公司代码：600223 公司简称：鲁商置业
鲁商置业股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海
证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 鲁商置业 600223
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 李璐 佟广
电话 0531-66699999 0531-66699999
传真 0531-66697128 0531-66697128
电子信箱 600223Lszy@163.com 600223Lszy@163.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
2013年末 本期末比上 2012年末
2014年末 年同期末增
调整后 调整前 减（%） 调整后 调整前
总资产 30,817,631,617.56 27,298,931,080.63 27,298,931,080.63 12.89 21,558,537,421.98 21,558,537,421.98
归属于上市公司
2,023,698,273.33 1,840,511,567.22 1,826,281,689.68 9.95 1,577,587,781.06 1,562,255,256.69
股东的净资产
2013年 本期比上年 2012年
2014年
同期增减(%)
调整后 调整前 调整后 调整前
1
经营活动产生的
-2,363,097,628.14 -1,087,851,083.26 -1,087,851,083.26 不适用 103,585,906.61 103,585,906.61
现金流量净额
营业收入 5,681,863,161.13 5,293,036,561.09 5,293,036,561.09 7.35 3,673,819,067.59 3,673,819,067.59
归属于上市公司
206,420,706.11 263,135,694.39 264,026,432.99 -21.55 245,177,549.82 246,602,027.84
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
215,872,114.68 260,145,938.16 261,783,492.04 -17.02 251,333,228.99 252,750,749.50
常性损益的净利
润
加权平均净资产 减少4.72个
10.68 15.40 15.58 16.85 17.14
收益率（%） 百分点
基本每股收益（
0.21 0.26 0.26 -19.23 0.24 0.25
元／股）
稀释每股收益（
0.21 0.26 0.26 -19.23 0.24 0.25
元／股）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况
表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 34,303
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 32,061
前 10 名股东持股情况
持有有限
持股比 持股 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 售条件的
例(%) 数量 量
股份数量
山东省商业集团有限公司 国有法人 52.62 526,739,200 0 质押 232,790,000
山东省国有资产投资控股有限公
国有法人 6.67 66,758,303 0 无 0
司
鲁商集团有限公司 国有法人 3.44 34,432,500 0 质押 17,210,000
山东世界贸易中心 国有法人 2.84 28,441,600 0 质押 19,220,000
境内非国
博山万通达建筑安装公司 1.95 19,500,000 0 质押 19,500,000
有法人
淄博市城市资产运营有限公司 国有法人 1.21 12,156,250 0 无 0
境内非国
淄博第五棉纺织厂 0.56 5,590,000 0 质押 5,590,000
有法人
中国工商银行－建信优化配置混
未知 0.54 5,444,705 0 无 0
合型证券投资基金
信泰人寿保险股份有限公司－万
未知 0.45 4,527,890 0 无 0
能保险产品
裘银萍 未知 0.27 2,720,435 0 无 0
上述股东关联关系或一致行动的说明 前十名股东及前十名无限售条件股东中，山东省商业集团
2
有限公司、山东世界贸易中心、鲁商集团有限公司存在关
联关系，博山万通达建筑安装公司和淄博第五棉纺织厂存
在关联关系，其他股东关联关系未知。
