深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
1
深圳香江控股股份有限公司
2008 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
1.2 公司8 名董事出席董事会会议，独立董事韩彪先生因公务原因未能参加会议，授权独立董事
李民女士代其行使表决权。
1.3 广东大华德律会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人董涛及会计机构负责人（会计主管人员）邹文红声
明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 香江控股
股票代码 600162
上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址
办公地址
深圳市罗湖区宝安南路1054 号湖北宝丰大厦608 室
广州市番禺区迎宾路锦绣香江花园香江控股办公楼
邮政编码 511442
公司国际互联网网址 Http://www.hkhc.com.cn
电子信箱 hkhc@hkhc.com.cn
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 谢郁武 朱兆龙
联系地址
广州市番禺区迎宾路锦绣香江花园
香江控股办公楼
广州市番禺区迎宾路锦绣香江花
园香江控股办公楼
电话 020-34821006 020-34821006
传真 020-34821008 020-34821008
电子信箱 xieyuwu@hkhc.com.cn zhuzhaolong@hkhc.com.cn
§3 会计数据和业务数据摘要：
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2008 年 2007 年
本年比上年增
减(%)
2006 年
营业收入 1,969,979,329.50 1,195,178,808.72 64.83 3,676,754,588.83
利润总额 499,778,463.67 367,185,804.10 36.11 397,929,663.45
归属于上市公司股东的净
利润
210,743,783.71 198,576,113.32 6.13 192,685,527.64
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利润
210,133,564.04 136,934,956.15 53.46 64,649,882.26
经营活动产生的现金流量
净额
-374,553,323.93 952,324,246.96 -139.33 -22,196,954.30
2008 年末 2007 年末
本年末比上年
末增减(%)
2006 年末深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
2
总资产 5,377,195,262.08 4,556,288,032.36 18.02 4,168,970,196.99
所有者权益（或股东权益） 1,090,316,287.40 994,656,435.93 9.62 1,492,809,620.82
3.2 主要财务指标
2008 年 2007 年 本年比上年增减(%) 2006 年
基本每股收益（元／股） 0.2745 0.2586 6.14 0.2510
稀释每股收益（元／股） 0.2745 0.2586 6.14 0.2510
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／
股）
0.2737 0.1783 53.51 0.1155
全面摊薄净资产收益率（%） 19.33 19.96 减少0.63 个百分点 12.91
加权平均净资产收益率（%） 21.40 22.18 减少0.78 个百分点 11.49
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率
（%）
19.27 13.77 增加5.5 个百分点 4.33
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益
率（%）
21.33 15.29 增加6.04 个百分点 3.86
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） -0.49 1.24 -139.52 -0.03
2008 年
末
2007 年
末
本年末比上年末增减
(%)
2006 年
末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） 1.42 1.29 10.08 1.94
注：本报告期因存在同一控制下的企业合并，公司按《企业会计准则》规定重编2006 年、2007 年会计报
表，各指标按重编后的会计报表数据来比较。
非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 16,953.20
委托他人投资或管理资产的损益 672,513.23
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -386,885.41
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
-7,135,642.58
对外委托贷款取得的损益 1,174,382.22
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,388,947.39
少数股东权益影响额 1,396,807.84
所得税影响额 -1,516,856.22
合计 610,219.67
3.3 境内外会计准则差异：
□适用 √不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量
比例
(%)
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例(%)
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 136,740,000 35.41 143,339,544 42,011,932 84,023,963 269,375,339 406,115,339 52.89
其中： 境内非国有法人
持股
136,740,000 35.41 143,339,544 42,011,932 84,023,963 269,375,339 406,115,339 52.89
境内自然人持股
４、外资持股
其中： 境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计 136,740,000 35.41 143,339,544 42,011,932 84,023,963 269,375,339 406,115,339 52.89
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股 249,446,400 64.59 37,416,960 74,833,920 112,250,880 361,697,280 47.11
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
无限售条件流通股份合
计
249,446,400 64.59 37,416,960 74,833,920 112,250,880 361,697,280 47.11
三、股份总数 386,186,400 100 143,339,544 79,428,892 158,857,783 381,626,219 767,812,619 100
限售股份变动情况表
□适用 √不适用
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 62,171 户
前十名股东持股情况深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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股东名称 股东性质 持股比例(%) 持股总数
报告期内增
减
持有有限售条件股
份数量
质押或冻结的股份
数量
南方香江集团有限公司 其他 52.89 406,115,339 406,115,339 质押：403354000
中国平安人寿保险股份有限公司－分红－银
保分红
未知 1.50 11,502,764 未知
中国人寿保险(集团)公司－传统－普通保险
产品
未知 1.38 10,566,289 未知
中国农业银行－鹏华动力增长混合型证券投
资基金(LOF)
未知 0.69 5,323,100 未知
中国再保险(集团)股份有限公司－集团本级
－集团自有资金－007G－ZY001 沪
未知 0.61 4,687,469 未知
张杏芝 境内自然人 0.37 2,861,285 未知
陈添益 境内自然人 0.366 2,808,327 未知
全国社保基金六零一组合 未知 0.33 2,498,774 未知
全国社保基金一零九组合 未知 0.23 1,804,238 未知
董龙瑞 境内自然人 0.229 1,761,144 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类
中国平安人寿保险股份有限公司－分红－银保分红 11,502,764 人民币普通股
中国人寿保险(集团)公司－传统－普通保险产品 10,566,289 人民币普通股
中国农业银行－鹏华动力增长混合型证券投资基金(LOF) 5,323,100 人民币普通股
中国再保险(集团)股份有限公司－集团本级－集团自有资金－007G－ZY001 沪 4,687,469 人民币普通股
张杏芝 2,861,285 人民币普通股
陈添益 2,808,327 人民币普通股
全国社保基金六零一组合 2,498,774 人民币普通股
全国社保基金一零九组合 1,804,238 人民币普通股
董龙瑞 1,761,144 人民币普通股
梁少群 1,400,000 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明
公司控股股南方香江集团有限公司与其他股东之间不存在
关联关系，公司未知其他前十名股东之间是否存在关联关
系，也未知其是否属于一致行动人。深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 法人控股股东情况
单位:元 币种:人民币
名称 法定代表人 注册资本 成立日期 主营业务
南方香江集
团有限公司
翟美卿 600,000,000 1994 年1 月19 日
项目投资、策划及企业管理咨询（以
