北京城建投资发展股份有限公司
600266
2010 年度报告摘要
公司董事长：刘龙华
2011 年 3 月
2010 年度报告摘要
北京城建投资发展股份有限公司
2010 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内
容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 信永中和会计师事务所有限责任公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司董事长刘龙华、总经理李文、总会计师李莉郑重声明：保证年度报告中财务报告的真实、完
整。
1.5 报告期内公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
1.6 报告期内公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 北京城建
股票代码 600266
上市交易所 上海证券交易所
北京市海淀区大柳树富海中心 2 号楼 20 层； 北京市
注册地址和办公地址
朝阳区北土城西路 11 号城建开发大厦
邮政编码 100029
公司国际互联网网址 www.bucid.com
电子信箱 tz@bucid.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张财广 李威
北京市朝阳区北土城西路 11 号城建开 北京市朝阳区北土城西路 11 号城建开发
联系地址
发大厦 大厦
电话 （010）82275538 （010）82275598
传真 （010）82275533 （010）82275533
电子信箱 zhangcg@bucid.com liwei@bucid.com
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2010 年度报告摘要
§3 会计数据和业务数据摘要：
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本年比上年增减
主要会计数据 2010 年 2009 年 2008 年
(%)
营业收入 4,646,202,491.98 3,438,102,870.80 35.14 2,515,515,207.53
利润总额 1,854,901,238.87 1,126,443,206.06 64.67 442,957,302.20
归属于上市公司股东的净利润 1,201,148,140.16 849,971,464.46 41.32 326,160,653.32
归属于上市公司股东的扣除非
857,726,261.99 875,702,210.90 -2.05 267,654,461.89
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 210,731,862.16 1,704,721,745.58 -87.64 -192,909,993.09
本年末比上年末增
2010 年末 2009 年末 2008 年末
减(%)
总资产 17,951,025,261.44 15,058,273,644.79 19.21 10,731,613,936.61
所有者权益（或股东权益） 5,205,874,605.40 4,799,362,726.41 8.47 3,530,649,639.70
3.2 主要财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年增减
2010 年 2009 年 2008 年
(%)
基本每股收益（元／股） 1.3508 0.9559 41.31 0.3668
稀释每股收益（元／股） 1.3508 0.9559 41.31 0.3668
扣除非经常性损益后的基本每
0.9646 0.9848 -2.05 0.301
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 22.35 21.59 增加 0.76 个百分点 9.28
扣除非经常性损益后的加权平
15.96 22.37 减少 6.41 个百分点 7.65
均净资产收益率（%）
每股经营活动产生的现金流量
0.237 1.917 -87.64 -0.217
净额（元／股）
本年末比上年末增
2010 年末 2009 年末 2008 年末
减(%)
归属于上市公司股东的每股净
5.855 5.397 8.49 3.971
资产
非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 444,109,242.63
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 4,472,798.83
受托经营取得的托管费收入 3,024,090.91
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,119,557.16
所得税影响额 -114,712,011.36
少数股东权益影响额（税后） -408,200.00
合计 343,421,878.17
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2010 年度报告摘要
采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
可供出售金融资产 580,000,000.00 -580,000,000.00 444,091,954.37
合计 580,000,000.00 -580,000,000.00 444,091,954.37
3.3 境内外会计准则差异：
□适用 √不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：万股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例(%) 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例(%)
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股 2,000 2.7 -2,000 -2,000 0 0
3、其他内资持股
境内法人持股
境内自然人持股
4、外资持股
境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股 72,100 97.3 14,820 2,000 16,820 88,920 100
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 74,100 100 14,820 0 14,820 88,920 100
限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：万股
年初限 本年解除 本年增加 年末限
股东名称 限售原因 解除限售日期
售股数 限售股数 限售股数 售股数
北京城建集团有限责任公司 2,000 2,000 0 0 定向增发 2010 年 2 月 5 日
4.2 股东数量和持股情况
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单位：股
报告期末股东总数 74,637 户
前十名股东持股情况
持股比 报告期内增 持有有限售条 质押或冻结
股东名称 股东性质 持股总数
例(%) 减 件股份数量 的股份数量
北京城建集团有限责任公司 国有法人 50.41 448,240,936 74,706,823 0 无
中国银行－工银瑞信核心价值股票型证券投 0 未知
其他 1.64 14,542,093 14,542,093
资基金
中国农业银行－富国天瑞强势地区精选混合 0 未知
其他 1.19 10,611,259 2,908,881
型开放式证券投资基金
中国银行－同盛证券投资基金 其他 1.15 10,209,935 8,891,373 0 未知
中国建设银行股份有限公司－博时策略灵活 0 未知
其他 0.79 7,043,274 7,043,274
配置混合型证券投资基金
中国建设银行－鹏华价值优势股票型证券投 0 未知
其他 0.79 6,999,740 6,999,740
资基金
中国建设银行－华宝兴业行业精选股票型证 0 未知
其他 0.69 6,119,126 6,119,126
券投资基金
中国农业银行－中邮核心优选股票型证券投 0 未知
其他 0.67 6,000,000 6,000,000
资基金
中国工商银行－易方达价值精选股票型证券 0 未知
其他 0.67 6,000,000 6,000,000
投资基金
裕阳证券投资基金 其他 0.62 5,543,545 5,543,545 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
北京城建集团有限责任公司 448,240,936 人民币普通股
中国银行－工银瑞信核心价值股票型证券投资基金 14,542,093 人民币普通股
中国农业银行－富国天瑞强势地区精选混合型开放式证券投资基金 10,611,259 人民币普通股
中国银行－同盛证券投资基金 10,209,935 人民币普通股
中国建设银行股份有限公司－博时策略灵活配置混合型证券投资基金 7,043,274 人民币普通股
中国建设银行－鹏华价值优势股票型证券投资基金 6,999,740 人民币普通股
中国建设银行－华宝兴业行业精选股票型证券投资基金 6,119,126 人民币普通股
中国农业银行－中邮核心优选股票型证券投资基金 6,000,000 人民币普通股
中国工商银行－易方达价值精选股票型证券投资基金 6,000,000 人民币普通股
裕阳证券投资基金 5,543,545 人民币普通股
前十名无限售条件的股东中，北京城建集团有限责任公司与其它无限售条件股东不存在关联关系，也不属于《上
上述股东关联关
市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人；博时策略灵活配置混合型证券投资基金、裕阳
系或一致行动关
证券投资基金同属于博时基金管理有限公司；未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东是否属于
系的说明
《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍
北京城建集团有限责任公司是公司的控股股东，报告期内所持股份比例为 50.41%，未发生质押、
冻结情况。
4.3.2.2 控股股东情况
○ 法人
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单位：万元 币种：人民币
名称 北京城建集团有限责任公司
单位负责人或法定代表人 刘龙华
成立日期 1993 年 11 月 8 日
注册资本 108,197.30
授权进行国有资产的经营与管理,承担各类型工
业、能源、交通、民用、市政工程建设项目总承
包，房地产开发，商品房销售，机械施工、设备
安装；商品混凝土、钢木制品、建筑机械、设备
