上海同盛投资（集团）有限公司
拟协议转让股权涉及的上海港政置业有限公司
股东全部权益价值评估报告
沪申威评报字〔2017〕第 0005 号
上海申威资产评估有限公司
2017年12月26日
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传 真：021-31273013 邮编：200083
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目 录
声 明 .................................................................................................................................. 1
摘 要 .................................................................................................................................. 3
正 文 .................................................................................................................................. 5
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 .................. 5
二、评估目的 ...................................................................................................................... 9
三、评估对象和评估范围 ................................................................................................ 10
四、价值类型及其定义 .................................................................................................... 13
五、评估基准日 ................................................................................................................ 13
六、评估依据 .................................................................................................................... 14
七、评估方法 .................................................................................................................... 16
八、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................ 20
九、评估假设 .................................................................................................................... 21
十、评估结论 .................................................................................................................... 22
十一、特别事项说明 ........................................................................................................ 23
十二、评估报告使用限制说明 ........................................................................................ 24
十三、评估报告日 ............................................................................................................ 25
十四、评估机构 ................................................................................................................ 25
附 件 ................................................................................................................................ 27
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声 明
本声明系资产评估报告书不可分割的部分。
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则， 恪守独
立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是
客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是
委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方
没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资
产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托
方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。但我们仅对委估资产的价值发
表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告不得作为任何形式
