2023 年年度报告
公司代码：600340 公司简称：华夏幸福
华夏幸福基业股份有限公司
2023 年年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确
性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带有强调事项段的无保留意
见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2023年度财务报告出具了带有强调事项段
的无保留意见审计报告，公司董事会对该意见涉及事项出具了专项说明，监事会对此发表了意见
，具体内容详见公司同日在上海证券交易所网站披露的相关文件。
四、 公司负责人王文学、主管会计工作负责人钟坚及会计机构负责人（会计主管人员）明阳
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2023年度不进行利润分配，亦不进行资本公积转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。请投资
者及相关人士对此保持足够的风险认识，并且充分理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请广大
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中
“可能面对的风险及应对”部分的内容。
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十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 5
第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 12
第四节 公司治理........................................................................................................................... 67
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 86
第六节 重要事项........................................................................................................................... 96
第七节 股份变动及股东情况..................................................................................................... 113
第八节 优先股相关情况............................................................................................................. 124
第九节 债券相关情况................................................................................................................. 125
第十节 财务报告......................................................................................................................... 140
经法定代表人王文学、主管会计工作负责人钟坚、会计机构负责人明阳
签名并盖章的财务报表
经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签名并
备查文件目录
盖章的审计报告原件
报告期内在《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》《证券时报》
报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
华夏幸福、公司 指 华夏幸福基业股份有限公司
华夏控股 指 华夏幸福基业控股股份公司，为公司控股股东
鼎基资本 指 鼎基资本管理有限公司，为华夏控股一致行动人
东方银联 指 北京东方银联投资管理有限公司，为华夏控股一致行动人
平安资管 指 平安资产管理有限责任公司
中国平安人寿保险股份有限公司，与其一致行动人平安资管为华
平安人寿 指
夏幸福第一大股东
京御地产 指 公司下属全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司
公司下设二级子公司，京御地产全资子公司，九通基业投资有限
九通投资 指
公司
公司下设三级子公司，九通投资全资子公司，三浦威特园区建设
三浦威特 指
发展有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 华夏幸福基业股份有限公司
公司的中文简称 华夏幸福
公司的外文名称 CHINA FORTUNE LAND DEVELOPMENT CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 CFLD
公司的法定代表人 王文学
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 黎毓珊
联系地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座9层
电话 010-59115198
传真 010-59115196
电子信箱 IR@cfldcn.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号
公司注册地址于2012年8月由“浙江省上虞市百官镇中
公司注册地址的历史变更情况 塘”变更为“河北省固安县京开路西侧三号路北侧一
号”
公司办公地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座9层
公司办公地址的邮政编码 100027
公司网址 http://www.cfldcn.com
电子信箱 IR@cfldcn.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 华夏幸福 600340 ST国祥
六、 其他相关资料
名称 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所
办公地址 北京市西城区阜成门外大街 2 号 22 层 A24
（境内）
签字会计师姓名 张猛勇、陈春雪
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七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
2022年 同期增减 2021年
主要会计数据 2023年
(%)
调整后 调整前 调整后 调整后 调整前
营业收入 35,906,571,404.03 31,941,735,559.38 31,941,735,559.38 12.41 43,180,812,902.96 43,180,812,902.96
扣除与主营业务无关的
业务收入和不具备商业
35,249,362,967.82 31,142,129,719.35 31,142,129,719.35 13.19 42,408,859,706.92 42,408,859,706.92
实质的收入后的营业收
入
归属于上市公司股东的
-6,027,853,967.35 1,587,869,020.98 1,582,839,475.01 -479.62 -39,021,521,995.94 -39,029,669,879.13
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 -10,180,323,024.61 -16,483,729,277.89 -16,488,758,823.86 不适用 -32,940,951,661.79 -32,949,099,544.98
利润
经营活动产生的现金流
-1,645,636,034.48 137,195,001.18 137,195,001.18 -1,299.49 -2,646,103,151.06 -2,646,103,151.06
量净额
本期末比上
2022年末 年同期末增 2021年末
2023年末
减（%）
调整后 调整前 调整后 调整后 调整前
归属于上市公司股东的
7,160,231,355.78 9,380,249,566.76 9,367,072,137.60 -23.67 6,315,599,273.23 6,307,451,390.04
净资产
总资产 351,496,855,879.63 408,640,981,485.09 408,602,667,889.18 -13.98 441,034,950,340.67 440,964,154,092.08
注：2022年数据根据2023年1月1日起执行的《企业会计准则解释第16号》进行调整，具体详见财务报告附注五、40，2021年数据亦根据上述会计准则解
释进行调整。
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(二) 主要财务指标
本期比上年同期增减
2022年 2021年
主要财务指标 2023年 (%)
调整后 调整前 调整后 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） -1.55 0.41 0.41 -478.05 -10.17 -10.17
稀释每股收益（元／股） -1.55 0.41 0.41 -478.05 -10.17 -10.17
扣除非经常性损益后的基本每股收益（
-2.61 -4.23 -4.24 不适用 -8.61 -8.61
元／股）
加权平均净资产收益率（%） -85.44 28.42 28.39 减少113.86个百分点 -152.61 -152.66
扣除非经常性损益后的加权平均净资
-144.30 -295.05 -295.70 增加150.75个百分点 -128.08 -128.13
产收益率（%）
注：2022年数据根据2023年1月1日起执行的《企业会计准则解释第16号》进行调整，具体详见财务报告附注五、40，2021年数据亦根据上述会计准则解
释进行调整。
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
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八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司
股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司
股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2023 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 5,875,613,598.41 4,740,545,848.85 7,170,627,849.11 18,119,784,107.66
归属于上市公司股
738,159,911.41 -2,005,334,721.73 -613,373,119.18 -4,147,306,037.85
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -2,915,344,178.46 -2,577,134,867.87 -2,074,476,061.14 -2,613,367,917.14
损益后的净利润
经营活动产生的现
165,018,306.02 -9,986,457.44 -1,477,771,028.07 -322,896,854.99
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2023 年金额 2022 年金额 2021 年金额
非流动性资产处置损益，包括已
-29,313,553.57 124,434,372.06 1,001,288.36
计提资产减值准备的冲销部分
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关、符
合国家政策规定、按照确定的标 19,723,757.46 18,979,204.30 109,111,552.84
准享有、对公司损益产生持续影
响的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，非金融企
业持有金融资产和金融负债产 -3,909,643.48 -2,439,742,453.14
生的公允价值变动损益以及处
置金融资产和金融负债产生的
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损益
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
委托他人投资或管理资产的损
4,518,309.85 32,160,435.83 -27,174,779.85
益
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而产生的各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项
38,669,671.54
减值准备转回
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
非货币性资产交换损益
债务重组损益 9,952,853,062.34 25,704,883,004.02 78,643,782.62
企业因相关经营活动不再持续
而发生的一次性费用，如安置职
工的支出等
因税收、会计等法律、法规的调
整对当期损益产生的一次性影
响
因取消、修改股权激励计划一次
性确认的股份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可
行权日之后，应付职工薪酬的公
允价值变动产生的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变 -33,797,967.14 -513,734,479.72 -1,404,018,366.02
动产生的损益
交易价格显失公允的交易产生
的收益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外
-2,389,011,022.88 -2,911,417,480.98 -3,534,862,195.16
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
损益项目
长期股权投资处置损益 -3,151,765,361.30 691,100,103.75 514,593,458.42
减：所得税影响额 442,876,973.62 5,207,545,079.34 -576,655,336.66
少数股东权益影响额（税后） -187,378,778.06 -132,738,218.95 -45,222,041.12
合计 4,152,469,057.26 18,071,598,298.87 -6,080,570,334.15
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定
为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号
——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
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□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
投资性房地产 6,924,711,142.52 2,577,446,160.53 -4,347,264,981.99 -33,797,967.14
其他非流动金
1,128,671,862.63 1,163,764,980.61 35,093,117.98 -3,909,643.48
融资产
持有待售资产 2,123,605,089.76 0.00 -2,123,605,089.76 9,724,949.13
合计 10,176,988,094.91 3,741,211,141.14 -6,435,776,953.77 -27,982,661.49
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、 经营情况讨论与分析
2023 年，是华夏幸福全力推进“保交楼”及债务重组工作，并加速落地战略转型的一年，是
积势谋势、坚韧笃行的一年。
2023 年，困难与挑战并存，坎坷与机会同在。面对充满不确定性的市场环境，华夏幸福始终
心怀敬畏与感恩，在既定战略方向上克服万难，坚持不懈，惟愿用自身的确定性来抵御风险，迎
接挑战。
在省市政府及专班的指导和支持下，公司坚定战略方向，一是始终将“保交楼”作为公司第
一要务，全力以赴确保房屋高质量交付；二是坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，持续推进
债务重组；三是聚焦业务开展，以“产业新城”为核心主营业务，以“产业+园区”为两大核心能
力，稳步恢复经营造血能力；四是明确“全面转型产业新城服务商”战略方向，推动转型落地。
（一）坚决完成“保交楼”
公司始终以“保交楼”为第一要务，全力以赴复工复产，多措并举确保项目开复工与交付。
通过销售回款、资产处置回款、欠款催收、借助政府平台存量资产融资、跨区域资源调配、国家
专项借款等多种方式筹集资金，在项目属地政府的支持和资源单位的配合下，确保房屋按期交付，
有效保障了业主利益、切实维护了社会稳定。自 2020 年四季度至报告披露日已累计交付项目 117
个/116,117 套/1,413 万平方米，其中：2023 年当年实现 63 个项目/64,712 套/798 万平方米复
工，实现 43 个项目/40,738 套/558 万平方米交付。2024 年 1 月至报告披露日，实现 21 个项目
/24,469 套/248 万平方米复工。
（二）持续推进债务重组
公司始终坚持“不逃废债、同债同权”的基本原则，积极推进金融债务重组。为妥善化解债
务风险，在省市政府及专班的指导支持下，《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组
计划》”）已于 2021 年 9 月 30 日公布并于同年 12 月 9 日获得债委会审议通过。为进一步妥善清
偿债务、更好地保障债权人利益，公司在《债务重组计划》的基础上推出《华夏幸福债务重组计
划补充方案》（以下简称“《补充方案》”）、《经营债务以股抵债方案》（即以部分下属公司
股权作为合作标的对经营债务进行债务重组，与《补充方案》合称“《以股抵债方案》”），方
案项下的重组签约、资产交易、以股抵债、信托计划等各项工作进展如下：
1、重组签约进展。截至报告披露日，《债务重组计划》中 2,192 亿元金融债务通过签约等方
式实现债务重组的金额累计约为人民币 1,897.51 亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债
券 371.3 亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行的 49.6 亿美元（约合人民币 335.32 亿元）
债券重组），约占金融债务金额的 86.6%。
在符合《债务重组计划》总体原则的情况下，公司及下属子公司九通投资发行的公司债券召
集债券持有人会议，相关债券持有人审议并表决通过《关于调整债券本息兑付安排及利率的议案》
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等议案（以下简称“债券债务重组安排”）（相关内容详见公司于 2023 年 7 月 14 日披露的临 2023-
054 号公告）。公司境外间接全资子公司 CFLD(CAYMAN) INVESTMENT LTD.在中国境外发行的美元
债券（涉及面值总额为 49.6 亿美元）英国法协议安排重组已正式生效，并已完成重组交割（相关
内容详见公司披露的《关于境外间接全资子公司美元债券债务重组进展的公告》（公告编号：临
2023-004 及临 2023-006））。
2、以股抵债进展。为推动债务重组落地、保障债权人利益，公司立足自身业务情况主动谋划，
依托《以股抵债方案》搭建“幸福精选”和“幸福优选”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及
经营债务，积极推进金融及经营债务重组。
截至报告披露日，公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额（本
息合计，下同）约为人民币 106.99 亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为
27.01%；
公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约
为人民币 55.50 亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为 2.58%，获得“幸福
优选平台”股权比例约为 10.53%。
3、资产交易进展。公司积极推进《债务重组计划》项下的资产出售工作。目前已完成丰台、
国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易相关的股
权转让协议等协议签署，正在按照转让协议推进相关安排。公司于 2023 年 4 月 3 日收到华润置地
控股有限公司（以下简称“华润置地”）支付的第一笔转让价款 27.5 亿元，具体信息详见公司披
露的临 2023-022 号的《华夏幸福基业股份有限公司关于转让下属公司股权及债权进展的公告》。
公司于 2023 年 12 月 30 日披露南方总部资产包交易相关进展，各方就南方总部资产包整体转让
交易中的相关安排签署了《华夏幸福南方总部资产包体转让协议之补充协议》，且公司已收到第
二笔转让价款 16.6 亿元。
4、信托计划进展。公司积极推进《债务重组计划》项下的信托抵债工作。2023 年 11 月 10
日，公司第八届董事会第十二次会议审议通过《关于设立<债务重组计划>相关信托计划的议案》，
批准公司根据《债务重组计划》总体安排，设立总体规模约为 255 亿元的自益型信托计划，后续
将以设立后的信托受益权份额抵偿相关金融债务（具体内容详见公司 2023 年 11 月 11 日披露的
临 2023-091 号公告）。2023 年 11 月 21 日，公司根据董事会授权，完成上述信托计划设立事宜，
信托规模为 25,584,674,850.75 元（具体内容详见公司 2023 年 11 月 22 日披露的临 2023-095 号
公告）。2024 年 1 月 25 日，公司第八届董事会第十七次会议审议通过《关于本次重大资产出售
暨关联交易预案及其摘要的议案》等相关议案（具体内容详见公司 2024 年 1 月 26 日披露的相关
公告)。2024 年 3 月 7 日，公司第八届董事会第十八次会议审议通过《关于本次重大资产出售暨
关联交易报告书（草案）及其摘要的议案》等相关议案（具体内容详见公司 2024 年 3 月 8 日披露
的相关公告)，公司拟以上述信托计划受益权份额抵偿“兑抵接”类金融债权人合计不超过
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240.01 亿元金融债务。前述重大资产重组相关方案已于 2024 年 3 月 29 日经公司 2024 年第二次
临时股东大会审议通过，后续公司将持续积极推进信托受益权份额抵偿金融债务事宜。
（三）稳步恢复业务经营
在持续推进债务重组的同时，公司稳步恢复业务经营，持续提升经营造血能力。一是全力实
现了主营业务，即产业新城业务的稳定经营；二是在完成“保交楼”的基础上，积极探索地产发
展新模式；三是开展物业服务业务，持续强化城市服务特色；四是立足自身能力、承接转型战略，
投资并开展各项转型业务。
1、产业新城及相关业务。一是保留优质区域，分类明确重启标准、制定重启策略，保障了全
国五十四个产业新城的正常经营，报告期内公司在各产业新城区域共新增签约 31 家入园企业，新
增签约投资额 158.15 亿元；二是验证大项目市场化招商能力，除服务现有产业新城之外，产业发
展业务独立外拓市场并取得出色成果，报告期内为 6 个市场化合作委托区域（产业新城综合性开
发协议委托区域外）共计引入 21 个产业项目；三是封装产业新城综合解决方案，面向地方政府提
供一体化服务，持续打造产业新城综合解决方案的系统性输出平台。
2、住宅开发及相关业务。一是始终坚持以“保交楼”为第一要务，确保高质量完成房屋交付
（“保交楼”具体进展详见本节“（一）、坚决完成“保交楼””相关内容）；二是积极探索地
产发展新模式，提炼封装都市圈不动产服务能力，代建服务、销售服务外拓成效显著。
3、物业服务业务。幸福基业物业服务有限公司（以下简称“幸福物业”）整体规模稳步增长，
业务独立性不断增强。2023 年整体营业收入 19.26 亿元（含幸福物业为公司合并报表范围内子公
司提供服务产生的营业收入），同比增长 10.9%，其中第三方业务营业收入 2.25 亿元，同比增长
243.9%；幸福物业深耕城市服务，创新增值服务，业务结构更趋合理。2023 年城市服务总量营业
收入（即城市服务与产业园服务营业收入合计）4.78 亿元，同比增长 31.5%；增值业务营业收入
1.85 亿元，同比提升 168.6%。
4、投资业务。承接全面转型战略，公司 2023 年大力发展转型业务，围绕战略定位、机制建
设、模式升级、能力建设等方面，推动转型业务板块发展。一是投资多个转型业务赛道，包括产
业园运营、咨询服务、代建服务、园区低碳化、园区数字化等领域；二是转型业务均实现市场化
拓展，商业模式初步验证，核心能力持续建构，品牌价值快速提升；三是补充债务重组偿债资源，
截至报告披露日，以“幸福精选”、“幸福优选”平台股权抵偿金融及经营债务合计 162.49 亿元。
（四）全面落地战略转型
在推进债务重组、恢复稳定经营的同时，公司全力落地战略转型。自 2022 年下半年提出“全
面转型产业新城服务商”战略方向以来，公司的转型方向逐渐明晰、业务模式持续升级、业务组
合不断调整，在组织强化和机制创新的保障下，战略转型稳步落地。
1、全面转型产业新城服务商。公司深耕产业新城和产业发展二十余年，将继续以“产业+园
区”作为公司的核心竞争力，依托产业招商能力和产业园区场景，强化产业新城主营业务，同时
围绕产业链上下游提供各项专业服务，由“产业新城运营商”向“产业新城服务商”全面转型。
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2、优化升级业务模式。基于产业新城原有模式，公司面向当前环境和客户需求，对业务模式
进行优化升级。一是强化产业新城区域的平台属性，通过投资自营、委托代营、轻资产服务输出
等方式打造产业新城业务平台；二是以产业招商为核心，提供全流程产业发展服务，以及必要的
土地整理、公共设施建设、基础设施建设等其他服务；三是以多样化方式支撑盈利来源，可能包
括优质产业园、工业用地及其他产业类资产，以及园区内新能源应用场景和资产、数据资产、特
许经营权等优质资源。
3、调整重塑业务组合。在升级产业新城业务模式、强化产业新城主营业务的基础上，公司积
极探索各项转型业务，逐渐形成四个主要业务板块。一是产业新城板块，主要包括各类产业新城，
以及提供产业招商服务的华夏幸福（深圳）产业发展有限公司（以下简称“幸福招商”）、提供
产业招租服务的北京幸福蓝线企业管理服务有限公司（以下简称“幸福蓝线”）、投资建设运营
优质产业类资产的幸福产业园；二是住宅开发板块，在完成“保交楼”任务的前提下，探索优质
地产开发项目，以及代建服务、交易服务等产业链上下游发展方向；三是物业服务板块，强化城
市服务特色，开展城市服务、园区服务、社区服务、增值服务等各项业务；四是投资业务板块，
在对深圳市伙伴产业服务有限公司（以下简称“深圳伙伴”）、苏州火炬创新创业孵化管理有限
公司（以下简称“苏州火炬”或“火炬孵化”）等现有投资业务进行投后管理、持续提升价值的
同时，积极探索并投资低碳园区运营、产业数字平台等新的业务方向。
4、强化创新组织机制。为保障业务发展和转型落地，公司持续强化组织团队、探索机制创新。
一是承接战略调整组织架构及各类跨部门委员会设置，大胆任用“可信赖的年轻奋斗者”，根据
业务需求匹配专业团队、提升管理效率；二是落地创新机制，激发核心团队的积极性和创造性，
实现共创共享；三是公司自管理层至员工上下一心，以结果为导向，严格业绩考核，降费增效。
二、 报告期内公司所处行业情况
（一）宏观经济情况回顾
1、宏观经济回升向好。2023 年我国国内生产总值达到 126.06 万亿元，比上年同期增长 5.2%，
较 2022 年增速加快 2.2 个百分点，经济全年保持复苏态势。分产业看，第一产业增加值 89,755
亿元，同比增长 4.1%；第二产业增加值 482,589 亿元，增长 4.7%；第三产业增加值 688,238 亿
元，增长 5.8%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长 4.5%；二季度增长 6.3%；三季度增长
4.9%；四季度增长 5.2%。
2、地产行业持续调整。土地方面，2023 年全国房地产用地供应量 8.4 万公顷，同比下降 23.3%；
全国土地出让收入 57,996 亿元，同比下降 13.2%；地产销售方面，全年商品房销售面积 11.17 亿
平方米，金额为 11.66 万亿元，分别较 2022 年下降 8.5%和 6.5%。
3、经济结构化分化明显。一是新质生产力加速形成、新动能替代效应明显，高技术产业投资
比上年增长 10.3%，制造业技术改造投资同比增长 3.8%，太阳能电池、新能源汽车、发电机机组
等新动能成为重要引擎；二是高质量发展成为重中之重，以产业结构转型和新型城镇化建设驱动
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发展；三是“专精特新”成为企业发展重要方向，二十大报告指出“支持专精特新企业发展，推
动制造业高端化、智能化、绿色化发展”。
（二）公司所处行业情况回顾
1、产业新城及相关行业
（1）产业新城符合高质量发展要求，产业招商是建设现代化产业体系的有力支撑。二十大报
告提出促进区域协调发展，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型
城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系；
推进以人为核心的新型城镇化，加快农业转移人口市民化；以城市群、都市圈为依托构建大中小
城市协调发展格局，推进以县城为重要载体的城镇化建设。产业新城作为都市圈内的节点城市和
微中心，将成为城市群内城市间有机链接和协同发展的坚实基础，助力所在区域经济发展和产业
升级。
（2）REITs 成为存量盘活、扩大有效投资的重要抓手。根据 Wind（万得）数据统计，截至
2023 年底，国内公募 REITs 市场已上市 REITs 共有 29 只，合计收盘总市值 823.3 亿元。其中，
2021 年上市 11 只，总市值 331.6 亿元；2022 年上市 13 只，总市值 330.2 亿元；2023 年上市 5
只，总市值 161.5 亿元。此外，2023 年共有 4 只 REITs 产品完成了扩募事项，包括中金普洛斯
REIT、华安张江产业园 REIT、红土创新盐田港 REIT、博时蛇口产园 REIT。截至 2023 年底，国内
REITs 市场已发行待上市的 REITs 还有 4 只，包括嘉实物美消费 REIT、华夏金茂商业 REIT、国泰
君安城投宽庭保租房 REIT、嘉实中国电建清洁能源 REIT；处于在申报状态的 REITs 共有 16 只，
其中产业园区类 4 只，消费基础设施 4 只，仓储物流 3 只，收费公路 3 只，发电项目 2 只。
2、住宅开发及相关行业
（1）房地产行业深度调整。2023 年，全国房地产开发投资 110,913 亿元，同比下降 9.6%（按
可比口径计算）；其中，住宅投资 83,820 亿元，下降 9.3%。根据国家统计局数据，2023 年，房
地产开发企业房屋施工面积 838,364 万平方米，同比下降 7.2%。其中，住宅施工面积 589,884 万
平方米，下降 7.7%。房屋新开工面积 95,376 万平方米，下降 20.4%。其中，住宅新开工面积 69,286
万平方米，下降 20.9%。房屋竣工面积 99,831 万平方米，增长 17.0%。其中，住宅竣工面积 72,433
万平方米，增长 17.2%。2023 年，商品房销售面积 111,735 万平方米，同比下降 8.5%，其中住宅
销售面积下降 8.2%。商品房销售额 116,622 亿元，下降 6.5%，其中住宅销售额下降 6.0%。
（2）积极探索房地产发展新模式。随着市场从“增量为主”向“增量存量并重”转变，传统
地产开发模式难以持续，积极探索新的发展模式势在必行。根据北京中指信息技术研究院（以下
简称“中指研究院”）统计，2023 年代建行业，房企代建项目新签约建筑面积约 17,312 万平方
米，同比增长 56.3%。
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3、物业服务行业
（1）城市物业服务市场容量潜力可期。根据克而瑞物管统计，2023 年物业管理行业总市场
规模达到 3.8 万亿元。城市服务市场较住宅市场，拥有物业费高、收缴率高、市场空间广阔的特
点。全国多地先后探索“物业城市”模式，推动城市管理一体化，2023 年 3 月四川省住房和城乡
建设厅发布《物业城市服务标准》等。在后勤社会化改革和国家鼓励社会资本参与公共服务投资
及运营的政策导向下，以及产业开发运营商向轻资产运营转型，与物企合资合作需求逐步提升的
情况下，城市物业服务市场容量潜力可期。
（2）社区物业服务模式创新。国家基层治理政策落地加速，社区服务体系发展规划升级，《完
整居住社区建设指南》发布并开展试点，各地推进社区治理模式创新。住宅物业服务的价值被重
新认识，业主不再满足于传统的住宅物业售后服务管理模式，转而对社区生活、文化享受、精神
建设等高附加值服务有更多的需求。政府相关部门充分认可物业服务在社区管理中的重要作用，
积极推动物业服务融入社区基层治理。
4、园区及企业服务行业
（1）园区运营及企业服务需求增长。产业园区已成为实施创新驱动发展战略的重要载体，规
划、招商、运营、物业、融资等全方位服务需求不断涌现。根据克而瑞监测数据显示，超过 80%的
园区运营开发商已经拓展了园区轻资产业务，民营企业达到 85%，招商运营成为业主方最为看重
的环节。
（2）园区高质量发展势在必行。党的二十大要求“加快发展方式绿色转型，积极稳妥推进碳
达峰碳中和”，产业园区成为实践国家“双碳”战略的重要战场。中华人民共和国工业和信息化
部、中华人民共和国国家发展和改革委员会等各部委聚焦绿色低碳发展，开展国家低碳工业园区、
循环化改造示范园区、绿色产业示范基地建设等多项“低碳”园区建设工作。此外，全国多省颁
布了智慧产业园区建设标准，以大数据、云计算、物联网等新一代信息技术应用为核心，全方位
赋能智慧低碳园区建设。围绕数字经济和绿色经济做成示范园区，通过数字化、绿色低碳赋能产
业园区高质量发展势在必行。
三、 报告期内公司从事的业务情况
在“全面转型产业新城服务商”的战略牵引下，公司持续重构业务、优化组合，现已形成产
业新城及相关业务、住宅开发及相关业务、物业服务业务、投资业务四个主要业务板块。报告期
内，公司业务情况进展如下：
（一）产业新城及相关业务业务模式等
产业新城及相关业务是公司的核心主营业务板块。一是强化产业新城平台属性，包括甄别分
类现有产业新城区域，以及以轻资产服务方式外拓的新增区域；二是提升以产业招商为核心的产
业发展能力；三是聚焦优质产业类资产，开展投资、运营、服务等业务。
1、产业新城业务
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（1）产业新城传统业务模式优化升级
公司采取综合性片区开发模式，以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立
长期合作关系，提供以产业发展为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，
社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。提供以一定区
域范围内产业发展服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，包
括招商引资服务、产业孵化服务、产业加速服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共服
务。
1）模式特点
第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。各类服务设施表面上看是一个个项
目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系。区域的高质量发展需要引入高新技
术、高端产业和高端人才（以下简称“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为“三高”提
供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为他们量身打造一个完
整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位的高品质新城区。因此综合性
片区开发是一个以满足人才的生产生活和发展需要的，以高质量发展为目标的，具有组合效应和
联合经济的综合开发过程。
第二个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发
展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会
资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配
置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资
本的加入提升了区域的投资效率和开发效果，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平。而
对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，就需要引入“三高”，发展实体经济，源源
不断地为地方政府创造新增财政收入，不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金，
提高政府的支付能力，才能得到回报。此外，根据政府与公司的协议约定，合作期限届满，合作
区域内产生的地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金用以支付协议约定的服务费用，政
府应当足额支付且不受协议期限限制。
第三个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。区域从开始投入到
最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了
风险的同时也获得相应的长期的回报。长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公
共服务的项目决策和公众参与的组织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则
由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，
专注于合作区域的魅力建设和吸引力打造，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供更多
有针对性和区域特色的高品质服务。
2）运作机制
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在“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作机制下，政府是园区开发建设的决策者，
对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸
福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项
目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展
服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。同时，依托产业新城核心
平台，积极拓展市场化新业务。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体
包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业
升级等服务。
公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值，促进了区域经济可持续发展。华夏幸
福与地方政府成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的效果。
3）盈利模式
公司将根据相关政策的调整，持续优化和完善产业新城业务盈利模式。目前公司产业新城业
务盈利模式包括以下六个方面内容：
① 就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服
务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的 10%计算。
② 就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理
投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的 15%计算。
③ 就公司提供的基础设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本
和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的 15%计算。
④ 就公司提供的公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本
和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的 15%计算。
⑤ 就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务
费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的 45%计算（不含销售配套类住宅
项目）。
⑥ 就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部
分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三
方中介机构审计报告为准。上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服
务费用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间
进行结算。
4）收费来源
本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”原则，地方政府承诺将合作区域
内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分
纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收
支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合
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作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生
的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。
（2）探索以轻资产服务输出方式开展产业新城业务
以市场为导向，研究新形势下的区域发展模式变化，以优质精准的服务助力区域实现高质量
发展。
1）模式特点
华夏幸福产城（北京）运营管理有限公司（以下简称“幸福产城”）其业务依托华夏幸福二
十年产业新城开发经验，为华夏幸福轻资产政府服务平台，是华夏幸福轻资产能力输出的实体。
华夏幸福产业新城开发经验凝聚成为五大轻资产服务能力，包括园区综合解决方案、产业招商与
集群打造、开发集成与项目运营、综合融资、园区推广与土地营销。此五大能力构建成为区域综
合发展的核心能力，助力幸福产城成为中国领先的产业新城服务平台。
2）盈利模式
幸福产城业务以区县政府/开发区为主要客户，提供“方案+实施”的全方位、全流程园区综
合发展服务。其中包括六大服务：园区开发综合解决方案、招商引资与集群打造、园区综合运营、
代建代营、城市营销及融资服务。此六大类服务分解成为 120 项专项服务，构建成为幸福产城整
体服务体系。主要盈利模式为：
① 园区开发综合解决方案：为客户提供区域发展一揽子战略规划、空间规划、产业规划、开
发策略、项目策划等相关服务，为区域发展打造顶层设计，按项目体量及工作周期收取咨询服务
费。
② 招商引资与集群打造：为客户提供招商引资服务，以此为基础，优化招商方向、打造产业
集群，按项目落地投资额的一定比例取服务费，并依据项目落地投资节点分阶段收费。
③ 园区综合运营：为客户提供园区综合运营服务，包括工业园区综合运营、产业载体运营等
服务，按服务面积收取服务费。
④ 代建代营：为客户提供公建、基建、产业园等项目代建服务，并提供标准化咨询方案，按
项目投资额收取一定比例服务费。
⑤ 城市营销：为客户提供品牌、营销、宣传等服务，实现区域价值，按项目周期及人员投入
收服务费。
⑥ 融资服务：为客户提供资产诊断、融资方案咨询，按项目融资总额收取一定比例服务费。
3）服务费支付来源
区县政府/开发区客户，服务费支付来源于政府一般公共预算收入。企业客户服务费支付来
源主要为企业收入。
（3）探索以产业新城为平台的新业务应用场景
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目前产业新城形成了“城市有形象、产业有规模、人口有聚集”的发展格局，承载了发展空
间、土地资源、载体配套、人口规模、产业项目等众多优质资源，为能源业务、数据业务以及其
他新业务的发展奠定了基础。
1）探索导入新能源相关业务。城市新能源产业的发展，可促进城市产业升级和经济发展，并
符合清洁能源发展的趋势。产业新城具备丰富的载体资源、完善的基础设施、庞大的市场需求等
多方面条件，使其成为布局新能源产业的理想选择。在产业新城内，大量厂房屋顶、建筑设施屋
顶及未利用土地等载体资源为新能源项目提供了充足的场地；同时，产业新城完善的道路、供水、
供电等基础设施，为新能源产业的建设和运营提供了必要的支持；其次，产业新城作为一个产业
集聚的区域，具有较强的清洁能源需求和市场潜力，这也为新能源产业提供了良好的市场机会。
产业新城平台通过整合域内载体资源，与新能源公司进行市场化合作，开展新能源业务的投资开
发与建设运营，赚取项目运营收益。
2）探索引入数据要素相关业务。产业新城规模体量大且要素高度集成，具有稳定的数据采集
源，在地理空间、生态环境、资源能源、公共安全、生活服务、工业农业、交通物流等领域积累
了海量的数据资源，蕴含了大量的社会经济价值；同时，产业新城具备丰富的数据应用场景，可
以针对不同的行业和领域，提供相应的数据解决方案，实现数据的商业化和价值化。公司探索引
入市场化数据公司，合理合规利用产业新城积累的数据，为企业和投资者提供更加全面、准确、
可靠的数据支持，获取数据运营收益，并助力产业新城数字化转型和高质量发展。
3）探索引入其他相关业务。经过多年发展，各产业新城均聚集了大量人口，形成了庞大的市
场需求，这为使用者付费相关业务提供了发展基础和空间；同时，公司具备丰富的城市运营和项
目经营经验，并拥有专业的管理人员、技术人才和规范的管理机制，能够确保使用者付费业务的
高效运营。通过政府委托，公司获取使用者付费业务，后续对使用者付费项目进行投资、建设、
运营，并通过市场化运营以使用者付费方式获取收益。
未来产业新城将持续聚焦平台化打造与资源整合，丰富业务场景，推动更多新业务在产业新
城平台落地实施，助力公司战略全面转型。
2、产业发展业务
幸福招商凭借“专业强、真招商”的丰富实践经验，面向政府与企业，提供价值高、服务优
的产业发展、投资选址综合解决方案，涵盖专业招商引资、产业考察、产业招商培训、行业研判、
招商推介会、园区产业形象提升等服务。
（1）模式特点
幸福招商以“产业优先”为核心策略，聚焦国家战略新兴产业，发展新质生产力，在区域发
展上“建链、强链、补链、延链”，持续为区域打造高标产业园、导入优质产业链及先进产业集
群，为区域发展注入活力。
（2）业务版图及盈利模式
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1）高品质产业招商服务：围绕大项目招商、行业精准招商、区域产业转移招商三大领域，为
政府和企业提供涵盖项目谋划、摸排、洽谈、签约、落地的全流程招商引资服务。服务收益按单
体项目实际落地固定资产投资总额的一定比例进行收取。鉴于产业项目落地具有一定的不确定性，
单项目招商佣金按照多退少补的调整机制调整结算。
2）高标准产业赋能服务：围绕招商赛道研判、项目信息推介、项目考察团组、政企互访撮合、
项目甄别论证、招商物料设计、产业招商培训等，提供高标准的产业发展综合产品及服务，并根
据各项服务提供数量确定最终价格。
（3）收费来源
本着诚实守信、合作共赢、共同发展原则，委托方政府将服务费支出纳入财政预算支出管理，
通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障各项服务
费用的顺利支付。
（4）核心竞争力分析
1）专业强：作为引领国内外产业升级的航标，幸福招商自研 7 级招商赛道，聚焦招商标准产
品单元（以下简称“SPU”）及行业字典，为政府和企业提供“研、谋、找、谈、签、落”全流程
精准招商引资服务。
2）真招商：为政府、企业提供靶向性、定制化综合解决方案，一站式解决产业招商需求。
3）团队优：幸福招商精英荟萃，招商团队成员 60%来自行业领军企业，40%来自国内产业活跃
地区招商相关岗位。通过建设阿米巴组织、差异化考核与激励等创新管理机制，凝聚核心力量，
提升作战能力。
4）经验丰：聚焦 15 个核心都市圈，与超过 100 家政府和产业园区保持深度合作，累计输出
超过 1,000 份行业研究和定位报告，推动超 20,000 次的政企互访，构筑 400 多个产业集群，签约
超 5,000 家企业，招商引资超万亿元。与世界 500 强、上市公司、国家高新技术企业、知名品牌、
专精特新企业、外资企业的合作硕果累累。
5）智慧化：秉承“科技创新+产业发展”深度融合原则，依托海量产业大数据、人工智能、
模型算法等世界领先科技打造智能招商平台，全方位展现区域优质营商环境，精准预测企业选址
需求，帮助企业落位适合地区，实现精准招商。
6）平台大：汇聚上万名高能合伙人，超 104 家顶级圈层资源，打造数十万优质项目、万亿级
产业平台。
3、产业园运营业务
产业园运营业务主要以幸福蓝线为依托开展业务。幸福蓝线致力于打造中国领先的产业资产
服务商，以企业选址落地和园区运营管理能力为基础，以产业资产交易信息平台为依托，为资产
持有方提供研究策划、招商落地、运营维护等载体招商运营服务，为企业提供选址、租售、运营、
投融资、财税、人力等服务。
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盈利模式：现阶段幸福蓝线通过为资产持有方提供上述业务，按照项目情况收取招商佣金、
项目策划服务费、企业服务费等相关服务费用。
（二）住宅开发及相关业务业务模式等
1、住宅开发业务
公司以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，深度发展
住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌，深耕布局区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、
配套完善、风情宜人、品质优良、超值服务”的六维宜居住区。同时在房地产行业发展的新模式
和新常态下，公司不断寻求结构性发展机会，在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，
升级以产品至上、精工匠心的产品理念，坚持客户为本、极致用心的服务理念，满足人们对高端
生活的追求，致力于为高端客户提供“理想生活居所、资产配置优选、社会身份象征”为标签的
高端改善住房和服务，打造具备“美好生活体系”的宜居住区。
2、开发衍生业务
公司基于 20 余年都市圈房地产开发经验，持续探索代建服务、营销服务等地产开发产业链的
衍生业务。主要包括：
（1）代建服务业务：北京幸福安基建设管理有限公司（以下简称“幸福安基”）主营都市圈
不动产代建服务，聚焦都市圈区域，为政府、企业等客户提供片区综合开发、房地产及产业载体
开发搭建、住宅保交付等不动产开发经营全流程服务。
盈利模式：现阶段幸福安基通过向委托方提供上述服务，根据项目情况向委托方收取派驻团
队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励等项目代建服务费。
（2）营销服务业务：北京幸福安家企业管理服务有限公司（以下简称“幸福安家”）主营都
市圈不动产销售服务，依托线下销售体系和线上直播平台，为客户提供一手房代理、二手房经纪、
线上销售等不动产销售服务。
盈利模式：现阶段幸福安家通过向委托方提供上述服务，根据项目房源类型收取营销策划
费、人工劳务费等销售代理服务费。
（三）物业服务业务
公司承担物业服务业务的实体为幸福物业。幸福物业致力于成为“中国领先的城市服务商”，
以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、
社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景。幸福物业长期服务于中国的城市化进程，通
过二十余年城市服务经验打造了专业高效、高复制性的城市管理与服务体系，服务内容包括城市
服务、社区服务和园区服务等。
1、模式特点
幸福物业高举城市服务大旗，坚持深耕城市服务赛道，面向政府、企业、业主等客户营造多
维场景服务。以市场化机制为基础，用专业服务和技术连接城市，打造美好城市生活圈，以城市
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为载体，用优质服务推动民生建设、维护社会和谐、促进城市可持续发展，为中国现代服务业的
发展做出贡献。
2、盈利模式
幸福物业收费模式采取包干制或酬金制等形式约定物业管理服务费。包干制是指由业主向物
业管理公司支付固定物业管理费，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担的计费方式。酬
金制是指在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理公司，其
余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
幸福物业根据政府、企业和业主等客户需求，在选择依据包干制或管理酬金制收取物业服务
费时，考虑包括在管物业的种类及阶段、当地法规及市场条件以及个别物业的性质及要求（视具
体情况而定），同时结合管理物业的估计成本、过往物业服务费率、预计盈利能力、竞争对手收
取的费率以及物业的过往物业服务费等方面对潜在客户进行评估，决策是按包干制还是管理酬金
制方式收取物业服务费。
3、核心竞争力
幸福物业以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空
间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景。通过不断整合内外部资源，
构建体系化、专业化、平台化、资源化的系统性能力，打造幸福物业的核心竞争力。
（1）城市服务赛道的领先品牌，强大的全国业务布局能力
幸福物业是国内率先开展城市服务的物业百强企业，长期服务于中国城市化进程。幸福物业
具有丰富的行业荣誉影响力，是中国物业管理协会常务理事单位、中国物业服务百强企业成长性
TOP10、中国物业服务企业“潜力独角兽称号”、中国物业（产业园区）企业联盟轮值主席单位、
中国物业城市服务领先企业。
（2）专注科技企业服务，客户群体庞大
幸福物业已服务包括中国智谷高端制造产业园、苏家屯智能装备制造产业园、无锡传感设备
产业园、双柳航天产业港等一大批高新科技企业园区，累计服务七十多个区域，累计服务入园企
业千余家，为企业提供全场景、全生命周期服务，助力高新科技企业的升级发展。
（3）完善的产品体系，可提供多维场景服务
幸福物业以独特的业务组合模式及二十余年城市服务经验，打造了高效、高复制力的管理与
服务体系。公司持续探索更贴合政府、企业、居民需求的服务产品，并不断整合自身资源，实现
在城市内资源共享的一体化服务体系。幸福物业在住宅、产业园、城市服务等多业态都有标准健
全的管理体系，并依据管理经验形成可直接输出的品牌产品，拥有具有市场化竞争力的产品体系。
（4）组织高效的管理团队
幸福物业拥有经验丰富的管理层团队、专业能力强劲的项目管理团队和市场拓展团队。2012
年幸福物业启动“将才生”培养计划，通过系统化培养体系输出物业服务业务中高级管理者，已
培养将才生 800 余人，打造了一支匹配公司高速发展的人才梯队。
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（5）卓越的市场拓展能力，公司规模持续稳健增长
幸福物业不断丰富拓展模式，已形成五大发展策略。公司通过“招商开道”、“运营+物业”、
“城市合伙人”、“标杆项目引领”、“多模式合作”等策略，拓展区域现已覆盖 15 省、59 市。
未来将重点深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及河南省、山东省、四川省等重点区域，并持
续提升区域内城市服务市场份额。
（6）服务智慧化、平台化、数据化，城市一体化服务水平不断提升
幸福物业建设集城市生产、城市运营、城市决策为一体的国内顶级智慧平台，以“1 张可视
化数据网络地图、1 个云平台、1 个指挥中心、N 个智慧运用场景”覆盖城市全业态运维管理，建
立可持续的“三维一体”城市服务生态体系。保障城市运维服务的同时，为城市服务提供可视化、
数据化的监控信息，充分利用城市资源及空间，整合城市资源，降低城市管理成本。
（7）构建智慧化信息平台，科技赋能助力经营管理水平提升
幸福物业紧随市场数字化发展趋势，自主开发综合智能管理系统（幸福 e 管家系统），面向
业主及业务伙伴的服务平台及与物业管理服务及智能办公有关的内部系统相结合。为客户提供一
站式智能化解决方案，客户足不出户即能实现报事报修、缴费、管家服务等需求响应，并通过数
字化技术无缝连接智慧园区生活，大幅提升了客户满意度及物业管理的工作管理效率和水平。
（四）投资业务
1、深圳伙伴
深圳伙伴依托庞大的线下实体运营体系，基于互联网、移动互联网和大数据技术，为企业客
户提供产业经纪服务、企业服务和园区运营服务。
（1）经营模式
深圳伙伴以厂房三级中介及二级代理业务为核心优势，通过自身有效的合伙人利益分配方式
和租赁型业务管控方法论，实现在珠三角、长三角等全国重点城市的扩张；基于核心业务平台，
围绕载体端和企业端客户提供多种增值业务，实现业务可持续发展，打造产业地产全生态链服务
体系。
1）产业经纪服务：发挥专业选址服务的核心能力，以“线下门店+独立经纪人”的方式，依
托产业空间数字平台，开展厂房、仓库、土地、写字楼等多种业态的租售经纪业务，为企业提供
覆盖项目（盘源）信息推荐、带看、洽谈、签约全流程经纪服务。
2）企业服务：依托平台沉淀的企业大数据资源，深度挖掘应用，以企业选址服务为切入口，
延伸“选址后”服务，为企业提供金融服务、财税记账、资质申报、装修服务等 13 大类服务，满
足企业全生命周期发展需求。
3）园区运营服务：依托平台沉淀的载体大数据资源，以包租、委托运营等方式，获取优质物
业的长期租赁经营权，通过专业化产业定位、产业资源整合、载体改造、业态优化、产业导入等
运营方式，实现整体溢价增值。
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同时依托载体资源拓展新业务，构建新能源发电为主体的新型电力系统，布局光伏发电、储
能、充电站等新能源项目投资运营，致力于产业园区附加价值的提升。
（2）核心竞争力
1）开创独立经纪人模式。创造性提出经纪人的八大支持政策，包括高额分佣与晋升通道、共
享盘源数据库、客户资源免费开放、业务推荐接收机制等，规范了市场佣金标准、推动诚信体系
建设，实现经纪业务流程的标准化、合作化。
2）打造产业空间数字平台。自主研发中工招商网、选址易 APP、伙伴人 APP、伙伴管理信息
系统（PMIS)等平台产品，逐步建立起中国最大、最真实的“产业空间字典”，实现盘源信息数字
化、业务流程线上化。
3）建立专业的服务体系。实现产业经纪业务全流程模块化，针对每个流程模块形成标准服务
动作，输出标准成果文件；并建立完善的培训体系和标准化的门店及经纪人管理体系，实现了服
务的标准化和专业化。
2、苏州火炬
苏州火炬为公司合营公司，致力于成为中国领先的科技园区智慧运营商，主营业务为文化创
意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理，致力于打造完善生态产业链条，
构建现代产业集群场所，塑造火炬孵化独有的新业态、新模式。为政府提供“闲置资产盘活打造
产业集群化发展、科技创新活动、科技人才招引（含海外人才及高新科技企业）、科创飞地业务
模式运营和产业化项目招商”；为企业提供“企业选址服务、创业辅导、政策申报咨询、投融资
对接、科技人才匹配和技术成果对接”等全方位、全周期的产业服务。
（1）经营模式
苏州火炬基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，
对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文
创、科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，苏州火炬主要采用“承租运
营”和“受托运营”两种经营模式。
承租运营：苏州火炬承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该
物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外
部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客
户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。通过招商和后续运营、服
务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截止报告期末，持续承租运营的项目有 27 个，
可供出租运营的物业面积约 82.8 万平方米。
受托运营：苏州火炬依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位
设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制
收费模式。截止报告期末，苏州火炬受托运营的项目 1 个。
（2）核心竞争力
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1）全流程、定制化园区运营规划。从初期的园区可行性分析、项目前期策划，到招商推广、
租售代理，提供全流程顾问式服务，最终实现成功招商、稳健运营。
2）标准化、管家式创业服务。从基础的水电物业服务，到科技金融、政策申报、资源对接、
人事商务等方面，火炬孵化构建了全方位的创业服务体系，为科创企业提供精准的管家式创业服
务。
3）数字化、智慧化园区管理。苏州火炬依托多年智慧化园区管理探索，通过智慧化园区管理
系统、园区互动、推客在线小程序，让管理者直观了解园区运营的数据指标，让创业者快速解决
需求，高效办公。
4）区域性、链接式产业服务。秉持既要连接产业链，又要连接产业源头的初心，紧跟政府引
领，推动市场主体和产业技术创新的充分结合，实现科创资源高效流通，帮助企业选址落户，帮
助产业客户揽商引才、多元招商。
四、 报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一）聚焦产业，打造产业发展核心能力
公司凭借“专业强、真招商”的丰富实践经验，面向政府与企业，提供价值高、服务优的产
业发展、投资选址综合解决方案。以“产业优先”为核心策略，聚焦国家战略新兴产业，发展新
质生产力，在区域发展上“建链、强链、补链、延链”，持续为区域打造高标产业园、导入优质
产业链及先进产业集群、为区域发展注入活力。
（二）立足园区，充分挖掘园区应用场景
公司深耕产业园区建设、运营和服务二十余年，累计打造产业新城数十座，现已形成“城市
有形象、产业有规模、人口有聚集”的发展格局，承载发展空间、土地资源、载体配套、人口规
模、产业项目等众多优质资源。公司将持续为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，
充分挖掘产业园区丰富的应用场景。
（三）专业服务，完善优化运营服务体系
公司不断提炼和打造面向园区、企业等各类客户的运营体系和服务体系，全面转型产业新城
服务商。以产业新城为平台，提供区域发展综合解决方案，强化规划、融资、代建、运营等环节
以及全流程物业服务，同时，面向园区企业提供各项专业服务。
（四）激活团队，机制创新强化人才队伍
为承接整体战略落地和促进业务发展，公司调整优化组织架构和干部构成，以预算管理和投
资管理为抓手，严格业绩考核、创新分配机制，大胆任用“可信赖的年轻奋斗者”，在降费增效
的同时，充分发挥人才优势、调动团队积极性，真正实现共创共享。
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五、 报告期内主要经营情况
（一）报告期内公司经营情况概要
报告期内，公司实现营业收入 359.07 亿元，较上年同期上涨 12.41%；实现归属于上市公司
股东的净利润-60.28 亿元。报告期内，公司实现销售额 109.33 亿元，较上年同期下降 21.76%。
（二）公司业务板块具体进展回顾
1、产业新城及相关业务
（1）产业新城业务
1）产业新城
a）国内区域
报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦战略。持续精耕长三角都市圈、京津冀都市圈、粤港澳
都市圈三个高能核心都市圈，深耕郑州都市圈、武汉都市圈两个高潜核心都市圈以及其他潜力核
心都市圈。
公司坚持产业新城业务不动摇，稳步提升产业新城操盘运营能力，兑价优质资源。通过对现
有区域甄别筛选，分类实施管理，实现精细化操盘。对投资价值较高的区域，做强平台，提升投
资效率，加速价值兑现。同时，结合政策导向和客户诉求，谋划模式优化，推动区域可持续发展；
对于投资价值较低的区域，逐步退出，收回投资。
公司坚持以产业服务为核心，持续推动区域经济转型和高质量发展。各园区按照经济发展定
位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医
药、文化创意等 10 大产业，多措并举，满足企业和地方发展需求，实现园区企业的落地。
报告期内，公司在各区域共新增签约包括深圳中尚恒业科技有限公司、北京远大创新科技有
限公司、煜霖新能源科技(安徽)有限公司、宝将投资控股（广东）有限公司等 31 家入园企业，新
增签约投资额 158.15 亿元。各区域新增入园企业数量及新增签约投资额具体如下：
新增入园 签约投资额
都市圈 区域 主导产业
企业个数 （亿元）
合计 —— 31 158.15
舒城 光显显示、新能源汽车、智能制 10 36.05
造装备
溧水 汽车及零部件、电子信息、智能 1 15
长三角都市圈
装备、生命健康
来安 电子信息、智能装备制造、新能 1 3
源
新郑 电子信息、智能装备制造、新能 2 5
郑州都市圈 源
武陟、长葛 高端装备，电子信息，都市食 2 2.2
品，大健康
武汉都市圈 孝感 都市消费、装备制造、新材料 5 18.4
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西安都市圈 泾阳 电子信息、智能制造装备、都市 2 10.5
食品
沈阳都市圈 苏家屯 汽车及零部件、智能制造装备、 7 14
健康食品
环京都市圈 固安 电子信息、航空航天及装备、生 1 54
命健康
b）国际区域
① 卡拉旺（Karawang）：卡拉旺产业新城坐落于印度尼西亚（以下简称“印尼”）首都雅加
达以东 47 公里处，致力于成为印尼标杆产业园区，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合”的系
统化发展理念，定位印尼重要的制造业枢纽和创新中心，全力打造“4+1”产业集群，即绿色环保
建材、食品加工、消费电子、现代物流，外加中小企业创新园区。卡拉旺产业新城的招商工作持
续有序开展，并不断取得重大突破。截至 2023 年 12 月 31 日，已与 21 家企业签署了正式入园投
资协议，包括 11 家企业已投产运营，3 家企业建设完工，3 家企业正在建设中。其中，总投资 11
亿美元的 HLI 新能源动力电池项目已投产。
② 唐格朗（Tangerang）：唐格朗产业园位于印尼首府雅加达西边约 31 公里，聚焦于医疗器
械、消费电子、装备制造和现代服务业四大产业集群。截至 2023 年 12 月 31 日，唐格朗产业园累
计签约 6 个客户，面积共计 35 公顷，已运营 2 家；其中，与新加坡星迈黎亚集团签订入园协议，
将共同打造占地面积为 9.6 公顷的专业市场产业新平台，目前商街一期已完成建设并运营，综合
大楼主体已封顶，内部装修招商中；向星迈黎亚集团交付 9.9 公顷的专业市场及商贸物流综合配
套地块，作为 2 期发展用地，当前周边道路已通车，相关证件办理中；签约 pundi group 医院项
目，落户城市核心区，目前已完成土地平整，施工手续正在办理中。唐格朗产业园的各项举措将
进一步提升新城在公共配套、商业体系以及生态环境等方面的建设，全面助力产业新城发展。
2）幸福产城业务
报告期内，幸福产城新增签订正式合作协议 44 份。其中，区域平台类协议签约 12 份；载体
运营协议签约 14 份，签约面积约 262 万平方米；规划咨询协议签约 16 份；平台化项目协议签约
2 份。
报告期内，幸福产城业务实现产业项目招商突破，完成 2 个招商项目签约，招商项目总投资
11.5 亿元。其中，深圳唯壹新能源科技集团有限公司（以下简称“唯壹新能源”）总投资 6.5 亿
元高端光学显示面板项目成功落户黄冈高新区，并已实现招商引资服务费首笔回款，当前该项目
装修施工中。
幸福产城业务 2023 年度具体进展情况如下：
a）区域平台类项目 12 个：
① 株洲高新区招商综合服务。与株洲高新区管委会下属平台公司于 2023 年 2 月签署招商服
务采购协议，为其提供包括产业规划、产业培训、产业体系搭建、政策设计、招商引资等全方位
产业发展服务。
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② 南京浦口高新技术产业开发区招商综合服务。与南京浦口科创投资集团有限公司于 2023
年 2 月签署招商引资合作协议，为其提供包括产业规划、集群谋划、产业体系搭建、政策设计、
招商引资等全方位的产业发展服务体系。
③ 安阳县永和镇产业发展综合服务。与河南省安阳县（示范区）永和镇政府于 2023 年 3 月
达成了合作意向，为河南省安阳县人民政府提供项目引进合作、产业集群导入、招商业务培训、
招商经贸活动等全方位产业发展服务。双方约定，以安阳县永和镇作为先行合作区并签署了合作
协议。
④ 新乡市红旗区产业发展综合服务。与新乡市新东开发建设投资有限公司于 2023 年 5 月签
署合作协议，为新乡市红旗区提供项目引进合作、产业集群导入、招商业务培训、招商经贸活动
等全方位产业发展服务。
⑤ 中牟高新区产业发展综合服务。与中牟县高新区于 2023 年 6 月签订合作协议，将围绕中
牟高新区主导产业，为其提供招商引资服务。
⑥ 廉江市招商综合服务。与廉江人民政府于 2023 年 6 月签署委托招商合作协议，将围绕廉
江市新能源、新材料、新一代电子信息技术、食品加工等主导产业，为其提供精准招商、产业赋
能等服务。
⑦ 阳泉高新区轻资产招商服务。与阳泉开创投资控股集团有限公司于 2023 年 7 月签署合作
协议，将围绕数字经济、新能源新材料、先进装备制造、节能环保、现代服务等主导产业，为其
提供项目引进合作、产业集群导入、招商业务培训、招商经贸活动等服务。
⑧ 呼和浩特市玉泉区轻资产招商服务。与呼和浩特市玉泉区区域经济合作局于 2023 年 7 月
签署合作协议，将围绕食品加工、先进装备制造、生物医药、新能源等主导产业，为其提供精准
招商、产业赋能等服务。
⑨ 巩义市涉村镇轻资产招商服务。与巩义市涉村镇人民政府于 2023 年 8 月签署合作协议，
将围绕新材料、高端装备制造、绿色食品等主导产业，为其提供精准招商、产业赋能等服务。
⑩ 黄冈高新区招商综合服务。与黄冈高新技术产业开发区管委会于 2023 年 8 月签署合作协
议，将围绕黄冈高新区主导产业，为其提供招商引资服务。报告期内，公司为黄冈高新区引入唯
壹新能源总投资 6.5 亿元高端光学显示面板项目、海思威视技术（深圳）有限公司总投资 5 亿元
半导体储存芯片封装项目 2 个项目，其中唯壹新能源项目正在推进装修施工。
安阳中原高新技术产业开发区轻资产招商服务。与安阳中原高新技术产业开发区管理委
员会于 2023 年 9 月签署合作协议，将围绕纺织服装、先进装备制造、电子信息等主导产业，为其
提供项目引进合作、产业集群导入、招商业务培训、招商经贸活动等服务。
郑州经开区产业发展综合服务。与郑州经济技术开发区经济发展局于 2023 年 10 月签署
合作协议，为经开区提供企业招引落地、园区运营服务、招商推介活动筹办、招商政策研究和业
务培训、产业规划研究、金融咨询服务等全方位产业发展服务。
b）载体运营类项目 14 个：
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报告期内新增签署载体运营类协议 14 个，签约面积约 262 万平方米。合作范围涉及广州、珠
海、成都、郑州、扬州、江门、廊坊、新乡等 12 个城市。
c）规划咨询类项目 16 个：
报告期内新增签署规划咨询类协议 16 个，签约合同金额 913 万元。
d）平台化项目 2 个：
幸福产城业务已实现平台化业务模式突破，促成幸福基业物业同郑州谷翼产业园与阳泉开创
蔚来项目 2 个协议签订，完成平台化签约额 5,392 万元。
（2）产业发展业务
幸福招商自研 7 级招商赛道，聚焦 196 个 SPU 精准招商。在服务产业新城招商工作的同时，
同步自主拓展市场化区域，对外提供精准招商服务。在报告期内为 6 个市场化合作委托区域（产
业新城综合性开发协议委托区域外）共计引入 21 个产业项目，固定资产投资额为 139.72 亿元。
新增签约项目具体情况如下：
固定资产投资额
序号 区域 主导产业 企业数量
（亿元）
合计 —— 21 139.72
1 盱眙 高端装备制造、高端纺织、新材料、新能源 2 15.62
新能源汽车、大健康、高端装备制造、新型显
2 高淳 6 89.50
示、都市食品
集成电路、高端交通装备制造、生物医药、新
3 浦口 3 9.84
能源、新材料
新一代信息技术、高端装备、生命健康、航空
4 廊坊临空 4 14.50
科创、现代商贸物流、高端服务、总部经济
集成电路、智能装备、新材料、信息技术应用
5 崇川 1 4.50
创新、车联网、人工智能、智慧医疗
6 门头沟 总部经济 5 5.76
（3）产业园运营业务
幸福蓝线聚焦产业园资产的招商、运营、服务。报告期内，除服务公司自持产业园资产之外，
市场化拓展项目 19 个，拓展面积 79 万平方米，市场化拓展项目已实现招商、回款突破。凭借智
慧化资产管理、系统化招商运营、专业化物业服务，幸福蓝线荣获克而瑞发布的“2023 全国产业
园区轻资产服务力 TOP5”，产业资产服务能力获得市场认可。
2、住宅开发及相关业务
（1）住宅开发业务
公司住宅存量业务排除万难，确保有序经营，多措并举筹集资金，保障项目开复工与交付。
一是通过加快促进销售回款筹集资金、申请国家保交楼项目专项借款资金、申请保交楼专项借款
配套融资、处置存量资产回笼资金、出售资产借助政府平台融资回款、跨区域调配资源全力保障
交付。二是强力沟通施工总包、分包、材料等资源单位，积极寻求项目属地政府有效支持保交付。
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商业地产部分，公司于 2022 年 12 月 29 日披露公司与华润置地签署《南总资产包转让协议》
及其相关协议，华润置地取得相关公司开发的武汉长江中心项目、武汉中北路项目以及南京大校
场项目（以上详见公司披露的《华夏幸福基业股份有限公司关于转让下属公司股权及债权的公告》
（公告编号：临 2022-078））。2023 年 12 月 30 日披露公司与华润置地签署《华夏幸福南方总部
资产包整体转让协议之补充协议》，就南方总部资产包整体转让交易中的南京大校场项目限高事
项、武汉长江中心项目相关安排等作出补充约定。截至 2023 年 12 月 31 日，公司共计收到华润置
地支付的转让价款 44.11 亿元。后续公司将继续按照双方签署的协议约定，推进该项交易的相关
安排。
除已出售的项目外，商业地产及相关业务主要在运营项目为哈尔滨松北项目及桂林乐满地项
目。哈尔滨项目受外部环境等因素影响销售不及预期， 号地住宅部分于 2023 年 1 月份完成交楼，
4 号地整体施工至 4 层。
报告期内公司住宅业务的房地产数据详见本节“公司房地产业务经营情况”。
（2）开发衍生业务
1）幸福安基：全力打造“AMC+保交楼”、“产业代建”两大核心产品，业务范围覆盖环北京、
环南京、环武汉等核心都市圈。报告期内新增市场化签约项目 8 个，新增签约规模 171.7 万平方
米，合同总额近 5,142 万元。2023 年上半年，幸福安基位列中指研究院发布的“2023 年上半年中
国房地产代建企业排行榜”第九位。此外，凭借快速增长的业务规模和不动产开发经营全价值链
代建服务能力，连获行业机构媒体颁发的“2023 代建新锐品牌”、“产业代建领军企业”两项殊
荣。以“AMC+保交楼”和“产业代建”为特色的服务模式获得市场认可。
2）幸福安家：聚焦都市圈不动产销售服务业务，报告期内幸福安家实现不动产销售总签约销
售额 12.08 亿元。一手房代理业务市场化拓展加速，报告期内新增市场化签约 41 个，注册独立经
纪人 453 位，实现环北京及环南京两个都市圈布局。同时持续探索以直播电商平台为核心的创新
业务模式，都市圈房屋优选获得 MCN 机构认证（MCN 机构是服务于新的网红经济运作模式的各类
机构总称，为网红和自媒体提供内容策划制作、宣传推广、粉丝管理、签约代理等各类服务），
完成“房产 MCN 机构”、“抖音房产 CPS 服务商”签约入驻，达成合作项目 8 家，整合 24 名达
人，行业排名前 3%；聚焦主账号运营，建立直播电商账号矩阵，幸福安家第二增长曲线初见雏形。
3、物业服务业务
幸福物业高举城市服务大旗，坚定“中国领先的城市服务商”战略定位不动摇。幸福物业城
市服务业务累计覆盖五十九个城市，社区物业接管户数达到 45.37 万户，累计服务园区企业 1,500
余家。报告期内幸福物业战略持续推进，核心业务呈现高质量健康发展态势。
1）经营实现高质量增长，独立性显著提升。报告期内，幸福物业营业收入实现 19.26 亿元
（含幸福物业为公司合并报表范围内子公司提供服务产生的营业收入），同比增长 10.9%，净利
润 2.58 亿元，同比增长 20.2%，经营实现高质量增长。第三方业务营业收入实现 2.25 亿元，同
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比增长 243.9%，第三方营业收入占比实现 11.7%，同比提升 7.9 个百分点，幸福物业业务独立性
不断显现。
2）持续深耕城市服务赛道。报告期内，城市服务在管面积达到 11,308 万平方米，合约面积
51,783 万平方米。城市服务总量营业收入（即城市服务与产业园服务营收合计）实现 4.78 亿元，
同比增长 31.5%，城市服务总量营业收入占比 24.8%，同比提升 3.9 个百分点。其中，市场拓展项
目城市服务、园区服务业态的签约额占比达到 74%，高度契合城市服务领先品牌的战略定位。
3）市场拓展持续发力，“招商+物业”拓展模式成效初显。报告期内，幸福物业市场化拓展
持续发力，幸福物业全力实施无收并购的纯市场化拓展机制，外拓签约七十九个项目，签约额达
到 10.03 亿元，其中，城市服务签约占比 74%。
① 积极与幸福产城等招商资源合作，持续丰富“招商+物业”模式内核，成功拓展河南谷翼
产业园项目。
② 创新合伙人模式，通过城市合伙人的资源整合，实现拓展签约额 6.3 亿元，占 2023 年总
签约额的 63%。
③ 进驻新业态和新区域，首次拓展银行类业态，签约中国工商银行廊坊分行项目，拓展双碳
产业园项目，幸福物业的市场知名度与行业影响力逐步打开。
4）增值业务成绩显著，创新模式实现突破。报告期内，幸福物业增值业务营业收入 1.85 亿
元，同比提升 168.6%；增值业务营业收入占比 9.6%，同比提升 5.7%。同时，增值业务各产品服
务，从场地租赁、广告传媒、资产经营、美居装修、工程改造到线上商城、企业团购等多维度服
务，创新模式落地效果显著。
① 启用线上销售渠道“幸福商城”，累计触达用户 10 万，累计浏览量突破 16 万次，复购率
20%，实现零售业务新模式，线上商城+线下前置仓双链路，为客户提供优选产品及服务体验。
② 打造幸福美居家装品牌，满足客户集装修体验、选材、服务一站式的置家需求，美居自营
店落地 8 家，累计为 660 余位业主提供家装全流程服务。
③ 深度挖掘、经营存量空间资源，实现“以空间换服务、以服务促效益”。围绕夜经济经营
模式，积极专项招商，打造新的城市亮点及商业氛围。
④ 培育工程专业公司运营能力，做专存量到家服务、对外承接工程专项业务。探索工程专业
化运营新模式，构建专业技术团队+“幸福 e 管家”科技平台核心能力，致力于电梯、安防、消防、
电力、给排水五大重要工程系统，覆盖 1,200 余个重点设备机房。
5）数据信息化建设再上新高度。聚焦“系统推广使用、数据管理分析、信息孤岛解决、系统
完善和引入”四个方面，实现成本、效率和服务质量的同步优化，打造科技赋能的智慧物业，托
举盈利能力，赋能可持续发展。聚焦公司战略愿景及城市资源整合统筹规划构建了“1+3+N”的智
慧化建设架构：以“1 个智慧城市智能运营中心”为核心，以“管理、业务、数据 3 个平台”为
建设着力点，逐步推进“N 个应用场景”规范化、统一化，实现城市资源集中管控、业务高效协
同、数据开放共享。
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2023 年年度报告
4、投资业务
（1）深圳伙伴
深圳伙伴持续深耕产业地产领域 20 年，全国规模领先。报告期内，深圳伙伴为华为、比亚迪、
京东、菜鸟等多个龙头客户提供产业经纪服务，并且与华润雪花科创城签署战略合作协议，在产
业招商方面达成深度合作。
1）业务规模快速增长：深圳伙伴 2023 年营业收入 10.38 亿元，产业经纪服务成交面积超
5,000 万平方米，累计开设门店 272 个，同比增长 6.25%，拥有经纪人 5,400 名。年度客户总量近
100 万，成交龙头企业超 1,600 家；园区运营管理面积超 500 万平方米，成熟运营团队超 300 人。
2）数字化能力持续提升：2023 年完成中工招商网信息管理系统 8.3.0 升级，新增市县招商
平台、第三方企业服务、智慧园区等，实现多城市管理线上化。市场覆盖城市 75 个，行业注册会
员 65 万。
3）平台化模式持续升级：依托平台沉淀的企业流量，2023 年重点发力装修及融资等企业服
务，服务企业客户近百家。依托平台沉淀的载体流量，筛选优质载体提供园区运营服务，通过精
益化运营实现溢价增值，同时依托载体资源拓展新业务，已投资布局新能源项目 15 个，实现联网
发电 8 个。
（2）苏州火炬
苏州火炬在苏州、上海、南京、杭州等地布局科技产业园区，深耕长三角一体化区域，辐射
大湾区和华中地区。打造了 21 个国家级科技创业服务中心、11 个国家级服务平台。作为行业领
军企业，荣获亚洲企业孵化协会（AABI）2021 年度亚洲最佳孵化器奖。报告期内，苏州火炬稳健
发展：
1）业务整体稳健发展：在运营项目 28 个，总面积近 90 万平方米。2023 年营业收入 3.35 亿
元，经营性回款 3.96 亿元。
2）招商运营保持卓越：报告期内，实现招商面积 20 万平方米，同比提升 10%，在运营项目
整体出租率 76%。其中 20 个成熟园区在招商提价 1.2%的前提下，仍实现了 84%出租率；续租方面，
在续租价格提升 1.0%的前提下，续租率依然维持 72%。
3）持续赋能科技企业：报告期内，认定科技指标 76 个（高企 60 个、人才 8 个、专精特新 8
个），举办企业互动 282 场。
4）新增长引擎加速发力：报告期内，O'Park 园区智慧管理平台市场化拓展加速。申报业务
新签约合同 139 家，总计立项 177 个；码上业务（专为创业阶段、成长阶段的投资者及企业提供
孵化服务、工商、财税、知识产权等各类专业企业服务）新增客户 774 家，到期客户缴费率为 68%，
O'Park 全年新增合同额 770 万元。平台成功获得南京理工大学科技园、云南同图园区产业投资有
限公司、沈阳盛京智造发展有限公司等知名客户采购。
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2023 年年度报告
5、“幸福精选”和“幸福优选”平台情况
“幸福精选”平台包括公司所持的幸福物业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司的股权。2023 年，
三家公司合计实现的营业收入为 32.99 亿元（含幸福物业为公司合并报表范围内子公司提供服务
产生的营业收入），净利润约 2.63 亿元。
“幸福优选”平台包括公司所持的幸福产城、幸福安基、幸福安家、幸福蓝线、幸福慧智（北
京）企业管理服务有限公司、幸福智算（北京）企业管理服务有限公司六家公司的股权。2023 年
市场化拓展成效显著、全国化布局加速，品牌价值快速提升，幸福蓝线荣获克而瑞发布的“2023
全国产业园区轻资产服务力 TOP5”，幸福安基以 158 万平方米的新签约规模位列“2023 年上半
年中国房地产代建企业排行榜”第九，获“2023 代建新锐品牌”、“产业代建领军企业”等荣誉。
截至报告披露日，公司金融债务和经营债务合计实施以股抵债金额约 162.49 亿元。后续公司
将继续强化“幸福精选”和“幸福优选”的业务经营、资本运作等相关工作，持续提升和兑现市
场价值，全力保障转股债权人的利益。
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2023 年年度报告
6、公司房地产业务经营情况
（1）.报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
是/ 合作
否涉 开发
持有待开发土 合作开发项目
序 持有待开发土 一级土地整理 规划计容建筑 及合 项目
地的面积(平 涉及的面积
号 地的区域 面积(平方米) 面积(平方米) 作开 的权
方米) (平方米)
发项 益占
目 比(%)
54,459.02 29.00
1 固安区域 438,373.44 857,084.99 997,893.41 是
120,439.12 52.00
2 霸州区域 846,383.00 415,746.55 1,475,608.80 是 77,510.00 35.00
3 永清区域 166,633.37 - 322,995.29 是 115,276.12 90.00
4 文安区域 26,654.36 79,205.07 53,308.72 -
5 涿州区域 210,462.70 - 420,925.40 -
6 大厂区域 113,010.27 37,432.99 231,081.93 是 4,814.79 18.00
7 香河区域 231,145.99 11,333.34 551,507.04 -
8 广阳区域 28,292.20 - 56,584.40 -
9 临空经济区 100,011.30 - 220,024.86 -
10 北戴河新区 317,400.60 - 248,844.55 -
11 昌黎区域 - 21,947.01 - -
12 怀来区域 158,340.00 - -
13 来安区域 - 282,019.04 - -
14 和县区域 7,700.10 - 15,400.20 是 7,700.10 50.00
15 江宁区域 - 124,703.84 - -
16 博望区域 - 40,360.20 - -
17 溧水区域 - 238,922.77 - -
18 嘉善区域 - 176,847.91 - -
19 德清区域 - 81,753.57 - -
20 河上区域 - 25,333.33 - -
21 舒城区域 - 716,746.00 - -
22 长丰区域 - 255,777.00 - -
23 武陟区域 - 264,052.00 - -
24 新郑区域 - 267,417.76 - -
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2023 年年度报告
25 新密区域 - 122,666.67 - -
26 长葛区域 - 254,412.00 - -
27 获嘉区域 - 14,045.33 - -
28 双柳区域 78,105.08 104,052.00 280,201.41 是 78,105.08 50.00
29 问津区域 - 119,327.00 - -
30 嘉鱼区域 14,000.00 475,666.71 63,118.00 -
31 团风区域 - 151,796.21 - -
32 孝感区域 - 188,333.04 - -
33 黄陂区域 - 151,059.42 - -
34 江门区域 51,073.43 - 127,683.58 -
35 中山区域 - 174,093.14 - -
36 斗门区域 - 97,321.00 - -
37 文登项目部 358,480.00 - 466,876.00 -
38 邯郸区域 155,131.10 - 294,749.09 是 155,131.10 30.00
39 雨湖区域 17,246.00 145,188.00 71,745.02 -
40 云龙区域 - 91,667.13 - -
41 苏家屯区域 - 322,058.00 - -
42 泾阳区域 - 137,300.00 - -
43 哈尔滨松北 338,914.00 - 620,968.00 是 338,914.00 51.00
44 桂林兴安 559,317.00 - 541,650.00 是 559,317.00 90.43
/ 合计 4,058,333.94 6,604,009.02 7,061,165.70 - 1,511,666.33 -
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2023 年年度报告
（2）.报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目
项目规划计容
序 /新开工 项目用地面积 总建筑面积(平 在建建筑面积 已竣工面积(平 报告期实际
地区 项目 经营业态 建筑面积(平方 总投资额
号 项目/竣 (平方米) 方米) (平方米) 方米) 投资额
米)
工项目
霸州孔雀城兰园、霸州孔
雀城梁园、霸州孔雀
城麟园、霸州孔雀城桂
园、霸州孔雀城荷园、霸
1 霸州 州孔雀城玺园、霸州孔雀 住宅及配套 在建项目 910,310.90 1,218,661.34 1,368,367.99 115,312.17 1,217,849.77 989,717.80 8,119.67
城喜园、霸州孔雀城福
园、霸州孔雀城沁园\配
套公寓\润园\冠军园、霸州
温泉孔雀城等项目
北戴
孔雀城幸福社区项目（一期
2 河新 住宅及配套 竣工项目 219,900.94 240,572.00 315,978.00 - 315,978.00 181,864.00 -
/二期）
区
北戴
北戴河新区健康城滨海康养
3 河新 独立商业 竣工项目 201,473.13 100,132.00 117,569.00 - 117,569.00 108,169.00 -
小镇（一期）
区
潮白馨居 1-2 期、邵府新民
4 大厂 居及潮白河孔雀城四季公馆 住宅及配套 在建项目 153,775.11 330,209.83 421,148.25 62,171.00 358,977.25 293,499.85 9,745.14
住宅小区项目
潮白河孔雀英国宫（含 18
5 大厂 期）、4-6 期、孔雀庄园及 住宅及配套 在建项目 477,190.56 824,715.11 1,064,933.19 311,613.57 753,319.62 771,834.77 2,953.87
大厂潮白 166 亩项目
孔雀城 3-11 期/17 期\湖韵
6 大厂 住宅及配套 竣工项目 1,661,579.78 2,729,776.72 3,185,576.89 - 3,185,576.89 1,811,039.29 -
澜湾等项目
潮白河孔雀城雅欣、雅玥、
7 大厂 雅春、雅韵及逸翠园、雅玥 住宅及配套 在建项目 825,017.43 1,753,038.05 2,407,913.41 402,292.44 2,005,620.97 2,060,593.87 58,442.17
园、雅春园、晨曦园等住宅
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2023 年年度报告
小区及大厂辛杜 85 亩、河
西营、田各庄等项目
潮白河孔雀城 1.3 期/紫宸
8 大厂 住宅及配套 竣工项目 99,167.21 192,274.64 248,071.55 - 248,071.55 183,926.33 -
园住宅/英宫 12/13 期
9 大厂 福疆 住宅及配套 在建项目 37,122.05 86,812.95 120,526.00 113,651.07 - 135,242.00 -
潮白家园 4、5 期，潮白河
孔雀英国宫（含大卫城项
10 大厂 住宅及配套 竣工项目 508,805.52 1,250,374.89 1,363,587.51 - 1,363,587.51 692,268.99 -
目）及人民大学大厂社区一
期项目
孔雀英国宫（1.2+1.4+1.6-
11 固安 1.9+2.1/2 期+幸福广场)、 住宅及配套 竣工项目 1,042,506.86 2,070,550.24 2,474,959.35 - 2,474,959.35 986,131.29 -
孔雀海、孔雀城 8.2 期项目
剑桥郡 1-13 期（含人才家
园）、大卫城 1-6 期、孔雀
城 1-5 期、孔雀城
12 固安 6.1.1+6.1.2、孔雀城 住宅及配套 在建项目 4,122,902.77 6,710,906.03 8,290,044.24 62,669.12 8,153,589.21 4,372,269.71 58.31
6.2.1+6.2.2、文创园 1、2
期项目、万利丰项目及东庄
住宅项目
英国宫 2.6/2.7/2.8 期、固
安柏村一期、气象局、东/
13 固安 西庄、柏村、东徐、光荣院 住宅及配套 在建项目 1,441,189.90 2,628,978.78 2,946,507.05 787,583.06 662,572.45 2,697,464.50 21,350.95
小区、刘家园、砂砖厂、大
卫城、部分剑桥郡等项目
大湖 1.1/1.3/1.4 期、孔雀
14 固安 新城泰景园及福星家园（怡 住宅及配套 在建项目 406,029.82 598,681.16 842,932.95 412,706.73 354,707.16 898,440.89 58,822.08
园）等项目
金海悦城\及悦城广场 1 期
15 固安 住宅及配套 竣工项目 128,774.68 218,776.50 287,552.38 - 251,357.29 339,409.95 -
项目
16 固安 晨辉福邸 住宅及配套 竣工项目 53,605.71 107,212.00 111,676.86 - 107,193.54 112,850.00 -
17 邯郸 梦湖花境、澜庭 住宅及配套 竣工项目 104,724.10 213,378.34 303,729.88 - 303,729.88 200,014.29 -
八达岭英国宫 2.1 期、2.3-
18 怀来 住宅及配套 竣工项目 95,160.66 198,602.07 203,382.41 - 203,382.41 109,247.52 -
2.5 期等
八达岭英国宫 2.6 期\3.1
19 怀来 住宅及配套 在建项目 648,210.24 932,065.42 1,238,266.59 823,668.30 396,102.50 497,813.42 26,666.10
期\5 期项目
20 怀来 哈工大研究院孵化中心项目 住宅及配套 竣工项目 74,544.00 149,075.02 190,419.09 - 190,419.09 93,723.81 -
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2023 年年度报告
八达岭孔雀城 2/3/4/5/6
期、航天五院 1 期及软件园
21 怀来 配套公寓 50 亩项目、八达 住宅及配套 在建项目 1,042,682.67 1,034,715.60 1,175,484.91 285,673.35 889,811.56 697,227.48 13,657.82
岭孔雀城小镇中心、八达岭
五彩天街项目
公园海 1.1-1.8 期、2.1
期、华夏铂宫、昌悦、高尔
22 廊坊 住宅及配套 在建项目 1,367,070.77 2,892,148.75 3,653,487.53 61,662.13 3,582,196.48 2,514,007.43 256.13
夫、创领、孔雀城公馆及小
镇中心项目
23 廊坊 大学里、欣园安置项目 住宅及配套 竣工项目 465,077.20 1,041,226.00 1,390,279.94 - 1,390,279.94 686,766.00 -
广阳区安置、北旺村安置房 拟开工项
24 廊坊 住宅及配套 988,783.76 2,037,053.44 2,921,844.81 - - 927,656.28 -
等项目 目
25 廊坊 廊和坊-峰尚项目 住宅及配套 竣工项目 15,788.30 75,156.00 78,616.00 - 78,616.00 149,545.24 -
廊坊孔雀城英国宫 1 期、幸
26 廊坊 福城润园、朗园、雅园等项 住宅及配套 竣工项目 394,659.03 872,187.85 1,103,300.52 - 1,103,300.52 544,955.58 -
目
27 牛驼 牛驼温泉孔雀城 7.2 期项目 住宅及配套 竣工项目 105,582.09 106,766.80 109,278.73 - 109,278.73 55,065.00 -
28 牛驼 牛驼温泉孔雀城 7.1 期项目 住宅及配套 在建项目 86,666.36 85,943.62 86,833.14 86,833.14 - 63,981.67 6,304.97
牛驼温泉孔雀城
29 牛驼 住宅及配套 竣工项目 65,527.26 75,061.05 100,604.03 - 100,604.03 79,019.85 -
6.1/6.2/6.5/6.6 期项目
牛驼温泉孔雀城 3 期、
30 牛驼 7.3/7.4 期、7.5 期 253 亩 住宅及配套 在建项目 404,251.23 428,283.12 563,372.14 153,859.34 151,399.85 384,376.49 8,864.61
及示范区项目
固安区域一分公司 2017 年
31 牛驼 天赐 48 亩\2018 年牛驼项 住宅及配套 竣工项目 55,817.38 113,865.00 164,357.34 - 158,256.68 87,895.57 -
目
32 任丘 任丘石油孔雀城项目 住宅及配套 竣工项目 282,481.00 564,962.00 682,986.30 - 682,986.30 298,756.88 -
33 任丘 任丘白洋淀孔雀城 1 期项目 住宅及配套 在建项目 182,561.00 139,506.36 157,016.85 73,487.40 - 118,182.00 670.57
34 任丘 长洋村 90 亩项目 住宅及配套 在建项目 60,000.00 120,000.00 172,629.74 172,629.74 - 108,412.72 8,997.35
35 文安 文安孔雀城一期 住宅及配套 竣工项目 97,125.32 194,250.64 241,037.29 - 241,037.29 183,018.93 -
大运河孔雀城六期
/7.1/7.2/7.3 期/8.1 期项
36 香河 住宅及配套 竣工项目 781,864.80 1,521,886.14 1,720,762.86 - 1,720,762.86 1,225,926.14 -
目、大运河孔雀城一期大公
馆、新建大运河 5 期项目等
大运河孔雀城一到四期（含
37 香河 住宅及配套 竣工项目 547,356.37 699,476.99 775,049.04 - 775,049.04 411,077.47 -
新建大运河孔雀城一城南
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2023 年年度报告
1.1 期及 1.2 期等）及英国
宫 4.1/4.2 期项目
大运河孔雀城英国宫 1 期/
38 香河 住宅及配套 竣工项目 198,668.45 397,798.86 483,403.27 - 483,403.27 381,306.10 -
五期建设项目
39 香河 大运河孔雀城 7.6 期项目 住宅及配套 在建项目 164,958.61 338,074.51 454,619.62 128,467.57 326,152.05 451,999.31 15,303.59
机器产业园公寓及经纬 83
40 香河 住宅及配套 在建项目 89,143.00 423,633.31 526,471.11 505,189.38 - 450,722.73 11,758.76
亩等项目
永清孔雀城七区一期、二
41 永清 期、璟园（含璟园一期二期 住宅及配套 竣工项目 198,254.50 371,391.74 501,992.75 - 501,992.75 351,634.55 -
三期）、锦园、逸园等项目
永清幸福汇广场东区项目及
42 永清 住宅及配套 竣工项目 300,347.92 524,078.95 671,149.51 - 671,149.51 527,928.23 -
汤林御府等
汤林玉苑（四区、五区、六
43 永清 住宅及配套 在建项目 140,508.83 280,870.47 399,445.19 382,790.44 - 301,155.84 20,987.85
区）项目
44 涿州 桃源新都孔雀城项目 住宅及配套 竣工项目 402,669.80 805,333.00 1,042,851.50 - 1,042,851.50 578,718.95 -
45 涿州 永济新城项目 住宅及配套 在建项目 118,289.62 338,102.93 429,781.78 214,430.60 185,350.68 385,993.00 -
来安孔雀城一、二、三期及
46 来安 来安 3 区 5 期 57 亩、3 区 6 住宅及配套 在建项目 322,587.60 544,096.48 728,762.12 153,219.09 575,543.03 438,041.87 1,048.51
期 70 亩项目
来安景华 35 亩、5 区 3 期
47 来安 住宅及配套 竣工项目 68,457.20 127,670.49 169,835.91 - 169,835.91 140,428.34 -
67 亩珑悦印象项目
来安 5 期 88 亩\水口 98 亩
48 来安 住宅及配套 在建项目 124,575.33 249,515.01 308,302.45 78,524.33 229,778.12 146,228.42 0.01
项目
49 来安 香樟佳苑 100 亩 住宅及配套 竣工项目 66,654.30 166,635.75 206,453.35 - 206,453.35 96,070.60 -
50 来安 来安 3 区 7 期 104 亩 住宅及配套 竣工项目 69,221.40 173,897.70 209,262.90 - 209,262.90 92,617.27 -
来安 5 区 2 期 112 亩珑玺印
51 来安 住宅及配套 竣工项目 74,959.00 149,910.72 209,470.20 - 209,470.20 180,997.27 -
象
52 来安 3 区 2 期 27 亩项目 独立商业 在建项目 17,990.20 35,925.99 54,001.81 54,001.81 - 26,898.21 59.19
53 和县 和县孔雀城一期 住宅及配套 竣工项目 97,339.90 193,644.31 256,607.73 - 256,607.73 131,806.83 -
54 和县 和县孔雀城二期 住宅及配套 在建项目 131,612.70 256,486.75 358,094.89 232,613.44 125,481.45 193,632.83 101.19
溧水区 NO.2016G35/36 地块
55 溧水 住宅及配套 竣工项目 78,629.90 151,322.30 208,718.30 - 208,718.30 190,473.95 -
项目
56 溧水 溧水会展小镇 住宅及配套 竣工项目 173,729.31 368,953.99 501,638.36 - 496,982.16 385,145.11 -
57 镇江 镇江孔雀城英国宫 住宅及配套 在建项目 162,633.40 371,599.43 446,269.00 73,743.97 372,525.03 258,490.67 -
58 高淳 浅水湾馥园及湖畔澜庭项目 住宅及配套 竣工项目 143,223.93 186,160.08 276,523.93 - 276,211.55 250,870.42 -
59 嘉善 嘉善孔雀城项目 住宅及配套 竣工项目 804,249.80 1,663,031.41 2,039,232.15 - 2,039,124.50 1,603,757.99 -
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2023 年年度报告
60 嘉善 新西塘孔雀城、亭南苑项目 住宅及配套 竣工项目 123,887.90 247,506.34 321,277.55 - 321,207.69 358,818.79 -
翰峰云邸\翰宸雅苑、亭溪
61 嘉善 住宅及配套 竣工项目 169,810.70 369,062.20 485,725.51 - 485,905.35 542,302.32 -
苑、上善\翰景悦府项目
新南浔孔雀城 1 期 161 亩项
62 南浔 住宅及配套 竣工项目 107,587.00 215,088.12 297,556.77 - 297,556.77 149,748.05 -
目
南浔新区单元 CD-03-03-
63 南浔 住宅及配套 竣工项目 80,628.00 145,235.25 198,252.29 - 193,326.31 143,680.77 -
07B 地块（水韵悦府）项目
南浔域外孔雀城 3.1 期
64 南浔 住宅及配套 竣工项目 93,149.00 206,508.00 274,385.00 - 274,950.04 204,124.99 -
（139 亩）
德清雅颂府\澜悦府、德清
65 德清 住宅及配套 竣工项目 163,944.00 273,627.67 389,884.73 - 389,822.38 259,232.45 -
78 亩等
武陟孔雀城 1.1 期\1.2 期
66 武陟 住宅及配套 竣工项目 275,627.96 469,114.89 531,324.70 - 531,324.70 234,779.80 -
\1.3 期
武陟孔雀城 2.1 期\2.2 期
67 武陟 住宅及配套 在建项目 140,466.52 182,419.78 214,151.16 80,187.58 133,963.58 121,874.66 6,821.24
等项目
68 长葛 长葛孔雀城 1.1 期等项目 住宅及配套 在建项目 96,559.32 144,840.00 170,590.56 28,056.32 142,534.24 83,682.16 5,495.71
69 新郑 新郑孔雀城 A 区\B 区\C 区 住宅及配套 竣工项目 175,541.98 438,383.58 589,733.95 - 589,733.95 368,289.60 6,958.92
舒城孔雀城
70 舒城 1.1/1.2/2.1/2.2/2.3/3.4 住宅及配套 竣工项目 395,193.10 703,176.56 902,402.84 - 896,424.81 465,066.89 -
期
杭埠孔雀城.云湖逸境一期\
71 舒城 住宅及配套 竣工项目 197,702.00 339,855.35 415,091.32 - 413,083.12 213,923.13 -
二期、云湖大境四期
72 长丰 观溪苑（一期）项目 住宅及配套 在建项目 68,829.00 91,171.07 115,945.52 22,559.25 93,386.27 64,826.61 3,745.14
73 武汉 江澜赋一期（一）/（二） 住宅及配套 竣工项目 84,608.89 84,967.32 98,411.64 - 95,930.17 49,462.62 -
江澜赋三期（一）及江澜赋
74 武汉 住宅及配套 竣工项目 41,011.00 27,151.32 27,151.32 - 27,151.32 17,251.58 -
四期（一）等
75 武汉 问津兰亭 住宅及配套 竣工项目 89,166.70 249,665.11 308,925.71 - 308,925.71 167,368.00 -
76 武汉 长江东岸孔雀城 住宅及配套 在建项目 50,578.33 51,368.14 54,996.97 1,362.34 53,580.97 26,862.69 6.16
孔雀城航天府苑项目（居
77 武汉 住宅及配套 在建项目 130,492.49 326,231.54 419,516.04 106,097.09 313,418.95 211,379.40 2,132.81
住用地）
78 武汉 双柳一期合作项目 住宅及配套 竣工项目 75,151.79 172,848.97 220,395.97 - 220,395.97 130,400.00 -
79 武汉 江澜赋五期（一）项目 住宅及配套 竣工项目 87,426.82 40,335.82 40,335.82 - 40,334.33 33,436.68 -
中粮孔雀城问津二期、孔
80 武汉 雀城问津三期、问津孔雀 住宅及配套 在建项目 142,909.88 372,299.00 472,177.52 19,581.89 402,501.93 266,377.77 2,661.57
城 3.4 期项目
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2023 年年度报告
81 江门 江门孔雀城一期 住宅及配套 在建项目 69,005.46 172,570.00 221,415.90 46,531.48 174,414.32 203,677.10 362.00
82 蒲江 蒲江孔雀城 1 期等 住宅及配套 在建项目 100,233.57 155,633.81 200,051.97 138,312.52 61,739.45 112,788.17 2,101.63
苏家屯孔雀城 1-4 期、沈阳
83 沈阳 孔雀城公馆一期、剑桥郡 6 住宅及配套 竣工项目 839,906.49 1,141,460.14 1,253,255.95 - 1,253,255.95 664,110.80 -
期 106 亩等项目
苏家屯英国宫一期、学园里
84 沈阳 住宅及配套 竣工项目 351,054.39 434,102.05 512,218.07 - 512,218.07 248,549.00 -
1 期 213 亩项目
85 沈阳 苏家屯英国宫三期 住宅及配套 竣工项目 73,012.22 80,313.44 89,261.77 - 89,261.77 44,127.00 -
86 沈阳 苏家屯英国宫二期 住宅及配套 竣工项目 77,684.78 85,340.96 94,182.29 - 94,182.29 47,131.00 -
87 国际 文景园等项目 住宅及配套 在建项目 1,844,193.14 1,045,260.88 1,045,260.88 155,953.05 796,492.67 689,825.33 136,160.34
温泉新都孔雀城瑾园、温
泉新都孔雀城榕园、温泉
88 霸州 住宅及配套 竣工项目 317,766.00 576,094.79 786,971.67 - 777,520.43 592,525.86 -
新都孔雀城宜园、温泉新
都孔雀城柏园
89 固安 孔雀城 6.3 期 住宅及配套 竣工项目 49,110.80 75,367.63 98,471.00 - 98,471.00 62,014.00 -
7-8 期（孔雀城 7.1 期、孔
雀城 7.3 期、孔雀城 7.4
90 固安 住宅及配套 竣工项目 471,807.00 537,158.99 762,008.97 - 762,008.97 382,671.00 -
期、孔雀城 7.5 期、孔雀城
8.1 期）等
91 天津 凤河孔雀城一期、二期 住宅及配套 竣工项目 291,170.00 465,264.90 465,264.90 - 465,264.90 241,867.00 -
92 无锡 无锡孔雀城 1/2 期等项目 住宅及配套 竣工项目 143,031.00 382,144.00 481,801.00 - 481,801.00 376,134.21 -
93 涿鹿 涿鹿孔雀城 住宅及配套 竣工项目 34,746.90 51,861.97 64,878.88 - 64,878.88 38,929.13 -
北戴
孔雀城幸福社区项目（三
94 河新 住宅及配套 在建项目 132,625.96 145,212.00 172,657.00 172,657.00 - 123,073.89 10,487.27
期）
区
95 昌黎 昌黎孔雀城 A 区、B 区项目 住宅及配套 在建项目 84,390.45 126,079.00 144,365.00 144,365.00 - 74,136.89 11,447.11
北尖塔地块四、东尖塔 21
96 廊坊 住宅及配套 在建项目 149,857.35 367,940.86 442,600.31 82,475.32 274,746.45 374,854.31 9,953.97
号地及南甸项目
97 霸州 霸州市书香苑小区二期项目 住宅及配套 竣工项目 66,055.00 174,385.75 219,817.86 - 211,596.14 178,010.39 -
温泉新都孔雀城 溪涧林
98 霸州 语、柏园一期南侧地块（柏 住宅及配套 在建项目 85,292.00 166,381.01 220,587.81 216,927.51 - 132,304.99 14,061.86
园二期）项目
99 长丰 观溪苑（二期）项目 住宅及配套 竣工项目 46,176.00 72,310.46 90,798.50 - 90,798.50 49,006.53 -
100 武汉 孝感孔雀城 1.0 期项目 住宅及配套 在建项目 90,117.91 159,490.07 159,490.07 114,753.75 44,736.32 83,425.99 509.54
101 武汉 江夏合作项目 住宅及配套 在建项目 192,590.00 415,532.00 614,924.00 392,047.77 - 276,167.00 8,360.99
102 新郑 郭店孔雀城 1.0 期 住宅及配套 在建项目 119,048.30 236,888.81 305,874.90 126,126.56 179,748.34 179,716.06 42,165.68
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2023 年年度报告
103 泾阳 泾阳孔雀城 1.0 期 住宅及配套 在建项目 40,290.43 112,813.20 139,770.25 95,893.63 43,876.62 62,442.33 8,995.70
104 嘉善 新浦西孔雀城 住宅及配套 竣工项目 39,074.60 70,299.68 95,372.53 - 95,420.53 116,972.04 -
丁百户、辛营、挠耳营、北 拟开工项
105 固安 住宅及配套 248,077.24 589,226.52 589,226.52 - - 841,414.23 -
孝城村安置房建设项目 目
综保区（兴隆场）、噪声区 拟开工项
106 廊坊 住宅及配套 124,079.32 209,373.23 329,255.00 - - 395,106.00 -
安置房建设项目 目
邯郸\ 御宾府、文安孔雀城 64 亩
107 住宅及配套 在建项目 61,140.23 122,577.26 158,705.11 152,743.16 - 102,276.97 1,300.01
文安 项目
108 舒城 舒城孔雀城 3.8 期 住宅及配套 竣工项目 44,704.00 82,104.59 101,112.03 - 100,213.42 51,566.76 -
109 舒城 舒城孔雀城 3.9 期 住宅及配套 在建项目 51,654.49 85,425.11 104,240.54 104,240.54 - 54,031.79 2,640.68
环南
南京开发区孔雀城 1.0/1.1
110 京开 住宅及配套 在建项目 88,070.95 194,457.31 263,058.41 173,533.42 81,708.34 318,373.88 21,089.11
期
发区
111 武汉 团风孔雀城 2.0 期 住宅及配套 竣工项目 29,682.34 74,196.90 83,563.31 - 74,445.08 29,660.24 -
112 涿州 涿州码头 95 亩 住宅及配套 在建项目 63,475.27 126,940.00 183,208.50 183,208.50 - 206,942.00 -
113 江宁 江宁孔雀城 1.0 期项目 住宅及配套 在建项目 44,629.23 89,257.22 123,691.52 13,995.38 109,696.14 160,933.12 1,513.30
114 溧水 溧水孔雀城 1.1 期项目 住宅及配套 竣工项目 58,744.82 88,113.18 127,519.57 - 127,519.57 116,338.36 -
永清孔雀城雅园、畅园（含
115 永清 住宅及配套 竣工项目 54,069.51 108,064.97 147,910.20 - 147,910.20 77,799.77 -
畅园一期二期）
116 肥东 肥东孔雀城 1.0 期 住宅及配套 在建项目 46,476.00 92,952.00 125,124.00 9,070.60 90,301.06 104,853.30 1,024.84
大厂窄坡 117 亩、孔雀城
117 大厂 住宅及配套 在建项目 89,278.06 178,555.01 239,814.19 208,608.00 31,206.19 239,595.90 17,028.51
7.3 期 16 亩
固安分公司牛驼 7.4.2 期
118 牛驼 住宅及配套 在建项目 17,039.87 16,760.00 30,710.01 30,710.01 - 16,249.00 3,574.79
26 亩项目
119 长丰 长丰孔雀城 1.2 期项目 住宅及配套 在建项目 31,799.68 57,239.42 78,991.02 74,745.28 - 40,613.22 4,168.71
120 长丰 长丰孔雀城 1.3 期项目 住宅及配套 在建项目 43,643.21 80,749.12 106,905.68 27,834.12 79,064.06 55,377.43 2,325.53
121 新郑 新郑孔雀城 2.0 期 35 亩 住宅及配套 在建项目 24,256.55 57,962.80 76,692.76 76,692.76 - 47,558.06 770.08
122 霸州 温泉新都孔雀城瑾园Ⅱ期 住宅及配套 在建项目 48,922.00 73,378.00 104,588.58 95,990.05 - 66,861.45 9,411.43
123 德清 德清孔雀城 3.1 期 58 亩 住宅及配套 竣工项目 38,725.00 65,809.99 100,805.50 - 100,805.50 84,648.67 -
124 固安 固安东徐北 170 亩项目 住宅及配套 在建项目 113,263.90 226,527.63 297,492.77 278,889.43 - 280,463.22 -
125 固安 管庄、西玉等项目 住宅及配套 在建项目 203,582.94 390,331.62 472,891.62 46,408.57 426,483.05 191,331.17 374.39
哈尔
126 哈尔滨金融科技城一期 住宅及配套 在建项目 168,306.75 258,859.77 368,745.37 71,350.06 297,395.31 239,162.30 18,292.37
滨
127 嘉善 嘉善孔雀城 9.4 期 78 亩 住宅及配套 竣工项目 52,385.00 130,929.56 176,822.68 - 176,822.68 202,284.77 14,643.74
南浔孔雀城 3.3 期 55 亩
128 南浔 住宅及配套 竣工项目 96,253.00 193,407.18 273,335.06 - 191,952.95 194,101.01 23,617.24
/3.4 期 89 亩
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2023 年年度报告
129 上海 上海惠南 109 亩 住宅及配套 在建项目 72,884.00 98,000.00 144,421.53 144,421.53 - 278,154.70 -
130 舒城 舒城孔雀城 3.2 期 住宅及配套 在建项目 52,088.00 106,574.84 132,040.50 28,531.27 103,509.23 65,492.76 3,530.73
131 武汉 双柳孔雀城 3.1 期 住宅及配套 在建项目 93,987.43 234,968.00 307,836.62 307,836.62 - 150,186.29 8,069.84
132 武汉 双柳孔雀城 3.2 期 住宅及配套 在建项目 118,666.66 108,610.36 138,468.09 138,468.09 - 200,233.44 86.70
133 新郑 孟庄孔雀城 1．0 期 96 亩 住宅及配套 在建项目 64,284.61 129,354.17 167,041.47 167,041.47 - 114,037.74 -
134 舒城 舒城孔雀城 4.0 期 住宅及配套 在建项目 116,192.17 259,804.68 320,437.66 320,437.66 - 159,130.70 2,414.85
新西塘孔雀城罗星 1 期 70
135 嘉善 住宅及配套 竣工项目 96,044.10 200,730.20 257,434.46 - 252,285.40 222,384.24 -
亩、罗星 2 期 74 亩项目
合计 35,058,909.07 59,807,419.70 74,444,596.24 10,347,437.77 57,424,246.05 48,410,821.97 682,473.33
（3）.报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含已预售）
序 可供出售面积 结转面积(平方 报告期末待结转面
地区 项目 经营业态 面积 结转收入金额
号 (平方米) 米) 积(平方米)
(平方米)
霸州孔雀城兰园、霸州孔雀
城梁园、霸州孔雀城麟园、
霸州孔雀城桂园、霸州孔雀
城荷园、霸州孔雀城玺园、
1 霸州 住宅及配套 17,083.62 38,690.99 184,121.34 154,488.90 118,470.83
霸州孔雀城喜园、霸州孔雀
城福园、霸州孔雀城沁园\
配套公寓\润园\冠军园、霸州
温泉孔雀城等项目
孔雀城幸福社区项目（一期/二
2 北戴河新区 住宅及配套 506.36 15,183.75 - 288.52 19,127.98
