中信建投证券股份有限公司
关于智达云创（三河）科技有限公司股东全部权益价值两
次评估结果差异的核查意见
智达云创（三河）科技有限公司（以下简称“智达云创”）股权收购为北
京光环新网科技股份有限公司（以下简称“公司”或“光环新网”）向特定对
象发行股票募集资金投资项目之一，中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
（以下简称“中铭国际”）接受公司委托，以2019年12月31日为基准日对智达
云创全部股东权益价值进行了评估，并出具了中铭评报字[2020]第1006号评估
报告（以下简称“前次评估”）。因评估报告有效期为一年，截至目前，前次
评估报告已过有效期，中铭国际以2020年6月30日为基准日补充出具了中铭评报
字[2021]第【1002】号评估报告（以下简称“本次评估”）。
本次补充评估结果高于前次评估金额，补充评估结果不涉及对本次交易标
的资产的交易对价的调整，公司以前次评估结果为作价依据，不会损害上市公
司及中小股东的利益。中信建投证券股份有限公司（以下简称“保荐机构”或
“中信建投”）作为光环新网本次向特定对象发行股票的保荐机构，现对两次
评估结果差异情况核查如下：
一、两次评估结果差异情况
评估报告结果的差异情况如下：
单位：万元
项目 2020年6月30日基准日 2019年12月31日基准日 差异
评估方法 资产基础法 资产基础法 无
评估结果 65,736.37 58,487.65 7,248.72
2020年6月30日基准日的评估结果较2019年12月31日基准日增加7,248.72万
元，差异率为12.39%。
二、两次评估期间的经营情况
智达云创两次评估基准日经审计的主要财务报表数据如下：
单位：万元
项目 2020-6-30 2019-12-31
流动资产 8,831.64 9,078.86
非流动资产 41,537.37 35,284.38
其中： 固定资产 4,917.79 4,981.27
在建工程 31,857.75 25,494.73
无形资产 4,755.83 4,808.38
资产总计 50,369.01 44,363.25
流动负债 35,902.05 33,845.99
非流动负债 - -
负债合计 35,902.05 33,845.99
所有者权益合计 14,466.97 10,517.26
项目 2020 年 1-6 月 2019 年度
营业收入 1,006.30 1,006.30
营业利润 732.95 789.65
利润总额 732.95 789.65
所得税费用 183.24 197.41
净利润 549.71 592.24
三、两次评估报告的假设及主要参数差异情况
（一）评估差异情况
两次评估结果产生差异的具体项目如下：
单位：万元
项目 2020-6-30 2019-12-31 差异
固定资产增值额 22,019.99 21,861.51 158.48
在建工程增值额 34,005.25 30,917.27 3,087.98
无形资产调整 -4,755.83 -4,808.38 52.55
评估增值合计 51,269.41 47,970.40 3,299.01
2020年4月股东注资 3,400.00
2020年1-6月经营净利润 549.71
两次评估差异 7,248.72
两次评估结果差异为 7,248.72 万元，主要包括长期资产（包含固定资产、
在建工程、无形资产）评估增值变动 3,299.01 万元，原股东王禹方和石凤红于
2020 年 4 月向智达云创新增出资 3,400.00 万元，以及智达云创 2020 年 1-6 月经
营净利润 549.71 万元导致。
（二）评估方法和主要参数对比
对固定资产和在建工程评估的具体方法、主要参数等相关情况说明如下：
项目 前次评估 本次评估 差异及原因
采用市场法进行评估，选择可比较实例的市
场交易价格为基础，根据交易情况、交易时
间、区域因素、个别因素修正后确定评估单
价（评估值中包含土地使用权价值）。
具体计算公式为：待估房地产价格=参照物交
评估方法 无差异
固定 易价格×正常交易情况/参照物交易情况×待
资产 估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产
交易日价格指数×待估房地产区域因素值/参
照物房地产区域因素值×待估房地产个别因
素值/参照物房地产个别因素值。
主要
修正后单价 7,382 元/平米 7,408 元/平米 市场价值上升
参数
采用假设开发法对在建工程进行评估。在建
工程（含土地使用权）所在区域类似物业的
交易案例较多，能够预测项目开发完成后的
房地产总价，因此对在建工程采用剩余法进
评估方法 无差异
行评估，确定评估对象价值。
具体计算公式为：在建工程=续建完成后房地
产价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费
用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润
修正后单价 7,456 元/平米 7,482 元/平米 市场价值上升
前次评估时点项目成本支出较
在建 少，因此采用销售利润率对未
工程 销售利润率 11.30% N.A 来利润进行测算；
本次评估时点项目已发生较高
成本支出，项目整体成本支出
主要 判断更加准确，因此采用成本
参数 成本利润率 N.A 25.00% 利润率测算更为准确；
两种方法预测的项目利润水平
一致，不存在重大差异。
单位造价 2,353 元/平米
费用率 5% 无差异
所得税率 25%
四、评估结果差异及合理性分析
本次评估所采用的假设前提参照了国家相关法律、法规，综合考虑了市场
评估过程中通用的惯例或准则，符合本次交易标的的实际情况，评估假设前提
具有合理性；两次评估方法一致，主要假设和参数没有重大变化，本次评估结
果较前次评估价值增加7,248.72万元，主要系评估基准日时点房地产评估单价变
化和股东新增出资导致，评估结果具有合理性。
五、保荐机构核查意见
保荐机构查阅了智达云创的评估报告，对比并分析了两次评估的主要参数
及差异原因，分析补充评估较前次评估的增值的合理性。
经核查，保荐机构认为：两次评估过程中主要评估参数不存在较大差异，
评估结果增加主要是由于固定资产、在建工程评估价值增加和原股东增资导致，
补充评估结果具有合理性。本次评估结果高于前次评估结果，不涉及调整本次
交易标的资产的交易对价。光环新网以前次评估结果为作价依据，不会损害上
市公司及中小股东的利益。
（本页无正文，为《中信建投证券股份有限公司关于智达云创（三河）科技有
限公司股东全部权益价值两次评估结果差异的核查意见》签章页）
保荐代表人：
王璟 郭尧
中信建投证券股份有限公司
年 月 日