东华测试：拟转让资产项目资产评估报告书2013-06-13
江苏东华测试技术股份有限公司
拟转让资产项目
资产评估报告书
京经评报字（2013）第022号
（共一册 第一册）
评估机构名称：北京经纬东元资产评估有限公司
报告提交日期：二〇一三年六月十日
江苏东华测试技术股份有限公司转让资产项目资产评估报告书目录
资产评估报告书
目 录
资产评估报告书声明 ........................................................................................................... 1
资产评估报告书摘要 ........................................................................................................... 2
资产评估报告书正文 ......................................................................................................... 40
一、 委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 ..............40
（一） 委托方和产权持有单位 ..................................................................................40
（二） 业务约定书约定的其他评估报告使用者 ......................................................40
二、 评估目的 .....................................................................................................................41
三、 评估对象和评估范围 .................................................................................................41
（一） 评估对象 ..........................................................................................................41
（二） 评估范围 ..........................................................................................................41
四、 价值类型及其定义 .....................................................................................................42
五、 评估基准日 .................................................................................................................42
六、 评估依据 .....................................................................................................................42
（一） 行为依据 ..........................................................................................................42
（二） 法律依据 ..........................................................................................................42
（三） 准则依据 ..........................................................................................................43
（四） 权属依据 ..........................................................................................................43
（五） 取价依据 ..........................................................................................................43
七、 评估方法 .....................................................................................................................43
八、 评估程序实施过程和情况 .........................................................................................47
（一） 明确评估业务基本事项 ..................................................................................47
（二） 签订业务约定书 ..............................................................................................47
（三） 编制评估计划 ..................................................................................................47
（四） 现场调查 ..........................................................................................................47
（五） 收集评估资料 ..................................................................................................47
（六） 评定估算 ..........................................................................................................47
北京经纬东元资产评估有限公司 I
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（七） 编制和提交评估报告 ......................................................................................48
（八） 工作底稿归档 ..................................................................................................48
九、 评估假设 .....................................................................................................................48
十、 评估结论 .....................................................................................................................48
十一、 特别事项说明 .............................................................................................................49
