华夏幸福基业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
华夏幸福基业股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一．重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时
刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 华夏幸福 股票代码 600340
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 朱 洲
电话 010-56982988
传真 010-56982989
电子信箱 IR@cfldcn.com
二．主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上
2012 年(末) 2011 年(末) 年(末)增减 2010 年(末)
（%）
总资产 43,193,448,032.69 27,579,843,007.60 56.61 15,928,297,821.25
归属于上市公司股东的
4,316,441,933.73 2,786,386,789.68 54.91 1,319,418,172.56
净资产
经营活动产生的现金流
217,530,243.44 240,939,016.52 -9.72 984,008,418.96
量净额
营业收入 12,076,941,011.04 7,790,006,804.62 55.03 4,420,684,941.99
归属于上市公司股东的
1,783,624,332.26 1,357,969,727.64 31.34 417,244,319.42
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 1,780,502,714.10 1,358,801,456.48 31.03 418,421,220.08
利润
加权平均净资产收益率 减少 15.07 个
51.42 66.49 37.55
（%） 百分点
基本每股收益（元／股） 2.02 2.19 -7.76 0.78
稀释每股收益（元／股） 2.02 2.19 -7.76 0.78
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 12,579 12,715
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 份数量
华夏幸福基业控股股份 境内非国
68.88 607,457,706 533,140,590 质押 421,560,000
公司 有法人
中国民生银行股份有限
公司－华商领先企业混 其他 1.99 17,556,600 0 无
合型证券投资基金
境内非国
浙江春晖集团有限公司 1.98 17,439,046 0 无
有法人
浙江上风实业股份有限 境内非国
1.19 10,504,413 0 无
公司 有法人
中国平安人寿保险股份
有限公司－投连－个险 其他 1.06 9,324,821 0 无
投连
中国建设银行股份有限
公司－华商盛世成长股 其他 1.05 9,297,012 0 无
票型证券投资基金
中国工商银行－易方达
价值成长混合型证券投 其他 0.99 8,700,000 0 无
资基金
中国银行股份有限公司
－易方达中小盘股票型 其他 0.88 7,730,000 0 无
证券投资基金
中国民生银行股份有限
公司－华商策略精选灵
其他 0.81 7,167,912 0 无
活配置混合型证券投资
基金
境内非国
鼎基资本管理有限公司 0.78 6,840,000 0 无
有法人
上述股东关联关系或一 鼎基资本管理有限公司与华夏控股为一致行动人，其他股东之间的关联
致行动的说明 关系未知。
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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三．管理层讨论与分析
董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
管理层讨论与分析
2012 年全球经济复苏缓慢。美国遭遇财政悬崖，欧洲经济深层矛盾仍难调和，日本经
济停滞不前，新兴经济体发展出现下滑且饱受通胀困扰。需求面大宗商品价格的持续回落也
印证了全球经济的整体低迷。随着欧元区和美国相继采取政策行动缓解了最紧迫的危机风
险，国际货币基金组织（IMF）最新预测 2013 年全球增长将缓步加强，年度增长率平均将
达到 3.5%，比 2012 年的 3.2%略高，新兴市场和发展中经济体的增长在 2013 年将如期升至
5.5 %。但预计增长率将不会回升到 2010～2011 年的高水平。未来一段时期，欧洲的社会体
制、美国的金融体制、全球的贸易体系都面临深刻调整，全球经济将在调整中缓慢复苏。2012
年我国经济发展总体平稳。国内生产总值同比增速持续放缓，2012 年四个季度分别增长
8.1%、7.8%、7.4%和 7.9%。在较为积极的财政政策与适度宽松的货币政策下，陆续出台结
构性减税、扩大内需、支持小型微型企业和民营经济发展、调整存款准备金及存贷款利率等
系列政策措施，以转变发展方式，实现"有质量"的增长。
