中联资产评估集团有限公司关于
南方中金环境股份有限公司对《关于对南方中金环境股份有
限公司的重组问询函》（创业板许可类重组问询函〔2021〕
第 12 号）资产评估相关问题回复的核查意见
深圳证券交易所：
根据贵所创业板公司管理部于 2021 年 9 月 13 日下发的《关于对
南方中金环境股份有限公司的重组问询函》 以下简称“《问询函》”），
中联评估集团有限公司评估项目组对南方中金环境股份有限公司对
《问询函》答复进行了认真的研究、分析和核查，并就资产评估相关
问题出具了本核查意见。现将具体情况汇报如下：
问题一：草案显示，工废公司当前工业危险废物及医疗废物的核
准处置量分别为 23,000 吨/年和 5,000 吨/年，报告期内前述两项业
务的产能利用率在 65%至 90%之间。收益法预测显示，前述废物的
处置量将于 2023 年分别达到并维持 26,500 吨/年、7,200 吨/年，均
超过当前核准处置量；毛利率在 2023 年及以后年度稳定在 52.19%，
工废公司最近一期毛利率为 39.45%。请补充说明：
（1）本次预测工废公司的收入情况是否与工废公司核准处置量
及产能相匹配。
（2）预测期毛利率高于当前水平的原因及合理性。
（3）本次收益预测考虑了工废公司危废收集业务对预测年度营
业收入的影响，但工废公司当前的主营业务收入中未包含前述业务。
请用简明、浅白的语言说明危废收集业务的具体内容，本次预测危废
收集业务收入的依据及合理性。
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请评估师发表明确核查意见。
回复：
一、本次预测工废公司的收入情况是否与工废公司核准处置量及
产能相匹配。
截至目前，工废公司持有的在有效期内的危废经营许可证核准的
工业危废处置量为 23,000 吨/年。工废公司正在推进“7,200 吨回转窑
工程”项目，该项目属于技术升级改造类项目，预计 2022 年完成建设
并投产，届时工废公司将申领新的危废经营许可证，申请完成后，核
准的工业废物处置量将增加至 30,200 吨/年。
工废公司持有的在有效期内危废经营许可证核准的医疗危废处
置量为 5,000 吨/年（含 1,000 吨/年应急处置量）。由于工废公司是无
锡市区和江阴唯一的医疗废物处置单位，目前两地的医疗废物的产生
量远大于工废公司危废经营许可证核准的医疗废物处置量，核定处置
能力严重不足，为确保医废处置环境安全，经无锡市滨湖区生态环境
局批准，工废公司可减少热解炉工业危废入炉焚烧量，腾出容量用于
医疗废物应急焚烧，但最高不能超过热解炉焚烧能力 7,200 吨/年。
本次评估收益法预测时，工废公司工业危废和医疗废物年处置量
预测如下：
单位：吨
2021 年 2026 年及
序号 主要项目 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年
4-12 月 以后
1 工废处置量（吨） 15,300.00 24,000.00 26,500.00 26,500.00 26,500.00 26,500.00
2 医废处置量（吨） 4,500.00 7,200.00 7,200.00 7,200.00 7,200.00 7,200.00
合计 19,800.00 31,200.00 33,700.00 33,700.00 33,700.00 33,700.00
综上所述，本次预测工废公司收入时，处置量考虑了工废公司技
改完成后新核准工业危废处置产能及医疗废物处置量现状，2022 年
之后预测处置量合计不会超过工废公司核准处置量及产能。
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二、预测期毛利率高于当前水平的原因及合理性。
工废公司 2019 年、2020 年以及 2021 年 1-3 月毛利率分别为
47.91%、49.25%和 39.45%，2021 年 1-3 月，毛利率相抵较低，具有
一定的偶发性，具体分析如下：
报告期内，工废公司的子公司惠山固废、桃花山环境均无实际生
产经营，仅工废公司自身有实际生产经营，2021 年 3 月，工废公司
已将其持有惠山固废 100%股权划转给城环科技。为了更准确反映工
废公司业务的经营成果、盈利能力，以下从母公司利润表的角度分析
工废公司的毛利率。
工废公司处置的危废类型包括工业危废、医疗废物。报告期各期，
工业危废处置业务收入占主营业务收入的比例分别为 76.65%、
79.72%、71.06%，工业危废处置业务毛利占主营业务毛利的比例分
别为 84.05%、85.25%、76.83%，故工废公司的毛利率主要受工业危
废处置业务的影响。
2019 年度、2020 年度和 2021 年 1-3 月，工业危废处置业务的毛
利率分别为 52.53%、52.67%和 42.66%。2021 年 1-3 月毛利率大幅下
降，具体分析如下：
项目 2021 年 1-3 月 2020 年度
毛利率 42.66% 52.67%
毛利率较上期变动 -10.01% -
单价（元/吨） 4,006.91 4,383.66
单价变动对毛利率的影响 -4.93% -
单位成本（元/吨） 2,297.66 2,074.87
单位成本对毛利率的影响 -5.56% -
如上表所示，工业危废处置业务毛利率由 52.67%下降至 42.66%，
下降 10.01 个百分点。其中，单价的变动对毛利率的影响为负 4.93 个
百分点，单位成本变动对毛利率的影响为负 5.56 个百分点。
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工业危废处置业务单价由 2020 年度的 4,383.66 元/吨下降至 2021
年 1-3 月的 4,006.91 元/吨，主要原因为：①定价方式。根据国家发展
和改革委员会、国家环境保护总局、卫生部、财政部、建设部《关于
实行危险废物处置收费制度促进危险废物处置产业化的通知》（发改
价格[2003]1874 号）、江苏省物价局《江苏省危险废物处置收费管理
暂行办法》（苏价费[2005]386 号）的规定，危险废物处置收费标准“由
设区的城市人民政府价格主管部门制定，报当地人民政府批准，并报
省级价格主管部门备案”。根据无锡市物价局《关于明确市区危险废
物处置费用标准的通知》（锡价费[2017]28 号）规定，无锡市内各危
废处置单位的工业危险废物焚烧处置收费标准为“4.20 元/公斤，可
上浮 30%，下浮不限”。在当地物价局规定的收费标准范围内，根据
危险废物性质、处置成本等因素，工废公司与产废单位自行协商确定
具体的处置价格。②合同签订周期。工废公司在与客户签订危废处置
合同时，会按照招投标或商业谈判的模式确定不同种类危废的处置单
价，按照客户预计的年产废数量来签订处置合同，合同一般有效期为
一年，每月固定日期按照实际处理危废种类、数量与客户进行结算，
确认收入并开具发票。③市场竞争情况。工业危废处理行业经过多年
快速发展及不断完善，逐步进入行业集中度提升的竞争阶段。一方面，
基于产废源头的治理能力提升及减量化资源化的循环经济理念，近几
年危废产生量虽然在增加，但是增速逐年降低。例如，无锡市 2018
年、2019 年、2020 年的工业危险废物产生量分别为 87.16 万吨、103.41
万吨、104.88 万吨。另一方面，近几年迎来危废处置利用能力集中释
放，核准收集和利用处置能力逐年提升。例如，无锡市 2019 年、2020
年危废焚烧能力分别为 16.69 万吨、17.68 万吨。随着行业集中度的
提升，市场的竞争加剧，虽然工废公司的危废处置量有所增加，但是
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报告期内的处置价格逐期下降。
工业危废处置业务单位成本由 2020 年度的 2,074.87 元/吨增加至
2021 年 1-3 月的 2,297.66 元/吨，主要系 2021 年一季度入库的危废种
类较少，增加了配伍难度，导致焚烧后的残渣率较高、残渣处置成本
