荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
基本经营
（一）主体概况与公司治理
荣盛发展的前身为荣盛房地产开发有限公司，组建于 1996 年 12
月 30 日，初始注册资本为 600 万元，其中荣盛建设工程有限公司（以
下简称“荣盛建设”)持股 60%，耿建明等自然人股东持股 40%。
2018年
2007年
截至2018年3月
2002年 末，公司注册资
公司在深圳证 本为43.48亿元，
1996年 券交易所上市 其中荣盛控股直
公司注册资本 （股票代码： 接持股35.65%，
增至5,935万 002146.SZ），
公司由荣盛建 荣盛建设持股
元。 股票发行后，
设工程有限公 13.80%，耿建明
股本变更为 直接持股12.74%。
司和耿建明共 40,000万元。
同出资组建，
图 1 公司历史沿革
注册资本600
万元。
数据来源：根据公司提供资料整理
截至 2018 年 3 月末，荣盛控股、荣盛建设及耿建明分别质押其
持有公司股份 14.60 亿股、3.30 亿股及 0.16 亿股，占其持有公司股
份的 94.19%、55.00%及 2.89%；合计质押股份 18.06 亿股，占比 41.53%。
2016 年 7 月，公司发布《2016 年非公开发行股票预案》，本次
非公开发行股票数量不超过 636,363,636 股，拟募集资金总额不超过
490,000 万元，扣除发行费用后将全部投资于石家庄荣盛华府（棉三）、
南京荣盛华府、济南花语馨苑和邯郸荣盛观邸。2016 年 8 月 24 日，
公司收到中国证监会出具的《行 许可申请受理通知书》（162130
号）。截至本报告出具日，本次非公开发行新股事项尚未取得中国证
监会的核准。
（二）盈利模式
公司是一家房地产综合开发企业，具有国家房地产一级开发资
质，以设计研发和物业服务等为支撑，主要在中等城市进行中小户型
普通商品住宅的规模开发和跨地区专业化经营。
7
荣盛发展 2018
1.04% 4.33%
跟踪评 告
1.21%
酒店 营 他行业
物业服
4.06%
产业园
89.35%
地产
2
地产 产业园 物业服 酒店 营 他行业
1
公 要业 板块收入构成
2018 年 3 月末，公司注册资本为 43.48 亿元，荣盛控股直
数据来源 据公 提供资料整理
接持股 35.65%，荣盛建设持股 13.80%，耿建明直接持股 12.74%，荣
三 股权链
盛控股为公司控股股东，耿建明直接持有荣盛控股 60.09%的股权，
截
为荣盛控股第一大股东，因此公司实际控制人为耿建明。公司产权明
晰、权责明确，股东大会是最高权力机构，决定公司的经营方针和投
资计划。公司设立董事会，对股东大会负责，董事会由九名董事组成，
2018
其中独立董事三名，下设董事长和总裁，实行董事会领导下的总裁负
年 3 月末，公司纳入合并财务报表范围的主体共 384 家，其中二级子
责制。公司遵循上市公司规范运作的要求，制定了较完备的规章制度，
公司共 75 家，三级子公司 123 家。
建立了严格的内部控制制度及对子公司的财务监管体系。截
2017 年以 2018 年 3 月末为
1,676.21 亿元 其中有息债务总额有所波动，截 2018 年 3 月末为
四 信用链
637.26 亿元，占负债总额比重 38.02%。从债务期限结构 看，截
，公司负债规模继续增加，截
2018 年 3 月末，1 年内和 1 2 年有息债务占比分别为 38.97%和
34.44%，债务期限结构有待改善。
8
1
公 要业 各版块占比以 2017 收入数据计算
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
根据公司提供的由中国人民银行征信中心出具的企业信用报告，
截至 2018 年 5 月 23 日，公司已结清业务中，有 7 笔发生于 2007 年
的关注类贷款和 5 笔分别发生于 2006 年、2014 年和 2015 年的欠息 2。
截至本报告出具日，公司在债券市场发行的债务融资工具已到付息日
的债券均已按期兑付利息，尚未到还本日的均已付息。
（五）本次跟踪债券概况及募集资金使用情况
表1
本次跟踪债券概况及募集资金使用情况如下表所示：
2015.06.24～
15 荣盛 01 18 亿元
本次跟踪债券概况及募集资金使用情况（单位：亿元）
2020.06.24
债券简称 发行额度 发行期限 募集资金用途 进展情况
2015.07.28～
15 荣盛 02 19 亿元
已按募集资
2019.07.28
偿还公司借款，补充营运资金
金要求使用
2015.07.28～
15 荣盛 03 22 亿元
已按募集资
2020.07.28
偿还公司借款，补充营运资金
金要求使用
17 荣盛地产 2017.03.24～
5 亿元
已按募集资
MTN001 2020.03.24
偿还公司借款，补充营运资金
金要求使用
17 荣盛地产 2017.05.24～
10 亿元
已按募集资
MTN002 2020.05.24
补充流动资金，偿还公司借款
金要求使用
17 荣盛地产 2017.08.07～
14 亿元
已按募集资
MTN003 2020.08.07
补充流动资金，偿还公司借款
金要求使用
已按募集资
补充流动资金，偿还公司借款
金要求使用
数据来源：根据公司提供资料整理
9
2
根据公司出具的说明，公司产生的上述记录均属非恶意造成。
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
偿债环境
中国结构 改革不断推进，充足的 策调整空间和稳健中 的货
币 策为公司业务发展提供良好的偿债环境； 府不断加大对房地产
行业的宏观调控力度，稳定行业投资增速，推动行业健康发展。
偿债环境指数：偿债环境在评级矩阵中的位置
C CC CCC B BB BBB A AA AAA
（一）宏观与 策环境
中国结构 改革不断推进，充足的 策空间有利于消费和产业结
构升级，为公司业务发展提供良好的 治生态。
中国结构 改革基本思路已经明确：对内坚决淘汰过剩产能为制
造业升级和技术产业发展腾出空间，对外以“一带一路”战略为依托，
加快全球产业链布局，拓宽经济发展空间。2017 年以 ，在强调稳
增长、保就业的同时，中国 府围绕“三去一降一补”在过剩产能、
农业、财 、金融、国有企业混业改革等重点领域进一步提出具体要
求和措施、加快改革进度，并与众多国家和国际组织就“一带一路”
建设达成合作协议，在 策对接、经济走廊建设、项目合作、资金支
持等方面提出多项举措，表明其改革的决心和毅力。 府 策调整空
间依然充足，稳中求进的审慎态度、极强的 策执行能力将为中国经
济转型和稳定 府偿债能力提供可靠保障。为防范系统 风险、抑制
资产泡沫，2017 年以 府着力发挥财 策“经济稳定器”和“改
革助推器”的作用。总体 看， 府 策空间依然充足，其极强的
策执行力和统筹能力将为中国推进结构 改革、实现经济换代升级提
供有力 治保障和现实依据，为企业发展营造良好的宏观 策环境。
（二）产业环境
府不断加大对房地产行业的宏观调控力度，稳定行业投资增
速，推动行业健康发展。
作为投资的重要组成部分，稳定房地产投资成为对冲宏观经济下
10
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
行压力的有力手段，房地产调控 策思路也因此出现重大调整。从
策基调看，以去库存为主旋律，稳定市场和房价倾向明显。2017 年
以 ，新一轮楼市调控措施在全国热点一、二线城市及环一线城市周
边县市等二十余城市先后出台。随着热点城市及环一线城市房地产调
控 策的加大和购房意愿的下降，房地产行业投资及销售有所放缓。
整体 看， 府不断加大对房地产行业的宏观调控制度，不断建
