红豆股份：无锡红福置业有限公司拟出售投资性房地产项目资产评估说明2023-03-18
无锡红福置业有限公司
拟出售投资性房地产项目
资产评估说明
北方亚事评报字[2023]第032-007号
二〇二三年三月十六日
无锡红福置业有限公司拟出售投资性房地产项目资产评估说明
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................. 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ......................... 2
第三部分 评估对象及评估范围说明 ..................................... 3
一、评估对象和评估范围 ........................................... 3
二、资产核实情况总体说明 ......................................... 3
三、评估技术说明 ................................................. 5
四、评估结论及分析 .............................................. 17
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地 址：北京市大兴区鸿坤金融谷 14 号楼东塔 3-4 层
电话：010-83557569 传真：010-83557801 E-mail：bfys@ien.com.cn 邮编：100162
无锡红福置业有限公司拟出售投资性房地产项目资产评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅用于此次评估目的或供资产评估主管机关、企业主管部门审查
资产评估报告和检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或
部分内容不得提供给任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
二〇二三年三月十六日
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托人及产权持有人共同编写，委托人及产权持有人签字并签
署日期，内容见本评估说明附件一：《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分 评估对象及评估范围说明
一、评估对象和评估范围
（一）评估对象及评估范围
本次项目的评估对象为红福置业申报的投资性房地产；
评估范围为红豆财富广场 A 座写字楼，共 4 项，建筑面积合计为 2,069.16 ㎡，
账面价值合计为 2,208.20 万元（包含土地价值）。
纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。
（二）实物资产分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产为红福置业申报的投资性房地产，共 4 项，主要为
红豆财富广场 A 座写字楼，所处楼层为 18 层，建造于 2018 年，建筑结构为框架
结构，建筑面积合计为 2,069.16 ㎡。申报的实物资产主要分布在南国红豆位于无
锡市锡山区东翔路 578 号区域内，日常维护状况良好。
委估房屋建筑物均已办理了无锡市房屋初始登记证，房屋所有权人均为红福
置业。附属土地已办理《国有土地使用证》，土地使用权人均为红福置业。截止
评估基准日，委估房地产已全部出租，不存在抵押、质押、担保等事项。
投资性房地产具体情况详见下表：
序 建筑面积
权证编号 建筑物名称 结构 建成年月
号 （㎡）
1 锡房初登字第 32020500200924722005101075 号 红豆财富广场 A1801 框架 2018.01 497.03
2 锡房初登字第 32020500200924722005101083 号 红豆财富广场 A1802 框架 2018.01 515.97
3 锡房初登字第 32020500200924722005101091 号 红豆财富广场 A1803 框架 2018.01 510.14
4 锡房初登字第 32020500200924722005101104 号 红豆财富广场 A1805 框架 2018.01 546.02
合 计 2,069.16
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
1、资产核实组织工作
