本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
新疆天业股份有限公司拟收购股权
涉及的天伟水泥有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
开元评报字［２０２０］６５３号
共１册，第１册
开元资产评估有限公司
CAREA Assets Appraisal Co. , Ltd
二零二零年十一月十日
新疆天业股份有限公司拟收购股权涉及的天伟水泥有限公司股东全部权益价值资产评估报告
目 录
声 明 -------------------------------------------------------------- 1
资产评估报告摘要 ------------------------------------------------------- 3
资产评估报告 ----------------------------------------------------------- 6
一、委托人、被评估单位和其他评估报告使用者 ----------------------------- 6
二、评估目的 ---------------------------------------------------------- 13
三、评估对象和评估范围 ------------------------------------------------ 13
四、价值类型 ---------------------------------------------------------- 14
五、评估基准日 -------------------------------------------------------- 14
六、评估依据 ---------------------------------------------------------- 15
七、评估方法 ---------------------------------------------------------- 18
八、评估程序实施过程和情况 -------------------------------------------- 35
九、评估假设 ---------------------------------------------------------- 37
十、评估结论 ---------------------------------------------------------- 39
十一、特别事项说明 ---------------------------------------------------- 42
十二、资产评估报告使用限制说明 ---------------------------------------- 42
十三、资产评估报告日 -------------------------------------------------- 43
资产评估报告附件 ------------------------------------------------------ 45
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新疆天业股份有限公司拟收购股权涉及的天伟水泥有限公司股东全部权益价值资产评估报告
声明
一、本资产评估报告是依据中华人民共和国财政部发布的资产评估基本准则
和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本
资产评估报告载明的使用范围依法使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估
报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及签字资产评估
专业人员不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估
报告使用人和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，
其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于
评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制；资产评估报告使用人应当充分关注并考虑资产评
估报告中载明的假设前提、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响，依
法合理使用评估结论。
六、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估
准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、本次评估的评估对象所涉及的资产、负债清单由委托人和相关当事人申
报并经其采用签字、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和相关当事人依法
对其所提供资料的真实性、合法性、完整性负责；因委托人和相关当事人提供虚
假或不实的法律权属资料、财务会计信息或者其他相关资料，资产评估专业人员
履行正常核查程序未能发现而导致的法律后果应由委托人和相关当事人依法承
担责任。
八、本资产评估机构及执行本项目的资产评估专业人员与资产评估报告中的
评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益
关系，对相关当事人不存在偏见。
九、资产评估专业人员业已对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产
进行了必要的现场调查；业已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况和资料
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进行了查验，并对已发现的产权资料瑕疵等问题进行了如实披露，但并非对评估
对象的法律权属提供保证。特提请委托人及相关当事人完善产权手续以满足本资
产评估报告经济行为的要求。
十、本资产评估报告中如有万元汇总数与明细数据的合计数存在的尾数差
异，系因电脑对各明细数据进行万元取整时遵循四舍五入规则处理所致，应以汇
总数据为准。
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新疆天业股份有限公司拟收购股权涉及的天伟水泥有限公司股东全部权益价值资产评估报告
新疆天业股份有限公司拟收购股权
涉及的天伟水泥有限公司股东全部权益价值
资产评估报告摘要
开元评报字［２０２０］６５３ 号
开元资产评估有限公司接受新疆天业股份有限公司（简称“委托人”或“天业
股份”）的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的相关规定，坚持独
立、客观、公正原则，按照必要的评估程序，对新疆天业股份有限公司拟收购股
权事宜所涉及的天伟水泥有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行
了评估。现将资产评估报告摘要如下：
一、 评估目的
根据新疆天业（集团）有限公司2020年第十五次董事会会议决议通过的《关
于新疆天业股份有限公司收购天伟水泥有限公司100%股权的议案》，新疆天业
股份有限公司拟收购天伟水泥有限公司股权事宜，需对该经济行为所涉及的天伟
水泥有限公司于评估基准日2020年6月30日的股东全部权益的市场价值进行评
估，为上述经济行为提供价值参考依据。
二、 评估对象和评估范围
评估对象为天伟水泥有限公司于评估基准日2020年6月30日的股东全部权益
价值。评估范围为天伟水泥有限公司申报的在评估基准日的全部资产及负债。
三、 价值类型
价值类型为市场价值。
四、 评估基准日
评估基准日为2020年6月30日。
五、 评估方法
评估方法为资产基础法、收益法。
六、 评估结论及其有效使用期
天伟水泥有限公司申报评估并经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审
定 的 截 至 评 估 基 准 日 2020 年 6 月 30 日 的 资 产 总 额 为 87,753.57 万 元 ； 总 负 债
71,784.47万元；所有者权益合计15,969.10万元。
经采用资产基础法评估，截至评估基准日，天伟水泥有限公司的股东全部权
益账面值为15,969.10万元，评估值为23,385.81万元，评估增值7,416.71万元，
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与评估对象的关系
无。
（九）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结果产生重大影响的瑕
疵情形
无。
（十）其他需要特别说明的事项
无。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并正确理
解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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新疆天业股份有限公司拟收购股权涉及的天伟水泥有限公司股东全部权益价值资产评估报告
新疆天业股份有限公司拟收购股权
涉及的天伟水泥有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
开元评报字［２０２０］６５３ 号
新疆天业股份有限公司：
开元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准
则，坚持独立、客观、公正原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程
序，对贵公司拟收购股权事宜所涉及的天伟水泥有限公司的股东全部权益于评估
基准日2020年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和其他评估报告使用者
本次评估的委托人为新疆天业股份有限公司，被评估单位为天伟水泥有限公
司。
（一）委托人概况
1．主要登记事项
委托人于评估基准日的《营业执照》载明的主要登记事项如下：
统一社会信用代码：91650000228601443P
名称：新疆天业股份有限公司
类型：其他股份有限公司（上市）
住所：新疆石河子经济技术开发区北三东路 36 号
法定代表人：宋晓玲
注册资本：人民币 97252.2352 万元
成立日期：1997 年 06 月 09 日
经营期限：1997 年 06 月 09 日至长期
经营范围：化工产品（含腐蚀品具体范围以许可证为准）的生产和销售；汽
车运输；番茄酱的生产和销售（限所属分支机构经营）；塑料制品的生产和销售；
机电设备（小轿车及国家专项审批规定的产品除外）、建筑材料、五金交电、钢
