2019 年年度报告摘要
公司代码：600383 公司简称：金地集团
金地（集团）股份有限公司
2019 年年度报告摘要
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2019 年年度报告摘要
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2019 年度公司经审计的归属于上市公司股东的净利润为 10,075,242,887.05 元，以实施权益分
派股权登记日登记的总股本为基数，每 10 股派发现金股利 6.70 元（含税），不进行资本公积金转
增股本。本预案尚需提交公司 2019 年度股东大会审议。
二 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 金地集团 600383 无
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 徐家俊 张晓瑜
办公地址 深圳市福田区福田街道岗厦社区深南 深圳市福田区福田街道岗
大道2007号金地中心32层 厦社区深南大道2007号金
地中心32层
电话 0755-82039509 0755-82039509
电子信箱 ir@gemdale.com ir@gemdale.com
2 报告期公司主要业务简介
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为
住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。
公司秉持“科学筑家，智美精工”的产品理念，提供标准化、系列化的住宅与社区商业产品，
是中国建设系统企业信誉 AAA 单位、房地产开发企业国家一级资质单位。目前，公司已形成华
南、华北、华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局，精耕全国 61 座城市。公司已
推出“格林”、“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”、“风华”、“未来”、“社区商业”、
“峯汇”等九大产品系列，以满足不同消费价值观、不同家庭生命周期的客户需求。基于对客户
生活方式的前瞻研究，公司目前已推出“HOME+”、“五心精装家”、“360°健康家”、“Life 智享家”、
“玩呗”等一系列通用标准化研发成果，高度契合客户的生活形态。
公司商业地产业务主要包括城市综合体、写字楼、酒店等业态的开发和运营，目前公司旗下
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拥有北京金地中心、西安金地中心、杭州金地广场、武汉金地广场等商业物业。公司产业地产项
目包括深圳威新科技园、上海嘉定智造园、上海宝山智造园、上海松江智造园、上海虹桥科创园、
上海闵行科创园、南京威新软件科技园等项目。金地商置作为金地集团旗下的香港上市公司，其
集地产综合开发和资产管理平台为一体，通过商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、
星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营，为企业和个人提供集成式空间与服务。
公司是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，早在 2006 年开始房地产金融领域的探索，
成立了专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司—稳盛投资，2008 年与国际知名的瑞银环
球资产管理集团（UBS）合作设立美元基金（UG 基金），并于 2010 年开始拓展人民币基金业务。
稳盛投资充分发挥在房地产业务上积累的投资与资产管理经验，逐步开发出“投资+代建”、股权
投资、城市更新及证券化业务等投资方向。稳盛投资以价值发现和价值创造为核心理念，致力于
为全球投资者打造稳健、专业的投资平台，为投资者创造最大化的收益。2012 年至 2019 年先后
被清科集团、金砖论坛、投中集团、观点等多家权威机构评为人民币房地产基金 TOP10。
公司旗下的金地物业始创于 1993 年，是为客户提供物业管理服务、资产和客户资源运营的综
合服务平台。经过 20 余年的发展，金地物业住宅与商业项目服务均处于行业领先水平，管理项目
包括中高端住宅、产业园、学校、商办、政府机关等多种业态，服务已遍及全国 160 座城市。依
托物联网、大数据、云技术及人工智能等创新科技，金地物业构建了“智享生态圈”，紧密围绕
“资产全生命周期”和“家庭全生命周期”两大主线进行业务布局。金地物业的服务品质在行业
内有口皆碑，多次获得“中国物业服务百强服务质量领先企业”，亦荣获“2019 中国物业服务品
牌价值榜单”第 2 名、2019 中国房地产 500 强首选物业管理公司 10 强等殊荣。
