|
|
丨 本资产评估报告依据 中国资产评估准则编制
丨
丨 资产评估报告
普瑞君华评字 ⒛22】 第 100O3号
丨
丨
丨
|
丨
丨
丨
丨
丨
丨
丨
I
限公 司
r
丨
丨
「
丨 中国资产评估协会
丨 资产评估业务报告备案回执
丨 报 告 乡岗石马 : : 111120001920220O004
合 同编 号 :| PRJH屮 ⒛ 22004
丨 报告类型 :∶ 爿|法 定评估业务 资产评估报告
丨 报告文号 :∶ 普瑞君华评字 【⒛22】 第10003号
丨
丨 公司
会贝 口 编 凵万
13100013
会贝曰 编口万
丨 11210016
丨
丨
[|
^
(可 扫描 二 维码 查询 各案业 务信 息)
丨 说 明 :报 告 各 案 回执 仅证 明此报告 已在 业 务报 各 管 理 系统进 行 了备 案 ,不 作 为
…
}
协会 对 该报告认 证 、认 可 的依据 ,也 不 作 为资 产评 估机 构 及 其 签 字 资产评 估专
丨∷ 业人 员兔除相 关法律 责 任 的依 据 。
生 成 日期 :⒛ 22年 06月 21日
「
「
|
[ˉ
[
r
丨
「 普瑞君华资产评估
China Appraisal Associates
岁产 评佑 拶 告
「 报告 目录
「 声 明
「 资产评估摘要
资产 评估报 告 正 文
「 工 、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 3-4
「 二 、评估 目的 4
三、评估对象和评估范围 ⒌7
「 四、价值类型 7
「 五 、评估基准 日 ⒎8
六、评估依据 8-10
「∫ 七、评估程序实施过程和情况 10△ 2
「 八、评估方法 12△ 5
九、评估假设 15△ 6
r 十、评估结论 16-17
十一、特别事项说明 17
r|
十二 、资产评估报告使用限制说明 17△ 8
r 十三 、资产评估报告 日 18
十 四、签名盖章 18
E
资产 评 估报 告 附 录文 件 19
r
1
【
【
I
I
普瑞君 华资产评估
炎产 评任 菠 台
China Appraisal Associates
丨
声 明
丨 一 、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和 中国资产评估协会 发布
的资产评估执业准则和职业道德准则编制 。
丨 二 、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告 ;委 托人或者其他资产评估报告使用人违 反前
丨 述规定使用资产评估报告的1资 产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任 。
三 、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合 同中约定的其他资产评估报告使用
丨 人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用 ;除 此之外 ,其 他任何机构和个人
不能成为资产评估报告的使用人。
丨 四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论 ,评 估结论不等同于评估对
象可实现价格 ,评 估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
丨 五 、资产评估报告使用人应 当关注评估结论成立的假设前提 、资产评估报告特别事
项说明和使用限制 。
丨 六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则 ,坚
持独 立、客观、公正 的原则 ,并 对所 出具的资产评估报告依法承担责任 。
丨
七、评估对象涉及的资产、负债清单 由委托人、被评估单位 申报并经其采用签名 、
丨 盖章或法律允许的其他方式确认 ;委 托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、
完整性 、合法性负责 。
丨 八、资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告 中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系 ;与 相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对 相关 当事人不存在偏
丨 见。
九、资产评估专业人员已经对资产评估报告 中的评估对象及其所涉及资产进行现 场
「 调查 ;已 经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对 评估对象及
其所涉及资产的法律权属资料进行 了查验 ,对 已经发现的问题进行 了如实披露,并 且 己
经提请委托人及其他相关当事人完善产权 以满足 出具资产评估报告的要求。
「
十、本资产评估机构 出具的资产评估报告 中的分析、判断和结果受资产评估报告 中
「 假设和限制条件的限制 ,资 产评估报告使用人应 当充分考虑资产评估报告 中载明的假设、
限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
「
「
[ˉ
r
普瑞君 华资产评估 豸产 评琚 菠 璧
China Appraisa1 Associates
资产评估摘要
普瑞君华评字 【⒛22】 第 10OO3号
荣 盛 兴 城 投 资有 限责 任 公 司 :
