北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购
中国电子器件工业有限公司股权项目
评 估 说 明
同致信德（北京）评报字（2014）第007号
. TONGZHIXINDE(BEIJING) ASSETS APPRAISAL CO., LTD.
同致信德（北京）资产评估有限公司
二零一四年四月二十三日
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
目 录
第一部分、关于评估说明使用范围的声明 .................................... 3
第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................ 4
一、委托方、被评估单位概况和其他评估报告使用者..................................................................... 5
二、关于经济行为的说明 .................................................................................................................... 9
三、评估对象与评估范围的说明 ........................................................................................................ 9
四、关于评估基准日的说明 .............................................................................................................. 17
五、资产清查情况、未来经营和收益状况的说明........................................................................... 17
六、可能影响评估工作的重大事项说明 .......................................................................................... 18
七、资料清单 ...................................................................................................................................... 20
第三部分、资产评估说明 ................................................. 22
一、评估对象与评估范围说明 .......................................................................................................... 22
二、资产核实情况总体说明 .............................................................................................................. 41
三、资产核实结果说明 ...................................................................................................................... 44
四、资产基础法评估技术说明 .......................................................................................................... 45
（一）流动资产评估技术说明 .......................................................................................................... 45
（二）长期股权投资评估技术说明 .................................................................................................. 51
（三） 投资性房地产评估技术说明 ................................................................................................ 59
（四）房屋建筑物评估技术说明 ...................................................................................................... 93
（五）设备评估技术说明 .................................................................................................................113
（六）土地使用权评估技术说明 .....................................................................................................119
（七）其他无形资产评估技术说明 ................................................................................................ 120
（八）递延所得税资产评估技术说明 ............................................................................................ 124
（十）负债评估技术说明 ................................................................................................................ 124
五、收益法评估技术说明 ................................................................................................................ 126
第四部分 评估结论及其分析 ............................................ 167
一、评估结论 .................................................................................................................................... 167
二、评估增值原因分析 .................................................................................................................... 169
三、特别事项说明 ............................................................................................................................ 169
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第一部分、关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构
和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他
任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
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二Ｏ一四年四月二十三日
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第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方、被评估单位概况和其他评估报告使用者
（一）委托方概括
名 称：北京中长石基信息技术股份有限公司（以下简称“石基信息”）
住 所：北京市海淀区复兴路甲 65 号—A11 层
法定代表人：李仲初
注册资本：30912 万元
实收资本：30912 万元
公司类型：其他股份有限公司（上市），股票代码 002153
经营范围：一般经营项目：技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务、技术培训；
销售开发后的产品、计算机及外围设备；提供信息源服务；网络技术服务；电子商务（未
取得专项审批的项目除外）；安装计算机；货物进出口、技术进出口、代理进出口；法律、
行政法规、国务院决定禁止的，不得经营；法律、行政法规、国务院决定规定应经许可
的，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营；法律、行政法规、国
务院决定未规定许可的，自主选择经营项目开展经营活动。
石基信息成立于 1998 年 2 月 6 日。2001 年 12 月经北京市人民政府经济体制改革办
公室<关于同意北京中长石基信息技术有限公司变更为北京中长石基信息技术股份有限
公司的通知>(京政体改股函[2001]66 号)的批准，以石基公司六家股东李仲初、长春燃气、
业勤投资、焦梅荣、陈国强、李殿坤作为发起人，由石基公司整体变更设立的股份有限
公司。公司于 2001 年 12 月 21 日在北京市工商行政管理局登记注册，企业法人营业执照
注册号为 1100002473322。经中国证券监督管理委员会证监发字[2007]189 号<关于核准北
京中长石基信息技术股份有限公司首次公开发行股票的通知>核准，公司于 2007 年 8 月
13 日向社会公开发行人民币普通股(A 股)1,400 万股，发行价格为 21.50 元/股，并于 2007
年 12 月 4 日在北京市工商行政管理局依法办理了工商变更手续。企业法人营业执照注册
号为 110000004733224。
截止至评估基准日，石基信息前十大股东明细如下：
持股数量
序号 股东名称 持股比例 股本性质
（股）
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受限流通股份、
1 李仲初 194,745,600 63.00%
流通 A 股
2 焦梅荣 1,290.02 4.17% 流通 A 股
3 交通银行-富国天益价值证券投资基... 1,288.97 4.17% 流通 A 股
4 北京业勤投资有限公司 1,227.20 3.97% 流通 A 股
5 中国工商银行-诺安价值增长股票证... 393.07 1.27% 流通 A 股
6 全国社保基金一零八组合 360.57 1.17% 流通 A 股
7 陈国强 347.51 1.12% 流通 A 股
8 中国工商银行-诺安平衡证券投资基... 338.49 1.10% 流通 A 股
9 中国工商银行-富国天惠精选成长混... 300 0.97% 流通 A 股
10 全国社保基金一一四组合 216.41 0.70% 流通 A 股
（二）被评估单位概况
1、基本情况
名 称：中国电子器件工业有限公司（以下简称“中电器件”）
住 所：北京市海淀区复兴路甲 65 号
法定代表人：关东玉
注册资本：19403.8 万人民币整
实收资本：19403.8 万人民币整
公司类型：其他有限责任公司
注 册 号：110000011075318
成立日期：1982 年 4 月 20 日
营业期限：自 1982 年 4 月 20 日至 2032 年 4 月 19 日
经营范围：许可经营项目：Ⅲ类：医用电子仪器设备；医用光学器具、仪器及内窥
镜设备；医用超声仪器及有关设备；医用激光仪器设备；医用高频仪器设备；医用磁共
振设备、医用 X 射线设备；医用 X 射线附属设备及部件；医用化验和基础设备器具；体
外循环及血液处理设备、手术室、急救室、诊疗室设备及器具；医用高分子材料及制品；
Ⅱ类：物理治疗及健康设备；体外检验分析器；病房护理设备及器具的经营；批发预包
装食品；电子元器件、设备、专用材料、电子产品及应用产品的设计、开发、生产、销
售、售后服务及维修；电子器件系统工程的总承包；承办组织进出口货源和配套服务；
进出口业务；五金交电、通讯器材、计算机及外部设备、钢材、木材、建筑材料、照明
设备、仪器仪表、一般化工材料、办公用品及设备、服装、百货的销售；与上述业务有
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关的技术咨询、技术服务、信息服务；物业管理。（依法须经批准项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）
2、历史沿革及股权结构
中国电子器件工业有限公司成立于 1982 年，前身为中国电子器件工业总公司，经国
务院批准成立。负责管理当时四机部涉及电子信息、电真空、半导体产业的三十多家企
事业单位，具有政府职能。
1986 年经国家经委批准，电子工业部下文中电器件职能转变，由电子工业部直属的
具有政府职能的公司转变为自主经营、自负盈亏、独立核算、独立承担经济责任的企业
经济实体，归属中国电子信息产业集团（CEC）管理。1987 年，公司主管的全国三十多
家企事业单位全部下放交各省市地方管理。
1995 年，电子工业部将中电器件划归彩虹集团公司，成为彩虹集团公司的全资子公
司。2006 年 7 月，经国务院国有资产管理委员会（国资分配[2004]561 号）批准，以 2005
年 7 月 31 日为基准日改制为非国有法人控股企业，改制完成后注册资本为人民币
19,403.80 万元。其中彩虹集团公司持有 45.00%的股权，北京艾路浦科技发展有限公司持
有 45.00%的股权，中国器件工业总公司工会委员会持有 10.00%的股权。
2007 年 12 月，北京艾路浦科技发展有限公司将其持有的中电器件 45.00%股权转让
给深圳市瑞达升电子技术有限公司。
2008 年 8 月，深圳市瑞达升电子技术有限公司将其持有的中电器件 45.00%股权转让
给深圳鹏博实业集团公司。
2013 年 10 月，深圳鹏博实业集团有限公司、中国电子器件工业有限公司工会委员会
将持有本公司全部 55.00%股权转让给北京中长石基信息技术股份有限公司。
截止评估基准日，公司股权结构为：
项 目 金额（万元） 比例
彩虹集团公司 8,731.71 45%
北京中长石基信息技术股份有限公司 10,672.09 55%
合计 19,403.80 100%
3、公司主要财务状况及经营成果
中电器件近三年基准日经审计母公司财务状况、经营成果如下表所示（金额单位：
人民币元）
项目 2011 年 12 月 31 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
流动资产 日
476,509,892.49 434,420,194.37 474,281,483.47
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其中：货币资金 122,135,388.83 121,354,811.36 140,681,117.77
交易性金融资产 292,000.00 338,000.00 371,200.00
应收票据 6,451,800.00 1,967,775.00 3,571,000.00
应收账款 73,999,140.64 84,496,346.42 78,724,012.73
预付账款 45,317,828.38 9,225,906.29 14,950,477.16
应收股利 16,214,000.00 8,818,975.47
其他应收款 41,679,766.46 41,724,718.94 46,733,558.44
存货 170,419,968.18 166,493,660.89 189,250,117.37
非流动资产 117,097,833.54 117,856,512.44 115,004,618.21
其中：长期股权投资 47,823,471.04 51,025,665.17 47,888,050.42
投资性房地产 38,035,370.29 36,845,238.29 35,213,331.27
固定资产 13,235,582.09 13,080,732.84 12,294,223.74
无形资产 14,040,730.05 13,785,254.90 16,150,935.35
长期待摊费用 64,251.33 13,162.41 4,387.49
递延所得税资产 3,898,428.74 3,106,458.83 3,453,689.94
资产总计 593,607,726.03 552,276,706.81 589,286,101.68
流动负债 348,776,663.97 292,804,010.11 301,265,362.87
负债总计 348,776,663.97 292,804,010.11 301,265,362.87
所有者权益 244,831,062.06 259,472,696.70 288,020,738.81
项目 2011 年度 2012 年度 2013 年度
营业收入 1,142,855,020.16 1,048,686,772.72 1,100,063,251.75
减：营业成本 1,045,437,623.09 938,204,279.04 989,130,073.14
营业税金及附加 1,749,170.79 1,819,295.62 1,484,493.69
销售费用 36,537,117.16 37,889,188.68 41,403,982.74
管理费用 22,543,940.70 22,221,364.33 23,289,972.40
财务费用 7,550,693.36 9,003,638.81 4,998,001.16
资产减值损失 6,011,741.67 -678,789.33 2,767,792.05
公允价值变动净收益 -455,723.19 -22,101.60 139,467.98
投资收益 3,017,429.70 2,387,874.13 1,936,120.83
营业利润 25,586,439.90 42,593,568.10 39,064,525.38
加：营业外收入 145,854.90 2,842,764.11 361282.97
减：营业外支出 31,514.00 47,176.56 222,600.69
利润总额 25,700,780.80 45,389,155.65 39,203,207.66
减：所得税 5,201,443.03 11,343,721.01 10,655,165.55
净利润 20,499,337.77 34,045,434.64 28,548,042.11
以上财务数据摘自众环海华会计师事务所有限公司出具的众环审字（2014）010702
号《审计报告》。
4、经营情况介绍
中电器件为分销综合服务商，代理销售计算机周边设备及消耗品、电子元器件、医
疗设备等，与十多个国家和地区的国际知名厂商建立着友好合作关系。分销的产品主要
包括爱普生（EPSON）、日本富士-施乐（Fuji Xerox）、美国利盟（LEXMAEK）、日本松
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下（Panasonic）等世界知名品牌的打印机、耗材、扫描仪及电子元器件，以及日本东芝
（TOSHIBA）、荷兰飞利浦（PHILIPS）以及德国西门子（SIEMENS）等品牌的医疗设备。
此外，中国电子器件工业有限公司还为客户提供解决方案、增值服务及售前、售中、售
后的各种技术支持。
中电器件在北京、上海、广州、深圳、海南、成都、武汉、西安、沈阳及香港等地
设有分支机构、办事处及控股公司。公司拥有数千家经销商，在国内八大区域建立了销
售及服务平台系统，公司的销售、服务网络遍及全国大部分地级以上的行政中心及部分
县级行政中心。
中电器件拥有海关 AA 资质，拥有全国范围的进出口贸易权及参与国家重大项目投
资资质。公司拥有完善的物流体系，在全国主要城市设有产品库房及配送中心。公司拥
有先进的 ERP 管理系统，并通过了 ISO9001：2008 质量管理体系认证。
（三）业务约定书约定的其他评估报告使用者
石基信息是中电器件的股东。
1、石基信息及其股东；
2、中电器件及其股东；
3、国家法律、法规规定为实现本次评估目的相关经济行为而需要使用本报告的其他
评估报告使用者。
二、关于经济行为的说明
根据石基信息《第五届董事会 2014 年第一次临时会议决议》，石基信息拟进行股权
收购，特委托同致信德（北京）资产评估有限公司对石基信息拟进行股权收购所涉及的
中电器件股东全部权益在 2013 年 12 月 31 日这一基准日所表现的市场价值进行分析、估
算，为这一经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象与评估范围的说明
（一）本次资产评估对象
本次资产评估的对象为中电器件股东全部权益价值。
（二）评估范围
本次评估范围为评估对象所涉及的中电器件截止 2013 年 12 月 31 日经审计的全部资
产及相关负债、以及评估单位申报的账面未记录无形资产—商标权，具体情况如下（单
位：人民币元）：
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科目名称 账面价值
一、流动资产合计 474,281,483.47
货币资金 140,681,117.77
交易性金融资产 371,200.00
应收票据 3,571,000.00
应收账款 78,724,012.73
预付款项 14,950,477.16
其他应收款 46,733,558.44
存货 189,250,117.37
二、非流动资产合计 115,004,618.21
长期股权投资 47,888,050.42
投资性房地产 35,213,331.27
固定资产 12,294,223.74
无形资产 16,150,935.35
长期待摊费用 4,387.49
递延所得税资产 3,453,689.94
三、资产总计 589,286,101.68
四、流动负债合计 301,265,362.87
应付票据 20,000,000.00
应付账款 105,413,336.03
预收款项 24,411,829.58
应付职工薪酬 8,108,637.92
应交税费 9,852,679.87
其他应付款 133,478,879.47
五、负债总计 301,265,362.87
六、净资产（所有者权益） 288,020,738.81
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估基准日中电器件财务状况已经众环海华会计师事务所有限公司审计，出具了众
环审字（2014）010702 号《审计报告》。
（三）主要资产状况
中电器件主要资产为存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产、
长期待摊费用、递延所得税资产等。
1、存货
（1）原材料，主要是外购的各类电源线、数据线及元器件等，存放在原材料仓库。
价值量较小，账面价值为 32,164.64 元。
（2）库存商品，主要为公司外购的各类型的打印机、医疗设备、扫描仪、硒鼓、鼠
标、键盘以及电脑周边产品等。主要分布在北京库房和各办事处仓库。种类较多，账面
价值为 141,209,903.98 元。
（3）发出商品，主要为激光打印机、鼠标、键盘、针式打印机、扫描仪以及配套配
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件，均已发货至客户和办事处。种类较多，账面价值为 49,766,308.01 元。
2、长期股权投资情况
长期股权投资为中电器是对十一家公司的股权投资，被投资单位基本情况如下：
截止至评估基准日，纳入合并报表范围的子公司基本情况如下：
序 注 册 资 本
企业名称 业务性质 投资成本 持股比例
号 （万元）
（万元）
1 中国电子器件工业海南有限公司 电子设备销售 500.00 512.88 100.00%
2 北京中电创新科技有限公司 电子设备销售 500.00 525.00 100.00%
3 精密模具有限公司 电子设备销售 100.00 港币 269.45 100.00%
4 北京凯利德智科技发展有限公司 投资咨询 1,000.00 1,000.00 100.00%
截止评估基准日，未纳入合并报表范围的子公司或联营、参股公司基本情况如下：
序 实收资本 持股 账面余额
号 企业名称 （万元） 比例 （万元） 备注
处于清理状态，已计提全
1 中国电子器件工业厦门公司 36.63 100 36.63 额减值准备
深圳市垅运照明电器有限公 电子镇流器生产销售，正
2 司 3000.00 35.71 2,034.59 常经营
3 汕头华汕电子器件公司 18373.43 1.85 354.93 正常经营
西安航天远征流体控制股份 拟转让股权，已计提部分
4 有限公司 1.46 138.00 减值准备
已停止经营，正在办理注
5 天津北方电子有限公司 23.73 0.71 销
经营期限到期，停止经营，
6 深圳京宝公司 40 30.00 已计提全额减值
天津市房地产发展（集团）
7 股份有限公司 0.01 16.67 已计提全额减值准备
3、投资性房地产：包括房屋和土地使用权，房屋共计 3 项，建筑面积合计为 9,226.23
平方米；第一项为科研楼，第二项是第一项科研楼的附属物—锅炉房。第三项为建筑物
复兴路甲 65 号底商（其土地使用权证为京央海国用（2013 出）第 00232 号）。土地使用
权 1 宗，为科研楼占用的土地使用权，证载面积 3,621.93 平方米，出租部分分摊比例为
65.42%。科研楼房屋和土地证分别为房产证号：X 京房权证海其字第 022672 号，土地证
号：京海国用（2007 出）第 4257 号，被评估单位对该投资性房地产采用成本模式计量。
序 建成 建筑面积
权证编号 房屋名称 结构 备注
号 年月 (m2)
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X 京房权证海其字 科研楼（出租
1 钢混 1998.01 7,625.09
第 022672 号 部分）
已解除抵押
X 京房权证海其字 锅炉房（出租
2 混合 1998.01 273.27
第 022672 号 分摊）
京房权证海国更字 复兴路甲 65
3 钢混 1988.12 1,327.87
第 00701 号 号(底商)
用 土 准 开
土地权证编 地 地 用 发
土地位臵 取得日期 面积(m2) 备注
号 性 用 年 程
质 途 限 度
七 证载 3621.93m2，
京海国用 北京市海淀
办 出 通 出租分摊比例
（2007 出） 区复兴路甲 2007-10-17 50 已解除抵押
公 让 一 65.42%，计
第 4257 号 65 号-A
平 2369.47m2
4、房屋建（构）筑物
房屋建筑物共 10 项，第 1、2 项为科研楼自用部分，位于北京市海淀区复兴路甲 65
号；第 3、4 项房屋建筑物位于新源街 18 号；第 5 项位于深圳市世界贸易广场 A 座 3407；
第 6、7 项位于西安市碑林区南关正街 95 号长鑫大厦 11813 号、11814 号；第 8、9、10
项位于武汉市武昌中南路 7 号 25 层。具体情况详见下表：
序 实际 建筑面积
权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 备注
号 用途 m2
1 X 京房权证海其字第 022672 号 锅炉房（分摊） 混合 办公 1998 年 1 月 144.45
2 X 京房权证海其字第 022672 号 科研楼 钢混 办公 1998 年 1 月 3,612.23
3 朝全字第 08263 号 新源街 18 号 A 混合 商业 1979 年 6 月 1,368.60
未办理土
地证
4 朝全字第 08263 号 新源街 18 号附属房 砖木 商业 1985 年 12 月 153.20
5 深房地字 3000641622 号 世界贸易广场 A 座 3407 钢混 办公 1999 年 5 月 171.02
西安市房权证碑林区字第 西安市碑林区南关正街 95 号长
6 混合 办公 2006 年 12 月 111.58
1100106020Ⅲ-12-1-11-11813-1 号 鑫大厦 11813 号
未办理土
地证
西安市房权证碑林区字第 西市安碑林区南关正街 95 号长
7 混合 办公 2006 年 12 月 116.79
1100106020Ⅲ-12-1-11-11814-1 号 鑫大厦 11814 号
8 武房权证昌字第 2007010277 武昌区中南路 7 号 25 层 A02-1 号 钢混 办公 2006 年 12 月 71.79
9 武房权证昌字第 2007010278 武昌中南路 7 号 25 层 A02 号 钢混 办公 2006 年 12 月 71.79
10 武房权证昌字第 2007010281 武昌区中南路 7 号 25 层 A01 号 钢混 办公 2006 年 12 月 92.94
合计 5,914.39
本次评估的房屋建筑物中，科研楼为一栋 16 层的办公用房主楼及一栋 6 层附楼组成，
整栋大楼有 2 部上海三菱电梯，地下一层为设备房及食堂。本次评估计入投资性房地产
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北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
分摊的出租办公用房面积为 7,625.09 平方米（其中分摊的地下室面积为 1,352.90 平方米，
地上部分面积为 6,272.19 平方米），分摊的锅炉房面积为 273.27 平方米，计入固定资产—
房屋建筑物分摊的自用的办公用房面积为 3,612.23 平方米（其中分摊的地下室面积为
715.12 平方米，地上部分面积为 2,897.11 平方米），分摊的锅炉房面积为 144.45 平方米。
锅炉房共两层，作为办公楼的配套用房。该房屋建筑物于 2007 年 11 月 12 日办理《房屋
所有权证》，证号为 X 京房权证海其字第 022672 号，《国有土地使用证》证号为京海国用
（2007 出）第 4257 号，证载面积为 3,621.93 平方米，至评估基准日，该土地使用权尚可
使用的年限为 43.52 年。
位于北京市新源街 18 号 A 处房屋建筑物共计 3 层，已出租给北京至信明成房地产经
纪有限公司（禧福）等使用，至评估基准日，该房屋建筑物尚未办理《国有土地使用证》，
房屋所有权证为朝全字第 08263 号。
位于深圳市世界贸易广场 A 座 3407 的房屋建筑物总层数为 41 层，评估对象所在层
数为第 34 层，已办理《房地产证》，证号为深房地字 3000641622 号，宗地号为 B122-0018，
宗地面积为 8,408.2 平方米，土地用途为商业、办公、住宅，使用年限为 70 年（从 1993
年 10 月 23 日至 2063 年 10 月 22 日止）。
位于西安市碑林区南关正街 95 号长鑫大厦 11813 号、11814 号房屋建筑物总层数为
25 层，评估对象所在楼层为第 18 层，玻璃门，室内地面铺设地毯，铝合金窗户，石膏板
吊顶，内墙为白色涂料刷白，水电设施齐全，日常维护保养较好，均处于正常使用状况。
现由西安办事处办公自用。至评估基准日，该房屋建筑物尚未办理《国有土地使用证》，
房屋所有权证号分别为西安市房权证碑林区字第 1100106020Ⅲ-12-1-11-11813-1 号和西
安市房权证碑林区字第 1100106020Ⅲ-12-1-11-11814-1 号。
位于武汉市武昌区中南路 7 号 25 层 A02-1 号、A02 号、A01 号的房屋建筑物总层数
为 47 层，评估对象所在层数均为第 25 层，房屋所有权证号分别为武房权证昌字第
2007010277 号、武房权证昌字第 2007010278 号、武房权证昌字第 2007010281 号，已办
理《国有土地使用证》，证号分别为武昌国用（商 2007）第 09857 号、武昌国用（商 2007）
第 09856 号、武昌国用（商 2007）第 09858 号，地号分别为 F10180049-2-23、F10180049-2-22、
F10180049-2-18，图号均为 465，地类（用途）均为其他商服用地，使用权类型均为出让，
终止日期均为 2043 年 6 月 30 日，分摊的土地使用面积分别为 2.93 平方米、2.93 平方米、
3.79 平方米，以上均未设定抵押。
5、设备：包括运输车辆和电子设备，主要分布在北京市海淀区复兴路甲 65 号大楼
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内，电子设备主要为电脑、打印机、空调等办公设备，运输汽车 10 辆。
6、土地使用权
土地使用权共 5 项，第 1 项是中电器件自用房屋科研楼分摊的土地，位于北京市海
淀区复兴路甲 65 号；第 2 项是位于复兴路甲 65 号底商的占地；第 3-5 项是位于武昌区
中南路 7 号的占地，土地使用权证登记情况如下：
序号 土地证号 土地位臵 权属性质 用途 面积(M2)
京海国用（2007 出）
1 北京市海淀区复兴路甲 65 号 A 出让 办公 3621.93
第 4257 号
京央海国用（2013 出） 其他
2 北京市海淀区复兴路甲 65 号 出让 109.03
第 00232 号 商服
武昌国用（商 2007）
3 武昌区中南路 7 号 25 层 A02-1 号 出让 办公 3.79
第 09858 号
武昌国用（商 2007）
4 武昌中南路 7 号 25 层 A02 号 出让 办公 2.93
第 09856 号
武昌国用（商 2007）
5 武昌区中南路 7 号 25 层 A01 号 出让 办公 2.93
第 09857 号
上述二宗土地使用权毗邻，相连呈“L”型，其中长边为其他用地，短边为写字楼用地。
7、无形资产
被评估单位拥有账面未记录的无形资产为 33 项注册商标，为被评估单位的注册商
标均为其自主申请获得，明细如下：
序号 注册人 商标 类别 商品或服务项目 注册号 有效期限
中国电子器 碳墨(颜料);计算机;打印机;文字处理机墨盒;激光
2
1 件工业有限 打印机墨盒;喷墨打印机墨盒;复印机用碳粉;染 3458581 2014 11 13
（1-7）
公司 料;涂料;啤酒色素;防腐剂;天然树脂
计算机;计算机周边设备;计算机软件;监视器(计
9 算机硬件);光盘;与计算机联用的打印机;扫描仪;
中国电子器 (1- 3 集成电路卡;笔记本电脑;现金收入记录机;复印
2 件工业有限 7-9 机;传真机;手提电话;程控电话交换设备;网络通 3458582 2014 07 13
公司 13 信设备;摄像机;半导体;照相机;刻录机;石英晶体;
22) 集成电路;半导体器件;真空电子管;照明设备用
镇流器;电池;电池充电器;集成电路块
中国电子器 16（1-3 印刷纸;复印纸;纸餐巾;印刷品;印刷出版物;平版
5-7
3 件工业有限 印刷工艺品;纸箱;家具除外的办公必需品;书写 3458583 2015 01 20
9、11
公司 工具;相纸(非感光打印机用)
14)
中国电子器 广告策划;市场研究;进出口代理;推销(替他人);人
35
4 件工业有限 事管理咨询;人员招收;商业区迁移(提供信息);办 3458580 2014 08 27
(1-8)
公司 公机器和设备出租;会计;自动售货机出租
36
中国电子器 不动产出租;不动产代理;住房代理;公寓管理;住
(1、2
5 件工业有限 所(公寓);办公室(不动产)出租;海关经纪;代管产 3458424 2015 01 27
4、5
公司 业;金融管理;保险信息
8)
37 维修信息;电器设备的安装及修理;清洁建筑物
中国电子器 (1
(内部);取暖设施出租;空调设备出租;计算机硬件
6 件工业有限 4-7 3458428 2015 01 27
15 安装;维护和修理;照明设备的安装和修理;车辆
公司
18) 清洗;家具保养;电话安装和修理
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中国电子器 39（1-6 货运;旅客运输;船只运输;汽车运输;空中运输;车
7 件工业有限 8 辆租赁;货物储存;能源分配;递送(信件和商品);旅 3458426 2014 12 20
公司 10、11) 游安排
包装设计;计算机租赁;计算机编程;计算机软件
中国电子器 42 设计;计算机硬件升级;计算机软件维护;把有形
8 件工业有限 (16 的数据和文件转换成电子媒体;替他人创建和维 3458427 2014 12 27
公司 22) 护网站;计算机软件的安装;出租包含商业和金融
信息的 CD 光盘
中国电子器 住所(旅馆;供膳寄宿处);咖啡馆;餐厅;饭店;酒吧;
43
9 件工业有限 茶馆;旅游房屋出租;会议室出租;养老院;日间托 3458429 2014 12 27
(1-4)
公司 儿所(看孩子)
中国电子器
2 染料;碳黑(颜料);涂料;啤酒色素;防腐剂;天然树
10 件工业有限 3458432 2018 04 20
(1-7) 脂
公司
中国电子器 9 现金收入记录机;复印机;传真机;手提电话;程控
(1- 3
11 件工业有限 电话交换设备;网络通信设备;摄像机;半导体;照 3458433 2018 02 20
7-9
公司 13) 相机;石英晶体;集成电路;集成电路块
16
中国电子器 (1- 3 印刷纸,复印纸,纸餐巾,印刷品,印刷出版物,平版
5-7
12 件工业有限 印刷工艺品,纸箱,家具除外的办公必需品,书写工 3458434 2015 01 06
9
公司 11 具,相纸(非感光打印机用)
14)
中国电子器 35 广告策划;市场研究;进出口代理;推销(替他人);人
(1- 5
13 件工业有限 事管理咨询;人员招收;商业区迁移(提供信息);会 3458436 2014 11 13
7
公司 8) 计;自动售货机出租
中国电子器 36 (1-2 不动产出租;不动产代理;住房代理;公寓管理;住
4
14 件工业有限 所(公寓);办公室(不动产)出租;海关经纪;代管产 3458438 2015 01 27
5
公司 8) 业;金融管理;保险信息
37 维修信息;电器设备的安装及修理;取暖设施出
中国电子器 (1
租;空调设备出租;计算机硬件安装;维护和修理;
15 件工业有限 5-7 3458430 2015 05 20
15 照明设备的安装和修理;车辆清洗;家具保养;电
公司
18) 话安装和修理
中国电子器 39（1-6 货运;旅客运输;船只运输;汽车运输;空中运输;车
8
16 件工业有限 辆租赁;货物储存;能源分配;递送(信件和商品);旅 3458431 2014 12 20
10
公司 11) 游安排
包装设计；计算机租赁；计算机编程；计算机软
中国电子器 42 件设计；计算机软件升级；计算机软件维护；把
17 件工业有限 (16 有形的数据和文件转换成电子媒体；替他人创建 3458435 2018 03 13
公司 20) 和维护网站；计算机软件的安装；出租包含商业
和金融信息的 CD 光盘
中国电子器 住所(旅馆、供膳寄宿处)；咖啡馆；餐厅；饭店；
43
18 件工业有限 酒吧；茶馆；旅游房屋出租；会议室出租；养老 3458437 2018 03 13
(1-4)
公司 院；日间托儿所(看孩子)
中国电子器
28
19 件工业有限 电子玩具 544800 2021 02 27
(2)
公司
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9
中国电子器 (6_8
通讯,信号,导航设备,音像设备,教育,科研,检测仪
20 件工业有限 10 545472 2021 03 09
13 器,电子,电气通用元器件
公司
20）
计算机,计算机外围设备,计算机周边设备,计算机
中国电子器
9 软件(已录制),电脑软件(录制好的),监视器(计算
21 件工业有限 3217176 2013 08 27
(1) 机硬件),与计算机联用的打印机,扫描仪(数据处
公司
理设备),笔记本电脑
商业询价;商业信息代理;市场分析;公共关系;贸
中国电子器 35 易业务的专业咨询;商业信息;进出口代理;推销
22 件工业有限 (1- 4 (替他人);人事管理咨询;人员招收;文字处理;计算 3217175 2014 01 12
公司 6) 机数据库信息编入;计算机数据库信息系统化;计
算机数据库信息分类
机械安装、保养和修理;电器设备的安装与修理;
中国电子器
37 冷冻设备的安装与修理;办公室用机器和设备的
23 件工业有限 3217174 201711 20
(6) 安装、保养和维修;计算机硬件安装、维护和修理;
公司
消除电子设备的干扰
计算机编程及相关服务中的计算机编程;计算机
中国电子器 软件设计;计算机软件升级;计算机软件更新;计
42
24 件工业有限 算机硬件咨询;计算机软件出租;计算机软件保 3217173 2014 01 20
(20)
公司 养;计算机软件维护;计算机系统分析;出租包含
商业和金融信息的 CD 光盘
37
维修信息；商业摊位及商店的建筑；室内装潢修
（1
中国电子器 理；供暖设备的安装和修理；计算机硬件安装、
4，5
25 件工业有限 维护和修理；车辆保养修理；照相器材修理；钟 6635723 2020 09 27
11
公司 12 表修理；保险柜的保养和修理；防盗报警系统的
18） 安装与维修
42
中国电子器 （9 计算机编程；技术研究；生物研究；材料测试；
26 件工业有限 12 工业品外观设计；室内装饰设计；服装设计；计 6635721 2020 09 06
公司 16-18 算机硬件咨询；艺术品鉴定；书画刻印艺术设计
20，24）
广告宣传；广告策划；商业管理和组织咨询；组
中国电子器 35
织商业或广告展览；进出口代理；替他人采购（替
27 件工业有限 （1-2 6635724 2020 09 06
其它企业购买商品或服务）；人事管理咨询；商
公司 4-7）
业场所搬迁；办公机器和设备出租；会计
中国电子器 2 染料；颜料；着色剂；复印机用墨；计算机、打
28 件工业有限 （1-2 印机、文字处理机墨盒；激光打印机墨盒；喷墨 6635725 2020 04 13
公司 4-6） 打印机墨盒；复印机用碳粉；油漆；防锈油脂
11（1
中国电子器 灯；喷灯；汽灯；水冷却装臵；空气净化装臵和
3
29 件工业有限 机器；暖气锅炉给水设备；太阳能收集器；消毒 6635727 2020 05 13
5-8
公司 10-11） 设备；电暖器；暖器
中国电子器 43 住所（旅馆、供膳寄宿所）；饭店；会议室出租；
30 件工业有限 （1-4 提供营地设施；养老院；日间托儿所（看孩子）； 6635720 2020 05 20
公司 6） 咖啡馆；酒吧；茶馆
6（1
中国电子器 5 合金钢；金属阀门（非机器零件）；金属天线塔；
31 件工业有限 6 金属捆扎线；金属环；金属锁（非电）；保险柜； 6635709 2020 03 27
公司 10-11 机器传带用金属扣；金属标志牌；金属焊条
14）
印刷纸（包括胶版纸、新闻纸、书刊用纸、证券
中国电子器 纸、凹版纸、凸版纸）；复印纸（文具）；彩色皱
32 件工业有限 16 纹纸；白板纸；纸张（文具）；说明书；切纸刀 6635726 2020 03 27
公司 （切具）；文件夹；颜料盒（学校用品）；计算机
打印机用色带
计算机周边设备；与计算机联用的打印机；集成
中国电子器 电路卡；笔记本电脑；复印机（光电、静电、热）；
33 件工业有限 9 闪光信号灯；车辆用导航仪器（随车计算机）； 6635728 2020 05 13
公司 与外接显示屏或监视器连用的娱乐器具；电缆；
集成电路卡
由于至今尚无自主品牌产品生产，故以上商标均未曾使用；未来仍以代理产品为主，
也不会使用上述商标。
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四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。
确定评估基准日的相关事项说明：
（一）本项目评估基准日确定的理由：为确切地反映委估对象的公允价值，有利于
本项目评估目的顺利实现，经评估机构与委托方一致商定，确定本项目资产评估基准日
为 2013 年 12 月 31 日。
（二）中国电子器件工业有限公司对评估基准日的全部资产及相关负债进行清查、
盘点，并以此为基础编制了基准日的资产负债表。
（三）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格标
准和利率、汇率、税率。
五、资产清查情况、未来经营和收益状况的说明
（一）资产负债清查情况说明
1、列入本次清查范围的资产账面价值为 589,286,101.68 元，包括流动资产、长期
股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产、长期待摊费用和递延所得税资产。负
债的账面价值为 301,265,362.87 元，全部为流动负债。
流动资产账面价值为 474,281,483.47 元，包括货币资金、应收账款、预付款项、交
易性金融资产、其他应收款和存货等；
长期股权投资账面价值为 47,888,050.42 元，是对十一家公司的股权投资，本公司对
长期股权投资分别采用权益法和成本法进行核算；
投资性房地产账面价值为 35,213,331.27 元，主要是出租的房地产；
固定资产账面价值为 12,294,223.74 元，主要是机器设备、车辆及电子设备；
无形资产账面价值为 16,150,935.35 元，主要是土地使用权；
长期待摊费用账面价值 4,387.49 元，主要为上海库房装修费的摊余价值。
中国电子器件工业有限公司的实物资产主要包括存货、投资性房地产、房屋建（构）
筑物、运输设备、电子设备和土地使用权等，主要分布在北京公司办公地及各地区销售
平台。
2、根据相关工作总体部署，中国电子器件工业有限公司于 2014 年 2 月初，由财务
部门牵头，组织公司有关管理人员对拟纳入评估范围的全部资产和相关负债实施了全面
清查核实。清查核实工作时间从 2014 年 2 月 10 日至 2014 年 3 月 4 日。
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（二）未来经营和收益状况说明
中电器件于 1982 年 4 月成立，主要从事商品代理分销经营。自设立以来经营正常，
根据历史经营情况，并结合未来发展规划，对公司未来经营收入预测如下：
项目/年度 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
元器件业务 89,958.14 93,556.46 96,363.16 98,290.42 100,256.23
打印机及配件 119.18 125.13 131.39 137.96 144.86
医疗设备 8,325.09 9,157.60 9,890.21 10,681.43 11,322.31
其他 13,857.64 14,550.53 15,278.05 16,041.96 16,844.05
代理/服务 1,584.31 1,615.99 1,648.31 1,681.28 1,714.90
营业收入合计 113,844.36 119,005.71 123,311.12 126,833.05 130,282.35
六、可能影响评估工作的重大事项说明
（一）截至评估基准日止，公司不存在应予披露的未决诉讼、索赔、税务纠纷等将
来可能损害公司利益的或有损失。
（二）截至评估基准日止，公司不存在其他对外债务担保等承诺事项。
（三）中电器件原以 2005 年 7 月 31 日为基准日进行改制，并于 2006 年根据改制
时评估报告进行了调账处理。
（四）本次纳入评估范围的房屋建筑物中，位于北京市朝阳区新源街 18 号的房产
目前对外出租，至评估基准日，已取得房屋所有权证，所有权人为中电器件的前身中国
电子器件总公司，尚未办理更名手续，且未取得土地使用证。
（五）本次纳入评估范围的房屋建筑物中，位于西安市碑林区南关正街 95 号长鑫大
厦的 2 套房产，尚未办理《国有土地使用证》。
（六）2013 年 4 月，被评估单位投资 315.00 万元与其他方共同发起设立深圳中电鹏
翔电子技术有限公司有限公司，深圳中电鹏翔电子技术有限公司注册资本 700.00 万元，
公司持有 45%股权。2013 年 11 月，被评估单位与深圳市陇运照明电器有限公司、李卫
明、宋大明、杨学林签订股权转让协议，将其持有深圳市中电鹏翔电子技术有限公司全
部股权以 315.00 万元价格全部分别转让给深圳市陇运照明电器有限公司、李卫明、宋大
明、杨学林。
（七）截止至评估基准日，我公司抵押、保证事项如下：
1、被评估单位将位于北京市海淀区复兴路甲 65 号-A 的房屋和土地（房产证号：X
京房权证海其字第 022672 号，土地证号：京海国用（2007 出）第 4257 号）作为抵押，
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截止评估基准日，该抵押已解除。
2、2013 年 12 月，公司与北京中长石基信息技术股份有限公司签订最高额为一亿五
千万元的借款合同，借款期间为 2013 年 12 月 10 日至 2014 年 12 月 10 日，借款利率为
中国人民银行同期贷款基准利率，按季付息，公司以一亿五千万元的存货作为抵押担保；
2013 年 12 月，公司已收到了北京中长石基信息技术股份有限公司 1,100,000,00.00 元借款，
目前尚未办理抵押担保手续。
3、被评估单位为全资子公司北京中电创新科技有限公司提供最高额担保，向中国民
生银行股份有限公司总行营业部取得短期借款 400.00 万元。
4、被评估单位全资子公司北京中电创新科技有限公司以银行承兑汇票为质押物，向
招商银行股份有限公司北京西三环支行取得 2 笔短期借款合计 440.00 万元，其借款最迟
到期日为 2014 年 6 月 8 日，票据到期日为 2013 年 9 月 22 日至 2013 年 12 月 20 日至 2014
年 4 月 25 日。
5、被评估单位的全资子公司精密模具有限公司位于太古城东山阁 5 楼 G 室房产的房
产和鹰君中心 18 楼 1802 室的房产已抵押给中国银行（香港）有限公司以获取银行授信
额度。
（八）被评估单位的全资子公司精密模具有限公司注册登记处记载显示其股东为中
国电子器件工业有限公司，中华人民共和国商务部于 2009 年 12 月 16 日颁发的《企业境
外投资证书》（商境外投资证第 4600200900024 号）记载，精密模具有限公司的投资主体
为“中国电子器件工业有限公司”。
（九）本次纳入评估范围的长期股权投资中，精密模具有限公司的牌号为粤 BW2325
的车辆其车主为中国深圳彩电总公司，该车由精密模具有限公司出资购买，并申请了深
圳、香港两地牌照，但由于历史原因一直未能办理过户，现实际使用人为鹏博集团。目
前中国深圳彩电总公司已注销，今后将无法办理该车的年检及转让手续。
（十）本次纳入评估范围的长期股权投资中，深圳市垅运照明电器有限公司的投资
性房地产是该公司 2006 年 9 月以按揭形式购买的位于深圳市福田区八卦岭工业区 425 栋
（鹏基商务时空大厦） 楼 725 平方米房产，按揭期限 10 年，自 2006 年 9 月 14 日至 2016
年 9 月 13 日。截至评估基准日，账面反映尚有 1,379,170.69 元购房款未支付。
（十一）本次纳入评估范围的长期股权投资中，深圳市垅运照明电器有限公司截止
至评估基准日，研发形成了 2 项发明专利、25 实用新型专利、2 项计算机软件著作权，
全部取得相应证书，均未进行资本化。本次将其作为表外资产申报纳入评估范围。
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北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
（十二）本次纳入评估范围的长期股权投资中，天津市房地产发展（集团）股份有
限公司的股权投资，为 1992 年委托中国信息信托投资公司证券业务部认购的公司法人股
10 万股，初始投资成本 16 万元。中电器件于 2005 年 7 月 31 日改制评估时，该项投资按
照 2005 年 7 月 31 日市值评估增值至 166,707.61 元。因初始投资时未与该投资公司签署
股权认购委托协议，且该投资公司证券业务部因改制已数次变更，中电器件仅保存有资
金用款申请表及相关账务资料，经与多方沟通仍无法在证券交易所办理产权过户手续。
中电器件预计该项投资已无收回可能，已全额计提减值准备。
（十三）截止至评估基准日，中电器件拥有账面未记录的注册商标共 33 项，本次作
为表外资产进行申报。其均为中电器件自主申请获得的注册商标，由于至今尚无自主品
牌产品生产，故以上商标均未曾使用，未获得超额收益；中电器件未来仍以分销业务、
代理销售产品为主，也不会使用上述商标，故未来亦不会获得超额收益。中电器件的商
标均未使用于特定商品或服务，该商标并无使用价值和转让价值。
（十四）中电器件 2013 年 4 月 13 日公司第二届股东会第三十五次会议批准公司撤
回对子公司北京中电利德科技有限公司投资资金并全面退出股东身份，相关事项的工作
正在进行中。
截至评估基准日止，公司不存在应予披露而未披露的其他事项。
七、资料清单
1、根据清查核实结果填报的《资产评估明细表》；
2、北京中长石基信息技术股份有限公司、中国电子器件工业有限公司及被投资企业
《企业法人营业执照》复印件；
3、北京中长石基信息技术股份有限公司、中国电子器件工业有限公司的简介；
4、中国电子器件工业有限公司的企业财务会计报表复印件；
5、中国电子器件工业有限公司提供的盈利预测；
6、资产购臵的重大合同复印件；
7、相关资产产权证明；
8、其他相关文件、资料等。
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[本页以下无正文]
委托方：北京中长石基信息技术股份有限公司
法定代表人（签章）：
被评估单位：中国电子器件工业有限公司
法定代表人（签章）：
二零一四年四月二十三日
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第三部分、资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
1、本次评估对象为中国电子器件工业有限公司股东全部权益价值。
2、本次评估范围为中国电子器件工业有限公司股东全部权益所涉及的全部资产及相
关负债。具体为：资产类包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付
款项、其他应收款、存货、一年内到期的非流动资产、长期股权投资、投资性房地产、
房屋建（构）筑物、车辆、电子设备、无形资产和递延所得税资产；负债类包括短期借
款、应付票据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款等。上述
资产及相关负债于评估基准日经审计的账面价值如下（金额单位：人民币元）：
资产项目 账面价值
流动资产 474,281,483.47
其中：货币资金 140,681,117.77
交易性金融资产 371,200.00
应收票据 3,571,000.00
应收账款 78,724,012.73
预付款项 14,950,477.16
其他应收款 46,733,558.44
存货 189,250,117.37
非流动资产 115,004,618.21
其中：长期股权投资 47,888,050.42
投资性房地产 35,213,331.27
固定资产 12,294,223.74
无形资产 16,150,935.35
长期待摊费用 4,387.49
递延所得税资产 3,453,689.94
资产合计 589,286,101.68
流动负债 301,265,362.87
负债合计 301,265,362.87
净资产 288,020,738.81
（二）实物资产分布情况及特点
实物资产主要包括：存货、投资性房地产、房屋建（构）筑物、运输设备、电子设备。
1、存货
（1）原材料，主要是外购的各类电源线、数据线及元器件等，存放在原材料仓库。
价值量较小，账面价值 32,164.64 元。