材、棉麻产品、轻纺产品、汽车配件、畜产品、干鲜果品的销售；农业种植、畜
牧养殖、农业水土开发；柠檬酸、电石及副产品的生产和销售（上述经营项目仅
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限所属分支机构经营）；废旧塑料回收、再加工、销售；货物及技术的进出口经
营（国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）；农副产品的加工（国
家有专项审批的产品除外）；保温材料的生产、销售、安装；机械设备、房屋、
车辆租赁；货物装卸、搬运服务；纸质包装袋、复合包装袋、塑料编织袋、塑料
袋的生产和销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）被评估单位概况
1．主要登记事项
被评估单位于评估基准日的《营业执照》载明的主要登记事项如下：
统一社会信用代码：9165900109550143XP
名称：天伟水泥有限公司
类型：有限责任公司（国有控股）
住所：新疆石河子北工业园区北十五路 6 号
法定代表人：周德立
注册资本：人民币 20000 万元
成立日期：2014 年 03 月 24 日
经营期限：2014 年 03 月 24 日至 2064 年 03 月 23 日
经营范围：水泥制造；水泥制品的生产与销售；金属废料和碎屑加工处理；
热力生产和供应；装卸搬运服务；道路普通货物运输。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）
2. 历史沿革、主要股东及持股比例、产权结构和经营管理结构
（1）历史沿革
天伟水泥有限公司系由新疆天业（集团）有限公司出资设立的法人独资有
限责任公司，于 2014 年 03 月 24 日成立。位于石河子市北工业园区，北临北十
五路，南临北十四路，属工贸建材行业，设计能力为年产硅酸盐水泥熟料 155
万吨，水泥 200 万吨，该工程于 2012 年 10 月开工，2013 年 12 月单线建成试
生产，2014 年 7 月两条线建成进入试生产期。2015 年 6 月 1 日正式投入生产。
主要配置为￠3.8×13m 中卸生料磨两台，￠4.3×64m 回转窑两台，￠4.2×13m 水
泥磨两台，是一家综合利用天业化工 20 万吨聚氯乙烯湿法线乙炔系统产生的湿
电石渣及三期化工 20 万吨/年聚氯乙烯配套的干法乙炔生产线所产生的干电石
渣 100%替代石灰石作钙质原料，及北工业园区硅粉、炉渣、粉煤灰、铜渣等工
业废渣作硅质、铝质校正原料和铁质原料，形成 2×2500t/d 水泥熟料新型干法水
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泥生产线，年可消纳电石渣、粉煤灰、炉渣、石灰石碎屑、脱硫石膏、电石炉
收尘灰等工业废渣 170 万吨；且生产线上配备了 DCS 自动化、能源管理、智能
化自动控制系统，进行全面集中控制管理，该公司立足于绿色高质量发展，通
过重大技术创新，构筑了煤-电-电石-聚氯乙烯-电石渣-水泥循环经济产业链，
技术突破以废弃物资源化利用为核心，成为工业废渣综合利用的行业标杆，荣
获国家级循环经济“双百”骨干企业称号。是一个科技含量高、经济效益好、
资源消耗低、环境污染小、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化企业。
迄今为止公司现有员工 387 名，其中科技人员 71 名，含专业技术人员在内
62 名,专科以上学历人数 225 人，是一支各方面实力较强、人才队伍较硬、较专
业的队伍。
（2）股权变更、公司股东及持股比例
天伟水泥有限公司于 2014 年 03 月 24 日成立，由股东新疆天业（集团）有
限公司认缴出资组建。具体出资情况如下表：
股东名称 出资方式 认缴出资额（万元） 出资比例 出资时间
新疆天业（集团）有限公司 货币 20,000.00 100% 2014年3月24日
合计 20,000.00 100%
至评估基准日，天伟水泥有限公司股权结构未发生变化。
2014 年 3 月 31 日，公司经营范围由水泥、水泥制品的生产与销售。变更
为：水泥、熟料、水泥制品的生产与销售。
2019 年 7 月 30 日，经营范围变更为：水泥制造；水泥制品的生产与销售；
金属废料和碎屑加工处理；热力生产和供应；装卸搬运服务；道路普通货物运
输。
（3）经营管理结构
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3.被评估企业近几年经营、财务状况
被评估单位近年的资产、财务和经营状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 6 月 30 日
总资产 920,080,502.19 912,915,262.42 879,971,839.82 877,535,672.24
总负债 855,584,989.93 825,292,593.91 722,624,886.15 717,844,670.74
所有者权益 64,495,512.26 87,622,668.51 157,346,953.67 159,691,001.50
项目 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2020 年 1-6 月
营业总收入 245,899,471.16 333,590,431.17 393,469,553.59 138,146,677.58
利润总额 -53,311,766.91 23,127,156.25 97,957,248.36 23,939,821.75
净利润 -53,311,766.91 23,127,156.25 97,957,248.36 23,939,821.75
审计报告类型 无保留意见 无保留意见 无保留意见 无保留意见
上述 2017 年度财务数据业经新疆高博有限责任会计师事务所审计，并出具
新高会审字[2018]016 号审计报告，2018 年度财务数据业经新疆高博有限责任
会计师事务所审计，并出具新高会审字（2019）069 号审计报告，2019 年度财
务数据业经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计， 2020 年基准日财
务数据由中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具众环审字
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[2020]024319 号审计报告。
4.被评估单位的重要资产状况
（1）实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点
实物资产为存货、设备类及建（构）筑物类固定资产、在建工程及工程物
资。
1）存货
存货账面价值 49,747,013.26 元，包括原材料、在库周转材料、产成品，其
中原材料为沫煤、铜渣、硅砂等，主要分布在天伟水泥有限公司厂区，在库周
转材料为生产用备品配件，主要分布在天伟水泥有限公司厂区库房，原材料和
在库周转材料数量多周转使用快；产成品为生料（半产品）、熟料、水泥等，
主要分布在天伟水泥有限公司的堆场及库房。存货库房保管制度健全，物品按
大类堆放整齐，标签标示正确，进出库数量登记卡片记录及时准确，公司对存
货实行定期盘存制度。
2）固定资产-房屋建（构）筑物
房屋建筑物账面原值 564,694,930.56 元，账面净值 490,397,040.53 元，
位于天伟水泥有限公司厂区内，包括房屋建筑物 54 项，构筑物 14 项（实际 12
项），管道沟槽 1 项。房屋建筑物主要包括干电石渣储存及输送、原料调配库、
生料粉磨、电石渣干粉库、辅助原料储存及输送、钙质原料储存均化、湿电石
渣储存及输送、窑尾、生料均化库、窑头及熟料冷却、原煤堆棚及破碎、煤粉
制备、原煤预均化及输送、熟料库、熟料堆场及输送、石膏混合材库、水泥磨
房、水泥库、水泥散装库、中控化验办公楼等，构筑物主要包括降氯旁路放风
系统、窑尾烟气脱硝项目、熟料挡风逸尘网项目、环境治理熟料堆场全密闭改
造项目、地坪及道路等，管道沟槽主要指管网工程，建构筑物资产主要建成于
2014 年下半年，入账在 2015 年，从 2015 年至 2020 年分别有少量技改项目形
成的建构筑物资产，建构筑物资产的主要结构为钢筋砼、框架、筒仓、轻钢架
构等结构。截至评估基准日，房屋建筑物尚未办理产权证，天伟水泥有限公司
对建筑面积进行了申报，委估建（构）筑物处于正常使用状态，维护良好。
3）固定资产-设备
设备类资产账面原值 449,879,049.17 元，账面净值 243,129,870.89 元，
包括机器设备、车辆和电子设备三大类。机器设备主要为生料磨、水泥磨、回
转窑、袋收尘、煤立磨、减速机、破碎机、电收尘器、篦冷机、辊压机、压缩
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机等生产设备以及技改形成的设备系统等共计 842 项，机器设备主要分布在天
伟水泥有限公司各生产车间内，并按生产工艺流程安装布置。主要购置于建设
期 2013 年至 2014 年间, 少数购置于 2015 年至 2020 年间，同时 2015 年至 2020
年间有部分技改形成的设备系统。车辆共计 3 项 4 辆，主要为自卸车、吸尘车、
多用途乘用车等，多购置于 2013 年至 2016 年。电子设备为电脑、复印机、打
印机、热水器、洗衣机、摄像器材、监控设备等共计 193 项，主要位于天伟水
泥有限公司办公场所。截至评估基准日，委估设备处于正常使用状态，维护保
养良好。
4）在建工程
在建工程账面价值 1,918,475.76 元，共计 2 个在建项目，2019 年技改天伟
水泥智能物流系统项目及 2017 年技改模型预测控制 MPC 项目。2019 年技改天
伟水泥智能物流系统项目预计 2020 年 8 月底完工，但目前实际进度是自动取卡
机房施工中，2017 年技改模型预测控制 MPC 项目预计 2020 年 9 月完工，目前
实际进度模块编制中。
5）工程物资
工程物资账面值 24,683.77 元，共计 4 项，主要是减速机和低压异步电动机，
购置年限 2014 年到 2016 年不等，目前全新未使用存放在天伟水泥有限公司库
房内。
截至评估基准日，委估实物资产均未设定抵押、担保等他项权利。
（2）实物资产的技术特点、实际使用情况、大修理及改扩建情况等
公司存货及工程物资存放环境较为良好，标示清楚，企业对其管理较为规
范，均能正常使用和销售。委估设备与房屋建筑物均正常在用，维修保养良好，
企业每年技改按照计划进行，能满足正常办公、生产、交通等需求。委估的在
建工程进展正常。
（3）企业申报的无形资产情况
本次评估产权持有人申报的无形资产为一宗出让取得的四级工业用地土地
使用权，土地权证编号师国用（2016）出字第开 21 号，坐落位置石河子北工业
园区，面积 170,580.00 平方米，开发程度“六通”一平，取得日期 2016 年 4 月 18
日，终止日期 2061 年 11 月 17 日，截至评估基准日土地使用权证未设定抵押、
担保等他项权利。另外企业还申报了两项其他无形资产：ERP 和 APC 过程优化
