上海同盛投资（集团）有限公司拟协议转让股权
涉及的上海同盛物流园区投资开发有限公司
股东全部权益价值评估报告
沪申威评报字〔2017〕第0009号
上海申威资产评估有限公司
2017年12月26日
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传 真：021-31273013 邮编：200083
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目 录
声 明 .................................................................................................................................. 1
摘 要 .................................................................................................................................. 3
正 文 ................................................................................................................................ 10
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况........... 10
二、评估目的............................................................................................................... 14
三、评估对象和评估范围........................................................................................... 15
四、价值类型及其定义............................................................................................... 19
五、评估基准日........................................................................................................... 19
六、评估依据............................................................................................................... 19
七、评估方法............................................................................................................... 22
八、评估程序实施过程和情况................................................................................... 29
九、评估假设............................................................................................................... 30
十、评估结论............................................................................................................... 31
十一、特别事项说明................................................................................................... 32
十二、评估报告使用限制说明................................................................................... 39
十三、评估报告日....................................................................................................... 39
十四、评估机构........................................................................................................... 40
附 件 ................................................................................................................................ 42
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声 明
本声明系资产评估报告书不可分割的部分。
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则， 恪守
独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容
是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确
认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报
告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及
资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委
托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。但我们仅对委估资产的价值
发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告不得作为任何形
式的产权证明文件使用。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项
说明及其评估结论的影响。
六、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发
表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。资产评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
七、我们及所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经
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验。除已在评估报告中披露的运用其他评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运
用其他评估机构或专家的工作成果。
八、我们对房屋建筑物和机器设备等实物资产的勘察按常规仅限于其表观的质
量、使用状况、保养状况，未触及内部被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们没有
能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委
托方提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到
不同程度的影响。
九、本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部
门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或
依据法律需公开的情形外，未经本评估公司许可，报告的全部或部分内容不得发表于
任何公开的媒体上。
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沪申威评报字〔2017〕第 0009 号
摘 要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情
况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
本次评估的委托方为上海同盛投资（集团）有限公司，被评估单位为上海同盛物
流园区投资开发有限公司，报告使用方为上海同盛投资（集团）有限公司、上海国际
港务（集团）有限公司及其他国家法律法规规定的评估报告使用者。
二、 评估目的
拟协议股权转让。
三、 评估对象和评估范围
本次评估对象为上海同盛物流园区投资开发有限公司的股东全部权益价值，评估
范围为上海同盛物流园区投资开发有限公司在 2016 年 12 月 31 日的全部资产和负债。
（详见资产评估明细表）
四、 价值类型
市场价值类型
五、 评估基准日
2016 年 12 月 31 日
六、 评估方法
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采用资产基础法。
七、 评估结论
评估前上海同盛物流园区投资开发有限公司总资产账面值为 2,554,148,523.03
元，负债账面值为 760,317,863.71 元，所有者权益账面值为 1,793,830,659.32 元。
经评估，以 2016 年 12 月 31 日为评估基准日，在假设条件成立的前提下，上海
同盛物流园区投资开发有限公司总资产评估值为 3,226,329,873.89 元，负债评估值为
760,317,863.71 元，股东全部权益价值评估值为 2,466,012,010.18 元（大写人民币：贰
拾肆亿陆仟陆佰零壹万贰仟零壹拾元壹角捌分），评估增值 672,181,350.86 元，增值
率 37.47%。
评估报告使用有效期为一年，即在 2016 年 12 月 31 日到 2017 年 12 月 30 日期间
内有效，可以作为实现本次评估目的的作价参考依据。
八、 重大特别事项
1、被评估单位的在建工程中有一缓建的“同盛保税物流中心项目”账面价值为
142,948,215.01 元 ， 其 中 前 期 费 用 30,727,729.91 元 、 工 程 费 用 （ 含 桩 基 工 程 ）
