BHG（ 北 京 ） 百 货 有 限 公 司
拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货
有限公司股东全部权益价值
评估说明
开元评报字[2018]549 号
开元资产评估有限公司
CAREA Assets Appraisal Co. , Ltd
二〇一八年十月八日
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
目录
第一部分关于评估说明使用范围的声明----------------------------------------------------------------------------------2
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ---------------------------------------------------------------------3
第三部分评估技术说明 -------------------------------------------------------------------------------------------------------4
一、评估对象与评估范围说明 ----------------------------------------------------------------------------------------------4
二、资产核实情况总体说明 -------------------------------------------------------------------------------------------------5
三、评估技术说明 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------6
（一）收益法评估技术说明 -------------------------------------------------------------------------------------------------6
（二）市场法评估技术说明 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 45
第四部分 评估结论及分析 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 61
开元资产评估有限公司
1
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
开元资产评估有限公司
2
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
（由委托人与被评估单位提供，原件附后）
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
3
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
第三部分评估技术说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围
本次资产评估对象为北京百好吉社区百货有限公司（以下简称为“百好吉”）的
股东全部权益价值，涉及的范围为百好吉申报的于评估基准日的资产和负债，具体
资产类型和账面价值见下表：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
一、流动资产合计 88,682,024.97
货币资金 7,319,560.81
应收账款 308,915.28
其他应收款 79,556,424.59
预付账款 78,882.04
存货 1,418,242.25
二、非流动资产合计 9,511,329.39
固定资产 92,683.11
其中：设备类 92,683.11
长期待摊费用 9,418,646.28
三、资产总计 98,193,354.36
四、流动负债合计 71,130,106.01
应付款项 58,220,448.39
预收款项 1,071.31
应付职工薪酬 749,725.17
应交税费 4,291,889.28
其它应付款 7,866,971.86
五、非流动负债合计
六、负债合计 71,130,106.01
七、净资产（所有者权益） 27,063,248.35
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，并经立
信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具了信会师报字[2018]第 ZB40028 号审
计报告。
（二）实物资产的分布情况及特点
百好吉公司申报评估的实物资产主要为设备和存货。
设备：主要为公司办公室及各门店使用的电脑、打印机、收银 POS 机。
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
4
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
存货：在营门店商品，包括化妆品、服饰、箱包等。
（三）被评估单位申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
被评估单位无申报的账面未记录或者未记录的无形资产。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
接受评估委托后，评估人员首先向被评估单位提供了评估明细表、填表说明、
资料清单等电子文档，要求被评估单位进行资产申报和资料准备；然后成立了以现
场项目负责人为主的核实小组，根据制定的现场核实计划进行核查。评估组核实工
作期间为 2018 年 09 月 10 日至 2018 年 09 月 20 日。核实过程分三个阶段进行，第
一阶段对评估申报明细表进行初步审核，了解委托评估资产的概况；第二阶段进行
现场核实盘点工作，对申报表中与实际不符项目经被评估单位确认后进行修正完善；
第三阶段编写核实情况说明。现将核实方法说明如下：
（一）资产负债核实情况
主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动
资产进行了核实。根据被评估单位提供的评估明细表，对设备进行抽查核实，现场
了解设备的工作条件、现有情况以及维护保养情况。负债科目包括应付款项、预收
款项、应付职工薪酬、应交税费及其他应付款。主要是核对各科目总账、明细账、
会计凭证是否一致，核实负债发生原因和负债的真实性及账面余额的正确性。
（二）损益类财务指标核实情况
1、对于收入的核实，了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及服务价格的
变化趋势和引起价格变化的主要因素等。
2、成本及费用的核实和了解，根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项
目，并区分固定成本和变动成本项目进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原
则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。
3、了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。
（三）业务和经营调查
评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访
谈对企业的经营业务进行调查，收集了解的主要内容如下：
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
5
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
1、了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变化的
原因；
2、了解企业历史年度销售额及其变化，分析销售收入变化的原因；
3、了解企业历史年度成本的构成及其变化；
4、了解企业主要其他业务收入的构成，分析其对企业利润的贡献情况；
5、了解企业历史年度利润情况，分析利润变化的主要原因；
6、收集了解企业各项销售指标、财务指标，分析各项指标变动原因；
7、了解企业未来年度的经营计划、投资计划等；
8、了解企业的税收及其他优惠政策；
9、收集被评估单位行业有关资料，了解行业现状、区域市场状况及未来发展趋
势；
10、了解企业的溢余资产（负债）和非经营性资产（负债）的内容及其资产状
况。
（二）影响资产核实的事项及处理方法。
无。
（三）核实结论
核实情况表明：
1、非实物资产，核实评估明细表和账面记录一致。
2、实物资产的核实情况与核实评估明细表相互对应，账实、账表相符。
三、评估技术说明
●收益法评估技术说明
（一）被评估单位概况
公司发展历史和现状简介
1、注册登记情况
注册登记情况
名 称：北京百好吉社区百货有限公司
类 型：有限责任公司(外商投资企业法人独资)
住 所：北京市西城区广安门外大街 180 号二层 243 室
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
6
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
法人代表人：乔峰
注册资本：1500 万人民币
成立日期：2017 年 10 月 13 日
营业期限：2017 年 10 月 13 日至 2047 年 10 月 12 日
经营范围：零售针纺织品、日用品、工艺美术品、珠宝首饰、化妆品、机械电气
设备、计算机、软件及辅助设备、花卉、文化用品、办公用品、体育用品、摄影器材、
通讯设备；经济贸易咨询；技术开发、技术转让、技术服务；验光配镜；设计、制作、
代理、发布广告。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项
目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限
制类项目的经营活动）。
2、历史沿革及公司概况
北京百好吉社区百货有限公司是 BHG（北京）百货有限公司旗下的零售品牌之
一，主要经营针纺织品、日用品、工艺美术品、珠宝首饰、化妆品、机械电气设备、
计算机、软件及辅助设备、花卉、文化用品、办公用品、体育用品、摄影器材、通
讯设备的零售。百好吉所属行业性质为批发零售行业。
北京百好吉社区百货有限公司于 2017 年 10 月 13 日成立，是 BHG（北京）百
货有限公司的全资子公司，2017 年 12 月 01 日 BHG（北京）百货有限公司以北京
上地店、北京回龙观店、四川乐山店三家店面转入百好吉。上述三家分店同期并入
北京百好吉社区百货有限公司运营。公司设立时股权结构如下：
投资者名称 出资金额（元） 比例
BHG（北京）百货有限公司 1500.00 100.00%
合计 1500.00 100.00%
截至评估基准日，上述股权结构未发生变化。
3、公司主要业务
公司通过联营模式获取销售扣点，通过自营模式获取进销差价，通过租赁模式
获取租金收入。
4、长期股权投资状况
无。
（二）公司经营状况简介
1、公司经营范围
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
7
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
北京百好吉社区百货有限公司主要经营针纺织品、日用品、工艺美术品、珠宝
首饰、化妆品、机械电气设备、计算机、软件及辅助设备、花卉、文化用品、办公
用品、体育用品、摄影器材、通讯设备的零售。
百好吉所属行业性质为批发零售行业。
2、经营模式介绍
（1）联营模式
公司目前最主要的经营模式为联营模式。
其一，联营方式为供应商自行管理商品及销售人员，销售货款统一交由商厦收
银。月末根据联营合同签订的联营扣点结算相应的销货款。
其二，双方的业务运行流程与上述相同，但在租金的收取上，零售店实行“保
底定额加扣点（返点）”或“定额与扣点孰高确定租金”的形式，即零售店出租柜
台或者其他经营场所时，先收取一定数额的租金，期末再根据厂商的销售额计算收
取一定的租金；或者先行确定一个定额基数，如果期末按销售额乘以一个商定的比
例（扣点）计算出来的结果小于先行确定的基数，厂商则按先行确定的基数向零售
店支付租金，如果根据扣点计算的结果高于基数，厂商则按扣点计算的结果支付租
金。
其三，零售店给生产厂商提供柜台或者其他经营场所，零售店在生产厂商将商
品入店时不核查和登记数量，生产厂商派人参与商品的销售，但销售活动由商场统
一管理，商品销售的款项也由商场统一收取，生产厂商的商品销售结束后（或者双
方约定一个结算期间），零售店按一定的比例计算收取柜台或者其他经营场所的租
金。
（2）自营模式
公司通过自营模式获取进销差价。
在自营模式下，公司直接采购商品，通过获取进销差价获得利润，承担商品在
经营过程中的风险。公司采用自营模式的商品主要为化妆品。自营模式的优势主要
在于公司在商品的采购和销售过程中更为自主，对于销售产品的品类上更为自由，
可以针对不同商品的盈利状况和市场需求进行及时的调整，销售利润空间更大；在
商品供应商的选择范围上也更宽广。
（3）租金收入
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
8
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
店面多余空间可以通过租赁模式获取租金收入。
3、公司财务状况及经营成果
①被评估单位成立于 2017 年 10 月 13 日，截止到评估基准日 2018 年 08 月 31
日，被评估单位总资产为 9,819.33 万元（其中流动资产 8,868.20 万元、非流动资产
951.13 万元），总负债为 7,113.01 万元（均为流动负债），股东全部权益为 2,706.32
万元。
评估基准日会计报表经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了立信
审字[2018]第 ZB40002 号无保留意见审计报告。
②本次评估根据上述三家门店评估基准日前三年的运营情况进行模拟测算得出
北京百好吉社区百货有限公司运营模拟口径的历史年度的资产负债及财务经营成
果。
北京百好吉社区百货有限公司评估基准日前三年模及基准日的财务及经营成果
如下表（单位：人民币万元）：
资产负债表
项目 2018/08/31 2017/12/31 2016/12/31 2015/12/31
流动资产 8,868.20 46,643.48 36,336.56 30,714.73
非流动资产 951.13 1,056.94 1,060.15 1,047.08
资产总计 9,819.33 47,700.42 37,396.71 31,761.81
流动负债 7,113.01 23,226.69 16,501.97 13,015.22
负债总计 7,113.01 23,226.69 16,501.97 13,015.22
股东权益合计 2,706.32 24,473.73 20,894.74 18,746.60
利润表
项目 2018 年 01-08 月 2017 年 2016 年 2015 年
营业收入 23,394.18 38,028.62 40,785.93 46,684.44
营业成本 18,176.62 30,198.62 32,390.12 37,443.86
营业利润 1,385.37 2,105.99 2,134.97 2,047.94
营业外收入 4.67 32.42 13.33 13.32
营业外支出 4.82 0.15 1.13
利润总额 1,390.04 2,133.59 2,148.15 2,060.12
净利润 1,042.53 2,078.99 2,148.15 2,060.12
2015、2016、2017 年模拟会计报表经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并
出具了信会师报字[2018]第 ZB40003 号审计报告，2018 年 08 月 31 日的资产负债表及
2018 年 01-08 月利润表经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了信会师报
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
9
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
字[2018]第 ZB40028 号审计报告。
4、主要资产概况
百好吉公司申报评估的实物资产主要为设备和存货。
设备：主要为公司办公室及各门店使用的电脑、打印机、收银 POS 机等。