的产权证明文件使用。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说
明及其评估结论的影响。
六、资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，并不承担相关当事人决策的责任。资产评估结论不应当被认为是对评估对象可
实现价格的保证。
七、我们及所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经
验。除已在评估报告中披露的运用其他评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运
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用其他评估机构或专家的工作成果。
八、我们对房屋建筑物、机器设备等实物资产的勘察按常规仅限于其表观的质量、
使用状况、保养状况，未触及内部被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们没有能力
也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托方
提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同
程度的影响。
九、本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门
审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依
据法律需公开的情形外，未经本评估公司许可，报告的全部或部分内容不得发表于任
何公开的媒体上。
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股东全部权益价值评估报告
沪申威评报字〔2017〕第 0005 号
摘 要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况
和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
本次评估的委托方为上海同盛投资（集团）有限公司，被评估单位为上海港政置
业有限公司，报告使用方为上海同盛投资（集团）有限公司、上海国际港务（集团）
股份有限公司及其他国家法律法规规定的评估报告使用者。
二、 评估目的
拟协议转让股权。
三、 评估对象和评估范围
本次评估对象为上海港政置业有限公司的股东全部权益价值，评估范围为上海港政
置业有限公司在 2016 年 12 月 31 日的全部资产和负债。（详见资产评估明细表）
四、 价值类型
市场价值类型
五、 评估基准日
2016 年 12 月 31 日
六、 评估方法
采用资产基础法
七、 评估结论
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评估前总资产账面值为 172,026,909.47 元，负债账面值为 166,026,909.47 元，股东
全部权益价值账面值为 6,000,000.00 元。
经评估，以 2016 年 12 月 31 日为评估基准日，在假设条件成立的前提下，上海港
政置业有限公司总资产评估值为 311,402,370.73 元，负债评估值为 166,259,131.69 元，
股东全部权益价值评估值为 145,143,239.04 元，大写人民币壹亿肆仟伍佰壹拾肆万叁仟
贰佰叁拾玖元零肆分。评估增值 139,143,239.04 元，增值率 2,319.05%。
评估报告使用有效期为一年，即在 2016 年 12 月 31 日到 2017 年 12 月 30 日期间
内有效，可以作为实现本次评估目的的作价参考依据。
八、 重大特别事项
1、在本评估报告出具前，上海国际港务（集团）股份有限公司（沪港务干发【2017】
0073）签发了《关于陈戌源等同志职务任免的通知》文件：“按市委组织部、市国资委
党委意见，经 2017 年 5 月 26 日集团党委会讨论决定：陈戌源任上海同盛投资（集团）
有限公司执行董事；免去陈晓宏的上海同盛投资（集团）有限公司执行董事职务，免
去张仁良的总裁职务。”委托方正在办理公司法定代表人的变更。
具体内容详见评估报告正文“十一、特别事项说明”。
为了正确使用评估结论，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、
限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
本评估报告提出日期为 2017 年 12 月 26 日。
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正 文
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上海同盛投资（集团）有限公司：
上海申威资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估
准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海同盛投资（集
团）有限公司拟协议转让股权涉及的股东全部权益价值在 2016 年 12 月 31 日的市场价
值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
（一）、委托方：上海同盛投资（集团）有限公司
统一社会信用代码：9131000073746554X4
住所：中国（上海）自由贸易试验区福山路 458 号 25 楼
法定代表人：陈晓宏
公司类型：有限责任公司（国内独资）
注册资本：人民币 1100000.00 万元
成立日期：2002 年 3 月 28 日
营业期限：2002 年 03 月 28 日至长期有效
经营范围：洋山深水港区工程建设及综合开发经营的投资，港口、航道工程的投
资，现代物流投资经营，投融资咨询服务，其他基础设施及新兴产业的投资。【依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
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（二）、被评估单位：上海港政置业有限公司
统一社会信用代码：91310115590392859E
住所：浦东新区南汇新城镇环湖西一路 99 号 6 号楼 A207-9 室
法定代表人：彭冠军
注册资本：人民币 600.0000 万元整
成立日期：2012 年 2 月 14 日
经营期限：2012 年 2 月 14 日至不约定期限
经营范围：房地产开发经营，物业管理及咨询服务（除经纪），停车场（库）经