北京普瑞君 华 资产评估有 限公 司接 受委托 ,遵 守法律 、行政法规 和 资产评估准 则 的
规 定 ,坚 持独 立 、客观 、公正 的原则 ,履 行适 当的资产评估程序 ,对 荣 盛兴城投 资 有 限
责任公 司 (以 下简称兴城投 资 )股 东全部权 益在评估基 准 日⒛ 22年 05月 25日 的价 值 进
行 了评估 。现将 资产评估报告摘要如 下 :
评估 目的 :兴 城投 资控股 股 东荣 盛房地 产 发展股份有 限公 司拟 并购河北 中鸿 凯 盛投
资股份有 限公 司持有 的兴城投 资股 权 ,为 合理确定并购股权 的市场价值提供参考 。
评估对 象 :荣 盛兴城投 资有 限责任公 司股 东全部权 益 。
评估 范 围 :荣 盛兴城 投 资有 限责任公 司股 东全部权 益于评估基 准 日的全部 资产 及 相
关负债 ,具 体 包括流动 资产 、非流 动 资产 、流 动负债 、非流动负债 。
评估基 准 日:⒛ 22年 05月 25日 。
价值类 型 :市 场价值 。
评估 方 法 :资 产基础 法。
根据 以上 评估 工 作 ,在 评估前提和假设条 件充分 实现 的条件 下 ,得 出如下评估 结 论 :
荣 盛兴 城投 资有 限责任公 司在评估基准 日的总 资产账 面值为 789,287.58万 元 ,评 估
值 为 830,976.33万 元 ,评 估 增 值 41,∞ 8.75万 元 ,增 值 率 5,28%;总 负 债 账 面 值 为
503,022,47万 元 ,评 估 值 为 503,022.狎 万 元 ,评 估 增 值 0.OO万 元 ,增 值 率 0。 OO%;净
资 产 账 面 值 为 286,265.11万 元 ,评 估 值 为 327,953,86万 元 ,评 估 增 值 41,688.75万 元 ,
增 值 率 l4.56%。
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考,资 产评估报告
使用人应在评估结论的使用有效期内使用,作 为进行相应经济行为的价值参考 。
在使用本评估结论时,特 别提请报告使用人使用本报告时注意报告中所载明的特殊
事项以及报告使用限制说明。
以 上 内容 摘 自资产 评 估 报 告 正 文 ,欲 了解 本 评 估 业 务 的详 细 情 况 和 正
确 理 解 评 估 结 论 ,应 当 阅读 资产 评估 报 告 正 文 。
|
丨 产评估
China Appraisa1 Associates
赉产 扔 锄 腊
丨
资产评估报告正文
丨 普瑞君 华评 字 【⒛ 22】 第 10003号
丨
荣 盛 兴 城 投 资有 限 责 任 公 司 :
丨 北京普瑞君华资产评估有限公司接受委托 ,遵 守法律 、行政法规和资产评估准则 ,
根据委托履行必要的资产评估程序 ,采 用资产基础法,对 荣盛兴城投资有限责任公司 (以
丨 下简称兴城投资)的 股东全部权益在 ⒛22年 05月 25日 的市场价值进行 了评估。
现将资产评估情况报告如下
丨
:
一 、委 托 人 、被 评 估 单 位 和 资产 评 估 委 托 合 同约 定 的其 他 资 产 评 估 报 告
丨 使用人概况
本项 目委托人为荣盛兴城投资有限责任公 司,被 评估单位为荣盛兴城投资有限责任
丨 公司。资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报 告
使用人和 国家法律、法规规定的资产评估报告使用人 ,且 仅限于报告使用人用于合 同约
丨 定的特定 目的。除上述之外,任 何得到报告的第三方都不应被视为资产评估报告使用 人 ,
丨 资产评估机构和资产评估师也不对该等第三方因误用资产评估报告而产生的损失承担任
何责任 。
丨 (一 )被 评估单位简介 :
1.注 册登记情况
丨 企业名称 :荣 盛兴城投资有限责任公司 ;
统 一社 会信用 代码 :91131024赃 07LR3%Q;
I
法定住 所 :河 北香 河新 兴产业 示 范 区和 园路 2号 ;
法定代表人 :尚 中卫
r ;
注册 资本 :伍 亿 元整 ;
「 公 司类 型 :其 他有 限责任 公 司 ;
成 立 日期 :⒛ 15年 12月 12日 ;
「 经 营 范 围:对 土地整 理开 发 、 园 区建 设 、基础 设施 建设业 、公 共基 础 设施 建 设业 、
环境 管 理业 、租 赁和 商务服 务业 、娱 乐 业 、旅 游 业 、新 能源 、住 宿 餐饮 业 、仓储业 、批
[ 发零 售 业 、城 市公 共交 通业 、道路 运 输业 、家 具制造业进行投 资 ;企 业 管理信 息咨询 。
〔
F
c s 炎产
i
a '解
依法须 t 珈门批准后方可开展经营活动
e
椴
叩 冰冰
⒉评 糨 绁构及出资情况
邓
金额 单位 :人 民币万 元
股 东名称 认缴 出资额 出资 比例% 实缴出资额
荣盛房地产发展股份有 限公 司 42,500.0C 85,0C 42,500~0C
河北中鸿凯盛投资股份有限公司 7,500.0( 15,0C 7,500~0C
合计 50,000,0C 100.0C 50,000.0C
3,兴 城投 资评估基准 日资产数据如 下 :
金 额 单位 :人 民币 元
项 目 2022∠ F05月 25 日
资产 总额 7,892,875,812.65
负债 总额 5,030,224,713~4i
净 资产 2,862,651,099~1￡
评估范围内的全部资产及相关负债账面价值经廊坊市金穗诚会计师事务所 (普 通合
伙 )金 穗诚 审报 字 【⒛ 22】 第 10⒅ 4号 审计 。
4.公 司业 务状况