控制系统软件，均在正常使用中。
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5.被评估单位的主要会计、税收政策及优惠
（1）会计期间：会计年度为自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止；
（2）记账本位币：以人民币为记账本位币；
（3）会计制度：执行 2006 年 2 月公布的企业会计准则、《企业会计制度》
及其补充规定；
（4）记账基础和计价原则：会计核算以权责发生制为基础，均以历史成本
为计价原则；
（5）存货的确认和计量：存货分类为原材料、在库周转材料、库存商品等。
企业取得存货按实际成本计量，企业发出存货的成本计量采用先进先出法；
低值易耗品按照一次转销法进行摊销，包装物按照一次转销法进行摊销。
（6）固定资产及折旧：固定资产计量基础为按照成本进行初始计量并按月
计提折旧。固定资产的折旧方法为年限平均法。
各类固定资产折旧方法、折旧年限和年折旧率如下：
序号 类别 折旧方法 折旧年限(年) 预计残值率(%) 年折旧率(%)
1 房屋及建筑物 年限平均法 40 5 2.37%
2 机器设备 年限平均法 5-20 5 19-4.75%
3 运输设备 年限平均法 2-8 5 47.5-11.87%
4 电子设备及其他 年限平均法 5-10 5 19-9.5%
（7）税项
1）主要税种及税率：
税种 计税依据 税率
按税法规定计算的各类收入为基
础计算销项税额，在扣除当期允许
增值税 9%、13%
抵扣的进项税额后，差额部分为应
交增值税
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
房产税 自用物业的房产税，以房产原值的
1.2%
70%为计税依据
土地使用税 按照土地面积计算缴纳 3 元/平方米
企业所得税 应纳税所得额 15%
2）税收优惠
①根据《财政部海关总署国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关
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税收政策问题的通知》（财税[2011]58号）第三条“设在西部地区的鼓励类产业
企业减按15%税率计征企业所得税”的规定，自2015-2020年享受此税收优惠，并
经由石河子经济技术开发区国家税务局备案（石开国税通[2016]378号）。同时
根据《中华人民共和国企业所得税法》中华人民共和国主席令第63号第二十九条，
享受民族自治地方的自治机关对本民族自治地方的企业应缴纳的企业所得税中
属于地方共享的部分减征免征，自2017年12月31日至2019年12月31日享受此税收
优惠，因此按12%税率缴纳企业所得税。
②根据《财政部 国家税务总局关于印发<资源综合利用产品和劳务增值税优
惠目录>的通知》（财税[2015]78号）第一条“纳税人销售自产的资源综合利用
产品和提供资源综合利用劳务，可享受增值税即征即退政策”的规定，享受此税
收优惠。
6.委托人与被评估单位之间的关系
本次评估委托人拟收购被评估单位股权。
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告的使用人为委托人、被评估单位、经济行为相关的当事人
以及按照有关法律法规规定的相关监管机构。除此之外，未经资产评估机构和委
托人确认的任何机构或个人不能由于得到本资产评估报告而成为本报告的使用
人。
二、评估目的
根据新疆天业（集团）有限公司2020年第十五次董事会会议决议通过的《关
于新疆天业股份有限公司收购天伟水泥有限公司100%股权的议案》，新疆天业
股份有限公司拟收购天伟水泥有限公司股权事宜，需对该经济行为所涉及的天伟
水泥有限公司于评估基准日2020年6月30日的股东全部权益的市场价值进行评
估，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
评估对象为天伟水泥有限公司在评估基准日2020年6月30日的股东全部权益
价值。
评估范围为天伟水泥有限公司申报的在评估基准日的全部资产及负债。具体
情况如下：
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截至评估基准日，天伟水泥有限公司申报评估的资产总额账面值为
87,753.57 万 元， 负 债 总额 账 面 值为 71,784.47 万 元 ， 所有 者 权 益 账面 值 为
15,969.10万元。
上述账面值已经审计，详见《资产清查评估明细表》。
对企业价值影响较大的重要资产的具体情况，详见前述“（二）被评估单位
概况——4.被评估单位的重要资产状况”。
评估对象和评估范围与委托人拟实施的经济行为所涉及的评估对象和评估
范围一致。
（二）被评估单位申报的表外资产的类型、数量
本次申报评估的资产全部为企业账面已记录的资产，无其他对评估对象价值
有重大影响的表外资产和可辨认的无形资产。
（三）引用其他机构出具的报告结论情况
本项目无引用其他机构出具的报告结论情况。
四、价值类型
（一）价值类型及其选取
资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。
在资产评估专业人员根据本次评估的评估目的、评估对象的具体状况及评估
资料的收集情况等相关条件、经与委托人充分沟通并就本次评估之评估结论的价
值类型选取达成一致意见的前提下，选定市场价值作为本次评估的评估结论的价
值类型。
（二）市场价值的定义
本资产评估报告所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且
未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
五、评估基准日
本次评估的评估基准日是2020年6月30日。该评估基准日由委托人选定并与
本次评估的《资产评估委托合同》载明的评估基准日一致。
确定评估基准日时主要考虑了以下因素：
1.评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使
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评估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结
论有效服务于评估目的。
2.评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为计划实施日期接近的
会计报告日，使资产评估专业人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、
负债和整体情况，并尽可能避免因利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费
用率等方面的变化对评估结论的影响，以利于资产评估专业人员进行系统的现场
调查、收集评估资料、评定估算等评估程序的履行。
3.评估基准日尽可能与资产评估专业人员实际实施现场调查的日期接近，使
资产评估专业人员能更好的把握评估对象所包含的资产、负债和企业整体于评估
基准日的状况，以利于真实反映评估对象在评估基准日的价值。
六、评估依据
（一）经济行为依据
新疆天业（集团）有限公司 2020 年第十五次董事会会议决议通过的《关于
新疆天业股份有限公司收购天伟水泥有限公司 100%股权的议案》。
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号，2016
年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日第十三届全国人民代表大
会常务委员会第十五次会议第二次修订）；
3.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国第62号主席令，2007年10
月1日起执行）；
4.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表
大会常务委员会第十二次会议修订）；
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人
民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；
6.《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；
7.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年中华人民共和国主席令第5
号）；
8.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委令第12号）；
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9.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委 财政部令第32号）；
10.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国务院国有
资产监督管理委员会国资委产权[2006]274号）；
11.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国务院国有
资产监督管理委员会国资产权（2009）941号）；
12.《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》（国务院国
有资产监督管理委员会国资发产权[2013]64号）；
13.《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人民代表大
会常务委员会第六次会议第四次修正）；
14.《中华人民共和国企业所得税法》（2018年12月29日第十三届全国人民
代表大会常务委员会第七次会议决定修改）；
15.《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第691
号）；
16.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局
令第50号，经财政部、国家税务总局令第65号修订）；
17.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财政部、国家税务总
局财税〔2016〕36号）；
18.财政部、税务总局、海关总署于2019年3月20日联合印发的《关于深化
增值税改革有关政策的公告》(2019年第39号)；
19.其他与资产评估相关的法律、法规。
（三）评估准则依据
1. 《资产评估基本准则》（财政部财资[2017]43号）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
4. 《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协[2019]35号）；
