,493,870,529.63 - 99.36 2023 年 9 月
上海苏河玺项目 2,414,763,750.68 - 36.81 2025 年 10 月
上海璀璨城市曹路南地块 2,360,516,189.45 - 70.53 2023 年 9 月
杭州湘北项目 2,090,123,683.31 1,814,551,368.57 69.08 2023 年 5 月
苏州璟萃雅园 2,076,401,509.70 346,067,667.14 100.00 2023 年 12 月
杭州天澜里 1,828,290,601.33 1,711,209,230.65 98.81 2023 年 3 月
南通中创公园道 1,800,482,469.69 200,441,455.56 34.42 2024 年 1 月
上海会卓路西虹桥三期项目 1,724,746,703.43 - 100.00 2024 年 6 月
南通滨江项目 1,714,942,486.05 5,937,729,753.48 65.29 2023 年 12 月
嘉定南翔项目 1,618,195,916.96 - 41.09 2024 年 4 月
西安华宇臻境西地块 1,606,731,737.41 822,793,627.15 82.01 2022 年 12 月
武汉未来中心 1,564,040,565.65 349,774,361.69 99.84 2025 年 4 月
重庆长嘉汇 1,519,486,560.54 889,978,869.65 46.95 2023 年 11 月
广州臻珑府 1,508,320,828.62 430,660,051.67 63.48 2023 年 11 月
杭州花栖云境里 1,430,718,914.58 503,334,603.68 91.14 2023 年 8 月
济南盛福地块 1,400,950,874.77 230,871,611.21 28.21 2023 年 6 月
太原招商时代主场 1,351,783,806.01 440,972,142.00 27.94 2025 年 4 月
汉口 1872 项目 1,351,681,089.64 426,991,330.01 52.27 2023 年 4 月
宁波金华云湖臻品小区 1,333,664,501.25 - 74.64 2023 年 10 月
合肥云际轩 1,263,093,836.14 - 84.12 2023 年 12 月
哈尔滨贝肯山 1,080,844,591.92 2,213,486,651.52 100.00 2024 年 11 月
重庆招商渝天府 1,032,753,954.24 65,341,929.15 11.36 2025 年 6 月
合计 113,163,641,289.05 35,226,974,446.52
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
28. 合同负债 - 续
（5） 有关合同负债的定性和定量分析
合同负债主要为本集团根据房地产销售合同收取的售楼款。该售楼款在合同签订时收取，
金额为合同对价的20%至100%不等。该合同的相关收入将在本集团履行履约义务后确认。
（6） 在本年确认的包括在合同负债年初账面价值的收入
本年度本集团确认的包括在年初合同负债账面价值中的收入金额为110,122,734,781.73元，
本年新增的合同负债金额为106,334,092,001.05元，上述合同负债的变动金额主要为房地产
销售合同及物业管理合同所形成。
29. 应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬列示
项目 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
一、短期薪酬 2,311,609,255.22 7,330,492,469.08 7,425,110,788.89 2,216,990,935.41
二、离职后福利-设定提存计划 2,442,858.15 744,805,888.60 742,964,986.11 4,283,760.64
三、辞退福利 1,110,295.81 105,571,257.41 102,652,470.63 4,029,082.59
四、其他 201,640.23 3,385,365.44 3,395,425.44 191,580.23
合计 2,315,364,049.41 8,184,254,980.53 8,274,123,671.07 2,225,495,358.87
（2） 短期薪酬列示
项目 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
1.工资、奖金、津贴和补贴 2,256,676,890.57 6,209,397,654.38 6,313,269,582.85 2,152,804,962.10
2.职工福利费 - 303,576,480.26 303,576,480.26 -
3.社会保险费 1,871,537.29 317,978,184.95 315,722,513.06 4,127,209.18
其中：医疗保险费及生育保险 1,809,785.79 278,790,542.64 277,384,422.00 3,215,906.43
补充医疗保险 1,304.28 23,298,490.66 23,298,490.66 1,304.28
工伤保险费 10,252.51 11,356,569.50 11,315,943.72 50,878.29
其他 50,194.71 4,532,582.15 3,723,656.68 859,120.18
4.住房公积金 214,670.89 343,388,693.29 343,158,359.00 445,005.18
5.工会经费和职工教育经费 52,323,442.40 108,997,284.63 102,456,649.06 58,864,077.97
6.其他短期薪酬 522,714.07 47,154,171.57 46,927,204.66 749,680.98
合计 2,311,609,255.22 7,330,492,469.08 7,425,110,788.89 2,216,990,935.41
（3） 离职后福利-设定提存计划列示
项目 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
1.基本养老保险 2,133,010.15 552,709,001.38 551,488,835.77 3,353,175.76
2.失业保险费 56,863.87 15,441,790.65 15,397,441.17 101,213.35
3.企业年金缴费 252,984.13 176,655,096.57 176,078,709.17 829,371.53
合计 2,442,858.15 744,805,888.60 742,964,986.11 4,283,760.64
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
30. 应交税费
项目 本年年末数 上年年末数
所得税 10,403,145,163.96 11,624,203,739.51