营。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
1、上海港政置业有限公司简介
上海港政置业有限公司成立于 2012 年 2 月 14 日，公司注册资本为 600 万元人民
币，其中，上海同盛投资（集团）有限公司出资人民币 600 万元，占注册资本的 100.00%，
上述情况已经上海上会会计师事务所有限公司于 2012 年 2 月 3 日出具的上会师报字
（2012）第 0056 号验资报告审验。截止评估基准日，股权结构如下：
股东或发起人姓名或名称 实收资本（万元） 股权比例（%）
上海同盛投资（集团）有限公司 600.00 100
合计 600.00 100
上海港政置业有限公司经营范围为房地产开发经营，物业管理及咨询服务（除经
纪），停车场（库）经营。
2、主要会计政策及税收政策
上海港政置业有限公司执行《企业会计准则－基本准则》及其他相关会计准则的
规定。会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止；以权责发生制为记账基础，以人
民币为记账本位币。公司基准日的企业所得税税率为 25%；增值税税率 11%；城市维
护建设税税率 7%；教育费附加税率 3%；地方教育附加税率 2%；河道管理费税率 1%。
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3、资产结构和经营情况
上海港政置业有限公司成立于 2002 年 3 月 28 日，是由上海同盛投资（集团）有
限公司出资组建的。公司经营范围为房地产开发经营，物业管理及咨询服务（除经纪），
停车场（库）经营。
公司现阶段处于建设期，在建工程位于上海市临港新城主城区 WNW-A1-28-1 号地
块（项目暂名港政大厦），东临滴水湖环湖西一路、南至 WNW-A1-28-2 号地块、西至
水芸路、北至 LG-3 路。土地为委托方上海同盛投资（集团）有限公司根据沪房地资
（2008）出让合同第 69 号、沪浦规土（2011）出让合同补字第 28 号挂牌取得，土地
面积 17191.60 平方米，土地用途商业办公，容积率 2.0，出让年限商业 40 年，办公 50
年，自 2008 年 10 月 27 日起计算，土地出让价款为人民币 66,700,000.00 元。后根据补
充合同（沪浦规土[2012]出让合同补字第 33 号），将地块受让方由上海同盛投资（集团）
有限公司调整为上海港政置业有限公司。因建设过程中规划变更，增加了地下建筑面
积，于 2016 年 7 月 13 日补充签订了《上海市国有土地出让合同》（沪规土资[2016]出
让合同补字第 26 号），补缴土地出让金 10,390,000.00 元。企业已于 2012 年 7 月 5 日取
得编号为沪房地浦字（2012）第 261729 号的房地产权证。
“港政大厦”项目按桩基工程和地上工程分两次立项报批的形式进行开发建设，
被评估单位于 2015 年 12 月 18 日取得桩基工程建设工程规划许可证（建字第沪临港建
【2015】FA31003520155869 号），后于 2016 年 7 月 14 日取得地上工程建设工程规划
许可证（建字第沪临港建【2016】FA31003520164769 号），确定总工程建设规模 65477.5
平方米。计容积率面积 34383.2 平方米，其中：地上商业建筑面积为 4804.31 平方米，
地上办公建筑面积为 29578.89 平方米。另有地下室含商业 4109.3 平方米、办公 3845.15
平方米，配套地下停车库 22224.56 平方米（约 380 个地下车位），本次评估已依据上述
变更后规划条件进行测算。
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经查询工程投资监理月报，项目合同工期：2016 年 7 月 28 日至 2018 年 10 月 18
日，截止 2016 年 12 月份进度（至 2017 年 1 月 8 日止）挖土全部完成，围护搅拌桩完
成，降水支撑完成。地库底板垫层及其上防水层、防水保护层完成，大底板砼完成 5-24
轴，1-5 轴钢筋制作完成，完工进度达到 20%。
公司近三年有关的资产、负债情况如下：
金额单位：人民币元
项目 2013 年末 2014 年末 2015 年末 2016 年末
流动资产 72,701,775.05 76,854,796.99 101,870,245.20 171,831,037.80
货币资金 3,723,941.47 5,040,502.82 20,280,646.86 41,015,603.08
其他应收款 0.00 0.00 0.00 1,421,595.88
存货 68,977,833.58 71,814,294.17 81,589,598.34 127,328,482.24
其他流动资产 0.00 0.00 0.00 2,065,356.60
非流动资产： 0.00 0.00 0.00 195,871.67
固定资产净额 0.00 0.00 0.00 195,871.67
资产总计 72,701,775.05 76,854,796.99 101,870,245.20 172,026,909.47
流动负债 66,701,775.05 70,854,796.99 70,870,245.20 71,026,909.47
应付账款 0.00 15,328.20 450.00 160,450.00
应付职工薪酬 292.17 2,437.18 93,073.49 88,219.42
应交税费 882.88 136,431.61 73,920.22 70,982.47
其他应付款 66,700,600.00 70,700,600.00 70,702,801.49 70,707,257.58
非流动负债 0.00 0.00 25,000,000.00 95,000,000.00
长期借款 0.00 0.00 25,000,000.00 95,000,000.00
负债合计 66,701,775.05 70,854,796.99 95,870,245.20 166,026,909.47
净资产 6,000,000.00 6,000,000.00 6,000,000.00 6,000,000.00
公司近三年的经营情况如下：
金额单位：人民币元
项目 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年度
营业总收入 - - - -
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项目 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年度
营业总成本 - - - -