荣 盛兴 城投 资有 限责任公 司成 立 于 ⒛ 15年 12月 ,经 营范 围 :对 土地整 理开 发 、 园
区建 设 、基 础 设施 建设业 、公 共基础 设施建设业 、环 境 管理业 、租 赁和 商务服 务 业 、娱
乐业 、旅 游 业 、新 能源 、住宿餐 饮业 、仓储业 、批 发零 售业 、城市公共交通业 、道 路 运
输业 、家 具制造 业进 行投 资 ;企 业 管理 信 息 咨询 。
5.委 托人和被 评 估单位之 间的关系
委托人 即为被 评估 单位 。
(二 )资 产评 估 委托 合 同约定 的其他 资产评 估报 告使用人概况
本评估报 告 的使用 者仅 为本次评估 的委托人 、 资产 评估 委托合 同中约定 的其他 资产
评估 报告使用 人和 国家 法律 、法规 规 定 的资产评估报 告使用人 。 除 国家 法律 、法规 另有
规 定外 ,任 何 未经 评 估机 构和 委托人确 认 的机构 或个 人 不 能 由于得 到评估报告 而成 为评
估报告使用 者 。
二 、 评 估 目的
本次评估 目的为兴城投 资控股股东荣盛房地产发展股份有限公 司拟并购河北 中鸿凯
盛投 资股份有限公司持有的兴城投资的股权,对 兴城投资于评估基准 日⒛22年 05月 25
日的股东全部权益进行评估 ,并 为委托人提供价值参考依据。
普瑞君华资产评估 炎产 评琚 耱 璧
China Appra△ sal Assoc1ates
三 、 评 估 对 象 和 评估 范 围
(一 )评 估对象为荣盛兴城投资有限责任公司的股东全部权益价值。
(二 )评 估范围为荣盛兴城投资有限责任公司于评估基准 日全部资产及负债。
评估基准 日的总资产账面值为 789,287.58万 元,总 负债为 503,022,47万 元 ,净 资
产 为 286,265.11万 元 。
荣盛兴城投资有限责任公司纳入评估范围的资产类型、账面价值见下表 :
金额 单位 :人 民币 元
科 目名称 账 面价值
一 、流 动资产合计 6,428,592,283.0(
货币资金 306,588,4亻
应 收票据 O0(
应 收账 款 3,023,405,50O.0(
预付款项 3,000,000.0(
应 收股利 151,686,52O.4￡
其他应 收款 3,247,874,054,4(
存货 2,319,619,77
丨
二 、非流 动 资产 合 计 1,464,283,529.6泛
长期股权投 资 l,463,440,10O,0(
固定 资产 573,178,2亻
丨
无 形 资产 266,459.11
递延所得税 资产 3,792.21
三 、 资产总计 7,892,875,812.6￡
四、流 动负债合计 5,028,510,427.8￡
[
[
短 期 借款 714,285.7[
应付 票 据 154,095,973,3亻
应付职 工 薪酬 82,00矮 。8￡
应交税费 705,834,198.3i
应付利 息 16,023,633.32
丨
应付利涧 1,390,000,000.0(
其他应付款 2,761,760,332.1ε
五 、非流动负债 合计 1,714,285.6E
长期 借款 1,714,285.6E
[ 六、 负债 总计 5,030,224,713.41
七 、 净 资产 (所 有 者权 益 ) 2,862,651,099.1
「
「
l
JF/评 琚 茳等
行为涉及的评估对象和评估范围一致 。
(三 )企 业主 要 资产状况
丨 纳入本次评估范围资产主要包括货币等流动性资产和非流动性资产 动资产主要 ,流
、。非流
丨 晏豪昼蛋辶雪尝鉴繁该F彗 訾爨|F尝 易晏|:鲞耄犁渣霉芸昼岁
E昼
丨 l鑫拉款。
丨 1彗 ∵莒￥孥 公司咨询费和河北临空集 团有限公司、廊坊市投资控股集团有限公司
的
丨 节雒证款
大培文教 育文化产业 (北 京 )有 限公 司的合作款 。
丨
:吴 旮肼
主 要为应 收荣 盛兴城 (兴 隆 )由 区建 设 发展有 限公 司、荣 盛张家 口宣化新 城开 发有
丨
限公 司和荣 盛玉 田兴 城开 发有 限公 司的股 利分 红 。
丨 5、 其 他应 收款
{查 工 借款及 与子公 司 、 联 方 的 内部往来 。
举
r 妄 △
桌椅 、书 柜 、沙发 、茶几 等办公家 具 ,存 放 于荣 盛兴
丨 去 ;藉 :詈I`雪 帚 :查 途
为产业新 城项 目分摊 的项 目管理费用 ,包 括 工 资费用 和社保 费 用 。
丨 y讠
7∶ 1￡ 茹 褒露帚
下表为兴城投资直接对外投资情况 ,本 次评估 已将被投资公司再投资设立的子
丨 公 司纳 入 合并评估 范 围 。
「 被投资单位名称
重庆烨瑞市政 工 程有 限公 司
持股 比例
100.00%
投资成本
29,175,000 00
河北 会 峰建 筑 工 程有 限公 司 100.00% 370,000.00
r 天津 青林 园艺有 限公 司 100.00% 17,000,000 00
荣盛兴城 (兴 隆 )园 区建 设发展有 限公 司 100,00% 309,970,000 00
「 荣盛张家 口宣化新 城开发有 限公 司
荣盛京 宣张家 口房地产开发有 限公 司
100.00%
100.00%
180,000,000,00
45,000,000,00
淮北 荣 盛碳 谷新 城 建 设 开 发有 限公 司 100 00% 185,649,100.00
[ 淮北荣 盛兴城房地产开发有 限公 司 100,00% 100,000.00
[
「
憩
普瑞君 华资产评估 萝产 评饣 猡 等
China Appra1sal Assoc△ ates
荣 盛 (蔚 县 )新 城 开 发有 限公 司 100.00% 200,000,000,o0
