本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
深圳 市 通 产 丽 星 股 份 有 限 公 司 拟 发 行 股 份 购 买
力 合 科 创 集 团 有 限 公 司 100%股 权 项 目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2019]第 818 号
中联资产评估集团有限公司
二 O 一九年五月二十一日
深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
目 录
声 明 ........................................................................................................ 1
摘 要 ........................................................................................................ 3
资产评估报告 ............................................................................................ 5
一、委托人、产权持有者和其他评估报告使用者 ........................ 5
二、评估目的 .................................................................................. 25
三、评估对象和评估范围 .............................................................. 25
四、价值类型及其定义 .................................................................. 27
五、评估基准日 .............................................................................. 41
六、评估依据 .................................................................................. 41
七、评估方法 .................................................................................. 45
八、评估程序实施过程和情况 ...................................................... 65
九、评估假设 .................................................................................. 67
十、评估结论 .................................................................................. 69
十一、特别事项说明 ...................................................................... 73
十二、评估报告使用限制说明 ...................................................... 96
十三、评估报告日 .......................................................................... 96
附件目录 .................................................................................................. 98
中联资产评估集团有限公司
深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产
评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规
定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他
资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构
及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评
估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之
外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解
和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应
当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整性
是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产、负债清单以及评估所需的
预测性财务信息、权属证明等资料，已由委托人、被评估单位申报并经其
采用盖章或其他方式确认。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有
现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，
对相关当事人不存在偏见。
五、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进
行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的
关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发
现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权
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深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资
产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑
资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的
影响。
七、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准
则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担
责任。
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深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买
力 合 科 创 集 团 有 限 公 司 100%股 权 项 目
资产评估报告
中联评报字[2019]第 818 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司受深圳市通产丽星股份有限公司的委托，为
深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%
股权事宜，对所涉及的力合科创集团有限公司模拟报表范围股东全部权益在
评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象是力合科创集团有限公司模拟报表范围股东全部权益，评估范
围为力合科创集团有限公司申报的评估基准日模拟报表范围的全部资产和
负债，包括流动资产、可供出售金融资产、长期股权投资、固定资产、无形
资产、长期待摊费用、递延所得税资产、其他非流动资产、流动负债和非流
动负债。
评估基准日为 2018 年 12 月 31 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综
合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法两种方法对模拟报表范
围下的力合科创集团有限公司进行整体评估，然后加以校核比较。考虑评估
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深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
方法的适用前提和满足评估目的，本次选用资产基础法评估结果作为最终评
估结论。
基于产权持有人及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划落实
的前提下，力合科创集团有限公司模拟报表范围股东全部权益在评估基准日
2018 年 12 月 31 日的市场价值为 556,666.84 万元。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所
载明的特殊事项以及期后重大事项。
本次评估范围中，在原力合科创集团有限公司基准日 2018 年 12 月 31
日报表范围内，本次模拟报表模拟剥离的长期股权投资单位如下：
序 上一级投资比
公司名称 上一级公司 情况
号 例%
1 深圳力合英飞创业投资有限公司 深圳市力合创业投资有限公司 40.00 模拟剥离
2 深圳市力合科创创业投资有限公司 深圳市力合创业投资有限公司 40.00 模拟剥离
上述两项长期股权投资的剥离，基于委托方经济行为的需要，已经深圳
市投资控股有限公司批复同意。本次评估以大华会计师事务所（特殊普通合
伙）出具的《审计报告》（大华审字[2019]006545 号）中审定的评估基准日
力合科创模拟财务报表的基础上进行评估，特提请报告使用者关注。
根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，须委
托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结果使用有
效期一年，即自 2018 年 12 月 31 日至 2019 年 12 月 30 日使用有效。超过一
年，需重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理
理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份收购
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资 产 评 估 报 告
中联评报字[2019]第 818 号
深圳市通产丽星股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和
资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，分别采用资产基础法
和收益法，按照必要的评估程序，对深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股
份购买力合科创集团有限公司 100%股权事宜涉及的力合科创集团有限公司
模拟报表范围股东全部权益于 2018 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有者和其他评估报告使用者
本评估项目委托人为深圳市通产丽星股份有限公司。产权持有者为深圳
清研投资控股有限公司、北京嘉实元泰投资中心（有限合伙）、上海红豆骏
达资产管理有限公司、深圳鼎晟合泰投资咨询合伙企业（有限合伙）、深圳
市永卓恒基投资企业（有限合伙）、深圳百富祥投资有限公司、深圳慈辉清
科汇投资管理中心（有限合伙）、上海谨诚企业管理中心（普通合伙）、清控
创业投资有限公司。
（一）委托人
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深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
委托人：深圳市通产丽星股份有限公司（以下简称“通产丽星”）
地址：深圳市龙岗区龙岗大道（坪地段）1001 号通产丽星科技产业园
法定代表人：陈寿
统一社会信用代码：914403006188988448
注册资本：人民币 36,494.8956 万元
公司类型：其他股份有限公司(上市)
设立日期： 1998 年 01 月 24 日
上市地点：深圳证券交易所
股票代码：002243
股票简称：通产丽星
经营范围：化妆品、日用品、保健品及食品塑料包装和汽车轻量化解决
方案和产品服务
公司简介：
深圳市通产丽星股份有限公司（以下简称“通产丽星”），系经深圳市人
民政府批准，于 1995 年 7 月 14 日成立，领取企合粤深总字第 106664A 号企
业法人营业执照。成立时注册资本为 230.00 万美元。公司成立时股权结构如
下：
出资金额
序号 股东名称 持股比例
（万美元）
1 深圳石化工业集团股份有限公司 161.00 70.00%
2 日本丰国树脂工业株式会社 34.50 15.00%
3 日本纳维达斯公司 34.50 15.00%
合计： 230.00 100%
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1997 年，通产丽星注册资本增加至 540.20 万美元，股东和出资比例不
变。
2002 年，通产丽星注册资本增加至 675.30 万美元，同时更名为“深圳丽
星丰达塑料有限公司”。
2002 年 4 月，深圳石化工业集团股份有限公司持有的深圳丽星丰达塑料
有限公司 70%股权被法院拍卖给深圳市深投网络科技有限公司（现更名为
“深圳市广化实业发展有限公司”，以下简称“广化实业”）。
2005 年，深圳市通产集团有限公司（原名“深圳市通产实业有限公司”，
以下简称“通产集团”）收购广化实业所持有的深圳丽星丰达塑料有限公司
70.00%股权，Modern Advancement Company Limited 收购日本丰国树脂工业
株式会社及日本纳维达斯公司合计持有的 30.00%的股权。
2005 年 12 月，经董事会决议同意，深圳丽星丰达塑料有限公司引进深
圳市丽源祥工贸有限公司（以下简称“丽源祥”）、深圳市众乐兴工贸有限公
司（以下简称“众乐兴”）、深圳市新国平投资有限公司（以下简称“新国平投
资”）三家战略投资者，注册资本增加至 843.05 万美元。2006 年 6 月，新增
注册资本缴交到位。本次增资后，各股东出资额及其所占比例如下：
出资金额
序号 股东名称 持股比例
（万美元）
1 通产集团 472.71 56.07%
2 Modern Advancement Company Limited 210.98 25.03%
3 丽源祥 41.93 4.97%
4 众乐兴 83.88 9.95%
5 新国平投资 33.55 3.98%
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合计： 843.05 100%
2007 年 2 月，经深圳市人民政府国有资产监督管理委员会“深国资委
[2007]50 号文”及深圳市福田区贸易工业局“深福贸工资复[2007]0071 号”文
批准：同意 Modern Advancement Company Limited 将其所持的深圳丽星丰达
塑料有限公司股权全部转让给通产集团。2007 年 2 月 26 日办理了工商变更
登记，企业性质由外资转为内资，公司注册资本由 843.05 万美元变更为人民
币 6,947.5595 万元。
2007 年 2 月，经深圳丽星丰达塑料有限公司股东会决议同意，增资人民
币 861.0116 万元，新增的注册资本由丽源祥认缴。经过本次增资后，深圳丽
星丰达塑料有限公司注册资本增加至人民币 78,085,711.00 元。各股东出资额
及其所占比例如下：
出资金额
序号 股东名称 持股比例
（人民币万元）
1 通产集团 5,633.776 72.15%
2 丽源祥 1,207.00 15.46%
3 众乐兴 691.2822 8.85%
4 新国平投资 276.5129 3.54%
合计： 7,805.5711 100%
2007 年 4 月，众乐兴及新国平投资分别将其所持有的深圳丽星丰达塑料
有限公司 8.85%及 3.54%的股权转让给深圳市中科宏易投资发展有限公司(以
下简称“中科宏易”)。本次股权转让后，以经审计的截止 2007 年 2 月 28 日的
净资产 120,793,098.00 元按 1：1 的比例折股整体变更为股份有限公司，注册
资本增加至 120,793,098.00 元，同时公司名称变更为“深圳市通产丽星股份有
限公司”。本次股份制变更后，各股东出资额及其所占比例如下：
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深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
出资金额 持股数量
序号 股东名称 持股比例
（人民币万元） （万股）
1 通产集团 8,715.2220 8,715.222 72.15%
2 丽源祥 1,867.4613 1,867.4613 15.46%
3 中科宏易 1,496.6265 1,496.6265 12.39%
合计： 12,079.3098 12,079.3098 100%
2008 年，经中国证监会《关于核准深圳市通产丽星股份有限公司首次公
开发行股票的批复》（证监发字[2008]623 号）批准，公司向社会公众投资者
公开发行 4,050 万股 A 股股票。本次发行后，通产丽星股本增至
16,129.3098 万元。2008 年 5 月 28 日，通产丽星发行股票在深交所上市，
股票简称“通产丽星”，股票代码“002243”。
2009 年，通产丽星以 2009 年 6 月 30 日的股本 161,293,098 股为基础，
向全体股东每 10 股送红股 1 股，共计送股 16,129,309 股；同时以资本公积
转增股本，向全体股东每 10 股转增 5 股，共计转增 80,646,549 股。送转增
加后，公司股本由 161,293,098.00 元增加至 258,068,956.00 元。
2013 年，经中国证券监督管理委员会证监许可[2013]190 号文核准，非
公开发行人民币普通股（A 股）10,688 万股，新增股份于 2013 年 5 月 2 日
上市，公司股份总数增加至 364,948,956 股。
截至评估基准日，通产丽星前十大股东持股情况如下：
持有股数（万
序号 股东名称 持股比例
股）
1 通产集团 18,800.00 51.52%
2 中国长城资产管理股份有限公司 1,255.56 3.44%
3 中央汇金资产管理有限责任公司 439.69 1.20%
4 中国工商银行股份有限公司-南方大数据 100 指数证券投资基 385.49 1.06%
金
5 石河子丽源祥股权投资有限公司 377.08 1.03%
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深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
6 王培屹 181.23 0.50%
7 任平 105.12 0.29%
8 张照祥 75.49 0.21%
9 殷克扬 63.60 0.17%
10 鲍瑞 62.80 0.17%
通产丽星多年来致力于高档化妆品塑料包装的生产、销售以及配套模具
的研究、开发。公司核心产品化妆品塑料复合软管的产量及市场占有率位居
全国同类产品生产企业前列，目前已成为化妆品塑料包装细分行业的龙头之
一。公司与宝洁、联合利华、欧莱雅等国际著名化妆品及食品生产厂商建立
了长期、稳定的合作关系，或成为其全球供应商，并先后荣获宝洁“年度最
佳业务合作伙伴奖”，雅芳“中国雅芳供应链战略合作供应商”和“产品质
量免检”等荣誉。
（二）产权持有者概况
1、深圳清研投资控股有限公司
公司名称：深圳清研投资控股有限公司
住所：深圳市前海深港合作区前湾一路 1 号 A 栋 201 室（入驻深圳市前
海商务秘书有限公司）
法定代表人：嵇世山
统一社会信用代码：91440300MA5DM8B34C
注册资本：10000 万人民币
实缴资本：500 万人民币
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
成立日期：2016 年 10 月 8 日
经营期限：2016 年 10 月 8 日至长期
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经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；创业投资业务；为企
业提供孵化服务。（以上各项涉及法律、行政法规、国务院决定禁止的项目
除外，限制的项目须取得许可后方可经营）
2、北京嘉实元泰投资中心（有限合伙）
公司名称：北京嘉实元泰投资中心（有限合伙）
住所：北京市怀柔区桥梓镇前桥梓村 322 号-3
执行事务合伙人：嘉实投资管理有限公司
统一社会信用代码：91110116327236867C
公司类型：有限合伙企业
成立日期：2015 年 1 月 21 日
经营期限：2015 年 1 月 21 日至 2035 年 1 月 20 日
经营范围：项目投资、投资管理、资产管理；投资咨询；企业管理。（下
期出资时间为 2025 年 12 月 31 日；企业依法自主选择经营项目，开展经营
活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；
不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
3、上海红豆骏达资产管理有限公司
公司名称：上海红豆骏达资产管理有限公司
住所：上海市金山区海盛路 689 号 305 室
法定代表人：龚新度
统一社会信用代码：91310000312346422D
注册资本：30000 万元人民币
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
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成立日期：2014 年 9 月 11 日
经营期限：2014 年 9 月 11 日至长期
经营范围：股权投资，创业投资，实业投资，投资管理与咨询服务。（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
4、深圳鼎晟合泰投资咨询合伙企业（有限合伙）
公司名称：深圳鼎晟合泰投资咨询合伙企业（有限合伙）
住所：深圳市南山区西丽街道高新区北区清华信息港一期综合楼
执行事务合伙人：深圳贝赢投资咨询管理有限公司
统一社会信用代码：91440300326525106J
注册资本：1000 万元人民币
实缴资本：909 万元人民币
公司类型：有限合伙企业
成立日期：2015 年 2 月 5 日
经营期限：2015 年 2 月 5 日至 2035 年 2 月 5 日
经营范围：投资咨询。（以上不含证券、金融项目，法律、行政法规、
国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外，限制的项目须取得许可后方
可经营）
5、深圳市永卓恒基投资企业（有限合伙）
公司名称：深圳市永卓恒基投资企业（有限合伙）
住所：深圳市福田区福田街道福华三路与金田路交汇处卓越世纪中心 4
号楼 3703C
执行事务合伙人：深圳市永卓御富资产管理有限公司
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统一社会信用代码：91440300593004241U
注册资本：22024.35 万元人民币
公司类型：有限合伙企业
成立日期：2012 年 3 月 23 日
经营期限：2012 年 3 月 23 日至 2022 年 3 月 23 日
经营范围：股权投资以及相关咨询服务
6、深圳百富祥投资有限公司
公司名称：深圳百富祥投资有限公司
住所：深圳市南山区高新区南区深圳清华大学研究院大楼 B 区 308 室
法定代表人：郭仙
统一社会信用代码：914403005867364876
注册资本：3000 万元人民币
公司类型：有限责任公司(自然人独资)
成立日期：2011 年 11 月 22 日
经营期限：2011 年 11 月 22 日至 2041 年 11 月 22 日
经营范围：项目投资；投资咨询；财务顾问（以上法律、行政法规、国
务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）
7、深圳慈辉清科汇投资管理中心（有限合伙）
公司名称：深圳慈辉清科汇投资管理中心（有限合伙）
住所：深圳市前海深港合作区前湾一路 1 号 A 栋 201 室（入驻深圳市前
海商务秘书有限公司）
执行事务合伙人：深圳汇合众青投资有限公司
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统一社会信用代码：91440300349671544A
