正衡房地产资产评估有限公司关于中国证券监督管理委员
会 201824 号《中国证监会行政许可审查项目一次反馈意
见通知书》有关问题的回复
中国证券监督管理委员会：
贵委员会下发的201824号《中国证监会行政许可审查项目一次反馈意见通知书》
（以下简称“反馈意见”）收悉。按照反馈意见的要求，陕西延长石油化建股份有限公
司（以下简称“延长化建”或“上市公司”）、陕西建工集团股份有限公司（以下简称“陕
建股份”）管理层研究后，已对相关材料进行了补充、完善，本公司及承办资产评估师
对反馈意见涉及资产评估问题进行了认真研究，并对相关材料进行了核查，现将反馈
意见中涉及资产评估方面的问题核查情况回复如下：
10．申请文件显示，1）本次交易采用收益法及资产基础法进行评估，资产基础
法的评估结果为 851,871.17 万元、收益法的评估结果为 869,849.84 万元，评估结论基
本一致。2）本次交易最终选取资产基础法评估结果，且未设置业绩承诺。3）陕建股
份资产负债率远高于上市公司，本次交易完成后上市公司财务风险将显著提升。请你
公司补充披露：1）陕建股份资产基础法评估中是否存在部分资产采用收益法、假设
开发法等基于未来收益预期评估方法的情形，并结合相关情况补充披露本次交易未设
置业绩承诺是否符合《重组管理办法》第三十五条的要求。2）本次交易采用资产基
础法评估结论且未设置业绩承诺，是否有利于保护中小投资者权益。请独立财务顾问、
评估师和律师核查并发表明确意见。
一、回复
（一）陕建股份资产基础法评估中是否存在部分资产采用收益法、假设开发法等
基于未来收益预期评估方法的情形，并结合相关情况补充披露本次交易未设置业绩承
诺是否符合《重组管理办法》第三十五条的要求
陕建股份资产基础法评估中不存在部分资产采用收益法、假设开发法等基于未来
1
收益预期评估方法的情形，具体评估方法参见问题 30 之回复。
根据《重组管理办法》第三十五条的规定，采取收益现值法、假设开发法等基于
未来收益预期的方法对拟购买资产进行评估或者估值并作为定价参考依据的，上市公
司应当在重大资产重组实施完毕后 3 年内的年度报告中单独披露相关资产的实际盈利
数与利润预测数的差异情况，并由会计师事务所对此出具专项审核意见；交易对方应
当与上市公司就相关资产实际盈利数不足利润预测数的情况签订明确可行的补偿协议。
同时，中国证监会《监管规则适用指引——上市类第 1 号》规定：在交易定价采用资
产基础法估值结果的情况下，如果资产基础法中对于一项或几项资产采用了基于未来
收益预期的方法，上市公司的控股股东、实际控制人或者其控制的关联人也应就此部
分进行业绩补偿。鉴于本次交易对标的公司陕建股份的评估采取资产基础法评估，且
不存在部分资产采用收益法、假设开发法等基于未来收益预期评估方法的情形。因此，
本次交易未设置业绩承诺符合《重组管理办法》第三十五条的要求。
（二）本次交易采用资产基础法评估结论且未设置业绩承诺，是否有利于保护中
小投资者权益。请独立财务顾问、评估师和律师核查并发表明确意见
鉴于：（1）本次交易采用资产基础法评估结论且未设置业绩承诺，符合《重组管
理办法》的规定；（2）本次交易中，标的资产评估增值率为 34.56%，主要来源于陕
建股份母公司和下属子公司房屋建筑物的增值。同时，从业务和交易的可比性角度，
选取了 2017 年以来 A 股上市公司收购建筑行业交易标的股权的发行股份购买资产或
吸收合并交易作为可比交易，具体情况如下：
资产评
资产评估基
序号 完成时间 上市公司 交易标的 估增值 市盈率 市净率
准日
率
浙建集团
1 2020/4/22 2018/12/31 多喜爱 81.28% 10.08 1.54
100%股权
中铁二局
16.82% 22.64 1.15
25.32%股权
中铁三局
34.06% 13.21 1.18
29.38%股权
中铁五局
42.01% 13.77 1.12
2 2019/9/24 2018/6/30 中国中铁 26.98%股权
中铁八局
14.15% 17.14 1.10
23.81%股权
均值 26.76% 16.69 1.14
中值 25.44% 15.46 1.14
2
资产评
资产评估基
序号 完成时间 上市公司 交易标的 估增值 市盈率 市净率
准日
率
浙江交工
3 2017/11/29 2016/12/31 浙江交科 198.51% 13.01 2.99
100%股权
建工集团
4 2017/8/4 2015/12/31 安徽水利 74.83% 10.82 1.76
100%股权
均值 95.35% 12.65 1.86
中值 78.06% 11.92 1.65
陕建股份 34.56% 11.73 1.37
注：1、数据来源于 Wind 资讯；
2、资产评估增值率＝交易标的 100%股权估值/基准日合并报表口径下归属于母公司所有者权益-1；
3、市盈率=交易标的 100%股权估值/前一年度归属于母公司所有者的净利润；
4、市净率=交易标的 100%股权估值/前一年度末归属于母公司所有者权益。
由上表可见，可比交易资产评估增值率均值与中值分别为 95.35%和 78.06%，均
高于标的公司本次交易评估值增值率；可比交易市盈率均值与中值分别为 12.65 倍和
11.92 倍，市净率均值与中值分别为 1.86 倍和 1.65 倍，均高于标的公司本次交易评估
值的市盈率、市净率水平；（3）陕建控股已出具《关于陕西建工集团股份有限公司重
组相关事宜的承诺函的承诺函》：“将督促陕建股份及其下属企业尽快消除相关房产权
属瑕疵，如因未能及时消除瑕疵或无法消除瑕疵造成上市公司受到相关主管政府部门
处罚或因此导致上市公司遭受任何损失的，由陕建控股对上述处罚款项和损失承担连
带责任，并赔偿因此给上市公司造成的损失”，以避免上市公司因此受到损失。因此，
本次交易未设置业绩承诺符合法律法规规定，具备合理性，不会损害上市公司中小投
资者权益。
二、评估机构核查意见
经核查，评估师认为：本次交易未设置业绩承诺符合《重组管理办法》第三十五
条的要求，具备合理性，不会损害上市公司中小投资者权益。
22．申请文件显示，1）陕建股份本次交易前已剥离下属房地产企业和类金融企
业。2）收益法评估中显示，截至评估基准日陕建股份在建的项目包括金泰东郡 EPC
项目、南泥湾红色文化小镇项目等，新签订合约的项目包括中铁中产沣河湾项目、长
葛锦绣置业项目、汇祥佳苑（栲栳村安置住宅小区）项目；且陕建股份三级子公司例
如陕西亚达实业有限责任公司等，主要从事房地产开发业务。3）本次交易拟募集配
套资金总额不超过 212,967.79 万元，拟用于支付本次交易中介机构费用及补充流动资
3
金。请你公司补充披露：1）经过资产剥离等调整后，陕建股份截至目前是否还涉及
未清理的类金融企业。2）前述项目的执行主体、合同签署主体情况，并明确相关项
目的主要内容（房地产开发还是房地产建设）。3）本次交易的拟支付的中介费情况
以及拟用于补流的资金安排，并说明本次交易募集配套资金是否可能流入房地产业务。
请独立财务顾问、会计师、评估师、律师核查并发表明确意见。
一、回复
（一）经过资产剥离等调整后，陕建股份截至目前是否还涉及未清理的类金融企
业
截至2020年5月31日，陕建股份纳入合并范围的下属一级子公司不涉及未清理的类
金融企业，具体情况如下：
序号 公司名称 成立时间 主营业务 主要经营地 股东情况 业务板块
陕西建工第
建筑施工；建筑设 陕建股份持股
1 一建设集团 1994-03-28 陕西省西安市 建筑施工
备安装；勘察设计 100%
有限公司
建筑施工；建筑设
陕西建工第
备安装；勘察设 陕建股份持股
2 二建设集团 1995-03-06 陕西省西安市 建筑施工
计、检测及其他建 100%
有限公司
筑配套
陕西建工第
建筑施工；建筑设 陕建股份持股
3 三建设集团 1988-04-14 陕西省西安市 建筑施工
备安装 100%
有限公司
陕西建工第
陕建股份持股
4 四建设集团 1980-10-11 建筑施工 陕西省渭南市 建筑施工
100%
有限公司
陕西建工第
陕建股份持股
5 五建设集团 1984-09-04 建筑施工 陕西省西安市 建筑施工
100%
有限公司
陕西建工第
陕建股份持股
6 六建设集团 1985-03-22 建筑施工 陕西省咸阳市 建筑施工
100%
有限公司
陕西建工第
建筑施工；建筑设 陕建股份持股
7 八建设集团 1986-09-24 陕西省西安市 建筑施工
备安装；项目管理 100%
有限公司
陕建股份持股
55%
陕建八建持股
陕西建工第
建筑施工；建筑设 2.5%
8 九建设集团 2010-09-07 陕西省榆林市 建筑施工
备安装； 陕建十建持股
有限公司
2.5%
榆林市城市投资
经营集团有限公
4
序号 公司名称 成立时间 主营业务 主要经营地 股东情况 业务板块
司持股 25%
陕建安装持股 8%
陕建一建持股 4%
华山路桥持股 3%
陕西建工第
建筑施工；建筑设 陕建股份持股
9 十建设集团 1995-12-18 陕西省汉中市 建筑施工
备安装 100%
有限公司
陕西建工第
陕建股份持股
10 十一建设集 1985-04-15 建筑施工 陕西省咸阳市 建筑施工
100%
团有限公司
陕建股份持股
55%
陕西安康高新产
业发展投资（集
团）有限公司持
陕西建工第 股 20%
11 十二建设集 2015-09-14 建筑施工 陕西省安康市 陕建机施持股 建筑施工
团有限公司 10%
陕建三建持股
10%
安康中心城市建
设投资开发有限
公司持股 5%
陕建股份持股
51%
延安市新区投资
陕西建工第 开发建设有限公
建筑施工；勘察设
12 十三建设有 2015-09-14 陕西省延安市 司持股 30% 建筑施工
计
限公司 延安城市建设投
资（集团）有限
责任公司持股
19%
陕建股份持股
70%
古建园林持股
陕西建工第 建筑施工、项目管 10%
13 十四建设有 2015-10-23 理；检测及其他建 陕西省铜川市 产投集团持股 建筑施工
限公司 筑配套；项目管理 10%
铜川市城市改造
投资（集团）有
限公司持股 10%
陕建股份持股
60%
陕西建工第 韩城市城市投资
14 十五建设有 2016-03-09 建筑施工 陕西省韩城市 （集团）有限公 建筑施工
限公司 司持股 15%
陕建四建持股
5
序号 公司名称 成立时间 主营业务 主要经营地 股东情况 业务板块
10%
陕建五建持股
10%
陕建十一建持股
5%
陕建股份持股
50%
杨凌城乡投资建
设开发有限公司
陕西建工第 持股 20%
建筑施工；建筑设 陕西省杨凌示
15 十六建设有 2016-05-05 陕建七建持股 建筑施工
备安装；项目管理 范区
限公司 10%
华山路桥持股
10%
陕建十建持股
10%
陕建股份持股
70%
陕建三建持股
陕西建工第 10%
16 十七建设有 2016-03-31 建筑施工 陕西省商洛市 商洛市城市建设 建筑施工
限公司 投资开发有限公
司持股 10%
陕建六建持股
10%
陕西建工安
陕建股份持股 建筑设备
17 装集团有限 1984-08-23 建筑设备安装 陕西省西安市
100% 安装
公司
建筑施工；建筑设
陕西建工机
备安装；勘察设 陕建股份持股
18 械施工集团 1995-04-27 陕西省西安市 建筑施工
计、检测及其他建 100%
有限公司
筑配套；项目管理
陕西省建筑
勘察设计、检测及 陕建股份持股
19 科学研究院 2001-12-21 陕西省西安市 其他
其他建筑配套； 100%
有限公司
建筑施工；建筑设 陕建股份持股
陕西建研结
备安装；勘察设 70%
20 构工程股份 2013-12-17 陕西省西安市 其他
计、检测及其他建
有限公司 建研院持股 30%
筑配套；
陕建股份持股
53.72%
国开发展基金有
限公司持股
陕西建筑产 30.23%
勘察设计、检测及
21 业投资集团 2014-07-24 陕西省西安市 陕建五建持股 其他
其他建筑配套
有限公司 6.98%
陕建六建持股
5.58%
陕建机施持股
6
序号 公司名称 成立时间 主营业务 主要经营地 股东情况 业务板块
3.49%
建筑施工；建筑设
陕西建工新
备安装；装配式建 陕建股份持股
22 型建设有限 1990-06-26 陕西省西安市 建筑施工
筑勘察设计及其他 100%
公司
建筑配套；
陕建股份持股
陕西建工发 90%
建筑施工；建筑设
23 展集团有限 2018-05-31 陕西省西安市 陕西西咸新区城 建筑施工
备安装；项目管理
公司 建投资集团有限
公司持股 10%
陕建股份持股
80.53%
陕建一建持股
陕西古建园
8.35%
24 林建设集团 2008-04-22 建筑施工 陕西省西安市 建筑施工
陕建三建持股
有限公司
5.56%
陕建七建持股
5.56%
陕建股份持股
76%
陕西华山建
陕建八建持股
25 设集团有限 1998-09-16 建筑施工 陕西省西安市 建筑施工
12%
公司
陕建安装持股
12%
陕西华山路
陕建股份持股
26 桥集团有限 1998-12-02 建筑施工 陕西省西安市 建筑施工
100%
公司
陕建股份持股
30%
陕建新型建设持
股 20%
陕建三建持股
陕西建工集 10%
勘察设计、检测及 陕建一建持股
27 团混凝土有 2010-09-07 陕西省西安市 其他
其他建筑配套 10%
限公司
陕建二建持股
10%
陕建七建持股
10%
陕建十一建持股
10%
陕西建工基
陕建股份持股
28 础建设集团 2019-07-26 建筑施工 陕西省西安市 建筑施工
100%
有限公司
陕建股份持股
铜川市创越 80%
29 建设项目管 2017-09-14 项目管理 陕西省铜川市 铜川市基础设施 其他
理有限公司 建设与 PPP 基金
（有限合伙）持
7
序号 公司名称 成立时间 主营业务 主要经营地 股东情况 业务板块
股 20%
陕建股份持股
63%
陕西建工铜
陕建机施持股
川玉皇阁二
30 2020-04-27 项目管理 陕西省铜川市 27% 其他
号桥建设发
陕西铜川交通建
展有限公司
设投资有限公司
持股 10%
陕建股份持股
渭南市华州
80%
区路网完善
31 2018-01-11 项目管理 陕西省渭南市 渭南市华州区恒 其他
项目建设有
辉城镇建设有限
限公司
公司持股 20%
陕建股份持股
陕西建工易 70%
32 停泊车有限 2018-12-12 综合商业服务 陕西省延安市 延安市市政建设 其他
公司 投资有限公司持
股 30%
陕建股份持股
55%
华山路桥持股
陕西建工宏
20%
太市政建设
33 2018-11-28 项目管理 陕西省西安市 陕建机施持股 其他
发展有限公
20%
司
西安城市基础设
施建设投资集团
有限公司持股 5%
陕建股份持股
51%
陕建丝路
福建华威投资有
（福建）建
34 2017-12-22 建筑施工 福建省福州市 限公司持股 34% 建筑施工
设发展有限
福州市国有资产
公司
投资发展集团有
限公司持股 15%
陕建股份持股
陕西建工延 51%
建筑施工；勘察设
安建设投资 延安市人民政府
35 2018-07-25 计、检测及其他建 陕西省延安市 建筑施工
集团有限公 国有资产监督管
筑配套；项目管理
司 理委员会持股
49%
陕建股份持股
陕建安城
51%
（甘肃）建 建筑施工；项目管
36 2018-12-24 甘肃省兰州市 兰州市安宁城市 建筑施工
设投资有限 理
发展集团有限公
公司
司持股 49%
安康城区环 陕建股份持股
城干道江北 80%
37 2017-08-14 其他 陕西省安康市 其他
段建设工程 安康市发展投资
项目有限公 集团有限公司持
8
序号 公司名称 成立时间 主营业务 主要经营地 股东情况 业务板块
司 股 20%
陕建股份持股
青海省建设 51%
建筑施工；建筑设
38 集团有限公 2018-01-26 青海省西宁市 青海住房建设发 建筑施工
备安装
司 展（集团）有限
公司持股 49%
陕建股份持股
陕西建工投
50.98%
39 资控股有限 2017-10-30 投资控股 陕西省西安市 其他
建晟合持股
公司
49.02%
陕建股份持股
西安市政公 55%
用建设投资 建筑施工；勘察设 西安市人民政府
40 2018-12-12 陕西省西安市 建筑施工
集团有限公 计；项目管理 国有资产监督管
司 理委员会持股
45%
西部建筑抗
震勘察设计 勘察设计；项目管 陕建股份持股
41 1995-03-28 陕西省西安市 其他
研究院有限 理 100%
公司
陕建股份持股
40%
陕建一建持股
10%
陕西建工装
建筑施工；勘察设 陕建三建持股
42 饰集团有限 1989-10-27 陕西省西安市 建筑施工
计 10%
公司
陕建五建持股
30%
陕建七建持股
10%
陕建股份持股
30%
重庆高新区开发
投资集团有限公
司持股 20%
陕建（重
陕建三建持股
43 庆）建设发 2017-12-26 建筑施工 重庆市 建筑施工
19%
展有限公司
陕建机施持股
16%
重庆战友实业
（集团）有限公
司持股 15%
华山国际工 陕建股份持股
44 1993-05-06 建筑施工 陕西省西安市 建筑施工
程有限公司 100%
陕建股份持股
陕西建工长 60%
建设施工；建筑设
45 安建设投资 2020-05-11 陕西省西安市 西安市常宁开发 建筑施工
备安装
有限公司 建设有限公司持
股 20%
9
序号 公司名称 成立时间 主营业务 主要经营地 股东情况 业务板块
陕西建工第六建
设集团有限公司
持股 20%
陕建股份持股
陕西建工西 85.50%
安港建设运 西安港实业有限
46 2019-11-08 项目管理 陕西省西安市 其他
营有限责任 公司持股 10%
公司 陕建四建持股
4.50%
招商证券资产管
理有限公司持股
西安建晟合 88.86%
投资管理合 陕建股份持股
47 2017-11-21 综合商业服务 陕西省西安市 其他
伙企业（有 11.11%
限合伙） 陕西国开旅游产
业基金管理有限
公司持股 0.03%
陕西建工集团股
份有限公司持股
55%
西安市碑林城市
陕西建工碑
建筑施工；建筑设 开发建设投资有
48 林建设投资 2020-05-22 陕西省西安市 建筑施工
备安装 限责任公司持股
有限公司
35%
陕西建工安装集
团有限公司持股
10%
陕建股份持股
50%
安康高新新 陕建十二建持股
兴产业厂房 1%
49 2017-10-25 项目管理 陕西省安康市 建筑施工
建设运营有 陕西安康高新产
限公司 业发展投资（集
团）有限公司持
股 49%
华山国际工
陕建股份持股
50 程斯里兰卡 2019-03-21 建筑施工 科隆坡 建筑施工
100%
有限公司
华山国际工 陕建股份持股
51 程孟加拉有 2018-01-29 建筑施工 达卡市 99% 建筑施工
限公司 华山国际持股 1%
华山国际工
程巴布亚新 陕建股份持股
52 2017-11-22 建筑施工 莫尔兹比港 建筑施工
几内亚有限 100%
公司
华山国际工
陕建股份持股
53 程卢旺达有 2011-07-24 建筑施工 基加利市 建筑施工
100%
限公司
10
序号 公司名称 成立时间 主营业务 主要经营地 股东情况 业务板块
华山国际工
陕建股份持股
54 程博茨瓦纳 2016-08-17 建筑施工 哈博罗内 建筑施工
100%
有限公司
华山国际工
陕建股份持股
55 程（加纳） 1995-11-15 建筑施工 阿克拉 建筑施工
100%
有限公司
华山国际工
陕建股份持股
56 程纳米比亚 2012-07-04 建筑施工 温得和克市 建筑施工
100%
有限公司
陕西建工尼
陕建股份持股
57 日利亚有限 2017-02-19 建筑施工 伊舍里奥贡州 建筑施工
100%
公司
华山国际工
陕建股份持股
58 程香港有限 2017-09-15 建筑施工 香港 建筑施工
100%
公司
注：标的公司直接持股子公司西安建晟合投资管理合伙企业（有限合伙）及陕西建工投资控股有
限公司无实际业务经营。
（二）前述项目的执行主体、合同签署主体情况，并明确相关项目的主要内容
（房地产开发还是房地产建设）
截至本回复出具日，陕建股份前述项目的执行主体、合同签署主体情况、相关项
目的主要内容如下：
