审计报告
深圳市特发服务股份有限公司
容诚审字[2021] 518Z0376 号
容诚会计师事务所(特殊普通合伙)
中国北京
目 录
序号 内 容 页码
1 审计报告 1-6
2 合并资产负债表 7
3 合并利润表 8
4 合并现金流量表 9
5 合并所有者权益变动表 10 - 11
6 母公司资产负债表 12
7 母公司利润表 13
8 母公司现金流量表 14
9 母公司所有者权益变动表 15 - 16
10 财务报表附注 17 - 103
审 计 报 告
容诚审字[2021]518Z0376 号
深圳市特发服务股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳市特发服务股份有限公司（以下简称特发服务公司）财务报表，
包括 2020 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2020 年度的合并及母公司利润
表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附
注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允
反映了特发服务公司 2020 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2020 年度的合
并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计
师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册
会计师职业道德守则，我们独立于特发服务公司，并履行了职业道德方面的其他责任。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事
项单独发表意见。
1
（一） 收入确认
1、事项描述
参见财务报表附注三、26 及附注五、27。
特发服务公司营业收入主要来自于公司提供综合物业服务、政务服务和增值服务。
2020 年度实现营业收入人民币 1,108,659,813.87 元，较上年同期增长 24.40%。
由于营业收入是特发服务公司关键业绩指标之一，可能存在特发服务公司管理层
（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险。因此，
我们将收入确认确定为关键审计事项。
2、审计应对
我们对收入确认实施的相关程序主要包括：
（1）了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得
到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
（2）检查主要的销售合同，评价收入确认政策是否符合企业会计准则的规定；
（3）对营业收入及毛利率按月度、服务类型等实施分析程序，识别是否存在重大
或异常波动，并查明波动原因；
（4）以抽样方式检查与收入确认相关的支持性文件，包括销售合同、发票、结算
单据、银行收款凭证等；
（5）结合应收账款函证，以抽样方式向主要客户函证本期销售额；
（6）实施截止测试，检查物业服务收入是否在恰当的会计期间确认；
（7）检查营业收入是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。
2
（二） 应收账款减值
1、事项描述
参见财务报表附注三、10 及附注五、2。
截至 2020 年 12 月 31 日，特发服务公司应收账款余额为人民币 290,921,005.14 元，
坏账准备为人民币 14,882,558.15 元，账面价值为人民币 276,038,446.99 元，账面价值
占资产总额的比例为 25.10%。特发服务公司对应收账款按照整个存续期的预期信用损
失计提坏账准备。
由于应收账款占资产总额的比重较大，且确定应收账款坏账准备金额涉及重大管
理层判断，因此，我们将应收账款的减值确定为关键审计事项。
2、审计应对
我们对应收账款减值实施的相关程序主要包括：
（1）了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是
否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
（2）复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理
层是否恰当识别各项应收账款的信用风险特征；
（3）对于单项计提坏账准备的应收账款，抽样检查管理层对预期收取现金流量进
行估计的依据，包括客户的财务状况和资信情况、历史交易和回款情况以及前瞻性信
息等；
（4）对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风险特
征划分组合的合理性；评价管理层根据历史信用损失经验及前瞻性估计确定的应收账
款账龄与预期信用损失率对照表的合理性；测试应收账款账龄分类以及相应计提的坏
账准备是否准确；
（5）检查应收账款的期后回款情况，评价管理层计提应收账款坏账准备的合理性；
（6）检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
3
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括特发服务公司 2020 年度报告中涵盖的信息，
但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何
形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其
他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存
在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该
事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估特发服务公司的持续经营能力，披露与持续
经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算特发服务公司、
终止运营或别无其他现实的选择。
特发服务公司治理层（以下简称治理层）负责监督特发服务公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合
理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证
按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误
导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：
4
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计
程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由
于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现
由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，
就可能导致对特发服务公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不
确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审
计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发
表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项
或情况可能导致特发服务公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关
交易和事项。
（6）就特发服务公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，
以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承
担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包
括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟
通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如
适用）。
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从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，
因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披
露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面
后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
（此页为特发服务公司容诚审字[2021] 518Z0376 号审计报告之签字盖章页。）
容诚会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）
中国北京 中国注册会计师：
2021 年 4 月 22 日
6
合并资产负债表
2020 年 12 月 31 日
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司 单位：元币种：人民币
资产 附注五 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 负债和所有者权益 附注五 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产： 流动负债：
货币资金 1 717,238,075.41 179,135,841.16 短期借款 -
交易性金融资产 交易性金融负债
衍生金融资产 衍生金融负债 -
应收票据 应付票据 -
应收账款 2 276,038,446.99 205,440,623.29 应付账款 13 72,826,800.85 57,228,409.38
应收款项融资 预收款项 14 10,162,124.65
预付款项 3 5,196,061.73 3,810,346.33 合同负债 15 11,843,730.99
其他应收款 4 13,702,357.37 10,490,038.03 应付职工薪酬 16 130,950,733.29 90,119,403.39
其中：应收利息 应交税费 17 24,410,949.52 19,546,666.99
应收股利 其他应付款 18 42,836,932.67 33,565,049.43
存货 5 3,535,359.87 3,051,679.69 其中：应付利息
合同资产 应付股利
持有待售资产 持有待售负债 -
一年内到期的非流动资产 一年内到期的非流动负债 19 1,037,735.88 1,037,735.85
其他流动资产 6 1,396,295.93 2,499,247.27 其他流动负债 20 585,134.60 -
流动资产合计 1,017,106,597.30 404,427,775.77 流动负债合计 284,492,017.80 211,659,389.69
非流动资产： 非流动负债：
债权投资 长期借款 -
其他债权投资 应付债券 -
长期应收款 其中：优先股
长期股权投资 7 12,219,780.88 9,603,397.71 永续债
其他权益工具投资 租赁负债
其他非流动金融资产 长期应付款 -
投资性房地产 8 55,590,951.13 58,070,356.09 长期应付职工薪酬 -
7
固定资产 9 8,561,377.06 7,813,887.14 预计负债 -
在建工程 递延收益 -
生产性生物资产 递延所得税负债 -
油气资产 其他非流动负债 21 6,918,238.93 5,597,484.27
使用权资产 非流动负债合计 6,918,238.93 5,597,484.27
无形资产 10 915,001.89 100,184.37 负债合计 291,410,256.73 217,256,873.96
开发支出 所有者权益：
商誉 股本 22 100,000,000.00 75,000,000.00
长期待摊费用 11 1,430,448.22 1,919,247.38 其他权益工具 -
递延所得税资产 12 3,960,374.88 2,676,887.01 其中：优先股
其他非流动资产 永续债
非流动资产合计 82,677,934.06 80,183,959.70 资本公积 23 459,620,537.79 52,054,206.41
减：库存股 -
其他综合收益 24 -78,368.46 13,675.95
专项储备 -
盈余公积 25 16,180,654.54 8,872,253.15
未分配利润 26 210,583,612.67 118,586,894.40
归属于母公司所有者权益合
786,306,436.54 254,527,029.91
计
少数股东权益 22,067,838.09 12,827,831.60
所有者权益合计 808,374,274.63 267,354,861.51
资产总计 1,099,784,531.36 484,611,735.47 负债和所有者权益总计 1,099,784,531.36 484,611,735.47
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
8
合并利润表
2020 年度
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项 目 附注五 2020 年度 2019 年度
一、营业总收入 27 1,108,659,813.87 891,219,944.33
其中：营业收入 27 1,108,659,813.87 891,219,944.33
二、营业总成本 975,448,139.38 805,580,884.20
其中：营业成本 27 878,461,189.19 725,026,923.01
税金及附加 28 5,256,401.61 5,846,462.27
销售费用 29 10,000,596.76 9,619,549.24
管理费用 30 82,191,159.07 64,701,078.31
研发费用 - -
财务费用 31 -461,207.25 386,871.37
其中:利息费用 - -
利息收入 1,120,771.74 329,914.09
加：其他收益 32 11,222,594.55 2,903,762.41
投资收益（损失以“-”号填列） 33 3,260,592.87 3,623,556.97
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 1,986,359.17 3,497,269.30
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列） - -
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） - -
信用减值损失（损失以“-”号填列） 34 -4,225,764.51 -3,213,257.21
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -
资产处置收益（损失以“-”号填列） - -
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 143,469,097.40 88,953,122.30
加：营业外收入 35 314,077.73 2,331,049.58
减：营业外支出 36 230,397.12 128,140.45
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 143,552,778.01 91,156,031.43
减：所得税费用 37 35,203,150.20 23,542,735.43
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 108,349,627.81 67,613,296.00
（一）按经营持续性分类
9
1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 108,349,627.81 67,613,296.00
2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列） - -
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列） 99,305,119.66 65,328,693.53
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 9,044,508.15 2,284,602.47
六、其他综合收益的税后净额 38 -92,044.41 8,174.79
（一）归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -92,044.41 8,174.79
1.不能重分类进损益的其他综合收益 - -
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
……
2.将重分类进损益的其他综合收益 -92,044.41 8,174.79
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额 -92,044.41 8,174.79
……
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 108,257,583.40 67,621,470.79
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额 99,213,075.25 65,336,868.32
（二）归属于少数股东的综合收益总额 9,044,508.15 2,284,602.47
八、每股收益
（一）基本每股收益（元/股） 1.32 0.87
（二）稀释每股收益（元/股） 1.32 0.87
法定代表人： 主管会计工作的负责人： 会计机构负责人：
10
合并现金流量表
2020 年度
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项 目 附注五 2020 年度 2019 年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 1,116,801,847.85 902,958,387.25
收到的税费返还 - 62,722.62
收到其他与经营活动有关的现金 39 32,538,670.33 28,645,720.74
经营活动现金流入小计 1,149,340,518.18 931,666,830.61
购买商品、接受劳务支付的现金 298,634,554.30 251,219,262.75
支付给职工以及为职工支付的现金 625,935,360.28 519,190,776.50
支付的各项税费 84,762,625.75 66,379,192.29
支付其他与经营活动有关的现金 39 36,378,636.74 37,448,960.78
经营活动现金流出小计 1,045,711,177.07 874,238,192.32
经营活动产生的现金流量净额 103,629,341.11 57,428,638.29
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 1,751,100.00 5,000,000.00
取得投资收益收到的现金 - 126,287.67
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 517,022.51 188,905.69
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 306,501.95 -
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 2,574,624.46 5,315,193.36
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 5,300,093.77 3,080,684.04
11
投资支付的现金 2,250,000.00 2,250,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 7,550,093.77 5,330,684.04
投资活动产生的现金流量净额 -4,975,469.31 -15,490.68
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 443,960,304.16 4,329,479.94
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 498,040.00 1,920,000.00
取得借款收到的现金 - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 443,960,304.16 4,329,479.94
偿还债务支付的现金 - -
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 - 232,683.74
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - -
支付其他与筹资活动有关的现金 4,517,481.15 783,000.00
筹资活动现金流出小计 4,517,481.15 1,015,683.74
筹资活动产生的现金流量净额 439,442,823.01 3,313,796.20
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 67,586.20 8,174.79
五、现金及现金等价物净增加额 538,164,281.01 60,735,118.60
加：期初现金及现金等价物余额 178,973,511.60 118,238,393.00
六、期末现金及现金等价物余额 717,137,792.61 178,973,511.60
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
12
合并所有者权益变动表
2020 年度
编制单位：深圳市特发
服务股份有限公司 单位：元 币种：人民币
2020 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益
项目 减： 专 少数股东权 所有者权益合
工具
库 其他综 项 益 计
股本 优 永 资本公积 盈余公积 未分配利润 小计
其 存 合收益 储
先 续
他 股 备
股 债
75,000,0 13,675. 8,872,253.1 118,586,894.4
一、上年年末余额 - - - 52,054,206.41 - - 254,527,029.91 12,827,831.60 267,354,861.51
00.00 95 5 0
加：会计政策变更 - -
前期差错更正 - -
同一控制下企业合并 - -
其他 - -
75,000,0 13,675. 8,872,253.1 118,586,894.4
二、本年年初余额 - - - 52,054,206.41 - - 254,527,029.91 12,827,831.60 267,354,861.51
00.00 95 5 0
三、本年增减变动金额 25,000,0 407,566,331.3 -92,044 7,308,401.3
- - - - - 91,996,718.27 531,779,406.63 9,240,006.49 541,019,413.12
(减少以“-”号填列) 00.00 8 .41 9
-92,044
（一）综合收益总额 99,305,119.66 99,213,075.25 9,044,508.15 108,257,583.40
.41
（二）所有者投入和减 25,000,0 407,566,331.3
- - - - - - - - 432,566,331.38 195,498.34 432,761,829.72
少资本 00.00 8
1.所有者投入的普通 25,000,0 407,566,331.3
432,566,331.38 498,040.00 433,064,371.38
股 00.00 8
2．其他权益工具持有
- -
者投入资本
13
3．股份支付计入所有
- -
者权益的金额
4．其他 - -302,541.66 -302,541.66
7,308,401.3
（三）利润分配 - - - - - - - - -7,308,401.39 - - -
9
7,308,401.3
1．提取盈余公积 -7,308,401.39 - -
9
2．对所有者（或股东）
- -
的分配
3．其他 - -
（四）所有者权益内部
- - - - - - - - - - - - -
结转
1．资本公积转增资本
- -
（或股本）
2．盈余公积转增资本
- -
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损 - -
4．设定受益计划变动
- -
额结转留存收益
5.其他综合收益结转
- -
留存收益
6.其他 - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - -
1．本年提取 - -
2．本年使用 - -
（六）其他 - -
100,000, 459,620,537.7 -78,368 16,180,654. 210,583,612.6
四、本年年末余额 - - - - - 786,306,436.54 22,067,838.09 808,374,274.63
000.00 9 .46 54 7
14
合并所有者权益变动表
2020 年度
编制单位：深圳市特发服务 单位：元 币种：人民
股份有限公司 币
2019 年度
归属于母公司所有者权益
其他权 减
项目 专
益工具 ： 所有者权益合
其他综 项 少数股东权益
股本 优 永 资本公积 库 盈余公积 未分配利润 小计 计
其 合收益 储
先 续 存
他 备
股 债 股
一、上年年末余额 75,000,000.00 45,141,153.29 5,501.16 4,112,504.83 58,017,949.19 182,277,108.47 8,623,229.13 190,900,337.60
加：会计政策变更 - -
前期差错更正 - -
同一控制下企业合并 - -
其他 - -
二、本年年初余额 75,000,000.00 - - - 45,141,153.29 - 5,501.16 - 4,112,504.83 58,017,949.19 182,277,108.47 8,623,229.13 190,900,337.60
三、本年增减变动金额(减
- - - - 6,913,053.12 - 8,174.79 - 4,759,748.32 60,568,945.21 72,249,921.44 4,204,602.47 76,454,523.91
少以“-”号填列)
（一）综合收益总额 8,174.79 65,328,693.53 65,336,868.32 2,284,602.47 67,621,470.79
（二）所有者投入和减少资
- - - - 6,913,053.12 - - - - - 6,913,053.12 1,920,000.00 8,833,053.12
本
1.所有者投入的普通股 2,409,479.94 2,409,479.94 1,920,000.00 4,329,479.94
2．其他权益工具持有者投
- -
入资本
3．股份支付计入所有者权
4,503,573.18 4,503,573.18 4,503,573.18
益的金额
4．其他 - -
（三）利润分配 - - - - - - - - 4,759,748.32 -4,759,748.32 - - -
15
1．提取盈余公积 4,759,748.32 -4,759,748.32 - -
2．对所有者（或股东）的
- -
分配
3．其他 - -
（四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或
- -
股本）
2．盈余公积转增资本（或
- -
股本）
3．盈余公积弥补亏损 - -
4．设定受益计划变动额结
- -
转留存收益
5.其他综合收益结转留存
- -
收益
6.其他 - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - -
1．本年提取 - -
2．本年使用 - -
（六）其他 - -
13,675.9 118,586,894.4
四、本年年末余额 75,000,000.00 - - - 52,054,206.41 - - 8,872,253.15 254,527,029.91 12,827,831.60 267,354,861.51
5 0
主管会计工作 会计机构负责
法定代表人： 负责人： 人：
16
母公司资产负债表
2020 年 12 月 31 日
编制单位：深圳市特发服务股份有限 单位：元 币种：
公司 人民币
附注十 附注十
资产 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 负债和所有者权益 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
五 五
流动资产： 流动负债：
货币资金 603,050,983.91 108,107,178.55 短期借款 - -
交易性金融资产 - - 交易性金融负债 -
衍生金融资产 - - 衍生金融负债 - -
应收票据 - - 应付票据 - -
应收账款 1 230,940,069.84 172,234,647.83 应付账款 76,476,080.33 54,951,892.36
应收款项融资 - 预收款项 - 5,268,842.12
预付款项 4,108,273.03 3,004,983.98 合同负债 6,930,672.35
其他应收款 2 65,928,171.91 54,898,207.90 应付职工薪酬 96,971,705.05 64,821,848.09
其中：应收利息 应交税费 16,010,674.82 15,077,226.67
应收股利 其他应付款 43,926,703.68 32,490,207.44
存货 3,532,784.67 3,051,679.69 其中：应付利息
合同资产 应付股利
持有待售资产 - - 持有待售负债 - -
一年内到期的非流
一年内到期的非流动资产 - - 1,037,735.88 1,037,735.85
动负债
其他流动资产 1,375,839.28 1,159,844.71 其他流动负债 402,232.73 -
流动资产合计 908,936,122.64 342,456,542.66 流动负债合计 241,755,804.84 173,647,752.53
非流动资产： 非流动负债：
债权投资 - 长期借款 - -
其他债权投资 - 应付债券 - -
长期应收款 - - 其中：优先股
17
长期股权投资 3 42,973,843.13 36,532,459.96 永续债
其他权益工具投资 - - 租赁负债
其他非流动金融资产 - 长期应付款 - -
投资性房地产 - - 长期应付职工薪酬 - -
固定资产 6,680,574.30 5,780,908.95 预计负债 - -
在建工程 - - 递延收益 - -
生产性生物资产 - - 递延所得税负债 - -
油气资产 - - 其他非流动负债 6,918,238.93 5,597,484.27
使用权资产 非流动负债合计 6,918,238.93 5,597,484.27
无形资产 830,660.34 100,184.37 负债合计 248,674,043.77 179,245,236.80
