鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
鲁商置业股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔
细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全
文。
1.2 公司简介
股票简称 鲁商置业 股票代码 600223
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 李璐 王盼盼
电话 0531-66699999 0531-66699999
传真 0531-66697128 0531-66697128
电子信箱 600223Lszy@163.com 600223Lszy@163.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年
2013 年(末) 2012 年(末) 2011 年(末)
(末)增减（%）
17,634,377,861
总资产 27,298,931,080.63 21,558,537,421.98 26.63
.55
归属于上市公司股东 1,315,653,228.
1,826,281,689.68 1,562,255,256.69 16.90
的净资产 85
经营活动产生的现金 -3,633,914,471.
-1,087,851,083.26 103,585,906.61 -1,150.19
流量净额 39
2,381,698,574.
营业收入 5,293,036,561.09 3,673,819,067.59 44.07
35
归属于上市公司股东
264,026,432.99 246,602,027.84 7.07 234,627,546.18
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 261,783,492.04 252,750,749.50 3.57 217,576,388.17
的净利润
加权平均净资产收益 减少 1.56 个百
15.58 17.14 19.58
率（%） 分点
基本每股收益（元／ 0.26 0.25 4.00 0.23
1
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股）
稀释每股收益（元／
0.26 0.25 4.00 0.23
股）
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 31,320 31,980
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
山东省商业集团有
国有法人 52.62 526,739,200 0 质押 222,790,000
限公司
山东省国有资产投
国有法人 6.67 66,758,303 0 无
资控股有限公司
山东世界贸易中心 国有法人 3.84 38,441,600 0 质押 19,220,000
鲁商集团有限公司 国有法人 3.44 34,432,500 0 质押 17,210,000
博山万通达建筑安 境内非国
1.95 19,500,000 0 质押 19,500,000
装公司 有法人
全国社保基金一一
未知 1.93 19,329,416 0 无
零组合
邹瀚枢 未知 1.62 16,190,012 0 无
淄博市城市资产运
国有法人 1.21 12,156,250 0 无
营有限公司
山东银座家居有限
国有法人 0.99 9,865,277 0 无
公司
中国工商银行－国
投瑞银成长优选股 未知 0.71 7,152,339 0 无
票型证券投资基金
前十名股东及前十名无限售条件股东中，山东省商业集团有限公
上述股东关联关系或一致行动
司、山东世界贸易中心、鲁商集团有限公司和山东银座家居有限公
的说明
司存在关联关系，其他股东关联关系未知。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
2
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三、 管理层讨论与分析
｛一｝董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，面对十分复杂的房地产形势，在公司董事会正确领导和大力支持
下，公司上下解放思想、创新增效，加强形势预判，抢抓每一个机遇，实现了公
司健康稳定的发展。
1、报告期内，公司实现营业收入 52.93 亿元，同比增长 44.07%；实现利润
总额 5.47 亿元，同比增长 15.16%；实现归属于母公司所有者的净利润 2.64 亿
元，同比增长 7.07%。
2、截至 2013 年 12 月 31 日，公司总资产 272.99 亿元，净资产 18.26 亿
元，分别比 2012 年底增长 26.63%和 16.90%。
3、在营销方面，加大营销创新、考核力度，深挖客户资源，千方百计扩大
销售规模。一是千方百计抓好重点项目销售。二是抢抓机遇合理安排销售节奏。
