华御元（南京）房地产开发有限公司
中兴财光华审会字（2022）第 102293 号
目录
审计报告
合并及公司资产负债表 1-2
合并及公司利润表 3
合并及公司现金流量表 4
合并及公司所有者权益变动表 5-8
财务报表附注 9-60
审计报告
中兴财光华审会字（2022）第 102293 号
华御元（南京）房地产开发有限公司：
一、审计意见
我们审计了华御元（南京）房地产开发有限公司（以下简称华御元公司）
财务报表，包括 2022 年 9 月 30 日的合并及公司资产负债表，2022 年 1-9 月的合
并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司所有者权益变动表以及
财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了华御元 公司 2022 年 9 月 30 日的合并及公司财务状况以及 2022 年 1-9
月的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的
“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的
责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于华御元公司，并履行了
职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，
为发表审计意见提供了基础。
三、强调事项
我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注十所述，华御元公司之母
公司华夏幸福基业股份有限公司 2021 年度已由本所出具中兴财光华审会字
（2022）第 111023 号审计报告，报告类型为带有“与持续经营相关的重大不确
定性”说明段的无保留意见报告。该事项会对华御元公司产生一定影响。本段
内容不影响已发表的审计意见。
四、管理层和治理层对财务报表的责任
华御元公司管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制
财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财
务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估华御元公司的持续经营能力，披露与
持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算
华御元公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督华御元公司的财务报告过程。
五、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，
但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报
可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报
表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业
怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意
见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部
控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导
致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对
内部控制的有效性发表意见。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审
计证据，就可能导致对华御元公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是
否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审
计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如
果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日
可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致华御元公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反
映相关交易和事项。
（6）就华御元公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证
据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对
审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟
通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
中国北京 2022 年 11 月 25 日
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2022 年 1-9 月财务报表附注
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2022 年 1-9 月财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
1、公司简介
华御元（南京）房地产开发有限公司（以下简称 “本公司”或“公司”）于 2020
年 3 月 20 日在南京市秦淮区市场监督管理局登记注册，注册资本 250,000.00 万元，
截止 2022 年 9 月 30 日，实收资本 250,000.00 万元。
统一社会信用代码：91320104MA214HRP63
法定代表人：于利成
公司注册地址：江苏省南京市秦淮区大明路 599 号。
经营范围：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）一般项目：住房租赁；非居住房地产
租赁；土地使用权租赁；物业管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自
主开展经营活动）。
2、本年度合并财务报表范围
本公司将全部子公司（包括本公司所控制的单独主体）纳入合并财务报表范围，
包括被本公司控制的企业、被投资单位中可分割的部分以及结构化主体。详见本附
注“七、在其他主体中的权益披露”。
二、财务报表的编制基础
1、编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财
政部于 2006 年 2 月 15 日及以后颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具
体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合
称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披
露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些
金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相
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关规定计提相应的减值准备。
2、持续经营
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的
重大事项。
三、公司主要会计政策、会计估计
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2022 年 9
月 30 日合并及公司财务状况以及 2022 年 1-9 月的合并及公司的经营成果和现金
流量。
2、会计期间
本公司的会计期间为年度。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日
起至 12 月 31 日止。
3、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物
的期间。本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划
分标准。
4、记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公
司及子公司选定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。公司的部分
子公司采用本公司记账本位币以外的货币作为记账本位币，本公司在编制财务报表
时对这些子公司的外币财务报表进行了折算（参见附注三、9、外币业务和外币报
表折算）。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或
事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非
暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其
他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，
是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
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合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得
的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调
整资本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控
制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控
制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实
际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方
的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为
企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时
计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的
公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进
一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在
合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的
被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项
可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合
并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当
期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产
确认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明
购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济
利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，
差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资
产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业
会计准则解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号
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——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准，判断该多次交易是
否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注三、
14“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合
并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买
日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方
的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与
被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法
核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份
额以外，其余转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购
买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；
购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益
应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了
按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动
中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
6、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投
资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被
投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指
被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本
公司将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其
纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，
处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表
中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并
增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和
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合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合
并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果
和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并
财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致
的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非
同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财
务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵
销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数
股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公
司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数
股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期
初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余
股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩
余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续
计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司
股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划
净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分
剩余股权按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22
号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注三、14“长期
股权投资”或本附注三、10“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处
置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公
司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考
虑了彼此影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③
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一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，
但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易
视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见
本附注三、14、（2）④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司
的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧
失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控
制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对
应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在
丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据
在合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共
同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营
企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注三、14（2）②“权益法
核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负
债，以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享
有的共同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产
生的收入；确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的
费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、
或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交