荣盛 (蔚 县 )房 地产开发有 限公 司 100.00% 50,000,000.00
荣盛兴城 (唐 山)园 区建设 发展有 限公 司 100,00% 200,000,000,o0
荣盛玉 田兴城开发有 限公 司 70 00% 140,000,000。 o0
唐 山卓 玉房 地产开 发有 限公 司 100.00%
荣盛衡水新城开发建设有 限公 司 72.50% 11,075,000,00
廊坊荣进城市建设发展有 限公 司 55.00% 1,000,O0
荣安香河环境 工程有 限公 司 95.00% 95,000,000。 O0
丨 荣城 (天 津 )建 筑材料有 限公 司
荣盛新城 (新 乡 )城 市开发建设有 限公 司
100.00%
66.00%
100,000.O0
1,463,440,100,O0
丨
合计
8、 固定 资产
(1)车 辆 ,购 置 于 ⒛ 18年 和 ⒛ 21年 ,至 评估基准 日,车 辆在 设计许可 的负荷 下运
丨 行 , 日常维护保养 正 常 ,并 经 过 年检合格 ,可 以继续上路 正 常行驶 。
丨 (2)电 子设备及其他 ,主 要 为 ⒛ 16刁 021年 购 买的笔记本 电脑 、班 台 、沙 发 、会 议
桌等 ,存 放 于荣 盛兴 城投 资有 限责任 公 司办公 室 内。
丨 9、 无形 资产
主 要为招 商 CRM系 统软件 。
丨 10、 递延所得税 资产
主 要为 资产减值损 失形 成 的后续 可弥补 资产 。
丨 (四 )企 业 申报 的账 面记 录或者未记 录 的无形 资产状况
企业 申报 的账 面记 录的无形 资产 主 要为招 商 CRM系 统和软件 。
丨 (五 )企 业 申报 的表外 资产 的类 型、数 量
截 至基 准 日 ⒛ 22年 05月 25日 ,公 司未 申报表外 资产 。
丨 (六 )引 用 其他机构 出具 的报 告结论所涉及 的资产
丨
本项 目所有 评 估 工 作均 由北京 普瑞君 华 资产评估有 限公 司完 成 ,不 存在 引用 其 他机
「 构 出具报告 的情况 。
r
四、 价值 类 型
[
[
[
根据评估 目的及具体评估对象,本 次评估选取价值类型为市场价值。
市场价值是指 自愿买方和 自愿卖方在各 自理性行事且未受任何强迫的情况下,评 估
对象在评估基准 日进行正常公平交易的价值估计数额。
五 、评 估 基 准 日
资产评估委托合同约定的评估基准 日为 ⒛22年 05月 25日 。
7
「
普瑞君华资产评估 爻产 评佑 菠 等
China Appra△ sal Assoc1ates
选定该基 准 日主要 考虑该 日期 与评估 目的预计实现 的 时间相近 ,以 保 证 评估结 果 有
效服 务 于评估 目的 ,尽 量减少和避免评估基准 日后 的调整 事项对评估结果造成较 大影 响 。
六 、评估 依 据
(一 )经 济行 为依 据
委托人 与北京普瑞君 华资产评估有 限公 司签订 的 《资产评估 业 务委托合 同》 。
(二 )法 律 法规 依据
1.《 中华人 民共和 国资产评估 法》 (⒛ 16年 7月 2日 ,中 华人 民共和 国主席令 第 46
号 ,中 华人 民共和 国第十 二届全 国人 民代表大 会 常务 委 员会 第 二 十 一 次会议 通过 );
2,《 中华人 民共和 国公 司法 》 (⒛ 18年 10月 26日 ,中 华人 民共和 国主席令 第 15
号 ,第 十 三 届 全 国人 民代表大会 常务 委 员会第六次 会议 第 四次修 正 );
3.《 中华人 民共和 国 民法典 》 (⒛ ⒛ 年 5月 28日 第 十 三 届全 国人 民代表大 会 第 三
次 会议 通过 );
4.《 资产 评估行业 财政 监督 管理办法》 (⒛ 17年 4月 21日 ,中 华人 民共和 国财政 部
令 第 86号 ,财 政 部部 务会议 审议 通过 );
丨
5.《 中华人 民共和 国企业 国有 资产 法》 (⒛ ∞ 年 10月 28日 ,中 华人 民共和 国主 席
丨
令 第 5号 ,第 十 一 届 全 国人 民代表大会 常务委 员会第 五 次 会议通过 );
6.《 企业 国有 资产 监督 管理 暂行条例 》 (2003年 5月 13日 ,中 华人 民共和 国国务
院令 第 378号 ,国 务 院第 8次 常务会议 讨论通 过 );
7.《 企业 国有 资产 评 估 管理 暂行 办法》 (⒛ 05年 8月 25日 ,国 务 院 国有 资产 监 督
管理 委 员会令 第 12号 ,国 务 院 国有 资产 监督 管 理 委 员会 第 31次 主 任 办公会议 审议 通过 );
[
8.《 关于加 强企业 国有 资产评估 管 理 工 作有 关 问题 的通知》 (⒛ 06年 12月 12日 ,
r
r
国资委产杈 [2006]274号 ,国 务 院 国有 资产监督 管理 委 员会 );
9.国 务 院办公 厅 转 发财政部 《关于 改革 国有 资产 评估 行政 管理方 式 、加 强 资产评 估
监督 管 理 工 作 意见 》 的通知 (⒛ 01年 12月 31日 ,国 办 发 [2001]102号 ,中 华人 民共和
国国务 院办公厅 );
10.《 中华人 民共和 国企业所 得税 法》 (⒛ 07年 3月 16日 ,中 华人 民共和 国主席令
第 63号 ,⒛ 18年 12月 29日 全 国人 民代表大 会 常务委 员会 第七次 会议 第 二 次修 正 );
11.《 中华人 民共和 国增值税 暂行条例 实施 细 则 》 (根 据 ⒛ 17年 11月 19日 《国务
「
院关 于废 止 〈中华人 民共和 国营业税 暂行 条例 〉和 修 改 (中 华人 民共和 国增值税 暂行 条