投资收益 - - - -
营业利润 - - - -
利润总额 - - - -
所得税 - - - -
净利润 - - - -
上述 2013 年度及 2014 年度会计报表经上海中创海佳会计师事务所有限公司审计，
并出具标准无保留意见审计报告（文号分别为：中创海佳审字（2014）0345 号、中创
海佳审字（2015）0154 号），2015 年度及评估基准日会计报表经天职国际会计师事务
所审计，并出具标准无保留意见审计报告（文号：天职业字（2016）451 号、天职业字
（2017）846 号）。
（三）、委托方与被评估单位的关系
截至评估报告出具日，委托方上海同盛投资（集团）有限公司系被评估单位的股
东，持股比率为 100%。
（四）、业务约定书约定的其他评估报告使用者：
除与本经济行为相关的法律、法规规定的报告使用者外，无其他评估报告使用者。
二、评估目的
（一）评估目的
根据 2017 年 6 月 22 日上海同盛投资（集团）有限公司《办公会议纪要（5）》，上
海同盛投资（集团）有限公司拟将其持有的上海港政置业有限公司的 100%股权协议转
让给上海国际港务（集团）股份有限公司，由上海同盛投资（集团）有限公司委托上
海申威资产评估有限公司对该经济行为涉及的上海港政置业有限公司股东全部权益价
值进行评估，评估结果仅适用于本次股权协议转让行为，为实现本次股权协议转让行
为提供价值参考依据。
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已取得的经济行为文件：
1、2017 年 6 月 22 日上海同盛投资（集团）有限公司《办公会议纪要（5）》；
2、资产评估业务约定书。
（二）股权转让的受让方介绍
本次股权转让的受让方为上海国际港务(集团)股份有限公司，系上市公司，股票代
码 600018，公司注册资金为人民币 228 亿元，公司主营业务为：国内外货物（含集装
箱）装卸（含过驳）、储存、中转和水陆运输；集装箱拆拼箱、清洗、修理、制造和租
赁；国际航运、仓储、保管、加工、配送及物流信息管理；为国际旅客提供候船和上
下船舶设施和服务；船舶引水、拖带，船务代理，货运代理；为船舶提供燃物料、生
活品供应等船舶港口服务；港口设施租赁；港口信息、技术咨询服务；港口码头建设、
管理和经营；港口起重设备、搬运机械、机电设备及配件的批发及进出口（涉及行政
许可的凭许可证经营）。
三、评估对象和评估范围
本次评估的对象为上海港政置业有限公司的股东全部权益价值，评估范围为上海
港政置业有限公司申报的在 2016 年 12 月 31 日的全部资产和负债。具体为：
（一）、企业申报的表内资产及负债对应的会计报表经天职国际会计师事务所审
计，其具体类型和账面金额如下：
项目 账面金额(元)
货币资金 41,015,603.08
其他应收款净额 1,421,595.88
存货净额 127,328,482.24
其他流动资产 2,065,356.60
固定资产净额 195,871.67
资产总额 172,026,909.47
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项目 账面金额(元)
应付账款 160,450.00
应付职工薪酬 88,219.42
应交税费 70,982.47
其他应付款 70,707,257.58
长期借款 95,000,000.00
负债合计 166,026,909.47
所有者权益合计 6,000,000.00
负债及所有者权益总额 172,026,909.47
上述资产和负债已经天职国际会计师事务所审计，并出具标准无保留意见审计报
告。（文号：天职业字（2017）846 号）
被评估企业位于上海市浦东新区临港新城主城区环湖西一路 819 号港城大厦 C 区
3F：310 室、311 室、312 室系向上海海港新城房地产有限公司租赁，本次不纳入评估
范围。
（二）、企业申报的表外资产的类型、数量：
企业未申报
（三）、评估范围中主要资产情况：
1、存货—开发成本
存货—开发成本账面价值为 127,328,482.24 元，共 5 项，主要为地块取得成本及
前期费用、建安工程费、开发间接费等。至评估基准日，工程现场挖土全部完成，围
护搅拌桩完成，降水支撑完成。地库底板垫层及其上防水层、防水保护层完成，大底
板砼完成 5-24 轴，1-5 轴钢筋制作完成，完工进度达到 20%。
在建工程位于上海市临港新城主城区 WNW-A1-28-1 号地块（项目暂名港政大
厦），东临滴水湖环湖西一路、南至 WNW-A1-28-2 号地块、西至水芸路、北至 LG-3
路。土地为委托方上海同盛投资（集团）有限公司根据沪房地资（2008）出让合同第
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69 号、沪浦规土（2011）出让合同补字第 28 号挂牌取得，土地面积 17191.60 平方米，
土地用途商业办公，容积率 2.0，出让年限商业 40 年，办公 50 年，自 2008 年 10 月 27
日起计算，土地出让价款为人民币 66,700,000.00 元。后根据补充合同（沪浦规土[2012]
出让合同补字第 33 号），将地块受让方由上海同盛投资（集团）有限公司调整为上海
港政置业有限公司。因建设过程中规划变更，增加了地下建筑面积，于 2016 年 7 月 13
日补充签订了《上海市国有土地出让合同》（沪规土资[2016]出让合同补字第 26 号），
补缴土地出让金 10,390,000.00 元。企业已于 2012 年 7 月 5 日取得编号为沪房地浦字
（2012）第 261729 号的上海市房地产权证。
根据被评估单位管理人员介绍，该地块分别按桩基工程和地上工程分两次立项报
批的形式进行开发建设，被评估单位之前已经取得桩基工程建设用地规划许可证（地
字第沪临港地【2013】EA31003520135014 号）、桩基工程建设工程规划许可证（建字
第沪临港建【2015】FA31003520155869 号），并于 2015 年 12 月 31 日取得桩基工程的
《建设工程施工许可证》；被评估单位于 2016 年 7 月 14 日取得建设工程规划许可证（建
字第沪临港建【2016】FA31003520164769 号），确定总工程建设规模 65477.5 平方米。
计容积率面积 34383.2 平方米，其中：地上商业建筑面积为 4804.31 平方米，地上办公
建筑面积为 29578.89 平方米。另有地下室含商业 4109.3 平方米、办公 3845.15 平方米，
配套地下停车库 22224.56 平方米（约 380 个地下车位），本次评估已依据上述变更后规
划条件进行测算。
2、固定资产—电子设备
列入清查范围的电子设备的账面原值为 224,436.73 元，账面净值为 195,871.67 元，
