证券代码：002146 证券简称：荣盛发展 公告编号：临 2022-037 号
荣盛房地产发展股份有限公司
关于 2021 年度计提资产减值准备和信用减值损失的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，不存在虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏。
荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“公司”）根据《企业
会计准则》及公司会计政策的相关规定，对截至 2021 年 12 月 31 日
存在减值迹象的资产进行了减值测试，本着谨慎原则，对可能发生减
值损失的资产计提了减值准备。主要情况如下：
一、本次计提减值准备情况概述
为更加真实、准确、客观地反映公司资产负债状况和经营成果，
公司根据《企业会计准则》以及相关文件的要求，对截至 2021 年 12
月 31 日各项资产及财务担保合同进行减值测试，具体如下：
科目 计提减值准备金额（元） 计提原因
公司的存货在资产负债表日按成
存 货 跌 本与可 变现净值孰低计量，对可变现
3,647,232,245.19
价准备 净值低于存货成本的差额，计提存货
跌价准备。
对正常风险或低风险组合的应收
信 用 减 账款按 账龄或预期信用损失率计提坏
810,948,863.31
值损失 账准备；其他应收款按照预期信用损
失“三阶段”模型计提坏账准备。
合计 4,458,181,108.50
本次计提资产减值准备计入的报告期间为 2021 年 1 月 1 日
至 2021 年 12 月 31 日。
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二、本次计提资产减值准备、信用减值准备合理性的说明
（一）存货跌价准备
资产负债表日，公司均遵照企业会计准则的要求，对存货按照账
面成本与可变现净值孰低计量，对存货成本高于其可变现净值的计提
存货跌价准备。其中，对存货可变现净值的确定方法如下：
（1）对于开发产品，以该产品的估计售价减去估计的销售费用
和相关税费后的金额确定；
（2）对于开发成本，可变现净值按照所开发项目的预计售价减
去至项目完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后
的金额确定：
①项目估计将要发生的成本，按照目标成本、合约规划等确定的
项目总成本减去已经实际投入的成本；
②预计售价(或测算均价)按已签约及未签约部分分别确定，对于
已签约部分，按照实际签约金额确定售价；对于未签约部分，同时参
照周边竞品的可比市场售价和公司已售产品的售价，并结合公司对未
来市场预期及项目所在位置、产品业态、楼层、朝向、户型等多种因
素，综合分析确定；
③估计的销售费用和相关税费后的金额，参考已售部分实际营销
费效比和税负比确定未售部分的销售费用和相关税费。
受房地产宏观调控和信贷环境收紧影响，市场销售放缓及价格下
行压力明显。特别是 2022 年第一季度房地产市场处于超出预期的下
降趋势。虽各地陆续出台稳定地产市场政策，但购房者观望情绪强烈，
加之疫情的影响，导致房企去化难度短时间内加大，成交规模及成交
价格持续下降。
2022 年 2 月以来，新冠肺炎疫情在全国多点爆发，河南、天津、
北京、河北、吉林、上海、山东等地陆续出现不同程度的疫情扩散现
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象。公司业务在全国均有布局，河北、山东、天津等省份的土储面积
超过了 50%，公司布局的部分城市受疫情影响较大。
综上，公司出于谨慎性考虑，根据市场发展持续下行和疫情多点
爆发影响销售环境的实际情况，同时考虑持有存货的目的，参照目前
市场价格和项目的实际销售情况，共计提存货跌价准备 364,723.22
万元。情况如下：
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回 转销
开发成本 168,814,410.95 2,737,126,665.37 --- --- 30,391,039.37 2,875,550,036.95
开发产品 281,699,883.79 910,105,579.82 --- --- 263,488,447.10 928,317,016.51
合计 450,514,294.74 3,647,232,245.19 --- --- 293,879,486.47 3,803,867,053.46
（二）信用减值损失
对单项金额超过 100 万元且在初始确认后已经发生信用减值的
应收账款，本公司对单项应收账款进行信用评估。对单项金额超过
100 万元且在初始确认后已经发生信用减值的其他应收款，本公司按
照信用评分模型对单项其他应收款进行信用评估。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证