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年，面对极为困难的房地产形势，在公司董事会正确领导和大力支持下，公司上下坚定
信心、振奋精神，积极进取、锐意创新，又取得了新的成绩。
1、报告期内，公司实现营业收入 56.82 亿元，实现利润总额 3.70 亿元，实现归属于母公司所
有者的净利润 2.06 亿元。
2、截至 2014 年 12 月 31 日，公司总资产 308.18 亿元，净资产 20.24 亿元，分别比 2013 年底
增长 12.89%和 9.95%。
3、2014 年，房地产行业进入深度调整期，面对严峻的市场形势，公司加大形势预判和市场分
析力度，坚持创新驱动，积极探索新的营销手段，实现了销售同比略有增长。产品创新效益初显，
对原有户型根据销售情况筛选优化，形成《鲁商置业住宅标准户型》在新项目中应用，有效提升
产品力，赢得了市场的认可。持销项目在深入挖掘客户资源上下功夫，变坐销为行销，充分发挥
老客户带客的作用。在营销中植入互联网基因，各项目推出了微信公众号，通过线上线下互动，
部分项目微信粉丝数均超过千人。制定了《价格规划作业指引》、《定价机制作业指引》、《销售调
价作业指引》、《销售价格管理办法》，形成了完善的价格规划体系，通过对价格的统筹规划、科学
管理、动态调控，实现去化速度与效益的均衡。报告期内，公司实现合同销售额 95.5 亿元，同比
3
增长 5%，合同销售额未实现年初的增长计划，主要原因是受 2014 年房地产行业进入调整期，全
年房地产行业销售面积和销售额均有下降等因素影响，同时，部分新项目土地获取较原计划滞后，
造成开盘节点滞后，影响了年内合同销售额。
4、报告期内，公司针对目前的市场形势和公司现状，加大了新项目的拓展力度，对省内多个
项目进行考察，其中在青岛、临沂、泰安、重庆共获取土地 86.39 万㎡，为公司未来开发经营提供
充分的土地保障。同时，还积极探索养老地产模式，进一步完善代建管理模式，优化项目代建协
同标准及流程，保证代建项目顺利推进。
5、紧抓工程管理，进一步压缩工期，强化质量管理，保证工程节点达成。在设计方面，把项
目定位放在更突出的位置，变原来的“以设计代替定位”为“定位先行”，根据定位开展设计工作，有
效减少了后期反复，缩短了总工期。在交付方面，抽调总部专业人员组成交房小组，到项目现场
进行调度，狠抓交付前验收，提高了公司整体交付质量和速度。编制《交付工作标准及考核管理
办法》，明确手续、工程、销售、资金等专业 90 多项重点工作标准，并将业主收房率纳入考核，
确保工作标准的落地执行。在工程质量方面，继续贯彻“样板引路”理念，推行集中样板展示区，对
各关键部位工序样板集中施工、展示，使质量要求更具感官化和整体性。加强对工程管理行为的
监督检查，总结梳理工程质量常见问题，提炼出工程管理薄弱环节，进行重点督查。报告期内，
公司实现新开工面积 160 万㎡，在建面积 306.14 万㎡，完成了年初制订的计划。
6、报告期内，公司落实“效益提升年”要求，推行房地产开发全过程成本控制，初步建立了包
括目标成本、合约规划、招标采购、动态成本、结算成本在内的较为完善的分阶段成本控制体系，
2014 年新版成本管理系统全面上线，通过信息化系统，实现对各项目动态成本监控。
7、以重点工作小组为抓手，促进管理规范化提升。2014 年，公司成立了十一个重点工作小组，
涵盖管理改革与评价、效益提升、成本管理、现金流管理、均衡去化、计划体系修订、投资管理
等方面，先后组织多次小组讨论会，形成了若干事关公司全局的制度体系，使公司在精细化、规
范化管理上迈出一大步。同时，为适应发展的需要，公司成立了青岛、临沂两个区域公司，完成
了区域公司组织架构和权责设置，进一步优化了项目公司的管理、提高了管理效率。
（二） 主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
变动比例
科目 本期数 上年同期数 原因说明
（%）
本期交房的开发项目较上
营业收入 5,681,863,161.13 5,293,036,561.09 7.35
年同期增加所致。
4
营业收入增加，相应营业成
营业成本 4,412,051,596.67 3,799,642,684.61 16.12
本增加所致。
本期广告推广及业务宣传
销售费用 197,901,025.24 200,514,529.32 -1.30
力度与去年基本持平。
主要系职工薪酬及其他费
管理费用 142,513,508.10 121,296,429.81 17.49
用增加所致。
主要系支付酒店贷款利息
财务费用 19,645,896.55 -2,658,495.33 不适用
影响所致。
根据会计政策计提坏账准
资产减值损失 6,249,322.28 33,194,760.53 -81.17
备减少所致。
主要系联营企业实现净利
