审计报告
深圳市特发服务股份有限公司
容诚审字[2022]518Z0258 号
容诚会计师事务所(特殊普通合伙)
中国北京
目 录
序号 内 容 页码
1 审计报告 1-6
2 合并资产负债表 7
3 合并利润表 8
4 合并现金流量表 9
5 合并所有者权益变动表 10 – 11
6 母公司资产负债表 12
7 母公司利润表 13
8 母公司现金流量表 14
9 母公司所有者权益变动表 15 - 16
10 财务报表附注 17 - 116
审 计 报 告
容诚审字[2022]518Z0258 号
深圳市特发服务股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳市特发服务股份有限公司（以下简称特发服务公司）财务报
表，包括 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2021 年度的合并及母公
司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关
财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了特发服务公司 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2021
年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于特发服务公司，并履行了职业道
德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审
计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事
项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不
对这些事项单独发表意见。
（一） 收入确认
1、事项描述
1
参见财务报表附注三、26 及附注五、29。
特发服务公司营业收入主要来自于公司提供综合物业服务、政务服务和增值服
务。2021 年度实现营业收入人民币 1,691,108,942.31 元，较上年同期增长 52.54%。
由于营业收入是特发服务公司关键业绩指标之一，可能存在特发服务公司管
理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风
险。因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。
2、审计应对
我们对收入确认实施的相关程序主要包括：
（1） 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是
否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
（2） 检查主要的销售合同，评价收入确认政策是否符合企业会计准则的规定；
（3） 对营业收入及毛利率按月度、服务类型等实施分析程序，识别是否存在
重大或异常波动，并查明波动原因；
（4） 以抽样方式检查与收入确认相关的支持性文件，包括销售合同、发票、
结算单据、银行收款凭证等；
（5） 结合应收账款函证，以抽样方式向主要客户函证本期销售额；
（6） 实施截止测试，检查物业服务收入是否在恰当的会计期间确认；
（7） 检查营业收入是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列
报。
（二）应收账款减值
1、事项描述
参见财务报表附注三、10 及附注五、3。
截至 2021 年 12 月 31 日，特发服务公司应收账款余额为人民币 413,545,384.01
元，坏账准备为人民币 30,548,532.24 元，账面价值为人民币 382,996,851.77 元，
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账面价值占资产总额的比例为 28.15%。特发服务公司对应收账款按照整个存续期
的预期信用损失计提坏账准备。
由于应收账款占资产总额的比重较大，且确定应收账款坏账准备金额涉及重
大管理层判断，因此，我们将应收账款的减值确定为关键审计事项。
2、审计应对
我们对应收账款减值实施的相关程序主要包括：
（1） 了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定
其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
（2） 复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价
管理层是否恰当识别各项应收账款的信用风险特征；
（3） 对于单项计提坏账准备的应收账款，抽样检查管理层对预期收取现金流
量进行估计的依据，包括客户的财务状况和资信情况、历史交易和回款情况以及
前瞻性信息等；
（4） 对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风
险特征划分组合的合理性；评价管理层根据历史信用损失经验及前瞻性估计确定
的应收账款账龄与预期信用损失率对照表的合理性；测试应收账款账龄分类以及
相应计提的坏账准备是否准确；
（5） 检查应收账款的期后回款情况，评价管理层计提应收账款坏账准备的合
理性；
（6） 检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括特发服务公司 2021 年度报告中涵盖的
信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表
任何形式的鉴证结论。
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结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考
虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或
者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报
告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的
重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估特发服务公司的持续经营能力，披露与
持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算特发
服务公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督特发服务公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获
取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并
不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由
于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者
依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀
疑。同时，我们也执行以下工作：
（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施
审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的
基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之
上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大
错报的风险。
4
（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内
部控制的有效性发表意见。
（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计
证据，就可能导致对特发服务公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否
存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准
则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露
不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的
信息。然而，未来的事项或情况可能导致特发服务公司不能持续经营。
（5） 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映
相关交易和事项。
（6） 就特发服务公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证
据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审
计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理
层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范
措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重
要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁
止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事
项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中
沟通该事项。
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（此页无正文，为特发服务公司容诚审字[2022]518Z0258 号审计报告之签字
盖章页。）
容诚会计师事务所 中国注册会计师：
（特殊普通合伙） 李巧仪（项目合伙人）
中国北京 中国注册会计师：
秦昌明
2022 年 4 月 22 日
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合并资产负债表
2021年12月31日
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项 目 附注五 2021年12月31日 2020年12月31日 项 目 附注五 2021年12月31日 2020年12月31日
流动资产： 流动负债：
货币资金 1 317,149,811.92 717,238,075.41 短期借款
交易性金融资产 2 476,574,712.89 交易性金融负债
衍生金融资产 衍生金融负债
应收票据 应付票据
应收账款 3 382,996,851.77 276,038,446.99 应付账款 15 151,530,888.11 72,826,800.85
应收款项融资 预收款项
预付款项 4 5,683,388.40 5,196,061.73 合同负债 16 38,389,456.04 11,843,730.99
其他应收款 5 18,771,019.77 13,702,357.37 应付职工薪酬 17 155,099,750.18 130,950,733.29
其中：应收利息 应交税费 18 36,481,097.83 24,410,949.52
应收股利 其他应付款 19 71,358,081.24 42,836,932.67
存货 6 4,205,436.25 3,535,359.87 其中：应付利息
合同资产 应付股利 3,746,261.94
持有待售资产 持有待售负债
一年内到期的非流动资产 一年内到期的非流动负债 20 7,339,655.90 1,037,735.88
其他流动资产 7 50,175,862.39 1,396,295.93 其他流动负债 21 685,164.16 585,134.60
流动资产合计 1,255,557,083.39 1,017,106,597.30 流动负债合计 460,884,093.46 284,492,017.80
非流动资产： 非流动负债：
债权投资 长期借款
其他债权投资 应付债券
长期应收款 其中：优先股
长期股权投资 8 4,313,304.04 12,219,780.88 永续债
其他权益工具投资 租赁负债 22 15,540,385.40
其他非流动金融资产 长期应付款
投资性房地产 9 53,111,546.17 55,590,951.13 长期应付职工薪酬
固定资产 10 14,388,613.76 8,561,377.06 预计负债
在建工程 递延收益
生产性生物资产 递延所得税负债
油气资产 其他非流动负债 23 5,880,503.05 6,918,238.93
使用权资产 11 19,282,388.96 非流动负债合计 21,420,888.45 6,918,238.93
无形资产 12 2,368,106.58 915,001.89 负债合计 482,304,981.91 291,410,256.73
开发支出 所有者权益：
商誉 股本 24 130,000,000.00 100,000,000.00
长期待摊费用 13 3,458,912.32 1,430,448.22 其他权益工具
递延所得税资产 14 8,106,885.90 3,960,374.88 其中：优先股
其他非流动资产 永续债
非流动资产合计 105,029,757.73 82,677,934.06 资本公积 25 429,620,537.79 459,620,537.79
减：库存股
其他综合收益 26 -103,049.15 -78,368.46
专项储备
盈余公积 27 25,738,926.57 16,180,654.54
未分配利润 28 275,695,402.46 210,583,612.67
归属于母公司所有者权益合 860,951,817.67 786,306,436.54
计
少数股东权益 17,330,041.54 22,067,838.09
所有者权益合计 878,281,859.21 808,374,274.63
资产总计 1,360,586,841.12 1,099,784,531.36 负债和所有者权益总计 1,360,586,841.12 1,099,784,531.36
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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合并利润表
2021年度
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项 目 附注五 2021年度 2020年度
一、营业总收入 29 1,691,108,942.31 1,108,659,813.87
其中：营业收入 29 1,691,108,942.31 1,108,659,813.87
二、营业总成本 1,542,699,096.07 975,448,139.38
其中：营业成本 29 1,407,856,187.45 878,461,189.19
税金及附加 30 9,002,220.45 5,256,401.61
销售费用 31 15,081,254.82 10,000,596.76
管理费用 32 113,696,853.16 82,191,159.07
研发费用
财务费用 33 -2,937,419.81 -461,207.25
其中:利息费用 1,205,026.17
利息收入 4,984,136.14 1,120,771.74
加：其他收益 34 10,543,988.28 11,222,594.55
投资收益（损失以“-”号填列） 35 9,828,051.80 3,260,592.87
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 1,258,291.37 1,986,359.17
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 36 3,574,712.89
信用减值损失（损失以“-”号填列） 37 -16,736,921.76 -4,225,764.51
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） 38 37,109.77
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 155,656,787.22 143,469,097.40
加：营业外收入 39 259,150.65 314,077.73
减：营业外支出 40 236,462.28 230,397.12
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 155,679,475.59 143,552,778.01
减：所得税费用 41 38,434,616.16 35,203,150.20
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 117,244,859.43 108,349,627.81
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 117,244,859.43 108,349,627.81
2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类 117,244,859.43 108,349,627.81
1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列） 112,350,582.50 99,305,119.66
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 4,894,276.93 9,044,508.15
六、其他综合收益的税后净额 42 -24,680.69 -92,044.41
（一）归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -24,680.69 -92,044.41
1. 不能重分类进损益的其他综合收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
……
2. 将重分类进损益的其他综合收益 -24,680.69 -92,044.41
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额 -24,680.69 -92,044.41
……
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 117,220,178.74 108,257,583.40
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额 112,325,901.81 99,213,075.25
（二）归属于少数股东的综合收益总额 4,894,276.93 9,044,508.15
八、每股收益
（一）基本每股收益（元/股） 0.86 1.02
（二）稀释每股收益（元/股） 0.86 1.02
法定代表人 ： 主管会计工作负责人 ： 会计机构负责人 ：
8
合并现金流量表
2021年度
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项 目 附注五 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 1,724,959,562.37 1,116,801,847.85
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 43 56,000,571.52 32,538,670.33
经营活动现金流入小计 1,780,960,133.89 1,149,340,518.18
购买商品、接受劳务支付的现金 488,611,468.15 298,634,554.30
支付给职工以及为职工支付的现金 958,776,270.30 625,935,360.28
支付的各项税费 113,141,741.64 84,762,625.75
支付其他与经营活动有关的现金 43 45,206,499.98 36,378,636.74
经营活动现金流出小计 1,605,735,980.07 1,045,711,177.07
经营活动产生的现金流量净额 44 175,224,153.82 103,629,341.11
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 814,368,443.65 1,751,100.00
取得投资收益收到的现金 8,366,084.99
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 339,405.08 517,022.51
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 306,501.95
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 823,073,933.72 2,574,624.46
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 15,338,692.92 5,300,093.77
投资支付的现金 1,278,000,000.00 2,250,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 50,000,000.00
投资活动现金流出小计 1,343,338,692.92 7,550,093.77
投资活动产生的现金流量净额 -520,264,759.20 -4,975,469.31
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 443,960,304.16
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 498,040.00
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 443,960,304.16
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 40,880,000.00
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 5,880,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金 43 14,066,586.57 4,517,481.15
筹资活动现金流出小计 54,946,586.57 4,517,481.15
筹资活动产生的现金流量净额 -54,946,586.57 439,442,823.01
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -788.74 67,586.20
五、现金及现金等价物净增加额 -399,987,980.69 538,164,281.01
加：期初现金及现金等价物余额 717,137,792.61 178,973,511.60
六、期末现金及现金等价物余额 317,149,811.92 717,137,792.61
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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合并所有者权益变动表
2021年度
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司 单位：元 币种：人民币
2021年度
归属于母公司所有者权益
项 目
其他权益工具 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 小计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 100,000,000.00 459,620,537.79 -78,368.46 16,180,654.54 210,583,612.67 786,306,436.54 22,067,838.09 808,374,274.63
加：会计政策变更 -235,516.38 -2,445,004.30 -2,680,520.68 -5,811.54 -2,686,332.22
前期差错更正 -
同一控制下企业合并 -
其他 -
二、本年年初余额 100,000,000.00 459,620,537.79 -78,368.46 15,945,138.16 208,138,608.37 783,625,915.86 22,062,026.55 805,687,942.41
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列) 30,000,000.00 -30,000,000.00 -24,680.69 9,793,788.41 67,556,794.09 77,325,901.81 -4,731,985.01 72,593,916.80
（一）综合收益总额 -24,680.69 112,350,582.50 112,325,901.81 4,894,276.93 117,220,178.74
（二）所有者投入和减少资本 -
1. 所有者投入的普通股 -
2．其他权益工具持有者投入资本 -
3．股份支付计入所有者权益的金额 -
4．其他 -
（三）利润分配 9,793,788.41 -44,793,788.41 -35,000,000.00 -9,626,261.94 -44,626,261.94
1．提取盈余公积 9,793,788.41 -9,793,788.41 - -
2．对所有者（或股东）的分配 -35,000,000.00 -35,000,000.00 -9,626,261.94 -44,626,261.94
3．其他 -
（四）所有者权益内部结转 30,000,000.00 -30,000,000.00 -
1．资本公积转增资本（或股本） 30,000,000.00 -30,000,000.00 -
2．盈余公积转增资本（或股本） -
3．盈余公积弥补亏损 -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 -
5. 其他综合收益结转留存收益 -
6. 其他 -
（五）专项储备 -
1．本年提取 -
2．本年使用 -
（六）其他 -
四、本年年末余额 130,000,000.00 429,620,537.79 -103,049.15 25,738,926.57 275,695,402.46 860,951,817.67 17,330,041.54 878,281,859.21
法定代表人 ： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
10
合并所有者权益变动表
2021年度
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司 单位：元 币种：人民币
2020年度
归属于母公司所有者权益
项 目
其他权益工具 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 小计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 75,000,000.00 52,054,206.41 13,675.95 8,872,253.15 118,586,894.40 254,527,029.91 12,827,831.60 267,354,861.51
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
同一控制下企业合并 -
其他 -
二、本年年初余额 75,000,000.00 52,054,206.41 13,675.95 8,872,253.15 118,586,894.40 254,527,029.91 12,827,831.60 267,354,861.51
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列) 25,000,000.00 407,566,331.38 -92,044.41 7,308,401.39 91,996,718.27 531,779,406.63 9,240,006.49 541,019,413.12
（一）综合收益总额 -92,044.41 99,305,119.66 99,213,075.25 9,044,508.15 108,257,583.40
（二）所有者投入和减少资本 25,000,000.00 407,566,331.38 432,566,331.38 195,498.34 432,761,829.72
1. 所有者投入的普通股 25,000,000.00 407,566,331.38 432,566,331.38 498,040.00 433,064,371.38
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 -302,541.66 -302,541.66
（三）利润分配 7,308,401.39 -7,308,401.39
1．提取盈余公积 7,308,401.39 -7,308,401.39
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5. 其他综合收益结转留存收益
6. 其他
（五）专项储备
1．本年提取
2．本年使用
（六）其他
四、本年年末余额 100,000,000.00 459,620,537.79 -78,368.46 16,180,654.54 210,583,612.67 786,306,436.54 22,067,838.09 808,374,274.63
法定代表人 ： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
11
母公司资产负债表
2021年12月31日
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司 单位：元 币种：人民币
资 产 附注十五 2021年12月31日 2020年12月31日 负债和所有者权益 附注 2021年12月31日 2020年12月31日
流动资产： 流动负债：
货币资金 148,103,337.04 603,050,983.91 短期借款
交易性金融资产 466,564,027.96 交易性金融负债
衍生金融资产 衍生金融负债
应收票据 应付票据
应收账款 1 326,044,621.08 230,940,069.84 应付账款 132,739,420.22 76,476,080.33
应收款项融资 预收款项
预付款项 4,675,446.45 4,108,273.03 合同负债 8,654,127.02 6,930,672.35
其他应收款 2 88,514,672.00 65,928,171.91 应付职工薪酬 116,059,440.78 96,971,705.05
其中：应收利息 应交税费 22,300,151.87 16,010,674.82
应收股利 3,899,170.59 其他应付款 60,728,664.95 43,926,703.68
存货 4,204,638.45 3,532,784.67 其中：应付利息
合同资产 应付股利
持有待售资产 持有待售负债
一年内到期的非流动资产 一年内到期的非流动负债 5,455,432.38 1,037,735.88
其他流动资产 30,029,441.00 1,375,839.28 其他流动负债 519,247.62 402,232.73
流动资产合计 1,068,136,183.98 908,936,122.64 流动负债合计 346,456,484.84 241,755,804.84
非流动资产： 非流动负债：
债权投资 长期借款
其他债权投资 应付债券
长期应收款 其中：优先股
长期股权投资 3 38,067,366.29 42,973,843.13 永续债
其他权益工具投资 租赁负债 12,373,847.43
其他非流动金融资产 长期应付款
投资性房地产 长期应付职工薪酬
固定资产 7,304,731.00 6,680,574.30 预计负债
在建工程 递延收益
生产性生物资产 递延所得税负债
油气资产 其他非流动负债 5,880,503.05 6,918,238.93
使用权资产 14,725,764.74 非流动负债合计 18,254,350.48 6,918,238.93
无形资产 1,825,887.96 830,660.34 负债合计 364,710,835.32 248,674,043.77
开发支出 所有者权益：
商誉 股本 130,000,000.00 100,000,000.00
长期待摊费用 3,115,920.31 1,140,879.99 其他权益工具
递延所得税资产 7,352,476.31 3,346,738.30 其中：优先股
其他非流动资产 永续债
非流动资产合计 72,392,146.61 54,972,696.06 资本公积 429,848,108.09 459,848,108.09
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 24,647,214.09 15,088,942.06
未分配利润 191,322,173.09 140,297,724.78
所有者权益合计 775,817,495.27 715,234,774.93
资产总计 1,140,528,330.59 963,908,818.70 负债和所有者权益总计 1,140,528,330.59 963,908,818.70
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
12
母公司利润表
2021年度
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项 目 附注十五 2021年度 2020年度
一、营业收入 4 1,138,601,389.30 855,216,858.63
减：营业成本 4 961,687,692.72 689,899,466.31
税金及附加 5,487,542.36 4,104,294.65
销售费用 10,795,890.27 7,090,648.08
管理费用 76,419,328.74 65,567,018.75
研发费用
财务费用 -1,737,515.52 -289,595.33
其中：利息费用 942,913.76
利息收入 3,208,070.01 778,957.61
加：其他收益 7,804,186.75 8,683,102.65
投资收益（损失以“-”号填列） 5 39,102,253.52 2,555,483.17
