北京中企华资产评估有限责任公司
浙江亚厦装饰股份有限公司拟转让浙江巨和
装饰工程有限公司 51%股权项目
评估报告
中企华评报字(2014)第 3595 号
（共 一 册，第 一 册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一四年九月三十日
浙江亚厦装饰股份有限公司拟转让浙江巨和装饰工程有限公司 51%股权项目评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ........................................ 2
评估报告摘要 .............................................. 3
评估报告正文 .............................................. 5
一、 委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者.. 5
二、 评估目的................................................ 8
三、 评估对象和评估范围...................................... 8
四、 价值类型及其定义....................................... 10
五、 评估基准日............................................. 10
六、 评估依据............................................... 10
七、 评估方法............................................... 12
八、 评估程序实施过程和情况................................. 18
九、 评估假设............................................... 21
十、 评估结论............................................... 22
十一、 特别事项说明........................................... 23
十二、 评估报告使用限制说明................................... 24
十三、 评估报告日............................................. 24
评估报告附件 ............................................. 26
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浙江亚厦装饰股份有限公司拟转让浙江巨和装饰工程有限公司 51%股权项目评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评
估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的
资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的
法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单、未来经营预测由被评估单
位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当
使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经
发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以
满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的
假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接受浙江亚厦装饰股份有限公
司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公
正的原则，按照必要的评估程序，对浙江巨和装饰工程有限公司拟转
让股权涉及的浙江巨和装饰工程有限公司股东全部权益在评估基准日
的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：为浙江亚厦装饰股份有限公司拟转让股权提供价值参
考。
评估对象：浙江巨和装饰工程有限公司的股东全部权益。
评估范围：具体包括流动资产、非流动资产(固定资产、在建工
程、无形资产和递延所得税资产)及流动负债。
评估基准日：2014 年 6 月 30 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法和收益法
评估结论：本评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结论。
具体评估结论如下：
截至评估基准日 2014 年 6 月 30 日，浙江巨和装饰工程有限公司
总资产账面价值为 16,644.61 万元，评估价值为 17,639.48 万元，增值
额为 994.87 万元，增值率为 5.98 %；总负债账面价值为 14,423.01 万
元，评估价值为 14,423.01 万元，无增减变化；股东全部权益账面价
值为 2,221.61 万元，评估价值为 3,216.47 万元，增值额为 994.87 万
元，增值率为 44.78 %。资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇
总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2014 年 6 月 30 日 金额单位：人民币万元
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账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100
流动资产 1 14,637.28 15,654.71 1,017.43 6.95
非流动资产 2 2,007.33 1,984.77 -22.56 -1.12
其中：固定资产 3 130.72 139.29 8.56 6.55
在建工程 4 100.92 100.92 0.00 0.00
无形资产 5 1,461.47 1,684.70 223.23 15.27
递延所得税资产 6 314.22 59.86 -254.36 -80.95
资产总计 7 16,644.61 17,639.48 994.87 5.98
流动负债 8 14,423.01 14,423.01 0.00 0.00
非流动负债 9 0.00 0.00 0.00
负债总计 10 14,423.01 14,423.01 0.00 0.00
股东全部权益 11 2,221.61 3,216.47 994.87 44.78
浙江巨和装饰工程有限公司的股东全部权益价值评估结果为
3,216.47 万元。
本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，
评估结论的使用有效期限自评估基准日 2014 年 6 月 30 日至 2015 年 6
月 29 日。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条