注册资本：9730.8 万元人民币
公司类型：有限合伙企业
成立日期：2015 年 7 月 21 日
经营期限：2015 年 7 月 21 日至长期
经营范围：投资管理、投资咨询（法律、行政法规、国务院决定禁止的
项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）；受托资产管理（不得从事
信托、金融资产管理、证券资产管理等业务）；受托管理股权投资基金（不
得以任何方式公开募集及发行基金、不得从事公开募集及发行基金管理业
务）；投资兴办实业（具体项目另行申报）
8、上海谨诚企业管理中心（普通合伙）
公司名称：上海谨诚企业管理中心（普通合伙）
住所：上海市金山区金山卫镇老卫清路 568 号 6 幢 144 室
执行事务合伙人：何平
统一社会信用代码：91310116MA1JA1RW74
注册资本：300 万元人民币
公司类型：普通合伙企业
成立日期：2017 年 10 月 31 日
经营期限：2017 年 10 月 31 日至长期
经营范围：企业管理咨询，企业营销策划，从事电子产品科技专业领域
内技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务，电子产品，计算机、软件及
辅助设备销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
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动）
9、清控创业投资有限公司
公司名称：清控创业投资有限公司
住所：西藏林芝市巴宜区八一镇墨脱办事处办公楼 2 楼 9 号
法定代表人：赵燕来
统一社会信用代码：915404005768795807
注册资本：100000 万人民币
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
成立日期：2011 年 6 月 14 日
经营期限：2011 年 6 月 14 日至 2061 年 6 月 14 日
经营范围：创业投资业务；代理其他创业投资企业机构或个人的创业投
资业务；创业投资咨询业务；为创业企业提供创业管理服务业务；参与创立
创业与创业投资管理顾问机构。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可经营该项目）
（三）被评估企业概况
公司名称：力合科创集团有限公司（以下简称“力合科创”）
住所：深圳市南山区高新科技园北区清华信息港科研楼 10 楼 1001
法定代表人：嵇世山
统一社会信用代码：91440300715228172G
注册资本：46595.1309 万人民币
公司类型：有限责任公司
成立日期：1999 年 8 月 31 日
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深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
经营期限：1999 年 8 月 31 日至 2039 年 8 月 31 日
1、公司历史沿革
1999 年 8 月 19 日，深圳市清华大学研究院和深圳市清华传感设备有限
公司共同出资成立深圳市清华科技开发有限公司（力合科创前身），注册资
本 260 万元。力合科创设立时的股本和股权结构如下：
出资金额
序号 股东名称 持股比例
（万元）
1 深圳清华大学研究院 234.0000 90.00%
2 深圳市清华传感设备有限公司 26.0000 10.00%
合计： 260.0000 100%
2000 年 7 月 17 日，股东会同意将注册资本增至 10,000 万元。新增的 9,740
万元注册资本中，深圳清华大学研究院以专有技术和货币资金出资 8,766 万
元；深圳市清华传感设备有限公司以现金出资 974 万元。
2001 年 5 月 8 日，股东会同意将注册资本增至 11,111 万元。新增的 1,111
万元注册资本由深圳市舸仁创业投资有限公司缴纳。本次增资完成后，力合
科创的股本和股权结构如下：
出资金额
序号 股东名称 持股比例
（万元）
1 深圳清华大学研究院 9,000.00 81.00%
2 深圳市舸仁创业投资有限公司 1,111.00 10.00%
3 深圳市清华传感设备有限公司 1,000.00 9.00%
合计： 11,111.00 100%
2001 年 8 月 8 日，股东会同意深圳市清华传感设备有限公司将其持有的
力合科创 9%股权（对应注册资本 1,000 万元）以 1,000 万元的价格转让给深
圳清华大学研究院。本次股权转让完成后，力合科创的股东和股权结构如下：
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深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
出资金额
序号 股东名称 持股比例
（万元）
1 深圳清华大学研究院 10,000.00 90.00%
2 深圳市舸仁创业投资有限公司 1,111.00 10.00%
合计： 11,111.00 100%
2003 年 5 月 18 日，股东会同意将 3,689.00 万元资本公积全部转增为注
册资本，深圳清华大学研究院和深圳市舟仁创业投资有限公司（2003 年 1
月已更名）分别按 90%和 10%的比例享有本次转增的注册资本；同意深圳市
舟仁创业投资有限公司增资现金人民币 2,005 万元，其中 1,850 万元计入注
册资本，其余 155 万元计入资本公积。本次增资完成后，标的公司注册资本
变更为人民币 16,650 万元。
2003 年 12 月 4 日，股东会同意深圳清华大学研究院增资人民币 11,218
万元，其中 4,680 万元计入注册资本，其余 6,538 万元计入资本公积；同意
深圳市舟仁创业投资有限公司增资现金人民币 6,400 万元，其中 2,670 万元
计入注册资本，其余 3,730 万元计入资本公积；同意新股东深圳市开元凯视
网络科技有限公司增资现金人民币 14,382 万元，其中 6,000 万元计入注册资
本，其余 8,328 万元计入资本公积。上述增资完成后，力合科创的股本和股
权结构如下：
出资金额
序号 股东名称 持股比例
（万元）
1 深圳清华大学研究院 18,000.10 60.00%
2 深圳市舟仁创业投资有限公司 6,000.00 20.00%
3 深圳市开元凯视网络科技有限公司 6,000.00 20.00%
合计： 30,000.00 100%
2004 年 10 月 26 日，股东会同意深圳市舟仁创业投资有限公司将其持有
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的力合科创 13%股权（对应注册资本 3,900 万元）转让给深圳清华大学研究
院。
2005 年 8 月 29 日，股东会同意深圳市开元凯视网络科技有限公司将其
持有的力合科创 20%股权（对应注册资本 6,000 万元）转让给深圳清华大学
研究院，转让价格为人民币 14,382 万元。
2006 年 1 月 4 日，上海市第二中级人民法院就招商银行股份有限公司与
深圳市舟仁创业投资有限公司等公司借款纠纷一案出具（2005）沪二中执字
第 507-1 号民事裁定书，被执行人深圳市舟仁创业投资有限公司持有的力合
科创 7%的股权予以拍卖且已成交，买受人为深圳清华大学研究院，成交价
为人民币 2,000 万元，故该院裁定前述 7%股权转归深圳清华大学研究院所
有。2006 年 1 月 4 日，股东会同意上述股权转让。
2008 年 4 月 28 日，深圳清华大学研究院将其持有的力合科创 24.36%股
权（对应注册资本 7,308 万元）转让给深圳市数点通投资管理有限公司。转
让价格人民币 14,312.65 万元，以北京国友大正资产评估有限公司出具的资
产评估报告书（国有大正评报字[2007]第 140 号）所确定的评估净资产为定
价依据。上述股权转让完成后，力合科创的股东和股权结构如下：
出资金额
序号 股东名称 持股比例
（万元）
1 深圳清华大学研究院 22,692.00 75.64%
2 深圳市数点通投资管理有限公司 7,308.00 24.36%
合计： 30,000.00 100%
2008 年 9 月 26 日，股东会同意清华大学教育基金会向公司增资人民币
9,149.99 万元，其中 3,333.33 万元计入注册资本，5,816.66 万元计入资本公
积金。本次增资完成后，力合科创的股本和股权结构如下：
序号 股东名称 出资金额 持股比例
中联资产评估集团有限公司 第 18 页
深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
（万元）
1 深圳清华大学研究院 22,692.00 68.08%
2 深圳市数点通投资管理有限公司 7,308.00 21.92%
3 清华大学教育基金会 3,333.00 10%
合计： 33,333.00 100%
2012 年 12 月 26 日，股东会同意深圳市数点通投资管理有限公司将其持
有的力合科创 21.92%股权（对应注册资本 7,308 万元）转让给深圳百富祥投
资有限公司，转让价格为人民币 19,800 万元。
2013 年 11 月 1 日，股东会同意清华大学教育基金会将其持有的标的公
力合科创 10%股权（对应注册资本 3,333.33 万元）转让给深圳市鹏瑞投资集
团有限公司，转让价格为人民币 10,000 万元。本次转让完成后，力合科创的
股东和股权结构如下：
出资金额
序号 股东名称 持股比例
（万元）
1 深圳清华大学研究院 22,692.00 68.08%
2 深圳百富祥投资有限公司 7,308.00 21.92%
3 深圳市鹏瑞投资集团有限公司 3,333.00 10%
合计： 33,333.00 100%
2015 年 2 月 10 日，股东会同意上海红豆骏达资产管理有限公司向力合
科创增资人民币 30,000 万元，其中 4,406.7146 万元计入注册资本，25,593.2854
万元计入资本公积金。本次增资完成后，力合科创的股本和股权结构如下：
出资金额
序号 股东名称 持股比例
（万元）
1 深圳清华大学研究院 22,692.00 60.13%
2 深圳百富祥投资有限公司 7,308.00 19.36%
3 上海红豆骏达资产管理有限公司 4,406.7146 11.68%
中联资产评估集团有限公司 第 19 页
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4 深圳市鹏瑞投资集团有限公司 3,333.00 8.83%
合计： 37,740.0446 100%
2015 年 3 月 26 日，股东会同意深圳市鹏瑞投资集团有限公司将其持有
的力合科创 8.83%股权（对应注册资本 3,333.33 万元）转让给深圳鼎晟合泰
投资咨询合伙企业（有限合伙），转让价格为人民币 10,667.3527 万元。
2015 年 8 月 11 日，股东会同意深圳百富祥投资有限公司将其持有的力
合科创 3.37%股权（对应注册资本 1,272 万元）转让给深圳慈辉清科汇投资
管理中心（有限合伙），转让价格为人民币 9,730.80 万元；同意深圳百富祥
投资有限公司将其持有的标的公司 7.63%股权（对应注册资本 2,879 万元）
转让给深圳市永卓恒基投资企业（有限合伙），转让价格为人民币 22,024.35
万元。本次股权转让完成后，力合科创的股东和股权结构如下：
出资金额
序号 股东名称 持股比例
（万元）
1 深圳清华大学研究院 22,692.00 60.13%
2 上海红豆骏达资产管理有限公司 4,406.7146 11.68%
3 深圳鼎晟合泰投资咨询合伙企业（有限合伙） 3,333.33 8.83%
4 深圳百富祥投资有限公司 3,157.00 8.36%
5 深圳市永卓恒基投资企业（有限合伙） 2,879.00 7.63%
6 深圳慈辉清科汇投资管理中心（有限合伙） 1,272.00 3.37%
合计： 37,740.0446 100%
2015 年 8 月 17 日，股东会同意北京嘉实元泰投资中心（有限合伙）增
资人民币 59,211.1848 万元，其中 6,359.9554 万元计入注册资本，52,851.2294
万元计入资本公积金；同意清控创业投资有限公司增资人民币 8,379 万元，
其中 900 万元计入注册资本，7,479 万元计入资本公积金。
2016 年 3 月 25 日，股东会同意将公司注册资本增至 46,595.1309 万元。
中联资产评估集团有限公司 第 20 页
深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
新增的 1,595.1309 万元注册资本由深圳清华大学研究院以所持深圳清研创业
投资有限公司 100%股权出资。2016 年 9 月 23 日，深圳市财政委员会出具
《深圳市财政委员会关于深圳清华大学研究院以所持深圳清研创业投资有
限 公 司 100% 股 权 对 力 合 科 创 集 团 有 限 公 司 增 资 的 意 见 》（ 深 财 科 函
[2016]3086 号），同意上述增资事宜。2016 年 10 月 11 日，完成工商变更注
册登记。本次增资完成后，力合科创的股本和股权结构如下：
出资金额
序号 股东名称 持股比例
（万元）
1 深圳清华大学研究院 24,287.1309 52.1237%
2 北京嘉实元泰投资中心（有限合伙） 6,359.9554 13.6493%
3 上海红豆骏达资产管理有限公司 4,406.7146 9.4574%
4 深圳鼎晟合泰投资咨询合伙企业（有限合伙） 3,333.33 7.1538%
5 深圳百富祥投资有限公司 3,157.00 6.7753%
6 深圳市永卓恒基投资企业（有限合伙） 2,879.00 6.1787%
7 深圳慈辉清科汇投资管理中心（有限合伙） 1,272.00 2.7298%
8 清控创业投资有限公司 900.00 1.9315%
合计 46,595.1309 100.00%
2017 年 12 月 4 日，股东会同意深圳百富祥投资有限公司将其持有的力
合科创 2%股权（对应注册资本 931.9026 万元）转让给上海谨诚企业管理中
心（普通合伙），转让价格为 10,000 万元。
2017 年 12 月 8 日，股东会同意深圳清华大学研究院将所持的力合科创
52.1237%股权（对应注册资本 24,287.1309 万元）无偿划转至其全资子公司
深圳清研投资控股有限公司。截至评估基准日，力合科创的股本和股权结构
如下：
出资金额
序号 股东名称 持股比例
（万元）
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深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
1 深圳清研投资控股有限公司 24,287.1309 52.1237%
2 北京嘉实元泰投资中心（有限合伙） 6,359.9554 13.6493%
3 上海红豆骏达资产管理有限公司 4,406.7146 9.4574%
4 深圳鼎晟合泰投资咨询合伙企业（有限合伙） 3,333.33 7.1538%
5 深圳市永卓恒基投资企业（有限合伙） 2,879.00 6.1787%
6 深圳百富祥投资有限公司 2,225.0974 4.7753%
7 深圳慈辉清科汇投资管理中心（有限合伙） 1,272.00 2.7298%
8 上海谨诚企业管理中心（普通合伙） 931.9026 2.00%
9 清控创业投资有限公司 900.00 1.9315%
合计 46,595.1309 100.00%
2、经营范围
高新技术企业创新基地的投资、建设、运营管理及物业服务；高新技术
企业的科技服务（含技术开发、技术咨询、技术转让等）；高新技术企业孵
化与创新服务；新兴产业战略投资与运营；科技成果转化服务；科技企业股
权投资；企业管理咨询与培训；进出口与国际业务。
3、资产及财务状况
截至 2018 年 12 月 31 日，力合科创母公司审计后模拟财务报表账面资
产总额 271,069.24 万元、负债 64,415.61 万元、净资产 206,653.63 万元。2018
年实现营业收入 18,657.29 万元，净利润 14,757.62 万元。
截至 2018 年 12 月 31 日，力合科创审计后模拟合并财务报表账面资产
总额 538,536.63 万元、负债 189,765.37 万元、净资产 348,771.26 万元，归母
净资产 270,467.99 万元。2018 年模拟合并财务报表营业收入 90,915.04 万元，
净利润 29,182.35 万元，归母净利润 26,152.61 万元。
力合科创 2016~2018 年度资产负债及经营状况见下表，各期会计报表均
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经会计师事务所审计，并出具了无保留意见的审计报告。
表 1-1 力合科创 2016~2018 年资产负债及经营状况表（母公司）
金额单位：人民币万元
项目 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
总资产 331,537.68 290,333.97 271,069.24
负债 103,593.26 86,887.67 64,415.61
净资产 227,944.42 203,446.30 206,653.63
2016 年度 2017 年度 2018 年度
营业收入 11,378.80 12,309.64 18,657.29
利润总额 19,373.10 10,192.35 17,784.90
净利润 15,220.16 8,398.65 14,757.62
2016 年度 2017 年度 2018 年度
经营活动产生的现金
4,434.30 2,166.03 11,231.95
流量净额
投资活动产生的现金
-29,483.87 53,951.96 -25,988.44
流量净额
筹资活动产生的现金
3,786.99 -26,038.31 -14,206.16
流量净额
期末现金及现金等价
29,834.98 59,914.67 30,952.02
物余额
立信会计师事务所(特 大华会计师事务所(特 大华会计师事务所(特
审计机构
殊普通合伙) 殊普通合伙) 殊普通合伙)
表 1-2 力合科创 2016~2018 年资产负债及经营状况表（合并）
金额单位：人民币万元
项目 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
总资产 460,720.68 501,199.19 538,536.63
负债 178,546.27 194,723.88 189,765.37
净资产 282,174.40 306,475.31 348,771.26
归母净资产 236,070.08 253,704.88 270,467.99
2016 年度 2017 年度 2018 年度
营业收入 18,756.08 25,649.72 90,915.04
利润总额 23,208.38 33,236.35 36,691.68
净利润 18,586.66 29,570.63 29,182.35
归母净利润 21,820.32 28,144.68 26,152.61
2016 年度 2017 年度 2018 年度
经营活动产生的现金
-5,590.56 -5,376.54 25,734.69
流量净额
投资活动产生的现金
22,840.27 40,288.94 -36,942.80
流量净额
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筹资活动产生的现金
12,963.22 3,333.51 21,140.64
流量净额
期末现金及现金等价
87,480.93 128,541.82 138,474.12
物余额
立信会计师事务所(特 大华会计师事务所(特 大华会计师事务所(特
审计机构
殊普通合伙) 殊普通合伙) 殊普通合伙)
4、核心业务情况
力合科创成立于 1999 年，是国内最早的科技创新服务机构之一。为打
造“高端综合科技创新服务的领航者”，力合科创持续创新：其中珠海清华科
技园于 2016 年被认定为“国家级科技企业孵化器”，于 2017 年被认定为“国
家级众创空间”，于 2018 年蝉联优秀（A 类）国家级科技企业孵化器荣誉；
力合（佛山）科技园于 2015 年获“国家级科技企业孵化器”认定；力合（佛
山）科技园力合创智 U+inno 创业中心于 2015 年获批“国家级众创空间”；湖
南力合星空-蜂巢于 2017 年被认定为“国家级众创空间”。截至目前，力合科
创通过其建立的科技创新服务体系，已累计服务和培育了超过 2,500 家企业、
5 万余名企业家，其中 A 股上市企业 21 家，新三板挂牌企业 50 余家，所创
造的社会与经济价值位居行业前列。
（四）委托人、资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托人、资产评估委托合同约定的经济行为相关
的当事方以及相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或
个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
（五）委托人与被评估单位之间的关系
委托人与被评估单位的最终控制人均为深圳市国资委，两者属于关联方
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关系。
二、评估目的
根据 2018 年 12 月通产丽星与力合创投的股东深圳清研投资控股有限公
司、北京嘉实元泰投资中心（有限合伙）、上海红豆骏达资产管理有限公司、
深圳鼎晟合泰投资咨询合伙企业（有限合伙）、深圳市永卓恒基投资企业（有
限合伙）、深圳百富祥投资有限公司、深圳慈辉清科汇投资管理中心（有限
合伙）、上海谨诚企业管理中心（普通合伙）、清控创业投资有限公司签订的
《发行股份购买资产并募集配套资金之框架协议》，通产丽星拟发行股份购
买力合科创 100%股权。为此需进行资产评估，为通产丽星发行股份购买力
合科创 100%股权之经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象是力合科创模拟报表范围股东全部权益。评估范围为力合科创
评估基准日模拟报表的全部资产及相关负债，账面资产总额 271,069.24 万元、
负债 64,415.61 万元、净资产 206,653.63 万元。具体包括流动资产 59,778.20
万元；非流动资产 211,291.04 万元，其中：可供出售金融资产 19,074.64 万
元，长期股权投资 159,882.95 万元，固定资产 29,518.70 万元，无形资产
1,128.71 万元，长期待摊费用 33.36 万元，递延所得税资产 1,525.90 万元，
其他非流动资产 126.77 万元；流动负债 14,265.88 万元；非流动负债 50,149.72
万元。
上述资产与负债账面值摘自大华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的大
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华审字[2019]006545 号无保留意见的《审计报告》，评估是在企业经过审计
后的基础上进行的。
委托人及被评估单位确认委托评估范围与本次评估目的一致，委托评估
对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）委估主要实物资产情况
纳入评估范围内的实物资产账面值 29,518.70 万元，占评估范围内总资
产的 10.89%。主要为房屋建筑物、车辆、电子设备等。这些资产具有以下
特点：
1、实物资产主要位于在深圳市南山区朗山路清华信息港。
2、房屋建筑物主要包括清华信息港一期、清华信息港二期、慧谷创业
园 B 区行知路 39-15、松坪山配套住宅楼，建筑面积合计 113,667.20 平方米。
房屋建筑物除慧谷创业园 B 区行知路 39-15 位于无锡市，其余均位于深圳市
南山区，目前各项房屋建筑物使用正常。截至评估基准日，力合科创持有的
清华信息港一期、清华信息港二期房产已抵押给华夏银行股份有限公司深圳
高新支行。
3、车辆为办公用车辆，包括 1 辆丰田皇冠轿车和 1 辆现代途胜 SUV；
电子设备为办公用设备，包括电脑、服务器、复印机、打印机等。目前各类
型设备保养、使用正常。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报评估范围内账面记录的无形资产包括土地使用权和外购软件，
目前均使用正常。
1、土地使用权 1 宗，为出让性质，已取得《不动产权证》，证载权利
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人为力合科创。土地使用权的具体情况如下：
表 3-1 土地使用权基本情况表
土地使用权 准用 土地使用权使
序号 权证编号 宗地名称 土地位置 土地用途
面积（㎡) 年限 用期限
深圳市南山区
粤(2016)深圳市
科苑路与北环 高科技研 2002-6-11 至
1 不动产权第 清华信息港 40,152.80 50 年
路交汇处清华 发 2052-6-10
0018316 号
信息港
根据深圳市规划与国土资源管理与力合科创签订的“深地合字（2002）
3051 号”《深圳市土地使用权出让合同书》，该宗地土地性质为非商品房用
