公司代码：600053 公司简称：中江地产
江西中江地产股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于
上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 中江地产 600053 江西纸业、st江纸
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 王芳
电话 0791-88666003
传真 0791-88666007
电子信箱 zjre600053@126.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本期末
2013年末 2012年末
比上年
2014年末 同期末
调整后 调整前 增减 调整后 调整前
（%）
总资产 2,518,737,767.74 2,828,016,671.69 2,828,016,671.69 -10.94 2,986,445,010.52 2,986,445,010.52
归属于上市
公司股东的 876,798,250.38 809,921,356.22 809,921,356.22 8.26 793,021,604.05 793,021,604.05
净资产
本期比
2013年 2012年
上年同
2014年
期增减
调整后 调整前 调整后 调整前
(%)
经营活动产
生的现金流 326,521,621.22 450,996,772.93 450,996,772.93 -27.60 5,337,570.57 5,337,570.57
量净额
营业收入 803,219,388.38 604,881,162.44 604,881,162.44 32.79 330,603,131.50 330,603,131.50
归属于上市
公司股东的 75,547,710.16 25,570,568.17 25,570,568.17 195.45 12,647,143.73 12,647,143.73
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 74,844,335.09 25,173,627.94 25,173,627.94 197.31 11,152,787.85 11,152,787.85
性损益的净
利润
加权平均净 增加
资产收益率 8.96 3.19 3.19 5.77个 1.61 1.61
（%） 百分点
基本每股收
益（元／股 0.17426 0.05898 0.05898 195.46 0.02917 0.02917
）
稀释每股收
益（元／股 0.17426 0.05898 0.05898 195.46 0.02917 0.02917
）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 14,576
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 12,954
前 10 名股东持股情况
持有有限
持股比 持股 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 售条件的
例(%) 数量 量
股份数量
江西中江集团有限责任公司 国有法人 72.37 313,737,309 0 质押 148,500,000
崔樯 未知 0.81 3,491,184 0 未知
杨杉 未知 0.47 2,043,318 0 未知
杨树军 未知 0.23 985,000 0 未知
朱洪生 未知 0.21 923,644 0 未知
昌瑜 未知 0.21 910,000 0 未知
曹洪涛 未知 0.21 889,000 0 未知
孙敏 未知 0.18 785,000 0 未知
白静 未知 0.18 765,676 0 未知
中信证券股份有限公司约定购
未知 0.18 759,000 0 未知
回式证券交易专用证券账户
上述股东关联关系或一致行动的说明 第一大股东与其他股东均不存在关联关系。公司未知前 10
名其他股东之间是否存在关联关系或者属于《上市公司收
购管理办法》规定的一致行动人的情况。
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
2014 年，我国经济延续 2013 年的调整态势，经济增长速度持续下滑。作为国民经济支柱产
业之一的房地产行业也由 2013 年的高速增长步入到 2014 年的全面调整阶段，各项指标增速均明
显放缓。面对房地产行业的持续走弱，政府以市场长效机制为导向，推出一系列措施稳定市场和
刺激经济复苏。随着下半年限购、限贷等行政调控政策的逐步退出，及央行年底超预期降息的多
重政策利好的叠加作用下，房地产行业基本面得到进一步明朗，市场开始触底缓慢回升，全年呈
现先抑后扬年末翘尾的态势。