存货：在营门店商品，包括化妆、服饰、箱包等。
5、公司税赋情况
主要税种及税率
税种 计税依据 税率
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，在 17%、16%、
增值税
扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税 11%、10%、6%
消费税 金银首饰销售额 5%
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
（三）宏观经济发展与行业分析
1、国家宏观经济发展分析
2018 年上半年，我国经济形势整体保持稳健，经济增长、通胀和就业较为平稳，
稳杠杆等供给侧改革扎实推进。上半年我国面临中美贸易争端和国内金融稳杠杆的
大环境，保持了经济增长和政策的稳定，实属不易。上半年 GDP 增速达到了 6.8%，
与去年全年持平，但名义 GDP 增速略有下降；最终消费的贡献率达到历史新高，中
国经济转型显著，正在从以前的投资大国转向消费大国；通胀水平整体较为平稳，
处于可控的区间。前瞻的看，2018 年下半年我国将面临一定的经济增长风险，一是
外部不利因素增多，影响下半年的出口增速。二是国内整体货币和信用环境紧缩，
影响下半年的房地产和制造业投资增速。三是规范和约束地方政府融资行为可能影
响基建投资增速。
因此，2018 年下半年我国经济面临的困难和挑战可能增多。1、经济运行总体
保持稳健经济运行总体保持稳定的韧性，下半年经济增速将略微下降。2018 年上半
年，我国国内生产总值为 41.87 万亿元，按可比价格计算，同比增长 6.8%，比上年
同期小幅回落 0.1 个百分点，继续保持了稳定增长。其中，第一产业增加值 22087
亿元，同比增长 3.2%，比上年同期回落 0.3 个百分点；第二产业增加值 169299 亿
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
10
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
元，同比增长 6.1%，比上年同期回落 0.3 个百分点；第三产业增加值 227576 亿元，
同比增长 7.6%，比上年同期回落 0.1 个百分点。2、金融部门稳杠杆的成效显著 2017
年底的中央经济工作会议提出 2018 年的重要任务就是稳定金融部门的杠杆率，防范
金融风险。2018 年上半年，金融部门采取了一系列稳定杠杆率，打击资金空转，促
进资金进入实体经济的措施，金融部门稳杠杆的成效显著。
从 2018 年上半年的金融稳杠杆来看，金融部门杠杆率相对于实体经济增长的偏
离度较快，实体经济对于金融稳杠杆的感受较为强烈。在金融稳杠杆的过程中，一
方面要考虑金融部门的风险化解和步骤，另一方面也需要考虑实体经济的承受能力。
金融稳杠杆的初衷是防范金融风险，促进资金进入实体经济，保证经济稳定发展。
在金融部门稳杠杆的过程中，应该要合理安排好稳杠杆的时点、力度、影响，保证
在稳杠杆的过程中经济增速和金融市场稳定向前。3、中国财政运行良好 2018 年上
半年，全国财政收支运行情况良好。财政收入保持平稳较快增长，财政支出保持较
高强度，支出进度总体加快，对重点领域和关键环节的支持力度进一步加大，有力
促进了经济社会平稳健康发展。财政收入增速平稳，减税效应显现 ，民生支出增速
较快。结构性减税和重点民生支出相结合，控制地方政府债务也成为 2018 年上半年
的重点任务。2018 年全国地方政府债务限额为 209974.30 亿元。其中，一般债务限
额 123789.22 亿元，专项债务限额 86185.08 亿元。截至 2018 年 6 月末，全国地方政
府债务余额 167997 亿元，控制在全国人大批准的限额之内。下半年，随着各项减税
降费政策落到实处，加之中美贸易不确定性增加，会对财政收入带来减收影响，但
改革红利的进一步释放，有助于经济发展质量、效率、动力稳步提升，将为财政增
收提供有力支撑。综合考虑，预计下半年财政收入增速将有所放缓，继续保持平稳。
财政支出部分，特别是民生支出和项目预算的基建支出具有一定的刚性，预计下半
年财政支出增速还将保持强劲。
2、行业概况
行业整体复苏力度减弱，黄金珠宝和百货龙头表现稳健
◆ 零售行业： 整体复苏力度减弱，部分子行业的龙头企业表现稳健零售行业
主要的 74 家上市公司 1H2018 营业收入同比增长 10.37%，增速较 1H2017 上升 1.28
个百分点，归母净利润同比增长 53.28%，增速较 1H2017 上升 25.09 个百分点，扣
非归母净利润同比增长 6.20%，增速较 1H2017 下降 44.09 个百分点。2Q2018 营业
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
11
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
收入同比增长 10.17%，增速较 1Q2018 下降 0.27 个百分点，归母净利润同比增长
103.13%，增速较 1Q2018 上升 89.36 个百分点，扣非归母净利润同比减少 12.34%，
而 1Q2018 同比增长 23.60%。我们认为 1H2018 零售行业复苏力度减弱。
◆ 黄金珠宝行业： 受益于避险需求的增长，黄金珠宝行业主要的 13 家上市公
司 1H2018 营业收入同比增长 17.92%，增速较 1H2017 上升 12.60 个百分点，扣非
归母净利润同比减少 17.89%，而 1H2017 同比增长 2.20%。我们认为在国内房地产
价格调控、国际冲突不断的背景下，居民购买金条避险、保值的需求有望持续增长，
黄金类产品销售将有较好的表现。
◆ 百货行业：与可选消费关联性较大，全国性百货龙头表现稳健百货行业主要
的 31 家上市公司 1H2018 营业收入同比增长 1.38%，增速较 1H2017 下降 3.08
个百分点，扣非归母净利润同比增长 17.11%，增速较 1H2017 下降 11.45 个百分
点。我们认为百货行业与化妆品、服装等可选消费关联性较大，短期受到中美贸易
摩擦等多方面因素的影响。主要百货公司收入端仍没有明显复苏，业绩释放持续性
需要时间观察。
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
12
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
◆ 超市行业：业态变革较大，新模式项目盈利能力弱超市行业主要的 9 家上市
公司 1H2018 营业收入同比增长 10.49%，增速较 1H2017 上升 5.02 个百分点，扣非
归母净利润同比增长 7.64%，增速较 1H2017 下降 67.44 个百分点。由于行业处于业
态变革期，新模式项目盈利尚需时日，通胀水平未达预期，社保缴纳方式调整可能
带来人工费用过快上涨，我们对超市行业持谨慎观点。
1 、零售行业：整体复苏力度减弱
1.1 、消费市场整体复苏力度减弱
2018 年，中国的消费市场复苏力度减弱。根据国家统计局发布的数据，2018
年 1-7 月，社会消费品零售总额同比增长 9.3%，增速较上年同期下降 1.1 个百分点。
限额以上企业商品零售总额同比增长 7.3%，增速较上年同期下降 1.4 个百分点。根
据中华全国商业信息中心发布的数据，2018 年 1-6 月，全国百家重点零售企业零售
额同比增长 1.7%，增速较上年同期下降 1.4 个百分点。
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
13
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
1.2 、主要上市公司扣非归母净利润增速大幅下降 1H2018 零售行业的营收增
速 ，较上年同期小幅提升，归母净利润增速大幅提升， 但扣非归母净利润增速 大
幅下降。零售行业主要的 74 家上市公司 1H2018 实现营业收入 4690.96 亿元，同比
增长 10.37%，增速较 1H2017 上升 1.28 个百分点。实现毛利 910.53 亿元，同比增
长 10.86%，增速较 1H2017 上升 4.35 个百分点。实现归母净利 238.09 亿元，同比
增长 53.28%，增速较 1H2017 上升 25.09 个百分点。实现扣非归母净利润 137.95 亿
元，同比增长 6.20%，增速较 1H2017 下降 44.09 个百分点。零售行业 1H2018 的毛
利率为 19.41%，较 1H2017 上升 0.09 个百分点，期间费用率为 14.45%，较 1H2017
上升 0.33 个百分点。
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
14
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
从单季度来看，2Q2018 零售行业的营收增速较 1Q2018 环比小幅下降，归母净
利润增速环比大幅上升，但扣非归母净利润增速环比显著下降，已经由正转负。零
售行业主要的 74 家上市公司 2Q2018 实现营业收入 2241.99 亿元，同比增长 10.17%，
增速较 1Q2018 下降 0.27 个百分点。实现毛利 429.69 亿元，同比增长 9.47%，增速
较 1Q2018 下降 2.52 个百分点。实现归母净利润 139.21 亿元，同比增长 103.13%，
增速较 1Q2018 上升 89.36 个百分点。实现扣非归母净利润 55.12 亿元，同比减少
12.34%，而 1Q2018 同比增长 23.60%。零售行业 2Q2018 的毛利率为 19.17%，较
1Q2018 下降 0.47 个百分点，期间费用率为 14.78%，较 1Q2018 上升 0.62 个百分
点。
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
15
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
1.3 、主要子板块表现较为平淡，部分龙头公司表现相对更好，1H2018 零售行
业的主要子板块中，1）黄金珠宝板块受益于居民避险、保值需求的增长，营收平均
增速为 18%（整体法，下同），扣非归母净利润增速为 -18% 。龙头老凤祥营收增
速为 10%，扣非归母净利润增速为 14%。2）百货行业与可选消费复苏紧密相关，
营收平均增速为 1%，扣非归母净利润平均增速为 17%。龙头天虹股份营收增速为
6%，扣非归母净利润增速为 30%，王府井营收增速为 3%，扣非归母净利润增速为
61%。3）超市板块以销售必选消费品为主，在经济增速放缓时具有一定防御性，营
收平均增速为 10%，扣非归母净利润平均增速为 8%。龙头永辉超市营收增速为
21%。4）家电零售板块的龙头苏宁易购营收增速为 32%，但主营业务利润贡献仍
然较小。5）商业物业经营行业，由于其为后周期板块，防御性较强，收入平均增速
为 -10%，扣非归母净利润增速为 6%。龙头美凯龙营收增速为 26%，扣非归母净
利润增速为 26%。
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
16
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
2Q2018 零售行业的主要子板块中，1）黄金珠宝板块营收平均增速为 16%（整
体法，下同），但扣非归母净利润增速为 -48% 。龙头老凤祥营收增速为 12%，扣
非归母净利润增速为 15%。2）百货行业营收平均增速为-2%，扣非归母净利润平均
增速为 16%。龙头天虹股份营收增速为 2%，扣非归母净利润增速为 35%。3）超
市板块营收平均增速为 10%，扣非归母净利润平均增速为 -38%。龙头永辉超市营
收增速为 20%。4）家电零售板块的龙头苏宁易购营收增速为 32%，但主营业务利
润贡献仍然较小。5）商业物业经营行业，收入平均增速为 1%，扣非归母净利润平
均增速为 -13%。
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
17
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
总体来看，我们认为 1H2018 零售行业复苏力度减弱。
2 、黄金珠宝行业：受益于避险需求的增长
2.1 、主要上市公司整体营收增速上升，业绩增速下降
1H2018 黄金珠宝行业的营收增速较上年同期显著提升，归母净利润增速大幅下
降，由正转负。黄金珠宝行业主要的 13 家上市公司 1H2018 实现营业收入 698.95
亿元，同比增长 17.92%，增速较 1H2017 上升 12.60 个百分点。实现毛利 81.48 亿
元，同比增长 6.33%，而 1H2017 同比减少 2.48%。实现归母净利润 22.01 亿元，同
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
18
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
比减少 9.29%，而 1H2017 同比增长 11.59%。实现扣非归母净利润 18.57 亿元，同
比减少 17.89%，而 1H2017 同比增长 2.20%。黄金珠宝行业 1H2018 的毛利率为
11.66%，较 1H2017 下降 1.27 个百分点，期间费用率为 7.42%，较 1H2017 下降 0.47
个百分点。
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
19
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
从单季度来看，2Q2018 黄金珠宝行业的营收增速较 1Q2018 环比小幅下降，归
母净利润增速大幅下降，由正转负。黄金珠宝行业主要的 13 家上市公司 2Q2018 实
现营业收入 307.39 亿元，同比增长 16.08%，增速较 1Q2018 下降 3.33 个百分点。
实现毛利 36.09 亿元，同比增长 1.57%，增速较 1Q2018 下降 8.86 个百分点。实现
归母净利润 7.80 亿元，同比减少 34.77%，而 1Q2018 同比增长 15.51%。实现扣非
归母净利润 5.82 亿元，同比减少 48.46%，而 1Q2018 同比增长 12.63%。黄金珠宝
行业 2Q2018 的毛利率为 11.74%，较 1Q2018 上升 0.15 个百分点，期间费用率为
8.40%，较 1Q2018 上升 1.75 个百分点。
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
20
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
2.2 、行业受益于避险需求的增长，处于复苏阶段
当前黄金珠宝行业处于复苏阶段。2017 年全国限额以上企业金银珠宝类商品零
售总额同比增长 5.6%，增速较上年上升 5.6 个百分点。2018 年 1-7 月，限额以上企
业金银珠宝类商品零售总额同比增长 7.5%，增速较上年同期上升 0.3 个百分点。
在房地产价格调控、国际冲突不断的背景下，居民购买金条避险、保值的需求
有望持续增长，黄金类产品销售将有较好的表现，黄金产品占比高的龙头老凤祥。
老凤祥 1H2018 实现营业收入 252.49 亿元，同比增长 10.30%，实现归母净利润 6.50
亿元，同比增长 11.55%，实现扣非归母净利润 6.28 亿元，同比增长 13.60%。单季
度拆分来看，公司 2Q2018 实现营业收入 111.24 亿元，同比增长 12.03%，增幅大于
1Q2018 增长的 8.97%。2Q2018 实现归母净利润 3.16 亿元，同比增长 16.28%，增
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
21
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
幅大于 1Q2018 增长的 7.42%。
3、百货行业：与可选消费关联性较大，全国性百货表现稳健
3.1、主要上市公司整体营收增速下滑，业绩增速大幅下降 1H2018 百货行业的
营收增速较上年同期小幅下降 ，归母净利润增速大幅下降。百货行业主要的 31 家
上市公司 1H2018 实现营业收入 1150.27 亿元，同比增长 1.38%，增速较 1H2017 下
降 3.08 个百分点。实现毛利 265.17 亿元，同比增长 5.79%，增速较 1H2017 上升
0.10 个百分点。实现归母净利润 52.26 亿元，同比增长 12.52%，增速较 1H2017
下降 13.16 个百分点。实现扣非归母净利润 48.91 亿元，同比增长 17.11%，增速较
