江西中江地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
江西中江地产股份有限公司
2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者欲了解
详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名
未出席董事姓名 未出席董事职务 未出席董事的说明 被委托人姓名
徐铁君 独立董事 工作原因 李悦
1.3 公司年度财务报告已经中磊会计师事务所有限责任公司审计并被出具了标准无保留意
见的审计报告。
1.4 公司负责人钟虹光、主管会计工作负责人田东礼及会计机构负责人（会计主管人员）田
东礼声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 中江地产
股票代码 600053
上市交易所 上海证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 钟虹光(董事长代行职责) 王芳
江西省南昌市东湖区沿江北大 江西省南昌市东湖区沿江北大
联系地址
道 1379 号紫金城 A 栋写字楼 道 1379 号紫金城 A 栋写字楼
电话 0791-88164127 0791-88164127
传真 0791-88164029 0791-88164029
电子信箱 zjre600053@jzjt.com zjre600053@jzjt.com
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§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本年比上年增减
2011 年 2010 年 2009 年
（%）
营业总收入 400,567,828.46 265,987,278.02 50.60 432,792,194.68
营业利润 9,315,080.60 2,661,507.14 249.99 14,443,810.21
利润总额 20,832,742.63 7,110,893.12 192.97 14,750,432.72
归属于上市公司股东的净利润 15,510,976.53 6,486,572.28 139.12 12,904,652.37
归属于上市公司股东的扣除非经常性
4,327,707.79 494,617.68 774.96 12,723,033.04
损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 119,571,796.09 84,323,816.95 41.80 316,416,861.97
本年末比上年末
2011 年末 2010 年末 2009 年末
增减（%）
资产总额 2,757,909,832.64 2,602,368,807.41 5.98 2,625,404,512.02
负债总额 1,977,535,372.32 1,837,505,323.62 7.62 1,866,955,059.29
归属于上市公司股东的所有者权益 780,374,460.32 764,863,483.79 2.03 758,376,911.51
总股本 433,540,800.00 361,284,000.00 20.00 361,284,000.00
3.2 主要财务指标
2011 年 2010 年 本年比上年增减（%） 2009 年
基本每股收益（元／股） 0.04 0.02 100 0.04
稀释每股收益（元／股） 0.04 0.02 100 0.04
用最新股本计算的每股收益（元/股） 不适用 不适用 不适用 不适用
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.0100 0.0014 614.29 0.0352
加权平均净资产收益率（%） 2.01 0.85 增加 1.16 个百分点 1.7
扣除非经常 性 损益后的加 权 平均净资产 收 益率
0.56 0.06 增加 0.5 个百分点 1.68
（%）
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） 0.2758 0.2334 18.17 0.8758
2011 年末 2010 年末 本年末比上年末增减（%） 2009 年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） 1.80 2.12 -15.09 2.10
资产负债率（%） 71.7 71 增加 0.7 个百分点 71
3.3 非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2011 年金额 附注（如适用） 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置损益 -52,553.00 4,874,048.26