此外，公司积极拓展多方位的消费升级业务，打造独立运营并与住宅、商业等业务有效结合
的创新产业板块，有计划分步骤地在医疗养老、文化旅游、体育产业、教育、家居生活等产业领
域探索实践。
公司设立了集团-区域-城市三级管理模式，通过城市深耕和不断拓展新城市，进一步做强地
产主营业务，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局，促进集团规模、利润和竞争力
的进一步提升。
行业情况说明
房地产行业是中国经济的重要支柱之一。国民经济持续稳定增长、人均收入水平稳步提高、
快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，
构成了我国房地产市场快速发展的动力。为了促进房地产业的平稳健康发展，近年来国家根据市
场环境的变化，适时调整房地产行业政策。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均收入
水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。
2019 年，我国经济下行压力加大，世界经济增长持续放缓，仍处在国际金融危机后的深度调
整期，世界大变局加速演变的特征更趋明显，全球动荡源和风险点显著增多。我国正处在转变发
展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，结构性、体制性、周期性问题相互交织。国内
经济增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”影响持续深化。尽管
如此，我国经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有改变。2019 年中共中央政治局会议重申“房
子是用来住的、不是用来炒的”，继续实行差别化调控，并首次提出“不将房地产作为短期刺激
经济的手段”，坚决遏制房价过快上涨，确保房地产市场平稳健康发展。地方政府延续 2016-2018
年“因城施策”的调控风格，在需求端继续深化调控，坚决遏制投资炒房，保障合理住房需求，
做到稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落，落实地方政府主体责任的长效管理机制。
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受调控政策影响，2019 年中国房地产行业普遍承压，增速显著放缓。需求端，2019 年全国商
品房销售面积 17.16 亿平方米，同比下滑 0.1%，增速较 2018 年下滑 1.4 个百分点，整体而言市场
降温明显；全国商品房销售金额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%，增速较 2018 年下滑 5.7 个百分点。
投资端，2019 年全国房屋新开工面积 22.72 亿平方米，同比增长 8.5%，增速较 2018 年减少 8.7
个百分点，房企新开工意愿显著降温；全国房地产开发累计投资额 13.22 万亿元，同比增长 9.9%，
为施工端支撑下的韧性表现，但全年仍呈现下行趋势。与此同时，随着“一城一策、因城施策”的
贯彻实施，各线城市市场呈现出周期轮动行情，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著。
2019 年，各大房企销售规模继续扩大，行业集中度进一步上升。行业领先企业得益于精准的
市场布局、灵活的经营决策以及优良的融资能力，销售业绩保持快速增长。未来随着市场调控压
力的持续累积和品牌房企竞争优势的进一步显现，对房企投资布局、融资能力、内部管控、开发
效率、产品竞争力、物业服务等各方面提出了更高的要求。
目前，房地产调控的政策基调依然是坚持房住不炒，以稳为主。叠加新冠肺炎疫情影响，各
大房企 2020 年一季度销售下滑明显。行业领先企业得益于完善的市场布局、灵活的经营决策以及
优良的融资能力，快速恢复肺炎疫情后的开竣工、销售等日常经营活动，快速回笼资金，稳定企
业日常经营活动，行业集中度也进一步上升。市场供需后移加剧行业竞争态势，对房企投资布局、
融资能力、内部管控、开发效率、产品竞争力、物业服务等各方面提出了更高的要求。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2019年 2018年 2017年
增减(%)
总资产 334,815,965,123.19 278,355,032,668.18 20.28 207,942,066,457.45
营业收入 63,419,928,668.12 50,699,358,636.89 25.09 37,662,182,016.11
归属于上市公司股东的净利润 10,075,242,887.05 8,098,422,083.25 24.41 6,842,676,432.42