途，不得进行房地产开发经营，只能用于高新办批准的入区项目。截至评估
基准日，该宗地已设定抵押权。
2、经被评估单位确认，本次申报评估范围内有 8 项软件著作权和 50 项
商标权为账外资产，未在资产账面核算。软件著作权和商标权的具体情况见
表 3-2，表 3-3。
表 3-2 力合科创软件著作权情况
序号 所有权人 登记号 软件名称 首次发表日期 登记时间
1 力合科创 2017SR238010 力合园区管理系统 2016-12-16 2017-06-06
2 力合科创 2017SR236821 力合科技服务基础平台系统 2016-11-21 2017-06-06
3 力合科创 2017SR238747 力合知识产权管理系统 2016-12-23 2017-06-06
4 力合科创 2017SR238742 力合招标采购服务系统 2016-12-30 2017-06-06
5 力合科创 2017SR238733 力合企业孵化管理系统 2016-12-28 2017-06-06
6 力合科创 2017SR238738 力合科技服务在线交易系统 2017-01-03 2017-06-06
7 力合科创 2017SR230571 力合投后服务管理系统 2016-12-13 2017-06-05
8 力合科创 2017SR232647 力合投资管理系统 2016-12-02 2017-06-05
表 3-3 力合科创商标权情况
中联资产评估集团有限公司 第 27 页
深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
序号 权利人 商标样式 注册证号 类别 有效期至
1 力合科创 22316530 36 2028/1/28
2 力合科创 19317170 36 2027/4/20
3 力合科创 19317158 36 2027/6/27
4 力合科创 19316927 35 2027/4/20
5 力合科创 18017674 36 2028/01/13
6 力合科创 18017617 36 2028/01/13
7 力合科创 3765273 40 2025/10/13
8 力合科创 3765272 38 2026/4/6
9 力合科创 3765270 19 2026/2/20
10 力合科创 3765268 10 2025/5/27
11 力合科创 3765267 9 2025/12/6
12 力合科创 3765265 3 2026/2/27
13 力合科创 3765264 1 2026/1/27
14 力合科创 3765263 42 2026/2/20
15 力合科创 3765261 40 2026/3/27
16 力合科创 3765260 38 2026/3/27
17 力合科创 3765259 36 2026/2/20
18 力合科创 3765258 19 2026/2/20
19 力合科创 3765257 11 2026/3/20
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深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
20 力合科创 3765256 10 2025/5/27
21 力合科创 3765255 9 2025/9/6
22 力合科创 3765254 7 2025/11/27
23 力合科创 3765253 3 2025/5/27
24 力合科创 3765252 1 2026/3/20
25 力合科创 3765251 42 2026/11/27
26 力合科创 3765250 41 2026/2/20
27 力合科创 3765249 40 2025/10/13
28 力合科创 3765248 38 2026/2/20
29 力合科创 3765247 36 2026/2/20
30 力合科创 3765245 11 2025/8/6
31 力合科创 3765244 10 2019/3/20
32 力合科创 3765243 9 2025/10/13
33 力合科创 3765242 7 2026/2/27
34 力合科创 3765241 3 2018/7/27
35 力合科创 3765240 1 2026/3/20
36 力合科创 3765239 42 2026/3/27
37 力合科创 3765238 41 2026/2/13
38 力合科创 3765237 40 2025/7/13
39 力合科创 3765236 38 2026/2/20
40 力合科创 3765235 36 2026/8/27
中联资产评估集团有限公司 第 29 页
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41 力合科创 3765234 19 2026/7/20
42 力合科创 3765233 11 2025/6/13
43 力合科创 3765232 10 2025/5/27
44 力合科创 3765231 9 2025/9/6
45 力合科创 3765230 7 2025/11/27
46 力合科创 3765229 3 2026/7/6
47 力合科创 3765228 1 2026/2/6
48 力合科创 3608834 42 2025/8/27
49 力合科创 3510503 42 2025/3/27
50 力合科创 1784733 42 2022/6/6
（三）企业申报的长期投资情况
本次评估范围内的一级长期投资共 32 项，均为长期股权投资。长期股
权投资的具体情况如下：
表 3-4 力合科创一级长期股权投资账面价值一览表
单位：人民币元
序 投资日 持股比
被投资单位名称 投资成本 账面价值
号 期 例%
1 深圳市斯维尔科技股份有限公司 2002/2 10.67% 4,110,000.00 12,968,517.86
2 常州力合创业投资有限公司 2008/9 20.00% 200,000.00 2,978,613.39
3 珠海华金资本股份有限公司 2000/12 9.16% 88,689,369.70 118,819,389.42
4 深圳力合创新发展有限公司 2002/3 100.00% 101,235,000.00 101,235,000.00
5 深圳市力合微电子股份有限公司 2002/7 17.81% 17,000,000.00 39,379,415.23
6 深圳市清华天安信息技术有限公司 2003/8 48.00% 2,140,840.00 12,226,379.88
7 深圳力合孵化器发展有限公司 2005/6 37.50% 17,500,000.00 11,447,471.87
8 清华力合创业投资国际有限公司 2004/9 100.00% 104,579,541.49 104,579,541.49
9 深圳力合科技服务有限公司 2013/1 100.00% 20,000,000.00 20,000,000.00
10 深圳力合金融控股股份有限公司 2013/6 30.00% 104,653,762.04 126,118,552.65
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深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
11 广东力合双清科技创新有限公司 2013/11 86.30583% 100,000,000.00 100,000,000.00
12 广东力合智谷投资有限公司 2015/12 100.00% 61,000,000.00 61,000,000.00
13 东莞力合新材料投资有限公司 2014/7 54.34% 7,695,615.00 7,695,615.00
14 深圳力合物业管理有限公司 2014/8 66.67% 3,000,000.00 3,000,000.00
15 珠海隆华直升机科技有限公司 2014/12 17.40% 6,000,000.00 5,338,052.49
16 佛山峰合精密喷射成形科技有限公司 2015/3 30.6429% 17,160,000.00 4,800,122.00
17 深圳力合星空投资孵化有限公司 2015/9 51.00% 9,453,528.77 9,453,528.77
18 深圳力合世通投资有限公司 2015/9 100.00% 6,000,000.00 6,000,000.00
深圳力合华石科技投资合伙企业（有
19 2017/2 49.00% 49,040,000.00 49,235,651.56
限合伙）
20 深圳力合源投资发展有限公司 2016/2 48.00% 38,400,000.00 38,398,574.47
21 深圳市力合创业投资有限公司 2016/5 100.00% 400,000,000.00 400,000,000.00
22 湖南力合长株潭创新中心有限公司 2016/5 60.00% 60,000,000.00 60,000,000.00
23 珠海力合华金投资管理有限公司 2016/6 40.00% 800,000.00 1,711,871.25
24 深圳清研创业投资有限公司 2016/5 100.00% 223,108,524.97 223,108,524.97
25 力合资本投资管理有限公司 2016/10 40.00% 14,000,000.00 34,670,191.54
26 广州广华力合创业投资有限公司 2016/11 50.00% 5,000,000.00 4,372,956.29
27 佛山力合创新中心有公司 2017/6 53.54% 1,000,000.00 1,000,000.00
28 深圳市力合教育有限公司 2017/9 51.00% 6,894,280.41 6,467,117.80
29 惠州力合创新中心有限公司 2018/11 70.00% 7,000,000.00 7,000,000.00
30 百德光电技术（深圳）有限公司 2005/4 50.00% 5,000,000.00 5,000,000.00
31 珠海华冠科技股份有限公司 2008/11 11.88% 30,482,700.00 35,949,402.45
32 湖南力合新兴产业创业投资有限公司 2016/7 20.00% 0.00 0.00
合 计 1,511,143,162.38 1,613,954,490.36
减：长期股权投资减值准备 0.00 15,125,000.00
净 额 1,511,143,162.38 1,598,829,490.36
图 3-5 力合科创主要子公司架构图
中联资产评估集团有限公司 第 31 页
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主要子公司基本情况说明如下：
1、深圳市力合创业投资有限公司
企业名称 深圳市力合创业投资有限公司
统一社会信用代码 91440300359759902M
深圳市前海深港合作区前湾一路 1 号 A 栋 201 室（入驻深圳市前海商务秘书
住所
有限公司）
法定代表人 贺臻
注册资本 45000 万人民币
企业类型 有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
成立日期 2016-01-20
中联资产评估集团有限公司 第 32 页
深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
经营期限 2016-01-20 至无固定期限
创业投资业务；受托管理创业投资企业机构或个人的创业投资业务；创业投
资咨询业务；为创业企业提供创业管理服务业务；参与设立创业投资企业与
经营范围 创业投资管理顾问；高科技产品的技术开发；投资兴办实业（具体项目另行
申报）；国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）。（以上各项涉及法律、
行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）
截至评估基准日，深圳市力合创业投资有限公司股权结构如下：
认缴出资 实缴出资
股东名称
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）
力合科创集团有限公司 45,000.00 100.00% 40,000.00 100.00%
合计 45,000.00 100.00% 40,000.00 100.00%
截至评估基准日 2018 年 12 月 31 日，深圳市力合创业投资有限公司报
表账面资产总额 69,051.71 万元，负债总额 153.97 万元，净资产 68,897.74
万元，2018 年度营业收入 208.74 万元，净利润-878.37 万元。
2、深圳清研创业投资有限公司
企业名称 深圳清研创业投资有限公司
统一社会信用代码 91440300767566042N
住所 深圳市南山区科技园南区深圳清华大学研究院大楼 A301 室
法定代表人 冯杰
注册资本 27000 万人民币
企业类型 有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
成立日期 2004-09-28
经营期限 2004-09-28 至 2019-09-28
创业投资业务；受委托管理其他创业投资机构的创业投资资本；创业投资咨
询业务；为创业企业提供创业管理服务业务；参与发起创业投资机构与创业
经营范围
投资管理顾问机构。（以上均不含法律、行政法规、国务院决定禁止的项目，
限制的项目须取得许可后方可经营）
截至评估基准日，深圳清研创业投资有限公司股权结构如下：
认缴出资 实缴出资
股东名称
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）
力合科创集团有限公司 27,000.00 100.00% 27,000.00 100.00%
合计 27,000.00 100.00% 27,000.00 100.00%
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截至评估基准日 2018 年 12 月 31 日，深圳清研创业投资有限公司报表
账面资产总额 27,214.09 万元，负债总额 60.53 万元，净资产 27,153.56 万元，
2018 年度营业收入 9.80 万元，净利润 1,636.84 万元。
3、深圳力合创新发展有限公司
企业名称 深圳力合创新发展有限公司
统一社会信用代码 91440300736250846
住所 深圳市南山区高新科技园北区清华信息港研发综合楼 3 楼
法定代表人 贺臻
注册资本 10000 万人民币
企业类型 有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
成立日期 2002-02-20
经营期限 2002-02-20 至 2032-02-20
自有物业租赁；科技园区、孵化基地投资、开发和建设；投资兴办实业（具
经营范围
体项目另行申报）
截至评估基准日，深圳力合创新发展有限公司股权结构如下：
认缴出资 实缴出资
股东名称
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）
力合科创集团有限公司 10,000.00 100.00% 10,000.00 100.00%
合计 10,000.00 100.00% 10,000.00 100.00%
截至评估基准日 2018 年 12 月 31 日，深圳力合创新发展有限公司报表
账面资产总额 33,366.95 万元，负债总额 23,562.72 万元，净资产 9,804.23 万
元，2018 年度营业收入 162.89 万元，净利润 524.01 万元。
（1）珠海清华科技园创业投资有限公司
企业名称 珠海清华科技园创业投资有限公司
统一社会信用代码 914404007304712186
住所 珠海市唐家湾镇大学路 101 号清华科技园创业大楼东楼 10 层
法定代表人 贺臻
注册资本 20200 万人民币
企业类型 其他有限责任公司
中联资产评估集团有限公司 第 34 页
深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
成立日期 2001-07-09
经营期限 2001-07-09 至无固定期限
风险投资；高新技术企业孵化；企业管理、投资和科技咨询；高新技术产品
的开发、推广应用；国内贸易（不含国家专控产品）；清华科技园（珠海）
经营范围 项目的开发建设。根据《珠海经济特区商事登记条例》，经营范围不属登记
事项。以下经营范围信息由商事主体提供，该商事主体对信息的真实性、合
法性负责：(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
截至评估基准日，珠海清华科技园创业投资有限公司股权结构如下：
认缴出资 实缴出资
股东名称
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）
深圳力合创新发展有限公司 8,466.00 41.92% 8,466.00 41.92%
珠海华金资本股份有限公司 8,134.00 40.26% 8,134.00 40.26%
国开发展基金有限公司 3,600.00 17.82% 3,600.00 17.82%
合计 20,200.00 100.00% 20,200.00 100.00%
截至评估基准日 2018 年 12 月 31 日，珠海清华科技园创业投资有限公
司报表账面资产总额 79,838.60 万元，负债总额 21,468.45 万元，净资产
58,370.15 万元，2018 年度营业收入 15,693.56 万元，净利润 5,475.28 万元。
4、广东力合双清科技创新有限公司
企业名称 广东力合双清科技创新有限公司
统一社会信用代码 91441900086788221R
东莞市清溪镇青滨东路 105 号力合双清创新基地力合东莞产业引领服务中心
住所
201 室
法定代表人 贺臻
注册资本 18438.119 万人民币
企业类型 其他有限责任公司
成立日期 2013-12-16
经营期限 2013-12-16 至无固定期限
科技推广和应用服务业；房屋建筑业；物业租赁；实业投资；房地产开发。(依
经营范围
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
截至评估基准日，广东力合双清科技创新有限公司股权结构如下：
股东名称 认缴出资 实缴出资
中联资产评估集团有限公司 第 35 页
深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）
力合科创集团有限公司 10,000.00 54.2355% 10,000.00 54.2355%
国开发展基金有限公司 7,529.03 40.834% 7,529.03 40.834%
广东清大创业投资有限公司 454.55 2.4652% 454.55 2.4652%
东莞市合衡菁英咨询合伙企业
454.55 2.4652% 454.55 2.4652%
（有限合伙）
合计 18,438.13 100.00% 18,438.13 100.00%
截至评估基准日 2018 年 12 月 31 日，广东力合双清科技创新有限公司
报表账面资产总额 62,257.45 万元，负债总额 36,918.00 万元，净资产 25,339.45
万元，2018 年度营业收入 32,533.95 万元，净利润 6,348.26 万元。
5、佛山力合创新中心有限公司
企业名称 佛山力合创新中心有限公司
统一社会信用代码 91440605MA4UW8FC1Y
住所 佛山市南海区狮山镇南海软件科技园信息大道（研发楼 B 栋）三层 326 室
法定代表人 贺臻
注册资本 22860.91 万人民币
企业类型 其他有限责任公司
成立日期 2016-10-09
经营期限 2016-10-09 至无固定期限
科技中介服务、其他企业管理服务、企业管理咨询服务、其他科技推广和应
经营范围
用服务业。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
截至评估基准日，佛山力合创新中心有限公司股权结构如下：
认缴出资 实缴出资
股东名称
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）
力合科创集团有限公司 12,239.73 53.54% 12,239.73 53.54%
广东南海高新技术产业投资控
10,621.18 46.46% 10,621.18 46.46%
股有限公司
合计 22,860.91 100.00% 22,860.91 100.00%
截至评估基准日 2018 年 12 月 31 日，佛山力合创新中心有限公司报表
账面资产总额 25,351.17 万元，负债总额 1,091.85 万元，净资产 24,259.31 万
元，2018 年度营业收入 819.88 万元，净利润 76.43 万元。
中联资产评估集团有限公司 第 36 页
深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
（1）佛山南海国凯投资有限公司
企业名称 佛山南海国凯投资有限公司
统一社会信用代码 91440605752091072N
住所 佛山市南海区狮山镇南海软件科技园信息大道（研发楼 B 栋）三层 301 室
法定代表人 贺臻
注册资本 4790.25 万人民币
企业类型 其他有限责任公司
成立日期 2003-07-09
经营期限 2003-07-09 至无固定期限
从事风险投资（金融除外），高新技术企业孵化；园区的开发、建设（不含
经营范围 施工）及高新技术研发、推广、应用、管理；企业管理咨询；国内商业、物
资供销业（国家专营、专控的除外）；房地产开发经营。
截至评估基准日，佛山南海国凯投资有限公司股权结构如下：
认缴出资 实缴出资
股东名称
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）
佛山力合创新中心有限公司 1,589.28 33.18% 1,589.28 33.18%
国开发展基金有限公司 1,490.25 31.11% 1,490.25 31.11%
深圳力合数字电视有限公司 792.00 16.53% 792.00 16.53%
孙长虹 311.52 6.50% 311.52 6.50%
星子县星耀贸易有限公司 277.20 5.79% 277.20 5.79%
佛山金茂投资顾问管理有限公司 121.44 2.54% 121.44 2.54%
深圳市协力通科技发展有限公司 159.06 3.32% 159.06 3.32%
广东兴美投资有限公司 49.50 1.03% 49.50 1.03%
合计 4,790.25 100.00% 4,790.25 100.00%
截至评估基准日 2018 年 12 月 31 日，佛山南海国凯投资有限公司报表
账面资产总额 43,961.52 万元，负债总额 15,405.27 万元，净资产 28,556.25
万元，2018 年度营业收入 9,679.12 万元，净利润 1,824.45 万元。
6、湖南力合长株潭创新中心有限公司
企业名称 湖南力合长株潭创新中心有限公司
统一社会信用代码 湖南力合长株潭创新中心有限公司
住所 91430300MA4L42WQ7L
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深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
法定代表人 贺臻
注册资本 10000 万人民币
企业类型 其他有限责任公司
成立日期 2016-04-28
经营期限 2016-04-28 至 2036-04-27
高新技术企业创新基地的投资、建设、运营管理及物业服务；高新技术企业
的科技服务；高新技术企业孵化与创新服务；新兴产业战略投资与运营科技
成果转化服务；科技企业股权投资；企业管理咨询与培训；高科技产品的技
经营范围 术开发；物业管理；进出口与国际业务。（以本企业自有资产对外投资，不
得从事吸收存款、集资收款、受托贷款、发放贷款、融资担保等国家金融监
管及财政信用业务；依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动）
截至评估基准日，湖南力合长株潭创新中心有限公司股权结构如下：
认缴出资 实缴出资
股东名称
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）
力合科创集团有限公司 6,000.00 60.00% 6,000.00 60.00%
湘潭高新集团有限公司 4,000.00 40.00% 4,000.00 40.00%
合计 10,000.00 100.00% 10,000.00 100.00%
截至评估基准日 2018 年 12 月 31 日，湖南力合长株潭创新中心有限公
司报表账面资产总额 9,917.30 万元，负债总额 148.71 万元，净资产 9,768.59
万元，2018 年度营业收入 32.74 万元，净利润 48.29 万元。
7、深圳力合物业管理有限公司
企业名称 深圳力合物业管理有限公司
统一社会信用代码 9144030030596410XH
住所 深圳市南山区西丽街道新东路清华信息港科研楼 1 楼 106
法定代表人 李江枫
注册资本 450 万人民币
企业类型 有限责任公司
成立日期 2014-06-11
经营期限 2014-06-11 至无固定期限
物业租赁与管理；园林绿化；机电设备维修保养（不含限制项目）；日用品、
经营范围
办公用品、五金交电、装饰材料、电子产品的销售。机动车辆停放服务.
