荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
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证券代码：002146 证券简称：荣盛发展 公告编号：临2009-010 号
荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任
何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及
连带责任。本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应阅读年度报告全
文。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员声明对年度报告内容的真实性、准确性和完整性无
法保证或存在异议。
1.3 除下列董事外，其他董事出席了审议本次年报的董事会会议。
未出席董事姓名 未出席会议原因 被委托人姓名
刘山 因公出差 金文辉
李喜林 因公出差 金文辉
1.4 广东大华德律会计师事务所为本公司2008 年度财务报告出具了标准无保留意见的
审计报告。
1.5 公司负责人耿建明、主管会计工作负责人刘山及会计机构负责人（会计主管人员）
冯全玉声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 荣盛发展
股票代码 002146
上市交易所 深圳证券交易所
注册地址 廊坊市开发区春明道北侧
注册地址的邮政编码 065000
办公地址 河北省廊坊市新开路239 号荣盛地产大厦荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
2
办公地址的邮政编码 065000
公司国际互联网网址 http://www.risesun.cn
电子信箱 dongmichu@risesun.cn
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈金海
联系地址 河北省廊坊市新开路239 号荣盛地产大厦
电话 0316-5909688
传真 0316-5908567
电子信箱 dongmichu@risesun.cn
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：（人民币）元
2008 年 2007 年 本年比上年增减（％） 2006 年
营业收入 2,028,796,309.12 1,744,284,442.01 16.31% 1,366,422,818.42
利润总额 495,607,942.42 432,596,737.62 14.57% 263,897,006.13
归属于上市公司
股东的净利润
370,698,047.24 284,421,278.94 30.33% 173,236,419.87
归属于上市公司
股东的扣除非经
常性损益的净利
润
372,282,470.54 285,642,474.81 30.33% 172,937,446.23
经营活动产生的
现金流量净额
-220,793,739.54 -1,012,790,515.52 78.20% -257,859,176.33
2008 年末 2007 年末
本年末比上年末增减
（％）
2006 年末
总资产 6,530,301,153.02 4,840,309,447.63 34.91% 2,324,147,868.72
所有者权益（或股
东权益）
2,087,417,226.71 1,756,788,142.60 18.82% 594,292,546.26
股本 800,000,000.00 400,000,000.00 100.00% 330,000,000.00
3.2 主要财务指标
单位：（人民币）元
2008 年 2007 年 本年比上年增减（％） 2006 年
基本每股收益（元/股） 0.46 0.40 15.00% 0.26荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
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稀释每股收益（元/股） 0.46 0.40 15.00% 0.26
扣除非经常性损益后的基本每
股收益（元/股）
0.47 0.40 17.50% 0.26
全面摊薄净资产收益率（%） 17.76% 16.19% 1.57% 29.15%
加权平均净资产收益率（%） 19.35% 27.64% -8.29% 33.26%
扣除非经常性损益后全面摊薄
净资产收益率（%）
17.83% 16.26% 1.57% 29.10%
扣除非经常性损益后的加权平
均净资产收益率（%）
19.44% 27.75% -8.31% 33.20%
每股经营活动产生的现金流量
净额（元/股）
-0.28 -2.53 88.93% -0.78
2008 年末 2007 年末
本年末比上年末增减
（％）
2006 年末
归属于上市公司股东的每股净
资产（元/股）
2.61 4.39 -40.55% 1.80
非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）元
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 -14,637.79
营业外收支净额 -2,077,173.98
少数股东权益影响额 -1,895.66
所得税影响额 509,284.13
合计 -1,584,423.30 -
3.3 境内外会计准则差异
□ 适用 √ 不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
数量 比例
发行
新股
送股 公积金转股其他 小计 数量 比例
一、有限售条件股份 330,000,000 82.50% 165,000,000 165,000,000 -16,038,000 313,962,000 643,962,000 80.50%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 330,000,000 82.50% 165,000,000 165,000,000 -16,038,000 313,962,000 643,962,000 80.50%荣盛房
地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
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其中：境内非国有法
人持股
246,906,000 61.73% 123,453,000 123,453,000 246,906,000 493,812,000 61.73%
境内自然人持
股
83,094,000 20.77% 41,547,000 41,547,000 -16,038,000 67,056,000 150,150,000 18.77%
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持
股
5、高管股份
二、无限售条件股份 70,000,000 17.50% 35,000,000 35,000,000 16,038,000 86,038,000 156,038,000 19.50%
1、人民币普通股 70,000,000 17.50% 35,000,000 35,000,000 16,038,000 86,038,000 156,038,000 19.50%
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 400,000,000 100.00% 200,000,000 200,000,000 400,000,000 800,000,000 100.00%
限售股份变动情况表
单位：股
股东名称 年初限售股数
本年解除限
售股数
本年增加限售
股数
年末限售股数 限售原因 解除限售日期
荣盛控股股份有限公司 171,798,000 0 171,798,000 343,596,000 发行承诺 20100808
荣盛建设工程有限公司 75,108,000 0 75,108,000 150,216,000 发行承诺 20100808
耿建明 66,462,000 0 66,538,000 133,000,000 发行承诺 20100808
邹家立 4,950,000 2,475,000 4,950,000 7,425,000 高管持股
可减持上年末
持股的25%
耿建富 3,564,000 0 3,564,000 7,128,000 发行承诺 20100808
曹西峰 2,442,000 4,884,000 2,442,000 0 无 0
谢金永 2,112,000 4,224,000 2,112,000 0 无 0
赵亚新 1,782,000 3,564,000 1,782,000 0 无 0
刘山 1,782,000 891,000 1,782,000 2,673,000 高管持股
可减持上年末
持股的25%
合计 330,000,000 16,038,000 330,076,000 644,038,000 － －
4.2 前10 名股东、前10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
股东总数 32,571
前10 名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例持股总数
持有有限售条件股
份数量
质押或冻结的股
份数量
荣盛控股股份有限公司 境内非国有法人42.95% 343,596,000 343,596,000 120,000,000荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年
度报告摘要
5
荣盛建设工程有限公司 境内非国有法人18.78% 150,216,000 150,216,000 0
耿建明 境内自然人 16.63% 133,000,000 133,000,000 0
邹家立 境内自然人 1.24% 9,900,000 7,425,000 0
上海浦东发展银行-广发小盘
成长股票型证券投资基金
境内非国有法人1.02% 8,125,666 0 0
耿建富 境内自然人 0.89% 7,128,000 7,128,000 0
曹西峰 境内自然人 0.61% 4,884,000 0 0
谢金永 境内自然人 0.53% 4,224,000 0 0
赵亚新 境内自然人 0.45% 3,564,000 0 0
刘山 境内自然人 0.45% 3,564,000 2,673,000 0
前10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
上海浦东发展银行-广发小盘成长股票型
证券投资基金
8,125,666 人民币普通股
曹西峰 4,884,000 人民币普通股
谢金永 4,224,000 人民币普通股
赵亚新 3,564,000 人民币普通股
中国光大银行股份有限公司-国投瑞银景
气行业证券投资基金
3,432,699 人民币普通股
华夏银行股份有限公司-德盛精选股票证
券投资基金
3,065,646 人民币普通股
全国社保基金一零九组合 2,494,100 人民币普通股
邹家立 2,475,000 人民币普通股
中国建设银行-中小企业板交易型开放式
指数基金
1,984,058 人民币普通股
苏绍清 1,118,310 人民币普通股
上述股东关联关系或一致
行动的说明
公司前十大股东及前十名无限售条件股东中，荣盛控股股份有限公司、荣盛建设
工程有限公司、耿建明、耿建富之间存在关联关系，未知前十名无限售条件股股
东之间是否存在关联关系，也未知该无限售条件股东之间是否属于《上市公司股
东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
公司的实际控制人为耿建明，中国国籍，未取得其他国家或地区居留权，最近五年一直担任荣盛房地产
发展股份有限公司董事长。荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
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4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
姓名 职务
性
别
年
龄
任期起始日期 任期终止日期
年初持股
数
年末持股
数
变动原因
报告期内
从公司领
取的报酬
总额（万
元）（税
前）
是否在股
东单位或
其他关联
单位领取
薪酬
耿建明 董事长 男 46 2006 年01 月16 日 2009 年01 月15 日66,462,000 133,000,000
送红股、转增
股本
36.00 否
刘山 董事 男 45 2006 年01 月16 日 2009 年01 月15 日1,782,000 3,564,000
送红股、转增
股本
32.15 否
李喜林 董事 男 34 2006 年01 月16 日 2009 年01 月15 日0 0 0 26.17 否
金文辉 董事 男 38 2006 年01 月16 日 2009 年01 月15 日0 0 0 5.00 是
鲍丽洁 董事 女 36 2006 年01 月16 日 2009 年01 月15 日0 0 0 5.00 是
耿建富 董事 男 43 2006 年01 月16 日 2009 年01 月15 日3,564,000 7,128,000
送红股、转增
股本
27.66 否
何德旭 独立董事 男 46 2006 年01 月16 日 2009 年01 月15 日0 0 0 8.00 否荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告
摘要
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王潍东 独立董事 男 49 2006 年01 月16 日 2009 年01 月15 日0 0 0 8.00 否
程玉民 独立董事 男 53 2006 年01 月16 日 2009 年01 月15 日0 0 0 8.00 否
邹家立 监事 男 45 2006 年01 月16 日 2009 年01 月15 日4,950,000 9,900,000
送红股、转增
股本
5.00 是
刘力 监事 男 51 2006 年01 月16 日 2009 年01 月15 日0 0 0 13.67 否
肖春梅 监事 女 34 2006 年01 月16 日 2009 年01 月15 日0 0 0 7.91 否
李万乐 副总经理 男 38 2008 年02 月27 日 2009 年01 月15 日0 0 0 26.91 否
冯全玉 财务总监 男 33 2006 年01 月16 日 2009 年01 月15 日0 0 0 23.60 否
陈金海
董事会秘
书
男 39 2006 年01 月16 日 2009 年01 月15 日0 0 0 23.29 否
合计 - - - - - 76,758,000 153,592,000 - 256.36 -
董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
5.2 董事出席董事会会议情况
董事姓名 具体职务 应出席次数
现场出席次
数
以通讯方式
参加会议次
数
委托出席次
数 缺席次数
是否连续两次
未亲自出席会
议
耿建明 董事长 15 1 13 1 0 否
耿建富 董事 15 2 13 0 0 否
刘 山 董事 15 2 13 0 0 否
金文辉 董事 15 1 13 1 0 否
鲍丽洁 董事 15 1 13 1 0 否
李喜林 董事 15 1 13 1 0 否
程玉民 独立董事 15 2 13 0 0 否
王潍东 独立董事 15 2 13 0 0 否
何德旭 独立董事 15 2 13 0 0 否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
年内召开董事会会议次数 15
其中：现场会议次数 2
通讯方式召开会议次数 13
现场结合通讯方式召开会议次数 0
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
（一）报告期内公司经营情况
1、总体市场状况及管理层看法荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
8
2008 年，注定将会在中国房地产发展史上写下浓墨重彩的一章。自1998 年住房制度改革以来，中国房地产市场
