华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
华夏幸福基业股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上
海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 华夏幸福 股票代码 600340
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 朱洲
电话 010-56982988
传真 010-56982989
电子信箱 IR@cfldcn.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上
2013 年(末) 2012 年(末) 年(末)增减 2011 年(末)
（%）
总资产 74,093,810,903.27 43,193,448,032.69 71.54 27,579,843,007.60
归属于上市公司
6,650,423,919.24 4,316,441,933.73 54.07 2,786,386,789.68
股东的净资产
经营活动产生的
-3,474,422,590.73 217,530,243.44 -1,697.21 240,939,016.52
现金流量净额
营业收入 21,059,753,648.07 12,076,941,011.04 74.38 7,790,006,804.62
归属于上市公司
股 东 的 净 利 2,714,894,781.44 1,783,624,332.26 52.21 1,357,969,727.64
润
归属于上市公司
股东的扣除非经
2,691,899,768.94 1,780,502,714.10 51.19 1,358,801,456.48
常性损益的净利
润
加权平均净资产 减少 7.12 个百
44.30 51.42 66.49
收益率（%） 分点
基本每股收益
2.05 1.35 51.85 1.46
（元／股）
稀释每股收益
2.05 1.35 51.85 1.46
（元／股）
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交易日末股东
报告期股东总数 18,011 21,481
总数
前 10 名股东持股情况
持有有限售 质押或冻
持股比
股东名称 股东性质 持股总数 条件股份数 结的股份
例(%)
量 数量
境内非国有 质 押
华夏幸福基业控股股份公司 66.70 882,360,659 799,710,885
法人 514,740,000
华泰证券股份有限公司约定
购回式证券交易专用证券账 其他 2.18 28,825,900 0 无
户
境内非国有
浙江春晖集团有限公司 1.90 25,074,131 0 无
法人
中国平安人寿保险股份有限
其他 1.15 15,254,152 0 无
公司－分红－个险分红
中国民生银行股份有限公司
－华商领先企业混合型证券 其他 1.12 14,800,000 0 无
投资基金
中国银行－嘉实稳健开放式
其他 1.01 13,381,176 0 无
证券投资基金
中国平安人寿保险股份有限
其他 1.00 13,194,453 0 无
公司－投连－个险投连
境内非国有
浙江上风实业股份有限公司 0.97 12,801,619 0 无
法人
境内非国有
鼎基资本管理有限公司 0.78 10,260,000 0 无
法人
中国民生银行股份有限公司
－华商策略精选灵活配置混 其他 0.77 10,200,000 0 无
合型证券投资基金
上述股东关联关系或一致行
鼎基资本与华夏控股为一致行动人，其他股东之间的关联关系未知。
动的说明
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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年全球经济非均衡性温和复苏，尤其下半年呈增强态势，但整体尚未摆脱下行风险，
全球经济增速低于预期。再工业化进程和多轮量化宽松政策使美国经济一枝独秀，复苏超过预
期。受益于欧元区超低利率影响，欧洲经济触底反弹并出现微弱增长。在“安倍经济学”大规
模宽松货币政策下，日本经济实现小幅改善；一度拉动全球增长超过 70%的新兴市场国家，在
经济结构调整、资本流出和劳动力成本上升等因素影响下，增速明显放慢，发展显现疲态。未
来一段时期，全球经济将逐渐呈现增长动力“去两极化”、货币政策“去宽松化”、产业分工“去
板块化”、国际经贸合作“去 WTO 化”等特征，经济增长温和加速，但世界主要经济体仍面临结
构性缺陷、投资政策限制以及生产率增长率低等一系列问题，大国货币政策、贸易投资格局、
大宗商品价格等不确定因素带来的风险仍然不可忽视。2013 年我国经济发展稳中向好。国内生
产总值同比增速有所放缓，进入结构性减速期。在积极的财政政策与稳健的货币政策，以及增
加铁路等基础设施投资、扩大增值税以及简化投资审批程序等一系列改革措施影响下，我国经
济增长保持在较为健康的区间。
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公司董事会和管理层认为，在当前国际国内发展环境中，在全面深化改革的战略部署指引
下，在经济转型和结构调整的关键时期，公司必须继续坚定“推动中国产业升级”的伟大使命，
坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产
业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，努力使所开发的区域经
济发展、社会和谐、人民幸福。
首先，公司产业新城业务模式的核心优势在于产业新城具有平台属性，能够集聚和整合城
市的人口、产业、物流、资金和信息等商业资源，根据城市及产业发展阶段和用户消费需求适
时接入各种新型增值服务业态，营造共生共赢的城市商业生态系统。2013 年，公司已在产业孵
化、医疗教育服务、分布式光伏能源等领域率先进行了尝试。
第二，公司产业新城业务模式符合新型城镇化的发展要求。城镇化是中国经济很长一段时
间的巨大发展潜力，产业新城实践以人为核心的城镇化发展要求，重视城镇化发展质量，拓展
可持续的资金保障机制，通过战略性布局有效实现对大中小城市协调发展的支撑，成为构筑中
国特色新型城镇化的标杆典范。
第三，公司产业新城业务的战略布局顺应国家区域发展规划的主导方向。公司产业新城业
务坚持聚焦大北京，做大环上海，战略布局环沈阳，与国家重点区域振兴规划和发展战略完全
符合。公司顺应国家部署的京津冀协同发展的战略规划，积极在环首都区域布局和深耕产业新
城的开发运营业务。
另外，中央及各部委关于化解产能过剩矛盾、促进健康服务业发展、政府向社会力量购买
服务、加快发展节能环保产业、国家自主创新能力建设、推进物联网有序发展、提升企业创新
能力等规划和政策的陆续出台，为民营经济公平参与市场竞争，更好获取政策资源提供了制度
保障；而距离公司固安、永清等园区仅 10 余公里的北京新机场预计将于 2014 年开建，对京津
冀尤其是河北廊坊的固安、永清、霸州及广阳区域经济的发展产生巨大推动力，上述政策制度
保障和重大基础设施升级为公司发展提供了更多新机遇。
报告期内公司经营情况回顾
报告期内，公司销售额共计 374.24 亿元，较上年同期增长 77.07%。产业新城业务销售额
共计 311.86 亿元（含园区开发业务结算回款 75.77 亿元，产业园区配套住宅签约销售额 236.09
亿元），城市地产签约销售额 59.16 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额 3.22 亿元。
报告期内，公司实现营业收入 210.60 亿元，比上年同期增长 74.38%；实现营业利润 35.81
亿元，同比增长 42.38%；实现归属于母公司所有者的净利润 27.15 亿元，同比增长 52.21%。
报告期内，公司新拓展 4 个园区进行产业新城的开发建设，分别位于河北霸州、河北永清、
河北香河和浙江嘉善，四个园区委托开发建设面积共计达到约 91 平方公里。
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公司产业新城业务，园区结算回款额 75.77 亿元，园区内新开工配套住宅面积 370.09 万平
方米，竣工配套住宅面积 214.6 万平方米，签约销售面积 237.96 万平方米，签约销售额 236.09
亿元。公司城市地产业务，新开工面积 106.41 万平方米，竣工面积 64.7 万平方米，签约销售
面积 65.27 万平方米，签约销售额 59.16 亿元。
报告期内，公司投资运营的园区新增签约入园企业 60 家，新增签约投资额 395 亿元。截止
报告期末，公司期末储备开发用地规划建筑面积 779 万平方米。
公司产业新城业务介绍：
一、 固安区域
固安区域包括固安工业区和固安新兴产业示范区。固安工业区于 2006 年 3 月经省政府批准
成为省级开发区。
固安工业区在产业发展方面已形成电子信息、汽车零部件、装备制造、航天产业、生物医
药五大产业集群。报告期内固安工业区新增签约入园企业 31 家，新增签约投资额 260.9 亿元。
目前，固安工业区内的特色产业园有：
1、 肽谷固安生物医药孵化港
肽谷固安生物医药孵化港，位于固安新兴产业示范区。园区秉承科学、生态的规划理念，
全面植入“英国花园小镇”的理念，打造绿色低碳、工作商务一体化的花园式科技园区。肽谷
固安生物医药孵化港在产业选择方面，以单克隆抗体与治疗性疫苗为特色产业，以生物诊断试
剂、多肽和蛋白质类药物、高端医疗器械为支柱产业的产业体系，未来将建设成为一座创新要
素聚集、配套设施完善、服务功能一流的生物医药转化医学基地。目前，已有博雅干细胞科技
有限公司、德益阳光生物技术（北京）有限责任公司等 10 余家企业签约入驻园区，同时，肽谷
也与美国华人生物医药科技协会（CBA）、美中生物医学和制药专业协会（SABPA）达成战略合作。
2、 固安航天产业基地
固安航天产业基地位于固安新兴产业示范区内，依托中国顶级航天技术研发机构，以航天
技术研发试制产业为先导，大力发展航天技术配套产业、航天技术应用产业以及综合配套产业。
固安航天产业基地已引入中国航天科技集团、中国航天科工集团两大航天科技研发龙头，在运
载火箭与卫星应用的研发、试验等方面的科技创新能力不断增强，聚集了一批以航天技术民用
化、航天技术配套为方向的行业知名企业；在信息安全、安防安保、软件、物联网技术及应用、