开发支出 - - 所有者权益：
商誉 - - 股本 100,000,000.00 75,000,000.00
长期待摊费用 1,140,879.99 1,673,802.05 其他权益工具 - -
递延所得税资产 3,346,738.30 2,285,768.45 其中：优先股
其他非流动资产 - - 永续债
非流动资产合计 54,972,696.06 46,373,123.78 资本公积 459,848,108.09 52,281,776.71
减：库存股 - -
其他综合收益 - -
专项储备 - -
盈余公积 15,088,942.06 7,780,540.67
未分配利润 140,297,724.78 74,522,112.26
所有者权益合计 715,234,774.93 209,584,429.64
负债和所有者权益
资产总计 963,908,818.70 388,829,666.44 963,908,818.70 388,829,666.44
总计
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
18
母公司利润表
2020 年度
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项目 附注十五 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 4 855,216,858.63 677,644,241.76
减：营业成本 4 689,899,466.31 556,188,227.76
税金及附加 4,104,294.65 4,206,672.67
销售费用 7,090,648.08 6,898,645.70
管理费用 65,567,018.75 50,576,309.74
研发费用 - -
财务费用 -289,595.33 227,361.30
其中：利息费用 - -
利息收入 778,957.61 178,288.70
加：其他收益 8,683,102.65 1,941,455.86
投资收益（损失以“-”号填列） 5 2,555,483.17 3,623,556.97
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 1,986,359.17 3,497,269.30
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列） - -
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） - -
信用减值损失（损失以“-”号填列） -3,352,456.02 -3,268,316.34
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -
资产处置收益（损失以“-”号填列） - -
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 96,731,155.97 61,843,721.08
加：营业外收入 304,227.70 2,063,035.68
减：营业外支出 142,404.99 66,755.61
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 96,892,978.68 63,840,001.15
减：所得税费用 23,808,964.77 16,242,517.98
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 73,084,013.91 47,597,483.17
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 73,084,013.91 47,597,483.17
19
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列） - -
五、其他综合收益的税后净额 - -
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
……
（二）将重分类进损益的其他综合收益 - -
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
……
六、综合收益总额 73,084,013.91 47,597,483.17
七、每股收益
（一）基本每股收益（元/股） - -
（二）稀释每股收益（元/股） - -
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
20
母公司现金流量表
2020 年度
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项 目 附注 2020 年度 2019 年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 863,077,384.65 677,336,844.79
收到的税费返还 - 62,722.62
收到其他与经营活动有关的现金 24,526,900.71 59,688,520.74
经营活动现金流入小计 887,604,285.36 737,088,088.15
购买商品、接受劳务支付的现金 276,619,281.89 249,660,744.00
支付给职工以及为职工支付的现金 448,672,668.76 361,645,205.86
支付的各项税费 61,751,110.75 48,404,798.14
支付其他与经营活动有关的现金 36,692,485.74 29,661,079.99
经营活动现金流出小计 823,735,547.14 689,371,827.99
经营活动产生的现金流量净额 63,868,738.22 47,716,260.16
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 1,751,100.00 5,000,000.00
取得投资收益收到的现金 - 126,287.67
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 286,850.36 188,905.69
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 1,458,000.00 -
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 3,495,950.36 5,315,193.36
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 4,108,336.67 2,449,498.83
投资支付的现金 7,095,000.00 4,330,000.00
21
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 11,203,336.67 6,779,498.83
投资活动产生的现金流量净额 -7,707,386.31 -1,464,305.47
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 443,462,264.16 2,409,479.94
取得借款收到的现金 - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 443,462,264.16 2,409,479.94
偿还债务支付的现金 - -
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 - -
支付其他与筹资活动有关的现金 4,517,481.15 783,000.00
筹资活动现金流出小计 4,517,481.15 783,000.00
筹资活动产生的现金流量净额 438,944,783.01 1,626,479.94
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 495,106,134.92 47,878,434.63
加：期初现金及现金等价物余额 107,944,848.99 60,066,414.36
六、期末现金及现金等价物余额 603,050,983.91 107,944,848.99
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
22
母公司所有者权益变动表
2020 年度
编制单位：深圳市特发服务股份有限 单位：元 币种：人
公司 民币
2020 年度
其他权益工 减
专
具 ： 其他
项目 项
股本 优 永 资本公积 库 综合 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其 储
先 续 存 收益
他 备
股 债 股
一、上年年末余额 75,000,000.00 - - - 52,281,776.71 - - - 7,780,540.67 74,522,112.26 209,584,429.64
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本年年初余额 75,000,000.00 - - - 52,281,776.71 - - - 7,780,540.67 74,522,112.26 209,584,429.64
三、本年增减变动金额(减少以“-”号
25,000,000.00 - - - 407,566,331.38 - - - 7,308,401.39 65,775,612.52 505,650,345.29
填列)
（一）综合收益总额 - 73,084,013.91 73,084,013.91
（二）所有者投入和减少资本 25,000,000.00 - - - 407,566,331.38 - - - - - 432,566,331.38
1.所有者投入的普通股 25,000,000.00 407,566,331.38 432,566,331.38
2．其他权益工具持有者投入资本 -
3．股份支付计入所有者权益的金额 -
4．其他 -
（三）利润分配 - - - - - - - - 7,308,401.39 -7,308,401.39 -
1．提取盈余公积 7,308,401.39 -7,308,401.39 -
2．对所有者（或股东）的分配 -
3．其他 -
（四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） -
23
2．盈余公积转增资本（或股本） -
3．盈余公积弥补亏损 -
4．设定受益计划变动额结转留存收
-
益
5.其他综合收益结转留存收益 -
6.其他 -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - -
1．本年提取 -
2．本年使用 -
（六）其他 -
四、本年年末余额 100,000,000.00 - - - 459,848,108.09 - - - 15,088,942.06 140,297,724.78 715,234,774.93
主管会计工作负责 会计机构负责
法定代表人： 人： 人：
24
母公司所有者权益变动表
2020 年度
编制单位：深圳市特发服务股份有限 单位：元 币种：人
公司 民币
2019 年度
其他权益工 其
减
具 他 专
：
项目 综 项
股本 优 永 资本公积 库 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其 合 储
先 续 存
他 收 备
股 债 股
益
一、上年年末余额 75,000,000.00 45,368,723.59 3,020,792.35 31,684,377.41 155,073,893.35
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本年年初余额 75,000,000.00 - - - 45,368,723.59 - - - 3,020,792.35 31,684,377.41 155,073,893.35
三、本年增减变动金额(减少以“-”号
- - - - 6,913,053.12 - - - 4,759,748.32 42,837,734.85 54,510,536.29
填列)
（一）综合收益总额 - 47,597,483.17 47,597,483.17
（二）所有者投入和减少资本 - - - - 6,913,053.12 - - - - - 6,913,053.12
1.所有者投入的普通股 2,409,479.94 2,409,479.94
2．其他权益工具持有者投入资本 -
3．股份支付计入所有者权益的金额 4,503,573.18 4,503,573.18
4．其他 -
（三）利润分配 - - - - - - - - 4,759,748.32 -4,759,748.32 -
1．提取盈余公积 4,759,748.32 -4,759,748.32 -
2．对所有者（或股东）的分配 -
3．其他 -
（四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） -
25
2．盈余公积转增资本（或股本） -
3．盈余公积弥补亏损 -
4．设定受益计划变动额结转留存收
-
益
5.其他综合收益结转留存收益 -
6.其他 -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - -
1．本年提取 -
2．本年使用 -
（六）其他 -
四、本年年末余额 75,000,000.00 - - - 52,281,776.71 - - - 7,780,540.67 74,522,112.26 209,584,429.64
主管会计工作负责 会计机构负责
法定代表人： 人： 人：
26
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
深圳市特发服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年度
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司的基本情况
1. 公司概况
深圳市特发服务股份有限公司（以下简称公司或本公司）系由深圳市特发物业管
理有限公司整体变更设立的股份有限公司，于 2018 年 11 月 20 日在深圳市市场监督管
理局登记注册，总部位于广东省深圳市。公司现持有统一社会信用代码为
914403001922285356 的营业执照，注册资本 10,000.00 万元，股份总数 10,000 万股（每
股面值 1 元）。
公司主要的经营活动为物业管理。
财务报表批准报出日：本财务报表业经本公司董事会于 2021 年 4 月 22 日决议批
准报出。
2. 合并财务报表范围及变化
（1）本报告期末纳入合并范围的子公司
持股比例%
序号 子公司全称 子公司简称
直接 间接
1 深圳市特发物业资产经营有限公司 资产经营公司 100%
2 深圳市特发楼宇科技有限公司 楼宇科技公司 100%
3 深圳市特发政务服务有限公司 特发政务公司 51%
4 深圳特发商务有限公司 特发商务公司 100%
5 深圳市特发特力物业管理有限公司 特力物业公司 100%
6 深圳市特发餐饮管理有限公司 特发餐饮公司 100%
7 CONGOTEFATECHNOLOGIESARL 特发刚果金公司 100%
8 特发政务服务(天津)有限公司 特发政务（天津）公司 51%
9 山东省特发商务服务有限公司 山东特发公司 51%
10 深圳特发东部服务有限公司 东部服务公司 55%
11 广东特发东部人力资源服务有限公司 东部人力公司 100%
12 深圳市特发口岸服务有限公司 特发口岸公司 100%
上述子公司具体情况详见本附注七“在其他主体中的权益”；
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
（2）本报告期内合并财务报表范围变化
本报告期内新增子公司：
纳入合并范围
序号 子公司全称 子公司简称 报告期间
原因
1 广东特发东部人力资源服务有限公司 东部人力公司 2020 年度 新设
2 深圳市特发口岸服务有限公司 特发口岸公司 2020 年度 新设
本报告期内减少子公司：
未纳入合并范
序号 子公司全称 子公司简称 报告期间
围原因
1 深圳市特发鑫润资产经营有限公司 特发鑫润公司 2020 年 1-11 月 股权转让
本报告期内新增及减少子公司的具体情况详见本附注六“合并范围的变更”。
二、财务报表的编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照企业会计准则及其
应用指南和准则解释的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。此外，本公
司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的
一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
三、重要会计政策及会计估计
本公司下列重要会计政策、会计估计根据企业会计准则制定。未提及的业务按企
业会计准则中相关会计政策执行。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的
财务状况、经营成果、所有者权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
本公司正常营业周期为一年。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币，境外子公司按经营所处的主要经济环境中的货币
为记账本位币。
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，在合并日按取得被合并方在最终控制方
合并财务报表中的账面价值计量。其中，对于被合并方与本公司在企业合并前采用的
会计政策不同的，基于重要性原则统一会计政策，即按照本公司的会计政策对被合并
方资产、负债的账面价值进行调整。本公司在企业合并中取得的净资产账面价值与所
支付对价的账面价值之间存在差额的，首先调整资本公积（资本溢价或股本溢价），
资本公积（资本溢价或股本溢价）的余额不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利
润。
通过分步交易实现同一控制下企业合并的会计处理方法见附注三、6（6）。
（2）非同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的被购买方各项可辨认资产和负债，在购买日按其公允
价值计量。其中，对于被购买方与本公司在企业合并前采用的会计政策不同的，基于
重要性原则统一会计政策，即按照本公司的会计政策对被购买方资产、负债的账面价
值进行调整。本公司在购买日的合并成本大于企业合并中取得的被购买方可辨认资产、
负债公允价值的差额，确认为商誉；如果合并成本小于企业合并中取得的被购买方可
辨认资产、负债公允价值的差额，首先对合并成本以及在企业合并中取得的被购买方
可辨认资产、负债的公允价值进行复核，经复核后合并成本仍小于取得的被购买方可
辨认资产、负债公允价值的，其差额确认为合并当期损益。
通过分步交易实现非同一控制下企业合并的会计处理方法见附注三、6（6）。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理
费用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易
费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
（1）合并范围的确定
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定,不仅包括根据表决权（或类似表
决权）本身或者结合其他安排确定的子公司，也包括基于一项或多项合同安排决定的
结构化主体。
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可
变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。子公司是指被本公司控
制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等），
结构化主体是指在确定其控制方时没有将表决权或类似权利作为决定性因素而设计的
主体（注：有时也称为特殊目的主体）。
（2）关于母公司是投资性主体的特殊规定
如果母公司是投资性主体，则只将那些为投资性主体的投资活动提供相关服务的
子公司纳入合并范围，其他子公司不予以合并，对不纳入合并范围的子公司的股权投
资方确认为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
当母公司同时满足下列条件时，该母公司属于投资性主体：
①该公司是以向投资方提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资
金。
②该公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获
得回报。
③该公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
当母公司由非投资性主体转变为投资性主体时，除仅将为其投资活动提供相关服
务的子公司纳入合并财务报表范围编制合并财务报表外，企业自转变日起对其他子公
司不再予以合并，并参照部分处置子公司股权但未丧失控制权的原则处理。
当母公司由投资性主体转变为非投资性主体时，应将原未纳入合并财务报表范围
的子公司于转变日纳入合并财务报表范围，原未纳入合并财务报表范围的子公司在转
变日的公允价值视同为购买的交易对价，按照非同一控制下企业合并的会计处理方法
进行处理。
（3）合并财务报表的编制方法
本公司以自身和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报
表。
本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会
计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策和会计期间，反映企业集团整
体财务状况、经营成果和现金流量。
①合并母公司与子公司的资产、负债、所有者权益、收入、费用和现金流等项目。
②抵销母公司对子公司的长期股权投资与母公司在子公司所有者权益中所享有的
份额。
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
③抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响。内部交易表明
相关资产发生减值损失的，应当全额确认该部分损失。
④站在企业集团角度对特殊交易事项予以调整。
（4）报告期内增减子公司的处理
①增加子公司或业务
A.同一控制下企业合并增加的子公司或业务
（a）编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的期初数，同时对比较报表的
相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
（b）编制合并利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、
费用、利润纳入合并利润表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报
告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
（c）编制合并现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现
金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报
告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
B.非同一控制下企业合并增加的子公司或业务
（a）编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。
（b）编制合并利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、
利润纳入合并利润表。
（c）编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并
现金流量表。
②处置子公司或业务
A.编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。
B.编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳
入合并利润表。
C.编制合并现金流量表时将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并
现金流量表。
（5）合并抵销中的特殊考虑
①子公司持有本公司的长期股权投资，应当视为本公司的库存股，作为所有者权
益的减项，在合并资产负债表中所有者权益项目下以“减：库存股”项目列示。
子公司相互之间持有的长期股权投资，比照本公司对子公司的股权投资的抵销方
法，将长期股权投资与其对应的子公司所有者权益中所享有的份额相互抵销。
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
②“专项储备”和“一般风险准备”项目由于既不属于实收资本（或股本）、资本公积，
也与留存收益、未分配利润不同，在长期股权投资与子公司所有者权益相互抵销后，
按归属于母公司所有者的份额予以恢复。
③因抵销未实现内部销售损益导致合并资产负债表中资产、负债的账面价值与其
在所属纳税主体的计税基础之间产生暂时性差异的，在合并资产负债表中确认递延所
得税资产或递延所得税负债，同时调整合并利润表中的所得税费用，但与直接计入所
有者权益的交易或事项及企业合并相关的递延所得税除外。
④本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，应当全额抵销“归属于
母公司所有者的净利润”。子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，应
当按照本公司对该子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东
损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，应当按照本
公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”
之间分配抵销。
⑤子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中
所享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
（6）特殊交易的会计处理
①购买少数股东股权
本公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在个别财务报表中，购买少数股
权新取得的长期股权投资的投资成本按照所支付对价的公允价值计量。在合并财务报
表中，因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司
自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应当调整资本公积（资本
溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。
②通过多次交易分步取得子公司控制权的
A.通过多次交易分步实现同一控制下企业合并
在合并日，本公司在个别财务报表中，根据合并后应享有的子公司净资产在最终
控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本；初始
投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付对
价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本
溢价或股本溢价）不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政
策不同而进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；
合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的
净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，
调整留存收益。
合并方在取得被合并方控制权之前持有的股权投资且按权益法核算的，在取得原
股权之日与合并方和被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确
认有关损益、其他综合收益以及其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期
初留存收益。
B.通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并
在合并日，在个别财务报表中，按照原持有的长期股权投资的账面价值加上合并
日新增投资成本之和，作为合并日长期股权投资的初始投资成本。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其
他综合收益等转为购买日所属当期收益，但由于被合并方重新计量设定受益计划净资
产或净负债变动而产生的其他综合收益除外。本公司在附注中披露其在购买日之前持
有的被购买方的股权在购买日的公允价值、按照公允价值重新计量产生的相关利得或
损失的金额。
③本公司处置对子公司长期股权投资但未丧失控制权
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务
报表中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续
计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不
足冲减的，调整留存收益。
④本公司处置对子公司长期股权投资且丧失控制权
A.一次交易处置
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财
务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股
权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投
资收益。
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
与原子公司的股权投资相关的其他综合收益、其他所有者权益变动，在丧失控制
权时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生
的其他综合收益除外。
B.多次交易分步处置
在合并财务报表中，应首先判断分步交易是否属于“一揽子交易”。
如果分步交易不属于“一揽子交易”的，在个别财务报表中，对丧失子公司控制权
之前的各项交易，结转每一次处置股权相对应的长期股权投资的账面价值，所得价款
与处置长期股权投资账面价值之间的差额计入当期投资收益；在合并财务报表中，应
按照“母公司处置对子公司长期股权投资但未丧失控制权”的有关规定处理。
如果分步交易属于“一揽子交易”的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失
控制权的交易进行会计处理；在个别财务报表中，在丧失控制权之前的每一次处置价
款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，
到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益；在合并财务报表中，对于丧失控
制权之前的每一次交易，处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额