共 106 台（套），主要为电脑、复印机、打印机和办公家具等。至清查日，电子设备处
于正常使用状态。
（四）、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况：
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企业未申报
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额：
无
除上述纳入评估范围的资产、负债外，上海港政置业有限公司承诺无其他应纳入
评估范围的账外资产及负债，上述委托评估对象和范围与经济行为涉及的评估对象和
范围一致。
四、价值类型及其定义
价值类型及定义：根据本次评估目的，评估采用市场价值类型。所谓市场价值是
指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在基准日
进行正常、公平交易的估计数额。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评
估对象自身条件等因素。需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。
五、评估基准日
根据被评估单位的具体情况，为确切地反映委估对象的公允价值，有利于本项目
评估目的顺利实现，尽可能与评估目的的实现日接近，并考虑会计核算期等因素，经
评估机构与委托方、被评估单位一致商定，本项目资产评估基准日为 2016 年 12 月 31
日。
所选定的评估基准日邻近期间,国际和国内市场未发生重大波动,各类商品、生产资
料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，因而，评估
基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不同而受到实质性的影响。
本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格标准和
利率、汇率、税率。
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六、评估依据
（一）法律、法规依据
1、 《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号）；
2、 《中华人民共和国公司法》（2013 年修订）；
3、 《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第六十三号）；
4、 《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）；
5、 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第 50
号）；
6、 《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号）；
7、 《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第五号）；
8、 《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号）；
9、 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第 12
号）；
10、《 关 于 加 强 企 业 国 有 资 产 评 估 管 理 工 作 有 关 问 题 的 通 知 》（ 国 资 委 产 权
[2006]274 号）；
11、《上海市企业国有资产评估项目核准备案操作手册》（沪国资委评估﹝2012﹞
468 号）；
12、《房地产估价规范》（GBT50291-2015）；
13、《城镇土地评估规程》（GB／T18508-2014）；
14、《上市公司收购管理办法》（中国证券监督管理委员会令第 108 号）；
15、其他有关法规和规定。
（二）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》财企（2004）20 号
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2、《资产评估职业道德准则——基本准则》财企（2004）20 号
3、《资产评估准则—企业价值》中评协（2011）227 号
4、《资产评估准则—评估报告》中评协（2011）230 号
5、《资产评估准则—评估程序》中评协（2007）189 号
6、《资产评估准则——业务约定书》中评协（2011）230 号
7、《资产评估价值类型指导意见》中评协（2007）189 号
8、《资产评估准则—不动产》中评协（2007）189 号
9、《企业国有资产评估报告指南》中评协（2008）218 号
10、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》会协（2003）18 号
11、《资产评估职业道德准则——独立性》中评协（2012）248 号
12、财政部、中评协发布的其他相关资产评估准则、资产评估指南和资产评估指导
意见
（三）经济行为依据
1、2017 年 6 月 22 日上海同盛投资（集团）有限公司《办公会议纪要（5）》
2、资产评估业务约定书
（四）权属依据
1、上海港政置业有限公司验资报告及章程
2、房地产权证
3、其他产权证明资料
4、委托方及被评估单位承诺函
（五）取价依据
1、当地有关计价取费标准的法规、规章
2、国家有关部门发布的统计资料
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3、《上海 2013 年基准地价》
4、《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社）
5、上海市建设委员会编著《上海市建筑工程预算定额（2000）定额》
6、上海市建设工程定额管理总站主办《上海工程造价信息》
7、“房天下”网站土地案例信息
8、评估基准日有效的利率、汇率、税率
9、会计师事务所有限公司审计报告
10、评估人员现场勘察记录
11、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料
七、评估方法
（一）评估方法适应性分析
企业价值评估方法一般可分为市场法、收益法和资产基础法三种。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进
行比较，确定评估对象价值的评估方法。能够采用市场法评估的基本前提条件是需要
存在一个该类资产交易十分活跃的公开市场。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值
