上海同盛投资（集团）有限公司拟协议转让股
权涉及的上海盛港能源投资有限公司
股东全部权益价值评估报告
沪申威评报字〔2017〕第0014号
上海申威资产评估有限公司
2017年12月26日
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目 录
声 明 .................................................................................................................................. 1
摘 要 .................................................................................................................................. 3
正 文 .................................................................................................................................. 5
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 .................. 5
二、评估目的 ...................................................................................................................... 8
三、评估对象和评估范围 .................................................................................................. 9
四、价值类型及其定义 .................................................................................................... 11
五、评估基准日 ................................................................................................................ 11
六、评估依据 .................................................................................................................... 11
七、评估方法 .................................................................................................................... 14
八、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................ 19
九、评估假设 .................................................................................................................... 19
十、评估结论 .................................................................................................................... 20
十一、特别事项说明 ........................................................................................................ 22
十二、评估报告使用限制说明 ........................................................................................ 26
十三、评估报告日 ............................................................................................................ 27
十四、评估机构 ................................................................................................................ 27
附 件 ................................................................................................................................ 29
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声 明
本声明系资产评估报告书不可分割的部分。
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则， 恪守独
立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是
客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是
委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方
没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资
产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托
方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。但我们仅对委估资产的价值发
表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告不得作为任何形式
的产权证明文件使用。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说
明及其评估结论的影响。
六、资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，并不承担相关当事人决策的责任。资产评估结论不应当被认为是对评估对象可
实现价格的保证。
七、我们及所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经
验。除已在评估报告中披露的运用其他评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运