（2）库存商品，主要为公司外购的各类型的打印机、医疗设备、扫描仪、硒鼓、鼠
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标、键盘以及电脑周边产品等。主要分布在北京库房和各办事处仓库。种类较多，账面
价值为 141,209,903.98 元。
（3）发出商品，主要为激光打印机、鼠标、键盘、针式打印机、扫描仪以及配套配
件，均已发货至客户和办事处。种类较多，账面价值为 49,766,308.01 元。
2、投资性房地产：包括房屋和土地使用权，房屋共计 3 项，建筑面积合计为 9,226.23
平方米；第一项为科研楼，第二项是第一项科研楼的附属物—锅炉房，第三项为建筑物
复兴路甲 65 号底商。土地使用权 1 宗，为科研楼占用的土地使用权，证载面积 3,621.93
平方米，出租部分分摊比例为 65.42%，计 2369.47 平方米。科研楼房屋和土地证分别是
房产证号：X 京房权证海其字第 022672 号，土地证号：京海国用（2007 出）第 4257 号。
被评估单位对该投资性房地产采用成本模式计量。记入的投资性房地产的面积如下表所
示：
序 建成
权证编号 房屋名称 结构 建筑面积 账面价值
号 年月
X 京房权证海其 科研楼（出
1 钢混 1998.01 7,625.09
字第 022672 号 租部分）
12,069,380.66
X 京房权证海其 锅炉房（出
2 混合 1998.01 273.27
字第 022672 号 租分摊）
京房权证海国更 复兴路甲
3 钢混 1988.12 1,327.87 1,998,727.05
字第 00701 号 65 号(底商)
土 准
土地权证编 用地 地 用 开发
土地位臵 取得日期 面积(m2) 账面价值
号 性质 用 年 程度
途 限
证载面积
北京市海
京海国用 3621.93m2，
淀区复兴 出 七通
（2007 出） 2007-10-17 办公 50 出租分摊比 21,145,223.56
路甲 65 号 让 一平
第 4257 号 例 65.42%，
-A
计 2369.47
3、房屋建（构）筑物
房屋建筑物共 10 项，第 1、2 项为科研楼自用部分，位于北京市海淀区复兴路甲 65
号；第 3、4 项房屋建筑物位于新源街 18 号；第 5 项位于深圳市世界贸易广场 A 座 3407；
第 6、7 项位于西安市碑林区南关正街 95 号长鑫大厦 11813 号、11814 号；第 8、9、10
项位于武汉市武昌中南路 7 号 25 层。具体情况详见下表：
序 实际 建筑面
权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 备注
号 用途 积 m2
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1 X 京房权证海其字第 022672 号 锅炉房（分摊） 混合 办公 1998 年 1 月 144.45
2 X 京房权证海其字第 022672 号 科研楼 钢混 办公 1998 年 1 月 3,612.23
3 朝全字第 08263 号 新源街 18 号 A 混合 商业 1979 年 6 月 1,368.60 未办
理土
4 朝全字第 08263 号 新源街 18 号附属房 砖木 商业 1985 年 12 月 153.20 地证
5 深房地字 3000641622 号 世界贸易广场 A 座 3407 钢混 办公 1999 年 5 月 171.02
西安市房权证碑林区字第
西安市碑林区南关正街 95 号
6 1100106020Ⅲ-12-1-11-11813-1 混合 办公 2006 年 12 月 111.58
长鑫大厦 11813 号 未办
号
理土
西安市房权证碑林区字第
西市安碑林区南关正街 95 号 地证
7 1100106020Ⅲ-12-1-11-11814-1 混合 办公 2006 年 12 月 116.79
长鑫大厦 11814 号
号
8 武房权证昌字第 2007010277 武昌区中南路 7 号 25 层 A02-1 钢混 办公 2006 年 12 月 71.79
号
9 武房权证昌字第 2007010278 武昌中南路 7 号 25 层 A02 号 钢混 办公 2006 年 12 月 71.79
10 武房权证昌字第 2007010281 武昌区中南路 7 号 25 层 A01 号 钢混 办公 2006 年 12 月 92.94
合计 5,914.39
本次评估的房屋建筑物中，科研楼为一栋 16 层的办公用房主楼及一栋 6 层附楼组成，
整栋大楼有 2 部上海三菱电梯，地下一层为设备房及食堂。本次评估计入投资性房地产
分摊的出租办公用房面积为 7,625.09 平方米（其中分摊的地下室面积为 1,352.90 平方米，
地上部分面积为 6,272.19 平方米），分摊的锅炉房面积为 273.27 平方米，计入固定资产—
房屋建筑物分摊的自用的办公用房面积为 3,612.23 平方米（其中分摊的地下室面积为
715.12 平方米，地上部分面积为 2,897.11 平方米），分摊的锅炉房面积为 144.45 平方米。
锅炉房共两层，作为办公楼的配套用房。该房屋建筑物于 2007 年 11 月 12 日办理《房屋
所有权证》，证号为 X 京房权证海其字第 022672 号，《国有土地使用证》证号为京海国用
（2007 出）第 4257 号，证载面积为 3,621.93 平方米，至评估基准日，该土地使用权尚可
使用的年限为 43.52 年。
位于北京市新源街 18 号 A 处房屋建筑物共计 3 层，已出租给北京至信明成房地产经
纪有限公司（禧福）等使用，至评估基准日，该房屋建筑物尚未办理《国有土地使用证》，
房屋所有权证朝全字第 08263 号。
位于深圳市世界贸易广场 A 座 3407 的房屋建筑物总层数为 41 层，评估对象所在层
数为第 34 层，已办理《房地产证》，证号为深房地字 3000641622 号，宗地号为 B122-0018，
宗地面积为 8,408.2 平方米，土地用途为商业、办公、住宅，使用年限为 70 年（从 1993
年 10 月 23 日至 2063 年 10 月 22 日止）。
位于西安市碑林区南关正街 95 号长鑫大厦 11813 号、11814 号房屋建筑物总层数为
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25 层，评估对象所在楼层为第 18 层，玻璃门，室内地面铺设地毯，铝合金窗户，石膏板
吊顶，内墙为白色涂料刷白，水电设施齐全，日常维护保养较好，均处于正常使用状况。
现由西安办事处办公自用。至评估基准日，该房屋建筑物尚未办理《国有土地使用证》，
房屋所有权证号分别为西安市房权证碑林区字第 1100106020Ⅲ-12-1-11-11813-1 号和西
安市房权证碑林区字第 1100106020Ⅲ-12-1-11-11814-1 号。
位于武汉市武昌区中南路 7 号 25 层 A02-1 号、A02 号、A01 号的房屋建筑物总层数
为 47 层，评估对象所在层数均为第 25 层，房屋所有权证号分别为武房权证昌字第
2007010277 号、武房权证昌字第 2007010278 号、武房权证昌字第 2007010281 号，已办
理《国有土地使用证》，证号分别为武昌国用（商 2007）第 09857 号、武昌国用（商 2007）
第 09856 号、武昌国用（商 2007）第 09858 号，地号分别为 F10180049-2-23、F10180049-2-22、
F10180049-2-18，图号均为 465，地类（用途）均为其他商服用地，使用权类型均为出让，
终止日期均为 2043 年 6 月 30 日，分摊的土地使用面积分别为 2.93 平方米、2.93 平方米、
3.79 平方米，以产房地产未设定抵押。
4、设备：包括运输车辆和电子设备，主要分布在北京市海淀区复兴路甲 65 号大楼
内，电子设备主要为电脑、打印机、空调等办公设备，运输汽车 10 辆。
（三）权益资产情况
被评估单位权益性资产主要是在长期股权投资中反映的对 11 家公司的股权投资。被
投资公司基本情况如下表所示：
金额单位：人民币元
序号 被投资单位名称 投资日期 持股比例 投资成本 账面价值
1 北京中电创新科技有限责任公司 2000/08/01 100.00% 5,250,032.24 5,250,032.24
2 精密模具有限公司 1979/01/01 100.00% 2,694,522.59 2,694,522.59
3 中国电子器件工业海南有限公司 1988/07/01 100.00% 5,128,847.62 5,128,847.62
4 北京凯利德智科技发展有限公司 2009/12/01 100.00% 10,000,000.00 10,000,000.00
5 深圳市垅运照明电器有限公司 1997/01/01 35.714% 10,714,200.00 20,345,883.56
6 中国电子器件工业厦门公司 1984/11/01 100.00% 366,295.41 366,295.41
7 汕头华汕电子器件有限公司 1983/11/01 1.853% 3,549,250.08 3,549,250.08
8 深圳京宝公司 1984/01/01 59.9613 300,000.00 300,000.00
9 天津北方电子有限公司 1985/03/01 %
23.73% 7,119.00 7,119.00
10 天津市房地产发展（集团）股份有限 1992/09/01 0.01% 166,707.61 166,707.61
11 公司 2001/05/25 1.46% 1,380,000.00 1,380,000.00
合 计 39,556,974.55 49,188,658.11
减：长期股权投资减值准备 1,300,607.69
合 计 47,888,050.42
各被投资企业基本情况如下：
1、北京中电创新科技有限责任公司（以下简称“中电创新”）
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中电创新成立于 2000 年 8 月 15 日，为中电器件的全资子公司。
营业执照记载信息如下：
注 册 号：110228001623647
地 址： 北京市海淀区复兴路甲 65 号 5 号楼 6 层
公司法定代表人：王刚
注册资本：人民币 500 万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：许可经营项目：生产电子机械产品（不含电子游戏机及零部件）。
一般经营项目：技术开发、技术转让、技术推广、技术咨询、技术服务；计算机技
术培训；基础软件服务；应用软件服务；计算机系统服务；数据处理；组装计算机；销
售计算机、软件及辅助设备、电子产品、机械设备、通讯设备、针纺织品、服装、鞋帽、
厨房用具、卫生间用具、日用杂货、化妆品、卫生用品、文化用品、玩具、照相器材、
家用电器（未取得行政许可的项目除外）
营业期限：自 2000 年 8 月 15 日至 2050 年 8 月 14 日
中电创新近年经审计的财务状况、经营成果如下表所示：
金额单位：人民币元
项 目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
流动资产 15,656,065.23 23,812,206.15 20,616,564.26
其中：货币资金 1,752,498.21 4,783,632.96 37,486.69
应收票据 2,846,300.00 3,750,500.00 7,217,492.00
应收账款 6,927,727.80 10,956,575.00 10,333,577.83
预付账款 1,534,797.83 182,152.16 401,565.36
其他应收款 52,833.47 79,107.48 114,454.80
存 货 2,541,907.92 4,060,238.55 2,511,987.58
非流动资产 83,519.71 93,373.44 146,777.71
其中：固定资产 62,275.45 59,346.09 52,187.47
递延所得税资产 21,244.26 34,027.35 94,590.24
资产合计 15,739,584.94 23,905,579.59 20,763,341.97
流动负债 10,980,016.82 17,713,578.21 15,596,607.63
负债合计 10,980,016.82 17,713,578.21 15,596,607.63
净资产（所有者权益） 4,759,568.12 6,192,001.38 5,166,734.34
项 目 2011 年 2012 年 2013 年度
营业收入 48,572,194.91 58,496,342.30 34,796,090.57
减：营业成本 41,397,493.71 50,330,089.26 30,011,071.77
营业税金及附加 127,971.06 131,532.12 27,707.79
销售费用 6,006,036.68 5,551,728.94 5,019,958.80
财务费用 352,488.49 584,412.00 581,111.97
资产减值损失 -27,440.04 61,932.33 242,251.56
营业利润 715,645.01 1,836,647.65 -1,086,011.32
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加：营业外收入 162.05 181.39
减：营业外支出 270.35
利润总额 715,645.01 1,836,539.35 -1,085,829.93
减：所得税 220,590.04 404,106.09 -60,562.89
净利润 495,054.97 1,432,433.26 -1,025,267.04
目前该公司正常经营，主要销售电子元器件。
2、精密模具有限公司（以下简称“精密模具”）
精密模具成立于 1981 年 7 月 14 日，出资额为 100 万港币，为中国电子工业部出资。
1987 年 6 月 14 日中国电子工业部下发文件《关于<关于香港精密模具有限公司划归中
国电子器件公司经营管理的报告>的批复》，“同意精密模具有限公司划归中国电子器件
公司管理，该公司全部财产及债权债务同时移交给中国电子器件公司”。截止至评估基
准日，为中电器件的全资子公司。
营业执照记载信息如下：
地 址：香港湾仔港湾道 23 号鹰君中心写字楼 1802 室
业务性质：MANUFACTURING MOULDS
法律地位：BODY CORPORATE
登记证号码：07321550-000-07-13-8
经营范围：加工生产电子器件零件、部件及模具为主。
精密模具近年经审计的财务状况、经营成果如下表所示：
金额单位：人民币元
项 目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
流动资产 63,050,207.23 61,138,698.95 54,305,359.23
其中：货币资金 23,357,326.76 14,828,710.42 16,023,106.40
应收账款 32,434,480.30 32,251,571.47 22,962,609.69
其他应收款 19,934.61 13,587.81
存 货 7,258,400.17 14,038,482.45 15,306,055.33
非流动资产 9,510,113.09 9,241,369.69 8,722,654.91
其中：固定资产 9,420,037.04 9,166,706.64 8,669,713.34
递延所得税资产 90,076.05 74,663.05 52,941.57
资产合计 72,560,320.32 70,380,068.64 63,028,014.14
流动负债 54,208,965.79 43,380,309.25 30,363,866.36
负债合计 54,208,965.79 43,380,309.25 30,363,866.36
净资产（所有者权益） 18,351,354.53 26,999,759.39 32,664,147.78
项 目 2011 年度 2012 年度 2013 年度
营业收入 217,361,114.15 216,330,832.98 170,490,088.64
减：营业成本 201,878,417.36 201,630,299.89 156,394,194.72
营业税金及附加 0
销售费用 3,070,542.00 2,742,428.74 1,958,623.56
管理费用 3,503,005.34 3,918,215.84 3,207,927.80
财务费用 355,579.48 -459,660.83 342,332.79
资产减值损失 -182,761.26 -1,642.64 655,360.50
营业利润 8,736,331.23 8,501,191.98 7,931,649.27
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-27-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
加：营业外收入 1,897,757.22
利润总额 8,736,331.23 10,398,949.20 7,931,649.27
减：所得税 1,466,646.50 1,753,987.30 1,325,031.48
净利润 7,269,684.73 8,644,961.90 6,606,617.79
目前该公司正常经营，主要是销售元器件和进出口代理业务。
3、中国电子器件工业海南有限公司（以下简称“中电海南”）
中电海南成立于 1988 年 7 月 4 日，为中电器件的全资子公司。
营业执照记载信息如下：
注 册 号：460000000155389
地 址： 海口市机场东路三十号天福新村
公司法定代表人：赵阳
注册资本：人民币伍佰万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：家用电器（三包），电子产品，电子设备，电子材料，仪器仪表，机电产
品（不含汽车），进出口业务按（1993）琼贸企业审字第 C171 号文核准目录经营，轻工
产品，化工产品（专营除外），矿产品（专营除外），土特产品，工艺品，汽车配件，建
材。（凡需行政许可的项目凭许可证经营）
营业期限：1988 年 7 月 4 日至 2021 年 8 月 16 日
中电海南近年经审计的财务状况、经营成果如下表所示：
金额单位：人民币元
项 目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
流动资产 8,162,146.19 8,036,308.85 7,892,312.07
其中：货币资金 888,619.25 10,801.91 134,416.13
应收账款 2,811,009.19 2,811,009.19 2,811,009.19
其他应收款 4,462,517.75 5,214,497.75 4,946,886.75
非流动资产 1,136,111.54 1,093,127.12 1,048,359.68
其中：长期股权投资 500,000.00 500,000.00 500,000.00
固定资产 636,111.54 593,127.12 548,359.68
资产合计 9,298,257.73 9,129,435.97 8,940,671.75
流动负债 1,130,301.57 1,132,276.10 1,085,246.74
负债合计 1,130,301.57 1,132,276.10 1,085,246.74
净资产（所有者权益） 8,167,956.16 7,997,159.87 7,855,425.01
项 目 2011 年度 2012 年度 2013 年度
营业收入 27,600.00 27,600.00 32,100.00
减：营业成本 21,795.43 21,795.43 21,795.22
营业税金及附加 1,518.00 1,543.30 1,204.00
销售费用 149,735.26 163,782.98 159,192.88
管理费用 0
财务费用 -4,494.39 591.03 1731.76
资产减值损失 30,457.00 8,020.00 -10389.0006
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北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
项 目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
营业利润 -171,411.30 -168,132.74 -141,434.86
减：营业外支出 2.99 2,663.55 300
利润总额 -171,414.29 -170,796.29 -141,734.86
减：所得税
净利润 -171,414.29 -170,796.29 -141,734.86
目前该公司基本无经营，仅有少量房租收入。
4、北京凯利德智科技发展有限公司（以下简称“德智科技”）
德智科技成立于 2009 年 12 月 24 日，为中电器件的全资子公司。
营业执照记载信息如下：
注 册 号：110108012511910
地 址： 北京市海淀区复兴路甲 65 号-A5 号楼 3 层
公司法定代表人：陈毅儿
注册资本：人民币 1000 万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：技术开发、技术转让、技术推广、技术咨询、技术服务；计算机技术培
训；基础软件服务；应用软件服务；计算机系统服务；数据处理；计算机维修；销售计
算机、软件及辅助设备、电子产品、机械设备、通讯设备、五金、交电、化工产品（不
含危险化学品及一类易制毒化学品）。（未取得行政许可的项目除外）
营业期限：自 2009 年 12 月 24 日至 2059 年 12 月 23 日
德智科技近年经审计的财务状况、经营成果如下表所示（单位：人民币元）：
项 目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
流动资产 9,984,594.90 9,984,433.67 9,984,415.80
其中：货币资金 9,984,594.90 9,984,433.67 9,984,415.80
其他应收款
资产合计 9,984,594.90 9,984,433.67 9,984,415.80
负债合计
净资产（所有者权益） 9,984,594.90 9,984,433.67 9,984,415.80
项 目 2011 年度 2012 年度 2013 年度
营业收入
减：管理费用 971.00 1,796.00 1093
财务费用 -967.14 -1,634.77 -1075.13
资产减值损失
营业利润 -3.86 -161.23 -17.87
利润总额 -3.86 -161.23 -17.87
减：所得税
净利润 -3.86 -161.23 -17.87
目前该公司尚无经营活动。
5、深圳市垅运照明电器有限公司（以下简称“深圳垅运”）
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北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
深圳垅运成立于 1997 年 10 月 22 日，注册资本为 3,000 万元，截止至评估基准日，
其股权结构为：
序号 股东姓名 出资额（万元） 股权比例（%）
1 陈毅儿 360.00 12.00
2 叶小康 130.389 4.346
3 孟忠仁 194.397 6.48
4 杨学林 168.00 5.60
5 陈丽华 63.00 2.10
6 深圳市鑫慧明贸易有限公司 300.00 10.00
7 李卫明 278.397 9.28
8 深圳市腾瑞投资有限公司 240.00 8.00
9 刘雄 194.397 6.48
10 中国电子器件工业 有限公司 1,071.42 35.714
合 计 3,000.00 100.00
营业执照记载信息如下：
注 册 号：440306102790855
地 址： 深圳市宝安区民治街道民兴工业区 4 号厂房 1-6 楼（501 除外）
公司法定代表人：陈丽华
注册资本：人民币 3,000 万元
公司类型：其他有限责任公司
经营范围：电子镇流器、电子产品、照明产品的技术开发、生产和销售；自有房屋
租赁；国内贸易；货物及技术进出口。（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须批
准的项目除外）
营业期限：自 1997 年 10 月 22 日至 2017 年 10 月 22 日
深圳垅运近年经审计的财务状况、经营成果如下表所示：
金额单位：人民币元
项 目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
货币资金 27,754,765.12 33,765,381.13 11,401,129.79
应收票据 800,000.00 2,973,176.00 100,000.00
应收帐款 32,705,587.95 28,229,432.45 36,921,099.22
预付帐款 428,995.09 46,990.78 298,098.57
其他应收款 865,784.01 316,420.75 1,217,187.23
存货 15,058,738.49 15,634,436.85 16,441,683.80
流动资产合计 77,613,870.66 80,965,837.96 66,379,198.61
长期股权投资 1,000,000.00 1,000,000.00 13,570,000.00
投资性房地产 5,366,997.42 5,115,445.02 4,863,892.62
固定资产 3,778,576.85 3,565,856.43 3,076,752.95
长期待摊费用 871,558.15 697,246.51 522,934.87
递延所得税资产 219,316.68 278,071.50 502,335.80
非流动资产合计 11,236,449.10 10,656,619.46 22,535,916.24
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北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
资产总计 88,850,319.76 91,622,457.42 88,915,114.85
短期借款 10,000,000.00 20,000,000.00 5000000
应付账款 13,241,123.96 12,906,974.76 18,271,584.76
预收款项 210,770.44 164,686.58 205,823.37
应付职工薪酬 1,758,798.73 1,619,969.34 739,219.32
应交税费 1,378,156.87 404,430.19 2,746,896.58
其他应付款 291,471.59 258,738.00 268,738.00
流动负债合计 26,880,321.59 35,354,798.87 27,232,262.03
长期借款 2,178,199.63 1,792,304.48 1,379,170.69
长期应付款 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00
非流动负债合计 5,178,199.63 4,792,304.48 4,379,170.69
负债合计 32,058,521.22 40,147,103.35 31,611,432.72
股东权益合计 56,791,798.54 51,475,354.07 57,303,682.13
项 目 2011 年度 2012 年度 2013 年度
一、营业收入 92,233,274.10 93,707,104.05 88,819,358.45
减：营业成本 61,364,519.09 63,090,104.27 59,538,160.01
营业税金及附加 725,322.14 783,455.43 696,978.53
销售费用 10,985,997.23 8,670,158.11 7,559,457.59
管理费用 11,489,967.02 13,195,503.04 12,368,315.54
财务费用 -311,681.70 38,782.20 528,582.94
资产减值损失 -244,701.05 391,698.82 1,495,095.32
投资收益 657.06 - -
二、营业利润） 8,224,508.43 7,537,402.18 6,632,768.52
加：营业外收入 1,042,256.43 113,495.53 457,373.06
减：营业外支出 22,377.69 32,789.72 3,046.61
三、利润总额 9,244,387.17 7,618,107.99 7,087,094.97
减：所得税费用 1,707,990.81 934,552.46 1,258,766.91
四、净利润 7,536,396.36 6,683,555.53 5,828,328.06
目前该公司正常经营。
6、中国电子器件工业厦门公司（以下简称“中电厦门”）
中电厦门为中电器件的全资子公司。该公司停业多年，前期固定资产已清理，根据
中电器件 2012 年的董事会决议及相关文件，拟注销该公司，现处于长期清算中，中电
器件对该项股权投资已全额计提减值准备。
7、汕头华汕电子器件有限公司（以下简称“华汕电子”）
华汕电子成立于 1983 年 11 月 15 日，前身为汕头华汕电子器件公司，是由汕头半导
体器件厂、中国电子器件工业有限公司、中国租赁有限公司三方共同投资成立，原注册
资本为人民币 2,225.00 万元。2001 年 2 月经批准改制为有限责任公司，股东由中国华
融资产管理公司、汕头半导体器件厂、中国电子器件工业有限公司、中国租赁有限公司
组成，注册资本为人民币 156,922,612.78 元，其中中国华融资产管理公司以债转股方式
出资 139,000,000 元，占注册资本的 88.58%；汕头半导体器件厂、中国电子器件工业有
限公司、中国租赁有限公司以原华汕电子所有者权益出资。
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-31-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
2002 年 8 月中国租赁有限公司以债转股方式增加出资 26,811,686.43 元，增资后注
册资本为 183,734,299.21 元。2007 年 6 月，中国租赁有限公司将其全部出资额转让给中信
银行。截止至评估基准日，其股权结构为：
序号 股东姓名 出资额（元） 股权比例（%）
1 汕头半导体器件厂 7,706,723.50 4.194%
2 中国华融资产管理公司 139,000,000.00 75.653%
3 中信银行 33,622,279.29 18.30%
4 中国电子器件工业有限公司 3,405,296.41 1.853%
合 计 183,734,299.21 100.00%
营业执照记载信息如下：
注 册 号：440500000000520
地 址：汕头市兴业路 27 号
公司法定代表人：于炼克
注册资本：人民币 18,373.43 万元
公司类型：有限责任公司
经营范围：电子原件、电子器件的制造、加工；电子计算机及配件、电器机械及器
材、仪器仪表、五金、交电、化工原料（化学危险物品除外）、纺织品、百货、陶瓷制品
的销售；本企业自产机电产品、成套设备及相关技术的出口；本企业生产、科研所需的
原辅材料、机械设备、仪器仪表、备件、零配件及相关技术的进口（国家实行核定公司
经营的 14 种进口商品除外）；本企业进料加工和“三来一补”。
营业期限：自 1983 年 11 月 15 日至 2027 年 4 月 20 日
华汕电子 2012 年经审计和评估基准日未经审计的报表数如下表：
金额单位：人民币元
项 目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
流动资产 144.870.081.53 141627627.6
其中：货币资金 19.911.453.96 6,024,778.32
应收票据
应收账款 59.818.145.14 1,050,000.00
预付账款 2.000.191.71
应收补贴款 902.363.01 53,072,352.06
其他应收款 4.823.743.35 6,482,562.79
存 货 56.962.956.88 3,067,298.46
待摊费用 451.227.48
非流动资产 218,020,227.66 6,829,123.63
其中：长期股权投资 64.500.00
固定资产 201.697.129.56 64,778,014.62
在建工程 2.001.984.20 323497.76
无形资产 11.935.781.34 211,974,731.62
递延所得税资产 2.320.832.56 64,500.00
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北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
资产合计 362.890.309.19 195,063,211.20
流动负债 121.761.994.48 1,908,180.90
非流动负债 38.520.991.58 11,492,609.26
负债合计 160.282.986.06 3,446,230.26
净资产（所有者权益） 202.607.323.13 353,602,359.26
项 目 2012 年 2013 年度
营业收入 417,550,243.34 403,266,439.91
减：营业成本 388,009,298.60 372,533,108.30
营业税金及附加 331,411.31 968,568.30
销售费用 4,06,172.18 4,054,612.46
管理费用 20,440,848.84 20,749,623.27
财务费用 3,014,331.91 3,607,769.00
营业利润 1,687,180.50 1,352,758.58
加：营业外收入 233,925.61 243,221.29
营业外支出 408,649.50 29517.56
利润总额 1,512,456.61 1,566,462.31
减：所得税 289,654.76 271,010.03
净利润 1,222,801.85 1,295,452.28
目前该公司正常经营。
8、深圳京宝公司（以下简称“深圳京宝”）
深圳京宝成立于 1984 年，原由电子工业部驻深办事处与中电器件合资开办，1989 年
更改为深圳桑达电子总公司与中电器件合资经营。根据深圳市市场监督管理局工商查询信
息显示，深圳京宝实业有限公司注册资本为 517.00 万元，公司出资额为 310.00 万元，出
资比例为 59.9613%。1994 年清产核资时核定中电器件该项投资损失 400 万元，核准后投
资余额为 30 万元。深圳京宝实业有限公司的经营期限已于 2011 年 12 月 31 日到期。目前
该公司经营期限到期，停止经营，中电器件对该项股权投资已全额计提减值准备。
9、天津北方电子有限公司（以下简称“北方电子”）
北方电子成立于 1998 年年 5 月 11 日，原注册资本为 118 万元，中电器件原始投资
28 万元，投资比例为 23.73%。
2005 年 12 月 14 日北京电子股东会做出了公司清算注销的决议。已完成员工安臵、
国有资产（产权、股权）的转让，已停止经营，正在办理注销。并于 2010 年 6 月 11 日
在天津日报刊登了公司注销公告。但是，由于天津市企业退休人员的社会化管理尚未实
施，而北方电子是由津外的三家企业及原公司的多名自然人投资的有限责任公司。北方
电子还需负责退休人员的相关管理工作，因此导致公司清算后不能立即注销。
根据以上实际情况，北方电子股东会于 2010 年 7 月 13 日做出补充决议：清算后先进
行工商变更，将注册资本减至为 3 万元，经营期限 5 年，预留管理费 12 万元，主要用于
退休人员统筹外资金及公司存续期日常开支，公司不进行经营活动。待天津市企业退休人
员社会化管理实施后立即办理公司工商注销。根据相关规定，北方电子于 2010 年 7 月 20
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-33-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
日已在天津日报刊登减资公告。聘请天津市中和信诚会计师事务所进行了资产核实专项审
计及验资审计，并出具了报告。2010 年 10 月 21 日办理了减资工商变更，变更注册后中电
器件投资额为 7119 元，投资比例为 23.73%。
营业执照记载信息如下：
注 册 号：120104000005852
地 址：南开区天津大学新园村 13-2-501
公司法定代表人：田骥
注册资本：人民币叁万元
公司类型：有限责任公司
经营范围：电子元器件、高频电子热合机、家用电子产品、家用电器、电工器材、
电讯器材、电子计算机及外围设备、文化办公用机械、五金工具、仪器仪表、办公用品
批发兼零售；自有房屋租赁、软件开发、劳务服务、信息咨询（限经营范围内）。（以上
经营范围涉及行业许可的凭许可证件，在有效期限内经营，国家有专项专营规定的按规
定办理）
营业期限：自 1998 年年 5 月 11 日至 2016 年 8 月 16 日
10、天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“天房发展”）
天房发展成立于 1993 年 2 月 25 日，2001 年 9 月 10 日在上海证券交易所 A 股上市，
证券代码：600322，截止至评估基准日，前十大流通股东为：
序号 股东姓名 持股数量（股） 股权比例
1 天津市房地产开发经营集团有限公司 277,661,690 25.11%
2 上海锦江国际投资管理有限公司 20,000,000 1.81 %
3 深圳市津房物业发展有限公司 19,594,980 1.77 %
4 中信信托有限责任公司－支支打 08 信托产品 5,948,132 0.54 %
5 中融国际信托有限公司－融裕 23 号 5,500,000 0.50%
6 张小霞 4,978,776 0.45%
中国光大银行股份有限公司－光大保德信量化核
7 4,180,000 0.38%
心证券投资
8 孙学军 3,965,176 0.36%
9 北京元翔恒基投资有限公司 3,200,335 0.29 %
中国农业银行股份有限公司－中证 500 交易型开放
10 2,391,117 0.22%
式指数证券投资基金
营业执照记载信息如下：
地 址： 天津市和科区常德道 80 号
公司法定代表人：张建台
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-34-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
注册资本：人民币 110,570 万元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：房地产开发和销售；房地产信息咨询服务，中介服务；商品房代理销售；
自有房屋租赁；房屋臵换；以下限分支机构经营：物业管理；建筑设计，咨询；金属材
料，建筑材料；工程项目管理及咨询服务（以上范围内国家有专营专项规定的按规定办
理）
该项长期投资为 1992 年委托中国信息信托投资公司证券业务部认购的公司法人股
10 万股，初始投资成本 16 万元。中电器件于 2005 年 7 月 31 日改制评估时，该项投资按
照 2005 年 7 月 31 日市值评估增值至 166,707.61 元。因初始投资时未与该投资公司签署
股权认购委托协议，且该投资公司证券业务部因改制已数次变更，中电器件仅保存有资
金用款申请表及相关账务资料，经与多方沟通仍无法在证券交易所办理产权过户手续。
中电器件预计该项投资已无收回可能，已全额计提减值。
11、西安航天远征流体控制股份有限公司（以下简称“西安航天”）
西安航天成立于 2001 年 5 月 25 日，原为陕西杨陵航天节水科技股份有限公司，由陕
西动力机械设计研究所等十家发起人共同组建，注册资本为 4,200 万元，2007 年增资扩投，
增资后注册资本为 8,200 万元。截止至评估基准日，其股权结构为：
序号 股东姓名 出资方式 出资（万元） 股权比例（%）
1 西安航天动力研究所 实物及货币 3,800.00 46.34%
2 西安航天科技工业公司 货币 2,500.00 30.49%
3 西安茗景臵业有限公司 货币 306.00 3.73%
4 国家节水灌溉杨凌工程技术研究中心 货币 300.00 3.66%
5 荃兴投资有限公司 货币 300.00 3.66%
6 世纪方舟投资有限公司 货币 300.00 3.66%
7 西安经济技术开发区资产投资有限公司 货币 230.00 2.80%
8 华泰联合证券有限责任公司 货币 129.00 1.57%
9 中国电子器件工业有限公司 货币 120.00 1.46%
10 北京中关村科技发展（控股）股份有限公司 货币 96.00 1.17%
11 亿阳信通股份有限公司 货币 54.00 0.66%
12 西安创世科技投资管理有限公司 货币 50.00 0.61%
13 西安高新技术产业风险投资有限责任公司 货币 15.00 0.18%
合 计 8,200.00 100.00%
营业执照记载信息如下：
注 册 号：610000100007703
地 址： 西安市航天基地 067 大院 2 区 B 幢 214 号
公司法定代表人：李斌
注册资本：人民币 8,200 万元（其中货币资金 6,447.43 万元，实物 1,752.57 万元）
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-35-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
公司类型：股份有限公司（非上市）
经营范围：热能燃烧工程产品、非标设备、成套设备、液体控制系统产品、特种泵
阀、汽车零部件、橡塑密封件、传感器及测控技术与产品、环保节能技术产品、节水技
术产品的研发、生产、销售、安装调试、售后服务；大气污染防治工程施工；自产产品
及技术的出口业务；生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进出
口业务（国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外）。（以上经营范围除国
家规定的专控、禁止及前臵许可项目除外）
营业期限：长期
西安航天于 2012 年经审计及评估基准日未经审计的报表数如下表：
金额单位：人民币元
项 目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
流动资产 225,341,060.61 258,416,945.05
其中：货币资金 87,709,891.95 100,585,622.77
应收票据 4,780,500.00 17,511,685.90
应收账款 74,267,807.96 73,146,992.38
预付账款 12,293,703.35 11,866,219.36
其他应收款 4,164,576.19 4,886,831.51
存 货 42,124,581.16 50,419,593.23
非流动资产 50,026,200.06 56,706,380.16
其中：固定资产 30,510,294.53 30,481,046.41
在建工程 215,512.88 5,581,750.00
长期待摊费用 475,000.41 375,000.45
无形资产 18,152,844.31 19,374,815.79
递延所得税资产 672,547.93 893,767.51
资产合计 275,367,260.67 315,123,325.21
流动负债 123,025,007.52 135,092,749.15
非流动负债 22,570,000.00 40,600,000.00
负债合计 145,595,007.52 175,692,749.15
净资产（所有者权益） 129,772,253.15 139,430,576.06
项 目 2012 年 2013 年度
营业收入 223,192,866.74 263,750,240.16
减：营业成本 194,464,953.11 228,936,304.57
营业税金及附加 1,629,522.58 958,408.97
销售费用 7328,847.98 6,971,085.52
管理费用 14,861,380.24 17,816,814.30
财务费用 177,639.35 -783,859.02
营业利润 3,957,559.07 8,376,688.59
加：营业外收入 5,587,000.00 2,246,295.54
减：营业外支出 183,130.87 85,443.48
利润总额 9,361,428.20 10,537,540.65
减：所得税 1,082,032.05 879,217.74
净利润 8,279,396.15 9,658,322.91
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-36-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
中电器件对该项股权投资成本共 138 万元，其中 120 万元认购 120 万股，另支付 18
万元作为该公司设立时的开办费。中电器件对该项股权投资已计提减值准备 460,485.67 元。
根据 2012 年 6 月 6 日第二届董事会和股东会决议：公司同意将西安航天的股权转
让给西安航天动力研究所，转让价格不低于经过资产评估后的每股净资产价值，决议有
效时间为两年。截止本报告出具日，被评估单位已与西安航天动力研究所签订股权转让
协议，将其持有的西安航天远征流体控制股份有限公司全部股权以 1,912,596.04 元价格转
让给对方。
（四）土地使用权
土地使用权共 5 项，第 1 项是中电器件自用房屋科研楼分摊的土地，位于北京市海
淀区复兴路甲 65 号；第 2 项是位于复兴路甲 65 号底商的占地；第 3-5 项是武昌区中南
路街中南路 7 号的房屋占地，土地使用权证登记情况如下：
序号 土地证号 土地位臵 权属性质 用途 面积(M2)
京海国用（2007 出） 北京市海淀区复
1 出让 办公 3621.93
第 4257 号 兴路甲 65 号 A
京央海国用（2013 出） 北京市海淀区复 其他
2 出让 109.03
第 00232 号 兴路甲 65 号 商服
3 武昌国用（商 2007） 武昌区中南路街 出让 办公 3.79
第 09858 号 中南路 7 号 25 层
4 武昌国用（商 2007） A01 号 出让 办公 2.93
第 09856 号 中南路 7 号 25 层
5 武昌国用（商 2007） A02 号 出让 办公 2.93
第 09857 号 中南路 7 号 25 层
A02-1 号
上述第一与第二宗土地使用权毗邻，相连呈“L”型，其中长边为其他用地，短边为
写字楼用地。以上土地使用权均未抵押。
（五）无形资产
被评估单位拥有账面未记录的无形资产为 33 项注册商标，为被评估单位的注册商
标均为其自主申请获得，明细如下：
序
注册人 商标 类别 商品或服务项目 注册号 有效期限
号
碳墨(颜料);计算机;打印机;文字处理
中国电子
2 机墨盒;激光打印机墨盒;喷墨打印机
1 器件工业 3458581 2014 11 13
（1-7） 墨盒;复印机用碳粉;染料;涂料;啤酒
有限公司
色素;防腐剂;天然树脂
9 计算机;计算机周边设备;计算机软件;
中国电子
(2- 3 监视器(计算机硬件);光盘;与计算机
2 器件工业 3458582 2014 07 13
7-9 联用的打印机;扫描仪;集成电路卡;笔
有限公司 13 记本电脑;现金收入记录机;复印机;传
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-37-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
22) 真机;手提电话;程控电话交换设备;网
络通信设备;摄像机;半导体;照相机;
刻录机;石英晶体;集成电路;半导体器
件;真空电子管;照明设备用镇流器;电
池;电池充电器;集成电路块
16（1-3 印刷纸;复印纸;纸餐巾;印刷品;印刷
中国电子
5-7 出版物;平版印刷工艺品;纸箱;家具除
3 器件工业 3458583 2015 01 20
9、11 外的办公必需品;书写工具;相纸(非
有限公司
14) 感光打印机用)
广告策划;市场研究;进出口代理;推销
中国电子
35 (替他人);人事管理咨询;人员招收;商
4 器件工业 3458580 2014 08 27
(1-8) 业区迁移(提供信息);办公机器和设
有限公司
备出租;会计;自动售货机出租
36 不动产出租;不动产代理;住房代理;公
中国电子
(1、2 寓管理;住所(公寓);办公室(不动产)
5 器件工业 3458424 2015 01 27
4、5 出租;海关经纪;代管产业;金融管理;
有限公司
8) 保险信息
37 维修信息;电器设备的安装及修理;清
中国电子 (1 洁建筑物(内部);取暖设施出租;空调
6 器件工业 4-7 设备出租;计算机硬件安装;维护和修 3458428 2015 01 27
有限公司 15 理;照明设备的安装和修理;车辆清洗;
18) 家具保养;电话安装和修理
中国电子 39（1-6 货运;旅客运输;船只运输;汽车运输;
7 器件工业 8 空中运输;车辆租赁;货物储存;能源分 3458426 2014 12 20
有限公司 10、11) 配;递送(信件和商品);旅游安排
包装设计;计算机租赁;计算机编程;计
算机软件设计;计算机硬件升级;计算
中国电子 42
机软件维护;把有形的数据和文件转
8 器件工业 (16 3458427 2014 12 27
换成电子媒体;替他人创建和维护网
有限公司 22)
站;计算机软件的安装;出租包含商业
和金融信息的 CD 光盘
中国电子 住所(旅馆;供膳寄宿处);咖啡馆;餐厅;
43
9 器件工业 饭店;酒吧;茶馆;旅游房屋出租;会议 3458429 2014 12 27
(1-4)
有限公司 室出租;养老院;日间托儿所(看孩子)
中国电子
2 染料;碳黑(颜料);涂料;啤酒色素;防腐
10 器件工业 3458432 2018 04 20
(1-7) 剂;天然树脂
有限公司
9 现金收入记录机;复印机;传真机;手提
中国电子
(2- 3 电话;程控电话交换设备;网络通信设
11 器件工业 3458433 2018 02 20
7-9 备;摄像机;半导体;照相机;石英晶体;
有限公司 13) 集成电路;集成电路块
16
(2- 3 印刷纸,复印纸,纸餐巾,印刷品,印刷
中国电子
5-7 出版物,平版印刷工艺品,纸箱,家具除
12 器件工业 3458434 2015 01 06
9 外的办公必需品,书写工具,相纸(非感
有限公司 11 光打印机用)
14)
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北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
35 广告策划;市场研究;进出口代理;推销
中国电子
(2- 5 (替他人);人事管理咨询;人员招收;商
13 器件工业 3458436 2014 11 13
7 业区迁移(提供信息);会计;自动售货
有限公司 8) 机出租
36 (1-2 不动产出租;不动产代理;住房代理;公
中国电子
4 寓管理;住所(公寓);办公室(不动产)
14 器件工业 3458438 2015 01 27
5 出租;海关经纪;代管产业;金融管理;
有限公司 8) 保险信息
37 维修信息;电器设备的安装及修理;取
中国电子 (1 暖设施出租;空调设备出租;计算机硬
15 器件工业 5-7 件安装;维护和修理;照明设备的安装 3458430 2015 05 20
有限公司 15 和修理;车辆清洗;家具保养;电话安装
18) 和修理
中国电子 39（1-6 货运;旅客运输;船只运输;汽车运输;
8
16 器件工业 空中运输;车辆租赁;货物储存;能源分 3458431 2014 12 20
10
有限公司 11) 配;递送(信件和商品);旅游安排
包装设计；计算机租赁；计算机编程；
计算机软件设计；计算机软件升级；
中国电子 42
计算机软件维护；把有形的数据和文
17 器件工业 (16 3458435 2018 03 13
件转换成电子媒体；替他人创建和维
有限公司 20)
护网站；计算机软件的安装；出租包
含商业和金融信息的 CD 光盘
住所(旅馆、供膳寄宿处)；咖啡馆；
中国电子
43 餐厅；饭店；酒吧；茶馆；旅游房屋
18 器件工业 3458437 2018 03 13
(1-4) 出租；会议室出租；养老院；日间托
有限公司
儿所(看孩子)
中国电子
28
19 器件工业 电子玩具 544800 2021 02 27
(2)
有限公司
9
中国电子 (6_8
通讯,信号,导航设备,音像设备,教育,
20 器件工业 10 545472 2021 03 09
13 科研,检测仪器,电子,电气通用元器件
有限公司
20）
计算机,计算机外围设备,计算机周边
中国电子 设备,计算机软件(已录制),电脑软件
9
21 器件工业 (录制好的),监视器(计算机硬件),与计 3217176 2013 08 27
(1)
有限公司 算机联用的打印机,扫描仪(数据处理
设备),笔记本电脑
商业询价;商业信息代理;市场分析;公
共关系;贸易业务的专业咨询;商业信
中国电子 35
息;进出口代理;推销(替他人);人事管
22 器件工业 (2- 4 3217175 2014 01 12
6) 理咨询;人员招收;文字处理;计算机数
有限公司
据库信息编入;计算机数据库信息系
统化;计算机数据库信息分类
机械安装、保养和修理;电器设备的安
中国电子
37 装与修理;冷冻设备的安装与修理;办
23 器件工业 3217174 201711 20
(6) 公室用机器和设备的安装、保养和维
有限公司
修;计算机硬件安装、维护和修理;消
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-39-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
除电子设备的干扰
计算机编程及相关服务中的计算机
编程;计算机软件设计;计算机软件升
中国电子
42 级;计算机软件更新;计算机硬件咨询;
24 器件工业 3217173 2014 01 20
(20) 计算机软件出租;计算机软件保养;计
有限公司
算机软件维护;计算机系统分析;出租
包含商业和金融信息的 CD 光盘
37 维修信息；商业摊位及商店的建筑；
（1 室内装潢修理；供暖设备的安装和修
中国电子
4，5 理；计算机硬件安装、维护和修理；
25 器件工业 6635723 2020 09 27
11 车辆保养修理；照相器材修理；钟表
有限公司 12 修理；保险柜的保养和修理；防盗报
18） 警系统的安装与维修
42
计算机编程；技术研究；生物研究；
中国电子 （9
材料测试；工业品外观设计；室内装
26 器件工业 12 6635721 2020 09 06
饰设计；服装设计；计算机硬件咨询；
有限公司 16-18
20，24） 艺术品鉴定；书画刻印艺术设计
广告宣传；广告策划；商业管理和组
织咨询；组织商业或广告展览；进出
中国电子 35
口代理；替他人采购（替其它企业购
27 器件工业 （1-2 6635724 2020 09 06
买商品或服务）；人事管理咨询；商
有限公司 4-7）
业场所搬迁；办公机器和设备出租；
会计
染料；颜料；着色剂；复印机用墨；
中国电子 2
计算机、打印机、文字处理机墨盒；
28 器件工业 （1-2 6635725 2020 04 13
激光打印机墨盒；喷墨打印机墨盒；
有限公司 4-6）
复印机用碳粉；油漆；防锈油脂
11（1 灯；喷灯；汽灯；水冷却装臵；空气
中国电子
3 净化装臵和机器；暖气锅炉给水设
29 器件工业 6635727 2020 05 13
5-8 备；太阳能收集器；消毒设备；电暖
有限公司 10-11） 器；暖器
住所（旅馆、供膳寄宿所）；饭店；
中国电子 43
会议室出租；提供营地设施；养老院；
30 器件工业 （1-4 6635720 2020 05 20
日间托儿所（看孩子）；咖啡馆；酒
有限公司 6）