的评估方法。收益法的基本原理是一个理智的购买者在购买一项资产时所愿意支付的
货币额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报。运用收益法评估资产价值的前
提条件是预期收益可以量化、预期收益年限可以预测、与折现密切相关的预期收益所
承担的风险可以预测。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基
础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益价值的
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方法。资产基础法的思路是任何一个投资者在决定投资某项资产时所愿意支付的价格
不会超过组建该项资产的现行成本。
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，从理论上说，在完全市场条件
下，三种基本方法得出的结果会趋于一致，但受市场条件、评估目的、评估对象、掌
握的信息情况等诸多因素，以及人们的价值观不同，三种基本方法得出的结果会存在
着差异。
本次评估为企业整体价值评估，由于我国目前资本市场处于初级阶段，企业整体
交易案例极少，虽然存在上市公司公开信息，但相关交易背景信息极难收集、可比因
素信息极难收集，可比因素对于企业价值的影响难于量化，因此本项评估不适用市场
法评估。
本次被评估单位是房地产开发的项目公司，无土地储备，无远期规划，同时此次
评估将采用假设开发法对存货进行评估，因此本次评估不再采用收益法评估。
企业价值又是由各项有形资产和无形资产共同参与经营运作所形成的综合价值的
反映，因此本次评估适用资产基础法评估。
根据上述适应性分析以及资产评估准则的规定，结合委估资产的具体情况，采用
资产基础法对委估资产的价值进行评估。评估人员对形成的各种初步价值结论进行分
析，在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的
基础上，形成合理评估结论。
（二）评估方法介绍
资产基础法
企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和
负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。其中各项资产的价值应当根据其具体情
况选用适当的具体评估方法得出，主要资产评估方法简述如下：
1、流动资产的评估
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本次委估的流动资产为货币资金及存货。
1.1 货币资金的评估
通过核查银行对账单及余额调节表，按核实后的账面值评估。
1.2 存货的评估
1.2.1 开发成本的评估
开发成本为企业储备地块取得成本及前期费用、建安工程费、开发间接费等。
房地产评估一般采用的基本方法有：市场比较法、收益法、重置成本法、假设开
发法等，一般，对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估。有条件选用市
场比较法进行评估的，应以市场比较法为主要的评估方法。收益性房地产的评估，应
选用收益法作为其中的一种评估方法。具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，
应选用假设开发法作为其中的一种评估方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜
采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下，可采用重置成本法作为主
要的评估方法。
本次评估项目为在建工程，适宜采用假设开发法和成本法进行评估。
（1）本项目评估对象为在建工程，并已进行开发建设，有明确的规划指标、项目
总投资预算和建设工期，故适宜采用假设开发法进行评估。
（2）本项目适宜采用成本法进行评估。
考虑评估对象土地的法定用途为商办用地，可按计容办公与商业建筑面积占计容
总建筑面积的比率，划分出商业和办公用地的土地面积，再按照市场法、基准地价法
分别测算商业、办公用地的市场价值，再加上在建工程建筑物的建造成本，可得到委
托评估在建工程的评估值。
本次评估采用评估方法的定义和计算公式如下：
（1）假设开发法：
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假设开发法，运用市场比较法计算评估对象未来开发完成后房地产价值，根据目
前社会客观平均成本情况来测算房屋的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、
开发利润和全部税金，最后对相应项目进行扣减得出委托评估在建工程的价格。
该方法基本公式如下：
“港政大厦”在建工程的评估值＝开发完成后房地产价值－续建成本－管理费用
－投资利息－销售税费－开发利润－土地增值税－所得税
（2）市场比较法：
市场比较法是指将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比
较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格
或价值的方法。
市场法评估计算公式如下：
市场比准价格=交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因
素修正系数×个别因素修正系数。
（3）基准地价法：
基准地价修正系数法是利用基准地价按照替代原则，就评估宗地的区域条件和个
别条件等与其所处区域的平均条件相比较，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，
进而求取评估宗地使用权在评估基准日价格的方法。
具体公式如下：
P=Po×Ry×Rd×（1±Ra）×（1±Rb）×S
式中：P——土地使用权价值
Po——评估宗地所在级别区域基准地价
Ry——年期修正系数
Rd——期日修正系数
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Ra——区域修正系数和
Rb——个别因素修正系数和
S ——总建筑面积
2、负债的评估
负债是企业承担的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿付的经济债务。
负债评估值根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确
认。
八、评估程序实施过程和情况
1、了解委评对象概况、评估目的和评估项目情况，进行初步风险评价。