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截至评估基准日，深圳力合物业管理有限公司股权结构如下：
认缴出资 实缴出资
股东名称
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）
力合科创集团有限公司 300.00 66.67% 300.00 66.67%
珠海清华科技园创业投资有限公司 22.50 5.00% 22.50 5.00%
珠海市润恒管理咨询有限公司 127.50 28.33% 127.50 28.33%
合计 450.00 100.00% 450.00 100.00%
截至评估基准日 2018 年 12 月 31 日，深圳力合物业管理有限公司报表
账面资产总额 1,949.92 万元，负债总额 953.86 万元，净资产 996.06 万元，
2018 年度营业收入 2,707.80 万元，净利润 314.48 万元。
8、惠州力合创新中心有限公司
企业名称 惠州力合创新中心有限公司
统一社会信用代码 91441300MA51H52B6G
惠州仲恺高新区仲恺大道（惠环段）666 号科融创业大厦 21 楼 2101-2108 室
住所
及 2118 室
法定代表人 别力子
注册资本 1000 万人民币
企业类型 其他有限责任公司
成立日期 2018-04-04
经营期限 2018-04-04 至无固定期限
高新技术企业创新基地的投资建设与运营管理，物业管理，高新技术企业孵
化与创新服务，为高新技术企业提供科技服务及科技成果转化服务，集群企
经营范围
业住所托管，实业投资，股权投资，企业管理咨询，高科技产品技术开发，
技术进出口。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
截至评估基准日，惠州力合创新中心有限公司股权结构如下：
认缴出资 实缴出资
股东名称
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）
力合科创集团有限公司 700.00 70.00% 700.00 100.00%
惠州市恺众创业服务有限公司 300.00 30.00% - -
合计 1,000.00 100.00% 700.00 100.00%
截至评估基准日 2018 年 12 月 31 日，惠州力合创新中心有限公司报表
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账面资产总额 4,234.80 万元，负债总额 3,883.30 万元，净资产 351.50 万元，
2018 年度营业收入 0.19 万元，净利润-348.50 万元。
9、深圳市力合教育有限公司
企业名称 深圳市力合教育有限公司
统一社会信用代码 91440300758623711A
住所 深圳市南山区高新村南区清华大学研究院大楼 A504、A505
法定代表人 贺臻
注册资本 1000 万人民币
企业类型 有限责任公司
成立日期 2004-02-09
经营期限 2004-02-09 至无固定期限
投资教育业、兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不
含专营、专控、专卖商品）；电子产品的技术开发、经济信息咨询、家政服
务（均不含限制项目）；企业管理培训，国学教育培训。投资教育业、兴办
经营范围
实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专
卖商品）；电子产品的技术开发、经济信息咨询、家政服务（均不含限制项
目）；企业管理培训，国学教育培训。
截至评估基准日，深圳市力合教育有限公司股权结构如下：
认缴出资 实缴出资
股东名称
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）
力合科创集团有限公司 510.00 51.00% 510.00 51.00%
深圳尚恒发展合伙企业（有限合伙） 490.00 49.00% 490.00 49.00%
合计 1,000.00 100.00% 1,000.00 100.00%
截至评估基准日 2018 年 12 月 31 日，深圳市力合教育有限公司报表账
面资产总额 5,153.98 万元，负债总额 2,360.56 万元，净资产 2,793.42 万元，
2018 年度营业收入 4,147.67 万元，净利润 499.46 万元。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量。
经委托人和被评估单位确认，截至评估基准日 2018 年 12 月 31 日，本次
委托评估范围内，除账面未记录的 8 项著作权（表 3-2）和 50 项商标注册权
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（表 3-3）外，无其他表外资产和负债。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面
金额（或者评估值）。
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事务所（特
殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的
情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是 2018 年 12 月 31 日。
是由委托人根据本次评估特定评估目的，综合考虑有利于评估目的实现，
有利于委托人和被评估单位提供相关资料，以及评估报告使用有效期等因素
后确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、
评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和主要参考资
料等，具体如下：
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（一）经济行为依据
1、 2018年12月通产丽星与交易各方签订的《发行股份购买资产并募集配
套资金之框架协议》；
2、 深圳市投资控股有限公司《关于通产丽星重大资产重组项目的回复意
见》（深投控[2018]854号）。
（二）法律法规依据
1、 《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第六次会议修订）；
2、 《中华人民共和国证券法》2014年8月31日第十二届全国人民代表大
会常务委员会第十次会议修订）；
3、 《中华人民共和国土地管理法》2004年8月28日第十届全国人民代表
大会常务委员会第十一次会议修订）；
4、 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年08月27日第十一届全
国人民代表大会常务委员会第十次会议修订）；
5、 《中华人民共和国资产评估法》（全国人民代表大会常务委员会于
2016年7月2日发布）；
6、 《中华人民共和国物权法》（主席令第62号，全国人民代表大会第五
次会议于2007年3月16日发布）；
7、 《上市公司重大资产重组管理办法》（证监会127号令，2016年）；
8、 《上市公司证券发行管理办法》（证监会30号令）；
9、 《上市公司非公开发行股票实施细则》（2017年修订）；
10、 《关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知》财政部、
工商总局财企[2009]46号）；
11、 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委第12号令，2005年8月25
日）；
12、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委
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产权[2006]274号）；
13、 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第378号令，2003）；
14、 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资发
产权[2009]941号）；
15、 《中华人民共和国专利法》（中华人民共和国主席令第八号）；
16、 《中华人民共和国著作权法》（中华人民共和国主席令第二十六
号）。
（三）评估准则依据
1、 《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；
2、 《资产评估职业道德准则》（中评协 [2017]30号）；
3、 《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
4、 《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35号）；
5、 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6、 《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
7、 《 资 产 评 估 执 业 准 则 — 利 用 专 家 工 作 及 相 关 报 告 》（ 中 评 协
[2017]35号）；
8、 《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2018]38号）；
9、 《资产评估执业准则—无形资产》（中评协[2017]37号）；
10、 《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）；
11、 《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39号）；
12、 《知识产权资产评估指南》（中评协[2017]44号）；
13、 《著作权资产评估指导意见》（中评协[2017]50号）；
14、 《商标资产评估指导意见》（中评协[2017]51号）；
15、 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）；
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16、 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
17、 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
18、 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）。
（四）资产权属依据
1、 《不动产权证书》；
2、 《机动车行驶证》；
3、 《计算机软件著作权登记证书》；
4、 《商标注册权证书》；
5、 重要资产购置合同或凭证；
6、 其他参考资料。
（五）取价依据
1、 《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国第十二届全国
人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2017年2月24日第通过）；
2、 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（2007年11月28日国务
院第197次常务会议通过）；
3、 《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017年中华人民共和国国务
院令第691号公布）；
4、 《关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号)；
5、 《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关
总署公告2019年第39号）；
6、 委托人和被评估单位依法提供的未来收益预测资料；
7、 被评估单位2016、2017、2018年度审计报告；
8、 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第294
号）；
9、 《机动车强制报废标准规定》（商务部、国家发展和改革委员会、
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公安部、环境保护部令2012年第12号）；
10、 《2019机电产品价格信息查询系统》（机械工业信息研究院）；
11、 《中国人民银行贷款利率表》（2015年10月24日）；
12、 国家发布和当前执行的有关税收条例和法规及力合科创提供的税
收优惠文件；
13、 评估人员的市场询价记录等。
（六）主要参考资料
1、 《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社2011版）；
2、 wind资讯金融终端；
3、 《投资估价》 [美]Damodanran著，[加]林谦译，清华大学出版社）；
4、 《价值评估：公司价值的衡量与管理（第3版）》 （[美]Copeland，
T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；
5、 其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资
产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，
强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价
估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果
说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基
础上确定评估对象价值的思路。
市场法分上市公司比较法和交易案例比较法。上市公司比较法是指获取
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并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估
企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。上市公司的股票价
格、经营、财务数据是公开的，也容易获取，但由于力合科创在国内的同类
上市公司很少，导致可比案例不足，无法采用上市公司比较法估值。交易案
例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当
的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体
方法。由于我国证券市场以外的股权交易市场的不完善，公开的可比交易案
例交易较少，交易信息不透明，获取难度较高。故本次评估未选用市场法进
行评估。
被评估企业正常经营多年，已形成连续的历史财务数据，可作为收益法
预测的依据，结合企业业务规划对未来收益进行预测，因此本次评估选择收
益法进行评估。
本次评估目的是股权收购，被评估单位是为科技型初创企业提供孵化科
技服务，属于资金密集行业、固定资产投入比重较大，资产基础法从企业购
建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了
依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理
评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
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1、流动资产
本次评估流动资产主要包括货币资金、应收票据及应收账款、预付账款、
其他应收款。
（1）货币资金
包括现金、银行存款和其他货币资金。
货币资金的币种均为人民币，以核实后账面值作为评估值。
（2）应收票据及应收账款、其他应收款
对于应收票据，通过核对明细账与总账、报表余额、委估明细表是否相
符，核对票据的票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的
一致性，以证实应收票据的真实性、完整性，以核实后账面值作为评估值。
对应收账款类，在核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解
的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信
用、经营管理现状等，采用个别分析和账龄分析的方法估计评估风险损失，
对关联方的往来款项，评估风险损失的可能性为0；对外部单位发生时间1年
以内的发生评估风险损失的可能性为5%；发生时间1到2年的发生评估风险
损失的可能性在10%；发生时间2到3年的发生评估风险损失的可能性在20%；
发生时间3到4年的评估风险损失为30%；发生时间4到5年的评估风险损失为
50%；发生时间5年以上评估风险损失为100%。以应收类账款合计减去评估
风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
（3）预付账款
预付账款为企业预付的办理社保服务费。评估人员查阅了相关协议及记
账凭证，以核实后账面值作为评估值。
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2、可供出售金融资产
可供出售金融资产包括股票和其他投资。
对于可供出售金融资产-股票，由于企业持有的股票是流通股股票，以
本次重大资产重组公告日前 30 个交易日的每日加权平均价格的算术平均值
乘以股票持有数量，再扣减企业转让股票时需缴纳的所得税后的金额作为评
估值。
对于可供出售金融资产-其他投资，评估人员收集并查阅了各被投资单
位的公司章程、投资协议、付款凭证、基金运营报告以及评估基准日财务报
表等。根据对被投资单位经营情况、目前的融资轮次及近期的融资情况的了
解，参考力合科创对于可供出售金融资产的估值分类方法将可供出售金融资
产分为以下几类进行评估：
①被投资单位经营稳定，近期有新一轮融资或股权转让的，以核实后融
资或股权转让价格乘以持股比例，再扣除应缴所得税后确定评估值；
②被投资单位投后无新一轮融资，经营情况一般但在原投资预期情况内
的，以原投资成本确定评估值；
③被投资单位近期无新一轮融资，但该公司已申报 IPO 或计划近期申报，
或近 3 年收益增长较高的，采用上市公司比较法对其进行整体评估后乘以持
股比例，再扣除应缴所得税后确定评估值；
④被投资单位投后无新一轮融资，投资时间长于 3 年且经营情况不善、
持续亏损的，采用基准日被投资单位报表净资产乘以持股比例确定评估值；
⑤对于基金公司（创投公司）股权，有基准日基金运营报告的采用基金
运营报告的基金净值乘以持股比例，再扣除应缴所得税后确定评估值；
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⑥对于成立时间较短、无投资项目的基金公司（创投企业），或者无法
获取进一步资料的，以基准日被投资基金公司（创投企业）的财务报表乘以
持股比例，再扣除应缴所得税后确定评估值；
⑦对于无基金运营报告，但可以提供基金投资项目的资料及估值资料的
基金公司（创投企业），采用报表调整法，将投资项目在基准日的估值，对
基准日财务报表长期股权投资科目进行调整，以调整后的净资产乘以持股比
例，再扣除应缴所得税后确定评估值；
⑧对于企业已判断无法正常经营（如吊销、破产、清算等）的被投资单
位，按审计后账面值列示评估值。
3、长期股权投资
纳入本次评估范围的长期股权投资，共 32 项。长期投资总体情况如下
表：
表 7-1 力合科创长期股权投资账面价值一览表
单位：人民币元
序
被投资单位名称 投资日期 持股比例% 投资成本 账面价值
号
1 深圳市斯维尔科技股份有限公司 2002/2 10.67% 4,110,000.00 12,968,517.86
2 常州力合创业投资有限公司 2008/9 20.00% 200,000.00 2,978,613.39
3 珠海华金资本股份有限公司 2000/12 9.16% 88,689,369.70 118,819,389.42
4 深圳力合创新发展有限公司 2002/3 100.00% 101,235,000.00 101,235,000.00
5 深圳市力合微电子股份有限公司 2002/7 17.81% 17,000,000.00 39,379,415.23
6 深圳市清华天安信息技术有限公司 2003/8 48.00% 2,140,840.00 12,226,379.88
7 深圳力合孵化器发展有限公司 2005/6 37.50% 17,500,000.00 11,447,471.87
8 清华力合创业投资国际有限公司 2004/9 100.00% 104,579,541.49 104,579,541.49
9 深圳力合科技服务有限公司 2013/1 100.00% 20,000,000.00 20,000,000.00
10 深圳力合金融控股股份有限公司 2013/6 30.00% 104,653,762.04 126,118,552.65
11 广东力合双清科技创新有限公司 2013/11 86.30583% 100,000,000.00 100,000,000.00
12 广东力合智谷投资有限公司 2015/12 100.00% 61,000,000.00 61,000,000.00
13 东莞力合新材料投资有限公司 2014/7 54.34% 7,695,615.00 7,695,615.00
14 深圳力合物业管理有限公司 2014/8 66.67% 3,000,000.00 3,000,000.00
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深圳市通产丽星股份有限公司拟发行股份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目资产评估报告
15 珠海隆华直升机科技有限公司 2014/12 17.40% 6,000,000.00 5,338,052.49
16 佛山峰合精密喷射成形科技有限公司 2015/3 30.6429% 17,160,000.00 4,800,122.00
17 深圳力合星空投资孵化有限公司 2015/9 51.00% 9,453,528.77 9,453,528.77
18 深圳力合世通投资有限公司 2015/9 100.00% 6,000,000.00 6,000,000.00
深圳力合华石科技投资合伙企业
19 2017/2 49.00% 49,040,000.00 49,235,651.56
（有限合伙）
20 深圳力合源投资发展有限公司 2016/2 48.00% 38,400,000.00 38,398,574.47
21 深圳市力合创业投资有限公司 2016/5 100.00% 400,000,000.00 400,000,000.00
22 湖南力合长株潭创新中心有限公司 2016/5 60.00% 60,000,000.00 60,000,000.00
23 珠海力合华金投资管理有限公司 2016/6 40.00% 800,000.00 1,711,871.25
24 深圳清研创业投资有限公司 2016/5 100.00% 223,108,524.97 223,108,524.97
25 力合资本投资管理有限公司 2016/10 40.00% 14,000,000.00 34,670,191.54
26 广州广华力合创业投资有限公司 2016/11 50.00% 5,000,000.00 4,372,956.29
27 佛山力合创新中心有公司 2017/6 53.54% 1,000,000.00 1,000,000.00
28 深圳市力合教育有限公司 2017/9 51.00% 6,894,280.41 6,467,117.80
29 惠州力合创新中心有限公司 2018/11 70.00% 7,000,000.00 7,000,000.00
30 百德光电技术（深圳）有限公司 2005/4 50.00% 5,000,000.00 5,000,000.00
31 珠海华冠科技股份有限公司 2008/11 11.88% 30,482,700.00 35,949,402.45