应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
各项交易的条款、条件以及经济影响符合下列一种或多种情况的，通常将多次交
易作为“一揽子交易”进行会计处理：
（a）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的。
（b）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果。
（c）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生。
（d）一项交易单独考虑时是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
⑤因子公司的少数股东增资而稀释母公司拥有的股权比例
子公司的其他股东（少数股东）对子公司进行增资，由此稀释了母公司对子公司
的股权比例。在合并财务报表中，按照增资前的母公司股权比例计算其在增资前子公
司账面净资产中的份额，该份额与增资后按照母公司持股比例计算的在增资后子公司
账面净资产份额之间的差额调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本
溢价或股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安
排分为共同经营和合营企业。
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（1）共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则
的规定进行会计处理：
①确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
②确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
③确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
④按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
⑤确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一
般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动
风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
（1）外币交易时折算汇率的确定方法
本公司外币交易初始确认时采用交易发生日的即期汇率或采用按照系统合理的方
法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率（以下简称即期汇率的近似汇率）折算
为记账本位币。
（2）资产负债表日外币货币性项目的折算方法
在资产负债表日，对于外币货币性项目，采用资产负债表日的即期汇率折算。因
资产负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑
差额，计入当期损益。对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的
即期汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期
汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。
（3）外币报表折算方法
对企业境外经营财务报表进行折算前先调整境外经营的会计期间和会计政策，使
之与企业会计期间和会计政策相一致，再根据调整后会计政策及会计期间编制相应货
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
币（记账本位币以外的货币）的财务报表，再按照以下方法对境外经营财务报表进行
折算：
①资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者
权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。
②利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇
率折算。
③外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率或
即期汇率的近似汇率折算。汇率变动对现金的影响额应当作为调节项目，在现金流量
表中单独列报。
④产生的外币财务报表折算差额，在编制合并财务报表时，在合并资产负债表中
所有者权益项目下单独列示“其他综合收益”。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该
境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损
益。
10. 金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
当本公司成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，终止确认该金融负债（或该部
分金融负债）。本公司（借入方）与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替
换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金
融负债，并同时确认新金融负债。本公司对原金融负债（或其一部分）的合同条款作
出实质性修改的，应当终止原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新的金融负
债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。常规方式买卖金
融资产，是指按照合同条款规定，在法规或市场惯例所确定的时间安排来交付金融资
产。交易日，是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
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（2）金融资产的分类与计量
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特
征，将金融资产分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。除非
本公司改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在业
务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后
不得进行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费
用计入其初始确认金额。因销售商品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资
成分的应收票据及应收账款，本公司则按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。
金融资产的后续计量取决于其分类：
①以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理
该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，
在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其终止确认、按
实际利率法摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又
以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，
仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允
价值进行后续计量。除减值损失或利得及汇兑损益确认为当期损益外，此类金融资产
的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或
损失转入当期损益。但是采用实际利率法计算的该金融资产的相关利息收入计入当期
损益。
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动
作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收
益。
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③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。
（3）金融负债的分类与计量
本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、低
于市场利率贷款的贷款承诺及财务担保合同负债及以摊余成本计量的金融负债。
金融负债的后续计量取决于其分类：
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
该类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。初始确认后，对于该类金融负债以公
允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，产生的利得或损失（包括利息费用）计
入当期损益。但本公司对指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，
由其自身信用风险变动引起的该金融负债公允价值的变动金额计入其他综合收益，当
该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得和损失应当从其他综合收
益中转出，计入留存收益。
②贷款承诺及财务担保合同负债
贷款承诺是本公司向客户提供的一项在承诺期间内以既定的合同条款向客户发放
贷款的承诺。贷款承诺按照预期信用损失模型计提减值损失。
财务担保合同指，当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付
债务时，要求本公司向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。财务担保合同负
债以按照依据金融工具的减值原则所确定的损失准备金额以及初始确认金额扣除按收
入确认原则确定的累计摊销额后的余额孰高进行后续计量。
③以摊余成本计量的金融负债
初始确认后，对其他金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
除特殊情况外，金融负债与权益工具按照下列原则进行区分：
①如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，
则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其
他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。
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②如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结
算该工具的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使
该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工
具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，
一项金融工具合同规定本公司须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权
利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允
价值，则无论该合同权利或合同义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本公
司自身权益工具的市场价格以外变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具的
价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。
（4）衍生金融工具及嵌入衍生工具
衍生金融工具以衍生交易合同签订当日的公允价值进行初始计量，并以其公允价
值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数
的确认为一项负债。
除现金流量套期中属于套期有效的部分计入其他综合收益并于被套期项目影响损
益时转出计入当期损益之外，衍生工具公允价值变动而产生的利得或损失，直接计入
当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如主合同为金融资产的，混合工具作为一个整
体适用金融资产分类的相关规定。如主合同并非金融资产，且该混合工具不是以公允
价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征
及风险方面不存在紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同、单独存在的工具符合衍生
工具定义的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果
该嵌入衍生工具在取得日或后续资产负债表日的公允价值无法单独计量，则将混合工
具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（5）金融工具减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的债权投资、合同资产、租赁应收款、贷款承诺及财务担保合同等，以预期信用
损失为基础确认损失准备。
①预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。
信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与
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预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购
买或源生的已发生信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折
现。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违
约事件而导致的预期信用损失。
未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内（若金融工具的
预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预
期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
于每个资产负债表日，本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别
进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按
照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显
著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期
信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，
本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初
始确认后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未
扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，
按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据、应收账款、应收款项融资及合同资产，无论是否存在重大融资成
分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
A.应收款项/合同资产
对于存在客观证据表明存在减值，以及其他适用于单项评估的应收票据、应收账
款，其他应收款、应收款项融资、合同资产及长期应收款等单独进行减值测试，确认
预期信用损失，计提单项减值准备。对于不存在减值客观证据的应收票据、应收账款、
其他应收款、应收款项融资、合同资产及长期应收款或当单项金融资产无法以合理成
本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收票据、应收账款、其
他应收款、应收款项融资、合同资产及长期应收款等划分为若干组合，在组合基础上
计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
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应收账款确定组合的依据如下：
应收账款组合 1 账龄组合
应收账款组合 2 应收合并范围内关联方
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计
算预期信用损失。
其他应收款确定组合的依据如下：
其他应收款组合 1 应收押金保证金组合
其他应收款组合 2 应收暂付款组合
其他应收款组合 3 应收往来款组合
其他应收款组合 4 应收员工备用金组合
其他应收款组合 5 应收其他组合
其他应收款组合 6 合并范围内关联往来组合
对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以
及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用
损失率，计算预期信用损失。
合同资产确定组合的依据如下：
合同资产组合 1 账龄组合
对于划分为组合的合同资产，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口与整个存续期预期信用损失率，计算预期
信用损失。
B.债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞
口的各种类型，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计
算预期信用损失。
②具有较低的信用风险
如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力
很强，并且即便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人
履行其合同现金流量义务的能力，该金融工具被视为具有较低的信用风险。
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③信用风险显著增加
本公司通过比较金融工具在资产负债表日所确定的预计存续期内的违约概率与在
初始确认时所确定的预计存续期内的违约概率，以确定金融工具预计存续期内发生违
约概率的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额
外成本或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息
包括：
A.信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化；
B.预期将导致债务人履行其偿债义务的能力是否发生显著变化的业务、财务或经
济状况的不利变化；
C.债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；债务人所处的监管、经济或技
术环境是否发生显著不利变化；
D.作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著
变化。这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
E.预期将降低债务人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化；
F.借款合同的预期变更，包括预计违反合同的行为是否可能导致的合同义务的免
除或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框
架做出其他变更；
G.债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
H.合同付款是否发生逾期超过（含）30 日。
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风
险是否显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特
征对金融工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。
通常情况下，如果逾期超过 30 日，本公司确定金融工具的信用风险已经显著增加。
除非本公司无需付出过多成本或努力即可获得合理且有依据的信息，证明虽然超过合
同约定的付款期限 30 天，但信用风险自初始确认以来并未显著增加。
④已发生信用减值的金融资产
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流
量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资
产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
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发行方或债务人发生重大财务困难；债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或
逾期等；债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其
他情况下都不会做出的让步；债务人很可能破产或进行其他财务重组；发行方或债务
人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；以大幅折扣购买或源生一项金融资产，
该折扣反映了发生信用损失的事实。
⑤预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重
新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或
利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资
产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权
投资，本公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
⑥核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减
记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发
生在本公司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的
金额。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（6）金融资产转移
金融资产转移是指下列两种情形：
A.将收取金融资产现金流量的合同权利转移给另一方；
B.将金融资产整体或部分转移给另一方，但保留收取金融资产现金流量的合同权
利，并承担将收取的现金流量支付给一个或多个收款方的合同义务。
①终止确认所转移的金融资产
已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，或既没有转移也
没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，但放弃了对该金融资产控制的，
终止确认该金融资产。
在判断是否已放弃对所转移金融资产的控制时，根据转入方出售该金融资产的实
际能力。转入方能够单方面将转移的金融资产整体出售给不相关的第三方，且没有额
外条件对此项出售加以限制的，则公司已放弃对该金融资产的控制。
本公司在判断金融资产转移是否满足金融资产终止确认条件时，注重金融资产转
移的实质。
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金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
A.所转移金融资产的账面价值；
B.因转移而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对
于终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为根据《企业会计准则第 22 号-金融工
具确认和计量》第十八条分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在
终止确认部分和未终止确认部分（在此种情况下，所保留的服务资产视同继续确认金
融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金
额的差额计入当期损益：
A.终止确认部分在终止确认日的账面价值；
B.终止确认部分的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终
止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为根据《企业会计准则第 22 号-金融工具确
认和计量》第十八条分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的
情形）之和。
②继续涉入所转移的金融资产
既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，且未放弃对
该金融资产控制的，应当按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。
继续涉入所转移金融资产的程度，是指企业承担的被转移金融资产价值变动风险
或报酬的程度。
③继续确认所转移的金融资产
仍保留与所转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，应当继续确认所转
移金融资产整体，并将收到的对价确认为一项金融负债。
该金融资产与确认的相关金融负债不得相互抵销。在随后的会计期间，企业应当
继续确认该金融资产产生的收入（或利得）和该金融负债产生的费用（或损失）。
（7）金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债应当在资产负债表内分别列示，不得相互抵销。但同时满足
下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
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本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，转出方不得将已转移的金融资产和相关负
债进行抵销。
（8）金融工具公允价值的确定方法
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、11。
11. 公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或
者转移一项负债所需支付的价格。
本公司以主要市场的价格计量相关资产或负债的公允价值，不存在主要市场的，
本公司以最有利市场的价格计量相关资产或负债的公允价值。本公司采用市场参与者
在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
主要市场，是指相关资产或负债交易量最大和交易活跃程度最高的市场；最有利
市场，是指在考虑交易费用和运输费用后，能够以最高金额出售相关资产或者以最低
金额转移相关负债的市场。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允
价值。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济
利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益
的能力。
①估值技术
本公司采用在当期情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，
使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。本公司使用与其中一种或多种估
值技术相一致的方法计量公允价值，使用多种估值技术计量公允价值的，考虑各估值
结果的合理性，选取在当期情况下最能代表公允价值的金额作为公允价值。
本公司在估值技术的应用中，优先使用相关可观察输入值，只有在相关可观察输
入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。可观察输入值，
是指能够从市场数据中取得的输入值。该输入值反映了市场参与者在对相关资产或负
债定价时所使用的假设。不可观察输入值，是指不能从市场数据中取得的输入值。该
输入值根据可获得的市场参与者在对相关资产或负债定价时所使用假设的最佳信息取
得。
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②公允价值层次
本公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次输
入值，其次使用第二层次输入值，最后使用第三层次输入值。第一层次输入值是在计
量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。第二层次输入值是除
第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。第三层次输入值是相
关资产或负债的不可观察输入值。
12. 存货
（1）存货的分类
存货是指本公司提供劳务过程中耗用的材料和物料等，包括原材料、库存商品、
周转材料等。
（2）发出存货的计价方法
本公司存货发出时采用月末一次加权平均法。
（3）存货的盘存制度
本公司存货采用永续盘存制，每年至少盘点一次，盘盈及盘亏金额计入当年度损
益。
（4）存货跌价准备的计提方法
资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，计
提存货跌价准备，计入当期损益。
在确定存货的可变现净值时，以取得的可靠证据为基础，并且考虑持有存货的目
的、资产负债表日后事项的影响等因素。
（5）周转材料的摊销方法
①低值易耗品摊销方法：在领用时采用一次转销法。
②包装物的摊销方法：在领用时采用一次转销法。
13. 合同资产及合同负债
自 2020 年 1 月 1 日起适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或
合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（且该权利取决于
时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。本公司已收或应收客户对价而应向客户