5. 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35号）；
6. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
7. 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
8. 《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协[2017]35号）；
9. 《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38号）；
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10. 《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39号）；
11.《资产评估执业准则——无形资产》（中评协[2017]37号）；
12.《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；
13.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
14.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
15.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；
16. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）。
（四）资产权属依据
1．被评估单位的公司章程、营业执照等（复印件）；
2．被评估单位的业务经营许可证等（复印件）；
3．被评估单位的国有土地使用证及国有土地使用权出让合同、机动车登记
证及行驶证等（复印件）；
4．被评估单位重要资产的购置发票、合同和相关资料等（复印件）；
5．其他相关权属依据。
（五）评估取价依据
1.被评估单位评估基准日的会计报表及审计报告；
2.委托人和被评估单位提供的历史与现行资产价格资料；
3.资产评估专业人员通过市场调查及向生产厂商所收集的有关询价资料和
参数资料；
4.被评估单位所在行业的相关资料；
5.机械工业出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；
6.评估基准日的银行贷款利率、国债利率、赋税基准及税率等；
7.机械工业信息研究院编制的2020年《机电产品报价手册》；
8.《新疆自治区建筑工程计价定额》（XJFYDE-2010）、《新疆建筑工程消
耗量定额石河子地区单位估价表（2011）》、《新疆安装工程预算定额石河子
地区单位估价（2011）》、《新疆建筑工程消耗量定额石河子地区单位估价表》、
《全国统一装饰装修工程消耗量定额石河子地区单位估价表（2011）》；
9.《房屋完损等级评定标准》；
10. 新疆工程造价信息网公布的价格信息；
11. 被评估单位提供的工程施工合同、图纸、结算、决算资料等；
12.《基本建设项目建设成本管理规定》（财建[2016]504号）；
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13.《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部
令（2012年第12号），2013年5月1日实施）；
14. 中华人民共和国国务院令（第294号）《中华人民共和国车辆购置税暂
行条例》；
15.土地市场网类似用地出让案例；
16.中国地价信息服务平台公布的地价监测数据；
17.被评估单位的未来投资计划与发展规划；
18.被评估单位提供的历史收益统计及未来收益预测资料；
19.评估基准日证券市场有关资料；
20.Wind资讯金融终端查询价格、指数信息；
21.其他相关资料。
（六）其他参考依据
1．宏观经济分析资料；
2．行业统计资料及行业内专家研究报告；
3．被评估单位评估基准日财务资料；
4．wind资讯金融终端的相关资料；
5．其他相关参考资料。
七、评估方法
(一）评估基本方法简介
企业价值评估基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法三种。
1.收益法
企业价值评估中的收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价
值的评估方法。常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法；股利折现法
是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，该方法通常适用于缺乏
控制权的股东部分权益价值的评估；现金流量折现法是将预期现金净流量进行折
现以确定评估对象价值的具体方法，包括企业自由现金流折现模型和股权自由现
金流折现模型两种。
2.市场法
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案
例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市
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公司比较法和交易案例比较法。
3.资产基础法
企业价值评估中成本法称为资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资
产负债表为基础，逐项评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估
对象价值的评估方法。
（二）评估方法的选择
资产评估专业人员执行资产价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、
价值类型、资料收集情况等相关因素，审慎分析收益法、市场法和资产基础法三
种资产评估基本方法的适用性，恰当地选择一种或多种资产评估基本方法进行评
估。
1.评估方法的适用性分析
（1）收益法
①收益法应用的前提条件：
Ⅰ.评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；
Ⅱ.预期收益所对应的风险能够度量；
Ⅲ.收益期限能够确定或者合理预期。
②收益法的适用性分析
Ⅰ.被评估单位的历史经营情况
从被评估单位近几年的营运情况来看，企业运营正常，其资产规模和盈利
水平不断扩大和提高，故被评估单位的历史经营情况特别是最近2年一期的经营
业绩可以作为预测其未来年度收益的参考数据。
从整体上看，被评估单位与评估对象相关的资产绝大部分系经营性资产，
其产权基本明晰，资产状态较好；营运过程中能产生足够的现金流量保障各项
资产的不断更新、补偿，并保持其整体获利能力，使被评估单位能够持续经营。
Ⅱ.被评估单位的未来收益可预测情况
被评估单位近几年经审计的会计报表数据表明：最近几年的营业收入、营
业利润、净利润、净现金流量等财务指标趋好，其来源真实合理，评估对象的
未来收益从其近几年的实际运行情况来看可以合理预测。即：被评估单位的营
业收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量方式流
出，其他经济利益的流入也能够以货币计量，因此，评估对象的整体获利能力
所带来的预期收益能够用货币计量并可以合理预测。
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Ⅲ.评估资料的收集和获取情况
被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的资
料能基本满足收益法评估对评估资料充分性的要求。
Ⅳ.与被评估单位获取未来收益相关的风险预测情况
被评估单位的风险主要有行业风险、经营风险、财务风险、政策风险及其他
风险。资产评估专业人员经分析后认为上述风险能够进行定性判断或能粗略量
化，进而为折现率的估算提供基础。
综合以上分析结论后资产评估专业人员认为：本次评估在理论上和实务上适
宜采用收益法。
（2）市场法
①市场法应用的前提条件：
Ⅰ.评估对象或者可比参照物具有公开的市场，以及相对活跃的交易；
Ⅱ.可比参照物的交易信息及交易标的必要信息是可以获得的。
②市场法的适用性分析
Ⅰ.从股票市场的容量和活跃程度以及参考企业的数量方面判断
中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市
场交易的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活
跃程度”条件。
根据中国上市公司网和WIND资讯网站提供的上市公司公开发布的市场信
息、经过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，
与被评估单位处于同一行业的上市公司较多，能够满足市场法评估的可比企业
（案例）的“数量”要求。
Ⅱ.从可比企业的可比性方面判断
在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、
经营范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、
财务数据或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估
单位或评估对象进行比较后知：可查的上市公司为水泥建材行业，被评估单位
为水泥建材企业，但上市公司与被评估单位在主营产品、企业规模和业务构成
上均存在较大差异，故被评估单位与可比的上市公司基本没有可比性，不能够
满足市场法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
Ⅲ.只要满足有“公开且活跃的市场”和“足够数量的可比企业”以及“可比性”
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三个基本要求，就可以选取市场法进行评估。
综合以上分析结论后资产评估专业人员认为：本次评估在理论上和实务上不
适宜采用市场法。
（3）资产基础法
①资产基础法应用的前提条件：
Ⅰ. 评估对象能正常使用或者在用；
Ⅱ. 评估对象能够通过重置途径获得；
Ⅲ. 评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。
②资产基础法的适用性分析
Ⅰ.从被评估资产数量的可确定性方面判断
被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，
委托评估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场
勘查核实其数量。
Ⅱ.从被评估资产重置价格的可获取性方面判断
委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资
产的重置价格可从其机器设备的生产厂家、存货的供应商、其他供货商的相关
网站等多渠道获取。