投资收益 23,533,311.83 3,464,256.76 579.32
润增加所致。
主要系本期违约赔偿金等
营业外支出 25,077,579.85 9,297,638.49 169.72
影响所致。
主要系本期经营利润减少
所得税费用 125,830,349.56 181,682,148.97 -30.74
所致。
主要系本期支付土地出让
经营活动产生的现金流量净额 -2,363,097,628.14 -1,087,851,083.26 不适用
金较多所致。
主要系本期支付收购少数
投资活动产生的现金流量净额 -28,127,748.68 -14,157,056.92 不适用
股权价款影响所致。
主要由于去年同期筹资较
筹资活动产生的现金流量净额 934,350,691.76 3,020,850,595.80 -69.07
多所致。
2、 收入
（1）驱动业务收入变化的因素分析
2014 年公司营业收入较 2013 年增加 3.89 亿元，增幅 7.35%，主要原因为哈尔滨松江新城项目、
济宁南池公馆项目相比去年交房结算面积增加影响。
（2）以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
行业 项目 2014 年度 2013 年度 变动比率 变动原因
青岛蓝岸丽舍项目、青岛
新开工面积（万 鲁商泰晤士小镇项目、红岛
160.00 126.04 26.94%
平方米） 项目及泰安国际社区项目开
工面积相比去年增加影响。
本年哈尔滨松江新城、济宁
房地产业 结转收入（万
546,728.99 513,963.17 6.38% 南池公馆项目交房相比去年
元）
有所增加。
本年青岛蓝岸丽舍、哈尔滨
存货（万元） 2,551,206.07 2,040,282.18 25.04% 松江新城等项目开发投入影
响所致。
5
3、 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占总 上年同期 本期金额较
成本构成 情况
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 上年同期变
项目 说明
(%) 比例(%) 动比例(%)
房地产销 房地产销
4,289,683,525.84 97.66 3,715,011,023.99 98.30 15.47
售 售成本
物业管理 收入增加相
物业管理 76,694,894.19 1.75 52,967,147.73 1.40 44.80
成本 应成本增加
分产品情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成 较上年同 情况
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
项目 期变动比 说明
(%) 比例(%)
例(%)
房地产销 房地产销
4,289,683,525.84 97.66 3,715,011,023.99 98.30 15.47
售 售成本
物业管理 收入增加相应
物业管理 76,694,894.19 1.75 52,967,147.73 1.40 44.80
成本 成本增加
4、 费用
报告期内，公司发生销售费用 19,790.10 万元，同比减少 1.30%；发生管理费用 14,251.35 万元，
同比增加 17.49%，主要因为职工薪酬及其他费用等有所增加；财务费用 1,964.59 万元，去年同期
-265.85 万元，主要因为支付铂尔曼酒店贷款利息影响。
5、 现金流
增减幅
项 目
本期数 上期数 度（%） 主要原因
经营活动产生的 主要系本期支付土地出让金较多
不适用
现金流量净额 -2,363,097,628.14 -1,087,851,083.26 所致。
投资活动产生的 主要系本期支付收购少数股权价
不适用
现金流量净额 -28,127,748.68 -14,157,056.92 款影响所致。
筹资活动产生的
-69.07 主要由于去年同期筹资较多所致。
现金流量净额 934,350,691.76 3,020,850,595.80
报告期内公司经营活动产生的现金流量净额与本年度净利润存在较大差异，主要是因为房地
产项目开发周期较长，商品房预售收款与交房确认收入存在时间差异，同时，工程投资在整个建
设期内陆续投入，直至交房后方可一次性确认为营业成本，所以造成经营活动产生的现金流量净
6
额与净利润存在较大差异。
公司做为一个处于成长期的房地产开发公司，土地储备量的增长速度会高于商品房的销售增
长速度，也是造成经营活动产生的现金流量净额与净利润存在差异的原因之一。
（三） 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 年增减（%）
（%） （%）
减少 6.18 个