期）
北戴河新区健康城滨海康养小
3 北戴河新区 独立商业 4,215.94 1,212.54 1,212.54 1,076.63 557.35
镇（一期）
潮白馨居 1-2 期、邵府新民居
4 大厂 及潮白河孔雀城四季公馆住宅 住宅及配套 4,100.31 474.20 114,922.33 175,650.77 32,432.25
小区项目
潮白河孔雀英国宫（含 18 期）、
5 大厂 4-6 期、孔雀庄园及大厂潮白 住宅及配套 53,122.98 2,562.82 1,468.64 18,067.29 38,097.95
166 亩项目
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2023 年年度报告
孔雀城 3-11 期/17 期\湖韵澜
6 大厂 住宅及配套 9,495.69 8,302.68 682.05 2,252.81 42,573.37
湾等项目
潮白河孔雀城雅欣、雅玥、雅
春、雅韵及逸翠园、雅玥园、雅
7 大厂 春园、晨曦园等住宅小区及大 住宅及配套 32,774.21 21,445.32 260,403.08 404,659.77 231,132.62
厂辛杜 85 亩、河西营、田各庄
等项目
潮白河孔雀城 1.3 期/紫宸园住
8 大厂 住宅及配套 9,248.18 439.55 763.28 1,337.55 15,107.85
宅/英宫 12/13 期
潮白家园 4、5 期，潮白河孔雀
9 大厂 英国宫（含大卫城项目）及人民 住宅及配套 - 9,424.57 674.19 4,062.74 58,041.06
大学大厂社区一期项目
孔 雀 英 国 宫 （ 1.2+1.4+1.6-
10 固安 1.9+2.1/2 期+幸福广场)、孔雀 住宅及配套 - 6,759.51 270.29 1,309.33 51,354.91
海、孔雀城 8.2 期项目
剑桥郡 1-13 期（含人才家园）、
大卫城 1-6 期、孔雀城 1-5 期、
孔雀城 6.1.1+6.1.2、孔雀城
11 固安 住宅及配套 156,217.68 35,540.93 143,895.78 162,149.57 156,419.92
6.2.1+6.2.2、文创园 1、2 期项
目、万利丰项目及东庄住宅项
目
英国宫 2.6/2.7/2.8 期、固安
柏村一期、气象局、东/西庄、
12 固安 柏村、东徐、光荣院小区、刘家 住宅及配套 95,379.96 7,503.58 3,195.13 4,717.37 134,788.34
园、砂砖厂、大卫城、部分剑桥
郡等项目
大湖 1.1/1.3/1.4 期、孔雀新
13 固安 城泰景园及福星家园（怡园）等 住宅及配套 162,058.78 8,957.13 111,106.23 166,855.95 128,032.32
项目
14 固安 金海悦城\及悦城广场 1 期项目 住宅及配套 17,601.45 215.54 984.51 493.58 5,480.54
15 固安 晨辉福邸 住宅及配套 10,548.49 - - - 2,009.04
16 邯郸 梦湖花境、澜庭 住宅及配套 114.62 5.00 138,276.40 121,971.32 12,598.60
八达岭英国宫 2.1 期、2.3-2.5
17 怀来 住宅及配套 7,932.18 1,193.76 - 68.81 1,193.76
期等
八达岭英国宫 2.6 期\3.1 期\5
18 怀来 住宅及配套 77,500.96 4,320.27 96.71 59.33 125,861.06
期项目
19 怀来 哈工大研究院孵化中心项目 住宅及配套 10,016.86 2,743.70 159.59 106.33 5,564.40
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2023 年年度报告
八达岭孔雀城 2/3/4/5/6 期、
航天五院 1 期及软件园配套公
20 怀来 住宅及配套 113,413.06 12,581.46 90,462.36 69,409.36 132,132.33
寓 50 亩项目、八达岭孔雀城小
镇中心、八达岭五彩天街项目
公园海 1.1-1.8 期、2.1 期、华
21 廊坊 夏铂宫、昌悦、高尔夫、创领、 住宅及配套 251,868.12 23,675.86 8,573.83 12,585.96 192,330.40
孔雀城公馆及小镇中心项目
22 廊坊 大学里、欣园安置项目 住宅及配套 17,983.40 966.68 138.93 298.59 21,654.40
23 廊坊 廊和坊-峰尚项目 住宅及配套 8,301.01 - - - 1,846.63
廊坊孔雀城英国宫 1 期、幸福
24 廊坊 住宅及配套 170,348.36 2,084.25 686.93 1,044.67 28,366.73
城润园、朗园、雅园等项目
25 牛驼 牛驼温泉孔雀城 7.2 期项目 住宅及配套 658.58 - - - -
26 牛驼 牛驼温泉孔雀城 7.1 期项目 住宅及配套 523.86 - - - 69,314.94
牛 驼 温 泉 孔 雀 城
27 牛驼 住宅及配套 157.60 198.02 - 2.75 149.01
6.1/6.2/6.5/6.6 期项目
牛驼温泉孔雀城 3 期、7.3/7.4
28 牛驼 住宅及配套 24,469.98 24,017.31 - - 89,862.64
期、7.5 期 253 亩及示范区项目
固安区域一分公司 2017 年天赐
29 牛驼 住宅及配套 717.27 1,966.79 - - 3,990.01
48 亩\2018 年牛驼项目
30 任丘 任丘石油孔雀城项目 住宅及配套 48,039.53 222.19 - - 52,876.46
31 任丘 任丘白洋淀孔雀城 1 期项目 住宅及配套 9,259.44 -317.44 - - 36,924.85
32 任丘 长洋村 90 亩项目 住宅及配套 143.17 - - - 132,965.72
33 文安 文安孔雀城一期 住宅及配套 963.19 2,522.89 - 349.16 20,508.50
大 运 河 孔 雀 城 六 期
/7.1/7.2/7.3 期/8.1 期项目、
34 香河 住宅及配套 38,451.87 3,725.58 1,704.39 1,923.62 42,203.60
大运河孔雀城一期大公馆、新
建大运河 5 期项目等
大运河孔雀城一到四期（含新
建大运河孔雀城一城南 1.1 期
35 香河 住宅及配套 15,214.22 1,509.58 - 678.56 12,189.11
及 1.2 期等）及英国宫 4.1/4.2
期项目
大运河孔雀城英国宫 1 期/五期
36 香河 住宅及配套 4,452.09 1,658.57 1,893.04 1,967.29 25,117.00
建设项目
37 香河 大运河孔雀城 7.6 期项目 住宅及配套 31,995.47 1,581.54 45,387.48 48,943.79 7,340.86
机器产业园公寓及经纬 83 亩等
38 香河 住宅及配套 153,327.74 6,609.77 - - 240,681.06
项目
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2023 年年度报告
永清孔雀城七区一期、二期、璟
39 永清 园（含璟园一期二期三期）、锦 住宅及配套 23,771.16 15,748.14 83.22 1,522.07 43,750.07
园、逸园等项目
永清幸福汇广场东区项目及汤
40 永清 住宅及配套 26,521.83 14,718.71 4,589.54 3,265.80 15,869.90
林御府等
汤林玉苑（四区、五区、六区）
41 永清 住宅及配套 58,561.10 9,411.76 - - 136,881.62
项目
42 涿州 桃源新都孔雀城项目 住宅及配套 2,517.58 3,168.72 109.36 95.32 6,970.43
43 涿州 永济新城项目 住宅及配套 2,877.40 972.57 - - 28,615.28
来安孔雀城一、二、三期及来安
44 来安 3 区 5 期 57 亩、3 区 6 期 70 亩 住宅及配套 31,084.95 312.44 38.16 10.56 23,168.71
项目
来安景华 35 亩、5 区 3 期 67 亩
45 来安 住宅及配套 9,502.53 511.26 1,828.03 1,319.98 7,636.50
珑悦印象项目
46 来安 来安 5 期 88 亩\水口 98 亩项目 住宅及配套 41,966.92 8,089.60 18,431.31 10,167.68 55,086.41
47 来安 香樟佳苑 100 亩 住宅及配套 407.70 - - - -
48 来安 来安 3 区 7 期 104 亩 住宅及配套 - - - - 173,897.70
49 来安 来安 5 区 2 期 112 亩珑玺印象 住宅及配套 1,076.00 2,400.50 2,307.01 2,152.64 5,104.96
50 和县 和县孔雀城一期 住宅及配套 3,767.23 1,666.32 1,602.72 404.59 1,817.59
51 和县 和县孔雀城二期 住宅及配套 59,414.44 4,053.50 3,836.89 3,581.59 4,493.82
溧水区 NO.2016G35/36 地块项
52 溧水 住宅及配套 39,109.59 369.01 163.95 41.74 -
目
53 溧水 溧水会展小镇 住宅及配套 18,171.52 - - - 332,779.08
54 镇江 镇江孔雀城英国宫 住宅及配套 7,652.11 215.92 165.04 153.07 13,310.85
55 高淳 浅水湾馥园及湖畔澜庭项目 住宅及配套 8,674.14 1,409.98 4,229.27 3,369.01 5,074.02
56 嘉善 嘉善孔雀城项目 住宅及配套 23,560.58 1,425.23 4,055.42 11,531.26 55,495.97
57 嘉善 新西塘孔雀城、亭南苑项目 住宅及配套 130.40 312.43 221.05 1,017.53 14,113.56
翰峰云邸\翰宸雅苑、亭溪苑、
58 嘉善 住宅及配套 269.85 - 1,467.31 2,065.15 14,257.59
上善\翰景悦府项目
59 南浔 新南浔孔雀城 1 期 161 亩项目 住宅及配套 3,240.21 385.35 2,294.76 1,482.88 2,371.11
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2023 年年度报告
南浔新区单元 CD-03-03-07B 地
60 南浔 住宅及配套 1,513.79 237.60 289.06 640.97 842.24
块（水韵悦府）项目
61 南浔 南浔域外孔雀城 3.1 期（139 亩） 住宅及配套 2,308.74 1,712.70 - - 7,922.53
德清雅颂府\澜悦府、德清 78 亩
62 德清 住宅及配套 99.00 -74.00 - - 15,725.60
等
武陟孔雀城 1.1 期\1.2 期\1.3
63 武陟 住宅及配套 1,572.41 2,961.69 3,399.26 3,008.06 5,829.55
期
武陟孔雀城 2.1 期\2.2 期等项
64 武陟 住宅及配套 22,682.58 7,298.15 45,599.51 23,237.44 34,402.11
目
65 长葛 长葛孔雀城 1.1 期等项目 住宅及配套 6,538.94 661.22 117,622.79 49,944.67 3,365.65
66 新郑 新郑孔雀城 A 区\B 区\C 区 住宅及配套 7,379.01 9,652.70 20,275.86 15,584.81 10,993.01
舒 城 孔 雀 城
67 舒城 住宅及配套 31,274.69 5,207.39 100,924.93 60,164.17 33,965.21
1.1/1.2/2.1/2.2/2.3/3.4 期
杭埠孔雀城.云湖逸境一期\二
68 舒城 住宅及配套 12,160.96 1,200.75 118,741.53 71,944.70 5,378.29
期、云湖大境四期
69 长丰 观溪苑（一期）项目 住宅及配套 5,594.66 -88.95 58,727.45 35,438.82 6,017.96
70 武汉 江澜赋一期（一）/（二） 住宅及配套 16,550.59 3,937.68 1,670.82 620.03 3,423.65
江澜赋三期（一）及江澜赋四期
71 武汉 住宅及配套 927.48 - - - -
（一）等
72 武汉 问津兰亭 住宅及配套 - 2,424.52 - 270.94 6,266.02
73 武汉 长江东岸孔雀城 住宅及配套 80.06 572.90 - 44.92 2,707.85
孔雀城航天府苑项目（居住用
74 武汉 住宅及配套 - 681.68 494.92 1,107.43 147,410.95
地）
75 武汉 双柳一期合作项目 住宅及配套 31,167.45 - - - 82,910.34
76 武汉 江澜赋五期（一）项目 住宅及配套 - - - - 5,488.85
中粮孔雀城问津二期、孔雀城
77 武汉 问津三期、问津孔雀城 3.4 期 住宅及配套 68,300.06 2,400.66 33,362.21 20,983.87 96,175.14
项目
78 江门 江门孔雀城一期 住宅及配套 - 10,589.34 9,697.65 8,779.24 54,062.54
79 蒲江 蒲江孔雀城 1 期等 住宅及配套 19,799.92 6,428.50 - - 21,596.83
苏家屯孔雀城 1-4 期、沈阳孔
80 沈阳 雀城公馆一期、剑桥郡 6 期 106 住宅及配套 11,764.09 9,041.50 460.29 802.29 25,370.52
亩等项目
苏家屯英国宫一期、学园里 1 期
81 沈阳 住宅及配套 791.97 1,211.88 729.94 1,207.11 25,934.32
213 亩项目
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2023 年年度报告
82 沈阳 苏家屯英国宫三期 住宅及配套 390.50 3,435.14 - 64.22 6,806.77
83 沈阳 苏家屯英国宫二期 住宅及配套 - - - - 1,967.31
84 国际 文景园等项目 住宅及配套 213,712.57 8,571.45 39,888.17 17,045.21 304,959.77
温泉新都孔雀城瑾园、温泉
新都孔雀城榕园、温泉新都
85 霸州 住宅及配套 5,858.96 35,521.22 157,884.26 136,640.48 58,417.12
孔雀城宜园、温泉新都孔雀
城柏园
86 固安 孔雀城 6.3 期 住宅及配套 5.79 139.07 - 109.01 562.69
7-8 期（孔雀城 7.1 期、孔雀城
87 固安 7.3 期、孔雀城 7.4 期、孔雀城 住宅及配套 12,812.95 251.03 175.30 265.00 112,564.46
7.5 期、孔雀城 8.1 期）等
88 天津 凤河孔雀城一期、二期 住宅及配套 1,809.17 486.37 - 30.08 2,878.27
89 无锡 无锡孔雀城 1/2 期等项目 住宅及配套 1,953.05 1,594.48 482.12 1,570.47 6,723.74
90 涿鹿 涿鹿孔雀城 住宅及配套 10,977.34 4,455.56 16,651.56 6,647.88 3,214.83
91 北戴河新区 孔雀城幸福社区项目（三期） 住宅及配套 17,561.13 1,059.82 - - 124,266.61
92 昌黎 昌黎孔雀城 A 区、B 区项目 住宅及配套 - 415.68 - - 132,167.38
北尖塔地块四、东尖塔 21 号地
93 廊坊 住宅及配套 9,345.95 21,624.48 145,312.19 214,367.57 98,377.20
及南甸项目
94 霸州 霸州市书香苑小区二期项目 住宅及配套 9,551.32 12,408.15 159,937.17 185,550.88 4,616.94
温泉新都孔雀城溪涧林语、
95 霸州 柏园一期南侧地块（柏园二期） 住宅及配套 2,382.56 1,756.98 - - 162,981.50
项目
96 长丰 观溪苑（二期）项目 住宅及配套 5,267.20 - - - 9,005.82
97 武汉 孝感孔雀城 1.0 期项目 住宅及配套 16,937.93 436.07 142.67 124.57 21,449.00
98 武汉 江夏合作项目 住宅及配套 25,213.84 - - - 117,744.16
99 新郑 郭店孔雀城 1.0 期 住宅及配套 62,911.76 4,318.82 113,853.36 81,354.16 51,606.53
100 泾阳 泾阳孔雀城 1.0 期 住宅及配套 1,051.58 -117.92 43,876.62 22,801.39 68,577.06
101 嘉善 新浦西孔雀城 住宅及配套 1,209.31 - - - 4,306.02
102 邯郸\文安 御宾府、文安孔雀城 64 亩项目 住宅及配套 33,851.73 -814.83 - - 38,854.29
103 舒城 舒城孔雀城 3.8 期 住宅及配套 5,039.06 1,388.57 324.19 238.23 12,685.59
104 舒城 舒城孔雀城 3.9 期 住宅及配套 7,560.87 3,899.42 - - 75,160.64
环南京开发
105 南京开发区孔雀城 1.0/1.1 期 住宅及配套 53,301.71 -303.47 57,815.67 82,561.81 14,413.16
区
106 武汉 团风孔雀城 2.0 期 住宅及配套 9,610.37 2,625.54 3,039.24 793.36 -
107 涿州 涿州码头 95 亩 住宅及配套 62,539.05 - - - 5,513.52
108 江宁 江宁孔雀城 1.0 期项目 住宅及配套 22,895.16 -2,747.20 14,045.82 19,917.50 1,593.85
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2023 年年度报告
109 溧水 溧水孔雀城 1.1 期项目 住宅及配套 11,358.32 - 92.42 101.63 710.92
永清孔雀城雅园、畅园（含畅园
110 永清 住宅及配套 6,424.64 2,511.20 97.31 101.36 3,293.82
一期二期）
111 肥东 肥东孔雀城 1.0 期 住宅及配套 3,043.75 1,024.56 13,028.07 11,514.09 3,241.33
大厂窄坡 117 亩、孔雀城 7.3 期
112 大厂 住宅及配套 72,407.84 11,517.73 17,426.89 26,668.23 90,909.42
16 亩
固安分公司牛驼 7.4.2 期 26 亩
113 牛驼 住宅及配套 - - - - 16,754.00
项目
114 长丰 长丰孔雀城 1.2 期项目 住宅及配套 23,961.16 10,327.42 - - 32,526.16
115 长丰 长丰孔雀城 1.3 期项目 住宅及配套 3,592.20 2,231.81 56,875.74 36,273.14 20,281.18
116 新郑 新郑孔雀城 2.0 期 35 亩 住宅及配套 12,793.13 4,248.03 - - 44,396.36
117 霸州 温泉新都孔雀城瑾园Ⅱ期 住宅及配套 5,401.96 7,742.12 - - 66,433.11
118 德清 德清孔雀城 3.1 期 58 亩 住宅及配套 8,602.85 -15.00 1,334.62 2,141.52 8,673.45
119 固安 固安东徐北 170 亩项目 住宅及配套 62,683.81 - - - 24,056.24
120 固安 管庄、西玉等项目 住宅及配套 - - - - 206,659.18
121 哈尔滨 哈尔滨金融科技城一期 住宅及配套 112,960.43 37,938.42 136,599.08 141,313.58 -
122 嘉善 嘉善孔雀城 9.4 期 78 亩 住宅及配套 - - 115,427.56 208,374.21 -
南浔孔雀城 3.3 期 55 亩/3.4 期
123 南浔 住宅及配套 52,752.75 20,169.90 129,509.40 146,950.24 42,277.65
89 亩
124 上海 上海惠南 109 亩 住宅及配套 210.24 - - - -
125 舒城 舒城孔雀城 3.2 期 住宅及配套 21,446.25 251.32 74,829.30 45,499.34 5,979.44
126 武汉 双柳孔雀城 3.1 期 住宅及配套 38,722.18 3,935.14 - - 72,400.13
127 武汉 双柳孔雀城 3.2 期 住宅及配套 17,054.24 - - - 33,518.53
128 新郑 孟庄孔雀城 1．0 期 96 亩 住宅及配套 38,833.14 - - - 11,286.94
129 舒城 舒城孔雀城 4.0 期 住宅及配套 88,171.13 - - - 14,564.02
新西塘孔雀城罗星 1 期 70 亩、
130 嘉善 住宅及配套 93.71 - - - 2,425.04
罗星 2 期 74 亩项目
合计 3,335,254.46 581,495.32 2,967,147.04 3,081,799.82 5,967,583.88
报告期内，公司共计实现销售金额 468,412.77 万元，销售面积 581,495.32 平方米，实现结转收入金额 3,081,799.82 万元，结转面积
2,967,147.04 平方米，报告期末待结转面积 5,967,583.88 平方米。
（4）.报告期内房地产出租情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
（5）.其他说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(三) 主营业务分析
(1). 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 35,906,571,404.03 31,941,735,559.38 12.41
营业成本 27,672,281,345.25 26,776,209,208.88 3.35
销售费用 766,066,771.92 988,944,563.65 -22.54
管理费用 2,972,255,412.71 3,178,228,195.29 -6.48
财务费用 9,145,897,898.77 13,503,561,085.44 -32.27
研发费用 16,170,598.37 11,532,848.86 40.21
经营活动产生的现
-1,645,636,034.48 137,195,001.18 -1,299.49
金流量净额
投资活动产生的现
662,871,882.00 2,310,803,885.47 -71.31
金流量净额
筹资活动产生的现
-4,851,944,093.63 -3,906,799,997.29 不适用
金流量净额
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(2). 收入和成本分析
√适用 □不适用
无
（1）.主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位：元 币种：人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 年增减（%）
减（%） 减（%）
减少 1.06 个
产业发展服务 657,654,727.26 205,455,438.29 68.76 4.44 8.13
百分点
增加 6.11 个
基础设施建设 830,885,538.17 765,055,275.72 7.92 -50.81 -53.88
百分点
增加 1.73 个
土地整理 664,143,394.42 641,037,291.84 3.48 -3.07 -4.78
百分点
减少 0.01 个
综合服务 305,656,020.90 305,656,020.90 0.00 12.46 12.46
百分点
减少 4.22 个
物业管理服务 1,670,980,622.81 1,294,991,497.82 22.50 23.43 30.53
百分点
增加 6.82 个
房地产开发 29,754,843,550.79 23,021,829,538.11 22.63 20.19 10.45
百分点
增加 8.71 个
其他 1,365,199,113.47 1,117,753,754.72 18.13 -22.21 -29.68
百分点
增加 6.59 个
合计 35,249,362,967.82 27,351,778,817.40 22.40 13.19 4.32
百分点
主营业务分地区情况
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2023 年年度报告
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 年增减（%）
减（%） 减（%）
增加 8.64 个
环北京 22,279,328,207.31 16,815,493,996.30 24.52 101.49 80.78
百分点
增 加 8.64
环北京小计 22,279,328,207.31 16,815,493,996.30 24.52 101.49 80.78
个百分点
增 加 23.81
杭州都市圈 3,792,761,517.16 2,878,728,076.71 24.10 97.00 49.96
个百分点
增加 9.70 个
南京都市圈 597,416,216.43 406,543,679.37 31.95 -88.31 -89.77
百分点
增加 1.40 个
郑州都市圈 1,910,759,423.28 1,783,747,346.60 6.65 -48.50 -49.26
百分点
增加 8.94 个
合肥都市圈 3,178,436,110.65 2,520,134,471.77 20.71 2.85 -7.57
百分点
增 加 19.68
武汉都市圈 362,929,004.54 258,023,462.88 28.91 -85.61 -88.73
个百分点
减 少 19.06
外埠其他 3,127,732,488.45 2,689,107,783.77 14.02 -16.09 7.81
个百分点
增 加 2.99
外埠小计 12,970,034,760.51 10,536,284,821.10 18.76 -35.42 -37.72
个百分点
增 加 6.59
合计 35,249,362,967.82 27,351,778,817.40 22.40 13.19 4.32
个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
无
（2）.产销量情况分析表
□适用 √不适用
（3）.重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
（4）.成本分析表
单位：元
分行业情况
本期
上年
金额
同期
本期占 较上
占总 情况
分行业 成本构成项目 本期金额 总成本 上年同期金额 年同
成本 说明
比例(%) 期变
比例
动比
(%)
例(%)
产业新城 收入增加，成
产业发展服务 205,455,438.29 0.75 190,012,940.48 0.72 8.13
开发建设 本随之增加
产业新城 - 收入减少，成
基础设施建设 765,055,275.72 2.80 1,658,743,309.68 6.33
开发建设 53.88 本随之减少
产业新城 土地整理 641,037,291.84 2.34 673,197,029.47 2.57 -4.78 收入减少，成
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2023 年年度报告
开发建设 本随之减少
产业新城 收入增加，成
综合服务 305,656,020.90 1.12 271,784,111.96 1.04 12.46
开发建设 本随之增加
房地产开 收入增加，成
房地产开发 23,021,829,538.11 84.17 20,843,758,804.54 79.50 10.45
发 本随之增加
物业服务及酒 收入减少，成
其他业务 2,412,745,252.54 8.82 2,581,696,860.43 9.84 -6.54
店经营成本 本随之减少
成本分析其他情况说明
无
（5）.报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
（6）.公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
（7）.主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 131,073.56 万元，占年度销售总额 3.65%；其中前五名客户销售额中关联
方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 196,324.86 万元，占年度采购总额 18.22%；其中前五名供应商采购额
中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
其他说明
无
(3). 费用
√适用 □不适用
单位：元
本期发生额较上年
项目名称 本期发生额 上年同期数 情况说明
同期变动比例（%）
主要系营销推
销售费用 766,066,771.92 988,944,563.65 -22.54
广费减少所致
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2023 年年度报告
主要系职工薪
管理费用 2,972,255,412.71 3,178,228,195.29 -6.48
酬减少所致
主要系计提利
财务费用 9,145,897,898.77 13,503,561,085.44 -32.27
息减少所致
(4). 研发投入
（1）.研发投入情况表
√适用 □不适用
单位：元
本期费用化研发投入 16,170,598.37
本期资本化研发投入 0
研发投入合计 16,170,598.37
研发投入总额占营业收入比例（%） 0.05
研发投入资本化的比重（%） 0
（2）.研发人员情况表
√适用 □不适用
公司研发人员的数量 40
研发人员数量占公司总人数的比例（%） 0.39
研发人员学历结构
学历结构类别 学历结构人数
博士研究生 0
硕士研究生 7
本科 33
专科 0
高中及以下 0
研发人员年龄结构
年龄结构类别 年龄结构人数
30 岁以下（不含 30 岁） 19
30-40 岁（含 30 岁，不含 40 岁） 16
40-50 岁（含 40 岁，不含 50 岁） 4
50-60 岁（含 50 岁，不含 60 岁） 1
60 岁及以上 0
（3）.情况说明
□适用 √不适用
（4）.研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
(5). 现金流
√适用 □不适用
单位：元
变动比例
科目 本期数 上年同期数 情况说明
（%）
经营活动产 主要系销售商品
-1,645,636,034.48 137,195,001.18 -1,299.49
生的现金流 提供劳务收到的
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2023 年年度报告
量净额 现金减少所致
投资活动产 主要系处置子公
生的现金流 662,871,882.00 2,310,803,885.47 -71.31 司带走的现金增
量净额 加所致
筹资活动产 主要系偿还债务
生的现金流 -4,851,944,093.63 -3,906,799,997.29 不适用 支付的现金增加
量净额 所致
(四) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(五) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期
本期期 上期期
末金额
末数占 末数占
较上期
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 情况说明
期末变
的比例 的比例
动比例
（%） （%）
（%）
主要系本期处置子
货币资金 6,477,665,386.92 1.84 12,417,562,419.58 3.04 -47.83 公司及偿还债务支
付的现金增加所致
主要系本期房地产
存货 82,636,192,722.84 23.51 122,871,888,639.86 30.07 -32.75
项目结转所致
持有待售 - 主要系本期处置子
2,123,605,089.76 0.52
资产 100.00 公司所致
一年内到
主要系本期长期应
期的非流 5,391,404,275.71 1.53 3,662,449,289.23 0.90 47.21
收款重分类所致
动资产
长期应收 主要系本期处置子
3,967,453,685.06 1.13 不适用
款 公司所致
投资性房 主要系本期处置子
2,577,446,160.53 0.73 6,924,711,142.52 1.69 -62.78
地产 公司所致
使用权资 主要系本期部分租
53,026,835.60 0.02 101,303,027.84 0.02 -47.66
产 赁协议终止所致
主要系重分类到应
应付票据 30,182,932.33 0.01 404,872,745.50 0.10 -92.55
付账款所致
主要系本期房地产
合同负债 34,795,899,764.06 9.90 74,097,251,202.27 18.13 -53.04
项目结转所致
应付职工 主要系职工薪酬下
210,203,190.43 0.06 343,923,159.32 0.08 -38.88
薪酬 降所致
持有待售 - 主要系本期处置子
573,074,195.99 0.14
负债 100.00 公司所致
一年内到 主要系重分类到长
19,772,543,092.82 5.63 50,501,316,295.34 12.36 -60.85
期的非流 期借款、应付债券所
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2023 年年度报告
动负债 致
主要系签订重组协
其他流动
10,348,978,470.03 2.94 16,439,090,345.40 4.02 -37.05 议后短期债券重分
负债
类到应付债券所致
主要系签订重组协
议后一年内到期的
应付债券 62,860,123,235.48 17.88 40,637,727,463.77 9.94 54.68
应付债券重分类所
致
主要系本期部分租
租赁负债 23,933,446.01 0.01 54,389,535.40 0.01 -56.00
赁协议终止所致
长期应付 主要系纾困资金增
1,998,611,010.33 0.57 1,455,771,853.76 0.36 37.29
款 加所致
主要系政府补助减
递延收益 3,215,084.50 0.00 5,637,085.45 0.00 -42.97
少所致
其他说明
无
2. 境外资产情况
√适用 □不适用
(1) 资产规模
其中：境外资产 4,989,081,509.22（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 1.42%。
(2) 境外资产占比较高的相关说明
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
请参见“财务报告附注七、31”
4. 其他说明
□适用 √不适用
(六) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
详见本节第二部分“报告期内公司所处行业情况”和第五部分“报告期内主要经营情况”之
“（二）公司行业板块具体进展回顾”。
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2023 年年度报告
(七) 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
1,884.61 3.47 5.47
报告期末公司融资总额为 1,884.61 亿元，其中银行贷款余额为 497.21 亿元，债券及债务融
资工具期末余额为 652.87 亿元，信托、资管等其他融资余额为 734.53 亿元。利息资本化金额为
5.47 亿元。期末公司对外担保金额为 1,556.84 亿元，其中 1,554.39 亿元为对控股子公司担保。
截至报告期末，公司融资加权平均成本为 3.47%，其中银行贷款的平均利息成本 4.16%，债券及债
务融资工具平均成本为 2.60%，信托、资管等其他融资的平均利息成本 3.80%。
(八) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，公司设立新公司、对合并范围内子公司以现金、债权转股权或其他方式增资、对
外收并购等股权投资金额共计 37.73 亿元，较去年同期增加 3.54%。
1. 重大的股权投资
□适用 √不适用
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
证券投资情况
□适用 √不适用
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(九) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
公司第七届董事会第二十七次会议及 2023 年第一次临时股东大会审议通过了《关于转让下
属公司股权及债权的议案》，批准华夏幸福全资子公司（包括华夏幸福（武汉）房地产开发有限
公司、华夏幸福（深圳）运营管理有限公司、华御宁（南京）房地产开发有限公司）与华润置地
签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》及其相关协议，约定将其各自持有的四家下属公
司股权，包括：华御江（武汉）房地产开发有限公司 100%股权、华御汉（武汉）房地产开发有限
公司 100%股权、华御元（南京）房地产开发有限公司 60%股权、华御城（深圳）物业管理有限公
司 100%股权（即“标的股权”），以及华夏幸福持有的对前述标的股权公司的 1,423,339.50 万元
往来债权（即“标的债权”）转让给华润置地，标的股权及标的债权转让价款合计金额为人民币
124 亿元。华润置地将通过受让上述标的股权公司，间接取得上述标的股权公司开发的武汉长江
中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目（以下简称“目标项目”），以及标的股权公司下
属的子公司（具体内容详见公司 2022 年 12 月 29 日披露的编号为临 2022-078 号《华夏幸福基业
股份有限公司关于转让下属公司股权及债权的公告》及 2023 年 1 月 14 日披露的编号为临 2023-
002 号《华夏幸福基业股份有限公司 2023 年第一次临时股东大会决议公告》）。
截至报告披露日，公司下属公司已与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》
及其相关协议，并已完成标的股权持有人变更的工商登记手续等交割事宜。公司于 2023 年 4 月 3
日及 2023 年 12 月 29 日收到华润置地支付的转让价款共计 44.11 亿元。
公司第八届董事会第十五次会议审议通过了《关于转让下属公司股权的议案》，公司全资子
公司廊坊京御房地产开发有限公司拟向廊坊临空房地产开发建设有限公司转让其持有的三家下属
公司 100%股权，分别为廊坊市裕灿房地产开发有限公司、廊坊市裕腾房地产开发有限公司、廊坊
市裕顺房地产开发有限公司，受让方受让三家下属公司股权的同时承接其全部债务，交易价款即
股权及承接债务金额合计为人民币 22.42 亿元（具体内容详见公司 2023 年 12 月 30 日披露的编
号为临 2023-106 号《华夏幸福基业股份有限公司关于转让下属公司股权的公告》。
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2023 年年度报告
(十) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
权益比 注册资本 本期营业收 本期净利润（万 本期末总资产 本期末净资产
公司名称 主要业务
例（%） （万元） 入（万元） 元） （万元） （万元）
华 御 宁
（南京） 房地产开发经营；住房租赁；非居
房地产开 住房地产租赁；土地使用权租赁； 100 60,000.00 0.00 -150,000.04 4.68 -149,308.12
发有限公 物业管理
司
华夏幸福
（武汉）
房地产开发、经营；自由房屋租
房地产开 100 5,000.00 0.00 -220,000.00 141.36 -220,000.79
赁；物业服务
发有限公
司
对工业园区基础设施建设与管理
怀来鼎兴
进行投资，土地整理，对园区污水
投资开发 100 52,000.00 4,591.53 -62,183.94 976,627.99 -47,373.70
的处理，公用事业设施管理及相
有限公司
关咨询
幸福城服
（廊坊）
企业管理;企业管理咨询 71.63 4,000.00 0.00 -495,159.70 172,598.39 172,506.73
企业管理
有限公司
幸福伙伴
（廊坊）
企业管理;企业管理咨询 71.63 600.00 0.00 -74,284.13 23,099.58 23,086.33
企业管理
有限公司
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2023 年年度报告
九通基业 对工业园区基础设施建设投资；
投资有限 工业园区基础设施建设施工（凭 100 309,000.00 0.00 251,139.52 18,172,722.95 2,636,222.30
公司 资质证经营）
固安九通 园区产业服务；招商代理服务；园
新盛园区 区基础设施建设与管理；土地整
100 30,000.00 16,933.62 -134,115.28 3,795,238.55 940,003.43
建设发展 理；供热投资；污水处理；房屋租
有限公司 赁
园区产业服务；招商代理服务；企
三浦威特
业管理咨询；园区基础设施建设
园区建设
与管理；供热投资；污水处理；房 100 50,000.00 27,230.14 -98,907.53 4,177,243.68 925,747.45
发展有限
屋租赁；农副产品销售；餐饮服
公司
务；场地租赁；广告制作
精诚共创
壹号（廊
坊）企业 企业总部管理;企业管理咨询 59.55 750.00 0.00 -81,538.27 171,687.75 171,596.82
管理有限
公司
房地产开发经营；楼房销售、工业
廊坊京御 厂房开发与经营、工程咨询;自有
房地产开 房屋租赁;土地整理;招商代理服
100 70,700.00 64,194.05 338,848.81 16,007,819.27 5,323,518.80
发有限公 务;地热技术研发与服务;企业管
司 理咨询;工程管理服务;工程造价
咨询业务
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(十一) 公司控制的结构化主体情况
√适用 □不适用
见第十节财务报告附注十、1.在子公司中的权益。
六、 公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
1、产业新城及相关行业
系统性打造高质量发展体系。一是全面提升服务能力，深入实施区域协调发展战略、区域重
大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展
的区域经济布局和国土空间体系。二是合作主体多元化，持续提升服务能力、引入多元主体，整
合多方资源优化产业新城综合服务和发展模式。三是借力 REITs 盘活存量，包括厂房类、中试研
发类等优质资产。
不断迭代产业招商核心能力。一是在国家提出推动全产业链优化升级，打造新兴产业链的背
景下，招商要做到精准化，进一步深入分析研究产业变化趋势，创新对产业推动的作用，提前布
局，做到针对性招商引资。二是招商团队将更加专业化，招商人员能否敏锐发现招商信息、准确
把握企业的核心诉求、判断企业的发展前景，会对招商最终结果产生决定性影响。三是策略组合
化，建立多层次、覆盖面广的招商渠道网络，为企业提供全生命周期服务，用更全更好的服务吸
引企业入驻。四是产业集群化，推动量大面广的中小企业在园区内集群化发展，在完善优质中小
企业培育体系的同时，也有利于发挥集群在产业链对接等方面优势。五是信息数字化，利用技术
手段采集汇总各部门的招商数据，实现信息的交换共享，再通过大数据挖潜，帮助招商部门专业
招商、精准招商、智能招商。
2、住宅开发及相关行业
房地产行业稳步回归健康发展。2023 年国家因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，
积极推进保交楼工作。制定实施一揽子化解地方债务方案，分类处置金融风险，守住了不发生系
统性风险的底线。2024 年国家将更好统筹发展和安全，既着力稳妥有序处置当前风险隐患，又发
力推动健全长效机制，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，有利于房地产市
场平稳健康发展。
顺应房地产发展新模式。当前，房地产发展的两大基础“新型城镇化发展趋势”和“房地产
市场供求关系”发生变化，房地产市场将向“保障房+商品房”双轨制的发展新模式转变。为满足
基本民生需求，“三大工程建设”等城市更新、保障性住房建设类政府代建需求将持续增加。
且随着商品房相关基础性制度的完善、消费升级，人们对更高居住品质的多元化改善性住
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2023 年年度报告
房需求进一步扩大，未来，兼具房地产基因、拥有现代化营销手段及自带流量的代销企业，
将在多元化改善性住房市场发挥重要的撬动作用，拥有较大的发展空间。
3、物业服务行业
物业服务行业具备发展潜力。从行业规模看，根据克而瑞物管平台测算，未来三年物管行业
营业收入增量约 5,000 亿元。2023-2026 年，预估物管行业营业收入规模或将由 38,396 亿元稳
步提升至 43,373 亿元，年均增速在 3%-5%之间。
城市物业服务向一体化、智慧化转变。随着市场空间不断延展，城市服务将释放万亿蓝海市
场，其中涵盖学校、医院、政府共建、交通枢纽、环卫等业态，除基础类服务之外，还涉及综合
治理类、公共资源类、智慧城市类等服务。未来城市服务将持续从“纯服务”向“服务+运营”转
变，从“散点式服务”向“一体化运营”转变，从“科技应用”向“智慧平台”转变。
社区物业服务继续做好增值服务。充分发挥物业服务企业直接联系群众的近场优势，主动配
合居委会等社区组织，加强城市社区党建工作，围绕小区“一老一少”，探索“物业服务”+“生
活服务”、“物业服务”+“养老服务”，积极参与到养老、育幼、家政等服务扩容提质中。更好
地为群众做好增值服务，不断改善物业服务品质，让群众住得舒适、住得安心，不断促进从好房
子到好小区、从好小区到好社区，从而把城市建设好、治理好，打造宜居、韧性、智慧城市。
4、园区及企业服务行业
根据克而瑞预测，未来三年全国产业园新增开发面积将超过 12 亿平方米。到 2026 年，全国
累计园区开发面积将达到 60 亿平方米；园区租售市场规模突破万亿元大关，同时，租赁市场将逐
渐成为主流，一手销售市场仍将保持 4,000 亿元以上的规模；园区轻资产市场也将快速突破 1,000
亿元。
从园区开发到产城融合服务。以前的园区大多分布在城市的周边区域，主要承载产业发展的
职能，未来将更多融入城市生活的功能，实现产城融合。
从企业级服务到产业级服务。从长远发展来看，企业和产业资源是产业园区最核心的资产，
企业服务和产业服务是未来产业园区运营竞争成败的关键。未来园区建设将通过分布式光伏、生
物质能等园区分布式清洁能源系统优化能源供给侧改革，通过能效提升和管理优化提升能源使用，
借助数字化技术助力零碳园区智慧园建设等，推动传统产业向高端化、智能化、绿色化转型。
从资产管理到园区投资孵化。目前，中国绝大多数产业园区还停留在以资产类收益为主要特
征的时代，园区服务主要基于资产出租和设备设施维护,未来越来越多的产业园区企业将从“园区
运营者”向“产业升级合伙人”转变，在做好基础资产管理的同时，直接投资或基金孵化，既能
服务园区产业，又能分享园区产业发展的红利。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
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公司在继续完成“保交楼”和推进债务重组的同时，将坚定推行“全面转型产业新城服务商”
发展战略，稳定业务经营、升级业务模式、创新优化机制以确保战略落地、实现脱困发展。
1、坚决完成“保交楼”。公司将始终坚持以“保交楼”为第一要务，通过加速销售回款、处
置存量资产、催收外部欠款、跨区域调配资源等多渠道保障住宅开复工与交付资金到位，保障业
主利益，维护社会稳定。
2、坚定执行债务重组。公司将继续坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，在省市政府及专
班的指导和支持下，坚决履行债务风险化解的主体责任，分类施策，积极解决重组签约和执行过
程中的现实痛点和核心诉求，持续推进资产交易、信托抵债、以股抵债等各项工作，全力保障债
务重组落地执行。
3、全面转型产业新城服务商。公司将继续秉持“服务即未来”理念，在“全面转型产业新城
服务商”的战略指引下，重塑商业模式，聚焦产业招商核心能力，依托产业新城园区场景，瞄准
优质产业类资产及资源，探索依托“产业+园区”的转型之路。
4、重塑机制保障战略落地。匹配公司战略转型和业务发展需求，优化内部管理，严格业绩考
核，并通过股权激励等机制创新激发核心团队的积极性和创造性，实现共创共享。
(三)经营计划
√适用 □不适用
承接前述发展战略，公司将全力以赴推进“保交楼”、债务重组、业务经营、转型发展等各
项工作。
1、全力以赴“保交楼”。公司将始终以“保交楼”为第一要务，多管齐下筹措资金，全力以
赴复工复产，多措并举确保项目开复工与交付。2024 年度，计划实现复工约 270 万平方米，完成
竣工面积约 270 万平方米。
2、全力推进债务重组。公司将继续坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，切实履行债务风
险化解的主体责任，全力推进重组签约、资产交易、信托抵债、以股抵债等各项工作，确保债务
重组落地执行，切实保障债权人利益。
3、全面恢复业务经营。公司将扎牢核心业务根基，实现产业新城的有序运转和模式优化，探
索不动产发展新模式，同时做好各类资产的运营管理和保值增值。
4、持续推进全面转型。公司将不断聚焦招商核心能力，依托产业新城园区场景，带动产业新
城模式升级转型，同时基于自身优势和资源，加速发展转型业务推进公司全面转型和可持续发展。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、可能面对的风险
（1）受宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素的影响，公司存在部分债务未能如期偿还
的情况，公司新增融资仍面临较大困难，上述情形对公司业务开展仍会产生一定影响。
（2）因公司处于持续推进《债务重组计划》阶段，存在部分银行账户被冻结及未决诉讼情况。
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（3）公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。目前，产业
新城投资下降较多，部分产业新城的业务发展将受到一定程度影响。
（4）公司部分区域的房地产市场价格波动较大，对公司部分区域房地产销售价格及销售情况
造成了一定影响。
2、风险应对措施
（1）公司将继续在省市政府及专班的指导支持下，基于《华夏幸福债务重组计划》，全力推
进公司债务重组工作。公司将继续坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，切实履行债务风险化
解的主体责任，全力推进重组签约、资产交易、信托计划、以股抵债等各项工作。针对不同债权
人分类施策，制定专项解决方案，确保债务重组落地执行，切实保障债权人利益，进一步优化公
司债务结构。
（2）在业务开展上，公司将始终以“保交楼”为第一要务，多管齐下筹措资金，全力以赴复
工复产，多措并举确保项目开复工与交付。公司聚焦核心主业，持续增强“造血”能力，抓销售、
促回款、保现金流，确保公司生存底线。
（3）在经营管理上，将继续通过强化预算管理和投资管理机制，切实提升经营管理水平，持
续降本增效；通过明晰各类业务最小单元，分类管理、精准施策；通过梳理处置、盘活存量资产
以及股权合作等方式，改善公司流动性与财务状况，确保公司业务可持续与健康发展。
（4）在战略转型上，公司坚定“全面转型产业新城服务商”战略方向，重塑商业模式，聚焦
产业招商核心能力，依托产业新城园区场景，瞄准优质产业类资产及资源，积极探索并投资新的
业务方向，逐步兑现市场价值，实现新的增长点，助力公司持续经营和发展。
（5）在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率；同时，创新分配机制，
激发组织动力，稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。
(五)其他
□适用 √不适用
七、 公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因
说明
□适用 √不适用
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第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格遵照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》等法律法规及规范性
文件的规定，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部控制制度，规范公司运作，切实维护公
司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会及各经营层职责明确，公司董事、监事和高
级管理人员勤勉尽责，董事、监事能够积极参加公司股东大会。董事会和监事会能认真履行职责，
确保公司安全、稳定、健康、持续的发展。
（一）关于股东与股东大会
报告期内，公司召开股东大会 10 次（含年度会议）。公司能够根据《公司法》《股票上市规
则》《股东大会议事规则》的要求召集、召开股东大会，股东大会的提案、通知、召开、表决和
决议、决议的执行以及信息披露等方面均符合规定要求。报告期内，公司股东大会均采取现场投
票和网络投票相结合的表决方式，能够确保所有股东、尤其是中小股东充分行使表决权，享有平
等地位。
（二）关于董事和董事会
公司董事会由 8 名董事组成，其中 3 名为独立董事。报告期内，公司董事会人数和人员构成
符合法律、法规的要求，公司董事能够依据《董事会议事规则》等制度，积极出席董事会会议。
公司董事会下设审计委员会、战略委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会等四个专门委员会，
其成员组成合理。自专门委员会设立以来，均严格按照其实施细则开展工作，在公司的经营管理
中充分发挥了其专业性作用。独立董事均严格遵守《独立董事工作制度》及各专门委员会实施细
则，勤勉尽责地履行各自的职责，独立董事在制定公司利润分配方案、续聘会计师事务所、聘任
高管、提名董事候选人、债务重组等事项的过程中提出了宝贵的意见与建议。
（三）关于监事和监事会
公司监事会由 3 名监事组成，其中 1 名为职工代表监事。公司监事均具有法律或财务背景，
具有履行监事职责相关的专业基础，能够依据《监事会议事规则》等制度认真履行自己的职责，
对公司财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，并独立发表意见。
（四）关于控股股东与上市公司
报告期内，控股股东与公司始终在人员、资产、财务、机构以及业务等方面保持独立，不存
在同业竞争。公司建立了防止控股股东及其关联企业占用上市公司资金、侵害上市公司利益的长
效机制，未发生过大股东占用上市公司资金和资产的情况。
（五）关于利益相关者
公司充分尊重和维护债权人、员工、供应商、客户等利益相关者的合法权益，在保持公司持
续发展、实现股东利益最大化的同时，关注社会公益事业等问题，积极履行社会责任。
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（六）关于投资者关系
公司通过多种方式与广大投资者保持良好的沟通，对投资者从各个渠道反馈的信息与问题进
行了回复与解答，并从公司财务数据、经营情况、债务重组进展以及上市公司法律法规等多方面、
多维度地剖析公司情况，树立投资者对公司的信心。
（七）关于信息披露与透明度
公司严格按照有关法律法规、规范性文件及公司制订的《信息披露管理制度》的要求，真实、
准确、完整、及时地通过《上海证券报》《中国证券报》《证券日报》《证券时报》及上海证券
交易所网站等披露有关信息，并做好信息披露前的保密工作，切实履行上市公司信息披露的义务，
保证公司信息披露的公开、公平、公正，积极维护公司、投资者、尤其是中小股东的合法权益。
报告期内，公司共发布 4 份定期报告、108 份临时公告。
（八）关于内幕信息知情人登记管理
报告期内，公司能够按照《内幕信息知情人登记管理制度》的规定，严格规范信息传递流程，
在定期报告和临时公告披露前，严格控制知情人范围，及时对内幕信息及知情人进行登记备案管
理。公司董事、监事、高级管理人员及其他相关人员严格遵守《内幕信息知情人登记管理制度》，
未发现有内幕信息知情人利用内幕信息买卖公司股票的情况，未发生因内幕信息知情人涉嫌内幕
交易受到监管部门处罚的情况。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
√适用 □不适用
2011 年公司实施重大资产重组时，控股股东华夏幸福基业控股股份公司及实际控制人王文学
先生出具了保障公司独立性的承诺函，承诺将保证与公司在人员、资产、财务、机构、业务等方
面相互独立，此后，控股股东及实控人严格履行这一承诺，使公司在业务、资产、人员、机构、
财务方面均保持了独立性，具体如下：
（一）业务独立
公司业务独立于控股股东。控股股东及其控制的其他单位未从事与公司相同或者相近的业务，
公司与控股股东及其控制的其他企业间不存在显失公平的关联交易。
（二）资产独立
公司资产应当独立完整、权属清晰。控股股东及其关联方不存在占用、支配公司资产的情形。
（三）人员独立
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公司人员独立于控股股东，公司的高级管理人员在控股股东未担任除董事、监事以外的其他
行政职务，且未在控股股东及其控制的其他企业领薪；公司的财务人员未在控股股东及其控制的
其他企业中兼职。
（四）机构独立
公司的董事会、监事会及其他内部机构均独立运作，与控股股东及其控制的其他企业间不存
在机构混同的情形；控股股东、实际控制人及其内部机构与公司及公司内部机构之间没有上下级
关系。
（五）财务独立
公司依照法律法规和公司章程建立了健全财务、会计管理制度，坚持独立核算,能够独立作出
财务决策；公司不存在与控股股东及其控制的其他企业共用银行账户的情形；控股股东及其关联
方不存在干预公司财务、会计活动的情形。
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定网 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
站的查询索引 披露日期
审议通过如下事项：
2023 年第 www.sse.com.cn，
1、《关于转让下属公司股权及债
一次临时 2023/1/13 公 告编号： 2023- 2023/1/14
权的议案》
股东大会 002
2、《关于选举董事的议案》
审议通过如下事项：
1、《关于公司第八届董事会独立
2023 年第 www.sse.com.cn，
董事津贴的议案》
二次临时 2023/3/10 公 告编号： 2023- 2023/3/11
2、《关于选举董事的议案》
股东大会 013
3、《关于选举独立董事的议案》
4、《关于选举监事的议案》
2023 年第 www.sse.com.cn， 审议通过《关于下属公司向其股东
三次临时 2023/4/10 公 告编号： 2023- 2023/4/11 提供往来资金分配调用暨财务资
股东大会 023 助的议案》
2023 年第 www.sse.com.cn，
审议通过《关于公司及下属公司新
四次临时 2023/5/8 公 告编号： 2023- 2023/5/9
增担保预计的议案》
股东大会 042
审议通过如下事项：
1、《2022 年度董事会工作报告》
2、《2022 年度监事会工作报告》
2022 年年 www.sse.com.cn， 3、《独立董事 2022 年度述职报告》
度股东大 2023/5/19 公 告编号： 2023- 2023/5/20 4、《2022 年年度报告全文和摘要》
会 047 5、《2022 年度财务决算报告》
6、《2022 年度利润分配预案》
7、《关于续聘会计师事务所的议
案》
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8、《关于公司监事 2022 年度薪酬
情况和 2023 年度薪酬方案的议
案》
审议通过如下议案：
2023 年第 www.sse.com.cn， 1、《关于公司董事 2022 年度薪酬
五次临时 2023/6/5 公 告编号： 2023- 2023/6/6 情况的议案》
股东大会 049 2、《关于公司董事 2023 年度薪酬
方案的议案》
2023 年第 www.sse.com.cn， 审议通过《关于公司下属公司
六次临时 2023/8/3 公 告编号： 2023- 2023/8/4 2023 年下半年向其股东提供盈余
股东大会 064 资金分配暨财务资助的议案》
2023 年第 www.sse.com.cn，
审议通过《关于公司购买董监高责
七次临时 2023/8/24 公 告编号： 2023- 2023/8/25
任险的议案》
股东大会 074
2023 年第 www.sse.com.cn，
审议通过《关于公司及下属公司新
八次临时 2023/9/8 公 告编号： 2023- 2023/9/9
增担保预计的议案》
股东大会 080
2023 年第 www.sse.com.cn，
审议通过《关于修订<独立董事工
九次临时 2023/12/22 公 告编号： 2023- 2023/12/23
作制度>的议案》
股东大会 105
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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四、董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
年度内 报告期内从 是否在
增减
性 年 股份增 公司获得的 公司关
姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期 年初持股数 年末持股数 变动
别 龄 减变动 税前报酬总 联方获
原因
量 额（万元） 取报酬
王文学 董事长 男 57 2010-12-23 2026-03-09 0 0 0 无 0.00 否
赵 威 董事、总裁 男 47 2023-03-10 2026-03-09 1,122,700 1,122,700 0 无 141.33 否
陈怀洲 董事、联席总裁 男 48 2023-03-10 2026-03-09 1,560,000 1,560,000 0 无 140.00 否
冯念一 董事、副总裁 男 40 2023-03-10 2026-03-09 58,500 58,500 0 无 132.99 否
王 葳 董事 女 57 2023-01-14 2026-03-09 0 0 0 无 0.00 是
谢冀川 独立董事 男 60 2020-05-20 2026-03-09 0 0 0 无 30.00 否
陈 琪 独立董事 男 56 2020-05-20 2026-03-09 0 0 0 无 30.00 否
张奇峰 独立董事 男 51 2023-03-10 2026-03-09 0 0 0 无 24.24 否
杨子伊 监事会主席 女 37 2023-03-10 2026-03-09 0 0 0 无 50.80 否
张 燚 监事 男 47 2013-12-20 2026-03-09 0 0 0 无 58.84 否
明 阳 职工监事 男 38 2023-03-10 2026-03-09 0 0 0 无 85.04 否
张书峰 副总裁 男 53 2013-12-20 2026-03-09 1,300,000 1,300,000 0 无 129.09 否
钟 坚 财务总监 男 46 2023-03-10 2026-03-09 91,500 91,500 0 无 140.00 否
孙建福 副总裁 男 39 2023-03-10 2026-03-09 89,300 89,300 0 无 130.07 否
黎毓珊 董事会秘书 女 34 2023-03-10 2026-03-09 0 0 0 无 50.72 否
孟 惊
董事、联席总裁 男 57 2013-12-20 2023-03-09 6,764,420 6,764,420 0 无 7.49 否
（离任）
赵鸿靖
董事、副总裁 男 46 2012-12-24 2023-03-09 3,269,341 3,269,341 0 无 0.00 否
（离任）
陈世敏
独立董事 男 66 2020-05-20 2023-03-09 0 0 0 无 5.76 否
（离任）
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2023 年年度报告
常冬娟
监事会主席 女 44 2013-12-20 2023-03-09 0 0 0 无 16.67 否
（离任）
郑彦丽
职工监事 女 49 2017-05-26 2023-03-09 0 0 0 无 13.19 否
（离任）
胡艳丽
董事会秘书 女 42 2021-10-28 2023-03-09 0 0 0 无 29.02 否
（离任）
合计 / / / / / 14,255,761 14,255,761 0 / 1,214.64 /
注：2023 年 3 月 10 日，公司完成董事会、监事会换届选举工作，公司第八届董事会完成高级管理人员聘任。
姓名 主要工作经历
1967 年出生，中专学历。历任全国第十二届政协委员、河北省第十一届及第十二届人大代表、廊坊市工商联副主席、河北省第八届青
王文学
年联合会委员，现任华夏控股董事长兼总经理、华夏幸福董事长。
1977 年出生，大专学历。历任华夏幸福产业新城香河片区总经理、京北大区总经理、沈阳大区总经理、固安片区总经理、环上海大区
赵 威
总经理、产业发展集团总裁，现任华夏幸福董事兼总裁。
1976 年出生，大专学历。历任华夏地产营销总监、华夏幸福地产业务廊分事业部总经理；孔雀城住宅集团总裁，现任华夏幸福董事兼
陈怀洲
联席总裁。
1984 年出生，研究生学历。清华大学土木水利学院工学学士和工学硕士学位。2007 年至 2010 年任职中粮地产，2011 年加入华夏幸福，
冯念一
历任沈阳大区研发总监、产业新城集团区域管理中心总经理、产业新城集团研发副总裁，现任华夏幸福董事兼副总裁。
1967 年出生，中国政法大学经济法专业、本科学历。曾任平安银行济南分行行长助理、平安银行能源金融事业部总裁助理或副总裁、
王 葳 平安银行特殊资产管理事业部副首席风险专家等职务。现任中国平安人寿保险股份有限公司投管中心投资管理团队风险专家，兼任华
夏幸福董事。
谢冀川 1964 年出生，法学硕士，EMBA。现任北京天驰君泰律师事务所律师、华夏幸福独立董事。
陈 琪 1968 年出生，博士研究生学历。现任清华大学社科学院教授、博士生导师、清华大学战略与安全中心副主任，兼任华夏幸福独立董事。
1973 年出生,博士。曾任中国工商银行湖南省衡东县支行会计与系统员，上海立信会计学院会计与财务学院副院长。现任上海立信会计
张奇峰 金融学院会计学教授，兼任上海徐家汇商城股份有限公司、安徽华恒生物科技股份有限公司、维信诺科技股份有限公司、上海科特新材
料股份有限公司独立董事、华夏幸福独立董事。
1987 年出生，本科学历。曾任华夏幸福机要管理副总经理，现任华夏幸福合规管理部总经理、华夏幸福监事会主席，兼任华夏幸福基
杨子伊
业控股股份公司监事。
男，1977 年出生，本科学历。曾就职于北京市中天辰建筑装饰工程有限公司，任法务顾问兼总裁秘书。2007 年 5 月至今，历任华夏控
张 燚
股法务经理、华夏幸福法人事务部高级经理、法务高级专业总监；现任华夏幸福监事、法务专业副总经理。
明 阳 1986 年出生，会计学硕士，研究生毕业于香港理工大学，本科毕业于西安交通大学国际会计专业；中国注册会计师协会非执业会员，
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2023 年年度报告
英国特许公认会计师公会资深会员。曾任 SOHO 中国有限公司财务经理，施耐德电气（中国）有限公司财务主管，德勤华永会计师事务
所（特殊普通合伙）高级审计员。现任华夏幸福财务会计部总经理。
1971 年出生，本科学历。曾任职于中国工商银行河北省分行，中国农村发展信托投资公司，国务院发展研究中心小城镇改革发展中心。
张书峰
2002 年加入华夏幸福，现任华夏幸福副总裁。
1978 年出生，中央财经大学投资经济系本科毕业。曾任万科企业股份有限公司北京公司财务部副经理、青岛公司财务部负责人、北京
区域运营管理部总监；重庆协信控股(集团)有限公司财务部总经理；旭辉集团股份有限公司财务中心会计总监；三盛集团有限公司首席
钟 坚
财务官 CFO；华夏幸福基业股份有限公司预算管理部总经理、产业新城集团副总裁；新力控股(集团)有限公司首席财务官 CFO；正荣地
产控股股份有限公司财务总监等职务。现任华夏幸福财务总监。
1985 年出生，本科学历。历任华夏幸福地产京东大区人力资源部总经理、孔雀城住宅集团人力资源副总裁，现任华夏幸福副总裁（分
孙建福
管人力资源）。
1990 年出生，研究生学历。外交学院文学学士和文学硕士学位。历任华夏幸福运营管理经理、投资者关系高级经理、证券事务总监、
黎毓珊
华夏幸福董事会办公室主任，现任华夏幸福董事会秘书。
孟 惊 男，1967 年出生，本科学历。历任华夏控股人力资源部经理、分公司总经理、副总裁、华夏控股监事会主席、华夏幸福总裁、华夏控
（离任） 股董事、华夏幸福董事兼联席总裁。
赵鸿靖 赵鸿靖，男，1978 年出生，硕士学历。历任正大置地（有限）公司城市开发二部副总经理、资深副总裁助理；路劲地产集团北京区总
（离任） 经理助理；华夏控股区域事业部运营管理总监、研发中心总经理、华夏幸福总裁助理、华夏幸福董事兼副总裁、华夏幸福董事。
男，1958 年出生，博士研究生学历，现任中欧国际工商学院会计学教授、副教务长及案例中心主任，兼任中微半导体设备（上海）股
陈世敏 份有限公司、赛晶电力电子集团有限公司、银城国际控股有限公司、广发银行独立董事，以及中国邮政储蓄银行股份有限公司外部监
（离任） 事。曾就职于香港理工大学、香港岭南大学、University of Louisiana at Lafayette,Clarion University of Pennsylvania,以及
上海财经大学。
常冬娟 女，1980 年出生，本科学历。历任华夏控股资金管理高级经理、三浦威特主管会计、财务管理专业总监、财务管理高级主任、华夏幸
（离任） 福资金管理部负责人、华夏幸福监事会主席。
郑彦丽 女，1975 年出生，本科学历。历任华夏幸福会计、会计主管、财务经理、预算管理总监、分公司财务负责人、区域财务负责人、事业部
（离任） 财务负责人、华夏幸福监事，现任华夏幸福收并购资产财务负责人。
胡艳丽 女，1982 年出生，法学硕士。历任北京市天元律师事务所律师，华夏幸福证券事务高级总监，江苏玉龙钢管股份有限公司董事会秘书，
（离任） 华夏幸福资本运营总经理、华夏控股董事、华夏幸福董事会秘书等职务。
其它情况说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
在股东单位担任
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务
王文学 华夏控股 董事长、总经理 2007 年 12 月 16 日
王文学 鼎基资本 执行董事 2008 年 1 月 16 日
王文学 东方银联 执行董事 2007 年 11 月 6 日
投管中心投资管
王 葳 平安人寿 2022 年 5 月
理团队风险专家
杨子伊 华夏控股 监事 2014 年 5 月 7 日
杨子伊 鼎基资本 监事 2018 年 1 月 8 日
杨子伊 东方银联 监事 2018 年 1 月 30 日
常冬娟 2023 年 4 月 27
华夏控股 监事 2014 年 5 月 7 日
（离任） 日
在股东单位任
无
职情况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
在其他单位担任 任期终止日
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期
的职务 期
廊坊幸福基业投资
王文学 执行董事 2007 年 10 月 31 日
有限公司
王文学 知合控股有限公司 执行董事、总经理 2014 年 9 月 28 日
中国金茂控股集团
王 葳 非执行董事 2023 年 11 月 29 日
有限公司
北京天驰君泰律师
谢冀川 律师 2007 年 5 月
事务所
清华大学社会科学
陈 琪 教授、博士生导师 1996 年 7 月
学院
上海立信会计金融
张奇峰 会计学教授 2006 年 3 月
学院
维信诺科技股份有
张奇峰 独立董事 2020 年 5 月 22 日
限公司
上海徐家汇商城股
张奇峰 独立董事 2020 年 4 月 23 日
份有限公司
安徽华恒生物科技
张奇峰 独立董事 2019 年 11 月 1 日
股份有限公司
上海科特新材料股
张奇峰 独立董事 2022 年 7 月 26 日
份有限公司
孟 惊 廊坊市凯创九通投
董事 2011 年 6 月 28 日
（离任） 资有限公司
陈世敏
中欧国际工商学院 会计学教授 2008 年 8 月
（离任）
中微半导体设备
陈世敏
（上海）股份有限 独立董事 2018 年 12 月 20 日
（离任）
公司
陈世敏 赛晶科技集团有限 独立非执行董事 2010 年 8 月 19 日
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2023 年年度报告
（离任） 公司
陈世敏 银城国际控股有限
独立非执行董事 2019 年 2 月 18 日
（离任） 公司
陈世敏 中国邮政储蓄银行
外部监事 2019 年 12 月 1 日
（离任） 股份有限公司
陈世敏 广发银行股份有限
独立非执行董事 2021 年 1 月 8 日
（离任） 公司
在其他单位任
无
职情况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 董事、监事的报酬由股东大会决定，高级管理人员的报酬经董事
酬的决策程序 会薪酬与考核委员会考核确认，由董事会审议决定。
董事在董事会讨论本人薪酬
是
事项时是否回避
薪酬与考核委员会或独立董
事专门会议关于董事、监事、
无
高级管理人员报酬事项发表
建议的具体情况
董事、监事、高级管理人员报 根据公司《薪酬福利管理办法》，结合董事、监事和高级管理人
酬确定依据 员的履职情况，确定报酬及相应福利待遇。
董事、监事和高级管理人员
按照绩效考评结果支付完毕。
报酬的实际支付情况
报告期末全体董事、监事和
高级管理人员实际获得的报 1,214.64 万元
酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
赵 威 董事 选举 股东大会选举
陈怀洲 董事 选举 股东大会选举
冯念一 董事 选举 股东大会选举
王 葳 董事 选举 股东大会选举
陈 琪 独立董事 选举 股东大会选举
谢冀川 独立董事 选举 股东大会选举
张奇峰 独立董事 选举 股东大会选举
杨子伊 监事会主席 选举 股东大会选举
张 燚 监事 选举 股东大会选举
明 阳 监事 选举 职工代表大会选举
赵 威 总裁 聘任 董事会聘任
陈怀洲 联席总裁 聘任 董事会聘任
冯念一 副总裁 聘任 董事会聘任
钟 坚 财务总监 聘任 董事会聘任
张书峰 副总裁 聘任 董事会聘任
孙建福 副总裁 聘任 董事会聘任
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2023 年年度报告
黎毓珊 董事会秘书 聘任 董事会聘任
孟 惊 董事、联席总裁 离任 董事会换届
赵鸿靖 董事、副总裁 离任 董事会换届
陈世敏 独立董事 离任 董事会换届
胡艳丽 董事会秘书 离任 高级管理人员换届
郑彦丽 监事 离任 监事会换届
常冬娟 监事会主席 离任 监事会换届
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
审议通过如下议案：
第七届董事 1、《关于提名董事候选人的议案》
会第二十八 2023/2/22 2、《关于提名独立董事候选人的议案》
次会议 3、《关于公司第八届董事会独立董事津贴的议案》
4、《关于召开公司 2023 年第二次临时股东大会的议案》
审议通过如下议案：
第八届董事
1、《关于选举公司董事长的议案》
会第一次会 2023/3/10
2、《关于选举公司第八届董事会专门委员会的议案》
议
3、《关于聘任公司高级管理人员的议案》
审议通过如下议案：
第八届董事
1、《关于下属公司向其股东提供往来资金分配调用暨财务资助
会第二次会 2023/3/24
的议案》
议
2、《关于召开公司 2023 年第三次临时股东大会的议案》
第八届董事 审议通过如下议案：
会第三次会 2023/4/21 1、《关于公司下属公司新增担保预计的议案》
议 2、《关于召开公司 2023 年第四次临时股东大会的议案》
审议通过如下议案：
1、《2022 年度总裁工作报告》
2、《2022 年度董事会工作报告》
3、《独立董事 2022 年度述职报告》
4、《董事会审计委员会 2022 年度履职情况报告》
5、《2022 年年度报告全文和摘要》
6、《董事会关于非标准无保留审计意见涉及事项的专项说明》
第八届董事
7、《2022 年度财务决算报告》
会第四次会 2023/4/28
8、《2022 年度社会责任报告》
议
9、《2022 年度内部控制评价报告》
10、《2022 年度利润分配预案》
11、《关于续聘会计师事务所的议案》
12、《关于会计政策变更的议案》
13、《关于计提资产减值准备和公允价值变动的议案》
14、《关于公司董事 2022 年度薪酬情况及 2023 年度薪酬方案的
议案》
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2023 年年度报告
15、《关于公司高级管理人员 2022 年度薪酬情况和 2023 年度薪
酬方案的议案》
16、《2023 年第一季度报告》
17、《关于召开公司 2022 年年度股东大会的议案》
18、《关于公司及下属公司新增担保预计的议案》
19、《关于公司 2023 年第四次临时股东大会取消议案并增加临
时提案的议案》
审议通过如下议案：
第八届董事
1、《关于公司董事 2022 年度薪酬情况的议案》
会第五次会 2023/5/18
2、《关于公司董事 2023 年度薪酬方案的议案》
议
3、《关于召开公司 2023 年第五次临时股东大会的议案》
审议通过如下议案：
第八届董事 1、《关于公司及下属公司 2023 年下半年新增担保预计的议案》
会第六次会 2023/7/18 2、《关于公司下属公司 2023 年下半年向其股东提供盈余资金分
议 配暨财务资助的议案》
3、《关于召开公司 2023 年第六次临时股东大会的议案》
第八届董事 审议通过如下议案：
会第七次会 2023/8/8 1、《关于公司购买董监高责任险的议案》
议 2、《关于提请召开公司 2023 年第七次临时股东大会的议案》
第八届董事 审议通过如下议案：
会第八次会 2023/8/23 1、《关于公司及下属公司新增担保预计的议案》
议 2、《关于提请召开 2023 年第八次临时股东大会的议案》
第八届董事 审议通过如下议案：
会第九次会 2023/8/30 1、《关于 2023 年半年度报告全文及摘要的议案》
议 2、《关于计提资产减值准备和公允价值变动的议案》
第八届董事
审议通过《关于公司关联股东参与公司以下属公司股权实施债务
会第十次会 2023/9/26
重组暨关联交易的议案》
议
第八届董事 审议通过如下议案：
会第十一次 2023/10/27 1、《关于公司<2023 年第三季度报告>的议案》
会议 2、《关于计提资产减值准备的议案》
第八届董事
会第十二次 2023/11/10 审议通过《关于设立<债务重组计划>相关信托计划的议案》
会议
审议通过如下议案：
1、《关于修订<独立董事工作制度>的议案》
第八届董事
2、《关于修订<董事会审计委员会实施细则>的议案》
会第十三次 2023/12/6
3、《关于修订<董事会提名委员会实施细则>的议案》
会议
4、《关于修订<董事会薪酬与考核委员会实施细则>的议案》
5、《关于提请召开 2023 年第九次临时股东大会的议案》
审议通过如下议案：
第八届董事
1、《关于公司为下属参股公司贷款展期继续提供担保的议案》
会第十四次 2023/12/20
2、《关于对所投资有限合伙企业减资暨关联交易的议案》
会议
3、《关于提请召开 2024 年第一次临时股东大会的议案》
第八届董事
会第十五次 2023/12/29 审议通过《关于转让下属公司股权的议案》
会议
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2023 年年度报告
六、董事履行职责情况
(一)董事参加董事会和股东大会的情况
参加股
参加董事会情况 东大会
情况
董事 是否独
本年应 是否连续
姓名 立董事 以通讯 出席股
参加董 亲自出 委托出 缺席 两次未亲
方式参 东大会
事会次 席次数 席次数 次数 自参加会
加次数 的次数
数 议
王文学 否 16 16 11 0 0 否 2
赵 威 否 15 15 10 0 0 否 5
陈怀洲 否 15 15 10 0 0 否 0
冯念一 否 15 15 11 0 0 否 7
王 葳 否 16 16 15 0 0 否 0
谢冀川 是 16 16 15 0 0 否 1
陈 琪 是 16 16 15 0 0 否 0
张奇峰 是 15 15 14 0 0 否 0
孟 惊
否 1 0 0 0 1 否 0
（离任）
赵鸿靖
否 1 1 1 0 0 否 0
（离任）
陈世敏
是 1 1 1 0 0 否 0
（离任）
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 16
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 11
现场结合通讯方式召开会议次数 5
(二)董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三)其他
□适用 √不适用
七、董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(一) 董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
现任：张奇峰（主任委员）、王葳、陈琪
审计委员会
报告期内曾任：陈世敏、王威、陈琪
提名委员会 陈琪（主任委员）、王文学、谢冀川
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2023 年年度报告
现任：谢冀川（主任委员）、赵威、张奇峰
薪酬与考核委员会
报告期内曾任：谢冀川、陈世敏、孟惊
现任：王文学（主任委员）、赵威、陈琪
战略委员会
报告期内曾任：王文学、吴向东、陈琪
(二) 报告期内审计委员会召开六次会议
重要意见 其他履行
召开日期 会议内容
和建议 职责情况
审议如下事项：
1、《审计监察中心 2022 年工作总结及 2023 年工作计
划议案》
2、《2022 年年度报告》
3、《2022 年度财务决算报告》
4、《2022 年度内部控制评价报告》
2023 年 4 月
5、《关于中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙） 审议通过 无
26 日
2022 年度审计工作的总结报告》
6、《公司关联法人及关联自然人汇总表》
7、《关于续聘会计师事务所的议案》
8、《关于会计政策变更的议案》
9、《关于计提资产减值准备和公允价值变动的议案》
10、《2023 年第一季度报告》
审议如下事项：
1、《2023 年半年度财务报告》
2023 年 8 月 2、《关于公司 2023 年半年度内部审计及第二季度重
审议通过 无
28 日 大事项审计报告的议案》
3、《关于<公司关联法人及关联自然人汇总表>的议案》
4、《关于计提资产减值准备和公允价值变动的议案》
2023 年 9 月 审议《关于公司关联股东参与公司以下属公司股权实
审议通过 无
25 日 施债务重组暨关联交易的议案》
审议如下事项：
1、《关于公司 2023 年第三季度财务报告的议案》
2023 年 10 月 2、《关于<公司 2023 年第三季度内部审计工作报告>
审议通过 无
27 日 的议案》
3、《关于<公司关联法人及关联自然人汇总表>的议案》
4、《关于计提资产减值准备的议案》
2023 年 12 月
审议《关于修订<董事会审计委员会实施细则>的议案》 审议通过 无
6日
2023 年 12 月 审议《关于对所投资有限合伙企业减资暨关联交易的
审议通过 无
19 日 议案》
(三) 报告期内薪酬与考核委员会召开三次会议
重要意见 其他履行
召开日期 会议内容
和建议 职责情况
2023 年 2 月 审议《关于提议公司第八届董事会独立董事津贴的议
审议通过 无
20 日 案》
审议如下事项：
2023 年 4 月
1、《关于公司董事（非独立董事）及高管绩效考核方 审议通过 无
26 日
案》
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2023 年年度报告
2、《关于公司董事 2022 年度薪酬情况和 2023 年度薪
酬方案的议案》
3、关于公司高级管理人员 2022 年度薪酬情况和 2023
年度薪酬方案的议案》
审议如下事项：
2023 年 5 月
1、《关于公司董事 2022 年度薪酬情况的议案》 审议通过 无
17 日
2、《关于公司董事 2023 年度薪酬方案的议案》
(四) 报告期内提名委员会召开两次会议
重要意见 其他履行
召开日期 会议内容
和建议 职责情况
2023 年 2 月
审议《关于提名第八届董事会董事候选人的议案》 审议通过 无
10 日
2023 年 3 月 3
审议《关于提名高级管理人员候选人的议案》 审议通过 无
日
(五) 存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一)员工情况
母公司在职员工的数量 41
主要子公司在职员工的数量 2,032
在职员工的数量合计 10,206
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 266
销售人员 78
技术人员 36
财务人员 288
行政人员 89
物业及其他 9,449
合计 10,206
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士 10
硕士 539
本科 2,002
大专及以下 7,655
合计 10,206
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2023 年年度报告
(二)薪酬政策
√适用 □不适用
1、薪酬定位
根据公司经营战略、所处阶段，结合人力资源政策，按照“共创共享”的原则，公司参照市
场薪酬水平、承担能力，重新匹配薪酬体系，促进公司持续、稳定、健康发展。
2、薪酬结构
员工薪酬结构为固定收入+福利+创造分享。
基本工资+月基本补助构成员工年度固定现金总收入。创造分享收入主要根据当年公司业绩情
况、所在组织的组织绩效以及员工的个人绩效等因素综合确定。
3、薪酬信息与薪酬保密
公司的薪酬福利政策在公司内部公开、透明，但严禁外传。
员工的具体薪酬数据属于保密信息，员工不得以任何形式在公司内外部打探、传播、泄露本
人或他人薪资信息，以及在任何场景下利用此信息获取利益。公司管理层、部门负责人及薪酬工
作人员有权了解公司薪酬体系。
4、薪酬管理责任
薪酬制度及薪酬发放由股份公司人力资源部拟定并报股份公司经营管理层批准后执行。
(三)培训计划
√适用 □不适用
为使人才符合公司战略发展需求，公司持续推动“内部优先，常青藤优先”战略，锚定“4+2+X”
的目标岗位，打造基于六级人才库的人才培养体系，助力员工的成长与发展。“4+2+X”是指产业
新城区域总、产业发展招商总、住宅开发分公司总及项目总“4”类一把手；人力资源、财务“2”
类基石条线负责人；“X”是指公司转型业务的关键岗位。
公司依据培养对象与内容的不同组织各类专项培养,主要包含常青藤培养、一把手及梯队建
设、基石条线负责人及梯队建设、转型业务梯队建设四类专项培养项目。公司拥有自主研发的在
线学习系统(PC+APP)，有效支持随时随地在线学习、在线测试、视频/语音直播，支撑线上培训和
混合式培养项目的落地实施。
1、常青藤培养：常青藤（校招生）是公司长期发展的战略性储备人才。为快速推动常青藤从
职场新手成长为骨干力量，公司针对性地开展了“扬帆训练营”、“启航训练营”、“常青藤比
武”等项目。在一系列常青藤培养项目的支持下，公司一大批优秀常青藤逐步成长为中坚力量，
其中各级干部岗位常青藤占比超过 20%，关键岗位常青藤占比近 45%，更有多名 90 后成长为区域
/分公司总经理。
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2023 年年度报告
2、一把手及梯队建设：公司专注于培养各级一把手干部，打造合格胜任的一把手队伍。“舰
长计划”是为公司长期发展培养可信赖的年轻奋斗者，是给一批认同公司、期待成长、愿意持续
奋斗的年轻人才提供实现价值的平台，是给公司输送各级核心干部的平台。大批年轻奋斗者通过
这个平台走上了重要的管理岗位。住宅集团的“奔藤计划”，选拔具备条件和发展潜力的常青藤
进行重点培养。自 2015 年，各一把手梯队建设项目累计为公司培养输送百余位一把手干部。
3、基石条线负责人及梯队建设：人力条线面向在岗 HRD(人力资源总监)及后备队伍，开展
“政委计划”，为公司打造一支文化认同、担当有为、业务专精的 HRD 及后备队伍。财务条线锚
定财务负责人岗位，从新手开始培养，依次开展“金朝阳计划”、“沃土计划”、“金舵手计划”，
在提升财务条线专业力的同时，夯实人才梯队厚度。自 2017 年，各项目为公司累计培养三十余位
HRD、四十余位财务负责人。
4、在线学习平台：华夏幸福拥有自主研发的在线学习系统。2023 年在线学习平台共支持培
养项目 1,495 期次，培训覆盖 10 万人次，全年培训总时长 13 万小时，整体满意度 98%，沉淀课
程 1,291 门，有力支撑公司各项业务开展。
(四)劳务外包情况
□适用 √不适用
十、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
1、公司 2022 年度利润分配预案
报告期内，公司于 2023 年 4 月 28 日召开第八届董事会第四次会议，审议通过《2022 年度利
润分配预案》，公司独立董事发表了独立意见，认为公司流动性出现阶段性紧张，不满足《公司
章程》规定的现金分红的情形，公司 2022 年度不进行利润分配，亦不实施送股和资本公积金转增
股本，符合相关法律法规、《公司章程》，符合公司长远利益。公司利润分配预案决策程序合法
合规，不存在损害公司及股东利益的情形。2023 年 5 月 19 日，公司召开 2022 年年度股东大会，
审议通过《2022 年度利润分配预案》。
2、公司 2023 年度利润分配预案
2024 年 4 月 28 日，公司第八届董事会第二十次会议审议通过《2023 年度利润分配预案》，
由于受到宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素的影响，公司自 2020 年第四季度以来，发生
流动性阶段性风险，部分债务未能如期偿还，公司业务经营受到影响，2023 年当期实现的可供分
配利润为负，不满足《公司章程》规定的实施利润分配的条件。因此，同意公司 2023 年度拟不进
行利润分配，亦不实施送股和资本公积转增股本。
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(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充 √是 □否
分保护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，
公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
2020 年 12 月 2 日召开的第七届董事会第十三 具体内容详见公司在上海证券交易
次会议及 2020 年 12 月 30 日召开的第十次临时股 所网站（www.sse.com.cn）和《中国证券
东大会审议通过了《关于注销部分股票期权和回购 报》《上海证券报》《证券时报》和《证
注销部分限制性股票的议案》，同意注销 5 名离职 券日报》披露的如下公告：
激励对象持有的已获授但尚未行权的 112.32 万份 《华夏幸福基业股份有限公司关于
股票期权，回购注销其持有的已获授但尚未解除限 注销部分股票期权和回购注销部分限制
售的 48.36 万股限制性股票。 性股票的公告》（公告编号：临 2020-200，
2021 年 4 月 29 日召开的第七届董事会第十四 公告时间 2020 年 12 月 3 日）；
次会议及 2021 年 5 月 28 日召开的 2020 年年度股 《华夏幸福基业股份有限公司关于
东大会审议通过了《关于注销股票期权和回购注销 注销股票期权和回购注销限制性股票的
限制性股票的议案》,同意根据公司《激励计划》的 公告》（公告编号：临 2021-041，公告时
规定，将不符合解锁条件的 19,881,680 股限制性 间：2021 年 4 月 30 日）、《华夏幸福基
股票予以回购注销；将不符合行权条件的 业股份有限公司 2020 年年度股东大会决
20,511,530 份股票期权予以注销。 议公告》（公告编号：临 2021-052，公告
2022 年 4 月 29 日召开的第七届董事会第十八 时间：2021 年 5 月 29 日）；
次会议审议通过了《关于注销股票期权的议案》， 《华夏幸福基业股份有限公司关于
同意公司注销首次授予的第二个行权期内未行权 注销股票期权的公告》（公告编号：临
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的 16,312,530 份股票期权，注销预留授予的第一 2022-024，公告时间：2022 年 4 月 30 日）、
个行权期内未行权的 4,199,000 份股票期权。 《华夏幸福基业股份有限公司 2021 年年
截至目前,公司尚未办理完成上述股票期权注 度股东大会决议公告》（公告编号：2022-
销和限制性股票回购注销手续。 036）
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
2023 年度公司遵循“公平公正公开”的绩效考评原则，结合公司一贯坚持的业绩文化，严格
按照年度绩效考核相关制度，针对公司高级管理人员进行客观公正的绩效评估，并参照公司业绩
完成情况及每位高级管理人员的绩效考评成绩。
公司坚持在激励机制上“回归经营逻辑”、“价值创造与利益共享”的总体目标，通过薪酬
与绩效考评相结合的方式，以结果为导向，严格业绩考核，降费增效。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
公司按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求开展内控评价工作，建立健全内控制度，
确保各个环节有效运作。经自评，公司出具了《2023 年度内部控制评价报告》，报告期内未发现
财务报告及非财务报告存在重大、重要缺陷的情况。2024 年度，公司将结合发展战略和实际经营
环境变化，不断完善各项内部控制管理制度，并保持内部控制体系持续有效运行，进一步推行规
范化、精细化管理，加强内部控制执行情况的监督检查，为公司经济效益、战略目标的实现提供
合理保障，促进公司健康和高质量发展。
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报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
报告期内，公司董事会坚持以风险防范为导向，以提升管理实效为目的，增强内控制度执行
力和内控管理有效性。公司对子公司关键业务和经营活动关键环节建立了相应的控制措施和标准
的管理流程，有效控制经营风险，进而保护投资者的权益。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司第八届董事会第二十次会议审议通过了《2023 年度内部控制评价报告》，全文详见公司
于 2024 年 4 月 30 日在上海证券交易所网站公布的《华夏幸福基业股份有限公司 2023 年度内部
控制评价报告》。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
经公司治理专项自查，报告期内公司不存在需要整改的自查问题。
十六、 其他
□适用 √不适用
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第五节 环境与社会责任
一、 环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 否
报告期内投入环保资金（单位：万元） 0
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
√适用 □不适用
1. 排污信息
√适用 □不适用
本公司及重要子公司均不属于环保部门公布的重点排污单位。
本公司的其他子公司中，属于环境保护部门公布的重点排污单位的子公司及单位为固安九通
基业公用事业有限公司运营管理的第一热源厂、第二热源厂，固安九通基业公用事业有限公司怀
来分公司运营管理的怀来县东花园镇工业区污水厂，大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司运营
管理的南区热源厂、北区热源厂，香河九通基业公用事业有限公司运营的香河工业区污水处理厂。
（1）固安九通基业公用事业有限公司运营管理的第一热源厂主要污染物为烟气、废水、噪声、
固废，具体如下表：
污染物 污染物名 排污许可证
排放口 排放方式 排放值 执行标准
类别 称 审批排放量
烟囱 SO2 有组织排放 ≤35mg/m 《锅炉大气污染物 86.951t/a
烟气 烟囱 NOX 有组织排放 ≤80mg/m 排 放 标 准 》 85.554t/a
烟囱 颗粒物 有组织排放 ≤10mg/m DB13/5161-2020 3.304t/a
废水排放口 COD 间断排放 500mg/L 《污水综合排放标 —
废水
废水排放口 氨氮 间断排放 45mg/L 准》GB8978-1996 —
《工业企业厂界环
昼 65dB（A）夜
噪声 — 稳态噪声 — 境噪声排放标准》 —
55dB（A）
GB12348-2008
热力生产单元 炉灰 委托利用 — — 4900t/a
热力生产单元 炉渣 委托利用 — — 14600t/a
固废 热力生产单元 脱硝石膏 委托处置 — — 254t/a
废脱硝催
热力生产单元 委托处置 — — 120t/a
化剂
（2）固安九通基业公用事业有限公司运营管理的第二热源厂主要污染物为烟气、废水、噪声、
固废，具体如下表：
污染物 污染物 排污许可证
排放口 排放方式 排放值 执行标准
类别 名称 审批排放量
烟囱 SO2 有组织排放 ≤35mg/m 《锅炉大气污染物排 89.767t/a
烟气 烟囱 NOX 有组织排放 ≤80mg/m 放 标 准 》 DB13/5161- 112.209t/a
烟囱 颗粒物 有组织排放 ≤10mg/m 2020 16.831t/a
废水排放口 COD 间断排放 500mg/L 《污水综合排放标准》 —
废水
废水排放口 氨氮 间断排放 45mg/L GB8978-1996 —
稳态噪 昼 65dB（A）夜 《工业企业厂界环境
噪声 — — —
声 55dB（A） 噪 声 排 放 标 准 》
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2023 年年度报告
GB12348-2008
热力生产单元 炉灰 委托利用 — — 4850.4t/a
热力生产单元 炉渣 委托利用 — — 19401.6t/a
脱硝
固废 热力生产单元 委托处置 — — 39.95t/a
石膏
废脱硝
热力生产单元 委托处置 — — 120t/a
催化剂
（3）固安九通基业公用事业有限公司怀来分公司运营管理的怀来县东花园镇工业区污水厂主
要污染物为废气、废水、噪声，具体如下表：
污染物 排污许可证审
排放口 污染物名称 排放方式 排放值 执行标准
类别 批排放量
pH 间接排放 6-9
五日生化需
间接排放 ≤10mg/L
氧量
石油类 间接排放 ≤1mg/L
粪大肠菌群 间接排放 1000 个/L
阴离子表面
间接排放 ≤0.5mg/L
活性剂
动植物油 间接排放 ≤1mg/L
烷基汞 间接排放 不得检出
总汞 间接排放 ≤0.001mg/L
《城镇污水处理
总镉 间接排放 ≤0.01mg/L 厂污染物排放标
废水总排 总铅 间接排放 ≤0.1mg/L
废水 准 》 GB 18918-
口 悬浮物 间接排放 ≤10mg/L 2002 表 1 一级 A
BOD5 间接排放 ≤6mg/L 标准
CODCr 间接排放 ≤50mg/L
SS 间接排放 ≤10mg/L
总磷 间接排放 ≤0.5mg/L
总氮 间接排放 ≤15mg/L
氨氮 间接排放 ≤5（8）mg/L
色度 间接排放 ≤30mg/L
总砷 间接排放 ≤0.1mg/L
总铬 间接排放 ≤0.1mg/L
六价铬 间接排放 ≤0.05mg/L
臭气浓度 无组织排放 ≤20m
≤ 《城镇污水处
氨 无组织排放 理厂污染物排
废气 1.5mg/Nm
≤ 0.06 放 标 准 》 GB
硫化氢 无组织排放 18918-2002
mg/Nm
甲烷 无组织排放 1%
《工业企业厂
昼 60dB（A）夜 界 环 境 噪 声 排
噪声 稳态噪声
50dB（A） 放 标 准 》
GB12348-2008
污染物 排污许可证审
排放口 污染物名称 排放方式 排放值 执行标准
类别 批排放量
pH 间接排放 6-9 《城镇污水处理
废水总排
废水 石油类 间接排放 ≤1mg/L 厂污染物排放标
口
总汞 间接排放 ≤0.001mg/L 准 》 GB 18918-
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总镉 间接排放 ≤0.01mg/L 2002 表 1 一级 A
总铅 间接排放 ≤0.1mg/L 标准
悬浮物 间接排放 ≤10mg/L
BOD5 间接排放 ≤6mg/L
CODCr 间接排放 ≤50mg/L
SS 间接排放 ≤10mg/L
总磷 间接排放 ≤0.5mg/L
总氮 间接排放 ≤15mg/L
氨氮 间接排放 ≤5（8）mg/L
色度 间接排放 ≤30mg/L
总砷 间接排放 ≤0.1mg/L
总铬 间接排放 ≤0.1mg/L
六价铬 间接排放 ≤0.05mg/L
臭气浓度 无组织排放 ≤20m 《城镇污水处
理厂污染物排
废气 氨 无组织排放 ≤1.5mg/Nm 放 标 准 》 GB
硫化氢 无组织排放 ≤0.06 mg/Nm 18918-2002
（4）大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司运营管理的南区热源厂，主要污染物为废气、噪
声、固废，具体如下表：
污染物 排污许可证
排放口 污染物名称 排放方式 排放值 执行标准
类别 审批排放量
二氧化硫 有组织排放 ≤35mg/Nm3 《锅炉大气污染物排 86.44t/a
氮氧化物 有组织排放 ≤80mg/Nm3 放标准》DB13/5161- 86.44t/a
颗粒物 有组织排放 ≤10mg/Nm3 2020 13.17t/a
废气 烟囱
烟气黑度 有组织排放 1级 《锅炉大气污染物排 /
放标准》GB13271-
汞及其化合物 有组织排放 ≤0.05mg/Nm3 /
2014
类别 位置 时段 执行标准
东侧厂界噪声值执行《工业企业厂界环境噪声排放
昼间（06 至 22）≤65-70dB（A） 标准》（GB12348-2008）中 4 类标准，南、西、北
噪声 厂界
侧厂界噪声值实行《工业企业厂界环境噪声排放标
夜间（22 至 06）≤55dB（A） 准》（GB12348-2008）中 3 类标准
固体废物 产生量
类别 类别 委托单位名称 执行标准
名称 （t／a）
《中华人民共和国固体废物污
一般工业 北京京北日新低硫煤炭
炉渣 8,164.76 染环境防治法》等国家及河北
固体废物 经营中心
省的有关规定
《中华人民共和国固体废物污
一般工业 北京京北日新低硫煤炭
脱硫石膏 466.94 染环境防治法》等国家及河北
固体废物 经营中心
省的有关规定
固废
《中华人民共和国固体废物污
一般工业 北京京北日新低硫煤炭
除尘粉尘 348.9 染环境防治法》等国家及河北
固体废物 经营中心
省的有关规定
废脱硝催 河北汉唐宏远环保科技
危险废物 0 ／
化剂 有限公司
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2023 年年度报告
（5）大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司运营管理的北区热源厂，主要污染物为废气、废
水、噪声、固废，具体如下表：
污染物 排污许可证
排放口 污染物名称 排放方式 排放值 执行标准
类别 审批排放量
二氧化硫 有组织排放 ≤35mg/Nm3 《锅炉大气污染物 24.117t/a
氮氧化物 有组织排放 ≤80mg/Nm3 排 放 标 准 》 34.08t/a
颗粒物 有组织排放 ≤10mg/Nm3 DB13/5161-2020 6.16t/a
废气 烟囱
烟气黑度 有组织排放 1级 《锅炉大气污染物 /
排放标准》GB13271-
汞及其化合物 有组织排放 ≤0.05mg/Nm3 /
2014
pH 值 间接排放 6-9
化学需氧量 间接排放 ≤500mg/L
废水总 氨氮 间接排放 / 《污水综合排放标
废水
排放口 悬浮物 间接排放 ≤400mg/L 准》GB8978-1996
五日生化需氧
间接排放 ≤300mg/L
量
类别 位置 时段 执行标准
昼间（06 至 22）≤65dB（A） 《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-
噪音 厂界
夜间（22 至 06）≤55dB（A） 2008）（排污许可证执行标准）
类别 固体废物名称 类别 产生量 类别 固体废物名称
《中华人民共和国固体废物污
一般工业固体 北京京北日新低
炉渣 2,089 染环境防治法》等国家及河北
废物 硫煤炭经营中心
省的有关规定
《中华人民共和国固体废物污
一般工业固体 北京京北日新低
脱硫石膏 26 染环境防治法》等国家及河北
废物 硫煤炭经营中心
固废 省的有关规定
《中华人民共和国固体废物污
一般工业固体 北京京北日新低
除尘粉尘污泥 58 染环境防治法》等国家及河北
废物 硫煤炭经营中心
省的有关规定
河北汉唐宏远环
废脱硝催化剂 危险废物 35.7 ／
保科技有限公司
（6）香河九通基业公用事业有限公司运营的香河工业区污水处理厂主要污染物为废水、废气、
噪声、污泥固废，具体如下表：
污染物 排放 污染物名 排污许可证
排放方式 排放值 执行标准
类别 口 称 审批排放量
CODCr 直接排放 ≤50mg/L
BOD5 直接排放 ≤10mg/L
SS 直接排放 ≤10mg/L 《城镇污水
CODcr：
香武 氨氮 直接排放 ≤5（8）mg/L 处理厂水污
36.5t/a
自流 总磷 直接排放 ≤0.5mg/L 染物排放标
NH3-N：
废水 渠钳 总氮 直接排放 ≤15mg/L 准》
5.84t/a
屯支 pH 直接排放 6-9 （GB18918-
TP:0.365t/a
渠 烷基汞 直接排放 ≤0mg/l 2002）一级
TN:10.95t/a
六价铬 直接排放 ≤0.05mg/l A 标准
总铬 直接排放 ≤0.1mg/l
总汞 直接排放 ≤0.001mg/l
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2023 年年度报告
总铅 直接排放 ≤0.1mg/l
石油类 直接排放 ≤1mg/l
总砷 直接排放 ≤0.1mg/l
阴离子表
直接排放 ≤0.5mg/l
面活性剂
粪大肠菌 ≤ 1000
直接排放
群数 （MPN/L）
动植物油 直接排放 ≤1mg/l
色度 直接排放 ≤30
总镉 直接排放 ≤0.01mg/l
臭气浓度 有组织排放 ≤20 倍 《城镇污水
处理厂污染
氨 无组织排放 ≤1.5mg/m3 物排放标准》
废气
硫化氢 无组织排放 0.06mg/m3 （ GB18918 —
2002）表 4 二
甲烷 无组织排放 1% 级标准
类别 位置 时段 执行标准
昼间≤60dB（A） 《工业企业厂界环境噪声排
噪声 厂界 放标准》（GB12348-2008）
夜间≤50dB（A） 3类
类别 污染物名称 执行标准
《城镇污水处理厂污泥处置混合填埋用泥
固废 脱水污泥
质》（GB/T23485—2009）
2. 防治污染设施的建设和运行情况
√适用 □不适用
（1）固安九通基业公用事业有限公司的第一热源厂防治污染设施的建设和运行情况如下：
序号 名称 位置 运行 备注
1 布袋除尘系统 脱硝塔南侧 运行良好 2015 年 11 月投运
2 脱硫系统 引风机间南侧 运行良好 2015 年 11 月投运
3 脱硝系统 锅炉房南侧 运行良好 2016 年 11 月投运
4 湿电除尘系统 锅炉房南侧 运行良好 2019 年 11 月投运
（2）固安九通基业公用事业有限公司的第二热源厂防治污染设施的建设和运行情况如下：
序号 名称 位置 运行 备注
1 布袋除尘系统 脱硝塔南侧 运行良好 2015 年 11 月投运
2 脱硫系统 除尘塔北侧 运行良好 2015 年 11 月投运
3 脱硝系统 引风机间北侧 运行良好 2016 年 11 月投运
4 湿电除尘系统 锅炉房的北侧 运行良好 2019 年 11 月投运
（3）固安九通基业公用事业有限公司怀来分公司运营管理的怀来县东花园镇工业区污水厂
防治污染设施的建设和运行情况如下：
序号 名称 位置 运行 备注
污水提升泵、调节池、厌氧
1 池、缺氧池、好氧池、MBR 膜 厂区 运行良好 2016 年 4 月投运
池、清水池
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2023 年年度报告
（4）大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区热源厂防治污染设施的建设和运行情况如
下：
序号 名称 位置 运行 备注
1 布袋除尘系统 锅炉房西侧 运行良好 2015 年 11 月投运
2 脱硫系统 引风机间西侧 运行良好 2013 年 11 月投运
3 脱硝系统 锅炉房西侧 运行良好 2017 年 11 月投运
4 湿电除尘系统 锅炉房西侧 运行良好 2019 年 11 月投运
（5）大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司北区热源厂防治污染设施的建设和运行情况如
下：
序号 名称 位置 运行 备注
1 布袋除尘系统 锅炉房西侧 运行良好 2014 年 11 月投运
2 脱硫系统 引风机间西侧 运行良好 2014 年 11 月投运
3 脱硝系统 锅炉房西侧 运行良好 2017 年 11 月投运
4 湿电除尘系统 锅炉房西侧 运行良好 2019 年 11 月投运
（6）香河九通基业公用事业有限公司运营的香河工业区污水处理厂防治污染设施的建设和
运行情况如下：
序号 名称 位置 运行 备注
污水提升泵、调节池、水解酸
化+A2O 工艺+深度处理设备、次
1 厂区 运行良好 2016 年 10 月投运
氯酸钠消毒设备、污泥处理综
合设备
3. 建设项目环境影响评价及其他环境保护行政许可情况
√适用 □不适用
（1）固安九通基业公用事业有限公司的第一热源厂环评批复编号：廊环管[2012]62 号；
（2）固安九通基业公用事业有限公司的第二热源厂环评批复编号：廊环管[2011]108 号；
（3）固安九通基业公用事业有限公司怀来分公司的怀来县东花园镇工业区污水厂环评批复编
号：怀环评函[2012]12 号；
（4）大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区热源厂环评批复编号：大环管[2011]1230 号；
认定或备案文件文号：廊环函[2016]325 号；
（5）大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司北区热源厂环评批复编号：大环管[2014]0828 号；
（6）香河九通基业公用事业有限公司香河工业区污水处理厂项目环评批复编号：香环管[2017]
第 753 号。
4. 突发环境事件应急预案
√适用 □不适用
（1）固安九通基业公用事业有限公司的固安第一、第二热源厂编制了《突发环境事故应急预
案》，并于 2022 年在廊坊市生态环境局进行了备案，备案编号是 131022-2022-052-L 与 131022-
2022-053-L；
（2）固安九通基业公用事业有限公司怀来分公司的怀来县东花园镇工业区污水厂正在委托三
方公司(怀来沐州环保技术咨询有限公司)编制《突发环境事故应急预案》，2021 年 5 月 27 日《突
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2023 年年度报告
发环境事故应急预案》专家评审已通过，并向张家口市生态环境局备案，备案编号为：130730-
2021-043-L；
（3）大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区热源厂、北区热源厂均编制了《突发环境事
故应急预案》，并于 2021 年在廊坊市生态环境局进行了备案，备案编号分别是 131028-2021-042-
L 与 131028-2021-041-L；
（4）香河九通基业公用事业有限公司香河工业区污水处理厂编制了《突发环境事故应急预案》
并于 2021 年 2 月 1 日在廊坊市生态环境局香河县分局备案，备案编号是 131024-2021-002-L。
5. 环境自行监测方案
√适用 □不适用
（1）固安九通基业公用事业有限公司在环保管理上建立了一套完整的环境保护制度，并依
据相关要求在污染物（废气）排放口安装了在线检测设备，日常维护运营由第三方运营单位负责，
并委托第三方检测机构每供暖季对在线设备进行比对监测。
固安九通基业公用事业有限公司的固安第一、第二热源厂：
污染物类别 排放口 污染物名称 自动检测 人工检测 外部检测
烟尘 运营单位技术 环境监测公司在 2020
大气 烟囱 二氧化硫 每分钟连续监测 人员每周比对 年 4 季度和 2021 年 1
氮氧化物 校验一次 季度比对监测两次
（2）大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区热源厂、北区热源厂在环保管理上建立了一
套完整的环境保护制度，并依据相关要求在污染物（废气）排放口安装了在线检测设备，日常维
护运营由第三方运营单位负责，环保局每供暖季对在线设备进行比对监测。
污染物 污染物名
排放口 自动检测 人工检测 外部检测 厂站
类别 称
每分钟连 运行单位技术人员每 环境监测公司每季 南、北区热
二氧化硫
续监测 周比对校验一次 度比对监测一次 源厂
每分钟连 运行单位技术人员每 环境监测公司每季 南、北区热
氮氧化物
续监测 周比对校验一次 度比对监测一次 源厂
每分钟连 运行单位技术人员每 环境监测公司每季 南、北区热
颗粒物
续监测 周比对校验一次 度比对监测一次 源厂
废气 烟囱
运行期间每季度请
南、北区热
烟气黑度 - - 外部单位进行检测
源厂
一次
运行期间每季度请
汞及其化 南、北区热
- - 外部单位进行检测
合物 源厂
一次
运行期间每季度请
南、北区热
噪声 厂界 噪声 - - 外部单位进行检测
源厂
一次
每月请外部单位进 北区热源
pH 值 - -
废水总 行检测一次 厂
废水
排放口 化学需氧 每月请外部单位进 北区热源
- -
量 行检测一次 厂
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2023 年年度报告
每月请外部单位进 北区热源
氨氮 - -
行检测一次 厂
每月请外部单位进 北区热源
悬浮物 - -
行检测一次 厂
五日生化 每月请外部单位进 北区热源
- -
需氧量 行检测一次 厂
（3）固安九通基业公用事业有限公司怀来分公司的怀来县东花园镇工业区污水厂项目在环保
管理上建立了一套完整的环境保护制度，并依据相关要求在污染物（废水）排放口安装了在线检
测设备，日常维护运营由第三方运营单位负责，正在委托第三方检测机构每季度对在线设备进行
比对监测。
污染物
排放口 污染物名称 自动检测 人工检测 外部检测
类别
运行单位技术人
COD、氨氮、 每 2 小时自 第三方检测机构每季
废水 出水口 员每月比对校验
总磷、总氮 动检测 度比对检测一次
一次
（4）固安九通基业公用事业有限公司廊坊市广阳分公司广阳经开区污水厂在环保管理上建立
了一套完整的环境保护制度，并依据相关要求在污染物（废水）排放口安装了在线检测设备，日
常维护运营由第三方运营单位负责，并委托第三方检测机构每月度对厂区出水水质进行检测。
污染物 污染物名
排放口 自动检测 人工检测 外部检测
类别 称
第三方监测公司每月检
运行单位技术人员每周巡
测一次；第三方监测公司
每 2 小时 检不低于一次，每周用标样
废水 总排口 COD 每季度比对监测一次；市
连续监测 对比不低于一次，每月对仪
环保部门每年监督性监
器校准不低于一次。
测一次。
（5）香河九通基业公用事业有限公司香河工业区污水处理厂在环保管理上建立了一套完整的
环境保护制度，并依据相关要求在污染物（废水）排放口安装了进出水在线监测设备，日常维护
运营由第三方运营单位负责，并委托第三方检测机构每季度对厂区出水水质进行检测。
污染物 污染物名
排放口 自动检测 人工检测 外部检测
类别 称
运行单位技术人员每周巡检不 第三方监测公司每
每 2 小时连 低于一次，每周用标样对比不 季度检测一次；环
废水 总排口 COD
续监测 低于一次，每月对仪器校准不 保部门每月检测一
低于一次。 次。
6. 报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
□适用 √不适用
7. 其他应当公开的环境信息
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
√适用 □不适用
1. 因环境问题受到行政处罚的情况
√适用 □不适用
（1）怀来鼎兴投资开发有限公司
公司下属子公司怀来鼎兴投资开发有限公司(以下简称“怀来鼎兴”)因违反《中华人民共和
国水污染防治法》第二十三条第一款关于“实行排污许可管理的企业事业单位和其他生产经营者
应当按照国家有关规定和监测规范，对所排放的水污染物自行监测，并保存原始监测记录。重点
排污单位还应当安装水污染物排放自动监测设备，与环境保护主管部门的监控设备联网，并保证
监测设备正常运行”的规定，于 2023 年 5 月 29 日收到张家口市生态环境局出具的《行政处罚决
定书》（（张环支）罚[2023]26 号），责令按水污染源在线监测系统运行技术规范要求加强在线
运维管理，保证在线监测设备正常运行并罚款人民币肆万陆仟元整。
怀来鼎兴已按照《行政处罚决定书》要求向张家口市生态环境局缴纳完毕全部罚款金额，并
已完成相关整改工作，现已不存在环境问题违法违规事项。
（2）南京溧水区华夏幸福产业小镇投资有限公司
公司下属子公司南京溧水区华夏幸福产业小镇投资有限公司（以下简称“溧水产业小镇投资”）
因违反《中华人民共和国土壤污染防治法》第九十四条第一款第一项关于“未按照规定进行土壤
污染状况调查”的规定，于 2023 年 10 月 24 日收到南京市生态环境局出具的《行政处罚决定书》
（宁环罚[2023]17050 号），责令立即改正违法行为，处罚款人民币叁万玖仟捌佰元整。
溧水产业小镇投资已按照《行政处罚决定书》要求向南京市生态环境局缴纳完毕全部罚款金
额，并已完成相关整改工作，现已不存在环境问题违法违规事项。
2. 参照重点排污单位披露其他环境信息
□适用 √不适用
3. 未披露其他环境信息的原因
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
固安九通基业公用事业有限公司廊坊市广阳分公司广阳经开区污水厂完善入河排污口规范化
建设，公示入河排污口详细信息，接受公众监督。
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 否
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减少排放二氧化碳当量（单位：吨） 0
减碳措施类型（如使用清洁能源发电、在生产过程中使用减碳技术、研发生产助于
无
减碳的新产品等）
具体说明
□适用 √不适用
二、 社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
√适用 □不适用
详见公司于 2024 年 4 月 30 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的《华夏幸福
基业股份有限公司 2023 年度社会责任报告》。
(二) 社会责任工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
三、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
是否
是否有 时履行应 及时履
承诺 承诺 承诺 承诺 及时
承诺时间 履行期 承诺期限 说明未完 行应说
背景 类型 方 内容 严格
限 成履行的 明下一
履行
具体原因 步计划
向平安人寿、平安资管承诺公司 2018、2019、2020 年度 主要受行
收购 归属于上市公司股东的净利润分别不低于 1,141,505 万 业及信用
报告 元、1,448,833 万元、1,800,065 万元，如上市公司前述 环境等多
书或 任一会计年度实际净利润小于承诺净利润的 95%，则华夏 2018 年 7 重因素影 后续各
盈利 控股
权益 控股应予补偿。华夏控股同意并确认，在触发前述补偿义 月 10 日 响以及公 方需就
预测 股东
变动 务的情形下，对应华夏控股向平安人寿当期补偿金额应按 2018 年 7 月 是 至 2020 否 司出现流 补偿事
及补 华夏
报告 本次交易后平安人寿及平安人寿管理的保险资金/产品之 年 12 月 动性紧张 宜进行
偿 控股
书中 股票账户持有的公司总股数与公司现有总股本的比例（即 31 日 后，双方 协商。
所作 25.25%）计算，具体当期补偿金额=（截至当期期末累积 就补偿金
承诺 承诺净利润数－截至当期期末累积实际净利润数） 额尚未达
×25.25%。 成共识。
1、除京御地产从事房地产开发与销售、区域开发外，本
与重 公司及其控制的其他企业不存在从事房地产开发、销售或
大资 控股 区域开发业务的情形。2、本公司将不以直接或间接的方
解决
产重 股东 式从事与上市公司相同或相似的业务，保证将采取合法及
同业 2011 年 8 月 是 长期有效 是 无 无
组相 华夏 有效的措施，促使本公司拥有控制权的其他企业不从事、
竞争
关的 控股 参与与上市公司的生产经营相竞争的任何活动的业务。3、
承诺 如本公司及本公司拥有控制权的其他企业有任何商业机
会可从事、参与任何可能与上市公司的生产经营构成竞争
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2023 年年度报告
的活动，则立即将上述商业机会通知上市公司，在通知中
所指定的合理期间内，上市公司作出愿意利用该商业机会
的肯定答复，则尽力将该商业机会给予上市公司。4、如
违反以上承诺，本公司愿意承担由此产生的全部责任，充
分赔偿或补偿由此给上市公司造成的所有直接或间接损
失。
1、除京御地产从事房地产开发与销售、区域开发外，本
人所控制的其他企业不存在从事房地产开发、销售或区域
开发业务的情形。2、本人将不以直接或间接的方式从事
与上市公司相同或相似的业务，保证将采取合法及有效的
措施，促使本人拥有控制权的其他企业不从事、参与与上
实际
解决 市公司的生产经营相竞争的任何活动的业务。3、如本人
控制
同业 及本人拥有控制权的其他企业有任何商业机会可从事、参 2011 年 8 月 是 长期有效 是 无 无
人王
竞争 与任何可能与上市公司的生产经营构成竞争的活动，则立
文学
即将上述商业机会通知上市公司，在通知中所指定的合理