主要经营业务或管理活动
制造及销售，建筑机械设备及车辆租赁，仓储、
运输服务，购销金属材料、建筑材料、化工轻工
材料、机械电器设备、木材，零售汽车（不含轿
车），饮食服务；物业管理。
4.3.2.3 实际控制人情况
○ 法人
单位：元 币种：人民币
名称 北京市国有资产监督管理委员会
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
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2010 年度报告摘要
单位:股、元
变 报告期内从 是否在股东
年初 年末
性 年 动 公司领取的 单位或其他
姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期 持股 持股
别 龄 原 报酬总额(万 关联单位领
数 数
因 元)（税前） 取报酬、津贴
刘龙华 董事长 男 59 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 0 是
徐贱云 副董事长 男 46 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 0 是
陈代华 董事 男 47 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 0 是
卢桂菊 董事 女 45 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 0 是
董事、总经
李文 男 56 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 51.52 否
理
董事、副总
梁伟明 男 42 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 41.6 否
经理
董事、董事
张财广 会秘书、副 男 48 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 41.6 否
总经理
胡俞越 独立董事 男 49 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 5.04 否
李明 独立董事 男 44 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 5.04 否
梁伟 独立董事 男 40 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 5.04 否
田侃 独立董事 男 38 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 5.04 否
胡美行 监事会主席 男 54 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 0 是
汤舒畅 监事 男 50 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 0 是
万江华 监事 男 49 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 0 是
廖廷建 职工监事 男 50 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 41.6 否
肖红卫 职工监事 男 44 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 31.31 否
毛雅清 副总经理 男 43 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 41.6 否
副总经理兼
张健 男 58 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 41.6 否
总工程师
程丰 副总经理 男 42 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 45.65 否
刘长福 副总经理 男 54 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 41.6 否
范亚斌 副总经理 男 49 2010 年 3 月 25 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 41.6 否
李学富 总经济师 男 47 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 41.6 否
李莉 总会计师 女 42 2009 年 6 月 30 日 2012 年 6 月 30 日 0 0 41.6 否
合计 / / / / 523.04 /
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
1、房地产市场回顾与展望
2010 年年初以来，中国房地产市场经过了两轮较大力度的调控。1 月份，国务院办公厅发布《关
于促进房地产市场平稳健康发展的通知》；4 月份，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快
上涨的通知》，要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。9 月底，国家有关部
委分别出台措施掀起了房地产市场第二轮调控，严令各地方政府必须立即研究制定“国十条”实施细
则。两轮调控彰显了中央政府遏制投机投资性购房需求、防止房价过快上涨的决心。
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2010 年度报告摘要
2010 年，房地产投资意愿高涨，公司认为一方面是 2009 年市场房屋交易量的大幅增加，消化了
房地产企业手中的大量存货，市场中可供销售的房屋总量不足；另一方面，经过 2009 年宽松的货币政
策和房屋交易量大幅增加，企业手中获得了较为充裕的资金，拿地意愿较高。
2010 年中央经济工作会议指出，2011 年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活；把稳定
价格总水平放在更加突出的位置，保持经济平稳较快发展，促进社会和谐稳定。2011 年 1 月 26 日，
国务院召开常务会议，宣布八条政策措施（简称“国八条”），以巩固前期房地产调控效果，促进房
地产市场健康发展。随后，各地方政府也纷纷出台了相关细则，北京市政府在 2 月 16 日正式公布贯彻
“国八条”的“京十五条”，中央银行也在春节过后首次加息，全国范围内开始了新一轮的房地产调
控。
展望 2011 年房地产市场，公司认为将呈现以下特点：一是货币政策基调由适度宽松调整为稳健；
二是房地产市场环境从紧从严，限购限贷政策仍将继续；三是保障性住房建设力度加大，公租房提升
至国家新战略；四是房地产税改革试点加快推进。这将对市场产生较大影响，不排除在整体稳定的情
况下出现阶段性和局部的波动。但基于以下因素，我们对 2011 年房地产市场保持谨慎乐观的态度。
（1）2011 年，全球经济仍处于缓慢复苏过程。十一届全国人大四次会议上，国务院总理温家宝
在政府工作报告中指出，2011 年中国经济增长目标为 8.0%，低于 2010 年水平。房地产业作为经济支
柱性产业与经济发展息息相关，中国经济的持续健康发展，离不开房地产业的强力支持。所以，尽管
短期内行业可能面临一定波动，但中长期发展依然坚定看好。
（2）住房保障体系建设将进一步加快。2011 年规划新开工建设 1000 万套保障性住房，预计年底
将新增 600 万套城镇住房，约 3.6 亿平方米，预计 2011 年全年保障性住房完成投资大约为 1.3 万亿元，
这将较大幅度地拉动房地产开发投资。
（3）城镇化建设将发挥重要的带动作用。2010 年中央经济工作会议提出，要积极稳妥推进城镇
化，合理确定大中小城市和小城镇的功能定位、产业布局、开发边界，形成基本公共服务和基础设施
一体化、网络化发展的城镇化新格局。城镇化的推进将直接和间接地带来城镇住房需求的增加，这也
为房地产业的发展开拓了广阔的空间。
2、公司的主要优势
（1）高效的团队执行力。公司不断健全法人治理结构治理制度，建立了高效化的二级治理架构，
以优秀的军旅文化和学院派文化形成强大的凝聚力和执行力，保证了公司决策的快速高效和经营计划
的有效实施。
（2）较强的战略管理能力。面对行业多变的发展形势，公司按照发展规划，形成了房地产、投资、
环保、物业经营四大发展板块。总部把工作重点放在了“管公司、管资金和管品牌”三大方面，子公
司在具体经营中享有充分的自主权，可有效地突破管理规模瓶颈，实现公司的持续快速发展。
（3）优质的可持续发展资源。公司具备多元化的土地拓展能力，除了市场“招拍挂”以外，还通
过股权收购、合作开发、土地一二级开发联动等方式灵活地获取土地，为公司带来优质的发展资源。
截至报告期末，公司拥有可结算资源 129.54 万平方米，具备较好的成本优势、区域布局和产品结构，
为公司未来可持续发展奠定了基础。
（4）强大的产业链及资源优势。大股东北京城建集团拥有“房地产开发、工程总承包、建筑施工、
设计咨询四大板块，构成了自主完整的产业链。不仅如此，北京城建集团发展过程中积聚的资金、人
才、管理、品牌等资源，形成了公司得天独厚的集成优势。
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2010 年度报告摘要
（5）持续提升的品牌影响力。公司坚持“品质人生”的品牌理念，致力于为消费者提供高性价
比的产品，赢得了较高的品牌认同度和满意度。报告期内，公司荣获“首都文明单位标兵企业”、“沪
深房地产上市公司品牌价值 TOP10”等荣誉称号。经“中国房地产 TOP10 研究组”评定，公司品牌价
值升至 33.59 亿元。
3、报告期内公司总体经营情况
2010 年，公司管理层积极应对市场变化，圆满完成了各项工作任务。截止报告期末，公司总资产
179.51 亿元，归属母公司股东的权益 52.06 亿元。报告期内，公司实现营业收入 46.46 亿元，同比增
长 35.14%；营业利润 18.49 亿元，同比增长 54.40%；归属母公司股东净利润 12.01 亿元，同比增长
41.32 %。
（1）房地产板块
公司销售业绩创造新纪录。2010 年 4 月份后，市场形势急转而下，公司根据市场形势变化，大力
推动项目入市开盘，最大限度保证了公司的现金流。8、9 月份后，市场形势逐渐回暖，公司又及时调
整了销售价格和策略，取得了良好的销售业绩，为历年来最好。报告期内实现销售合同额 64.21 亿元，
比去年同期增长 33%；实现销售回款 66.33 亿元，比去年同期增长 32%。首城国际项目保持畅销势头；
世华水岸项目在热销中临近清盘；北苑南区（筑华年）项目、清河营 4#地（世华泊郡）开盘冷市不冷，
获得众多客户追捧；重庆熙城项目开盘当日，首批房源即告售罄。
公司土地拓展取得新突破。2010 年，公司认真研究土地拓展模式，密切关注土地市场变化，积极
推进土地拓展工作，购置土地规划建筑面积 125.77 万平方米，比去年同期增长 80%，为历年来土地购