件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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浙江亚厦装饰股份有限公司拟转让
浙江巨和装饰工程有限公司 51%股权项目
评估报告正文
浙江亚厦装饰股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关
法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产
基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟转让股权涉及的
浙江巨和装饰工程有限公司股东全部权益在 2014 年 6 月 30 日的市场价
值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用
者
本次评估的委托方为浙江亚厦装饰股份有限公司，被评估单位为
浙江巨和装饰工程有限公司。
(一) 委托方概况
1.企业名称：浙江亚厦装饰股份有限公司（以下简称“亚厦装
饰”）
2.住所：上虞章镇工业新区
3.法定代表人：丁海富
4.注册资本：89,072.5784 万元
5.公司类型：股份有限公司(上市)
6.经营范围：建筑装饰装修工程、建筑幕墙工程、钢结构工程、
消防工程、水电工程、园林绿化工程、建筑智能化工程的设计、施工，
石材加工，建筑幕墙、铝制品、金属门窗、建筑装饰材料、五金制品、
家俱、木制品的生产、销售，广告设计、制作，经营进出口业务。承包
境外建筑装修装饰、建筑幕墙工程和境内国际招标工程，承包上述工程
的勘测、咨询、设计和监理项目，承包上述境外工程所需的设备、材料、
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对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员。（凭有效资质证书经营）
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
(二) 被评估单位概况
1.企业名称：浙江巨和装饰工程有限公司(以下简称“巨和装饰”)
2.法定住所：嘉兴市秀洲区王店镇（蚂桥）纬十路 17 号
3.法定代表人：张伟良
4.注册资本：5,168.00 万元
5.实收资本：3,168.00 万元
6.企业性质：有限责任公司
7.经营范围：许可经营项目：无；一般经营范围：承接建筑装饰工
程设计、施工业务（凭资质证书经营）。（上述经营范围不含国家法律法
规规定禁止、限制和许可经营的项目。）
8.成立日期：2002年4月17日
9.历史沿革：
浙江巨和装饰工程有限公司（前身为“浙江雅迪装饰工程有限公
司”）成立于2002年4月17日，并领取嘉兴市工商行政管理局秀洲分局核
发的编号为330400000010845号《企业法人营业执照》。根据公司股东
会决议和章程修正案，2012年12月20日，新增注册资本4,018.00万元，
全体股东于2014年12月20日前缴足，截至评估基准日，巨和装饰注册
资本为人民币5,168.00万元、实收资本为3,168.00万元；其中浙江亚
厦装饰股份有限公司出资人民币1,615.68万元，持有51.00%股权，杭
州浪森投资管理有限公司(前身为“杭州浪森石材有限公司”)出资人民
币1,552.32万元，持有49.00%股权。
截至2014年6月30日，巨和装饰股权结构如下：
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股东名称/姓名 出资额(金额单位：万元) 持股比例
浙江亚厦装饰股份有限公司 1,615.68 51%
杭州浪森投资管理有限公司 1,552.32 49%
合计 3,168.00 100%
10.公司概况
浙江巨和装饰工程有限公司（原浙江雅迪装饰工程有限公司）系
浙江亚厦装饰股份有限公司（股票代码：002375）的子公司。目前公
司注册资金5168万元，是一个集建筑装饰设计、施工、制作、服务于
一体的专业化企业，具有建筑装饰工程专业承包壹级、建筑装饰设计
乙级、幕墙工程施工与设计一体化贰级资质。为中国建筑装饰协会会
员、浙江省建筑装饰行业协会会员和常务理事单位。
11.财务状况
截至评估基准日2014年6月30日，账面总资产为16,644.61万元，
总负债为14,423.01万元，股东全部权益2,221.61万元，2014年1-6月
实现营业收入12,947.02万元，利润总额-274.76万元，净利润-210.47
万元(账面值业经致同会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计)。
巨和装饰近三年及评估基准日财务及经营状况如下：
巨和装饰财务及经营状况报表
金额单位：人民币万元
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 6 月 30 日
总资产 4,498.85 5,674.19 14,027.94 16,644.61
总负债 3,128.76 3,151.10 11,595.86 14,423.01
股东全部权益 1,370.10 2,523.09 2,432.08 2,221.61
项目 2011 年度 2012 年度 2013 年度 2014 年 1-6 月
营业收入 6,238.72 4,544.55 18,119.57 12,947.02
利润总额 32.25 -632.16 -120.77 -274.76
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净利润 24.17 -632.16 -91.01 -210.47
注：被评估单位2011年度、2012年度财务数据业经嘉兴恒信会计师事务所有限公司审计，
2013年度及评估基准日财务数据业经致同会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计。
(三) 委托方与被评估单位的关系
委托方浙江亚厦装饰股份有限公司为被评估单位浙江巨和装饰工
程有限公司 51%控股股东。
(四) 业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者使
用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
浙江亚厦装饰股份有限公司拟转让浙江巨和装饰工程有限公司
51%股权，北京中企华资产评估有限责任公司接受浙江亚厦装饰股份有
限公司的委托，对浙江巨和装饰工程有限公司股东全部权益在 2014 年
6 月 30 日的价值进行评估，为浙江亚厦装饰股份有限公司转让股权提
供价值参考。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
根据本次评估目的，评估对象是浙江巨和装饰工程有限公司的股东
全部权益。
(二)评估范围
评估范围具体包括流动资产、非流动资产(固定资产、在建工程、
无形资产和递延所得税资产)及流动负债。
截至评估基准日 2014 年 6 月 30 日，浙江巨和装饰工程有限公司总
资产账面价值为 16,644.61 万元，总负债账面价值为 14,423.01 万元，
股东全部权益账面价值为 2,221.61 万元。
评估范围内的主要资产情况如下：
1.存货：为建造合同形成的资产。