期间内，上市公司作出愿意利用该商业机会的肯定答复，
则尽力将该商业机会给予上市公司。4、如违反以上承诺，
本人愿意承担由此产生的全部责任，充分赔偿或补偿由此
给上市公司造成的所有直接或间接损失。
1、本公司将善意履行作为上市公司股东的义务，充分尊
重上市公司的独立法人地位，保障上市公司独立经营、自
主决策。本公司将严格按照中国《公司法》以及上市公司
《公司章程》的规定，促使经本公司提名的上市公司董事
控股 依法履行其应尽的诚信和勤勉责任。2、保证本公司及本
解决
股东 公司关联企业原则上不与上市公司发生关联交易。3、如
关联 2011 年 8 月 是 长期有效 是 无 无
华夏 将发生不可避免的关联交易，本公司将促使此等交易严格
交易
控股 按照法律法规、公司章程和公司有关规定履行有关程序；
与上市公司依法签订协议，及时进行信息披露；保证按照
正常商业条件进行，不会要求或接受上市公司给予比在任
何一项市场公平交易中第三者更优惠的条件，保证不通过
关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。4、本公
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2023 年年度报告
司及本公司关联企业将严格和善意履行与上市公司签订
的各种关联交易协议，不会谋求任何超过上述协议规定以
外的利益或收益。
1、本人将依法行使有关权利，促使华夏控股善意履行作
为上市公司股东的义务，尊重上市公司的独立法人地位，
保障上市公司独立经营、自主决策。2、保证本人及本人
的关联企业原则上不与上市公司发生关联交易。3、如将
发生不可避免的关联交易，本人将促使此等交易严格按照
实际
解决 法律法规、公司章程和公司有关规定履行有关程序；与上
控制
关联 市公司依法签订协议，及时进行信息披露；保证按照正常 2011 年 8 月 是 长期有效 是 无 无
人王
交易 商业条件进行，不会要求或接受上市公司给予比在任何一
文学
项市场公平交易中第三者更优惠的条件，保证不通过关联
交易损害上市公司及其他股东的合法权益。4、本人及本
人关联企业将严格和善意履行与上市公司签订的各种关
联交易协议，不会谋求任何超过上述协议规定以外的利益
或收益。
控股
股东 保证上市公司在人员、资产、财务、机构、业务方面的独
其他 2011 年 8 月 是 长期有效 是 无 无
华夏 立。
控股
实际
控制 保证上市公司在人员、资产、财务、机构、业务方面的独
其他 2011 年 8 月 是 长期有效 是 无 无
人王 立。
文学
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2023 年年度报告
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
√适用 □不适用
中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“中兴财光华”）对公司 2023 年度财
务报表出具了带强调事项段的无保留意见审计报告（中兴财光华审会字（2024）第 102067 号）。
根据《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 14 号——非标准审计意见及其涉及事项的处理》
《上海证券交易所股票上市规则》等的相关规定，公司董事会就上述意见涉及事项说明如下：
一、审计报告中强调事项段的主要内容
中兴财光华在出具的公司 2023 年度审计报告中指出：“我们提醒财务报表使用者关注，如财
务报表附注十六、3 所述，受宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素的影响，华夏幸福扣除非
经常性损益后已经连续三年发生亏损，存在部分债务未能按期偿还，部分银行账户冻结及诉讼情
况。华夏幸福在省市政府及专班的指导支持下，积极有效推进债务重组工作，同时，公司采取积
极措施，确保“保交楼”任务完成，产业新城业务恢复及新业务拓展等也取得了一定进展，公司
经营逐步有序恢复。该事项不影响已发表的审计意见。”
二、董事会对强调事项段中涉及事项的说明
公司董事会认为：中兴财光华对公司 2023 年度财务报表出具了带强调事项段的无保留意见
审计报告，该意见是根据中国注册会计师审计准则要求，出于职业判断出具的，客观地反映了公
司 2023 年度财务状况、经营成果。公司董事会对审计意见无异议，将组织公司管理层等积极采取
有效措施，努力消除审计报告中所涉及事项的不利影响，以保证公司持续、健康地发展。
三、董事会针对强调事项段拟采取的措施
公司董事会将组织公司管理层采取积极措施解决消除上述强调事项：
（一）积极推进债务重组，化解短期债务风险，持续优化债务结构
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2023 年年度报告
公司将继续在省市政府及专班的指导支持下，基于《华夏幸福债务重组计划》，全力推进公
司债务重组工作。公司将继续坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，切实履行债务风险化解的
主体责任，全力推进重组签约、资产交易、信托计划、以股抵债等各项工作。针对不同债权人分
类施策，制定专项解决方案，确保债务重组落地执行，切实保障债权人利益，进一步优化公司债
务结构。
（二）聚焦核心主业，推动战略转型全面落地，改善经营状况
1、在业务开展上，公司将始终以“保交楼”为第一要务，多管齐下筹措资金，全力以赴复工
复产，多措并举确保项目开复工与交付。公司聚焦核心主业，持续增强“造血”能力，抓销售、
促回款、保现金流，确保公司生存底线。
2、在经营管理上，将继续通过强化预算管理和投资管理机制，切实提升经营管理水平，持续
降本增效；通过明晰各类业务最小单元，分类管理、精准施策；通过梳理处置、盘活存量资产以
及股权合作等方式，改善公司流动性与财务状况，确保公司业务可持续与健康发展。
3、在战略转型上，公司坚定“全面转型产业新城服务商”战略方向，重塑商业模式，聚焦产
业招商核心能力，依托产业新城园区场景，瞄准优质产业类资产及资源，积极探索并投资新的业
务方向，逐步兑现市场价值，实现新的增长点，助力公司持续经营和发展。
4、在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率；同时，创新分配机制，激
发组织动力，稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
详见第十节、五/40“重要会计政策和会计估计的变更”
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）审批程序及其他说明
√适用 □不适用
经公司董事会审计委员会事前审议，公司于 2024 年 4 月 28 日召开第八届董事会第二十次会
议审议通过了《关于公司会计政策变更的议案》，财政部于 2023 年 10 月 25 日发布了《企业会计
准则解释第 17 号》（财会[2023]21 号）,其中规定对“关于流动负债与非流动负债的划分”“关
于供应商融资安排的披露”“关于售后租回交易的会计处理”的解释内容自 2024 年 1 月 1 日起
施行。
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2023 年年度报告
由于上述会计准则解释的发布，公司需对会计政策进行相应变更，并按以上文件规定的生效
日期开始执行上述会计准则。该项会计政策变更对公司财务报表无重大影响。
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 338
境内会计师事务所审计年限 12 年
境内会计师事务所注册会计师姓名 张猛勇、陈春雪
境内会计师事务所注册会计师审计服务的累
张猛勇（第 3 年）、陈春雪（第 1 年）
计年限
名称 报酬
中兴财光华会计师事务所（特
内部控制审计会计师事务所 94.5
殊普通合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司第八届董事会第四次会议及 2022 年年度股东大会审议通过，批准公司继续聘任中兴
财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2023 年度财务审计机构和内部控制审计机构，并授
权管理层根据会计师事务所全年工作量协商确定相关审计费用。2023 年度财务审计费用 338 万
元，内控审计费用 94.5 万元，2023 年度财务审计及内控审计费用合计为 432.5 万元。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计费用较上一年度下降 20%以上（含 20%）的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
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九、重大诉讼、仲裁事项
√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
√适用 □不适用
事项概述及类型 查询索引
具体内容详见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）
及《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和《证券日报》披
露的如下公告：
2023 年 1 月 17 日，编号为临 2023-003 的《华夏幸福基业股
份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；
2023 年 2 月 11 日，编号为临 2023-007 的《华夏幸福基业股
份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；
2023 年 3 月 11 日，编号为临 2023-016 的《华夏幸福基业股
受宏观经济环境、行业
份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；
环境、信用环境等影响，
2023 年 4 月 15 日，编号为临 2023-025 的《华夏幸福基业股
2020 年第四季度以来公司
份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；
面临流动性阶段性风险，公
2023 年 5 月 13 日，编号为临 2023-043 的《华夏幸福基业股
司融资业务受到较大影响，
份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；
公司业务正常开展也受到
2023 年 6 月 17 日，编号为临 2023-052 的《华夏幸福基业股
一定影响。在上述背景下，
份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；
公司金融债务发生未能如
2023 年 7 月 15 日，编号为临 2023-056 的《华夏幸福基业股
期偿还以及经营相关协议
份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；
付款逾期的情况，导致发生
2023 年 8 月 12 日，编号为临 2023-068 的《华夏幸福基业股
相关诉讼、仲裁案件。报告
份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；
期内，公司定期披露诉讼、
2023 年 9 月 16 日，编号为临 2023-082 的《华夏幸福基业股
仲裁案件相关情况，具体内
份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；
容详见公司临时公告内容。
2023 年 10 月 14 日，编号为临 2023-086 的《华夏幸福基业
股份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；
2023 年 11 月 11 日，编号为临 2023-093 的《华夏幸福基业
股份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；
2023 年 12 月 16 日，编号为临 2023-100 的《华夏幸福基业
股份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；
2024 年 1 月 13 日，编号为临 2024-005 的《华夏幸福基业股
份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》。
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2023 年年度报告
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
受宏观经济环境、行业环境、信用环境等多重因素的影响，公司和华夏控股流动性出现阶段
性紧张。
为化解公司面临的风险，公司在省市政府及专班的指导支持下，制定了《债务重组计划》并
已于 2021 年 9 月 30 日公布并于同年 12 月 9 日获得债委会审议通过。为进一步妥善清偿债务、
更好的保障债权人利益，公司在《债务重组计划》的基础上陆续推出《以股抵债方案》。目前，
方案项下的重组签约、资产交易、以股抵债、信托计划等各项工作均在稳步推进并已取得阶段性
成果。
截至报告披露日，《债务重组计划》中 2,192 亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的
金额累计约为人民币 1,897.51 亿元；公司积极推进《债务重组计划》项下的资产出售和信托抵债
工作。目前已完成丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方
总部资产包交易相关的股权转让协议等协议签署，正在按照转让协议推进相关安排。此外，信托
抵债方案已经公司股东大会审议通过，后续会持续推进信托收益权份额抵偿金融债务的实施。
华夏控股目前正在积极推动制定债务偿付方案，并与相关金融机构等各方积极协商沟通，以
尽快解决华夏控股当前问题。
公司及控股股东将坚决恪守诚信经营理念，积极解决当前问题，落实主体经营责任。以“不
逃废债”为基本前提，按照市场化、法治化、公平公正、分类施策的原则，稳妥化解债务风险，
依法维护债权人合法权益。
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
公司第八届董事会第十次会议审议通过了《关于公司关联股东参与公司以下属公司股权实施
债务重组暨关联交易的议案》，涉及公司控股股东华夏控股、公司实际控制人控制的公司 Zenity
Holdings(HK) Limited（知合控股（香港）有限公司）以其持有的公司债权参与公司以下属公司
股权抵偿的债务重组安排，上述关联交易在履行了必要审议程序后已签署相关协议。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司第八届董事会第十四次会议及公司 2024 年第一次临时股东大会均审议通过了《关于对
所投资有限合伙企业减资暨关联交易的议案》，公司下属公司三浦威特与固安县众润政府投资基
金有限责任公司、河北省冀财产业引导股权投资基金有限公司、廊坊市财信投资基金有限公司、
知合资本管理有限公司共同出资的河北博士后创业股权投资基金（有限合伙）通过减资方式向各
合伙人实施同比例现金分配，基金出资规模由 10,000 万元减资至 100 万元。执行事务合伙人知合
资本管理有限公司为公司实际控制人王文学先生控制的企业，与公司存在关联关系。因此，此次
减资构成关联交易。涉及减资相关文件已经签署，资金分配已实施完毕。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 亿元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保
方与 是否
担保物 担保是否
担保 上市 担保发生日期 担保 担保 担保是 担保逾期 反担保 为关 关联
被担保方 担保金额 担保类型 （如 已经履行
方 公司 (协议签署日) 起始日 到期日 否逾期 金额 情况 联方 关系
有） 完毕
的关 担保
系
华夏 公司 武汉裕中丰房地 连带责任 联营
0.08 2020-10-26 2020-10-26 2023-10-25 无 是 否 - 是 是
幸福 本部 产开发有限公司 担保 公司
华夏 公司 武汉裕灿房地产 连带责任 联营
2.45 2020-9-18 2020-9-18 2028-6-27 无 否 否 - 否 是
幸福 本部 开发有限公司 担保 公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 0.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 2.45
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 17.06
报告期末对子公司担保余额合计（B） 1,554.39
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 1,556.84
担保总额占公司净资产的比例(%) 712%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 1,277.61
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 130.13
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2023 年年度报告
上述三项担保金额合计（C+D+E） 1,407.74
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保总额超过净资产 50%部分的金额 1,281.13 亿元，与“直接或间接
为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保金额”重合
1,151.00 亿元，故上表填列时该部分重合金额予以扣除。本公司及下
属子公司按照房地产经营惯例为商品房购买人提供按揭贷款担保，该
担保情况说明 担保为阶段性连带责任担保，担保期限自公司、按揭银行与购房者签订
的抵押贷款合同生效之日起，至公司为购房者办妥《房屋所有权证》并
协助按揭银行办理抵押登记且将《他项权利证书》交予按揭银行之日
止。截至报告期末，本公司为商品房购买人提供的阶段性担保额为
489.60 亿元。
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：美元
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
其他 自有资金 313,166,700.00
其他情况
√适用 □不适用
注：公司下属子公司环球产业投资有限公司出资 3.13 亿美元，委托 WingskengoLimited 进行管理，用于购买固定收益类产品，包括但不限于美元债券、
美元票据、银行理财等，预期收益率 7-10%，产品期限不超过 3 年。
(2) 单项委托理财情况
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
单位：元 币种：美元
是
实
预 否 未来
际 未
资 是否 期 经 是否
委托理 委托理 报酬 收 到
受托 委托理 资金 金 存在 年化 收 过 有委 减值准备计提金
委托理财金额 财起始 财终止 确定 益 期 逾期未收回金额
人 财类型 来源 投 受限 收益率 益 法 托理 额(如有)
日期 日期 方式 或 金
向 情形 (如 定 财计
损 额
有) 程 划
失
序
Wing 环球产
sken 业投资
公司 有 保本
goLi 有限公
2018-8- 2021-9- 自有 价 浮动
mite 司购买 313,166,700.00 否 7%-10% 313,166,700.00 是 否 313,166,700.00
21 30 闲置 证 收益
d 固定收
资金 券 型
益类产
品
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
√适用 □不适用
公司下属子公司环球产业投资有限公司出资 3.13 亿美元，用于购买固定收益类产品，包括但不限于美元债券、美元票据、银行理财等，预期收益率
7-10%，产品期限不超过 3 年。2021 年 12 月，公司就委托理财服务相关方 China Create Capital Limited 相关对接人失联事项向廊坊市公安机关报案，
并于 2021 年 12 月 14 日收到廊坊市公安局经济犯罪侦查支队出具的《受案回执》。公司已在第一时间组织相关人员就上述委托理财相关事项开展核查工
作，包括自查委托理财相关审批、协议、凭证等文件，组织负责上述委托理财事项的海外融资部负责人和相关经办人员说明委托理财相关情况并提供相
应资料，协调各团队负责人及相关经办人员积极配合公安机关的调查工作等。但因 China Create Capital Limited 为境外企业且其相关对接人已失联，
调查取证难度较大、耗费时间长，目前尚无法预计收回时间及金额，已计提减值准备。2024 年 3 月初，公司收到廊坊市公安局出局的《撤销案件决定书》，
该决定书载明因对犯罪嫌疑人未采取强制措施，自立案之日起两年以内，仍然不能移送审查起诉或者依法作其他处理，根据相关规定撤销此案。由于本
次撤销案件主要系程序性要求，公司已与相关部门沟通重新立案事宜。
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2023 年年度报告
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
委托贷款 自有资金 -168,876,251.44 1,696,243,732.25
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
减值
预期
委托 委托 年化 是否 未来是 准备
委托 报酬 收益 实际
受托 贷款 贷款 资金 资金 收益 经过 否有委 计提
贷款 委托贷款金额 确定 (如 收益或 实际收回情况
人 起始 终止 来源 投向 率 法定 托贷款 金额
类型 方式 有) 损失
日期 日期 程序 计划 (如
有)
廊坊
目前已逾期，
银行 按期
南京东方大唐
股份 付
长期 2016- 2018- 自有 偿还 置业有限公司
有限 499,999,983.69 息， 15% 是 否
贷款 5-31 2-28 资金 贷款 已提供自有房
公司 到期
地产及其附着
营业 还本
物抵押担保。
部
上海 南京 按期 目前已逾期，
银行 长期 2016- 2018- 自有 湖南 付 南京东方大唐
200,000,000.00 15% 是 否
股份 贷款 9-30 3-26 资金 路商 息， 置业公司已提
有限 业街 到期 供土地使用权
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2023 年年度报告
公司 项目 还本 抵押担保。
南京 的建
分行 设及
归还
外部
借款
中国
农业
银行 项目 按期
股份 前期 付
长期 2017- 2021- 自有
有限 230,000,000.00 拆迁 息， 12% 部分收回 是 否
贷款 1-18 10-17 资金
公司 成本 到期
上海 支付 还本
南汇
支行
中国 惠南
农业 镇 28
目前已逾期，
银行 号街 按期
上海宏士达房
股份 坊 付
长期 2017- 2021- 自有 地产开发有限
有限 215,000,000.00 22/1 息， 12% 是 否
贷款 3-7 9-6 资金 公司已提供土
公司 丘地 到期
地使用权抵押
上海 块的 还本
担保。
南汇 开发
支行 建设
中国
目前已逾期，
农业 项目 按期
上海宏士达房
银行 前期 付
长期 2017- 2021- 自有 地产开发有限
股份 281,700,000.00 拆迁 息， 12% 是 否
贷款 4-28 9-27 资金 公司已提供土
有限 成本 到期
地使用权抵押
公司 支付 还本
担保。
上海
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2023 年年度报告
南汇
支行
中国
农业
目前已逾期，
银行 项目 按期
上海宏士达房
股份 前期 付
长期 2019- 2021- 自有 地产开发有限
有限 39,000,000.00 拆迁 息， 12% 是 否
贷款 1-21 9-27 资金 公司已提供土
公司 成本 到期
地使用权抵押
上海 支付 还本
担保。
南汇
支行
中国
农业
目前已逾期，
银行 项目 按期
上海宏士达房
股份 前期 付
长期 2019- 2021- 自有 地产开发有限
有限 13,000,000.00 拆迁 息， 12% 是 否
贷款 2-18 9-27 资金 公司已提供土
公司 成本 到期
地使用权抵押
上海 支付 还本
担保。
南汇
支行
中国
农业
目前已逾期，
银行 项目 按期
上海宏士达房
股份 前期 付
长期 2019- 2021- 自有 地产开发有限
有限 86,420,000.00 拆迁 息， 12% 是 否
贷款 12-26 9-27 资金 公司已提供土
公司 成本 到期
地使用权抵押
上海 支付 还本
担保。
南汇
支行
上海 短期 2017- 2018- 自有 归还 按期 目前已逾期，
100,000,000.00 15% 是 否
银行 贷款 11-30 5-30 资金 关联 付 南京东方大唐
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2023 年年度报告
南京 方借 息， 置业公司已提
分行 款 到期 供土地使用权
还本 抵押担保。
上海
银行 按期 目前已逾期，
归还
股份 付 南京东方大唐
短期 2018- 2018- 自有 关联
有限 200,000,000.00 息， 15% 置业公司已提 是 否
贷款 3-26 9-26 资金 方借
公司 到期 供土地使用权
款
南京 还本 抵押担保。
分行
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、募集资金使用进展说明
□适用 √不适用
十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
√适用 □不适用
2020 年 12 月 2 日召开的第七届董事会第十三次会议及 2020 年 12 月 30 日召开的 2020 年第
十次临时股东大会审议通过了《关于注销部分股票期权和回购注销部分限制性股票的议案》，同
意公司注销 5 名离职激励对象持有的已获授但尚未行权的 112.32 万份股票期权，回购注销其持
有的已获授但尚未解除限售的 48.36 万股限制性股票。
2021 年 4 月 29 日召开的第七届董事会第十四次会议及 2021 年 5 月 28 日召开的 2020 年年度
股东大会审议通过了《关于注销股票期权和回购注销限制性股票的议案》,同意根据公司《激励计
划》的规定，将不符合解锁条件的 19,881,680 股限制性股票予以回购注销；将不符合行权条件的
20,511,530 份股票期权予以注销。
2022 年 4 月 29 日召开的第七届董事会第十八次会议审议通过了《关于注销股票期权的议案》
同意公司注销首次授予的第二个行权期内未行权的 16,312,530 份股票期权，注销预留授予的第
一个行权期内未行权的 4,199,000 份股票期权。
截至目前,公司尚未办理完成上述合计 42,146,260 份股票期权注销和 20,365,280 股限制性
股票的回购注销手续。
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
股票及其衍生 发行日期 发行价 发行数量 上市日期 获准上市 交易终止日
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2023 年年度报告
证券的种类 格（或 交易数量 期
利率）
债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）
华夏幸福基业股份有限公司 2015 2015-10- 2015-12-
5.50% 40 40 详见注 2
年公司债券（第一期） 22 2
华夏幸福基业股份有限公司 2016 2016-1-
6.60% 15 2016-2-4 15 同上
年公司债券（第一期） 20
华夏幸福基业股份有限公司 2016 2016-3-
2016-3-3 7.00% 20 20 同上
年公司债券（第二期）品种一 21
华夏幸福基业股份有限公司 2016 2016-3-
2016-3-4 7.40% 28 28 同上
年非公开发行公司债券（第一期） 24
华夏幸福基业股份有限公司 2016 2016-3- 2016-4-
7.40% 30 30 同上
年非公开发行公司债券（第二期） 24 11
华夏幸福基业股份有限公司 2016 2016-4-
7.20% 20 2016-5-9 20 同上
年非公开发行公司债券（第三期） 12
华夏幸福基业股份有限公司 2016 2016-5- 2016-5-
7.20% 40 40 同上
年非公开发行公司债券（第四期） 10 26
九通基业投资有限公司 2017 年 2017-8-
6.20% 10 2017-9-5 10 同上
非公开公司债券（第一期）品种一 15
九通基业投资有限公司 2017 年 2017-10- 2017-11-
6.40% 6 6 同上
非公开公司债券（第二期） 26 13
九通基业投资有限公司 2018 年 2018-3-
2018-3-9 6.95% 10.9 10.9 同上
非公开发行公司债券（第一期） 26
九通基业投资有限公司 2018 年 2018-5- 2018-6-
5.90% 14 14 同上
非公开发行公司债券（第二期） 31 13
九通基业投资有限公司 2018 年 2018-6-
2018-6-8 5.90% 9.1 9.1 同上
非公开发行公司债券（第三期） 19
华夏幸福基业股份有限公司 2018
2018-5-
年公开发行公司债券（第一期） 5.00% 24.75 2018-6-7 24.75 同上
30
（品种一）
华夏幸福基业股份有限公司 2018
2018-5-
年公开发行公司债券（第一期） 6.80% 5.25 2018-6-7 5.25 同上
30
（品种二）
华夏幸福基业股份有限公司 2018 2018-6- 2018-6-
4.40% 20 20 同上
年公开发行公司债券（第二期） 20 27
华夏幸福基业股份有限公司 2018 2018-9-
2018-9-7 5.60% 13 13 同上
年非公开发行公司债券（第一期） 21
华夏幸福基业股份有限公司 2018
2018-12- 2018-12-
年公开发行公司债券（第三期） 6.00% 30 30 同上
20 25
（品种一）
华夏幸福基业股份有限公司 2018
2018-12- 2018-12-
年公开发行公司债券（第三期） 8.30% 40 40 同上
20 25
（品种二）
华夏幸福基业股份有限公司 2019 2019-3-
5.50% 10 2019-4-3 10 同上
年公开发行公司债券（第一期） 25
九通基业投资有限公司 2019 年
2019-10- 2019-11-
非公开发行公司债券（第一期） 6.40% 20 20 同上
30 8
（品种一）
九通基业投资有限公司 2019 年 2019-12- 2019-12-
6.40% 10 10 同上
非公开发行公司债券（第二期） 5 16
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2023 年年度报告
（品种一）
华夏幸福基业股份有限公司 2017 2017-5- 2017-5-
5.80% 19 19 同上
年第一期中期票据 19 24
华夏幸福固安工业园区新型城镇
2017-3- 2017-3-
化 PPP 项目供热收费收益权资产 5.20% 1.28 1.07 同上
13 31
支持专项计划（17 九通 A4）
华夏幸福固安工业园区新型城镇
2017-3- 2017-3-
化 PPP 项目供热收费收益权资产 5.20% 1.43 1.2 同上
13 31
支持专项计划（17 九通 A5）
华夏幸福固安工业园区新型城镇
2017-3- 2017-3-
化 PPP 项目供热收费收益权资产 5.20% 1.59 1.33 同上
13 31
支持专项计划（17 九通 A6）
华夏幸福固安工业园区新型城镇
2017-3- 2017-3-
化 PPP 项目供热收费收益权资产 - 0.36 0.36 同上
13 31
支持专项计划（17 九通次）
华夏幸福固安工业园区新型城镇
2017-12- 2018-1-
化 PPP 项目资产支持专项计划 6.60% 5 5 同上
13 16
（17 华夏 A4）
华夏幸福固安工业园区新型城镇
2017-12- 2018-1-
化 PPP 项目资产支持专项计划 6.60% 5 5 同上
13 16
（17 华夏 A5）
华夏幸福固安工业园区新型城镇
2017-12- 2018-1-
化 PPP 项目资产支持专项计划 6.60% 5 5 同上
13 16
（17 华夏 A6）
华夏幸福固安工业园区新型城镇
2017-12- 2018-1-
化 PPP 项目资产支持专项计划 - 2 2 同上
13 16
（17 华夏次）
平安汇通-华夏幸福武汉市新洲
区问津产业新城 PPP 项目资产支 2019-6-
6.20% 3.00 2019-7-9 2.74 同上
持专项计划优先级资产支持证券 25
02（19 问津 A2）
平安汇通-华夏幸福武汉市新洲
区问津产业新城 PPP 项目资产支 2019-6-
6.80% 3.00 2019-7-9 2.74 同上
持专项计划优先级资产支持证券 25
03（19 问津 A3）
平安汇通-华夏幸福武汉市新洲
区问津产业新城 PPP 项目资产支 2019-6-
7.00% 3.00 2019-7-9 2.74 同上
持专项计划优先级资产支持证券 25
04（19 问津 A4）
平安汇通-华夏幸福武汉市新洲
区问津产业新城 PPP 项目资产支 2019-6-
7.20% 3.00 2019-7-9 2.74 同上
持专项计划优先级资产支持证券 25
05（19 问津 A5）
平安汇通-华夏幸福武汉市新洲
区问津产业新城 PPP 项目资产支 2019-6-
7.30% 3.00 2019-7-9 2.74 同上
持专项计划优先级资产支持证券 25
06（19 问津 A6）
平安汇通-华夏幸福武汉市新洲
2019-6-
区问津产业新城 PPP 项目资产支 - 2.60 2019-7-9 2.6 同上
25
持专项计划 次级资产支持证 券
115 / 428
2023 年年度报告
（19 问津次）
中金-华夏幸福德清县雷甸产业
新城 PPP 项目资产支持专项计划 2020-3-
4.80% 2.70 2020-4-3 2.41 同上
优先 A1 档资产支持证券（20 德 19
清 A1）
中金-华夏幸福德清县雷甸产业
新城 PPP 项目资产支持专项计划 2020-3-
6.20% 3.50 2020-4-3 3.13 同上
优先 A2 档资产支持证券（20 德 19
清 A2）
中金-华夏幸福德清县雷甸产业
新城 PPP 项目资产支持专项计划 2020-3-
6.30% 3.40 2020-4-3 3.04 同上
优先 A3 档资产支持证券（20 德 19
清 A3）
中金-华夏幸福德清县雷甸产业
新城 PPP 项目资产支持专项计划 2020-3-
6.80% 3.40 2020-4-3 3.04 同上
优先 A4 档资产支持证券（20 德 19
清 A4）
中金-华夏幸福德清县雷甸产业
新城 PPP 项目资产支持专项计划 2020-3-
6.90% 3.40 2020-4-3 3.04 同上
优先 A5 档资产支持证券（20 德 19
清 A5）
中金-华夏幸福德清县雷甸产业
2020-3-
新城 PPP 项目资产支持专项计划 - 2.70 2020-4-3 2.7 同上
19
次级资产支持证券（20 德清次）
华夏幸福基业股份有限公司 2020 2020-3- 2020-3-
5.50% 10 10 同上
年度第一期中期票据 19 24
华夏幸福基业股份有限公司 2020 2020-4- 2020-4-
5.17% 5 5 同上
年度第二期中期票据 16 21
2023-1-
XS2581879207 担保债券 2.50% 20.9871 2023-2-1 20.9871 2031-1-31
31
2023-1-
XS2581879116 担保债券 2.50% 1.0336 2023-2-1 1.0336 2031-1-31
31
2023-1-
XS2581879462 担保债券 2.50% 0.0132 2023-2-1 0.0132 2031-1-31
31
2023-1-
XS2581976748 担保强制转换债券 2.50% 7.1098 2023-2-1 7.1098 2031-1-31
31
2023-1-
XS2581976409 担保强制转换债券 2.50% 0.0015 2023-2-1 0.0015 2031-1-31
31
2023-1-
XS2581977472 担保强制转换债券 2.50% 0.0120 2023-2-1 0.0120 2031-1-31
31
2023-1-
XS2581979171 担保债券 2.50% 18.0569 2023-2-1 18.0569 2031-1-31
31
2023-1-
XS2581978793 担保债券 2.50% 1.2526 2023-2-1 1.2526 2031-1-31
31
2023-1-
XS2581979411 担保债券 2.50% 0.0040 2023-2-1 0.0040 2031-1-31
31
2023-1-
XS2581979841 零息担保债券 0.00% 2.5561 2023-2-1 2.5561 2031-1-31
31
2023-1-
XS2581979767 零息担保债券 0.00% 0.1248 2023-2-1 0.1248 2031-1-31
31
116 / 428
2023 年年度报告
2023-1-
XS2581980187 零息担保债券 0.00% 0.0016 2023-2-1 0.0016 2031-1-31
31
注：
1、2023 年 1 月 31 日发行的担保债券为公司下属公司发行的美元债券基于执行协议安排重组
而发行的新债券，其单位为亿美元，其余公司债类及其他衍生证券数量单位为亿元人民币。
2、目前华夏幸福正在省市政府及专班的指导和支持下积极推进《债务重组计划》相关事项的
落地实施，公司债券、中期票据、ABS 及境外债券的偿付工作将在《债务重组计划》下统筹安排，
相关债券如符合监管要求或市场规则仍可交易。
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
华夏幸福固安工业园区新型城镇化 PPP 项目供热收费收益权资产支持专项计划募集资金 7.06
亿元，其中次级资产支持证券由九通基业投资有限公司持有。华夏幸福固安工业园区新型城镇化
PPP 项目供热收费收益权资产支持专项计划于 2017 年 3 月 15 日成立。在计划存续期间内 17 九通
A4、17 九通 A5、17 九通 A6 均在第 3 年末设置利率调整、购回和售回机制。17 九通 A4、17 九通
A5、17 九通 A6 在 2021 年触发加速清偿后进行了清算分配。目前正在与专项计划管理人及债券持
有人沟通债务重组事宜。
华夏幸福固安工业园区新型城镇化 PPP 项目资产支持专项计划募集资金 32 亿元，其中次级
由九通基业投资有限公司持有。华夏幸福固安工业园区新型城镇化 PPP 项目资产支持专项计划于
2017 年 12 月 19 日成立。该计划存续期内 17 华夏 A4、17 华夏 A5、17 华夏 A6 均在第 3 年末设置
利率调整和售回机制，17 华夏 A4、17 华夏 A5、17 华夏 A6 均在每一年末设置购回权。目前正在
与专项计划管理人及债券持有人沟通债务重组事宜。
平安汇通-华夏幸福武汉市新洲区问津产业新城 PPP 项目资产支持专项计划募集资金 21.00
亿元，其中次级资产支持证券由九通基业投资有限公司持有。平安汇通-华夏幸福武汉市新洲区问
津产业新城 PPP 项目资产支持专项计划于 2019 年 6 月 25 日成立。在计划存续期间内 19 问津 A4、
19 问津 A5、19 问津 A6 均在第 3 年末设置利率调整和售回机制，19 问津 A1、19 问津 A2、19 问津
A3、19 问津 A4、19 问津 A5、19 问津 A6 均在每一年末设置购回权。19 问津 A2、19 问津 A3、19
问津 A4、19 问津 A5、19 问津 A6 在 2021 年进行了清算分配。该专项计划已于 2023 年 3 月完成
《债务重组协议》签署工作。
中金-华夏幸福德清县雷甸产业新城 PPP 项目资产支持专项计划募集资金 19.10 亿元，其中
次级资产支持证券由九通基业投资有限公司持有。中金-华夏幸福德清县雷甸产业新城 PPP 项目
资产支持专项计划于 2020 年 3 月 19 日成立。在计划存续期间内 20 德清 A3、20 德清 A4 均在第 2
年末设置利率调整和售回机制，20 德清 A5 在第三年末设置利率调整和售回机制，20 德清 A1、20
德清 A2、20 德清 A3、20 德清 A4、20 德清 A5 均在每一年末设置购回权。20 德清 A1、20 德清 A2、
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2023 年年度报告
20 德清 A3、20 德清 A4、20 德清 A5 在 2021 年进行了清算分配。该专项计划已于 2023 年 3 月完
成债务重组协议签署工作。
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 142,870
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 138,769
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
质押、标记或冻结
持有有限
股东名称 报告期内增 期末持股数 情况 股东
比例(%) 售条件股
（全称） 减 量 股份 性质
份数量 数量
状态
境内
华夏幸福 质押 359,859,175
非国
基业控股 -42,776,436 450,209,366 11.50 0
有法
股份公司 冻结 756,845
人
中国平安
人寿保险
股份有限 0 414,223,338 10.58 0 无 0 其他
公司－自
有资金
中国平安
人寿保险
股份有限
0 327,936,661 8.38 0 无 0 其他
公司－分
红－个险
分红
中国平安
人寿保险
股份有限
0 238,168,767 6.09 0 无 0 其他
公司－万
能－个险
万能
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2023 年年度报告
华夏控股
－光大证
券－20
华夏 EB 0 45,059,263 1.15 0 无 0 其他
担保及信
托财产专
户
境内
浙江春晖
非国
集团有限 0 27,248,000 0.70 0 质押 15,200,000
有法
公司
人
境内
鼎基资本
非国
管理有限 0 26,676,000 0.68 0 质押 26,676,000
有法
公司
人
华夏控股
－光大证
券－20
华 EB02 0 24,821,648 0.63 0 无 0 其他
担保及信
托财产专
户
北京东方 境内
银联投资 非国
0 19,661,625 0.50 0 质押 19,661,625
管理有限 有法
公司 人
香港中央
境外
结算有限 5,626,715 19,462,885 0.50 0 无 0
法人
公司
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
华夏幸福基业控股股份 人民币普通
450,209,366 450,209,366
公司 股
中国平安人寿保险股份 人民币普通
414,223,338 414,223,338
有限公司－自有资金 股
中国平安人寿保险股份
人民币普通
有限公司－分红－个险 327,936,661 327,936,661
股
分红
中国平安人寿保险股份
人民币普通
有限公司－万能－个险 238,168,767 238,168,767
股
万能
华夏控股－光大证券－
人民币普通
20 华夏 EB 担保及信托财 45,059,263 45,059,263
股
产专户
人民币普通
浙江春晖集团有限公司 27,248,000 27,248,000
股
人民币普通
鼎基资本管理有限公司 26,676,000 26,676,000
股
119 / 428
2023 年年度报告
华夏控股－光大证券－
人民币普通
20 华 EB02 担保及信托财 24,821,648 24,821,648
股
产专户
北京东方银联投资管理 人民币普通
19,661,625 19,661,625
有限公司 股
人民币普通
香港中央结算有限公司 19,462,885 19,462,885
股
前十名股东中回购专户
无
情况说明
上述股东委托表决权、
受托表决权、放弃表决 无
权的说明
1、华夏幸福基业控股股份公司（以下简称“华夏控股”）通过账户
名称为“华夏幸福基业控股股份公司”、“华夏控股－光大证券－
20 华夏 EB 担保及信托财产专户”和“华夏控股－光大证券－20 华
EB02 担保及信托财产专户”等账户合计持有公司 520,090,277 股股
份，占公司截至报告期末总股本 3,913,720,342 股的 13.29%。华夏
控股一致行动人鼎基资本持有公司 26,676,000 股股份，占公司截至
报告期末总股本的 0.68%；东方银联直接持有公司 19,661,625 股股
份，占公司截至报告期末总股本的 0.50%。华夏控股及其一致行动
人合计持有公司 588,576,738 股，占公司截至报告期末总股本的
上述股东关联关系或一
14.47%；上述前 10 名股东中华夏控股持有的 756,845 股股份处于冻
致行动的说明
结状态，冻结股份系为其开展的股票质押式回购交易的金融机构根
据相关约定对华夏控股持有的公司股票执行的冻结操作；
2、中国平安人寿保险股份有限公司通过账户名称为“中国平安人寿
保险股份有限公司－分红－个险分红”、“中国平安人寿保险股份
有限公司－万能－个险万能”、“中国平安人寿保险股份有限公司
－自有资金”等账户与其一致行动人平安资产管理有限责任公司共
计持有公司 985,729,553 股股份，占公司总股本的 25.19%；
3、上述其他股东间关联关系未知。
表决权恢复的优先股股
无
东及持股数量的说明
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 √不适用
前十名股东较上期发生变化
□适用 √不适用
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上市交易情
况
序 有限售条件股东 持有的有限售条件股 限售条
新增可上市
号 名称 份数量 件
可上市交易时间 交易股份数
量
1 吴向东 2,275,000 详见注 1、2、3 0 详见注 4
2 俞建 1,430,000 同上 0 详见注 4
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2023 年年度报告
3 孟惊 1,209,000 同上 0 详见注 5
4 赵鸿靖 702,000 同上 0 详见注 5
5 马万军 585,000 同上 0 详见注 5
6 朱赤 468,000 同上 0 详见注 5
7 赵威 468,000 同上 0 详见注 5
8 吴中兵 468,000 同上 0 详见注 5
9 王振江 468,000 同上 0 详见注 5
10 孟军 468,000 同上 0 详见注 5
11 林俐 468,000 同上 0 详见注 5
12 胡学文 468,000 同上 0 详见注 5
13 陈怀洲 468,000 同上 0 详见注 5
上述股东关联关系或
公司未知上述股东之间是否存在关联或一致行动的情况。
一致行动的说明
注 1：上表中股东均为公司 2018 年限制性股票激励计划的激励对象。其中吴向东、俞建为预留部
分限制性股票的激励对象，其他股东为首次授予限制性股票的激励对象。上表有限售条件股份均
为限制性股票，限制性股票“可上市交易时间”及“新增可上市交易股份数量”均指符合公司限
制性股票激励计划规定的解除限售条件的前提下。
注 2：上表中预留部分限制性股票和首次授予限制性股票均适用不同的限售期。其中：
（1）预留部分限制性股票的第一个解除限售期解除限售条件已成就，于 2020 年 10 月 29 日上市
流通。上表中预留部分限制性股票为未解除限售的部分；
（2）首次授予的限制性股票第一个、第二个解除限售期解除限售条件已成就，分别于 2019 年 9
月 20 日、2020 年 9 月 21 日上市流通。上表中首次授予限制性股票为未解除限售的部分。
注 3：因公司 2020 年度业绩水平未达到业绩考核目标条件和激励对象离职的原因，公司 2021 年
4 月 29 日召开的第七届董事会第十四次会议和 2021 年 5 月 28 日召开的 2020 年年度股东大会审
议通过了《关于注销股票期权和回购注销限制性股票的议案》，上表中的限制性股票将由公司回
购注销，目前回购注销手续尚未办理完成。
注 4：预留部分限制性股票的限售条件详见公司于 2019 年 6 月 10 日披露的《华夏幸福基业股份
有限公司关于向激励对象授予预留部分股票期权与限制性股票的公告》（公告编号：临 2019-110）。
注 5：首次授予限制性股票的限售条件详见公司于 2018 年 6 月 9 日披露的《华夏幸福基业股份有
限公司 2018 年股票期权与限制性股票激励计划（草案）》。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 华夏幸福基业控股股份公司
单位负责人或法定代表人 王文学
成立日期 1998-07-10
对商业、制造业的投资；企业咨询管理；货物或技术的进出
主要经营业务
口（国家禁止或限制的项目除外）。
报告期内控股和参股的其他境内
无
外上市公司的股权情况
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
□适用 √不适用
2 自然人
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
姓名 王文学
国籍 中国
是否取得其他国家或地区居留权 否
主要职业及职务 华夏幸福董事长、华夏控股董事长。
王文学先生曾为维信诺科技股份有限公司（以下简称“维
信诺”，002387）、江苏玉龙钢管股份有限公司（以下简称
“玉龙股份”，601028）、郑州德恒宏盛科技发展股份有限
公司（以下简称“宏盛科技”，600817）实际控制人。具体
情况如下：1、王文学先生为西藏知合科技发展有限公司（曾
用名：西藏知合资本管理有限公司）实际控制人。西藏知合
科技发展有限公司曾为维信诺控股股东，其于 2021 年 3 月
转让持有的维信诺部分股权后，不再是维信诺控股股东，
过去 10 年曾控股的境内外上市公
王文学先生不再是维信诺实际控制人。2、王文学先生为拉
司情况
萨市知合科技发展有限公司实际控制人。拉萨市知合科技
发展有限公司曾为玉龙股份控股股东，其于 2019 年 8 月转
让持有的玉龙股份的股权后，不再是玉龙股份控股股东，
王文学先生不再是玉龙股份实际控制人。3、王文学先生为
拉萨知合企业管理有限公司实际控制人。拉萨知合企业管
理有限公司曾为宏盛科技控股股东，其于 2018 年 12 月转
让持有的宏盛科技股份后，不再持有宏盛科技的股份，王
文学先生不再是宏盛科技实际控制人。
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
法人股东 单位负责人或 成立日 组织机构 主要经营业务或管理活动等情
注册资本
名称 法定代表人 期 代码 况
许可经营项目是：承保人民币和
外币的各种人身保险业务，包括
各类人寿保险、健康保险（不包
括“团体长期健康保险”）、意
中国平安 外伤害保险等保险业务；办理上
2002 年
人寿保险 述业务的再保险业务；办理各种
杨铮 12 月 17 914403007109307395 3,380,000
股份有限 法定人身保险业务；代理国内外
日
公司 保险机构检验、理赔、及其委托
的其他有关事宜；依照有关法律
法规从事资金运用业务；证券投
资基金销售业务；经中国保监会
批准的其他业务。
管理运用自有资金及保险资金，
平安资产 2005 年
受托资金管理业务，与资金管理
管理有限 黄勇 5 月 27 91310000710933446Y 150,000
业务相关的咨询业务，国家法律
责任公司 日
法规允许的其他资产管理业务。
截至报告期末，平安人寿和平安资管分别持有公司股份 984,079,977 股和 1,649,576 股，合计
情况说明
985,729,553 股，占公司截至报告期末总股本 3,913,720,342 股的 25.19%。
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：亿元 币种：人民币
是否
存在
投资者适 终止
到期 债券余 利率 还本付息方 交易场
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 当性安排 交易机制 上市
日 额 （%） 式 所
（如有） 交易
的风
险
上海证券交易所固定
华夏幸福基业股 按年付息，最
上海证 仅限合格 收益证券综合电子平
份有限公司 2015 15 华 2015- 2015-10- 2022- 后一期利息
122494 40.00 5.50 券交易 机构投资 台上采取报价、询价和 否
年公司债券（第一 夏 05 10-22 22 10-22 随本金的兑
所 者 协议交易方式进行交
期） 付一起支付
易
上海证 仅限合格 上海证券交易所固定
华夏幸福基业股 16 华 2016- 2016-1- 2023- 按年付息，最
136167 0.12425 6.60 券交易 机构投资 收益证券综合电子平 否
份有限公司 2016 夏债 1-20 20 1-20 后一期利息
所 者 台上采取报价、询价和
125 / 428
2023 年年度报告
年公司债券（第一 随本金的兑 协议交易方式进行交
期） 付一起支付 易
上海证券交易所固定
华夏幸福基业股 按年付息，最
上海证 仅限合格 收益证券综合电子平
份有限公司 2016 16 华 2016- 2021- 后一期利息
136244 2016-3-3 19.9996 7.00 券交易 机构投资 台上采取报价、询价和 否
年公司债券（第二 夏 02 3-3 3-3 随本金的兑
所 者 协议交易方式进行交
期）品种一 付一起支付
易
上海证券交易所固定
华夏幸福基业股 按年付息，最
上海证 仅限合格 收益证券综合电子平
份有限公司 2016 16 华 2016- 2021- 后一期利息
135082 2016-3-9 28.00 7.40 券交易 机构投资 台上采取报价、询价和 否
年非公开发行公 夏 01 3-4 3-9 随本金的兑
所 者 协议交易方式进行交
司债券（第一期） 付一起支付
易
上海证券交易所固定
华夏幸福基业股 按年付息，最
上海证 仅限合格 收益证券综合电子平
份有限公司 2016 16 华 2016- 2016-3- 2021- 后一期利息
135302 30.00 7.40 券交易 机构投资 台上采取报价、询价和 否
年非公开发行公 夏 04 3-24 24 3-24 随本金的兑
所 者 协议交易方式进行交
司债券（第二期） 付一起支付
易
上海证券交易所固定
华夏幸福基业股 按年付息，最
上海证 仅限合格 收益证券综合电子平
份有限公司 2016 16 华 2016- 2016-4- 2021- 后一期利息
135391 20.00 7.20 券交易 机构投资 台上采取报价、询价和 否
年非公开发行公 夏 05 4-12 18 4-18 随本金的兑
所 者 协议交易方式进行交
司债券（第三期） 付一起支付
易
上海证券交易所固定
华夏幸福基业股 按年付息，最
上海证 仅限合格 收益证券综合电子平
份有限公司 2016 16 华 2016- 2016-5- 2021- 后一期利息
135465 40.00 7.20 券交易 机构投资 台上采取报价、询价和 否
年非公开发行公 夏 06 5-10 12 5-12 随本金的兑
所 者 协议交易方式进行交
司债券（第四期） 付一起支付
易
按年付息，最
华夏幸福基业股 上海证 仅限合格 上海证券交易所固定
18 华 2018- 2018-5- 2022- 后一期利息
份有限公司 2018 143550 24.75 5.00 券交易 机构投资 收益证券综合电子平 否
夏 01 5-30 30 5-30 随本金的兑
年公开发行公司 所 者 台上采取报价、询价和
付一起支付
126 / 428
2023 年年度报告
债券（第一期）品 协议交易方式进行交
种一） 易
华夏幸福基业股 上海证券交易所固定
按年付息，最
份有限公司 2018 上海证 仅限合格 收益证券综合电子平
18 华 2018- 2018-5- 2023- 后一期利息
年公开发行公司 143551 5.25 6.80 券交易 机构投资 台上采取报价、询价和 否
夏 02 5-30 30 5-30 随本金的兑
债券（第一期）品 所 者 协议交易方式进行交
付一起支付
种二） 易
上海证券交易所固定
华夏幸福基业股 按年付息，最
上海证 仅限合格 收益证券综合电子平
份有限公司 2018 18 华 2018- 2018-6- 2022- 后一期利息
143693 20.00 4.40 券交易 机构投资 台上采取报价、询价和 否
年公开发行公司 夏 03 6-20 20 6-20 随本金的兑
所 者 协议交易方式进行交
债券（第二期） 付一起支付
易
上海证券交易所固定
华夏幸福基业股 按年付息，最
上海证 仅限合格 收益证券综合电子平
份有限公司 2018 18 华 2018- 2018-9- 2021- 后一期利息
150683 13.00 5.60 券交易 机构投资 台上采取报价、询价和 否
年非公开发行公 夏 04 9-7 10 9-10 随本金的兑
所 者 协议交易方式进行交
司债券（第一期） 付一起支付
易
华夏幸福基业股 上海证券交易所固定
按年付息，最
份有限公司 2018 上海证 仅限合格 收益证券综合电子平
18 华 2018- 2018-12- 2023- 后一期利息
年公开发行公司 155102 0.18 6.00 券交易 机构投资 台上采取报价、询价和 否
夏 06 12-20 20 12-20 随本金的兑
债券（第三期）品 所 者 协议交易方式进行交
付一起支付
种一） 易
华夏幸福基业股 上海证券交易所固定
按年付息，最
份有限公司 2018 上海证 仅限合格 收益证券综合电子平
18 华 2018- 2018-12- 2025- 后一期利息
年公开发行公司 155103 40.00 8.30 券交易 机构投资 台上采取报价、询价和 否
夏 07 12-20 20 12-20 随本金的兑
债券（第三期）品 所 者 协议交易方式进行交
付一起支付
种二） 易
华夏幸福基业股 按年付息，最
上海证 仅限合格 上海证券交易所固定
份有限公司 2019 19 华 2019- 2019-3- 2024- 后一期利息
155273 10.00 5.50 券交易 机构投资 收益证券综合电子平 否
年公开发行公司 夏 01 3-25 25 3-25 随本金的兑
所 者 台上采取报价、询价和
债券（第一期） 付一起支付
127 / 428
2023 年年度报告
协议交易方式进行交
易
注：
1、在符合《债务重组计划》总体原则的情况下，公司发行的公司债券召集债券持有人会议，相关债券持有人审议并表决通过《关于调整债券本息兑付
安排及利率的议案》等议案（相关内容详见公司于 2023 年 7 月 14 日披露的临 2023-054 号公告）。
2、上述公司债券适用“兑、抵、接”清偿方式，根据公司债务重组相关工作的推进情况，对已签署《债务重组协议》中适用“兑、抵、接”清偿方式
的相关债权人已进行部分资金兑付。
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
华夏幸福基业股份有限公司 2015 年公司债券(第一期)
华夏幸福基业股份有限公司 2016 年公司债券(第二期)(品种一)
华夏幸福基业股份有限公司 2016 年非公开发行公司债券(第一期)
华夏幸福基业股份有限公司 2016 年非公开发行公司债券(第二期)
华夏幸福基业股份有限公司 2016 年非公开发行公司债券(第三期)
华夏幸福基业股份有限公司 2016 年非公开发行公司债券(第四期)
华夏幸福基业股份有限公司 2016 年公司债券（第一期） 未付息，已召集持有人会议表决完成《债券债务重组安排》，目前正在按
华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券(第一期)(品种一) 照《债券债务重组安排》执行
华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券(第一期)(品种二)
华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券(第二期)
华夏幸福基业股份有限公司 2018 年非公开发行公司债券(第一期)
华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券(第三期)(品种一)
华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券(第三期)(品种二)
华夏幸福基业股份有限公司 2019 年公开发行公司债券(第一期)
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2023 年年度报告
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
报告期内，公司决定维持“19 华夏 01”债券票面利率仍为 5.50%，本期债券持有人回售登记 450 万元。目前，公司正在省市政府及专班的指导和
支持下积极推进《债券债务重组安排》相关事项的落地实施，本期债券的偿付安排将在《债券债务重组安排》下统筹安排，后续公司将与受托管理人、
债委会等相关各方共同协商推进本期债券具体偿付安排相关事宜。截止目前，“19 华夏 01”债券已根据《债务债务重组安排》完成债务重组，并已完
成部分本金兑付。
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
中兴财光华会计师事务所 北京市阜成门内大街 28 号凯晨世贸中心东座
王凤岐、张猛勇 张猛勇 010-88000092
（特殊普通合伙） F4 层 929 室
北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 刘忠江、王艳艳、陈咸耿、蔡 010-60838625
中信证券股份有限公司
层 雪珂、黄晨源、朱军 010-60833585
兴业证券股份有限公司 北京市西城区锦什坊大街 35 号 801 室 刘晨曦、夏苗 010-50911206
光大证券股份有限公司 北京市西城区复兴门外大街 6 号 杨奔、赵妤 010-58377814
东方金诚国际信用评估有限 北京市西城区德胜门外大街 83 号德胜国际中
谷建伟 15011253830
公司 心B座7层
大公国际资信评估有限公司 北京市朝阳区霄云路 26 号鹏润大厦 A 座 29 层 孙瑞、胡聪 010-84583355
中诚信国际信用评级有限责
北京市东城区南竹杆胡同 2 号 1 幢 60101 白茹 010-66428877
任公司
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
单位:元 币种:人民币
未使用 募集资金专项账户 募集资金违规使用的 是否与募集说明书承诺的用
债券名称 募集资金总金额 已使用金额
金额 运作情况（如有） 整改情况（如有） 途、使用计划及其他约定一致
15 华夏 05 4,000,000,000.00 4,000,000,000.00 0 正常 无 是
16 华夏债 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00 0 正常 无 是
16 华夏 02 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00 0 正常 无 是
16 华夏 01 2,800,000,000.00 2,800,000,000.00 0 正常 无 是
16 华夏 04 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00 0 正常 无 是
16 华夏 05 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00 0 正常 无 是
16 华夏 06 4,000,000,000.00 4,000,000,000.00 0 正常 无 是
18 华夏 01 2,475,000,000.00 2,475,000,000.00 0 正常 无 是
18 华夏 02 525,000,000.00 525,000,000.00 0 正常 无 是
18 华夏 03 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00 0 正常 无 是
18 华夏 04 1,300,000,000.00 1,300,000,000.00 0 正常 无 是
18 华夏 06 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00 0 正常 无 是
18 华夏 07 4,000,000,000.00 4,000,000,000.00 0 正常 无 是
19 华夏 01 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 0 正常 无 是
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
√适用 □不适用
债券名称 信用评级机构名称 信用评级级别 评级展望变动 信用评级结果变化的原因
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2023 年年度报告
18 华夏 06 中诚信国际信用评级有限责任公司 已终止 已终止 公司流动性阶段性紧张
18 华夏 07 中诚信国际信用评级有限责任公司 已终止 已终止 公司流动性阶段性紧张
19 华夏 01 中诚信国际信用评级有限责任公司 已终止 已终止 公司流动性阶段性紧张
16 华夏 01 大公国际资信评估有限公司 已终止 已终止 公司流动性阶段性紧张
16 华夏 05 大公国际资信评估有限公司 已终止 已终止 公司流动性阶段性紧张
16 华夏 06 大公国际资信评估有限公司 已终止 已终止 公司流动性阶段性紧张
16 华夏 04 大公国际资信评估有限公司 已终止 已终止 公司流动性阶段性紧张
16 华夏债 大公国际资信评估有限公司 已终止 已终止 公司流动性阶段性紧张
18 华夏 02 东方金诚国际信用评估有限公司 C - 公司流动性阶段性紧张
中诚信国际信用评级有限责任公司、 中诚信国际信用评级有限责任公司：已终
18 华夏 03 - 公司流动性阶段性紧张
东方金诚国际信用评估有限公司 止；东方金诚国际信用评估有限公司：C
15 华夏 05 大公国际资信评估有限公司 已终止 已终止 公司流动性阶段性紧张
18 华夏 01 东方金诚国际信用评估有限公司 C - 公司流动性阶段性紧张
16 华夏 02 大公国际资信评估有限公司 已终止 已终止 公司流动性阶段性紧张
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
是否发 变更后 变更 变更是否已取得 变更对债券投资
现状 执行情况
生变更 情况 原因 有权机构批准 者权益的影响
公司正在省
随着公司债券整体完成重组及《以股抵债方案》的推进，公司债务
市 政 府 专
问题得到有效化解，债务结构得到优化，财务状况得到较大改善，
班、金融债 不涉
持续盈利能力得到加强，经营业绩得到提升，公司将步入稳定向好 否 不涉及 不涉及 不涉及
委会的指导 及
的发展阶段。后续公司将按照《债券债务重组安排》《以股抵债方
和支持下进
案》，履行相关义务，从根本上保障债权人合法权益。
行债务重组
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2023 年年度报告
7. 公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：亿元 币种：人民币
是否存在终
债券余 利率 还本付息方 交易场 投资者适当性安 交易
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 止上市交易
额 （%） 式 所 排（如有） 机制
的风险
华夏幸福
按年付息， 全国银行间债券
基业股份
最后一期利 市场机构投资者
有限公司 17 幸福基 2017- 2017- 2021- 银行间 询价
101780003 12.40 5.80 息随本金的 （国家法律、法 否
2017 年度 业 MTN001 05-19 05-23 02-27 市场 交易
兑付一起支 规禁止的投资者
第一期中
付 除外）
期票据
华夏幸福
按年付息， 全国银行间债券
基业股份
最后一期利 市场机构投资者
有限公司 20 华夏幸 2020- 2020- 2021- 银行间 询价
102000447 1.86 5.50 息随本金的 （国家法律、法 否
2020 年度 福 MTN001 03-19 03-23 03-19 市场 交易
兑付一起支 规禁止的投资者
第一期中
付 除外）
期票据
华夏幸福
按年付息， 全国银行间债券
基业股份
最后一期利 市场机构投资者
有限公司 20 华夏幸 2020- 2020- 2021- 银行间 询价
102000735 5.00 5.17 息随本金的 （国家法律、法 否
2020 年度 福 MTN002 04-16 04-20 03-19 市场 交易
兑付一起支 规禁止的投资者
第二期中
付 除外）
期票据
注：
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2023 年年度报告
1、上述三只中票发行本金规模合计为 33.0 亿元，截至目前，已签署《债务重组协议》金额为 29.63 亿元，中票存续金额为 19.26 亿元，13.74 亿元
已注销转为其他类型债务；
2、上述三只中票已签署《债务重组协议》金额为 29.63 亿元中“17 幸福基业 MTN001”已签约金额为 16.45 亿元、“20 华夏幸福 MTN001”已签约金
额为 9.39 亿元、“20 华夏幸福 MTN002”已签约金额为 3.79 亿元；
3、上述三只中票已签署《债务重组协议》的 29.63 亿元中，共计 13.74 亿元已签署注销协议并完成注销手续，其中：“17 幸福基业 MTN001”注销金
额为 5.60 亿元；“20 华夏幸福 MTN001”注销金额为 8.14 亿元。
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
债券名称 未偿还余额 未按期偿还的原因 处置进展
华夏幸福基业 为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司积极协调各方商讨多种方式解决当前问
股份有限公司 题。在省市政府及专班的指导和支持下，公司于 2021 年 10 月 8 日披露了《关于重大事项进展暨
12.40
2017 年度第一 股票复牌的公告》，其中披露了《债务重组计划》的主要内容。公司于 2021 年 12 月 10 日披露了
期中期票据 《关于公司债务重组的进展公告》，《债务重组计划》获得金融机构债权人委员会全体会议审议
华夏幸福基业 通过。另外，为全力保障金融债务重组签约，更好的保障债权人利益，争取进一步妥善清偿债务，
股份有限公司 公司坚决贯彻“不逃废债”原则，在《债务重组计划》基础上，拟增加偿债资源和选择权，制订
1.86
2020 年度第一 公司流动性阶段性 并于 2022 年 9 月 17 日披露了《华夏幸福债务重组计划补充方案》。截至报告披露日，《债务重
期中期票据 紧张 组计划》中 2,192 亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币 1,897.51 亿
元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券 371.3 亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行
华夏幸福基业 的 49.6 亿美元（约合人民币 335.32 亿元）债券重组），约占金融债务金额的 86.6%。公司以下
股份有限公司 属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额（本息合计，下同）约为人民币 106.99
5.00
2020 年度第二 亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为 27.01%。
期中期票据 目前公司已与大部分中期票据持有人签署债务重组协议，并按重组协议约定进行债券注销及
后续兑付工作。同时，公司持续与债权人沟通债务重组相关安排。
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
债券名称 付息兑付情况的说明
华夏幸福基业股份有限公司 2017 年度第一期中期票据
华夏幸福基业股份有限公司 2020 年度第一期中期票据 未付息，但对已签署重组协议的债权人已启动兑付相关工作安排
华夏幸福基业股份有限公司 2020 年度第二期中期票据
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
公司及下属子公司发生债务逾期并且未能在宽限期内进行足额偿还，触发了中期票据交叉保护条款。根据《华夏幸福基业股份有限公司 2017 年度第
一期中期票据募集说明书》中投资人保护条款约定，中信银行及招商证券于 2021 年 2 月 26 日召开了持有人会议。出席本次会议的持有人所持有的表决
权已达到本期中期票据总表决权的三分之二以上，但因议案未能经出席会议的本期中期票据持有人所持表决权的四分之三以上通过，故本次持有人会议
未能形成豁免决议。根据募集说明书的约定，如未获得豁免，本期中期票据本息应在持有人会议召开日的次一日（即 2021 年 2 月 27 日）立即到期应付，
截至报告期末，公司未能足额兑付本期中期票据的本金及利息，但对已签署重组协议的债权人已启动兑付相关工作安排。
公司及下属子公司发生债务逾期并且未能在宽限期内进行足额偿还，触发了中期票据交叉保护条款。根据《华夏幸福基业股份有限公司 2020 年度第
一期中期票据募集说明书》中投资人保护条款约定，中信银行及招商证券于 2021 年 3 月 15 日召开了持有人会议。出席本次会议的持有人所持有的表决
权已达到本期中期票据总表决权的三分之二以上，但因议案未能经出席会议的本期中期票据持有人所持表决权的四分之三以上通过，故本次持有人会议
未能形成豁免决议。根据募集说明书的约定，如未获得豁免，本期中期票据本息应在持有人会议召开日的次一日（即 2021 年 3 月 19 日）立即到期应付，
截至报告期末，公司未能足额兑付本期中期票据的本金及利息，但对已签署重组协议的债权人已启动兑付相关工作安排。
公司及下属子公司发生债务逾期并且未能在宽限期内进行足额偿还，触发了中期票据交叉保护条款。根据《华夏幸福基业股份有限公司 2020 年度第
二期中期票据募集说明书》中投资人保护条款约定，中信银行及招商证券于 2021 年 3 月 15 日召开了持有人会议。出席本次会议的持有人所持有的表决
权已达到本期中期票据总表决权的三分之二以上，但因议案未能经出席会议的本期中期票据持有人所持表决权的四分之三以上通过，故本次持有人会议
未能形成豁免决议。根据募集说明书的约定，如未获得豁免，本期中期票据本息应在持有人会议召开日的次一日（即 2021 年 3 月 19 日）立即到期应付，
截至报告期末，公司未能足额兑付本期中期票据的本金及利息，但对已签署重组协议的债权人已启动兑付相关工作安排。
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2023 年年度报告
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
中兴财光华会计师事务所（特殊普通 北京市阜成门内大街 28 号凯晨世贸中心东座 F4 层
王凤岐、张猛勇 王凤岐 010-88000092
合伙） 929 室
北京市西城区德胜门外大街 83 号德胜国际中心 B
东方金诚国际信用评估有限公司 谷建伟 15011253830
座7层
中诚信国际信用评级有限责任公司 北京市东城区南竹杆胡同 2 号 1 幢 60101 白茹 010-66428877
招商银行股份有限公司 深圳市深南大道 7088 号招商银行大厦 刘妤菲、潘诗婷 010-86490197
招商证券股份有限公司 深圳市福田区益田路江苏大厦 A 座 38-45 层 杨栋、马国栋 010-60840880
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
募集资金违规使 是否与募集说明书承
未使用 募集资金专项账户
债券名称 募集资金总金额 已使用金额 用的整改情况 诺的用途、使用计划
金额 运作情况（如有）
（如有） 及其他约定一致
华夏幸福基业股份有限公司
1,900,000,000.00 1,900,000,000.00 0 正常 无 是
2017 年度第一期中期票据
华夏幸福基业股份有限公司
1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 0 正常 无 是
2020 年度第一期中期票据
华夏幸福基业股份有限公司
500,000,000.00 500,000,000.00 0 正常 无 是
2020 年度第二期中期票据
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
√适用 □不适用
债券名称 信用评级机构名称 信用评级级别 评级展望变动 信用评级结果变化的原因
华夏幸福基业股份有限公司 2017 年度第 东方金诚国际信用评估有限公
C - 公司流动性阶段性紧张
一期中期票据 司
华夏幸福基业股份有限公司 2020 年度第 中诚信国际信用评级有限责任
已终止 已终止 公司流动性阶段性紧张
一期中期票据 公司
华夏幸福基业股份有限公司 2020 年度第 中诚信国际信用评级有限责任
已终止 已终止 公司流动性阶段性紧张
二期中期票据 公司
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
是否发 变更后 变更原 变更是否已取得 变更对债券投资
现状 执行情况
生变更 情况 因 有权机构批准 者权益的影响
公司正在省 随着债务重组协议逐步签署及《以股抵债方案》的推进，公司债务问
市政府及专 题将得到有效化解，债务结构得到优化，财务状况得到较大改善，持
班的指导和 续盈利能力得到加强，经营业绩得到提升，公司将步入稳定向好的发 否 不涉及 不涉及 不涉及 不涉及
支持下实施 展阶段。后续公司将按照《债务重组计划》《以股抵债方案》以及签
债务重组 署的债务重组协议，履行相关义务，从根本上保障债权人合法权益。
7. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
√适用 □不适用
亏损情况 本公司 2022 年末净资产 243.50 亿元，2023 年净利润为-72.15 亿元，亏损金额达到上年末净资产的 29.63%。
受宏观经济环境、行业环境、信用环境等多重因素影响，公司自 2020 年第四季度以来流动性出现阶段性
紧张，对公司经营和融资产生一定影响，导致公司业绩下降幅度较大。
（一）财务费用持续偏高
2023 年，公司在省市政府及专班的指导支持下，以“不逃废债、同债同权”为基本原则，全力履行主体责
任，积极推进债务重组。截至 2023 年 12 月 31 日，《债务重组计划》中 2,192 亿元金融债务通过签约等方式
亏损原因 实现债务重组的金额累计约为人民币 1,885.76 亿元，约占金融债务金额的 86.0%。但债务本金规模庞大，按
照重组后利率计息，同时剩余未重组部分按照原借款协议计提利息及罚息，2023 年公司计提财务费用 91.68 亿
元。
（二）资产交易投资损失的确认
公司下属公司与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》及其相关协议，并已完成标的股
权持有人变更的工商登记手续等交割事宜，2023 年确认相关投资损失 30.42 亿元。
2023 年亏损情况将对本公司生产经营状况、财务情况或偿债能力产生一定程度的影响。为化解公司流动
对公司生产经营和偿债能力的影响
性风险，加快促进公司有序经营，公司积极应对，具体情况详见本报告第三节 六、（四）部分。
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
√适用 □不适用
受宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素的影响，公司和华夏控股流动性出现阶段性紧张。截止 2023 年 12 月 31 日，除债券外的有息债务逾期
金额为 239.05 亿元（不含利息）。
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2023 年年度报告
为化解公司面临的风险，公司在省市政府及专班的指导支持下，《债务重组计划》已于 2021 年 9 月 30 日公布并于同年 12 月 9 日获得债委会审议通
过。为进一步妥善清偿债务、更好的保障债权人利益，公司在《债务重组计划》的基础上陆续推出《以股抵债方案》。目前，方案项下的重组签约、资
产交易、以股抵债等各项工作均在稳步推进并已取得阶段性成果。截至报告披露日，《债务重组计划》中 2,192 亿元金融债务通过签约等方式实现债务
重组的金额累计约为人民币 1,897.51 亿元。
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
√适用 □不适用
报告期内，公司不存在违反法律法规、《公司章程》、信息披露事务管理制度规定的情况。受宏观经济环境、行业环境、信用环境等多重因素的影
响，公司流动性出现阶段性紧张，截至 2023 年 12 月 31 日，累计未能如期偿还的债务金额合计 242.43 亿元（不含利息）。
为化解公司面临的风险，公司在省市政府及专班的指导支持下，《债务重组计划》已于 2021 年 9 月 30 日公布并于同年 12 月 9 日获得债委会审议通
过。为进一步妥善清偿债务、更好的保障债权人利益，公司在《债务重组计划》的基础上陆续推出《以股抵债方案》。目前，方案项下的重组签约、资
产交易、以股抵债、信托计划等各项工作均在稳步推进并已取得阶段性成果。
截至报告披露日，《债务重组计划》中 2,192 亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币 1,897.51 亿元，其中包括公司债券
及债务融资工具金额 799.67 亿元。在省市政府及专班的指导和支持下，随着债务重组协议逐步签署，公司债务问题将得到有效化解，债务结构得到优
化，财务状况得到较大改善，持续盈利能力得到加强，经营业绩得到提升，公司将步入稳定向好的发展阶段。后续公司将按照《债务重组计划》和签署
的《债务重组协议》，履行相关义务，从根本上保障债权人合法权益。
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
主要指标 2023 年 2022 年 本期比上年同期增减（%） 变动原因
归属于上市公司股东的扣
-10,180,323,024.61 -16,483,729,277.89 不适用
除非经常性损益的净利润
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2023 年年度报告
流动比率 1.98 1.54 28.57 流动负债较上年降幅较大所致
速动比率 0.59 0.45 31.11 流动负债较上年降幅较大所致
资产负债率（%） 93.78 94.04 减少 0.26 个百分点
EBITDA 全部债务比 0.35% 4.83% 减少 4.48 个百分点
利息保障倍数 0.02 1.19 -98.32 营业利润较上年同期降幅较大所致
经营活动产生现金净流量较上年同期降幅
现金利息保障倍数 -4.62 4.75 -196.84
较大所致
EBITDA 利息保障倍数 0.12 1.27 -90.55 营业利润较上年同期降幅较大所致
贷款偿还率（%） 14.44 4.90 增加 9.54 个百分点
利息偿付率（%） 2.74 4.78 减少 2.04 个百分点
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
中兴财光华审会字（2024）第 102067 号
华夏幸福基业股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）财务报表，包括 2023 年
12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2023 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、
合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了华夏
幸福 2023 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2023 年度的合并及公司经营成果和现金流
量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于华夏幸福，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据
是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、强调事项
我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注十六、3 所述，受宏观经济环境、行业环境、
信用环境等因素的影响，华夏幸福扣除非经常性损益后已经连续三年发生亏损，存在部分债务未
能按期偿还，部分银行账户冻结及诉讼情况。华夏幸福在省市政府及专班的指导支持下，积极有
效推进债务重组工作，同时，公司采取积极措施，确保“保交楼”任务完成，产业新城业务恢复
及新业务拓展等也取得了一定进展，公司经营逐步有序恢复。
本段内容不影响已发表的审计意见。
四、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们
确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项：
（一）债务重组事项
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2023 年年度报告
1、事项描述
相关信息披露详见财务报表附注五、40、50、51 及附注十六、1。
根据债务重组计划及已签订相关债务重组协议等，华夏幸福 2023 年度确认债务重组收益-投
资收益 95.32 亿元，债务重组收益-其他收益 4.20 亿元，以股抵债方式确认债务重组收益-资本公
积 43.10 亿元。
由于该事项属于非经常性事项且金额重大，债务重组收益的确认时点是否恰当，确认依据是
否充分、数据是否准确对本期财务报表影响重大，因此我们将其识别为关键审计事项。
2、审计应对：
我们针对债务重组事项执行的主要审计程序如下：
（1）获取与债务重组有关的关键资料，包括《债务重组计划》与《债务重组补充计划》、正
式签署的债务重组协议及英格兰与威尔士高等法院公司协议安排债务重组生效裁定书（以下简称
“裁定书”）等。
（2）与公司管理人员了解询问债务重组流程及进展情况，重点关注了重大不确定因素消除情
况。
（3）获取重组债务明细，查看了正式签署的债务重组协议及裁定书。分析了重组协议中的关
键条款，包括利率调减、罚息豁免、留债展期及以股抵债等。重点关注了债务豁免及留债展期是
否确实不附带任何条件且不可撤销。
（4）对重组债务执行了函证程序。
（5）获取了管理层债务重组收益计算表，并对债务重组收益执行了重新计算。评价了债务重
组收益是否记录在恰当的会计期间及相关会计处理是否准确。
（二）房地产销售收入确认
1、事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三、29 及附注五、44。
华夏幸福 2023 年度房地产销售收入 297.55 亿元，占 2023 年度营业收入比例 82.87%。由于
房地产销售收入金额重大，且存在收入计入不正确的会计期间或收入被操纵的固有风险，因此，
我们将房地产销售收入确认识别为关键审计事项。
2、审计应对
我们针对房地产销售收入确认执行的主要审计程序如下：
（1）测试与房地产销售收入确认相关的关键内部控制。
（2）就本年确认房地产销售收入的项目，检查与该项目相关的竣工备案证明等权证文件。
（3）针对华夏幸福本年确认的房地产销售收入，对完工项目获取公司销售台账信息，将财务
数据与业务数据进行核对。
（4）分别从财务账簿和销售台账双向选取样本，检查房屋买卖合同及可以证明房产已达到交
付条件的支持性文件，以评价相关房地产销售收入是否已按照华夏幸福的收入确认政策确认。
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2023 年年度报告
（5）进行存量房抽盘，以检查房地产销售收入确认是否及时。
（6）就资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已达到
交付条件的支持性文件，以评价相关房地产销售收入是否在恰当的期间确认。
（三）应收政府园区结算款可收回性
1、事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三、11、12 及附注五、2。
华夏幸福期末应收账款账面余额 577.76 亿元，其中应收政府园区结算款 564.04 亿元。应收
政府园区结算款为公司产业新城业务产生，主要客户为地方政府，公司结合历史经验、前瞻性信
息预测及行业性质，按预期信用损失对该类应收款项计提坏账准备 106.43 亿元。
公司管理层根据取得的客观证据、评估预期未来可收回金额。由于应收政府园区结算款金额
重大，且需要管理层运用重大会计估计和判断，因此我们将应收政府园区结算款可收回性识别为
关键审计事项。
2、审计应对
我们针对应收政府园区结算款的可收回性执行的主要审计程序如下：
（1）了解并测试管理层与应收政府园区结算款可收回性及预期信用损失相关的关键内部控
制。
（2）获取管理层预期信用损失计量的政策和方法，并评价其合理性。
（3）复核管理层对应收政府园区结算款可收回性进行评估的相关考虑及客观证据，包括获取
应收政府园区结算款清单、园区结算款回款记录、管理层对政府支付园区结算款回收进度的评估；
了解管理层前瞻性信息预测考虑因素，包括对未来园区经济发展潜力及趋势、政府履约能力等预
测。
（4）获取应收政府园区结算款明细表，评价按预期信用损失模型-账龄组合计提坏账准备的
应收账款的账龄区间划分是否恰当，依据管理层计提坏账准备的政策进行了重新测算。
（5）检查园区开发协议、园区结算协议、园区结算专项审计报告及园区政府结算结果认定文
件，复核应收政府园区结算款计量的及时性和准确性。
（6）就应收政府园区结算款向相关园区政府方进行函证，并检查应收政府园区结算款期后回
款情况。
五、其他信息
华夏幸福管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括华夏幸福 2023 年年度报
告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
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2023 年年度报告
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
六、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估华夏幸福的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算华夏幸福、终止运营或别无其他现实的
选择。
治理层负责监督华夏幸福的财务报告过程。
七、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对华夏幸福持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我
们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报
表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告
日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致华夏幸福不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相
关交易和事项。
（6）就华夏幸福中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发
表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
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2023 年年度报告
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理
认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中兴财光华会计师事务所 中国注册会计师：张猛勇
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师：陈春雪
中国北京 2024 年 4 月 28 日
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2023 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位: 华夏幸福基业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 6,477,665,386.92 12,417,562,419.58
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 46,788,131,292.25 52,564,734,757.95
应收款项融资
预付款项 七、8 831,043,159.97 1,026,151,354.78
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、9 23,849,628,966.18 24,917,077,036.93
其中：应收利息 254,478,911.19 267,058,017.17
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、10 82,636,192,722.84 122,871,888,639.86
合同资产 七、6 133,665,651,936.99 133,415,120,423.16
持有待售资产 七、11 2,123,605,089.76
一年内到期的非流动资产 七、12 5,391,404,275.71 3,662,449,289.23
其他流动资产 七、13 7,989,772,674.53 11,038,239,777.61
流动资产合计 307,629,490,415.39 364,036,828,788.86
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 七、16 3,967,453,685.06
长期股权投资 七、17 5,073,947,023.38 6,014,435,395.24
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 七、19 1,163,764,980.61 1,128,671,862.63
投资性房地产 七、20 2,577,446,160.53 6,924,711,142.52
固定资产 七、21 8,354,728,283.21 8,645,456,730.81
在建工程 七、22 2,783,074,303.30 3,774,299,753.44
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 七、25 53,026,835.60 101,303,027.84
无形资产 七、26 4,526,666,896.42 4,977,558,951.86
开发支出
商誉
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2023 年年度报告
长期待摊费用 七、28 1,375,804,089.65 1,604,067,195.21
递延所得税资产 七、29 13,991,453,206.48 11,422,988,636.68
其他非流动资产 七、30 10,660,000.00
非流动资产合计 43,867,365,464.24 44,604,152,696.23
资产总计 351,496,855,879.63 408,640,981,485.09
流动负债：
短期借款 七、32 8,313,386,680.00 9,723,862,069.85
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 七、35 30,182,932.33 404,872,745.50
应付账款 七、36 43,352,084,804.31 50,582,583,102.85
预收款项 七、37 137,027,986.14 136,330,512.31
合同负债 七、38 34,795,899,764.06 74,097,251,202.27
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 210,203,190.43 343,923,159.32
应交税费 七、40 12,020,462,176.34 10,412,757,148.86
其他应付款 七、41 26,710,569,264.88 23,867,315,171.28
其中：应付利息 6,550,303,665.15 8,268,931,825.26
应付股利 865,510.37
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债 七、42 573,074,195.99
一年内到期的非流动负债 七、43 19,772,543,092.82 50,501,316,295.34
其他流动负债 七、44 10,348,978,470.03 16,439,090,345.40
流动负债合计 155,691,338,361.34 237,082,375,948.97
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45 95,569,232,508.14 95,414,422,501.82
应付债券 七、46 62,860,123,235.48 40,637,727,463.77
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、47 23,933,446.01 54,389,535.40
长期应付款 七、48 1,998,611,010.33 1,455,771,853.76
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 七、51 3,215,084.50 5,637,085.45
递延所得税负债 七、29 2,223,376,397.90 2,429,064,757.01
其他非流动负债 七、52 11,272,683,848.79 7,212,077,301.10
非流动负债合计 173,951,175,531.15 147,209,090,498.31
负债合计 329,642,513,892.49 384,291,466,447.28
146 / 428
2023 年年度报告
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 3,893,355,062.00 3,893,355,062.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、55 8,829,002,061.10 4,509,107,764.26
减：库存股
其他综合收益 七、57 -1,455,422,555.48 -943,364,015.01
专项储备
盈余公积 七、59 1,516,920,436.76 1,516,920,436.76
一般风险准备
未分配利润 七、60 -5,623,623,648.60 404,230,318.75
归属于母公司所有者权益
7,160,231,355.78 9,380,249,566.76
（或股东权益）合计
少数股东权益 14,694,110,631.36 14,969,265,471.05
所有者权益（或股东权
21,854,341,987.14 24,349,515,037.81
益）合计
负债和所有者权益
351,496,855,879.63 408,640,981,485.09
（或股东权益）总计
公司负责人：王文学 主管会计工作负责人：钟坚 会计机构负责人：明阳
母公司资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位:华夏幸福基业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 155,384,344.00 186,751,526.93
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 26,299,358.03 22,400,170.87
其他应收款 41,153,762,507.83 54,123,038,190.39
其中：应收利息 375,143,488.14 851,354,203.83
应收股利 5,519,931,182.95 5,519,931,182.95
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 2,383,223,961.64 474,900,000.00
其他流动资产 3,301,194.94 1,318,294.20
流动资产合计 43,721,971,366.44 54,808,408,182.39
非流动资产：
债权投资
147 / 428
2023 年年度报告
其他债权投资
长期应收款 3,908,802,619.09
长期股权投资 86,499,264,421.00 87,212,793,050.44
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 447,287,600.00 447,287,600.00
投资性房地产
固定资产 420,516.41 817,969.72
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 12,568,395.96 3,053,069.54
无形资产 109,468,911.19 126,464,908.03
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 1,902,212,092.24 845,950,008.68
其他非流动资产
非流动资产合计 92,880,024,555.89 88,636,366,606.41
资产总计 136,601,995,922.33 143,444,774,788.80
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 20,902,151.22 18,586,074.76
应交税费 82,784,437.86 83,365,393.16
其他应付款 75,227,332,326.94 76,163,626,428.08
其中：应付利息 8,021,317.57 578,829,510.51
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 353,470,667.14 4,408,345,196.89
其他流动负债 19,941,222.22 19,389,787.93
流动负债合计 75,704,430,805.38 80,693,312,880.82
非流动负债：
长期借款 15,879,467,999.47 16,392,428,149.80
应付债券 25,171,550,392.68 24,401,318,952.05
其中：优先股
永续债
租赁负债 756,434.98 738,565.91
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 493,120,623.13 537,383,039.35
其他非流动负债 3,968,883,285.74 2,698,340,338.47
148 / 428
2023 年年度报告
非流动负债合计 45,513,778,736.00 44,030,209,045.58
负债合计 121,218,209,541.38 124,723,521,926.40
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,893,355,062.00 3,893,355,062.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 7,786,496,866.82 7,786,496,866.82
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 1,956,618,371.00 1,956,618,371.00
未分配利润 1,747,316,081.13 5,084,782,562.58
所有者权益（或股东权
15,383,786,380.95 18,721,252,862.40
益）合计
负债和所有者权益
136,601,995,922.33 143,444,774,788.80
（或股东权益）总计
公司负责人：王文学 主管会计工作负责人：钟坚 会计机构负责人：明阳
合并利润表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业总收入 七、61 35,906,571,404.03 31,941,735,559.38
其中：营业收入 七、61 35,906,571,404.03 31,941,735,559.38
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 七、61 42,332,507,463.46 45,687,012,588.58
其中：营业成本 七、61 27,672,281,345.25 26,776,209,208.88
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 1,759,835,436.44 1,228,536,686.46
销售费用 七、63 766,066,771.92 988,944,563.65
管理费用 七、64 2,972,255,412.71 3,178,228,195.29
研发费用 七、65 16,170,598.37 11,532,848.86
财务费用 七、66 9,145,897,898.77 13,503,561,085.44
其中：利息费用 9,167,770,238.15 13,608,092,871.93
利息收入 144,311,031.34 113,867,837.45
加：其他收益 七、67 457,566,719.90 47,091,623.29
投资收益（损失以“－”号
七、68 5,576,490,641.40 26,267,663,106.29
填列）
149 / 428
2023 年年度报告
其中：对联营企业和合营企
-808,711,665.18 -159,928,266.94
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
七、70 -37,707,610.62 -513,734,479.72
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
七、71 -5,812,768,883.97 -3,010,487,941.21
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
七、72 -328,765,262.49 -2,450,193,957.97
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
七、73 -29,313,553.57 124,434,372.06
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
-6,600,434,008.78 6,719,495,693.54
列）
加：营业外收入 七、74 143,073,103.88 53,595,627.25
减：营业外支出 七、75 2,549,523,384.89 2,992,573,356.85
四、利润总额（亏损总额以“－”
-9,006,884,289.79 3,780,517,963.94
号填列）
减：所得税费用 七、76 -1,791,703,059.01 2,710,464,053.28
五、净利润（净亏损以“－”号填
-7,215,181,230.78 1,070,053,910.66
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
-7,215,181,230.78 1,070,053,910.66
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
-6,027,853,967.35 1,587,869,020.98
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以
-1,187,327,263.43 -517,815,110.32
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额 -448,870,704.03 -2,949,472,636.67
（一）归属母公司所有者的其他
-512,058,540.47 -3,005,907,702.13
综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他
综合收益
（1）重新计量设定受益计划变
动额
（2）权益法下不能转损益的其
他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价
值变动
（4）企业自身信用风险公允价
值变动
150 / 428
2023 年年度报告
2．将重分类进损益的其他综
-512,058,540.47 -3,005,907,702.13
合收益
（1）权益法下可转损益的其他
综合收益
（2）其他债权投资公允价值变
动
（3）金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准
备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额 -512,058,540.47 -2,985,993,950.59
（7）其他 -19,913,751.54
（二）归属于少数股东的其他综
63,187,836.44 56,435,065.46
合收益的税后净额
七、综合收益总额 -7,664,051,934.81 -1,879,418,726.01
（一）归属于母公司所有者的综
-6,539,912,507.82 -1,418,038,681.15
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收
-1,124,139,426.99 -461,380,044.86
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -1.55 0.41
（二）稀释每股收益(元/股) -1.55 0.41
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
公司负责人：王文学 主管会计工作负责人：钟坚 会计机构负责人：明阳
母公司利润表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业收入 14,679,421.13 2,652.84
减：营业成本
税金及附加 393,762.83 174,021.04
销售费用 1,199,429.29 356,095.56
管理费用 509,792,122.12 391,858,842.56
研发费用
财务费用 979,701,762.53 2,685,862,010.60
其中：利息费用 1,086,727,083.24 2,713,316,136.07
利息收入 107,043,772.02 22,300,652.93
加：其他收益 1,309,226.21 3,831,505.79
投资收益（损失以“－”号
-2,884,365,092.95 5,292,981,057.46
填列）
其中：对联营企业和合营企
-713,528,629.44 -288,354,629.03
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
151 / 428
2023 年年度报告
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
-66,087,271.85 -12,809,937.73
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
-403,224.80
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
-4,425,550,794.23 2,205,351,083.80
列）
加：营业外收入 797,042.98 24,385.40
减：营业外支出 13,237,229.98 14,668,158.04
三、利润总额（亏损总额以“－”
-4,437,990,981.23 2,190,707,311.16
号填列）
减：所得税费用 -1,100,524,499.78 556,733,428.72
四、净利润（净亏损以“－”号填
-3,337,466,481.45 1,633,973,882.44
列）
（一）持续经营净利润（净亏损
-3,337,466,481.45 1,633,973,882.44
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -3,337,466,481.45 1,633,973,882.44
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
152 / 428
2023 年年度报告
公司负责人：王文学 主管会计工作负责人：钟坚 会计机构负责人：明阳
合并现金流量表
2023 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
10,744,771,396.73 20,808,093,703.21
现金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 290,835,052.43 1,903,348,803.20
收到其他与经营活动有关的
七、78 1,510,365,457.39 1,790,479,030.26
现金
经营活动现金流入小计 12,545,971,906.55 24,501,921,536.67
购买商品、接受劳务支付的
8,555,123,745.80 15,648,671,880.34
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的
2,285,935,931.01 3,198,594,154.92
现金
支付的各项税费 1,625,420,561.00 3,223,426,198.12
支付其他与经营活动有关的
七、78 1,725,127,703.22 2,294,034,302.11
现金
经营活动现金流出小计 14,191,607,941.03 24,364,726,535.49
153 / 428
2023 年年度报告
经营活动产生的现金流
-1,645,636,034.48 137,195,001.18
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 70,177,196.13 367,319,601.36
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和
1,060,510,923.34 1,003,070,068.00
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
229,583,050.13 1,248,570,453.72
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
七、78 93,950,184.30 413,216,666.65
现金
投资活动现金流入小计 1,454,221,353.90 3,032,176,789.73
购建固定资产、无形资产和
42,632,701.76 716,494,185.26
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 39,000,000.00 3,773,719.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
1,105,000.00
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
七、78 709,716,770.14
现金
投资活动现金流出小计 791,349,471.90 721,372,904.26
投资活动产生的现金流
662,871,882.00 2,310,803,885.47
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的
七、78 15,785,870.91 82,463,451.11
现金
筹资活动现金流入小计 15,785,870.91 82,463,451.11
偿还债务支付的现金 4,090,286,048.24 2,664,288,161.94
分配股利、利润或偿付利息
157,038,188.47 257,683,413.93
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
45,217,658.69
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的
七、78 620,405,727.83 1,067,291,872.53
现金
筹资活动现金流出小计 4,867,729,964.54 3,989,263,448.40
筹资活动产生的现金流
-4,851,944,093.63 -3,906,799,997.29
量净额
四、汇率变动对现金及现
17,457,302.72 57,618,687.37
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
-5,817,250,943.39 -1,401,182,423.27
增加额
加：期初现金及现金等价物
11,385,887,816.41 12,787,070,239.68
余额
六、期末现金及现金等价
5,568,636,873.02 11,385,887,816.41
物余额
154 / 428
2023 年年度报告
公司负责人：王文学 主管会计工作负责人：钟坚 会计机构负责人：明阳
母公司现金流量表
2023 年 1—12 月
单位:元币种:人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
现金
收到的税费返还 1,734,928.51
收到其他与经营活动有关的
37,055,857.77 15,048,565.49
现金
经营活动现金流入小计 37,055,857.77 16,783,494.00
购买商品、接受劳务支付的
现金
支付给职工及为职工支付的
510,747.59 1,332,350.30
现金
支付的各项税费 8,029.98
支付其他与经营活动有关的
20,442.65 1,688,825.85
现金
经营活动现金流出小计 539,220.22 3,021,176.15
经营活动产生的现金流量净
36,516,637.55 13,762,317.85
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计
投资活动产生的现金流
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
155 / 428
2023 年年度报告
收到其他与筹资活动有关的
3,966,606.31 363,319,578.97
现金
筹资活动现金流入小计 3,966,606.31 363,319,578.97
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息
29.21
支付的现金
支付其他与筹资活动有关的
41,184,216.95 378,212,244.71
现金
筹资活动现金流出小计 41,184,246.16 378,212,244.71
筹资活动产生的现金流
-37,217,639.85 -14,892,665.74
量净额
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
-701,002.30 -1,130,347.89
增加额
加：期初现金及现金等价物
714,321.75 1,844,669.64
余额
六、期末现金及现金等价
13,319.45 714,321.75
物余额
公司负责人：王文学 主管会计工作负责人：钟坚 会计机构负责人：明阳
156 / 428
2023 年年度报告
合并所有者权益变动表
2023 年 1—12 月
单位:元币种:人民币
2023 年度
归属于母公司所有者权益
项 其他权益工 一
具 专 般 少数股 所有者
目 减
实收资 资本公 其他 项 盈余公 风 未分 其 东权益 权益合计
优 永 ：库 小计
本(或股本) 其 积 综合收益 储 积 险 配利润 他
先 续 存股
他 备 准
股 债
备
一
、上 -
3,893,3 4,509,1 1,516,9 391,0 9,367,0 14,969, 24,336,
年年 943,364,
55,062.00 07,764.26 20,436.76 52,889.59 72,137.60 328,635.16 400,772.76
末余 015.01
额
加
：会
13,17 13,177, - 13,114,
计政
7,429.16 429.16 63,164.11 265.05
策变
更
前
期差
错更
正
其
他
二
、本 -
3,893,3 4,509,1 1,516,9 404,2 9,380,2 14,969, 24,349,
年期 943,364,
55,062.00 07,764.26 20,436.76 30,318.75 49,566.76 265,471.05 515,037.81
初余 015.01
额
157 / 428
2023 年年度报告
三
、本
期增
减变
动金
- - - - -
额 4,319,8
512,058, 6,027,853 2,220,018,2 275,154,839 2,495,173,0
（减 94,296.84
540.47 ,967.35 10.98 .69 50.67
少以
“－
”号
填
列）
（
一） - - - - -
综合 512,058, 6,027,853 6,539,912,5 1,124,139,4 7,664,051,9
收益 540.47 ,967.35 07.82 26.99 34.81
总额
（
二）
所有
4,319,8 4,319,8 900,166 5,220,0
者投
94,296.84 94,296.84 ,224.38 60,521.22
入和
减少
资本
1
．所
有者 2,809,0 2,809,0
投入 66,454.38 66,454.38
的普
通股
2
．其
他权
益工
具持
有者
158 / 428
2023 年年度报告
投入
资本
3
．股
份支
付计
入所
有者
权益
的金
额
4 -
4,319,8 4,319,8 2,410,9
．其 1,908,900,2
94,296.84 94,296.84 94,066.84
他 30.00
（
- -
三）
51,181,637. 51,181,637.