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用其他评估机构或专家的工作成果。
八、我们对机器设备等实物资产的勘察按常规仅限于其表观的质量、使用状况、
保养状况，未触及内部被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们没有能力也未接受委
托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托方提供的资料
为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。
九、本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门
审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依
据法律需公开的情形外，未经本评估公司许可，报告的全部或部分内容不得发表于任
何公开的媒体上。
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涉及的上海盛港能源投资有限公司股东
全部权益价值评估报告
沪申威评报字〔2017〕第 0014 号
摘 要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况
和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
本次评估的委托方为上海同盛投资（集团）有限公司，被评估单位为上海盛港能源
投资有限公司，报告使用方为上海同盛投资（集团）有限公司、上海国际港务（集团）
股份有限公司及其他国家法律法规规定的评估报告使用者。
二、 评估目的
拟协议转让股权。
三、 评估对象和评估范围
本次评估对象为上海盛港能源投资有限公司的股东全部权益价值，评估范围为上海
盛港能源投资有限公司在 2016 年 12 月 31 日的全部资产和负债。（详见资产评估明细
表）
四、 价值类型
市场价值类型
五、 评估基准日
2016 年 12 月 31 日
六、 评估方法
采用资产基础法
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七、 评估结论
评估前上海盛港能源投资有限公司总资产账面值 232,484,548.78 元，负债账面值为
61,862.94 元，所有者权益账面值为 232,422,685.84 元。
经评估，以 2016 年 12 月 31 日为评估基准日，在假设条件成立的前提下，上海盛
港能源投资有限公司总资产评估值为 350,998,470.62 元，负债评估值为 61,862.94 元，
股东全部权益价值评估值为 350,936,607.68 元，大写人民币：叁亿伍仟零玖拾叁万陆仟
陆佰零柒元陆角捌分。评估增值 118,513,921.84 元，增值率 50.99%。
评估报告使用有效期为一年，即在 2016 年 12 月 31 日到 2017 年 12 月 30 日期间
内有效，可以作为实现本次评估目的的作价参考依据。
八、 重大特别事项
具体内容详见评估报告正文“十一、特别事项说明”。
为了正确使用评估结论，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、
限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
本评估报告提出日期为 2017 年 12 月 26 日 。
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涉及的上海盛港能源投资有限公司股东
全部权益价值评估报告
正 文
沪申威评报字〔2017〕第0014号
上海同盛投资（集团）有限公司：
上海申威资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估
准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海同盛投资（集
团）有限公司拟协议转让股权涉及的上海盛港能源投资有限公司股东全部权益价值在
2016 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
（一）、委托方：上海同盛投资（集团）有限公司
委托方：上海同盛投资（集团）有限公司
统一社会信用代码：9131000073746554X4
住所：上海市浦东新区福山路 458 号 25 楼
法定代表人：陈晓宏
注册资本：人民币 1100000.0000 万元
公司类型：有限责任公司（国有独资）
经营范围：洋山深水港区工程建设及综合开发经营的投资，港口、航道工程的投
资，现代物流投资经营，投融资咨询服务，其他基础设施及新兴产业的投资。
【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
（二）、被评估单位：上海盛港能源投资有限公司
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统一社会信用代码：91310115767248992G
住所：中国（上海）自由贸易试验区福山路 458 号 802 室
法定代表人：孙伟
注册资本：人民币 23000 万元整
公司类型：有限责任公司（外商投资企业与内资合资）
经营期限：2004 年 9 月 30 日至不约定期限
经营范围：能源码头投资与管理，仓储（除危险品），能源设备的销售，能源咨
询服务。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
1. 上海盛港能源投资有限公司简介
上海盛港能源投资有限公司是于 2004 年 9 月 22 日由上海同盛投资（集团）有限
责任公司、上海国际港务（集团）有限公司和申能（集团）有限公司共同出资组建的
有限公司，公司成立时注册资本为人民币 15,000 万元，其中上海同盛投资（集团）有
限公司出资 6,000 万元，占注册资本的 40%，上海国际港务（集团）有限公司出资 6,000
万元，占注册资本的 40%，申能（集团）有限公司出资 3,000 万元，占注册资本的 20%。
本次出资由上海上会会计师事务所有限公司出具的上会师报字（2004）第 1095 号验资
报告验证。
2009 年 9 月 29 日，根据公司股东会决议和修改后的章程规定，公司申请增加注册
资本至人民币 23,000 万元，增资后上海同盛投资（集团）有限公司出资 9,200 万元，
占注册资本的 40%，上海国际港务（集团）有限公司出资 9,200 万元，占注册资本的
40%，申能（集团）有限公司出资 4,600 万元，占注册资本的 20%。本次出资由上海上
会会计师事务所有限公司出具的上会师报字（2009）第 1804 号验资报告验证。
截至评估基准日，上海盛港能源投资有限公司注册资本为 23,000 万元，股权结构
如下：
股东名称 投资额（万元） 投资比例
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上海同盛投资（集团）有限公司 9,200 40%
上海国际港务（集团）有限公司 9,200 40%
申能（集团）有限公司 4,600 20%
合计 23,000 100%
2、主要会计政策及税收政策