转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见附注三、10。
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合同资产和合同负债在资产负债表中单独列示。同一合同下的合同资产和合同负
债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合同资产”或“其他非流动资产”
项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动负债”项
目中列示。不同合同下的合同资产和合同负债不能相互抵销。
14. 合同成本
自 2020 年 1 月 1 日起适用
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，在同时满足下列条件时作为合同履约成本确认
为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制
造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本。
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
③该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一
项资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行
摊销；但是对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司将其在发生时计入当期
损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出
部分计提减值准备，并确认为资产减值损失，并进一步考虑是否应计提亏损合同有关
的预计负债：
①因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减
值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周
期，在“存货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其
他非流动资产”项目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周
期，在“其他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周
期，在“其他非流动资产”项目中列示。
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15. 长期股权投资
本公司长期股权投资包括对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及
对合营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，为本公司的联
营企业。
（1）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动
必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首
先判断所有参与方或参与方组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方
必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控
制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参
与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不
构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并
不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施
加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其
他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，
包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%
的表决权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情
况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响。
（2）初始投资成本确定
①企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其投资成本：
A.同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式
作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的
账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支
付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；
资本公积不足冲减的，调整留存收益；
B.同一控制下的企业合并，合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日
按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股
权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资
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成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整
留存收益；
C.非同一控制下的企业合并，以购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值确定为合并成本作为长期股权投
资的初始投资成本。合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用
以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下
列规定确定其投资成本：
A.以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成本。初
始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；
B.以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本；
C.通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，如果该项交换具有商业实质且换
入资产或换出资产的公允价值能可靠计量，则以换出资产的公允价值和相关税费作为
初始投资成本，换出资产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；若非货币
资产交换不同时具备上述两个条件，则按换出资产的账面价值和相关税费作为初始投
资成本。
D.通过债务重组取得的长期股权投资，以所放弃债权的公允价值和可直接归属于
该资产的税金等其他成本确定其入账价值，并将所放弃债权的公允价值与账面价值之
间的差额，计入当期损益。
（3）后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业
和合营企业的长期股权投资采用权益法核算。
①成本法
采用成本法核算的长期股权投资，追加或收回投资时调整长期股权投资的成本；
被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
②权益法
按照权益法核算的长期股权投资，一般会计处理为：
本公司长期股权投资的投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小
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于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同
时调整长期股权投资的成本。
本公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；本公司按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的
账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变
动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损
益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单
位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致
的，应按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以
确认投资收益和其他综合收益等。本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内
部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资
损益。本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失属于资产减值损失的，应全额
确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制
的，按照原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算
的初始投资成本。原持有的股权投资分类为其他权益工具投资的，其公允价值与账面
价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计利得或损失应当在改按权益法核算
的当期从其他综合收益中转出，计入留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按公允价值计量，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账
面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础
进行会计处理。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注三、21。
16. 投资性房地产
（1）投资性房地产的分类
投资性房产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：
①已出租的土地使用权。
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②持有并准备增值后转让的土地使用权。
③已出租的建筑物。
（2）投资性房地产的计量模式
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，计提资产减值方法见附注三、
21。
本公司对投资性房地产成本减累计减值及净残值后按直线法计算折旧或摊销，并
采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
17. 固定资产
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一
年的单位价值较高的有形资产。
（1）确认条件
固定资产在同时满足下列条件时，按取得时的实际成本予以确认：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业。
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产发生的后续支出，符合固定资产确认条件的计入固定资产成本；不符合
固定资产确认条件的在发生时计入当期损益。
（2）各类固定资产的折旧方法
本公司从固定资产达到预定可使用状态的次月起按年限平均法计提折旧，按固定
资产的类别、估计的经济使用年限和预计的净残值率分别确定折旧年限和年折旧率如
下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 20-30 5.00 3.17-4.75
运输工具 年限平均法 3-5 5.00 19.00-31.67
办公及其他设备 年限平均法 3-5 5.00 19.00-31.67
对于已经计提减值准备的固定资产，在计提折旧时扣除已计提的固定资产减值准
备。
每年年度终了，公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命。
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法
本公司在租入的固定资产实质上转移了与资产有关的全部风险和报酬时确认该项
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固定资产的租赁为融资租赁。融资租赁取得的固定资产的成本，按租赁开始日租赁资
产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者确定。融资租入的固定资产采用与自
有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时将会取
得租赁资产所有权的，在租赁资产使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时
能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提
折旧。
18. 在建工程
（1）在建工程以立项项目分类核算。
（2）在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固
定资产的入账价值。包括建筑费用、机器设备原价、其他为使在建工程达到预定可使
用状态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前为该项目专门借款所发
生的借款费用及占用的一般借款发生的借款费用。本公司在工程安装或建设完成达到
预定可使用状态时将在建工程转入固定资产。所建造的已达到预定可使用状态、但尚
未办理竣工决算的固定资产，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或
者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提
固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整
原已计提的折旧额。
19. 借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则和资本化期间
本公司发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的借款费用在同
时满足下列条件时予以资本化计入相关资产成本：
①资产支出已经发生；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
其他的借款利息、折价或溢价和汇兑差额，计入发生当期的损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续
超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止
其借款费用的资本化；以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。
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（2）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际
发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时
性投资取得的投资收益后的金额，确定为专门借款利息费用的资本化金额。
购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，一般借款应予资本化的
利息金额按累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借
款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加
权平均利率计算确定。
20. 无形资产
（1）无形资产的计价方法
按取得时的实际成本入账。
（2）无形资产使用寿命及摊销
①使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命 依据
计算机软件 5年 参考能为公司带来经济利益的期限确定使用寿命
每年年度终了，公司对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
②无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资
产。对于使用寿命不确定的无形资产，公司在每年年度终了对使用寿命不确定的无形
资产的使用寿命进行复核，如果重新复核后仍为不确定的，于资产负债表日进行减值
测试。
③无形资产的摊销
对于使用寿命有限的无形资产，本公司在取得时确定其使用寿命，在使用寿命内
采用直线法系统合理摊销，摊销金额按受益项目计入当期损益。具体应摊销金额为其
成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资
产减值准备累计金额。使用寿命有限的无形资产，其残值视为零，但下列情况除外：
有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产或可以根据活跃市场得到预
计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。
对使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。每年年度终了对使用寿命不确定的无
形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，估计其
使用寿命并在预计使用年限内系统合理摊销。
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21. 长期资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的
投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产等的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公
司将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确
定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行
减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量
的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单
项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回
金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组
的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可
收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按
照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的
资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资
产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不
包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值
损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可
收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
22. 长期待摊费用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长
期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待
摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当
期损益。
23. 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式
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的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也
属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付
职工薪酬”项目。
（1）短期薪酬的会计处理方法
①职工基本薪酬（工资、奖金、津贴、补贴）
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并
计入当期损益，其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。
②职工福利费
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资
产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
③医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及工会
经费和职工教育经费
本公司为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房
公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为其提供服务的会计期
间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，
计入当期损益或相关资产成本。
④短期带薪缺勤
本公司在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带
薪缺勤相关的职工薪酬，并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。本公司在
职工实际发生缺勤的会计期间确认与非累积带薪缺勤相关的职工薪酬。
⑤短期利润分享计划
利润分享计划同时满足下列条件的，本公司确认相关的应付职工薪酬：
A.企业因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；
B.因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。
（2）离职后福利的会计处理方法
①设定提存计划
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额
确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
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根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月
内支付全部应缴存金额的，本公司参照相应的折现率（根据资产负债表日与设定提存
计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率确
定），将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。
②设定受益计划
A.确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本
根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量
和财务变量等做出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的归属期
间。本公司按照相应的折现率（根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相
匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率确定）将设定受益计划所产
生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本。
B.确认设定受益计划净负债或净资产
设定受益计划存在资产的，本公司将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资
产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。
设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低
者计量设定受益计划净资产。
C.确定应计入资产成本或当期损益的金额
服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，除了其
他会计准则要求或允许计入资产成本的当期服务成本之外，其他服务成本均计入当期
损益。
设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益
计划义务的利息费用以及资产上限影响的利息，均计入当期损益。
D.确定应计入其他综合收益的金额
重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动，包括：
（a）精算利得或损失，即由于精算假设和经验调整导致之前所计量的设定受益计
划义务现值的增加或减少；
（b）计划资产回报，扣除包括在设定受益计划净负债或净资产的利息净额中的金
额;
（c）资产上限影响的变动，扣除包括在设定受益计划净负债或净资产的利息净额
中的金额。
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上述重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动直接计入其他综合收益,
并且在后续会计期间不允许转回至损益，但本公司可以在权益范围内转移这些在其他
综合收益中确认的金额。
（3）辞退福利的会计处理方法
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬
负债，并计入当期损益：
①企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
②企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，参照相应的折现
率（根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的
高质量公司债券的市场收益率确定）将辞退福利金额予以折现，以折现后的金额计量
应付职工薪酬。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
①符合设定提存计划条件的
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，将全部应缴
存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。
②符合设定受益计划条件的
在报告期末，本公司将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列组成部
分：
A.服务成本；
B.其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；
C.重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
24. 预计负债
（1）预计负债的确认标准
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
①该义务是本公司承担的现时义务；
②该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
③该义务的金额能够可靠地计量。
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（2）预计负债的计量方法
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考
虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。每个资产负债表日对预
计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，
按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
25. 股份支付
（1）股份支付的种类
本公司股份支付包括以现金结算的股份支付和以权益结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
①对于授予职工的股份，其公允价值按公司股份的市场价格计量，同时考虑授予
股份所依据的条款和条件（不包括市场条件之外的可行权条件）进行调整。②对于授
予职工的股票期权，在许多情况下难以获得其市场价格。如果不存在条款和条件相似
的交易期权，公司选择适用的期权定价模型估计所授予的期权的公允价值。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内每个资产负债表日，公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续
信息作出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量，以作出可行权权益工具的最佳
估计。
（4）股份支付计划实施的会计处理
以现金结算的股份支付
①授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日以本公司承担负债的公
允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。并在结算前的每个资产负债表日和结算
日对负债的公允价值重新计量，将其变动计入损益。
②完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支
付，在等待期内的每个资产负债表日以对可行权情况的最佳估计为基础，按本公司承
担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
以权益结算的股份支付
①授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日以权益
工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