序 合同签约双方/招标中标双方
项目名称 陕建股份及其子公司的主要义务
号 发包人 承包人
建设项目的施工、装修、设备安装工程、
金 泰 东 郡 EPC 陕西金泰恒业东城置
1. 陕建股份 竣工验收、移交的全过程工作，以及工程
项目 业有限公司
保修和相关协调工作。
南 泥 湾 红 色 文 延安南泥湾开发区发 建设项目的设计、施工和设备采购及工程
2. 陕建有限
化小镇项目 展（集团）有限公司 安装，以及工程保修和相关协调工作。
本项目施工图纸范围内的全部工程内容，
陕西祈福置业有限公
包括但不限于土建、装饰、水电安装、暖
中铁中产沣河 司
3. 陕建十建 通、弱电、给排水、设备、二次装修、道
湾项目 西咸新区中产置业有
路、绿化及室外附属、配套工程及精装修
限公司
工程
建设项目的施工、装修、设备安装工程、
长 葛 锦 绣 置 业 长葛市锦绣置业有限
4. 陕建九建 竣工验收、移交、工程保修的全过程工
项目 公司
作。
建设项目的设计、采购、施工，以及各项
汇祥佳苑（栲
西安航天城城市建设 与项目相关的前期手续和验收交用手续的
5. 栳 村 安 置 住 宅 陕建股份
发展有限公司 办理、工程缺陷整改、保修工作和技术服
小区）
务等工作。
前述项目的主要合同内容为房地产建设施工及相关设备安装，不属于房地产开发
业务。
11
截至本回复出具日，陕西亚达实业有限责任公司经营范围为：“一般项目：商业综
合体管理服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；资产评估；市场调查；
项目策划与公关服务；广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位）；非居住房
地产租赁；市场营销策划；工程管理服务”，上述经营范围不包含房地产开发，且该公
司未持有房地产开发企业资质，未主要从事房地产开发业务。
（三）本次交易的拟支付的中介费情况以及拟用于补流的资金安排，并说明本次
交易募集配套资金是否可能流入房地产业务
根据本次交易各方签署的各项协议及上市公司与中介机构签订的服务协议，本次
交易的募集资金将主要用于补充流动资金及支付中介费用，其中：（1）补充流动资金
将用于偿还银行贷款等有息债务及建筑施工和建筑安装等主营业务；（2）支付中介机
构费用主要是向本次交易的独立财务顾问、法律顾问、审计机构、评估机构等支付服
务费用。因此，本次交易的募集配套资金不会流向房地产开发业务。
二、评估机构核查意见
经核查，评估师认为：
1、截至本回复出具日，陕建股份下属境内一级全资、控股子公司不涉及未清理的
类金融企业；
2、本次交易的募集配套资金拟用于补充流动资金及支付中介费用，不会流入房地
产开发业务。
29．申请文件显示，陕建股份股改时进行了评估，评估基准日为 2018 年 12 月 31
日，评估值 746,478.75 万元；本次评估基准日为 2019 年 12 月 31 日，评估结果较前次
增加 105,392.42 万元，两次评估均采用资产基础法。请你公司结合两次评估资产差异
情况（存在剥离和置入资产）、主要资产评估增值情况，以表格形式量化分析本次评
估金额高于前次评估主要资产、增值的具体金额，并补充披露短时间内陕建股份资产
基础法下存在较大评估增值的原因及合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明
确意见。
一、回复
标的公司股改评估（评估基准日为 2018 年 12 月 31 日）和本次评估（评估基准日
12
为 2019 年 12 月 31 日）的两次评估结果对比情况如下：
单位：万元
账面归母净资 评估值增值 两次评估增
评估事项 评估基准日 评估方法 评估值
产 额 值额的差异
股改评估 2018年12月31日 资产基础 746,478.75 611,260.94 135,217.81
83,555.62
本次评估 2019年12月31日 法 851,871.17 633,097.74 218,773.43
注：上表评估值、归母净资产均为扣除其他权益工具后的结果。
如上表所示，本次评估的评估增值为 218,773.43 万元，较股改评估的评估增值
135,217.81 万元增加 83,555.62 万元，主要原因为：
1、股改完成后，标的公司剥离了陕建七建、陕建金牛、陕建物流和产投集团下属
的内蒙古陕建矿业有限公司等公司，并注入了建研院、建研结构、西部院以及 11 家境
外子公司，对两次评估评估增值的主要影响约为-29,078.96 万元，具体情况如下：
单位：万元
资产权属 2019年12月31日 2018年12月31日 对评估增值的影
单位名称 两次持股比例差异
变动情况 持股比例 持股比例 响金额
陕建七建 0.00% 100.00% -100.00% -2,831.50
陕建物流 0.00% 100.00% -100.00% -864.24
剥离 陕建金牛 0.00% 93.48% -93.48% -5,236.69
内蒙古矿业 0.00% 47.82% -47.82% -22,192.99
合计 -31,125.43
建研院 100.00% 0.00% 100.00% 968.75
建研结构 100.00% 0.00% 100.00% -206.37
西部院 100.00% 0.00% 100.00% 700.89
注入
基础建设 100.00% 0.00% 100.00% 561.59
华山国际进出口
100.00% 0.00% 100.00% 21.61
贸易公司
合计 2,046.47
资产剥离、注入合计 -29,078.96
注：剥离资产“对评估增值的影响金额”为股改评估值扣减股改评估基准日评估资产账面值后的增值
额的负数，注入资产“对评估增值的影响金额”为本次评估值扣减本次评估基准日评估资产账面值后
的增值额。
2、股改完成后，标的公司收购了陕建机施、陕建一建、陕建五建、华山路桥、陕
建安装等子公司的少数股权，对两次评估评估增值的主要影响金额约为 55,395.96 万元，
具体情况如下：
13
单位：万元
2019年12月31日 2018年12月31日 对评估增值的影
单位名称 两次持股比例差异
持股比例 持股比例 响金额
陕建机施 100.00% 57.76% 42.24% 6,168.68
陕建一建 100.00% 51.28% 48.72% 4,744.77
陕建五建 100.00% 65.00% 35.00% 9,555.42
亚达实业（陕建五建子
100.00% 65.00% 35.00% 21,910.80
公司）
陕建安装 100.00% 51.00% 49.00% 11,300.34
华山路桥 100.00% 62.08% 37.92% 1,715.94
合计 55,395.96
注：1、持股比例变动导致的对评估增值的影响金额计算过程为：本次评估基准日持股比例*（本
次评估值-本次评估基准日评估资产的账面值）-股改评估基准日的持股比例*（股改评估值-股改评
估基准日评估资产的账面值）。
2、陕建五建持股比例变化对评估增值的影响金额系陕建五建本部（不含下属子公司）口径下的影
响金额。
3、陕建十建、陕建三建所属部分资产所处的实际状态、持有目的和核算方式发生
变化，评估师根据《资产评估执业准则-评估方法》、《投资性房地产评估指导意见》
对其采用适用的评估方法进行了评估，从而导致本次较前次评估增值，主要影响金额
约 40,293.75 万元，具体情况如下：
单位：万元
所属部分资产所处的实际状态、持有目的和核算方式发生变化所产生对
单位名称
评估增值的影响金额
陕建十建 19,171.00
陕建三建 21,122.75
合计 40,293.75
注：核算方式变化因素对评估增值的影响金额系评估资产本次评估增值额与股改评估增值额的差。
综上所述，上述原因导致的标的公司本次评估基准日与股改评估基准日之间评估
增值差异约为 66,610.75 万元，除上述影响因素外，造成两次评估值差异的其他原因主
要系：1）标的公司拥有的房屋建筑物、土地使用权主要采用成本法进行财务核算，其
折旧、摊销导致资产截至本次评估基准日的账面价值较股改评估基准日有所下降，从
而导致本次评估的评估增值较股改评估的评估增值规模增大；2）标的公司房屋建造成
本、土地市场价格处于上升趋势，进一步增加了标的公司所属房屋建筑物、土地使用
权的评估增值规模。
二、评估机构核查意见
14
经核查，评估师认为：本次较前次评估存在较大评估增值，主要原因为：1）评估
范围发生变化；2）陕建十建、陕建三建资产核算方式、所处状态发生变化；3）房屋
建筑物、土地使用权采用成本法核算，折旧、摊销导致其账面价值较 2018 年 12 月 31
日有所下降，从而导致评估增值额较上次基准日增大；4）房产、土地市场整体呈上涨
趋势所致，其增值具备合理性。
30．申请文件显示，1）陕建股份资产基础法评估中，基于母公司资产负债进行
评估，主要增值资产为长期股权投资、固定资产，评估增值额分别为 671,544.95 万元、
9,283.18 万元。2）陕建股份长期股权投资均采用资产基础法评估，主要增值额主要来
源于部分子公司的评估增值，包括陕西建工第一建设集团有限公司、陕西建工第五建
设集团有限公司、陕西建工安装集团有限公司等。3）陕建股份长期股权投资中共计
33 项存在评估减值，且其中 11 项评估值也为负。4）本次评估中，未考虑陕建股份及
其下属单位的 30 多处尚未取得不动产权证的房屋建筑物对评估结论的影响。请你公司：
1）补充披露陕建股份主要评估增值的长期股权投资所对应子公司的主要财务数据、
资产基础法评估结果、本次评估增值的主要资产情况及评估过程、评估参数；若子公
司评估增值主要来源于土地、房屋建筑物的，进一步补充披露其增值原因及合理性；
若子公司评估增值来源于长期股权投资的，进一步补充披露是否采用收益法评估及评
估增值原因。2）补充披露陕建股份下属子公司中，存在评估减值子公司的主要经营
情况、报告期内主要财务数据、评估减值原因、是否存在重大经营风险及资不抵债情
形（重点说明 11 家评估金额为负子公司的情况）、纳入本次交易的原因及合理性。3）
补充披露未在评估中未考虑瑕疵情况的资产面积、账面金额、评估增值、实际使用情
况（是否为重要生产经营用地）以及占瑕疵资产/同类资产的比例（金额、面积等），
说明前述多处资产在评估中未考虑相关权属瑕疵的合理性。请独立财务顾问和评估师
核查并发票明确意见。
一、回复
（一）补充披露陕建股份主要评估增值的长期股权投资所对应子公司的主要财务
数据、资产基础法评估结果、本次评估增值的主要资产情况及评估过程、评估参数；
若子公司评估增值主要来源于土地、房屋建筑物的，进一步补充披露其增值原因及合
理性；若子公司评估增值来源于长期股权投资的，进一步补充披露是否采用收益法评
15
估及评估增值原因
1、陕建股份主要评估增值的长期股权投资所对应子公司的主要财务数据、资产基
础法评估结果
根据《标的资产评估报告》，陕建股份长期股权投资评估增值 671,544.95 万元，
主要评估增值的长期股权投资所对应子公司为陕建一建、陕建五建、陕建九建、陕建
十建、陕建安装、陕建机施、华山路桥、陕建三建、陕建六建，上述子公司评估增值
719,228.90 万元，占增值额的 107.10%，其 2019 年主要财务数据、资产基础法评估结
果具体如下：
16
单位：万元
序 营业总收 营业总成 资产基础法 陕建股份长期股权投资
单位名称 资产总额 负债总额 净资产 营业利润 利润总额 净利润
号 入 本 评估结果 账面价值 评估价值 评估增值额
1 陕建一建 1,093,410.92 909,941.61 183,469.31 838,430.88 795,427.77 23,106.83 23,096.59 19,368.90 194,147.26 39,463.67 194,147.26 154,683.60
2 陕建五建 900,780.14 757,270.91 143,509.23 744,236.99 712,798.72 22,466.02 22,523.13 19,695.38 222,775.85 35,912.31 222,775.85 186,863.54
3 陕建九建 611,166.86 538,949.56 72,217.30 535,246.78 502,941.68 26,396.11 26,249.93 21,808.85 73,238.89 15,095.45 40,281.39 25,185.94
4 陕建十建 369,105.53 342,256.71 26,848.82 282,292.34 278,947.34 -1,950.05 -3,216.93 -2,897.09 55,163.44 15,711.83 37,663.44 21,951.61
5 陕建安装 987,431.89 908,311.57 79,120.33 812,245.66 788,385.52 16,720.89 16,337.67 14,173.57 108,166.84 37,179.68 108,166.84 70,987.16
6 陕建机施 1,443,432.28 1,367,507.35 75,924.93 866,957.33 831,795.38 14,379.03 13,799.18 10,927.77 85,554.31 27,090.43 85,554.31 58,463.88
7 华山路桥 389,179.74 312,292.16 76,887.58 283,908.64 259,437.75 15,093.90 15,110.61 13,132.44 82,354.91 27,270.41 82,354.91 55,084.50
8 陕建三建 894,082.86 816,398.69 77,684.17 704,126.99 673,405.14 14,828.75 14,062.31 11,808.47 102,983.85 6,000.00 102,983.85 96,983.85
9 陕建六建 1,030,835.92 974,680.50 56,155.42 787,776.29 769,659.38 4,812.93 3,167.67 2,144.12 56,783.32 7,758.50 56,783.32 49,024.82
合计 963,668.67 211,482.28 930,711.18 719,228.90
注：上述表格涉及的财务数据为各公司单体口径的数据。
17
2、陕建股份主要评估增值的长期股权投资所对应子公司本次评估增值的主要资产
情况及评估过程、评估参数
根据《标的资产评估报告》，陕建股份主要评估增值的长期股权投资所对应子公
司本次评估增值的主要资产情况如下：
单位：万元
陕建股份长期股权投资 子公司股东全部权益 主要增值资产（增值额）
序号 单位名称
长期股权 其他权益 投资性房
账面价值 评估价值 账面价值 评估价值 增值额 增值率 固定资产 无形资产
投资 工具投资 地产
1 陕建一建 39,463.67 194,147.26 183,469.32 194,147.26 10,677.95 5.82% 22.14 2,569.78 0.00 2,913.97 5,224.90
2 陕建五建 35,912.31 222,775.85 143,509.23 222,775.85 79,266.62 55.23% 46,144.00 11,569.46 0.00 19,168.01 127.63
3 陕建九建 15,095.45 40,281.39 72,217.30 73,238.89 1,021.59 1.41% 1,170.25 -0.30 0.00 -329.00 180.65
4 陕建十建 15,711.83 37,663.44 26,848.82 55,163.44 28,314.62 105.46% 2.67 1,250.76 26,520.71 3,007.51 -1,603.95
5 陕建安装 37,179.68 108,166.84 79,120.33 108,166.84 29,046.51 36.71% 5,580.55 4,057.88 7,438.20 5,336.68 6,633.20
6 陕建机施 27,090.43 85,554.31 75,924.93 85,554.31 9,629.38 12.68% -23.92 -761.77 0.00 5,548.25 4,871.84
7 华山路桥 27,270.41 82,354.91 76,887.58 82,354.91 5,467.34 7.11% -54.09 1,477.20 0.00 3,844.65 5.58
8 陕建三建 6,000.00 102,983.85 77,684.17 102,983.85 25,299.67 32.57% -575.24 -2.63 0.00 21,960.65 3,121.48
9 陕建六建 7,758.50 56,783.32 56,155.42 56,783.32 627.90 1.12% 66.54 -1,837.77 0.00 2,227.68 171.34
合计 211,482.28 930,711.18 791,817.10 981,168.68 189,351.58 23.91% 52,332.90 18,322.61 33,958.91 63,678.40 18,732.67
如上表所示，陕建股份主要评估增值的长期股权投资所对应子公司本次评估增值
的主要资产为其他权益工具投资、长期股权投资、投资性房地产、固定资产和无形资
产，其中，其他权益工具投资增值主要系同一控股下持股单位增值，长期股权投资增
值主要系陕建五建子公司亚达实业、陕建安装长期投资单位陕建安装新能源和陕建智
能科技增值，投资性房地产和固定资产主要系房屋建筑物评估增值，无形资产主要系
土地使用权评估增值。具体情况如下：
（1）其他权益工具投资增值
根据《标的资产评估报告》，其他权益工具投资增值较大的单位为陕建五建集团
和陕建安装，其增值主要系同一控股下持股单位增值所致，具体如下：
单位：万元
增值率
投资单位 被投资单位 账面价值 评估价值 增值额 备注
（%）
陕建五建 陕建十五建 200.00 691.03 491.03 245.52 同一控制下单位
18
海西亚装饰 400.00 1,426.91 1,026.91 256.73 同一控制下单位
鼎盛装饰 400.00 771.69 371.69 92.92 同一控制下单位
陕建装饰集团 3,821.45 14,377.10 10,555.65 276.22 同一控制下单位
华山建设 120.00 738.77 618.77 515.64 同一控制下单位
陕建安装
陕建九建 1,920.00 5,859.11 3,939.11 205.16 同一控制下单位
（2）长期股权投资增值
根据《标的资产评估报告》，亚达实业、安装新能源和陕建智能科技具体评估增
值情况如下：
单位：万元
母公司长期股权投资 子公司股东全部权益
母公司名 持股
序号 单位名称 评估方法 账面价 增值率 账面价 增值率
称 比例 评估价值 增值额 评估价值 增值额
值 （%） 值 （%）
资产基础
1 亚达实业 陕建五建 100% 3,000.00 49,195.95 46,195.95 1539.87 4,606.23 49,195.95 44,589.71 968.03
法
陕建安装新 资产基础
2 陕建安装 45% 135.00 4,283.41 4,148.41 3072.90 8,351.68 9,518.69 1,167.02 13.97
能源 法
陕建智能科 资产基础
3 陕建安装 100% 1,550.00 5,133.73 3,583.73 231.21 5,131.95 5,133.73 1.78 0.03
技 法
其中，上述子公司的主要增值资产情况如下：
单位：万元
主要资产增值
序
单位名称 其他权益
号 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 无形资产
工具投资
1 亚达实业 0.00 0.00 43,099.71 1,243.07 0.00 0.00
