荣盛房地产发展股份有限公司 2013 年度报告摘要
证券代码：002146 证券简称：荣盛发展 公告编号：临 2014-018 号
荣盛房地产发展股份有限公司 2013 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于
深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 荣盛发展 股票代码 002146
股票上市交易所 深圳证券交易所
变更后的股票简称(如有) 无
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈金海 张星星
电话 0316-5909688 0316-5909688
传真 0316-5908567 0316-5908567
电子信箱 dongmichu@risesun.cn dongmichu@risesun.cn
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 19,170,775,359.91 13,415,365,897.65 42.90% 9,501,697,850.13
归属于上市公司股东的净
2,906,363,563.11 2,140,136,235.99 35.80% 1,532,227,120.84
利润（元）
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利润 2,886,479,452.94 2,123,389,609.93 35.94% 1,550,038,443.01
（元）
1
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经营活动产生的现金流量
-4,736,187,064.23 -1,202,731,785.92 -293.79% -498,312,251.33
净额（元）
基本每股收益（元/股） 1.55 1.15 34.78% 0.82
稀释每股收益（元/股） 1.54 1.13 36.28% 0.82
加权平均净资产收益率（%） 30.51% 29.89% 增长 0.62 个百分点 28.26%
本年末比上年末增
2013 年末 2012 年末 2011 年末
减(%)
总资产（元） 59,405,450,908.18 40,482,887,005.56 46.74% 28,171,191,463.32
归属于上市公司股东的净
10,958,820,319.58 8,171,636,047.08 34.11% 6,136,549,592.13
资产（元）
归属于上市公司股东的每
5.79 4.37 32.49% 3.29
股净资产（元/股）
资产负债率（%） 78.99% 76.56% 增加 2.43 个百分点 74.87%
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交
报告期末股东总数 35,240 41,482
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条件的股份数 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股数量
（%） 量 股份状态 数量
荣盛控股股 境内非国有 673,520,00
35.85% 678,160,028 0 质押
份有限公司 法人 0
荣盛建设工 境内非国有 280,000,00
14.83% 280,500,067 0 质押
程有限公司 法人 0
265,500,00
耿建明 境内自然人 14.64% 277,000,000 207,750,000 质押
0
平安证券有
限责任公司 境内非国有
2.56% 48,480,000 0
约定购回专 法人
用账户
上海浦东发
展银行－广
发小盘成长 其他 1.23% 23,309,272 0
股票型证券
投资基金
国泰君安证
券股份有限 境内非国有
1.03% 19,500,000 0
公司约定购 法人
回专用账户
2
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新华人寿保
险股份有限
公司－分红
其他 1.03% 19,401,969 0
－个人分红
-018L-FH002
深
全国社保基
金一零九组 其他 1% 19,000,000 0
合
邹家立 境内自然人 0.68% 12,899,000 9,674,250 质押 7,000,000
全国社保基
金一一五组 其他 0.58% 11,000,000 0
合
荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司、耿建明之间存在关联关系。
上述股东关联关系或一致