2、接受评估委托、商定与评估目的相关的评估范围和对象，商定评估基准日，评
估机构与委托方订立资产评估业务约定书，并按规定作出承诺。
3、组成评估项目组，拟订评估方案。
4、指导被评估单位对委评对象进行清查，填写资产清查明细表，准备并提供评估
所需的各种资料。
5、到被评估单位现场，听取有关人员对企业情况及委评对象历史和现状的介绍，
查证主要委评资产的权属资料和成本资料，对被评估单位填写的各种资产评估申报明
细表的内容和数额进行了实物核对、勘查，并与被评估单位的账表内容、数据和财会
原始凭证进行抽查核对，根据需要进行必要的取证。
6、根据评估目的、评估现场作业了解的情况、搜集的资料以及被评估单位的具体情
况选择适当的评估方法，搜集市场价格信息和相关参数资料，评定估算委评对象的评
估值。
7、根据评估人员对委评对象的初步评估结果，评估项目组进行汇总分析，防止发生
重复和遗漏，对评估初步结果进行调整、修改和完善。
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8、根据评估工作情况和分析调整后的评估结果，起草资产评估报告书，经内部三级
审核，并征询委托方反馈意见后，向委托方出具正式资产评估报告书。
九、评估假设
评估人员根据资产评估准则的要求，认定以下假设条件在评估基准日时成立，当
未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于假设条件改变而推导出不同评
估结果的责任。
（一）基本假设
1、本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；评估范围
仅以委托方或被评估单位提供的资产评估申报表为准；
2、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价
以评估基准日的国内有效价格为依据；
3、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各
方所处的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的
重大不利影响。
4、针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
5、假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
6、除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。
7、假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方
面基本一致。
8、假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向
保持一致。
9、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
10、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
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（二）特殊假设
1、被评估单位提供的业务合同以及公司的营业执照、章程，签署的协议，审计报
告、财务资料等所有证据资料是真实的、有效的；
2、公司现有的股东、高层管理人员和核心团队应持续为公司服务，不在和公司业
务有直接竞争的企业担任职务，公司经营层损害公司运营的个人行为在预测企业未来
情况时不作考虑；
3、公司股东不损害公司的利益，经营按照章程和合资合同的规定正常进行；
4、企业的成本费用水平的变化符合历史发展趋势，无重大异常变化；
5、企业以前年度及当年签订的合同有效，并能得到有效执行。
十、评估结论
评估前总资产账面值为 172,026,909.47 元，负债账面值为 166,026,909.47 元，股东
全部权益价值账面值为 6,000,000.00 元。
经评估，以 2016 年 12 月 31 日为评估基准日，在假设条件成立的前提下，上海港
政置业有限公司总资产评估值为 311,402,370.73 元，负债评估值为 166,259,131.69 元，
股东全部权益价值评估值为 145,143,239.04 元，大写人民币壹亿肆仟伍佰壹拾肆万叁仟
贰佰叁拾玖元零肆分。评估增值 139,143,239.04 元，增值率 2,319.05%。委评资产在评
估基准日 2016 年 12 月 31 日的评估结果如下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016年12月31日 单位：人民币万元
项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 17,183.10 31,122.85 13,939.75 81.12
非流动资产 19.59 17.39 -2.20 -11.23
其中：可供出售金融资产净额
持有至到期投资净额
长期应收款净额
长期股权投资净额
投资性房地产净额
固定资产净额 19.59 17.39 -2.20 -11.23
在建工程净额
工程物质净额
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固定资产清理
生产性生物资产净额
油气资产净额
无形资产净额
开发支出
商誉净额
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
资产总计 17,202.69 31,140.24 13,937.55 81.02
流动负债 7,102.69 7,102.69
非流动负债 9,500.00 9,523.22 23.22 0.24
负债总计 16,602.69 16,625.91 23.22 0.14
净资产（所有者权益） 600.00 14,514.32 13,914.32 2,319.05
评估结论详细情况见资产评估明细表。
十一、特别事项说明
(一)本报告所称“评估价值”，是指所评估的资产在现有用途不变并继续使用以及在
评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的市场价值，没有考虑将
来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价
值的影响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和
其它不可抗力对资产价值的影响。
(二)本报告评估结果未考虑各类资产评估增、减值可能涉及的税费影响。
(三)本次存货评估是根据现阶段取得的规划条件为依据进行测算，如果规划条件
变更，则需按变更后的规划重新测算。