归属于上市公司股东的扣除非
9,040,860,128.96 6,987,025,139.04 29.39 5,300,837,397.28
经常性损益的净利润
归属于上市公司股东的净资产 54,094,086,139.40 46,450,539,896.72 16.46 40,764,057,949.39
经营活动产生的现金流量净额 7,899,281,235.88 -1,828,443,219.46 不适用 -6,988,734,200.29
基本每股收益（元／股） 2.23 1.79 24.58 1.52
稀释每股收益（元／股） 2.23 1.79 24.58 1.52
加权平均净资产收益率（%） 20.14 18.66 增加1.48个百分点 17.62
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 11,114,742,315.83 11,367,824,101.90 20,049,905,418.47 20,887,456,831.92
归属于上市公司股东的净利润 1,498,262,397.92 2,133,417,091.64 1,793,139,664.03 4,650,423,733.46
归属于上市公司股东的扣除非
1,449,536,019.49 2,137,271,706.62 1,738,946,282.78 3,715,106,120.07
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -4,822,651,687.90 -2,233,119,777.22 6,784,870,724.97 8,170,181,976.03
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季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 46,627
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 44,346
前 10 名股东持股情况
持有有限 质押或冻结情况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 股东
售条件的 股份
（全称） 减 量 (%) 数量 性质
股份数量 状态
富德生命人寿保险股份有限公司
0 979,419,165 21.69 0 无 0 其他
－万能 H
安邦人寿保险股份有限公司－稳
0 657,111,536 14.56 0 无 0 其他
健型投资组合
深圳市福田投资控股有限公司 0 351,777,629 7.79 0 无 0 国有法人
安邦人寿保险股份有限公司－保
0 265,227,389 5.87 0 无 0 其他
守型投资组合
富德生命人寿保险股份有限公司
0 197,681,270 4.38 0 无 0 其他
－万能 G
富德生命人寿保险股份有限公司
0 169,889,373 3.76 0 无 0 其他
－分红
中国证券金融股份有限公司 0 135,204,073 2.99 0 无 0 其他
香港中央结算有限公司 28,043,573 104,519,296 2.32 0 无 0 其他
北京坤藤投资有限责任公司 0 78,014,780 1.73 0 无 0 其他
北京凤山投资有限责任公司 0 65,012,316 1.44 0 无 0 其他
“富德生命人寿保险股份有限公司－万能 H”、“富德生命人
寿保险股份有限公司－分红”与“富德生命人寿保险股份有限公
司－万能 G”同属于富德生命人寿保险股份有限公司持有账户。
上述股东关联关系或一致行动的说明 “安邦人寿保险股份有限公司－稳健型投资组合”与“安邦
人寿保险股份有限公司－保守型投资组合”同属于安邦人寿保险
注
股份有限公司 1 持有账户。
除上述情况外，公司未知上述股东之间是否存在其他关联关
系或一致行动人的情况。
注 1：2019 年 8 月 30 日，公司发布了《关于股东更名的公告》，安邦人寿保险股份有限公司更名
为大家人寿保险股份有限公司，控股股东由安邦保险集团股份有限公司变更为大家保险集团有限
责任公司，其实际控制人不变。目前其账户更名尚未完成。
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4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
□适用 √不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
□适用 √不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式 交易场所
余额
采用单利按年计
金地（集团）股份有 2015 年 2022 年 息，每年付息一次，
上海证券
