公司代码：600223 公司简称：鲁商发展
鲁商健康产业发展股份有限公司
2019 年年度报告摘要
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一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 大信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司 2019 年度实现归属于母公司所有者的净
利润 344,508,204.14 元，母公司 2019 年度实现净利润 198,423,420.11 元。母公司年初未分配利润
57,147,902.19 元，本年提取法定盈余公积 19,842,342.01 元，发放 2018 年度股利 50,048,400.00 元，加
本年实现净利润 198,423,420.11 元，期末可供股东分配的利润为 185,680,580.29 元。
本着回报股东、促进公司可持续发展的原则，公司拟定 2019 利润分配预案为：以 2019 年 12
月 31 日的总股本 1,000,968,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.10 元(含税)，共计派
发股利 110,106,480.00 元，剩余未分配利润（母公司）75,574,100.29 元结转以后年度。资本公积金
不转增股本。在实施权益分派的股权登记日前公司总股本发生变动的，拟维持分配总额不变，相
应调整每股分配比例，并将另行公告具体调整情况。上述预案尚需经公司 2019 年年度股东大会审
议批准后方可实施。
二 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 鲁商发展 600223 鲁商置业
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 李璐 代玮玉
办公地址 山东省济南市经十路9777号 山东省济南市经十路9777号
电话 0531-66699999 0531-66699999
电子信箱 lsfz600223@163.com lsfz600223@163.com
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2 报告期公司主要业务简介
报告期内，公司实施生物制药、生态健康“双轮驱动”战略，致力于构建融合健康地产、生
物医药、健康管理等领域的复合型健康产业生态圈，树强“中国康养知名品牌、健康产业领军企
业、国人健康生活知己”的企业形象。
健康地产板块累计开发地产项目 40 余个，省内以济南、青岛为核心，重点布局烟台、临沂、
泰安、济宁、菏泽、潍坊、淄博等城市，省外已布局至北京、上海、重庆、黑龙江等省市，形成
了精品住宅、城市综合体、大型购物中心、高端写字楼、星级酒店等产品系列。生物医药方面，
公司旗下山东福瑞达医药集团有限公司主要从事药品、保健食品、玻尿酸高端化妆品、生物技术
产品等的研发、生产与销售，着力打造两个品牌一个基地——中国骨科药物领导品牌、玻尿酸高
端化妆品领导品牌、全国最重要的眼科药品生产基地，构架现代化、国际化、科技型企业。山东
福瑞达医药集团有限公司及其参控股子公司拥有“明仁”、“颐莲”、“善颜”、“润舒”、“润洁”、“施
沛特”、“悦己”等多个知名品牌。健康管理方面，鲁商福瑞达健康投资有限公司 2019 年入选山东
省“十强”产业集群领军企业储备库，全力打造“医养康护游乐教”结合的多层次立体化的健康
服务体系，鲁商福瑞达国际颐养中心成为山东省首批医养结合示范单位，也是济南市首家养老机
构内设医疗机构的单位，被评为“济南市五星级养老机构”，鲁商知春湖项目健康秘书、生活秘书、
快乐秘书三大服务体系正式落地，知春湖温泉酒店、膳食中心和养生中心开业，康养配套服务功
能日益完善。公司还利用自身专业的项目运作和管理能力涉足物业管理、项目代建、招商运营、
设计服务、园林绿化等业务，其中，鲁商物业具有物业服务一级资质，在管项目 40 余个，在管建
筑面积逾千万平米，鲁商设计院具有建筑行业（建筑工程）设计甲级资质，进一步延伸了产业开
发链，为公司持续健康发展提供支撑。
2019 年，房地产行业到达 16 万亿量级，但增速降至 6.5%。政策环境整体偏紧，中央层面继
续坚持“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期、控风险”、以“稳”为主的基调，地方因城施策
分化明显，通过大数据分析、交圈会议、部门协同等方式，调控更加精准；房企资金面承压，积
极推盘强化回款，但产品去化压力加大，重点城市市场规模有所调整，土地市场处于低温状态；
行业分化整合进一步加剧，优胜劣汰加速，集中度提升，大鱼吃小鱼等丛林法则持续显现，中小
企业的生存空间进一步压缩；产品竞争更激烈，品牌力日益凸显，随着人均住房面积的增长，买
方市场逐步形成，以产品和服务为核心的品牌竞争力成为房地产企业发展的关键。2019 年，医药
制造业规模以上企业工业增加值同比增长 6.6%。随着我国居民健康意识的加强、人口老龄化趋势
的明显、医药科技领域的创新和发展、“健康中国”战略的深入实施、新旧动能转换重大工程的持