77,733,674.00 元、土地使用税 2,986,811.10 元、土地成本 31,500,000.00 元。项目地处
洋山保税港区一期工程配套辅助区备用地块（洋山保税港区 A1405 地块），总面积
142,229.10 ㎡。项目规划拟建一个五层楼的大型多功能保税物流仓储分拨中心，以供
国内外物流企业经营进出口保税相关业务和第三方物流服务，为洋山深水港区提供配
套物流基础设施和物流服务。项目工程总投资估算约为 15 亿元人民币，总建筑面积
为 40.93 万平方米。项目于 2006 年 12 月开工建设，2007 年 6 月完成库区桩基工程，
因受金融危机等因素影响，项目于 2008 年年底实施缓建。2014 年 4 月公司委托咨询
公司对项目重启的产业功能定位、规划和投资策划进行综合咨询，也制定了项目复工
计划。由于改制原因，截止评估基准日，项目后续工作没有开展。
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本次评估对与土地使用权相关费用已在无形资产—土地使用权中评估，故对土地
使用税 2,986,811.1 元和土地成本 31,500,000.00 元评估为零；对于前期费用和工程费
用的评估，以该在建工程中经梳理剔除无效费用后的得到有效发生额，再参考建筑物
的成本法进行评估。
2、被评估单位的土地使用权中有一块划拨地，已取得的沪房地浦字（2011）第
218765 号房地产权证记载的土地使用权人为上海同盛物流园区投资开发有限公司，
土地总面积为 481,936.90 ㎡。其中 142,229.10 ㎡为公司开发的同盛保税物流中心项目
用地，142,229.10 ㎡土地纳入为同盛物流评估范围。其余 339,707.80 ㎡按照公司的有
关方案预作价投资到上海深水港国际物流有限公司，土地使用权证尚未办理分割及变
更。本次评估 339,707.80 ㎡土地纳入到上海深水港国际物流有限公司评估范围。
3、2003 年，被评估单位开发后按照公司的有关方案预作价投资到子公司上海深
水港国际物流有限公司时的土地面积是根据上海市人民政府沪府土【2003】587 号《关
于批准上海同盛物流园区投资开发有限公司建设洋山深水港区一期芦潮港区辅助作
业区工程开展用地前期工作的通知》及《资产评估报告》中所附《土地建设许可证》
暂定为 430,659 ㎡。
2011 年，被评估单位转让给子公司上海深水港国际物流有限公司实际控制使用的
一期芦潮辅助作业区和危险品作业区（含二期危险品作业区）补办了土地产权登记，
上海同盛物流园区投资开发有限公司取得了一期芦潮辅助作业区土地权证（沪房地浦
字 2011 第 218765 号），宗地面积为 481,936.90 ㎡；危险品作业区（含二期危险品作
业区）土地权证（沪房地浦字 2011 第 218764 号），宗地面积 66,703.80 ㎡，即最终实
际转让土地面积应为 406,411.60 ㎡（481,936.90 ㎡-142,229.10 ㎡+66,703.80 ㎡）。
鉴于保税物流中心项目处于在建工程项目停工状态，有关土地权证的分割上海同
盛物流园区投资开发有限公司尚未对相差的面积如何处置与上海深水港国际物流有
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限公司进行正式沟通。本次评估不考虑该因素对评估值的影响。
4、截止评估基准日上述转让给子公司上海深水港国际物流有限公司的项目中
406,411.60 ㎡土地的房地产权证所有人仍为上海同盛物流园区投资开发有限公司。由
于该土地是被评估单位以政府划拨形式获取，若进行权属变更须补交土地出让金。本
次评估按基准日实际取得方式划拨用地进行评估。
5、由于被评估单位与子公司上海深水港国际物流有限公司尚未就上述资产的最
终结算价达成一致，为了反映该工程事项尚未完全了结，企业将该项目转让给深水港
物流部分的成本人民币 302,502,926.06 元（包括代建深水港项目成本 280,411,426.06
元、经 7 路建造成本 20,000,000.00 元、带征地土地费用 2,091,500.00 元）挂账“存货”，
将收到的深水港物流收购款人民币 318,630,000.00 元挂账“长期应付款”，代建的经 7
路（同望路）项目成本 20,000,000.00 元挂账在应付账款。本次评估对该两项挂账均
按账面值列示。
6、被评估单位其他应收款中有应收芦潮港镇政府的土地费用 2,091,500.00 元，
为公司在对洋山深水港一期工程芦潮港区危险品作业区的土地征地时以每亩人民币
23.5 万元的包干费委托芦潮港区港镇人民政府对该地块进行动迁工作，公司与芦潮港
区港镇人民政府签署的《征地包干协议书》。协议约定征地面积 107.9 亩，其中 8.9 亩
土地为带征地（河道带征地）。公司已根据协议将 107.9 亩土地的包干费合计人民币
2,535.65 万元全额支付于芦潮港区港镇人民政府。由于带征地性质特殊，公司无法取
得相关权证，也未取得政府关于该土地最终测绘数据。公司认为该带征地所属包干费
不应由公司承担，故将对应的带征地包干费人民币 2,091,500.00 元挂账“其他应收款
—土地费用”，待与政府清算土地费用时一并结算。该款项一直没有得到芦潮港区港
镇人民政府确认，账龄超过 4 年。
根据企业提供情况说明：“今年 5 月份（同盛）物流公司已与临港土地储备中心
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土地费用清算完毕，该地块费用为（同盛）物流公司承担，但基于该地块属于深水港
一期工程芦潮港辅助区危险品作业区项目的代征地块，因此该地块成本应纳入深水港
一期项目。我（同盛物流）公司计划在与深水港国际物流公司结算深水港一期辅助区
资产转让时一并纳入项目成本清算。” 故本次评估将该笔土地费用 2,091,500.00 元调
整到存货中与深水港物流公司委托代建成本一并结算。
7、被评估单位名下有两块位于芦潮港一期口岸查验区的划拨港口用地，该地块
资产为企业受上海同盛投资（集团）有限公司委托代建，实际拥有人为上海同盛投资
（集团）有限公司，企业尚未办理完成权利人的变更。该二块土地不纳入评估范围。
8、被评估单位拥有四块划拨地的权证记载权利人为上海同盛投资（集团）有限
公司，该地块由上海同盛物流园区投资开发有限公司开发建设并使用，目前尚未完成
办理权利人变更手续，该四块土地纳入评估范围。本次评估未考虑由于权利人变更相
关税费支付的影响。土地明细如下：
序号 土地权证编号 土地位置 用地性质 面积（㎡）
1 沪房地浦字（2012）第 266244 号 顺运路 100 号 划拨港口码头用地 227,751.00
2 沪房地浦字（2012）第 266242 号 业盛路 66 号 划拨港口码头用地 141,098.00
3 沪房地浦字（2012）第 266243 号 业盛路 77 号 划拨港口码头用地 155,813.00
广祥路 25 号，
4 沪房地浦字（2013）第 233853 号 划拨港口码头用地 93,906.00
洋浩路 1358 号
合计 618,568.00
9、被评估单位下属子公司上海深水港国际物流有限公司拥有二块划拨地的权证
记载权利人为上海同盛物流园区投资开发有限公司，目前尚未完成办理权利人变更手
续，该二块土地纳入上海深水港国际物流有限公司的评估范围。本次评估未考虑由于
权利人变更相关税费支付的影响。土地明细如下：
序号 土地权证编号 土地位置 用地性质 面积（㎡）
芦潮港镇 0004 街坊
1 沪房地浦字（2011）第 218764 号 划拨港口用地 66,703.80
32/5 丘地块
书院镇 0039 街坊 15/8
2 沪房地浦字（2011）第 218765 号 划拨港口用地 339,707.80
丘地块
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合计 406,411.60
10、被评估单位位于危险品作业区的五个钢结构货棚（构筑物中序号 35、36、
37、53、54），建筑面积合计 8,547.50 平方米，已被承租人上港集团下属子公司上海
港城危险品有限公司拆除。公司没有收到拆除的补偿费和处置的残值，本次对该无实
物的五个钢结构货棚评估为零。该部分资产在评估基准日的价值约为 1,525 万元。
11、被评估单位下属子公司上海深水港国际物流有限公司主营业务之一为洋山
口岸进出口集装箱的海关查验配套业务。根据《上海港试点政府承担查验作业服务费
用公告》，自 2015 年 9 月 15 日起海关查验配套业务改由政府承担费用。截止评估基
准日 2016 年 12 月 31 日共确认的服务费 14,041.47 万元，已收到 9,050.43 万元尚有
4,991.04 万元没有收到（该或有收益没有入账）。按投资比例该事项对公司的投资收
益影响为 2,495.52 万元。本次评估未考虑该事项对评估值的影响。
12、根据上海市人民政府 2015 年 4 月下发“关于上海市人民政府关于同意《中
国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划》的批复（沪府（2015）28 号文）”，被
评估单位所属的五个地块﹝权证号分别为沪房地南字（2008）第 001914 号、沪房地
南字（2008）第 001915 号、沪房地南字（2008）第 020276 号、沪房地浦字（2012）
第 266242 号、沪房地浦字（2012）第 266243 号﹞，用地性质被规划调整为综合分区
用地；所属的两个地块〔权证编号分别为沪房地浦字（2011）第 218765 号、沪房地
浦字（2012）第 266244 号〕，用地性质被规划调整为物流分区用地。
至评估基准日，上述地块产证记载的法定用途仍为工业（物流），被评估单位也
未去相关部门办理用途变更手续。企业如需办理用途变更是否可获批准是否需补缴土
地出让金差价等情况均无法确定，根据房地产强制登记备案制度的相关法律规定，本
次评估依据合法原则，对委估地块仍当前用途评估。
13、上海同盛物流园区投资开发有限公司的子公司上海洋山国际贸易营运中心
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有限公司（下称“营运中心”）承租了上海同盛投资（集团）有限公司的所有的坐落
于浙江省嵊泗县小洋山岛的地块（一期地块 50 亩、二期地块 294.1 亩）再转租给上
海洋山保税港区碧辉国际贸易有限公司（下称“碧辉公司”）。
14、2016 年 6 月上海同盛投资（集团）有限公司以营运中心和碧辉公司未经申
请人同意，擅自启动配套设施建造工程，并以该土地未经投资开发、利用，其国有土
地使用权租赁行为违反法律的禁止性规定为由向上海仲裁委员会提起仲裁，请求裁定
涉案地块租赁相关的《土地租赁合同》、及《洋山石材项目相关合同备忘录》无效，
收回涉案地块。目前该案正处于仲裁审理阶段。