设长效机制，推动房地产行业的健康和稳定发展。
财富创造能力
城镇化建设是我国房地产发展的长期驱动力，受益于国家京津冀
一体化战略的加速推进，公司未 发展前景良好；公司在环京区域仍
有较高的品牌知名度，土地储备仍很充足， 2017 年以 销售面积和
签约额继续增长；营业收入和毛利润大幅增长，毛利率水平不断提升。
财富创造能力指数：财富创造能力在评级矩阵中的位置
C CC CCC B BB BBB A AA AAA
（一）市场需求
城镇化建设是房地产发展的长期驱动力，且受益于国家京津冀一
体化战略的加速推进，公司未 发展前景良好。
我国房地产市场快速发展的动力主要 源于城镇化建设。2017
年末，我国城镇化率为 58.52%，较 2010 年提升 8.57 个百分点；城
镇总人口数为 8.13 亿人，较 2010 年增加 1.43 亿人，城镇人口数量
的增加有效带动了城市住房需求的增长。根据 2014 年 3 月我国颁布
的新型城镇化规划，预计 2020 年我国常住人口城镇化率将达到 60%
左右，在 2020 年以前将有约 1 亿农村人口转为城镇常住人口。据此
判断，城市住房需求将继续保持增长。
京津冀城市圈由首都经济圈概念发展而 ，包括北京、天津以及
河北省保定、廊坊、唐山、张家口、承德、秦皇岛、沧州、衡水、邢
台、邯郸、石家庄共 11 个地级市。京津冀土地面积 21.68 万平方公
11
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
里，2017 年生产总值 8.26 万亿元，占全国 GDP 9.99%。其中，北京、
天津和河北生产总值分别为 2.80 万亿元、1.86 万亿元和 3.60 万亿
元，分别同比增长 6.7%、3.6%和 6.7%。较强的综合经济实力及产业
结构的持续优化为区域内企业发展奠定良好基础。2017 年 4 月 1 日,
中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区，是国家深入推
进京津冀协同发展作出的一项重大决策部署。规划建设雄安新区，对
于集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模
式，调整优化京津冀城市布局，具有重大现实意义和深远历史意义。
（二）产品和服务竞争力
公司在环京区域仍有较高的品牌知名度，土地储备仍很充足，
2017 年以 销售面积和签约额继续增长；产业园板块快速发展，公
司环京区域产业园布局已初步形成；公司已形成互补型产业链，为促
进房地产主业的升级与公司发展提供有力支撑。
1、房地产
公司在环京区域仍有较高品牌知名度, 产品结构设计独特, 产
品覆盖高中低档；布局以京津冀环渤海地区和泛长三角区域有发展潜
力的二三线城市为主，并向全国拓展。
公司总部廊坊紧邻京津，在环北京区域多年的房地产开发中积累
了丰富的经验和较高的品牌知名度，是二三线城市房地产龙头企业。
公司产品以满足刚 需求的中小户型普通商品住宅和首次改善 普
通商品住宅为主导。近年 ，公司自主研发了覆盖高、中、低端的府
邸、盛景、锦绣、花语四个产品系列，产品组合较为丰富，可满足客
户差异化的需求。公司市场定位于京津冀环渤海地区等有发展潜力的
二三线城市，并不断向全国范围其他区域延伸。截至 2018 年 3 月末，
公司房地产开发业务已拓展至江苏、河北、山东、安徽等 14 个省、2
个直辖市、1 个自治区的 30 个城市，涉及房地产项目 190 余个。
12
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
400
300
200
100
0
2015年 2016年 2017年
12.57 5.05 10.59
3.92 8.55 12.36
12.64 10.23 10.66
其他
18.29 14.32 28.16
湖南省
13.70 16.30 23.61
广东省
12.42 45.02 58.27
辽宁省
77.41 67.62 110.43
安徽省
图 3 2015～2017 年公司房地产板块收入区域分布情况（单位：亿元）
71.35 103.91 91.73
山东省
江 省
河北省
数据来源：根据公司提供资料整理
2017 年 房 地 产 板 块 中 , 河 北 、 江 苏 和 山 东 三 省 收 入 占 比 为
75.31%。其中，受各地区项目达到结转条件影响，江苏省、山东省、
湖 南 省 和 四 川 省 收 入 分 别 同 比 增 长 63.31% 、 29.43% 、 44.56% 和
260.17%。总体 看，公司业务分布仍较为分散，近年 江苏、山东
等地营业收入大幅增长，使得公司对个别区域依赖度有所下降，缓解
了区域市场波动对公司整体经营的影响，有利于保持收入稳定 。
2017 年以 ，公司销售面积和签约额同比继续增长。
公司主要采取自主销售方式，通过建造营销体验区使客户更直观
地了解产品。公司采取“以销定产，以产保销”策略，根据市场情况
及时调整销售模式，有效地保证了业绩的持续增长。
1,000 881.86 800
700
万平方米 亿元
800 601.73
674.59 600
604.20 635.57
600 483.00 500
339.09 400
387.84 368.65
400 300
200
200
100
0 0
2015年 2016年 2017年
图 4 2015～2017 年公司商品房开发及销售情况（单位：亿元、万平方米）
新开工建筑面积 结算面积 销售面积 销售签约金额
数据来源：根据公司提供资料整理
2017 年，商品房销售面积 635.57 万平方米，销售签约金额 679.30
13
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
亿元，同比分别增长 5.62%和 32.61%；同期，新开工建筑面积同比增
长 45.94%，主要是生产经营规模扩大所致。2018 年 1～3 月，公司销
售签约额、商品房销售面积继续增长，新开工建筑面积同比下降
33.42%，主要是根据公司经营计划，计划开工面积同比下降所致。
2017 年以 ，公司土地储备仍很充足，能为持续发展提供有力
支撑。
2017 年以 ，公司围绕京津冀地区和泛长三角进行重点战略布
局，随着京津冀一体化进程加速推进，公司继续加大在京津冀区域的
土地储备规模。截至 2018 年 3 月末，公司土地储备 3,511.98 万平方
米，其中京津冀和泛长三角地区土地储备占比高达 82.17%。
17.82%
其他区
域
20.96%
61.21%
泛长三
京津冀
角
环渤海
图 5 截至 2018 年 3 月末公司土地储备主要区域占比情况（单位：%）
京津冀环渤海 泛长三角 其他区域
数据来源：根据公司提供资料整理
2017 年，公司通过股权收购、招拍挂、旧村改造、产业园区等
多种方式，先后在京津冀、泛长三角等 30 多个城市获得土地 146 余
宗，共计支出 291.50 亿元，同比增加 40.38 亿元，其中招拍挂方式
取得土地占比较大，规划权益建筑面积 1,108.82 万平方米。2018 年
1～3 月，新增土地规划权益建筑面积 145.59 万平米。整体 看，公
司土地储备仍很充足，区域分布较为分散，能够为后续房地产开发提
供有力的支撑。
公司以住宅地产为基础，积极开展旅游地产及商业地产等多元化
业态经营，对房地产板块的收入提供了重要补充。
公司以住宅地产为基础，并涉足开发商业地产和旅游地产业务，
对房地产板块的收入提供了重要补充。公司旅游地产业务主要由子公
14
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
司荣盛康旅投资有限公司（以下简称“康旅投资”）负责运营。2017