历经十年的高速发展，特别是最近两年的狂飙突进之后，在2008 年放慢了前进的脚步，转入了深度调整，行业内的
公司也终于感觉到“冬天”的严酷。
2008 年房地产市场与2006 年、2007 年持续高速增长形成强烈反差，呈现出明显调整态势：房价涨幅逐渐回落，
部分区域房价下跌明显；消费者的购房预期发生变化，持币观望气氛浓重；房屋销售量骤降，市场交易陷入低迷，
开发商资金回笼压力加大，库存不断增加。
根据国家发改委、国家统计局的数据，2008 年全国70 个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且
下降幅度明显，到12 月份成为负数。从环比数据来看，同样呈现逐步回落态势。伴随着价格的调整，房地产市场陷
入低迷，突出表现在成交量的急剧萎缩，房屋销售量与销售额大幅下挫。2008 年1-12 月，全国商品房销售面积6.2
亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071 亿元，同比下降19.5%。其
中，商品住宅销售额下降20.1%。从全国各地的情况来看，成交量均有萎缩，大中城市更为严重，部分城市同比降幅
甚至超过50%。与此同时，商品房空置面积大幅增加，截至2008 年12 月末，全国商品房空置面积1.64 亿平方米，
同比增长21.8%。作为衡量房地产市场的权威指标“国房景气指数”，自2007 年11 月以来连续回落，到2008 年10
月下降到100 以下，12 月更是下降到96.46，中国房地产行业步入调整期。
为了应对严峻的市场局面，从年中开始，主要房地产公司陆续采取了诸如大幅减少开工面积、减少土地购置、
加快推盘速度、千方百计回笼资金等方式，确保经营的稳健性与现金流的安全。2008 年1-12 月，全国完成房地产开
发投资30580 亿元，增幅比1-11 月回落1.8 个百分点；全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7 亿平方米，同比
下降8.6%；完成土地开发面积2.6 亿平方米，同比下降5.6%。
在严酷的市场局面下，房地产业面临着1993 年房地产泡沫之后最严重的一次行业危机。如何看待这次调整并根
据市场变化采取积极的应对措施，是全行业的首要任务。
公司管理层认为，以2003 年121 号文为开端，政府为了控制经济过热、阻止房价的快速上涨、规范市场秩序，
采取了一系列调控措施。随着各项政策措施的逐步到位，累积效应开始显现。2007 年10 月以后，以股市大跌、楼市
降温为标志，趋势逐步形成。这是过去四年调控政策综合作用的结果，是中国房地产市场发展的内在需要。在这个
意义上，中国房地产市场的调整难以避免。
然而，随着美国次贷危机演变成为蔓延全球的金融危机，以及由此导致的西方主要经济体的经济衰退，给中国
的经济及市场信心造成了严重冲击，外部冲击与内部调整的合流，使得此次行业调整的力度和深度超出了预期。
随着国际、国内经济形势的急剧变化，自2008 年下半年开始，我国的宏观经济政策发生方向性变化，宏观调控荣盛房地产发展股份
有限公司2008 年年度报告摘要
9
的首要任务从2008 年初“双防”调整为年中的“一保一控”，到12 月明确为“保增长、扩内需、调结构”。
2008 年12 月17 日，温家宝总理主持召开了国务院第40 次常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策
措施。12 月20 日，国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出了六方面的政策措施，
促进房地产市场健康发展，服务“保增长”的大调控目标。为实现这一目标，国家适时调整了有关房地产产业发展
的信贷、货币、税收等各项政策。
从2008 年9 月至12 月，央行5 次下调基准利率，4 次下调存款准备金率。 2008 年10 月22 日，中国人民银行
宣布，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。10 月22 日，财政部和国家税务总局联合下发
《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，对个人首次购买90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调
到1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。12 月20 日，国务院办公厅
出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。
通过减免税收与信贷优惠，不仅降低了个人房贷的门槛，也降低了交易环节的税负，有力地支持了自住型需求，
极大的改善了房地产行业的生存环境，对于恢复市场信心有积极的作用。
公司管理层认为，2007 年底以来的调整属于行业快速发展过程中的正常整理，主要是消化过去几年超额增长部
分、挤压市场泡沫，持续的时间和深度不会长久。这种调整不会改变中国房地产市场的发展趋势，支持房地产市场
未来发展的几个根本因素如中国经济的快速发展、城市化进程的加速、人口红利等并未动摇。中央政府基于促进经
济增长、拉动内需而采取的以及未来可能出台的刺激政策，将使得调整的时间和深度有所放缓，从而帮助行业尽快
的走出目前的低迷状况。
本次市场的调整，加剧了行业的分化，大量的单一项目公司在当前严格的信贷政策、高房价导致的房地产销售
速度趋缓、银行还贷压力不断增加的形势下难以继续生存，为行业整合提供了良好的机遇。部分优势企业通过收购
兼并，迅速提高市场占有率，从而提高行业的集中度，改变目前存在的行业过度分散、无序竞争的格局。央行近期
推出的并购贷款，将有助于推动行业并购的开展。
公司作为一家致力于中等城市商品住宅规模开发的大型房地产公司，在这次全行业的调整中，也不可避免的受
到了影响。从2008 年第一季度开始，公司分布在各地的在售项目陆续出现了销售量下滑、价格下行压力增大的局面，
直到年底这种状况未发生根本性的变化。受其影响，公司2008 年度的销售回款大大低于年初的计划数，销售收入及
净利润的增长速度也低于预期，公司实际开工面积78.59 万平方米，完成了年初计划数的51.70%。
面对2008 年度复杂多变的市场格局，公司积极应对，及时调整生产经营计划，采取各种有效措施，化解市场调荣盛房地产发展股份
有限公司2008 年年度报告摘要
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整给公司生存、发展所产生的不利影响：第一、2008 年4 月之后，公司未购置新的地块；第二，2008 年下半年公司
根据各地市场的具体情况，采取“有保有压”的方式减少开工面积；第三，公司加大了在售项目的推盘进度及促销
力度，加快资金回笼；第四，在不利的信贷环境下，通过积极努力，确保了银行借款的到位。在确保经营安全的前
提下，2008 年公司主要经营指标较上年同期均取得了较好的增长。
2、报告期内公司总体经营情况的回顾
报告期内，在公司董事会的正确领导下，经过公司全体职工的共同努力，公司克服了宏观调控、原材料价格上
涨、销售下滑、部分地区房价下跌、资金紧张等不利因素的影响，主要经济指标取得了较好的增长。报告期内公司
实现营业收入2,028,796,309.12 元，同比增长16.31%，营业利润497,699,754.19 元，同比增长14.57%，净利润
370,666,612.72 元，同比增长30.33%。
3、公司主营业务及其经营情况
公司主营业务为房地产开发经营，主要是普通商品住宅的开发，包括住宅、与住宅配套的商铺、车库等。报告
期内，公司主营业务收入为房商品房销售收入、物业管理收入、建筑设计收入等。
报告期内，公司商品房销售面积54.33 万平方米，销售金额21.04 亿元，同比分别降低13.35%和4.28%。当年
结算项目面积55.04 万平方米，同比增长4.60%；结算收入19.94 亿元，同比增长15.95%；完成新开工面积78.59
万平方米，同比降低7.80%；竣工面积83.83 万平方米，同比增长70.11%。实现营业收入20.29 亿元，同比增长16.31
%，营业利润4.98 亿元，同比增长14.57%，净利润3.71 亿元，同比增长30.33%。
其中，廊坊地区共结算面积9.98 万平方米，主要来自君兰苑项目、阳光嘉苑项目；沧州地区共结算5.48 万平
方米，主要来自沧州阿尔卡迪亚文承苑项目；石家庄地区共结算1.93 万平方米，主要来自石家庄阿尔卡迪亚一期项
目；南京地区共结算16.58 万平方米，主要来自南京阿尔卡迪亚二期项目、盛棠苑C 区项目；蚌埠地区共结算13.99
万平方米，主要来自蚌埠阿尔卡迪亚二期项目；徐州地区共结算4.70 万平方米，主要来自邳州文景苑一期项目；长
沙地区共结算2.38 万平方米，主要来自长沙财智广场一期项目。
报告期末公司还有23.42 万平方米已销售资源未竣工结算，销售金额合计10.07 亿元。
(1)主要会计数据及财务指标变动情况表
2008 年
2007 年 2006 年
本年比上年
增减幅度
增减幅度超过30%的原因荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
11
（%）
营业收入 2,028,796,309.12 1,744,284,442.01 1,366,422,818.42 16.31%
/
营业利润 497,699,754.19 434,393,202.93 263,526,878.91 14.57%
/
利润总额 495,607,942.42 432,596,737.62 263,897,006.13 14.57%
/
经营活动产生的现
金流量净额
-220,793,739.54 -1,012,790,515.52 -257,859,176.63 78.20%
主要为购置土地现金流出
同比减少9.50 亿元所致。
每股收益 0.46 0.40 0.26 15.00%
/
净资产收益率 17.76% 16.19% 29.15% 9.70%
/
货币资金 690,389,104.07 512,484,455.63 159,926,150.25 34.71%
预售房款和银行借款增加
应收账款 16,356,169.35 12,057,491.78 11,531,792.75 35.65%
期末未放按揭款增加
预付款项 820,266,708.65 825,025,322.21 7,803,719.29 -0.58%
/
其他应收款 66,824,211.64 42,645,900.92 109,551,483.28 56.70%
项目资本金和保证金增加
存货 4,514,254,907.05 3,242,095,361.81 1,894,351,182.28 39.24%
在建项目工程投入和未售
开发产品增加
其他流动资产 102,929,774.81 95,352,692.70 43,680,168.95 7.95%
/
固定资产 114,285,341.51 100,626,432.07 39,202,808.67 13.57%
/
无形资产 109,207,432.11 8,831,516.40 241,032.39 1136.56%
增加沧州酒店、聊城酒店等
自有资产的土地使用权
长期待摊费用 22,851,460.55 600.00 7,800.00
3808476.76
%
增加荣盛酒店公司酒店装
修费
短期借款 84,300,000.00 54,699,250.00 - 54.12%
取得的一年内银行借款增
加荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
12
应付账款 710,657,538.70 494,974,560.84 263,583,867.70 43.57%
工程项目增加建设规模扩
大
预收款项 1,010,111,143.46 866,058,225.46 411,853,607.05 16.63%
/
应交税费 231,005,192.27 193,086,969.92 167,426,960.91 19.64%
/
其他应付款 242,397,857.26 134,606,663.96 77,030,659.20 80.08%
增加各项保证金2,363 万
元，新纳入合并范围的长沙
置业其他应付款增加
4,147 万元等
一年内到期的非流
动负债
827,454,239.60 467,500,000.00 314,000,000.00 77.00%
一年内到期需偿还的银行
借款增加
长期借款 1,316,171,836.00 868,760,000.00 495,000,000.00 51.50%
生产规模扩大，银行借款增
加
实收资本（或股本） 800,000,000.00 400,000,000.00 330,000,000.00 100.00%
派发股票股利20,000 万
元、以资本公积转增股本
20,000 万元
资本公积 608,357,996.00 808,367,969.59 293,652.19 -24.74%
/
盈余公积 129,889,614.34 94,224,539.18 69,107,618.47 37.85%
本年按母公司净利润计提
盈余公积
未分配利润 549,169,616.37 454,195,633.83 194,891,275.60 20.91%
/
营业成本 1,239,344,046.82 1,148,636,688.64 977,143,871.52 7.90%
/
营业税金及附加 134,948,936.02 110,463,058.62 91,291,848.52 22.17%
/
资产减值损失 59,033,142.02 -2,640,177.22 3,703,578.50 -2335.95%
南京仙林地块预付土地款荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
13
计提减值准备5655.09 万
元。
2008 年末 2007 年末 2006 年末
本年比上年
增减幅度
（%）
增减幅度超过30%的原因
总资产
6,530,301,152.02 4,840,309,447.63 2,324,147,868.72 34.91%
主要是由于存货比年初增
长12.72 亿元，占总资产增
长额的75.28%。
归属于母公司所有
者权益
2,087,417,226.71 1,756,788,142.60 594,292,546.26 18.82%
/
归属于母公司所有
者的净利润
370,698,047.24 284,421,278.94 173,236,419.87 30.33%
一方面由于利润总额同比
增长14.57%，另一方面由
于所得税率同比减少8%，
减少了所得税费用支出。
（2）主要产品、原材料等价格变动情况
①报告期公司商品房销售收入、销售成本对比分析
项目 2008 年 2007 年 变动率
销售收入 199,439.47 171,984.48 15.95%
销售成本 121,608.18 113,142.95 7.48%
销售面积 55.04 52.62 4.60%
单位售价 3,623.54 3,268.75 10.85%
单位成本 2,209.74 2,150.40 2.76%
②报告期公司主要原材料价格变动对比分析荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
14
上图为2008 年北京地区钢材走势图
上图为2008 年北京地区水泥价格走势图
公司房地产开发所需的原材料主要为钢筋及水泥，2008 年，公司各项目使用材料（钢筋、水泥）主要为施工方
自行采购。进入08 年12 月份后，钢筋市场价格出现反弹，为有效降低建筑成本，公司于12 月以较低的价格集中采
购了一批钢筋，有效规避了后期钢筋价格波动带来的风险。
（3）订单签署和执行情况
公司的产品为商品住宅及少量商铺，订单主要为商品房销售合同。在项目达到预售条件并办理预售许可证后，荣盛房地产发展股份有
限公司2008 年年度报告摘要
15
公司与购房者签订购房合同。订单多且客户分散，金额不大。2008 年，由于受市场环境的影响，公司销售情况未达
到预期，全年实现销售回款21.04 亿元，完成年度计划的47.26%。
（4）毛利率变动情况
2008 年 2007 年 2006 年 本年比上年增减幅度
营业毛利率 38.91% 34.15% 28.49% 4.76%
2008 年公司营业毛利率同比增长4.76 个百分点，主要有三方面原因：一、公司战略定位于具有一定经济增长
潜力的中等城市，开发产品以居民自用住宅为主，公司所在项目市场的商品房销售量降低，但价格并未大幅下滑；
由于开发周期的原因，确认收入项目的土地多为早期取得，公司的毛利率没有明显降低。二、2008 结转2007 年预售