置面积最多的一年。一是通过投标方式获得小营项目两期二级土地开发权，二是通过竞买获得成都市
双流县项目的土地二级开发权，三是通过收购世纪鸿城公司股权增加了二级开发土地，青岛黄岛项目
也正式启动。
新增二级土地项目列表
规划面积
序号 项目名称 项目位置 规划用途 备注
（万㎡）
1 小营一期 海淀区清河镇 28.12 居住及配套
2 小营二期 海淀区清河镇 23.73 居住及配套
3 成都东升 成都市双流县 60.44 居住及配套
4 清河营 4#地 来广营乡清河营村 13.48 居住及配套 按股权计
合 计 125.77
公司二级开发项目建设成效显著。2010 年上半年，公司狠抓前期手续办理工作，长阳 4#地（徜徉
集）、清河营 4#地（世华泊郡）、北苑南区（筑华年）、重庆熙城、宣武公建等项目如期开工。下半
年，公司不断加强总控计划管理，全力推动项目工程进展，提前完成了年初的开复工计划，实现了深
度建设的目标。报告期内，公司开复工 突破 160 万平方米，为历年来建设规模最大的一年。
二级开发项目列表
序 占地面积 规划面积
项目名称 项目位置 规划用途 备注
号 （公顷） （万㎡）
1 首城国际 广渠路 36 号 23.7 46 居住及配套 50％股权
2 清河营 4#地 来广营乡清河营村 32 30.7 居住及配套
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2010 年度报告摘要
序 占地面积 规划面积
项目名称 项目位置 规划用途 备注
号 （公顷） （万㎡）
3 北苑南区 朝阳区北苑南区 10.14 20.93 居住及配套
4 宣武公建 西城区骡马市大街 0.65 1.8 商业金融
5 长阳 4#地 房山区长阳镇 29 36.4 居住及配套
6 小营一期 海淀区清河镇 17.61 28.1 居住及配套
7 小营二期 海淀区清河镇 14.79 23.7 居住及配套
8 重庆熙城 重庆九龙坡区西彭镇 13.34 31.6 居住及配套
9 成都东升 成都双流县 20.13 60.44 居住及配套
10 青岛黄岛 青岛 1.60 1.65 居住
11 世华水岸 丰台区石榴庄 51.70 21.06 居住及配套
合 计 214.66 302.38
公司一级开发项目扎实推进。小营项目完成土地一级开发并获取二级开发权；望坛项目取得了建
设用地规划许可证，确定了规划方案，目前正在积极准备拆迁工作；东坝项目控规具备了政府收储和
二级开发条件；动感花园项目取得了土地一级开发延期批复和项目土地重新核准批复。
一级开发项目列表
规划面积
序号 项目名称 项目位置 占地面积（公顷） 规划用途
(万 m2)
1 动感花园 朝阳区来广营乡 10.58 12.4 居住及配套
2 望坛危改 崇文区永外地区 47.5 98.6 居住及配套
3 东 坝 朝阳区东坝地区 8.08 14 居住及配套
合 计 66.16 125
（2）投资板块
报告期内，公司先后完成了五棵松公司 25%股权、城建中稷公司 40%股权的转让，确认投资收益
4.4 亿元。积极调整子公司股权结构，收购世纪鸿城公司 45%股权和成都地产公司 15%股权，出资 550
万元对青岛市京城房地产公司进行了增资，合并了重庆地产公司和重庆尚源公司。
截止报告期末，公司对外股权投资额 7.2 亿元，实现投资收益 6.3 亿元。其中，国信证券目前正
在积极推进上市进程；锦州银行正式启动了上市工作；中科招商所投资的钢研高纳、数码视讯、广州
杰赛等多家企业已在中小板、创业板上市，南京微创也在积极筹划创业板上市；国奥投资公司实现了
从项目建设到开发经营的战略转变，先后投资设立了多家参控股公司，品牌影响不断扩大；北科建集
团去年在土地开发、园区建设、拓展融资、投资整合等方面取得较好成绩。
（3）环保板块
环保公司成功中标山东禹城污水处理 BOT 项目，顺利通过河南玉川污水处理厂 BOT 项目招标资格
预审。安徽绩溪、宁国项目和河北大城项目正式投入运营，营业收入超过预期；江西青山湖项目完成
升级改造；安徽巢湖项目竣工，进入生物调试阶段。
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2010 年度报告摘要
（4）物业经营板块
公司不断加大经营性物业整合力度，积极提高服务水平，经营性物业管理日益规范。累计出租物
业面积 10.44 万平方米，租金收入 4500 万元，保持逐年上升趋势。
（5）企业管理方面
公司内控管理模式逐渐完善。认真梳理各业务板块的管理制度和工作流程，理顺了管理关系；强
化激励与约束，不断完善绩效考核体系，初步形成鼓励二级公司做强做大的有效机制。公司基础管理
不断增强，可持续发展环境进一步优化。
4、报告期内分项经营情况
（1）主营业务范围：房地产开发、销售。
A、主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
营业利 营业收入比上 营业成本比 营业利润率比上年
分行业或分产品 营业收入 营业成本
润率(%) 年增减(%) 上年增减(%) 增减(%)
行 业
房地产 463,421.14 271,278.75 41.46 34.90 35.21 减少 0.14 个百分点
污水处理 1199.11 698.03 41.79 335.90 494.93 减少 15.56 个百分点
合计 464,620.25 271,976.78 41.46 35.14 35.94 减少 0.35 个百分点
产品
房屋销售 454,905.62 268,958.92 40.88 35.17 36.16 减少 0.43 个百分点
污水处理 1199.11 698.03 41.79 335.90 494.93 减少 15.56 个百分点
其他 8,515.52 2,319.83 72.76 21.86 -25.32 增加 17.22 个百分点
合计 464,620.25 271,976.78 41.46 35.14 35.94 减少 0.35 个百分点
B、主营业务分地区情况
单位：万元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京 461,781.59 35.94
重庆 1,987.59 -48.38
安徽 851.07 209.38
河北 348.03 -
合计 464,620.25 35.14
公司的房地产业务目前主要分布于北京、重庆等地区，污水处理业务主要分布在安徽、河北地区。
（2）主要供应商、客户情况
报告期内，公司前五名供应商合计采购金额 81,776.73 万元，占全年采购金额的 40.96%。
报告期内，公司前五名客户合计的销售额 2,989.32 万元，占全年销售金额的 0.47%。
（3）报告期资产构成同比变动情况
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2010 年度报告摘要
单位：万元
期末比期初
2010 年 2009 年
占总资产的
项目 变动原因
占总资产比重 占总资产比重 比重的变动
金额 金额
（%） （%） 数
总资产 1,795,102.53 100 1,505,827.36 100 项目投入增加
货币资金 256,428.11 14.28 194,105.37 12.89 1.39 正常经营变化
应收款项 75,381.19 4.2 73,817.58 4.9 -0.7 正常经营变化
投资性房地产 35,594.51 1.98 37,268.22 2.47 -0.49 正常经营变化
存货 1,150,075.55 64.07 848,000.05 56.31 7.76 项目投入增加
长期股权投资 158,658.19 8.84 120,346.17 7.99 0.85 正常经营变化
固定资产 6,948.18 0.39 6,335.18 0.42 -0.03 正常经营变化
短期借款 53,000.00 2.95 40,000.00 2.66 0.29 增加银行借款
长期借款 210,300.00 11.72 192,000.00 12.75 -1.03 增加银行借款
应付债券 138,381.62 7.71 138,090.91 9.17 -1.46 正常经营变化
（4）报告期部分损益项目同比变动情况
单位：万元
项目 2010 年 2009 年 变动金额 变动原因
营业费用 13,314.47 8,072.06 5,242.41 销售代理费增加
管理费用 19,398.53 15,654.06 3,744.47 公司业务规模扩展
财务费用 2,606.84 -2,738.88 5,345.72 增加利息支出和资本化
所得税 43,966.83 29,263.01 14,703.82 损益变化
（5）报告期现金流量表数据同比变动情况
单位：万元
项目 2010 年 2009 年 变动金额 变动原因
经营活动产生的现金净增加额 21,073 170,472 -149,399 项目投入增加
投资活动产生的现金净增加额 29,577 -29,683 59,260 被投资单位出售
筹资活动产生的现金净增加额 11,673 -69,963 81,636 增加借款
现金及现金等价物的净增加额 62,323 70,826 -8,503 项目投入增加
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2010 年度报告摘要
（6）公司主要控股子公司经营情况和业绩分析
单位：万元
公司名称 业务性质 主要产品 注册资本 资产规模 净利润
北苑家园、北苑
北京城建兴华地产有限公司 房地产开发经营 65,000.00 417,419 26,055
南区、清河小营
北京城建重庆地产有限公司 房地产开发经营 西彭 12,000.00 37,662 101
北京汇和房地产开发有限公司 房地产开发经营 世华国际中心 2,980.00 59,332 42
北京城和房地产开发有限责任公司 房地产开发经营 花市枣苑 3,000.00 27,075 103
北京大东房地产开发有限公司 房地产开发经营 动感花园 1,000.00 26,545 -116
北京城建纵横文化传媒有限公司 广告代理业 广告 100.00 6 0
北京城建兴业置地有限公司 房地产开发经营 东坝、望坛 20,000.00 18,247 -876
北京首城置业有限公司 房地产开发经营 广渠路 36 号地 10,000.00 571,244 44,016
北京城建环保投资发展股份有限公司 污水处理 污水处理厂 10,000.00 22,716 611
北京世纪鸿城置业有限公司 房地产开发经营 来广营 4 号地 5,000.00 241,911 -656
北京城建兴合房地产开发有限公司 房地产开发经营 骡马市大街 5,000.00 20,531 -71
北京城建兴泰房地产开发有限公司 房地产开发经营 徜徉集 5,000.00 173,617 -1094
北京城建成都地产有限公司 房地产开发经营 东升乡 5,000.00 61,204 -2614
青岛市京城房地产公司 房地产开发经营 黄岛 1,050.00 1,966 -104
北京城建兴达投资开发有限公司 房地产开发经营 北七家 1,000.00 658 -430
5、经营中的困难和问题
（1）房地产调控新政频繁出台，市场形势愈加复杂多变。公司将进一步加强市场和政策的研究，