三是积极尝试新兴的营销推广手段。采用微博、微信等新型媒体形式，根据目标
客群的特点进行精准营销。四是深挖客户资源。坚持老客户维护与新客户开拓并
行，实现了项目效益和口碑的双赢。报告期内，公司实现合同销售额 91 亿元，
同比增长 20.34%。
4、在工程建设方面，进一步压缩工期、提升质量，保证手续和工程节点达
成。一是缩短建设周期，通过优化施工组织，有效穿插施工工艺，将工期标准压
缩。二是全面加强质量计划管理，以交房样板、外墙样板及 20 多个工序样板的
完成时间为控制节点，促进了样板的提前完成，充分发挥了样板引路的作用。三
是紧抓工程质量，制定并执行《住宅核心景观区车库建设管理办法》，开展联合
大检查、建设工程防渗漏专项检查提升工程质量。四是规范手续办理，制定《项
3
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目开发手续办理办法》，以“精心策划，提前沟通，高效有序”为原则，规范项
目开发手续办理工作。报告期内，公司实现新开工面积 126 万平方。
5、在成本管理方面，以“成本管理提升年”为契机，促进目标成本制度的
落地执行，构建成本管控长效机制。报告期内，公司确定了“成本管理提升年”
的管理主题，实行成本动态月报制度，及时掌握项目成本变动情况，确保动态成
本在可控范围。同时，公司新版成本管理系统上线，优化了目标成本、招标采购、
合同管理等工作。
6、在标准化建设方面，大力推进计划管理体系与各专业标准化建设，取得
了阶段性成果。推行全价值链计划管理体系，增强在设计、手续、产业协同等环
节的前置和预判，在设计控制、开发分期、成本管理、工程管理、营销管理、手
续管理、现金流管理和税收筹划等开发过程的各个方面建立较完善的指引体系。
7、在土地储备方面，针对目前的市场形势和公司现状，加大了新项目的拓
展力度，对省内多个项目进行考察，重点考察了济南、青岛、临沂、泰安等城市，
为公司未来开发经营提供充分的土地保障。同时，努力提高投资项目可行性研究
的科学性，初步建立了公司的投资模板。
(一) 主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科 目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 5,293,036,561.09 3,673,819,067.59 44.07
营业成本 3,799,642,684.61 2,574,212,789.82 47.60
销售费用 200,514,529.32 172,553,179.04 16.20
管理费用 121,220,354.22 90,833,562.04 33.45
财务费用 -2,666,915.78 3,296,640.70 -180.90
经营活动产生的现金流量净额 -1,087,851,083.26 103,585,906.61 -1,150.19
投资活动产生的现金流量净额 -14,157,056.92 -192,517,468.48
筹资活动产生的现金流量净额 3,020,850,595.80 260,662,487.47 1,058.91
营业税金及附加 601,224,226.54 342,832,541.51 75.37
资产减值损失 33,194,760.53 15,357,328.44 116.15
投资收益 3,464,256.76 9,318,114.56 -62.82
营业外收入 13,319,527.83 1,168,660.42 1,039.73
2、收入
（1）驱动业务收入变化的因素分析
4
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2013 年公司营业收入较 2012 年增加 16.19 亿元，增幅 44.07%，公司营业
收入增加的主要原因是：本年哈尔滨松江新城项目实现首次交房结转收入，同时
青岛鲁商首府项目、临沂鲁商凤凰城项目交房收入相比去年增加较多，三个项目
共计影响收入增加 14.66 亿元。
（2）以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
行业 项目 2013 年度 2012 年度 变动比率 变动原因
新开工面积（万平 临沂鲁商中心及哈尔滨项目开
126.04 88.13 43.02%
方米） 工面积相比去年增加影响。
本年哈尔滨松江新城、临沂鲁
房地产业 结转收入（万元） 513,963.17 359,482.72 42.97% 商凤凰城、青岛鲁商首府项目
交房相比去年增加影响。
存货（万元） 2,040,282.18 1,688,915.12 20.80%
（3）主要销售客户的情况
公司前五名客户的营业收入金额合计 106,330,437.00 元 占营业收入总额
的比重 2.01%。
3、成本
（1）成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占总 上年同期 本期金额较
分行业 成本构成项目 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 上年同期变