吧；茶馆
6（1 合金钢；金属阀门（非机器零件）；
中国电子 5
金属天线塔；金属捆扎线；金属环；
31 器件工业 6 6635709 2020 03 27
金属锁（非电）；保险柜；机器传带
有限公司 10-11
14） 用金属扣；金属标志牌；金属焊条
印刷纸（包括胶版纸、新闻纸、书刊
用纸、证券纸、凹版纸、凸版纸）；
中国电子
复印纸（文具）；彩色皱纹纸；白板
32 器件工业 16 6635726 2020 03 27
纸；纸张（文具）；说明书；切纸刀
有限公司
（切具）；文件夹；颜料盒（学校用
品）；计算机打印机用色带
计算机周边设备；与计算机联用的打
中国电子
印机；集成电路卡；笔记本电脑；复
33 器件工业 9 6635728 2020 05 13
印机（光电、静电、热）；闪光信号
有限公司
灯；车辆用导航仪器（随车计算机）；
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与外接显示屏或监视器连用的娱乐
器具；电缆；集成电路卡
由于至今尚无自主品牌产品生产，故以上商标均未曾使用；未来仍以代理产品为主，
也不会使用上述商标。
（六）表外资产情况
除申报的上述商标权外，本次被评估单位无申报的其他表外资产。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
1、清查组织工作
在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人牵头的清查小组，制定了具体的现场
清查实施计划，在企业相关人员的配合下分别对各类资产进行了清查。
2、清查主要步骤
（1）指导企业相关人员填写资产评估申报表并收集应向评估机构提供的资料。
先期由评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估
机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单，细致准确地登记填报，对委估资
产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
（2）初步审查被评估企业提供的资产评估明细表
评估人员通过核实有关资料及图纸，了解评估范围内涉及的具体对象的详细状况。
然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，
检查资产评估明细表有无漏报、错报项等。
（3）现场实地查勘
评估组先行对被评估单位相关实物资产进行了试点查勘，了解资产特点及分布状况，
考虑资产分布特点，分专业组别进行了实物资产的全面核查。
（4）补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地查勘结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。
（5）核实产权证明文件
对评估范围的房地产类和设备类资产的产权进行调查，以核实委估资产的产权状况。
3、清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同资产性质、特点及实际情况，采取了不同清查方法。
（1）固定资产及投资性房地产的清查
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北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
对分布区域广、数量多、但资产类别相对简单的资产，结合企业自盘、逐家申报、
全面核查等多种方式，进行现场查勘，对设备类资产的购臵投用日期、规格型号、数量、
实际在用性能等进行了认真核实查对工作；对建筑物类资产以核实权属资料的基础上，
对建筑物的建成年月，实际使用状况、装修布局情况等进行实地清查核实。
评估人员还查阅了其他各类价值量大的设备的技术检测报告、验收记录、运行日志、
大修理和技改等技术资料和文件，与设备管理人员和操作人员进行了广泛的交流。
评估人员收集了企业申报的房屋建筑物权属证明材料等资料，及当地不动产市场交
易价格资料、租金水平，对区域状况等影响房地产价格的因素进行分析，对不动产进行
了现场查勘。
（2）流动资产
①实物性流动资产（主要为公司名下的存货）：我们会同企业有关人员对企业申报
存货的数量及质量按照评估准则的要求进行了必要的清查，对存货的数量和购入时间等
有关情况进行了详细的核实。
②非实物流动资产的清查
主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行
清查。我们对货币资金、应收款项等科目的重要记账凭证进行重点核验。
（3）长期股权投资的清查
主要通过查阅企业被投资单位的相关投资协议书、验资报告、公司章程等资料，核
对相关的明细表、总账及资产负债表，了解企业投资目的，参股状态等，并走访被投资
企业，对其经营情况进行调查了解。
（4）土地使用权的清查
对土地使用权的清查在收集权属资料的基础上，核实土地面积、开发程度、用途等
基本情况，又对土地的位臵状况、附近交通便捷度、所在区域商务办公聚集度等情况进
行了实地调查了解。
（5）对其他无形资产的清查
在收集权属资料的基础上，了解其他无形资产来源及包含内容，核实其真实性及有
效性，并到国家工商行政管理总局商标局的网站核实其法律状态。
（6）各类负债的清查
主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对各类负债进行清查。我
们对应付账款、应交税费等科目的重要记账凭证及原始凭证进行核验。
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（二）影响资产核实的事项及处理方法
1、被评估单位以 2005 年 7 月 31 日为基准日进行改制，并于 2006 年根据改制时评
估报告进行了调账处理。
2、本次纳入评估范围的房屋建筑物中，位于北京市朝阳区新源街 18 号的房产目前
全部对外出租，至评估基准日，已取得房屋所有权证，所有权人为中电器件的前身中国
电子器件总公司，尚未办理更名手续，且未取得土地使用权证，本次以不动产实际使用
用途和状态进行评估。
3、本次纳入评估范围的房屋建筑物中，位于西安市碑林区南关正街 95 号长鑫大厦
的 2 套房产，尚未办理《国有土地使用证》，本次以不动产实际使用用途和状态进行评
估。
5、截止至评估基准日，被评估单位抵押、保证事项如下：
（1）2013 年 12 月，公司与北京中长石基信息技术股份有限公司签订最高额为一亿
五千万元的借款合同，借款期间为 2013 年 12 月 10 日至 2014 年 12 月 10 日，借款利率
为中国人民银行同期贷款基准利率，按季付息，公司以一亿五千万元的存货作为抵押担
保；2013 年 12 月，公司已收到了北京中长石基信息技术股份有限公司 1,100,000,00.00
元借款，目前尚未办理抵押担保手续。
（2）被评估单位的全资子公司北京中电创新科技有限公司将银行承兑汇票质押，向
招商银行股份有限公司北京西三环支行取得短期借款 355.00 万元，质押期限为 2012 年
12 月 20 日至 2013 年 6 月 19 日。
（3）被评估单位全资子公司北京中电创新科技有限公司以银行承兑汇票为质押物，
向招商银行股份有限公司北京西三环支行取得 2 笔短期借款合计 440.00 万元，其借款最
迟到期日为 2014 年 6 月 8 日，票据到期日为 2013 年 9 月 22 日至 2013 年 12 月 20 日至
2014 年 4 月 25 日。
（4）被评估单位为全资子公司北京中电创新科技有限公司提供最高额担保，向中国
民生银行股份有限公司总行营业部取得短期借款 400.00 万元。
6、被评估单位的全资子公司精密模具有限公司注册登记处记载显示其股东为中国电
子器件工业有限公司，中华人民共和国商务部于 2009 年 12 月 16 日颁发的《企业境外投
资证书》（商境外投资证第 4600200900024 号）记载，精密模具有限公司的投资主体为“中
国电子器件工业有限公司”。
7、本次纳入评估范围的长期股权投资中，精密模具有限公司的牌号为粤 BW2325 的
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车辆其车主为中国深圳彩电总公司，该车由精密模具有限公司出资购买，并申请了深圳、
香港两地牌照，但由于历史原因一直未能办理过户，现实际使用人为鹏博集团。根据被
评估单位提供的说明，目前中国深圳彩电总公司已注销，今后将无法办理该车的年检及
转让手续。
8、本次纳入评估范围的长期股权投资中，深圳市垅运照明电器有限公司的投资性房
地产是该公司 2006 年 9 月以按揭形式购买的位于深圳市福田区八卦岭工业区 425 栋（鹏
基商务时空大厦）5 楼 725 平方米房产，按揭期限 10 年，自 2006 年 9 月 14 日至 2016
年 9 月 13 日。截至评估基准日，账面反映尚有 1,379,170.69 元购房款未支付。
9、本次纳入评估范围的长期股权投资中，深圳市垅运照明电器有限公司截止至评估
基准日，研发形成了 2 项发明专利、23 实用新型专利、2 项计算机软件著作权，全部取
得相应证书，均未进行资本化。被评估单位将其作为表外资产申报纳入本次评估范围。
10、本次纳入评估范围的长期股权投资中，天津市房地产发展（集团）股份有限公
司的股权投资，为 1992 年委托中国信息信托投资公司证券业务部认购的公司法人股 10
万股，初始投资成本 16 万元。中电器件于 2005 年 7 月 31 日改制评估时，该项投资按照
2005 年 7 月 31 日市值评估增值至 166,707.61 元。因初始投资时未与该投资公司签署股权
认购委托协议，且该投资公司证券业务部因改制已数次变更，中电器件仅保存有资金用
款申请表及相关账务资料，经与多方沟通仍无法在证券交易所办理产权过户手续。中电
器件预计该项投资已无收回可能，已全额计提减值准备。
11、截止至评估基准日，被评估单位拥有账面未记录的注册商标共 33 项，被评估单
位作为表外资产进行申报。其均为被评估单位自主申请获得的注册商标，由于至今尚无
自主品牌产品生产，故以上商标均未曾使用，未获得超额收益；被评估单位未来仍以分
销业务、代理销售产品为主，也不会使用上述商标，故未来亦不会获得超额收益。商标
权的权利内容是商标权人所享有的将其注册商标独占使用于特定商品或服务的财产权利。
而被评估单位的商标均未使用于特定商品或服务，该商标并无使用价值和转让价值。
三、资产核实结果说明
1、本次资产核实结果与账面记录不存在差异，电子设备报废 8 台。
2、该公司没有未申报账外资产。
3、除位于新源街 18 号、西安市碑林区南关正街 95 号长鑫大厦 11813 号的房产无土
地使用证，精密模具的车辆车主未过户外，评估人员未发现其他被评估单位有权属资料
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不完善等权属不清晰的资产。
4、非经营性资产与负债
非经营性资产与负债核实情况如下：
单位 类别 科目 内容 账面净值
母公司 非经营性资产 交易性金融资产 青鸟华光（600076） 371,200.00
母公司 非经营性资产 其他应收款 深圳市垅运照明电器有限公司 3,044,000.00
母公司 非经营性资产 其他应收款 大连信开数码有限公司 40,000,000.00
母公司 非经营性资产 其他应收款 北京精模电子有限责任公司 3,778,262.70
母公司 非经营性资产 长期股权投资 中国电子器件工业海南有限公司 5,128,847.62
母公司 非经营性资产 长期股权投资 北京凯利德智科技发展有限公司 10,000,000.00
母公司 非经营性资产 长期股权投资 中国电子器件工业厦门公司 366,295.41
母公司 非经营性资产 长期股权投资 深圳市垅运照明电器有限公司 20,345,883.56
母公司 非经营性资产 长期股权投资 汕头华汕电子器件有限公司 3,549,250.08
母公司 非经营性资产 长期股权投资 深圳京宝公司 300,000.00
母公司 非经营性资产 长期股权投资 天津市北方电子有限公司 7,119.00
母公司 非经营性资产 长期股权投资 天津房地产股份公司(600322) 166,707.61
母公司 非经营性资产 长期股权投资 西安航天远征流体控制股份有限公司 1,380,000.00
母公司 非经营性资产 长期股权投资减值 -1,300,607.69
母公司 非经营性资产 投资性房地产 35,213,331.27
母公司 非经营性资产 固定资产 新源街出租房产 280,400.40
母公司 非经营性资产 固定资产 闲臵电子设备 20,490.21
母公司 非经营性资产 递延所得税资产 3,453,689.94
母公司 非经营性负债 其他应付款 中国电子器件工业海南公司 4,916,218.94
母公司 非经营性负债 其他应付款 北京中长石基信息技术股份有限公司 110,201,666.67
母公司 非经营性负债 其他应付款 中国电子器件工业厦门公司 118,097.82
母公司 非经营性负债 其他应付款 离退休人员费用 6,778,083.33
母公司 非经营性负债 其他应付款 国家开发投资投资公司） 4,792,800.00
母公司 非经营性负债 其他应付款 内退人员费用 239,856.87
创新科技 非经营性资产 递延所得税资产 创新科技 94,590.24
香港精模 非经营性资产 房屋建筑 香港精模 2,858,163.05
香港精模 非经营性资产 车辆 香港精模 0.00
香港精模 非经营性资产 电子设备-家具 香港精模 12,074.21
香港精模 非经营性资产 递延所得税资产 香港精模 52,941.57
非经营性资产 小计 129,122,639.18
非经营性负债 小计 127,046,723.63
四、资产基础法评估技术说明
（一）流动资产评估技术说明
1、评估范围
本次评估范围为中国电子器件工业有限公司的流动资产，包括：货币资金、应收账
款、预付款项、交易性金融资产、其他应收款和存货等。上述资产在评估基准日账面值
如下所示（金额单位：人民币元）：
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资 产 账面数
流动资产 474,281,483.47
其中：货币资金 140,681,117.77
交易性金融资产 371,200.00
应收票据 3,571,000.00
应收账款 78,724,012.73
预付款项 14,950,477.16
其他应收款 46,733,558.44
存货 189,250,117.37
2、评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单
和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写资产评估
明细表。
第二阶段：现场调查阶段
（1）核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先与财务账进行核对，
然后和仓库台账进行核对。对名称和数量不符的、重复申报的、遗漏未报的项目进行改
正，由企业重新填报，做到申报数真实可靠。
（2）现场盘点：评估人员、企业负责仓库管理等部门有关人员，对基准日时点各项
实物流动资产进行了现场盘点。现金为全额盘点，存货的抽查比例为数量的 60%以上，
金额的 60%以上，填写了“现金盘点表”和“存货盘点表”。
第三阶段：评定估算阶段
（1）将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
（2）对各类资产，遵照资产评估准则的规定，采用成本途径或市场路径，确定其在
评估基准日的市场价值，编制相应评估汇总表；
（3）提交流动资产的评估技术说明。
3、评估技术说明
（1）货币资金
货币资金是由现金、银行存款和其他货币资金三部分组成，账面值为 140,681,117.77
元。
①库存现金存放在被评估单位的财务部门，币种均为人民币,截止评估基准日账面余
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额为 99,003.61 元。评估人员在财务部负责人和出纳人员的陪同下，对库存现金进行了监
盘。库存现金的评估采取盘点倒推方法验证基准日现金余额，并同现金日记账和总账现
金账户余额核对。
现金倒推法计算公式为：基准日现金评估值=盘点日库存现金数+截止盘点日付出未
记账-截止盘点日收入未记账+基准日到盘点日前现金支出金额-基准日到盘点日前现金收
入金额
对现金以经核实的账面值确认为评估值。现金评估值为 99,003.61 元。
②银行存款
银行存款是分别存放在中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、招商银行等
金融机构的人民币存款，至评估基准日账面余额为 133,130,041.95 元。
对银行存款评估采取账面值与银行对账单余额核对的方法，如有未达账项则编制银
行存款余额调节表。经查无未达账项。
本次以经核实的账面值为评估值。银行存款评估值为 133,130,041.95 元。
③其他货币资金
截止评估基准日其他货币资金账面余额为 7,452,072.21 元，主要是存放在华夏银行的
银行承兑汇票保证金和信用证保证金存款，评估人员采取账面值与银行对账单余额进行
核对，未发现影响净资产事宜。
本次以经核实的账面值为评估值。其他货币资金评估值为 7,452,072.21 元。
经计算，货币资金的评估值为 140,681,117.77 元。
（2）交易性金融资产
交易性金融资产账面值为 371,200.00 元，主要是持有的上市公司青鸟华光（600076）
的股票，持股数量 80000 股，本次评估以基准日该股票交易市场收盘价格与持股数量乘
积作为评估值。交易性金融资产评估值为 371,200.00 元。
（3）应收票据
截止评估基准日应收票据的账面值为 3,571,000.00 元，经清查核实，应收票据全部为
银行承兑汇票。银行承兑汇票发生承兑违约风险极小，本次评估以账面值作为评估值。
应收票据评估值为 3,571,000.00 元。
（4）应收账款
应收账款账面余额 81,861,738.18 元，计提坏账准备 3,137,725.45 元，应收账款账面
价值 78,724,012.73 元。
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截止评估基准日，企业应收账款共有 571 项，记录的是应收货款。在评估过程中我
们向财务部门了解欠款形成原因、应收账款的账龄情况，并审核了相关凭证、依据等。
通过核查账簿、原始凭证，在进行经济内容和账龄分析的基础上，进行了综合分析。
经评估人员了解，被评估单位有部分应收款项的账龄较长，款项回收较慢，有部分
款项经法院判决败诉，预计无法收回，考虑到催收费用等具体情况，其款项收回可能存
在一定损失，本次评估以经核实的账面余额扣除损失率后金额作为评估值。评估人员认
为除了部分经法院判决败诉的款项无法收回外，其余匀可能收回。
通过计算，应收账款的评估值为 77,935,809.71 元。
坏账准备为 3,137,725.45 元，根据评估准则要求，评估值为 0。
（5）预付账款
预付账款账面值 14,950,477.16 元，未计提坏账准备。
截止评估基准日，企业预付账款共有 45 项，记录的是预付货款、房租及报表系统差
异。在评估过程中我们向财务部门了解有关款项形成原因、账龄，并审核了相关凭证、
依据等。我们通过核查账簿、原始凭证，在进行经济内容和账龄分析的基础上，进行了
综合分析。
经评估人员了解，所有款项所对应的服务能够履行或完成，以经核实后的账面值作
为其评估值。经计算，预付款项评估值为 14,950,477.16 元。
（6）其他应收款
其他应收款主要为备用金、保证金、押金、应收房租等，账面余额为 50,531,770.56
元，计提坏账准备 3,798,212.12 元，账面价值为 46,733,558.44 元。
对其他应收款我们通过核查账簿、原始凭证，在核实经济内容和账龄分析的基础上，
进行了综合分析。
经清查核实，其款项认定是可以收回的款项，以经核实后的账面值作为其评估值。
其他应收款的评估值为 50,531,770.56 元。
坏账准备为 3,798,212.12 元，根据评估准则要求，评估值为 0。
（7）存货
存货包括原材料、库存商品和发出商品，账面余额为 191,008,376.63 元，计提存货跌
价准备 1,758,259.26 元，账面价值为 189,250,117.37 元。
评估人员对其进行了盘点，抽查方式采取以抽查时点各台账账面数量与实际数量相
核对，再倒推至评估基准日，以确定评估基准日账实相符程度的方法。综合存货抽查的
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情况，其实物总量达 60%以上，价值总量达 60%以上。在抽查当中，评估人员察看了存
货实存的基本情况，了解了存货保管、内部控制制度，并对存货进行了适当的鉴别和归
类。具体评估情况分析如下：
①原材料
评估申报表账面值为 32,164.64 元，主要是外购的各类电源线、数据线及元器件等，
存放在原材料仓库。经清查，仓库有比较严格的单证审批手续、传递程序等管理制度，
计量单位准确合理。根据企业提供的存货清单，核实有关购臵发票和会计凭证，了解了
存货的保管、内部控制制度，并对其进行了监盘和抽点。经核实，其库存材料周转速度
较快，基本账实相符。
本次评估综合比较近期市场价格，其价格较为平稳，无大的波动，评估单价以核实
后的账面单价确定，评估价值以经核实后的数量乘以评估单价计算确定。原材料评估值
为 32,164.64 元。
②产成品（库存商品）
评估申报表账面值为 141,209,903.98 元。主要为公司外购的各类型的打印机、医疗设
备、扫描仪、硒鼓、鼠标、键盘、电脑周边产品以及随发售商品所附的赠品和存货系统
差异等。主要分布在北京库房和各办事处仓库。根据企业提供的存货清单，核实有关购
臵发票和会计凭证，了解了存货的保管、内部控制制度，并对北京库房和各办事处仓库
全面进行了抽查盘点，账实基本相符，有部分商品库龄在一年以上。
对于库存商品，我们进行分类评估：
A、正常销售商品主要采用如下方法
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，评估值以不含税销售价格减去营业
费用、营业税金及附加和适当的营业利润后确定。
评估价值=实际数量×销售单价×[1-营业税金及附加费率-营业费用率-营业利润率×所
得税税率-营业利润率×（1-所得税税率）×r]
其中 r 为一定的率，畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉强可销售的产品为 100%。
营业税金及附加费率=营业税金及附加÷营业收入
营业费用率=营业费用÷营业收入
营业利润率=营业利润÷营业收入
案例：序号 2190 FXDPP158B(1+1)激光打印机
该类商品为正品，在基准日为一般销售产品，该产品评估基准日存量为 510 台，账
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面单价 652.37 元，账面值为 332,708.34 元。经清查核实数量为 510 台，基准日不含税售
价为 769.23 元。至评估基准日，被评估单位企业所得税税率为 25%，营业税金及附加费
率为 0.12%，营业费用率为 2.85%，营业利润率为 2.64%，r 取 50%，将以上参数代入公
式，得：
评估值=510×769.23×（1-0.12%-2.85%-2.64%×25%-2.64%×（1-25%）×50%）
=733.69×510= 374,181.90(元)
B、对于随发售商品所附的赠品，并不单独对外销售，也不单独计价，故本次为免重
复计价，将其按 0 值处理。
C、对于各平台间的存货调的在途商品，系内部交易，未形成销售，故本次以经核实
的账面值作为其评估值。
经计算，产成品（库存商品）评估值为 150,979,793.21 元。
③发出商品
发出商品账面值为 49,766,308.01 元，主要为激光打印机、鼠标、键盘、针式打印机、
扫描仪以及配套配件、系统差异和发至关联单位精密模具有限公司的在途商品，均已发
货至客户和办事处。发出商品大部分已签订正式销售合同，根据企业提供的存货清单，
评估人员抽查了部分大额发货清单和销售合同，并对大额客户发函确认。
对于发出商品，我们进行分类评估：
A、正常销售商品主要采用如下方法
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，评估值以签订合同约定的不含税销
售价格减去营业费用、营业税金及附加和适当的营业利润后确定。
评估价值=实际数量×销售单价×[1-营业税金及附加费率-营业费用率-营业利润率×所
得税税率-营业利润率×（1-所得税税率）×r]
其中 r 为一定的率，畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉强可销售的产品为 100%。
营业税金及附加费率=营业税金及附加÷营业收入
营业费用率=营业费用÷营业收入
营业利润率=营业利润÷营业收入
案例：序号 314 EPLQ-80KF 针式打印机
该类商品为正品，在基准日为一般销售产品，该产品评估基准日存量为 5 个，账面
单价 905.95 元，账面值为 4,529.75 元，已发货至郑州得实创新办公设备有限公司。经清
查核实数量为 5 个，不含税售价为 1,111.11 元，至评估基准日，公司企业所得税税率为
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25%，营业税金及附加费率为 0.12%，营业费用率为 2.85%，营业利润率为 2.64%，r 取
50%，将以上参数代入公式，得：
评估值=5×1,111.11×（1-0.12%-2.85%-2.64%×25%）
= 1,070.78×5= 5,353.90 (元)
即该商品评估基准日评估值为 5,353.90 元。
B、对于随发售商品所附的赠品，并不单独对外销售，也不单独计价，故本次为免重
复计价，将其按 0 值处理。
C、对于存货系统差异-9,362.89 元，本次将其评估为 0。
经计算，发出商品评估值为 51,684,006.07 元。
（二）长期股权投资评估技术说明
1、评估范围
本次评估范围是中国电子器件工业有限公司提供的长期股权投资中列示的对十一家
企业的投资，企业申报长期投资账面余额为 49,188,658.11 元，已计提长期投资减值准备
1,300,607.69 元，长期投资账面值为 47,888,050.42 元。企业对长期投资分别采用成本法和
权益法进行核算。
各家投资公司的基本情况如下表所示：
金额单位：人民币元
序号 被投资单位名称 投资日期 持股比例 投资成本 账面价值
1 北京中电创新科技有限责任公司 2000/08/01 100.00% 5,250,032.24 5,250,032.24
2 精密模具有限公司 1979/01/01 100.00% 2,694,522.59 2,694,522.59
3 中国电子器件工业海南有限公司 1988/07/01 100.00% 5,128,847.62 5,128,847.62
4 北京凯利德智科技发展有限公司 2009/12/01 100.00% 10,000,000.00 10,000,000.00
5 深圳市垅运照明电器有限公司 1997/01/01 35.714% 10,714,200.00 20,345,883.56
6 中国电子器件工业厦门公司 1984/11/01 100.00% 366,295.41 366,295.41
7 汕头华汕电子器件有限公司 1983/11/01 1.853% 3,549,250.08 3,549,250.08
8 深圳京宝公司 1984/01/01 59.9613% 300,000.00 300,000.00
9 天津北方电子有限公司 1985/03/01 23.73% 7,119.00 7,119.00
10 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 1992/09/01 0.01% 166,707.61 166,707.61
11 西安航天远征流体控制股份有限公司 2001/05/25 1.46% 1,380,000.00 1,380,000.00
合 计 39,556,974.55 49,188,658.11
减：长期股权投资减值准备 1,300,607.69
合 计 47,888,050.42
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2、评估过程
本次评估中，评估人员会同被评估单位有关人员，对照被评估单位提供的评估申报
明细表，对被投资企业进行调查。具体做法如下：
⑴了解被投资企业基本情况。根据被评估单位提供的长期股权投资评估申报明细表
核实被投资企业组织机构，主要经营业务、财务状况，主要经营性资产及负债状况等基
本情况。
⑵收集被投资企业验资报告、公司章程、公司连续三年或自成立以来的审计报告等
资料，对其权属和出资比例进行确认。
⑶现场观察被投资企业经营场所，了解主要经营服务流程等，并同企业管理层进行
座谈，获取委估企业经营业务的资料。
⑷向被投资企业发放资产评估明细表及调查表，对被投资企业主要资产及相关负债
进行清查。
⑸针对被投资企业的类型及性质，结合可收集资料选取合理的评估方法进行评定估
算，确定评估结果。
3、评估方法
长期投资是指企业以获取投资权益和收入为目的，向那些并非直接为本企业使用的
项目投入资产的行为。长期投资是以对其他企业享有的权益而存在的，因此，长期投资
评估主要是对长期投资所代表的权益进行评估。
评估人员对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核实，并查
阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期股权投资的真实性和
完整性，在此基础上依据被投资单位的不同情况，分别采取不同的评估方法：
（1）对于纳入合并报表范围的北京中电创新科技有限责任公司、精密模具有限公司，
两公司正常经营，考虑其为中电器件的全资子公司，代理销售的商品由中电器件统一调
配，本次对中电器件采用收益法评估时需采用合并报表口径进行评估，故本次对以上两
家公司单独进行整体资产评估时仅采用资产基础法。
长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
（2）对于未纳入合并报表范围的深圳市垅运照明电器有限公司，其经营正常，盈利
较好，本次对其采用资产基础法和收益法进行评估，以分析确定的评估后净资产（股东
全部权益），按持股比例计算应享有份额确定该长期股权投资的评估值。
长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
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（3）中国电子器件工业海南有限公司近年来基本无经营活动，仅有少量房租收入；
北京凯利德智科技发展有限公司自成立来尚无经营活动。鉴于上述情况，以上二家公司
不具备采用收益法和市场法评估的条件，故对其整体资产采用资产基础法进行评估。
长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
（4）对于参股的汕头华汕电子器件有限公司以其 2013 年 12 月 31 日未审财务报表
为基础，再根据投资比例与被投资企业评估基准日账面净资产的乘积确定所持股权投资
的评估值。对于西安航天远征流体控制股份有限公司，本次以其签定的《股权转让协议》
价格作为评估值。
（5）中国电子器件工业厦门公司处于长期清算中，该项股权投资已全额计提减值准
备；深圳京宝公司目前经营期限到期，停止经营，该项股权投资已全额计提减值准备；
天津北方电子有限公司已停止经营，正在办理注销，该项股权投资已全额计提减值准备。
对以上三家公司，以经审计后的账面余额扣除减值准备金额确定该长期股权投资的评估
值。
（6）对于天津市房地产发展（集团）股份有限公司的股权投资，为 1992 年委托中
国信息信托投资公司证券业务部认购的公司法人股 10 万股，初始投资成本 16 万元。中
电器件于 2005 年 7 月 31 日改制评估时，该项投资按照 2005 年 7 月 31 日市值评估增值
至 166,707.61 元。因初始投资时未与该投资公司签署股权认购委托协议，且该投资公司
证券业务部因改制已数次变更，中电器件仅保存有资金用款申请表及相关账务资料，经
与多方沟通仍无法在证券交易所办理产权过户手续。中电器件预计该项投资已无收回可
能，已全额计提减值准备。本次以经审计后的账面余额扣除减值准备金额确定该长期股
权投资的评估值。
4、评估技术说明
Ⅰ、北京中电创新科技有限责任公司（以下简称“中电创新”）
对其采用资产基础法进行整体资产评估结果如下（金额单位：人民币元）：
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
1 一、流动资产合计 20,616,564.26 20,948,895.75 332,331.49 1.61
2 货币资金 37,486.69 37,486.69 0.00 0.00
3 应收票据 7,217,492.00 7,217,492.00 0.00 0.00
4 应收账款 10,333,577.83 10,437,957.40 104,379.57 1.01
5 预付款项 401,565.36 401,565.36 0.00 0.00
6 其他应收款 114,454.80 144,473.04 30,018.24 26.23
7 存货 2,511,987.58 2,709,921.26 197,933.68 7.88
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8 二、非流动资产合计 146,777.71 45,081.00 -101,696.71 -69.29
9 固定资产 52,187.47 45,081.00 -7,106.47 -13.62
10 递延所得税资产 94,590.24 0.00 -94,590.24 -100.00
11 三、资产总计 20,763,341.97 20,993,976.75 230,634.78 1.11
12 四、流动负债合计 15,596,607.63 15,596,607.63 0.00 0.00
13 短期借款 8,400,000.00 8,400,000.00 0.00 0.00
14 应付账款 3,265,112.70 3,265,112.70 0.00 0.00
15 预收款项 126,864.86 126,864.86 0.00 0.00
16 应付职工薪酬 210,000.00 210,000.00 0.00 0.00
17 应交税费 -268,632.63 -268,632.63 0.00 0.00
18 其他应付款 3,863,262.70 3,863,262.70 0.00 0.00
19 五、负债总计 15,596,607.63 15,596,607.63 0.00 0.00
20 六、净资产（所有者权益） 5,166,734.34 5,397,369.12 230,634.78 4.46
经评定估算，中电创新评估基准日净资产评估值为 5,397,369.12 元，按中电器件对
该公司持股比例确定长期股权投资评估值为 5,397,369.12 元。
Ⅱ、精密模具有限公司（以下简称“精密模具”）
对其采用资产基础法进行整体资产评估结果如下（金额单位：人民币元）：
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
一、流动资产合计 54,305,359.23 54,910,460.91 605,101.68 1.11
货币资金 16,023,106.40 16,023,106.40 0.00 0.00
应收票据 0.00 0.00 0.00
应收账款 22,962,609.69 23,195,198.19 232,588.50 1.01
其他应收款 13,587.81 38,084.13 24,496.32 180.28
存货 15,306,055.33 15,654,072.19 348,016.86 2.27
二、非流动资产合计 8,722,654.91 42,408,626.00 33,685,971.09 386.19
固定资产 8,669,713.34 42,408,626.00 33,738,912.66 389.16
递延所得税资产 52,941.57 0.00 -52,941.57 -100.00
三、资产总计 63,028,014.14 97,319,086.91 34,291,072.77 54.41
四、流动负债合计 30,363,866.36 30,363,866.36 0.00 0.00
应付票据 9,202,911.33 9,202,911.33 0.00 0.00
应付账款 20,002,473.54 20,002,473.54 0.00 0.00
预收款项 1,483,323.74 1,483,323.74 0.00 0.00
应交税费 -402,207.28 -402,207.28 0.00 0.00
其他应付款 77,365.03 77,365.03 0.00 0.00
六、负债总计 30,363,866.36 30,363,866.36 0.00 0.00
七、净资产 32,664,147.78 66,955,220.55 34,291,072.77 104.98
经评定估算，精密模具评估基准日净资产评估值为 66,955,220.55 元，按中电器件对
该公司持股比例确定长期股权投资评估值为 66,955,220.55 元。
Ⅲ、中国电子器件工业海南有限公司（以下简称“中电海南”）
对其采用资产基础法进行整体资产评估结果如下（金额单位：人民币元）：
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
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一、流动资产合计 7,892,312.07 7,970,979.29 78,667.22 1.00
货币资金 134,416.13 134,416.13 0.00 0.00
应收账款 2,811,009.19 2,839,403.22 28,394.03 1.01
其他应收款 4,946,886.75 4,997,159.94 50,273.19 1.02
二、非流动资产合计 1,048,359.68 3,414,824.88 2,366,465.20 224.97
长期股权投资 500,000.00 1,023,957.28 523,957.28 103.19
固定资产 548,359.68 2,390,867.60 1,842,507.92 336.00
三、资产总计 8,940,671.75 11,385,804.17 2,445,132.42 27.26
四、流动负债合计 1,085,246.74 1,085,246.74 0.00 0.00
应付职工薪酬 83,425.58 83,425.58 0.00 0.00
应交税费 9,221.16 9,221.16 0.00 0.00
其他应付款 992,600.00 992,600.00 0.00 0.00
六、负债总计 1,085,246.74 1,085,246.74 0.00 0.00
七、净资产 7,855,425.01 10,300,557.43 2,445,132.42 31.02
经评定估算，中电海南评估基准日净资产评估值为 10,300,557.43 元，按中电器件对
该公司持股比例确定长期股权投资评估值为 10,300,557.43 元。
Ⅳ、北京凯利德智科技发展有限公司（以下简称“德智科技”）
对其采用资产基础法进行整体资产评估结果如下（金额单位：人民币元）：
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
1 一、流动资产合计 9,984,415.80 9,984,415.80 0.00 0.00
2 货币资金 9,984,415.80 9,984,415.80 0.00 0.00
5 三、流动负债合计 0.00 0.00 0.00 0.00
7 四、负债合计 0.00 0.00 0.00 0.00
8 五、净资产（所有者权益） 9,984,415.80 9,984,415.80 0.00 0.00
经评定估算，德智科技评估基准日净资产评估值为 9,984,415.80 元，按中电器件对
该公司持股比例确定长期股权投资评估值为 9,984,415.80 元。
Ⅴ、深圳市垅运照明电器有限公司（以下简称“深圳垅运”）
本次对深圳垅运分别采用资产基础法和收益法进行评估。采用资产基础法进行整体
资产评估结果如下（金额单位：人民币元）：
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
一、流动资产合计 66,379,198.61 70,274,370.98 3,895,172.37 5.87
货币资金 11,401,129.79 11,401,129.79 0.00 0.00
应收票据 100,000.00 100,000.00 0.00 0.00
应收账款 36,921,099.22 37,381,587.58 460,488.36 1.25
预付款项 298,098.57 298,098.57 0.00 0.00
其他应收款 1,217,187.23 1,402,855.34 185,668.11 15.25
存货 16,441,683.80 19,690,699.70 3,249,015.90 19.76
二、非流动资产合计 22,535,916.23 44,954,592.37 22,418,676.14 99.48
长期股权投资 13,570,000.00 13,185,918.03 -384,081.97 -2.83
投资性房地产 4,863,892.62 21,010,520.00 16,146,627.38 331.97
固定资产 3,076,752.95 3,159,996.00 83,243.05 2.71
无形资产 0.00 6,978,300.00 6,978,300.00
长期待摊费用 522,934.87 522,934.87 0.00 0.00
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北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
递延所得税资产 502,335.79 96,923.47 -405,412.32 -80.71
三、资产总计 88,915,114.84 115,228,963.35 26,313,848.51 29.59
四、流动负债合计 27,232,262.03 27,232,262.03 0.00 0.00
短期借款 5,000,000.00 5,000,000.00 0.00 0.00
应付账款 18,271,584.76 18,271,584.76 0.00 0.00
预收款项 205,823.37 205,823.37 0.00 0.00
应付职工薪酬 739,219.32 739,219.32 0.00 0.00
应交税费 2,746,896.58 2,746,896.58 0.00 0.00
其他应付款 268,738.00 268,738.00 0.00 0.00
五、非流动负债合计 4,379,170.69 4,379,170.69 0.00 0.00
长期借款 1,379,170.69 1,379,170.69 0.00 0.00
长期应付款 3,000,000.00 3,000,000.00 0.00 0.00
六、负债总计 31,611,432.72 31,611,432.72 0.00 0.00
七、净资产 57,303,682.12 83,617,530.63 26,313,848.51 45.92
采用收益法评估结果为 8,401.79 万元。
两种评估方法差异的原因主要是：资产基础法评估是以资产的成本重臵为价值标准，
反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济
的变化而变化，对于本例，即随着行业固定资产投资价格水平的变化而变化；而收益法
评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的产出能力(获利能力)的大小，这种
获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。在如
此两种不同价值标准前提下产生一定的差异应属正常。
由于收益法对被评估单位未来具体投资和经营战略及实施的考量存在较大的不确定
性，因此，本次评估选用资产基础法的评估结果作为深圳垅运股东全部权益的价值。
经上述分析，深圳垅运评估基准日净资产评估值为 83,617,530.63 元，按中电器件对
该公司持股比例确定长期股权投资评估值为 29,859,820.19 元。
Ⅵ、中国电子器件工业厦门公司（以下简称“中电厦门”）
该公司处于长期清算中，中电器件对该项股权投资已全额计提减值准备。已于 2014
年 1 月 14 日完成了工商注销手续。
本次以经审计后的账面余额扣除减值准备金额确定该长期股权投资的评估值。该项
长期股权投资评估值为 0 元。
Ⅶ、汕头华汕电子器件有限公司（以下简称“华汕电子”）
华汕电子 2013 年 12 月 31 日未经审计的资产负债表如下（金额单位：人民币元）：
资产项目 2013 年 12 月 31 日
流动资产 141627627.6
其中：货币资金 6,024,778.32
应收票据 1,050,000.00
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资产项目 2013 年 12 月 31 日
应收账款 53,072,352.06
预付账款 6,482,562.79
应收补贴款 3,067,298.46
其他应收款 6,829,123.63
存 货 64,778,014.62
待摊费用 323497.76
非流动资产 211,974,731.62
其中：长期股权投资 64,500.00
固定资产 195,063,211.20
在建工程 1,908,180.90
无形资产 11,492,609.26
递延所得税资产 3,446,230.26
资产合计 353,602,359.26
流动负债 108,595,240.57
非流动负债 41,192,802.69
负债合计 149,788,043.26
净资产（所有者权益） 203,814,316.00
根据中电器件对该公司持股比例与被投资企业评估基准日账面净资产的乘积确定长
期股权投资评估值为 3,776,679.28 元。
Ⅷ、深圳京宝公司（以下简称“深圳京宝”）
目前该公司经营期限到期停止经营，中电器件对该项股权投资已全额计提减值准备。
本次以经审计后的账面余额扣除减值准备金额确定该长期股权投资的评估值。该项
长期股权投资评估值为 0 元。
Ⅸ、天津北方电子有限公司（以下简称“北方电子”）
已停止经营，正在办理注销。并于 2010 年 6 月 11 日在天津日报刊登了公司注销公
告。但是，由于天津市企业退休人员的社会化管理尚未实施，而北方电子是由津外的三
家企业及原公司的多名自然人投资的有限责任公司。北方电子还需负责退休人员的相关
管理工作，因此导致公司清算后不能立即注销。
根据以上实际情况，北方电子股东会于 2010 年 7 月 13 日做出补充决议：清算后先进
行工商变更，将注册资本减至为 3 万元，经营期限 5 年，预留管理费 12 万元，主要用于
退休人员统筹外资金及公司存续期日常开支，公司不进行经营活动。待天津市企业退休人
员社会化管理实施后立即办理公司工商注销。根据相关规定，北方电子于 2010 年 7 月 20
日已在天津日报刊登减资公告。2010 年 10 月 21 日办理了减资工商变更，变更注册后中电
器件投资额为 7119 元，投资比例为 23.73%。该项股权投资已全额计提减值准备。
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-57-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
鉴于上述情况，本次以经审计后的账面余额扣除减值准备金额确定该长期股权投资
的评估值。该项长期股权投资评估值为 0 元。
Ⅹ、天津房地产股份公司（以下简称“天津房地产”）
该项股权投资为 1992 年委托中国信息信托投资公司证券业务部认购的公司法人股
10 万股，初始投资成本 16 万元。中电器件于 2005 年 7 月 31 日改制评估时，该项投资按
照 2005 年 7 月 31 日市值评估增值至 166,707.61 元。因初始投资时未与该投资公司签署
股权认购委托协议，且该投资公司证券业务部因改制已数次变更，仅以中电器件保存的
资金用款申请表及相关账务资料，经与多方沟通仍无法在证券交易所办理产权过户手续。
中电器件预计该项投资已无收回可能，已全额计提减值准备。
本次以经审计后的账面余额扣除减值准备金额确定该长期股权投资的评估值。该项
长期股权投资评估值为 0 元。
Ⅺ、西安航天远征流体控制股份有限公司（以下简称“西安航天”）
西安航天 2013 年 12 月 31 日未经审计的资产负债表如下（金额单位：人民币元）：
资产项目 账面值
流动资产 258,416,945.05
其中：货币资金 100,585,622.77
应收票据 17,511,685.90
应收账款 73,146,992.38
预付账款 11,866,219.36
其他应收款 4,886,831.51
存 货 50,419,593.23
非流动资产 56,706,380.16
其中：固定资产 30,481,046.41
在建工程 5,581,750.00
长期待摊费用 375,000.45
无形资产 19,374,815.79
递延所得税资产 893,767.51
资产合计 315,123,325.21
流动负债 135,092,749.15
非流动负债 40,600,000.00
负债合计 175,692,749.15
净资产（所有者权益） 139,430,576.06
根据中电器件与西安航天动力研究所签订股权转让协议，将其持有的西安航天远征
流体控制股份有限公司全部股权以 1,912,596.04 元价格转让给对方。本次以转让价格作为
评估值，评估值为 1,912,596.04 元。
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5、评估结果及增减值分析
本次纳入评估范围的中电器件的长期股权投资评估结果如下：
序 投资比
号 被投资单位名称 投资日期 例% 账面价值 评估价值 增值率%
1 北京中电创新科技有限公司 2000 年 8 月 100.00% 5,250,032.24 5,397,369.12 2.81
2 精密模具有限公司 1987 年 100.00% 2,694,522.59 66,955,220.55 2,384.86
3 中国电子器件工业海南有限公司 1997 年 11 月 100.00% 5,128,847.62 10,300,557.43 100.84
4 北京凯利德智科技发展有限公司 2009 年 12 月 100.00% 10,000,000.00 9,984,415.80 -0.16
5 深圳市垅运照明电器有限公司 2010 年 6 月 35.71% 20,345,883.56 29,859,820.19 46.76
6 中国电子器件工业厦门公司 1984 年 11 月 100.000% 366,295.41 - -100.00
7 汕头华汕电子器件有限公司 1983 年 11 月 1.8530% 3,549,250.08 3,776,679.28 6.41
8 深圳京宝公司 1984 年 1 月 40.00% 300,000.00 - -100.00
9 天津市北方电子有限公司 1985 年 3 月 23.73% 7,119.00 - -100.00
10 天津房地产股份公司(600322) 1992 年 9 月 0.01% 166,707.61 - -100.00
西安航天远征流体控制股份有限
1.46% 1,380,000.00 1,912,596.04 38.59
11 公司 2001 年 5 月
合计 49,188,658.11 128,186,658.41 160.60
长期投资减值准备 1,300,607.69 元，评估值为 0。
长期股权投资评估增值较大，主要原因是：（1）被评估单位对子公司精密模具有限
公司采用成本法进行核算，而被投资企业经营效益良好，累计实现盈利较大，且香港房
地产价格上涨幅度也较大，故较原始投资成本增值较大；（2）联营单位深圳垅运照明
电器有限责任公司的房地产价格上涨幅度较大，且本次将表外无形资产——专利权和计
算机软件著作权纳入评估范围，故较原始投资成本增值较大。
（三）投资性房地产评估技术说明
1、评估范围
本次评估范围为中国电子器件工业有限公司评估申报明细表列示的全部投资性房地
产，被评估单位分别在投资性房地产—房屋建筑物及投资性地产—土地使用权两个会计
科目中核算。其中房屋建筑物共计 3 项，建筑面积合计为 9,226.23 平方米；土地使用权 1
宗，证载面积 3621.93 平方米，出租部分分摊比例为 65.42%。投资性房地产均位于北京
市海淀区复兴路甲 65 号公司驻地。中国电子器件工业有限公司对该投资性房地产采用成
本模式计量，评估基准日账面原值为 57,261,249.21 元，账面净值为 35,213,331.27 元，其
中：
投资性房地产—房屋账面原值为 33,095,279.43 元，账面净值为 14,068,107.71 元；
投 资 性 地 地 产 — 土 地 使 用 权 原 始 入 账 价 值 为 24,165,969.78 元 ， 账 面 价 值 为
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21,145,223.56 元。
2、评估程序
首先，收集材料及准备阶段。评估人员进入现场后根据被评估单位提供的资产清查
评估明细表，收集公司有关房屋建筑物的历史资料及有关工程资料、合同及产权证明。
其次，实地查勘阶段。根据房屋建筑物清查评估明细表进行现场实物盘点。对每一
委估对象，评估人员进行了详细的现场考察，对涉及房屋建筑物的所处地段、周边环境、
交通及配套设施、可作用途、外型、结构型式、层次、高度、跨度、构件材质、内外装
修、使用维修、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，走访有关房屋
建筑物的管理维护人员及使用人员，对出租经营性的房地产，主要收集有关租赁合同，
现场了解出租经营状况等。
再次，评估作价阶段。根据评估对象所在区域周边办公楼、商业的市场交易案例、
出租情况，将评估对象与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似
房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法，最
终得到以 2013 年 3 月 31 日为基准日的评估结果。
3、评估方法
根据评估目的及委估对象的状况，分别采取不同的评估方法。评估方法通常有市场
比较法、成本法、收益法等。遵照国家标准《房地产估价规范》及中评协发布的《投资
房地产评估指导意见（试行）》，考虑评估对象所属区域房地产市场交易活跃，市场化程
度高，较易收集相关可比实例，同时，评估对象为办公、商业房地产，可以通过出租获
取收益，且类似用途的租赁市场较为成熟，因此选取市场法和收益法作为本次估价的基
本方法来求取评估对象价值。成本法主要适用于房地产市场交易量较少及市场发展不成
熟的地区，对求取评估对象价值适用性较差，因此本次评估不采用成本法进行估价。
（1）市场比较法
市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将委托评估房屋建筑物与在评估基准日
近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做出适当的修正，
以此估算委托评估房屋建筑物的客观合理价格或价值。计算公式为：
评估对象房地产价格＝可比实例价格×（评估对象交易情况指数/比较案例交易情况
指数）×（评估对象交易日期房地产价格指数/比较案例交易日期房地产价格指数）×（评
估对象区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数）×（评估对象个别因素条件指数/
比较案例个别因素条件指数）
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（2）收益法
收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率（报酬率）将其折