32 湖南力合新兴产业创业投资有限公司 2016/7 20.00% 0.00 0.00
合 计 1,511,143,162.38 1,613,954,490.36
减：长期股权投资减值准备 0.00 15,125,000.00
净 额 1,511,143,162.38 1,598,829,490.36
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核
实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期
投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单位进行评估。
经核查，本次评估范围内有部分长期投资单位存在认缴注册资本未出资
到位的情况。
1、对于评估基准日已出资到位的被投资单位，以被投资单位评估基准
日净资产评估值乘以持股比例确定评估值。
长期股权投资评估值=被投资单位净资产评估值×持股比例。
2、对于评估基准日出资尚未到位的长期股权投资评估值按照以下公式
进行计算：
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长期股权投资评估值=（被投资单位模拟报表范围股东全部权益评估值+
被投资单位全部股东欠缴资本金额）×被评估单位认缴股权比例-被评估单位
欠缴资本金金额。
长期股权投资单位评估方法的选择及评估结论的选择原则如下：
①对于力合科创模拟合并报表范围内的子公司，采用资产基础法进行评
估。各子公司虽与母公司力合科创为不同的法人主体，但是在业务类型上较
为统一，本次评估已采用合并口径收益法，故不再单独采用收益法进行评估。
②对于上市公司股权，根据《上市公司国有股权监督管理办法》（国务
院国有资产监督管理委员会、财政部、中国证券监督管理委员会令第 36 号），
国有股东非公开协议转让上市公司股份的价格不得低于下列两者之中的较
高者：（1）提示性公告日前 30 个交易日的每日加权平均价格的算术平均值；
（2）最近一个会计年度上市公司经审计的每股净资产值。本次评估，持有
的上市公司股份的评估值以重大资产重组公告日前 30 个交易日的每日加权
平均价格的算术平均值乘以以股票持有数量确定。
③被投资单位经营稳定，近期有新一轮融资或股权转让的，以核实后融
资或股权转让价格乘以持股比例确定评估值；
④被投资单位投后无新一轮融资，经营情况一般但在原投资预期情况内
的，以原投资成本确定评估值；
⑤被投资单位近期无新一轮融资，但该公司已申报 IPO 或计划近期申报，
或近 3 年收益增长较好的，采用上市公司比较法对其进行整体评估后乘以持
股比例确定评估值；
⑥被投资单位投后无新一轮融资，投资时间长于 3 年且经营情况不善、
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持续亏损的，采用基准日被投资单位报表净资产乘以持股比例确定评估值；
⑦对于基金公司（创投公司）股权，有基准日基金运营报告的采用基金
运营报告的基金净值确定评估值；
⑧对于成立时间较短、无投资项目的基金公司（创投企业），或者无法
获取进一步资料的，以基准日被投资基金公司（创投企业）的财务报表乘以
持股比例确定评估值；
⑨对于无基金运营报告，但可以提供基金投资项目的资料及估值资料的
基金公司（创投企业），采用报表调整法，将投资项目在基准日的估值，对
基准日财务报表长期股权投资科目进行调整，以调整后的净资产乘以持股比
例确定评估值；
⑩对于企业判断已无法正常经营（如吊销、破产、清算等），按审计后
账面值列示评估值。
各长期股权投资采用的评估方法及确定评估结论的评估方法见下表：
表 7-2 力合科创长期股权投资采用的评估方法汇总表
序 投资 持股比
被投资单位名称 评估方法 确认评估结论的方法
号 日期 例%
1 深圳市斯维尔科技股份有限公司 2002/2 10.67% 新一轮融资价 新一轮融资价
2 常州力合创业投资有限公司 2008/9 20.00% 报表净资产乘以持股比例 报表净资产乘以持股比例
前 30 个交易日每日加权平 前 30 个交易日每日加权平
3 珠海华金资本股份有限公司 2000/12 9.16%
均价格的算术平均值 均价格的算术平均值
4 深圳力合创新发展有限公司 2002/3 100.00% 资产基础法、收益法* 资产基础法
5 深圳市力合微电子股份有限公司 2002/7 17.81% 市场法 市场法
6 深圳市清华天安信息技术有限公司 2003/8 48.00% 市场法 市场法
7 深圳力合孵化器发展有限公司 2005/6 37.50% 账面值列示评估值 账面值列示评估值
8 清华力合创业投资国际有限公司 2004/9 100.00% 资产基础法、收益法* 资产基础法
9 深圳力合科技服务有限公司 2013/1 100.00% 资产基础法、收益法* 资产基础法
10 深圳力合金融控股股份有限公司 2013/6 30.00% 市场法 市场法
11 广东力合双清科技创新有限公司 2013/11 86.30583% 资产基础法、收益法* 资产基础法
12 广东力合智谷投资有限公司 2015/12 100.00% 资产基础法、收益法* 资产基础法
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13 东莞力合新材料投资有限公司 2014/7 54.34% 资产基础法、收益法* 资产基础法
14 深圳力合物业管理有限公司 2014/8 66.67% 资产基础法、收益法* 资产基础法
15 珠海隆华直升机科技有限公司 2014/12 17.40% 报表净资产乘以持股比例 报表净资产乘以持股比例
16 佛山峰合精密喷射成形科技有限公司 2015/3 30.6429% 新一轮融资价 新一轮融资价
17 深圳力合星空投资孵化有限公司 2015/9 51.00% 资产基础法、收益法* 资产基础法
18 深圳力合世通投资有限公司 2015/9 100.00% 资产基础法、收益法* 资产基础法
深圳力合华石科技投资合伙企业（有
19 2017/2 49.00% 资产基础法、收益法* 资产基础法
限合伙）
20 深圳力合源投资发展有限公司 2016/2 48.00% 报表净资产乘以持股比例 报表净资产乘以持股比例
21 深圳市力合创业投资有限公司 2016/5 100.00% 资产基础法、收益法* 资产基础法
22 湖南力合长株潭创新中心有限公司 2016/5 60.00% 资产基础法、收益法* 资产基础法
23 珠海力合华金投资管理有限公司 2016/6 40.00% 报表净资产乘以持股比例 报表净资产乘以持股比例
24 深圳清研创业投资有限公司 2016/5 100.00% 资产基础法、收益法* 资产基础法
25 力合资本投资管理有限公司 2016/10 40.00% 报表调整法 报表调整法
26 广州广华力合创业投资有限公司 2016/11 50.00% 报表净资产乘以持股比例 报表净资产乘以持股比例
27 佛山力合创新中心有公司 2017/6 53.54% 资产基础法、收益法* 资产基础法
28 深圳市力合教育有限公司 2017/9 51.00% 资产基础法、收益法* 资产基础法
29 惠州力合创新中心有限公司 2018/11 70.00% 资产基础法、收益法* 资产基础法
30 百德光电技术（深圳）有限公司 2005/4 50.00% 账面值列示评估值 账面值列示评估值
31 珠海华冠科技股份有限公司 2008/11 11.88% 市场法 市场法
32 湖南力合新兴产业创业投资有限公司 2016/7 20.00% 资产基础法 资产基础法
*收益法：采用合并口径收益法评估。
4、房屋建筑物类资产
根据本次评估目的和委估房屋建筑物的实际情况及使用状态，采用收益
还原法进行评估。其中：清华信息港一期、二期为非市场商品房，不得分割
办理不动产权证书；松坪山配套住宅为定向配套用房，只能出售给高新技术
产业园区投资的经济组织，目前定向出租给入园企业作为配套宿舍。根据深
圳市规划和自然资源局出具的《市规划和自然资源局南山管理局关于深圳清
华大学研究院下属企业重组土地资产处置方案的复函》（深规划资源函
[2019]1052 号），在确保改制企业的国有资产不流失、土地及地上建筑实际
用途不改变的情况下，同意清华信息港、松坪山高新住宅房产维持非商品房
性质纳入改制资产范围。考虑到市场上没有同类性质和用途的房地产转让及
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销售、以及力合科创的持有目的和使用现状主要为出租，故本次评估采用收
益还原法进行评估。无锡慧谷创业园 B 区行知路 39-15 目前使用情况为对外
出租，故本次评估采用收益还原法进行评估。
收益还原法
收益还原法就是在求取委估房产的价格时，先预计估价对象未来的正常
净收益，再选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价
对象的价值。
收益还原法的基本计算公式：
n Ft
P= Σ ────
t=1 (1+i)t
式中：P——评估值；
Ft——未来第t个收益期的预期收益额；
i——折现率；
Ft =月租金×12×（1-空置率）×建筑面积+保证金利息收入-房产税-增值税
-税金及附加-印花税-维修费-业主管理费-保险费
5、设备类资产
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估
设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
（1）重置全价的确定
依据财政部、国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的
通知》（财税[2008]170号），自2009年1月1日起，购进或者自制（包括改扩建、
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安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》
（国务院令第538号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政
部、国家税务总局令第50号）的有关规定，从销项税额中抵扣。
根据《财政部、国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服
务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税〔2013〕106号）的规定，
原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额
准予从销项税额中抵扣。
①运输车辆重置全价
运输车辆重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照费等
A、购置价：根据车辆市场信息及《中国汽车网》、《太平洋汽车网》等
近期车辆市场价格资料确定；对购置时间较长，现不能查到原型号规格的车
辆购置价格时采取相类似、同排量车辆不含税价格作为评估车辆购置价。
B、车辆购置税：根据国务院令第294号《中华人民共和国车辆购置税暂
行条例》规定：纳税人购买自用车辆购置税应纳税额＝计税价格×10%，该“纳
税人购买自用车辆的计税价格应不包括增值税税款”。故：
购置附加税＝购置价÷(1+16%)×10%。
C、新车上户牌照费等：根据车辆所在地该类费用的内容及金额确定。
②电子设备重置全价
根据当地市场信息及中关村在线等近期市场价格资料，依据其不含税购
置价确定重置全价。
（2）成新率的确定
①车辆成新率
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对于运输车辆，根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第
12号文《机动车强制报废标准规定》的有关规定，并根据一般车辆使用和持
有情况，按以下方法成新率，即：
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程÷规定行驶里程）×100%
使用年限成新率＝（1－已使用年限÷规定或经济使用年限）×100%。
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确
定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。
②电子设备成新率
对价值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成新率。
成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
（3）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
6、无形资产——土地使用权
根据《城镇土地估价规程》，土地估价方法主要有市场比较法、收益还
原法、假设开发法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。估价方法的选择
应针对待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合待估宗地所在区域
地产市场的实际情况，选择适当的估价方法。
由于本次评估将委估宗地与地上房屋建筑物房地合一采用收益还原法
进行评估，房屋建筑物的评估值中已包含土地使用权的价值，故本次无形资
产-土地使用权的评估值为零。
7、其他无形资产
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账面核算的无形资产包括外购或委托开发的软件。未在账面核算的无形
资产包括 8 项软件著作权和 50 项商标注册权。
（1）外购软件
对于外购软件，评估人员以独立买家身份向软件供应商咨询其现行市价
作为评估值。
（2）软件著作权
软件著作权采用重置成本法评估。即假设在现时或现有条件下，重新开
发该软件或作品所需的工作量。
软件著作权评估值=重置成本×（1-贬值率）
①重置成本
P=C＋R (1)
式中：P—软件著作权重置成本；
C—软件成本；
C＝C1＋C2 (2)
式中：C1—软件的开发成本；
C1＝M×W (3)
式中：M—软件开发的重置工作量（单位：人.月）；
W—软件开发的单位工作量成本（单位：元／人.月）；
C2—软件的维护成本；
R—软件投资的机会成本；
R=∑Ci§ (4)
式中：Ci—软件开发过程中第i年的投资成本；
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§—机会成本报酬率；
②贬值率
贬值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
已使用年限：著作权首次发表日期或开发完成日期至评估基准日的年限；
尚可使用年限：按著作权剩余经济寿命年限计取。
（3）商标
本次评估选用成本法对力合科创的商标权进行评估。具体是指依据商标
权形成过程中所需要投入的各种费用成本，并以此为依据确认商标权价值的
一种方法。基本计算公式为：
P = C1+C2+C3
式中：P—评估值
C1—设计成本
C2—注册及续延成本
C3—维护使用成本
8、长期待摊费用
长期待摊费用核算内容为 OA 开发费用、办公房屋装修的摊销余额。评
估人员核实了项目的合同、原始入账凭证及摊销制度，确定账面核算内容与
实际相符。在核实无误的基础上，以评估目的实现后资产占有者还存在的、
且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
9、递延所得税资产
核算内容为因坏账损失、长期股权投资损失、可供出售金融资产投资损
失、递延收益等与纳税收入的差额所形成的递延所得税资产。对递延所得税
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资产的评估，通过核对明细账与总账、报表余额、评估申报明细表是否相符，
查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录是否一致，以证实递延所得
税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以评估目的实现后资产占
有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
10、其他非流动资产
其他非流动资产核算内容为企业预付的软件开发款、产业规划工程款等。
评估人员通过核对明细账与总账、报表余额、评估申报明细表是否相符，查
阅相关的采购协议、相关凭证，以证实其他非流动资产的真实性、完整性。
以核实后的金额确认评估值。
11、负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目
的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
（三）收益法简介
1、概述
根据《资产评估执业准则——企业价值》，确定按照收益途径、采用现
金流折现方法（DCF）对模拟报表范围股东全部权益价值进行估算。
现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评估资
产价值的一种方法。其基本思路是通过估算资产在未来预期的净现金流量和
采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其适用的基本条件是：企
业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并
且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的最大难度在于未
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来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来
预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具
有较好的客观性。
2、基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务特点，本
次评估的基本思路是以评估对象经审计的模拟合并报表为基础估算其权益
资本价值，即首先按收益途径采用现金流折现方法(DCF)，估算评估对象的
经营性资产的价值，再加上其基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，
得到评估对象的企业价值，并由企业价值经扣减付息债务价值后，来得出评
估对象的模拟报表范围股东全部权益价值。
本次评估的基本评估思路是：
1、对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况
的变化趋势和业务类型估算预期收益估算预期净现金流量，并折现得到经营
性资产的价值；
2、对纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考虑的
诸如基准日存在的现金类资产（负债）等类资产，定义为基准日存在的溢余
性或非经营性资产（负债），单独估算其价值；
3、由上述计算得出的经营性资产价值加溢余性资产或非经营性资产价
值，并扣减企业应承担的付息债务价值后得到评估对象的模拟报表范围股东
全部权益价值。
3、评估模型
（1）基本模型
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本次评估的基本模型为：
P =E - M (1)
式中：
P：归属于母公司所有者权益评估价值；
E：所有者权益评估价值；
M：少数股东权益评估价值；
其中：
E BD (2)
B：评估对象的企业价值；
B P Ci
(3)
P：评估对象的经营性资产价值；
n
Ri Rn
P
i 1 (1 r ) r (1 r ) n
i
(4)
式中：
Ri：评估对象模拟合并报表口径未来第i年的预期收益(自由现金流量)；
Rn：评估对象模拟合并报表口径永续期的预期收益(自由现金流量)；
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期。
ΣCi：基准日存在的非经营性、溢余资产的价值。
C i C1 C2 C3 C4 (5)
式中：
C1：预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资、控股或参股
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投资价值；
C2：基准日现金类资产（负债）价值；
C3：预期收益（自由现金流量）中未计及收益的在建工程价值；
C4：基准日呆滞或闲置设备、房产等资产价值；
D：评估对象付息债务价值。
（2）收益指标
本次评估，使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，其基本定
义为：
R=净利润＋折旧摊销＋扣税后付息债务利息－追加资本 (6)
式中：
净利润=营业收入-营业成本- 税金及附加-期间费用（营业费用+管理费用
+研发费用+财务费用）-所得税 (7)
折旧摊销=成本和费用（营业费用、管理费用及研发费用）中的折旧摊销
扣税后付息债务利息=长短期付息债务利息合计×（1-所得税）
追加资本=资产更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资 (8)
其中：
资产更新投资=房屋建筑物更新+机器设备更新+其他自动化设备（电子、
运输等）更新 +无形资产（开发支出）更新 (9)
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金 (10)
其中：
营运资金=现金保有量+存货+应收款项-应付款项 (11)
本次评估基于企业的具体情况，假设为保持企业的正常经营，所需的
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最低现金保有量为企业 30 天的年付现成本费用。
年付现成本总额
=销售成本总额+期间费用总额＋税金－非付现成本总额 (11-1)
存货周转率=销售成本/期末存货 (11-2)
应收款项周转率=销售收入/期末应收款项 (11-3)
应付款项周转率=付现成本/期末应付款项 (11-4)
应收款项=应收票据+应收账款-预收款项+其他应收款（扣减非经营性其
他应收款后） (11-5)
应付款项=应付票据+应付账款+应付职工薪酬+应交税费-预付款项+其
他应付款（扣减非经营性其他应付款后） (11-6)
新增长期资产投资=新增固定资产投资+新增无形或其他长期资 (12)
根据企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金
流量，并假设其在预测期后仍可经营一个较长的永续期，在永续期内评估对
象的预期收益等额于其预测期最后一年的自由现金流量。将未来经营期内的
自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业经营性资产价值。
（3）折现率
本次评估采用加权平均资本资产成本模型（WACC）确定折现率 r
r rd wd re we (13)
式中：
Wd：评估对象的债务比率；
D
wd
( E D) (14)
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We：评估对象的股权资本比率；
E
we
( E D) (15)
re：权益资本成本，按资本资产定价模型(CAPM)确定权益资本成本re；
re r f e (rm r f ) (16)
式中：
rf：无风险报酬率；
rm：市场预期报酬率；
ε：评估对象的特性风险调整系数；
βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
D
e u (1 (1 t ) ) （17）
E
βu：可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
t
u
Di
1 (1 t)
Ei （18）
βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数；
t 34%K 66% x （19）
Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
（4）预测期的确定