(%) 比例(%) 动比例(%)
房地产销售 房地产销售成本 3,715,011,023.99 98.30 2,519,501,625.65 98.43 47.45
物业管理 物业管理成本 52,967,147.73 1.40 38,793,270.46 1.52 36.54
酒店 酒店服务成本 11,145,387.69 0.30 1,288,218.21 0.05 765.18
建材销售 建材销售成本 110,692.25
分产品情况
本期占总 上年同期 本期金额较
分产品 成本构成项目 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 上年同期变
(%) 比例(%) 动比例(%)
房地产销售 房地产销售成本 3,715,011,023.99 98.30 2,519,501,625.65 98.43 47.45
物业管理 物业管理成本 52,967,147.73 1.40 38,793,270.46 1.52 36.54
酒店 酒店服务成本 11,145,387.69 0.30 1,288,218.21 0.05 765.18
建材销售 建材销售成本 110,692.25
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（2）主要供应商情况
公司前 5 名供应商 2013 年提供建安劳务 1,454,277,352.23 元，占年度总建
安支出的 40.24%。
4、费用
单位：元 币种：人民币
项 目 本期数 上期数 增减幅度（%） 主要原因
主要系固定资产的折旧及其
管理费用 121,220,354.22 90,833,562.04 33.45
他费用增加所致。
主要系利息收入较上期增加
财务费用 -2,666,915.78 3,296,640.70 -180.90
所致。
5、现金流
单位：元 币种：人民币
增减幅度
项 目
本期数 上期数 增减额 （%） 主要原因
经营活动产生的 主要系本期支付土地出让
-1,087,851,083.26 103,585,906.61 -1,191,436,989.87 -1,150.19
现金流量净额 金较多所致。
其中：销售商品、
项目开发量增加，销售相
提供劳务收到的 6,363,662,660.53 4,680,695,314.25 1,682,967,346.28 35.96
应增加所致。
现金
收到其他
本年收到往来款较多影响
与经营活动有关 295,697,115.63 35,430,969.53 260,266,146.10 734.57
所致。
的现金
购买商品、
本年支付土地出让金较多
接受劳务支付的 6,159,272,624.28 3,518,033,109.91 2,641,239,514.37 75.08
所致。
现金
支付的各 主要系销售收入增加相应
1,013,308,053.06 416,350,019.02 596,958,034.04 143.38
项税费 税费增加所致。
主要系去年同期临沂铂尔
投资活动产生的
-14,157,056.92 -192,517,468.48 178,360,411.56 曼酒店建设支出影响所
现金流量净额
致。
其中：购建固定
主要系去年同期临沂铂尔
资产、无形资产
14,157,156.92 192,573,799.28 -178,416,642.36 -92.65 曼酒店建设支出影响所
和其他长期资产
致。
支付的现金
筹资活动产生的 主要由于本年筹资较多所
3,020,850,595.80 260,662,487.47 2,760,188,108.33 1,058.91
现金流量净额 致。
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其中：取得借款 本期项目开发贷款增加影
3,075,000,000.00 1,075,320,000.00 1,999,680,000.00 185.96
收到的现金 响所致。
分配股利、
借款增加相应利息增加影
利润或偿付利息 737,591,229.20 540,488,048.75 197,103,180.45 36.47
响所致。
支付的现金
支付其他
本期归还关联方借款减少
与筹资活动有关 1,807,823,480.00 2,596,305,277.78 -788,481,797.78 -30.37
所致。
的现金
报告期内公司经营活动产生的现金流量净额与本年度净利润存在较大差异，主要是因为
房地产项目开发周期较长，商品房预售收款与交房确认收入存在时间差异，同时，工程投资
在整个建设期内陆续投入，直至交房后方可一次性确认为营业成本，所以造成经营活动产生
的现金流量净额与净利润存在较大差异。
公司做为一个处于成长期的房地产开发公司，土地储备量的增长速度会高于商品房的销
售增长速度，也是造成经营活动产生的现金流量净额与净利润存在差异的原因之一。
6、其它
发展战略和经营计划进展说明
详见第四节“董事会报告”中第一部分“董事会关于公司报告期内经营情况
的讨论与分析”的相关内容。