2 陕建安装新能源 1.14 0.00 0.00 1,163.98 0.00 1.89
3 陕建智能科技 0.00 0.00 0.00 1.78 0.00 0.00
综上所述，本次评估中子公司的评估增值和子公司涉及的长期股权投资评估增值
主要来自于固定资产和投资性房地产涉及的房屋建筑物以及无形资产涉及的土地使用
权，评估增值原因主要系被评估单位按历史成本在账面核算该等房屋建筑物、土地使
用权，评估结果体现的则是该等资产的市场公允价值，较其历史成本存在一定程度增
值具备合理性，且本次评估中评估增值主要来源于长期股权投资的子公司未采用收益
法进行评估。
（二）补充披露陕建股份下属子公司中，存在评估减值子公司的主要经营情况、
报告期内主要财务数据、评估减值原因、是否存在重大经营风险及资不抵债情形（重
19
点说明 11 家评估金额为负子公司的情况）、纳入本次交易的原因及合理性。
1、陕建股份下属子公司中，评估金额为负的子公司的主要经营情况具体如下：
序号 被投资单位名称 经营情况
经营情况良好，评估减值主要系2019年底建研结构以无偿划转方式
1 建研结构
剥离了部分资产至陕建控股，导致其账面净资产低于投资额
西安市政投资为标的公司与西安市国资委于2018年12月共同投资设
2 西安市政投资
立的市政类基础设施投融资平台，尚处于市场开拓阶段
3 华山国际斯里兰卡公司 尚未实际开展业务
4 华山国际孟加拉公司 尚未实际开展业务
5 华山国际新几内亚公司 尚未实际开展业务
6 华山国际卢旺达公司 经营情况正常，净资产为负主要系项目亏损和汇兑损益
7 华山国际博茨瓦纳公司 尚未开展业务
8 华山国际纳米比亚公司 经营情况正常，净资产为负系项目亏损和汇兑损益所致。
9 陕建尼日利亚公司 经营情况正常，净资产为负系项目亏损和汇兑损益所致。
10 华山国际 无实际业务
11 华山国际进出口公司 境外业务开展平台公司
2、陕建股份下属子公司中，评估金额为负的子公司报告期内主要财务数据
单位：万元
2020年5月31日/2020年1-5月
被投资单位名称 资产总额 净资产 营业总收入 净利润 备注
建研结构 3,820.25 -69.83 400.17 69.85
西安市政投资 511.60 299.71 0.00 -240.01
华山国际斯里兰卡公司 0.00 -63.77 0.00 -47.12
华山国际孟加拉公司 291.94 -211.55 0.00 -104.54
华山国际新几内亚公司 20.22 -6.77 0.00 -4.47
华山国际卢旺达公司 2,256.01 -472.78 438.23 92.18
华山国际博茨瓦纳公司 90.44 -123.82 0.00 -25.61
华山国际纳米比亚公司 912.75 -757.63 0.00 -409.86
陕建尼日利亚公司 1,952.81 -287.49 932.11 -240.35
华山国际 146,868.65 -1,346.54 163.93 -1,243.12
华山国际进出口公司 26.99 -173.21 33.30 -50.75
2019年12月31日/2019年度
被投资单位名称 资产总额 净资产 营业总收入 净利润 备注
20
建研结构 7,048.76 -135.35 5,072.99 -535.34
西安市政投资 203.79 -460.28 0.00 -460.28 未出资
华山国际斯里兰卡公司 - -16.78 0.00 -16.62
华山国际孟加拉公司 34.39 -103.63 0.00 -103.58
华山国际巴布亚新几内亚公司 24.80 -2.31 0.00 -2.28
华山国际卢旺达公司 2,544.57 -555.22 3,233.50 347.58
华山国际博茨瓦纳公司 137.49 -108.40 0.00 -45.35
华山国际纳米比亚公司 1,174.63 -479.04 219.29 -250.04
陕建尼日利亚公司 1,486.90 -72.33 4,825.32 502.48
华山国际 109,818.99 -103.42 4,071.68 -17.47
华山国际进出口贸易公司 79.21 -122.46 375.93 -74.44
2018年12月31日/2018年度
被投资单位名称 资产总额 净资产 营业总收入 净利润 备注
建研结构 4,914.00 399.99 4,628.23 -555.67
西安市政投资 0.00 0.00 0.00 0.00 未出资
华山国际斯里兰卡公司 0.00 0.00 0.00 0.00 2019年成立
华山国际孟加拉公司 0.00 0.00 0.00 0.00 2019年成立
华山国际新几内亚公司 0.07 -0.03 0.00 -0.03
华山国际卢旺达公司 3,073.03 -926.20 3,710.89 643.82
华山国际博茨瓦纳公司 32.51 -60.18 0.00 -24.63
华山国际纳米比亚公司 1,911.21 -214.20 1,898.90 296.06
陕建尼日利亚公司 3,212.09 -568.61 5,182.67 -312.84
华山国际 102,948.00 -85.95 2,973.70 -85.95
华山国际进出口贸易公司 554.39 -48.02 231.98 -130.37
注：为保持与评估报告数据口径的一致性，上表财务数据为标的公司下属子公司单体口径的财务
数据。
3、评估减值的原因、是否存在重大经营风险及资不抵债情形（重点说明 11 家评
估金额为负子公司的情况）、纳入本次交易的原因及合理性
陕建股份部分子公司评估值为负的原因主要系：1）部分单位为成立初期，处于业
务开拓期；2）为拓展境外业务储备的境外项目公司。具体如下：
单位：万元
被投资单位名称 子公司股东全部权益 纳入本次交易的原因及
合理性
21
账面价值 净资产评估值 增值额 增值率
建研结构 -135.35 -365.10 -229.75 -169.74% 施工板块产业链补充
西安市政投资为标的公
司与西安市国资委于
2018年12月共同投资设
西安市政投资 -460.28 -459.01 1.27 0.28%
立的市政类基础设施投
融资平台，尚处于市场
开拓阶段
华山国际斯里兰卡
-16.78 -16.78 0.00 0.00%
公司
华山国际孟加拉公
-103.63 -103.63 0.00 0.00%
司
华山国际巴布亚新
-2.31 -2.31 0.00 0.00%
几内亚公司
华山国际卢旺达公
-555.22 -555.22 0.00 0.00% 为承揽海外业务储备的
司
境外子公司，未来将是
华山国际博茨瓦纳
-108.40 -108.40 0.00 0.00% 陕建股份拓展、承揽海
公司
外业务的重要子公司
华山国际纳米比亚
-479.04 -479.04 0.00 0.00%
公司
陕建尼日利亚公司 -72.33 -72.33 0.00 0.00%
华山国际 -103.42 -85.28 18.14 17.54%
华山国际进出口贸
-122.46 -100.84 21.61 17.65%
易公司
综上所述，上述公司纳入本次交易主要系标的公司基于市场布局、产业链完善考
虑所作出的决策，上述公司各项业务开展正常，不存在重大经营风险及资不抵债的情
形。
（三）补充披露未在评估中未考虑瑕疵情况的资产面积、账面金额、评估增值、
实际使用情况（是否为重要生产经营用地）以及占瑕疵资产/同类资产的比例（金额、
面积等），说明前述多处资产在评估中未考虑相关权属瑕疵的合理性。请独立财务顾
问和评估师核查并发表明确意见
1、未考虑瑕疵情况的资产面积、账面金额、评估增值、实际使用情况（是否为重
要生产经营用地）以及占瑕疵资产/同类资产的比例（金额、面积等）
截止评估报告日，陕建股份及其境内全资、控股子公司瑕疵房产的面积、账面金
额、评估增值、实际使用情况（是否为重要生产经营用地）具体见下表：
22
单位：万元
建筑面积 增值率 实际使用
序号 实际使用人 房产名称 账面价值 评估价值 增值额
（㎡） （%） 情况
住宅构件车间、3#搅拌
站、试验中心、模具加 自用办
1 新型建材 工车间、变电站、锅炉 40707.5 9,502.20 11,232.73 1,730.53 18.21 公、车间
房、办公楼、综合楼、 等
厂区大门
商业
11707.5、车 商业运营
2 亚达实业 浐灞新都汇 12,427.34 33,629.93 21,202.59 170.61
位492个、办 （出租）
公1626.88
3 五建集团 浐灞新都汇办公楼 28636.67 9,956.70 28,719.65 18,762.95 188.45 自用办公
鼎正中央领郡17号楼17
4 安装新能源 1051.84 698.52 1,759.52 1,061.00 151.89 自用办公
层
3F176车位；3F177车
自用地下
5 陕建股份 位；3F178车位；3F179 214.8 91.87 85.95 -5.92 -6.44
车位
车位；3F180车位
6 陕建一建 综合车间 742.58 4.37 45.32 40.95 938.12 自用
7 陕建一建 机关办公楼（旧） 2156.71 0.00 97.91 97.91 自用
8 陕建一建 一分司办公楼 692.1 0.00 34.56 34.56 自用
9 陕建一建 安司二层办公楼 1223.3 80.98 122.67 41.69 51.48 自用
青年公寓、原机运站办
10 陕建一建 1520.34 112.51 75.92 -36.59 -32.52 自用
公楼
11 陕建一建 三爻村办公楼 2450 0.00 122.34 122.34 自用
12 陕建一建 单身楼（后公寓楼） 816.72 13.35 31.72 18.37 137.56 自用
13 陕建一建 北院后办公楼 594.02 0.00 26.37 26.37 自用
14 陕建二建 经二路办公楼地下车位 10个 110.72 132.80 22.08 19.94 车位
15 陕建三建 安东街室外门房 75.87 0.86 3.55 2.68 310.40 自用
16 陕建三建 机关配电室（办公） 53.06 2.68 3.72 1.04 38.70 自用
17 陕建三建 咸宁路变电所 32 0.15 0.81 0.66 451.62 自用
商业运营
18 陕建三建 临潼门面房 220 0.97 8.88 7.90 810. 45
（出租）
19 亚达实业 曲江颐景地下车库 102个 877.63 1,209.72 332.09 37.84 机械车位
20 陕建八建 二公司办公楼 1102.65 247.63 175.86 -71.77 -28.98 办公自用
21 西部院 办公楼 4954.42 174.64 759.57 584.93 334.94 自用
22 西部院 食堂 120 0.69 10.28 9.59 1,385.45 自用
23 陕建十四建 锦园限价商品房 88.52 20.90 20.90 - - 自用
24 陕建十四建 锦园限价商品房 115.08 27.17 27.17 - - 自用
23
建筑面积 增值率 实际使用
序号 实际使用人 房产名称 账面价值 评估价值 增值额
（㎡） （%） 情况
25 陕建十四建 锦园限价商品房 115.08 20.90 20.90 - - 自用
26 陕建十四建 锦园限价商品房 88.52 27.17 27.17 - - 自用
27 陕建安装 建筑公司办公楼 926 304.86 262.36 -42.50 -13.94 自用
成都市高新区科园南路
28 陕建安装 360.14 258.75 295.71 36.96 14.29 自用
1号3栋5楼4号
西安市高新区新型工业
29 陕建安装 217.25 33.19 38.20 5.02 15.13 自用
园发展大道21号
30 陕建新型建设 办公楼 561.31 18.47 367.6 349.13 1,890.21 自用
31 古建园林 车位 5个 82.93 95.55 12.62 15.21 办公自用
成都市二环路西一段
32 陕建机施 43.32 22.57 43.38 20.81 92.24 出租
100号房屋
成都市二环路西一段
33 陕建机施 45.07 23.24 45.14 21.90 94.20 出租
100号房屋
成都市二环路西一段
34 陕建机施 45.07 23.24 45.14 21.90 94.20 出租
100号房屋
职工住宿
35 陕建机施 8#楼 2941.58 230.51 424.92 194.41 84.34
（出租）
36 陕建机施 406号办公楼 17802.31 7,537.10 9,111.29 1,574.19 20.89 办公自用
37 建研院 建研院检测大楼 5487.4 1,761.77 1,967.45 205.69 11.67 办公自用
合计 143,404.83 44,696.58 91,082.66 46,386.08 103.78
注：上述序号 1 部分已取得房产证，6、7、8、9、10、12、13、20、36 基准日后已取得不动产权
证。
上述房产为陕建股份部分子公司办公场所，权属手续正在不断完善中，部分已经
取得了不动产权证，截至本回复出具日，陕建股份房产瑕疵率 3.06%，尚未完善权属
的房产整体占陕建股份房产总面积和价值均较低，预计不会对陕建股份及下属子公司
的正常生产经营活动产生影响。
2、说明前述多处资产在评估中未考虑相关权属瑕疵的合理性
（1）对于权属存在瑕疵的房产，本次在房屋建筑物重置成本中的前期费用相关指
标的选取时，已考虑其实际报建手续的取得情况；
（2）因期后公司取得相关权属证书将发生的成本具有一定不确定性，本次评估未
考虑该部分成本对评估价值的影响；
（3）根据陕西建工控股集团出具的相关承诺，因权属瑕疵造成上市公司公司遭受
相关政府部门的惩罚或给上市公司造成任何损失，由陕建控股对相关处罚和损失承担
24
连带责任，并赔偿因此给上市公司造成的损失。
因此，本次评估中未考虑相关权属瑕疵对评估结论的影响。
二、评估机构核查意见
经核查，评估师认为：本次评估中，子公司的评估增值和子公司涉及的长期股权
投资评估增值主要来自于固定资产和投资性房地产涉及的房屋建筑物以及无形资产涉
及的土地使用权，且评估增值主要来源于长期股权投资的子公司未采用收益法进行评
估；本次评估存在评估值为负的子公司主要系：1）部分单位为成立初期，处于业务开
拓期；2）为拓展境外业务储备的境外项目公司。上述公司纳入本次交易主要系标的公
司基于市场布局、产业链完善考虑所作出的决策，上述公司各项业务开展正常，不存
在重大经营风险及资不抵债的情形；本次评估已考虑完善权属过程中所产生的前期费
用，且陕建控股已针对陕建股份房产瑕疵事项出具书面承诺，因此本次评估未考虑相
关权属瑕疵对评估结论的影响具备合理性。
31．申请文件显示，此外，本次评估中存在引用其他评估机构或估值机构报告内
容、特殊类别资产相关第三方专业鉴定的情形，第三方机构对坐落在西安市北大街
199 号的一宗土地进行了评估，评估值为 33,855.46 万元。请你公司：1）补充披露本
次交易仅就该地块引用第三方评估机构的原因及合理性。2）结合该地块的土地性质、
土地状态等补充披露该地块的增值金额、评估具体过程。3）补充披露本次交易聘请
的评估机构在第三方评估结论基础上是否开展了复核工作，确保评估结论的有效性。
请独立财务顾问、评估师核查并发表明确意见。
一、回复
（一）补充披露本次交易仅就该地块引用第三方评估机构的原因及合理性
根据委托方本次交易整体安排，本次陕建股份本部及下属子公司除房地合估的房
屋建筑物占用的土地使用权外，涉及的土地使用权均由聘请的第三方中介机构进行评
估，坐落在西安市北大街 199 号的土地使用权仅为母公司土地使用权，子公司土地使
用权的评估结论也系引用第三方中介机构的意见，具体引用情况见下表：
25
土地使用证 证载 土地面积 估价结论
序号 土地使用者 位置 估价方法
编号 用途 （亩） （万元）
陕西建工集团股份 陕（2020）西安市不动产 西安市北大街 机关团 市场比 成本逼
1 25.879 33,855.46
有限公司 权第0046281号 199号 体 较法 近法
陕西建工第一建设 陕（2019）西安市不动产 西安市莲湖区沣 市场比 收益还
2 工业 23.706 2,637.70
集团有限公司 权第0327663号 惠西路 较法 原法
陕西建工第一建设 陕（2019）西安市不动产 西安市莲湖区桃 市场比 收益还
3 工业 5.174 570.19
集团有限公司 权第0327658号 园街道沣惠北路 较法 原法
陕西建工第一建设 陕（2019）西安市不动产 西安市莲湖区桃 市场比 收益还
4 工业 2.855 316.1
集团有限公司 权第0327662号 园街道沣惠北路 较法 原法
陕西建工第一建设 陕（2019）西安市不动产 西安市莲湖区昆 市场比 收益还
5 工业 4.289 482.11
集团有限公司 权第0327660号 明路27号 较法 原法
陕西建工第一建设 陕（2019）西安市不动产 西安市莲湖区昆 市场比 收益还
6 工业 4.264 476.73
集团有限公司 权第0327661号 明路27号 较法 原法
陕西建工第一建设 陕（2019）西安市不动产 西安市莲湖区昆 市场比 收益还
7 工业 4.035 451.06
集团有限公司 权第0327659号 明路27号 较法 原法
西安市雁塔区三
陕西建工第一建设 陕（2019）西安市不动产 市场比 成本逼
8 爻村长安南路 工业 38.498 2,979.76
集团有限公司 权第0478011号 较法 近法
53A号
陕西建工第三建设 陕（2019）西安市不动产 西安市碑林区安 市场比 收益还
9 工业 7.672 1,442.92
集团有限公司 权第0340438号 东街13号 较法 原法
陕西建工第三建设 陕（2019）西安市不动产 西安市未央区徐 市场比 收益还
10 工业 6.313 530.33
集团有限公司 权第0364736号 家湾常青路 较法 原法
陕西建工第三建设 陕（2019）西安市不动产 西安市新城区咸 市场比 收益还
11 工业 16.1 1,791.35
集团有限公司 权第0364737号 宁东路26号 较法 原法
西安曲江新区南
陕西建工第五建设 陕（2019）西安市不动产 市场比 成本逼
12 三环以北，长鸣 工业 29.438 3,149.86
集团有限公司 权第0397264号 较法 近法
路以西
陕西建工第二建设 陕（2019）西安市不动产 西安市碑林区大 市场比 收益还
13 仓储 0.951 203.34
集团有限公司 权第0398725号 学南路246号 较法 原法
陕西建工安装集团 陕（2020）西安市不动产 西安浐灞生态区 市场比 成本逼
14 工业 33.939 2,176.24
有限公司 权第0084265号 咸宁东路南侧 较法 近法
陕西建工安装集团 陕（2020）西安市不动产 西安市电子城太 市场比 收益还
15 工业 14.267 1,919.39
有限公司 权第0046278号 白南路9号 较法 原法
陕西建工安装集团 陕（2020）西安市不动产 新城区咸宁东路 市场比 收益还
16 工业 5.891 449.25
有限公司 权第0046279号 21号 较法 原法
陕西建工新型建设 陕（2020）西安市不动产 西安市莲湖区沣 市场比 收益还
17 工业 158.956 18,958.14
有限公司 权第0132675号 惠北路94号 较法 原法
陕西建工新型建设 陕（2019）西安市不动产 西安市新城区咸 市场比 收益还
18 工业 58.388 6,660.09
有限公司 权第0330918号 宁东路40号 较法 原法
陕西建工第八建设 陕（2020）西安市不动产 西安市碑林区白 市场比 收益还
19 工业 5.879 1,133.07
集团有限公司 权第0046282号 庙村 较法 原法
西安市莲湖区环
陕西省建筑科学研 陕（2020）西安市不动产 科研用 成本逼 收益还