报告期内，全国房屋新开工面积、商品房销售面积和销售额同比下降，房地产开发投资同比
略有增长。据国家统计局发布数据显示，2014 年全国商品房销售面积 120,649 万平方米，同比下
降 7.6%；全国商品房累计销售额达到 76,292 亿元，较去年同期减少 6.3%；全国房屋新开工面积
179,592 万平方米，同比下降 10.7%；全国房地产开发投资 95,036 亿元，同比增长 10.5%；全年
土地购置面积 3.33 亿平方米，同比下降 14%。
（一）公司总体经营情况
报告期内，公司继续深耕南昌本土，重点聚焦“紫金城”项目，以“规范管理、严控成本、
稳步发展”为工作方针，依靠准确的战略判断，迅速出击，有效去存，实现规模与效益同步增长。
2014 年，公司共实现营业收入 8.03 亿元，同比增长 32.79%；营业成本 5.91 亿元，同比增长 19.43%；
营业利润 1.05 亿元，同比增长 199.16%；净利润 7554.77 万元，同比增长 195.45%，超额完成了
年初制订的经营目标。
1、咬定青山不放松，超额完成既定任务
【营销】 面对瞬息万变的市场环境，公司主动把握市场规律，通过适时制定顺应市场走势
的销售策略，以灵敏的嗅觉选准市场切入点，积极抢占市场份额。2014 年 1 月，公司敏锐地意识
到行业调整端倪显现，在南昌市房管局重启 8400 元/㎡以上楼盘的合同备案及预售证办理的第一
时间，取得公司 15 号楼、20 号楼的预售证，打响了 2014 年南昌万元楼盘热销的第一枪，为完成
全年目标任务奠定扎实基础。
随着互联网和移动终端的迅猛发展，移动互联正在快速地改变人们的消费习惯和消费趋势。
公司清醒地认识到在大数据环境下，将移动互联和营销创新相结合，把产品营销及产品增值服务
互相捆绑的商业创新模式，可以大幅提升客户消费体验、客户满意度和品牌忠诚度。2014 年，公
司大力推行营销变革创新，把微信自媒体营销与“老带新”传统营销相结合，以微信“客立方”
为平台，采用线上和线下联动的方式，大力推广“紫金城”之中心地段、中央公园景观、重点学
区（广电幼儿园+豫章小学+即将引入的品牌中学）的三大核心卖点，全面提升紫金城的整体市场
影响力及美誉度。
【回款】 针对上半年银根紧张和信贷形势严峻的不利情况，公司在加快推盘速度的同时，
全力跟进银行、公积金管理中心的报批和放款工作，大力加速房款回笼，为公司后续开发提供了
强有力的资金保障，为完成全年的经营目标作出了重要贡献。
2、挖潜力、苦练功，全面提升管理水平
报告期内，公司以“降成本、保质量、控风险、增效益”为管理工作准绳，扎实开展强基固
本的系列管理提升活动，并将其融入在项目管理和日常管理中，真正实现管理的规范化、标准化
和精细化，全面提升经营管理水平。
【开发建设】 在房地产市场下行压力的不利局面下，公司适时调整开发节奏，严格按照“紫
金城”住宅项目工程实施阶段的总控计划，合理安排施工进度，确保“紫金城”住宅三期项目 20
－22 号楼开盘销售节点的达成，15、16、17、19 号楼及“紫金城”配套幼儿园的按期保质交付。
在施工过程中，公司以精细化管理为手段，紧抓施工关键环节，严把工程质量关，充分利用多项
节能环保技术和建筑材料，全力将“紫金城”项目打造成为南昌市的绿色环保精品建筑。
【成本控制】 公司在狠抓销售的同时，始终以“三全”成本管理理念，凭借以“成本、资
源、授权、控制、考评”为核心的管控系统，强化项目成本管控能力，有效降低管控成本，全面
提高项目精细化管理水平，有效提升经营效益。
【资金统筹】 公司根据项目开发的具体情况，以全面预算管理为抓手，整体统筹调度资金，
并通过加强公司内审机构的独立性和客观性，做好资金的事前预防和事中控制，保证资金在各环
节的综合平衡，实现公司资金的良性循环。2014 年，公司根据账面资金和项目盈利情况，及时归
还银行贷款和大股东欠款，有效降低了资产负债率。
【内控管理】 报告期内，公司持续梳理和完善内部管理流程、管理制度，全面提高风险管
控水平，降低企业在经营过程中面临的各种风险，促进公司规范运作和长期可持续性发展，为公
司形成管理制度化、经营规范化的现代管理模式提供了有力保障。
3、彰显责任、回报社会，取得社会广泛认同
【责任】 公司十分重视业主子女的教育需求，关注业主的幸福感，通过与名校合作联手打
造重点幼儿园、重点小学，到目前正在计划品牌中学的引进，以完善的教育配套兑现品质大盘承
诺。公司还一直提倡发展社会公益事业，以“立足本土谋发展，回报社会多贡献”的高度责任感
回馈社会，以实际行动引领全体员工热心参与公益事业。2014 年，公司组织开展了一系列“关爱
老人送温暖”、“关爱环卫送祝福”、“关爱儿童献爱心”的主题活动，旨在扶危救困暖人心，
真正做到“用爱心铭记责任，用真情回馈社会”，让老人、儿童、困难群众感受到社会的温暖。
【荣誉】 报告期内，公司获得了社会的广泛认可和褒奖，企业知名度和品牌美誉度得到不
断提升。2014 年，公司“紫金城”项目被江西省地产协会评为“江西省地产年度十大名盘”、凭
