证券代码：002146 证券简称：荣盛发展 公告编号：临 2023-011 号
荣盛房地产发展股份有限公司
关于对深圳证券交易所关注函的回复公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，不存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏。
荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“公司”）于 2023 年 1 月
31 日收到深圳证券交易所下发的《关于对荣盛房地产发展股份有限公司
的关注函》（公司部关注函〔2023〕第 102 号）（以下简称“关注函”），
经核查，公司现就相关事项回复如下：
1. 你公司预计 2022 年净利润、扣非后净利润亏损同比分别增加
283.42%至 404.50%、291.08%至 412.66%。请你公司结合所处行业环境、
公司经营情况、同行业可比公司情况等，说明你公司业绩亏损同比大幅
增加的原因及合理性，以及收入、净利润的变动趋势是否偏离同行业可
比公司情况。
回复：
2022 年，我国宏观经济增速放缓，大范围受疫情管控、房地产市场
需求下降以及运营资金紧张的影响，各大房企面临销售规模大幅下降、购
房者观望情绪严重、施工交房进度缓慢等困境。
面对上述不利因素，公司主动寻求变化，以现金流为主线，努力推进
“保交房、保信用、保品牌”工作，稳定经营大盘，尽全力推动经营，并
逐步实现良性循环。公司地产项目覆盖全国各地，大范围受到疫情影响，
尤其大面积位于北方地区的地产项目，2022 年内疫情反复蔓延，长时间
封控，严重影响施工进度。近期虽行业利好政策频出，但政策落地以及向
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市场的传导需要一定时间，项目交付量大幅下降。同时，房地产行业信用
违约等事件频发，公司新增融资受阻，资金流动性持续承压,为保证现金
流持续性，2021 年以来公司采取降价促销、专项去库存等措施促进销售
回款，项目毛利率出现大幅下降，导致 2022 年公司预计净利润、扣非后
净利润同比出现大幅下降。
按照主营业务为房地产住宅和商业开发、地域性较强且总资产规模在
千亿元以上等原则，选取 6 家可比公司的数据进行对比分析，发现大部分
可比公司 2022 年前三季度营业总收入、2022 年预计净利润、扣非后净利
润同期对比均出现大幅度下降。
6 家同行业可比公司前三季度营业总收入情况（单位：万元）
营业总收入
公司名称
2022 年前三季度 2021 年前三季度 同比增减变化率
阳光城 1,874,903 4,133,281 -54.64%
金科股份 4,341,460 6,368,336 -31.83%
中南建设 3,435,070 6,108,413 -43.76%
ST 泰禾 526,381 158,171 232.79%
首开股份 1,938,509 4,392,992 -55.87%
蓝光发展 1,485,683 1,485,563 0.01%
中位数 1,906,706 4,263,136 -55.27%
平均数 2,267,001 3,774,459 -39.94%
6 家同行业可比公司业绩预告情况（单位：万元）
归母净利润 扣非归母净利润 归母净利润 扣非归母净利润
公司名称
2022 年业绩预告范围 2021 年 2022 年业绩预告范围 2021 年 同比变化范围 同比变化范围
阳光城 -800,000 -1,100,000 -695,161 -910,000 -1,210,000 -960,102 -15.08% -58.24% 5.22% -26.03%
金科股份 -950,000 -1,900,000 360,057 -920,000 -1,870,000 286,939 -363.85% -627.69% -420.63% -751.71%
中南建设 -750,000 -900,000 -338,195 -800,000 -950,000 -403,649 -121.77% -166.12% -98.19% -135.35%