增加。危废进料配伍是指科学合理的搭配焚烧物料并制定配比方案，
以达到保护系统设备、提高处置能力、污染物排放达标、降低出渣率
及运营成本的目的。
综上所述，工废公司 2021 年 1-3 月毛利率下降的主要原因是市
场竞争加剧导致的单价下降，以及危废残渣率提高导致的处置成本增
加，具有合理性。
本次预测期 2021 年 4-12 月、2022 年、2023 及以后年度毛利率
为 48.30%、51.61%、52.19%。预测期毛利率略高于历史期主要原因
为本次评估时考虑了小型医疗机构危废收集业务的收入（小型医疗机
构危废收集处置业务具体介绍参见“本题（3）”回复），由于收费模
式的转变，工废公司在增加小型医疗机构危废收集处置业务收入的同
时并不会增加相应的处置成本，假设剔除小型医疗机构危废收集业务
收入的影响，工废公司预测期 2021 年 4-12 月、2022 年、2023 及以
后年度毛利率分别为 46.95%、49.81%及 50.18%，与 2019 年、2020
年毛利率水平基本保持一致。
综上，本次评估工废公司预测期毛利率高于当前水平具有合理性。
三、本次收益预测考虑了工废公司危废收集业务对预测年度营业
收入的影响，但工废公司当前的主营业务收入中未包含前述业务。请
用简明、浅白的语言说明危废收集业务的具体内容，本次预测危废收
集业务收入的依据及合理性。
工废公司收益预测中危废收集业务收入主要是指小型医疗机构
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的医疗废物集中收集处置收入。目前无锡市小型医疗机构产生的医疗
废物主要由各社区卫生服务中心代收集后转运至工废公司进行处置，
按照目前的处置费收费政策，工废公司与社区卫生服务中心签订处置
协议收取固定处置费用，收费测算依据为社区卫生服务中心的床位数
且并不与实际处置量挂钩。无锡市生态环境局在进行调研后认为目前
模式难以覆盖小型医疗机构医废收集和处置成本，且小型医疗机构的
医废通过社区卫生服务中心代收集再转运的模式增加了医疗废物运
输风险且无法保证在 48 小时内完成处置的要求，因此，无锡市生态
环境局研究制定了《关于小型医疗机构医疗废物集中收集的实施方案》
（以下简称“方案”），方案主要内容为由无锡市生态环境局指定专业
危废收运单位组织将小型医疗机构的医废集中收集至工废公司进行
处置，工废公司未来直接与小型医疗机构签订处置协议并按照实际处
置量每月收取处置费用。方案于 2021 年下半年开始试点实施，随着
方案的全面实施和小型医疗机构医疗废物处置收费模式的转变，工废
公司预计将在不增加医废处置量的同时增加部分处置收入。
工废公司小型医疗机构医废收集处置业务原业务模式与新业务
模式对比如下图：
原模式：
新模式：
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根据无锡市环境保护局统计数据，无锡市各区小型医疗机构的数
量为 1,657 家，按照目前医废收费标准中最低一档日产生医废 5 公斤
以下的收费 500 元/月进行测算，同时考虑方案在无锡市各区逐步开
展，保守预测小型医疗机构危废收集业务收入如下：
2021 年 2026 年及以
主要项目 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年
4-12 月 后
危废收集业务（万元） 200.00 450.00 550.00 550.00 550.00 550.00
综上所述，本次预测工废公司收集业务的收入依据充分，具有合
理性。
四、评估机构核查意见
经核查，评估师认为：上市公司补充说明了工废公司收入情况与
工废公司核准处置量及产能相匹配的事宜；补充说明了预测期毛利率
高于当前水平的合理性；补充说明了本次预测危废收集业务收入的依
据及合理性。相关补充披露和分析说明具有合理性。
问题二：草案显示，固废公司“本次评估预测年度将工废公司与
其他外部单位分别考虑预测单价”。请补充说明固废公司本次收入预
测中向工废公司及其他外部单位分别预测的营业收入、填埋单价、毛
利率等主要参数的取值及依据，预测期毛利率水平均高于报告期内年
度毛利率水平的原因及其合理性。请评估师发表明确核查意见。
回复：
一、补充说明
（一）主要参数的取值及依据
1、营业收入的预测
在预测未来营业收入时，考虑了固废公司自身的业务模式，结合
年度经营计划，对比历史年度各产品所在行业发展情况及管理层的发
展规划等因素，从填埋量及填埋单价两方面综合预测企业未来年度营
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业收入。
填埋量、填埋单价的历史数据与预测数据（选取三期）如下：
历史期 预测期
项目 2021 年 1-3
2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
月
填埋收入（万元） 2,545.07 2,440.40 578.28 2,332.08 2,821.53 2,939.29
填埋量（吨） 8,196.11 7,629.99 1,652.78 8,100.00 9,800.00 10,000.00
工废公司 4,026.45 4,941.22 978.70 5,500.00 6,300.00 6,500.00
占比 49% 65% 59% 68% 65% 65%
其他客户 4,169.66 2,688.77 674.08 2,600.00 3,500.00 3,500.00
占比 51% 35% 41% 32% 35% 35%
单价（元/吨） 3,105.22 3,022.68 3,462.64 2,879.11 2,939.29 2,939.29
工废公司 1,731.85 2,264.15 2,264.15 2,264.15 2,264.15 2,264.15
其他客户 4,431.41 4,416.64 5,202.73 4,180.00 4,180.00 4,180.00
（1）填埋量的预测
根据固废公司取得的《危险废物经营许可证》，核准填埋量为
10,000 吨/年，参考历史年度实际填埋处理量，同时考虑到二期填埋
库区相关资产已由城环科技划转至固废公司，二期填埋库区目前已经
建设完成并通过工程竣工验收，预计 2021 年末申请到危废经营许可
证后投入使用，因此预测年度每年填埋量约为 8,100.00~10,000.00 吨。
2021 年的预测填埋量为 8,100.00 吨，与 2019 年的 8,196.11 吨基
本一致。2020 年、2021 年 1-3 月的填埋量较低，主要系按照当时的
填埋速度，固废公司一期填埋库区将于近几年耗尽，彼时二期填埋库
区的预计投入使用日期尚不明确，故固废公司为保证日常稳定运营、
避免出现无库区使用的情况，主动控制危废收集和填埋速度。截至评
估报告出具日，由于二期填埋库区资产已建成并划拨至固废公司，投
入使用后固废公司将新增 11.8 万立方米填埋库区，因此预测未来年
度填埋量有所增加。
参考 2020 年度填埋量中工废公司的比例 65%，预测未来年度填
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埋量中来自工废公司的比例在 65%左右。
（2）填埋单价的预测
固废公司对工废公司的预测收费价格为 2,264.15 元/吨，与 2020
年度、2021 年 1-3 月的价格保持一致。2019 年度的收费价格较低，
系 2019 年从工废公司获得的部分危废残渣含水量较高，故最终结算
的填埋价格有一定的折扣，2020 年以后工废公司的危废残渣均进行
了预先烘干处理，双方结算价格恢复正常水平。
固废公司对其他客户的预测收费价格为 4,180.00 元/吨，低于报
告期内的历史收费价格，预测较为谨慎。
综上所述，固废公司预测的营业收入、填埋量、填埋单价均参考
了历史的数据和未来业务发展规划，具有合理性。
2、营业成本的预测
固废公司实际经营过程中营业成本包括折旧费、外包费用、水电
费、处理费以及其他费用，在预测未来的营业成本时，充分参考了历
史的相关数据。营业成本的历史数据与预测数据（选取三期）如下：