收入7.81 亿元，占2008 年营业收入的39.14%。三、公司项目销售收入地域比重变化：公司2007 年度营业收入主要
来源于廊坊地区，而2008 年度主要来源于南京和蚌埠地区。廊坊地区2008 年营业收入占总收入比重22.02%，商品
房毛利率36.56%，低于公司平均毛利率， 同比下降28.92%。南京和蚌埠地区2008 年营业收入占总收入的比重合计
为54.74%，同比提高17.41%，商品房销售毛利率分别为41.60%和44.48%。
（5）主营业务按行业、产品和地区分布情况
2008 年
行业、产品或地区
营业收入 占比 营业成本 占比
商品房销售 1,994,394,718.99 97.49% 1,216,081,812.95 96.83%
物业管理 23,518,354.49 1.15% 19,703,123.67 1.57%
建筑设计 11,282,803.94 0.55% 7,372,410.89 0.59%
酒店经营 9,162,881.21 0.45% 4,100,782.04 0.33%
其他 7,324,074.27 0.36% 8,666,548.36 0.69%
小 计 2,045,682,832.90 100.00% 1,255,924,677.91 100.00%
抵消数 -16,886,523.78 -16,580,631.09
合计 2,028,796,309.12 1,239,344,046.82
河北廊坊 450,447,566.70 22.02% 288,474,589.70 22.97%
江苏南京 604,496,829.97 29.55% 354,158,957.34 28.20%
河北沧州 195,749,577.61 9.57% 139,705,371.75 11.12%
安徽蚌埠 515,341,056.00 25.19% 287,015,310.14 22.85%
江苏徐州 123,879,328.20 6.06% 86,985,204.07 6.93%
长沙浏阳 42,870,780.42 2.10% 38,078,251.50 3.03%荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
16
河北石家庄 112,897,694.00 5.52% 61,506,993.41 4.90%
小 计 2,045,682,832.90 100.00% 1,255,924,677.91 100.00%
抵消数 -16,886,523.78 -16,580,631.09
合计 2,028,796,309.12 1,239,344,046.82
本公司的主营业务为房地产开发与销售，下属子公司的业务范围除了房地产开发与销售外，还包括物业管理，
酒店经营和建筑设计，房地产销售收入占公司总收入的97.49%。
（6）主要供应商、客户情况
①公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
公司以房地产开发为核心业务，开发的项目发包给承建商负责施工，主要建筑材料由承建商提供；部分材料设
备如电梯等由供应商直接提供。2008年，从前5名供应商（包括提供劳务和采购材料）合计的采购金额合计
413,565,242.84元，占全年提供劳务及采购材料总额的27.70%。
前5 名供应商 采购金额
占年度采购总金
额的比例
预付账款的余
额
占公司预付账款总
余额的比例
是否存在关
联关系
廊坊开发区福斯特建
筑工程有限公司
173,455,339.56 11.63%
--- --- 否
荣盛建设工程有限公
司
76,984,333.78 5.16% --- ---
是
江苏省苏中建设集团
股份有限公司
69,897,983.50 4.69% --- ---
否
广厦建设集团有限责
任公司
49,217,481.00 3.30% --- ---
否
蚌埠市新华建筑安装
工程有限公司
43,560,105.00 2.92% --- ---
否
合计
413,115,242.84 27.70% --- ---
---
②公司前5名客户销售额合计占公司销售总额的百分比
公司的产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群。由于客户多而且分散在各个城市，仅在部分项目存在少数
集团购房或批量购房者，因此主要客户的销售额占全年销售额的比例较低。经统计前5名客户的销售额约为
8,211,822.00元，占公司销售总额的比例为0.41%。
（7）非经常性损益情况
性质或内容 金额
2008 年度 2007 年度 2006 年度荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
17
非流动资产处置损益净额 -14,637.79 -104,386.61 -2,472.28
营业外收入 1,242,595.29 508,324.65 728,987.33
营业外支出 3,319,769.27 2,200,403.35 356,387.83
非经常性损益合计 -2,091,811.77 -1,796,465.31 370,127.22
（8）主要费用情况
费用项目 2008 年 2007 年 2006 年
本年比上年增减幅度
超过30%的原因及影
响因素
占2008 年营
业收入比例
%
销售费用 35,753,719.44 12,317,463.39 10,682,661.23
增加190.27%，主要是
随着项目的增多，广告
投入、销售提成相应增
加，同时荣盛酒店公司
销售费用增加。
1.76%
管理费用 63,932,437.21 45,457,733.61 21,676,309.10
增加40.64%，主要是人
工成本和管理成本增
加。
3.15%
财务费用 -1,915,726.58 -4,343,527.96 -1,602,329.36
增加55.89%，主要是公
司资金周转较快，银行
存款余额下降，导致存
款利息收入降低。
-0.09%
所得税费用 124,941,329.70 148,185,575.83 90,661,558.17
减少15.69%，系所得税
率下降所致。
6.16%
（9）经营环境分析
2008 年，公司项目所在的中等城市房地产市场发生了很大的变化。受宏观调控及多种因素的综合影响，国内一、
二线城市房地产市场从2007 年10 月份以后，呈现出价跌量缩的走势，这种状况也在2008 年初至上半年波及到了公
司房地产项目所在的各个中等城市。购房者持币观望心态占了上风，纷纷推迟购房计划，导致商品房的销售迅速下
滑，价格下行压力不断增加，行业竞争加剧。虽然年内各个城市的市场有所起伏，但市场状况未发生根本好转。受
其影响，公司2008 年度实现商品房销售回款21.04 亿元，同比下降4.28%，完成了年度计划的47.26%，完成新开工
面积78.59 万平方米，同比下降7.80%，完成了年度计划的51.70%。
信贷政策方面，2008 年上半年，受2007 年12 月5 日中央经济工作会议确定的“从紧的货币政策”的约束及信
贷额度的限制，各商业银行惜贷明显，放贷的积极性及审批速度下降，加之2007 年度央行6 次加息，导致贷款利率
大幅上涨，一年期贷款基准利率提高至7.47%，部分商业银行在此基础上对部分贷款利率上浮30%。大大提高了公司
获取银行贷款的难度、速度和成本。荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
18
2008 年9 月以后，央行先后5 次下调贷款利率，一年期的贷款基准利率下调至5.31%，降低了216 个基点。同
时货币政策也由“从紧”调整为“适度宽松”，公司的融资环境、融资成本将会有明显的改善。
2008 年，公司从事房地产开发最主要的原材料钢筋、水泥的价格也经历了巨大的变化。上半年承接上年度的走
势，钢材、水泥价格大幅上涨，下半年大幅下降。但由于公司所用得钢筋、水泥主要由施工方自行采购，价格波动
对公司经营的影响不大。
（10）困难与优势分析
公司的经营优势主要体现在以下几方面：
①公司独特的市场定位：
经过多年的探索、实践，公司确立了自己独特的市场定位：即立足于京津冀环渤海地区和长三角区域有发展潜
力的中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市；将中等城市作为创造利润的中心和
谋求发展、连接大城市与小城镇的桥梁；将大城市作为扩大影响、展示实力，提升技术与管理水平的平台；将小城
市作为传播理念、控制风险，拓展企业发展的新空间。
在我国，中等城市商品住宅市场较大城市起步晚、起点低，中等城市房地产市场的主要驱动因素是城市化以及
由此过程带来的刚性需求及改善性需求，受宏观调控的影响相对较小，对在本次市场调整中反应明显滞后并弱于一、
二线城市。
②公司产品以普通商品住宅为主，品牌优势突出
公司以普通商品住宅为主导产品，目前成功开发完成的项目，以及在建和拟建的项目基本上是普通商品住宅。
户型结构均好是公司产品的一大特色。经过多年的努力，户型结构合理现已成为公司的产品特色，公司设计的
户型紧凑，注意功能的延展、叠加，使户型结构既符合国家产业、环保政策，又能最大限度地满足客户的需求。
公司极为强调产品的质量。公司开发的产品的合格率保持100%，所开发项目先后获“国家康居示范工程”、“省
级园林式住宅小区”、“健康住区”、“中国水景名盘”等称号，产品质量和品牌在当地首屈一指。
产品与市场定位准确、户型结构合理以及优良的品质使得公司在进入当地市场后，能迅速树立起良好的品牌形
象，抢占市场占有率。公司在廊坊、蚌埠、沧州等地的市场占有率稳居第一，对市场有较强的影响力。
③较快的存货周转和良好的费用控制水平
公司盈利能力较强，净资产收益率明显高于同行业平均水平，主要得益于两方面的因素：第一，较快的资产周
转率及存货周转率。公司一般在项目投标完成三个月内基本就可以达到开工条件，借助公司一整套严格有效的生产荣盛房地产发展股
份有限公司2008 年年度报告摘要
19
管理系统和完善的业务流程，大大缩短项目开发周期，加之公司开发产品市场定位准确，销售速度较快，实现了较
高的周转效率。第二，销售费用控制得力。公司2006 年、2007 年、2008 年的期间费用率分别为为2.25％、3.06%、
4.82%，大大低于行业同期平均期间费用率水平。这一方面归功于公司高效率的经营和严格的成本控制，另一方面也
和公司主要依靠项目样板房和售楼处的宣传和自主销售模式紧密关联。
④公司土地储备充足
截止2008 年12 月31 日，公司在建和拟建的建筑面积约达到472.27 万平米。按照年均开发150 万平米计算，
目前的土地储备可以满足公司未来3 年以上的发展需要。
⑤公司异地业务拓展取得明显成效
目前，公司已经通过设立全资子公司和分公司，在河北、江苏、安徽、山东等省的10 个城市开展了房地产业务。
报告期内，南京、蚌埠、廊坊、沧州、徐州、石家庄等地的营业收入均有较大幅度的增长，使得公司对个别区域的
依赖度显著下降，平滑了区域市场不景气而给整个公司经营带来的风险。
公司目前也面临不少的困难，主要有：全行业性的调整及区域市场销售状况的下滑给公司商品房的销售、银行
信贷产生较大的压力，部分重要岗位高素质管理人员欠缺，公司的知名度还不高等等，这些都给公司的发展带来了
一定的困扰。
报告期末公司拥有的项目储备、管理架构、人才队伍、经营理念、企业文化、资金储备等等，都为公司未来经
营、盈利能力的连续性、稳定性奠定了坚实的基础。只要公司坚持现有的市场定位、产品定位，发扬现有的优势，
加强对公司管理及内外部各种资源的整合力度，强化对区域市场及区域经济的研究，强化成本控制，公司就一定能
够在未来的可以预见的时间里，保持经营和盈利能力的连续性、稳定性。
（11）行业比较分析
2008 年度，在行业及市场极端低迷的情况下，公司不但平稳度过了各种困难和挑战，各项经济及指标还取得了
较好的增长，当年结算项目面积55.04 万平方米，同比增长4.60%；结算收入19.94 亿元，同比增长15.95%；竣工
面积83.83 万平方米，同比增长70.11%；营业收入20.29 亿元，同比增长16.31 %，营业利润4.98 亿元，同比增长
14.57%，净利润3.71 亿元，同比增长30.33%。
上述成绩表明：第一，中国房地产市场仍有广阔的发展空间，居民的现实住房需求远远没有被满足；第二，公
司具有较强的行业竞争优势，能够应对恶劣市场环境。公司主要致力于中等城市房地产规模经营开发，项目主要分
布在环渤海、长三角两个区域的中等城市，与同行业其他公司相比，公司具有鲜明的特色和独特的竞争优势：定位
清晰、周转效率高、成本控制好、户型结构合理。借助上述优势，经过近十年的不断进取，公司已逐步形成了自己荣盛房地产发展股
份有限公司2008 年年度报告摘要
20
在中等城市的开发经营理念和运作模式，确立了自己在所进入城市的强势地位和市场占有率。这是公司有别于行业
其他公司，也是公司之所以能够不断发展、壮大的原因之所在。
（12）现金流状况分析
项 目 2008 年度 2007 年度
同比增减
（%）
同比变动幅度超过30%的原
因
一、经营活动产生的现金流量净
额
-220,793,739.54 -1,012,790,515.52 78.20%
主要为购置土地现金流出
同比减少9.50 亿元。
经营活动现金流入量 2,229,449,678.83 2,279,959,674.59 -2.22%
经营活动现金流出量 2,450,243,418.37 3,292,750,190.11 -25.59%
主要为购置土地现金流出
同比减少9.50 亿元。
二、投资活动产生的现金流量净
额
-203,708,146.32 -15,229,714.24 -1237.57%
主要为投资活动现金流出
量增加所致。
投资活动现金流入量 10,466.68 45,200.00 -76.84%
处置固定资产收到的现金
流入同比减少。
投资活动现金流出量 203,718,613.00 15,274,914.24 1233.68%
1、建设聊城酒店和沧州酒
店等固定资产土地成本和
建安支出；
2、荣盛酒店装修费支出；
3、购买长沙荣盛股权现金
流出净额。
三、筹资活动产生的现金流量净
额
602,406,534.30 1,380,578,535.14 -56.37%
偿还银行贷款现金流出同
比增加
筹资活动现金流入量 1,626,300,000.00 1,858,860,000.00 -12.51%
筹资活动现金流出量 1,023,893,465.70 478,281,464.86 114.08%
偿还银行贷款现金流出同
比增加
四、现金及现金等价物净增加额 177,904,648.44 352,558,305.38 -49.54% 上述原因共同影响所致
现金流入总计 3,855,760,145.51 4,138,864,874.59 -6.84%
现金流出总计 3,677,855,497.07 3,786,306,569.21 -2.86%
（13）董事、监事、高管人员薪酬情况
姓名 职务
2008 年度从公司
领取的报酬总额
（万元）
2007 年度从公司领
取的报酬总额（万
元）
薪酬总额同
比增减（%）
公司净利润同
比增减（%）
薪酬同比变动与净利润同比
变动的比较说明
耿建明 董事长 36.00 30.00 20.00
刘山 董事、总经理 32.15 21.00 53.10
耿建富 董事 27.66 13.81 100.29
李喜林 董事、副总经理 26.17 15.00 74.47
金文辉 董事 5.00 0 /
鲍丽洁 董事 5.00 0 /
30.33 上市后，公司根据市场及行
业的薪酬水平，对原有的董
事、监事、高管人员薪酬体
系进行了调整，缩小了与行
业上市公司的距离。上述薪
酬水平与公司的经营、发展
状况是相适应的。荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
21
何德旭 独立董事 8.00 4.00 100.00
王潍东 独立董事 8.00 4.00 100.00
程玉民 独立董事 8.00 4.00 100.00
邹家立 监事会主席 5.00 0 /
刘力 监事 13.67 8.31 64.50
肖春梅 监事 7.91 3.63 117.91
李万乐 副总经理 26.91 15.00 79.40
冯全玉 财务总监 23.60 15.00 57.33
陈金海 董事会秘书 23.29 9.77 138.38
（14）经营计划或盈利预测完成情况
2008 年，由于国际金融危机和国内宏观调控的双重影响，居民预期收入下降，消费信心被抑制，市场观望情绪
浓厚，需求持续低迷，全国各地楼市相继进入调整期，拐点效应反映明显。受各种不利因素的影响，公司部分经营
计划指标未能完成：全年完成开工面积78.59 万平米，完成年度计划的51.70%；完成竣工面积83.83 万平米，完成
年度计划的87.53%；实现销售回款21.04 亿元，完成年度计划的47.26%；全年实现贷款融资16.26 亿元，完成年度