ST 泰禾 -390,605 -528,466 -401,312 -341,989 -462,691 -432,448 2.67% -31.68% 20.92% -6.99%
首开股份 -100,000 -150,000 69,231 -300,000 -350,000 59,416 -244.44% -316.67% -604.92% -689.07%
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蓝光发展 -2,193,700 -2,193,700 -1,383,422 -2,122,400 -2,122,400 -1,136,161 -58.57% -58.57% -86.80% -86.80%
中位数 -775,000 -1,000,000 -369,754 -855,000 -1,080,000 -418,049 -109.60% -170.45% -104.52% -158.34%
平均数 -864,051 -1,128,694 -398,134 -899,065 -1,160,849 -431,001 -117.03% -183.50% -108.60% -169.34%
如上述两表所示，6 家同行业可比公司 2022 年前三季度营业总收入
同期对比中位数为下降 55.27%，平均数为下降 39.94%，公司 2022 年前三
季度营业总收入同期对比平均下降 47.90%，公司下降趋势处于中位数以
上、平均数以下；6 家同行业可比公司预计 2022 年全年净利润、扣非后
净利润同比中位数 分别为下降 109.60% 至 170.45% 、下降 104.52% 至
158.34%，平均数分别为下降 117.03%至 183.50%、下降 108.60%至 169.34%。
公司预计 2022 年全年净利润、扣非后净利润亏损同比分别增加 283.42%
至 404.50%、291.08%至 412.66%，公司下降趋势超过同行可比公司中位数
和平均数，但变动情况符合行业整体趋势，未发生偏离。
2.业绩预告显示，你公司因计提资产减值损失导致公司利润下滑。
请你公司说明计提资产减值损失涉及的具体资产及项目情况，主要减值
测试过程，包括主要假设及重要参数选取等情况，是否与以前年度存在
较大差异，资产减值损失计提是否充分合理，是否存在集中在报告期计
提大额资产减值的情形。
回复：
（1）存货跌价准备
资产负债表日，公司遵照企业会计准则的要求，对存货按照成本与可
变现净值孰低计量，对存货成本高于其可变现净值的计提存货跌价准备。
其中，对存货可变现净值的确定方法如下：
对于开发产品，以该产品的估计售价减去估计的销售费用和相关税费
后的金额确定；
对于开发成本，可变现净值按照所开发项目的估计售价减去至项目完
工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定：
①项目估计将要发生的成本，按照目标成本、合约规划等确定的项目
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总成本减去已经实际投入的成本；
②预计售价(或测算均价)按已签约及未签约部分分别确定，对于已签
约部分，按照实际签约金额确定售价；对于未签约部分，同时参照周边竞
品的可比市场售价和公司已售产品的售价，并结合公司对未来市场预期及
项目所在位置、产品业态、楼层、朝向、户型等多种因素，综合分析确定；
③估计的销售费用和相关税费后的金额，参考已售部分实际营销费效
比和税负比确定未售部分的销售费用和相关税费。
为保证资产减值损失计提充分合理，基于上述测试方法和原则，公司
测算并计提存货跌价准备 70 亿元至 100 亿元，该过程未借鉴独立第三方
的评估工作，最终跌价准备计提金额将在 2022 年年报中予以披露，减值
计提前五项目如下：
项目 A：该项目位于广东省佛山市，包含住宅业态。项目分二期进行
开发。初期公司对该项目预期销售价格较高，因此拿地成本较高，但 2022
年项目周边竞品定价降低、市场持续低迷，结合周边竞品及 2023 年 1 月
销售价格，采取谨慎偏中观的预期，售价预估为 9,694 元/平方米，根据
实际发生成本及预计税金、销售费用测算，实际销售总成本预估为 16,329
元/平方米，测算后计提存货跌价准备 8.09 亿元。