单位：万元
历史期 预测期
序号 项目名称 2021 年
2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
1-3 月
1 折旧 29.45 30.73 11.08 147.93 230.09 230.09
2 修理费 23.66 31.50 1.93 32.45 33.42 34.42
3 水电费 5.82 19.29 6.76 19.87 20.46 21.08
4 办公费 0.59 0.03 - 1.00 1.00 1.00
5 运输费 2.04 6.57 - 5.00 5.00 5.00
劳动保护
6 4.12 4.92 0.06 5.07 5.22 5.38
费
7 邮电费 0.12 - - 0.50 0.50 0.50
8 燃料费 0.88 0.79 0.08 0.79 0.81 0.84
9 处理费 947.83 923.68 82.82 163.21 83.28 83.33
10 外包费用 118.86 101.79 34.75 107.99 125.02 128.77
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历史期 预测期
序号 项目名称 2021 年
2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
1-3 月
11 保险费 3.67 3.60 - 3.60 3.60 3.60
12 其他 8.00 15.82 - 7.77 7.77 7.77
合计 1,145.04 1,138.73 137.47 495.17 516.18 521.79
折旧：在固废公司现有固定资产的基础上，根据二期填埋库区的
实际使用情况，以工作量折旧方法考虑新增折旧，故未来预测的折旧
金额大于历史数据。
外包费用：劳务外包在历史年度的基础上考虑适当的增长水平进
行预测；随着未来预测处理量的增加，外包费用也随之增加。
处理费：鉴于截至评估基准日，一期、二期库区已进行划转，未
来年度不发生托管租金等费用，故不再预测；未来预测的处理费主要
为辅助材料、检测费、铺膜费等。
其他费用在历史年度的基础上考虑适当的增长率进行预测。
综上所述，固废公司预测的营业成本均参考了历史的数据，具有
合理性。
（二）预测期毛利率水平合理性
通过上述分析，可知固废公司未来预测的营业收入、营业成本均
具有合理性，故其毛利率水平也具有合理性。具体情况如下：
历史期 预测期
项目名
称 2021 年 2021 2022 2023 2024 2025 2026-2 2039
2019 年 2020 年
1-3 月 年 年 年 年 年 038 年 年
毛利率 55.05% 53.63% 76.32% 78.79% 81.71% 82.25% 78.22% 65.37% 65.10% 62.42%
1、预测期前期毛利率较高的原因
2021 年起，固废公司不再向城环科技支付与危废填埋库区相关
的服务费，故 2021 年 1-3 月的毛利率较以前年度大幅提升。
2021 年 3 月底，城环科技将与填埋工作相关的资产全部划转入
固废公司，具体包括安全填埋库区一期、安全填埋库区二期、固定资
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产以及库区占据的土地。2021 年 3 月之后，固废公司将不再支付一
期填埋库区及固定资产的租赁费用，故 2021 年全年及预测年度前期
毛利率高于 2021 年 1-3 月。
2、预测期后期毛利率下降的原因
根据固废公司管理层预计，2022 年、2023 年将根据填埋危废的
情况少量启用安全填埋二期，至 2024 年一期库区填埋完全后，将全
面启用二期填埋库区。二期填埋库区资产规模较大，根据企业固定资
产计提政策，投产将根据实际填埋工作量进行折旧，折旧费用较高，
因此，2023 年、2024 年毛利率逐年下降，至 2025 年趋于稳定至 65%。
综上所述，固废公司预测的毛利率符合其实际经营情况，具有合
理性。
二、评估机构核查意见
经核查，评估师认为：上市公司补充说明了固废公司的营业收入、
填埋单价、毛利率等主要参数的取值依据，并分析了预测期毛利率水
平均高于报告期内年度毛利率水平的原因及其合理性。相关补充披露
和分析说明具有合理性。
问题三：《资产评估报告》显示，标的公司本次纳入评估范围的
房屋建筑物中存在未办证房屋建筑物合计 19 项。请说明标的公司尚
未办理房屋所有权证的房屋建筑物的具体情况，在评估中的金额占比，
相关权证办理进展情况，是否存在法律障碍或无法办理的情形及公司
拟采取的应对措施，本次评估是否已充分考虑上述事项。请评估师发
表明确核查意见。
回复：
一、补充说明
（一）尚未办理房屋所有权证的房屋建筑物的具体情况
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1、工废公司
截至评估基准日，工废公司存在未办证房屋建筑物合计 14 项，
其中 1 项原料仓库在评估基准日后已办理不动产证，截至目前，剩余
13 项 未 办 证 房 屋 建 筑 物 总 面 积 合 计 8,616.56m， 账 面 净 值
11,273,190.50 元，未办证房屋建筑物账面净值占工废公司全部房屋建
筑物比例为 42.83%，未办证房屋建筑物具体情况如下：
面积
序号 建筑物名称 结构 建成年月 账面净值（元）
（m）
1 化验室大楼 钢混 2016-03 661.82 1,384,698.48
2 变电所配套用房 混合 2016-09 134.64 166,732.33
3 1#线生产车间 钢结构 2017-06 1,285.97 1,647,699.92
新建车间（工艺楼辅助车
4 钢混 2014-03 3,109.40 5,533,142.46
间）
5 0 号仓库贴建 钢结构 2009-09 723.76 -
6 蒸馏车间（下） 钢结构 2009-09 277.3 -
7 蒸馏车间（上） 钢结构 2009-09 277.3 -
8 办公用房 混合 2009-09 20.16 -
9 三层楼 钢混 2007-06 555 -
10 油库 混合 2011-12 67.6 -
11 办公楼 2 混合 2014-06 55.61 -
12 辅助仓库 砖混 2009-09 448 -
13 钢结构车间 钢结构 2020-01 1,000.00 2,540,917.31
合计 8,616..56 11,273,190.50
2、固废公司
截至目前，固废公司存在未办证房屋建筑物合计 5 项，总面积合
计 591.26m，账面净值 360,059.11 元，未办证房屋建筑物账面净值占
固废公司全部房屋建筑物比例为 21.40%，未办证房屋建筑物具体情
况如下：
序号 建筑物名称 结构 建成年月 面积（m） 账面净值（元）
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序号 建筑物名称 结构 建成年月 面积（m） 账面净值（元）
1 车库 钢混 2005-08 383.91 192,501.10
2 加药间 混合 2005-08 77.88 68,838.58
3 压滤机房 混合 2005-08 50.5 46,283.33
4 值班室配电室 混合 2005-08 65.25 35,789.10
5 控制室 混合 2005-08 13.72 16,647.00
合计 591.26 360,059.11
（二）权证办理进展情况
标的公司目前正在申请办理上述房产的不动产权证，但由于部分
房屋建筑建设时间较早，历史上报建手续等存在瑕疵，补办不动产权
证涉及的政府部门较多，短期内全部办理完成存在较大困难，针对上
述情况，标的公司承诺积极与有关部门协商相关补救措施，尽快完成
办理。同时，无锡市自然资源规划局、市住房城乡建设局、市城管局、
市国资委联合出具《关于无证房产事项的证明》：“同意标的公司对上
述未办权证房产维持现状、继续使用，且不会因上述事项追究标的公
司等相关主体的相应责任”；本次交易的交易对方城环科技针对房产