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续推进、新一轮科技革命和产业变革的加速到来，医药康养产业发展环境更加优化，医药行业发
展趋势整体向好，医药康养市场需求将被进一步激发，医疗总需求快速上涨，为大力发展医药行
业提供了广阔的空间。从未来发展趋势来看，中国医药市场容量越来越大，规模将以 14%-17%速
度增长。
公司在健康地产方面具有丰富的土地储备、人才储备以及项目运作和管理经验，鲁商福瑞达
健康投资有限公司入选山东省“十强”产业集群领军企业储备库，成为官方认可的健康产业领军
企业；生物制药板块集医疗、康养、大健康于一体，科研实力雄厚，知名品牌众多，业内口碑良
好。未来，公司将根据市场发展趋势，按照既定的区域发展战略，注重高质量发展，在产业链上
做适当延伸，精耕生物医药和生态健康的细分领域，以医药、医美、康养、投资为业务模块，建
立风险对冲机制，拉升盈利链条，向综合型健康生活服务集团转型。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2019年 2018年 2017年
增减(%)
总资产 56,019,444,901.28 48,878,339,967.88 14.61 45,062,054,820.41
营业收入 10,289,206,911.17 8,821,312,533.20 16.64 8,286,546,155.76
归属于上市公司股
344,508,204.14 162,060,307.83 112.58 128,068,255.54
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 321,649,505.48 128,109,072.05 151.07 138,240,069.57
损益的净利润
归属于上市公司股
2,742,146,888.86 2,437,188,671.63 12.51 2,690,039,350.07
东的净资产
经营活动产生的现
-3,307,182,480.93 2,095,276,854.30 -257.84 1,636,737,114.59
金流量净额
基本每股收益（元
0.34 0.16 112.50 0.13
／股）
稀释每股收益（元
0.34 0.16 112.50 0.13
／股）
加权平均净资产收 增加6.99个百
13.31 6.32 4.88
益率（%） 分点
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,387,543,607.51 2,631,444,015.29 2,989,388,967.16 3,280,830,321.21
4
归属于上市公司股东的净利润 43,003,625.66 58,979,268.90 83,023,284.39 159,502,025.19
归属于上市公司股东的扣除非
40,002,003.36 56,988,638.64 83,814,405.94 140,844,457.54
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 436,742,766.38 -3,970,179,362.52 -3,063,219,718.25 3,289,473,833.46
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用√不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 48,974
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 49,664
前 10 名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
股东名称 报告期 期末持股 比例 限售条 股东
（全称） 内增减 数量 (%) 件的股 股份 性质
数量
份数量 状态
山东省商业集团有限 国有法
0 530,722,779 53.02 0 无 0
公司 人
山东省国有资产投资 国有法
6,849,879 27,509,990 2.75 0 无 0
控股有限公司 人
境内非
博山万通达建筑安装
0 19,500,000 1.95 0 质押 19,500,000 国有法
公司
人
国有法
山东世界贸易中心 0 19,220,000 1.92 0 无 0
人
国有法
鲁商集团有限公司 0 17,210,000 1.72 0 无 0
人
淄博市城市资产运营 国有法
0 12,156,250 1.21 0 无 0
有限公司 人
黄淑卿 8,000,000 8,000,000 0.80 0 无 0 未知
靳玉德 1,167,100 5,673,500 0.57 0 无 0 未知
境内非
淄博第五棉纺织厂 0 5,590,000 0.56 0 质押 5,590,000 国有法
人
周华 -560,900 3,800,198 0.38 0 无 0 未知
上述股东关联关系或一致行动的 前十名股东及前十名无限售条件股东中，山东省商业集团有
说明 限公司、山东世界贸易中心、鲁商集团有限公司存在关联关
系，博山万通达建筑安装公司和淄博第五棉纺织厂存在关联
关系，其他股东关联关系未知。
