骅威股份:关于购买深圳瑞思大厦1301号办公楼项目的可行性研究报告2012-08-26
骅威科技股份有限公司
关于购买深圳瑞思大厦1301号办公
楼项目的可行性研究报告
二○一二年八月十七日
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目 录
一、项目概况 .................................................. 3
二、项目实施背景 .............................................. 3
三、项目实施的必要性 .......................................... 4
四、项目投资方案及进度安排 .................................... 4
五、项目的效用分析 ............................................ 5
六、项目风险分析及对策 ........................................ 5
七、报告结论 .................................................. 6
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骅威科技股份有限公司
关于购买瑞思大厦1301号办公楼项目的
可行性研究报告(第三稿)
一、项目概况
为适应骅威科技股份有限公司(以下简称“公司”)未来业务发展需要,推
动公司整体战略顺利实施,改善公司整体运营环境和外部形象,吸引更多优秀的
人才,公司经慎重研究,拟认购位于深圳市罗湖区新秀路新秀村瑞思大厦1301
号办公楼,承担动漫创意、产品研发、营销管理中心、产品展示等职能,具体内
容如下:
1、项目名称:购买深圳瑞思大厦 1301 号办公楼项目
2、交易对方: 深圳京广发展有限公司
3、项目地址:深圳市罗湖区新秀路新秀村瑞思大厦
4、项目规模:面积 1641.73 平方米(注:面积最终按《房地产权证》为准)
5、项目投资估算:
预计总投资额约为人民币 4,438.77 万元,包括购房款、相关税费、后期装
修费用及办公费用。
6、目前状态:可随时交付;
用地性质:商业、办公、公寓;
使用年限:1994 年 10 月-2044 年 10 月,共 50 年;
7、项目后期规划:
公司将建立动漫创意、产品研发和营销管理中心,充分利用深圳人才优势,
吸引优秀人才,加大研发投入,加强对外合作交流,提高公司盈利能力。
二、项目实施背景
瑞思大厦是深圳市罗湖区知名的甲级办公大楼,位于深南东路、沿河北路、
新秀路的交汇处,交通便利,距罗湖口岸约 3 公里,目前已进驻茁壮网络、东方
海外、广田集团、丹马士、工商银行、香港建设等知名品牌企业。
为推动公司加快发展,改善公司整体运营环境和外部形象,吸引优秀人才,
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公司拟认购深圳瑞思大厦 1301 号办公楼,建立动漫创意、产品研发和营销管理
中心。
三、项目实施的必要性
1、响应、顺应国家文化产业发展的政策和趋势,加快公司战略转型的步伐。
十七届六中全会对文化产业发展提出明确要求,文化产业发展面临重大历史
机遇发展期。公司主要致力于动漫影片的创作、推广和相关衍生产品的设计、开
发、生产和销售,致力于各类玩具产品的设计、开发、生产和销售。本次购买办
公楼建立公司动漫创意、产品研发和营销管理中心,充分考虑公司未来业务发展
和加快公司转型升级步伐的需要。
2、有利于改善整体运营环境,吸引优秀人才。
优秀人才与技术创新是公司的重要资源,随着公司规模不断扩大、对动漫创
意的发展、产品创新和国内营销人才需求的紧迫性愈来愈突显重要,在经济发达、
人才汇聚的深圳建立动漫创意、产品研发和营销管理中心,能更好的聚集优秀人
才,优化公司人才资源结构,推动业务发展,提高盈利水平。
随着公司人才的不断引进,深圳办公人数逐渐增多,现有在深圳市西乡租赁
的办公场地已不能满足需要,而且场地是由旧厂房改造过来,周边环境较差,若
继续以租赁方式取得较好办公场地则物业成本显著增加,另一方面则不利于企业
长期发展。因此本项目既能解决现有深圳办公场地问题,又能规避房屋租金不断
提升的风险,具有较强的经济实用性。
3、利于与国外客户交往,提升公司外部形象。
国外客户来公司洽谈业务,往往要经香港飞到广东揭阳潮汕机场,再转车到
汕头市澄海区,众多客户多次建议公司应在深圳设立办公场所,利于双方沟通交
往,提高合作效率,降低时间成本,同时良好的办公场所有利于提升公司形象。
四、项目投资方案及进度安排
(一)投资估算
经过详细测算,项目总投资为4,438.77万元,具体单项测算如下表:
序号 项目 小计(元) 备注
1 购房价格 39,381,819 23988元/平方米
2 契税 1,181,455 税率3%
3 印花税 19,691 税率0.5‰
4 贴花 5
转移登记费 80
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土地交易费 4,926
其他税费 24,702
5 后期装修费用 1,805,903 1100元/平方米
6 预备费用 1,969,091 购房价格5%
合计 44,387,672
(二)资金来源
本项目共需资金约4,438.77万元,在经股东大会审议批准后,将原“生产基
地建设”项目募集资金4,438.77万元变更用于本项目。
(三)项目进度安排
1、本次交易经股东大会审议批准后,公司将与深圳京广发展有限公司签订
正式《一手房现售合同》;
2、该房屋预计可于2012年10月交付给公司,2013年1月完成相关装修事项,
2013年2月正式投入使用;
五、项目的效用分析
1、购房预计年折旧额
根据企业会计准则及公司会计政策,净残值率为5%,折旧年限为31年8个月,
共380个月,预计本项目完成后每月产生的折旧为11.1万元。
预计每月折旧额=总投资额×(1-残值率)÷使用月份=44,387,672×(1-5%)
÷380=110969.18元
2、租房预计年租金
目前深圳市内罗湖、福田、南山甲级写字楼场地月租金在100-180元/㎡,瑞
思国际大厦月平均租金价格为120元/㎡,若租用与本项目建筑面积相同的办公场
地,每月需要承担租金19.7万元。
预计每月租金= 建筑面积×月租金价格=1641.73×120=197007.6元
因此,本项目有利于减少公司未来办公场地租金的持续支出,同时,有利
于提升公司深圳地区业务开展的稳定性,提升公司对外形象。
六、项目风险分析及对策
公司认为本项目具有良好的经济效益和可行性,同时也关注到该项目存在的
如下风险:
1、新增折旧费用影响公司利润的风险
预计新办公楼每月产生的折旧费用为11.1万元,将会对公司净利润造成一定
影响。但新增的折旧费用占净利润比重较小,其造成的影响程度相应也较小。
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2、由于近期国家对房地产市场的宏观调控,新购买的房产可能存在贬值的
风险。
公司将尽早使用所购买的办公楼投入使用,提高资产使用效率,加快获取投
资回报。
七、报告结论
1、本项目是基于公司未来经营和发展的需要作出的审慎决策,符合公司战
略规划,有利于提高公司动漫创意能力、研发能力,提升公司整体运作效率和公
司企业形象。
2、本项目位于深圳市区,有利于吸引优秀动漫创意、研发和营销管理人才。
3、本项目的实施能够增强公司未来的盈利能力,有利于公司全体股东的利
益。
结论:该项目的实施具有可行性。
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