本报告依据 中国资产评估准则编制
无锡红福置业有限公司
拟出售投资性房地产项 目
资产评估报告
北方亚事评报字 ∞3]第 032-0"号
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无锡 红福置 业有限公司拟 出售投 资忤房地产 项 目资产评估报 告
目 录
声 明 .¨ ¨¨¨¨¨¨¨¨……………… ………………………………………… 1
资产评估报告摘要 。¨¨¨¨…¨¨¨¨…¨¨¨¨……………………………… 2
资产评估报告正文 .¨ ¨¨¨…¨¨¨¨¨¨¨¨¨……………………………… 4
一、委托人、产杈持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 。¨。4
二 、评估 目的 。¨¨¨¨…¨¨¨¨ ¨¨¨¨¨………¨¨………………¨¨¨ 5
三 、评估对 象和评估范围 。¨¨¨¨¨¨¨¨¨…¨¨¨¨……………………… 5
四、价值类型 。¨¨¨¨…¨¨¨ ¨…¨¨¨¨……¨¨¨……………………… 6
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五 、评估基准 日 。¨¨¨¨…¨¨¨¨… ¨¨¨¨……¨¨¨……………¨¨¨ 6 「
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六 、评估依据 。¨¨¨¨¨¨…¨¨¨¨¨¨ ¨¨¨¨¨¨………¨¨………… 6 +
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七 、评估方法 .¨ ¨¨¨……¨¨¨… ¨¨¨¨……¨…¨……………………… 8 ⒈
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八 、评估程序实施过程和 情况 。¨…¨¨…¨…¨¨………… …………………… 9
九 、评估假设 。¨¨¨¨¨¨…¨ …¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨…… ¨·11
十 、评估结论 。¨¨¨¨¨¨¨¨¨ ¨¨…¨¨¨¨¨¨¨……¨¨¨………·12
十 一 、特别事项说 明 。¨¨¨¨¨¨¨¨ …¨¨¨¨……………………¨…¨·12
十 二、评估报告使用 限制说 明 .¨ ¨¨¨¨¨¨¨¨…¨¨¨¨…… ¨¨¨…·14
十三 、资产评估报告 日 .¨ ¨¨¨¨¨¨¨¨¨…¨ …¨¨¨¨¨¨…………·14
十 四 、资产评估专业人员签名和 资产评估机构 印章 。¨¨¨………………¨¨·15
附 件 。¨… … … … … … … … … … … … … … … … … … … ¨ 16
北京北方亚事 资产评估事务所 (特 殊普通合伙 〉地 址 :北 京市人兴区鸿坤金融谷 14号 楼 东塔 卜4层
电话 :010司 传真 :010司 3557801 E珈 ail:bfy,龅 ien.∞ m.cn 邮编 :1001∞
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无锡红福置业有限公司拟 出售投资性房地产项 目资产评估报告
声 明
(一 )本 资产评估报告依据财政部发 布 的资产评估基本准则和 中国资产评估
协会发布 的资产评估执业准则和职业道 德准则编制 。
(二 )委 托人或者其他 资产评估报告使用人应 当按照法律 、行政法规规定和
资产评估报 告载 明的使用范 围使用资产评估报告 ;委 托人或者其他 资产评估报告
使用人违反前述规 定使用资产评估报告 的 ,资 产评估机构及其资产评估专业人员
不承担责任 。
(三 )资 产评估报告仅供委托人 、资产评估委托合 同中约定 的其他资产评估
报告使用人和法 律 、行政法规规定 的资产评估报告使用人使用 ;除 此之外 ,其 他 酽
任何机构和个人不 能成为资产评估报告的使用人 。 /
(四 )资 产评估报 告使用人应 当正确理解和使用评估结论 ,评 估结论不等 同 ∴
于评估对象可实 现价格 ,评 估结论不应 当被认为是对评估对象可实现 价格 的保证 。 ‰
(五 )资 产评估报 告使用人应 当关注评估结论成立 的假设前提 、资产评估报
告特别事项说 明和使用限制 。
(六 )资 产评估机构及其 资产评估专业人员遵守法 律 、行政法规和 资产评估
准则 ,坚 持独 立 、客观 、公正 的原则 ,并 对所 出具 的资产评估报告依法承担责任 。
北 京北 方亚事 资产 评估事 务所 (特 殊普 通 合伙 )地 址 :北 京 市大兴 区鸿坤 金融 谷 14号 楼 东塔 ⒊ 4层