2012 年，在政府持续的政策调控下，我国房地产市场经过震荡和持续回暖，呈现较为
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健康的发展趋势。根据国家统计局数据，2012 年全国房地产开发投资 71,804 亿元，扣除价
格因素增长 14.9%；商品房销售面积 111,304 万平方米，比上年增长 1.8%；商品房销售额
64,456 亿元，增长 10%。热点区域和重点城市及其周边市场持续回暖，全年总体呈现量价
齐升的态势，特别是针对刚性需求和改善型需求的住宅产品进一步成为市场焦点。
公司董事会和管理层认为，在当前国际国内发展环境下，在实现中华民族伟大复兴历史
进程中，公司“推动中国产业升级”的使命和“打造产业新城，建设幸福城市”的建设理念，
符合党的“十八大”提出的经济政策根本导向，体现出转变发展方式的核心要求，并与产业
转型升级、中国特色新型城镇化发展的时代要求契合。
首先，产业新城和城市产业综合体是推动产业转型升级的重要载体。产业新城和城市产
业综合体将资源环境约束下产城融合协调发展放在首位。在工业化和城镇化良性互动的理念
下，重视构建现代产业体系；在信息化与工业化深入融合的要求下，积极发挥信息化对推动
产业转型升级的作用，助力实体经济健康发展。
第二，产业新城和城市产业综合体符合新型城镇化的发展趋势。城镇化是中国经济未来
几十年最大的发展潜力，产业新城和城市产业综合体不仅满足“集约、智能、绿色、生态”
等新型城镇化的基本要求，更添加了文化要素和幸福理念，通过“产业促进、城市建设、住
宅开发、城市运营” 四大业务板块的体系化发展，致力于成为中国特色新型城镇化的最佳
实践者。
另外，国家各部委陆续出台促进民营经济发展细则，落实“新 36 条”相关规定，在产
业发展、基础设施建设、土地开发整理、文化教育等方面惠政频出，为民营经济公平参与市
场竞争，更好获取政策资源提供了制度保障，这为公司发展提供了更多新机遇。
报告期内公司经营情况回顾
报告期内，公司销售额共计 211.35 亿元，较上年同期增长 28.09%。产业新城业务销售
额共计 175.07 亿元（含园区开发业务结算回款 30.16 亿元，产业园区配套住宅签约销售额
144.91 亿元），城市地产签约销售额 35.18 亿元。
报告期内，公司实现营业收入 120.77 亿元，比上年同期增长 55.03%；实现营业利润 25.18
亿元，同比增长 43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润 17.83 亿元，同比增长 31.34%。
报告期内，公司新拓展 5 个园区进行产业新城的开发建设，分别位于河北香河、辽宁沈
阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安，并将滦平金山岭长城文化旅游园区的委托面积
从原来的 75 平方公里扩区至 225 平方公里。
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公司产业新城业务，园区结算回款额 30.16 亿元，园区内新开工配套住宅面积 235 万平
方米，竣工配套住宅面积 131 万平方米，签约销售面积 222.56 万平方米，签约销售额 144.91
亿元。公司城市地产业务，新开工面积 50 万平方米，竣工面积 22.7 万平方米，签约销售面
积 51.28 万平方米，签约销售额 35.18 亿元。
报告期内，公司投资运营的园区新增签约入园企业 45 家，新增签约投资额 279 亿元。
截止报告期末，公司期末储备开发用地规划建筑面积 468 万平方米。
公司主要业务介绍：
固安区域
固安区域包括固安工业区和固安新兴产业示范区。固安工业区建立于 2002 年 6 月，2006
年 3 月经省政府批准成为省级开发区。报告期内，公司与固安县人民政府签订《关于整体合
作开发建设经营固安新兴产业示范区约定区域的合作协议》，固安区域面积增加至 86.74 平
方公里。
报告期内，固安工业区新增签约入园企业 20 家，新增签约投资额 127 亿元。 建设厂站
完工 5 个，道路完工 23 个，面积 162 万平，景观完工 4 个，面积 14 万平。截止报告期末，
园区累计建设完成 82 条（段）道路，完成 12 座厂站等相关配套设施建设，在规划范围内实
现了“九通一平”。
截止报告期末，固安工业园区内的电子信息、汽车零部件和装备制造三大产业基地初步
形成规模；在航天产业和临空经济领域分别与航天科技集团、中国联合航空公司达成战略合
作关系，在生物医药产业领域顺利推进固安肽谷生物科学园的建设，高端产业和新兴产业升
级态势初现。
公司固安区域配套住宅 2012 年度开发项目情况表：
2012 年新 2012 年竣
项目名 占地面积 规划建筑面 本期签约面 累计签约面
开工面积 工面积（平
称 （平方米） 积（平方米） 积（平方米） 积（平方米）
（平方米） 方米）
永定河
孔雀城
1,024,963 1,244,590 296,651 263,937 271,006 1,037,025
（5-8
期）
固安大
卫城
1,076,752 2,154,369 607,704 452,610 394,516 1,234,872
（1-6
期）
固安孔
384,455 823,147 372,115 190,869 422,681 572,281
雀英国
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宫（1-2