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 1,258,291.37 1,986,359.17
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 3,564,027.96
信用减值损失（损失以“-”号填列） -16,022,952.04 -3,352,456.02
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） 37,537.25
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 120,433,504.17 96,731,155.97
加：营业外收入 125,724.04 304,227.70
减：营业外支出 174,346.33 142,404.99
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 120,384,881.88 96,892,978.68
减：所得税费用 22,446,997.79 23,808,964.77
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 97,937,884.09 73,084,013.91
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 97,937,884.09 73,084,013.91
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
……
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
……
六、综合收益总额 97,937,884.09 73,084,013.91
七、每股收益
（一）基本每股收益（元/股）
（二）稀释每股收益（元/股）
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人 ：
13
母公司现金流量表
2021年度
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项 目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 1,124,631,939.56 863,077,384.65
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 35,942,828.65 24,526,900.71
经营活动现金流入小计 1,160,574,768.21 887,604,285.36
购买商品、接受劳务支付的现金 344,781,411.20 276,619,281.89
支付给职工以及为职工支付的现金 642,679,309.49 448,672,668.76
支付的各项税费 75,477,671.09 61,751,110.75
支付其他与经营活动有关的现金 35,457,116.38 36,692,485.74
经营活动现金流出小计 1,098,395,508.16 823,735,547.14
经营活动产生的现金流量净额 62,179,260.05 63,868,738.22
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 659,368,443.65 1,751,100.00
取得投资收益收到的现金 24,767,730.56
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 362,953.19 286,850.36
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 1,458,000.00
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 684,499,127.40 3,495,950.36
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 8,216,864.42 4,108,336.67
投资支付的现金 1,113,000,000.00 7,095,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 3,000,000.00
支付其他与投资活动有关的现金 30,000,000.00
投资活动现金流出小计 1,154,216,864.42 11,203,336.67
投资活动产生的现金流量净额 -469,717,737.02 -7,707,386.31
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 443,462,264.16
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 443,462,264.16
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 35,000,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金 12,409,169.90 4,517,481.15
筹资活动现金流出小计 47,409,169.90 4,517,481.15
筹资活动产生的现金流量净额 -47,409,169.90 438,944,783.01
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -454,947,646.87 495,106,134.92
加：期初现金及现金等价物余额 603,050,983.91 107,944,848.99
六、期末现金及现金等价物余额 148,103,337.04 603,050,983.91
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
14
母公司所有者权益变动表
2021年度
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司 单位：元 币种：人民币
2021年度
项目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 100,000,000.00 459,848,108.09 15,088,942.06 140,297,724.78 715,234,774.93
加： 会计政策变更 -235,516.38 -2,119,647.37 -2,355,163.75
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 100,000,000.00 459,848,108.09 14,853,425.68 138,178,077.41 712,879,611.18
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列) 30,000,000.00 -30,000,000.00 9,793,788.41 53,144,095.68 62,937,884.09
（一）综合收益总额 97,937,884.09 97,937,884.09
（二）所有者投入和减少资本
1. 所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 9,793,788.41 -44,793,788.41 -35,000,000.00
1．提取盈余公积 9,793,788.41 -9,793,788.41
2．对所有者（或股东）的分配 -35,000,000.00 -35,000,000.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转 30,000,000.00 -30,000,000.00
1．资本公积转增资本（或股本） 30,000,000.00 -30,000,000.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6. 其他
（五）专项储备
1．本年提取
2．本年使用
（六）其他
四、本年年末余额 130,000,000.00 429,848,108.09 24,647,214.09 191,322,173.09 775,817,495.27
法定代表人 ： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
15
母公司所有者权益变动表
2021年度
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司 单位：元 币种：人民币
2020年度
项目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 75,000,000.00 52,281,776.71 7,780,540.67 74,522,112.26 209,584,429.64
加： 会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 75,000,000.00 52,281,776.71 7,780,540.67 74,522,112.26 209,584,429.64
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列) 25,000,000.00 407,566,331.38 7,308,401.39 65,775,612.52 505,650,345.29
（一）综合收益总额 73,084,013.91 73,084,013.91
（二）所有者投入和减少资本 25,000,000.00 407,566,331.38 432,566,331.38
1. 所有者投入的普通股 25,000,000.00 407,566,331.38 432,566,331.38
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 7,308,401.39 -7,308,401.39
1．提取盈余公积 7,308,401.39 -7,308,401.39
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5. 其他综合收益结转留存收益
6. 其他
（五）专项储备
1．本年提取
2．本年使用
（六）其他
四、本年年末余额 100,000,000.00 459,848,108.09 15,088,942.06 140,297,724.78 715,234,774.93
法定代表人 ： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
16
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
深圳市特发服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年度
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司的基本情况
1. 公司概况
深圳市特发服务股份有限公司（以下简称公司或本公司）系由深圳市特发物业管理
有限公司整体变更设立的股份有限公司，于 2018 年 11 月 20 日在深圳市市场监督管理
局登记注册，总部位于广东省深圳市。公司现持有统一社会信用代码为
9 1 4 4 0 3 0 0 1 9 2 2 2 8 5 3 5 6 的 营 业 执 照 ， 注 册 资 本 13,000.00 万元，股份总数
13,000 万股（每
股面值 1 元）。
公司主要的经营活动为物业管理。
财务报表批准报出日：本财务报表业经本公司董事会于 2022 年 4 月 22 日决议批准
报出。
2. 合并财务报表范围及变化
（1） 本报告期末纳入合并范围的子公司
持股比例%
序号 子公司全称 子公司简称
直接 间接
1 深圳市特发物业资产经营有限公司 资产经营公司 100
2 深圳市特发楼宇科技有限公司 楼宇科技公司 100
3 深圳市特发政务服务有限公司 特发政务公司 51
4 深圳特发商务有限公司 特发商务公司 100
5 深圳市特发特力物业管理有限公司 特力物业公司 100
6 深圳市特发餐饮管理有限公司 特发餐饮公司 100
7 CONGOTEFATECHNOLOGIESARL 特发刚果金公司 100
8 特发政务服务(天津)有限公司 特发政务（天津）公司 51
9 山东省特发商务服务有限公司 山东特发公司 51
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
持股比例%
序号 子公司全称 子公司简称
直接 间接
10 深圳特发东部服务有限公司 东部服务公司 55
11 广东特发东部人力资源服务有限公司 东部人力公司 55
12 深圳市特发口岸服务有限公司 特发口岸公司 100
上述子公司具体情况详见本附注七、在其他主体中的权益。
（2） 本报告期内合并财务报表范围变化
本公司报告期内合并范围未发生变化。
二、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照企业会计准则及其应
用指南和准则解释的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。此外，本公司还
按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般
规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
2. 持续经营
本公司对自报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评估，未发现影响本公司持
续经营能力的事项，本公司以持续经营为基础编制财务报表是合理的。
三、重要会计政策及会计估计
本公司下列重要会计政策、会计估计根据企业会计准则制定。未提及的业务按企业
会计准则中相关会计政策执行。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财
务状况、经营成果、所有者权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
3. 营业周期
本公司正常营业周期为一年。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币，境外子公司按经营所处的主要经济环境中的货币为
记账本位币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1） 同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，在合并日按取得被合并方在最终控制方合
并财务报表中的账面价值计量。其中，对于被合并方与本公司在企业合并前采用的会计政
策不同的，基于重要性原则统一会计政策，即按照本公司的会计政策对被合并方资产、负债的
账面价值进行调整。本公司在企业合并中取得的净资产账面价值与所支付对价的账面价值
之间存在差额的，首先调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢价或
股本溢价）的余额不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。
通过分步交易实现同一控制下企业合并的会计处理方法见附注三、6（6）。
（2） 非同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的被购买方各项可辨认资产和负债，在购买日按其公允价
值计量。其中，对于被购买方与本公司在企业合并前采用的会计政策不同的，基于重要性
原则统一会计政策，即按照本公司的会计政策对被购买方资产、负债的账面价值进行调整。
本公司在购买日的合并成本大于企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债公允价值的
差额，确认为商誉；如果合并成本小于企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债公允价
值的差额，首先对合并成本以及在企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债的公允
价值进行复核，经复核后合并成本仍小于取得的被购买方可辨认资产、负债公允价值
的，其差额确认为合并当期损益。
通过分步交易实现非同一控制下企业合并的会计处理方法见附注三、6（6）。
（3） 企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用， 计
入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
（1） 合并范围的确定
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定,不仅包括根据表决权（或类似表决
权）本身或者结合其他安排确定的子公司，也包括基于一项或多项合同安排决定的结构
化主体。
控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变
回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。子公司是指被本公司控制的
主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等），结构
化主体是指在确定其控制方时没有将表决权或类似权利作为决定性因素而设计的主体
（注：有时也称为特殊目的主体）。
（2） 关于母公司是投资性主体的特殊规定
如果母公司是投资性主体，则只将那些为投资性主体的投资活动提供相关服务的子
公司纳入合并范围，其他子公司不予以合并，对不纳入合并范围的子公司的股权投资方
确认为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
当母公司同时满足下列条件时，该母公司属于投资性主体：
①该公司是以向投资方提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金。
②该公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得
回报。
③该公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
当母公司由非投资性主体转变为投资性主体时，除仅将为其投资活动提供相关服务
的子公司纳入合并财务报表范围编制合并财务报表外，企业自转变日起对其他子公司不
再予以合并，并参照部分处置子公司股权但未丧失控制权的原则处理。
当母公司由投资性主体转变为非投资性主体时，应将原未纳入合并财务报表范围的
子公司于转变日纳入合并财务报表范围，原未纳入合并财务报表范围的子公司在转变日
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
的公允价值视同为购买的交易对价，按照非同一控制下企业合并的会计处理方法进行处
理。
（3） 合并财务报表的编制方法
本公司以自身和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。
本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计
准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策和会计期间，反映企业集团整体财
务状况、经营成果和现金流量。
①合并母公司与子公司的资产、负债、所有者权益、收入、费用和现金流等项目。
②抵销母公司对子公司的长期股权投资与母公司在子公司所有者权益中所享有的
份额。
③抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响。内部交易表明相
关资产发生减值损失的，应当全额确认该部分损失。
④站在企业集团角度对特殊交易事项予以调整。
（4） 报告期内增减子公司的处理
①增加子公司或业务
A. 同一控制下企业合并增加的子公司或业务
（a） 编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的期初数，同时对比较报表的
相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
（b） 编制合并利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、
费用、利润纳入合并利润表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告
主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
（c） 编制合并现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现
金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告
主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
B. 非同一控制下企业合并增加的子公司或业务
（a） 编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
（b） 编制合并利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、
利润纳入合并利润表。
（c） 编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并
现金流量表。
②处置子公司或业务
A. 编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。
B. 编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入
合并利润表。
C. 编制合并现金流量表时将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并
现金流量表。
（5） 合并抵销中的特殊考虑
①子公司持有本公司的长期股权投资，应当视为本公司的库存股，作为所有者权益
的减项，在合并资产负债表中所有者权益项目下以“减：库存股”项目列示。
子公司相互之间持有的长期股权投资，比照本公司对子公司的股权投资的抵销方法，
将长期股权投资与其对应的子公司所有者权益中所享有的份额相互抵销。
②“专项储备”和“一般风险准备”项目由于既不属于实收资本（或股本）、资本公积，
也与留存收益、未分配利润不同，在长期股权投资与子公司所有者权益相互抵销后，按
归属于母公司所有者的份额予以恢复。
③因抵销未实现内部销售损益导致合并资产负债表中资产、负债的账面价值与其在
所属纳税主体的计税基础之间产生暂时性差异的，在合并资产负债表中确认递延所得税
资产或递延所得税负债，同时调整合并利润表中的所得税费用，但与直接计入所有者权
益的交易或事项及企业合并相关的递延所得税除外。
④本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，应当全额抵销“归属于
母公司所有者的净利润”。子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，应
当按照本公司对该子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损
益”之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，应当按照本公
司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间
分配抵销。
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⑤子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中
所享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
（6） 特殊交易的会计处理
①购买少数股东股权
本公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在个别财务报表中，购买少数股权
新取得的长期股权投资的投资成本按照所支付对价的公允价值计量。在合并财务报表中，
因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买
日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应当调整资本公积（资本溢价或股
本溢价），资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。
②通过多次交易分步取得子公司控制权的
A. 通过多次交易分步实现同一控制下企业合并
在合并日，本公司在个别财务报表中，根据合并后应享有的子公司净资产在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本；初始投资成
本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付对价的账
面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢价或股
本溢价）不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策
不同而进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并
前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产
账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留
存收益。
合并方在取得被合并方控制权之前持有的股权投资且按权益法核算的，在取得原股
权之日与合并方和被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认
有关损益、其他综合收益以及其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留
存收益。
B. 通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并
在合并日，在个别财务报表中，按照原持有的长期股权投资的账面价值加上合并日新
增投资成本之和，作为合并日长期股权投资的初始投资成本。
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在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日
的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前
持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益
等转为购买日所属当期收益，但由于被合并方重新计量设定受益计划净资产或净负债变动而
产生的其他综合收益除外。本公司在附注中披露其在购买日之前持有的被购买方的股权在购
买日的公允价值、按照公允价值重新计量产生的相关利得或损失的金额。
③本公司处置对子公司长期股权投资但未丧失控制权
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报
表中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的
净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减
的，调整留存收益。
④本公司处置对子公司长期股权投资且丧失控制权
A. 一次交易处置
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务
报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得
的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并
日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。
与原子公司的股权投资相关的其他综合收益、其他所有者权益变动，在丧失控制权
时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其
他综合收益除外。
B. 多次交易分步处置
在合并财务报表中，应首先判断分步交易是否属于“一揽子交易”。
如果分步交易不属于“一揽子交易”的，在个别财务报表中，对丧失子公司控制权之
前的各项交易，结转每一次处置股权相对应的长期股权投资的账面价值，所得价款与处
置长期股权投资账面价值之间的差额计入当期投资收益；在合并财务报表中，应按照“母
公司处置对子公司长期股权投资但未丧失控制权”的有关规定处理。
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如果分步交易属于“一揽子交易”的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控
制权的交易进行会计处理；在个别财务报表中，在丧失控制权之前的每一次处置价款与
所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧
失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益；在合并财务报表中，对于丧失控制权之
前的每一次交易，处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额应当确认
为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
各项交易的条款、条件以及经济影响符合下列一种或多种情况的，通常将多次交易
作为“一揽子交易”进行会计处理：
（a） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的。
（b） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果。
（c） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生。
（d） 一项交易单独考虑时是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
⑤因子公司的少数股东增资而稀释母公司拥有的股权比例
子公司的其他股东（少数股东）对子公司进行增资，由此稀释了母公司对子公司的
股权比例。在合并财务报表中，按照增资前的母公司股权比例计算其在增资前子公司账面
净资产中的份额，该份额与增资后按照母公司持股比例计算的在增资后子公司账面净资
产份额之间的差额调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢价或股本
溢价）不足冲减的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排
分为共同经营和合营企业。
（1） 共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的
规定进行会计处理：
①确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
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②确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
③确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
④按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
⑤确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2） 合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一
般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风
险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
（1） 外币交易时折算汇率的确定方法
本公司外币交易初始确认时采用交易发生日的即期汇率或采用按照系统合理的方
法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率（以下简称即期汇率的近似汇率）折算为
记账本位币。
（2） 资产负债表日外币货币性项目的折算方法
在资产负债表日，对于外币货币性项目，采用资产负债表日的即期汇率折算。因资
产负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差
额，计入当期损益。对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇
率折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折
算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。
（3） 外币报表折算方法
对企业境外经营财务报表进行折算前先调整境外经营的会计期间和会计政策，使之
与企业会计期间和会计政策相一致，再根据调整后会计政策及会计期间编制相应货币
（记账本位币以外的货币）的财务报表，再按照以下方法对境外经营财务报表进行折算：
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①资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权
益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。
②利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率
折算。
③外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率或即
期汇率的近似汇率折算。汇率变动对现金的影响额应当作为调节项目，在现金流量表中
单独列报。
④产生的外币财务报表折算差额，在编制合并财务报表时，在合并资产负债表中所
有者权益项目下单独列示“其他综合收益”。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境
外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10. 金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1） 金融工具的确认和终止确认