年以 ，公司先后与河北省秦皇岛北戴河新区管理委员会和福建省龙
岩市新罗区人民 府等机构签订旅游度假区合作开发协议，公司康旅
布局继续扩大。公司商业地产业务主要由全资子公司廊坊商盛商业管
理有限公司（以下简称“廊坊商盛”）负责运营。截至 2018 年 3 月
末，公司已在成都、长沙、南京、沈阳、沧州、唐山、石家庄、徐州、
常州和湛江等城市进行了商业地产的开发与建设。
2、产业园
2017 年以 ，产业园板块快速发展，占公司营业收入和利润的
比重大幅增加；公司环京区域产业园布局已初步形成。
公司产业园整理开发业务主要由控股子公司河北荣盛兴城投资
有限责任公司（以下简称“兴城投资”）负责运营。2017 年，兴城
投资通过与 府合作的方式，获得霸州东部新城(创意城)等产业园
区，公司环京区域产业园布局已初步形成。
截至 2018 年 3 月末，公司受托开发区域为 362.18 平方公里，共
11 个园区，其中较为成熟正在运营的园区为 2 个，分别为永清园区
和香河园区，正处于建设起步的园区为 9 个。2017 年，兴城投资通
过一级土地整理及投资基础设施建设取得回款 42.30 亿元，实现土地
供应 122.79 万平方米，公司产业园板块实现营业收入 15.73 亿元，
毛利润 6.22 亿元，同比均有所增加，占公司营业收入和利润的比重
大幅增加；2018 年 1～3 月，兴城投资取得回款 9.95 亿元，实现土
地供应 6.98 万平方米。
3、物业服务、酒店经营及其他行业
公司已形成互补型产业链，为促进房地产主业的升级与公司发展
提供有力支撑。
公司物业管理业务主要由廊坊荣盛物业服务有限公司（以下简称
“荣盛物业”）负责运营，具有国家物业服务一级资质。截至 2018
年 3 月末，荣盛物业接管的项目共计 181 个，分布于 15 个省的 43 个
城市，管理物业面积累计约 3,000 万平方米，业主户数达 30 万户。
公司建筑设计业务主要由全资子公司荣盛建筑设计有限公司负责，为
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荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
大型甲级设计企业，业务范围涉及建筑方案设计、建筑施工图设计、
园林景观设计及室内外装饰设计四个板块。2017 年收入达到 2.07 亿
元，净利润 0.57 亿元；2018 年 1～3 月营业收入为 0.45 亿元，净利
润 0.02 亿元。公司房地产金融业务的经营主体为荣盛泰发（北京）
投资基金管理有限公司（以下简称“荣盛泰发”），2017 年，新增
资产管理规模 71.96 亿元，累计管理资金规模 286.06 亿元人民币，
投资项目遍及山东、安徽、辽宁、河北、江苏和海南等省。2017 年
及 2018 年 1～3 月，荣盛泰发营业收入分别为 2.09 亿元和 0.07 亿元，
净利润分别为 2.61 亿元和-0.28 亿元。公司注重全方位拓展，以住
宅地产为基础，推进旅游地产和商业地产开发，加大产业园投资力度，
同时涉足多元化业态和拓展完整产业链，已形成集房地产开发、物业
管理、园林工程及建筑设计、房地产金融等业务于一体的互补型产业
链，为促进房地产主业的升级与公司发展提供有力支撑。
（三）盈利能力
公司采取多元化经营模式有利于抵御单一市场风险，2017 年以
，公司营业收入和毛利润大幅增长，房地产业务仍是公司收入和利
润的主要 源。
公司业务主要由房地产、产业园、物业服务和酒店管理组成，多
元化经营模式有利于抵御单一市场风险。2017 年，房地产开发与销
售仍为公司核心业务。 2017 年，公司房地产板块营业收入同比增长
27.60%，主要是结转增加，毛利润 93.92 亿元，同比增长 21.93%；
酒店经营板块营业收入同比增长 43.26%，主要是部分酒店提价所
致，毛利润 2.87 亿元，同比增长 18.11%；产业园板块和物业服务营
业收入和毛利润稳定增长。2018 年 1～3 月，随着经营规模的扩大，
公司营业收入 69.84 亿元，同比增长 36.67%，其中房地产板块收入
同比增长 34.79%，产业园板块收入同比大幅增加 1.35 亿元；毛利润
为 24.16 亿元，同比增长 51.19%。
16
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
400 15.73
350
15.08
300
250 0.00
200
345.82
150 271.01 6.22
5.10
100 222.30 0.00
50 77.03 93.92
61.38
0
2015年 2016年 2017年
图6 2015～2017 年公司主要板块收入、毛利润情况（单位：亿元）
房地产营业收入 产业园营业收入 房地产毛利润 产业园毛利润
数据来源：根据公司提供资料整理
毛利率方面，2017 年，公司综合毛利率 29.50%，同比下降 1.55
个百分点，其中，房地产板块毛利率 27.16%，同比下降 1.26 个百分
点，主要是土地成本增长以及结转低利润率项目所致；产业园板块
毛利率 39.54%，同比增长 5.73 个百分点，主要是毛利率较高的自
水开口费占比提升所致；物业服务和其他行业板块毛利率分别同比
下降 17.92 个百分点和 6.61 个百分点，均是由于规模扩大，相应成
本增加所致；酒店经营板块毛利率 71.04%，同比下降 15.15 个百分
点，主要新增多个酒店，人工等成本上升所致。2018 年 1～3 月，综
合毛利率为 34.60%，同比增加 3.32 个百分点，其中，产业园板块毛
利率 13.56%，同比下降 17.69 个百分点，主要是会计科目调整，
府返还收入计入其他收益，未列入毛利润计算所致；物业服务毛利
率同比增长 4.60 个百分点，主要由于物业公司在原有物业管理业务
基础上，开展超市经营、中介服务、承揽土建、园林零星工程等第
三产业经营所致；其他板块毛利率-21.02%，同比由正转负，主要由
于荣盛泰发 2017 年转让郑州红祝福项目，已取得股权收益 4,275 万
元，2018 年一季度将受让方变更，原受让方转让款已退，新受让方
资金未到位，故收入大幅减少所致。预计未 1～2 年，公司以房地
产为主导产业的格局不会改变，产业园等业务对公司收入形成有益
补充，同时，公司将继续发展互补型产业链，整体业务发展将保持
稳定。
17
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2015年 2016年 2017年
27.61 28.42 27.16
0.00 33.82 39.54
房地产
产业园
图7 2015～2017 年公司主要板块毛利率情况（单位：%）
数据来源：根据公司提供资料整理
偿债来源
2017 年以 ，公司流动 偿债 源以债务收入为主，经营 净
现金流对利息的保证能力仍较弱；融资渠道多元，外部融资能力强；
清偿 偿债 源为可变现资产，可变现资产以存货、货币资金和其他
应收款为主，规模较大，变现能力强；但受限资产占净资产比重较大，
影响资产流动 ；整体 看，公司偿债 源较为充足。
偿债 源指数：偿债 源在评级矩阵中的位置
C CC CCC B BB BBB A AA AAA
（一）盈利
2017 年以 ，利润总额和净利润均保持增长，盈利水平较高；
公司期间费用增长较快。
2017 年，营业利润、利润总额及净利润分别为 77.67 亿元、80.23
亿元及 60.79 亿元，分别同比增长 37.80%、40.24%及 39.05%。同期，
公司期间费用同比增长 54.37%，主要为管理费用和销售费用。其中,
管理费用同比增长 42.25%，主要由于经营规模扩大，管理人员职工