现到估价时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。一般情况下，
收益法公式为：
V＝A÷R×［1－（1＋R）－N］
式中：V—房地产价格
A—房地产年纯收益
R—报酬率
N—房地产剩余收益年限
4、房地产市场行情分析
（1）宏观经济形势
2012 年，北京市上下以“稳中求进”的总基调为指引，认真落实“稳增长”政策，扎实
推进调结构转方式，经济增速虽较上年略有回调，但年内呈现温和回升态势，总体运行
基本平稳。
①经济在调整中温和回升
初步核算，2012 年全市实现地区生产总值 17,801 亿元，按可比价格计算，比上年增
长 7.7%，增幅比上年略低 0.4 个百分点。其中，1 季度经济增长 7%，上半年增长 7.2%，
1-3 季度增长 7.5%，呈逐季温和回升态势。分产业看，第一产业实现增加值 150.3 亿元，
增长 3.2%；第二产业实现增加值 4,058.3 亿元，增长 7.5%，其中工业实现增加值 3,294.3
亿元，增长 7%；第三产业实现增加值 13,592.4 亿元，增长 7.8%。
年末全市常住人口 2069.3 万人，比上年末增加 50.7 万人。按常住人口计算，全市人
均地区生产总值 87091 元（按年平均汇率折合 13797 美元）。
②投资结构有所优化
2012 年，全市完成全社会固定资产投资 6,462.8 亿元，比上年增长 9.3%。其中，完
成基础设施投资 1,789.2 亿元，增长 27.8%；完成房地产开发投资 3,153.4 亿元，增长 3.9%；
完成民间投资 2,087.1 亿元，增长 4.9%。
分产业看，第一产业完成投资 145.4 亿元，增长 2.1 倍；第二产业完成投资 719.8 亿
元，下降 5.6%，其中工业投资 707.8 亿元，下降 5.9%；第三产业完成投资 5,597.5 亿元，
增长 9.7%。重点行业投资较快增长，医药制造业投资增长 41.9%，文化、体育和娱乐业
投资增长 77%，信息传输、软件和信息技术服务业投资增长 46.5%，科学研究和技术服
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务业投资增长 44.6%，投资结构有所优化。
③消费品市场运行较稳
2012 年，全市实现社会消费品零售额 7,702.8 亿元，比上年增长 11.6%，增幅高于上
年 0.8 个百分点，年内增势缓中趋稳。
④消费价格涨幅有所回落
2012 年，全市居民消费价格比上年上涨 3.3%，涨幅较上年回落 2.3 个百分点；其中，
消费品价格上涨 2.7%，服务项目价格上涨 4.2%。在八大类商品和服务中，食品类、居住
类仍是带动价格上涨的主要力量；其中食品类价格上涨 6.6%，居住类价格上涨 3.9%，共
拉动总指数上涨 2.8 个百分点。从价格月度同比涨幅变动看，呈现先降后升态势，8 月份
以来受服务项目价格较快上涨影响，涨幅有所扩大，12 月份居民消费价格比上年同月上
涨 3.5%。
⑤财政收入、城乡居民收入稳步增加
2012 年，全市完成地方公共财政预算收入 3,314.9 亿元，比上年增长 10.3%。其中，
增值税增长 32.1%，营业税增长 7.6%，企业所得税增长 10.1%，个人所得税增长 3.1%。
2012 年，全市城镇居民人均可支配收入 36,469 元，比上年增长 10.8%；扣除价格因
素后，实际增长 7.3%，增幅高于上年 0.1 个百分点。农村居民人均纯收入 16,476 元，比
上年增长 11.8%，扣除价格因素后，实际增长 8.2%，增幅高于上年 0.6 个百分点。
（2）房地产市场状况
①房地产开发投资完成情况
2012 年，全市完成房地产开发投资 3,153.4 亿元，比上年增长 3.9%。其中，住宅完
成投资 1,628 亿元，下降 8.5%；写字楼完成投资 384.8 亿元，增长 5.8%；商业及服务业
等经营性用房完成投资 275.9 亿元，下降 7%。
房地产开发投资中，建安工程投资为 1,383.1 亿元，比上年增长 12%，占全市房地产
开发投资比重为 43.9%。
②房地产市场供给情况
截至 12 月末，全市商品房施工面积为 13122.5 万平方米，比上年增长 8.8%。其中，
住宅施工面积为 7510.4 万平方米，增长 4.8%；写字楼为 1711.9 万平方米，增长 20.3%；
商业及服务业等经营性用房为 1236.9 万平方米，增长 4.2%。
2012 年，全市商品房新开工面积为 3224.2 万平方米，比上年下降 24.1%。其中，住
宅新开工面积为 1627.5 万平方米，下降 37.3%；写字楼为 536.8 万平方米，增长 9.7%；
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商业及服务业等经营性用房为 325.6 万平方米，增长 6.3%。
2012 年，全市商品房竣工面积为 2390.9 万平方米，比上年增长 6.5%。其中，住宅
竣工面积为 1522.7 万平方米，增长 15.7%；写字楼为 226.8 万平方米，下降 7.5%；商业
及服务业等经营性用房为 240.1 万平方米，增长 3.3%。
③房地产市场销售情况
2012 年，全市商品房销售面积为 1943.7 万平方米，比上年增长 35%。其中，住宅销
售面积为 1483.4 万平方米，增长 43.3%；写字楼为 253.5 万平方米，增长 19.9%；商业及
服务业等经营性用房为 114 万平方米，增长 4.9%。
④商品住房成交均价总体平稳
全年北京新建商品住房成交均价 2.07 万元/平方米，比 2011 年下降 7.6%。其中五环
外下降 2.1%，四环到五环上涨 0.6%，四环内上涨 5.6%。二手住房成交均价 1.87 万元/
平方米，同比上涨 5.1%。
⑤政策性住房建设情况
2012 年，全市政策性住房完成投资 857.5 亿元，比上年增长 14.9%。12 月末，全市
政策性住房施工面积为 4821 万平方米，增长 18%；新开工面积为 1112.3 万平方米，下降
35.6%；竣工面积为 752.6 万平方米，增长 46.5%。
⑥房地产开发企业项目资金到位情况
2012 年，全市房地产开发项目本年到位资金为 6,112.4 亿元，比上年增长 14.1%。其
中，金融贷款为 1,498.4 亿元，增长 28.3%；自筹资金为 1,626.1 亿元，下降 6.9%；定金
及预收款为 2,086.8 亿元，增长 37.5%。
5、典型案例分析
案例 1：科研楼，投资性房地产—房屋评估明细表 序号 1
Ⅰ、基本情况
（1）评估对象位臵状况
委估的科研楼位于海淀区复兴路甲 65 号 5 号楼，东至东翠路；南与复兴路接壤；西
与北京电信实业公司大厦为邻；北邻近首都医科大学宿舍楼。周边分布有首都医科大学
国际学院、北京育英学校、华都亚太医院、兴业银行、中国民生银行、西郊酒店、北京
新悦宏国际酒店、兴源宾馆、食运丰便利店、中国联通等机构，生活配套设施较完善。
（2）评估对象概况
委托评估的科研楼为钢混结构，房屋地上部分 16 层，地下室两层，房上房一层。评
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估对象总建筑面积为 11,655.04 平方米（其中办公用房 11,237.32 平方米（地下室面积为
2,068.02 平方米），附属锅炉房面积 417.72 平方米），本次评估计入投资性房地产分摊的
出租办公用房面积为 7,625.09 平方米（其中分摊的地下室面积为 1,352.90 平方米，地上
部分面积为 6,272.19 平方米），分摊的锅炉房面积为 273.27 平方米，计入固定资产—房屋
建筑物分摊的自用的办公用房面积为 3,612.23 平方米（其中分摊的地下室面积为 715.12
平方米，地上部分面积为 2,897.11 平方米），分摊的锅炉房面积为 144.45 平方米。
该房屋建筑物于 2007 年 11 月 12 日办理了《房屋所有权证》，证号为 X 京房权证海
其字第 022672 号，《国有土地使用证》证号为京海国用（2007 出）第 4257 号，证载面积
为 3,621.93 平方米，地号为 0801031011001，图号为Ⅳ-2-2-89（3），地类（用途）为办公，
使用权类型为出让，终止日期为办公 2057 年 6 月 28 日，至评估基准日，尚可使用的年
限为 43.52 年。同时，该办公楼第 3、4、5、6、9 层为自用，其他楼层均已出租。
Ⅱ、测算过程
（1）采用市场比较法对评估对象进行评估
选取与评估对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为评估对象的
可比实例，有关资料见下表：
1）因素的条件说明
根据《房地产估价规范》，参与比较的因素应是对房地产影响较大并具有代表性的主
要因素，针对这些因素来对可比实例进行修正。本次评估所选择的因素有：
①交易情况修正：排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例价格偏差；
②市场状况修正：确定价格变动率，进行市场状况修正。
③房地产状况修正：
a）区位状况（包括位臵状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况）；
b）权益状况（包括土地使用权取得方式）；
c）实物状况（包括建筑面积、建筑结构、设施设备状况、装饰装修、层高、空间布
局、物业管理状况、完损程度、其它（包括外观、防水、保温、隔热、隔音）；
2）编制可比案例比较因素条件说明表
可比案例条件说明表
实例 A 西金大厦 B 翠微大厦 C 天行建国 D
项目 际大厦 估价对象
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易日期 2014.3.13 2014.3.1 2014.2.25 2013.12.31
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商务办公Ⅲ 商务办公Ⅲ 商务办公Ⅲ 商务办公
地段等级
级 级 级 Ⅲ级
与重要场所
500 米 300 米 500 米 1200 米
位臵 （设施）距离
状况 临街状况 一面临街 二面临街 一面临街 一面临街
朝 向 综合 综合 综合 综合
楼 层 6/11 10/21 12/24 8/16
交通主干
道路状况 交通主干道 交通主干道 交通主干道
道
出入交通便
区 便捷 便捷 便捷 便捷
捷度
位 交通
交通管制情 无交通管
状 状况 无交通管制 无交通管制 无交通管制
况 制
况
有专用停车 有专用停车 有专用停车 有专用停
停车方便程
场且数量充 场且数量充 场且数量充 车场但数
度
足 足 足 量有限
房 自然环境 较优 较优 较优 较优
地 环境
人文环境 较优 较优 较优 较优
产 状况
状 景 观 较优 较优 较优 较优
况 外部 保障率 保障率
基础设施 保障率≥90% 保障率≥90%
配套 ≥90% ≥90%
设施 公共服务设
较完善 较完善 较完善 较完善
状况 施
权益
土地使用权取得方式 出让 出让 出让 出让
状况
建筑面积(平方米) 246 1276 1206 11237
建筑结构 钢混一等 钢混一等 钢混一等 钢混一等
设施设备状况 较完善 较完善 完善 一般
实 装饰装修 较好 较好 较好 一般
物 层 高 3米 3米 3米 3米
状
空间布局 较优 较优 较优 较优
况
有物业管
物业管理状况 有物业管理 有物业管理 有物业管理
理
完损程度 85％ 75％ 85％ 75％
其 它 较优 较优 较优 较优
交易价格（元/m2） 33,000 32,000 33,333 ——
3）编制比较因素条件说明
①交易情况修正
3 个可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修
正，交易情况修正系数均为 100。
②交易日期修正
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估价基准日为 2013 年 12 月 31 日，可比实例交易日期距估价基准日分别为 0.20、0.16、
0.15 年，故需进行交易期日修正。根据中房北京写字楼价格指数，测得年均增长率为 8.77%
（见下表），则可比案例交易情况修正系数均分别为 101.70 、101.35 、101.27。
北京市写字楼价格指数
年份 指数
2008 2697
2009 2798
2010 3059
2011 3352
2012 3491
2013 4106
年均增长 8.77%
③房地产状况修正
分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。
A、区位状况修正
a）位臵状况修正
①地段等级
根据对市区土地级别范围的划分，确定估价对象与可比实例所处地段等级。以估价
对象地段等级指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数
增加或减少 2。
②与重要场所（设施）的距离
将距重要场所（设施）的距离分为近、较近、一般、较远、远五个级别，其中距离≤1000
米为近，（1000，3000]米为较近，（3000，5000]米为一般，（5000，7000]米为较远，≥7000
米为远，以估价对象距重要场所（设施）的距离指数为 100，将可比实例与估价对象相比，
每上升或下降一个级别，则指数增加或减小 2。
③临街状况修正
将街道条件分为不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街五个级别，分
别从劣到优，以估价对象街道条件指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下
降一个级别，则指数增加或减小 2。
④朝向修正
将朝向分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，其中南向为优，东南、西南向为
较优，东向为一般，东北、西北向为较劣，北、西向为劣，以估价对象朝向指数为 100，
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将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小 2。
⑤楼层
估价对象为带电梯小高层或高层商务办公楼，按照目前市场上的销售或成交情况，
通常楼层越高，房屋价格也越高。以估价对象所在楼层指数为 100，将可比实例与估价对
象相比，每上升或下降二层，则指数增加或减小 1。
b）交通状况修正
①道路状况
将道路状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，其中双向六车道为优，双向
四车道为较优，双向两车道为一般，单向两车道为较劣，单向一车道为劣，以估价对象
周边路网道路状况状况指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，
则指数增加或减小 1。
②出入交通便捷度。
将出入交通便捷度的状况分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，
以估价对象出入交通便捷度指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个
级别，则指数增加或减小 2。
③交通管制情况修正
将交通管制情况分为优、一般、劣三个级别，其中全天无交通管制为优，全天分时
段限制为一般，全天候限制为劣，以估价对象周边路网交通管制情况指数为 100，将可比
实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小 1。
④停车方便程度修正
将停车方便程度分为优、一般、劣三个级别，其中有专用停车场或停车位且数量充
足为优，有专用停车场或停车位但数量有限为一般，无专用停车场或停车位为劣，以估
价对象停车方便程度指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，
则指数增加或减小 2。
c）环境状况
①自然环境
将自然环境状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象自然环境状
况指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小
2。
②人文环境
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将人文环境状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象人文环境状
况指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小
2。
③景观
将景观状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象景观状况指数为
100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小 1。
d）外部配套设施状况
①基础设施
指道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、通信、有线电视等设施的保障程
度。
将基础设施状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，其中保障率≥90%为优，
（80%，90%] 为较优，（70%，80%] 为一般，（60%，70%] 为较劣，＜60%为劣。以估
价对象基础设施保障程度指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级
别，则指数增加或减小 1。
②公共服务设施
指教育设施、购物场所、医疗设施、金融网点、文体场所、邮局电讯设施等的完善
程度。
将公共服务设施状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。以估
价对象公共服务设施完备度指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个
级别，则指数增加或减小 2。
B、权益状况修正
主要指土地使用权的取得方式。 个可比实例均为出让，则可比实例修正系数为 100、
100、100.
C、实物状况修正
a）建筑面积修正
将建筑面积分为特小户型、小户型、中户型、大户型、特大户型四个级别，其中建
筑面积≤150 平方米为特小户型，（150，300）平方米为小户型，（300，800）平方米为中
户型，（800，2000）平方米为大户型，≥2000 平方米为特大户型，具体修正系数详见下
表：
建筑面积修正系数表
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小户型 中户型 大户型 特大户型
修正系数 102 100 98 96
b）建筑结构修正
将建筑结构分为钢混一等结构、钢混二等结构、钢混三等结构、砖混一等结构、砖
混二等结构五个等级。以估价对象建筑结构指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每
上升或下降一个级别，则指数增加或减小 1。
c）设施设备状况修正
主要指物业的配套设施设备，如消防系统、周界防范系统、闭路电视监控系统、可
视门禁对讲系统、智能化车辆出入管理系统、背景音乐系统等。
将设施设备状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。以估价对
象设施设备状况指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指
数增加或减小 2。
d）装饰装修修正
将装饰装修档次分为毛坯、简单、一般、中档、高档五个等级，以估价对象装饰装
修档次指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或
减小 3。
e）层高修正
将层高分为优、一般、劣三个级别，其中≥3.2 米为优， （2.8，3.2）米为一般，≤2.8
米为劣，以估价对象层高指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级
别，则指数增加或减小 1。
f）空间布局修正
将空间布局状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象空间布局指
数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小 2。
g）物业管理状况修正
将估价对象所在的物业的物业管理状况分为优、劣两个级别，其中有专业物业管理
公司管理为优，无专业物业管理公司管理为劣，以估价对象物业管理状况指数为 100，将
可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小 2。
h）完损程度修正
以估价对象成新率为 100，将可比实例与估价对象相比，成新率每上升或下降 5%，
则指数增加或减小 1。
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i）其它
包括外观、防水、保温、隔热、隔音。
将其它状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别。以估价对象状况指数为 100，
将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小 1。
4）编制比较因素条件指数表
比较因素条件指数表
实例 A 西金大厦 B 翠微大厦 C 天行建国际 D
项目 大厦 估价对象
交易情况 100 100 100 100
交易日期 101.70 101.35 101.27 100
地段等级 100 100 100 100
与重要场所
102 102 102 100
位臵 （设施）距离
状况 临街状况 100 102 100 100
朝 向 100 100 100 100
楼 层 99 101 102 100
道路状况 100 100 100 100
出入交通便
区 100 100 100 100
捷度
位 交通
状况 交通管制情
状 100 100 100 100
况
况 停车方便程
102 102 102 100
度
自然环境 100 100 100 100
房 环境
人文环境 100 100 100 100
地 状况
产 景 观 100 100 100 100
状 外部
基础设施 100 100 100 100
况 配套
设施 公共服务设
100 100 100 100
状况 施
权益
土地使用权取得方式 100 100 100 100
状况
建筑面积(平方米) 106 102 102 100
建筑结构 100 100 100 100
设施设备状况 102 102 104 100
实 装饰装修 102 102 102 100
物
层 高 100 100 100 100
状
况 空间布局 100 100 100 100
物业管理状况 100 100 100 100
完损程度 102 100 102 100
其 它 100 100 100 100
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5）编制比较因数修正系数表
比较因数修正系数表
实例 A 西贸中心写 B 北京建筑大 C 天行建国际 D
项目 字楼 厦 大厦 估价对象
交易情况 100/100 100/100 100/100 ----
交易日期 100/101.70 100/101.35 100/101.27 ----
地段等级 100/100 100/100 100/100 ----
与重要场所
100/100 100/100 100/100 ----
位臵 （设施）距离
状况 临街状况 100/100 100/102 100/100 ----
朝 向 100/100 100/100 100/100 ----
楼 层 100/99 100/101 100/102 ----
道路状况 100/100 100/100 100/100 ----
出入交通便
区 100/100 100/100 100/100 ----
捷度
位 交通
状况 交通管制情
状 100/100 100/100 100/100 ----
况
况 停车方便程
100/102 100/102 100/102 ----
度
自然环境 100/100 100/100 100/100 ----
房 环境
人文环境 100/100 100/100 100/100 ----
地 状况
产 景 观 100/100 100/100 100/100 ----
状 外部
基础设施 100/100 100/100 100/100 ----
况 配套
设施 公共服务设
100/100 100/100 100/100 ----
状况 施
权益
土地使用权取得方式 100/100 100/100 100/100 ----
状况
建筑面积(平方米) 100/106 100/102 100/102 ----
建筑结构 100/100 100/100 100/100 ----
设施设备状况 100/102 100/102 100/104 ----
实 装饰装修 100/102 100/102 100/102 ----
物
层 高 100/100 100/100 100/100 ----
状
况 空间布局 100/100 100/100 100/100 ----
物业管理状况 100/100 100/100 100/100 ----
完损程度 100/102 100/100 100/102 ----
其 它 100/100 100/100 100/100 ----
交易价格（元/m2） 33,000 32,000 33,333 ——
比准价格 28,006.00 27,759.00 28,103.42 27,956.00
从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均
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值作为市场法的比准价格，即估价对象商务办公楼（地上部分）平均单位面积比准价格
为 27,956.00 元/平方米。
由于计入投资性房地产办公楼出租部分分摊的建筑面积合计为 7,625.09 平方米，其
中地上部分面积为 6,272.19 平方米，地下部分面积为 1,352.90 平方米，由于地下室通风、
采光等较地上部分要差，同时结合评估对象自身状况及周边的含地下室部分的市场行情，
确定本次评估地下部分的单价为地上部分单价的 50%，则投资性房地产单价为：
评估单价=（27,956.00×6,272.19+27,956.00×50%×1,352.90）÷7,625.09
=25,476 元/平方米
（2）采用收益法对评估对象进行评估
1）估算年总净收益
年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，
合理利用房地产应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和租赁保证金或
押金的利息收入。
净收益＝潜在毛租金收入－空臵和收租损失＋其他收入－运营费用
＝有效毛收入－运营费用
ⅰ潜在毛收入
潜在毛收入是房地产在充分利用、没有空臵下所能获得的归因于房地产的总收入。
租约期内
根据委托人提供的《房屋租赁合同》和租赁情况一览表，评估对象自用及对外租赁
详情如下：
楼 建筑面积
承租户 用途 租期 租金/年
层 （M2）
营业大
1 中国民生银行 541.5
厅 2011.05.15-2016.05.14 2,772,000
2 中国民生银行 541.5 办公
3 中国电子器件工业有限公司 577 自用
4 中国电子器件工业有限公司 577 自用
5 中国电子器件工业有限公司 577 自用
6 中国电子器件工业有限公司 395 自用
北京新明华泰科技有限公司 316 办公 2013.01.20-2014.01.19 272,000
7
北京中美福兴生物技术有限公司 79 办公 2013.01.20-2014.01.19 68,000
8 北京保利达建设工程有限责任公司 395 办公 2013.04.01-2014.03.31 380,000
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9 中国电子器件工业有限公司 395 自用
10 北京联天科技发展有限责任公司 395 办公 2013.07.05-2014.07.04 350,000
北京中长石基信息技术股份有限公司 200 办公 2013.05.18-2014.05.17 190,000
11
现化电脑系统（北京）有限公司 195 办公 201305.18-2014.05.17 170,000
北京广旭通通信技术有限公司 132 办公 2013.08.10-2014.08.09 130,000
12
北京宸瑞科技有限公司 263 办公 2013.08.10-2014.08.09 220,000
中科联社（北京）网络技术研究院 145 办公 2012.08.27-2013.08.26 150,000
13 垦中得机（北京）农业发展有限公司 200 办公 2012.08.27-2013.08.26 200,000
北京路加医疗设备维修有限公司 115 办公 2013.10.08-2014.04.07 75,000
北京中长石基软件有限公司 175 办公 2013.01.15-2014.01.14 160,000
14
北京现化信息技术有限公司 170 办公 2013.01.15-2014.01.14 160,000
北京前景视讯信息咨询有限公司 170 办公 2012.03.01—2014.02.28 160,000
15
北京普瑞杰特信息技术有限公司 175 办公 2012.03.01—2014.02.28 160,000
16 北京宸瑞科技有限公司 340 办公 2013.10.01-2014.09.30 320,000
-1 北京晨之歌文化艺术发展中心 65 地下一 2012.04.17-2013.04.16 55,000
副 阳光饭
北京阳光物业管理有限公司 2,332.00 2013.04.01-2016.03.31 820,000
楼 店
合
*** 9,466.00 *** *** ***
计
②租约期外
根据估价人员对同一供需圈内，位臵、结构、用途相近的商业用房的市场调查，采
用市场法确定评估对象地上建筑物的潜在租金水平地下 1 楼为 3 元/平米天、1、2 楼租
金 8 元/平米天，其他租金 5 元/平米天。按月 30 天，1 年 12 个月计算年租金。
ⅱ有效毛收入
是从潜在毛收入中扣除空臵和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。
①租约期内
租约期内评估对象不存在空臵和租金损失的情况，空臵率和租金损失率均为 0%，
②租约期外
根据评估对象的实地勘察和调查情况，综合确定其空臵率和租金损失率合计为 5%。
2）确定运营费用
运营费用是维持房地产正常使用或营业所必要的费用。
●管理费用
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管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。一是出租经营过程中消耗品价
值的货币支出；二是管理人员工资的支出。一般按租金收入的 2%—5%计算，根据评估
咨询对象实际租赁情况，确定年管理费用为租金收入的 3%。
●维修费
维修费是指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。一般按房屋重臵价格的
1.5%—2%计算，房屋重臵价格根据北京造价管理站公布工程造价信息和北京市物价局、
房产管理局发布的北京市房屋重臵价格标准结合不同结构类似进行确定。评估咨询对象
重臵价格约为 1,877 元/平方米，根据评估咨询对象实际使用修缮状况，确定维修费率取
2%。
●保险费
保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按
评估咨询对象建筑物现值的 0.15%-0.2%计算，评估对象的成新率为 75%，结合评估对象
的实际情况，取保险费率为 0.2%。
●房地产税
税金是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据
北京市地方税务局《关于房屋出租有关税收政策问题的通知》的规定，对企事业单位、
社会团体以及其他社会组织出租非住房（包括门面、写字楼等）取得的租金收入，按照
17.50%的综合征收率计征税费。
Ai
3）确定房地产年净收益
房地产年净收益＝有效毛收入－运营费用
4）净收益变化趋势分析
DTZ 戴德梁行发布了 2013 年第 4 季度地产信息，总结北京写字楼市场在 2013 年第
4 季度的发展。2013 年第 4 季度，位于 CBD 核心区域的新项目财富金融中心的入市，
为北京甲级写字楼市场带来 176,000 平方米的可租赁空间，至此，全市甲级写字楼存量达
到 6,938,483 平方米。新项目的入市带来写字楼市场可租赁面积的增加，2013 年全市甲级
写字楼吸纳量增加至 249,680 平方米，较上年同期上涨 2.93%。2013 年，内资企业在北
京写字楼租赁市场中始终扮演着重要角色，完成了甲级写字楼租赁活动 66.4%的成交。
本季度，北京甲级写字楼租金小幅上涨至每月每平方米 298.94 元(49.09 美元)，环比上升
0.67 个百分点。这主要是由于 CBD 商圈新入市项目较高租金的拉升以及金融街商圈的租
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金上浮。同时，由于新入市的项目体量较大，第四季度全市甲级写字楼空臵率环比上升
1.16 个百分点至 2.59%。分商圈而言，新入市的财富金融中心为 CBD 核心区带来较多可
租赁空间，使得该商圈的空臵率上涨 3.76 个百分点至 4.87%。同时，该项目较高的租金
水平也将 CBD 商圈平均租金拉升至 335.20 元(55.04 美元) 每月每平方米，环比上涨 1.16%。
由于租赁面积稀缺，以金融街为代表的核心商圈租金继续小幅上涨，本季度平均租金环
比上涨 1.11%至每月每平方米 359.89 元(59.10 美元)。非核心商圈今年上半年入市的国海
广场 C 座带来的可租赁空间已被市场吸纳，使得该商圈空臵率下降至 0.78%，环比下降
1.48 个百分点。本季度，北京市甲级写字楼销售价格环比上涨 0.67%，至每平方米 63,492
元(10,426 美元)。位于非核心商圈的远洋国际中心 II 期预计将于近期投放市场，为北京
甲级写字楼市场带来 5.3 万平方米的新增供应。但除此之外，预计 2014 年将鲜有项目入
市，北京甲级写字楼市场供不应求的局面预期将更为紧张。在此情形下，预计 2014 年甲
级写字楼租金将继续上涨，随着新项目的消耗，空臵率也将继续走低。
考虑到通货膨胀率及物价上涨因素，我们预测其净收益平均每年环比递增率 g 为 2%。
5）确定报酬率 R
报酬率即折现率，为投资回报与所投入资本的比率。根据《房地产估价规范》的第
5.3.5 条的规定：求取报酬率的四种基本方法为市场提取法、安全利率加风险调整值法、
复合投资收益率法、投资报酬率排序插入法。
结合本次估价对象的特点，本次评估采用安全利率加风险调整值法综合确定估价对
象的报酬率。
安全利率加风险调整值法：
实质利率＝一年期存款利率×（1－利息税率）／消费物价指数×100
报酬率测算
1 年期存款利率 3%
利息税 0
消费物价指数 102.5
实际利率 2.93%
办公投资风险 3.5%
报酬率 6.43%
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估价对象报酬率=6.4%（取整）
6）确定房地产的收益期限 n 和 t
根据《房地产估价规范》，“对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物耐用年限
长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用年限确定房地产的收益期限”；“对于土
地与建筑物合一的评估对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，先根据建筑物
耐用年限确定房地产的收益期限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应
扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年超出建筑物耐用年限
的土地剩余使用年限价值的折现值”。
评估对象于 1998 年 1 月建成并投入使用。根据国家建设部的部颁标准，钢混结构非
生产用房建筑物的耐用年限为 60 年，在评估基准日评估对象已使用 16 年，则剩余耐用
年限为 44 年。
另外，根据评估对象的《国有土地使用证》，评估对象的土地使用权性质为出让，终
止日期为 2057 年 6 月 28 日，截至评估基准日，评估对象土地使用权剩余使用期限为 43.52
年，故房地产的收益期限 n=43.52 年
（7）计算房地产在 43.52 年期出让条件下的收益价格
t
Ai A 1 g） n t
i 1 (1 R) i （R - g）1 R) t 1
1 R
V＝
（8）具体计算表格如下：
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有效出 空臵及
年租金 有效毛收 总费用 经营管 房地产价格
楼层 类型 租面积 租期(年) 租金损 维修费 保险费 税金 净收益 资本化率 增长率
(元/年) 入(元/年） （元） 理费 (元)
（M2） 失率
租期内价格 1083 2,772,000 2.37 0% 2,772,000 611,965 83,160 40,656 3,049 485,100 2,160,035 6.40% 0.00% 4,614,599
1、2
租期外价格 1083 3,119,040 41.15 5% 2,963,088 651,138 88,893 40,656 3,049 518,540 2,311,950 6.40% 2.00% 37,381,575
3 自用（市场） 577 1,038,600 43.52 5% 986,670 225,553 29,600 21,661 1,625 172,667 761,117 6.40% 2.00% 14,545,289
4 自用（市场） 577 1,038,600 43.52 5% 986,670 225,553 29,600 21,661 1,625 172,667 761,117 6.40% 2.00% 14,545,289
5 自用（市场） 577 1,038,600 43.52 5% 986,670 225,553 29,600 21,661 1,625 172,667 761,117 6.40% 2.00% 14,545,289
6 自用（市场） 395 711,000 43.52 5% 675,450 154,408 20,264 14,828 1,112 118,204 521,042 6.40% 2.00% 9,957,347
租期内价格 395 340,000 0.05 0% 340,000 85,640 10,200 14,828 1,112 59,500 254,360 6.40% 0.00% 12,308
7
租期外价格 395 711,000 43.47 5% 675,450 154,408 20,264 14,828 1,112 118,204 521,042 6.40% 2.00% 9,922,539
租期内价格 395 380,000 0.25 0% 380,000 93,840 11,400 14,828 1,112 66,500 286,160 6.40% 0.00% 68,809
8
租期外价格 395 711,000 43.27 5% 675,450 154,408 20,264 14,828 1,112 118,204 521,042 6.40% 2.00% 9,784,417
9 自用（市场） 395 711,000 43.52 5% 675,450 154,408 20,264 14,828 1,112 118,204 521,042 6.40% 2.00% 9,957,347
租期内价格 395 350,000 0.51 0% 350,000 87,690 10,500 14,828 1,112 61,250 262,310 6.40% 0.00% 127,642
10
租期外价格 395 711,000 43.01 5% 675,450 154,408 20,264 14,828 1,112 118,204 521,042 6.40% 2.00% 9,607,495
租期内价格 395 360,000 0.38 0% 360,000 89,740 10,800 14,828 1,112 63,000 270,260 6.40% 0.00% 98,382
11
租期外价格 395 711,000 43.14 5% 675,450 154,408 20,264 14,828 1,112 118,204 521,042 6.40% 2.00% 9,695,586
租期内价格 395 350,000 0.61 0% 350,000 87,690 10,500 14,828 1,112 61,250 262,310 6.40% 0.00% 152,199
12
租期外价格 395 711,000 42.91 5% 675,450 154,408 20,264 14,828 1,112 118,204 521,042 6.40% 2.00% 9,540,232
到期（市场）1 345 621,000 43.52 5% 589,950 134,862 17,699 12,951 971 103,241 455,088 6.40% 2.00% 8,696,937
13 租期内价格 2 115 75,000 0.27 0% 75,000 20,016 2,250 4,317 324 13,125 54,984 6.40% 0.00% 14,270
租期外价格 2 115 207,000 43.25 5% 196,650 44,955 5,900 4,317 324 34,414 151,695 6.40% 2.00% 2,844,620
租期内价格 345 320,000 0.04 0% 320,000 79,522 9,600 12,951 971 56,000 240,478 6.40% 0.00% 9,312
14
租期外价格 345 621,000 43.48 5% 589,950 134,862 17,699 12,951 971 103,241 455,088 6.40% 2.00% 8,672,607
15 租期内价格 345 320,000 0.16 0% 320,000 79,522 9,600 12,951 971 56,000 240,478 6.40% 0.00% 37,111
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租期外价格 345 621,000 43.36 5% 589,950 134,862 17,699 12,951 971 103,241 455,088 6.40% 2.00% 8,599,991
租期内价格 340 320,000 0.75 0% 320,000 79,321 9,600 12,764 957 56,000 240,679 6.40% 0.00% 170,960
16
租期外价格 340 612,000 42.77 5% 581,400 132,908 17,442 12,764 957 101,745 448,492 6.40% 2.00% 8,131,416
-1 到期（市场） 65 70,200 43.52 5% 66,690 16,295 2,001 2,440 183 11,671 50,395 6.40% 2.00% 963,071
租期内价格 2332 820,000 2.25 0% 820,000 262,209 24,600 87,543 6,566 143,500 557,791 6.40% 0.00% 1,135,420
副楼
租期外价格 2332 4,197,600 41.27 5% 3,987,720 911,592 119,632 87,543 6,566 697,851 3,076,128 6.40% 2.00% 50,163,159
合计 9,466.00 *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** 243,995,218
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综合以上测算过程，评估对象的收益单价为：
243,995,218÷11,237.32＝21,713.00 元/平方米
3）评估结果的最终确定
经上述测算，采用市场法评估结果为 25,476.00 元/平方米，收益法评估结果 21,713.00
元/平方米，上述两种方法测算的结果差距不大，故本次评估采用两种方法的算术平均值
作为最终的评估值，故
评估对象单价=（25,476.00+21,713.00）÷2=23,594.50 元/平方米
房地产评估值=23,594.50×7625.09= 179,910,186 元
（含锅炉房）单价=179,910,186÷（7,625.09+273.27）
= 22,778 元/平方米（取整）
案例 2：复兴路甲 65 号(底商)，投资性房地产—房屋评估明细表 序号 3
Ⅰ、基本情况：
（1）评估对象位臵状况
委托评估的复兴路甲 65 号（底商）位于海淀区复兴路甲 65，东至东翠路；南与复兴
路接壤；西与北京电信实业公司大厦为邻；北邻近首都医科大学宿舍楼。周边分部有首
都医科大学国际学院、北京育英学校、华都亚太医院、兴业银行、中国民生银行、西郊
酒店、北京新悦宏国际酒店、兴源宾馆、食运丰便利店、中国联通等机构，生活配套设
施较完善。
（2）评估对象概况
委托评估的复兴路甲 65 号(（底商)）为钢混结构，该房屋建筑物共计地上 12 层，地
下 2 层，其中 3-12 层为住宅用房，已经房改。评估对象为位于第 1 层为门面及第 2 层，
根据被评估单位提供的《房屋面积测算技术报告书》记载，评估对象第 1 层的面积为 626.67
平方米，第 2 层的面积为 701.2 平方米，建筑面积合计为 1,327.87 平方米，用途为商业，
该房屋建筑物建成于 1988 年 12 月。至评估基准日，该房屋已办理相关产证：《房屋所有
权证》，证号为京房权证海国更字第 00701 号；国有土地使用证》，证号为京央海国用（2013
出）第 00232 号，地号 110108001001GB00237，图号Ⅳ-2-2-89（3），地类用途为其他商
服用地，使用权类型为出让，使用权面积 109.03 平方米，终止日期 2053 年 01 月 27 日。
根据评估人员现场查勘，至评估基准日，该房屋建筑物已出租给中国建设银行股份
有限公司北京市分行和北京市海淀区新巨人培训学校使用。
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Ⅱ、测算过程
（1）采用市场比较法对评估对象进行评估
选取与评估对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为评估对象的
可比实例，有关资料见下表：
1）因素的条件说明
根据《房地产估价规范》，参与比较的因素应是对房地产影响较大并具有代表性的主
要因素，针对这些因素来对可比实例进行修正。本次评估所选择的因素有：
①交易情况修正：排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例价格偏差；
②市场状况修正：确定价格变动率，进行市场状况修正。
③房地产状况修正：
a）区位状况（包括位臵状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况）；
b）权益状况（包括土地使用权取得方式）；
c）实物状况（包括建筑面积、建筑结构、设施设备状况、装饰装修、层高、空间布
局、物业管理状况、完损程度、其它（包括外观、防水、保温、隔热、隔音）；
2）编制可比案例比较因素条件说明表
可比案例条件说明表
实例 A 西客站箱包 B 兵器大厦底 C 大成郡底
估价对象
项目 城底商 商 商
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易日期 2014.3.16 2014.2.18 2014.2.20 2013.12.31
地段等级 商业Ⅳ级 商业Ⅴ级 商业Ⅵ级 商业Ⅳ级
与重要场所
500 米 800 米 2000 米 1200 米
位臵 （设施）距离
状况 临街状况 一面临街 一面临街 一面临街 一面临街
朝 向 东 南 东 南
楼 层 一层 一层 一层 一层
房 交通主干
区 道路状况 交通主干道 交通主干道 交通主干道
地 道
位
产 出入交通便
状 便捷 便捷 便捷 便捷
状 捷度
况 交通
况 交通管制情 无交通管
状况 无交通管制 无交通管制 无交通管制
况 制
有专用停车 有专用停车 有专用停车 有专用停
停车方便程
场且数量有 场且数量有 场且数量有 车场且数
度
限 限 限 量有限
环境 自然环境 较优 较优 较优 较优
状况 人文环境 较优 较优 较优 较优
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景 观 较优 较优 较优 较优
外部 保障率 保障率
基础设施 保障率≥90% 保障率≥90%
配套 ≥90% ≥90%
设施 公共服务设
较完善 较完善 较完善 较完善
状况 施
权益
土地使用权取得方式 出让 出让 出让 出让
状况
建筑面积(平方米) 60 3850 58 626.67
建筑结构 钢混一等 钢混一等 钢混一等 钢混一等
设施设备状况 较好 较好 较好 一般
实 装饰装修 简单 一般 简单 一般
物 层 高 4.8 米 5米 4.8 米 5米
状
空间布局 较优 较优 较优 较优
况
有物业管
物业管理状况 有物业管理 有物业管理 有物业管理
理
完损程度 95％ 85％ 90％ 75％
其 它 较优 较优 较优 较优
交易价格（元/m2） 46,333 48,052 48,276 ——
3）编制比较因素条件说明
①交易情况修正
3 个可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修
正，交易情况修正系数均为 100。
②交易日期修正
估价基准日为 2013 年 12 月 31 日，可比实例交易日期距估价基准日分别为 0.21、0.13、
0.14 年，故需进行交易期日修正。根据中房北京商铺价格指数，测得年均增长率为 1%（见
下表），则可比案例交易情况修正系数均分别为 100.21 、100.13 、100.14。
北京市商铺价格指数
年份 指数
2008 3681
2009 3688
2010 3703
2011 3368
2012 3641
2013 3869
年均增长 1%
③房地产状况修正
分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。
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A、区位状况修正
a）位臵状况修正
①地段等级
根据《北京市区土地定级与基准地价评估》对市区土地级别范围的划分，确定估价
对象与可比实例所处地段等级。以估价对象地段等级指数为 100，将可比实例与估价对象
相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减少 2。
②与重要场所（设施）的距离
将距重要场所（设施）的距离分为近、较近、一般、较远、远五个级别，其中距离≤1500
米为近，（1500，3000]米为较近，（3000，5000]米为一般，（5000，7000]米为较远，≥7000
米为远，以估价对象距重要场所（设施）的距离指数为 100，将可比实例与估价对象相比，
每上升或下降一个级别，则指数增加或减小 2。
③临街状况修正
将街道条件分为不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街五个级别，分
别从劣到优，以估价对象街道条件指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下
降一个级别，则指数增加或减小 2。
④朝向修正
商铺的朝向对商铺的价值影响较小，故无需修正。
⑤楼层
估价对象与可比实例都为一层商铺，故无需修正。
b）交通状况修正
①道路状况
将道路状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，其中双向六车道为优，双向
四车道为较优，双向两车道为一般，单向两车道为较劣，单向一车道为劣，以估价对象
周边路网道路状况状况指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，
则指数增加或减小 1。
②出入交通便捷度。
将出入交通便捷度的状况分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，
以估价对象出入交通便捷度指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个
级别，则指数增加或减小 2。
③交通管制情况修正
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将交通管制情况分为优、一般、劣三个级别，其中全天无交通管制为优，全天分时
段限制为一般，全天候限制为劣，以估价对象周边路网交通管制情况指数为 100，将可比
实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小 1。
④停车方便程度修正
将停车方便程度分为优、一般、劣三个级别，其中有专用停车场或停车位且数量充
足为优，有专用停车场或停车位但数量有限为一般，无专用停车场或停车位为劣，以估
价对象停车方便程度指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，
则指数增加或减小 2。
c）环境状况
①自然环境
将自然环境状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象自然环境状
况指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小
1。
②人文环境
将人文环境状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象人文环境状
况指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小
2。
③景观
将景观状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象景观状况指数为
100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小 1。
d）外部配套设施状况
①基础设施
指道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、通信、有线电视等设施的保障程
度。
将基础设施状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，其中保障率≥90%为优，
（80%，90%] 为较优，（70%，80%] 为一般，（60%，70%] 为较劣，＜60%为劣。以估
价对象基础设施保障程度指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级
别，则指数增加或减小 2。
②公共服务设施
指教育设施、购物场所、医疗设施、金融网点、文体场所、邮局电讯设施等的完善
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程度。
将公共服务设施状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。以估
价对象公共服务设施完备度指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个
级别，则指数增加或减小 2。
B、权益状况修正
主要指土地使用权的取得方式。 个可比实例均为出让，则可比实例修正系数为 100、
100、100.