2.房屋建筑物：共 1 项，为巨和装饰所有的位于嘉兴市立达汇园 5
幢 1405 室的酒店式公寓。结构为混合，建筑面积 50.42 ㎡。截至评估
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基准日，纳入评估范围的所有房屋建筑物办理了房屋所有权证，证载权
利人为浙江巨和装饰工程有限公司，具体情况如下：
建筑面
房产证号 对应土地证号 房产证载权利人 用途 详细地址 结构
积(m2)
嘉房权证禾字 嘉土国用（2013） 浙江巨和装饰工 嘉兴市立达汇
商业服务 混合 50.42
第 00655317 号 第 558882 号 程有限公司 园 5 幢 1405 室
3.设备类
(1)车辆：为 2 辆小型轿车。
(2)电子设备：共计 33 项，主要为电脑、打印机、办公家具等办
公设备。
4.在建工程-土建工程
在建工程为 1 项尚未完工的土建工程，该工程为巨和装饰新建厂
区 1#、2#、3#厂房、泵房、门卫等，开工日期为 2014 年 1 月 1 日，竣
工日期为 2014 年 12 月 31 日，建设规模 26363.67 平方米，预算金额
2715 万元。
5.无形资产—土地使用权：
企业申报的纳入评估范围的土地使用权为位于秀洲区王店镇，军
民路北侧、纬十路东侧的 1 宗仓储用地，土地使用权人为浙江巨和装饰
工程有限公司，截至评估基准日，下述纳入评估范围内的土地已取得土
地使用证，土地证载面积 31,083.00 ㎡。宗地基本情况如下表：
用地 他项 土地 准用
土地权证编号 土地位置 面积(m2)
性质 权利 用途 年限
嘉秀洲国用（2013）第 秀洲区王店镇，军民路 仓储
出让 抵押 50 年 31,083.00
35603 号 北侧、纬十路东侧 用地
截至评估基准日上述土地使用权处于抵押状态，抵押权人为中国
光大银行股份有限公司嘉兴分行，抵押期限为 2013 年 12 月 17 日至 2014
年 9 月 12 日。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面值业经致同会计师事
务所（特殊普通合伙）厦门分所审计，并于 2014 年 9 月 19 日出具致同
审字（2014）第 350FC1653 号标准无保留意见审计报告。
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四、价值类型及其定义
根据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
五、评估基准日
本项目评估基准日是 2014 年 6 月 30 日。
确定该评估基准日主要考虑资产评估是对某一时点的资产提供价
值参考，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产
的整体情况，同时考虑到与审计报告时间相衔接。本次评估基准日由
委托方确定，并在评估业务约定书中作了相应约定。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1. 浙江亚厦装饰股份有限公司委托函。
(二) 法律法规依据
1．《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国
人民代表大会常务委员会第六次会议修正)；
2．《中华人民共和国证券法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十八次会议通过)；
3．《财政部关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》(财
政部令第 76 号)；
4．《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年 3 月 16 日第十届全
国人民代表大会第五次会议通过)；
5．《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号)；
6．《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日第
十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
7．《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全
国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
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8．《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
9．《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)；
10．《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
11． 有关其他法律、法规、通知文件等。
(三) 评估准则依据
1．《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20 号)；
2．《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20 号)；
3．《资产评估准则——评估报告》(中评协[2011]230 号)；
4．《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189 号)；
5．《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2011]230 号)；
6．《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189 号)；
7．《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189 号)；
8．《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189 号)；
9．《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号)；
10． 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；
11． 《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227 号)；
12． 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中评协
[2003]18 号)；
13． 《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248
号)；
14． 《资产评估准则——利用专家工作》（中评协[2012]244 号）；
15． 其他准则。
(四) 权属依据
1．企业法人营业执照；
2．企业出资证明(章程、验资报告)；
3．房屋所有权证；
4．国有土地使用证；
5．机动车行驶证；
6．重要设备购臵合同、发票等；
7．其他与企业资产的取得、使用等有关的会计凭证及其它资料。
(五) 取价依据
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1．被评估单位提供的财务会计经营方面的资料；