期）
固安孔
雀海（孔
222,138 499,510 146,879 113,204 22,593 22,593
雀湖） 1
期）
北关新
51,066 145,991 52,757 56,602 132,691 132,691
村
北横街
40,335 64,000 0 6,200 51,157 51,157
安置
合 计 2,799,709 4,867,607 1,476,106 1,077,222 1,294,644 3,050,619
大厂区域
大厂区域包括大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范区两个园区。大厂潮白河工业区建
立于 2007 年 5 月，2008 年被批准为省级产业聚集区。大厂新兴产业示范区是 2011 年 4 月
省政府批准建立的省级产业区。
报告期内，园区新增签约入园企业 1 家，新增签约投资额 6 亿元。园区累计建设完成
54 条（段）道路，完成场站 6 座。截止报告期末，石油装备和新能源两大产业基地初步形
成规模。
公司大厂区域配套住宅 2012 年度开发项目情况表：
占地面积 规划建筑 2012 年新开 2012 年竣工 本期签约 累计签约
项目名称 （平方 面积（平方 工面积（平方 面积（平方 面积（平方 面积（平方
米） 米） 米） 米） 米） 米）
潮白河孔
雀 城 （ 2-7 698,392 842,003 230,355 113,342.00 308,450 641,632
期）
潮白河孔
雀英国宫
（ 1-3 期 ） 70,004 181,102 180,009 0 286,100 286,100
（含大卫
城项目）
孔雀庄园
200,010 336,829 300,000 0 194,525 194.525
（1 期）
合 计 968,406 1,359,934 710,364 113,342 789,075 1,122,257
怀来区域
怀来工业区建立于 2008 年 9 月。
报告期内，怀来工业区新增签约入园企业 3 家，新增签约投资额 20.9 亿元。怀来建设
厂站完工 4 个，道路完工 7 条，面积 36 万平方米，景观完工 1 个，面积 1.56 万平。截止报
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告期末，园区累计建设完成 18 条（段）道路，完成 8 座厂站等相关配套设施建设。
公司怀来区域配套住宅 2012 年度开发项目情况表：
占地面 2012 年新 2012 年竣
规划建筑面 本期签约面 累计签约面
项目名称 积（平方 开工面积 工面积（平
积（平方米） 积（平方米） 积（平方米）
米） （平方米） 方米）
八达岭孔
雀城（1-2 528,000 193,919 83,292 34,229 68,943 120,700
期）
苏家屯区域
苏家屯园区建立于 2012 年 1 月。
报告期内，苏家屯工业区签约入园企业 4 家，签约投资额 22 亿元。截止报告期末，园
区累计建设完成 1 条（段）道路。
其他区域
公司投资运作的产业新城项目还包括香河园区、文安园区、滦平金山岭园区、沈北蒲河
智慧产业园区、广阳园区、于洪园区、无锡园区、镇江园区等，这些区域目前部分处于建设
起步阶段，其中香河园区报告期内完工香河景观 1 个，面积 40 万平方米，园区累计建设完
成 9 条（段）道路，完成小友垡排水干渠配套设施建设等相关配套设施建设。配套住宅方面，
香河区域 2012 年度开发项目总占地面积 126,667 平方米，规划建筑面积 173,000 平方米，2012
年度新开工面积 87,283 平方米，竣工面积 87,800 平方米，本年度签约面积 71,977 平方米，
累计签约面积 389,266.2 平方米。文安园区报告期内新增签约入园企业 11 家，新增签约投资
额 33.8 亿元，完工景观 1 个，面积 16.4 万平方米，园区累计建设完成 2 条（段）道路，完
成 1 个电力改造工程，1 个道路排水工程。昌黎工业园区报告期内新增入园企业 6 家，新增
签约投资额 2.4 亿元。
目前还有部分区域尚处于规划定位阶段，其中滦平金山岭园区，以长城文化为核心，构
筑休闲时代长城度假运动旅游的天堂；广阳园区，产业定位于现代服务业；沈北蒲河智慧产
业区，围绕“国际科技城 ”、“活力智慧核”、“生态宜居地”三大主题，打造属性多样、功
能复合的蒲河智慧产业区；于洪园区，总体定位为“智慧之港、健康之城”，重点从智慧产
业、科技创意、商务商业、生态栖居四个方面建设园区；无锡（南长）国家传感信息中心园
区，产业定位于感知设备、精密设备制造园；镇江市京口区大禹山创意新社区园区，定位于
高端制造、智慧服务科技园。
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城市地产及物业酒店经营
公司城市地产业务主要位于河北省廊坊市区、天津武清、山东文登等地。
公司廊坊区域配套住宅 2012 年度开发项目情况表：
2012 年新 2012 年竣
本期签约 累计签约
占地面积 规划建筑面 开工面积 工面积
项目名称 面积（平 面积（平方
（平方米） 积（平方米） （平方 （平方
方米） 米）
米） 米）
第九园兰亭 71,568 184,056 -- 157,648 15,095 147,107
华夏铂宫 64,700 193,789 18,493 69,593 29,154 140,913