新能源、装备制造、新材料等领域聚集了一批产业化项目。固安航天产业基地将成为推进航天
产业军民融合、科技成果转化的重要战略高地，打造成中国顶级的航天技术应用产业基地。
城市建设方面，报告期内建设厂站完工 3 个；道路完工 16 条，面积 73.7 万平方米；景观
完工 13 个，面积 115.8 万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工 15 座；道路完工 98 条，
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面积 385.1 万平方米；景观完工 32 个，面积 170.9 万平方米。其中，以中央大道金融街区、锦
绣大道 SOHO 办公街区和迎宾大道高端总部商务办公街区为载体，将建设百万平方米商务楼宇，
形成集金融服务、商贸服务、总部办公为一体的楼宇经济示范区。以中央公园为核心，将建设
现代中等规模城市核心区，集中布局五星级酒店、智慧大厦、幸福学校、幸福港湾、幸福广场、
城市展馆、体育公园、三甲医院等高品质城市配套，与北京世界城市全面对接。建设智慧城市
运营中心和产业新城智慧平台及智慧基础设施运营，实现城市资源优化配置和高效利用，促进
信息技术在城市交通、城市管理等领域中的广泛应用，让固安经济社会发展的“智慧环境”优
化升级。为实现生态环境的持续提升，固安工业区已建设完成 14 万平方米的中央公园，200 万
平方米的城市环线绿廊、13 万平方米孔雀大湖、50 万平方米大广带状公园、100 万平方米永定
河运动公园等八大公园，形成一核一环两廊多片的城市景观体系，园区绿化面积约 500 万平方
米，助力产城融合可持续发展。
二、 大厂区域
大厂区域包括大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范区两个园区。大厂潮白河工业区于 2008
年被批准为省级产业聚集区。大厂新兴产业示范区是 2011 年 4 月省政府批准建立的省级产业区。
大厂潮白河工业区在产业发展方面形成了节能装备、专用车及零部件、专用技术服务、文
化创意与数字出版四大产业为主导的高端优质产业发展格局。报告期内，园区新增签约入园企
业 4 家，新增签约投资额 74 亿元，在多个领域取得重大突破，与中国国际电视总公司在文化创
意领域达成战略合作关系；与中国电力投资集团华北分公司、大厂潮白河工业区管委会在合作
开发分布式光伏能源方面共同签署战略协议。
城市建设方面，建设厂站完工 3 个；道路完工 5 条，面积 11.9 万平方米；景观完工 6 个，
面积 30 万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工 9 座；道路完工 59 条，面积 202.3 万平
方米；景观完工 26 个，面积 90 万平方米。同时园区建成了五环公园、生态园林等公建项目；
建设书画院、喜来登酒店、中央公园、幸福学校等项目，并有幸福港湾、幸福医院、创业大厦、
喜来登酒店配套等项目处于规划中。
三、 怀来区域
怀来工业区在产业发展方面确定建设高科技产业、总部经济和绿色生态三大产业，打造“京
北生态科技新城”，报告期内，怀来工业区新增签约入园企业 5 家，新增签约投资额 4.8 亿元，
目前怀来总部经济商务港已启动建设。以葡萄酒庄园形式出现的生态型总部经济发展区，体现
低碳、总部、商务、社区的特点，打造生态总部产业集群。
城市建设方面，报告期内建设厂站完工 2 个；道路完工 4 条，面积 5 万平方米；景观完工
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3 个，面积 5.2 万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工 10 座；道路完工 22 条，面积 148.8
万平方米；景观完工 8 个，面积 24 万平方米。2014 年怀来区域将进一步完善重点区域路网、
提升景观形象，推进市政厂站建设，推进其他相关核心项目建设。
四、 苏家屯区域
报告期内，苏家屯工业区签约入园企业 2 家，签约投资额 9 亿元。建设道路完工 5 条，15.6
万平方米，景观完工 2 个，面积 3.3 万平方米。截止报告期末，园区累计道路完工 6 条，面积
17.6 万平方米，景观完工 2 个，面积 3.3 万平方米。
苏家屯园区在产业发展方面，重点打造汽车核心零部件产业园、高端专用装备产业园和智
能设备产业园三大产业园。截止报告期末，汽车核心零部件产业园和智能设备产业园已顺利启
动。汽车核心零部件产业园聚焦全球 500 强企业，打造顶级汽车零部件配套产业集群。将通过
酷车小镇汽车 4S 店、汽车商贸的构建，打造高端汽车服务，实现二三产业联动。高端专用装备
产业园，整体运作龙头项目，重点发展整车制造，建设东北高端专用装备产业高地。智能设备
产业园聚焦智能设备、3D 制造打印技术领域，研究、中试、生产、办公全产业链招商，形成以
“产业港”为代表的智能设备产业高地。
城市建设方面，目前，全长 10.8 公里的中央大街，已经通车 2.64 公里。中央大街是城市
快速干路，双向八车道，城市南北发展轴线，为新城主要对外交通干线。另外一条全长 3.54 公
里的雪松路，2014 年启动跨线桥和引桥段建设。该道路为城市迎宾大道，双向八车道，为新城
和苏家屯老城区联动的最重要发展轴线。
苏家屯园区名片--规划展馆已经建成开馆。全面展示苏家屯发展历程及规划愿景，打造区
域形象展示窗口和文化交流平台。建筑面积 2000 平方米的学院都市文化中心--图书馆已经开
馆，现藏书 2.9 万册，成为“辽宁省图书馆书刊流动站”。苏家屯园区的城市配套--幸福学校包
含九年一贯制学校，打造沈阳优质教育资源。项目预计将于今年开工。
五、 香河区域
香河园区在产业发展方面形成了以四港一基地为载体，二三产并举的产业发展思路，包括
智能机器人产业港、数字内容科技港、节能环保设备产业港、电子商务科技港及通用航空产业
基地。其中智能机器人产业港将通过与知名科研机构合作，在园区内建立研发创新示范区；数
字内容产业港主要包括数字出版、软件外包等产业；通用航空产业园将搭建通用航空产业平台，
吸引通用航空产业龙头企业，并打造航空产业集群。报告期内，香河园区签约入园企业 2 家，
签约投资额 15 亿元，截止报告期末，香河园区顺利启动智能机器人产业港定位研究。
城市建设方面，报告期内建设厂站完工 1 个，道路完工 2 条，面积 4.2 万平方米，景观完
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工 2 个，面积 10 万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工 1 个，道路完工 11 条，面积 46
万平方米；景观完工 3 个，面积 50 万平方米。路网和市政基础设施建设进一步完善，园区综合
承载力进一步提升。
六、 无锡区域
无锡园区在产业发展方面形成了“1+1”--即“一座科技港+一座产业港”的产业发展格局。
报告期内，南长滨河新城暨无锡（南长）国家传感信息中心智慧产业园区已正式启动，目前正
在建设中，其中德国标准传感设备科技港已开工 44 亩、建筑面积 4.4 万平方米，建设物联网产
业设备高端研发制造集群，重点发展传感器高端制造、射频识别设备制造产业。报告期内，无
锡园区签约入园企业 1 家，签约投资额 2 亿元。
城市建设方面，已完成 6 个回路高压线入地改造；已启动两条道路修建。
七、 其他区域
公司投资运作的产业新城项目还包括文安园区、广阳园区、昌黎园区、滦平金山岭园区、
沈北蒲河智慧产业园区、于洪园区、镇江园区、嘉善园区、霸州园区、永清园区等，这些区域
目前部分处于建设起步阶段，部分处于规划定位阶段。
处于起步阶段园区：
文安园区：报告期内，签约入园企业 10 家，签约投资额 26.4 亿元。建设道路完工 1 条，
面积 4.4 万平方米，景观完工 1 个，面积 2 万平方米。截止报告期末，园区累计道路完工 3 条，
面积 98.9 万平方米；景观完工 2 个，面积 18.4 万平方米。
广阳园区：报告期内，建设道路完工 3 条，9.5 万平方米。截止报告期末，园区累计道路
完工 3 条，面积 9.5 万平方米。
昌黎园区：报告期内，签约入园企业 5 家，签约投资额 2.9 亿元。截止报告期末，园区累
计道路完工 4 条，面积 19 万平方米。
丰台区域致力于打造成为“中国总部型产业商务综合体的典范”，报告期内，区域内部分项
目已开工建设。
处于规划定位阶段园区：
滦平金山岭园区以长城文化为核心，构筑休闲时代长城度假运动旅游的天堂。
沈北蒲河智慧产业区围绕“国际科技城”、“活力智慧核”、“生态宜居地”三大主题，打造
属性多样、功能复合的蒲河智慧产业区。
于洪园区总体定位为“智慧之港、健康之城”，重点从智慧产业、科技创意、商务商业、生
态栖居四个方面建设园区。
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镇江园区：以生态为先导、打造产业高端、宜居宜业的生态型城市产业综合体。报告期内，
积极谋划产业项目，规划景观工程。
嘉善园区总体定位为“中国宜游产业新城标杆，充满江南水乡魅力的产业新城”。
霸州园区围绕“千年商源古霸州、万世宜居温泉城”，打造廊南区域性中心城市，京畿最美
的温泉都市。
永清园区规划定位为环渤海商务空港，大健康森林都市。成为航空港、新通道、绿生活、
森呼吸承载下的健康城市。
1、主营业务分析
（1）利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 21,059,753,648.07 12,076,941,011.04 74.38
营业成本 13,939,039,433.68 7,288,006,870.19 91.26
销售费用 873,154,073.09 718,213,071.77 21.57
管理费用 1,150,591,529.80 777,333,724.90 48.02
财务费用 114,908,659.30 -18,191,409.00
经营活动产生的现金
-3,474,422,590.73 217,530,243.44 -1,697.21
流量净额
投资活动产生的现金
-3,075,993,840.55 -2,639,956,423.89 -16.52
流量净额
筹资活动产生的现金
11,104,035,445.46 4,160,774,391.32 166.87
流量净额
（2）收入
1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司的营业收入主要来自于产业新城开发与建设以及城市地产开发，其中产业新城开发与