计划的95.66%。
（15）会计制度实施情况
报告期，公司对“存货－开发用土地”会计政策进行如下变更，并就前期会计差错进行更正:
原开发用土地的核算方法：本公司开发用土地在“存货——开发成本”科目核算，按成本核算对象和成本项目
进行分摊和明细核算。公司购买土地使用权的土地出让金一般采用分期付款方式支付，在满足合同约定付款条件时
确认为公司资产，记入开发成本。对于满足合同约定付款条件而尚未支付的土地出让金，在满足合同约定付款条件
当日列入应付账款,对于合同约定未到支付期但未来需要支付的土地出让金则在会计报表附注中作为承诺事项披露。
2007 年11 月1 日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39
号）第二十三条之规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理
土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使
用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”，因此，已支付部分土地款未办理土地证
的，将不能分割办理国有建设用地使用权证书，未办理土地使用权证的土地款属于预付货款的性质，与以前的规定
发生了重大的变化，已支付部分土地款未办理产权的土地使用权记入开发成本已不符合会计准则关于“存货”的定荣盛房地产发展股
份有限公司2008 年年度报告摘要
22
义，计入预付账款核算符合会计准则的规定。
变更后开发用土地的核算方法：本公司开发用土地在“存货——开发成本”科目核算，按成本核算对象和成本
项目进行分摊和明细核算。公司购买土地使用权的土地出让金一般采用分期付款方式支付，在未办理土地证已前，
记入预付账款，办理完毕土地证后转入开发成本；已办理土地证尚未支付土地款的,计入应付账款；对于未支付的土
地出让金在财务报表附注中作为承诺事项披露。
由于此项政策的变更，对该事项进行追溯调整，导致2006 年12 月31 日增加 “预付账款”606,541,372.31 元，
减少“存货－开发成本”606,541,372.31 元；2007 年12 月31 日增 加“预付账款 797,981,056.24 元，减少 “存
货－开发成本” 797,981,056.24 元；2008 年12 月31 日增加“预付账款”871,493,294.15 元，减少 “存货－开发
成本” 871,493,294.15 元。该事项对公司各年度的资产总额、负债总额、股东权益及净利润均无影响。
上述会计政策变更及差错更正系公司根据有关制度规定的变化而进行，不会对公司各年度的资产总额、负债总
额、股东权益及净利润产生影响，是必要的，合理的；上述会计政策变更符合《企业会计准则》规定，客观反映公
司实际经营状况，能促进公司的会计核算更为真实和客观。
4、报告期公司的资产情况
（1）重要资产情况
资产类别 存放状态 性 质 使用情况 盈利能力情况减值情况
相关担保、诉
讼、仲裁等情
况
地产大厦办公楼
广阳道新开路239
号
办公楼 日常办公使用 无
2007 年1 月29
日抵押给中国
农业银行廊坊
开发区支行，
取得长期借款
5000 万元，贷
款尚未到期
廊坊江南会馆
廊坊市广阳道锦绣
小区
商业会所经营使用
2008 年收取租
金48 万元
无
2007 年1 月29
日抵押给中国
农业银行廊坊
开发区支行，
取得长期借款
5000 万元，贷
款尚未到期
霸州会所
霸州市建设东道阿
尔卡迪亚小区
商业会所经营使用
2008 年收取租
金6 万元
无 无
霸州酒店
霸州市建设东道阿
尔卡迪亚小区
商业 未用 无 无
沧州阿尔卡迪亚国际
大酒店
沧州市黄河路北侧、
开元大道东侧
在建 未用 无 无
蚌埠阿尔卡迪亚会所
蚌埠经济开发区广
场五街和兴业路交
差路口
在建 未用 无 无荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
23
聊城酒店
聊城市东昌湖南路
北、东昌湖西南岸
在建 未用 无 无
（2）资产构成变动情况
资产项目
2008 年末占总资
产的%
2007 年末占总资产
的%
同比增减（%）
同比增间（%）达到20%
的说明
货币资金 10.57% 10.59% -0.02% /
应收账款 0.25% 0.25% 0.00% /
预付款项 注﹡ 12.56% 17.04% -4.48% /
其他应收款 1.02% 0.88% 0.14% /
存货 69.13% 66.98% 2.15% /
其他流动资产 1.58% 1.97% -0.39% /
固定资产 1.75% 2.08% -0.33% /
在建工程 0.74% 0.00% 0.74% /
无形资产 1.67% 0.18% 1.49% /
商誉 0.10% 0.00% 0.10% /
长期待摊费用 0.35% 0.00% 0.35% /
递延所得税资产 0.27% 0.02% 0.25% /
公司一直本着稳健经营的原则，在实现自身快速发展的同时，努力改善公司资产结构，增强公司自身实力。与
去年相比，报告期资产构成比例无重大变化，其中相对变化最大的就是预付账款和存货，变化的主要原因是公司将
未取得土地证部分的土地付款计入了预付账款，在取得土地证后转入存货，所以，造成预付账款和存货客户变化相
对较大。无形资产变化的主要原因是本年转入了沧州、聊城等公司的酒店土地使用权。
注﹡：公司年末对资产进行了逐项检查，以确定是否存在减值迹象。南京仙林C2 地块预付土地款按收益现值
法存在减值情况，报告期计提减值准备56,550,867.50 元。
南京仙林C2 地块实际出让面积70,872.60 平米，容积率1.8，初步规划地上总可售建筑面积127,112.2 平米，
其中住宅建筑面积123,712.2 平米，商业建筑面积3,400 平米。 参考地块周边在售东方天郡楼盘的2008 年末销售
均价8400 元/平米，依据谨慎性原则，充分考虑未来市场价格下调因素，按此楼盘售价的90%测定为住宅7,550 元/
平米，商业12,500 元/平米。 参考公司已开发南京区域项目的建安成本、南京市政府收费政策，估算单位成本为
7,555.10 元/平米。按2010 年销售率70%、2011 年销售率30%，计算销售收入。折现系数采用2008 年12 月23 日中
国人民银行公布的1-3 年期贷款利率基准利率5.40%确定为适用的折现率。
经估算项目预计实现主营业务收入974,827,110.00 元，发生主营业务成本960,341,714.57 元、主营业务税金
及附加54,102,904.61 元、营业费用14,440,982.89 元、管理费用9,748,271.10 元，实现利润-63,806,763.16 元。荣盛房地
产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
24
折现后，2010 年净现值-40,156,327.83 元，2011 年净现值-16,394,539.67 元，仙林项目净现值-56,550,867.50
元。
根据如上测算，仙林地块预付土地款账面价值284,000,000 元，计提减值准备56,550,867.50 元。
（3）存货变动情况
项 目 2008 年末余额
占2008 年末总
资产的%
产品销售价格
变动情况
存货跌价
准备的计
提情况
原材料 1,085,828.76 0.02% /
低值易耗品 1,564,498.88 0.02% /
开发成本 3,278,947,588.91 50.21% /
开发产品 1,232,656,990.50 18.88% /
合计 4,514,254,907.05 69.13%
报告期商品房
平均售价
3623.54 元/平
米，较去年平
均售价
3268.75 元/平
米，上涨
10.85%
/
公司年末对存货和预付土地款进行了逐项检查，以确定是否存在减值迹象。经测算期末存货不存在减值迹象。
（4）金融资产投资情况
报告期末，公司不存在较大金额的证券投资等金融资产、委托理财等财务性投资或套期保值等相关业务。
（5）主要资产的计量
主要资产计量属性：固定资产按照成本进行初始计量，固定资产折旧采用直线法计算。投资性房地产按照成本
进行初始计量，采用成本模式对于投资性房地产进行后续计量。无形资产按实际支付的金额或确定的价值入账。
（6）主要子公司或参股公司的经营情况及业绩情况
公司名称
持股比例及是否列
入合并报表
2008 年净利润 2007 年净利润
同比变动比
例%
对合并净利润的
影响比例%
廊坊荣盛物业管理有限公
司
持股100%，纳入合
并报表
496,658.80 34,101.20 1356% 0.13%荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
25
廊坊开发区荣盛建筑设计
有限公司
持股100%，纳入合
并报表
1,692,361.47 691,368.58 145% 0.46%
南京荣盛置业有限公司
持股100%，纳入合
并报表
-21,813,589.72 -537,080.48 -3962% -5.88%
荣盛（徐州）房地产开发有
限公司
持股100%，纳入合
并报表
13,278,690.73 34,783,486.64 -62% 3.58%
河北荣盛房地产开发有限
公司
持股100%，纳入合
并报表
24,581,419.19 -809,749.90 3036% 6.63%
廊坊开发区盛远房地产开
发有限公司
持股100%，纳入合
并报表
-24,525.39 -42,554.00 42% -0.01%
长沙荣盛置业有限公司
持股90%，纳入合并
报表
-543,987.93 / / -0.15%
廊坊荣盛酒店经营管理有
限公司
持股100%，纳入合
并报表
-4,668,173.06 / / -1.26%
廊坊开发区荣成房地产开发
有限公司
持股80%，纳入合并
报表
/ / / /
（7）PE 投资情况
报告期内，公司不存在PE 投资情况。
5、报告期公司负债情况
（1）债务变动情况
2008 年 2007 年 2006 年 同比增减30%以上的原因说明
短期借款 84,300,000.00 54,699,250.00 - 增长54.12%，系一年内银行借款增加。
应付票据 10,000,000.00 - - /
应付账款 710,657,538.70 494,974,560.84 263,583,867.70 增长43.57%，系工程项目增加建设规模扩荣盛房地产发展股份有限
公司2008 年年度报告摘要
26
大。
预收款项 1,010,111,143.46 866,058,225.46 411,853,607.05 16.63%
应付职工薪酬 3,175,391.66 1,893,238.59 1,007,714.19
增长67.72%，系职工工资和职工人数增
加。
应交税费 231,005,192.27 193,086,969.92 167,426,960.91 19.64%
其他应付款 242,397,857.26 134,606,663.96 77,030,659.20
增长80.08%，系增加各项保证金2,363 万
元，新纳入合并范围的长沙置业其他应付款增
加4,147 万元等。
一年内到期的非流
动负债
827,454,239.60 467,500,000.00 314,000,000.00
增长77.00%，系一年内到期需偿还的银行
借款增加。
长期借款 1,316,171,836.00 868,760,000.00 495,000,000.00
增加51.50%，系生产规模扩大，银行借款
增加。
（2）偿债能力分析
①偿债能力指标分析:公司近三年各项偿债能力指标如下表：
项 目 2008 年 2007 年 2006 年
2006-2008 年平
均值
流动比率（倍）
1.99
2.14
1.80
1.98
速动比率（倍）
0.54
0.67
0.76
0.66
资产负债率（母公司）(%) 62.33% 59.98% 71.07% 64.46%
利息保障倍数
4.30
6.61
7.28
6.06
公司2008 年末流动比率1.99 与公司最近三年平均值1.98 持平，流动比率保持稳定水平。相比2007 年流动比
率2.14 略有下降，一方面，由于公司销售规模扩大，预收款项同比增长，2008 年末，公司预收款项为10.10 亿元，
比2007 年年末增长16.63%；另一方面，由于充分利用了信贷资金和财务杠杆，一年内到期的银行借款8.27 亿元，
同比增长77.00%。
公司2008 年速动比率略有降低，主要是因为公司加强存货储备，流动资产中存货所占比重同比增加，2008 年末
公司存货余额45.14 亿元，占比72.68%，同比提高了4.13 个百分点。
公司2008 年末母公司的资产负债率62.33%相比公司最近三年平均值64.46%降低了2.13 个百分点，相比2007
年末提高了2.35 个百分点。公司总体负债水平同比略有上升，一方面，由于公司报告期内业务迅速扩张，充分利用荣盛房地产发展
股份有限公司2008 年年度报告摘要
27
了信贷资金和财务杠杆； 另一方面，公司近三年业务规模迅速扩大，所开发产品销售始终保持畅顺，预收款项由2007
年末的8.66 亿元增加至2008 年末的10.10 亿元，增长16.63%。
公司2008 年利息保证倍数4.30,同比下降2.31 倍，利息保障倍数虽同比下降，但公司经营获得的利润总额远高
于公司同期应支付的借款利息，公司具有较强的偿债付息能力。
②偿债能力综合分析
公司2008 年偿债能力指标虽同比2007 年略有小幅下降，但公司各项指标与最近三年平均值基本持平，公司经
营稳定，偿债能力控制得当。
从债务构成来看，公司债务主要集中于预收账款、银行借款和应付账款三方面。对于预收账款，预收账款在结
转为收入之前属于流动负债项目，但是无须公司偿还，待符合收入确认条件之后转入营业收入，基本不存在偿债压
力和偿债风险； 对于银行借款，公司在各大银行的资信情况良好，公司为中国工商银行AA 级客户、中国农业银行
AA 级总行优质客户、中国建设银行AA 级总行重点客户；对于应付账款，公司应付账款主要为一年以内的工程劳务款，
公司在行业中信誉优良，选择优质劳务供应商，合作多年，具有良好的合作基础，偿债能力稳定。
从现金流构成分析，公司2008 年度、2007 年度和2006 年度销售商品、提供劳务收到的现金占营业收入的比率
分别105.29%、125.52%和120.47%，表明公司营业收入销售现金实现率较高，公司商品房市场销售状况良好。公司
资金运转正常，发展态势良好，可以满足正常生产经营的资金需求，不存在影响公司持续经营的现象。
公司2008 年度、2007 年度和2006 年度经营活动产生的现金流量净额分别为-2.21 亿元、-10.13 亿元和-2.58
亿元。公司最近三年经营活动产生的现金流量净额为负值的主要原因是公司正处于快速扩张的发展阶段，最近三年
用于购置土地储备支付的现金较多所致。扣除支付土地款因素最近三年现金经营活动流量净额分别为6.28 亿元、7.80
亿元、6.45 亿元。
6、资产营运能力分析
公司最近三年及一期应收账款周转率和存货周转率情况如下：
项 目 2008 年 2007 年 2006 年
2006-2008 年
平均值
应收账款周转率（次） 142.80 147.89
40.81
110.50
存货周转率（次） 0.32 0.51
0.94
0.59
公司最近三年应收账款周转率呈现持续上升趋势，尤其是2007 年比2006 年增长了2.62 倍，一方面是由于公司
产品销售状况良好，营业收入大幅增加，另一方面，公司进一步加强了应收账款的管理，加快了销售房款的回收速
度。荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
28
公司近三年存货周转率水平略有下降，三年平均值为0.59，该指标有所下降一方面是由于公司报告期内在聊城、
常州、徐州三个城市新取得项目，加大了土地储备力度，相应增加了开发成本，而开发成本是存货的主要部分（近
三年开发成本平均占存货的比例为83.93%），另一方面公司是公司为适应市场需要，提升品牌溢价能力，沧州、南
京、蚌埠、石家庄等较大地块分批次开发，以前期成熟的产品展示产品魅力，吸引购买群体，因此导致存货周转率
有所下降。
公司控制和改善存货周转率主要通过以下几个方面：一是公司在土地投标前进行详细规划，缩短取得土地后的
前期规划时间；二是公司战略定位于具有一定经济增长潜力的中等城市，开发产品以小高层、多层为主，公司通过
多年的开发经营，积累了一定的经营管理经验，制定了严格有效的生产管理系统，；三是公司开发项目产品性价比高，
能够满足所在城市客户个性化需求，因此产品销售状况良好，资金回笼速度快。正确的战略定位和产品内在性能优
势使得公司存货周转率保持在稳定水平。
7、公司在开发建设中采用新技术、新设备、新材料、新工艺的情况