上海盛港能源投资有限公司执行企业会计准则及其他规定。会计年度自公历 1 月 1
日起至 12 月 31 日止；以权责发生制为记账基础，以人民币为记账本位币。增值税税
率 3%；城市维护建设税税率 7%；教育费附加税率为 3%；地方教育费附加税率为 2%；
河道管理费税率为 1%；企业所得税税率为 25%。
3、资产结构和经营情况
公司 2014 年 12 月 31 日-2016 年 12 月 31 日的资产、负债情况如下：
金额单位：人民币元
项目 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
货币资金 1,243,488.77 1,376,500.93 1,608,406.80
应收账款净额 - 10,500.00 12,000.00
流动资产合计 1,243,488.77 1,387,000.93 1,620,406.80
持有至到期投资 5,000,000.00 5,000,000.00 5,000,000.00
长期股权投资 206,057,930.46 202,392,850.63 225,586,562.26
固定资产净额 162,449.99 344,860.12 277,579.72
非流动资产合计 211,220,380.45 207,737,710.75 230,864,141.98
资产总计 212,463,869.22 209,124,711.68 232,484,548.78
应交税费 95,138.85 103,142.17 61,862.94
其他应付款 - 22,823.67 -
负债合计 95,138.85 125,965.84 61,862.94
实收资本（股本） 230,000,000.00 230,000,000.00 230,000,000.00
盈余公积 3,470,990.58 3,470,990.58 3,470,990.58
未分配利润 -21,102,260.21 -24,472,244.74 -1,048,304.74
所有者权益合计 212,368,730.37 208,998,745.84 232,422,685.84
负债和所有者权益总计 212,463,869.22 209,124,711.68 232,484,548.78
公司 2014 年-2016 年的经营情况如下： 金额单位：人民币元
项目 2014 年度 2015 年度 2016 年度
主营业务收入 187,135.67 251,697.78 191,747.37
其他业务收入
主营业务成本
其他业务成本
税金及附加 304.81 549.55 1,411.38
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销售费用
管理费用 96,346.88 69,560.46 98,686.78
财务费用 1,190.03 -13,031.32 -6,984.03
投资收益 -16,429,720.98 -3,445,024.27 23,400,360.50
营业利润 -16,340,427.03 -3,250,405.18 23,498,993.74
营业外收入 3,269.66 3,811.26 1,857.38
营业外支出 25,025.51
利润总额 -16,337,157.37 -3,271,619.43 23,500,851.12
所得税 118,292.67 98,365.10 76,911.12
净利润 -16,455,450.04 -3,369,984.53 23,423,940.00
上述 2014 年度财务数据摘自天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的天职
业字[2016] 5625 号审计报告，2015 年度和 2016 年财务数据摘自天职国际会计师事务
所（特殊普通合伙）出具的天职业字[2017] 843 号审计报告。
（三）、委托方与被评估单位的关系
截止评估报告日，委托方上海同盛投资（集团）有限公司系被评估单位的股东，
持股比例为 40%。
（四）、业务约定书约定的其他评估报告使用者：
除与本经济行为相关的法律、法规规定的报告使用者外，无其他评估报告使用者。
二、评估目的
（一）评估目的
上海同盛投资（集团）有限公司拟将其所持有的上海盛港能源投资有限公司 40%
股权协议转让给上海国际港务(集团)股份有限公司，由上海同盛投资（集团）有限公司
委托上海申威资产评估有限公司对该经济行为涉及的上海盛港能源投资有限公司股东
全部权益价值进行评估，为实现本次股权转让行为提供市场价值参考依据。
（二）股权转让的受让方介绍
本次股权转让的受让方为上海国际港务(集团)股份有限公司，系上市公司，股票代
码 600018，公司注册资金为人民币 228 亿元，公司主营业务为：国内外货物（含集装
箱）装卸（含过驳）、储存、中转和水陆运输；集装箱拆拼箱、清洗、修理、制造和
租赁；国际航运、仓储、保管、加工、配送及物流信息管理；为国际旅客提供候船和
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上下船舶设施和服务；船舶引水、拖带，船务代理，货运代理；为船舶提供燃物料、
生活品供应等船舶港口服务；港口设施租赁；港口信息、技术咨询服务；港口码头建
设、管理和经营；港口起重设备、搬运机械、机电设备及配件的批发及进出口（涉及
行政许可的凭许可证经营）。
（三）已取得的经济行为文件
1. 2017 年 6 月 22 日上海同盛投资（集团）有限公司《办公会议纪要（5）》；
2.资产评估业务约定书。
三、评估对象和评估范围
本次评估的对象为上海盛港能源投资有限公司的股东全部权益价值，评估范围为
上海盛港能源投资有限公司申报的在 2016 年 12 月 31 日的全部资产和负债。具体为：
（一）、企业申报的表内资产及负债对应的会计报表经天职国际会计师事务所
（特殊普通合伙）审计，其具体类型和账面金额如下：
项目 2016 年 12 月 31 日
货币资金 1,608,406.80
应收账款净额 12,000.00
流动资产合计 1,620,406.80
持有至到期投资 5,000,000.00
长期股权投资 225,586,562.26
固定资产净额 277,579.72
非流动资产合计 230,864,141.98
资产总计 232,484,548.78
应交税费 61,862.94
负债合计 61,862.94
实收资本（股本） 230,000,000.00
盈余公积 3,470,990.58
未分配利润 -1,048,304.74
所有者权益合计 232,422,685.84
负债和所有者权益总计 232,484,548.78
上述财务数据摘自天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的天职业字[2017]
843 号审计报告。
（二）、企业申报的表外资产的类型、数量：
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企业未申报。
（三）、上海盛港能源投资有限公司经营场所位于上海市浦东新区张杨路 500 号
华润时代广场 DEF 座 14 楼，系由洋山申港国际石油储运有限公司向华润（上海）有
限公司租赁无偿提供使用。本次评估评估范围不包括该处房地产。
（四）评估范围中主要资产情况：
（1）持有至到期投资