15、被评估单位及子公司上海深水港国际物流有限公司共有划拨地 9 块（其中同
盛物流公司 7 块、深水港物流公司 1 块、双方共同持有 1 块）没有转性为出让地；被
评估单位位于二期辅助区 C 块上 2010 年 12 月所建的一栋为市政道路配套的管理用
房，建筑面积 109.8 平方米，故无法办理房地产权证。子公司上海深水港国际物流有
限公司的房屋建筑物均没有取得房地产权证。上述房地产方面的瑕疵在股权转让时会
受到证监会相关法规的制约，可能会影响本次股权转让行为。敬请报告使用者关注。
16、至评估基准日，被评估单位承诺，除上述事项外本次委评的资产中不存在其
他抵押、担保、涉讼、或有负债等可能影响评估结果的重大事项。但评估机构提请评
估报告使用者仍需不依赖本报告而对委估资产的抵押、担保等情况作出独立的判断。
具体内容详见评估报告正文“十一、特别事项说明”。
为了正确使用评估结论，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、
限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
本评估报告提出日期为 2017 年 12 月 26 日。
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上海申威资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评
估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海同盛物流园
区投资开发有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值在 2016 年 12 月 31 日的市
场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
（一）、委托方：
企业名称：上海同盛投资（集团）有限公司
统一社会信用代码：9131000073746554X4
住所：中国（上海）自由贸易试验区福山路 458 号 25 楼
法定代表人：陈晓宏
公司类型：有限责任公司(国内独资)
注册资本：人民币 1100000.00 万元
经营范围：洋山深水港区工程建设及综合开发经营的投资，港口、航道工程的投
资，现代物流投资经营，投融资咨询服务，其他基础设施及新兴产业的投资。【依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
成立日期：2002 年 03 月 28 日
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营业期限：2002 年 03 月 28 日至长期有效
（二）、被评估单位：
企业名称：上海同盛物流园区投资开发有限公司（简称：同盛物流）
统一社会信用代码：9131000074377930XA
住 所：中国（上海）自由贸易试验区顺通路 5 号
法定代表人：孙伟
注册资本：人民币 60000.0000 万元整
企业性质：一人有限责任公司（法人独资）
经营范围：现代物流投资及开发；仓储；土地及房地产开发；自有产权房屋租赁；
从事货物及技术的进出口业务；物流信息咨询；酒店管理；集装箱装卸、堆存及存货
管理；集装箱拆装箱，清洗，修理，租赁；集装箱货物查验服务；国际货运代理；港
口设施、设备租赁；港口辅助设施的建设、管理、经营。【依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动】
成立日期：2002 年 10 月 15 日
营业期限：2002 年 10 月 15 日至不约定期限
1、上海同盛物流园区投资开发有限公司简介
上海同盛物流园区投资开发有限公司系由上海同盛投资（集团）有限公司与上
海海港新城投资开发有限公司共同出资组建的国内合资有限责任公司，成立于 2002
年 10 月 15 日。公司主要从事物流仓储及投资开发等。公司注册资本为 100,000 万元，
其中上海同盛投资（集团）有限公司出资 70,000 万元，上海海港新城投资开发有限
公司出资 30,000 万元。
2008 年 11 月，上海港城开发（集团）有限公司减少注册资金 30,000 万元，企
业变更为上海同盛投资（集团）有限公司单独出资 70,000 万元。
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2009 年 12 月上海同盛物流园区投资开发有限公司减少注册资本 10,000 万元，
公司注册资本变更为 60,000 万元。
截至评估基准日 2014 年 12 月 31 日上海同盛物流园区投资开发有限公司的股权
结构如下：
单位：万元
股东名称 金额 出资比例
上海同盛投资（集团）有限公司 60,000 100％
公司主要负责洋山深水港区陆域配套项目的投资建设，并开发经营洋山保税港
区内的物流产业，目前已开发完成保税港区内近 2.5 平方公里的土地。
从 2002 年至今，公司已先后建设完成了口岸查验区、芦潮辅助配套区一、二、
三期工程，建造了大批现代化的仓储、堆场和办公设施等，为海关、国检提供了先进
的查验设施。
公司先后投资成立了上海两港国际贸易有限公司、上海洋山保税港区物流服务
有限公司、上海同景国际物流发展有限公司、上海深水港国际物流有限公司、上海洋
山国际贸易运营中心有限公司、上海深水港金盛国际物流有限公司、上海洋山国际汽
车贸易服务有限公司、上海海通洋山汽车码头有限公司等 8 家子公司，分别从事洋山
保税港区的物流、贸易等相关业务。
2、主要会计政策及税收政策
被评估企业执行《企业会计准则》及相关补充规定。会计年度自公历 1 月 1 日
起至 12 月 31 日止；以人民币为记账本位币。采用借贷记账法，以权责发生制为记账
基础，一般情况下以历史成本计量作为会计计量基础。公司主要税率如下：
主要税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 17%、13%、6%、5%、3%
营业税 应税收入 5%（2016 年 1-4 月）
城市建设维护税 应缴流转税 1%
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教育费附加 应缴流转税 3%
地方教育费附加 应缴流转税 2%
河道管理费 应缴流转税 1%
所得税 应纳税所得额 25%
3、资产结构和经营情况
公司近三年有关的资产、负债情况如下：
金额单位：人民币元
项目 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
流动资产： 408,859,980.49 493,329,449.86 536,700,387.48
货币资金 42,556,896.56 147,681,882.72 207,881,788.39
应收账款 3,424,772.26 9,352,678.13 23,917,759.65
预付账款 1,171,500.00 1,171,500.00 1,134,070.46
应收股利 26,922,873.42
其他应收款 2,872,512.19 3,211,962.95 2,791,500.00
存货 331,911,426.06 331,911,426.06 300,411,426.06
其他流动资产 563,842.92
非流动资产： 2,072,105,048.93 2,047,525,779.34 2,017,448,135.55
长期股权投资 313,735,641.29 327,803,321.38 304,393,167.70
固定资产 1,624,667,037.05 1,585,249,717.80 1,547,018,766.97
在建工程 109,767,502.40 111,448,215.01 142,948,215.01
无形资产 21,960,221.35 21,453,245.71 21,920,073.83
长期待摊费用 1,974,646.84 1,571,279.44 1,167,912.04
资产合计 2,480,965,029.42 2,540,855,229.20 2,554,148,523.03
流动负债： 32,126,947.89 30,379,946.00 35,271,428.46
应付账款 21,575,900.30 23,674,912.30 23,999,031.30
应交税费 1,641,683.07 1,267,489.45 3,312,206.58
其他应付款 8,909,364.52 5,437,544.25 7,960,190.58
非流动负债： 726,827,901.25 726,827,901.25 725,046,435.25
其他非流动负债 726,827,901.25 726,827,901.25 725,046,435.25
负债合计 758,954,849.14 757,207,847.25 760,317,863.71
所有者权益合计 1,722,010,180.28 1,783,647,381.95 1,793,830,659.32
负债及所有者权益总计 2,480,965,029.42 2,540,855,229.20 2,554,148,523.03
公司近三年的经营情况如下：
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金额单位：人民币元
项 目 2014 年度 2015 年度 2016 年度
一、营业收入 75,124,941.36 113,413,220.67 120,142,297.33
减：营业成本 40,216,178.31 70,272,078.37 62,899,363.29
营业税金及附加 2,464,594.19 4,882,016.99 1,121,131.33
销售费用
管理费用 24,154,154.30 26,047,216.57 24,986,100.25
财务费用 36,358,098.11 20,540,556.77 15,408,845.35
资产减值损失 77,615.00
加：公允价值变动收益
加： 投资收益 25,854,226.34 14,067,680.09 -8,407,542.62
二、营业利润 -2,291,472.21 5,739,032.06 7,319,314.49
加：营业外收入 22,716,293.28 55,898,169.61 2,917,999.50
减：营业外支出 34,955.45 54,036.62
三、利润总额 20,389,865.62 61,637,201.67 10,183,277.37
减：所得税费用
四、净利润 20,389,865.62 61,637,201.67 10,183,277.37
上述 2014 年度数据摘自上海中创海佳会计师事务所有限公司出具的审计报告