1H2017 下降 11.45 个百分点。百货行业 1H2018 的毛利率为 23.05%，较 1H2017
上升 0.96 个百分点，期间费用率为 15.54%，较 1H2017 上升 0.22 个百分点。
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
22
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
从单季度来看，2Q2018 百货行业的营收增速，较 1Q2018 环比小幅下降，已经
由正转负，归母净利润增速小幅上升，扣非归母净利润增速小幅下降。百货行业主
要的 31 家上市公司 2Q2018 实现营业收入 523.51 亿元，同比减少 2.09%，而
1Q2018 同比增长 4.08%。实现毛利 124.67 亿元，同比增长 3.94%，增速较 1Q2018 下
降 3.13 个百分点。实现归母净利润 21.99 亿元，同比增长 14.43%，增速较 1Q2018 上
升 3.73 个百分点。实现扣非归母净利润 20.62 亿元，同比增长 16.21%，增速较 1Q2018
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
23
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
下降 1.56 个百分点。百货行业 2Q2018 的毛利率为 23.81%，较 1Q2018 上升 1.40 个
百分点，期间费用率为 16.77%，较 1Q2018 上升 2.26 个百分点。
3.2 、行业与可选消费关联性较大，受宏观因素影响
2017 年以来，百货行业受益于可选消费的复苏。化妆品、服装、金银、珠宝三
个品类一般是百货行业营业收入的主要来源，都在不同程度地复苏。化妆品方面，
2018 年 1-7 月，限额以上企业化妆品类商品零售总额同比增长 13.3%，增速较上年
同期上升 1.8 个百分点。2018 年 1-6 月，全国百家家重点零售企业化妆品类商品零
售额同比增长 8.9%，增速较上年同期上升 0.6 个百分点。服装方面，2018 年 1-7 月，
限额以上企业纺织服装类商品零售总额同比增长 9.2%，增速较上年同期上升 2.0 个
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
24
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
百分点。2018 年 1-6 月，全国百家家重点零售企业化妆品类商品零售额同比增长
4.3%，增速较上年同期上升 1.5 个百分点。
我们认为百货行业与化妆品、服装等可选消费关联性较大，短期受到中美贸易
摩擦、税率与社保缴纳方式调整等多方面因素的影响，主要百货公司收入端仍没有
明显复苏，业绩释放持续性需要时间观察。建议关注全国布局、扩张性强、表现稳
健的天虹股份和王府井。通胀水平处于较低水平，不利于超市同店增速的提升。
2018 年以来，我国 CPI 仍然处于较低的水平。根据国家统计局发布的数据，2018 年
1-7 月，居民消费价格指数 CPI 同比上涨 2.0%，其中食品 CPI 同比上涨 1.1%。从
历史上看，超市企业的营收增速与 CPI 增速在趋势上基本一致，CPI 处于较低水平，
多数超市企业将有较大的经营压力。
4、行业受宏观经济影响较大
商业物业经营行业的主要收入是商铺的租金收入，预收租金的模式使得公司收
入较为稳定，公司业绩增长的来源主要是提高租金标准和拓展新项目。如果宏观经
济未能维持较高增速，租户增加租赁的意愿不强，租金标准难以提升，商业物业经
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
25
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
营行业的经营情况也难以显著改善。
全国布局的龙头企业将在行业复苏中最为受益，化妆品、金银珠宝、服装三个
品类的销售额增速都已经出现明显的提升。由于这三个品类的销售额合计占百货行
业的四分之三以上，我们认为百货行业将受益于可选消费的回暖。展望 2018 年，宏
观经济回暖将推动可选消费品持续增长，电商冲击逐渐钝化则为实体店复苏提供了
空间，百货公司的经营情况将有较大改善。
3、行业业务模式分析
（1）百货零售行业上市公司的企业经营存在以下特点：
①费用相对固定：人工、租赁、水电及折旧摊销费用是百货零售行业费用的主
要组成部分，占比均在 75%~80%左右，人工及租金等刚性成本的增速未来难以下降，
因此这部分费用相对较为固定。
②货币资金比重较大：零售业由于现销模式回笼资金较快，其持有的货币资金
几乎占到流动资产总额的三分之一。
③应收账款比重小：零售业对居民消费者以现销模式为主，不涉及应收账款；
而大宗采购在零售业营业收入中的比例较小，赊销比例不大。
④存货数量多、金额大：充足的存货是零售业满足消费者需求的前提条件，故
百货零售业存货都保持较高的水平。
⑤应付账款较多：在供过于求的买方市场条件下，零售业依据其渠道优势，采
取赊账方式进货后销售、赚取价差的商业运作模式，充分利用供应商的资金进行周
转，故应付账款较多。
（2）公司通过自营模式获取进销差价，通过联营模式获取销售扣点，通过租赁
模式获取租金收入。
①联营模式：联营模式获取销售扣点
公司目前最主要的经营模式为联营模式。
其一，零联营方式为供应商自行管理商品及销售人员，销售货款统一交由商厦
收银。月末根据联营合同签订的联营扣点结算相应的销货款。
其二，双方的业务运行流程与上述相同，但在租金的收取上，零售店实行“保
底定额加扣点（返点）”或“定额与扣点孰高确定租金”的形式，即零售店出租柜
台或者其他经营场所时，先收取一定数额的租金，期末再根据厂商的销售额计算收
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
26
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
取一定的租金；或者先行确定一个定额基数，如果期末按销售额乘以一个商定的比
例（扣点）计算出来的结果小于先行确定的基数，厂商则按先行确定的基数向零售
店支付租金，如果根据扣点计算的结果高于基数，厂商则按扣点计算的结果支付租
金。
其三，零售店给生产厂商提供柜台或者其他经营场所，零售店在生产厂商将商
品入店时不核查和登记数量，生产厂商派人参与商品的销售，但销售活动由商场统
一管理，商品销售的款项也由商场统一收取，生产厂商的商品销售结束后（或者双
方约定一个结算期间），零售店按一定的比例计算收取柜台或者其他经营场所的租
金。
②自营模式：公司通过自营模式获取进销差价。
在自营模式下，公司直接采购商品，通过获取进销差价获得利润，承担商品在
经营过程中的风险。公司采用自营模式的商品主要为食品、日用品、小家电等超市
商品。自营模式的优势主要在于公司在商品的采购和销售过程中更为自主，对于销
售产品的种类上更为自由，可以针对不同商品的盈利状况和市场需求进行及时的调
整，销售利润空间更大；在商品供应商的选择范围上也更宽广。
③租金收入：店面多余空间可以通过租赁模式获取租金收入。
结合公司现行规模收入情况及公司未来发展规划，参考同行业资料预测未来年
度影视各项营业收入。
4、公司所面临的行业发展的有风险因素
（1）宏观经济风险
百货公司的零售业务高度依赖于经济发展和消费者信心。如果未来中国经济增长
速度大幅放缓或者经济增长质量得不到改善，将会影响消费者实际可支配收入，降低
消费者信心，抑制消费者需求，从而降低百货行业的销售增长率和毛利率。
（2）消费趋势风险
持续地、成功地预测消费者的商品需求是困难的。百货公司业务的成功部分依赖于
公司对不断变化的人口结构及消费者偏好的识别和响应能力。如果未能及时识别并有
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
27
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
效响应不断变化的消费者结构、消费者偏好和消费模式，将对公司的存货周转、销售
收入和市场份额造成不利影响，从而对百货公司的财务表现造成不利影响。
（3）是市场竞争风险
零售业是中国最早开放、市场化程度最高、竞争最为激烈的行业之一。百货行业
在顾客、员工、店址、商品、服务及其他重要方面与区域性、全国性及国际性的零售
企业展开竞争。 随着中国经济的高速发展， 外资零售企业开始大举进入国内大中城
市，并凭借其雄厚的资本实力、较高的品牌知名度、先进的管理方式和营运模式等，
给内资零售企业形成了较大竞争压力；经营区域内众多的区域性、全国性零售企业也
对公司形成了一定的竞争压力。
（4）商品安全风险
顾客期望从百货公司采购到安全的商品。一般来说，百货公司会通过合同要求供
应商遵守相关的商品安全法律法规，同时会辅以公司相关制度和技术手段，加强商品
质量检查，最大限度保障质量安全。对于从供应商采购并向顾客销售的食品及非食品
商品的安全的担忧，可能导致顾客不再从百货公司购买其需要的部分甚至全部商品，
即使这些商品的安全问题并不在公司控制范围之内。一旦百货公司出现商品安全问
题，重建顾客对公司的信心将是困难和昂贵的。因此，无论什么原因引起的对于公司
销售的食品及非食品商品安全的任何担忧都可能导致百货公司的收入减少、成本增
加、法律风险及声誉风险，从而可能对百货公司的经营成果造成不利影响。
（5）门店选址风险
百货公司零售业务的盈利增长部分依赖于不断新开能够带来合理投资回报的门
店，这就需要公司能够根据门店的业态定位进行恰当的选址。但是，百货公司需要与
其他零售企业和其他行业企业竞争合适的门店店址。如果百货公司不能通过租赁或者
购买的方式以合理的价格取得合适的门店店址，一方面会阻碍百货公司的零售业务拓
展，影响其未来成长，另一方面会提高物业租赁或者购买价格，增加经营成本。
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
28
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
（6）跨区经营风险
百货公司新进区域的消费者结构、消费者偏好和消费模式可能存在一定的差异，
需要花费一定的时间来建设能够满足当地消费者需求的供应链。在跨区经营中未能准
确把握当地消费特点、形成核心竞争优势，将会对其经营产生不利影响。
5、评估方法简介
收益法是基于一种普遍接受的原则。该原则认为一个企业的整体价值可以用企
业未来现金流的现值来衡量。收益法评估中最常用的为折现现金流模型，该模型将
资产经营产生的现金流用一个适当的折现率折为现值。
股东全部权益价值评估的收益法是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现
以确定评估对象价值的评估方法。收益法的基本公式为：
E BD （1）
式中：
E：被评估企业的股东全部权益价值
B：被评估企业的企业价值
D：评估对象的付息债务价值
E P Ci （2）
式中：
E：被评估企业的股东全部权益价值
P：被评估企业的经营性资产价值
C ：被评估企业基准日存在的长期投资、非经营性及溢余性资产的价值
i
n
Ri Rn 1
P （3）
i 1 (1 r ) i
r (1 r ) n
式中：
Ri：被评估企业未来第 i 年的预期收益（企业股权现金流）
Ri＝净利润＋折旧/摊销－营运资金增加－资本性支出+负息负债本金的增加额
r：折现率（CAPM，股权收益率）
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
29
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
Re＝Rf＋β ×ERP＋Rs
其中：Re 为股权回报率；Rf 为无风险回报率；β为风险系数；ERP 为市场风
险超额回报率；Rs 为公司特有风险超额回报率
（1） 评估假设前提
一般假设条件
1. 公平交易假设
公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易
条件等按公平原则模拟市场进行估价。
2. 公开市场假设
公开市场假设是假定评估对象处于充分竞争与完善的市场（区域性的、全国性的
或国际性的市场）之中，在该市场中，拟交易双方的市场地位彼此平等，彼此都有获
得足够市场信息的能力、机会和时间；交易双方的交易行为均是在自愿的、理智的而
非强制的或不受限制的条件下进行的，以便于交易双方对交易标的之功能、用途及其
交易价格等作出理智的判断。在充分竞争的市场条件下，交易标的之交换价值受市场
机制的制约并由市场行情决定，而并非由个别交易价格决定。
3. 持续经营假设
持续经营假设是假定被评估单位（评估对象所及其包含的资产）按其目前的模式、
规模、频率、环境等持续不断地经营。该假设不仅设定了评估对象的存续状态，还设
定了评估对象所面临的市场条件或市场环境。
特殊假设和限制条件
1. 假设被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2. 假设国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
3. 假设被评估单位相关的赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化；
4. 假设被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
5. 假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
6. 假设无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
7. 假设被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重
要方面保持一致；
8. 假设被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前
保持一致；
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
30
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
9.本次评估是建立在百好吉在营3家门店连续开业状态的假设之上。
10.本次评估假设被评估单位的现金流入为均匀流入，现金流出为均匀流出。
11.假设房屋租赁合同到期后能合理延续。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
上述评估假设对评估结论的影响
设定评估假设条件旨在限定某些不确定因素对被评估单位的收入、成本、费用乃
至其营运产生的难以量化的影响，上述评估假设设定了评估对象所包含资产的使用条
件、市场条件等，对评估值有较大影响。根据资产评估的要求，资产评估专业人员认
定这些假设条件在评估基准日成立且合理；当未来经济环境发生较大变化时，签署本
评估报告的资产评估师及其所在的资产评估机构不承担由于上述假设条件的改变而
推导出不同评估结果的责任。当未来经济环境发生较大变化或者上述评估假设不复完
全成立时，评估结论即告失效。
（2）财务报表的审查与调整
所谓财务报表的审查与调整是指评估人员对被评估单位提供的财务报表进行必
要的审查，对其资产和收益项目根据评估的需要进行必要的分类或调整。
1．非经营性资产
（1）非经营性资产
非经营性资产在这里是指对被评估单位主营业务没有直接“贡献”的资产。企业
不是所有的资产对主营业务都有直接贡献，有些资产可能对主营业务没有直接“贡
献”，如长期投资、交易性金融资产及主营业务之外的往来款项等。企业的长期投资
是企业将自身的资产通过让渡给其他人拥有或使用，而本身收取投资收益。上述投
资收益与自身的主营业务没有直接关系，因此作为针对企业主营业务来说为非经营
性资产。
非经营性资产的另一种形态为暂时不能为主营业务贡献的资产或对企业主营业
务没有直接影响的资产，如超常持有的现金和等价证券、长期闲置资产等。
截止评估基准日，被评估单位（北京百好吉社区百货有限公司）资产负债表上
列明与关联方往来的款项有 7,522.72 万元，因此它与本企业的经营也是没有直接联
系的，针对本企业主营业务来说，为非经营性资产。
（2）非经营性负债
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
31
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
所谓非经营性负债是指企业承担的债务不是由于主营业务的经营活动产生的负
债而是由于与主营业务没有关系或没有直接关系的其他业务活动如对外投资，基本
建设投资等活动所形成的负债。
根据企业提供的评估基准日经审计的资产负债表，被评估单位（北京百好吉社
区百货有限公司）资产负债表上列明的其他应付款中与关联方往来的款项为 566.98
万元，因此它与本企业的经营也是没有直接联系的，针对本企业主营业务来说，为
