兴业证券股份有限公司
 关于深圳市通产丽星股份有限公司发行股份购买资产并募
           集配套资金暨关联交易涉及房地产业务之
                             专项核查意见


     兴业证券股份有限公司（以下简称“独立财务顾问”）接受深圳市通产丽星
股份有限公司（以下简称“通产丽星”或“上市公司”）的委托，作为通产丽星
发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易（以下简称“本次交易”）的独立
财务顾问，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简
称“国发[2010]10 号文”）和《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作
的通知》（以下简称“国办发[2013]17 号文”）等国务院房地产调控政策的相关规
定，以及中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）《证监会调整上市
公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》（以下简称“《监管政策》”）的
有关要求，对力合科创集团有限公司（以下简称“标的公司”）及其下属控股子
公司 2017 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日期间（以下简称“核查期”）在中华
人民共和国境内是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规行为
进行了专项核查，并出具核查意见如下。

一、核查范围
     本次核查的范围为标的公司及其下属公司中存在的可能被认定为涉及房地
产业务的公司（以下简称“核查对象”）在核查期内拟建、在建、已完工的项目。
具体情况如下：
序
         核查对象           项目名称         项目地块位置        开发状态
号
                                     珠海市高新区唐家
     珠海清华科技园创 清华科技园（珠                           在建（部分已
1                                    湾大学路 101 号珠
     业投资有限公司   海）二期工程                             完工）
                                     海清华科技园
                                     惠州市仲恺区陈江
     惠州力合创新中心 力合仲恺创新基 街道石圳村（惠州仲
2                                                              拟建
     有限公司         地             恺高新技术产业开
                                     发区）
3    广东力合双清科技 力合双清产学研 东莞市清溪镇青湖          在建（部分已
                                       1
    创新有限公司         建设项目（一期）   工业园             完工）
    佛山南海国凯投资     力合科技产业中     佛山市南海区狮山
4                                                              完工
    有限公司             心一期             镇桃园东路 99 号
    佛山南海国凯投资     力合科技产业中     佛山市南海区狮山   在建（部分已
5
    有限公司             心加速器项目       镇桃园东路 99 号   完工）

二、核查适用的相关政策规定
    （一）国发[2010]10 号文
    该文要求整顿房地产市场秩序，“国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，
深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、
炒地行为”，“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放
新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。该文还
要求加大交易秩序监管力度，“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产
开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码
标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清
理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝
光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关
人员的责任”。
    （二）国发[2013]17 号文
    该文规定，“对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为
的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要
禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门
暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计
划融资”。该文还规定，“继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严
格按照申报价格对外销售”。
    （三）《监管政策》
    该文规定，“上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不
再进行事前审查，对于是否存在土地闲置等问题认定，以国土资源部门公布的行
政处罚信息为准；对于是否存在正在被（立案）调查的事项，中介机构应当充分
核查披露”。该文还规定，“上市公司应当及时披露用地违法违规被查处的情况。
上市公司申请涉房类再融资、并购重组项目时，应当公开披露报告期内相关房地
产企业是否存在违法违规行为，是否存在被行政处罚或正在被（立案）调查的情
                                     2
况，以及相应整改措施和整改效果”。
    根据国发[2010]10 号文、国办发[2013]17 号文及《监管政策》的上述要求，
独立财务顾问对标的公司核查期内上述项目是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售
和哄抬房价等违法违规行为进行了核查。