限公司 2015 年公司 15 金地 01 122488 10 月 15 10 月 15 30 4.18 到期一次还本，最
交易所
债券（第一期） 日 日 后一期利息随本金
的兑付一起支付
采用单利按年计
金地（集团）股份有
息，每年付息一次，
限公司 2016 年公司 2016 年 3 2022 年 3 上海证券
16 金地 01 136325 12.8 4.35 到期一次还本，最
债券（第一期）（品 月 22 日 月 22 日 交易所
后一期利息随本金
种一）
的兑付一起支付
采用单利按年计
金地（集团）股份有
息，每年付息一次，
限公司 2016 年公司 2016 年 3 2024 年 3 上海证券
16 金地 02 136326 17 3.50 到期一次还本，最
债券（第一期）（品 月 22 日 月 22 日 交易所
后一期利息随本金
种二）
的兑付一起支付
采用单利按年计
金地（集团）股份有
息，每年付息一次，
限公司 2017 年公司 2017 年 7 2022 年 7 上海证券
17 金地 01 143175 30 4.85 到期一次还本，最
债券（第一期）（品 月 13 日 月 13 日 交易所
后一期利息随本金
种一）
的兑付一起支付
采用单利按年计
金地（集团）股份有
息，每年付息一次，
限公司 2017 年公司 2017 年 7 2024 年 7 上海证券
17 金地 02 143176 10 5.05 到期一次还本，最
债券（第一期）（品 月 13 日 月 13 日 交易所
后一期利息随本金
种二）
的兑付一起支付
金地（集团）股份有 2018 年 3 2023 年 3 采 用 单 利 按 年 计 上海证券
18 金地 01 143520 30 5.68
限公司 2018 年公司 月 19 日 月 19 日 息，每年付息一次， 交易所
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债券（第一期）（品 到期一次还本，最
种一） 后一期利息随本金
的兑付一起支付
采用单利按年计
金地（集团）股份有
息，每年付息一次，
限公司 2018 年公司 2018 年 5 2021 年 5 上海证券
18 金地 03 143657 10 5.29 到期一次还本，最
债券（第二期）（品 月 28 日 月 28 日 交易所
后一期利息随本金
种一）
的兑付一起支付
采用单利按年计
金地（集团）股份有
息，每年付息一次，
限公司 2018 年公司 2018 年 5 2023 年 5 上海证券
18 金地 04 143658 20 5.38 到期一次还本，最
债券（第二期）（品 月 28 日 月 28 日 交易所
后一期利息随本金
种二）
的兑付一起支付
采用单利按年计
金地（集团）股份有
息，每年付息一次，
限公司 2018 年公司 2018 年 6 2021 年 6 上海证券
18 金地 05 143694 10 5.58 到期一次还本，最
债券（第三期）（品 月 20 日 月 20 日 交易所
后一期利息随本金
种一）
的兑付一起支付
采用单利按年计
金地（集团）股份有
息，每年付息一次，
限公司 2018 年公司 2018 年 6 2023 年 6 上海证券
18 金地 06 143695 10 5.70 到期一次还本，最
债券（第三期）（品 月 20 日 月 20 日 交易所
后一期利息随本金
种二）
的兑付一起支付
采用单利按年计
金地（集团）股份有 息，每年付息一次，
2018 年 7 2023 年 7 上海证券
限公司 2018 年公司 18 金地 07 143018 10 5.00 到期一次还本，最
月 18 日 月 18 日 交易所
债券（第四期） 后一期利息随本金
的兑付一起支付
5.2 公司债券付息兑付情况
√适用□不适用
15 金地 01 债券已于 2019 年 10 月 15 日完成兑息；
16 金地 01 和 16 金地 02 债券已于 2019 年 3 月 22 日、2020 年 3 月 22 日完成兑息；
17 金地 01 和 17 金地 02 债券已于 2019 年 7 月 15 日完成兑息；
18 金地 01 债券已于 2019 年 3 月 19 日、2020 年 3 月 19 日完成兑息；
18 金地 03、18 金地 04 债券已于 2019 年 5 月 28 日完成兑息；
18 金地 05、18 金地 06 债券已于 2019 年 6 月 20 日完成兑息；
18 金地 07 债券已于 2019 年 7 月 18 日完成兑息。
5.3 公司债券评级情况
√适用 □不适用
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报告期内，本公司委托联合信用评级有限公司对本公司主体信用等级及本公司发行的“15 金
地 01”、“16 金地 01”、“16 金地 02”、“17 金地 01”、“17 金地 02”、“18 金地 01”、“18 金地 03”、