未办理权属证书事项作出承诺：“本次交易完成后，如中金环境及/或
标的公司因上述无证房产相关事宜遭受任何损失，城环科技将给予中
金环境及/或标的公司及时、足额的现金补偿。同时，城环科技将积
极采取有效措施促使标的公司业务经营持续正常进行，以减轻或消除
不利影响。”
根据有关部门出具的证明文件及交易对方城环科技的承诺，本次
评估时，合理预计标的公司能够继续使用未办证房屋建筑物且不会因
此受到处罚或遭受其他损失，未办证房屋建筑物对标的公司的正常生
产经营不会产生较大不利影响。
本次评估时，采用重置成本法对申报评估范围内的房屋建筑物进
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行评估。对于已办理房屋所有权证或不动产证的房屋建筑物，在计算
其重置价值时考虑“城市基础设施配套费”等相关规费；对于未办理房
屋所有权证或不动产证的房屋建筑物，在计算其重置价值时未考虑
“城市基础设施配套费”等相关规费。
综上所述，本次评估已充分考虑未办证房屋建筑物对标的公司经
营的影响。
二、评估机构核查意见
经核查，评估师认为：上市公司补充说明了本次评估已充分考虑
未办证房屋建筑物对标的公司经营的影响。相关补充披露和分析说明
具有合理性。
问题四：《资产评估报告》显示，标的公司本次纳入评估范围的
无形资产中存在表外资产合计 62 项。工废公司无形资产的账面价值
为 445 万元，评估价值为 1,101.21 万元，增值率为 147.46%；固废
公司无形资产账面价值为 0，评估价值为 3,111.90 万元。请补充说
明无形资产中各项具体资产的名称、内容、账面金额、评估价值，增
值率高的原因及合理性，表外资产未入账的原因，标的公司无形资产
管理及核算是否符合企业会计准则的相关要求。请评估师发表明确核
查意见。
回复：
一、无形资产的具体情况
（一）表内资产
截至评估基准日 2021 年 3 月 31 日，工废公司账面记录的无形资
产为 21 宗土地使用权和 2 项外购办公软件，固废公司账面记录的无
形资产为 1 宗土地使用权。
1、土地使用权
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本次评估范围内的土地使用权为工废公司 21 宗、固废公司 1 宗。
具体情况如下：
（1）工废公司
证载面积 账面价值 评估价值
序号 土地权证编号 土地位置 证载用途
2
（m ） （万元） （万元）
滨湖区荣巷街道青龙山
1 锡滨国用（2011）第 052236 号 17,783.80 公共设施用地 445.00 661.56
社区
2 锡国用（2007）第 02008307 号 南河浜 12-1001 7.40 城镇单一住宅用地 - -
3 锡国用（2007）第 02008299 号 南河浜 12-1002 6.40 城镇单一住宅用地 - -
4 锡国用（2007）第 02008305 号 南河浜 12-1003 7.30 城镇单一住宅用地 - -
5 锡国用（2007）第 02008309 号 南河浜 12-1004 7.50 城镇单一住宅用地 - -
6 锡国用（2007）第 02008300 号 南河浜 12-1005 6.40 城镇单一住宅用地 - -
7 锡国用（2007）第 02008301 号 南河浜 12-1006 6.40 城镇单一住宅用地 - -
8 锡国用（2007）第 02008308 号 南河浜 12-1101 7.40 城镇单一住宅用地 - -
9 锡国用（2007）第 02008302 号 南河浜 12-1102 6.40 城镇单一住宅用地 - -
10 锡国用（2007）第 02008306 号 南河浜 12-1103 7.30 城镇单一住宅用地 - -
11 锡国用（2007）第 02008298 号 南河浜 12-1104 7.50 城镇单一住宅用地 - -
12 锡国用（2007）第 02008303 号 南河浜 12-1105 6.40 城镇单一住宅用地 - -
13 锡国用（2007）第 02008304 号 南河浜 12-1106 6.40 城镇单一住宅用地 - -
14 锡国用（2011）第 04005443 号 太湖西大道 2166-1-601 7.00 办公 - -
15 锡国用（2011）第 04005442 号 太湖西大道 2166-1-602 3.90 办公 - -
16 锡国用（2011）第 04005441 号 太湖西大道 2166-1-603 3.90 办公 - -
17 锡国用（2011）第 04005440 号 太湖西大道 2166-1-604 6.80 办公 - -
18 锡国用（2011）第 04005439 号 太湖西大道 2166-1-701 7.00 办公 - -
19 锡国用（2011）第 04005438 号 太湖西大道 2166-1-702 3.90 办公 - -
20 锡国用（2011）第 04005437 号 太湖西大道 2166-1-703 3.90 办公 - -
21 锡国用（2011）第 04005436 号 太湖西大道 2166-1-704 6.80 办公 - -
注：序号 2 至序号 21 土地使用权的账面价值和评估价值包含在对应的投资性房产中。
（2）固废公司
证载面积 账面价值 评估价值
序号 土地权证编号 土地位置 证载用途
2
（m ） （万元） （万元）
苏（2018）无锡市不动产权第 无锡市滨湖区对安咀
1 66,666.30 公共设施用地 - 2,466.65
0044333 号 89-1 号
2、办公软件
15 / 31
本次评估范围内的办公软件共 2 项，均系工废公司外购取得，账
面价值 0 元，具体情况如下：
单位：万元
序号 内容或名称 取得日期 初始入账价值 账面净值 评估价值
1 RFID 仓库管理软件开发 2016-01 30.00 - 30.00
2 用友软件 2017-10 124.05 - 124
注：办公软件账面净值为零系工废公司足额计提摊销所致。
（二）表外资产
截至评估基准日 2021 年 3 月 31 日，工废公司账面未记录的无形
资产为 23 项专利权、3 项商标和 1 项域名，固废公司账面未记录的
无形资产为 35 项专利权。
1、专利权
（1）工废公司
序 账面价值 评估价值
内容或名称 取得日期 专利类型 专利号
号 （元） （元）
1 干馏热解气化炉焚烧处理系统 2019-11 实用新型 ZL201922016928.X - 2,000.00
2 垃圾行车抓斗 2019-11 实用新型 ZL201922052836.7 - 78,900.00
3 垃圾处理回收装置 2019-11 实用新型 ZL201922052839.0 - 2,000.00
4 渗滤液污水池清淤系统 2019-09 实用新型 ZL201921655253.7 - 1,900.00
5 废水气浮处理系统 2019-09 实用新型 ZL201921548870.7 - 1,900.00
6 渗滤液污水池清淤系统 2019-09 实用新型 ZL201921664228.5 - 1,900.00
7 一种新型危险废物焚烧灰渣干燥设备 2019-06 实用新型 ZL201920925293.2 - 1,700.00
工业危废弃物焚烧处理烟气余热循环利
8 2015-05 实用新型 ZL201520308635.8 - 400.00
用系统
9 带灭火装置的回转窑料坑 2020-04 实用新型 ZL202020477434.1 - 86,700.00
10 粉碎机自动化控制系统 2020-04 实用新型 ZL202020478686.6 - 568,700.00
11 危险废液卸料装置 2020-04 实用新型 ZL202020466384.7 - 1,259,900.00
12 垃圾处理生产线用输送疏通下料装置 2020-04 实用新型 ZL202020466402.1 - 86,700.00
13 一种滤网便于拆装污泥池污泥压滤机 2020-10 实用新型 2020223827058 - 2,100.00