土地增值税 121,728,879.46 512,674,110.01
增值税 1,342,035,118.93 1,068,629,547.53
契税 139,263,171.23 17,381,411.21
个人所得税 37,053,051.11 31,195,503.82
城市维护建设税 73,332,930.45 82,851,497.81
教育费附加 59,095,047.54 64,452,132.87
房产税 37,045,527.03 32,287,257.45
土地使用税 12,624,877.66 12,159,096.98
其他 31,458,136.14 73,743,216.70
合计 12,256,781,903.51 13,519,577,513.89
31. 其他应付款
（1） 其他应付款汇总
项目 本年年末数 上年年末数
应付股利 805,979,626.90 870,808,860.50
其他应付款 130,539,999,522.44 121,935,012,813.81
合计 131,345,979,149.34 122,805,821,674.31
（2） 应付股利
项目 本年年末数 上年年末数
子公司应付少数股东之股利 805,979,626.90 814,644,023.87
划分为权益工具的永续债股利 - 56,164,836.63
合计 805,979,626.90 870,808,860.50
本年末，超过1年的应付股利余额为524,449,195.83元，系投资方尚未领取的股利。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
31. 其他应付款 - 续
（3） 其他应付款
（a） 按款项性质列示其他应付款
项目 本年年末数 上年年末数
合作公司往来 47,123,989,781.59 50,938,219,759.56
关联公司往来 38,577,028,993.87 26,278,972,609.85
代收及暂收款 1,767,528,876.49 2,995,249,980.37
保证金 5,120,463,420.76 4,217,079,038.91
股权收购款 416,846,609.69 471,462,121.28
保理款 33,675,300,124.52 30,505,822,960.45
其他 3,858,841,715.52 6,528,206,343.39
合计 130,539,999,522.44 121,935,012,813.81
（b） 其他应付款账龄分析
本年年末数 上年年末数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 88,000,900,252.46 67.41 88,524,244,097.46 72.60
1至2年 19,766,980,004.96 15.14 14,290,612,533.98 11.72
2至3年 6,259,092,496.51 4.80 5,486,455,878.84 4.50
3 年以上 16,513,026,768.51 12.65 13,633,700,303.53 11.18
合计 130,539,999,522.44 100.00 121,935,012,813.81 100.00
（c） 账龄超过1年的重要其他应付款
项目 本年年末数 未偿还或结转的原因
深圳华侨城股份有限公司 7,840,869,020.63 项目前期垫款，随项目回款逐步偿还
中铁房地产集团中南有限公司 1,804,259,978.48 项目前期垫款，随项目回款逐步偿还
北京铭嘉房地产开发有限公司 1,509,979,968.47 项目前期垫款，随项目回款逐步偿还
绍兴铧越置业有限公司 1,507,514,400.00 项目前期垫款，随项目回款逐步偿还
厦门添旭投资有限公司 1,470,000,000.00 项目前期垫款，随项目回款逐步偿还
深圳 TCL 房地产有限公司 1,403,940,499.66 项目前期垫款，随项目回款逐步偿还
苏州安茂置业有限公司 1,008,717,191.05 项目前期垫款，随项目回款逐步偿还
温州市光悦房地产开发有限公司 869,356,400.00 项目前期垫款，随项目回款逐步偿还
佛山市清皓置业有限公司 752,417,500.00 项目前期垫款，随项目回款逐步偿还
厦门港务地产有限公司 599,146,623.50 项目前期垫款，随项目回款逐步偿还
杭州盛寅房地产开发有限公司 583,625,400.00 项目前期垫款，随项目回款逐步偿还
合计 19,349,826,981.79 ——
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财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
32. 一年内到期的非流动负债
项目 本年年末数 上年年末数
一年内到期的长期借款（注） 23,862,680,937.59 27,252,081,472.81
其中：质押借款 766,705,750.00 743,299,500.00
抵押借款 6,182,155,994.26 5,133,138,180.52
保证借款 10,798,900,006.32 14,708,956,669.43
信用借款 6,114,919,187.01 6,666,687,122.86
长期借款应计利息 256,833,719.41 321,966,588.82
一年内到期的租赁负债 302,663,052.11 337,146,411.44
一年内到期的应付债券 12,041,858,000.00 4,160,000,000.00
应付债券应计利息 839,224,551.23 522,234,579.05
一年内到期的长期应付款 1,730,371,524.40 976,740,962.25
合计 39,033,631,784.74 33,570,170,014.37
注： 一年内到期的长期借款说明详见附注六、34。
33. 其他流动负债
（1） 其他流动负债列示
项目 本年年末数 上年年末数
预提土地增值税 18,476,958,189.79 20,151,990,900.50
待转销项税 13,325,549,851.23 13,580,722,115.83
应付超短期融资券 3,611,889,589.05 8,664,818,972.60
其他 793,313,404.18 2,988,309,136.83
合计 36,207,711,034.25 45,385,841,125.76
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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33. 其他流动负债 - 续
（2） 短期应付债券的增减变动
按面值计 溢折价
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 本年年初数 本年发行 本年偿还 本年年末数
提利息 摊销
21招商蛇口SCP005 1,000,000,000.00 2021-07-29 270天 1,000,000,000.00 1,011,539,726.03 - 8,432,876.71 - 1,019,972,602.74 -