利润
08 08
分配
1
．提
取盈
余公
积
2
．提
取一
般风
险准
备
3
．对
所有 - -
者 51,181,637. 51,181,637.
（或 08 08
股
东）
159 / 428
2023 年年度报告
的分
配
4
．其
他
（
四）
所有
者权
益内
部结
转
1
．资
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
2
．盈
余公
积转
增资
本
（或
股
本）
3
．盈
余公
积弥
补亏
损
160 / 428
2023 年年度报告
4
．设
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
5
．其
他综
合收
益结
转留
存收
益
6
．其
他
（
五）
专项
储备
1
．本
期提
取
2
．本
期使
用
（
六）
其他
161 / 428
2023 年年度报告
四
、本 - -
3,893,3 8,829,0 1,516,9 7,160,2 14,694, 21,854,
期期 1,455,42 5,623,623
55,062.00 02,061.10 20,436.76 31,355.78 110,631.36 341,987.14
末余 2,555.48 ,648.60
额
2022 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
项 减
具 专 般 所有者权益合
目 ： 少数股东权益
实收资本(或 其他综合收 项 风 其 计
优 永 资本公积 库 盈余公积 未分配利润 小计
股本) 其 益 储 险 他
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一
、上 -
3,893,3 2,062,5 1,543,3 6,307,4 17,519,1 23,826,6
年年 1,191,786,5
55,062.00 43,687.12 39,226.34 51,390.04 97,407.62 48,797.66
末余 85.42
额
加
：会
8,147,8 8,147,8 - 8,033,24
计政
83.19 83.19 114,640.84 2.35
策变
更
前
期差
错更
正
其
他
二 -
3,893,3 2,062,5 1,543,3 6,315,5 17,519,0 23,834,6
、本 1,183,638,7
55,062.00 43,687.12 39,226.34 99,273.23 82,766.78 82,040.01
年期 02.23
162 / 428
2023 年年度报告
初余
额
三
、本
期增
减变
动金
- - -
额 4,509,1 1,587,8 3,064,6 514,832,
3,005,907,7 26,418,789. 2,549,817,29
（减 07,764.26 69,020.98 50,293.53 997.80
02.13 58 5.73
少以
“－
”号
填
列）
（
一） - - - -
1,587,8
综合 3,005,907,7 1,418,038,6 461,380,044. 1,879,418,72
69,020.98
收益 02.13 81.15 86 6.01
总额
（
二）
所有 - -
4,509,1 4,482,6 2,394,25
者投 26,418,789. 2,088,437,25
07,764.26 88,974.68 1,723.81
入和 58 0.87
减少
资本
1
．所
有者 677,558, 677,558,
投入 913.22 913.22
的普
通股
2
．其
他权
益工
具持
163 / 428
2023 年年度报告
有者
投入
资本
3
．股
份支
付计
入所
有者
权益
的金
额
4 - -
4,509,1 4,482,6 1,716,69
．其 26,418,789. 2,765,996,16
07,764.26 88,974.68 2,810.59
他 58 4.09
（
三）
利润
分配
1
．提
取盈
余公
积
2
．提
取一
般风
险准
备
3
．对
所有
者
（或
股
东）
164 / 428
2023 年年度报告
的分
配
4
．其
他
（
四）
所有
者权
益内
部结
转
1
．资
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
2
．盈
余公
积转
增资
本
（或
股
本）
3
．盈
余公
积弥
补亏
损
165 / 428
2023 年年度报告
4
．设
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
5
．其
他综
合收
益结
转留
存收
益
6
．其
他
（
五）
专项
储备
1
．本
期提
取
2
．本
期使
用
（
六）
其他
166 / 428
2023 年年度报告
四
、本 -
3,893,3 4,509,1 1,516,9 404,230 9,380,2 14,969,2 24,349,5
期期 943,364,015
55,062.00 07,764.26 20,436.76 ,318.75 49,566.76 65,471.05 15,037.81
末余 .01
额
公司负责人：王文学 主管会计工作负责人：钟坚 会计机构负责人：明阳
母公司所有者权益变动表
2023 年 1—12 月
单位:元币种:人民币
2023 年度
项目 实收资本 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配利 所有者权
资本公积 专项储备 盈余公积
(或股本) 优先股 永续债 其他 股 收益 润 益合计
一、上年年末余额 3,893,355 7,786,496 1,956,61 5,084,65 18,721,12
,062.00 ,866.82 8,371.00 6,389.27 6,689.09
加：会计政策变更 126,173. 126,173.3
31 1
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,893,355 7,786,496 1,956,61 5,084,78 18,721,25
,062.00 ,866.82 8,371.00 2,562.58 2,862.40
三、本期增减变动金额（减 - -
少以“－”号填列） 3,337,46 3,337,466
6,481.45 ,481.45
（一）综合收益总额 - -
3,337,46 3,337,466
6,481.45 ,481.45
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
167 / 428
2023 年年度报告
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的
分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,893,355 7,786,496 1,956,61 1,747,31 15,383,78
,062.00 ,866.82 8,371.00 6,081.13 6,380.95
2022 年度
项目 实收资本 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配利 所有者权
资本公积 专项储备 盈余公积
(或股本) 优先股 永续债 其他 股 收益 润 益合计
一、上年年末余额 3,893 7,786 1,95 3,45 17,08
,355,062. ,496,866. 6,618,37 0,657,13 7,127,433
00 82 1.00 3.31 .13
加：会计政策变更 151, 151,5
546.83 46.83
168 / 428
2023 年年度报告
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,893 7,786 1,95 3,45 17,08
,355,062. ,496,866. 6,618,37 0,808,68 7,278,979
00 82 1.00 0.14 .96
三、本期增减变动金额（减 1,63 1,633
少以“－”号填列） 3,973,88 ,973,882.
2.44 44
（一）综合收益总额 1,63 1,633
3,973,88 ,973,882.
2.44 44
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的
分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项储备
169 / 428
2023 年年度报告
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,893 7,786 1,95 5,08 18,72
,355,062. ,496,866. 6,618,37 4,782,56 1,252,862
00 82 1.00 2.58 .40
公司负责人：王文学 主管会计工作负责人：钟坚 会计机构负责人：明阳
170 / 428
2023 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
华夏幸福基业股份有限公司（以下简称公司或本公司）原称浙江国祥制冷工业股份有限公司
（以下简称浙江国祥），系经浙江省人民政府企业上市工作领导小组浙上市〔2001〕24 号文和国
家对外贸易经济合作部外经贸资二函〔2001〕550 号文批准，由浙江国祥制冷工业有限公司整体
改制设立的中外合资股份有限公司。2003 年 12 月 15 日，经中国证券监督管理委员会证监发行字
〔2003〕144 号文核准，向社会公开发行了人民币普通股 4,000 万股，面值 1 元/股，发行价 7.30
元/股。公司股票于 2003 年 12 月 30 日在上海证券交易所挂牌交易。
本公司的控股股东为华夏幸福基业控股股份公司，持有本公司 13.29%的股份，华夏幸福基业
控股股份公司及其一致行动人合计持有本公司 14.47%的股份，公司最终控制方为王文学先生。
公司住所：河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号。
公司总部地址：北京市朝阳区东三环北路霞光里 18 号佳程广场 A 座 9 层。
法定代表人：王文学。
注册资本：人民币叁拾玖亿壹仟肆佰叁拾捌万壹仟柒佰捌拾贰元整。
经营范围： 本公司及子公司实际从事的主要经营活动为产业新城开发、运营及产业招商发展，
房地产开发经营，自有物业管理，对外投资及咨询服务。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后颁布的《企业会计准则——基本准则》
和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企
业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号
——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，
本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大
怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
171 / 428
2023 年年度报告
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、
经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司之从事
房地产开发经营业务的子公司，营业周期大于一年，该类子公司以营业周期作为资产和负债的流
动性划分依据。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 重要性标准确定方法和选择依据
√适用 □不适用
项目 重要性标准
单项计提金额占各类应收款项坏账准备总额
重要的单项计提坏账准备的应收款项
的 10%以上且金额大于 1 亿元
单项收回或转回金额占各类应收款项总额的
重要的应收款项坏账准备收回或转回
10%以上且金额大于 1 亿元
账龄超过一年的重要合同负债 单项账龄超过 1 年的合同负债金额大于 1 亿元
合同负债账面价值发生重大变动 合同负债账面价值变动金额大于 10 亿元
子公司净资产占集团净资产 5%以上，或单个子
重要的非全资子公司
公司少数股东权益占集团净资产 1%以上
对单个被投资单位的长期股权投资账面价值
占集团净资产的 5%以上且金额大于 10 亿元，
重要的合营企业或联营企业
或长期股权投资权益法下投资损益占集团合
并净利润的 10%以上
172 / 428
2023 年年度报告
6. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合
并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为
同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一
方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权
的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面
价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；
资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与
合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付
出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律
服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行
的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及
的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情
况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在
合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购
买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨
认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值
以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的，其差额计入当期损益。
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购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未
予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，
预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税
资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企
业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释
第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》第五十一条
关于“一揽子交易”的判断标准，判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”
的，参考本部分前面各段描述及本附注五、19“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子
交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成
本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，
在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基
础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产
导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价
值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方
的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净
负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
7. 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，
通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金
额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重
新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
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从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；
从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流
量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债
表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当
地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制
下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现
金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司
的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子
公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数
股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东
权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公
司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其
在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去
按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧
失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与
被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量
设定受益计划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分
剩余股权按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具
确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注五、19“长期股权投资”或本附注五、11“金
融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股
权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条
款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进
行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达
成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看
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是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易
视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注五、
19、（2）④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前
段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交
易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权
之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认
为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
□适用 √不适用
9. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
10. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公布的当
日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑
换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因该日的即期汇率与
初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除符合资本化条件的外币专门
借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本
位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后
的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当
期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
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本公司的控股子公司、合营企业、联营企业等，若采用与本公司不同的记账本位币，需对其
外币报表折算后，再进行会计核算及合并财务报表的编报。资产负债表中的资产和负债项目，采
用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生
时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。折算产生的
外币财务报表核算差额，在其他综合收益列示。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率或即期汇率的近
似汇率算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外
经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有
者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权
时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。
在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，
按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
11. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本公司
成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量：①对于以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；②对于其他类别的金融资产和
金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。金融资产和金融负债的后续计量取决于其分类。
金融资产或金融负债满足下列条件之一的，表明持有目的是交易性的：①取得相关金融资产
或承担相关金融负债的目的，主要是为了近期内出售或回购；②初始确认时属于集中管理的可辨
认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；③属于衍生工具，但
符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。
（1）债务工具
债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具。债务工具的分类和后续计量取决
于本公司管理金融资产的业务模式，以及金融资产的合同现金流量特征。不能通过现金流量特征
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测试的，直接分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；能够通过现金流量特征
测试的，其分类取决于管理金融资产的业务模式，以及是否将其指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产。
①以摊余成本计量。本公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且
此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为
对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，同时并未指定此类金融资产为以公允价值计量
且其变动计入当期损益。本公司对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产
因终止确认产生的利得或损失以及因减值导致的损失直接计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益。本公司管理此类金融资产的业务模式为既以
收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排
相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，
同时并未指定此类金融资产为以公允价值计量且其变动计入当期损益。此类金融资产按照公允价
值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息
收入计入当期损益。此类金融资产终止确认时，累计计入其他综合收益的公允价值变动将结转计
入当期损益。此类金融资产列示为其他债权投资。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益。本公司将持有的未划分为以摊余成本计量和以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益，分
类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，列示为交易性金融资产或其他非流动金
融资产。
（2）权益工具
权益工具是指从发行方角度分析符合权益工具定义的工具。权益工具投资以公允价值计量且
其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产，但本公司管理层指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益除外。指定为以公允价值计量且其变动计入综合收益的，列示为其他权益工具
投资，相关公允价值变动不得结转至当期损益，且该指定一经作出不得撤销。相关股利收入计入
当期损益。其他权益工具投资不计提减值准备，终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得
或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。
（3）金融负债
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及其他金融
负债。
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以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融负债。满足以下条件之一时，金融负债可在初始计量时指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：①该项指定能够消除或显著减少会计错配；
②根据正式书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产
和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告。该指定一
经作出，不得撤销。
指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融负债，由公司自身信用风险变动引起的公
允价值的变动金额，计入其他综合收益；其他公允价值变动，计入当期损益。该金融负债终止确
认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。
本公司其他金融负债主要包括应付票据及应付账款、其他应付款、借款及应付债券等。对于
此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
财务担保合同，是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，
要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。贷款承诺，是指按照预先规定的条款
和条件提供信用的确定性承诺。不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务
担保合同，以及以低于市场利率贷款的贷款承诺，本公司作为发行方的，在初始确认后按照以下
二者孰高进行计量：①损失准备金额；②初始确认金额扣除依据《企业会计准则第 14 号——收
入》确定的累计摊销额后的余额。
（4）金融资产和金融负债的终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
③该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金
融负债）。
（5）金融工具的减值
本公司以预期信用损失为基础进行金融工具减值会计处理并确认损失准备。预期信用损失，
是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指按照原实际利
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率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现
金短缺的现值。
本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确
定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。本公司按照
下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
①对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额
的现值；
②对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间
差额的现值；
③对于未提用的贷款承诺，信用损失为在贷款承诺持有人提用相应贷款的情况下，本公司应
收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。本公司对贷款承诺预期信用损失的
估计，与其对该贷款承诺提用情况的预期保持一致；
④对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预
计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值；
⑤对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损
失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。
对于购买或源生的未发生信用减值的金融工具，每个资产负债表日，考虑合理且有依据的信
息（包括前瞻性信息），评估其信用风险自初始确认后是否显著增加，按照三阶段分别确认预期
信用损失。信用风险自初始确认后未显著增加的，处于第一阶段，按照该金融工具未来 12 个月内
的预期信用损失计量损失准备；信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于
第二阶段，按照该金融工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；自初始确认后已经发生信
用减值的，处于第三阶段，按照该金融工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。处于第一
阶段和第二阶段的金融工具，按照其账面余额和实际利率计算利息收入；处于第三阶段的金融工
具，按照其摊余成本和实际利率计算确定利息收入。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续
期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备，其利息收入按照金融资产的摊余成本和经信用调
整的实际利率计算确定。
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损失准备的增加或转回，作为减值损失或利得，计入当期损益。对于持有的以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的债务工具，减值损失或利得计入当期损益的同时调整其他综合收益。
A.对于应收票据、应收账款和合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存
续期的预期信用损失计量损失准备。
当单项应收票据、应收账款和合同资产无法以合理成本取得评估预期信用损失的信息时，本
公司依据信用风险特征，将应收票据、应收账款和合同资产划分为若干组合，在组合基础上计算
预期信用损失。
对于划分为组合的应收票据，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。确定组合的
依据如下：
组合名称 确定组合的依据
出票人具有较高的信用评级，历史上未发
组合一：低风险票据组合 生票据违约，信用损失风险极低，在短期内履
行其支付合同现金流量义务的能力很强。
组合二：其他票据组合 具有明确证据表明出票人将违约。
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
本组合为应收政府园区结算款，不同于一
般客户的风险，本公司根据以往的历史经验对
组合一：应收园区结算款
应收账款计提比例作出最佳估计，参考应收账
款的账龄进行信用风险组合分类。
本组合为除组合一及单项计提坏账准备
的应收款项之外的应收账款，本公司根据以往
组合二：其他应收客户款项 的历史经验对应收账款计提比例作出最佳估
计，参考应收账款的账龄进行信用风险组合分
类。
本公司合同资产均为园区开发项目合同资产，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，计算预期信用损失。
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B.当单项其他应收款、长期应收款无法以合理成本取得评估预期信用损失的信息时，本公司
依据信用风险特征将其他应收款、长期应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损
失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
组合一：应收本公司关联方、政府有关机 此类应收款项根据以往历史经验，发生预
构等款项 期信用损失风险极低。
本组合为应收合作方款项，不同于一般客
户的风险，本公司根据以往的历史经验对应收
组合二：应收合作方款项
款项计提比例作出最佳估计，参考应收款项余
额进行信用风险组合分类。
本组合为除组合一、组合二及单项计提坏
账准备的其他应收款项之外的其他应收款，本
组合三：其他应收客户款项 公司根据以往的历史经验对其他应收款计提
比例作出最佳估计，参考其他应收款的账龄进
行信用风险组合分类。
（6）衍生工具及嵌入衍生工具
本公司衍生工具主要包括远期合同、期货合同、互换合同。衍生工具初始以衍生交易合同签
订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。本公司衍生工具公允价值变动而产
生的利得或损失，直接计入当期损益。
嵌入衍生工具是指嵌入到非衍生工具（即主合同）中的衍生工具，与主合同构成混合合同。
混合合同包含的主合同属于金融工具准则规范的资产的，本公司不从该混合合同中分拆嵌入衍生
工具，而是将该混合合同作为一个整体适用金融工具准则关于金融资产分类的相关规定。
混合合同包含的主合同不属于金融工具准则规范的资产，且同时符合下列条件的，本公司从
主合同中分拆嵌入衍生工具，将其作为单独存在的衍生工具进行处理：
①嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征和风险不紧密相关；
②与嵌入衍生工具具有相关条款的单独工具符合衍生工具的定义；
③该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
（7）金融资产和金融负债的抵销
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当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同
时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相
互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，
不予相互抵销。
(8)金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收
到或者转移一项负债所需支付的价格确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技
术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息
支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致
的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可
行时，使用不可观察输入值。
12. 应收票据
√适用 □不适用
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注五、11“金融工具”。
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
详见附注五、11“金融工具”。
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
√适用 □不适用
详见附注五、11“金融工具”。
13. 应收账款
√适用 □不适用
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注五、11“金融工具”。
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
详见附注五、11“金融工具”。
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基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
√适用 □不适用
详见附注五、11“金融工具”。
14. 应收款项融资
□适用 √不适用
15. 其他应收款
√适用 □不适用
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注五、11“金融工具”。
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
详见附注五、11“金融工具”。
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
√适用 □不适用
详见附注五、11“金融工具”。
16. 存货
√适用 □不适用
存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法
√适用 □不适用
（1）存货的分类
存货的分类包括产业发展服务、综合服务、开发成本、完工开发产品及生物资产。
产业发展服务包括在受托工业园区内进行的产业定位、产业规划、招商引资、投资服务等的
服务成本。
园区综合服务包括规划设计、咨询等服务成本。
开发成本系指尚未建成、以出售为目的的物业。
完工开发产品系指已建成、待出售的物业。
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消耗性生物资产主要包括为市政绿化、景观陈设培育的绿化、景观用苗木等。
开发产品的实际成本包括土地出让金、前期规划设计费、公共配套设施支出、建筑安装工程
支出和项目完工之前所发生的借款费用以及开发过程中的其他相关费用。
开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整
体开发的项目，其费用按成本对象予以分摊，一般按占地面积分摊计入商品房成本。
公共配套设施费用的核算办法：不能有偿转让的公共配套设施，在收益项目间按一定比例分
配计入商品房成本；能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归
集所发生的成本。
维修基金的核算方法：收到业主委托代为管理的公共维修基金时，作为一项负债，专项用于
住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
质量保证金的核算方法:施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付
账款”，待保证期到期后根据实际情况和合同约定支付。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价；产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（3）本公司存货盘存制度采用永续盘存制
（4）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品在领用时采用一次摊销法摊销；包装物在领用时采用一次摊销法摊销。
存货跌价准备的确认标准和计提方法
√适用 □不适用
（1）存货跌价准备计提方法
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取
存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。对于数
量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对在同一地区生产和销售的产品系列
相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，可合并计提存货跌
价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值
高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（2）存货可变现净值的确认方法
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可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时
考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据
□适用 √不适用
基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据
□适用 √不适用
17. 合同资产
√适用 □不适用
合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
合同资产是本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其
他因素。合同负债是本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。
合同资产按照预期信用损失法计提减值准备。无论是否包含重大融资成分，本公司在资产负
债表日均按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，如果该预期信用损失大于当前
合同资产减值准备的账面金额，将其差额确认为减值损失，反之则确认为减值利得。实际发生信
用损失，认定相关合同资产无法收回，经批准予以核销。
资产负债表日，对于不同合同下的合同资产、合同负债，分别列示。对于同一合同下的合同
资产、合同负债，以净额列示，已计提减值准备的，减去合同资产减值准备的期末余额后列示。
合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备，详见附注五、11“金融工具”。
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
详见附注五、11“金融工具”。
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
√适用 □不适用
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详见附注五、11“金融工具”。
18. 持有待售的非流动资产或处置组
√适用 □不适用
划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法
√适用 □不适用
本公司将通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流
动资产或处置组收回其账面价值，并同时满足以下两个条件的，划分为持有待售类别：（1）某项
非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）本公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。（有关
规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。）
本公司将专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完
成”的规定条件，且短期（通常为 3 个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取
得日划分为持有待售类别。
本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账
面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净
额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持
有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适
用《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》计量规定的各项非流
动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记
的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当
期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。持有待售的处置组以前减记的金额
应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资
产、处置组和终止经营》计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入
当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类
别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负
债的利息和其他费用继续予以确认。
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非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其继续划分为持
有待售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持
有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值
等进行调整后的金额；（2）可收回金额。
终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，本公司将尚未确认的利得或损失计入当期损
益。
终止经营的认定标准和列报方法
□适用 √不适用
19. 长期股权投资
√适用 □不适用
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期
股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为金融资
产核算，其会计政策详见附注五、11“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须
经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经
营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投
资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；
资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并
方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，
按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差
额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被
合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属
于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交
易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额
作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账
面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积
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不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资
产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投
资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的
公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，
应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控
制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值
加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采
用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，
其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理
费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股
权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的
公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面
价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税
金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同
控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计
量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益
法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资
的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润
外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
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采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分
派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除
净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并
计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认
资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策
及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行
调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，
投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分
予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于
所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投
资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的
初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企
业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。
本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》
的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对
被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的
义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润
的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享
有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公
积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处
置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子
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公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注五、7、（2）“合并财务报表编制的
方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计
入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计
入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动
而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资
单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用
与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采
用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有
者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后
的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股
权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制
或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因
采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控
制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而
确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧
失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合
收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处
理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值
之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权
益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除
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净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用
权益法时全部转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子
交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控
制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其
他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
20. 投资性房地产
(1).如果采用公允价值计量模式的：
选择公允价值计量的依据
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地
产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
本公司投资性房地产按照成本进行初始计量，采用公允价值模式进行后续计量。
本公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资
产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额
计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为
自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换
当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日
的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后计入当期损益，同时结转投资性房地产累计公允价值变动，原转换日计入其他综合收益的
金额，也一并结转。
21. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
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本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个
会计年度的有形资产。与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能
够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20 0-5 4.75-5.00
机器设备 年限平均法 5-10 0-5 9.50-20.00
运输设备 年限平均法 5 0-5 19.00-20.00
电子设备及其他 年限平均法 3-5 0-5 19.00-33.33
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定
折旧率。
（3）.大修理费用
本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件
的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理
间隔期间，照提折旧。
22. 在建工程
√适用 □不适用
本公司在建工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状
态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
23. 借款费用
√适用 □不适用
本公司在建工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状
态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部
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分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般
借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当
期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可
销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3
个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
24. 生物资产
□适用 √不适用
25. 油气资产
□适用 √不适用
26. 无形资产
(1). 使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
√适用 □不适用
本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿
命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的
摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命
不确定的无形资产，不作摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以
前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
本公司期末预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面
价值全部转入当期损益。
(2). 研发支出的归集范围及相关会计处理方法
√适用 □不适用
本公司将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
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开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使其能够
使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形资产产生经济
利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形
资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该
无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠
地计量。不满足上述条件的开发支出计入当期损益。
本公司相应项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形成项目立项后，进
入开发阶段。
27. 长期资产减值
√适用 □不适用
不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行
减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值
损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产
活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可
获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税
费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按
照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行
折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可
收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生
现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合
并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组
或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账
面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
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28. 长期待摊费用
√适用 □不适用
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会
计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
29. 合同负债
√适用 □不适用
详见附注五、17 合同资产。
30. 职工薪酬
(1). 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤
保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供
服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中
非货币性福利按公允价值计量。
(2). 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以
及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
(3). 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工劳务合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补
偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本
公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，
并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期
职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正
常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计
入当期损益（辞退福利）。
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(4). 其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计
处理，除此之外按照设定收益计划进行会计处理。
31. 预计负债
√适用 □不适用
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能
在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
32. 股份支付
√适用 □不适用
本公司的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定
的负债的交易。本公司的股份支付为以权益结算的股份支付。
对于换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，本公司以股份支付所授予的权益工具的公
允价值计量。在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按
照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。在资产负债
表日，后续信息表明可行权权益工具的数量与以前估计不同的，公司将进行调整，并在可行权日
调整至实际可行权的权益工具数量。
在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。在行权日根据
行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的资本公积。
33. 优先股、永续债等其他金融工具
√适用 □不适用
（1）金融负债与权益工具的区分
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本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融
资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、
金融负债或权益工具。
（2）永续债的会计处理
本公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资产负债表日
计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行金融工具的分类为基
础，确定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为权益工具的金融工具，其利息支
出或股利分配都作为本公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融
负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利
得或损失等计入当期损益。
本公司发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具且以摊余成本
计量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，从权益中扣除。
34. 收入
（1）.按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
（1）一般原则
收入是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益
的总流入。本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务（简称商品）的控
制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品
的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易
价格计量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款
项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转
回的金额。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付
的应付金额确定交易价格，该交易价格与合同承诺的对价之间的差额，在合同期间内采用实际利
率法摊销。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义
务：①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；②客户能够控制本
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公司履约过程中在建的商品；③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在
整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该时段内按照履约进度确认收入。履约进度不
能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，
直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品
控制权时点确认收入。
（2）与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策如下：
①产业发展服务收入
在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、招商引资、投资服务等产业发展服务，属于某
一时点履行的履约义务，在提供劳务后本公司与委托区域政府机构共同确认的基础上确认收入。
②基础设施建设收入
在委托工业园区内进行道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等基础设施建设，由
于客户能够控制本公司履约过程中在建的商品，本公司将其作为某一时段内履行的履约义务，根
据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度不能合理确定的除外。
③土地整理收入
在委托工业园区内进行土地拆迁及整理等，由于客户能够控制本公司履约过程中在建的商品，
本公司将其作为某一时段内履行的履约义务，根据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度不
能合理确定的除外。
④园区综合服务收入
在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务，由于客户在本公司履
约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，根据履约进度在一段时间内确认收入，履
约进度不能合理确定的除外。
规划设计与咨询等服务，属于某一时点履行的履约义务，在提供劳务后本公司与委托区域政
府机构共同确认的基础上确认收入。
⑤房地产销售收入
本公司房地产开发业务的收入于将房屋的控制权转移给客户时确认。基于销售合同条款及适
用于合同的法律规定，房屋的控制权可在某一时段内或在某一时点转移。仅当本公司在履约过程
中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部
分收取款项的情况下，按照合同期间已完成履约义务的进度在一段时间内确认收入，已完成履约
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义务的进度按照为完成履约义务而实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。否则，收
入于客户获得实物所有权或已完工房产的法定所有权且本公司已获得现时收款权并很可能收回对
价时确认。
⑥物业管理收入
本公司在提供物业服务过程中确认收入。
⑦物业出租收入
根据公司与承租方签订的合同或协议的约定，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进
行分摊，确认租赁收入。
（2）.同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法
□适用 √不适用
35. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等)。该成
本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发生的、
除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，
本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用(或
类似费用)、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
（3）该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产(以下简称“与合同成本有关的资产”)
采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。摊销期限不超过
一年则在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值准
备，并确认为资产减值损失：
（1）本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
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36. 政府补助
√适用 □不适用
（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，不包括政府以投资者身份
并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府
补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，应
当按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府
补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分
期计入损益，相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关
递延收益余额转入资产处置当期的损益，已确认的政府补助需要退回的，冲减相关递延收益账面
余额，超出部分计入当期损益。
（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相
关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处
理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
与公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
37. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
某些项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定
可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债
表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额
（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有
关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
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如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，
也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产
生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产
生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未
来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予
确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异
的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款
抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关
资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的
应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获
得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
38. 租赁
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
本公司作为承租人
本公司于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负债。
租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权的情况下需支
付的款项等。按销售额的一定比例确定的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损
益。本公司将自资产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负债，列示为一年内到期的非流动负
债。
本公司的使用权资产包括租入的房屋及建筑物等。使用权资产按照成本进行初始计量，该成
本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付款额、初始直接费用等，
并扣除已收到的租赁激励。本公司能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资
产剩余使用寿命内计提折旧；若无法合理确定租赁期届满时是否能够取得租赁资产所有权，则在
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租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。当可收回金额低于使用权资产的账
面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额。
当租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理时，本公司在租赁变更生效日重新确定租赁期，
并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，重新计量租赁负债。租赁变更导致租赁
范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租
赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使
用权资产的账面价值。
售后租回交易
公司按照第十节财务报告之五、重要会计政策及会计估计“34 收入”所述原则评估确定售后
租回交易中的资产转让是否属于销售。
作为承租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的
使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利
得或损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被转让资产，同
时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见第十节财务报告之五、重要会
计政策及会计估计“11 金融工具”。
作为出租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据
前述规定对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为出租人
不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见第十节财
务报告之五、重要会计政策及会计估计“11 金融工具”。
作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法
√适用 □不适用
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资产租赁，本公
司选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期
损益或相关资产成本。
作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法
√适用 □不适用
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实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租
赁。本公司仅存在经营租赁，经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。
当租赁发生变更时，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的
预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。
39. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
40. 重要会计政策和会计估计的变更
(1). 重要会计政策变更
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
受重要影响的报
会计政策变更的内容和原因 影响金额
表项目名称
本公司自 2023 年 1 月 1 日起执行财政部 2022 年发布的《企
业会计准则解释第 16 号》“关于单项交易产生的资产和负 说明(1) 说明(1)
债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”。
本公司自 2024 年 1 月 1 日起执行财政部 2023 年发布的《企
说明(2) 0.00
业会计准则解释第 17 号》“关于售后租回的会计处理”
其他说明
（1）执行企业会计准则解释第 16 号对本公司的影响
2022 年 12 月 13 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号，
以下简称“解释 16 号”），解释 16 号“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适
用初始确认豁免的会计处理”自 2023 年 1 月 1 日起施行，允许企业自发布年度提前执行。本公
司于本年度施行该事项相关的会计处理。
对于在首次施行解释 16 号的财务报表列报最早期间的期初（即 2022 年 1 月 1 日）因适用解
释 16 号单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的
相关资产，产生可抵扣暂时性差异和 应纳税暂时性差异的，本公司按照解释 16 号和《企业会计
准则第 18 号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初（即 2022 年
1 月 1 日）留存收益及其他相关财务报表项目。
根据解释 16 号的相关规定，本公司对财务报表相关项目累积影响调整如下：
项目 2022 年 1 月 1 日原列 累积影响金额 2022 年 1 月 1 日调整
报金额 后列报金额
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递延所得税资产 11,420,681,000.35 70,796,248.59 11,491,477,248.94
递延所得税负债 503,247,741.92 62,763,006.24 566,010,748.16
未分配利润 -1,191,786,585.42 8,147,883.19 -1,183,638,702.23
少数股东权益 17,519,197,407.62 -114,640.84 17,519,082,766.78
对于在首次施行本解释的财务报表列报最早期间的期初（即 2022 年 1 月 1 日）至解释施行
日（2023 年 1 月 1 日）之间发生的适用解释 16 号的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，
以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，本公司按照解释 16 号的规定进行处理。
根据解释 16 号的规定，本公司对资产负债表相关项目调整如下：
资产负债表项目 2022 年 12 月 31 日
变更前 累积影响金额 变更后
递延所得税资产 11,384,675,040.77 38,313,595.91 11,422,988,636.68
递延所得税负债 2,403,865,426.15 25,199,330.86 2,429,064,757.01
未分配利润 391,052,889.59 13,177,429.16 404,230,318.75
少数股东权益 14,969,328,635.16 -63,164.11 14,969,265,471.05
根据解释 16 号的规定，本公司对损益表相关项目调整如下：
损益表项目 2022 年度
变更前 累积影响金额 变更后
所得税费用 2,715,545,075.98 -5,081,022.70 2,710,464,053.28
（2）执行企业会计准则解释第 17 号对本公司的影响
2023 年 10 月 25 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 17 号》（财会〔2023〕21 号，以
下简称“解释 17 号”），自 2024 年 1 月 1 日起施行，允许企业自发布年度提前执行。本公司自
2024 年 1 月 1 日起执行解释 17 号中“关于流动负债与非流动负债的划分”“关于供应商融资安
排的披露”“关于售后租回交易的会计处理”的内容。
(2). 重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3). 2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
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41. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 3%、5%、6%、9%、13%
企业所得税 应纳税所得额 25%
城市维护建设税 应纳流转税额 1%、5%、7%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育附加 应纳流转税额 2%
土地增值税 应纳税增值额 超率累进 30%、40%、50%、60%
从租计征的，计税依据为房产租金收入；从
从租计征的税率为 12%；从价计
房产税 价计征的，计税依据为房产原值减除 10%至
征的税率为 1.2%
30%后的余值
依土地所在地税务机关的规定
土地使用税 占地面积
征收
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
所得税税
纳税主体名称
率（%）
CFLD（US）Inc. 21
华夏幸福（印度）产业新城有限公司 CFLD INDIA INVESTMENT PRIVATE LIMITED 30
华夏幸福（英国）投资有限公司 CFLD（UK）INVESTMENT LIMITED. 19
华夏幸福埃及产业新城股份有限公司 CFCity Egypt NewIntegrated CityS.A.E 22.5
华夏幸福（新加坡）投资有限公司 CFLD（SINGAPORE）INVESTMENT PTE. LTD. 17
SNC 投资 1 有限公司 SNC INVESTMENT IPTE.LTD. 17
华夏幸福投资 2 有限公司 CFLD INVESTMENT II PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 3 有限公司 CFLD INVESTMENT III PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 4 有限公司 CFLD INVESTMENT IV PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 6 有限公司 CFLD INVESTMENT VI PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 7 有限公司 CFLD INVESTMENT VII PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 8 有限公司 CFCITY INVESTMENT VIII PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 9 有限公司 CFCITY INVESTMENT IX PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 10 有限公司 CFCIT YINVESTMENT X PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 11 有限公司 CFLD INVESTMENT XI PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 12 有限公司 CFLD INVESTMENT XII PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 13 有限公司 CFLD INVESTMENT XIII PTE.LTD. 17
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2023 年年度报告
华夏幸福投资 14 有限公司 CFLD INVESTMENT XIV PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 15 有限公司 CFLD INVESTMENT XV PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 16 有限公司 CFLD INVESTMENT XVI PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 17 有限公司 CFLD INVESTMENT XVII PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 18 有限公司 CFCITY INVESTMENT 18 PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 19 有限公司 CFCITY INVESTMENT 19 PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 20 有限公司 CFCITY INVESTMENT 20 PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 21 有限公司 CFCITY INVESTMENT 21 PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 22 有限公司 CFCIT YINVESTMENT 22 PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 23 有限公司 CFCITY INVESTMENT 23 PTE.LTD. 17
产业新城投资 26 有限公司 NEW INDUSTRY CITY INVESTMENT 26 PTE.LTD. 17
SNC 投资 27 有限公司 SNC Investment 27 Limited 17
SNC 投资 28 有限公司 SNC Investment 28 Pte.Limited 17
SNC 投资 29 有限公司 SNC INVESTMENT 29 PTE.LTD. 17
天鹅城（新加坡）投资有限公司 SWANCITY（SINGAPORE）INVESTMENT PTE.LTD. 17
阿特拉斯环球投资 35 号有限公司 ATLAS GLOBAL INVESTMENT 35 PTE.LTD. 17
SNC 投资 5 有限公司 SN CInvestment 5 Pte.Ltd 17
VNIC 投资 41 有限公司 VNIC Investment 41 Pte.Ltd 17
华夏幸福投资 37 有限公司 CFLD INVESTMENT 37 PTE.LTD. 17
华夏幸福投资 38 有限公司 CFLD INVESTMENT 38 PTE.LTD. 17
产业新城 44 有限公司 New Industry Park 44 PTE.LTD. 17
阿特拉斯环球投资 45 号有限公司 Atlas Global Investment 45 Pte.Ltd. 17
华夏幸福德国产业新城有限责任公司 CFLD Germany New Industry City GmbH 15.825
华夏幸福国际控股有限公司 CFLD International Holding Limited 16.5
VNIC 投资 1 有限公司 VNIC Investment 1 Company Limited 20
仁泽产业新城有限公司 Nhon Trac New Industry City Company Limited 20
环球产业投资有限公司 GLOBAL INDUSTRIAL INVESTMENT LIMITED 16.5
埃及产业新城基础设施开发股份有限公司 Egypt New Integrated City 22.5
Infrustructure Development S.A.E
华夏幸福投资 46 有限公司 CFLD Investment 46 Pte.Ltd 17
越南产业新城基础设施开发有限公司越： 20
CngTyTNHHPhátTrinHTngThànhPhCngNghipMiVitNam 英：Vietnam
NewIndustry City Infrastructure Development Co.Ltd
兴桂投资有限公司 XING GUI INVESTMENTS LIMITED 16.5
华夏幸福（香港）康养产业投资有限公司 CFLD（HK）Elderly Care Industry 16.5
Investment Co.,Limited
城市空间设计规划有限公司 URBAN SPACE DESIGN AND PLANNING PTE.LTD. 17
天鹅城三菱地所投资有限公司 SNC MJR INVESTMENT PTE.LTD. 17
诺诚（香港）产业投资有限公司 NuoCheng（HK）Industry Investment Limited 16.5
焯正（香港）产业投资有限公司 ZhuoZheng（HK）Industry Investment Limited 16.5
誉信（香港）产业投资有限公司 YuXin（HK）Industry Investment Limited 16.5
华夏幸福卡拉旺投资公司 PT.CFCITYKARAWANGINVESTMENT 22
天鹅城三菱地所唐格朗投资有限公司 PT SwanCity MJR Tangerang Investment 22
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印度尼西亚产业新城唐格朗投资公司 PT.INDONICTANGERANGINVESTMENT 22
华夏幸福唐格朗产业新城发展有限公司 22
PT.CFLDTANGERANGNEWINDUSTRYCITYDEVELOPMENT
华夏幸福唐格朗投资公司 PT.CFCITYTANGERANGINVESTMENT 22
华夏幸福卡拉旺产业新城发展有限公司 22
PTCFLDKARAWANGNEWINDUSTRYCITYDEVELOPMENT
阿特拉斯环球物业管理有限公司 PT.AtlasGlobalPropertyManagement 22
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1. 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 307,611.51 312,329.83
银行存款 5,262,679,240.13 10,414,091,668.52
其他货币资金 1,214,678,535.28 2,003,158,421.23
存放财务公司存款
合计 6,477,665,386.92 12,417,562,419.58
其中：存放在境外
561,842,681.61 1,355,701,877.84
的款项总额
其他说明
其他货币资金为购房按揭保证金 1,134,895,149.91 元，POS 机结算款 211,111.85 元，保函
保证金 70,920,958.32 元，履约保证金 8,651,315.20 元。
注：本期货币资金减少 47.83%，主要系本期处置子公司及偿还债务支付的现金增加所致。
2. 交易性金融资产
□适用 √不适用
3. 衍生金融资产
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4. 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其中重要的应收票据核销情况：
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□适用 √不适用
应收票据核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 2,060,224,135.64
1 年以内小计 2,060,224,135.64
1至3年 5,852,486,010.52
3至5年 44,301,896,599.93
5 年以上 5,560,893,571.73
合计 57,775,500,317.82
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计 计
提 提
类别 账面 账面
比例 比 比例 比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例 (%) 例
(% (%
) )
按单项 10 10
1,014,68 1,014,68 1,014,68 1,014,6
计提坏 0.00 0. - 0.00 0. -
5.81 5.81 5.81 85.81
账准备 00 00
其中：
按单项 10 10
1,014,68 1,014,68 1,014,68 1,014,6
计提坏 0.00 0. - 0.00 0. -
5.81 5.81 5.81 85.81
账准备 00 00
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按组合 57,774,4 10,986,3 19 46,788,1 58,351,8 5,787,1 52,564,7
9.
计提坏 85,632.0 100.00 54,339.7 .0 31,292.2 38,464.4 100.00 03,706. 34,757.9
92
账准备 1 6 2 5 9 54 5
其中：
应收园 56,404,3 10,642,5 18 45,761,7 57,112,8 5,601,8 51,511,0
9.
区结算 18,776.6 97.63 59,355.3 .8 59,421.3 81,688.3 97.88 10,222. 71,466.1
81
款 9 6 7 3 5 16 9
应收其 25 14
1,370,16 343,794, 1,026,37 1,238,95 185,293 1,053,66
他客户 2.37 .0 2.12 .9
6,855.32 984.40 1,870.92 6,776.14 ,484.38 3,291.76
款项 9 6
57,775,5 10,987,3 46,788,1 58,352,8 5,788,1 52,564,7
合计 00,317.8 100.00 69,025.5 / 31,292.2 53,150.3 100.00 18,392. / 34,757.9
2 7 5 0 35 5
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
已逾期，预计无
个人 1,014,685.81 1,014,685.81 100.00
法收回
合计 1,014,685.81 1,014,685.81 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：A、组合中，应收园区结算款
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 1,641,075,590.98
1 年以内小计 1,641,075,590.98
1至3年 5,030,278,504.97 251,513,925.24 5.00
3至4年 28,137,476,430.35 2,813,747,643.04 10.00
4至5年 16,102,231,690.60 4,830,669,507.18 30.00
5 年以上 5,493,256,559.79 2,746,628,279.90 50.00
合计 56,404,318,776.69 10,642,559,355.36 18.87
按组合计提坏账准备的说明：
√适用 □不适用
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收账
款划分应收园区结算款、应收其他客户款项，在组合基础上计算预期信用损失。对于划分为组合
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的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应
收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
组合计提项目：B、组合中，应收其他客户款项
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 419,148,544.66 20,957,427.23 5.00
1 年以内小计 419,148,544.66 20,957,427.23 5.00
1至2年 107,706,300.59 10,770,630.06 10.00
2至3年 714,501,204.96 214,350,361.49 30.00
3至5年 62,188,478.98 31,094,239.49 50.00
5 年以上 66,622,326.13 66,622,326.13 100.00
合计 1,370,166,855.32 343,794,984.40 25.09
按组合计提坏账准备的说明：
√适用 □不适用
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收账
款划分应收园区结算款、应收其他客户款项，在组合基础上计算预期信用损失。对于划分为组合
的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应
收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额 期末余额
类别 期初余额 收回或转 转销或
计提 其他变动
回 核销
应收园区结 5,601,810 5,050,649, 9,900,436 10,642,559,355
算款 ,222.16 569.67 .47 .36
-
应收其他客 185,293,4 169,554,50 10,542,17
510,824.6 343,794,984.40
户款项 84.38 1.62 6.94
6
按单项计提 1,014,685
1,014,685.81
坏账准备 .81
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-
5,788,118 5,220,204, 20,442,61 10,987,369,025
合计 510,824.6
,392.35 071.29 3.41 .57
6
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款和
应收账款和合
应收账款期末 合同资产期末 合同资产期末
单位名称 同资产期末余 坏账准备期末余额
余额 余额 余额合计数的
额
比例（%）
固安县新兴产业示范 7,445,093,997 9,357,187,28 16,802,281,28
8.70 1,486,872,613.76
区财政分局 .48 3.16 0.64
河北沙城经济开发区 7,137,570,008 4,169,971,15 11,307,541,16
5.86 2,529,760,675.65
管理委员会 .14 5.88 4.02
长三角嘉善科技商务 5,004,929,684 6,500,470,56 11,505,400,25
5.96 666,076,109.75
服务区管理委员会 .50 9.32 3.82
新郑市华夏幸福产业 3,439,552,895 989,035,134. 4,428,588,030
2.29 489,355,712.74
新城建设指挥部 .39 94 .33
南京溧水经济开发区 3,387,553,540 1,314,191,34 4,701,744,882
2.44 698,629,640.11
管理委员会 .19 2.48 .67
26,414,700,12 22,330,855,4 48,745,555,61
合计 25.25 5,870,694,752.01
5.70 85.78 1.48
其他说明
本报告期按欠款方归集的期末余额前五位应收账款和合同资产汇总金额 48,745,555,611.48 元，
占应收账款和合同资产期末余额合计数的比例 25.25%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额
5,870,694,752.01 元。
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2023 年年度报告
6. 合同资产
(1). 合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
45,729,25 722,535,5 45,006,72 45,928,14 694,387,7 45,233,75
基础设施建设
6,301.12 28.49 0,772.63 2,051.21 21.51 4,329.70
84,700,46 846,773,1 83,853,69 84,457,01 787,560,8 83,669,45
土地整理
5,540.90 57.15 2,383.75 7,940.15 26.48 7,113.67
4,856,841 51,602,97 4,805,238 4,557,669 45,760,63 4,511,908
园区运营维护
,752.64 2.03 ,780.61 ,619.21 9.42 ,979.79
135,286,5 1,620,911 133,665,6 134,942,8 1,527,709 133,415,1
合计
63,594.66 ,657.67 51,936.99 29,610.57 ,187.41 20,423.16
(2). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面 账面
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
价值 价值
类别
计提 计提
比例 比例
金额 金额 比例 金额 金额 比例
(%) (%)
(%) (%)
135,28 1,620,9 133,66 134,94 1,527,7 133,41
按组合计提 100. 100.
6,563, 11,657. 1.20 5,651, 2,829, 09,187. 1.13 5,120,
坏账准备 00 00
594.66 67 936.99 610.57 41 423.16
其中：
135,28 1,620,9 133,66 134,94 1,527,7 133,41
100. 100.
政府方 6,563, 11,657. 1.20 5,651, 2,829, 09,187. 1.13 5,120,
00 00
594.66 67 936.99 610.57 41 423.16
135,28 1,620,9 133,66 134,94 1,527,7 133,41
100. 100.
合计 6,563, 11,657. 5,651, 2,829, 09,187. 5,120,
00 00
594.66 67 936.99 610.57 41 423.16
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：A、政府方
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
合同资产 坏账准备 计提比例（%）
政府方 135,286,563,594.66 1,620,911,657.67 1.20
合计 135,286,563,594.66 1,620,911,657.67 1.20
按组合计提坏账准备的说明
√适用 □不适用
当单项合同资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将合同资
产划分应收政府方款项，在组合基础上计算预期信用损失。对于划分为组合的合同资产，本公司
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，计算预期信用损失。
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(4). 本期合同资产计提坏账准备情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期收回或转
项目 本期计提 本期转销/核销 原因
回
基础设施建设 31,124,462.83 2,976,655.85
土地整理 61,532,204.07 2,319,873.40
园区运营维护 6,022,986.06 180,653.45
合计 98,679,652.96 5,477,182.70 /
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
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2023 年年度报告
(5). 本期实际核销的合同资产情况
□适用 √不适用
其中重要的合同资产核销情况
□适用 √不适用
合同资产核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
7. 应收款项融资
(1). 应收款项融资分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收款项融资
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资
□适用 √不适用
(4). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收款项融资情况
□适用 √不适用
其中重要的应收款项融资核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
(7). 应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：
□适用 √不适用
(8). 其他说明：
□适用 √不适用
8. 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 241,166,281.02 29.02 323,594,194.47 31.53
1至2年 62,021,070.81 7.46 68,559,039.14 6.68
2至3年 7,028,652.21 0.85 609,580,094.56 59.41
3 年以上 520,827,155.93 62.67 24,418,026.61 2.38
合计 831,043,159.97 100.00 1,026,151,354.78 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项为支付邯郸市丛台区财政局的土地出让金，尚未结算的原
因为公司阶段性流动性风险，尚未支付全部土地价款。
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2023 年年度报告
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数
单位名称 期末余额
的比例(%)
邯郸市丛台区财政局 494,525,000.00 59.51
固安产业新城发展集团有限
54,122,142.44 6.51
公司
东莞市万江小享金鳌物业投
25,342,500.00 3.05
资有限公司
东莞市万江金鳌新村物业投
24,390,763.40 2.93
资有限公司
江苏省苏中建设集团股份有
16,681,006.19 2.01
限公司
合计 615,061,412.03 74.01
其他说明
无
其他说明
□适用 √不适用
9. 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 254,478,911.19 267,058,017.17
应收股利
其他应收款 23,595,150,054.99 24,650,019,019.76
合计 23,849,628,966.18 24,917,077,036.93
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款
债券投资
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2023 年年度报告
贷款利息 254,478,911.19 267,058,017.17
合计 254,478,911.19 267,058,017.17
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
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2023 年年度报告
(6). 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 7,282,365,559.51
1 年以内小计 7,282,365,559.51
1至2年 3,539,009,514.11
2至3年 1,792,857,087.17
3至5年 12,039,012,001.66
5 年以上 2,831,568,014.90
合计 27,484,812,177.35
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金 550,256,606.71 571,879,705.44
代垫款 1,833,463,945.81 1,682,583,175.28
个人借款 9,689,108.25 3,576,292.84
保证金 5,629,715,097.31 5,871,430,781.91
其他 3,057,551,702.16 4,290,524,277.95
应收股权处置款 3,128,905,876.37
合作方往来 11,634,507,823.64 11,936,682,123.65
商品房预售资金监管 1,640,722,017.10 3,706,469,513.49
合计 27,484,812,177.35 28,063,145,870.56
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2023 年年度报告
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预期信 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
用损失
生信用减值) 生信用减值)
2023年1月1日余
3,314,586,334.30 98,540,516.50 3,413,126,850.80
额
2023年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 729,632,405.80 729,632,405.80
本期转回 94,329,691.20 38,669,671.54 132,999,362.74
本期转销
本期核销
其他变动 -120,097,771.50 -120,097,771.50
2023年12月31日
3,829,791,277.40 59,870,844.96 3,889,662,122.36
余额
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 期末余额
计提 收回或转回 其他变动
核销
98,540,516 38,669,671 59,870,84
单项计提
.50 .54 4.96
5,499,073. 5,499,073
组合 1
21 .21
组合 2 119,366,05 4,716,331. 7,737,305. 116,345,0
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2023 年年度报告
2.39 13 28 78.24
3,195,220, 719,417,00 86,592,385 - 3,707,947
组合 3
281.91 1.46 .92 120,097,771.50 ,125.95
3,413,126, 729,632,40 132,999,36 - 3,889,662
合计
850.80 5.80 2.74 120,097,771.50 ,122.36
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明
无
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收
款期末余额 款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄
合计数的比 性质 期末余额
例(%)
廊坊益田房地
1,527,374,78 152,737,4
产开发有限公 5.56 保证金 1-2 年
9.80 78.98
司
1 年以内：11,787,000.00；
北京辰越木康 1,414,161,81 合作方 1-2 年：16,967,500.00； 14,141,61
5.15
科贸有限公司 6.82 往来 2-3 年：226,849,648.00； 8.17
3-5 年：1,158,557,668.82
应收股
华润置地控股 1,250,000,00 1,250,000
4.55 权处置 1 年以内
有限公司 0.00 .00
款
南京经济技术
1,243,784,80 621,892,4
开发区管理委 4.53 保证金 3-5 年
0.00 00.00
员会
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2023 年年度报告
1 年以内：2,638,800.00；
北京贯天德俊 920,914,232. 合作方 1-2 年：123,500,000.00； 9,209,142
3.35
科贸有限公司 75 往来 2-3 年：15,000,000.00； .33
3-5 年：779,775,432.75
6,356,235,63 799,230,6
合计 23.14 / /
9.37 39.48
(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
10. 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准 存货跌价准
项目 备/合同履约 备/合同履约
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
成本减值准 成本减值准
备 备
3,905,395.8 3,905,395.81 4,138,108.79
原材料 4,138,108.79
1
库存商品 252,085.39 252,085.39 251,382.89 251,382.89
周转材料 941,401.88 941,401.88 1,222,317.58 1,222,317.58
消耗性生物 19,758,702.1 19,758,702.1 20,102,403.6 20,102,403.6
资产 1 1 2 2
产业服务成 1,053,991,8 1,053,991,85 941,487,372. 941,487,372.
本 51.48 1.48 66 66
综合服务- 1,205,558,8 1,205,558,89 1,209,217,60 1,209,217,60
规划设计 94.12 4.12 4.01 4.01
79,517,481, 13,819,906, 65,697,575,0 126,841,805, 16,374,019, 110,467,785,
开发成本
892.30 833.20 59.10 594.79 974.49 620.30
完工开发产 16,512,988, 1,858,778,7 14,654,209,3 11,827,781,6 1,600,097,7 10,227,683,8
品 069.48 36.53 32.95 01.53 71.52 30.01
98,314,878, 15,678,685, 82,636,192,7 140,846,006, 17,974,117, 122,871,888,
合计
292.57 569.73 22.84 385.87 746.01 639.86
消耗性生物资产
项目 期初余额 本年增加 本年减少 期末余额
林业 19,776,248.62 343,701.51 19,432,547.11
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2023 年年度报告
农作物 326,155.00 326,155.00
小计 20,102,403.62 343,701.51 19,758,702.11
开发成本明细表
（计划）开工 预计首批竣工 预计总投资 年初账面 期末账面
序号 项目名称
时间 时间 额 价值 价值
威海孔雀城（威海孔 756,483,771 319,391,352 319,391,352
1 2012 年 5 月 2014 年 12 月
雀湾） .77 .93 .93
290,292,990 77,059,048. 77,059,048.
2 广阳天村项目 2015 年 6 月 2018 年 8 月
.00 05 05
6,308,978,9 1,546,753.5 1,122,408.5
3 牛驼温泉孔雀城 2013 年 3 月 2015 年 4 月
12.58 6 3
2,060,490,0 41,630,159. 41,630,159.
4 镇江孔雀城英国宫 2013 年 6 月 2015 年 9 月
00.00 06 06
三泉井、八达岭孔雀 390,638,626 208,770,111 209,392,506
5 2013 年 4 月 2017 年 12 月
城 7.1 期 .56 .61 .09
540,940,000 174,804,507 174,977,351
6 邵府新民居二期 2014 年 3 月 2016 年 6 月
.00 .85 .65
1,741,790,0 4,726,756.4 4,726,756.4
7 孔雀城剑桥郡 8 期 2014 年 8 月 2017 年 4 月
00.00 3 3
259,520,500 65,042,015. 65,042,015.
8 镇江汽车电子产业港 2014 年 3 月 2017 年 6 月
.00 55 55
596,660,000 22,002,454. 14,085,029.
9 大厂阳光新城 100 亩 2015 年 1 月 2017 年 5 月
.00 04 32
田 各庄 A 地 块 (178 2,034,420,0 669,557,524 381,377,390
10 2015 年 3 月 2017 年 5 月
亩) 00.00 .84 .35
永定河孔雀英国宫 2,442,480,0 786,429,066 844,704,225
11 2015 年 4 月 2019 年 5 月
2.7 期 00.00 .08 .43
固安孔雀城剑桥郡 9 1,839,970,0 60,905,821. 60,905,821.
12 2015 年 4 月 2017 年 9 月
期 00.00 36 38
78,770,000. 64,559,058. 64,559,058.
13 京东方公寓二期 2013 年 4 月 2014 年 9 月
00 04 04
2,017,532,4 165,566,966 165,672,337
14 公园海 1.5 期 2015 年 7 月 2017 年 10 月
57.88 .80 .53
1,328,536,1 218,642,301 220,907,789
15 孔雀公馆二期 2015 年 8 月 2018 年 5 月
08.75 .59 .77
1,562,233,3 12,155,774. 12,158,428.
16 霸州温泉孔雀城 3 期 2015 年 10 月 2017 年 12 月
11.77 48 91
任丘白洋淀孔雀城 1 1,181,820,0 433,680,647 447,591,922
17 2016 年 12 月 2018 年 9 月
期 00.00 .95 .77
1,665,349,7 14,438,838. 14,092,193.
18 A6 香堤园 2016 年 3 月 2016 年 6 月
57.02 71 01
19 下庄头项目 2016 年 9 月 2019 年 6 月 4,000,000,0 2,134,581,7 2,153,603,3
225 / 428
2023 年年度报告
00.00 70.87 08.07
2,404,246,7 306,165,990 321,352,754
20 来安孔雀城 2016 年 12 月 2018 年 12 月
33.04 .33 .49
2,987,568,8
21 任丘石油新城项目 2016 年 10 月 2019 年 3 月 4,121.85 4,121.85
00.00
136,000,000 68,824,565. 68,868,317.
22 嘉善孔雀城示范区 2015 年 4 月 2021 年 12 月
.00 70 57
1,897,965,9 945,307,347 887,400,753
23 东徐村安置 2016 年 12 月 2019 年 12 月
97.86 .98 .09
769,854,616 508,337,421 488,416,263
24 东庄项目 2016 年 12 月 2021 年 6 月
.38 .11 .98
3,205,790,0 510,413,034 292,839,230
25 大湖 1.3+1.5 2016 年 8 月 2019 年 12 月
00.00 .83 .61
821,051,899 32,469,449. 36,213,360.
26 西玉村安置 2016 年 2 月 2018 年 5 月
.71 21 66
大运河孔雀城 7_6_1 4,635,518,4 1,174,180,0 575,344,489
27 2016 年 12 月 2019 年 6 月
期 45.47 47.74 .34
2,036,771,0 25,580,093. 26,306,968.
28 江门孔雀城一期 2017 年 10 月 2020 年 7 月
33.26 98 91
494,626,227 52,474,894. 52,503,771.
29 江澜赋一期 2017 年 11 月 2019 年 4 月
.34 23 75
舒城孔雀城项目 2.2 936,756,561
30 2017 年 12 月 2020 年 12 月 277,470.91 277,470.91
期 .91
来安孔雀城 5 期 88 亩 768,536,216 333,745,251 172,472,999
31 2017 年 11 月 2020 年 6 月
项目 .35 .08 .70
1,328,784,3 1,075,844,3
32 邯郸孔雀城 1.1 期 2017 年 12 月 2020 年 10 月 223,582.83
52.43 62.96
国 际 公 寓 项 目 (180 1,086,836,8 28,332,929. 30,448,964.
33 2017 年 5 月 2019 年 9 月
亩) 11.70 93 31
1,833,034,2 1,043,009,6
34 恒源项目（122 亩） 2017 年 7 月 2020 年 4 月 699,197.60
14.62 39.95
2,600,000,0 1,570,537,8 1,580,779,2
35 砖南项目 1 期 2017 年 12 月 2024 年 12 月
00.00 55.00 15.77
730,700,000 229,655,513 229,960,976
36 永清贾八里 77 亩 2017 年 12 月 2021 年 12 月
.00 .88 .28
4,664,094,2 2,044,850,5 2,044,382,7
37 丰台综合体 2013 年 5 月 2020 年 12 月
77.08 61.11 03.39
1,173,260,6 1,057,606.3
38 宏特项目（53 亩） 2017 年 12 月 2021 年 6 月 661,095.82
26.00 4
803,060,432 361,491,584 358,845,076
39 运河大道首开项目 2017 年 12 月 2021 年 7 月
.06 .89 .42
2,305,562,6
40 文创园 1 期 2017 年 5 月 2020 年 5 月 886,464.11 886,464.11
28.32
226 / 428
2023 年年度报告
3,859,930,0 577,706,124 597,669,799
41 永济新城 2017 年 8 月 2020 年 5 月
00.00 .90 .75
1,001,290,0 668,813,677 759,458,237
42 长洋村项目（90 亩） 2016 年 7 月 2018 年 9 月
00.00 .14 .35
623,400,000 19,393,912. 39,186,053.
43 怡园项目（福星家园） 2017 年 10 月 2022 年 12 月
.00 31 34
1,444,130,0 1,177,093,2 1,180,159,0
44 AMOLED 生活配套区 2017 年 2 月 2018 年 12 月
00.00 81.71 12.52
1,901,935,0 1,137,641.4 1,137,641.4
45 新西塘孔雀城 14 期 2017 年 12 月 2021 年 3 月
48.48 7 7
1,290,129,2 1,205,128,9 1,140,738.3
46 田各庄 74 亩 2017 年 3 月 2021 年 10 月
00.00 61.47 9
2,313,739,4 2,072,149.3 1,430,935.0
47 田各庄 78 亩项目 2017 年 2 月 2021 年 9 月
94.59 0 6
564,733,598 535,106,184
48 大厂窄坡 37 亩项目 2017 年 12 月 2021 年 10 月 -
.43 .71
709,836,839
49 职中 50 亩 2017 年 12 月 2021 年 10 月 675,377.93 491,998.15
.16
359,790,000 53,932,074. 37,020,751.
50 阳光佳苑 2013 年 3 月 2014 年 10 月
.00 92 86
463,175,106 463,175,106 463,175,106
51 田各庄新民居 2014 年 3 月 2016 年 7 月
.01 .01 .01
学园里 1 期 213 亩项 1,403,750,0
52 2018 年 3 月 2020 年 8 月 226,261.79 -
目 00.00
霸州五分 2018 年风 1,210,896,1 594,715,563 417,819,282
53 2018 年 6 月 2021 年 10 月
情园 102 亩 40.45 .54 .82
195,548,252 76,495,936. 29,496,199.
54 江澜赋三期 2018 年 5 月 2019 年 12 月
.45 72 81
172,515,814 73,898,835. 23,444,558.
55 江澜赋四期 2018 年 6 月 2020 年 8 月
.72 55 75
268,626,916 6,152,928.6 1,353,786.6
56 团风一期 2018 年 6 月 2020 年 8 月
.56 9 2
1,161,919,6 1,293,769.5
57 武陟孔雀城 1.3 期 2018 年 6 月 2020 年 12 月 319,284.14
20.36 6
3,682,895,9 22,208,552. 8,979,694.3
58 新郑孔雀城 2018 年 6 月 2021 年 10 月
73.84 65 6
1,936,328,2 501,378,353 634,552,103
59 和县孔雀城二期 2018 年 3 月 2020 年 11 月
59.68 .69 .73
1,018,399,4 131,675,414 136,957,053
60 来安 3 区 6 期 70 亩 2018 年 5 月 2020 年 7 月
72.61 .94 .80
748,741,730 387,083,607 387,759,651
61 来安 3 区 5 期 57 亩 2018 年 6 月 2021 年 6 月
.37 .01 .15
62 文景园 2017 年 1 月 2021 年 12 月 2,734,965,0 544,554,665 1,072,633,7
227 / 428
2023 年年度报告
00.00 .18 50.87
1,424,733,1 1,282,321,0 1,242,110,7
63 印尼卡拉旺项目 2017 年 10 月 2020 年 12 月
27.34 73.17 98.31
1,138,233,3 635,838,289 652,442,131
64 顺景园项目 2017 年 12 月 2020 年 3 月
00.00 .89 .63
890,910,000 743,980,542 120,573,237
65 文创园 2 期 2017 年 3 月 2020 年 9 月
.00 .55 .54
836,821,567 457,865,751 32,944,446.
66 郑南孔雀城 1.1 期 2018 年 5 月 2021 年 9 月
.74 .22 33
3,663,329,8 1,308,789,1 1,344,450,8
67 香河经纬 83 亩项目 2018 年 8 月 2021 年 12 月
91.19 62.18 10.22
1,187,979,6 1,140,272,7
68 雅韵园住宅小区项目 2018 年 11 月 2021 年 10 月 382,624.45
97.37 58.57
599,738,086
69 晨曦园住宅小区项目 2018 年 10 月 2021 年 6 月 144,345.98 -
.00
389,291,334
70 涿鹿孔雀城 2018 年 8 月 2021 年 7 月 392,986.10 -
.48
6,099,522,2 1,125,717,8 1,399,925,3
71 八达岭英国宫 5 期 2018 年 9 月 2022 年 5 月
25.03 67.57 41.74
新建八达岭孔雀城小 935,372,781 506,146,452
72 2018 年 3 月 2021 年 9 月 -
镇中心项目 .20 .25
八达岭五彩天街一期 748,224,130 228,421,558 344,123,953
73 2018 年 8 月 2022 年 5 月
项目 .83 .05 .67
大厂潮白河孔雀城
514,991,758
74 18.2 期（菲美得 34 2019 年 1 月 2021 年 8 月 454,439.28 454,439.28
.68
亩）
南浔域外孔雀城 3.1 2,041,249,8 2,132,311.7 2,132,311.7
75 2019 年 2 月 2021 年 10 月
期（139 亩） 77.80 4 4
2,113,793,9 32,261,878.
76 双柳二期 2018 年 7 月 2021 年 8 月 -
61.72 82
781,468,336 523,089,030 337,773,116
77 武陟孔雀城 2.2 期 2018 年 8 月 2022 年 5 月
.31 .80 .49
973,560,000
78 德清 2.0 期 2020 年 3 月 2022 年 4 月 35,337.03 35,337.03
.00
2018 年邯 郸孔雀 城 671,358,569
79 2018 年 9 月 2021 年 8 月 153,654.73 153,654.73
1.2 期 67 亩项目 .17
嘉善经开孔雀城 1.0 1,169,720,4 1,723,639.1 1,723,639.1
80 2019 年 8 月 2021 年 11 月
期 47.07 8 8
1,992,214,7
81 嘉善孔雀城 9.2 期 2019 年 6 月 2021 年 7 月 450,346.76 450,346.76
05.24
1,142,135,7 434,621,933 13,466,085.
82 问津 3.1 期 2018 年 12 月 2021 年 8 月
06.60 .40 01
83 郭店孔雀城 1.0 期 2019 年 8 月 2022 年 4 月 1,797,160,5 1,099,113,4 328,415,697
228 / 428
2023 年年度报告
66.34 92.72 .35
昌黎域内孔雀城 1.1 741,368,905 424,478,812 499,760,872
84 2019 年 3 月 2021 年 11 月
期（126 亩） .88 .14 .11
3,226,170,0 2,767,117,9 1,127,308,5
85 固安航天振邦 198 亩 2019 年 10 月 2021 年 12 月
00.00 17.48 91.65
固安域外万利丰商业 725,210,000 581,273,053 1,299,632.3
86 2019 年 3 月 2021 年 12 月
33 亩 .00 .22 2
3,270,390,8 1,156,382,3 1,335,339,0
87 17 年汤林御府 210 亩 2019 年 6 月 2022 年 5 月
71.59 00.21 60.67
1,679,176,7 931,042,554
88 2018 年冠军园 102 亩 2019 年 3 月 2022 年 5 月 -
39.32 .40
74,580,000. 56,178,548. 57,199,473.