当本公司成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，终止确认该金融负债（或该部分
金融负债）。本公司（借入方）与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原
金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债， 并
同时确认新金融负债。本公司对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改
的，应当终止原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新的金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。常规方式买卖金融
资产，是指按照合同条款规定，在法规或市场惯例所确定的时间安排来交付金融资产。
交易日，是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
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（2） 金融资产的分类与计量
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特
征，将金融资产分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。除非本公司
改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在业务模式发
生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重
分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计
入其初始确认金额。因销售商品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的
应收票据及应收账款，本公司则按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。
金融资产的后续计量取决于其分类：
①以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该
金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特
定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此
类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其终止确认、按实际利率
法摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售
金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本
金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后
续计量。除减值损失或利得及汇兑损益确认为当期损益外，此类金融资产的公允价值变
动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入当期损
益。但是采用实际利率法计算的该金融资产的相关利息收入计入当期损益。
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本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为
其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对
于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。
（3） 金融负债的分类与计量
本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、低于
市场利率贷款的贷款承诺及财务担保合同负债及以摊余成本计量的金融负债。
金融负债的后续计量取决于其分类：
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
该类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。初始确认后，对于该类金融负债以公允价
值进行后续计量，除与套期会计有关外，产生的利得或损失（包括利息费用）计入当期
损益。但本公司对指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，由其自身
信用风险变动引起的该金融负债公允价值的变动金额计入其他综合收益，当该金融负债
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得和损失应当从其他综合收益中转出，计
入留存收益。
②贷款承诺及财务担保合同负债
贷款承诺是本公司向客户提供的一项在承诺期间内以既定的合同条款向客户发放
贷款的承诺。贷款承诺按照预期信用损失模型计提减值损失。
财务担保合同指，当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债
务时，要求本公司向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。财务担保合同负债以
按照依据金融工具的减值原则所确定的损失准备金额以及初始确认金额扣除按收入确
认原则确定的累计摊销额后的余额孰高进行后续计量。
③以摊余成本计量的金融负债
初始确认后，对其他金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
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除特殊情况外，金融负债与权益工具按照下列原则进行区分：
①如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，
则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他
金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。
②如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算
该工具的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工
具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发
行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，一项金融
工具合同规定本公司须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义
务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论
该合同权利或合同义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本公司自身权益工具
的市场价格以外变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具的价格）的变动而变
动，该合同分类为金融负债。
（4） 衍生金融工具及嵌入衍生工具
衍生金融工具以衍生交易合同签订当日的公允价值进行初始计量，并以其公允价值
进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确
认为一项负债。
除现金流量套期中属于套期有效的部分计入其他综合收益并于被套期项目影响损
益时转出计入当期损益之外，衍生工具公允价值变动而产生的利得或损失，直接计入当
期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如主合同为金融资产的，混合工具作为一个整体
适用金融资产分类的相关规定。如主合同并非金融资产，且该混合工具不是以公允价值
计量且其变动计入当期损益进行会计处理，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险
方面不存在紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同、单独存在的工具符合衍生工具定义
的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果该嵌入衍生
工具在取得日或后续资产负债表日的公允价值无法单独计量，则将混合工具整体指定为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
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（5） 金融工具减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的债权投资、合同资产、租赁应收款、贷款承诺及财务担保合同等，以预期信用损失
为基础确认损失准备。
①预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。
信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期
收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生
的已发生信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约
事件而导致的预期信用损失。
未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内（若金融工具的预
计存续期少于 12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期
信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
于每个资产负债表日，本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进
行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未
来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增
加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损
失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司
按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始
确认后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣
除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照
其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据、应收账款、应收款项融资及合同资产，无论是否存在重大融资成分， 本
公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
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A. 应收款项/合同资产
对于存在客观证据表明存在减值，以及其他适用于单项评估的应收票据、应收账款，
其他应收款、应收款项融资、合同资产及长期应收款等单独进行减值测试，确认预期信用
损失，计提单项减值准备。对于不存在减值客观证据的应收票据、应收账款、其他应收
款、应收款项融资、合同资产及长期应收款或当单项金融资产无法以合理成本评估预期信
用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收票据、应收账款、其他应收款、应收款
项融资、合同资产及长期应收款等划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定
组合的依据如下：
应收账款确定组合的依据如下：
应收账款确定组合的依据如下：
应收账款组合 1 账龄组合
应收账款组合 2 应收合并范围内关联方
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预
期信用损失。
其他应收款确定组合的依据如下：
其他应收款组合 1 应收押金保证金组合
其他应收款组合 2 应收暂付款组合
其他应收款组合 3 应收往来款组合
其他应收款组合 4 应收员工备用金组合
其他应收款组合 5 应收其他组合
其他应收款组合 6 合并范围内关联往来组合
对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失。
B. 债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口
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的各种类型，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算
预期信用损失。
②具有较低的信用风险
如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很
强，并且即便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其
合同现金流量义务的能力，该金融工具被视为具有较低的信用风险。
③信用风险显著增加
本公司通过比较金融工具在资产负债表日所确定的预计存续期内的违约概率与在
初始确认时所确定的预计存续期内的违约概率，以确定金融工具预计存续期内发生违
约概率的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外
成本或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括：
A. 信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化；
B. 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力是否发生显著变化的业务、财务或经济
状况的不利变化；
C. 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；债务人所处的监管、经济或技术
环境是否发生显著不利变化；
D. 作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著
变化。这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
E. 预期将降低债务人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化；
F.借款合同的预期变更，包括预计违反合同的行为是否可能导致的合同义务的免除
或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出
其他变更；
G. 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
H.合同付款是否发生逾期超过（含）30 日。
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险
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是否显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特征对
金融工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。
通常情况下，如果逾期超过 30 日，本公司确定金融工具的信用风险已经显著增加。
除非本公司无需付出过多成本或努力即可获得合理且有依据的信息，证明虽然超过合同
约定的付款期限 30 天，但信用风险自初始确认以来并未显著增加。
④已发生信用减值的金融资产
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具
有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金
融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾
期等；债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情
况下都不会做出的让步；债务人很可能破产或进行其他财务重组；发行方或债务人财务
困难导致该金融资产的活跃市场消失；以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反
映了发生信用损失的事实。
⑤预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新
计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得
计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债
表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本
公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
⑥核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记
该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本
公司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
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（6） 金融资产转移
金融资产转移是指下列两种情形：
A. 将收取金融资产现金流量的合同权利转移给另一方；
B. 将金融资产整体或部分转移给另一方，但保留收取金融资产现金流量的合同权利，
并承担将收取的现金流量支付给一个或多个收款方的合同义务。
①终止确认所转移的金融资产
已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，或既没有转移也没
有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，但放弃了对该金融资产控制的，终
止确认该金融资产。
在判断是否已放弃对所转移金融资产的控制时，根据转入方出售该金融资产的实际
能力。转入方能够单方面将转移的金融资产整体出售给不相关的第三方，且没有额外条
件对此项出售加以限制的，则公司已放弃对该金融资产的控制。
本公司在判断金融资产转移是否满足金融资产终止确认条件时，注重金融资产转移
的实质。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
A. 所转移金融资产的账面价值；
B. 因转移而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对于
终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为根据《企业会计准则第 22 号-金融工具确
认和计量》第十八条分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的情
形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终
止确认部分和未终止确认部分（在此种情况下，所保留的服务资产视同继续确认金融资
产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差
额计入当期损益：
A. 终止确认部分在终止确认日的账面价值；
B. 终止确认部分的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止
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确认部分的金额（涉及转移的金融资产为根据《企业会计准则第 22 号-金融工具确认和
计量》第十八条分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的情形）
之和。
②继续涉入所转移的金融资产
既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，且未放弃对该
金融资产控制的，应当按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相
应确认有关负债。
继续涉入所转移金融资产的程度，是指企业承担的被转移金融资产价值变动风险或
报酬的程度。
③继续确认所转移的金融资产
仍保留与所转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，应当继续确认所转移
金融资产整体，并将收到的对价确认为一项金融负债。
该金融资产与确认的相关金融负债不得相互抵销。在随后的会计期间，企业应当继
续确认该金融资产产生的收入（或利得）和该金融负债产生的费用（或损失）。
（7） 金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债应当在资产负债表内分别列示，不得相互抵销。但同时满足下
列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，转出方不得将已转移的金融资产和相关负债
进行抵销。
（8） 金融工具公允价值的确定方法
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、11。
11. 公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者
转移一项负债所需支付的价格。
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本公司以主要市场的价格计量相关资产或负债的公允价值，不存在主要市场的，本
公司以最有利市场的价格计量相关资产或负债的公允价值。本公司采用市场参与者在对
该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
主要市场，是指相关资产或负债交易量最大和交易活跃程度最高的市场；最有利市
场，是指在考虑交易费用和运输费用后，能够以最高金额出售相关资产或者以最低金额转
移相关负债的市场。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价
值。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利
益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能
力。
①估值技术
本公司采用在当期情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，
使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。本公司使用与其中一种或多种估值
技术相一致的方法计量公允价值，使用多种估值技术计量公允价值的，考虑各估值结果的
合理性，选取在当期情况下最能代表公允价值的金额作为公允价值。
本公司在估值技术的应用中，优先使用相关可观察输入值，只有在相关可观察输入
值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。可观察输入值，是指
能够从市场数据中取得的输入值。该输入值反映了市场参与者在对相关资产或负债定价
时所使用的假设。不可观察输入值，是指不能从市场数据中取得的输入值。该输入值根
据可获得的市场参与者在对相关资产或负债定价时所使用假设的最佳信息取得。
②公允价值层次
本公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次输入
值，其次使用第二层次输入值，最后使用第三层次输入值。第一层次输入值是在计量日
能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。第二层次输入值是除第一层
次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。第三层次输入值是相关资产或
负债的不可观察输入值。
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12. 存货
（1） 存货的分类
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在
产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等，包括原材料、在产品、半成
品、产成品、库存商品、周转材料等。
（2） 发出存货的计价方法
本公司存货发出时采用加权平均法计价。
（3） 存货的盘存制度
本公司存货采用永续盘存制，每年至少盘点一次，盘盈及盘亏金额计入当年度损益。
（4） 存货跌价准备的计提方法
资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，计提
存货跌价准备，计入当期损益。
在确定存货的可变现净值时，以取得的可靠证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资
产负债表日后事项的影响等因素。
（5） 周转材料的摊销方法
①低值易耗品摊销方法：在领用时采用一次转销法。
②包装物的摊销方法：在领用时采用一次转销法。
13. 合同资产及合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或
合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（且该权利取决于时
间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让
商品或提供服务的义务列示为合同负债。
本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见附注三、10。
合同资产和合同负债在资产负债表中单独列示。同一合同下的合同资产和合同负债
以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合同资产”或“其他非流动资产”项目
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中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动负债”项目中列
示。不同合同下的合同资产和合同负债不能相互抵销。
14. 合同成本
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，在同时满足下列条件时作为合同履约成本确认为
一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造
费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本。
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
③该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项
资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行
摊销；但是对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司将其在发生时计入当期损
益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部
分计提减值准备，并确认为资产减值损失，并进一步考虑是否应计提亏损合同有关的预
计负债：
①因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值
准备情况下该资产在转回日的账面价值。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，
在“存货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非
流动资产”项目中列示。
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确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，
在“其他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在
“其他非流动资产”项目中列示。
15. 长期股权投资
本公司长期股权投资包括对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对
合营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，为本公司的联营企
业。
（1） 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必 须
经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判 断所
有参与方或参与方组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一 致行动才
能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断
该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同 意。如果存在
两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同
控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不
能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重
大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有
的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投
资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%
的表决权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况
下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响。
（2） 初始投资成本确定
① 企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其投资成本：
A. 同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作
为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面
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价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现
金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积
不足冲减的，调整留存收益；
B. 同一控制下的企业合并，合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按
照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权
投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本
与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收
益；
C. 非同一控制下的企业合并，以购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值确定为合并成本作为长期股权投
资的初始投资成本。合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以
及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
② 除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下
列规定确定其投资成本：
A. 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成本。初始
投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；
B. 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初
始投资成本；
C. 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，如果该项交换具有商业实质且换入
资产或换出资产的公允价值能可靠计量，则以换出资产的公允价值和相关税费作为初始投
资成本，换出资产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；若非货币资产交换不
同时具备上述两个条件，则按换出资产的账面价值和相关税费作为初始投资成本。
D. 通过债务重组取得的长期股权投资，以所放弃债权的公允价值和可直接归属于该
资产的税金等其他成本确定其入账价值，并将所放弃债权的公允价值与账面价值之间的
差额，计入当期损益。
（3） 后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和
合营企业的长期股权投资采用权益法核算。
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①成本法
采用成本法核算的长期股权投资，追加或收回投资时调整长期股权投资的成本；被