例 〉 的决 定 》第 二 次 修 订 );
「
爻产 评锗 藏 璧
(
(
日
丨
则
「
丨 (三 )评 估 准 则 依 据
丨 :∶ 霄罩僖蠢釜鲎濯指 母詈社胥 究号);
{资 {罟 ::∶ L丨
丨 :∶ 骨僖茔
霄 娶诺 Ξ僖篝} {;罩
{∶ ;∶ 屠
:I|I二 :÷ ;∶ :∶ ;丨 |::∶ 1:∶ :}∶
);
丨 :∶ ∶丨∶丨I| 资霄 唇吾皙讠∶ 堪叩帚
{资 :∶ {∶ il{ξ :丨 {∶ :∶
(y早
|;∶ ::l;∶ :∶
);
丨 :∶ Ξ革僖娶茔澹 梨昱豪霪F珲 蚤 苫烹 、I[2017)35号
{资 I|二 }]3∶
)查
丨 :∶ .《 各牒胃 ;中 ::l∶ ;]鬣 ) ;
劳):
f ∶∶∶Ξ革僖尜僖堂叠疆晕謇犁:!P4青 苫抟 纟
{;∶ f渭 ;子 :;∶ ;:∶
(;I毕
「 ∶∶∶ ∶丨丨叠蘑孺勇苫暑毋 子 查
{资 :∶ {∶
2∶ :帚 1:》 :∶ :l::[〖 ;。
)权 属依据
f (四
1.营 业 执 照
廊 坊 市金穗诚 会计 师事 务所 (普 通合伙 )审 计 的报告 号为金穗诚 审报 字 (2022)
[ 2,经
第 10084号 ⒛ 22年 5月 报表 审计 报告 ;
资合 同、兴 城投 资及 子公 司章程
f 3,投 ;
4.重 要 资产购置 、销 售合 同或 发票等 凭 证 ;
其 他权 属 证 明文件 。
r 5。
( 五 取
f
[
⒈ 《⒛Ⅱ 与参数手册 `
∥
,
〓
被评估
〔
丨
炎产 评佑 耱 萑
丨 3 评
姓 电
5
丨
6
7
其
8
被
丨
《
丨 I
Τ
丶
丨
{
,
·
丨
杳J 〃 角 刀 收集的相关资料
丨
一 干
叩咖
丨
僻 蜘 于 ⒛”
硎
脚 瑞君 限公司 ( 以下简称 ) 资产 评
产和负 债 蛐
丨
年 日至 M 日对评估对象所 丶 要评
2
8 °王
5 蜘
估月 过程
丨
㈠ 接受
丨
我公司与委托人就评估 目的、评估对象和评估范围、评估基准 日等评估业务基本事
丨 项 ,以 及各方的权利 、义务等达成协议 ,并 与委托人协商拟定 了相应的评估工作计划 。
(二 )前 期准备
「 针对本项目实际特点和资产分布的情况 我公司制定了的资产评估工作计划 并根
, ,
据项目需要组建资产基础法评估组 ,
。 申
「
为便于被评估单位的财务与资产管理人贝理解并做好资产评估材料的填报工作
口 确
保评估申报材料的质量 我公司对业城投资的相关配合人贝进行了必要的资产评估 报
口
, ⌒
「 对
工作培训 并指派专人 资产评估材料填报中遇到的问题进行解答, 指导被评估单位相
,
资
关人员对 产进行初步自查及准备评估资料
「 °
( 三) 现场调查
E
「
普瑞君华资产评估 鼓产 评琚 菠 誉
China Appraisa1 Associates
羽
年 05月 28日 至 ⒛ 22年 06月 14日 对 评估对 象所涉 及 资产和负债 进行 了 必 要
丨 峋
实 ,对 被评估单位 的经营管理状况 等进行 了必要 的尽职调查 。
ˉ资
丨 · 产核实
⑴
指导被评估 单位相关人 员进行填表及相关 资料 的 收集
辁 “资产
丨 蛐
业相关 的财 务 与资产 管理人 员进行沟通 ,协 助 企业按 照评估机构提供 的
被 评估
”
估 申报表 及其 填 写要求 、资料清 单 ,进 行 细 致 准确 的填报 ,同 时收集
咖
{ 属 证 明文件 及 反 映公 司财务状况及 经 营状况 的文件 资料 。
⑵
初 步核对被 评估单位提供 的资产基础 法 申报表
丨 跗
人 员通过查 阅有 关 资料 ,了 解涉及评估 范 围内具体对 象 的详 细 状况 后 ,
仔 细核
啷 合 理等
础法 申报表 ,初 步检查有无填项不 全 、错填 、项 目不 明确及 勾稽 关系不
丨 甑
(3)现 场实地勘 察和 现场访谈
丨 评估人 员结合此次 评 估对 象和评估方 法 的特 点 ,对 主要 资产财务 、经营类 资料 进行
丨 了核实 ,对 企业过往 的财 务状况 、经 营状况 及未来 发展 战 略 、发展规划 的具体 实施 情况
等进行现场访谈 。 受条件 所 限 ,我 们未 能有 效实施现场勘 察 。
丨 (4)核 实权属 证 明文件
评估人 员根据被 评估 单位 提供 的主要 资产 的权属 资料 进行核查验证 ,对 核 实 中发现
丨 的法律权属 不清 、存在 瑕 疵 ,权 属 关系复杂 、权 属 资料 不 完各 的评估对 象 ,资 产评 估 师
予 以特别 关 注 ,要 求 委托 人和 其他相关 当事 人提供承诺 函或者说 明 函予 以充分说 明 。
f 2.尽 职 调查
评估人 员为 了充 分 了解被 评估单位 的经 营 管 理状况及 其 面 临的风 险 ,进 行 了必 要 的
丨 尽职调查 。尽 职调查 的主 要 内容如 下 :
(l)了 解被评估 单位 的历 史沿革 、主要 股 东及持股 比例 、必 要 的产权和经 营 管理结
丨 构 ;
(2)了 解被 评估 单位 的资产 、财 务 、生 产 经 营 管理 状况 ;
r
(3)了 解 被评估 单位 的经 营计划 、发展规 划 ;
(4)了 解 影响被 评 估 单位 生产经 营 的宏观 、 区域经 济 因素
[ ;
(5)了 解被 评估 单位 所 在行业 的发展 状况 与前景 ;
「 (6)其 他相 关信 息 资料 。
(四 )资 料 收集
「
「
「
普瑞 君 华资产评估 赏产 评兹 耱 璧
China Appraisa1 Associates
丨 人员根据评估项 目的具体情况进行 了评估资料收集,包 括直接从市场等渠 道独