幸福城朗园 73,334 283,636 212,624 -- 19,952 19,952
幸福城雅园 113,760 319,997 210,992 -- 139,618 139,618
欣园安置房 102,865 311,294 -- 164,265 70,547 70,547
幸福城润园 183,343 461,772 -- 21,048 230,980 230,980
持续销售项
-- -- -- -- 7,483 887,693.29
目
合 计 609,570 1,754,544 442,109 412,554 512,829 756,600
文登区域配套住宅 2012 年开发项目占地面积 90,094 平方米，规划建筑面积 60,125 平方
米，报告期内该区域未有竣工项目。
公司旗下运营的物业公司及酒店，为产业新城配套住宅及城市住宅提供全方位的物业服
务及酒店服务。
(一)主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科 目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 12,076,941,011.04 7,790,006,804.62 55.03
营业成本 7,288,006,870.19 4,523,799,531.07 61.10
销售费用 718,213,071.77 534,483,302.19 34.38
管理费用 777,333,724.90 524,273,505.11 48.27
财务费用 -18,191,409.00 -1,743,444.43 -943.42
经营活动产生的现金流量净额 217,530,243.44 240,939,016.52 -9.72
投资活动产生的现金流量净额 -2,639,956,423.89 -755,338,598.09 -249.51
筹资活动产生的现金流量净额 4,160,774,391.32 1,335,173,679.05 211.63
2、收入
(1)驱动业务收入变化的因素分析
公司的营业收入主要来自于产业新城开发与建设以及城市地产开发，其中产业新城开发
与建设又可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服务以及园区住宅配套
开发。土地整理、基础设施建设、产业发展服务及公用事业服务按照当期公司与政府结算额
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确认收入，园区住宅配套开发和城市地产开发以商品房实际交予客户作为收入确认的依据。
因此，驱动业务收入变化的因素主要是政府结算和交房。
(2)订单分析
公司的房地产开发业务接受客户预购。截至报告期末，公司预收购房客户的款项余额
237.72 亿元，预计将在未来 1-3 年内逐步转为公司的营业收入。
(3)主要销售客户的情况
公司的业务模式为产业新城开发与建设，主要客户为地方政府部门。2012 年度公司的
主要客户业务收入情况如下：
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例
大厂回族自治县财政局 1,523,704,766.74 12.62%
固安工业区财政分局 920,115,091.78 7.62%
固安县博大土地储备供应服务中心 623,484,537.54 5.16%
河北固安工业园区管理委员会 419,867,618.88 3.48%
张家口沙城经济开发区管理委员会 365,448,679.49 3.03%
合 计 3,852,620,694.43 31.91%
3、成本
(1)成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
土地整理成
1,535,645,692.94 21.25 1,524,117,438.86 34.04 0.76
本
产业新城
园区住宅配
开发建设 4,216,001,501.97 58.33 2,416,438,634.30 53.97 74.47
套开发成本
其他成本 93,470,445.53 1.29 172,406,128.87 3.85 -45.78
城市地产 城市地产开
1,335,907,043.07 18.48 298,446,207.72 6.67 347.62
开发 发成本
物业服务及
其他业务 酒店经营成 46,356,684.61 0.64 66,097,665.83 1.48 -29.87
本
(2)主要供应商情况
报告期内，公司前五大供应商的采购额合计为 32 亿元，占公司年度采购总额的 21.26%。
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4、费用
单位：元
项 目 2012 年度 2011 年度 变动比例 变动原因
公司业务规模扩大，营销推广费增
销售费用 718,213,071.77 534,483,302.19 34.38%
加所致
公司经营规模扩大，人才储备及跨
管理费用 777,333,724.90 524,273,505.11 48.27%
区域管理咨询等费用增多
本期计入财务费用的利息收入增
财务费用 -18,191,409.00 -1,743,444.43 -943.42%
加
所 得 税 652,936,990.16 462,989,395.55 41.03% 利润总额增加
2012 年度结算口径管理费用率 6.44%及结算口径营销费用率 5.95%（管理费用、营销费