房地产销售 5,467,289,929.34 4,289,683,525.84 21.54 6.38 15.47
百分点
减少 2.90 个
物业管理 88,531,564.34 76,694,894.19 13.37 39.95 44.80
百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 年增减（%）
（%） （%）
减少 6.18 个
房地产销售 5,467,289,929.34 4,289,683,525.84 21.54 6.38 15.47
百分点
减 少
物业管理 88,531,564.34 76,694,894.19 13.37 39.95 44.80 2.90 个
百分点
主营业务分行业和分产品情况的说明
房地产销售业务相比去年，收入增加 6.38%,毛利率为 21.54%，相比去年减少 6.18 个百分点，
主要原因为交房结算的项目及产品类型的毛利率差异影响。
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
山东省内 4,137,710,812.20 -9.86
山东省外 1,499,794,351.61 126.59
主营业务分地区情况的说明
山东省外收入相比去年同期增加 126.59%，主要原因为哈尔滨松江新城项目本年交房相比去年
大幅增加，影响山东省外收入增加较多。
7
（四） 资产、负债情况分析
单位：元
本期期 本期期末
上期期末
末数占 金额较上
数占总资
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 期期末变 情况说明
产的比例
的比例 动比例
（%）
（%） （%）
主要系本期支付土地
货币资金 2,191,708,403.99 7.11 3,885,620,422.07 14.23 -43.59
款较多影响所致。
主要系本期联营企业
长期股权投资 76,146,397.29 0.25 52,613,085.46 0.19 44.73
净利润增加影响所致。
主要系采用票据结算
应付票据 454,200,000.00 1.47 125,000,000.00 0.46 263.36 工程款及材料款增加
所致。
主要由于开发项目增
应付账款 4,049,377,138.33 13.14 2,979,083,275.48 10.91 35.93 加，应付工程款及材料
款增加影响所致。
主要系尚未支付的其
应付职工薪酬 15,771,372.56 0.05 10,938,322.08 0.04 44.18
他薪酬增加所致。
主要系预收款项增加
不符合收入确认条件，
应交税费 -484,913,300.11 -1.57 -223,970,196.32 -0.82 不适用 根据预收款预交商品
房销售环节税费增加
所致。
一年内到期的非 主要系即将到期的借
922,100,000.00 2.99 778,620,000.00 2.85 18.43
流动负债 款增加所致。
主要系项目开发贷款
长期借款 3,408,800,000.00 11.06 2,340,000,000.00 8.57 45.68
增加所致。
主要系到期归还长期
长期应付款 150,000,000.00 0.49 300,000,000.00 1.10 -50.00
应付款影响所致。
（五） 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资额 29423.40 万元；上年同期，公司对外股权投资额 10300 万元；
与上年同比，投资额增加 19123.40 万元，增加 185.66%。被投资公司具体情况如下：
（1）公司第八届董事会 2014 年度第一次临时会议于 2014 年 1 月 6 日以通讯方式召开，会议
通过《关于合资设立项目公司的议案》，同意公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司与北京畅天
利信息技术有限公司在青岛合资设立青岛鲁商惜福置业有限公司，注册资本 5000 万元人民币，其
中，山东省鲁商置业有限公司出资 4250 万元人民币，占 85%，北京畅天利信息技术有限公司出资
8
750 万元人民币，占 15%，主要经营范围为房地产开发经营。
同时，会议还通过了《关于对全资下属公司增资的议案》，同意公司全资子公司山东省鲁商置
业有限公司以货币形式对菏泽鲁商置业有限公司增加注册资本 2000 万元人民币。新增注册资本
后，菏泽鲁商置业有限公司注册资本变更为 5000 万元，仍为本公司全资下属公司。
上述公司设立或增资的工商登记手续均于 2014 年 1 月份办理完毕。
（2）公司第八届董事会 2014 年度第三次临时会议于 2014 年 1 月 28 日以通讯方式召开，会议