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无锡红福置业有限公司拟 出售投资性房地产项 目资产评估报告
无锡 红福置 业 有 限公司
拟出售投资性房地产项 目
资产评估报告摘要
北方亚事评报字 Ez∞ 31第032-00T号
北 京 北方亚 事 资产 评估 事 务所 (以 下简称 “我所 ” )接 受
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无锡 红 福置业 有 限公 司 (以 下简称 )的 委托 ,按 照法律 、
行政 法 规和 资产 评估 准 则 的规 定 , 的原 则 ,采 用 市场法 ,
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按 照 必 要 的评 估 程 序 ,对 红 福 置 业
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涉 及 的投 资性 房 地 产 于
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⒛ 23年 2月 28日 的市场 价值进行 了评 告摘 要如 下 :
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一 、评估 目的 :对 红福置业 申报 的投资性房地产进行评 估 ,确 定其在评估基 犭
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准 日的市场 价值 ,为 红福置业拟 出售资产 的经济行为提供价值参考 。 丶
二 、评估对 象和评估 范 围 :评 估对 象为 红 福置业 申报 的投 资性房地产 ;评 估
范围为红豆财富广场 A座 写字楼 ,共 4项 ,建 筑面积合计为 2,OG9。 16m2,账 面价
值合计为 2,⒛ 8。 ⒛ 万元 (包 含 土地 价值 )。
三 、价值类型 :市 场价值 。
四、评估基准 日:⒛ 23年 2月 28日 (以 下同 )。
五 、评估方法 :市 场法 。
六 、评估结果 :
在 评 估 基 准 日公 开 市 场 假 设 前 提 下 ,委 估 投 资 性 房 地 产 的账 面 价 值 为
2,2Os.zO万 元 ,含 增值税 的评估价值为 3,166.23万 元 ,评 估增值 阢8.O3万 元 ,增
值率鲳 .39%。 详细 内容详见下表 :
资产评估结果汇总表 单位 :万 元
项 目 账 而价值 评估价值 增减值 增值 率 仳)
投 资性房 地产 合计 2,208 20 3,166 23 958。 03
评估 结论 详见 资产 评估 明细表 。
北 京 北 方 亚 事 资产 评 估 事 务 所 (特 殊 普 通 合 伙 )地 址 : 北 京 市大兴 区鸿坤金 融谷 14号 楼 东塔 ⒊ 4层
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无锡红福置业有限公司拟 出售投资性房地产项 目资产评估报告
七 、评估 结论使用 有 效期 :本 评 估 结论使用有 效期 为 自评 估基准 日起 一 年 ,
即有 效期 自 ⒛ 23年 2月 28日 起 至 ⒛ 24年 2月 27日 止 ,超 过 一 年 需重 新进 行评
估。
八 、对 评估 结论产生影 响 的特别事项 :
(一 )评 估程序 受到 限制 的情况
本 次评估 过程 中 ,评 估人 员未发现评估程序受 到 限制 的情况 。
(二 )担 保 、租赁及 其或有 资产 负债等事项与评估对 象 的关系
1、 本次评估 结果包含与委 估房地产 功 能不可分割 的土 地在 内的价值 ,包 含装
饰等 附属 设施 费用 。
2、 本 次评估 中 ,未 考虑房地产成 交后应缴 纳 的 土 地增值税 、 印花税 、契税等
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交 易税 费 以及 办证 费用对 评 估价 值 的影 响 ,评 估 报 告使 用 人应 关注 上述 税 费可 能 心
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对 评估价值 的影 响情况 。
3、 截 止 评估基准 日,委 估房屋 始 登记 证 ,尚 未办理房 屋 ~
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所 有权 证 ,如 取得房屋所有权 证面 始 登记证面积 有差异 时 ,
按权证 面积 进 行相应 调整 。