【中创海佳审字[2015] 0159-1 号】，2015 年度数据摘自天职国际会计师事务所(特殊普
通合伙)出具的审计报告【天职业字[2016] 351-1 号】，2016 年度数据摘自天职国际会
计师事务所(特殊普通合伙)出具的无保留意见审计报告【天职业字[2017] 850-1 号】。
（三）、委托方与被评估单位的关系
截止评估报告出具日，委托方上海同盛投资（集团）有限公司是被评估单位上海
同盛物流园区投资开发有限公司的投资方，持有被评估单位 100%的股权。
（四）、业务约定书约定的其他评估报告使用者：
报告使用方为上海同盛投资（集团）有限公司、上海国际港务（集团）有限公司
及其他国家法律法规规定的评估报告使用者。
二、评估目的
上海同盛投资（集团）有限公司拟将持有的上海同盛物流园区投资开发有限公司
100%的股权协议转让给上海国际港务（集团）股份有限公司，委托上海申威资产评
估有限公司对该经济行为涉及的上海同盛物流园区投资开发有限公司股东全部权益
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在 2016 年 12 月 31 日的市场价值进行评估，评估结果仅适用于本次股权协议转让行
为，为实现本次股权协议转让行为提供价值参考依据。
已取得的经济行为文件：
1、2017 年 6 月 22 日上海同盛投资（集团）有限公司《办公会议纪要（5）》；
2、资产评估业务约定书。
三、评估对象和评估范围
本次评估的对象为上海同盛物流园区投资开发有限公司的股东全部权益价值，
评估范围为上海同盛物流园区投资开发有限公司申报的在 2016 年 12 月 31 日的全部
资产和负债。具体为：
（一）企业申报的表内资产及负债对应的会计报表经天职国际会计师事务所的
审计，其具体类型和账面金额如下：
项目 账面金额（元）
流动资产： 536,700,387.48
货币资金 207,881,788.39
应收账款 23,917,759.65
预付账款 1,134,070.46
其他应收款 2,791,500.00
存货 300,411,426.06
其他流动资产 563,842.92
非流动资产： 2,017,448,135.55
长期股权投资 304,393,167.70
固定资产 1,547,018,766.97
在建工程 142,948,215.01
无形资产 21,920,073.83
长期待摊费用 1,167,912.04
资产合计 2,554,148,523.03
流动负债： 35,271,428.46
应付账款 23,999,031.30
应交税费 3,312,206.58
其他应付款 7,960,190.58
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项目 账面金额（元）
非流动负债： 725,046,435.25
长期应付款 725,046,435.25
负债合计 760,317,863.71
所有者权益合计 2,554,148,523.03
上述资产经天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具无保留意见审计
报告【天职业字[2017] 850-1 号】。
（二）企业申报的表外资产的类型、数量：
企业未申报。
（三）评估范围中主要资产情况：
企业申报的主要资产主要为固定资产—房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆
及电子设备，在建工程—土建工程，无形资产—土地使用权、其他无形资产。具体分
布地点及特点如下：
1. 固定资产
1.1 固定资产—房屋建筑物
房 屋 建 筑 物 共 52 项 ， 账 面 原 值 为 1,676,325,510.31 元 ， 账 面 净 值 为
1,541,427,243.91 元。为上海同盛物流园区投资开发有限公司在洋山保税港区开发的
二期和三期建设的辅助区房屋、危险品作业区房屋及口岸查验区的房屋建筑物，另有
位于临港新城泥城镇南芦公路 2160 弄的两套别墅房。目前在正常使用中。房屋建筑
物类账面值中包含了房屋建筑物、构筑物、土地和部分机器设备取得成本。
其中危险品作业区的五个钢结构货棚，建筑面积合计 8,547.50 平方米，已被承
租人上港集团下属子公司上海港城危险品有限公司拆除。
1.2 固定资产——构筑物
构筑物共 32 项，其账面价值包含在房屋建筑物类中。构筑物为上海同盛物流园
区投资开发有限公司在洋山保税港区开发的二期和三期建设的辅助区、危险品作业区
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的绿化、道路堆场、消防水池、场地照明灯等，目前在正常使用中。
1.3 固定资产—机器设备
机器设备共计 31 项共 47 台，账面原值为 14,353,667.81 元，账面净值 4,775,805.44
元。另有 337 台设备其账面值包含在房屋建筑物类中，一并纳入机器设备中评估。机
器设备为叉车、移动式液压登车桥、移动式钢结构卸货平台、吊运机、升降台、货架、
监控系统等，上述设备均为正常使用中。
1.4 固定资产—车辆
车辆共计 18 辆，为丰田越野车、桑塔纳轿车、别克轿车、江铃全顺中型客车等，
账面原值为 4,485,954.11 元，账面净值 366,926.62 元。经资产清查，车辆均为正常使
用中。
1.5 固定资产—电子设备
电子设备共计 135 项共 235 台，账面原值为 3,489,827.37 元，账面净值 448,791.00
元。主要包括电脑、打印机、复印机、服务器、投影仪及办公桌椅等。上述设备均为
正常使用中。
2. 在建工程
2.1 在建工程—土建工程
在建工程-土建工程账面值为 142,948,215.01 元，为同盛保税物流中心项目在建
成本，其中的前期费用 30,727,729.91 元、工程费用（含桩基工程）77,733,674.00 元、
土地使用税 2,986,811.10 元、土地成本 31,500,000.00 元。项目规划用地面积 14.26 万
平方米、建筑面积 39.67 万平方米。项目于 2006 年 12 月开工建设，2007 年 6 月完成
桩基工程，因受金融危机等因素影响项目于 2008 年年底实施缓建。2014 年 4 月公司
委托咨询公司对项目重启的产业功能定位、规划和投资策划进行综合咨询，也制定了
项目复工计划。由于改制原因，截止评估基准日，项目后续工作没有开展。
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3. 无形资产
3.1 无形资产—土地使用权
土地使用权账面价值 20,929,691.81 元，系 2008 年 6 月出让取得的位于洋山港自
贸区同顺大道 777 号 55,191.4 平方米工业用地的土地成本。另有 8 块土地为划拨工业
用地，其资产价值包含在固定资产—房屋建筑物类中，委估的地块均已办理房地产权
证，具体明细如下表：
序 用地 开发 面积
土地权证编号 土地位置
号 性质 程度 (㎡)
1 沪房地浦字（2012）第 275848 号 同顺大道 777 号 出让工业 五通一平 55,191.40
2 沪房地南字（2008）第 001914 号 老港镇瑞兴路 58 号 划拨工业 五通一平 104,567.20
3 沪房地南字（2008）第 001915 号 老港镇顺运路 389 号 划拨工业 五通一平 149,632.10
4 沪房地南字（2008）第 020276 号 524 街道 002 街坊 41/10 丘 划拨工业 五通一平 30,654.10
5 沪房地浦字（2012）第 266244 号 顺运路 100 号 划拨工业 五通一平 227,751.00
6 沪房地浦字（2012）第 266242 号 业盛路 66 号 划拨工业 五通一平 141,098.00
7 沪房地浦字（2012）第 266243 号 业盛路 77 号 划拨工业 五通一平 155,813.00
8 沪房地浦字（2013）第 233853 号 广祥路 25 号，洋浩路 1358 号 划拨工业 五通一平 93,906.00
9 沪房地浦字（2011）第 218765 号 书院镇 0039 街坊 15/8 丘 划拨工业 五通一平 142,229.10
合计 1,100,841.90
上表中序号 9 沪房地浦字（2011）第 218765 号地块的土地总面积为 481,937 ㎡。
其中 142,229.10 ㎡为公司开发的同盛保税物流中心项目用地，其余 339,707.9 ㎡已纳
入上海深水港国际物流有限公司的评估范围。
3.2 无形资产—其他无形资产
其他无形资产账面价值 990,382.02 元，为外购的数据分析管理软件和委托开发
的仓储管理软件的摊余价值。
上述资产均处于使用或受控状态。
（四）、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况：
无形资产—其他无形资产账面值为 990,382.02 元，为外购的数据分析管理软件
和委托开发的仓储管理软件的摊余价值。除此以外无纳入评估范围的帐外无形资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额：
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无。
上海同盛物流园区投资开发有限公司承诺无其他应纳入评估范围的账外资产及
负债，上述委托评估对象和范围与经济行为涉及的评估对象和范围一致。
四、价值类型及其定义
价值类型及定义：根据本次评估目的，评估采用市场价值类型。所谓市场价值
是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在基准
日进行正常、公平交易的估计数额。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及
评估对象自身条件等因素。需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。
五、评估基准日
根据被评估单位的具体情况，为确切地反映委估对象的公允价值，有利于本项
目评估目的顺利实现，尽可能与评估目的的实现日接近，并考虑会计核算期等因素，
经评估机构与委托方、被评估单位一致商定，本项目资产评估基准日为 2016 年 12 月
31 日。
所选定的评估基准日邻近期间,国际和国内市场未发生重大波动,各类商品、生产
资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，因而，评
估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不同而受到实质性的影响。
本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格标准
和利率、汇率、税率。
六、评估依据
（一）法律、法规依据