未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于《上市公
行动的说明
司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
参与融资融券业务股东情
无
况说明（如有）
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
一、总体市场环境状况及管理层看法
2013 年，世界经济增速继续小幅回落，据国际货币基金组织 2014 年 1 月份估计，按照
购买力平价法 GDP 汇总，2013 年全球经济增长 3.0％，比上年放缓 0.1 个百分点，其中，发
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达国家增长动力略有增强，发展中国家困难增多。
作为新一届政府第一个施政年份，2013 年中国经济在坚持稳中求进，统筹稳增长、调结
构、促改革的总体思路下，通过采取一系列有效措施，保持了良好的增长势头。经济运行稳
中向好，国内生产总值比上年增长 7.7%，城镇居民人均可支配收入实际增长 7%，在世界主要
经济体中一枝独秀。
2013 年，中央政府对于房地产行业的宏观调控政策思路有了一定的变化，除了 2 月 20
日出台以遏制需求为核心的“新国五条”外，并未出台新的更为严厉的行政调控政策，下半
年后更多地倾向于以市场化的方式来解决行业存在的问题。不同城市由于市场走势分化，政
策取向也有所不同，部分城市对原有的限购政策进行了局部修正。
在这样的政策环境下，加之上半年相对宽松的资金状况，2013 年房地产市场迎来了量价
齐升的良好局面。根据国家统计局的数据，2013 年，全国商品房销售面积 130551 万平方米，
比上年增长 17.3%，增速比 2012 年提高 15.5 个百分点；商品房销售额 81428 亿元，增长 26.3%，
增速比 2012 年提高 16.3 个百分点。70 个大中城市房价同比下降的城市从 2012 年 12 月的 26
个迅速减少并长期维持在 1 个，同比上涨城市最大涨幅从未超 2.4%扩大到 21.9%。“国房景气
指数”全年基本在 97 左右小幅震荡，显示行业景气度处于较合适的水平。
受良好的销售状况及地方政府增加供给的影响，2013 年土地市场呈全面回暖势头。商住
用地和住宅用地市场成交量分别增长 29.21%和 10.27%，成交均价同比分别上涨 37.18%、
29.65%，商服用地市场成交均价则迎来历年以来最大幅度的上涨，一、二线城市地王不断涌
现。2103 年全国国有土地使用权出让收入 41250 亿元，同比增幅高达 44.6%。
公司管理层认为，2013 年房地产整体政策及市场走势，与公司年初制定年度经营计划时
的判断基本一致，但是区域市场和不同产品的去化存在明显的分化，一线城市明显强于二、
三线。企业的主动性选择和充分发挥所在市场作用成为房企发展速度和质量的决定性因素。
那些项目储备区域分布合理、推盘节奏与市场走势合拍、产品结构以刚需和改善型需求为主、
销售策略得当的企业，取得了更好的发展。按照易居的统计，2013 年大型开发商的增长速度
远高于市场的平均增速，排名前十的企业市场份额达到 13.27%，较 2012 年上升了 0.51 个百
分点，其中有 7 家房企的签约额突破了千亿大关。
2013 年，公司管理层根据年初制定的生产经营计划，加大开工的力度，以销售为龙头，
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采取合理的量价策略，抓住项目所在城市客户需求，在总体相对较弱的二、三线市场的取得
了良好的销售业绩。2013 年，公司销售增速达 49.54%，增速居行业前列，跑赢了行业和绝大
部分公司，签约额及签约面积行业排名进一步提升。2013 年，公司签约额占全国市场份额从
2012 年的 0.279%提高到 0.332%。
二、报告期公司总体经营情况的分析
报 告 期 ， 公 司 实 现 营 业 收 入 19,170,775,359.91 元 ， 同 比 增 长 42.90% ， 营 业 利 润
4,078,790,428.49元，同比增长47.44%，归属于母公司所有者净利润2,906,363,563.11元，
同比增长35.80%。截至2013年12月31日，公司总资产59,405,450,908.18元，同比增长46.74％；
归属于上市公司股东的所有者权益10,958,820,319.58元，同比增长34.11％，公司净资产收
益率达到30.51%，同比增长0.62个百分点，创出公司历史新高。
报告期，经过公司全体员工的共同努力，较好地完成了年初制定的各项生产经营计划。
实现开工面积612.96万平米，完成年初计划的114.57%；竣工面积345.51万平米，完成年初计
划的103.09％；签约金额270亿元，完成年初计划的110.20％；销售回款245亿元，完成年初