本 次评估 过 程 中 ,评 估 人 员未 外抵 押 担保 情况 ,评 估 结
论也未考虑 以往或者将来可能存在 的抵 以及特殊交 易方可能追加付 出
的价格等对其 评估价值 的影 响 ,也 未考虑可能存在 的与评估范围内资产有关 的或
有负债可能对 资产价格 的影响 。
九 、资产评估报告 日:本 项 目资产评估报告 日为 二○二三 年三 月十六 日。
以上 内容摘 自评估报告正文 ,欲 了解本评估项 目的详细情况和正确理 解评估
结论 ,应 当认真 阅读评估报告正文 。并提请评估报告使用人 关注评估报告 中载 明
的假设 、 限定条仵 、特别事项说 明及其对评估结论 的影 响 。
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无锡红福置业有限公司拟 出售投资性房地产项 目资产评估报告
无锡 红福置 业 有 限公司
拟出售投资性房地产项 目
资产评估报告 正文
北方亚事评报 字 rz∞ 31第O32-00T号
无锡红福置业有 限公司 :
北京北方亚事 资产评估事务所 (特 殊普通合伙 )接 受 红福置业 的委托 ,按 照
法律 、行政法规和 资产评估准则的规定 ,坚 持独 立 、客观和公正 的原则 ,采 用市
场法 ,按 照必要 的评估程序 ,对 红福置业 拟 出售 资产经济行为涉及 的投资性房地 ∴
产于 ⒛⒛ 年 2月 28日 的市场价值进行 了评估 。
现将 资产评估情况报告如下 :
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一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
本次评估 的委托人及产 权持有人均为无锡红福置业 有 限公司 。现对委托人及
产权持有人情况简介如下 :
名 称 :无 锡红福置业 有限公司
类 型 :有 限责任公司
住 所 :无 锡市锡 山区安镇街道东兴路 198号
法定 代表人 :丁 宇星
注册 资本 :10OO0万 元整
成 立 日期 :⒛ 11年 01月 Os日
营业期 限 :⒛ 11年 01月 Os日 至米衤衤
经 营范围 :房 地产开发经 营 ;自 由房屋 的租赁 。(依 法须经批准 的项 目,经 相
关部 门批准后 方可开展经营活动 ,具 体经营项 目以审批结果 为准 )
3、 资产评估委托合 同约定的其他 资产评估报告使用人
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其他评估报 告使用人包括 :经 济行为相关方 、产权持有人 的上 级主管部 门以
及法律法规规定 的其他评估报告使用人 。
二 、评估 目的
本次评估 目的是对 红福置业 申报 的投资性房地产进行评估 ,确 定其在评估基
准 日的市场价值 ,为 红福置业拟 出售 资产 的经济行为提供价值参考 。
三、评估对象和评估范围
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(一 )评 估对 象和评估 范 围
本次项 目的评估对 象为 红 福置业 申报 的投 资性房地产 ;
评估 范 围为 红豆 财 富广场 A座 写字楼 ,共 4项 ,建 筑面积合计为 2,OG9.16m2,
命
账面价值合计 为 2,⒛8.⒛ 万元 (包 含 土 地 价值 )。 ι
委托 评估对 象和 评估 范 围与经济 行为涉及 的评估对 象与评估 范 围 一 致 。
(二 )主 要 实物 资产概况
纳入 评估 范 围 的实物 资产 为 红 福 置业 申报 的投 资性房地 产 ,共 4项 ,主 要为
红豆 财 富广场 A座 写字楼 ,所 处楼 层 为 18层 ,建 筑 面积 合 计 为 2,Os9.16m2。 红
豆财 富广场 A座 建 成 于 ⒛ 18年 1月 ,框 架结构 ,建 筑 总层 数为 硐 层 ,其 中地 下 2
层 ,地 上 3B层 。⒈ 38层 为 办 公 ,其 中 12、 38层 为 设备层 和避难 层 。钢 筋混凝 土
柱 、 梁 、 板 ,刚 性 防水 ,砖 墙 维 护 ,外 墙 为玻璃 幕 墙 ,内 墙 为干挂 墙砖 或进 口墙
纸 ,大 厅和 公共 区域地 面为 BO⒅ BO0地 砖 、局 部铺 设地毯 。
18层 写字楼 :石 膏板 吊顶 ,公 共 区域采用 地砖 或地板 ,墙 面石材 干 挂 或护 墙
板 ,卫 生 间地 面铺 设大 理 石 ,墙 砖 。 中央 空调 、 电梯 、 水 、卫 、讯 、 弱 电齐 全 。
申报 的实物 资产 主 要 分布在 南 国红豆 位 于无锡 市锡 山区东翔 路 578号 区域 内 。
委估 房 屋 建 筑物 均 己办 理 了无 锡 市房屋初 始 登记 证 ,房 屋所 有 权 人 均 为 红 福