计入当期损益的政府补助，但与公司
正常经营业务密切相关，符合国家政
180,088.89 599,042.41 500,000.00
策规定、按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
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与公司正常经营业务无关的或有事项
10,000,000.00 2,000,000.00
产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和
1,390,126.14 -114,310.98 -193,377.49
支出
所得税影响额 -334,393.29 -1,366,825.09 -125,003.18
合计 11,183,268.74 5,991,954.60 181,619.33
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
2011 年末股东总数 15,424 户 本年度报告公布日前一个月末股东总数 15,139 户
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 份数量
江西江中制药（集团）有限责任公司 国有法人 72.37 313,737,309 0 无
中信证券股份有限公司客户信用交易
未知 0.88 3,796,989 0 未知
担保证券账户
中信建投证券有限责任公司客户信用
未知 0.37 1,608,788 0 未知
交易担保证券账户
程凌云 未知 0.36 1,580,020 0 未知
武凤娇 未知 0.36 1,559,166 0 未知
吴有明 未知 0.34 1,490,021 0 未知
中国工商银行－国投瑞银成长优选股
未知 0.32 1,400,000 0 未知
票型证券投资基金
齐秉菽 未知 0.25 1,081,136 0 未知
张成德 未知 0.23 1,000,959 0 未知
鞠承璋 未知 0.23 989,290 0 未知
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
江西江中制药（集团）有限责任公司 313,737,309 人民币普通股
中信证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户 3,796,989 人民币普通股
中信建投证券有限责任公司客户信用交易担保证券账户 1,608,788 人民币普通股
程凌云 1,580,020 人民币普通股
武凤娇 1,559,166 人民币普通股
吴有明 1,490,021 人民币普通股
中国工商银行－国投瑞银成长优选股票型证券投资基金 1,400,000 人民币普通股
齐秉菽 1,081,136 人民币普通股
张成德 1,000,959 人民币普通股
鞠承璋 989,290 人民币普通股
公司前 10 名股东中，江西江中制药（集团）有限责任公
上述股东关联关系或一致行动的说明 司为公司的关联方，与前 10 名股东中的其他股东之间不
存在关联关系。公司未知前 10 名其他股东之间是否存在
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关联关系或者属于《上市公司收购管理办法》规定的一
致行动人的情况。
注：2011 年 3 月 29 日，江西江中制药（集团）有限责任公司（以下简称：江中集团）分立为江西江
中制药（集团）有限责任公司（以下简称：制药集团）和江西中江集团有限责任公司（以下简称：中江集
团）。制药集团为分立后的存续企业，中江集团为分立后的新设企业。实施存续式分立后，中江集团成为本
公司的控股股东，工商登记手续也已完成，但由于目前江中集团尚未完成中国证券登记结算有限责任公司
上海分公司的过户手续，故江中集团仍持有本公司 313,737,309 无限售流通股，占本公司总股本 72.37%。
4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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§5 董事会报告
(一) 管理层讨论与分析概要
1、经营环境分析
2011 年，中央政府针对房地产市场的调控继续延续和深化。从 “新国八条”、房产税
改革试点，到“限购”、“限价”、“限贷”，行政措施全面升级的同时，货币政策也持续收紧。
在强大的政策压力下，全年房地产行业整体呈现前高后低的发展走势。
报告期内，房地产行业在投资、销售和开工等诸多领域均呈现增速放缓趋势：房地产开