建设又可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服务以及园区住宅配套开发。
土地整理、基础设施建设、产业发展服务及公用事业服务按照当期公司与政府结算额确认收入，
园区住宅配套开发和城市地产开发以商品房实际交予客户作为收入确认的依据。因此，驱动业
务收入变化的因素主要是政府结算和交房。
2) 订单分析
公司的房地产开发业务接受客户预购。截止报告期末，公司预收购房客户的款项余额 323.31
亿元。
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3) 主要销售客户的情况
公司的业务模式为产业新城开发与建设，主要客户为地方政府部门。2013 年度公司的主要
客户业务收入情况如下：
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例
固安工业园区财政分局 2,803,791,433.09 13.31%
大厂回族自治县财政局 1,606,214,990.59 7.63%
张家口沙城经济开发区管理委员会 326,581,199.72 1.55%
河北文安经济开发区管理委员会 273,314,818.30 1.30%
沈水生态科技创新城管理委员会 269,769,447.64 1.28%
（3）成本
1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年
本期 本期金
同期
占总 额较上
成本构成项 占总
分行业 本期金额 成本 上年同期金额 年同期
目 成本
比例 变动比
比例
(%) 例(%)
(%)
产业新城 产业发展服
57,254,410.36 0.41 67,820,100.53 0.93 -15.58
开发建设 务
产业新城 基础设施建
779,188,690.54 5.59
开发建设 设
产业新城
土地整理 1,458,476,795.02 10.46 1,535,645,692.94 21.07 -5.03
开发建设
产业新城
综合服务 31,266,447.77 0.22 25,650,345.00 0.35 21.89
开发建设
产业新城 园区住宅配
9,534,339,352.10 68.40 4,216,001,501.97 57.85 126.15
开发建设 套
城市地产 城市地产开
1,879,080,602.93 13.48 1,335,907,043.07 18.33 40.66
开发 发
物业服务及
其他业务 酒店经营成 143,486,454.05 1.03 46,356,684.61 0.64 209.53
本
（4）其它
1) 发展战略和经营计划进展说明
2013 年，公司继续坚持“成为全球产业升级和城市发展的引领者”的愿景，继续致力于“打
造产业新城，建设幸福城市”，继续以实践推动中国产业升级，在竞争激烈的市场中，华夏幸福
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基业充分发挥业务模式的竞争优势，及时准确地把握政策节奏，抓住市场机会，业绩保持了高
速增长的态势，经营质量得到显著提升。
a) 坚持模式，深化战略
报告期内，公司继续与全球顶尖咨询公司合作，在全面贯彻落实既定公司战略基础上，坚
持产业新城业务模式，不断深化公司发展战略，提出了坚决打造标杆、坚决培养端到端操盘能
力、坚决打造区域经济发展能力等竞争策略，及聚焦大北京、深耕现有区域、提升产品价值等
增长策略，进一步明确了公司未来发展方向，坚定了信心。
b) 变革组织，提升张力
报告期内，基于深化公司发展战略的成果，公司优化调整了业务管理架构。公司总部定位
开始由战略运营型向战略投资型转变，新设产业新城集团、产业发展集团、城市发展集团、地
产集团和物业集团五大集团，形成了总部、业务集团、区域公司的分层次组织架构。通过组织
变革，提高了业务运营精益化水平，提升了组织张力，增强了区域竞争优势，为实现快速跨区
复制奠定了组织基础。
c) 拓展环上海，深耕环北京
报告期内，公司正式与浙江省嘉善县政府达成战略合作协议，继 2012 年成功在无锡、镇江
落地后，环上海区域再下一城。公司深耕环北京的战略取得显著进展，分别在 7 月、10 月、12
月与霸州、永清、香河三地政府签订了战略合作协议，进一步巩固了公司产业新城业务在环北
京区域的领先地位。
d) 产业促进，稳步推进
报告期内，公司继续深化与龙头企业的战略合作，贯彻大项目引领的招商引资策略，成绩
显著。6 月，公司与中国航天科工飞航技术研究院在智慧城市相关领域、物联网应用、产业园
投资建设等领域开展合作并签署《战略合作框架协议》。8 月，公司与中国国际电视总公司建立
战略合作关系，共同推进大厂潮白河工业区的影视制作基地建设。10 月，公司与潮白河工业区
管理委员会及中国电力投资集团公司华北分公司，共同签署《合作开发分布式光伏能源战略协
议》。11 月，公司与河北省国防科技工业局决定建立战略合作关系，共同打造环京津军民结合
产业带。
报告期内，尽管房地产市场持续调控，公司仍全面超额完成年初各项经营计划。2013 年全
年累计实现销售额 374.24 亿元，实现结转收入 210.60 亿元，分别完成年初经营计划的 134%和
121%；2013 年度公司结算口径管理费用率、营销费用率（管理费用、营销费用与营业收入的比
值）分别为 5.46%和 4.15%，均低于 2012 年水平（2012 年度结算口径管理费用率 6.44%，结算
口径销售费用率 5.95%）。
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
2、行业、产品或地区经营情况分析
（1）主营业务分行业、分产品情况
单位：元 币种：人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本
（％） 年增减 年增减 年增减（%）
(%) (%)
产业发 增加 1.96
2,364,616,565.47 57,254,410.36 97.58 52.92 -15.58
展服务 个百分点
基础设
990,131,923.35 779,188,690.54 21.30
施建设
土地整 增加 3.52
2,053,383,662.11 1,458,476,795.02 28.97 -0.32 -5.03
理 个百分点
综合服 减少 0.70
43,674,466.43 31,266,447.77 28.41 20.71 21.89
务 个百分点
物业管 减少 33.63
111,413,627.41 93,737,737.85 15.87 234.78 457.73
理服务 个百分点
园区住 减少 8.93
13,088,202,185.02 9,534,339,352.10 27.15 98.42 126.15
宅配套 个百分点
城市地 减少 2.39
2,338,506,057.04 1,879,080,602.93 19.65 36.48 40.66
产开发 个百分点
减少 13.20
其他 40,991,176.93 49,748,716.20 -21.36 50.05 68.36
个百分点
报告期内，公司主要项目情况如下：
公司固安区域配套住宅 2013 年度开发项目情况表
2013 年新 截至 2013
规划建筑 开工工程 年已竣工 在建的楼
园区/ 占地面积
项目名称 面积(平方 的楼面面 工程的楼 面面积(平
区域 (平方米）
米） 积(平方 面面积(平 方米）
米） 方米）
孔雀城 5-8 期 1,024,963 1,244,590 - 1,077,281 167,309
孔雀城 6.3 期 41,333 98,471 98,471 - 98,471
大卫城 1-6 期 1,076,752 2,154,369 24,135 830,004 1,324,365
孔雀海（1 期） 222,138 449,510 72,659 16,700 432,810
孔雀英国宫
固安东
（1.1-1.9 期、幸 628,213 1,413,727 448,856 324,660 997,890
片区
福广场）
孔雀英国宫
85,333 220,362 95,140 - 95,140
2.1.1 期
官庄安置项目 123,384 369,914 116,914 - 369,914
北关新村 51,066 140,205 - 140,205 -
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
安置项目
北横街安置项目 40,335 64,000 - 64,000 -
北关新村二期
12,599 36,144 36,144 - 36,144
安置项目
小计 3,306,117 6,191,292 892,319 2,452,850 3,522,043
剑桥郡 1-2 期（含
400,669 734,462 651,009 11,788 639,221
人才家园）
固安西
剑桥郡 2 期（新
片区 13,333 56,074 56,074 - 56,074
取土地部分）
小计 414,002 790,536 707,083 11,788 695,295
牛驼温泉
103,905 81,654 81,654 - 81,654
孔雀城 1 期
牛驼温泉
牛驼区 104,698 96,494 96,137 - 96,137
孔雀城 3 期
域
牛驼温泉
44,909 27,151 27,151 - 27,151
孔雀城 5.1 期
小计 253,512 205,299 204,942 - 204,942
合计 3,973,631 7,187,127 1,804,344 2,464,638 4,422,280
公司固安区域配套住宅 2013 年度销售情况表
报告期
（2013 累计已售或
园区 可供出售楼 平均售
年）内已售 已预售楼面 报告期（2013 年）
/区 项目名称 面面积(平 价元/平
或已预售 面积(平方 内预收房款（元）
域 方米） 方米
楼面面积 米）
(平方米）
孔雀城
1,119,204 73,879 1,110,904 272,044,674 10,528
5-8 期
孔雀城
62,100 800 800 7,573,524 13,830
6.3 期
大卫城
1,119,235 44,517 1,279,389 611,827,330 6,022
1-6 期
孔雀海
71,995 17,003 39,596 259,192,875 13,477