“18 金地 04”、“18 金地 05”、“18 金地 06”、“18 金地 07”的信用等级进行了跟踪评级，联合评
级维持本公司 AAA 的主体长期信用等级，评级展望维持“稳定”；维持“15 金地 01”、“16 金地
01”、“16 金地 02”、“17 金地 01”、“17 金地 02”、“18 金地 01”、“18 金地 03”、“18 金地 04”、“18
金地 05”、“18 金地 06”、“18 金地 07”的债项信用等级为 AAA。不存在评级差异的情况。相关
跟踪评级结果和跟踪评级报告已于 2019 年 6 月 25 日发布在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）
和公司网站（www.gemdale.com）。
5.4 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
主要指标 2019 年 2018 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 75.40 76.12 降低 0.72 个百分点
EBITDA 全部债务比 0.09 0.08 12.50
利息保障倍数 4.58 4.60 -0.43
三 经营情况讨论与分析
1 报告期内主要经营情况
报告期内，公司提出“精益管理、协同共进”的经营导向，通过城市深耕和不断拓展新城市，
进一步做强地产主业，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局。集团各职能部门和各
子公司根据集团发展战略和经营导向，优化管理体系，提升经营效率，在销售运营、财务融资、
投资拿地、产品研发、成本控制、工程管理等多个维度实现了较好发展，助力公司继续保持稳健
发展的良好态势，并实现规模和效益的协同增长。
2019 年，公司累计实现签约面积 1,079.0 万平方米，同比增长 22.9%，实现签约金额 2,106.0
亿元，同比增长 29.7%。面对严峻复杂的市场环境，公司加强年度经营规划的制定，通过制定合
理的销售策略，实现了规模的稳定增长。在城市深耕战略的指引下，公司所在城市市场份额得到
进一步稳固和提升，在上海、杭州、天津、南京、东莞、海口、沈阳、昆明、嘉兴等十几个城市
的市场排名均位列前十。从具体项目看，杭州悦虹湾等项目单盘销售额超过 50 亿元，南京云逸都
荟花园、北京华锦佳苑、沈阳樾檀山、义乌西江雅苑等项目销售额超过 30 亿元，重庆中交中央公
园、温州峯汇里、北京华樾东园等项目销售额超过 20 亿元。
通过精益管理进一步助力开发提效，公司经营效率显著提升。2019 年各住宅子公司新开盘项
目平均开盘周期 8.8 个月，2019 年获取项目中 26 个实现当年开盘，其中沈阳艺华年、青岛西客站
项目、石家庄金地玺悦府、太原迎泽上品、宁波华章府五个项目实现 4.5 个月内的开盘周期。
投资拿地方面，在深耕广拓战略的指引下，公司通过坚持对宏观经济和市场状况持续监测分
析，把握窗口期的投资机会，控制地价水平，利用多种手段、通过广泛参与获取土地 113 宗，为
集团发展奠定坚实基础。2019 年，公司进一步扩大投资布局，新进入 11 个城市，分别为贵阳、
廊坊、鄂州、台州、江门、襄阳、九江、漳州、湛江、芜湖、威海。2019 年全年，公司土地总投
资额约 1,200 亿元，新增了约 1,688 万平米的总土地储备。同时，公司坚持了合理布局，深耕一、
二线城市的同时，适当布局具备人口汇聚能力及市场容量的三四线城市，一线城市的总投资额占
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比 10%，二线城市的总投资额占比 55%，三四线城市的总投资额占比 35%。截止报告期末，公司
已进入了全国 61 个城市，总土地储备约 5,233 万平方米，权益土地储备约 2,802 万平方米。
2019 年，公司实现营业收入 634.20 亿元，同比上升 25.1%，公司房地产项目结算面积 393.22
万平方米，同比上升 53.8%；结算收入 573.92 亿元，同比上升 24.6%。营业收入上升主要是由于
并表范围内的房地产项目的结算面积增长。公司实现归属于上市公司股东的净利润 100.75 亿元，
同比增长 24.4%。公司的房地产业务结算毛利率为 41.3%，保持行业较高水平。
公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，报告期内实现经营性现金净流入 78.99 亿元。
公司在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截
至报告期末，公司持有货币资金 451.42 亿元。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好
的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。