置 业 。 附属 土 地 己办 理 《国有 土 地 使 用证 》 ,土 地 使用 权 人均 为 红 福 置 业 。截 止
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无锡红福置业有限公司拟 出售投资性房地产项 目资产评估报告
评估基准 日,委 估房地 产处 于 出租状态 ,维 护 保养状态较好 ,不 存在抵押 、质 押 、
担保等事项 。
投 资性房地产 具体情况 详见下表 :
序
号 建筑面积
权证编 号 建筑物 名称 结构 建成年月 (m2)
l 锡 房初 登字第 32020500200g24” ⒛ 05101075号 红豆财 富广场 Λ1BO1 框架 2018 01 497,03
2 锡 房初 登字第 32⑿ OsO0⒛ Og⒛ 72⒛ 05101083号 红豆财 富广场 A1SO2 框架 2018.01 515,97
锡房初登字第 32⑿ 0500200924”⒛05101091号 红豆财 富广场 A1sO3 框架 2018.01 510.14
4 锡房初 登字第 ” m∞ oo2o∞ ⒛ 72⒛ Os1011∝ 号 红豆财 富广场 A1805 框架 2018 01 546。 02
合 计 2,069.16
四、价值类型
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根据评估 目的实现 的要求 ,结 合评估对 象 自身的功能 、使用方式和利用状态
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等条件 的制约 ,本 次评估价值类型选用 市场价值 。
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市场价值是指 自愿 买方和 自愿卖方在各 自理性行事且未受任何强迫压制 的情
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况下 ,评 估对 象在评估基准 日进行正 常公平交易的价值估计数额 。
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五、评估基准 日
(一 )本 项 目评估 基准 日为 ⒛ 23年 2月 ⒛ 日。
(二 )按 照评估 基准 日尽 可 能与 资产评估 应对 的经济 行为实现 日接近 的原 则 ,
由委托人确 定评估 基准 日。
(三 )本 次 资产 评 估 的 工 作 中 ,评 估 范 围的界定 、评 估 参 数 的选 取 、评 估 价
值 的确 定等 ,均 以评估 基准 日企业 的财 务报 表 、外部经济环境 以及 市场情况确 定 。
本报 告书 中 一 切取价标 准均 为评估基 准 日有效 的价格标准 。
六 、评估依据
本 次 评 估 工 作 中所 遵 循 的具体 经 济 行 为 依 据 、法 律 依据 、准 则依据 、权 属 依
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据 、取价依据和其他 依据主要包括 以下 内容 :
(一 )经 济行为依据
委托人提供 的关于无锡红福置业有 限公司拟 出售投资性房地产 的经济行为说
明。
(二 )法 律依据
1、 《中华人 民共和 国资产评估法 》 (⒛ 16年 7月 2日 中华人 民共和 国第十 二
届全 国人大常委员会第 二 十 一 次会议通过 );
2、 《中华人 民共和 国公司法》 (⒛ 18年 10月 ⒛ 日第十 三 届全 国人 民代表大
会常务委员会第六次会议修订 );
3、 《中华人 民共和 国城市房地产管理法 》 (⒛ 19年 8月 ⒛ 日第十 三 届全 国 冂
人 民代表大会常务委员会第十 二 次会议修订 ): △
》 ⒛ 19年 8月 26日 第十 三 届全 国人 民代
表大会常 ; 丿
5、 其他相关法律 、法 规 、通知文件等 。
(三 )准 则依据 Ⅱ
1、 《资产评估基本准 则 》财 资 (⒛ 17)们 号 ;
2、 《资产评估职业道德准则》中评协 (⒛ 17)30号 ;
3、 《资产评估执业准 则一 资产评估报告》中评协 (⒛ 18)3s号 ;
在、 《资产评估执业准则— 资产评估程序》中评协 (⒛ 18)3G号 ;
5、 《资产评估执业准则一 资产评估档案》中评协 (⒛ 18)37号 ;
6、 《资产评估执业准则— 资产评估委托合 同》中评协 (⒛ 17)33号 ;
7、 《资产评估机构业务质量控 制指南》中评协 (⒛ 17)镅 号 ;
8、 《资产评估价值类型指导意见》 中评协 (⒛ 17)狎 号 ;