89 舒城项目示范区 2017 年 1 月 2020 年 11 月
00 56 56
361,082,889
90 舒城 3.3 期项目 2018 年 10 月 2021 年 5 月 277,721.09 277,721.09
.80
988,041,951
91 舒城 3.7 期项目 2018 年 10 月 2021 年 8 月 261,203.47 261,203.47
.86
790,106,418 565,043,118 7,897,784.8
92 舒城孔雀城 3.6 期 2019 年 4 月 2021 年 9 月
.33 .05 7
14,316,500. 10,733,992. 10,733,992.
93 长丰区域示范区 2019 年 3 月 2021 年 6 月
00 51 51
648,266,067 305,620,885 8,557,149.2
94 长丰孔雀城 1.0 期 2019 年 3 月 2021 年 6 月
.76 .86 7
478,124,357 333,268,124
95 窄坡 27 亩 2019 年 7 月 2021 年 10 月 -
.41 .43
十二分公司剑桥郡 6 785,630,000 2,374,021.8 2,374,021.8
96 2019 年 5 月 2020 年 5 月
期 106 亩项目 .00 6 6
新空港-廊坊广阳区 1,229,572,0 522,408,397
97 2019 年 10 月 2022 年 8 月 42,395.92
域南甸项目 67.76 .31
新空港-廊坊北尖塔
2,083,524,8 1,109,254,4
98 地块四（85.4 亩）项 2019 年 10 月 2022 年 8 月 -
04.40 59.82
目
北戴河新区域内孔雀 1,362,863,4 728,881,734 808,799,656
99 2019 年 3 月 2022 年 5 月
城 1.3 期 27.05 .12 .89
1,780,103,8 1,060,666,4 1,631,315.2
100 霸州市政府北 105 亩 2019 年 10 月 2022 年 8 月
69.93 76.97 3
霸州五分 2019 年一 1,087,814,2 654,132,954 762,844,231
101 2019 年 10 月 2022 年 6 月
砖南一期 67.88 .22 .62
540,317,898 333,033,912 379,213,770
102 舒城孔雀城 3.9 期 2019 年 8 月 2022 年 3 月
.31 .03 .84
南京开发区孔雀城 2,217,605,1 1,501,510,8 571,457,746
103 2019 年 11 月 2022 年 6 月
1.0 期 69.08 00.62 .08
104 潮白河孔雀城四季公 2019 年 9 月 2021 年 10 月 1,651,983,0 1,088,895,7 825,129.07
229 / 428
2023 年年度报告
馆住宅小区项目 22.64 71.66
八达岭五彩天街二期 1,263,267,9 483,687,458 552,962,463
105 2019 年 7 月 2022 年 9 月
项目 00.00 .64 .95
1,813,817,9 1,422,635.3 1,171,106.7
106 嘉善孔雀城 9.3 期 2019 年 9 月 2021 年 11 月
27.26 2 9
691,848,689
107 问津 3.3 期 2019 年 6 月 2021 年 12 月 989,994.49 951,911.71
.45
834,259,877 192,350,989 200,709,836
108 孝感 1.0 期 2019 年 6 月 2022 年 5 月
.83 .78 .08
296,602,427 1,022,109.3
109 团风 2.0 期 2019 年 8 月 2022 年 3 月 763,963.83
.09 7
江宁孔雀城 1.0 期项 1,609,320,0 550,998,769 259,507,883
110 2019 年 10 月 2022 年 5 月
目 00.00 .92 .56
624,423,300 402,417,784 283,577,818
111 泾阳孔雀城 1.0 期 2019 年 6 月 2022 年 5 月
.03 .69 .97
武汉长江中心-御江 4,800,000,0 2,225,597,5
112 2020 年 3 月 2024 年 5 月 -
丰项目 00.00 13.53
武汉长江中心-御江 2,900,000,0 830,828,181
113 2020 年 3 月 2023 年 4 月 -
坤项目 00.00 .13
武汉长江中心-御江 9,800,000,0 6,003,527,7
114 2020 年 3 月 2024 年 10 月 -
轩项目 00.00 02.35
430,833,962 329,835,000 329,835,000
115 文登平台综合项目 2012 年 5 月 2024 年 12 月
.00 .00 .00
1,751,654,3 477,125,431 579,900,520
116 大厂辛杜 85 亩 2020 年 4 月 2023 年 10 月
23.69 .36 .02
大厂孔雀城 7.3 期 16 313,912,268 95,522,001.
117 2020 年 4 月 2022 年 10 月 -
亩 .79 30
2,082,046,7 1,533,738,3 1,624,218,9
118 大厂窄坡 117 亩 2020 年 7 月 2022 年 10 月
34.28 24.66 65.37
固安牛驼 7.5 期 253 2,245,027,4 766,233,355 865,899,921
119 2020 年 12 月 2023 年 8 月
亩 04.84 .80 .99
2,824,823,0 1,764,586,3 1,752,396,8
120 固安东徐北 170 亩 2020 年 8 月 2023 年 5 月
02.90 43.01 22.87
1,263,585,6 580,705,457 619,971,985
121 固安气象局 81 亩 2020 年 9 月 2023 年 4 月
02.43 .76 .95
牛驼温泉孔雀城 7.1 639,816,680 407,560,141 471,884,387
122 2019 年 10 月 2022 年 9 月
期 .02 .11 .57
牛驼温泉孔雀城 7.4 314,182,938 220,960,841 274,474,361
123 2019 年 12 月 2022 年 9 月
期 .91 .45 .32
483,071,642 179,922,130 172,113,301
124 雨湖 1.0 期 2020 年 5 月 2023 年 5 月
.36 .17 .41
新郑孔雀城 2.0 期 35 475,580,577 334,243,184 364,594,513
125 2020 年 4 月 2022 年 11 月
亩 .59 .27 .43
230 / 428
2023 年年度报告
948,682,123 661,191,653 10,435,676.
126 舒城孔雀城 3.4 期 2020 年 2 月 2022 年 8 月
.04 .66 59
654,927,562 377,843,237 3,770,092.6
127 舒城孔雀城 3.2 期 2020 年 7 月 2023 年 2 月
.42 .28 3
406,132,184 215,484,305 282,211,488
128 长丰孔雀城 1.2 期 2020 年 6 月 2022 年 5 月
.97 .80 .99
553,774,308 393,378,863 4,472,530.5
129 长丰孔雀城 1.3 期 2020 年 4 月 2022 年 6 月
.06 .40 4
1,048,533,0 3,938,507.7
130 肥东孔雀城 1.0 期 2019 年 8 月 2023 年 2 月 -
45.50 8
舒城区域邻里中心五 12,963,723. 4,128,059.5 4,128,059.5
131 2017 年 1 月 2020 年 11 月
合一会所 04 1 1
武汉平安幸福中心项 4,900,000,0 2,293,982,7
132 2020 年 8 月 2022 年 12 月 -
目 00.00 90.71
13,133,530, 7,419,430,7
133 NO.2020G12 地块 2020 年 12 月 2024 年 12 月 -
000.00 59.89
235,235,596 143,684,225 148,642,265
134 霸州帝中海 27 亩 2020 年 8 月 2023 年 7 月
.36 .80 .05
668,614,451 371,033,790 306,822,650
135 霸州南夹河 73 亩 2020 年 9 月 2023 年 7 月
.23 .24 .84
北戴河域外孔雀城 954,497,271 201,104,892 202,249,161
136 2021 年 3 月 2023 年 8 月
2.2 期（273 亩） .34 .76 .08
德清孔雀城 3.1 期 58 846,486,650 2,274,664.6 2,274,664.6
137 2020 年 6 月 2022 年 8 月
亩 .10 7 7
5,725,922,8 3,317,492,3 3,437,485,1
138 固安柏村一期 525 亩 2019 年 10 月 2022 年 12 月
05.51 25.96 31.66
嘉善产业园二期活力 640,410,000 254,322,688 257,367,524
139 2017 年 12 月 2021 年 6 月
中心 .00 .03 .26
嘉善孔雀城 9.4 期 78 2,021,847,7 1,546,380,6
140 2020 年 6 月 2023 年 6 月 -
亩 26.27 15.38
1,204,395,5 575,139,647 587,072,468
141 江门 1.1 期 2020 年 12 月 2023 年 8 月
32.07 .94 .84
孟庄孔雀城 1.0 期 96 1,140,377,3 600,704,465 592,729,080
142 2020 年 12 月 2023 年 11 月
亩 64.10 .46 .75
民生改善-安置房二 488,000,000 229,670,609 231,806,568
143 2020 年 6 月 2022 年 6 月
期 .00 .93 .14
南京开发区孔雀城 966,133,652 536,323,741 534,722,894
144 2020 年 11 月 2023 年 8 月
1.1 期 .05 .05 .79
南浔孔雀城 3.3 期 55 667,495,674 539,564,680
145 2020 年 10 月 2023 年 1 月 546,351.53
亩 .68 .12
南浔孔雀城 3.4 期 89 1,273,514,3 1,037,569,0 4,472,336.2
146 2020 年 11 月 2023 年 2 月
亩 83.55 62.85 0
147 舒城孔雀城 3.6 期实 2020 年 3 月 2020 年 12 月 2,000,000.0 540,758.35 540,758.35
231 / 428
2023 年年度报告
体样板间 0
舒 城 孔 雀城 4.0 期 1,591,307,0 656,208,727 704,031,684
148 2021 年 1 月 2024 年 2 月
174 亩 36.93 .65 .80
武陟孔雀城 3.0 期 51 281,524,659 2,105,176.2
149 2020 年 9 月 2023 年 4 月 -
亩 .17 1
武陟孔雀城 3.1 期 74 474,740,109 175,031,661
150 2020 年 10 月 2023 年 8 月 -
亩 .36 .69
新空港-廊坊东尖塔
1,610,520,0 921,712,087 957,048,220
151 地块二十一（87．2 2020 年 9 月 2023 年 7 月
00.00 .27 .03
亩）项目
长丰 1.2/1.3 期临时 1,035,000,0 3,307,065.8 3,307,065.8
152 2019 年 7 月 2020 年 11 月
样板间 00.00 1 1
固安区域牛驼温泉孔
162,490,000 118,880,749 158,752,360
153 雀城 7.4.2 期 26 亩 2020 年 9 月 2022 年 9 月
.00 .69 .60
项目
74,532,365. 46,428,254. 46,415,264.
154 昌黎 921 示范区 2018 年 5 月 2021 年 1 月
54 12 85
2,808,301,9 335,339,980 361,823,207
155 柏村安置 2019 年 12 月 2023 年 5 月
00.00 .24 .39
6,976,792,2 2,365,875,4 43,078,395.
156 哈尔滨松北项目 2020 年 6 月 2027 年 12 月
22.31 47.07 24
廊坊北尖塔 3 号地 594,273,919 233,084,355 233,084,355
157 2021 年 7 月 2023 年 10 月
42.5 亩（含安置房） .79 .17 .17
蒲 江 孔 雀城 1.1 期 701,486,838 279,828,025 299,769,619
158 2020 年 7 月 2022 年 11 月
（84 亩） .85 .83 .86
621,019,724 313,277,867 316,571,996
159 文安孔雀城 64 亩 2021 年 6 月 2024 年 3 月
.35 .09 .22
固安县锦绣大道固安
1,314,752,0 348,497,273
160 幸福城项目商业部分 2020 年 11 月 2023 年 10 月 -
62.82 .28
(第一批次）
固安牛驼 7.5 期 AD 区 422,690,000
161 2023 年 11 月 2026 年 9 月 - 844,713.96
181 亩 .00
527,096,583 527,096,583
162 怀来土地储备
.94 .94
200,000,000 200,000,000
163 涿州土地储备
.00 .00
4,703,092,9 4,580,844,7
164 固安土地储备
48.25 80.49
122,504,771 122,504,771
165 昌黎土地储备
.01 .01
1,011,747,7 1,013,511,8
166 大厂土地储备
51.40 03.08
167 廊坊土地储备 6,180,747,9 4,044,028,5
232 / 428
2023 年年度报告
60.55 34.99
1,372,174,1 1,193,500,6
168 永清土地储备
48.53 48.87
1,784,309,8 1,784,309,8
169 香河土地储备
60.08 60.08
3,386,176,0 3,390,186,2
170 霸州土地储备
69.95 63.29
148,716,794 148,716,794
171 文安土地储备
.08 .08
15,800,000.
172 修文土地储备 -
00
14,311,042. 14,311,042.
173 邯郸土地储备
79 79
120,504,800 120,504,800
174 和县土地储备
.00 .00
15,719,928. 15,719,928.
175 来安土地储备
19 19
467,227,463 817,473,652
176 其他
.60 .42
110,467,785 65,697,575,
总计
,620.30 059.10
完工开发产品明细表
序号 项目名称 首批竣工时间 期初账面价值 本年增加 本年减少 期末账面价值
固安大卫城一期(固
1 2012 年 7 月 6,226,762.21 - - 6,226,762.21
安孔雀大卫城一期)
固安大卫城二到四
2 2013 年 4 月 4,498,159.02 - - 4,498,159.02
期
3 英国宫 2.1.1 期 2016 年 12 月 597,800.19 - - 597,800.19
4 剑桥郡 2、3 期 2015 年 9 月 5,215,618.10 - - 5,215,618.10
永定河孔雀城一至 17,083,837.3
5 2009 年 5 月 17,083,837.35 - -
五期 5
固安大卫城二期(固
6 2013 年 4 月 2,814,778.20 - - 2,814,778.20
安孔雀大卫城二期)
37,442,691.2
7 永定河孔雀城七期 2013 年 6 月 38,399,173.20 - 956,481.94
6
固安孔雀英国宫 1.2 39,601,383.4
8 2013 年 10 月 39,601,383.45 - -
期 5
9 永定河孔雀城 8.1 期 2014 年 10 月 1,046,088.83 - - 1,046,088.83
永定河孔雀城七期 29,034,466.7
10 2014 年 6 月 29,034,466.78 - -
(7.2) 8
189,443,302.
11 官庄村安置 2014 年 12 月 189,443,302.36 - -
36
233 / 428
2023 年年度报告
固安幸福广场(北关 14,278,261.3
12 2014 年 12 月 14,278,261.38 - -
商业综合体) 8
永定河孔雀英国宫
13 2014 年 12 月 3,487,920.10 - - 3,487,920.10
1.7 地块
147,696,535.
14 新孔雀城项目综合 2015 年 4 月 147,696,535.88 - -
88
35,129,934.3
15 英国宫 1.9 期 2015 年 7 月 35,129,934.39 - -
9
牛驼温泉孔雀城 3.1
16 2015 年 7 月 6,471,163.86 - - 6,471,163.86
期
17 北五里安置项目 2015 年 12 月 5,985,491.75 - - 5,985,491.75
4,576,214. 93,045,670.2
18 孔雀湖 1.4 期 2015 年 11 月 97,621,884.82 -
53 9
永定河孔雀城六期 26,436,220.2
19 2015 年 7 月 26,436,220.24 - -
(固安孔雀城六期) 4
牛驼温泉孔雀城 4.1
20 2016 年 5 月 1,355,391.67 - - 1,355,391.67
期
21 孔雀城 6.3 期听涛苑 2016 年 5 月 2,319,808.91 - - 2,319,808.91
22 孔雀城 7.3 期 2016 年 12 月 4,143,470.38 - - 4,143,470.38
23 英国宫 2.1.2 期 2016 年 11 月 914,728.32 - - 914,728.32
晨曦园大湖项目及 2,506,031,969. 358,716,068 251,650,62 2,613,097,41
24 2016 年 12 月
其他 62 .62 0.73 7.51
英国宫 1.1，1.3+1.5 48,991,751.6
25 2016 年 12 月 48,991,751.61 - -
期 1
江门来安孔雀城项 1,119,817,828. 469,617,777 349,685,00 1,239,750,59
26 2019 年 4 月
目及其他 00 .94 9.16 6.78
140,842,150 129,788,31 318,488,600.
27 文景园项目及其他 2017 年 6 月 307,434,766.34
.88 6.60 62
28 剑桥郡 6 期 2017 年 5 月 668,731.63 - - 668,731.63
25,312,047.2
29 孔雀城剑桥郡 8 期 2017 年 5 月 25,312,047.20 - -
0
12,636,872.5
30 西玉村安置 2018 年 5 月 12,636,872.51 - -
1
11,329,732.5
31 英国宫 2.8 期 2018 年 5 月 11,329,732.53 - -
3
牛驼温泉孔雀城 6.5
32 2018 年 8 月 1,423,735.93 - - 1,423,735.93
期
26,851,532.1
33 京东方公寓 2014 年 9 月 26,851,532.13 - -
3
牛驼温泉孔雀城 7.3 21,649,350.5
34 2019 年 5 月 21,649,350.58 - -
期 8
35 英国宫 2.7 期 2016 年 10 月 1,447,421.33 - - 1,447,421.33
36 晨辉福邸 2019 年 10 月 62,816,349.78 - - 62,816,349.7
234 / 428
2023 年年度报告
8
563,028,863 531,897,76 45,887,360.9
37 万利丰 2019 年 6 月 14,756,259.00
.55 1.64 1
25,216,931.0
38 北横街新村 2012 年 9 月 25,216,931.03 - -
3
789,566,185 771,013,19 207,885,026.
39 文创园 1 期及 2 期 2020 年 12 月 189,332,040.08
.60 9.51 17
固安区域 2017 年天
40 2020 年 9 月 4,643,607.29 - - 4,643,607.29
赐 48 亩项目
霸州温泉新都孔雀
41 2018 年 6 月 1,234,612.22 - - 1,234,612.22
城2期
霸州 2016 年帝中海
42 2018 年 5 月 852,878.98 - - 852,878.98
80 亩
温 泉 新 都 孔 雀 31,898,475.8
43 2019 年 9 月 31,898,475.87 - -
城瑾园 7
18,579,234.9
44 幸福城朗园 2013 年 12 月 18,579,234.91 - -
1
45 幸福城雅园 2013 年 12 月 9,922,690.64 - - 9,922,690.64
16,635,969.5
46 孔雀丹枫园 2014 年 11 月 16,635,969.58 - -
8
5,687,868.
47 孔雀公馆 2015 年 12 月 6,299,245.53 - 611,376.88
65
廊坊孔雀城-公园海 13,530,022 11,845,183.5
48 2015 年 10 月 25,375,206.58 -
1.3 期 .99 9
武清凤河孔雀城一
49 2015 年 7 月 6,668,543.74 - - 6,668,543.74
期
42,723,510.4
50 大学里项目综合 2015 年 11 月 42,723,510.44 - -
4
4,581,468.
51 公园海 1.4 期悦秀园 2016 年 9 月 7,664,457.87 - 3,082,989.77
10
13,064,487.6
52 第九园兰亭 2012 年 6 月 13,064,487.63 - -
3
53 幸福城润园 2012 年 12 月 2,032,529.74 45,010.10 292,206.04 1,785,333.80
2,409,057. 17,180,998.4
54 华夏铂宫 2012 年 12 月 19,590,055.96 -
52 4
55 廊坊八大街 2008 年 3 月 4,563,472.24 - - 4,563,472.24
56 华夏经典 2003 年 6 月 1,864,237.04 - - 1,864,237.04
26,061,398.6
57 廊坊壹号 2011 年 1 月 26,061,398.65 - -
5
20,914,531.8
58 六大街 2009 年 12 月 20,914,531.89 - -
9
31,719,429.3
59 七大街 2008 年 12 月 31,719,429.32 - -
2
235 / 428
2023 年年度报告
1,020,328. 100,038,864.
60 幸福城欣园 2015 年 1 月 101,059,193.78 -
87 91
永清孔雀城雅园一
61 2018 年 5 月 3,536,990.30 - - 3,536,990.30
期（110 亩）
62 孔雀公馆二期 2018 年 5 月 2,475,378.24 - - 2,475,378.24
14,665,479.9
63 公馆 5#地 2018 年 8 月 14,665,479.95 - -
5
64 精锐 2018 年 11 月 2,805,430.63 - - 2,805,430.63
潮白河孔雀城一至 5,905,556.
65 2010 年 6 月 11,528,993.21 - 5,623,437.08
四期 13
66 八达岭孔雀城一期 2012 年 7 月 4,156,902.40 74,698.12 74,698.12 4,156,902.40
大运河孔雀城一、二 3,449,311.7 3,449,311.
67 2012 年 6 月 7,190,400.23 7,190,400.23
期 5 75
68 大运河孔雀城三期 2012 年 5 月 4,473,448.60 - - 4,473,448.60
8,536,331.
69 潮白河大卫城 2 期 2014 年 4 月 17,251,610.06 - 8,715,278.62
44
潮白河孔雀城六期
70 2014 年 7 月 2,935,252.37 - - 2,935,252.37
(6.1)
1,483,270.
71 潮白河大卫城 3 期 2014 年 9 月 8,061,630.25 - 6,578,359.47
78
潮白河孔雀城七期 1,814,672.
72 2014 年 8 月 6,837,645.70 - 5,022,972.90
(7.1) 80
潮白河孔雀城七期 17,306,742.9
73 2014 年 10 月 17,306,742.94 - -
(7.2) 4
潮白河孔雀庄园一 13,679,732.0
74 2014 年 9 月 13,679,732.02 - -
期 2
8,396,756.
75 大运河孔雀城五期 2014 年 12 月 10,014,261.84 - 1,617,505.65
19
1,357,922.
76 孔雀庄园二期 2015 年 6 月 10,617,560.58 - 9,259,638.24
34
八达岭孔雀城二期
77 2015 年 5 月 7,437,231.19 - - 7,437,231.19
(2.3)
2,757,125. 19,182,333.4
78 潮白河英国宫六期 2015 年 9 月 21,939,458.84 -
36 8
51,871,852.2
79 潮白河孔雀城八期 2015 年 9 月 51,871,852.21 - -
1
80 潮白河英国宫 4.2 期 2016 年 6 月 7,931,608.89 - - 7,931,608.89
81 八达岭孔雀城 4 期 2015 年 6 月 1,586,097.97 - - 1,586,097.97
82 大运河孔雀城六期 2016 年 12 月 1,384,937.06 - 889,793.60 495,143.46
窝坨 95 亩-潮白河孔
83 2016 年 12 月 2,300,530.27 - - 2,300,530.27
雀城榕枫园、玉兰园
窄坡 377 南区-潮白 1,377,026. 11,994,079.5
84 2016 年 9 月 13,371,106.09 -
河孔雀城 10 期 54 5
236 / 428
2023 年年度报告
潮白河孔雀城 5.2 期
85 2016 年 9 月 271,640.16 - - 271,640.16
牡丹园
大运河孔雀城英国
86 2017 年 12 月 2,308,609.26 - - 2,308,609.26
宫四期
87 潮白河孔雀城 4.2 期 2012 年 10 月 6,282,011.24 - - 6,282,011.24
窝坨 240（100 亩）-
88 潮白河孔雀城襄颖 2016 年 9 月 5,247,015.51 - - 5,247,015.51
园三、四标段
燕郊孔雀城英国宫 1
89 2017 年 9 月 252,633.21 - - 252,633.21
期（夏垫温泉项目）
孔雀城九期翠岚园、 13,708,421.1
90 2018 年 6 月 13,708,421.14 - -
涵碧园、棠墅园 4
大运河孔雀城英国 3,786,575.
91 2018 年 12 月 6,075,725.12 - 2,289,149.42
宫五期 70
田各庄 B 地块（245 11,895,217.9
92 2018 年 4 月 12,488,953.88 - 593,735.95
亩） 3
孔雀郡一期（田各庄 7,268,256. 21,593,503.7
93 2019 年 11 月 28,861,760.22 -
新民居） 50 2
20,556,375.3
94 一城南项目 2019 年 8 月 20,556,375.34 - -
4
15,165,432. 100,143,79 69,677,536.3
95 涿鹿孔雀城 2021 年 7 月 154,655,901.76
53 7.97 2
北戴河区域 2017 年
96 2020 年 6 月 541,526.71 - - 541,526.71
190 亩住宅项目
大厂潮白河孔雀城
97 18.2 期（菲美得 34 2021 年 12 月 5,912,551.05 - - 5,912,551.05
亩）
4,232,629.
98 无锡孔雀城 1 期 2015 年 12 月 11,283,076.68 - 7,050,446.81
87
99 无锡孔雀城 2 期 2017 年 5 月 5,249,169.11 - - 5,249,169.11
37,048,896.4
100 镇江凌家湾项目 2019 年 9 月 37,046,126.09 31,170.00 28,399.69
0
嘉善颐和家园安置 39,960,273.3
101 2016 年 8 月 39,960,273.36 - -
房项目 6
1,128,552.
102 嘉善孔雀城一期 2017 年 11 月 4,155,873.75 - 3,027,321.19
56
20,755,184.3
103 嘉善孔雀城荷院 2017 年 12 月 20,755,184.34 - -
4
104 嘉善孔雀城三期 2018 年 6 月 8,915,708.06 - - 8,915,708.06
6,435,170.7 6,380,681.
105 嘉善孔雀城四期 2018 年 12 月 4,747,658.84 4,802,148.31
0 23
106 嘉善孔雀城五期 2018 年 8 月 4,408,531.88 - - 4,408,531.88
107 嘉善孔雀城六期 2018 年 11 月 2,489,305.92 - - 2,489,305.92
237 / 428
2023 年年度报告
2,379,578.
108 嘉善孔雀城九期 2018 年 12 月 7,298,410.59 - 4,918,832.11
48
新西塘孔雀城域外 1
109 2019 年 9 月 1,095,405.50 - - 1,095,405.50
期
1,374,557,537. 1,252,676,2 802,120,42 1,825,113,38
110 南浔孔雀城及其他 2019 年 12 月
62 75.13 4.03 8.72
新西塘孔雀城罗星 1
111 2020 年 8 月 1,434,485.44 - - 1,434,485.44
期
嘉善区域 2018 年新
112 西塘孔雀城域外大 2020 年 10 月 2,686,130.41 - - 2,686,130.41
云镇 50 亩项目
1,744,890. 28,823,723.9
113 新西塘孔雀城 13 期 2017 年 12 月 30,568,614.83 -
85 8
114 和县孔雀城一期 2019 年 10 月 9,822,510.03 - - 9,822,510.03
来安浦泰北及江澜 12,540,298. 39,741,067 622,610,747.
115 2019 年 4 月 649,811,517.19
赋项目 52 .94 77
331,040,200 331,365,63 61,899,414.1
116 长丰孔雀城 1.0 期 2021 年 6 月 62,224,848.80
.28 4.91 7
117 武陟孔雀城 1.1 期 2019 年 12 月 4,511,435.66 - - 4,511,435.66
118 武陟孔雀城 1.2 期 2020 年 6 月 6,137,339.22 - 948,447.95 5,188,891.27
119 江澜赋五期 2021 年 6 月 3,105,811.09 - - 3,105,811.09
39,415,762.0
120 苗圃工程项目 2016 年 6 月 39,415,762.01 - -
1
固安区域 2018 年牛 59,954,859.9
121 2022 年 5 月 59,954,859.99 - -
驼 4.2 期高层项目 9
1,036,334,434. 503,523,318 694,751,52 845,106,227.
122 郑南及新郑等项目 2021 年 3 月
85 .21 5.92 14
24,591,439.0
123 卡拉旺项目 2020 年 12 月 23,737,940.10 853,498.97 -
7
邯郸区域四分公司
63,451,559.5
124 2018 年邯郸孔雀城 2022 年 12 月 63,451,559.52 - -
2
1.2 期 67 亩项目
霸州五分 2017 年一 1,514,553. 371,308,739.
125 2022 年 12 月 372,703,337.85 119,955.01
砖北 196 亩 81 05
448,646,954 304,866,83 262,694,231.
126 舒城孔雀城项目 2020 年 7 月 118,914,107.39
.79 0.74 44
霸州五分 2018 年风 1,429,651,7 1,410,045, 19,606,492.7
127 2023 年 3 月 -
情园及冠军园 67.01 274.31 0
230,895,873 198,844,93 32,050,935.0
128 田各庄 A 地块 2018 年 10 月 -
.57 8.50 7
16,465,755. 16,465,755.8
129 潮白河英国宫 4 期 2015 年 12 月 - -
82 2
130 雅韵园住宅小区项 2023 年 5 月 - 1,118,874,9 1,056,938, 61,936,808.4
238 / 428
2023 年年度报告
目 43.69 135.28 1
八达岭孔雀城小镇 696,104,432 611,930,54 84,173,889.2
131 2023 年 6 月 -
中心项目 .14 2.88 6
1,616,278,2 1,616,009,
132 嘉善孔雀城 9.4 期 2023 年 1 月 - 268,568.81
68.69 699.88
711,024,619 514,070,99 196,953,627.
133 舒城孔雀城 3.4 期 2023 年 4 月 -
.95 2.92 03
哈尔滨松北新区世 2,056,167,4 1,296,753, 759,414,366.
134 2022 年 12 月 -
茂大道项目一期 87.62 121.12 50
469,735,824 439,900,96 29,834,857.3
135 大厂窄坡 37 亩项目 2023 年 7 月 -
.44 7.13 1
潮白河孔雀城四季 1,237,402,7 1,177,949, 59,452,809.5
136 2023 年 8 月 -
公馆住宅小区项目 13.08 903.50 8
359,621,697 328,010,85 31,610,839.4
137 窄坡 27 亩 2023 年 9 月 -
.74 8.25 9
1,242,224,7 1,150,411, 91,813,091.2
138 田各庄 74 亩 2023 年 11 月 -
87.03 695.81 2
南京开发区孔雀城 1,100,034,8 765,948,10 334,086,779.
139 2023 年 8 月 -
1.0 期 86.39 6.65 74
644,014,336 616,248,93 27,765,402.9
140 舒城孔雀城 3.6 期 2023 年 9 月 -
.84 3.87 7
452,474,952 323,202,03 129,272,918.
141 长丰孔雀城 1.3 期 2023 年 9 月 -
.05 3.63 42
1,175,245,6 739,186,07 436,059,568.
142 郭店 179 亩 2023 年 9 月 -
39.69 1.47 22
1,214,469,6 1,139,821, 74,648,220.9
143 邯郸孔雀城 1.1 期 2023 年 12 月 -
13.61 392.69 2
廊坊北尖塔地块四 1,714,689,8 1,503,134, 211,555,260.
144 2023 年 12 月 -
项目 10.20 549.50 70
廊坊广阳区域南甸 885,846,334 438,959,15 446,887,182.
145 2023 年 12 月 -
项目 .18 1.54 64
1,800,540,2 1,109,519, 691,020,267.
146 固安航天振邦 198 亩 2023 年 12 月 -
13.34 946.23 11
霸州五分 2017 年恒 1,255,090,0 1,210,194, 44,895,307.8
147 2023 年 12 月 -
源 122 亩 25.51 717.65 6
1,326,769,7 1,249,138, 77,631,029.7
148 霸州市政府北 105 亩 2023 年 12 月 -
93.39 763.65 4
大厂孔雀城 7.3 期 16 168,804,991 134,333,78 34,471,205.8
149 2023 年 12 月 -
亩 .47 5.61 6
249,223,377 194,518,54 54,704,834.5
150 武陟孔雀城 2.2 期 2023 年 12 月 -
.28 2.72 6
90,911,979. 101,212,23 259,195,944.
151 其他 269,496,196.86
51 1.78 59
239 / 428
2023 年年度报告
10,227,683,830 28,158,936, 23,732,410 14,654,209,3
合计
.01 464.94 ,962.00 32.95
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 转回或转 期末余额
计提 其他 其他
销
16,374,019, 759,245,0 964,630,8 2,348,727 13,819,906,
开发成本
974.49 15.04 90.75 ,265.58 833.20
完工开发产 1,600,097,7 90,472,29 665,400,1 451,664,7 45,526,75 1,858,778,7
品 71.52 3.84 52.57 26.16 5.24 36.53
17,974,117, 849,717,3 665,400,1 1,416,295 2,394,254 15,678,685,
合计
746.01 08.88 52.57 ,616.91 ,020.82 569.73
本期转回或转销存货跌价准备的原因
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备的计提标准
□适用 √不适用
(3). 存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据
√适用 □不适用
2023 年 12 月 31 日存货期末余额中含有借款费用资本化利息金额为 6,494,121,469.76 元。
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
截至 2023 年 12 月 31 日，上述存货中用于长短期借款及一年内到期的非流动负债抵押的存货价
值为人民币 15,954,475,028.13 元。
11. 持有待售资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余 减值准 期末账面 预计处置 预计处置
项目 公允价值
额 备 价值 费用 时间
240 / 428
2023 年年度报告
廊坊市荣华建设投资 - - - -
开发有限公司
合计 - - - - /
持有待售减值准备：
本期 本期减少 期末
项 目 期初余额
增加 转回 其他 余额
廊坊市荣华建设投资开发有
9,724,949.13 6,284,812.18 3,440,136.95
限公司
合计 9,724,949.13 6,284,812.18 3,440,136.95
其他说明：
本期持有待售资产变动系处置子公司所致。
12. 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的债权投资 738,180,314.07 917,549,289.23
一年内到期的其他非流动金融资产 2,744,900,000.00 2,744,900,000.00
一年内到期的长期应收款 1,908,323,961.64
合计 5,391,404,275.71 3,662,449,289.23
一年内到期的债权投资
√适用 □不适用
(1). 一年内到期的债权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
696,243,7 696,243, 865,120,0 865,120,
委托贷款
48.56 748.56 00.00 000.00
北京金羽通用航 300,000,0 258,063, 41,936,5 300,000,0 247,570, 52,429,2
空有限公司 00.00 434.49 65.51 00.00 710.77 89.23
996,243,7 258,063, 738,180, 1,165,120 247,570, 917,549,
合计
48.56 434.49 314.07 ,000.00 710.77 289.23
注 1：公司与中国农业银行股份有限公司上海南汇支行、上海宏士达房地产开发有限公司于 2017
年 4 月 27 日签订委托贷款合同，合同贷款金额为 6.31 亿元，贷款期限 36 个月，贷款年利率 12%。
截至本期末，贷款金额为 4.2012 亿元。各方于 2020 年签署展期补充协议，展期至 2021 年 9 月
27 日到期，已提供足额抵押物担保，不存在债权无法实现的风险。
241 / 428
2023 年年度报告
注 2：公司与中国农业银行股份有限公司上海南汇支行、上海宏士达房地产开发有限公司于 2017
年 1 月 17 日签订委托贷款合同，贷款金额 2.3 亿元，贷款期限 36 个月，贷款年利率 12%。截至
本期末，贷款金额为 0.6112 亿元。各方于 2020 年签署展期补充协议，展期至 2021 年 10 月 17 日
到期，已提供足额抵押物担保，不存在债权无法实现的风险。
注 3：公司与中国农业银行股份有限公司上海南汇支行、上海宏士达房地产开发有限公司于 2017
年 3 月 2 日签订委托贷款合同，贷款金额 2.15 亿元，贷款期限 36 个月，贷款年利率 12%。各方
于 2020 年签署展期补充协议，展期至 2021 年 9 月 6 日到期，已提供足额抵押物担保，不存在债
权无法实现的风险。
一年内到期的债权投资减值准备本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
北京金羽通用航
247,570,710.77 10,492,723.72 258,063,434.49
空有限公司
合计 247,570,710.77 10,492,723.72 258,063,434.49
(2). 期末重要的一年内到期的债权投资
□适用 √不适用
(3). 减值准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
247,570,710. 247,570,7
2023年1月1日余额
77 10.77
2023年1月1日余额在本期
--转入第二阶段 -
--转入第三阶段
-
--转回第二阶段
-
--转回第一阶段 -
10,492,723.7 10,492,72
本期计提
2 3.72
本期转回
-
本期转销
-
本期核销
-
242 / 428
2023 年年度报告
其他变动
-
258,063,434. 258,063,4
2023年12月31日余额
49 34.49
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的一年内到期的债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的一年内到期的债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
一年内到期的债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
一年内到期的其他债权投资
□适用 √不适用
一年内到期的非流动资产的其他说明
（1）：一年内到期的其他非流动金融资产
本期公 累计公 累计在其他综
应计 利息
项目 期初余额 允价值 期末余额 成本 允价值 合收益中确认 备注
利息 调整
变动 变动 的损失准备
平安智富
定制 146 2,744,900, 2,744,900 2,744,900,
号资管计 000.00 ,000.00 000.00
划
2,744,900, 2,744,900 2,744,900,
合计
000.00 ,000.00 000.00
注 4：2019 年 4 月，公司与深圳市平安德成投资有限公司签订《资产管理计划份额转让协议》，
公司以自有资金 19.1 亿元认购平安汇通平安智富定制 146 号一期专项资产管理计划份额。
243 / 428
2023 年年度报告
注 5：平安银行深圳分行委托平安信托深圳平安大华汇通财富管理有限公司于 2016 年 7 月 11
日设立平安汇通平安智富定制 146 号二期专项资管计划，公司以自有资金 4.749 亿元认购
47,490 万份额。2019 年 4 月，公司与深圳市平安德成投资有限公司签订《特定客户资产管理计
划份额转让协议》，公司以自有资金 3.6 亿元认购平安汇通平安智富定制 146 号二期专项资管
计划。
（2）：一年内到期的长期应收款
详见附注 16 长期应收款。
13. 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预交税费 2,963,167,672.34 4,674,235,585.21
留抵增值税等 3,371,376,323.90 4,372,290,669.81
委托贷款 999,999,983.69 999,999,983.69
合同取得成本 655,228,694.60 991,713,538.90
合计 7,989,772,674.53 11,038,239,777.61
其他说明
注 1：2016 年 5 月 31 日，公司与廊坊银行股份有限公司营业部、南京东方大唐置业有限公司签署
委托贷款合同，贷款期限为 12 个月，利率为固定年利率 15%，贷款金额 499,999,983.69 元。各
方于 2017 年签署展期补充协议，同意贷款期限变更为 21 个月，到期日为 2018 年 2 月 28 日。南
京东方大唐置业公司已提供自有房地产及其附着物抵押担保，不存在债权无法实现的风险。
注 2：2016 年 9 月 27 日，公司与上海银行股份有限公司南京分行、南京东方大唐置业有限公司签
署委托贷款合同，贷款期限为 12 个月，利率为固定年利率 15%，贷款金额 200,000,000 元。南京
东方大唐置业公司已提供土地使用权抵押担保，不存在债权无法实现的风险。
注 3:2018 年 3 月 26 日，公司与上海银行股份有限公司南京分行、南京东方大唐置业有限公司签
署委托贷款合同，到期日为 2018 年 9 月 26 日，利率为固定年利率 15%,贷款金额 200,000,000 元。
南京东方大唐置业公司已提供土地使用权抵押担保，不存在债权无法实现的风险。
注 4:2017 年 11 月 30 日，公司与上海银行南京分行、南京东方大唐置业有限公司签署委托贷款合
同，贷款期限 6 个月，利率为固定年利率 15%,贷款金额 100,000,000 元。南京东方大唐置业公司
已提供土地使用权抵押担保，不存在债权无法实现的风险。
14. 债权投资
(1). 债权投资情况
□适用 √不适用
债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2). 期末重要的债权投资
□适用 √不适用
244 / 428
2023 年年度报告
(3). 减值准备计提情况
□适用 √不适用
各阶段划分依据和减值准备计提比例：
不适用
对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4). 本期实际的核销债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15. 其他债权投资
(1). 其他债权投资情况
□适用 √不适用
其他债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2). 期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3). 减值准备计提情况
□适用 √不适用
各阶段划分依据和减值准备计提比例：
不适用
对本期发生损失准备变动的其他债权投资账面余额显著变动的情况说明：
245 / 428
2023 年年度报告
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的其他债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的其他债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
其他债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16. 长期应收款
(1). 长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账 坏 折现
项目 面 账 账面 率区
账面余额 坏账准备 账面价值
余 准 价值 间
额 备
融资租赁款
其中：未实现
融资收益
分期收款销售商品
分期收款提供劳务
分期收款股权处置 4.75%
5,881,659,306.01 5,881,659.31 5,875,777,646.70
款
其中：一年内到期 1,910,234,195.84 1,910,234.20 1,908,323,961.64 4.75%
合计 3,971,425,110.17 3,971,425.11 3,967,453,685.06 /
注：公司第七届董事会第二十七次会议及 2023 年第一次临时股东大会审议通过了《关于转
让下属公司股权及债权的议案》，批准华夏幸福全资子公司与华润置地控股有限公司（以下简称
“华润置地”或“受让方”）签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》（以下简称“《资
产包转让协议》”）及其相关协议，约定将其各自持有的四家下属公司股权，包括：华御江（武
汉）房地产开发有限公司 100%股权、华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权、华御元（南
京）房地产开发有限公司 60%股权、华御城（深圳）物业管理有限公司 100%股权（即“标的股
246 / 428
2023 年年度报告
权”），以及华夏幸福持有的对前述标的股权公司的 1,423,339.50 万元往来债权（即“标的债
权”）转让给华润置地，标的股权及标的债权转让价款合计金额为人民币 124 亿元。华润置地将
通过受让上述标的股权公司，间接取得上述标的股权公司开发的武汉长江中心项目、武汉中北路
项目和南京大校场项目（以下简称“目标项目”），以及标的股权公司下属的子公司。截至 2023
年 12 月 31 日，长期应收款-华润置地期末余额 5,817,126,580.73 元。其中一年内到期的金额为
1,908,323,961.64 元。
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比 计
类别 比 计提 账面 例 提 账面
金
金额 例 金额 比例 价值 金额 ( 比 价值
额
(%) (%) % 例
) (%)
按单项计
提坏账准
备
按组合计
5,881,659,306. 100
提坏账准 5,881,659.31 0.10 5,875,777,646.70
01 .00
备
其中：
组合 1 5,881,659,306. 100
5,881,659.31 0.10 5,875,777,646.70
01 .00
5,881,659,306. 100 / /
合计 5,881,659.31 0.10 5,875,777,646.70
01 .00
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(3). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
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2023 年年度报告
整个存续期预期信 整个存续期预期信
未来 12 个月
用损失(未发生信 用损失(已发生信
预期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余
额
2023年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 5,881,659.31 5,881,659.31
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日
5,881,659.31 5,881,659.31
余额
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
组合 1 5,881,659.31 5,881,659.31
合计 5,881,659.31 5,881,659.31
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
248 / 428
2023 年年度报告
(5). 本期实际核销的长期应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的长期应收款核销情况
□适用 √不适用
长期应收款核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
本期长期应收款增加主要系处置子公司所致。
17. 长期股权投资
(1). 长期股权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
权益
减值
追 法下 其他 宣告发
期初 其他 计提 期末 准备
被投资单位 加 减少 确认 综合 放现金 其
余额 权益 减值 余额 期末
投 投资 的投 收益 股利或 他
变动 准备 余额
资 资损 调整 利润
益
一、合营企业
-
苏州火炬创新 474,58
1,074 6,120, 467,394,498
创业孵化管理 9,110.
,612. 000.00 .67
有限公司 73
06
华夏幸福东润
（霸州）轨道 50,000
50,000.00
交通建设管理 .00
有限公司
-
深圳伙伴华侨
4,500, 2,721 1,778,344.0
城产业运营有 - -
000.00 ,655. 9
限公司
91
-
深圳湾双创科
4,397, 4,397
技服务有限公 - - -
968.79 ,968.
司
79
249 / 428
2023 年年度报告
成都坤林产业 -
8,722, 8,541,355.0
园开发有限公 181,1
483.86 2
司 28.84
武汉裕中丰房 229,50 2,594
232,095,162
地产开发有限 0,457. ,704.
.59
公司 91 68
-
721,76
5,780 6,120, 709,859,360
小计 0,021. - - - - - -
,660. 000.00 .37
29
92
二、联营企业
廊坊市凯创九 17,445
165,7 17,610,986.
通投资有限公 ,248.1
37.98 16
司 8
-
- 229
廊坊市庞大冀 233,25
4,036 ,21
龙汽车销售有 6,701. 0.00
,951. 9,7
限公司 02
02 50.
00
-
河北新型显示 2,857,
713,5 2,143,644,8
产业发展基金 173,48
28,62 58.91
（有限合伙） 8.35
9.44
NhonTrachInv
127,98 1,930
estmentJoint 855,2 130,770,400
4,742. ,364.
StockCompany 94.02 .55
35 18
("NIC")
东莞市华谷科 1,99
1,656, 336,1
技产业园有限 - 2,60 0.00
464.40 35.60
公司 0.00
-
深圳华安达投 129,22
- - 129,2 -
资有限公司 3.00
23.00
深圳市立创投 -
2,272, 2,134,891.0
资发展有限公 - - 137,7
655.92 4
司 64.88
360, -
深圳市华庆扬 553,29
- 000. 98,04 95,246.21
实业有限公司 1.63
00 5.42
-
东莞市中城物 1,18
2,189, 1,009
业管理有限公 - 0,00 0.00
394.53 ,394.
司 0.00
53
250 / 428
2023 年年度报告
东莞市鼎徽实
2,753, 874,5 3,628,552.5
业投资有限公 - -
955.36 97.22 8
司
东莞市鼎博实 223, -
337,34
业投资有限公 - 000. 114,3 0.00
9.02
司 00 49.02
深圳市华庆安 604,66
- - - 604,661.99
实业有限公司 1.99
东莞市华宸物
356,33 8,526
业管理有限公 - - 364,861.74
5.65 .09
司
东莞鼎星实业 175,44 39,63
- - 215,077.94
投资有限公司 4.67 3.27
深圳市华威实
1,174, 166,6 1,341,503.5
业投资有限公 - -
820.29 83.22 1
司
东莞市华粤创
697,76 20,18
投资发展有限 - - 717,949.83
1.35 8.48
公司
东莞市华迈产 492, -
574,15
业园运营有限 - 000. 82,15 0.00
0.18
公司 00 0.18
东莞市威蓝物
1,272, 31,76 1,304,184.4
业管理有限公 - -
421.37 3.12 9
司
东莞市惠卓实 -
380,83
业投资有限公 - - 39,49 341,348.20
9.04
司 0.84
深圳市华诚晟
240,00
投资发展有限 - - - 240,000.00
0.00
公司
东莞市晟瑞实
1,821, 315,4 2,136,869.1
业投资有限公 - -
453.77 15.37 4
司
东莞市鸿心产 -
231,78
业园运营有限 - - 17,29 214,492.63
3.58
公司 0.95
深圳市鹏创兴
85,63
投资发展有限 - - - 85,635.30
5.30
公司
惠州市华谷科 807, -
1,092,
技产业园有限 - 500. 284,5 -0.00
037.20
公司 00 37.20
251 / 428
2023 年年度报告
南京空港会展 743,54 9,517
753,058,067
投资管理有限 0,162. ,905.
.99
公司 03 96
大厂回族自治 -
1,333, 1,233,628.4
县裕景房地产 100,2
871.64 3
开发有限公司 43.21
-
廊坊市孔雀洲 17,020
1,253 15,767,820.
房地产开发有 ,919.4
,098. 97
限公司 5
48
霸州市孔雀湖 16,083
858,2 16,941,594.
房地产开发有 ,319.4
75.34 79
限公司 5
-
世界顶尖科学 229,11
17,49 211,622,909
家（上海）科学 8,595.
5,685 .70
集团有限公司 02
.32
-
263,65
上海诺港科学 21,59 242,054,526
4,289.
集团有限公司 9,762 .61
53
.92
-
成都花悦府房 33,738
5,041 28,696,529.
地产开发有限 ,065.5
,536. 16
公司 3
37
东莞市格尔智
50,002
能科技有限公 - - - 50,002.98
.98
司
东莞市海润智 50,0
50,000
能科技有限公 - 00.0 - -
.00
司 0
惠州市华悦产 200, -
256,67
业园运营有限 - 000. 56,67 0.00
0.46
公司 00 0.46
惠州市华凯产 200,
16,648 183,3
业园运营有限 - 000. -
.80 51.20
公司 00
广州华创产业 1,20
601,78 598,2
园运营有限公 - 0,00 0.00
5.58 14.42
司 0.00
广州华宇产业 180, -
190,08
园运营有限公 - 000. 10,08 -0.00
6.18
司 00 6.18
252 / 428
2023 年年度报告
广州华胜产业 -
383,53
园运营有限公 - - 35,82 347,710.39
8.25
司 7.86
广州华腾产业 500,
470,25 29,74
园运营有限公 - 000. -0.00
8.11 1.89
司 00
-
佛山市华诺高 17,040
- - 17,04 0.01
科技有限公司 .37
0.36
佛山市华飞高 176,57 11,59
- - 188,167.59
科技有限公司 0.40 7.19
来安裕隆房地 11,546
170,4 11,717,205.
产开发有限公 ,721.2
84.22 48
司 6
嘉兴融光房地 -
1,394, 500,00
产开发有限公 24,38 870,220.98
609.13 0.00
司 8.15
嘉兴裕荣房地 -
2,907, 330,40 2,552,859.2
产开发有限公 24,10
370.48 8.36 2
司 2.90
廊坊市钰鸿扬
4,830. 10,83
房地产开发有 15,664.58
86 3.72
限公司
-
武汉裕灿房地 274,40
11,51 262,890,704
产开发有限公 4,170.
3,466 .17
司 24
.07
大厂回族自治 264,65 -
263,691,691
县裕锦房地产 7,237. 965,5
.17
开发有限公司 40 46.23
深圳市广为智
268,88 239,2
联产业园运营 - - 508,116.47
1.74 34.73
有限公司
粤莞节能科学
50,000
研究（东莞）有 - - - 50,000.00
.00
限公司
200,
惠州市华恒产 200,0
- - 000. -
业园有限公司 00.00
00
惠州市华卓产 200,
188,37 11,62
业投资有限公 - 000. -0.00
0.61 9.39
司 00
253 / 428
2023 年年度报告
惠州市华鑫产 200,
199,46 534.2
业园运营有限 - 000. -0.00
5.77 3
公司 00
广东正勤伙伴
260,4
企业财税服务 - - - 260,419.59
19.59
有限公司
东莞市希可智
50,000
能科技有限公 - - - 50,000.00
.00
司
惠州市华熙投 1,10
1,098, 1,162
资运营有限公 - 0,00 0.00
837.33 .67
司 0.00
广州金管家财 -
277,09
税顾问有限公 - - 277,0 -0.00
3.59
司 93.59
广州智汇城创 -
314,35
业孵化有限公 - - 57,90 256,444.98
2.00
司 7.02
广州华远产业 280,
277,92 2,078
园运营有限公 - 000. -0.00
1.87 .13
司 00
广州珑澜产业 350,
275,91 74,08
园运营有限公 - 000. -0.00
8.11 1.89
司 00
中山华恒昌产 180,
180,00
业园运营有限 - 000. - -
0.00
公司 00
中山市华旭产 -
90,000
业园运营有限 - - 15,28 74,718.04
.00
公司 1.96
200, -
惠州市华皓运 254,11
- 000. 54,11 0.00
营有限公司 4.13
00 4.13
惠州市华冠投 200, -
262,04
资运营有限公 - 000. 62,04 -
8.16
司 00 8.16
-
武汉裕达润房 170,92
6,526 164,399,021
地产开发有限 5,987.
,965. .78
公司 20
42
东莞市俊凯智
50,000
能科技有限公 - - - 50,000.00
.00
司
254 / 428
2023 年年度报告
东莞市小尼科 50,000
- - - 50,000.00
持有限公司 .00
惠州市华翰投 200,
182,26 17,73
资运营有限公 - 000. -0.00
3.46 6.54
司 00
-
331
东莞伙伴产业 315,08 16,62
- - ,70 -
发展有限公司 5.43 3.75
9.1
8
山东幸福信华 -
1,374, 1,246,382.6
城市服务有限 127,6
048.55 1
公司 65.94
东莞市尼博信 50,
息科技有限公 000 - - 50,000.00
司 .00
惠州市华昇产 200,
200,0
业园运营有限 - 000. -
00.00
公司 00
79,8
和光致成（深
00,0 91,735. 79,891,735.
圳）商业管理
00.0 10 10
有限公司
0
东莞市伍阳智 50,
能科技有限公 000 - - 50,000.00
司 .00
-
79,
10,6 - 229
5,292, 900 1,930
95,1 769,3 830,40 ,55 4,364,087,6
小计 675,37 ,00 ,364. - -
00.0 41,10 8.36 1,4 63.01
3.95 0.0 18
0 7.58 59.
0
18
-
79,
10,6 - 229
6,014, 900 1,930
95,1 775,1 6,950, ,55 5,073,947,0
合计 435,39 ,00 ,364. 0.00 0.00
00.0 21,76 408.36 1,4 23.38
5.24 0.0 18
0 8.50 59.
0
18
(2). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
无
255 / 428
2023 年年度报告
18. 其他权益工具投资
(1). 其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2). 本期存在终止确认的情况说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19. 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
其中：债务工具投资 839,431,905.35 839,953,518.11
权益工具投资 324,333,075.26 288,718,344.52
合计 1,163,764,980.61 1,128,671,862.63
重要的权益工具投资:
2016 年 11 月 30 日，公司间接控股子公司华夏幸福（北京）股权投资管理有限公司、三浦
威特与廊坊市高科创新创业投资有限公司、河北省科技投资中心四方签订《三浦科创固安科技
股权投资基金中心（有限合伙）合伙协议》，依据协议约定华夏幸福（北京）股权投资管理有
限公司出资 100 万元、三浦威特出资 10,000 万元、廊坊市高科创新创业投资有限公司 5,000 万
元、河北省科技投资中心出资 5,000 万元共同设立有限合伙企业三浦科创固安科技股权投资基
金中心。
其他说明：
√适用 □不适用
无
20. 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用公允价值计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
土地使
项目 房屋、建筑物 在建工程 合计
用权
一、期初余额 2,649,699,870.22 4,275,011,272.30 6,924,711,142.52
256 / 428
2023 年年度报告
二、本期变动 - -
-177,921,643.12
4,169,343,338.87 4,347,264,981.99
加：外购 0.00
存货\固定
0.00
资产\在建工程转入
企业合并增加 0.00
减：处置 150,471,738.97 150,471,738.97
其他转出 0.00 4,169,343,338.87 4,169,343,338.87
公允价值变动 -27,449,904.15 -27,449,904.15
三、期末余额 2,471,778,227.10 105,667,933.43 2,577,446,160.53
1. 未办妥产权证书的投资性房地产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
固安电子商务产业港 1.1 期 210,000,000.00 手续办理中
固安剑桥郡社区商铺 219,298,911.38 手续办理中
固安大卫城社区商铺 74,123,327.15 手续办理中
固安孔雀城 3.1 期孔雀广场 144,000,000.00 手续办理中
廊坊三塔片区项目 105,667,933.43 手续办理中
合计 753,090,171.96
注 1：在建投资性房地产廊坊三塔片区项目，由于其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工
后的公允价值能够持续可靠取得，以成本计量该在建投资性房地产，期末成本金额为
105,667,933.43 元，其公允价值能够可靠计量时或完工后（二者孰早），再以公允价值计量。
注 2：截至 2023 年 12 月 31 日，上述投资性房地产中用于长期借款及一年内到期的非流动负债抵
押的价值为 1,441,334,012.63 元。
2. 转换为投资性房地产并采用公允价值计量模式的情况说明
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
投资性房地产较期初减少 62.78%,主要系出售子公司所致。
(2). 采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况
□适用 √不适用
21. 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
257 / 428
2023 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
固定资产 8,354,728,283.21 8,645,456,730.81
固定资产清理
合计 8,354,728,283.21 8,645,456,730.81
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
电子设备及其
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 合计
他
一、账面原值：
1. 期 初 11,008,498,182.7 221,087,590.2 121,601,032.1 460,802,345.4 11,811,989,150.5
余额 3 6 4 4 7
2.本期
778,812,054.34 24,916,338.57 6,106,708.87 6,841,603.14 816,676,704.92
增加金额
（1
11,952,698.23 24,916,338.57 6,106,708.87 6,841,603.14 49,817,348.81
）购置
（2
）在建工程 766,859,356.11 766,859,356.11
转入
（3）
其他
3.本期
647,065,439.63 4,820,352.04 13,211,167.47 50,971,778.24 716,068,737.38
减少金额
（1
）处置或报 647,065,439.63 4,820,352.04 13,211,167.47 50,971,778.24 716,068,737.38
废
（2）
-
其他
4.期末 11,140,244,797.4 241,183,576.7 114,496,573.5 416,672,170.3 11,912,597,118.1
余额 4 9 4 4 1
二、累计折旧
1.期初 190,151,293.5 112,008,928.5 418,554,162.2
2,445,818,035.46 3,166,532,419.76
余额 6 0 4
2.本期
540,674,622.96 10,354,621.41 6,035,490.37 13,143,908.70 570,208,643.44
增加金额
（1
540,674,622.96 10,354,621.41 6,035,490.37 13,143,908.70 570,208,643.44
）计提
258 / 428
2023 年年度报告
（2
）企业合并 -
增加
3.本期
120,784,191.60 4,152,489.99 12,812,163.21 41,123,383.50 178,872,228.30
减少金额
（1
）处置或报 120,784,191.60 4,152,489.99 12,812,163.21 41,123,383.50 178,872,228.30
废
（2
-
）其他
4.期末 196,353,424.9 105,232,255.6 390,574,687.4
2,865,708,466.82 3,557,868,834.90
余额 8 6 4
三、减值准备
1.期初
余额
2.本期
增加金额
（1
）计提
3.本期
减少金额
（1
）处置或报
废
4.期末
余额
四、账面价值
1.期末
8,274,536,330.62 44,830,151.81 9,264,317.88 26,097,482.90 8,354,728,283.21
账面价值
2.期初
8,562,680,147.27 30,936,296.70 9,592,103.64 42,248,183.20 8,645,456,730.81
账面价值
截至 2023 年 12 月 31 日，上述固定资产中用于长期借款及一年内到期的非流动负债抵押的价值
为 1,714,716,274.67 元。
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(4). 未办妥产权证书的固定资产情况
√适用 □不适用
259 / 428
2023 年年度报告
单位：元币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
高尔夫球场房屋 26,355,272.65 手续办理中
团风产业新城产业港一期 55,432,382.53 手续办理中
肥东综合服务中心 45,598,416.50 手续办理中
大厂影视小镇 556,847,291.45 手续办理中
嘉善电视综艺产业园南区 163,100,126.56 手续办理中
大厂民族宫 585,805,155.77 手续办理中
大厂书画院 45,883,524.63 手续办理中
霸州规划展馆 75,093,010.77 手续办理中
大厂创业大厦 406,829,414.29 手续办理中
大厂生态展览馆 41,141,281.93 手续办理中
怀来规划展馆 31,535,540.44 手续办理中
怀来标准厂房 47,530,354.63 手续办理中
武陟产业服务中心 23,097,815.14 手续办理中
休闲食品产业港 62,441,234.50 手续办理中
智能硬件产业港 1 期 67,112,359.37 手续办理中
国际都市展馆 129,290,908.43 手续办理中
薛店智能终端产业港 168,770,254.99 手续办理中
科技谷创业中心 48,752,214.11 手续办理中
怀来片区通信设备产业港项目 79,493,248.26 手续办理中
怀来东榆林供水厂 18,983,449.00 手续办理中
怀来信息技术产业园软件园一期项目 140,143,685.72 手续办理中
信息技术产业园会展中心 50,272,502.40 手续办理中
新西塘美术馆 26,310,902.49 手续办理中
固安新材料孵化港 45,329,344.86 手续办理中
固安电子商务产业港一期 1,987,967.44 手续办理中
京东仓储一期库房及配套楼 153,260,696.34 手续办理中
京东电子商务二期 227,515,552.42 手续办理中
固安京东产业园一期 106,678,547.74 手续办理中
双柳产业港 3#4#9#10#楼 125,659,187.75 手续办理中
合计 3,556,251,643.11
(5). 固定资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
260 / 428
2023 年年度报告
22. 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 2,783,074,303.30 3,774,299,753.44
工程物资
合计 2,783,074,303.30 3,774,299,753.44
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1). 在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
固安生物医药加 129,968, 129,968, 129,966, 129,966,2
速产业园 345.65 345.65 270.17 70.17
牛驼极品酒店项 180,392, 180,392, 180,392, 180,392,9
目 925.57 925.57 925.57 25.57
问津产业新城产 148,987, 148,987, 110,269, 110,269,2
业港一期 302.10 302.10 239.91 39.91
北戴河新区规划 67,647,9 67,647,9 67,647,9 67,647,98
展馆 80.78 80.78 80.78 0.78
北戴河创业基地 174,128, 174,128, 173,918, 173,918,8
949.15 949.15 883.16 83.16
双柳新城产业港 86,280,0 86,280,0 213,349, 213,349,8
一期 93.49 93.49 824.69 24.69
邯郸区域科创服 66,942,5 66,942,5 66,775,4 66,775,46
务港 1.2 期 07.09 07.09 67.09 7.09
秦皇岛昌黎产业 200,362, 200,362,5
0.00 0.00
小镇项目 581.78 81.78
大厂影视创意孵 289,631, 289,631,8
0.00 0.00
化港项目 899.03 99.03
北戴河新区医疗 83,500,0 83,500,06
器械产业港项目 0.00 0.00 60.22 0.22
建设
261 / 428
2023 年年度报告
香河机器人核心 54,840,7 54,840,74
零部件产业园项 0.00 0.00 45.64 5.64
目
怀来总部经济商 86,003,4 86,003,4 86,003,4 86,003,43
务港 32.43 32.43 32.43 2.43
固安幸福医院 768,176, 768,176, 768,176, 768,176,2
283.09 283.09 283.09 83.09
创新中心 1.2 期 151,190, 151,190,8
0.00 0.00
893.62 93.62
武陟创业大厦 189,683, 189,683, 155,874, 155,874,4
700.39 700.39 452.87 52.87
深哈金融科技城 173,630, 104,115, 69,514,6 173,630, 104,115,3 69,514,65
000.00 341.05 58.95 000.00 41.05 8.95
产业服务中心一 51,944,1 51,944,1 51,878,2 51,878,26
期 35.37 35.37 68.06 8.06
获嘉产业新城服 60,444,6 60,444,6 58,207,4 58,207,46
务中心 05.99 05.99 69.12 9.12
702,959, 702,959, 862,798, 862,798,4
其他
383.25 383.25 417.26 17.26
2,887,18 104,115, 2,783,07 3,878,41 104,115,3 3,774,299
合计
9,644.35 341.05 4,303.30 5,094.49 41.05 ,753.44
注 1：截至 2023 年 12 月 31 日，上述在建工程用于长期借款及一年内到期的非流动负债抵押的
价值 216,995,038.45 元。
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
工程 其
本期 累计 利息 中： 本期
本期
本期 转入 投入 资本 本期 利息
项目名 期初余 其他 期末 工程 资金来
预算数 增加 固定 占预 化累 利息 资本
称 额 减少 余额 进度 源
金额 资产 算比 计金 资本 化率
金额
金额 例 额 化金 (%)
(%) 额
129
固安生
250,0 129,9 2,0 ,96
物医药 0.0 0.0 51.
00,00 66,27 75. 8,3 自筹
加速产 0 0 99
0.00 0.17 48 45.
业园
65
180
牛驼极 340,0 180,3 ,39
0.0 0.0 0.0 53.
品酒店 00,00 92,92 2,9 自筹
0 0 0 06
项目 0.00 5.57 25.
57
262 / 428
2023 年年度报告
38, 148
问津产
200,0 110,2 718 ,98
业新城 0.0 0.0 74.
00,00 69,23 ,06 7,3 自筹
产业港 0 0 49
0.00 9.91 2.1 02.
一期
9 10
67,
北戴河 100,0 67,64 647
0.0 0.0 0.0 67.
新区规 90,00 7,980 ,98 自筹
0 0 0 59
划展馆 0.00 .78 0.7
8
174
210
北戴河 183,4 173,9 ,12
,06 0.0 0.0 94.
创业基 50,00 18,88 8,9 自筹
5.9 0 0 92
地 0.00 3.16 49.
9
15
127 86,
双柳新 498,2 213,3 ,06 280
0.0 0.0 42.
城产业 00,00 49,82 9,7 ,09 自筹
0 0 82
港一期 0.00 4.69 31. 3.4
20 9
66,
邯郸区 167
89,37 66,77 942
域科创 ,04 0.0 0.0 74.
0,000 5,467 ,50 自筹
服务港 0.0 0 0 90
.00 .09 7.0
1.2 期 0
9
200
秦皇岛
389,9 200,3 ,36
昌黎产 0.0 0.0 0.0 51.
90,00 62,58 2,5 自筹
业小镇 0 0 0 38
0.00 1.78 81.
项目
78
289
大厂影
556,8 289,6 80, ,71
视创意 0.0 0.0 52.
60,00 31,89 151 2,0 自筹
孵化港 0 0 03
0.00 9.03 .65 50.
项目
68
北戴河
85,
新区医 1,7
202,1 83,50 289
疗器械 89, 0.0 0.0 42.
50,00 0,060 ,46 自筹
产业港 408 0 0 19
0.00 .22 8.5
项目建 .36
8
设
263 / 428
2023 年年度报告
香河机 54,
器人核 252,4 54,84 840
0.0 0.0 0.0 21.
心零部 70,67 0,745 ,74 自筹
0 0 0 72
件产业 9.95 .64 5.6
园项目 4
86,
怀来总 219,3 86,00 003
0.0 0.0 0.0 39.
部经济 40,00 3,432 ,43 自筹
0 0 0 21
商务港 0.00 .43 2.4
3
768
923,1 768,1 ,17
固安幸 0.0 0.0 0.0 83.
86,70 76,28 6,2 自筹
福医院 0 0 0 21
6.72 3.09 83.
09
11, 163
创新中 298,6 151,1 847 ,03
0.0 0.0 54.
心 1.2 31,00 90,89 ,00 7,8 自筹
0 0 60
期 0.00 3.62 0.5 94.
5 17
33, 189
228,2 155,8 809 ,68
武陟创 0.0 0.0 83.
95,74 74,45 ,24 3,7 自筹
业大厦 0 0 09
9.72 2.87 7.5 00.
2 39
69,
深哈金 717,4 69,51 514
0.0 0.0 0.0 9.6
融科技 74,42 4,658 ,65 自筹
0 0 0 9
城 4.60 .95 8.9
5
51,
产业服 77,52 51,87 65, 944
0.0 0.0 67.
务中心 0,000 8,268 867 ,13 自筹
0 0 01
一期 .00 .06 .31 5.3
7
60,
获嘉产 2,2
87,92 58,20 444
业新城 37, 0.0 0.0 68.
0,000 7,469 ,60 自筹
服务中 136 0 0 75
.00 .12 5.9
心 .87
9
264 / 428
2023 年年度报告
66, 94, 131 702
7,591
862,7 535 874 ,50 ,95
,515, 12.
其他 98,41 ,74 ,24 0,5 9,3 自筹
953.6 24
7.26 9.6 6.8 36. 83.
6
3 1 83 25
2,7
155 766 379
13,20 3,774 83,
,46 ,85 ,82
6,464 ,299, 074
合计 1,8 9,3 7,8 / / / /
,514. 753.4 ,30
05. 56. 99.
65 4 3.3
55 11 58
0
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
(4). 在建工程的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1). 工程物资情况
□适用 √不适用
23. 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2). 采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况
□适用 √不适用
(3). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
265 / 428
2023 年年度报告
24. 油气资产
(1) 油气资产情况
□适用 √不适用
(2) 油气资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
25. 使用权资产
(1) 使用权资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 合计
一、账面原值
1.期初余额 213,612,104.52 557,089.61 214,169,194.13
2.本期增加
34,641,026.98 5,007,323.21 1,523,894.01 41,172,244.20
金额
（1）购置 34,641,026.98 5,007,323.21 1,523,894.01 41,172,244.20
3.本期减少
72,605,676.47 - 72,605,676.47
金额
（1）处置
72,605,676.47 72,605,676.47
或报废
（2）其他 -
4.期末余额 175,647,455.03 5,007,323.21 2,080,983.62 182,735,761.86
二、累计折旧
1.期初余额 112,641,437.49 224,728.80 112,866,166.29
2.本期增加
43,713,291.57 695,461.55 662,659.47 45,071,412.59
金额
(1)计提 43,713,291.57 695,461.55 662,659.47 45,071,412.59
3.本期减少
28,228,652.62 - 28,228,652.62
金额
(1)处置 28,228,652.62 28,228,652.62
（2）其他 -
4.期末余额 128,126,076.44 695,461.55 887,388.27 129,708,926.26
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
(1)计提
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2023 年年度报告
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 47,521,378.59 4,311,861.66 1,193,595.35 53,026,835.60
2.期初账面价值 100,970,667.03 332,360.81 101,303,027.84
(2) 使用权资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
使用权资产较期初减少 47.66%，主要系本期部分租赁协议终止所致。
26. 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 球员技术 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 5,863,383,662.61 165,118,999.01 274,919,903.96 6,303,422,565.58
2.本期增
24,116,900.95 - 526,743.42 24,643,644.37
加金额
(1)购置 - 526,743.42 526,743.42
(2)内部
研发
(3)企业
合并增加
(4)存货等
24,116,900.95 24,116,900.95
转入
3.本期减少金
358,478,819.83 165,118,999.01 200,000.00 523,797,818.84
额
(1)处置 358,478,819.83 165,118,999.01 200,000.00 523,797,818.84
(2)其他
4.期末余额 5,529,021,743.73 275,246,647.38 5,804,268,391.11
二、累计摊销
1.期初余
742,097,299.49 163,415,243.16 120,070,376.90 1,025,582,919.55
额
2.本期增
129,813,298.36 626,861.18 21,997,994.36 152,438,153.90
加金额
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2023 年年度报告
（1）计
129,813,298.36 626,861.18 21,997,994.36 152,438,153.90
提
（2）合
-
并增加
3.本期减
36,649,835.24 164,042,104.34 8,333.35 200,700,272.93
少金额
(1)处置 36,649,835.24 164,042,104.34 8,333.35 200,700,272.93
(2)其他减
-
少
4.期末余
835,260,762.61 - 142,060,037.91 977,320,800.52
额
三、减值准备
1.期初余
300,280,694.17 300,280,694.17
额
2.本期增
- -
加金额
（1）计
提
3.本期减
- -
少金额
(1)处置
4.期末余
300,280,694.17 300,280,694.17
额
四、账面价值
1.期末账面价
4,393,480,286.95 - 133,186,609.47 4,526,666,896.42
值
2.期初账面价
4,821,005,668.95 1,703,755.85 154,849,527.06 4,977,558,951.86
值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例是 0%
截至 2023 年 12 月 31 日，上述无形资产中用于长期借款及一年内到期的非流动负债抵押的价值
为 610,863,212.23 元。
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
(3) 无形资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
27. 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商 企业合
期初余额 期末余额
誉的事项 并形成 其他 处置 其他
的
深圳市伙伴产业服务有限
公司（原深圳市伙伴房地
285,130,891.42 285,130,891.42
产经纪有限公司）（注
1）
大厂回族自治县弘润商贸
336,245.00 336,245.00
有限公司（注2）
深圳市城市空间规划建筑
216,509,387.20 216,509,387.20
设计有限公司（注3）
河北华夏幸福足球俱乐部
39,640,414.09 39,640,414.09
有限公司（注4）
合计 541,616,937.71 541,616,937.71
注 1：商誉形成的原因系 2016 年华夏幸福非同一控制下合并深圳市伙伴产业服务有限公司，支
付的交易对价超过收购日享有的可辨认净资产公允价值的部分。
购买日被合并方净
被投资单位 合并成本 形成的商誉金额
资产公允价值
深圳市伙伴产业服务有限公司（原深
525,000,000.00 239,869,108.58 285,130,891.42
圳市伙伴房地产经纪有限公司）
注 2：商誉形成的原因系 2011 年廊坊京御非同一控制下合并大厂回族自治县弘润商贸有限公
司，支付的交易对价超过收购日享有的可辨认净资产公允价值的部分。
购买日被合并方净
被投资单位 合并成本 形成的商誉金额
资产公允价值
大厂回族自治县弘润商贸有限公司 10,000,000.00 9,663,755.00 336,245.00
注 3：商誉形成的原因系 2017 年华夏幸福非同一控制下合并深圳市城市空间规划建筑设计有限
公司，支付的交易对价超过收购日享有的可辨认净资产公允价值的部分
购买日被合并方净
被投资单位 合并成本 形成的商誉金额
资产公允价值
深圳市城市空间规划建筑设计有限
300,000,000.00 83,490,612.80 216,509,387.20
公司
注 4：商誉形成的原因系 2015 年廊坊京御非同一控制下合并河北华夏幸福足球俱乐部有限公
司，支付的交易对价超过收购日享有的可辨认净资产公允价值的部分。
购买日被合并方净
被投资单位 合并成本 形成的商誉金额
资产公允价值
河北华夏幸福足球俱乐部有限公司 27,599,051.73 -12,041,362.36 39,640,414.09
(2). 商誉减值准备
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
本期增 本期减
被投资单位名称或形 加 少
期初余额 期末余额
成商誉的事项 计 处
提 置
河北华夏幸福足球俱
39,640,414.09 39,640,414.09
乐部有限公司
深圳市城市空间规划
216,509,387.20 216,509,387.20
建筑设计有限公司
深圳市伙伴产业服务
285,130,891.42 285,130,891.42
有限公司
大厂回族自治县弘润
336,245.00 336,245.00
商贸有限公司
合计 541,616,937.71 541,616,937.71
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
资产组或资产组组合发生变化
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(4). 可收回金额的具体确定方法
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 √不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 √不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
(5). 业绩承诺及对应商誉减值情况
形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
28. 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
待摊使用费 1,290,136,157.51 163,110,439.11 1,127,025,718.40
房屋装修 256,245,823.08 2,753,628.59 55,975,246.37 203,024,205.30
租入办公室装修 46,118,334.77 4,333,219.12 9,217,027.65 1,133,377.21 40,101,149.03
咨询服务费 11,566,879.85 1,108,815.82 7,022,678.75 5,653,016.92
合计 1,604,067,195.21 8,195,663.53 235,325,391.88 1,133,377.21 1,375,804,089.65
其他说明：
无
29. 递延所得税资产/递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
内部交易未实现
3,009,106,592.65 752,276,648.16 2,995,672,589.44 748,918,147.36
利润
可抵扣亏损 20,803,205,168.24 5,187,873,687.18 29,826,725,681.41 7,446,452,578.16
坏账准备 13,867,792,735.86 3,463,553,609.93 8,366,342,316.71 2,088,803,573.47
存货跌价准备 3,114,194,797.84 778,548,699.48 2,689,106,186.15 672,276,546.57
预提负债 584,800,900.51 146,200,225.16 355,544,308.34 88,886,077.10
计提未支付利息 12,486,683,729.08 3,121,670,932.31
租赁负债 110,198,763.73 27,010,832.69 153,840,403.74 38,313,595.91
以后年度可结转
扣除的广告费与 48,430,336.27 12,107,584.06 50,055,384.27 12,513,846.07
宣传推广费
未实现融资收益 577,050,469.74 144,262,617.44
资产减值及损失
1,324,746,321.24 331,186,580.26 1,205,685,180.44 301,421,295.11
准备
投资性房地产公
107,047,159.23 26,761,789.81 101,611,907.71 25,402,976.93
允价值变动
合计 56,033,256,974.39 13,991,453,206.48 45,744,583,958.21 11,422,988,636.68
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年年度报告
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
原股改时评估增值 24,367,866.72 6,091,966.68 5,701,760.32 1,425,440.08
投资性房地产公允
444,229,232.81 111,057,308.20 467,207,760.05 116,801,940.02
价值变动
合同取得成本确认
616,938,349.26 154,234,587.31 991,713,538.90 247,928,384.72
的递延负债
使用权资产 53,026,835.60 12,696,472.43 101,303,027.84 25,199,330.86
债务重组折现收益 7,757,184,253.12 1,939,296,063.28 8,150,838,645.32 2,037,709,661.33
合计 8,895,746,537.51 2,223,376,397.90 9,716,764,732.43 2,429,064,757.01
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 17,530,082,853.97 15,889,441,793.19
坏账准备 820,807,398.71 841,476,625.08
存货跌价准备 5,709,238,448.12 8,272,202,520.67
合同资产减值准备 594,849,056.44 598,139,348.02
无形资产减值准备 277,712,315.21 300,280,694.17
合计 24,932,690,072.45 25,901,540,981.13
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2023 年 837,642,921.93
2024 年 1,079,104,070.89 1,240,349,506.77
2025 年 1,224,595,878.59 1,440,701,033.64
2026 年 3,799,973,158.48 4,418,573,440.09
2027 年 6,838,870,406.05 7,952,174,890.76
2028 年 4,587,539,339.96
合计 17,530,082,853.97 15,889,441,793.19 /
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
30. 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
预付资产
0.00 0.00 10,660,000.00 10,660,000.00
购置款
合计 0.00 0.00 10,660,000.00 10,660,000.00
其他说明：
无
31. 所有权或使用权受限资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末 期初
项目
账面余额 账面价值 受限类型 受限情况 账面余额 账面价值 受限类型 受限情况
农民工工资 农民工工资预
货币 909,028,51 909,028,51 预储金、履约 1,031,674, 1,031,674, 储金、履约保
资金 3.90 3.90 保证金、司法 603.17 603.17 证金、司法冻
冻结等 结等
用于长短期
用于长短期借
借款及一年
应收 32,456,142 29,853,781 34,291,271 32,733,116 款及一年内到
内到期的非
账款 ,926.65 ,519.06 ,523.03 ,443.44 期的非流动负
流动负债质
债质押
押
用于长短期
用于长短期借
借款及一年
15,955,850 15,954,475 17,827,711 款及一年内到
存货 内到期的非 16,931,657
,281.10 ,028.13 ,220.41 期的非流动负
流动负债抵 ,625.51
债抵押
押
用于长短期
用于长短期借
借款及一年
固定 1,714,716, 1,714,716, 1,751,025, 1,751,025, 款及一年内到
内到期的非
资产 274.67 274.67 106.26 106.26 期的非流动负
流动负债抵
债抵押
押
用于长短期
用于长短期借
借款及一年
无形 610,863,21 610,863,21 496,820,87 496,820,87 款及一年内到
内到期的非
资产 2.23 2.23 3.77 3.77 期的非流动负
流动负债抵
债抵押
押
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2023 年年度报告
用于长短期
用于长短期借
借款及一年
在建 216,995,03 216,995,03 216,992,96 216,992,96 款及一年内到
内到期的非
工程 8.45 8.45 2.97 2.97 期的非流动负
流动负债抵
债抵押
押
用于长短期
用于长短期借
投资 借款及一年
1,441,334, 1,441,334, 1,475,012, 1,475,012, 款及一年内到
性房 内到期的非
012.63 012.63 422.22 422.22 期的非流动负
地产 流动负债抵
债抵押
押
53,304,930 50,701,193 57,090,508 54,636,300
合计 / / / /
,259.63 ,599.07 ,711.83 ,037.34
其他说明：
无
32. 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 7,629,287,480.10 8,788,555,000.00
保证借款 684,099,199.90 814,099,199.90
抵押借款 0.00 121,207,869.95
合计 8,313,386,680.00 9,723,862,069.85
短期借款分类的说明：
无
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
√适用 □不适用
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为 8,313,386,680.00 元。
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
逾期利率
借款单位 期末余额 借款利率（%） 逾期时间
（%）
三浦威特园区建设 9.22-10.65 2021.03.26- 21.40-36.00
3,999,600,000.00
发展有限公司 2022.5.17
固安九通新盛园区 10.40 2021.04.22 18.00
2,000,000,000.00
建设发展有限公司
湖州鼎泰园区建设 10.10 2021.07.07 10.10
900,000,000.00
发展有限公司
274 / 428
2023 年年度报告
九通基业投资有限 6.20-11.50 2021.06.23- 10.00-18.00
853,200,000.00
公司 2021.12.25
廊坊京御房地产开 10.50-12.50 2021-02-02 18.00
376,487,480.10
发有限公司
合计 8,129,287,480.10 / / /
其他说明
□适用 √不适用
33. 交易性金融负债
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
34. 衍生金融负债
□适用 √不适用
35. 应付票据
(1). 应付票据列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 30,182,932.33 404,872,745.50
银行承兑汇票
合计 30,182,932.33 404,872,745.50
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0 元。
注：应付票据期末余额较期初减少 92.55%，主要系重分类到应付账款所致
36. 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 12,084,617,261.02 13,598,451,943.37
1至2年 6,074,948,001.05 13,160,941,966.18
2至3年 9,064,357,063.20 17,806,817,568.76
3 年以上 16,128,162,479.04 6,016,371,624.54
合计 43,352,084,804.31 50,582,583,102.85
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2023 年年度报告
(2). 账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
大湖 1.3 期 770,076,384.80 工程款未决算
永济新城 506,427,496.56 工程款未决算
和县孔雀城 2 期 197 亩项目 354,485,129.78 工程款未决算
涿州孔雀城 1 期 343,713,858.61 工程款未决算
新郑孔雀城 283,617,527.41 工程款未决算
合计 2,258,320,397.16 /
其他说明
□适用 √不适用
37. 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 54,412,037.29 54,183,111.36
1至2年 4,998,098.01 51,148,375.58
2至3年 46,991,137.78 2,786,884.00
3 年以上 30,626,713.06 28,212,141.37
合计 137,027,986.14 136,330,512.31
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38. 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 5,403,370,468.46 13,032,013,896.46
276 / 428
2023 年年度报告
1至2年 3,703,151,588.07 25,492,206,348.64
2至3年 8,204,287,153.39 21,460,259,062.94
3 年以上 17,485,090,554.14 14,112,771,894.23
合计 34,795,899,764.06 74,097,251,202.27
注：合同负债期末余额较期初减少 53.04%，主要系本期合同负债结转确认收入所致。
房地产预售情况
预售 预计（或首批）竣工
序号 项目名称 期初余额 期末余额
比例 时间
1,383,822,870. 1,383,845,806.
1 香河经纬 83 亩项目 53.45% 2021 年 12 月 30 日
82 60
1,115,168,369. 1,245,862,644.
2 大厂窄坡 117 亩 56.57% 2022 年 10 月 30 日
26 90
八达岭-怀来上院 646 亩 1,128,251,337. 1,128,255,538.
3 66.90% 2022 年 5 月 30 日
1期 69 52
1,122,370,643. 1,121,544,955.
4 任丘铂宫 100.00% 2022 年 9 月 30 日
27 20
1,073,998,115. 1,071,981,958.
5 霸州 2019 年一砖南一期 100.00% 2022 年 12 月 31 日
15 26
6 固安柏村一期 263 亩 903,258,613.27 947,426,187.74 33.10% 2023 年 11 月 25 日
新 空 港 - 廊 坊东 尖 塔地
7 块二十一（87．2 亩）项 865,422,766.89 921,907,322.80 64.89% 2023 年 8 月 30 日
目
8 汤林御府 828,842,968.67 879,239,920.63 100.00% 2018 年 12 月 30 日
大运河-7 期－大运河孔 1,343,446,826.
9 866,311,273.03 88.85% 2021 年 8 月 30 日
雀城 7．6．2 期 62
北戴河新区域内孔雀城
10 859,152,844.43 856,365,578.28 87.32% 2022 年 7 月 30 日
1.3 期
11 牛驼 7.1 期 761,191,883.98 760,359,998.81 95.76% 2023 年 6 月 25 日
昌黎域内孔雀城 1.1 期
12 719,485,090.76 719,485,090.76 100.00% 2022 年 7 月 30 日
（126 亩）
大厂潮白河孔雀城 18.5
13 698,430,443.72 703,780,112.37 60.27% 2023 年 10 月 30 日
期（辛杜 85 亩）
14 固安气象局 81 亩 662,701,658.11 622,127,867.90 70.12% 2023 年 4 月 30 日
霸州 2018 年风情园 102
15 854,693,268.91 578,084,570.69 99.90% 2022 年 6 月 30 日
亩
八达岭-怀来上院 646 亩
16 499,880,434.02 503,549,611.97 76.65% 2022 年 6 月 30 日
2期
八 达 岭 高 层 -怀 来 孔雀
17 456,007,377.48 459,927,926.03 44.65% 2022 年 9 月 30 日
城 8．2 期酒店北 69 亩
18 霸州南夹河 73 亩 439,502,915.57 455,057,997.40 94.91% 2023 年 7 月 30 日
19 孔雀湖-孔雀湖四期 725,368,717.80 455,034,206.10 95.99% 2019 年 12 月 1 日
20 舒城孔雀城 3.9 期 397,817,203.56 409,369,151.96 82.40% 2022 年 3 月 31 日
277 / 428
2023 年年度报告
21 泾阳孔雀城 1.0 期 632,052,432.06 404,865,988.38 99.75% 2023 年 6 月 30 日
香河运河大道 50 亩-香
22 394,322,246.56 394,322,246.56 100.00% 2021 年 11 月 30 日
河运河大道 50 亩
八 达 岭 高 层 -怀 来 五彩
23 366,524,276.05 366,548,157.25 65.36% 2022 年 5 月 30 日
天街 1 期 50 亩
24 白洋淀孔雀城 1 期 359,695,649.37 355,884,337.45 39.09% 2018 年 9 月 30 日
固安区域 2016 年牛驼
25 329,767,576.65 329,989,133.52 99.77% 2023 年 6 月 25 日
7.4 期 87 亩项目
26 牛驼 7.5 期 234,395,612.10 327,191,520.56 49.07% 2023 年 12 月 25 日
27 永济新城项目 325,078,795.73 325,216,777.38 99.91% 2020 年 5 月 30 日
潮 白 河 - 伯 顿庄 园 三期
28 433,393,558.39 308,640,779.95 90.24% 2021 年 12 月 30 日
－潮白河．孔雀城
霸 州 一 砖 北 项 目 （ 196
29 108,839,585.13 283,011,925.48 99.21% 2021 年 12 月 31 日
亩）
30 香堤园 66,891,499.79 281,893,316.24 76.79% 2018 年 10 月 1 日
31 新郑孔雀城 2.0 期 35 亩 247,404,840.79 255,133,264.84 70.49% 2022 年 11 月 30 日
拾 光 锦 云 - 固安 东 徐北
32 248,051,196.48 249,464,040.47 9.34% 2023 年 5 月 30 日
170 亩
33 郭店孔雀城 1.0 期 976,527,300.28 244,233,706.53 78.46% 2023 年 3 月 31 日
34 孔雀公馆二期 234,306,777.60 229,943,095.26 89.13% 2018 年 5 月 1 日
1,543,330,975.
35 固安航天振邦 198 亩 199,365,349.87 47.39% 2023 年 6 月 30 日
80
36 长丰孔雀城 1.2 期 116,246,907.60 197,669,005.55 34.12% 2022 年 5 月 1 日
37 霸州帝中海 27 亩 193,452,405.18 196,894,785.52 95.09% 2023 年 10 月 30 日
38 固安牛驼 7.4.2 期 26 亩 194,124,491.99 194,106,143.37 100.00% 2023 年 6 月 30 日
39 昌悦 320 亩 161,038,039.42 174,714,228.42 95.28% 2018 年 10 月 1 日
南京开发区孔雀城 1.0
40 985,295,812.85 160,344,757.97 56.32% 2023 年 8 月 31 日
期
41 永定河孔雀城五至七期 150,149,780.97 150,585,775.42 100.00% 2013 年 5 月 1 日
42 武陟孔雀城 2.2 期 329,510,504.25 144,566,849.62 61.89% 2022 年 12 月 31 日
43 舒城孔雀城 3.4 期 711,165,614.77 134,334,364.04 85.38% 2022 年 8 月 30 日
44 舒城孔雀城 4.0 期 123,180,113.56 129,016,039.24 7.70% 2024 年 2 月 29 日
45 问津 3.1 期 319,699,374.39 126,497,968.06 91.43% 2021 年 11 月 23 日
38,540,717,416 3,914,857,528.