非经营性负债。
（3）非经营性资产净值
综上所述，被评估单位非经营性资产净值和评估值详见下表：
项目 账面值 评估价值
非经营性资产 7,522.72 7,522.72
非经营负债 566.98 566.98
非经营资产净值 6,955.74 6,955.74
（4）付息负债
所谓负息负债是指那些需要支付利息的负债，包括银行借款、发行的债券、融
资租赁的长期应付款等。负息负债还应包括其他一些融资资本，这些资本本应该支
付利息，但由于是关联方或由于其他方面的原因而没有支付利息，如其他应付款等。
根据企业评估基准日的资产负债表，企业不存在负息负债。
6、评估预测说明
对评估基准日至 2023 年收益的预测。
对评估基准日至 2023 年收益的预测是由被评估单位管理当局根据其中长期规
划提供，评估人员分析了管理当局提出的预测数据并与管理当局讨论了有关预测的
假设、前提及预测依据，最终以管理当局提供的评估人员认为合理的预测进行估算。
（1）营业收入预测
★主营业务收入
企业的主营业务收入主要来源于联营模式、自营模式及租金收入等。
①联营模式
其一，联营方式为供应商自行管理商品及销售人员，销售货款统一交由商场收
银。月末根据联营合同签订的联营扣点结算相应的销货款。
其二，双方的业务运行流程与上述相同，但在租金的收取上，零售店实行“保
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
32
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
底定额加扣点（返点）”或“定额与扣点孰高确定租金”的形式，即零售店出租柜
台或者其他经营场所时，先收取一定数额的租金，期末再根据厂商的销售额计算收
取一定的租金；或者先行确定一个定额基数，如果期末按销售额乘以一个商定的比
例（扣点）计算出来的结果小于先行确定的基数，厂商则按先行确定的基数向零售
店支付租金，如果根据扣点计算的结果高于基数，厂商则按扣点计算的结果支付租
金。
其三，零售店给生产厂商提供柜台或者其他经营场所，零售店在生产厂商将商
品入店时不核查和登记数量，生产厂商派人参与商品的销售，但销售活动由商场统
一管理，商品销售的款项也由商场统一收取，生产厂商的商品销售结束后（或者双
方约定一个结算期间），零售店按一定的比例计算收取柜台或者其他经营场所的租
金。
结合公司现行规模收入情况，采取历史年度各百货板块的收入值，在历史收入
的基础上，结合公司未来发展规划，确定未来收入增长比例，从而确定销售收入。
② 自营模式
公司通过自营模式获取进销差价。
在自营模式下，公司直接采购商品，通过获取进销差价获得利润，承担商品在
经营过程中的风险。公司采用自营模式的商品主要为化妆品。自营模式的优势主要
在于公司在商品的采购和销售过程中更为自主，对于销售产品的品类上更为自由，
可以针对不同商品的盈利状况和市场需求进行及时的调整，销售利润空间更大；在
商品供应商的选择范围上也更宽广。
③其他业务收入
其他业务收入为商家进场收费以及促销导购、活动服务收费、租金收入，以历
史年度数据为依据，判断未来年度其他业务收入。以历史年度数据为依据，进行分
析，从而确定未来其他业务收入。
2015 年受到电商的冲击，实体行业经济受到影响。随着近年来消费者对于店面
实体消费的需求，实体行业逐渐回暖。企业历史上主营业务收入逐年下降，结合历
史数据的收入递减比例，确定未来主营业务收入增长率确定为-3%。
单位：人民币万元
项目 2018 年 09-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
营业收入 14,060.42 36,528.64 35,623.88 34,752.33 33,913.20 33,105.70
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
33
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
详见表《营业收入预测表》。
（2）营业成本预测
百好吉的营业成本主要为商品进货成本。通过比较，百好吉预测未来年度毛利
率与同行业上市公司平均水平较为接近，预测趋势一致，毛利预测具有合理性。
其他业务成本为材料销售收入对应的材料成本。
本次评估综合历史营业成本占收入的平均比例来测算营业成本。
单位：人民币万元
项目 2018 年 09-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
营业成本 11,036.33 28,422.20 27,569.79 26,742.96 25,940.94 25,162.98
详见表《营业成本预测表》。
（3）税金及附加预测
公司目前执行的税率如下表：
税 种 计税依据 税 率 备注
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税 17%、16%、11%、
增值税
额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税 10%、6%
消费税 金银首饰销售额 5%
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
有关税金及附加的预测，由于近期税率变化，本次预测按公司2018年01-08月税
金及附加占收入的加权比例计算：
单位：人民币万元
项目 2018 年 09-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
税金及附加 142.24 369.54 360.38 351.57 343.08 334.91
详见表《营业税金及附加预测表》。
（4）销售费用预测
百好吉的销售费用，主要包括职工薪酬、折旧费、长期待摊费用摊销、水电费、
制作费、房屋租赁费，构成较为稳定。销售费用中的房屋租赁费，由于2016年以来税
改实行营改增，此次评估以2017年新税改制度下的房屋租赁费作为未来房屋租金的比
例预测，上地店和回龙观店租金为固定租金，乐山店租金为销售收入的比例收取，本
次评估确定上地店和回龙观以2017年的租赁为来预测，乐山店以审计后当期租金比例
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
34
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
占百货销售收入的比例4.45%对以后的房屋租赁费进行预测。销售费用中的工资、社
保及福利费根据被评估单位评估基准日人均工资、未来用工计划及被评估单位历史人
均工资平均增长率（或当地人均工资增长率）进行预测，其他与工资相关的人工费用
可按其历史占工资的平均比例进行预测。
单位：人民币万元
项目 2018 年 09-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
销售费用 1,792.03 5,333.22 5,346.93 5,362.90 5,381.28 5,402.21
详见表《销售费用预测表》。
（5）管理费用预测
百好吉的管理费用，主要包括证照费及修理费等，金额较小，且不具备持续性。
本次评估对未来管理费用不做预测。
（6）财务费用预测
截至评估基准日，百好吉财务费用主要为借款利息支出、手续费，预测主要是
根据历史情况加以预测。本次预测的手续费，主要为公司的手续费支出，按照公司
未来收入的一定比例测算。
单位：人民币万元
项目 2018 年 09-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
财务费用 21.33 53.50 51.89 50.33 48.82 47.36
详见表《财务费用预测表》。
（7）营业外收入预测
历史年度的营业外收入主要为赔款及补偿，未来其不一定能够发生，故本次对
其未来营业外收入不做预测；历史年度营业外支出为小额支出，本次不做预测。
（8）所得税预测
企业所得税率现行为 25%。
（9）无负债净现金流的预测
无负债净现金流=毛现金流-年资本性支出-年营运资金增加额
毛现金流=净利润+年固定资产折旧及长期资产摊销额
①净利润的预测
根据以上各收益指标的预测值，可以直接求得未来每年的净利润。
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
35
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
净利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-所
得税。
有关净利润的预测，详见表《利润预测表》。
②折旧及摊销的预测
根据企业财务报告和资产负债调整情况表，截止评估基准日被评估单位折旧及
摊销情况如下表：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
机器设备 5—10 5.00 9.50—19.00
运输设备 5 5.00 19.00
电子设备及其他 5 5.00 19.00
有关折旧及摊销的预测，详见《折旧摊销预测表》。
③资本性支出预测
资本性支出是为了保证企业生产经营可以正常发展的情况下，企业每年需要进
行的资本性支出。本次评估我们采用如下方式预测资本性支出：
对于百好吉正常固定资产、长期待摊费用的更新，本次评估我们结合每类资产
的折旧年限和经济寿命进行预测，设定设备的更新年限为 5 年，长期待摊费用的补
充年限为 15 年。
有关资本性支出的预测，详见表《资本性支出预测表》。
④营运资金增加预测
营运资本追加额是指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企业持续经营能
力所需的新增营运资本，如正常经营所需保持的应收账款和应付款项等。本报告所定
义的营运资本增加额为：
营运资本增加额=当期营运资本-上期营运资本
其中，营运资本=非现金流动资产-不含有息负债的流动负债
根据被评估单位提供的资料分析，未来营运资本预测如下：
项目 2018 年 09-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
营运资金增加额 -699.53 159.72 181.95 176.80 171.82 162.16
⑤收益期的预测
百好吉主营业务为日常生活商品批发零售板块，与民生息息相关，该行业在国家
产业政策、宏观经济环境及社会发展需求方面都有具可持续性，企业自身也具有持续
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
36
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
经营的计划及能力，因此本次预测以持续经营为前提，经营期限为永续经营，明确的
预测期以企业进入稳定发展期为止。在整个预测期中我们认为从2018年09月至2023年
收入保持较小幅度减少。因此本次评估我们将2018年09月至2022年确定为明确的预测
期，2023年后为永续预测期。
⑥终值预测
终值是企业在 2023 年预测经营期之后的价值。本次评估我们采用永续模型的方
式预测。我们假定企业的经营在 2023 年后每年的主营业务收入、成本、费用等均与
2023 年保持一致，详见《股权价值测算表》。
（10）折现率的预测
折现率是将未来的收益折算为现值的系数，它体现了资金的时间价值。为与本次
预测的现金流量（企业现金流量）口径保持一致，本次评估折现率采用国际上通常使
用WACC模型进行计算。
× 1 - T
E D
K WACC = R e + Rd
D+E D+E
式中：
KWACC：公司加权平均资本成本；
Re：公司普通权益资本成本；
Rd：公司债务资本成本；
E/（D+E）：所有者权益占付息债务与所有者权益总和的比例；
D/（D+E）：付息债务占付息债务与所有者权益总和比例；
T：所得税税率。
其中：Re采用CAPM计算，即:
Re＝Rf＋（Rm－Rf）×β＋Rc
＝Rf＋ERP×β＋Rc
式中：
Re：权益资本成本；
Rf：无风险收益率；
β：Beta系数；
Rm：资本市场平均收益率；
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
37
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
ERP：市场风险溢价（Rm-Rf）；
Rc：特有风险收益率。
●对比公司的选取
在本次评估中对比公司的选择标准如下：
★对比公司为盈利公司；
★对比公司必须至少有三年上市历史；
★对比公司只发行人民币A股；
★对比公司所从事的行业或其主营业务为批发零售商场。
根据上述四项原则，我们选取了以下 3 家上市公司作为对比公司：
对比公司一：中百集团
公司名称 中百集团
商业零售及商品的网上销售；农产品加工；日用工业品及塑料制品加工；经
营和代理各类商品及技术的进出口业务(不含国家禁止或限制进出口的货物
或技术)；对房地产业、对酒店餐饮业、对商务服务业、对软件业及对农业项
公司简介 目投资与资产管理；法律法规禁止的不得经营，须经审批的在批准后方可经
营，法律法规未规定审批的，企业可自行开展经营活动。(以上经营范围中，
国家有专项规定的凭许可证在核定的范围、期限内方可经营)
国籍 中国
代码 000759.SZ
所属行业 批发和零售贸易
成立日期 1997-05-19
对比公司二：王府井
公司名称 王府井
销售糕点、酒、饮料、散装干果、定型包装食品、粮油、食品、副食品、烟、
健字药品、化学药制剂、医疗器械、音像制品、电子出版物、图书、期刊、
报纸、保险柜、汽车配件；烘烤销售面包；美容；餐饮服务；代理家财保险；
电子游艺；汽车货运；制造、加工袜子；服装、针纺织品的制造、加工；洗
染；现场制售面包、糕点(含冷加工糕点)；经营儿童娱乐设施(以上项目限下
属分支机构经营)；购销百货、通讯器材、针纺织品、五金交电化工(不含危
公司简介
险化学品及一类易制毒化学品)、工艺美术品、金银饰品、仪器仪表、电子计
算机及其配件、新闻纸、凸版纸、纸袋纸、家具、民用建材、日用杂品、花
卉、饮食炊事机械、制冷空调设备、金属材料、机械电器设备、化工轻工材
料；室内装饰设计；音乐欣赏；舞会；摄影；游艺活动；仓储；日用电器；
电子器具、日用品修理；文化用品修理；设计、制作、代理、发布国内和外
商来华广告；设备租赁；出租办公用房、商业用房；经济贸易咨询；企业管
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
38
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
理咨询；技术服务；货物进出口、技术进出口、代理进出口。具体经营范围
以工商管理部门核定为准。
国籍 中国
代码 600859.SH
所属行业 批发和零售贸易
成立日期 1994-05-06
对比公司三：北京城乡
公司名称 北京城乡
商品零售及批发、公共饮食业、物资供销业、仓储业、日用品修理、群众文
化事业；经营本系统商品的进出口业务、承办中外合资经营、合作生产、“三
公司简介
来一补”、易货贸易及转口贸易业务；柜台、场地出租等。
国籍 中国
代码 600861.SH
所属行业 批发和零售贸易
成立日期 1994-05-20
（1）无风险报酬率的确定
通常认为国债收益是无风险的，因为持有国债到期不能兑付的风险很小,小到可
以忽略不计，故评估界一般以国债持有期收益率作为无风险收益率。考虑到股权投
资一般并非短期投资行为，我们在中国债券市场选择从评估基准日至“国债到期日”
的剩余期限超过 10 年的国债作为估算国债到期收益率的样本，经计算，评估基准日
符合上述样本选择标准的国债平均到期收益率为 4.1591，以此作为本次评估的无风
险收益率。
（2）资本市场平均收益率及市场风险溢价 ERP 的估算
股市投资收益率是资本市场收益率的典型代表，股市风险收益率是投资者投资
股票市场所期望的超过无风险收益率的部分，亦可认为是市场风险溢价的典型代表。
正确地估算股市风险收益率一直是许多股票分析师的研究课题。例如：在美国，
Ibbotson Associates 的研究发现：从 1926 年到 1997 年，股权投资到大企业的年
均复利回报率为 11.0％，超过长期国债收益率约 5.8％左右；这个差异的几何平均
值被业界认为是成熟市场股权投资的风险收益率 ERP。
参照美国相关机构估算 ERP 的思路，我们按如下方式估算中国股市的投资收益
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
39
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
率及风险收益率 ERP（以下简称 ERP）：
① 选取衡量股市 ERP 的指数：估算股票市场的投资回报率首先需要确定一个衡
量股市波动变化的指数，中国目前沪、深两市有许多指数，但是我们选用的指数应
该是能最好反映市场主流股票变化的指数，参照美国相关机构估算美国股票市场的
ERP 时选用标准普尔 500（S & P500）指数的思路和经验，我们在估算中国股票市场