②完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权换取职工服务的以权益
结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳
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估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入成本或费用和资
本公积。
（5）股份支付计划修改的会计处理
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，
按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益
工具的数量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工
具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改
减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条
款和条件，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司
取消了部分或全部已授予的权益工具。
（6）股份支付计划终止的会计处理
如果在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足
可行权条件而被取消的除外），本公司：
①将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本应在剩余等待期内确认的金
额；
②在取消或结算时支付给职工的所有款项均作为权益的回购处理，回购支付的金
额高于该权益工具在回购日公允价值的部分，计入当期费用。
本公司如果回购其职工已可行权的权益工具，冲减企业的所有者权益；回购支付
的款项高于该权益工具在回购日公允价值的部分，计入当期损益。
26. 收入确认原则和计量方法
自 2020 年 1 月 1 日起适用
（1）一般原则
收入是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关
的经济利益的总流入。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务
所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照
分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括
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代第三方收取的款项。在确定合同交易价格时，如果存在可变对价，本公司按照期望
值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，并以不超过在相关不确定性消除时
累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额计入交易价格。合同中如果存在重大
融资成分，本公司将根据客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易
价格，该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销，对于
控制权转移与客户支付价款间隔未超过一年的，本公司不考虑其中的融资成分。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点
履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间
内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，
但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司按照投入法（或产出法）确定提供服务
的履约进度。当履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿
的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收
入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有了该商品的法定所
有权；
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商
品所有权上的主要风险和报酬；
⑤客户已接受该商品。
（2）具体方法
本公司收入确认的具体方法如下：
公司提供综合物业、政务和增值等服务，由于公司履约的同时客户即取得并消耗
公司履约所带来的经济利益，或者客户能够控制公司履约过程中在建商品或服务，公
司将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合
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理确定的除外。公司按照产出法确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确
定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，
直到履约进度能够合理确定为止。
27. 政府补助
（1）政府补助的确认
政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认：
①本公司能够满足政府补助所附条件；
②本公司能够收到政府补助。
（2）政府补助的计量
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
（3）政府补助的会计处理
①与资产相关的政府补助
公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关
的政府补助。与资产相关的政府补助确认为递延收益，在相关资产使用期限内按照合
理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递
延收益余额转入资产处置当期的损益。
②与收益相关的政府补助
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。与收益
相关的政府补助，分情况按照以下规定进行会计处理：
用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认
相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；
用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别
进行会计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本公
司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
28. 递延所得税资产和递延所得税负债
本公司通常根据资产与负债在资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性
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差异，采用资产负债表债务法将应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异对所得税的影
响额确认和计量为递延所得税负债或递延所得税资产。本公司不对递延所得税资产和
递延所得税负债进行折现。
（1）递延所得税资产的确认
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，其对所得
税的影响额按预计转回期间的所得税税率计算，并将该影响额确认为递延所得税资产，
但是以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来
应纳税所得额为限。
同时具有下列特征的交易或事项中因资产或负债的初始确认所产生的可抵扣暂时
性差异对所得税的影响额不确认为递延所得税资产：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满
足下列两项条件的，其对所得税的影响额（才能）确认为递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回；
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额；
资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵
扣可抵扣暂时性差异的，确认以前期间未确认的递延所得税资产。
在资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间
很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得
税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（2）递延所得税负债的确认
本公司所有应纳税暂时性差异均按预计转回期间的所得税税率计量对所得税的影
响，并将该影响额确认为递延所得税负债，但下列情况的除外：
①因下列交易或事项中产生的应纳税暂时性差异对所得税的影响不确认为递延所
得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，
并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
②本公司对与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，其对
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所得税的影响额一般确认为递延所得税负债，但同时满足以下两项条件的除外：
A.本公司能够控制暂时性差异转回的时间；
B.该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（3）特定交易或事项所涉及的递延所得税负债或资产的确认
①与企业合并相关的递延所得税负债或资产
非同一控制下企业合并产生的应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异，在确认递
延所得税负债或递延所得税资产的同时，相关的递延所得税费用（或收益），通常调
整企业合并中所确认的商誉。
②直接计入所有者权益的项目
与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的当期所得税和递延所得税，计入所
有者权益。暂时性差异对所得税的影响计入所有者权益的交易或事项包括：其他债权
投资公允价值变动等形成的其他综合收益、会计政策变更采用追溯调整法或对前期（重
要）会计差错更正差异追溯重述法调整期初留存收益、同时包含负债成份及权益成份
的混合金融工具在初始确认时计入所有者权益等。
③可弥补亏损和税款抵减
A.本公司自身经营产生的可弥补亏损以及税款抵减
可抵扣亏损是指按照税法规定计算确定的准予用以后年度的应纳税所得额弥补的
亏损。对于按照税法规定可以结转以后年度的未弥补亏损（可抵扣亏损）和税款抵减，
视同可抵扣暂时性差异处理。在预计可利用可弥补亏损或税款抵减的未来期间内很可
能取得足够的应纳税所得额时，以很可能取得的应纳税所得额为限，确认相应的递延
所得税资产，同时减少当期利润表中的所得税费用。
B.因企业合并而形成的可弥补的被合并企业的未弥补亏损
在企业合并中，本公司取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延
所得税资产确认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信
息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的
经济利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，
差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产，
计入当期损益。
④合并抵销形成的暂时性差异
本公司在编制合并财务报表时，因抵销未实现内部销售损益导致合并资产负债表
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中资产、负债的账面价值与其在所属纳税主体的计税基础之间产生暂时性差异的，在
合并资产负债表中确认递延所得税资产或递延所得税负债，同时调整合并利润表中的
所得税费用，但与直接计入所有者权益的交易或事项及企业合并相关的递延所得税除
外。
⑤以权益结算的股份支付
如果税法规定与股份支付相关的支出允许税前扣除，在按照会计准则规定确认成
本费用的期间内，本公司根据会计期末取得信息估计可税前扣除的金额计算确定其计
税基础及由此产生的暂时性差异，符合确认条件的情况下确认相关的递延所得税。其
中预计未来期间可税前扣除的金额超过按照会计准则规定确认的与股份支付相关的成
本费用，超过部分的所得税影响应直接计入所有者权益。
29. 租赁
经营租赁的会计处理方法
公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确
认为当期损益，发生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计
入当期损益。
公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生
的初始直接费用，除金额较大的予以资本化并分期计入损益外，均直接计入当期损益。
或有租金在实际发生时计入当期损益。
30. 重要会计政策和会计估计的变更
（1）重要会计政策变更
2017 年 7 月 5 日，财政部发布了《企业会计准则第 14 号—收入》（财会【2017】
22 号）（以下简称“新收入准则”）。要求境内上市企业自 2020 年 1 月 1 日起执行新收
入准则。本公司于 2020 年 1 月 1 日执行新收入准则，对会计政策的相关内容进行调整，
详见附注三、26。
新收入准则要求首次执行该准则的累积影响数调整首次执行当年年初(即 2020 年
1 月 1 日)留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。在执行
新收入准则时，本公司仅对首次执行日尚未完成的合同的累计影响数进行调整。
因执行新收入准则，本公司合并财务报表相应调整 2020 年 1 月 1 日应收账款
-714,273.06 元、合同资产 714,273.06 元、合同负债 9,692,214.13 元、其他流动负债
469,910.52 元、预收款项-10,162,124.65 元。相关调整对本公司合并财务报表中归属于
母公司股东权益无影响。本公司母公司财务报表相应调整 2020 年 1 月 1 日应收账款
64
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
-714,273.06 元、合同资产 714,273.06 元、合同负债 5,004,168.98 元、其他流动负债
264,673.14 元、预收款项-5,268,842.12 元。相关调整对本公司母公司财务报表中股东权
益无影响。
（2）重要会计估计变更
本报告期内，本公司无重大会计估计变更。
（3）首次执行新收入准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
合并资产负债表
单位:元币种:人民币
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
应收账款 205,440,623.29 204,726,350.23 -714,273.06
合同资产 714,273.06 714,273.06
流动负债：
预收款项 10,162,124.65 -10,162,124.65
合同负债 不适用 9,692,214.13 9,692,214.13
其他流动负债 469,910.52 469,910.52
母公司资产负债表
单位:元币种:人民币
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
应收账款 172,234,647.83 171,520,374.77 -714,273.06
合同资产 714,273.06 714,273.06
流动负债：
预收款项 5,268,842.12 -5,268,842.12
合同负债 不适用 5,004,168.98 5,004,168.98
其他流动负债 264,673.14 264,673.14
四、税项
1. 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为
16%、13%、10%、9%、6%、
基础计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税
5%、3%、1%
额后，差额部分为应交增值税
房产税 从价计征的，按房产原值一次减除 30%后余值的 1.2%或 12%
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
税种 计税依据 税率
1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的 12%计缴
城市维护建设税 实际缴纳的流转税税额 7%、5%
教育费附加 实际缴纳的流转税税额 3%
地方教育附加 实际缴纳的流转税税额 2%、1.5%
企业所得税 实际缴纳的纳税所得额 30%、25%、20%、1%
本公司子公司存在不同企业所得税税率的情况
纳税主体名称 所得税税率
特发刚果金公司 30%、1%
楼宇科技公司 20%
2. 税收优惠
①根据企业所得税法第二十八条和财政部、税务总局《关于实施小微企业普惠性
税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13 号）的规定，对符合条件的小型微利企业年
应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴
纳企业所得税，2020 年度楼宇科技公司符合小微企业认定，因此当年减按 25%计入应
纳税所得额后按 20%的税率计缴。
②根据财政部、税务总局、海关总署《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财
政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号）的规定，自 2019 年 4 月 1 日至 2021 年
12 月 31 日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵
减应纳税额。根据以上规定，本公司、楼宇科技公司、特力物业公司、特发商务公司、
特发政务公司、资产经营公司等 2019 年度和 2020 年度享受该增值税加计扣除的优惠
政策。
③根据财政部、税务总局《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财
税〔2019〕13 号）的规定，对月销售额 10 万元以下（含本数）的增值税小规模纳税
人，免征增值税，特力物业公司分支机构（停车场、汽车大厦停车场及服务中心停车
场）、资产经营公司分支机构（发展中心分公司及沙井分公司）、山东特发公司及特
发政务（天津）公司等 2019 年度和 2020 年度享受增值税减免优惠政策。
④根据财政部、税务总局和退役军人部《关于进一步扶持自主就业退役士兵创业
就业有关税收政策的通知》（财税〔2019〕21 号）的规定，企业招用自主就业退役士
兵，与其签订 1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴
纳社会保险当月起，在 3 年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年 6,000 元，
最高可上浮 50%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内
确定具体定额标准。根据以上规定，本公司和特发政务公司 2019 年度和 2020 年度享
受该税收优惠。
五、合并财务报表项目注释
1. 货币资金
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
库存现金 39,670.60 236,755.69
银行存款 716,980,103.41 174,743,689.77
其他货币资金 218,301.40 4,155,395.70
合计 717,238,075.41 179,135,841.16
其中：存放在境外的款项总额 1,545,739.22 1,153,456.63
（1）其他货币资金包括支付宝账户和微信账户结存余额 118,018.60 元和履约保证
金账户余额 100,282.80 元，2019 年末其他货币资金包括公司支付宝账户和微信账户结
存余额 3,993,066.14 元和投标及履约保证金账户余额 162,329.56 元，其中保证金账户
资金使用受限；除此之外，期末货币资金中无其他因抵押、质押或冻结等对使用有限
制、有潜在回收风险的款项。
2. 应收账款
（1）按账龄披露
账龄 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
1 年以内 284,979,870.42 214,824,433.42
1至2年 5,850,948.18 1,508,235.04
2至3年 90,186.54
小计 290,921,005.14 216,332,668.46
减：坏账准备 14,882,558.15 10,892,045.17
合计 276,038,446.99 205,440,623.29
（2）按坏账计提方法分类披露
2020 年 12 月 31 日
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
按单项计提坏账准备
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
2020 年 12 月 31 日
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
按组合计提坏账准备
1.账龄组合 290,921,005.14 100.00 14,882,558.15 5.12 276,038,446.99
合计 290,921,005.14 100.00 14,882,558.15 5.12 276,038,446.99
（续上表）
2019 年 12 月 31 日
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备
1.账龄组合 216,332,668.46 100.00 10,892,045.17 5.03 205,440,623.29
合计 216,332,668.46 100.00 10,892,045.17 5.03 205,440,623.29
坏账准备计提的具体说明：
①于 2020 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日，按账龄组合计提坏账准备的应收
账款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账龄 计提比例 计提比
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
（%） 例（%）
1 年以内 284,979,870.42 14,270,407.37 5.00 214,824,433.42 10,741,221.67 5.00
1-2 年 5,850,948.18 585,094.82 10.00 1,508,235.04 150,823.50 10.00
2-3 年 90,186.54 27,055.96 30.00
合计 290,921,005.14 14,882,558.15 5.12 216,332,668.46 10,892,045.17 5.03
（3）本期坏账准备的变动情况
2019 年 本期变动金额 2020 年
类别
12 月 31 日 计提 收回或转回 转销或核销 12 月 31 日
按组合计提坏账准备 10,892,045.17 3,990,512.98 14,882,558.15
合计 10,892,045.17 3,990,512.98 14,882,558.15
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位名称 余额 占应收账款余额的比例（%） 坏账准备余额
客户一 93,984,354.56 32.31 4,699,217.73
客户二 79,828,022.28 27.44 3,991,401.11
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
单位名称 余额 占应收账款余额的比例（%） 坏账准备余额
客户三 9,401,589.03 3.23 470,079.45
客户四 8,926,658.80 3.07 638,565.88
客户五 6,667,555.57 2.29 333,377.78
合计 198,808,180.24 68.34 10,132,641.95
3. 预付款项
（1）预付款项按账龄列示
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 5,196,061.73 100.00 3,810,346.33 100.00
合计 5,196,061.73 100.00 3,810,346.33 100.00
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款项情况
占预付款项期末余额合计数
单位名称 2020 年 12 月 31 日余额
的比例
姜爱娟 486,000.00 9.35
成都绘声环保科技有限公司 130,000.00 2.50
徐金泉 105,000.00 2.02
深圳市千百回电子商务有限公司 99,980.00 1.92
赵琼 94,500.00 1.82
合计 915,480.00 17.61
4. 其他应收款
（1）分类列示
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应收利息
应收股利
其他应收款 13,702,357.37 10,490,038.03
合计 13,702,357.37 10,490,038.03
（2）其他应收款
①按账龄披露
账龄 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
1 年以内 9,416,504.53 8,138,303.16
1至2年 4,732,782.12 2,362,920.76
2至3年 469,471.74 773,300.90
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
账龄 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
3至4年 209,004.00 49,930.01
4至5年 25,908.00 52,632.71
5 年以上 152,460.91 187,611.92
小计 15,006,131.30 11,564,699.46
减：坏账准备 1,303,773.93 1,074,661.43
合计 13,702,357.37 10,490,038.03
②按款项性质分类情况
款项性质 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应收暂付款 4,652,505.22 2,881,224.01
押金保证金 8,793,408.81 6,706,583.21
员工备用金 231,107.08 87,578.57
往来款 465,546.94 145,095.10
其他 863,563.25 1,744,218.57
小计 15,006,131.30 11,564,699.46
减：坏账准备 1,303,773.93 1,074,661.43
合计 13,702,357.37 10,490,038.03
③按坏账计提方法分类披露
A.截至 2020 年 12 月 31 日的坏账准备按三阶段模型计提如下：
阶段 账面余额 坏账准备 账面价值
第一阶段 9,632,911.79 481,645.61 9,151,266.18
第二阶段 4,636,374.86 463,637.49 4,172,737.37
第三阶段 736,844.65 358,490.83 378,353.82
合计 15,006,131.30 1,303,773.93 13,702,357.37
2020 年 12 月 31 日，处于第一阶段的坏账准备：
类别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 4,186,426.81 5.00 209,321.35 3,977,105.46
2.押金保证金 4,055,939.82 5.00 202,797.00 3,853,142.82
3.员工备用金 225,107.08 5.00 11,255.35 213,851.73
4.往来款 429,714.94 5.00 21,485.75 408,229.19
5.其他 735,723.14 5.00 36,786.16 698,936.98
合计 9,632,911.79 5.00 481,645.61 9,151,266.18
2020 年 12 月 31 日，处于第二阶段的坏账准备：
类别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
类别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 318,464.14 10.00 31,846.41 286,617.73
2.押金保证金 4,276,078.72 10.00 427,607.88 3,848,470.84
3.员工备用金 6,000.00 10.00 600.00 5,400.00
4.往来款 35,832.00 10.00 3,583.20 32,248.80
5.其他
合计 4,636,374.86 10.00 463,637.49 4,172,737.37
2020 年 12 月 31 日，处于第三阶段的坏账准备：
类别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按单项计提坏账准备
1.应收暂付款 50,920.00 50,920.00
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 147,614.27 30.00 44,284.28 103,329.99
2.押金保证金 461,390.27 41.32 190,643.58 270,746.69
3.员工备用金
4.往来款
5.其他 76,920.11 94.44 72,642.97 4,277.14
合计 736,844.65 48.65 358,490.83 378,353.82
B.截至 2019 年 12 月 31 日的坏账准备按三阶段模型计提如下：
阶段 账面余额 坏账准备 账面价值
第一阶段 8,442,687.16 422,134.38 8,020,552.78
第二阶段 2,258,536.76 225,853.68 2,032,683.08
第三阶段 863,475.54 426,673.37 436,802.17
合计 11,564,699.46 1,074,661.43 10,490,038.03
2019 年 12 月 31 日，处于第一阶段的坏账准备：
类别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 2,067,237.18 5.00 103,361.87 1,963,875.31