投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
②权益法
按照权益法核算的长期股权投资，一般会计处理为：
本公司长期股权投资的投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调
整长期股权投资的成本。
本公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分
别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；本公司按照被投 资
单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价 值；
被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整 长期股
权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益的份额时， 以取得投
资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行 调整后确
认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，应按照本公司 的会计政策
及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他 综合收益等。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照享有的 比例计算归属于本
公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。本公司与被投资单 位发生的未实现内部交
易损失属于资产减值损失的，应全额确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制
的，按照原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的
初始投资成本。原持有的股权投资分类为其他权益工具投资的，其公允价值与账面价值
之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计利得或损失应当在改按权益法核算的当期从
其他综合收益中转出，计入留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后
的剩余股权改按公允价值计量，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价
值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在
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终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会
计处理。
（4） 减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注三、21。
16. 投资性房地产
（1） 投资性房地产的分类
投资性房产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：
①已出租的土地使用权。
②持有并准备增值后转让的土地使用权。
③已出租的建筑物。
（2） 投资性房地产的计量模式
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，计提资产减值方法见附注三、
21。
本公司对投资性房地产成本减累计减值及净残值后按直线法计算折旧或摊销，并采
用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
17. 固定资产
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一年
的单位价值较高的有形资产。
（1） 确认条件
固定资产在同时满足下列条件时，按取得时的实际成本予以确认：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业。
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产发生的后续支出，符合固定资产确认条件的计入固定资产成本；不符合固
定资产确认条件的在发生时计入当期损益。
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（2） 各类固定资产的折旧方法
本公司从固定资产达到预定可使用状态的次月起按年限平均法计提折旧，按固定资
产的类别、估计的经济使用年限和预计的净残值率分别确定折旧年限和年折旧率如下：
类 别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 20-30 5.00 3.17-4.75
运输工具 年限平均法 3-5 5.00 19.00-31.67
办公及其他设备 年限平均法 3-5 5.00 19.00-31.67
对于已经计提减值准备的固定资产，在计提折旧时扣除已计提的固定资产减值准备。
每年年度终了，公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使
用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命。
18. 在建工程
（1） 在建工程以立项项目分类核算。
（2） 在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定
资产的入账价值。包括建筑费用、机器设备原价、其他为使在建工程达到预定可使用状
态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前为该项目专门借款所发生的
借款费用及占用的一般借款发生的借款费用。本公司在工程安装或建设完成达到预定可
使用状态时将在建工程转入固定资产。所建造的已达到预定可使用状态、但尚未办理竣
工决算的固定资产，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际
成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折
旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧
额。
19. 借款费用
（1） 借款费用资本化的确认原则和资本化期间
本公司发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的借款费用在同
时满足下列条件时予以资本化计入相关资产成本：
①资产支出已经发生；
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②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
其他的借款利息、折价或溢价和汇兑差额，计入发生当期的损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超
过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止其
借款费用的资本化；以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。
（2） 借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发
生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资
取得的投资收益后的金额，确定为专门借款利息费用的资本化金额。
购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，一般借款应予资本化的利
息金额按累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款
的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平
均利率计算确定。
20. 无形资产
（1） 无形资产的计价方法
按取得时的实际成本入账。
（2） 无形资产使用寿命及摊销
①使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项 目 预计使用寿命 依据
计算机软件 5年 参考能为公司带来经济利益的期限确定使用寿命
每年年度终了，公司对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
②无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
对于使用寿命不确定的无形资产，公司在每年年度终了对使用寿命不确定的无形资产的
使用寿命进行复核，如果重新复核后仍为不确定的，于资产负债表日进行减值测试。
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③无形资产的摊销
对于使用寿命有限的无形资产，本公司在取得时确定其使用寿命，在使用寿命内采
用直线法系统合理摊销，摊销金额按受益项目计入当期损益。具体应摊销金额为其成本
扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值
准备累计金额。使用寿命有限的无形资产，其残值视为零，但下列情况除外：有第三方
承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产或可以根据活跃市场得到预计残值信
息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。
对使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。每年年度终了对使用寿命不确定的无形
资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，估计其使用
寿命并在预计使用年限内系统合理摊销。
21. 长期资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投
资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司
将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的
无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测
试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量
的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项
资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流 入
为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收
回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照
合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产
组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者
资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
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减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包 含
商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后
对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额， 如可收
回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
22. 长期待摊费用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期
待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的
费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损
益。
23. 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报
酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公
司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职
工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付
职工薪酬”项目。
（1） 短期薪酬的会计处理方法
①职工基本薪酬（工资、奖金、津贴、补贴）
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计
入当期损益，其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。
②职工福利费
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产
成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
③医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及工会经
费和职工教育经费
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本公司为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公
积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为其提供服务的会计期间，
根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，计入当
期损益或相关资产成本。
④短期带薪缺勤
本公司在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带薪
缺勤相关的职工薪酬，并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。本公司在职工
实际发生缺勤的会计期间确认与非累积带薪缺勤相关的职工薪酬。
⑤短期利润分享计划
利润分享计划同时满足下列条件的，本公司确认相关的应付职工薪酬：
A.企业因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；
B.因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。
（2） 离职后福利的会计处理方法
①设定提存计划
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确
认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内
支付全部应缴存金额的，本公司参照相应的折现率（根据资产负债表日与设定提存计划
义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率确定），将
全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。
②设定受益计划
A. 确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本
根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和
财务变量等做出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的归属期间。本
公司按照相应的折现率（根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国
债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率确定）将设定受益计划所产生的义务予
以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本。
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B. 确认设定受益计划净负债或净资产
设定受益计划存在资产的，本公司将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产
公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。
设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者
计量设定受益计划净资产。
C. 确定应计入资产成本或当期损益的金额
服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，除了其他 会
计准则要求或允许计入资产成本的当期服务成本之外，其他服务成本均计入当期损益。
设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计
划义务的利息费用以及资产上限影响的利息，均计入当期损益。
D. 确定应计入其他综合收益的金额
重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动，包括：
（a） 精算利得或损失，即由于精算假设和经验调整导致之前所计量的设定受益计
划义务现值的增加或减少；
（b） 计划资产回报，扣除包括在设定受益计划净负债或净资产的利息净额中的金
额;
（c） 资产上限影响的变动，扣除包括在设定受益计划净负债或净资产的利息净额
中的金额。
上述重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动直接计入其他综合收益,
并且在后续会计期间不允许转回至损益，但本公司可以在权益范围内转移这些在其他综
合收益中确认的金额。
（3） 辞退福利的会计处理方法
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负
债，并计入当期损益：
①企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
②企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
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辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，参照相应的折现率
（根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高
质量公司债券的市场收益率确定）将辞退福利金额予以折现，以折现后的金额计量应付
职工薪酬。
（4） 其他长期职工福利的会计处理方法
①符合设定提存计划条件的
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，将全部应缴存
金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。
②符合设定受益计划条件的
在报告期末，本公司将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
A. 服务成本；
B. 其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；
C. 重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
24. 预计负债
（1） 预计负债的确认标准
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
①该义务是本公司承担的现时义务；
②该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
③该义务的金额能够可靠地计量。
（2） 预计负债的计量方法
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑
与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。每个资产负债表日对预计负
债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照
当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
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25. 股份支付
（1） 股份支付的种类
本公司股份支付包括以现金结算的股份支付和以权益结算的股份支付。
（2） 权益工具公允价值的确定方法
①对于授予职工的股份，其公允价值按公司股份的市场价格计量，同时考虑授予股
份所依据的条款和条件（不包括市场条件之外的可行权条件）进行调整。②对于授予职
工的股票期权，在许多情况下难以获得其市场价格。如果不存在条款和条件相似的交易
期权，公司选择适用的期权定价模型估计所授予的期权的公允价值。
（3） 确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内每个资产负债表日，公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信
息作出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量，以作出可行权权益工具的最佳估计。
（4） 股份支付计划实施的会计处理
以现金结算的股份支付
①授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日以本公司承担负债的公允
价值计入相关成本或费用，相应增加负债。并在结算前的每个资产负债表日和结算日对
负债的公允价值重新计量，将其变动计入损益。
②完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支
付，在等待期内的每个资产负债表日以对可行权情况的最佳估计为基础，按本公司承担
负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
以权益结算的股份支付
①授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日以权益工
具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
②完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权换取职工服务的以权益
结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估
计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入成本或费用和资本公
积。
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（5） 股份支付计划修改的会计处理
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按
照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的
数量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值
的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付
公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件， 则仍继续
对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的
权益工具。
（6） 股份支付计划终止的会计处理
如果在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可
行权条件而被取消的除外），本公司：
①将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本应在剩余等待期内确认的金额；
②在取消或结算时支付给职工的所有款项均作为权益的回购处理，回购支付的金额
高于该权益工具在回购日公允价值的部分，计入当期费用。
本公司如果回购其职工已可行权的权益工具，冲减企业的所有者权益；回购支付的
款项高于该权益工具在回购日公允价值的部分，计入当期损益。
26. 收入确认原则和计量方法
（1） 一般原则
收入是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的
经济利益的总流入。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取
得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所
承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊
至各单项履约义务的交易价格计量收入。
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交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代
第三方收取的款项。在确定合同交易价格时，如果存在可变对价，本公司按照期望值或 最
可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，并以不超过在相关不确定性消除时累计已 确认
收入极可能不会发生重大转回的金额计入交易价格。合同中如果存在重大融资成分， 本公司
将根据客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，该交易 价格与
合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销，对于控制权转移与客 户支付价
款间隔未超过一年的，本公司不考虑其中的融资成分。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履
行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内
有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，
但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司按照投入法（或产出法）确定提供服务的
履约进度。当履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，
按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有了该商品的法定所有
权；
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品
所有权上的主要风险和报酬；
⑤客户已接受该商品。
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（2） 具体方法
本公司收入确认的具体方法如下：
公司提供综合物业、政务和增值等服务，由于公司履约的同时客户即取得并消耗公
司履约所带来的经济利益，或者客户能够控制公司履约过程中在建商品或服务，公司将
其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定
的除外。公司按照产出法确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，公
司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约
进度能够合理确定为止。
27. 政府补助
（1） 政府补助的确认
政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认：
①本公司能够满足政府补助所附条件；
②本公司能够收到政府补助。
（2） 政府补助的计量
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产
的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
（3） 政府补助的会计处理
①与资产相关的政府补助
公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政
府补助。与资产相关的政府补助确认为递延收益，在相关资产使用期限内按照合理、系统
的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用
寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处
置当期的损益。
②与收益相关的政府补助
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。与收益相
关的政府补助，分情况按照以下规定进行会计处理：
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用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相
关成本费用或损失的期间，计入当期损益；
用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进
行会计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本公司
日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
28. 递延所得税资产和递延所得税负债
本公司通常根据资产与负债在资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性
差异，采用资产负债表债务法将应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异对所得税的影响额
确认和计量为递延所得税负债或递延所得税资产。本公司不对递延所得税资产和递延所
得税负债进行折现。
（1） 递延所得税资产的确认
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，其对所得税
的影响额按预计转回期间的所得税税率计算，并将该影响额确认为递延所得税资产，但
是以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳
税所得额为限。
同时具有下列特征的交易或事项中因资产或负债的初始确认所产生的可抵扣暂时
性差异对所得税的影响额不确认为递延所得税资产：
A. 该项交易不是企业合并；
B. 交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足
下列两项条件的，其对所得税的影响额（才能）确认为递延所得税资产：
A. 暂时性差异在可预见的未来很可能转回；
B. 未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额；
资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可
抵扣暂时性差异的，确认以前期间未确认的递延所得税资产。
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在资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很
可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资
产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（2） 递延所得税负债的确认
本公司所有应纳税暂时性差异均按预计转回期间的所得税税率计量对所得税的影
响，并将该影响额确认为递延所得税负债，但下列情况的除外：
①因下列交易或事项中产生的应纳税暂时性差异对所得税的影响不确认为递延所
得税负债：
A. 商誉的初始确认；
B. 具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并
且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
②本公司对与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，其对所
得税的影响额一般确认为递延所得税负债，但同时满足以下两项条件的除外：
A. 本公司能够控制暂时性差异转回的时间；
B. 该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（3） 特定交易或事项所涉及的递延所得税负债或资产的确认
①与企业合并相关的递延所得税负债或资产
非同一控制下企业合并产生的应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异，在确认递延
所得税负债或递延所得税资产的同时，相关的递延所得税费用（或收益），通常调整企
业合并中所确认的商誉。
②直接计入所有者权益的项目
与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的当期所得税和递延所得税，计入所有
者权益。暂时性差异对所得税的影响计入所有者权益的交易或事项包括：其他债权投资公
允价值变动等形成的其他综合收益、会计政策变更采用追溯调整法或对前期（重要） 会计
差错更正差异追溯重述法调整期初留存收益、同时包含负债成份及权益成份的混合金融工
具在初始确认时计入所有者权益等。
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③可弥补亏损和税款抵减
A. 本公司自身经营产生的可弥补亏损以及税款抵减
可抵扣亏损是指按照税法规定计算确定的准予用以后年度的应纳税所得额弥补的亏
损。对于按照税法规定可以结转以后年度的未弥补亏损（可抵扣亏损）和税款抵减，