C、实物状况修正
a）建筑面积修正
将建筑面积分为小户型、中户型、大户型个级别，其中建筑面积≤150 平方米为小户
型，（150，300）平方米为中户型，≥300 平方米为大户型，具体修正系数详见表 5：
建筑面积修正系数表
小户型 中户型 大户型
修正系数 102 100 98
b）建筑结构修正
将建筑结构分为钢混一等结构、钢混二等结构、钢混三等结构、砖混一等结构、砖
混二等结构五个等级。以估价对象建筑结构指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每
上升或下降一个级别，则指数增加或减小 1。
c）设施设备状况修正
主要指物业的配套设施设备，如消防系统、周界防范系统、闭路电视监控系统、可
视门禁对讲系统、智能化车辆出入管理系统、背景音乐系统等。
将设施设备状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。以估价对
象设施设备状况指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指
数增加或减小 2。
d）装饰装修修正
将装饰装修档次分为毛坯、简单、一般、中档、高档五个等级，以估价对象装饰装
修档次指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或
减小 2。
e）层高修正
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将层高分为优、一般、劣三个级别，其中≥4.2 米为优， （3，4.2]米为一般，≤3 米
为劣，以估价对象层高指数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，
则指数增加或减小 2。
f）空间布局修正
将空间布局状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象空间布局指
数为 100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小 2。
g）物业管理状况修正
将估价对象所在的物业的物业管理状况分为优、劣两个级别，其中有专业物业管理
公司管理为优，无专业物业管理公司管理为劣，以估价对象物业管理状况指数为 100，将
可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小 2。
h）完损程度修正
以估价对象成新率为 100，将可比实例与估价对象相比，成新率每上升或下降 5%，
则指数增加或减小 1。
i）其它
包括外观、防水、保温、隔热、隔音。
将其它状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别。以估价对象状况指数为 100，
将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小 1。
4）编制比较因素条件指数表
比较因素条件指数表
实例 A 西客站箱包 B 兵器大厦底
C 大成郡底商 估价对象
项目 城底商 商
交易情况 100 100 100 100
交易日期 100.21 100.13 100.14 100
地段等级 100 98 96 100
与重要场所 100
100 100 98
位臵 （设施）距离
状况 临街状况 100 100 100 100
房 朝 向 100 100 100 100
区
地
位 楼 层 100 100 100 100
产
状 100
状 道路状况 100 100 100
况
况 出入交通便 100
100 100 100
交通 捷度
状况 交通管制情 100
100 100 100
况
停车方便程 100 100 100 100
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度
自然环境 100 100 100 100
环境 100
人文环境 100 100 100
状况
景 观 100 100 100 100
外部 100
基础设施 100 100 100
配套
设施 公共服务设 100
100 100 100
状况 施
权益 100
土地使用权取得方式 100 100 100
状况
建筑面积(平方米) 104 100 104 100
建筑结构 100 100 100 100
设施设备状况 100 100 100 100
实 装饰装修 98 100 98 100
物 100
层 高 100 100 100
状
空间布局 100 100 100 100
况
物业管理状况 100 100 100 100
完损程度 104 102 103 100
其 它 100 100 100 100
5）编制比较因数修正系数表
比较因数修正系数表
实例 A 西客站箱包 B 兵器大厦底 D
C 大成郡底商
项目 城底商 商 估价对象
交易情况 100/100 100/100 100/100 ----
交易日期 100/100.21 100/100.13 100/100.14 ----
地段等级 100/100 100/98 100/96 ----
与重要场所
100/100 100/100 100/98 ----
位臵 （设施）距离
状况 临街状况 100/100 100/100 100/100 ----
朝 向 100/100 100/100 100/100 ----
楼 层 100/100 100/100 100/100 ----
房
区 道路状况 100/100 100/100 100/100 ----
地
位 出入交通便
产 100/100 100/100 100/100 ----
状 捷度
状 交通
况 交通管制情
况 状况 100/100 100/100 100/100 ----
况
停车方便程
100/100 100/100 100/100 ----
度
自然环境 100/100 100/100 100/100 ----
环境
人文环境 100/100 100/100 100/100 ----
状况
景 观 100/100 100/100 100/100 ----
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外部
基础设施 100/100 100/100 100/100 ----
配套
设施 公共服务设
100/100 100/100 100/100 ----
状况 施
权益
土地使用权取得方式 100/100 100/100 100/100 ----
状况
建筑面积(平方米) 100/104 100/100 100/104 ----
建筑结构 100/100 100/100 100/100 ----
设施设备状况 100/100 100/100 100/100 ----
实 装饰装修 100/98 100/100 100/98 ----
物
层 高 100/100 100/100 100/100 ----
状
况 空间布局 100/100 100/100 100/100 ----
物业管理状况 100/100 100/100 100/100 ----
完损程度 100/104 100/102 100/103 ----
其 它 100/100 100/100 100/100 ----
交易价格（元/m2） 48,333 48,052 48,276 ——
比准价格 45,502.99 48,008.82 48,812.35 47,441
从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均
值作为市场法的比准价格，即估价对象一层底商平均单位面积比准价格取整为 47,441 元/
平方米。
运用评估机构掌握的楼层差异调整系数，结合评估对象所在区域的情况确定评估对
象二楼的单价为：47,441×65%=30,836.65 元/平方米。
根据被评估单位提供的《房屋面积测算技术报告书》记载，评估对象一楼的面积为
626.67 平方米，二楼的面积为 701.2 平方米，故评估对象平均单价为：
（626.67×47,441+701.2×30,836.65）÷1,327.87= 38,673.00 元/平方米
（2）采用收益法对评估对象进行评估
1）估算年总净收益
年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，
合理利用房地产应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和租赁保证金或
押金的利息收入。
净收益＝潜在毛租金收入－空臵和收租损失＋其他收入－运营费用
＝有效毛收入－运营费用
●潜在毛收入
潜在毛收入是房地产在充分利用、没有空臵下所能获得的归因于房地产的总收入。
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①租约期内
根据委托人提供的《房屋租赁合同》和租赁情况一览表，评估对象租赁详情如下：
建筑面
楼层 承租户 用途 租期 租金/年
积（M2）
建设银行股份有限公司北京市分
1-2 层 1,125 住宅楼底商 2010.08.01-2013.07.31 1,784,733
行
2 层半 北京市海淀区新巨人培训学校 378 住宅楼 2012.04.16-2014.04.15 420,000
合计 *** 1,503 *** *** ***
（产权证面积是 1,327.87 平方米，实际出租面积为 1,503 平方米，两者差异是由被评
估单位自建物业，无法办理权利手续，但可获得租金收入）
②租约期外
根据估价人员对同一供需圈内，位臵、结构、用途相近的商业用房的市场调查，采
用市场法确定评估对象地上建筑物的潜在租金水平 1、2 楼租金 8 元/平米天，2 层半的
租金 5 元/平米天。
●有效毛收入
是从潜在毛收入中扣除空臵和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。
①租约期内
租约期内评估对象不存在空臵和租金损失的情况，空臵率和租金损失率均为 0%，
②租约期外
根据评估对象的实地勘察和调查情况，综合确定其空臵率和租金损失率合计为 5%。
2）确定运营费用
运营费用是维持房地产正常使用或营业所必要的费用。
●管理费用
管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。一是出租经营过程中消耗品价
值的货币支出；二是管理人员工资的支出。一般按租金收入的 2%—5%计算，根据评估
咨询对象实际租赁情况，确定年管理费用为租金收入的 3%。
●维修费
维修费是指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。一般按房屋重臵价格的
1.5%—2%计算，房屋重臵价格根据北京造价管理站公布工程造价信息和北京市物价局、
房产管理局发布的北京市房屋重臵价格标准结合不同结构类似进行确定。评估咨询对象
重臵价格约为 1,877 元/平方米，根据评估咨询对象实际使用修缮状况，确定维修费率取
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2%。
●保险费
保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按
评估咨询对象建筑物现值的 0.15%-0.2%计算，评估对象的成新率为 70%，结合评估对象
的实际情况，取保险费率为 0.2%。
●房地产税
税金是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据
北京市地方税务局《关于房屋出租有关税收政策问题的通知》的规定，对企事业单位、
社会团体以及其他社会组织出租非住房（包括门面、写字楼等）取得的租金收入，按照
17.50%的综合征收率计征税费。
Ai
3）确定房地产年净收益
房地产年净收益＝有效毛收入－运营费用
4）净收益变化趋势分析
DTZ 戴德梁行报告显示北京商铺市场在 2013 年第 4 季度的发展：2013 年第 4 季度，
金隅万科广场、太阳宫爱琴海购物中心、老佛爷百货及华联天鸿购物中心四个项目共
426,000 平方米的商业面积投放市场，至此，北京商铺市场总存量增至 7,119,400 平方米。
位于昌平城区的万科首个综合体项目金隅万科广场吸引了众多年轻时尚品牌入驻，该项
目体量达 13.80 万平方米。作为该区域首个都市核心型购物中心，金隅万科广场凭借自身
独特的建筑设计和京北地区一站式购物综合体的精准定位，或将在较短时间内有效聚拢
人气。位于太阳宫区域的爱琴海购物中心于 10 月底开门纳客，作为红星商业旗下的首个
购物中心，该项目引入大面积餐饮、休闲娱乐等体验式业态，与相邻的百盛购物中心形
成错位经营，有助于促进该商圈的业态提升并迅速积累人气。本季度，大钟寺中坤广场
的主力店 HQ 尚客百货闭店撤出，中关村广场购物中心业态调整暂停出租，过半商铺停
业，但与此同时，本季新入市项目在入市初期均表现良好，平均开业率达 80%以上，使
得购物中心市场的总体空臵率本季度继续小幅下降 0.29 个百分点至 12.81%。就租金而言，
各核心商圈总体租金水平仍保持稳定。
预计 2014 年仍将会有超过 50 万平方米的购物中心项目投放市场，大体量的商业供
应加上电子商务的快速发展，将对各实体商业的运营能力提出越来越高的要求，预料整
体市场的租金水平将保持平稳上升态势。
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考虑到通货膨胀率及物价上涨因素，我们预测其净收益平均每年环比递增率 g 为 3%。
5）确定报酬率 R
报酬率即折现率，为投资回报与所投入资本的比率。根据《房地产估价规范》的第
5.3.5 条的规定：求取报酬率的四种基本方法为市场提取法、安全利率加风险调整值法、
复合投资收益率法、投资报酬率排序插入法。
结合本次估价对象的特点，本次评估采用安全利率加风险调整值法综合确定估价对
象的报酬率。
安全利率加风险调整值法：
实质利率＝一年期存款利率×（1－利息税率）／消费物价指数×100
报酬率测算
1 年期存款利率 3%
利息税 0
消费物价指数 102.5
实际利率 2.93%
办公投资风险 4%
报酬率 6.93%
估价对象报酬率=6.9%（取整）
6）确定房地产的收益期限 n 和 t
根据《房地产估价规范》，“对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物耐用年限
长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用年限确定房地产的收益期限”；“对于土
地与建筑物合一的评估对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，先根据建筑物
耐用年限确定房地产的收益期限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应
扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年超出建筑物耐用年限
的土地剩余使用年限价值的折现值”。
评估对象于 1988 年建成并投入使用。根据国家建设部的部颁标准，钢混结构非生产
用房建筑物的耐用年限为 60 年，根据现场查勘，截至评估基准日评估对象已使用 25 年，
估计尚可使用年限为 35 年。
另外，根据评估对象的《国有土地使用证》，评估对象的土地使用权性质为出让，终
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止日期为 2053 年 1 月 27 日，截至评估基准日，评估对象土地使用权剩余使用期限为 37.10
年。
根据孰短原则，故房地产的收益期限 n=35 年。
（7）计算房地产在 40 年期出让条件下的收益价格
t
Ai A 1 g） n t
i 1 (1 R) i （R - g）1 R) t 1
1 R
V＝
（8）具体计算表格如下：
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有效出 空置及
年租金 租期 有效毛收 总费用 经营管 资本 房地产价
楼层 类型 租面积 租金损 维修费 保险费 税金 净收益 增长率
(元/年) (年) 入(元/年） （元） 理费 化率 格(元)
（M2） 失率
租期外市
1-2 层 1,125.00 3,240,000 35 5% 3,078,000 676,390 92,340 42,233 3,167 538,650 2,401,610 6.90% 3.00% 44,810,207
场价格
租期内价
378 420,000 0.29 0% 420,000 101,354 12,600 14,190 1,064 73,500 318,646 6.90% 0.00% 88,500
格
2 层半
租期外价
378 680,400 34.71 5% 646,380 147,762 19,391 14,190 1,064 113,117 498,618 6.90% 3.00% 9,088,122
格
合计 1,503.00 *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** 53,986,829
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综合以上测算过程，评估对象的收益单价为：
53,986,829 ÷1,327.87＝40,657.00 元/平方米（取整）
3）评估结果的最终确定
经上述测算，采用市场法评估结果为 38,673.00 元/平方米，收益法评估结果 40,657.00
元/平方米，上述两种方法测算的结果差距不大，故本次评估采用两种方法的算术平均值
作为最终的评估值，故
评估对象单价=（38,673.00 + 40,657.00）÷2= 39,665.00 元/平方米（取整）
房地产评估值= 39,665.00×1,327.87=52,669,964 元（取整）
6、评估结果及增减值分析
在实施上述程序和方法后，委估投资性房地产的评估结果如下：
投资性房地产账面值 35,213,331.27 元，评估值 232,580,150.00 元，评估增值
197,366,818.73 元，增值率 560.49 %。投资性房地产评估增值的主要原因是：被评估投
资性房地产主要建成于上世纪八、九十年代，形成时间较早，原始成本较低，而近年来
随着评估对象区域内基础设施配套的日益完善，国民经济的迅速发展，房地产交易市场
日趋活跃，房地产市场交易价格存在一定幅度上涨。
7、特别事项说明
（1）本次评估范围内的投资性房地产类资产中，作为办公、商业用途评估的为房
地合一价值。
（2）本次评估范围内锅炉房和科研楼的-2 层作为科研楼的附属用房，评估值已包
含在相应的科研楼中，不再单独计算。
（四）房屋建筑物评估技术说明
1、评估范围
本次评估范围为中国电子器件工业有限公司评估申报明细表列示的全部房屋建筑
物。被评估单位申报全部房屋建筑物共计 10 项，合计建筑面积 5,914.39 平方米。依据
中国电子器件工业有限公司提供的评估申报表，该房屋建筑物评估基准日之账面原值为
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20,154,249.69 元，账面净值为 10,086,659.96 元。
2、资产概况
中国电子器件工业有限公司申报评估的 10 项房屋建筑物中有 2 项位于北京市海淀
区复兴路甲 65 号；2 项房屋建筑物位于新源街 18 号；1 项位于深圳市世界贸易广场 A
座 3407 号；2 项位于西安市碑林区南关正街 95 号长鑫大厦 11813 号、11814 号；另有 3
项位于武汉市武昌中南路 7 号 25 层。具体情况详见下表：
序 实际 建筑面
权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 备注
号 用途 积 m2
1 X 京房权证海其字第 022672 号 锅炉房 混合 办公 1998 年 1 月 144.45
2 X 京房权证海其字第 022672 号 科研楼 钢混 办公 1998 年 1 月 3,612.23
3 朝全字第 08263 号 新源街 18 号 A 混合 商业 1979 年 6 月 1,368.60
未办理
土地证
4 朝全字第 08263 号 新源街 18 号附属房 砖木 商业 1985 年 12 月 153.20
5 深房地字 3000641622 号 世界贸易广场 A 座 3407 混合 办公 1999 年 5 月 171.02
西安市房权证碑林区字第 西安市碑林区南关正街 95
6 混合 办公 2006 年 12 月 111.58
1100106020Ⅲ-12-1-11-11813-1 号 号长鑫大厦 11813 号
未办理
土地证
西安市房权证碑林区字第 西市安碑林区南关正街 95
7 混合 办公 2006 年 12 月 116.79
1100106020Ⅲ-12-1-11-11814-1 号 号长鑫大厦 11814 号
武昌区中南路 7 号 25 层
8 武房权证昌字第 2007010277 钢混 办公 2006 年 12 月 71.79
A02-1 号
9 武房权证昌字第 2007010278 武昌中南路 7 号 25 层 A02 号 钢混 办公 2006 年 12 月 71.79
武昌区中南路 7 号 25 层 A01
10 武房权证昌字第 2007010281 钢混 办公 2006 年 12 月 92.94
号
合 计 5,914.39
本次评估的房屋建筑物中，科研楼为一栋 16 层的办公用房主楼及一栋 6 层附楼组
成，整栋大楼有 2 部上海三菱电梯，地下一层为设备房及食堂。本次评估计入投资性房
地产分摊的出租办公用房面积为 7,625.09 平方米（其中分摊的地下室面积为 1,352.90 平
方米，地上部分面积为 6,272.19 平方米），分摊的锅炉房面积为 273.27 平方米，计入固
定资产—房屋建筑物分摊的自用的办公用房面积为 3,612.23 平方米（其中分摊的地下室
面积为 715.12 平方米，地上部分面积为 2,897.11 平方米），分摊的锅炉房面积为 144.45
平方米。室内地面为天然大理石，部分为切割地面砖，室内楼梯为大理石踏步，铁栏杆、
不锈钢扶手，部分木扶手，内墙为白色涂料刷白，石膏板吊顶，锅炉房共两层，作为办
公楼的配套用房。该房屋建筑物于 2007 年 11 月 12 日办理《房屋所有权证》，证号为 X
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京房权证海其字第 022672 号，《国有土地使用证》证号为京海国用（2007 出）第 4257
号，证载面积为 3,621.93 平方米，地号为 0801031011001，图号为Ⅳ-2-2-89（3），地类
（用途）为办公，使用权类型为出让，终止日期为办公 2057 年 6 月 28 日，至评估基准
日，尚可使用的年限为 43.52 年。该评估对象及占用范围内的土地于 2011 年 3 月 7 日抵
押给北京农村商业银行股份有限公司西北旺支行，并于 2014 年 1 月 27 日抵押已注销。
同时，该办公楼第 3、4、5、6、9 层为自用，其他楼层均已出租。房屋建筑物处于正常
使用状态。
位于北京市新源街 18 号 A 处房屋建筑物共计 3 层，已出租给北京至信明成房地产
经纪有限公司（禧福）等使用，至评估基准日，该房屋建筑物尚未办理《国有土地使用
证》。
位于深圳市世界贸易广场 A 座 3407 的房屋建筑物总层数为 41 层，评估对象所在层
数为第 34 层，已办理《房地产证》，证号为深房地字 3000641622 号，宗地号为 B122-0018，
宗地面积为 8408.2 平方米，土地用途为商业、办公、住宅，使用年限为 70 年（从 1993
年 10 月 23 日至 2063 年 10 月 22 日止）。根据评估人员现场查勘，该房屋建筑物由深圳
办事处办公自用，室内地面为地板砖贴面，内墙为白色涂料刷白，铝合金窗户，石膏板
吊顶，格栅灯，至评估基准日，该房屋建筑物均正常使用，评估人员未发现委估对象有
抵押他项权利存在，也无出租情况。
位于西安市碑林区南关正街 95 号长鑫大厦 11813 号、11814 号，房屋建筑物总层数
为 25 层，评估对象所在楼层为 18 层，玻璃门，室内地面铺设地毯，铝合金窗户，石膏
板吊顶，内墙为白色涂料刷白，水电设施齐全，日常维护保养较好，均处于正常使用状
况。现由西安办事处办公自用。至评估基准日，该房屋建筑物尚未办理《国有土地使用
证》，评估人员未发现评估对象有抵押他项权利存在，也无出租情况。
位于武汉市武昌区中南路 7 号 25 层 A02-1 号、A02 号、A01 号的房屋建筑物总层
数为 47 层，评估对象所在层数均为第 25 层，已办理《国有土地使用证》，证号分别为
武昌国用（商 2007）第 09857 号、武昌国用（商 2007）第 09856 号、武昌国用（商 2007）
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第 09858 号，地号分别为 F10180049-2-23、F10180049-2-22、F10180049-2-18，图号均
为 465，地类（用途）均为其他商服用地，使用权类型均为出让，终止日期均为 2043
年 6 月 30 日，分摊的土地使用面积分别为 2.93 平方米、2.93 平方米、3.79 平方米。根
据评估人员现场查勘，该房屋建筑物由武汉办事处办公自用，室内地面为地板砖贴面，
内墙为白色涂料刷白，铝合金窗户，石膏板吊顶，格栅灯，至评估基准日，该房屋建筑
物均正常使用，评估人员未发现委估对象有抵押他项权利存在。
3、评估过程
首先，收集材料及准备阶段。评估人员进入现场后根据被评估单位提供的资产清查
评估明细表，收集公司有关房屋建筑物的历史资料及有关工程资料、合同及产权证明。
其次，实地查勘阶段。根据房屋建筑物清查评估明细表进行现场实物盘点。对每一
委估对象，评估人员进行了详细的现场考察，对涉及房屋建筑物的所处地段、周边环境、
交通及配套设施、可作用途、外型、结构型式、层次、高度、跨度、构件材质、内外装
修、使用维修、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，走访有关房屋
建筑物的管理维护人员及使用人员，对出租经营性的房地产，主要收集有关租赁合同，
现场了解出租经营状况等。
再次，评估作价阶段。根据评估对象所在区域周边办公楼、商业的市场交易案例、
出租情况，将评估对象与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似
房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法，最
终得到以 2013 年 12 月 31 日为基准日的评估结果。
4、评估方法
根据评估目的及委估对象的状况，分别采取不同的评估方法。评估方法通常有市场
比较法、成本法、收益法等。遵照国家标准《房地产估价规范》，考虑评估对象所属区
域房地产市场交易活跃，市场化程度高，较易收集相关可比实例，同时，评估对象分别
为位于北京、西安、武汉和深圳的办公写字楼、商业房地产，可以通过出租获取收益，
且类似用途的租赁市场较为成熟，因此选取市场法和收益法作为本次估价的基本方法来
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求取评估对象价值。成本法主要适用于房地产市场交易量较少及市场发展不成熟的地区，
对求取评估对象价值适用性较差，因此本次评估不采用成本法进行估价。
（1）市场比较法
市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将委托评估房屋建筑物与在评估基准日
近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做出适当的修正，
以此估算委托评估房屋建筑物的客观合理价格或价值。计算公式为：
评 估 对 象 房 地 产 价 格 ＝ 可 比 实 例 价 格 ×（ 评 估 对 象 交 易 情 况 指 数 / 比
较案例交易情况指数）×（评估对象交易日期房地产价格指数/比较案例交易日期房地产
价格指数）×（评估对象区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数）×（评估对象
个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数）
（2）收益法
收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率（报酬率）将其折
现到估价时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。一般情况下，
收益法公式为：
V＝A÷R×［1－（1＋R）－N］
式中：V—房地产价格
A—房地产年纯收益
R—报酬率
N—房地产剩余收益年限
5、典型案例分析
案例：武昌区中南路 7 号 25 层 A02-1 号、A02 号、A01 号，固定资产—房屋建筑
物清查评估明细表 序号 8、9、10
Ⅰ、基本情况：
（1）评估对象位臵状况
委托评估的武昌区中南路 7 号 25 层 A02-1 号、A02 号、A01 号办公楼，东临中南
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路；南与阜华领秀中南接壤；西邻近武汉武珞路实验初级中学；北与中商广场购物中
心为邻。周边分部有有武汉小学、银泰百货、世纪广场、中南商业大楼、国美电器、建
设银行、招商银行、中国工商银行、绿茵阁西餐厅、麦当劳等机构，轨道交通 2 号线贯
穿于中南路，距武汉傅家坡汽车客运站约 800 米，生活配套设施较完善，交通便捷。
（2）评估对象概况
位于武汉市武昌区中南路7号25层A02-1号、A02号、A01号的房屋建筑物建成于2006
年12月，总层数为47层，评估对象所在层数为第25层，已办理《国有土地使用证》，证
号分别为武昌国用（商2007）第09857号、武昌国用（商2007）第09856号、武昌国用（商
2007）第09858号，地号分别为F10180049-2-23、F10180049-2-22、F10180049-2-18，图
号均为465，地类（用途）均为其他商服用地，使用权类型均为出让，终止日期均为2043
年6月30日，至评估基准日，剩余土地使用年限为29.50年，分摊的土地使用面积分别为
2.93平方米、2.93平方米、3.79平方米。根据评估人员现场查勘，该房屋建筑物由武汉办
事处办公自用，室内地面为地板砖贴面，内墙为白色涂料刷白，铝合金窗户，石膏板吊
顶，格栅灯，至评估基准日，该房屋建筑物均正常使用，评估人员未发现委估对象有抵
押他项权利存在。
Ⅱ、测算过程
（1）采用市场比较法对评估对象进行评估
选取与评估对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为评估对象的
可比实例，有关资料见下表：
1）因素的条件说明
根据《房地产估价规范》，参与比较的因素应是对房地产影响较大并具有代表性的
主要因素，针对这些因素来对可比实例进行修正。本次评估所选择的因素有：
①交易情况修正：排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例价格偏差；
②市场状况修正：确定价格变动率，进行市场状况修正。
③房地产状况修正：
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a）区位状况（包括位臵状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况）；
b）权益状况（包括土地使用权取得方式）；
c）实物状况（包括建筑面积、建筑结构、设施设备状况、装饰装修、层高、空间
布局、物业管理状况、完损程度、其它（包括外观、防水、保温、隔热、隔音）；
2）编制可比案例比较因素条件说明表
可比案例条件说明表
实例 A B C D
项目 中南商业大楼 中南商业大楼 中南商业大楼 估价对象
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易日期 2013.12.27 2013.12.29 2014.1.10 2013.12.31
地段等级 商务办公Ⅱ级 商务办公Ⅱ级 商务办公Ⅱ级 商务办公Ⅱ级
与重要场所
500 米 500 米 500 米 500 米
（设施）距离
位臵
状况 临街状况 一面临街 一面临街 一面临街 一面临街
朝 向 综合 综合 综合 综合
楼 层 28/47 25/47 33/47 25/47
道路状况 双向六车道 双向六车道 双向六车道 双向六车道
区 出入交通便捷
便捷 便捷 便捷 便捷
位 度
交通状况
状 交通管制情况 无交通管制 无交通管制 无交通管制 无交通管制
况
有专用停车场且 有专用停车场且 有专用停车场 有专用停车场且
停车方便程度
数量充足 数量充足 且数量充足 数量充足
自然环境 较优 较优 较优 较优
房 环境状况 人文环境 较优 较优 较优 较优
地 景 观 较优 较优 较优 较优
产
状 基础设施 保障率≥90% 保障率≥90% 保障率≥90% 保障率≥90%
外部配套
况
设施状况
公共服务设施 较完善 较完善 较完善 较完善
权益
土地使用权取得方式 出让 出让 出让 出让
状况
建筑面积(平方米) 205 142 161.46 236.52
建筑结构 钢混一等 钢混一等 钢混一等 钢混一等
设施设备状况 较好 较好 较好 较好
实 装饰装修 一般 一般 一般 一般
物
层 高 3米 3米 3米 3米
状
况 空间布局 较优 较优 较优 较优
物业管理状况 有物业管理 有物业管理 有物业管理 有物业管理
完损程度 80％ 80％ 80％ 80％
其 它 较优 较优 较优 较优
交易价格（元/m2） 11,000 10,500 11,000 ——
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3）编制比较因素条件说明
①交易情况修正
3个可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需
修正，交易情况修正系数均为100。
②交易日期修正
估价基准日为2013年12月31日，可比实例交易日期与估价对象接近，故无需进行交
易期日修正。
③房地产状况修正
分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。
A、区位状况修正
a）位臵状况修正
①地段等级
根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估》对市区土地级别范围的划分，确定估
价对象与可比实例所处地段等级。以估价对象地段等级指数为100，将可比实例与估价
对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减少2。
②与重要场所（设施）的距离
将距重要场所（设施）的距离分为近、较近、一般、较远、远五个级别，其中距离
≤1000米为近，（1000，3000]米为较近，（3000，5000]米为一般，（5000，7000]米为较远，
≥7000米为远，以估价对象距重要场所（设施）的距离指数为100，将可比实例与估价对
象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小2。
③临街状况修正
将街道条件分为不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街五个级别，分
别从劣到优，以估价对象街道条件指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或
下降一个级别，则指数增加或减小2。
④朝向修正
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将朝向分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，其中南向为优，东南、西南向为
较优，东向为一般，东北、西北向为较劣，北、西向为劣，以估价对象朝向指数为100，
将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小2。
⑤楼层
估价对象为带电梯小高层或高层商务办公楼，按照目前市场上的销售或成交情况，
通常楼层越高，房屋价格也越高。以估价对象所在楼层指数为100，将可比实例与估价
对象相比，每上升或下降二层，则指数增加或减小1。
b）交通状况修正
①道路状况
将道路状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，其中双向六车道为优，双向
四车道为较优，双向两车道为一般，单向两车道为较劣，单向一车道为劣，以估价对象
周边路网道路状况状况指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级
别，则指数增加或减小1。
②出入交通便捷度。
将出入交通便捷度的状况分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，
以估价对象出入交通便捷度指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一
个级别，则指数增加或减小2。
③交通管制情况修正
将交通管制情况分为优、一般、劣三个级别，其中全天无交通管制为优，全天分时
段限制为一般，全天候限制为劣，以估价对象周边路网交通管制情况指数为100，将可
比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。
④停车方便程度修正
将停车方便程度分为优、一般、劣三个级别，其中有专用停车场或停车位且数量充
足为优，有专用停车场或停车位但数量有限为一般，无专用停车场或停车位为劣，以估
价对象停车方便程度指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，
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则指数增加或减小1。
c）环境状况
①自然环境
将自然环境状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象自然环境状
况指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减
小2。
②人文环境
将人文环境状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象人文环境状
况指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减
小2。
③景观
将景观状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象景观状况指数为
100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。
d）外部配套设施状况
①基础设施
指道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、通信、有线电视等设施的保障
程度。
将基础设施状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，其中保障率≥90%为优，
（80%，90%] 为较优，（70%，80%] 为一般，（60%，70%] 为较劣，＜60%为劣。以
估价对象基础设施保障程度指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一
个级别，则指数增加或减小2。
②公共服务设施
指教育设施、购物场所、医疗设施、金融网点、文体场所、邮局电讯设施等的完善
程度。
将公共服务设施状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。以估
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价对象公共服务设施完备度指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一
个级别，则指数增加或减小2。
B、权益状况修正
主要指土地使用权的取得方式。3个可比实例均为出让，则可比实例修正系数为100、
100、100.