（二）行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位：元 币种：人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 2.19 个
房地产销售 5,139,631,742.77 3,715,011,023.99 27.72 42.97 47.45
百分点
减少 1.93 个
物业管理 63,257,447.05 52,967,147.73 16.27 33.39 36.54
百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产销售 5,139,631,742.77 3,715,011,023.99 27.72 42.97 47.45 减少 2.19 个
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鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
百分点
减少 1.93 个
物业管理 63,257,447.05 52,967,147.73 16.27 33.39 36.54
百分点
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
山东省内 4,590,196,981.54 38.09
山东省外 661,893,997.76 105.88
山东省内收入相比去年同期增加 38.09%，主要原因是本年青岛鲁商首府项目、临沂鲁商
凤凰城项目交房实现收入相比去年增加较多，影响山东省内营业收入大幅增加；山东省外收
入相比去年同期增加 105.88%，主要原因是哈尔滨松江新城项目本年竣工首次交房实现收入，
影响山东省外收入增加较多。
(三) 资产、负债情况分析
1、资产负债情况分析表
单位：元
本期期末 上期期末 本期期末金
数占总资 数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数
产的比例 产的比例 末变动比例
（%） （%） （%）
货币资金 3,885,620,422.07 14.23 2,385,936,900.92 11.07 62.86
应收账款 245,551,001.10 0.90 5,504,183.97 0.03 4,361.17
其他应收款 389,185,107.05 1.43 255,960,117.84 1.19 52.05
长期待摊费用 10,694,273.75 0.04 6,883,135.15 0.03 55.37
递延所得税资产 82,562,013.90 0.30 50,685,610.38 0.24 62.89
短期借款 650,000,000.00 2.38 178,700,000.00 0.83 263.74
应交税费 -223,970,196.32 -61,931,412.00
应付股利 75,000,000.00 0.27
其他应付款 11,241,342,314.18 41.18 8,606,190,334.84 39.92 30.62
长期借款 2,340,000,000.00 8.57 1,322,548,000.00 6.13 76.93
货币资金：主要系本期筹资活动现金净流量增加所致。
应收账款：主要系项目回迁房政府欠款影响所致。
其他应收款：主要系应收商品房预售监管资金增加所致。
长期待摊费用：主要系预付期限超过一年的租赁费用影响所致。
递延所得税资产：主要系新项目未实现收益及计提坏账准备所致。
短期借款：主要系本年借入短期委托贷款所致。
应交税费：主要系预收款项增加不符合收入确认条件，根据预收款预交商品房销售环节
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税费增加所致。
应付股利：系控股孙公司分红影响所致。
其他应付款：主要系商业集团及其他关联方向公司提供资金增加所致。
长期借款：主要系项目开发贷款增加所致。
(四) 核心竞争力分析
本公司是山东省商业集团有限公司控股的一家专业从事房地产开发、经营管
理的上市公司，公司的发展目标是凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业
的市场运作和不断深化的品牌影响力，不断发展，成为全国领先的房地产综合开
发企业。公司在以下几点具有竞争优势：
1、企业文化：鲁商置业始终倡导以"622"精神为内核的企业文化，"激情
拼搏、全心奉献"的鲁商精神，始终激发着每一位员工艰苦奋斗、干事创业。同
时，企业的快速发展也给员工的发展、职业规划提供了良好的平台，对优秀人才
具有很强的吸引力。
2、产业协同：背靠国有特大型企业商业集团，特别是在山东省内，公司拥
有不可多得的资源优势。集团公司直接或间接带来的产业协同资源、信息资源、
资金资源和品牌资源，都成为公司的竞争优势。
3、品牌优势：公司以"专业、创新、精品、诚信、共赢"的开发标准，致力
于塑造"品质地产供应商"的企业形象；以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生