20 城西路北段272 13.424 6,022.81
究设计院 权第0046280号 地 近法 原法
号
陕西建工安装集团 西高科技国用（2007）第 高新区新型工业 市场比 成本逼
21 工业 45.315 1,582.99
有限公司 41602号 园发展大道 较法 近法
22 陕西建工安装集团 陕（2019）阎良区不动产 阎良区新华办公 工业 21.896 市场比 基准地 728.41
26
土地使用证 证载 土地面积 估价结论
序号 土地使用者 位置 估价方法
编号 用途 （亩） （万元）
有限公司第三分公 权第0005248号 园街49号 较法 价系数
司 修正法
陕西建工安装集团 阎良区凤凰路街
陕（2019）阎良区不动产 市场比 成本逼
23 有限公司第三分公 道办断垣村断北 工业 9.899 219.09
权第0005237号 较法 近法
司 组
陕西建工安装集团 基准地
陕（2019）阎良区不动产 阎良区新华办公 收益还
24 有限公司第三分公 商服 2.838 价系数 411.53
权第0005096号 园街49号 原法
司 修正法
陕（2019）临潼区不动产 基准地
陕西建工第三建设 西安市临潼区骊 机关团 成本逼
25 权第0007549号、0007550 13.321 价系数 1,090.57
集团有限公司 山街办秦陵南路 体 近法
号、0007551号 修正法
陕西建工机械施工 陕（2018）西安市不动产 西安市新城区金 市场比 收益还
26 工业 65.15 8,017.80
集团有限公司 权第0000391号 花北路406号 较法 原法
基准地
陕西建工第二建设 陕（2019）宝鸡市不动产 渭滨区清姜路46 工业用 收益还
27 5.03 价系数 551.62
集团有限公司 权第0147770号 号院 地 原法
修正法
基准地
陕西建工第二建设 陕（2019）宝鸡市不动产 渭滨区清姜路49 工业用 收益还
28 11.439 价系数 1,299.45
集团有限公司 权第0147771号 号 地 原法
修正法
基准地
陕西建工第二建设 陕（2019）宝鸡市不动产 金台区新宝路14 工业用 收益还
29 3.319 价系数 276.61
集团有限公司 权第0147835号 号 地 原法
修正法
基准地
陕西建工第二建设 陕（2019）宝鸡市不动产 金台区玉涧河东 工业用 收益还
30 23.365 价系数 1,191.61
集团有限公司 权第0151920号 路10号 地 原法
修正法
基准地
陕西建工第二建设 陕（2019）宝鸡市不动产 渭滨区西宝路94 仓储用 收益还
31 7.413 价系数 436.38
集团有限公司 权第0147772号 号 地 原法
修正法
基准地
陕西建工第二建设 陕（2019）宝鸡市不动产 陈仓区陈仓大道 工业用 成本逼
32 59.883 价系数 1,944.20
集团有限公司 权第0151924号 524号 地 近法
修正法
基准地
陕西建工安装集团 陕（2019）宝鸡市不动产 渭滨区公园路1 工业用 收益还
33 14.01 价系数 1,616.10
第一工程公司 权第0147560号 号 地 原法
修正法
基准地
陕西建工第二建设 陕（2019）岐山县不动产 岐山县蔡家坡镇 工业用 成本逼
34 8.013 价系数 209.4
集团有限公司 权第0002731号 工农路北侧 地 近法
修正法
基准地
陕西建工第二建设 陕（2019）岐山县不动产 岐山县蔡家坡镇 工业用 成本逼
35 8.325 价系数 218.68
集团有限公司 权第0002733号 工农路北侧 地 近法
修正法
陕西省宝鸡市高
基准地
陕西建工安装集团 宝高新国用（2013）第055 新区高新十八路 工业用 成本逼
36 47.315 价系数 1,249.11
有限公司 号 以东、滨河路以 地 近法
修正法
南
基准地
陕西建工第十一建 陕（2019）咸阳市不动产 市场比
37 咸阳市文汇路 工业 13.467 价系数 503.67
设集团有限公司 权第0042515号 较法
修正法
27
土地使用证 证载 土地面积 估价结论
序号 土地使用者 位置 估价方法
编号 用途 （亩） （万元）
基准地
陕西建工第十一建 陕（2019）咸阳市不动产 市场比
38 咸阳市文汇路 工业 12.912 价系数 478.6
设集团有限公司 权第0042514号 较法
修正法
基准地
陕西建工第十一建 陕（2019）咸阳市不动产 市场比
39 咸阳市联盟一路 工业 3.006 价系数 108.42
设集团有限公司 权第0042513号 较法
修正法
基准地
陕西建工第十一建 陕（2019）咸阳市不动产 咸阳市渭城区毕 市场比
40 工业 12.891 价系数 467.51
设集团有限公司 权第0042518号 塬路 较法
修正法
基准地
陕西建工第十一建 陕（2019）咸阳市不动产 市场比
41 咸阳市文林路 工业 5.289 价系数 193.58
设集团有限公司 权第0042520号 较法
修正法
基准地
陕西建工第十一建 陕（2019）咸阳市不动产 市场比
42 咸阳市新纺一路 工业 2.153 价系数 79.64
设集团有限公司 权第0042521号 较法
修正法
咸阳市秦都区宝 基准地
陕西建工第十一建 陕（2019）咸阳市不动产 市场比
43 泉路彩电厂西北 工业 8.256 价系数 399.59
设集团有限公司 权第0042516号 较法
角 修正法
基准地
陕西建工第十一建 陕（2019）咸阳市不动产 咸阳市秦都区马 市场比
44 工业 7.455 价系数 258.44
设集团有限公司 权第0042519号 泉镇大泉村 较法
修正法
基准地
陕西建工第十一建 陕（2019）咸阳市不动产 咸阳市秦都区马 市场比
45 工业 0.441 价系数 14.96
设集团有限公司 权第0042517号 泉镇大泉村 较法
修正法
基准地
陕西建工第十一建 陕（2019）咸阳市不动产 市场比
46 毕塬路5号 商服 2.13 价系数 389.36
设集团有限公司 权第0042522号 较法
修正法
基准地
陕西建工第十一建 陕（2019）咸阳市不动产 市场比
47 咸兴路15号 工业 1.934 价系数 68.08
设集团有限公司 权第0059560号 较法
修正法
基准地
陕西建工安装集团 陕（2019）咸阳市不动产 咸阳市秦都区新 市场比
48 工业 8.193 价系数 297.14
第一工程公司 权第0043177号 纺路3号 较法
修正法
基准地
陕西建工第六建设 陕（2020）咸阳市不动产 咸阳市渭城区人 商务金 收益还
49 2.952 价系数 899.44
集团有限公司 权第0007025号 民东路33号 融 原法
修正法
基准地
陕西建工第六建设 陕（2020）咸阳市不动产 市场比
50 咸阳西站西 工业 8.927 价系数 435.05
集团有限公司 权第0007024号 较法
修正法
基准地
陕西建工第六建设 陕（2020）咸阳市不动产 市场比
51 珠泉路以南 工业 2.711 价系数 99.6
集团有限公司 权第0007026号 较法
修正法
陕（2019）汉台区不动产
汉台区陕建十建 基准地
陕西建工第十建设 权第0022684号、 商务金 收益还
52 集团西环路办公 5.957 价系数 1,553.57
集团有限公司 陕（2019）汉台区不动产 融 原法
楼/宿办楼 修正法
权第0022683号
28
土地使用证 证载 土地面积 估价结论
序号 土地使用者 位置 估价方法
编号 用途 （亩） （万元）
基准地
陕西建工第十建设 陕（2019）汉台区不动产 汉台区西环路10 商务金 收益还
53 0.601 价系数 145.79
集团有限公司 权第0022577号 号 融 原法
修正法
基准地
陕西建工第十建设 陕（2019）汉台区不动产 汉台区兴元新区 成本逼
54 工业 30.027 价系数 1,044.95
集团有限公司 权第0200308号 西翼区 近法
修正法
临渭区向阳办程 基准地
陕西建工第四建设 陕（2019）临渭区不动产 工业用 市场比
55 家村（金巢建机 55.8059 价系数 993.34
集团有限公司 权第0000010号 地 较法
厂院内） 修正法
基准地
陕西建工第四建设 陕（2019）渭南市不动产 朝阳大街中段南 工业用 收益还
56 1.4126 价系数 132.69
集团有限公司 权第0006848号 侧 地 原法
修正法
基准地
陕西建工第九建设 陕（2019）横山区不动产 横山区西南新区 其他商 成本逼
57 20.596 价系数 1,105.34
集团有限公司 权第01274号 （杨官海则村） 服用地 近法
修正法
陕西省铜川市耀
基准地
陕西建工建材科技 陕（2018）铜川市不动产 州区坡头工业园 工业用 市场比
58 159.399 价系数 2,932.94
有限公司 权第0007248号 区照金路与经二 地 较法
修正法
路十字东北角
延安市安塞区沿 基准地
陕西建工金强新型 陕（2019）安塞区不动产 市场比
59 河湾镇前街村工 工业 165.88 价系数 3,461.44
墙材科技有限公司 权第0001021号 较法
业园区 修正法
西咸新区秦汉新
城周鼎三路以
陕西建工新型建材 陕（2018）西咸新区不动 东、周公大道以 市场比 成本逼
60 工业 233.733 6,747.09
有限公司 产权第0000346号 西、天健二路以 较法 近法
南、天健一路以
北
南京秦尧工程建设 宁栖国用（2005）第05289 南京市栖霞区尧 工业用 市场比 成本逼
61 29.137 1,231.53
有限公司 号 辰村 地 较法 近法
（二）结合该地块的土地性质、土地状态等补充披露该地块的增值金额、评估具
体过程
陕建股份母公司及下属子公司，除具备房地合估条件的房屋建筑物所占用的土地
使用权外，本次纳入评估范围内的土地使用权均引用第三方机构出具的专业报告，因
各地块评估方法、评估技术思路均根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）选
取，本次以陕建股份本部位于北大街 199 号的机关团体用地为例介绍土地使用权评估
的具体过程：
1、估价对象描述及地价影响因素分析
估价对象描述
29
估价对象为陕西建工集团股份有限公司使用的位于西安市北大街 199 号的 XC10-
30-201-2 号宗地，证载权利性质为作价出资（入股），证载用途为机关团体用地，土
地面积为 17252.95 平方米（折合 25.879 亩），容积率设定为 2.31，现为陕西建工集团
股份有限公司办公用地。本次估价对象为国有建设用地使用权，不包含地上房屋建筑
物及构筑物。
（1）土地登记状况
1）土地来源
估价对象位于西安市北大街 199 号，原为陕西建工集团总公司长期使用的部分国
有划拨建设用地，《国有土地使用证》证号为西莲国用（2008）第 075 号，宗地号为
LH5-14-2。2016 年，陕西建工集团总公司更名为陕西建工集团有限公司。
2019 年，陕西建工集团有限公司进行了股份制改革。根据《陕西省人民政府国有
资产监督管理委员会关于陕西建工集团有限公司股改上市项目土地资产处置有关问题
的批复》(陕国资资本发[2019]178 号)、《陕西省自然资源厅关于核准陕西建工控股集
团有限公司国有划拨土地资产处置总体方案的函》（陕自然资用函[2019]30 号）以及
《陕西省自然资源厅关于陕西建工集团有限公司整体改制上市土地资产估价结果备案
和土地资产处置方案的函》(陕自然资用函[2019]36 号)，同意将陕西建工集团有限公司
使用的估价对象以作价出资（入股）方式进行处置。2019 年 7 月 2 日，陕西建工集团
有限公司变更为陕西建工集团股份有限公司。2020 年 3 月 2 日，陕西建工集团股份有
限公司为估价对象办理了《不动产权证书》（陕（2020）西安市不动产权第 0046281
号），宗地号变更为 XC10-30-201-2。
2）土地登记状况
①估价对象所在宗地登记状况
《不动产权证书》证书号：陕（2020）西安市不动产权第 0046281 号
编号：No61002769232
权利人：陕西建工集团股份有限公司
共有情况：单独所有
坐落：西安市北大街 199 号
30
不动产单元号：610102 010030 GB00072 W00000000
权利类型：国有建设用地使用权
权利性质：作价出资（入股）
用途：机关团体用地
面积：17252.95 平方米
使用期限：机关团体用地 2018 年 12 月 31 日起 2058 年 12 月 30 日止
权利其他状况：无
附记：1、本宗地由 610102010030GB00001W00000000 分割而来。
2、本宗地批准用途为机关，按照土地利用现状分类二级类用途填写为机关团体用
地。
附图页：宗地图显示其地籍号为 XC10-30-201-2。
登记机构：西安市自然资源和规划局
办证日期：2020 年 3 月 2 日
估价对象四至：东邻中国建筑西北设计研究院，南临西七路、西安市新城区市容
环境卫生管理局（公厕），西临北大街，北邻陕西省建筑设计研究院有限责任公司。
土地级别：估价对象设定用途为机关团体用地，属于公共管理与公共服务用地。
根据估价期日正在执行的《西安市中心市区公共管理与公共服务用地基准地价图》
（2012 年），估价对象处西安市中心城区公共管理与公共服务用地土地级别一级地范
围。
（2）土地权利状况
1）估价对象的土地所有权状况：至估价期日，估价对象土地所有权属国家所有。
2）估价对象的土地使用权状况：估价对象为陕西建工集团股份有限公司使用的国
有作价出资（入股）建设用地使用权，批准土地使用年期为 40 年。根据陕（2020）西
安市不动产权第 0046281 号《不动产权证书》，估价对象使用期限为 2018 年 12 月 31
日起 2058 年 12 月 30 日止，至估价期日 2019 年 12 月 31 日，剩余土地使用年期为 39
31
年。
2019 年，经《陕西省人民政府国有资产监督管理委员会关于陕西建工集团有限公
司股改上市项目土地资产处置有关问题的批复》(陕国资资本发[2019]178 号) 、《陕西
省自然资源厅关于核准陕西建工控股集团有限公司国有划拨土地资产处置总体方案的
函》（陕自然资用函[2019]30 号）以及《陕西省自然资源厅关于陕西建工集团有限公
司整体改制上市土地资产估价结果备案和土地资产处置方案的函》(陕自然资用函
[2019]36 号)批准，同意陕西建工集团股份有限公司将包含估价对象在内的 12 宗原国
有划拨土地使用权按原用途分别以授权经营（2 宗）和作价出资（10 宗）方式处置给
陕西建工控股集团有限公司，陕西建工控股集团有限公司将其资产权益注资给陕西建
工集团股份有限公司，根据当地地价水平和土地出让金标准，将 26720.6788 万元用于
转增国家资本金。估价对象作价出资（入股）总地价为 33808.9788 万元，划拨土地总
地价为 14775.4692 万元，转增国家资本金为 19033.5096 万元。
3）土地他项权利状况：至估价期日，根据委托方提供的权属资料，估价对象来源
合法，产权清楚。不存在租赁权、抵押权、担保权等其他他项权利设定。
4）实际使用与证载状况：估价对象证载用途为机关团体用地，实际为企业独立办
公用地，本次评估设定估价对象的土地用途为登记用途机关团体用地。
（3）土地利用状况
1）利用现状
根据委托方提供的资料及估价师现场查勘状况，至估价期日，估价对象宗地内有
办公楼 4 幢，酒店 1 幢，门房 2 个，其中酒店为陕西华山国际酒店有限公司经营，陕
西华山国际酒店有限公司为陕西建工控股集团有限公司全资子公司，酒店作为陕西建
工控股集团企业办公的配套用房使用。房屋总建筑面积为 41133.29 平方米，其中地上
建筑面积为 39774.02 平方米，建筑容积率为 2.31。其中酒店、两幢办公楼及门房都办
理了《不动产权证书》，证载权利人为陕西建工集团股份有限公司。估价对象地上建
筑物具体情况见下表：
建筑物 建筑 建筑面积
序号 建造年月 权属情况 备注
名称 结构 （平方米）
华山国际酒 陕（2019）西安市不动产权
1 2010年 框剪 25261.23 地上
店 第0386663号
32
建筑物 建筑 建筑面积
序号 建造年月 权属情况 备注
名称 结构 （平方米）
陕（2019）西安市不动产权
856.77 地下
第0386665号
办公楼（西 陕（2019）西安市不动产权
2 1953年 混合 7076.21 /
北楼） 第0386662号
综合楼（南 陕（2019）西安市不动产权 包含地下人防面
3 1984年 混合 3594.81
楼） 第0386664号 积502.5平方米
陕（2019）西安市不动产权
4 门房 1986年 混合 24.37 /
第0386660号
陕（2019）西安市不动产权
5 门房 1986年 混合 24.54 /
第0386661号
6 东办公楼 2003年 框架 1852.36 / /
总部东南楼
7 2016年 框架 2443 / /
改造
合计 / / / 41133.29 / /
估价对象现状照片如下：
图 2.1 宗地利用现状（一） 图 2.2 宗地利用现状（二）
图 2.3 宗地利用现状（三） 图 2.4 宗地利用现状（四）
2）土地利用条件
33
估价对象地上有办公楼 4 幢，酒店 1 幢，门房 2 个，其中两幢办公楼、酒店及门
房都办理了《不动产权证书》，现状容积率为 2.31，本次评估设定估价对象容积率为
宗地现状容积率 2.31。
（4）地价影响因素分析
1）一般因素
估价对象位于西安市新城区，作为机关团体用地，其土地价格形成的一般影响因
素主要有：
①城市资源状况
A 地理位置
西安市位于中国内陆西北地区的陕西省关中平原的中部，南依秦岭，北临渭河，
是陕西省省会。在“一带一路”倡议下，西安作为丝绸之路经济带的经济、文化、商贸
中心，新亚欧大陆桥及黄河流域最大城市，同时也是中国陆地版图中心和中国中西部
两大经济区域的结合部，是西北通往中原、华北和华东各地市的必经之路，在全国区
域经济布局上，西安具有承东启西、连接南北的重要战略地位，是新时代西部大开发
区域协调发展的平衡点，肩负着带动大关中、引领大西北、辐射亚欧非的历史使命。
凭借优越的地理区位，西安成为国家对外开放的前沿阵地和内陆改革开放的新高地，
是国家明确建设的 3 个国际化大都市之一，也是第 9 个国家中心城市。
B 人口及土地面积
根据《西安统计年鉴 2019》，截止 2018 年底，西安市总土地面积 10096.81 平方
公里，包含西咸新区的城市建成区面积 724 平方公里。全市常住人口 1000.37 万人，
城镇人口 740.37 万人，常住人口城镇化率 74.01%。
C 行政区划
西安现辖新城、碑林、莲湖、雁塔、灞桥、未央、阎良、临潼、长安、高陵、鄠
邑 11 个区，蓝田、周至 2 个县，其中包括西安高新技术产业开发区、经济技术开发区、
曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空产业基地、国家民用航天产业基地、国际港务
区等 7 个国家级开发区，另外还托管一个国家级新区，即西咸新区。
D 自然条件
34
西安市地貌北部为冲积平原，南部为剥蚀山地，平原占总面积的 43.7%。西安城
区位于渭河平原的二级阶地上，地层岩性主要以粉质粘土为主，地基承载标准值为
fk=130-180kpa，地质结构较为稳定，地质灾害主要为地面沉陷和地裂缝。西安市平原
地区属暖温带半湿润大陆性季风气候区，四季分明，雨量适中，气候宜人，年平均气
温 15.2℃，年降水量 551.6 毫米，年均相对湿度 70%；全年二级标准以上的天数 251
天。西安自古有“八水绕长安”之美称，市区东有灞河、浐河，南有潏河、滈河，西有
皂河、沣河，北有渭河、泾河，此外还有黑河、石川河、涝河、零河等较大河流，境
内河流绝大多数属黄河流域的渭河水系，其中渭河横贯市境内约 150 公里，年径流量
为 25 亿立方米，加之黑河水利枢纽工程的建成营运，基本能满足城市生产生活用水。
E 人文环境
西安古称“长安”，是举世闻名的世界四大古都之一、古丝绸支路起点，也曾是中