易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计
准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投
出或出售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的
情况，本公司按承担的份额确认该损失。
8、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司
持有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知
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金额的现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民
银行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的
外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币
金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因该日
的即期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除
符合资本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资
产的成本外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不
改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定
日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公
允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
本公司的控股子公司、合营企业、联营企业等，若采用与本公司不同的记账本
位币，需对其外币报表折算后，再进行会计核算及合并财务报表的编报。资产负债
表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未
分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用
项目，采用交易发生日的即期汇率折算。折算产生的外币财务报表核算差额，在其
他综合收益列示。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率或
即期汇率的近似汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表
中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原
因丧失了对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外
经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损
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益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对
境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数
股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，
与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损
益。
10、金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合
同。当本公司成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量：①对于以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；②
对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。金融资产
和金融负债的后续计量取决于其分类。
金融资产或金融负债满足下列条件之一的，表明持有目的是交易性的：①取得
相关金融资产或承担相关金融负债的目的，主要是为了近期内出售或回购；②初始
确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际
存在短期获利模式；③属于衍生工具，但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被
指定为有效套期工具的衍生工具除外。
（1）债务工具
债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具。债务工具的分类和
后续计量取决于本公司管理金融资产的业务模式，以及金融资产的合同现金流量特
征。不能通过现金流量特征测试的，直接分类为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产；能够通过现金流量特征测试的，其分类取决于管理金融资产的业
务模式，以及是否将其指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
①以摊余成本计量。本公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流
量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定
日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，同时
并未指定此类金融资产为以公允价值计量且其变动计入当期损益。本公司对于此类
金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产因终止确认产生的利得或损
失以及因减值导致的损失直接计入当期损益。
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②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益。本公司管理此类金融资产的业
务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现
金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和
以未偿付本金金额为基础的利息的支付，同时并未指定此类金融资产为以公允价值
计量且其变动计入当期损益。此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综
合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期
损益。此类金融资产终止确认时，累计计入其他综合收益的公允价值变动将结转计
入当期损益。此类金融资产列示为其他债权投资。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益。本公司将持有的未划分为以摊余成
本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，以公允价值计量
且其变动计入当期损益，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，列示为交易性金融资产或其他非流动金融资产。
（2）权益工具
权益工具是指从发行方角度分析符合权益工具定义的工具。权益工具投资以公
允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产，但本公司管理层指定
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益除外。指定为以公允价值计量且其变
动计入综合收益的，列示为其他权益工具投资，相关公允价值变动不得结转至当期
损益，且该指定一经作出不得撤销。相关股利收入计入当期损益。其他权益工具投
资不计提减值准备，终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他
综合收益转出，计入留存收益。
（3）金融负债
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债及其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指
定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。满足以下条件之一时，金
融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：
①该项指定能够消除或显著减少会计错配；②根据正式书面文件载明的风险管理或
投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理
和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告。该指定一经作出，不
得撤销。
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指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融负债，由公司自身信用风险
变动引起的公允价值的变动金额，计入其他综合收益；其他公允价值变动，计入当
期损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他
综合收益转出，计入留存收益。
本公司其他金融负债主要包括应付票据及应付账款、其他应付款、借款及应付
债券等。对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
财务担保合同，是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款
偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。贷款承诺，
是指按照预先规定的条款和条件提供信用的确定性承诺。不属于以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，以及以低于市场利率贷款的贷款
承诺，本公司作为发行方的，在初始确认后按照以下二者孰高进行计量：①损失准
备金额；②初始确认金额扣除依据《企业会计准则第 14 号——收入》确定的累计
摊销额后的余额。
（4）金融资产和金融负债的终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方；
③该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几
乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债
（或该部分金融负债）。
（5）金融工具的减值
本公司以预期信用损失为基础进行金融工具减值会计处理并确认损失准备。预
期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信
用损失，是指按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收
取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可
能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付
出不必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况
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预测的合理且有依据的信息。本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损
失：
①对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金
流量之间差额的现值；
②对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的
现金流量之间差额的现值；
③对于未提用的贷款承诺，信用损失为在贷款承诺持有人提用相应贷款的情况
下，本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。本公司
对贷款承诺预期信用损失的估计，与其对该贷款承诺提用情况的预期保持一致；
④对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其
做出赔付的预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收
取的金额之间差额的现值；
⑤对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金
融资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量
的现值之间的差额。
对于购买或源生的未发生信用减值的金融工具，每个资产负债表日，考虑合理
且有依据的信息（包括前瞻性信息），评估其信用风险自初始确认后是否显著增加，
按照三阶段分别确认预期信用损失。信用风险自初始确认后未显著增加的，处于第
一阶段，按照该金融工具未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；信用风险
自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，按照该金融工具
整个存续期的预期信用损失计量损失准备；自初始确认后已经发生信用减值的，处
于第三阶段，按照该金融工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。处于第一
阶段和第二阶段的金融工具，按照其账面余额和实际利率计算利息收入；处于第三
阶段的金融工具，按照其摊余成本和实际利率计算确定利息收入。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确
认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备，其利息收入按照金融
资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定。
损失准备的增加或转回，作为减值损失或利得，计入当期损益。对于持有的以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，减值损失或利得计入当期损
益的同时调整其他综合收益。
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A.对于应收票据和应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个
存续期的预期信用损失计量损失准备。
当单项应收票据和应收账款无法以合理成本取得评估预期信用损失的信息时，
本公司依据信用风险特征，将应收票据和应收账款划分为若干组合，在组合基础上
计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收票据，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以
及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算
预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
出票人具有较高的信用评级，历史上未发生票据违
组合一：无风险票据
约，信用损失风险极低，在短期内履行其支付合同现金
组合
流量义务的能力很强
组合二：其他票据组 具有明确证据表明出票人将违约
合
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以
及对未来经济状况的预测，计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
本组合为应收政府园区结算款，不
同于一般客户的风险，本公司根据以往
组合一：应收园区结算款 的历史经验对应收账款计提比例作出最
佳估计，参考应收账款的账龄进行信用
风险组合分类。
本组合为除组合一及单项计提坏账
准备的应收款项之外的应收账款，本公
组合二：其他应收客户款项 司根据以往的历史经验对应收账款计提
比例作出最佳估计，参考应收账款的账
龄进行信用风险组合分类。
B.当单项其他应收款、长期应收款无法以合理成本取得评估预期信用损失的信
息时，本公司依据信用风险特征将其他应收款、长期应收款划分为若干组合，在组
合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
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组合名称 确定组合的依据
组合一：应收本公司关联方、政府 此类应收款项根据以往历史经验，
有关机构等款项 发生预期信用损失风险极低。
本组合为应收合作方款项，不同于
一般客户的风险，本公司根据以往的历
组合二：应收合作方款项 史经验对应收款项计提比例作出最佳估
计，参考应收款项余额进行信用风险组
合分类。
本组合为除组合一、组合二及单项
计提坏账准备的其他应收款项之外的其
他应收款，本公司根据以往的历史经验
组合三：其他应收客户款项
对其他应收款计提比例作出最佳估计，
参考其他应收款的账龄进行信用风险组
合分类。
（6）衍生工具及嵌入衍生工具
本公司衍生工具主要包括远期合同、期货合同、互换合同。衍生工具初始以衍
生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。本公司
衍生工具公允价值变动而产生的利得或损失，直接计入当期损益。
嵌入衍生工具是指嵌入到非衍生工具（即主合同）中的衍生工具，与主合同构
成混合合同。混合合同包含的主合同属于金融工具准则规范的资产的，本公司不从
该混合合同中分拆嵌入衍生工具，而是将该混合合同作为一个整体适用金融工具准
则关于金融资产分类的相关规定。
混合合同包含的主合同不属于金融工具准则规范的资产，且同时符合下列条件
的，本公司从主合同中分拆嵌入衍生工具，将其作为单独存在的衍生工具进行处理：
①嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征和风险不紧密相关；
②与嵌入衍生工具具有相关条款的单独工具符合衍生工具的定义；
③该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种
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法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债
时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金
融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（8）金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一
项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格确定其公允价值。不存在活跃市
场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况
下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相
关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使
用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行时，使用不
可观察输入值。
11、存货
（1）存货的分类
存货的分类包括开发成本、完工开发产品。
开发成本系指尚未建成、以出售为目的的物业。
完工开发产品系指已建成、待出售的物业。
开发产品的实际成本包括土地出让金、前期规划设计费、公共配套设施支出、
建筑安装工程支出和项目完工之前所发生的借款费用以及开发过程中的其他相关
费用。
开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用按成本对象予以分摊，一般按占地面积分摊计入
商品房成本。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价；产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（3）存货跌价准备计提方法