1、 《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号）；
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2、 《中华人民共和国公司法》（2013 年修订）；
3、 《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第六十三号）；
4、 《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）；
5、 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第 50
号）；
6、 《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号）；
7、 《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第五号）；
8、 《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号）；
9、 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第 12
号）；
10、《 关 于 加 强 企 业 国 有 资 产 评 估 管 理 工 作 有 关 问 题 的 通 知 》（国资委产 权
[2006]274 号）；
11、《上海市企业国有资产评估项目核准备案操作手册》（沪国资委评估﹝2012﹞
468 号）；
12、《房地产估价规范》（GBT50291-2015）；
13、《城镇土地估价规程》（GB／T18508-2014）
14、《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33 号）
15、《上市公司收购管理办法》；
16、其他有关法规和规定。
（二）评估准则依据
1、《资产评估准则--基本准则》财企（2004）20 号
2、《资产评估职业道德准则——基本准则》财企（2004）20 号
3、《资产评估准则—企业价值》中评协（2011）227 号
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4、《资产评估准则—评估报告》中评协（2011）230 号
5、《资产评估准则—评估程序》中评协（2007）189 号
6、《资产评估准则——业务约定书》中评协（2011）230 号
7、《资产评估价值类型指导意见》中评协（2007）189 号
8、《资产评估准则—机器设备》中评协（2007）189 号
9、《资产评估准则—不动产》中评协（2007）189 号；
10、《资产评估准则—无形资产》中评协（2008）217 号；
11、《企业国有资产评估报告指南》中评协（2008）218 号；
12、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》会协（2003）18 号 ；
13、《资产评估职业道德准则——独立性》中评协（2012）248 号 ；
14、财政部、中评协发布的其他相关资产评估准则、资产评估指南和资产评估指
导意见。
（三）经济行为依据
1、2017 年 6 月 22 日上海同盛投资（集团）有限公司《办公会议纪要（5）》；
2、资产评估业务约定书。
（四）权属依据
1、上海同盛物流园区投资开发有限公司验资报告及章程
2、设备订货合同或购置发票
3、房地产权证
4、机动车行驶证
5、其他产权证明资料
6、委托方及被评估单位承诺函。
（五）取价依据
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1、当地有关计价取费标准的法规、规章
2、国家有关部门发布的统计资料
3、《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社）
4、机电产品报价手册
5、上海市建设委员会编著《上海市建筑工程预算定额（2000）定额》
6、上海市建设工程定额管理总站主办《上海工程造价信息》
7、评估基准日有效的利率、汇率、税率
8、《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号)
9、国内证券市场的历史收益统计分析数据
10、通过 WIND 咨询系统查询的相关行业的资本市场的 β 系数指标值
11、公司管理层未来中期经营计划及盈利预测
12、会计师事务所有限公司审计报告
13、评估人员现场勘察记录
14、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
（一）评估方法适应性分析
企业价值评估方法一般可分为市场法、收益法和资产基础法三种。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例
进行比较，确定评估对象价值的评估方法。能够采用市场法评估的基本前提条件是需
要存在一个该类资产交易十分活跃的公开市场。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价
值的评估方法。收益法的基本原理是一个理智的购买者在购买一项资产时所愿意支付
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的货币额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报。运用收益法评估资产价值的
前提条件是预期收益可以量化、预期收益年限可以预测、与折现密切相关的预期收益
所承担的风险可以预测。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为
基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益价值
的方法。资产基础法的思路是任何一个投资者在决定投资某项资产时所愿意支付的价
格不会超过组建该项资产的现行成本。
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，从理论上说，在完全市场条
件下，三种基本方法得出的结果会趋于一致，但受市场条件、评估目的、评估对象、
掌握的信息情况等诸多因素，以及人们的价值观不同，三种基本方法得出的结果会存
在着差异。
本次评估为企业价值评估，由于我国目前资本市场处于初级阶段，被评估单位为
物流园区投资开发企业，目前从事物流园区的管理和仓储物业租赁业务。类似企业股
权交易案例较少，虽然存在上市公司公开信息，但相关交易背景信息极难收集、可比
因素信息极难收集，可比因素对于企业价值的影响难于量化，因此本项评估不适用市
场法评估。
被评估单位上海同盛物流园区投资开发有限公司是从事物流园区的管理和仓储
业务的企业，公司本身正处于转让阶段，未来经营情况不明，无法进行完整的未来五
年的盈利预测，仅对 2017 年进行预测。2014~2016 年度的收益及 2017 年度的预测如
下：
项目 2014 年度 2015 年度 2016 年度 2017 年度
一、营业收入 75,124,941.36 113,413,220.67 120,142,297.33 117,838,800.00
减：营业成本 40,111,178.31 70,272,078.37 62,899,363.29 67,442,800.00
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税金及附加 2,464,594.19 4,882,016.99 1,121,131.33 1,552,200.00
销售费用
管理费用 24,154,154.30 26,047,216.57 24,986,100.25 26,667,400.00
财务费用 36,358,098.11 20,540,556.77 15,408,845.35 15,770,000.00
资产减值损失 77,615.00
加：公允价值变动收益
投资收益 25,854,226.34 14,067,680.09 -8,407,542.62 -9,499,800.00
二、营业利润 -2,291,472.21 5,739,032.06 7,319,314.49 -3,093,400.00
加：营业外收入 22,716,293.28 55,898,169.61 2,917,999.50 1,300,000.00
减：营业外支出 34,955.45 54,036.62
三、利润总额 20,389,865.62 61,637,201.67 10,183,277.37 -1,793,400.00
减：所得税费用
四、净利润 20,389,865.62 61,637,201.67 10,183,277.37 -1,793,400.00
其中：剔除投资收益的
-28,145,698.55 -8,328,648.03 15,726,857.11 6,406,400.00
营业利润
被评估单位近三年以来的主营业务不理想，近三年以来公司主营业务不理想，公
司盈利能力与公司净资产不匹配。公司 2014~2016 年度的营业收入分别为 7,512.49 万
元、11,341.32 万元、12,014.23 万元，净利润分别达到 2,038.99 万元、6,163.72 万元、
1,018.33 万 元 。 剔 除 了 投 资 收 益 后 分 别 为 -28,145,698.55 元 、 -8,328,648.03 元 、
15,940,200.76 元，预计 2017 年为 6,406,400.00 元。企业的盈利状况不稳定，且 2016
年度的盈利与企业的净资产极不匹配。今后几年的营业状况预计也无大幅提高的迹
象，故本次评估不适用收益法评估。
企业价值又是由各项有形资产和无形资产共同参与经营运作所形成的综合价值
的反映，因此本次评估适用资产基础法评估。
根据上述适应性分析以及资产评估准则的规定，结合委估资产的具体情况，采用
资产基础法对委估资产的价值进行评估。
（二）评估方法介绍
A．资产基础法
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企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和
负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。其中各项资产的价值应当根据其具体情
况选用适当的具体评估方法得出，主要资产评估方法简述如下：
1、流动资产的评估
本次委估的流动资产为货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货和其
他流动资产。
1.1 货币资金的评估
通过核查银行对账单及余额调节表，按核实后的账面值评估。
1.2 应收账款的评估