计划的104.26%；融资额136.22亿元，完成年初计划的152.46%；新增土地储备权益建筑面积
574.64万平方米，完成年初计划的88.41%。
报告期，公司以销售为龙头，秉承“高周转，去库存”的策略，很好的把握住市场的变
化，及时加大面向刚需产品的推盘力度，充分运用销售激励政策，在相对较弱的二、三线市
场环境下实现了销售的高速增长，签约额同比增长49.54%；回款额同比增长47.13%。报告期
公司销售的住宅产品中，以满足刚性需求的中小户型普通商品房占绝对地位，140平米以下户
型套数占比96.75%。
报告期，公司根据年度土地购置计划，创新购地模式，拓展土地获取渠道，加强运作能
力，提高土地质量，准确判断土地市场走势，积极布局重点城市，通过招拍挂和股权收购等
方式，先后在南京、廊坊、湛江、成都、沈阳、蚌埠、邯郸、临沂、长沙、聊城、唐山、秦
皇岛等地新取得权益土地建筑面积574.64万平米，新增项目平均楼面地价1,959元/平米。通
过2013年以来的持续拿地，极大的改变了公司原有土地储备区域分布不均衡的状况，为公司
未来几年各个区域均衡发展以及公司的快速增长奠定了基础。截至报告期末，公司土地储备
建筑面积2,147万平方米。与此同时，公司还通过与长沙地方政府签订《宗地招商开发协议书》
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的方式，介入了土地一级整理市场，为公司的土地投资开辟了一条新的方式。
报告期，公司不断拓宽融资渠道，创新融资方式，提升融资效率，在做好银行开发贷的
前提下，积极利用与非银行金融机构合作以及股东委托借款等方式，全年实现融资总额136.22
亿元。
报告期，公司加大了品牌建设的力度，紧紧围绕公司品牌管控体系，多手段、多途径推
出大规模的品牌系列活动，强化营销体验区的建设，打造实体1：1模型，进一步提升了客户
对公司品牌认知度，增强了公司品牌美誉度。
报告期，公司房地产开发主业高速发展的同时，包括设计公司、物业公司、实业公司、
酒店公司、基金公司、商管公司在内的各项辅业也实现长足发展，业务收入、管理水平、工
程质量、客户满意度等都有明显的进步。
报告期，公司2009年股权激励计划第二期行权顺利完成，第三期行权在2014年8月展开。
同时，股权激励计划的补充激励机制业已建立并实施。多层次激励机制的建立和实施，充分
调动了管理层和员工的工作积极性、创造性，对公司经营计划的完成产生了积极的作用。
报告期，公司投资者关系管理工作稳步提升，资本市场形象更趋稳定。公司荣获金牛上
市公司百强榜第9位、中小板最具成长性上市公司十强、金牛最佳中小成长公司第4位、第九
届中国证券市场“金鹰奖”，公司董事会秘书连续第四次获得《新财富》“金牌董秘”荣誉，
公司总市值在2013年5月创出历史新高，给投资者带来良好的投资回报。
三、公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
公司主营业务为房地产开发经营，主要是普通商品住宅的开发，包括住宅、与住宅配套
的商铺、车库等。报告期内，公司主营业务收入为商品房销售收入、物业服务收入、酒店经
营收入等。
报告期内，公司签订商品房销售合同面积 437 万平方米，合同金额 270 亿元，同比分别
增加 39.64%和增加 49.54%。结算项目面积 319.29 万平方米，同比增长 50.23%；结算收入
185.93 亿元，同比增长 42%。
其中，廊坊地区共结算面积31.37万平方米，主要来自豪邸坊项目、格林郡府项目、晓廊
坊项目、香城郦舍项目、塞纳荣府项目；沧州地区共结算28.71万平方米，主要来自兰亭苑项
目、锦绣天地项目；石家庄地区共结算5.00万平方米，来自阿尔卡迪亚项目；唐山地区共结
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算面积10.96万平米，来自湖畔郦舍项目；南京地区共结算29.60万平方米，主要来自兰亭苑
和龙湖半岛项目；蚌埠地区共结算26.44万平方米，来自香堤荣府项目、南山郦都项目、云龙
观邸项目；徐州地区共结算12.76万平方米，主要来自文承苑项目和九里峰景项目；长沙地区
共结算6.01万平方米，来自财智广场项目；聊城地区共结算26.68万平方米，主要来自阿尔卡
迪亚项目、馨河郦舍项目；邯郸地区共结算16.37万平方米，来自锦绣花苑项目和阿尔卡迪亚
项目；常州地区共结算1.50万平方米，来自馨河郦舍项目；广东地区共结算25.71万平方米，
来自南亚郦都项目、海湾郦都项目；临沂地区共结算21.59万平方米，来自香醍荣府项目、锦
绣外滩项目；沈阳地区共结算61.15万平方米，来自爱家郦都项目、幸福大道项目、盛京绿洲
项目、香缇澜山项目、紫提东郡项目、锦绣天地项目；成都地区共结算9.49万平方米，来自
布鲁明顿广场项目；盘锦地区共结算5.95万平方米，来自香堤荣府项目。