21招商蛇口SCP006 1,500,000,000.00 2021-09-10 180天 1,500,000,000.00 1,512,491,917.81 - 7,406,712.33 - 1,519,898,630.14 -
21招商蛇口SCP007 1,500,000,000.00 2021-09-23 180天 1,500,000,000.00 1,511,260,273.97 - 9,008,219.18 - 1,520,268,493.15 -
21招商蛇口SCP008 1,300,000,000.00 2021-10-18 270天 1,300,000,000.00 1,307,693,150.68 - 20,002,191.79 - 1,327,695,342.47 -
21招商蛇口SCP009 3,000,000,000.00 2021-11-17 270天 3,000,000,000.00 3,016,458,904.11 - 46,565,753.42 - 3,063,024,657.53 -
22招商蛇口SCP001 1,290,000,000.00 2022-03-18 90天 1,290,000,000.00 - 1,290,000,000.00 7,633,972.60 - 1,297,633,972.60 -
22招商蛇口SCP002 1,000,000,000.00 2022-04-22 180天 1,000,000,000.00 - 1,000,000,000.00 11,835,616.44 - 1,011,835,616.44 -
22招商蛇口SCP003 1,290,000,000.00 2022-07-01 150天 1,290,000,000.00 - 1,290,000,000.00 10,602,739.73 - 1,300,602,739.73 -
22招商蛇口SCP004 1,300,000,000.00 2022-07-13 180天 1,300,000,000.00 - 1,300,000,000.00 12,742,136.99 - - 1,312,742,136.99
22招商蛇口SCP005 1,000,000,000.00 2022-10-12 180天 1,000,000,000.00 - 1,000,000,000.00 3,994,520.55 - - 1,003,994,520.55
22招商蛇口SCP006 1,290,000,000.00 2022-10-12 180天 1,290,000,000.00 - 1,290,000,000.00 5,152,931.51 - - 1,295,152,931.51
21招商积余SCP001 300,000,000.00 2021-05-31 270天 300,000,000.00 305,375,000.00 - 1,282,534.25 - 306,657,534.25 -
合计 15,770,000,000.00 8,664,818,972.60 7,170,000,000.00 144,660,205.50 - 12,367,589,589.05 3,611,889,589.05
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34. 长期借款
（1） 长期借款分类
项目 本年年末数 上年年末数
质押借款（注 1） 2,049,115,750.00 2,395,310,250.00
抵押借款（注 2） 20,745,714,688.73 25,914,901,774.37
保证借款（注 3） 47,072,905,306.98 50,984,436,968.95
信用借款 75,068,494,055.34 55,737,108,608.07
合计 144,936,229,801.05 135,031,757,601.39
减：一年内到期的长期借款 23,862,680,937.59 27,252,081,472.81
其中：质押借款 766,705,750.00 743,299,500.00
抵押借款 6,182,155,994.26 5,133,138,180.52
保证借款 10,798,900,006.32 14,708,956,669.43
信用借款 6,114,919,187.01 6,666,687,122.86
一年后到期的长期借款 121,073,548,863.46 107,779,676,128.58
注1： 质押借款主要系由本公司持有的子公司股权作为质押的借款。
注2： 抵押借款主要系由本集团之子公司以其存货、投资性房地产及固定资产提供抵押的
借款，参见附注六、66。
注3： 保证借款主要系由本公司之控股股东、本公司及本公司之子公司提供担保的借款。
上述借款年利率区间：
本年年末数 上年年末数
上述借款年利率区间 1.30%-6.50% 1.30%-7.05%
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35. 应付债券
（1） 应付债券
项目 本年年末数 上年年末数
17 蛇口 01（品种一） - 1,368,853,041.10
18 蛇口 01（品种一） 2,071,780,821.92 2,071,780,821.92
18 蛇口 03（品种一） 1,894,519,452.05 1,894,519,452.05
19 蛇口 01（品种一） 2,350,935,232.88 2,350,935,232.88
19 蛇口 02（品种二） - 1,223,671,232.88
19 蛇口 03（品种一） 1,530,041,506.85 1,530,041,506.85
19 蛇口 04（品种二） - 610,416,328.77
20 蛇口 01（品种一） 1,045,557,589.04 1,045,557,589.04
20 招商蛇口 MTN001A 1,331,947,945.21 1,331,947,945.21
20 招商蛇口 MTN001B 718,923,013.70 718,923,013.70
20 招商蛇口 MTN002A 2,026,112,328.77 2,026,112,328.77
20 招商蛇口 MTN002B 1,014,387,671.23 1,014,387,671.23
20 招商蛇口 MTN003 1,602,472,328.77 1,602,472,328.77
20 漳州开发 MTN001 1,008,227,397.26 1,008,227,397.26
20 漳州开发 MTN002 709,175,833.33 709,251,666.66
美元私募债券 1,604,381,511.04 1,472,374,618.54
19 招商蛇口 ABN001 - 1,012,103,561.64
21 招商积余 MTN001 1,554,502,500.00 1,553,696,250.00
21 招商蛇口 MTN001A 1,505,973,287.67 1,505,840,547.95
21 招商蛇口 MTN001B 1,506,565,068.49 1,506,419,178.08