视同可抵扣暂时性差异处理。在预计可利用可弥补亏损或税款抵减的未来期间内很可能
取得足够的应纳税所得额时，以很可能取得的应纳税所得额为限，确认相应的递延所得
税资产，同时减少当期利润表中的所得税费用。
B. 因企业合并而形成的可弥补的被合并企业的未弥补亏损
在企业合并中，本公司取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所
得税资产确认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息
表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济
利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额
部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入
当期损益。
④合并抵销形成的暂时性差异
本公司在编制合并财务报表时，因抵销未实现内部销售损益导致合并资产负债表中
资产、负债的账面价值与其在所属纳税主体的计税基础之间产生暂时性差异的，在合并
资产负债表中确认递延所得税资产或递延所得税负债，同时调整合并利润表中的所得税
费用，但与直接计入所有者权益的交易或事项及企业合并相关的递延所得税除外。
⑤以权益结算的股份支付
如果税法规定与股份支付相关的支出允许税前扣除，在按照会计准则规定确认成本
费用的期间内，本公司根据会计期末取得信息估计可税前扣除的金额计算确定其计税基础
及由此产生的暂时性差异，符合确认条件的情况下确认相关的递延所得税。其中预计未来期
间可税前扣除的金额超过按照会计准则规定确认的与股份支付相关的成本费用， 超过部分
的所得税影响应直接计入所有者权益。
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29. 租赁
自 2021 年 1 月 1 日起适用
（1） 租赁的识别
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了
在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者
包含租赁。为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本公司评
估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济
利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
（2） 单独租赁的识别
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进
行会计处理。同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：
①承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利；②该资产
与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。
（3） 本公司作为承租人的会计处理方法
在租赁期开始日，本公司将租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认
定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。
本公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。
对于所有短期租赁和低价值资产租赁，本公司在租赁期内各个期间按照直线法将租
赁付款额计入相关资产成本或当期损益。
除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租
赁确认使用权资产和租赁负债。
①使用权资产
使用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租
赁激励相关金额；
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承租人发生的初始直接费用；
承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租
赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司按照预计负债的确认标准和计量方
法对该成本进行确认和计量，详见附注三、24。前述成本属于为生产存货而发
生的将计入存货成本。
使用权资产折旧采用年限平均法分类计提。对于能合理确定租赁期届满时将会取得
租赁资产所有权的，在租赁资产预计剩余使用寿命内，根据使用权资产类别和预计净残
值率确定折旧率；对于无法合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁
期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内，根据使用权资产类别确定折旧率。
②租赁负债
租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁
付款额包括以下五项内容:
固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；
行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租
赁选择权；
根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。
计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，
采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费
用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损
益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用
于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评
估结果或实际行权情况发生变化时，本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁
负债，并相应调整使用权资产的账面价值。
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
（4） 本公司作为出租人的会计处理方法
在租赁开始日，本公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬
的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
①经营租赁
本公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始
直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
本公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入
当期损益。
②融资租赁
在租赁开始日，本公司按照租赁投资净额(未担保余值和租赁期开始日尚未收到的
租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和)确认应收融资租赁款，并终止确认融资
租赁资产。在租赁期的各个期间，本公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。
本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期
损益。
（5） 租赁变更的会计处理
①租赁变更作为一项单独租赁
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行
会计处理：A.该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；B.
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
②租赁变更未作为一项单独租赁
A. 本公司作为承租人
在租赁变更生效日，本公司重新确定租赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租
赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值时，采用剩
余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，采
用租赁变更生效日的增量借款利率作为折现率。
就上述租赁负债调整的影响，区分以下情形进行会计处理：
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，调减使用权资产的账面价值，并
将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益；
其他租赁变更，相应调整使用权资产的账面价值。
B. 本公司作为出租人
经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，
与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更
后的租赁进行处理：如果租赁变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，
本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前
的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；如果租赁变更在租赁开始日生效，该租赁会被
分类为融资租赁的，本公司按照关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。
（6） 售后租回
①本公司作为卖方（承租人）
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司继续确认被转让资产，同时确认
一项与转让收入等额的金融负债，并按照附注三、10 对该金融负债进行会计处理。该资
产转让属于销售的，本公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量
售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。
②本公司作为买方（出租人）
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司不确认被转让资产，但确认一项
与转让收入等额的金融资产，并按照附注三、10 对该金融资产进行会计处理。该资产转
让属于销售的，本公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并对资
产出租进行会计处理。
以下经营租赁和融资租赁会计政策适用于 2020 年度及以前
本公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除
此之外的均为经营租赁。
（1） 经营租赁的会计处理方法
①本公司作为经营租赁承租人时，将经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按
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照直线法或根据租赁资产的使用量计入当期损益。出租人提供免租期的，本公司将租金
总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内
确认租金费用及相应的负债。出租人承担了承租人某些费用的，本公司按该费用从租金
费用总额中扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。
初始直接费用，计入当期损益。如协议约定或有租金的在实际发生时计入当期损益。
②本公司作为经营租赁出租人时，采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收益。
出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或 其
他合理的方法进行分配，免租期内出租人也确认租金收入。承担了承租人某些费用的， 本公
司按该费用自租金收入总额中扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
初始直接费用，计入当期损益。金额较大的予以资本化，在整个经营租赁期内按照
与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。如协议约定或有租金的在实际发生时计
入当期收益。
（2） 融资租赁的会计处理方法
①本公司作为融资租赁承租人时，在租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产公允价
值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作
为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。在租赁期内各个期间采用实际
利率法进行分摊，确认为当期融资费用，计入财务费用。
发生的初始直接费用，计入租入资产价值。
在计提融资租赁资产折旧时，本公司采用与自有应折旧资产相一致的折旧政策，折
旧期间以租赁合同而定。如果能够合理确定租赁期届满时本公司将会取得租赁资产所有
权，以租赁期开始日租赁资产的寿命作为折旧期间；如果无法合理确定租赁期届满后本
公司是否能够取得租赁资产的所有权，以租赁期与租赁资产寿命两者中较短者作为折旧
期间。
②本公司作为融资租赁出租人时，于租赁期开始日将租赁开始日最低租赁应收款额
与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，计入资产负债表的长期应收款， 同
时记录未担保余值；将最低租赁应收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值 之和
的差额作为未实现融资收益，在租赁期内各个期间采用实际利率法确认为租赁收入。
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
30. 重大会计判断和估计
本公司根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会
计估计和关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出
现重大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下：
金融资产的分类
本公司在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特
征的分析等。
本公司在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评
价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、
以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。
本公司在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主
要判断：本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；
利息是否仅包括货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和利润的对价。例
如，提前偿付的金额是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以 及因
提前终止合同而支付的合理补偿。
应收账款预期信用损失的计量
本公司通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，
并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司
使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。
在考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、技术环
境和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损
确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间
和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
31. 重要会计政策和会计估计的变更
（1） 重要会计政策变更
执行新租赁准则
2018 年 12 月 7 日，财政部发布了《企业会计准则第 21 号——租赁》（以下简称“新
租赁准则”）。本公司自 2021 年 1 月 1 日执行新租赁准则，对会计政策的相关内容进行
调整，详见附注三、29。
对于首次执行日前已存在的合同，本公司在首次执行日选择不重新评估其是否为租
赁或者包含租赁。
对于首次执行日之后签订或变更的合同，本公司按照新租赁准则中租赁的定义评估
合同是否为租赁或者包含租赁。
①本公司作为承租人
本公司选择首次执行新租赁准则的累积影响数调整首次执行当年年初（即 2021 年 1
月 1 日）留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整：
A. 对于首次执行日前的融资租赁，本公司在首次执行日按照融资租入资产和应付融
资租赁款的原账面价值，分别计量使用权资产和租赁负债；
B. 对于首次执行日前的经营租赁，本公司假设自租赁期开始日即采用新租赁准则的
账面价值（采用首次执行日的承租人增量借款利率作为折现率）计量使用权资产；
C. 在首次执行日，本公司按照附注三、21，对使用权资产进行减值测试并进行相应
会计处理。
本公司首次执行日之前租赁资产属于低价值资产的经营租赁，采用简化处理，未确
认使用权资产和租赁负债。除此之外，本公司对于首次执行日前的经营租赁，采用下列
一项或多项简化处理：
将于首次执行日后 12 个月内完成的租赁，作为短期租赁处理;
计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率；
使用权资产的计量不包含初始直接费用；
存在续租选择权或终止租赁选择权的，本公司根据首次执行日前选择权的实际
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
行使及其他最新情况确定租赁期；
作为使用权资产减值测试的替代，本公司根据《企业会计准则第 13 号——或有
事项》评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首次执行
日前计入资产负债表的亏损准备金额调整使用权资产；
首次执行日之前发生租赁变更的，本公司根据租赁变更的最终安排进行会计处
理。
②本公司作为出租人
对于首次执行日前划分为经营租赁且在首次执行日后仍存续的转租赁，本公司作为
转租出租人在首次执行日基于原租赁和转租赁的剩余合同期限和条款进行重新评估并
做出分类。除此之外，本公司未对作为出租人的租赁按照衔接规定进行调整，而是自首次
执行日起按照新租赁准则进行会计处理。
上述会计政策的累积影响数如下：
因执行新租赁准则，本公司合并财务报表相应调整 2021 年 1 月 1 日使用权资产
14,166,809.23 元、租赁负债 16,853,141.45 元。相关调整对本公司合并财务报表中归属于
母公司股东权益的影响金额为-2,680,520.68 元，其中盈余公积为-235,516.38 元、未分配
利润为-2,445,004.30 元；对少数股东权益的影响金额为-5,811.54 元。本公司母公司财务
报表相应调整 2021 年 1 月 1 日使用权资产 10,750,251.92 元、租赁负债 13,105,415.67 元。
相关调整对本公司母公司财务报表中股东权益的影响金额为-2,355,163.75 元，其中盈余
公积为-235,516.38 元、未分配利润为-2,119,647.37 元。
上述会计政策变更经本公司于 2021 年 4 月 22 日召开的第一届董事会第十六次会议
批准。
（2） 重要会计估计变更
本报告期内，本公司无重大会计估计变更。
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
（3） 首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
合并资产负债表
单位:元币种:人民币
项 目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
非流动资产：
使用权资产 不适用 14,166,809.23 14,166,809.23
非流动资产合计 14,166,809.23 14,166,809.23
资产总计 14,166,809.23 14,166,809.23
流动负债：
一年内到期的非流动负债 4,409,831.72 4,409,831.72
流动负债合计 4,409,831.72 4,409,831.72
非流动负债：
租赁负债 不适用 12,443,309.73 12,443,309.73
非流动负债合计 12,443,309.73 12,443,309.73
负债合计 16,853,141.45 16,853,141.45
所有者权益：
盈余公积 -235,516.38 -235,516.38
未分配利润 -2,445,004.30 -2,445,004.30
归属于母公司所有者权益合计 -2,680,520.68 -2,680,520.68
少数股东权益 -5,811.54 -5,811.54
所有者权益合计 -2,686,332.22 -2,686,332.22
负债和所有者权益总计 14,166,809.23 14,166,809.23
母公司资产负债表
单位:元币种:人民币
项 目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
非流动资产：
使用权资产 不适用 10,750,251.92 10,750,251.92
非流动资产合计 10,750,251.92 10,750,251.92
资产总计 10,750,251.92 10,750,251.92
流动负债：
一年内到期的非流动负债 3,270,689.69 3,270,689.69
流动负债合计 3,270,689.69 3,270,689.69
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
项 目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
非流动负债：
租赁负债 不适用 9,834,725.98 9,834,725.98
非流动负债合计 9,834,725.98 9,834,725.98
负债合计 13,105,415.67 13,105,415.67
所有者权益：
盈余公积 -235,516.38 -235,516.38
未分配利润 -2,119,647.37 -2,119,647.37
所有者权益合计 -2,355,163.75 -2,355,163.75
负债和所有者权益总计 10,750,251.92 10,750,251.92
各项目调整情况说明：
于 2021 年 1 月 1 日，对于首次执行日前的经营租赁，本公司采用首次执行日前增
量借款利率折现后的现值计量租赁负债，金额为 16,853,141.45 元，其中将于一年内到期
的金额 4,409,831.72 元重分类至一年内到期的非流动负债。本公司根据每项租赁按照假
设自租赁期开始日即采用新租赁准则的账面价值计量使用权资产，金额为 14,166,809.23
元。同时，归属于母公司所有者权益减少 2,680,520.68 元、少数股东权益减少 5,811.54
元。
四、税项
1. 主要税种及税率
税 种 计税依据 税率
增值税 以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收
16%、13%、10%、9%、6%、
入为基础计算销项税额，扣除当期允许抵扣
5%、3%、1%
的进项税额后，差额部分为应交增值税
房产税 从价计征的，按房产原值一次减除 30%后余
值的 1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的 1.2%或 12%
12%计缴
城市维护建设税 实际缴纳的流转税税额 7%、5%
教育费附加 实际缴纳的流转税税额 3%
地方教育附加 实际缴纳的流转税税额 2%、1.5%
企业所得税 实际缴纳的纳税所得额 30%、25%、20%、1%
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
本公司子公司存在不同企业所得税税率的情况
纳税主体名称 所得税税率
特发刚果金公司 30%、1%
楼宇科技公司 20%
山东商务公司 20%
2. 税收优惠
①据企业所得税法第二十八条和财政部、税务总局《关于实施小微企业普惠性税收
减免政策的通知》（财税〔2019〕13 号）的规定，对符合条件的小型微利企业年应纳税
所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所
得税，2021 年度楼宇科技公司、山东商务公司符合小微企业认定，因此当年减按 25%
计入应纳税所得额后按 20%的税率计缴。
②根据财政部、税务总局、海关总署《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政
部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号）的规定，自 2019 年 4 月 1 日至 2021 年 12 月
31 日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减应纳税
额。根据以上规定，本公司、楼宇科技公司、特力物业公司、特发商务公司、特发政务公
司、资产经营公司等 2020 年度和 2021 年度享受该增值税加计扣除的优惠政策。
③根据财政部、税务总局《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税
〔2019〕13 号）的规定，对月销售额 10 万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，
免征增值税，特力物业公司分支机构（停车场、汽车大厦停车场及服务中心停车场）、
资产经营公司分支机构（发展中心分公司及沙井分公司）、山东特发公司及特发政务（天
津）公司等 2020 年度和 2021 年度享受增值税减免优惠政策。
④根据财政部、税务总局和退役军人部《关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业
有关税收政策的通知》（财税〔2019〕21 号）的规定，企业招用自主就业退役士兵， 与
其签订 1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会
保险当月起，在 3 年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教
育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年 6,000 元，最高可上
浮 50%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额
标准。根据以上规定，本公司、特发商务公司、特发政务公司、楼宇科技公司、特力物业
公司、特发东部公司、特发口岸公司 2020 年度和 2021 年度享受该税收优惠。
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
五、合并财务报表项目注释
1. 货币资金
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
库存现金 125,103.33 39,670.60
银行存款 284,616,736.31 716,980,103.41
其他货币资金 32,407,972.28 218,301.40
合计 317,149,811.92 717,238,075.41
其中：存放在境外的款项总额 112,186.69 1,545,739.22
(1) 其他货币资金包括智能通知存款 30,030,000.00 元和支付宝、微信账户结存余额
2,377,972.28 元，2020 年末其他货币资金包括支付宝账户、微信账户结存余额 118,018.60
元和履约保证金账户余额 100,282.80 元，其中保证金账户资金使用受限；期末货币资金
中无因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项。
2. 交易性金融资产
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
以公允价值计量且其变动计入
476,574,712.89
当期损益的金融资产
其中：结构性存款及理财产品 476,574,712.89
合计 476,574,712.89
3. 应收账款
（1） 按账龄披露
账 龄 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
1 年以内 401,261,983.59 284,979,870.42
1至 2年 10,305,972.92 5,850,948.18
2至 3年 1,922,062.59 90,186.54
3 年以上 55,364.91
小计 413,545,384.01 290,921,005.14
减：坏账准备 30,548,532.24 14,882,558.15
合计 382,996,851.77 276,038,446.99
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
（2） 按坏账计提方法分类披露
2021 年 12 月 31 日
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
按单项计提坏账准备 9,927,425.02 2.40 9,927,425.02 100.00
按组合计提坏账准备 403,617,958.99 97.60 20,621,107.22 5.11 382,996,851.77
1.账龄组合 403,617,958.99 97.60 20,621,107.22 5.11 382,996,851.77
合计 413,545,384.01 100.00 30,548,532.24 7.39 382,996,851.77
（续上表）
2020 年 12 月 31 日
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 290,921,005.14 100.00 14,882,558.15 5.12 276,038,446.99
1.账龄组合 290,921,005.14 100.00 14,882,558.15 5.12 276,038,446.99
合计 290,921,005.14 100.00 14,882,558.15 5.12 276,038,446.99
坏账准备计提的具体说明：
①于 2021 年 12 月 31 日，按单项计提坏账准备的说明
2021 年 12 月 31 日
类 别
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
成都泰普科技有限公司 45,690.98 45,690.98 100.00
成都奥特为通讯有限公司 188,014.96 188,014.96 100.00
该等公司经营不
南通裕恒置业有限公司 1,470,109.84 1,470,109.84 100.00
善，财务指标恶
江苏南通三建集团股份有限公
1,670,442.17 1,670,442.17 100.00 化，还款能力大
司
幅下降，本公司
江苏海华置业开发有限公司 142,220.07 142,220.07 100.00
预计款项难以收
青岛涌泰置业有限公司 2,409,040.51 2,409,040.51 100.00
回，因此全额计
江苏南通郡翊泰建筑装饰工程
56,814.67 56,814.67 100.00 提坏账准备
有限公司
深圳市誉德运营管理有限公司 3,945,091.82 3,945,091.82 100.00
合计 9,927,425.02 9,927,425.02 100.00
70
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②于 2021 年 12 月 31 日，按账龄组合计提坏账准备的应收账款
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
账 龄 计提比例 计提比
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
（%） 例（%）
1 年以内 397,333,268.61 19,866,663.44 5.00 284,979,870.42 14,270,407.37 5.00
1-2 年 5,701,996.43 570,199.64 10.00 5,850,948.18 585,094.82 10.00
2-3 年 569,214.02 170,764.21 30.00 90,186.54 27,055.96 30.00
3 年以上 13,479.93 13,479.93 100.00
合计 403,617,958.99 20,621,107.22 5.11 290,921,005.14 14,882,558.15 5.12
（3） 本期坏账准备的变动情况
2020 年 本期变动金额 2021 年
类 别
12 月 31 日 计提 收回或转回 转销或核销 12 月 31 日
按单项计提坏账准备 9,927,425.02 9,927,425.02
按组合计提坏账准备 14,882,558.15 5,738,549.07 20,621,107.22
合计 14,882,558.15 15,665,974.09 30,548,532.24
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位名称 余额 占应收账款余额的比例（%） 坏账准备余额
客户一 150,100,619.48 36.30 7,505,030.97
客户二 123,335,507.20 29.82 6,166,775.36
客户三 16,654,689.79 4.03 832,734.49
客户四 12,118,340.72 2.93 605,917.04