据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合，在组合
基础上计算预期信用损失。
确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 应收账款计提方法 其他应收款计提方法
参考历史信用损失经验，结 参考历史信用损失经验，结
组 合 1. 合当前状况以及对未来经济 合当前状况以及对未来经济
纳入合并范围内 的关联方款
合作方经 状况的预测，通过违约风险 状况的预测，通过违约风险
项、少数股东和房产合作方款
营往来款 敞口和整个存续期预期信用 敞口和未来 12 个月或整个
项
组合 损失率，计算预期信用损失 存续期预期信用损失率，计
算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结 参考历史信用损失经验，结
组 合 2. 合当前状况以及对未来经济 合当前状况以及对未来经济
与政府有 主要包括应收政府部门的款 状况的预测，通过违约风险 状况的预测，通过违约风险
关的款项 项、保证金等款项 敞口和整个存续期预期信用 敞口和未来 12 个月或整个
组合 损失率，计算预期信用损失 存续期预期信用损失率，计
算预期信用损失
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组合名称 确定组合的依据 应收账款计提方法 其他应收款计提方法
包括除上述组合之外的应收
账款，本公司根据以往的历史
组 合 3.
经验对应收账款和其他应收 按账龄与整个存续期预期信 按账龄与整个存续期预期信
其他款项
款计提比例作出最佳估计，参 用损失率对照表计提 用损失率对照表计提
组合
考应收账款和其他应收款的
账龄进行信用风险组合分类
本公司按上述原则，本期共计提坏账准备 81,094.89 万元。其中
应收账款计提 29,642.41 万元，其他应收款计提 70,970.88 万元，转
回 19,518.41 万元。详细情况如下：
1、 应收账款计提坏账准备情况
本期变动情况
类别 期初余额 收回或 其他 期末余额
计提 核销
转回 变动
按组合计提预期信
470,215,369.09 296,424,072.95 --- 317,967.57 --- 766,321,474.47
用损失的应收账款
其中：组合 2.与政
--- 247,588,840.54 --- --- --- 247,588,840.54
府有关的款项组合
组合 3 其他款项组
470,215,369.09 48,835,232.41 --- 317,967.57 --- 518,732,633.93
合
合计 470,215,369.09 296,424,072.95 --- 317,967.57 --- 766,321,474.47
2、其他应收款计提坏账准备情况
第一阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 未来 12 个月预期 未来 12 个月预期 整个存续期预期 合计
信用损失(合作方 信用损失(与政府 信用损失(其他 信用损失(已发
经营往来款组合) 有关的款项组合) 款项组合) 生信用减值)
期初余额 271,537,499.57 5,471,374.82 529,148,874.14 --- 806,157,748.53
本期计提 608,769,052.92 1,622,376.35 --- 99,317,412.10 709,708,841.37
本期转回 --- --- 195,184,051.01 --- 195,184,051.01
本期转销 --- --- --- --- ---
本期核销 9,474,727.59 --- 6,690,888.32 --- 16,165,615.91
其他变动 --- 987,142.62 41,017.94 --- 1,028,160.56
期末余额 870,831,824.90 6,106,608.55 327,232,916.87 99,317,412.10 1,303,488,762.42
三、本次计提减值准备对公司的影响
本 次 计 提 资 产 减 值 准 备 事 项 减 少 公 司 2021 年 合 并 净 利 润
445,818.11 万元，减少归属于母公司所有者的净利润 404,211.68 万
元，减少归属于母公司股东权益 404,211.68 万元。
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四、其他说明
大华会计师事务所(特殊普通合伙)在对公司 2021 年度报告审计
中，对本次资产减值准备进行了审计，并对公司 2021 年度财务报告
出具了标准无保留意见的审计报告。
特此公告。
荣盛房地产发展股份有限公司
董 事 会
二○二二年四月二十九日
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