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于
成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变
现净值的差额提取。对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准
备；对在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，
且难以与其他项目分开计量的存货，可合并计提存货跌价准备。
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计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货
的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转
回的金额计入当期损益。
（4）存货可变现净值的确认方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的
成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取
得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
（5）本公司存货盘存制度采用永续盘存制
12、合同资产和合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资
产或合同负债。合同资产是本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该
权利取决于时间流逝之外的其他因素。合同负债是本公司已收或应收客户对价而应
向客户转让商品的义务。
合同资产按照预期信用损失法计提减值准备。无论是否包含重大融资成分，本
公司在资产负债表日均按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，如
果该预期信用损失 大于当前合同资产减值准备的账面金额，将其差额确认为减值
损失，反之则确认为减值利得。实际发生减值损失，认定相关合同资产无法收回，
经批准予以核销。
资产负债表日，对于不同合同下的合同资产、合同负债，分别列示。对于同一
合同下的合同资产、合同负债，以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性分
别列示为合同资产或其他非流动资产，已计提减值准备的，减去合同资产减值准备
的期末余额后列示；净额为贷方余额的，根据其流动性列示为合同负债或其他非流
动负债。
13、持有待售资产
本公司将通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续
使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值，并同时满足以下两个条件的，划分
为持有待售类别：(1)某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处
置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2) 本公司已经就出售计划作出决议且
获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。（有关规定要求相关权力机构或
者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。）
本公司将专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将
在一年内完成”的规定条件，且短期（通常为 3 个月）内很可能满足持有待售类别
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的其他划分条件的，在取得日划分为持有待售类别。
本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和
处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至
公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，
同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金
额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用《企业会计准则第 42
号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》计量规定的各项非流动资产账
面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增
加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失
金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失
不转回。持有待售的处置组以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类
别后适用《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》
计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。
已抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售
类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售
的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其
继续划分为持有待售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两
者孰低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待
售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金
额。
终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，本公司将尚未确认的利得或损失
计入当期损益。
14、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重
大影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的
长期股权投资，作为交易性金融资产或其他权益工具投资核算，其会计政策详见附
注三、10“金融工具”。
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共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的
相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公
司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东
权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投
资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担
债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方
合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股
份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的
差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取
得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于
“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的
交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并
日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不
足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供
出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作
为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括包括购买方付出的资产、发生或承
担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的
股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处
理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。
不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成
本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用
权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售
金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计
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公允价值变动转入当期损益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及
其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该
成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、
本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产
交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值
等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投
资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成
控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计
量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投
资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施
控制的长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整
长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚
未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金
股利或利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资
成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期
损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综
合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面
价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长
期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外
所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应
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享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公
允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政
策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位
的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企
业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易
损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损
益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失
的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因
此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权
投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损
益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账
面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业
务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认
与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他
实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投
资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投
资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏
损分担额后，恢复确认收益分享额。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股
比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差
额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期
股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东
权益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本
附注三、6、（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价
款的差额，计入当期损益。
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采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在
处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直
接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合
收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当
期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在
取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算
而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进
行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资
产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当
期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报
表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按
权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的
剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和
计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间
的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核
算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控
制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用
权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外
的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后
的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置
后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他
所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响
之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核
算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相
关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部
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转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交
易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交
易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股
权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入
丧失控制权的当期损益。
15、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公
司投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、
已出租的建筑物。
本公司投资性房地产按照成本进行初始计量，采用公允价值模式进行后续计
量。
本公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行
摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价
值与原账面价值之间的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税
负债的影响。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的
公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损
益。
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房
地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差
额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收
益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模
式。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利