发投资 61,740 亿元，同比增长 27.9%，但增速前高后低，逐季回落；商品房销售面积 10.99
亿平方米，销售金额 5.91 万亿元，同比分别增长 4.9%和 12.1%，增速较 2010 年进一步放
缓；新开工面积 19 亿平方米，同比增长 16.2%，但增幅回落明显，且 12 月份出现一年以
来的首次负增长。
2、公司总体经营情况
报告期内，面对严峻的外部经营形势，公司坚持“稳中求进”的工作方针，及时调整经
营节奏，以标准化、信息化和精细化管理为手段，大力推进“紫金城”住宅项目二期的建设
和销售工作，全年共实现营业收入 4 亿元，同比增长 50.6%；实现净利润 1,551.10 万元，同
比增长 139.12%。
（1）“紫金城”住宅项目建设开发情况
报告期内，公司合理安排施工进度，编制切实有效的进度赶超制度并付诸实施，提前完
成各项施工任务，其中：“紫金城”住宅项目一期 2-4 号楼部分交付使用；住宅项目二期提
前封顶，样板房展示区顺利完成，如期对外开放；住宅项目三期工程按时启动。
报告期内，公司坚持“以人为本，安全第一”的宗旨，加大安全设施投入，提高管理水
平，确保工程建设达标，全年安全生产无事故。
（2）加强营销管理，提升市场营销能力
报告期内，公司充分挖掘细分市场，扩大现有渠道，创新市场营销方式，全面提升市场
营销能力。
一是充分挖掘细分市场，精确定位目标客户群，聚焦客户需求，结合自身的差异化竞争
优势和品牌优势进行推广。二是扩大现有渠道，采取多种营销组合方式助推营销力度。公司
通过采用直接销售和委托代理共同销售、建立直销团队等营销策略，将传统的“坐销”转变
为“行销”的新型营销模式，充分利用内在和外在资源，主动出击，争取更多的潜在客户群
体。三是围绕市场创新营销理念，启动“文化营销”战略，通过文化渗透和文化传播提升“紫
金城”的品牌形象和产品形象，将“文化”转换为强大的市场销售力。
（3）打造绿色经典，塑造品牌形象
报告期内，公司继续积极探求全新绿色环保理念，强化绿色技术的研究和应用，打造绿
色环保精品建筑，用绿色品质将“紫金城”打造成为江西省内房地产项日首屈一指的知名品
牌。2011 年，公司“紫金城”项目先后荣获政府和相关机构颁发的“2011 江西城市地标大
奖”、“第六届南昌最佳楼盘”、“2011-2012 年度南昌中心板块标杆楼盘”三项大奖，充分肯
定了公司在环保节能、工程质量、功能配置、环境效果等方面取得的突出成绩。
（4）解决历史遗留问题，全面化解担保风险
报告期内，公司就 1.5 亿担保案继续积极配合公安机关的调查取证工作，并在政府的大
力支持下再三督促相关担保方履行还款协议，以免除公司的连带担保责任。2012 年 1 月，
相关担保方按协议书约定归还了全部债务款项，使该历史遗留问题得到圆满解决，公司担保
风险全面化解。
（5）加强人才引进及培养，提高员工整体素质
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报告期内，公司继续大力加强人才发展体系建设。在人才引进方面，公司通过现场招聘、
网络招聘及猎头推荐等多种方式，引进专业化高级管理人才；在人力培养方面，积极开展员
工专业能力培养工作，提高员工业务水平，确保各个核心岗位具有人才储备。
3、主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
(%) 上年增减(%) 上年增减(%) （%）
房地产 398,828,017.46 336,049,483.11 15.74 66.13 71.92 下降 2.84 个百分点
主营业务分产品情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本
(%) 上年增减(%) 上年增减(%) （%）
商品房 398,828,017.46 336,049,483.11 15.74 66.13 71.92 下降 2.84 个百分点
4、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
江西省南昌市 398,828,017.46 67.92
注：公司“紫金城”项目位于江西省南昌市。2011 年，公司营业收入均来自“紫金城”
项目的销售收入。
5、前五名客户的销售情况
公司前五名客户的销售收入总额 9,740,400 元，占公司全部销售收入的 2.43%。
6、公司控股子情况的基本情况
公司无控股子公司。
7、财务报表变动原因分析
（1）公司资产构成变动分析
①其他应收款期末余额为 1,154.97 万元，较上年末减少 626.53 万元，下降幅度为 35.17%，
主要系本公司归还银行贷款和支付工程款所致。
②投资性房地产期末余额为 41.34 万元，较上年末减少 59.84 万元，下降幅度为 59.14%，
主要系计提累计折旧及海南分公司处置投资性房地产所致。