持有至到期投资的账面值为 5,000,000.00 元，为委托贷款，委托人为上海盛港能
源投资有限公司，受托人为上海浦东发展银行股份有限公司空港分行，贷款金额为 500
万元，贷款期限自 2016 年 11 月 22 日至 2017 年 11 月 21 日，贷款利率为 4.35%，按月
付息，付息日为每月 20 日。
（2）长期股权投资
长期股权投资账面原值为 225,586,562.26 元，未计提减值准备，账面净值为
225,586,562.26 元，系对外直接股权股资。具体情况如下：（金额单位：元）
持股
序 被投资单位名称 投资日期 账面值 减值准备 账面净额
比例
1 洋山申港国际石油储运有限公司 2005-3-10 42% 225,586,562.26 0.00 225,586,562.26
合 计 225,586,562.26 0.00 225,586,562.26
（四）、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况：
企业未申报。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额：
无
除上述纳入评估范围的资产、负债外，上海盛港能源投资有限公司承诺无其他应
纳入评估范围的账外资产及负债，上述委托评估对象和范围与经济行为涉及的评估对
象和范围一致。
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四、价值类型及其定义
价值类型及定义：根据本次评估目的，评估采用市场价值类型。所谓市场价值是
指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在基准日
进行正常、公平交易的估计数额。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评
估对象自身条件等因素。需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。
五、评估基准日
根据被评估单位的具体情况，为确切地反映委估对象的公允价值，有利于本项目
评估目的顺利实现，尽可能与评估目的的实现日接近，并考虑会计核算期等因素，经
评估机构与委托方、被评估单位一致商定，本项目资产评估基准日为 2016 年 12 月 31
日。
所选定的评估基准日邻近期间,国际和国内市场未发生重大波动,各类商品、生产
资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，因而，评
估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不同而受到实质性的影响。
本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格标准和
利率、汇率、税率。
六、评估依据
（一）法律、法规依据
1、 《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号）；
2、 《中华人民共和国公司法》（2013 年修订）；
3、 《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第六十三号）；
4、 《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）；
5、 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第 50
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号）；
6、 《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号）；
7、 《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第五号）；
8、 《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号）；
9、 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第 12
号）；
10、《 关 于 加 强 企 业 国 有 资 产 评 估 管 理 工 作 有 关 问 题 的 通 知 》 （ 国 资 委 产 权
[2006]274 号）；
11、《上海市企业国有资产评估项目核准备案操作手册》（沪国资委评估﹝2012﹞
468 号）；
12、《房地产估价规范》（GBT50291-2015）；
13、《上市公司收购管理办法》；
14、其他有关法规和规定。
（二）评估准则依据
1、《资产评估准则--基本准则》财企（2004）20 号
2、《资产评估职业道德准则——基本准则》财企（2004）20 号
3、《资产评估准则—企业价值》中评协（2011）227 号
4、《资产评估准则—评估报告》中评协（2011）230 号
5、《资产评估准则—评估程序》中评协（2007）189 号
6、《资产评估准则——业务约定书》中评协（2011）230 号
7、《资产评估价值类型指导意见》中评协（2007）189 号
8、《资产评估准则—机器设备》中评协（2007）189 号
9、《企业国有资产评估报告指南》中评协（2008）218 号
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10、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》会协（2003）18 号
11、《资产评估职业道德准则——独立性》中评协（2012）248 号
12、财政部、中评协发布的其他相关资产评估准则、资产评估指南和资产评估指导
意见。
（三）经济行为依据
1、2017 年 6 月 22 日上海同盛投资（集团）有限公司《办公会议纪要（5）》；
2、资产评估业务约定书。
（四）权属依据
1、上海盛港能源投资有限公司验资报告及章程
2、设备订货合同或购置发票
3、机动车行驶证
4、其他产权证明资料
5、委托方及被评估单位承诺函。
（五）取价依据
1、当地有关计价取费标准的法规、规章
2、国家有关部门发布的统计资料
3、《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社）
4、机电产品报价手册
5、评估基准日有效的利率、汇率、税率
6、《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号)
7、会计师事务所有限公司审计报告
8、评估人员现场勘察记录
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9、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
（一）评估方法适应性分析
企业价值评估方法一般可分为市场法、收益法和资产基础法三种。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进
行比较，确定评估对象价值的评估方法。能够采用市场法评估的基本前提条件是需要
存在一个该类资产交易十分活跃的公开市场。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值