报告期末，公司还有363.96万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额合计221.53亿元。
上述待结算资源大部分将在2014年进行结算，为公司2014年度经营业绩的实现提供了良好的
保障。
公司2013年度开、竣工计划完成情况（单位：万平米）
序号 项目名称 2013 年开工面积 2013 年竣工面积
河北廊坊 68.85 30.29
1 花语馨苑项目 10.10 -
2 荣盛华府项目 11.50 -
3 锦绣观邸项目 9.40 -
4 格林郡府项目 10.85 13.56
5 晓廊坊盛景项目 - 1.30
6 塞纳荣府项目 14.00 4.56
7 香城丽舍项目 4.27
8 豪邸坊项目 2.94
9 白鹭岛项目 13.00 -
10 办公楼公寓 - 3.66
江苏南京 76.43 24.88
11 花语馨苑项目 7.99 11.35
12 文承苑项目 16.57 -
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13 莉湖春晓项目 18.38 -
14 龙湖半岛项目 32.29 11.18
15 阿尔卡迪亚项目 1.20 -
16 兰亭苑项目 - 2.35
江苏常州 31.15 -
17 锦绣华府项目 25.86 -
18 花语馨苑项目 5.29 -
四川成都 28.31 12.99
19 布鲁明顿广场项目 - 12.99
20 紫提东郡项目 7.29 -
21 香榭兰庭项目 10.50 -
22 花语城项目 10.52 -
河北沧州 30.16 29.29
23 锦绣天地项目 23.93 9.31
24 芳菲苑项目 6.23 -
25 兰亭苑项目 - 18.36
26 新儒苑项目 - 1.62
安徽蚌埠 65.46 29.36
27 香堤荣府项目 - 3.89
28 香榭兰庭项目 29.80 -
29 南山郦都项目 12.00 14.87
30 云龙观邸项目 7.16 10.60
31 锦绣香堤项目 16.50 -
江苏徐州 44.77 13.43
32 九里峰景项目 - 3.35
33 香榭兰庭项目 18.70 -
34 文承苑项目 9.80 10.08
35 云龙观邸项目 9.72 -
36 阿卡酒店项目 6.55 -
河北石家庄 - 4.78
37 阿尔卡迪亚项目 - 4.78
河北邯郸 14.18 16.97
38 阿尔卡迪亚项目 14.18 16.97
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山东聊城 44.97 26.65
39 阿尔卡迪亚项目 22.17
40 阳光逸墅项目 8.75
41 水岸花语项目 24.52
42 馨河郦舍项目 11.70 4.06
43 西湖馨苑项目 0.42
山东临沂 51.9 21.98
44 香醍荣府项目 - 2.99
45 塞纳荣府项目 3.77 10.54
46 锦绣外滩项目 31.38 8.45
47 花语馨苑项目 16.75
湖南长沙 19.76 5.43
48 花语馨苑项目 17.56
49 财智广场项目 2.20 5.43
辽宁沈阳 77.66 74.13
50 香缇澜山项目 8.00 2.07
51 爱家郦都项目 4.65 8.44
52 幸福大道项目 3.40 26.03
53 盛京绿洲项目 5.00 11.55
54 紫提东郡项目 32.51 15.04
55 坤湖郦舍项目 7.00 -
56 锦绣天地项目 17.10 11.00
辽宁盘锦 - 10.55
57 香堤荣府项目 - 10.55
河北唐山 32.07 8.57
58 湖畔郦舍项目 32.07 8.57
广东湛江 14.79 36.15
59 南亚郦都项目 14.79 25.77
60 海湾郦都项目 10.38
内蒙古呼和浩特 12.50
61 楠湖郦舍项目 12.50
合计 612.96 345.45
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四、核心竞争力分析
自公司成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，
结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立
了具有荣盛特色的核心竞争力。
1.公司独特的市场定位
通过多年的努力，公司确立了自身独特的市场定位：立足于京津冀环渤海地区和长三角
区域有发展潜力的中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市；
将中等城市作为创造利润的中心和谋求发展、连接大城市与小城镇的桥梁；将大城市作为扩
大影响、展示实力，提升技术与管理水平的平台；将小城市作为传播理念、控制风险，拓展
企业发展的新空间。随着城镇化进程的加速以及中等城市房地产市场的不断成熟，中等城市