国历史上的十三朝古都，历史悠久，文化积淀深厚。名胜古迹遍布全市，博物馆总数
达 134 座，旅游资源丰富。世界文化旅游大会永久会址落户西安，并当选“东亚文化之
都”。同时，西安也是中国科教高地，拥有 7 所“双一流”建设高校，普通高校 56 所、
研究生培养单位 43 家、两院院士 62 位，科研院所 95 家，高校密集、教育资源丰富，
受高等教育人数多、人文素质整体较高。
西安作为人文历史底蕴丰厚的现代化城市，自然环境和人文环境优越，是一座兼
具现代感和历史感的宜居宜业城市。
②不动产制度与不动产市场状况
A 土地制度及政策
一直以来，我国城市的各项公共事业用地和基础设施用地都以划拨方式供应，大
量土地掌握在既定的用地单位手中，这部分用地多数低效利用，有的甚至闲置。在实
际土地利用中，这类用地自行转换用途现象大量存在，不仅造成了政府应得土地收益
的流失，而且有违市场公平竞争的原则，加剧了土地供需矛盾。为此，2004 年《国务
院关于深化改革严格土地管理的决定》提出：“基础设施和公益性建设项目，也要节约
合理用地”，“严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用”。
2008 年《国务院关于促进节约集约用地的通知》进一步指出：“对国家机关办公和交
通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探
35
索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用”。2014 年《节约集约利用
土地规定》要求：“扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨”，“除军事、
保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地可以以划拨方式供应外，国家机关
办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地
中的经营性用地，实行有偿使用”。2016 年，原国土资源部等八部委提出《关于扩大
国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规[2016]20 号），“鼓励公共服务项目用地有
偿使用，对能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃
气供应、供热设施等项目，逐步缩小以划拨方式供应土地范围”。
另外，2015 年原国土资源部等六部委联合发布《关于支持新产业新业态发展促进
大众创业万众创新用地的意见》，提出加大新供用地保障力度，对于国家支持发展的
新产业、新业态建设项目，属于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与
监测的项目，可按科教用途落实用地；属于水资源循环利用与节水、新能源发电运营
维护、环境保护及污染治理中的排水、供电及污水、废物收集、贮存、利用、处理以
及通信设施的项目，可按公用设施用途落实用地。鼓励盘活利用现有用地，支持生产
性、科技及高技术服务业发展。
2019 年，自然资源部修改《节约集约利用土地规定》，突出严控总量，增列 “增
存挂钩”制度，对国家鼓励产业的用地实行差别化的地价政策和建设用地管理政策等条
款做出了更新。
为贯彻中央精神，2017 年陕西省出台《关于扩大国有土地有偿使用范围的实施意
见》， 2018 年西安市出台《西安市深化土地供给侧结构性改革实施方案》，对深化西
安市土地改革提出纲领性指导意见，提出严格限定划拨用地范围，扩大国有土地有偿
使用范围。这些政策的实施，有利于完善国有土地有偿使用制度，显化土地资产价值，
促进土地市场的公平竞争，发挥市场配置土地资源决定性作用，实现土地节约集约利
用。
B 土地市场状况
受新一线城市、国家级中心城市、西咸一体化等政策红利影响，西安城市综合实
力、吸引力与资源凝聚力不断增强，城市价值不断兑现，2019 年西安市土地供应以基
础设施等城建配套类其他用地为主，城市道路、绿化等基础设施用地，教育、科研、
36
医疗等公共设施用地均加大了供应力度。
a 土地供应情况
2019 年年度西安市辖区（不含西咸新区）土地累计供应建设用地 5.5 万亩，与去
年同期相比下降 13%。从土地供应结构来看，科教文卫、道路绿地等城建配套类用地
为主，占比 59.9%，主要以城市开发区向外拓展基础设施建设等用地为主；其次为工
业、住宅、商服，分别占比总量 18.1%、17.8%、4%；从土地供应区域来看，2019 年
供应主要以开发区为主，供应面积 3.5 万亩，占比 64.4%，其次为远郊区县、市本级，
分别占比 25.2%、10.4%；从土地供应方式来看，受城建配套类其他用地集中放量供应
影响，划拨供应量占比总量约 61.8%，招拍挂出让供应占比约 31.7%，剩余少量以协
议出让、租赁方式供应。
科教文卫、道路绿地等城建配套类用地供应中，公园道路绿地用地占比总量达
80%，均以划拨方式供应；科教用地占比总量约 9.5%，其中 74%以划拨方式供应、剩
余以协议出让、拍卖出让方式供应。该类用地集中分布在国际港务区和高新区。
b 土地价格变动情况
根据西安市地价动态监测成果显示，2019 年地价水平整体来说增幅放缓，年末综
合地价指数（定比）为 355，较 2018 年增加 25 个点；其中商业、住宅地价涨幅渐缓，
工业地价持续平稳，商业、住宅、工业年末地价指数（定比）分别为 291、459、192，
较 2018 年年末增加 16、35、4 个指数点。2016 年以来西安市地价指数变化情况如下图。
2016 年以来西安市地价指数走势图
37
西安市机关团体用地近三年来成交一宗，在航天新城，成交单价 89.53 万元/亩，
土地使用权类型为划拨。总体来说，西安市机关团体用地目前仍以划拨方式供应为主，
但成交案例少，较难比较。
③产业政策
A 产业金融政策
近年来，随着社会经济的发展，对高新创新型产业技术需求和关注度不断提升，
国家和地方对于公共管理类用地给予了大力支持和鼓励。2019 年自然资源部办公厅印
发《产业用地政策实施工作指引（2019 年版）》，明确了产业用地政策的范围、土地
供应的基本规定以及产业用地政策的适用情形和具体政策依据，保障新产业新业态发
展和民生服务设施建设需求，进一步营造公平竞争的土地市场环境。
《西安市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中提出，“加快产业转型升
级，打造西安新型产业体系。在大力发展高新技术产业、装备制造业、旅游业、文化
产业和现代服务业‘五大主导产业’的基础上，进一步培育壮大现代和新兴产业，促进
信息技术广泛渗透，加快三次产业融合发展，推动西安产业迈向中高端，构建具有较
强竞争力的新型产业体系。”
B 税收政策
目前，我国已经建立起一整套覆盖房地产项目整个生命周期、涉及房地产用地的
38
取得、开发销售、保有及流转等各个环节的房地产税收体系，在提高资源使用效率、
调节土地级差收入、增加财政收入，特别是在增加地方财政收入方面起到了积极的作
用。就我国现行的房地产税制来看，主要包括耕地占用税、城镇土地使用税、契税、
印花税、房产税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增
值税、企业所得税、个人所得税等 12 个税种。近年来，我国税制逐步从“重流转、轻
持有”向“重保有，轻流转”转变，并在调控产业方向、支持经济发展体现积极作用。
为继续推进经济发展方式转变和供给侧结构性改革支持实体经济发展壮大、支持
实体经济，2017 年陕西省出台《关于支持实体经济发展若干财税措施的意见》、《关
于明确支持实体经济发展城镇土地使用税和房产税政策的通知》，2018 年西安市出台
《关于支持实体经济发展若干财税措施的意见》通过各项财政税收减免优惠政策支持
实体经济发展。
④规划与发展目标
2019 年，中共中央、国务院发布《关于建立国土空间规划体系监督实施的若干意
见》，明确建立国土空间规划体系并监督实施，将主体功能区规划、土地利用规划、
城乡规划等空间规划融合为统一的国土空间规划，实现“多规合一”，强化国土空间规
划对各专项规划的指导约束作用。随后，自然资源部发布《关于全面开展国土空间规
划工作的通知》，要求各地全面启动国土空间规划编制工作，实现“多规合一”，并明
确主体功能区规划、土地利用总体规划、城乡规划、海洋功能区划等统称为“国土空间
规划”。目前陕西省、西安市已全面启动开展国土空间规划的编制工作。
现阶段西安市执行的规划如下：
A 国民经济与社会发展第十三个五年规划纲要
根据《西安市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，西安市坚持创新、
协调、绿色、开放、共享的发展理念，着力建设丝绸之路经济带新起点，打造“一带一
路”创新高地和内陆型改革开放新高地，实现经济实力、城乡居民收入、经济外向度的
三大跃升，促进城市创新驱动力、产业竞争力、综合承载力、辐射带动力及绿色发展
力五方面能力大幅增强，全力打造“品质西安”，确保率先全面建成小康社会，初步形
成具有历史文化特色的西安国际化大都市。
B 土地利用总体规划
39
根据《西安市土地利用总体规划（2006-2020 年）》（2014 年调整完善方案），
到规划期末，全市新增建设用地规模目标为 44049 公顷，新增建设占用耕地目标为
36249 公顷，全力促进做强西部经济中心、丝路科创中心、对外交往中心、丝路文化
高地、内陆开放高地、国家综合交通枢纽目标的实现，建设具有历史文化特色的国际
化大都市。
C 城市规划
根据《西安城市总体规划（2008 年－2020 年）》，以及西安市第十六届人民代表
大会上提出的大西安“未来 30 年城市规划”，以建设国际中心城市和国际化大都市为奋
斗目标，立足国家战略和全国大局，站在“秦岭之巅”，跳出“城墙思维”，坚持“以人为
本、以山为屏、以水为脉、以塬为靠、以绿为基、以文为魂”，实施“北跨、南控、西
进、东拓、中优”战略，大力构建并优化大西安“三轴三带三廊一通道多中心多组团”的
超大城市发展空间格局，把大西安与整个关中城市群规划有机衔接起来，西安市迎来
“建设大西安，带动大关中，推动大西北，走向大亚欧”的全新时代。
⑤城市社会经济发展状况
A 城市经济发展水平
根据西安市统计局官网公示，西安市 2019 年全年实现生产总值（GDP）9321.19
亿元，分产业看，第一产业增加值 279.13 亿元，增长 4.3%；第二产业增加值 3167.44
亿元，增长 7.6%；第三产业增加值 5874.62 亿元，增长 6.8%。工业经济增长稳中有升，
规模以上工业增加值同比增长 6.9%，新兴产品产量保持快速增长，高技术产业总产值
增长 14.9%、战略性新兴产业总产值增长 9.6%。建筑业较快增长，建筑业增加值
1358.48 亿元，同比增长 9.1%。社会消费品零售总额同比增长 6.0%，国内贸易限额以
上企业消费品零售总额 2494.58 亿元，同比增长 0.2%；固定资产投资(不含农户)同比
增长 1.1%，其中基础设施投资同比增长 11.4%、处高位运行，教育投资快速增长，同
比增长 27%；金融信贷较快增长，截至 12 月末，金融机构人民币存款余额 23066.85
亿元，同比增长 10.1%；全年居民消费价格同比上涨 2.7%，新建住宅销售价格指数为
121.1、二手住宅销售价格指数为 108.8。
综合来看，2019 年西安市经济运行总体平稳，高质量发展的支撑因素不断增多，
经济运行呈现“稳中向好，结构趋优，质效提升”的良好态势。
40
B 城市建设水平
近年来，西安通过“人口新政”及优化营商环境等政策，吸引了三星、吉利、开沃、
华润、阿里巴巴、腾讯、亚马逊等一大批重大项目落户带动大西安经济，城市建设处
于快速发展期。交通方面，西安市经国务院“十三五”现代综合交通运输体系发展规划
正式定位为国际性综合交通枢纽。根据修编后的《西安铁路枢纽规划》未来西安将建
成五个铁路客运站和三级物流网络，五个铁路客运站为西安北站、西安站、西安东站
（纺织城）、新西安南站和阿房宫站。根据《西安统计年鉴 2019》，西安市年旅客运
输总量 2.43 亿人次，旅客运输周转量 326.72 亿人公里，西安咸阳国际机场国际航线条
数 57 条，境外航班通航架次 16231 架。铁路北客站与地铁站实现零换乘，以西安为中
心的“米”字型高速公路网联通全国；西安外环高速公路南段开建，“大西安”迎来外环
时代；地铁 1、2、3、4 号线及机场线已经通车运营，目前在建线路共 5 条，规划至
2024 年，西安地铁将形成“棋盘+环+放射”12 条线路，建设和运营里程 423 公里的城市
轨道交通网络，轨道出行率占公交出行比例将达到 35%以上。
城市建设方面，市区人均公园绿地面积 12.31 平方米，建成区绿化覆盖率 43.44%，
2018 年末城市污水处理厂日处理能力 277.6 万吨，新建绿地广场 62 个，新增生态水面
2300 亩，湿地面积 5000 亩，自然及人文环境不断改善。总体来看，西安城市市政服
务能力较高，城市环境条件整体较好。
综上所述，受“一带一路”倡议、自贸区、国家中心城市建设、国际化大都市建设、
国家全面创新改革试验区、国家创新城市发展方式试验区、国家自主创新示范区等国
家战略性提升，西安市采取优化营商环境、“人口新政”等政策推进城市发展，新增落
户人口超百万，开发区大幅拓展建设，交通、教育、医疗等城市功能需求大幅增长，
城建配套用地需求相应增加。同时该类用地有偿使用的推进使得市场化程度进一步提
高，土地价值逐步得以显现。
2)区域因素
估价对象处于西安市老城区内。
①区域概况
西安市老城区由至今世界上保存最完整、规模最宏大的古城墙遗址—明城墙围合
而成，区域面积约 11.5 平方公里。沿袭古老的城市发展历程，老城区一直是西安市商
41
业繁华度最高、人流量最大的传统中心城区，区域内文化遗产、旅游资源丰富，有闻
名中外的钟楼、鼓楼、明城墙、碑林、书院门、大清真寺等众多著名旅游景点，吸引
着众多的海内外宾客。区域内商服业发达，汇聚了东大街、西大街、南大街、北大街、
解放路等各具特色的市级商服街区，东大街是西安老牌特色商业街，以专卖店为主要
形式；南大街是西安市金融机构最为密集的街道；西大街是仿古一条街，是盛唐建筑
风韵与现代商业的完美结合；北大街是电讯业、大型家电连锁业一条街；解放路是集
酒店、办公、大型购物广场等为一体的传统商业街区。区域内有世纪金花、百盛购物
中心、开元商城、民生百货、银泰广场、万达广场等多个大型商业购物中心，以及凯
悦饭店、钟楼饭店、索菲特人民大厦、万达希尔顿酒店等一批星级酒店，已经形成了
以商贸业、零售业、酒店业为主的发达的商服体系，在西北地区具有较强的辐射力和
影响力。老城区同时也兼具了城市行政中心功能，区域内汇聚了陕西省政府、新城区
政府、莲湖区政府等众多行政单位，根据西安城市总体规划（2008 年—2020 年），老
城区内将以商贸业和旅游业为主导产业，未来行政办公单位将逐步外迁转移。老城区
是西安市近年来持续更新改造的重点区域，区域土地市场活跃，尤以商业地产交易为
主，土地开发潜力巨大。
估价对象位于西安市北大街 199 号，所处区域道路通畅，交通便捷，人流量较大，
商服繁华度较好，市政基础设施配套完备，生活服务设施配套较齐全，区域内分布有
商业设施、企事业单位及学校，人文环境条件较好，区域较为成熟。
②交通条件
估价对象所处的老城区内拥有全市最为密集的道路网和公交线路，以钟楼为交汇
点，众多公交路线沿东南西北四条大街延伸至城市四面八方。地铁二号线沿南、北大
街贯穿市区，向北直通西安火车北站，地铁一号线沿莲湖路穿城而过连接东西，地铁
四号线纵贯解放路，正在建设的地铁六号线贯穿东西大街。区域内有对外交通枢纽西
安火车站，距西安咸阳国际机场约 40 公里。区域交通体系发达完善。
估价对象位于北大街 199 号，区域内分布有北大街、莲湖路、北新街、顺城北路、
西七路等市政主次干道，路网密集。估价对象紧临主干道北大街，道路通达度较高。
附近设有 6、9、26、28、33、36、37、182、205、208、229、236、511、600、601、
608、609、616、618、703、912 等 40 余条公交线路，距已建成的地铁一号线和地铁
二号线的换乘站“北大街”站约 500 米，地铁便捷度高，公共交通便捷度高。估价对象
42
距西安市火车站、西安汽车站约 1.3 公里，区域人流量较大，车流量较大，对外交通
便捷度高。宗地所处的老城区内有一定的交通管制，白天禁止货车通行。总体而言，
估价对象所处区域交通条件较便捷。
③基础设施条件
A 市政基础设施配套
估价对象所处区域基础设施配套现已达到“七通”（即通路、通电、通讯、供水、
排水、供气、供暖）条件，配套设施相对齐全，有利于宗地的开发利用，具体如下：
通路：区域内有北大街、莲湖路、北新街、顺城北路、西七路等多条市政主次干
道，贯穿南北东西，交通条件较优；
通讯：市政通信，可提供包括 DDD、IDD、移动电话、数据传输、图文传真等各
种特种业务服务。另有中国移动、联通等通行网络覆盖该区域，可满足需要，现有通
讯保障能力达 100%；
通电：市政供电，由城市 10KV 中压电网供给，供电保障能力达 95%；
供水：区域内市政自来水管网已到位，可满足区域用户生产、生活用水要求，供
水保障能力达 95%；
排水：区域内有市政统一铺设的排水管网，雨水、污水分流，现有排水保障能力
达 95%；
供气：区域市政供气，由国家重点工程—陕西天然气工程的高压管道输入该区域，
供气保障率达 95%；
供暖：区域内布有市政供暖管道，供暖保障能力达 95%。
综合以上，估价对象所处基础设施综合保证率>95%，完善的基础设施状况对估价
对象有积极影响。
B 生活服务设施配套
估价对象所处区域公用服务设施配套齐全，周边分布的各类公用服务设施有：
学校：西安市新城区实验幼儿园、西安爱知中学、西安市第八十九中学、西安汇
知中学、西安育英小学、八一街小学、西安市第二十三中学、西安市莲湖区青年路小
43
学等；
医院：西安市中心医院、西安交通大学口腔医院、西安交大第二附属医院、陕西
省妇幼保健院、陕西省中医医院等；
邮局银行：西安银行、中国工商银行、中国邮政储蓄银行、交通银行、招商银行
等；
商服设施：民乐园万达广场、民乐新都汇、佳丽商城、大洋商厦、人人乐、民生
百货等；
酒店、宾馆：锦江之星、布丁酒店、如家酒店、汉庭酒店、金海大酒店、七天优
品酒店、H 酒店、锦苑富润大饭店、西安北大街希尔顿欢朋酒店、西安亚朵酒店钟楼
回民街店等；
其他：环城公园、新城广场、革命公园等。
总体来说，区域生活服务设施齐全。
④商服繁华度
估价对象处于老城区市级商服中心北大街商圈外围。该商圈北起莲湖路、南至钟
楼，区域市政基础设施配套完备，周边有东大街万达新天地、民乐园万达广场、民生
百货等各类购物广场，未来土地增值潜力较大。北大街以莲湖路和北大街十字为界，
自南面钟楼向北面北门商服繁华度及人流量逐步程递减趋势。
估价对象位于北大街 199 号，距市级商服中心北大街与莲湖路十字约 500 米，区
域商服繁华度较高、人流量大。
⑤环境条件
估价对象所处区域属西安市老城区，《西安市地图集环境保护图组》显示该区域
地下水污染一般，属地下水较坏水区，大气质量一般，噪声在 55-60 分贝，有一定噪
音污染。西安市老城区内无污染企业布设，无污染源和危险源，自然环境条件一般。
区域内主要以普通住宅、商服业为主，人口文化素质较高，人文环境良好。环境条件
总体一般。
⑥规划限制
44
根据西安市城市总体规划资料，估价对象地处西安市老城区明城墙以内，在古城
文物保护规划限制区内，所处区域规划为商贸区，规划建筑限高 24~36 米，规划对估
价对象的开发利用有一定限制。
综上所述，估价对象所处区域商服繁华度较好，交通条件较便捷，基础设施和公
用服务设施配套齐全，环境条件一般，规划利用有一定限制，估价对象作为机关团体
用地，与区域土地利用现状及规划协调，综合评价影响估价对象地价的区域因素条件
较好，对土地开发利用价值有积极的提升作用。
3)个别因素