的评估方法。收益法的基本原理是一个理智的购买者在购买一项资产时所愿意支付的
货币额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报。运用收益法评估资产价值的前
提条件是预期收益可以量化、预期收益年限可以预测、与折现密切相关的预期收益所
承担的风险可以预测。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基
础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益价值的
方法。资产基础法的思路是任何一个投资者在决定投资某项资产时所愿意支付的价格
不会超过组建该项资产的现行成本。
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，从理论上说，在完全市场条件
下，三种基本方法得出的结果会趋于一致，但受市场条件、评估目的、评估对象、掌
握的信息情况等诸多因素，以及人们的价值观不同，三种基本方法得出的结果会存在
着差异。
本次评估为企业整体价值评估，由于我国目前资本市场处于初级阶段，企业整体
交易案例极少，虽然存在上市公司公开信息，但相关交易背景信息极难收集、可比因
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素信息极难收集，可比因素对于企业价值的影响难于量化，因此本项评估不适用市场
法评估。
上海盛港能源投资有限公司无实体业务，无与公司签署劳动合同的在职员工，公
司的日常经营管理岗位及相关工作由洋山申港国际石油储运有限公司的在职员工兼任
并处理。主要资产是长期投资洋山申港国际石油储运有限公司及持有至到期投资-委托
贷款 500 万元，公司未来的经营方向不确定，故无法提供未来盈利预测。因此本次评
估不适用收益法评估。
企业价值又是由各项有形资产和无形资产共同参与经营运作所形成的综合价值的
反映，因此本次评估适用资产基础法评估。
根据上述适应性分析以及资产评估准则的规定，结合委估资产的具体情况，采用
资产基础法对委估资产的价值进行评估。
（二）评估方法介绍
企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和
负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。其中各项资产的价值应当根据其具体情
况选用适当的具体评估方法得出，主要资产评估方法简述如下：
1、流动资产的评估
本次委估的流动资产为货币资金、应收账款。
1.1 货币资金的评估
通过盘点现金，核查银行对账单及余额调节表，按核实后的账面值评估。
1.2 应收账款的评估
借助于历史资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账户，发询证函或执行
替代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
2、持有至到期投资
持有至到期投资系委托贷款，核对借款合同及利息收到情况，对于基准日前最后
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一次收取利息日到评估基准日的利息预计计提。
3、长期投资的评估
3.1 长期股权投资
根据被投资企业的具体资产、盈利状况、股权比例、清查情况及其对评估对象价
值的影响程度等因素，合理确定评估方法和评估程序。
对于控股型的长期投资、资产状况对股权价值有重大影响的长期投资，按整体资
产评估后的净资产结合投资比例，确定评估值。
4、固定资产的评估
4.1设备（电子设备、车辆等）的评估：
电子设备的评估方法
对电子设备采用重置成本法评估，重置成本法是依据被评估设备在全新状态下的
重置成本扣减实体性损耗、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，
确定电子设备评估价值的方法。成本法的数学表达式是：
评估价值＝重置全价×成新率
重置全价＝重置现价（含增值税）＋运输安装费＋其他合理费用
运输安装费＝重置现价（含增值税）×运输安装费费率
其他合理费用指管理费、资金成本等，视设备的具体情况考虑或不考虑。
设备购价的确定：
按照被评估单位提供的设备清单所反映的设备名称、规格型号、生产厂家，通过
市场询价确定各类设备在评估基准日的市场价格作为购价。
国产关键设备通过向生产制造厂商询价。
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国产一般设备，通过查阅《机电产品报价手册》、《全国资产评估价格信息》、
《中国机电设备评估价格信息》取得。对无法询价及查阅到价格的设备，用类似设备
的现行市价加以确定。
运输安装费费率：
根据设备的具体情况，根据机械工业部[机械计（1995）1041 号文]1995 年 12 月
29 日发布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中，有关设备运杂费、
设备基础费、安装调试费概算指标，按设备购价的一定比例确定。
其他合理费用：
其他合理费用指管理费、资金成本等，视设备的具体情况考虑或不考虑。
成新率的确定：
成新率是指根据设备技术性能、经济性能和物理性能确定的现有设备的新旧程度。
成新率的确定原则为：
以设备经济使用年限作为确定成新率的基础。使用年限法首先是建立在假定设备
在整个使用寿命期间，实体性损耗是随时间线性递增的，设备价值的降低与其损耗的
大小成正比，因此，使用年限法用数学式表示为：
成新率＝尚可使用年限÷(已使用年限＋尚可使用年限)×100%
一般设备（B、C 类）成新率采用使用年限法确定
成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
尚可使用年限依据专业人员对设备的利用率、负荷、维护保养、原始制造质量、
故障频率、环境条件诸因素确定。
车辆的评估方法
车辆评估价值＝重置全价×综合成新率＋上海市单位非营业性客车牌照价
（1）车辆重置全价的确定：
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重置全价＝车价＋车辆购置税＋其他合理费用
车价主要参照同类型汽车的现行市价予以确定。
车辆购置税根据国务院令【2000】第 294 号《中华人民共和国车辆购置税暂行条
例》和国家税务总局令第 15 号《车辆购置税征收管理办法》, 计税价格为含增值税的
销售价格／（1+17%）×10%＝车价／1.17 ×10%
其他合理费用主要为上牌服务费等各类杂费。
（2）车辆综合成新率的确定：
成新率是指根据汽车的技术性能、经济性能和物理性能确定的现有车辆的新旧程
度。一般考虑已行驶里程、总行驶里程（或考虑已使用年限、总使用年限）并结合车
辆目前状况及维护保养情况等因素确定成新率。
成新率计算公式：
汽车的综合成新率＝（使用年限成新率、行驶里程成新率）孰低成新率×40%＋
技术观察成新率×60%。
使用年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）÷经济使用年限×100%
行驶里程成新率＝（经济行驶里程-已行驶里程）÷经济行驶里程×100%
技术鉴定成新率采用观察分析法，经评估人员现场查看、询问，结合车辆目前状
