2018年8月22日，天健会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具天健深审[2018]1156号《审计报告》，截至2018年2月28日，特发物业的净资产为109,989,103.40元。2018年8月25日，国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具国众联评报字(2018)第2-1018号《深圳市特发物业管理有限公司拟进行股份制改制所涉及的深圳市特发物业管理有限公司的净资产价值资产评估报告》，截至评估基准日2018年2月28日，特发物业审计后的账面净资产的评估结果为18,553.80万元。2018年10月24日，特发物业召开第五届八次职工代表大会，审议通过按原账面净资产值折股将特发物业整体变更为股份有限公司的议案，并选举产生股份公司第一届监事会中由职工代表担任的监事及第一届董事会中由职工代表担任的董事。2018年10月24日，特发物业股东会作出决议，同意特发物业以经审计的截至2018年2月28日的账面净资产值109,989,103.40元折为7,500万股，余额34,989,103.40元计入资本公积；特发物业全体股东特发集团、特发投资、南通三建、银坤投资作为发起人，以各自在特发物业中的股权所对应的净资产认购股份有限公司的股份。2018年10月24日，特发物业全体股东特发集团、特发投资、南通三建、银坤投资作为发起人签订了《发起人协议》，发行人的设立方式、名称、住所、经营范围、发起人的权利、发起人的义务与责任、公司章程、特别承诺、违约责任、争议解决、协议的生效等相关事宜进行了约定。2018年10月24日，特发集团出具《关于深圳市特发物业管理有限公司整体变更设立股份有限公司的批复》（深特发复[2018]22号），同意特发物业整体变更设立股份有限公司，根据天健会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具的天健深审[2018]1156号《审计报告》，截止2018年2月28日，特发物业净资产为109,989,103.40元，折股后股份有限公司的总股本为7,500万股，其中，特发集团（国有股东）持有4,777.50万股，特发投资（国有股东）持有97.50万股。2018年10月26日，发行人召开第一次股东大会，全体发起人一致决定按原账面净资产值折股将特发物业整体变更为股份有限公司，审议通过了《关于<深圳市特发服务股份有限公司章程>的议案》及其他事项，并选举产生了第一届董事会由非职工代表担任的董事、第一届监事会由股东代表担任的监事。2018年11月20日，发行人在深圳市市场监督管理局办理完毕公司登记手续，领取了统一社会信用代码为914403001922285356的《营业执照》。2018年11月25日，天健会计师出具天健验〔2018〕3-67号《验资报告》并验证“截至2018年10月26日，深圳市特发服务股份有限公司已收到全体出资者所拥有的截至2018年2月28日止深圳市特发物业管理有限公司的净资产109,989,103.40元，根据《公司法》的有关规定，按照公司的折股方案，将上述净资产折合股本7,500万元，资本公积金34,989,103.40元”。

经营范围：

物业管理；水电工程；国内贸易；经济信息咨询；房地产经纪；为酒店提供管理服务；汽车零配件及汽车饰品的购销；自有物业租赁；园林绿化服务；绿化养护服务；花卉租摆；清洁服务；从事物业管理范围内的二次供水设施清洗消毒业务；建筑工程；投资兴办实业（具体项目另行申报）；经营电子商务。非居住房地产租赁；公共事业管理服务；医院管理；农村集体经济组织管理；市政设施管理。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）