客户五 3,159,433.46 0.76 157,971.67
合计 305,368,590.65 73.84 15,268,429.53
4. 预付款项
（1） 预付款项按账龄列示
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
账 龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 5,683,388.40 100.00 5,196,061.73 100.00
合计 5,683,388.40 100.00 5,196,061.73 100.00
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（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款项情况
占预付款项期末余额合计数的
单位名称 2021 年 12 月 31 日余额
比例(%)
客户一 165,094.34 2.90
客户二 159,000.00 2.80
客户三 145,000.00 2.55
客户四 138,320.00 2.44
客户五 131,455.42 2.31
合计 738,869.76 13.00
5. 其他应收款
（1） 分类列示
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
应收利息
应收股利
其他应收款 18,771,019.77 13,702,357.37
合计 18,771,019.77 13,702,357.37
（2） 其他应收款
①按账龄披露
账 龄 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
1 年以内 15,239,902.96 9,416,504.53
1至 2年 1,603,538.39 4,732,782.12
2至 3年 3,668,635.38 469,471.74
3至 4年 283,771.73 209,004.00
4至 5年 174,984.00 25,908.00
5 年以上 174,908.91 152,460.91
小计 21,145,741.37 15,006,131.30
减：坏账准备 2,374,721.60 1,303,773.93
合计 18,771,019.77 13,702,357.37
②按款项性质分类情况
款项性质 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
应收暂付款 8,128,392.17 4,652,505.22
押金保证金 10,123,527.27 8,793,408.81
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款项性质 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
员工备用金 554,080.32 231,107.08
往来款 89,647.10 465,546.94
其他 2,250,094.51 863,563.25
小计 21,145,741.37 15,006,131.30
减：坏账准备 2,374,721.60 1,303,773.93
合计 18,771,019.77 13,702,357.37
③按坏账计提方法分类披露
A. 截至 2021 年 12 月 31 日的坏账准备按三阶段模型计提如下：
阶 段 账面余额 坏账准备 账面价值
第一阶段 15,539,902.96 776,995.16 14,762,907.80
第二阶段 1,503,538.39 150,353.85 1,353,184.54
第三阶段 4,102,300.02 1,447,372.59 2,654,927.43
合计 21,145,741.37 2,374,721.60 18,771,019.77
2021 年 12 月 31 日，处于第一阶段的坏账准备：
类 别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 8,022,619.18 5.00 401,130.97 7,621,488.21
2.押金保证金 5,114,525.50 5.00 255,726.28 4,858,799.22
3.员工备用金 549,216.40 5.00 27,460.82 521,755.58
4.往来款 3,228.44 5.00 161.42 3,067.02
5.其他 1,850,313.44 5.00 92,515.67 1,757,797.77
合计 15,539,902.96 5.00 776,995.16 14,762,907.80
2021 年 12 月 31 日，处于第二阶段的坏账准备：
类 别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 2,025.46 10.00 202.55 1,822.91
2.押金保证金 1,435,254.35 10.00 143,525.44 1,291,728.91
3.员工备用金 4,863.92 10.00 486.39 4,377.53
4.往来款 50,586.66 10.00 5,058.67 45,527.99
5.其他 10,808.00 10.00 1,080.80 9,727.20
合计 1,503,538.39 10.00 150,353.85 1,353,184.54
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2021 年 12 月 31 日，处于第三阶段的坏账准备：
类 别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按单项计提坏账准备 50,920.00 100.00 50,920.00
1.应收暂付款 50,920.00 100.00 50,920.00
按组合计提坏账准备 4,051,380.02 34.47 1,396,452.59 2,654,927.43
1.应收暂付款 103,747.53 30.01 31,134.26 72,613.27
2.押金保证金 3,573,747.42 32.82 1,172,840.98 2,400,906.44
3.员工备用金
4.往来款 35,832.00 30.00 10,749.60 25,082.40
5.其他 338,053.07 53.76 181,727.75 156,325.32
合计 4,102,300.02 35.28 1,447,372.59 2,654,927.43
B. 截至 2020 年 12 月 31 日的坏账准备按三阶段模型计提如下：
阶 段 账面余额 坏账准备 账面价值
第一阶段 9,632,911.79 481,645.61 9,151,266.18
第二阶段 4,636,374.86 463,637.49 4,172,737.37
第三阶段 736,844.65 358,490.83 378,353.82
合计 15,006,131.30 1,303,773.93 13,702,357.37
2020 年 12 月 31 日，处于第一阶段的坏账准备：
类 别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 4,186,426.81 5.00 209,321.35 3,977,105.46
2.押金保证金 4,055,939.82 5.00 202,797.00 3,853,142.82
3.员工备用金 225,107.08 5.00 11,255.35 213,851.73
4.往来款 429,714.94 5.00 21,485.75 408,229.19
5.其他 735,723.14 5.00 36,786.16 698,936.98
合计 9,632,911.79 5.00 481,645.61 9,151,266.18
2020 年 12 月 31 日，处于第二阶段的坏账准备：
类 别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 318,464.14 10.00 31,846.41 286,617.73
2.押金保证金 4,276,078.72 10.00 427,607.88 3,848,470.84
3.员工备用金 6,000.00 10.00 600.00 5,400.00
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类 别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
4.往来款 35,832.00 10.00 3,583.20 32,248.80
5.其他
合计 4,636,374.86 10.00 463,637.49 4,172,737.37
2020 年 12 月 31 日，处于第三阶段的坏账准备：
类别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按单项计提坏账准备 50,920.00 100.00 50,920.00
1.应收暂付款 50,920.00 100.00 50,920.00
按组合计提坏账准备 685,924.65 44.84 307,570.83 378,353.82
1.应收暂付款 147,614.27 30.00 44,284.28 103,329.99
2.押金保证金 461,390.27 41.32 190,643.58 270,746.69
3.员工备用金
4.往来款
5.其他 76,920.11 94.44 72,642.97 4,277.14
合计 736,844.65 48.65 358,490.83 378,353.82
④坏账准备的变动情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来 12 个月预 合计
期信用损失(未 期信用损失(已
期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
2020 年 12 月 31 日余额 481,645.61 463,637.49 358,490.83 1,303,773.93
2020 年 12 月 31 日余额在本期 — — — —
--转入第二阶段 -120,860.99 120,860.99
--转入第三阶段 -943,940.82 943,940.82
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 416,210.54 509,796.19 144,940.94 1,070,947.67
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021 年 12 月 31 日余额 776,995.16 150,353.85 1,447,372.59 2,374,721.60
75
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⑤按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
2021 年 12 月 占其他应收款期末余
单位名称 款项的性质 账龄 坏账准备
31 日余额 额合计数的比例(%)
客户一 履约保证金 1,740,000.00 2-3 年 8.23 522,000.00
客户二 应收暂付款 1,300,000.00 1 年以内 6.15 65,000.00
客户三 应收暂付款 1,115,280.00 1 年以内 5.27 55,764.00
客户四 投标保证金 1,000,000.00 1 年以内 4.73 50,000.00
1-2 年、2-3
客户五 履约保证金 551,857.29 2.61 124,007.85
年、3-4 年
合计 5,707,137.29 26.99 816,771.85
6. 存货
（1）存货分类
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
存货跌价准备 存货跌价准备
项 目
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
原材料 4,205,436.25 4,205,436.25 3,535,359.87 3,535,359.87
合计 4,205,436.25 4,205,436.25 3,535,359.87 3,535,359.87
7. 其他流动资产
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
银行理财产品 50,000,000.00
待抵扣增值税进项税额 92,296.87 1,366,118.80
预缴税费 83,565.52 30,177.13
合计 50,175,862.39 1,396,295.93
8. 长期股权投资
本期增减变动
2020 年
被投资单位 权益法下确认 其他综合收 其他权益
12 月 31 日 追加投资 减少投资
的投资损益 益调整 变动
联营企业
武汉紫光特发商
9,259,768.82 9,043,528.63 -95,000.61
务服务有限公司
76
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本期增减变动
2020 年
被投资单位 权益法下确认 其他综合收 其他权益
12 月 31 日 追加投资 减少投资
的投资损益 益调整 变动
深圳市特发建设
2,960,012.06 1,353,291.98
服务有限公司
小计 12,219,780.88 9,043,528.63 1,258,291.37
合计 12,219,780.88 9,043,528.63 1,258,291.37
（续上表）
本期增减变动
2021 年 减值准备余
被投资单位 宣告发放现金股利 计提减值准
其他 12 月 31 日 额
或利润 备
联营企业
武汉紫光特发商务服
121,239.58
务有限公司
深圳市特发建设服务
4,313,304.04
有限公司
小计 121,239.58 4,313,304.04
合计 121,239.58 4,313,304.04
9. 投资性房地产
项 目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.2020 年 12 月 31 日 66,335,043.60 66,335,043.60
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.2021 年 12 月 31 日 66,335,043.60 66,335,043.60
二、累计折旧
1.2020 年 12 月 31 日 10,744,092.47 10,744,092.47
2.本期增加金额 2,479,404.96 2,479,404.96
（1）计提 2,479,404.96 2,479,404.96
3.本期减少金额
4.2021 年 12 月 31 日 13,223,497.43 13,223,497.43
三、减值准备
77
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项 目 房屋、建筑物 合计
四、账面价值
1.2021 年 12 月 31 日账面价值 53,111,546.17 53,111,546.17
2.2020 年 12 月 31 日账面价值 55,590,951.13 55,590,951.13
10. 固定资产
（1） 分类列示
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
固定资产 14,388,613.76 8,561,377.06
固定资产清理
合计 14,388,613.76 8,561,377.06
（2） 固定资产
①固定资产情况
办公及其他
项 目 房屋及建筑物 运输工具 合计
设备
一、账面原值：
1.2020 年 12 月 31 日 1,960,956.10 5,706,654.15 11,154,706.23 18,822,316.48
2.本期增加金额 168,387.96 2,616,920.39 6,821,338.34 9,606,646.69
（1）购置 168,387.96 2,616,920.39 6,821,338.34 9,606,646.69
3.本期减少金额 44,100.00 468,310.35 512,410.35
（1）处置或报废 44,100.00 468,310.35 512,410.35
4.2021 年 12 月 31 日 2,129,344.06 8,279,474.54 17,507,734.22 27,916,552.82
二、累计折旧
1.2020 年 12 月 31 日 408,534.00 3,376,284.97 6,476,120.45 10,260,939.42
2.本期增加金额 79,397.24 1,030,240.52 2,533,699.49 3,643,337.25
（1）计提 79,397.24 1,030,240.52 2,533,699.49 3,643,337.25
3.本期减少金额 43,745.00 332,592.61 376,337.61
（1）处置或报废 43,745.00 332,592.61 376,337.61
4.2021 年 12 月 31 日 487,931.24 4,362,780.49 8,677,227.33 13,527,939.06
三、减值准备
四、固定资产账面价值
1.2021 年 12 月 31 日账面价值 1,641,412.82 3,916,694.05 8,830,506.89 14,388,613.76
2.2020 年 12 月 31 日账面价值 1,552,422.10 2,330,369.18 4,678,585.78 8,561,377.06
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
11. 使用权资产
项 目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值：
1.2020 年 12 月 31 日 — —
会计政策变更 21,838,352.17 21,838,352.17
2021 年 1 月 1 日 21,838,352.17 21,838,352.17
2.本期增加金额 16,387,348.88 16,387,348.88
3.本期减少金额 1,910,619.30 1,910,619.30
4.2021 年 12 月 31 日 36,315,081.75 36,315,081.75
二、累计折旧
1.2020 年 12 月 31 日 — —
会计政策变更 7,671,542.94 7,671,542.94
2021 年 1 月 1 日 7,671,542.94 7,671,542.94
2.本期增加金额 10,311,456.61 10,311,456.61
3.本期减少金额 950,306.76 950,306.76
4.2021 年 12 月 31 日 17,032,692.79 17,032,692.79
三、减值准备
1.2020 年 12 月 31 日 — —
会计政策变更
2021 年 1 月 1 日
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.2021 年 12 月 31 日
四、账面价值
1.2021 年 12 月 31 日账面价值 19,282,388.96 19,282,388.96
2.2021 年 1 月 1 日账面价值 14,166,809.23 14,166,809.23
12. 无形资产
项 目 软件 专利权 合计
一、账面原值
1.2020 年 12 月 31 日 1,897,352.07 104,953.61 2,002,305.68
2.本期增加金额 1,910,076.83 97,450.02 2,007,526.85
（1）购置 1,910,076.83 97,450.02 2,007,526.85
3.本期减少金额 168,244.99 168,244.99
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项 目 软件 专利权 合计
（1）处置 168,244.99 168,244.99
4.2021 年 12 月 31 日 3,639,183.91 202,403.63 3,841,587.54
二、累计摊销
1.2020 年 12 月 31 日 1,066,691.73 20,612.06 1,087,303.79
2.本期增加金额 351,601.41 34,575.76 386,177.17
（1）计提 351,601.41 34,575.76 386,177.17
3.本期减少金额
（1）处置
4.2021 年 12 月 31 日 1,418,293.14 55,187.82 1,473,480.96
三、减值准备
四、账面价值
1.2021 年 12 月 31 日账面价值 2,220,890.77 147,215.81 2,368,106.58
2.2020 年 12 月 31 日账面价值 830,660.34 84,341.55 915,001.89
13. 长期待摊费用
2020 年 本期减少 2021 年
项 目 本期增加
12 月 31 日 本期摊销 其他减少 12 月 31 日
装修费 1,362,292.79 3,077,852.72 1,028,417.78 3,411,727.73
其他 68,155.43 20,970.84 47,184.59
合计 1,430,448.22 3,077,852.72 1,049,388.62 3,458,912.32
14. 递延所得税资产、递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
项 目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
信用减值准备 32,427,543.53 8,106,885.90 15,848,764.11 3,960,374.88
合计 32,427,543.53 8,106,885.90 15,848,764.11 3,960,374.88
（2） 未确认递延所得税资产明细
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差异 495,710.31 337,567.97
可抵扣亏损 1,915,146.24 2,094,394.30
合计 2,410,856.55 2,431,962.27
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（3） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 备注
2023 年 1,400.85
2024 年 1,788,158.35 1,942,197.58
2025 年 126,987.89 150,795.87
合计 1,915,146.24 2,094,394.30
15. 应付账款
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
采购服务款、材料款和房租款等 151,530,888.11 72,826,800.85
合计 151,530,888.11 72,826,800.85
16. 合同负债
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
物业管理费 35,149,878.26 7,680,647.11
政务服务费 3,239,577.78 4,163,083.88
合计 38,389,456.04 11,843,730.99
17. 应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬列示
2020 年 2021 年
项 目 本期增加 本期减少
12 月 31 日 12 月 31 日
一、短期薪酬 127,434,595.52 915,020,510.37 889,107,242.15 153,347,863.74
二、离职后福利-设定提存计划 3,516,137.77 69,446,674.07 71,210,925.40 1,751,886.44
三、辞退福利 294,154.20 294,154.20
四、一年内到期的其他福利
合计 130,950,733.29 984,761,338.64 960,612,321.75 155,099,750.18
（2） 短期薪酬列示
2020 年 2021 年
项 目 本期增加 本期减少
12 月 31 日 12 月 31 日
一、工资、奖金、津贴和补贴 125,957,232.56 840,239,905.56 814,555,685.37 151,641,452.75
二、职工福利费 6,469,149.50 6,469,149.50
三、社会保险费 431,972.69 33,072,142.92 33,018,215.55 485,900.06
其中：医疗保险费 385,581.31 30,238,921.52 30,158,493.04 466,009.79
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2020 年 2021 年
项 目 本期增加 本期减少
12 月 31 日 12 月 31 日
工伤保险费 38,420.96 859,701.86 883,810.00 14,312.82
生育保险费 7,970.42 1,866,769.12 1,869,162.09 5,577.45
其他保险费 106,750.42 106,750.42
四、住房公积金 218,703.33 20,773,643.92 20,970,364.55 21,982.70
五、工会经费和职工教育经费 826,686.94 14,465,668.47 14,093,827.18 1,198,528.23
合计 127,434,595.52 915,020,510.37 889,107,242.15 153,347,863.74
（3） 设定提存计划列示
2020 年 2021 年
项 目 本期增加 本期减少
12 月 31 日 12 月 31 日
离职后福利：
1.基本养老保险 3,360,134.32 63,869,652.91 65,956,441.09 1,273,346.14
2.失业保险费 156,003.45 2,081,650.41 2,191,261.06 46,392.80
3.企业年金缴费 3,495,370.75 3,063,223.25 432,147.50
合计 3,516,137.77 69,446,674.07 71,210,925.40 1,751,886.44
18. 应交税费
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
增值税 18,225,283.71 9,967,196.16
企业所得税 14,963,271.95 13,137,852.96
个人所得税 1,671,019.40 614,946.15
城市维护建设税 943,969.42 340,129.71
教育费附加 404,558.32 145,735.22
地方教育附加 269,705.54 94,675.79
印花税 2,650.98 109,731.85
水利基金 482.23 370.62
堤围防护费 156.28 311.06
合计 36,481,097.83 24,410,949.52
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19. 其他应付款
（1） 分类列示
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
应付利息
应付股利 3,746,261.94
其他应付款 67,611,819.30 42,836,932.67
合计 71,358,081.24 42,836,932.67
（2） 其他应付款
①按款项性质列示其他应付款
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
押金保证金 27,793,698.12 20,055,057.73
代收代付款 34,421,381.43 12,209,969.75
往来款 440,806.35 1,382,662.47
其他 4,955,933.40 9,189,242.72
合计 67,611,819.30 42,836,932.67
20. 一年内到期的非流动负债
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
一年内到期的预收长期物业管理费 1,037,735.88 1,037,735.88
一年内到期的租赁负债 6,301,920.02
合计 7,339,655.90 1,037,735.88
21. 其他流动负债
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
待转销项税额 685,164.16 585,134.60
合计 685,164.16 585,134.60
22. 租赁负债
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
租赁付款额 23,820,094.73 —
减：未确认融资费用 1,977,789.31 —
小计 21,842,305.42 —
减：一年内到期的租赁负债 6,301,920.02 —
合计 15,540,385.40 —
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
23. 其他非流动负债
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
预收长期物业管理费 5,880,503.05 6,918,238.93
合计 5,880,503.05 6,918,238.93
24. 股本
2020 年 本次增减变动（+、一） 2021 年
项 目
12 月 31 日 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 12 月 31 日
股份总数 100,000,000.00 30,000,000.00 130,000,000.00
根据本公司 2020 年度股东大会决议，本公司以 2020 年 12 月 31 日股本 10,000 万股
为基数，按每 10 股由资本公积金转增 3 股，共计转增 3,000 万股，并于 2021 年度实施。
转增后，注册资本增至人民币 130,000,000.00 元。
25. 资本公积
项 目 2020 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2021 年 12 月 31 日
资本溢价（股本溢价） 459,620,537.79 30,000,000.00 429,620,537.79
合计 459,620,537.79 30,000,000.00 429,620,537.79
26. 其他综合收益
本期发生金额
减：前期 减：前期计
减：
2020 年 计入其他 入其他综 税后归 2021 年
项 目 本期所得税 所得 税后归属于
12 月 31 日 综合收益 合收益当 属于少 12 月 31 日
前发生额 税费 母公司
当期转入 期转入留 数股东
用
损益 存收益
将重分类进损益的
-78,368.46 -24,680.69 -24,680.69 -103,049.15
其他综合收益
其中：外币财务报表
-78,368.46 -24,680.69 -24,680.69 -103,049.15
折算差额
其他综合收益合计 -78,368.46 -24,680.69 -24,680.69 -103,049.15
27. 盈余公积
2020 年 会计政策 2021 年 2021 年
项 目 本期增加 本期减少
12 月 31 日 变更 1月 1日 12 月 31 日
法定盈余公积 16,180,654.54 -235,516.38 15,945,138.16 9,793,788.41 25,738,926.57
合计 16,180,654.54 -235,516.38 15,945,138.16 9,793,788.41 25,738,926.57
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本期盈余公积增加系本公司按《公司法》及本公司章程有关规定，按本期净利润 10％ 提
取法定盈余公积金。
28. 未分配利润
项 目 2021 年度 2020 年度
调整前上期末未分配利润 210,583,612.67 118,586,894.40
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） -2,445,004.30
调整后期初未分配利润 208,138,608.37 118,586,894.40
加：本期归属于母公司所有者的净利润 112,350,582.50 99,305,119.66
减：提取法定盈余公积 9,793,788.41 7,308,401.39
应付普通股股利 35,000,000.00
期末未分配利润 275,695,402.46 210,583,612.67
调整期初未分配利润明细：
（1）由于会计政策变更，影响期初未分配利润-2,445,004.30 元。
29. 营业收入及营业成本
2021 年度 2020 年度
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,686,763,899.51 1,405,188,089.56 1,103,967,532.08 874,459,838.34
其他业务 4,345,042.80 2,668,097.89 4,692,281.79 4,001,350.85
合计 1,691,108,942.31 1,407,856,187.45 1,108,659,813.87 878,461,189.19
主营业务收入按分解信息列示如下：
项 目 2021 年度 2020 年度
按经营地区分类
东北 10,981,261.19 4,775,342.37
华东 445,730,910.48 350,224,578.12
华北 78,670,090.75 64,762,520.50
华中 273,701,036.82 231,683,955.77
华南 787,143,876.88 364,497,627.08
西南 80,070,552.02 80,554,108.57
西北 4,281,454.41 1,316,498.27
海外 6,184,716.96 6,152,901.40
合计 1,686,763,899.51 1,103,967,532.08
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项 目 2021 年度 2020 年度
按业务类型分类
综合物业管理服务 1,418,098,463.51 912,075,405.49
政务服务 170,215,029.56 148,236,002.41
增值服务 98,450,406.44 43,656,124.18
合计 1,686,763,899.51 1,103,967,532.08
按收入确认时间分类
在某段时间确认收入