的 ERP 时选用沪深 300 作为衡量股市 ERP 的指数。
② 指数年期的选择：众所周知，中国股市始于上世纪 90 年代初期，最初几年
发展较快但不够规范，直到 1996 年之后才逐渐走上正规，考虑到上述情况，我们在
测算中国股市 ERP 时的计算年期从 1998 年开始，即指数的时间区间选择为 1998-1-1
到 2017-12-31 之间。
③ 指数成分股及其数据采集：沪深 300 指数的成分股每年是发生变化的，因此
我们在估算时采用每年年底的沪深 300 指数的成分股。对于沪深 300 指数没有推出
之前的 1999～2003 年，我们采用外推的方式推算其相关数据，即采用 2004 年年底
沪深 300 指数的成分股外推到上述年份，亦即假定 1997～2003 年的成分股与 2004
年年末一样。在相关数据的采集方面，为简化本次评估的 ERP 测算中的测算过程，
我们借助 Wind 资讯的数据系统选择每年末成分股的各年末交易收盘价作为基础数
据进行测算。由于成分股收益中应该包括每年分红、派息和送股等产生的收益，因
此我们选用的成份股年末收盘价是包含了每年分红、派息和送股等产生的收益的复
权年末收盘价，以全面反映各成份股各年的收益状况。
④ 年收益率的计算采用算术平均值和几何平均值两种计算方法：
A、算术平均值计算方法：
设：每年收益率为 Ri，则：
Pi Pi 1
Ri （i=1,2,3,……）
Pi 1
上式中：Ri 为第 i 年收益率
Pi 为第 i 年年末收盘价（复权）
Pi－1 为第 i－1 年年末收盘价（复权）
设第 1 年到第 n 年（不超过 10 年）的算术平均收益率为 Ai，则：
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
40
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
n
Ai = R
i 1
i
N
上式中：Ai 为成份股票第 1 年（即 1998 年）到第 n 年收益率的算术平均值，
n=1,2,3, ……10。
N 为项数
根据投资风险分散的原理，将计算得到的沪深 300 全部成份股票各年算术平均
值投资收益率进行简单平均，得到计算年度的资本市场投资收益率参考值。
B、几何平均值计算方法：
设第 1 年到第 i 年的几何平均收益率为 Ci，则：
(i )
Pi
Ci = -1 （i=1,2,3,……）
P0
上式中：Pi 为第 i 年年末收盘价（复权）
P0 为基期 1997 年末收盘价（复权）
根据投资风险分散的原理，将计算得到的沪深 300 全部成份股票各年几何平均
值投资收益率进行简单平均，得到计算年度的资本市场投资收益率参考值。
⑤ 计算期每年年末的无风险收益率 Rfi 的估算：为了估算每年的 ERP，需要估
算计算期内每年年末的无风险收益率 Rfi ，本次评估我们采用国债的到期收益率
（Yield to Maturate Rate）作为无风险收益率；样本的选择标准是每年年末距国
债到期日的剩余年限超过 10 年的国债，最后以选取的全部国债的到期收益率的平均
值作为每年年末的无风险收益率 Rfi。
⑥ 估算结论：
经上述计算分析，得到沪深 300 成份股的各年算术平均及几何平均收益率，以
全部成份股的算术或几何平均收益率的算术平均值作为各年股市收益率，再与各年
无风险收益率比较，得到股票市场各年的 ERP。估算公式如下：
A、算术平均值法：
ERPi ＝ Ai －Rfi（i＝1,2,……）
B、几何平均值法：
ERPi ＝ C i －Rfi（i＝1,2,……）
C、估算结果：
按上述两种方式估算，2008 年至 2017 年各年的 ERP 的估算结果如下：
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
41
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
无风险收益率 Rf
序 算术平均 几何平均收 ERP（算术平均收 ERP（几何平均收
年分 (距到期剩余年限超过 10
号 收益率 Rm 益率 Rm 益率-Rf） 益率-Rf）
的国债到期收益率)
1 2008 44.51% 9.28% 3.80% 40.71% 5.48%
2 2009 53.96% 15.62% 4.09% 49.87% 11.53%
3 2010 46.04% 12.79% 4.25% 41.79% 8.54%
4 2011 33.49% 4.51% 3.98% 29.51% 0.53%
5 2012 30.95% 5.65% 4.16% 26.79% 1.49%
6 2013 37.47% 10.32% 4.29% 33.18% 6.03%
7 2014 44.18% 17.76% 4.31% 39.87% 13.45%
8 2015 45.35% 19.38% 4.21% 41.13% 15.17%
9 2016 34.76% 11.86% 4.12% 30.64% 7.74%
10 2017 20.73% 5.44% 4.22% 16.50% 1.22%
平均值 39.14% 11.26% 4.14% 35.00% 7.12%
由于几何平均收益率能更好地反映股市收益率的长期趋势，故采用 2008 年至
2017 年共十年期间的几何平均收益率与同期剩余年限超过 10 的国债到期平均收益
率的差额的平均值 7.12%作为预期收益年限为 10 年以上的项目的市场风险溢价
（ERP），即本项目的市场风险溢价（ERP）为 7.12％。
（3）Beta 系数的估算
①选择与评估对象具有可比性的参考企业
由于被评估单位目前尚未上市，因而不能直接计算确定其市场价值，也无法直
接计算其风险回报率等重要参数。我们采用在国内上司的公司中选取参考企业并对
“参考企业”的风险进行估算的方法估算评估对象的折现率。
由于被评估单位主营业务为批发零售，我国 A 股市场同类公司较多，本次评估
采用 WIND 行业分类的批发零售类服务业作为可比案例市场，考虑到三具体可比公
司，本次评估采用批发零售大行业平均贝塔计算。
选取参考企业的原则如下：
②通过 Wind 资本终端等专用数据终端查得各零售服务业的具有财务杠杆的
Beta 系数（计算期间：评估基准日起前 5 年；周期：月；参考指标：沪深 300；收
益计算方式：普通收益率；剔除财务杠杆：不作剔除）；同时进行 T 检验，只有参
考企业的原始 Beta 系数通过 T 检验的才作为估算被评估单位 Beta 系数的基础。
观察 样本容量 95%
原始 Beta 标准 是否通过
股票代码 证券简称 值数 T 统计量 双尾检验临界
Beta 差 T 检验
量 值
000759.SZ 中百集团 0.9195 0.1044 257 8.8075 0.00% 通过
600859.SH 王府井 1.0881 0.0884 257 12.3088 0.00% 通过
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
42
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
观察 样本容量 95%
原始 Beta 标准 是否通过
股票代码 证券简称 值数 T 统计量 双尾检验临界
Beta 差 T 检验
量 值
600861.SH 北京城乡 1.2055 0.1023 257 11.7840 0.00% 通过
③采用布鲁姆调整模型（预期的 Beta 系数=原始 Beta*0.65+0.35）将参考企业
历史 Beta 调整为预期的 Beta 系数，采用基准日或最近一期参考企业财务杠杆（D/E）
及所得税率计算参考企业剔除资本结构 Beta，采用算术平均方法估算被评估单位的
不含资本结构的 Beta，见下表。
采用布鲁姆调整模 所得税 基准日参考企业财 参考企业
股票代码 证券简称
型调整后 Beta 率（%） 务杠杆（D/E） UnleveredBeta
000759.SZ 中百集团 0.9477 25 19.1709 0.8285
600859.SH 王府井 1.0573 25 15.2926 0.9485
600861.SH 北京城乡 1.1336 25 26.1431 0.9477
平均值 1.0462 20.2022 0.9083
④本次评估采用企业自由现金流量模型，需要将被评估单位 UnleveredBeta 转换
为包含被评估单位自身资本结构的 Re-leveredBeta，根据被评估单位所处经营阶段，
以参考企业的平均资本结构作为被评估单位的目标资本结构，即被评估单位目标资
本结构为 20.20，并以此计算包含被评估单位自身资本结构的 Re-leveredBeta。估算
公式为：
D
L U [1 (1 T ) ]
E
被评估单位适用所得税率为 25%，经测算，被评估单位含财务杠杆 BETA 系数
为 1.0459。
（4）被评估单位特有风险收益率（包括企业规模超额收益率）Rc 的估算
特有风险收益率包括规模超额收益率和其他特有风险收益率两部分，目前国际
上比较多的是考虑规模因素的影响，资产规模小、投资风险就会相对增加，反之，
资产规模大，投资风险就会相对减小，企业资产规模与投资风险这种关系已被投资
者广泛接受，另外特有风险也与被评估单位其他的一些特别因素有关，如销售渠道
较为单一、依赖特定供应商或销售产品类别较少等。
资产评估师在估算被评估单位特有风险收益率时，通常也分规模超额收益率和
其他特有风险收益率两部分来估算。对于规模超额风险回报率模型基于总资产规模、
总资产报酬率与规模超额回报率之间的关系。对于规模超额收益率，国内评估界参
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
43
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
考国际研究的思路，对沪、深两市的 1000 多家上市公司多年来的数据进行了分析研
究，采用线性回归分析的方式得出资产规模超额收益率与总资产规模、总资产报酬
率之间的回归方程如下：：
Rs=3.73%-0.717%×Ln（S）-0.267%×ROA
其中：Rs:公司规模超额收益率；（Rs≥3%时，Rs 取 3%）
S:公司总资产账面值（按亿元单位计算）；
ROA：总资产报酬率；
Ln：自然对数。
根据上述公式估算特有风险收益率为 4.07%，取 3%。
对于其他特有风险回报率，目前国内没有一个定量的估算模型，一般采用定性
分析的方法估算，考虑的因素包括：1）客户聚集度过高特别风险；2）产品单一特
别风险；3）市场过于集中特别风险；4）管理者特别风险。考虑到公司业务在主要
服务区域内有一定的优势，且客户分布有关联企业、长期稳定客户等，服务业态也
呈现多元化发展，故本次评估未考虑其他特有风险。
综上所述，企业特别风险调整系数确定为 3%
（5）权益资本成本 Re 的确定
Re＝Rf＋β×ERP＋Rs
＝4.1591%+1.0459×7.12%+3.00%
＝14.61%（所得税税率为 25%时）
（6）折现率的确定
折现率＝Re×E/（D+E）+Rd×D/（D+E）×（1－T）
＝12.75%
其中：债务资本成本按被评估企业债务加权利率 4.75%取定。
11. 自由现金流量现值估算
未来收益折现估算表
单位：人民币万元
项目 2018 年 09-12 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 永续年
一、自由现金流量 1,480.06 1,679.29 1,615.58 1,583.00 1,553.86 1,532.89 1,695.05
二、折现率 12.75% 12.75% 12.75% 12.75% 12.75% 12.75% 12.75%
折现系数 0.9608 0.8521 0.7558 0.6703 0.5945 0.5273 4.1356
三、自由现金流量现值 1,422.03 1,430.99 1,221.02 1,061.10 923.79 808.27 7,009.98
四、营业性现金流量现值合计 13,877.18
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
44
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
12.非经营性资产
根据我们的分析，被评估单位溢余资产、非经营性资产、负债的情况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 账面值 评估价值
非经营性资产 7,522.72 7,522.72
非经营负债 566.98 566.98
非经营资产净值 6,955.74 6,955.74
13.付息债务
截至评估基准日，被评估单位无有息债务。
14.股东全部权益价值估算
股东全部权益价值＝企业整体价值+溢余资产+非经营性资产-非经营性负债
=13,877.18 +0+7,522.72 -566.98
=20,832.92 元
百位取整结果为 20,800.00 万元。
7、收益法评估结果
经评估，在持续经营条件下，百好吉股东全部权益的市场价值为 20,800.00 万元，
比经专项审计的账面净资产 2,706.32 万元增值 18,093.68 万元，增值率 668.57%。
（二）市场法评估技术说明
1、市场法简介
企业价值评估中的市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进
行比较，确定评估对象价值的评估方法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
（1）交易案例比较法
1）交易案例比较法的定义
交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适
当的价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
控制权以及交易数量可能影响交易案例比较法中的可比案例交易价格。在适当及切实
可行的情况下，应当考虑评估对象与交易案例在控制权和流动性方面的差异及其对评
估对象价值的影响。其基本公式为：
评估对象价值＝（比准价格1＋比准价格2＋比准价格3＋……＋比准价格n）/n
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
45
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
股东全部权益价值＝股东全部权益的市场价值
2）交易案例比较法的原理
交易案例比较法评估所依据的基本原理是替代原理。该原理基于经济学中的“效
用价值论”。即因为评估对象与可比交易案例的“效用”相似而可以“替代”，故二
者的价格也应该相近。
3）交易案例比较法的应用前提
交易案例比较法的应用前提是在当地或同一供需圈内有活跃而公开的交易市场，
且在该市场的近期（最好是1年以内）交易案例中能够合法获取足够数量（3个以上）
的可比（处于同一行业、企业规模相当、获利能力相近等）交易案例资料。
（2）上市公司比较法
1）上市公司比较法的定义
上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价
值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
上市公司比较法中的可比企业应当是公开市场上正常交易的上市公司。在适当及
切实可行的情况下，评估结果应当考虑控制权和流动性对评估对象价值的影响。其基
本公式为：
评估对象价值＝∑被评估单位相应价值指标×可比企业对应的价值比率（或价值
乘数）×调整因素×权数
2）上市公司比较法的原理
上市公司比较法评估所依据的基本原理是替代原理。该原理基于经济学中的“效
用价值论”。即因为被评估单位与可比上市公司的“效用”——获利能力、净现金流
量、收益性/营运性资产规模等相似（近）而可以“替代”，故二者的价格理应相近。
3）上市公司比较法的应用前提
上市公司比较法的应用前提是在当地或同一供需圈内有活跃而公开的股票交易
市场，且于评估基准日在该市场中能够找到足够数量（3个以上）的可比（处于同一
行业、企业规模相当、获利能力相近等）上市公司。
2、市场法适用条件
运用市场法，是将评估对象置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中，评估
基础是要有产权交易、证券交易市场，因此运用市场法评估整体资产必须具备以下前
提条件：
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
46
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
（1）产权交易市场、证券交易市场成熟、活跃，相关交易资料公开、完整；
（2）可以找到适当数量的案例与评估对象在交易对象性质、处置方式、市场条
件等方面相似的参照案例；
（3）评估对象与参照物在资产评估的要素方面、技术方面可分解为因素差异，