2．被评估单位提供的未来年度经营收益、预测等有关资料；
3．评估基准日银行存贷款基准利率；
4．基准日近期国债收益率、同类上市公司财务指标及风险指标；
5．国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据；
6．wind 资讯金融终端；
7．《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环
境保护部令 2012 年第 12 号)；
8．《UDC 联合商情》（2014 年）;
9．评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
10． 与此次资产评估有关的其他资料。
(六) 其他参考依据
1．浙江巨和装饰工程有限公司提供的资产清单和评估申报表；
2．致同会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计于 2014 年 9
月 19 日出具致同审字（2014）第 350FC1653 号审计报告;
3．北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的
资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确
定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确
定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和
现金流量折现法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者
可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的
两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
《资产评估准则——企业价值》规定，注册资产评估师执行企业
价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情
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况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方
法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，
以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：收益
法、资产基础法。不考虑采用市场法评估，主要是由于目前市场上在选
取合适的参照物方面具有极大难度，且由于市场公开资料较缺乏。
(一)资产基础法
1.流动资产
评估范围内的流动资产主要包括：货币资金、应收票据、应收账
款、预付款项、其他应收款、存货和其他流动资产。
(1)对银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实
后的账面价值确认评估值。
(2)对于应收票据，评估人员查阅了被评估单位的应收票据备查
簿，逐笔核实了应收票据的种类、号数和出票日、票面金额、交易合
同和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日等资料。应
收票据以核实无误后的账面价值作为评估值。
(3)对于应收款项，主要包括应收账款和其他应收款。我们审核
相关帐簿及原始凭证，了解其发生的时间、形成原因及款项回收的可
能性。对部分款项进行了抽查凭证和函证，未见异常。各种应收款项
在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值；对
没有充分证据表明不能收回的款项，按全部应收款额计算评估值。账
面上的“坏账准备”科目按零值计算。
(4)预付款项，根据所能收回的相应资产或权利的价值确定评估
值。对于能够收回的相应资产或权利的，按核实后的账面值作为评估值。
(5)存货，评估人员向被评估单位调查了解了工程施工的进度，签
订的相关合同；以及工程施工的价值构成等。经核实已发生的成本和累
计已确认的毛利（亏损）基本合理，未发现账实不符，故该部分存货按
核实后的账面价值确定其评估值。
(6)评估人员向被评估单位相关人员调查了解了其他流动资产形
成的原因、相应的合同及凭证，并以核实后的账面价值作为评估值。
2.房屋建筑物
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根据委托评估目的，针对委估建筑物的资产特征，结合评估人员
收集掌握的相关可靠的评估依据，对于外购的房屋建筑物采用市场法进
行评估。
市场法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产
进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价
对象的客观合理价格或价值的方法。
运用市场法估价应按下列步骤进行：
（1）搜集交易实例；
（2）选取可比实例；
（3）建立价格可比基础；
（4）进行交易情况修正；
（5）进行交易日期修正；
（6）进行区域因素修正；
（7）进行个别因素修正；
（8）求出比准价格。
市场法评估计算公式如下：
待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情
况×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数×
待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别因
素值/参照物房地产个别因素值
3.设备类资产
根据评估目的，结合评估对象实际情况，主要采用成本法，部分设
备采用二手市场价进行评估。
成本法基本公式为：评估值=重臵全价×综合成新率
(1)重臵全价的确定
①通过市场询价确定车辆市场购臵价，再加上车辆购臵税和相关手
续牌照费作为其重臵全价。
即：车辆重臵全价=购臵价+购臵价/(1+增值税税率)×车辆购臵税
税率+其他合理费用
②对于通用类电子设备，通过查阅《UDC 联合商情》（2014 年）和
网上的购臵价确定重臵全价。
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(2)综合成新率的确定
①对于办公设备、电子设备等通用设备，主要通过对设备使用状况
的现场勘察，并根据各类设备的经济寿命年限，综合确定其成新率。
②对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，其中：对于非营
运的小、微型客车以车辆行驶里程确定理论成新率，然后结合现场勘察
情况进行调整，其公式为：
行驶里程理论成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶
里程×100%
综合成新率=理论成新率×调整系数
(3)评估值的确定
设备评估值=设备重臵全价×综合成新率
4. 土地使用权
根据《资产评估准则—不动产》，注册资产评估师执行不动产评估
业务，应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，
分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、