上各项不含限制项目）；国内商业、
物资供销业（不含专营、专控、专
卖商品）；计算机软硬件的技术开
发；家具的生产（生产场地另行申
报）。
4.3.2.2 法人实际控制人情况
单位: 元 币种:人民币
名称 法定代表人 注册资本 成立日期 主营业务
香江集团有限公司 翟美卿 325,000,000 1993 年7 月2 日
项目投资、策划，企业
经营管理；批发和零售
贸易
4.3.2.3 自然人实际控制人情况
姓名 国籍
是否取得其他国
家或地区居留权
最近五年内的职业 最近五年内的职务
刘志强 中国 是 企业投资、经营管理
现任全国政协委员、全国青联副主席、全国
工商联副主席、中国光彩实业促进会副主
席、广东民营企业商会理事会主席。
翟美卿 中国 是 企业投资、经营管理
2003 年至今任香江控股董事长、香江集团
有限公司董事长，南方香江集团有限公司董
事长、金海马集团董事长。担任的社会公职
主要有：现任全国妇联常委、中国产业发展
促进会副会长、广东省政协常委、深圳市政
协常委、香江社会救助基金会主席、广东省
工商联副主席、广东省女企业家协会会长。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位:股
姓名 职务
性
别
年
龄
任期起止日期
年
初
持
股
数
年
末
持
股
数
股
份
增
减
数
变
动
原
因
是否
在公
司领
取报
酬、津
贴
报告期
内从公
司领取
的报酬
总额
（万
元）（税
前）
是否
在股
东单
位或
其他
关联
单位
领取
报酬、
津贴
翟美卿 董事长 女 45
2007 年4 月6 日～
2010 年4 月6 日
0 0 是 72 否
修山城
董事、总
经理
男 44
2007 年4 月6 日～
2010 年4 月6 日
0 0 是 126 否
谢郁武
董事、副
总经理兼
董秘
男 41
2007 年4 月6 日～
2010 年4 月6 日
0 0 是 68 否
陈志高 董事 男 53
2007 年4 月6 日～
2010 年4 月6 日
0 0 是 80 否
张永清 董事 男 36
2007 年4 月6 日～
2010 年4 月6 日
0 0 是 36 否
琚长征 董事 男 44
2007 年4 月6 日～
2010 年4 月6 日
0 0 否 0 是
韩彪 独立董事 男 45
2007 年4 月6 日～
2010 年4 月6 日
0 0 是 5 否
李民 独立董事 女 59
2007 年4 月6 日～
2010 年4 月6 日
0 0 是 5 否
李志文 独立董事 男 64
2007 年4 月6 日～
2010 年4 月6 日
0 0 是 5 否
李少珍
监事会主
席
女 51
2007 年4 月6 日～
2010 年4 月6 日
0 0 是 3.6 是
庄灿明 监事 男 40
2008 年10 月13 日～
2010 年4 月6 日
0 0 是 0.5 是
林慧 监事 女 33
2007 年4 月6 日～
2010 年4 月6 日
0 0 是 2.4 是
熊立华 监事 男 48
2007 年4 月6 日～
2010 年4 月6 日
0 0 是 15.9 否
朱圣涛 监事 男 29
2008 年8 月11 日～
2010 年4 月6 日
0 0 是 11.1 否
翁太玮 副总经理 女 35
2008 年9 月26 日～
2010 年4 月6 日
0 0 是 49.28 否
董涛 财务总监 男 35
2008 年12 月12 日～
2010 年4 月6 日
0 0 是 26.8 否
谢春林
总经理助
理
男 34
2007 年4 月6 日～
2010 年4 月6 日
0 0 是 48.312 否深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
(一) 管理层讨论与分析
一、报告期内公司经营情况的回顾：
1、公司紧紧围绕在3-5 年内实现“成为地产类上市公司中前列优质公司”的战略发展目标有
序高效地开展工作，并根据行业形势的急剧变化，适时调整战略部署，努力实现各项任务和指标。
2008 年国家房地产宏观调控及国内经济下滑给中国房地产行业发展带来巨大的冲击，市场成交量
急剧萎缩，价格低迷，房地产行业从繁荣步入向下的拐点，面对极度不利的行业形势，香江控股
属下各项目公司根据集团的统一部署，克服困难，积极工作，努力完成年初制订的各项经济指标：
广州番禺锦江房地产有限公司根据香江住宅产业向品牌化发展的战略，凭借营销策略推出山水华
府二期，以行业高端品牌领跑者的“霸气”抢占市场热点，强化“世界级空中花园别墅”概念，
有力打响了“锦绣香江”休闲地产品牌。在金融危机肆虐、房地产行业继续探底的大环境下，取
得了较佳的年度业绩，基本完成了年初制订的各项经济指标。增城香江房地产有限公司根据香江
控股整体发展战略，结合公司翡翠绿洲森林半岛的整体推广思路，在新的经济形势下采取多种销
售形式完成“森林半岛”三期推盘和销售工作，同时加强以绩效管理为核心的制度化建设和企业
文化建设，规范管理，提高工作效率。恩平市锦江新城置业有限公司在严峻的房地产形势和不利
的市场环境下，利用自身的品牌优势和产品特点，结合恩平地区的市场状况，基本完成了2008
年的销售任务。
2、整合商贸项目现有资源，加强管理，继续做好商业项目的市场运营工作，同时加大各商业
项目的尾盘销售力度，尽快回笼资金。
南昌香江商贸有限公司紧紧围绕2008 年OGSM 的目标，主营收入及经营效益取得巨大突破，
市场资源整合取得了根本性的成就，香江MALL 店的招商开业成功为后续发展盈利奠定了坚实基
础。进贤香江商业中心有限公司圆满完成各项工作任务，特别是在重要财务指标方面取得很大的
超额业绩，同时公司员工队伍建设更加成熟。景德镇香江商贸有限公司一方面抓紧尾盘销售，圆
满完成全年的指标任务；一方面繁荣市场，市场开业及物业租赁情况良好。郑州郑东置业有限公
司全面启动市场运营，积极推动尾盘商铺销售，在各种困难条件下圆满完成了公司下达的尾盘销
售任务。洛阳百年置业有限公司加强日常管理工作，完善公司制度，稳步开展经营建设运作，招
商及尾盘商铺销售工作都取得了一定的成绩。新乡市光彩大市场置业有限公司极力培育和做旺市
场，同时尾盘商铺销售取得一定的成绩。聊城香江光彩大市场有限公司主要工作为推动尾盘销售，
进一步做旺市场，不断规范物业管理，实现一定效益；在业务工作顺利开展的同时，进一步提升
内部管理，开源节流，积极应对经济大环境对公司的影响。临沂香江商贸开发有限公司做好市场
运营工作及香江大厦、时代华庭项目的市场营销工作。长春东北亚置业有限公司在不断优化和整
合公共资源的同时，努力提升A 区环境，完成了B 区建设。武汉金海马置业有限公司努力推进项
目的全面招商及尾盘商铺销售工作，取得了一定的成绩。随州香江商贸有限公司尾盘商铺全部销
售完毕，市场运营状况良好。保定香江好天地房地产有限公司B 段工程顺利进行，并成功开盘，深圳香江控股股份有限公司 2008 年
年度报告摘要
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开盘达到91%的销售率，实现了2009 年的开门红。天津华运商贸物业有限公司完成项目整体商业
策划方案及2 号地块的初步规划，积极寻求项目合作方，并向政府申请各项政策支持。
3、面对房地产市场形势的急剧变化，在公司管理层的领导下，一方面深入工作，继续做好住
宅和商贸地产发展平台，一方面加强内部管理，开源节流，厉行节约，努力提高自身的抗风险能
力，以应对未来可能更加严峻的房地产发展形势
（1）通过由香江控股收购新乡、南昌等12 家公司少数股权及收购锦江物业、增城物业等12
家物业公司股权等一系列工作，继续强化香江控股这一住宅和商贸发展平台，并通过完善公司各
项规章制度，加强管理，进一步规范和提高上市公司治理水平。同时，通过香江控股这一平台，
进一步宣传香江地产品牌。
（2）针对急剧变化的房地产行业形势，在公司管理层的领导下，本着控制成本、开源节流的
原则，深入运用绩效考核、全面预算管理等各项管理工具，通过绩效考核、全面预算管理及强化
成本控制、工作规范化管理等，提高内部管理水平和工作效率。完善各项行政制度，并针对实际
情况做出相应的调整，严格各项审批流程，加强固定资产、车辆及办公资材的管理，实现办公资
源的 合理利用；严格执行费用的预算审批及报销管理制度，进一步节约各项成本与费用；合理评
估公司发展现状，并结合公司发展战略及人力资源情况做出合理调整，进一步优化公司人力资源
结构。
（3）为适应新形势的需要，香江控股利用已有资源，通过培训、团队活动等多种形式多种渠
道进行团队建设活动，加强香江优秀企业文化的推广。同时，香江控股通过开展各类培训及活动，
提高员工的业务素质和工作能力，为各职能部门、各项目公司工作的开展提供人才保障。
4、公司的财务状况和经营成果：
截至报告期末，公司总资产为537,719.53 万元，净资产为109,031.63 万元，与年初数相比
增长了124.71%和 93.37%，与重编后年初数相比分别增长了18.02%和 9.62%。本年度公司实现主
营业务收入196,997.93 万元，与去年同期相比增加158.13%,与重编后去年同期相比增加64.83%；
实现净利润21,074.38 万元，与去年同期相比增长53.33%，与重编后去年同期相比增长了6.13%；
公司业绩的提升主要是由于公司在2008 年初完成向南方香江集团有限公司发行股份购买其旗下
资产，在原有业务的基础上注入了优质资产，因此2008 年度归属于母公司的净利润同比大幅增加。
2008 年公司实现房地产销售面积和销售金额分别约为21.63 万平方米和137,989.42 万元，同比
增长25.13%和68.4 %,与重编后去年同期比下降35.37%和27.26%。
2008 年公司结算面积和结算收入分别约为29.33 万平方米和190,226.45 万元，同比增长
40.10%和155.81%，与重编后去年同期相比增长13.1%和68.27%。
截止本期期末，公司尚有12 万平方米已售面积未参与本期结算，金额合计约 59,599.47 万
元。深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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二、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩分析：
1、主要控股子公司经营情况及业绩：
单位：万元
公司名称
持股
比例
主营业务 注册资本 总资产 净资产 净利润
广州番禺锦江房地产有限公司 51% 房地产开发与物业管理 25505.71 187,098.47 67,636.13 17,212.94
增城香江房地产有限公司 100% 房地产开发与物业管理 12000 111,236.27 23,258.32 12,397.84
恩平市锦江新城置业有限公司 90% 房地产开发与物业管理 3000 24,246.52 1,726.50 -1,096.14