公司在房地产开发中一直以创新和进取作为工作方针，无论从户型还是室外园林环境无不经过精心设计。公司
开发的小区在吸收传统建筑风格和国外先进设计理念的同时，兼顾弘扬地方文化特色，在项目开发上不盲目追求规
模大、建筑高耸和华丽。着力在建筑的精细化、环境的优美化方面下功夫。同时，为了进一步提高住宅的品质，适
应住宅产品升级换代的需要，增强产品的核心竞争力，本公司建立了建筑新技术、新设备、新材料和新工艺的推广
及应用体系。在总结多年实践经验的基础上，在多个开发项目上采用新技术、新设备、新材料和新工艺，取得了很
大的经济和社会效益。具体情况如下：
（1）建筑节能
公司在住宅开发建设中采取了多项节能措施，主要有：
①率先采用EPS 外墙外保温体系，严格按国家节能标准执行；
②因地制宜地使用地热辐射采暖，使室内升温均衡，采暖范围也可随房间使用情况分室控制，达到节能目的；
③利用清洁能源--太阳能，在住宅开发中推广使用太阳能热水供应系统、户外太阳能照明系统，节能环保，同
时提升了小区品位；
④采用断桥隔热铝合金中空玻璃门窗，大大降低了室内的热量损失，同时增大了室内采光面积，达到节能目的；
⑤采用中水处理系统，将生活污水和雨水分流进行处理后二次利用，使水资源得到了有效利用，环保效益不言
而喻。
⑥在屋面、地面垫层等位置采用泡沫混凝土保温，应用该项技术后保温性能和防水效果显著，并获得业主好评。荣盛房地产发展股份
有限公司2008 年年度报告摘要
29
（2）建筑规划、设计方面
①为汲取国内外先进的设计理念，提升小区的品位，公司先后聘请了中国建筑设计研究院、澳洲U&A 国际集团
和巴马丹拿建筑设计咨询（上海）有限公司等国内外知名设计公司进行小区的整体规划。主要体现为：
a：室外环境充分借鉴江南园林所蕴涵的“小桥流水、自然写意”的设计风格，采用大型水体设计，户户见水，
步步有景，并在形态、布局和园林主题上独具特色，体现完美和谐的整体格调，构建自然、健康、人文的和谐社区。
b：户型设计凸显“错”的特点，体现出“动静分离”，更加符合现代居住理念；整体规划上打破了传统的兵营
式排布格局，采用弧形和错落的规划布局，楼间距开阔，富于艺术想象力，不仅保证了通风，而且保证了房前屋后
优美环境的整体贯通性；
②根据工程特点主体结构设计采用异型框架、短肢剪力墙结构体系，便于房间布置，灵活分隔，增加室内使用
面积；优先采用环保空心砌块、轻质隔墙板等多种围护和隔断结构，为业主创造宽敞、舒适、明亮的室内生活环境。
③通过将原设计中200 厚剪力墙优化为180 厚剪力墙，在符合设计规范的前提下，降低工程造价，同时增加了
使用面积。
（3）智能化方面
构建智能化小区，满足人们对外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面的需要。目前，在公司已开发
的锦绣家园、廊坊阿尔卡迪亚、蚌埠阿尔卡迪亚、南京阿尔卡迪亚等住宅小区，通过设立计算机自动化管理中心，
将各分子系统（如小区周界防范、闭路电视监控、可视对讲系统、一卡通收费等）集成在一起，使业主的生活变得
更加安全、舒适、便捷，实现了“小区智能化”。
（二）对公司未来发展的展望
1、公司所处行业发展趋势及市场竞争格局
在经历了近一年的寒冬之后，2008 年第三季度，房地产行业开始感受到了政策及市场面的温暖气息，宏观政策、
市场销售状况发生了积极的变化，似乎预示着楼市最坏的时刻正在过去。
随着国内外经济形势的恶化，中央政府的宏观经济政策在2008 年底发生了方向性的变化，12 月，宏观调控的首
要任务明确为“保增长、扩内需、调结构”。在这种大背景下，作为固定资产投资的“大权重”行业，房地产业的
起伏与宏观经济周期高度正相关，政策的调整、变化决定着房地产市场的调整力度和调整周期。
国务院明确提出，“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举
足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级，改善民生具有重要作用”。基于行业对拉动荣盛房地产发展股
份有限公司2008 年年度报告摘要
30
投资、促进消费的重要作用及管理层对行业重要性的高度认知，“促进房地产市场健康发展”已成为2009 年行业政
策的主基调。
为此，国家适时调整了有关房地产业的各项政策，通过出台信贷、货币、税收等一系列刺激政策，降低企业的
资金成本，降低个人房贷的门槛，减轻了交易环节的税负，有力地支持了自住型需求，对于保障和改善民生，扩大
内需，具有不可低估的战略意义。
2008 年9 月开始，央行在百日内5 次下调基准利率，4 次下调存款准备金率，紧缩性货币政策开始放松。五次
调息后，一年期的存贷款利率分别从4.14%、7.47%下降至2.25%、5.31%。2008 年10 月22 日，中国人民银行宣布扩
大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例：将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利
率的0.7 倍；最低首付款比例调整为20%。同时下调个人住房公积金贷款利率，个人住房公积金贷款五年以上期的贷
款利率仅为3.87%。
2008 年10 月22 日，财政部和国家税务总局联合下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，主要内容
是：对个人首次购买90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花
税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。
12 月20 日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中规定：加大对自住型和改善
型住房消费的信贷支持力度。将现行个人购买普通住房超过5 年（含5 年）转让免征营业税，改为超过2 年（含2
年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2 年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入
减去购买住房原价的差额征收营业税。
上述政策措施中，降息及扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例是两项最具有实质性意
义的政策。
降息是经济下行周期中对冲房价下跌的强有力手段，通过快速、持续的下调利率，将大大减轻企业的负债压力，
降低财务费用，改善企业的现金流状况。
降息、减税、将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍；最低首付款比例调整为20%大大
降低了购房人的进入门槛，大幅减少购房者的利息支出，提高了居民的购房能力。据测算，在央行五次降息，并将
首套和改善性住房的贷款利率优惠从下浮15%扩大到30%后，普通自住需求的购房者利息费用的减少相当于月供的
16%-23%，相当于购房总支出的21%，相当于房价下降了21%。
2009 年，随着宏观政策的调整，房地产行业面临的外部环境将得到极大改善，部分政策有望得到理顺，如9070
政策、二套房贷的歧视性政策、土地增值税、所得税的预征预缴等。随着政策不断深入，累积效应将逐步显现出来，荣盛房地产发展
股份有限公司2008 年年度报告摘要
31
从而改变购房者的消费预期，促进市场的走稳及销量的上升，带动行业走出低迷局面。
尽管有以上的正面的影响因素，然而经济及行业自有其周期性规律，在调整趋势已经形成的情况下，希望行业
在很短的时间内重新走向繁荣是不现实的。我们认为，受多种因素的制约，2009 年仍然是房地产行业调整的一年，
仍有不少的矛盾和问题对行业的复苏构成障碍：
第一、从目前的市场特别是公司项目所在的中等城市来看，并不缺乏住房需求，而是缺乏以合理房价收入比为
基础的购买力，尤其是合理价格预期下的住房购买力。普通购房者对于购房这样的大规模集中型支出做出决策，并
不主要依据已有收入所形成的存量货币财富，更主要是根据当前收入水平以及未来收入预期而定。在世界经济走入
衰退的今天，未来收入存在很大的不确定性，阻碍了部分需求的释放。
第二、今后3 年中央财政将投资9000 亿元，增加200 多万套廉租房、400 多万套经济适用房，进行220 万户的
棚户区改造。根据计划，未来3 年的保障性住房将占完工住宅面积约40%。政府增大保障性住房的投资力度对楼市形
成了价格信号作用，大量中低价格的保障性住房预计将在今后二三年中陆续入市，这势必“摊薄”住房的平均价格，
房地产市场的格局将由此改观。
第三、2008 年开发商调整开工计划的时间大都在下半年，而此前半年左右销售已经大幅萎缩，二者的不同步导
致商品房库存大增，对开发商的资金面带来很大的压力。部分开发商为了确保经营安全，采取大幅降价的策略去化
库存，进而加大了市场价格下行的压力。
第四，部分开发商在2007 年高价购置的项目今年将进入开发、销售期，成本的高企与价格的下滑，大大压缩了
盈利空间，行业赢利水平将呈下降趋势。
第五、尽管中央政府确定了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但各商业银行基于风险控制的考虑，在房
地产企业的项目贷款方面仍较谨慎，企业获取贷款的难度仍较大。
2009 年是一个希望与困难交织，存在较大不确定性的年份：在国际金融危机的冲击下，中国必须扩大内需，才
能确保经济的稳定发展，在这种情况下中国需要旺盛发展的房地产市场；但从科学发展的高度看，中国更需要一个
健康发展的房地产市场。
公司管理层认为，这样的市场格局，既是对公司经营能力、管理水平的严峻考验，也为公司的长远发展提供了
良好的机遇。如何规避风险，抓住机遇，提高公司的整体实力，缩短与一线品牌开发商的距离，是公司2009 年最主
要的任务所在。
2、2009 年度公司发展展望
2009 年，公司项目所在中等城市经济仍将保持增长态势，居民收入及其对房地产产品的消费能力将继续提高，荣盛房地产发展股份
有限公司2008 年年度报告摘要
32
房地产市场市场的集中度将有所提高，改善性需求及刚性需求在被抑制一年多后将有集中释放的可能。市场为公司
的发展提供了广阔的空间，只有深入研究宏观经济及区域经济的发展，把握好市场机遇，提供符合市场需要的产品
和服务，才能使公司获得进一步的发展，巩固并扩大公司在有关城市的市场占有率，确立自身中等城市房地产市场
的品牌优势。
3、公司年度业务计划
（1）公司发展战略
2009 年，公司将充分发挥在品牌、人力资源、融资能力、治理结构、成本控制、地方政府支持等多方面的竞争
优势，在确保运营安全的基础上，加快项目开发建设的速度，加大销售的力度，促进资金回笼，提高人力资源效率
和资金利用效率，审慎购置新的优质地块，扩大公司的市场占有份额和品牌影响力。
（2）2009 年度开竣工计划（单位：万平方米）
项目 2009 年开工计划 2009 年竣工计划
江苏南京
盛棠苑B 区 4.64 2.73
阿尔卡迪亚三期（E 区） 9.42 0
安徽蚌埠
阿尔卡迪亚二期三批 0 0.65
阿尔卡迪亚三期 9.48 9.98
江苏徐州
阿尔卡迪亚一期二批 0.46 6.86
阿尔卡迪亚二期 24.87 13.19
九里峰景一期 8.44 0
河北沧州
沧州阿尔卡迪亚 6.36 14.53
文景苑 11.72 0
河北石家庄
阿尔卡迪亚一期 0 16.34
阿尔卡迪亚二期 9.75 0
河北邯郸
锦绣花苑一期 0 18.09
锦绣花苑二期 8.1 0
山东聊城
聊城阿尔卡迪亚一期 8.64 13.52
西湖馨苑项目一期 5.95 5.35荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
33
湖南浏阳
财智广场二期 1.25 0
河北廊坊
江南水郡一期 5.13 0
文安锦绣家园 1.24 4.42
合计 115.45 105.66
注：上表中的面积均为地上建筑面积，不含地下面积。
（3）公司项目拓展计划：2009 年，公司仍将坚持现有的市场拓展战略，加大对现有城市的投资密度，做大、
做强各分子公司，将其发展成为自主发展、独立运作的公司。同时在认真研究、强化市场分析的基础上，拓展新的
项目。2009 年度公司计划新获取100 万平米左右的项目资源。
（4）公司融资计划：2009 年度，在适度宽松的紧货币政策下，公司将积极利用好现有的项目资源，充分争取
银行信贷资金，不断研究新的多样化的融资方式。在资本市场允许的情况下，研究利用资本市场进行股权融资的可
能性。
（5）公司品牌推广计划
2009 年，公司将根据品牌战略发展三年规划纲要，在阿尔卡迪亚产品系列的基础上，拓展公司新的产品线，提
升公司品牌影响力。
4、公司未来的资金需求、使用计划及资金来源
根据公司2009 年度生产经营计划，公司将从以下几方面保证资金需要：
（1）坚持一贯稳健的财务政策，加快销售进度和销售资金的回笼，2009 年度计划销售回笼资金约30 亿元人民
币；
（2）根据发展战略和财务状况，充分利用国内外资本市场的融资功能，研究在适当的时候进行股权融资的可能；
（3）积极发挥银行和非银行金融机构的融资功能，通过间接融资进行弥补公司项目开发资金，2009 年度公司
计划新增银行借款11 亿元；
（4）公司将采取确实有力措施，落实公司的发展战略规划及财务预算，加强对公司资金的管理与监控，使公司
的开发经营计划和公司的现金流量计划更加协调一致，确保开发经营计划实施到位，在提高资金使用效率的同时保
证经营活动资金的需求。不断提高公司资产的流动性，保持合理的资产负债比例，并使债务结构更加合理化。
5、公司未来面临的主要风险
一是宏观政策风险。2009 年，受国际国内形势的影响，行业的发展存在较大的不确定性，尽管政策面已经有所荣盛房地产发展股份
有限公司2008 年年度报告摘要
34
宽松，但是仍不排除有新的调控政策出台，公司面临一定的宏观政策风险。
二是市场风险。2007 年年底以来购房者心理预期发生变化，持币观望气氛上升，加之商品房的库存量较大，同
质化产品增多，竞争更加激烈，市场风险加大。
三是财务风险。公司已经较充分地利用了财务杠杆，如果未来销售回款速度放慢，公司将面临一定的财务风险。
四是技术风险。在项目开发中，为满足客户不断追求高品质楼盘的需求，公司不仅要解决一般性的工程技术难
题，还要加大新技术、新工艺、新设备、新材料的应用，这不仅会增加项目的开发成本，还会引致一定的技术风险。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：（人民币）万元
主营业务分行业情况
分行业或分产品 营业收入 营业成本
营业利润率
(%)
营业收入比
上年增减（%）
营业成本比
上年增减（%）
营业利润率比
上年增减（%）
商品房销售 199,439.47 121,608.18 39.03% 15.96% 7.48% 4.82%
物业管理 2,351.84 1,970.31 16.22% 2.15% -1.24% 2.87%
建筑设计 1,128.28 737.24 34.66% 40.11% 48.42% 1.79%
酒店经营 916.29 410.08 55.25% 5,200.17% 3,654.71% 36.82%
主营业务分产品情况
商品房 199,439.47 121,608.18 39.03% 15.96% 7.48% 4.82%
物业服务 2,351.84 1,970.31 16.22% 2.15% -1.24% 2.87%
建筑设计 1,128.28 737.24 34.66% 40.11% 48.42% 1.79%
酒店服务 916.29 410.08 55.25% 5,200.17% 3,654.71% 36.82%
6.3 主营业务分地区情况
单位：（人民币）万元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
河北廊坊 45,044.76 -49.78%
江苏南京 60,449.68 87.76%
河北沧州 19,574.96 2,229.14%
安徽蚌埠 51,534.11 53.63%
江苏徐州 12,387.93 -37.51%
湖南浏阳 4,287.08
河北石家庄 11,289.77荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
35
6.4 采用公允价值计量的项目
□ 适用 √ 不适用
6.5 募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元
募集资金总额 90,510.00 本年度投入募集资金总额 5,510.20
变更用途的募集资金总额 0.00
变更用途的募集资金总额比例 0.00%
已累计投入募集资金总额 86,323.22
承诺投资项目
是否
已变
更项
目（含
部分
变更）
募集资金
承诺投资
总额