况及维护保养情况等因素，把车辆的主要部分根据其技术状况进行判断打分。
（3）上海市单位非营业性客车牌照价的确定
车辆评估须另计上海市单位非营业性客车牌照价(沪 C 牌照除外)。车辆牌照价：
按与评估基准日最近一期的上海市单位非营业性客车额度拍卖平均成交价计算。
5、负债的评估
负债是企业承担的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿付的经济债务。
负债评估值根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确
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认。
八、评估程序实施过程和情况
1、了解委评对象概况、评估目的和评估项目情况，进行初步风险评价。
2、接受评估委托、商定与评估目的相关的评估范围和对象，商定评估基准日，评
估机构与委托方订立资产评估业务约定书，并按规定作出承诺。
3、组成评估项目组，拟订评估方案。
4、指导被评估单位对委评对象进行清查，填写资产清查明细表，准备并提供评估
所需的各种资料。
5、到被评估单位现场，听取有关人员对企业情况及委评对象历史和现状的介绍，
查证主要委评资产的权属资料和成本资料，对被评估单位填写的各种资产评估申报明
细表的内容和数额进行了实物核对、勘查，并与被评估单位的账表内容、数据和财会
原始凭证进行抽查核对，根据需要进行必要的取证。
6、根据评估目的、评估现场作业了解的情况、搜集的资料以及被评估单位的具体
情况选择适当的评估方法，搜集市场价格信息和相关参数资料，评定估算委评对象的
评估值。
7、根据评估人员对委评对象的初步评估结果，评估项目组进行汇总分析，防止发
生重复和遗漏，对评估初步结果进行调整、修改和完善。
8、根据评估工作情况和分析调整后的评估结果，起草资产评估报告书，经内部三
级审核，并征询委托方反馈意见后，向委托方出具正式资产评估报告书。
九、评估假设
评估人员根据资产评估准则的要求，认定以下假设条件在评估基准日时成立，当
未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于假设条件改变而推导出不同评
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估结果的责任。
（一）基本假设
1、本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；评估范围
仅以委托方或被评估单位提供的资产评估申报表为准；
2、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价
以评估基准日的国内有效价格为依据；
3、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各
方所处的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的
重大不利影响。
4、针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
5、假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
6、除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。
7、假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方
面基本一致。
8、假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向
保持一致。
9、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
10、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
（二）特殊假设
1、被评估单位提供的业务合同以及公司的营业执照、章程，签署的协议，审计报
告、财务资料等所有证据资料是真实的、有效的；
2、公司现有的股东、高层管理人员和核心团队应持续为公司服务，不在和公司业
务有直接竞争的企业担任职务，公司经营层损害公司运营的个人行为在预测企业未来
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情况时不作考虑；
3、公司股东不损害公司的利益，经营按照章程和合资合同的规定正常进行；
4、企业以前年度及当年签订的合同有效，并能得到有效执行。
十、评估结论
评估前上海盛港能源投资有限公司总资产账面值 232,484,548.78 元，负债账面值
为 61,862.94 元，所有者权益账面值为 232,422,685.84 元。
经评估，以 2016 年 12 月 31 日为评估基准日，在假设条件成立的前提下，上海
盛港能源投资有限公司总资产评估值为 350,998,470.62 元，负债评估值为 61,862.94 元，
股东全部权益价值评估值为 350,936,607.68 元，大写人民币：叁亿伍仟零玖拾叁万陆仟
陆佰零柒元陆角捌分。评估增值 118,513,921.84 元，增值率 50.99%。
委评资产在评估基准日 2016 年 12 月 31 日的评估结果如下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016年12月31日 单位：人民币万元
增值
项目 账面价值 评估价值 增减值
率％
流动资产 162.04 162.04
非流动资产 23,086.42 34,937.81 11,851.39 51.33
其中：可供出售金融资产净额
持有至到期投资净额 500 500.66 0.66 0.13
长期应收款净额
长期股权投资净额 22,558.66 34,381.05 11,822.39 52.41
投资性房地产净额
固定资产净额 27.76 56.10 28.34 102.09
在建工程净额
工程物资净额
固定资产清理
生产性生物资产净额
油气资产净额
无形资产净额
开发支出
商誉净额
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
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增值
项目 账面价值 评估价值 增减值
率％
资产总计 23,248.46 35,099.85 11,851.39 50.98
流动负债 6.19 6.19
非流动负债
负债总计 6.19 6.19
净资产（所有者权益） 23,242.27 35,093.66 11,851.39 50.99
评估结论详细情况见资产评估明细表。
十一、特别事项说明
(一)本报告所称“评估价值”，是指所评估的资产在现有用途不变并继续使用以及在
评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的市场价值，没有考虑将
来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价
值的影响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和
其它不可抗力对资产价值的影响。
