关于对湖南宇晶机器股份有限公司的问询函

              (中小板问询函【2020】第 214 号)之评估机构核查意见



深交所中小板公司管理部：

      根据上海证券交易所《关于对湖南宇晶机器股份有限公司的问询

函》(中小板问询函【2020】第 214 号)，以下简称《问询函》的相

关要求，本公司对有关问题进行认真分析，现对《问询函》中提及的

问题回复如下：

      2、本次交易主要资产为土地使用权和房屋建筑物，请公司结合

资产评估情况，说明土地使用权、房屋建筑物的评估作价及增值合理

性，并将评估作价与相近区域可比市场价格进行对比，说明是否存在

较大差异，交易价格是否公允。请评估机构核查发表意见。

      回复：北京亚超资产评估有限公司接受宇晶公司委托，对其持有

的待处置房屋建筑物及一宗土地使用权等资产进行了评估，土地及房

屋评估结论如下表：
                          账面价值            评估价值              增值额            增值率%
     科目名称
                       原值      净值      原值       净值      原值      净值      原值     净值
   房屋建筑物类       1,198.18   587.86   1,561.46   1,037.07   363.28    449.21     30.32    76.41
无形资产-土地使用权    233.01    166.99    849.63     849.63    616.62    682.64    264.63   408.79
       合计           1,431.19   754.85   2,411.09   1,886.70    979.9   1,131.85    68.47   149.94
         其中对使用权评估采用了基准地价修正系数法，增值的原因是土

地所在位置基础设施完善及当地基准地价的修正更新上调后，导致了

无形资产中土地使用权评估增值；对房屋建筑物评估采用了重置成本

法，增值的原因是房屋建筑物重置成本上涨及会计折旧年限短于评估

计算的经济使用年限导致评估增值。

         评估机构查询了益阳市资阳区长春镇 2018 年至 2020 年工业用地

的交易案例如下表：
                                                                            金额单位：万元/公顷

                                                            土地   土地使   土地
序号      电子监管号         项目名称           成交时间                            成交价格
                                                            用途   用年限   级别
                       益阳市资阳区迎风桥镇黄
          4309022020                                        工业
宗地 1                 花仑村，长常高速公路以   2020/5/20            30     三级      181.8
           B00156                                           用地
                         南、三一九国道以北
          4309022020   益阳市资阳区长春镇流源               工业
宗地 2                                          2020/5/19            10     三级      85.51
           B00169              桥村                         用地
          4309022020   益阳市资阳区长春镇流源               工业
宗地 3                                          2020/5/19            10     三级      82.55
           B00146              桥村                         用地
                       益阳市资阳区长春镇白鹿
          4309022019                            2019/12/1   仓储
宗地 4                 铺村及益阳长春经济开发                        50     二级     336.52
           B00217                                   6       用地
                       区南丰资产管理委员会
          4309022019   益阳市资阳区长春镇新祝               工业
宗地 5                                          2019/11/4            30     一级     227.89
           B00127                村                         用地
          4309022019   益阳市资阳区长春镇新祝               工业
宗地 6                                          2019/11/4            30     一级     224.51
           B00130                村                         用地
          4309022019   益阳市资阳区长春镇新源               工业
宗地 7                                          2019/11/4            30     一级     222.18
           B00111        村（原流源桥村）                   用地
          4309022019   益阳市资阳区长春镇清水               工业
宗地 8                                          2019/3/4             50     一级     325.81
           B00029              潭村                         用地
          4309022019   益阳市资阳区长春镇清水               工业
宗地 9                                          2019/3/4             50     一级     328.37
           B00035              潭村                         用地
宗地      4309022018   益阳市资阳区长春镇清水   2018/12/1   工业
                                                                     50     一级     330.19
 10        B00159          潭村、新祝村             1       用地
宗地      4309022018   湖南益阳长春经济开发区               工业
                                                2018/2/1             50     一级      326.9
 11        B00037            清水潭村                       用地
待估      湘(2018)益   益阳市资阳区五福东路与   2020/11/3   工业
                                                                   35.88    二级      275.4
宗地      阳市不动产   贺家桥南路交汇处西南角       0       用地
                                           土地   土地使   土地
序号    电子监管号   项目名称   成交时间                          成交价格
                                           用途   用年限   级别
           权第
        0006415 号

       从上表分析来看，待估宗地单价在一级与三级用地之间；与同为

二级地的宗地 4 交易单价有一定差异，原因有三：其一，待估宗地为

工业用地，而宗地 4 属于仓储用地，两者在用地性质上有一定的差别；

其二、待估宗地为处于居住、商业、政府办公、工业等综合用地板块，

不临主要交道干道，导致未来作为工业用地发展受到了一定程度制约，

而宗地 4 属于仓储用地，紧邻长张高速、319 国道及 319 省道便于车

辆快速进出，作为仓储用地区位优势很明显；其三，待估宗地剩余使

用年限为 35.88 年，而宗地 4 的设下年限为 50.00 年，存在年期修正

系数差异。

       结合当地最新《益阳市市区土地定级与基准地价更新技术报告》

(基准日：2019 年 5 月 1 日)公告的待估宗地（权证号：湘(2018)益阳

市不动产权第 0006415 号）所属的二级工业用地为 280.00 万元/公顷，

待估宗地的评估单价为 275.40 万元/公顷，评估结论与二类工业用地

基准地价基本持平。

       待估房屋建筑物属于工业厂房及配套设施，当地工业地产交易案

例少，可比性差，此次评估没有收集到同区域类似交易可比案例，故

无法与相近区域可比市场价格进行对比；评估专业人员核对了评估过

程中采用重置成本中估值指标、取费依据，认为评估依据充分，结论

合理。

       经核查，土地使用权、房屋建筑物的评估作价及增值合理；土地
使用权评估作价与相近区域可比市场价格进行对比，不存在较大差异。



                                  北京亚超资产评估有限公司



                                           2020 年 12 月 17 日