调整后投
资总额
截至期末
承诺投入
金额(1)
本年度
投入金
额
截至期末
累计投入
金额(2)
截至期
末累计
投入金
额与承
诺投入
金额的
差额(3)
＝
(2)-(1)
截至期
末投入
进度（%）
(4)＝
(2)/(1)
项目达到
预定可使
用状态日
期
本年度实
现的效益
是否
达到
预计
效益
项目可
行性是
否发生
重大变
化
徐州阿尔卡迪亚一期 否 16,100.00 16,100.00 16,100.00 0.00 16,100.00 0.00 100.00% 20090630 231.31 是 否
蚌埠阿尔卡迪亚二期 否 29,500.00 29,500.00 29,500.00 0.00 29,500.00 0.00 100.00% 20081231 13,785.64 是 否
廊坊阿尔卡迪亚四期 否 8,800.00 8,800.00 8,800.00 0.00 8,800.00 0.00 100.00% 20071231 692.87 是 否
沧州阿尔卡迪亚 否 31,900.00 31,900.00 31,900.00
5,510.2
0
31,923.22 23.22 100.07% 20111130 3,131.73 是 否
合计 - 86,300.00 86,300.00 86,300.00
5,510.2
0
86,323.22 23.22 - - 17,841.55 - -
未达到计划进度或预
计收益的情况和原因
（分具体项目）
无
项目可行性发生重大
变化的情况说明
无
募集资金投资项目实
施地点变更情况
无
募集资金投资项目实
施方式调整情况
无
募集资金投资项目先
期投入及置换情况
截至 2007 年7 月30 日，公司利用自筹资金预先投入募集资金投资项目的总金额为94,218.79 万元，用募集资金置
换预先已投入募集资金项目的自筹资金76,093.02 万元。
用闲置募集资金暂时
补充流动资金情况
无
项目实施出现募集资
金结余的金额及原因
无
尚未使用的募集资金
用途及去向
无
募集资金使用及披露
中存在的问题或其他
情况
实际募集资金大于拟募集资金差额150,74,317.40 元用于补充公司流动资金。荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
36
变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
6.6 非募集资金项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
君兰苑一期 27,955.00 竣工 5,807.40
君兰苑二期 13,243.00 在建 111.40
霸州阳光嘉苑 3,234.00 竣工 2,147.72
文安锦绣家园 13,910.34 在建 843.24
南京阿尔卡迪亚三期 80,000.00 在建 3,880.63
邳州文景苑一期 18,041.00 在建 2,635.96
石家庄阿尔卡迪亚一期 87,849.00 在建 4,399.59
长沙财智广场一期 11,046.53 在建 234.00
合计 255,278.87 - -
6.7 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明
√ 适用 □ 不适用
报告期，公司对“存货－开发用土地”会计政策进行如下变更，并就前期会计差错进行更正:
原开发用土地的核算方法：本公司开发用土地在“存货——开发成本”科目核算，按成本核算对象和成
本项目进行分摊和明细核算。公司购买土地使用权的土地出让金一般采用分期付款方式支付，在满足合同约
定付款条件时确认为公司资产，记入开发成本。对于满足合同约定付款条件而尚未支付的土地出让金，在满
足合同约定付款条件当日列入应付账款,对于合同约定未到支付期但未来需要支付的土地出让金则在会计报
表附注中作为承诺事项披露。
2007 年11 月1 日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源
部令第39 号）第二十三条之规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款
后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，
不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”，因此，
已支付部分土地款未办理土地证的，将不能分割办理国有建设用地使用权证书，未办理土地使用权证的土地
款属于预付货款的性质，与以前的规定发生了重大的变化，已支付部分土地款未办理产权的土地使用权记入
开发成本已不符合会计准则关于“存货”的定义，计入预付账款核算符合会计准则的规定。荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年
度报告摘要
37
变更后开发用土地的核算方法：本公司开发用土地在“存货——开发成本”科目核算，按成本核算对象
和成本项目进行分摊和明细核算。公司购买土地使用权的土地出让金一般采用分期付款方式支付，在未办理
土地证已前，记入预付账款，办理完毕土地证后转入开发成本；已办理土地证尚未支付土地款的,计入应付
账款；对于未支付的土地出让金在财务报表附注中作为承诺事项披露。
由于此项政策的变更，对该事项进行追溯调整，导致2006 年12 月31 日增加 “预付账款”606,541,372.31
元，减少“存货－开发成本”606,541,372.31 元；2007 年12 月31 日增 加“预付账款 797,981,056.24
元，减少 “存货－开发成本” 797,981,056.24 元；2008 年12 月31 日增加“预付账款”871,493,294.15
元，减少 “存货－开发成本” 871,493,294.15 元。该事项对公司各年度的资产总额、负债总额、股东权
益及净利润均无影响。
上述会计政策变更及差错更正系公司根据有关制度规定的变化而进行，不会对公司各年度的资产总额、
负债总额、股东权益及净利润产生影响，是必要的，合理的；上述会计政策变更符合《企业会计准则》规定，
客观反映公司实际经营状况，能促进公司的会计核算更为真实和客观。
6.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
6.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
经广东大华德律会计师事务所审计，公司本年度实现净利润为356,650,751.64 元（母公司数）,提取
10%法定盈余公积金 35,665,075.16 元，加上期初未分配利润，2008 年度实际可供股东分配的利润为
549,169,616.37 元。根据有关法规及公司章程规定，考虑到股东利益及公司长远发展需求，以及公司分红
派息政策的稳定性，董事会提出的公司2008 年度利润分配方案如下：
1、分红派息方案：每10 股派1.00 元（含税）现金股息。以2008 年12 月31 日总股数800,000,000
股计算，共计派发现金股利80,000,000.00 元。剩余未分配利润留存下年。
2、资本公积金转增股本方案：本年度不进行资本公积金转增股本。
公司前三年现金分红情况
单位：（人民币）元
现金分红金额（含税）
合并报表中归属于母公司所有
者的净利润
占合并报表中归属于母公司所有
者的净利润的比率荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
38
2007 年 40,000,000.00 284,421,278.94 14.06%
2006 年 0.00 0.00 0.00%
2005 年 13,200,000.00 130,686,829.33 10.10%
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元
交易对方
或最终控
制方
被收购资
产
购买日 收购价格
自购买日起至
本年末为公司
贡献的净利润
本年初至本
年末为公司
贡献的净利
润（适用于同
一控制下的
企业合并）
是否为
关联交
易（如
是，说
明定价
原则）
定价原
则说明
所涉及
的资产
产权是
否已全
部过户
所涉及
的债权
债务是
否已全
部转移
关联
关系
南京广德
置业有限
公司
浏阳市京
宇房地产
开发有限
公司（长
沙荣盛置
业有限公
司）90%股
权
2008 年1 月
18 日
4,050.00 -543,987.93 -543,987.93 否
以评估
值为基
础协商
定价
是 是 无
7.2 出售资产
□ 适用 √ 不适用
7.1、7.2 所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。
上述资产收购事项对公司业务的连续性、管理层稳定性没有影响。
7.3 重大担保
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保对象名称 发生日期（协议签署日） 担保金额担保类型 担保期
是否履行完
毕
是否为关联方担保（是或
否）
购房按揭客户 2008 年12 月31 日 93,707.00 连带责任 20 年 否 否
报告期内担保发生额合计 67,985.00
报告期末担保余额合计 93,707.00
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0.00荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
39
报告期末对子公司担保余额合计 0.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额 93,707.00
担保总额占公司净资产的比例 44.89%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
的金额
0.00
直接或间接为资产负债率超过70％的被担
保对象提供的债务担保金额
0.00
担保总额超过净资产50％部分的金额 0.00
上述三项担保金额合计 93,707.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
截止2008 年12 月31 日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额
为93,707 万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发
生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行
签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并
办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。
根据行业惯例此项担保是必须的，本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损
失的情形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方
交易金额 占同类交易金额的比例交易金额 占同类交易金额的比例
荣盛建设工程有限公司 0.00 0.00% 7,698.43 5.24%
合计 0.00 0.00% 7,698.43 5.24%
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额0.00 万元。
7.4.2 关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
7.4.3 2008 年资金被占用情况及清欠进展情况
□ 适用 √ 不适用荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
40
7.5 委托理财
□ 适用 √ 不适用
7.6 承诺事项履行情况
√ 适用 □ 不适用
1、公司上市过程中，公司控股股东股东荣盛控股股份有限公司、公司第二大股东荣盛建设工程有限公
司及实际控制人耿建明均承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其持有的公
司股份，也不由公司收购该部分股份。其他股东承诺：自公司股票上市之日起十二个月内不转让其持有的公
司股份。
2、公司上市过程中，为避免将来可能与公司发生的同业竞争，公司控股股东股东荣盛控股股份有限公
司、公司第二大股东荣盛建设工程有限公司及实际控制人耿建明均承诺向公司出具了有法律约束力的《关于
不从事同业竞争的承诺函》，做出如下承诺：
荣盛控股承诺：“本公司（荣盛控股股份有限公司）在作为荣盛房地产发展股份有限公司的控股股东期
间，本公司承诺不直接或间接从事与荣盛房地产发展股份有限公司及其控股的子公司现有及将来从事的业务
构成同业竞争的任何活动，并愿意对违反上述承诺而给荣盛房地产发展股份有限公司造成的经济损失承担赔
偿责任。
荣盛房地产发展股份有限公司
关联方占用上市公司资金表 单位（万元）
关联方名称
关联方与
上市公司
关系
会计报
表科目
期初
余额
借方发
生额
贷方
发生
额
期末
余额
已计提
坏账准
备金额
占用方
式和原
因
偿还
方式
是否
属于
56 号
文禁
止的
违规
资金
占用
备
注
A B C D E F G H I J K L
荣盛控股股份
有限公司
控股股东
其他应
收款 - - - - - 其他方
式 - 否
荣盛建设工程
有限公司
受同一实
际控制人
控制
其他应
收款 - - - - - 其他方
式 - 否
耿建明
最终控制
人
其他应
收款
- - - - - 其他方
式
- 否荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
41
对本公司直接和间接控股的企业，本公司将通过派出机构和人员（包括但不限于董事、总经理）以及控
股地位使该等企业履行本承诺函中与荣盛控股相同的义务，保证不与荣盛房地产发展股份有限公司同业竞
争，并愿意对违反上述承诺而给荣盛房地产发展股份有限公司造成的经济损失承担赔偿责任。”
荣盛建设承诺：“本公司（荣盛建设工程有限公司）在作为荣盛房地产发展股份有限公司的主要股东期
间，本公司承诺不直接或间接从事与荣盛房地产发展股份有限公司及其控股的子公司现有及将来从事的业务
构成同业竞争的任何活动，并愿意对违反上述承诺而给荣盛房地产发展股份有限公司造成的经济损失承担赔
偿责任。
对本公司直接和间接控股的企业，本公司将通过派出机构和人员（包括但不限于董事、总经理）以及控
股地位使该等企业履行本承诺函中与荣盛建设相同的义务，保证不与荣盛房地产发展股份有限公司同业竞
争，并愿意对违反上述承诺而给荣盛房地产发展股份有限公司造成的经济损失承担赔偿责任。”
耿建明承诺：“本人（耿建明）在作为荣盛房地产发展股份有限公司实际控制人期间，本人及本人所控
制的企业、公司及其他经济组织将不以任何形式从事与荣盛房地产发展股份有限公司及其控股子公司构成同
业竞争的任何业务。”
报告期内，上述股东严格遵守该承诺。
公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺内容 履行情况
股改承诺 无 无
收购报告书或权益变动报告书
中所作承诺
无 无
重大资产重组时所作承诺 无 无
发行时所作承诺
公司上市过程中，公司控股股东股东荣盛控股股份有限公司、
公司第二大股东荣盛建设工程有限公司及实际控制人耿建明均
承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托
他人管理其持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。
正常
其他对公司中小股东所作承诺 无 无
7.7 重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□ 适用 √ 不适用荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
42
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□ 适用 √ 不适用
§8 监事会报告
√ 适用 □ 不适用
2008 年度，公司监事会严格按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》及国家有关规定，列席了董事会所
有会议，对公司的经营、董事、高级管理人员履行职务情况、公司财务状况行使了监督权利，独立发表意见，
尽职地履行了公司章程所赋予监事会的各项职责。
（一）报告期内监事会的会议情况