益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置
收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益，同时结转投资性房地产累计公允
价值变动，原转换日计入其他综合收益的金额，也一并结转。
16、固定资产及其累计折旧
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（1）固定资产的确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用
寿命超过一个会计年度的有形资产。与该固定资产有关的经济利益很可能流入企
业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
（2）固定资产分类及折旧政策
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提
折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准
备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资
产的年折旧率如下：
固定资产类别 使用年限 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20 年 0-5 4.75-5.00
机器设备 5-10 年 0-5 9.50-20.00
运输设备 5年 0-5 19.00-20.00
电子设备及其他 3-5 年 0-5 19.00-33.33
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计
金额计算确定折旧率。
融资租入的固定资产，能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权
的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租
赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折
旧。
每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值
预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值。
（3）大修理费用
本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定
资产确认条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损
益。固定资产在定期大修理间隔期间，照提折旧。
17、在建工程
本公司在建工程成本按实际工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工
程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用
等。
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在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
18、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生
的汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，
在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态
所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条
件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发
生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的
利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累
计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本
化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇
兑差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到
预定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时
间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开
始。
19、无形资产
本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用
寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的
经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期
实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进
行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
本公司期末预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无
形资产的账面价值全部转入当期损益。
20、研究开发支出
本公司将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。
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研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资
产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售
的意图；无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品
存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使
用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足
上述条件的开发支出计入当期损益。
本公司相应项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形成项
目立项后，进入开发阶段。
21、长期待摊费用摊销方法
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对
不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
22、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、使用权资产、以成本模
式计量的投资性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动
非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，
则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达
到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准
备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预
计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协
议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方
出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计
资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以
及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按
照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折
现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确
认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资
产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
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在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至
预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊
的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损
失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据
资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵
减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
23、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期
职工福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育
保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保
险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损
益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减
而提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议
所提供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰
早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年
度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提
供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符
合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存
计划进行会计处理，除此之外按照设定收益计划进行会计处理。
24、预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
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（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则
补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所
确认负债的账面价值。
25、股份支付
本公司的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益
工具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付为以权益结算的股份支付。
对于换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，本公司以股份支付所授予的
权益工具的公允价值计量。在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具
数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入
相关成本或费用和资本公积。在资产负债表日，后续信息表明可行权权益工具的数
量与以前估计不同的，公司将进行调整，并在可行权日调整至实际可行权的权益工
具数量。
在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。
在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的资本公积。
26、优先股、永续债等其他金融工具
（1）金融负债与权益工具的区分
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律
形式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或
其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。
（2）永续债的会计处理
本公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个
资产负债表日计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所
发行金融工具的分类为基础，确定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。对于
归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都作为本公司的利润分配，其
回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出
或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入
当期损益。
本公司发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具
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且以摊余成本计量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，从
权益中扣除。
27、收入的确认原则
（1）一般原则
收入是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无
关的经济利益的总流入。本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商
品或服务（简称商品）的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义
务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分
摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额，不包括代第
三方收取的款项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认
收入极可能不会发生重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假
定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，该交易价格与
合同承诺的对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时
点履行履约义务：①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经
济利益；②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；③本公司履约过程中所产
出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的
履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该时段内按照履约进度确认收
入。履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照
已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点
履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。
（2）与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策如下：
①房地产销售收入
本公司房地产开发业务的收入于将房屋的控制权转移给客户时确认。基于销售
合同条款及适用于合同的法律规定，房屋的控制权可在某一时段内或在某一时点转
移。仅当本公司在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合
同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的情况下，按照合同期间已完
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成履约义务的进度在一段时间内确认收入，已完成履约义务的进度按照为完成履约
义务而实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。否则，收入于客户获得
实物所有权或已完工房产的法定所有权且本公司已获得现时收款权并很可能收回
对价时确认。
②让渡资产使用权收入
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时，分别
下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
A、利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
B、 使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
28、合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本(如销售
佣金等)。该成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。
本公司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计
入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足
下列条件的，本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、
制造费用(或类似费用)、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
③该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产(以下简称“与合同成本有
关的资产”)采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当
期损益。摊销期限不超过一年则在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部
分计提减值准备，并确认为资产减值损失：
①本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
29、政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，不包括政府
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以投资者身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政
府补助和与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金
额计量。政府补助为非货币性资产的，应当按照公允价值计量；公允价值不能可靠
取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、
系统的方法分期计入损益，相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生
毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益，已确认的政府