21 蛇口 01（品种一） 308,214,246.58 308,183,013.70
21 蛇口 02（品种二） 717,956,054.79 717,887,780.82
21 蛇口 03（品种一） 1,020,957,260.27 1,020,856,986.30
21 蛇口 04（品种二） 1,182,384,186.30 1,182,277,084.93
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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35. 应付债券 - 续
（1） 应付债券 - 续
项目 本年年末数 上年年末数
22 蛇口 01（品种二） 4,079,780,821.92 -
22 蛇口 02（品种一） 812,267,397.26 -
22 蛇口 02（品种二） 1,017,978,082.19 -
22 蛇口 03（品种一） 4,018,520,547.95 -
22 蛇口 03（品种二） 1,005,556,164.38 -
22 蛇口 04（品种一） 1,364,713,424.66 -
22 蛇口 05（品种一） 2,643,124,602.74 -
22 蛇口 05（品种二） 1,001,380,821.92 -
22 招商蛇口 GN004 550,124,315.07 -
22 招商蛇口 MTN001A 671,736,575.34 -
22 招商蛇口 MTN001B 664,827,123.29 -
22 招商蛇口 MTN002A 1,026,301,369.86 -
22 招商蛇口 MTN002B 730,716,438.36 -
22 招商蛇口 MTN003A 2,014,164,383.56 -
22 招商蛇口 MTN003B 1,008,112,328.77 -
22 招商蛇口 ABN001 3,315,762,917.81 -
合计 52,630,082,551.23 30,786,736,579.05
减：一年内到期的应付债券 12,881,082,551.23 4,682,234,579.05
一年后到期的应付债券 39,749,000,000.00 26,104,502,000.00
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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35. 应付债券 - 续
（2） 应付债券的增减变动
债券 合并范围 按面值 外币报表
债券名称 面值 发行日期 发行金额 本年年初数 本年发行 溢折价摊销 本年偿还 本年年末数
期限 变更影响 计提利息 折算影响
17 蛇口 01（品种一）（注 1） 人民币 1,360,000,000.00 2017-11-20 5年 1,360,000,000.00 1,368,853,041.10 - - 64,586,958.90 - 1,433,440,000.00 - -
18 蛇口 01（品种一）（注 1） 人民币 2,000,000,000.00 2018-04-17 5年 2,000,000,000.00 2,071,780,821.92 - - 100,000,000.00 - 100,000,000.00 - 2,071,780,821.92
18 蛇口 03（品种一）（注 1） 人民币 1,840,000,000.00 2018-06-11 5年 1,840,000,000.00 1,894,519,452.05 - - 96,600,000.00 - 96,600,000.00 - 1,894,519,452.05
19 蛇口 01（品种一）（注 1） 人民币 2,300,000,000.00 2019-06-25 5年 2,300,000,000.00 2,350,935,232.88 - - 96,830,000.00 - 96,830,000.00 - 2,350,935,232.88
19 蛇口 02（品种二）（注 1） 人民币 1,200,000,000.00 2019-06-25 3年 1,200,000,000.00 1,223,671,232.88 - - 21,328,767.12 - 1,245,000,000.00 - -
19 蛇口 03（品种一）（注 1） 人民币 1,500,000,000.00 2019-07-12 5年 1,500,000,000.00 1,530,041,506.85 - - 61,950,000.00 - 61,950,000.00 - 1,530,041,506.85
19 蛇口 04（品种二）（注 1） 人民币 600,000,000.00 2019-07-12 3年 600,000,000.00 610,416,328.77 - - 11,063,671.23 - 621,480,000.00 - -
20 蛇口 01（品种一）（注 2） 人民币 1,040,000,000.00 2020-11-17 5年 1,040,000,000.00 1,045,557,589.04 - - 43,160,000.00 - 43,160,000.00 - 1,045,557,589.04
21 蛇口 01（品种一）（注 2） 人民币 300,000,000.00 2021-04-14 5年 300,000,000.00 308,183,013.70 - - 11,431,232.88 - 11,400,000.00 - 308,214,246.58
21 蛇口 02（品种二）（注 2） 人民币 700,000,000.00 2021-04-14 3年 700,000,000.00 717,887,780.82 - - 24,988,273.97 - 24,920,000.00 - 717,956,054.79
21 蛇口 03（品种一）（注 2） 人民币 1,000,000,000.00 2021-06-07 5年 1,000,000,000.00 1,020,856,986.30 - - 36,700,273.97 - 36,600,000.00 - 1,020,957,260.27
21 蛇口 04（品种二）（注 2） 人民币 1,160,000,000.00 2021-06-07 3年 1,160,000,000.00 1,182,277,084.93 - - 39,199,101.37 - 39,092,000.00 - 1,182,384,186.30
22 蛇口 01（品种二）（注 2） 人民币 4,000,000,000.00 2022-06-07 5年 4,000,000,000.00 - - 4,000,000,000.00 79,780,821.92 - - - 4,079,780,821.92
22 蛇口 02（品种一）（注 2） 人民币 800,000,000.00 2022-06-22 3年 800,000,000.00 - - 800,000,000.00 12,267,397.26 - - - 812,267,397.26
22 蛇口 02（品种二）（注 2） 人民币 1,000,000,000.00 2022-06-22 5年 1,000,000,000.00 - - 1,000,000,000.00 17,978,082.19 - - - 1,017,978,082.19