14 一种污泥池污泥处理加料搅拌设备 2020-10 实用新型 2020223856135 - 2,100.00
15 一种污泥池污泥压滤脱水装置 2020-10 实用新型 202022385614X - 2,100.00
16 垃圾处理系统的料口堵料处理装置 2020-08 实用新型 2020216906498 - 2,100.00
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序 账面价值 评估价值
内容或名称 取得日期 专利类型 专利号
号 （元） （元）
17 垃圾处理系统的料口堵料处理装置 2020-08 实用新型 2020216904505 - 107,500.00
18 垃圾处理系统的料口堵料处理装置 2020-08 实用新型 202021690444X - 107,500.00
19 一种可快速修整窑头的回转窑 2020-08 实用新型 2020216891736 - 107,500.00
20 一种新型回转窑 2020-08 实用新型 2020216820567 - 107,500.00
21 一种具有可抽插式推料箱的回转窑 2020-08 实用新型 2020216820139 - 107,500.00
22 一种废料自动抓料装置 2020-08 实用新型 2020216814119 - 107,500.00
23 一种污泥池污水循环用机械格栅 2020-10 实用新型 2020223826943 - 107,500.00
（2）固废公司
账面价值 评估价值
序号 内容或名称 专利 类别 申请号/专利号
（元） （元）
1 分层过滤的气体过滤器 2017-11 实用新型 ZL201721513213.X - 900.00
2 垃圾填埋场渗沥液处理结构 2017-11 实用新型 ZL201721517095.X - 900.00
3 气体过滤装置 2017-11 实用新型 ZL201721512779.0 - 900.00
4 去除水分的气体过滤器 2017-11 实用新型 ZL201721512969.2 - 900.00
5 气体过滤器 2017-11 实用新型 ZL201721513014.9 - 900.00
6 一种危险固体废弃物的中和处理系统 2017-11 实用新型 ZL201721513130.0 - 226,600.00
7 一种搅拌机用出料斗 2017-11 实用新型 ZL201721513267.6 - 900.00
8 一种危险废物的填埋场用场气排放管 2017-11 实用新型 ZL201721513268.0 - 900.00
9 填埋场覆盖系统 2017-11 实用新型 ZL201721513323.6 - 900.00
10 一种防滞料的搅拌机出料斗 2017-11 实用新型 ZL201721513324.0 - 900.00
11 一种危险废物预处理系统 2017-11 实用新型 ZL201721513325.5 - 226,600.00
12 一种危险固体废弃物预处理系统 2017-11 实用新型 ZL201721517060.6 - 226,600.00
13 垃圾填埋场底层防渗漏结构 2017-11 实用新型 ZL201721517141.6 - 900.00
14 一种危险废弃物的安全填埋场 2017-11 实用新型 ZL201721517286.6 - 900.00
15 除水过滤装置 2017-11 实用新型 ZL201721529678.4 - 900.00
16 一种填埋场的场气排放管 2017-11 实用新型 ZL201721529714.7 - 900.00
17 垃圾填埋场覆盖层 2017-11 实用新型 ZL201721517107.9 - 900.00
垃圾填埋场危险固体废弃物的臭气处理
18 2019-12 实用新型 ZL201922493281.X - 2,488,000.00
装置
19 一种地下式刚性危险废物安全填埋场 2019-12 实用新型 ZL201922446920.7 - 2,100.00
一种填埋场用危险固体废弃物渗滤液处
20 2019-12 实用新型 ZL201922447072.1 - 2,100.00
理装置
21 一种地下式刚性危险废物安全填埋场 2019-12 实用新型 ZL201922468181.1 - 2,100.00
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账面价值 评估价值
序号 内容或名称 专利 类别 申请号/专利号
（元） （元）
地下式刚性危险废物安全填埋场的防渗
22 2019-12 实用新型 ZL201922474130.X - 2,100.00
结构
一种污泥类危险废物稳定化预处理设备
23 2018-08 发明 CN201810871092.9 - 912,800.00
及方法
24 废物填埋装置及填埋方法 2018-08 发明 CN201810875054.0 - 912,800.00
25 一种固废垃圾预处理筛分装置 2020-12 实用新型 CN202023010523.4 - 121,600.00
26 一种固废垃圾卸料仓防滑装置 2020-12 实用新型 CN202023012303.5 - 159,400.00
27 一种固废处理用手工拣选辅助工具 2020-12 实用新型 CN202023012319.6 - 103,800.00
28 一种固废垃圾处理用剪切式破碎机 2020-12 实用新型 CN202023012352.9 - 103,800.00
29 一种可持续性固废处理设备 2020-12 实用新型 CN202023052732.5 - 159,700.00
30 一种固废填埋场辅助压实装置 2020-12 实用新型 CN202023052735.9 - 159,700.00
一种可提高收集效率的固废垃圾处理装
31 2020-12 实用新型 CN202023052752.2 - 121,800.00
置
32 一种固废填埋场用固废螺旋辊粉碎机 2020-12 实用新型 CN202023052781.9 - 121,800.00
33 一种可提取危险废物中重金属铅的设备 2020-12 实用新型 CN202023079695.7 - 104,300.00
34 一种用于处理危险废物中重金属的装置 2020-12 实用新型 CN202023079754.0 - 122,100.00
35 一种新型节能的危废烘干处理设备 2020-12 实用新型 CN202023079776.7 - 160,100.00
2、商标
序 账面价值 评估价
名称 注册日期 有效期至 注册号 核定使用商品/服务项目
号 （元） 值（元）
第 39 类：废物的运输和贮藏；有害废物运
第
输服务；收集可回收物品（运输）；搬运；
1 2021-03 2031-03 48116298 -
物流运输；货运服务；汽车运输；货物贮
号
存；货物递送；灌装服务（截止）
第 40 类：废物和垃圾的回收利用；废物处
第 理（变形）；废物和垃圾的销毁；废物和垃
2 2021-03 2031-03 48106788 圾的焚化；净化有害材料；废物和可回收 -
2,700.00
号 材料的分类（变形）；废物再生；垃圾焚化；
垃圾处理；水处理（截止）
第 42 类：技术研究；机械研究；科学研究；
第 环境保护领域的研究；质量控制；质量评
3 2021-03 2031-03 48116159 估；质量检测；水质分析；提供关于碳抵 -
号 消的科学信息、建议和咨询；节能领域的
咨询（截止）
3、域名
账面价值 评估价值
序号 域名 取得日期 网站备案/许可证 网站名称
（元） （元）
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1 xwqygj.com 2021/3/11 苏 ICP 备 2021010178 号-1 小微企业危废管家 - 200.00
二、增值率高的原因及合理性
工废公司无形资产类资产评估增值 656.21 万元，其中土地使用