用与主营业务收入的比值）低于 2011 年水平（2011 年度结算口径管理费用率 6.7%，结算口
径销售费用率 6.9%）。
5、现金流
报告期内，公司现金流量情况如下：
经营活动产生的现金流量净额：217,530,243.44 元，同比减少 9.72%；
投资活动产生的现金流量净额：-2,639,956,423.89 元，同比减少 249.51%，主要为收购子公
司支付的现金增加所致；
筹资活动产生的现金流量净额：4,160,774,391.32 元，同比增加 211.63%，主要为公司规模增
长迅速，自有资金无法满足业务增长的需求，资金缺口需通
过融资来解决。
6、其它
(1)公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司超额完成重大资产重组过程中预测的净利润目标（华夏控股在本公司重大资产重组
过程中做出的《关于利润预测补偿的承诺函》中承诺：2012 年京御地产的盈利预测数（归
属于母公司所有者的净利润）为 128,380 万元）。2012 年度，京御地产的实现归属于母公司
的净利润为 175,554.40 万元。
(2)发展战略和经营计划进展说明
2012 年，公司以“推动中国产业升级”为使命，坚持“打造产业新城，建设幸福城市”
发展战略，全面梳理战略布局方向，加快推进产业新城业务模式。在更加明晰的发展战略指
引下，公司充分发挥业务模式的商业优势，及时准确地把握了政策节奏，业绩保持了高速增
长的态势，在各个层面的工作取得了显著成效。
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华夏幸福基业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
1) 梳理战略，明确方向
2012 年，在全球顶尖咨询公司的帮助下，公司对企业战略进行了全面梳理，确立了“成
为全球领先的产业新城专家、成为中国产业升级的推动者、成为中国新型城镇化的最佳实践
者”的使命愿景，梳理出“产业新城”和“城市产业综合体”两大产品体系，找准了“5+X”
城市群的战略布局方向。对公司未来的业务发展和管理战略进行了全面的梳理，明确了方向，
坚定了信心。
2) 重构组织，布局长远
2012 年，在明确战略的基础上，公司对业务管理架构进行了优化调整，建立了“总部-
大区分公司-片区”三级组织架构，成立了固安、廊坊、大厂、沈阳和环上海五个大区分公
司，由大区分公司总经理对大区城、产、住、服、运等各方面的经营成果负责，做实了大区
这一最小业务单元，为公司增强区域竞争力、实现快速跨区复制奠定了组织基础。
3) 复制模式，跨江发展
报告期内，公司继 2011 年成功将产业新城模式复制拓展到沈北、于洪等地后，又与沈
阳苏家屯、河北香河政府签订了相关协议，并在无锡南长区拓展了国家传感信息中心项目，
在镇江京口区拓展了镇江市京口区大禹山创意新社区项目，标志着公司业务正式进入了长三
角区域，实现了跨江发展。
4) 产业促进，能力提升
2012 年，公司在产业发展方面取得了重大突破。签约入园企业和落地投资额均有较大
增长。固安航天科技城产业园、固安首都二机场临空经济区、固安肽谷生物医药基地顺利落
地。2012 年，公司贯彻实施招商引资大项目战略，在园区引入中联航、航天科技集团等重
量级合作伙伴，招商模式实现新的突破。
5) 储备人才，优化组织
报告期内，公司明确各级组织的定位、职责和目标，使新组织能够高效地、有序地开展
业务；梳理组织的人员情况，重点提高经营团队的齐备率、合格率和优秀率。公司加强引进
和培养优秀人才，继续推动落实“常青藤”定向培养计划，通过严格选拔、全面培训，为公
司未来发展储备充足的人才。
报告期内，尽管房地产市场持续调控，公司仍全面超额完成年初各项经营计划。2012
年全年累计实现销售额 211.35 亿元，实现结转收入 120.77 亿元，分别完成年初经营计划的
111.24%和 120.77%；2012 年度公司结算口径管理费用率、营销费用率（管理费用、营销费
用与主营业务收入的比值）分别为 6.44%和 5.95%，均低于 2011 年水平（2011 年度结算口
径管理费用率 6.7%，结算口径销售费用率 6.9%）。
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7、主要子公司、参股公司分析
权 益 本年度营业收入 本年度净利润 本年末净资产
公司名称 主营业务 注册资本（元） 本年末总资产（元）
比例 （元） （元） （元）
廊坊京御房地产开发有限公
房地产开发 100% 700,000,000.00 2,287,705,483.52 238,083,948.25 20,955,543,121.46 970,195,941.08
司
三浦威特园区建设发展有限 园区开发与建
100% 500,000,000.00 950,647,785.97 514,485,343.36 6,301,218,620.42 1,653,512,152.32
公司 设
大厂回族自治县鼎鸿投资开 园区开发与建
100% 550,000,000.00 1,288,619,134.91 392,590,116.96 3,618,696,052.89 1,175,873,936.07
发有限公司 设
园区开发与建
怀来鼎兴投资开发有限公司 100% 20,000,000.00 365,448,679.49 63,168,874.36 987,959,772.80 120,336,916.78