借独树一帜的近 3 万平米中央公园景观和重点学区的配套设施一并荣获“最佳教育配套奖”和
“最佳园林景观奖”；荣获南昌市房地产协会评选的“2014 年度南昌市房地产开发企业先进单
位”称号；获得由新浪乐居评选的“最佳学区楼盘金奖”称号；获得由网易房产评选的“十佳诚
信楼盘”称号；获得由南昌房地产信息网评选的“2014 年万元销售前三强”称号；获得由南昌晚
报/爱房网评选的“2014 年南昌楼市最热销名盘”称号。
（二）行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比
毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 上年增减
年增减（%）
（%） （%）
增加 8.37
房地产 797,732,177.90 586,899,961.52 26.43 33.19 19.58
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入比 营业成本比
毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 上年增减
年增减（%）
（%） （%）
增加 8.37
房地产 797,732,177.90 586,899,961.52 26.43 33.19 19.58
个百分点
2、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
南昌市 797,732,177.90 33.19
（三）行业竞争格局和发展趋势
2015 年是全面完成“十二五”规划的收官之年，也是全面深化改革的落地攻坚之年。改革的
最终目的是使资源在市场配置中发挥决定性作用，最终完成市场经济改革。在中国经济进入中速
平衡增长的新常态下，要保持稳增长和调结构之间的平衡，仍需通过一系列改革措施释放改革红
利，以结构转换释放新的发展潜力，从而实现中国未来经济的持续健康发展。
回顾过去十年，房地产市场始终摇摆于政府调控与市场调节之间，过度的政府干预打破了市
场正常的供需调节机制，反而加大了供需之间的不平衡。2015 年，李克强总理在《政府工作报告
中》指出要“稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住
和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。这表明，在新一届政府领导下，房地产行业
行政政策风险正在逐渐消退，长效机制逐步取代短期调控手段，未来房地产市场的调控手段将更
趋于长效、稳定，行业将逐渐回归市场化。
当前，我国正处于中国经济结构的转型时期，释放新一轮改革红利，寻找新的增长点，将成
为国家前进发展的需要，但新经济引擎的培育及形成仍需要一定的时间，当前房地产行业仍是支
撑、保持中国经济持续平稳发展的一个重要产业，避免房地产开发投资增速下滑过快而给经济带
来的过度冲击已成为必然。李克强总理多次指出“中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化”，“中
国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，鼓励居民自住性住房和改善性住房需
求，保持房地产长期平稳健康发展”。因此，未来一段相当长的时间，城镇化红利仍将持续释放，
中国城镇化仍将保持持续快速推进。在城镇化大背景下，中国房地产市场将迎来未来的白银十年。
2015 年，中国经济依旧存在下行压力。在 CPI 持续徘徊低位，及我国国企、财税、金融、土
地等改革逐步落地实施的背景下，预计 2015 年全面降息降准的概率较大。随着全面宽松周期的正
式开启，未来宽松的货币财政将取代以前各种定向宽松工具。持续宽松的房地产政策及未来宽松
的货币、财政政策预期，将有效刺激市场购房需求的持续平稳释放，促进房地产成交量的有效回
升，全面推进房地产市场平稳健康发展。
综上所述，房地产行业无论从短期还是中长期来看，行业基本面都将得到有效支撑。但是，
我们也看到，房地产行业的黄金发展期、快速发展期已成为过去，开始步入良性的平稳发展期。
随着人口老龄化的趋势，人口红利的逐渐消退和全球流动性紧缩，未来房地产市场刚需的释放也
会有所减缓。面对行业发展的新常态，房地产市场差异化将尤显突出，行业发展将更集中于人口
净流入的城市和地区，行业集中度将持续提升，房企两极分化的态势将更加明显。
（四）2015 年经营计划
2015 年，公司将继续聚焦“紫金城”项目，以加快销售存量房产，加大回笼力度为重点，积
极推动 1 号楼拆迁及四期规划报建工作，加速引进品牌中学，全面推动企业跨越式发展。在内部
管理上，不断提升公司项目管控水平，加强项目精细化管理，持续完善内控建设，严格控制成本