通过《关于设立项目公司的议案》，同意公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司出资人民币 3000
万元在济南设立项目公司，名称为山东鲁商金霖房地产开发有限公司，主要经营范围为房地产开
发经营，该公司于 2014 年 1 月底完成工商注册手续。
（3）公司第八届董事会第六次会议于 2013 年 8 月 15 日在银座泉城大酒店会议室召开，会议
通过《关于合资设立电力设备有限公司的议案》，同意公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司与
山东鑫宏建电力设备有限公司在济南市长清区万德镇鲁商工业园合资设立山东鲁商鑫宏建电力设
备有限公司，注册资本金 500 万元人民币，其中，山东省鲁商置业有限公司出资 300 万元人民币，
占 60%；山东鑫宏建电力设备有限公司出资 200 万元人民币，占 40%。该公司于 2014 年 3 月 27 日
完成工商注册手续。
(4)为了更好地理顺项目公司股权，本公司参与购买山东产权交易中心公开挂牌出售的山东银
座久信房地产开发有限公司持有的泰安银座房地产开发有限公司 10%的股权和东营银座房地产开
发有限公司 15%的股权，交易金额分别为 1528.50 万元、794.90 万元。上述两公司股权转让的工商
变更手续已于 2014 年 3 月底办理完毕，变更后本公司分别持有泰安银座房地产开发有限公司 97%
和东营银座房地产开发有限公司 100%的股权。
（5）公司第八届董事会 2014 年度第六次临时会议于 2014 年 4 月 15 日以通讯方式召开，会议
通过了《关于对全资下属公司增资的议案》，同意公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司以货币
形式对山东鲁商金霖房地产开发有限公司增加注册资本 17000 万元人民币。新增注册资本后，山
东鲁商金霖房地产开发有限公司注册资本变更为 20000 万元。该公司于 2014 年 4 月 18 日完成工商
登记变更手续。
（6）公司第八届董事会 2013 年度第七次临时会议于 2013 年 12 月 9 日以通讯方式召开，会议
通过《关于设立青岛鲁商物业服务有限公司的议案》，同意公司全资下属公司山东鲁商物业服务有
限公司出资人民币 50 万元在青岛设立子公司，名称为青岛鲁商物业服务有限公司，主要经营范围
为物业管理、室内外装饰装潢工程等。该公司于 2014 年 6 月 19 日完成工商注册手续。
9
（7）公司第八届董事会第九次会议于 2014 年 4 月 24 日以通讯方式召开。会议审议通过了《关
于设立山东安捷机电工程有限公司的议案》。同意公司全资下属公司山东鲁商物业服务有限公司根
据发展的需要出资人民币 500 万元在济南设立全资公司，名称为山东安捷机电工程有限公司。主
要经营范围为机械设备、电子产品、电梯及零配件、电线电缆、五金交电的销售；机械设备安装
工程（不含特种设备）、建筑智能化工程（以上凭资质证经营）。该公司于 2014 年 7 月 4 日完成工
商注册手续。
2、 主要子公司、参股公司分析
（1）主要控股公司的经营情况及业绩：
单位：万元 币种：人民币
公司持
公司名称 业务性质 主要产品 注册资本 总资产 净资产 净利润
股比例
鲁商置业青岛有限公
房地产开发 鲁商首府项目 75% 5,000.00 296,939.57 86,335.16 25,043.47
司
济宁鲁商置业有限公
房地产开发 南池公馆项目 100% 2,000.00 83,569.96 19,060.26 11,169.44
司
山东省鲁商置业有限 常春藤、御龙湾、
房地产开发 100% 5,000.00 1,708,356.83 54,392.04 -6,159.58
公司 国奥城项目
哈尔滨鲁商置业有限 哈尔滨松江新城
房地产开发 90% 5,000.00 906,654.84 3,057.69 898.99
公司 项目
青岛鲁商置地发展有 青岛蓝岸丽舍项
房地产开发 75% 5,000.00 404,332.95 2,267.75 -1,509.06
限公司 目
泰安鲁商置业有限公 泰安鲁商国际社
房地产开发 100% 5,000.00 53,016.65 4,331.90 -668.79
司 区
青岛鲁商惜福置业有
房地产开发 鲁商泰晤士小镇 85% 5,000.00 88,094.96 3,612.62 -1,387.38
限公司
（2）单个控股子公司的净利润对公司净利润影响达到 10%以上的：
单位：万元 币种：人民币
公司名称 营业收入 营业利润 净利润
鲁商置业青岛有限公司 155,660.09 35,527.27 25,043.47
济宁鲁商置业有限公司 93,254.01 14,968.08 11,169.44
山东省鲁商置业有限公司 59,678.76 -7,314.56 -6,159.58