9、 《资产评估对 象法律权属指导意见》中评协 (⒛ 17)倜 号 。
10、 《投资性房地产评 估指导意见》中评协 (⒛ 17)s3号 ;
11、 《资产评估执业准则一 不动产》中评协 (⒛ 17)3B号 ;
12、 《资产评估执业准 则— 资产评估方法》中评协 (⒛ 19)Ss号 ;
13、 《资产评估专家指 引第 8号 — 资产评估 中的核查验证》 中评协 (⒛ 19)
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无锡红福置业有限公司拟 出售投资性房地产项 目资产评估报告
39号 ;
14、 《资产评估 准 则术语 ⒛⒛ 》 中评 协 (⒛ ⒛ )31号 ;
15、 《中国资产 评估 协会 资产 评估 业 务报 备 管理办法 》 (中 评协 (⒛ 21)30
号 2⒆ 2年 1月 1日 开始 实施 )。
(四 )产 权证 明依据
l、 产权 持有 人提供 的国有 土 地 使用 证 、房屋初 始登记证 ;
2、 其他 有关产权 证 明文件 。
(五 )取 价依据
1、 建设部颁 发 的 《房屋完损等 级评定标准 》 ;
2、 产权 持有人提 供 的有关 建安 、装修成本和 土 地 出让金 等方面 的资料 ; "
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3、 睨 同城 信 息平 台公布 的房屋 交 易价格信 息 ;
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4、 评估 师收集 的有关委 估房地产 区域 因素 、个别 因素条件 等方面 的资料 ;
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5、 评估 师现场 勘 察 、调查所获得 的其他 资料 。
(六 )参 考 资料及 其他
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产权 持有人提 供 的资产评估 申报表 。
七、评估方法
(一 )评 估方法 的选择
根据 《投 资性房地产评估指导意见 》 ,投 资性房地产评估常用 的方法有市场
法和收益法 。
市场法是指将被评估 资产与参考 资产 、在 市场 上 已有交 易案例 的资产进行 比
较 以确定被 评估 资产价值 的评估思路 ;收 益法也 叫收益现值法 ,是 指通过将被评
估资产预期收益 资本化或折现 以确定被评估 资产价值 的评估思路 。
市场法分析 :委 估房地产在 同区域 内有 同类型房地产 的市场交 易案例 ,因 此
采用近期 同类 型房地 产 的成交价格 ,能 够较好体现 当前房地产 的公允价值 ,因 此
可 以采用市场法进 行评估 。
收益法分析 :委 估房地产 目前 出租给 内部关联公司 ,租 金较低无法 真实反 映
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无锡红福置业有限公司拟 出售投资性房地产项 目资产评估报告
市场租金 ,且 相临或周 围相 同物业无市场客观租金 ,其 未来收益和成本 费用不能
够可靠计量 ,因 此不具备采用收 益法 评估 的基本条件 。
基于上述 分析判断 ,并 考虑到房地产评估有市场可 比条件 的前提下优选市场
法的特 点 ,在 对委估房地产 实施 了必要 的评估程序基础上 ,根 据评估 目的 、委估
资产 的特 点 、用途性质及市场 因素 ,对 委估房地产采用市场法进行评定估算 。
(二 )评 估方法说 明
市场法指在 一 定市场条件下 ,根 据 同一 区域情况 ,选 择条件类似或使用价值
相 同的若千交 易实例 ,就 交易情况 、交 易 日期 、区域 因素 、个别 因素等条件与委
估房地产进行对照 、比较 ,并 对交 易实例价格进行修正 ,以 此来确定委 估房地产
价值 的方法 ,市 场法 的具体计算公式为 : ≡
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委估房地产价值 =交 易案例价格 ×交 易情况修 正系数 ×交易 日期修正系数 × 均
区域 因素修正系数 ×个别 因素修正系数 ■
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八 、评估程序实施过程和情况 、1
北 京北 方 亚 事 资产评 估事 务 所 (特 殊 普通 合 伙 )接 受 红 福 置 业 的委 托 ,对 其
拟 出售 资产 经济 行 为涉及 的投 资性房地 产 资产 进 行 了评 估 。评估 人 员对 纳入评估