补助需要退回的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。 与收益
相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收
益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补
偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分
别进行会计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
与公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相
关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
30、递延所得税资产/递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和
负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间
的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得
税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和
应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳
税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及
合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时
间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所
得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所
得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的
递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时
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性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获
得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。
除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额
为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵
扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照
预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无
法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资
产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
31、租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合
同。在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让
渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为
租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变化，本公司不重新评估合同是否为
租赁或者包含租赁。
（1）本公司作为承租人
合同中同时包含多项单独租赁的，将合同予以分拆，分别各项单独租赁进行会
计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，将租赁和非租赁部分进行分拆，按
照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。租
赁期是本公司有权使用租赁资产且不可撤销的期间。
使用权资产
使用权资产是指本公司可在租赁期内使用租赁资产的权利。本公司租赁资产的
类别主要包括房屋建筑物、运输设备。
在租赁期开始日，本公司按照成本对使用权资产进行初始计量，包括：A.租赁
负债的初始计量金额；B.在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励
的，扣除已享受的租赁激励相关金额；C.发生的初始直接费用；D.为拆卸及移除租
赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生
的成本，但属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第 1 号——存货》。
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在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量，根据与
使用权资产有关的经济利益的预期实现方式作出决定，以直线法对使用权资产计提
折旧，并对已识别的减值损失进行会计处理。本公司按照租赁准则有关规定重新计
量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。
②租赁负债
租赁负债反映本公司尚未支付的租赁付款额的现值。本公司按照租赁期开始日
尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相
关的款项，包括：A.固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激
励相关金额；B.取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租
赁期开始日的指数或比率确定；C.本公司合理确定将行使购买选择权时，购买选择
权的行权价格；D.租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选
择权需支付的款项；E.根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定
租赁内含利率时，采用增量借款利率作为折现率，以同期银行贷款利率为基础，考
虑相关因素调整得出增量借款利率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并
计入当期损益，但应当资本化的计入相关资产成本。
当购买选择权、续租选择权、终止租赁选择权的评估结果发生变化，续租选择
权、终止租赁选择权实际行使情况与原评估结果不一致，根据担保余值预计的应付
金额发生变动，用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动，或者实质固定付款额
发生变动时，重新计量租赁负债。
③租赁的变更
当租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围，且增加
的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当时，该租赁
变更作为一项单独租赁进行会计处理。未作为单独租赁进行会计处理的，分摊变更
后合同的对价，重新确定租赁期，重新计量租赁负债。
④短期租赁和低价值资产租赁
本公司将在租赁期开始日租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁
认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值不超过 40,000.00 元的租赁认
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定为低价值资产租赁。本公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值
资产租赁。本公司对短期租赁和低价值资产租赁选择不确认使用权资产和租赁负
债，将租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关
的资产成本或当期损益。
⑤售后租回交易
对于售后租回交易，本公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，
评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售，属于销售的，按原资产账面价
值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就
转让至出租人的权利确认相关利得或损失；不属于销售的，继续确认被转让资产，
同时确认一项与转让收入等额的金融负债。
（2）本公司作为出租人
本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁，实质上转移了与租赁资
产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁，此外为经营租赁。本公司
作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。
①融资租赁
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租
赁资产。对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款
的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按
照租赁内含利率折现的现值之和。
租赁收款额，是指本公司因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人
收取的款项，包括：A.承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激
励的，扣除租赁激励相关金额；B.取决于指数或比率的可变租赁付款额；C.购买选
择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；D.承租人行使终止租赁
选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；E.由承
租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向本公司提
供的担保余值。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公
司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
②经营租赁
租赁期内各个期间，本公司采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金
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收入。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处
理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
（3）售后租回交易
对于售后租回交易，本公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，
评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售，属于销售的，根据适用的会计
准则对资产购买和资产处置进行会计处理；不属于销售的，不确认被转让资产，但
确认一项与转让收入等额的金融资产。
32、其他重要的会计政策和会计估计
无。
33、重要会计政策和会计估计变更
（1）会计政策变更
无
（2）会计估计变更
无
四、 税项
主要税种及税率
税 种 计税依据 法定税率
增值税 应税收入 6%、9%、13%
城市维护建设税 应纳流转税额 7%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育费附加 应纳流转税额 2%
土地增值税 应税增值额 超率累进税率
企业所得税 应纳税所得额 25%
五、财务报表主要项目注释
以下注释项目除非特别指出，期初指 2022 年 01 月 01 日，期末指 2022 年 9
月 30 日，本期指 2022 年 1-9 月，上期指 2021 年度。
1、货币资金
项目 期末余额 期初余额
现金
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银行存款 3,346,680,381.68 2,218,939,555.19
其他货币资金 28,270,000.00 35,550,000.00
合计 3,374,950,381.68 2,254,489,555.19
注：（1）期末无资金受限的情况
（2）其他货币资金为按揭保证金
2、应收账款
①按账龄分类
账龄 期末余额 期初余额
1 年以内 10,000,000.00
1至2年
小 计 10,000,000.00
坏账准备 500,000.00
合 计 9,500,000.00
②按坏账计提方法分类
期末余额
账面余额 坏账准备
种类
计提 账面价值
金额 比例% 金额 比
例%
按单项金额计提坏
账准备
按组合计提坏账准
10,000,000.00 100.00 500,000.00 5.00 9,500,000.00
备
其中：组合一
组合二 10,000,000.00 100.00 500,000.00 5.00 9,500,000.00
合计 10,000,000.00 100.00 500,000.00 5.00 9,500,000.00
③按欠款方归集的期末大额应收账款情况
占应收款
是否关
单位名称 期末余额 账龄 总额的比
联方
例
南京市南部新城开
发建设（集团）有限 否 10,000,000.00 1 年以内 100.00%
公司
3、预付账款
（1）预付款项按账龄列示
项 目 期末余额 期初余额
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1 年以内 16,537,090.96 5,725,826.92
合 计 16,537,090.96 5,725,826.92
（2）按预付对象归集的年末大额的预付款明细：
占预付账款
与本公司
单位名称 金 额 总 额 的 比 账龄
关系
例%
北京茅友圈商贸有限
非关联方 6,000,000.00 36.28 1 年以内
公司
北京酉泽酒业有限公
非关联方 4,000,000.00 24.19 1 年以内
司
国网江苏省电力有限
非关联方 1,362,675.06 8.24 1 年以内
公司南京供电分公司
南京南部新城城市物
非关联方 1,432,000.00 8.66 1 年以内
业管理有限公司
南京市建筑业施工人
非关联方 1,010,983.46 6.11 1 年以内
员服务管理中心
合 计 13,805,658.52 83.48
4、其他应收款
项 目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 1,694,998,099.56 920,211,370.00
合 计 1,694,998,099.56 920,211,370.00
（1）其他应收款情况
①按账龄披露
账 龄 期末余额 期初余额
1 年以内 1,093,394,048.61 851,109,860.31
1-2 年 569,249,432.30 77,129,455.21
2-3 年 50,551,955.21
小 计 1,713,195,436.12 928,239,315.52
减：坏账准备 18,197,336.56 8,027,945.52
合 计 1,694,998,099.56 920,211,370.00
②其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末余额 期初余额
内部往来款 581,206,048.61 1,379,690.35
个人借款 400,000.00 300,000.00
押金 13,129,455.21 13,129,455.21
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保证金 918,459,932.30 913,430,169.96
合作方往来款 200,000,000.00
合 计 1,713,195,436.12 928,239,315.52
③ 按坏账计提方法分类
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
(%)
(%)
按单项金
额计提坏
账准备
按组合计
提坏账准 1,713,195,436.12 100.00 18,197,336.56 0.64 1,694,998,099.56
备
其中：组
1,448,025,980.91 84.53 1,448,025,980.91
合1
组
200,000,000.00 11.67 2,000,000.00 1.00 198,000,000.00
合2
组
65,169,455.21 3.80 16,197,336.56 24.85 48,972,118.65
合3
合 计 1,713,195,436.12 100.00 18,197,336.56 0.64 1,694,998,099.56
(续)
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
(%)
(%)
按单项金额
计提坏账准
备
按组合计提
928,239,315.52 100.00 8,027,945.52 0.86 920,211,370.00
坏账准备
其中：组合 1 844,809,860.31 91.01 844,809,860.31
组合 2
组合 3 83,429,455.21 8.99 8,027,945.52 9.62 75,401,509.69
合 计 928,239,315.52 100.00 8,027,945.52 0.86 920,211,370.00
A、组合一：不计提坏账
单位名称 期末账面余额 不计提坏账原因
商品房预售资金监
南京市秦淮区住房保障和房产局 866,819,932.30
管
华夏幸福（深圳）运营管理有限公司 579,825,013.54 内部往来
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固安东涵房地产开发有限公司 836,000.00 内部往来
华夏幸福基业股份有限公司北京管
313,628.65 内部往来
理咨询分公司
华御宁（南京）房地产开发有限公司 200,000.00 内部往来
御宁（武汉）房地产开发有限公司 31,406.42 内部往来
合 计 1,448,025,980.91
B、组合三：其他应收客户款项
项目 期末账面余额 坏账准备 计提比例%
1 年以内 8,600,000.00 430,000.00 5.00
1-2 年 6,017,500.00 601,750.00 10.00
2-3 年 50,551,955.21 15,165,586.56 30.00
3-4 年 50.00
合计 65,169,455.21 16,197,336.56
④坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期 整个存续期预
未来 12 个月
坏账准备 预期信用损 期信用损失 合计
预期信用损
失（未发生信 （已发生信用
失
用减值） 减值）
期初余额 8,027,945.5
8,027,945.52
2
期初余额在本期：
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
10,169,391. 10,169,391.0
本期计提
04 4
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
18,197,336. 18,197,336.5
期末余额
56 6
5、存货
（1）存货分类
类 期末余额 期初余额
别 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开 8,308,564,151.16 1,026,313,278.37 7,282,250,872.79 7,735,734,614.44 547,002,705.08 7,188,731,909
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类 期末余额 期初余额
别 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
发
成
本
（2）开发成本明细表
预计首批 预计
项目名称 开工时间 期末账面价值 期初账面价值
竣工时间 总投资
NO.2020G 13,133,530,00 7,265,689,037. 7,188,731,909.