并且这些差异可以量化。
考虑到交易案例比较法的对比交易案例中标的公司均为非上市公司，为有效地
避免非上市公司的并购交易可能存在一些特殊交易因素情况，如内部关联交易或者
是有其他特殊交易安排，因此需要选择足够多的交易案例来稀释这些干扰因素所可
能产生的影响。但由于近两年百货公司的并购案例较少，且受数据信息收集的限制，
我们无法充分考虑评估对象与交易案例的差异因素对股权价值的影响；另一方面于
证券市场上存在一定数量的与被评估企业类似的上市公司，且交易活跃，交易及财
务数据公开，信息充分，故本次市场法评估采用上市公司比较法。
3、评估假设
（1）基本假设前提是目前中国的政治、经济保持稳定，国家税收和金融政策不
作大的变化。
（2）评估人员所依据的对比公司的财务报告、交易数据等均真实可靠。
（3）被评估单位提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整。
4、评估测算过程
市场法中的对比公司方式是通过比较与被评估单位处于同一行业的上市公司的
公允市场价值来确定委估企业的公允市场价。这种方式一般是首先选择与被评估单
位处于同一行业的并且股票交易活跃的上市公司作为对比公司，然后通过交易股价
计算对比公司的市场价值。另一方面，再选择对比公司的一个或几个收益性和/或资
产类参数，如 EBIT，EBITDA 或总资产、净资产等作为“分析参数”，最后计算对比
公司市场价值与所选择分析参数之间的比例关系---称之为比率乘数（Multiples），
将上述比率乘数应用到被评估单位的相应的分析参数中从而得到委估对象的市场价
值。
通过计算对比公司的市场价值和分析参数，我们可以得到其收益类比率乘数和
资产类比率乘数。但上述比率乘数在应用到被评估单位相应分析参数中之前还需要
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
47
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
进行必要的调整，以反映对比公司与被评估单位之间的差异。
（1）比率乘数的选择
市场比较法要求通过分析对比公司股权（所有者权益）和/或全部投资资本市场
价值与收益性参数、资产类参数或现金流比率参数之间的比率乘数来确定被评估单
位的比率乘数，然后，根据委估企业的收益能力、资产类参数来估算其股权和/或全
投资资本的价值。因此采用市场法评估的一个重要步骤是分析确定、计算比率乘数。
比率乘数一般可以分为三类，分别为收益类比率乘数、资产类比率乘数和现金流比
率乘数。
根据本次被评估单位的特点以及参考国际惯例，本次评估我们选用如下比率乘
数：
收益类比率乘数
用对比公司股权（所有者权益）和全投资资本市场价值与收益类参数计算出的
比率乘数称为收益类比率乘数。收益类比率乘数一般常用的包括：
全投资资本市场价值与主营业务收入的比率乘数；
全投资资本市场价值与税息前收益比率乘数；
全投资资本市场价值与税息折旧/摊销前收益比率乘数；
全投资资本市场价值与税后现金流比率乘数；
股权市场价值与税前收益（利润总额）比率乘数；
通过分析，我们发现对比公司和被评估企业可能在资本结构方面存在着较大的
差异，也就是对比公司和被评估企业可能会支付不同的利息。这种差异会使我们的
“对比”失去意义。为此我们必须要剔除这种差异产生的影响。剔除这种差异影响的
最好方法是采用全投资口径指标。所谓全投资指标主要包括税息前收益（EBIT）、
税息折旧摊销前收益（EBITDA）和税后现金流（NOIAT），上述收益类指标摒弃
了由于资本结构不同对收益产生的影响。
①EBIT 比率乘数
全投资资本的市场价值和税息前收益指标计算的比率乘数最大限度地减少了资
本结构影响，但该指标无法区分企业折旧/摊销政策不同所产生的影响。
②EBITDA 比率乘数
全投资资本市场价值和税息折旧摊销前收益可以在减少资本结构影响的基础上
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
48
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
最大限度地减少由于企业折旧/摊销政策不同所可能带来的影响。
③NOIAT 比率乘数
税后现金流不但可以减少由于资本结构和折旧/摊销政策可能产生的可比性差
异，还可以最大限度地减少由于企业不同折现率及税率等对价值的影响。
（2）比率乘数的计算时间
根据以往的评估经验，我们认为在计算比率乘数时限时选用与评估基准日相近
的财务数据，本次评估我们采用最近一年的比率乘数。
（3）比率乘数的调整
由于被评估单位与对比公司之间存在经营风险的差异，包括公司特有风险等，
因此需要进行必要的修正。我们以折现率参数作为被评估单位与对比公司经营风险
的反映因素。
另一方面，被评估单位与对比公司可能处于企业发展的不同期间，对于相对稳
定期的企业未来发展相对比较平缓，对于处于发展初期的企业可能会有一段发展相
对较高的时期。另外，企业的经营能力也会对未来预期增长率产生影响，因此需要
进行预期增长率差异的相关修正。
相关的修正方式如下：
采用单期间资本化模型得到企业市场价值的方式，市场价值为：
DCF0 （1 g）
FMV
r-g
因此：
FMV （1 g）
(A)
DCF0 r-g
FMV
实际上 就是我们要求的比率乘数，因此可以定义：
DCF0
FMV 1 g
比率乘数
DCF0 r - g
式中：r 为折现率；g 为预期增长率。
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
49
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
1 DCF0 （1 g1） r1 - g1
对于对比公司，有：
1 FMV1 （1 g1）
对于被评估企业，有：
1 DCF0 （1 g 2） 1
(r2 - g 2 )
2 FMV2 （1 g 2）
1
（r1 - g1 r2 - r1 g 1 - g 2）
（1 g 2）
1 1 g 1
(r2 - r1 ) (g1 - g 2 )
（1 g 2） 1
1 g2
2 (B)
即： 1 g1
(r2 - r1 ) (g 1 - g 2 )
1
式中：(r2 - r1 )即规模风险因素修正， ( g1 - g 2 ) 即增长率因素修正。
r1：为对比公司规模风险；
g1：为对比公司预期增长率；
1 g
1 ：为对比公司的 ；
r-g
r2：为被评估企业规模风险；
g2：为被评估企业预期增长率；
被评估单位市场价值为：
FMV2 DCF2 2
NOIAT、EBIT、EBITDA 比率乘数分别按如下方法估算和修正：
（1）NOIAT 比率乘数计算过程
式(A)中 r-g 实际就是资本化率，或者准确地说是对于 DCF 的资本化率。如果
DCF 是全投资资本形成的税后现金流，如 NOIAT，相应的 r 应该是全部投资资本的
折现率 WACC。因此有如下公式：
FMV 1g
NOIAT WACC g
① 折现率 r 的估算
由于对比公司全部为上市公司，因此其市场价值可以非常容易确定，我们可以
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
50
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
通过其加权资金成本估算其折现率，即
E D
WACC Re R（1 - T)
DE DE
e
对于被评估单位的折现率我们采用对对比公司的折现率修正的方法进行估算。
有关对比公司折现率和被评估单位折现率的估算，请详见市场法估算附表和收益法
估算附表。
② 预期长期增长率 g 的估算
所谓预期长期增长率就是对比公司评估基准日后的长期增长率，我们知道对于企
业未来的增长率应该符合一个逐步下降的一个趋势，也就是说其增长率应该随着时间
的推移，增长率逐步下降，理论上说当时间趋于无穷时，增长率趋于零，其关系可以
用以下图示：
12.0000
10.0000
8.0000
6.0000
4.0000
2.0000
0.0000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
我们根据对比公司和被评估单位的历史数据为基础分别分析预测其今后 NOIAT
的合理增长率并得出上述增长率的平均值作为预期增长率 g。
③NOIAT 比率乘数 的估算
根据式(B)，有：
1 g2
2
NOIAT
1 g1 NOIAT
( r2 - r1 ) ( g1 - g 2 )
1
r1：为对比公司折现率 WACC；
g1：为对比公司预期增长率；
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
51
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
1 g
1 ：为对比公司的 ；
r-g
r2：为被评估企业折现率 WACC；
g2：为被评估企业预期增长率；
（2）EBIT 比率乘数计算过程
①折现率 r 的估算
我们知道：
WACC - g NOIAT NOIAT EBIT NOIAT
1 g NOIAT DE D E EBIT
EBIT WACC - g NOIAT EBIT r - g EBIT
因此： EBIT
DE 1 g NOIAT NOIAT 1 g EBIT
WACC - g NOIAT EBIT
即： rEBIT ( 1 g EBIT ) g EBIT
1 g NOIAT NOIAT
②预期长期增长率 g 的估算
我们知道：
NOIAT - DA（折旧/摊销）
EBIT
（1 - T）
我们可以认为在企业按现状持续经营假设前提下，企业每年的 DA 变化不大，
可以忽略，则有：
NOIAT
EBIT
（1 - T)
EBIT NOIAT 1 NOIAT
EBIT NOIAT （1 - T） EBIT
我们定义：
NOIAT EBIT NOIAT
，g EBIT ，g NOIAT
EBIT EBIT NOIAT
则： g EBIT g NOIAT
1-T
③EBIT 比率乘数 的估算
根据式(B)，有：
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
52
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
1 g2
2
EBIT
1 g1 EBIT
( r2 - r1 ) ( g 1 - g 2 )
1
（3）EBITDA 比率乘数计算过程
①折现率 r 的估算
我们知道：
WACC - g NOIAT NOIAT EBITDA NOIAT
1 g NOIAT DE D E EBITDA
EBITDA WACC - g NOIAT EBITDA rEBITDA - g EBIDAT
DE 1 g NOIAT NOIAT 1 g EBITDA
WACC - g NOIAT EBITDA
即： rEBIDAT ( 1 g EBIDAT ) g EBITDA
1 g NOIAT NOIAT
②预期长期增长率 g 的估算
我们知道：
NOIAT T
EBITDA - DA
（1 - T) （1 - T)
我们可以认为在企业按现状持续经营假设前提下，企业每年的 DA 变化不大，
可以忽略，则有：
NOIAT
EBITDA
（1 - T)
EBITDA NOIAT 1 NOIAT
EBITDA NOIAT 1 - T EBITDA
我们定义：
NOIAT EBITDA NOIAT
，g EBITDA ，g NOIAT
EBITDA EBITDA NOIAT
则： g EBITDA g NOIAT
1-T
③比率乘数 的估算
根据式(B)，有：
1 g2
2
EBITDA
1 g1 EBITDA
( r2 - r1 ) ( g 1 - g 2 )
1
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
53
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
分别采用上述的比率乘数可以通过公式(C)计算得到被评估单位的股权价值，即
被评估单位市场价值＝被评估单位比率乘数×被评估单位相应分析参数。
4、缺少流通折扣的估算
（1）缺少流通性对股权价值的影响
流通性定义为资产、股权、所有者权益以及股票等以最小的成本，通过转让或
者销售方式转换为现金的能力。
缺少流通折扣定义为：在资产或权益价值基础上扣除一定数量或一定比例，以
体现该资产或权益缺少流通性。
股权的自由流通性是对其价值有重要影响的。由于本次评估的企业是非上市公
司，其股权是不可以在股票交易市场上交易的，这种不可流通性对其价值是有影响
的。
流通性实际是资产、股权、所有者权益以及股票在转换为现金时其价值不发生
损失的能力，缺少流通性就是资产、股权等在转换为现金时其价值发生一定损失。
美国评估界在谈论缺少流通性时一般包含两个层面的含义：1）对于控股股权，一般
认为其缺少流通折扣实际主要表现在股权“缺少变现性”（DiscountforLackofLiquidity
或者 DLOL），即该股权在转换为现金的能力方面存在缺陷，也就是股权缺少流通
折扣就是体现该股权在不减少其价值的前提下转换为现金的能力方面与具有流通性
的股权相比其价值会出现的一个贬值；2）对于少数股权，一般认为其缺少流通折扣
实际主要表现在股权“缺少交易市场”（DiscountforLackofMarketability 或者 DLOM），
即，由于这类股权没有一个系统的有效的交易市场机制，使这些股权可以方便的交
易，造成这类股权交易的活跃程度等方面受到制约，不能与股票市场上的股票交易
一样具有系统的市场交易机制，因此这类股权的交易价值与股票市场上交易的股票
相比存在一个交易价值的贬值。
一般认为不可流通股与流通股之间的价格差异主要由下列因素造成：①承担的
风险。流通股的流通性很强，一旦发生风险后，流通股持有者可以迅速出售所持有
股票，减少或避免风险。法人股持有者在遇到同样情况后，则不能迅速做出上述反
映而遭受损失。②交易的活跃程度。流通股交易活跃，价格上升。法人股缺乏必要
的交易人数，另外法人股一般数额较大，很多投资者缺乏经济实力参与法人股的交
易，因而，与流通股相比，交易缺乏活跃，价格较低。
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
54
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
（2）缺少流通性对股权价值影响的定量研究
不可流通性影响股票价值这一事实是普遍存在的，有很多这方面的研究。目前
国际上定量研究缺少流通折扣率的主要方式或途径主要包括以下几种：
①限制性股票交易价格研究途径（“RestrictedStockStudies”）。该类研究途径的
思路是通过研究存在转让限制性的股票的交易价与同一公司转让没有限制的股票的
交易价之间的差异来定量估算缺少流通性折扣。在美国的上市公司中，存在一种转
让受到限制性股票，这些股票通常有一定的限制期，在限制期内不能进入股票市场
交易，或者需要经过特别批准才能进场交易。但这些股票可以进行场外交易。
下面的表格是对上述限制股研究的一个总结：
序号 研究名称 覆盖年份 折扣率平均值（%）
1 SECOverallAverage 1966-1969 25.8
2 SECNon-reportingOTCCompanies 1966-1969 32.6
3 Gelman 1968-1970 33.0
4 Trout 1968-1972 33.5
5 Moroney 35.6
6 Maher 1969-1973 35.4
7 StandardResearchConsultants 1978-1982 45.0
8 WillametteManagementAssociates 1981-1984 31.2
9 SilberStudy 1981-1988 33.8
10 FMVStudy 1979-1992.4 23.0
11 FMVRestrictedStockStudy 1980-2001 22.1
12 ManagementPlanning,Inc. 1980-1995 27.7
13 BruceJohnson 1991-1995 20.0
14 ColumbiaFinancialAdvisors 1996-1997.2 21.0
15 ColumbiaFinancialAdvisors 1997.5-1998 13.0
从上述研究结论中可以看出利用上世纪 90 年代前限制期为 2 年的限制股交易价
格研究缺少流通折扣率大约在 30%左右，利用 90 年代后的数据研究的结论则在 20%
左右，这个差异主要是由于限制股的限制期由 2 年变为 1 年的原因。
②IPO 前交易价格研究途径（“Pre-IPOStudies”）。该类研究的思路是通过公司
IPO 前股权交易价格与后续上市后股票交易价格对比来研究缺少流通折扣率。根据
美国证券市场的相关规定，公司在进行 IPO 时需要向美国证监会（SEC）报告公司
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
55