借助于历史资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账户，发询证函或执行
替代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。坏账准备
评估为零。
1.3 预付账款的评估
借助于历史资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账户，发询证函或执行
替代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
1.4 其他应收款的评估
借助于历史资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账户发询证函或执行替
代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。坏账准备评
估为零。
1.5 存货的评估
1.5.1 在产品的评估
在产品为上海深水港国际物流有限公司项目委托代建的成本。因同盛物流与深水
港物流尚未就最终结算价达成一致，为了反映该工程事项尚未完全了结，被评估单位
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将该项目转让给深水港物流部分的成本 280,411,426.06 元挂账存货中，而将收到的深
水港物流收购款人民币 318,630,000.00 元挂账“长期应付款”。另有代建的经 7 路（同
旺路）项目成本 20,000,000.00 元，同时挂账在存货和应付账款中，企业计划通过深水
港物流公司项目委托代建成本一并与深水港物流公司进行结算。本次评估均按账面值
列示。
1.6 其他流动资产的评估
评估人员在核实账务的基础上，采用抽查原始凭证等相关资料的方法，按其尚存
的权益（资产）价值作为评估值。
2、固定资产的评估
设备类固定资产为房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆和电子设备。
2.1 房屋建筑物类（房屋建筑物、构筑物）的评估
房地产评估方法常用的有重置成本法、市场比较法和收益法。
重置成本法：建筑物评估值的成本法是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来
考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的
贬值，最后得出建筑物的评估值的方法。
市场比较法：是根据替代原理，选择与估价对象属于同一供需圈内、条件类似或
使用价值相似的若干房地产交易案例作为比较案例，就交易情况、交易日期、区域因
素、个别因素等条件与估价对象进行比较，并对比较案例进行修正，从而确定估价对
象价值的方法。
收益法：收益现值法又称收益还原法，简单地讲这一方法是“将利求本”的过程，
即把房地产在未来特定时间内的预期收益折算为当前的资产额或投资额。
此次对港口工业用途房屋建筑物的评估采用重置成本法和收益法评估并分析选
取一种方法的评估值为评估结论。
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对于住宅类住宅，由于当地房地产市场交易活跃，可以找到类似交易案例，所以
采用市场法和收益法评估并分析选取一种方法的评估值为评估结论。
2.2 设备（机器设备、车辆、电子设备）的评估：
机器设备、车辆、电子设备的评估采用重置成本法。
评估值=重置全价×成新率
设备评估时首先根据被评估单位提供的机器设备、电子设备和车辆等清查评估明
细表所列示的内容，通过对有关合同、法律权属证明及会计凭证、设备台账的审查来
核实其产权。
重置全价是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本
类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。
重置全价由评估基准日时点的现行市场价格和运杂、安装调试费及其它合理费用
组成，机器设备的重置全价除自制设备外，均为更新重置价，即：
重置全价=设备购置价＋运杂、安装调试费＋其他合理费用
国产设备的重置全价的确定
设备重置全价的选取通过在市场上进行询价，以现行市场价值加上合理的运输安
装费之和作为重置全价。
运杂、安装费通常根据机械工业部[机械计（1995）1041 号文]1995 年 12 月 29
日发布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中，有关设备运杂费、
设备基础费、安装调试费概算指标，并按设备类别予以确定。
其它合理费用主要是指资金成本。对建设周期长、价值量大的设备，按建设周期
及付款方法计算其资金成本；对建设周期较短，价值量小的设备，其资金成本一般不
计。
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成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置全价的比率。成新率采用使用
年限法时，计算公式为：
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%；
尚可使用年限依据专业人员对设备的利用率、负荷、维护保养、原始制造质量、
故障频率、大中修及技术改造情况、环境条件诸因素确定。对于有法定使用年限的设
备（如：车辆），尚可使用年限 = 法定使用年限－已使用年限。
对价值、技术含量低的简单设备的成新率采用年限法评估，对价值大、技术含量
高的设备的成新率采用年限法和技术观察（打分）法二种评估方法进行评估，根据不
同的评估方法确定相应的权重，采用加权平均法以确定评估设备的综合成新率。二种
评估方法权重定为年限法为 40%、技术观察（打分）法为 60%。
综合成新率＝技术观察法成新率×60%＋年限法成新率×40%
对车辆成新率的确定，以行驶里程或使用年限确定其理论成新率，再根据其使用
条件、保养水平以及是否有损伤、换件、翻修等最终确定综合成新率。
将重置全价与成新率相乘，得出设备的评估值。
3、在建工程的评估
对于已停建的工程项目，目前企业尚无复工或重新规划设计的方案。故本次评估
对与土地使用权相关费用已在无形资产—土地使用权中评估，故对土地使用税和土地
成本评估为零；对于前期费用和工程费用的评估，以该在建工程中经梳理剔除无效费
用后的得到有效发生额，再参考建筑物的成本法进行评估。
4、无形资产—土地使用权的评估
本次评估对象为出让工业用地，当地有工业用地出让案例，故本次评估主要采用
市场比较法和基准地价修正法。
5、无形资产—其他无形资产的评估
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对于外购的软件采用市场法评估，对于委托开发的软件通过审核凭证、检测计量
等方法对原始发生额、摊销额、受益期、剩余受益期进行了核查，根据剩余受益期确
定评估值。
6、长期待摊费用的评估
评估人员在核实账务的基础上，采用抽查原始凭证等相关资料的方法，按其尚存
的权益（资产）价值作为评估值。
7、负债的评估
负债是企业承担的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿付的经济债务。
负债评估值根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额
确认。
八、评估程序实施过程和情况
1、了解委评对象概况、评估目的和评估项目情况，进行初步风险评价。
2、接受评估委托、商定与评估目的相关的评估范围和对象，商定评估基准日，
评估机构与委托方订立资产评估业务约定书，并按规定作出承诺。
3、组成评估项目组，拟订评估方案。
4、指导被评估单位对委评对象进行清查，填写资产清查明细表，准备并提供评
估所需的各种资料。
5、到被评估单位现场，听取有关人员对企业情况及委评对象历史和现状的介
绍，查证主要委评资产的权属资料和成本资料，对被评估单位填写的各种资产评估申
报明细表的内容和数额进行了实物核对、勘查，并与被评估单位的账表内容、数据和
财会原始凭证进行抽查核对，根据需要进行必要的取证。
6、根据评估目的、评估现场作业了解的情况、搜集的资料以及被评估单位的具
体情况选择适当的评估方法，搜集市场价格信息和相关参数资料，评定估算委评对象
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的评估值。
7、根据评估人员对委评对象的初步评估结果，评估项目组进行汇总分析，防止
发生重复和遗漏，对评估初步结果进行调整、修改和完善。
8、根据评估工作情况和分析调整后的评估结果，起草资产评估报告书，经内部
三级审核，并征询委托方反馈意见后，向委托方出具正式资产评估报告书。
九、评估假设
评估人员根据资产评估准则的要求，认定以下假设条件在评估基准日时成立，
当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于假设条件改变而推导出不
同评估结果的责任。
（一）基本假设
1、本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；评估范
围仅以委托方或被评估单位提供的资产评估申报表为准；
2、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市
价以评估基准日的国内有效价格为依据；
3、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易
各方所处的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成
的重大不利影响。
4、针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
5、假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
6、除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。
7、假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要
方面基本一致。
8、假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方
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向保持一致。
9、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
10、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
（二）特殊假设
1、被评估单位提供的业务合同以及公司的营业执照、章程，签署的协议，审计