房地产市场将会获得更好、更快地发展。
2.公司产品以普通商品住宅为主，在项目所在的区域品牌优势突出
公司以普通商品住宅为主导产品。多年来，公司致力于通过提供高性价比的产品，为项
目所在地居民营造“自然的园，健康的家”，营造新型的生活方式，满足其现实及潜在的需
求。为此，公司在产品与市场定位、户型结构、产品质量、园林绿化、物业服务等与房地产
开发有关的产业链上，进行全方位的努力，形成了具有荣盛特色的“舒适、健康”、高性价
比的产品，在各项目所在地树立了荣盛及主要产品线的品牌地位。目前，公司在主要项目城
市如廊坊、蚌埠、南京六合、邯郸、聊城、湛江等地的市场品牌形象、市场占有率均稳居前
列，具有较强的市场影响力。公司销售的住宅产品中，以满足刚性需求的中小户型普通商品
房占绝对地位，2012 年、2013 年，140 平米以下户型套数占比分别达到 92.83%、96.75%。
3.较快的存货周转和良好的费用控制水平
多年来，公司以高周转、低成本的特点为市场所周知，获得了投资者的高度认可。公司
合理安排项目前期各项工作，快速实现开工，并通过一整套严格有效的生产管理系统和完善
的业务流程，严格控制主要生产节点，缩短项目开发周期，使得项目的建设过程合理、安全、
高效。公司准确定位产品，秉承“不囤地、不捂盘”的原则，快速去化，实现了较高的周转
效率。此外，作为一家具有鲜明民营企业印记的公司，公司已经建立了有效的费用预算、跟
踪、控制流程和标准，无论是管理费用还是销售费用的控制均非常得力，2013 年度公司期间
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占营业收入的比例为 5.84%，在行业保持领先水平。
4.公司土地储备充足。报告期，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过股权收购、招拍挂
等多种方式，先后在多个城市获得土地 35 宗，规划权益建筑面积 574.64 万平方米。截至报
告期末，公司土地储备建筑面积 2,147 万平方米。
5.公司项目实现全国布局
公司房地产开发业务已经伸展到河北、江苏、安徽、山东、湖南、辽宁、广东、四川、
内蒙古等 8 个省、1 个自治区的 19 个城市，涉及房地产项目 70 余个。特别是最近几年，南
京、蚌埠、廊坊、沧州、石家庄、聊城、临沂等地的营业收入均有较大幅度的增长，使得公
司对个别区域的依赖度显著下降，平滑了区域市场不景气可能给整个公司经营带来的风险，
也为市场向好时公司营业收入的快速成长提供了条件。
五、公司未来发展的展望
1.公司所处行业发展趋势及市场竞争格局
公司管理层认为，在积极的财政政策和稳健货币政策的指引下，随着新一届政府一系列
改革措施的落实以及外部国际经济环境的改善，2014 年中国经济将保持稳定、较快增长，居
民收入增速仍将持续，而十八届三中全会确定的发挥市场决定性作用的原则将会为房地产市
场奠定良好的发展环境。
公司认为，李克强总理在政府工作报告中已经明确了 2014 年中央政府对房地产行业的总
体政策态度，即“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，
抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。” 这样的表述，有利于稳定市场各方
预期，符合市场化、差异化的思路。
公司认为，在行业宏观调控政策预期相对稳定，行业发展主要取决于市场的情况下，房
地产行业迎来新的发展阶段，行业原有的依赖土地升值和房价上涨获利的简单粗放的盈利模
式难以为继。企业要获得生存、发展，必须依靠创新的模式、管理能力、技术水平、品牌战
略、融资通道、研究能力等要素的有机结合。在这样的环境下，行业的集中度将进一步提高，
行业的分化将更加突出。
公司认为，2014 年，房地产行业发展的基础条件如中国经济的继续保持增长、居民收入
的增长，刚性需求和改善性需求大量存在等因素仍能保持，同时又增加了新的有利因素，如
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荣盛房地产发展股份有限公司 2013 年度报告摘要
全国城镇化会议对城镇化战略的明确、李克强总理在政府工作报告关于三个一亿人的表述：
今后一个时期，着重解决好现有“三个 1 亿人”问题，促进约 1 亿农业转移人口落户城镇，
改造约 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约 1 亿人在中西部地区就近城镇化；而随着
以高速铁路为主体的全国性快速交通网的联网和效果的显现、京津冀区域一体化的加速并上
升为国家战略等等。在上述诸多因素的共同支持下，中国房地产行业还有很大的发展空间。
公司认为，在双向调控的思路下，2014 年三线城市市场供应及销售状况将会有所好转，
与一、二线市场的偏离度将会缩小。