项目 B：该项目位于河北省廊坊市，包含商业及车位等多种业态。项
目分八个批次进行开发。2022 年由于整个房地产市场下行、为加速回款
降低售价等原因，结合周边竞品及 2023 年 1 月销售价格，采取谨慎偏中
观的预期，售价预估为 6,335 元/平方米、车位 39,645 元/个，根据实际
发生成本及预计税金、销售费用测算，实际销售总成本预估为 6,710 元/
平方米、车位 72,202 元/个，测算后计提存货跌价准备 5.21 亿元。
项目 C：该项目位于浙江省杭州市，包含别墅、住宅及商业等多种业
态，分多批次进行开发。2022 年由于杭州楼房限价以及材料、工程施工
成本升高等原因结合周边竞品及 2023 年 1 月销售价格，采取谨慎偏中观
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的预期，售价预估为 34,716 元/平方米，根据实际发生成本及预计税金、
销售费用测算，实际销售总成本预估为 38,151 元/平方米，测算后计提存
货跌价准备 4.61 亿元。
项目 D：该项目位于辽宁省沈阳市，包含住宅、商业、公寓、地下室、
车位，项目分四期开发。2022 年由于疫情以及地产行业调控影响，导致
销售迟缓，销售价格降低，项目周边路面停车位较多，业主基本无购买车
位意向，结合周边竞品及 2023 年 1 月销售价格，采取谨慎偏中观的预期，
住宅售价预估为 7,723 元/平方米，车位售价预估为 42,000 元/个，根据
实际发生成本及预计税金、销售费用测算，住宅实际销售总成本预估为
8,002 元/平方米，车位实际销售总成本预估为 77,000 万元/个，测算后
计提存货跌价准备 3.58 亿元。
项目 E：该项目位于广东省湛江市，包含商业、车位业态。项目分二
批次进行开发。2022 年由于整体房产市场低迷，项目周边多个房地产项
目竞争激烈市场售价降低，结合周边竞品及 2023 年 1 月销售价格，采取
谨慎偏中观的预期，综合体商铺售价预估为 8,118 元/平方米，根据实际
发生成本及预计税金、销售费用测算，实际销售总成本预估为 10,983 元/
平方米，项目测算后计提存货跌价准备 3.28 亿元。
（2）信用减值损失
资产负债表日，公司遵照企业会计准则的要求，采取信用评分模型对
应收款项进行信用评估，计提信用减值损失。公司以往年度对外投出的项
目合作款，在地产行业上行期，投资项目预测盈利能力良好、可正常推进，
评估不存在可收回性风险，未计提信用减值损失。
进入 2022 年以来，整体市场下行严重，公司各地地产项目受到不同
程度的封控、静默、停工等因素影响，严重影响销售和交付，公司销售额
较 2021 年相比锐减；随着 2022 年内疫情管控、市场情绪低迷等因素影响，
诸多合作企业发生资金困难的情况，公司在个别合作项目中亦出现了违约，
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已投出的合作款的可收回性存在较大不确定性。
综上所述，公司基于谨慎性原则，拟对多项应收款项计提信用减值损
失，计提金额 40 亿元至 70 亿元，该过程未借鉴独立第三方的评估工作，
最终信用减值计提金额将在 2022 年年报中予以披露，减值计提前五债权
如下：
债权 A：为支付的北京市项目 A 合作款 5 亿元，2022 年内受宏观调控
及疫情影响，环京市场情绪低迷，公司及合作方均出现流动性紧张，项目
无法开展，该款项账龄已超 5 年，拟计提信用减值损失 5 亿元。
债权 B：为支付的廊坊市项目 B 合作对价款 3.06 亿元，双方已成立
项目公司 B，2022 年内受房地产市场低迷、廊坊市疫情静默封控管理等因
素影响，项目无法推进，该款项账龄已超 5 年，拟计提信用减值损失 3.06
亿元。
债权 C：为支付的廊坊市项目 B 合作对价款 3 亿元，双方已成立项目
公司 B，2022 年内受房地产市场低迷、廊坊市疫情静默封控管理等因素影
响，项目无法推进，该款项账龄已超 5 年，拟计提信用减值损失 3 亿元。
债权 D：为支付的深圳市项目 D 合作款 2.84 亿元，2022 年内受宏观
调控及疫情影响，公司流动性紧张，与合作方就后续开发及资金投入发生
矛盾，并已触发合作协议违约条款，项目无法推进，该款项账龄为 1 年以