(二)本报告评估结果未考虑各类资产评估增、减值可能涉及的税费影响。
(三)对企业存在的可能影响资产评估结果的有关瑕疵事项，在企业委托时未做特
殊说明，而评估人员根据从业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承
担相应责任。
(四)在评估股东权益价值时，评估结论是股东全部权益的客观市场价值。我们未
考虑股权发生实际交易时交易双方所应承担的费用和税项等因素对评估结论的影响。
(五)本报告对评估资产和相关负债所做的评估，是为客观反映上海同盛投资（集
团）有限公司委评资产在评估基准日的价值，仅为实现评估目的而做，我公司无意要
求被评估单位按本报告评估结果进行相关的账务处理。如需进行账务处理应由被评估
单位的上级财税、主管部门批准决定。
(六)由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析
依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对评估对象价值的影响。
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(七)以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能
力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）：
长期投资单位：
1、根据洋山申港国际石油储运有限公司提供的资料，洋山申港国际石油储运有限
公司抵押事项汇总如下：
至评估基准日
借款金额
序号 抵押物 单位 数量 抵押权人 剩余借款金额
（万元）
（万元）
1 综合管理楼 平方米 5967.78
2 专业业务楼 平方米 2805.54 上海银行浦东
5,000 0.00
3 综合生活楼 平方米 4543.50 分行
4 办公区土地 平方米 8050
5 一期土地 平方米 176431
6 二期土地 平方米 141524
7 1 千方金属油罐 座 2
8 5 千方金属油罐 座 9 工商银行嵊泗
76,100 64,100
9 1 万方金属油罐 座 11 支行
10 2 万方金属油罐 座 22
11 3 万方金属油罐 座 9
12 5 万方金属油罐 座 4
2、2010 年 8 月 30 日洋山申港国际石油储运有限公司与上海同盛投资（集团）有
限公司签署了《洋山石油储运项目二期工程使用洋山深水港区土地、海域使用费用及
配套设施费用分摊补充协议》，由于与邻近地块安全距离不足，需补征二期工程原西
侧边界以西 17224 平方米土地，洋山申港国际石油储运有限公司已支付了全部的土地
使用费及港区配套设施费，洋山申港国际石油储运有限公司已取得该土地使用权，至
清查日未取得土地使用权证。本次评估纳入评估范围，按照仓储用地进行评估。
3、根据该洋山申港国际石油储运有限公司与上海同盛投资（集团）有限公司签署
的《洋山石油储运项目三期工程 A 阶段使用洋山深水港区土地费用及配套设施费用分
摊协议》规定：三期工程 A 阶段需使用土地面积为 550 亩，其中包括使用沈家湾预制
场南侧陆海约 160 亩土地及沈家湾岛约 390 亩土地，以后按项目正式批准的实际使用
面积调整。其中 160 亩土地使用费 19.33 万元/亩，计 3092.8 万元，在完成土地摘牌过
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程中支付给嵊泗县国土资源局，港区配套设施分摊费 41.54 万元/亩，计 6646.4 万元，
在三期 A 阶段项目核准后的 30 天内通过嵊泗县国土资源局付到上海同盛投资（集团）
有限公司，合计约 9739.2 万元；至评估基准日，公司只取得沈家湾预制场南侧陆海土
地使用权，实际面积为 132,065.00 平方米，已支付土地使用费 38,430,915.00 元，并取
得土地使用权证，其中包含安全距离 34931 平方米土地，系嵊泗县国土局的收储土地，
另 97134 平方米土地系同盛集团已开发的预制场地，由于三期 A 阶段项目尚未通过核
准，故港区配套设施分摊费尚未支付，本次评估作为抵减项列示。尚应支付港区配套
设施费：97134/666.67×41.54×10000=60,523,893 元。
4、本次评估现场勘查时发现洋山申港国际石油储运有限公司部分房屋建筑物未办
理房地产权证，也未办理相关证照，评估过程中引用的相关数据如结构、面积、竣工
日期等均由被评估单位提供。具体见下表：
明细表 建成 建筑面积
建筑物名称 结构 账面原值（元） 账面净值（元）
序号 年月 (㎡)
1 库区守卫间 框架 2009/5/30 34 20,155.01 13,538.90
2 107 单元乳化剂库房 排架 2009/5/30 113 225,300.12 151,342.21
3 码头消控楼 框架 2009/5/30 300 1,217,928.26 818,125.69
4 10 万吨码头 2 号操作间 框架 2009/5/30 40 152,502.00 102,440.86
5 2 千吨码头 3 号操作间 框架 2009/5/30 40 116,113.97 77,997.83
6 10 万吨码头 1 号操作间 框架 2009/5/30 40 126,105.91 84,709.92
7 301 单元泵棚 框架 2009/5/30 494 1,159,422.68 778,825.34
8 304 单元泵棚及值班室 框架 2009/5/30 710 1,399,998.71 940,428.83
9 401 单元污水设备间及值班室 框架 2009/5/30 115 789,761.45 530,510.87
10 404 单元消防站及训练塔 框架 2009/5/30 927 2,153,372.09 1,446,496.64
11 402 单元消防加压泵站 框架 2009/5/30 435 1,408,243.79 945,967.45
12 405 单元泡沫站 框架 2009/5/30 54 114,640.44 77,008.07
13 501 单元总变配电所 框架 2009/5/30 713 1,988,095.81 1,335,474.65
14 305 单元汽车装车控制室 框架 2009/5/30 162 343,877.79 230,994.85
15 505、506 单元燃料油罐区变电所 框架 2009/5/30 255 735,899.69 494,330.07
16 602 单元压缩空气站 框架 2009/5/30 203 698,160.10 468,979.06
17 601 单元锅炉房 排架 2009/5/30 836 3,328,149.52 2,275,091.66
18 701 单元中心控制室 框架 2009/5/30 1,120.00 3,119,045.73 2,095,173.99
19 702 单元中心化验室 框架 2009/5/30 1,137.00 3,178,631.02 2,135,199.53
20 603 单元柴油发电机房 排架 2009/5/30 480.65 1,984,683.39 1,333,182.55
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21 703 单元材料库及维修间 框架 2009/5/30 241 945,822.45 635,342.81