2014 年，也存在影响行业发展的部分不利因素，如部分三线城市供应量过大，市场分化
加剧，资金供应存在收紧的可能。
身处如此复杂的市场格局，作为一家具有强烈进取精神和远大抱负的开发企业，要实现
自身的远景和对各方的承诺，实现企业的跨越式发展，正确的应对策略和强有力的执行力至
关重要。
2.2014 年度公司发展展望、年度业务计划
（1）公司发展战略
2014 年是公司实现“四五规划”目标具有决定性意义的关键一年。面对当前形势，既要
坚定信心，抓住难得的发展机遇，又要积极应对，善于化危为机，按照“四五规划”战略部
署，以项目为龙头，做强项目建设、做精产品营销、做优土地储备，优化运行机制、提高人
员效力、提升组织效能，戮力同心、精诚协作，确保经营计划制定各项目标实现。提高公司
核心竞争力，为塑造“新型生活引领者”、实现全国性知名地产公司的战略目标打下坚实的基
础。
（2）2014 年度开、竣工计划
（单位：万平方米）
2014 年计划开 2014 年计划
序号 项目名称
工面积 竣工面积
河北廊坊 89.99 41.74
1 花语馨苑项目 8.17
2 锦绣观邸项目 8.50 8.08
3 塞纳荣府项目 7.92 7.27
4 和平郡府项目 3.74
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荣盛房地产发展股份有限公司 2013 年度报告摘要
5 格林郡府项目 4.32 7.08
6 阳光逸墅三期项目 13.90
7 荣盛华府项目 5.59 7.91
8 白鹭岛项目 26.63
9 四季花语项目 19.39
10 晓廊坊.盛景项目 3.23
江苏南京 49.30 58.54
11 花语馨苑项目 8.53
12 莉湖春晓项目 9.11 10.80
13 文承苑项目 5.83
14 阿尔卡迪亚项目 1.20
15 兰亭苑项目 6.34
16 龙湖半岛项目 40.19 25.84
江苏常州 4.54 24.90
17 锦绣华府项目 14.83
18 花语馨苑项目 4.54 10.07
河北沧州 44.97
19 锦绣天地项目 38.75
20 阿尔卡迪亚项目 6.22
安徽蚌埠 41.01 33.02
21 南山郦都项目 8.03 7.45
22 西湖观邸项目 9.12
23 锦绣香堤项目 19.60 14.58
24 香榭兰庭项目 4.26 10.99
江苏徐州 50.03 -
25 香榭兰庭项目 19.64 -
26 邳州文承苑项目 29.98 -
27 云龙观邸项目 0.41 -
河北石家庄 2.69
28 阿尔卡迪亚项目 2.69
河北邯郸 15.27 9.12
29 阿尔卡迪亚项目 0.91 9.12
30 江南锦苑项目 14.36
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荣盛房地产发展股份有限公司 2013 年度报告摘要
山东聊城 12.80 32.24
31 东昌首府项目 12.80 0
32 馨河郦舍项目 9.07
33 阳光逸墅项目 8.88
34 水岸花语项目 14.29
山东临沂 48.65 50.31
35 香醍荣府项目 5.70 10.42
36 会展花语项目 12.29
37 荣盛华府项目 14.09
38 锦绣外滩项目 16.57 30.53
39 花语馨苑项目 9.36
湖南长沙 26.47 12.20
40 岳麓峰景项目 22.25
41 花语馨苑项目 4.22 9.76
42 财智广场项目 2.44
辽宁沈阳 126.34 62.50
43 昆山豪庭项目 10.94
44 爱家郦都项目 8.57
45 幸福大道项目 3.16
46 盛京绿洲项目 12.14 8.36
47 紫提东郡项目 33.58 9.21
48 坤湖郦舍项目 7.60 11.62
49 锦绣天地项目 20.00 8.66
50 荣盛城项目 42.08
51 香缇澜山项目 12.92
辽宁盘锦 5.09 11.72
52 香堤荣府项目 5.09 4.72
53 盛锦花都项目 7.00
河北唐山 28.00 23.68
54 湖畔郦舍项目 28.00 23.68
广东湛江 88.60 13.71
55 南亚郦都项目 3.57 6.60
56 海湾郦都项目 6.03 7.11
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荣盛房地产发展股份有限公司 2013 年度报告摘要
57 荣盛华府项目 22.81
58 荣盛中央广场 56.19
四川成都 5.68 28.28
59 紫提东郡项目 7.17
60 香榭兰庭项目 5.68 10.65
61 花语城项目 10.46
内蒙古呼和浩特 5.05 12.73
62 楠湖郦舍项目 5.05 12.73
合 计 596.82 462.35
注：1、上表中的面积均为地上建筑面积，不含地下面积。
2、上述计划可能会由于宏观经济、房地产市场以及项目本身的原因发生变化。