融资方面，由于公司保持良好的信用状况，公司主体信用评级及各项融资产品评级均为 AAA
级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级分别为 BB、Ba2。公司始终将负
债规模和融资成本保持在合理水平。报告期末，公司债务融资余额为 947.58 亿元，债务融资加权
平均成本为 4.99%，资产负债率为 75.40%，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司实际
资产负债率为 67.16%，净负债率为 60.24%。
产品研发方面，公司一直秉持产品领先理念，紧跟时代科技发展及客户需求变化，在创新研
发上持续发力。产品系列方面，格林系列升级产品在青岛、西安落地；新推出的峯汇子系列-峯范
产品系列已在合肥落地，主打精致时尚。景观方面，公司创新推出金地“玩呗”社区生活系统，
应用于全集团 95%以上项目，开启社区游戏、运动、社交新体验。精装修方面，公司持续更新精
装配置标准，针对改善型客户的精装标准实现全面升级，针对首置首改客户推出的定制化精装服
务也已在杭州、武汉、西安、哈尔滨等 11 个城市 20 多个项目落地，同时，公司也在积极探索定
制部品开发。新技术领域方面，公司不断加强 BIM 系统（BIM，建筑信息模型的简称，是一种应
用于工程设计、建造、管理的数据化工具）的应用推广，并成立 BIM 专门工作小组制定发展规划、
拓展合作资源，在全集团项目中全面推进应用，已在 10 个试点项目中进行设计出图、成本算量、
工程建造等应用实践，初步建立了 BIM 平台协同作业能力。智能化方面，公司于上海金地世家项
目率先试点投入智能垃圾分类处理设备，为物业提供更为科学的垃圾回收管理方式。产品品质控
制方面，公司高度重视品质控制，坚持施工图纸质量抽查、项目关键节点巡检抽查的同时，建立
了一整套全专业品质控制标准，并于当年项目中应用推广，实现进度、品质双保障。
工程管理方面，公司以提效、增质、创新为中心，全面提升工程管理水平。提效方面，通过
新工艺和工序穿插应用使高层项目自开工至交付时间提效 3 个月。增质方面，公司全年通过项目
过程评估、交付评估、材料飞行检查等方式，对项目开发全过程进行质量监控，并在年底第三方
满意度调查公司组织的抽样调查中，实现工程质量总体满意度再创新高。创新方面，公司全面启
用智慧工地应用进行管理，并通过开展 BIM 逆向建模，进行铝模精装化、地下室管廊化应用，提
升建设效率。
成本管理方面，公司对城市公司层面的成本管理能力开展评估并针对性提升，同时加强低售
价项目的成本控制，进一步提高了成本工作的准确性和效率；成本采购方面，公司进一步扩大集
团和区域战略采购范围，同时战略采购部品的价格得到进一步下降。
人力资源管理方面，公司以“进一步提升区域公司的经营和管控能力，加强对新城市公司的
赋能和帮扶，进一步提升城市公司的竞争力”为目标推进人力资源管理工作。在组织管理方面，
全面推动 13 个新城市公司的赋能工作，实现核心岗位基本配齐、新员工轮岗或驻点辅导全覆盖；
人才引进方面，外部引进了一批核心管理干部，为公司发展提供坚实的人才基础；内部培养方面，
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2019 年年度报告摘要
公司为城市总经理等核心干部制定个性化培养方案，强化后备梯队和应届生培养，为公司的可持
续发展提供充足内生动力。管理机制方面，公司持续完善以经营结果为导向的绩效管理机制，更
好地牵引公司经营目标的实现。
信息建设方面，公司在数字化转型、精细化经营管理上不断探索。在数字化转型上，公司打
造智能清单系统，实现招标及合同清单系统化、数据化；通过上线客户全触点系统，增强业主粘
性，促进用户线上引流；此外，公司推出财务机器人平台，将有效提高财务部门基础工作效率。
在精细化经营管理上，公司通过重构经营分析系统，拓展经营管理半径、增加管理指标；通过构
建计划系统，模拟计算工期模型，更科学地对房地产全生命周期进行计划管理。
2019 年，公司持有物业经营管理水平持续提升，规模和收益稳步增长。商业物业方面，“金
粉节”与“金小地”线下线上活动相结合，助力商业物业客流、销售稳步提升。上海九亭时代中
心成功开业，实现 98%的入驻商户同步开业，并引进众多品牌首进上海外环；此外，上海三邻桥
项目成功开园，成为上海市首个服务邻里社区的体育文化创业园区。办公物业方面，公司持续优
化租户结构和服务水平，优质租户占比不断提升，租金水平稳中有升。产业地产方面，公司新增
产业项目落子杭州。长租公寓方面，公司长租公寓成熟项目出租率保持 90%以上，火花长租公寓
证券化项目的发行取得交易所批复，并于 2020 年 3 月完成首期发行，规模 1.1 亿元，票面利率 4.5%。
公司在持续拓展增量持有物业的同时，也积极关注存量市场机会，报告期内先后获取了上海康健
广场、上海上工申贝、南京师范大学等多个改造经营项目和轻资产项目。