活空间。2013 年，公司荣获 "中国房地产 20 年，中国房地产百强"、"实力品牌
地产"、"山东省房地产开发商十强"等荣誉称号。
4、精细化管理：标准化的景观、精装、招标采购、成本管理将工程管理工
作提升到精细化、标准化、成本控制目标化的管理层次。
(五) 投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资额 10300 万元；上年同期，公司对外股权投资
额 300 万元；与上年同比，投资额增加 10000 万元，增加 3333.33%。被投资公
司具体情况如下：
（1）公司第八届董事会第四次会议于 2013 年 3 月 26 日在公司会议室召开，
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鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
会议审议通过了《关于合资设立防火门业有限公司的议案》，同意公司全资子公
司山东省鲁商置业有限公司与烟台华盛工业有限公司在济南市长清区万德镇鲁
商工业园成立合资公司，公司名称为济南鲁商特种门业有限公司。合资公司注册
资本金 500 万元人民币，其中，山东省鲁商置业有限公司出资 300 万元人民币，
占 60%；烟台华盛工业有限公司出资 200 万元人民币，占 40%。合资公司经营范
围为：防盗门、防火门、人防门、防火卷帘的生产、销售、安装。该公司于 2013
年 6 月 26 日完成工商注册手续。
（2）公司第八届董事会第七次会议于 2013 年 10 月 24 日以通讯方式召开，
会议审议通过了《关于设立项目公司的议案》，同意公司全资子公司山东省鲁商
置业有限公司出资人民币 5000 万元在青岛成立青岛鲁商蓝岸地产有限公司，主
要经营房地产开发与经营管理，工程管理，房地产销售，房产租赁等。该公司于
2013 年 10 月 25 日完成工商注册手续。
（3）公司第八届董事会 2013 年度第七次临时会议于 2013 年 12 月 9 日以通
讯方式召开，会议审议通过了《关于设立泰安鲁商置业有限公司的议案》，同意
公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司出资人民币 5000 万元在泰安设立项目
公司，公司名称为泰安鲁商置业有限公司，主要经营范围为房地产开发与经营管
理，工程管理，房地产销售，房产租赁等。该公司于 2013 年 12 月 12 日完成工
商注册手续。
2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
（1） 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
（2）委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、主要子公司、参股公司分析
（1）主要控股公司的经营情况及业绩：
单位：元 币种：人民币
公司名称 业务性质 公司持 注册资本 总资产 净资产 净利润
10
鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
股比例
鲁商置业青岛有限
房地产开发 75% 50,000,000.00 3,863,718,803.49 613,085,802.21 494,444,294.12
公司
济宁鲁商置业有限
房地产开发 100% 20,000,000.00 1,136,202,987.19 78,908,248.10 32,787,224.00
公司
青岛鲁商地产有限
房地产开发 85% 20,000,000.00 729,689,588.92 108,502,240.50 17,383,057.87
公司
临沂鲁商地产有限
房地产开发 100% 20,000,000.00 1,448,803,771.89 157,248,908.54 19,795,368.01
公司
山东省鲁商置业有
房地产开发 100% 50,000,000.00 14,915,928,912.48 605,516,177.96 -52,533,873.05
限公司
哈尔滨鲁商置业有
房地产开发 90% 50,000,000.00 8,270,912,443.67 21,587,072.65 81,108.02
限公司
青岛鲁商置地发展
房地产开发 75% 50,000,000.00 3,083,612,190.07 37,768,122.21 -11,823,690.50
有限公司
（2）单个控股子公司的净利润对公司净利润影响达到 10%以上的：
单位：元 币种：人民币
公司名称 营业收入 营业利润 净利润
鲁商置业青岛有限公司 2,364,258,016.92 678,079,493.24 494,444,294.12
济宁鲁商置业有限公司 408,067,887.96 46,017,949.23 32,787,224.00
（3）单个子公司经营业绩与上一年度报告期内相比变动在 30%以上，且对公司