范 围 内的资产 进 行 了必要 的核 实及 查对 ,查 阅 了有 关账 目、产 权 证 明及 其他 文 件
资料 ,完 成 了必要 的评 估 程序 。在 此 基础 上 根据 本 次评 估 目的和 委 估 资产 的具体
情 况 ,对 房 地 产 采 用 市场 法 进 行 评 估 ,整 个评估 过程包 括接 受委 托 、评 估 准 备 、
现场清 查 核实 、评 定估 算 、评估汇 总及 提交报 告等 ,具 体评估 过程 如下 :
(一 )明 确 评估 业 务基 本事 项
由我 所 业 务 负 责人 与委 托 人代 表 商谈 明确 委 托 人 、产 权 持有 人和其 他 评估 报
告使用 人 ;评 估 目的 ;评 估对 象和 评估 范 围 ;价 值类 型 ;评 估 基 准 日;评 估 报 告
使用 限制 ;评 估报 告提 交 时 间及 方 式 ;委 托 人 与 资产 评 估 师 工 作 配合 和 协助等 其
他 需要 明确 的重要 事 项 。
(二 )签 订评估 合 同
根据 评 估 业 务 具体 情况 ,我 所 对 自身 专业胜任 能力 、独 立 性 和 业 务 风 险进 行
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无锡 红福置业 有 限公 司拟 出售投 资性房地产项 目资产 评估报 告
综合 分析和评价 ,并 由评估机 构决定承接 该评估业务 。
(三 )编 制评估 计划
我所 承接 该评 估 业 务后 ,立 即组织 资产 评估 师编 制 了评估 计 划 。评估 计 划包
括评估 的具体 步骤 、 时 间进度 、 人 员安排 和技术方案等 内容 。
(四 )现 场 调查
根据评估业 务具体情况 ,我 们对 评估对 象进行 了适 当的现场 调查 。包括 :
要求委托 人和产权持有人提供涉及 评估对 象和评估 范 围的详细 资料 ;
要求委 托 人 或 者产权 持有 人对 其 提供 的评估 明细表 及 相 关 证 明材 料 以签 字 、
盖 章或 者其他 方式进 行确 认 ;
资产 评估 师通 过 询 问 、 核对 、监 盘 、 勘查 、检 查等 方 式进 行调 查 ,获 取 评 估
业 务 需要 的基础 资料 ,了 解 评估对 象现状 ,关 注 评估对 象法律权属 ; {∷
(五 )收 集评估 资料
我们 根据 评 估 业 务 具体 情况 收集 评 估 资料 ,并 根据 评估 业 务 需要和 评估 业 务
实施 过程 中的情况变化及 时补充 收集 评估 资料 。这些 资料包括 :
直 接 从 市场 等 渠道独 立 获取 的资料 ,从 委 托 人 、产权 持 有人 等相 关 当事 方 获 勰
取 的资料 ,以 及 从政 府 部 门 、 各类专业机 构和其他相 关部 门获取 的资料 ;
查询 记 录 、 询价 结果 、检 查记 录 、 行 业 资讯 、 分析 资料 、鉴 定报 告 、 专业 报
告及政 府 文件等形 式 ;
资产 评估 师 根据 评 估 业 务 具体 情 况对 收集 的评估 资料进 行 必 要 分析 、 归纳 和
整理形成 的资料 。
(六 )评 定估 算
评估 的主 要 工 作 :按 资产 类 别 进行 价 格 查询 和 市场 询 价 的基础 上 ,选 择 合 适
的测 算 方法 ,估 算 各类 资产评估值 ,并 进 行汇 总分 析 ,初 步确 定评估 结 果 。
(七 )编 制和提 交评估 报 告
在 上 述 工 作 的基 础 上 ,起 草 资产 评估 报 告书初 稿 。我所 内部对 评估 报 告初 稿
和 工 作 底 稿 进 行 三 级 审核 后 ,与 委托 人 、产 权 持有人 就评 估 报 告有 关 内容进 行 必
要沟 通 。在 全 面考虑 有 关 意 见后 ,对 评 估 结 论进 行 必 要 的调整 、修 改和 完 善 ,然
后 重 新 按 我 所 内部 资产 评估 报 告 三 审制度 和 程序 对 报 告进 行 审核 后 ,向 委托 人提
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无锡 红福置业 有 限公 司拟 出售投 资性房地产项 目资产评估报 告
交 正 式评估报 告 。
九 、评估假设
由于委估房地产所处 宏观经济 、区域经济和经营环境 的变化 ,必 须建 立 一 些
假设 以充分支持所得 出的评估结论 。在本次评估 中采用 的评估假设如下 :
(一 )一 般假设
l、 持续经营假设
持续经营假 设是假定产权持有人的经营业务合法 ,并 不会 出现不可预见的因
素导致其无法持续经营 ,被 评估资产现有用途不变并原地持续使用 。 丶
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2、 交易假设 .