三、核查情况及核查意见
    （一）关于土地闲置情形的核查
    根据《闲置土地处置办法》第二条规定，土地使用者依法取得土地使用权后，
存在下列情形之一的即构成闲置土地：（1）国有建设用地使用权人超过国有建设
用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动
工开发的；（2）已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不
足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的。
    同时，根据《闲置土地处置办法》第八条、第十四条规定，存在下列情形之
一的即不构成被征缴土地闲置费或被无偿收回国有建设用地使用权的闲置土地：
（1）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的
期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件
的；（2）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人
不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、
规划和建设条件开发的；（3）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和
建设条件进行修改的；（4）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；
（5）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；（6）政府、政府有关部门的其
他行为。
    对于核查期内列入核查范围的项目是否涉及闲置土地情形，独立财务顾问采
取的核查方法包括：（1）查阅项目的与土地使用权取得相关的土地出让合同、土
地使用权证等权属证明文件资料；（2）查阅项目的土地出让金收据等土地出让金
支付凭证；（3）查阅项目的立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可
证及建筑工程施工许可证等建设批准文件及证照；（4）关注项目的投资比例及实
际开发进度，项目是否存在动工开发日期超过国有建设用地使用权出让合同及/
或其补充协议约定的动工开发日期一年及以上的情形；（5）取得了核查对象所在
地国土资源及房地产主管部门出具的无违法证明；（6）浏览项目所在地的国土资

                                     3
源管理部门网站，查阅政府主管部门公开披露的闲置土地及行政处罚信息。
    经核查，自 2017 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日，核查对象不存在闲置土
地情形，亦不存在受到国土资源部门就闲置土地作出的行政处罚或因此正在被国
土资源部门（立案）调查的情况。
    （二） 关于炒地情形的核查
    根据《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权
的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土
地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 2）按照出让合同约定进行投资开发，
属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土
地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还
应当持有房屋所有权证书。”
    对于核查期内列入核查范围的项目是否存在取得土地使用权后未达到上述
法律规定的开发标准即以营利为目的进行转让的炒地情形，独立财务顾问采取的
核查方法包括：（1）查阅标的公司及下属子公司的财务报表、审计报告等财务文
件；（2） 取得了核查对象所在地国土资源及房地产主管部门出具的无违法证明；
（3）浏览项目所在地的国土资源管理部门网站，查阅政府主管部门公开披露的
非法转让土地行政处罚信息。
    经核查，自 2017 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日，核查对象不存在违反《城
市房地产管理法》的相关规定对外转让土地的炒地情形，亦不存在因炒地行为被
处以行政处罚或被（立案）调查的情况。
    （三） 关于捂盘惜售及哄抬房价情形的核查
    根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售，应当符合下述
条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设
工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程
建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以
上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
    根据中华人民共和国住房和城乡建设部于 2010 年 4 月 13 日颁布的《关于进
一 步 加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建 房
[2010]53 号），严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、哄

                                      4
抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对
外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通
过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。
    对于核查期内列入核查范围的项目是否存在捂盘惜售及哄抬房价情形，独立
财务顾问采取的核查方法包括：（1）查阅核查期间具备销售条件的项目的《商品
房预售许可证》； 2）查阅核查期间具备销售条件的项目的销售合同及销售发票，
分析是否存在签订虚假买卖合同哄抬房价的情形；（3）查阅 2016 年以来标的公
司及其下属公司的财务报表和审计报告，查阅核查期间的收入情况；（4）取得了
核查对象所在地国土资源及房地产主管部门出具的无违法证明；（5）浏览核查期
间列入核查范围的项目所在地相关主管部门网站，查阅政府主管部门公开披露的
捂盘惜售、哄抬房价行政处罚信息。
    经核查，自 2017 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日，核查对象不存在捂盘惜
售、哄抬房价的情形，亦不存在因捂盘惜售、哄抬房价行为被处以行政处罚或正
在被（立案）调查的情况。

四、结论意见
    综上所述，独立财务顾问认为，核查期内，标的公司不存在国发[2010]10 号
文、国办发[2013]17 号文等国务院房地产调控政策相关规定禁止的闲置土地、炒
地、捂盘惜售及哄抬房价等重大违法违规行为，亦不存在因前述违法违规行为而
受到行政处罚或正在被（立案）调查的情形。
    （以下无正文）




                                     5
 （本页无正文，为《兴业证券股份有限公司关于深圳市通产丽星股份有限公司发
 行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易涉及房地产业务之专项核查意见》之
 签署页）




财务顾问主办人：
                       马恒光            杨生荣           张钦秋




                                                  兴业证券股份有限公司




                                                       2019 年 6 月 19 日




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