2020-12 2024-12
12 地块 0.00 08 36
地铁共建项 125,580,350.0
2022-5 6,583,543.93
目 1
南京秦淮区
350,000,000.0
大校场项目 2021-12 2024-12 9,978,291.78
0
升级装修
（3）存货跌价准备情况：
本期
本期增加金额 减少
金额
转
项目 期初余额 期末余额
回
其 其
计提 或
他 他
转
销
NO.2020G1 547,002,705.0 479,310,573.2 1,026,313,278.3
2 地块 8 9 7
（4）存货资产抵押情况：无。
6、合同资产
期末余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值
代建项目 16,874,626.25 843,731.31 16,030,894.94
（1）合同资产减值准备计提情况
本期转销/
项目 期初余额 本期计提 本期转回 期末余额
核销
代建项目 843,731.31 843,731.31
7、其他流动资产
项 目 期末余额 期初余额
增值税留抵税额 10,561,206.89 84,892,480.95
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预缴企业所得税 180,959,151.24 57,757,519.37
预缴其他税金 177,146,233.54 65,711,888.14
预缴增值税 204,518,941.03 72,849,227.46
合同取得成本 281,738.21 281,738.21
合计 573,467,270.91 281,492,854.13
8、固定资产
项目 期末余额 期初余额
固定资产 70,487.28 117,616.37
固定资产清理
合计 70,487.28 117,616.37
（1）固定资产及累计折旧情况
项目 电子设备 机器设备 合计
一、账面原值：
1、期初余额 210,075.38 210,075.38
2、本期增加金额 6,929.70 6,929.70
（1）购置 6,929.70 6,929.70
（2）在建工程转入
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、期末余额 217,005.08 217,005.08
二、累计折旧
1、期初余额 92,459.01 92,459.01
2、本期增加金额 54,058.79 54,058.79
（1）计提 54,058.79 54,058.79
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、期末余额 146,517.80
146,517.80
三、减值准备
1、期初余额
2、本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、期末余额
四、账面价值
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1、期末账面价值 70,487.28 70,487.28
2、期初账面价值 117,616.37 117,616.37
9、使用权资产
项目 房屋建筑物 合计
一、账面原值
1、期初余额 7,748,929.16 7,748,929.16
2、本期增加金额 92,218.26 92,218.26
3、本期减少金额
4、期末余额 7,841,147.42 7,841,147.42
二、累计折旧
1、期初余额 2,525,504.16 2,525,504.16
2、本期增加金额 1,939,165.14 1,939,165.14
3、本期减少金额
4、期末余额 4,464,669.30 4,464,669.30
三、减值准备
1、期初余额
2、本期增加金额
3、本期减少金额
4、期末余额
四、账面价值
1、期末账面价值 3,376,478.12 3,376,478.12
2、期初账面价值 5,223,425.00 5,223,425.00
10、递延所得税资产
（1）未经抵销的递延所得税资产
期末余额 期初余额
项 目 递延所得 可抵扣暂时 递延所得税资 可抵扣暂时性
税资产 性差异 产 差异
坏账准备 2,006,986.38 8,027,945.52
存货跌价准备 136,750,676.27 547,002,705.08
可抵扣亏损 19,541.94 78,167.76 15,469,460.27 61,877,841.08
合 计 19,541.94 78,167.76 154,227,122.92 616,908,491.68
（2）未经抵销的递延所得税负债
期末余额 期初余额
项 目 应纳税暂时性 递延所得税负 应纳税暂时性 递延所得税
差异 债 差异 负债
合同取得成本 281,738.20 70,434.55 281,738.20 70,434.55
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11、应付票据
项 目 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 34,074,757.88 22,346,090.98
合 计 34,074,757.88 22,346,090.98
12、应付账款
（1）按账龄列示
账 龄 期末余额 期初余额
1 年以内 358,168,431.26 208,411,688.74
1-2 年 998,174.87 5,140,200.99
合计 359,166,606.13 213,551,889.73
（2）按账款项性质列示
项 目 期末余额 期初余额
内部单位往来 1,745,449.88
成本采购类 299,150,090.80 211,763,399.85
销售费用类 190,000.00
管理费用类 394,607.25 43,040.00
应付暂估 59,431,908.08
合计 359,166,606.13 213,551,889.73
13、合同负债
项 目 期末余额 期初余额
合同负债 6,978,772,629.15 4,539,144,360.42
减：列示于其他非流动负债的部分
合 计 6,978,772,629.15 4,539,144,360.42
（1）分类
项 目 期末余额 期初余额
预收售楼款 6,584,055,277.02 4,336,644,104.60
预收装修款 394,717,352.13 202,500,255.82
合 计 6,978,772,629.15 4,539,144,360.42
（2）房地产预售情况
预计（或首批）
项目名称 期末余额 预售比例
竣工时间
南京金陵华夏中心项目一期 6,584,055,277.02 99% 2024 年 12 月
14、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
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项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 12,415,734.68 34,590,016.23 35,854,452.50 11,151,298.41
二、离职后福利-
设定提存计划 174,166.82 1,723,363.50 1,844,596.34 52,933.98
三、辞退福利
四、一年内到期的
其他福利
合 计 37,699,048.84
12,589,901.50 36,313,379.73 11,204,232.39
（2）短期薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津
12,142,471.23 10,986,997.87
贴和补贴 31,401,721.35 32,557,194.71
2、职工福利费 512,680.11 512,680.11
3、社会保险费 107,163.25 1,052,750.33 1,049,164.12 110,749.46
其中：医疗保险费 95,391.94 930,664.28 924,752.58 101,303.64
工伤保险费 4,170.85 41,746.32 44,659.93 1,257.24
生育保险费 7,600.46 80,339.73 79,751.61 8,188.58
4、住房公积金 166,100.20 1,622,864.44 1,735,413.56 53,551.08
5、工会经费和职工
教育经费
6、短期带薪缺勤
7、短期利润分享计
划
合 计 12,415,734.68 35,854,452.50 11,151,298.41
34,590,016.23
（2）设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 168,952.66 1,672,274.53 1,789,695.14 51,532.05
2、失业保险费 5,214.16 51,088.97 54,901.20 1,401.93
3、企业年金缴费
合计 174,166.82 1,723,363.50 1,844,596.34 52,933.98
15、应交税费
税 项 期末余额 期初余额
企业所得税 237,976.41 103,962.00
代扣代缴个人所得税 362,077.80 2,575,423.11
50
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房产税 26,587.16 26,587.16
城镇土地使用税 347,120.31 347,120.31
印花税 130,065.43
环境保护税 54,454.74
合 计 1,158,281.85 3,053,092.58
16、其他应付款
项 目 期末数 期初数
应付利息 78,511,241.61 78,511,241.61