立 获取 的资料 ,从 被 评估单位 等其他 相关 当事人获取 的资料 ,以 及从 政府 部 门、各 类 专
丨 业机 构和其他 相关部 门获取 的资料 ,并 对 收集 的评估 资料进行 了必要分析 、归纳和整 理 ,
^ 形成评定估算 的依据 。
丨 (五 )评 定 估算
评估人 员针对各类 资产 的具体 情况 ,根 据 选 用 的评估方法 ,选 取相应 的公式和 参数
丨
进行分析 、计 算和 判 断 ,形 成 了初步 评估结论 。项 目负责人对各类资产评估初步 结 论 进
丨 行 汇 总 ,撰 写并形成 评估报告草稿 。
(六 )内 部 审核
丨
|
在 上 述 工 作基 础 上 ,起 草 资产 评估报告 ,与 委托人就 评估结果交换 意见 ,在 全 面考
虑有 关 意见 后 ,按 评估机构 内部 资产 评估报告 三 审制度和程序对报告 进行修 改 、校 正 ,
最后 出具 正 式 资产 评估报告 。
八 、评 估 方 法
(一 )评 估方法的选择
企业价值评估需根据评估 目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件 ,
分析资产评估基本方法的适用性 ,恰 当选择一种或多种资产评估基本方法 。
依据中国资产评估准则 ,企 业价值评估可以采用收益法、市场法 、资产基础法 三种
评估基本方法。
企业价值评估 中的收益法,是 指将评估对象预期收益资本化或者折现 ,确 定其价值
的评估方法。
企业价值评估 中的市场法,是 指将评估对象与可 比上市公司或者可比交易案例进行
比较 ,确 定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估 中的资产基础法 ,是 指 以评估对象在评估基准 日的资产负债表为基础 ,
评估表 内及可识别的表外各项资产、负债价值 ,确 定其成本价值的评估方法。
由于被评估企业资产的再取得成本的有关数据和信息来源较多,资 产重置成本与资
产的现行市价存在着 内在联系和替代 ,满 足资产基础法的适用条件 。
通过以上分析 ,本 次采用资产基础法进行评估 。
(二 )资 产基础法介绍
资产基础法即成本加和法 ,是 以在评估基准 日重新建造一个与评估对象相 同的企业
12
普瑞君华资产评估 聂产 潺 锄 孵
China Appraisa1 Associates
或独 立 获利实体所 需的投 资额 作为判 断股 东全部权 益价值 的依据 ,具 体是指将构成 企业
的各种 要 素资产 的评估价值加 总减 去 负债评估价值求得企业价值 的方法 。
1、 流 动 资产
流 动 资产评估 范 围包括货 币资金 、应 收款项 、存货 。
(1)货 币资金 :对 银行存款 的账 面金额 进行核 实 ,人 民币 资金 以核 实后 的账 面 价 值
确定评估价值 。
(2)应 收款项 :包 括应 收账款 、预付款 项 、应 收股利 、应 收利 息 、其他应 收款 。对
应 收账 款 、其 他应 收款 ,评 估人 员在核 实其价值构成及债务人情况 的基础 上 ,具 体 分 析
欠款数额 、时 间和 原 因、款项 回收情 况 、债 务人 资金 、信用 、经 营 管理现状 等 因素 ,以
每笔款 项 的可 收 回金 额 或核 实后 的账 面价 值确定评估价值 ;对 预付款项 具体分析 了形 成
的原 因 ,根 据所 能收 回的相应 货物形 成 的资产或权利或核 实后 的账 面价值 确 定评 估价 值 。
对应 收股利和应 收利 息具体分析 了形 成 的原 因 ,以 每笔款项 的可 收 回金 额 或核 实后 的账
面价值 确定评估价值 。
丨
(3)存 货 :包 括低值 易耗 品和 开 发成本 。按 照重要性原则 ,根 据低值 易耗 品的类 型 、
丨
金额 等特征 收集 了低值 易耗 品购置 发票 ;评 估人 员和被 评估单位相关人 员共 同对 评估 基
准 日申报 的低值 易耗 品进 行 了盘 点与查看 。核 对 了低值 易耗 品名称 、规 格 、型号 、数 量 、
丨 购置 日期 、生 产厂 家 等基本信 息 ;评 估 人 员对开 发成本形成 的明 细进 行 了核 实 ,以 核 实
后 的账 面价值确定 评估价值 。
丨 2.非 流 动 资产
(1)长 期股权投 资 :审 核 被 评估 单位 提 供 的 资产评估 明 细 表 中长期 股权投 资科 目与
ˉ 企业 资产 负债表相应科 目是 否相 符 ,索 取 的各 项 资料是 否真实 、完整 、有 效 。查 询并 索
丨 取股 东 会决议 、章程 、投 资协议 等相 关 资料 ,确 定长 期股权 投 资的真实性和 完整 性 。
(2)固 定 资产
丨 固定 资产 包括 :电 子设 备和 车辆 。
(2,1)电 子设备
[
根 据本次 评估 目的 ,按 照持续使用 原 则 ,以 市场价格 为依据 ,结 合 委估 设各 的特 点
「 和 收集 资料 情况 ,对 设各类 资产采用 重置 市场 法行 评估 。
重置 成本 法是用 现 时条件 下 重新 购 置 或建造 一 个全新 状 态 的被 评 资产所 需 的全部 成
「 本 ,减 去 被 评估 资产 己经 发 生的实体 性 陈 旧贬值 、功 能性 陈 旧贬值和经 济性 陈 旧贬值 来
确定被 评 估 资产价 值 的方 法 。重置 成本 法估 算公 式如下 :
[ 评 估 值 =重 置 全价 ×成新 率
[
「
|
焱产 评琚 粥 等
电子设各 重置全价 的确 定
丨 重置全价=设 备购置价 (不 含税)
丨 冒营雾雾彗 〗景新 率与年 限法成新 率相结合 的综合成新 率进行 评定 ,综 合考虑 各 种
实体