薪酬增加所致；销售费用同比大幅增长 54.05%，主要由于经营规模
扩大，销售人员人工成本和销售代理费增加所致；财务费用同比大幅
18
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
增长 244.14%，主要是费用化利息支出增加所致。公司费用控制能力
较强，已建立费用预算、跟踪、控制流程和标准，期间费用占营业收
入比重较低。公司资产减值损失为 2.75 亿元，同比大幅增加 1.84 亿
元，主要是计提坏账增加；投资收益 6.80 亿元，同比大幅增加 6.68
亿元，主要是处置子公司及持有可供出售金融资产。盈利指标方面，
2017 年，由于公司房地产业务收入的快速增长导致净利润增幅较
大，总资产报酬率和净资产收益率均有所上升。
30 2.22 % 8
7
25
6
亿元
20 1.91 0.64
14.06 5
15 4
9.88
3
10 8.53
2
5 11.65
5.51 7.57 1
0 0
2015年 2016年 2017年
图 8 2015～2017 年公司期间费用及占营业收入比重情况
销售费用 管理费用 财务费用 期间费用率
数据来源：根据公司提供资料整理
2018 年 1～3 月，公司营业利润、利润总额和净利润同比分别增
长 32.34%、30.12%和 33.46%。由于经营规模的扩大，并购及新设公
司增加，以及非资本化贷款利息增加，销售费用、管理费用和财务费
用大幅增加，导致期间费用同比增长 89.79%。
根据公司提供资料，大公测算 2018 年营业收入及盈利情况。2018
年度公司随着在售房地产项目逐步结转，营业收入规模将继续扩大，
盈利能力在 2018 年仍有较大提升空间。
（二）自由现金流
2017 年，公司经营 现金流由负转正，2018 年 1～3 月，经营
净现金流为表现为净流出，整体 看对利息的保证能力仍较弱；受公
司购买土地支付的保证金增加以及投资活动增加影响，投资 现金流
净流出规模大幅增加。
2017 年，公司经营 净现金流 22.74 亿元，同比由负转正，主
要是销售回款增加；投资 现金流-48.43 亿元，净流出规模同比大
19
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
幅增加，主要是支付合伙企业及联营企业投资款大幅增加。
2018 年 1～3 月，由于收到合作方经营 款项减少，公司经营
净现金流为-33.55 亿元，净流出同比大幅增加 10.26 亿元；投资
净现金流为-0.50 亿元，净流出同比减少 8.38 亿元，主要是并购公
司的货币资金较高且对外投资资金减少所致。2017 年及 2018 年 1～3
月，公司经营 净现金流对利息的保障能力有所波动，但仍然较弱。
200 177.19
150 114.09 127.42
124.74
100 73.60
42.35
50 22.74
亿元
0
-50 -24.61 -28.4
-36.95 -27.37
-48.43
-100
2015年 2016年 2017年
营性净现金流 投资性净现金流 筹资性净现金流 期初现金及现金等价物余额
图 9 2015～2017 年现金流和期初现金及现金等价物余额情况
数据来源：根据公司提供资料整理
截至 2018 年 3 月末，公司在开发项目 127 个，预计总投资
2,475.45 亿元，未 预计投资需求 943.16 亿元。总体 看，2017 年
公司经营 现金流由负转正，但对利息的保证能力仍较弱，预计 2018
年经营和投资活动仍将继续增加，经营 现金流和投资 现金流净流
出规模仍将继续增加。
（三）债务收入
2017 年以 ，公司筹资 净现金流持续下降，融资渠道多元，主
要是银行借款和发行债券，外部融资能力强；债务融资收入对债务偿
还形成一定保障。
2017 年，公司筹资 净现金流为 73.60 亿元，同比下降 42.43%，
主要是公司债券等直接融资类减少所致；2018 年 1～3 月，公司筹资
净现金流-15.76 亿元，同比由正转负，主要是新增借款减少所致。
20
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
综合 看，公司债务融资以银行借款为主，辅以债券发行，融资渠道
多元。公司与多家银行保持良好合作关系，银行授信稳定，截至 2018
年 3 月末，公司共获授信 879.51 亿元，未使用授信 509.27 亿元。
预计未 1～2 年，公司债务收入 源仍将以银行借款为主，随
着公司在建及拟建项目的投入，公司资金需求将进一步加大，债务收
入将保持增长，较强的融资能力对债务偿还将形成较好保障。
（四）外部支持
公司获得的 府补助规模较小，在偿债 源构成中占比很小。
府每年给予公司一定比例的财扶持，例如税费返还、绩效奖励
等，2015～2017 年，公司获得的 府补助分别为 2,515.50 万元、
1,392.76 万元和 84,000 万元。总体 看，公司获得的外部支持在偿
债 源构成中占比很小，对公司偿债贡献有限。
（五）可变现资产
2017 年以 ，公司可变现资产以存货、货币资金和其他应收款
为主，非受限货币资金规模较大，变现能力强，对短期有息债务的保
障能力强；但受限资产占净资产比重较大，影响资产流动 。
2017 年以 ，公司资产规模继续增加，仍以流动资产为主。截
至 2018 年 3 月末，公司资产总额为 1,977.22 亿元，较 2017 年末增
长 3.12%，流动资产占总资产的比重为 94.04%。
7.73%
13.05%
其他
货币资
金
13.03%
66.19%
其他应
收款
存货
图 10 2015～2017 年末及 2018 年 3 月末公司资产构成情况
数据来源：根据公司提供资料整理
公司流动资产主要由存货、货币资金和其他应收款等构成。2017
年末，公司存货 1,193.22 亿元，同比大幅增长 34.19%，主要由于在
21
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
建项目增加较多导致，其中开发成本占比 86.96%，开发产品占比
11.55%，未计提存货跌价准备；货币资金 235.33 亿元，同比增长
21.59%，主要是本期销售回款增加，受限货币资金 10.22 亿元，主要
是银行承兑汇票保证金、用于担保的定期存款或通知存款；其他应收
款 234.92 亿元，同比增长 27.20%，主要由于支付土地保证金及合作
方经营往 款增加较多，其中土地保证金等 府部门保证金占比
64.57%，合作方经营往 款占比 30.02%，累计计提 5.91 亿元坏账准
备，前五名欠款方合计金额占其他应收款期末余额的 25.68%。
2018 年 3 月末，公司存货为 1,292.23 亿元，较 2017 年末增长
8.30%，主要是土地储备以及项目的开发建设增加所致；货币资金为
188.61 亿元，较 2017 年末下降 19.85%，主要是项目投资支出增加所
致；流动资产其他主要科目均较 2017 年末变化不大。
2017 年，公司应收账款周转天数为 5.53 天，周转效率有所提高；
存货周转天数为 1,373.83 天，存货周转效率有所下滑，但均处于较
好水平。2018 年 1～3 月，公司应收账款周转天数和存货周转天数分
别为 11.22 天和 2,448.64 天。
2017 年末，公司非流动资产主要由固定资产、可供出售金融资
产、长期股权投资和其他非流动资产构成。2017 年末，公司固定资
产为 22.19 亿元，同比增长 26.52%，主要是在建工程转入及购置房
屋和建筑物增加；可供出售金融资产为 23.14 亿元，同比大幅增长
89.78%，主要是购置嘉兴朝旭投资合伙企业（有限合伙）、嘉兴恒旺
投资合伙企业（有限合伙）、北京绿城昌盛资产管理中心（有限合伙）