合并经营业绩造成重大影响的：
单位：元 币种：人民币
公司名称 本期净利润 同期净利润 增减额 同比变化（%）
山东省鲁商置业有限公司 -52,533,873.05 -19,469,644.80 -33,064,228.25 -169.82
临沂鲁商地产有限公司 19,795,368.01 14,729,762.41 5,065,605.60 34.39
哈尔滨鲁商置业有限公司 81,108.02 -21,498,068.38 21,579,176.40 100.38
青岛鲁商置地发展有限公司 -11,823,690.50 -132,334.55 -11,691,355.95 -8,834.70
重庆鲁商地产有限公司 -38,854,795.45 -23,513,629.26 -15,341,166.19 -65.24
5、非募集资金项目情况
单位：万元 币种：人民币
本年度投入金 累计实际投入金
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
额 额
哈尔滨松江新城项目 1,900,000.00 43.20% 327,495.16 820,753.64 未实现收益。
累计实现留存收益
鲁商蓝岸国际项目 158,000.00 99.20% 7,089.28 156,730.34
8,850.22 万元。
鲁商御龙湾项目 145,300.00 76.08% 17,589.07 110,550.79 累计实现留存收益
11
鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
1,815.51 万元。
累计实现留存收益
鲁商常春藤项目 450,000.00 61.83% 62,630.30 278,225.51
8,373.29 万元。
累计实现留存收益
国奥城项目 290,000.00 63.25% 45,042.24 183,438.52
10,336.27 万元。
累计实现留存收益
济宁南池公馆项目 220,000.00 65.39% 31,882.99 143,850.49
5,890.82 万元。
累计实现留存收益
青岛鲁商首府项目 1,000,000.00 42.37% 33,413.40 423,668.26
86,308.58 万元。
青岛蓝岸丽舍项目 950,000.00 11.23% 70,111.53 106,643.91 未实现收益。
菏泽鲁商凤凰城项目 400,000.00 32.15% 49,829.51 128,582.54 未实现收益。
累计实现留存收益
临沂鲁商凤凰城项目 206,000.00 100.00% 7,524.08 206,304.39
30,466.19 万元。
累计实现留存收益
北京蓝岸丽舍项目 183,000.00 95.43% 7,142.23 174,641.13
26,801.86 万元。
临沂鲁商置业项目 480,000.00 1.79% 2,786.76 8,593.05 未实现收益。
累计实现留存收益
东营银座城市广场 68,000.00 68.45% 13,772.18 46,547.12
2,929.52 万元。
临沂鲁商中心项目 320,000.00 11.00% 35,121.33 35,195.33 未实现收益。
合计 6,770,300.00 / 711,430.06 2,823,725.02 /
（1）2010 年 11 月 17 日，公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司取得与
哈尔滨市地产交易中心签订的《中标通知书》，确认山东省鲁商置业有限公司经
过竞投取得哈尔滨市编号为 NO.2010HTZ01-08 的八宗国有建设用地使用权，土地
总面积约 84.6 万平方米，土地总体成交价款为 4,567,467,000 元。截止报告期
末，上述土地款已支付。
（2）2011 年 1 月 11 日，公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司及福建
金帝集团有限公司取得与青岛市崂山区人民政府签订的《项目成交确认书》，确
认山东省鲁商置业有限公司和福建金帝集团有限公司通过挂牌方式竞得青岛市
崂山区午山村庄改造项目，该项目出让面积：479,138.1 平方米，项目总成交价：
50 亿元。截止报告期末，公司已支付土地款 7.57 亿元。
（六）其他
1、房地产土地面积情况
公司开发项目土地总面积约 520 万平方米，房产总面积（含地下）约 1600
万平方米。将合作开发项目按照归属母公司的权益计算，公司开发项目土地总面
积约 450 万平方米，房产总面积（含地下）约 1533 万平方米。
公司开发的房产以销售为主，截止报告期末，公司拟发展作为销售的土地面
12
鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
积（不含已预售部分）约 117 万平方米，拟发展作为销售的房产（不含已预售部
分）面积约为 430 万平方米。
2、房地产出租情况
公司开发的房产以销售为主，目前出租的物业均为相关物业出售之前的临时