22 蛇口 03（品种一）（注 3） 人民币 4,000,000,000.00 2022-10-28 3年 4,000,000,000.00 - - 4,000,000,000.00 18,520,547.95 - - - 4,018,520,547.95
22 蛇口 03（品种二）（注 3） 人民币 1,000,000,000.00 2022-10-28 5年 1,000,000,000.00 - - 1,000,000,000.00 5,556,164.38 - - - 1,005,556,164.38
22 蛇口 04（品种一）（注 3） 人民币 1,360,000,000.00 2022-11-16 3年 1,360,000,000.00 - - 1,360,000,000.00 4,713,424.66 - - - 1,364,713,424.66
22 蛇口 05（品种一）（注 3） 人民币 2,640,000,000.00 2022-12-14 3年 2,640,000,000.00 - - 2,640,000,000.00 3,124,602.74 - - - 2,643,124,602.74
22 蛇口 05（品种二）（注 3） 人民币 1,000,000,000.00 2022-12-14 5年 1,000,000,000.00 - - 1,000,000,000.00 1,380,821.92 - - - 1,001,380,821.92
20 招商蛇口 MTN001A（注 4） 人民币 1,300,000,000.00 2020-03-09 3年 1,300,000,000.00 1,331,947,945.21 - - 39,000,000.00 - 39,000,000.00 - 1,331,947,945.21
20 招商蛇口 MTN001B（注 4） 人民币 700,000,000.00 2020-03-09 5年 700,000,000.00 718,923,013.70 - - 23,100,000.00 - 23,100,000.00 - 718,923,013.70
20 招商蛇口 MTN002A（注 5） 人民币 2,000,000,000.00 2020-08-20 3年 2,000,000,000.00 2,026,112,328.77 - - 70,600,000.00 - 70,600,000.00 - 2,026,112,328.77
20 招商蛇口 MTN002B（注 5） 人民币 1,000,000,000.00 2020-08-20 5年 1,000,000,000.00 1,014,387,671.23 - - 38,900,000.00 - 38,900,000.00 - 1,014,387,671.23
20 招商蛇口 MTN003（注 6） 人民币 1,600,000,000.00 2020-12-18 3年 1,600,000,000.00 1,602,472,328.77 - - 60,160,000.00 - 60,160,000.00 - 1,602,472,328.77
20 漳州开发 MTN001（注 7） 人民币 1,000,000,000 2020-10-16 3年 1,000,000,000.00 1,008,227,397.26 - - 37,397,260.28 - 37,397,260.28 1,008,227,397.26
20 漳州开发 MTN002（注 8） 人民币 700,000,000 2020-09-02 3年 700,000,000.00 709,251,666.66 - - 27,603,333.31 - 27,679,166.64 709,175,833.33
美元私募债券（注 9） 美元 230,000,000.00 2020-08-28 3年 1,500,727,000.00 1,472,374,618.54 - - 57,211,560.00 - 62,560,667.50 137,356,000.00 1,604,381,511.04
19 招商蛇口 ABN001（注 10） 人民币 1,000,000,000.00 2019-09-12 3年 1,000,000,000.00 1,012,103,561.64 - - 7,741,917.81 - 1,019,845,479.45 - -
21 招商积余 MTN001（注 11） 人民币 1,500,000,000.00 2021-02-02 3年 1,500,000,000.00 1,553,696,250.00 - - 58,856,250.00 - 58,050,000.00 - 1,554,502,500.00
21 招商蛇口 MTN001A（注 12） 人民币 1,500,000,000.00 2021-11-18 3年 1,500,000,000.00 1,505,840,547.95 - - 48,582,739.72 - 48,450,000.00 - 1,505,973,287.67
21 招商蛇口 MTN001B（注 12） 人民币 1,500,000,000.00 2021-11-18 5年 1,500,000,000.00 1,506,419,178.08 - - 53,395,890.41 - 53,250,000.00 - 1,506,565,068.49
240
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2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
35. 应付债券 - 续
（2） 应付债券的增减变动 - 续
债券 合并范围 按面值 外币报表
债券名称 面值 发行日期 发行金额 本年年初数 本年发行 溢折价摊销 本年偿还 本年年末数
期限 变更影响 计提利息 折算影响
22 招商蛇口 GN004（注 13） 人民币 550,000,000.00 2022-12-29 5年 550,000,000.00 - - 550,000,000.00 124,315.07 - - - 550,124,315.07
22 招商蛇口 MTN001A（注 14） 人民币 645,000,000.00 2022-01-26 3年 645,000,000.00 - - 645,000,000.00 26,736,575.34 - - - 671,736,575.34
22 招商蛇口 MTN001B（注 14） 人民币 645,000,000.00 2022-01-26 5年 645,000,000.00 - - 645,000,000.00 19,827,123.29 - - - 664,827,123.29
22 招商蛇口 MTN002A（注 14） 人民币 1,000,000,000.00 2022-03-07 3年 1,000,000,000.00 - - 1,000,000,000.00 26,301,369.86 - - - 1,026,301,369.86
22 招商蛇口 MTN002B（注 14） 人民币 710,000,000.00 2022-03-07 5年 710,000,000.00 - - 710,000,000.00 20,716,438.36 - - - 730,716,438.36