2.押金保证金 4,565,772.85 5.00 228,288.64 4,337,484.21
3.员工备用金 50,403.57 5.00 2,520.18 47,883.39
4.往来款 145,095.10 5.00 7,254.76 137,840.34
5.其他 1,614,178.46 5.00 80,708.93 1,533,469.53
合计 8,442,687.16 5.00 422,134.38 8,020,552.78
2019 年 12 月 31 日，处于第二阶段的坏账准备：
71
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
类别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 372,284.21 10.00 37,228.42 335,055.79
2.押金保证金 1,846,777.35 10.00 184,677.74 1,662,099.61
3.员工备用金 33,365.00 10.00 3,336.50 30,028.50
4.往来款
5.其他 6,110.20 10.00 611.02 5,499.18
合计 2,258,536.76 10.00 225,853.68 2,032,683.08
2019 年 12 月 31 日，处于第三阶段的坏账准备：
类别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按单项计提坏账准备 53,120.00 100.00 53,120.00 预计无法收回
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 441,702.62 40.60 179,350.26 262,352.36
2.押金保证金 294,033.01 40.67 119,583.20 174,449.81
3.员工备用金 3,810.00 100.00 3,810.00
4.往来款
5.其他 70,809.91 100.00 70,809.91
合计 863,475.54 49.41 426,673.37 436,802.17
④坏账准备的变动情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来 12 个月预期 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
信用损失
用减值) 用减值)
2020 年 1 月 1 日余额 422,134.38 225,853.68 426,673.37 1,074,661.43
2020 年 1 月 1 日余额
— — — —
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 59,717.50 237,783.81 -65,982.54 231,518.77
72
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来 12 个月预期 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
信用损失
用减值) 用减值)
本期转回
本期转销
本期核销 -2,200.00 -2,200.00
其他变动 -206.27 -206.27
2020 年 12 月 31 日
481,645.61 463,637.49 358,490.83 1,303,773.93
余额
⑤按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款期
2020 年 12 月
单位名称 款项的性质 账龄 末余额合计数的 坏账准备
31 日余额
比例(%)
客户一 履约保证金 1,740,000.00 1-2 年 11.60 174,000.00
客户二 投标保证金 880,000.00 1 年以内 5.86 44,000.00
1 年以内、1-2
客户三 履约保证金 551,857.29 3.68 47,823.14
年、2-3 年
客户四 履约保证金 549,283.28 1-2 年 3.66 54,928.33
客户五 投标保证金 454,000.00 1 年以内 3.03 22,700.00
合计 4,175,140.57 27.83 343,451.47
5. 存货
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
项目 存货跌 存货跌
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
价准备 价准备
原材料 3,535,359.87 3,535,359.87 3,051,679.69 3,051,679.69
合计 3,535,359.87 3,535,359.87 3,051,679.69 3,051,679.69
6. 其他流动资产
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
待抵扣增值税进项税额 1,366,118.80 1,746,618.18
预缴税费 30,177.13 13,949.84
预付上市辅导费用 738,679.25
合计 1,396,295.93 2,499,247.27
73
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
7. 长期股权投资
本期增减变动
2019 年
被投资单位 权益法下确认的 其他综合收 其他权益
12 月 31 日 追加投资 减少投资
投资损益 益调整 变动
联营企业
河南特发物业服务
1,689,721.66 1,619,976.00 -69,745.66
有限公司
武汉紫光特发商务
5,663,676.05 3,596,092.77
服务有限公司
深圳市特发建设服
2,250,000.00 2,250,000.00 -1,539,987.94
务有限公司
合计 9,603,397.71 2,250,000.00 1,619,976.00 1,986,359.17
（续上表）
本期增减变动
2020 年 减值准备
被投资单位 宣告发放现金 计提减值
其他 12 月 31 日 余额
股利或利润 准备
联营企业
河南特发物业服务有限公司
武汉紫光特发商务服务有限公司 9,259,768.82
深圳市特发建设服务有限公司 2,960,012.06
合计 12,219,780.88
8. 投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.2019 年 12 月 31 日 66,335,043.60 66,335,043.60
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.2020 年 12 月 31 日 66,335,043.60 66,335,043.60
二、累计折旧
1.2019 年 12 月 31 日 8,264,687.51 8,264,687.51
2.本期增加金额 2,479,404.96 2,479,404.96
（1）计提 2,479,404.96 2,479,404.96
3.本期减少金额
4.2020 年 12 月 31 日 10,744,092.47 10,744,092.47
74
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
项目 房屋、建筑物 合计
三、减值准备
四、账面价值
1.2020 年 12 月 31 日账面价值 55,590,951.13 55,590,951.13
2.2019 年 12 月 31 日账面价值 58,070,356.09 58,070,356.09
9. 固定资产
（1）分类列示
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
固定资产 8,561,377.06 7,813,887.14
固定资产清理
合计 8,561,377.06 7,813,887.14
（2）固定资产
①固定资产情况
办公及其他
项目 房屋及建筑物 运输工具 合计
设备
一、账面原值：
1.2019 年 12 月 31 日 1,960,956.10 5,132,028.26 9,506,012.71 16,598,997.07
2.本期增加金额 1,497,949.33 2,279,195.73 3,777,145.06
（1）购置 1,497,949.33 2,279,195.73 3,777,145.06
3.本期减少金额 923,323.44 630,502.21 1,553,825.65
（1）处置或报废 923,323.44 630,502.21 1,553,825.65
4.2020 年 12 月 31 日 1,960,956.10 5,706,654.15 11,154,706.23 18,822,316.48
二、累计折旧
1.2019 年 12 月 31 日 343,168.56 3,386,990.80 5,054,950.57 8,785,109.93
2.本期增加金额 65,365.44 772,034.96 1,857,348.31 2,694,748.71
（1）计提 65,365.44 772,034.96 1,857,348.31 2,694,748.71
3.本期减少金额 782,740.79 436,178.43 1,218,919.22
（1）处置或报废 782,740.79 436,178.43 1,218,919.22
4.2020 年 12 月 31 日 408,534.00 3,376,284.97 6,476,120.45 10,260,939.42
三、减值准备
四、固定资产账面价值
1.2020 年 12 月 31 日账面价值 1,552,422.10 2,330,369.18 4,678,585.78 8,561,377.06
75
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
办公及其他
项目 房屋及建筑物 运输工具 合计
设备
2.2019 年 12 月 31 日账面价值 1,617,787.54 1,745,037.46 4,451,062.14 7,813,887.14
10. 无形资产
项目 软件 专利权 合计
一、账面原值
1.2019 年 12 月 31 日 949,092.04 949,092.04
2.本期增加金额 948,260.03 104,953.61 1,053,213.64
（1）购置 948,260.03 104,953.61 1,053,213.64
3.本期减少金额
（1）处置
4.2020 年 12 月 31 日 1,897,352.07 104,953.61 2,002,305.68
二、累计摊销
1.2019 年 12 月 31 日 848,907.67 848,907.67
2.本期增加金额 217,784.06 20,612.06 238,396.12
（1）计提 217,784.06 20,612.06 238,396.12
3.本期减少金额
（1）处置
4.2020 年 12 月 31 日 1,066,691.73 20,612.06 1,087,303.79
三、减值准备
四、账面价值
1.2020 年 12 月 31 日账面价值 830,660.34 84,341.55 915,001.89
2.2019 年 12 月 31 日账面价值 100,184.37 100,184.37
11. 长期待摊费用
2019 年 本期减少 2020 年
项目 本期增加
12 月 31 日 本期摊销 其他减少 12 月 31 日
装修费 1,823,469.97 469,735.07 820,665.90 110,246.35 1,362,292.79
其他 95,777.41 27,621.98 68,155.43
合计 1,919,247.38 469,735.07 848,287.88 110,246.35 1,430,448.22
12. 递延所得税资产
（1）未经抵销的递延所得税资产
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
76
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
信用减值准备 15,848,764.11 3,960,374.88 10,753,146.57 2,676,887.01
合计 15,848,764.11 3,960,374.88 10,753,146.57 2,676,887.01
（2）未确认递延所得税资产明细
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差异 337,567.97 1,211,360.03
可抵扣亏损 2,094,394.30 4,134,405.21
合计 2,431,962.27 5,345,765.24
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 备注
2021 年
2022 年
2023 年 1,400.85 328,573.48
2024 年 1,942,197.58 3,805,831.73
2025 年 150,795.87
合计 2,094,394.30 4,134,405.21
13. 应付账款
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
采购服务款、材料款和房租款等 72,826,800.85 57,228,409.38
合计 72,826,800.85 57,228,409.38
14. 预收款项
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
物业管理费 — 5,718,240.24
政务服务费 — 4,443,884.41
合计 10,162,124.65
15. 合同负债
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
物业管理费 7,680,647.11 —
政务服务费 4,163,083.88 —
合计 11,843,730.99 —
16. 应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
77
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2019 年 2020 年
项目 本期增加 本期减少
12 月 31 日 12 月 31 日
一、短期薪酬 89,301,703.49 653,049,866.60 614,916,974.57 127,434,595.52
二、离职后福利-设定提存计划 802,734.90 13,163,339.01 10,449,936.14 3,516,137.77
三、辞退福利 14,965.00 669,909.92 684,874.92
四、一年内到期的其他福利
合计 90,119,403.39 666,883,115.53 626,051,785.63 130,950,733.29
（2）短期薪酬列示
2019 年 2020 年
项目 本期增加 本期减少
12 月 31 日 12 月 31 日
一、工资、奖金、津贴和补贴 87,706,919.02 608,264,002.39 570,013,688.85 125,957,232.56
二、职工福利费 1,300,514.44 1,300,514.44
三、社会保险费 620,816.11 18,589,870.55 18,778,713.97 431,972.69
其中：医疗保险费 558,856.61 16,992,029.27 17,165,304.57 385,581.31
工伤保险费 10,055.45 158,035.78 129,670.27 38,420.96
生育保险费 51,904.05 1,408,692.06 1,452,625.69 7,970.42
其他保险费 31,113.44 31,113.44
四、住房公积金 7,813.43 13,795,492.83 13,584,602.93 218,703.33
五、工会经费和职工教育经费 966,154.93 11,099,986.39 11,239,454.38 826,686.94
合计 89,301,703.49 653,049,866.60 614,916,974.57 127,434,595.52
（3）设定提存计划列示
2019 年 2020 年
项目 本期增加 本期减少
12 月 31 日 12 月 31 日
离职后福利：
1.基本养老保险 581,679.43 10,935,103.66 8,156,648.77 3,360,134.32
2.失业保险费 23,079.47 984,790.14 851,866.16 156,003.45
3.企业年金缴费 197,976.00 970,495.04 1,168,471.04
4.其他设定提存计划 272,950.17 272,950.17
合计 802,734.90 13,163,339.01 10,449,936.14 3,516,137.77
17. 应交税费
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
增值税 9,967,196.16 8,780,928.00
企业所得税 13,137,852.96 9,609,377.00
78
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
个人所得税 614,946.15 498,520.80
城市维护建设税 340,129.71 357,112.96
教育费附加 145,735.22 184,635.25
地方教育附加 94,675.79 114,796.17
印花税 109,731.85 983.98
水利基金 370.62
堤围防护费 311.06 312.83
合计 24,410,949.52 19,546,666.99
18. 其他应付款
（1）分类列示
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应付利息
应付股利
其他应付款 42,836,932.67 33,565,049.43
合计 42,836,932.67 33,565,049.43
（2）其他应付款
①按款项性质列示其他应付款
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
押金保证金 20,055,057.73 18,260,353.48
代收代付款 12,209,969.75 13,513,526.48
往来款 1,382,662.47 790,720.55
其他 9,189,242.72 1,000,448.92
合计 42,836,932.67 33,565,049.43
19. 一年内到期的非流动负债
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
一年内到期的预收长期物业管理费 1,037,735.85 1,037,735.85
合计 1,037,735.85 1,037,735.85
20. 其他流动负债
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
待转销项税额 585,134.60
合计 585,134.60
21. 其他非流动负债
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
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项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
预收长期物业管理费 6,918,238.93 5,597,484.27
合计 6,918,238.93 5,597,484.27
22. 股本
2019 年 本次增减变动（+、一） 2020 年
项目
12 月 31 日 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 12 月 31 日
股份总数 75,000,000.00 25,000,000.00 25,000,000.00 100,000,000.00
根据公司第一届第五次董事会和 2019 年第三次临时股东大会决议，公司申请通过
向社会公开发行人民币普通股 A 股，经中国证券监督管理委员会《关于同意深圳市特
发服务股份有限公司首次公开发行股票注册的批复》（证监许可【2020】2930 号），
公司获准向社会公开发行人民币普通股 A 股股票 2500 万股，每股面值 1 元，每股发
行价格人民币 18.78 元，募集资金总额 469,500,000.00 元，减除发行费用（不含税）
36,933,668.62 元后，募集资金净额为 432,566,331.38 元。其中，计入股本 25,000,000.00
元，计入资本公积（股本溢价）407,566,331.38 元。
23. 资本公积
2019 年 2020 年
项目 本期增加 本期减少
12 月 31 日 12 月 31 日
资本溢价（股本溢价） 52,054,206.41 407,566,331.38 459,620,537.79
合计 52,054,206.41 407,566,331.38 459,620,537.79
24. 其他综合收益
本期发生金额
减：前期
减：前期
计入其
2019 年 本期所得 计入其他 减：所 税后归 2020 年
项目 他综合 税后归属
12 月 31 日 税前发生 综合收益 得税 属于少 12 月 31 日
收益当 于母公司
额 当期转入 费用 数股东
期转入
留存收益
损益
将重分类进损益的
13,675.95 -92,044.41 -92,044.41 -78,368.46
其他综合收益
其中：外币财务报
13,675.95 -92,044.41 -92,044.41 -78,368.46
表折算差额
其他综合收益合计 13,675.95 -92,044.41 -92,044.41 -78,368.46
80
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
25. 盈余公积
2019 年 2020 年
项目 本期增加 本期减少
12 月 31 日 12 月 31 日
法定盈余公积 8,872,253.15 7,308,401.39 16,180,654.54
合计 8,872,253.15 7,308,401.39 16,180,654.54
本期盈余公积增加系本公司按《公司法》及本公司章程有关规定，按本期净利润
10％提取法定盈余公积金。
26. 未分配利润
项目 2020 年度 2019 年度
调整前上期末未分配利润 118,586,894.40 58,017,949.19
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润 118,586,894.40 58,017,949.19
加：本期归属于母公司所有者的净利润 99,305,119.66 65,328,693.53
减：提取法定盈余公积 7,308,401.39 4,759,748.32
期末未分配利润 210,583,612.67 118,586,894.40
27. 营业收入及营业成本
2020 年度 2019 年度
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,103,967,532.08 874,459,838.34 886,553,967.24 721,647,672.24
其他业务 4,692,281.79 4,001,350.85 4,665,977.09 3,379,250.77
合计 1,108,659,813.87 878,461,189.19 891,219,944.33 725,026,923.01
（1）主营业务（分行业或业务）
2020 年度 2019 年度
行业（或业务）名称
收入 成本 收入 成本
综合物业管理服务 912,075,405.49 747,958,205.40 716,031,298.83 607,432,321.29
政务服务 148,236,002.41 116,050,141.47 114,065,527.07 97,220,362.21
增值服务 43,656,124.18 10,451,491.47 56,457,141.34 16,994,988.74
合计 1,103,967,532.08 874,459,838.34 886,553,967.24 721,647,672.24
（2）主营业务（分地区）
2020 年度 2019 年度
地区名称
收入 成本 收入 成本
东北 4,775,342.37 3,795,311.83
华东 350,224,578.12 290,134,052.56 268,367,485.84 226,850,584.91
81
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2020 年度 2019 年度
地区名称
收入 成本 收入 成本
华北 64,762,520.50 50,311,359.49 45,513,813.52 39,309,498.07
华中 231,683,955.77 184,184,328.11 196,565,193.19 166,413,135.95
华南 364,497,627.08 273,646,533.44 297,159,978.54 218,536,247.11
西南 80,554,108.57 67,485,674.58 78,820,573.83 70,405,252.96
西北 1,316,498.27 818,606.76
海外 6,152,901.40 4,083,971.57 4,792,899.41 3,512,204.01
合计 1,103,967,532.08 874,459,838.34 891,219,944.33 725,026,923.01
（3）收入分解信息
于 2020 年度，营业收入按收入确认时间分解后的信息如下：
项目 2020 年度
收入确认时间
服务（在某一时段内提供） 1,108,659,813.87
合计 1,108,659,813.87
28. 税金及附加
项目 2020 年度 2019 年度
城市维护建设税 2,792,572.45 2,381,719.91
教育费附加 1,195,738.27 1,187,867.08
地方教育附加 769,003.81 653,580.78
印花税 36,819.04 35,924.70
房产税 436,752.01 576,487.62
土地使用税 1,976.42 2,281.04
车船税 7,710.00 8,430.00
残疾人就业保障金 995,722.44
堤围防护费 4,448.70
水利基金 15,829.61
合计 5,256,401.61 5,846,462.27
29. 销售费用
项目 2020 年度 2019 年度
职工薪酬 7,493,240.82 6,462,424.78
广告宣传费 250,713.79
差旅费 470,543.78 902,078.44
招待费 274,958.63 521,286.32
办公及会务费 1,007,883.19 948,620.07
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项目 2020 年度 2019 年度
交通及汽车费 78,534.72 340,404.05
其他 424,721.83 444,735.58
合计 10,000,596.76 9,619,549.24
30. 管理费用
项目 2020 年度 2019 年度
职工薪酬 66,453,141.76 46,033,859.78
股份支付 4,503,573.18
办公及会务费 3,479,448.26 3,814,792.32
通讯费 382,947.02 382,097.60
差旅费 794,635.53 1,233,377.72
招待费 819,922.90 1,201,612.67
保险费 68,095.60 150,876.51
租赁费 3,265,847.14 2,091,692.31
交通费 776,549.41 979,802.66
折旧与摊销 1,941,765.99 1,897,723.12
中介机构服务费 1,194,939.78 1,139,473.40
其他 3,013,865.68 1,272,197.04
合计 82,191,159.07 64,701,078.31
31. 财务费用
项目 2020 年度 2019 年度
利息支出
减：利息收入 1,120,771.74 329,914.09
汇兑损益 -67,586.20 132,494.03
银行手续费及其他 727,150.69 584,291.43
合计 -461,207.25 386,871.37
32. 其他收益
项目 2020 年度 2019 年度 与资产相关/与收益相关
一、计入其他收益的政府补助
其中：直接计入当期损益的政府
5,408,319.36 736,158.21 与收益相关
补助
二、其他与日常活动相关且计入
其他收益的项目
其中：个税扣缴税款手续费 260,604.84 22,353.48 与收益相关
83
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项目 2020 年度 2019 年度 与资产相关/与收益相关
进项税加计扣除 2,854,625.73 1,535,618.15 与收益相关
小规模企业增值税免征 223,118.05 270,759.92 与收益相关
招用自主就业退役士兵税收优惠 2,471,600.90 245,790.95 与收益相关
残疾人就业保障金退回 62,722.62 与收益相关
供暖增值税免征 24,738.77 与收益相关
附加税减免 4,325.67 5,620.31 与收益相关
合计 11,222,594.55 2,903,762.41
33. 投资收益
项目 2020 年度 2019 年度
理财产品 126,287.67
权益法核算的长期股权投资收益 1,986,359.17 3,497,269.30
处置长期股权投资产生的投资收益 1,274,233.70
合计 3,260,592.87 3,623,556.97
34. 信用减值损失
项目 2020 年度 2019 年度
坏账损失 -4,225,764.51 -3,213,257.21
合计 -4,225,764.51 -3,213,257.21
35. 营业外收入
（1）营业外收入明细
项目 2020 年度 2019 年度 计入当期非经常性损益的金额
捐赠利得 44,873.00 44,873.00
罚没收入 1,700.00
与企业日常活动无关的政府补助 2,000,000.00
非流动资产毁损报废利得 144,641.69 34,844.42 144,641.69
无法支付的款项 283,280.66
其他 124,563.04 11,224.50 124,563.04
合计 314,077.73 2,331,049.58 314,077.73
（2）与企业日常活动无关的政府补助
补助项目 2020 年度 2019 年度 与资产相关/与收益相关
福田区产业发展专项资金 2,000,000.00 与收益相关
36. 营业外支出
项目 2020 年度 2019 年度 计入当期非经常性损益的金额
伤残就业补助金 54,248.33
84
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项目 2020 年度 2019 年度 计入当期非经常性损益的金额
捐赠支出 3,800.00 3,800.00
非流动资产毁损报废损失 72,771.96 6,322.31 72,771.96
罚款支出 26,369.68 56,566.32 26,369.68
其他 127,455.48 11,003.49 127,455.48
合计 230,397.12 128,140.45 230,397.12
37. 所得税费用
（1）所得税费用的组成
项目 2020 年度 2019 年度
当期所得税费用 36,486,638.07 24,234,928.76
递延所得税费用 -1,283,487.87 -692,193.33
合计 35,203,150.20 23,542,735.43
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项目 2020 年度 2019 年度