不断提高驾驭市场、防范风险的能力。
（2）公司精细化管理力度近年来不断加大，但与行业先进企业相比仍有一定差距。公司将进一步
加强产品研发力度，严格成本控制，加快项目周转，不断提高做产品的能力。
6、公司 2011 年经营规划
2011 年，公司将围绕“推动公司持续、健康、快速发展”这个中心，紧紧抓住“融资、拿地、做
产品”三个关键环节，继续培育和深化具有公司特色的“投融资管理、土地拓展管理、品牌管理、内
部管控”四个管理模式，加大政策、市场、产品三个方面的研究，处理和解决“定向增发与市场政策
变化、资金缺口与公司快速发展、管理及人才与公司快速发展、主业及产品与市场变化”四个方面的
矛盾，确保全面完成 2011 年各项工作任务，实现低成本扩张、高效化开发的新局面。
（1）房地产板块
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2010 年度报告摘要
全年计划实现开复工面积 181 万平方米，其中新开 66 万平方米，竣工 6.6 万平方米；房屋销售面
积 37 万平方米。加快推进动感花园项目一级开发进程，尽快入市交易并努力获得二级开发权；东坝项
目年内实现回款；望坛项目起步区拆迁取得实质性进展。
切实加大土地拓展力度，积极介入小城镇开发、新城建设和保障房建设，以合理的价格获取优质
土地资源。密切跟踪北京地区土地项目，继续跟进天津、西安、成都等地项目，力争获得突破性进展。
进一步加大销售和融资力度，确保满足公司资金需求。一是加大首城国际、长阳 4#地（徜徉集）、
清河营 4#地（世华泊郡）、北苑南区（筑华年）、重庆熙城、世华水岸、小营、青岛黄岛等项目销售
力度，尽快实现资金回笼。二是密切关注融资市场和政策变化，一旦出现转机即全力推进定向增发工
作。三是努力寻求与房地产基金、信托公司合作，积极探讨与境外投资机构合作，解决开发项目前期
资金问题。
（2）投资板块
加强现有投资项目管理，密切跟进国信证券、锦州银行及中科招商所投项目的上市进程。加大资
本市场、证券市场、行业政策及公司股票的研究力度，进一步完善投资项目论证、投资项目后评估、
投资决策责任制等制度，完善有公司特色的投资管理模式。年内投资二到四个项目，重点关注“准上
市企业”和发展潜力大的企业。
（3）环保板块
加大环保投资领域的研究力度，积极培养、引进管理和技术人才，强化运营项目管理能力。谋求
与业内优秀企业合作，加强水务环保市场拓展，尽快实现做强做大的目标。
（4）经营性物业板块
积极整合现有物业资源，提高现有资产的利用率。稳步增加经营性物业持有规模，合理规划业态
和功能，提高经营性物业管理水平。
（5）企业管理
继续深化具有公司特色的管控模式，推动公司实现管理转型。强化激励与约束机制，完善两级公
司绩效考核体系，逐步培养年开发规模超 100 万平方米的子公司。
加大产品研发力度，提高产品科技含量。加大品牌管理研究力度，完善公司品牌管理模式。大力
推行全面预算管理和资金管理，严格控制各项成本，不断提升提高公司运营能力和做产品的能力。积
极履行企业社会责任，追求股东、员工和客户价值统一，共享公司发展成果。
7、未来发展风险因素及采取的对策和措施
（1）政策风险方面
国家不断加大房地产市场调控力度，并已经形成常态。每一次调控都对行业的发展趋势和竞争格
局造成影响。为此，公司需要高度关注宏观政策动向，加大政策研究力度，有预见性地开展工作，准
确应对调控所带来的市场新变化。
（2）市场风险方面
随着市场经营环境的日益规范，房地产行业的日趋成熟，加速了中国房地产企业的分化，一大批
战略清晰、专业化的房地产企业迅速发展壮大，行业集中度不断提高。房地产行业的激烈竞争使公司
保持持续快速增长的难度加大。对此，公司一是继续加大土地拓展力度。积极介入小城镇建设、新城
建设和保障房建设，加大二三四线城市投资，提高市场占有率和产品覆盖率；二是以实现精细化管理
为重点，加大产品研发力度，提高公司做产品的能力；三是要加快项目前期手续办理速度，加大楼盘
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2010 年度报告摘要
销售力度，提高项目运作周转率。四是在做强做大房地产主业的同时，积极稳妥的发展投资、环保和
物业经营板块，形成多业绩支撑平台。
(3) 业务经营风险方面
房地产开发行业建设周期长、涉及行业广、合作单位多，并且要接受多个政府部门的监管，如果
在某个开发环节出现问题，都可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期
经营目标难以如期实现。公司将运用多年积累的丰富的开发经验，进一步完善项目开发与建设的质量
控制体系，充分考虑项目建设过程中的各种潜在不利因素，合理规划开发建设周期，力争降低此类风
险给公司带来的不利影响。
(4) 财务风险方面
房地产作为典型的资金密集型行业，具有资金投入大、回收周期长、变现能力差的特点。受国
内宏观调控的影响，金融政策不断收紧，财务风险已经成为房地产企业迫切需要解决的问题。为此，
公司一是努力构建多元化融资平台，降低间接融资比重，改善公司资本结构，合理降低资产负债率。
二是注重目标效益，加大成本管理控制力度。三是加强资金管理和预算管理，加大资金内部调配力度，
提高资金的使用效率。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
请见前述 6.1
6.3 主营业务分地区情况表
请见前述 6.1
6.4 募集资金使用情况
□适用√不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
该项目收益为本报告期公司利
项目正出于分期建设阶段,部分
首城国际 477,604.91 润的来源之一，截至报告期末已
区块已交付使用。
累计实现销售收入 27 亿元。
该项目销售工作已进入收尾阶
项目已基本建设完毕，大部分区
北苑家园 697,632.03 段，截至报告期末已累计实现销
块已交付使用。
售收入 89 亿元。
北苑南区 72,713.49 项目正处于分期建设阶段。 该项目目前预售状况良好。
世华泊郡 228,318.11 项目正处于分期建设阶段。 该项目目前预售状况良好。
尚源熙城 26,208.06 项目正处于分期建设阶段。 该项目目前预售状况良好。
动感花园 14,128.16 项目尚处于一级开发阶段。
骡马市商业 19,596.69 项目尚处于建设阶段。
长阳项目 163,679.13 项目正处于分期建设阶段。
东升项目 58,051.38 项目正处于分期建设阶段。
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2010 年度报告摘要
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
东坝项目 14,671.89 项目正处于分期建设阶段。
望坛项目 1,647.50 项目尚处于前期开发阶段。
合计 1,774,251.35 / /
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
经信永中和会计师事务所有限责任公司审计，2010 年度母公司实现净利润为 844,609,769.51 元，
加上年初未分配利润 786,222,246.33 元，减去本年分配现金股利 74,100,000.00 元，减去按照《公司
章程》规定，按净利润 10%提取法定盈余公积 84,460,976.95 元，年末可供股东分配的利润为
1,472,271,038.89 元。
本公司拟以总股数 88,920 万股为基数，每 10 股派发现金股利 1.50 元（含税），预计支付红利
13,338 万元，不进行资本公积转增资本。此分配预案尚需提请股东大会批准。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用 √不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
自购买日 本年初至本年
是否为关联 所涉及的 所涉及的
起至本年 末为公司贡献
交易对方或最 购买 交易（如是， 资产产权 债权债务
被收购资产 收购价格 末为公司 的净利润（适用
终控制方 日 说明定价原 是否已全 是否已全
贡献的净 于同一控制下
则） 部过户 部转移
利润 的企业合并）
2005
海兴大厦西配楼 6-7 层
北京海龙资产 年 12
整层、8 层部分及配套 4,202.37 否 否 否
经营集团 月 28
车位
日
2010
北京中鸿房地 北京世纪鸿城置业有
年3
产开发集团有 限公司 45%股权及其相 132,624 否 是 是
月 24
限公司 应债权
日
2010
北京城建远东
北京城建成都地产有 年3
地产投资有限 750 否 是 是
限公司 15%股权 月 29
公司
日
7.2 出售资产
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
本年初起至出 是否为关联 所涉及的 所涉及的
售日该出售资 出售产生 交易（如是， 资产产权 债权债务
交易对方 被出售资产 出售日 出售价格
产为公司贡献 的损益 说明定价原 是否已全 是否已全
的净利润 则） 部过户 部转移
海淀区花园路 牡丹园西里 18 号 2003 年 12
3,161.83 否 否 是
街道办事处 楼 月 29 日
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2010 年度报告摘要
北京市五道口 金码大厦 B 座 A1、
2006 年 11
服装百货市场 B 及 2、3、4 层商 21,196.81 2,252.81 否 是 是
月7日
中心 业物业
舟山绿城房地 北京城建中稷实
2010 年 1 月
产开发有限公 业发展有限公司 25,000 24,325.11 24,325.11 否 是 是
6日
司 40%股权
北京五棵松文化
民航房地产开 2010 年 1 月
体育中心有限公 33,000 20,084.09 20,084.09 否 是 是
发有限公司 18 日
司 25%股权
7.3 重大担保
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
公司对控股子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0
报告期末对子公司担保余额合计 2,000
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额 2,000
担保总额占公司净资产的比例(%) 0.36
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√适用 □不适用
单位:万元 币种：人民币
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方 占同类交易金 占同类交易金额
交易金额 交易金额
额的比例(%) 的比例(%)
北京城建房地产开发有限公司 689.38 10.99
北京城建房地产开发有限公司 689.38 71.18
北京城建集团有限责任公司 232.33 76.83
北京城建集团有限责任公司 70.08 23.17