22 招商蛇口 MTN003A（注 15） 人民币 2,000,000,000.00 2022-09-29 3年 2,000,000,000.00 - - 2,000,000,000.00 14,164,383.56 - - - 2,014,164,383.56
22 招商蛇口 MTN003B（注 15） 人民币 1,000,000,000.00 2022-09-29 5年 1,000,000,000.00 - - 1,000,000,000.00 8,112,328.77 - - - 1,008,112,328.77
22 招商蛇口 ABN001（注 16） 人民币 3,200,000,000.00 2022-03-11 15 年 3,200,000,000.00 - - 3,200,000,000.00 116,762,917.81 - 1,000,000.00 - 3,315,762,917.81
合计 55,850,727,000.00 30,786,736,579.05 - 25,550,000,000.00 1,506,454,546.05 - 5,350,464,573.87 137,356,000.00 52,630,082,551.23
减：一年内到期的应付债券 4,682,234,579.05 12,881,082,551.23
一年后到期的应付债券 26,104,502,000.00 39,749,000,000.00
241
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
35. 应付债券 - 续
（2） 应付债券的增减变动 - 续
注 1： 2017 年 7 月 17 日，经中国证监会证监许可〔2017〕1278 号文核准，本公司获得向
合格投资者公开发行面值总额不超过 150 亿元的公司债券额度，额度有效期 2 年。
本公司于 2017 年 11 月 20 日发行了 2017 年第一期公司债券，发行总额为 24 亿元，
其中品种一期限为 5 年，发行规模为 13.6 亿元，票面年利率为 5.40%。2022 年 11
月 20 日，本公司已赎回 2017 年第一期公司债券。
本公司于 2018 年 4 月 17 日发行了 2018 年第一期公司债券，发行总额为 30 亿元，
其中品种一期限为 5 年，发行规模为 20 亿元，票面年利率为 5.00%。
本公司于 2018 年 6 月 11 日发行了 2018 年第二期公司债券，发行总额为 40 亿元，
其中品种一期限为 5 年，发行规模为 18.4 亿元，票面年利率为 5.25%。
本公司于 2019 年 6 月 25 日发行了 2019 年第一期公司债券，发行总额为 35 亿元，
其中品种一期限为 5 年，发行规模为 23 亿元，票面年利率为 4.21%；品种二期限为
3 年，发行规模为 12 亿元，票面年利率为 3.75%。2022 年 6 月 25 日，本公司已赎
回 2019 年第一期品种二公司债券。
本公司于 2019 年 7 月 12 日发行了 2019 年第二期公司债券，发行总额为 21 亿元，
其中品种一期限为 5 年，发行规模为 15 亿元，票面年利率为 4.13%；品种二期限为
3 年，发行规模为 6 亿元，票面年利率为 3.58%。2022 年 7 月 12 日，本公司已赎回
2019 年第二期品种二公司债券。
注 2： 2020 年 7 月 17 日，经中国证监会证监许可〔2020〕1524 号文核准，本公司获得向
合格投资者公开发行面值总额不超过 100 亿元的公司债券额度，额度有效期 2 年。
本公司于 2020 年 11 月 17 日发行了 2020 年第一期公司债券，发行总额为 10.4 亿元，
其中品种一期限为 5 年，发行规模为 10.4 亿元，票面年利率为 4.15%。
本公司于 2021 年 4 月 14 日发行了 2021 年第一期公司债券，发行总额为 10 亿元，
其中品种一期限为 5 年，发行规模为 3 亿元，票面利率为 3.8%；其中品种二期限为
3 年，发行规模为 7 亿元，票面利率为 3.56%。
242
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
35. 应付债券 - 续
（2） 应付债券的增减变动 - 续
注 2： -续
本公司于 2021 年 6 月 7 日发行了 2021 年第二期公司债券，发行总额为 21.6 亿元，
其中品种一期限为 5 年，发行规模为 10 亿元，票面利率为 3.66%；其中品种二期限
为 3 年，发行规模为 11.6 亿元，票面利率为 3.37%。
本公司于 2022 年 6 月 7 日发行了 2022 年第一期公司债券，发行总额为 40 亿元，其
中品种二期限为 5 年，发行规模为 40 亿元，票面年利率为 3.50%。
本公司于 2022 年 6 月 22 日发行了 2022 年第二期公司债券，发行总额为 18 亿元，
其中品种一期限为 3 年，发行规模为 8 亿元，票面年利率为 2.90%；其中品种二期
限为 5 年，发行规模为 10 亿元，票面年利率为 3.40%。
注 3： 2022 年 9 月 26 日，经中国证监会证监许可〔2022〕2284 号文核准，本公司获得向
合格投资者公开发行面值总额不超过 100 亿元的公司债券额度，额度有效期 2 年。
本公司于 2022 年 10 月 28 日发行了 2022 年第三期公司债券，发行总额为 50 亿元，
其中品种一期限为 3 年，发行规模为 40 亿元，票面年利率为 2.60%；其中品种二期
限为 5 年，发行规模为 10 亿元，票面年利率为 3.12%。
本公司于 2022 年 11 月 16 日发行了 2022 年第四期公司债券，发行总额为 13.6 亿元，
其中品种一期限为 3 年，发行规模为 13.6 亿元，票面年利率为 2.75%。
本公司于 2022 年 12 月 14 日发行了 2022 年第五期公司债券，发行总额为 36.4 亿元，
其中品种一期限为 3 年，发行规模为 26.4 亿元，票面年利率为 2.40%；其中品种二
期限为 5 年，发行规模为 10 亿元，票面年利率为 2.80%。
注 4： 本公司于 2018 年 9 月 28 日在中国银行间市场交易商协会获准注册 30 亿元中期票
据额度（中市协注〔2018〕MTN559 号），额度有效期 2 年。
本公司于 2020 年 3 月 9 日发行了 2020 年度第一期中期票据，发行总额为 20 亿元。
其中 13 亿期限为 3 年，票面年利率为 3.00%；7 亿期限为 5 年，票面年利率为
3.30%。
243
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
35. 应付债券 - 续
（2） 应付债券的增减变动 - 续
注 5： 本公司于 2018 年 9 月 26 日在中国银行间市场交易商协会获准注册 30 亿元中期票
据额度（中市协注〔2018〕MTN551 号），额度有效期 2 年。
本公司于 2020 年 8 月 20 日发行了 2020 年度第二期中期票据，发行总额为 30 亿元。
其中 10 亿期限为 5 年，票面年利率为 3.89%；20 亿期限为 3 年，票面年利率为