东营银座房地产开发有限公司 26,061.85 3,746.70 2,788.09
山东省商业房地产开发有限公司 731.99 2,840.05 2,752.88
（3）单个子公司经营业绩与上一年度报告期内相比变动在 30%以上，且对公司合并
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经营业绩造成重大影响的：
单位：万元 币种：人民币
同比变化
公司名称 本期净利润 同期净利润 增减额 情况说明
（%）
鲁商首府项目去年 1A1B 区已基本
鲁商置业青岛有限公司 25,043.47 49,444.43 -24,400.96 -49.35 竣工交付，今年交付量相比去年下
降。
南池公馆项目二期主要集中在今
济宁鲁商置业有限公司 11,169.44 3,278.72 7,890.71 240.66 年竣工交付，相比去年交付量大幅
增加。
东营银座房地产开发有限 东营银座城市广场三期于本年竣
2,788.09 -494.16 3,282.25 不适用
公司 工交付，影响净利润增加。
参股公司临沂尚城置业有限公司
山东省商业房地产开发有
2,752.88 188.88 2,564.01 1,357.51 本年竣工交付量较大，影响投资收
限公司
益增加。
（六）董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、行业竞争格局和发展趋势
2015 年是深入贯彻落实十八届三中、四中全会精神、全面深化改革的关键之年，也是全面完
成十二五规划的收官之年。2015 年房地产市场形势与国民经济形势密切相关，中央经济工作会议
指出国民经济进入新常态。整体经济进入新常态，从高增长转向中高速增长，房地产市场也将进
入新常态。
从长远看，我国房地产市场经过前十年的快速发展，从高速增长转到中高速增长或下滑也是
调整回归的周期性规律，房地产的整体规模已达到较高水平，支撑房地产产业发展的关键因素仍
然存在，只是供需关系发生了变化，由超常增长逐步转向平稳增长。一是我国城镇化进程正在加
速，刚需市场仍然还有较大的潜力。二是我国经济增速将保持中高速增长，经济的中高速增长一
方面可带动房地产的中高速增长，同时房地产的中高速增长也支撑整体经济的中高速增长。因此，
从长远看房地产仍然具有较好发展前景，市场潜力较大。
但是也要看到房地产行业风险在增加，投机型需求仍会遭到打压，刚需和改善性需求将成为
市场主力，高品质的保值增值产品、高水平的成本控制能力和高水准的专业贴心服务将成为大势
所趋；另一方面，房地产市场也在分化，一线城市竞争优势明显，二线城市将继续扩张，三四线
城市分化明显，部分城市面临去库存压力。
面对严峻的房地产市场形势，企业的管理效率、开发进度、成本控制能力等将成为企业生存
的关键因素。公司将充分认识面临的挑战，针对当前市场形势和行业变化，在发展方式、经营管
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理思想、产品设计、工程建设、营销方式、成本控制等方面，适应房地产市场形势新常态、新变
化，进行一系列的转变。
1、 公司发展战略
公司以规模速度为导向，以质量效益为中心，实现快速稳健增长；在开发模式上，以高周转
为主，兼顾高溢价，轻资产模式，实行标准化开发；积极拓展新项目，区域布局坚持“植根济青，
双核驱动，聚焦省内，重点突破”的发展战略；进一步发挥集团优势，统筹产品设计与应用，加
强研发创新，形成以住宅为主，以城市综合体为特色产品，以养老为突破口，把集团相关资源与
客户服务相结合，将全龄化适老和协同化服务打造为住宅产品的突出特色；通过丰富财务资源，
大力拓展融资渠道，优化资产负债结构，加快资金周转；加强对激励机制的提升，全面建立公司
利益与个人利益挂钩机制；同时要大力提高公司管理水平，加强人力资源建设、品牌建设、文化
建设。
公司将依托鲁商品牌，发挥集团产业协同优势，走品牌化、专业化、精益化、高效化发展之
路，全面实施平台发展、资金资本、产品领先、区域深耕、服务升级、机制保障六大战略，实现
持续稳健发展，成为品牌卓著、全国领先的综合性开发商和城市产业升级服务商。
2、 经营计划
2015 年，公司将牢牢把握发展大势，坚持以质量和效益为中心，主动适应房地产市场新常态，
狠抓改革攻坚，突出创新驱动，强化风险防控，增强内生动力，促进公司持续健康稳定发展。2015
年，公司计划新开工面积 100 万㎡以上，努力实现合同销售额正增长。为了实现公司的良好发展，
2015 年公司将着力抓好以下几个方面的工作：
（1）坚持发展导向
在发展区域上，坚持“根植济青、双核驱动、聚焦省内、重点突破”战略，优化区域布局。
以济南、青岛为核心城市，以省内市场为拓展主战场，重点加强在济南的土地储备，增加在青岛
区域的项目数量，以及加强已进驻城市及公司确定的烟威地区选点力度，实现集聚式发展，巩固