交 易假设是假定所有待评估资产 已经处 在交 易的过程 中 ,评 估师根据待评估
资产 的交 易条件等模拟 市场进行估价 。交 易假设是资产评估得 以进行 的一个最基
本 的前提假设 。 “、
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3、 公开市场假设
公开 市场假设是假定在 市场上交 易的资产 ,或 拟在 市场 上 交 易的资产 ,资 产
交 易双方彼此地位平 等 ,彼 此都有 获取足够市场信息的机会和 时间 ,以 便于对 资
产 的功能 、用途及其交 易价格等做 出理智的判 断 。公开 市场假设 以资产在 市场 上
可 以公开买卖 为基础 。
(二 )基 本假设
1、 假设 国家宏观经济形 势及现行 的有关法律 、法规 、政策 ,无 重大变化 ;本
次交易双方所处地 区的政治、经 济和社会环境无重大变化 。
2、 假设本次评估测 算 的各项参数取值是按照现时价格体系确定的 ,未 考虑基
准 日后通 货膨胀 因素 的影 响 。
3、 假设 国家有关信贷利率 、汇率 、赋税基准及税 率 、政策性征收费用等不发
生重 大变化 。
4、 资产持续使用假设 ,即 假设被评估 资产按照其 目前的用途和 使用 的方式、
规模 、频度 、环境等条件合法 、有效地持续使用 下去 ,并 在可预见 的使用期 内 ,
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不发生重大变化 。
5、 假设委托人及产权持有人所提供 的有关产权资料 、政策文件等相关材料真
实 、有效 。
6、 假设评估对象所涉及资产 的购置 、取得 、建造过程均符合 国家有关法律法
规规定 。
当上述条件发生变化时 ,评 估结果 一般会失效 。
十 、评估结论
在 评 估 基 准 日公 开 市 场 假 设 前 提 下 ,委 估 投 资 性 房 地 产 的账 面 价 值 为 ‰
2,2OS。 ⒛ 万元 ,含 增值税 的评估价值为 3,166.23万 元 ,评 估增值 958。 O3万 元 ,增 ∷
值率鲳 .3g%。 详细 内容详见下表 :
资产评估结果汇总表 单位 :万 元 ∷
项 日 账面价值 评估价值 增减值 增值 率 低) r‘
'
投 资性房地产 合计 2,208 20 3,166 23 958.03 43.39
评估 结论详见评估 明细表 。
十一、特别事项说明
本评估报告使用人应对 特别事项对评估结论产生 的影响予 以关注 。
(一 )评 估程序受到限制的情况
本次评估过程 中 ,评 估人员未发现评估程序受 到限制的情况 。
(二 )担 保 、租赁及其或有资产负债等事项与评估对象的关系
1、 本次评估结果包含与委 估房地产功能不可分割 的土地 在 内的价值 ,包 含装
饰等附属设施费用 。
2、 本次评估 中 ,未 考虑房地产成交后应缴纳 的土 地增值 税 、印花税 、契税等
交 易税 费 以及 办 证 费用对评估 价值 的影响 ,评 估报告使用人应关注上述 税 费可 能
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m。
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无锡红福置业有限公司拟 出售投资性房地产项 目资产评估报告
对评估价值 的影响情况 。
3、 截 止 评估基准 日,委 估房屋建筑物 已办理房屋初始登记证 ,尚 未办理房屋
所有权证 ,本 次未考虑未来办证面积与本次评估采用 的初始登记证面积差异对估
值 的影响 。
本次评估过程 中 ,评 估人员未发现企 业 存在其他对外抵押担保情况 ,评 估结
论也未考虑 以往或者将来可能存在 的抵押担保事宜 以及特殊交 易方可能追加付 出
的价格等对其评 估价值 的影响 ,也 未考虑可能存在 的与评估范 围内资产有关 的或
有负债可能对 资产价格 的影响 。
(三 )评 估基准 日至资产评 估报 告 日之 间可能对评估结论产生影响的事项
1、 评估基准 日期后事项系评估基准 日至评估报 告 日之间发生 的重大事项 ;
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2、 在评估基准 日后 ,当 被评估资产 因不可抗力而发生拆除、毁损 、灭失 ,往 肾
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来账款产生坏账等影响资产 价值 的期后事项时 ,不 能直接使用评估结论 ;