（1 期）
固安
孔雀英国宫
东片
（1.1-1.9
区 1,192,109 463,243 1,035,524 3,939,125,399 8,515
期、幸福广
场）
孔雀英国宫
176,923 3,891 3,891 20,588,733 9,636
2.1.1 期
官庄安置项
－ 100,494 100,494 － －
目
北关新村
－ 132,691 － －
安置项目
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
北横街
－ 51,157 － －
安置项目
北关新村二
－ － － － －
期安置项目
小计 3,741,566 703,826 3,754,446 5,110,352,535 ---
剑桥郡 1-2
期（含人才 478,183 292,893 292,893 2,459,416,563 10,440
固安 家园）
西片 剑桥郡 2 期
区 （新取土地 13,020 - - - -
部分）
小计 491,203 292,893 292,893 2,459,416,563 -
牛驼温泉孔
65,541 56,608 56,608 523,737,657 10,933
雀城 1 期
牛驼温泉孔
牛驼 65,610 17,806 17,806 131,668,980 11,840
雀城 3 期
区域
牛驼温泉孔
26,881 23,294 23,294 205,279,252 10,765
雀城 5.1 期
小计 158,032 97,708 97,708 860,685,889 ---
合计 4,390,801 1,094,427 4,045,047 8,340,343,987 ---
固安区域内的固安华夏幸福基业房地产开发有限公司开发的固安孔雀英国宫 1.4 期、1.6
期项目权益占比为 49%外，其他项目公司权益占比均为 100%。固安孔雀英国宫 1.4 期、1.6 期
项目占地面积 109,333 平米，建筑面积 265,012 平米，截止 2013 年已开工面积 265,012 平米，
总可售面积 225,904.15 平米，累计签约面积 218,339.61 平米，预收账款 16.86 亿元。
公司大厂区域配套住宅 2013 年度开发项目情况表
2013 年新开 截至 2013 年
在建的楼面
占地面积 规划建筑面 工工程的楼 已竣工工程
项目名称 面积(平方
(平方米） 积(平方米） 面面积(平 的楼面面积
米）
方米） (平方米）
潮白河孔雀城 3-4 期 381,921 447,494 - 401,800 -
潮白河孔雀城 6-7 期 226,040 366,338 63,715 - 293,295
潮白河孔雀城 8 期
133,334 217,747 204,000 - 204,000
（辛庄 200 亩）
潮白河孔雀英国宫
384,592 1,016,414 426,000 139,000 778,085
（含大卫城项目）
潮白河孔雀
67,801 146,385 142,000 - 142,000
英国宫 4 期
潮白河孔雀
61,933 174,781 158,000 - 158,000
英国宫 6 期
潮白河孔雀庄园 1 期 200,010 331,845 - - 305,554
小计 1,455,631 2,701,004 993,715 540,800 1,880,934
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
公司大厂区域配套住宅 2013 年度销售情况表
报告期
累计已售或
可供出售 （2013 年） 平均售
已预售楼面 报告期（2013 年）
项目名称 楼面面积 内已售或已 价元/
面积(平方 内预收房款（元）
(平方米） 预售楼面面 平方米
米）
积(平方米）
潮白河孔雀城 3-4 期 317,574 5,874 314,464 114,035,738 9,396
潮白河孔雀城 6-7 期 277,966 39,560 211,186 604,768,443 9,171
潮白河孔雀城 8 期
173,367 169,497 169,497 1,350,935,438 10,711
（辛庄 200 亩）
潮白河孔雀英国宫
924,609 419,760 819,341 3,013,040,483 6,899
（含大卫城项目）
潮白河孔雀
132,000 20,626 20,626 22,061,276 9,038
英国宫 4 期
潮白河孔雀
142,892 139,634 139,635 684,185,999 9,100
英国宫 6 期
潮白河孔雀庄园 1 期 258,646 61,243 255,481 1,297,460,914 8,089
小计 2,227,054 856,194 1,930,231 7,086,488,291 ---
公司怀来区域配套住宅 2013 年度开发项目情况表
2013 年新开 截至 2013 年
在建的楼面
占地面积(平 规划建筑面 工工程的楼 已竣工工程
项目名称 面积(平方
方米） 积(平方米） 面面积(平方 的楼面面积
米）
米） (平方米）
八达岭孔雀
587,336 216,959 20,796 110,627 106,332
城 1-2 期
八达岭孔雀
205,934 178,316 178,316 - 178,316
城 3-4 期
小计 793,271 395,275 199,112 110,627 284,648
公司怀来区域配套住宅 2013 年度销售情况表
报告期（2013
累计已售或
可供出售楼 年）内已售或 报告期（2013
已预售楼面 平均售价元/
项目名称 面面积(平方 已预售楼面 年）内预收房款
面积(平方 平方米
米） 面积(平方 （元）
米）
米）
八达岭孔雀
168,677 42,735 162,729 561,516,481 9,823
城 1-2 期
八达岭孔雀
125,855 43,991 45,192 458,130,467 11,551
城 3-4 期
小计 294,532 86,726 207,921 1,019,646,948 ---
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
公司苏家屯区域配套住宅 2013 年度开发项目情况表
2013 年新开 截至 2013 年
在建的楼面
占地面积(平 规划建筑面 工工程的楼 已竣工工程
项目名称 面积(平方
方米） 积(平方米） 面面积(平方 的楼面面积
米）
米） (平方米）
苏家屯孔雀城
255,295 350,238 139,749 - 139,749
1.1-1.4 期
小计 255,295 350,238 139,749 - 139,749
公司苏家屯区域配套住宅 2013 年度销售情况表
报告期（2013
累计已售或
可供出售楼 年）内已售或 报告期（2013
已预售楼面 平均售价元/
项目名称 面面积(平方 已预售楼面 年）内预收房
面积(平方 平方米
米） 面积(平方 款（元）
米）
米）
苏家屯孔雀城
92,199 62,399 62,399 335,269,311 7,230
1.1-1.4 期
小计 92,199 62,399 62,399 335,269,311 7,230
公司香河区域配套住宅 2013 年度开发项目情况表
2013 年新开 截至 2013
在建的楼面
占地面积 规划建筑面 工工程的楼 年已竣工工
项目名称 面积(平方
(平方米） 积(平方米） 面面积(平 程的楼面面
米）
方米） 积(平方米）
大运河孔雀城
199,531 86,230 86,000 - 86,000
一期大公馆
大运河孔雀城 4 期 60,000 80,612 - 80,612 -
大运河孔雀城 5 期 165,946 233,230 233,230 - 233,230
小计 425,477 400,072 319,230 80,612 319,230
公司香河区域配套住宅 2013 年度销售情况表
报 告 期
累计已售或
可供出售楼 （2013 年） 平均售
已预售楼面 报告期（2013 年）
项目名称 面面积(平 内已售或已 价元/
面积(平方 内预收房款（元）
方米） 预售楼面面 平方米
米）
积(平方米）
大运河孔雀城
62,697 35,677 35,677 111,641,086 6,586
一期大公馆
大运河孔雀城 4 期 74,162 5,372 74,067 73,854,440 7,168
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
大运河孔雀城 5 期 199,421 181,283 181,283 1,374,486,064 9,200
小计 336,280 222,332 291,027 1,559,981,590 ---
公司无锡区域配套住宅 2013 年度开发项目情况表
2013 年新开 截至 2013 年
在建的楼面
占地面积 规划建筑面 工工程的楼 已竣工工程
项目名称 面积(平方
(平方米） 积(平方米） 面面积(平方 的楼面面积
米）
米） (平方米）
无锡孔雀城 1 期 94,296 291,728 111,849 - 111,849
小计 94,296 291,728 111,849 - 111,849
公司无锡区域配套住宅 2013 年度销售情况表
报告期（2013
累计已售或
可供出售 年）内已售或 报告期（2013
已预售楼面 平均售价元/
项目名称 楼面面积 已预售楼面 年）内预收房
面积(平方 平方米
(平方米） 面积(平方 款（元）
米）
米）
无锡孔雀城 1 期 223,710 - - - -
小计 223,710 - - - -
公司镇江区域配套住宅 2013 年度开发项目情况表
2013 年新开 截至 2013 年
在建的楼面
占地面积 规划建筑面 工工程的楼 已竣工工程
项目名称 面积(平方
(平方米） 积(平方米） 面面积(平方 的楼面面积
米）
米） (平方米）
镇江孔雀城
125,775 355,000 132,926 - 132,926
英国宫
小计 125,775 355,000 132,926 - 132,926
公司镇江区域配套住宅 2013 年度销售情况表
报告期（2013
累计已售或
可供出售 年）内已售或 报告期（2013
已预售楼面 平均售价元/
项目名称 楼面面积 已预售楼面 年）内预收房
面积(平方 平方米
(平方米） 面积(平方 款（元）
米）
米）
镇江孔雀城
292,410 57,553 57,553 255,300,000 5,680
英国宫