十二、 评估报告使用限制说明 .............................................................................................49
十三、 评估报告日 .................................................................................................................50
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资产评估报告书附件目录
重要提示 关于《资产评估报告书附件》使用范围的声明
附件 1、委托方和被评估单位法人营业执照；
2、 评估对象涉及的主要权属证明资料；
3、 委托方和产权持有单位承诺函；
4、 签字注册资产评估师承诺函；
5、 资产评估机构资格证书；
6、 评估机构营业执照；
7、 签字注册资产评估师资格证书；
8、 资产评估明细表及评估结果汇总表。
北京经纬东元资产评估有限公司 III
江苏东华测试技术股份有限公司转让资产项目资产评估报告书声明
江苏东华测试技术股份有限公司转让资产项目
资产评估报告书声明
京经评报字（2013）第 022 号
一、 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈
述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、 评估对象涉及的资产由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资
料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关
当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们
已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其
所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，
且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定
条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、
特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算
并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证。
七、 评估报告使用者应当关注报告使用限制说明。
北京经纬东元资产评估有限公司 电话：（010）62158033 传真：（010） 68460389
地址：北京市海淀区中关村南大街 34 号 C 座 2409 室 （邮编 100081） 1
×××公司转让资产项目资产评估报告书摘要
江苏东华测试技术股份有限公司转让资产项目
资产评估报告书摘要
京经评报字（2013）第 022 号
北京经纬东元资产评估有限公司接受江苏东华测试技术股份有限公司的委
托，注册资产评估师根据资产评估准则的要求，本着独立、客观和公正的原则，
遵循有关法律、法规的有关规定，按照公认的资产评估方法，对江苏东华测试技
术股份有限公司拟实施转让资产事宜涉及的房屋建筑物和土地使用权在 2013 年 5
月 31 日的市场价值进行了评估工作，并发表专业意见。现将资产评估情况及评估
结果摘要报告如下：
一、 评估目的：转让资产。
二、评估对象与评估范围：本次资产评估对象为江苏东华测试技术股份有限
公司于评估基准日的部分房屋建筑物和土地使用权；资产评估范围为转让资产之
目的所涉及的房屋建筑物和土地使用权。
三、价值类型：市场价值。
四、 评估基准日：2013 年 5 月 31 日。
五、 评估方法：重置成本法、基准地价法、市场法。
六、 评估结论及其使用有效期：
在保持现有用途持续经营前提下，截至评估基准日 2013 年 5 月 31 日，江苏
东华测试技术股份有限公司纳入评估范围内的资产账面值为 268.46 万元；经评估，
评估值为 650.42 万元，与净资产账面值相比评估增值 381.96 万元，增值率为
142.28%。
评估报告使用有效期为一年，自评估基准日 2013 年 5 月 31 日起至 2014 年 5
月 30 日。
七、 对评估结论产生影响的特别事项
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评
估结论，应当阅读评估报告正文。
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资产评估报告书正文
京经评报字（2013）第 022 号
江苏东华测试技术股份有限公司：
北京经纬东元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法
规和资产评估准则、资产评估原则，采用重置成本法、基准地价法、市场法，
按照必要的评估程序，对江苏东华测试技术股份有限公司拟实施转让资产事
宜涉及的房屋建筑物和土地在 2013 年 5 月 31 日的市场价值进行了评估。现
将资产评估情况报告如下：
一、 委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告
使用者概况
（一）委托方和产权持有单位
1、注册情况
公司名称：江苏东华测试技术股份有限公司
法定住所：江苏省靖江市中洲路 30 号
注册资本：人民币肆仟肆佰叁拾肆万玖仟肆佰贰拾肆元整
公司类型：股份有限公司
法定代表人：刘士钢
江苏东华测试技术股份有限公司（以下简称“东华测试”，股票代码
300354）系于 2009 年 6 月在原“江苏东华测试技术有限公司”（原名为“靖
江东华测试技术开发有限公司”，2002 年 2 月 24 日更名为“江苏东华测试技
术有限公司”）的基础上整体改制设立的股份有限公司，江苏省泰州工商行政
管理局颁发的企业法人营业执照号为第 321200000201210240031S 号。
“东华测试”是国内领先的结构力学性能测试仪器行业自主创新型企业，
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专注于结构力学性能测试仪器及配套软件的研发、生产和销售，并提供测试
系统解决方案和技术服务。“东华测试”为客户提供由传感器、调理放大器、
数据采集仪、分析软件、工程应用软件和专业服务组成的“一站式”完整测
试系统解决方案，广泛应用于航空航天、国防、科研、检测、教学、大型企
业等领域，帮助用户实现对结构力学性能的全面了解，解决结构的安全性、
可靠性、优化设计和故障诊断的最终目的。
经营范围：研制、开发、生产、销售测试设备；软件开发、销售；技术
服务、咨询、转让。
（二）业务约定书约定的其他评估报告使用者
除委托方外，业务约定书约定的其他评估报告使用者为国家法律、法规
规定的评估报告使用者。
二、 评估目的
江苏东华测试技术股份有限公司拟转让资产，需对该经济行为所涉及该
公司的部分房屋建筑物和土地使用权的市场价值进行评估，本次资产评估目
的是公允反映江苏东华测试技术股份有限公司拟用于转让的房屋建筑物和土
地使用权的市场价值，为转让资产行为提供价值参考依据。
三、 评估对象和评估范围
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一
致。
（一） 评估对象
本次评估对象为转让资产之目的所涉及江苏东华测试技术股份有限公司
部分房屋建筑物和土地使用权于评估基准日的市场价值。
（二） 评估范围
本次评估范围为转让资产之目的所涉及的房屋建筑物和土地使用权。具
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体包括：“东华测试”所拥有的四栋房屋建筑物和 1 宗土地使用权。
四、 价值类型及其定义
根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，同时考虑价值类
型与评估假设的相关性等，确定本次资产评估的价值类型为：市场价值。
市场价值的定义：市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且
未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估