46 其他
.03 25
65,163,977,133 26,168,808,805
合计
.77 .15
(2).账龄超过 1 年的重要合同负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
房地产项目 20,199,083,117.59 未达到结转条件
278 / 428
2023 年年度报告
合计 20,199,083,117.59 /
(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
南京金陵华夏中心项目一期 -6,601,063,356.84 公司出售
武汉长江中心-御江轩项目 -3,253,977,760.92 公司出售
嘉善孔雀城 9.4 期 78 亩 -2,083,742,129.39 房地产项目结转
霸州市政府北 105 亩 -1,776,763,489.92 房地产项目结转
大厂潮白河项目-大厂潮白馨居北 90 亩 -1,756,507,746.09 房地产项目结转
新空港-廊坊北尖塔地块四（85．4 亩）项目 -1,670,306,848.85 房地产项目结转
大厂潮白河项目-大厂田各庄 74 亩 -1,481,673,898.87 房地产项目结转
武汉长江中心-御江丰项目 -1,428,828,360.68 公司出售
哈尔滨松北项目 -1,413,135,816.57 房地产项目结转
固安航天振邦 198 亩 -1,363,851,632.75 房地产项目结转
霸州五分 2017 年恒源 122 亩（榕园） -1,346,517,613.78 房地产项目结转
霸州温泉孔雀城三期 -1,262,833,062.65 房地产项目结转
邯郸区域 2017 年邯郸孔雀城 1.1 期 111 亩项目 -1,219,647,176.36 房地产项目结转
大厂潮白河项目-潮白河孔雀城雅韵园 -1,178,540,421.81 房地产项目结转
合计 -27,837,389,315.48 /
其他说明：
√适用 □不适用
本年度本集团确认的包括在年初合同负债账面价值中的收入金额为 2,975,484.36 万元，本年度
新增但尚未确认收入的合同负债金额为 260,030.23 万元，上述合同负债的变动金额主要为房地
产销售合同所形成。
39. 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 339,143,474.72 1,765,507,159.20 1,937,748,623.95 166,902,009.97
二、离职后福利-设定 222,062,811.94 222,062,811.94
提存计划
三、辞退福利 4,779,684.60 164,645,990.98 126,124,495.12 43,301,180.46
四、一年内到期的其
他福利
合计 343,923,159.32 2,152,215,962.12 2,285,935,931.01 210,203,190.43
279 / 428
2023 年年度报告
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴
339,143,474.72 1,538,114,058.15 1,710,355,522.90 166,902,009.97
和补贴
二、职工福利费 49,002,673.24 49,002,673.24
三、社会保险费 119,606,585.00 119,606,585.00
其中：医疗保险费 110,325,738.40 110,325,738.40
工伤保险费 7,852,874.59 7,852,874.59
生育保险费 1,427,972.01 1,427,972.01
四、住房公积金 58,289,370.71 58,289,370.71
五、工会经费和职工教
494,472.10 494,472.10
育经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 339,143,474.72 1,765,507,159.20 1,937,748,623.95 166,902,009.97
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 214,323,887.05 214,323,887.05
2、失业保险费 7,738,924.89 7,738,924.89
3、企业年金缴费
合计 222,062,811.94 222,062,811.94
其他说明：
√适用 □不适用
注：应付职工薪酬较上年减少 38.88%，主要系职工薪酬下降所致。
40. 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 3,552,305,083.12 2,721,913,477.21
企业所得税 6,716,784,711.95 6,497,358,197.22
个人所得税 39,141,351.79 71,738,160.77
城市维护建设税 209,892,986.23 173,601,705.74
教育费附加 193,176,680.43 160,657,207.68
土地增值税 1,139,395,237.03 684,595,263.99
土地使用税 75,818,300.12 43,737,290.33
280 / 428
2023 年年度报告
房产税 64,551,267.29 35,957,600.28
其他 29,396,558.38 23,198,245.64
合计 12,020,462,176.34 10,412,757,148.86
其他说明：
无
41. 其他应付款
(1). 项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 6,550,303,665.15 8,268,931,825.26
应付股利 865,510.37
其他应付款 20,159,400,089.36 15,598,383,346.02
合计 26,710,569,264.88 23,867,315,171.28
其他说明：
□适用 √不适用
(2). 应付利息
分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期借款利息 3,100,932,758.72 2,873,289,791.62
企业债券利息 1,148,831,382.59 3,626,804,179.99
短期借款应付利息 2,300,539,523.84 1,768,837,853.65
合计 6,550,303,665.15 8,268,931,825.26
逾期的重要应付利息：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 逾期金额 逾期原因
三浦威特园区建设发展有限公司 1,552,367,535.82 公司流动性阶段性紧张
九通基业投资有限公司 719,853,181.08 公司流动性阶段性紧张
固安九通新盛园区建设发展有限公司 642,344,222.23 公司流动性阶段性紧张
湖州鼎泰园区建设发展有限公司 278,507,500.00 公司流动性阶段性紧张
合计 3,193,072,439.13 /
其他说明：
□适用 √不适用
281 / 428
2023 年年度报告
(3). 应付股利
分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付普通股股利 865,510.37
合计 865,510.37
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
无
(4). 其他应付款
按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
押金 437,212,087.71 374,279,074.07
保证金 1,749,080,930.56 1,915,886,211.95
代收代缴款 1,788,427,863.46 1,765,078,238.42
预提费用 1,697,732,571.97 1,032,318,589.85
承债收购未偿还原股东借款 63,364,521.00 63,364,521.00
其他暂收款 1,736,961,749.29 1,685,031,402.62
股权收购款 1,338,453,543.83 1,369,681,122.83
合作方往来 2,511,805,577.65 2,342,392,732.97
罚息滞纳金及违约金 8,836,361,243.89 5,050,351,452.31
合计 20,159,400,089.36 15,598,383,346.02
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
固安县地方税务局 1,134,048,302.72 公司流动性阶段性紧张
廊坊惠佳房地产开发有限公司 471,206,360.79 未达到协议履行条件
南京空港会展投资管理有限公司 459,000,000.00 未达到协议履行条件
中信信托有限责任公司 431,075,000.01 公司流动性阶段性紧张
大厂回族自治县国家税务局 382,797,001.08 公司流动性阶段性紧张
合计 2,878,126,664.60 /
其他说明：
□适用 √不适用
42. 持有待售负债
√适用 □不适用
282 / 428
2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
廊坊市荣华建设投资开发有
573,074,195.99
限公司
合计 573,074,195.99
其他说明：
本期持有待售负债变动系处置子公司所致。
43. 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 16,182,891,416.29 17,973,181,522.31
1 年内到期的应付债券 2,426,451,833.20 32,171,524,091.29
1 年内到期的长期应付款 1,076,934,525.61 257,159,813.40
1 年内到期的租赁负债 86,265,317.72 99,450,868.34
合计 19,772,543,092.82 50,501,316,295.34
其他说明：
注 1:1 年内到期非流动负债较上年减少 60.85%，主要系签订重组协议后科目重分类所致。
注 2:1 年内到期非流动负债中包含报表期内新增分期还款的长期借款、长期应付款中 1 年内到期
的部分、1 年内到期的应付债券、1 年内到期的租赁负债。
（1）1 年内到期的长期借款
项目 期末余额 期初余额
质押借款 3,106,849,277.78 2,973,469,946.21
抵押借款 4,870,171,219.08 6,012,417,790.35
保证借款 8,205,870,919.43 8,987,293,785.75
合计 16,182,891,416.29 17,973,181,522.31
注 1:1 年内到期长期借款较上年减少 9.96%，主要系签订重组协议后重分类到长期借款所致。
注 2：抵押借款主要以本公司持有的存货、无形资产、固定资产、投资性房地产提供抵押，保证借
款主要由公司、九通投资以及京御地产提供保证担保，质押借款主要以京御地产、九通投资等部
分股权做质押。
注 3：抵押物情况详见附注“七、10、存货”、“七、20、投资性房地产”、“七、21、固定资
产”、“七、22、在建工程”、“七、26、无形资产”。
（2）1 年内到期的长期应付款
项目 期末余额 期初余额
融资租赁款 174,380,223.03 199,628,935.80
纾困资金 902,554,302.58 57,530,877.60
合计 1,076,934,525.61 257,159,813.40
283 / 428
2023 年年度报告
注：1 年内到期的长期应付款较上年增加 318.78%，主要系政府纾困资金重分类到一年内到期的
长期应付款所致。
（3）已逾期未偿还的借款情况
本期末已逾期未偿还的借款总额为 15,747,643,888.73 元，其中重要的已逾期未偿还的借款
情况如下：
借款利 逾期利率
借款单位 会计科目 借款期末金额 逾期时间
率(%) (%)
九通基业投资有 1 年内到期的
1,700,000,000.00 6.60 2023.06.30 -
限公司 应付债券
廊坊市京御幸福
1 年内到期的
房地产开发有限 1,250,000,000.00 7.50 2023.03.03 11.25
长期借款
公司
北京丰科建房地 1 年内到期的
1,205,000,000.00 8.30 2021.11.15 18.25
产开发有限公司 长期借款
三浦威特园区建 1 年内到期的
999,500,000.00 10.95 2021.07.10 36.50
设发展有限公司 长期借款
固安九通新盛园
1 年内到期的
区建设发展有限 900,000,000.00 6.87 2021.01.12 18.25
长期借款
公司
合计 / 6,054,500,000.00 / / /
44. 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券 2,609,047,000.00
预提土地增值税 4,220,199,239.98 4,339,838,015.67
待转销项税 5,471,623,267.34 8,989,151,198.19
其他 657,155,962.71 501,054,131.54
合计 10,348,978,470.03 16,439,090,345.40
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2023 年年度报告
短期应付债券的增减变动：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
溢
票面 债 本 本 期 是
折
债券 利率 发行 券 发行 期初 期 按面值计提 期 末 否
面值 价 其他变动
名称 （% 日期 期 金额 余额 发 利息 偿 余 违
摊
） 限 行 还 额 约
销
20 德清 A1 100.0 1 4,382,748.0
2020/3/19 268,981,132.08 241,083,000.00 241,083,000.00
0 年 8
1 年期高级无 1
抵押定息债 年
100.0 2020/12/1 2,119,467,831.1 2,367,964,000.0 2,367,964,000.0
券 -
0 8 0 0 0
XS227551445
8
2,388,448,963.1 2,609,047,000.0 4,382,748.0 2,609,047,000.0
合计 / / / /
8 0 8 0
其他说明：
√适用 □不适用
注：短期应付债券变动主要系签订债务重组协议后科目重分类所致。
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2023 年年度报告
45. 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 29,111,871,460.13 26,905,198,439.08
抵押借款 14,078,178,434.35 16,220,407,714.26
保证借款 68,562,074,029.95 69,721,997,870.79
信用借款 540,000,000
减：一年内到期长期借款 -16,182,891,416.29 -17,973,181,522.31
合计 95,569,232,508.14 95,414,422,501.82
长期借款分类的说明：
注 1：抵押借款主要以本公司持有的存货、无形资产、固定资产、投资性房地产、在建工程提供抵
押，保证借款主要由公司、九通投资以及京御地产提供保证担保，质押借款主要以京御地产、九
通投资等部分股权和应收账款做质押；
注 2：抵押物情况详见附注“七、10、存货”、“七、20、投资性房地产”、“七、21、固定资
产”、“七、22、在建工程”、“七、26、无形资产”。
其他说明：
√适用 □不适用
长期借款的借款利率区间为年利率 2.50%-11.50%。
46. 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
16华夏02-136244 1,696,713,935.90 1,812,665,274.44
16华夏01-135082 2,291,199,389.75 2,531,821,873.06
16华夏04-135302 2,507,254,824.08 2,681,183,316.76
16华夏05-135391 1,619,524,448.36 1,798,087,141.03
16华夏06-135465 2,952,070,001.03 3,326,874,779.47
15华夏05-122494 2,834,024,085.53 3,428,693,097.26
16华夏-136167 11,090,424.28 11,419,501.31
17幸福基业MTN001-101780003 1,617,129,879.53 1,695,280,535.93
18华夏02-143551 404,861,194.45 481,719,181.06
18华夏01-143550 2,015,078,859.93 2,269,945,774.76
18华夏03-143693 1,661,879,096.63 1,788,447,152.56
18华夏04-150683 728,117,288.86 1,058,160,365.61
18华夏06-155102 15,276,752.67 16,175,908.26
18华夏07-155103 3,264,914,104.73 3,646,951,543.69
19华夏01-155273 815,123,211.60 848,024,940.12
20幸福基业MTN001-102000447 616,463,959.55 937,433,593.88
20幸福基业MTN002-102000735 458,328,935.80 473,960,972.85
17固安九通A4-142799 105,064,731.74 106,995,200.00
17固安九通A5-142800 117,377,005.00 119,533,700.00
286 / 428
2023 年年度报告
17固安九通A6-142801 130,510,096.46 132,863,332.71
17固安九通次-142802 36,000,000.00 35,987,336.63
2亿美元优先票据-XS1835626810 1,399,750,800.86
2亿美元优先票据-XS1860402954-7月增发 1,392,920,000.00
1.1亿美元优先票据-XS1860402954-8月增发 766,106,000.00
1.2亿美元优先票据-XS1860402954-9月增发 835,752,000.00
0.7亿美元高级债-XS1729851490-10月增发 696,460,000.00
1亿美元优先票据-XS1860402954-11月增发-
696,460,000.00
1
1亿美元优先票据-XS1860402954-11月增发-
696,460,000.00
2
0.5亿美元高级债-XS1729851490-12月增发 487,522,000.00
0.7亿美元优先票据-XS1860402954-12月增
975,044,000.00
发
0.6亿美元优先票据 417,876,000.00
5.3亿美元（债券代码为XS1953977326）高级
3,691,238,000.00
无抵押定息债券-3月
3.5亿美元（债券代码为XS1972090119）高级
2,437,610,000.00
无抵押定息债-4月
6.5亿美元（债券代码为XS1972092248）高级
4,518,650,641.50
无抵押定息债-4月
5亿美金（债券代码为XS2100597256）高级无
3,481,926,085.79
抵押定息债-1月
7亿美金（债券代码为XS2100597330）高级无
4,857,035,632.46
抵押定息债-1月
3亿美金（债券代码为XS2189577906）2年期
2,089,379,999.98
高级无抵押定息债
3.3亿美金（债券代码为）2年期高级无抵押
2,298,318,000.00
定息债
0.6亿美金(债券代码为XS2100597330)高级
393,896,686.77
无抵押定息债-10月增发
XS2581879207 14,188,105,495.58
XS2581879116 698,744,573.55
XS2581879462 8,903,446.80
XS2581976748 977,692,860.87
XS2581979171 10,241,872,548.84
XS2581978793 710,485,672.42
XS2581979411 2,263,132.14
XS2581979841 1,728,001,797.26
XS2581979767 84,365,566.75
XS2581980187 1,063,356.84
17九通01-非公开债 771,427,395.12 813,001,093.85
17九通03-非公开债 371,957,640.88 575,363,510.13
17华夏A4-固安PPP 500,000,000.00 500,000,000.00
17华夏A5-固安PPP 500,000,000.00 500,000,000.00
17华夏A6-固安PPP 500,000,000.00 499,718,655.62
17华夏次级债-固安PPP 200,000,000.00 200,000,000.00
18九通01 837,758,994.47 1,010,788,476.88
18九通02 941,903,208.47 1,092,765,180.19
287 / 428
2023 年年度报告
18九通03 762,565,673.40 783,895,220.10
19问津A2 248,553,032.40 274,410,000.00
19问津A3 248,553,032.40 273,716,321.42
19问津A4 248,553,032.40 273,199,781.44
19问津A5 248,553,032.40 272,889,079.97
19问津A6 248,553,032.40 272,682,486.88
19问津次 235,500,850.65 260,000,000.00
19九通01 1,340,117,651.72 1,422,100,983.10
19九通03 953,953,290.59 960,410,907.43
20德清A1 205,380,678.88
20德清A2 276,622,603.07 311,844,219.64
20德清A3 284,653,171.54 302,710,197.42
20德清A4 284,653,171.54 302,596,227.21
20德清A5 284,653,171.54 302,528,845.03
20德清次 253,161,727.88 270,000,000.00
减：一年内到期的部分 -2,426,451,833.20 -32,171,524,091.29
合计 62,860,123,235.48 40,637,727,463.77
288 / 428
2023 年年度报告
(2). 应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按面值
债券 票面利 发行 债券 发行 期初 本期 溢折价 本期 其他变 期末 是否
面值 计提利
名称 率（%） 日期 期限 金额 余额 发行 摊销 偿还 动 余额 违约
息
16 华夏 1,558,3
2016-3- 1,984,379 38,317, 66,093, 204,504 1,696,713,
02- 100.00 2.50% 5年 03,274. 否
3 ,995.00 276.37 738.44 ,399.90 935.90
136244 44
16 华夏 2,000,7
2016-3- 2,785,884 41,181, 57,279, 347,756 2,291,199,
01- 100.00 2.50% 5年 21,873. 否
4 ,000.00 948.99 469.92 ,986.61 389.75
135082 06
16 华夏 2,217,6
2016-3- 2,984,874 54,682, 59,880, 349,491 2,507,254,
04- 100.00 2.50% 5年 43,316. 否
24 ,000.00 039.45 150.13 ,657.45 824.08
135302 76
16 华夏 1,506,5
2016-4- 1,989,916 42,004, 43,224, 156,211 1,619,524,
05- 100.00 2.50% 5年 37,141. 否
12 ,000.00 955.16 236.62 ,543.95 448.36
135391 03
16 华夏 3,024,7
2016-5- 3,979,832 75,154, 83,417, 10,712, 2,952,070,
06- 100.00 2.50% 5年 74,779. 否
10 ,000.00 077.29 001.98 223.54 001.03
135465 47
15 华夏 3,163,6 -
2015- 3,970,000 87,403, 70,248, 2,834,024,
05- 100.00 2.50% 7年 85,097. 259,412 否
10-22 ,000.00 084.24 334.11 085.53
122494 26 ,677.62
16 华夏
2016-1- 1,487,394 11,219, 300,069 403,770 274,692 11,090,424
债 - 100.00 2.50% 7年 否
20 ,990.00 501.31 .85 .00 .97 .28
136167
289 / 428
2023 年年度报告
17 幸福
基 业 1,077,2
2017-5- 1,890,248 36,445, 9,187,2 393,536 1,461,629,
MTN001- 100.00 2.50% 5年 80,535. 否
19 ,280.00 409.24 80.00 ,623.60 879.53
1017800 93
03
18 华夏
2018-5- 522,365,0 338,824 6,745,1 17,969, 84,006, 404,861,19
02- 100.00 2.50% 5年 否
30 94.34 ,181.06 89.38 418.82 432.21 4.45
143551
18 华夏 1,794,4
2018-5- 2,462,578 51,513, 62,290, 282,929 2,015,078,
01- 100.00 2.50% 4年 39,774. 否
30 ,301.89 899.82 319.71 ,404.88 859.93
143550 76
18 华夏 1,560,5
2018-6- 1,989,960 46,299, 44,873, 146,185 1,661,879,
03- 100.00 2.50% 4年 67,152. 否
20 ,000.00 544.10 852.67 ,796.74 096.63
143693 56
18 华夏 1,007,9 -
2018-9- 1,294,481 35,189, 20,979, 728,117,28
04- 100.00 2.50% 3年 60,365. 258,863 否
10 ,132.08 823.47 595.60 8.86
150683 61 ,481.15
18 华夏
2018- 2,987,264 16,175, 434,200 1,035,9 136,750 15,276,752
06- 100.00 2.50% 5年 否
12-20 ,150.94 908.26 .72 06.29 .70 .67
155102
18 华夏 3,365,5 -
2018- 3,983,018 81,879, 72,757, 3,264,914,
07- 100.00 2.50% 7年 92,543. 27,921, 否
12-20 ,867.93 198.33 188.85 104.73
155103 69 250.11
19 华夏
2019-3- 995,500,0 778,198 20,512, 23,101, 60,025, 815,123,21
01- 100.00 2.50% 5年 否
25 00.00 ,940.12 631.47 709.04 980.52 1.60
155273
20 幸福
基 业 -
2020-3- 995,500,0 751,433 23,939, 35,692, 555,463,95
MTN001- 100.00 2.50% 5年 160,277 否
19 00.00 ,593.88 947.49 003.31 9.55
1020004 ,631.02
47
290 / 428
2023 年年度报告
20 幸福
基 业
2020-4- 497,750,0 227,960 7,841,1 109,367 337,328,93
MTN002- 100.00 2.50% 5年 否
16 00.00 ,972.85 64.37 ,962.95 5.80
1020007
35
17 固安
2017-3- 127,121,7 5,650,7 1,930,4 1,930,4
九通 A4- 100.00 5.20% 4年 否
15 20.57 45.24 68.26 68.26
142799
17 固安
2017-3- 142,018,7 6,748,3 2,156,6 2,156,6
九通 A5- 100.00 5.20% 5年 否
15 97.20 17.23 95.00 95.00
142800
17 固安
2017-3- 157,909,0 8,229,5 44,767. 2,398,0 2,353,2
九通 A6- 100.00 5.20% 6年 否
15 12.27 06.61 29 03.54 36.25
142801
17 固安 -
2017-3- 35,752,98 12,663.
九通次- 100.00 0.00% 6年 12,663. 否
15 3.91 37
142802 37
6.5 亿美
元（债券
代码为 -
4,518,6
XS19720 1,306,8 2019-4- 4,364,230 4,518,6
8.60% 5年 50,641. 否
92248 ） 40.00 8 ,000.00 50,641.
50
高级无 50
抵押定
息债
291 / 428
2023 年年度报告
7 亿美金
（债券
代码为 -
4,857,0
XS21005 1,306,8 2020-1- 4,826,780 4,857,0
8.05% 5年 35,632. 否
97330 ） 40.00 14 ,000.00 35,632.
46
高级无 46
抵押定
息债
6000 万
美金（债
券代码
为 -
1,306,8 2020- 363,794,8 393,896
XS21005 8.05% 5年 393,896 否
40.00 10-14 87.99 ,686.77
97330 ） ,686.77
高级无
抵押定
息债
2,098,7 14,188,
XS25818 2023-1- 14,616,66 324,577 14,188,105
07,990. 2.50% 8年 105,495 否
79207 31 1,667.15 ,207.91 ,495.58
00 .58
XS25818 103,358 2023-1- 719,850,3 698,744 15,984, 698,744,57
2.50% 8年 否
79116 ,466.00 31 72.30 ,573.55 978.60 3.55
XS25818 1,317,0 2023-1- 9,172,378 8,903,4 203,681 8,903,446.
2.50% 8年 否
79462 00.00 31 .20 46.80 .59 80
XS25819 710,982 2023-1- 4,951,710 977,692 22,366, 977,692,86
2.50% 8年 否
76748 ,798.00 31 ,794.95 ,860.87 398.32 0.87
-
1,805,6 12,207,
XS25819 2023-1- 12,575,88 279,259 1,965,2 10,241,872
86,500. 2.50% 8年 163,014 否
79171 31 4,197.90 ,756.64 90,465. ,548.84
00 .60
76
292 / 428
2023 年年度报告
-
XS25819 125,261 2023-1- 872,397,6 846,819 19,372, 710,485,67
2.50% 8年 136,333 否
78793 ,702.00 31 49.75 ,210.20 439.47 2.42
,537.78
-
XS25819 399,000 2023-1- 2,778,875 2,697,3 61,707. 2,263,132.
2.50% 8年 434,267 否
79411 .00 31 .40 99.60 63 14
.46
1,728,0
XS25819 255,606 2023-1- 1,780,196 1,728,001,
0.00% 8年 01,797. 否
79841 ,443.00 31 ,632.92 797.26
26
XS25819 12,479, 2023-1- 86,913,85 84,365, 84,365,566
0.00% 8年 否
79767 375.00 31 5.13 566.75 .75
XS25819 157,292 2023-1- 1,095,475 1,063,3 1,063,356.
0.00% 8年 否
80187 .00 31 .86 56.84 84
17 华夏
2017- 497,740,0 33,000,
A4-固安 100.00 6.60% 4年 否
12-19 00.00 000.04
PPP
17 华夏
2017- 497,740,0 33,000,
A5-固安 100.00 6.60% 4.5 年 否
12-19 00.00 000.04
PPP
17 华夏 -
2017- 497,750,0 33,135, 281,344
A6-固安 100.00 6.60% 6年 281,344 否
12-19 00.00 616.46 .38
PPP .38
17 九通
2017-8- 994,000,0 761,501 19,943, 20,350, 30,276, 771,427,39
01-非公 100.00 2.50% 4年 否
17 00.00 ,093.85 229.12 000.00 301.27 5.12
开债
17 九通 -
2017- 596,400,0 575,363 14,802, 4,236,0 371,957,64
03-非公 100.00 2.50% 5年 199,169 否
10-27 00.00 ,510.13 647.02 00.00 0.88
开债 ,869.25
1,009,7 -
18 九通 2018-3- 1,085,095 25,911, 8,874,8 837,758,99
100.00 2.50% 5年 88,656. 179.31 163,154 否
01 12 ,000.00 590.08 86.05 4.47
19 ,954.98
293 / 428
2023 年年度报告
18 九通 2018-5- 1,393,700 966,765 24,333, 26,810, 1,948,0 941,903,20
100.00 2.50% 3年 否
02 31 ,000.00 ,180.19 826.54 000.00 28.28 8.47
18 九通 2018-6- 905,905,0 770,895 20,610, 18,400, 10,070, 762,565,67
100.00 2.50% 3年 否
03 11 00.00 ,220.10 312.33 233.34 686.64 3.40
19 问津 2019-6- 297,300,0 20,852, 4,500,3 253,053 248,553,03
100.00 2.50% 2年 否
A2 25 00.00 234.46 24.00 ,356.40 2.40
19 问津 2019-6- 297,300,0 21,345, 693,678 4,500,3 252,359 248,553,03
100.00 2.50% 3年 否
A3 25 00.00 839.33 .58 24.00 ,677.82 2.40
19 问津 2019-6- 297,300,0 21,481, 1,210,2 4,500,3 251,843 248,553,03
100.00 2.50% 4年 否
A4 25 00.00 386.84 18.56 24.00 ,137.84 2.40
19 问津 2019-6- 297,300,0 21,616, 1,520,9 4,500,3 251,532 248,553,03
100.00 2.50% 5年 否
A5 25 00.00 934.36 20.03 24.00 ,436.37 2.40
19 问津 2019-6- 297,300,0 21,684, 1,727,5 4,500,3 251,325 248,553,03
100.00 2.50% 6年 否
A6 25 00.00 708.12 13.12 24.00 ,843.28 2.40
19 问津 2019-6- 260,000,0 15,856, 4,264,0 239,764 235,500,85
100.00 2.50% 6年 否
次 25 00.00 602.20 00.00 ,850.65 0.65
1,422,1 -
19 九通 2019- 1,991,509 37,557, 17,033. 27,017, 1,340,117,
100.00 2.50% 5年 00,983. 54,983, 否
01 10-31 ,433.96 636.52 59 200.00 651.72
10 164.97
19 九通 2019- 995,754,7 960,410 24,609, 6,518,0 60,383. 953,953,29
100.00 2.50% 5年 否
03 12-6 16.98 ,907.43 135.58 00.00 16 0.59
20 德清 2020-3- 268,920,0 7,392,0 3,953,7 209,334 205,380,67
100.00 2.50% 1年 否
A1 19 00.00 78.18 61.20 ,440.08 8.88
20 德清 2020-3- 348,600,0 10,694, 670,780 5,125,2 281,077 276,622,60
100.00 2.50% 2年 否
A2 19 00.00 197.27 .36 46.00 ,068.71 3.07
20 德清 2020-3- 338,640,0 10,464, 875,802 4,978,8 288,756 284,653,17
100.00 2.50% 3年 否
A3 19 00.00 506.27 .58 10.40 ,179.36 1.54
20 德清 2020-3- 38,640,00 10,844, 989,772 4,978,8 288,642 284,653,17
100.00 2.50% 4年 否
A4 19 0.00 133.95 .79 10.40 ,209.15 1.54
20 德清 2020-3- 338,640,0 10,919, 1,057,1 4,978,8 288,574 284,653,17
100.00 2.50% 5年 否
A5 19 00.00 991.55 54.97 10.40 ,826.97 1.54
294 / 428
2023 年年度报告
20 德清 2020-3- 270,000,0 5,053,1 4,428,0 257,589 253,161,72
100.00 2.50% 5年 否
次 19 00.00 64.65 00.00 ,727.88 7.88
-
40,637, 30,743, 1,777,4
95,240,75 9,101,8 842,334 7,687,9 62,860,123
合计 / / / / 727,463 556,722 08,969. /
0,264.62 28.93 ,520.08 28,259. ,235.48
.77 .05 89
19
(3). 可转换公司债券的说明
□适用 √不适用
转股权会计处理及判断依据
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
注：本期应付债券增加 54.68%，主要系签订重组协议后一年内到期的应付债券重分类所致.
295 / 428
2023 年年度报告
47. 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁负债 110,198,763.73 153,840,403.74
减：一年内到期的租赁负债 -86,265,317.72 -99,450,868.34
合计 23,933,446.01 54,389,535.40
其他说明：
无
48. 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 1,911,137,786.28 1,371,878,987.79
专项应付款 87,473,224.05 83,892,865.97
合计 1,998,611,010.33 1,455,771,853.76
其他说明：
√适用 □不适用
注：长期应付款较期初增加 39.31%，主要系新增纾困资金所致。
长期应付款
(1). 按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
融资租赁款 243,180,223.03 225,903,823.59
纾困资金 2,744,892,088.86 1,403,134,977.60
减：一年内到期部分（附注七、43） -1,076,934,525.61 -257,159,813.40
合计 1,911,137,786.28 1,371,878,987.79
其他说明：
无
专项应付款
(1). 按款项性质列示专项应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
形成
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
原因
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2023 年年度报告
翟各庄拆迁建
专项
设专项资金（注 19,711,269.16 19,711,269.16
资金
1）
三河三湖防治 专项
10,000,000.00 10,000,000.00
专项资金（注 2） 资金
重点流域水污
专项
染治理项目（注 8,000,000.00 8,000,000.00
资金
3）
“三北”地区和
西部地区供热 专项
5,000,000.00 5,000,000.00
及供气等基础 资金
设施建设（注 4）
孔雀城污水处 专项
4,300,000.00 4,300,000.00
理厂（注 5） 资金
东花园污水处 专项
4,000,000.00 4,000,000.00
理厂（注 6） 资金
河盛北大街道
专项
路建设工程（注 15,700,000.00 15,700,000.00
资金
7）
振兴二路道理 专项
13,500,000.00 13,500,000.00
建设工程（注 7） 资金
固安县城南供
热站燃煤锅炉 专项
2,740,000.00 2,740,000.00
提标改造项目 资金
（注 8）
颐和家园服务
专项
中心防水维修 28,000.00 1,271,892.77 1,246,062.02 53,830.75
资金
（注 9）
大运府邸消防 专项
2,000.00 2,000.00
维修（注 10） 资金
嘉善孔雀城消
专项
防维修、监控改 910,000.00 12,297,127.17 9,023,501.10 4,183,626.07
资金
造等（注 11）
凤河孔雀城防
专项
水、监控维修 1,596.81 921,278.08 920,376.82 2,498.07
资金
（注 12）
亭溪苑智能化 专项
280,000.00 280,000.00
维修(注 13) 资金
合计 83,892,865.97 14,770,298.02 11,189,939.94 87,473,224.05 /
其他说明：
注 1：根据 2009 年 10 月 30 日廊坊市政府审批通过的翟各庄改造方案以及翟各庄村全体村民表决
同意书，将政府承担的拆迁补偿款拨付给廊坊市京御幸福房地产开发有限公司，并由廊坊市京御
幸福房地产开发有限公司负责翟各庄拆迁建设。2019 年 6 月根据廊坊市广阳区人民政府及廊坊市
住房和城乡建设局联合下发的廊广政[2019]53 号文，收到专项资金 2082.63 万元。
注 2：三浦威特园区建设发展有限公司根据廊坊市财政局、廊坊市环保局联合下发的廊财建［2008］
130 号文件，收到三河三湖及松花江流域水污染防治财政专项资金 1,000 万元。
注 3：三浦威特园区建设发展有限公司根据廊坊市财政局下发的廊财建[2009]42 号文件，收到重
点流域水污染治理项目建设扩大内需国债投资专项资金 800 万元。
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2023 年年度报告
注 4：三浦威特园区建设发展有限公司根据廊坊市财政局下发的廊财建[2011]84 号文件，收到供
热站二期工程专项资金 500 万元。
注 5：2014 年，怀来鼎兴投资开发有限公司根据张财指标字[2014]382 号文件，收到孔雀城污水
处理厂工程款项 600 万元。2015 年，怀来鼎兴投资开发有限公司收到孔雀城污水处理厂工程款项
150 万元，2017 年支付专项应付款 320 万元，目前污水处理厂建设中。
注 6：2015 年，怀来鼎兴投资开发有限公司根据冀财建[2013]276 号文件，收到东花园污水处理
厂工程款项 120 万元。2015 年，怀来鼎兴投资开发有限公司根据冀财建[2013]331 号文件，收到
东花园污水处理厂工程款项 30 万元。2016 年，怀来鼎兴投资开发有限公司根据冀财建[2013]331
号文件，收到东花园污水处理厂工程款项 250 万元。
注 7：2018 年，邢台鼎兴园区建设发展有限公司根据邢台市财政局下发的邢市财建[2018]23 号文
件，收到邢东新区管理委员会拨款 2920 万元，用于河盛北大街道路建设工程、振兴二路道理建设
工程两个项目的建设。
注 8：2019 年，三浦威特园区建设发展有限公司根据廊坊市生态环境局下发的廊环函[2019]34 号
文件，收到固安县城南供热站燃煤锅炉提标改造项目专项资金 274 万元。
注 9：2021 年，幸福基业物业服务有限公司嘉善分公司（嘉善颐和家园服务中心）收到专项维修
资金 15.90 万元用于颐和家园服务中心防水维修。2022 年，幸福基业物业服务有限公司嘉善分公
司（嘉善颐和家园服务中心）收到专项维修资金 2.5 万元用于颐和家园服务中心防水维修。2023
年，幸福基业物业服务有限公司嘉善分公司（嘉善颐和家园服务中心）收到专项维修资金 127.19
万元用于渗漏水维修，报告期内使用 124.61 万元。
注 10：2021 年，幸福基业物业服务有限公司嘉善分公司（嘉善大运府邸）收到专项维修资金 13.00
万元用于大运府邸消防维修。2022 年，幸福基业物业服务有限公司嘉善分公司（嘉善大运府邸）
收到专项维修资金 12.85 万元用于大运府邸消防维修。
注 11：2022 年，幸福基业物业服务有限公司嘉善分公司（嘉善孔雀城服务中心）收到专项维修资
金 40.5 万元用于学府澜湾、盛景澜湾、四季澜湾、孔雀城五期麓院小区消防维修，2022 年幸福
基业物业服务有限公司嘉善分公司（嘉善孔雀城服务中心）收到专项维修资金 27 万元用于道闸和
监控改造、收到 23.5 万元用于道闸、监控和消防设施升级。2023 年，幸福基业物业服务有限公
司嘉善分公司（嘉善孔雀城服务中心）收到专项维修资金 533.89 万元用于渗漏水维修、86.16 万
元用于消防维修、217.52 万元用于风雨连廊维修改造、162.34 万元用于外墙保温、11 万元用于
智能化设施设备维修、218.8 万元用于外墙脱落维修，报告期内使用 902.35 万元。
注 12：2022 年，幸福基业物业服务有限公司天津武清分公司（凤河孔雀城服务中心）收到专项维
修资金 160.09 万元用于防水维修和监控维修。2023 年，幸福基业物业服务有限公司天津武清分
公司（凤河孔雀城服务中心）收到专项维修资金 92.13 万元用于防水维修和监控维修，报告期内
使用 92.04 万元。
注 13：2023 年，幸福基业物业服务有限公司嘉善分公司（嘉善孔雀城亭溪苑服务中心）收到专项
维修资金 28 万元用于智能化维修。
49. 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50. 预计负债
□适用 √不适用
51. 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
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2023 年年度报告
政府补助 5,637,085.45 2,422,000.95 3,215,084.50
合计 5,637,085.45 2,422,000.95 3,215,084.50 /
涉及政府补助的项目：
本
期
计
入
本期 其 与资产
营
新增 本期计入其他收益 他 相关/
负债项目 期初余额 业 期末余额
补助 金额 变 与收益
外
金额 动 相关
收
入
金
额
固安肽谷
生物医药
研发基地 与资产
2,298,667.44 2,298,667.44 相关
实验共用
服务平台
（注 1）
省级众创
与资产
空间经费 2,800,000.00 2,800,000.00 相关
（注 2）
文安县财
政局院士
与资产
工作站补 100,000.00 100,000.00 相关
贴款（注
3）
博士后项
与资产
目补助 115,084.50 115,084.50 相关
（注 4）
农业科技
园区科技 与资产
23,333.51 23,333.51 相关
奖励资金
（注 5）
大厂影视
众创空间 与资产
300,000.00 300,000.00 相关
奖励资金
（注 6）
合计 5,637,085.45 2,422,000.95 3,215,084.50
其他说明：
√适用 □不适用
注 1：2015 年 5 月，固安肽谷药业科技有限公司根据固安县工业和信息化局的固工信[2015]5 号
文件，收到固安县工业和信息化局拨付的用于生物医药研发基地实验公用服务平台项目发展资金
60 万元。2016 年 3 月，固安肽谷药业科技有限公司根据廊财建[2015]273 号文件，收到廊坊市财
政局服务业发展引导资金 180 万元，用于固安肽谷生物医药研发基地建设。2017 年 1 月，固安肽
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2023 年年度报告
谷药业科技有限公司根据廊坊市科学技术局第[2016]88 号文件，收到廊坊市科学技术局拨付的奖
励资金 2 万元，用于生物医药研发基地实验公用服务平台项目。本期确认其他收益 229.87 万元。
注 2：华夏幸福（固安）产业港投资有限公司根据廊坊市科学技术局的廊政[2015]66 号文件，收
到廊坊市科学技术局拨付的 200 万元，用于固安肽谷国际科技企业孵化器建设项目。2019 年 4 月
根据固安县财政局的固财指[2018]609 号文件，收到财政局拨付的资金 80 万元。
注 3：2016 年 12 月，文安鼎泰园区建设发展有限公司根据河北省科学技术厅、中共河北省委组织
部、河北省科学技术协会发布的冀科人[2016]10 号文件，收到河北省科学技术厅拨付款 10 万元，
用于设立院士工作站。本期确认其他收益 10.00 万元。
注 4：2018 年，华夏幸福产业投资有限公司根据全国博士后管委办公室 2018 年 17 号文件，收到
博士后学术交流活动资助 10 万元，后收到北京市各区县相应资金支持 10 万元。2018 年华夏幸福
产业投资有限公司与北京市人力资源和社会保障局签订北京市博士后科研活动经费资助协议书，
收到经费资助 14.6 万元，根据 2018 年度北京市博士后工作经费资助申报工作的通知，收到资助
4.5 万元，2019 年收到 16 万元。根据北京市人力资源和社会保障局[2019]年第 38 号公告，2019
年收到日常经费资助 40 万。
注 5：2018 年廊坊幸福农庄旅游开发有限公司固安农博园根据《廊坊市人民政府关于印发推进科
技创新十大工程实施意见的通知》（廊政[2014]50 号），收到一次性奖励 20 万，后用于日常支出
1.67 万。本期确认其他收益 2.3 万元。
注 6：2021 年华夏幸福（大厂）文化影视产业园投资有限公司根据《廊坊市科学技关于下达 2021
年众创空间认定奖励资金的通知》[2021]35 号，收到奖励资金 30 万元，用于众创空间平台建设
及相关支出。
52. 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
已签约重组协议应付利息 11,272,683,848.79 7,212,077,301.10
合计 11,272,683,848.79 7,212,077,301.10
其他说明：
注：其他非流动负债期末较期初增加 56.30%，主要系签订重组协议的应付利息重分类所致
53. 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 3,893,355,062.00 3,893,355,062.00
其他说明：
无
54. 其他权益工具
(1). 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2). 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55. 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股
本溢价）
其他资本公积 4,509,107,764.26 4,319,894,296.84 8,829,002,061.10
合计 4,509,107,764.26 4,319,894,296.84 8,829,002,061.10
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期资本公积较上年增加 95.80%，主要系公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”和“幸福
优选平台”股权抵偿金融债务和经营债务所致。
56. 库存股
□适用 √不适用
57. 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期 减：前期
期初 计入其他 计入其他 期末
项目 本期所得税前发 减：所得 税后归属于母公 税后归属于少数股
余额 综合收益 综合收益 余额
生额 税费用 司 东
当期转入 当期转入
损益 留存收益
一、不能
重分类进
损益的其
他综合收
益
其中：重
新计量设
定受益计
划变动额
权益法下
不能转损
益的其他
综合收益
其他权益
工具投资
公允价值
变动
企业自身
信用风险
公允价值
变动
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2023 年年度报告
二、将重
分类进损 - -
-943,364,015.01 63,187,836.44 -1,455,422,555.48
益的其他 448,870,704.03 512,058,540.47
综合收益
其中：权
益法下可
转损益的
其他综合
收益
其他债权
投资公允
价值变动
金融资产
重分类计
入其他综
合收益的
金额
其他债权
投资信用
减值准备
现金流量
套期储备
外币财务
- - -
报表折算 63,187,836.44 -1,620,473,713.16
1,108,415,172.69 448,870,704.03 512,058,540.47
差额
其他 165,051,157.68 165,051,157.68
其他综合 - -
-943,364,015.01 63,187,836.44 -1,455,422,555.48
收益合计 448,870,704.03 512,058,540.47
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
58. 专项储备
□适用 √不适用
59. 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 1,516,920,436.76 1,516,920,436.76
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 1,516,920,436.76 1,516,920,436.76
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
60. 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
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2023 年年度报告
调整前上期末未分配利润 391,052,889.59 -1,191,786,585.42
调整期初未分配利润合计数（调增 13,177,429.16 8,147,883.19
+，调减－）
调整后期初未分配利润 404,230,318.75 -1,183,638,702.23
加：本期归属于母公司所有者的净 -6,027,853,967.35 1,587,869,020.98
利润
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 -5,623,623,648.60 404,230,318.75
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 13,177,429.16 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61. 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 35,249,362,967.82 27,351,778,817.40 31,142,129,719.35 26,219,193,056.56
其他业务 657,208,436.21 320,502,527.85 799,605,840.03 557,016,152.32
合计 35,906,571,404.03 27,672,281,345.25 31,941,735,559.38 26,776,209,208.88
主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
产业发展服务 657,654,727.26 205,455,438.29 629,698,660.10 190,012,940.48
基础设施建设 830,885,538.17 765,055,275.72 1,689,235,834.42 1,658,743,309.68
土地整理 664,143,394.42 641,037,291.84 685,165,268.77 673,197,029.47
综合服务 305,656,020.90 305,656,020.90 271,798,488.82 271,784,111.96
物业管理服务 1,670,980,622.81 1,294,991,497.82 1,353,742,466.81 992,069,843.79
房地产开发 29,754,843,550.79 23,021,829,538.11 24,757,501,738.80 20,843,758,804.54
其他 1,365,199,113.47 1,117,753,754.72 1,754,987,261.63 1,589,627,016.64
合计 35,249,362,967.82 27,351,778,817.40 31,142,129,719.35 26,219,193,056.56
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2023 年年度报告
(2). 营业收入扣除情况表
单位：万元 币种：人民币
项目 本年度 具体扣除情况 上年度 具体扣除情况
营业收入金额 3,590,657.14 3,194,173.56
营业收入扣除项目合计金额 65,720.84 其他业务收入 79,960.58 其他业务收入
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重 1.83 / 2.50 /
（%）
一、与主营业务无关的业务收入
1.正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资 65,720.84 其他业务收入 79,960.58 其他业务收入
产、无形资产、包装物，销售材料，用材料进行非
货币性资产交换，经营受托管理业务等实现的收
入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正
常经营之外的收入。
2.不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息
收入；本会计年度以及上一会计年度新增的类金融
业务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷
款、融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主
营产品而开展的融资租赁业务除外。
3.本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产
生的收入。
4.与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产
生的收入。
5.同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收
入。
6. 未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的
收入。
与主营业务无关的业务收入小计 65,720.84 79,960.58
二、不具备商业实质的收入
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2023 年年度报告
1.未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布
或金额的交易或事项产生的收入。
2.不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交
易的方式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或
其他方法构造交易产生的虚假收入等。
3.交易价格显失公允的业务产生的收入。
4.本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得
的企业合并的子公司或业务产生的收入。
5.审计意见中非标准审计意见涉及的收入。
6.其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收
入。
不具备商业实质的收入小计
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入
营业收入扣除后金额 3,524,936.30 3,114,212.97
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2023 年年度报告
(3). 营业收入、营业成本的分解信息
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(4). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(5). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(6). 重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
其他说明：
无
62. 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 194,958.85 682,753.35
城市维护建设税 78,420,045.72 55,949,189.47
教育费附加 68,894,423.90 49,928,981.79
房产税 76,571,060.73 74,589,271.03
土地使用税 85,363,978.21 93,301,641.66
车船使用税 254,076.79 263,619.06
印花税 15,307,368.82 16,788,069.57
土地增值税 1,427,946,587.16 926,655,340.59
其他 6,882,936.26 10,377,819.94
合计 1,759,835,436.44 1,228,536,686.46
其他说明：
本期税金及附加较上期减少增加 43.25%，主要系计提的土地增值税增加所致。
63. 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 168,290,684.96 256,943,563.50
办公事务费 49,688,393.90 110,456,055.81
营销推广费 19,323,427.82 119,164,911.65
销售代理费 481,427,318.07 424,768,660.37
客户服务费 17,816,630.30 45,285,411.91
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2023 年年度报告
其他 29,520,316.87 32,325,960.41
合计 766,066,771.92 988,944,563.65
其他说明：
无
64. 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 1,293,712,583.80 1,569,197,992.88
招聘及培训 3,551,162.99 2,451,773.57
办公事务费 507,122,022.23 527,084,619.90
中介咨询费 543,259,014.13 336,671,776.98
折旧与摊销 582,329,531.12 713,868,517.61
其他 42,281,098.44 28,953,514.35
合计 2,972,255,412.71 3,178,228,195.29
其他说明：
无
65. 研发费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
研发费用 16,170,598.37 11,532,848.86
合计 16,170,598.37 11,532,848.86
其他说明：
本期研发费用较上期增加 40.21%，主要系设计费增加所致。
66. 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 9,167,770,238.15 13,608,092,871.93
减：利息收入 -144,311,031.34 -113,867,837.45
汇兑损益 117,141,155.23 4,159,032.19
减：汇兑收益 -3,212,621.74 -3,514,293.13
手续费 8,510,158.47 8,691,311.90
合计 9,145,897,898.77 13,503,561,085.44
其他说明：
本期财务费用较上期减少 32.27%，主要系本期计提利息减少所致。
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2023 年年度报告
67. 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按性质分类 本期发生额 上期发生额
政府补助 19,723,757.46 18,979,204.30
债务重组收益 420,403,704.31 552,170.37
个税手续费返还 4,745,856.98 12,492,908.49
进项税额加计抵减 12,693,401.15 15,067,340.13
合计 457,566,719.90 47,091,623.29
其他说明：
本期其他收益较上期增加 871.65%，主要系债务重组收益增加所致。
68. 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -808,711,665.18 -159,928,266.94
处置长期股权投资产生的投资收益 -3,151,765,361.30 691,100,103.75
交易性金融资产在持有期间的投资
收益
其他权益工具投资在持有期间取得
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益 9,532,449,358.03 25,704,330,833.65
委托他人投资或管理资产的损益 4,518,309.85 32,160,435.83
合计 5,576,490,641.40 26,267,663,106.29
其他说明：
本期投资收益较上期减少78.77%，主要系债务重组收益减少所致。
69. 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70. 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年年度报告
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产
其中：衍生金融工具产生的公允
价值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产 -33,797,967.14 -513,734,479.72
其他非流动金融资产 -3,909,643.48
合计 -37,707,610.62 -513,734,479.72
其他说明：
本期公允价值变动收益主要系投资性房地产变动所致。
71. 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -5,199,761,457.88 -2,158,254,605.32
其他应收款坏账损失 -596,633,043.06 -841,740,612.17
债权投资减值损失 -10,492,723.72 -10,492,723.72
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失 -5,881,659.31
财务担保相关减值损失
合同资产减值损失
合计 -5,812,768,883.97 -3,010,487,941.21
其他说明：
本期信用减值损失较上期增加 93.08%，主要系应收账款坏账损失增加所致。
72. 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、合同资产减值损失 -93,202,470.26 -106,305,007.80
二、存货跌价损失及合同履约成 -2,008,792,463.04
-241,847,604.41
本减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失 -4,490,958.18
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失 -83,846,221.05
十一、商誉减值损失
十二、其他
十三、持有待售资产减值损失 6,284,812.18 -246,759,307.90
合计 -328,765,262.49 -2,450,193,957.97
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2023 年年度报告
其他说明：
本期资产减值损失较上期减少 86.58%，主要系计提存货跌价准备减少所致。
73. 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置无形资产 150,706,734.67 87,832,109.25
处置固定资产 -116,933,378.95 36,602,262.81
处置在建工程 -63,086,909.29
合计 -29,313,553.57 124,434,372.06
其他说明：
本期资产处置收益较上期减少 123.56%，主要系本期固定资产处置收益减少所致。
74. 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利
得合计
其中：固定资产处
置利得
无形资产处
置利得
非货币性资产交换
利得
接受捐赠
政府补助
罚没收入 40,588,089.34 36,681,199.95 40,588,089.34
其他 102,485,014.54 16,914,427.30 102,485,014.54
合计 143,073,103.88 53,595,627.25 143,073,103.88
其他说明：
√适用 □不适用
本期营业外收入较上期增加 166.95%，主要系本期收到政府退回的配套费所致。
75. 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损
失合计
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2023 年年度报告
其中：固定资产处
置损失
无形资产处
置损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠
罚款 458,320,537.14 423,826,055.72 458,320,537.14
其他 2,091,202,847.75 2,568,747,301.13 2,091,202,847.75
合计 2,549,523,384.89 2,992,573,356.85 2,549,523,384.89
其他说明：
无
76. 所得税费用
(1). 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 1,021,478,505.91 795,801,073.89
递延所得税费用 -2,813,181,564.92 1,914,662,979.39
合计 -1,791,703,059.01 2,710,464,053.28
(2). 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -9,006,884,289.79
按法定/适用税率计算的所得税费用 -2,251,721,072.45
子公司适用不同税率的影响 3,741,450.42
调整以前期间所得税的影响 72,113,888.04
非应税收入的影响 -394,158,701.87
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 430,504,239.90
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
-755,425,104.49
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
1,157,757,584.16
差异或可抵扣亏损的影响
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余
额的变化
研发费加计扣除的影响 -2,271,521.07
所得税减免优惠的影响 -52,242,568.85
非同一控制下企业合并的影响
其他 -1,252.80
所得税费用 -1,791,703,059.01
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
77. 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注七、57
78. 现金流量表项目
(1). 与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款项 951,285,715.23 969,178,951.73
保证金及押金 127,583,103.85 221,585,921.50
利息收入 144,311,031.34 113,867,837.45
政府补助等其他收益 22,047,613.49 24,552,905.62
其他 265,137,993.48 461,293,413.96
合计 1,510,365,457.39 1,790,479,030.26
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 1,100,171,511.05 1,460,435,078.58
往来款项 410,997,303.17 553,990,464.78
保证金及押金 32,639,755.50 165,347,976.73
其他 181,319,133.5 114,260,782.02
合计 1,725,127,703.22 2,294,034,302.11
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2). 与投资活动有关的现金
收到的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置产业园、学校等 866,632,200.83 800,691,160.00
处置子公司 229,583,050.13 1,248,570,453.72
合 计 1,096,215,250.96 2,049,261,613.72
收到的重要的投资活动有关的现金说明
无
支付的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司 709,716,770.14
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2023 年年度报告
合计 709,716,770.14
支付的重要的投资活动有关的现金说明
无
收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
企业间借款 93,950,184.30 16,520,000.00
股权款 395,696,666.65
其他 1,000,000.00
合计 93,950,184.30 413,216,666.65
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
无
支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司 709,716,770.14
合计 709,716,770.14
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
无
(3). 与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
合作方往来款 15,785,870.91 21,488,590.00
借款 60,974,861.11
合计 15,785,870.91 82,463,451.11
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
合作方往来 412,656,946.01 995,352,846.98
租赁款项 92,418,726.68 71,939,025.55
融资保证金 4,000,000.00
少数股权回购价款 111,330,055.14
合计 620,405,727.83 1,067,291,872.53
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2023 年年度报告
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
筹资活动产生的各项负债变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
现
项目 期初余额 金 期末余额
非现金变动 现金变动 非现金变动
变
动
应付债券-
75,418,298,555.06 30,743,556,722.05 842,334,520.08 40,032,945,688.35 65,286,575,068.68
本金
借款-本金 123,111,466,093.98 2,176,282,696.35 3,247,951,528.16 1,974,286,657.74 120,065,510,604.43
长期应付
1,629,038,801.19 1,368,860,845.96 9,827,335.26 2,988,072,311.89
款-本金
应计利息 15,481,009,126.36 5,983,420,235.34 111,820,529.78 3,529,621,317.98 17,822,987,513.94
租赁负债 153,840,403.74 48,777,086.67 92,418,726.68 110,198,763.73
合计 215,793,652,980.33 40,320,897,586.37 4,294,525,304.70 45,546,680,999.33 206,273,344,262.67
(4). 以净额列报现金流量的说明
□适用 √不适用
(5). 不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活
动及财务影响
□适用 √不适用
79. 现金流量表补充资料
(1). 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -7,215,181,230.78 1,070,053,910.66
加：资产减值准备 328,765,262.49 2,450,193,957.97
信用减值损失 5,812,768,883.97 3,010,487,941.21
固定资产折旧、油气资产折耗、生
570,208,643.44 650,205,264.04
产性生物资产折旧
使用权资产摊销 45,071,412.59 76,700,912.19
无形资产摊销 152,438,153.90 180,781,259.78
长期待摊费用摊销 235,325,391.88 272,634,371.84
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的损失（收益以“－”号填 29,313,553.57 -124,434,372.06
列）
固定资产报废损失（收益以“－”
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”
37,707,610.62 513,734,479.72
号填列）
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2023 年年度报告
财务费用（收益以“－”号填列） 9,167,770,238.15 13,608,092,871.93
投资损失（收益以“－”号填列） -5,576,490,641.40 -26,267,663,106.29
递延所得税资产减少（增加以
-2,607,493,205.81 51,608,970.55
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
-205,688,359.11 1,863,054,008.84
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填
18,113,778,371.00 23,209,713,236.66
列）
经营性应收项目的减少（增加以
1,970,960,157.89 -1,134,620,347.86
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
-22,627,536,366.15 -19,912,078,369.58
“－”号填列）
其他 122,646,089.27 618,730,011.58
经营活动产生的现金流量净额 -1,645,636,034.48 137,195,001.18
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 5,568,636,873.02 11,385,887,816.41
减：现金的期初余额 11,385,887,816.41 12,787,070,239.68
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -5,817,250,943.39 -1,401,182,423.27
(2). 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3). 本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 4,640,915,200.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 5,121,048,920.01
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
处置子公司收到的现金净额 -480,133,720.01
其他说明:
无
(4). 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 5,568,636,873.02 11,385,887,816.41
其中：库存现金 307,611.51 312,329.83
可随时用于支付的银行存款 4,353,650,726.23 9,382,417,065.35
可随时用于支付的其他货币资金 1,214,678,535.28 2,003,158,421.23
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2023 年年度报告
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 5,568,636,873.02 11,385,887,816.41
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
(5). 使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况
□适用 √不适用
(6). 不属于现金及现金等价物的货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 上期金额 理由
保证金 80,106,944.04 83,990,523.41 资金受限
银行监管户资金 35,910,065.31 18,298,155.64 资金受限
预收房产保证金 1,052,112.05 5,746,178.23 资金受限
诉讼冻结资金 772,776,969.56 913,639,745.89 资金受限
用于担保的定期存
10,000,000.00 10,000,000.00 资金受限
款或通知存款
其他 9,182,422.94 资金受限
合计 909,028,513.90 1,031,674,603.17 /
其他说明：
□适用 √不适用
80. 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81. 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 - -
其中：美元 26,356,148.55 7.082700 186,672,693.34
欧元 5,273.45 7.859200 41,445.10
港币 47,404.57 0.906200 42,958.02
新加坡元 902,674.49 5.377200 4,853,861.27
印度尼西亚盾 328,884,336,201.05 0.000461 151,615,678.99
菲律宾比索 108,508.60 0.128400 13,932.50
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2023 年年度报告
越南盾 99,785,841,060.00 0.000292 29,137,465.59
缅甸币 2,500.00 0.003383 8.46
英镑 6,500.02 9.041100 58,767.33
应收账款 - -
其中：印度尼西亚盾 14,453,575,423.36 0.000461 6,663,098.27
越南盾 96,327,399,634.00 0.000292 28,127,600.69
其他货币资金 - -
其中：印度尼西亚盾 359,575,509,801.84 0.000461 165,764,310.02
其他应收款 - -
其中：美元 1,134,618.92 7.082700 8,036,165.42
新加坡元 122,171.34 5.377200 656,939.73
印度尼西亚盾 530,243,553,373.00 0.000461 244,442,278.10
越南盾 39,349,876,511.00 0.000292 11,490,163.94
应付账款 - -
其中：美元 61.28 7.082700 434.00
印度尼西亚盾 283,710,000.00 0.000461 130,790.31
越南盾 17,337,431,997.00 0.000292 5,062,530.14
其他非流动金融资产 - -
其中：印度尼西亚盾 19,826,042,208.00 0.000461 9,139,805.46
其他应付款 - -
其中：美元 52,572,107.35 7.082700 372,352,464.75
新加坡元 6,277.50 5.377200 33,755.37
印度尼西亚盾 202,094,190,133.18 0.000461 93,165,421.65
越南盾 2,144,544,736,910.00 0.000292 626,207,063.18
应付利息 - -
其中：美元 610,650,126.05 7.082700 4,325,051,647.77
长期应付债券 - -
其中：美元 4,028,960,659.87 7.082700 28,535,919,665.64
其他说明：
无
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账
本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
√适用 □不适用
境外主要经营 记账本位 本位币选择依
境外经营实体
地 币 据
环球产业投资有限公司
中国香港 美元 主要结算货币
GLOBAL INDUSTRIAL INVESTMENT LIMITED
华夏幸福（美国）孵化器公司
美国 美元 主要结算货币
CFLD(US)Incubator Services,Inc
华夏幸福美国公司
美国 美元 主要结算货币
CFLD(US)INC
华夏幸福国际控股有限公司
香港 美元 主要结算货币
CFLD International Holdings Limited
华夏幸福（新加坡）投资有限公司 新加坡 美元 主要结算货币
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2023 年年度报告
CFLD(SINGAPORE)INVESTMENT PTE.LTD.
SNC 投资 1 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
SNC INVESTMENT I PTE.LTD.
华夏幸福投资 2 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD INVESTMENT II PTE.LTD.
华夏幸福投资 3 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD INVESTMENT III PTE.LTD.
华夏幸福投资 4 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD INVESTMENT IV PTE.LTD.
华夏幸福投资 6 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD INVESTMENT VI PTE.LTD.
华夏幸福投资 7 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD INVESTMENT VII PTE.LTD.
华夏幸福投资 8 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CF CITY INVESTMENT VIII PTE.LTD.
华夏幸福投资 9 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CF CITY INVESTMENT IX PTE.LTD.
华夏幸福投资 12 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD INVESTMENT XII PTE.LTD.
华夏幸福投资 13 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD INVESTMENT XIII PTE.LTD.
华夏幸福投资 14 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD INVESTMENT XIV PTE.LTD.
华夏幸福投资 15 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD INVESTMENT XV PTE.LTD.
华夏幸福投资 16 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD INVESTMENT XVI PTE.LTD.
华夏幸福投资 17 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD INVESTMENT XVII PTE.LTD.
华夏幸福投资 18 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CF CITY INVESTMENT 18 PTE.LTD.
华夏幸福投资 19 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CF CITY INVESTMENT 19 PTE.LTD.
华夏幸福投资 20 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CF CITY INVESTMENT 20 PTE.LTD.
华夏幸福投资 21 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CF CITY INVESTMENT 21 PTE.LTD.
华夏幸福投资 22 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CF CITY INVESTMENT 22 PTE.LTD.
318 / 428
2023 年年度报告
华夏幸福投资 23 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CF CITY INVESTMENT 23 PTE.LTD.
产业新城投资 26 有限公司
NEW INDUSTRY CITY INVESTMENT 26 新加坡 美元 主要结算货币
PTE.LTD.
SNC 投资 29 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
SNC INVESTMENT 29 PTE.LTD.
华夏幸福投资 30 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD INVESTMENT 30 PTE.LTD.
华夏幸福投资 31 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD INVESTMENT 31 PTE.LTD.
华夏幸福投资 32 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD INVESTMENT 32 PTE.LTD.
华夏幸福投资 33 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD INVESTMENT 33 PTE.LTD.
阿特拉斯环球投资 35 号有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
ATLAS GLOBAL INVESTMENT 35 PTE.LTD.
华夏幸福投资 37 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD INVESTMENT 37 PTE.LTD.
产业新城 39 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
New Industry Park 39 PTE.LTD.
产业新城 40 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
New Industry Park 40 PTE.LTD.
VNIC 投资 41 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
VNIC Investment 41 Pte.Ltd
VNIC 投资 42 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
VNIC Investment 42 Pte.Ltd
VNIC 投资 43 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
VNIC Investment 43 Pte.Ltd
产业新城 44 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
New Industry Park 44 PTE.LTD.
阿特拉斯环球投资 45 号有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
ATLAS GLOBAL INVESTMENT 45 PTE.LTD.
华夏幸福投资 46 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
CFLD Investment 46 Pte.Ltd
华夏幸福埃及产业新城股份有限公司
埃及 埃及镑 主要结算货币
CF City Egypt New Integrated City S.A.E
印度尼西亚产业新城唐格朗投资公司
印尼 印尼盾 主要结算货币
PT.INDONIC TANGERANG INVESTMENT
华夏幸福唐格朗产业新城发展有限公司 印尼 印尼盾 主要结算货币
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2023 年年度报告
PT.CFLD TANGERANG NEW INDUSTRY CITY
DEVELOPMENT
华夏幸福唐格朗投资公司
印尼 印尼盾 主要结算货币
PT.CFCITY TANGERANG INVESTMENT
华夏幸福唐格朗天鹅城投资公司
印尼 印尼盾 主要结算货币
PT SWANCITY MJR TANGERANG INVESTMENT
华夏幸福卡拉旺产业新城发展有限公司
PTCFLD KARAWANG NEW INDUSTRY CITY 印尼 印尼盾 主要结算货币
DEVELOPMENT
华夏幸福（印度）产业新城有限公司
印度 印度卢比 主要结算货币
CFLD INDIA INVESTMENT PRIVATE LIMITED
VNIC 投资 1 有限公司
越南 越南盾 主要结算货币
VNIC Investment 1 Company Limited
华夏幸福（马来西亚）产业新城有限公司
CF CITY NEW INDUSTRY TOWNSHIP 马来西亚 林吉特 主要结算货币
MALAYSIASDN.BHD.
华夏幸福（英国）投资有限公司
英国 英镑 主要结算货币
CFLD(UK)INVESTMENT LIMITED.
SNC 投资 5 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
SNC INVESTMENT 5 PTE.LTD.
SNC 投资 27 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
SNC Investment 27 Pte.Ltd.
SNC 投资 28 有限公司
新加坡 美元 主要结算货币
SNC Investment 28 Pte.Ltd.
华夏幸福德国产业新城有限责任公司
德国 欧元 主要结算货币
CFLD Germany New Industry City GmbH
埃及产业新城基础设施开发股份有限公司
Egypt New Integrated City 埃及 埃及镑 主要结算货币
Infrustructure Development
S.A.E(Dormant)
华夏幸福（菲律宾）产业新城股份有限公司
菲律宾比
CF CITY PHILIPPINES NEW INDUSTRY CITY 菲律宾 主要结算货币
索
CORPORATION
仁泽产业新城有限公司
Nhon Trach New Industry City Company 越南 越南盾 主要结算货币
Limited
华夏幸福开曼投资公司
开曼 美元 主要结算货币
CFLD（Cayman)Investment Ltd.
越南产业新城基础设施开发有限公司
Vietnam New Industry City 越南 越南盾 主要结算货币
Infrastructure Development Co.Ltd
阿特拉斯环球物业管理有限公司 印尼 印尼盾 主要结算货币
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2023 年年度报告
PT.Atlas Global Property Management
天鹅城国际控股有限公司
开曼 美元 主要结算货币
SwanCity International Holdings Limited
越南大福莲花项目公司
越南 越南盾 主要结算货币
VINA DAI PHUOC CORPORATION
华夏幸福（香港）体育产业发展有限公司
CHINA FORTUNE (HONGKONG) SPORTS 香港 美元 主要结算货币
INDUSTRY DEVELOPMENTCO.,LIMITED
华夏幸福（香港）康养产业投资有限公司
CFLD (HK) Elderly Care Industry 香港 美元 主要结算货币
Investment Co.,Limited
博耀国际有限公司
萨摩亚 港币 主要结算货币
Birchfield International Limited
海湾电子国际有限公司
Gulf Semiconductor International 萨摩亚 港币 主要结算货币
Limited
Dawson Capital Limited 英属维京群岛 港币 主要结算货币
兴桂投资有限公司
香港 港币 主要结算货币
XINGGUI INVESTMENT LIMITED
誉信（香港）产业投资有限公司
香港 美元 主要结算货币
YuXin(HK)Industry Investment Limited
82. 租赁
(1) 作为承租人
√适用 □不适用
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
□适用 √不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
√适用 □不适用
公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注五（38)之说明。计入当
期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
短期租赁费用及低价值资产 11,338,544.41 15,735,607.99
租赁费用
售后租回交易及判断依据
□适用 √不适用
与租赁相关的现金流出总额 92,418,726.68(单位：元币种：人民币)
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2023 年年度报告
(2) 作为出租人
作为出租人的经营租赁
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其中:未计入租赁收款额的可
项目 租赁收入
变租赁付款额相关的收入
北京 15,080,728.45
大厂 26,448,453.72
固安 167,647,083.70
怀来 851,322.20
嘉善 5,759,764.35
来安 123,256.81
廊坊 19,613,754.24
南京 2,894,186.95
沈阳 1,037,844.06
香河 10,001,279.71
合计 249,457,674.19
作为出租人的融资租赁
□适用 √不适用
未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表
□适用 √不适用
未来五年未折现租赁收款额
□适用 √不适用
(3) 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益
□适用 √不适用
其他说明
无
83. 其他
□适用 √不适用
八、研发支出
(1). 按费用性质列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市空间研发费 16,170,598.37 11,532,848.86
合计 16,170,598.37 11,532,848.86
其中：费用化研发支出 16,170,598.37 11,532,848.86
资本化研发支出
其他说明：
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2023 年年度报告
无
(2). 符合资本化条件的研发项目开发支出
□适用 √不适用
重要的资本化研发项目
□适用 √不适用
开发支出减值准备
□适用 √不适用
其他说明
无
(3). 重要的外购在研项目
□适用 √不适用
九、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4、 处置子公司
本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
与原
子公
司股
权投
丧失控制
丧失控 丧失控 按照公允 资相
处置价款与处置投 权之日剩
股权 丧失控制 制权之 制权之 价值重新 关的
资对应的合并财务 余股权公
处置 股权处 丧失控制权 丧失控制权时 权之日剩 日剩余 日剩余 计量剩余 其他
子公司名称 股权处置价款 报表层面享有该子 允价值的
比例 置方式 的时点 点的确定依据 余股权的 股权的 股权的 股权产生 综合
公司净资产份额的 确定方法
（%） 比例（%） 账面价 公允价 的利得或 收益
差额 及主要假
值 值 损失 转入
设
投资
损益
的金
额
华御江（武汉）房 参考交易
100% 转让 2023.3.28 控制权已转移 -
地产开发有限公司 价格
御宁（武汉）房地 参考交易
100% 转让 2023.3.28 控制权已转移 -
产开发有限公司 价格
御江丰（武汉）房 参考交易
100% 转让 2023.3.28 控制权已转移 -
地产开发有限公司 价格
12,400,000,000.00 -3,042,462,812.90
御江轩（武汉）房 参考交易
100% 转让 2023.3.28 控制权已转移 -
地产开发有限公司 价格
御江坤（武汉）房 参考交易
100% 转让 2023.3.28 控制权已转移
地产开发有限公司 价格
御江荣（武汉）房 参考交易
100% 转让 2023.3.28 控制权已转移
地产开发有限公司 价格
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2023 年年度报告
华御汉（武汉）房 参考交易
100% 转让 2023.3.29 控制权已转移
地产开发有限公司 价格
华御元（南京）房 参考交易
60% 转让 2023.3.28 控制权已转移
地产开发有限公司 价格
华御航（南京）房 参考交易
60% 转让 2023.3.28 控制权已转移
地产开发有限公司 价格
华御景（南京）装 参考交易
60% 转让 2023.3.28 控制权已转移
饰装修有限公司 价格
华御城（深圳）物 参考交易
100% 转让 2023.3.28 控制权已转移
业管理有限公司 价格
武陟县裕信置业有 37,800,000.00 30% 转让 控制权已转移 1,202,731.16 参考交易
2023.8.29
限公司 价格
廊坊市裕顺房地产 696,000,000.00 100% 转让 控制权已转移 -57,736,359.68 参考交易
2023.12.29
开发有限公司 价格
廊坊市裕灿房地产 566,000,000.00 100% 转让 2023.12.29 控制权已转移 -52,433,943.48 参考交易
开发有限公司 价格
廊坊市裕腾房地产 980,000,000.00 100% 转让 2023.12.29 控制权已转移 78,148,628.94 参考交易
开发有限公司 价格
廊坊市荣华建设投 165,580,000.00 100% 转让 控制权已转移 -50,336,516.85 参考交易
2023.12.31
资开发有限公司 价格
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
序号 公司名称 新纳入合并范围原因 投资比例（%）
1 北京幸福安基置业服务有限公司 新设 100
2 华夏幸福（武汉）产业园区运营管理有限公司 新设 100
3 华夏幸福产城（长沙）园区管理服务有限公司 新设 100
4 河北佰壹惠聚商贸有限公司 新设 100
5 华夏幸福（北京）产业运营管理有限公司 新设 100
6 杭州裕丰房地产开发有限公司 新设 100
7 华夏幸福（修武县）产业园区运营管理有限公司 新设 100
8 廊坊优拾建设工程股份有限公司 新设 100
9 廊坊优玖文化发展股份有限公司 新设 100
10 廊坊优捌信息技术发展股份有限公司 新设 100
11 廊坊优柒商务策划股份有限公司 新设 100
12 香河兴鸿园区管理服务有限公司 新设 100
13 幸福共惠（廊坊）商贸有限公司 新设 100
14 东莞市华茗新能源有限公司 新设 80
15 幸福甄选（廊坊）企业管理有限公司 新设 100
16 幸福成就（廊坊）信息技术有限公司 新设 100
17 南方共创（廊坊）企业管理有限公司 新设 100
18 南方共赢（廊坊）企业管理有限公司 新设 100
19 合肥裕灿房地产开发有限公司 新设 100
20 幸福视界（嘉善）企业管理服务有限公司 新设 100
21 苏州裕隆房地产开发有限公司 新设 100
22 华夏幸福（新乡）产业园区运营管理有限公司 新设 100
23 华夏幸福（郑州）产业园区运营管理有限公司 新设 100
24 佛山幸福锦虹产业园区运营管理有限公司 新设 100
25 御杭建造（浙江）房地产开发有限公司 新设 100
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2023 年年度报告
26 廊坊市航振鑫邦贸易有限公司 新设 100
27 幸福运服（北京）企业管理有限公司 新设 100
28 北京振久邦诚企业管理咨询有限公司 新设 100
29 幸福活力（北京）体育文化有限公司 新设 100
30 幸福小草(北京)企业管理有限公司 新设 100
31 杭州御达企业管理咨询有限公司 新设 100
32 幸福小草（北京）体育科技有限公司 新设 100
33 杭州尚荣企业管理咨询有限公司 新设 100
34 合肥御达企业管理咨询有限公司 新设 100
35 合肥尚荣企业管理咨询有限公司 新设 100
36 北京航振鑫邦贸易有限公司 新设 100
37 誉诺金（固安）信息咨询服务有限公司 新设 100
38 嘉善城时空间规划建筑设计有限公司 新设 100
39 廊坊优实壹会展服务股份有限公司 新设 100
40 廊坊优实贰商贸股份有限公司 新设 100
41 廊坊优实叁商务策划股份有限公司 新设 100
42 茂广兴（北京）科技有限公司 新设 100
43 大厂回族自治县裕鸿兴企业管理咨询有限公司 新设 100
44 大厂回族自治县裕轩兴企业管理咨询有限公司 新设 100
45 北京茂四海咨询服务有限公司 新设 100
46 北京茂三江咨询服务有限公司 新设 100
47 北京茂兴通企业管理咨询有限公司 新设 100
48 北京茂五湖贸易有限公司 新设 100
49 廊坊优实陆企业管理股份有限公司 新设 100
50 廊坊优实肆信息技术发展股份有限公司 新设 100
51 廊坊优实伍农业园艺服务股份有限公司 新设 100
52 廊坊优实捌家政服务股份有限公司 新设 100
53 廊坊优实玖摄影服务股份有限公司 新设 100
54 廊坊优实柒旅游咨询服务股份有限公司 新设 100
55 大厂回族自治县裕鸿兴企业管理咨询有限公司 新设 100
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2023 年年度报告
56 鼎新（湖州）园区运营管理有限公司 新设 100
57 精心一号（廊坊）企业管理股份有限公司 新设 100
58 幸福产业园区运营管理（海口）有限公司 新设 100
59 幸福产业园区运营管理（廉江）有限公司 新设 100
60 九通三浦（固安）园区运营有限公司 新设 100
61 九通凯（固安）园区运营有限公司 新设 100
62 九通盛业（固安）园区运营有限公司 新设 100
63 河北博麟教育咨询有限公司 新设 100
64 廊坊优贰拾环保咨询服务股份有限公司 新设 100
65 廊坊优贰拾壹网络技术服务股份有限公司 新设 100
66 廊坊优贰拾贰翻译服务股份有限公司 新设 100
67 廊坊广域茂源房地产开发有限公司 新设 20
68 东莞伙伴产业发展有限公司 增加持股比例，由合 100
联营公司变为子公司
69 狄拉克服务有限公司 Dirac Service Limited 新设 100
70 格利澤服務有限公司 GLIESE SERVICES LIMITED 新设 100
71 希格斯服务有限公司 Higgs Service Limited 新设 100
72 海森堡企棠有限公司 HEISENBERG ENTERPRISE LIMITED 新设 100
6、 其他
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
十、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
单位:万元币种:人民币
子公司 注册 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 资本 直接 间接 方式
廊坊京御房地产 70,7 房地产开发、销售
河北省固安县 河北省固安县 99.01 0.99 投资设立
开发有限公司 00 与经营
廊坊市京御幸福 9900
房地产开发、销售
房地产开发有限 河北省廊坊市 0 河北省廊坊市 100.00 投资设立
与经营
公司
固安京御幸福房 290,
房地产开发、销售
地产开发有限公 河北省固安县 000 河北省固安县 100.00 投资设立
与经营
司
固安华夏幸福基 60,0
房地产开发、销售
业房地产开发有 河北省固安县 00 河北省固安县 100.00 投资设立
与经营
限公司
香河京御房地产 30,1 房地产开发、销售
河北省香河县 河北省香河县 100.00 投资设立
开发有限公司 00 与经营
大厂京御房地产 河北省大厂回族 2010 河北省大厂回族 房地产开发、销售
100.00 投资设立
开发有限公司 自治县 0 自治县 与经营
大厂京御幸福房 3110
河北省大厂回族 河北省大厂回族 房地产开发、销售
地产开发有限公 0 100.00 投资设立
自治县 自治县 与经营
司
大厂华夏幸福基 1201
河北省大厂回族 河北省大厂回族 房地产开发、销售
业房地产开发有 00 100.00 投资设立
自治县 自治县 与经营
限公司
怀来京御房地产 9910 房地产开发、销售
河北省怀来县 河北省怀来县 100.00 投资设立
开发有限公司 0 与经营
永定河房地产开 8081 房地产开发、销售
河北省固安县 河北省固安县 100.00 投资设立
发有限公司 0 与经营
京御南海置业有 5000 房地产开发、销售
山东省文登市 山东省文登市 100.00 投资设立
限公司 与经营
廊坊市幸福基业 1205
房地产开发、销售
房地产开发有限 河北省廊坊市 00 河北省廊坊市 100.00 投资设立
与经营
公司
怀来京御幸福房 5050
房地产开发、销售
地产开发有限公 河北省怀来县 河北省怀来县 100.00 投资设立
与经营
司
秦皇岛京御房地 5050 房地产开发、销售
河北省秦皇岛市 河北省秦皇岛市 100.00 投资设立
产开发有限公司 与经营
沈阳京御幸福房 5050
房地产开发、销售
地产开发有限公 辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 100.00 投资设立
与经营
司
天津幸福基业房 1010
房地产开发、销售
地产开发有限公 天津市武清区 0 天津市武清区 100.00 投资设立
与经营
司
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2023 年年度报告
沈阳幸福基业房 5050
房地产开发、销售
地产开发有限公 辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 100.00 投资设立
与经营
司
沈阳孔雀城房地 5050 房地产开发、销售
辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 100.00 投资设立
产开发有限公司 与经营
镇江幸福基业房 5010
房地产开发、销售
地产开发有限公 江苏省镇江市 0 江苏省镇江市 100.00 投资设立
与经营
司
香河幸福基业物 100
河北省香河县 河北省香河县 物业服务 100.00 投资设立
业服务有限公司
固安县华御温泉 100
度假酒店服务有 河北省固安县 河北省固安县 酒店服务 100.00 投资设立
限公司
固安幸福基业资 1000
河北省固安县 河北省固安县 园区配套建设 100.00 投资设立
产管理有限公司
大厂回族自治县 500 园林绿化及苗木花
河北省大厂回族 河北省大厂回族
常青藤苗圃有限 卉草坪的培育生产 100.00 投资设立
自治县 自治县
公司 与销售
三浦威特园区建 5000 园区投资开发与管
河北省固安县 河北省固安县 100.00 投资设立
设发展有限公司 0 理
大厂回族自治县 1960
河北省大厂回族 河北省大厂回族 园区投资开发与管
鼎鸿投资开发有 00 100.00 投资设立
自治县 自治县 理
限公司
怀来鼎兴投资开 5200 园区投资开发与管
河北省怀来县 河北省怀来县 100.00 投资设立
发有限公司 0 理
文安鼎泰园区建 2000 园区投资开发与管
河北省文安县 河北省文安县 100.00 投资设立
设发展有限公司 0 理
沈阳鼎盛园区建 5000 园区投资开发与管
辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 100.00 投资设立
设发展有限公司 理
沈阳鼎凯园区建 5261 园区投资开发与管
辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 100.00 投资设立
设发展有限公司 .37 理
天津鼎达基业有 20,0 园区投资开发与管
天津市武清区 天津市武清区 100.00 投资设立
限公司 00 理
固安鼎凯园区建 10,0 园区投资开发与管
河北省固安县 河北省固安县 100.00 投资设立
设发展有限公司 00 理
无锡鼎鸿园区建 5000 园区投资开发与管
江苏省无锡市 江苏省无锡市 100.00 投资设立
设发展有限公司 0 理
镇江鼎达园区建 1000 园区投资开发与管
江苏省镇江市 江苏省镇江市 100.00 投资设立
设发展有限公司 0 理
香河鼎泰园区建 1000 园区投资开发与管
河北省香河县 河北省香河县 100.00 投资设立
设发展有限公司 0 理
固安九通基业公 2000
河北省固安县 河北省固安县 公共事业管理 100.00 投资设立
用事业有限公司
固安九通基业园 4000
园区投资开发与管
区建设发展有限 河北省固安县 河北省固安县 100.00 投资设立
理
公司
沈阳华夏新城建 5100 市政公用工程施工
辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 100.00 投资设立
设发展有限公司 承包
大厂九通基业投 河北省大厂回族 5000 河北省大厂回族
投资咨询管理 100.00 投资设立
资顾问有限公司 自治县 自治县
330 / 428
2023 年年度报告
固安肽谷药业科 1000
河北省固安县 河北省固安县 生物医药研发 100.00 投资设立
技有限公司
幸福基业投资有 5050
河北省固安县 河北省固安县 投资咨询 100.00 投资设立
限公司
廊坊幸福基业教 3000 教育产业进行投资
河北省固安县 河北省固安县 100.00 投资设立
育投资有限公司 及资产管理
廊坊幸福基业医 3000 医疗产业进行投资
河北省固安县 河北省固安县 100.00 投资设立
疗投资有限公司 及资产管理
廊坊裕筑房地产 1010
河北省固安县 河北省固安县 房地产开发与销售 100.00 投资设立
开发有限公司
无锡幸福基业房 1001
地产开发有限公 江苏省无锡市 00 江苏省无锡市 房地产开发与经营 100.00 投资设立
司
廊坊市幸福基业 100
房屋买卖、代理，
房地产经纪有限 河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
租赁等
公司
嘉兴鼎泰园区建 6670 园区投资开发与管
浙江省嘉善县 浙江省嘉善县 100.00 投资设立
设发展有限公司 0 理
固安九通新盛园 3000
园区投资开发与管
区建设发展有限 河北省固安县 0 河北省固安县 100.00 投资设立
理
公司
廊坊幸福农庄农 1000 旅游资源开发、农
河北省固安县 河北省固安县 100.00 投资设立
业发展有限公司 业观光等
霸州鼎兴园区建 1060 园区投资开发与管
河北省霸州县 河北省霸州县 100.00 投资设立
设发展有限公司 0 理
霸州孔雀城房地 1005
河北省霸州县 河北省霸州县 房地产开发销售 100.00 投资设立
产开发有限公司 00
嘉兴京御房地产 5050
浙江省嘉善县 浙江省嘉善县 房地产开发与经营 100.00 投资设立
开发有限公司
香河孔雀城房地 8637
河北省香河县 河北省香河县 房地产开发 100.00 投资设立
产开发有限公司 5
1980
永清孔雀城房地
河北省永清县 3.92 河北省永清县 房地产开发与经营 100.00 投资设立
产开发有限公司
15
华夏幸福产业投 1000
北京市丰台区 北京市丰台区 投资咨询管理 99.01 0.99 投资设立
资有限公司 0
华夏幸福河北产 3000
业投资管理有限 河北固安县 河北固安县 产业投资 100.00 投资设立
公司
华夏幸福资本管 2000
北京市丰台区 北京市丰台区 企业管理咨询 100.00 投资设立
理有限公司 0
嘉兴华夏幸福壹 1000
号投资合伙企业 浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 实业投资 投资设立
（有限合伙）
嘉兴华夏幸福贰 5000
号投资合伙企业 浙江省嘉兴市 00 浙江省嘉兴市 实业投资 投资设立
（有限合伙）
固安幸福基业仓 9803
河北固安县 河北固安县 货物仓储服务 100.00 投资设立
储服务有限公司 9
331 / 428
2023 年年度报告
华夏幸福（上 5000
海）企业管理有 上海自贸区 上海自贸区 投资咨询管理 100.00 投资设立
限公司
华夏幸福（廊 2000
坊）新兴产业股 0
河北固安县 河北固安县 咨询服务 投资设立
权投资基金中心
（有限合伙）
北京鼎鸿投资开 1960
北京市房山区 北京市房山区 项目投资 100.00 投资设立
发有限公司 00
任丘鼎兴园区建 6790
河北任丘 河北任丘 园区建设投资 100.00 投资设立
设发展有限公司 0
霸州市九通基业 1000
河北省霸州县 河北省霸州县 房地产开发与经营 100.00 投资设立
水务有限公司
5000 航空产业园投资与
华夏幸福航空产
河北固安工业园 河北固安工业园 资产管理、企业管 100.00 投资设立
业投资有限公司
理咨询
华夏幸福（固 1000
河北固安县新兴 河北固安县新兴 产业园项目的投资
安）产业港投资 0 100.00 投资设立
产业示范区 产业示范区 管理
有限公司
廊坊幸福基业体 固安县新兴产业 1000 固安县新兴产业
体育文化活动 100.00 投资设立
育发展有限公司 示范区 示范区
廊坊华夏新城建 6000 市政公用工程施工
河北省固安县 河北省固安县 100.00 投资设立
设发展有限公司 0 承包
涿鹿鼎泰园区建 1000 园区投资开发与管
河北省涿鹿县 河北省涿鹿县 100.00 投资设立
设发展有限公司 0 理
幸福港湾商业管 5000
河北省固安县 河北省固安县 商业设施管理 100.00 投资设立
理有限公司
任丘孔雀城房地 1100
河北省任丘市 河北省任丘市 房地产开发与经营 100.00 投资设立
产开发有限公司 00
华夏幸福（大 1000
厂）文化影视产 河北省大厂回族 0 河北省大厂回族
资产管理 100.00 投资设立
业园投资有限公 自治县 自治县
司
固安弘兴商贸有 3000 销售：金属材料、
河北省固安县 河北省固安县 100.00 投资设立
限公司 0 建筑材料等
香河九通基业公 1000 供热、污水处理及
河北省香河县 河北省香河县 100.00 投资设立
用事业有限公司 公用设施养护
华夏幸福（香 1000
河）机器人产业 0
河北省香河县 河北省香河县 园区建设与管理 100.00 投资设立
投资管理有限公
司
嘉兴华夏幸福叁 7501
号投资合伙企业 浙江省嘉兴市 00 浙江省嘉兴市 实业投资 投资设立
（有限合伙）
嘉兴华夏幸福肆 1000
号投资合伙企业 浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 实业投资 投资设立
（有限合伙）
嘉兴华夏幸福伍 1000
号投资合伙企业 浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 实业投资 投资设立
（有限合伙）
332 / 428
2023 年年度报告
嘉兴华夏幸福陆 4001
号投资合伙企业 浙江省嘉兴市 00 浙江省嘉兴市 实业投资 投资设立
（有限合伙）
嘉兴华夏幸福柒 1000
号投资合伙企业 浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 实业投资 投资设立
（有限合伙）
廊坊孔雀海房地 5000
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发 100.00 投资设立
产开发有限公司
孔雀城保定房地 1000
河北省保定市 河北省保定市 房地产开发经营 100.00 投资设立
产开发有限公司 0
华夏幸福（北 3000
京）股权投资管 北京市丰台区 北京市丰台区 投资管理 100.00 投资设立
理有限公司
白洋淀科技城投 5301
河北省保定市 河北省保定市 园区建设与管理 100.00 投资设立
资有限公司 0.6
秦皇岛鼎兴园区 2000
建设发展有限公 河北省秦皇岛市 00 河北省秦皇岛市 园区建设与管理 100.00 投资设立
司
和县鼎兴园区建 2020
安徽省马鞍山市 安徽省马鞍山市 园区建设与管理 100.00 投资设立
设发展有限公司 5
来安鼎兴园区建 2104
安徽省滁州市 安徽省滁州市 园区建设与管理 100.00 投资设立
设发展有限公司 5.5
华夏幸福（永 5000
河北省廊坊市永 河北省廊坊市永 产业港及自建类项
清）产业港投资 100.00 投资设立
清县 清县 目建设
有限公司
华夏幸福（北 9000
京）国际赛车谷 北京市房山区 北京市房山区 体育运动项目经营 100.00 投资设立
有限公司
北京华夏幸福投 5000
投资管理；资产管
资基金管理中心 北京市丰台区 北京市丰台区 投资设立
理
（有限合伙）
华夏幸福通用航 5000
空机场（香河）
香河县 香河县 对机场项目的投资 100.00 投资设立
投资管理有限公
司
嘉善幸福基业教 3000 对教育产业进行投
嘉善县 嘉善县 100.00 投资设立
育投资有限公司 .6 资及资产管理
怀来幸福基业资 1000 对住宿和餐饮业、
怀来县 怀来县 100.00 投资设立
产管理有限公司 2 教育业的投资
固安孔雀海房地 河北省廊坊市固 2800 河北省廊坊市固
房地产开发，销售 29.00 投资设立
产开发有限公司 安县 73 安县
固安孔雀洲房地 河北省廊坊市固 1980 河北省廊坊市固
房地产开发，销售 32.32 投资设立
产开发有限公司 安县 00 安县
固安孔雀湖房地 河北省廊坊市固 2000 河北省廊坊市固
房地产开发，销售 100.00 投资设立
产开发有限公司 安县 安县
大厂孔雀湖房地 河北省廊坊市大 2020 河北省廊坊市大 房地产开发、销售
100.00 投资设立
产开发有限公司 厂回族自治县 厂回族自治县 与经营
大厂孔雀洲房地 河北省廊坊市大 2020 河北省廊坊市大 房地产开发、销售
100.00 投资设立
产开发有限公司 厂回族自治县 厂回族自治县 与经营
333 / 428
2023 年年度报告
沈阳裕泰房地产 5050 房地产开发、销售
辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 100.00 投资设立
开发有限公司 与经营
廊坊市孔雀湖房 2250
房地产开发、楼房
地产开发有限公 廊坊市广阳区 00 廊坊市广阳区 100.00 投资设立
销售
司
廊坊市孔雀郡房 2000
地产开发有限公 河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发、销售 60.00 投资设立
司
霸州市温泉孔雀 505
城房地产开发有 河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发与销售 100.00 投资设立
限公司
霸州市金源房地 505
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发与销售 100.00 投资设立
产开发有限公司
嘉兴孔雀城房地 1701
浙江省嘉善县 浙江省嘉善县 房地产开发与经营 100.00 投资设立
产开发有限公司 00
7559
香河孔雀郡房地
河北省香河县 .790 河北省香河县 房地产开发与销售 100.00 投资设立
产开发有限公司
2
涿州市鑫震瀛房 2000
地产开发有限公 河北省涿州市 河北省涿州市 房地产开发与经营 51.00 投资设立
司
来安孔雀城房地 5050
安徽省滁州市 安徽省滁州市 房地产开发与销售 100.00 投资设立
产开发有限公司
来安京御房地产 5050
安徽省滁州市 安徽省滁州市 房地产开发与销售 100.00 投资设立
开发有限公司
和县孔雀城房地 1000
安徽省马鞍山市 安徽省马鞍山市 房地产开发与经营 60.10 投资设立
产开发有限公司 0
武汉新洲孔雀城 1010
房地产开发有限 湖北省武汉市 0 湖北省武汉市 房地产开发与销售 100.00 投资设立
公司
武汉孔雀海房地 1000
湖北省武汉市 湖北省武汉市 房地产开发与销售 100.00 投资设立
产开发有限公司 0
湖州孔雀城房地 5050
浙江省湖州市 浙江省湖州市 房地产开发与经营 100.00 投资设立
产开发有限公司
武陟孔雀城房地 5050
河南省焦作市 河南省焦作市 房地产开发与销售 100.00 投资设立
产开发有限公司
舒城孔雀城房地 5050 房地产开发与房销
安徽省六安市 安徽省六安市 100.00 投资设立
产开发有限公司 售
文安孔雀城房地 1105
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发与销售 100.00 投资设立
产开发有限公司 00
固安幸福汇商业 1000 酒店会务管理；住
河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
管理有限公司 宿服务
大厂回族自治县 1000
酒店管理、会务及
幸福汇商业管理 河北省大厂县 河北省大厂县 100.00 投资设立
展览服务
有限公司
霸州市幸福基业 1000
酒店管理、会务管
商业管理有限公 河北省霸州市 河北省霸州市 100.00 投资设立
理；住宿服务
司
廊坊京御装饰工 1010
河北省大厂县 河北省大厂县 建筑装饰装修工程 100.00 投资设立
程有限公司
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2023 年年度报告
霸州市幸福港湾 1000 园区产业服务；园
商业管理有限公 河北省廊坊市 河北省廊坊市 区基础设施建设管 100.00 投资设立
司 理
嘉兴幸福水街文 1000
旅游资源开发、旅
化旅游发展有限 浙江省嘉善县 .2 浙江省嘉善县 100.00 投资设立
游资产管理
公司
廊坊幸福基业文 1000 文化艺术交流活动
河北省香河县 河北省香河县 100.00 投资设立
化发展有限公司 等
华夏幸福（嘉 2020
善）文化影视产 5 文化艺术交流、企
浙江省嘉善县 浙江省嘉善县 100.00 投资设立
业园投资有限公 业管理咨询等
司
北京华夏幸福产 5000 非证券业务的投
业投资基金（有 北京市丰台区 北京市丰台区 资、投资管理、咨 投资设立
限合伙） 询
华夏幸福创新 1000
企业管理咨询、经
（北京）企业管 北京市丰台区 北京市丰台区 100.00 投资设立
济信息咨询
理有限公司
华夏幸福产业管 1000 企业管理咨询、经
广东省深圳市 广东省深圳市 100.00 投资设立
理有限公司 0 济信息咨询
大厂回族自治县 1000
园区投资开发与管
鼎达投资开发有 河北省廊坊市 0 河北省廊坊市 95.00 投资设立
理
限公司
嘉兴鼎鸿园区建 5259 园区投资开发与管
浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 100.00 投资设立
设发展有限公司 7.37 理
雄县鼎兴园区建 1000 园区投资开发与管
河北省保定市 河北省保定市 100.00 投资设立
设发展有限公司 0 理
2482
武汉鼎鸿园区建 园区投资开发与管
湖北省武汉市 05.0 湖北省武汉市 100.00 投资设立
设发展有限公司 理
7
武汉鼎凯园区建 1000 园区投资开发与管
湖北省武汉市 湖北省武汉市 100.00 投资设立
设有限公司 0 理
2208
武汉鼎实园区建 园区投资开发与管
湖北省武汉市 94.3 湖北省武汉市 100.00 投资设立
设发展有限公司 理
7
嘉鱼鼎通园区建 1011 园区投资开发与管
湖北省咸宁市 湖北省咸宁市 100.00 投资设立
设发展有限公司 0 理
1578
舒城鼎兴园区建 园区投资开发与管
安徽省六安市 55.5 安徽省六安市 100.00 投资设立
设发展有限公司 理
1
南京鼎通园区建 1390 园区投资开发与管
江苏省南京市 江苏省南京市 10.00 90.00 投资设立
设发展有限公司 03 理
武陟鼎兴园区建 1011 园区投资开发与管
河南省武陟县 河南省武陟县 100.00 投资设立
设发展有限公司 00 理
眉山鼎兴园区建 1000 园区投资开发与管
四川省眉山市 四川省眉山市 100.00 投资设立
设发展有限公司 0 理
湖州鼎泰园区建 3300 园区投资开发与管
浙江省湖州市 浙江省湖州市 100.00 投资设立
设发展有限公司 00 理
邢台鼎兴园区建 6250 园区投资开发与管
河北省邢台市 河北省邢台市 100.00 投资设立
设发展有限公司 0 理
335 / 428
2023 年年度报告
2102
长葛鼎鸿园区建 园区投资开发与管
河南省长葛市 10.2 河南省长葛市 100.00 投资设立
设发展有限公司 理
1
江门市鼎兴园区 1568
园区投资开发与管
建设发展有限公 广东省江门市 60 广东省江门市 99.90 0.10 投资设立
理
司
邯郸鼎兴园区建 1100 园区投资开发与管
河北省邯郸市 河北省邯郸市 100.00 投资设立
设发展有限公司 00 理
保定白洋淀科技 1000 园区投资开发与管
河北省保定市 河北省保定市 100.00 投资设立
城建设有限公司 2 理
大厂回族自治县 1000
九通基业水务有 河北省廊坊市 0 河北省廊坊市 水利工程 95.00 投资设立
限公司
新郑鼎泰园区建 6000 园区投资开发与管
河南省新郑市 河南省新郑市 100.00 投资设立
设发展有限公司 0 理
南京鼎达建设发 5261 园区投资开发与管
江苏省南京市 江苏省南京市 100.00 投资设立
展有限公司 .37 理
深圳市华诚实业 2000 房地产经纪及自有
广东省深圳市 广东省深圳市 100.00 投资设立
投资有限公司 物业租赁
深圳市华智产业 5000 房地产经纪及自有
广东省深圳市 广东省深圳市 100.00 投资设立
园运营有限公司 物业租赁
霸州市孔雀海房 5000
地产开发有限公 河北省霸州市 河北省霸州市 房地产开发与经营 67.00 投资设立
司
怀来孔雀城房地 1000
河北省怀来县 河北省怀来县 房地产开发与经营 60.00 投资设立
产开发有限公司
南京京御幸福房 5000
房地产开发经营，
地产开发有限公 江苏省南京市 江苏省南京市 100.00 投资设立
自由房屋租赁服务
司
马鞍山孔雀城房 5000
房地产开发与销
地产开发有限公 安徽省马鞍山市 安徽省马鞍山市 100.00 投资设立
售，自有房屋租赁
司
武汉孔雀洲房地 5050 房地产开发与销
湖北省武汉市 湖北省武汉市 100.00 投资设立
产开发有限公司 售，自有房屋租赁
江门孔雀城房地 5050 房地产开发及销
广东省江门市 广东省江门市 100.00 投资设立
产开发有限公司 售；房屋租赁
邯郸孔雀城房地 3468
河北省邯郸市 河北省邯郸市 房地产开发与经营 50.00 投资设立
产开发有限公司 0
邢台孔雀城房地 5000 房地产开发、自有
河北省邢台市 河北省邢台市 100.00 投资设立
产开发有限公司 房屋租赁
舒城幸福基业开 1000 房地产开发经营；
安徽省六安市 安徽省六安市 100.00 投资设立
发管理有限公司 .2 住宿和餐饮服务
廊坊市安盛峰企 5000 企业管理；企业管
河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
业管理有限公司 理咨询。
华夏幸福新城 2000
非证券类业务的投
（嘉兴）股权投 浙江省嘉兴市 0 浙江省嘉兴市 100.00 投资设立
资管理
资基金有限公司
华夏幸福资产管 1000
广东省深圳市 广东省深圳市 投资及资产管理 100.00 投资设立
理有限公司 0
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2023 年年度报告
马鞍山鼎兴园区 1010
园区投资开发与管
建设发展有限公 安徽省马鞍山市 5 安徽省马鞍山市 100.00 投资设立
理
司
南京鼎实园区建 1000 园区投资开发与管
江苏省南京市 江苏省南京市 10.00 80.00 投资设立
设发展有限公司 00 理
郑州鼎盛园区建 1000 园区投资开发与管
河南省郑州市 河南省郑州市 100.00 投资设立
设发展有限公司 0 理
湖州鼎鸿园区建 5259 园区投资开发与管
浙江省湖州市 浙江省湖州市 100.00 投资设立
设发展有限公司 7.37 理
定兴县鼎泰园区 1000
园区投资开发与管
建设发展有限公 河北省保定市 0 河北省保定市 100.00 投资设立
理
司
蒲江县鼎兴园区 1112
园区投资开发与管
建设发展有限公 四川省成都市 00 四川省成都市 100.00 投资设立
理
司
华夏幸福（武 1052
园区基础设施建设
汉）产业新城发 湖北省武汉市 2.75 湖北省武汉市 100.00 投资设立
与管理
展有限公司
华夏幸福丽泽 5000
（北京）置业有 北京市丰台区 0 北京市丰台区 房地产开发，销售 100.00 投资设立
限公司
东莞市华昊实业 400 实业投资、物业管
广东省东莞市 广东省东莞市 71.00 投资设立
投资有限公司 理
廊坊市京御盛和 1000
房地产开发有限 河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发与销售 70.00 投资设立
公司
1000 房地产开发与销
固安孔雀轩房地
河北省廊坊市 0 河北省廊坊市 售；自有房屋租 100.00 投资设立
产开发有限公司
赁.