丨 套〖唇薪 蝥昱菖蘖曼蟊毳蘖 揽 焉 号 巯场勘查成薪 率 ×60%
丨
晏吞查鬈耋ΞΞ 著譬晕设各更新速度快 的特 点综合确 定 。
丨
才首箔 ?歹军 1目 的 ,按 照持续使用 原则 ,以 市场价格 为依据 ,结 合委估 资产 的特 点
和 收集 资料情况 ,对 委估 资产采 用 重置成本 法进行 评估 。
丨
重置成本 法是用 现 时条件 下 重新 购置或建造 一 个全新状 态 的被 评 资产所 需的 全 部 成
丨 本 ,减 去被评估 资产 己经 发 生的 实体性 陈 旧贬 值 、功 能性 陈 旧贬 值和 经济性 陈 旧贬 值 来
确定 置 成本 法估算公式如下 :
丨 孕 I:堡 』Ω∶;:。 了繁 z舅
「
鲨Φ 1∵ =量 帚 畲螫紊 丨晷辆 购置税 +牌 照 、检 测 、行 驶 证 工 本 费等其他费用
· 照 、检坝刂、行驶证 工 本 费
丨
等其虑 釜 :裰 Ξ I母 帚 卢
「 (2.2,2) 成 新 率 的计 算
率 冰茌0%+现 场 勘 查 成 新 率 冰60%
` s室
Iˉ
:蚤 蚤 莒蝥铉显勇
根据 最新 《机 动 车强制报 废标 准规 定》 中规 定 ,以 车辆行 驶 里程 、使用 年 限综合 确
r
定理论 成新 率计 算公 式如 下 :
理论 成新 率=(经 济行驶 里程 一已行 驶 里程)/经 济行 驶 里程 ×100%
r
r 冒 l孚 骨帚 譬骨 蚤搓雯 Ξ 或 管理人 员进行调查 等方 式 ,对 车辆 的实 际技术状况 、维
「 垦厝霪唇鸷诬晏T爨蛋最鑫褶 璀 谳 罐 掬 趿 雀
F
r
普瑞君 华资产评估 炎产 评琚 耱 璧
China Appraisa1 Associates
排放标准等勘察情况 ,在 理论成新率的基础上作出现场勘查修正值。
3.负 债
负债为流动负债和非流动负债 ,流 动负债具体包括短期借款、应付票据、应付 职 工
薪酬、应交税费、应付利息、应付利润 、其他应付款 ;非 流动负债为长期借款 。
丨 资产评估专业人员根据企业提供的各项 目明细表 ,对 账面值进行了核实 ,同 时对截
至现场清查 日负债的支付情况进行 了调查核实 ,本 次评估以核实后的账面值或根据 其实
丨 际应承担的负债确定评估值。
九 、评 估 假 设
丨
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下 :
| (一 )一 般假设
1.国 家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化 ,本 次交易各方
丨 所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化 ;
2,针 对评估基准 日资产的实际状况 ,假 设企业持续经营
丨
;
3.假 设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估
基准 日后不发生重大变化
丨 ;
茌,假 设公司的经营者是负责的、稳定的,并 且公司管理层有能力担当其职务
ˉ ;
5,除 非另有说明,假 设公司完全遵守所有有关的法律法规
丨 ;
6.假 设评估基准 日后无不可抗力及不可预见的因素对被评估单位造成重大不利影
丨 响 ;
^
(二 )特 殊 假设
丨 1.假 设 评估基 准 日后 被 评估 单位采 取 的会计 政 策和 编 写此 份报 告 时所采 用 的会 计
政策在 重要方 面基 本 一 致 ;
[ 2,假 设评 估基 准 日后被 评估 单位 的现金 流 入 为均 匀流 入 ,现 金流 出为均匀流 出 ;
3,假 设 评估基 准 日后 被 评 估 单位 在现有 的管理 方 式和 管理水 平 的基 础 上 ,经 营 范
「 围、方 式 与 目前方 向保 持 一 致 ;
4.假 设评估基 准 日后 被 评估 单位 的产 品或服 务保 持 目前 的市场 竞争 态势
「 ;
5.本 次 评 估预测 以被 评估 单位评估基准 日股权 结构 为框 架 ,未 考 虑评估基准 日后 可
能发 生的股权 变化 或 重组
r
;
6,无 其他 人力 不 可抗 拒 因素及不可预见 因素对 企业 造 成 重大不利 影响 。根据 资产 评
估的要求 ,认 定这 些假 设 条 件 在评估基 准 日时成 立 ,当 未来经 济环 境发 生较大 变化 时
r ,
E
「
|
丨 普瑞君华资产评估
China Appraisa1 Associates
赏产 评琚 菠 等
丨 将不承担 由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任 ;
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准 日时成立,当 上述假设 条件
丨 发生较大变化时,签 名资产评估师及本资产评估机构将不承担由于假设条件改变而 推导
出不同评估结论的责任。
丨 特别提请报告使用人注意,资 产评估报告中的分析、判断和结论受资产评估报 告 中
假设和限定条件的限制 ,当 上述条件发生变化时,评 估结论一般会失效 。
丨 十 、评 估 结 论
丨 值
评估基准 日总资产账面值为 789,287.58万 元 ,评 估值为 830,976.33万 元 ,评 估增
41,GS8.75万 元 ,增 值 率 5.28%;总 负 债 账 面 值 为 503,022。 47万 元 ,评 估 值 为
丨
503,022,47万 元 ,评 估 增 值 0,00万 元 ,增 值 率 0.OO%;净 资 产 账 面 值 为 286,265,11万
元 ,评 估 值 为 327,953,86万 元 ,评 估 增 值 41,胡 8.75万 元 ,增 值 率 14,56%。 具 体 详 见