Ⅲ.从被评估资产的成新率可估算性方面判断
评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算
其尚可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的
基础上，考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新
率。
综合以上分析结论后资产评估专业人员认为：本次评估在理论上和实务上适
宜采用资产基础法。
2.本次评估的评估方法的选取
根据本次评估的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供
的相关资料和现场勘查与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关
条件，结合前述评估方法的适用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法、
收益法两种方法进行评估。
（三）本次评估技术思路及重要评估参数的确定
1.资产基础法评估中各主要资产（负债）的具体评估方法
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（1）流动资产
1）货币资金
银行存款：对人民币账户以核实后账面值确定评估值。
2）预付账款
评估专业人员将预付账款总账余额与评估申报表核对一致，收集到货款支
付凭证、采购合同等原始入账资料，对预付款的原始入账凭证如支付凭证等进
行检查，并检查期后到货和结算情况。经核实，预付款项账龄主要为1年以内，
没有证据表明其到期不能收回货物或形成相应权益，故以核实后账面值确定评
估值。
3）存货
①原材料
对原材料采用重置成本法进行评估，即以各类材料的现行市场价格为基础，
再加上合理的运杂费及其它合理费用，与实际数量相乘确定评估值。
②在库周转材料
对在库周转材料采用重置成本法进行评估，即以各类材料的现行市场价格
为基础，再加上合理的运杂费及其它合理费用，与实际数量相乘确定评估值。
③产成品
产成品均为能对外正常销售的产品，采用市场法进行评估，即以不含税销
售单价扣除销售费用、销售税金及附加、所得税及部分净利润确定评估单价，
与实际数量相乘确定评估值。即：
产成品评估值=产成品数量×基准日不含税单价×[1-销售费用率-销售税金及
附加率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×利润扣除比率]
4）其他流动资产
其他流动资产为待抵扣的增值税进项税额，以清查核实后账面值确认评估
值。
（2）固定资产
1）房屋建筑物类固定资产
委估房屋建（构）筑物主要为生产厂房及各种配套设施，由于同类资产交
易案例甚少，而委估资产亦不具有独立获利能力，根据评估目的及委估资产的
实际用途、状况，适宜采用成本法进行评估。成本法是在现实条件下重新购置
或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性贬值、
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功能性贬值和经济性贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方
法。评估公式如下：
评估值＝重置全价×综合成新率
重置全价＝建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本-可抵扣的增值税
进项税
（1）重置全价的估算
①建安综合造价
主要指建筑物工程直接或间接耗费的各种材料、机械台班和人工费用等，
参照所在地区类似建筑造价或委估建筑竣工结算资料及基准日价格确定。
②前期费用及其他费用
主要指工程勘察设计费、招投标委托费、工程监理费、基础设施配套费、
建设管理费、工程保险费等，根据房屋建（构）筑物所在地区的实际情况予以
取舍。
③资金成本
一般按整体工程项目合理工期的贷款利率估算。建安造价按均匀投入考虑，
计息期按合理工期的一半计算；前期及其他费用按一次性投入考虑，计息期按
整个合理工期计算。评估基准日贷款利率依据中国人民银行授权全国银行间同
业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）确定：建设期一年以内（含一年）
为3.85%，建设期一年至五年（含五年），利率为4.65%，本项目合理建设期为
两年，贷款利率取平均值为4.25%。则：
资金成本＝综合建安费×[(1+适用贷款利率)^合理工期/2-1]＋前期及其他
费用×[(1+适用贷款利率)^合理工期-1]
④可抵扣的增值税进项税
根据建安综合造价、前期及其他费用适用的增值税率分别计算可抵扣的增
值税进项税。
（2）成新率的估算
经分析，委估房屋建（构）筑物不存在功能性贬值和经济性贬值，故主要
采用年限成新率、勘查成新率综合确定委估资产的实体综合成新率，其估算公
式为：
①综合成新率的估算公式
综合成新率＝勘察成新率×50%+理论成新率×50%
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②理论成新率的估算公式
理论成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
③现场勘察成新率的估算
首先，评估专业人员进入现场，对房屋建筑物逐一进行实地勘察；对建筑
物各部位质量和现状作出鉴定，根据鉴定结果对建筑物各部位质量进行百分制
评分。
其次，根据房屋建筑物各部位在总体结构中的重要程度，确定其分项评分
在总体勘察成新率中的权重系数；权重系数合计为100%。
最后，以各分项的评分乘以相应的权重系数，得出该分项勘察成新率的评
估分，汇总后得出总体勘察成新率，总体勘察成新率满分为100分。
（3）评估值的估算
评估值＝重置全价×成新率
2）机器设备类固定资产
根据本次评估目的，按照各类资产的现行用途持续使用原则，以市场价格
为依据，结合委估设备的特点和收集资料等情况，主要采用成本法进行评估作
价。部分电子设备采用二手价直接确认评估值，个别设备采用市场法评估。
A、成本法
委估设备资产评估值基本计算公式为：
评估价值=重置全价×综合成新率
（1）重置全价的估算
⑴国产设备重置全价的确定
重置全价＝设备购置价＋运杂费＋设备基础费+安装调试费＋资金成本＋
其他费用-可抵扣增值税进项税
其中：
①设备购置价：通过向生产厂家、经销商及网络询价、查询机电产品报价
手册等取得；
②运杂费：根据设备的重量、运距以及包装难易程度，按设备购置价的
0%—5%计费；
③安装调试费：根据设备安装的复杂程度，按设备购置价的 0%—45%计费；
④资金成本：对设备价值高、安装建设期较长的设备，方考虑其资金成本；
建设期六个月以下，一般不考虑资金成本；
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建设期一年以下（含一年），按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中
心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%估算资金成本；
建设期五年以上（含五年），按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中
心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）4.65%估算资金成本；
建设期为一年至五年（含五年）的，按中国人民银行授权全国银行间同业
拆借中心公布的1年期和5年期以上两种品种的贷款市场报价利率（LPR）的平均
值4.25%估算资金成本。
本次评估建设期为两年，取上述利率的平均值4.25%。
⑤其他费用：按具体情况考虑。
⑥可抵扣增值税进项税额的确定
委估企业为增值税一般纳税人，重置成本中的设备购置价、运杂费、安装
调试费及其他费用等应扣除增值税进项税。
⑵对于运输设备，根据车辆现行购价，车辆购置税费及牌照手续费确定其
重置全价。其计算公式：
运输车辆重置全价=车辆不含税购价+车辆购置税+牌照手续费用
⑶电子设备以计算机、办公桌椅、五金配件等小型设备为主，设备购置价
主要通过市场询价取得，运杂费和安装调试费因设备供应商一般都提供免费送
货和安装调试服务，可以忽略不计，所以从市场上所询得设备不含税价即为其
评估重置全价。
（2）综合成新率的估算
⑴机器设备成新率
①主要设备：采用使用年限法成新率（N1）和技术鉴定法成新率（N2）确
定综合成新率（N）。
N1=（1-已使用年限/经济寿命年限）×成新率
N2 的确定方法是经评估人员现场勘察，在充分了解设备的负荷、维修保养、
修理、技术改造、使用环境条件、已完工工作量等情况的基础上，与设备使用
单位的技术人员通过监测和分部鉴定的方法判断设备的各种损耗与技术经济指
标，并与全新设备进行比较，用打分的方法确定技术鉴定成新率。
N=N1×50%+N2×50%
②一般设备：采用年限法成新率，即根据设备的已使用年限和经济寿命年
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限，结合现场勘察情况，设备技术状况以及维修保养情况等综合确定成新率。
其公式为：
成新率（N）=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
③对接近经济寿命年限或超期服役的设备：
N=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
式中：经济使用寿命年限按行业的有关规定和设备制造厂的技术要求确定。
设备的已使用年限不能完全以日历时间计算，应根据设备的利用率，使用负荷
综合确定。尚可使用年限根据设备的维护保养、大修理、技术改造、使用环境
条件或行业技术专家鉴定确定。
⑵车辆成新率
主要根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境
保护部令 2012 年第 12 号）以及委托评估车辆的类型确定。
①当委估车辆为非营运的小、微型客车及大型轿车，上述文件中未规定其
强制报废年限，成新率按照里程法成新率与勘察法成新率熟低确定；
②当委估车辆为非营运中、大型客车，营运的载货车、载客车、专项作业
车时，上述文件规定了使用年限、行驶里程参考值，则成新率以理论年限法、
行驶里程成新率、勘察成新率熟低确定。
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率，勘察成新率）
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定或经济使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
现场勘查成新率＝（发动机及变速器总成得分＋前后桥总成得分＋车身总
成及内部设施得分＋车架总成保险装置安全设施及随车工具配件）/100×100%
其中：现场勘查成新率的估算步骤为：首先根据车辆各部位的重要程度，
按照百分制标准确定车辆各部位的标准分值，然后对车辆各部位质量进行评分，
评分加总确定现场勘查成新率。
⑶电子设备成新率