企业已经正常运行，运营状况比较稳定；根据企业产业园载体销售计划、
长期借款还款计划等资料，采用两阶段模型，即从评估基准日至 2028 年根
据企业实际情况和政策、市场等因素对企业收入、成本费用、利润等进行合
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理预测，2029 年以后保持稳定。
（5）收益期的确定
在执行评估程序过程中，我们未发现该企业在可预见的未来存在不能持
续经营的情况，且企业通过正常的固定资产等长期资产更新，是可以保持长
时间运行的，故收益期按永续确定。
（6）归属于母公司所有者权益评估值
归属于母公司所有者权益评估值= E- M
E：股东权益评估值
M：少数股东权益评估值
少数股东权益评估值=股东权益评估值×少数股东权益比例。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2018年12月下旬，委托人与评估机构就本次评估的目的、评估基准
日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2019年1
月3日，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，
协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2019年1月3日至2019年3月29日。主要工
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作如下：
1、对委托人、被评估单位和相关当事人进行访谈。听取委托人及被评
估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财
务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业
有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、对被评估单位提供的收益预测（预测性财务信息）进行核查验证。
4、根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面核实，对流
动资产中的存货类实物资产进行了抽查盘点。
5、对主要设备，查阅了技术资料、竣工验收资料、了解设备管理制度；
对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋建
筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。
6、查阅收集委估资产的产权证明文件，对企业提供的权属资料进行查
验。
7、对评估范围内的资产及负债，在核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评估汇总阶段
2019年3月30日至2019年4月7日对各类资产评估及负债审核的初步结果
进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草初步资产评估报告，初步审核后与委托人就评
估结果交换意见。在独立分析相关意见后，按评估机构内部资产评估报告审
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核制度和程序进行修正调整，最后出具正式资产评估报告。
本阶段的工作时间为 2019 年 4 月 8 日至 2019 年 5 月 21 日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待
评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的
一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，
资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以
便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以
资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续使用假设
资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用
的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，
相应确定评估方法、参数和依据。
（二） 特殊假设
1、假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会
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环境无重大变化；
2、假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的宏观经济政策、产
业政策和区域发展政策除公众已获知的变化外，无其他重大变化；
3、假设与被评估单位相关的赋税基准及税率、政策性征收费用等评估
基准日后，除公众已获知的变化外，不发生重大变化；
4、假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能
力担当其职务；
5、假设被评估单位遵守相关的法律法规，不会出现影响公司发展和收
益实现的重大违规事项；
6、假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响；
7、假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写评估报告时所
采用的会计政策在重要方面保持一致；
8、假设预测期内被评估单位核心管理人员和技术人员队伍稳定，未出
现影响企业发展的重大人员变动；
9、假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，
其经营范围、经营方式除评估报告中披露事项外不发生重大变化；
10、在未来经营期内，珠海产业园、力合双清产业园、南海国凯产业园、
惠州仲恺产业园等创新基地的建设开发进度、园区载体销售/出租比例、销售
进度等按企业经营规划执行；
11、在未来的经营期内，评估对象的各项期间费用的构成按企业预测状
态持续，并随经营规模的变化而同步变动。本评估所指的财务费用是企业在
生产经营过程中，为筹集正常经营或建设性资金而发生的融资成本费用。鉴
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于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化或变化较大，
评估时不考虑存款产生的利息收入，也不考虑付息债务之外的其他不确定性
损益；
12、力合科创为国家认定的高新技术企业，按 15%的税率征收企业所得
税。本次评估假设企业在收益期内均可获得所得税低税率优惠，并按 15%缴
纳企业所得税。本次评估未考虑企业所得税率变动对评估值的影响；
13、评估范围仅以委托人及被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑
委托人及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
基于产权持有人及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划落实
的前提下，根据有关法律法规和资产评估准则，采用资产基础法和收益法，
按照必要的评估程序，对力合科创模拟报表范围股东全部权益在评估基准日
2018 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。
（一）资产基础法评估结论
总资产账面价值271,069.24万元，评估值619,154.98万元，评估增值
348,085.74万元，增值率128.41%。
负债账面价值64,415.61万元，评估值62,488.14万元，评估减值1,927.46
万元，减值率2.99%。
净 资 产 账 面 价 值 206,653.63 万 元 , 评 估 值 556,666.84 万 元 ， 评 估 增 值
350,013.20万元，增值率169.37%。
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评估结果详见下表。
资产评估结果汇总表
被评估单位：力合科创集团有限公司 评估基准日：2018 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 59,778.20 59,778.20 0.00 0.00
非流动资产 211,291.04 559,376.78 348,085.74 164.74
其中：可供出售金融资产 19,074.64 17,715.20 -1,359.44 -7.13
长期股权投资 159,882.95 359,465.53 199,582.58 124.83
固定资产 29,518.70 178,795.87 149,277.17 505.70
其中：建 筑 物 29,371.78 178,640.78 149,269.00 508.21
设 备 146.92 155.09 8.17 5.56
在建工程 0.00 0.00 0.00 0.00
无形资产 1,128.71 1,745.27 616.56 54.63
其中： 土地使用权 1,063.82 0.00 -1,063.82 -100.00
开发支出 0.00 0.00 0.00 0.00
商誉 0.00 0.00 0.00 0.00
长期待摊费用 33.36 2.24 -31.12 -93.29
递延所得税资产 1,525.90 1,525.90 0.00 0.00
其他非流动资产 126.77 126.77 0.00 0.00
资产总计 271,069.24 619,154.98 348,085.74 128.41
流动负债 14,265.88 14,265.88 0.00 0.00
非流动负债 50,149.72 48,222.26 -1,927.46 -3.84
负债总计 64,415.61 62,488.14 -1,927.46 -2.99
净 资 产（所有者权益） 206,653.63 556,666.84 350,013.20 169.37
资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
（二）收益法评估结论
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，
采用现金流折现方法（DCF）对企业模拟报表范围股东全部权益价值进行评
估。力合科创在评估基准日模拟报表净资产账面值为 206,653.63 万元，评估
后的股东全部权益价值为 557,307.34 万元，评估增值 350,653.71 万元，增值
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率 169.68%。
（三）评估结果的差异分析及最终结果的选取
1、评估结果的差异分析
本次评估采用收益法得出的模拟报表范围股东全部权益价值为
557,307.34万元，比资产基础法测算得出的模拟报表范围股东全部权益价值
556,666.84万元，高640.50万元，高0.12%。两种评估方法差异的原因主要是：
（1）资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产
投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，公司资产的基准日价格水平受当
前市场供求影响，因此会产生评估差异；
（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经
营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制
以及资产的有效使用等多种条件的影响。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
2、最终结果的选取
本次评估资产基础法和整体收益法在核心资产股权投资类资产和物业
资产评估处理上总体方法一致，略有差异。资产基础法对开发销售类资产和
计划退出的投资项目均采用基准日的静态价格确定评估值，所需假设较少、
不可控因素较少、故未来不确定性较小，可检验性更好。基于本次评估目的
是股权收购，采用资产基础法定价更为稳健，更利于经济行为实现后企业管
理的需要，故本次评估采用资产基础法结论作为评估结论。
故本次选用资产基础法作为本次深圳市通产丽星股份有限公司发行股
份购买力合科创集团有限公司 100%股权项目的价值参考依据。由此得到力
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合科创模拟报表范围股东全部权益在基准日时点的价值为 556,666.84 万元。
（四）评估结论与账面价值比较变动情况及原因
净资产评估增值 350,013.20 万元，增值率 169.37 %，其中：
1、可供出售金融资产减值 1,359.44 万元，减值率 7.13%，减值原因主
要是可供出售金融资产-股票，以股票市值扣减相关处置税费后的金额确定
评估值，企业账面价值未扣除相关税费等，故造成评估减值。
2、长期股权投资评估增值 199,582.58 万元，增值率 124.83%，增值原
因主要为：
（1）部分投资单位于评估基准日价值较投资时点大幅增值；
（2）深圳力合创新发展有限公司、广东力合双清科技创新有限公司、
佛山力合创新中心有公司、惠州力合创新中心有限公司等持有的产业园区增
值较大；
（3）广东力合智谷投资有限公司、深圳市力合创业投资有限公司、深
圳清研创业投资有限公司等对外投资单位盈利较好，故评估增值。
3、固定资产评估增值 149,277.17 万元，增值率 505.70%，增值原因为：
（1）房屋建筑物类资产评估增值 149,269.00 万元，增值率 508.21%。
主要原因为近年来深圳市场租金价格不断上涨，采用收益还原法评估增值较
大。
（2）设备类资产评估增值 8.17 万元，增值率 5.56 %。主要原因为设备
经济使用年限长于会计折旧年限。
4、无形资产评估增值 616.56 万元，增值率 54.63 %。其中：
（1）无形资产—土地使用权评估减值 1,063.82 万元，减值率 100.00%。
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减值原因是由于本次评估将该宗地与地上房屋建筑物房地合一采用收益还
原法进行评估，房屋建筑物的评估值中已包含土地使用权的价值，故本次无
形资产-土地使用权评估值为零。
（2）其他无形资产评估增值 1,680.38 万元，增值率 2,589.58 %。主要
是由于自主研发的软件著作权未在账面记录，本次评估将其纳入评估范围内，
造成其他无形资产评估增值较大。
5、递延所得税负债评估减值 1,927.46 万元，减值率 100%。原因为递延
所得税负债为可供出售金融资产公允价值核算变动形成的，本次评估中已于
可供出售金融资产中考虑了所得税的影响，递延所得税资产评估为零所致。
十一、特别事项说明
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；
1、截至评估报告日，力合科创及其子公司申报范围内有下列房屋建筑
物未办理相关产权登记。具体情况如下表：
房屋建筑物明细表
序号 房屋所有权人 坐落 面积（平方米） 用途
1 珠海市香洲区大学路 101 号 3 栋 30,845.86 科研教学
2 珠海市香洲区大学路 101 号 4 栋 101 713.19 科研教学
3 珠海市香洲区大学路 101 号 4 栋 102 495.74 科研教学
4 珠海市香洲区大学路 101 号 4 栋 103 379.37 科研教学
5 珠海清华科技 珠海市香洲区大学路 101 号 4 栋 9 层 2,102.10 科研教学
6 园创业投资有 珠海市香洲区大学路 101 号 4 栋 13 层 2,105.22 科研教学
7 限公司 珠海市香洲区大学路 101 号 4 栋 14 层 2,105.22 科研教学
8 珠海市香洲区大学路 101 号 4 栋 15 层 2,105.22 科研教学
9 珠海市香洲区大学路 101 号 4 栋人防报警室 15.69 公共设施
10 珠海市香洲区大学路 101 号地下室 10,786.60 地下室
11 珠海市香洲区大学路 101 号配电房 491.94 配电房
广东力合双清 力合双清产学研建设项目（一期）二区 1 号
12 2,296.53 活动中心
科技创新有限 楼活动中心
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公司 力合双清产学研建设项目（一期）二区 7 号
13 806.22 设备房
楼设备房
力合双清产学研建设项目（一期）二区 16 号
14 11,040.56 厂房
楼厂房
力合双清产学研建设项目（一期）二区 18 号
15 11,040.56 厂房
楼厂房
力合科创及其子公司承诺上述房屋建筑物属于其所有，由于企业原因相
关产权登记手续没有办理，因该部分资产权属可能造成的纠纷与评估机构及
相关评估人员无关。
本次评估以企业申报面积进行评估，如未来产权登记的面积与企业申报
面积有差异，需进行相应调整。特提请报告使用者关注。
2、根据深圳市规划与国土资源管理与力合科创签订的“深地合字（2002）
3051 号”《深圳市土地使用权出让合同书》，力合科创持有的位于南山区科
苑路与北环路交汇处清华信息港的土地（宗地号 T404-0022），土地用途为
高新技术产业用地，性质为非商品房用途，不得进行房地产开发经营，只能
用于高新办批准的入区项目。
根据“粤（2016）深圳市不动产权第 0018316 号”《不动产权证书》，
力合科创持有的清华信息港一期、二期房屋建筑物登记面积为 111,905.07 平
方米，其中一期 51,703.00 平方米，功能为高科技研发；二期 60,202.07 平方
米，功能为研发中心及配套，性质为非商品房，不得分割办理不动产权证书。
根据“粤（2016）深圳市不动产权第 0037408 号、第 0037407 号、第 0020670
号、第 0037396 号、第 0037399 号、第 0037397 号、第 0037402 号、第 0037405
号、第 0037401 号、第 0020676 号、第 0037403 号、第 0020688 号、第 0020695
号、第 0037394 号”《不动产权证书》，力合科创持有的南山区松坪山高新
住宅楼共 14 套房产，为非市场商品房，住宅售价严格按原市国土资源和房
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产管理局审定的方案实施，房产只能出售给高新技术产业园区投资的经济组
织，否则按非法转让房地产行为处理。
上述房产均为非市场商品房，深圳市规划和自然资源局出具了《市规划
和自然资源局南山管理局关于深圳清华大学研究院下属企业重组土地资产
处置方案的复函》（深规划资源函[2019]1052 号），在确保改制企业的国有
资产不流失、土地及地上建筑实际用途不改变的情况下，同意清华信息港、
松坪山高新住宅房产维持非商品房性质纳入改制资产范围。考虑到市场上没
有同类性质和用途的房地产转让及销售、以及力合科创的持有目的和使用现
状主要为出租，故本次评估采用收益还原法对上述房产进行评估。特提请报
告使用者关注。
3、根据力合科创与华夏银行股份有限公司深圳高新支行签订的编号为
SZ1010220140091-21、SZ1010220160057-21 的《抵押合同》，力合科创为
SZ1010220140075、SZ1010220160057 的《固定资产借款合同》下的债权向
华夏银行股份有限公司提供抵押担保。根据抵押合同，力合科创持有的南山
区科苑路与北环路交汇处清华信息港一期、南山区科苑路与北环路交汇处清
华信息港二期房产、土地抵押给华夏银行股份有限公司深圳高新支行。
截至评估基准日，清华信息港一期、二期房屋建筑物及其土地使用权已
设定抵押。抵押权人为华夏银行股份有限公司深圳高新支行，抵押金额为
60,000.00 万元，其中 30,000.00 万元抵押期限至 2024 年 9 月 25 日，30,000.00
万元抵押期限至 2026 年 5 月 17 日。
根据珠海清华科技园创业投资有限公司与国家开发银行股份有限公司
签订的编号为 4410201701100000724、4410201801100000971 的《人民币资
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金借款合同》及借款合同相关的《抵押合同》和《抵押合同变更协议》，珠
海清华科技园创业投资有限公司将持有的珠海市高新区高科技成果产业化
示范基地编号 E-1 地块、香洲区唐家湾镇大学路 101 号创业大楼、香洲区唐
家湾大学路 101 号综合服务楼 A 区、香洲区唐家湾镇大学路 101 号综合服务
楼 B 区、创新大楼 G 座和 H 座（不包括人防和地下室等公共部分）抵押给
国家开发银行股份有限公司。
截至评估基准日，珠海清华科技园全部土地使用权及一期的房屋建筑物
已设定抵押。抵押权人为国家开发银行股份有限公司，抵押金额为 28,000.00
万元，抵押期限至 2027 年 2 月 19 日。
根据广东力合双清科技创新有限公司与国家开发银行、中国农业银行股
份有限公司东莞清溪支行签订的抵押合同，广东力合双清科技创新有限公司
为编号为 4410201701100000849 的《力合双清产学研建设项目（一期）人民
币资金银团贷款合同》下的债权向国家开发银行、中国农业银行股份有限公
司东莞清溪支行提供抵押担保。根据抵押合同，力合双清持有的力合双清产
学研建设项目（一期）土地及未来地上建筑物为本项目贷款提供抵押担保抵
押给国家开发银行、中国农业银行股份有限公司东莞清溪支行。
截至评估基准日，力合双清产业创新基地一期一区土地使用权已设定抵
押。抵押权人为国家开发银行、中国农业银行股份有限公司东莞清溪支行，
抵押金额为 11,724.45 万元，抵押期限至 2027 年 11 月 26 日。
根据佛山南海国凯投资有限公司与中国光大银行股份有限公司佛山分
行签订的编号为 FS 固贷抵字 3872（03）2016001-4、FS 固贷抵字 3872（03）
2016001-5、FS 固贷抵字 3872（03）2016001-6、FS 固贷抵字 3872（03）2016001-2、
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FS 固贷抵字 3872（03）2016001-1 的《抵押合同》，南海国凯为 FS 固贷字
3872（03）2016001 的《固定资产暨项目融资借款合同》下的债权向中国光
大银行股份有限公司佛山分行提供抵押担保。根据抵押合同，南海国凯持有
的佛府南国用（2012）第 0600379 号土地、粤（2017）佛南不动产权第（0121115）
号土地、粤（2017）佛南不动产权第（0121166）号土地、粤房地权证佛字
第 0200330058 号 A 的研发楼 B 栋及佛府南国用（2012）第 0602790 号土地、
佛府南国用（2012）第 0602809 号土地、粤房地权证佛字第 0200330056 号
A 职工公寓 A、粤房地权证佛字第 0200330055A 号职工公寓 B、粤房地权证
佛字第 0200330057 号 A 职工公寓 C、粤房地权证佛字第 0200330059 号 A
园区服务中心 D 抵押给中国光大银行股份有限公司佛山分行。
截至评估基准日，南海国凯研发楼 B 栋、职工公寓 A、职工公寓 B、职
工公寓 C、园区服务中心 D 及其土地使用权已设定抵押。抵押权人为中国光
大银行股份有限公司佛山分行，抵押金额为 30,000.00 万元，抵押期限由 2016
年 10 月 28 日至 2024 年 10 月 27 日。
力合科创及其子公司已抵押土地使用权及房屋建筑物情况具体如下：
力合科创及其子公司已抵押土地使用权情况
宗地面积 土地使用权终 他项权
序号 土地使用权人名称 证号 用途
（平方米） 止日期 利
珠海清华科技园创业投 粤房地权证珠字第 工业用 2051 年 2 月 21
1 144,585.17 抵押
资有限公司 0100266371 号 地 日
广东力合双清科技创新 东府国用（2016）第特 28 科教用 2065 年 10 月 17