3.53%。
注 6： 本公司于 2020 年 12 月 1 日在中国银行间市场交易商协会获准注册 100 亿元资产支
持票据额度（中市协注〔2020〕MTN1345 号），额度有效期 2 年。
本公司于 2020 年 12 月 18 日发行了 2020 年度第三期中期票据，发行总额为 16 亿元，
期限为 3 年，票面年利率为 3.76%。
注 7： 本公司之子公司招商局漳州开发区有限公司于 2020 年 7 月 29 日在中国银行间市场
交易商协会获准注册 10 亿元中期票据额度（中市协注〔2020〕MTN858 号），额度
有效期 2 年。
招商局漳州开发区有限公司于 2020 年 10 月 16 日发行了 2020 年度第一期中期票据，
发行总额为 10 亿元，期限为 3 年，票面年利率为 3.90%。
注 8： 本公司之子公司招商局漳州开发区有限公司于 2020 年 7 月 29 日在中国银行间市场
交易商协会获准注册 7 亿元中期票据额度（中市协注〔2020〕MTN859 号），额度有
效期 2 年。
招商局漳州开发区有限公司于 2020 年 8 月 31 日发行了 2020 年度第二期中期票据，
发行总额为 7 亿元，期限为 3 年，票面年利率为 3.90%。
注 9： 本公司之子公司瑞嘉投资实业有限公司于 2020 年 8 月 28 日发行了总额为美元 2.3
亿私募债券，期限为 3 年，票面利率为 3M USD LIBOR+1.1%。
注 10：本公司于 2019 年 3 月 12 日在中国银行间市场交易商协会获准注册 100 亿元资产支
持票据额度（中市协注〔2019〕ABN16 号），额度有效期 2 年。
本公司于 2019 年 9 月 12 日发行第一期 19 招商蛇口 ABN001 债券，发行总额为 10
亿元，期限为 3 年，票面年利率为 3.98%。2022 年 9 月 12 日，本公司已赎回 2019
年第一期 ABN001 债券。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
35. 应付债券 - 续
（2） 应付债券的增减变动 - 续
注 11：本公司之子公司招商局积余产业服务股份有限公司于 2021 年 1 月 14 日在中国银行
间市场交易商协会获准注册 15 亿元中期票据额度（中市协注〔2021〕MTN38 号），
额度有效期 2 年。
本公司之子公司招商局积余产业服务股份有限公司于 2021 年 2 月 2 日发行了 2021
年第一期中期票据，发行总额为 15 亿元，期限为 3 年，票面年利率为 3.87%。
注 12：本公司于 2021 年 11 月 3 日在中国银行间市场交易商协会获准注册 30 亿元中期票
据额度（中市协注〔2021〕MTN959 号），额度有效期 2 年。
本公司于 2021 年 11 月 18 日发行了 2021 年第一期中期票据，发行总额为 30 亿元，
其中品种一期限为 3 年，发行规模为 15 亿元，票面利率为 3.23%；品种二期限为 5
年，发行规模为 15 亿元，票面利率为 3.55%。
注 13：本公司于 2022 年 12 月 12 日在中国银行间市场交易商协会获准注册 5.5 亿元绿色债
务融资工具（中市协注〔2022〕GN31 号），额度有效期 2 年。
本公司于 2022 年 12 月 29 日发行了 2022 年度第四期绿色中期票据，发行总额为
5.5 亿元，发行期限为 5 年，票面年利率为 2.75%。
注 14：本公司于 2022 年 1 月 12 日在中国银行间市场交易商协会获准注册 30 亿元中期票
据额度（中市协注〔2022〕MTN32 号），额度有效期 2 年。
本公司于 2022 年 1 月 26 日发行了 2022 年度第一期中期票据，发行总额为 12.9 亿
元。其中 6.45 亿期限为 3 年，票面年利率为 2.89%；6.45 亿期限为 5 年，票面年利
率为 3.30%。
本公司于 2022 年 3 月 7 日发行了 2022 年度第二期中期票据，发行总额为 17.1 亿元。
其中 10 亿期限为 3 年，票面年利率为 3.20%；7.1 亿期限为 5 年，票面年利率为
3.55%。
注 15：本公司于 2022 年 9 月 14 日在中国银行间市场交易商协会获准注册 30 亿元中期票
据额度（中市协注〔2022〕MTN859 号），额度有效期 2 年。
本公司于 2022 年 9 月 29 日发行了 2022 年度第三期中期票据，发行总额为 30 亿元。
其中 20 亿期限为 3 年，票面年利率为 2.75%（SHIBOR1Y+74BP）；10 亿期限为 5 年，
票面年利率为 3.15%（SHIBOR1Y+114BP）。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
35. 应付债券 - 续
（2） 应付债券的增减变动 - 续
注 16：本公司于 2022 年 1 月 26 日在中国银行间市场交易商协会获准注册 32.01 亿元定向
资产支持票据额度（中市协注〔2022〕ABN13 号），额度有效期 2 年。
本公司于 2022 年 3 月 11 日发行了 2022 年度第一期定向资产支持票据，发行总额
为 32 亿元，发行期限为 15 年，票面年利率为 3.50%（2022 年 3 月 11 日 SHIBOR
3M+114BP）。
36. 租赁负债
（1） 租赁负债
房屋及建筑物 本年年末数 上年年末数
租赁付款额 3,177,480,951.02 3,249,745,800.14
减：未确认的融资费用 615,495,537.48 679,480,313.49
合计 2,561,985,413.54 2,570,265,486.65
减：一年内到期的租赁负债 302,663,052.11 337,146,411.44
一年以后到期的租赁负债 2,259,322,361.43 2,233,119,075.21
（2） 租赁负债到期期限
项目 本年年末数
资产负债表日后第 1 年 302,663,052.11
资产负债表日后第 2 年 354,124,214.55
资产负债表日后第 3 年 307,228,555.91
以后年度 1,597,969,590.97
合计 2,561,985,413.54
本集团未面临重大的与租赁负债相关的流动性风险。
37. 长期应付款
项目 本年年末数 上年年末数
售后租回融资款（注） 5,202,743,432.61 4,469,417,816.48
本体维修基金 46,117,329.73 48,184,484.64
其他 12,966,439.24 37,020,439.24
合计 5,261,827,201.58 4,554,622,740.36
减：一年内到期的长期应付款 1,730,371,524.40 976,740,962.25
一年后到期的长期应付款 3,531,455,677.18 3,577,881,778.11
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
37. 长期应付款 - 续
注： 系本集团将部分固定资产和投资性房地产以售后租回的方式取得的融资款，该项交
易不形成销售。
38. 预计负债
项目 本年年末数 上年年末数 形成原因