C、实物状况修正
a）建筑面积修正
将建筑面积分为小户型、中户型、大户型个级别，其中建筑面积≤150平方米为小户
型，（150，300）平方米为中户型，≥300平方米为大户型，具体修正系数详见表5：
建筑面积修正系数表
小户型 中户型 大户型
修正系数 101 100 99
b）建筑结构修正
将建筑结构分为钢混一等结构、钢混二等结构、钢混三等结构、砖混一等结构、砖
混二等结构五个等级。以估价对象建筑结构指数为100，将可比实例与估价对象相比，
每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。
c）设施设备状况修正
主要指物业的配套设施设备，如消防系统、周界防范系统、闭路电视监控系统、可
视门禁对讲系统、智能化车辆出入管理系统、背景音乐系统等。
将设施设备状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。以估价对
象设施设备状况指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则
指数增加或减小2。
d）装饰装修修正
将装饰装修档次分为毛坯、简单、一般、中档、高档五个等级，以估价对象装饰装
修档次指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加
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或减小2。
e）层高修正
将层高分为优、一般、劣三个级别，其中≥3.2米为优， （2.8，3.2]米为一般，≤2.8
米为劣，以估价对象层高指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个
级别，则指数增加或减小1。
f）空间布局修正
将空间布局状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象空间布局指
数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小2。
g）物业管理状况修正
将估价对象所在的物业的物业管理状况分为优、劣两个级别，其中有专业物业管理
公司管理为优，无专业物业管理公司管理为劣，以估价对象物业管理状况指数为100，
将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小2。
h）完损程度修正
以估价对象成新率为100，将可比实例与估价对象相比，成新率每上升或下降5%，
则指数增加或减小1。
i）其它
包括外观、防水、保温、隔热、隔音。
将其它状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别。以估价对象状况指数为100，
将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。
4）编制比较因素条件指数表
比较因素条件指数表
实例 A B C D
项目 中南商业大楼 中南商业大楼 中南商业大楼 估价对象
交易情况 100 100 100 100
交易日期 100 100 100 100
房 区 地段等级 100 100 100 100
地 位 位臵 与重要场所（设
100 100 100 100
产 状 状况 施）距离
状 况 临街状况 100 100 100 100
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况 朝 向 100 100 100 100
楼 层 101.5 100 104 100
道路状况 100 100 100 100
出入交通便捷
交通 100 100 100 100
度
状况
交通管制情况 100 100 100 100
停车方便程度 100 100 100 100
自然环境 100 100 100 100
环境
人文环境 100 100 100 100
状况
景 观 100 100 100 100
外部
配套 基础设施 100 100 100 100
设施
状况 公共服务设施 100 100 100 100
权益
土地使用权取得方式 100 100 100 100
状况
建筑面积(平方米) 100 101 100 100
建筑结构 100 100 100 100
设施设备状况 100 100 100 100
实 装饰装修 100 100 100 100
物
层 高 100 100 100 100
状
况 空间布局 100 100 100 100
物业管理状况 100 100 100 100
完损程度 100 100 100 100
其 它 100 100 100 100
5）编制比较因数修正系数表
比较因数修正系数表
实例 A B C D
项目 中南商业大楼 中南商业大楼 中南商业大楼 估价对象
交易情况 100/100 100/100 100/100 ----
交易日期 100/100 100/100 100/100 ----
地段等级 100/100 100/100 100/100 ----
与重要场所（设
100/100 100/100 100/100 ----
施）距离
位臵
状况 临街状况 100/100 100/100 100/100 ----
房 朝 向 100/100 100/100 100/100 ----
区
地 楼 层 100/101.5 100/100 100/104 ----
位
产
状 道路状况 100/100 100/100 100/100 ----
状
况
况 出入交通便捷
交通 100/100 100/100 100/100 ----
度
状况
交通管制情况 100/100 100/100 100/100 ----
停车方便程度 100/100 100/100 100/100 ----
环境 自然环境 100/100 100/100 100/100 ----
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状况 人文环境 100/100 100/100 100/100 ----
景 观 100/100 100/100 100/100 ----
外部
配套 基础设施 100/100 100/100 100/100 ----
设施
状况 公共服务设施 100/100 100/100 100/100 ----
权益
土地使用权取得方式 100/100 100/100 100/100 ----
状况
建筑面积(平方米) 100/100 100/101 100/100 ----
建筑结构 100/100 100/100 100/100 ----
设施设备状况 100/100 100/100 100/100 ----
实 装饰装修 100/100 100/100 100/100 ----
物
层 高 100/100 100/100 100/100 ----
状
况 空间布局 100/100 100/100 100/100 ----
物业管理状况 100/100 100/100 100/100 ----
完损程度 100/100 100/100 100/100 ----
其 它 100/100 100/100 100/100 ----
交易价格（元/m2） 11,000 10,500 11,000 ——
比准价格 10,837.44 10,396.04 10,576.92 10,603.00
从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均
值作为市场法的比准价格，即估价对象商务办公楼平均单位面积比准价格 取整为
10,603.00元/平方米。
（2）采用收益法对评估对象进行评估
根据估价人员的现场勘察以及委托人介绍，估价对象现全部由委托人自营，未对外
进行租赁，故不需考虑租约的影响，参考现行市场客观租金进行评估。
1)估算年总净收益
年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，
合理利用房地产应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和租赁保证金或
押金的利息收入。
净收益＝潜在毛租金收入－空臵和收租损失＋其他收入－运营费用
＝有效毛收入－运营费用
①潜在毛收入
潜在毛收入是房地产在充分利用、没有空臵下所能获得的归因于房地产的总收入。
根据估价人员对同一供需圈内，位臵、结构、用途相近的办公用房的市场调查，采
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用市场法确定评估对象地上建筑物的潜在租金水平为66元/平米.月，则每建筑平方米的
年潜在毛收入为：
66×1×12＝792元/平米.年
②有效毛收入
是从潜在毛收入中扣除空臵和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。
根据估价对象的实地勘察和调查情况，综合确定其空臵率和租金损失率合计为3%，
则年有效毛收入为：
792×（1－3%）＝768.24元/平米.年
2）确定运营费用
是维持房地产正常使用或营业所必要的费用。具体计算如下：
①物业服务费用
如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护
相关区域内的环境卫生和秩序所收取的费用。
按租金收入的2%计算，则物业服务费用为：
768.24×2%＝15.36元/平米.年
②维修费
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，维修费取折旧费的80%。
估价对象房屋为钢混一等结构房屋。根据《武汉地区2013年第四季度建筑安装工程
造价指数》，武汉地区15层以上办公楼本期造价指标为1228元/平方米。
根据国家建设部的部颁标准，钢混结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值
率为0%。则维修费为：
1228×（1－0%）÷60×1×80%＝16.37元/平米.年
③保险费
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。如投保房屋
火灾险等的保险费。按估价对象建筑物现值的2‰计算。根据国家建设部的部颁标准，
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钢混结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，在估价时点估价对象已
使7年。则保险费为：
[1228－1228×（1－0%）÷60×7]×1×2‰＝2.17元/平米.年
④房地产税
如土地使用税、房产税等。
ⅰ土地使用税
根据《湖北省城镇土地使用税实施办法》（湖北省人民政府令第302号）的有关
规定，纳税人应按实际占用土地面积缴纳土地使用税。 另根据《省人民政府办公厅关
于印发湖北省城镇土地使用税适用税额标准的通知》（鄂政办发（2007）37号）的有关
规定，武汉市中心城区二等土地使用税的征收标准为16元/（M2.年）。
根据委托人提供的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，估价对象的建筑面积
为236.52平方米，分摊土地面积为9.65平方米，则折算到每建筑平方米的土地使用税为：
16×（9.65÷236.52）＝0.65元/平米.年
ⅱ房产税
根据《省地方税务局关于房屋出租有关税收政策问题的通知》（鄂地税规（2009）3
号文）的有关规定，房产税计征标准详下表。
各类出租房屋房产税征收标准一览表
序号 出租方性质 房屋用途 税率标准
1 住宅 4%
2 个人 非住宅（包括门面、写字楼等） 6%
3 住宅、经营混合 6%
4 住宅 4%
企事业单位
5 非住宅（包括门面、写字楼等） 8%
社会团体以及其他组织
6 住宅、经营混合 8%
估价对象规划用途为商务办公，实际用途也为商务办公，其产权人性质为企事业单
位，则房产税为：
768.24×8%＝61.46元/平米.年
则房地产税合计为62.11元/平米.年。
⑤租赁税费
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包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税等。根据《省
地方税务局关于房屋出租有关税收政策问题的通知》（鄂地税规（2009）3号文）的有关
规定，租赁税费计征标准详下表。
各类出租房屋租赁税费征收标准一览表
出租方
房屋用途 月租金收入 税率标准 备 注
性 质
＜5000 元 0% ----
营业税 1.5%、城市维护建设税 0.1%、
住宅
≥5000 元 2.67% 教育费附加 0.05%、地方教育附加
0.02%、个人所得税 1%
＜5000 元 0.1% 印花税 0.1%
个人 非住宅 营业税 5%、城市维护建设税 0.35%、
（包括门面、写字楼等） ≥5000 元 7.68% 教育费附加 0.15%、地方教育附加
0.08%、个人所得税 2%、印花税 0.1%
营业税 5%、城市维护建设税 0.35%、
住宅、经营混合 ---- 7.68% 教育费附加 0.15%、地方教育附加
0.08%、个人所得税 2%、印花税 0.1%
企事业 住宅 ----
单位、社 非住宅 营业税 5%、城市维护建设税 0.35%、
----
会团体 （包括门面、写字楼等） 5.68% 教育费附加 0.15%、地方教育附加
以及其 0.08%、印花税 0.1%
住宅、经营混合 ----
他组织
估价对象规划用途为商务办公，实际用途也为商务办公，其产权人性质为企事业单
位，则租赁税费为：
768.24×5.68%＝43.64元/平米.年
⑥费用合计
年总费用＝∑①－⑤＝15.36＋16.37＋2.17＋62.11＋43.64
＝139.65元/平米.年
3）确定房地产年净收益Ai
房地产年净收益＝有效毛收入－运营费用
＝768.24－139.65
＝628.59元/平米.年
4）净收益变化趋势分析
戴德梁行提供的数据显示： 2013年上半年武汉房地产市场呈现三个特点，分别是
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写字楼吸纳量激增;零售及特色餐饮入驻势头强劲和住宅市场量价齐升。新楼的入市是写
字楼租金跳涨的主要原因。2008年以后武汉写字楼租金的三次大幅上涨均是新楼入市的
结果。2013年上半年武汉写字楼市场表现活跃，2013年第二季度武汉甲级写字楼租金同
比涨幅在全国重点城市中排名第一，达到10.1%，未来仍有较大上涨潜力。同时，上半
年的吸纳量也达到7.1万平方米，占比去年全年吸纳量的64%。其中外资及国内大型企业
入驻主要集中在沿江两岸。未来三年(2014年~2016年)，武汉全市写字楼新增供应超过145
万平方米，供大于求的局面将出现并持续，武汉写字楼的空臵水平将有所提高。
世邦魏理仕报告提示了江城写字楼市场的结构性风险：2005年至2008年，武汉写字
楼市场平均年供应量约11.6万平方米；2009年至2012年，年均供应量增加至14.9万平方
米。根据目前的开工和投资情况，不考虑工期拖延等情况，预计今年到2016年，武汉写
字楼市场年均供应量近60万平方米——这意味着未来几年武汉写字楼供应量，较以往会
增长3倍。北京博智行商业地产研究院预测，随着新建写字楼越来越多的投放，供需关
系趋于平衡，江城写字楼的租金增长速度会慢下来。
本次评估考虑到通货膨胀率及物价上涨因素，我们预测其净收益平均每年环比递增
率g为2%。
5）确定报酬率R
报酬率即折现率，为投资回报与所投入资本的比率。根据《房地产估价规范》的第
5.3.5条的规定：求取报酬率的四种基本方法为市场提取法、安全利率加风险调整值法、
复合投资收益率法、投资报酬率排序插入法。
结合本次估价对象的特点，并考虑到目前武汉市商务办公的售价及租赁价格较容易
收集，故采用市场提取法取算术平均值和安全利率加风险调整值法综合确定估价对象的
报酬率。
A
市场提取法：报酬率＝ V （A为净收益，V为成交价格）
市场提取法计算表
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可比案例 面积 年净租金（万元） 售价（万元） 报酬率
中南路世纪广场 220 14.52 242 6.00%
新时代商务中心 210 17.14 294 5.83%
中建工行广场 197 15.37 266 5.78%
综合 5.87%
安全利率加风险调整值法：
实质利率＝一年期存款利率×（1－利息税率）／消费物价指数×100
报酬率测算
1 年期存款利率 3%
利息税 0
消费物价指数 102.5
实际利率 2.93%
办公投资风险 3%
报酬率 5.93%
估价对象报酬率r=（5.87%＋5.93%）÷2=6%（取整）
6）确定房地产的收益期限n和t
根据《房地产估价规范》，“对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限
长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用年限确定房地产的收益期限”；“对于土
地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，先根据建筑物
耐用年限确定房地产的收益期限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应
扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年超出建筑物耐用年限
的土地剩余使用年限价值的折现值”。
评估对象于2006年12月建成并投入使用。根据国家建设部的部颁标准，钢混结构非
生产用房建筑物的耐用年限为60年，在评估基准日评估对象已使用7年，则剩余耐用年
限为53年。
另外，根据评估对象的《国有土地使用证》，评估对象的土地使用权性质为出让，
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终止日期为2043年6月30日，截至评估基准日，评估对象土地使用权剩余使用期限为29.50
年，故房地产的收益期限n=29.50年。
7）计算房地产在设定29.50年期出让条件下的收益单价
V=a÷(r-g) ×[1－[(1+g)/(1＋r)] n]
=628.59÷（6.0%-2%）×［1－（（1＋2%）/（1＋6.0%））29.50)］
=10662 元/平方米
8）估价对象价格的确定
经上述测算，采用市场法评估结果为10603元/平方米，收益法评估结果10662元/平
方米，上述两种方法测算的结果差距不大，故本次评估采用两种方法的算术平均值作为
最终的评估值，故
评估对象单价=（10603+10662）÷2=10633元/平方米
房地产评估值=10633×236.52=2,514,917.00元（取整）
6、评估结果及增减值分析
在实施上述程序和方法后，委估房屋建筑物的评估结果如下：
房 屋 建 筑 物 账 面 原 值 20,154,249.69 元 ， 账 面 净 值 10,086,659.96 元 ， 评 估 值
107,555,911.00元，评估增值97,469,251.04元，增值率966.32%。房屋建筑物评估增值的
主要原因是：被评估房屋建筑物主要建成于上世纪八、九十年代，形成时间较早，原始
成本较低，而近年来随着评估对象区域内基础设施配套的日益完善，国民经济的迅速发
展，房地产交易市场日趋活跃，房地产市场交易价格存在一定幅度上涨。
7、特别事项说明
（1）本次评估范围内的房屋建筑物类资产中，作为办公、商业用途评估的为房地
合一价值。
（2）本次评估范围内锅炉房，新源街18号附属房作为新源街18号A的配套用房，评
估值已包含在相应的科研楼和新源街18号A中，不再单独计算。
（3）本次评估范围中的新源街18号A和新源街18号附属房因为历史遗留问题，无法
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办理《国有土地使用证》，本次仅评估该建筑物使用权的价值。
（4）本次评估范围中位于西安市碑林区南关正街95号长鑫大厦的2套房产，尚未办
理《国有土地使用证》。本次评估的是房地合一价值，未考虑该事项对评估结果的影响。
（五）设备评估技术说明
1、评估对象和评估范围
（1）评估对象和评估范围
本次评估对象与评估范围是中国电子器件工业有限公司的设备类资产。根据产权持
有单位提供的设备评估明细表所载明的内容，评估对象与评估范围如下表所示：
资产类别 账面原值（元） 账面净值（元）
车 辆 3,327,889.85 1,041,596.47
电子设备 3,098,395.84 1,165,967.31
合 计 6,426,285.69 2,207,563.78
对设备类资产的产权权属的确认，完全以“评估明细表”所列示的明细项目和相应会
计数据为准，不对表列资产的法律权属作界定。
（2）设备类资产的分布情况及特点
中国电子器件工业有限公司是在原中国电子器件工业总公司基础上改制成立的有
限责任公司。公司地址：北京市海淀区复兴路甲65号阳光大厦（公交车站：东翠路口）。
本次纳入评估范围的设备主要分布在北京市海淀区复兴路甲65号大楼内，主要有电脑、
打印机、空调等办公设备，有汽车10辆。
2、评估过程
（1）评估准备阶段
按照规定格式布臵和辅导委托方填写各类设备清查评估明细表。组织设备评估小组，
制订设备评估程序计划。审核各类设备清查评估明细表，确定评估重点，进行设备分类。
（2）现场考察阶段
① 资产清查核实（详见资产清查核实情况说明）。经过清查核实，表物相符，为评
估工作提供了基础。其中电子设备清查评估明细表上第5项（杂货梯）和第6项（除湿设
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备）由于已经并入房产一起评估，故本次评估按零值处理。
② 重点设备技术状况考察
在清查核实的基础上，根据设备构成特点和使用情况，对价值较高的重点设备，与
委托方技术人员一起进行了实地考察和检测。查看和了解设备的使用和维护状况、周边
气候和环境对设备的影响、以及设备辅机和技术资料的完整性等。
③ 查阅会计原始凭证和技术档案资料，了解设备入账情况，收集重要设备的购臵
合同、发票等原始凭证。
④ 评估原值取价资料的收集工作，收集调查设备有关市价资料和价格变化趋势的
分析资料；进行重点设备询价。
（3）综合处理阶段
利用我公司积累的价格资料及询价资料，根据设备类别的不同，进行分析测算，确
定重臵全价。（详见评估方法）
根据现场技术考察记载，经过分析对比，确定成新率。（详见评估方法）
计算各类设备的评估值，分析、复核、修正、审定、汇总、确定评估结果。
3、评估方法
本次设备评估的价值类型为市场价值。根据委托评估资产的特点，本项目设备的评
估采用重臵成本法。公式：
评估值=重臵全价×成新率
（1）重臵全价的确定
①电子设备及其他以询市价为主，询价的主要来源：参考相关价格目录提供的报价；
对无适当参考价的设备、老设备，比照同类设备的价格作适当的调整；向生产厂家和经
销单位进行的同类设备的询价；三是网上查询电子产品专业网站公开发布的价格资料。
按照修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》的相关规定，被评估单位是增值税的
一般纳税人，基准日设备更新重臵成本中所含增值税可在企业销项税中予以抵扣，故评
估计算应扣除增值税。运用公式：
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重臵全价=现行市场参考价×（1+运输费率+安装调试费率）－进项税额
运输费率的确定：充分考虑生产厂家的运输距离、交通条件、设备重量和价值，确
定一个适当的比例；对能享受送货优惠的，不考虑运输费。
安装费率的确定：根据设备的精度要求、安装的难易程度，确定一个适当的比例；
不需安装设备不考虑安装费。
②运输车辆：按全新车辆的现行市场参考价格加上购臵税和牌照费确定重臵全价。
（2）成新率的确定
①电子设备及其他成新率的确定
依据国家有关经济技术、财税政策，通过查阅设备的技术档案、现场考察，从设备
的实际技术状况、负荷率和利用率、工作环境、维护保养等方面综合考虑其损耗，从而
确定尚可使用年限，计算出设备的成新率，其计算公式为：
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
②运输车辆成新率的确定
依据国经贸经[1997] 456号文《汽车报废标准》和国经贸资源[2000]1202号文《关于
调整汽车报废标准若干规定的通知》规定的寿命年限、行驶里程确定。
（3）评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
4、需要说明的问题
①评估明细表中未填写的规格型号、生产厂家等项，均以现场核实的设备资料、尺
寸为依据进行补充。
②根据财政部、国家税务总局颁布的《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通
知》（财税[2008]170号），自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进(包括接受捐赠、
实物投资)或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额，可以根据《中华人民
共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施
细则》（财政部、国家税务总局令第50号）的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口
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增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。我们提醒报告使用人关注上
述税收政策变化在期后对评估结论的影响。
5、评估案例
案例一：《车辆清查评估明细表》9#
设备名称：奥迪A8L
车辆牌号：京NCN836 生产厂家：德国大众
设备数量：1台 启用年月：2010年3月
（1）设备概况
该车是德国大众生产的4门5座小轿车，车辆牌号：京NCN836，乘员人数（含司机)：
5人，车门数：4，车身型式：三厢，车顶型式：硬顶，外型尺寸：5267×1949×1460 (mm)，
最大功率：转速 6800r/min(rpm)，最大扭矩—转速：4850r/min(rpm)，气缸排列型式：V
型，汽缸数：6个，变速器型式：自动变速箱（AT），档数：8档手自一体，驱动方式：
前臵四驱， 最高车速：250km/h，排量：2995mL，最大功率-功率值：213kW。
该车装臵齐全，各操作系统性能较好，行驶状况正常，无异响。
（2）重臵全价的确定
经网上查询该车型市场参考价为82万元，本次评估取值82万元。车辆购臵税按税前
车价的10%计，即70,085元（取整值）；牌证等合理费用300元。
重臵全价=820,000+70,085+300=890,385元（取整值）
（3）成新率的确定
按照商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准
规定》规定的寿命年限，报废标准为行驶60万公里。该车于2010年3月启用，已行驶81936
公里；则：
工作量成新率=（60-8.19）/60×100%=86%
（4）评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率=890,385×86%= 765,731.00元
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案例二：《电子设备清查评估明细表》487#
设备名称：笔记本电脑
规格型号：svz13117fcx 生产厂家：SONY
设备数量：1台 购臵日期：2013年2月
设备概况
技术参数：
产品类型：笔记本电脑
处理器：Intel Core i5-3320M(2.6GHz/L3 3M)
主频：2.60GHz
内存：6GB DDR3 1600MHz
显卡：Intel HD Graphics 4000
显示器：13.1英寸
分辨率：1600×900
硬盘容量：256GB
硬盘类型：固态硬盘(256 GB x 2 (RAID 0)
电池容量：45Wh 4000mAh
电池类型：锂离子聚合物电池
整机重量：1.75kg
预装系统：Windows 7 家庭高级版 64 位
（2）重臵全价的确定
经查询此款笔记本电脑现行市场参考价为14500元（含增值税），开箱即用，无需安
装，按照修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》的相关规定，被评估单位是增值
税的一般纳税人，基准日设备更新重臵成本中所含增值税可在企业销项税中予以抵扣，
评估计算应扣除增值税。故：
重臵全价=现行市场参考价-进项税额=14,500-14,500/1.17×0.17=12,393元（取整）
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（3）成新率的确定
该类设备经济使用寿命为5年，安装后已使用0.86年，尚可使用4.14年。通过现场勘
查，该设备功能均正常。按年限法计算：
成新率=尚可使用寿命年限/（尚可使用寿命年限+已使用年限）×100%
=4.14/（0.86+4.14）=83%
（4）评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率=12,393×83%=10,286元
案例三：《电子设备清查评估明细表》455#
设备名称：复印机
规格型号：ir2525i 生产厂家：佳能
设备数量：1台 购臵日期：2012年7月
设备概况
产品介绍：佳能ir2525i黑白数码中速机，涵盖功能：打印、复印、扫描。输出速度
25页/分钟（A4）；U盘外接打印/扫描存储。文本装订一气呵成；点触式纸盒，装纸轻松。
技术参数：
内存容量：512MB
纸张容量（张）：250张+550张（前臵式）
预热时间（秒）主机电源时：30秒
接口：100BASE-TX/10BASE-T
原稿尺寸：A3
（2）重臵全价的确定
经查询此款投影仪现行市场参考价为16,899元（含增值税），开箱即用，无需安装，
按照修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》的相关规定，产权持有单位是增值税
的一般纳税人，基准日设备更新重臵成本中所含增值税可在企业销项税中予以抵扣，评
估计算应扣除增值税。故：
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重臵全价=现行市场参考价-进项税额
=16,899-16,899/1.17×0.17=14,444元（取整值）
（3）成新率的确定
该类设备经济使用寿命为8年，安装后已使用1.44年，尚可使用656年。通过现场勘
查，该设备功能均正常。按年限法计算：
成新率=尚可使用寿命年限/（尚可使用寿命年限+已使用年限）×100%
=1.44/（1.44+6.56）=82%（取整）
（4）评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率=14,444×82%=11,844元
6、评估结果及分析
本次委托评估的中国电子器件工业有限公司的设备类资产在评估基准日（2013年12
月31日）的评估结论如下表（金额单位：人民币元）：
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
1 车 辆 1,041,596.47 154.90
2,655,018.00 1,613,421.53
2 电子设备 1,165,967.31 -6.57
1,089,397.00 -76,570.31
3 设备类合计 2,207,563.78 3,744,415.00 1,536,851.22 69.62
评估结果具体内容参见各类设备清查评估明细表。
本次设备评估增值1,536,851.22元，增值率69.62%，增值的主要原因是被评估单位
的车辆增幅较大，根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车
强制报废标准规定》，微型小轿车的报废年限是60万公里，被评估单位每年车辆行驶里
程少，导致车辆评估增值幅度大。
（六）土地使用权评估技术说明
土地使用权账面值为16,150,935.35元，是中电器件位于北京市海淀区复兴路甲65号
的二宗分摊土地使用权，土地登记情况如下：
序号 土地证号 土地位臵 权属性质 用途 面积(M2)
京海国用（2007 出） 北京市海淀区复
1 出让 办公 3621.93
第 4257 号 兴路甲 65 号 A
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京 央 海 国 用 （ 2013 北京市海淀区复 其他
2 出让 109.03
出）第 00232 号 兴路甲 65 号 商服
3 武昌国用（商 2007） 武昌区中南路街 出让 办公 3.79
第 09858 号 中南路 7 号 25 层
4 武昌国用（商 2007） A01 号 出让 办公 2.93
第 09856 号 中南路 7 号 25 层
5 武昌国用（商 2007） A02 号 出让 办公 2.93
第 09857 号 中南路 7 号 25 层
A02-1 号
上述第一与第二项二宗土地使用权毗邻，相连呈“L”型，其中长边为其他用地，
短边为写字楼用地。
由于本次采用房地合一方式评估地上建筑物价值，房产价值中已经包含分摊的土地
使用权价值，故本次评估不再另行计算分摊的土地使用权价值。
（七）其他无形资产评估技术说明
1、评估范围
被评估单位拥有账面未记录的其他无形资产为33项注册商标，全部为中电器件自主
申报获取。
2、商标权概况
（1）商标权基本状况
评估基准日，商标权的基本状况如下：
序
注册人 商标 类别 商品或服务项目 注册号 有效期限
号
中国电子 碳墨(颜料);计算机;打印机;文字处理机墨盒;激光
2
1 器件工业 打印机墨盒;喷墨打印机墨盒;复印机用碳粉;染料; 3458581 2014 11 13
（1-7） 涂料;啤酒色素;防腐剂;天然树脂
有限公司
计算机;计算机周边设备;计算机软件(已录制);监
9 视器(计算机硬件);光盘;与计算机联用的打印机;
中国电子 (3- 3 扫描仪;集成电路卡;笔记本电脑;现金收入记录机;
2 器件工业 7-9 复印机;传真机;手提电话;程控电话交换设备;网络 3458582 2014 07 13
通信设备;摄像机;半导体;照相机;刻录机;石英晶
有限公司 13
体;集成电路;半导体器件;真空电子管;照明设备用
22) 镇流器;电池;电池充电器;集成电路块
中国电子 16（1-3
印刷纸;复印纸;纸餐巾;印刷品;印刷出版物;平版
5-7
3 器件工业 印刷工艺品;纸箱;家具除外的办公必需品;书写工 3458583 2015 01 20
9、11 具;相纸(非感光打印机用)
有限公司
14)
中国电子 广告策划;市场研究;进出口代理;推销(替他人);人
35
4 器件工业 事管理咨询;人员招收;商业区迁移(提供信息);办 3458580 2014 08 27
(1-8) 公机器和设备出租;会计;自动售货机出租
有限公司
36
中国电子 不动产出租;不动产代理;住房代理;公寓管理;住所
(1、2
5 器件工业 (公寓);办公室(不动产)出租;海关经纪;代管产业; 3458424 2015 01 27
4、5 金融管理;保险信息
有限公司
8)
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-120-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
37
中国电子 (1 维修信息;电器设备的安装及修理;清洁建筑物(内
部);取暖设施出租;空调设备出租;计算机硬件安
6 器件工业 4-7 装;维护和修理;照明设备的安装和修理;车辆清洗;
3458428 2015 01 27
有限公司 15 家具保养;电话安装和修理
18)
中国电子 39（1-6 货运;旅客运输;船只运输;汽车运输;空中运输;车
7 器件工业 8 辆租赁;货物储存;能源分配;递送(信件和商品);旅 3458426 2014 12 20
游安排
有限公司 10、11)
包装设计;计算机租赁;计算机编程;计算机软件设
中国电子 42 计;计算机硬件升级;计算机软件维护;把有形的数
8 器件工业 (16 据和文件转换成电子媒体;替他人创建和维护网 3458427 2014 12 27
站;计算机软件的安装;出租包含商业和金融信息
有限公司 22)
的 CD 光盘
中国电子 住所(旅馆;供膳寄宿处);咖啡馆;餐厅;饭店;酒吧;
43
9 器件工业 茶馆;旅游房屋出租;会议室出租;养老院;日间托儿 3458429 2014 12 27
(1-4) 所(看孩子)
有限公司
中国电子
2
10 器件工业 染料;碳黑(颜料);涂料;啤酒色素;防腐剂;天然树脂 3458432 2018 04 20
(1-7)
有限公司
中国电子 9
现金收入记录机;复印机;传真机;手提电话;程控电
(1- 3
11 器件工业 话交换设备;网络通信设备;摄像机;半导体;照相 3458433 2018 02 20
7-9 机;石英晶体;集成电路;集成电路块
有限公司 13)
16
中国电子 (3- 3
印刷纸,复印纸,纸餐巾,印刷品,印刷出版物,平版
5-7
12 器件工业 印刷工艺品,纸箱,家具除外的办公必需品,书写工 3458434 2015 01 06
9 具,相纸(非感光打印机用)
有限公司 11
14)
中国电子 35
广告策划;市场研究;进出口代理;推销(替他人);人
(3- 5
13 器件工业 事管理咨询;人员招收;商业区迁移(提供信息);会 3458436 2014 11 13
7 计;自动售货机出租
有限公司 8)
中国电子 36 (1-2
不动产出租;不动产代理;住房代理;公寓管理;住所
4
14 器件工业 (公寓);办公室(不动产)出租;海关经纪;代管产业; 3458438 2015 01 27
5 金融管理;保险信息
有限公司 8)
37
中国电子 (1 维修信息;电器设备的安装及修理;取暖设施出租;
空调设备出租;计算机硬件安装;维护和修理;照明
15 器件工业 5-7 设备的安装和修理;车辆清洗;家具保养;电话安装
3458430 2015 05 20
有限公司 15 和修理
18)
中国电子 39（1-6
货运;旅客运输;船只运输;汽车运输;空中运输;车
8
16 器件工业 辆租赁;货物储存;能源分配;递送(信件和商品);旅 3458431 2014 12 20
10 游安排
有限公司 11)
包装设计；计算机租赁；计算机编程；计算机软
中国电子 42 件设计；计算机软件升级；计算机软件维护；把
17 器件工业 (16 有形的数据和文件转换成电子媒体；替他人创建 3458435 2018 03 13
和维护网站；计算机软件的安装；出租包含商业
有限公司 20)
和金融信息的 CD 光盘
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北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
中国电子 住所(旅馆、供膳寄宿处)；咖啡馆；餐厅；饭店；
43
18 器件工业 酒吧；茶馆；旅游房屋出租；会议室出租；养老 3458437 2018 03 13
(1-4) 院；日间托儿所(看孩子)
有限公司
中国电子
28
19 器件工业 电子玩具 544800 2021 02 27
(2)
有限公司
中国电子 9
通讯,信号,导航设备,音像设备,教育,科研,检测仪
20 器件工业 (6_8 器,电子,电气通用元器件
545472 2021 03 09
有限公司 10,13,20）
中国电子 计算机,计算机外围设备,计算机周边设备,计算机
9 软件(已录制),电脑软件(录制好的),监视器(计算机
21 器件工业 硬件),与计算机联用的打印机,扫描仪(数据处理设
3217176 2013 08 27
(1)
有限公司 备),笔记本电脑
商业询价;商业信息代理;市场分析;公共关系;贸易
中国电子 35 业务的专业咨询;商业信息;进出口代理;推销(替他
22 器件工业 (3- 4 人);人事管理咨询;人员招收;文字处理;计算机数 3217175 2014 01 12
据库信息编入;计算机数据库信息系统化;计算机
有限公司 6)
数据库信息分类
中国电子 机械安装、保养和修理;电器设备的安装与修理;
37 冷冻设备的安装与修理;办公室用机器和设备的
23 器件工业 安装、保养和维修;计算机硬件安装、维护和修理;
3217174 201711 20
(6)
有限公司 消除电子设备的干扰
计算机编程及相关服务中的计算机编程;计算机
中国电子 软件设计;计算机软件升级;计算机软件更新;计算
42
24 器件工业 机硬件咨询;计算机软件出租;计算机软件保养;计 3217173 2014 01 20
(20) 算机软件维护;计算机系统分析;出租包含商业和
有限公司 金融信息的 CD 光盘
37
（1 维修信息；商业摊位及商店的建筑；室内装潢修
中国电子 4 理；供暖设备的安装和修理；计算机硬件安装、
25 器件工业 5 维护和修理；车辆保养修理；照相器材修理；钟 6635723 2020 09 27
表修理；保险柜的保养和修理；防盗报警系统的
有限公司 11
安装与维修
12
18）
42
中国电子 （9 计算机编程；技术研究；生物研究；材料测试；
26 器件工业 12 工业品外观设计；室内装饰设计；服装设计；计 6635721 2020 09 06
16-18 算机硬件咨询；艺术品鉴定；书画刻印艺术设计
有限公司
20，24）
中国电子 35 广告宣传；广告策划；商业管理和组织咨询；组
织商业或广告展览；进出口代理；替他人采购（替
27 器件工业 （1-2 其它企业购买商品或服务）；人事管理咨询；商业
6635724 2020 09 06
有限公司 4-7） 场所搬迁；办公机器和设备出租；会计
中国电子 2 染料；颜料；着色剂；复印机用墨（调色剂）；计
算机、打印机、文字处理机墨盒；激光打印机墨
28 器件工业 （1-2 盒；喷墨打印机墨盒；复印机用碳粉；油漆；防
6635725 2020 04 13
有限公司 4-6） 锈油脂
中国电子 11（1
灯；喷灯；汽灯；水冷却装臵；空气净化装臵和
3
29 器件工业 机器；暖气锅炉给水设备；太阳能收集器；消毒 6635727 2020 05 13
5-8 设备；电暖器；暖器
有限公司 10-11）
中国电子 43 住所（旅馆、供膳寄宿所）；饭店；会议室出租；
30 器件工业 （1-4 提供营地设施；养老院；日间托儿所（看孩子）； 6635720 2020 05 20
咖啡馆；酒吧；茶馆
有限公司 6）
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-122-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
6（1
中国电子 5 合金钢；金属阀门（非机器零件）；金属天线塔；
31 器件工业 6 金属捆扎线；金属环；金属锁（非电）；保险柜； 6635709 2020 03 27
机器传带用金属扣；金属标志牌；金属焊条
有限公司 10-11
14）
印刷纸（包括胶版纸、新闻纸、书刊用纸、证券
中国电子 纸、凹版纸、凸版纸）；复印纸（文具）；彩色皱
32 器件工业 16 纹纸；白板纸；纸张（文具）；说明书；切纸刀（切 6635726 2020 03 27
具）；文件夹；颜料盒（学校用品）；计算机打印
有限公司 机用色带
计算机周边设备；与计算机联用的打印机；集成
中国电子 电路卡；笔记本电脑；复印机（光电、静电、热）；
33 器件工业 9 闪光信号灯；车辆用导航仪器（随车计算机）；与 6635728 2020 05 13
外接显示屏或监视器连用的娱乐器具；电缆；集
有限公司 成电路卡
（2）商标权的法律状态
本次委估范围内的商标权均为中电器件自主申请获得。
（3）商标的实施状况
由于至今尚无自主品牌产品生产，故以上商标均未曾使用。
3、核实过程
（1）资料收集：评估人员收集了商标证书等评估相关资料。
（2）现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日商标权的实施
情况进行了现场勘查。
（3）现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了无形资产所属应用领域的发展
状况、同类商标竞争状况等有关信息、资料；调查了解了相关产品的适用范围、市场需
求、市场前景及产品的获利能力等相关的信息。
4、评估方法
被评估单位的注册商标均为其自主申请获得。截止至评估基准日，有效的注册商标
共有33项，由于至今尚无自主品牌产品生产，故以上商标均未曾使用，未获得超额收益；
被评估单位未来仍以分销业务、代理销售产品为主，也不会使用上述商标，故未来亦不
会获得超额收益。
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-123-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
商标权的权利内容是商标权人所享有的将其注册商标独占使用于特定商品或服务
的财产权利。而被评估单位的商标均未使用于特定商品或服务，该商标并无使用价值和
转让价值。综上分析，本次将上述商标评估为零。
（八）待摊费用评估技术说明
待摊费用的账面价值为 4,387.49 元。经清查核实，主要为被评估单位上海库房装修
费，被评估单位按规定分期进行摊销。
经核实，该部分会计处理正确，摊销情况正常。本次评估以经核实后的摊余价值作
为评估值。长期待摊费用评估值为 4,387.49 元。
（九）递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面值为3,453,689.94元，是因资产、负债的账面价值与计税基础不
同而产生的可抵扣暂时性差异，能够减少未来期间应纳税所得额，进而可减少未来期间
的应交所得税，根据会计准则确认为递延所得税资产。
本次递延所得税资产包含坏账准备可抵扣暂时性差异、存货跌价准备可抵扣暂时性
差异、交易性金融资产公允价值变动损益影响差异、长期股权投资减值准备可抵扣暂性
差异和预计费用可抵扣暂时性差异，本次评估人员与企业确认的可扣抵暂时性差异额不
同。
经计算，递延所得税资产评估值为1,923,002.96元。
（十）负债评估技术说明
1、评估范围
本次评估范围为企业评估申报的各项流动负债和非流动负债，包括应付票据、应付
账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付股利和其他应付款。上述负债在评估
基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元
序号 负债 账面值
应付票据 20,000,000.00
应付账款 105,413,336.03
预收款项 24,411,829.58
应付职工薪酬 8,108,637.92
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-124-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
应交税费 9,852,679.87
其他应付款 133,478,879.47
流动负债合计 301,265,362.87
负债合计 301,265,362.87
2、评估方法及说明
（1）应付票据
至评估基准日，评估申报表账面值为20,000,000.00元。评估人员经核实有关明细账、
总账、资产负债表，结果账实相符。经清查核实，应付票据均为无息的银行承兑汇票。
评估人员查阅了有关凭证、账簿，均为需支付的债务。经核实，本次评估以核实后账面
值作为评估值，应付票据评估值为20,000,000.00元。
（3）应付账款
至评估基准日，评估申报表账面值为105,413,336.03元。经清查，为应付往来单位的
货款和应付经销商返利款。评估人员核对了企业应付账款发生的日期及其所对应的项目，
核查其相关文件资料及原始发生凭证，未发现有确凿证据表明为是无法支付的负债。
本次评估以核实后的账面值作为评估值，应付账款评估值为105,413,336.03元。
（4）预收账款
至评估基准日，评估申报表账面值为24,411,829.58元。评估人员经核实有关明细账、
总账、资产负债表，结果账实相符。经清查核实，均为预收往来单位货款。评估人员查
阅了有关凭证、账簿，未发现有确凿证据表明无法支付的负债。
本次评估以经核实的账面值作为评估值，应付账款的评估值为24,411,829.58元。
（5）应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为8,108,637.92元，为应支付的医疗保险费，以及计提的工会经
费和职工教育经费。评估人员核查了其计提和支付情况，以经核实后账面值作评估值。
应付职工薪酬评估值为8,108,637.92元。
（6）应交税费
应交税费是企业应交纳的各种税费，包括应交增值税、营业税、城市维护建设税、
教育费附加、地方教育发展费、个人所得税和企业所得税，账面值为9,852,679.87元。
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-125-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
评估人员查验了公司应交税金的税种和金额、缴费记录，核对了其纳税申报表，以
经核实后的账面值作为评估值。应交税费评估值为9,852,679.87元。
（8）其他应付款
其他应付款主要核算的是单位往来款、押金、保证金、代理费、基本建设经营性基
金和离退休人员费用等，账面值为133,478,879.47元。
评估人员核对了企业其他应付款发生的日期及其所对应的项目，核查其相关文件资
料及原始发生凭证，未发现有确凿证据表明为是无法支付的负债。我们主要以抽查重点
凭证是否记录正确来核实有关账务记录的可靠性。
经分析，其款项均为需支付的负债，以经核实后的账面值作为评估值。其他应付款
评估值为133,478,879.47元。
经评估，流动负债评估值为301,265,362.87元。
五、收益法评估技术说明
（一）被评估单位基本情况
1、公司名称：中国电子器件工业有限公司
2、注册地址：北京市海淀区复兴路甲65号
3、法定代表人：杨学林
4、注册资本：19403.8万元
5、公司类型：其他有限责任公司
6、注 册 号：110000011075318
7、成立日期：1982年4月20日
8、营业期限：自1982年4月20日至2032年4月19日
9、经营范围：许可经营项目：Ⅲ类；医用电子仪器设备；医用光学器具、仪器及
内窥镜设备；医用超声仪器及有关设备；医用激光仪器设备；医用高频仪器设备；医用
磁共振设备、医用X射线设备；医用X射线附属设备及部件；医用化验和基础设备器具；
体外循环及血液处理设备、手术室、急救室、诊疗室设备及器具；医用高分子材料及制
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-126-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
品；Ⅱ类：物理治疗及健康设备；体外检验分析器；病房护理设备及器具的经营；批发
预包装食品。
一般经营项目：电子元器件、设备、专用材料、电子产品及应用产品的设计、开发、
生产、销售、售后服务及维修；电子器件系统工程的总承包；承办组织进出口货源和配
套服务；进出口业务；五金交电、通讯器材、计算机及外部设备、钢材、木材、建筑材
料、照明设备、仪器仪表、一般化工材料、办公用品及设备、服装、百货的销售；与上
述业务有关的技术咨询、技术服务、信息服务；物业管理。
中电器件为分销综合服务商，代理销售计算机周边设备及消耗品、电子元器件、医
疗设备等，与十多个国家和地区的国际知名厂商建立着友好合作关系。分销的产品主要
包括爱普生（EPSON）、日本富士-施乐（Fuji Xerox）、美国利盟（LEXMAEK）、日本松
下（Panasonic）等世界知名品牌的打印机、耗材、扫描仪及电子元器件，以及日本东芝
（TOSHIBA）、荷兰飞利浦（PHILIPS）以及德国西门子（SIEMENS）等品牌的医疗设
备。此外，中国电子器件工业有限公司还为客户提供解决方案、增值服务及售前、售中、
售后的各种技术支持。
中电器件在北京、上海、广州、深圳、海南、成都、武汉、西安、沈阳及香港等地
设有分支机构、办事处及控股公司。公司拥有数千家经销商，在国内八大区域建立了销
售及服务平台系统，公司的销售、服务网络遍及全国大部分地级以上的行政中心及部分
县级行政中心。
中电器件拥有海关AA资质，拥有全国范围的进出口贸易权及参与国家重大项目投
资资质。公司拥有完善的物流体系，在全国主要城市设有产品库房及配送中心。公司拥
有先进的ERP管理系统，并通过了ISO9001：2008质量管理体系认证。
10、中电器件发展目标及经营规划
公司将继续开拓创新，以市场为先导，以客户为中心，整合现有资源，提升队伍整
体的拓展能力和营销能力，促进公司在营销、服务等各个领域全面发展，全面提升公司
的综合实力。把公司打造成一个人才密集、管理规范、运作高效、较具有核心竞争力、
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-127-页
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品牌影响力及较高成长性的国内领先的分销综合服务商。
（二）被评估单位所在行业分析
1、行业主管部门
公司所处的行业为IT业，具体为计算机外围设备流通环节（分销），这一行业的国
家主管部门是工信部。
2、行业发展情况及竞争态势
该市场自90年代初随着中国信息化的进程起步，目前是一个成熟而充分竞争的市场，
逐步会走向寡头垄断竞争。目前文档、凭证、单（票）据的输入、输出已经渗透到人们
生活及国民经济的各个领域。资金、厂商人脉、行销网络及分销管理经验是该行业主要
的竞争点。
（1）分销行业竞争激烈
在目前的市场环境下，IT分销商受整个IT产品供应链变化的影响较大。分销商对厂
商的依赖程度较高，厂商对分销商的影响也较直接。
戴尔模式挑战了IT分销商，它通过低成本的直销手段冲击了渠道分销商传统赢利模
式。戴尔电脑的低价位电脑，不仅打压了IT制造商的供货成本，而且削薄了分销商的利
润空间。业绩的压力使厂商已经不能仅仅满足于把货分给总代理，而要越过代理商和下
级的核心代理建立直接的联系，并直接对他们进行资源支持。
无论是HP，还是IBM，都加快了向零售领域进军的步伐，开始直接与IT零售企业合
作，合作的对象既包括宏图三胞、恒昌这样的IT直营零售连锁企业，也包括国美、苏宁、
大中等3C连锁卖场，加强了终端的掌控，特别是PC产品，厂商已经把目标定在了50%
的产品通过直销模式销售。同时，厂商与系统集成商的合作也不断加强。分销商面临着
与系统集成商盈利模式趋同化的危机。
在这样的市场大环境下，IT分销商已经悄然发生改变。全国性分销商利用资金和物