(四)对企业存在的可能影响资产评估结果的有关瑕疵事项，在企业委托时未做特
殊说明，而评估人员根据从业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承
担相应责任。
(五)在评估股东权益价值时，评估结论是股东全部权益的客观市场价值。我们未
考虑股权发生实际交易时交易双方所应承担的费用和税项等因素对评估结论的影响。
(六)本报告对评估资产和相关负债所做的评估，是为客观反映上海港政置业有限
公司委评资产在评估基准日的价值，仅为实现评估目的而做，我公司无意要求被评估
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单位按本报告评估结果进行相关的账务处理。如需进行账务处理应由被评估单位的上
级财税、主管部门批准决定。
(七)由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析
依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对评估对象价值的影响。
(八)在对房地产进行评定估算时，未考虑在评估基准日后可能发生的合并、分拆、
动拆迁等情况对评估价值的影响。
(九)以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能
力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）：
1、在本评估报告出具前，上海国际港务（集团）股份有限公司（沪港务干发【2017】
0073）签发了《关于陈戌源等同志职务任免的通知》文件：“按市委组织部、市国资委
党委意见，经 2017 年 5 月 26 日集团党委会讨论决定：陈戌源任上海同盛投资（集团）
有限公司执行董事；免去陈晓宏的上海同盛投资（集团）有限公司执行董事职务，免
去张仁良的总裁职务。”委托方正在办理公司法定代表人的变更。
2、至评估基准日，被评估单位承诺，本次委评的资产中无抵押、担保、涉讼、
或有负债等可能影响评估结果的重大事项。但评估机构提请评估报告使用者仍需不依
赖本报告而对委估资产的抵押、担保等情况作出独立判断。
至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有发现，
且委托方及被评估单位也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项
情况。
特别事项可能会对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关注。
十二、评估报告使用限制说明
1、本报告仅供委托方和本报告载明的使用者为本报告所列明的评估目的服务和送
交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有
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关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，在未征得对方的许可前，本评估公司和
委托方均不得将本评估报告的内容摘抄、引用或披露于公开媒体。
2、本报告应按有关国资管理办法进行核准、备案，并自核准、备案后生效；
3、如存在评估基准日期后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结论。
在评估基准日后、评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产
额进行相应调整，若资产价格标准发生变化，委托方在资产实际作价时应进行相应调
整，但若已对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评
估价值。
4、当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
5、本评估报告使用有效期为一年（自评估基准日算起至 2017 年 12 月 30 日止）。
6、本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规有明确
的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。
十三、评估报告日
本评估报告提出日为 2017 年 12 月 26 日。
十四、评估机构
本项目评估机构为上海申威资产评估有限公司
办公地址：上海市东体育会路 816 号置汇谷 C 楼
邮 编：200083
联系电话：021－31273006
传 真：021－31273013
上海同盛投资（集团）有限公司拟协议转让股权涉及的上海港政置业有限公司股东全部权益价值评估报告
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上海申威资产评估有限公司
地址：上海市东体育会路 816 号 C 楼
电 话：021-31273006
传 真：021-31273013 邮编：200083
E-mail： shenwei_co@163.com
（本页无正文）
评估机构：上海申威资产评估有限公司
法定代表人： 马丽华
首席评估师： 朱宏强
资产评估师： （资产评估师）
（资产评估师）
2017 年 7 月 3 日
上海同盛投资（集团）有限公司拟协议转让股权涉及的上海港政置业有限公司股东全部权益价值评估报告
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上海申威资产评估有限公司
地址：上海市东体育会路 816 号 C 楼
电 话：021-31273006
传 真：021-31273013 邮编：200083
E-mail： shenwei_co@163.com
附 件
（除特别注明的外，其余均为复印件）
1、 2017 年 6 月 22 日上海同盛投资（集团）有限公司《办公会议纪要（5）》；
2、 资产评估结果公示及公司回函；
3、 委托方上海同盛投资（集团）有限公司企业法人营业执照；
4、 上海港政置业有限公司 2013 年度至评估基准日审计报告；
5、 上海港政置业有限公司企业法人营业执照；
6、 上海港政置业有限公司验资报告；
7、 上海港政置业有限公司企业产权登记表；
8、 房地产权证；
9、 委托方的承诺函（原件）；
10、上海港政置业有限公司的承诺函（原件）；
11、资产评估机构和资产评估人员的承诺函（原件）；
12、资产评估机构资格证书；
13、评估人员资质证书；
14、资产评估机构企业法人营业执照；
15、资产评估业务约定书。
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