2 31,766.63 抵押
有限公司 号 地 日
佛府南国用（2012）第 工业用 2054 年 12 月 29
3 6,600.00 抵押
0600379 号 地 日
佛府南国用（2012）第 工业用 2054 年 4 月 29 抵押
4 佛山南海国凯投资有限 55,244.10
0602790 号 地 日
公司
佛府南国用（2012）第 工业用 2054 年 4 月 29 抵押
5 15,300.80
0602809 号 地 日
6 粤（2017）佛南不动产权第 工业用 27,941.60 2054 年 12 月 29 抵押
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0121115 号 地 日
粤（2017）佛南不动产权第 工业用 2054 年 4 月 29
7 27,621.50 抵押
0121166 号 地 日
*权属证书为房地合一情形的不动产对应的土地使用权的相关信息在力合科创及其子公司已抵押
房屋建筑物情况表中披露
力合科创及其子公司已抵押房屋建筑物情况
房屋所有权情况 土地使用权情况
序 房屋所有 他项
证号 建筑面积 宗地面积 权利性 期限
号 权人 用途 用途 权利
（㎡） （㎡） 质
50 年，从 2002 年 6 月
粤（2016）深圳市不动产 51,703.00 高科技研发 高新技术
1 力合科创 40,152.80 出让 11 日起至 2052 年 6 月 抵押
权第 0018316 号 产业用地
60,202.07 高科技研发 10 日止
2 珠海清华 粤房地证字第 2140540 号 35,695.60 科研教学 抵押
科技园创 2000 年 12 月 21 日至
3 粤房地证字第 2140541 号 10,622.99 科研教学 144,585.17 工业用地 出让 抵押
业投资有 2050 年 12 月 21 日止
4 限公司 粤房地证字第 2140542 号 18,863.85 科研教学 抵押
从 2004 年 04 月 30 日
粤（2018）佛南不动产权
5 439.23 商业 至 2054 年 04 月 29 日 抵押
第 0046222 号
止
从 2004 年 04 月 30 日
粤（2018）佛南不动产权
6 222.68 商业 至 2054 年 04 月 29 日 抵押
第 0047719 号
止
从 2004 年 04 月 30 日
粤（2018）佛南不动产权
7 425.03 商业 至 2054 年 04 月 29 日 抵押
第 0046231 号
止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
8 272.69 研发车间 抵押
0200670849 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
9 佛山南海 212.51 研发车间 抵押
0200670842 号 止
国凯投资 47,633.60 工业用地 出让
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
10 有限公司 422.77 研发车间 抵押
0200669693 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
11 356.33 研发车间 抵押
0200670845 号 止
从 2004 年 4 月 30 日起
粤（2018）佛南不动产权
12 214.06 研发车间 至 2054 年 04 月 29 日 抵押
第 0046217 号
止
从 2004 年 4 月 30 日起
粤（2018）佛南不动产权
13 214.06 研发车间 至 2054 年 04 月 29 日 抵押
第 0047715 号
止
从 2004 年 4 月 30 日起
粤（2018）佛南不动产权
14 378.68 研发车间 至 2054 年 04 月 29 日 抵押
第 0046673 号
止
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从 2004 年 4 月 30 日起
粤（2018）佛南不动产权
15 302.85 研发车间 至 2054 年 04 月 29 日 抵押
第 0047733 号
止
从 2004 年 4 月 30 日起
粤（2018）佛南不动产权
16 178.42 研发车间 至 2054 年 04 月 29 日 抵押
第 0046229 号
止
从 2004 年 4 月 30 日起
粤（2018）佛南不动产权
17 178.42 研发车间 至 2054 年 04 月 29 日 抵押
第 0047721 号
止
从 2004 年 4 月 30 日起
粤（2018）佛南不动产权
18 382.29 研发车间 至 2054 年 04 月 29 日 抵押
第 0047750 号
止
从 2004 年 4 月 30 日起
粤（2018）佛南不动产权
19 214.06 研发车间 至 2054 年 04 月 29 日 抵押
第 0047738 号
止
从 2004 年 4 月 30 日起
粤（2018）佛南不动产权
20 214.06 研发车间 至 2054 年 04 月 29 日 抵押
第 0046708 号
止
从 2004 年 4 月 30 日起
粤（2018）佛南不动产权
21 378.68 研发车间 至 2054 年 04 月 29 日 抵押
第 0046665 号
止
从 2004 年 4 月 30 日起
粤（2018）佛南不动产权
22 178.42 研发车间 至 2054 年 04 月 29 日 抵押
第 0047717 号
止
从 2004 年 4 月 30 日起
粤（2018）佛南不动产权
23 305.98 研发车间 至 2054 年 04 月 29 日 抵押
第 0046657 号
止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
24 125.04 工业 抵押
0200634065 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
25 56.90 工业 抵押
0200634063 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
26 72.87 工业 抵押
0200634078 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
27 123.42 工业 抵押
0200634076 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
28 142.49 工业 抵押
0200634075 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
29 123.14 工业 抵押
0200634067 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
30 82.30 工业 抵押
0200634061 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
31 130.54 工业 抵押
0200634062 号 止
32 粤房地权证佛字第 221.06 工业 至 2054 年 04 月 29 日 抵押
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0200634060 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
33 265.42 工业 抵押
0200634079 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
34 266.04 工业 抵押
0200633526 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
35 332.66 工业 抵押
0200633573 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
36 344.67 工业 抵押
0200633574 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
37 283.98 工业 抵押
0200633575 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
38 282.90 工业 抵押
0200633576 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
39 347.32 工业 抵押
0200634074 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
40 361.08 工业 抵押
0200633580 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
41 283.98 工业 抵押
0200633581 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
42 282.90 工业 抵押
0200633579 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
43 347.32 工业 抵押
0200633577 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
44 361.08 工业 抵押
0200633578 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
45 283.98 工业 抵押
0200634066 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
46 282.90 工业 抵押
0200634071 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
47 347.32 工业 抵押
0200634072 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
48 361.08 工业 抵押
0200634073 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
49 283.98 工业 抵押
0200634077 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
50 282.90 工业 抵押
0200634080 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
51 347.32 工业 抵押
0200633508 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
52 361.08 工业 抵押
0200633511 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
53 283.98 工业 抵押
0200633512 号 止
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粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
54 282.90 工业 抵押
0200633513 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
55 347.32 工业 抵押
0200633531 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
56 361.08 工业 抵押
0200633517 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
57 283.98 工业 抵押
0200633518 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
58 282.90 工业 抵押
0200633520 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
59 347.32 工业 抵押
0200633519 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
60 361.08 工业 抵押
0200633522 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
61 283.98 工业 抵押
0200633521 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
62 282.90 工业 抵押
0200633524 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
63 347.32 工业 抵押
0200633523 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
64 361.08 工业 抵押
0200633525 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
65 211.56 工业 抵押
0200634070 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
66 213.37 工业 抵押
0200634069 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
67 273.01 工业 抵押
0200634068 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
68 283.81 工业 抵押
0200634064 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
69 10,265.42 工业 55,244,10 工业用地 出让 抵押
0200330058 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
70 3,178.99 工业 抵押
0200330056 号 止
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
71 3,178.99 工业 抵押
0200330055 号 止
15,300.80 工业用地 出让
粤房地权证佛字第 至 2054 年 04 月 29 日
72 3,178.99 工业 抵押
0200330057 号 止
粤房地权证佛字第 至 2012 年 07 月 02 日
73 3,029.62 工业 抵押
0200330059 号 止
本次评估未考虑上述抵押事项对评估值的影响。
除上述事项外，本报告未发现其他产权瑕疵事项。
中联资产评估集团有限公司 第 81 页
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（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
截至评估基准日，根据企业申报，力合科创及其子公司涉及的重要未决
事项、法律纠纷等如下：
力合科创及其子公司涉诉事项进展说明
原告 案件 发案时
案 情 概 况 涉案金额 案件最新进展
名称 性质 间
原告向福建中泽建设有限公司、深圳市 原告要求对涉案工程的工
广州家 筑福建设劳务公司追讨工程款及利息， 程价款进行鉴定，2018 年
乐装饰 合同 力合科创作为发包人被起诉，要求连带 11 月 21 日南山区法院与各
890 万元
工程有 纠纷 清偿工程款及利息。力合科创已向总承 方被告就原告提供的鉴定
限公司 包人中建三局第二建设工程公司全额 材料进行了质证，暂无其
支付工程价款。 他最新情况。
原告向黄伟、中建三局第二建设工程公
司追讨工程款，要求在欠付工程款范围
合同
郑子平 内向原告支付工程款及利息。力合科创 1,882.55 万元 无
纠纷
已向总承包人中建三局第二建设工程
公司全额支付工程价款。
深圳市 1170 万元的股权回 2018 年 11 月 16 日，曹中
力合创 购款+513.63 万元 华就管辖权异议上诉至深
合同 深圳市钜能科技有限公司股权回购 案
业投资 2018/8/9 的违约金（违约金 圳市中级人民法院。现深
纠纷 号（2018）粤 0305 民初 15996 号
有限公 暂计算至 2018 年 8 圳市中级人民法院就管辖
司 月1日 权异议正在审理中。
2013 年 11 月，原告将持有的深圳力合
珠海清 通信有限公司 20%股权以 400 万元价格
股权 由于受让方无力支付，原
华科技 转给给深圳市顺捷信息技术有限公司，
转让 告申请法院冻结其银行账
园创业 2015/5/27 后受让方转让 360 万转让款，剩余 40 40 万元
款纠 户，但原告至今未收到 40
投资有 万拖欠未支付。后原告将受让方起诉到
纷 万。
限公司 香洲区人民法院。见(2015)珠香法高民
二初字第 65 号民事裁定书
珠海清华科技园创业投资有限公司应收款项已全额计提坏账准备，评估
参照坏账认定依据全额计提评估风险损失。
除珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让款纠纷以外，企业未对其
余未决事项、法律纠纷计提相关的预计负债。本次评估未考虑其余事项对评
估值的影响。
如期后被评估单位有因基准日前已发生的法律纠纷、未决事项影响公司
中联资产评估集团有限公司 第 82 页
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经营的，或必须支付相关赔偿或享有相关补偿的，均与评估机构及相关评估
人员无关。特提请报告使用者关注。
（三）重要的利用专家工作及相关报告情况
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事务所（特
殊普通合伙）《审计报告》（大华审字[2019]006545 号）审计结果。除此之外，
未引用其他机构报告内容。
（四）重大期后事项
1、力合科创于 2019 年 3 月 23 日召开了 2019 年度第一次股东会，同意
以 2018 年 12 月 31 人的总股本 465,951,309 股为基数，向全体股东每 10 股
派发现金红利人民币 1.395 元（含税），共分配现金红利人民币 6,500.00 万
元。本次评估未考虑上述事项对评估值的影响。
2、根据财政部、税务总局、海关总署《关于深化增值税改革有关政策
的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号），从 2019 年 4
月 1 日起，增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适
用 16%税率的，税率调整为 13%；原适用 10%税率的，税率调整为 9%。本
次评估资产基础法中，企业申报评估的开发产品和开发成本均采用假设开发
法进行测算，原适用 5%、6%增值税率的应税项目，仍按原增值税率测算；
原适用 10%增值税率的，税率调整为 9%进行测算。收益法中，2019 年 1-3
月发生的应税项目仍采用原增值税率，2019 年 4 月 1 日后按新的增值税率测
算增值税。综上，本次评估已考虑上述事项对评估值的影响。
（五）其他需要说明的事项
中联资产评估集团有限公司 第 83 页
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1、本次评估范围中，在原力合科创集团有限公司基准日 2018 年 12 月
31 日报表范围内，本次模拟报表模拟剥离的长期股权投资单位如下：
序 上一级投资比
公司名称 上一级公司 情况
号 例%
1 深圳力合英飞创业投资有限公司 深圳市力合创业投资有限公司 40.00 模拟剥离
2 深圳市力合科创创业投资有限公司 深圳市力合创业投资有限公司 40.00 模拟剥离
上述两项长期股权投资的剥离，基于委托方经济行为的需要，已经深圳
市投资控股有限公司批复同意。本次评估在大华会计师事务所（特殊普通合
伙）出具的《审计报告》（大华审字[2019]006545 号）中审定的评估基准日
力合科创模拟财务报表的基础上进行评估。特提请报告使用者关注。
2、截至评估基准日，力合科创申报评估范围内有 8 项软件著作权和 50
项商标权未在资产账面核算。软件著作权和商标权的具体情况见表 3-2，表
3-3。本次评估将上述软件著作权和商标权纳入本次评估范围。特提请报告
使用者关注。
3、截至评估基准日，力合科创尚在履行的对外担保情况如下：
序 担保金额（万 担保是否已
担保人 被担保方 担保起始日 担保到期日
号 元） 经履行完毕
江苏数字信息产业
1 力合科创 7,500.00 2015/6/30 2025/06/20 否
园发展有限公司
合计 7,500.00
江苏数字信息产业园发展有限公司为力合科创长期股权投资单位，力合
科创子公司深圳力合创新发展有限公司持有其 45%股权，为其第一大股东，
无锡华利通投资咨询有限公司持有其 35%股权，为其第二大股东。力合科创
为江苏信息产业园发展有限公司向江苏银行无锡惠山支行的 7,500.00 万元银
行借款提供连带保证担保，锡华利通投资咨询有限公司亦提供同等金额的连
带保证担保。
同时，力合科创对部分创新载体销售客户采用首付款加余款银行按揭方
中联资产评估集团有限公司 第 84 页
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式进行销售收款。根据各地政策，力合科创相关子公司需为创新载体销售客
户申请按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。截至 2018 年 12 月 31 日，
由于按揭贷款尚在银行审核过程中，力合科创对外应承担的阶段性担保额为
零元。本次评估未考虑上述担保事项对评估值的影响。特提请报告使用者关
注。
4、根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条，非住宅建设用地
使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动
产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行
政法规的规定办理。
根据 2002 年 6 月 11 日深圳市规划与国土资源局（甲方）与深圳市清华
创业投资有限公司（乙方，力合科创原名称）签订的《深圳市土地使用权出
让合同书》（深地合字[2002]3051 号）第十六条，“本合同规定的土地出让
年限届满，甲方无偿收回出让地块的土地使用权，本地块上的建筑物及其他
附着物也由甲方无偿取得。乙方承诺于 2052 年 6 月 11 日将土地及土地上建
筑物、附着物无偿交回甲方，并在年限届满之日起十日内办理房地产权注销
登记手续，否则由甲方进行注销。”
本次评估对于清华信息港土地及房屋建筑物的评估，按照《中华人民共
和国物权法》及《深圳市土地使用权出让合同书》（深地合字[2002]3051 号）
的相关规定，在土地出让年限届满后，不再考虑土地使用权及地上建筑物的
价值。
特提请报告使用者关注。
5、根据力合科创与东莞朗星五金电子有限公司、深圳市清华传感设备
中联资产评估集团有限公司 第 85 页
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有限公司、深圳市清华斯维尔软件科技有限公司签订的《场地使用合同》，
力合科创将清华信息港一期研发楼 B 栋 8 层、B 栋 1、2 层、B 栋 7 层出租
给上述公司，租期为 50 年。具体情况如下：
序 租金 面积
承租方 场地 协议签署日 期限
号 （万元） （平方米）
东莞朗星五金电子 清华信息港一期 2003/9/1-2
1 2003 年 9 月 547.4525 1,564.15
有限公司 研发楼 B 栋 8 层 052/6/10
清华信息港一期 3,075.00（实