流优势，不断强化管理流程，不断尝试承接更多的产品线，探寻海量分销和增值分销的
新出路，区域平台作用明显加强；区域分销商开始探索零售、系统集成等新业务，寻找
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-128-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
新的进货渠道、加大门市零售力度、加强个性服务，以谋求业务转型；地市级市场的微
分销商，其分销职能被扁平掉，他们把更多的精力投入到能带来更多回报的零售店面建
设和行业采购中。
（2）IT增值服务从售后逐渐扩至全程
IT支持与维护服务，包括计算机硬件、软件及网络产品的支持与维护；既有软硬件
厂商自己进行或外包的保修承诺内的服务，也有对用户提供的保修承诺之外的独立收费
服务。
业内专家认为，IT支持与维护市场从一开始就是作为软硬件厂商的售后服务出现的，
基本从属与厂商的产品策略。在传统的概念中，服务是围绕产品所做的后流程业务，是
被动响应的模式。客户有需求，厂商才响应，这就造成“服务是因为质量出问题”的思维
定式。但越来越多的厂商已经认识到服务在客户体验中的重要作用，逐渐把服务从售后
走向全程，由被动响应变成主动出击。
随着服务价值逐渐被用户认可，加之硬件产品毛利率下降竞争激烈，各大厂商越来
越重视通过服务进行差异化竞争，从产品的增值服务中获利，摆脱越来越承受不起的价
格战。在有偿服务的发展进程中，厂商服务的高成本和用户端产品多品牌的存在又催生
了第三方服务商的出现。目前第三方服务商一般为处于产业链中游的分销商及与厂商或
分销商紧密合作的有IT支持与维护能力的集成商。从发展趋势和用户要求来看，厂商将
采用更灵活的商业模式和更紧密的伙伴合作机制来保持自身细分市场上获得很好的地
位和发展能力，而第三方服务商在未来的支持与维护市场上也将扮演更重要的角色，特
别是分销商能否针对厂商关注的区域市场、中小企业、零售终端等下游渠道提供优质、
低成本的服务，决定了分销商能否实现持续发展。
3、行业现状及发展前景
2012年、2013年，全球经济低迷，国内经济增长也面临较大下行压力。市场需求减
弱，IT行业受到较大冲击。中日的领土争端导致“政冷”并蔓延到“经冷”，对操作日本产
品的企业影响较大。
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北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
行业发展前景主要取决于宏观经济形势、国家政策导向及新技术、新应用在该行业
的推进速度，供求关系相对平稳，价格也相对平稳，利润率变化不大。
由于IT产品已经渗透到人们生活及国民经济的各个领域。行业发展相对平稳，稳中
有升，具体因所处细分市场会略有不同。
3、行业内主要竞争对手情况
公司的主要竞争对手为国内的其它IT分销类企业。主要有神州数码、佳杰科技、臵
安日富、北京世纪畅想等，营业额从几亿到几百亿不等。
从源厂商角度来说，与公司代理的EPSON品牌竞争的主要有CANON和HP等品牌。
从2012年相关统计数据显示：整体市场品牌格局中，HP独点五成以上的市场关注份额，
CANON列第二，关注比例13.3%；主流厂商中，HP的关注走势较为稳定。
（三）被评估单位经营优劣势分析
从企业规模和目前的发展态势来看，中电器件有以下几个方面的竞争优势：
1、企业竞争优势
公司的竞争优势主要体现在聚焦型的核心产品销售战略、强大的产品运营能力、与
运营商全面合作的拓展战略、对全渠道直供的终端掌控力、高效的后台运营效率、良好
的激励机制、稳定优秀的管理团队上，这些构成了公司较强的核心竞争力，提升了公司
产品运作成功率，有效延长了产品销售周期。
①资质与服务优势
公司具有海关AA资质，拥有全国范围的进出口贸易权及参与国家重大项目投资资
质，除代理销售计算机周边设备及消耗品、电子元器件、医疗设备等外，还为客户提供
解决方案、增值服务及售前、售中、售后的各种技术支持。能为客户提供满意的全方位
服务。
②核心客户优势
被评估单位拥有专业的分销经验，与十多个国家和地区的国际知名厂商建立着广泛、
友好的合作关系，拥有数千家经销商。以创新的经营模式和良好的服务质量赢得了众多
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客户的信赖，建立了良好稳定的业务合作关系。优质的核心客户不但为中电器件提供了
经济效益，还树立了中电器件在业内的良好口碑。
③品牌优势
经过多年的发展，被评估单位已成为国内领先的分销综合服务商，逐步在业内树立
了自身良好的声誉，品质和形象得到极大提升，中电器件的品牌已广为客户所认同和接
受，这为中电器件巩固行业地位奠定了良好基础。
④庞大的分销网络
公司在国内八大区域建立了销售及服务平台系统，公司的销售、服务网络遍及全国
大部分地级以上的行政中心及部分县级行政中心。
拥有完善的物流体系。在全国主要城市设有产品库房及配送中心，物流运作能力覆
盖全国。规范的专业管理，使客户能够享受准确、准时、快速的配送服务。
2、企业竞争劣势
公司虽然代理品牌较多，但是个别品牌占销售额比重较大，对主要品牌过于依赖。
公司虽然规模较大，年销售额超过十亿，但是分销利润低。
厂商和终端渠道商拥有足够的市场拓展、渠道管理及客户服务经验后，分销商规模
与库存压力正成比例上升。
3、企业经营风险分析
（1）品牌产品销售集中的风险
我国计算机周边设备及消耗品市场呈现区域分散、结构复杂、消费需求差异大等特
点，品牌厂商通常借助全国性分销商以提高产品销售效率，稳定市场份额。为顺应市场
充分竞争的发展趋势，部分全国性分销商业务逐步由传统批发向销售渠道综合服务转变，
在销售产品之外，提供科学的产品策划、解决方案、增值服务及售前、售中、售后的各
种技术支持。该等销售渠道综合服务商通常与品牌厂商建立更为紧密的协作关系。在上
游品牌厂商竞争激烈及分销市场集中度日益提高的趋势下，公司作为国内领先的销售渠
道综合服务商，依靠突出的产品运营力、强大的渠道管控力和高效的运营效率，成为上
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-131-页
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游品牌厂商有效实施品牌战略和实现销售目标的重要合作伙伴。公司在长期业务合作中
与各品牌厂商建立了稳定的协作关系。
我国电子设备市场品牌集中度较高。公司有效发挥产品运营优势，积极推进增值分
销和关键客户服务，着重发展品牌中高端手分销业务，获得较好的经营效益。公司依靠
覆盖全国的销售网络。在长期的业务合作中，公司与爱普生形成了相互依存的协作关系。
虽然公司有效拓展了施乐、利盟、百胜等重要品牌厂商，公司产品销售的品牌集中度已
经得到逐步改善，但短期内爱普生品牌占比仍较高。若爱普生的经营策略、市场竞争地
位出现不可预期的重大变化可能给公司短期内经营带来较大影响。
（2）市场竞争的风险
国内电子计算机周边设备及消耗品销售行业市场化竞争明显，销售渠道多样化，主
要以厂商直销、传统的分销和扁平化营销三种模式为主。公司建立了完整、高效的产品
运营平台，保持较高的盈利能力。在分销领域，天音通信、爱施德等全国性分销商占有
较高的市场份额，利用规模优势参与市场竞争。近年，国际销售渠道商开始参与国内市
场竞争，该类国际渠道商在资金实力及信息系统等方面具有一定优势，国内的全国性分
销商带来潜在的挑战。
随着国内市场竞争的加剧及运营模式的创新，厂商直销也成为重要销售渠道，给公
司的分销业务带来竞争。公司利用现有的销售网络体系、专业的服务能力以及与厂商良
好的合作关系，通过提供资金结算、物流配送、产品选型、产品组合、终端管理、市场
策划、库存管理、信息服务等一揽子解决方案与各客户建立了稳定的协作关系，成为公
司在新的竞争环境下重要的经营模式。公司不断提高渠道有效覆盖和管控效率，向客户
提供增值服务，有效协调品牌厂商、销售渠道、消费者及客户的供求关系，并持续推进
稳健高效管理运营，上述因素使公司在市场竞争中保持了一定的竞争优势。如果不能有
效识别行业环境、市场需求及市场结构的重大变化，及时调整经营策略，或未能有效协
调销售渠道各环节，以及内部管理失效，均可能导致公司在面对激烈的市场竞争中不能
保持当前的竞争优势，给公司业务增长和盈利能力带来不利影响。
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（3）流动性风险
公司业务对资金需求量较大，在既定的运营效率下，业务扩张主要依靠运营资金规
模的扩大，主要体现在以下几个方面：
存货备货所需资金量较大。公司作为EPSON等品牌的全国核心分销商，需相当数量
的库存维持正常的周转和销售，品牌厂商一般采用现款现货的结算方式，业务特性导致
正常存货储备需要资金较多。
公司对部分长期合作且信誉良好的经销商和零售终端给予一定的赊销账期，资金需
求较大。
公司目前业务规模较大，运营资金主要来源于自有资金及银行融资，资产负债率呈
下降趋势，资产负债结构基本合理。但随着业务规模持续扩大，如果未能及时增加流动
资金，或业务运转不良，将导致流动性风险，对公司经营带来不利影响。
（4）存货管理的风险
面对众多经销商，全国性分销商需要保持一定规模的库存，以快速响应市场。计算
机周边产品及消耗品体积大小不一、单品价值高低不同，被评估单位存货若管理不善将
面临货品安全风险；且产品变化较快，生命周期相对较短，价格变化频繁且呈现逐渐下
降趋势，存货若不能实现快速周转将面临跌价的风险。公司通过多年经营实践积累，结
合对终端市场的预测，建立了商品采购的审批制度以及库存风险制度；公司拥有先进的
库存管理系统，给库存管理者提供全面、科学、及时、准确的库龄分析及各仓库存量数
据；结合在库商品量和市场销售情况，及时反馈和调整库存计划。但如果本公司库存管
理出现效率下降，可能导致库存积压或存货周转效率下降，从而对公司经营及财务成果
带来不利影响。
（5）产品选型的风险
电子产品行业变化较快,电子产品技术创新频繁,消费者需求明显，各品牌厂商每年
基于技术更新、市场需求以及竞争策略推出不同系列型号的产品，多数型号的产品生命
周期较短。被评估单位靠广泛的销售网络及服务平台系统、高效的产品运营中心获取市
同致信德（北京）资产评估有限公司 第-133-页
北京中长石基信息技术股份有限公司拟收购中国电子器件工业有限公司股权项目 评估说明
场信息，对市场需求做出分析判断，为公司产品选型提供决策依据。若被评估单位对技
术发展状况、产品流行趋势把握失当,产品选型出现偏差，可能导致公司出现部分产品滞
销,进而影响公司经营状况。
（6）管理风险
为适应行业和公司业务发展需要，被评估单位增强销售促进和控制，对配送、存货、
应收账款等管理水平提出更高要求；由于电子计算机周边产品及消耗品具有生命周期短、
利润时效性强的特征，成本控制、存货、资金及应收款项管理在公司生产经营中的重要
性越来越突出。如不能通过精细化的管理有效控制成本，减少坏账损失、存货跌价等，
将使被评估单位经营面临较大的管理风险。被评估单位在北京、上海、广州、深圳、海
南、成都、南京、武汉、西安、沈阳、厦门及香港等地设有分支机构、办事处、直属企
业及控股公司。制定了严格的分支机构管理制度，涵盖了费用支出、采购支出、应收账
款额度管理、库存管理等各个方面。截止目前，未出现因分支机构管理不善导致重大损
失的情况。但是仍然存在由于分支机构较多，管理制度执行不力，对分支机构控制不力
的可能。
（四）被评估单位历史财务状况及经营指标分析
1、历史财务报表
（1）根据近2年及评估基准日经审计后的报表，中国电子器件工业有限公司2011年
-2013年12月31日的合并报表如下：
合并资产负债表
金额单位：人民币元
项 目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31
流动资产 531,822,881.70 日
514,589,426.98 547,091,071.02
其中：货币资金 158,149,034.40 160,967,552.15 166,889,496.39
交易性金融资产 292,000.00 338,000.00 371,200.00
应收票据 9,298,100.00 5,718,275.00 10,788,492.00
应收账款 94,989,783.89 110,700,957.46 103,412,808.85
预付账款 46,852,626.21 9,408,058.45 15,352,042.52
其他应收款 42,021,060.93 42,864,202.03 43,208,870.98
存货 180,220,276.27 184,592,381.89 207,068,160.28
非流动资产 106,257,577.88 101,614,382.69 103,342,964.85
其中：长期股权投资 24,750,068.59 22,852,262.72 24,814,647.97
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投资性房地产 38,035,370.29 36,845,238.29 35,213,331.27
固定资产 23,354,006.12 22,899,912.69 21,564,484.23
无形资产 14,040,730.05 13,785,254.90 16,150,935.35
商誉 2,003,402.45 2,003,402.45 2,003,402.45
长期待摊费用 64,251.33 13,162.41 4,387.49
递延所得税资产 4,009,749.05 3,215,149.23 3,591,776.09
资产总计 638,080,459.58 616,203,809.67 650,434,035.87
流动负债 372,237,186.10 320,945,284.04 327,095,860.31
负债总计 372,237,186.10 320,945,284.04 327,095,860.31
所有者权益 265,843,273.48 295,258,525.63 323,338,175.56
（合并报表范围包括中电器件母公司、全资子公司精密模具、全资子公司中电
创新、全资子公司中电海南、全资子公司德智科技、控股公司中电利德六家公司）
合并利润表
金额单位：人民币元
项 目 2011 年度 2012 年度 2013 年度
营业收入 1,341,434,658.95 1,246,965,417.73 1,245,243,420.88
减：营业成本 1,221,696,360.65 1,114,070,130.78 1,115,683,907.68
营业税金及附加 1,878,659.85 1,952,371.04 1,513,405.48
销售费用 45,545,212.88 45,909,511.91 48,299,953.47
管理费用 26,047,917.04 26,141,376.17 26,540,203.20
财务费用 8,151,602.86 9,127,610.86 5,884,909.02
资产减值损失 6,012,573.47 -596,661.17 3,695,122.02
公允价值变动净收益 -455,723.19 -22,101.60 139,467.98
投资收益 3,017,429.70 2,387,874.13 1,941,673.02
营业利润 34,664,038.71 52,726,850.67 45,707,061.01
加：营业外收入 145,854.90 4,740,683.38 361,464.36
减：营业外支出 31,516.99 50,110.46 222,900.69
利润总额 34,778,376.62 57,417,423.59 45,845,624.68
减：所得税 6,870,639.02 13,501,814.40 11,929,079.80
净利润 27,907,737.60 43,915,609.19 33,916,544.88
（2）合并报表范围调整
中电器件的合并报表范围包括中电器件母公司、全资子公司精密模具、全资子公司
中电创新、全资子公司中电海南、全资子公司德智科技、控股公司中电利德六家公司。
中电器件母公司、精密模具、中电创新正常经营；中电海南近年来基本无经营活动，仅
有少量房租收入；德智科技、中电利德自成立来尚无经营活动。本次对中电器件以有业
务收入的三家公司为合并口径采用收益法进行评估，对于无经营活动，未产生经营性收
益的中电海南、德智科技和中电利德作为非经营性资产加回，故本次需对中电器件的合
并报表范围作调整，便于对历史数据进行财务分析，为盈利预测提供基础。经调整后的
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中电器件合并报表如下：
调整后合并资产负债表
金额单位：人民币元
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
货币资金 147,245,213.80 140,967,154.74 156,741,710.86
交易性金融资产 292,000.00 338,000.00 371,200.00
应收票据 9,298,100.00 5,718,275.00 10,788,492.00
应收账款 95,018,177.92 110,729,351.49 103,412,808.85
预付账款 46,852,626.21 9,408,058.45 15,352,042.52
其他应收款 41,732,599.93 41,823,761.03 43,121,120.98
存货 180,220,276.27 184,592,381.89 207,068,160.28
流动资产合计 520,658,994.13 493,576,982.60 536,855,535.48
长期股权投资 39,878,916.21 43,081,110.34 39,943,495.59
投资性房地产 38,035,370.29 36,845,238.29 35,213,331.27
固定资产 22,717,894.58 22,306,785.57 21,016,124.55
无形资产 14,040,730.05 13,785,254.90 16,150,935.35
长期待摊费用 64,251.33 13,162.41 4387.49
递延所得税资产 4,009,749.05 3,215,149.23 3,591,776.09
非流动资产合计 120,621,466.34 121,121,255.57 117,794,605.18
资产总计 641,280,460.47 614,698,238.17 654,650,140.66
短期借款 132,919,487.68 123,414,139.19 8,400,000.00
应付票据 32,338,713.75 49,000,000.00 29,202,911.33
应付账款 96,335,302.40 74,687,053.16 119,986,587.52
预收账款 48,438,473.97 17,661,619.92 26,022,018.18
应付职工薪酬 7,680,822.88 9,008,046.22 8,318,637.92
应交税费 6,233,347.60 10,046,230.59 9,181,839.96
应付股利 27,000,000.00 17,463,420.00
其他应付款 28,248,362.09 26,623,124.70 133,641,244.50
流动负债合计 379,194,510.37 327,903,633.78 334,753,239.41
负债合计 379,194,510.37 327,903,633.78 334,753,239.41
所有者权益合计 262,085,950.10 286,794,604.39 319,896,901.25
（调整后合并报表范围包括中电器件母公司、全资子公司精密模具、全资子公司中电创新三家
公司）
调整后合并利润表
单位：人民币元
项 目 2011 年 2012 年 2013 年
营业收入 1,341,407,058.95 1,246,937,817.73 1,245,211,320.88
减：营业成本 1,221,674,565.22 1,114,048,335.35 1,115,539,648.46
营业税金及附加 1,877,141.85 1,950,827.74 1,512,201.48
销售费用 45,373,205.62 45,723,548.93 48,117,682.19
管理费用 26,046,946.04 26,139,580.17 26,497,900.20
财务费用 8,156,950.22 9,128,389.98 5,921,445.92
资产减值损失 5,980,510.50 -604,681.17 3,705,431.02
加：公允价值变动收益 -455,723.19 -22,101.60 139,467.98
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投资收益 3,017,429.70 2,387,874.13 1,941,673.02
营业利润 34,859,446.01 52,917,589.26 45,998,152.61
加：营业外收入 145,854.90 4,740,683.38 361464.36
减：营业外支出 31,514.00 47,446.91 222,600.69
利润总额 34,973,786.91 57,610,825.73 46,137,016.28
减：所得税 6,870,639.02 13,501,814.40 11,929,079.80
净利润 28,103,147.89 44,109,011.33 34,207,936.48
（3）主要财务指标如下：
项 目 2011年 2012年 2013年12月31日
毛利率 8.93% 10.66% 10.41%
总资产报酬率 6.89% 10.63% 8.46%
净资产收益率 10.85% 16.07% 14.54%
营业利润率 2.60% 4.24% 3.69%
净利润率 2.10% 3.54% 2.75%
流动比率 1.3731 1.5053 1.6037
速动比率 0.7742 0.9136 0.9393
资产负债率 59.13% 53.34% 51.13%
权益乘数 2.4468 2.1433 1.0464
已获利息倍数 5.29 7.31 7.11
应收账款周转率 12.5081 12.1210 10.7975
存货周转率 6.4736 6.1075 6.008
流动资产周转率 2.6338 2.4589 2.417
总资产周转率 2.1440 1.9856 1.962
营业收入增长率 8.40% -7.04% -0.14%
资本积累率 2.48% 9.43% 11.54%
总资产增长率 5.13% -4.15% 6.50%
2、财务指标分析
（1）收入分析
中电器件属分销行业，其收入主要包括：打印机及配件、传真机、元器件业务、医
疗设备；其他收入为代理服务业务。通过对收入构成分析，目前，打印机及配件收入占
全年收入约70%，元器件业务收入占全年收入的13%，传真机收入占全年收入的12%，
医疗设备收入占全年收入的5%。从历年收入项目看，未来企业仍以打印机及配件为重
点，并保持元器件业务，加大医疗设备的销售等。
（2）营运能力分析
中电器件提供的是代理销售计算机周边设备及消耗品、电子元器件、医疗设备等，
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虽然应收账款随着业务收入的增长而略有增长，但应收账款周转次数较多，周转天数较
少，公司严格销货管理，及时结算，加强应收账款的前后期管理，应收账款的回收程度
较高，占用资金水平较低。
总资产周转率较好，周转速度转好，资产利用效率一般；公司流动资产周转速度一
般；存货变现能力较强，库存管理较好。
（3）偿债能力分析
资产负债率呈下降趋势，在合理范围内，公司筹资能力较好。
流动比率和速动比率均有上升，公司短期偿债能力尚可。
已获利息倍数较好，公司的债务利息偿还有保证。
（4）盈利能力分析
被评估单位近3年的营业利润率、净利润率虽略有上升，但是偏低，企业收入中包
含的利润较薄，产品附加值低，获利水平一般。毛利率在8%-10%之间，毛利率不高。
这与分销行业的特点有关。
总资产报酬率增长较快，企业合理运用财务杠杆进行负债经营，
净资产收益率也逐年提高，企业自有资本获取收益的能力较好，运营效益较好。
（五）评估方法的选择
根据《资产评估准则—企业价值》，以持续经营和公开市场原则为前提，本次评估
确定采用收益法对中电器件的股东全部权益价值进行评估。
1、评估方法
企业价值评估的收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估
方法。
收益法的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。根据资料收集情况、资产清
查情况以及被评估单位的资产构成和主营业务特点，本次评估选用现金流量折现法，基
本思路是以企业历史经的会计报表以及企业对未来收益的预测为依据估算其股东全部
权益价值。
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现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。根
据企业未来经营模式、资本结构、资产使用状况以及未来收益的发展趋势。本次评估将
采用企业自由现金流折现模型。
2、本次收益法的具体思路
（1）对纳入评估范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋
势和业务类型，结合被评估单位提供的盈利预测，测算未来经营活动导致的企业自由现
金流量的现值。
（2）对纳入评估范围，但在预期收益估算中未予考虑的基准日存在的非经营性资
产和负债、溢余资产，单独估算市场价值。
（3）由上述两者的加和，减去有息负债，得出被评估单位的股东全部权益价值。
3．评估模型
（1）模型的选择
根据评估目的，本次评估首先需要用收益法确定被评估单位的企业价值，评估人员
采用了分段的现金流折现模型。即把企业未来分为可以相对准确预测的预测期和预测期
后的经营预测期。按现金流折现法估值的条件，以及对被评估单位过去2年及基准日经
营历史的分析，我们认为，采用两阶段模型对公司是适宜的，即以未来5年为第一阶段，
未来第6年到经营预测永续期为第二阶段。该模型的经济内涵是指：未来前5年企业可获
得的自由现金流量流将随企业经营规模和收入水平而变化，自未来第6年企业可获得的
自由现金流将保持一定数量。
本次评估的基本模型为：
E BD
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值；
D：评估对象的付息债务价值；
B：评估对象的整体价值；
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其中：
B P Ci
P：经营性资产价值；
C ：评估对象基准日存在的其他非经营性资产及负债、溢余资产的价值。
i
n
Ri
P
i 1 (1 r ) i
式中： Ri——被评估单位未来第i年的企业自由现金流量；
r——折现率；
n——被评估单位的未来经营期。
（2）参数的选择
①企业自由现金流量
本次评估使用企业自由现金流量作为经营性资产的收益指标，如下：
企业自由现金流量=息税前利润 （1－所得税率）+折旧及摊销-资本性支出-营运资
本增加额
本次评估根据企业的发展战略以及未来市场发展等，估算其未来自由现金流量，并
假设在经营规模、市场环境、行业政策等因素影响下，企业的经营业绩在预期经营年限
内逐渐趋于稳定，由经营性活动导致的企业自由现金流量趋于稳定并最终保持不变。
②折现率
折现率作为一个时间优先的概念，一般包括无风险利率和风险报酬率。确定折现率
时一般应以下几条原则：
A.不低于无风险报酬率的原则。
B.以行业平均报酬率为基准的原则。
C.折现率与预期收益额相匹配的原则，即如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其
他因素的影响，折现率中也应有所体现；反之亦然。
D.根据实际情况确定的原则。
本次评估采用企业自由现金流量作为收益预测指标，根据配比原则，本次评估采用
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加权平均资本成本（WACC）作为折现率r。计算公式如下：
r rd wd re we
式中：
wd ——评估对象的债务资本占全部投资资本比率；
we ——评估对象的权益资本占全部投资资本比率；
rd ——债务资本成本；
re ——权益资本成本；
其中：
D
wd
( E D)
E
we
( E D)
SD TN LD TB
rd = 1 t
D
式中：
D：债务资本市场价值；
E：权益资本市场价值；
SD：短期借款市场价值；
LD：长期借款市场价值；
TN：短期借款利率；
TB：长期借款利率；
t： 所得税率。
re rf e (rm rf )
式中：rf：无风险报酬率；
rm- rf：股权市场超额风险收益率；
ε：评估对象的特性风险调整系数；
βe：评估对象的权益资本的预期市场风险系数；
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③收益期限
被评估单位在未来能够以代理销售计算机周边设备及消耗品、电子元器件、医疗设
备等为主要经营业务持续经营。本次评估假设被评估单位经营期限到期后可续期。本次
确定经营限期为无限年。
鉴于被评估单位资产状况和经营状况，本次评估认为企业可以基准日的资产规模保
持原有主营业务持续经营，经营规模、收益水平和管理水平逐渐达到一个相对平稳的阶
段。因此，本次评估将收益期限分为两个阶段：
A、第一个阶段为基准日到2018年。根据被评估单位的预测，从评估基准日到2017
年，企业的经营收入继续上升，达到目前资产规模下公平合理的收益水平。
B、第二个阶段为2019年到永续经营期。被评估单位保持第一阶段最大销售水平及
经营水平，企业自由现金流量保持在第一阶段水平。
④年终折现的考虑
考虑到评估基准日为年末，因此现金流量折现时间均按年终（期末）折现考虑。
（六）被评估单位的非经营性资产及负债、溢余资产分析
根据被评估单位提供的《资产评估申报明细表》，截止到评估基准日，被评估单位
存在非经营性资产及负债、溢余资产如下：
1、非经营性资产
（1）金融性交易资产
为青鸟华光（600076）股票80000股，账面值为371,200.00元。
（2）其他应收款
序号 单位名称 业务内容 账龄 账面价值
1 深圳市垅运照明电器有限公司 借款 一年以内 3,044,000.00
2 大连信开数码有限公司 借款 一年以内 40,000,000.00
3 北京精模电子有限责任公司 借款 一年以内 3,778,262.70
合 计 46,822,262.70
（3）长期股权投资
序号 被投资单位名称 持股比例（%） 账面价值 备注
1 中国电子器件工业海南有限公司 100.00% 5,128,847.62 仅有少量房租收入
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2 北京凯利德智科技发展有限公司 100.00% 10,000,000.00 无经营活动
3 深圳市垅运照明电器有限公司 35.71% 20,345,883.56 正常经营
4 中国电子器件工业厦门公司 100.00% 366,295.41 长期清算中，全额计提减值
5 汕头华汕电子器件有限公司 1.853% 3,549,250.08 正常经营
经营期限到期，停止经营，已
6 深圳京宝公司 59.9613% 300,000.00
全额计提减值
已停止经营，正在办理注销，
7 天津北方电子有限公司 23.73% 7,119.00
已全额计提减值准备
天津市房地产发展（集团）股份有 无法办理产权过户手续，已全
8 限公司
0.01% 166,707.61
额计提减值
西安航天远征流体控制股份有限公
9 1.46% 1,380,000.00 拟转让股权，已计提部分减值
司
合 计 41,244,103.28
减：长期股权投资减值准备 1,300,607.69
合 计 39,943,495.59
（4）投资性房地产
包括房屋和土地使用权，明细如下：
账面价值
序 计量
权证编号 房屋名称 结构 建筑面积
号 单位 原值 净值
X 京房权证海其字第
1 科研楼（出租部分） 钢混 m2 7,625.09
022672 号
24,400,507.05 12,069,380.66
X 京房权证海其字第
2 锅炉房（出租分摊） 混合 m2 273.27
022672 号
京房权证海国更字第
3 复兴路甲 65 号（底商） 钢混 m2 1,327.87 8,694,772.38 1,998,727.05
00701 号
合 计 33,095,279.43 14,068,107.71
土地权证编 用地 土地 准用 开发
土地位臵 取得日期 面积(m2) 账面价值
号 性质 用途 年限 程度
证载
京海国用 北京市海淀
七通 3621.93m2，出
（2007 出） 区复兴路甲 2007/10/17 办公 出让 50
一平 租分摊比例 21,145,223.56
第 4257 号 65 号-A
65.42%
（5）固定资产
包括母公司位于新源街的出租房产和闲臵电子设备；子公司精密模具出租的房产，
随同出租房产配臵的家俱，以及给关联单位使用的车辆，明细如下：
序 建筑面 账面价值
权证编号 建筑物名称 结构 备注
号 积 m2 原值 净值
朝全字第 08263 新源街 18
1 混合 1,368.60 未取得土地
号 号A
2,728,050.81 280,400.40 使用证、商
朝全字第 08263 新源街 18
2 砖木 153.20 业
号 号附属房
序号 设备名称 规格型号 生产厂家 数 购臵日期 账面价值
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量 原值 净值
高频高压发
1 YJG20R-A 国产 1 2010 年 1 月 50,000.00 11,999.84
生器
2 探测器外壳 BUCKY 锐珂医疗 1 2010 年 1 月 4,273.50 1,025.82
北京光健科技发展有
3 产品测试卡 分辨力线对卡 1 2010 年 1 月 2,991.45 718.17
限公司
联想电脑主
4 M6630 联想集团有限公司 1 2010 年 1 月 2,950.00 707.92
机
5 医用监视器 MDM1900-INR MDM 1 2010 年 1 月 10,256.41 2,461.69
上海冠东仪器有限公
6 电动胸片架 JX-6000 1 2010 年 1 月 10,256.41 2,461.69
司
7 扫描仪 虹光 AV090U 虹光 1 2003 年 7 月 3,800.00 190.00
网络设备 反垃圾邮件网 华为 18,501.55 925.08
8 1 2008 年 12 月
关
合 计 103,029.32 20,490.21
序 建筑面积 账面价值
权证编号 建筑物名称 用途
号 （平方尺） 原值 净值
荃湾白田霸街 5-12 号嘉力工业
1 A7598064 办公 682.00 1,317,658.58 2,153,074.00
中心 A 座 9 楼 12 室
2 A2691041 太古城东山阁 5 楼 G 室 住宅 802.00 1,540,504.47 7,898,096.00
合 计 1,484.00 4,136,075.34 2,858,163.05
序 生产 账面价值
设备名称 规格型号 数量 购臵日期
号 厂家 原值 净值
1 美的分体冷气机 KF50 美的 1 2006-03-22 3,773.90 754.78
2 美的冷气机 MWH12CM 1.5 匹 美的 1 2008-09-17 2,122.82 849.13
3 美的冷气机 MWH18CM 2 匹 美的 1 2008-09-17 2,673.18 1,069.27
4 乐信洗衣机 标准 乐信 1 2009-07-08 2,232.89 1,116.45
5 热水炉 TGC TGC TGC 1 2011-01-24 4,858.90 3,401.23
6 煮食炉 Simpa Simpa Simpa 1 2011-01-24 2,512.00 1,758.40
7 抽油烟机 标准 外购 1 2011-04-26 1,320.87 924.61
8 水龙头一套四件 标准 外购 1 2011-03-22 1,012.66 708.86
9 洗手盘连柜 标准 外购 1 2011-03-22 927.75 649.43
10 抽水马桶 标准 外购 1 2011-03-22 1,202.93 842.05
合 计 22,637.90 12,074.21
已行驶 账面价值
序 车辆名称 数
车辆牌号 生产厂家 购臵日期 里程(公
号 及规格型号 量 原值 净值
里)
粤 奥德赛 HG7232
1 广汽本田 1 2002-10 197706 266,647.68 0
BW2325 旅行车
（6）递延所得税资产
单 位 项 目 账面值
母公司 递延所得税资产 3,453,689.94
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创新科技 递延所得税资产 94,590.24
精密模具 递延所得税资产 52,941.57
2、非经营性负债
单 位 户 名 业务内容 账面值
母公司 中国电子器件工业海南公司 货款 4,916,218.94
母公司 北京中长石基信息技术股份有限公 借款 110,201,666.67
母公司 中国电子器件工业厦门公司 清算余款 118,097.82
母公司 离退休人员费用 改制预留款 6,778,083.33
母公司 国家开发投资投资公司 建设经营性基金 4,792,800.00
母公司 内退人员费用 退休费 239,856.87
合 计 127,046,723.63
3、溢余资产
经清查，截止至评估基准日，被评估单位货币资金账面值为15,674.17万元，经对其
2013年的货币资金使用情况进行分析，并根据被评估单位提供的资料，最低现金保有量
13,873.97万元，故计算其溢余资产（现金）为1,800.20万元。
（七）基本假设与特定假设
1、基本假设
（1）持续经营假设,本次评估假定被评估资产现有用途不变且被评估单位持续经营。
（2）公开市场假设。是假设在市场上交易，或拟在市场上交易的资产，资产交易
双方彼此地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能，
用途及其交易价格做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
（3）国家现行的宏观经济、金融以及产业、资源利用、能源、环保等法律、法规、
政策不发生重大变化，行业不发生大规模的技术革新。
（4）被评估单位的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。
（5）行业的产业政策以及行业技术水平无重大变化。
（6）被评估单位未来的管理团队尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
（7）本次评估未考虑汇率、利率重大波动，以及通货膨胀对币值变化的影响。
（8）被评估单位所采用的会计政策在重要方面保持一贯性，无重要会计政策、会
计估计变更，所提供的财务会计资料及其他资料真实、准确、完整，所提供的未来业绩
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预测资料合理、科学、可靠。
（9）企业有关或有事项、诉讼事项、期后事项等重大事项披露充分，纳入评估范
围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效。
（10）本次评估不考虑与列入评估范围的资产和负债有关系的其他抵押、质押、担
保、或有资产、或有负债等事项基准日后可能发生的对评估结论的影响。
（11）本次评估不考虑评估范围以外的法律问题，也不考虑评估基准日后的资产市
场变化情况对评估结论的影响。
（12）无其他不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
2、特定假设
（1）被评估单位符合国家行业的相关规定，可以持续经营，并始终能够取得经营
所需的经营许可证及相关备案登记证书，并假设被评估单位永续经营。
（2）被评估单位未来经营年限内仍能拥有稳定的总代理权及代理商品，并保持目
前的分销渠道。
（3）被评估单位在未来经营期内其主营业务结构、销售策略和成本控制等仍保持
目前状态持续，而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略和追加投资
以及商业环境等变化，即本评估是基于被评估单位以基准日的经营能力、资产结构和经
营规模持续经营。
（4）在未来的经营期内，被评估单位的营业和管理等各项期间费用不会在现有基
础上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持续，并随经营规模的变化而同
步变动。本评估鉴于企业的银行存款在生产经营过程中频繁变化或变化较大，本次评估
不考虑存款产生的利息收入，亦不考虑相关手续费用。
（5）未来经营年度内，企业仅为持续经营需对现有经营设施、设备等经营能力进
行更新，无其他扩张性或改良性资本性支出。该部分支出等额于其对应的部分固定资产
折旧，即以其折旧回收维持再生产。
（6）本次评估设定企业未来维持基准日的资产结构不发生改变。
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（7）本次评估假定公司未来年度内不分配当期利润，该利润留成作为下一年度的
营运资本增加额的来源。同时，运营资本增加额与运营规模同步变化。
（八）评估过程
1、企业自由现金流量的预测
对企业的未来财务数据预测是以企业2011年、2012年以及2013年的经营业绩为基础，
将其进行分析调整后，以分销业务的经营业绩为参考，遵循我国现行的有关法律、法规，
根据国家宏观政策和IT分销行业的发展趋势，分析了IT分销行业市场容量与市场结构的
前景，经过综合分析编制的，其中主要数据预测说明如下：
（1）营业收入预测
①历史收入分析
根据被评估单位提供的财务数据，以及本次调整后的合并报表，中电器件母公司、
精模公司和中电创新三家公司的营业收入如下（金额单位：人民币万元）：
项 目 2011 年 2012 年 2013 年
元器件业务 20,295.57 20,788.45 15,297.39
打印机及配件 101,187.81 92,332.53 85,373.20
医疗设备 3,514.94 2,658.04 7,568.27
其他 6,866.50 6,123.13 13,197.76
主营业务收入小计 131,864.82 121,902.15 121,436.62
主营收入增长比率 7.86% -7.56% -0.38%
房租收入 1,122.60 1,099.81 1,100.10
代理/服务收入 1,153.28 1,691.82 1,984.42
其他业务收入小计 2,275.88 2,791.63 3,084.52
营业收入合计 134,140.70 124,693.78 124,521.14
营业收入增长比率 8.40% -7.04% -0.14%
被评估单位2012年、2013年收入有一定幅度下滑，主要原因有：2012年、2013年全
球经济低迷，国内经济增长也面临较大下行压力。市场需求减弱，IT行业受到较大冲击。
中日的领土争端导致“政冷”并蔓延到“经冷”，对操作日本产品的企业影响较大。由于厂
家人员的动荡及厂家政策等因素，渠道忠诚度下降，销量有一定幅度下滑。
从收入分类来分析，被评估单位的收入主要包括计算机周边设备及耗材、元器件、
医疗设备等主营业务收入，和房租、代理服务业务等其他业务收入。被评估单位内部对
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主营业务收入主要划分如下：
A、整机产品。主要是爱普生产品整机和耗材。受国家税务政策的影响，整体针打
市场呈下滑趋势，公司代理的136列滚筒受影响较大。EPSON在喷墨市场的颓废态势依
旧，渠道对EPSON的关注度和信赖度下降，用户需求减弱。公司加强渠道销售的同时，
大力开发行业客户，2013年在行业销售上实现突破。涉及政府、金融保险、物流、商超
连锁、餐饮等各个行业领域。
B、系统产品。主要面对的客户是系统集成商及各服务行业，产品是票据打印机及
POS及配套的打印头。虽然渠道市场销售价格混乱、代理间竞争激烈，丢失了一些客户
和订单，但确保了与大客户和POS厂家的合作，同时餐饮SI的销售也进一步加强，在此
基础上不断开发新客户，培育新市场，合作的客户群体趋于稳定。
C、商用产品。主要是施乐及其他产品的整机和耗材，在施乐产品市场整体销售降
低的情况下，公司维持了原有的销售规模，在施乐所有总代中表现突出，加强与厂商行
业团队的沟通，并设臵专业实行统一接口式配合。在新产品的拓展中，争取到了施乐唯
一一款新品P255D，其极高折正品耗材使用率将为后续的耗材销售增长打下基础。
D、代理进出口业务。广核电项目进程推迟、常规业务受经济形势影响下滑严重，
但通过不断的开拓深掘，变频器和部分医疗产品的代理保持了良好的增长势头。
E、元器件业务。主要产品是爱普生全线产品、TAIYO环保备时电池、U-blox专业
GPS芯片等；主要用于智能手机、车载导航仪、智能电表等领域。近两年销售基本稳定。
F、医疗产品。2011年正式成为西门子直线加速器、放射影像类产品及东芝影像类
设备地区级授权经销商，参与了两个品牌在华北区的大型医疗设备招投标项目并成功中
标，并完成年销售任务。2012年11月和以上两家企业续签产品授权协议。
②未来收入预测
IDC指出，由于中国经济环境回暖和各大行业采购的陆续启动，商用激光打印机市
场较2012年明显反弹。预计2014年，该细分市场的出货量将达815万台，同比增加8.1%。
其中，商用激光产品在制造、金融、医疗行业的增长率将最为突出。据IDC中国消息，
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2013年前三季度中国打印外设市场的整体出货量为1,025万台左右，同比增长了1.5%。
其中，激光产品在这三个季度的总出货量约为566万台，同比上升了3.6%。IDC认为，
政府对民营企业的扶持政策将促进中小企业及制造业的发展，同时带动制造业对于打印
设备采购的增加。因此，预计2014年制造业激光打印机出货总量约为191万台，同比增
长8.5%。2013年金融行业尤其是银行业对于打印设备的采购明显增加，其更新采购将持
续进行，同时随着银行网点数量的增加和银行信息化的提升，IDC预计2014年金融行业
采购激光打印机总量约为85万台，同比增加10.2%。IDC还指出，未来，随着三甲医院
规模和数量的不断扩张，社区网点医疗机构数量的增加，以及农村医疗的进一步完善，
医疗信息化建设将进一步升级，其中对于打印设备的需求也会持续增加。因此，预测2014
年医疗行业采购激光打印机的总量约为42万台，同比增幅为9.7%。
打印机及耗材销售单价未来呈现下降趋势：
根据被评估单位2014年的经营工作重点：整合、优化现有产品线资源，拓宽经营发
展思路，在保证现有业务的同时开发新业务，充分利用现有资源和厂商支持，争取有市
场拉升力的产品。
打印机及配件业务，被评估单位在做好新产品的市场开拓的同时进一步扩大销售规
模。系统产品加大技术投入，走销售、维修和技术相融合的销售模式。2012年10月份正
式成为罗技产品中国区行业总代理，有助于提升分销业务规模。于2012年底与台湾飞捷
公司建立了合作关系，未来在POS触摸屏新市场上能有所突破。故2014年打印机及配件
类业务销售收入增长较高，从2016年起速度放缓，每年递增3%。
元器件业务，被评估单位将于2013年对现有产品进行清理，留下有规模和盈利空间
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的产品线，甩掉无增长空间、盈利困难的产品线，故该类业务收入2013年的销售大幅下
降，但预计从2014年起每年递增5%。
医疗产品业务将增加完善医疗产品线，同时，打造出独具优势的医疗销售团队，实
现产业升级。目前已陆续有项目中标，2014年将大幅增长，2016年起每年保持8%的增
长比例。
其他包括中国移动项目和进出口业务等，从2014年起每年保持5%的增长比例。
代理服务业务收入保持近年的平均水平。
房租收入预测，根据被评估单位2014年度的调整后经营计划，位于北京市海淀区复
兴路甲65号的房产原部分用于出租目的，自租赁合同到期后不再续租，全部转为自用。
故在此不对房租收入作预测。
综合以上分析，同时结合企业目前的经营规模和未来经营规划，认为被评估单位在
保持目前的市场占有率的前提下，企业对未来营业收入的预测是合理的。因此，本次评
估对未来5年内被评估单位营业收入预测如下：
金额单位：人民币万元
项目/年度 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
元器件业务 16,062.26 16,865.37 17,708.64 18,594.07 19,523.78
打印机及配件 95,238.04 99,258.76 102,521.64 104,941.58 107,439.48
医疗设备 8,535.09 9,472.60 10,310.21 11,206.43 11,847.31
其他 13,857.64 14,550.53 15,278.05 16,041.96 16,844.05
代理/服务 2,024.11 2,064.59 2,105.88 2,148.00 2,190.96
合计 135,717.14 142,211.85 147,924.42 152,932.04 157,845.58
（2）营业成本预测
根据被评估单位提供的财务资料，其营业成本如下（金额单位：人民币万元）：
项 目 2011 年 2012 年 2013 年
元器件业务 18,593.88 19,306.17 14,047.05
打印机及配件 94,065.64 84,075.19 78,664.49
医疗设备 3,084.57 2,298.64 6,872.90
其他 6,249.27 5,548.19 11,806.33
主营业务成本小计 121,993.36 111,228.19 111,390.77
房租业务 174.10 176.65 163.19
代理/服务业务 0.00 0.00 0.00
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其他业务成本小计 174.10 176.65 163.19
营业成本合计 122,167.46 111,404.84 111,553.96
被评估单位2011年至2013年的毛利水平情况如下：
项 目 2011 年 2012 年 2013 年
元器件业务 8.38% 7.13% 8.17%
打印机及配件 7.04% 8.94% 7.86%
医疗设备 12.24% 13.52% 9.19%
其他 8.99% 9.39% 10.54%
主营业务毛利率 7.49% 8.76% 8.27%
房租业务 84.49% 83.94% 85.17%
代理/服务业务 100.00% 100.00% 100.00%
其他业务毛利率 92.35% 93.67% 94.71%
经营业务综合毛利率 8.93% 10.66% 10.41%
从上表可看出，综合毛利水平2013年较2012年呈下降趋势。具体分类情况如下：
打印机及配件业务：2013年较2012年毛利率下降，2012年毛利率较2011年有较大上
升，主要是2013年全国经济不景气，在以后的年度被评估单位只要加强渠道销售，大力
开发行业客户，在行业销售上实现突破也是很可能的。被评估单位合作的客户群体趋于
稳定，优化现有产品线资源，并争取到有市场拉升力的产品。在做好新产品的市场开拓
的同时进一步扩大销售规模。但这类产品的销售单价有下降趋势，故该类业务未来三年
内的毛利率将下降。
元器件业务：目前部分产品线盈利困难，故该类业务毛利率较低，2013年较2012年
呈上升趋势。2013年对现有产品进行清理，留下有规模和盈利空间的产品线，故2014年
毛利率将趋于稳定。
医疗设备业务起步不久，2012年毛利率较2011年略有上升，2013年较2012年毛利大
幅下降。根据被评估单位的战略规划，未来将专注于医疗设备领域的发展增加完善医疗
产品线，并一直探索该类业务发展的经营模式，且致力于扩大该类业务的规模，故该类
业务2014年毛利率将呈上升趋势，2015年趋于稳定。
其他包括中国移动项目和进出口业务等，2013年2012年、2012年较2011年，毛利率
逐年上升。该类业务保持目前水平。
因房租收入不作预测，故房租业务的成本也不作预测。
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代理服务业务，毛利率较高。代理服务业务成本很低，可以忽略不计，故不对代理
业务做成本预测。
经上述分析，并考虑到未来的市场竞争环境，被评估单位分类业务毛利率各有不同，
但未来的综合毛利水平比较稳定，波幅不大。
本次评估对未来5年内被评估单位营业成本的预测如下：
金额单位：人民币万元
项目/年度 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
元器件业务 14,303.93 15,019.13 15,770.09 16,558.59 17,386.52
打印机及配件 88,844.78 92,588.65 95,642.18 98,084.17 100,527.33
医疗设备 7,169.48 7,956.99 8,660.58 9,413.40 9,951.74
其他 12,471.88 13,095.47 13,750.25 14,437.76 15,159.65
房租成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
代理/服务 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 122,790.07 128,660.24 133,823.10 138,493.92 143,025.24
（3）营业税金及附加预测
根据被评估单位提供的财务资料，被评估单位主要收入来自于分销收入和代理服务
收入，应缴纳流转税为增值税和营业税。被评估单位的主要税种及税率为：
税种 计税依据 税率
增值税 商品销售收入、代理服务收入 17%、6%
营业税 房租收入、让渡资产使用权收入 5%
城市维护建设税 应交流转税额 7%、5%
教育费附加 应交流转税额 3%
根据财税[2011]110号《关于印发＜营业税改征增值税试点方案＞的通知、财税
[2012]71号《关于在北京等8省市开展交通运输业部分现代服务业营业税改征增值税试点
的通知》，被评估单位的现代服务业自2012年9月1日起由适用营业税改为适用增值税，
适用税率为应税收入的6%。
被评估单位的子公司中电创新城建税适用税率为5%.