计数额。
五、 评估基准日
本项目资产评估基准日是 2013 年 5 月 31 日。
本次资产评估基准日的确定是根据相关经济行为的安排，本着有利于保
证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，
经委托方与评估机构协商确定的。
六、 评估依据
在本次资产评估工作中我们所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律
法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
（一） 行为依据
资产评估业务约定书；
（二） 法律依据
1、《中华人民共和国土地管理法》（2005 年 8 月 28 日修订）；
2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
3、《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15 号）；
4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
5、国土资源部《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》国
土资发[2000]105 号）；
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6、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让
国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114 号）；
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994 年 7 月 5 日)；
8、建设部《房屋完损等级评定标准》；
9、《关于印发〈资产评估准则—基本准则〉和〈资产评估职业道德准则
—基本准则〉的通知》财政部财企[2004]20 号文；
10、 《企业会计准则——基本准则》财政部令第 33 号；
11、 当地政府及有关部门颁布的法律、法规、规章文件；
12、 其他与资产评估有关的法律法规。
（三） 准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》（财政部财企[2004]20 号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财政部财企[2004]20 号）；
3、《资产评估准则——评估报告》（中评协{2007}189 号）；
4、《资产评估准则——评估程序》（中评协{2007}189 号）；
5、《资产评估准则——业务约定书》（中评协{2007}189 号）；
6、《资产评估准则——工作底稿》（中评协{2007}189 号）；
7、《资产评估准则——不动产》（中评协{2007}189 号）；
8、《 注 册 资 产 评 估 师 关 注 评 估 对 象 法 律 权 属 指 导 意 见 》（ 中 评 协
{2003}18 号）。
9、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999）；
10、 《城镇土地估价规程》 中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2001）。
（四） 权属依据
1、 房屋所有权证；
2、 土地使用权证；
（五） 取价依据
1、建设部、国家发展和改革委员会发改价格【2007】670 号《建设工程
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监理与相关服务收费管理规定》；
2、国家计委、建设部计价格 【2002】10 号“国家计委、建设部关于发
布《工程勘察设计收费管理规定》的通知”；
3、财政部财建【2002】394 号关于印发《基本建设财务管理规定》的通
知；
4、计价格【2002】1980 号国家计委“关于印发《招标代理服务收费管理
暂行办法》的通知”；
5、国家计委《建设项目环境影响咨询收费标准》计价格【2002】125 号；
6、《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》GJDGZ-101-1995；
7、《全国统一建筑装饰装修工程消耗量定额》GYD--901-2002；
8、《全国统一安装工程预算工程量计算规则》GYDGZ-201-2000；
9、建设工程工程量清单计价规范《GB50500-2008》；
10、《江苏省建设工程费用定额》（2009 年修订版）；
11、《江苏省建筑与装饰工程计价表》（2009 年修订版）；
12、《江苏省安装工程计价表》（2009 年修订版）；
13、《靖江市工程造价管理》（2013 年第 5 期）；
14、建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
15、评估基准日的贷款利率；
16、被评估企业提供的资产清查评估明细表；
17、评估人员现场勘察调查表、收集整理的其他资料；
18、《资产评估常用数据与参数手册》；
19、《房地产估价手册》；
20、国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》（国土资
发[2006]307 号）的通知；
21、靖江市人民政府 2011 年 4 月 10 日颁布的《关于土地基准地价更新
公告》；
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22、其它与评估有关的资料。
七、 评估方法
本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，对房屋
建筑物采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价法和市场法。
具体各类资产和负债的评估方法如下。
1、 房屋建筑物
采用重置成本法进行评估。
评估值=重置成本×综合成新率
a、重置成本的确定
本次评估采用类似工程参照比较法进行测算，即：采取与评估标的物类
型相似、构造相同且建筑面积、层数、层高、装修标准基本一致的近期结算
工程或政府有关部门统计的典型工程作为参照物，将参照物的工程造价从竣
工结算日期的造价调整至评估基准日的造价，然后，对评估标的物与参照物
之间的构造、特征等差异因素进行差异调整，计算出建安工程造价。
b、成新率的确定
房屋建筑物以现场勘查结果，结合房屋建筑物具体情况，分别按年限法
和完好分值法的不同权重加权平均后确定综合成新率。
年限法成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
尚可使用年限根据国家有关规定并结合建筑物主体结构的形式、建成时
间，综合考虑；或以矿井尚可服务年限，按孰低原则考虑。
完好分值法成新率主要依据《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新
旧程度的参考依据》，根据现场勘察记录的各分部分项工程完好分值测算出结
构、装修、设备三部分的完好分值，然后与这三部分的标准分值比较，求得
三部分成新率，按不同权重折算，加总确定成新率。计算公式：
完好分值法成新率=结构部分成新率×G+装修部分成新率×S+设备部分
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成新率×B
综合成新率根据两种方法计算出的成新率按不同权重折算，加总求和确
定
综合成新率=年限法成新率×40%+完好分值法成新率×60%。
2、 土地使用权
由于待估宗地所处区域土地取得成本资料详实，故本次估价选用基准地
价法和市场法，以两种方法测算结果综合确定待估宗地的评估值。
（1）基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等
评估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域
的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行
修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。基准地价系数修正法评估
宗地地价的计算公式为：