北京华原兴业房地产经纪有限公司 1,749.69 18.50
北京腾宇拆迁有限责任公司 1,485.15 100
北京城承物业管理有限责任公司 34.02 3.51
北京腾宇拆迁有限责任公司 37.45 3.87
合计 1,063.26 3,924.22
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额 997.79 元。
7.4.2 关联债权债务往来
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
北京市天银地热开发有限责任公司 40 960
北京城建集团有限责任公司 17,811.56 17,000
北京城建集团有限责任公司工会 1,263.72 1,263.72
北京城建集团有限公司(基建) 0 18,493.36
北京城建房地产开发有限公司 12,443.98 12,814.05
合计 31,519.26 49,571.13
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2010 年度报告摘要
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额 0 元，余额 0 元。
7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股 5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
承诺事项 承诺内容和履行情况
2007 年 1 月公司非公开发行 A 股 14,100 万股，在本次发行过程中公司控股股东北京城
发行时所
建集团有限责任公司承诺其所认购的 2,000 万股限售期自 2007 年 2 月 5 日至 2010 年 2
作承诺
月 4 日，2010 年 2 月 5 日上述有限售条件的流通股已上市流通。
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原
盈利预测及其原因作出说明：
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
√适用 □不适用
2005 年 3 月，公司向北京市第二中级人民法院起诉北京强佑房地产开发公司、北京国顺房地产开
发有限公司，要求判令北京强佑房地产开发公司、北京国顺房地产开发有限公司支付我公司向其转让
的北京盛弘基房地产开发有限公司股权转让款及逾期违约金，2005 年 11 月 25 日取得一审判决，法院
判令北京强佑房地产开发公司、北京国顺房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向我公司支付
转让款 6,850 万元及逾期付款违约金，并由该两公司承担全部诉讼费用 39 万元,该两公司不服判决上
诉至北京市高级人民法院。北京市高级人民法院于 2006 年 3 月 20 日开庭审理,2006 年 12 月 4 日宣布
判决结果,维持一审原判。两公司不服北京市高级人民法院判决,向最高人民检察院申诉。在最高人民
检察院的调解见证下，为尽快化解诉讼纠纷、收回股权转让款，公司于 2007 年 4 月 12 日与上述两公
司达成和解协议。截至报告期末，公司已按照和解协议的约定如期收到股权转让款 5,530 万元，尚有
1,320 万元尚未收回。为尽快收回该项欠款，经公司第四届董事会第十四次会议审议通过，同意强佑
公司以位于海淀区清河镇强佑清河新城 2 号楼 202 号商业用房折抵该项欠款。
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
√适用 □不适用
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2010 年度报告摘要
单位：万元、万股
初始投 持有 占该公司股 期末账 报告期
所持对象名称 会计核算科目 股份来源
资金额 数量 权比例(%) 面值 损益
国信证券股份有限公司 12,740 34,300 4.9 12,740 3,430 长期股权投资 股权认购
锦州银行股份有限公司 26,000 13,000 3.446 26,000 1,326 长期股权投资 股权认购
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司董事会对公司内部控制出具了自我评估报告，审计机构出具了评价意见，详见公司 2010 年年
度报告全文。
7.10 公司披露了履行社会责任报告，详见 2010 年年度报告全文。
§8 监事会报告
监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和关联
交易不存在问题。
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
2010 年公司按照《公司法》、《证券法》及其他有关法律法规和公司章程的要求，依法经营，规
范运作，决策程序合法，内部控制制度完善。公司董事、经理能认真履行法律、法规及公司章程赋予
的职权，执行公司职务时未发现有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
监事会认真检查了 2010 年公司的财务状况，认为公司出具的财务报告符合公司实际，真实地反映
了公司的财务状况和经营成果。
8.3 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内，公司收购北京世纪鸿城置业有限公司 45%股权、收购北京城建成都地产有限公司 15%
股权等收购资产事项，交易价格公允，未发现内幕交易，未发现损害部分股东的权益或造成公司资产
流失。
8.4 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内，公司调整了 2009 年度非公开发行股票方案，控股股东北京城建集团有限责任公司以现金
认购不低于本次非公开发行股份中的 2,000 万股，并与北京城建集团有限责任公司签署工程协作协议
及托管北京城建房地产开发有限公司股权的托管协议。上述事项涉及关联交易，交易公平，未发现损
害公司及非关联股东利益的行为。
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
第 18 页 共 32 页
2010 年度报告摘要
9.2 财务报表
合并资产负债表
编制单位：北京城建投资发展股份有限公司 单位：人民币元
资产 附注 2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 2,564,281,093.86 1,941,053,709.60
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 12,196,531.48 14,550,808.99
预付款项 753,811,933.79 1,271,878,690.05
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 1,600,000.00 1,200,000.00
应收股利
其他应收款 644,707,096.41 722,424,954.06
买入返售金融资产
存货 11,500,755,549.53 8,480,000,530.45
一年内到期的非流动资产 58,857,018.23
其他流动资产
流动资产合计 15,477,352,205.07 12,489,965,711.38
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 580,000,000.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,586,581,935.32 1,203,461,686.92
投资性房地产 355,945,053.10 372,682,224.04
固定资产 69,481,799.11 63,351,847.12
在建工程 2,291,858.40 85,002,080.83
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 140,461,266.29 24,179,134.93
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 318,911,144.15 239,630,959.57
其他非流动资产
非流动资产合计 2,473,673,056.37 2,568,307,933.41
资产总计 17,951,025,261.44 15,058,273,644.79
董事长：刘龙华 总经理： 李文 总会计师： 李莉
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2010 年度报告摘要
合并资产负债表（续）
编制单位：北京城建投资发展股份有限公司 单位：人民币元
负债和股东权益 附注 2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款 530,000,000.00 400,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 1,964,701,016.12 1,182,709,796.78
预收款项 4,961,048,465.50 3,139,679,250.14
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 27,059,017.40 30,457,849.06
应交税费 561,866,950.08 334,831,247.80
应付利息 18,470,533.33 18,470,533.33
应付股利 19,200.00 21,167,554.55
其他应付款 848,328,640.52 1,603,656,843.14
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 1,700,000,000.00
其他流动负债
流动负债小计 10,611,493,822.95 6,730,973,074.80
非流动负债：
长期借款 403,000,000.00 1,920,000,000.00
应付债券 1,383,816,242.10 1,380,909,056.12
长期应付款 12,000,000.00 12,000,000.00
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 5,250,411.99 116,273,400.59
其他非流动负债
非流动负债小计 1,804,066,654.09 3,429,182,456.71
负债合计 12,415,560,477.04 10,160,155,531.51
股东权益：
股本 889,200,000.00 741,000,000.00
资本公积 1,246,081,422.31 2,114,817,683.48
减：库存股
专项储备