5050 房地产开发；商品
昌黎孔雀城房地
河北省昌黎县 河北省昌黎县 房销售；自有房屋 100.00 投资设立
产开发有限公司
租赁。
1000 房地产开发与销
和县孔雀湖房地
安徽省马鞍山市 0 安徽省马鞍山市 售，自有房屋租 50.00 投资设立
产开发有限公司
赁。
廊坊市孔雀轩房 5000
房地产开发与经
地产开发有限公 河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
营。
司
秦皇岛孔雀城房 5000 房地产开发与销
地产开发有限公 河北省秦皇岛市 河北省秦皇岛市 售、自有房屋租 100.00 投资设立
司 赁.
5000 房地产开发与销
来安孔雀湖房地
安徽省来安县 安徽省来安县 售、自有房屋租 100.00 投资设立
产开发有限公司
赁.
来安孔雀郡房地 5050 房地产开发及销
安徽省滁州市 安徽省滁州市 100.00 投资设立
产开发有限公司 售；房屋租赁
5050 房地产开发与销
来安裕泰房地产
安徽省滁州市 安徽省滁州市 售；自有房屋租 100.00 投资设立
开发有限公司
赁。
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2023 年年度报告
新郑市孔雀城房 6176 房地产开发与销
地产开发有限公 河南省新郑市 2.75 河南省新郑市 售；自有房屋租 50.00 投资设立
司 赁。
5050 房地产开发；商品
嘉鱼孔雀城房地
湖北省咸宁市 湖北省咸宁市 房销售；房屋租赁 100.00 投资设立
产开发有限公司
服务。
5000 房地产开发与经
嘉兴孔雀海房地
浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 营；自有房屋租 100.00 投资设立
产开发有限公司
赁。
眉山孔雀城房地 5000 房地产开发与经
四川省眉山市 四川省眉山市 100.00 投资设立
产开发有限公司 营；房屋租赁。
蒲江县孔雀城房 5050
房地产开发与经
地产开发有限公 四川省成都市 四川省成都市 100.00 投资设立
营；房屋租赁。
司
德清孔雀海房地 5000 房地产开发经营；
浙江省湖州市 浙江省湖州市 100.00 投资设立
产开发有限公司 自有房屋租赁。
5000 房地产开发与销
长葛孔雀城房地
河南省长葛市 河南省长葛市 售；自有房屋租 100.00 投资设立
产开发有限公司
赁。
1000 房地产开发与销
固安孔雀亭房地
河北省廊坊市 河北省廊坊市 售；自有房屋租 51.00 投资设立
产开发有限公司
赁。
5050 房地产开发与销
涿鹿孔雀城房地
河北省张家口市 河北省张家口市 售；自有房屋租 100.00 投资设立
产开发有限公司
赁。
嘉善幸福基业资 1000
浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 资产管理 100.00 投资设立
产管理有限公司
2000 机器设备研发、制
固安航天振邦科
河北省廊坊市 河北省廊坊市 造；电器设备、钢 100.00 投资设立
技有限公司
材销售。
肥东华夏幸福产 1052
园区基础设施建设
业小镇投资有限 安徽省合肥市 2.75 安徽省合肥市 100.00 投资设立
与管理
公司
华夏幸福产业新 1000
城（固安）壹号 股权投资、项目投
河北省廊坊市 河北省廊坊市 投资设立
投资基金（有限 资；投资咨询。
合伙）
2000 房屋建筑工程、，
武汉鼎志达产业
湖北省为武汉市 湖北省为武汉市 企业管理咨询服 100.00 投资设立
园发展有限公司
务。
华夏幸福产业新 1010 园区基础设施建设
河北省廊坊市 河北省廊坊市 99.01 0.99 投资设立
城投资有限公司 00 投资与资产管理
华夏幸福产业新 9050
园区及基础设施建
城（开封）有限 河南省开封市 4 河南省开封市 100.00 投资设立
设与管理
公司
华夏幸福产业新 1000
园区及基础设施建
城（南京）建设 江苏省南京市 00 江苏省南京市 10.00 90.00 投资设立
设与管理
发展有限公司
338 / 428
2023 年年度报告
华夏幸福（中 5000
产业新城项目投资
山）产业新城投 广东省中山市 0 广东省中山市 98.90 投资设立
建设与运营管理
资有限公司
华夏幸福产业新 1010 基础设施投资，园
城（含山）投资 安徽省马鞍山市 5 安徽省马鞍山市 区基础设施建设与 100.00 投资设立
有限公司 管理
华夏幸福产业新 1000
区产业服务、招商
城（团风）有限 湖北省黄冈市 0 湖北省黄冈市 100.00 投资设立
代理
公司
华夏幸福（嘉 5259
园区基础设施建设
善）产业新城发 浙江省嘉兴市 7.37 浙江省嘉兴市 100.00 投资设立
与管理
展有限公司
华夏幸福产业新 3788
园区产业服务、招
城（长丰）发展 安徽省合肥市 7.46 安徽省合肥市 100.00 投资设立
商代理服务
有限公司
华夏幸福产业新 1011
园区基础设施建设
城（株洲）有限 湖南省株洲市 0 湖南省株洲市 100.00 投资设立
与管理
公司
华夏幸福产业新 9800
园区基础设施建设
城（巢湖）有限 安徽省巢湖市 0 安徽省巢湖市 51.02 投资设立
与管理
公司
华夏幸福产业新 1011
园区基础设施建设
城（获嘉）有限 河南省获嘉县 0 河南省获嘉县 100.00 投资设立
与管理
公司
华夏幸福产业新 1000
园区基础设施建设
城南京高淳建设 江苏省南京市 0 江苏省南京市 10.00 90.00 投资设立
与管理
发展有限公司
华夏幸福产业新 2022
园区基础设施建设
城（湘潭）有限 湖南省湘潭市 0 湖南省湘潭市 100.00 投资设立
与管理
公司
华夏幸福（涞 1000
扶贫项目开发及基
源）扶贫发展有 河北省保定市 河北省保定市 100.00 投资设立
础配套设施
限公司
1000 实业投资，物业租
东莞市华州实业
广东省东莞市 广东省东莞市 赁、物业信息咨询 100.00 投资设立
投资有限公司
服务。
1000 计算机软件技术开
廊坊市京御创亿
河北省廊坊市 河北省廊坊市 发、技术咨询、技 70.00 投资设立
科技有限公司
术服务
湖州南浔裕景房 1000 房地产开发与销
地产开发有限公 浙江省湖州市 浙江省湖州市 售；自有房屋租 100.00 投资设立
司 赁。
德清裕荣房地产 3802 房地产开发经营，
浙江省湖州市 浙江省湖州市 30.00 投资设立
开发有限公司 0 自有房屋租赁。
5000 房地产开发与销
肥东孔雀城房地
安徽省合肥市 0 安徽省合肥市 售；自有房屋租 100.00 投资设立
产开发有限公司
赁。
6530 房地产开发与销
舒城裕景房地产
安徽省六安市 0 安徽省六安市 售；自有房屋租 51.00 投资设立
开发有限公司
赁。
339 / 428
2023 年年度报告
1010 房地产开发与销
舒城裕泰房地产
安徽省六安市 安徽省六安市 售；自有房屋租 100.00 投资设立
开发有限公司
赁。
1010 房地产开发与销
舒城裕丰房地产
安徽省六安市 安徽省六安市 售；自有房屋租 100.00 投资设立
开发有限公司
赁。
2020 房地产开发与经
南京裕辰房地产
江苏省南京市 江苏省南京市 营；房地产租赁经 100.00 投资设立
开发有限公司
营
华夏幸福产业新 2000 土地整理服务；基
城（泾阳）有限 陕西省咸阳市 0 陕西省咸阳市 础设施服务、公共 52.00 投资设立
公司 设施施
1000 房地产开发与经
长葛裕泰房地产
河南省许昌市 河南省许昌市 营；房地产租赁经 100.00 投资设立
开发有限公司
营
固安京御万丰房 1000 房地产开发与销
地产开发有限公 河北省廊坊市 河北省廊坊市 售；自有房屋租 78.50 投资设立
司 赁。
华夏幸福（肥 2105
产业港及项目建
东）产业港建设 安徽省合肥市 .19 安徽省合肥市 100.00 投资设立
设、开发、租赁
有限公司
南京鼎志通汽车 5000
汽车制造产业园开
制造产业园有限 江苏省南京市 江苏省南京市 100.00 投资设立
发、运营
公司
5050 产业港及自建类项
南京富幸企业管
江苏省南京市 江苏省南京市 目建设、开发、租 100.00 投资设立
理有限公司
赁、销售
邯郸裕荣房地产 1000
河北省邯郸市 河北省邯郸市 房地产开发与经营 51.00 投资设立
开发有限公司 0
武陟裕荣房地产 1000 房地产开发与销
河南省焦作市 河南省焦作市 100.00 投资设立
开发有限公司 售；自有房屋销售
武陟裕轩房地产 1000 房地产开发与销
河南省焦作市 河南省焦作市 50.00 投资设立
开发有限公司 售；自有房屋租赁
1371 房地产开发与经
蒲江县裕盛房地
四川省成都市 0 四川省成都市 营；房地产租赁经 100.00 投资设立
产开发有限公司
营
1010 房地产开发与经
蒲江县裕荣房地
四川省成都市 四川省成都市 营；房地产租赁经 100.00 投资设立
产开发有限公司
营
华夏幸福产业新 5259
园区基础设施建设
城（杭州）有限 浙江省杭州市 7.37 浙江省杭州市 100.00 投资设立
与管理
公司
嘉兴裕盛房地产 2000 房地产开发与销
浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 51.00 投资设立
开发有限公司 售；自有房屋租赁
长葛裕景房地产 1000 房地产开发与销
河南省许昌市 河南省许昌市 100.00 投资设立
开发有限公司 售；自有房屋租赁
大厂回族自治县 1010
房地产开发与销
裕泰房地产开发 河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
售；自有房屋租赁
有限公司
340 / 428
2023 年年度报告
新郑市裕泰轩房 1000
房地产开发与销
地产开发有限公 河南省郑州市 河南省郑州市 100.00 投资设立
售、房屋租赁。
司
武汉鼎捷产业园 2000
房屋建筑、市政工
开发有限责任公 湖北省武汉市 湖北省武汉市 100.00 投资设立
程
司
南京溧水区华夏 1000
产业小镇基础设施
幸福产业小镇投 江苏省南京市 0 江苏省南京市 10.00 90.00 投资设立
建设与管理
资有限公司
蒲江县鼎志盛产 1000
业园建设有限公 四川省成都市 四川省成都市 产业园开发、运营 100.00 投资设立
司
嘉善裕景房地产 1666 房地产开发与销
浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 100.00 投资设立
开发有限公司 .67 售；自有房屋租赁
江门御德教育投 1000
广东省江门市 广东省江门市 教育产业投资 100.00 投资设立
资有限公司
嘉鱼裕景轩房地 1010 房地产开发与销
湖北省咸宁市 湖北省咸宁市 100.00 投资设立
产开发有限公司 售、房屋租赁。
嘉鱼金玉房地产 1010 房地产开发与销
湖北省咸宁市 湖北省咸宁市 100.00 投资设立
开发有限公司 售、房屋租赁。
嘉鱼御隆轩房地 1010 房地产开发与销
湖北省咸宁市 湖北省咸宁市 100.00 投资设立
产开发有限公司 售、房屋租赁。
6250 智能自动化装备及
湖州南浔鼎旭科
浙江省湖州市 浙江省湖州市 配件的研发、制造 100.00 投资设立
技发展有限公司
和销售
湖州南浔裕泰房 1010
房地产开发与经
地产开发有限公 浙江省湖州市 浙江省湖州市 100.00 投资设立
营；自有房屋租赁
司
华夏幸福产业新 5051
园区基础设施建设
城（六安金安） 安徽省六安市 0 安徽省六安市 100.00 投资设立
及管理
有限公司
武陟裕泰房地产 1000 房地产开发与销
河南省焦作市 河南省焦作市 100.00 投资设立
开发有限公司 售；房屋租赁
武汉青山区华夏 1000
园区基础设施建设
幸福产业小镇发 湖北省武汉市 0 湖北省武汉市 100.00 投资设立
与管理
展有限公司
邯郸裕景房地产 1010
河北省邯郸市 河北省邯郸市 房地产开发与经营 100.00 投资设立
开发有限公司
华夏幸福产业新 1010 园区基础设施建设
河南省郑州市 河南省郑州市 100.00 投资设立
城新密有限公司 0 与管理
涿州市孔雀城房 5050
房地产开发与经
地产开发有限公 河北省涿州市 河北省涿州市 100.00 投资设立
营；房屋租赁
司
7495
南京裕荣房地产 房地产开发与销
江苏省南京市 4.22 江苏省南京市 40.00 投资设立
开发有限公司 售、房屋租赁。
85
南京裕坤房地产 3210 房地产开发与销
江苏省南京市 江苏省南京市 40.00 投资设立
开发有限公司 0 售、房屋租赁。
341 / 428
2023 年年度报告
眉山鼎志兴产业 1000
产业园建设开发、
园建设开发有限 四川省眉山市 四川省眉山市 100.00 投资设立
运营
公司
来安裕山房地产 1010 房地产开发与销
安徽省滁州市 安徽省滁州市 100.00 投资设立
开发有限公司 售；自有房屋租赁
来安裕达房地产 1010 房地产开发与销
安徽省滁州市 安徽省滁州市 100.00 投资设立
开发有限公司 售；自有房屋租赁
来安裕盛房地产 1010 房地产开发与销
安徽省滁州市 安徽省滁州市 100.00 投资设立
开发有限公司 售；自有房屋租赁
团风孔雀城房地 5050 房地产开发与销
湖北省黄冈市 湖北省黄冈市 100.00 投资设立
产开发有限公司 售；自有房屋租赁
湖州南浔裕丰房 8000
房地产开发与销
地产开发有限公 浙江省湖州市 0 浙江省湖州市 51.00 投资设立
售；自有房屋租赁
司
南京鼎鸿园区建 江苏省南京市江 1000 江苏省南京市江 园区投资开发与管
100.00 投资设立
设发展有限公司 宁区 0 宁区 理
华夏幸福（秦皇 1000
岛北戴河）产业 0 产业园区基础、公
河北省秦皇岛区 河北省秦皇岛区 100.00 投资设立
新城开发有限公 用设施建设
司
嘉善裕轩房地产 浙江省嘉兴市嘉 2340 浙江省嘉兴市嘉 房地产开发与销
51.00 投资设立
开发有限公司 善县 0 善县 售；自有房屋租赁
嘉善裕鼎房地产 浙江省嘉兴市嘉 2020 浙江省嘉兴市嘉 房地产开发与销
100.00 投资设立
开发有限公司 善县 善县 售；自有房屋租赁
华夏幸福产业新 1052
湖北省孝感市孝 湖北省孝感市孝 园区运营维护服
城（孝感）有限 2.75 100.00 投资设立
感区 感区 务，自有房屋租赁
公司
华夏幸福产业新 1000
河北省石家庄市 河北省石家庄市 园区基础设施建设
城行唐发展有限 0 100.00 投资设立
行唐县 行唐县 与管理
公司
湘潭市孔雀城房 1010
湖南省湘潭市雨 湖南省湘潭市雨 房地产开发与经
地产开发有限公 100.00 投资设立
湖区 湖区 营；房屋租赁
司
长丰孔雀城房地 安徽省合肥市肥 1010 安徽省合肥市肥 房地产开发与销
100.00 投资设立
产开发有限公司 东县 东县 售；自有房屋租赁
嘉善越里左岸文 浙江省嘉兴市嘉 200 浙江省嘉兴市嘉 文化艺术交流活动
100.00 投资设立
化发展有限公司 善县 善县 的策划、组织
武汉裕轩房地产 湖北省武汉市新 1000 湖北省武汉市新 房地产开发销售，
100.00 投资设立
开发有限公司 洲区 洲区 装饰装修工程施工
华夏幸福（元 1000
河北省石家庄市 河北省石家庄市 园区基础、公共设
氏）产业新城建 0 100.00 投资设立
元氏县 元氏县 施建设与运营
设发展有限公司
华夏幸福产业新 5005
浙江省绍兴市柯 浙江省绍兴市柯 园区基础设施建设
城（绍兴柯桥） 1 100.00 投资设立
桥区 桥区 与管理
发展有限公司
武汉裕隆苑房地 湖北省武汉市新 1010 湖北省武汉市新 房地产开发销售，
100.00 投资设立
产开发有限公司 洲区 0 洲区 装饰装修工程施工
湖州南浔裕荣房 1010 房地产开发与经
浙江省湖州市南 浙江省湖州市南
地产开发有限公 营；房地产租赁经 100.00 投资设立
浔区 浔区
司 营
342 / 428
2023 年年度报告
华夏幸福产业新 1000
贵州省贵阳市清 贵州省贵阳市清 园区基础设施建设
城（贵阳清镇） 0 100.00 投资设立
镇 镇 与管理
有限公司
新郑市裕成轩房 1000 房地产开发与经
河南省新郑市郭 河南省新郑市郭
地产开发有限公 营；房地产租赁经 100.00 投资设立
店镇 店镇
司 营
秦皇岛裕达房地 河北省秦皇岛市 1010 河北省秦皇岛市 房地产开发与销
100.00 投资设立
产开发有限公司 北戴河区 北戴河区 售；房屋租赁；
秦皇岛裕景房地 河北省秦皇岛市 1010 河北省秦皇岛市 房地产开发与销
100.00 投资设立
产开发有限公司 北戴河区 北戴河区 售；房屋租赁；
华夏幸福（深 1000 企业管理咨询，物
广东省深圳市南 广东省深圳市南
圳）运营管理有 00 业管理，投资兴办 100.00 投资设立
山区 山区
限公司 实业
4038
嘉善裕佳房地产 浙江省嘉兴市嘉 浙江省嘉兴市嘉 房地产开发与销
.400 100.00 投资设立
开发有限公司 善县 善县 售；自有房屋租赁
6
嘉善裕灿房地产 浙江省嘉兴市嘉 5000 浙江省嘉兴市嘉 房地产开发与销
80.00 投资设立
开发有限公司 善县 0 善县 售；自有房屋租赁
1000 房地产开发、经
德清裕坤房地产 浙江省湖州市德 浙江省湖州市德
营；自有房屋租 100.00 投资设立
开发有限公司 清县 清县
赁。
1010 房地产开发、经
德清裕达房地产 浙江省湖州市德 浙江省湖州市德
营；自有房屋租 100.00 投资设立
开发有限公司 清县 清县
赁。
华夏幸福产业新 1000
贵州省贵阳市修 贵州省贵阳市修 园区基础设施建设
城（贵阳修文） 0 100.00 投资设立
文县 文县 与管理
有限公司
1010 房地产开发、经
怀来裕轩房地产 河北省张家口市 河北省张家口市
营；自有房屋租 100.00 投资设立
开发有限公司 怀来县 怀来县
赁。
华夏幸福产业新 5000
陕西省西安市临 陕西省西安市临 土地整理服务；基
城（西安临潼） 0 100.00 投资设立
潼区 潼区 础设施服务
发展有限公司
1010 房地产开发、经
舒城裕坤房地产 安徽省六安市舒 安徽省六安市舒
营；自有房屋租 100.00 投资设立
开发有限公司 城县 城县
赁。
1010 房地产开发、经
舒城裕达房地产 安徽省六安市舒 安徽省六安市舒
营；自有房屋租 100.00 投资设立
开发有限公司 城县 城县
赁。
大厂回族自治县 1600 房地产开发、经
河北省廊坊市大 河北省廊坊市大
裕仁房地产开发 0 营；自有房屋租 27.00 投资设立
厂回族自治县 厂回族自治县
有限公司 赁。
绍兴裕达房地产 浙江省绍兴市柯 1000 浙江省绍兴市柯 房地产开发与销
100.00 投资设立
开发有限公司 桥区 桥区 售；房屋租赁；
廊坊市峰景晖装 河北省大厂回族 1010 河北省大厂回族 设计、策划；建筑
100.00 投资设立
饰工程有限公司 自治县 自治县 装饰装修
固安孔雀郡房地 1000
河北固安县 河北固安县 房地产开发 100.00 投资设立
产开发有限公司
固安孔雀宫房地 1000
河北固安县 河北固安县 房地产开发 100.00 投资设立
产开发有限公司
343 / 428
2023 年年度报告
固安温泉孔雀城 1000
房地产开发有限 河北固安县 河北固安县 房地产开发 100.00 投资设立
公司
廊坊市孔雀城房 1000
地产开发有限公 河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发 100.00 投资设立
司
1000
孔雀城有限公司 河北固安县 河北固安县 建材销售 100.00 投资设立
0
环宇产业（廊 200
坊）企业管理有 河北固安县 河北固安县 企业管理咨询 100.00 投资设立
限公司
幸福基业物业服 5000 实业投资、物业管
河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
务有限公司 理及租赁
九通基业投资有 3090 工业园区投资及管
河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
限公司 00 理
大厂回族自治县 5050
河北省大厂回族 河北省大厂回族 非同一控
弘润商贸有限公 0 商贸 100.00
自治县 自治县 制合并
司
滦平瑞祥投资开 1000 园区投资开发与管 非同一控
河北省滦平县 河北省滦平县 100.00
发有限公司 0 理 制合并
昌黎瑞祥投资开 1000 园区投资开发与管 非同一控
河北省昌黎县 河北省昌黎县 100.00
发有限公司 0 理 制合并
廊坊市瑞祥基业 1600 园区投资开发与管 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00
投资有限公司 00 理 制合并
廊坊市云天楼房 7050
房地产开发、销售 非同一控
地产开发有限公 河北省廊坊市 0 河北省廊坊市 100.00
与经营 制合并
司
北京丰科建房地 1255 房地产开发、销售 非同一控
北京市丰台区 北京市丰台区 100.00
产开发有限公司 00 与经营 制合并
大厂孔雀城房地 1005 房地产开发、销售 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00
产开发有限公司 00 与经营 制合并
廊坊泰土房地产 8050 房地产开发、销售 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00
开发有限公司 0 与经营 制合并
香河昊鑫房地产 505 非同一控
河北省香河县 河北省香河县 房地产开发、销售 100.00
开发有限公司 制合并
廊坊市圣斌房地 2005 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发、销售 100.00
产开发有限公司 00 制合并
大厂回族自治县 9050
河北省大厂回族 河北省大厂回族 非同一控
誉昌房地产开发 0 房地产开发、销售 100.00
自治县 自治县 制合并
有限公司
香河京盛房地产 1000 非同一控
河北省香河县 河北省香河县 房地产开发与经营 90.00
开发有限公司 0 制合并
香河县胜强房地 2001 非同一控
河北省香河县 河北省香河县 房地产开发与经营 100.00
产开发有限公司 00 制合并
河北足球俱乐部 5000 非同一控
河北省石家庄市 河北省石家庄市 体育产业开发 100.00
有限公司 制合并
4950
霸州青旅房地产 非同一控
河北省霸州市 9.80 河北省霸州市 房地产开发 100.00
开发有限公司 制合并
39
344 / 428
2023 年年度报告
固安县新都温泉 5000
非同一控
房地产开发有限 河北省固安县 河北省固安县 温泉旅游开发 100.00
制合并
公司
河北嘉蓝房地产 河北省廊坊市大 1010 河北省廊坊市大 房地产开发、楼房 非同一控
100.00
开发有限公司 厂回族自治县 厂回族自治县 销售 制合并
永清县瑞轩房地 1205 非同一控
河北省永清县 河北省永清县 房地产开发与经营 100.00
产开发有限公司 00 制合并
1010 房地产开发及销
廊坊市精锐房地 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 售；房地产项目策 100.00
产开发有限公司 制合并
划
大厂回族自治县 555.
房地产综合开发、 非同一控
盛基恒宇房地产 河北省大厂县 5556 河北省大厂县 90.00
销售、建筑装潢 制合并
开发有限公司
3777 城市房地产综合开
三河银燕房地产 非同一控
河北省三河县 .777 河北省三河县 发经营及基础设施 90.00
开发有限公司 制合并
8 配套建设
大厂回族自治县 1000 房地产开发销售、
河北省廊坊市大 河北省廊坊市大 非同一控
嘉宏房地产开发 房地产咨询、物业 100.00
厂县 厂县 制合并
有限公司 管理
固安县晨晖房地 1000 非同一控
河北省固安县 河北省固安县 房地产开发 90.00
产开发有限公司 制合并
固安县悦城房地 2000 非同一控
河北省固安县 河北省固安县 房地产开发、销售 100.00
产开发有限公司 制合并
1818 温泉旅游及酒店房
霸州市银华房地 非同一控
河北省霸州市 河北省霸州市 地产项目的投资与 100.00
产开发有限公司 制合并
咨询
骏豪凯星（香 5050
非同一控
河）房地产开发 河北省香河县 河北省香河县 房地产开发与经营 100.00
制合并
有限公司
河北叠彩城房地 1000 非同一控
河北省永清县 河北省永清县 房地产开发与经营 90.00
产开发有限公司 制合并
涿州致远房地产 3100 房地产开发与销 非同一控
河北省涿州市 河北省涿州市 99.98
开发有限公司 00 售；物业管理 制合并
廊坊开发区宏宇 4367
非同一控
广通房地产开发 河北省廊坊市 4.59 河北省廊坊市 房地产开发 100.00
制合并
有限公司
固安县鼎晖房地 1000 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发 100.00
产开发有限公司 制合并
固安永发房地产 1010 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发与销售 100.00
开发有限公司 制合并
固安玉中房地产 2000 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发、销售 50.00
开发有限公司 制合并
廊坊炽盛房地产 2000 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发、经营 100.00
开发有限公司 制合并
霸州市中锐辰房 9000
非同一控
地产开发有限公 河北省霸州市 河北省霸州市 房地产开发与经营 100.00
制合并
司
霸州市前华房地 3255 非同一控
河北省霸州市 河北省霸州市 房地产开发与销售 100.00
产开发有限公司 00 制合并
345 / 428
2023 年年度报告
廊坊景丰房地产 1505 非同一控
河北省永清县 河北省永清县 房地产开发与经营 100.00
开发有限公司 00 制合并
1175
廊坊丰景房地产 非同一控
河北省廊坊市 5.45 河北省廊坊市 房地产开发与经营 100.00
开发有限公司 制合并
2
涿州市鹏华房地 1000 非同一控
河北省保定市 河北省保定市 房地产开发与经营 100.00
产开发有限公司 制合并
香河龙御房地产 2905 非同一控
河北省香河县 河北省香河县 房地产开发与销售 100.00
开发有限公司 1.86 制合并
香河维远房地产 2612 非同一控
河北省香河县 河北省香河县 房地产开发与经营 100.00
开发有限公司 8.65 制合并
廊坊市锦域房地 4481 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发、销售 100.00
产开发有限公司 0.65 制合并
北京永济恒业房 1010
非同一控
地产开发有限公 北京市 北京市 房地产开发与销售 70.00
制合并
司
廊坊明道房地产 1000 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发与经营 90.00
开发有限公司 制合并
霸州市中上房地 800 房地产开发、物业
河北省廊坊市霸 河北省廊坊市霸 非同一控
产开发有限责任 管理咨询、酒店管 100.00
州市 州市 制合并
公司 理咨询。
大厂回族自治县 1010
河北省大厂回族 河北省大厂回族 非同一控
恒通房地产开发 房地产开发、销售 100.00
自治县 自治县 制合并
有限公司
河北精锐房地产 5050 非同一控
河北省霸州市 河北省霸州市 房地产开发及销售 100.00
开发有限公司 制合并
永清县奥顺制袜 50 袜子、布匹、服装 非同一控
河北省永清县 河北省永清县 100.00
有限公司 生产、销售 制合并
大厂民族工艺品 406 加工、销售、进出
河北省大厂回族 河北省大厂回族 非同一控
实业有限责任公 口相关的民族工艺 100.00
自治县 自治县 制合并
司 品
2000 一级土地开发及相
中科廊坊科技谷 非同一控
河北省廊坊市 0 河北省廊坊市 关基础设施建设和 100.00
有限公司 制合并
经营管理
河北固瑞德科技 5000 通信技术的开发、 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00
开发有限公司 咨询、服务 制合并
深圳市伙伴产业 180. 房地产经纪、房地 非同一控
广东省深圳市 广东省深圳市 60.00
服务有限公司 41 产代理策划 制合并
深圳市伙伴行网 100 网络技术开发；广
广东省深圳市 广东省深圳市 100.00 投资设立
络科技有限公司 告业务
1177
河北澳福房地产 非同一控
河北省廊坊市 34.7 河北省廊坊市 房地产开发经营 100.00
开发有限公司 制合并
2
2800 生产销售单一饲料
廊坊东信生物科 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 （产朊假丝酵母蛋 100.00
技有限公司 制合并
白）
4200 销售建材、装饰装
廊坊市德杰林卡 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 潢材料、钢材、办 100.00
商贸有限公司 制合并
公用品
346 / 428
2023 年年度报告
廊坊市安次区众 50
工艺品的销售及工 非同一控
祥工艺制品有限 河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00
艺品的进出口 制合并
公司
1413 销售：彩钢板，机
三河市鹿晖商贸 非同一控
河北省三河市 .86 河北省三河市 电设备，电力材 100.00
有限公司 制合并
料；汽车配件等
2121 房地产开发经营、
河北福疆房地产 非同一控
河北省廊坊市 0 河北省廊坊市 物业管理、房地产 100.00
开发有限公司 制合并
中介服务
固安东涵房地产 7000 房地产开发销售， 非同一控
河北省固安县 河北省固安县 100.00
开发有限公司 物业管理 制合并
霸州市泰和房地 4500 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发、销售 100.00
产开发有限公司 0 制合并
涿州市奇利房地 500 非同一控
河北省涿州市 河北省涿州市 房地产开发与销售 100.00
产开发有限公司 制合并
来安县兴汇广通 5050
房地产开发与销 非同一控
房地产开发有限 安徽省来安县 安徽省来安县 100.00
售、企业管理咨询 制合并
公司
南京风盛房地产 5050 房地产开发与销售 非同一控
江苏省南京市 江苏省南京市 100.00
开发有限公司 等 制合并
3000 销售：金属材料
廊坊合瑞成商贸 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 （限金银）、建筑 100.00
有限公司 制合并
材料、木材等
廊坊中冶寰泰生 1180
生态城基础设施建 非同一控
态城建设发展有 河北省廊坊市 0 河北省廊坊市 100.00
设、运营、管理 制合并
限公司
华宝庆丰投资有 1000 项目投资；投资管 非同一控
北京市 北京市 100.00
限公司 0 理；资产管理 制合并
深圳市城市空间 2419 经济信息咨询、经
非同一控
规划建筑设计有 广东省深圳市 .35 广东省深圳市 营决策咨询、企业 80.00
制合并
限公司 管理咨询
廊坊空港投资开 1000 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产投资建设 20.00
发有限公司 000 制合并
2000 房地产开发、建筑
任丘市中森房地 工程机械与设备租 非同一控
任丘市 任丘市 51.00
产开发有限公司 赁、土石方工程服 制合并
务。
廊坊金汇颐贸易 1142 销售：汽车及配 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 80.00
有限公司 5.59 件；汽车装潢。 制合并
4400 电子产品、通信设
廊坊市瑞驰通信 备、家用电器及配 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00
技术有限公司 件的研发、生产、 制合并
销售
香河鼎恒房地产 2344 房地产开发与经 非同一控
河北省香河县 河北省香河县 100.00
开发有限公司 9.95 营。 制合并
霸州市千紫万辉 505
房地产开发与销 非同一控
房地产开发有限 河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00
售。 制合并
公司
廊坊鑫悦和房地 1000 房地产开发与经 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 67.00
产开发有限公司 营。 制合并
347 / 428
2023 年年度报告
香河经纬房地产 2959 房地产开发与销售 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00
开发有限公司 7.62 等 制合并
廊坊津港投资有 2000 对工业园区建设等 非同一控
河北省霸州市 河北省霸州市 100.00
限公司 0 项目进行投资 制合并
河北约基输送机 河北省大厂回族 2000 河北省大厂回族 修理输送机及输送 非同一控
100.00
械制造有限公司 自治县 自治县 机配件等 制合并
大厂回族自治县 500
河北省廊坊市大 河北省廊坊市大 太阳能技术应用研 非同一控
世昌能源设备有 100.00
厂回族自治县 厂回族自治县 究等 制合并
限公司
大厂回族自治县 3000
河北省廊坊市大 河北省廊坊市大 园林绿化、市政景 非同一控
绿美明静园林生 100.00
厂回族自治县 厂回族自治县 观以及河道绿化 制合并
态有限公司
桂林甲天下休闲 1000 非同一控
广西省桂林市 广西省桂林市 休闲渡假村等 100.00
世界有限公司 制合并
桂林乐满地发展 2180 旅游饭店及配套服 非同一控
广西省桂林市 广西省桂林市 100.00
有限公司 务设施等 制合并
桂林乐满地休闲 1000 娱乐场所和设施的 非同一控
广西省桂林市 广西省桂林市 100.00
世界有限公司 开发等 制合并
誉诺焯（霸州） 4000
园区产业服务及招
建设发展有限公 河北省廊坊市 0 河北省廊坊市 100.00 投资设立
商代理服务
司
华夏幸福产业新 2200
土地整理服务及基
城（西安长安） 陕西省西安市 0 陕西省西安市 54.55 投资设立
础设施服务
发展有限公司
武汉裕滕房地产 4004 非同一控
湖北省武汉市 湖北省武汉市 房地产开发等 50.00
开发有限公司 0 制合并
固安华宸房地产 1000 非同一控
河北廊坊固安县 河北廊坊固安县 房地产开发 100.00
开发有限公司 0 制合并
江门裕荣房地产 1000
广东省江门市 广东省江门市 房地产开发与销售 100.00 投资设立
开发有限公司
新郑市裕坤苑房 6700
地产开发有限公 河南省郑州市 0 河南省郑州市 房地产开发等 30.15 投资设立
司
孝感裕恒房地产 2100
湖北省孝感市 湖北省孝感市 房地产开发销售等 35.00 投资设立
开发有限公司 0
舒城裕轩房地产 5000
安徽省六安市 安徽省六安市 房地产开发等 100.00 投资设立
开发有限公司 0
泾阳县裕鼎房地 1140
陕西省咸阳市 陕西省咸阳市 房地产开发等 51.00 投资设立
产开发有限公司 0
武汉裕顺房地产 2400
湖北省武汉市 湖北省武汉市 房地产开发等 50.00 投资设立
开发有限公司 0
南京裕锦房地产 2020
江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发等 100.00 投资设立
开发有限公司
大厂回族自治县 1053
裕坤房地产开发 河北省廊坊市 80.5 河北省廊坊市 房地产开发等 40.00 投资设立
有限公司 954
大厂回族自治县 6300
裕鼎房地产开发 河北省廊坊市 0 河北省廊坊市 房地产开发等 27.00 投资设立
有限公司
348 / 428
2023 年年度报告
广州市伙伴房地 1000
广州市增城区 广州市增城区 房地产中介服务等 80.00 投资设立
产有限公司
惠州市伙伴产业 1000 物业管理、产业园
惠州市惠城区 惠州市惠城区 80.00 投资设立
服务有限公司 区运营
惠州市华智产业 500
惠州市惠城区 惠州市惠城区 房地产经纪服务 100.00 投资设立
园运营有限公司
成都伙伴产业服 100
成都市温江区 成都市温江区 房地产中介服务 100.00 投资设立
务有限公司
东莞市华科智联 1000 为科技型中小企业
孵化器运营有限 东莞市 东莞市 提供技术研发服务 80.00 投资设立
公司 及孵化场所
深圳市华智恒投 300
深圳市南山区 深圳市南山区 投资兴办实业 55.00 投资设立
资发展有限公司
1000 房地产开发、经
开封市裕轩房地
河南省开封市 河南省开封市 营；自有房屋租 100.00 投资设立
产开发有限公司
赁。
华夏幸福（武 5000 房地产开发、经
汉）房地产开发 湖北省武汉市 湖北省武汉市 营；自有房屋租 100.00 投资设立
有限公司 赁。
廊坊九通基业创 5000
新产业服务有限 河北省廊坊市 河北省廊坊市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
公司
固安裕达轩房地 1000 房地产开发与经营
河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
产开发有限公司 0 等
5747
固安裕荣轩房地 房地产开发与经营
河北省廊坊市 0.26 河北省廊坊市 51.63 投资设立
产开发有限公司 等
518
固安裕泰轩房地 4500 房地产开发与经营
河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
产开发有限公司 0 等
4408
山东荣铭置业有 房地产开发与经营
山东省威海市 3.23 山东省威海市 100.00 投资设立
限公司 等
12
肥东裕泰房地产 6650 房地产开发与经营
安徽省合肥市 安徽省合肥市 100.00 投资设立
开发有限公司 0 等
长丰裕泰房地产 3500 房地产开发与销售
安徽省合肥市 安徽省合肥市 60.00 投资设立
开发有限公司 0 等
南京裕鼎房地产 4914 房地产开发与经营
江苏省南京市 江苏省南京市 27.00 投资设立
开发有限公司 3 等
嘉善裕辰房地产 1000 房地产开发与经营
浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 50.10 投资设立
开发有限公司 00 等
团风裕联房地产 5500 房地产开发与经营
湖北省黄冈市 湖北省黄冈市 40.00 投资设立
开发有限公司 等
5624
南京江雁元锦置 房地产开发与经营
江苏省南京市 8.72 江苏省南京市 34.00 投资设立
业发展有限公司 等
16
德清裕锦房地产 4010 房地产开发与经营
浙江省湖州市 浙江省湖州市 100.00 投资设立
开发有限公司 0 等
东莞市华佳创投 5000 商务信息咨询及企
广东省东莞市 广东省东莞市 100.00 投资设立
资发展有限公司 业管理咨询等
349 / 428
2023 年年度报告
东莞市华鑫创孵 100 为科技型中小企业
化器运营有限公 广东省东莞市 广东省东莞市 提供技术研发等服 100.00 投资设立
司 务
广州华迈产业园 1000 房地产开发经营及
广州市增城区 广州市增城区 100.00 投资设立
运营有限公司 房地产中介服务等
佛山市伙伴产业 1000
佛山市南海区 佛山市南海区 房地产中介服务 80.00 投资设立
服务有限公司
蒲江誉诺焯企业 4500
管理合伙企业 四川省成都市 0 四川省成都市 企业管理等 投资设立
（有限合伙）
鼎兴产城（嘉 1331
善）企业管理有 浙江省嘉兴市 2.5 浙江省嘉兴市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
限公司
湘潭华夏幸福产 2000
产业园的投资管理
业港开发有限公 湖南省湘潭市 湖南省湘潭市 100.00 投资设立
等
司
鼎鸿产城（马鞍 1500
山）企业管理有 安徽省马鞍山 0 安徽省马鞍山 企业管理咨询等 60.00 投资设立
限公司
鼎泰产城（嘉 2712
善）企业管理有 浙江省嘉兴市 5 浙江省嘉兴市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
限公司
鼎鸿产城（嘉 6875
善）企业管理有 浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
限公司
华夏幸福（珠 5259
产业新城项目投资
海）产业新城发 广东省珠海市 7.37 广东省珠海市 100.00 投资设立
及管理服务等
展有限公司
大厂回族自治县 1000
产业园及自建类项
鼎兴鸿产业园有 河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
目建设开等
限公司
大厂回族自治县 1000
产业园及自建类项
鼎达鸿产业园有 河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
目建设开等
限公司
大厂回族自治县 1000
产业园及自建类项
鼎志鸿产业园有 河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
目建设开等
限公司
鼎泰产城行唐企 1650
河北省石家庄 河北省石家庄 企业管理咨询等 30.00 投资设立
业管理有限公司 0
鼎鸿产城（武汉 6300
新洲）企业管理 湖北省武汉市 0 湖北省武汉市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
有限公司
鼎泰产城（江 6875
门）企业管理有 广东省江门市 广东省江门市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
限公司
鼎泰产城（长葛 3750
市）企业管理有 河南省许昌市 0 河南省许昌市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
限公司
350 / 428
2023 年年度报告
鼎通产城（嘉 1455
善）企业管理有 浙江省嘉兴市 3.75 浙江省嘉兴市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
限公司
华夏幸福（南 5000
京）运营管理有 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发经营等 100.00 投资设立
限公司
贵阳裕泰房地产 5000
贵州省贵阳市 贵州省贵阳市 房地产开发经营等 100.00 投资设立
开发有限公司
固安南华房地产 1000 非同一控
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发与销售 100.00
开发有限公司 制合并
华夏幸福国际控 1.6
股有限公司 亿美
CFLD 元
香港 香港 投资控股 100.00 投资设立
International
Holdings
Limited
华夏幸福（新加 SGD1
坡）投资有限公 31,1
司 CFLD 04,8 项目投资及投资管
新加坡 新加坡 100.00 投资设立
(SINGAPORE) 05.8 理等
INVESTMENT 6
PTE. LTD.
142,
295,
SNC 投资 1 有限 645
公司 SNC 美元 项目投资及投资管
新加坡 新加坡 100.00 投资设立
INVESTMENT I 45,9 理等
PTE. LTD. 61,2
16 新
币
59,5
61,3
华夏幸福投资 2
21 美
有限公司
元 项目投资及投资管
CFLD 新加坡 新加坡 100.00 投资设立
56,5 理等
INVESTMENT II
62,9
PTE. LTD.
06 新
币
华夏幸福投资 3 100
有限公司 万新
项目投资及投资管
CFLD 新加坡 币 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT III
PTE. LTD.
华夏幸福投资 4 742.
有限公司 2774
项目投资及投资管
CFLD 新加坡 万美 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT IV 元
PTE. LTD.
华夏幸福投资 6 900 项目投资及投资管
新加坡 新加坡 100.00 投资设立
有限公司 万新 理等
351 / 428
2023 年年度报告
CFLD 币
INVESTMENT VI 153
PTE. LTD. 万美
元
华夏幸福投资 7 10 万
有限公司 新币
项目投资及投资管
CFLD 新加坡 2万 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT VII 美元
PTE. LTD.
华夏幸福投资 8 39 万
有限公司 美元
项目投资及投资管
CF CITY 新加坡 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT
VIII PTE. LTD.
华夏幸福投资 9 1万
有限公司 美元
项目投资及投资管
CF CITY 新加坡 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT IX
PTE. LTD.
华夏幸福投资 4万
12 有限公司 美元
项目投资及投资管
CFLD 新加坡 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT XII
PTE. LTD.
华夏幸福投资 128,
13 有限公司 420,
项目投资及投资管
CFLD 新加坡 137 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT 美元
XIII PTE. LTD.
华夏幸福投资 4万
14 有限公司 美元
项目投资及投资管
CFLD 新加坡 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT XIV
PTE. LTD.
华夏幸福投资 94,9
15 有限公司 05,0
项目投资及投资管
CFLD 新加坡 00 美 新加坡 50.95 投资设立
理等
INVESTMENT XV 元
PTE. LTD.
华夏幸福投资 27 万
16 有限公司 美元
项目投资及投资管
CFLD 新加坡 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT XVI
PTE. LTD.
华夏幸福投资 2,47
17 有限公司 7万
项目投资及投资管
CFLD 新加坡 美元 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT
XVII PTE. LTD.
352 / 428
2023 年年度报告
华夏幸福投资 200
18 有限公司 万美
项目投资及投资管
CF CITY 新加坡 元 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT 18
PTE. LTD.
华夏幸福投资 5万
19 有限公司 美元
项目投资及投资管
CF CITY 新加坡 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT 19
PTE. LTD.
华夏幸福投资 5万
20 有限公司 美元
项目投资及投资管
CF CITY 新加坡 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT 20
PTE. LTD.
华夏幸福投资 5万
21 有限公司 美元
项目投资及投资管
CF CITY 新加坡 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT 21
PTE. LTD.
华夏幸福投资 45 万
22 有限公司 美元
项目投资及投资管
CF CITY 新加坡 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT 22
PTE. LTD.
260,
141,
261.
印度尼西亚产业 8万
新城唐格朗投资 印尼
real estate
公司 盾
印尼 印尼 and industry 100.00 投资设立
PT.INDONIC (约
park
TANGERANG 170,
INVESTMENT 652,
667.
74 美
元)
142,
928,
038.
华夏幸福唐格朗
4万
产业新城发展有
印尼
限公司 real estate
盾
PT.CFLD 印尼 印尼 and industry 100.00 投资设立
（约
TANGERANG NEW park
93,7
INDUSTRY CITY
60,7
DEVELOPMENT
93.1
9美
元）
353 / 428
2023 年年度报告
197,
038,
170
万印
华夏幸福唐格朗
尼盾
投资公司 real estate
（约
PT.CFCITY 印尼 印尼 and industry 100.00 投资设立
129,
TANGERANG park
257,
INVESTMENT
039.
52 美
元
)
52,0
80,0
00,0
天鹅城三菱地所
00
唐格朗投资有限
印尼 real estate
公司 PT
印尼 盾 印尼 and industry 100.00 投资设立
SwanCity MJR
（约 park
Tangerang
372
Investment
万
USD
）
华夏幸福卡拉旺 221,
产业新城发展有 340,
限公司 PT 000, real estate
CFLD KARAWANG 印尼 000 印尼 and industry 100.00 投资设立
NEW INDUSTRY 印尼 park
CITY 盾
DEVELOPMENT
华夏幸福（印 5亿
度）产业新城有 INR
限公司 real estate
CFLD INDIA 印度 印度 and industry 100.00 投资设立
INVESTMENT park
PRIVATE
LIMITED
VNIC 投资 1 有 VND
限公司 21,8
VNIC 30,0
越南胡志明市 越南胡志明市 real estate 100.00 投资设立
Investment 1 00,0
Company 00
Limited
华夏幸福（英 500
国)投资有限公 万美
司 CFLD 元 项目投资及投资管
英国 英国 100.00 投资设立
(UK) 理等
INVESTMENT
LIMITED.
354 / 428
2023 年年度报告
华夏幸福投资 20 万
23 有限公司 美元
项目投资及投资管
CF CITY 新加坡 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT 23
PTE. LTD.
产业新城投资 3,30
26 有限公司 4万
NEW INDUSTRY 美元 项目投资及投资管
新加坡 新加坡 100.00 投资设立
CITY 理等
INVESTMENT 26
PTE. LTD.
华夏幸福德国产 2500
业新城有限责任 0欧
Marketing an
公司 CFLD 元
德国柏林市 德国柏林市 d investment in 100.00 投资设立
Germany New
industrial
Industry City
GmbH
埃及产业新城基 20 万
础设施开发股份 美元
有限公司
Egypt New
产业区等区域的规
Integrated 埃及新开罗市 埃及新开罗市 100.00 投资设立
划研究
City
Infrastructure
Development
S.A.E.
SNC 投资 29 有 1美
限公司 SNC 元 项目投资及投资管
新加坡 新加坡 100.00 投资设立
INVESTMENT 29 理等
PTE. LTD.
阿特拉斯环球投 3500
资 35 号有限公 01 美
司 ATLAS 元 项目投资及投资管
新加坡 新加坡 100.00 投资设立
GLOBAL 理等
INVESTMENT 35
PTE. LTD.
SNC 投资 5 有限 2000
公司 SNC .2 万 项目投资及投资管
新加坡 新加坡 100.00 投资设立
Investment 5 美元 理等
PTE. LTD.
VNIC 投资 41 有 1000
限公司 美元
项目投资及投资管
VNIC 新加坡 新加坡 100.00 投资设立
理等
Investment 41
Pte.Ltd
华夏幸福埃及产 200
real estate
业新城股份有限 万美
埃及 埃及 and industry 100.00 投资设立
公司 CF 元
park
City Egypt New
355 / 428
2023 年年度报告
Integrated
City S.A.E.
华夏幸福（菲律 PHP
宾）产业新城股 11,5
份有限公司 00,0
real estate
CF CITY 00
菲律宾 菲律宾 and industry 100.00 投资设立
PHILIPPINES
park
NEW INDUSTRY
CITY
CORPORATION
华夏幸福投资 1美
37 有限公司 元
项目投资及投资管
CFLD 新加坡 新加坡 100.00 投资设立
理等
INVESTMENT 37
PTE. LTD.
仁泽产业新城有 VND
限公司 566,
real estate
Nhon Trach New 250,
越南 越南 and industry 100.00 投资设立
Industry City 000,
park
Company 000
Limited
华夏幸福开曼投 1美
资公司 元
一切不被开曼法律
CFLD（Cayman) 英国开曼 英国开曼 100.00 投资设立
禁止的商业活动
Investment
Ltd.
阿特拉斯环球投 2000
资 45 号有限公 1美
司 Atlas 元 项目投资及投资管
新加坡 新加坡 100.00 投资设立
Global 理等
Investment 45
Pte. Ltd.
越南产业新城基 VND1
础设施开发有限 13,4
公司 越： 50,0
Cng Ty TNHH 00,0
Phát Trin H 00
Tng Thành Ph
Cng Nghip
越南 越南 项目管理咨询等 100.00 投资设立
Mi Vit Nam
英：Vietnam
New Industry
City
Infrastructure
Development
Co.Ltd
阿特拉斯环球物 21,5
业管理有限公司 00,0 房地产的管理活动
印度尼西亚 印度尼西亚 100.00 投资设立
PT. Atlas 00,0 等
Global
356 / 428
2023 年年度报告
Property 00 印
Management 尼盾
天鹅城国际控股 1美
有限公司 元
SwanCity 一切不被开曼法律
开曼 开曼 100.00 投资设立
International 禁止的商业活动
Holdings
Limited
环球产业投资有 3.5
限公司 亿美
GLOBAL 元
中国香港 中国香港 投资 100.00 投资设立
INDUSTRIAL
INVESTMENT
LIMITED
SNC 投资 27 有 100
限公司 SNC 美元 非同一控
新加坡 新加坡 对外投资 100.00
Investment 27 制合并
Limited
SNC 投资 28 有 100
限公司 SNC 美元 非同一控
新加坡 新加坡 对外投资 100.00
Investment 28 制合并
Limited
华夏幸福（香 3140
港）康养产业投 万美
资有限公司 元
CFLD (HK)
香港 香港 投资 100.00 投资设立
Elderly Care
Industry
Investment
Co.,Limited
博耀国际有限公 100
司 美元
Birchfield 一切不被当地法律 非同一控
Samoa Samoa 85.00
International 限制的商业活动 制合并
Limited
海湾电子国际有 100,
限公司 000
Gulf 美元
一切不被当地法律 非同一控
Semiconductor Samoa Samoa 85.00
限制的商业活动 制合并
International
Limited
British 50 美 British
Dawson Capital 一切不被当地法律 非同一控
Virgin Isl 元 Virgin Isl 85.00
Limited 限制的商业活动 制合并
ands ands
10,0
兴桂投资有限公 一切不被当地法律 非同一控
香港 00 港 香港 85.00
司 XINGGUI 限制的商业活动 制合并
币
357 / 428
2023 年年度报告
INVESTMENTS
LIMITED
誉信（香港）产 1美
业投资有限公司 元
YuXin(HK)Indus 香港 香港 投资控股 100.00 投资设立
try Investment
Limited
鼎达产城（嘉 1472
善）企业管理有 浙江省嘉兴市 6.25 浙江省嘉兴市 企业管理等 20.00 投资设立
限公司
鼎达产城（绍兴 6300
柯桥）企业管理 浙江省绍兴市 浙江省绍兴市 企业管理等 20.00 投资设立
有限公司
鼎鸿产城（江 2146
企业管理咨询服务
门）企业管理有 广东省江门市 4 广东省江门市 20.00 投资设立
等
限公司
鼎凯产城（嘉 3000
企业管理咨询服务
善）企业管理有 浙江省嘉兴市 0 浙江省嘉兴市 31.99 投资设立
等
限公司
鼎凯产城（江 6006
企业管理咨询服务
门）企业管理有 广东省江门市 广东省江门市 20.00 投资设立
等
限公司
鼎泰产城（新郑 7000
河南省郑州市新 河南省郑州市新 企业管理咨询服务
市）企业管理有 20.00 投资设立
郑市 郑市 等
限公司
鼎通产城（舒 6000
企业管理咨询服务
城）企业管理有 安徽省六安市 安徽省六安市 20.00 投资设立
等
限公司
鼎通产城南京企 5000 企业管理咨询服务
江苏省南京市 江苏省南京市 20.00 投资设立
业管理有限公司 等
固安华御城房地 2000
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发经营等 100.00 投资设立
产开发有限公司
固安裕坤房地产 1300
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发经营等 51.00 投资设立
开发有限公司 00
杭州萧山裕景房 1000
地产开发有限公 浙江省杭州市 浙江省杭州市 房地产开发经营等 100.00 投资设立
司
华御宁（南京） 6000
房地产开发有限 江苏省南京市 0 江苏省南京市 房地产开发经营等 100.00 投资设立
公司
华御松（哈尔 7000
黑龙江省哈尔滨 黑龙江省哈尔滨
滨）房地产开发 0 房地产开发经营等 100.00 投资设立
市 市
有限公司
华御穗（广州） 5000
房地产开发有限 广东省广州市 广东省广州市 房地产开发经营等 100.00 投资设立
公司
华御湾（广州） 1000
房地产开发有限 广东省广州市 广东省广州市 房地产开发经营等 100.00 投资设立
公司
358 / 428
2023 年年度报告
华御兴益（哈尔 5000
黑龙江省哈尔滨 黑龙江省哈尔滨
滨）房地产开发 0 房地产开发经营等 51.00 投资设立
市 市
有限公司
嘉善裕坤房地产 1000
浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 房地产开发经营等 100.00 投资设立
开发有限公司
孔雀家房地产经 5000
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产经纪服务等 100.00 投资设立
纪有限公司
来安鼎鸿产城企 6200
安徽省滁州市 安徽省滁州市 企业管理服务等 35.48 投资设立
业管理有限公司
御穗湾（广州） 1000
房地产开发有限 广东省广州市 广东省广州市 房地产开发等 100.00 投资设立
公司
鼎鸿产城（舒 6400
城）企业管理有 安徽省六安市 安徽省六安市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
限公司
邯郸裕达房地产 1000
河北省邯郸市 河北省邯郸市 房地产开发与经营 30.00 投资设立
开发有限公司
邯郸裕泰房地产 1000
河北省邯郸市 河北省邯郸市 房地产开发与经营 30.00 投资设立
开发有限公司
舒城裕盛房地产 1000
安徽省六安市 安徽省六安市 房地产开发等 100.00 投资设立
开发有限公司
新郑市裕山轩房 4793
地产开发有限公 河南省郑州市 2.09 河南省郑州市 房地产开发经营等 30.00 投资设立
司 626
西安裕仁轩房地 1000
陕西省西安市 陕西省西安市 非居住房地产租赁 100.00 投资设立
产开发有限公司
东莞市华钜检测 100 金属制品检测和分
广东省东莞市 广东省东莞市 51.00 投资设立
科技有限公司 析技术服务等
四川伙伴行科技 5000
成都高新区 成都高新区 网络技术开发等 100.00 投资设立
有限公司
东莞伙伴产业咨 1000 城市更新项目策划
广东省东莞市 广东省东莞市 60.00 投资设立
询有限公司 等
深圳市伙伴少海 100
产业园运营有限 深圳市南山区 深圳市南山区 投资咨询等 70.00 投资设立
公司
佛山市中工华腾 500
房地产投资有限 佛山市南海区 佛山市南海区 房地产开发等 100.00 投资设立
公司
鼎凯产城（德 8750
清）企业管理有 浙江省湖州市 浙江省湖州市 企业管理等 20.00 投资设立
限公司
鼎鸿产城（孝 1600
感）企业管理有 湖北省孝感市 0 湖北省孝感市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
限公司
长丰鼎顺产城企 4500
安徽省合肥市 安徽省合肥市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
业管理有限公司
固安临空供应链 6137
河北省廊坊市 河北省廊坊市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
管理有限公司 .09
长丰鼎达产城企 5500
安徽省合肥市 安徽省合肥市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
业管理有限公司
359 / 428
2023 年年度报告
鼎凯产城（固 3750
安）企业管理有 河北省廊坊市 河北省廊坊市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
限公司
鼎鸿产城（固 3750
安）企业管理有 河北省廊坊市 河北省廊坊市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
限公司
鼎通产城（德 1250
清）企业管理有 浙江省湖州市 0 浙江省湖州市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
限公司
鼎通产城（武汉 2800
新洲）企业管理 湖北省武汉市 湖北省武汉市 园区管理服务等 20.00 投资设立
有限公司
鼎凯产城（武汉 1450
新洲）企业管理 湖北省武汉市 0 湖北省武汉市 园区管理服务等 20.00 投资设立
有限公司
鼎通产城（团 6900
风）企业管理有 团风县 团风县 企业管理服务 20.00 投资设立
限公司
鼎达产城（舒 6000
城）企业管理有 安徽省六安市 安徽省六安市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
限公司
鼎达产城（江 3090
门）企业管理有 江门市江海区 江门市江海区 企业管理咨询等 20.00 投资设立
限公司
南京江宁鼎泰产 8625
城企业管理有限 南京市江宁区 南京市江宁区 企业管理咨询等 20.00 投资设立
公司
拓誉（南京）产 南京市经济技术 2500 南京市经济技术
产业投资等 100.00 投资设立
业投资有限公司 开发区 0 开发区
长丰鼎通产城企 8800
安徽省合肥市 安徽省合肥市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
业管理有限公司
鼎顺产城（嘉 1512
善）企业管理有 浙江省嘉兴市 5 浙江省嘉兴市 企业管理咨询等 20.00 投资设立
限公司
鼎兴产城南京企 9500
南京市溧水 南京市溧水 企业管理咨询等 20.00 投资设立
业管理有限公司 0
廊坊市钦煜网络 1000
河北省廊坊市 河北省廊坊市 网络技术开发等 100.00 投资设立
科技有限公司 0
廊坊市广域佳科 1000 其他技术推广服务
河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
技有限公司 0 等
霸州市裕泰房地 1000
河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发经营等 100.00 投资设立
产开发有限公司
廊坊市振裕邦网 1000
河北省廊坊市 河北省廊坊市 技术推广服务等 100.00 投资设立
络科技有限公司 0
东莞市华智产业 1000 产业园区开发管理
广东省东莞市 广东省东莞市 100.00 投资设立
运营有限公司 等
廊坊市产发广兴 1000
信息技术咨询服务
信息技术咨询有 河北省廊坊市 0 河北省廊坊市 100.00 投资设立
等
限公司
360 / 428
2023 年年度报告
中山市伙伴产业 1000
广东中山 广东中山 房地产经纪等 80.00 投资设立
服务有限公司
深圳商悦物业服 2000 商业综合体管理服
深圳市 深圳市 100.00 投资设立
务有限公司 务等
廊坊市振新程信 5000 信息技术咨询服务
廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 100.00 投资设立
息科技有限公司 等
珠海幸福基业物 100
珠海市斗门区 珠海市斗门区 物业管理等 100.00 投资设立
业服务有限公司
东莞市伙伴产业 1000
广东省东莞市 广东省东莞市 房地产经纪服务等 100.00 投资设立
服务有限公司
廊坊市振程兴信 5000 信息技术咨询服务
廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 100.00 投资设立
息科技有限公司 等
华夏幸福（深 500
商务代理代办服务
圳）企业服务有 深圳市福田区 深圳市福田区 100.00 投资设立
等
限公司
华夏幸福（深 100
圳）产业服务有 深圳市福田区 深圳市福田区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
限公司
华夏幸福（深 100
圳）产业发展有 深圳市福田区 深圳市福田区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
限公司
南京九通基业产 5000
业经济管理服务 南京市高淳区 南京市高淳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
有限公司
中山市华中产业 1000
中山市 中山市 园区管理服务等 100.00 投资设立
园运营有限公司
深圳市华智新能 1000 太阳能发电技术服
深圳市南山区 深圳市南山区 100.00 投资设立
源有限公司 务等
深圳市伙伴产城 500
顾问服务有限公 深圳市南山区 深圳市南山区 企业管理咨询等 60.00 投资设立
司
深圳市中工伙伴 1000
产业服务有限公 深圳市光明区 深圳市光明区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
司
东莞市华智产业 200
住宅室内装饰装修
装饰设计工程有 广东省东莞市 广东省东莞市 100.00 投资设立
等
限公司
河北大牙狸工程 2000 其他技术推广服务
廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 100.00 投资设立
科技有限公司 等
华夏幸福（廊坊 100
临空自贸区）产 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 园区管理服务等 100.00 投资设立
业发展有限公司
河北星跃空间文 300
河北省廊坊市 河北省廊坊市 文艺创作与表演等 100.00 投资设立
化传媒有限公司
舒城御信锦房地 1000
安徽省六安市 安徽省六安市 房地产开发经营等 100.00 投资设立
产开发有限公司
华夏幸福（固 100
信息技术咨询服务
安）信息咨询服 河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
等
务有限公司
361 / 428
2023 年年度报告
誉诺来（固安） 100
信息技术咨询服务
信息咨询服务有 河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
等
限公司
誉诺昌（固安） 100
信息技术咨询服务
信息咨询服务有 河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
等
限公司
誉诺金（固安） 100
信息技术咨询服务
信息咨询服务有 河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
等
限公司
北京幸福园丁环 1000 信息技术咨询服务
北京市密云区 北京市密云区 100.00 投资设立
境科技有限公司 等
华夏幸福（开 500
封）产业园区运 河南省开封市 河南省开封市 园区管理服务等 100.00 投资设立
营管理有限公司
費米企业有限公 1HKD
司 FERMI 一切不被当地法律
香港 香港 100.00 投资设立
ENTERPRISE 限制的商业活动
LIMITED
Riemann 50 美
British Virgin British Virgin 一切不被当地法律
Enterprise 元 100.00 投资设立
Islands Islands 限制的商业活动
Limited
华夏幸福（平顶 500
山）产业园区运 河南省 河南省 园区管理服务等 100.00 投资设立
营管理有限公司
北京幸福安基建 1000
北京市 北京市 工程管理服务等 100.00 投资设立
设管理有限公司
新郑市裕灿房地 100
河南省 河南省 房地产开发经营等 50.00 投资设立
产开发有限公司
幸福策略（北 500
京）咨询有限公 北京市 北京市 信息咨询服务等 100.00 投资设立
司
振新程（固安） 1000
企业管理有限公 河北省 河北省 企业管理咨询等 5.00 95.00 投资设立
司
北京幸福蓝线企 500
业管理服务有限 北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
公司
华夏幸福（北 1000
京）企业管理服 北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
务有限公司
幸福慧智（北 500
京）企业管理服 北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
务有限公司
北京都市圈房屋 1000
优选科技有限公 北京市 北京市 技术服务等 100.00 投资设立
司
北京幸福优居房 500
地产经纪有限公 北京市 北京市 房地产经纪等 100.00 投资设立
司
362 / 428
2023 年年度报告
北京幸福住安企 1000
业管理服务有限 北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
公司
华夏幸福（成 500
都）园区运营管 成都东 成都东 企业管理咨询等 100.00 投资设立
理有限公司
华夏幸福产城 500
（北京）运营管 北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
理有限公司
幸福优选（廊 945
坊）企业管理有 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 5.00 95.00 投资设立
限公司
幸福精选（廊 2000
坊）企业管理有 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 5.00 95.00 投资设立
限公司
北京幸福建安企 1000
业管理服务有限 北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
公司
北京幸福智企企 500
北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
业管理有限公司
华夏幸福（北 500
京）城市运营管 北京市 北京市 市政设施管理等 100.00 投资设立
理有限公司
华夏幸福（南 500
京）园区管理服 江苏省南京市 江苏省南京市 园区管理服务等 100.00 投资设立
务有限公司
华夏幸福（泾 500
阳）园区服务有 陕西省咸阳市 陕西省咸阳市 园区管理服务等 100.00 投资设立
限公司
华夏幸福（洛 500
阳）产业园区运 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 园区管理服务等 100.00 投资设立
营管理有限公司
幸福产业园区运 500
营管理（广州） 广州市 广州市 科技中介服务等 100.00 投资设立
有限公司
幸福创想（北 500
京）企业管理有 北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
限公司
廊坊精诚共享企 868.
廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
业管理有限公司 7259
精诚共创叁号 1636
（廊坊）企业管 廊坊市广阳区 .25 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
理有限公司
精诚共创壹号 750
（廊坊）企业管 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 90.73 投资设立
理有限公司
精诚共创贰号 350
企业总部管理;企
（廊坊）企业管 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 49.53 投资设立
业管理咨询
理有限公司
363 / 428
2023 年年度报告
固安幸福基业酒 500
河北省廊坊市 河北省廊坊市 住宿餐饮服务等 100.00 投资设立
店管理有限公司
大厂回族自治县 500
幸福基业酒店管 河北省廊坊市 河北省廊坊市 住宿餐饮服务等 100.00 投资设立
理有限公司
怀来幸福基业酒 500
河北省张家口市 河北省张家口市 住宿餐饮服务等 100.00 投资设立
店管理有限公司
幸福伙伴（廊 600
坊）企业管理有 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 2.00 98.00 投资设立
限公司
幸福城服（廊 4000
坊）企业管理有 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
限公司
优选产城（廊 1000
坊）企业管理有 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
限公司
优选安基（廊 1000
坊）企业管理有 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
限公司
优选安家（廊 1000
坊）企业管理有 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
限公司
优选慧智（廊 500
坊）企业管理有 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
限公司
优选智算（廊 200
坊）企业管理有 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
限公司
优选蓝线（廊 800
坊）企业管理有 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
限公司
北京幸福安家企 500
业管理服务有限 北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
公司
幸福火炬（廊 400
坊）企业管理有 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 2.00 98.00 投资设立
限公司
精诚共创肆号 1168
（廊坊）企业管 廊坊市广阳区 .75 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
理有限公司
幸福智算（北 500
京）企业管理服 北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
务有限公司
廊坊优新共享企 100
廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
业管理股份公司
廊坊优壹共享企 100
业管理股份有限 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
公司
364 / 428
2023 年年度报告
廊坊优贰共享企 100
业管理股份有限 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
公司
廊坊优叁共享企 100
业管理股份有限 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
公司
廊坊优肆商贸股 100
廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 日用百货销售等 100.00 投资设立
份有限公司
廊坊优伍会展服 100
廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 会议及展览服务等 100.00 投资设立
务股份有限公司
廊坊优陆创享企 100
业管理股份有限 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
公司
武陟县裕景房地 100
河南省焦作市 河南省焦作市 房地产开发经营等 50.00 投资设立
产开发有限公司
幸福（北京）新 500 太阳能发电技术服
北京市 北京市 100.00 投资设立
能源有限公司 务等
北京幸福安基置 1000
北京市密云区 北京市密云区 房地产开发经营等 100.00 投资设立
业服务有限公司
华夏幸福（武 500
汉）产业园区运 湖北省武汉市 湖北省武汉市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
营管理有限公司
华夏幸福产城 500
（长沙）园区管 湖南省长沙市 湖南省长沙市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
理服务有限公司
河北佰壹惠聚商 1000
河北省廊坊市 河北省廊坊市 日用百货销售等 100.00 投资设立
贸有限公司
华夏幸福（北 500
京）产业运营管 北京市石景山区 北京市石景山区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
理有限公司
杭州裕丰房地产 1000
浙江省杭州市 浙江省杭州市 房地产开发经营 100.00 投资设立
开发有限公司
华夏幸福（修武 500
县）产业园区运 河南省焦作市 河南省焦作市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
营管理有限公司
廊坊优拾建设工 100 园林绿化工程施工
廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 100.00 投资设立
程股份有限公司 等
廊坊优玖文化发 100 组织文化艺术交流
廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 100.00 投资设立
展股份有限公司 活动等
廊坊优捌信息技 100
信息系统集成服务
术发展股份有限 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 100.00 投资设立
等
公司
廊坊优柒商务策 100 社会经济咨询服务
廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 100.00 投资设立
划股份有限公司 等
香河兴鸿园区管 200
河北省廊坊市 河北省廊坊市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
理服务有限公司
幸福共惠（廊 1000
坊）商贸有限公 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
司
365 / 428
2023 年年度报告
东莞市华茗新能 1000
广东省东莞市 广东省东莞市 发电业务等 80.00 投资设立
源有限公司
幸福甄选（廊 1000
坊）企业管理有 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
限公司
幸福成就（廊 400
信息系统集成服务
坊）信息技术有 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 100.00 投资设立
等
限公司
南方共创（廊 300
坊）企业管理有 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 企业管理咨询等 100.00 投资设立
限公司
南方共赢（廊 300
企业总部管理；企
坊）企业管理有 廊坊市广阳区 廊坊市广阳区 100.00 投资设立
业管理咨询。
限公司
合肥裕灿房地产 1500
安徽省合肥市 安徽省合肥市 房地产开发经营 100.00 投资设立
开发有限公司 0
幸福视界（嘉 100
善）企业管理服 浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
务有限公司
苏州裕隆房地产 1000 房地产开发经营
江苏省苏州市 江苏省苏州市 100.00 投资设立
开发有限公司 等
华夏幸福（新 500
乡）产业园区运 河南省新乡市 河南省新乡市 园区管理服务等 100.00 投资设立
营管理有限公司
华夏幸福（郑 5000
州）产业园区运 河南省郑州市 河南省郑州市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
营管理有限公司
御杭建造（浙 5000
江）房地产开发 浙江省杭州市 浙江省杭州市 房地产开发经营等 100.00 投资设立
有限公司
廊坊市航振鑫邦 100
河北省廊坊市 河北省廊坊市 日用百货销售等 100.00 投资设立
贸易有限公司
幸福运服（北 100
京）企业管理有 北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
限公司
北京振久邦诚企 100
业管理咨询有限 北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
公司
幸福活力（北 50
组织文化艺术交流
京）体育文化有 北京市 北京市 100.00 投资设立
活动等
限公司
幸福小草(北京) 50
企业管理有限公 北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
司
杭州御达企业管 1000
浙江省杭州市 浙江省杭州市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
理咨询有限公司
幸福小草（北 50
京）体育科技有 北京市 北京市 技术开发服务等 80.00 投资设立
限公司
366 / 428
2023 年年度报告
杭州尚荣企业管 1000
浙江省杭州市 浙江省杭州市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
理咨询有限公司
合肥御达企业管 1000
理咨询有限公 安徽省合肥市 安徽省合肥市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
司
合肥尚荣企业管 1000
安徽省合肥市 安徽省合肥市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
理咨询有限公司
北京航振鑫邦贸 100
北京市 北京市 日用百货销售等 100.00 投资设立
易有限公司
嘉善城时空间规 500
划建筑设计有限 浙江省嘉善县 浙江省嘉善县 工程技术服务等 100.00 投资设立
公司
廊坊优实壹会展 100
服务股份有限公 河北省廊坊市 河北省廊坊市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
司
廊坊优实贰商贸 100
河北省廊坊市 河北省廊坊市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
股份有限公司
廊坊优实叁商务 100
策划股份有限公 河北省廊坊市 河北省廊坊市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
司
茂广兴（北京） 100
北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
科技有限公司
大厂回族自治县 50
河北省廊坊市大 河北省廊坊市大
裕鸿兴企业管理 企业管理咨询等 100.00 投资设立
厂回族自治县 厂回族自治县
咨询有限公司
大厂回族自治县 50
河北省廊坊市大 河北省廊坊市大
裕轩兴企业管理 企业管理咨询等 100.00 投资设立
厂回族自治县 厂回族自治县
咨询有限公司
北京茂四海咨询 100
北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
服务有限公司
北京茂三江咨询 100
北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
服务有限公司
北京茂兴通企业 100
管理咨询有限公 北京市 北京市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
司
北京茂五湖贸易 100
北京市 北京市 日用百货销售等 100.00 投资设立
有限公司
廊坊优实陆企业 100
管理股份有限公 河北省廊坊市 河北省廊坊市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
司
廊坊优实肆信息 100
技术发展股份有 河北省廊坊市 河北省廊坊市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
限公司
廊坊优实伍农业 100
园艺服务股份有 北京市 北京市 农业园艺服务等 100.00 投资设立
限公司
廊坊优实捌家政 100
服务股份有限公 北京市 北京市 家政服务等 100.00 投资设立
司
367 / 428
2023 年年度报告
廊坊优实玖摄影 100
摄像及视频制作服
服务股份有限公 北京市 北京市 100.00 投资设立
务等
司
廊坊优实柒旅游 100
旅游开发项目策划
咨询服务股份有 北京市 北京市 100.00 投资设立
咨询等
限公司
大厂回族自治县 50
裕鸿兴企业管理 河北省廊坊市 河北省廊坊市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
咨询有限公司
鼎新（湖州）园 500
区运营管理有限 浙江省湖州市 浙江省湖州市 园区管理服务等 100.00 投资设立
公司
精心一号（廊 100
坊）企业管理股 河北省廊坊市 河北省廊坊市 企业管理咨询等 100.00 投资设立
份有限公司
幸福产业园区运 500
营管理（海口） 海南省海口市 海南省海口市 园区管理服务等 100.00 投资设立
有限公司
幸福产业园区运 500
营管理（廉江） 廉江市 廉江市 园区管理服务等 100.00 投资设立
有限公司
九通三浦（固 1000
安）园区运营有 河北省廊坊市 河北省廊坊市 园区管理服务等 100.00 投资设立
限公司
九通凯（固安） 1000
园区运营有限公 河北省廊坊市 河北省廊坊市 园区管理服务等 100.00 投资设立
司
九通盛业（固 1000
安）园区运营有 河北省廊坊市 河北省廊坊市 园区管理服务等 100.00 投资设立
限公司
廊坊广域茂源房 1000
地产开发有限公 北京市 北京市 房地产开发经营 20.00 投资设立
司
河北博麟教育咨 500
河北省廊坊市 河北省廊坊市 教育咨询服务等 100.00 投资设立
询有限公司
廊坊优贰拾环保 2
咨询服务股份有 河北省廊坊市 河北省廊坊市 环保咨询服务 100.00 投资设立
限公司
廊坊优贰拾壹网 2
信息系统运行维护
络技术服务股份 河北省廊坊市 河北省廊坊市 100.00 投资设立
服务
有限公司
廊坊优贰拾贰翻 2
译服务股份有限 河北省廊坊市 河北省廊坊市 翻译服务 100.00 投资设立
公司
东莞伙伴产业发 1000
广东省东莞市 广东省东莞市 房地产咨询等 100.00 投资设立
展有限公司
Dirac Service 1HKD
Limited 狄拉克 香港 香港 对外投资 100.00 投资设立
服务有限公司
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2023 年年度报告
海森堡企棠有限 1HKD
公司
HEISENBERG 香港 香港 对外投资 100.00 投资设立
ENTERPRISE
LIMITED
格利澤服務有限 1HKD
公司 GLIESE
香港 香港 对外投资 100.00 投资设立
SERVICES
LIMITED
Higgs Service 50 美
British British Virgin
Limited 希格斯 元 对外投资 100.00 投资设立
Virgin Islands Islands
服务有限公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
持股比
公司名称 纳入合并范围的原因
例(%)
其余为卓越置业集团（南京）有限公司占
60%股权。公司董事会成员共 3 名，其中固安
京御幸福房地产开发有限公司提名 2 人，卓越
南京裕荣房地产开发有限公司 40.00 置业集团（南京）有限公司提名 1 人，同时总
经理和财务负责人也由固安京御幸福房地产
开发有限公司提名。因此，固安京御幸福对该
企业拥有实际控制权，应将该企业纳入合并。
其余为卓越置业集团（南京）有限公司占
60%股权。公司董事会成员共 3 名，其中固安
京御幸福房地产开发有限公司提名 2 人，卓越
南京裕坤房地产开发有限公司 40.00 置业集团（南京）有限公司提名 1 人，同时总
经理和财务负责人也由固安京御幸福房地产
开发有限公司提名。因此，固安京御幸福对该
企业拥有实际控制权，应将该企业纳入合并。
其余为廊坊市投资控股集团有限公司占
45%股权、新奥文化产业发展有限公司占 10%股
权、朗森汽车产业园开发有限公司占 25%股权。
公司董事会成员共 9 人，其中华夏幸福提名 2
廊坊空港投资开发有限公司 20.00
人，廊坊市投资控股集团有限公司提名 4 人，
委托授权给华夏幸福。因此，华夏幸福基业投
资有限公司对该企业拥有实际控制权，应将其
纳入合并。
其余为北京蔚蓝海岸房地产开发有限公
司占 50%股权。公司董事会成员共 5 名，其中
廊坊京御房地产开发有限公司委派 3 人，北京
蔚蓝海岸房地产开发有限公司委派 2 人，同时
邯郸孔雀城房地产开发有限公司 50.00
总经理和财务负责人也由廊坊京御房地产开
发有限公司委派。因此，廊坊京御房地产开发
有限公司对该企业拥有实际控制权，应将该企
业纳入合并。
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2023 年年度报告
其余为南京银嘉源企业管理有限公司占
50%股权。公司董事会成员共 3 名，其中廊坊
京御房地产开发有限公司委派 2 人，南京银嘉
源企业管理有限公司委派 1 人，同时总经理和
和县孔雀湖房地产开发有限公司 50.00
财务负责人也由廊坊京御房地产开发有限公
司委派。因此，廊坊京御房地产开发有限公司
对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入合
并。
其余为北京蔚蓝海岸房地产开发有限公
司占 50%股权。公司董事会成员共 5 名，其中
廊坊京御房地产开发有限公司委派 3 人，北京
蔚蓝海岸房地产开发有限公司委派 2 人，同时
新郑市孔雀城房地产开发有限公司 50.00
总经理和财务负责人也由廊坊京御房地产开
发有限公司委派。因此，廊坊京御房地产开发
有限公司对该企业拥有实际控制权，应将该企
业纳入合并。
其余为河南昌建地产有限公司占 50%股
权。公司董事会成员共 5 名，其中廊坊京御房
地产开发有限公司委派 3 人，漯河昌建地产有
武陟裕轩房地产开发有限公司 50.00 限公司委派 2 人，同时总经理和财务负责人也
由廊坊京御房地产开发有限公司委派。因此，
廊坊京御房地产开发有限公司对该企业拥有
实际控制权，应将该企业纳入合并。
其余为中粮地产（武汉）有限公司占 50%
股权。公司董事会成员共 5 名，其中武汉裕轩
房地产开发有限公司委派 3 人，中粮地产（武
武汉裕滕房地产开发有限公司 50.00 汉）有限公司委派 2 人，同时总经理和财务负
责人也由武汉裕轩房地产开发有限公司委派。
因此，武汉裕轩房地产开发有限公司该企业拥
有实际控制权，应将该企业纳入合并。
其余为武汉联创汇智置业有限公司占 60%
股权。公司董事会成员共 3 名，其中团风孔雀
城房地产开发有限公司委派 2 人，武汉联创汇
智置业有限公司委派 1 人，同时总经理和财务
团风裕联房地产开发有限公司 40.00
负责人也由团风孔雀城房地产开发有限公司
委派。因此，团风孔雀城房地产开发有限公司
对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入合
并。
其余为南京银嘉洛企业管理有限公司占
33%股权、南京市下关城市建设开发（集团）有
限公司占 29.33%股权、南京江雁运昌企业管理
有限公司 3.67%股权。公司董事会成员共 5 人，
其中由南京银嘉洛企业管理有限公司委派 1
南京江雁元锦置业发展有限公司 34.00 人，南京市下关城市建设开发（集团）有限公
司委派 1 人，廊坊京御房地产开发有限公司委
派 3 人，同时总经理和财务负责人也由廊坊京
御房地产开发有限公司委派。因此，廊坊京御
房地产开发有限公司对该企业拥有实际控制
权，应将该企业纳入合并。
其余为镇江润丰企业管理有限公司占 80%
股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸
福产业新城投资有限公司推荐 2 人，镇江润丰
企业管理有限公司推荐 1 人，同时总经理和财
鼎兴产城（嘉善）企业管理有限公司 20.00
务负责人也由华夏幸福产业新城投资有限公
司委派。因此，华夏幸福产业新城投资有限公
司对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入
合并。
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2023 年年度报告
其余为中和华丰建设有限责任公司占 80%
股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸
福产业新城投资有限公司委派 2 人，中和华丰
建设有限责任公司委派 1 人，同时总经理和财
鼎泰产城（嘉善）企业管理有限公司 20.00
务负责人也由华夏幸福产业新城投资有限公
司委派。因此，华夏幸福产业新城投资有限公
司对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入
合并。
其余为上海海郊建设有限公司占 80%股
权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸福
产业新城投资有限公司委派 2 人，上海海郊建
鼎鸿产城（嘉善）企业管理有限公司 20.00 设有限公司委派 1 人，同时总经理和财务负责
人也由华夏幸福产业新城投资有限公司委派。
因此，华夏幸福产业新城投资有限公司对该企
业拥有实际控制权，应将该企业纳入合并。
其余为石家庄央拓企业管理有限公司占
70%股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华
夏幸福产业新城投资有限公司委派 2 人，石家
庄央拓企业管理有限公司委派 1 人，同时总经
鼎泰产城行唐企业管理有限公司 30.00
理和财务负责人也由华夏幸福产业新城投资
有限公司委派。因此，华夏幸福产业新城投资
有限公司对该企业拥有实际控制权，应将该企
业纳入合并。
其余为武汉林四房建设开发有限公司占
80%股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华
夏幸福产业新城投资有限公司委派 2 人，武汉
林四房建设开发有限公司委派 1 人，同时总经
鼎鸿产城（武汉新洲）企业管理有限公司 20.00
理和财务负责人也由华夏幸福产业新城投资
有限公司委派。因此，华夏幸福产业新城投资
有限公司对该企业拥有实际控制权，应将该企
业纳入合并。
其余为海绵山水（北京）建设工程有限公
司占 80%股权。公司董事会成员共 3 名，其中
由华夏幸福产业新城投资有限公司委派 2 人，
海绵山水（北京）建设工程有限公司委派 1 人，
鼎泰产城（江门）企业管理有限公司 20.00
同时总经理和财务负责人也由华夏幸福产业
新城投资有限公司委派。因此，华夏幸福产业
新城投资有限公司对该企业拥有实际控制权，
应将该企业纳入合并。
其余为河南扶春文化旅游开发有限公司
占 80%股权。公司董事会成员共 3 名，其中由
华夏幸福产业新城投资有限公司委派 2 人，河
南扶春文化旅游开发有限公司委派 1 人，同时
鼎泰产城（长葛市）企业管理有限公司 20.00
总经理和财务负责人也由华夏幸福产业新城
投资有限公司委派。因此，华夏幸福产业新城
投资有限公司对该企业拥有实际控制权，应将
该企业纳入合并。
其余为江苏梦泽建设有限公司占 80%股
权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸福
产业新城投资有限公司推荐 2 人，江苏梦泽建
鼎通产城（嘉善）企业管理有限公司 20.00 设有限公司推荐 1 人，同时总经理和财务负责
人也由华夏幸福产业新城投资有限公司委派。
因此，华夏幸福产业新城投资有限公司对该企
业拥有实际控制权，应将该企业纳入合并。
371 / 428
2023 年年度报告
其余为北京辰越木康科贸有限公司占
67.68%股权。公司董事会成员共 5 名，其中由
廊坊京御房地产开发有限公司推荐 3 人，北京
辰越木康科贸有限公司推荐 2 人，同时总经理
固安孔雀洲房地产开发有限公司 32.32
和财务负责人也由廊坊京御房地产开发有限
公司委派。因此，廊坊京御房地产开发有限公
司对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入
合并。
其余为北京达欧浩秦贸易有限公司占
69.85%股权。公司董事会成员共 5 名，其中由
廊坊京御房地产开发有限公司委派 3 人,北京
达欧浩秦贸易有限公司委派 2 人，同时总经理
新郑市裕坤苑房地产开发有限公司 30.15
和财务负责人也由廊坊京御房地产开发有限
公司委派。因此，廊坊京御房地产开发有限公
司对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入
合并。
其余为武汉奥誉置业有限公司占 65%股
权。公司董事会成员共 5 名，其中由廊坊京御
房地产开发有限公司委派 3 人,武汉奥誉置业
孝感裕恒房地产开发有限公司 35.00 有限公司委派 2 人，同时总经理和财务负责人
也由廊坊京御房地产开发有限公司委派。因
此，廊坊京御房地产开发有限公司对该企业拥
有实际控制权，应将该企业纳入合并。
其余为中粮地产（武汉）有限公司占 50%
股权。公司董事会成员共 5 名，其中由武汉裕
隆苑房地产开发有限公司委派 3 人,中粮地产
（武汉）有限公司委派 2 人，同时总经理和财
武汉裕顺房地产开发有限公司 50.00
务负责人也由武汉裕隆苑房地产开发有限公
司委派。因此，武汉裕隆苑房地产开发有限公
司对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入
合并。
其余为北京贯天德俊科贸有限公司占 73%
股权。公司董事会成员共 5 名，其中由廊坊京
御房地产开发有限公司委派 3 人,北京贯天德
大厂回族自治县裕鼎房地产开发有限公司 27.00 俊科贸有限公司委派 2 人，同时总经理和财务
负责人也由廊坊京御房地产开发有限公司委
派。因此，廊坊京御房地产开发有限公司对该
企业拥有实际控制权，应将该企业纳入合并。
其余为浙江善德建设有限公司占 80%股
权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸福
产业新城投资有限公司委派 2 人,浙江善德建
鼎达产城（嘉善）企业管理有限公司 20.00 设有限公司委派 1 人，同时总经理和财务负责
人也由华夏幸福产业新城投资有限公司委派。
因此，华夏幸福产业新城投资有限公司对该企
业拥有实际控制权，应将该企业纳入合并。
其余为浙江绍兴大地园艺有限公司占 80%
股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸
福产业新城投资有限公司委派 2 人,浙江绍兴
大地园艺有限公司委派 1 人，同时总经理和财
鼎达产城（绍兴柯桥）企业管理有限公司 20.00
务负责人也由华夏幸福产业新城投资有限公
司委派。因此，华夏幸福产业新城投资有限公
司对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入
合并。
372 / 428
2023 年年度报告
其余为东莞市明衜投资管理有限公司占
80%股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华
夏幸福产业新城投资有限公司委派 2 人,东莞
市明衜投资管理有限公司委派 1 人，同时总经
鼎鸿产城（江门）企业管理有限公司 20.00
理和财务负责人也由华夏幸福产业新城投资
有限公司委派。因此，华夏幸福产业新城投资
有限公司对该企业拥有实际控制权，应将该企
业纳入合并。
其余为嘉善恒云贸易有限公司占 68.01%
股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸
福产业新城投资有限公司委派 2 人,嘉善恒云
贸易有限公司委派 1 人，同时总经理和财务负
鼎凯产城（嘉善）企业管理有限公司 31.99
责人也由华夏幸福产业新城投资有限公司委
派。因此，华夏幸福产业新城投资有限公司对
该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入合
并。
其余为衡一建设集团有限公司占 80%股
权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸福
产业新城投资有限公司委派 2 人,衡一建设集
鼎凯产城（江门）企业管理有限公司 20.00 团有限公司委派 1 人，同时总经理和财务负责
人也由华夏幸福产业新城投资有限公司委派。
因此，华夏幸福产业新城投资有限公司对该企
业拥有实际控制权，应将该企业纳入合并。
其余为河南大山建筑工程有限公司占 80%
股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸
福产业新城投资有限公司委派 2 人,河南大山
建筑工程有限公司委派 1 人，同时总经理和财
鼎泰产城（新郑市）企业管理有限公司 20.00
务负责人也由华夏幸福产业新城投资有限公
司委派。因此，华夏幸福产业新城投资有限公
司对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入
合并。
其余为安徽诚杰建筑工程有限公司占 80%
股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸
福产业新城投资有限公司委派 2 人,安徽诚杰
建筑工程有限公司委派 1 人，同时总经理和财
鼎通产城（舒城）企业管理有限公司 20.00
务负责人也由华夏幸福产业新城投资有限公
司委派。因此，华夏幸福产业新城投资有限公
司对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入
合并。
其余为南京梅山建设发展有限公司占 80%
股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸
福产业新城投资有限公司委派 2 人,南京梅山
建设发展有限公司委派 1 人，同时总经理和财
鼎通产城南京企业管理有限公司 20.00
务负责人也由华夏幸福产业新城投资有限公
司委派。因此，华夏幸福产业新城投资有限公
司对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入
合并。
其余为南京兰丰建设工程有限公司占
64.52%股权。公司董事会成员共 3 名，其中由
华夏幸福产业新城投资有限公司委派 2 人,南
京兰丰建设工程有限公司委派 1 人，同时总经
来安鼎鸿产城企业管理有限公司 35.48
理和财务负责人也由华夏幸福产业新城投资
有限公司委派。因此，华夏幸福产业新城投资
有限公司对该企业拥有实际控制权，应将该企
业纳入合并。
373 / 428
2023 年年度报告
其余为北京辰越木康科贸有限公司占
38.87%股权、北京弘博瑞企业管理有限公司占
32.13%股权。公司董事会成员共 7 名，其中由
廊坊京御房地产开发有限公司委派 4 人，北京
辰越木康科贸有限公司委派 2 人，北京弘博瑞
固安孔雀海房地产开发有限公司 29.00
企业管理有限公司委派 1 人。同时总经理和财
务负责人也由廊坊京御房地产开发有限公司
委派。因此，廊坊京御房地产开发有限公司对
该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入合
并。
其余为北京聆智伟企业管理有限公司占
49.32% 股 权 、 宁 波 宏 可 意 科 技 有 限 公 司 占
20.68%股权。公司董事会成员共 5 名，其中由
廊坊京御房地产开发有限公司委派 3 人，北京
德清裕荣房地产开发有限公司 30.00 聆智伟企业管理有限公司委派 2 人，同时总经
理和财务负责人也由廊坊京御房地产开发有
限公司委派。因此，廊坊京御房地产开发有限
公司对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳
入合并。
其余为香河嘉华房地产开发有限公司占
30%股权、北京贯天德俊科贸有限公司占 30%股
权。公司董事会成员公司董事会成员共 5 名，
其中由廊坊京御房地产开发有限公司委派 3
大厂回族自治县裕坤房地产开发有限公司 40.00 人，北京贯天德俊科贸有限公司委派 2 人，同
时总经理和财务负责人也由廊坊京御房地产
开发有限公司委派。因此，廊坊京御房地产开
发有限公司对该企业拥有实际控制权，应将该
企业纳入合并。
其余为北京贯天德俊科贸有限公司占 73%
股权。公司董事会成员公司董事会成员共 5 名，
其中由廊坊京御房地产开发有限公司委派 3
人，北京贯天德俊科贸有限公司委派 2 人，同
南京裕鼎房地产开发有限公司 27.00
时总经理和财务负责人也由廊坊京御房地产
开发有限公司委派。因此，廊坊京御房地产开
发有限公司对该企业拥有实际控制权，应将该
企业纳入合并。
其余为安徽必胜工程建设有限公司占 80%
股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸
福产业新城投资有限公司委派 2 人,安徽必胜
工程建设有限公司委派 1 人，同时总经理和财
鼎鸿产城（舒城）企业管理有限公司 20.00
务负责人也由华夏幸福产业新城投资有限公
司委派。因此，华夏幸福产业新城投资有限公
司对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入
合并。
其余为北京达欧浩秦贸易有限公司占 70%
股权。公司董事会成员共 5 名，其中由廊坊京
御房地产开发有限公司委派 3 人,北京达欧浩
新郑市裕山轩房地产开发有限公司 30.00 秦贸易有限公司委派 2 人，同时总经理和财务
负责人也由廊坊京御房地产开发有限公司委
派。因此，廊坊京御房地产开发有限公司对该
企业拥有实际控制权，应将该企业纳入合并。
其余为浙江斯柯兰制冷科技有限公司占
80%股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华
夏幸福产业新城投资有限公司委派 2 人,浙江
斯柯兰制冷科技有限公司委派 1 人，同时总经
鼎凯产城（德清）企业管理有限公司 20.00
理和财务负责人也由华夏幸福产业新城投资
有限公司委派。因此，华夏幸福产业新城投资
有限公司对该企业拥有实际控制权，应将该企
业纳入合并。
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2023 年年度报告
其余为武汉合平时代企业管理有限公司
占 80%股权。公司董事会成员共 3 名，其中由
华夏幸福产业新城投资有限公司委派 2 人,武
汉合平时代企业管理有限公司委派 1 人，同时
鼎鸿产城（孝感）企业管理有限公司 20.00
总经理和财务负责人也由华夏幸福产业新城
投资有限公司委派。因此，华夏幸福产业新城
投资有限公司对该企业拥有实际控制权，应将
该企业纳入合并。
其余为安徽必胜工程建设有限公司占 80%
股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸
福产业新城投资有限公司委派 2 人,安徽必胜
工程建设有限公司委派 1 人，同时总经理和财
长丰鼎顺产城企业管理有限公司 20.00
务负责人也由华夏幸福产业新城投资有限公
司委派。因此，华夏幸福产业新城投资有限公
司对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入
合并。
其余为江阴市市政建设工程有限公司占
80%股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华
夏幸福产业新城投资有限公司委派 2 人江阴市
市政建设工程有限公司委派 1 人，同时总经理
长丰鼎达产城企业管理有限公司 20.00
和财务负责人也由华夏幸福产业新城投资有
限公司委派。因此，华夏幸福产业新城投资有
限公司对该企业拥有实际控制权，应将该企业
纳入合并。
其余为泰安华禾花木有限公司占 80%股
权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸福
产业新城投资有限公司委派 2 人,泰安华禾花
鼎凯产城（固安）企业管理有限公司 20.00 木有限公司委派 1 人，同时总经理和财务负责
人也由华夏幸福产业新城投资有限公司委派。
因此，华夏幸福产业新城投资有限公司对该企
业拥有实际控制权，应将该企业纳入合并。
其余为北京创恒通达市政工程有限公司
占 80%股权。公司董事会成员共 3 名，其中由
华夏幸福产业新城投资有限公司委派 2 人,北
京创恒通达市政工程有限公司委派 1 人，同时
鼎鸿产城（固安）企业管理有限公司 20.00
总经理和财务负责人也由华夏幸福产业新城
投资有限公司委派。因此，华夏幸福产业新城
投资有限公司对该企业拥有实际控制权，应将
该企业纳入合并。
其余为浙江恒立金属科技有限公司占 80%
股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸
福产业新城投资有限公司委派 2 人,浙江恒立
金属科技有限公司委派 1 人，同时总经理和财
鼎通产城（德清）企业管理有限公司 20.00
务负责人也由华夏幸福产业新城投资有限公
司委派。因此，华夏幸福产业新城投资有限公
司对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入
合并。
其余为武汉绿洲源建筑工程有限公司占
80%股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华
夏幸福产业新城投资有限公司委派 2 人,武汉
绿洲源建筑工程有限公司委派 1 人，同时总经
鼎通产城（武汉新洲）企业管理有限公司 20.00
理和财务负责人也由华夏幸福产业新城投资
有限公司委派。因此，华夏幸福产业新城投资
有限公司对该企业拥有实际控制权，应将该企
业纳入合并。
375 / 428
2023 年年度报告
其余为武汉绿洲源建筑工程有限公司占
80%股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华
夏幸福产业新城投资有限公司委派 2 人,武汉
绿洲源建筑工程有限公司委派 1 人，同时总经
鼎凯产城（武汉新洲）企业管理有限公司 20.00
理和财务负责人也由华夏幸福产业新城投资
有限公司委派。因此，华夏幸福产业新城投资
有限公司对该企业拥有实际控制权，应将该企
业纳入合并。
其余为武汉林四房建设开发有限公司占
80%股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华
夏幸福产业新城投资有限公司委派 2 人,武汉
林四房建设开发有限公司委派 1 人，同时总经
鼎通产城（团风）企业管理有限公司 20.00
理和财务负责人也由华夏幸福产业新城投资
有限公司委派。因此，华夏幸福产业新城投资
有限公司对该企业拥有实际控制权，应将该企
业纳入合并。
其余为安徽远成建设工程有限公司占 80%
股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸
福产业新城投资有限公司委派 2 人,安徽远成
建设工程有限公司委派 1 人，同时总经理和财
鼎达产城（舒城）企业管理有限公司 20.00
务负责人也由华夏幸福产业新城投资有限公
司委派。因此，华夏幸福产业新城投资有限公
司对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入
合并。
其余为武汉长江绿色工程科技股份有限
公司占 80%股权。公司董事会成员共 3 名，其
中由华夏幸福产业新城投资有限公司委派 2
人,武汉长江绿色工程科技股份有限公司委派
鼎达产城（江门）企业管理有限公司 20.00
1 人，同时总经理和财务负责人也由华夏幸福
产业新城投资有限公司委派。因此，华夏幸福
产业新城投资有限公司对该企业拥有实际控
制权，应将该企业纳入合并。
其余为江苏天朗建设工程有限公司占 80%
股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸
福产业新城投资有限公司委派 2 人,江苏天朗
建设工程有限公司委派 1 人，同时总经理和财
南京江宁鼎泰产城企业管理有限公司 20.00
务负责人也由华夏幸福产业新城投资有限公
司委派。因此，华夏幸福产业新城投资有限公
司对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入
合并。
其余为安徽远成建设工程有限公司占 80%
股权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸
福产业新城投资有限公司委派 2 人,安徽远成
建设工程有限公司委派 1 人，同时总经理和财
长丰鼎通产城企业管理有限公司 20.00
务负责人也由华夏幸福产业新城投资有限公
司委派。因此，华夏幸福产业新城投资有限公
司对该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入
合并。
其余为浙江万佳贸易有限公司占 80%股
权。公司董事会成员共 3 名，其中由华夏幸福
产业新城投资有限公司委派 2 人,浙江万佳贸
鼎顺产城（嘉善）企业管理有限公司 20.00 易有限公司委派 1 人，同时总经理和财务负责
人也由华夏幸福产业新城投资有限公司委派。
因此，华夏幸福产业新城投资有限公司对该企
业拥有实际控制权，应将该企业纳入合并。
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2023 年年度报告
其余为江苏省龙源润泽建工集团有限公
司占 80%股权。公司董事会成员共 3 名，其中
由华夏幸福产业新城投资有限公司委派 2 人,
江苏省龙源润泽建工集团有限公司委派 1 人，
鼎兴产城南京企业管理有限公司 20.00
同时总经理和财务负责人也由华夏幸福产业
新城投资有限公司委派。因此，华夏幸福产业
新城投资有限公司对该企业拥有实际控制权，
应将该企业纳入合并。
其余为蒲江众志城咨询管理有限公司占
50%股权。股东会会议由股东双方按照如下约
定比例行使表决权。蒲江众志城咨询管理有限
固安玉中房地产开发有限公司 50.00 公司享有 40%表决权，廊坊京御房地产开发有
限公司享有 60%表决权。因此，廊坊京御房地
产开发有限公司对该企业拥有实际控制权，应
将该企业纳入合并。
其余为北京荣达胜翔贸易有限公司占 70%
股权。股东会会议由股东双方按照如下约定比
例行使表决权。北京荣达胜翔贸易有限公司享
邯郸裕达房地产开发有限公司 30.00 有 30%表决权，廊坊京御房地产开发有限公司
享有 70%表决权。因此，廊坊京御房地产开发
有限公司对该企业拥有实际控制权，应将该企
业纳入合并。
其余为北京荣达胜翔贸易有限公司占 70%
股权。股东会会议由股东双方按照如下约定比
例行使表决权。北京荣达胜翔贸易有限公司享
邯郸裕泰房地产开发有限公司 30.00 有 30%表决权，廊坊京御房地产开发有限公司
享有 70%表决权。因此，廊坊京御房地产开发
有限公司对该企业拥有实际控制权，应将该企
业纳入合并。
其余为河南昌建地产有限公司占 50%股
权。公司董事会成员共 3 名，其中廊坊京御房
地产开发有限公司委派 2 人，北京蔚蓝海岸房
地产开发有限公司委派 1 人，同时总经理和财
武陟县裕景房地产开发有限公司 50.00
务负责人也由廊坊京御房地产开发有限公司
委派。因此，廊坊京御房地产开发有限公司对
该企业拥有实际控制权，应将该企业纳入合
并。
其余为北京蔚蓝海岸房地产开发有限公
司占 50%股权。公司董事会成员共 3 名，其中
廊坊京御房地产开发有限公司委派 2 人，北京
蔚蓝海岸房地产开发有限公司委派 1 人，同时
新郑市裕灿房地产开发有限公司 50.00
总经理和财务负责人也由廊坊京御房地产开
发有限公司委派。因此，廊坊京御房地产开发
有限公司对该企业拥有实际控制权，应将该企
业纳入合并。
其余为廊坊广域佳源房地产开发有限公
司占 80%股权。根据合作协议，廊坊广域茂源
房地产开发有限公司的所有印鉴、证照均由我
廊坊广域茂源房地产开发有限公司 20.00 方保管及使用，并且日常运营管理级财务报表
均由我方负责。因此，固安华御城房地产开发
有限公司对该企业拥有实际控制权，应将其纳
入合并。
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2023 年年度报告
其余为华夏幸福基业控股股份公司占
50.47%股权。公司董事会成员共 3 名，均由华
夏幸福基业股份有限公司委派，同时总经理和
精诚共创贰号（廊坊）企业管理有限公司 49.53 财务负责人也由华夏幸福基业股份有限公司
委派。因此，幸福精选(廊坊)企业管理有限公
司对该企业拥有实际控制权，应将其纳入合
并。
其余为北京誉沃翔企业管理有限公司占
73%股权。公司董事会成员共 4 名，其中廊坊
京御房地产开发有限公司委派 2 人，同时总经
大厂回族自治县裕仁房地产开发有限公司 27.00 理和财务负责人也由廊坊京御房地产开发有
限公司司委派。因此，廊坊京御房地产开发有
限公司对该企业拥有实际控制权，应将其纳入
合并。
持股比 持有半数以上表决权但不控制被投资单
公司名称
例(%) 位未纳入合并范围的原因
根据章程规定，公司对被投资单位不能实
苏州火炬创新创业孵化管理有限公司
51.00 施控制，与其他股东共同控制被投资单位
根据章程规定，公司对被投资单位不能实
南京空港会展投资管理有限公司
51.00 施控制，与其他股东共同控制被投资单位
非全资子公司的主要财务信息
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
名称 是否纳入合并 纳入合并范围的依据
嘉兴华夏幸福壹号投资合伙企业 根据合伙协议，公司作为 GP，实质控制
是
（有限合伙） 该合伙企业
嘉兴华夏幸福贰号投资合伙企业 根据合伙协议，公司作为 GP，实质控制
是
（有限合伙） 该合伙企业
华夏幸福（廊坊）新兴产业股权投 根据合伙协议，公司作为 GP，实质控制
是
资基金中心（有限合伙） 该合伙企业
嘉兴华夏幸福叁号投资合伙企业 根据合伙协议，公司作为 GP，实质控制
是
（有限合伙） 该合伙企业
嘉兴华夏幸福肆号投资合伙企业 根据合伙协议，公司作为 GP，实质控制
是
（有限合伙） 该合伙企业
嘉兴华夏幸福伍号投资合伙企业 根据合伙协议，公司作为 GP，实质控制
是
（有限合伙） 该合伙企业
嘉兴华夏幸福陆号投资合伙企业 根据合伙协议，公司作为 GP，实质控制
是
（有限合伙） 该合伙企业
嘉兴华夏幸福柒号投资合伙企业 根据合伙协议，公司作为 GP，实质控制
是
（有限合伙） 该合伙企业
北京华夏幸福投资基金管理中心 根据合伙协议，公司作为 GP，实质控制
是
（有限合伙） 该合伙企业
北京华夏幸福产业投资基金（有 根据合伙协议，公司作为 GP，实质控制
是
限合伙） 该合伙企业
华夏幸福产业新城（固安）壹号投 根据合伙协议，公司作为 GP，实质控制
是
资基金（有限合伙） 该合伙企业
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2023 年年度报告
蒲江誉诺焯企业管理合伙企业 根据合伙协议，公司作为 GP，实质控制
是
（有限合伙） 该合伙企业
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
无
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东 本期向少数股
本期归属于少数股东的
子公司名称 持股 东宣告分派的 期末少数股东权益余额
损益
比例 股利
固安孔雀洲房地产开
67.68% -24,999,982.04 1,165,899,234.48
发有限公司
嘉善裕辰房地产开发
49.90% 157,298,584.76 629,001,695.21
有限公司
固安孔雀海房地产开
71.00% -3,314,810.70 1,950,647,904.93
发有限公司
固安裕坤房地产开发
49.00% -6,233,452.10 616,844,307.17
有限公司
合计
/ 122,750,339.92 4,362,393,141.79
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称 流动 非流动 资产 流动 非流动 负债 流动 非流动 资产 流动 非流动 负债
资产 资产 合计 负债 负债 合计 资产 资产 合计 负债 负债 合计
固安孔雀洲房地 441, 7,250. 449, 152, 124,40 276, 546, - 546, 255, 111,23 366,
产开发有限公司 832. 58 083. 412. 4.50 816. 457. 457. 694. 2.60 926.