连云港锦绣香江置业有限公司 100% 房地产开发与物业管理 3000 10,122.76 2,861.37 -138.63
武汉金海马置业有限公司 70% 商贸物流和市场经营 10000 32,605.89 13,011.89 8,815.51
株洲锦绣香江置业有限公司 100% 房地产开发与物业管理 1000 1,041.39 999.92 -0.08
深圳千本建筑工程有限公司 100% 建筑工程施工及装修工程600 7,896.10 498.13 -78.01
广州市通悦投资有限公司 100% 房地产开发与物业管理 3000 3,008.22 3,008.05 10.65
广州金爵装饰工程有限公司 51% 建筑装修、装饰工程 200 18,222.40 9,270.21 5,422.65
成都香江家具产业投资发展有限公司 100% 房地产开发与经营 5000 8,955.45 4,340.70 -250.29
保定香江好天地房地产开发有限公司 100% 商贸物流和市场经营 1000 8,597.63 29.95 -301.45
郑州郑东置业有限公司 100% 商贸物流和市场经营 8000 68,697.13 16,941.54 -240.42
临沂香江商贸开发有限公司 60% 商贸物流和市场经营 5000 21,501.59 5,920.56 60.89
新乡市光彩大市场置业有限公司 100% 商贸物流和市场经营 2000 39,134.56 2,162.46 -463.08
南昌香江商贸有限公司 100% 商贸物流和市场经营 5000 17,249.98 7,521.13 701.25
随州香江商贸有限公司 100% 商贸物流和市场经营 3000 5,109.93 4,398.40 -319.91
洛阳百年置业有限公司 100% 商贸物流和市场经营 1000 8,378.51 797.61 -52.49
进贤香江商业中心有限公司 100% 商贸物流和市场经营 6000 10,536.24 7,587.47 241.76
长春东北亚置业有限公司 100% 商贸物流和市场经营 6000 28,711.17 5,045.71 -1,497.87
聊城光彩大市场有限公司 100% 商贸物流和市场经营 5000 19,478.42 11,259.84 911.82
景德镇市香江商贸有限公司 100% 商贸物流和市场经营 3300 7,551.60 6,568.58 119.77
广州锦绣香江物业管理有限公司 51% 物业管理 500 3,186.18 570.19 -23.59
2、参股公司的经营情况及业绩：深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
10
单位：万元
公司名称 持股比例 主营业务 净利润
天津华运商贸物业有限公司 50% 商贸物流、房地产开发 0.334
广州国际商品展贸城股份有限公司 7% 商品展览、批发贸易 -30.56
广州大丰门旅游有限公司 20% 旅游景区总体开发、经营 -4.84
三、公司的优劣势及风险分析：
1、公司的主要优势：
随着公司2007 年度、2008 年度非公开发行股份工作的完成，公司整体实力、项目储备大幅
度增加；公司能够准确地制订准确地预见行业的良好发展前景，迅速启动全国化战略并初步完成
了全国战略布局；公司经过几年的快速发展，现已进入广州、天津、武汉、郑州、长春、南昌等
十几个大城市进行地产开发，以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略。 同时公司对于
宏观调控政策具备前瞻性的把握能力，及时准确地分析把握政策，有效降低各种不利因素的影响，
并善于抓住宏观调控带来的发展机会。
虽然全球金融危机及中国经济下滑对公司造成一定的影响，但公司经过资产重组后，综合实
力大为增强，为公司持续盈利奠定了坚实的基础。公司以独特的企业文化吸引了一大批优秀的房
地产专业人才和管理人才，企业具备高效的执行力和强大的凝聚力；同时公司法人治理合理，内
控制度严谨科学并得到了有效实施，这都保证了企业的持续健康快速发展。公司拥有可观的土地
储备，并且区域布局和产品结构合理，具备较高的经济价值，这是公司未来几年快速发展的坚实
保障。
2、公司的主要劣势：
（1）随着市场竞争的日益激烈和行业集中度的逐渐增强，公司目前规模仍然偏小，必须进一
步扩大企业规模，新增开发项目，坚持做大做强房地产主业，增强企业的竞争实力和抗风险能力。
（2）土地储备仍有待于进一步增加。
3、风险分析：
目前，公司面临的困难在于房地产行业不振，楼市低迷，给公司开发经营计划的制定、实施
带来了较大的难度。市场调整导致盈利能力下降，随着房地产市场调整的深入，房价下跌、销售
萎缩、周转放慢等均对公司的盈利能力提出挑战。
四、公司未来发展的展望：
1、2009 年房地产市场宏观分析和预测：
2008 年中国房地产行业在经历长达数年的繁荣发展之后，进入了调整。这轮调整有着多方面
的原因，一方面是经过前期的快速发展之后，房地产行业本身存在一定的非理性繁荣，充斥着大
量的泡沫；一方面是国家针对房地产行业出台的各项严厉的调控政策开始显示威力；一方面是国
际金融危机对中国经济产生一定的冲击；再加上2008 年各种自然灾害的影响，中国经济开始下滑，
多重影响的叠加，使得2008 年的房地产市场陷入低迷，开始步入调整周期。
（1）可以预见，今年对于房地产业来说将是比较困难的一年，具体表现在：
①宏观经济增长回落
2003-2007 年，我国经济连续五年保持两位数的增长，2007 年GDP 增幅达到11.9%，为此轮
经济周期的最高值。2007 年5 月，CPI 逐月增加，通胀压力不断上升，宏观调控目标转为防过热
和防通胀的“双防”。在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，2008 年经济增长出现逐季回落。
1-3 季度各季度，GDP 增速分别为10.6%、10.1%和9%，3 季度受世界金融危机影响，经济增长出
现较快下滑。
截止到目前，国际金融危机仍在扩散和蔓延，对全球实体经济的冲击和造成的损失将进一步
扩大，对我国经济发展的影响也将更加明显。经济下行压力加大，企业经营困难增多，保持农业
稳定发展、农民持续增收难度加大。虽然在2008 年底，国家针对经济形势提出了四万亿的投资计
划及行业振兴计划，并且对房地产行业的政策有所松动，但是，经济的好转有个过程，同时在“政
策易改，趋势难改”下，预期救市政策出台，并不能彻底改变市场颓势的现实。
②消费需求不容乐观
消费是经济运行中最为稳定的因素。但从中短期波动看，2006 年三季度以后消费实际增速的深圳香江控股股份有限公司 2008 年年
度报告摘要
11
提升幅度已开始缩小，实际增速在2008 年三季度将达到高点，此后增速趋于下降。
受房地产和汽车市场回调的影响，再加上股票市场的深度调整，消费需求面临回调压力。伴随经
济增长下滑，如果就业形势出现逆转，则消费需求将面临更大考验。
③国家针对房地产的调控政策仍存在一定的不确定性
去年10 月至今，中央政府出台了一系列旨在鼓励购房、刺激需求的政策，但是其中的保障性
住房政策可能导致分流市场需求，造成商品房市场压力过大，最近中央叫停重庆出台的“买房退
税”的救市政策，表明国家与地方政府在救市政策力度上存在一定的分歧，另外国家针对房地产
企业融资的控制还是比较严格，银行对于房地产企业惜贷，再加上股市低迷，房地产企业无法从
股市顺利融资，造成目前大多数房地产企业资金紧张，甚至有断链的危险。种种迹象表明，国家
针对房地产市场的政策还存在一定程度上的不确定性。
（2）2009 年房地产市场运行趋势预测：
①商品房屋空置面积会有较大幅度增加
2006 年和2007 年商品房屋新开工面积都保持了将近20%的较大增幅，按照建设周期推算，2009
年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于2008 年房地产市场成交持续低迷，期房销售
量下降近20%，决定了2009 年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直
接形成房地产市场的当期供给。
②房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长
2008 年2 季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响，2009 年房地产开发企业上年
结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，
这部分投资可能会出现负增长。同时，受存货增加的影响，2009 年商品房屋新开工面积增幅会有
较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状
况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，2009 年房地产开发投资增
幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。
③房地产开发企业并购重组将会增加
2008 年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业60%的资金供给源(国
内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长，企业资金链条日益紧张，部分中小企业将会
面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。
2、香江控股2009 年发展经营策略
针对严峻的市场形势，香江控股将2009 年确定为“企业管理年”、“成本控制年”，适应市
场形势，放缓开发节奏，加快资金回笼，做好多渠道融资工作，积蓄力量，度过房地产发展的“严
冬”。
（1）优化结构，加强管理，厉行节约，控制成本
根据公司发展战略的要求，2009 年为 “企业管理年”、“成本控制年”，香江控股将结合
各部门及各项目公司实际情况，严格内部管理及成本控制。在内部管理方面：一方面加强企业内
部管理，优化企业内部各体系的管理流程，同时，重视现有人力资源结构的优化，加强培训管理，
注重实效，以培养全方位、多层次的复合人才；一方面，要严格成本控制，在工程方面，优化工
程设计，尽快完成产品标准化工作，减少或降低建筑成本，完善工程质量管理体系；在费用控制
方面，要厉行节约，减少不必要的开支，同时，合理调配资源，对现有资源进行充分的挖掘和运
用。
（2）把握项目开发节奏，同时加大销售力度，尽快回笼资金
香江控股将抓紧区域市场的研究，密切关注市场动态，针对不同区域的房地产市场形势，结
合各项目的实际情况，把握项目开发和建设节奏。各项目每期建设计划都必须经过详细的市场调
研论证及配套可行的资金计划，确保每个新建项目“建的起、销的掉”。同时加大项目销售力度，
继续推行全员营销，千方百计，抓紧对现有各住宅、商业项目尾盘的销售，尽快回笼资金，为后