权评估增值 216.56 万元，其他无形资产评估增值 439.65 万元。固废
公司无形资产类资产评估增值 3,111.90 万元，其中土地使用权评估增
值 2,466.65 万元，其他无形资产评估增值 645.25 万元。评估增值的
主要原因如下：
1、土地使用权的原始取得成本较低，近年来随着经济快速发展，
地价也随之上涨，故导致评估增值。
2、根据会计准则的相关规定，标的公司在财务核算中将商标及
形成专利技术等的相关成本费用化，故商标、专利技术等的实际成本
并未反映在无形资产账面价值中；而本次评估时，考虑到评估范围内
的专利主要为各项装置的改进等实用新型专利，其所创造的超额收益
难以准确辨别或者说其创造收益能力在当前经济环境下表现不够明
显，故采用成本法对其进行评估，即重新评估开发类似专利、商标或
域名的重置成本，然后扣除贬值因素来确定其价值，故上述无形资产
增值较大。
三、表外资产未入账原因
有上述分析可知，标的公司未入账的表外资产为商标、专利权、
域名等。
根据《企业会计准则第 6 号——无形资产》第八、九条的规定：
企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益。
企业内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，
才能确认为无形资产：
（一）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行
性；
19 / 31
（二）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（三）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形
资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内
部使用的，应当证明其有用性；
（四）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形
资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
（五）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
根据《企业会计准则第 6 号——无形资产》第十一条的规定“企
业自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等，不应确认为无形资产”，
商标及域名不应确认为无形资产。
标的公司在研发开发项目时未严格区分研究阶段和开发阶段，所
以相应支出发生计入当期损益。商标、域名属于内部产生，未确认为
无形资产。
综上所述，标的公司表外资产未入账符合企业会计准则的规定，
无形资产管理及核算符合企业会计准则的相关要求。
四、评估机构核查意见
经核查，评估师认为：上市公司分析了标的公司无形资产增值率
高的合理性；并补充说明了表外资产未入账符合企业会计准则的规定，
无形资产管理及核算符合企业会计准则的相关要求。相关补充披露和
分析说明具有合理性。
问题五：资产基础评估法下，工废公司投资性房地产的账面价值
为 827.06 万元，评估价值为 3,455.18 万元，增值率为 317.76%，
共涉及 12 项房屋，《房屋所有权证》附记载明“该房不得以房改形
式出售”，本次评估未考虑该因素对评估值的影响。请补充说明前述
投资性房地产的具体情况、取得时间和背景、当前用途及持有目的、
20 / 31
评估相关参数的取值过程和取值结果，本次评估未考虑“该房不得以
房改形式出售”的原因及合理性，并结合同地区类似房地产的价格，
说明评估结果是否公允。请评估师发表明确核查意见。
回复：
一、补充说明
（一）投资性房地产的具体情况、取得时间和背景、当前用途及
持有目的
本次评估范围的投资性房地产账面原值 18,409,962.46 元，账面
净值 8,270,649.67 元，建筑面积合计 2,360.18 平方米，主要为佳诚国
际大厦办公性质的房产以及水利大厦住宅性质的房产，工废公司均已
取得房屋所有权证和土地使用权证，其中水利大厦住宅房产的《房屋
所有权证》附记处载明“该房不得以房改形式出售”。
水利大厦住宅房产为工废公司于 2007 年购置，佳诚国际大厦办
公房产为工废公司于 2009 年购置，购买后用于工废公司办公，工废
公司厂区扩建后，人员搬至厂区进行办公，为提高资产使用效率，将
上述房产对外出租。
上述投资性房地产的具体情况如下表：
单位：元
序 账面价值
权证编号 房屋名称 建成年月 单位 面积
号 原值 净值
锡 房 权 证 字 第 佳诚国际大厦（太湖西大道）
1 2009/5/31 m 153.00 1,745,005.40 881,591.27
WX1000435518 号 2166-1-701
锡 房 权 证 字 第 佳诚国际大厦（太湖西大道）
2 2009/5/31 m 86.82 981,172.85 495,696.70
WX1000435519 号 2166-1-702
锡 房 权 证 字 第 佳诚国际大厦（太湖西大道）
3 2009/5/31 m 86.82 981,172.85 495,696.70
WX1000435522 号 2166-1-703
锡 房 权 证 字 第 佳诚国际大厦（太湖西大道）
4 2009/5/31 m 149.89 1,818,894.51 918,920.66
WX1000435581 号 2166-1-704
锡 房 权 证 字 第 佳诚国际大厦（太湖西大道）
5 2009/5/31 m 153.00 1,773,567.30 910,061.72
WX1000435511 号 2166-1-601
21 / 31
序 账面价值
权证编号 房屋名称 建成年月 单位 面积
号 原值 净值
锡 房 权 证 字 第 佳诚国际大厦（太湖西大道）
6 2009/5/31 m 86.82 1,064,570.92 546,257.95
WX1000435513 号 2166-1-602
锡 房 权 证 字 第 佳诚国际大厦（太湖西大道）
7 2009/5/31 m 86.82 1,064,570.92 546,257.95
WX1000435514 号 2166-1-603
锡 房 权 证 字 第 佳诚国际大厦（太湖西大道）
8 2009/5/31 m 149.89 1,830,189.49 939,115.98
WX1000435516 号 2166-1-604
锡房权证南长字第
9 水利大厦（南河浜）12-1001 2007/8/31 m 125.27 636,601.90 225,861.05
WX1000399559 号
锡房权证南长字第
10 水利大厦（南河浜）12-1002 2007/8/31 m 108.93 553,575.14 196,403.85
WX1000399617 号
锡房权证南长字第
11 水利大厦（南河浜）12-1003 2007/8/31 m 123.59 628,065.56 222,832.43
WX1000399655 号
锡房权证南长字第
12 水利大厦（南河浜）12-1004 2007/8/31 m 127.91 650,016.23 230,620.34
WX1000399662 号
锡房权证南长字第
13 水利大厦（南河浜）12-1005 2007/8/31 m 108.93 553,575.14 196,403.85
WX1000399670 号
锡房权证南长字第
14 水利大厦（南河浜）12-1006 2007/8/31 m 108.93 553,575.14 196,403.85
WX1000399671 号
锡房权证南长字第
15 水利大厦（南河浜）12-1101 2007/8/31 m 125.27 636,601.90 225,861.05
WX1000399673 号
锡房权证南长字第
16 水利大厦（南河浜）12-1102 2007/8/31 m 108.93 553,575.14 196,403.85