25 管理区门卫间及车库 框架 2009/5/30 200 408,191.18 274,196.35
26 北大门 钢混 2010/7/31 10 9,497.33 6,858.21
27 库区门卫 框架 2010/7/31 62.4 405,085.54 292,519.81
28 配电房 框架 2010/7/31 758 3,239,198.45 2,339,086.86
29 集装箱操作间 岩棉板 2015/12/30 7.38 6,769.48 6,444.55
小计 9,487.43 29,274,651.91 19,890,267.56
5、公司有 4 辆车一直由海关、商检使用，无法现场查看，本次评估按账面净值确
认，明细如下：
车辆 车辆名称 购置 启用
账面原值 账面净值
牌号 及规格型号 日期 日期
浙 LB2136 桑塔纳-浙 LB2136 2009/5/31 2009/5/31 101,345.00 9,116.50
浙 LB2280 三菱 DN6461H 2009/8/21 2009/8/21 173,683.00 20,850.93
浙 LB2210 三菱 DN6461H 2009/8/21 2009/8/21 173,683.00 20,850.93
沪 HA6063 荣威 沪 HA6063 轿车 2009/5/27 2009/5/27 230,109.00 20,653.11
小计 678,820.00 71,471.47
6、在建工程-土建账面值为 14,284,441.18 元，其中三期工程的前期费用共计
13,664,666.79 元。具体明细如下：
项目名称 账面值
工程管理费 6,530,025.07
财务费用 347.00
临时设施费 586,427.40
监理咨询费 6,143,317.32
回填土 404,550.00
小计 13,664,666.79
据企业介绍，该项目自 2013 年起暂缓开发。至评估基准日，企业尚无进一步开
发的计划。评估人员核实上述费用为三期工程前期投入的费用，但均非实体工程费用，
考虑到本次股权转让后上港会改变规划及设计开发方案，本次评估为零。
7、长期待摊费用-东港路修建费账面值 29,059,242.39 元，是企业修建东港路发生
的费用，按照企业经营期限摊销，经与企业了解，该道路是厂区外道路，因不属于企
业土地权属范围内，企业属于代建性质，企业曾与同盛集团提出将该道路交给同盛集
团，同盛集团支付相应的修建费用，鉴于岛上一贯的做法，同盛集团不予支付。本次
评估由于土地是按照五通一平进行评估，东港路修建费用价值已体现在土地使用权价
值中，故东港路修建费用评估为零。
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8、在本评估报告出具前，上海国际港务（集团）股份有限公司（沪港务干发【2017】
0073）签发了《关于陈戌源等同志职务任免的通知》文件：“按市委组织部、市国资
委党委意见，经 2017 年 5 月 26 日集团党委会讨论决定：陈戌源任上海同盛投资（集
团）有限公司执行董事；免去陈晓宏的上海同盛投资（集团）有限公司执行董事职务，
免去张仁良的总裁职务。”委托方正在办理公司法定代表人的变更。
至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有发现，
且委托方及被评估单位也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项
情况。
特别事项可能会对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关注。
十二、评估报告使用限制说明
1、本报告仅供委托方和本报告载明的使用者为本报告所列明的评估目的服务和送
交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有
关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，在未征得对方的许可前，本评估公司和
委托方均不得将本评估报告的内容摘抄、引用或披露于公开媒体。
2、本报告应按有关国资管理办法进行核准、备案，并自核准、备案后生效；
3、如存在评估基准日期后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结论。
在评估基准日后、评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产
额进行相应调整，若资产价格标准发生变化，委托方在资产实际作价时应进行相应调
整，但若已对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评
估价值。
4、当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
5、本评估报告使用有效期为一年（自评估基准日算起至 2017 年 12 月 30 日止）。
6、本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规有明
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确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。
十三、评估报告日
本评估报告提出日为 2017 年 12 月 26 日 。
十四、评估机构
本项目评估机构为上海申威资产评估有限公司
办公地址：上海市东体育会路 816 号置汇谷 C 楼
邮 编：200083
联系电话：021－31273006
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（本页无正文）
评估机构：上海申威资产评估有限公司
法定代表人： 马丽华
首席评估师： 朱宏强
资产评估师： 李晓娟
周炜
其他项目评估人员：蒋毅
2017 年 7 月 3 日
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附 件
（除特别注明的外，其余均为复印件）
1、 2017 年 6 月 22 日上海同盛投资（集团）有限公司《办公会议纪要（5）》；
2、 上海盛港能源投资有限公司股东全部权益价值评估结果公示及公示结果；
3、 关于上港集团拟协议收购上海同盛集团所属三家公司股权的评估项目公示及
及公示结论说明；
4、 上海盛港能源投资有限公司 2014 年度审计报告；
5、 上海盛港能源投资有限公司 2015~2016 年度审计报告；
6、 上海盛港能源投资有限公司企业法人营业执照；
7、 上海盛港能源投资有限公司验资报告；
8、 上海盛港能源投资有限公司国有产权登记证；
9、 车辆行驶证等；
10、委托方企业法人营业执照及人事任命文件；
11、委托方的承诺函（原件）；
12、上海盛港能源投资有限公司的承诺函（原件）；
13、资产评估机构和资产评估人员的承诺函（原件）；
14、资产评估机构资格证书；
15、评估人员资质证书；
16、资产评估机构企业法人营业执照；
17、资产评估业务约定书。
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