①宗地位置
估价对象位于西安市北大街 199 号，北距环城公园 300 米，南距莲湖路 500 米，
地理位置条件较好。估价对象的具体位置示意如下图所示：
图 2.2 估价对象宗地位置示意图
②土地面积
根据《不动产权证书》（陕（2020）西安市不动产权第 0046281 号），估价对象
证载土地面积为 17252.95 平方米（折合 25.879 亩），作为机关团体用地来说，土地面
45
积大小适当，利于土地开发利用。
③土地用途
根据陕（2020）西安市不动产权第 0046281 号《不动产权证书》，估价对象证载
用途为机关团体用地，实际为企业独立办公用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T
21010-2017）并结合估价目的，本次评估设定估价对象土地用途为机关团体用地，与
周边土地利用基本相协调。
④土地使用年期
根据《不动产权证书》（陕（2020）西安市不动产权第 0046281 号），估价对象
使用期限为 2018 年 12 月 31 日起 2058 年 12 月 30 日止，至估价期日，估价对象土地
剩余使用年期为 39 年，故此次评估设定估价对象土地使用剩余年期为 39 年。
⑤现状及规划利用
A 利用现状
根据委托方提供的资料及估价师现场查勘状况，至估价期日，估价对象宗地内有
办公楼 4 幢，酒店 1 幢，门房 2 个，总建筑面积为 41133.29 平方米，其中地上建筑面
积为 39774.02 平方米，修护保养状况较好。
B 土地利用条件
估价对象地上有办公楼 4 幢，酒店 1 幢，门房 2 个，其中两幢办公楼、酒店及门
房都办理了《不动产权证书》，现状容积率为 2.31，本次评估设定估价对象容积率为
宗地现状容积率 2.31。
⑥宗地形状及临街状况
根据《不动产权证书》（陕（2020）西安市不动产权第 0046281 号）及估价师现
场查勘，估价对象呈多边形，形状较规则，易于土地利用；宗地两面临街，西临北大
街，南临西七路，临街条件好。
⑦地质地势地形
经查《西安市工程地质图集》，估价对象处黄土梁洼北部工程地质亚区，属自重
湿陷性黄土工程地质段，地基土三米深度切面承载力 100-130kpa；地质条件一般，地
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势基本平坦，地形坡度约＜1.5%；宗地处西安市城区，基本无地震、泥石流、洪涝、
地面沉降、固体废物、水土流失等不良地质现象，宗地自然灾害危害程度较小，处西
安市机关团体用地一般性控制场地。
⑧宗地基础设施条件
估价对象宗地内基础设施达到“六通一平”（即通路、通电、通讯、供水、排水、
供暖、场地平整）条件，具体如下：
通路：宗地内为水泥路面，保养状况较好，道路通达度较高。
通电：市政供电，一路供电，可基本满足企业生产经营需要，供电保障率达到
95%。
通讯：中国移动、中国联通通讯信号覆盖，通讯便捷，现有通讯保障能力 100%。
供水：市政供水，可基本满足企业生产经营需要，供水保障率达到 95%。
排水：宗地内有排水管网，雨污合流，排水保障率达到 95%。
供暖：市政供暖，可基本满足企业生产经营需要，供暖保障率达到 95%。
一平：宗地内水泥路面，达到场地平整条件。
考虑到宗地内除“场地平整”外的基础设施开发费用均属实物性投资且为地上房屋
服务，结合本次估价目的，本次评估设定估价对象宗地内基础设施条件为“场地平整”。
综上所述，估价对象宗地位置条件较好，面积大小适当，形状较规则，临街条件
好，宗地用途与周边土地利用基本相协调，地质地形条件一般，综合分析，影响估价
对象地价的个别因素条件总体评价较好。
2、估价原则
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），土地估价需遵循的一般估价技
术原则包括替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、报酬递减原则和
贡献原则。针对本次估价对象，对上述原则的运用具体分析如下：
（1）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似
时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或
47
服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某
块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格
所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使
价格相互牵制而趋于一致。
（2）变动原则
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评
估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格
也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处
于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在
土地估价时，必须充分分析估价对象土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使
这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及
其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（3）预期收益原则
土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。商
品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，土地投资者是在预
测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的，因此土地的价格是由其未来总收
益所决定的，也受预期收益形成因素的变动所影响。
（4）供需原则
土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土
地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供
小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特
的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑
土地供应的垄断性特征。
（5）贡献原则
不动产总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可根据土地对不
动产收益的贡献大小确定，在评估时应考虑到其他生产要素对总收益的贡献，并进行
剥离。
48
（6）报酬递增递减原则
土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加
而出现由递增到递减的特点。土地纯收益的变化表现为总收益的递增递减和边际收益
的递增递减。在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一
定的最优组合，超过一定限度，某一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加，
这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
（7）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场
比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评
估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据估价对象的实际情况，充分
考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更
为客观，更接近于准确，评估中至少选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验
证，减小误差，确定出合理的价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合
法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严
格保守评估秘密。
3、估价方法与估价过程
（1）选用方法的理由
根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)，一般情况下，对于机关团体用地，
宜选市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法；如缺少市场可比案例，可酌情
选用成本逼近法与公示地价系数修正法；慎用收益还原法与剩余法。按照上述要求，
估价师根据现场勘查情况，结合估价对象所处区域土地市场状况及估价对象特点，选
择估价方法如下：
估价对象设定土地用途为机关团体用地，实际利用为企业办公用地，根据《城镇
土地估价规程》（GB/T 18508-2014），机关团体用地评估采用的评估方法有：市场比
较法、剩余法、收益还原法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。
1)采用市场比较法的理由：估价对象土地用途为机关团体用地，实际作为企业办
49
公用地，经调查，区域内机关团体用地交易少，但与估价对象实际利用相同或相近的
企业办公案例较多，该类用地土地用途均为商业用地，但实际利用与估价对象相同或
相近，故可采用市场比较法选择实际利用均为企业办公的商业用地案例进行评估。
2)未采用基准地价系数修正法的理由：西安市基准地价于 2012 年 11 月 6 日由西
安市人民政府以《关于公布西安市国有土地级别和基准地价的通告》（市政告字
[2012]11 号）对外公布实施，其基准日为 2012 年 11 月 6 日，距离估价期日已逾七年，
根据原国土资源部相关要求，超过 6 年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基
准地价系数修正法，故本次评估不宜采用基准地价系数修正法。
3)采用成本法的理由：估价对象处于建成区内，周边有棚改拆迁案例，拆迁改造
工作量及成本投入较明晰，且西安市关于征地补偿及房屋拆迁的标准和办法明确，可
以合理确定土地的平均取得费用和开发成本，故可以采用成本逼近法评估估价对象土
地使用权价格。
4)未采用剩余法的理由：本次评估为估价对象现状利用条件下的地价评估，不考
虑再开发的可能。当前正值国家房地产市场宏观调控的关键时期，受政策调控和市场
预期影响，房地产市场交易量和价格均波动较大，估价对象所处区域内与其同类型房
地产交易案例极少，因此不宜采用剩余法进行评估。
5)未采用收益还原法的理由：估价对象主要为企业自用办公，建筑为仿古建筑，
有独立“四合院”式院落，市场上难以找到与估价对象匹配的租赁案例，因此不宜采用
收益还原法评估估价对象地价。
综上所述，本次陕建股份北大街 199 号用地评估采取市场比较法、成本逼近法测
算估价对象的国家作价出资（入股）建设用地使用权价格。
（2）测算过程
评估方法一：市场比较法
1）基本思路
市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市
场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待
估宗地价格的方法。
50
2）公式
P=PB×A×B×C×D×E
式中：
P —待估宗地价格；
PB—可比实例价格；
A—待估宗地交易情况指数除以可比实例宗地交易情况指数；
B—待估宗地估价期日地价指数除以可比实例宗地交易日期地价指数；
C—待估宗地区域因素条件指数除以可比实例宗地区域因素条件指数；
D—待估宗地个别因素条件指数除以可比实例宗地个别因素条件指数；
E—待估宗地使用年期修正指数除以可比实例使用年期修正指数。
3）估价过程
①市场成交案例搜集
运用市场比较法估价需要调查大量的交易案例，才能通过比较从中选择合适的可
比实例，客观评估估价对象的市场价格。土地估价机构自 2015 年起逐步建立以土地成
交案例为核心数据的地籍管理系统，实现对西安市土地交易信息的快速查询、分析和
利用，案例库汇集了 2012 年以来西安市所有出让、划拨等方式成交的各类用地成交信
息。本次评估，估价师通过“全国公共资源交易平台（陕西省西安市）”、“中国土地
市场网”等公示网站，并结合“华地地籍管理系统”，没有找到机关团体用地案例，考虑
到估价对象实际利用为企业办公，故搜集了 3 宗实际利用为企业办公的商业用地作为
案例，具体见下表：
表 3.1 估价对象所处区域与估价对象情况类似成交案例一览表
土 楼面
土地面积 成交单价
序 宗地 地 容积 单价
宗地号 成交时间 受让人
号 位置 用 率
(平方米) 元/m2 万元/亩 元/m2
途
西安 陕西秦
商
市碑 农农村
务
1 BL9-13-28-3 林区 714.78 2.5 16110 1074 6444 2018-8-9 商业银
金
长安 行股份
融
北路 有限公
51
土 楼面
土地面积 成交单价
序 宗地 地 容积 单价
宗地号 成交时间 受让人
号 位置 用 率
(平方米) 元/m 2
万元/亩 元/m 2
途
83号 司
莲湖 克拉玛
商
区庙 依市人
业
2 LH7-27-60 后街 1473.8 2.63 17522 1168.13 6662 2018-1-9 民政府
用
139 驻西安
地
号 办事处
西安
市新
商 西安秦
城区
业 腔剧院
3 XC10-9-4 西一 1266.451 1.03 18046 1203.07 17520 2019-6-30
用 有限责
路
地 任公司
282
号
估价对象与比较实例位置示意图
②可比实例选择
市场比较法中可比实例的选择，遵循以下原则：
a 与估价对象属于同一供需圈。b 与估价对象用途相同或相近。c 交易时间与估价
期日相差不超过 3 年。d 在地域上属近邻区域或类似区域。e 所选实例应发生实际交易。
52
上述案例均符合以上原则，故可用作可比案例。
实例 A（实例 1）：陕西秦农农村商业银行股份有限公司
该宗地位于西安市碑林区长安北路 83 号，宗地号为 BL9-13-28-3，与估价对象处
于同一供需圈，该宗地原为西安市碑林区长安路信用合作社使用的一宗国有划拨建设
用地，土地用途为商务金融，实际为企业办公用地，土地面积 714.78 平方米，容积率
2.5，土地开发程度达到宗地外“七通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供
暖）宗地内“场地平整”条件。2005 年，在原西安市碑林区、雁塔区、未央区、莲湖区、
新城区、灞桥区农村信用合作联社基础上，以新设合并方式组建了陕西秦农农村商业
银行股份有限公司，各区信用联社的所有资产、负债全部由陕西秦农农村商业银行股
份有限公司承接。2018 年 8 月 9 日，陕西秦农农村商业银行股份有限公司以协议出让
方式取得该宗地国有建设用地使用权，成交价款 667.9619 万元（出让金），经估价人
员在西安市自然资源和规划局调查了解，该宗地 40 年期出让商务金融建设用地使用权
单位面积价格为 16110 元/平方米，交易情况正常，该案例交易时利用现状照片如下图。
案例 A 交易时宗地利用现状
实例 B（实例 2）：克拉玛依市人民政府驻西安办事处
该宗地位于西安市莲湖区庙后街 139 号，宗地号为 LH7-27-60，与估价对象处于
同一供需圈，该宗地原为西安石油新技术公司使用的一宗国有划拨建设用地，土地用
途为商业用地，实际为企业自用经营办公用地，土地总面积 1473.8 平方米，容积率
2.63，土地开发程度达到宗地外“七通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供气、
供暖）宗地内“场地平整”条件。 2018 年 1 月 9 日，克拉玛依市人民政府驻西安办事处
以协议出让的方式取得该宗地国有建设用地使用权，并缴纳 2582.3924 万元出让金，
53
经估价人员在西安市自然资源和规划局调查了解，该宗地成交的 40 年期出让商业建设
用地使用权单位面积价格为 17522 元/平方米，交易情况正常，该案例交易时利用现状
照片如下图：
案例 B 交易时宗地利用现状
实例 C（实例 3）：西安秦腔剧院有限责任公司
该宗地位于西安市新城区西一路 282 号，宗地号为 XC10-9-4，与估价对象处于同
一供需圈，该宗地原为西安秦腔剧院长期使用的国有划拨建设用地，2010 年西安秦腔
剧院进行事转企改制，改制后变更为西安秦腔剧院有限责任公司，但土地资产一直未
按国家企业改制土地管理的相关规定进行处置。经批准同意西安秦腔剧院有限责任公
司企业改制所涉及的 2 宗划拨土地使用权（含该宗地）以作价出资（入股）方式处置，
处置时间为 2019 年 6 月 30 日。该宗地作价出资（入股）土地用途为商业用地，实际
为企业办公用地，处置土地使用年期为 40 年，土地面积 1266.451 平方米，容积率
1.03，土地开发程度达到宗地外“七通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供气、
供暖）宗地内“场地平整”条件。经估价人员在西安市自然资源和规划局调查，该宗地
审定公示的作价出资（入股）商业用地 40 年期国有建设用地使用权单位面积价格为
18046 元/平方米，交易情况正常。该案例交易时照片如下：
案例 C 交易时宗地利用现状
54
③因素选择
考虑估价对象用途，结合可比实例的具体情况，选择比较因素如下：
A.交易时间：根据西安市地价指数研究成果及估价对象和可比实例所处区域的地
价变化情况，分别确定估价对象与可比实例交易期日修正指数，将可比实例在其交易
日期的价格调整为估价期日的价格。
B.交易情况：判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况
的进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例的价格偏差，将其成
交价格修正为正常市场价格。
C.交易方式：主要指交易实例的具体成交方式，如拍卖、招标、挂牌、协议出让、
转让、作价出资、作价出资（入股）等，对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方
式进行修正，使其达到正常市场价格水平。
D.土地使用年限：指估价对象和可比实例的具体土地使用年期，将各可比实例的
不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的
影响。
E.土地用途：判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近，分析不同交易
实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正。
F.区域因素：将可比实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区
域环境状况下的价格。针对估价对象实际作为企业独立办公用地，参照 2012 年西安市
城镇土地定级及基准地价更新成果，主要选择基础设施、商服繁华度、交通条件、环
境质量、区域土地使用限制等；采用特尔斐法，分别将各选定的区域因素对地价的影
55
响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的权