小计 292,410 57,553 57,553 255,300,000 5,680
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
公司廊坊区域配套住宅 2013 年度开发项目情况表
2013 年新开 截至 2013
在建的楼面
占地面积 规划建筑面 工工程的楼 年已竣工工
项目名称 面积(平方
(平方米） 积(平方米） 面面积(平 程的楼面面
米）
方米） 积(平方米）
第九园兰亭 71,568 183,277 - 183,277 -
华夏铂宫 64,667 197,189 - 156,925 36,865
幸福城润园 180,676 530,626 1,000 318,579 191,495
幸福城朗园 81,318 283,836 11,651 133,497 142,492
幸福城雅园 113,806 321,271 41,611 91,006 227,536
幸福城欣园安置 102,856 310,947 - 99,500 -
公园海 1.1 期 100,785 305,598 290,970 - 290,970
公园海 1.2 期 72,004 159,989 159,989 - 164,907
公园海 1.3 期 122,667 372,219 63,103 - 63,103
大学里 376,819 1,031,630 257,716 - 257,716
廊坊大示范区 25,000 3,353 3,353 - -
大学里示范区 14,667 2,500 2,500 - -
小计 1,326,833 3,696,583 831,893 982,784 1,375,084
公司廊坊区域配套住宅 2013 年度销售情况表
报告期
累计已售或
可供出售楼 （2013 年） 平均售
已预售楼面 报告期（2013 年）
项目名称 面面积(平 内已售或已 价元/
面积(平方 内预收房款（元）
方米） 预售楼面面 平方米
米）
积(平方米）
第九园兰亭 156,487 3,134 150,241 29,221,704 9,904
华夏铂宫 168,837 12,248 153,161 101,733,663 8,811
幸福城润园 465,328 54,796 285,776 454,842,509 7,804
幸福城朗园 125,427 100,559 120,511 461,497,654 7,139
幸福城雅园 248,298 58,124 197,742 518,666,315 7,224
幸福城欣园安置 - 101,189 171,736 - --
公园海 1.1 期 254,721 177,542 177,542 1,399,819,486 8,176
公园海 1.2 期 120,311 15,070 15,070 145,545,244 10,393
公园海 1.3 期 291,685 11,111 11,111 260,487,014 9,770
大学里 881,818 - - - --
廊坊大示范区 - - - - --
大学里示范区 - - - - --
小计 2,712,912 533,773 1,282,890 3,371,813,589 8,029
公司武清区域配套住宅 2013 年度开发项目情况表
项目名称 占地面积 规划建筑面 2013 年新开 截至 2013 年 在建的楼面
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
(平方米） 积(平方米） 工工程的楼 已竣工工程 面积(平方
面面积(平方 的楼面面积 米）
米） (平方米）
凤河孔雀城 1 期 172,649 232,180 232,180 232,180
小计 172,649 232,180 232,180 - 232,180
公司武清区域配套住宅 2013 年度销售情况表
报告期（2013
累计已售或
可供出售 年）内已售或 报告期（2013
已预售楼面 平均售价元/
项目名称 楼面面积 已预售楼面 年）内预收房
面积(平方 平方米
(平方米） 面积(平方 款（元）
米）
米）
凤河孔雀城 1 期 157,773 118,970 118,970 629,435,704 7,146
小计 157,773 118,970 118,970 629,435,704 7,146
文登区域配套住宅 2012 年开发项目占地面积 90,094 平方米，规划建筑面积 60,125 平方米，
报告期内该区域未有竣工项目。
公司旗下运营的物业公司及酒店，为产业新城配套住宅及城市住宅提供全方位的物业服务
及酒店服务。
截止报告期末，公司主要房地产储备情况如下：
公司房地产储备情况（截止 2013 年 12 月 31 日）
拟发展
拟发展作 作出租
拟发展作销售 拟发展作销售
持有土地面积 持有房屋规划 出租的土 的房屋
区 域 的土地面积 的房屋规划面
（平方米） 面积（平方米） 地面积（平 规划面
（平方米） 积（平方米）
方米） 积（平方
米）
固安
1,363,445.15 2,735,302.59 1,363,445.15 2,735,302.59 —— ——
大区
大厂
1,454,240 2,998,754.37 1,454,240 2,998,754.37 —— ——
大区
沈阳
37,584 56,376 37,584 56,376 —— ——
大区
环上
海大 159,447.5 422,485.1 159,447.5 422,485.1 —— ——
区
廊坊
401,416.26 929,863 356,939.26 887,014 44,477 42,849
大区
丰台
60,234.21 222,900 40,534.46 150,000 19,699.75 72,900
片区
天津
118,459.2 142,151.04 118,459.2 142,151.04 —— ——
片区
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
文登
253,460 278,806 253,460 278,806 —— ——
片区
合计 3,848,286.32 7,786,638.1 3,784,109.57 7,670,889.1 64,176.75 115,749
一级土地整理情况（截止 2013 年 12 月 31 日）
区 域 一级土地整理面积（平方米） 一级土地整理房屋规划面积（平方米）
固安大区 2,611,694.38 5,056,393.95
大厂大区 853,544.51 1,707,089.02
沈阳大区 334,197 501,295.5
环上海大区 108,129.3 162,193.95
廊坊大区 674,136.7 1,348,273.41
合 计 4,581,701.89 8,775,245.83
截止报告期末，公司主要项目出租情况如下：
已出租 平均基
楼面面
面积 本租金
种类 产权主体 项目 积（平 出租率 租金收入(元）
（平方 /平方
方米）
米） 米
廊坊京御房
办公写 （廊坊）
地产开发有 3,210 2,581 80.38% 645,381.47 250.10
字楼 六大街
限公司
廊坊京御房
（廊坊）八
地产开发有 5,359 5,359 100.00% 978,257.00 182.54
大街西区
限公司
廊坊京御房
（廊坊）
地产开发有 333 333 100.00% 109,404.00 328.50
九园
限公司
廊坊京御房
（廊坊）
地产开发有 6,739 6,739 100.00% 741,269.00 110.00
奥韵
限公司
廊坊京御房 （胜芳）
商铺及 地产开发有 胜芳中心 14,593 14,593 100.00% 763,602.40 52.33
购物中 限公司 广场
心 固安京御幸
（固安）大
福房地产开 3,882 1,012 26.07% 206,052.00 203.61
卫城一期
发有限公司
廊坊京御房
（固安）孔
地产开发有 1,114 815 73.19% 94,131.52 115.47
雀城一期
限公司
廊坊京御房
（固安）孔
地产开发有 2,126 888 41.78% 19,080.00 21.49
雀城二期
限公司
廊坊京御房 （固安）孔
10,903 6,876 63.07% 445,338.00 64.77
地产开发有 雀城三期
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
限公司
固安幸福基
固安南区
业资产管理 6,721 4,773 71.02% 730,628.94 153.06
服务中心
有限公司
零售仓
库及食
0% -
品超级
市场
工业及
0% -
货仓
廊坊京御房
酒店及 京东方公
地产开发有 13,443 13,443 100.00% 2,122,917.48 157.92
休闲 寓
限公司
（2）主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
环北京区域 20,761,150,216.12 72.83
沈阳地区 269,769,447.64
报告期内，公司的结算收入主要来源于河北省廊坊市、张家口市等环北京区域。随着公司
业务拓展至沈阳、环上海、武汉等区域，未来收入构成将进一步变化。
3、资产、负债情况分析
（1）资产负债情况分析表
单位：元
本期期 本期期末
上期期末
末数占 金额较上
数占总资
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 期期末变
产的比例
的比例 动比例
（%）
（%） （%）
货币资金 9,943,755,630.76 13.42 5,556,479,361.60 12.86 78.96
预付账款 2,396,250,874.91 3.23 1,300,235,316.64 3.01 84.29
存货 54,057,757,368.54 72.96 32,280,211,562.22 74.73 67.46
投资性房
218,558,492.04 0.29 115,844,252.72 0.27 88.67
地产
固定资产 759,632,251.62 1.03 204,431,514.34 0.47 271.58
在建工程 1,338,516,858.09 1.81 708,271,220.73 1.64 88.98
无形资产 348,857,853.11 0.47 82,951,397.54 0.19 320.56
递延所得
281,742,685.88 0.38 136,377,338.37 0.32 106.59