和嘉兴朝富投资合伙企业（有限合伙）股份所致；长期股权投资为
25.55 亿元，同比大幅增加 16.44 亿元，主要为投资联营企业辽宁振
兴银行股份有限公司及对联营企业中冀投资股份有限公司和河北野
三坡旅游投资有限公司追加投资所致；其他非流动资产为 13.71 亿
元，同比增长 44.18%，主要是股权收购款增加所致，主要包括京南
项目股权收购款 3.66 亿元、安旭项目股权收购款 1.45 亿元和中冶项
目股权收购款 1.43 亿元。
2018 年 3 月末，公司固定资产为 26.98 亿元，较 2017 年末增长
21.56%，主要是在建工程转入及购置房屋和建筑物增加所致；非流动
22
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
资产其他主要科目较 2017 年末均无重大变动。
受限资产方面，截至 2018 年 3 月末，公司受限资产总额为 433.55
亿元，占总资产的比重为 21.93%，是净资产的 1.44 倍，公司受限资
产规模较大，占净资产比重较高，影响资产流动 。
公司流动 偿债 源总体充足，以债务收入为主，安全度较高；
清偿 偿债 源为可变现资产，对公司整体负债偿还形成有力保障；
整体 看，公司偿债 源较为充足。
公司流动 偿债 源总体充足，安全度较高。公司货币资金充裕，
2017 年，销售回款较好带动经营 现金流由净流出转为净流入，但
2018 年 1～3 月，公司经营 现金流表现为净流出；债务融资收入规
模较大，融资渠道拓宽且多元对债务偿还形成一定保障。公司清偿
偿债 源为可变现资产，资产质量相对较高，可对公司整体负债偿还
形成有力保障，但公司受限资产规模较大，对资产流动 形成一定影
响。整体 看，公司偿债 源较为充足。
偿债能力
2017 年以 ，公司负债规模持续增加，有息债务有所波动整体
负债水平较高，长期有息债务占比有所波动，债务期限结构有待改善；
偿债 源对存量债务的保障能力强，盈利对利息保障总体保持很高水
平。
偿债能力指数：偿债能力在评级矩阵中的位置
C CC CCC B BB BBB A AA AAA
（一）存量债务分析
2017 年以 ，公司负债规模增加较快，负债结构仍以流动负债
为主。
2017 年，随着房地产项目持续开发，公司负债规模继续增加，
其中以预收款项为主的流动负债占比较大。截至 2018 年 3 月末，公
司负债总额为 1,676.21 亿元，较 2017 年末有所增加，流动负债占总
负债的比重为 75.27%。
23
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
2,500 % 100
90
2,000 80
亿元
70
1,500 60
50
1,000 40
30
500 20
10
0 0
2015年末 2016年末 2017年末 2018年3月末
图 11 2015～2017 年末及 2018 年 3 月末公司资本构成
非流动负债合计 流动负债合计
所有者权益合计 资产负债率
债务资本比率
数据来源：根据公司提供资料整理
公司流动负债主要由预收款项、其他应付款、应付账款、一年内
到期的非流动负债和短期借款等组成。2017 年末，公司预收款项
669.97 亿元，同比增长 54.75%，主要是由于收到销售房屋房款增加；
其他应付款 189.54 亿元，同比增长 58.14%，主要是联营企业项目往
款增加、营运保证金增加和收到股东荣盛控股和荣盛建设的借款增
加；应付账款 113.27 亿元，同比增长 14.76%，主要是由于应付及预
提工程款增加；一年内到期的非流动负债为一年内到期的长期借款，
同比增长 32.89%至 111.43 亿元，其中抵押借款 80.12 亿元、质押借
款 16.79 亿元和保证借款 14.52 亿元；短期借款 106.51 亿元，同比
增长 33.92%。2018 年 3 月末，公司应付票据为 17.11 亿元，较 2017
年末大幅增加 12.40 亿元，主要是公司使用商业承兑汇票进行结算的
金额增加；流动负债其他主要科目较 2017 年末均变动不大。
图 12 2017 年末公司流动负债构成情况
数据来源：根据公司提供资料整理
24
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
2017 年末，公司非流动负债主要为长期借款和应付债券。长期
借款 267.04 亿元，同比大幅增加 79.77 亿元，其中抵押借款 168.58
亿元、保证借款 83.14 亿元和质押借款 15.32 亿元；应付债券 113.93
亿元，同比减少 28.14%，主要是债券到期赎回及多期债券回售。2018
年 3 月末，公司非流动负债其他主要科目较 2017 年末均变动不大。。
2017 年以 ，公司有息债务规模有所波动，整体负债水平较高，
长期有息债务占比有所波动，债务期限结构有待改善，存在一定集中
偿债压力。
2017 年，公司有息债务规模继续快速增加，有息债务占总负债的
比重较高，长期有息债务占比继续上升。截至 2018 年 3 月末，公司总
有息债务规模为 637.26 亿元，占负债总额比重为 38.02%，其中长期有
%
息债务占比为 61.03%。
700 484.98 388.94 100
亿元
211.29 315.79
90
600
80
500 70
400 60
50
300
248.31
40
201.54 142.71
101.64
200 30
20
100
2015年末 2016年末 2017年末 2018年3月末
10
0 0
图 13 2015～2017 年末及 2018 年 3 月末公司存 债务结构
短期有息债务 长期有息债务 总有息债务在总负债中占比
数据来源：根据公司提供资料整理
从债务期限结构 看，截至 2018 年 3 月末，一年内到期的有息
债务占总有息债务的比重为 38.97%，且期限为 1～2 年和 2～3 年的
有息债务占总有息债务比重分别为 34.44%和 22.84%，有息债务期限
分布较集中，债务结构有待改善，存在一定集中偿债压力。
公司担保均为按揭担保，但金额较大，存在一定的或有风险。
截至 2018 年 3 月末，公司对外担保余额为 224.55 亿元，均为按揭
担保余额，担保比率为 74.60%。
25
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
2017 年以 ，公司所有者权益有所增长，未分配利润规模较大且
继续增长，但如果未 实施大额利润分配将将影响权益结构稳定 。
2017 年末，公司所有者权益为 293.80 亿元，同比增长 16.55%，其
中，股本仍为 43.48 亿元；资本公积 43.98 亿元，同比下降 5.07%；盈
余公积 39.43 亿元，同比增长 21.84%，主要是利润计提所致；未分配
利润为 147.62 亿元，同比增长 28.96%。2018 年 3 月末，公司所有者权
益为 301.02 亿元，较 2017 年末增加 7.22 亿元，主要是未分配利润较
2017 年末增加 6.01 亿元，所有者权益其他科目较 2017 年末变化很小。
（二）偿债能力分析
公司流动 偿债 源以债务收入及经营 现金为主，较好保障公
司到期债务偿付，但流动 偿债 源结构有待改善；清偿 偿债 源
变现能力较好；盈利对利息的覆盖能力处于较好水平，公司的偿债能
力很强。
大公将公司的偿债 源分为流动 偿债 源和清偿 偿债 源。公
司流动 偿债 源主要包括经营 净现金流、期初现金及现金等价物、
融资收入以及外部支持。
公司流动 偿债 源以债务收入及期初现金及现金等价物为主。公
司偿债 源占比较大的为融资收入，目前可获得的债务融资渠道具体分