评估结果 汇 总表
丨
:
资产基础 法评估 结果 汇 总表
丨 评估基准 日:⒛ 22年 05月 25日
丨 金额 单位 :人 民币万 元
账 面价值 评 估 价值 增 减值 增值 率 %
项 目
丨 A B C=B-A D=C/A× 100%
充动 资产 642,859.2: 642,856.87 -2.3( 0.0(
丨 非流动资产 146,428.3￡ 188,119。 4( 41,691.1 28.47
「
其 中:长 期股权投 资 146,344.01 188,045.7( 41,701.6( 28.5C
固定 资产 57.32 58.31 09ξ
「
无形 资产 26.6: 15.2( -11.4Ξ -42.8C
r
递延所得税 资产 0.3( 0.2￡ -0.1 -40.9E
r
资产 总计 789,287.5E 830,976.3￡ 41,688.7￡ 5.2ε
充动负债 502,851.0亻 502,851.0刁 0.0(
非流动负债 171.4E 171.4E 0.0(
「 负债总计 503,022.47 503,022.47 o.0(
净 资产 286,265.11 327,953.8( 41,688.7∈ 14.5(
「
评 估结 论 详 细 情况见 评估 明 细 表
F
荣 盛兴 城投 资有 限责任 公 司于评 估基 准 日⒛ 22年 05月 25日 的股 东全部 权 益 价值 为
F
|
丨 普瑞君华资产评估
China Appraisa1 Associates
豸产 评 任藏璧
7 ∩仄
丨 86万 元 。
υU 0
32
本 资产评估报告没有考虑 由于具有 控制权 或者缺乏控制权 可 能产 生 的溢价或者 折价
丨 (没 有考虑流动性 )对 评估对象价值 的影 响 。
十 一 、特 别 事 项 说 明
丨 (一 ) 引用其他机构出具的报告结论
丨 本项 目所有评估工作均由北京普瑞君华资产评估有限公司完成 ,不 存在引用其 他机
构 出具报告的情况。
(二 )
丨 产权资料瑕疵事项
无。
丨 (三 )未 决事项 、法律纠纷等不确定因素
丨 无。
(四 )评 估程序受到限制
丨 无。
丨 (五 )其 他需要说明的事项
本次评估范围及采用的被评估单位提供的数据、报表及有关资料 ,委 托人及其他相
丨 关 当事人对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。资产评估报告 中涉及的有 关权
属证 明文件及相关资料 由被评估单位提供 ,委 托人及被评估单位对其真实性、合法性、
丨 完整性承担法律责任。
委托人和相关当事人未及时 向评估人 员说明对本评估结论可能产生影响的瑕疵事
丨 项 ,而 评估人员履行 了必要的评估程序无法正 常获悉的情况下 ,评 估机构及评估人员不
丨 承担相关责任。
十 二 、 资产 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明
「 l。 本报告结论仅 限本资产评估报告载明的评估 目的和用途下有效 。同时,本 次评估
结论是反映评估对象在本次评估 目的下 ,根 据公开市场的原则确定的现行公允市价 ,没
「 有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜 ,以 及特殊的交易方可能追加付出的价格等对资
「 产价格的影响 ,也 未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有 自然力和其它不可抗力对
资产价格的影响。当前述条件 以及评估 中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时 ,
「 评估结论一般会失效。评估机构及其评估专业人员不承担 由于这些条件的变化而导致评
「
「
妒 吻
荆定
估
丨 脚 家法律、
刘 嘟
法规的有
丨
得 币签字丶 咖 构盖章后
,
并
用
丨 3,委 托 人 或者其 他 资产 评估报告使用 人未按 照 法律 、行政 法规规 定和 资产 评 估 报
告载 明的使 用 范 围使用 资产评估报告 的 ,资 产评估机构及其 资产评估 师不承 担责任 。
丨 4,除 委托人 、资产 评估 委托合 同中约定 的其他 资产评估报告使用人和 法律 、行政 法
规规定 的资产评估报告使用人之外 ,其 他任何机构和个人不 能成为资产评估报告 的伎 用
丨 人。
5,资 产 评 估报 告 使 用 人应 当正 确 理 解 评估 结论 。评 估 结论 不 等 同于评 估对 象 可 实
丨 现价格 ,评 估结论不应 当被认 为是对评估对 象可实现价格 的保 证 。
丨 6.本 资产评估报告仅 为 资产评估报告 中描述 的经 济行 为提供价值参考 ,资 产评估 报
告使用人应在 评估 结论 的使 用有 效期 内使用 ,作 为进行 相应 经 济 行为 的价值 参考 。
丨 十 三 、 资产评估报告 日
丨 本资产评估报告结论正式提出日期为 ⒛22年 06月 l4日 。
十 四、 签名 盖 章
丨
丨 资产评估 师 :
r
Iˉ
资产评估 师 :
丨
r
北京普 限公 司
「
14日
「 泓 扌。:7吼 刂
「
18
Iˉ
|
赉产 拓 锄 孵
估报告 附件 目录
丨 ●委托 人和 被 评 估单位 法人 营业执 照 ;
●委托 人和 被 评估 单位 承 诺 函
| ;
| ∶穿量孕:Ⅰ 钅Ⅰ雯ζ昱;照 副本 ;
●签 字 资产 评估 师资格 证 书 ;
丨
、
丨
|
|
丨
丨
丨
丨
丨
丨
丨
Ι
1
■
19
■