续发展提供可靠的资金保障。
（3）对现有项目进行优化整合，提高资源利用水平。香江控股将根据各项目不同定位、所处
的不同运作时期等实际情况，充分论证后，采取项目合作、股权转让、资产转让、定向招商等多
种形式，引进战略投资伙伴，分散项目投资风险，提高项目资源利用水平。
（4）实施资本融资及债务性融资，提高公司融资能力，为项目开发建设提供资金保障。
3、2009 年具体的工作任务和目标深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
12
具体到2009 年，香江控股将从以下几个方面开展工作：
（1）合理把控各项目开发进度，积极推进项目整合，继续推进锦绣香江、翡翠绿洲、保定等
项目的工程建设；
（2）加强营销系统工作，全面推进新开项目及尾盘项目的销售及经营；
（3）加强公司在资本市场的运作，加大公司融资力度，多渠道融资。完成2009 年公司债的
发型申请和继续推进项目贷款等工作，保证公司稳健运营。
（4）进行绩效管理及薪酬体系改革,建立阶段性考核制度，强化绩效结果的奖励与惩罚，以
促进绩效提升。健全、优化公司各项制度流程，规范公司决策规程及权限体系，进一步完善法人
治理。
2009 年，公司将密切把握宏观政策和行业走势，坚持以做大做强房地产业务为核心，稳健经
营；同时，着力于关注市场调整期的各种发展机遇和投资机会，降低各种不利因素的影响，实现
公司的稳定健康发展。
同公允价值计量相关的内部控制制度情况
公司目前采用公允价值计量的项目交易性金融资产,该资产为定向增发购买广州番禺锦江房地产
有限股权前,番禺锦江房产公司于2007 年前购买的基金,本金720 万元,账面按结账日市值计价。
与公允价值计量相关的项目
√适用 □不适用
单位：元
项目
（1）
期初金额
（2）
本期公允价值
变动损益（3）
计入权益的累计
公允价值变动（4）
本期计提
的减值（5）
期末金额
（6）
金融资产
其中：1.以公允
价值计量且其变动
计入当期损益的金
融资产
12,823,543.75 -7,135,642.58 5,687,901.17
其中：衍生金
融资产
2.可供出售金
融资产
金融资产小计
合计 12,823,543.75 -7,135,642.58 5,687,901.17
持有外币金融资产、金融负债情况
□适用 √不适用
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业或分产品 营业收入 营业成本
营业利
润率(%)
营业收入
比上年增
减（％）
营业成本比
上年增（％）
营业利润率
比上年增减
（%）
分行业
商贸物流及房地
产开发行业
1,926,015,033.18 854,999,156.01 26.04 67.68 91.37
减少4.36 个
百分点
物业管理
43,964,296.32
32,332,748.23 -11.84 -17.74 -8.55
减少4.7 个
百分点
分产品
商铺及卖场销售 489,260,097.52 195,171,538.86 23.76 -34.20 -37.42
减少5.9 个
百分点
商品房销售
1,413,016,504
653,955,902.35 26.91 265.64 398.03
减少4.59 个
百分点
商贸物流经营 21,954,884.98 4,987,867.28 55.24 16.09 17.22 减少0.26 个深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘
要
13
百分点
土地、工程、装
饰
1,783,546.68 883,847.52 24.62
物业管理 30,908,350.56 26,516,841.74 -11.84 -17.74 -8.55
减少4.7 个
百分点
其他 13,055,945.76 5,815,906.49 31.64 63.60 96.86
减少10.54
个百分点
分行业或分产品 营业收入 营业成本
营业收入
比上年增
减(%)
营业成本比
上年增减
(%)
商贸物流及房地产开发行业 1,926,015,033.18 854,999,156.01 67.68% 91.37%
物业管理 43,964,296.32 32,332,748.23 -17.74% -8.55%
6.3 主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
华东地区 52,470,660.50 -36.94
东北地区 40,848,756.74 -77.25
华南地区 1,469,560,664.36 247.99
华中地区 407,099,247.90 -20.09
6.4 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
√适用 □不适用
本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因：
根据广东大华德律会计师事务所出具的审计报告，公司2008 年度实现合并净利润
210,743,783.71 元，提取法定公积金22,602,736.73 元，提取法定公益金0 元，加年初未分配利
润133,736,706.02 元（2007 年末未分配利润99,768,484.74 元，因同一控制下企业合并产生的
追溯调整增加33,967,221.28 元），减直接计入所有者权益的损失9,245,389.37 元（同一控制下
被合并方期末净资产影响9,245,389.37 元），减已分配利润10,590,518.48 元（2008 年中期分
配现金股利10,590,518.48 元），减股东权益内部结转79,428,892 元（未分配利润转增股本），
公司年末累计可供股东分配的利润为222,612,953.15 元，母公司年末累计可供股东分配的利润为
-24,310,631.08 元。
根据《公司法》及《企业会计准则2006》，母公司对子公司的投资采用成本法核算后，母公
司2008 年度无可供分配的利润，因此公司董事会提出如下利润分配方案：本公司2008 年度利润
不分配，也不以公积金转增股本。深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
14
§7 重要事项
7.1 收购资产
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
交易对方或最终
控制方
被收购资产 购买日 收购价格
自购买日起至本
年末为公司贡献
的净利润
本年初至本年末
为公司贡献的净
利润（适用于同
一控制下的企业
合并）
是否为关
联交易（如
是，说明定
价原则）
所涉及
的资产
产权是
否已全
部过户
所涉及
的债权
债务是
否已全
部转移
南方香江集团有
限公司
番禺锦江51%股权
保定香江90%股权
增城香江90%股权
成都香江100%股权
天津华运20%股权*1
2008 年2 月29 日1,479,264,100.00 197,715,551.60 193,881,142.32 评估作价 是 是
香江投资有限公
司
聊城香江、景德镇香江10%股权*2 2008 年6 月30 日28,901,917.11 评估作价 是 是
广州金九千有限
公司
南昌香江、郑州郑东置业、随州
香江、进贤香江、保定香江、增
城香江、洛阳百年、深圳千本、
新乡市光彩大市场置业有限公司
各10%股权*2
2008 年6 月30 日159,401,229.24 评估作价 是 是
深圳贝尔贸易有
限公司
郑州物业、南昌物业、新乡物业、
景德镇物业、随州物业、洛阳物
业、聊城物业各10%股权*2
2008 年12 月31 日-22,800.00 评估作价 是 是
深圳市大本营投
资管理有限公司
深圳千本90%股权*3 2008 年7 月31 日5,185,200.00 -461,472.90 -780,081.21 评估作价 是 是
广州金九千有限
公司
景德镇家福特100%股权*3 2008 年12 月31 日1,763,100.00 评估作价 是 是
南方香江集团有
限公司
翡翠轩俱乐部、增城物业90%股权
*3
2008 年12 月31 日-5,708,700.00 评估作价 是 是
南方香江集团有
限公司
金爵装饰51%股权*3 2008 年8 月31 日5,761,400.00 11,337,973.64 13,893,267.57 评估作价 是 是
南方香江集团有
限公司
锦江物业51%股权*3 2008 年12 月31 日3,015,800.00 评估作价 是 是
深圳全家福商贸
有限公司
郑州物业、南昌物业、新乡物业、
景德镇物业、随州物业、洛阳物
业、聊城物业各90%的股权*3
2008 年12 月31 日-205,300.00 评估作价 是 是深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
15
*1 系本公司2008 年定向增发收购南方香江持有的增城香江90%股权，番禺锦江51%股权,保
定香江90%股权,成都香江100%股权和天津华运20%股权。
*2 2008 年6 月本公司按照评估值收购广州金九千持有的南昌商贸、郑州置业、随州香江、
进贤香江、保定香江、新乡置业、洛阳百年、增城香江、深圳千本、翡翠轩俱乐部、增城物业各
10%的股权；香江投资持有的景德镇香江、聊城香江各10%的股权；深圳贝尔持有的郑州物业、南
昌物业、新乡物业、景德镇物业、随州物业、洛阳物业、聊城物业各10%的股权。
*3 系本公司2008 年按照评估价值收购大本营投资持有的千本建筑90%的股权；收购广州金九
千持有的景德镇家福特100%的股权；收购南方香江持有的金爵装饰、锦江物业各51%的股权及翡
翠轩俱乐部、增城物业各90%的股权；收购深圳全家福持有的郑州物业、南昌物业、新乡物业、
景德镇物业、随州物业、洛阳物业、聊城物业各90%的股权。
7.2 出售资产
□适用 √不适用
7.3 重大担保
□适用 √不适用
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
7.4.2 关联债权债务往来
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
南方香江集团有限公司 2,576,563.65
天津华运商贸物业有限公司 73,130,000 173,130,000
恩平锦江新城投资有限公司 6,000,000.00 7,000,000
南昌市家福特装饰工程有限公司 100,000
深圳全家福商贸有限公司 344,000
天津森岛置业有限公司 367,353.37 767,353.37
天津森岛鸿盈有限公司 320,187.00 320,187
合计 73,130,000 173,130,000 6,687,540.37 11,108,104.02
7.4.3 2008 年资金被占用情况及清欠进展情况
√适用 □不适用