服务（在某一时段内提供） 1,686,763,899.51 1,103,967,532.08
合计 1,686,763,899.51 1,103,967,532.08
30. 税金及附加
项 目 2021 年度 2020 年度
城市维护建设税 4,865,252.02 2,792,572.45
教育费附加 2,045,801.26 1,195,738.27
地方教育附加 1,425,064.93 769,003.81
印花税 66,184.36 36,819.04
房产税 575,839.61 436,752.01
土地使用税 2,131.04 1,976.42
车船税 8,351.39 7,710.00
水利基金 13,595.84 15,829.61
合计 9,002,220.45 5,256,401.61
31. 销售费用
项 目 2021 年度 2020 年度
职工薪酬 10,044,222.29 7,493,240.82
中标服务费及广告宣传费 1,862,631.84 250,713.79
差旅费 936,132.61 470,543.78
招待费 927,374.56 274,958.63
办公及会务费 938,819.22 1,007,883.19
交通及汽车费 93,519.35 78,534.72
其他 278,554.95 424,721.83
合计 15,081,254.82 10,000,596.76
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32. 管理费用
项 目 2021 年度 2020 年度
职工薪酬 89,400,339.87 66,453,141.76
办公及会务费 4,040,367.70 3,479,448.26
通讯费 486,039.20 382,947.02
差旅费 1,027,663.81 794,635.53
招待费 1,216,335.56 819,922.90
保险费 195,095.49 68,095.60
租赁费 1,872,357.17 3,265,847.14
交通费 1,299,939.75 776,549.41
折旧与摊销 5,218,350.75 1,941,765.99
中介机构服务费 4,586,524.72 1,194,939.78
其他 4,353,839.14 3,013,865.68
合计 113,696,853.16 82,191,159.07
33. 财务费用
项 目 2021 年度 2020 年度
利息支出 1,205,026.17
减：利息收入 4,984,136.14 1,120,771.74
汇兑损益 788.74 -67,586.20
银行手续费及其他 840,901.42 727,150.69
合计 -2,937,419.81 -461,207.25
34. 其他收益
项 目 2021 年度 2020 年度 与资产相关/与收益相关
一、计入其他收益的政府补助 2,731,760.99 5,408,319.36
其中：直接计入当期损益的政府
2,731,760.99 5,408,319.36 与收益相关
补助
二、其他与日常活动相关且计入
7,812,227.29 5,814,275.19
其他收益的项目
其中：个税扣缴税款手续费 193,077.82 260,604.84 与收益相关
进项税加计扣除 3,960,732.64 2,854,625.73 与收益相关
小规模企业增值税免征 567,773.21 223,118.05 与收益相关
招用自主就业退役士兵税收优惠 3,075,266.62 2,471,600.90 与收益相关
附加税减免 15,377.00 4,325.67 与收益相关
合计 10,543,988.28 11,222,594.55
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35. 投资收益
项 目 2021 年度 2020 年度
权益法核算的长期股权投资收益 1,258,291.37 1,986,359.17
处置长期股权投资产生的投资收益 203,675.44 1,274,233.70
交易性金融资产持有期间取得的投资收益 8,366,084.99
合计 9,828,051.80 3,260,592.87
36. 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 2021 年度 2020 年度
交易性金融资产 3,574,712.89
合计 3,574,712.89
37. 信用减值损失
项 目 2021 年度 2020 年度
应收账款坏账损失 -15,665,974.09 -3,994,245.74
其他应收款坏账损失 -1,070,947.67 -231,518.77
合计 -16,736,921.76 -4,225,764.51
38. 资产处置收益
项 目 2021 年度 2020 年度
处置未划分为持有待售的固定资产、在建工程、
37,109.77
生产性生物资产及无形资产的处置利得或损失
其中：固定资产 37,109.77
合计 37,109.77
39. 营业外收入
（1）营业外收入明细
计入当期非经常性
项 目 2021 年度 2020 年度
损益的金额
捐赠利得 44,873.00
罚没收入 163,829.09 163,829.09
非流动资产毁损报废利得 2,920.00 144,641.69 2,920.00
无法支付的款项 12,193.28 12,193.28
其他 80,208.28 124,563.04 80,208.28
合计 259,150.65 314,077.73 259,150.65
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40. 营业外支出
计入当期非经常性
项 目 2021 年度 2020 年度
损益的金额
捐赠支出 3,000.00 3,800.00 3,000.00
非流动资产毁损报废损失 4,942.42 72,771.96 4,942.42
罚款支出 206,731.01 26,369.68 206,731.01
其他 21,788.85 127,455.48 21,788.85
合计 236,462.28 230,397.12 236,462.28
41. 所得税费用
（1） 所得税费用的组成
项 目 2021 年度 2020 年度
当期所得税费用 42,581,127.18 36,486,638.07
递延所得税费用 -4,146,511.02 -1,283,487.87
合计 38,434,616.16 35,203,150.20
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项 目 2021 年度 2020 年度
利润总额 155,679,475.59 143,552,778.01
按法定/适用税率计算的所得税费用 38,919,868.89 35,888,194.49
子公司适用不同税率的影响 -76,684.04 74,989.41
调整以前期间所得税的影响 -56,748.64 186,290.70
非应税收入的影响 -365,491.69 -815,148.22
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 305,630.65 565,320.62
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -70,486.13 -397.06
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可
20,657.50 -446,856.73
抵扣亏损的影响
安置残疾人员就业工资加计扣除 -242,130.38 -249,243.01
合计 38,434,616.16 35,203,150.20
42. 其他综合收益
其他综合收益各项目及其所得税影响和转入损益情况以及其他综合收益各项目的
调节情况详见附注五、26 其他综合收益。
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43. 现金流量表项目注释
（1） 收到的其他与经营活动有关的现金
项 目 2021 年度 2020 年度
收押金保证金 21,146,019.11 18,803,242.69
政府补助 2,731,870.48 5,408,319.36
利息收入 4,984,136.14 1,120,771.74
往来款 268,803.40 591,941.92
租金收入 4,940,231.88 4,692,281.79
其他 21,929,510.51 1,922,112.83
合计 56,000,571.52 32,538,670.33
（2） 支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 2021 年度 2020 年度
付押金保证金 14,835,920.24 19,049,135.67
付现费用 24,888,698.00 15,236,679.80
往来款 521,331.68 320,451.84
租赁业务付现租金 562,605.00 395,922.87
支付使用受限的投标及履约保证金 100,282.80
其他 4,397,945.06 1,276,163.76
合计 45,206,499.98 36,378,636.74
（3） 支付的其他与筹资活动有关的现金
项 目 2021 年度 2020 年度
支付租赁负债的本金和利息 9,384,039.43 —
上市辅导费用 4,682,547.14 4,517,481.15
合计 14,066,586.57 4,517,481.15
44. 现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
补充资料 2021 年度 2020 年度
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 117,244,859.43 108,349,627.81
加：资产减值准备
信用减值损失 16,736,921.76 4,225,764.51
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补充资料 2021 年度 2020 年度
固定资产折旧、投资性房地产折旧、油气资产折
6,122,742.21 5,136,699.83
耗、生产性生物资产折旧
使用权资产折旧 10,311,456.61 —
无形资产摊销 386,177.17 238,396.12
长期待摊费用摊销 1,049,388.62 848,287.88
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -35,087.35 -71,869.73
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -3,574,712.89
财务费用（收益以“－”号填列） 1,205,814.91 -67,586.20
投资损失（收益以“－”号填列） -9,828,051.80 -3,260,592.87
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -4,146,511.02 -1,283,487.87
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -670,076.38 -483,680.18
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -128,030,882.07 -79,051,211.83
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 168,452,114.62 69,048,993.64
其他
经营活动产生的现金流量净额 175,224,153.82 103,629,341.11
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 317,149,811.92 717,137,792.61
减：现金的期初余额 717,137,792.61 178,973,511.60
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -399,987,980.69 538,164,281.01
（2） 现金和现金等价物构成情况
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
一、现金 317,149,811.92 717,137,792.61
其中：库存现金 125,103.33 39,670.60
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项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
可随时用于支付的银行存款 284,616,736.31 716,980,103.41
可随时用于支付的其他货币资金 32,407,972.28 118,018.60
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 317,149,811.92 717,137,792.61
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金
和现金等价物
45. 外币货币性项目
（1） 外币货币性项目：
2021 年 12 月 31 日外币 2021 年 12 月 31 日折算
项 目 折算汇率
余额 人民币余额
货币资金
其中：美元 17,595.98 6.3757 112,186.69
应收账款
其中：美元 182,942.10 6.3757 1,166,383.95
其他应收款
其中：美元 4,149.28 6.3757 26,454.56
应付账款
其中：美元 17,779.10 6.3757 113,354.21
（2） 境外经营实体主要报表项目的折算汇率：
子公司特发刚果金公司经营地为刚果金，记账本位币为美元，报告期内记账本位币
未发生变化。
46. 政府补助
（1）与收益相关的政府补助
计入当期损益或冲减相关 计入当期损益或冲
项 目 金额 成本费用损失的金额 减相关成本费用损
2021 年度 2020 年度 失的列报项目
疫情防控补贴 1,378,667.68
供暖补贴 314,143.71 314,143.71 373,220.84 其他收益
稳岗补贴 1,555,528.62 1,555,528.62 2,990,174.18 其他收益
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计入当期损益或冲减相关 计入当期损益或冲
项 目 金额 成本费用损失的金额 减相关成本费用损
2021 年度 2020 年度 失的列报项目
开发扶持资金 386,000.00 386,000.00 350,000.00 其他收益
龙华浪街道办事处垃圾分类奖励 230,000.00 230,000.00 230,000.00 其他收益
残疾人就业超比例奖励 27,866.70 27,866.70 38,633.40 其他收益
党建活动经费 1,316.96 1,316.96 1,458.96 其他收益
松山湖管委会人口普查补助 11,320.00 11,320.00 其他收益
福田人力资源局职业技能提升行
75,585.00 75,585.00 其他收益
动专项资金
住建局补助款 100,000.00 100,000.00 其他收益
罗湖区清水河街道办事处基层治
30,000.00 30,000.00 其他收益
理先进类补贴款
深圳市福田区企业发展服务中心
10,000.00
防护用品支持
楚雄市住房和城乡建设局创文工
1,000.00
作经费
罗湖区公共就业促进中心补贴 10,000.00
深圳市罗湖区翠竹街道办发放的
10,000.00
基层治理扶持资金
排污补贴 7,164.30
龙华区住建局“好管家”考评奖金 8,000.00
合计 2,731,760.99 2,731,760.99 5,408,319.36
六、合并范围的变更
本公司报告期内合并范围未发生变化。
七、在其他主体中的权益
1. 在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
93
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业务 持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 取得方式
性质 直接 间接
资产经营公司 深圳 深圳 服务业 100.00 同一控制下企业合并
特力物业公司 深圳 深圳 服务业 100.00 同一控制下企业合并
楼宇科技公司 深圳 深圳 服务业 100.00 设立
特发商务公司 深圳 深圳 服务业 100.00 设立
特发刚果金公司 刚果金 刚果金 服务业 100.00 设立
特发餐饮公司 深圳 深圳 服务业 100.00 设立
特发政务公司 深圳 深圳 服务业 51.00 设立
特发政务（天津）公司 天津 天津 服务业 51.00 设立
山东特发公司 东营 东营 服务业 51.00 设立
东部服务公司 深圳 深圳 服务业 55.00 设立
东部人力公司 佛山 佛山 服务业 55.00 设立
特发口岸公司 深圳 深圳 服务业 100.00 设立
（2） 重要的非全资子公司
少数股东的持 本期归属于少数 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
股比例 股东的损益 告分派的股利 益余额
特发政务公司 49% 4,607,737.87 9,626,261.94 15,554,140.89
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
子公司 2021 年 12 月 31 日
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
特发政
65,799,269.31 1,930,548.32 67,729,817.63 35,201,374.91 785,298.88 35,986,673.79
务公司
（续上表）
子公司 2020 年 12 月 31 日
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
特发政务
69,746,071.00 882,085.65 70,628,156.65 28,642,605.42 28,642,605.42
公司
2021 年度
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
特发政务公司 152,134,003.00 9,403,546.68 9,403,546.68 6,870,292.87
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（续上表）
2020 年度
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
特发政务公司 130,731,919.17 17,305,328.93 17,305,328.93 18,287,544.50
2. 在合营安排或联营企业中的权益
（1）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
项 目 2021 年 12 月 31 日/2021 年度 2020 年 12 月 31 日/2020 年度
联营企业：
投资账面价值合计 4,313,304.04 2,960,012.06
下列各项按持股比例计算的合计数
——净利润 1,353,291.98 -1,539,987.94
——其他综合收益
——综合收益总额 1,353,291.98 -1,539,987.94
八、与金融工具相关的风险
本公司与金融工具相关的风险源于本公司在经营过程中所确认的各类金融资产和
金融负债，包括：信用风险、流动性风险和市场风险。
本公司与金融工具相关的各类风险的管理目标和政策的制度由本公司管理层负责。
经营管理层通过职能部门负责日常的风险管理（例如本公司信用管理部对公司发生的赊
销业务进行逐笔进行审核）。本公司内部审计部门对公司风险管理的政策和程序的执行情
况进行日常监督，并且将有关发现及时报告给本公司审计委员会。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽
可能降低各类与金融工具相关风险的风险管理政策。
1. 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方未能履行义务从而导致另一方发生财务损失的风险。本
公司的信用风险主要产生于货币资金、应收账款、其他应收款等，这些金融资产的信 用
风险源自交易对手违约，最大的风险敞口等于这些工具的账面金额。
95
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
本公司货币资金主要存放于商业银行等金融机构，本公司认为这些商业银行具备较
高信誉和资产状况，存在较低的信用风险。
对于应收账款、其他应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基 于
对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场 状况
等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控， 对于信
用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式， 以确保
本公司的整体信用风险在可控的范围内。
（1） 信用风险显著增加判断标准
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显
著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑在无须付出不必要 的
额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于本公司历史数据的定性和定 量分
析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。本公司以单项金融工具或者具有相似信用 风险特
征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与 在初始确认
日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，本公司认为金融工具的信用风险已发生
显著增加：定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
定性标准为主要债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户清单等。
（2） 已发生信用减值资产的定义
为确定是否发生信用减值，本公司所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的
信用风险管理目标保持一致,同时考虑定量、定性指标。
本公司评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素：发行方或债务人发生
重大财务困难；债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；债权人出于与债务人
财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步； 债务
人很可能破产或进行其他财务重组；发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消
失；以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的
事件所致。
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
（3） 预期信用损失计量的参数
根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本公司对不同的资产分
别以 12 个月或整个存续期的预期信用损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键参
数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。本公司考虑历史统计数据(如交易对手
评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约概
率、违约损失率及违约风险敞口模型。
相关定义如下：
违约概率是指债务人在未来 12 个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付义务的
可能性。
违约损失率是指本公司对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根据交易对手的
类型、追索的方式和优先级，以及担保品的不同，违约损失率也有所不同。违约损失率
为违约发生时风险敞口损失的百分比，以未来12 个月内或整个存续期为基准进行计算；
违约风险敞口是指，在未来 12 个月或在整个剩余存续期中，在违约发生时，本公
司应被偿付的金额。前瞻性信息信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及
前瞻性信息。本公司通过进行历史数据分析，识别出影响各业务类型信用风险及预期信
用损失的关键经济指标。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公
司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的 73.84%（比
较期：68.34%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其
他应收款总额的 26.99%（比较：27.83%）。
2. 流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资
金短缺的风险。本公司统筹负责公司内各子公司的现金管理工作，包括现金盈余的短期
投资和筹措贷款以应付预计现金需求。本公司的政策是定期监控短期和长期的流动资金
需求，以及是否符合借款协议的规定，以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价
证券。
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截止 2021 年 12 月 31 日，本公司金融负债到期期限如下：
2021 年 12 月 31 日
项 目
1 年以内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
应付账款 151,530,888.11
其他应付款 71,358,081.24
租赁负债 7,114,591.82 2,730,733.04 2,422,841.71 3,272,218.83
合计 230,003,561.17 2,730,733.04 2,422,841.71 3,272,218.83
（续上表）
2020 年 12 月 31 日
项 目
1 年以内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
应付账款 72,826,800.85
其他应付款 42,836,932.67
合计 115,663,733.52
3. 市场风险
（1） 外汇风险
本公司的汇率风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。对于外币资产和负债，
如果出现短期的失衡情况，本公司会在必要时按市场汇率买卖外币，以确保将净风险敞
口维持在可接受的水平。
本公司外币货币性资产和负债情况详见本财务报表附注五、45 之说明。
（2） 利率风险
本公司的利率风险主要产生于长期银行借款、应付债券等长期带息债务。浮动利率
的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值
利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。
本公司财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及
本公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生
重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整。
98
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
九、公允价值的披露
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值
所属的最低层次决定：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。
1 2021 年 12 月 31 日，以公允价值计量的资产和负债的公允价值
2021 年 12 月 31 日公允价值
项 目 第一层次公 第二层次公 第三层次公允
合计
允价值计量 允价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产
1.以公允价值计量且变动计入当期损
益的金融资产
（1）结构性存款及理财产品 476,574,712.89 476,574,712.89
持续以公允价值计量的资产总额 476,574,712.89 476,574,712.89
对于在活跃市场上交易的金融工具，本公司以其活跃市场报价确定其公允价值；对
于不在活跃市场上交易的金融工具，本公司采用估值技术确定其公允价值。所使用的估
值模型主要为现金流量折现模型和市场可比公司模型等。估值技术的输入值主要包括无
风险利率、基准利率、汇率、信用点差、流动性溢价、缺乏流动性折扣等。
2 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其
他应收款、应付账款、其他应付款等。
十、关联方及关联交易
关联方的认定标准：一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两
方或两方以上同受一方控制、共同控制的构成关联方。
99
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
1. 本公司的母公司情况
母公司对本公司 母公司对本公司
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例(%) 的表决权比例(%)
投资兴办实业、
深圳市特发集 投资兴办旅游
深圳 458,282 万元 48.75 48.75
团有限公司 产业及房地产
开发经营等
①本公司的母公司情况的说明：
控股股东名称 注册资本 股东结构 持股比例(%) 最终控制方
深圳市人民政府国有资产监督管理委员
38.97 深圳市国资委
会(以下简称深圳市国资委)
深圳市特发集 458,282 中国长城资产管理股份有限公司 28.87 财政部
团有限公司 万元 深圳市投资控股有限公司 19.49 深圳市国资委
中国东方资产管理股份有限公司 8.34 财政部
深圳市国有股权经营管理有限公司 4.33 深圳市国资委
合计 100.00
特发集团公司直接持有本公司 47.775%股权，通过其全资子公司深圳市特发投资有
限公司持有本公司 0.975%股权。
②本公司最终控制方：深圳市国资委
2. 本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见附注七、在其他主体中的权益
3. 本公司合营和联营企业情况
（1） 本公司重要的合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见附注七、在其他主体中的权益
（2） 报告期内与本公司发生关联方交易，与本公司发生关联方交易形成余额的其
他合营或联营企业情况如下
联营企业名称 与本公司关系
深圳市特发建设服务有限公司 联营企业
100
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
4. 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳市特发投资有限公司 同受控股股东控制及持有本公司 0.975%股份
深圳市特发信息股份有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发黎明光电（集团）有限公司 同受控股股东控制
深圳市特力（集团）股份有限公司 同受控股股东控制
深圳市中天实业有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发工程管理有限责任公司 同受控股股东控制
深圳特发华日汽车企业有限公司 同受控股股东控制
深圳经济特区发展中心有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发地产有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发华辉石油有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发石油贸易有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发进出口公司 同受控股股东控制
深圳市特发小额贷款有限公司 同受控股股东控制
深圳市汽车工业贸易有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发信息光网科技股份有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发信息光电技术有限公司 同受控股股东控制
深圳市特力创盈科技有限公司 同受控股股东控制
荆州市特发置地有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发衡佳房地产投资有限公司 同受控股股东控制
广东特发信息光缆有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发信息数据科技有限公司 同受控股股东控制
深圳市特力宝库供应链科技有限公司 同受控股股东控制
深圳珠宝产业服务有限公司 同受控股股东控制
深圳市长龙铁路电子工程有限公司 同受控股股东控制
深圳华丽装修家私企业公司 同受控股股东控制
深圳特力吉盟投资有限公司 同受控股股东控制公司的参股公司
深圳市华日丰田汽车销售服务有限公司 同受控股股东控制公司的参股公司
青岛涌泰置业有限公司 董事施晖及监事王卫冲共同控制
港通科技城发展（南通）有限公司 曾董事施晖担任董事长及监事王卫冲担任董事
江苏南通三建集团股份有限公司 持有本公司 20.00%股份
控股股东特发集团公司董事欧鹏担任党委书记、
中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司