税资产
短期借款 3,394,600,000.00 4.58 670,000,000.00 1.55 406.66
应付票据 450,000,000.00 0.61 20,000,000.00 0.05 2,150.00
应付账款 5,815,528,326.06 7.85 2,677,974,632.02 6.20 117.16
预收款项 34,981,381,970.43 47.21 24,252,734,043.20 56.15 44.24
应付职工 253,650,073.68 0.34 94,035,125.57 0.22 169.74
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
薪酬
应付利息 25,120,431.27 0.03 2,658,333.33 0.01 844.97
其他应付
2,459,728,574.78 3.32 1,792,246,057.77 4.15 37.24
款
一年内到
期的非流 6,407,200,537.48 8.65 1,928,000,000.00 4.46 232.32
动负债
其他流动
294,921,812.72 0.40 104,363,915.43 0.24 182.59
负债
长期借款 7,303,900,000.00 9.86 5,228,200,000.00 12.10 39.70
长期应付
740,996,035.27 1.00 55,000,000.00 0.13 1,247.27
款
专项应付
1,668,002,062.04 2.25 992,686,973.96 2.30 68.03
款
股本 1,322,879,715.00 1.79 881,919,810.00 2.04 50.00
盈余公积 375,829,186.40 0.51 249,341,691.90 0.58 50.73
少数股东
3,304,816,417.55 4.46 642,151,840.18 1.49 414.65
权益
货币资金：销售回款及借款增加
预付账款：业务规模扩大，预付的土地款、采购款和工程款增加
存货：园区土地整理、基础设施建设、工程施工、开发成本增加
投资性房地产：房产项目持有目的由出售变为自持，由存货项目转入
固定资产：在建工程完工转固
在建工程：酒店、展馆及园区厂站项目建设支出增加
无形资产：土地使用权增加
递延所得税资产：可抵扣亏损、内部销售未实现利润增加而导致暂时性差异增加
短期借款：业务规模扩大，借款增加
应付票据：采用票据结算方式增加
应付账款：业务规模扩大，应付工程款增加
预收款项：新增预售项目预收房款增加
应付职工薪酬：业务扩张，员工人数增加
应付利息：期末按照约定利率计提的应付尚未到期的借款利息增加所致
其他应付款：代收代付入园企业的土地款增加
一年内到期的非流动负债：一年内到期的长期借款增加
其他流动负债：年末结算房地产项目增加相应待清算土地增值税增加
长期借款：业务规模扩大，借款增加
长期应付款：新增融资租赁
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
专项应付款：新增政府拨付拆迁资金款
股本：2013 年半年度利润分配送红股
盈余公积：利润增加，本年利润增加相应计提盈余公积
少数股东权益：下属子公司引入少数股东
4、核心竞争力分析
报告期内，公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
（1）模式领先：公司产业新城业务模式，通过城市发展定位、城市空间规划、产业促进、城市
建设、城市运营等系列整合经营行为，有效解决产城割裂发展问题，为区域发展提供健康有效
的综合解决方案，有效实现区域综合价值提升。公司发展模式符合全面深化改革和加快转变经
济发展方式的基本要求，不仅为区域实体经济发展、产业转型升级提供发展动力，更为区域率
先实现科学发展、率先建成全面小康社会提供了新引擎。
（2）区域聚焦：报告期内公司进一步明晰和聚焦了区域拓展的战略布局，确定“加速聚焦大北
京，夯实发展龙头地位”和“加速做大环上海，巩固提升市场地位”的增长策略。截至报告期
末，公司事业版图遍及大北京区域的固安工业园区、固安新兴产业示范区、大厂潮白河工业区、
大厂新兴产业示范园、怀来生态产业新城、霸州园区、永清园区、文安园区、广阳园区、昌黎
园区、滦平金山岭园区、香河园区；泛上海区域的无锡园区、镇江园区、嘉善园区；沈阳城市
群的苏家屯园区、沈北蒲河智慧产业园区、于洪平罗新城，以及武汉城市群的鄂州葛店园区，
重点区域的战略布局初见雏形。
（3）产业促进：公司聚焦区域经济发展，精准定位产业机遇，全面打造核心能力，切实推动区
域产业发展。通过加强区域经济发展研究切实把握区域发展的客观要求；提升产业研发和规划
水平，甄别产业集群发展机会，增加产业促进产品梳理；强化多元招商能力，积累和运用大客
户、大数据、圈层营销等关键手段，迅速达成产业促进目标；建设和提升产业平台，完善金融
平台，利用投资干预加速产业集聚和升级；优化产业园载体建设，全面提升产业园设计、建设
和运营能力。通过“四港一基地”（产业港、科技港、商务港、孵化港和产业基地）的产业园产
品，增强产业促进和快速发展能力。报告期内，公司与中国国际电视总公司、中国航天科工飞
航技术研究院、中国电力投资集团公司华北分公司、河北省国防科工局等签订战略合作协议，
分别落户各园区，同时全面推进固安肽谷生物科学园、航天科技城建设运营，为区域经济和产
业发展提供有力支撑。
（4）资源整合：公司整合国内外一流资源，以全球视野与国际标准参与高品质的开发建设，公
司与麦肯锡、IBM、罗兰贝格、AECOM、HOK 等全球顶尖咨询机构建立长期的战略合作关系，确
保各项目在战略规划和设计理念层面汇聚全球智慧；同时，深入研究城市发展需求，以“幸福
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
12+4+1”标准城市配套体系为起点，围绕产品体系，构建城市核心区，全面满足城市功能要求，
无缝对接社区居住生活需求。
（5）城市魅力：公司通过不断建设完善基础及配套设施，加强城市综合运营及城市营销，整合
城市资源、创新城市管理、彰显城市精神，实现城市资源增值和城市发展最优化运作。报告期
内，廊坊北部新区入选中美低碳生态城市试点示范，固安大湖国际生活艺术节绚丽开启，固安
幸福学校主体结构封顶，沈阳首届儿童冰雪嘉年华成功举办，大厂喜来登酒店实现试运营，进
一步推动区域发展，展现区域发展魅力。
（6）资金保障：公司采用市场化手段，综合运用银行、信托、基金等多渠道融资，与国内各大
商业银行、国家开发银行等政策性银行和信托公司、证券公司、基金公司建立了稳定的信贷合
作关系，加上各种产业基金和房地产信托投资基金，为产业新城和城市产业综合体建设提供有
力的资金保障。报告期内，公司与交通银行、国家开发银行等金融机构形成“总对总”授信，
授信额度规模 400 亿元。
5、投资状况分析
1) 对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资额共计 75.9 亿元，较 2012 年度增长 16.97%。具体情况如下：
序号 名 称 主营业务 投资金额 持股比例
对商业、酒店、教育、医疗项目进
行投资及投资管理；投资咨询（不
含证券、金融、理财、融资等需行
幸福基业投资有
1 政许可的项目）、经济信息咨询；技 50,000,000.00 100%
限公司
术交流（法律、法规禁止的除外；
法律、行政法规规定需取得行政许
可的，未获批准前不得经营）
廊坊幸福基业教
2 对教育产业进行投资及资产管理 30,000,000.00 100%
育投资有限公司
廊坊幸福基业医
3 对医疗产业进行投资及资产管理 30,000,000.00 100%
疗投资有限公司
廊坊幸福港湾资
4 对自有资产进行管理 10,000,000.00 100%
产管理公司
许可经营项目：房地产开发与经营
无锡幸福基业房 （凭有效资质证书经营）。一般经营
5 地产开发有限公 项目：房屋租赁服务（上述经营范 100,000,000.00 100%
司 围凡涉及专项审批的经批准后方可
经营）
廊坊市幸福基业
房地产信息咨询；房屋买卖居间、
6 房地产经纪有限 1,000,000.00 100%
代理，房屋租赁居间、代理。
公司
嘉兴鼎泰园区建 园区基础设施建设与管理，土地整
7 200,000,000.00 100%
设发展有限公司 理（上述经营范围不含国家法律法
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
规禁止、限制和许可经营的项目）
园区基础设施建设与管理；土地整
固安九通新盛园 理；供热投资；污水处理（法律、
8 区建设发展有限 法规禁止的除外；法律、行政法规 30,600,000.00 51%
公司 规定需取得行政许可的，未获批准
前不得经营）
对旅游资源的开发、农业观光、农
业技术开发；对旅游资产的管理（法
廊坊幸福农庄旅
9 律、法规禁止的除外；法律、行政 10,000,000.00 100%
游开发有限公司
法规规定需取得行政许可的，未获
批准前不得经营）
园区基础设施建设施工（凭资质经
营），市政设施管理，土地整理。（法
霸州鼎兴园区建
10 律、行政法规禁止的项目不得经营； 100,000,000.00 100%
设发展有限公司
法律、行政法规限制的项目取得许
可后方可经营）
霸州孔雀城房地
11 房地产开发销售（凭资质经营） 100,000,000.00 100%
产开发有限公司
房地产开发与经营（上述经营范围
嘉兴京御房地产
12 不含国家法律法规规定禁止、限制 50,000,000.00 100%
开发有限公司
和许可经营的项目）
香河孔雀城房地 房地产开发、楼房销售、工业厂房
13 343,500,000.00 100%
产开发有限公司 开发与经营、房屋租赁
永清鼎泰园区建 园区基础设施建设与管理；土地整
14 200,000,000.00 100%
设发展有限公司 理
永清孔雀城房地
15 房地产开发与经营（凭资质证经营） 100,000,000.00 100%
产开发有限公司
环球产业投资有
16 控股投资 304,180,000.00 100%
限公司
固安通达房地产 房地产开发、自有房屋租赁（凭许
17 230,000,000.00 100%
开发有限公司 可证经营）
廊坊泰土房地产 房地产开发、经营（凭资质经营），
18 1,505,000,000.00 100%
开发有限公司 房屋租赁。
香河昊鑫房地产 房地产开发、销售（凭资质证经营）；
19 6,000,000.00 100%