为未使用授信，以及可循环使用的已用授信（到期续贷的短期借款及应
付票据），发行债券融资等。截至 2018 年 3 月末，公司共获得授信额
度 879.51 亿元，未使用银行授信额度为 509.27 亿元。2017 年及 2018
年 1～3 月，公司期末现金及现金等价物期初余额分别为 114.09 亿元和
177.19 亿元，对流动 偿债 源形成较好支持。2018 年 1～3 月，公司
经营 净现金流为-33.55 亿元，同比转为净流出。总体 看，公司流
动 偿债 源结构有待改善。
清偿 偿债 源为公司可变现资产，综合偿债 源部分对于可变现
资产的分析，可变现资产变现能力较好，公司 2017 年末可变现资产对
于当前负债的覆盖率为 0.85 倍。2017 年，公司 EBITDA 利息保障倍数
为 2.16 倍，同比有所增长。
总体 看，公司可变现资产充裕，对总债务覆盖能力较好；充裕的
26
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
货币资金和较强债务融资能力为公司流动 还本付息能力提供保障；公
表 2 2017～2018 年公司三个平衡关系（单位：倍）
司总体偿债能力很强。
2017 年 2018 年 E
0.85 0.85
1.45 1.43
三个平衡关系
EBITDA 利息保障倍数 2.16 3.20
清偿性还本付息能力
流动性还本付息能力
数据来源：公司提供、大公测算
根据公司提供资料，大公测算公司 2018 年清偿 还本付息能力、
流动 还本付息能力以及盈利对利息覆盖能力。随着公司继续加大对京
津冀区域市场的拓展力度，提高区域的覆盖密度和项目储备的比例，公
司经营规模将进一步扩大，公司盈利能力和经营 现金流状况将进一步
提升；2017 年以 ，公司财务杠杆有所增加，资产负债率进一步提高，
其中 2018 年 3 月末公司资产负债率为 84.78%；公司总有息债务为
637.26 亿元，占总负债比重为 38.02%；同时，公司与境内外多家银行
合作关系良好，截至 2018 年 3 月末，未使用银行授信额度为 509.27
亿元，公司有一定的新增融资空间。
结论
我国城镇化进程的加快以及京津冀一体化的推进，为公司房地产业
务提供良好的发展空间。公司市场布局以京津冀环渤海和泛长三角区域
有发展潜力的二、三线城市为主，具有丰富的地产开发经验，具有较强
的品牌影响力和较高的市场占有率；同时公司形成互补型产业链及多业
态经营，有利于增强综合抗风险能力。可变现资产质量高、外部融资能
力强，偿债 源水平稳定，2017 年以 整体债务负担不断增加，有息
债务结构以长期有息债务为主，但债务期限结构有待改善。综合 看，
公司的抗风险能力很强。
综合分析，大公对公司“15 荣盛 01”、“15 荣盛 02”、“15 荣
盛 03”、“17 荣盛地产 MTN001”、“17 荣盛地产 MTN002”和“17 荣
盛地产 MTN003”信用等级维持 AA+，主体信用等级维持 AA+，评级展望
维持稳定。
27
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
附件 1
报告中相关概念
概念 含义
偿债环境 偿债环境是指影响发债主体偿还债务能力的外部环境。
信用供给是指一国中央政府为满足本国发展需要对宏观信用资源
信用供给
的供给能力。
信用关系 信用关系是由债权人与债务人构成的借贷关系。
财富创造能力是指债务人的盈利能力，它是偿还债务的源泉和基
财富创造能力
石。
偿债来源是指债务主体在偿还债务时点上保障各项事务正常进行
偿债来源
所需流动性后剩余可支配资金。
偿债来源安全度通过确定偿债来源与财富创造能力的偏离度来判
断。偿债来源偏离度是指债务主体的可用偿债来源与以财富创造能
偿债来源安全度
力为基础形成的偿债来源之间的距离，偏离度越小，说明债务主体
的偿债来源与财富创造能力的距离越小，偿债来源可靠性越强。
偿债能力是指债务主体在评级有效期内的最大安全负债数 区间,
偿债能力
分为总债务偿付能力、存 债务偿付能力、新增债务偿付能力。
清偿性还本付息能力是指债务人丧失可持续 营能力时的债务偿
清偿性还本付息能力
还能力，是时期偿债来源与负债的平衡。
流动性还本付息能力是指债务人维持可持续 营能力的债务偿还
流动性还本付息能力
能力，是时点偿债来源与负债的平衡。
盈利对利息的覆盖能力是指债务人新创造价值对全部债务利息的
盈利对利息的覆盖能力
偿还能力。
28
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
附件 2
截至 2018 年 3 月末荣盛发展股权结构图
60.09%
耿建明
71.28% 18.18%
荣盛控股股份有限公司
12.74% 35.29% 13.80% 38.17%
荣盛建设工程有限公司 其他股东
荣盛房地产发展股份有限公司
29
荣盛发展 2018 跟踪评 告
附件 3
截至 2018 年 3 月 荣盛发展组织结构图
股东大会
监 会
战略委员会
资金管理委员会
薪酬 考 委员会 执
行
提 委员会 董 会
委
员
计监督委员会 会
项目评 委员会
董 会秘书 总裁
工 内 董 投 投 投 地 IT 稽 会 资 资 资 总 法 行 秘 招 人 设 策 招 产 产 产 销 销 品 物 前 投 营 品 计 预 招 总
程 控 资 资 资 产 支 计 金 金 金 税 政 书 勤 聘 训 力 计 研 商 品 品 品 售 售 牌 户 业 期 资 销 划 结 标 工
监 会 拓 拓 管 研 持 检 管 运 运 管 部 办 处 管 管 资 营 部 部 策 研 管 策 管 管 管 管 服 研 研 管 管 算 采 程
计 察 计 办 展 展 理 究 部 查 理 算 作 作 理 师 公 理 理 源 建 划 发 理 动 理 理 理 理 评 评 理 理 管 购 师
部 部 部 公 一 部 部 部 部 一 部 办 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 理 部 办
部 部 部 部 公 部 公
30
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
附件 4
荣盛发展相关数据表格
截至 2018 年 3 月末公司主要园区业务布局（单位：平方公里、年）
37.80 50
88.30 50
园区分布 委托开发面积 委托期限
13.56 30
永清
13.00 50
香河
2.88 25
霸州
12.99 50
兴隆
89.65 50
宣化
22.00 30
固安
30.00 -
淮北
42.00 50
唐山
10.00 20
蔚县
362.18 -
宜昌
玉田
合计
资料来源：根据公司提供资料整理
2018 年 1～ 2017 年平
2017 年及 2018 年 1～3 月兴城投资平整土地情况（单位：万平方米）
3 月平整土
- 15.53 90.87
累计平整
园区分布 整土地面
- 5.48 502.26
土地面积
地面积 积
- 4.10 7.77
永清
- 45.10 45.10
香河
- 32.26 50.36
霸州
- 20.33 20.33
固安
6.98 - 6.98
兴隆
6.98 122.79 723.66
蔚县
宣化
合计
资料来源：根据公司提供资料整理
31
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
附件 4-1
荣盛发展相关数据表格
2018 年
2018 年 1～ 2018 年
截至 2018 年 3 月末产业园投资、回款及招商情况 （单位：亿元、个）
1～3 月
3 月投资支 1～3 月
累计招 累计招
累计回
7.52 28.48 2.21 4.67 - 12.00 15.38