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
前 2 年发生的所有股权交易情况，因此 IPO 前研究一般是根据公司 IPO 前 2 年内发
生的股权交易的价格与 IPO 后上市后的交易价格的差异来定量估算缺少流通折扣率
的。
IPO 前研究主要 RobertW.Baird&Company 的研究，该研究包含了 1980 年到 2000 年
超过 4,000 个 IPO 项目以及 543 项满足条件的 IPO 前交易案例的数据，研究结果表
明从 1980 年到 2000 年缺少流通折扣率的中位值和平均值分别为 47%和 46%。研究
结果数据如下：
研究涵盖日期 IPO 项目数量 符合条件的交易案例数量 折扣率平均值 折扣率中位值
1997-2000 1,847 266 50% 52%
1995-1997 732 84 43% 41%
1994-1995 318 45 45% 47%
1991-1993 443 49 45% 43%
1990-1992 266 30 34%
1989-1990 157 17 46% 40%
1987-1989 98 21 43% 43%
1985-1986 130 19 43% 43%
1980-1981 97 12 59% 68%
1980-2000 4,088 543 46% 47%
另一个研究是 ValuationAdvisor 研究，该研究收集并编辑了大约 3,200 个 IPO 前
交易的案例，并建立一个 IPO 前研究缺少流通折扣率的数据库。这个研究包括的数
据主要是公司 IPO 前 2 年内普通股、可转换债券、优先股以及股票期权等的交易价
格。1999 年到 2008 年的交易汇总表如下：
IPO 前交易时间 1-90 天 91-180 天 181-270 天 271-365 天 1-2 年
1999 折扣率中位值 30.8% 53.9% 75.0% 76.9% 82.0%
2000 折扣率中位值 28.7% 45.1% 61.5% 68.9% 76.6%
2001 折扣率中位值 14.7% 33.2% 33.4% 52.1% 51.6%
2002 折扣率中位值 6.2% 17.3% 21.9% 39.5% 55.0%
2003 折扣率中位值 28.8% 22.3% 38.4% 39.7% 61.4%
2004 折扣率中位值 16.7% 22.7% 40.0% 56.3% 57.9%
2005 折扣率中位值 14.8% 26.1% 41.7% 46.1% 45.5%
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
56
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
IPO 前交易时间 1-90 天 91-180 天 181-270 天 271-365 天 1-2 年
2006 折扣率中位值 20.7% 20.8% 40.2% 46.9% 57.2%
2007 折扣率中位值 11.1% 29.4% 36.3% 47.5% 53.1%
2008 折扣率中位值 20.3% 19.2% 45.8% 40.4% 49.3%
目前，美国一些评估分析人员相信 IPO 前研究缺少流通折扣率与限制股交易研
究相比，对于非上市公司，可以提供更为可靠的缺少流通折扣率的数据。原因是 IPO
前的公司股权交易与实际评估中的非上市公司的股权交易情况更为接近，因此按
IPO 前研究得出的缺少流通折扣率更为适合实际评估中的非上市公司的情况。
③国内缺少流通折扣率的定量估算
缺少流通性的资产存在价值贬值这一规律在中国国内也是适用的，国内的缺少
流通性折扣也是客观存在的。借鉴国际上定量研究缺少流通折扣率的方式，本次评
估我们结合国内实际情况采用非上市公司购并市盈率与上市公司市盈率对比方式估
算缺少流通折扣率。
采用非上市公司购并市盈率与上市公司市盈率对比方式估算缺少流通折扣率的
基本思路是收集分析非上市公司并购案例的市盈率（P/E），然后与同期的上市公司
的市盈率（P/E）进行对比分析，通过上述两类市盈率的差异来估算缺少流通折扣率。
我们分别收集和对比分析了发生在 2015 年的非上市公司的少数股权交易并购
案例和截止于 2015 年底的上市公司市盈率数据，得到如下数据：
非上市公司并购市盈率与上市公司市盈率比较估算缺少流通折扣率表
(2017 年按行业）
非上市公司并购 上市公司
序 缺少流通
行业名称 样本点 市盈率 样本点 市盈率
号 折扣率
数量 平均值 数量 平均值
1 采掘业 11 18.50 33 27.19 31.95%
2 传播与文化产业 26 17.61 31 37.03 52.44%
3 电力、煤气及水的生产和供应业 52 15.45 51 30.79 49.83%
4 电子 34 24.65 114 49.10 49.81%
5 房地产业 40 15.04 72 23.00 34.61%
6 纺织、服装、皮毛 13 11.36 32 33.91 66.52%
7 机械、设备、仪表 180 17.70 281 44.21 59.96%
8 建筑业 29 15.98 49 32.70 51.12%
9 交通运输、仓储业 45 12.98 51 32.71 60.31%
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
57
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
非上市公司并购 上市公司
序 缺少流通
行业名称 样本点 市盈率 样本点 市盈率
号 折扣率
数量 平均值 数量 平均值
10 金融、保险业 91 14.73 49 21.34 30.97%
11 金属、非金属 60 13.60 97 38.21 64.40%
12 木材、家具 3 17.04 12 35.37 51.81%
13 农、林、牧、渔业 13 14.53 13 37.23 60.97%
14 批发和零售贸易 100 14.60 78 34.60 57.81%
15 社会服务业 201 19.43 70 40.21 51.69%
16 石油、化学、塑胶、塑料 66 14.02 158 40.19 65.12%
17 食品、饮料 11 22.47 53 38.34 41.40%
18 信息技术业 150 18.59 99 49.85 62.70%
19 医药、生物制品 43 13.63 94 41.01 66.77%
20 音箱、印刷 10.90 13 44.43 75.47%
21 合计/平均值 1179 16.14 1450 36.57 54.28%
原始数据来源：Wind 资讯、CVSource
由于 2018 年非上市公司并购市盈率与上市公司市盈率比较估算缺少流通折扣
率表在报告日前尚未公布，此次评估折扣率以 2017 年为参考。
通过上表中的数据，我们可以看出每个行业中非上市公司的平均值市盈率与上
市公司的平均市盈率相比存在一定差异，这个差异应该可以认为主要是缺少流通因
素造成的，因此可以通过这种方式估算缺少流通折扣率的数值。本次评估标的公司
属于商品零售行业，因此，我们取批发与零售贸易的 57.81%作为本次评估采用的缺
少流通折扣率。
（5）非经营性资产净值
根据企业提供的评估基准日经审计的合并资产负债表，评估人员对被评估单位
提供的财务报表进行必要的审查，对其资产和收益项目根据评估的需要进行必要的
分类或调整。有关对（1）非经营性资产（2）非经营性负债（3）付息负债确定，参
见收益法相关内容。
5、上市公司比较法评估结论的分析确定
（1）关于比率乘数种类的确定
EBIT 比率乘数、EBITDA 比率乘数和税后净经营收益 NOIAT 都是反映企业获
利能力与全投资市场价值之间关系的比率乘数，这种比率乘数直接反映了获利能力
和价值之间的关系，其中 EBIT 比率乘数最大限度地减少了由于债务结构和所得税
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
58
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
造成的影响，EBITDA 比率乘数在 EBIT 比率乘数的基础上又可以最大限度地减少
由于企业折旧/摊销政策不同所可能带来的税收等方面的影响，NOIAT 比率乘数在
EBITDA 比率乘数的基础上可以最大限度地减少由于企业不同折现率及税率等方面
的影响。因此我们最后确定采用计算的 NOIAT 比率乘数、EBIT 比率乘数和 EBITDA
比率乘数分别计算企业全投资市场价值，最后取其平均值作为被评估企业的全投资
市场价值。计算结果如下：
(1) NOIAT 比例乘数计算表
对比公
对比 对比公 目标公 目标公司 增长 比率乘 比率乘
司 风险因 比率乘
公司 司折现 司折现 NOIAT 率修 数修正 数修正
NOIAT 素修正 数取值
名称 率 率 增长率 正 前 后
增长率
中百
11.74% 15.30% 10.03% 4.90% 3.56% 5.12% 36.22 8.95
集团
王府 32.19
10.82% 14.87% 4.40% 4.90% 4.05% -0.51% 13.56 9.33
井
北京
7.91% 11.10% -1.24% 4.90% 3.20% -6.15% 23.00 78.28
城乡
(2)EBIT 比例乘数计算表
目标公 比率 比率
NOIA 对比公 目标公 对比公 增长 比率
对比公 司 风险因 乘数 乘数
T/EBI 司折现 司折现 司 EBIT 率修 乘数
司名称 EBIT 素修正 修正 修正
T(λ) 率 率 增长率 正 取值
增长率 前 后
-374.1 -55.80 -135.4
中百集团 -50.21% 16.97% -50.00% 5.80% 67.18% 9.61
% % 7
111.9
王府井 12.42% 16.51% 6.56% 5.80% 4.09% 0.76% 15.17 8.91 16.60
%
146.4 -8.23
北京城乡 3.75% 12.46% -2.43% 5.80% 8.71% 33.66 31.28
% %
(3)EBITDA 比例乘数计算表
NOIAT/ 目标 对比公 目标公 比率 比率
对比公 风险 增长 比率
对比公 EBITD 公司 司 司 乘数 乘数
司折现 因素 率修 乘数
司名称 A 折现 EBITDA EBITDA 修正 修正
率 修正 正 取值
(δ) 率 增长率 增长率 前 后
中百集 17.81
95.8% 14.63% 12.80% 5.10% 3.18% 7.70% 34.68 7.44
团 %
21.56
17.28 -0.35 7.63
王府井 80.9% 12.71% 4.75% 5.10% 4.57% 10.97
% %
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
59
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
北京城 12.68 -6.57
88.7% 8.82% -1.47% 5.10% 3.86% 20.41 49.63
乡 % %
(2)市场法评估汇总表
NOIAT EBIT EBITDA
企业名称
比率乘数 比率乘数 比率乘数
被评估公司比率乘数取值 32.19 16.60 21.56
被评估公司对应参数 1,228.16 1,384.67 1,575.67
被评估公司全投资计算价值 39,528.81 22,983.02 33,978.39
不可流通折扣率 57.81% 57.81% 57.81%
非经营性资产净值 6,955.74 6,955.74 6,955.74
被评估公司股权市场价值(取整) 23,600.00 16,700.00 21,300.00
评估结果(取整) 20,500.00
6、市场法评估结论的分析确定
我们选定 EBIT 比率乘数、EBITDA 比率乘数和 NOIAT 比率乘数的作为本次评
估市场法采用的比率乘数。利用如下公式：
被评估单位比率乘数＝对比公司比率乘数×修正系数 P
根据上式计算得出被评估单位全投资市场价值后我们通过如下方式得到股权的
评估价值：
百好吉的股东权益价值=（全投资市场价值－付息负债）＋非经营性资产净值
根据以上分析及计算，我们通过 EBIT 比率乘数、EBITDA 比率乘数和 NOIAT
比率乘数分别得到股东全部权益的公允市场价值，我们取 3 种比率乘数结论的平均
值作为市场法评估结果。即采用市场法确定的百好吉股东全部权益的市场价值为
20,500.00 万元。
百好吉股东全部权益价值 20,500.00 万元，比经专项审计的账面净资产 2,706.32
万元增值 17,793.68 万元，增值率 657.48%。
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
60
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
第四部分 评估结论及分析
本次评估采用收益法和市场法对百好吉股东全部权益价值进行评估。百好吉经
审计的资产账面价值为 9,819.33 万元，负债为 7,113.01 万元，净资产为 2,706.32 万
元。
1、 收益法评估结果
被评估单位的股东全部权益价值按收益法评估的市场价值为 20,800.00 万元，较
被评估单位基准日报表股东全部权益 2,706.32 万元，评估增值 18,093.68 万元，增值
率为 668.57%。
增值原因为：由于收益法是通过获利能力进行的价值判断，收益法评估结果反
映了北京百好吉社区百货有限公司作为一个经营主体具有的整体获利能力所能带来
的价值，其结果涵盖了企业拥有的市场和客户资源、人力资源、管理团队、品牌和
商誉等无形资产在内的企业整体的综合获利能力等账面无法体现的无形资产价值，
大于评估基准日资产负债表上以历史成本反映的所有者权益价值，以上原因造成本
次评估增值。
2、市场法评估结果
采用市场法确定的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益的市场价值为
20,500.00 万元，比评估基准日经审计的净资产增值 17,793.68 万元，增值率为 657.48%。
增值原因分析：市场法通过将评估对象与参考企业在市场上已有的股票交易价
格、股东权益、经营财务数据等进行比较以确定评估对象价值。由于股票价格体现了
资本市场对被评估对象交易变现和投资收益的预期，其结果也包含了诸如品牌、客户
资源、市场渠道等无形资产所产生的收益，因此市场一般都会给予高于账面净资产较
多的溢价。
3、评估结论
收益法评估的股东全部权益价值为20,800.00万元，市场法评估的股东全部权益价
值为20,500.00万元，收益法评估结果比市场法评估结果高300.00万元，差异率为1.46%。
经分析，评估人员认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理，两种评估
方法结果差异主要原因是：两种评估方法考虑的角度不同，市场法是从企业经营情况
及整体市场的表现来评定企业的价值；收益法是从企业的未来获利角度考虑的，反映
了企业拥有的市场和客户资源、人力资源、管理团队、品牌和商誉等无形资产在内的
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
61
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
企业整体的综合获利能力。经分析上述两种方法所得评估结果，我们认为收益法的评
估结果反映了全部影响评估对象价值的因素，其评估结果比市场法结果更合理，故选
取收益法的评估结果作为本次评估的最终评估结论。即评估对象于评估基准日的市场
价值的最终评估结论20,800.00万元（大写为人民币贰亿零捌佰万元整）。
由于本次评估目的是为 BHG（北京）百货有限公司拟转让北京百好吉社区百货
有限公司股权事宜提供价值参考，考虑到市场法选取的对比公司主要为国内证券市
场中的上市公司，而国内证券市场发展尚不够成熟，波动较大，股票价格受政策因
素、资金因素等影响较大，易造成估值结果的一定偏差；百好吉公司产品具有一定
的市场需求，未来盈利空间保持稳定，评估师经过对百好吉财务状况的调查及历史
经营业绩分析，依据资产评估准则的规定，结合本次资产评估对象、评估目的及适
用的价值类型，经过比较分析，认为收益法的评估结果能更全面、合理地反映百好
吉的所有者权益价值，因此选定以收益法评估结果作为百好吉的股东全部权益价值
的最终评估结论。
————————————————————————————————————————————―――
开元资产评估有限公司
62
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托人与被评估单位概况
（一）委托人概况
委托人为 BHG（北京）百货有限公司
住 所：北京市西城区阜外大街 1 号四川大厦 23 层 2301、2302、2303
室
法人代表人：黄立信(WONG LUP SOON)