开发有限公司 房地产经纪及房地产信息咨询
香河京御房地产 房地产开发、楼盘销售、工业厂房
20 450,000,000.00 100%
开发有限公司 开发与经营、房屋租赁
固安华夏幸福基 房地产开发、工业厂房开发与经营、
21 业房地产开发有 楼房销售(凭资质许可证经营)；自 700,000,000.00 49%
限公司 有房屋出租
廊坊市幸福基业
房地产开发与销售（凭资质经营），
22 房地产开发有限 650,000,000.00 100%
房屋租赁
公司
大厂回族自治县
23 弘润商贸有限公 钢材、建筑材料销售。 500,000,000.00 100%
司
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
镇江幸福基业房
房地产开发。房地产经营；房屋租
24 地产开发有限公 850,000,000.00 100%
赁服务
司
廊坊市京御幸福
房地产开发、楼盘销售（凭资质证
25 房地产开发有限 490,000,000.00 100%
经营）
公司
文安鼎泰园区建 园区基础设施建设与管理、土地整
26 150,000,000.00 100%
设发展有限公司 理
无锡鼎鸿园区建 利用自有资产对园区建设、基础设
27 400,000,000.00 100%
设发展有限公司 施工程进行投资；土地平整
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
报告期内，除上述对外股权投资外，公司于 2013 年 11 月 22 日，与信业股权投资管理有限公司（以下简称“信业投资”）、嘉兴市信远
业丰股权投资管理有限公司（以下简称“信远业丰”，为信业投资全资子公司）签署一系列合作协议，公司作为有限合伙人出资人民币 100,000
万元，信远业丰作为普通合伙人出资人民币 50 万元，设立嘉兴丰韬股权投资合伙企业（有限合伙），合伙企业主要经营股权投资及相关咨询
服务。
2) 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
a) 委托理财情况
单位：元 币种：人民币
资
金
来
是 源
否 是 并
委托 经 否 是 说
委托理 委托理 报酬
合作方 理财 实际收回本金金 过 关 否 明
财产品 委托理财金额 财终止 确定 预计收益 实际获得收益
名称 起始 额 法 联 涉 是
类型 日期 方式
日期 定 交 诉 否
程 易 为
序 募
集
资
金
自
工商银 非保本
2013. 2013.4 浮动 有
行万庄 浮动收 5,000,000.00 19,700.00 5,000,000.00 22,389.00 是 否 否
1.29 .25 收益 资
支行 益
金
工商银 非保本 2013. 2013.4 浮动 自
400,000,000.00 73,333.33 400,000,000.00 83,310.00 是 否 否
行万庄 浮动收 4.3 .7 收益 有
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
支行 益 资
金
自
招商银
保本浮 2013. 2013.4 浮动 有
行世纪 100,000,000.00 140,556.00 100,000,000.00 132,602.74 是 否 否
动收益 4.3 .25 收益 资
城支行
金
自
光大银
保本浮 2013. 2013.5 浮动 有
行世纪 300,000,000.00 462,500.00 300,000,000.00 462,500.00 是 否 否
动收益 5.15 .31 收益 资
城支行
金
自
中国银
保本浮 2013. 2013.6 浮动 有
行广阳 250,000,000.00 266,667.00 250,000,000.00 295,800.00 是 否 否
动收益 6.8 .16 收益 资
道
金
自
招行世 非保本
2013. 2013.8 浮动 有
纪城支 浮动收 200,000,000.00 850,000.00 200,000,000.00 838,356.16 是 否 否
7.3 .1 收益 资
行 益
金
自
非保本
工行万 2013. 2013.7 浮动 有
浮动收 600,000,000.00 730,000.00 600,000,000.00 732,328.77 是 否 否
庄支行 7.4 .31 收益 资
益
金
自
招行世
保本浮 2013. 2013.8 浮动 有
纪城支 300,000,000.00 559,900.00 300,000,000.00 552,330.00 是 否 否
动收益 8.9 .30 收益 资
行
金
自
招行世
保本浮 2013. 2013.9 浮动 有
纪城支 200,000,000.00 816,700.00 200,000,000.00 824,656.00 是 否 否
动收益 8.26 .30 收益 资
行
金
中国银 非保本 300,000,000.00 2013. 2013.9 浮动 1,629,100.00 300,000,000.00 1,632,356.85 是 否 否 自
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
行广阳 浮动收 7.4 .27 收益 有
道 益 资
金
自
中国银 非保本
2013. 2013.9 浮动 有
行广阳 浮动收 200,000,000.00 447,200.00 200,000,000.00 430,600.90 是 否 否
8.24 .27 收益 资
道 益
金
自
工商银 非保本
2013. 2013.1 浮动 有
行万庄 浮动收 200,000,000.00 1,849,000.00 200,000,000.00 1,849,315.07 是 否 否
8.9 2.12 收益 资
支行 益
金
自
光大银
保本浮 2013. 2013.1 浮动 有
行世纪 500,000,000.00 770,800.00 500,000,000.00 719,444.44 是 否 否
动收益 11. 16 1.30 收益 资
城支行
金
自
交通银
保本保 2013. 2014.1 浮动 有
行廊坊 200,000,000.00 是 否 否
收益 12.6 .13 收益 资
分行
金
自
光大银
保本浮 2013. 2013.1 浮动 有
行世纪 500,000,000.00 719,444.44 500,000,000.00 719,444.44 是 否 否
动收益 12.1 2.15 收益 资
城支行
金
自
交通银 保本浮 2013. 2013.5 浮动 有
200,000,000.00 470,000.00 200,000,000.00 473,424.00 是 否 否
行 动收益 4.23 .20 收益 资
金
自
交通银 保本浮 2013. 2013.1 浮动 有
300,000,000.00 306,849.32 300,000,000.00 1,341,505.99 是 否 否
行 动收益 5.14 2.17 收益 资
金
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
自
交通银 保本浮 2013. 2013.6 浮动 有
200,000,000.00 350,000.00 200,000,000.00 368,219.18 是 否 否
行 动收益 5.31 .21 收益 资
金
自
交通银 保本浮 2013. 2013.1 浮动 有
200,000,000.00 3,274,500.00 200,000,000.00 3,274,520.55 是 否 否
行 动收益 7.4 2.17 收益 资
金
自
建设银
保本浮 2013. 2013.8 浮动 有
行安慧 300,000,000.00 1,303,300.00 300,000,000.00 1,284,819.45 是 否 否
动收益 7.4 .6 收益 资
支行
金
自
河北银 保本浮 2013. 2013.8 浮动 有
200,000,000.00 1,266,000.00 200,000,000.00 1,248,767.12 是 否 否
行 动收益 7.4 .15 收益 资
金
自
河北银 保本浮 2013. 2013.9 浮动 有
300,000,000.00 1,458,300.00 300,000,000.00 1,438,356.16 是 否 否
行 动收益 8.7 .11 收益 资
金
自
河北银 保本浮 2013. 2013.9 浮动 有
300,000,000.00 1,429,200.00 300,000,000.00 1,409,589.04 是 否 否
行 动收益 8.20 .24 收益 资
金
自
河北银 保本浮 2013. 2013.1 浮动 有
300,000,000.00 1,341,700.00 300,000,000.00 1,323,287.67 是 否 否
行 动收益 9.13 0.18 收益 资
金
自
兴业银 保本浮 2013. 2013.8 浮动
100,000,000.00 227,800.00 100,000,000.00 147,945.21 是 否 否 有
行 动收益 7.23 .7 收益
资
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
金
自
兴业银 保本浮 2013. 2013.9 浮动 有
300,000,000.00 1,560,000.00 300,000,000.00 1,538,630.14 是 否 否
行 动收益 8.9 .29 收益 资
金
自
兴业银 保本浮 2013. 2013.1 浮动 有
500,000,000.00 1,560,000.00 500,000,000.00 1,775,342.47 是 否 否
行 动收益 11.19 2.23 收益 资
金
自
兴业银 保本浮 2013. 2013.1 浮动 有
500,000,000.00 1,787,800.00 500,000,000.00 591,780.82 是 否 否
行 动收益 12.10 2.23 收益 资
金
7,955,000,000.0 7,755,000,000. 25,511,622.1
合计 / / / / 25,670,350.09 / / / /
0 00 7
b) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
（3）募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