总经理的企业
101
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
本公司董事、监事、高级管理人员和公司控股股
关联自然人 东的董事、监事及高级管理人员以及以上人员关
系密切的家庭成员
5. 关联交易情况
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品、接受劳务况
关联方 关联交易内容 2021 年度发生额 2020 年度发生额
深圳市特发工程管理有限责任公司 办公区物业管理 216,206.30 177,876.72
深圳市特发信息股份有限公司 管理及水电费 208,325.82 160,719.11
深圳市华日丰田汽车销售服务有限公司 车辆维修 1,876.11 6,868.14
深圳市特发工程管理有限责任公司 工程维护费 330,188.68
深圳市特发建设服务有限公司 安保服务费 3,175,000.00 599,056.60
深圳华丽装修家私企业公司 装修费 265,311.57
小计 4,196,908.48 944,520.57
出售商品、提供劳务情况
关联方 关联交易内容 2021 年度发生额 2020 年度发生额
深圳市中天实业有限公司 物业管理服务 11,336,716.02 11,896,204.56
深圳特力吉盟投资有限公司 物业管理服务 8,847,140.74 7,826,773.84
深圳市特发信息股份有限公司 物业管理服务 8,682,003.65 7,297,650.04
港通科技城发展（南通）有限公司 物业管理服务 6,500,179.19 6,510,797.84
房屋资产经营 3,026,574.07
深圳市特发集团有限公司 帮办服务 668,790.44
物业管理服务 192,669.70
江苏南通三建集团股份有限公司 物业管理服务 2,210,811.26 3,032,073.79
深圳市特发衡佳房地产投资有限公司 物业管理服务 4,993,638.70 2,707,598.01
深圳市特发信息光网科技股份有限公司 物业管理服务 2,222,409.37 2,264,949.92
深圳市特发工程管理有限责任公司 物业管理服务 2,095,264.85 2,079,784.29
深圳特发华日汽车企业有限公司 物业管理服务 1,529,875.47 1,529,875.44
广东特发信息光缆有限公司 物业管理服务 1,509,450.60 1,515,270.40
荆州市特发置地有限公司 物业管理服务 1,837,416.98 1,615,310.19
青岛涌泰置业有限公司 物业管理服务 542,853.40 1,540,212.21
102
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
关联方 关联交易内容 2021 年度发生额 2020 年度发生额
深圳市汽车工业贸易有限公司 物业管理服务 1,374,316.31 787,105.59
房屋资产经营 428,988.58
深圳经济特区发展中心有限公司
物业管理服务 34,833.30
物业管理服务 285,368.28 189,059.20
深圳市特力（集团）股份有限公司 停车费 550,192.66 542,245.67
维修费 191,192.16
深圳市特发信息光电技术有限公司 物业管理服务 147,062.22
中国长城资产管理股份有限公司深圳市
物业管理服务 145,661.76 105,283.02
分公司
深圳市长龙铁路电子工程有限公司 物业管理服务 40,001.59
房屋资产经营 52,195.62
深圳市特发进出口有限公司
物业管理服务 4,620.00
深圳市特发华辉石油有限公司 物业管理服务 16,981.13
深圳市特力宝库供应链科技有限公司 停车费 76,075.47
深圳珠宝产业服务有限公司 物业管理服务 66,037.74 92,641.52
深圳市特发信息数据科技有限公司 物业管理服务 16,981.13 57,142.85
深圳市特发小额贷款有限公司 物业管理服务 39,161.32 7,075.47
关联自然人 物业管理服务 11,619.79 35,871.03
小计 54,837,100.81 56,472,907.57
（2） 关联租赁情况
本公司作为承租方：
2021 年度确认的 2020 年度确认的
出租方名称 租赁资产种类
租赁费 租赁费
办公场所 1,554,686.46 728,529.33
深圳市特发工程管理有限责任公司
停车位 19,640.37 16,513.76
公寓 532,537.13
深圳市特发集团有限公司 员工宿舍 275,843.32 242,598.00
商业物业 538,960.74 395,922.87
深圳市特发信息股份有限公司 员工宿舍、办公场所 119,091.51 120,253.56
深圳市特力（集团）股份有限公司 员工宿舍、办公场所 54,401.85 17,436.18
深圳市特发地产有限公司 停车场承包费 511,623.52 713,796.00
停车场承包费 1,977,861.52 1,851,557.92
深圳市中天实业有限公司
办公场所 65,692.10
103
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
2021 年度确认的 2020 年度确认的
出租方名称 租赁资产种类
租赁费 租赁费
深圳市特发信息股份有限公司 停车场承包费 807,000.00 432,000.00
小计 5,924,801.39 5,051,144.75
（3） 关键管理人员报酬
项 目 2021 年度发生额 2020 年度发生额
关键管理人员报酬 13,308,975.08 7,311,061.00
（4） 其他关联交易
本公司负责经营和管理特发集团公司所有的位于和平里小区的停车场，双方约定特
发集团公司和本公司分别获得停车场总收益的 60%和 40%，本公司 2021 年度、2020 年
度分别应向深圳市特发地产有限公司（特发集团公司向其转让收益权）支付停车场收益
4,093,903.20 元、3,804,463.92 元。
6. 关联方应收应付款项
（1） 应收项目
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
深圳市特发集团有限公司 61,572.19 3,078.61 1,297,356.17 64,867.81
青岛涌泰置业有限公司 2,409,040.51 2,409,040.51 1,801,044.72 90,052.24
深圳市特发信息股份有限公司 870,185.79 43,509.29 621,335.01 31,066.75
荆州市特发置地有限公司 500,736.20 25,036.81 1,224,549.04 61,227.45
深圳特力吉盟投资有限公司 747,491.83 37,374.59
深圳市特发衡佳房地产投资有限公司 654,257.13 32,712.86 2,125,029.63 106,251.48
深圳市特发信息光网科技股份有限公司 194,871.71 9,743.59 205,805.61 10,290.28
江苏南通三建集团股份有限公司 1,672,742.17 1,670,442.17 1,024,711.57 51,235.58
深圳市特发小额贷款有限公司 13,837.00 691.85
港通科技城发展（南通）有限公司 4,916,967.80 245,848.39
深圳市汽车工业贸易有限公司 131,612.44 6,580.62 119,995.70 5,999.79
深圳市特发进出口公司 55,327.35 2,766.37
深圳市中天实业有限公司 1,744,865.08 87,243.25 2,667,303.00 133,365.15
深圳市特发信息光电技术有限公司 11,978.00 598.90
深圳经济特区发展中心有限公司 39,347.40 1,967.37
104
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳市特发工程管理有限责任公司 3,628.85 181.44
广东特发信息光缆有限公司 133,382.22 6,669.11 133,382.22 6,669.11
深圳市特发信息数据科技有限公司 60,000.00 3,000.00
深圳市特力（集团）股份有限公司 144,000.00 7,200.00 89,059.22 4,452.96
深圳市长龙万铁路电子工程有限公司 9,880.00 494.00
其他应收款
深圳市特发信息股份有限公司 235,786.29 11,789.31 233,160.00 11,658.00
深圳市特发信息光网科技股份有限公司 100,000.00 5,000.00 100,000.00 10,000.00
深圳市特发集团有限公司 602.15 30.11 117,551.32 5,877.57
深圳市特发工程管理有限责任公司 234,705.40 11,735.27
深圳市特力（集团）股份有限公司 8,938.00 446.90 3,698.00 184.90
深圳市特发黎明光电（集团）有限公司 46,600.00 2,330.00
（2） 应付项目
项目名称 关联方 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
应付账款
深圳市特发集团有限公司 208,778.79 89,375.08
深圳市特发信息股份有限公司 3,000.00
其他应付款
深圳市特发地产有限公司 1,116,871.80 1,946,566.80
深圳市特发集团有限公司 1,000.00 362,280.85
深圳市特发进出口公司 45,436.00
深圳市特发工程管理有限责任公司 26,810.00 262,711.00
深圳市特发华辉石油有限公司 800.00
深圳市特发信息股份有限公司 36,334.60 1,045.00
深圳市特力（集团）股份有限公司 6,829.59
深圳市特发建设服务有限公司 4,418.16
十二、承诺及或有事项
1. 重要承诺事项
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司无需要披露的重大承诺事项。
105
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
2. 或有事项
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司无需要披露的其他重大或有事项。
十三、资产负债表日后事项
1. 利润分配情况
根据公司 2022 年 4 月 22 日第二届董事会第七次会议审议通过的 2021 年度利润分
配预案，公司拟以截至 2021 年 12 月 31 日的总股本 130,000,000 股为基数，向全体股东
每 10 股转增 3 股派 2.5 元(含税)，实施后，总股本将变为 169,000,000 股，合计派发现
金股利 32,500,000 元，上述利润分配预案尚待公司股东大会审议批准。
2. 其他资产负债表日后事项说明
截至 2022 年 4 月 22 日，本公司不存在其他应披露的资产负债表日后事项。
十四、其他重要事项
1. 分部信息
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，并以业务
分部为基础确定报告分部。分别对综合物业管理服务业务、政务服务业务及增值服务等
的经营业绩进行考核。
（2） 分部利润或亏损、资产及负债
分部间抵
2021 年度 综合物业管理服务 政务服务 增值服务 合计
销
主营业务收入 1,418,098,463.51 170,215,029.56 98,450,406.44 1,686,763,899.51
主营业务成本 1,197,319,294.21 147,395,084.75 60,473,710.60 1,405,188,089.56
分部间
2020 年度 综合物业管理服务 政务服务 增值服务 合计
抵销
主营业务收入 912,075,405.49 148,236,002.41 43,656,124.18 1,103,967,532.08
主营业务成本 747,958,205.40 116,050,141.47 10,451,491.47 874,459,838.34
106
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
十五、母公司财务报表主要项目注释
1. 应收账款
（1） 按账龄披露
账 龄 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
1 年以内 341,559,372.67 237,297,600.79
1至 2年 9,886,855.06 5,850,948.18
2至 3年 1,922,062.59 90,186.54
3 年以上 55,364.91
小计 353,423,655.23 243,238,735.51
减：坏账准备 27,379,034.15 12,298,665.67
合计 326,044,621.08 230,940,069.84
（2） 按坏账计提方法分类披露
2021 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
类 别
计提比例 账面价值
金额 比例(%) 金额
(%)
按单项计提坏账准备 9,927,425.02 2.81 9,927,425.02 100.00
按组合计提坏账准备 343,496,230.21 97.19 17,451,609.13 5.08 326,044,621.08
1.账龄组合 340,647,115.17 96.39 17,451,609.13 5.12 323,195,506.04
2.合并范围内关联往来组合 2,849,115.04 0.81 2,849,115.04
合计 353,423,655.23 100.00 27,379,034.15 7.75 326,044,621.08
（续上表）
2020 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
类 别
计提比例 账面价值
金额 比例(%) 金额
(%)
按组合计提坏账准备 243,238,735.51 100.00 12,298,665.67 5.06 230,940,069.84
1.账龄组合 239,671,432.51 98.53 12,298,665.67 5.13 227,372,766.84
2.合并范围内关联往来组合 3,567,303.00 1.47 3,567,303.00
合计 243,238,735.51 100.00 12,298,665.67 5.06 230,940,069.84
107
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
坏账准备计提的具体说明：
①于 2021 年 12 月 31 日，按单项计提坏账准备的说明
2021 年 12 月 31 日
类 别
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
成都泰普科技有限公司 45,690.98 45,690.98 100.00
成都奥特为通讯有限公司 188,014.96 188,014.96 100.00 该等公司经营不
南通裕恒置业有限公司 1,470,109.84 1,470,109.84 100.00 善，财务指标恶
江苏南通三建集团股份有限公司 1,670,442.17 1,670,442.17 100.00 化，还款能力大
江苏海华置业开发有限公司 142,220.07 142,220.07 100.00 幅下降，本公司
青岛涌泰置业有限公司 2,409,040.51 2,409,040.51 100.00 预计款项难以收
江苏南通郡翊泰建筑装饰工程有 回，因此全额计
56,814.67 56,814.67 100.00
限公司 提坏账准备
深圳市誉德运营管理有限公司 3,945,091.82 3,945,091.82 100.00
合计 9,927,425.02 9,927,425.02 100.00
②于 2021 年 12 月 31 日，按账龄组合计提坏账准备的应收账款
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
账 龄 计提比例 计提比
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
（%） 例（%）
1 年以内 334,781,542.65 16,739,077.13 5.00 233,730,297.79 11,686,514.89 5.00
1-2 年 5,282,878.57 528,287.86 10.00 5,850,948.18 585,094.82 10.00
2-3 年 569,214.02 170,764.21 30.00 90,186.54 27,055.96 30.00
3 年以上 13,479.93 13,479.93 100.00
合计 340,647,115.17 17,451,609.13 5.12 239,671,432.51 12,298,665.67 5.13
（3） 本期坏账准备的变动情况
2020 年 本期变动金额 2021 年
类 别
12 月 31 日 计提 收回或转回 转销或核销 12 月 31 日
单项计提 9,927,425.02 9,927,425.02
账龄组合 12,298,665.67 5,152,943.46 17,451,609.13
合计 12,298,665.67 15,080,368.48 27,379,034.15
108
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（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位名称 余额 占应收账款余额的比例（%） 坏账准备余额
客户一 130,720,058.78 36.99 6,536,002.94
客户二 117,343,533.03 33.20 5,867,176.65
客户三 15,064,667.39 4.26 753,233.37
客户四 12,118,340.72 3.43 605,917.04
客户五 3,159,433.46 0.89 157,971.67
合计 278,406,033.38 78.77 13,920,301.67
2. 其他应收款
（1） 分类列示
项 目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
应收利息
应收股利 3,899,170.59
其他应收款 84,615,501.41 65,928,171.91
合计 88,514,672.00 65,928,171.91
（2） 其他应收款
①按账龄披露
账 龄 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
1 年以内 74,105,337.38 19,144,031.97
1至 2年 7,816,088.17 7,444,271.32
2至 3年 4,195,376.30 3,968,763.05
3至 4年 230,597.73 36,331,944.18
4至 5年 174,984.00 25,908.00
5 年以上 123,988.91 101,540.91
小计 86,646,372.49 67,016,459.43
减：坏账准备 2,030,871.08 1,088,287.52
合计 84,615,501.41 65,928,171.91
②按款项性质分类情况
款项性质 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
应收暂付款 5,149,052.88 2,837,360.15
押金保证金 8,943,482.84 8,209,905.80
109
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款项性质 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
员工备用金 512,080.32 165,107.08
往来款 85,568.44 306,400.34
合并范围内关联往来款 69,761,821.50 54,728,052.45
其他 2,194,366.51 769,633.61
合计 86,646,372.49 67,016,459.43
③按坏账计提方法分类披露
A. 截至 2021 年 12 月 31 日的坏账准备按三阶段模型计提如下：
阶 段 账面余额 坏账准备 账面价值
第一阶段 81,566,443.73 590,231.12 80,976,212.61
第二阶段 1,268,712.27 126,871.23 1,141,841.04
第三阶段 3,811,216.49 1,313,768.73 2,497,447.76
合计 86,646,372.49 2,030,871.08 84,615,501.41
2021 年 12 月 31 日，处于第一阶段的坏账准备：
类 别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 5,149,052.88 5.00 257,452.65 4,891,600.23
2.押金保证金 4,294,811.07 5.00 214,740.56 4,080,070.51
3.员工备用金 507,216.40 5.00 25,360.82 481,855.58
4.往来款 3,228.44 5.00 161.42 3,067.02
5.其他 1,850,313.44 5.00 92,515.67 1,757,797.77
6.合并范围内关联方款 69,761,821.50 69,761,821.50
合计 81,566,443.73 0.72 590,231.12 80,976,212.61
2021 年 12 月 31 日，处于第二阶段的坏账准备：
类 别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款
2.押金保证金 1,207,848.35 10.00 120,784.84 1,087,063.51
3.员工备用金 4,863.92 10.00 486.39 4,377.53
4.往来款 50,000.00 10.00 5,000.00 45,000.00
5.其他 6,000.00 10.00 600.00 5,400.00
合计 1,268,712.27 10.00 126,871.23 1,141,841.04
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2021 年 12 月 31 日，处于第三阶段的坏账准备：
类 别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款
2.押金保证金 3,440,823.42 32.62 1,122,338.98 2,318,484.44
3.员工备用金
4.往来款 32,340.00 30.00 9,702.00 22,638.00
5.其他 338,053.07 53.76 181,727.75 156,325.32
合计 3,811,216.49 34.47 1,313,768.73 2,497,447.76
B. 截至 2020 年 12 月 31 日的坏账准备按三阶段模型计提如下：
阶 段 账面余额 坏账准备 账面价值
第一阶段 62,105,987.38 368,896.75 61,737,090.63
第二阶段 4,277,721.41 427,772.14 3,849,949.27
第三阶段 632,750.64 291,618.63 341,132.01
合计 67,016,459.43 1,088,287.52 65,928,171.91
2020 年 12 月 31 日，处于第一阶段的坏账准备：
类 别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 2,576,227.19 5.00 128,811.36 2,447,415.83
2.押金保证金 3,669,826.82 5.00 183,491.34 3,486,335.48
3.员工备用金 165,107.08 5.00 8,255.35 156,851.73
4.往来款 274,060.34 5.00 13,703.02 260,357.32
5.其他 692,713.50 5.00 34,635.68 658,077.82
6.合并范围内关联方款 54,728,052.45 54,728,052.45
合计 62,105,987.38 0.59 368,896.75 61,737,090.63
2020 年 12 月 31 日，处于第二阶段的坏账准备：
类 别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 113,518.69 10.00 11,351.87 102,166.82
2.押金保证金 4,131,862.72 10.00 413,186.27 3,718,676.45
3.员工备用金
4.往来款 32,340.00 10.00 3,234.00 29,106.00
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
类 别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
5.其他 -
合计 4,277,721.41 10.00 427,772.14 3,849,949.27
2020 年 12 月 31 日，处于第三阶段的坏账准备：
类 别 账面余额 计提比例（%） 坏账准备 账面价值 理由
按组合计提坏账准备
1.应收暂付款 147,614.27 30.00 44,284.28 103,329.99
2.押金保证金 408,216.26 42.79 174,691.38 233,524.88
3.员工备用金
4.往来款
5.其他 76,920.11 94.44 72,642.97 4,277.14
合计 632,750.64 46.09 291,618.63 341,132.01
④坏账准备的变动情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月预期 合计
期信用损失(未 信用损失(已发生
信用损失
发生信用减值) 信用减值)
2020 年 12 月 31 日余额 368,896.75 427,772.14 291,618.63 1,088,287.52
2020 年 12 月 31 日余额
— — — —
在本期
--转入第二阶段 -104,949.01 104,949.01
--转入第三阶段 -894,541.72 894,541.72
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 326,283.38 488,691.80 127,608.38 942,583.56
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021 年 12 月 31 日余额 590,231.12 126,871.23 1,313,768.73 2,030,871.08
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⑤按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
2021 年 12 月 占其他应收款期末余
单位名称 款项的性质 账龄 坏账准备
31 日余额 额合计数的比例(%)
客户一 往来款 39,385,559.24 1 年以内 45.46
客户二 往来款 27,891,629.51 1 年以内 32.19
客户三 履约保证金 1,740,000.00 2-3 年 2.01 522,000.00
客户四 应收暂付款 1,300,000.00 1 年以内 1.50 65,000.00
客户五 应收暂付款 1,115,280.00 1 年以内 1.29 55,764.00
合计 71,432,468.75 82.45 642,764.00
3. 长期股权投资
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 33,754,062.25 33,754,062.25 30,754,062.25 30,754,062.25
对联营、合营企
4,313,304.04 4,313,304.04 12,219,780.88 12,219,780.88
业投资
合计 38,067,366.29 38,067,366.29 42,973,843.13 42,973,843.13
（1） 对子公司投资
本期计 2021 年 12 月
2020 年 2021 年
被投资单位 本期增加 本期减少 提减值 31 日减值准
12 月 31 日 12 月 31 日
准备 备余额
资产经营公司 5,112,000.00 5,112,000.00
楼宇科技公司 4,800,000.00 4,800,000.00
特发政务公司 1,050,000.00 1,050,000.00
特力物业公司 8,115,265.15 8,115,265.15
特发商务公司 5,000,000.00 5,000,000.00
山东特发公司 2,550,000.00 2,550,000.00
东部服务公司 1,100,000.00 1,100,000.00
特发刚果金公司 6,797.10 6,797.10
特发政务（天津）
1,020,000.00 1,020,000.00
公司
特发口岸公司 2,000,000.00 3,000,000.00 5,000,000.00
合计 30,754,062.25 3,000,000.00 33,754,062.25
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（2） 对联营企业投资
本期增减变动
2020 年
投资单位 权益法下确认 其他综合 其他权
12 月 31 日 追加投资 减少投资
的投资损益 收益调整 益变动
联营企业
武汉紫光特发商
9,259,768.82 9,043,528.63 -95,000.61
务服务有限公司
深圳市特发建设
2,960,012.06 1,353,291.98
服务有限公司
合计 12,219,780.88 9,043,528.63 1,258,291.37
(续上表)
本期增减变动
2021 年 减值准备
被投资单位 宣告发放现金
计提减值准备 其他 12 月 31 日 余额
股利或利润
联营企业
武汉紫光特发商
121,239.58
务服务有限公司
深圳市特发建设
4,313,304.04
服务有限公司
合计 121,239.58 4,313,304.04
4. 营业收入和营业成本
2021 年度 2020 年度
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,138,601,389.30 961,687,692.72 855,216,858.63 689,899,466.31
其他业务
合计 1,138,601,389.30 961,687,692.72 855,216,858.63 689,899,466.31
5. 投资收益
项 目 2021 年度 2020 年度
权益法核算的长期股权投资收益 1,258,291.37 1,986,359.17
处置长期股权投资产生的投资收益 203,675.44 569,124.00
成本法核算的长期股权投资收益 29,860,329.11
交易性金融资产持有期间取得的投资收益 7,779,957.60
合计 39,102,253.52 2,555,483.17
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深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
十六、补充资料
1. 当期非经常性损益明细表
项 目 2021 年度 2020 年度 说明
非流动资产处置损益 240,785.21 1,274,233.70
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相
关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府 2,731,760.99 5,408,319.36
补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资
成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 11,940,797.88
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各
项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用
等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价
值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的
损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值
变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融
资产、交易性金融负债、衍生金融负债和
其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
115
深圳市特发服务股份有限公司 财务报表附注
项 目 2021 年度 2020 年度 说明
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损
益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 22,688.37 83,680.61
其他符合非经常性损益定义的损益项目 7,619,149.47 5,553,670.35
非经常性损益总额 22,555,181.92 12,319,904.02
减：非经常性损益的所得税影响数 5,181,640.87 3,027,636.33
非经常性损益净额 17,373,541.05 9,292,267.69
减：归属于少数股东的非经常性损益净额 329,726.12 523,587.66
2. 净资产收益率及每股收益
①2021 年度
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 13.71 0.86 0.86
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
11.63 0.73 0.73
股东的净利润
②2020 年度
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 32.65 1.02 1.02
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
29.77 0.93 0.93
股东的净利润
公司名称：深圳市特发服务股份有限公司
日期：2022 年 4 月 22 日
116