设
园区开发与建
昌黎瑞祥投资开发有限公司 100% 100,000,000.00 194,105,983.31 28,813,959.24 461,906,238.11 149,739,120.44
设
沈阳鼎凯园区建设发展有限 园区开发与建
100% 50,000,000.00 - -2,674,900.21 101,413,627.09 97,325,099.79
公司 设
廊坊华夏新城建设发展有限 市政公用工程
100% 200,000,000.00 - -3,070.66 4,345,698,712.42 237,372,831.65
公司 施工
廊坊市京御幸福房地产开发
房地产开发 50.5% 990,000,000.00 1,713,395,439.00 112,323,446.41 7,144,382,615.18 1,028,381,974.25
有限公司
大厂京御房地产开发有限公
房地产开发 100% 990,000,000.00 93,745,025.00 -62,025,843.46 4,574,439,651.52 287,619,490.13
司
香河京御房地产开发有限公
房地产开发 100% 165,000,000.00 538,402,842.00 104,768,718.63 1,188,197,891.98 252,231,880.46
司
怀来京御房地产开发有限公
房地产开发 100% 500,000,000.00 176,532,899.00 -6,328,160.32 1,201,435,877.33 468,275,537.44
司
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固安京御幸福房地产开发有
房地产开发 100% 400,000,000.00 2,010,945,369.20 297,762,236.39 8,493,672,761.58 829,317,838.49
限公司
固安幸福基业资产管理有限 项目投资及管
100% 10,000,000.00 34,600.57 -11,021,905.07 956,594,483.96 -1,075,255.89
公司 理
固安华夏幸福基业房地产开
房地产开发 49% 100,000,000.00 829,435,167.08 53,933,262.16 2,414,641,930.11 261,187,453.17
发有限公司
大厂回族自治县弘润商贸有 钢材、建筑材
100% 300,000,000.00 305,423,712.28 22,039,538.70 1,400,151,067.08 350,982,876.56
限公司 料的销售
永定河房地产开发有限公司 房地产开发 100% 408,100,000.00 - -24,915,556.67 2,938,707,050.31 365,375,766.50
北京丰科建房地产开发有限
房地产开发 100% 10,000,000.00 - -6,144.55 957,282,374.90 9,778,354.90
公司
1、廊坊京御房地产开发有限公司本年实现净利润 2.38 亿元，主要为永定河孔雀城 5.2 期、5.3 期及京御花园二期等项目本期交房结转收入引起。
2、三浦威特园区建设发展有限公司本年实现净利润 5.14 亿元，主要为产业发展服务结算收入较多。
3、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司本年实现净利润 3.93 亿元，主要为土地整理、产业发展服务等业务结算收入增加。
4、廊坊市京御幸福房地产开发有限公司本年实现净利润 1.12 亿元，主要为华夏第九园兰亭、华夏铂宫、幸福城润园等项目交房结转收入引起。
5、香河京御房地产开发有限公司本年实现净利润 1.05 亿元，主要为大运河孔雀城三期项目交房结转收入引起。
6、固安京御幸福房地产开发有限公司本年实现净利润 2.98 亿元，主要为孔雀城御园、孔雀城夏园、大卫城项目交房结转收入引起。
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(二)行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业成本 毛利率比
毛利率 营业收入比
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 上年增减
（％） 上年增减(%)
减(%) （%）
产业新城
降低 0.28
开发与建 10,272,009,939.12 5,861,924,716.97 42.93 40.47 41.15
个百分点
设
城市地产 降低 5.62
1,740,713,742.55 1,365,456,651.15 21.56 290.46 320.59
及其他 个百分点
降低 2.45
合 计 12,012,723,681.67 7,227,381,368.12 39.84 54.83 61.42
个百分点
公司根据组织架构及内部管理要求，确定了产业新城开发与建设、城市地产及其他两大
业务分部。产业新城开发与建设包括基础设施建设、产业发展服务、土地整理、园区综合服
务及园区住宅配套开发，城市地产及其他业务包括城市地产开发、物业服务及酒店经营等业
务。
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