应付股利
其他应付款 3,494,653,163.08 3,489,246,234.80
合 计 3,573,164,404.69 3,567,757,476.41
（1）应付利息
项 目 期末余额 期初余额
内部借款利息 78,511,241.61 78,511,241.61
合 计 78,511,241.61 78,511,241.61
（2）其他应付款
①其他应付款按性质列示
账 龄 期末数 期初数
内部单位往来 3,488,437,027.80 3,486,427,744.80
购房诚意金 150,000.00
投标保证金 5,960,000.00 2,050,000.00
代收代缴款项 3,900.00 2,394.00
员工代垫款 10,853.39 20,000.00
其他暂收款 9,004.00 596,096.00
预提费用 232,377.89
合计 3,494,653,163.08 3,489,246,234.80
17、一年内到期的非流动负债
项 目 期末余额 期初余额
1 年内到期的租赁负债 2,486,685.48 3,917,934.69
合 计 2,486,685.48 3,917,934.69
18、其他流动负债
项 目 期末余额 期初余额
待确认销项税 629,482,849.91 408,522,989.88
合 计 629,482,849.91 408,522,989.88
19、租赁负债
51
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项 目 期末余额 期初余额
租赁付款额 2,586,426.80 6,315,315.11
减：未确认融资费用 99,741.32 303,336.86
小计 2,486,685.48 6,011,978.25
减：一年内到期的租赁负债 2,486,685.48 3,917,934.69
合 计 2,094,043.56
20、实收资本
投资者名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
华御宁（南京）
房 地 产 开 发 有 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00
限公司
安徽创控置业
1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
有限公司
合 计 2,500,000,000.00 2,500,000,000.00
21、未分配利润
项目 金额 提取或分配比例
调整前上年末未分配利润 -462,828,534.41
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后年初未分配利润 -462,828,534.41
加：本期净利润 -655,551,229.44
减：提取法定盈余公积
应付普通股股利
期末未分配利润 -1,118,379,763.85
22、营业收入和营业成本
（1）营业收入及成本列示如下：
本期发生额 上期发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 80,628,602.15 80,628,602.15 2,293,424.65 2,293,424.65
合计 80,628,602.15 80,628,602.15 2,293,424.65 2,293,424.65
（2）其他业务收入及成本（分产品）列示如下：
本期发生额 上期发生额
产品名称
收入 成本 收入 成本
转售收入 3,222,059.73 3,222,059.73 2,293,424.65 2,293,424.65
其他 77,406,542.42 77,406,542.42
合 计 80,628,602.15 80,628,602.15 2,293,424.65 2,293,424.65
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23、税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
印花税 2,622,823.13 1,826,449.40
房产税 79,761.48 91,654.60
土地使用税 1,041,360.93 1,409,221.66
环境保护税 190,511.04 314,470.51
合计 3,934,456.58 3,641,796.17
24、销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
人工费用 14,496,627.02 10,455,542.12
办公费 1,028,754.99 475,285.65
通讯费 60,519.10 72,469.76
交通费 115,306.80 43,123.72
差旅费 135,480.25 145,166.45
业务招待费 121,487.80 209,698.01
网络费 14,150.94 31,219.81
会务费 5,608.91
低值易耗品摊销 6,618.58
营销推广费 2,463,343.94 8,754,059.25
办公场地费 3,592,281.27 2,183,792.79
服装及配件费 40,829.21 45,170.07
策划顾问费 1,179,245.25 1,143,113.20
合计 23,248,026.57 23,570,868.32
25、管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
人工费用 6,086,705.66 18,592,853.56
招聘费 396.00
差旅费 289,929.22 132,100.41
业务招待费 560,592.08 962,974.82
办公费 328,415.72 121,931.70
通讯费 61,319.05 68,233.96
交通费 873,211.27 686,548.62
网络费 40,894.18 42,102.04
中介机构服务费 9,216.04 145,325.04
咨询顾问费 404,513.88 360.00
折旧费 54,058.79 70,025.16
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装修及维修费 13,951.40
办公场地费 462,721.64 818,589.31
使用权资产折旧费 1,064,286.18 1,419,048.24
合计 10,250,211.11 23,060,092.86
26、财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出
减：利息收入 27,046,060.35 8,734,423.42
手续费 68,363.97 76,578.91
租赁负债利息费用 103,026.71 888,453.74
合计 -26,874,669.67 -7,769,390.77
27、其他收益
项目 本期发生额 上期发生额
代扣个人所得税手续费返还 62,516.04 5,189.53
代扣代缴增值税手续费返还 11,124.35
合 计 73,640.39 5,189.53
28、信用减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
应收款项坏账损失 -500,000.00
其他应收款坏账损失 -10,169,391.04 -4,171,472.76
合计 -10,669,391.04 -4,171,472.76
29、资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
存货跌价损失 -479,310,573.29 -547,002,705.08
合同资产减值损失 -843,731.31
合计 -480,154,304.60 -547,002,705.08
30、营业外收入
项目 本期发生额 上期发生额
罚款收入 3,000.00
违约赔偿收入 50,000.00
其他 332,542.62
合计 385,542.62
31、营业外支出
项目 本期发生额 上期发生额
罚款支出 5,762.96
违约赔偿支出 954.34
其他 63.44
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合计 5,762.96 1,017.78
32、所得税费用
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 415,348.28 185,000.11
递延所得税费用 154,207,580.98 -148,486,002.99
合计 154,622,929.26 -148,301,002.88
33、现金流量表项目注释
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
利息收入 27,046,060.35 8,734,423.52
押金及保证金 14,237,781.00 12,613,776.62
收到退还的备用金 300,000.00
外部单位往来款项 77,714,237.66
其他 122,534,910.56 496,096.00
合计 241,832,989.57 21,844,296.14
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
付现费用 18,679,352.96 20,606,713.26
支付备用金 400,000.00 700,000.00
押金及保证金 10,940,000.00 16,800,000.00
外部单位往来款项 274,544,000.00 843,430,169.96
其他 169.48
合计 304,563,522.44 881,536,883.22