在进入现场核实前，成立了以现场项目负责人为主的资产核实小组，制定了
现场核实实施计划，评估人员就企业的资产情况进行清查核实。
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自 2023 年 3 月 3 日至 3 月 5 日，评估组对申报委估的资产进行了核实、现场
勘察和与企业沟通。
2、资产核实主要步骤
（1）指导产权持有人相关人员清查资产、申报数据并收集准备资料
先期评估人员指导产权持有人按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”
填写要求、资料清单，细致准确地登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件
和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。
（2）初步审查产权持有人提供的资产评估申报明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解各自评估具体范围及对象。然后仔细核对
资产评估申报明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据
经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
（3）现场实地核查和数据核实
依据资产评估明细表，针对资产性质及特点，采取适当的核查方法对申报资
产进行现场核查。
（4）修改和完善申报数据并与相关部门人员进行访谈交流
根据现场实地核查情况，进一步完善资产评估申报明细表，并向产权持有人
了解资产使用管理情况等。
（5）核实产权证明文件
对评估范围内的投资性房地产的产权情况进行调查核实，做到评估范围内资
产的产权清晰。评估人员通过核实资产的购置合同或协议、相应的购置发票和产
权证明文件等来核实其产权情况。
3、资产核实的主要方法
评估人员根据资产评估申报明细表，对所列各项实物资产进行现场核实、鉴
定及记录。
对委估房屋建筑物逐一进行现场勘察，根据产权持有人提供的委估资产评估
明细表所列项目，对其进行现场勘察，与企业有关人员座谈，了解资产概况，通
过对面积、结构类型、装饰及给排水、配电照明、通风等设备情况的现场查勘核
实，并结合现场了解的资产个别因素、区域因素及结构特征的各部位完损状况，
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作好详细记录。
根据资产状况，收集和了解周边类似资产的交易情况、交易价格等内容，并
收集周边房地产开发状况，当前类似房地产销售价格、开发成本等资料，对收集
的资料进行必要的比较整理。
对资产附属土地使用权，重点查阅土地使用权证书等产权证明资料，以明确
土地的用途、等级、使用年限、土地性质、土地面积、四至等事项。对委估房地
产周边区域发展情况、繁华程度、聚集度情况已经开发配套及交通便捷情况进行
核实和了解。对土地支付的土地出让金情况进行核实和了解，并复印相关土地使
用权合同及付款凭证资料等。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
截止评估基准日，委估房屋建筑物已办理房屋初始登记证，尚未办理房屋所
有权证，如取得房屋所有权证面积与本次评估采用的初始登记证面积有差异时，
按权证面积进行相应调整。
除此之外，未发现存在影响评估工作的重大事项。
（三）核实结论
评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与产权持有人共同进行的。通过
资产清查，经修改完善后，资产清查数量与产权持有人提供的申报表相符。
清查核实结论是：
1、经核实，评估范围内的资产情况与产权持有人申报的评估明细表及有关资
料基本一致。
2、纳入本次评估范围的各项资产的产权清晰，不存在产权纠纷。
三、评估技术说明
纳入本次评估范围的投资性房地产为红福置业申报的写字楼，评估方法说明
如下：
1、资产状况
红福置业申报的投资性房地产共 4 项，主要为红豆财富广场 A 座写字楼，所
处楼层为 18 层，建筑面积合计为 2,069.16 ㎡。现场核查得知，委估房地产建造
于 2018 年，建筑结构均为框架结构。
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评估人员现场了解了委估房地产的形成过程、管理机构和管理制度，对于产
权持有人无法提供基础资料的资产，评估人员在现场核实勘查过程中通过仔细了
解资产现状以弥补其资料的不足。评估人员对资产的法律权属、现实状况等情况
进行了调查了解。
在确定资产产权关系基础上，评估人员对委估范围内的资产进行了逐项的勘