费用开支，实现公司的平稳、健康和持续发展。2015 年，公司将力争实现商品房销售签约面积 7
万平方米，实现销售签约收入 8 亿元，费用不超过 0.7 亿元。
1、稳抓销售，快速去存
面对行业发展的新常态，公司将立足现实，紧紧围绕公司 2015 年经营目标，抢抓市场有望回
暖的大好时机，树立“现金为王”的核心经营策略，盘活存量资产，把握推盘节奏，快速销售去
化，加快资金回笼。
2、创新营销，扩展品牌
公司将继续坚持以客户需求为导向，大力优化营销服务链，以扩大客户为基础，精准定位目
标客户，提前锁定客户需求，全面提升“紫金城”品牌，实现项目运营效益的最大化。
（1）2015 年，公司将采用“全员营销”模式来促销售、降库存、保资金。通过“全员营销”
的建立和落地，可在公司上下形成“以市场为中心，以客户为导向”的营销理念，充分调动每一
位员工的积极性和主动性，形成人人营销、时时营销、事事营销、处处营销、内外部营销联动的
营销氛围，从而提升公司的经营效率。
（2）公司充分认识到在移动互联网时代的大背景下，唯有以“变”应市场之“变”才能在激
烈的市场竞争中取胜。2015 年，公司将继续以微信“客立方”为营销平台，借力移动互联网优势，
不断优化品牌资源配置，扩展品牌传播途径、深度和广度，增强品牌传播的交互性，并在互动中
精准把握客户需求，不断拉近与客户的距离。同时，公司还将积极探索与电商、互联网金融平台
的常态化合作，积极构建“客户参与、品牌共建”的新型客户关系，利用有效的创新营销手段全
面提升公司品牌形象，为公司经营业绩的持续增长奠定基础。
3、降本增效，提升管理
（1）资金对于房地产企业来说犹如血液，充足的血液供应是公司发展的重要基础。2015 年，
公司在提高资金使用效率和安全性的同时，将进一步拓宽融资渠道，降低融资成本，持续优化公
司资本结构，提升盘活存量资产的能力，为公司可持续发展奠定坚实保障。
（2）公司继续以全面预算管理为抓手，将预算管理与生产经营管理充分融合，最大限度的发
挥全面预算对生产经营的统领和指导作用，强化预算执行约束力，有效降低管控成本，全面提升
项目管控能力。
（3）2015 年，公司将继续完善公司内控体系建设，进一步规范并梳理公司从设计策划、成
本管控、工程施工、财务管理的各项流程和制度，并在工作中不断优化、完善和固化，形成内控
管理的长效机制，全面提升公司管理和规范运作水平。人力方面，以“能上能下、能进能出、能
增能减”为原则，建立以 “价值定薪，按业绩分配”的考核薪酬机制，将薪酬总额与经营业绩挂
钩、员工绩效与部门业绩和个人贡献挂钩，不断强化员工的竞争意识和危机意识，充分调动全体
员工的工作积极性。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及
其影响。
1、会计政策变更
财政部于 2014 年修订和新颁布了《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》等八项企业会计准
则，除《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》从 2014 年度及以后期间实施外，其他准则从 2014
年 7 月 1 日起在执行企业会计准则的企业实施。本公司根据准则规定重新厘定了相关会计政策，
并采用追溯调整法，对 2014 年度比较财务报表进行重述。
根据修订后的《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》规定，本公司将不具有控制、共同控
制、重大影响且没有公开活跃市场报价的权益投资调至可供出售金融资产核算，并采用成本法计
量；根据修订后的《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》规定，本公司将其他非流动负债中列
报的政府补助，调至递延收益列报，具体事项如下：
2013 年 12 月 31 日/2013 年度 2013 年 1 月 1 日
财务报表项目
变更前 变更后 变更前 变更后
可供出售金融资产 - 7,750,000.00 7,750,000.00
可供出售金融资产减值准备 6,000,000.00 6,000,000.00
长期股权投资 8,113,574.70 363,574.70 8,320,398.49 570,398.49
长期股权投资减值准备 6,363,574.70 363,574.70 6,363,574.70 363,574.70
递延收益 - 4,004,779.32 4,480,406.86
其他非流动负债 4,004,779.32 - 4,480,406.86
上述会计政策变更，仅对可供出售金融资产、长期股权投资、递延收益、其他非流动负债四
个报表项目金额产生影响，对公司 2014 年及以前年度的总资产、净资产及净利润均不产生影响。
2、会计估计变更
报告期内公司无会计估计变更。
董事长：钟虹光
江西中江地产股份有限公司
2015 年 4 月 3 日
