证券代码：002461            证券简称：珠江啤酒       公告编号：2020-039



                    广州珠江啤酒股份有限公司
         关于调整珠江琶醍啤酒文化创意园区改造升级项目
                         可行性研究报告的公告


   本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确、完整，没有虚假记载、

误导性陈述或重大遗漏。




    一、原可研报告的相关情况

    2016年7月，广州珠江啤酒股份有限公司（以下简称“公司”）编制了《珠

江琶醍啤酒文化创意园区改造升级项目（以下简称“项目”）可行性研究报告》

（以下简称“原可研报告”），其主要内容包括：

    1、根据广东省政府“三旧改造”政策的要求，公司计划对公司广州总部保

留地块进行改造，积极发展文化休闲饮食娱乐等文化产业，打造广州旅游休闲观

光新名片。项目建设内容主要包括现状厂区工业建筑升级改造工程、国际啤酒总

部大楼以及酒类综合体新建工程、室外工程以及配套公用工程等。

    2、项目建设所在地为现公司总部经政府征收后留存的部分土地，公司拥有

该部分土地的土地使用权。该部分土地其时正在履行土地性质变更的程序，后续

将补缴土地价款并换取相关土地使用权证。

    3、项目建设期为3.5年。项目建设投资经估算为180,528万元，流动资金约为

877万元，总投资为181,405万元。由于补交土地价款具体金额尚未确定，总投资

未包含补交土地价款金额。

    4、本项目建成后，投资税后内部收益率为12.2%，投资回收期为5.8年（不

含建设期）。

    5、项目是公司非公开发行股票募集资金投资项目之一，拟使用募集资金14

亿元。

    以上内容具体详见公司于2016年7月20日披露于巨潮资讯网的《广州珠江啤
酒股份有限公司募集资金使用的可行性分析报告（二次修订稿）》。



    二、本次调整原因

    由于土地性质转变审批至2019年9月方完成，导致项目建设进度推迟。目前

项目所在区域的规划条件及市场环境已发生较大变化，原可研报告内容已难以满

足项目建设需要。因此，为了更好地指导项目建设，更客观地反映项目的各项经

济指标，公司对原可研报告进行了调整，并重新编制了新的可行性研究报告。



    三、本次调整的具体情况

    1、建设标准调整情况

    项目所处区域原定位为“琶洲互联网集聚区”，现已由市级战略规划上升到

为省级战略规划，其定位提升至广东省“人工智能与数字经济创新试验区”。同

时，随着设计指标、规划条件的进一步明确，公司经反复论证，确定了围绕“文

化商业”主题，充分挖掘地域商业价值，打造高标准高水平总部品牌的建设目标。

项目将遵循建筑现代化、设施现代化和管理现代化的建设原则，运用先进的数字

化、智能化技术，致力于将项目打造成为智慧建筑。因此，调整后的项目将按甲

级写字楼的标准建设。

    2、投资额调整情况

    由于前述建设标准提升，项目工程费用单价有提升，导致项目总投资额增加

90,045 万元，投资总额调整为 271,450 万元。

                                                            单位：万元
          指标                调整前        调整后         增加额
工程费用                          167,156       258,524        91,368
预备费用                           13,372        12,926           -446
流动资金                              877             0           -877
投资总额                          181,405       271,450        90,045
备注：按建筑面积计算，调整前的工程费用为 6,363.00 元/平方米；调整后为
9,947.06 元/平方米，与甲级写字楼的建设单价基本相当；
    此外，公司已于 2019 年 9 月完成土地性质变更程序，并使用自有资金支付

了土地性质变更价款、税费及相关费用 186,518 万元；土地上旧建筑价值 16,497

万元。虽然土地价款及地上旧建筑物无需公司另外再投入购买资金，但为客观评

价项目的回报率及回收期，公司在计算这两个指标时，将会考虑土地及地上旧建

筑物的价值并相应调整投资总额，即：计算项目税后财务内部收益率及回收期时

投资总额将调增 203,015 万元，调整为 474,465 万元。


    3、建设工期调整情况

    原可研报告建设工期 3.5 年，调整后的可研报告建设工期为 6 年，即从 2019

年起至 2024 年底。

    4、经济回报指标调整情况

    根据调整后的投资总额，充分考虑土地及地上旧建筑物的价值，本项目税后

财务内部收益率 6.0%，税后投资回收期 16.9 年(不含 6 年建设期)。

    5、使用募集资金金额的调整

    项目原计划使用募集资金14亿元，项目总投资额的调整将可能会导致募集资

金使用计划的调整。公司现正研究分析其他募投项目的可行性，以编制募集资金

使用计划的整体调整方案，故暂未确定本项目此后使用募集资金的金额，待相关

方案完善后再另行审议并公告。



    三、本次调整目的、存在风险及对公司的影响

    本次调整是根据内部和外部环境因素变化，结合当前规划条件和产业布局等

因素而做出的。调整后的可研报告能更好地指导项目建设，有利于加快项目建设

进度；调整后的可研报告更客观地反映项目投资情况，有利于公司合理评价项目

可行性。

    调整后的项目税后财务内部收益率有所降低，回收期延长。对此，公司将按

调整后的可研报告，加快推进项目建设，加强工程建设管理及建成后的项目运营

管理，努力提升项目盈利能力。
四、 备查文件

公司第四届董事会第六十次会议决议。



特此公告。



                                     广州珠江啤酒股份有限公司董事会

                                               2020 年 9 月 29 日