（3）收到其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
内部单位往来款项 81,437,526.70 32,667,082.97
合计 81,437,526.70 32,667,082.97
（4）支付其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
内部单位往来款项 660,000,000.00 753,308,300.00
合计 660,000,000.00 753,308,300.00
34、现金流量表补充资料
项 目 本期发生额 上期发生额
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -655,551,229.44 -445,372,077.75
加：信用减值损失 10,669,391.04 4,171,472.76
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2022 年 1-9 月财务报表附注
资产减值损失 480,154,304.60 547,002,705.08
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生
54,058.79 70,025.16
物资产折旧
使用权资产折旧 1,939,165.14 2,525,504.16
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填
列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填
列）
财务费用（收益以“－”号填列） 103,026.71 888,453.74
投资损失（收益以“－”号填列）
递延所得税资产减少 （增加以“－”号
154,207,580.98 -148,556,437.54
填列）
递延所得税负债增加 （减少以“－”号
-70,434.55
填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -572,829,536.72 -925,760,619.64
经营性应收项目的减少 （增加以“－”
-225,940,974.45 -812,255,867.62
号填列）
经营性应付项目的增加 （减少以“－”
2,506,217,513.14 3,496,491,076.96
号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 1,699,023,299.79 1,719,133,800.76
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 3,374,950,381.68 2,254,489,555.19
减：现金的期初余额 2,254,489,555.19 1,255,996,971.46
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 1,120,460,826.49 998,492,583.73
六、合并范围变更
1、处置子公司
无。
2、其他原因的合并范围变动
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2022 年 1-9 月财务报表附注
无。
七、其他主体中的权益
1、企业集团的构成
持股比例(%) 是否
序 主要经 取得 纳入
子公司名称 注册地 业务性质
号 营地 直接 间接 方式 合并
范围
华御航（南
江 苏
京）房地产 江 苏 省 房 地 产 开 发 经 100.0 投资
1 省 南 是
开发有限公 南京市 营 0 设立
京市
司
住宅室内装饰
华御景（南 江 苏
江 苏 省 装修；各类工程 100.0 投资
2 京）装饰装 省 南 是
南京市 建设活动；消防 0 设立
修有限公司 京市
设施工程施工
（2）重要的非全资子公司
无。
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
无。
3、在合营企业或联营企业中的权益
无。
八、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本 母公司对本企
业务 注册资本
母公司名称 注册地 企业的持股 业的表决权比
性质 （万元）
比例 例
华御宁（南京）
房地
房地产开发有限 江苏南京 1,000.00 100.00% 100.00%
产
公司
注：华御宁（南京）房地产开发有限公司的母公司为华夏幸福（南京）运营管理有
限公司；华夏幸福（南京）运营管理有限公司的母公司为华夏幸福基业股份有限公
司；华夏幸福基业股份有限公司的最终控制方为王文学。
2、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
固安东涵房地产开发有限公司 同一控制下关联方
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华御元（南京）房地产开发有限公司
2022 年 1-9 月财务报表附注
华御城（深圳）物业管理有限公司南京分
同一控制下关联方
公司
华御宁（南京）房地产开发有限公司 同一控制下关联方
华夏幸福基业股份有限公司北京管理咨
同一控制下关联方
询分公司
廊坊京御房地产开发有限公司 同一控制下关联方
廊坊市京御幸福房地产开发有限公司 同一控制下关联方
固安航天振邦科技有限公司 同一控制下关联方
华夏幸福（深圳）运营管理有限公司 同一控制下关联方
华夏幸福基业股份有限公司 控股公司
安徽创控置业有限公司 股东
3、关联方往来余额情况
（1）应收项目
项目 单位名称 金额
华夏幸福基业股份有限公司北京管理咨询
其他应收款 313,628.65
分公司
其他应收款 固安东涵房地产开发有限公司 836,000.00
其他应收款 华御宁（南京）房地产开发有限公司 200,000.00
其他应收款 御宁（武汉）房地产开发有限公司 31,406.42
其他应收款 华夏幸福（深圳）运营管理有限公司 579,825,013.54
其他应收款 安徽创控置业有限公司 200,000,000.00
合计 781,206,048.61
（2）应付项目
项目 单位名称 金额
应付利息 华夏幸福基业股份有限公司 78,511,241.61
其他应付款 华夏幸福基业股份有限公司 3,487,623,643.14
华御城（深圳）物业管理有限公司南京分公
其他应付款 735,712.73
司
其他应付款 廊坊京御房地产开发有限公司 44,880.34
其他应付款 廊坊市京御幸福房地产开发有限公司 8.52
其他应付款 固安航天振邦科技有限公司 32,783.07
合计 3,566,948,269.41
九、资产负债表日后事项
截至财务报表批准报出日， 本公司不存在其他应披露的资产负债表日后事项。
十、其他重要事项
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2022 年 1-9 月财务报表附注
本公司之控股公司华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）受宏
观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，流动性出现阶段性紧张。中
兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为华夏幸福基业股份有限公司出具了中兴
财光华审会字（2022）第 111023 号审计报告，报告类型为带有“与持续经营相关
的重大不确定性”说明段的无保留意见报告。截至 2021 年 12 月 31 日，华夏幸福
公司货币资金账面余额 144.37 亿元，其中受限资金 16.50 亿元；金融有息负债账
面余额 2,057.44 亿元，其中短期借款及短期应付债券 291.58 亿元、一年内到期非
流动金融负债 1,241.93 亿元，长期借款及应付债券 523.93 亿元。此外，2021 年 1
月份华夏幸福公司开始出现未能偿付到期金融债务情形，截至华夏幸福公司 2021
年度报告日累计未能如期偿还债务金额合计 442.51 亿元（不含利息），金融负债
的债权人有权按照相关融资协议要求华夏幸福公司偿还相关金融负债。
本公司作为公司华夏幸福公司的下属子公司，上述情况会对本公司产生一定影
响。
十一、母公司财务报表有关项目注释
1、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
期末余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,500,000,000.00 2,500,000,000.00
合计 2,500,000,000.00 2,500,000,000.00
（续）
期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,500,000,000.00 2,500,000,000.00
合计 2,500,000,000.00 2,500,000,000.00
（2）对子公司投资
本期增
被投资单位 期初余额 本期减少 期末余额
加
华御景（南京）装饰
0.00 0.00
装修有限公司
华御航（南京）房地
2,500,000,000.00 2,500,000,000.00
产开发有限公司
注：公司尚未对华御景（南京）装饰装修有限公司实缴出资。
（3）对联营、合营企业投资
无。
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2022 年 1-9 月财务报表附注
华御元（南京）房地产开发有限公司
2022 年 11 月 25 日
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