（4）主要子公司、参股公司分析
权益 本年度营业收入
公司名称 主要业务 注册资本（元） 本年度净利润（元） 本年末总资产（元） 本年末净资产（元）
比例 （元）
廊坊京御房地产 房地产开
100% 700,000,000.00 2,267,192,230.90 1,164 ,806,978.52 37,394,012,375.67 835,002,919.60
开发有限公司 发
大厂京御房地产 房地产开
100% 200,000,000.00 2,421,867,261.90 353,483,569.52 3,376,693,404.65 641,103,059.65
开发有限公司 发
固安京御幸福房 房地产开
100% 400,000,000.00 4,943,788,758.00 773,902,755.65 7,036,493,225.40 1,603,220,594.14
地产开发有限公 发
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
司
永定河房地产开 房地产开
100% 408,100,000.00 1,419,993,238.00 127,313,120.54 3,526,707,652.16 492,688,887.04
发有限公司 发
廊坊市京御幸福
房地产开
房地产开发有限 100% 990,000,000.00 2,323,388,167.04 120,107,449.64 7,205,006,435.34 1,148,489,423.89
发
公司
九通基业投资有 园区开发
55% 3,090,000,000.00 184,466,019.42 1,388,503,191.77 19,354,928,644.46 5,009,398,966.61
限公司 与建设
三浦威特园区建 园区开发
100% 500,000,000.00 2,806,438,331.90 1,172,337,520.92 12,089,150,786.69 2,025,849,673.24
设发展有限公司 与建设
大厂回族自治县
园区开发
鼎鸿投资开发有 100% 550,000,000.00 1,614,861,640.45 520,666,359.86 5,349,557,580.25 1,096,540,295.93
与建设
限公司
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
1) 廊坊京御房地产开发有限公司本年实现净利润 11.65 亿元，主要是子公司分红引起。
2) 大厂京御房地产开发有限公司本年实现净利润 3.53 亿元，主要是潮白河孔雀城三期、
潮白河大卫城一期等项目本期交房结转收入引起。
3) 固安京御幸福房地产开发有限公司本年实现净利润 7.74 亿元，主要为固安孔雀大卫城
二期、固安孔雀大卫城三期、固安孔雀城六期等项目本期交房结转收入引起。
4) 永定河房地产开发有限公司本年实现净利润 1.27 亿元，主要为永定河孔雀城六期及永
定河孔雀城七期等项目本期交房结转引起。
5) 廊坊市京御幸福房地产开发有限公司本年实现净利润 1.2 亿元，主要是华夏铂宫二期、
幸福城润园、幸福城朗园等项目本期交房结转收入引起。
6) 九通基业投资有限公司本年实现净利润 13.89 亿元，主要为子公司分红及咨询服务收入
引起。
7) 三浦威特园区建设发展有限公司本年实现净利润 11.72 亿元，主要为产业发展服务、土
地整理、基础设施建设等业务结算收入引起。
8) 大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司本年实现净利润 5.21 亿元，主要为产业发展服
务、土地整理、基础设施建设等业务结算收入引起。
5、非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
（二）董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1. 行业竞争格局和发展趋势
当前环境污染问题突出，传统行业产能过剩，既有的增长模式难以为继，经济运行存在
下行压力。在这种形势下，新型城镇化和产业转型升级，将成为中国经济发展的两大主旋律。
这一结论已经在政府、企业和学术界取得共识，将是未来政策的着力点、市场的关注点。中
央在 2013 年底召开的中央经济会议和紧随其后的城镇化工作会议上都把新型城镇化和调整
产业结构作为重要议题。2014 年，推进新型城镇化的具体政策和措施将会逐步出台，产业
结构调整步伐继续加快。
从未来趋势看，新型城镇化发展思路的确定使得城市新区建设和旧城区改造升级的总量
巨大，涉及经济、社会、民生的发展需求日益增加，而统筹城镇化和区域产业转型升级的发
展路径具备充分发展空间。
1
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
2. 公司发展战略
公司秉承“推动中国产业升级”的伟大使命，始终坚持“打造产业新城，建设幸福城市”
的发展战略，努力使所开发的区域“经济发展、社会和谐、人民幸福”，致力于成为引领全
球产业升级与城市发展的产业新城运营商。
公司的产业新城业务模式与未来中国新型城镇化快速推进、产业结构调整的主线高度契
合，发展潜力巨大，公司将长期坚持并不断发展完善。面对未来中国新型城镇化和产业转型
升级快速推进、移动互联网和用户大数据蓬勃兴起的历史性机遇，公司将加快改造和升级公
司的业务模式，逐步打造平台型业务模式，增加平台厚度与宽度，增加产业新城的衍生业务
种类，探索业务模式中更多的利润增长点。
3. 经营计划
公司预计 2014 年的销售额为 500 亿元，预计园区住宅配套、城市地产施工面积合计约
2219.6 万平方米，预计竣工面积合计约 308.3 万平方米。
园区住宅配套、城市地产施工及竣工计划表
预计施工面积（万平米） 预计竣工面积（万平米）
一、园区住宅配套
1、固安大区 760.43 184.41
2、大厂大区 793.98 94.12
3、沈阳大区 55.40 0
4、环上海大区 113.73 0
小计 1,723.54 278.53
二、城市地产
1、廊坊大区 392.68 29.73
2、丰台片区 65.90 0
3、天津片区 37.46 0
小计 496.04 29.73
合计 2,219.58 308.26
针对公司的 2014 年经营计划，公司将做好以下几个方面的工作：
1) 全力打造固安产业新城标杆。公司专门成立固安标杆打造专项组织，全力确保专项打造
资金，深化理论体系研究，细分标杆打造策略，强化保障机制。同时积极把握京津冀一
体化重大机遇，抓住北京推动教育、医疗等公共资源在京津冀共建共享的机会，全面提
升固安标杆水准，打造生态智慧、宜居宜业的幸福城市。
2
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
2) 加快改造和升级产业新城业务模式。公司以固安产业新城标杆为示范平台，逐步接入产
业孵化、智慧城市、商贸物流等创新业务，不断升级和延伸产业新城业务模式。待创新
业务在固安产业新城平台运营成功后，即可向其他产业新城进行快速复制和推广，从而
迅速增加公司利润增长点。
3) 持续推动业绩达成。公司将继续深耕环北京区域，择优推进环上海等区域，积极谋划域
内拓展，扩区并购，把握项目开发节奏，提升销售策略、成本和集采策略、标杆打造策
略和品牌整合策略等保障各项经营业绩达成。
4) 打造市场竞争力。公司将继续打造业务条线产品标杆；以更高的要求和定位推动各业务
集团产品和管控的标准化；聚焦区域产业，把握发展机遇，全面打造产业促进核心能力，
切实推动区域经济发展。
5) 持续提升产品力。公司将推动产品力提升，从产品定位、设计研发、工程质量、客户服
务等方面多管齐下；通过专门部门，重点抓好高质量的经营方案；加强战略集采和工程
质量监管；建立客户服务中心，统筹售后和物业服务；打造一批具有行业领先地位的标
杆项目。
6) 打造卓越组织。公司继续围绕中长期发展总目标，树立先进的组织理念，保障组织完备，
确保干部合格齐备，提升员工敬业度，强化“以人为本”的理念，打造卓越组织。
4、可能面对的风险
（1）政策风险：政策风险集中体现公司受土地政策、房地产相关政策、产业发展政策变化
的影响。由于当前政策体系较为明朗，相关政策发生突变的可能性不大，同时公司将继续加
强政策跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化业务发展方向。
（2）市场风险：受城市开发与投资、房地产市场景气程度及行业竞争程度的风险影响，公
司业务发展受经济发展速度、区域发展环境等诸多因素影响，存在一定的不确定性。公司将
随市场变化步伐调整业务步伐，优化经营策略，减小相关市场风险。
（3）财务风险：在当前政策制度下，公司的融资渠道受到一定限制，基于诸多因素可能发
生财务风险事件，需避免流动性风险。同时由于资本市场变动或突发事件影响可能改变公司
风险控制指标，公司将及时调整相关对策，应对风险，避免问题的发生。
（4）管控风险：在公司高速发展的条件下，管控风险体现在对战略的把控和落实的难度，
以及管理制度在一定程度上的滞后和缺失。公司将通过制度和流程约束，做好管控工作，进
一步明确定位、细化职责、优化授权，明确和优化总部、大区的角色，减少管控风险。
3
华夏幸福基业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
4.2 本报告期无前期会计差错更正
4.3 合并范围变更情况
（1）新纳入合并范围子公司
本报告期内新纳入合并范围内的企业家数为 19 家。其中：通过设立或投资等方式新纳
入合并范围内的公司 16 家，分别为：幸福基业投资有限公司、廊坊幸福基业教育投资有限
公司、廊坊幸福基业医疗投资有限公司、廊坊幸福港湾资产管理公司、无锡幸福基业房地产
开发有限公司、廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司、嘉兴鼎泰园区建设发展有限公司、固
安九通新盛园区建设发展有限公司、廊坊幸福农庄旅游开发有限公司、霸州鼎兴园区建设发
展有限公司、霸州孔雀城房地产开发有限公司、嘉兴京御房地产开发有限公司、香河孔雀城
房地产开发有限公司、永清鼎泰园区建设发展有限公司、永清孔雀城房地产开发有限公司、
环球产业投资有限公司；通过非同一控制购买股权方式纳入合并范围内的公司 3 家，分别为：
固安通达房地产开发有限公司、廊坊泰土房地产开发有限公司、香河昊鑫房地产开发有限公
司。
（2）本期内不再纳入合并范围情况
本报告期内注销青岛京御环球投资有限公司。
4