盈余公积 344,867,926.61 260,406,949.66
一般风险准备
未分配利润 2,725,725,256.48 1,683,138,093.27
外币报表折算差额
归属于母公司股东权益小计 5,205,874,605.40 4,799,362,726.41
少数股东权益 329,590,179.00 98,755,386.87
股东权益合计 5,535,464,784.40 4,898,118,113.28
负债和股东权益总计 17,951,025,261.44 15,058,273,644.79
董事长： 刘龙华 总经理：李文 总会计师：李莉
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2010 年度报告摘要
合并利润表
编制单位：北京城建投资发展股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2010 年度 2009 年度
一、营业收入 4,646,202,491.98 3,438,102,870.80
其中:营业收入 4,646,202,491.98 3,438,102,870.80
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 3,428,173,127.99 2,388,414,119.27
其中：营业成本 2,719,767,798.10 2,000,713,226.33
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 356,216,797.88 197,416,662.96
销售费用 133,144,711.29 80,720,557.71
管理费用 193,985,305.93 156,540,637.44
财务费用 26,068,379.71 -27,388,751.92
资产减值损失 -1,009,864.92 -19,588,213.25
加：公允价值变动收益(损失以"-"填列)
投资收益(损失以"-"填列) 630,735,029.46 147,697,626.31
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 139,083,075.09 113,397,626.31
汇兑收益(损失以"-"填列)
三、营业利润(亏损以"-"填列) 1,848,764,393.45 1,197,386,377.84
加：营业外收入 7,259,201.30 492,374.83
减：营业外支出 1,122,355.88 71,435,546.61
其中：非流动资产处置损失 52,932.75
四、利润总额(亏损总额以"-"填列) 1,854,901,238.87 1,126,443,206.06
减：所得税费用 439,668,306.58 292,630,115.97
五、净利润(净亏损以"-"填列) 1,415,232,932.29 833,813,090.09
归属于母公司股东的净利润 1,201,148,140.16 849,971,464.46
少数股东损益 214,084,792.13 -16,158,374.37
六、每股收益
（一）基本每股收益 1.35 0.96
（二）稀释每股收益 1.35 0.96
七、其他综合收益 -320,643,085.17 477,058,222.25
八、综合收益总额 1,094,589,847.12 1,310,871,312.34
归属于母公司所有者的综合收益的总额 880,505,054.99 1,327,029,686.71
归属于少数股东的综合收益的总额 214,084,792.13 -16,158,374.37
注 1：财务费用涉及金融业务需单独列示汇兑收益项目。
注 2：编制合并报表的公司，只需计算、列报合并口径的基本每股收益和稀释每股收益，无需计算、列报母公司口径的基本每股收
益和稀释每股收益。
董事长： 刘龙华 总经理： 李文 总会计师：李莉
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2010 年度报告摘要
合并现金流量表
编制单位：北京城建投资发展股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2010 年度 2009 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 6,655,966,753.36 5,158,708,690.96
客户存款和同业存放款项净增加额 - -
向中央银行借款净增加额 - -
向其他金融机构拆入资金净增加额 - -
收到原保险合同保费取得的现金 - -
收到再保险业务现金净额 - -
保户储金及投资款净增加额 - -
处置交易性金融资产净增加额 - -
收取利息、手续费及佣金的现金 - -
拆入资金净增加额 - -
回购业务资金净增加额 - -
收到的税费返还 -
收到其他与经营活动有关的现金 2,113,221,819.96 868,263,224.72
经营活动现金流入小计 8,769,188,573.32 6,026,971,915.68
购买商品、接受劳务支付的现金 3,776,842,258.36 3,015,531,453.80
客户贷款及垫款净增加额 - -
存放中央银行和同业款项净增加额 - -
支付原保险合同赔付款项的现金 - -
支付利息、手续费及佣金的现金 - -
支付保单红利的现金 - -
支付给职工以及为职工支付的现金 187,838,788.04 144,295,492.77
支付的各项税费 749,878,680.47 673,660,337.72
支付其他与经营活动有关的现金 3,843,896,984.29 488,762,885.81
经营活动现金流出小计 8,558,456,711.16 4,322,250,170.10
经营活动产生的现金流量净额 210,731,862.16 1,704,721,745.58
第 22 页 共 32 页
2010 年度报告摘要
项目 附注 2010 年度 2009 年度
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 190,000,000.00 80,000,000.00
取得投资收益收到的现金 404,743,355.81 47,029,662.20
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 33,711.74 -
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -
收到其他与投资活动有关的现金 3,232,035.00 -
投资活动现金流入小计 598,009,102.55 127,029,662.20
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 39,761,029.01 54,962,381.93
投资支付的现金 - 360,000,000.00
质押贷款净增加额 - -
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 261,400,000.00 8,900,817.40
支付其他与投资活动有关的现金 1,081,258.27 -
投资活动现金流出小计 302,242,287.28 423,863,199.33
投资活动产生的现金流量净额 295,766,815.27 -296,833,537.13
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 17,000,000.00 18,000,000.00
其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金 17,000,000.00 18,000,000.00
取得借款收到的现金 1,549,834,500.00 820,000,000.00
发行债券收到的现金 - 892,600,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 1,566,834,500.00 1,730,600,000.00
偿还债务支付的现金 1,116,834,500.00 2,030,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 328,513,226.62 400,231,229.28
其中:子公司支付少数股东的股利、利润 - -
支付其他与筹资活动有关的现金 4,758,066.55 -
筹资活动现金流出小计 1,450,105,793.17 2,430,231,229.28
筹资活动产生的现金流量净额 116,728,706.83 -699,631,229.28
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 623,227,384.26 708,256,979.17
加：期初现金及现金等价物余额 1,941,053,709.60 1,232,796,730.43
六、期末现金及现金等价物余额 2,564,281,093.86 1,941,053,709.60
董事长： 刘龙华 总经理： 李文 总会计师： 李莉
第 23 页 共 32 页
2010 年度报告摘要
合并股东权益变动表
2010 年度
编制单位：北京城建投资发展股份有限公司 单位：人民币元
本年金额
归属于母公司股东权益
项 目 减： 一般
专项 其 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 库存 盈余公积 风险 未分配利润
储备 他
股 准备
一、上年年末余额 741,000,000.00 2,114,817,683.48 - - 260,406,949.66 - 1,683,138,093.27 - 98,755,386.87 4,898,118,113.28
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本年年初余额 741,000,000.00 2,114,817,683.48 - - 260,406,949.66 - 1,683,138,093.27 - 98,755,386.87 4,898,118,113.28
三、本年增减变动金额
148,200,000.00 -868,736,261.17 - - 84,460,976.95 - 1,042,587,163.21 - 230,834,792.13 637,346,671.12
（减少以“－”号填列）
（一）净利润 1,201,148,140.16 214,084,792.13 1,415,232,932.29
（二）其他综合收益 -320,643,085.17 -320,643,085.17
上述（一）和（二）小计 - -320,643,085.17 - - - - 1,201,148,140.16 - 214,084,792.13 1,094,589,847.13
（三）股东投入和减少资