重值及在不同区域上调或下调的幅度，将宗地地价修正幅度划分成不同档次，建立区
域因素与地价的相关关系。
G.个别因素：将可比实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价
格。主要指估价对象和可比实例的宗地内基础设施状况、面积、形状、临街状况、地
形坡度、场地工程能力、容积率等；采用特尔斐法，分别将各选定的个别因素对地价
的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得各因素对地价的
权重值及在不同区域上调或下调的幅度，将宗地地价修正幅度划分成不同档次，建立
个别因素与地价的相关关系。
④因素条件说明
将估价对象与可比实例的比较因素具体情况列表如下：
表 3.2 比较因素条件说明表
估价对象及比较
实例A 实例B 实例C 估价对象
实例比较因素
宗地位置 长安北路83号 庙后街139家号 西一路282号 北大街199号
样点地价（元
16110 17522 18046 待估
/M2）
交易时间 2018-8-9 2018-1-9 2019-6-30 2019-12-31
交易方式 协议出让 协议出让 企业改制 重组上市
交易情况 正常 正常 正常 正常
机关团体（实际为
商务金融（实际 商业用地（实际为企 商业用地（实际为
土地用途 企业独立办公用
为办公用地） 业自用经营用地） 办公用地）
地）
使用年限（年） 40 40 40 39
七通（供水、排 七通（供水、排 七通（供水、排
七通（供水、排水、
水、供电、供 水、供电、供气、 水、供电、供气、
基础设施 供电、供气、通讯、
气、通讯、通 通讯、通路、供 通讯、通路、供
通路、供暖）
路、供暖） 暖） 暖）
位于南稍门以 处市级商服中心东 处市级商服中心北
区 位于老城区内，但不
南，周边大型商 大街商圈辐射范围 大街商圈辐射范围
域 商服繁华度 临市级商服中心西大
服设施较少，商 内，商服繁华度较 外围，商服繁华度
因 街，商服繁华度一般
服繁华度一般 高 较高
素
临道路 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道
交
级别 长安北路 西大街 东大街 北大街
通
城内交
条
通便捷 与主干道通达好 与主干道通达好 与主干道通达好 与主干道通达好
件
度
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估价对象及比较
实例A 实例B 实例C 估价对象
实例比较因素
周边有三十余条 周边有四十余条公
周边有二十余条公交 周边有二十余条公
公共交 公交线路，距地 交线路，距换乘站
线路，距地铁1号线 交线路，距换乘站
通便捷 铁2号线南稍门站 北大街站约500
洒金桥站约700米， 钟楼站约150米，便
度 约300米，公共交 米，公共交通便捷
公共交通便捷度较高 捷度高
通便捷度高 度高
周边银行、医
周边银行、医院、商 周边银行、医院、 周边银行、医院、
院、商超类型较
生活服务设 超类型较多，数量较 商超类型多，数量 商超类型多，数量
多，数量较多，
施 多，生活服务设施配 多，生活服务设施 多，生活服务设施
生活服务设施配
套较齐全 配套齐全 配套齐全
套较齐全
区域人文环境较 区域人文环境较 区域人文环境较
区域人文环境较优、
优、空气质量一 优、空气质量一 优、空气质量一
环境质量 空气质量一般，环境
般，环境质量总 般，环境质量总体 般，环境质量总体
质量总体一般
体一般 一般 一般
老城区，有一定限 老城区，有一定限
规划条件 基本无限制 老城区，有一定限制
制 制
人流量 一般 一般 大 大
宗地基础设
场地平整 场地平整 场地平整 场地平整
施条件
714.78 1473.8 1266.451 17253
面积（m）
个 （偏小） （一般） （一般） （适当）
别 宗地形状 规则 规则 规则 较规则
因
临街状况 一面临街 两面临街 一面临街 两面临街
素
场地工程能
一般场地 一般场地 一般场地 一般场地
力
容积率 2.5 2.63 1.03 2.31
⑤编制比较因素条件指数表
根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因
素指数确定如下：
以估价对象的条件为标准，当估价对象条件与比较案例条件一致时，不需进行修
正，当条件不一致时，需进行修正。
A 交易时间修正指数的确定
西安市自 2000 年以来通过开展城市地价动态监测，每年定期测算编制城市地价指
数，其成果经自然资源部自然资源开发利用司、中国国土勘测规划院定期发布，该指
数是以 2000 年 12 月 31 日为基期，以年度为单位，分商业、居住、工业三种用途，采
用定基地价指数方式编制的，详见《中国城市地价报告（2018）》。同时，西安市在
57
开展城市地价动态监测工作中还形成各年度地价监测成果，西安市地价指数表见下：
表 3.3 西安市商业地价指数表
用途
2012.12 … 2017.12 2018.12 2019.3 2019.6 2019.9 2019.12
时间
商业用地 179 … 237 275 281 283 287 291
西安市地价动态监测成果反映了西安市建成区内地价变动的一般规律。估价对象
及比较实例均处于西安市地价监测范围内。近几年随着西安市城市建设步伐的加快及
该宗地所在区域的更新改造，区域内房地产开发用地逐步增加，区域房地产开发用地
价格变动具有一定代表性，因此可参照西安市地价指数成果确定其交易时间修正系数。
本次估价对象为机关团体用地，但实际为企业独立办公用地，选取案例与估价对
象实际使用情况相同或相似，用途均为商业用地，考虑到估价对象地价变动趋势与西
安市商业用地地价的平均变动规律一致，故本次评估地价指数根据《西安市商业地价
指数表》，2019 年 12 月底商业用地地价指数为 291，故估价对象的地价指数采用 12
月底的地价指数确定，即为 291；采用内插法分别确定三个比较实例的交易时间修正
指数为：265.91、238.1、283。
B 交易方式修正指数的确定
经土地估价师调查了解，三个比较实例均以起始价成交，无过度竞争情况，其成
交价格经过西安市自然资源和规划局对外公示（通过政府网站），成交期的地产市场
均为公正、公开、公平的市场，交易情况正常。本次估价对象交易方式是企业重组上
市，在此对交易情况不予修正，则交易情况修正指数均取 100。
C 交易情况修正指数的确定
估价人员根据对比较实例交易情况分析，判断交易情况是否正常及其对地价的影
响指数。经分析，几个比较实例均为正常交易，其成交价格经过西安市自然资源和规
划局备案，成交期的地产市场均为公正、公开、公平的市场。因此，采用上述各比较
实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的，对交易情况不予修正。
D 土地用途修正指数的确定
估价对象为机关团体用地，实际为企业独立办公用地，所选案例均为与估价对象
58
情况相同或类似的商服用地，其中案例 A 为商务金融用地（实际为办公用地），案例
B 为商业用地（实际为企业自用经营用地），案例 C 为商业用地（实际为办公用地），
估价对象与可比实例实际用途相同或相似，故此项不予修正。
E 土地使用年期修正指数的确定
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），市场比较法中土地使用年期修
正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期
不同而对价格带来的影响。土地使用年期修正系数公式为：
K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
式中：K－使用年期修正系数
r－土地还原率
m－估价对象的土地使用年期
n－比较案例的土地使用年期
r 采用安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法两种方法
综合确定。安全利率加风险调整值法测算土地还原率时，取估价期日中国人民银行公
布的一年期定期存款年利率 1.5%作为安全利率。综合考虑了估价对象所在地区房地产
业的平均收益状况、估价对象的地理位置、用途等，在综合分析了该区域社会经济发
展和土地市场状况对土地投资的影响程度以及估价对象的区位条件等因素的基础上，
确定估价对象作为风险调整值为 3.5～5.5%。由此求得估价对象土地还原率为 6～8 %，
本次评估取 7%。为了与市场比较法其他修正指数相协调，本次评估将土地使用年期指
数定为[1-1/(1+r)m]×100，m 为估价对象或比较案例的土地使用年期。
本次估价对象设定土地使用年期为 39 年，选取三个可比实例的土地使用年期均为
40 年，可比实例与估价对象的土地使用年期不一致，故需土地使用年期进行修正。根
据[1-1/(1+r)m]×100 计算，可比实例及估价对象分别为 93.32、93.32、93.32、92.85。
F 区域基础设施修正指数的确定
根据西安市基础设施开发情况，将估价对象所处区域的基础设施分为七通、六通、
五通、三通、未达三通五个等级。估价对象及几个可比实例均处西安市老城区内，因
基础设施差异对地价所产生的影响较大，通过分析，我们将估价对象条件指数定为
59
100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少 2%。
G 商服繁华度指数的确定
对于商业用地，该项指数对地价影响较大，宗地周边商服设施越多，类型越丰富，
生活越便利，则对其地价有正面影响，根据这一特点，我们将估价对象所处区域的商
服繁华度按高、较高、一般、较劣、劣分为五个等级。通过市场调查分析，估价对象
所处区域商服繁华度对地价水平的影响偏大，我们以估价对象商服繁华度指数为 100，
每上升或下降一个等级，估价对象的修正幅度增加或减少 2%。
H 临道路级别指数的确定
西安市区路网密集，大小道路 100 余条，经调查，我们将估价对象所处区域临路
类型划分为混合型主干道、生活型主干道、混合型次干道、生活型次干道、交通型主
干道、交通型次干道、支路或其他七个等级，通过市场调查分析，估价对象所处区域
宗地所临道路级别对地价水平的影响较大，我们以估价对象道路级别指数为 100，每
上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少 2%。
I 城内交通便捷度指数的确定
宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定人们对其的需求满意度。
通过对该类用地的用地特性分析，我们将其城内交通便捷度分为与主干道通达好、与
主干道通达和与次干道通达好、与次干道通达、与主干道通达困难、与次干道通达困
难五个等级。估价对象及可比实例均位于西安市建成区，经调查，城内交通便捷度差
异对地价所产生的影响较大，通过分析，我们将估价对象城内交通便捷度指数定为
100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少 2%。
J 公共交便捷度指数的确定
区域设有公交站或地铁站将会极大的方便居民日常生活。我们将宗地公共交通便
捷度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，结合该因素对地价所产生的影响权重
及修正幅度，将估价对象公共交通便捷度指数定为 100，每上升或下降一个等级，因
素差异指数定为 2%。
K 生活服务设施指数的确定
生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学、幼儿园、医院、银行、
60
邮局、电讯服务设施、公园、广场、旅游景点、文体设施等公用设施的分布状况和完
备水平。通过分析西安市区生活服务设施配套情况，我们将该项影响因素条件分为齐
全、较齐全、一般、较不齐全、不齐全五个等级，结合该因素对地价所产生的影响权
重及修正幅度，将咨询对象的生活服务设施条件指数定为 100，将该项影响因素的等
级差异指数定为 2%。
L 环境质量指数的确定
根据西安市环境质量监测成果，我们将环境质量条件分为优、较优、一般、较劣、
劣五个等级。估价对象及可比实例均处西安市建成区，经调查，环境质量条件差异对
地价所产生的影响较大，通过分析，我们将估价对象环境质量指数定为 100，每上升
或下降一级，因素修正指数增加或者减少 2%。
M 规划条件指数的确定
规划条件属于影响宗地地价的显著影响因素。根据西安市城市总体规划及各开发
区规划成果，我们将规划条件分为无限制前景好、基本无限制、有一定限制、有严重
限制四个等级。估价对象及可比实例均处西安市建成区，经调查，规划条件差异对宗
地地价所产生的影响较大，我们将估价对象规划条件指数定为 100，每上升或下降一
级，因素修正指数增加或者减少 2%。
N 人流量指数的确定
区域人流量的大小对宗地地价有较大影响。结合区域现状，我们将区域人流量分
为大、较大、一般、较小、小五个等级，结合该因素对地价所产生的影响权重及修正
幅度，我们将估价对象的人流量指数定为 100，将该项影响因素的等级差异指数定为
2%。
O 宗地基础设施修正指数的确定
对宗地内进行基础设施开发配套，追加成本投入，导致宗地价格发生差异。根据
西安市区域基础设施保障情况并结合宗地内具体开发情况，我们将宗地内部基础设施
条件分为七通一平、六通一平、三通一平、未达三通一平、场地平整五个等级。根据
分析，此项影响因素对地价所产生的影响较小，故我们将估价对象宗地内基础设施条
件指数定为 100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少 1%。
61
P 宗地面积指数的确定
宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响，面积过小，达不到合理利用程度，
面积过大，开发周期将会过长，导致资金回拢过慢。根据调查估价对象所处区域土地
利用现状，我们将宗地面积划分为适宜、较适宜、一般、偏小或偏大、小或大五个等
级，我们将估价对象面积指数定为 100，每上升或下降一级，因素修正幅度增加或减
少 1%。
Q 宗地形状指数的确定
宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响，尤其是在宗地面积较小时表现的尤为
突出，而在宗地面积较大时则无明显表现，比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷。
根据调查西安市土地利用现状，我们将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、
不规则五个等级。我们将估价对象宗地形状指数定为 100，每上升或下降一级，因素
修正指数增加或者减少 2%。
R 宗地临街条件指数的确定
根据调查西安市土地利用现状，我们将宗地临街条件分为三面临街、两面临街、
一面临街、临支路、不临街五个等级，结合该因素对地价所产生的影响权重及修正幅
度，将估价对象临路条件指数定为 100，该项影响因素的等级差异指数定为 0.5%。
S 宗地场地工程能力指数的确定
根据《西安市工程地质图集》和西安市场地工程能力研究成果，西安市宗地场地
工程能力条件分为较好场地、一般场地、较严格控制场地三个等级较为适宜。根据调
查，场地工程能力条件差异对宗地地价影响较大，我们将估价对象场地工程能力指数
定为 100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少 1%。
T 容积率修正指数的确定
容积率是指建筑面积与用地面积的比率。2012 年西安市基准地价更新成果中确定
的有商服用地（大型商场用地）、商服用地（商务金融、住宿餐饮）、住宅用地及公
共管理、公共服务用地容积率修正系数表。本次评估容积率修正参照西安市 2012 年新
基准地价体系中商服用地（商务金融、住宿餐饮）的容积率修正系数表进行，将各修
正系数乘以 100，确定容积率修正指数。考虑到估价对象土地用途为机关团体用地，
62
实际利用为企业办公，且所选案例均为商业用地，实际利用与估价对象相同或相似，
故本次评估容积率修正参照根商服用地（商务金融、住宿餐饮）。据 2012 年西安市基
准地价更新成果中制订的商服用地（商务金融、住宿餐饮）容积率修正系数表，对部
分内容节选见下表：
表 3.4 西安市商服用地容积率修正系数表（1-3 级商务金融、住宿餐饮，节选）
容积率 ≤1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2.0 2.1
修正系数 0.72 0.755 0.788 0.820 0.849 0.878 0.904
容积率 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8
修正系数 0.930 0.954 0.978 1.000 1.022 1.042 1.062
根据上述容积率修正，采用内插法确定估价对象及三个可比实例容积率修正指数
分别为 95.7、100、102.8、72。
⑥编制比较因素条件指数表
根据上述各因素修正指数的确定方法，将比较实例相应因素条件与估价对象相比
较，确定出相应的指数，编制比较因素条件指数表见下表：
表 3.5 估价对象比较因素条件指数表
可比实例与估价对象
实例A 实例B 实例C 待估宗地
比较因素
样点地价（元/㎡） 16110 17522 18046 待定
交易时间 265.91 238.1 283 291
交易方式 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
土地用途 100 100 100 100
使用年限 93.32 93.32 93.32 92.85
基础设施 100 100 100 100
商服繁华度 98 98 100 100
临道路级别 100 100 100 100
区域 交通
城内交通便捷度 100 100 100 100
因素 条件
公共交通便捷度 100 98 100 100
生活服务设施 98 98 100 100
环境质量 100 100 100 100
63
可比实例与估价对象
实例A 实例B 实例C 待估宗地
比较因素
规划条件 102 100 100 100
人流量 96 96 100 100
宗地基础设施条件 100 100 100 100
面积 97 98 98 100
个别 宗地形状 102 102 102 100
因素 临街状况 99.5 100 99.5 100
场地工程能力 100 100 100 100
容积率 100 102.8 72 95.7
⑦因素修正
根据比较因素条件说明表和比较因素条件指数表，对比较实例的交易情况、期日、
区域因素和个别因素进行修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指
数进行比较，编制因素比较修正系数表如下：
表 3.6 估价对象比较因素修正系数表
可比实例
实例A 实例B 实例C
比较因素
样点地价（元/m2） 16110 17522 18046
交易时间 291/265.91 291/238.1 291/283
交易方式 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
土地用途 100/100 100/100 100/100
使用年限 92.85/93.32 92.85/93.32 92.85/93.32
区域因素 基础设施 100/100 100/100 100/100
64
可比实例
实例A 实例B 实例C
比较因素
商服繁华度 100/98 100/98 100/100
交 临道路级别 100/100 100/100 100/100
通
城内交通便捷度 100/100 100/100 100/100
条
件 公共交通便捷度 100/100 100/98 100/100
生活服务设施 100/98 100/98 100/100