深圳市清华传感设 2003/8/1-2
2 孵化楼 B 栋 1、2 2003 年 4 月 28 日 1,076.25 际租赁面积
备有限公司 053/7/31
层 3,092.01）
深圳市清华斯维尔 清华信息港一期 2004/1/8-2
3 2004 年 1 月 8 日 547.4525 1,564.15
软件科技有限公司 孵化楼 B 栋 7 层 052/6/10
力合科创与上述单位已签订补充协议，场地使用满 20 年后租赁合同自
动续期至原合同约定的租赁截止日。
由于力合科创已于合同签订的当期收到上述房产的全部租金收入，确认
全部租赁收益，相应增加公司所有者权益（在标的股权评估范围内）；因力
合科创在评估基准日后对该房产没有收益、使用、处分等权利，故本次对该
部分登记在力合科创名下的房产不再赋予评估值。特提请报告使用者关注。
6、截至评估基准日，力合科创递延收益账面值为 80,622,641.00 元，为
科技体系推广服务基准日未能确认的收入。根据服务协议条款，各项目服务
仍在进行中，力合科创仍有后续投入义务，故本次评估根据核实后的账面价
值确认评估值。如力合科创于未来年度完成科技体系推广服务，上述负债不
需偿还。特提请报告使用者关注。
7、截至评估基准日，佛山南海国凯投资有限公司（以下简称“南海国
凯”）的注册资本为 4,790.25 万元，其中国开发展基金有限公司（以下简称
“国开基金”）认缴出资人民币 6,000 万元，持股比例为 31.11%。
根据国开基金与力合科创、佛山南海国凯投资有限公司签订的《国开发
中联资产评估集团有限公司 第 86 页
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展基金投资合同》，国开基金以人民币 6,000 万元对南海国凯进行增资（其
中 1,490.25 万元为实收资本，4,509.75 万元为资本公积）；投资期限为自首
笔增资款缴付完成日（2016 年 1 月 29 日）起 9 年；在投资期限内及投资期
限到期后，国开基金有权按照合同的约定，选择以下任意方式实现投资回收：
（1）力合科创对国开基金持有的南海国凯的股权予以回购；
（2）南海国凯通过减少注册资本的方式实现国开基金收回投资本本金；
（3）通过南海国凯公开上市、其他第三方收购、资产证券化等市场化
的方式退出，实现投资回收。
根据合同约定，国开基金每年通过现金分红、回购溢价等方式取得的投
资收益应按照 1.2%/年的投资收益率计算。
基于上述条款，因国开基金持有 33.11%的股权将于评估基准日后逐渐
退出，本次评估，按以下方式计算力合科创持有的南海国凯股权评估值：
评估值=（南海国凯全部股权评估值-国开基金增资金额）×力合科创认
缴资本金/（南海国凯注册资本金-国开基金认缴资本金金额）
特提请报告使用者关注。
8、2017 年 2 月 21 日，力合科创将其持有的南海国凯（累计投资额为
12,139.73 万元，计入资本公积）33.18%股权划转至佛山力合创新中心有限
公司（以下简称“佛山创新中心”）。股权划转后，佛山创新中心为南海国凯
33.18%股权的股东。
根据力合科创、广东南海高新技术产业投资控股有限公司（以下简称“南
海高新投资”）、佛山创新中心于 2016 年签订的《佛山力合创新中心有限
公司增资扩股合同》：
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（1）对佛山创新中心进行资本公积转增注册资本，即将力合科创的资
本公积转增为归属于力合科创的股本。
（2）南海高新投资向佛山创新中心进行增资，增资金额为 18,000 万元，
其中 10,621.18 万元计入实收资本，7,378.82 万元计入资本公积。
（3）佛山创新中心提供法定公积金后的税后利润，对来源于力合科创
的股权划转产生的收益（即南海国凯的股权分红）及 100 万现金出资所产生
的收益，分配给力合科创，南海高新投资不参与分配。对来源于南海高新投
资的现金出资（18,000 万元）产生的收益，则分配给南海高新投资。
根据审计报告模拟合并报表显示，佛山创新中心归属于力合科创的所有
者权益为 1,199,454.90 元（不含南海国凯）。本次评估，按以下方式计算力
合科创持有的佛山创新中心股权评估值：
佛山创新中心股权评估值=力合科创持有的南海国凯股权评估值+佛山
创新中心归属于力合科创的所有者权益
特提请报告使用者关注。
9、截至评估基准日，珠海清华科技园创业投资有限公司（以下简称“珠
海清华园”）的注册资本为 20,200 万元，其中国开基金有限公司认缴出资人
民币 3,600 万元，持股比例为 17.82%。
根据国开基金与力合科创、深圳力合创新发展有限公司（以下简称“创
新发展”）、珠海清华园签订的《国开发展基金投资合同》，国开基金以人
民币现金 1.50 亿元对珠海清华园进行增资（其中 3,600 万元为实收资本，
11,400 万元为资本公积）；投资期限为自首笔增资款缴付完成日（2016 年 9
月 16 日）起 8 年；在投资期限内及投资期限到期后，国开基金有权按照合
中联资产评估集团有限公司 第 88 页
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同的约定，选择以下任意方式实现投资回收：
（1）力合科创对国开基金持有的珠海清华园的股权予以回购；
（2）珠海清华园通过减少注册资本的方式实现国开基金收回投资本本
金；
（3）通过珠海清华园公开上市、其他第三方收购、资产证券化等市场
化的方式退出，实现投资回收。
根据合同约定，国开基金每年通过现金分红、回购溢价等方式取得的投
资收益应按照 1.2%/年的投资收益率计算。如非因国开基金原因导致需提前
退出的情况，则国开基金可收取实际投资期限内的平均年化收益率为 4%的
投资收益。市场化方式退出的，转让的溢价率不受合同约定的平均年化收益
率的限制。
基于上述条款，国开基金持有 17.82%的股权将于评估基准日后逐渐退
出，本次评估，按以下方式计算力合科创持有的珠海清华园股权评估值：
评估值=（珠海清华园全部股权评估值-国开基金增资金额）×力合科创
认缴资本金/（珠海清华园注册资本金-国开基金认缴资本金金额）
特提请报告使用者关注。
10、截至评估基准日，广东力合双清科技创新有限公司（以下简称“力
合双清”）的注册资本为 18,438.1191 万元，其中国开基金有限公司认缴出资
人民币 6,851.4165 万元，持股比例为 37.16%。
根据国开基金与力合科创、创新发展、力合双清签订的《国开发展基金
投资合同》，国开基金以人民币现金 8,000 万元对力合双清进行增资（其中
7,529.0291 万元为实收资本，470.9709 万元为资本公积）；认缴股权比例为
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40.83%；投资期限为自首笔增资款缴付完成日起 8 年；在投资期限内及投资
期限到期后，国开基金有权按照合同的约定，选择以下任意方式实现投资回
收：
（1）力合科创对国开基金持有的力合双清的股权予以回购；
（2）力合双清通过减少注册资本的方式实现国开基金收回投资本本金；
（3）通过力合双清公开上市、其他第三方收购、资产证券化等市场化
的方式退出，实现投资回收。
根据合同约定，国开基金每年通过现金分红、回购溢价等方式取得的投
资收益应按照 1.2%/年的投资收益率计算。如非因国开基金原因导致需提前
退出的情况，则国开基金可收取实际投资期限内的平均年化收益率为 4%的
投资收益。市场化方式退出的，转让的溢价率不受合同约定的平均年化收益
率的限制。
根据国开基金与力合科创、创新发展、力合双清签订的《股权转让协议》，
2018 年 7 月，国开基金将其持有的力合双清 3.6751%的股权以人民币 720 万
元转让给创新发展。
基于上述条款，国开基金持有 37.16%的股权将于评估基准日后逐渐退
出，本次评估，按以下方式计算力合科创持有的力合双清股权评估值：
评估值=（力合双清全部股权评估值-（国开基金增资金额-股权转让金额））
×力合科创认缴资本金/（力合双清注册资本金-国开基金认缴资本金金额）
特提请报告使用者关注。
11、根据《佛山市人民政府关于认定广东（南海）创新园等为都市型产
业载体项目的通知》（南府[2011]444 号）的相关规定，广东（南海）创新
中联资产评估集团有限公司 第 90 页
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园（现已更名为“力合科技产业中心”）载体建筑面积设定的自用及租售比
例如下：自用部分 10%，出售部分 80%，出租部分 10%。
根据佛山南海国凯投资有限公司与广东宇能电商产业园有限公司关于
力合科技产业中心加速器二期项目签订的合作开发协议，开发协议约定本项
目开发完成后物业分配方式为按计容面积的 30%分配给南海国凯，70%分配
给宇能公司，各业态（商业、办公、车位）亦按此比例分配。
本次评估力合科技产业中心加速器二期项目物业分配按计容面积的 30%
分配给南海国凯，70%分配给宇能公司。其余可出售物业及自持物业比例按
南府[2011]444 号规定进行评估。特提请报告使用者关注。
12、根据《珠海市人民政府关于印发<珠海市加强科技企业孵化器用地
管理的意见>的通知》珠府[2015]珠 70 号的相关规定：
（1）出让孵化器用地最高土地使用年限为 30 年；
（2）孵化器用地建设用于研发的建筑面积不能少于总建筑面积的 80%。
孵化器用地建设用于为科技产业发展配套的商业、餐饮、员工宿舍等建筑面
积不得超过项目总建筑面积的 20%，其配套服务对象只能为孵化器企业的在
职员工；
（3）孵化器用地所建建筑物中，用于研发总建筑面积的 50%及商业和
员工宿舍等配套设施建筑物不得转让；
（4）孵化器项目配套建设的地下停车位，可整体办理产权登记。如需
分拆转让的，转让的比例不得超过研发建筑面积转让的比例。
根据“粤房地权证珠字第0100266371号”《房地产权证》，珠海清华科
技园创业投资有限公司项目用地土地使用年限为50年，起止时间为2001年2
中联资产评估集团有限公司 第 91 页
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月至2051年2月，本次按证载土地使用年限对存货进行评估。
珠海清华园项目中可出售物业及自持物业比例按上述规定进行评估。特
提请报告使用者关注。
13、根据广东力合双清科技创新有限公司与东莞市国土资源局签署的
《国有建设用地使用权出让合同》（东国土出让<市场>合[2016]第041号），广
东力合双清科技创新有限公司持有的2016WT027号宗地，属产业转型升级基
地项目，需按《东莞市产业转型升级基地认定和管理实施办法》（东府办
[2016]2号）的相关规定和要求使用土地。
根据该文件要求，产业转型升级基地工业用房可分割转让的建筑面积不
得超过工业用房总建筑面积的80%；配套用房建筑面积不得超过项目计容建
筑面积的15%，独立占地的项目配套用房用地面积不得超过项目总用地面积
的7%，配套用房不得进行产权分割、出售、转让。
力合双清科技园项目可出售物业及自持物业比例按上述规定进行评估。
特提请报告使用者关注。
14、根据惠州力合创新中心有限公司与惠州市国土资源局签署的《国有
建设用地使用权出让合同》，惠州力合创新中心有限公司的0140011753号宗
地用于建设科技企业孵化器产权分割项目，建设内容包括产业用房和配套用
房，其中产业用房允许按规定分割转让，转让的建筑面积不得超过项目产业
用房总建筑面积的50%；配套用房建筑面积不得超过项目计容率建筑面积的
15%，且不得出售、转让，只能出租给进驻项目的合法市场主体及其员工。
惠州产业园项目可出售物业及自持物业比例按上述规定进行评估。特提
请报告使用者关注。
中联资产评估集团有限公司 第 92 页
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15、截至评估基准日，惠州力合创新中心有限公司已取得了“粤（2018）
惠州市不动产权第5027855号” 不动产权证》和 “地字第441302（陈） 2018）
002号《建设用地规划许可证》”，尚未取得建设工程规划许可证、建设工程
开工证。
本次评估，根据企业提供的建设规划、投资计划等项目开发相关的资料
进行。如未来该项目的建设规划、投资计划等项目开发相关的指标与企业目
前提供的数据不一致，评估结果需进行相应调整。特提请报告使用者关注。
16、截至评估基准日，力合科创及其下属子公司对部分投资单位，根据
被投资单位的公司章程，尚有注册资本金未出资到位情况。具体如下：
单位：万元
序 持有数 力合科创应 力合科创未
被投资单位名称 总未缴
号 量 缴纳资本金 缴资本金
1 无锡力合创业投资有限公司 16.46% 2,600.00 493.84 427.96
2 广东猎投基金管理合伙企业（有限合伙） 48.00% 743.74 480.00 365.03
3 深圳力合海洋创业投资管理合伙企业（有限合伙） 30.00% 760.00 300.00 180.00
4 珠海力合华金新兴产业创业投资基金（有限合伙） 28.29% 3,570.00 2,000.00 1,000.00
5 深圳市清华天安信息技术有限公司 48.00% 1,700.00 1,440.00 816.00
6 深圳力合科技服务有限公司 100.00% 8,000.00 10,000.00 8,000.00
7 珠海隆华直升机科技有限公司 23.40% 3,800.00 2,340.00 1,140.00
8 深圳力合星空投资孵化有限公司 51.00% 1,600.00 1,530.00 510.00
9 深圳力合世通投资有限公司 100.00% 400.00 1,000.00 400.00
10 深圳力合华石科技投资合伙企业（有限合伙） 99.00% 4,100.00 9,900.00 4,000.00
11 深圳市力合创业投资有限公司 100.00% 5,000.00 45,000.00 5,000.00
12 珠海力合华金投资管理有限公司 40.00% 899.00 400.00 320.00
13 深圳清研创业投资有限公司 100.00% 4,000.00 27,000.00 4,000.00
14 力合资本投资管理有限公司 40.00% 3,500.00 2,800.00 1,400.00
15 广州广华力合创业投资有限公司 50.00% 19,000.00 10,000.00 9,500.00
16 湖南力合新兴产业创业投资有限公司 90.00% 500.00 450.00 450.00
深圳力合天使二期股权投资基金合伙企业(有限合
17 6.34% 9,471.00 1,000.00 600.00
伙)
18 常州力合华富创业投资有限公司 8.37% 19,837.00 2,000.00 1,660.00
19 珠海力合泓鑫投资管理有限公司 30.00% 262.50 150.00 75.00
20 湖南力合创业投资有限公司 100.00% 500.00 1,000.00 500.00
21 深圳力合清创创业投资有限公司 100.00% 875.00 1,000.00 875.00
中联资产评估集团有限公司 第 93 页
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22 广东联清环境有限公司 25.00% 8,100.00 2,500.00 2,000.00
23 深圳力合英飞创新创业投资合伙企业（有限合伙） 10% 25,000.00 5,000.00 2,500.00
24 力合锐思创业投资（深圳）有限公司 70.00% 500.00 700.00 350.00
25 佛山市深清力合技术转移有限公司 100% 3.00 3.00 3.00
26 深圳力合产业研究有限公司 60% 357.50 300.00 217.50
27 南京力合长江基金管理有限公司 40.00% 700.00 400.00 100.00
28 力合中城创新发展（深圳）有限公司 51.00% 2,900.00 2,958.00 1,479.00
29 力合创赢（深圳）发展有限公司 55.00% 500.00 550.00 275.00
30 江苏力合产融投资发展有限公司 100.00% 2,000.00 3,000.00 2,000.00
31 深圳市合中汇科技发展有限公司 65.00% 880.00 650.00 572.00
32 深圳市合中汇通科技发展有限公司 65.00% 1,000.00 650.00 650.00
33 珠海科瀚投资管理有限公司 26.00% 271.00 130.00 65.00
34 阳江清创孵化器有限公司 70.00% 113.00 140.00 70.00
35 广东力合开物创业投资基金合伙企业（有限合伙） 46.95% 8,924.00 9,390.00 2,817.00
36 佛山力合创新创业投资有限公司 100.00% 4,000.00 5,000.00 4,000.00
37 广东顺德力合科技园服务有限公司 51.00% 400.00 306.00 204.00
38 湖南力合星空孵化器管理有限公司 80.00% 320.00 400.00 240.00
39 长兴力沃投资管理中心（有限合伙） 58.83% 915.00 588.30 538.30
40 湖南力合水木环境科技有限公司 30.00% 2,900.00 900.00 870.00
41 湖南力合智能制造技术升级有限公司 24.00% 135.00 48.00 33.00
42 湖南力合创新发展有限公司 100.00% 3,000.00 3,000.00 3,000.00
43 成都星空龙图孵化器管理有限公司 51.00% 52.50 51.00 25.50
44 深圳力合星空文化创意服务有限公司 100.00% 50.00 100.00 50.00
45 佛山南海力合星空孵化器管理有限公司 60.00% 210.00 180.00 120.00
46 深圳前海力合英诺孵化器有限公司 100.00% 90.00 600.00 90.00
47 佛山力合星空创业投资管理有限公司 45.00% 800.00 450.00 360.00
48 南京力合物业管理有限公司 100.00% 270.00 300.00 270.00
49 东莞纽卡新材料科技有限公司 80.68% 335.33 1,086.56 116.45
50 东莞达昊新材料科技有限公司 51.00% 752.98 535.60 238.38
51 东莞力合新材料投资有限公司 54.34% 585.43 873.06 156.28
合计 157,182.99 161,073.36 64,629.40
截至评估基准日，力合科创及其子公司的相关出资义务未履行完毕，根
据公司章程，仍承担按期缴足出资的责任。
本次评估测算长期股权投资评估值时，以工商登记的认缴比例确认其股
权比例，对于出资尚未到位的投资单位股权估值按照以下公式进行测算：
股权投资评估值=（被投资单位模拟报表范围股东全部权益评估值+被投
资单位全部股东欠缴资本金额）×被评估单位认缴股权比例-被评估单位欠缴
中联资产评估集团有限公司 第 94 页
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资本金金额。
特提请报告使用者关注。
17、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价
值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的
经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托人及产权持有
单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托人及产权持有单位提供的有
关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的
真实合法为前提。
18、本次评估范围及采用的由产权持有单位提供的数据、报表及有关资
料，委托人及产权持有单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
19、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有单位提
供，委托人及产权持有单位对其真实性、合法性承担法律责任。
20、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化
时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应
调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，
委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实
际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
21、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表
专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评
中联资产评估集团有限公司 第 95 页
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估对象可实现价格的保证。
十二、评估报告使用限制说明
（一）使用范围
1、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告
的使用权归委托人所有，未经委托人许可，本评估机构不会随意向他人公开；
2、本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途；
3、评估结论的使用有效期：根据资产评估相关法律法规，涉及法定评
估业务的资产评估报告，须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理
程序后使用。评估结果使用有效期一年，即自2018年12月31日至2019年12月
30日使用有效。超过一年，需重新进行评估。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定
和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资
产评估师不承担责任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人
和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不
能成为资产评估报告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不
等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价
格的保证。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一九年五月二十一日。
中联资产评估集团有限公司 第 96 页
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中联资产评估集团有限公司
评估机构法定代表人：胡智
资产评估师：余衍飞
资产评估师：李爱俭
二〇一九年五月二十一日
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附 件 目 录
1、经济行为文件（复印件）；
2、大华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的大华审字[2019]006545 号
《审计报告》（复印件）；
3、委托人和被评估单位企业法人营业执照（复印件）；
4、评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；
5、委托人及被评估单位承诺函；
6、签字资产评估师承诺函；
7、中联资产评估集团有限公司变更备案公告（复印件）；
8、中联资产评估集团有限公司证券期货相关业务评估资格证书(复印
件)；
9、中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）；
10、资产评估委托合同（复印件）；
11、签字资产评估师职业资格证书登记卡（复印件）。
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