基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。考虑到委估
宗地的具体情况、用地性质及评估目的，结合评估人员收集的当地土地
市场成交资料，及当地地产市场发育程度，本次评估采用市场法进行评
估。
(1)市场法是指通过比较被评估土地与最近类似成交土地的异同，
并将类似成交土地的市场价格进行调整，从而确定被评估土地使用权价
值的一种资产评估方法。
(2)运用市场法评估土地使用权包括以下几个步骤
a.明确评估对象；b.进行公开市场调查，收集相同或相类似土地交
易的市场基本信息资料，寻找参照物；c.分析整理资料并验证其真实性，
判断选择参照物；d.把被评估资产与参照物比较；e.分析调整差异，做
出结论。
(3)市场法运用的形式
按市场法确定的评估值=参照物价格×时间因素修正系数×交易情
况因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
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时间因素修正系数：是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日
相差时间所影响的被评估资产价格的差异。
交易情况因素修正系数：是指参照物交易情况与被评估资产交易情
况的不同所影响的被评估资产价格的差异。
区域因素修正系数：是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影
响差异。
个别因素修正系数：是指资产其他个别因素的不同对价格的影响。
5.在建工程
根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，
采用成本法进行评估。对于未完工项目，且开工时间距评估基准日半年
内的在建项目，账面没有不必要的支出需要剔除，以核实后的帐面价值
作为评估值。
6.递延所得税资产
递延所得税资产核算内容为被评估单位确认的应纳税暂时性差异
产生的所得税资产。本次为计提坏账准备和累计亏损等原因形成。
评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因，查阅了确认递延
所得税资产的相关会计规定，核实了评估基准日确认递延所得税资产的
记账凭证。递延所得税资产按照评估风险损失重新计算后确认的应纳税
暂时性差异产生的所得税资产作为评估值。
7.负债
负债为流动负债，具体包括应短期借款、应付账款、预收款项、应
付职工薪酬、应交税费和其他应付款等。评估人员根据企业提供的各项
目明细表及相关财务资料，对账面值进行核实，以企业实际应承担的负
债确定评估值。
(二)收益法
本次采用收益法对浙江巨和装饰工程有限公司股东全部权益进行
评估，即以未来若干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折
现率折现后加总计算得出营业性资产价值，然后再加上溢余资产价值和
非经营性资产价值，减去有息债务得出股东全部权益价值。
1.评估模型：本次收益法评估模型选用企业自由现金流折现模型。
2.计算公式
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股东全部权益价值=企业整体价值-有息债务
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产+非经营性资产价值
其中：经营性资产价值按以下公式确定
企业自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量现
值+明确的预测期之后的自由现金流量现值
明确的预测期期间是指从评估基准日至企业达到相对稳定经营状
况的时间。
3.预测期的确定
根据巨和装饰的实际状况及企业经营规模，预计巨和装饰在未来
几年公司业绩会稳定增长，据此，本次预测期选择为 2014 年 7 月至 2019
年 12 月，以后年度收益状况保持在 2019 年水平不变。
4.收益期的确定
根据对巨和装饰所从事的经营业务的特点及公司未来发展潜力、
前景的判断，考虑巨和装饰具有较强的市场运营能力和市场开拓能力，
具有一定的市场竞争能力及持续经营能力，本次评估收益期按永续确
定。
5.自由现金流量的确定
本次评估采用企业自由现金流量，自由现金流量的计算公式如下：
(预测期内每年)自由现金流量=息税前利润×(1－所得税率)+折
旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
6.终值的确定
对于收益期按永续确定的，终值公式为：
Pn=Rn+1×终值折现系数。
Rn+1 按预测期末年现金流调整确定。
7.年中折现的考虑
考虑到自由现金流量全年都在发生，而不是只在年终发生，因此
自由现金流量折现时间均按年中折现考虑。
8.折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企
业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
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式中：Ke：权益资本成本；
Kd：债务资本成本；
T：所得税率；
E/(D+E)：股权占总资本比率；
D/(D+E)：债务占总资本比率；
其中：Ke=Rf+β×RPm+Rc
Rf=无风险报酬率；
β=企业风险系数；
RPm=市场风险溢价；
Rc=企业特定风险调整系数。
9.溢余资产价值的确定
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产为扣除企
业所需的现金保有量后的货币资金，本次评估采用成本法进行评估。
10.非经营性资产、负债价值的确定
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基
准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。
11.有息债务价值的确定
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。被评
估单位的付息债务为短期借款。付息债务以核实后的账面值作为评估
值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2014 年 9 月 15 日至 2014 年 9 月 30 日对纳入此次评
估范围内的股东全部权益进行了评估。主要评估过程如下：
(一)接受委托
2014 年 9 月 15 日，我公司与委托方就评估目的、评估对象和评估
范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达
成协议，并与委托方协商拟定了相应的评估计划。
(二) 前期准备
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接受委托之后，快速组建评估队伍及制定具体工作方案，对参加
项目的评估人员和企业相关人员进行了培训。按照委托方对本项目的
要求，我们与被评估单位共同制定了需要企业填写的表格及需要提交
的资料清单。
(三) 现场调查
根据浙江巨和装饰工程有限公司提供的评估申报资料，评估人员
于 2014 年 9 月 16 日至 2014 年 9 月 23 日期间对评估对象涉及的资产和
负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必
要的尽职调查。