性出租。截止报告期末，公司商业出租面积约 9.25 万平方米，主要在济南、东
营、泰安等地，2013 年租金收入 2757 万元，每平方米租金 0.8-3.5 元∕天；写
字楼出租主要以济南和临沂项目为主，出租面积约 9959.13 平方米，2013 年租
金收入 396.32 万元，每平方米平均租金 1.0-3.2 元∕天；幼儿园出租面积约 8029
平方米，主要以青岛和临沂的项目为主，2013 年租金收入 72.9 万元，每平方米
平均租金 0.3 元∕天；以健身为主的出租房产面积约为 3000 平方米，主要在青
岛地区，2013 年租金收入为 71.22 万元，每平方米平均租金 0.8 元∕天。
3、房地产销售情况
公司 2013 年度在建面积约 284.12 万平方米，其中住宅面积约 211.4 万平方
米，商铺面积约 18.35 万平方米，写字楼面积约 36.56 万平方米，购物中心面积
约 16.21 万平方米，酒店约 1.6 万平方米。
2013 年度竣工面积约 103.08 万平方米，其中住宅面积约 89.63 万平方米，
商铺面积约 5.36 万平方米，写字楼面积约 8.09 万平方米。
公司 2013 年度已售房产面积（含已预售）约 97.86 万平方米，其中住宅面
积约 84 万平方米，每平方米平均售价约为 0.87 万元，商铺面积约为 6.13 万平
方米，每平方米平均售价约为 1.5 万元，写字楼面积约为 7.73 万平方米，每平
方米平均售价约为 1.16 万元。
2013 年度末公司可售房产面积约 176.04 万平方米，其中住宅面积约 141.37
万平方米，商铺面积约 13.83 万平方米，写字楼面积约 20.84 万平方米。
4、财务融资情况
报告期内，公司融资主要以委托贷款、开发贷款和经营性物业支持贷款为主，
其中，委托贷款总金额 65000 万元，开发贷款总金额 207500 万元，经营性物业
支持贷款总金额 35000 万元，平均利息成本为 7.38%，最高融资成本为 8.85%。
2013 年度利息总支出 84307 万元，其中计入当期财务费用 521 万元，利息
资本化金额 83786 万元，利息资本化率 99.38%。
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鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
具体详见第十节“财务会计报告”相关附注。
5、公司新开工计划：2014 年公司预计新开面积约为 160 万平方米。
｛二｝董事会关于公司未来发展的讨论与分析
（一）行业竞争格局和发展趋势
公司目前主营业务属于房地产开发行业，房地产市场发展趋势的主要影响因
素包括宏观经济环境、宏观调控政策、货币环境及市场供求等等。2014 年中央
经济工作会议确定了稳中求进、改革创新的总基调，继续实施积极的财政政策和
稳健的货币政策，对房地产行业的调控预计将实行分类化、市场化的手段。因此，
从当前形势来看，房地产调控并没有放松的信号，需对调控的长期性和复杂性做
好充分准备；投机型需求仍会遭到打压，刚需和改善性需求将成为市场主力；市
场竞争加剧，高品质的保值增值产品、高水平的成本控制能力和高水准的专业贴
心服务将成为大势所趋。对房地产企业的规模和资金实力的要求也将越来越高，
企业的管理效率、开发进度、成本控制能力等将成为企业生存的关键因素。
（二）公司发展战略
虽然面临严峻的地产形势，但目前中国仍处于经济快速发展、城市化进程不
断加快的战略机遇期，鲁商置业将充分发挥大型国企和上市公司优势，抢抓机遇，
努力将宏观调控常态化给企业带来的不利因素转变为发展契机，对外积极拓展新
项目，形成全国板块布局；对内全面提升管理水平，实现管理的标准化、精细化、
模式化升级；延伸产业链条，缩短运作周期，创造更大效益；创造有鲁商置业特
色的商业模式和盈利模式；以住宅和城市综合体为主，集中精力做精品、做大盘；
实施“区域聚焦”战略，在介入的二三线城市中要争做龙头，一线城市要做到前
列；迅速做大做强，实现跨越式发展，致力于成长为“全国领先的房地产综合开
发企业”。
(三) 经营计划
2014 年公司将以坚持以发展为主线、以改革为动力、以创新为手段、以效
益为中心，以推进工作前置、丰富土地储备、加快项目运作为重点，牢固树立客
户理念和前瞻性、系统性思维，积极探索新的业务领域，全面强化专业管理能力，
大力改进激励约束机制，促进公司持续健康稳定发展。2014 年公司计划新开工
160 万㎡以上，努力实现合同销售额增长 20%。
为了实现公司的良好发展，2014 年公司将着力抓好以下几个方面的工作：
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鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
1、以发展为主线，加大土地获取力度。
2014 年公司将继续以省内市场为拓展主战场，以济南、青岛为核心城市，
充分依托省会都市圈和蓝色经济带两个重要经济增长极，多点布局，巩固扩大公