察和核实，并作了现场记录和拍照取证。勘察核实中，除核对被评估项目数量及
内容是否与申报情况一致外，主要是查看建筑基础、结构的稳定性、牢固性，装
修的完好程度以及配套的完善、使用功能等情况，并对委估房地产存在的各种贬
值因素进行了判断，以此确定成新率。由于受到评估人员的职责范围、专业能力
等的限制，对评估对象的实地查勘也仅限于其表面特征，没有对其结构、装饰、
设备等的内在质量进行检测，本次评估以委估房地产达到国家有关部门规定的质
量验收标准为重要前提。
通过现场勘察了解，委估房地产的详细情况如下：
（1）坐落位置
委估房地产位于无锡市锡山区东翔路 578 号红豆财富广场 A 座内。
（2）资产状况
委估房屋建筑物均已办理了无锡市房屋初始登记证，房屋所有权人均为红福
置业。附属土地已办理《国有土地使用证》，土地使用权人均为红福置业。截止
评估基准日，委估房地产处于出租状态，维护保养状态较好，不存在抵押、质押、
担保等事项。
投资性房地产具体情况详见下表：
序 建筑面积
权证编号 建筑物名称 结构 建成年月
号 （㎡）
1 锡房初登字第 32020500200924722005101075 号 红豆财富广场 A1801 框架 2018.01 497.03
2 锡房初登字第 32020500200924722005101083 号 红豆财富广场 A1802 框架 2018.01 515.97
3 锡房初登字第 32020500200924722005101091 号 红豆财富广场 A1803 框架 2018.01 510.14
4 锡房初登字第 32020500200924722005101104 号 红豆财富广场 A1805 框架 2018.01 546.02
合 计 2,069.16
（3）主要建筑物特征
红豆财富广场 A 座建成于 2018 年 1 月，框架结构，建筑总层数为 40 层，其
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中地下 2 层，地上 38 层。1-38 层为办公，其中 12、38 层为设备层和避难层。钢
筋混凝土柱、梁、板，刚性防水，砖墙维护，外墙为玻璃幕墙，内墙为干挂墙砖
或进口墙纸，大厅和公共区域地面为 800*800 地砖、局部铺设地毯。
18 层写字楼：石膏板吊顶，公共区域采用地砖或地板，墙面石材干挂或护墙
板，卫生间地面铺设大理石，墙砖。中央空调、电梯、水、卫、讯、弱电齐全。
2、需说明的事项
（1）本次评估是在产权持有人申报资产明细表的基础上进行的，评估中所采
用的原始数据、工程状况等资料均由产权持有人提供。
（2）评估范围内的房地产均以房屋初始登记证和国有土地使用证证载的面
积、用途为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。
（3）本次评估结果包含与委估房地产功能不可分割的土地在内的价值，包含
装饰等附属设施费用。
（4）本次评估中，未考虑房地产成交后应缴纳的土地增值税、印花税、契税
等交易税费以及办证费用对评估价值的影响，评估报告使用人应关注上述税费可
能对评估价值的影响情况。
（5）截止评估基准日，委估房屋建筑物已办理房屋初始登记证，尚未办理房
屋所有权证，如取得房屋所有权证面积与本次评估采用的初始登记证面积有差异
时，按权证面积进行相应调整。
3、评估方法
根据《投资性房地产评估指导意见》，投资性房地产评估常用的方法有市场
法和收益法。
市场法是指将被评估资产与参考资产、在市场上已有交易案例的资产进行比
较以确定被评估资产价值的评估思路；收益法也叫收益现值法，是指通过将被评
估资产预期收益资本化或折现以确定被评估资产价值的评估思路。
市场法分析：委估房地产在同区域内有同类型房地产的市场交易案例，因此
采用近期同类型房地产的成交价格，能够较好体现当前房地产的公允价值，因此
可以采用市场法进行评估。
市场法的具体计算公式如下：委估房地产价值＝交易案例价格×交易情况修
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正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
收益法分析：委估房地产目前出租给内部关联公司，租金较低无法真实反映
市场租金，且相临或周围相同物业无市场客观租金，其未来收益和成本费用不能
够可靠计量，因此不具备采用收益法评估的基本条件。
基于上述分析判断，并考虑到房地产评估有市场可比条件的前提下优选市场
法的特点，在对委估房地产实施了必要的评估程序基础上，根据评估目的、委估
资产的特点、用途性质及市场因素，对委估房地产采用市场法进行评定估算。
4、取价依据