报告、财务资料等所有证据资料是真实的、有效的；
2、公司现有的股东、高层管理人员和核心团队应持续为公司服务，不在和公司
业务有直接竞争的企业担任职务，公司经营层损害公司运营的个人行为在预测企业未
来情况时不作考虑；
3、公司股东不损害公司的利益，经营按照章程和合资合同的规定正常进行；
4、企业的成本费用水平的变化符合历史发展趋势，无重大异常变化；
5、企业以前年度及当年签订的合同有效，并能得到有效执行。
十、评估结论
评估前上海同盛物流园区投资开发有限公司总资产账面值为 2,554,148,523.03
元，负债账面值为 760,317,863.71 元，所有者权益账面值为 1,793,830,659.32 元。
经评估，以 2016 年 12 月 31 日为评估基准日，在假设条件成立的前提下，上海
同盛物流园区投资开发有限公司总资产评估值为 3,226,329,873.89 元，负债评估值为
760,317,863.71 元，股东全部权益价值评估值为 2,466,012,010.18 元（大写人民币：贰
拾肆亿陆仟陆佰零壹万贰仟零壹拾元壹角捌分），评估增值 672,181,350.86 元，增值
率 37.47%。委评资产在评估基准日 2016 年 12 月 31 日的评估结果如下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016年12月31日 单位：人民币万元
项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
A B C＝B－A D＝C|/|A|
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项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
流动资产 53,670.04 53,670.04
非流动资产 201,744.82 268,962.94 67,218.12 33.32
其中：可供出售金融资产净额
持有至到期投资净额
长期应收款净额
长期股权投资净额 30,439.32 44,365.53 13,926.21 45.75
投资性房地产净额
固定资产净额 154,701.88 68,207.90 -86,493.98 -55.91
在建工程净额 14,294.82 7,044.29 -7,250.53 -50.72
工程物质净额
固定资产清理
生产性生物资产净额
油气资产净额
无形资产净额 2,192.01 149,228.43 147,036.42 6,707.84
开发支出
商誉净额
长期待摊费用 116.79 116.79
递延所得税资产
其他非流动资产
资产总计 255,414.85 322,632.98 67,218.13 26.32
流动负债 3,527.14 3,527.14
非流动负债 72,504.64 72,504.64
负债总计 76,031.78 76,031.78
净资产（所有者权益） 179,383.07 246,601.20 67,218.13 37.47
（评估结论情况详见评估明细表）
评估报告使用有效期为一年，即在 2016 年 12 月 31 日到 2017 年 12 月 30 日期间
内有效，可以作为实现本次评估目的的作价参考依据。
十一、特别事项说明
(一)本报告所称“评估价值”，是指所评估的资产在现有用途不变并继续使用以及
在评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的市场价值，没有考虑
将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估
价值的影响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力
和其它不可抗力对资产价值的影响。
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(二)本报告评估结果未考虑各类资产评估增、减值可能涉及的税费影响。
(三)对企业存在的可能影响资产评估结果的有关瑕疵事项，在企业委托时未做特
殊说明，而评估人员根据从业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承
担相应责任。
(四)在评估股东权益价值时，评估结论是股东全部权益的客观市场价值。我们未
考虑股权发生实际交易时交易双方所应承担的费用和税项等因素对评估结论的影响。
(五)本报告对评估资产和相关负债所做的评估，是为客观反映上海同盛投资（集
团）有限公司委评资产在评估基准日的价值，仅为实现评估目的而做，我公司无意要
求被评估单位按本报告评估结果进行相关的账务处理。如需进行账务处理应由被评估
单位的上级财税、主管部门批准决定。
(六)由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析
依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对评估对象价值的影响。
(七)对房地产进行评定估算时，未考虑在评估基准日后可能发生的合并、分拆、
动迁等情况对评估价值的影响。
(八)本次评估设备重置价值不含增值税。
(九)以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能
力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）：
1、被评估单位的在建工程中有一缓建的“同盛保税物流中心项目”账面价值为
142,948,215.01 元 ， 其 中 前 期 费 用 30,727,729.91 元 、 工 程 费 用 （ 含 桩 基 工 程 ）
77,733,674.00 元、土地使用税 2,986,811.10 元、土地成本 31,500,000.00 元。项目地处
洋山保税港区一期工程配套辅助区备用地块（洋山保税港区 A1405 地块），总面积
142,229.10 ㎡。项目规划拟建一个五层楼的大型多功能保税物流仓储分拨中心，以供
国内外物流企业经营进出口保税相关业务和第三方物流服务，为洋山深水港区提供配
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套物流基础设施和物流服务。项目工程总投资估算约为 15 亿元人民币，总建筑面积
为 40.93 万平方米。项目于 2006 年 12 月开工建设，2007 年 6 月完成库区桩基工程，
因受金融危机等因素影响，项目于 2008 年年底实施缓建。2014 年 4 月公司委托咨询
公司对项目重启的产业功能定位、规划和投资策划进行综合咨询，也制定了项目复工
计划。由于改制原因，截止评估基准日，项目后续工作没有开展。
本次评估对与土地使用权相关费用已在无形资产—土地使用权中评估，故对土地
使用税 2,986,811.1 元和土地成本 31,500,000.00 元评估为零；对于前期费用和工程费
用的评估，以该在建工程中经梳理剔除无效费用后的得到有效发生额，再参考建筑物
的成本法进行评估。
2、被评估单位的土地使用权中有一块划拨地，已取得的沪房地浦字（2011）第
218765 号房地产权证记载的土地使用权人为上海同盛物流园区投资开发有限公司，
土地总面积为 481,936.90 ㎡。其中 142,229.10 ㎡为公司开发的同盛保税物流中心项目
用地，142,229.10 ㎡土地纳入为同盛物流评估范围。其余 339,707.80 ㎡按照公司的有
关方案预作价投资到上海深水港国际物流有限公司，土地使用权证尚未办理分割及变
更。本次评估 339,707.80 ㎡土地纳入到上海深水港国际物流有限公司评估范围。
3、2003 年，被评估单位开发后按照公司的有关方案预作价投资到子公司上海深
水港国际物流有限公司时的土地面积是根据上海市人民政府沪府土【2003】587 号《关
于批准上海同盛物流园区投资开发有限公司建设洋山深水港区一期芦潮港区辅助作
业区工程开展用地前期工作的通知》及《资产评估报告》中所附《土地建设许可证》
暂定为 430,659 ㎡。
2011 年，被评估单位转让给子公司上海深水港国际物流有限公司实际控制使用的
一期芦潮辅助作业区和危险品作业区（含二期危险品作业区）补办了土地产权登记，
上海同盛物流园区投资开发有限公司取得了一期芦潮辅助作业区土地权证（沪房地浦
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字 2011 第 218765 号），宗地面积为 481,936.90 ㎡；危险品作业区（含二期危险品作
业区）土地权证（沪房地浦字 2011 第 218764 号），宗地面积 66,703.80 ㎡，即最终实
际转让土地面积应为 406,411.60 ㎡（481,936.90 ㎡-142,229.10 ㎡+66,703.80 ㎡）。
鉴于保税物流中心项目处于在建工程项目停工状态，有关土地权证的分割上海同
盛物流园区投资开发有限公司尚未对相差的面积如何处置与上海深水港国际物流有
限公司进行正式沟通。本次评估不考虑该因素对评估值的影响。
4、截止评估基准日上述转让给子公司上海深水港国际物流有限公司的项目中
406,411.60 ㎡土地的房地产权证所有人仍为上海同盛物流园区投资开发有限公司。由
于该土地是被评估单位以政府划拨形式获取，若进行权属变更须补交土地出让金。本
次评估按基准日实际取得方式划拨用地进行评估。
5、由于被评估单位与子公司上海深水港国际物流有限公司尚未就上述资产的最
终结算价达成一致，为了反映该工程事项尚未完全了结，企业将该项目转让给深水港
物流部分的成本人民币 302,502,926.06 元（包括代建深水港项目成本 280,411,426.06
元、经 7 路建造成本 20,000,000.00 元、带征地土地费用 2,091,500.00 元）挂账“存货”，
将收到的深水港物流收购款人民币 318,630,000.00 元挂账“长期应付款”，代建的经 7
路（同望路）项目成本 20,000,000.00 元挂账在应付账款。本次评估对该两项挂账均
按账面值列示。
6、被评估单位其他应收款中有应收芦潮港镇政府的土地费用 2,091,500.00 元，
为公司在对洋山深水港一期工程芦潮港区危险品作业区的土地征地时以每亩人民币
23.5 万元的包干费委托芦潮港区港镇人民政府对该地块进行动迁工作，公司与芦潮港
区港镇人民政府签署的《征地包干协议书》。协议约定征地面积 107.9 亩，其中 8.9 亩
土地为带征地（河道带征地）。公司已根据协议将 107.9 亩土地的包干费合计人民币
2,535.65 万元全额支付于芦潮港区港镇人民政府。由于带征地性质特殊，公司无法取
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得相关权证，也未取得政府关于该土地最终测绘数据。公司认为该带征地所属包干费