司在青岛的影响力，努力提高公司在济南的市场份额。精耕经过市场检验的省内
城市，重点加强对济南、临沂、泰安等城市的调研力度，加快发展步伐，加大土
地获取力度。保证项目开发的可持续性。在产品结构上，以住宅地产为核心，优
先满足刚性需求。对城镇化、扩大内需、房地产税、养老地产等政策进行跟踪研
究。
2、以效益为中心，切实提高公司赢利能力。
一是要进一步缩短开发的整体周期。二是要突出抓好现金流管理。三是要
从销售入手抓效益。四是继续抓好设计、工程、成本、采购、税收筹划和财务管
理在效益提升方面的工作，形成全过程成本管理能力和全员成本意识。
3、以创新为手段，切实提高公司管理水平。
一是突出抓好手续办理、结算和交付工作。二是要开展尾盘项目的专项清理
工作。三是以产品线规划为突破口，继续大力推进标准化。四是要继续利用好启
动会和地铁图两个管理工具。除了加强以上四个方面的管理创新以外，还要强调
理念创新，牢固树立客户理念、市场理念。
4、以改革为动力，逐步完善公司体制机制。
根据公司发展需要，对组织管控方式、工作流程进行优化，充分授权，合理
授权，提高工作运转效率，优化绩效管理体系，发挥各岗位的积极性、主动性和
创造性。
5、以和谐文化为保障，营造全面推动公司发展的氛围。
在认真做好经营管理工作的同时，继续紧抓公司党的建设、廉政体系建设、
企业文化建设，为公司发展提供精神动力和思想基础。在企业文化建设上，大力
弘扬责任意识、感恩心态、尊重文化和落实意识。继续抓牢抓实安全管理工作，
警钟长鸣，常抓不懈。
（四）因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
公司根据实际情况，加强资金筹措、调整和管理，提高资金的使用效率。2014
年，公司主要拟通过自有资金、销售回款、开发贷款、委托借款、大股东支持等
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鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
多种途径筹集资金，以满足公司项目建设的资金需求。根据公司第八届董事会第
八次会议审议通过的《关于公司 2014 年度融资额度的议案》，计划通过申请房地
产开发贷款、委托借款、信托等方式向银行等相关机构融资最高额不超过 60 亿
元人民币，向大股东山东省商业集团有限公司及其关联方借款最高额不超过 50
亿元人民币。
（五）可能面对的风险
政策风险：房地产开发受国家宏观调控政策的影响较大，国家对房地产持续
调控，限购、限贷及房产税扩大征收范围，都将对房地产企业在土地取得、项目
开发、融资以及销售等方面产生相应的影响。
项目开发风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单
位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监
管，这使得对项目开发控制的难度增大。
销售风险：随着本公司未来土地储备的不断扩大和开发实力的不断增强，本
公司推向市场的房地产销售数量将越来越大，如果本公司在项目定位、设计等方
面不能准确把握消费者需求变化并作出快速反应，可能造成销售风险。
财务风险：房地产开发属于资金密集型产业，项目开发周期比较长，企业需
要长期且充足的资金支持。在紧缩的货币政策环境下，地产公司融资难度增加。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当
作出具体说明。
（1） 本公司拥有其半数或半数以下表决权的纳入合并范围内的子公司
公司名称 表决权比例 纳入合并范围的原因
重庆鲁商地产有限公司 50% 见注释
注：公司持有重庆鲁商地产有限公司 50%的股权，根据该公司章程规定，由公司决定该
公司的生产经营，故公司对该公司拥有实际控制权，因而纳入公司财务报表合并范围。
（2） 本公司拥有半数以上表决权但未纳入合并范围的被投资单位
无
4.2 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
（1） 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租
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鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
等方式形成控制权的经营实体
名 称 期末净资产 本期净利润
济南鲁商特种门业有限公司 4,344,354.93 -655,645.07
青岛鲁商蓝岸地产有限公司 49,999,657.78 -342.22
泰安鲁商置业有限公司 50,006,941.97 6,941.97
（2） 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租
等方式形成控制权的经营实体
无
董事长：赵西亮
鲁商置业股份有限公司
2014 年 3 月 16 日
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