关于对荣盛房地产发展股份有限公司
                 的关注函的专项说明
                    大华核字[2022]008390 号




  大 华 会 计 师 事 务 所 (特 殊 普 通 合 伙 )

Da Hua Certified Public Accountants（Special General Partnership）
         关于对荣盛房地产发展股份有限公司的
                  关注函的专项说明




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一、   关于对荣盛房地产发展股份有限公司的      1-5
       关注函的专项说明
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    荣盛发展在资产负债表日，对存货可变现净值进行了测算，荣盛
发展对存货可变现净值的确定方法如下：

    1、对于开发产品，以该产品的估计售价减去估计的销售费用和
相关税费后的金额确定；
    2、对于开发成本，可变现净值按照所开发项目的预计售价减去
至项目完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的
金额确定：
    （1）项目估计将要发生的成本，按照目标成本、合约规划等确
定的项目总成本减去已经实际投入的成本；
    （2）预计售价(或测算均价)按已签约及未签约部分分别确定，
对于已签约部分，按照实际签约金额确定售价；对于未签约部分，同
时参照周边竞品的可比市场售价和公司已售产品的售价，并结合公司
对未来市场预期及项目所在位置、产品业态、楼层、朝向、户型等多
种因素，综合分析确定；
    （3）估计的销售费用和相关税费后的金额，参考已售部分实际
营销费效比和税负比确定未售部分的销售费用和相关税费。

    荣盛发展在资产负债表日，鉴于房地产政策趋暖和疫情趋稳态势，
以及上一年度采取的降价措施，预计 2022 年的房地产市场将出现回
暖趋势，公司货值将有一定幅度的回升，在对存货跌价准备计提的测
算中考虑如上因素，周边竞品的可比市场售价和公司已售产品的售价，
结合项目所在位置、产品业态、楼层、朝向、户型等多种因素，对存
货计提跌价准备。
    2022 年 2 月至 4 月，虽然房地产政策继续放宽，但消费者购房
意愿持续低落，销售量下跌明显，房地产市场整体延续下行趋势。因
此本所在采用可参考销售价格时，更多的采用了期后的销售价格。

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    根据《企业会计准则第 1 号-存货》第十六条：企业确定存货的
可变现净值，应当以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目
的、资产负债表日后事项的影响等因素。
    根据《企业会计准则第 29 号-资产负债表日后事项》第二条：资
产负债表日后事项，是指资产负债表日至财务报告批准报出日之间发
生的有利或不利事项。财务报告批准报出日，是指董事会或类似机构
批准财务报告报出的日期。资产负债表日后事项包括资产负债表日后
调整事项和资产负债表日后非调整事项。资产负债表日后调整事项，
是指对资产负债表日已经存在的情况提供了新的或进一步证据的事
项。
    本所在确定预计销售价格时采用以下原则：
    1.开发产品，资产负债表日已签订了商品房销售合同的，按成交
价确定；尚未销售的，按同类开发产品的最近平均销售价格确定，若
期后未销售或成交样本较小，以资产负债表日前最近的销售价格作为
参考；
    2.开发成本，资产负债表日已签订了商品房销售合同的，按成交
价确定；尚未销售的，按同类开发产品的最近平均销售价格确定，若
期后未销售或成交样本较小，以资产负债表日前最近的销售价格作为
参考；若项目尚未开盘，按周边可比同类业态的价格参考。
    由于本所在资产负债表日后取得的销售价格及市场变化表明公
司存货在资产负债表日发生了减值，出于谨慎性考虑，本所参考取得
的所能获取的最新证据作为评估预期销售价格的依据，对 2021 年末
公司存货计提了存货跌价准备。
    经核查，我们认为期后销售价格为确定资产负债表日存货可变现


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净值提供了新的或进一步证据，业绩修正的情形属于《企业会计准则》
规定的资产负债表日后调整事项。

       二、此次集中计提大额存货跌价准备的合理合规性
    荣盛发展在 2022 年初进行业绩预告时，主要根据项目所在房地
产市场走势，以及项目所在地疫情态势趋向稳定的形势，依据各项目
未来市场可参考售价计算可变现净值，对存货计提了跌价准备。
    从 2022 年 2 月以来，各地购房政策虽然有所放松，但是消费
者购房意愿持续低落，销售量下跌明显，房地产市场整体延续下行趋
势。
    2022 年 2 月以来，国内新冠疫情出现进一步蔓延，多地新冠疫
情的防控态势加重，公司项目的销售环境受到了严重影响。
    参考《企业会计准则第 1 号-存货》第十六条，企业确定存货的
可变现净值，应当以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目
的、资产负债表日后事项的影响等因素。
    经核查，我们认为此次计提大额存货跌价准备具有合理合规性。
    三、以前年度是否存在存货跌价准备计提不充分的情形
    由于存货对荣盛发展资产的重要性，且期末估值涉及重大的管理
层判断和估计，我们在 2020 年度、2021 年度均将存货跌价准备计提
作为重要的审计领域，并执行了以下应对措施：
    （1）了解与评价管理层对存货可变现净值估计相关的内部控制
设计合理性，并测试相关内部控制运行的有效性。
    （2）与公司管理层讨论存货可变现净值测试过程中所使用的方
法、关键评估的假设、参数的选择、预测未来收入等的合理性。
    （3）获得荣盛发展各存货项目已经预售并签约销售价格、在房

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