利润总额 143,552,778.01 91,156,031.43
按法定/适用税率计算的所得税费用 35,888,194.49 22,789,007.86
子公司适用不同税率的影响 74,989.41 -66,156.21
调整以前期间所得税的影响 186,290.70 -69,779.29
非应税收入的影响 -815,148.22 -874,317.33
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 565,320.62 1,282,688.23
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -397.06 -856.82
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵
-446,856.73 924,402.62
扣亏损的影响
税率变动对期初递延所得税余额的影响 9,207.81
小微企业税收优惠 -173,521.94
安置残疾人员就业工资加计
-249,243.01 -277,939.50
扣除
合计 35,203,150.20 23,542,735.43
38. 其他综合收益
其他综合收益各项目及其所得税影响和转入损益情况以及其他综合收益各项目的
调节情况详见附注五、24 其他综合收益。
39. 现金流量表项目注释
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
85
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项目 2020 年度 2019 年度
收押金保证金 18,803,242.69 13,824,100.20
政府补助 5,408,319.36 2,736,158.21
利息收入 1,120,771.74 329,914.09
往来款 591,941.92 818,340.55
租金收入 4,692,281.79 4,665,977.09
其他 1,922,112.83 6,271,230.60
合计 32,538,670.33 28,645,720.74
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项目 2020 年度 2019 年度
付押金保证金 19,049,135.67 12,932,264.65
付现费用 15,236,679.80 16,830,177.48
往来款 320,451.84 46,536.12
租赁业务付现租金 395,922.87 342,277.17
支付使用受限的投标及履约保证金 100,282.80 162,329.56
其他 1,276,163.76 7,135,375.80
合计 36,378,636.74 37,448,960.78
40. 现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
补充资料 2020 年度 2019 年度
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 108,349,627.81 67,613,296.00
加：资产减值准备
信用减值损失 4,225,764.51 3,213,257.21
固定资产折旧、投资性房地产折旧、油气资产折耗、生
5,136,699.83 4,774,465.96
产性生物资产折旧
无形资产摊销 238,396.12 9,107.67
长期待摊费用摊销 848,287.88 1,113,847.67
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -71,869.73 -28,522.11
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） -67,586.20 132,494.03
投资损失（收益以“－”号填列） -3,260,592.87 -3,623,556.97
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补充资料 2020 年度 2019 年度
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -1,283,487.87 -692,193.33
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -483,680.18 -727,816.34
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -79,051,211.83 -61,934,182.03
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 69,048,993.64 43,074,867.35
其他 4,503,573.18
经营活动产生的现金流量净额 103,629,341.11 57,428,638.29
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 717,137,792.61 178,973,511.60
减：现金的期初余额 178,973,511.60 118,238,393.00
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 538,164,281.01 60,735,118.60
（2）本期收到的处置子公司的现金净额
项目 金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 1,458,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 1,151,498.05
处置子公司收到的现金净额 306,501.95
（3）现金和现金等价物构成情况
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
一、现金 717,137,792.61 178,973,511.60
其中：库存现金 39,670.60 236,755.69
可随时用于支付的银行存款 716,980,103.41 174,743,689.77
可随时用于支付的其他货币资金 118,018.60 3,993,066.14
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 717,137,792.61 178,973,511.60
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金
等价物
41. 外币货币性项目
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（1）外币货币性项目：
项目 2020 年 12 月 31 日外币余额 折算汇率 2020 年 12 月 31 日折算人民币余额
货币资金
其中：美元 236,898.53 6.5249 1,545,739.22
应收账款
其中：美元 200,622.82 6.5249 1,309,043.84
应付账款
其中：美元 18,660.52 6.5249 121,758.03
其他应付款
其中：美元 48,209.38 6.5249 245,169.21
（2）境外经营实体主要报表项目的折算汇率：
子公司特发刚果金公司经营地为刚果金，记账本位币为美元，报告期内记账本位
币未发生变化。
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42. 政府补助
与收益相关的政府补助
计入当期损益或冲减相关成本费用损失的金额 计入当期损益或冲减相关成本费用
项目 金额
2020 年度 2019 年度 损失的列报项目
疫情防控补贴 1,378,667.68 1,378,667.68 其他收益
供暖补贴 373,220.84 373,220.84 其他收益
稳岗补贴 2,990,174.18 2,990,174.18 482,123.61 其他收益
开发扶持资金 350,000.00 350,000.00 220,000.00 其他收益
残疾人就业超比例奖励 38,633.40 38,633.40 30,774.60 其他收益
排污补贴 7,164.30 7,164.30 其他收益
党建活动经费 1,458.96 1,458.96 1,200.00 其他收益
深圳市福田区企业发展服务中心防护用品支持 10,000.00 10,000.00 其他收益
楚雄市住房和城乡建设局创文工作经费 1,000.00 1,000.00 其他收益
罗湖区公共就业促进中心补贴 10,000.00 10,000.00 其他收益
深圳市罗湖区翠竹街道办发放的基层治理扶持资金 10,000.00 10,000.00 其他收益
龙华浪街道办事处垃圾分类奖励 230,000.00 230,000.00 其他收益
龙华区住建局“好管家”考评奖金 8,000.00 8,000.00 其他收益
福田区产业发展专项资金 2,000,000.00 营业外收入
产业调查经费 2,060.00 其他收益
5,408,319.36 5,408,319.36 2,736,158.21
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六、合并范围的变更
1. 处置子公司
（1）单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
丧失控制权的 丧失控制权时点 处置价款与处置投资对应的合并财务报表
子公司名称 股权处置价款 股权处置比例（%） 股权处置方式
时点 的确定依据 层面享有该子公司净资产份额的差额
特发鑫润公司 1,458,000.00 51.00 转让 2020-11-27 完成工商变更 1,143,109.70
（续上表）
按照公允价值重新计量 丧失控制权之日剩余股 与原子公司股权投资相
丧失控制权之日剩 丧失控制权之日剩 丧失控制权之日剩
子公司名称 剩余股权产生的利得或 权公允价值的确定方法 关的其他综合收益转入
余股权的比例 余股权的账面价值 余股权的公允价值
损失 及主要假设 投资损益的金额
2. 其他原因的合并范围变动
公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例
特发口岸公司 新设 2020-12-25 2,000,000.00 100%
东部人力公司 新设 2020-4-1
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
七、在其他主体中的权益
1. 在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
业务 持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 取得方式
性质 直接 间接
资产经营公司 深圳 深圳 服务业 100.00 同一控制下企业合并
特力物业公司 深圳 深圳 服务业 100.00 同一控制下企业合并
楼宇科技公司 深圳 深圳 服务业 100.00 设立
特发商务公司 深圳 深圳 服务业 100.00 设立
特发刚果金公司 刚果金 刚果金 服务业 100.00 设立
特发餐饮公司 深圳 深圳 服务业 100.00 设立
特发政务公司 深圳 深圳 服务业 51.00 设立
特发政务（天津）公司 天津 天津 服务业 51.00 设立
山东特发公司 东营 东营 服务业 51.00 设立
东部服务公司 深圳 深圳 服务业 55.00 设立
东部人力公司 佛山 佛山 服务业 100.00 设立
特发口岸公司 深圳 深圳 服务业 100.00 设立
（2）重要的非全资子公司
少数股东的持股 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称
比例 股东的损益 宣告分派的股利 益余额
特发政务公司 49% 8,479,611.18 12,931,004.18
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
2020 年 12 月 31 日
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
特发政务公司 69,746,071.00 882,085.65 70,628,156.65 28,642,605.42 28,642,605.42
（续上表）
2019 年 12 月 31 日
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
特发政务公司 45,936,042.56 989,298.67 46,925,341.23 22,293,158.93 22,293,158.93
2020 年度
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
特发政务公司 130,731,919.17 17,305,328.93 17,305,328.93 18,287,544.50
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（续上表）
2019 年度
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
特发政务公司 106,015,589.77 8,139,355.77 8,139,355.77 10,205,132.34
2. 在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
合营企业或联营企业 主要 注册 业务 持股比例(%) 对合营企业或联营企业
名称 经营地 地 性质 直接 间接 投资的会计处理方法
联营企业
武汉紫光公司 武汉 武汉 物业服务 49.00 权益法核算
（2）重要联营企业的主要财务信息
2020 年 12 月 31 日/2020 年度 2019 年 12 月 31 日/2019 年度
项目
武汉紫光公司 武汉紫光公司
流动资产 25,726,235.82 29,617,257.20
非流动资产 253,507.10 487,520.69
资产合计 25,979,742.92 30,104,777.89
流动负债 7,082,255.53 18,580,781.94
非流动负债
负债合计 7,082,255.53 18,580,781.94
少数股东权益
归属于母公司股东权益 18,897,487.39 11,558,522.55
按持股比例计算的净资
9,259,768.82 5,663,676.05
产份额
调整事项
——商誉
——内部交易未实现利
润
——其他
对联营企业权益投资的
9,259,768.82 5,663,676.05
账面价值
存在公开报价的联营企
业权益投资的公允价值
营业收入 34,663,396.53 64,422,544.19
净利润 6,554,788.85 7,189,264.64
终止经营的净利润
92
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
2020 年 12 月 31 日/2020 年度 2019 年 12 月 31 日/2019 年度
项目
武汉紫光公司 武汉紫光公司
其他综合收益
综合收益总额 6,554,788.85 7,189,264.64
本期收到的来自联营企
业的股利
（3）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
2019 年 12 月 31 日/2019
项目 2020 年 12 月 31 日/2020 年度
年度
联营企业：
投资账面价值合计 2,960,012.06 3,939,721.66
下列各项按持股比例计算的合计数
——净利润 -1,539,987.94 -72,772.49
——其他综合收益
——综合收益总额 -1,539,987.94 -72,772.49
八、与金融工具相关的风险
本公司与金融工具相关的风险源于本公司在经营过程中所确认的各类金融资产和
金融负债，包括：信用风险、流动性风险和市场风险。
本公司与金融工具相关的各类风险的管理目标和政策的制度由本公司管理层负责。
经营管理层通过职能部门负责日常的风险管理（例如本公司信用管理部对公司发生的
赊销业务进行逐笔进行审核）。本公司内部审计部门对公司风险管理的政策和程序的执
行情况进行日常监督，并且将有关发现及时报告给本公司审计委员会。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定
尽可能降低各类与金融工具相关风险的风险管理政策。
1. 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方未能履行义务从而导致另一方发生财务损失的风
险。本公司的信用风险主要产生于货币资金、应收账款、其他应收款等，这些金融资
产的信用风险源自交易对手违约，最大的风险敞口等于这些工具的账面金额。
本公司货币资金主要存放于商业银行等金融机构，本公司认为这些商业银行具备
较高信誉和资产状况，存在较低的信用风险。
93
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
对于应收账款、其他应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司
基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前
市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进
行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用
期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
（1）信用风险显著增加判断标准
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显
著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑在无须付出不必
要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于本公司历史数据的定性
和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。本公司以单项金融工具或者具有相
似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约
的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险
的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，本公司认为金融工具的信用风险已发
生显著增加：定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定
比例；定性标准为主要债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户清单等。
（2）已发生信用减值资产的定义
为确定是否发生信用减值，本公司所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具
的信用风险管理目标保持一致,同时考虑定量、定性指标。
本公司评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素：发行方或债务人发
生重大财务困难；债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；债权人出于与
债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的
让步；债务人很可能破产或进行其他财务重组；发行方或债务人财务困难导致该金融
资产的活跃市场消失；以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用
损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别
的事件所致。
（3）预期信用损失计量的参数
根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本公司对不同的资产
分别以 12 个月或整个存续期的预期信用损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键
94
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。本公司考虑历史统计数据(如交易对
手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约
概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
相关定义如下：
违约概率是指债务人在未来 12 个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付义务的
可能性。
违约损失率是指本公司对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根据交易对手
的类型、追索的方式和优先级，以及担保品的不同，违约损失率也有所不同。违约损
失率为违约发生时风险敞口损失的百分比，以未来 12 个月内或整个存续期为基准进行
计算；
违约风险敞口是指，在未来 12 个月或在整个剩余存续期中，在违约发生时，本公
司应被偿付的金额。前瞻性信息信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉
及前瞻性信息。本公司通过进行历史数据分析，识别出影响各业务类型信用风险及预
期信用损失的关键经济指标。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本
公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的 68.34%（比
较期：66.19%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司
其他应收款总额的 27.83%（比较：28.21%）。
2. 流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发
生资金短缺的风险。本公司统筹负责公司内各子公司的现金管理工作，包括现金盈余
的短期投资和筹措贷款以应付预计现金需求。本公司的政策是定期监控短期和长期的
流动资金需求，以及是否符合借款协议的规定，以确保维持充裕的现金储备和可供随
时变现的有价证券。
截止 2020 年 12 月 31 日，本公司金融负债到期期限如下：
2020 年 12 月 31 日
项目名称
1 年以内
应付账款 72,826,800.85
其他应付款 42,836,932.67
合计 115,663,733.52
95
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
（续上表）
2019 年 12 月 31 日
项目名称
1 年以内
应付账款 57,228,409.38
其他应付款 33,565,049.43
合计 90,793,458.81
3. 市场风险
（1）外汇风险
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动
的风险。本公司面临的汇率变动的风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。对
于外币资产和负债，如果出现短期的失衡情况，本公司会在必要时按市场汇率买卖外
币，以确保将净风险敞口维持在可接受的水平。
本公司外币货币性资产和负债情况详见本财务报表附注五、41 之说明。
（2）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动
的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息
金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮
动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。
十、关联方及关联交易
1. 本公司的母公司情况
母公司对本公 母公司对本公
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 司的持股比例 司的表决权比
(%) 例(%)
投资兴办实业、投资兴办
深圳市特发集
深圳 旅游产业及房地产开发 358,282 万元 48.75 48.75
团有限公司
经营等
① 本公司的母公司情况的说明：
控股股东名称 注册资本 股东结构 持股比例(%) 最终控制方
深圳市人民政府国有资产监督管理委员
深圳市特发集 358,282 38.97 深圳市国资委
会(以下简称深圳市国资委)
团有限公司 万元
中国长城资产管理股份有限公司 28.87 财政部
96
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
控股股东名称 注册资本 股东结构 持股比例(%) 最终控制方
深圳市投资控股有限公司 19.49 深圳市国资委
中国东方资产管理股份有限公司 8.34 财政部
深圳市国有股权经营管理有限公司 4.33 深圳市国资委
合计 100.00
特发集团公司直接持有本公司 47.775%股权，通过其全资子公司深圳市特发投资
有限公司持有本公司 0.975%股权。
② 本公司最终控制方：深圳市国资委
2. 本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见附注七、在其他主体中的权益
3. 本公司合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见附注七、在其他主体中的权益
4. 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳市特发投资有限公司 同受控股股东控制及持有本公司 0.975%股份
深圳市特发信息股份有限公司 同受控股股东控制
深圳市特力（集团）股份有限公司 同受控股股东控制
深圳市中天实业有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发工程管理有限责任公司 同受控股股东控制
深圳特发华日汽车企业有限公司 同受控股股东控制
深圳经济特区发展中心有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发地产有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发华辉石油有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发石油贸易有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发进出口公司 同受控股股东控制
深圳市特发小额贷款有限公司 同受控股股东控制
深圳市汽车工业贸易有限公司 同受控股股东控制
深圳市特力新永通汽车发展有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发信息光网科技股份有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发信息光电技术有限公司 同受控股股东控制
深圳市特力创盈科技有限公司 同受控股股东控制
荆州市特发置地有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发衡佳房地产投资有限公司 同受控股股东控制
97
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
广东特发信息光缆有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发信息数据科技有限公司 同受控股股东控制
深圳市特力宝库供应链科技有限公司 同受控股股东控制
深圳珠宝产业服务有限公司 同受控股股东控制
深圳市兴龙机械模具有限公司 曾受同一控股股东施加重大影响的其他企业
深圳特力吉盟投资有限公司 同受控股股东控制公司的参股公司
深圳市华日丰田汽车销售服务有限公司 同受控股股东控制公司的参股公司
青岛涌泰置业有限公司 董事施晖及监事王卫冲共同控制
海门市拓鸿实业有限公司 董事施晖及监事王卫冲共同控制
南通三建控股有限公司 董事施晖担任副董事长及监事王卫冲担任董事
港通科技城发展（南通）有限公司 董事施晖担任董事长及监事王卫冲担任董事
江苏南通三建集团股份有限公司 持有本公司 20.00%股份
控股股东特发集团公司董事欧鹏担任党委书记、
中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司
总经理的企业
本公司董事、监事、高级管理人员和公司控股股
关联自然人 东的董事、监事及高级管理人员以及以上人员关
系密切的家庭成员
5. 关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品、接受劳务情况
关联方 关联交易内容 2020 年度发生额 2019 年度发生额
深圳市特发工程管理有限责任公司 办公区物业管理 177,876.72 177,876.72
深圳市特发信息股份有限公司 管理及水电费 160,719.11 161,285.09
深圳市华日丰田汽车销售服务有限公司 车辆维修 6,868.14 4,986.18
深圳市特发集团有限公司 受让商标使用权 143,963.70
深圳市特发建设服务有限公司 安保服务费 599,056.60
小计 944,520.57 488,111.69
出售商品、提供劳务情况
关联方 关联交易内容 2020 年度发生额 2019 年度发生额
深圳市中天实业有限公司 物业管理服务 11,896,204.56 11,205,081.41
深圳特力吉盟投资有限公司 物业管理服务 7,826,773.84 8,176,784.50
深圳市特发信息股份有限公司 物业管理服务 7,297,650.04 8,607,850.44
98
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
关联方 关联交易内容 2020 年度发生额 2019 年度发生额
港通科技城发展（南通）有限公司 物业管理服务 6,510,797.84 94,596.78
深圳市兴龙机械模具有限公司 物业管理服务 2,347,004.53
房屋资产经营 3,026,574.07 3,532,121.28
深圳市特发集团有限公司 帮办服务 668,790.44 1,195,741.37
物业管理服务 192,669.70 1,131,159.24
江苏南通三建集团股份有限公司 物业管理服务 3,032,073.79 2,353,493.77
深圳市特发衡佳房地产投资有限公司 物业管理服务 2,707,598.01 705,797.35
深圳市特发信息光网科技股份有限公司 物业管理服务 2,264,949.92 1,885,774.41
深圳市特发工程管理有限责任公司 物业管理服务 2,079,784.29 2,047,575.40
深圳特发华日汽车企业有限公司 物业管理服务 1,529,875.44 1,830,170.26
广东特发信息光缆有限公司 物业管理服务 1,515,270.40
荆州市特发置地有限公司 物业管理服务 1,615,310.19 878,575.00
青岛涌泰置业有限公司 物业管理服务 1,540,212.21 3,032,408.98
深圳市汽车工业贸易有限公司 物业管理服务 787,105.59 699,274.33
房屋资产经营 428,988.58 405,200.84
深圳经济特区发展中心有限公司
物业管理服务 34,833.30 43,017.63
物业管理服务 189,059.20 130,389.00
深圳市特力（集团）股份有限公司 停车费 542,245.67
维修费 191,192.16
深圳市特发信息光电技术有限公司 物业管理服务 147,062.22 148,483.13