大股东及其附属企业非经营性占用上市公司资金的余额（万元）
期初 期末
报告期清欠总额（万元）
364.36 0 364.36
清欠方式 清欠金额（万元） 清欠时间（月份）
现金清偿 364.36 2008 年3 月
大股东及其附属企业非经营性占
用上市公司资金及清欠情况的具
体说明
2007 年底长春东北亚置业有限公司与深圳金海马实业有限公司发生
房屋购销业务,产权过户时长春东北亚置业有限公司为其代垫契税，
于2008 年3 月归还。
截止2008 年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
16
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达
到原盈利预测及其原因作出说明：
√适用 □不适用
公司2007 年发行股份购买资产的申请于2008 年1 月18 日经中国证监会核准。公司向南方香
江集团有限公司发行143339544 股A 股购买其持有广州番禺锦江房地产有限公司51%股权、增城
香江房地产有限公司90%股权、成都香江家具产业投资发展有限公司100%股权、保定香江好天地
房地产有限公司90%股权和天津市华运商贸物业有限公司20%股权。截至2008 年3 月6 日，公司
已完成上述股份的登记托管和资产过户。
根据经广东大华德律会计师事务所（原名“深圳大华天诚会计师事务所”）于2007 年发行股
份购买资产审计的盈利预测报告：假设2007 年公司发行股份购买资产交易在2007 年10 月末完成，
预计公司2007 年度实现的净利润为11,826.06 万元，预计2008 年度公司实现净利润23,046.66
万元，利润水平较2007 年将出现大幅增长。而进入2008 年，房地产行业受到国家严厉宏观调控
政策和经济下滑的影响，房价下跌、销售萎缩、周转放慢等均对公司的业绩造成一定的影响。公
司全体董事按照总体发展战略，克服国家宏观调控及及国内经济形势下滑给中国房地产行业发展
带来的巨大冲击，领导公司继续稳健发展，经营业绩较上年大幅增长，2008 年实现净利润
210,743,783.71 元，达到公司于2007 年发行股份购买资产盈利预测的91.4%，且广东大华德律会
计师事务所为公司出具了《2008 年度盈利预测与实际经营差异表的审核报告》。
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司是否披露履行社会责任的报告：否
§8 监事会报告
监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和
关联交易不存在问题。
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
公司严格按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》及其他法律法规规范运作，公司决策
程序合法，并且公司逐步建立了内部控制制度。公司董事、高级管理人员执行职务时无违反法律、
法规、公司章程或损害公司利益的行为。深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
17
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
监事会检查了公司和控股子公司的财务状况和财务管理制度，通过对公司财务报告、会计账
目资料的检查监督，监事会认为：公司财务管理制度完备，会计核算符合企业会计准则要求。广
东大华德律会计师事务所出具的审计报告客观、真实反映了公司的财务状况和经营成果。
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
本报告期内，公司无募集资金的情况。
8.4 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内公司2008 年第一次临时股东大会审议通过了收购12 家公司少数股权的议案和2008
年第二次临时股东大会审议通过了收购12 家物业公司股权的议案，监事会认为：上述收购资产暨
关联交易的交易价格合理，无内幕交易及损害部分股东权益，有利于公司业务、资产、人员的整
合，促进了公司的健康运营。。公司发生的重大关联交易决策程序合法合规，各项关联交易遵循
了公正、公平的原则，未发现损害股东权益或公司利益的情况。
8.5 监事会对公司利润实现与预测存在较大差异的独立意见
公司利润实现与预测之间不存在较大差异，利润计划的制定客观、合理。收入和成本能可靠
计量，利润真实。深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
18
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
审计意见全文
审计报告
华德股审字[2009]011 号
深圳香江控股股份有限公司全体股东:：
我们审计了后附的深圳香江控股股份有限公司及其子公司和合营企业（以下简称“ 贵公
司”）2008 年12 月31 日的合并和公司资产负债表，2008 年度合并和公司利润表、合并和公司
股东权益变动表、合并和公司现金流量表以及财务报表附注。
按照企业会计准则和编制基础的规定编制财务报表是 贵公司管理层的责任。这种责任包
括：（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或
错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计
师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计
划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取
决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行
风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非
对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计
估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
我们认为，上述财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映
了 贵公司2008 年12 月31 日财务状况以及2008 年度的经营成果和现金流量。
广东大华德律会计师事务所
中国注册会计师：方建新、康跃华
深圳市福田区滨河大道5022 号联合广场B 座11 楼
2009 年3 月29 日深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
19
9.2 财务报表
合并资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位:深圳香江控股股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1 1,438,356,305.75 1,548,046,172.43
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 2 5,687,901.17 12,823,543.75
应收票据
应收账款 3 32,277,513.42 36,839,999.09
预付款项 4 128,816,850.68 76,997,819.52
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 1,069,444.41 884,722.22
应收股利
其他应收款 5 306,084,934.51 337,817,033.12
买入返售金融资产
存货 6 2,987,189,185.43 2,337,055,395.59
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 4,899,482,135.37 4,350,464,685.72
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资 7 50,000,000.00
长期应收款
长期股权投资 8 71,168,533.51 36,560,119.19
投资性房地产 9 133,996,280.34 130,168,858.57
固定资产 10 26,179,957.54 25,207,992.04
在建工程 11 145,492,711.53 3,436,031.07
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 12 35,590,301.68 391,264.93
开发支出
商誉
长期待摊费用 13 358,839.87 34,803.86
递延所得税资产 14 14,926,502.24 10,024,276.98
其他非流动资产
非流动资产合计 477,713,126.71 205,823,346.64
资产总计 5,377,195,262.08 4,556,288,032.36
流动负债：
短期借款 16 313,840,000.00
向中央银行借款深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
20
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 17 446,433,704.02 227,733,902.61
预收款项 18 623,017,769.06 1,080,871,218.20
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 19 1,080,122.09 1,384,462.18
应交税费 20 300,199,409.32 638,175,660.87
应付利息
应付股利 21 13,811,864.60 9,226,954.53
其他应付款 22 693,887,826.22 291,429,238.46
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动
负债
23 255,500,000.00 64,500,000.00
其他流动负债
流动负债合计 2,647,770,695.31 2,313,321,436.85
非流动负债：
长期借款 24 1,165,000,000.00 805,500,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款 25 25,415,000.00 18,415,000.00
预计负债