不应由公司承担，故将对应的带征地包干费人民币 2,091,500.00 元挂账“其他应收款
—土地费用”，待与政府清算土地费用时一并结算。该款项一直没有得到芦潮港区港
镇人民政府确认，账龄超过 4 年。
根据企业提供情况说明：“今年 5 月份（同盛）物流公司已与临港土地储备中心
土地费用清算完毕，该地块费用为（同盛）物流公司承担，但基于该地块属于深水港
一期工程芦潮港辅助区危险品作业区项目的代征地块，因此该地块成本应纳入深水港
一期项目。我（同盛物流）公司计划在与深水港国际物流公司结算深水港一期辅助区
资产转让时一并纳入项目成本清算。” 故本次评估将该笔土地费用 2,091,500.00 元调
整到存货中与深水港物流公司委托代建成本一并结算。
7、被评估单位名下有两块位于芦潮港一期口岸查验区的划拨港口用地，该地块
资产为企业受上海同盛投资（集团）有限公司委托代建，实际拥有人为上海同盛投资
（集团）有限公司，企业尚未办理完成权利人的变更。该二块土地不纳入评估范围。
8、被评估单位拥有四块划拨地的权证记载权利人为上海同盛投资（集团）有限
公司，该地块由上海同盛物流园区投资开发有限公司开发建设并使用，目前尚未完成
办理权利人变更手续，该四块土地纳入评估范围。本次评估不考虑由于权利人变更相
关税费支付的影响。土地明细如下：
序号 土地权证编号 土地位置 用地性质 面积（㎡）
1 沪房地浦字（2012）第 266244 号 顺运路 100 号 划拨港口码头用地 227,751.00
2 沪房地浦字（2012）第 266242 号 业盛路 66 号 划拨港口码头用地 141,098.00
3 沪房地浦字（2012）第 266243 号 业盛路 77 号 划拨港口码头用地 155,813.00
广祥路 25 号，
4 沪房地浦字（2013）第 233853 号 划拨港口码头用地 93,906.00
洋浩路 1358 号
合计 618,568.00
9、被评估单位下属子公司上海深水港国际物流有限公司拥有二块划拨地的权证
记载权利人为上海同盛物流园区投资开发有限公司，目前尚未完成办理权利人变更手
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续，该二块土地纳入上海深水港国际物流有限公司的评估范围。本次评估未考虑由于
权利人变更相关税费支付的影响。土地明细如下：
序号 土地权证编号 土地位置 用地性质 面积（㎡）
芦潮港镇 0004 街坊
1 沪房地浦字（2011）第 218764 号 划拨港口用地 66,703.80
32/5 丘地块
书院镇 0039 街坊 15/8
2 沪房地浦字（2011）第 218765 号 划拨港口用地 339,707.80
丘地块
合计 406,411.60
10、被评估单位位于危险品作业区的五个钢结构货棚（构筑物中序号 35、36、
37、53、54），建筑面积合计 8,547.50 平方米，已被承租人上港集团下属子公司上海
港城危险品有限公司拆除。公司没有收到拆除的补偿费和处置的残值，本次对该无实
物的五个钢结构货棚评估为零。该部分资产在评估基准日的价值约为 1,525 万元。
11、被评估单位下属子公司上海深水港国际物流有限公司主营业务之一为洋山
口岸进出口集装箱的海关查验配套业务。根据《上海港试点政府承担查验作业服务费
用公告》，自 2015 年 9 月 15 日起海关查验配套业务改由政府承担费用。截止评估基
准日 2016 年 12 月 31 日共确认的服务费 14,041.47 万元，已收到 9,050.43 万元尚有
4,991.04 万元没有收到（该或有收益没有入账）。按投资比例该事项对公司的投资收
益影响为 2,495.52 万元。本次评估未考虑该事项对评估值的影响。
12、根据上海市人民政府 2015 年 4 月下发“关于上海市人民政府关于同意《中
国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划》的批复（沪府（2015）28 号文）”，被
评估单位所属的五个地块﹝权证号分别为沪房地南字（2008）第 001914 号、沪房地
南字（2008）第 001915 号、沪房地南字（2008）第 020276 号、沪房地浦字（2012）
第 266242 号、沪房地浦字（2012）第 266243 号﹞，用地性质被规划调整为综合分区
用地；所属的两个地块〔权证编号分别为沪房地浦字（2011）第 218765 号、沪房地
浦字（2012）第 266244 号〕，用地性质被规划调整为物流分区用地。
至评估基准日，上述地块产证记载的法定用途仍为工业（物流），被评估单位也
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未去相关部门办理用途变更手续。企业如需办理用途变更是否可获批准是否需补缴土
地出让金差价等情况均无法确定，根据房地产强制登记备案制度的相关法律规定，本
次评估依据合法原则，对委估地块仍当前用途评估。
13、上海同盛物流园区投资开发有限公司的子公司上海洋山国际贸易营运中心
有限公司（下称“营运中心”）承租了上海同盛投资（集团）有限公司的所有的坐落
于浙江省嵊泗县小洋山岛的地块（一期地块 50 亩、二期地块 294.1 亩）再转租给上
海洋山保税港区碧辉国际贸易有限公司（下称“碧辉公司”）。
2016 年 6 月上海同盛投资（集团）有限公司以营运中心和碧辉公司未经申请人
同意，擅自启动配套设施建造工程，并以该土地未经投资开发、利用，其国有土地使
用权租赁行为违反法律的禁止性规定为由向上海仲裁委员会提起仲裁，请求裁定涉案
地块租赁相关的《土地租赁合同》、及《洋山石材项目相关合同备忘录》无效，收回
涉案地块。目前该案正处于仲裁审理阶段。
14、被评估单位及子公司上海深水港国际物流有限公司共有划拨地 9 块（其中同
盛物流公司 7 块、深水港物流公司 1 块、双方共同持有 1 块）没有转性为出让地；被
评估单位位于二期辅助区 C 块上 2010 年 12 月所建的一栋为市政道路配套的管理用
房，建筑面积 109.8 平方米，故无法办理房地产权证。子公司上海深水港国际物流有
限公司的房屋建筑物均没有取得房地产权证。上述房地产方面的瑕疵在股权转让时会
受到证监会相关法规的制约，可能会影响本次股权转让行为。敬请报告使用者关注。
15、至评估基准日，被评估单位承诺，除上述事项外本次委评的资产中不存在其
他抵押、担保、涉讼、或有负债等可能影响评估结果的重大事项。但评估机构提请评
估报告使用者仍需不依赖本报告而对委估资产的抵押、担保等情况作出独立的判断。
16、根据重要性原则，本次评估按被评估单位对被投资单位的投资占该投资单位
有表决权，对其财务和经营政策有重大影响的原则进行评估，长期投资的评估值根据
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被投资单位的净资产评估值×投资比例确定。
至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有发
现，且委托方及被评估单位也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别
事项情况。
特别事项可能会对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关注。
十二、评估报告使用限制说明
1、本报告仅供委托方和本报告载明的使用者为本报告所列明的评估目的服务和
送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送
有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，在未征得对方的许可前，本评估公司
和委托方均不得将本评估报告的内容摘抄、引用或披露于公开媒体。
2、本报告应按有关国资管理办法进行核准、备案，并自核准、备案后生效；
3、如存在评估基准日期后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结论。
在评估基准日后、评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产
额进行相应调整，若资产价格标准发生变化，委托方在资产实际作价时应进行相应调
整，但若已对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评
估价值。
4、当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
5、本评估报告使用有效期为一年（自评估基准日算起至 2017 年 12 月 30 日止）。
6、本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规有明
确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。
十三、评估报告日
本评估报告提出日为 2017 年 12 月 26 日。
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十四、评估机构
本项目评估机构为上海申威资产评估有限公司
办公地址：上海市东体育会路 816 号置汇谷 C 楼
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联系电话：021－31273006
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（本页无正文）
评估机构：上海申威资产评估有限公司
法定代表人： 马丽华
首席评估师： 朱宏强
资产评估师： 王润生（资产评估师）
彭庶明（资产评估师）
其他项目评估人员：冯玲、顾家林、朱铭
2017 年 6 月 29 日
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附 件
（除特别注明的外，其余均为复印件）
1、 2017 年 6 月 22 日上海同盛投资（集团）有限公司《办公会议纪要（5）》；
2、 资产评估结果公示及公司回函；
3、 委托方上海同盛投资（集团）有限公司企业法人营业执照；
4、 上海同盛物流园区投资开发有限公司企业法人营业执照；
5、 上海同盛物流园区投资开发有限公司验资报告；
6、 上海同盛物流园区投资开发有限公司前三年审计报告；
7、 上海同盛物流园区投资开发有限公司企业产权登记表；
8、 房地产权证；
9、 车辆行驶证；
10、委托方承诺函（原件）；
11、被评估方承诺函（原件）；
12、资产评估机构和资产评估人员的承诺函（原件）；
13、资产评估机构资格证书；
14、评估人员资质证书；
15、资产评估机构企业法人营业执照；
16、资产评估业务约定书。
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