中国长城资产管理股份有限公司深圳市
物业管理服务 105,283.02 116,307.26
分公司
房屋资产经营 52,195.62 52,345.36
深圳市特发进出口有限公司
物业管理服务 4,620.00 23,575.24
海门市拓鸿实业有限公司 物业管理服务 122,281.58
深圳市特发华辉石油有限公司 物业管理服务 16,981.13 44,135.30
深圳市特力创盈科技有限公司 物业管理服务 25,419.81
深圳市特力宝库供应链科技有限公司 停车费 76,075.47
深圳珠宝产业服务有限公司 物业管理服务 92,641.52
深圳市特发信息数据科技有限公司 物业管理服务 57,142.85
深圳市特发小额贷款有限公司 物业管理服务 7,075.47
关联自然人 物业管理服务 35,871.03 35,284.76
小计 56,472,907.57 50,869,848.96
99
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
（2）关联托管、承包情况
本公司受托管理/承包情况表：
委托方/出包方 受托方/承 受托/承包资产 受托/承包 受托/承包 托管收益/承包收益定价 本期确认的托管
名称 包方名称 类型 起始日 终止日 依据 收益/承包收益
深圳市特发集 资产经营 特发石油经营 被委托方审计后归属于
2020/1/1 2020/12/31 410,377.36
团有限公司 公司 管理权委托 委托方净利润的 15%
深圳市特发集 资产经营 华辉石油经营 被委托方审计后净利润
2017/6/1 2020/12/31 416,037.73
团有限公司 公司 管理权委托 的 15%
（3）关联租赁情况
本公司作为承租方：
2020 年度确认的 2019 年度确认的
出租方名称 租赁资产种类
租赁费 租赁费
总部办公场所 728,529.33 716,342.52
深圳市特发工程管理有限责任公司
停车位 16,513.76 20,567.14
公寓 532,537.13 298,285.74
深圳市特发集团有限公司 员工宿舍 242,598.00 235,532.00
商业物业 395,922.87 133,366.51
深圳市特发信息股份有限公司 员工宿舍、办公场所 120,253.56 50,282.97
深圳市特力（集团）股份有限公司 员工宿舍 17,436.18 66,596.61
深圳市特发地产有限公司 停车场承包费 713,796.00 713,796.00
深圳市中天实业有限公司 停车场承包费 1,851,557.92 976,798.98
深圳市特发信息股份有限公司 停车场承包费 432,000.00
深圳市特力新永通汽车发展有限公司 办公场所 29,578.07
小计 5,051,144.75 3,241,146.54
（4）关键管理人员报酬
项目 2020 年度发生额 2019 年度发生额
关键管理人员报酬 7,311,061.00 5,761,469.00
（5）其他关联交易
本公司负责经营和管理特发集团公司所有的位于和平里小区的停车场，双方约定
特发集团公司和本公司分别获得停车场总收益的 60%和 40%，本公司 2020 年度、2019
年度分别应向深圳市特发地产有限公司（特发集团公司向其转让收益权）支付停车场
收益 3,804,463.92 元、4,024,332.60 元。
100
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
6. 关联方应收应付款项
（1）应收项目
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
深圳市特发集团有限公司 1,297,356.17 64,867.81 2,968,130.88 148,406.54
青岛涌泰置业有限公司 1,801,044.72 90,052.24 2,924,175.78 146,208.79
深圳市特发信息股份有限公
621,335.01 31,066.75 1,383,174.94 69,158.75
司
深圳市兴龙机械模具有限公
1,321,658.80 66,082.94
司
荆州市特发置地有限公司 1,224,549.04 61,227.45 931,289.50 46,564.48
深圳特力吉盟投资有限公司 747,491.83 37,374.59 722,939.53 36,146.98
深圳市特发衡佳房地产投资
2,125,029.63 106,251.48 531,811.29 26,590.56
有限公司
深圳市特发信息光网科技股
205,805.61 10,290.28 377,560.93 18,878.05
份有限公司
江苏南通三建集团股份有限
1,024,711.57 51,235.58 187,917.28 9,395.86
公司
深圳特发华日汽车企业有限
135,139.00 6,756.95
公司
海门市拓鸿实业有限公司 129,618.48 6,480.92
港通科技城发展（南通）有限
4,916,967.80 245,848.39 100,272.59 5,013.63
公司
深圳市汽车工业贸易有限公
119,995.70 5,999.79 52,704.98 2,635.25
司
深圳市特发进出口公司 55,327.35 2,766.37 38,778.52 1,938.93
深圳市中天实业有限公司 2,667,303.00 133,365.15 36,100.00 1,805.00
深圳市特发信息光电技术有
11,978.00 598.90 13,327.96 666.40
限公司
深圳经济特区发展中心有限
39,347.40 1,967.37 6,275.20 313.76
公司
深圳市特发工程管理有限责
3,628.85 181.44
任公司
广东特发信息光缆有限公司 133,382.22 6,669.11
101
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳市特发信息数据科技有
60,000.00 3,000.00
限公司
深圳市特力（集团）股份有限
89,059.22 4,452.96
公司
其他应收款
深圳市特发信息股份有限公
233,160.00 11,658.00 228,310.00 11,415.50
司
深圳市特发信息光网科技股
100,000.00 10,000.00 100,000.00 5,000.00
份有限公司
深圳市特发集团有限公司 117,551.32 5,877.57 49,358.04 2,467.90
深圳市特发进出口公司 16,015.50 800.78
深圳市特力（集团）股份有限
3,698.00 184.90 40,487.11 2,024.36
公司
河南特发物业服务有限公司 8,397.06 419.85
（2）应付项目
项目名称 关联方 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应付账款
深圳市特发地产有限公司 178,449.00
深圳市特发集团有限公司 89,375.08 89,375.08
深圳市特发信息股份有限公司 3,300.00
其他应付款
深圳市特发地产有限公司 1,946,566.80 1,110,333.00
深圳市特发集团有限公司 362,280.85 68,164.49
深圳市特发进出口公司 45,436.00
深圳市特发工程管理有限责任公司 262,711.00 26,810.00
深圳市特发华辉石油有限公司 800.00
深圳市特发信息股份有限公司 1,045.00
十一、股份支付
1. 股份支付总体情况
2020 年度 2019 年度
公司本期授予的各项权益工具总额 1,657,928.25
公司本期行权的各项权益工具总额 1,657,928.25
102
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2020 年度 2019 年度
公司本期失效的各项权益工具总额
公司期末发行在外的股份期权行权价格的范围和合同
剩余期限
公司期末发行在外的其他权益工具行权价格的范围和
合同剩余期限
2. 以权益结算的股份支付情况
2020 年度 2019 年度
授予日权益工具公允价值的确定方法 市盈率法
可行权权益工具数量的确定依据
本期估计与上期估计有重大差异的原因
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 12,214,472.13
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 4,503,573.18
十二、承诺及或有事项
1. 重要承诺事项
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司无需要披露的重大承诺事项。
2. 或有事项
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司无需要披露的其他重大或有事项。
十三、资产负债表日后事项
1. 利润分配情况
根据公司 2021 年 4 月 22 日第一届董事会第十六次会议审议通过的 2020 年度利润
分配预案，公司拟以截至 2020 年 12 月 31 日的总股本 100,000,000 股为基数，向全体
股东每 10 股转增 3 股派 3.5 元(含税)，实施后，总股本将变为 130,000,000 股，合计派
发现金股利 35,000,000 元，上述利润分配预案尚待公司股东大会审议批准。
2. 其他资产负债表日后事项说明
截至 2021 年 4 月 22 日，本公司不存在其他应披露的资产负债表日后事项。
十四、其他重要事项
1. 分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
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公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，并以业
务分部为基础确定报告分部。分别对综合物业管理服务业务、政务服务业务及增值服
务等的经营业绩进行考核。
（2）分部利润或亏损、资产及负债
2020 年度/2020 年 综合物业管 分部间抵
政务服务 增值服务 合计
12 月 31 日 理服务 销
主营业务收入 912,075,405.49 148,236,002.41 43,656,124.18 1,103,967,532.08
主营业务成本 747,958,205.40 116,050,141.47 10,451,491.47 874,459,838.34
2019 年度/2019 年 综合物业管
政务服务 增值服务 分部间抵销 合计
12 月 31 日 理服务
主营业务收入 716,031,298.83 114,065,527.07 56,457,141.34 886,553,967.24
主营业务成本 607,432,321.29 97,220,362.21 16,994,988.74 721,647,672.24
十五、母公司财务报表主要项目注释
1. 应收账款
（1）按账龄披露
账龄 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
1 年以内 237,297,600.79 179,869,486.57
1至2年 5,850,948.18 1,508,235.04
2至3年 90,186.54
小计 243,238,735.51 181,377,721.61
减：坏账准备 12,298,665.67 9,143,073.78
合计 230,940,069.84 172,234,647.83
（2）按坏账计提方法分类披露
2020 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例(%) 金额
(%)
按组合计提坏账准备
1.账龄组合 239,671,432.51 98.53 12,298,665.67 5.13 227,372,766.84
2.合并范围内关联往来组合 3,567,303.00 1.47 3,567,303.00
104
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2020 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例(%) 金额
(%)
合计 243,238,735.51 100.00 12,298,665.67 5.06 230,940,069.84
（续上表）
2019 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例(%) 金额
(%)
按组合计提坏账准备
1.账龄组合 181,353,240.71 99.99 9,143,073.78 5.04 172,210,166.93
2.合并范围内关联往来组合 24,480.90 0.01 24,480.90
合计 181,377,721.61 100.00 9,143,073.78 5.04 172,234,647.83
坏账准备计提的具体说明：
①于 2020 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日，按账龄组合计提坏账准备的应收
账款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账龄 计提比例 计提比
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
（%） 例（%）
1 年以内 233,730,297.79 11,686,514.89 5.00 179,845,005.67 8,992,250.28 5.00
1-2 年 5,850,948.18 585,094.82 10.00 1,508,235.04 150,823.50 10.00
2-3 年 90,186.54 27,055.96 30.00
合计 239,671,432.51 12,298,665.67 5.13 181,353,240.71 9,143,073.78 5.04
（3）本期坏账准备的变动情况
2019 年 本期变动金额 2020 年
类别
12 月 31 日 计提 收回或转回 转销或核销 12 月 31 日
账龄组合 9,143,073.78 3,155,591.89 12,298,665.67
合计 9,143,073.78 3,155,591.89 12,298,665.67
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位名称 余额 占应收账款余额的比例（%） 坏账准备余额
客户一 89,455,632.96 36.78 4,472,781.65
客户二 67,073,780.95 27.58 3,353,689.05
105
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单位名称 余额 占应收账款余额的比例（%） 坏账准备余额
客户三 8,926,658.80 3.67 446,332.94
客户四 5,419,024.72 2.23 270,951.24
客户五 5,213,150.19 2.14 260,657.51
合计 176,088,247.62 72.40 8,804,412.39
2. 其他应收款
（1）分类列示
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应收利息
应收股利
其他应收款 65,928,171.91 54,898,207.90
合计 65,928,171.91 54,898,207.90
（2）其他应收款
①按账龄披露
账龄 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
1 年以内 19,144,031.97 9,740,177.61
1至2年 7,444,271.32 5,088,954.65
2至3年 3,968,763.05 40,723,444.39
3至4年 36,331,944.18 49,930.01
4至5年 25,908.00 52,632.71
5 年以上 101,540.91 134,491.92
小计 67,016,459.43 55,789,631.29
减：坏账准备 1,088,287.52 891,423.39
合计 65,928,171.91 54,898,207.90
②按款项性质分类情况
款项性质 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应收暂付款 2,837,360.15 1,406,458.16
押金保证金 8,209,905.80 6,310,409.20
员工备用金 165,107.08 79,578.57
往来款 306,400.34 145,095.10
合并范围内关联往来款 54,728,052.45 46,575,744.26
其他 769,633.61 1,272,346.00
合计 67,016,459.43 55,789,631.29
106
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③按坏账计提方法分类披露
A.截至 2020 年 12 月 31 日的坏账准备按三阶段模型计提如下：
阶段 账面余额 坏账准备 账面价值
第一阶段 62,105,987.38 368,896.75 61,737,090.63
第二阶段 4,277,721.41 427,772.14 3,849,949.27
第三阶段 632,750.64 291,618.63 341,132.01
合计 67,016,459.43 1,088,287.52 65,928,171.91
2020 年 12 月 31 日，处于第一阶段的坏账准备：
类别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 2,576,227.19 5.00 128,811.36 2,447,415.83
2.押金保证金 3,669,826.82 5.00 183,491.34 3,486,335.48
3.员工备用金 165,107.08 5.00 8,255.35 156,851.73
4.往来款 274,060.34 5.00 13,703.02 260,357.32
5.其他 692,713.50 5.00 34,635.68 658,077.82
6.合并范围内关联方款 54,728,052.45 54,728,052.45
合计 62,105,987.38 0.59 368,896.75 61,737,090.63
2020 年 12 月 31 日，处于第二阶段的坏账准备：
类别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 113,518.69 10.00 11,351.87 102,166.82
2.押金保证金 4,131,862.72 10.00 413,186.27 3,718,676.45
3.员工备用金
4.往来款 32,340.00 10.00 3,234.00 29,106.00
5.其他 -
合计 4,277,721.41 10.00 427,772.14 3,849,949.27
2020 年 12 月 31 日，处于第三阶段的坏账准备：
类别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 147,614.27 30.00 44,284.28 103,329.99
2.押金保证金 408,216.26 42.79 174,691.38 233,524.88
3.员工备用金
4.往来款
5.其他 76,920.11 94.44 72,642.97 4,277.14
合计 632,750.64 46.09 291,618.63 341,132.01
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B.截至 2019 年 12 月 31 日的坏账准备按三阶段模型计提如下：
阶段 账面余额 坏账准备 账面价值
第一阶段 53,007,407.08 321,583.15 52,685,823.93
第二阶段 1,976,368.68 197,636.87 1,778,731.81
第三阶段 805,855.53 372,203.37 433,652.16
合计 55,789,631.29 891,423.39 54,898,207.90
2019 年 12 月 31 日，处于第一阶段的坏账准备：
类别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 741,365.41 5.00 37,068.27 704,297.14
2.押金保证金 4,307,372.84 5.00 215,368.65 4,092,004.19
3.员工备用金 42,403.57 5.00 2,120.18 40,283.39
4.往来款 145,095.10 5.00 7,254.76 137,840.34
5.其他 1,195,425.90 5.00 59,771.29 1,135,654.61
6.合并范围内关联方款 46,575,744.26 46,575,744.26
合计 53,007,407.08 0.61 321,583.15 52,685,823.93
2019 年 12 月 31 日，处于第二阶段的坏账准备：
类别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 223,390.13 10.00 22,339.01 201,051.12
2.押金保证金 1,713,503.35 10.00 171,350.34 1,542,153.01
3.员工备用金 33,365.00 10.00 3,336.50 30,028.50
4.往来款
5.其他 6,110.20 10.00 611.02 5,499.18
合计 1,976,368.68 10.00 197,636.87 1,778,731.81
2019 年 12 月 31 日，处于第三阶段的坏账准备：
类别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 441,702.62 40.60 179,350.26 262,352.36
2.押金保证金 289,533.00 40.84 118,233.20 171,299.80
3.员工备用金 3,810.00 100.00 3,810.00
4.往来款
5.其他 70,809.91 100.00 70,809.91
合计 805,855.53 46.19 372,203.37 433,652.16
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④坏账准备的变动情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额 321,583.15 197,636.87 372,203.37 891,423.39
2020 年 1 月 1 日余额在本期 — — — —
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 47,313.60 230,135.27 -80,584.74 196,864.13
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2020 年 12 月 31 日余额 368,896.75 427,772.14 291,618.63 1,088,287.52
⑥按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款期
2020 年 12 月 31
单位名称 款项的性质 账龄 末余额合计数的 坏账准备
日余额
比例(%)
客户一 往来款 40,069,383.24 1 年以内、1-4 年 59.79
客户二 往来款 12,959,710.49 1 年以内、1-2 年 19.34
客户三 履约保证金 1,740,000.00 1-2 年 2.60 174,000.00
客户四 投标保证金 880,000.00 1-2 年 1.31 44,000.00
客户五 往来款 699,098.47 1 年以内，1-2 年 1.04
合计 56,348,192.20 84.08 218,000.00
3. 长期股权投资
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 30,754,062.25 30,754,062.25 26,929,062.25 26,929,062.25
对联营、合营企
12,219,780.88 12,219,780.88 9,603,397.71 9,603,397.71
业投资
合计 42,973,843.13 42,973,843.13 36,532,459.96 36,532,459.96
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（1）对子公司投资
2019 年 2020 年 本期计提 2020 年 12 月 31
被投资单位 本期增加 本期减少
12 月 31 日 12 月 31 日 减值准备 日减值准备余额
资产经营公司 5,112,000.00 5,112,000.00
楼宇科技公司 4,800,000.00 4,800,000.00
特发政务公司 1,050,000.00 1,050,000.00
特力物业公司 8,115,265.15 8,115,265.15
特发商务公司 5,000,000.00 5,000,000.00
特发鑫润公司 1,020,000.00 1,020,000.00
山东特发公司 255,000.00 2,295,000.00 2,550,000.00
东部服务公司 550,000.00 550,000.00 1,100,000.00
特发刚果金公司 6,797.10 6,797.10
特发政务（天津）公司 1,020,000.00 1,020,000.00
特发口岸公司 2,000,000.00 2,000,000.00
合计 26,929,062.25 4,845,000.00 1,020,000.00 30,754,062.25
（2）对联营、合营企业投资
本期增减变动
2019 年
投资单位 权益法下确认 其他综合
12 月 31 日 追加投资 减少投资 其他权益变动
的投资损益 收益调整
联营企业
河南特发物业服务有
1,689,721.66 1,619,976.00 -69,745.66
限公司
武汉紫光特发商务服
5,663,676.05 3,596,092.77
务有限公司
深圳市特发建设服务
2,250,000.00 2,250,000.00 -1,539,987.94
有限公司
合计 9,603,397.71 2,250,000.00 1,619,976.00 1,986,359.17
(续上表)
本期增减变动
2020 年 2020 年 12 月 31
投资单位 宣告发放现金股 计提减值准
其他 12 月 31 日 日减值准备余额
利或利润 备
联营企业
河南特发物业服务
有限公司
110
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本期增减变动
2020 年 2020 年 12 月 31
投资单位 宣告发放现金股 计提减值准
其他 12 月 31 日 日减值准备余额
利或利润 备
武汉紫光特发商务
9,259,768.82
服务有限公司
深圳市特发建设服
2,960,012.06
务有限公司
合计 12,219,780.88
4. 营业收入和营业成本
2020 年度 2019 年度
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 855,216,858.63 689,899,466.31 677,644,241.76 556,188,227.76
其他业务
合计 855,216,858.63 689,899,466.31 677,644,241.76 556,188,227.76
5. 投资收益
项目 2020 年度 2019 年度
理财产品 126,287.67
权益法核算的长期股权投资收益 1,986,359.17 3,497,269.30
处置长期股权投资产生的投资收益 569,124.00
合计 2,555,483.17 3,623,556.97
十六、补充资料
1. 当期非经常性损益明细表
项目 2020 年度 2019 年度 说明
非流动资产处置损益 1,274,233.70 28,522.11
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 5,408,319.36 2,736,158.21
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值产生的收益
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
项目 2020 年度 2019 年度 说明
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 126,287.67
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、衍生
金融资产、交易性金融负债、衍生金融负
债产生的公允价值变动损益，以及处置交
易性金融资产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债和其他债权投资取
得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备
转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影
响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支
83,680.61 174,387.02
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目 5,553,670.35 -2,335,968.98
非经常性损益总额 12,319,904.02 729,386.03
减：非经常性损益的所得税影响数 3,027,636.33 1,307,467.03
非经常性损益净额 9,292,267.69 -578,081.00
减：归属于少数股东的非经常性损益净额 523,587.66 148,450.69
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
项目 2020 年度 2019 年度 说明
归属于公司普通股股东的非经常性损益
8,768,680.03 -726,531.69
净额
2. 净资产收益率及每股收益
①2020 年度
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 32.65 1.32 1.32
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
29.77 1.21 1.21
股东的净利润
②2019 年度
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 29.86 0.87 0.87
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
30.45 0.88 0.88
股东的净利润
3. 公司主要财务报表项目变动分析
资产负债表项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 变动幅度（%） 变动原因说明
公司本年收到募集
货币资金 717,238,075.41 179,135,841.16 300.39
资金。
公司销售收入增长，
应收账款 276,038,446.99 205,440,623.29 34.36
对应应收账款增加。
公司业务量增加，人
应付职工薪酬 130,950,733.29 90,119,403.39 45.31
数增加。
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2021 年 4 月 22 日
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