递延所得税负债 26 2,288,485.00 2,104,387.54
其他非流动负债
非流动负债合计 1,192,703,485.00 826,019,387.54
负债合计 3,840,474,180.31 3,139,340,824.39
股东权益：
股本 27 767,812,619.00 386,186,400.00
资本公积 28 21,952,960.69 419,398,312.08
减：库存股
盈余公积 29 77,937,754.56 55,335,017.83
一般风险准备
未分配利润 30 222,612,953.15 133,736,706.02
外币报表折算差额
归属于母公司所有者
权益合计
1,090,316,287.40 994,656,435.93
少数股东权益 附注3 446,404,794.37 422,290,772.04
股东权益合计 1,536,721,081.77 1,416,947,207.97
负债和股东权益合
计
5,377,195,262.08 4,556,288,032.36
公司法定代表人：翟美卿 主管会计工作负责人：董涛 会计机构负责人：邹文红深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
21
母公司资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位:深圳香江控股股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 215,241,281.88 339,381,588.92
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 30,000,000.00
应收利息 1,069,444.41 884,722.22
应收股利 72,493,066.96
其他应收款 5 223,736,144.74 106,825,185.53
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 512,539,937.99 477,091,496.67
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资 333,600,000.00 35,000,000.00
长期应收款
长期股权投资 8 1,378,234,832.67 625,091,113.17
投资性房地产
固定资产 330,298.90 163,298.99
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 1,712,165,131.57 660,254,412.16
资产总计 2,224,705,069.56 1,137,345,908.83
流动负债：
短期借款 322,840,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬 8,578.94
应交税费 329,056.33 139,382.70
应付利息
应付股利
其他应付款 919,090,348.39 874,375,121.19深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
22
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,242,267,983.66 874,514,503.89
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 119,756.09
其他非流动负债
非流动负债合计 119,756.09
负债合计 1,242,267,983.66 874,634,259.98
股东权益：
股本 767,812,619.00 386,186,400.00
资本公积 216,332,361.25 14,241,100.00
减：库存股
盈余公积 22,602,736.73
未分配利润 -24,310,631.08 -137,715,851.15
外币报表折算差额
股东权益合计 982,437,085.90 262,711,648.85
负债和股东权益合计 2,224,705,069.56 1,137,345,908.83
公司法定代表人：翟美卿 主管会计工作负责人：董涛 会计机构负责人：邹文红
合并利润表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注本期金额 上期金额
一、营业总收入 1,969,979,329.50 1,195,178,808.72
其中：营业收入 31 1,969,979,329.50 1,195,178,808.72
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,471,495,556.48 849,340,611.13
其中：营业成本 31 887,331,904.24 479,675,607.50
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 32 336,542,193.13 219,201,509.38
销售费用 96,172,490.18 79,737,484.43
管理费用 127,219,266.34 83,585,831.37
财务费用 33 20,758,918.65 -10,708,205.15
资产减值损失 34 3,470,783.94 -2,151,616.40
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 35 -7,135,642.58 3,845,755.81深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告
摘要
23
投资收益（损失以“－”号填列） 36 2,024,432.64 13,639,530.61
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 177,537.19 5,686,449.53
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 493,372,563.08 363,323,484.01
加：营业外收入 37 11,148,533.94 6,827,926.77
减：营业外支出 37 4,742,633.35 2,965,606.68
其中：非流动资产处置净损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 499,778,463.67 367,185,804.10
减：所得税费用 38 146,410,407.84 130,262,324.44
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 353,368,055.83 236,923,479.66
归属于母公司所有者的净利润 210,743,783.71 198,576,113.32
少数股东损益 142,624,272.12 38,347,366.34
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.2745 0.2586
（二）稀释每股收益 0.2745 0.2586
公司法定代表人：翟美卿 主管会计工作负责人：董涛 会计机构负责人：邹文红
母公司利润表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用 31,147,472.69 16,557,044.46
财务费用 27,409,077.08 -3,380,284.04
资产减值损失 90,616.19 9,539.53
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 36 280,906,320.09 6,521,361.88
其中：对联营企业和合营企业的投
资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 222,259,154.13 -6,664,938.07
加：营业外收入 3,649,357.06 4,820.00
减：营业外支出 900.00 16.05
其中：非流动资产处置净损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 225,907,611.19 -6,660,134.12
减：所得税费用 -119,756.09 61,007.66
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 226,027,367.28 -6,721,141.78
公司法定代表人：翟美卿 主管会计工作负责人：董涛 会计机构负责人：邹文红深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
24
合并现金流量表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,610,532,983.51 2,014,199,540.27
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 800,000.00
收到其他与经营活动有关的现金 39 290,346,024.98 624,304,083.21
经营活动现金流入小计 1,901,679,008.49 2,638,503,623.48
购买商品、接受劳务支付的现金 1,449,083,415.43 1,027,521,927.52
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 93,420,574.51 55,417,625.91
支付的各项税费 330,659,952.57 262,446,489.89
支付其他与经营活动有关的现金 39 403,068,389.91 340,793,333.20
经营活动现金流出小计 2,276,232,332.42 1,686,179,376.52
经营活动产生的现金流量净额 -374,553,323.93 952,324,246.96
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 10,000,000.00
取得投资收益收到的现金 1,671,289.79 7,953,081.09
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
收回的现金净额
141,307.30
处置子公司及其他营业单位收到的现金
净额