实物资产清查过程如下：
1.指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按
照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资产调查表”、“资料清
单”及其填写要求，进行登记填报，同时收集评估范围内资产的产权
归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
2.审查和完善被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详
细状况。然后，审查各类资产评估明细表，检查有无填列不全、资产
项目不明确现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细
表有无漏项等，根据调查核实的资料，对评估明细表进行完善。
3.现场实地勘察
依据资产评估明细表，评估人员对申报的资产进行盘点和现场勘
察。针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。非实物资产
主要通过查阅企业的原始会计凭证、函证和核实有关评估目的证明文
件的方式核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性。实物清
查资产主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的
重要因素。
4.补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到
“表”“实”相符。
5.查验产权证明文件资料
评估人员对评估范围的资产的产权进行了调查，对权属资料不完
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善、权属资料不清晰的情况，提请企业核实。
6.收益状况调查
评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以
及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查，收集了解的主要内容如
下：
(1)了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析
权益资本变化的原因；
(2)了解企业历史年度主营业务收入情况及其变化，分析主营业
务收入变化的原因；
(3)了解企业历史年度营业成本的构成及其变化；
(4)了解企业主要的其他业务构成，分析各业务对企业营业收入
的贡献情况；
(5)了解企业历史年度利润情况，分析利润变化的主要原因；
(6)收集了解企业各项生产指标、财务指标，分析各项指标变动
原因；
(7)了解企业未来年度的经营计划、投资计划等；
(8)了解企业的税收及其他优惠政策；
(9)收集企业所在行业的有关资料，了解行业现状、区域市场状
况及未来发展趋势；
(10)了解企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产状况。
(四)资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、被评估单位等相关当事
方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取
的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评
定估算的依据。
(五) 评定估算
评估人员结合企业实际情况确定各类资产的作价方案，明确各类
资产的具体评估参数和价格标准，并和其他中介机构进行多次对接，最
后汇总资产评估初步结果、进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明
的初稿。
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(六) 内部审核、征求意见及出具报告
项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括
部门二级审核、业务主管领导的三级审核以及公司主管领导的最终审
核。经过公司内部审核后，将评估结果与委托方及被评估单位进行沟通
和汇报。根据沟通意见进行修改、完善后，将正式评估报告提交给委托
方。
九、评估假设
本评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一) 一般假设
1． 假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2． 假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展
政策无重大变化；
3． 本次评估以公开市场交易为假设前提；
4． 假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济
和社会环境无重大变化；
5． 假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估
报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
6． 假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政
策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
7． 假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，
且有能力担当其职务；
8． 假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的
基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致；
9． 假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金
流出为平均流出；
10． 假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场
竞争态势；
11． 假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
12．假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影
响；
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13．被评估单位及相关责任方提供的有关本次评估资料是真实
的、完整、合法、有效的。
(二) 特殊假设
1.本次评估报告以产权人拥有评估对象的合法产权为假设前提;
2.没有考虑现在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的
交易方式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当
上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不
承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的
原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对浙江巨和