未决诉讼 1,240,886.26 30,192,181.69 注
其他 4,621,588.24 11,216,803.02 注
合计 5,862,474.50 41,408,984.71
注： 本集团之子公司厦门招商雍华府房地产有限公司，与业主因子公司未能在房屋交付
日后 90 日内取得房屋权属登记证书而产生纠纷。业主诉请厦门招商雍华府房地产
有限公司向其赔偿预期未办证违约金。截至本财务报表批准报出日，预计赔偿金额
为 120,079.17 元。
本集团之子公司龙岩紫金中航房地产开发有限公司，由于部分交付房屋的质量与面
积问题与业主产生纠纷，业主提出仲裁并要求赔偿违约金。截至本财务报表批准报
出日，因该项仲裁被要求赔偿违约金合计 1,120,807.09 元。
本集团之子公司招商商置（贵州毕节）投资有限公司与毕节招商花园城业主因不动
产权证书逾期办理问题产生纠纷，招商商置（贵州毕节）投资有限公司预计很可能
需要向相关业主赔偿违约金，预计金额为 701,588.24 元。
本集团之子公司天津格兰云天置业有限公司因在天津市滨海新区开发的天津九方城
市广场项目延期竣工，根据与当地政府签署的《天津市国有土地使用权出让合同》，
预计需要向政府支付违约金 3,920,000.00 元。
因上述事项很可能导致本集团产生赔偿损失，因此确认相应的预计负债。
39. 递延收益
项目 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数 形成原因
与合营及联营公司顺流交易 与合营及联营公司顺流交易
2,240,162,841.17 - - 2,240,162,841.17
产生未实现收益 产生未实现收益
代政府实施太子湾片区的填
太子湾项目填海及拆迁补偿款（注） 1,958,437,417.98 - 520,042,705.01 1,438,394,712.97
海造地及拆迁工程
政府补助 357,369,317.87 43,281,306.00 193,464,690.97 207,185,932.90 收到政府拨款
合计 4,555,969,577.02 43,281,306.00 713,507,395.98 3,885,743,487.04
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财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
39. 递延收益 - 续
注： 太子湾项目填海及拆迁补偿款系本集团在太子湾地区代为完成填海造地和拆迁等工
程获得的补偿。本集团在代为填海造地和拆迁工程支出发生时，按实际支出金额计
入当期代建工程成本，相应的填海造地及拆迁补偿款从递延收益转出计入当期代建
工程收入。
涉及政府补助的项目：
本年计入 本年计入
本年新增 与资产相关/
负债项目 本年年初数 营业外 其他收益 其他变动 本年年末数
补助金额 与收益相关
收入金额 金额
漳州开发区四区政府土地收益金返还 66,604,973.48 - - - - 66,604,973.48 与收益相关
招商局芯云谷一期信息技术 - - -
44,753,319.20 146,377.58 44,606,941.62 与收益相关
产业园投资扶持
住房租赁中央财政专项资金 123,912,509.29 31,751,862.26 - 120,511,572.26 -6,025,578.60 29,127,220.69 与收益相关
太子湾片区综合开发项目 - - -
16,953,240.54 854,785.20 16,098,455.34 与收益相关
邮轮母港工程岸电建设
风华剧院改造补助 16,050,436.00 - - 1,605,043.60 - 14,445,392.40 与收益相关
双创平台建设 15,999,999.89 - - 8,000,000.02 - 7,999,999.87 与收益相关
漳州开发区双鱼岛地块补偿 - 6,623,800.00 - - - 6,623,800.00 与资产相关
电动出租车补贴款 - 3,324,740.02 - 521,359.92 - 2,803,380.10 与资产相关
漳州招银冷链物流园区工程利息补贴 5,717,328.72 - - 257,857.80 - 5,459,470.92 与收益相关
蕲春健康科技园室内装修政府专项资金 4,724,775.00 - - - 4,724,775.00 与收益相关
绿色建筑设计标识标准化技术研究 3,100,000.00 - - - 3,100,000.00 与收益相关
海洋经济发展补助资金 1,808,571.19 - - 246,071.04 - 1,562,500.15 与收益相关
福建省省级服务业发展引导资金补助 1,449,999.90 - - 200,000.04 - 1,249,999.86 与收益相关
天津响螺湾项目开发奖励扶持基金 51,600,000.00 - - - -51,600,000.00 - 与收益相关
其他 4,694,164.66 1,580,903.72 - 2,701,268.89 -794,776.02 2,779,023.47 与资产或收益相关
合计 357,369,317.87 43,281,306.00 - 135,044,336.35 -58,420,354.62 207,185,932.90
40. 其他非流动负债
项目 本年年末数 上年年末数
房地产信托基金及资产支持计划补贴款（注 1） 63,409,252.38 449,403,412.64
其他（注 2） 4,809,601,454.05 4,980,849,887.82
合计 4,873,010,706.43 5,430,253,300.46
注 1： 系以前年度本集团将项目公司股权转让给房地产信托基金及资产支持计划，根据约
定需承担的未来业绩承诺的补贴款，该补贴款以公允价值计量。
注 2：主要系本集团根据相关章程及协议约定，确认的对联合营公司的认缴出资款。
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财务报表附注
2022 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 合并财务报表项目注释 - 续
41. 股本
本年增减变动
项目 本年年初数 本年年末数
发行新股 送股 公积金转股 其他（注） 小计
一、有限售条件股份
1.国有法人持股 - - - - - - -
2.其他内资持股 1,617,821.00 - - - -482,356.00 -482,356.00 1,135,465.00
其中：境内法人持股 - - - - - - -
境内自然人持股 1,617,821.00 - - - -482,356.00 -482,356.00 1,135,465.00
3.投资者配售股份 - - - - - - -
有限售条件股份合计 1,617,821.00 - - - -482,356.00 -482,356.00 1,135,465.00
二、无限售条件股份
1.人民币普通股 7,921,624,771.00 - - - -183,662,054.00 -183,662,054.00 7,737,962,717.00
无限售条件股份合计