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4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
□适用 √不适用
三 经营情况讨论与分析
1 报告期内主要经营情况
2019 年，公司实现营业收入 102.89 亿元，同比增长 16.64%，实现利润总额 5.69 亿元，实现
归属于母公司所有者的净利润 3.45 亿元,分别同比增长 24.28%和 112.58%；截至 2019 年 12 月 31
日，公司总资产 560.19 亿元，同比增长 14.61%，归母净资产 27.42 亿元，同比增长 12.51%。其
中，公司于 2018 年 12 月底受让的山东福瑞达医药集团有限公司，2019 年实现营业收入 10.39 亿
元，实现利润总额 1.20 亿元，实现归属于母公司所有者的净利润 0.90 亿元，分别占公司营业收
入、利润总额和归母净利润的 10.10%、21.09%和 26.13%；截至 2019 年 12 月 31 日，山东福瑞达
医药集团有限公司总资产 15.54 亿元，归母净资产 4.29 亿元，分别占公司总资产、归母净资产的
2.77%、15.66%。
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2 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
1、2019 年 8 月 24 日，公司召开了第十届董事会第六次会议，会议审议通过了《关于会计政
策变更的议案》。
（1）公司对会计政策变更的原因及影响的分析说明
①财政部于 2017 年 3 月修订发布了《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、《企
业会计准则第 23 号——金融资产转移》、《企业会计准则第 24 号——套期会计》、《企业会计准则
第 37 号——金融工具列报》（以下简称“新金融工具准则”），并要求境内上市的企业自 2019 年 1
月 1 日起施行新金融工具相关会计准则。
公司施行新金融工具准则的会计政策变更，已经公司第十届董事会第四次会议审议通过，具
体内容详见 2019 年 3 月 30 日上海证券交易所网站《公司关于会计政策变更的公告》（临 2019-015
号）。
本公司执行新金融工具准则的影响汇总如下：
单位：元币种：人民币
合并报表项目 2018 年 12 月 31 日 影响金额 2019 年 1 月 1 日
资产：
交易性金融资产 -- +3,042,000.00 3,042,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损
3,042,000.00 -3,042,000.00 --
益的金融资产
应收账款 125,028,127.06 +6,117,575.15 131,145,702.21
债权投资 -- +10,000,000.00 10,000,000.00
可供出售金融资产 90,000,000.00 -90,000,000.00 --
其他权益投资 -- +90,000,000.00 90,000,000.00
持有至到期投资 10,000,000.00 -10,000,000.00 --
递延所得税资产 114,144,441.31 -755,929.45 113,388,511.86
股东权益：
未分配利润 1,225,801,040.29 +4,072,918.53 1,229,873,958.82
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合并报表项目 2018 年 12 月 31 日 影响金额 2019 年 1 月 1 日
少数股东权益 451,672,473.10 +1,288,727.17 452,961,200.27
②财政部于 2019 年 4 月发布了《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》（财
会[2019]6 号），执行企业会计准则的企业应按照企业会计准则和该通知的要求编制 2019 年度中期
财务报表和年度财务报表及以后期间的财务报表。
根据财会[2019]6 号文件的要求，本公司将“应收票据及应收账款”拆分列示为“应收票据”和“应收
账款”两个项目，将“应付票据及应付账款”拆分列示为“应付票据”和“应付账款”两个项目。
本公司执行财会[2019]6 号文件对资产负债表各项目的影响汇总如下：
单位：元币种：人民币
合并资产负债表项目 2018 年 12 月 31 日余额 2019 年 1 月 1 日余额
应收票据及应收账款 180,470,881.65
应收票据 55,442,754.59 55,442,754.59
应收账款 125,028,127.06 125,028,127.06
应付票据及应付账款 5,901,979,107.82
应付票据 185,914,148.04
应付账款 5,716,064,959.78
③财政部于 2019 年 5 月对《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》、《企业会计准则第