内，拟计提信用减值损失 2.84 亿元。
债权 E：为支付的石家庄市项目 E 合作款 2.69 亿元，2022 年内受宏
观调控、项目所在地房地产市场低迷、疫情封控等因素影响，公司及合作
方均出现流动性紧张，项目无法推进，该款项账龄已超 5 年，拟计提信用
减值损失 2.69 亿元。
综上，公司在计提存货跌价准备、计提信用减值损失的具体测算过程
中，综合了实现的销售价格、周边竞品价格、项目业态、经营环境变化、
未来盈利预期等多个因素综合分析确定，主要假设及重要参数选取等情况，
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与以前年度不存在较大差异，资产减值损失计提充分合理，不存在集中在
报告期计提大额资产减值的情形。
3.业绩预告显示，你公司因 2022 年度开发项目利润率下降，从而导
致毛利润同比出现较大幅度下降。你公司 2022 年三季报显示，你公司 2022
年前三季度销售毛利率为 9.69 %，同比下降 15 个百分点。请你公司结合
报告期内收入确认及成本结转等情况，分析毛利率下滑的具体情况及主
要原因，并说明毛利率水平及变化趋势是否与同行业可比公司存在较大
差异，是否存在进一步下滑的风险。同时，说明你公司持续盈利能力是
否存在重大不确定性，并作出特别风险提示。
回复：2022 年前三季度公司整体毛利率为 9.69%，较上年同期下降
15.16 个百分点，主要系 2021 年以来销售价格下降、结算项目成本高和
资本化利息增加，导致地产业务毛利率下降。
（1）2022 年受到国家对房地产行业的持续调控及疫情封控的影响，
公司整体销售价格随行业大势持续走低。同时，公司为解决债务危机换取
流动性，加大了存货去化力度，降价销售部分存量住房，进一步导致销售
价格下降，降价项目交付确认收入后对毛利率产生了较大影响。
（2）2022 年前三季度公司单方结算成本较 2021 年同期，上升约 38%，
主要系 2022 年前三季度结算项目的土地，大部分于 2017 年至 2019 年间
获取，这一阶段房地产市场处于上行期，土地竞拍激烈，对应的土地购置
成本均处于较高的水平，直接拉高了本期结算项目的平均成本。
（3）近年随着整体融资环境收紧，公司因流动性紧张，加大存量债
务展期力度，出现了阶段性融资成本上升，导致本期利息支出及资金成本
增加，进而导致资本化利息逐年上升。
综上，受销售价格下降、结算项目成本高以及资金成本上升的影响，
公司毛利润大幅度下降。
其他 6 家同行业可比公司 2022 年前三季度及 2021 年前三季度毛利率
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数据如下：
6 家同行业可比公司业绩情况
毛利率
公司名称
2022 年前三季度 2021 年前三季度 变化范围
阳光城 9.43% 17.54% -8.11%
金科股份 6.04% 19.52% -13.48%
中南建设 6.18% 15.47% -9.29%
ST 泰禾 7.37% 33.07% -25.70%
首开股份 21.64% 17.17% 4.47%
蓝光发展 3.07% -3.90% 6.97%
中位数 6.78% 17.36% -10.58%
平均数 8.96% 16.48% -7.52%
如上表所示，6 家同行业可比公司 2022 年前三季度业绩情况中，毛
利率中位数为 6.78%,平均数为 8.96%，公司毛利率为 9.69%，处于行业中
位数和平均数之上；相较 2021 年度，6 家同行业可比公司毛利率中位数
为下降 10.58%，平均数为下降 7.52%，公司毛利率下降 15.16%，变动趋
势处于行业中位数和平均数之下，变动情况基本符合行业整体趋势，未发
生偏离。
2022 年下半年房地产行业扶持政策频出，二级市场再融资渠道放开，
在此背景下，公司主动寻求经营策略变化，以现金流为主线，降本增效，
改善公司经营情况，持续盈利能力不存在重大不确定性。但受市场环境的
影响，购买情绪恢复需要时间，短期内不确定公司毛利率是否持续下降。
特此公告。
荣盛房地产发展股份有限公司
董 事 会
二〇二三年二月十日
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