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发生评估基准 日期后重大事项时 ,不 能直接使用本评估结论 。在本次评估
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结果有效期 内若资产数量发生变化 ,应 根据原评估方法对评估价值进行相应调整 。 J
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(四 )需 要说 明的其他 问题
1、 本评估报告是在独立 、客观 、公正的原则下做 出的 ,遵 循 了有关 的法律 、
法规和 资产评估准则的规 定 。我所及所有参加评估 的人员与委托人及有关 当事人
之 间无任 何特殊利害关系 ,评 估人员在整个评估过程 中 ,始 终恪 守职 业道 德和规
范。
2、 本评估报告 中涉及 的产权资料 、政策文件及相关材料 由产权持有人负责提
供 ,对 其真实性 、合法性 由产权持 有人承担相关 的法律责任 ,资 产评估师执行资
产评估业务 的 目的是对评 估对 象的价值进行估算并发表专业意 见 ,对 评估对 象的
法律权属确 认或发表 意见 超 出了资产 评估 的执业 范 围,因 此 评估机构不对评估对
象的法律权属提 供保证 。
3、 对产权持有人存在 的可能影响资产评 估价值 的瑕疵事项 ,在 企业 委托时未
作特殊说 明而评估人员 已履 行评估程序仍无法获知 的情况下 ,评 估机构及评估 人
员不承担相关 责任 。
4、 评估报告附件与报告 正 文配套使用 方为有效 。
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十二 、评估报告使用限制说明
(一 )本 评估报 告 只能用 于评估报 告载 明的评估 目的和 用途 ,由 评估报 告载 明
的评估报 告使 用人 使用 ;资 产 评估机 构 不对 报 告使用 人运 用本 报 告于本 次评估 目
的 以外 的经济行为所产 生 的后 果 负责 ;
(二 )委 托 人或者其他 资产评估报 告使用人应按 照法律 、行政 法规规定和 资产
评 估报 告载 明的使用 范 围使用 资产 评估 报 告 的 。委托 人 或 者其他 资产 评估报 告使
用人 违反 前述 规 定使用 资产 评估报 告 的 ,资 产 评估机 构及 其 资产 评估 师 不承担 责
任 ;
(三 )除 委 托 人 、 资产 评 估 委 托 合 同 中约 定 的其他 资产 评 估 报 告使 用 人和 法 邶
律 、 行政 法规 规 定 的资产 评估 报 告使 用 人 之 外 ,其 他任 何机 构和 个 人不 能成 为 资
产 评估报 告 的使用人 ; ∵
本评 估 报 告 的全 部 或 者 部分 内容被 摘 抄 、 引用或者 被披 露 于 公开媒体 ,需 评 秽
估机 构 审 阅相 关 内容 ,法 律 、法 规规 定 以及相 关 当事方 另有 约定 的除外 :
(四 )资 产 评估报 告使用 人应 当正确 理解评 估结论 ,评 估 结论不等 同于评估对
象可实现价格 ,评 估结 论不应 当被认 为是对评估对 象可 实现价格 的保证 ;
(五 )本 评估 结论使用 有效期 为 自评估基准 日起 一 年 ,即 有 效期 自 ⒛ 23年 2
月 ⒛ 日起 至 ⒛ 24年 2月 27日 止 ,超 过 一 年 需重新进行评估 。
十三、资产评估报告 日
资产 评估 报 告 日为 资产 评估 师 专 业 意 见形 成 日,本 项 目资产评 估报 告 日为 二
○ 二 三 年 三 月十六 日。
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十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章
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资产评估师 :
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签名并盖 章 高军华
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中国.北 京市 二 ○ 二三 年 三 月十六 日
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