报告期内，根据《公司法》、《公司章程》的有关规定，公司召开了六次监事会会议，具体情况如下：
1、公司于2008 年2 月27 日召开第二届监事会第七次会议，审议通过了《公司经审计的2007 年度财务
报告及审计报告》、《公司2007 年度报告及摘要》、《公司2007 年度监事会工作报告》。本次会议决议公告刊
登在2008 年2 月29 日的《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》上。
2、公司于2008 年4 月21 日召开第二届监事会第八次会议，审议通过了《公司2008 年第一季度报告》。
本次会议决议公告刊登在2008 年4 月22 日的《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》上。
3、公司于2008 年8 月6 日召开第二届监事会第九次会议，审议通过了《公司2008 年半年度报告全文
及摘要》。本次会议决议公告刊登在2008 年8 月7 日的《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》上。
4、公司于2008 年10 月18 日召开第二届监董事会第十次会议，审议通过了《公司2008 年第三季度报
告》。本次会议决议公告刊登在2008 年10 月27 日的《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》上。
5、公司于2008 年12 月23 日召开第二届监事会第十一次会议，审议通过了《关于监事会换届选举的议
案》。本次会议决议公告刊登在2008 年12 月30 日的《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》上。
6、公司于2009 年1 月14 日召开第三届监事会第一次会议，审议通过了《关于选举公司第三届监事会
主席的议案》。本次会议决议公告刊登在2009 年1 月14 日的《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》荣盛房地产发展股
份有限公司2008 年年度报告摘要
43
上。
（二）监事会对公司依法运作情况的独立意见
1、公司依法运作情况
报告期内，公司监事会成员列席了公司召开的所有董事会、股东大会，并根据有关法律、法规及公司章
程的规定，对董事会、股东大会的召开程序、决议事项、决议程序、董事会对股东大会决议的执行情况、公
司董事、经理人员执行公司职务的情况及公司内部控制制度等进行了监督。
监事会认为，公司董事会能严格按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》及其他法律、法规规范运作，
认真执行股东大会的各项决议，决策程序科学、合法。公司本着审慎经营的态度，建立和完善了各项内部控
制制度。公司董事、经理人员等高级管理人员在执行公司职务时没有违反国家法律、法规、公司章程或损害
公司利益的行为。
2、检查公司财务情况
报告期内，公司监事会对公司的财务状况进行了认真、细致的检查，监事会认为，公司设有独立的财务
部门，建有独立的财务账册进行独立核算，公司2008 年度财务会计报告真实地反映了公司的财务状况和经
营成果，深圳大华德律会计师事务所对公司2008 年年度财务报告出具了标准无保留意见的的审计报告，我
们认为是客观公正的。
3、公司募集资金使用情况
报告期内，公司严格按照经法定程序批准并披露的投向使用募集资金，募集资金投资项目未发生变更。
截至报告期末，公司募集资金使用情况良好，已全部使用完毕，达到或超过承诺效益。
监事会同意公司董事会审议通过的《关于募集资金年度存放与使用的专项报告》。
4、收购、出售资产情况
经公司第二届董事会第二十次会议批准，公司以4,050 万元的价格收购南京广德置业有限公司持有的浏
阳市京宇房地产开发有限公司90%股权。
公司监事会认为，上述收购资产的交易价格合理，未发现存在内幕交易的情况，也没有损害部分股东的
权益或造成公司资产流失。
5、关联交易情况
报告期内，公司与关联方荣盛建设工程有限公司之间发生了如下关联交易：
报告期，公司接受荣盛建设提供劳务，新订合同金额14,781.57 万元，结算金额7698.43 万元。荣盛房地产发展股份有限公司2008
年年度报告摘要
44
公司监事会经审查后认为，荣盛建设作为关联方，可以依法参与公司发包的建设工程，且其参与招投标
的过程均系在政府招投标监督机构的组织监督下进行，其开标、评标和定标活动程序和结果合法有效，工程
进度和竣工结算均处于市场价格正常区间。公司上述关联交易已获得公司2007 年年度股东大会批准，公司
与上述关联方之间的关联交易符合平等、市场定价、公平、公开的交易原则，不存在损害公司及其他股东利
益的情况，亦不违反法律、法规及《公司章程》的规定。
§9 财务报告
9.1 审计意见
审计报告 标准无保留审计意见
审计报告正文
审 计 报 告
华德股审字[2009]1 号
荣盛房地产发展股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的荣盛房地产发展股份有限公司及其子公司(以下简称“ 贵公司”)的财务报表，包括
2008 年12 月31 日的合并和公司资产负债表及合并和公司股东权益变动表，2008 年度的合并和公司利润表，
2008 年度的合并和公司现金流量表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是 贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实施和维
护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运
用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的
规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务
报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册
会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑荣盛房地产发展股份有限
公司2008 年年度报告摘要
45
与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计
工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，上述财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允地反映了 贵公司
2008 年12 月31 日的财务状况及2008 年的经营成果和2008 年的现金流量。
广东大华德律会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师 裘小燕
中国 深圳 中国注册会计师 胡志刚
2009 年3 月8 日
9.2 财务报表
9.2.1 资产负债表
编制单位：荣盛房地产发展股份有限公司 2008 年12 月31 日 单位：（人民币）元
期末余额 年初余额
项目
合并 母公司 合并 母公司
流动资产：
货币资金 690,389,104.07 541,714,143.63 512,484,455.63 417,353,154.03
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 16,356,169.35 13,186,780.90 12,057,491.78 10,355,701.53
预付款项 820,266,708.65 328,293,016.26 825,025,322.21 185,622,543.49
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 66,824,211.64 1,297,151,033.21 42,645,900.92 1,066,511,286.78
买入返售金融资产
存货 4,514,254,907.05 2,771,595,074.66 3,242,095,361.81 2,343,492,521.76
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 102,929,774.81 45,524,871.22 95,352,692.70 71,732,814.84
流动资产合计 6,211,020,875.57 4,997,464,919.88 4,729,661,225.05 4,095,068,022.43荣盛房地产发展股份有限公司2008
年年度报告摘要
46
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 176,500,000.00 124,000,000.00
投资性房地产 42,480,980.19
固定资产 114,285,341.51 61,270,064.00 100,626,432.07 94,631,974.79
在建工程 48,341,445.91 48,341,445.91
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 109,207,432.11 106,195,518.58 8,831,516.40 8,821,703.83
开发支出
商誉 6,794,154.13
长期待摊费用 22,851,460.55 600.00
递延所得税资产 17,800,443.24 1,307,089.39 1,189,674.11 880,863.35
其他非流动资产
非流动资产合计 319,280,277.45 436,095,098.07 110,648,222.58 228,334,541.97
资产总计 6,530,301,153.02 5,433,560,017.95 4,840,309,447.63 4,323,402,564.40
流动负债：
短期借款 84,300,000.00 84,300,000.00 54,699,250.00 13,699,250.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据 10,000,000.00 10,000,000.00
应付账款 710,657,538.70 606,383,692.92 494,974,560.84 443,562,646.06
预收款项 1,010,111,143.46 474,830,702.81 866,058,225.46 654,259,867.94
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 3,175,391.66 612,778.33 1,893,238.59 229,689.89
应交税费 231,005,192.27 174,736,719.93 193,086,969.92 178,812,566.99
应付利息
应付股利
其他应付款 242,397,857.26 157,762,147.76 134,606,663.96 115,937,762.56
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 827,454,239.60 762,710,607.60 467,500,000.00 366,500,000.00
其他流动负债荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
47
流动负债合计 3,119,101,362.95 2,271,336,649.35 2,212,818,908.77 1,773,001,783.44
非流动负债：
长期借款 1,316,171,836.00 1,115,171,836.00 868,760,000.00 820,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 3,885,708.51
其他非流动负债
非流动负债合计 1,320,057,544.51 1,115,171,836.00 868,760,000.00 820,000,000.00
负债合计 4,439,158,907.46 3,386,508,485.35 3,081,578,908.77 2,593,001,783.44
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 800,000,000.00 800,000,000.00 400,000,000.00 400,000,000.00
资本公积 608,357,996.00 608,367,969.59 808,367,969.59 808,367,969.59
减：库存股
盈余公积 129,889,614.34 129,889,614.34 94,224,539.18 94,224,539.18
一般风险准备
未分配利润 549,169,616.37 508,793,948.67 454,195,633.83 427,808,272.19
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计2,087,417,226.71 2,047,051,532.60 1,756,788,142.60 1,730,400,780.96
少数股东权益 3,725,018.85 1,942,396.26
所有者权益合计 2,091,142,245.56 2,047,051,532.60 1,758,730,538.86 1,730,400,780.96
负债和所有者权益总计 6,530,301,153.02 5,433,560,017.95 4,840,309,447.63 4,323,402,564.40
9.2.2 利润表
编制单位：荣盛房地产发展股份有限公司 2008 年1-12 月 单位：（人民币）元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、营业总收入 2,028,796,309.12 1,612,252,702.79 1,744,284,442.01 1,522,538,412.36
其中：营业收入 2,028,796,309.12 1,612,252,702.79 1,744,284,442.01 1,522,538,412.36
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,531,096,554.93 1,134,429,540.66 1,309,891,239.08 1,139,279,781.12
其中：营业成本 1,239,344,046.82 963,806,296.12 1,148,636,688.64 1,004,595,394.89
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净
额
保单红利支出荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
48
分保费用
营业税金及附加 134,948,936.02 100,229,241.36 110,463,058.62 95,315,397.46
销售费用 35,753,719.44 18,805,786.91 12,317,463.39 10,270,665.34
管理费用 63,932,437.21 51,797,114.72 45,457,733.61 37,828,527.31
财务费用 -1,915,726.580 -1,467,163.050 -4,343,527.960 -3,817,294.320
资产减值损失 59,033,142.02 1,258,264.60 -2,640,177.220 -4,912,909.560
加：公允价值变动收益（损失
以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号
填列）
其中：对联营企业和合
营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
三、营业利润（亏损以“-”号填
列）
497,699,754.19 477,823,162.13 434,393,202.93 383,258,631.24
加：营业外收入 1,253,567.97 925,404.40 508,324.65 350,326.15
减：营业外支出 3,345,379.74 2,542,415.74 2,304,789.96 2,254,683.57