基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地
地价）＝基准地价×K1×（1+∑K）×K2×K3
式中：K1──期日修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2──土地使用年期修正系数
K3──容积率修正系数
（2）市场比较法是选取具有可比性的三宗（或三宗以上）土地使用权交
易实例，即将被评估的土地使用权与市场近期已成交的相类似的土地使用权
相比较，考虑评估对象与每个参照物之间土地使用权价值影响诸因素方面的
差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个比准参考值，
再通过综合分析，调整确定被评估土地使用权的评估值。其基本公式如下：
评估对象修正价格＝可比实例交易价格×交易日期修正系数×交易情况
修正系数×区域因素修正系数×个别因数修正系数
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八、 评估程序实施过程和情况
根据法律、法规和资产评估准则的相关规定，本次评估履行了适当的评
估程序。具体实施过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
与委托方就产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者、评估目的、
评估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、评估报告使用限制、评估报
告提交时间及方式、评估服务费总额、支付时间和方式等重要事项进行商讨，
予以明确。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行
综合分析和评价后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制评估计划
根据资产评估工作的要求，编制评估工作计划，包括确定评估的具体步
骤、时间进度、人员安排，拟定资产评估技术方案等，报公司相关负责人审
核、批准。
（四）现场调查
1、 指导委托方、产权持有者等相关当事方清查资产、准备涉及评估对象
和评估范围的详细资料；
2、 通过询问勘查、检查等方式进行调查，了解评估对象现状，关注评估
对象法律权属。
（五）收集评估资料
收集直接从市场等渠道独立获取的资料，从产权持有单位等相关当事方
获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料；
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理。
（六）评定估算
1、 根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析各种
评估方法的适用性，恰当选择评估方法；
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2、 根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判
断，形成初步评估结论；
3、 对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。
（七）编制和提交评估报告
1、 根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，并对资产评估
报告书进行内部三级审核；
2、 在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托
方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，向委托方提交资
产评估报告书。
（八）工作底稿归档
按照法律、法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理，与评估报
告一起及时形成评估档案。
九、 评估假设
在评估过程中，我们遵循以下评估假设条件；如评估假设不成立，将对
评估结论产生重大影响。
1、公开市场假设、持续经营假设；
2、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化；
3、假设委托方、被评估企业等相关当事方提供的资料是真实的、合法的、
完整的，提供的历年财务资料所采用的会计政策在重要方面与预测期基本一
致
4、假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利
影响；
十、 评估结论
本着独立、公正、科学、客观的原则，经过实施资产评估的法定程序，
采用资产基础法形成的初步价值结论：
截至评估基准日 2013 年 5 月 31 日，“东华测试“估范围内的资产账面值为
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268.46 万元；经评估，评估值为 650.42 万元，与净资产账面值相比评估增值
381.96 万元，增值率为 142.28%。
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 房屋建筑物 201.72 496.50 294.78 146.13
2 土地使用权 66.74 153.92 87.18 130.63
24 合计 268.46 650.42 381.96 142.28
十一、 特别事项说明
1、 报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场
的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应
承担的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。
2、 本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开
市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保、诉
讼赔偿等事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
十二、 评估报告使用限制说明
1、 评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、 评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、 评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需
评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4、评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日 2013 年 5 月 31 日起至
2014 年 5 月 30 日止。
在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化时，
应按以下原则处理：
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（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调
整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委
托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际
作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
5、 本评估结论是依据上述评估假设得出的结论，如果评估假设条件发生
重大变化而对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
十三、 评估报告日
本评估报告日为 2013 年 6 月 10 日。
评估机构法定代表人：曲元东
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注 册 资 产 评 估 师：林祖福 中国北京
注 册 资 产 评 估 师：董学文 二〇一三年六月十日
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