③递延所得税资产期末余额为 136.06 万元，较上年末减少 266.15 万元，下降幅度为
66.17%，主要系本期冲减预计负债所致。
④应付账款期末余额为 1,956.12 万元，较上年末减少 3,633.74 万元，下降幅度为 65.01%，
主要系本期支付紫金城拆迁补偿款所致。
⑤预收账款期末余额为 29,293.15 万元，较上年末减少 13,251.44 万元，下降幅度为
31.15%，主要系预收账款结转收入所致。
⑥其他应付款期末余额为 99,796.48 万元，较上年末增加 42,468.19 万元，增加幅度为
74.08%，主要系公司本期归还江中集团及中江集团往来款所致。
⑦长期借款（含一年到期的长期借款）期末余额为 49,000 万元，较上年年末减少 23,000
万元，下降幅度为 31.94%，主要系公司归还紫金城项目贷款所致。
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江西中江地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
⑧预计负债期末余额为 0 元，较上年年末减少 1000 万元，下降幅度为 100.00%，主要
系上年计提预计负债的影响已消除，本期全额冲回。
（2）公司利润表指标变动分析
①营业收入本期发生额为 40,056.78 万元，较上年同期增加 13,458.05 万元，增加幅度为
50.60%，主要系本报告期确认的产品收入仍然是已售的一期住宅 2-4 号楼确认的收入，对应
收入额较上年大幅增加。
②营业利润本期发生额 931.51 万元，较上年同期增加 665.36 万元，增加幅度为 249.99%，
主要系本期资产减值损失较上年大幅减少所致。
③净利润本期发生额为 1,551.10 万元，较上年同期增加 903.10 万元，增加幅度为 139.37%，
主要系上年计提预计负债的影响已消除，本期全额冲回。
④销售费用本期发生额为 1,450.16 万元，较上年同期增加 453.09 万元，增加幅度为
45.44%，主要系公司为推动销售广告投入增加和销售代理费增加所致。
⑤管理费用本期发生额为 1,454.71 万元，较上年同期增加 449.85 万元，增加幅度为
44.77%，主要系原计划开发项目停止，已发生成本本期费用化所致。
⑥资产减值损失本期发生额为 120.19 万元，较上年同期减少 882.28 万元，下降幅度为
88.01%，主要系上期依据会计估计变更补提坏帐准备所致。
⑦投资收益本期发生额为 10.03 万元，较上年同期减少 281.58 万元，下降幅度为 96.56%，
主要系上期转让景德镇江中置业有限公司股权收益。
⑧营业外收入本期发生额为 1,242.12 万元，较上年同期减少 214.27 万元，下降幅度为
14.71%，主要系因债务担保解除，公司冲回以前年度计提的预计负债所致。
⑨营业外支出本期发生额为 90.36 万元，较上年同期减少 921.09 万元，下降幅度为
91.07%，主要系上期确认债务担保计提预计负债所致。
（3）公司现金流量分析
①经营性现金净流量为 11,957.18 万元，比上年同期 8,432.38 万元增加 3,524.80 万元，
增加幅度为 41.80%，主要系本期加大紫金城项目投入及收到江中集团和中江集团往来款所
致。
②投资活动产生的现金净流量为-26.13 万元，比上年同期 707.56 万元减少 733.69 万元，
下降幅度为 103.69%，主要系上期转让景德镇江中置业有限公司股权所致。
③筹资活动产生的现金净流量为-15,529.20 万元,比上年同期-31,650.74 万元增加
16,121.54 万元，增加幅度为 50.94%，主要系本期新增银行贷款所致。
（二）公司未来发展展望
1、行业发展趋势
回顾 2011 ，行政、经济调控手段是引起房地产市场增长放缓、深度调整的主要原因。
展望 2012，政策调控依旧是关注的焦点。鉴于中央政府已明确“坚持房地产调控政策不动
摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”
为 2012 年房地产政策总基调，房地产行业未来一段时间仍将面临较为严峻的形势，房地产
企业也将继续面临较大的经营压力。但应该看到，中国城市化率仍处于迅速提高的阶段，在
未来相当长一段时间内，城镇人口的不断增长带来对居住要求的不断增长也是毋庸置疑的趋
势。快速城市化的过程不结束，房地产作为支柱行业的地位就不会改变。
2、公司面临的发展机遇
公司“紫金城”项目位于江西省省会城市南昌。据《南昌市 2010 年第六次全国人口普
查主要数据公报》显示：截止 2010 年底，南昌常住人口总数为 504 万人，较第五次人口普
查时增加了 60 余万人，增长 13.72%。人口的增长，尤其是城市常住人口的快速增长，导致