收到其他与投资活动有关的现金 40 30,000,000.00
投资活动现金流入小计 41,812,597.09 7,953,081.09
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
支付的现金
141,874,336.77 13,975,270.00
投资支付的现金 223,564,681.35 376,647,607.95
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
支付其他与投资活动有关的现金 40 162,975,690.00
投资活动现金流出小计 528,414,708.12 390,622,877.95
投资活动产生的现金流量净额 -486,602,111.03 -382,669,796.86
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 2,000,000.00 9,245,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现
金
3,245,000.00深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
25
取得借款收到的现金 1,079,560,000.00 574,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 41
筹资活动现金流入小计 1,081,560,000.00 583,245,000.00
偿还债务支付的现金 206,220,000.00 494,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 116,897,497.29 230,534,369.44
其中：子公司支付给少数股东的股利、利
润
28,552,627.31
支付其他与筹资活动有关的现金 41 9,266,201.78
筹资活动现金流出小计 332,383,699.07 724,534,369.44
筹资活动产生的现金流量净额 749,176,300.93 -141,289,369.44
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -111,979,134.03 428,365,080.66
加：期初现金及现金等价物余额 42 1,511,118,323.58 1,082,753,242.92
六、期末现金及现金等价物余额 42 1,399,139,189.55 1,511,118,323.58
公司法定代表人：翟美卿 主管会计工作负责人：董涛 会计机构负责人：邹文红
母公司现金流量表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 355,746,922.01 839,890,092.25
经营活动现金流入小计 355,746,922.01 839,890,092.25
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 21,105,855.77 6,803,669.95
支付的各项税费 2,636,130.03 1,654,653.67
支付其他与经营活动有关的现金 150,992,858.59 128,497,998.01
经营活动现金流出小计 174,734,844.39 136,956,321.63
经营活动产生的现金流量净额 181,012,077.62 702,933,770.62
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 17,036,664.86
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净
额
收到其他与投资活动有关的现金 30,000,000.00
投资活动现金流入小计 47,036,664.86
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
付的现金
290,704.00 140,658.00
投资支付的现金 242,323,751.35 433,647,607.95
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
额
支付其他与投资活动有关的现金 401,730,000.00 35,000,000.00
投资活动现金流出小计 644,344,455.35 468,788,265.95
投资活动产生的现金流量净额 -597,307,790.49 -468,788,265.95深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
26
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 437,560,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 437,560,000.00
偿还债务支付的现金 114,720,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 21,466,669.09 11,585,591.49
支付其他与筹资活动有关的现金 9,217,925.08
筹资活动现金流出小计 145,404,594.17 11,585,591.49
筹资活动产生的现金流量净额 292,155,405.83 -11,585,591.49
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -124,140,307.04 222,559,913.18
加：期初现金及现金等价物余额 339,381,588.92 116,821,675.74
六、期末现金及现金等价物余额 215,241,281.88 339,381,588.92
公司法定代表人：翟美卿 主管会计工作负责人：董涛 会计机构负责人：邹文红深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
26
合并所有者权益变动表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本年金额
归属于母公司所有者权益
项目
股本 资本公积
减：库
存股
盈余公积
一般风
险准备
未分配利润
其
他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余
额
386,186,400.00 14,241,100.00 14,190,189.39 99,768,484.74 125,245,324.34 639,631,498.47
加：同一控
制下企业合并产
生的追溯调整
405,157,212.08 41,144,828.44 33,968,221.28 297,045,447.70 777,315,709.50
会计
政策变更
前期
差错更正
其他
二、本年年初余
额
386,186,400.00 419,398,312.08 55,335,017.83 133,736,706.02 422,290,772.04 1,416,947,207.97
三、本年增减变
动金额（减少以
“－”号填列）
381,626,219.00 -397,445,351.39 22,602,736.73 88,876,247.13 24,114,022.33 119,773,873.80
（一）净利润 210,743,783.71 142,624,272.12 353,368,055.83
（二）直接计入
所有者权益的利
得和损失
-583,146,635.11 -9,245,389.37 -75,733,818.18 -668,125,842.66
1．可供出售金融
资产公允价值变
动净额
2．权益法下被投
资单位其他所有
者权益变动的影
响
2,501,860.69 2,501,860.69深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
27
3．与计入所有者
权益项目相关的
所得税影响
4．其他 -585,648,495.80 -9,245,389.37 -75,733,818.18 -670,627,703.35
上述（一）和（二）
小计
-583,146,635.11 201,498,394.34 66,890,453.94 -314,757,786.83
（三）所有者投
入和减少资本
143,339,544.00 344,559,066.72 487,898,610.72
1．所有者投入资
本
143,339,544.00 344,559,066.72 487,898,610.72
2．股份支付计入
所有者权益的金
额
3．其他
（四）利润分配 22,602,736.73 -33,193,255.21 -42,776,431.61 -53,366,950.09
1．提取盈余公积 22,602,736.73 -22,602,736.73
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
股东）的分配
-10,590,518.48 -42,776,431.61 -53,366,950.09
4．其他
（五）所有者权
益内部结转
238,286,675.00 -158,857,783.00 -79,428,892.00
1．资本公积转增
资本（或股本）
158,857,783.00 -158,857,783.00
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他 79,428,892.00 -79,428,892.00
四、本期期末余
额
767,812,619.00 21,952,960.69 77,937,754.56 222,612,953.15 446,404,794.37 1,536,721,081.77深圳香江控股股份有
限公司 2008 年年度报告摘要
28
单位:元 币种:人民币
上年金额
归属于母公司所有者权益
项目
股本 资本公积
减：
库
存
股
盈余公积
一般风
险准备
未分配利润
其
他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余额
386,186,400.0
0
164,232,320.87 34,780,342.40 305,447,084.48 139,439,618.74 1,030,085,766.49
加：同一控制下
企业合并产生的追溯
调整
399,947,212.06 34,707,862.29 166,866,678.09 405,521,240.41 1,007,042,992.85
会计政策
变更