其中：非流动资产处置损失25,610.47 20,857.56 104,386.61 95,501.37
四、利润总额（亏损总额以“-”
号填列）
495,607,942.42 476,206,150.79 432,596,737.62 381,354,273.82
减：所得税费用 124,941,329.70 119,555,399.15 148,185,575.83 130,185,066.77
五、净利润（净亏损以“-”号填
列）
370,666,612.72 356,650,751.64 284,411,161.79 251,169,207.05
归属于母公司所有者的净
利润
370,698,047.24 356,650,751.64 284,421,278.94 251,169,207.05
少数股东损益 -31,434.520 -10,117.150
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.46 0.45 0.40 0.36
（二）稀释每股收益 0.46 0.45 0.40 0.36
9.2.3 现金流量表
编制单位：荣盛房地产发展股份有限公司 2008 年1-12 月 单位：（人民币）元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
现金
2,136,087,119.05 1,408,239,562.85 2,189,448,258.17 1,904,964,583.33
客户存款和同业存放款项
净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金
净增加额
收到原保险合同保费取得
的现金荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
49
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加
额
处置交易性金融资产净增
加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 5,704,924.30 5,704,924.30 8,585,916.48 8,585,916.48
收到其他与经营活动有关
的现金
87,657,635.48 74,874,842.76 81,925,499.94 44,232,728.57
经营活动现金流入小计2,229,449,678.83 1,488,819,329.91 2,279,959,674.59 1,957,783,228.38
购买商品、接受劳务支付的
现金
1,996,474,652.36 1,297,208,762.81 2,871,884,028.80 2,008,963,736.37
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项
净增加额
支付原保险合同赔付款项
的现金
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支
付的现金
53,416,004.87 26,679,248.31 32,287,719.83 16,597,488.87
支付的各项税费 255,047,302.84 215,897,842.32 301,895,108.66 270,074,697.85
支付其他与经营活动有关
的现金
145,305,458.30 204,886,158.46 86,683,332.82 593,829,866.74
经营活动现金流出小计2,450,243,418.37 1,744,672,011.90 3,292,750,190.11 2,889,465,789.83
经营活动产生的现金
流量净额
-220,793,739.54 -255,852,681.99 -1,012,790,515.52 -931,682,561.45
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净额
10,466.68 45,200.00 45,200.00
处置子公司及其他营业单
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流入小计10,466.68 45,200.00 45,200.00
购建固定资产、无形资产和
其他长期资产支付的现金
173,694,005.61 150,412,379.80 15,274,914.24 14,151,600.44
投资支付的现金 30,024,607.39 60,500,000.00 20,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单
位支付的现金净额荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
50
支付其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流出小计203,718,613.00 210,912,379.80 15,274,914.24 34,151,600.44
投资活动产生的现金
流量净额
-203,708,146.32 -210,912,379.80 -15,229,714.24 -34,106,400.44
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金 887,100,000.00 885,100,000.00
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
2,000,000.00
取得借款收到的现金 1,626,300,000.00 1,426,300,000.00 971,760,000.00 861,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流入小计1,626,300,000.00 1,426,300,000.00 1,858,860,000.00 1,746,100,000.00
偿还债务支付的现金 829,333,174.40 664,316,806.40 389,800,750.00 389,800,750.00
分配股利、利润或偿付利息
支付的现金
192,151,302.86 170,448,153.77 77,155,032.26 69,390,889.96
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关
的现金
2,408,988.44 408,988.44 11,325,682.60 11,325,682.60
筹资活动现金流出小计1,023,893,465.70 835,173,948.61 478,281,464.86 470,517,322.56
筹资活动产生的现金
流量净额
602,406,534.30 591,126,051.39 1,380,578,535.14 1,275,582,677.44
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额177,904,648.44 124,360,989.60 352,558,305.38 309,793,715.55
加：期初现金及现金等价物
余额
512,484,455.63 417,353,154.03 159,926,150.25 107,559,438.48
六、期末现金及现金等价物余额690,389,104.07 541,714,143.63 512,484,455.63 417,353,154.03荣盛房地产发展股份有限公
司2008 年年度报告摘要
51
9.2.4 所有者权益变动表
编制单位：荣盛房地产发展股份有限公司 2008 年度 单位：（人民币）元
本期金额 上年金额
归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
项目
实收资本（或股
本）
资本公积
减：
库
存
股
盈余公
积
一般
风险
准备
未分配利
润
其
他
少数股东权益
所有者
权益合
计
实收资
本（或股
本）
资本公积
减：
库存
股
盈余公积
一般
风险
准备
未分配利润
其
他
少数股东
权益
所有者权益
合计
一、上年年末余额 400,000,000.00 808,367,969.59
94,224,5
39.18
454,195,6
33.83
1,942,396.26
1,758,73
0,538.86
330,000,
000.00
293,652.19
69,107,61
8.47
194,891,275.60 -47,486.59
594,245,059.
67
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 400,000,000.00 808,367,969.59
94,224,5
39.18
454,195,6
33.83
1,942,396.26
1,758,73
0,538.86
330,000,
000.00
293,652.19
69,107,61
8.47
194,891,275.60 -47,486.59
594,245,059.
67
三、本年增减变动金额
（减少以“-”号填列）
400,000,000.00 -200,009,973.59
35,665,0
75.16
94,973,98
2.54
1,782,622.59
332,411,
706.70
70,000,0
00.00
808,074,31
7.40
25,116,92
0.71
259,304,358.23
1,989,882.
85
1,164,485,47
9.19
（一）净利润
370,698,0
47.24
-31,434.52
370,666,
612.72
284,421,278.94 -10,117.15
284,411,161.
79
（二）直接计入所有者
权益的利得和损失
-9,973.59 -58,989.54 1,814,057.11
1,745,09
3.98
2,000,000.
00
2,000,000.00
1．可供出售金融资荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
52
产公允价值变动净额
2．权益法下被投资
单位其他所有者权益变
动的影响
2,000,000.
00
2,000,000.00
3．与计入所有者权
益项目相关的所得税影
响
4．其他 -9,973.59 -58,989.54 1,814,057.11
1,745,09
3.98
上述（一）和（二）小
计
-9,973.59
370,639,0
57.70
1,782,622.59
372,411,
706.70
284,421,278.94
1,989,882.
85
286,411,161.
79
（三）所有者投入和减
少资本
70,000,0
00.00
808,074,31
7.40
878,074,317.
40
1．所有者投入资本
70,000,0
00.00
808,074,31
7.40
878,074,317.
40
2．股份支付计入所
有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
35,665,0
75.16
-275,665,0
75.16
-240,00
0,000.00
25,116,92
0.71
-25,116,920.71
1．提取盈余公积
35,665,0
75.16
-35,665,07
5.16
25,116,92
0.71
-25,116,920.71
2．提取一般风险准
备荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
53
3．对所有者（或股
东）的分配
-240,000,0
00.00
-240,00
0,000.00
4．其他
（五）所有者权益内部
结转
400,000,000.00 -200,000,000.00
200,000,
000.00
1．资本公积转增资
本（或股本）
200,000,000.00 -200,000,000.00
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他 200,000,000.00
200,000,
000.00
四、本期期末余额 800,000,000.00 608,357,996.00
129,889,
614.34
549,169,6
16.37
3,725,018.85
2,091,14
2,245.56
400,000,
000.00
808,367,96
9.59
94,224,53
9.18
454,195,633.83
1,942,396.
26
1,758,730,53
8.86荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
54
9.3 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
报告期，公司对“存货－开发用土地”会计政策进行如下变更，并就前期会计差错进行更正:
原开发用土地的核算方法：本公司开发用土地在“存货——开发成本”科目核算，按成本核算对象和成
本项目进行分摊和明细核算。公司购买土地使用权的土地出让金一般采用分期付款方式支付，在满足合同约
定付款条件时确认为公司资产，记入开发成本。对于满足合同约定付款条件而尚未支付的土地出让金，在满
足合同约定付款条件当日列入应付账款,对于合同约定未到支付期但未来需要支付的土地出让金则在会计报
表附注中作为承诺事项披露。
2007 年11 月1 日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源
部令第39 号）第二十三条之规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款
后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，
不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”，因此，
已支付部分土地款未办理土地证的，将不能分割办理国有建设用地使用权证书，未办理土地使用权证的土地
款属于预付货款的性质，与以前的规定发生了重大的变化，已支付部分土地款未办理产权的土地使用权记入
开发成本已不符合会计准则关于“存货”的定义，计入预付账款核算符合会计准则的规定。
变更后开发用土地的核算方法：本公司开发用土地在“存货——开发成本”科目核算，按成本核算对象
和成本项目进行分摊和明细核算。公司购买土地使用权的土地出让金一般采用分期付款方式支付，在未办理
土地证已前，记入预付账款，办理完毕土地证后转入开发成本；已办理土地证尚未支付土地款的,计入应付
账款；对于未支付的土地出让金在财务报表附注中作为承诺事项披露。
9.4 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
√ 适用 □ 不适用
由于会计政策的变更，对有关事项进行追溯调整，增加2006 年12 月31 日 “预付账款”606,541,372.31
元，减少“存货－开发成本”606,541,372.31 元；2007 年12 月31 日增加“预付账款 797,981,056.24 元，
减少 “存货－开发成本” 797,981,056.24 元；2008 年12 月31 日增加“预付账款”871,493,294.15 元，
减少 “存货－开发成本” 871,493,294.15 元。该事项对公司各年度的资产总额、负债总额、股东权益及
净利润均无影响。荣盛房地产发展股份有限公司2008 年年度报告摘要
55
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
2007 年12 月12 日,本公司与南京广德置业有限公司签订《股权转让协议》,2007 年12 月19 日本公司
董事会已审议通过,本公司受让其持有的浏阳市京宇房地产开发有限公司（后更名为长沙荣盛置业有限公司）
90%股权,股权收购价格为4,050 万元,2008 年1 月16 日完成工商变更，2008 年1 月18 日公司已支付2700
万元,2008 年股权收购日按款项支付超过股权转让款50%完成的日期确定为2008 年1 月18 日。从2008 年1
月18 日起，该公司纳入公司合并报表范围。
2008 年5 月公司出资设立廊坊荣盛酒店经营管理有限公司，注册资本2,000 万元，公司的投资比例为
100%。从2008 年5 月起，该公司纳入公司合并报表范围。
荣盛房地产发展股份有限公司
董事长：耿建明
二○○九年三月八日