- -399,893,176.00 - - - - - - 16,750,000.00 -383,143,176.00
本
1.股东投入资本 -399,893,176.00 16,750,000.00 -383,143,176.00
2.股份支付计入股东权
-
益的金额
3.其他 -
（四）利润分配 - - - - 84,460,976.95 - -158,560,976.95 - - -74,100,000.00
1.提取盈余公积 84,460,976.95 -84,460,976.95 -
2.提取一般风险准备 -
3.对股东的分配 -74,100,000.00 -74,100,000.00
4.其他 -
（五）股东权益内部结转 148,200,000.00 -148,200,000.00 - - - - - - - -
1.资本公积转增股本 148,200,000.00 -148,200,000.00 -
2.盈余公积转增股本 -
3.盈余公积弥补亏损 -
4.其他 -
（六）专项储备 - - - - - - - - - -
1.本年提取 -
2.本年使用 -
（七）其他 -
四、本年年末余额 889,200,000.00 1,246,081,422.31 - - 344,867,926.61 - 2,725,725,256.48 - 329,590,179.00 5,535,464,784.40
董事长：刘龙华 总经理： 李文 总会计师： 李莉
第 24 页 共 32 页
2010 年度报告摘要
合并股东权益变动表（续）
2010 年度
编制单位：北京城建投资发展股份有限公司 单位：人民币元
上年金额
归属于母公司股东权益
一
般
项 目 股东
风 少数股东权益
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 权益合计
险
准
备
一、上年年末余额 741,000,000.00 1,639,026,061.23 205,695,534.26 920,800,776.71 103,449,512.92 3,609,971,885.12
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并 20,000,000.00 463,527.18 3,663,740.32 24,127,267.50
二、本年年初余额 741,000,000.00 1,659,026,061.23 206,159,061.44 924,464,517.03 103,449,512.92 3,634,099,152.62
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 455,791,622.25 54,247,888.22 758,673,576.24 -4,694,126.05 1,264,018,960.66
（一）净利润 849,971,464.46 -16,158,374.37 833,813,090.09
（二）其他综合收益 477,058,222.25 477,058,222.25
上述（一）和（二）小计 477,058,222.25 849,971,464.46 -16,158,374.37 1,310,871,312.34
（三）股东投入和减少资本 -21,266,600.00 18,000,000.00 -3,266,600.00
1.股东投入资本 18,000,000.00 18,000,000.00
2.股份支付计入股东权益的金额
3.其他 -21,266,600.00 -21,266,600.00
（四）利润分配 54,247,888.22 -91,297,888.22 -6,535,751.68 -43,585,751.68
1.提取盈余公积 54,247,888.22 -54,247,888.22
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配 -37,050,000.00 -6,535,751.68 -43,585,751.68
4.其他
（五）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
（六）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（七）其他
四、本年年末余额 741,000,000.00 2,114,817,683.48 260,406,949.66 1,683,138,093.27 98,755,386.87 4,898,118,113.28
董事长：刘龙华 总经理： 李文 总会计师：李莉
第 25 页 共 32 页
2010 年度报告摘要
母公司资产负债表
编制单位：北京城建投资发展股份有限公司 单位：人民币元
资产 附注 2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 329,930,564.36 1,337,938,486.02
交易性金融资产
应收票据
应收账款 955,200.00 4,743,655.14
预付款项 52,721,379.31 908,476,509.66
应收利息
应收股利 3,234,528.32
其他应收款 5,170,618,715.51 2,337,693,600.59
存货 680,282,168.44 658,782,048.62
一年内到期的非流动资产 58,857,018.23
其他流动资产
流动资产合计 6,234,508,027.62 5,309,725,846.58
非流动资产：
可供出售金融资产 580,000,000.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 3,425,667,715.78 2,556,191,141.04
投资性房地产 104,175,474.81 111,915,688.90
固定资产 2,337,682.53 1,701,723.62
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 98,050,330.04 65,790,822.86
其他非流动资产
非流动资产合计 3,630,231,203.16 3,315,599,376.42
资产总计 9,864,739,230.78 8,625,325,223.00
董事长：刘龙华 总经理：李文 总会计师：李莉
第 26 页 共 32 页
2010 年度报告摘要
母公司资产负债表（续）
编制单位：北京城建投资发展股份有限公司 单位：人民币元
负债和股东权益 附注 2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款 500,000,000.00 400,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 880,682,780.89 405,204,664.43
预收款项 307,653,484.00 60,637,748.00
应付职工薪酬 -674,797.92 146,225.14
应交税费 157,349,379.77 133,355,861.06
应付利息 17,833,333.33 17,833,333.33
应付股利 18,852,602.87
其他应付款 1,862,241,289.66 1,944,391,908.84
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债小计 3,725,085,469.73 2,980,422,343.67
非流动负债：
长期借款 353,000,000.00 200,000,000.00
应付债券 1,383,816,242.10 1,380,909,056.12
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 5,250,411.99 116,273,400.59
其他非流动负债
非流动负债小计 1,742,066,654.09 1,697,182,456.71
负债合计 5,467,152,123.82 4,677,604,800.38
股东权益：
股本 889,200,000.00 741,000,000.00
资本公积 1,732,907,523.93 2,201,750,609.10
减：库存股
专项储备
盈余公积 303,208,544.14 218,747,567.19
一般风险准备
未分配利润 1,472,271,038.89 786,222,246.33
股东权益合计 4,397,587,106.96 3,947,720,422.62
负债和股东权益总计 9,864,739,230.78 8,625,325,223.00
董事长： 刘龙华 总经理： 李文 总会计师： 李莉
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2010 年度报告摘要
母公司利润表
编制单位：北京城建投资发展股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2010 年度 2009 年度
一、营业收入 1,266,649,652.64 1,822,449,574.00
减：营业成本 658,516,808.57 1,069,691,223.73
营业税金及附加 168,673,869.69 202,879,122.02
销售费用 22,118,864.84 28,384,430.46
管理费用 82,076,911.12 63,229,481.39
财务费用 -80,770,982.68 -37,790,079.25
资产减值损失 -687,996.28 -17,991,006.32
加：公允价值变动收益(损失以"-"填列)
投资收益(损失以"-"填列) 624,480,098.51 161,830,850.26
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 132,828,144.14 108,536,321.94
二、营业利润(亏损以"-"填列) 1,041,202,275.89 675,877,252.23
加：营业外收入 7,027,940.24 292,315.35
减：营业外支出 293,971.00 3,765,129.00
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额(亏损总额以"-"填列) 1,047,936,245.13 672,404,438.58
减：所得税费用 203,326,475.62 129,925,556.38
四、净利润(净亏损以"-"填列) 844,609,769.51 542,478,882.20
五、每股收益
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益 -320,643,085.17 477,058,222.25
七、综合收益总额 523,966,684.34 1,019,537,104.45
董事长：刘龙华 总经理： 李文 总会计师： 李莉
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2010 年度报告摘要