园区分布 累计投资支出 商签约 商签约
款 招商签
0.82 11.68 2.96 26.15 - 17.00 21.79
出 回款 数 占比
约数
0.63 8.17 0.09 16.94 - - -
永清
0.28 2.65 0.12 9.93 6.00 12.00 15.38
香河
1.77 10.10 0.38 1.73 - - -
霸州
0.45 1.77 0.10 1.77 - 14.00 17.95
兴隆
0.08 0.60 0.36 1.30 1.00 4.00 5.13
宣化
0.02 1.50 0.52 0.52 1.00 5.00 6.41
固安
1.62 6.12 3.21 3.25 2.00 8.00 10.26
淮北
- - - - - 6.00 7.69
蔚县
- 2.94 2.21 4.67 - - -
唐山
13.20 74.03 9.95 66.25 12.00 78.00 100.00
宜昌
总部
合计
资料来源：根据公司提供资料整理
2017 年末公司其他应收款前五名情况（单位：亿元、%）
年末 占余额的
单位名称 关联方 款项性质 年限
余额 比例
23.50 1～3 年 9.76
关联关 年末 占余额
15.30 1～2 年 6.35
单位名称 款项性质 年限
系 余额 的比例
徐州市泉山区财政局 无 土地保证金
9.04 3.75
无 土地保证金
廊坊 济技术开发区耀华道办事处
母子
8.00 1～2 年 3.32
农村社区财务委托代理处 合作 营往来 一年以
公司
沧州保盛房地产开发有限公司 款 内
6.00 2.49
香河县城镇房地产综合开发有限公司 无 土地保证金
- - 61.84 - 25.68
母子 合作 营往来 一年以
廊坊市恒创房地产开发有限公司
公司 款 内
合计
资料来源：根据公司提供资料整理
32
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
附件 5
荣盛发展主要财务指标
2018 年 1～3 月
2017 年 2016 年 2015 年
（单位：万元）
资产负债表
1,886,135 2,353,271 1,935,430 1,369,466
项目
（未 审计）
95,780 78,322 40,525 62,905
资产类
2,416,080 2,349,191 1,846,911 1,124,641
货币资金
779,266 755,411 771,744 303,875
应收账款
12,922,343 11,932,237 8,892,366 6,817,325
其他应收款
18,594,572 18,027,821 13,910,780 9,934,187
预付款项
213,582 231,362 121,908 110,126
存货
274,107 255,532 91,117 1,742
流动资产合计
1,177,672 1,145,494 663,708 449,837
可供出售金融资产
19,772,244 19,173,315 14,574,488 10,384,024
长期股权投资
非流动资产合计
9.54 12.27 13.28 13.19
资产总计
0.48 0.41 0.28 0.61
占资产总额比（%）
12.22 12.25 12.67 10.83
货币资金
3.94 3.94 5.30 2.93
应收账款
65.36 62.23 61.01 65.65
其他应收款
94.04 94.03 95.45 95.67
预付款项
1.08 1.21 0.84 1.06
存货
1.39 1.33 0.63 0.02
流动资产合计
5.96 5.97 4.55 4.33
可供出售金融资产
长期股权投资
非流动资产合计
33
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
附件 5-1
荣盛发展主要财务指标
2018 年 1～3 月
（单位：万元）
2017 年 2016 年 2015 年
资产负债表
1,013,814 1,065,130 795,358 915,511
项目
（未 审计）
969,969 1,132,698 986,989 809,087
负债类
7,319,876 6,699,733 4,329,440 2,428,377
短期借款
1,966,095 1,895,358 1,198,505 582,312
应付账款
1,048,278 1,114,258 838,507 789,354
预收款项
12,617,299 12,272,657 8,527,711 6,031,801
其他应付款
2,809,895 2,670,369 1,872,666 1,127,394
一年内到期的非流动负债
1,175,357 1,139,230 1,585,253 985,535
流动负债合计
4,144,758 3,962,660 3,525,927 2,145,240
长期借款
16,762,057 16,235,317 12,053,638 8,177,041
应付债券
非流动负债合计
6.05 6.56 6.60 11.20
负债合计
5.79 6.98 8.19 9.89
占负债总额比（%）
43.67 41.27 35.92 29.70
短期借款
11.73 11.67 9.94 7.12
应付账款
6.25 6.86 6.96 9.65
预收款项
75.27 75.59 70.75 73.77
其他应付款
16.76 16.45 15.54 13.79
一年内到期的非流动负债
7.01 7.02 13.15 12.05
流动负债合计
24.73 24.41 29.25 26.23
长期借款
应付债券
434,816 434,816 434,816 434,816
非流动负债合计
439,817 439,845 463,328 470,880
权益类
394,269 394,269 323,605 197,429
股本
1,536,342 1,476,279 1,144,793 964,863
资本公积
2,813,137 2,751,023 2,366,542 2,067,989
盈余公积
197,049 186,975 154,308 138,994
未分配利润
3,010,186 2,937,998 2,520,850 2,206,982
归属于母公司所有者权益合计
少数股东权益
所有者权益合计
34
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
附件 5-2
荣盛发展主要财务指标
2018 年 1～3 月
2017 年 2016 年 2015 年
（单位：万元）
损益类
698,391 3,870,401 3,062,201 2,344,630
456,767 2,728,444 2,111,439 1,675,219
项目
（未 审计）
36,736 157,531 197,757 187,278
营业收入
36,629 116,547 75,656 55,061
营业成本
49,478 140,611 98,845 85,280
营业税金及附加
12,428 22,158 6,439 19,087
销售费用
4,780 27,451 9,014 3,608
管理费用
102,316 776,700 563,643 320,637
财务费用
101,076 802,274 572,064 327,501
资产 值损失
31,236 194,340 134,848 71,888
营业利润
69,839 607,934 437,216 255,613
利润总额
60,062 576,077 414,809 241,075
所得税费用
净利润