2019 年，在地产与金融政策的双重调控下，稳盛投资恪守合规理念，稳健运营。报告期内，
稳盛投资充分发挥在房地产领域的投资及管理优势，协同集团专业代建能力，通过股权合作或“投
资+代建”模式与中小开发商形成资源互补，实现多方共赢；在城市更新方面，稳盛投资协同金
地商置完成首单持有增值型物业“上海康健广场项目”的收购；在证券化方面，稳盛投资协同金
地商置完成火花公寓储架式 ABS 产品搭建，另外在公募 REITs 方面也做出了积极研究和探索。2020
年稳盛投资将以更加理性的态度、更加专业的能力，为不同投资需求的投资人提供更加多元化的
产品，致力于成为最具价值的国际房地产金融服务商。
2019 年，金地物业管理规模扩张提速，合同管理面积突破 2.1 亿平方米，同比增长 40%，服
务覆盖全国 160 座城市、1,000 余个项目。公司住宅物业管理稳定发展，商办物业管理也在加速拓
展。物业信息系统建设方面，公司自主研发及合作建设 39 个数字化系统及平台，已服务超过 100
万业主和 60 万家庭的社区生活；智能家居业务已完成 1,671 户交付，且已具备研发集成一体化服
务能力。2019 年，金地物业盖洛普客户满意度达 99%，持续保持领先。金地物业多年获得客户广
泛认可，第八次获得中国物业服务百强服务质量领先企业，此外还荣获“2019 中国物业服务品牌
价值榜单”第 2 名、2019 中国房地产 500 强首选物业管理公司 10 强等殊荣。除物业管理之外，
金地物业在楼宇工程、智慧享联科技等业务蓬勃发展，孵化出支付宝小程序“金品拼拼”创新业
务模式，行业知名度迅速提升。
2019 年，公司在经营上精益管理，协同共进，同时不忘履行应尽的社会职责，在综合能力、
公司治理、以及社会责任等方面，都取得了广泛认同和赞誉。
2019 年 3 月，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发布中国
房地产开发企业 500 强测评结果，金地集团位列 2019 中国房地产开发企业 500 强第 16 名；6 月，
金地集团连续 16 年蝉联由《经济观察报》颁发的中国蓝筹地产企业殊荣；同月，由北京贝塔咨询
中心与《证券市场周刊》联合评选的 2019 年度地产上市公司综合实力排行榜中，金地集团位居第
2 名；7 月，金地集团被博鳌 21 世纪房地产论坛评为“2019 年卓越投资价值上市公司”；8 月，金
地集团获得由观点地产新媒体颁发的“2019 中国年度影响力地产企业”、“2019 中国年度投资价值
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2019 年年度报告摘要
地产企业 TOP30”殊荣；9 月，公司入选《每日经济新闻》2019 中国上市公司品牌价值榜地产
TOP100 名单；12 月，金地集团入选 2019 年 A 股上市房企稳健性排行榜 TOP10。
公司持续跟踪和关注客户，进行客户满意度及客户需求调研，并将结果引入公司经营管理和
业绩考核。根据全球知名的民意测验和商业调查咨询公司盖洛普调查结果显示，2019 年，金地集
团整体客户满意度和忠诚度分别达 92 分、84 分，双双再创新高，其中客户满意度连续四年保持
在行业标杆水平，客户忠诚度依然名列前茅。
2 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
财政部修订并发布了《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》、《企业会计准则第 12
号——债务重组》、《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会 [2019] 6 号)、
《关于修订印发合并财务报表格式 (2019 版) 的通知》(财会 [2019] 16 号)，根据相关规定，公司
从 2019 年 6 月 10 日开始执行修订后的《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》，从 2019
年 6 月 17 日开始执行修订后的《企业会计准则第 12 号——债务重组》，并在编制 2019 年度中期
财务报表及以后期间的财务报表时执行新财务报表格式，在编制 2019 年度合并财务报表及以后期
间的合并财务报表时执行新合并财务报表格式。详见本报告“第十一节 财务报告（三）重要会计
政策和会计估计-31、重要会计政策变更”。
5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用 □不适用
本年度公司主要子公司的详细情况参见年度报告全文附注（七）“在其他主体中的权益”；合
并财务报表范围的变化参见附注（六）“合并范围的变更”。
董事长：凌克
董事会批准报送日期：2020 年 4 月 21 日
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