3、上述计划只是针对公司现有项目，如果年内有新项目取得，公司的开工计划将可能调整。
（3）公司项目拓展计划：2014 年，公司将深入研究人口的变动规律，综合考虑政治、
经济、自然因素，在“找”上下功夫，选择适合公司的城市和项目，一方面继续深耕现有城
市，同时积极寻找新的城市。公司还将顺应京津冀一体化的趋势，加大对环北京区域市场的
拓展力度，提高项目储备的比例。公司还将继续完善土地一级整理方式，使其成为公司新的
投资方式和拿地渠道。2014 年度公司计划新获取建筑面积不超过 745 万平米的新项目资源。
（4）公司新业务模式的打造。继 2013 年通过收购秦皇岛项目介入旅游地产后，2014 年
初公司又通过与湖北神农架区政府、黄山市黄山区政府签订旅游综合开发投资协议，进入了
上述两区域的旅游休闲度假项目，标志着公司在住宅地产之外新业务模式打造的开始。2014
年，公司将通过积极推进上述三个项目的进展，组建有力的管理团队，建立相应的管理模式，
摸索有效的盈利模式，为公司培育出新的利润增长点。
2013 年，公司沧州锦绣天地国际购物广场的顺利建设及成功销售，为公司商业综合体的
建设、销售、管理积累了有益的经验，提升了区域价值和住宅价格。2014 年，公司将进一步
加大对商业的开发力度，将文化和娱乐体验植入商业综合体，使得商业对公司销售和利润的
贡献度进一步提升。
2014 年，公司将加强对所管理社区资源的研究，探讨在互联网时代，如何为公司的 10
万余户业主提供除常规物业服务之外的新的服务项目，打造社区服务增值平台，以顺应市场
及环境的变化，更好的为股东及业主创造价值。
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荣盛房地产发展股份有限公司 2013 年度报告摘要
（5）公司融资计划：2014 年，公司将以项目开发贷款融资为主，以信托及其他新型融
资方式为辅，拓宽合作渠道，融通银企关系，提高融资效率、降低融资成本，确保公司的资
金需要。2014 年公司计划新增信贷融资 170 亿元。
（6）公司品牌推广计划
2014 年，公司将通过内强素质，外树形象，深入推进品牌建设。第一，根据客户对品牌
的认知顺序，做精营销体验区建设，从营销体验区到物业服务，分阶段提升产品与服务品质，
做实品牌的两大重要支撑点，持续提升公司品牌美誉度；第二，继续坚持行之有效的公共品
牌传播渠道，根据不同受众的特点选择品牌传播方式，统一品牌认知，不断提高公司品牌知
名度。
3.公司未来的资金需求、使用计划及资金来源
根据公司 2014 年度生产经营计划，公司将从以下几方面保证资金需要：
（1）坚持一贯稳健的财务政策，加快销售进度和销售资金的回笼，2014 年度计划销售
回款约 345 亿元人民币；
（2）积极发挥银行和非银行金融机构的融资功能，通过间接融资进行弥补公司项目开发
资金，2014 年公司计划新增信贷融资 170 亿元；
（3）公司将采取切实有力措施，落实公司的发展战略规划及财务预算，加强对公司资金
的管理与监控，使公司的开发经营计划和公司的现金流量计划更加协调一致，确保开发经营
计划实施到位，在提高资金使用效率的同时保证经营活动资金的需求。不断提高公司资产的
流动性，保持合理的资产负债比例，并使债务结构更加合理化。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
不适用
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
不适用
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
1.与年初相比本年新增合并单位5家：
成都荣盛房地产开发有限公司由本公司投资设立，注册资本5,000万元，投资比例为100%；
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荣盛房地产发展股份有限公司 2013 年度报告摘要
成都伟业房地产开发有限公司由本公司投资设立，注册资本5,000万元，投资比例为100%；
沈阳新地标房地产开发有限公司由本公司投资设立，注册资本5,000万元，投资比例为
100%；
蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司由本公司投资设立，注册资本5,000万元，投资比例为
100%。
临沂凯恩置业有限公司由临沂荣盛非同一控制下合并取得，注册资本2,000万元，投资比
例为90%。
2.本年未减少合并单位。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用
荣盛房地产发展股份有限公司
法定代表人： 耿建明
二Ο 一四年三月十四日
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