65.40 70.50 68.95 71.45
归属于母公司所有者的净利润
5.26 4.07 6.46 7.99
占营业收入比（%）
5.24 3.01 2.47 2.35
营业成本
7.08 3.63 3.23 3.64
营业税金及附加
1.78 0.57 0.21 0.81
销售费用
0.68 0.71 0.29 0.15
管理费用
14.65 20.07 18.41 13.68
财务费用
14.47 20.73 18.68 13.97
资产 值损失
4.47 5.02 4.40 3.07
营业利润
10.00 15.71 14.28 10.90
利润总额
8.60 14.88 13.55 10.28
所得税费用
净利润
-335,456 227,367 -369,489 -246,064
归属于母公司所有者的净利润
-4,982 -484,327 -273,719 -283,988
现金流类
-157,552 736,040 1,274,154 1,247,431
营活动产生的现金流 净额
投资活动产生的现金流 净额
筹资活动产生的现金流 净额
35
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
附件 5-3
荣盛发展主要财务指标
2018 年 1～3 月
2017 年 2016 年 2015 年
（单位：万元）
财务指标
EBIT 117,753 838,499 586,942 350,435
EBITDA - 869,508 605,447 366,761
项目
（未 审计）
6,372,584 7,426,205 5,166,540 4,128,360
34.60 29.50 31.05 28.55
14.65 20.07 18.41 13.68
总有息债务
0.60 4.37 4.03 3.37
毛利率（%）
2.32 20.69 17.34 11.58
营业利润率（%）
84.78 84.68 82.70 78.75
总资产报酬率（%）
67.92 71.65 67.21 65.16
净资产收益率（%）
607.55 602.42 911.06 967.51
资产负债率（%）
1.47 1.47 1.63 1.65
债务资本比率（%）
0.45 0.50 0.59 0.52
长期资产适合率（%）
0.15 0.19 0.23 0.23
流动比率（倍）
2,448.64 1,373.83 1,339.25 1,291.41
速动比率（倍）
11.22 5.53 6.08 6.87
保守速动比率（倍）
-2.70 2.19 -5.08 -4.48
存货周转天数（天）
-2.03 1.61 -3.65 -3.46
应收账款周转天数（天）
-3.07 0.56 -0.98 -0.86
营性净现金流/流动负债（%）
EBIT 利息保障倍数（倍） 1.08 2.08 1.56 1.23
营性净现金流/总负债（%）
EBITDA 利息保障倍数（倍） - 2.16 1.61 1.29
营性净现金流利息保障倍数（倍）
15.04 19.30 22.90 22.88
187.53 165.95 169.66 113.46
74.60 74.25 66.72 47.92
现金比率（%）
现金回笼率（%）
担保比率（%）
36
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
附件 6
1. 毛利率（%）＝（1－营业成本/营业收入）× 100%
各项指标的计算公式
2. EBIT ＝ 利润总额＋计入财务费用的利息支出
3. EBITDA ＝ EBIT＋折旧＋摊销（无形资产摊销＋长期待摊费用摊销）
4. EBITDA 利润率（%）＝ EBITDA/营业收入×100%
5. 总资产报酬率（%）＝ EBIT/年末资产总额×100%
6. 净资产收益率（%）＝净利润/年末净资产×100%
7. 现金回笼率（%）＝销售商品及提供劳务收到的现金/营业收入×100%
8. 资产负债率（%）＝ 负债总额/资产总额×100%
9. 债务资本比率（%）＝ 总有息债务/（总有息债务＋所有者权益）×100%
10. 总有息债务 ＝ 短期有息债务＋长期有息债务
11. 短期有息债务 ＝ 短期借款＋应付票据+其他流动负债（应付短期债券）＋ 一年
12. 长期有息债务＝ 长期借款＋应付债券+长期应付款（付息项）
内到期的非流动负债＋其他应付款（付息项）
13. 担保比率（%）＝担保余额/所有者权益×100%
14. 营性净现金流/流动负债（%）＝ 营性现金流 净额/[（期初流动负债＋期末
15.
流动负债）/2]×100%
营性净现金流/总负债（%）＝ 营性现金流 净额/[（期初负债总额＋期末负债
16. 存货周转天数 3＝ 360 /（营业成本/年初末平均存货）
总额）/2] ×100%资本化总额 ＝ 总有息债务＋所有者权益
17. 应收账款周转天数 4＝ 360 /(营业收入/年初末平均应收账款）
18. 流动比率＝流动资产/流动负债
19. 速动比率＝（流动资产-存货）/ 流动负债
20. 保守速动比率＝（货币资金＋应收票据＋交易性金融资产）/ 流动负债
21. 现金比率（%）＝（货币资金＋交易性金融资产）/ 流动负债×100%
22. 流动性来源 ＝ 期初现金及现金等价物余额+未使用授信额度+外部支持+ 营活
动产生的现金流 净额
一季度取 90 天。
一季度取 90 天。
3
37
4
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
23. 流动性损耗 ＝ 购买固定资产、无形资产和其他长期资产的支出+到期债务本金和
24. EBIT 利息保障倍数（倍）＝ EBIT/利息支出 ＝ EBIT /（计入财务费用的利息支
利息+股利+或有负债（确定的支出项）+其他确定的收购支出
25. EBITDA 利息保障倍数（倍）＝ EBITDA/利息支出 ＝ EBITDA /（计入财务费用的
出＋资本化利息）
26.
利息支出＋资本化利息）
净额 /（计入财务费用的利息支出＋资本化利息）
营性净现金流利息保障倍数（倍）＝ 营性现金流 净额/利息支出＝ 营性
现金流
38
荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告
附件 7
主体及中长期债券信用等级符号和定义
信用等级 定义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利 济环境的影响，违约风险极低。
AA 偿还债务的能力很强，受不利 济环境的影响不大，违约风险很低。
A 偿还债务能力较强，较易受不利 济环境的影响，违约风险较低。
BBB 偿还债务能力一般，受不利 济环境影响较大，违约风险一般。
BB 偿还债务能力较弱，受不利 济环境影响很大，有较高违约风险。
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的 济环境，违约风险很高。
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的 济环境，违约风险极高。
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C 不能偿还债务。
正
存在有利因素，一般情况下，未来信用等级上调的可能性较大。
面
展 稳
信用状况稳定，一般情况下，未来信用等级调整的可能性不大。
望 定
负
存在不利因素，一般情况下，未来信用等级下调的可能性较大。
面
注：大公中长期债券及主体信用等级符号和定义相同；除 AAA 级、CCC 级（含）以下等
级外， 一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
39