注册资本：3000 万新加坡元
成立日期：2008 年 01 月 31 日
营业期限：2008 年 01 月 31 日至 2038 年 01 月 30 日
经营范围：零售预包装食品（限分支机构经营）；零售百货、针纺织品、日
用杂品、工艺美术品、珠宝首饰、装饰材料、五金交电化工（不含一类易制毒化
学品及危险化学品）、机械电器设备、计算机软硬件及外围设备、花卉、家具、
文化办公用品、摄影器材、美容美发及健身器材设施、无绳电话、手持移动电话
机、传真机、电话机及配件、刀具（仅限分支机构经营）；信息咨询（中介除外）；
技术服务；日用品修理；仓储服务；验光配镜；出租部分商业设施（仅限：位于
北京市朝阳区广顺北大街 33 号院 213 号楼的《X 京房权证朝字第 1031111 号》，
租赁面积为 1721.11 平方米；位于北京市朝阳区安贞西里五区 4 号的《X 京房权
证朝字第 1094756 号》及《X 京房权证朝字第 1094745 号》，租赁面积为 4618.39
平方米；位于北京市昌平区回龙观西大街 111 号的《京房权证昌其移字第 30914
号》及《京房权证昌其移字第 30913 号》，租赁面积为 768.24 平方米；位于北
京市西城区阜外大街 1 号四川大厦裙楼 1-4 层，租赁面积为 1650.66 平方米；位
于北京市石景山区石景山路 22 号万商大厦 1-5 层，租赁面积为 1160.88 平方米）；
设计、制作、代理、发布广告。（零售预包装食品以及依法须经批准的项目，经
相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）。
（二）被评估单位概况
1.注册登记情况
开元资产评估有限公司 第2页
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
名 称：北京百好吉社区百货有限公司
类 型：有限责任公司(外商投资企业法人独资)
住 所：北京市西城区广安门外大街 180 号二层 243 室
法人代表人：乔峰
注册资本：1500 万人民币
成立日期：2017 年 10 月 13 日
营业期限：2017 年 10 月 13 日至 2047 年 10 月 12 日
经营范围：零售针纺织品、日用品、工艺美术品、珠宝首饰、化妆品、机械
电气设备、计算机、软件及辅助设备、花卉、文化用品、办公用品、体育用品、
摄影器材、通讯设备；经济贸易咨询；技术开发、技术转让、技术服务；验光配
镜；设计、制作、代理、发布广告。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活
动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得
从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）。
2.公司概况
北京百好吉社区百货有限公司是 BHG（北京）百货有限公司旗下的零售品
牌之一，主要经营针纺织品、日用品、工艺美术品、珠宝首饰、化妆品、机械电
气设备、计算机、软件及辅助设备、花卉、文化用品、办公用品、体育用品、摄
影器材、通讯设备的零售。百好吉所属行业性质为批发零售行业。
北京百好吉社区百货有限公司于 2017 年 10 月 13 日成立，是 BHG（北京）
百货有限公司的全资子公司，2017 年 12 月 01 日 BHG（北京）百货有限公司以
以北京上地店、北京回龙观店、四川乐山店三家店面转入百好吉。上述三家分店
同期并入北京百好吉社区百货有限公司运营。
公司设立时股权结构如下：
序号 股东名称 出资额（万元） 持股比例
1 BHG（北京）百货有限公司 1500.00 100.00%
合 计 1500.00 100.00%
截至评估基准日，上述股权结构未发生变化。
3、产权结构及旗下分公司情况
截至评估基准日，北京百好吉社区百货有限公司拥有三家分公司，具体如下：
开元资产评估有限公司 第3页
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
序号 名称 地址
1 百好吉北京上地店 北京市海淀区农大南路 1 号院 1 号楼
2 百好吉北京回龙观店 北京市昌平区回龙观镇回龙观西大街 111 号
3 百好吉四川乐山店 四川省乐山市市区凤凰路中段 211 号
（1）百好吉北京回龙观店
名 称：北京百好吉社区百货有限公司上地店（以下简称“上地店”）
类 型：有限责任公司分公司(外商投资企业法人独资)
经营场所：北京市海淀区农大南路 1 号院 1 号楼 2 层 201F2-20A
负责人：乔峰
经营范围：销售日用品、服装鞋帽、针、纺织品。（企业依法自主选择经营
项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开
展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（2）百好吉北京回龙观店
名 称：北京百好吉社区百货有限公司回龙观店（以下简称“回龙观店”）
类 型：有限责任公司分公司(外商投资企业法人独资)
经营场所：北京市昌平区回龙观镇回龙观西大街 111 号 1 层 102 室
负责人：乔峰
经营范围：零售针纺织品、日用品、化妆品、机械电气设备、计算机、软件
及辅助设备、花卉、文化用品、体育用品、摄影器材、通讯设备；经济信息咨询
（不含中介服务）；技术开发、技术转让、技术服务；验光配镜；设计、制作、
代理、发布广告。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展
经营活动。）
（3）百好吉四川乐山店
名 称：北京百好吉社区百货有限公司乐山店（以下简称“乐山店”）
类 型：有限责任公司分公司(外商投资企业法人独资)
住 所：四川省乐山市市区凤凰路中段 211 号
负 责 人：乔峰
成立日期：2017 年 11 月 24 日
经营范围：零售针纺织品、日用品、化妆品、机械电气设备、计算机、软件
及辅助设备、花卉、文化用品、体育用品、摄影器材、通讯设备；经济信息咨询
（不含中介服务）；技术开发、技术转让、技术服务；验光配镜；设计、制作、
代理、发布广告。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展
开元资产评估有限公司 第4页
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
经营活动。）。
4.近三年及评估基准日财务、经营状况：
①被评估单位成立于 2017 年 10 月 13 日，截止到评估基准日 2018 年 08 月
31 日，被评估单位总资产为 9,819.33 万元（其中流动资产 8,868.20 万元、非
流动资产 951.13 万元），总负债为 7,113.01 万元（均为流动负债），股东全部
权为 2,706.32 万元。
评估基准日会计报表经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了（信
会师报字[2018]第 ZB40028 号）无保留意见审计报告。
②本次评估根据上述三家门店评估基准日前三年的运营情况进行模拟测算
得出北京百好吉社区百货有限公司运营模拟口径的历史年度的资产负债及财务
经营成果。
北京百好吉社区百货有限公司评估基准日前三年模及基准日的财务及经营
成果如下表（单位：人民币万元）：
资产负债表
项目 2018/08/31 2017/12/31 2016/12/31 2015/12/31
流动资产 8,868.20 46,643.48 36,336.56 30,714.73
非流动资产 951.13 1,056.94 1,060.15 1,047.08
资产总计 9,819.33 47,700.42 37,396.71 31,761.81
流动负债 7,113.01 23,226.69 16,501.97 13,015.22
负债总计 7,113.01 23,226.69 16,501.97 13,015.22
股东权益合计 2,706.32 24,473.73 20,894.74 18,746.60
利润表
项目 2018 年 08 月 2017 年 2016 年 2015 年
营业收入 23,394.18 38,028.62 40,785.93 46,684.44
营业成本 18,176.62 30,198.62 32,390.12 37,443.86
营业利润 1,385.37 2,105.99 2,134.97 2,047.94
营业外收入 4.67 32.42 13.33 13.32
营业外支出 4.82 0.15 1.13
利润总额 1,390.04 2,133.59 2,148.15 2,060.12
净利润 1,042.53 2,078.99 2,148.15 2,060.12
2015、2016、2017 年模拟会计报表经立信会计师事务所（特殊普通合伙）
审计并出具了信会师报字[2018]第 ZB40003 号无保留意见审计报告，2018 年 08
月 31 日的资产负债表及 2018 年 01-08 月利润表经立信会计师事务所（特殊普通
合伙）审计并出具了信会师报字[2018]第 ZB40028 号无保留意见审计报告。
（三）委托人和被评估单位的关系
委托人拟转让子公司股权，委托人 BHG（北京）百货有限公司为母公司，
开元资产评估有限公司 第5页
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
被评估单位北京百好吉社区百货有限公司为全资子公司。
二、关于经济行为的说明
根据《BHG（北京）百货有限公司会议纪要》，本评估报告的评估目的是为
BHG（北京）百货有限公司拟转让北京百好吉社区百货有限公司股权提供价值参
考依据。
三、关于评估对象与评估范围的说明
本次资产评估对象为北京百好吉社区百货有限公司的股东全部权益价值，涉
及的范围为北京百好吉社区百货有限公司申报的于评估基准日经立信会计师事
务所（特殊普通合伙）专项审计后的资产和负债，具体资产类型和审计后账面价
值见下表：
单位：人民币元
科目名称 账面价值
一、流动资产合计 88,682,024.97
货币资金 7,319,560.81
应收账款 308,915.28
其他应收款 79,556,424.59
预付账款 78,882.04
存货 1,418,242.25
二、非流动资产合计 9,511,329.39
固定资产 92,683.11
其中：设备类 92,683.11
长期待摊费用 9,418,646.28
三、资产总计 98,193,354.36
四、流动负债合计 71,130,106.01
应付账款 58,220,448.39
预收款项 1,071.31
应付职工薪酬 749,725.17
应交税费 4,291,889.28
其他应付款 7,866,971.86
五、非流动负债合计
六、负债总计 71,130,106.01
七、净资产 27,063,248.35
1、委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，
开元资产评估有限公司 第6页
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
并经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具了信会师报字[2018]第
ZB40028 号无保留意见审计报告。
2、截止评估基准日，百好吉在营3家门店和总部具体情况如下：
序号 名称 地址
1 百好吉北京上地店 北京市海淀区农大南路 1 号院 1 号楼
2 百好吉北京回龙观店 北京市昌平区回龙观镇回龙观西大街 111 号
3 百好吉四川乐山店 四川省乐山市市区凤凰路中段 211 号
合 计
2.企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况等
无。
四、关于评估基准日的说明
本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的的原则，委托人与北京百
好吉社区百货有限公司共同商定本项目的资产评估基准日为：2018 年 08 月 31
日。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
无。
六、资产负债清查情况说明
1．核实范围
列入核实范围的资产负债，是北京百好吉社区百货有限公司于评估基准
日 2018 年 08 月 31 日所拥有的全部资产及相关负债，具体类型及账面金额详见
评估范围。其中实物资产主要为存货、设备。
2．核实工作的组织
为配合本次资产评估工作，北京百好吉社区百货有限公司成立了由财务
处、管理科等部门负责人和专业人员参加的工作班子，于 2018 年 09 月 10 日，
对北京百好吉社区百货有限公司申报的全部资产和负债进行了全面核实核定
登记造册，填报资产评估明细表，准备评估所需的相关资料，至 2018 年 09 月
25 日基本完成核实工作。
3．核实过程和方法
开元资产评估有限公司 第7页
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
在核实过程中，对设备，对照设备台账逐台核实、核实设备的规格、型号、
始用年月、修理记录等资料。
对非经营性资产涉及的关联方往来账款、银行存款、银行借款发函询证，
对其它资产和负债，对照财务会计制度进行审核。
4．核实结果
通过核实，认为申报评估的资产、负债与账面记录一致。
七、未来经营和收益状况预测说明
1、北京百好吉社区百货有限公司目前最主要的经营模式为联营方式。北京
百好吉社区百货有限公司未来 3~5 年以稳健发展、逐步提升为主要目标，各产品
的收入分别参照公司历史收益状况并结合市场情况进行预测。
2、在自营模式下，公司直接采购商品，通过获取进销差价获得利润，承担
商品在经营过程中的风险。公司采用自营模式的商品主要为化妆品。自营模式的
优势主要在于公司在商品的采购和销售过程中更为自主，对于销售产品的种类上
更为自由，可以针对不同商品的盈利状况和市场需求进行及时的调整，销售利润
空间更大；在商品供应商的选择范围上也更宽广。公司通过自营模式获取进销差
价，通过联营模式获取销售扣点，通过租赁模式获取租金收入，随着社会的发展
和人民生活水平的提高，消费者越来越注重服务消费，更为讲求品牌和文化内涵。
消费个性化、便利化、情感化特征也将更加明显。消费偏好的变化必将促进以提
高生活品质为主旨的新型零售业态应运而生。
3、公司营业成本的预测则主要依据毛利率来预测，参考历史年度毛利率；
对销售费用、管理费用及财务费用主要考虑目前企业实际情况，并结合公司未来
经营计划进行预测。预测数据详见下面预测表：
北京百好吉社区百货有限公司盈利预测表
金额单位：万元
未来预测
项目
2018 年 09-12 月 2019 2020 2021 2022 2023
一、营业收入 14,060.42 36,528.64 35,623.88 34,752.33 33,913.20 33,105.70
减：营业成本 11,036.33 28,422.20 27,569.79 26,742.96 25,940.94 25,162.98
营业税金及附加 142.24 369.54 360.38 351.57 343.08 334.91
销售费用 1,792.03 5,333.22 5,346.93 5,362.90 5,381.28 5,402.21
管理费用 - - - - -
开元资产评估有限公司 第8页
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
未来预测
项目
2018 年 09-12 月 2019 2020 2021 2022 2023
财务费用 21.33 53.50 51.89 50.33 48.82 47.36
二、营业利润 1,068.48 2,350.19 2,294.89 2,244.57 2,199.08 2,158.23
三、利润总额 1,068.48 2,350.19 2,294.89 2,244.57 2,199.08 2,158.23
四、净利润 801.36 1,762.64 1,721.17 1,683.43 1,649.31 1,618.68
七、资料清单
1、资产评估申报表；
2、2015、2016、2017 年度模拟审计报告及评估基准日审计报告；
3、资产权属证明文件、产权证明文件；
4、重大合同、协议等；
5、其他与评估资产相关的资料。
（本页以下无正文）
开元资产评估有限公司 第9页
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
（本页无正文）
委托人法定代表人（负责人）签字：
委托人盖章：BHG（北京）百货有限公司
二〇一八年十月八日
开元资产评估有限公司 第 10 页
BHG（北京）百货有限公司拟转让股权涉及的北京百好吉社区百货有限公司股东全部权益价值评估说明
（本页无正文）
被评估单位法定代表人（负责人）签字：
被评估单位盖章：北京百好吉社区百货有限公司
二〇一八年十月八日
开元资产评估有限公司 第 11 页