采用尚可使用年限法确定其成新率。
成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
B、市场法
对本次评估范围内的个别机器设备、少数电子设备，由于国内相同或相似
资产二手市场交易活跃，故本次评估采用市场法。
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市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或
类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。具体评估程序如下：
①可比交易案例的确定
在进行机器设备、电子设备市场法评估时，通过比较二手市场类似资产的
交易情况，通过分析直接按照市场交易的二手价确认评估值；在进行设备市场
法评估时，根据被估设备的特点，从现行市场交易中搜集的众多设备交易案例
中选择符合一定条件的交易实例，作为比较参照的交易实例。
②因素修正
因素修正包括:交易情况修正、日期修正、动态因素修正、静态因素修正等。
（a）交易情况修正考虑交易双方是否有特殊利害关系、特殊交易动机、对
市场行情的了解以及其他特殊交易情形、交易方式等情况,通过交易情况修正，
将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格。
（b）交易日期修正将交易实例的设备价格修正为评估基准日的设备市场价
格。
（c）静态指标修正是对被评估设备的各项静态指标做静态检查的结果与交
易实例的各项静态指标加以比较,找出由于静态指标的差别而引起的待估设备
价格与交易实例设备的差异,对交易实例设备价格进行修正。
（d）动态指标修正是对被评估设备的各项动态指标做动态检查的结果与交
易实例设备的各项动态指标加以比较,找出由于动态指标的差别而引起的交易
实例设备与待评估设备价格的差异，对交易实例设备价格进行修正。
评估值的计算
P=P′×A×B×C×D
P—被估设备评估价格
P′—可比交易实例价格
A—交易情况修正系数
B—交易日期修正系数
C—静态指标修正系数
D—动态指标修正系数
（3）在建工程
评估专业人员核对在建工程明细账、建设合同、工程款项支付情况，并通
过现场勘查对在建工程的进度进行了解，对建设期较长的土建工程，在账面值
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清查核实的基础上，剔除建设期不合理费用，考虑期间造价指数变化和资金成
本及前期费用后确定评估值，具体公式如下：
评估值＝（核实后账面价值-建设期不合理费用）×开工日至评估基准日的工
程建安造价指数+资金成本+前期费用
（4）工程物资
工程物资采用重置成本法评估，具体评估方法同机器设备。
（5）无形资产
1）无形资产-土地使用权
委估宗地所在区域近期有较多类似宗地成交案例，故对土地使用权采用市
场比较法确定市场价值。市场比较法是指在求取委估地块土地价格时，将委估
地块与近期内发生交易的类似土地进行比较，并根据其土地价格，经过各种因
素修正并考虑交易契税后，得到委估地块土地价格的一种方法。基本公式如下：
P＝PB×A×B×C×D×E ×（1+契税税率）
式中：P：待估宗地价格；
PB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地评估基准日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
C：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
D：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
E：待估宗地年期修正指数／比较实例宗地年期修正指数
2）无形资产-其他无形资产
无形资产-其他无形资产为企业外购 ERP 和 APC 过程优化控制系统软件。以
市场上同类或类似的产品的现行购置价确认其评估值。
（6）负债
在清查核实的基础上，以核实后账面值并考虑实际需支付情况确定其评估
值。
2.收益法的具体模型及重要评估参数的确定
（1）收益法的具体模型及估算公式
本次评估选用企业自由现金流量折现模型，在具体的评估操作过程中，选用
分段收益折现模型。即：将以持续经营为前提的被评估单位的未来收益分为明确
预测期和永续年期两个阶段进行预测，首先逐年明确预测期各年的企业自由现金
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净流量；再假设永续年期保持明确预测期最后一年的预期收益额水平，估算永续
年期稳定的企业自由现金净流量。最后，将被评估单位未来的企业自由现金流量
进行折现后求和，再加上单独评估的非经营性资产、溢余资产评估值总额，即得
被评估单位的整体（收益）价值，在此基础上减去付息负债即得股东全部权益价
值。
根据被评估单位的经营模式、所处发展阶段及趋势、行业周期性等情况，本
次将被评估单位的未来收益预测分为以下两个阶段，第一阶段为2020年7月1日至
2025年12月31日，共5.5年，此阶段为被评估单位的增长时期；第二阶段为2026
年1月1日至永续年限，在此阶段，被评估单位将保持2025年的净收益水平。
其基本估算公式如下：
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值＝未来收益期内各期净现金流量现值之和＋单独评估的非经
营性资产、溢余资产评估、预测期后价值评估值总额
即：
t
Ai At +1
P=∑ + +B
i =1 (1 + r ) i r (1 + r ) t
上式中：
P－企业整体价值；
r－折现率；
t- 前阶段预测期，本次评估取评估基准日后5.5年；
Ai－前阶段预测期第i年预期企业自由现金净流量；
At－未来第t年预期企业自由现金净流量；
i－收益折现期（年）；
B－单独评估的非经营性资产（负债）、溢余资产（负债）、预测期后
价值的评估值总额。
企业自由现金净流量＝税后净利润＋折旧及摊销＋利息×（1－所得税率）
－资本性支出－净营运资金追加额
（2）收益法重要评估参数的确定
①收益期限
国家法律以及被评估单位的章程规定：企业经营期限届满前可申请延期，故
被评估单位的经营期限可假设为在每次届满前均依法延期而推证为尽可能长；从
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企业价值评估角度分析，被评估单位所在的行业，被评估单位经营正常，且不存
在必然终止的条件；本次评估设定被评估单位的未来收益期限为永续年。
根据被评估单位的经营模式、所处发展阶段及趋势、行业周期性等情况，本
次将被评估单位的未来收益预测分为以下两个阶段，第一阶段为2020年7月1日至
2025年12月31日，共5.5年，此阶段为被评估单位的增长时期；第二阶段为2026
年1月1日至永续年限，在此阶段，被评估单位将保持2025年的净收益水平。
②收益指标的选取
在收益法评估实践中，一般采用净利润或现金流量（企业自由现金流量、股
权自由现金流量）作为被评估单位的收益指标；由于净利润易受折旧等会计政策
的影响，而现金流量更具有客观性，故本次评估选取现金流量——企业自由现金
流量作为收益法评估的收益指标。
a、营业收入的预测
天伟水泥有限公司主营产品为水泥及熟料，同时多余的蒸汽销售给天业集
团内部公司。水泥及熟料由新疆天业（集团）有限公司水泥销售管理中心统一
销售，2020年已经签署了全年的销售合同，其中水泥销售90万吨，熟料销售35
万吨，因为疫情影响，调整销售量为熟料销售18万吨，水泥销售85万吨。新疆
天业（集团）有限公司水泥销售管理中心按照公司内部经营计划目标，在分析
切实可行的基础上提供了未来五年的销售量计划，并结合2019年及2020年产品
的售价情况，对水泥的销售价格以2019年10月至2020年9月的平均价格确定，后
期未考虑市场变化对价格造成的波动，对下半年熟料的销售价格有一个明显的
提高，是基于熟料量调减的主要是行业间置换熟料量的考虑，市场销售的熟料
价格高于行业协会协调的置换熟料价，2021年及以后熟料价格的预测回归于
2019年的水平。
b、营业成本的预测
对未来年度的营业成本估测，主要结合天伟水泥有限公司自身成本构成特
点及历史成本数据考虑。公司历史年度成本构成分基本生产成本和辅助生产成
本，其中基本生产成本包括直接材料、直接人工、燃料动力、制造费用。对于
直接材料和燃料动力，按照2018年2019年的平均单耗结合2020年基准日近期的
材料价格及动力费用计算确定，制造费用及辅助生产成本中的修理费、机物料
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消耗、燃料及动力、租赁费、运杂费及其他，按照历史年度最近一个完整年度
2019年各项占收入的比率确定，对于直接人工考虑3%的增长幅度，折旧及摊销
依据历史年度2018年、2019年总累计折旧在制造费用、辅助生产成本、管理费
用、研发费用中的占比平均确定。
c、税金及附加预测
被评估企业计缴增值税，不同产品、不同业务增值税税率不等。本次评估
预测期内城建税、教育附加费额与地方教育费附加额、印花税结合当地税收政
策进行预测；其余附加税包括城镇土地使用税、房产税、车船使用税、环境保
护税按照规定税率测算。
d、销售费用预测
天伟水泥有限公司的产品由新疆天业（集团）有限公司水泥销售管理中心
统一销售，天伟水泥有限公司不设销售部门及销售人员，本次评估对销售费用
不预测。
e、管理费用预测
管理费用主要为工资薪酬、中介机构费、办公费、招待费、差旅费、维修
费、劳保费、交通运输费、研发费等。其中，职工薪酬预测参考历史年度发生
额并考虑人员数量的变化、工资增长比例结合疫情影响预测；中介服务费在2018
年、2019年平均基础上考虑了2020年下半年支付本次审计评估费用，部分与营
业收入有关的项目按照距基准日最近一个完整年度的占比确定，部分相对变化
较小的费用按照2018年、2019年平均值预测。固定资产折旧和无形资产摊销按
照公司现有固定资产和无形资产规模，考虑未来固定资产和无形资产的增加额
计算新增折旧摊销。
f、财务费用
本次财务费用中的利息支出按企业基准日水平预测。
g、其他业务收入
被评估单位账面其他业务收入项有调拨材料收入、蒸汽收入、销售材料收
入、废旧物资收入、辞职劳保收入、手续费收入、电费收入、种质钙碱粉收入
等，除蒸汽收入外，其他各项收入具有不确定性，本次评估不予预测，蒸汽收
入的预测按照企业未来的蒸汽产销量乘以蒸汽定价计算确定。
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h、营业外收支的预测
被评估单位近年来有政府补助等营业外收入，由于其为一次性的、偶然的、
非经常性的收入或支出，未来营业外收支存在很大的不确定性，本次评估不予
预测。
i、其他收益预测
本次评估将水泥、熟料及蒸汽销售的的增值税退税计入其他收益进行预测。
其中水泥、熟料的增值税退税为70%，蒸气的增值税退税为100%。
j、所得税预测
公司享受西部大开发所得税优惠政策，本次评估所得税率按照15%预测未来
所得税额。
k、折旧、摊销额预测
公司固定资产主要包括管网、房屋建（构）筑物类资产和设备类资产，无
