北京同有飞骥科技股份有限公司
关于使用部分超募资金购置办公场所的
          可行性研究报告




           二〇一四年三月




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                     北京同有飞骥科技股份有限公司

      关于使用部分超募资金购置办公场所的可行性研究报告

    一、项目概况

    北京同有飞骥科技股份有限公司（以下简称“公司”）为适应公司未来业务发
展需要，推进公司整体战略顺利实施，提升公司整体运营环境和外部形象，促进
人才培养与引进，经慎重研究，拟使用超募资金不超过 4,826 万元，使用 NetStor
产品产能扩大项目资金 2,413 万元，购买北京市海淀区地锦路 9 号院 1 号楼，作为
公司生产、研发、办公场地。拟使用超募资金不超过 659 万元，购买四川省成都市
高攀路 20 号万科金色海蓉三期 3 号楼 25 层 02-06 房间，作为公司在西南地区的研
发、运营管理中心。

    二、使用超募资金在北京市购置办公场地

    （一）项目实施背景与必要性
    公司是国内领先的、拥有自有品牌和自主知识产权的大数据存储基础架构提
供商，主要从事数据存储、数据保护、容灾等技术的研究、开发和应用；旨在通
过提供高品质的存储产品、一流的解决方案和专业的技术服务，为政府、军队军
工及大型企事业的数据中心、云计算、物联网等构建高效、稳定、可靠的存储、
备份和容灾系统。经过十余年的高速发展，公司形成了以自有品牌产品为主导和
核心，覆盖数据存储、数据保护、容灾三大领域的业务体系。
    2012 年上市以来，公司完善营销模式，促进各业务模块的整合，加强培养商
业市场产品渠道体系，提高市场覆盖。在政府、军队军工、视频监控等优势行
业，进一步挖潜，保证公司业务的持久稳定，在安防监控等细分市场取得了快速
的增长。
    目前，公司处于分散管理状态，场地分别位于北京市海淀区地锦路 9 号院 2 号
楼的公司总部和公司租用的北京市海淀区中关村南大街 36 号湖北大厦 1803 室。随
着公司的快速发展，公司人员增加迅速。异地办公带来了管理、沟通、效率等方
面的障碍。同时，随着公司业务规模的扩大，上市之前规划的生产、研发、办
公、仓储场地，已不能完全满足目前的业务需要。因此，如何加强公司总部的集
中管理，如何解决生产、研发、办公场地不足，成为目前公司需要解决的问题。
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    2013 年 7 月，公司总部迁至北京市海淀区地锦路 9 号院 2 号楼，同时也是募投
项目的实施地点。本次拟购置的海淀区地锦路 9 号院 1 号楼，地理位置优越，紧邻
公司总部。通过购置 1 号楼，可以有效地解决集中管理及生产、研发、办公场地不
足的问题，提高募集资金的使用效率。

    （二）项目投资方案及进度安排
    1、项目投资内容
    公司拟使用不超过 7,239 万元（具体金额以最终决算为准），购置北京市海淀
区地锦路 9 号院 1 号楼，作为公司生产、研发、办公场地。
    2、资金来源
    公司拟使用超募资金不超过 4,826 万元，使用 NetStor 产品产能扩大项目资金
2,413 万元用于购置本项目。
    3、项目投资估算
    经测算，项目总投资估计不超过 7,239 万元，包括场地投资、相应税费、装修
及配套设施投资额等，具体单项测算如下表：

            序号          费用名称              投资额（万元）

              1           购房价格                   6,300

              2               契税                    189

              3           装修费用                    750

              4              总投资                  7,239

   注：购房价格以购房意向书估算，最终付款金额以《商品房买卖合同》为准。

    4、项目交易方及交易标的介绍
    （1）交易对方为北京实创环保发展有限公司，基本情况如下：
    企业名称：北京实创环保发展有限公司
    公司类型：其他有限责任公司
    住 所：北京市海淀区地锦路 5 号院 1 幢 401
    法定代表人姓名：赵玉华
    注册资本：人民币 10000 万元整
    营业执照注册号：110000007507026


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    经营范围：许可经营项目：房地产开发。（房地产开发企业资质证书有效期至
2014 年 11 月 6 日）
    一般经营项目：大气污染治理；技术服务、技术咨询；经济贸易咨询；物业
管理。（未取得行政许可的项目除外）
    （2）交易标的基本情况
    本次交易标的为北京市海淀区地锦路 9 号院 1 号楼的所有权。基本情况如下：
    项目位置：北京市海淀区地锦路 9 号院 1 号楼
    房屋类型：商品房
    房屋面积：3,066.20 平方米
    使用年限：50 年
    该房产不存在抵押、质押或者其他第三人权利，不存在涉及该资产的重大争
议、诉讼或仲裁事项，不存在查封、冻结等司法措施。
    5、项目进度安排
    1、本次交易经公司股东大会审议批准后，公司将根据海淀北部开发建设指挥
平台的统一部署，与北京实创环保发展有限公司签订正式认购合同；
    2、本项目预计于 2014 年 5 月完成购置手续，2014 年 10 月完成后续装修。

     （三）项目效益分析
    1、经济效益和社会效益
    （1）项目建成后，有助于公司总部各部门的统一管理和有效整合，提高管理
效率，提升公司整体运营环境，推进公司经营规划的落实。
    （2）项目建成后，有助于充分发挥 CRM、OA、ERP 等管理系统的功能，提
高公司管理水平。
    （3）项目建成后，有助于改善公司资产结构，提高固定资产比例，提升公司
形象。
    （4）项目建成后，有效增加了生产、仓储、研发、办公的场地面积，为公司
人员增加、持续发展、快速增长打下良好的基础。
    2、折旧对公司业绩的影响
    本项目预计新增固定资产 7,239 万元，按公司会计政策规定的 5%残值率、预
计尚可使用年限 45 年测算，固定资产每年折旧大约为 153 万元，与目前类似地区
租赁同等面积的费用相比，尚有优势。同时按公司以往的平均毛利率水平计算，