12 号——债务重组》中涉及金融工具的相关内容进行了修订，修订后的准则自 2019 年 6 月起施
行，对于 2019 年 1 月 1 日之前发生的相关业务，不需要进行追溯调整，对于 2019 年 1 月 1 日至
施行日之间发生的相关业务，要求根据修订后的准则进行调整。目前公司不涉及非货币性资产交
换、债务重组两类业务，执行上述修订后的会计准则对公司财务状况及利润无重大影响。
（2）董事会、监事会、独立董事关于会计政策变更的意见
公司于 2019 年 8 月 24 日召开了第十届董事会第六次会议，会议审议通过了《关于会计政策
变更的议案》，董事会认为：财政部于 2019 年对《一般企业财务报表格式》、《企业会计准则第 7
号—非货币性资产交换》及《企业会计准则第 12 号—债务重组》进行了修订，公司依照财政部的
修订内容对公司会计政策进行相应的变更，符合财政部等相关部门的规定。公司于 2019 年 1 月 1
日起执行上述修订后的准则和财务报表格式，不涉及追溯调整 2018 年度及以前年度财务数据，执
行上述新会计准则将不会对公司净利润和股东权益造成重大影响。
公司独立董事马涛、朱南军先生对本次会计政策变更发表独立意见：公司本次会计政策变更
是根据财政部的相关规定要求进行变更，修订后的会计政策符合财政部、中国证监会和上海证券
交易所的相关规定，能够客观、公允地反映公司现时财务状况和经营成果。本次会计政策变更对
公司财务状况、经营成果和现金流量无重大影响，也无需进行追溯调整。本次会计政策变更的决
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策程序符合规定，没有损害公司及中小股东的利益。
公司监事会根据相关规定，对公司会计政策变更事项进行了审议，监事会认为：公司依照财
政部颁布的相关准则规定，对公司会计政策进行了变更，会计政策变更的内容和决策程序符合有
关法律、法规和《公司章程》的规定，不存在损害公司及中小股东的利益的情形。
2、2020 年 4 月 9 日，公司召开了第十届董事会第八次会议，会议审议通过了《关于会计政策
变更的议案》。
（1）公司对会计政策变更的原因及影响的分析说明
①会计政策变更的原因
中华人民共和国财政部（以下简称“财政部”）于 2017 年 7 月修订发布了《企业会计准则第 14
号——收入》（以下简称“新收入准则”），并要求境内上市的企业自 2020 年 1 月 1 日起施行新金融工
具相关会计准则。由于上述会计准则的修订，公司需对原采用的会计政策相关内容进行相应调整。
②会计政策变更的主要内容
新收入准则将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型，以控制权转移替代风
险报酬转移作为收入确认时点的判断标准，对于包含多重交易安排的合同的会计处理提供更明确
的指引，对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了明确规定。
③会计政策变更对公司的影响
公司自 2020 年 1 月 1 日起执行新收入准则。根据新收入准则的衔接规定，首次执行本准则的
累积影响数，调整期初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。执行
新收入准则预计不会导致公司收入确认方式发生重大变化，不会对公司财务状况和经营成果产生
重大影响。
（2）董事会、监事会、独立董事和会计师事务所关于会计政策变更的意见
公司于 2020 年 4 月 9 日召开了第十届董事会第八次会议，会议审议通过了《关于会计政策变
更的议案》，董事会认为：公司依照财政部颁布的相关准则的规定，对公司会计政策进行了变更。
修订后的会计政策符合财政部、中国证监会和上海证券交易所的相关规定，能够客观、公允地反
映公司现时财务状况和经营成果。
公司独立董事马涛、朱南军先生对本次会计政策变更发表独立意见：本次会计政策变更是根
据财政部相关规定进行的调整，执行新收入准则预计不会导致公司收入确认方式发生重大变化，
不会对公司：财务状况和经营成果产生重大影响。
公司监事会根据相关规定，对公司会计政策变更事项进行了审议，监事会认为：公司依照财
政部颁布的相关准则的规定，对公司会计政策进行了变更，本次会计政策变更的决策程序符合有
关法律、法规和《公司章程》的规定，没有损害公司及中小股东的权益。
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5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
本公司将山东省鲁商置业有限公司、山东银座地产有限公司、山东省商业房地产开发有限公
司、北京银座合智房地产开发有限公司、鲁商福瑞达健康投资有限公司、山东福瑞达医药集团有
限公司、东悦控股有限公司、山东捷兴企业管理有限公司、烟台捷兴企业管理有限公司、青岛鲁
商数字科技发展有限公司十家子公司及鲁商置业青岛有限公司等孙公司纳入本年度合并财务报表
范围。具体详见“本附注八、合并范围的变更”、“本附注九、在其他主体中的权益”。
董事长：赵衍峰
董事会批准报送日期：2020 年 4 月 9 日
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