形资产主要为公司的土地使用权及其他软件；本次评估中固定资产折旧和无形
资产摊销的预测基于四个方面的考虑，一是被评估单位固定资产和无形资产折
旧摊销的会计政策；二是固定资产和无形资产价值的构成及规模；三是固定资
产和无形资产投入使用的时间；四是固定资产和无形资产的未来投资计划（未
来年度的资本性支出形成的固定资产和无形资产）；预测中折旧摊销额与其相
应资产占用保持相应匹配；预计当年投入使用的资本性支出所形成的固定资产
在下月起开始计提折旧。
l、须追加的资本性支出的预测
基于本次的评估假设，资本性支出系为保障企业生产经营能力所需的固定
资产更新支出及新增设备的支出。经分析被评估单位的固定资产构成类型、使
用时间、使用状况以及各类固定资产更新的周期，按本次评估的折现率，经终
值年金化处理，预计每年所需分类的固定资产更新支出。
m、营运资金变动预测
营运资金（净营运资金增加额）预测，根据被评估企业经营特点、年度付
现成本及资金的周转情况估算出合理营运资金，考虑到公司产品结构的调整、
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历史经营数据存在一定波动，故以被评估单位2018年和2019年财务数据计算相
应的营运资金，与上期末合理营运资金的差额，即为当期追加营运资金数额。
③折现率的选取和测算
折现率亦称期望投资回报率，是采用收益法评估所使用的重要参数。本次评
估所采用的折现率的估算，是在考虑评估基准日的利率水平、市场投资回报率、
公司特有风险收益率（包括规模超额收益率）和被评估单位的其他风险因素的基
础上运用资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model 或CAPM）综合估算
其权益资本成本，并以此作为评估对象的全部资本的自由现金净流量的折现率。
其估算过程及公式如下：
权益资本成本按资本资产定价模型的估算公式如下：
CAPM 或 Re＝ Rf＋β（Rm－Rf）＋Rs
＝Rf＋β×ERP＋Rs
上式中：Re：权益资本成本；
Rf：无风险收益率；
β：Beta系数；
Rm：资本市场平均收益率；
ERP：即市场风险溢价（Rm－Rf）；
Rs：特有风险收益率（企业规模超额收益率）。
加权平均资本成本（WACC）的估算公式如下：
WACC＝E/（D＋E）×Re＋D/（D＋E）×（1－t）×Rd
＝1/（D/E＋1）×Re＋D/E/（D/E＋1）×（1－t）×Rd
上式中：WACC：加权平均资本成本；
D：债务的市场价值；
E:股权市值；
Re：权益资本成本；
Rd：债务资本成本；
D/E：资本结构；
t：企业所得税率。
a、无风险报酬率的确定：
通常认为国债收益是无风险的，因为持有国债到期不能兑付的风险很小,小
到可以忽略不计，故评估界一般以国债持有期收益率作为无风险收益率。考虑到
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股权投资一般并非短期投资行为，我们在中国债券市场选择从评估基准日至“国
债到期日”的剩余期限超过10年的国债作为估算国债到期收益率的样本，经计
算，评估基准日符合上述样本选择标准的国债平均到期收益率为4.0565%，以此
作为本次评估的无风险收益率。
b、估算资本市场平均收益率及市场风险溢价ERP
股市投资收益率是资本市场收益率的典型代表，股市风险收益率是投资者投
资股票市场所期望的超过无风险收益率的部分，亦可认为是市场风险溢价的典型
代表。正确地估算股市风险收益率一直是许多股票分析师的研究课题。例如：在
美国，Ibbotson Associates 的研究发现：从1926 年到1997 年，股权投资到大
企业的年均复利回报率为11.0％，超过长期国债收益率约5.8％左右；这个差异
的几何平均值被业界认为是成熟市场股权投资的风险收益率ERP。
参照美国相关机构估算ERP的思路，我们一定方式估算中国股市的投资收益
率及风险收益率ERP为6.23%。
c、Beta系数的估算
有财务杠杆β=无财务杠杆β×[1+（1-T）（负债%/权益%）]
从类比企业取得其剔除财务杠杆后（Un-leaved）的β系数，计算其平均值
作为被评估单位的剔除财务杠杆后（Un-leaved）的β系数。以类比企业资本结
构的均值作为被评估单位的“目标资本结构”。
d、估算被评估单位特有风险收益率（包括企业规模超额收益率）Rc
对于特有风险回报率（超额规模风险）模型为基于总资产规模、总资产报酬
率与超额规模回报率之间的关系。对于规模超额收益率，国内评估界参考国际研
究的思路，对沪、深两市的1000多家上市公司多年来的数据进行了分析研究，采
用线性回归分析的方式得出资产规模超额收益率与总资产规模、总资产报酬率之
间的回归方程如下：
Rs ＝3.73%－0.717%×Ln（S）－0.267%×ROA
其中：
Rs:公司特有风险超额回报率；
S :公司总资产账面值（按亿元单位计算）；
ROA：总资产报酬率；
Ln：自然对数。
对于其他特有风险回报率，目前国内没有一个定量的估算模型，一般采用定
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性分析的方法估算，考虑的因素包括：（1）客户聚集度过高特别风险；（2）产
品单一特别风险；（3）市场过于集中特别风险；（4）管理者特别风险。这类特
别风险，如果没有充分理由，一般情况不予特别考虑。
对于其他特有风险收益率，综合分析考虑企业在行业中的规模、所处经营阶
段、行业管理政策、主要供应商及客户情况、企业主要产品所处的竞争环境、企
业内部管理机制及控制机制、管理人员及人力资源水平、企业所承担的风险和企
业盈利能力等各项因素，估算企业其他特有风险为0%。
e、估算被评估单位的权益资本成本（股权收益率）
股权收益率＝无风险收益率＋超额风险收益率（Rm -Rf）×被评估单位具有
财务杠杆的BETA＋公司特有风险超额收益率（Rc）
f、债务成本
按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价
利率（LPR）确定。
g、折现率的确定
折现率＝Re×E/（D+E）+Rd×D/（D+E）×（1－T）
本次评估折现率为11.56%。
八、评估程序实施过程和情况
本评估机构接受委托后，即选派资产评估专业人员了解与本次评估相关的基
本情况、制定评估工作计划，并布置和协助被评估单位进行资产清查工作；随后
评估小组进驻被评估单位，对评估对象及其所包含的资产、负债实施现场调查，
收集并分析评估所需的全部资料，选择评估方法并确定评估模型，进而估算评估
对象的价值。自接受评估项目委托起至出具评估报告分为以下五个评估工作阶
段：
（一）评估项目洽谈及接受委托阶段
本评估机构通过洽谈、评估项目风险评价等前期工作程序并决定接受委托
后，即与委托人进行充分沟通、了解本评估项目的基本事项——评估目的、评估
对象与评估范围、评估基准日等，拟定评估工作方案和制定评估计划，并与委托
人签订《资产评估委托合同》。
（二）现场调查和收集资料阶段
该阶段的主要工作内容是: 提交《资产评估须提供资料清单》；指导被评估
单位清查资产、准备评估资料；收集并验证评估资料；尽职调查访谈、现场核查
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资产与验证评估资料、市场调查及收集市场信息和相关资料等。
1.提交《资产评估须提供资料清单》
根据委托评估资产的特点，提交有针对性的《资产评估须提供资料清单》、
《资产评估申报明细表》等，要求委托人和被评估单位积极进行评估资料准备工
作。
2.指导被评估单位清查资产、准备评估资料
与委托人和被评估单位相关工作人员联系，布置并辅导其按照资产评估的要
求填列《资产评估申报明细表》和准备评估所需要的相关资料。
3.收集并验证委托人、被评估单位提供的资料
对委托人和被评估单位提供的资料进行验证、核对，对发现的问题协同其解
决。
4.现场勘查与重点清查
对评估对象所涉及的资产进行全面（或抽样）核实，对重要资产进行详细勘
查、并编制《现场勘查工作底稿》。
5.尽职调查访谈
根据评估对象的具体情况、委托人和被评估单位提供的资料，与被评估单位
治理层、管理层、技术人员通过座谈、讨论会以及电话访谈等形式，就与评估对
象相关的事项以及被评估单位及其所在行业的历史情况与未来发展趋势等方面
的理解达成共识。
6.市场调查及收集市场信息和相关资料
在收集委托人和被评估单位根据《资产评估须提供资料清单》提供的资料的
基础上进一步收集市场信息、行业资料、宏观资料和地区资料等，以满足评定估
算的需要。
（三）评定估算阶段
该阶段的主要工作内容是：
1.选择评估方法及评估模型
根据评估对象的实际状况和具体特点以及资料收集情况，确定选择的评估方
法、具体评估模型。
2.评定估算
根据选择的评估方法及具体模型，合理确定评估模型所需评估参数，测算评
估对象的初步评估结果，形成资产评估明细表和资产评估说明以及相关评估工作
底稿。
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（四）汇总评估结果及撰写初步资产评估报告阶段
对初步的评估结果进行分析、汇总，对评估结果进行必要的调整、修正和完
善，确定初步的汇总评估结果，并起草初步资产评估报告并连同资产评估明细表、
资产评估说明和评估工作底稿提交本资产评估机构内部审核。
（五）出具资产评估报告
经本资产评估机构内部审核通过后的资产评估报告，在不影响对评估结论进
行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报
告有关内容进行沟通，并对沟通情况进行独立分析，按本公司质量控制制度和程
序，并决定是否对资产评估报告进行调整，在对需要调整的内容修改完善资产评
估报告后，由本资产评估机构出具并提交正式资产评估报告。
九、评估假设
根据评估准则的规定，资产评估专业人员在充分分析被评估单位的资本结
构、经营状况、历史业绩、发展前景，考虑宏观经济和区域经济影响因素、所在
行业现状与发展前景对被评估单位价值影响等方面的基础上，对委托人或者相关
当事方提供的资料进行必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影
响的基础上合理设定如下评估假设。
（一）前提条件假设
1.公平交易假设
公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中，评估师根据评估对象的交
易条件等按公平原则模拟市场进行估价。
2.公开市场假设
公开市场假设是假定评估对象处于充分竞争与完善的市场（区域性的、全国
性的或国际性的市场）之中，在该市场中，拟交易双方的市场地位彼此平等，彼
此都有获得足够市场信息的能力、机会和时间；交易双方的交易行为均是在自愿
的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的，以便于交易双方对交易标的
之功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。在充分竞争的市场条件下，交易
标的之交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而并非由个别交易价格决
定。
3.持续经营假设
持续经营假设是假定被评估单位（评估对象所及其包含的资产）按其目前的