环境质量 100/100 100/100 100/100
规划条件 100/102 100/100 100/100
人流量 100/96 100/96 100/100
宗地基础设施条件 100/100 100/100 100/100
面积 100/97 100/98 100/98
宗地形状 100/102 100/102 100/102
个别因素
临街状况 100/99.5 100/100 100/99.5
场地工程能力 100/100 100/100 100/100
容积率 95.7/100 95.7/102.8 95.7/72
比准价格（元/m2） 18132 21962 24673
比较价格算术平均值（元/m2） 21589
⑧实例修正后的地价计算
将估价对象各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较，按市场比较法计算
公式得到修正后估价对象比准价格见上表。经综合分析，本次市场比较法评估所选的
三个案例均为公开市场成交，与估价对象处同一供需圈，有较强的可比性，各比较案
例之间价格差异不大，修正后的各比准价格也比较接近，故取各比准价格的简单算术
平均值作为市场比较法评估估价对象作价出资（入股）单位面积国有建设用地使用权
价格，则估价对象单位面积地价 21589 元/平方米。
评估方法二：成本逼近法
1)基本原理
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利息、利润、应交纳的税金和土地增值来确定土地价格的一种估价方法。其基本原
理是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成
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本”，运用等量资本获得等量利润的投资原理，加上“基本成本”所应产生的合理利润、
利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上实现的需要，加
上土地所有权应得收益（其实质来源于土地增值），从而求得土地价格。
2)公式
V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3
式中：V－土地价格；
Ea－土地取得费用；
Ed－土地开发费；
T－税费；
R1－利息；
R2－利润；
R3－土地增值；
VE－土地成本价格。
考虑上述公式仅为估价对象所处区域一般条件下的地价，故应结合估价对象具体
用地条件对其进行年期修正和个别条件修正，估价对象具体用地条件对其进行个别条
件修正，则计算公式可以演变为：
P=（Ea+Ed+T+R1+R2+R3）×K1×（1+K2）
其中：K1――年期修正；
K2――个别条件修正；
3)评估过程
根据上述基本公式，测算过程详述如下：
①土地取得费 Ea
A 区域土地利用现状分析
估价对象位于西安老城区，老城区是西安市近年来持续更新改造的重点区域，区
域土地市场活跃，尤以商业地产交易为主，土地开发潜力巨大，地价逐年稳步上涨。
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经估价师现场对该区域调查了解，至估价期日，估价对象周边区域内土地利用现状以
存量城市用地为主，建设用地取得主要以拆迁改造国有土地为主，近年来，随着西安
市老城区更新改造，已征收拆迁改造了东门里顺城巷东门至坚果五巷道路及遗留地、
和平门派出所及立新小学等房屋以及北关周边国有土地上棚户区改造项目和北关周边
国有土地上棚户区改造项目，拆迁资料充足，本次评估根据该区域的实际拆迁征收成
本确定估价对象的土地取得费。
B 拆迁实例调查
案例 A：
东门里顺城巷环境综合治理工程拆迁土地面积为 40.136 亩，具体范围为建国一巷
以南、顺城东路以西、建国五巷以北、东门里南侧、顺城巷以西，该项目先后由西安
城投集团和西安城投集团所属的市三环路土地储备中心出资征地拆迁，最后由市三环
路土地储备中心纳入政府储备，用于养老公寓项目建设，所包含的费用为东门至建国
五巷道路拆迁安置费用、东门至建国五巷遗留征地拆迁费用、和平路派出所及立新小
学等房屋拆迁安置费用、市三环路土地储备中心实施剩余部分拆迁安置费用及其他费
用。根据《东门里顺城巷储备地成本核查报告》（2017 年 8 月 7 日），该拆迁项目拆
迁 成 本 核 查 评 审 总 费 用 为 181459506.06 元 ， 则 该 项 目 土 地 取 得 成 本 约 为 ：
181459506.06÷40.136×15/10000=6782（元/平方米）。
案例 B
北关周边国有土地上棚户区改造项目土地面积共 30.6 亩，该项目涉及两个地块：
地块一东起永祥路，西至西安市抗震防灾技术咨询服务中心，南起纬二十六街，北至
陕西汇景置业有限公司，占地面积 17.6 亩；地块二东起宫园中央项目，西至未央路，
南起西安市消防支队，北至玄武路，占地约 13 亩。项目包含西安市步鑫鞋厂、西安市
档案局及原北关村四组二宗国有土地，改造范围内有被征迁户 266 户（西安市步鑫鞋
厂 214 户，其中 198 户签订认购协议书参与优惠价购房安置补偿，其余 16 户因未足额
缴纳建房款，项目单位与西安市步鑫鞋厂达成协议，约定由项目单位将 16 户房屋，合
计面积 896 平方米交由西安市步鑫鞋厂自行对 16 户进行安置；档案光家属院 52 户），
征收原房屋总面积约 35000 平方米，安置面积 49320.95 平方米，涉及西安市步鑫鞋厂、
北关村四组和西安市档案局的搬迁。所包含费用为拆迁安置费用、前期费、货币安置
67
成本及其他费用。根据《陕西荣民房地产有限公司专项审计报告》（2018 年 12 月 24
日），该项目拆迁成本核查评审总费用为 157309550.4 元，则该项目土地取得成本约
为：157309550.4÷30.6×15/10000=7711（元/平方米）
案例 C：
该宗地位于西安市新城区解放路 24 号，宗地号 XC10-19-100，证载面积 8.022 亩，
实测面积为 7.252 亩。2015 年 5 月 22 日，西安市土地储备交易中心与西安市红十字会
签订了《国有土地储备协议》，双方商定，甲方收储乙方的土地费用按每亩 750 万元
（11250 元/平方米）标准计算，共计人民币 5439 万元。
经调查，案例 A 成本调查报告虽是 2017 年出具，但拆迁过程漫长历时多年，于
2017 年所有拆迁安置工作才完成，核定成本时没有考虑资金的时间成本，导致核算拆
迁成本费用较低，故案例 A 拆迁成本费用权重取 0.1；案例 B 虽然时间上与估价期日
最为接近但位置位于老城区外，区域条件与估价对象有一定差距，故案例 B 拆迁成本
费用权重取 0.2；案例 C 区域条件与估价对象最为接近，时间上有一定差异，但近几
年该区域收储标准变化不大，故案例 C 收储成本权重取 0.7。则此次评估土地取得费
用为 6782×0.1+7711×0.2+11250×0.7=10095 元/平方米。
②土地开发费 Ed
土地开发费按估价对象所处区域土地开发程度下需投入的各项客观费用计算。
估价对象位于西安市北大街 199 号，目前区域基础设施配套齐全，路网较发达，
供水、排水、供气、供暖、通电、通讯工程已基本配套到位，结合估价对象具体配套
情况，确定估价对象区域达到宗地外“七通”（供水、排水、供电、供气、供暖、通路、
通讯）宗地内“场地平整”条件的平均土地开发费用为 50 元/平方米。
③确定各项税费 T
城市房屋拆迁一般涉及城市房屋拆迁管理费，自 2009 年 1 月 1 日起，对城市房屋
拆迁管理费取消征收。因此，T＝0。
④利息 R1
按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，
分别估价各期投入应支付的利息。
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根据估价对象达到宗地外“七通”（供水、排水、供电、供气、供暖、通路、通讯）
宗地内“场地平整”条件，经调查，该区域的土地开发周期一般为 1 年左右，取开发周
期为 1 年，假设征地费用一次性投入，基础设施开发费用平均投入。估价期日中国人
民银行公布的 1 年期贷款利息为 4.35%。则：
利息=10095×[（1+4.35%）1-1]+50×[（1+4.35%）0.5-1]
=440（元/平方米）
⑤利润 R2
土地作为一种生产要素投入，应获得正常的回报，土地开发利润率与行业投资回
报率紧密相关。估价对象所处的西安市社会平均利润率在 8-12%之间，西安市土地一
级开发项目一般由政府各级土地储备中心承担，经了解，土地一级开发利润率约为
8%~12%。本次评估确定土地开发利润率为 10%。则：。
利润=（10095+50）×10%=1015（元/平方米）
⑥土地增值收益 R3
土地增值是指因土地用途改变或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而
发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。土地估价师对估价
对象所在西安老城区近两年来的部分用地的成本和出让供地交易价格进行调查，可知
该区域的平均土地增值约占土地成本价格的 45%，故本次测算土地增值率取 45%。则：
土地增值=（10095+50+440+1015）×45%
=5220（元/平方米）
⑦价格修正确定
A 年期修正
上述土地增值是以 40 年有限年期供地价格与成本价格的差额确定的，估价对象设
定土地使用年期为 39 年，故需进行剩余使用年期修正。
年期修正系数=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
r－土地还原率
m－估价对象的土地使用年期
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n－土地增值对应的土地使用年期
本次估价采用安全利率加上风险调整法确定土地还原率 r 为 7%，详见市场比较法
过程中“E 土地使用年期修正指数的确定”。
则年期修正系数=[1-1/(1+7%)39]/[1-1/(1+7%)40]=0.995
B 区位及个别条件修正
由于上述测算结果仅为估价对象所处区域一般条件下的地价，故应结合估价对象
具体用地条件对其进行区位及个别条件修正，从而求得估价对象地价。
估价对象位于西安市城墙内，区域为城市商贸区，交通便捷，上修 3%；另外，估
价对象面积大小适宜，形状较规则，个别因素上修 2.5%；则区位及个别条件修正合计
取 5.5%。
修正地价 PE=（10095+50+440+1015+5220）×0.995×（1+5.5%）=17656（元/平方
米）
则采用成本逼近法得到估价对象国有作价出资（入股）单位面积土地使用权价格
为 17656 元/平方米。
4、地价的确定
运用市场比较法、成本逼近法测算出估价对象单位面积地价分别为 21589 元/平方
米、17656 元/平方米。两种方法从不同的侧面反映了估价对象的地价水平，测算结果
差异较小。
（1）估价结果可信度分析
本次估价根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），结合评估目的和估价
对象实际特征，我们收集了可靠的估价资料，选用了市场比较法和成本逼近法两种适
宜的估价方法。
在市场比较法测算过程中，土地估价师优选了与估价对象属同一供需圈且实际情
况相同或相似的三个可比实例，各实例间价格差异较小，修正后的各比准价格接近，
以简单算术平均值作为估价对象的比较价格，能客观地反映估价对象的市场价格，该
种方法测算结果的可信度较高。
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成本逼近法从调查土地成本构成入手，以近期估价对象所处区域及类似区域土地
拆迁成本为测算基础，采用成本累加并进行修正后得出的评估价格，测算结果可信度
较高。
（2）地价确定的方法
综合分析上述两种估价方法可信度分析，本次采用算术平均，则估价对象单位面
积 地 价 为 （ 21589+17656 ） /2=19623 元 / 平 方 米 （ 取 整 ） ， 总 地 价 为
19623×17252.95÷10000=33855.4638（万元）。
（3）估价结果
根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），估价人员依据土地估价的基本
原则、理论和方法，结合现场勘查情况，在对掌握的土地市场交易资料和估价对象所
在区域的地价影响因素进行充分分析的基础上，按照土地估价程序，选择适当的估价
方法，评估得出估价对象在本次地价定义下的国有建设用地使用权价格如下：
宗地座落：西安市北大街 199 号
土地面积：17252.95 平方米（折合 25.879 亩）
单位面积地价：19623 元/平方米（折合 1308.2 万元/亩）
总地价：33855.4638 万元
大写：叁亿叁仟捌佰伍拾伍万肆仟陆佰叁拾捌元整
货币种类：人民币
（4）评估增值
该地块账面价值 32,893.32 万元，评估值 33855.46 万元，评估增值 962.14 万元，
增值率为 2.93%。
（三）补充披露本次交易聘请的评估机构在第三方评估结论基础上是否开展了复
核工作，确保评估结论的有效性
本次评估机构根据《资产评估执业准则-利用专家工作及相关报告》和《城镇土地
估价规程》(GB/T 18508-2014)在引用第三方评估结论时开展了以下方面的复核工作：
（1）对第三方机构的业务范围、执业资质、业绩、行业地位等进行了调查了解；
71
（2）本次第三方机构是委托方根据整体交易方案安排进行委托，经评估机构调查
了解，其与委托方不属于关联方，满足其独立性的要求；
（3）资产评估机构与第三方机构采取了联合办公和共同勘查现场，对其评估过程
实施予以关注；
（4）资产评估机构就评估目的、评估基准日、评估对象、评估依据、参数选取、
假设前提、使用限制等相关事项与第三方机构进行了沟通交流。
通过以上复核工作，评估机构认为第三方机构出具的报告具备有效性。
二、评估机构核查意见
经核查，评估师认为：本次基于委托方整体方案安排，除房地合一评估房屋建筑
物所占用的土地使用权外，其余土地使用权均引自第三方中介机构的专业结论，本次
评估机构对第三方中介机构出具的评估结论实施了复核程序，其评估结论有效。
32．申请文件显示，本次交易收益法评估金额为 869,849.84 万元与资产基础法评
估结果相近，但其采用的折现率仅为 9.36%，远低于可比交易选取的折现率水平，请
你公司对收益法评估中使用的重要参数（包括预测收入、预测毛利、折现率等）进行
敏感性分析，说明何种情形下收益法评估金额将低于资产基础法，并结合上述分析说
明陕建股份是否存在经济性贬值风险。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。
一、回复
（一）收益法评估中使用的重要参数（包括预测收入、预测毛利、折现率等）进
行敏感性分析
1、收益法评估中营业收入变动与股东全部权益价值变动的相关性
根据收益法计算数据，考虑营业收入与成本、费用、税金等的联动作用，营业收
入变动与归属于母公司股东权益价值变动的相关性分析如下表：
单位：万元
营业收入变动幅度 -5% -3% 0% 3% 5%
股权价值 770,252.63 810,091.51 869,849.84 929,608.16 969,447.04
股权价值变动率 -11.45% -6.87% 0.00% 6.87% 11.45%
72
由上述分析可见，营业收入与归属于母公司股东权益价值存在正相关变动关系，
假设营业收入变动，并考虑相关联动效应，则营业收入每波动 3%，归属于母公司股东
权益价值将同向变动约 6.87%。营业收入每波动 5%，归属于母公司股东权益价值将同
向变动约 11.45%。
2、收益法评估中毛利率变动与股东全部权益价值变动的相关性
根据上述的收益法计算数据，毛利率变动与归属于母公司股东权益价值变动的相
关性分析如下表：
单位：万元
毛利率变动幅度 -5% -3% 0% 3% 5%
股权价值 630,630.79 726,318.41 869,849.84 1,013,381.57 1,109,069.73
价值变动率 -27.50% -16.50% 0.00% 16.50% 27.50%
由上述分析可见，毛利率与归属于母公司股东权益价值存在正相关变动关系，假
设除毛利率变动以外，并考虑相关联动效应，则毛利率每波动 3%，归属于母公司股东
权益价值将同向变动约 16.5%。毛利率每波动 5%，归属于母公司股东权益价值将同向
变动约 27.5%。
3、收益法评估中折现率变动与股东全部权益价值变动的相关性
根据收益法计算数据，折现率变动与归属于母公司股东权益价值变动的相关性分
析如下表：
单位：万元
折现率变动幅度 -5% -3% 0% 3% 5%
折现率取值 8.90% 9.08% 9.36% 9.65% 9.83%
股权价值 962,228.55 924,115.73 869,849.84 818,796.56 786,409.45
价值变动率 10.62% 6.24% 0.00% -5.87% -9.59%
由上述分析可见，折现率与股东全部权益价值存在负相关变动关系，折现率取值
每变动 3%，归属于母公司股东权益价值将反向变动约 6.06%。折现率取值每变动 5%，
归属于母公司股东权益价值将反向变动约 10.11%。
（二）说明何种情形下收益法评估金额将低于资产基础法，并结合上述分析说明
陕建股份是否存在经济性贬值风险
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当收入变动-0.3%，收益法评估值将低于资产基础法；当毛利变动-0.03%，收益法
评估值将低于资产基础法；当折现率变动+0.1%，收益法评估值将低于资产基础法，
具体对比如下：
单位：万元
项目 基准情形 营业收入 毛利率 折现率
变动幅度 0% -0.30% -0.03% 0.10%
收益法评估值 869,849.84 845,531.34 848,101.23 851,323.42
资产基础法评估值 851,871.17 851,871.17 851,871.17 851,871.17
两种方法差异 17,978.67 -6,339.83 -3,769.94 -547.75
本次陕建股份收益法评估值与资产基础法评估值接近的主要原因系受疫情影响，
本次评估基于谨慎性考虑，对 2020 年及以后陕建股份预期增长情况估计较为保守，并
且对其信用风险损失从最谨慎的角度进行了估计。
经济性贬值是指外部环境引起的资产利用率低、闲置等，对于建筑施工类企业，
其主要资产为存货、应收账款以及日常办公所需的房屋建筑物类资产和设备类资产，
具体而言：（1）存货、应收账款已根据会计准则已计提存货跌价准备和信用风险损失；
（2）对于房屋建筑物，本次评估过程中未发现群体性房屋建筑物类资产存在利用率下
降甚至闲置的情况，对于个别因经营需要闲置、报废的房屋建筑物，本次资产基础法
评估时，已充分考虑其闲置、报废对评估价值的影响；（3）对于机器设备，本次评估
中也未发现设备类资产存在群体性的利用率下降甚至闲置的情况。对于企业涉及极少
量存在闲置或待报废的情形的设备类资产，未对企业生产经营构成实质性影响，属于
企业正常生产经营过程中的正常事项，本次评估在确定其价值时，充分考虑了其闲置
或待报废等因素对其价值的影响，基本按残值估算其价值。
综上，陕建股份各项业务正常有序开展，企业所拥有的资产未出现利用率下降甚
至闲置等情况，本次评估在评估过程中未发现陕建股份资产存在经济性贬值的迹象。
二、评估机构核查意见
经核查，评估师认为：陕建股份收益法评估中使用的重要参数在合理范围内，陕
建股份不存在影响其正常生产经营的利用率下降，甚至闲置的资产，陕建股份不存在
经济性贬值风险。
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