扩大公司在省内的品牌影响力。坚持发展主线，在积极拓展项目、实现外延扩张的同时，更要创
新营销方式，充分挖掘现有项目潜力。
（2）提升效益水平。
以“效益落地年”为契机，加强成本控制：一是要从销售价格与货源管理入手要效益；二是
要突出抓好资金管理和税收筹划在效益提升方面的工作，切实降低财务成本；三是要确保目标成
本的落地与执行；四是要以设计为切入点，以进度、质量、成本为三大控制重点，充分发挥设计
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的“龙头”作用。
（3）加强基础管理
一是推进计划运营管控信息化系统建设，完善分阶段项目启动会机制，提高对市场的应对能
力；二是加强工程管理，进一步压缩工期，提升工程质量；三是做好审计法务工作，增强风险防
控能力；四是加强资本运作管理，更加关注历史遗留问题的处理和长效机制的建立。
（4）改革体制机制
继续完善与公司发展相适应的组织架构与权责体系，坚持充分授权、强化监督、激发活力原
则，对公司用人、考核、薪酬等重点工作进行配套改革。
（5）紧抓党建和安全
在认真做好经营管理工作的同时，继续紧抓公司党的建设、廉政体系建设和安全管理工作。
党建工作要以落实中央“八项规定”精神和加强作风建设为重点；廉政体系建设要进一步健全惩
治和预防腐败体系建设，加大监督检查和责任追究力度，营造凝心聚力、干事创业的良好氛围；
继续增强全员安全意识，完善和落实安全生产规章制度，构建全员参与、全过程控制、全方位推
进的安全标准化体系。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影
响。
财政部于 2014 年修订和新颁布了《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》等八项企业会计准
则，除《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》从 2014 年度及以后期间实施外，其他准则从 2014
年 7 月 1 日起在执行企业会计准则的企业实施。本公司根据准则规定重新厘定了相关会计政策，
并采用追溯调整法，对 2014 年度比较财务报表进行重述。根据修订后的《企业会计准则第 9 号——
职工薪酬》规定，本公司对内退职工比照辞退福利处理，将自职工停止提供服务日至正常退休日
期间、企业拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为应付职工薪酬，一次性计入当
期损益。上述会计政策变更，影响财务报表相关项目如下：
单位：元 币种：人民币
会计政策变更的内容及其对本 对 2013 年 12 月 31 日相关财务报表项
准则名称
公司的影响说明 目的影响金额
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影响金额增加+/减
项目名称
少-
《企业会计准则第 9 号 按照《企业会计准则第 9 号—— 未分配利润 -254,197.35
——职工薪酬（2014 年 职工薪酬（2014 年修订）》及应 少数股东权益 - 42,206.92
修订）》 用指南关于企业内退职工工资
的规定修改年初未分配利润和 应付职工薪酬 296,404.27
应付职工薪酬
对 2012 年 12 月 31 日相关财务报表项
会计政策变更的内容及其对本 目的影响金额
准则名称
公司的影响说明 影响金额增加+/减
项目名称
少-
《企业会计准则第 9 号 按照《企业会计准则第 9 号—— 未分配利润 -211,908.23
——职工薪酬（2014 年 职工薪酬（2014 年修订）》及应
修订）》 用指南关于企业内退职工工资
应付职工薪酬 211,908.23
的规定修改年初未分配利润和
应付职工薪酬
4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影
响。
报告期内，公司未发生重大会计差错更正事项。
4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本公司子公司山东省鲁商置业有限公司报告期内投资设立了青岛鲁商惜福置业有限公司、山
东鲁商金霖房地产开发有限公司、山东鲁商鑫宏建电力设备有限公司，本公司孙公司山东鲁商物
业服务有限公司投资设立了青岛鲁商物业服务有限公司、山东安捷机电工程有限公司，上述五个
公司本年首次纳入公司合并报表范围。
4.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出
说明。
大信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
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