环北京地区 12,012,723,681.67 54.83
报告期内，公司的结算收入主要来源于河北省廊坊市、张家口市、秦皇岛市等环北京
区域。随着公司业务拓展至沈阳、环上海、武汉等区域，未来收入来源构成会有所变化。
(三)资产、负债情况分析
1、资产负债情况分析表
单位:元
本期期末 本期期末金
上期期末数
数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的
产的比例 末变动比例
比例（%）
（%） （%）
货币资金 5,556,479,361.60 12.86 3,574,279,930.71 12.96 55.46
应收账款 1,411,017,303.86 3.27 305,516,919.51 1.11 361.85
其他应收款 1,374,720,759.93 3.18 660,175,902.46 2.39 108.24
存货 32,280,211,562.22 74.73 20,665,041,500.72 74.93 56.21
持有至到期
0 0 342,000,000.00 1.24 -100
投资
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投资性房地
115,844,252.72 0.27 70,913,154.81 0.26 63.36
产
在建工程 708,271,220.73 1.64 9,851,088.00 0.04 7,089.78
无形资产 82,951,397.54 0.19 40,414,999.57 0.15 105.25
长期待摊费
3,147,522.97 0.01 5,105,198.36 0.02 -38.35
用
短期借款 670,000,000.00 1.55 289,000,000.00 1.05 131.83
应付票据 20,000,000.00 0.05 0 0
应付账款 2,677,974,632.02 6.20 816,062,304.02 2.96 228.16
预收款项 24,252,734,043.20 56.15 16,964,773,679.36 61.51 42.96
应交税费 406,129,636.83 0.94 241,022,864.11 0.87 68.50
应付利息 2,658,333.33 0.01 0 0
其他应付款 1,792,246,057.77 4.15 1,319,991,116.20 4.79 35.78
一年内到期
的非流动负 1,928,000,000.00 4.46 1,402,000,000.00 5.08 37.52
债
其他流动负
104,363,915.43 0.24 197,287,004.27 0.72 -47.01
债
长期借款 5,228,200,000.00 12.10 929,100,000.00 3.37 462.72
长期应付款 55,000,000.00 0.13 445,000,000.00 1.61 -87.64
递延所得税
10,825,540.67 0.03 21,762,842.91 0.08 -50.26
负债
股本 881,919,810.00 2.04 587,946,540.00 2.13 50.00
资本公积 15,855,666.70 0.04 243,058,704.48 0.88 -93.48
未分配利润 3,169,324,765.13 7.34 1,738,847,890.79 6.30 82.27
少数股东权
642,151,840.18 1.49 1,222,447,944.65 4.43 -47.47
益
货币资金：经营回款及融资规模增大
应收账款：主要为新增应收固安、大厂、昌黎及怀来区域的园区开发业务结算款
其他应收款：主要为支付的各项保证金增多
存货：经营规模扩大引起的土地整理、基础设施建设及在建地产项目规模增大
持有至到期投资：持有至到期投资收回
投资性房地产：完工产品转为投资性房地产
在建工程：酒店及展馆项目建设支出增加
无形资产：新增土地使用权
长期待摊费用：长期待摊费用摊销
短期借款：主要为新增流动资金借款
应付票据：采用新的结算方式所致
应付账款：应付工程款、材料款增加
预收款项：预售项目规模扩大
应交税费：利润总额增长引起的应交所得税增多
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应付利息：按协议要求计提的利息
其他应付款：代收代缴款项增多
一年内到期的非流动负债：一年内到期的长期借款增多
其他流动负债：预提的土增税清算缴纳导致减少
长期借款：新增长期借款
长期应付款：偿还委托借款
递延所得税负债：递延所得税负债转回
股本：按 2011 年度股东大会决议转增股本
资本公积：主要为资本公积转增股本
未分配利润：公司盈利增加
少数股东权益：少数股东股权退出
(四)核心竞争力分析
报告期内，公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
1. 模式领先：公司依托产业新城和城市产业综合体两大产品体系的发展模式，融合了区域
产业发展和城市建设运营的多重任务，符合“十八大”提出的中国特色新型工业化、信息化、
城镇化、农业现代化同步发展的要求，不仅为区域实体经济发展、产业转型升级提供新动力，
更为区域率先实现科学发展、率先建成全面小康社会提供了新引擎。报告期内，公司新近拓