WX1000399680 号
锡房权证南长字第
17 水利大厦（南河浜）12-1103 2007/8/31 m 123.59 628,065.56 222,832.43
WX1000399683 号
锡房权证南长字第
18 水利大厦（南河浜）12-1104 2007/8/31 m 127.91 650,016.23 230,620.34
WX1000399685 号
锡房权证南长字第
19 水利大厦（南河浜）12-1105 2007/8/31 m 108.93 553,575.14 196,403.85
WX1000399700 号
锡房权证南长字第
20 水利大厦（南河浜）12-1106 2007/8/31 m 108.93 553,575.14 196,403.85
WX1000399686 号
（二）评估相关参数的取值过程和取值结果，并结合同地区类似
房地产的价格，说明评估结果是否公允
1、评估方法
考虑到该类型房产市场交易案例较多，所以采用市场比较法评估
较为合适。
2、评估过程
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评估人员前往被评估房产周边的房产中介进行了调查、咨询，经
比较，最终选择了结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。比较
实例的成交价格不包含增值税等相关税费。
①确定可比交易实例
案例 A：水利大厦 801，小区坐落于无锡市梁溪区永乐路 12 号，
配备电力、供水、排水、通讯系统；临近新天地休闲广场，清明桥历
史街区；学区房，区域内有无锡市南长街小学、无锡市江南中学和无
锡市侨谊实验中学。精装，南北朝向，面积 125.27 平方米，成交于
2020 年 11 月，成交单价为 17,562.07 元/平方米。
案例 B：水利大厦 702，小区坐落于无锡市梁溪区永乐路 12 号，
配备电力、供水、排水、通讯系统；临近新天地休闲广场，清明桥历
史街区；学区房，区域内有无锡市南长街小学、无锡市江南中学和无
锡市侨谊实验中学。精装，南北朝向，面积 108.93 平方米，成交于
2020 年 11 月，成交单价为 19,278.44 元/平方米。
案例 C：水利大厦 304，小区坐落于无锡市梁溪区永乐路 12 号，
配备电力、供水、排水、通讯系统；临近新天地休闲广场，清明桥历
史街区；学区房，区域内有无锡市南长街小学、无锡市江南中学和无
锡市侨谊实验中学。简装，南朝向，面积 111.70 平方米，成交于 2020
年 11 月，成交单价为 17,815.58 元/平方米。
三个可比实例与被评估案例价格影响因素条件汇总列表如下：
比较因素 待估房地产 案例 A 案例 B 案例 C
比较项目 南河浜 12-1001 水利大厦 801 水利大厦 702 水利大厦 304
无锡市梁溪区永乐 无锡市梁溪区永乐 无锡市梁溪区永乐 无锡市梁溪区永
位置
路 12 号 路 12 号 路 12 号 乐路 12 号
交易价格（元/平
待估 17,562.07 19,278.44 17,815.58
米）
交易双方情况 正常 正常 正常 正常
交易时间 2021 年 3 月 2020 年 11 月 2020 年 11 月 2020 年 11 月
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比较因素 待估房地产 案例 A 案例 B 案例 C
房地产用途 住宅 住宅 住宅 住宅
商业繁华程
较高 较高 较高 较高
度
配备电力、供水、 配备电力、供水、
配备电力、供水、排 配备电力、供水、排
排水、通讯系统； 排水、通讯系统；
水、通讯系统；临近 水、通讯系统；临近
临近新天地休闲广 临近新天地休闲
新天地休闲广场，清 新天地休闲广场，清
基础设施、 场，清明桥历史街 广场，清明桥历史
明桥历史街区；学区 明桥历史街区；学区
公共设施完 区；学区房，区域 街区；学区房，区
房，区域内有无锡市 房，区域内有无锡市
善程度 内有无锡市南长街 域内有无锡市南
南长街小学、无锡市 南长街小学、无锡市
小学、无锡市江南 长街小学、无锡市
区 江南中学和无锡市 江南中学和无锡市
中学和无锡市侨谊 江南中学和无锡
域 侨谊实验中学。 侨谊实验中学。
实验中学。 市侨谊实验中学。
因
距离扬名新村（通扬 距离扬名新村（通 距离扬名新村（通扬 距离扬名新村（通
素
路）、清扬路（永乐 扬路）、清扬路（永 路）、清扬路（永乐 扬路）、清扬路（永
交通便捷程 路）公交车站约 500 乐路）公交车站约 路）公交车站约 500 乐路）公交车站约
度 米，距离谈渡桥地铁 500 米，距离谈渡 米，距离谈渡桥地铁 500 米，距离谈渡
站约 700 米，交通便 桥地铁站约 700 站约 700 米，交通便 桥地铁站约 700
捷 米，交通便捷 捷 米，交通便捷
小区内绿化率较低， 小区内绿化率较 小区内绿化率较低， 小区内绿化率较
周围环境
周围环境一般 低，周围环境一般 周围环境一般 低，周围环境一般
城市规划限
无限制 无限制 无限制 无限制
制
一面临路，临永乐 一面临路，临永乐 一面临路，临永乐路, 一面临路，临永乐
临街状况
路,临路状况较好 路,临路状况较好 临路状况较好 路,临路状况较好
建筑物新旧
1996 年，较旧 1996 年，较旧 1996 年，较旧 1996 年，较旧
程度
面积（平方
125.27 125.27 108.93 111.70
米）
装修情况 简装 精装 精装 简装
个
别 挂式空调、厨卫设 挂式空调、厨卫设
设施设备 无 挂式空调、厨卫设施
因 施 施
素 房型 平层 三室两厅 三室两厅 两室一厅
楼型 两梯六户 两梯六户 两梯六户 两梯六户
楼层 9/17 层 8/17 层 7/17 层 3/17 层
电梯情况 有 有 有 有
层高 2.8 米 2.8 米 2.8 米 2.8 米
朝向 南北 南北 南北 南
②因素比较
根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以待估房地产条件为
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100，将可比实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减
少，详见下表所示：
比较因素 待估房地产 案例 A 案例 B 案例 C
比较项目 南河浜 12-1001 水利大厦 801 水利大厦 702 水利大厦 304
无锡市梁溪区永 无锡市梁溪区永 无锡市梁溪区永 无锡市梁溪区永
位置
乐路 12 号 乐路 12 号 乐路 12 号 乐路 12 号
交易价格（元/平米） 待估 17,562.07 19,278.44 17,815.58
交易双方情况 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
房地产用途 100 100 100 100
商业繁华程度 100 100 100 100
基础设施、公共设
100 100 100 100
施完善程度
区域
因素 交通便捷程度 100 100 100 100
周围环境 100 100 100 100
城市规划限制 100 100 100 100
临街状况 100 100 100 100
建筑物新旧程度 100 100 100 100
面积
100 100 102 102
（平方米）
装修情况 100 102 102 100
设施设备 100 102 102 102
个别
因素 房型 100 104 104 102
楼型 100 100 100 100
楼层 100 100 100 98
电梯情况 100 100 100 100
层高 100 100 100 100
朝向 100 100 100 98
比较因素条件取值说明：
A.交易情况
由于房地产具有不可移动性等特点，其价格往往容易受当时的一
些特殊行为所影响，在比较时，应对个别的特殊交易情况加以修正，
以上所选择的可比案例中，均为正常交易，故不作修正。
B.交易时间