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江西中江地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
购房刚性需求大幅增加，刺激南昌房地产行业进入飞速发展时期。
我们也关注到，由于一线城市土地日渐稀缺、房价高企，二、三产业由沿海向内地梯度
转移，以及高铁时代给城市间交通格局带来的改变，未来中国城市化重心将更多转向二、三
线城市，住房市场的发展空间也将随之转移，这些因素必然为二、三线城市房地产行业的发
展带来新的契机。
3、公司 2012 年经营计划
基于对 2012 年房地产行业趋势的分析和判断，公司将继续坚持“稳中求进”的方针，
调整经营思维，适时控制开竣工节奏，大力打造文化营销策略，苦练内功，为公司的可持续
发展夯实基础。
2012 年，公司计划实现商品房销售签约面积 5 万平方米，完成营业收入 4 亿元，费用
不超过 0.4 亿元。
（1）持续深入推进内控规范的实施工作，对公司内部控制体系进行全面的梳理和优化，
力求促进各项管理工作实现程序化、规范化、制度化、标准化，为实现公司战略发展目标提
供有力保障。
（2）全面推进“紫金城”住宅二期、三期项目建设，严格执行“三控制、二管理、一
协调”的管理理念，将“精心”是态度、“精细”是过程、“精品”是结果的“三精”核心融
入到项目管理中，保证项目高质、高效按计划推进。
（3）大力推进文化营销，将文化产业和房地产行业完美结合，打造全新的营销理念，
实现品牌提升和销售推广。
（4）以市场为导向，紧贴市场脉搏，加大项目研发力度，及时合理的调整产品结构和
开发节奏，积极、快速进行市场应变，提高项目的市场竞争力。
4、资金需求和使用计划
经初步测算，2012 年公司拟向各银行申请新增融资授信额度 4.35 亿元，用于“紫金城”
的项目开发建设。为此，公司一方面将加大销售力度，加快资金回笼，提高资金周转效率；
另一方面将合理运用财务杠杆，开展多样化的融资方式，来补充公司项目开发资金。
5、公司面临的风险因素分析及应对措施
（1）宏观经济及政策风险
房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，并且作为典型的资源依赖型行业，受政
府宏观政策与行业政策的影响较大。2011 年，随着房地产调控政策和紧缩货币政策的叠加
效应持续深入，房地产市场的发展速度已持续回落。2012 年，房地产形势依然严峻，公司
项目建设、项目销售、资金回笼、盈利能力等各环节将备受考验。
应对措施：公司将继续加强对宏观环境的跟踪研究，持续关注货币政策、财政政策和行
业政策变化，及时把握政策动向，并根据市场情况，加快转变经营方式和管理模式，提升业
绩、增创效益，实现公司健康发展。
（2）市场风险
在调控政策依然从紧的前提下，预计 2012 年度住宅市场存在持续恶化并深度调整的风
险，房地产市场景气指数将呈逐步下降趋势。同时，随着未来城市化重心向二、三线城市转
移，南昌本地的房地产行业竞争格局将被打破，更多的外地房地产将涌入南昌市场，行业竞
争将白热化。
应对措施：面对复杂的市场环境和激烈的市场竞争，公司将充分运用自身的品牌优势、
合理的产品结构、优质的产品质量、良好的人脉资源，强化营销管理，提高企业核心竞争力。
同时，继续推进“三精”管理，将有关措施落实到点，落实到人，保持公司持续稳定发展。
（3）项目单一风险
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公司目前仅有“紫金城”一个项目，该项目的开发、销售情况将直接决定公司未来几年
的经营业绩。随着公司房地产开发规模的不断扩大，公司可能面临土地储备的不足的风险。
应对措施：公司将在充分利用熟悉本地市场的优势，在做好现有项目的基础上保证公司
业绩稳步增长的同时，面向江西省内市场寻求适合公司发展的项目，从地域的广度和产品的
多样化领域探索新的发展机遇，拓展多层次的市场。
（4）财务风险
房地产行业属于资金密集型企业，项目开发周期比较长，企业需要长期且充足的资金支
持。公司目前进行房地产开发的资金来源主要依靠自有资金、银行贷款及大股东借款。2012
年，房地产政策的调控依然从紧及央行实施稳健的货币政策，都将对公司外部资金筹措产生
一定的影响。
应对措施：一方面，公司将加大销售回款力度，严格控制费用支出，合理使用财务杠杆
等方式拓宽资金来源；另一方面，积极拓宽和创新融资渠道，加强与金融机构合作，处置非
主业资产等多项经营举措，确保公司经营发展的资金需求。
§6 财务报告
6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
6.2 本报告期无前期会计差错更正
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