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在不考虑其他费用因素的前提下，每年仅需增加 450 万元销售收入就可以抵消新增
固定资产折旧的影响，本项目新增固定资产折旧对公司未来经营业绩影响较小。

       （四）项目风险分析
       1、新增折旧费用影响公司利润的风险
    预计新办公场地每年产生的折旧费用为 153 万元，将会对公司净利润造成一定
影响。
    但新增的折旧费用金额相对较小，对净利润的影响不大。租用办公场地费用
的减少，则会提高净利润水平。
       2、房产贬值风险（资产减值风险）
    根据目前的房产发展情况来看，项目周边地区房产处于保值、升值状态。未
来随着国家对房地产市场宏观调控的不断加强，新购置的房产可能存在贬值的风
险。

       （五）项目结论
    本次使用部分超募资金购置生产、研发中心、办公等业务用房，符合公司发展
战略，有利于提高募集资金使用效率，对于公司提升整体运营环境、提高管理水
平将产生积极的推动作用。本项目投资可行。


       三、使用超募资金在四川省成都市购置办公场地

       （一）项目实施背景与必要性
    成都作为我国西南的特大中心城市，区位优势、市场优势、信息资源优势明
显。成都拥有一大批中央驻川科研院所、高等院校、大型企业，更加提升其人
才、教育、科技资源的优势。通过使用超募资金购置成都市高攀路 20 号万科金色
海蓉三期 3 号楼 25 层 02-06 房间，作为公司在西南地区的研发、运营管理中心，可
以改善公司办公环境，有利于公司在西南地区的业务拓展，有利于提高募集资金
使用效率，对于公司提升企业形象、充分利用当地院校的人力资源及科研院所的
技术资源有着积极的作用。

       （二）项目投资方案及进度安排
       1、项目投资内容
    公司拟使用不超过 659 万元（具体金额以最终决算为准），购置四川省成都市

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高攀路 20 号万科金色海蓉三期 3 号楼 25 层 02-06 房间，作为公司在西南地区的研
发、运营管理中心。
     2、资金来源
     公司拟使用不超过 659 万元的超募资金用于购置本项目。
     3、项目投资估算
     经测算，项目总投资估计不超过 659 万元，包括场地投资、相应税费、装修及
配套设施投资额等，具体单项测算如下表：

              序号          费用名称              投资额（万元）

                1           购房价格                    539

                2              契税                      20

                3           装修费用                    100

                4            总投资                     659

     注：购房价格以购房意向书估算，最终付款金额以《商品房买卖合同》为准。

     4、项目交易方及交易标的介绍
     （1）交易对方为成都一航万科滨江房地产开发有限公司，基本情况如下：
     企业名称：成都一航万科滨江房地产开发有限公司
     公司类型：其他有限责任公司
     住 所：成都市武侯区科华中路新 3 号君悦尚都 1 幢 11 层 6 号
     法定代表人姓名：肖临骏
     注册资本：人民币一亿肆仟万元整
     营业执照注册号：510100000061162
     经营范围：房地产开发经营、项目策划、物业管理、技术进出口。（凭相关资
质证经营）
     （2）交易标的基本情况
     本次交易标的为四川省成都市高攀路 20 号万科金色海蓉三期 3 号楼 25 层 02-06
房间的所有权。基本情况如下：
     项目位置：四川省成都市高攀路 20 号万科金色海蓉三期 3 号楼 25 层 02-06 房
间
     房屋类型：商品房
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    房屋面积：约 500 平方米
    使用年限：40 年
    该房产不存在抵押、质押或者其他第三人权利，不存在涉及该资产的重大争
议、诉讼或仲裁事项，不存在查封、冻结等司法措施。
    注：面积最终按《房地产权证》为准。
    5、项目进度安排
    1、本次交易经公司股东大会审议批准后，公司将与成都一航万科滨江房地产
开发有限公司签订正式认购合同；
    2、该房屋预计可于 2014 年底交付给公司，预计 2015 年上半年完成相关装修
事项。

    （三）项目效益分析
    1、项目建成后，有助于提升公司在当地的企业形象。
    2、项目建成后，有助于公司利用当地丰富的院校资源，良好的发展环境，以
及相对于东部沿海地区的成本优势。
    3、本项目预计新增固定资产 659 万元，按公司会计政策规定的 5%残值率、预
计使用年限 40 年测算，固定资产每年折旧不超过 20 万元，新增固定资产折旧对公
司未来经营业绩影响较小。

    （四）项目风险分析
    本项目主要风险为房产贬值风险（资产减值风险）。成都作为西南的核心城
市，近年来由于城市规划改造、经济的繁荣、城市影响力的增强，其发展前景十
分广阔。成都代表了处于增长阶段的城市，市场需求强劲。总体上看，成都房产
市场的发展大势并未改变，市场发展将更为健康。但未来随着国家对房地产市场
宏观调控的不断加强，新购置的房产可能存在贬值的风险。

    （五）项目结论
    本次使用部分超募资金购置成都的研发、管理等业务用房，有助于公司在西
南地区的业务拓展，有利于提高募集资金使用效率，对于公司提升企业形象、充
分利用当地院校的人力资源及科研院所的技术资源有着积极的作用。本项目投资
可行。



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