展的无锡南长区国家传感信息中心项目，镇江京口区大禹山项目，体现了发展模式向近城区
城市产业综合体衍生的新特点。
2. 区域聚焦：报告期内公司进一步明晰了发展空间的战略布局，业务发展聚焦大北京区域、
沈阳区域、环上海区域，以打造标杆和拳头产品为目标，以业务标准化为手段，实现跨越发
展。截至报告期末，公司事业版图已经由环首都经济圈的固安工业园区、固安新兴产业示范
区、大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范园、怀来京北生态新区、文安经济技术开发区、
广阳现代服务业园区、昌黎工业园区、滦平金山岭园区、香河园区，拓展到环渤海的苏家屯
商务城、沈北蒲河智慧产业园区、于洪平罗新城，并进一步拓展到长三角的无锡南长园区、
镇江大禹山园区，武汉区域、成都区域的拓展工作也在有序展开，全国性战略布局初步形成。
3. 资源整合：公司整合国内外一流资源，以全球视野与国际标准参与高品质的开发建设，
公司与麦肯锡、IBM、罗兰贝格、AECOM、HOK 等全球顶尖咨询机构建立长期的战略合作
关系，确保各项目在战略规划和设计理念层面汇聚全球智慧；同时，深入研究城市发展需求，
以“幸福 12+4+1”标准城市配套体系为起点，围绕产品体系，构建城市核心区，全面满足
城市功能要求，无缝对接社区居住生活需求。
4. 产业促进：公司凭借产业协同、产业创新、产业金融、产业服务四大促进平台，推动产
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业转移、产业整合和产业孵化，促使各类产业要素在区域集聚，逐步形成产业链和产业集群，
并向价值链的高端延伸，实现产业的可持续发展。报告期内，公司与中国航天科技集团签约
打造固安航天科技产业园，与中国联合航空有限公司签约打造国际临空经济区，同时全面推
进固安肽谷生物科学园建设，为区域产业升级树立示范标杆。
5. 城市运营：公司通过综合运营和城市营销对城市资源进行整合、优化、创新，实现城市
资源增殖和城市发展最优化。以固安工业园区为例，报告期内在综合运营方面新规划展馆、
福朋酒店相继投入使用，创业大厦的主体完工，幸福学校规划完成；在城市营销方面，园区
十周年高峰会议、嘉年华、文艺庆典相继举办，进一步推动了区域发展，展现了区域发展魅
力。
6. 资金保障：公司采用市场化手段，综合运用银行、信托、基金等多个融资渠道，与国内
各大商业银行、国家开发银行等政策性银行和信托基金建立了稳定的信贷合作关系，为产业
新城和城市产业综合体建设提供有力的资金保障。
四、涉及财务报告的相关事项
1. 本报告期无会计政策、会计估计的变更
2. 本报告期无前期会计差错更正
3. 合并范围变更情况
（1）新纳入合并范围子公司
本报告期内新纳入合并范围内的企业家数为 16 家。其中：通过设立或投资等方式新纳
入合并范围内的公司 14 家，分别为：镇江幸福基业房地产开发有限公司、天津幸福基业房
地产投资有限公司、大厂回族自治县常青藤苗圃有限公司、秦皇岛京御房地产开发有限公司、
沈阳京御幸福房地产开发有限公司、沈阳孔雀城房地产开发有限公司、沈阳幸福基业房地产
开发有限公司、镇江鼎达园区建设发展有限公司、无锡鼎鸿园区建设发展有限公司、固安鼎
凯园区建设发展有限公司、香河鼎泰园区建设发展有限公司、沈阳鼎凯园区建设发展有限公
司、沈阳华夏新城建设发展有限公司、固安肽谷药业科技有限公司；通过非同一控制购买股
权方式纳入合并范围内的公司 2 家，分别为：廊坊市云天楼房地产开发有限公司、北京丰科
建房地产开发有限公司。
序号 名 称 期末净资产 本期净利润
1 镇江幸福基业房地产开发有限公司 49,961,619.55 -38,380.45
2 天津幸福基业房地产投资有限公司 98,418,568.81 -1,581,431.19
3 大厂回族自治县常青藤苗圃有限公司 4,987,563.75 -12,436.25
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4 秦皇岛京御房地产开发有限公司 49,974,148.38 -25,851.62
5 沈阳京御幸福房地产开发有限公司 49,974,999.41 -25,000.59
6 沈阳孔雀城房地产开发有限公司 49,977,862.71 -22,137.29
7 沈阳幸福基业房地产开发有限公司 49,867,424.68 -132,575.32
8 镇江鼎达园区建设发展有限公司 98,747,280.29 -1,252,719.71
9 无锡鼎鸿园区建设发展有限公司 98,111,945.45 -1,888,054.55
10 固安鼎凯园区建设发展有限公司 97,325,099.79 -2,674,900.21
11 香河鼎泰园区建设发展有限公司 99,050,647.80 -949,352.20
12 沈阳鼎凯园区建设发展有限公司 46,823,844.58 -3,176,155.42
13 沈阳华夏新城建设发展有限公司 49,956,082.93 -43,917.07
14 固安肽谷药业科技有限公司 10,000,000.00
15 廊坊市云天楼房地产开发有限公司 695,664,355.88 -40,774.22
16 北京丰科建房地产开发有限公司 9,778,354.90 -6,144.55
（2）本期内不再纳入合并范围情况
本报告期内无不再纳入合并范围内的企业。
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