本次评估预测被评估单位未来主要收入来自于分销收入和代理服务收入，应缴纳流
转税为增值税和营业税。结合被评估单位的预测数据，并不考虑将来企业可抵免税项及
税收政策变化的影响，本次评估对未来5年的营业税金及附加预测如下：
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金额单位：人民币万元
项目/年度 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
营业税金及附加 152.71 153.54 154.38 155.23 156.10
（4）费用的预测
①销售费用
根据被评估单位提供的财务资料，企业近年的销售费用主要包括人工费、运输费、
业务招待费、差旅费、办公费、租赁费、服务费、折旧费和其他费用，其他费用包括税
金、会议费、劳务手续费等。销售费用情况如下：
金额单位：人民币万元
项 目 2011 年 2012 年 2013 年
人工费用 2,002.81 2,216.46 2,036.82
运输费 632.65 656.60 787.56
业务招待费 240.90 247.34 247.15
差旅费 246.70 264.82 240.02
办公费 299.12 107.96 117.37
租赁费 180.26 182.43 231.24
服务费 188.11 297.21 253.55
折旧费 15.51 13.25 13.07
其他费用 731.26 586.28 884.99
合 计 4,537.32 4,572.35 4,811.77
占收入比 2.84% 3.20% 3.15%
对比近几年的财务数据，销售费用2013年较2012年有所增长，2012年较2011年有所
增长，主要是因为销售网络的扩大导致人工开支上升；油价的上涨导致运输费的增加；
走销售、维修和技术相融合的销售模式导致服务费增加。
销售费用的预测系根据公司的费用控制情况、以前年度销售费用的实际情况及预测
期的经营活动进行预测。销售人员的职工薪酬根据预测期员工编制、薪酬增长计划进行
测算；运输费用根据公司以前年度运费的承担方式及比例进行预测；差旅费、业务招待
费、办公费和其他费用等根据以前年度实际情况及变动趋势进行测算；租赁费用根据以
前各个年度的实际发生数，结合预测期的经营管理计划进行测算；折旧费用结合2013年
12月31日固定资产账面价值、预测期的增减变动进行预测。根据被评估单位发展策略，
未来将大力发展医疗项目，为配合该类业务的模式，需建立完整和完善的销售团队力拓
新的销售市场，虽然2013年也配备了部分销售及支持人员，但未来还将有所投入，故未
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来销售费用整体上将略有上涨。
本次根据被评估单位2013年及2014年盈利预测报告和以上分析，预测未来5年内的
销售费用如下：
金额单位：人民币万元
项目/年度 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
人工费用 2,155.03 2,269.35 2,390.44 2,518.74 2,661.01
运输费 795.71 803.98 812.34 820.81 823.03
业务招待费 249.23 251.34 253.46 255.60 255.60
差旅费 242.17 244.35 246.54 248.76 255.48
办公费 119.45 121.58 123.74 125.95 128.20
租赁费 249.74 269.72 291.30 314.60 339.77
服务费 255.76 257.99 260.25 262.53 269.43
折旧费 13.29 13.52 13.75 13.98 14.34
其他费用 885.99 886.99 887.99 888.99 889.99
合 计 4,999.01 5,158.92 5,327.53 5,505.38 5,706.73
②管理费用
根据被评估单位提供的财务资料，企业近年的管理费用包括人工费用、业务招待费、
办公费、差旅费、修理费、折旧费、无形资产摊销和其他费用等，其他费用包括税金、
会议费、服务费、取暖费、咨询费、审计费等。公司近年来管理费用情况如下：
金额单位：人民币万元
项 目 2011 年 2012 年 2013 年
人工费用 1,427.15 1,541.19 1,650.97
业务招待费 58.16 61.23 59.80
办公费 129.08 129.48 159.18
差旅费 107.16 113.10 74.46
修理费 71.19 53.92 18.65
折旧费 134.80 130.62 128.04
无形资产摊销 25.55 25.55 55.04
其他费用 651.60 558.87 503.65
合 计 2,604.69 2,613.96 2,649.79
占收入比 1.94% 2.10% 2.13%
对比近年的财务数据，管理费用呈逐年上升趋势，主要是固定费用较大，且人工费
用不断增长。
管理费用的预测系根据公司的费用控制情况、以前年度管理费用的实际情况及预测
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期的经营管理活动进行预测。管理人员的职工薪酬根据预测期员工编制、薪酬增长计划
进行测算；资产折旧及摊销费用结合2013年12月31日固定资产、无形资产的账面价值、
预测期的增减变动，考虑折旧及摊销政策进行预测；差旅费、业务招待费、办公费、修
理费和其他费用等根据以前年度实际情况及变动趋势进行测算。
本次根据以上分析，预测未来5年内管理费用如下：
金额单位：人民币万元
项目/年度 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
人工费用 1,748.23 1,806.24 1,866.33 1,928.59 1,993.12
业务招待费 60.40 61.00 61.61 62.23 62.85
办公费 160.64 162.11 163.59 165.09 166.60
差旅费 75.00 75.55 76.10 76.66 77.23
修理费 18.83 19.02 19.21 19.40 19.59
折旧费 129.07 130.11 131.16 132.23 133.30
无形资产摊销 55.59 56.15 56.71 57.28 57.85
其他费用 513.73 523.99 534.48 545.16 556.08
合 计 2,754.00 2,821.32 2,892.25 2,965.52 3,041.22
③财务费用
根据被评估单位提供的财务资料，其财务费用包含银行借款利息支出、存款利息收
入、票据贴现息支出、汇兑损益和手续费。
被评估单位提供的评估明细表，本次纳入评估范围内的有息负债如下：
单位 放款银行或机构名称 发生日期 到期日 月利率% 币种 账面价值
创新科技 中国民生银行北京万寿路支行 2013-10-22 2014-5-19 7.80% 人民币 1,800,000.00
创新科技 招商银行北京西三环支行 2013-7-31 2014-1-30 6.72% 人民币 2,250,000.00
创新科技 招商银行北京西三环支行 2013-12-9 2014-6-8 6.72% 人民币 2,150,000.00
创新科技 中国民生银行北京万寿路支行 2013-11-19 2014-5-29 7.80% 人民币 2,200,000.00
根据原有借款合同及协议，被评估单位将继续承担上述有息负债发生的利息支出，
具体金额如下表所示。
单 位 放款银行（或机构）名称 年利率% 年应承担利息（元）
创新科技 中国民生银行北京万寿路支行 7.80% 140,400.00
创新科技 招商银行北京西三环支行 6.72% 151,200.00
创新科技 招商银行北京西三环支行 6.72% 144,480.00
创新科技 中国民生银行北京万寿路支行 7.80% 171,600.00
合 计 607,680.00
截至2013年12月31日，被评估单位向北京中长石基信息科技有限公司借款人民币1.1
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亿元，利率为银行同期借款利率。被评估单位经营期间总体借款额度为1.5亿元，2014
年计划借款1.3亿元。
根据本次评估假设，企业未来能够通过融资渠道取得借款，维持基准日的资产结构
不发生改变。
鉴于企业的银行存款在经营过程中频繁变化或变化较大，本次评估不考虑存款产生
的利息收入，亦不考虑相关手续费用。
综合以上分析，本次评估预测被评估单位未来预测期内财务费用如下：
金额单位：人民币万元
项目/年度 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
财务费用 825.08 825.08 825.08 825.08 825.08
（5）营业外收支的预测
对于营业外收入、营业外支出中的项目，因为具有偶然性及不确定性，按照谨慎性
原则，本次没有列入预测范围。
（6）所得税率的确定
未来预测年度按照25%的税率缴纳企业所得税。
（7）资本性支出的预测
资本性支出是指企业不改变当前的经营业务下，所需超过一年的长期资本性投入，
如产能扩大所需的资本性投资（购臵固定资产或者其他长期资产）；持续经营所必须的
资产更新等。
2014年起，根据本次评估特定假设，被评估单位为持续经营仅对现有经营设备进行
更新，该部分支出等额于其对应的部分固定资产折旧，即企业以其折旧回收维持再生产。
根据本次评估采用的收益期限及被评估单位资本性支出计划，该部分资本性支出对应的
固定资产主要集中在日常经营使用的电子设备及车辆。
经上述分析，未来经营年度内资本支出预测如下：
金额单位：人民币万元
项目/年度 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
资本性支出 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00
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（8）非付现费用的预测
企业的非付现费用为固定资产折旧、无形资产摊销和长期待摊费用摊销。
根据对被评估单位的资产清查，评估人员获悉现行会计政策为：固定资产按取得时
的实际成本计价，采用直线法计提折旧，并按固定资产估计使用年限和预计净残值率5%
确定其分类折旧率；土地使用权预计使用年限为50年，采用直线法摊销；长期待摊费用
为0。
结合企业历史年度的折旧和摊销情况，并考虑到被评估单位持有的无形资产现状，
本次评估预测未来经营年度的非付现费用如下：
金额单位：人民币万元
项目/年度 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
折 旧 283.39 289.39 295.39 301.39 307.39
无形资产摊销 87.26 87.26 87.26 87.26 87.26
合计 533.85 539.85 545.85 551.85 557.85
（9）营运资金增加额的预测
根据广义的理解，营运资金是企业为维持日常经营活动所需要净流动资金的投资额。
从内涵上看，营运资金是为获取他人的商业信用而占用的现金、正常经营所需保持的现
金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。通
常其他应收款和其他应付款核算内容绝大多数为关联方的或者非经营性的往来；应交税
金和应付工资等多为经营中发生且周转相对较快，拖欠时间相对较短、金额相对较小，
估算时假定其保持基准日余额持续稳定。因此，本次评估定义的营运资金为：
营运资金需求量=最佳现金持有量+应收帐款项余额+存货余额-应付帐款项余额
营运资金增加额=当期营运资金—上期营运资金
根据被评估单位经审计的历史经营数据，评估人员测算，截止到评估基准日（2013
年12月31日），被评估单位营运资金为19,923.38万元。根据经审计的历史财务指标，评
估人员估算被评估单位未来5年内在不同的经营规模下，所需营运资金状况如下：
金额单位：人民币万元
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
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营运资金 21,714.74 22,753.90 23,667.91 24,469.13 25,255.29
营运资金增加额 1,791.36 1,039.15 914.01 801.22 786.17
（10）企业自由现金流量测算结果
综合以上的分析，本次评估预测未来5年的企业自由现金流量如下：
企业自由现金流量测算表
金额单位：人民币万元
序 2019 年—
号 项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 永续年
1 营业收入 135,717.15 142,211.85 147,924.42 152,932.04 157,845.58 157,845.58
2 减：营业成本 122,790.07 128,660.24 133,823.09 138,493.91 143,025.24 143,025.24
3 营业税金及附加 152.71 153.54 154.38 155.23 156.10 156.10
4 销售费用 4,999.01 5,158.92 5,327.53 5,505.38 5,706.73 5,706.73
5 管理费用 2,754.00 2,821.32 2,892.25 2,965.52 3,041.22 3,041.22
6 财务费用 661.77 661.77 661.77 661.77 661.77 661.77
7 利润总额 4,359.59 4,756.06 5,065.40 5,150.23 5,254.52 5,254.52
8 减：所得税 1,089.90 1,189.02 1,266.35 1,287.56 1,313.63 1,313.63
9 净利润 3,269.69 3,567.04 3,799.05 3,862.67 3,940.89 3,940.89
10 加：税后利息支出 825.08 825.08 825.08 825.08 825.08 825.08
11 加：非付现费用 533.85 539.85 545.85 551.85 557.85 557.85
12 减：资本性支出 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00
13 减：营运资金增加额 1,791.36 1,039.15 914.01 801.22 786.17 0.00
14 企业自由现金流量 2,807.26 3,862.82 4,225.97 4,408.38 4,507.65 5,293.82
根据本次评估思路，收益期限分为两个阶段：第一个阶段，从评估咨询基准日到2018
年，被评估单位达到目前资产规模下公平合理的收益水平；第二个阶段为2019年到永续
期。被评估单位保持第一阶段最大收益水平及经营水平，企业自由现金净流量保持在第
一阶段水平。
根据以上评估思路，从2019年到永续期，被评估单位的营业收入、净利润、非付现
费用均保持在2018年水平，资本性支出保持一致。由于被评估单位以上运营指标及收入
水平保持不变，因此，从2019年到永续期，被评估单位也无需增加运营资本，即运营资
本增加额为0。
（具体计算过程见“企业自由现金流量测算表”）。
2、折现率的确定
本次评估采用企业自由现金流量作为收益预测指标，根据配比原则，本次评估采用
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加权平均资本成本（WACC）作为折现率r。其计算公式如下：
r rd wd re we
式中：
r e ——被评估单位的权益资本占全部投资资本比率；
rd ——被评估单位的债务资本占全部投资资本比率；
D——债务资本成本；
E——权益资本成本；
其中：
D
wd
( E D)
E
we
( E D)
SD TN LD TB
rd =
1 t
D
式中：
D：债务资本市场价值；
E：权益资本市场价值；
SD：短期借款市场价值；
LD：长期借款市场价值；
TN：短期利率；
TB：长期利率；
t： 所得税率。
re rf e (rm rf )
式中：
rf：无风险报酬率；
rm：市场预期报酬率；
rm- rf：股权市场超额风险收益率；
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ε：被评估单位的规模调整系数；
βe：被评估单位的权益资本的预期市场风险系数；
（1）债务资本成本
截止评估基准日，列入本次评估范围的有息负债共8,400,000.00元，具体明细如下：
单位 放款银行或机构名称 发生日期 到期日 月利率% 币种 账面价值
创新科技 中国民生银行北京万寿路支行 2013-10-22 2014-5-19 7.80% 人民币 1,800,000.00
创新科技 招商银行北京西三环支行 2013-7-31 2014-1-30 6.72% 人民币 2,250,000.00
创新科技 招商银行北京西三环支行 2013-12-9 2014-6-8 6.72% 人民币 2,150,000.00
创新科技 中国民生银行北京万寿路支行 2013-11-19 2014-5-29 7.80% 人民币 2,200,000.00
8,400,000.00
本次评估根据企业目前执行的短期利率确定筹资成本rd：
单 位 放款银行（或机构）名称 年利率% 年应承担利息（元）
创新科技 中国民生银行北京万寿路支行 7.80% 140,400.00
创新科技 招商银行北京西三环支行 6.72% 151,200.00
创新科技 招商银行北京西三环支行 6.72% 144,480.00
创新科技 中国民生银行北京万寿路支行 7.80% 171,600.00
合 计 607,680.00
所得税税率（t）取公司目前执行的所得税率25%。
1 25%
607,680.00
债务资本成本 rd = 8,400,000.00 =5.43%
（2）权益资本成本
本次采用资本资产定价模型确定权益资本成本。公式为：
re rf e (rm rf )
式中：rf：无风险报酬率；
rm- rf：股权市场超额风险收益率；
ε：被评估单位的特性风险调整系数；
βe：被评估单位的权益资本的预期市场风险系数；
①无风险报酬率
本次评估参照评估基准日已发行的中长期凭证式国债利率，主要因为凭证式国债到
期不能兑现的风险几乎可以忽略不计，故该利率通常被认为是无风险的。本次评估根据
巨灵财经公布的市场数据，截止评估基准日，财政部已发行的剩余年限在10年以上的中
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长期国债的平均到期收益率为4.13%。
②股权市场超额风险收益率
股权风险超额收益率是投资者投资股权市场所期望的超过无风险收益率的部分。在
较成熟的资本市场里，股权市场风险超额收益率一般以股票市场全部投资组合收益为基
础进行测算，反映了股票市场预期报酬率超过社会无风险报酬率的部分。
如何正确定风险收益率一直是评估界研究的课题。在美国，Ibbotson Associates 的
研究发现从1926 年到1997 年，股权投资平均年复利回报率为11.0%，超过长期国债收
益率约5.8%。如果以几何平均计算，这个差异被认为是股权投资风险收益率。利用截止
到2012年年底的中国股市交易数据测算股票市场预期报酬率Rm，以每年末超过5年期国
债的收益率的平均值作为无风险收益率Rf，测算中国股市的股权市场超额收益率ERP，
得出结论：按几何平均值计算，目前国内市场超额收益率ERP为 7.77%。
市场超额收益率 ERP 估算表
Rm Rm 无风险收益 ERP=Rm ERP=Rm
序号 年份
算术平均值 几何平均值 率Rf 算术平均值-Rf 几何平均值-Rf
1 2004 7.49% 1.95% 4.98% 2.51% -3.03%
2 2005 7.74% 3.25% 3.56% 4.18% -0.31%
3 2006 36.68% 22.54% 3.55% 33.13% 18.99%
4 2007 55.92% 37.39% 4.30% 51.62% 33.09%
5 2008 27.76% 0.57% 3.80% 23.96% -3.23%
6 2009 45.41% 16.89% 4.09% 41.32% 12.80%
7 2010 41.43% 15.10% 4.25% 37.18% 10.85%
8 2011 33.44% 9.72% 3.70% 29.73% 6.02%
9 2012 32.38% 11.15% 4.13% 28.24% 7.02%
10 2013 20.54% -0.20% 4.32% 16.54% -4.52%
11 平均值 30.88% 11.84% 4.07% 26.84% 7.77%
本次评估测算折现率的数据均来自于公开交易市场，根据以上对中国A股市场的的
研究，本次评估认为该测算结果能够反映近期的股权市场波动状况及收益水平。因此，
本次评估采取以上测算结果作为股权市场超额风险收益率，即7.77%。
③β系数
β被认为是衡量公司相对风险的指标。投资股市中一个公司，如果其β值为1.1 则意
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味着其股票风险比整个股市平均风险高10%；相反，如果公司β为0.9，则表示其股票风
险比股市平均低10%。因为投资者期望高风险应得到高回报，β值对投资者衡量投资某
种股票的相对风险非常有帮助。
通过对沪深两市上市公司与被评估单位主营业务的对比，评估人员选取上市年限超
过3年的，资产规模、业务类型与被评估单位相似的6家相关行业的上市公司。测算各家
可比上市公司从2008年3月31日（如2007年9月30日未上市的公司，从上市之日开始算起）
到评估基准日的β系数，并以测算结果的平均值作为行业风险系数。测算结果为：
序号 代码 公司名称 β 还原为无杠杆系数
1 000906.SZ 物产中拓 0.22930
2 002091.SZ 江苏国泰 0.53180
3 002416.SZ 爱施德 0.57630
4 002441.SZ 众业达 0.54140
5 600247.SH 成城股份 0.56830
6 600120.SH 浙江东方 0.83020
平均值 0.5462
通过将可比公司的β系数还原为无杠杆系数后，本次评估选取以上六家上市公司无
杠杆β系数的平均值作为可比无杠杆β系数，即0.5913。
同行业对比公司的负债权益结构如下：
所有者权益
代码 公司名称 短期借款 A 长期借款 B (A+B)/C
C
000906.SZ 物产中拓 26,850.9883 15,500.0000 139,961.7141 0.3025898
002091.SZ 江苏国泰 1,346.0420 144,441.9086 0.0093189
002416.SZ 爱施德 216,721.0000 457,541.2170 0.4736644
002441.SZ 众业达 36,000.0000 206,583.3582 0.1742638
600247.SH 成城股份 21,910.0000 0.0000 52,717.3502 0.4156127
600120.SH 浙江东方 223,998.6195 42,772.4774 531,928.8237 0.5015165
平均值 0.3128
同行业对比公司的权益负债比率为0.3128，结合本次被评估单位的权益负债资本结
构，本次选择被评估单位适用的β值取0.6743。
④被评估单位的特性风险调整系数
以上β系数是根据整个市场估算出来的，主要参照行业内大型企业的公开信息计算
出来的，其包含大规模企业风险溢价。由于企业经营风险与企业规模、收益水平密切相
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关，被评估单位评估适用折现率选取过程中需考虑由于企业规模、收益水平差异导致的
风险溢价差异，故须考虑被评估单位特有的风险系数。
本次评估β系数测算过程中所选择的参照企业均为上市公司，该类企业资产规模、
收益水平、融资条件及各项经济指标均为行业领先水平。考虑到委估企业的资产规模、
收益水平、融资条件及各项经济指标略劣于参照企业，本次评估取被评估单位的特定风
险调整系数为2%。
⑤股本回报率的确定
根据以上测算，利用资本资产定价模型确定股本回报率为：
re rf e ( rm rf ) +ε=4.13%+0.6743×7.77%+2%=11.37%
（3）加权平均资本成本r
根据本次评估范围内的资产及相关负债，权益资本账面价值为31,989.69万元，有息
负债账面价值为840.00万元。因此，评估对象的债务资本占全部投资资本比率及评估对
象的权益资本占全部投资资本比率为：
D
wd
( E D)
840.00
= =2.56%
840.00 31,989.69
E
we
( E D)
31,989.69
= =97.44%
( 840.00 31,989.69)
根据以上测算的权益资本成本、债务资本成本、资本结构，确定加权平均资本成本
如下：
r rd wd re we
=5.43%×2.56%+11.37%×97.44%=11.22%
利用以上测算出的未来各年自由现金净流量和加权平均资本成本，本次评估确定公
司经营性资产产生的权益价值如下：
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n
Ri
P
i 1 (1 r ) =41,972.64万元
i
第二步，利用迭代计算的方法对以上利用账面价值测算的权益资本的市场价值进行
修正，确定被评估单位权益资本的市场价值。其基本思路如下：
经过账面价值初步测算权益资本的市场价值后，再次利用WACC计算公式估计加权
平均资本成本，并通过企业价值评估的计算模型，可以求出第一次估计的企业价值或权
益价值。然后，在第一次测算出的债务和权益的市场价值的基础上，继续代入WACC计
算公式测算第二次的资本成本，同理可得第二次的债务与权益的市场价值。接着第三次、
第四次迭代计算直至计算结果达到一个收敛的结果。
根据以上思路，经过1次迭代计算，最终确定权益资本成本、债务资本成本、资本
结构、加权平均资本成本如下：
D
wd 1.96% ；
( E D)
E
we 98.04% ；
( E D)
r rd wd re we
=5.43%×1.96%+11.37%×98.04%=11.25%
3、被评估单位经营性资产市场价值的确定
本次评估假设被评估单位营业期末展期，继续经营。
最后利用以上测算出的未来各年企业自由现金流量和折现率，本次评估确定企业经
营性资产产生的权益价值如下：
Ri
P
(1 r )i =41,849.91万元
金额单位：人民币万元
序 2019 年—
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
号 永续年
1 企业自由现金流量 2,807.26 3,862.82 4,225.97 4,408.38 4,507.65 5,293.82
2 折现率 0.1125 0.1125 0.1125 0.1125 0.1125 0.1125
3 折现系数 0.8989 0.8080 0.7263 0.6528 0.5868 5.2161
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4 净现金流 2,523.38 3,121.08 3,069.21 2,877.92 2,645.15 27,613.18
5 累计净现金流 2,523.38 5,644.46 8,713.66 11,591.59 14,236.73 41,849.91
4、基准日存在的非经营性资产及负债、溢余资产的价值
根据以上对本次评估范围内的非经营性资产及负债的分析，截止评估基准日（2013
年12月31日）被评估单位存在非经营性资产、负债及溢余资产如下：
（1）非经营性资产
根据以上资产基础法评估结果，非经营性资产评估值为36,089.77万元，非经营性负
债评估值为12,704.67万元。明细如下：
单位 类别 科目 内容 账面净值 评估值
母公司 非经营性资产 交易性金融资产 青鸟华光（600076） 371,200.00 371,200.00
深圳市垅运照明电器
母公司 非经营性资产 其他应收款 3,044,000.00 3,044,000.00
有限公司
大连信开数码有限公
母公司 非经营性资产 其他应收款 40,000,000.00 40,000,000.00
司
母公司 非经营性资产 其他应收款 北京中电创新 3,778,262.70 3,778,262.70
中国电子器件工业海
母公司 非经营性资产 长期股权投资 5,128,847.62 10,300,557.43
南有限公司
北京凯利德智科技发
母公司 非经营性资产 长期股权投资 10,000,000.00 9,984,415.80
展有限公司
中国电子器件工业厦
母公司 非经营性资产 长期股权投资 366,295.41 0.00
门公司
深圳市垅运照明电器
母公司 非经营性资产 长期股权投资 20,345,883.56 29,859,820.19
有限公司
汕头华汕电子器件有
母公司 非经营性资产 长期股权投资 3,549,250.08 3,776,679.28
限公司
母公司 非经营性资产 长期股权投资 深圳京宝公司 300,000.00 0.00
天津市北方电子有限
母公司 非经营性资产 长期股权投资 7,119.00 0.00
公司
天津房地产股份公司
母公司 非经营性资产 长期股权投资 166,707.61 0.00
(600322)
西安航天远征流体控
母公司 非经营性资产 长期股权投资 1,380,000.00 1,912,596.04
制股份有限公司
母公司 非经营性资产 减值准备 -1,300,607.69 0.00
母公司 非经营性资产 投资性房地产 35,213,331.27 232,580,150.00
母公司 非经营性资产 固定资产 新源街出租房产 280,400.40 13,090,483.00
母公司 非经营性资产 固定资产 闲臵电子设备 20,490.21 36,505.00
母公司 非经营性资产 递延所得税资产 3,453,689.94 1,923,002.96
中国电子器件工业海
母公司 非经营性负债 其他应付款 4,916,218.94 4,916,218.94
南公司
北京中长石基信息技
母公司 非经营性负债 其他应付款 110,201,666.67 110,201,666.67
术股份有限公司
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中国电子器件工业厦
母公司 非经营性负债 其他应付款 118,097.82 118,097.82
门公司
母公司 非经营性负债 其他应付款 离退休人员费用 6,778,083.33 6,778,083.33
国家开发投资投资公
母公司 非经营性负债 其他应付款 4,792,800.00 4,792,800.00
司
母公司 非经营性负债 其他应付款 内退人员费用 239,856.87 239,856.87
创新科技 非经营性资产 递延所得税资产 94,590.24 0.00
香港精模 非经营性资产 房屋建筑 2,858,163.05 10,051,170.00
香港精模 非经营性资产 车辆 0.00 180,600.00
香港精模 非经营性资产 电子设备-家具 12,074.21 8,209.00
香港精模 非经营性资产 递延所得税资产 52,941.57 0.00
小计 非经营性资产 129,122,639.18 360,897,651.40
小计 非经营性负债 127,046,723.63 127,046,723.63
具体评估过程见以上资产基础法评估说明。
（2）溢余资产
根据分析计算，本次溢余资产为1,800.20万元。
5、付息债务价值
截止评估基准日，列入本次评估范围的有息负债共840万元，具体明细如下：
单位 放款银行或机构名称 发生日期 到期日 月利率% 币种 账面价值
创新科技 中国民生银行北京万寿路支行 2013-10-22 2014-5-19 7.80% 人民币 1,800,000.00
创新科技 招商银行北京西三环支行 2013-7-31 2014-1-30 6.72% 人民币 2,250,000.00
创新科技 招商银行北京西三环支行 2013-12-9 2014-6-8 6.72% 人民币 2,150,000.00
创新科技 中国民生银行北京万寿路支行 2013-11-19 2014-5-29 7.80% 人民币 2,200,000.00
8,400,000.00
本次根据资产基础法的评估结果，付息债务评估值共计840.00万元。
6、被评估单位股东全部权益市场价值的确定
根据以上测算，截止到评估基准日（2013年12月31日），被评估单位的股东全部权
益价值为：
E P Ci D =41,849.91＋1,800.20＋36,089.77－12,704.67－840.00
=66,195.21（万元）
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第四部分 评估结论及其分析
一、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、客观、公
正的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，分别采用资产基础法和收益法对中国
电子器件工业有限公司的股东全部权益进行了评估，得出中国电子器件工业有限公司股
东全部权益在评估基准日（2013年12月31日）的评估结论如下：
（一）资产基础法（成本法）评估结果
在评估基准日2013年12月31日中电器件股东全部权益价值账面值28,802.07万元，采
用资产基础法评估，评估值为66,346.65元，评估增值37,544.58万元，增值率130.35%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013 年 12 月 31 日
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
流动资产 47,428.15 49,073.73 1,645.58 3.47
非流动资产 11,500.46 47,399.46 35,899.00 312.15
长期股权投资 4,788.81 12,818.67 8,029.86 167.68
投资性房地产 3,521.33 23,258.02 19,736.69 560.49
固定资产 1,229.42 11,130.03 9,900.61 805.31
无形资产 1,615.09 - -1,615.09 -100.00
长期待摊费用 0.44 0.44 - 0.00
递延所得税资产 345.37 192.30 -153.07 -44.32
资产总计 58,928.61 96,473.19 37,544.58 63.71
流动负债 30,126.54 30,126.54 0.00 0.00
非流动负债 - -
负债合计 30,126.54 30,126.54 0.00 0.00
净资产（所有者权益） 28,802.07 66,346.65 37,544.58 130.35
评估结论详细情况见《资产评估明细表》
（二）收益法评估结果
在评估基准日2013年12月31日持续经营前提下，中电器件股东全部权益价值账面值
28,802.07万元，采用收益法评估，评估值为66,195.21万元，评估增值37,393.14万元，增
值率129.83%。
（三）评估结论的确定
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上述两种评估方法得出结果差异-151.44万元，差异率为-0.23%。
收益法的评估结果低于资产基础法的评估结果。两种评估方法差异的原因主要是：
资产基础法评估是以重新购臵或建造资产所耗费的成本重臵为价值标准，反映的是资产
投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济环境的变
化而变化，比如，被评估单位拥有的北京市区办公大楼，随着北京市国民经济的飞速发
展引起经济资源聚集效应，带动了北京市房地产交易市场活跃，该处物业市值较原建造
或购臵时成本有较大幅度上涨；而收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的
是资产的产出能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常受到宏观经济、政府控制以
及资产的有效使用等多种条件的影响。在如此两种不同价值标准前提下产生一定的差异
应属正常。
被评估单位为分销综合服务商，一直代理销售计算机周边设备及消耗品、电子元器
件、医疗设备等，其经营正常，具有可持续经营的能力。被评估单位采购以集中采购为
主，主要供应商为爱普生、施乐、联想、西门子、利盟等。从销售模式上分为代理分销
与代理进口业务，其主要客户以经销商为主，也存在少量终端客户销售。收益法是以被
评估单位历史经营业绩为基础，但受制于宏观经济环境、市场需求变化趋势、及代理计
划、销售计划的不确定性等诸多因素的影响，造成对被评估单位未来盈利的估计存在一
定程度的不确定性，导致收益法评估结果实现程度存在较大不确定性。由于被评估单位
的主要资产为存货、长期股权投资、投资性房地产、房屋建筑物等，通过重臵成本法或
市场法计算的存货、长期股权投资、投资性房地产、房屋建筑物和其他资产加和后所得
出的评估值能够真实反映公司的价值。
评估人员结合本次评估目的，充分考虑被评估单位经营特点，经对两种方法评估价
值进行分析，本次评估采用资产基础法的评估结果，评估结论如下：
在评估基准日2013年12月31日持续经营前提下，中电器件股东全部权益价值评估值
为66,346.65万元（大写：人民币陆亿陆仟叁佰肆拾陆万陆仟伍佰元整）。
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二、评估增值原因分析
本次评估股东全部权益（净资产）账面价值 28,802.07 万元，评估值 66,346.65 万元，
评估增值 37,544.58 万元，增值率 130.35%。评估增值主要原因为：
1、流动资产评估增值 1,645.58 万元，增值率 3.47%。主要是存货评估增值所致。
2、本次长期股权投资评估增值 8,029.86 万元，增值率为 167.68%。评估增值的主
要原因为：（1）被评估单位对子公司精密模具有限公司采用成本法进行核算，而被投资
企业经营效益良好，累计实现盈利较大，且香港房地产价格上涨幅度也较大，故较原始
投资成本增值较大；（2）联营单位深圳垅运照明电器有限责任公司的房地产价格上涨幅
度较大，且本次将表外无形资产—专利权和计算机软件著作权纳入评估范围，故较原始
投资成本增值较大。
3、本次投资性房地产评估增值 19,736.69 万元，增值率为 560.49%。主要原因为被
评估投资性房地产主要建成于上世纪八、九十年代，形成时间较早，原始成本较低，而
近年来随着评估对象区域内基础设施配套的日益完善，国民经济的迅速发展，房地产交
易市场日趋活跃，房地产市场交易价格存在一定幅度上涨。
4、本次固定资产评估增值 9,900.61 万元，增值率为 805.31%。固定资产增值主要
原因是房屋建筑物评估增值所致，房屋建筑物增值原因参见投资性房地产分析内容。
5、土地使用权评估减值 1,615.09 万元，减值率 100.00%，主要是本次将土地使用
权并入房屋建筑物采用房地合一方式进行评估所致。
6、递延所得税资产评估减值 153.07 万元，减值率 44.32%。评估减值的主要原因为：
评估对资产减损认定与被评估单位所确认的减值损失不同，从而形成可抵扣暂时性差异
影响金额不同所致。
三、特别事项说明
（一）可能影响资产评估值的瑕疵事项：
1、被评估单位未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本
评估机构及评估人员不承担相关责任。
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2、本公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、
会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
（二）本次评估范围内的资产及负债已经专题审计，评估时的账面值以审计后的资
产负债表为准。
（三）除非特别说明，本报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权利
为基础，未考虑由于被评估单位尚未支付某些费用所形成的相关债务，我们假设资产受
让方与该等负债无关。
（四）在评估房屋、机器设备等固定资产时，我们未考虑该等资产所欠负的抵押、
担保以及如果该等资产出售尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们
也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税准备调整。
（五）报告使用者不应该依赖于本报告对是否存在抵押担保等事宜的描述作出决策，
本报告的使用者应当不依赖于本报告而对资产状态作出独立的判断。
（六）评估报告基准日期后重大事项： 评估基准日期后，当出现下列情况时，不
能直接使用评估结论。
1、若是资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；
2、若是资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时
聘请评估机构重新确定评估值；
3、若资产价格的调整方法简单、易于操作时，也可由委托方在资产实际作价时进
行相应调整。
（七）本项目签字评估师知晓股东权益价值并不一定等于被评估单位净资产与所持
股权比例的乘积，但评估师难以收集类似企业股权的交易案例，在评估股权投资时未考
虑控股权或少数股权产生的溢（折）价对交易价值的影响。
评估报告使用者在实际使用报告的结果时应结合其他因素参考使用。
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