母公司现金流量表
编制单位：北京城建投资发展股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2010 年度 2009 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,571,678,856.18 1,201,752,206.41
处置交易性金融资产净增加额
收到的税费返还 -
收到其他与经营活动有关的现金 720,726,826.22 1,539,487,031.83
经营活动现金流入小计 2,292,405,682.40 2,741,239,238.24
购买商品、接受劳务支付的现金 891,976,446.59 853,828,905.53
支付给职工以及为职工支付的现金 62,210,843.09 49,290,439.16
支付的各项税费 317,439,667.44 82,456,780.75
支付其他与经营活动有关的现金 2,578,406,668.71 662,045,065.05
经营活动现金流出小计 3,850,033,625.83 1,647,621,190.49
经营活动产生的现金流量净额 -1,557,627,943.43 1,093,618,047.75
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 190,000,000.00 80,000,000.00
取得投资收益收到的现金 400,360,000.00 43,300,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
- -
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -
收到其他与投资活动有关的现金 3,232,035.00 -
投资活动现金流入小计 593,592,035.00 123,300,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
1,310,400.00 131,080.00
的现金
投资支付的现金 - 442,000,000.00
质押贷款净增加额 - -
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 349,500,000.00 5,473,229.10
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 350,810,400.00 447,604,309.10
投资活动产生的现金流量净额 242,781,635.00 -324,304,309.10
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - -
其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金 - -
取得借款收到的现金 1,443,000,000.00 600,000,000.00
发行债券收到的现金 - 892,600,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 1,443,000,000.00 1,492,600,000.00
偿还债务支付的现金 900,000,000.00 1,000,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 231,403,546.68 110,371,479.28
其中:子公司支付少数股东的股利、利润 - -
支付其他与筹资活动有关的现金 4,758,066.55 -
筹资活动现金流出小计 1,136,161,613.23 1,110,371,479.28
筹资活动产生的现金流量净额 306,838,386.77 382,228,520.72
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,008,007,921.66 1,151,542,259.37
加：期初现金及现金等价物余额 1,337,938,486.02 186,396,226.65
六、期末现金及现金等价物余额 329,930,564.36 1,337,938,486.02
董事长： 刘龙华 总经理：李文 总会计师：李莉
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2010 年度报告摘要
母公司股东权益变动表
2010 年度
编制单位：北京城建投资发展股份有限公司 单位：人民币元
本年金额
项 目
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 741,000,000.00 2,201,750,609.10 - - 218,747,567.19 - 786,222,246.33 3,947,720,422.62
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本年年初余额 741,000,000.00 2,201,750,609.10 - - 218,747,567.19 - 786,222,246.33 3,947,720,422.62
三、本年增减变动金额（减少以
148,200,000.00 -468,843,085.17 - - 84,460,976.95 - 686,048,792.56 449,866,684.34
“－”号填列）
（一）净利润 844,609,769.51 844,609,769.51
（二）其他综合收益 -320,643,085.17 -320,643,085.17
上述（一）和（二）小计 - -320,643,085.17 - - - - 844,609,769.51 523,966,684.34
（三）股东投入和减少资本 - - - - - - - -
1.股东投入资本 -
2.股份支付计入股东权益的金额 -
3.其他 -
（四）利润分配 - - - - 84,460,976.95 - -158,560,976.95 -74,100,000.00
1.提取盈余公积 84,460,976.95 -84,460,976.95 -
2.提取一般风险准备 -
3.对股东的分配 -74,100,000.00 -74,100,000.00
4.其他 -
（五）股东权益内部结转 148,200,000.00 -148,200,000.00 - - - - - -
1.资本公积转增股本 148,200,000.00 -148,200,000.00 -
2.盈余公积转增股本 -
3.盈余公积弥补亏损 -
4.其他 -
（六）专项储备 - - - - - - - -
1.本年提取 -
2.本年使用 -
（六）其他 -
四、本年年末余额 889,200,000.00 1,732,907,523.93 - - 303,208,544.14 - 1,472,271,038.89 4,397,587,106.96
董事长：刘龙华 总经理：李文 总会计师：李莉
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2010 年度报告摘要
母公司股东权益变动表（续）
2010 年度
编制单位：北京城建投资发展股份有限公司 单位：人民币元
上年金额
项 目
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 741,000,000.00 1,742,196,243.13 164,499,678.97 335,041,252.35 2,982,737,174.45
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 741,000,000.00 1,742,196,243.13 164,499,678.97 335,041,252.35 2,982,737,174.45
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 459,554,365.97 54,247,888.22 451,180,993.98 964,983,248.17
（一）净利润 542,478,882.20 542,478,882.20
（二）其他综合收益 477,058,222.25 477,058,222.25
上述（一）和（二）小计 477,058,222.25 542,478,882.20 1,019,537,104.45
（三）股东投入和减少资本 -17,503,856.28 -17,503,856.28
1.股东投入资本
2.股份支付计入股东权益的金额
3.其他 -17,503,856.28 -17,503,856.28
（四）利润分配 54,247,888.22 -91,297,888.22 -37,050,000.00
1.提取盈余公积 54,247,888.22 -54,247,888.22
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配 -37,050,000.00 -37,050,000.00
4.其他
（五）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
（六）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（七）其他
四、本年年末余额 741,000,000.00 2,201,750,609.10 218,747,567.19 786,222,246.33 3,947,720,422.62
董事长：刘龙华 总经理：李文 总会计师：李莉
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2010 年度报告摘要
9.3 本报告期无会计政策、会计估计和核算方法变更。
9.4 本报告期无会计差错更正。
9.5 报告期内，公司财务报表合并范围的变化。
1、报告期内，公司出资设立北京城建成都地产有限公司，注册资本金 5000 万元，公司持有其 66%
股权，因此报告期将其纳入合并范围。
2、报告期内，公司出资青岛京城房地产开发有限公司，注册资本金 1050 万元，公司持有其 100%
股权，因此报告期将其纳入合并范围。
3、报告期内，公司出资设立北京城建兴泰房地产开发有限公司,注册资本金 5000 万元，公司持有
其 100%股权，因此报告期将其纳入合并范围。
4、报告期内，公司出资设立禹城东郊城建污水处理有限公司,注册资本金 1000 万元，公司持有其
100%股权，因此报告期将其纳入合并范围。
5、报告期内，公司子公司重庆尚源地产有限公司被公司另一子公司北京城建重庆地产有限公司吸
收合并，该公司已注销，因此报告期不再将其纳入合并范围。
6、报告期内，因其他少数股东增资，公司对原控股子公司北京城建中地房地产顾问有限公司不再
具有实质控制，因此报告期期不再将其纳入合并范围。
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