70 28 35 85 94 94 08 68
嘉善裕辰房地产 149, 161.56 149, 23,8 - 23,8 327, 2,667. 330, 234, 845.25 235,
开发有限公司 746. 907. 55.2 55.2 647. 68 315. 940. 785.
17 73 8 8 91 59 65 90
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2023 年年度报告
固安孔雀海房地 400, 2,232. 402, 122, 5,782. 128, 384, 1,995. 386, 110, 1,043. 111,
产开发有限公司 747. 97 980. 458. 73 241. 396. 80 392. 142. 96 186.
52 49 62 35 87 67 69 65
固安裕坤房地产 193, 1,689. 194, 68,7 318.83 69,0 205, 1,264. 206, 78,9 317.77 79,3
开发有限公司 223. 27 912. 07.5 26.4 202. 16 466. 89.6 07.4
72 99 7 0 00 16 7 4
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益 经营活动 营业收 综合收益 经营活动
营业收入 净利润 净利润
总额 现金流量 入 总额 现金流量
固安孔雀洲
房地产开发 136,385.16 -7,264.83 -7,264.83 -3,693.85 - -4,360.20 -4,360.20 -144.15
有限公司
嘉善裕辰房
地产开发有 208,374.21 31,522.76 31,522.76 -710.01 - -13.48 -13.48 -6.67
限公司
固安孔雀海
-
房地产开发 - -466.87 -466.87 951.54 - -244.74 -244.74
1,045.64
有限公司
固安裕坤房
地产开发有 - -1,272.13 -1,272.13 -671.94 - -602.55 -602.55 -341.58
限公司
其他说明：
无
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用 □不适用
(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用
本公司购买肥东裕泰房地产开发有限公司少数股东股权 73%，购买后本公司持有肥东裕泰房地产
开发有限公司股权 100.00%。
(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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2023 年年度报告
肥东裕泰房地产开发有限公司
购买成本/处置对价
--现金 532,757,592.59
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计 532,757,592.59
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净 430,108,634.49
资产份额
差额 102,648,958.10
其中：调整资本公积 -102,648,958.10
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
合营企业 持股比例(%) 对合营企业或联
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
业名称 直接 间接 计处理方法
河北新型
河北省廊
显示产业 股权投
河北省廊坊 坊市固安
发展基金 资、项目 29.69 权益法
市 县新兴产
（有限合 投资
业示范区
伙）
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无
(2). 重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
河北新型显示产业 河北新型显示产业 河北新型显示产业 河北新型显示产
发展基金（有限合 发展基金（有限合 发展基金（有限合 业发展基金（有
伙） 伙） 伙） 限合伙）
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2023 年年度报告
流动资产 625,702,540.15 613,480,031.23
非流动资产 6,593,639,137.10 8,848,389,326.17
资产合计 7,219,341,677.25 9,461,869,357.40
流动负债 5,000.00 5,000.00
非流动负债
负债合计 5,000.00 5,000.00
少数股东权
益
归属于母公
7,219,336,677.25 9,461,864,357.40
司股东权益
按持股比例
计算的净资 2,143,644,858.91 2,809,227,527.71
产份额
调整事项
--商誉
-- 内 部 交 易
未实现利润
--其他 47,945,960.64
对联营企业
权益投资的 2,143,644,858.91 2,857,173,488.35
账面价值
存在公开报
价的联营企
业权益投资
的公允价值
营业收入
- -
净利润
1,370,824,616.74 608,361,162.65
终止经营的
净利润
其他综合收
益
综合收益总 - -
额 1,370,824,616.74 608,361,162.65
本年度收到
的来自联营
企业的股利
其他说明
无
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
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2023 年年度报告
合营企业：
投资账面价值合计 709,859,360.37 721,760,021.29
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -5,780,660.92 -11,413,402.51
--其他综合收益
--综合收益总额 -5,780,660.92 -11,413,402.51
联营企业：
投资账面价值合计 2,220,442,804.10 2,435,501,885.60
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -55,812,478.14 -112,460,697.86
--其他综合收益 1,930,364.18 -12,374,511.21
--综合收益总额 -53,882,113.96 -124,835,209.07
其他说明
无
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
√适用 □不适用
（1）公司下属子公司环球产业投资有限公司作为有限合伙人，出资 5,000 万美元，折合人民
币 323,005,000.00 元认缴一九五五资本中国基金（以下简称“中国基金”）的财产份额。中
国基金普通合伙人为一家注册在美国特拉华州的有限责任公司，其核心团队成员均具有在国
际一流基金公司任职多年的投资工作经验。中国基金存续期为 7 年，自基金成立之日起前四
年为认缴期。普通合伙人有权决定将基金存续期延长 12 个月以有序终止基金并清算资产，延
期次数不超过两次。中国基金的主要投资方向为有潜在可能在中国实现产业化或商业化的创
新型技术公司，重点包括能源和环保、医疗服务、食品和农业、教育、人口老龄化等领域。
闲置资金可用于对优质证券进行短期投资。
（2）公司下属子公司环球产业投资有限公司作为有限合伙人，出资 3,000 万美元，折合人民
币 193,803,000.00 元认缴一九五五资本基金 1（以下简称“资本基金 1”）的财产份额。资
本基金 1 普通合伙人为一家注册在美国特拉华州的有限责任公司，其核心团队成员具有在国
际一流基金公司任职多年的投资工作经验。资本基金 1 存续期限 10 年，自成立之日起前 5 年
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2023 年年度报告
为出资期；但普通合伙人有权决定将基金存续期延长 12 个月以有序终止基金并清算资产，延
期次数不超过两次。资本基金 1 的主要投资方向为对有潜力开发变革性产品和服务，有可能
形成重大生产能力的前瞻性、创新型高科技公司（或团队）进行风险投资，私募投资和其他
股权投资，重点包括能源和环保、医疗服务、食品和农业、教育、人口老龄化等领域。闲置
资金可用于对优质证券进行短期投资。
（3）2016 年 11 月 30 日，公司间接控股子公司华夏幸福（北京）股权投资管理有限公司、三
浦威特园区建设发展有限公司及廊坊市高科创新创业投资有限公司、河北省科技投资中心四
方签订《三浦科创固安科技股权投资基金中心（有限合伙）合伙协议》，依据协议约定华夏
幸福（北京）股权投资管理有限公司出资 100 万元、三浦威特园区建设发展有限公司出资
10,000 万元、廊坊市高科创新创业投资有限公司 5,000 万元、河北省科技投资中心出资 5,000
万元共同设立有限合伙企业三浦科创固安科技股权投资基金中心。
（4）2016 年 12 月，公司间接控股子公司华夏幸福产业投资有限公司、大厂回族自治县鼎鸿
投资开发有限公司、华夏幸福（北京）股权投资管理有限公司与河北省冀财产业引导股权投
资基金有限公司、大厂回族自治县富民产业发展投资基金有限公司签订《京津冀华夏冀财大
厂影视产业基金（有限合伙）合伙协议》，依据协议约定华夏幸福产业投资有限公司出资 1040
万元、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司出资 480 万元、华夏幸福（北京）股权投资管
理有限公司出资 280 万元、河北省冀财产业引导股权投资基金有限公司出资 1000 万元、大厂
回族自治县富民产业发展投资基金有限公司出资 1400 万元共同设立有限合伙企业京津冀华
夏冀财大厂影视发展基金。
6、 其他
□适用 √不适用
十一、 政府补助
1、 报告期末按应收金额确认的政府补助
□适用 √不适用
未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因
□适用 √不适用
2、 涉及政府补助的负债项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计
本期新 与资产
财务报 入营业 本期转入其他 本期其
期初余额 增补助 期末余额 /收益
表项目 外收入 收益 他变动
金额 相关
金额
固安肽
谷生物
医药研
发基地
与资产
实验共 2,298,667.44 2,298,667.44
相关
用服务
平台
（注
1）
384 / 428
2023 年年度报告
省级众
创空间
与资产
经费 2,800,000.00 2,800,000.00
相关
（注
2）
文安县
财政局
院士工
与资产
作站补 100,000.00 100,000.00
相关
贴款
（注
3）
博士后
项目补 与资产
115,084.50 115,084.50
助（注 相关
4）
农业科
技园区
科技奖 与资产
23,333.51 23,333.51 -
励资金 相关
（注
5）
大厂影
视众创
空间奖 与资产
励资金 300,000.00 300,000.00
相关
（注
6）
合计 5,637,085.45 2,422,000.95 3,215,084.50 /
3、 计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 本期发生额 上期发生额
税费返还 9,373,225.95 2,643,420.21
稳岗补贴 2,709,795.24 8,624,534.47
项目发展资金 2,298,667.44
项目补助资金 2,154,200.00
创业生态扶持补助 1,060,000.00
军人补贴 845,711.60 1,579,499.88
专精特新补助 300,000.00
社区红黑榜奖励 250,283.03
院士工作站补贴 100,000.00
发改委增长补贴 100,000.00
高新技术企业培育资助 100,000.00
研发资助 100,000.00 661,300.00
垃圾临堆点补助 99,056.60
385 / 428
2023 年年度报告
残疾人补助 61,395.31
企业培育发展专项补助资金 50,000.00 150,000.00
企业扶持资金 30,000.00
研发投入补助 28,581.98
农业科技园区科技奖励资金 23,333.51 39,999.96
招商引资目标考核经费 20,000.00
残疾人超比例奖励资金 15,506.80 12,972.10
社区文明创建奖金 4,000.00
防护用品支持资金 25,068.00
高新技术企业培育资助资金 200,000.00
消防大赛奖补资金 5,000.00
优秀小区奖励资金 740,188.72
“四上企业”奖励资金 9,433.96
返还证书补贴 2,000.00
大气污染治理环保补贴 4,235,787.00
统计入库补贴 50,000.00
合计 19,723,757.46 18,979,204.30
其他说明：
无
十二、 与金融工具相关的风险
1、 金融工具的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项等，各项金融工具的详细情况说明见
本附注“七、合并报表主要项目注释”。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风
险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述
风险控制在限定的范围之内。
1、各类风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩
的负面影响降低到最低水平，使股东及其它权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本
公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进
行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
（1）市场风险
①汇率风险
本公司承受汇率风险主要与美元有关，除本公司的几个下属子公司以美元、印尼盾等计价外，
本公司的其它主要业务活动以人民币计价结算。于 2023 年 12 月 31 日，除下表所述资产及负债外
币对应的人民币余额外，本公司的资产及负债均为人民币余额。该等外币余额的资产和负债产生
的汇率风险可能对本公司的经营业绩产生影响。
期末余额 期初余额
项目
(人民币) (人民币)
货币资金
其中：美元 186,672,693.34 777,210,122.56
新加坡元 4,853,861.27 6,132,148.73
印度尼西亚盾 151,615,678.99 288,441,705.72
越南盾 29,137,465.59 102,326,897.05
欧元 41,445.10 54,222.43
386 / 428
2023 年年度报告
菲律宾比索 13,932.50 13,779.33
港币 42,958.02 10,629.72
缅甸币 8.46 9,253.71
英镑 58,767.33 -
其他货币资金-印度尼西亚盾 165,764,310.02 175,974,625.07
应收账款
其中：越南盾 28,127,600.69 27,781,175.80
印度尼西亚盾 6,663,098.27 78,272,088.03
其他应收款
其中：美元 8,036,165.42 70,608,815.83
新加坡元 656,939.73 780,944.62
印度尼西亚盾 244,442,278.10 236,037,556.88
越南盾 11,490,163.94 11,395,087.06
其他非流动金融资产-印度尼西亚盾 9,139,805.46 6,298,184.73
应付利息-美元 4,325,051,647.77 6,052,085,483.62
应付账款
其中：印度尼西亚盾 130,790.31 142,578.00
越南盾 5,062,530.14 15,898,325.43
美元 434.00 426.76
缅甸币 - 9,038.51
其他应付款
其中：新加坡元 33,755.37 1,250,565.41
越南盾 626,207,063.18 661,859,514.58
印度尼西亚盾 93,165,421.65 129,597,464.95
美元 372,352,464.75 17,424,196.00
菲律宾比索 - 73,750.00
英镑 - 41,970.50
港币 - 150,744.38
欧元 - 334,030.50
长期借款-美元 - 118,310,868.72
长期应付债券-美元 28,535,919,665.64 32,126,754,536.81
短期应付债券-美元 - 2,367,964,000.00
本公司密切关注汇率变动对本公司的影响。
于2023年12月31日，在所有其他变量保持不变的情况下，如果人民币对美元升值或贬值50个
基点，则公司净利润或其他综合收益将变动123,894,807.58元。
于2023年12月31日，在所有其他变量保持不变的情况下，如果人民币对印度尼西亚盾升值或
贬值50个基点，则公司净利润或其他综合收益将变动1,816,233.60元。
于2023年12月31日，在所有其他变量保持不变的情况下，如果人民币对越南盾升值或贬值50
个基点，则公司净利润或其他综合收益将变动2,109,428.86元。
于2023年12月31日，在所有其他变量保持不变的情况下，如果人民币对新加坡元升值或贬值
50个基点，则公司净利润或其他综合收益将变动20,538.92元。
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2023 年年度报告
②利率风险
本公司面临的利率风险主要来源于银行借款、信托借款、应付债券等有息债务。公司通过建
立良好的银企关系，对授信额度、授信品种以及授信期限进行合理的设计，保障银行授信额度充
足，满足公司各类短期融资需求。并且通过缩短单笔借款的期限，特别约定提前还款条款，合理
降低利率波动风险。
于 2023 年 12 月 31 日，在其他变量保持不变的情况下，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下
降 50 个基点，则本公司财务费用或存货将变动 143,617,532.17 元。
③价格风险
本公司以市场价格销售房地产商品，因此受到此等价格波动的影响。
（2）信用风险
于2023年12月31日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未
能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账
面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而
改变。
为降低信用风险，本公司成立专门部门确定信用额度、进行信用审批，并执行其它监控程序
以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的
回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。应收账款前五名客户全
部为政府单位，金额为26,414,700,125.70元，信用风险较低,但公司从谨慎性角度出发，按照预
期损失风险情况对应收政府款项计提了相应的坏账准备。
（3）流动风险
流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方法是确
保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信誉造成损害。
本公司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。本公司管理层对银行借款的使用情况进
行监控并确保遵守借款协议。同时与金融机构进行融资磋商，以保持一定的授信额度，减低流动
性风险。
2、 套期
(1) 公司开展套期业务进行风险管理
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(2) 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(3) 公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
3、 金融资产转移
(1) 转移方式分类
□适用 √不适用
(2) 因转移而终止确认的金融资产
□适用 √不适用
(3) 继续涉入的转移金融资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
十三、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公 第三层次公允价值
合计
允价值计量 允价值计量 计量
一、持续的公允
价值计量
（一）交易性金融资
产
1.以公允价值计量且
变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2.指定以公允价值计
量且其变动计入当期
损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具
投资
（四）投资性房地产 2,577,446,160.53 2,577,446,160.53
1.出租用的土地使用
权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后
转让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
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2023 年年度报告
（六）其他非流动金
融资产
1.以公允价值计量且
其变动计入---当期
损益的金融资产
（1）债务工具投资 839,431,905.35 839,431,905.35
（2）权益工具投资 324,333,075.26 324,333,075.26
持续以公允价值
3,741,211,141.14 3,741,211,141.14
计量的资产总额
（六）交易性金融负
债
1.以公允价值计量且
变动计入当期损益的
金融负债
其中：发行的交易性
债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值
计量且变动计入当期
损益的金融负债
持续以公允价值
计量的负债总额
二、非持续的公
允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价
值计量的资产总额
非持续以公允价
值计量的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
公司委托北京高力国际土地房地产资产评估有限公司对投资性房地产公允价值进行评估。估
值采用收益法、比较法进行估价。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价
值得到估价对象价值或价格。比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比
较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格。
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2023 年年度报告
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏
感性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的
政策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收款项、短期借款、应付款项、
长期借款、应付债券和长期应付款等，其账面价值与公允价值差异均很小。
9、 其他
□适用 √不适用
十四、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
华夏幸福基业控
固安 投资 105,000 13.29 13.29
股股份公司
本企业的母公司情况的说明
无
本企业最终控制方是王文学先生且王文学先生担任公司董事长。
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本企业子公司的情况详见附注十、1、在子公司中的权益
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业
√适用 □不适用
本企业重要的合营或联营企业详见附注十、3、在合营企业或联营企业中的权益
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2023 年年度报告
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
和光致成（深圳）商业管理有限公司 联营企业
幸福蛮蛮（温州）产业发展有限公司 联营企业
南京空港会展投资管理有限公司 联营企业
大厂回族自治县裕锦房地产开发有限公司 联营企业
武汉裕达润房地产开发有限公司 联营企业
上海宏士达房地产开发有限公司 联营企业
廊坊市孔雀洲房地产开发有限公司 联营企业
武汉裕灿房地产开发有限公司 联营企业
成都花悦府房地产开发有限公司 联营企业
三浦科创固安科技股权投资基金中心（有限合伙） 联营企业
霸州市孔雀湖房地产开发有限公司 联营企业
大厂回族自治县裕景房地产开发有限公司 联营企业
大厂回族自治县裕达房地产开发有限公司 联营企业
涿州裕泰房地产开发有限公司 联营企业
廊坊惠佳房地产开发有限公司 联营企业
来安裕隆房地产开发有限公司 联营企业
嘉兴融光房地产开发有限公司 联营企业
嘉兴裕荣房地产开发有限公司 联营企业
惠州市华昇产业园运营有限公司 联营企业
武汉裕中丰房地产开发有限公司 合营企业
武汉裕辰房地产开发有限公司 合营企业
成都坤林产业园开发有限公司 合营企业
苏州火炬创新创业孵化管理有限公司 合营企业
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
知合控股有限公司 实际控制人控制的企业
北京庖丁资产管理有限公司 实际控制人控制的企业
太库科技创业发展有限公司 实际控制人控制的企业
北京东方银联投资管理有限公司 实际控制人控制的企业
华夏幸福基业控股股份公司北京管理咨询分公司 实际控制人控制的企业
河北博士后创业股权投资基金（有限合伙） 实际控制人控制的企业
中国平安人寿保险股份有限公司 持股 5%以上股东
北京物盛科技有限公司 持股 5%以上股东一致行动人
九州纵横城际铁路投资有限公司 关联自然人担任董事的企业
誉诺焯（固安）企业管理有限公司 关联自然人担任董事的企业
上海新城万嘉房地产有限公司 合作方
浙江奥盈房地产有限公司 合作方
上海辰景企业发展有限公司 合作方
北京聆智伟企业管理有限公司 合作方
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2023 年年度报告
北京蔚蓝海岸房地产开发有限公司 合作方
镇江润丰企业管理有限公司 合作方
上海海郊建设有限公司 合作方
石家庄央拓企业管理有限公司 合作方
湖州领航水利建设有限公司 合作方
武汉林四房建设开发有限公司 合作方
海绵山水（北京）建设工程有限公司 合作方
杭州宝元启成建设工程有限公司 合作方
河南扶春文化旅游开发有限公司 合作方
江苏梦泽建设有限公司 合作方
安徽诚杰建筑工程有限公司 合作方
南京梅山建设发展有限公司 合作方
安徽必胜工程建设有限公司 合作方
江阴市市政建设工程有限公司 合作方
安徽远成建设工程有限公司 合作方
中粮地产（武汉）有限公司 合作方
大悦城控股集团股份有限公司 合作方
武汉奥誉置业有限公司 合作方
武汉联创汇智置业有限公司 合作方
常州市卓鼎房地产有限公司 合作方
北京贯天德俊科贸有限公司 合作方
北京达欧浩秦贸易有限公司 合作方
西安泽川鼎龙商业运营合伙企业（有限合伙） 合作方
西安天恒尚诚企业管理咨询有限公司 合作方
卓越置业集团有限公司 合作方
南京市下关城市建设开发（集团）有限公司 合作方
南京江雁运昌企业管理有限公司 合作方
南京银嘉洛企业管理有限公司 合作方
南京东原睿升信息科技有限公司 合作方
弘阳置地（集团）有限公司 合作方
苏州奥韵置业有限公司 合作方
上海招商置业有限公司 合作方
上海麦鹏置业有限公司 合作方
江西中奥置业有限公司 合作方
上海盛垦实业有限公司 合作方
上海骏泰房地产开发有限公司 合作方
海门坤万置业有限公司 合作方
邯郸邯雅房地产开发有限公司 合作方
北京雅信房地产开发有限公司 合作方
北京辰越木康科贸有限公司 合作方
北京弘博瑞企业管理有限公司 合作方
佳兆业地产（北京）有限公司 合作方
中粮地产（北京）有限公司 合作方
卓越置业集团（南京）有限公司 合作方
北京象地房地产开发有限公司 合作方
武汉保裕置业有限公司 合作方
香河嘉华房地产开发有限公司 合作方
江苏省龙源润泽建工集团有限公司 合作方
东莞市明衜投资管理有限公司 合作方
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2023 年年度报告
武陟县裕禧置业有限公司 合作方
宁波宏可意科技有限公司 合作方
北京泰元非常道管理咨询有限公司 合作方
浙江善德建设有限公司 合作方
南京银城房地产开发有限公司 合作方
东阳耀炜投资有限公司 合作方
天津雅颂房地产开发有限公司 合作方
河南昌建地产有限公司 合作方
南京银嘉源企业管理有限公司 合作方
衡一建设集团有限公司 合作方
浙江绍兴大地园艺有限公司 合作方
泰安华禾花木有限公司 合作方
北京创恒通达市政工程有限公司 合作方
武汉广武建设集团有限公司 合作方
北京荣达胜翔贸易有限公司 合作方
中绿世纪新能源投资有限责任公司 合作方
浙江恒立金属科技有限公司 合作方
孝感市长兴投资有限公司 合作方
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
获批的交易 是否超过交易
关联交易内
关联方 本期发生额 额度（如适 额度（如适 上期发生额
容
用） 用）
上海新城万嘉房地
咨询服务 6,598,602.71
产有限公司（注 1）
华夏幸福基业控股
股份公司北京管理 车辆租赁 1,278,514.85 1,145,700.00
咨询分公司（注 2）
北京东方银联投资
车辆租赁 878,495.58 1,209,700.00
管理有限公司（注 3）
浙江奥盈房地产有
咨询服务 909,622.62
限公司（注 4）
和光致成（深圳）商
委托管理服
业管理有限公司（注 18,601,784.58
务
5）
上海辰景企业发展
咨询服务 2,311,320.69
有限公司（注 6）
幸福蛮蛮（温州）产
业发展有限公司（注 咨询服务 262,135.93
7）
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
知合控股有限公司（注 8） 提供物业管理服务 36,568.42 88,026.29
南京空港会展投资管理有限
提供物业管理服务 21,792.48
公司（注 9）
武汉裕中丰房地产开发有限
销售代理 58,867.92 2,478,017.34
公司（注 10）
武汉裕辰房地产开发有限公 提供物业管理/销售
1,564,993.63 58,018.87
司（注 11） 代理服务
北京物盛科技有限公司（注
提供物业管理服务 1,857,529.42 2,800,000.00
12）
中国平安人寿保险股份有限
代建管理费 1,129,736.14
公司（注 13）
大厂回族自治县裕锦房地产 提供物业管理/销售
736,880.77
开发有限公司（注 14） 代理服务
武汉裕达润房地产开发有限
提供物业管理服务 1,494,818.66
公司（注 15）
上海宏士达房地产开发有限 提供物业管理/销售
1,277,836.40
公司（注 16） 代理服务
和光致成（深圳）商业管理有
咨询服务 212,264.15
限公司（注 17）
廊坊市孔雀洲房地产开发有
咨询服务 1,320,754.68
限公司（注 18）
成都坤林产业园开发有限公
提供物业管理服务 123,900.45
司（注 19）
华夏幸福基业控股股份公司
自有车辆销售 588,349.51
北京管理咨询分公司（注 20）
北京东方银联投资管理有限
自有车辆销售 392,233.01
公司（注 21）
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
注 1：上海新城万嘉房地产有限公司为本公司的合作方，公司与上海新城万嘉房地产有限公司签
订《项目运营服务协议》，报告期内交易额为 0 元；
注 2：华夏幸福基业控股股份公司北京管理咨询分公司是公司的母公司的分公司，根据《上海证
券交易所股票上市规则》10.1.3 条第（二）款的规定，公司与华夏幸福基业控股股份公司北京管
理咨询分公司存在关联关系。公司与华夏幸福基业控股股份公司北京管理咨询分公司签订《车辆
租赁合同》，报告期内确认交易额为 1,278,514.85 元；
注 3：公司与北京东方银联投资管理有限公司实际控制人均为王文学先生，根据《上海证券交易
所股票上市规则》10.1.3 条第（二）款的规定，公司与北京东方银联投资管理有限公司存在关联
关系。公司与北京东方银联投资管理有限公司签订《车辆租赁合同》，报告期内确认交易金额为
878,495.58 元；
注 4：浙江奥盈房地产有限公司为本公司的合作方，公司与浙江奥盈房地产有限公司签订《项目
运营服务协议》，报告期内交易额为 909,622.62 元；
注 5：和光致成（深圳）商业管理有限公司是公司的联营公司，公司与和光致成（深圳）商业管理
有限公司签订《委托管理服务协议》《咨询服务协议》，报告期内确认交易额为 18,601,784.58
元；
注 6：上海辰景企业发展有限公司是本公司的合作方，公司与上海辰景企业发展有限公司签订《咨
询顾问服务合同》，报告期内交易额为 2,311,320.69 元；
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2023 年年度报告
注 7：幸福蛮蛮（温州）产业发展有限公司是公司的联营公司，公司与幸福蛮蛮（温州）产业发展
有限公司签订《委托服务协议》，报告期内确认交易额为 262,135.93 元；
注 8：公司与知合控股有限公司实际控制人均为王文学先生，根据《上海证券交易所股票上市规
则》10.1.3 条第（二）款的规定，公司与知合控股有限公司存在关联关系。公司与知合控股有限
公司签订《办公区保洁项目服务委托合同》，报告期内交易金额为 36,568.42 元；
注 9：南京空港会展投资管理有限公司是公司的联营公司，公司与南京空港会展投资管理有限公
司签订《委托合同之补充协议》，报告期内确认交易金额为 0 元；
注 10：武汉裕中丰房地产开发有限公司是公司的合营公司，公司与武汉裕中丰房地产开发有限公
司签订《营销策划及销售代理合同》,报告期内确认交易额为 58,867.92 元；
注 11：武汉裕辰房地产开发有限公司是公司的合营公司，公司与武汉裕辰房地产开发有限公司签
订《北辰项目销售代理合同》及《北辰-孔雀洲项目售楼部物业服务合同》，报告期内确认交易额
为 1,564,993.63 元；
注 12：北京物盛科技有限公司为公司持股 5%以上股东平安人寿控制的法人主体，公司与北京物盛
科技有限公司签订《北京丽泽平安幸福中心项目竣工备案前期物业服务结算协议》，报告期内交
易额为 1,857,529.42 元；
注 13：华夏幸福（深圳）运营管理有限公司与中国平安人寿保险股份有限公司、北京物盛科技有
限公司签署《北京丽泽商贸区 D-03、D-04 不动产项目代建协议》，报告期交易金额 1,129,736.14
元；
注 14：大厂回族自治县裕锦房地产开发有限公司是公司的联营公司，公司与大厂回族自治县裕锦
房地产开发有限公司签订《潮白河孔雀城大厂窄坡 166 亩项目营销策划及销售代理合同》及《潮
白河孔雀城（营销）示范区服务委托合同（裕锦）之补充协议》,报告期内确认交易额为 736,880.77
元；
注 15：武汉裕达润房地产开发有限公司是公司的联营公司，公司与武汉裕达润房地产开发有限公
司签订《武汉市前期物业服务合同（问津兰亭玲珑府 4 期）》,报告期内确认交易额为 1,494,818.66
元；
注 16：上海宏士达房地产开发有限公司是公司的联营公司，公司与上海宏士达房地产开发有限公
司签订《上海惠南示范区项目服务委托合同》、《营销策划及销售代理合同》，报告期内确认交
易额为 1,277,836.40 元；
注 17：和光致成（深圳）商业管理有限公司是公司的联营公司，公司与和光致成（深圳）商业管
理有限公司签订《信息化系统共享及委托服务合同》，报告期内确认交易额为 212,264.15 元；
注 18：廊坊市孔雀洲房地产开发有限公司是公司的联营公司，公司与廊坊市孔雀洲房地产开发有
限公司签订《项目管理服务委托协议》，报告期内确认交易额为 1,320,754.68 元；
注 19：成都坤林产业园开发有限公司是公司的合营公司，公司与成都坤林产业园开发有限公司签
订《蒲江智能制造装备产业港物业管理服务合同》，报告期内确认交易额为 123,900.45 元；
注 20：华夏幸福基业控股股份公司是公司的母公司，根据《上海证券交易所股票上市规则》10.1.3
条第（二）款的规定，公司与华夏幸福基业控股股份公司存在关联关系。公司与华夏幸福基业控
股股份公司签订《旧机动车买卖合同》，报告期内确认交易额为 588,349.51 元；
注 21：公司与北京东方银联投资管理有限公司实际控制人均为王文学先生，根据《上海证券交易
所股票上市规则》10.1.3 条第（二）款的规定，公司与北京东方银联投资管理有限公司存在关联
关系。公司与北京东方银联投资管理有限公司签订《旧机动车买卖合同》，报告期内确认交易金
额为 392,233.01 元；
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
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□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
华夏幸福基业控股
租赁办公区 12,286.64
股份公司（注 22）
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本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
简化处理的短期租赁和低 未纳入租赁负债计
承担的租赁负债利
价值资产租赁的租金费用 量的可变租赁付款 支付的租金 增加的使用权资产
租赁资产 息支出
出租方名称 （如适用） 额（如适用）
种类
本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发
本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
生额 生额 生额 生额 生额 生额
北京庖丁资产
租赁办公
管理有限公司 114,636.08 446,556.60 114,636.08 446,556.60
区
（注 23）
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
注 22：华夏幸福基业控股股份公司是公司的母公司，根据《上海证券交易所股票上市规则》10.1.3 条第（二）款的规定，公司与华夏幸福基业控股股份
公司存在关联关系。公司与华夏幸福基业控股股份公司签订《房屋租赁合同》，报告期内确认交易额为 12,286.64 元；
注 23：公司与北京庖丁资产管理有限公司实际控制人均为王文学先生，根据《上海证券交易所股票上市规则》10.1.3 条第（二）款的规定，公司与北京
庖丁资产管理有限公司存在关联关系。公司与北京庖丁资产管理有限公司签订《房屋租赁合同》，报告期内确认的租金为 114,636.08 元；
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(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
武汉裕中丰房地产开
8,000,000.00 2020-10-26 2023-10-25 是
发有限公司（注 24）
武汉裕灿房地产开发
245,250,000.00 2020-9-18 2028-6-27 否
有限公司（注 25）
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
√适用 □不适用
注 24：公司于 2020 年 10 月向合营企业武汉裕中丰房地产开发有限公司 0.24 亿的债务的 50%提
供连带保证责任担保，报告期末该项担保已经履行完毕，剩余担保金额为 0 元；
注 25：公司于 2020 年 9 月向联营公司武汉裕灿房地产开发有限公司 5 亿的债务的 50%提供连带
保证责任担保，报告期内上述债务剩余 4.905 亿，已展期至 2025 年 6 月；公司按照持股比例 50%
为上述债务的对应比例即 2.4525 亿继续提供连带保证责任担保。
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
上海宏士达房地产开
420,120,000.00 2017-4-28 2021-9-27 期限 53 个月
发有限公司（注 26）
上海宏士达房地产开
61,123,748.56 2017-1-18 2021-10-17 期限 57 个月
发有限公司（注 27）
上海宏士达房地产开
215,000,000.00 2017-3-7 2021-9-6 期限 54 个月
发有限公司（注 28）
注 26：公司与中国农业银行股份有限公司上海南汇支行、上海宏士达房地产开发有限公司于 2017
年 4 月 27 日签订委托贷款合同，合同贷款金额为 6.31 亿元，贷款期限 36 个月，贷款年利率 12%，
于 2020 年 4 月到期，后签订展期协议，展期至 2021 年 9 月 27 日；截至本期末，贷款金额为 4.2012
亿元；
注 27：公司与中国农业银行股份有限公司上海南汇支行、上海宏士达房地产开发有限公司于 2017
年 1 月 17 日签订委托贷款合同，贷款金额 2.3 亿元，贷款期限 36 个月，贷款年利率 12%，于 2020
年 1 月到期，后签订展期协议，展期至 2021 年 10 月 17 日；截至本期末，贷款金额为 61,123,748.56
元；
注 28：公司与中国农业银行股份有限公司上海南汇支行、上海宏士达房地产开发有限公司于 2017
年 3 月 2 日签订委托贷款合同，贷款金额 2.15 亿元，贷款期限 36 个月，贷款年利率 12%，于 2020
年 3 月到期，后签订展期协议，展期至 2021 年 9 月 6 日。
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
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(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,214.64 3,336.68
(8). 其他关联交易
□适用 √不适用
6、 应收、应付关联方等未结算项目情况
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名 期末余额 期初余额
关联方
称 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
成都花悦府
其他应
房地产开发 7,000,000.00 70,000.00 7,000,000.00 70,000.00
收款
有限公司
三浦科创固
安科技股权
其他应
投资基金中 222,975.84 2,229.76 222,975.84 2,229.76
收款
心（有限合
伙）
霸州市孔雀
其他应
湖房地产开 120,060,640.51 1,200,606.41 120,060,640.51 1,200,606.41
收款
发有限公司
廊坊市孔雀
其他应
洲房地产开 670,859,035.04 6,708,590.35 670,859,035.04 6,708,590.35
收款
发有限公司
大厂回族自
其他应 治县裕景房
173,373,398.19 1,733,733.98 167,089,748.49 1,670,897.48
收款 地产开发有
限公司
大厂回族自
其他应 治县裕达房
114,349,374.98 1,143,493.75 112,209,656.16 1,122,096.56
收款 地产开发有
限公司
涿州裕泰房
其他应
地产开发有 209,955,188.35 2,099,551.88 209,955,188.35 2,099,551.88
收款
限公司
武汉裕辰房
其他应
地产开发有 70,515,423.89 705,154.24 99,305,679.07 993,056.79
收款
限公司
北京聆智伟
其他应
企业管理有 245,370,005.01 2,453,700.05 51,982,000.00 519,820.00
收款
限公司
北京蔚蓝海
其他应
岸房地产开 697,121,187.32 6,971,211.87 760,134,760.55 7,601,347.61
收款
发有限公司
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2023 年年度报告
镇江润丰企
其他应
业管理有限 89,664,184.00 896,641.84 89,664,184.00 896,641.84
收款
公司
其他应 上海海郊建
54,982,000.00 549,820.00 54,982,000.00 549,820.00
收款 设有限公司
石家庄央拓
其他应
企业管理有 115,485,000.00 1,154,850.00 115,485,000.00 1,154,850.00
收款
限公司
湖州领航水
其他应
利建设有限 70,970,000.00 709,700.00
收款
公司
武汉林四房
其他应
建设开发有 504,000,000.00 5,040,000.00 504,000,000.00 5,040,000.00
收款
限公司
海绵山水
其他应 （北京）建
11,311,562.55 113,115.63 11,311,562.55 113,115.63
收款 设工程有限
公司
杭州宝元启
其他应
成建设工程 34,902,000.00 349,020.00
收款
有限公司
河南扶春文
其他应
化旅游开发 300,000,000.00 3,000,000.00 300,000,000.00 3,000,000.00
收款
有限公司
其他应 江苏梦泽建
107,030,000.00 1,070,300.00 107,030,000.00 1,070,300.00
收款 设有限公司
安徽诚杰建
其他应
筑工程有限 39,744,344.61 397,443.45 39,744,344.61 397,443.45
收款
公司
南京梅山建
其他应
设发展有限 4,000,000.00 40,000.00
收款
公司
安徽必胜工
其他应
程建设有限 20,000,000.00 200,000.00 20,000,000.00 200,000.00
收款
公司
江阴市市政
其他应
建设工程有 15,000,000.00 150,000.00 15,000,000.00 150,000.00
收款
限公司
安徽远成建
其他应
设工程有限 9,999,700.00 99,997.00 9,999,700.00 99,997.00
收款
公司
武汉裕灿房
其他应
地产开发有 527,768.83 5,277.69 527,768.83 5,277.69
收款
限公司
中粮地产
其他应
（武汉）有 230,625,145.80 2,306,251.46 232,511,164.30 2,325,111.64
收款
限公司
大悦城控股
其他应
集团股份有 100,000,000.00 1,000,000.00 100,000,000.00 1,000,000.00
收款
限公司
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2023 年年度报告
其他应 武汉奥誉置
169,000,000.00 1,690,000.00 169,000,000.00 1,690,000.00
收款 业有限公司
武汉联创汇
其他应
智置业有限 33,000,000.00 330,000.00 39,000,000.00 390,000.00
收款
公司
常州市卓鼎
其他应
房地产有限 79,863,576.00 798,635.76 74,963,576.00 749,635.76
收款
公司
北京贯天德
其他应
俊科贸有限 920,914,232.75 9,209,142.33 1,102,922,648.26 11,029,226.49
收款
公司
上海辰景企
其他应
业发展有限 158,498,640.00 1,584,986.40 158,498,640.00 1,584,986.40
收款
公司
北京达欧浩
其他应
秦贸易有限 631,311,867.73 6,313,118.68 660,298,507.50 6,602,985.08
收款
公司
西安泽川鼎
龙商业运营
其他应
合伙企业 53,352,000.00 533,520.00 53,352,000.00 533,520.00
收款
（有限合
伙）
西安天恒尚
其他应 诚企业管理
13,680,000.00 136,800.00 13,680,000.00 136,800.00
收款 咨询有限公
司
其他应 卓越置业集
120,000,000.00 1,200,000.00 120,000,000.00 1,200,000.00
收款 团有限公司
南京市下关
其他应 城市建设开
181,457,609.70 1,814,576.10 181,457,609.70 1,814,576.10
收款 发（集团）
有限公司
南京江雁运
其他应
昌企业管理 13,796,383.96 137,963.84 13,796,383.96 137,963.84
收款
有限公司
南京银嘉洛
其他应
企业管理有 195,253,993.66 1,952,539.94 195,253,993.66 1,952,539.94
收款
限公司
南京东原睿
其他应
升信息科技 61,232,049.92 612,320.50 61,232,049.92 612,320.50
收款
有限公司
弘阳置地
其他应
（集团）有 61,232,049.92 612,320.50 61,232,049.92 612,320.50
收款
限公司
其他应 苏州奥韵置
432,080,753.82 4,320,807.54 432,080,753.82 4,320,807.54
收款 业有限公司
其他应 上海招商置
100,000,000.00 1,000,000.00 100,000,000.00 1,000,000.00
收款 业有限公司
其他应 上海麦鹏置
619,242,007.22 6,192,420.07 598,533,507.22 5,985,335.07
收款 业有限公司
402 / 428
2023 年年度报告
其他应 江西中奥置
430,465,000.00 4,304,650.00 430,465,000.00 4,304,650.00
收款 业有限公司
其他应 上海盛垦实
15,532,011.46 155,320.11 15,532,011.46 155,320.11
收款 业有限公司
上海骏泰房
其他应
地产开发有 5,355,865.88 53,558.66 5,355,865.88 53,558.66
收款
限公司
其他应 海门坤万置
5,355,865.88 53,558.66 5,355,865.88 53,558.66
收款 业有限公司
邯郸邯雅房
其他应
地产开发有 11,290,556.57 112,905.57 11,290,556.57 112,905.57
收款
限公司
北京雅信房
其他应
地产开发有 98,000,000.00 980,000.00 98,000,000.00 980,000.00
收款
限公司
北京辰越木
其他应
康科贸有限 1,414,161,816.82 14,141,618.17 1,410,274,816.82 14,102,748.17
收款
公司
北京弘博瑞
其他应
企业管理有 149,443,721.00 1,494,437.21 146,230,721.00 1,462,307.21
收款
限公司
佳兆业地产
其他应
（北京）有 29,400,000.00 294,000.00 29,400,000.00 294,000.00
收款
限公司
中粮地产
其他应
（北京）有 120,408,680.00 1,204,086.80
收款
限公司
卓越置业集
其他应
团（南京） 358,545,795.56 3,585,457.96 310,545,795.56 3,105,457.96
收款
有限公司
北京象地房
其他应
地产开发有 678,347,484.53 6,783,474.85 678,347,484.53 6,783,474.85
收款
限公司
其他应 武汉保裕置
6,499,321.03 64,993.21 6,499,321.03 64,993.21
收款 业有限公司
其他应 个人1
180,850,324.25 1,808,503.24 184,274,190.25 1,842,741.90
收款
其他应 个人2
350,420.00 3,504.20 350,420.00 3,504.20
收款
香河嘉华房
其他应
地产开发有 207,823,508.10 2,078,235.08 206,323,508.10 2,063,235.08
收款
限公司
浙江奥盈房
其他应
地产有限公 6,615,000.00 66,150.00 6,615,000.00 66,150.00
收款
司
其他应 安徽创控置
200,000,000.00 2,000,000.00
收款 业有限公司
江苏省龙源
其他应
润泽建工集 56,193,486.87 561,934.87 56,193,486.87 561,934.87
收款
团有限公司
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2023 年年度报告
东莞市明衜
其他应
投资管理有 30,038,241.46 300,382.41 30,068,689.26 300,686.89
收款
限公司
廊坊惠佳房
其他应
地产开发有 229,988.92 4,859.39 339,938.94 6,606.99
收款
限公司
大厂回族自
其他应 治县裕锦房
40,890,011.82 408,900.12 40,260,007.98 402,600.08
收款 地产开发有
限公司
武汉裕中丰
其他应
房地产开发 1,923,747.82 19,237.48 196,635.26 1,966.35
收款
有限公司
武陟县裕禧
其他应
置业有限公 105,000.00 1,050.00
收款
司
宁波宏可意
其他应
科技有限公 81,111,994.99 811,119.95
收款
司
九州纵横城
其他应
际铁路投资 5,180,871.28 4,241,520.75
收款
有限公司
誉诺焯（固
其他应
安）企业管 1,000.00 500.00
收款
理有限公司
北京泰元非
其他应
常道管理咨 75,000,000.00 750,000.00
收款
询有限公司
北京庖丁资
其他应
产管理有限 187,429.97 9,371.50
收款
公司
北京东方银
其他应
联投资管理 400,000.00 20,000.00
收款
有限公司
华夏幸福基
业控股股份
其他应
公司北京管 600,000.00 30,000.00
收款
理咨询分公
司
上海宏士达
应收利
房地产开发 79,600,980.11 227,030,343.64
息
有限公司
成都花悦府
应收利
房地产开发 2,378,000.03 1,810,222.25
息
有限公司
武汉裕辰房
应收利
地产开发有 6,729,644.45 6,729,644.45
息
限公司
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2023 年年度报告
北京蔚蓝海
应收利
岸房地产开 2,257,170.14 2,257,170.14
息
发有限公司
北京聆智伟
应收利
企业管理有 4,978,417.88 4,978,417.88
息
限公司
合计 11,736,849,776.42 120,649,314.41 12,179,487,922.01 119,370,028.86
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
涿州裕泰房地产开发有
其他应付款 7,977,457.86 7,977,457.86
限公司
南京市欣旺达新能源有
其他应付款 230,000.00
限公司
南京空港会展投资管理
其他应付款 459,000,000.00 459,000,000.00
有限公司
来安裕隆房地产开发有
其他应付款 25,588,000.00 23,088,000.00
限公司
嘉兴融光房地产开发有
其他应付款 2,477,851.42 2,477,851.42
限公司
嘉兴裕荣房地产开发有
其他应付款 2,000,000.00 2,000,000.00
限公司
其他应付款 浙江善德建设有限公司 1,000.00 1,000.00
南京银城房地产开发有
其他应付款 153,000,000.00 153,000,000.00
限公司
其他应付款 东阳耀炜投资有限公司 41,693,638.85 41,693,638.85
天津雅颂房地产开发有
其他应付款 24,333,375.97 24,333,375.97
限公司
其他应付款 河南昌建地产有限公司 59,961,414.00 62,631,850.00
南京银嘉源企业管理有
其他应付款 93,916,596.50 93,916,596.50
限公司
邯郸邯雅房地产开发有
其他应付款 1,000,000.00 1,000,000.00
限公司
东莞市明衜投资管理有
其他应付款 30,447.80
限公司
其他应付款 衡一建设集团有限公司 14,990.20 14,990.20
浙江绍兴大地园艺有限
其他应付款 600.00 600.00
公司
南京梅山建设发展有限
其他应付款 349.00
公司
其他应付款 泰安华禾花木有限公司 200.00 200.00
北京创恒通达市政工程
其他应付款 500.00 500.00
有限公司
武汉广武建设集团有限
其他应付款 6,925,283.02 6,925,283.02
公司
北京荣达胜翔贸易有限
其他应付款 351,442,000.00 446,526,944.10
公司
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2023 年年度报告
廊坊惠佳房地产开发有
其他应付款 471,282,647.75 478,427,897.79
限公司
武汉裕灿房地产开发有
其他应付款 275,000,000.00 275,000,000.00
限公司
北京贯天德俊科贸有限
其他应付款 291,197,006.20
公司
中绿世纪新能源投资有
其他应付款 16,698,611.11 16,698,611.11
限责任公司
江苏省龙源润泽建工集
其他应付款 1,200.00 1,200.00
团有限公司
浙江恒立金属科技有限
其他应付款 650.00
公司
安徽必胜工程建设有限
其他应付款 500.00 500.00
公司
武汉裕达润房地产开发
其他应付款 75,000,000.00 190,000,000.00
有限公司
孝感市长兴投资有限公
其他应付款 112,753,888.65 99,320,621.67
司
镇江润丰企业管理有限
其他应付款 17,806.53 17,806.53
公司
大厂回族自治县裕景房
其他应付款 500,000.00
地产开发有限公司
武汉裕中丰房地产开发
其他应付款 27,866.65
有限公司
太库科技创业发展有限
其他应付款 6,000.00
公司
中国平安人寿保险股份
其他应付款 35,000.00
有限公司
华夏幸福基业控股股份
其他应付款 5,000.00
公司
惠州市华昇产业园运营
其他应付款 6,360,000.00
有限公司
和光致成（深圳）商业
其他应付款 273,000.00
管理有限公司
湖州领航水利建设有限
其他应付款 19,389.96
公司
中粮地产（北京）有限
其他应付款 83,271,544.44
公司
三浦科创固安科技股权
其他应付款 投资基金中心（有限合 222,975.84
伙）
合计 2,562,005,344.95 2,384,316,371.82
(3). 其他项目
□适用 √不适用
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
8、 其他
√适用 □不适用
注 1：公司以持有的下属公司股权搭建“幸福精选平台”及“幸福优选平台”，并以“幸福精
选平台”及“幸福优选平台”股权作为偿债资源与公司债权人实施债务重组。公司控股股东华夏
幸福基业控股股份公司以其持有的对公司 2.57 亿元债权本金及利息参与本次债务重组，与公司
受同一实际控制人控制的 Zenity Holdings(HK)Limited（知合控股（香港）有限公司）以其持有
的对公司 2,418.58 万美元（约合人民币 1.74 亿元）债权本金及利息参与本次债务重组，构成关
联交易，具体安排与其他参与本次债务重组债权人适用相同条件。
注 2：公司下属公司三浦威特园区建设发展有限公司与固安县众润政府投资基金有限责任公
司、河北省冀财产业引导股权投资基金有限公司、廊坊市财信投资基金有限公司、知合资本管理
有限公司共同出资的河北博士后创业股权投资基金（有限合伙）通过减资方式向各合伙人实施同
比例现金分配，基金出资规模由 10,000 万元减资至 100 万元。执行事务合伙人知合资本管理有限
公司为公司实际控制人王文学先生控制的企业，与公司存在关联关系。因此，此次减资构成关联
交易。
十五、 股份支付
1、 各项权益工具
□适用 √不适用
期末发行在外的股票期权或其他权益工具
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 本期股份支付费用
□适用 √不适用
5、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
十六、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
（1）资本承诺
项目 期末余额
已签约但尚未于财务报表中确认的
—对外投资承诺 69,965,515.00
合计 69,965,515.00
（2）其他承诺事项
截止 2023 年 12 月 31 日，本公司已签订合同（主要为土地合同和工程施工合同）未付的约定
资本项目支出共计 128.90 亿元，须在合同他方履行合同规定的责任和义务的同时，若干年内支
付。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
本公司按照房地产经营惯例为商品房购买人提供按揭贷款担保，该担保为阶段性连带担保，
担保期限自公司、按揭银行与购房者签订的抵押贷款合同生效之日起，至公司为购房者办妥《房
屋所有权证》并协助按揭银行办理抵押登记且将《他项权利证书》交予按揭银行之日止。截至报
告期末，本公司为商品房购买人提供的阶段性担保额为 489.60 亿元。由于截止目前承购人未发生
违约，且该等房产目前的市场价格高于售价，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十七、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对财务状况和经营成 无法估计影响数的
项目 内容
果的影响数 原因
股票和债券的发行 / / /
重要的对外投资 / / /
重要的债务重组 详见如下说明 / /
自然灾害 / / /
外汇汇率重要变动 / / /
说明：
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2023 年年度报告
受宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素的影响，2020 年第四季度以来公司面临流动性
阶段性风险，公司融资业务受到较大影响，公司业务正常开展也受到一定影响。在上述背景下，
公司金融债务发生未能如期偿还的情况，并发生相关诉讼、仲裁案件。为化解公司债务风险，加
快促进公司有序经营，公司在省市政府及专班的指导支持下，债务重组计划》已于 2021 年 9 月 30
日公布并于同年 12 月 9 日获得债委会审议通过。为进一步妥善清偿债务、更好的保障债权人利
益，公司在《债务重组计划》的基础上陆续推出《华夏幸福债务重组计划补充方案》（以下简称
“《补充方案》”）、《经营债务以股抵债方案》（即以部分下属公司股权作为合作标的对经营
债务进行债务重组，与《补充方案》合称“《以股抵债方案》”）。2023 年 11 月 10 日，公司第
八届董事会第十二次会议审议通过《关于设立相关信托计划的议案》，批准公司根据《债务重组
计划》总体安排，设立总体规模约为 255 亿元的自益型信托计划，并拟以设立后的信托受益权份
额抵偿相关金融债务。根据公司董事会授权，公司于 2023 年 11 月 21 日完成上述《债务重组计
划》相关信托计划设立事宜，信托规模为 255.8 亿元。
目前，方案项下的重组签约、资产交易、以股抵债、信托计划等各项工作均在稳步推进并已
取得阶段性成果。
截至本报告披露日，《债务重组计划》中金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计
约为人民币 1,897.51 亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券 371.3 亿元债券重组以及
境外间接全资子公司发行的 49.6 亿美元债券重组）,其中 2024 年 1 月 1 日至本报告披露日签约
金额约为人民币 11.74 亿元，公司相应确认债务重组收益 4.10 亿元。
为推动债务重组落地、保障债权人利益，公司立足自身业务情况主动谋划，依托《以股抵债
方案》搭建“幸福精选”和“幸福优选”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及经营债务，在实
施金融债务以股抵债的同时，积极推进经营债务重组公司。截至本报告披露日，公司以下属公司
股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿金融及经营债务金额约为人民币 162.49
亿元，其中 2024 年 1 月 1 日至本报告披露日抵偿金融及经营债务金额约为人民币 7.00 亿元，相
应增加资本公积金额约为 3.35 亿元, 确认债务重组收益 3.64 亿元。
2024 年 1 月 25 日，公司第八届董事会第十七次会议审议通过《关于本次重大资产出售方案
的议案》，2024 年 3 月 7 日，公司第八届董事会第十八次会议审议通过《关于本次重大资产出售
暨关联交易报告书（草案）及其摘要的议案》等相关议案，批准公司以上述信托计划受益权份额
抵偿“兑抵接”类金融债权人合计不超过 240.01 亿元金融债务。前述重大资产重组相关方案已
于 2024 年 3 月 29 日经公司 2024 年第二次临时股东大会审议通过。后续公司将在《债务重组计
划》等相关安排及约定下，积极推进信托受益权份额抵偿金融债务事宜，与相关债权人办理信托
抵债手续。
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
公司下属子公司环球产业投资有限公司出资 3.13 亿美元，用于购买固定收益类产品，包括但
不限于美元债券、美元票据、银行理财等，预期收益率 7-10%，产品期限不超过 3 年。2021 年 12
月，公司就委托理财服务相关方 China Create Capital Limited 相关对接人失联事项向廊坊市
公安机关报案，并于 2021 年 12 月 14 日收到廊坊市公安局经济犯罪侦查支队出具的《受案回执》。
公司已在第一时间组织相关人员就上述委托理财相关事项开展核查工作，包括自查委托理财相关
审批、协议、凭证等文件，组织负责上述委托理财事项的海外融资部负责人和相关经办人员说明
委托理财相关情况并提供相应资料，协调各团队负责人及相关经办人员积极配合公安机关的调查
工作等。但因 China Create Capital Limited 为境外企业且其相关对接人已失联，调查取证难度
较大、耗费时间长，目前尚无法预计收回时间及金额，已计提减值准备。2024 年 3 月初，公司收
到廊坊市公安局出局的《撤销案件决定书》，该决定书载明因对犯罪嫌疑人未采取强制措施，自
立案之日起两年以内，仍然不能移送审查起诉或者依法作其他处理，根据相关规定撤销此案。由
于本次撤销案件主要系程序性要求，公司已与相关部门沟通重新立案事宜。
十八、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 重要债务重组
√适用 □不适用
单位:元 币种：人民币
债务
该投
债务 债权 重组
资占
转为 转为 中公
债务 或有
债务 资本 股份 允价
原重组债权债务账 确认的债务重组利 人股 应付
项目 重组 导致 导致 值的
面价值 得/损失 份总 /有
方式 的股 的投 确定
额的 应收
本增 资增 方法
比例
加额 加额 和依
（%）
据
金融 混合 47,503,481,332.96 9,532,449,358.03
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2023 年年度报告
债权 重组
方式
合计 / 47,503,481,332.96 9,532,449,358.03 /
其他说明
（1） 债务重组概述
受宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素的影响，2020 年第四季度以来公司面临流动性
阶段性风险，公司融资业务受到较大影响，公司业务正常开展也受到一定影响。在上述背景下，
公司金融债务发生未能如期偿还的情况，并发生相关诉讼、仲裁案件。为化解公司债务风险，加
快促进公司有序经营，公司在省市政府及专班的指导支持下，《债务重组计划》已于 2021 年 9 月
30 日公布并于同年 12 月 9 日获得债委会审议通过。为进一步妥善清偿债务、更好的保障债权人
利益，公司在《债务重组计划》的基础上陆续推出《补充方案》、《经营债务以股抵债方案》（即
以部分下属公司股权作为合作标的对经营债务进行债务重组，与《补充方案》合称“《以股抵债
方案》”）。目前，方案项下的重组签约、资产交易、以股抵债等各项工作均在稳步推进并已取
得阶段性成果。
（2） 债务重组协议的主要内容
1）关于“带”的部分
“带”，即出售资产带走金融债务约 500 亿元，该部分的债务重组协议的主要内容包括：
①出售项目公司自身金融债务，随项目公司股权出售一并带走并转出华夏幸福，由项目公司
依据债务重组协议约定还本付息。债务本金展期至债务重组协议签署日后 5 年期，到期后根据实
际情况可协商继续展期。如该金融债务本金原到期日晚于上述展期到期日的，则到期日不做调整。
债务重组协议签署后，年利率调整为 3.85%。
②出售项目公司通过债务置换方式，有条件承接华夏幸福统借统还的金融债务，具体置换方
式由华夏幸福、可出售项目公司的收购方、相关金融债权人具体协商。置换后债务本金期限至债
务重组协议签署日后 5 年期满，到期后根据实际情况可协商继续展期。如该金融债务本金原到期
日晚于上述展期到期日的，则到期日不做调整。债务重组协议签署后，年利率调整为 3.85%。
2）关于“展”的部分
“展”即优先类金融债务展期或清偿约 352 亿元，该部分的债务重组协议的主要内容包括：
①应收账款质押和实物资产抵押的金融债务，维持原财产担保措施不变。如若实物资产抵押
相关担保物被处置或出售的，所担保债权可在担保物处置或出售价款范围内优先清偿；应收账款
质押的，按年度分期按比例偿还。债务本金展期至债务重组协议签署日后 5 年期满，到期后根据
实际情况可协商继续展期。如该金融债务本金原到期日晚于上述展期到期日的，则到期日不做调
整。债务重组协议签署后，年利率调整为 2.5%，利随本清。
②与房地产开发建设等业务相关的开发贷，由相关金融机构维持开发贷余额不变，利率下调，
存量项目逐步销售偿还，新增项目逐步投放。债务重组协议签署后，年利率调整为 2.5%，利随本
清。
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2023 年年度报告
3）关于“兑”、“抵”、“接”部分
“兑”即出售资产回笼资金中约 570 亿元用于兑付金融债务；“抵”即以持有型物业等约 220
亿元资产设立信托，以信托受益权份额抵偿约 220 亿元金融债务；“接”即剩余约 550 亿元金融
债务由华夏幸福承接，逐步清偿。“兑”、“抵”、“接”部分的债务重组协议的主要内容包括：
①部分现金清偿
按照一定的现金清偿比例，以公司出售资产现金回款对债权人部分债权予以现金偿付。
②部分信托受益权抵偿
以公司持有型物业等资产设立信托计划，并以设立后的信托受益权份额偿付相关金融债务。
信托计划期限初定为 8 年。在信托计划到期前，由受益人大会根据实际情况决议是否对信托计划
期限予以延期，每次延期不超过 3 年。相关金融债务依据信托受益权份额分配清偿完毕的，该信
托计划可提前终止。
③剩余部分展期留债
剩余约 550 亿元金融债务由华夏幸福承接，债务本金展期至债务重组协议签署日后 8 年期满，
如该金融债务本金原到期日晚于上述展期到期日的，则到期日不做调整。债务重组协议签署后，
年利率调整为 2.5%，利随本清。该部分金融债务通过后续经营发展逐步清偿。展期届满后，根据
企业后续经营情况，可协商直接清偿或继续展期。
4)欠息、罚息等事项
由于企业经营困难，债务重组计划项下的金融债务，已发生未支付的利息豁免或利随本清，
如选择利随本清，则利率调整为 2.5%；已发生未支付的罚息、违约金、复利及其他违约责任予以
豁免。
5)担保措施
如存在以下两种情形：一是按照上述“兑”、“抵”、“接”等方式清偿的债务存在股权质
押的，二是涉及可出售资产或项目公司的担保措施、确因出售资产或上市公司监管要求需要解除
担保的，申请债权人配合解除相应担保措施。
（3）《以股抵债方案》的具体安排
为推动债务重组落地、保障债权人利益，公司立足自身业务情况主动谋划，依托《以股抵债
方案》搭建“幸福精选”和“幸福优选”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及经营债务，在实
施金融债务以股抵债的同时，积极推进经营债务重组。
交易概览：
公司以所持有的下属公司幸福基业物业服务有限公司 100%股权、深圳市伙伴产业服务有限公
司 60%股权、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司 51%股权（“精选下属公司”）搭建“幸福精选
平台”，并以“幸福精选平台”预测估值 500 亿元的八折或七五折价格，以“幸福精选平台”不
超 49%的股权与金融及经营债权人（以下统称“债权人”）实施债务重组，即债权人将持有的不
超过 196 亿元债权对应换取“幸福精选平台”不超过 49%股权或相应收益权，公司对本次债务重
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2023 年年度报告
组安排设置早鸟期（即 2022 年 12 月 31 日之前为早鸟期），在早鸟期内选择债务重组的债权人即
可享受七五折价格实施本次债务重组。
公司以所持有的下属公司华夏幸福产城（北京）运营管理有限公司 100%股权、北京幸福安基
建设管理有限公司 100%股权、北京幸福安家企业管理服务有限公司 100%股权、北京幸福蓝线企业
管理服务有限公司 100%股权、幸福慧智（北京）企业管理服务有限公司 100%股权、幸福智算（北
京）企业管理服务有限公司 100%股权（“优选下属公司”，与精选下属公司合称“下属公司”）
搭建“幸福优选平台”，并以“幸福优选平台”预测估值 521.40 亿元的八折或七五折价格，以
“幸福优选平台”股权与经营债权人实施债务重组，即经营债权人将持有的不超过 204.39 亿元
债权对应换取“幸福优选平台”不超过 49%股权或相应收益权，公司对本次债务重组安排设置早
鸟期（即 2022 年 12 月 31 日之前为早鸟期），在早鸟期内选择债务重组的经营债权人即可享受七
五折价格实施本次债务重组。上述债务重组涉及的债权包括金融债权及经营债权，债权人将通过
持股平台间接持有“幸福精选平台”和/或“幸福优选平台”相关股权或相应收益权。
（4）债务重组对财务报表影响
根据债务重组协议签订进展，报告期内本公司确认以上相关债务重组收益 95.32 亿元。后续
随着债务重组协议签订，将及时、准确确认债务重组收益。
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(6). 报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
公司根据组织结构及内部管理要求，确定了“产业新城及相关业务”、“住宅开发及相关业
务”、“物业服务业务”、“投资业务”及“其他”五个业务分部。
(7). 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
产业新城及 住宅开发及 物业服务业
项目 投资业务 其他 分部间抵销 合计
相关业务 相关业务 务
2,505,921,8 29,794,656,95 1,925,950,6 1,040,106,5 1,495,033,56 - 35,906,571,
营业总收入 56.86 3.50 36.59 74.25 6.94 855,098,184 404.03
.11
其中：对外取得 2,476,018,4 29,777,932,36 1,672,252,4 1,039,428,9 940,939,263. 35,906,571,
收入 31.04 2.86 29.86 16.63 64 404.03
29,903,425. 16,724,590.64 253,698,206 677,657.62 554,094,303. -
分部间收入 82 .73 30 855,098,184
.11
8,952,307,7 26,094,821,11 1,565,709,7 1,047,664,3 5,453,189,83 - 42,332,507,
营业总成本 83.14 3.41 37.78 33.70 1.81 781,185,336 463.46
.38
- 8,847,481,729 366,607,013 - - - -
营业利润 6,500,414,6 .05 .48 2,000,332.6 9,238,194,94 73,912,847. 6,600,434,0
23.09 6 7.83 73 08.78
264,797,438 277,957,587,4 2,683,417,8 700,613,562 55,666,234,0 - 351,496,855
分部资产 ,668.06 29.70 71.39 .70 25.38 250,308,435 ,879.63
,677.60
218,061,817 117,694,364,3 1,517,715,3 303,235,850 253,816,513, - 329,642,513
分部负债 ,856.45 06.02 29.65 .90 641.36 261,751,133 ,892.49
,091.89
(8). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(9). 其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
受宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素的影响，公司扣除非经常性损益后已经连续三
年发生亏损，存在部分债务未能按期偿还，部分银行账户冻结及诉讼情况，为加快促进公司有序
经营，增强公司的偿债能力，公司在省市政府及专班的指导支持下，采取以下措施：
（一）积极推进债务重组，化解短期债务风险，持续优化债务结构
为化解公司面临的风险，公司在省市政府及专班的指导支持下，在《华夏幸福债务重组计划》
基础上陆续推出《华夏幸福债务重组计划补充方案》《经营债务以股抵债方案》（以下合称“《以
股抵债方案》”），目前，方案项下的重组签约、以股抵债、资产交易、信托计划等各项工作均
在稳步推进并已取得阶段性成果。
1、重组签约进展。截至 2024 年 3 月 31 日，《债务重组计划》中 2,192 亿元金融债务通过签
约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币 1,893.55 亿元，约占金融债务金额的 86.4%。
2023 年，公司通过不懈努力与积极磋商，逾期债务由 2022 年年度报告披露日的 289.43 亿元
降低至 2023 年底的 242.43 亿元，公司逾期债务持续减少。同时，公司针对不同债权人分类施策，
已制定专项解决方案，针对《债务重组计划》项下“直接带”类债权人，公司仍将按照《债务重
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2023 年年度报告
组计划》的要求处置出售资产，通过持续推动资产交易带动剩余金融债务的重组签约；针对尚未
同意《债务重组计划》的少数债权人，公司将在《债务重组计划》框架下，结合各债权人的诉求，
合理优化重组方案，确保在“同债同权”“公平清偿”的原则下尽快完成债务风险化解。截至目
前，经沟通，尚未签约的债权人对前述专项方案表示了理解和支持，并将配合公司尽早完成债务
重组。
2、以股抵债进展。为推动债务重组落地、保障债权人利益，公司立足自身业务情况主动谋划，
依托《以股抵债方案》搭建“幸福精选”和“幸福优选”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及
经营债务，积极推进金融及经营债务重组。
截至 2024 年 3 月 31 日，公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金
额（本息合计，下同）约为人民币 106.99 亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例
约为 27.01%；
公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约
为人民币 55.41 亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为 2.57%，获得“幸福
优选平台”股权比例约为 10.52%。
3、资产交易进展。公司积极推进《债务重组计划》项下的资产出售工作。目前已完成丰台、
国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易相关的股
权转让协议等协议签署，正在按照转让协议推进相关安排。
4、信托计划进展。公司积极推进《债务重组计划》项下的信托抵债工作。2023 年 11 月，公
司根据董事会授权安排，完成总体规模为 255.8 亿元的信托计划设立。2024 年 3 月，公司董事会
审议通过本次信托抵债相关的重大资产出售方案，即以该信托计划受益权份额抵偿“兑抵接”类
金融债权人合计不超过 240.01 亿元金融债务。该方案已于 2024 年 3 月 29 日经公司 2024 年第二
次临时股东大会审议通过，正式进入实施阶段。
通过上述措施,公司一年内到期的有息负债由 2022 年底的 627.35 亿元下降至 2023 年底的
281.21 亿元，利息费用由 2022 年的 136.08 亿元下降至 2023 年的 91.68 亿元，有效化解了公司
短期债务风险，优化了公司债务结构。后续公司将持续推进以股抵债及信托抵债等相关工作，进
一步改善公司的债务结构，保障公司可持续经营。
（二）聚焦核心主业，推动战略转型落地，经营状况显著改善
1、在业务开展上，公司始终以“保交楼”为第一要务，2023 年当年实现 63 个项目/64,712
套/798 万平方米复工，实现 43 个项目/40,738 套/558 万平方米交付。自 2020 年四季度至 2024
年 3 月 31 日，已累计交付项目 116 个/115,221 套/1,403 万平方米。公司聚焦核心主业，持续增
强“造血”能力，抓销售、促回款、保现金流，确保公司生存底线。产业新城业务稳定运营，新
增 31 家入园企业，新增签约投资额 158.15 亿元；积极探索地产发展新模式，代建服务、销售服
务外拓成效显著；物业服务业务整体规模稳步增长，业务结构更趋合理。
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2023 年年度报告
2、在经营管理上，通过强化预算管理和投资管理机制，切实提升经营管理水平，持续降本增
效；通过明晰各类业务最小单元，分类管理、精准施策；通过梳理处置、盘活存量资产以及股权
合作等方式，改善公司流动性与财务状况，确保公司业务可持续与健康发展。
3、在战略转型上，公司明确“全面转型产业新城服务商”战略方向，重塑商业模式，聚焦产
业招商核心能力，依托产业新城园区场景，瞄准优质产业类资产及资源，积极探索并投资新的业
务方向，并已取得实质性业务突破，并逐步兑现市场价值，实现新的增长点，助力公司持续经营
和发展。
4、在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能，提高管理效率；同时，创新分配机制，激
发组织动力，稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。
通过上述措施，2023 年公司营业收入 359.07 亿元，同比上涨 12.41%，扣非后归属于母公司
净利润-101.80 亿元，较 2022 年的-164.84 亿元已有明显改善，公司持续经营能力得到进一步提
升。
2024 年，公司也将继续坚决按照省委省政府要求，坚持以“保交楼”为第一要务，想方设法
筹措资金，全力以赴复工复产，多措并举确保项目开复工与交付，全面完成保交楼任务；同时持
续提升经营管理水平，盘活存量资产，降本增效，增强公司营运资金保障能力，减少资金流动性
压力。
8、 其他
□适用 √不适用
十九、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
□适用 √不适用
(2). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(3). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
□适用 √不适用
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 375,143,488.14 851,354,203.83
应收股利 5,519,931,182.95 5,519,931,182.95
其他应收款 35,258,687,836.74 47,751,752,803.61
合计 41,153,762,507.83 54,123,038,190.39
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款
债券投资
内部单位借款利息 375,143,488.14 851,354,203.83
合计 375,143,488.14 851,354,203.83
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
廊坊京御房地产开发有限公司 5,519,931,182.95 5,519,931,182.95
合计 5,519,931,182.95 5,519,931,182.95
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单 是否发生减值及其判
期末余额 账龄 未收回的原因
位) 断依据
廊坊京御房地产开 5,519,931,182.95 3-4年 阶段性流动性 否
发有限公司 风险
合计 5,519,931,182.95 / / /
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年年度报告
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 34,758,725,446.50 47,235,830,669.97
1 年以内小计 34,758,725,446.50 47,235,830,669.97
1至2年 44,304,578.92 830,741.40
2至3年 830,741.40 56,000,001.00
3至5年 523,874,432.56 468,208,431.56
5 年以上 23,862,296.17 23,528,296.17
合计 35,351,597,495.55 47,784,398,140.10
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金 544,596.13 544,596.13
个人借款 8,670,127.57 197,519.49
保证金 82,751,693.17 82,751,693.17
代垫款 2,928,094,045.64 549,575,759.75
内部往来 32,331,537,033.04 47,151,328,571.56
合计 35,351,597,495.55 47,784,398,140.10
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来12个 整个存续期预 整个存续期预 合计
坏账准备
月预期信用损 期信用损失(未发 期信用损失(已发
失 生信用减值) 生信用减值)
2023年1月1日余 32,645,336.49 32,645,336.49
额
2023年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 60,264,322.32 60,264,322.32
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日
92,909,658.81 92,909,658.81
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
单项计提
组合 1 1,309,000.00 1,309,000.00
组合 2 4,653,199.24 84,233.69 4,737,432.93
组合 3 27,992,137.25 58,871,088.63 86,863,225.88
合计 32,645,336.49 60,264,322.32 92,909,658.81
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 账龄
质 期末余额
数的比例(%)
幸福基业投
4,249,693,626.57 12.02 内部往来 一年以内
资有限公司
华夏幸福
（武汉）房
2,200,641,450.00 6.23 内部往来 一年以内
地产开发有
限公司
华夏幸福
（深圳）运
1,901,123,523.60 5.38 内部往来 一年以内
营管理有限
公司
北京丰科建
房地产开发
有限公司城 1,829,734,748.67 5.18 内部往来 一年以内
市发展项目
部
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2023 年年度报告
廊坊孔雀海
房地产开发 1,695,323,198.72 4.80 内部往来 一年以内
有限公司
合计 11,876,516,547.56 33.61 / /
(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项
值 值
目 账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对
子
公 84,355,619,562. 84,355,619,562. 84,355,619,562. 84,355,619,562.
司 09 09 09 09
投
资
对
联
营
、
合 2,143,644,858.9 2,143,644,858.9 2,857,173,488.3 2,857,173,488.3
营 1 1 5 5
企
业
投
资
合 86,499,264,421. 86,499,264,421. 87,212,793,050. 87,212,793,050.
计 00 00 44 44
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本 减
期 值
被投资 计 准
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
单位 提 备
减 期
值 末
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2023 年年度报告
准 余
备 额
环球产
业投资
2,271,340,000.00 2,271,340,000.00
有限公
司
华夏幸
福资本
200,000,000.00 200,000,000.00
管理有
限公司
廊坊京
御房地
产开发 48,669,468,030.75 48,669,468,030.75
有限公
司
嘉兴华
夏幸福
叁号投
资合伙 4,711,260,416.66 4,711,260,416.66
企业
（有限
合伙）
嘉兴华
夏幸福
陆号投
资合伙 1,030,000,000.00 1,030,000,000.00
企业
（有限
合伙）
华夏幸
福产业
100,000,000.00 1,000,000.00 99,000,000.00
投资有
限公司
幸福基
业投资
50,000,000.00 50,000,000.00
有限公
司
华夏幸
福国际
1,062,964,000.00 1,062,964,000.00
控股有
限公司
南京鼎
通园区
建设发 570,960,000.00 570,960,000.00
展有限
公司
江门市
鼎兴园 2,410,713,540.00 2,410,713,540.00
区建设
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2023 年年度报告
发展有
限公司
南京鼎
实园区
建设发 114,413,574.68 114,413,574.68
展有限
公司
华夏幸
福产业
新城
（南
100,000,000.00 100,000,000.00
京）建
设发展
有限公
司
华夏幸
福（中
山）产
994,500,000.00 994,500,000.00
业新城
投资有
限公司
华夏幸
福产业
新城投 21,000,000,000.00 21,000,000,000.00
资有限
公司
华夏幸
福产业
新城南
京高淳 10,000,000.00 10,000,000.00
建设发
展有限
公司
华夏幸
福（深
圳）运
1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
营管理
有限公
司
南京溧
水区华
夏幸福
产业小 10,000,000.00 10,000,000.00
镇投资
有限公
司
华夏幸
福（南
50,000,000.00 50,000,000.00
京）运
营管理
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2023 年年度报告
有限公
司
华夏幸
福（固
安）信
1,000,000.00 1,000,000.00
息咨询
服务有
限公司
合计 84,355,619,562.09 1,000,000.00 1,000,000.00 84,355,619,562.09
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
权益 宣告
减值
法下 其他 发放
投资 期初 其他 计提 期末 准备
追加 减少 确认 综合 现金
单位 余额 权益 减值 其他 余额 期末
投资 投资 的投 收益 股利
变动 准备 余额
资损 调整 或利
益 润
一、合营企业
无
小计
二、联营企业
河 北
新 型
显 示
2,85 - 2,143
产 业
7,17 713,5 ,644,
发 展
3,48 28,62 858.9
基 金
8.35 9.44 1
（ 有
限 合
伙）
小计 2,85 - 2,143
7,17 713,5 ,644,
3,48 28,62 858.9
8.35 9.44 1
2,85 - 2,143
7,17 713,5 ,644,
合计
3,48 28,62 858.9
8.35 9.44 1
(3). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 14,679,421.13 2,652.84
其他业务
合计 14,679,421.13 2,652.84
(2). 营业收入、营业成本的分解信息
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(5). 重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 -301,301,626.67
权益法核算的长期股权投资收益 -713,528,629.44 -288,354,629.03
处置长期股权投资产生的投资收益 -2,825,298,475.81
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利
收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益 654,462,012.30 5,882,637,313.16
合计 -2,884,365,092.95 5,292,981,057.46
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6、 其他
□适用 √不适用
二十、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值
-29,313,553.57
准备的冲销部分
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营
业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定
19,723,757.46
的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府
补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债
-3,909,643.48
产生的公允价值变动损益以及处置金融资产
和金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
用费
委托他人投资或管理资产的损益 4,518,309.85
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各
项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 38,669,671.54
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资
成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
并日的当期净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益 9,952,853,062.34
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次
性费用，如安置职工的支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益
产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份
支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，
应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
-33,797,967.14
地产公允价值变动产生的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的
损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,389,011,022.88
其他符合非经常性损益定义的损益项目
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长期股权投资处置损益 -3,151,765,361.30
减：所得税影响额 442,876,973.62
少数股东权益影响额（税后） -187,378,778.06
合计 4,152,469,057.26
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认
定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
-85.44 -1.55 -1.55
利润
扣除非经常性损益后归属于
-144.30 -2.61 -2.61
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：王文学
董事会批准报送日期：2024 年 4 月 28 日
修订信息
□适用 √不适用
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