模式、规模、频率、环境等持续不断地经营。该假设不仅设定了评估对象的存续
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状态，还设定了评估对象所面临的市场条件或市场环境。
（二）一般条件假设
1.假设国家和地方（被评估单位经营业务所涉及地区）现行的 有关法律法规、
行业政策、产业政策、宏观经济环境等较评估基准日无重大变化；本次交易的交
易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2.假设被评估单位经营业务所涉及地区的财政和货币政策以及所执行的有
关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
3.假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对被评估单位的持续经营
形成重大不利影响。
（三）特殊条件假设
1. 假设被评估单位在现有的管理方式（模式）和管理水平的基础上，其经
营范围、经营方式、产品结构、决策程序等与目前基本保持一致，且其业务的未
来发展趋势与所在行业于评估基准日的发展趋势基本保持一致。
2.假设被评估单位的经营者是负责的，且其管理层有能力担当其职务和履行
其职责。
3.假设委托人及被评估单位提供的资料（基础资料、财务资料、运营资料、
预测资料等）均真实、准确、完整，有关重大事项披露充分。
4.假设被评估单位完全遵守现行所有有关的法律法规。
5.假设西部大开发政策从2021年1月1日延期至2030年12月31日后，以全国经
济发展的状况地方差异仍然明显，2031年后西部大开发税收优惠政策继续延期。
6.假设被评估单位的经营资质到期后均能够继续被许可使用。
7.假设预测期现金流入、流出于期中产生，收益的计算以会计年度为基准。
8.假设评估对象的经营单位未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采
用的会计政策在重要方面基本一致。
9.假设被评估单位在未来的生产经营过程中能顺利获得生产经营所需的原
辅料、水、电等能源，公司生产经营所消耗的主要原材料、辅料、动力的供应及
价格无重大变化。
10.假设被评估单位存在产权瑕疵的资产能够延续目前的状态正常使用，本
次不考虑产权瑕疵对评估结果的影响。
11. 假设公司未来仅进行简单再生产，固定资产在经济寿命到期后按基准日
重置价格进行更新。
（四）上述评估假设对评估结果的影响
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设定评估假设条件旨在限定某些不确定因素对被评估单位的收入、成本、费
用乃至其营运产生的难以量化的影响，上述评估假设设定了评估对象所包含资产
的使用条件、市场条件等，对评估值有较大影响。根据资产评估的要求，资产评
估专业人员认定这些假设条件在评估基准日成立且合理；当未来经济环境发生较
大变化时，本资产评估机构及其签名资产评估专业人员不承担由于上述假设条件
的改变而推导出不同评估结果的责任。当未来经济环境发生较大变化或者上述评
估假设不复完全成立时，评估结论即告失效。
十、评估结论
天伟水泥有限公司申报评估并经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
审定的截至评估基准日 2020 年 6 月 30 日的资产总额为 87,753.57 万元；总负
债 71,784.47 万元；所有者权益合计 15,969.10 万元。
（一） 资产基础法评估结果
天伟水泥有限公司的股东全部权益按资产基础法（成本法）评估的市场价
值为 23,385.81 万元，较被评估单位基准日报表股东全部权益 15,969.10 万元，
评估增值 7,416.71 万元，增值率 46.44%。
天伟水泥有限公司的股东全部权益（净资产）价值资产基础法评估结果
评估基准日：2020 年 6 月 30 日 计量单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 10,888.90 12,260.51 1,371.61 12.60
2 非流动资产 76,864.67 82,285.02 5,420.35 7.05
3 其中：可供出售金融资产 - - -
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 73,352.69 77,931.24 4,578.55 6.24
9 在建工程 191.85 194.29 2.44 1.27
10 工程物资 2.47 2.43 -0.04 -1.62
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产 3,317.66 4,157.06 839.40 25.30
15 开发支出
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 - - -
18 递延所得税资产
19 其他非流动资产
20 资产总计 87,753.57 94,545.53 6,791.96 7.74
21 流动负债 71,036.26 71,036.26 - -
22 非流动负债 748.21 123.46 -624.75 -83.50
23 负债合计 71,784.47 71,159.72 -624.75 -0.87
24 净资产（所有者权益） 15,969.10 23,385.81 7,416.71 46.44
（二）收益法评估结果
经采用收益法评估，截至评估基准日，天伟水泥有限公司的股东全部权益账
面值为15,969.10万元，评估值为30,652.56万元，评估增值为14,683.46万元，
增值率为91.95%。
天伟水泥有限公司的股东全部权益（净资产）价值收益法评估结果
公司股权价值计算表
评估基准日：2020年6月30日
被评估单位：天伟水泥有限公司 单位：人民币万元
序号 项目/年度 2020年7-12月 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 永续
1 公司自由现金流 6,676.30 10,299.94 9,973.85 10,220.83 10,229.35 10,471.93 10,569.13
2 折现率 11.560% 11.560% 11.560% 11.560% 11.560% 11.560% 11.560%
3 折现期 0.25 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00
4 折现系数 0.9730 0.8964 0.8035 0.7202 0.6456 0.5787
5 折现值 6,496.04 9,232.87 8,013.99 7,361.04 6,604.07 6,060.11 52,910.00
6 公司经营性资产价值 96,678.12
公司净现金流量预测表：
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十一、特别事项说明
（一）引用其他机构出具报告结论的情况
本项目没有引用其他机构出具报告结论的情况。
（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
本次委估的房屋建筑物均未办理房屋所有权证。
（三）委托人未提供的其他关键资料情况或评估资料不完整的情形
无。
（四）评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素
本项目未发现被评估单位于评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等情况。
（五）重要的利用专家工作及相关报告情况
委托人就本次经济行为聘请中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)对被评
估单位基准日财务数据进行了审计，并出具了众环审字[2020]024319号《审计报
告》。本次评估是在审计的基础上进行的，并利用了上述《审计报告》相关信息
及数据。
（六）重大期后事项
无。
（七）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影
响的情况
无。
（八）抵押、担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及
与评估对象的关系
无。
（九）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结果产生重大影响的瑕
疵情形
无。
（十）其他需要特别说明的事项
无。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）本资产评估报告需经国有资产监督管理部门或者被评估企业有关主管
部门核准或备案后方可正式使用。
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（二）本资产评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次
评估结论是在本次评估假设和限制条件前提下，为本资产评估报告载明的评估目
的而出具的评估对象于评估基准日的市场价值参考意见，该评估结论没有考虑将
来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等情况的影响，也未考虑国
家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力的影响。当评估假设和
限制条件发生变化时，评估结论一般会失效。本资产评估机构不承担由于这些情
况变化而导致评估结论失效的相关法律责任。
（三）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其签名资产评
估专业人员不承担责任。
（四）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资
产评估报告的使用人。
（五）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同
于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保
证。
（六）若未征得本资产评估机构书面许可，任何单位和个人不得复印、摘抄、
引用本资产评估报告的全部或部分内容或将其全部或部分内容披露于任何媒体，
法律、法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
（七）评估结论的有效使用期
按现行规定，本资产评估报告的评估结论的有效使用期为壹年，该有效使用
期从评估基准日2020年6月30日起至2021年6月29日止。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为 2020 年 11 月 10 日。
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