前期差错
更正
其他
二、本年年初余额
386,186,400.0
0
564,179,532.93 69,488,204.69 472,313,762.57 544,960,859.15 2,037,128,759.34
三、本年增减变动金
额（减少以“－”号
填列）
-144,781,220.85 -14,153,186.86 -338,577,056.55 -122,670,087.11 -620,181,551.37
（一）净利润 198,576,113.32 38,347,366.34 236,923,479.66
（二）直接计入所有
者权益的利得和损失
-144,781,220.85 -20,590,153.01 -206,658,129.41 690,000.00 -371,339,503.27
1．可供出售金融资产
公允价值变动净额
2．权益法下被投资单
位其他所有者权益变
动的影响
5,210,000.00 690,000.00 5,900,000.00
3．与计入所有者权益
项目相关的所得税影
响
4．其他 -149,991,220.85 -20,590,153.01 -206,658,129.41 -377,239,503.27深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告
摘要
29
上述（一）和（二）
小计
-144,781,220.85 -20,590,153.01 -8,082,016.09 39,037,366.34 -134,416,023.61
（三）所有者投入和
减少资本
3,000,000.00 3,000,000.00
1．所有者投入资本 3,000,000.00 3,000,000.00
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 6,436,966.15 -330,495,040.46 -164,707,453.45 -488,765,527.76
1．提取盈余公积 6,436,966.15 -6,436,966.15
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
-324,058,074.31 -164,707,453.45 -488,765,527.76
4．其他
（五）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额
386,186,400.0
0
419,398,312.08 55,335,017.83 133,736,706.02 422,290,772.04 1,416,947,207.97
公司法定代表人：翟美卿 主管会计工作负责人：董涛 会计机构负责人：邹文红深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
30
母公司所有者权益变动表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本年金额
项目
股本 资本公积
减：库存
股
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 386,186,400.00 14,241,100.00 -137,715,851.15 262,711,648.85
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 386,186,400.00 14,241,100.00 -137,715,851.15 262,711,648.85
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 381,626,219.00 202,091,261.25 22,602,736.73 113,405,220.07
719,725,437.05
（一）净利润 226,027,367.28 226,027,367.28
（二）直接计入所有者权益的利得和损失 16,389,977.53 16,389,977.53
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4．其他 16,389,977.53 16,389,977.53
上述（一）和（二）小计 16,389,977.53 226,027,367.28 242,417,344.81
（三）所有者投入和减少资本 143,339,544.00 344,559,066.72 487,898,610.72
1．所有者投入资本 143,339,544.00 344,559,066.72 487,898,610.72
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 22,602,736.73 -33,193,255.21 -10,590,518.48
1．提取盈余公积 22,602,736.73 -22,602,736.73
2．对所有者（或股东）的分配 -10,590,518.48 -10,590,518.48
3．其他
（五）所有者权益内部结转 238,286,675.00 -158,857,783.00 -79,428,892.00
1．资本公积转增资本（或股本） 158,857,783.00 -158,857,783.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他 79,428,892.00 -79,428,892.00
四、本期期末余额 767,812,619.00 216,332,361.25 22,602,736.73 -24,310,631.08 982,437,085.90深圳香江控股股份有限
公司 2008 年年度报告摘要
31
单位:元 币种:人民币
上年金额
项目
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 386,186,400.00 14,241,100.00 20,193,816.84 83,681,986.05 504,303,302.89
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 386,186,400.00 14,241,100.00 20,193,816.84 83,681,986.05 504,303,302.89
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） -20,193,816.84 -221,397,837.20 -241,591,654.04
（一）净利润 -6,721,141.78 -6,721,141.78
（二）直接计入所有者权益的利得和损失 -20,193,816.84 -203,091,103.93 -223,284,920.77
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的
影响
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4．其他 -20,193,816.84 -203,091,103.93 -223,284,920.77
上述（一）和（二）小计 -20,193,816.84 -209,812,245.71 -230,006,062.55
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 -11,585,591.49 -11,585,591.49
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -11,585,591.49 -11,585,591.49
3．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额 386,186,400.00 14,241,100.00 0.00 -137,715,851.15 262,711,648.85
公司法定代表人：翟美卿 主管会计工作负责人：董涛 会计机构负责人：邹文红深圳香江控股股份有限公司 2008 年年度报告摘要
32
9.3 本报告期无会计政策、会计估计和核算方法变更。
9.4 本报告期无会计差错更正。
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
1、本公司于2008 年向南方香江非公开发行股票取得番禺锦江51%股权、保定香江90%股权、
增城香江90%股权、成都香江100%股权，股权转让手续于2008 年2 月完成。另外，番禺锦江的子
公司番禺幼儿园、广州大瀑布、广州绿洲和番禺俱乐部，增城香江的子公司增城小楼也相应纳入
本公司合并范围。2008 年6 月本公司向广州金九千收购其持有的增城香江和保定香江各10%的股
权。报告年末，本公司持有该等公司100%股权。
2、本公司于2008 年投资3,000 万元设立连云港锦绣香江置业有限公司，本公司持股比例为
100%。
3、本公司于2008 年投资1,000 万元设立株洲锦绣香江置业有限公司，本公司持股比例为
100%。
4、恩平锦江新城置业有限公司于2008 年投资50 万元设立恩平锦江物业管理有限公司，恩平
置业持股比例为100%。
5、临沂香江商贸有限公司于2008 年投资300 万元临沂香江装饰工程有限公司，临沂香江商
贸有限公司持股比例为100%。
6、番禺锦江于2008 年投资3,000 万元设立成都香江置业有限公司，番禺锦江持股比例为
100%。
7、本公司2008年9月26日召开第五届董事会临时会议及第五届八次监事会,会议审议通过如下
决议:同意本公司收购南方香江持有的锦江物业51%的股权，南昌商贸收购深圳市全家福商贸有限
公司（以下简称“全家福商贸”）和深圳市贝尔贸易有限公司（以下简称“贝尔贸易”）持有的
南昌物业100%股权，景德镇香江收购全家福商贸和贝尔贸易持有的景德镇物业100%股权，随州香
江收购全家福商贸和贝尔贸易持有的随州物业100%股权，新乡置业收购全家福商贸和贝尔贸易持
有的新乡物业100%股权，增城香江收购南方香江和广州金九千持有的增城物业、翡翠轩俱乐部各
100%股权，景德镇香江收购广州金九千持有的景德镇家福特100%股权，洛阳百年收购全家福商贸
和贝尔贸易持有的洛阳物业100%股权，郑州置业收购全家福商贸和贝尔贸易持有的郑州物业100%
股权，聊城香江收购全家福商贸和贝尔贸易持有的聊城物业100%股权，长春置业收购全家福商贸
和贝尔贸易持有的长春物业100%股权。
8、公司以自有资金收购南方香江持有的金爵装饰51%股权、收购关联方深圳大本营投资管理
有限公司和广州金九千持有的千本建筑100%股权。截至2008 年8 月22 日千本建筑和金爵装饰已
办妥工商变更登记手续。
董事长：翟美卿
深圳香江控股股份有限公司
2009 年3 月31 日