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由于房地产价格受交易时间影响，其价格在不同时间段内会有波
动，在比较时，应对交易时间情况加以修正。因案例 A、B、C 的交
易时间都与此次评估基准日相近，故三个案例都不做修正。
C.房地产用途
由于房地产用途均为住宅，用途一致，故不作修正。
D.商业繁华程度
待估房地产和可比案例都处于同一区域，该区主要为南长街，商
业繁华程度高，故不作修正。
E.基础设施、公共设施
待估房地产及可比案例均配备电力、供水、排水、天然气、通讯
系统，周边都有学校、医院、金融机构等，基础设施和市政配套相对
完善，故不作修正。
F.交通条件
待估房地产及可比案例所在区域内均存有多条公交线路，距离车
站机场较近，交通便捷，故不作修正。
H.周围环境
待估房地产小区内绿化率较低，周围环境一般，案例 A、B、C
环境质量均为一般，故不作修正。
I.城市规划限制
待估房地产及可比案例均为无限制，故不作修正。
J.临街状况
待估房产可比案例均为一面临路，临永乐路,临路状况较好，故
不作修正。
K.建筑物新旧程度
待估房产可比案例均为 1996 年建成，较旧，故不作修正。
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L.面积
待估房地产和案例 A 为 125.27 平米，案例 B、C 为 110 平米左
右，面积小更利于交易，故案例 B、C 修正系数均上调 2。
M.装修情况
待估房地产和案例 C 为简装房，案例 A、B 为精装修，故案例 A、
B 修正系数均上调 2。
N.设施设备
待估房地产无设施设备，案例 A、B、C 均配备挂式空调、厨卫
设施，故案例 A、B、C 修正系数均上调 2。
O.房型
待估房地产为平层，案例 A、B 三室两厅，案例 C 为两室一厅，
面积相当时三房好于二房，故案例 A、B 修正系数上调 4，案例 C 修
正系数上调 2。
P.楼型
待估房地产及可比案例均为两梯六户，故不作修正。
Q.所在楼层
待估房产总建筑 17 层，待估房地产及案例案例 A、B 均位于中
层，案例 C 位于低层。故案例 A、B 不作修正，案例 C 修正系数下
调 2。
R.电梯
待估房地产及可比案例均配有电梯，故不作修正。
S.层高
待估房地产及可比案例层高一致，故不作修正。
T.朝向
待估房地产及案例 A、B 的朝向为南北，案例 C 为单向朝南，故
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案例 A、B 不作修正，案例 C 修正系数下调 2。
③根据价格影响指数计算价格影响修正系数
价格影响修正系数=被评估案例价格影响指数÷可比实例价格影
响指数，详情如下表所示：
比较因素 待估房地产 案例 A 案例 B 案例 C
比较项目 南河浜 12-1001 水利大厦 801 水利大厦 702 水利大厦 304
无锡市梁溪区永 无锡市梁溪区永 无锡市梁溪区永 无锡市梁溪区永
位置
乐路 12 号 乐路 12 号 乐路 12 号 乐路 12 号
交易价格（元/平米） 待估 17,562.07 19,278.44 17,815.58
交易双方情况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
交易时间 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
房地产用途 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
商业繁华程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
基础设施、公共
区 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
设施完善程度
域
因 交通便捷程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
素 周围环境 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
城市规划限制 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
临街状况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
建筑物新旧程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
面积
1.0000 1.0000 0.9804 0.9804
（平方米）
装修情况 1.0000 0.9804 0.9804 1.0000
个
设施设备 1.0000 0.9804 0.9804 0.9804
别
因 房型 1.0000 0.9615 0.9615 0.9804
素 楼型 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
楼层 1.0000 1.0000 1.0000 1.0204
电梯情况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
层高 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
朝向 1.0000 1.0000 1.0000 1.0204
比准单价 17,100.00 16,230.87 17,467.79 17,480.23
④确定比准单价
比准单价＝（案例 A 比准价+案例 B 比准价+案例 C 比准价）÷3
28 / 31
＝（16,230.87+17,467.79+17,480.23）÷3＝17,100.00（元/平方米，评
估结果取整到百位）
3、评估结果的合理性分析
对于水利大厦，本次选用市场法进行评估。市场比较法，是将待
估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、
价格形成的时间、区域因素（房地产的外部条件）及个别因素（房地
产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的
修正，得出待估房地产的评估价格。故其评估结果是公允的。
（三）本次评估未考虑“该房不得以房改形式出售”的原因及合理
性
经查阅工废公司提供的《房屋所有权证》，评估人员发现：水利
大厦住宅房产的《房屋所有权证》附记处载明“该房不得以房改形式
出售”，指该房产不得以房改房的形式出售给本企业职工。房改房是
我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策。房
改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，
购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符
合分配住房条件的职工。
本次评估时，对“该房不得以房改形式出售”事项在评估报告中
进行了披露。本次评估的价值类型为市场价值，采用市场法对水利大
厦住宅房产进行评估。评估所选取的案例均是正常交易条件下的成交
案例，评估结果是正常市场交易下的结果，充分反映了该房产的市场
价值水平。
综上，本次评估未考虑产权证登记“该房不得以房改形式出售”
这一事宜可能对评估值的影响，具有合理性。
二、评估机构核查意见
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经核查，评估师认为：上市公司补充说明了本次评估未考虑“该
房不得以房改形式出售”具有合理性，评估结果公允。相关补充披露
和分析说明具有合理性。
30 / 31
（本页无正文，为《中联资产评估集团有限公司关于深圳证券交易所<关于对南
方中金环境股份有限公司的重组问询函>回复之核查意见》之签章页）
签字资产评估师：
王宏光 蔡照
中联资产评估集团有限公司
年 月 日
31 / 31