装饰工程有限公司的股东全部权益在 2014 年 6 月 30 日的市场价值进行
了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
一、资产基础法结果
截至评估基准日 2014 年 6 月 30 日，浙江巨和装饰工程有限公司总
资产账面价值为 16,644.61 万元，评估价值为 17,639.48 万元，增值额
为 994.87 万元，增值率为 5.98 %；总负债账面价值为 14,423.01 万元，
评估价值为 14,423.01 万元，无增减变化；股东全部权益账面价值为
2,221.61 万元，评估价值为 3,216.47 万元，增值额为 994.87 万元，
增值率为 44.78 %。资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2014 年 6 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100
流动资产 1 14,637.28 15,654.71 1,017.43 6.95
非流动资产 2 2,007.33 1,984.77 -22.56 -1.12
其中：固定资产 3 130.72 139.29 8.56 6.55
在建工程 4 100.92 100.92 0.00 0.00
无形资产 5 1,461.47 1,684.70 223.23 15.27
递延所得税资产 6 314.22 59.86 -254.36 -80.95
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资产总计 7 16,644.61 17,639.48 994.87 5.98
流动负债 8 14,423.01 14,423.01 0.00 0.00
非流动负债 9 0.00 0.00 0.00
负债总计 10 14,423.01 14,423.01 0.00 0.00
股东全部权益 11 2,221.61 3,216.47 994.87 44.78
二、收益法评估结果
截至评估基准日 2014 年 6 月 30 日，巨和装饰工程有限公司总资
产账面价值为 16,644.61 万元，负债账面价值为 14,423.01 万元，股东
全部权益账面价值为 2,221.61 万元(账面值业经致同会计师事务所（特
殊普通合伙）厦门分所审计，并于 2014 年 9 月 19 日出具致同审字（2014）
第 350FC1653 号标准无保留意见审计报告)，股东全部权益评估值为
2,094.93 万元，减值 126.68 万元，减值率 5.70%。
三、评估结论
采用资产基础法评估得到的巨和装饰股东全部权益价值为
3,216.47 万元，采用收益法评估得到的股东全部权益价值为 2,094.93
万元，差异 1,121.55 万元，差异率为 34.87%。
资产基础法和收益法评估结果出现差异的主要原因是：资产基础
法评估结果反映的是企业基于现有资产选择合适的评估方法评估后的
总体加和价值，而收益法评估结果体现了基于基准日情况对企业未来收
益预测的现值。
本次收益法评估所用到的数据均为基于企业目前状况下的预测，
由于受国内经济大环境及房地产政策的影响，加之人工成本上升，企
业的经营业绩有所下降，从总体来看，资产基础法所依据的资料数据
不管是从数据来源渠道上，还是从数据质量方面都要优于收益法。根
据以上评估工作，本次评估结论采用资产基础法作为评估结果，即：浙
江巨和装饰工程有限公司的股东全部权益价值评估结果为 3,216.47 万
元。
十一、 特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业
水平和能力所能评定估算的有关事项：
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(一) 评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结
论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重
新评估。
(二) 由企业提供的与评估相关的产权证明文件、财务报表、会计
凭证、资产清单及其他有关资料真实、合法、完整、可信。被评估单位
或评估对象不存在应提供而未提供、评估人员已履行评估程序仍无法获
知的其他可能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项。
(三) 截至评估基准日土地证号为嘉秀洲国用（2013）第 35603 号
的土地使用权处于抵押状态，抵押权人为中国光大银行股份有限公司嘉
兴分行，抵押期限为 2013 年 12 月 17 日至 2014 年 9 月 12 日。本次评
估未考虑上述抵押事项对评估值的影响。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论及经济行为产生
的影响产生的影响。
十二、 评估报告使用限制说明
(一) 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(二) 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(三) 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于
公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方
另有约定的除外；
(四) 本评估报告系资产评估师依据国家法律法规出具的专业性结
论，在评估机构盖章，注册资产评估师签字后，方可正式使用；
(五) 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有
效，评估结论使用有效期为自评估基准日 2014 年 6 月 30 日至 2015 年
6 月 29 日。
十三、 评估报告日
评估报告提出日期为 2014 年 9 月 30 日。
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法定代表人：孙月焕
注册资产评估师：张齐虹 注册资产评估师：胡奇
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二〇一四年九月三十日
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评估报告附件
附件一、 经济行为文件；
附件二、 被评估单位审计报告；
附件三、 委托方和被评估单位法人营业执照复印件；
附件四、 资产权属证明资料；
附件五、 委托方和相关当事方的承诺函；
附件六、 签字注册评估师的承诺函；
附件七、 北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复
印件；
附件八、 北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复印
件；
附件九、 北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印
件；
附件十、 北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书复
印件。
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