（1）建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
（2）产权持有人提供的有关建安、装修成本和土地出让金等方面的资料；
（3）58 同城信息平台公布的房屋交易价格信息；
（4）评估师收集的有关委估房地产区域因素、个别因素条件等方面的资料；
（5）评估师现场勘察、调查所获得的其他资料。
5、一般因素
无锡市根据当地情况经过深入研究制定合适的经济政策，农业工业服务业因
地制宜，相互促进，融合发展，经过努力，经济进步比较快。
2021 年，无锡市实现地区生产总值 14003.24 亿元，按可比价格计算，比上年
增长 8.8%。按常住人口计算人均生产总值达到 18.74 万元。分产业看，全市第一
产业实现增加值 130.33 亿元，比上年增长 1.3%；第二产业实现增加值 6710.50 亿
元，比上年增长 9.9%；第三产业实现增加值 7162.41 亿元，比上年增长 7.9%；三
次产业比例调整为 0.9 : 47.9 : 51.2。
2021 年，无锡市居民消费价格指数（CPI）上涨 1.7%，比上年回落 0.6 个百
分点。其中，服务项目价格上涨 1.5%，消费品价格上涨 1.8%。工业生产者价格持
续走高，全年工业生产者出厂价格指数上涨 9.6%，工业生产者购进价格指数上涨
14.7%。
2021 年，无锡市固定资产投资完成 3985.20 亿元，比上年增长 4.5%。其中：
第一产业投资完成 3.67 亿元，比上年下降 51.7%；第二产业投资完成 1563.03 亿
元，比上年下降 9.9%；第三产业投资完成 2418.50 亿元，比上年增长 16.7%。
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2021 年，无锡市一般公共预算收入达到 1200.50 亿元，比上年增长 11.6%。
财政支出力度进一步加大，一般公共预算支出 1357.91 亿元，比上年增长 11.8%。
2022 年，无锡市实现地区生产总值 14850.82 亿元，按可比价格计算，同比增
长 3.0%。分产业看，第一产业增加值为 133.65 亿元，同比增长 1.1%；第二产业
增加值为 7177.39 亿元，同比增长 3.6%；第三产业增加值为 7539.78 亿元，同比
增长 2.4%。
6、区域因素
（1）区域范围与区域概况
无锡，江苏省地级市，简称“锡”，古称新吴、梁溪、金匮，被誉为“太湖
明珠”。无锡位于江苏省南部，地处长江三角洲平原。北倚长江，南滨太湖，京
杭大运河从无锡穿过；境内以平原为主，星散分布着低山、残丘；属北亚热带湿
润季风气候区，四季分明，热量充足。无锡市辖 5 个区及 2 个县级市，全市总面
积 4627.47 平方千米。
无锡地处中国华东地区、江苏省南部、长江三角洲平原腹地，北倚长江、南
滨太湖，被誉为“太湖明珠”，京杭大运河穿境而过；境内以平原为主，星散分
布着低山、残丘；属亚热带湿润季风气候区，四季分明，热量充足。是国家历史
文化名城，自古就是鱼米之乡，素有布码头、钱码头、窑码头、丝都、米市之称。
无锡是中国民族工业和乡镇工业的摇篮、苏南模式的发祥地。无锡是联勤保障部
队无锡联勤保障中心驻地。有太湖鼋头渚、灵山大佛、拈花湾、无锡中视影视基
地等景点。
2021 年，无锡入选国家服务型制造示范城市。
（2）交通条件
无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组
成的立体交通网络。
截至 2021 年底，无锡市公路总里程 7805.95 公里，其中高速公路 325.70 公
里。年末全社会拥有车辆 245.81 万辆，比上年增长 4.5%。其中汽车 231.37 万辆，
比上年增长 5.2%。私人汽车拥有量年末达到 189.62 万辆，比上年增长 4.8%。城
市轨道交通运营线路总长 110.77 公里，全年运营总里程 847.37 万列公里，线网
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客流总量 14614.45 万人次。市区新辟公交线路 14 条，年末营运公交线路 306 条，
线路总长 5770.90 公里，全年公交运客总量 1.70 亿人次。年末市区营运巡游出租
汽车 4040 辆。
7、评估案例：红豆财富广场 A1801（投资性房地产评估明细表 1#）
（1）资产概况
委估房地产为红福置业拥有的位于无锡高铁站商务区东翔路 578 号红豆财富
广场 A 座，建成于 2018 年 1 月，框架结构，建筑总层数为 40 层，其中地下 2 层，
地上 38 层。1-38 层为办公，其中 12、38 层为设备层和避难层。钢筋混凝土柱、
梁、板，刚性防水，砖墙维护，外墙为玻璃幕墙，内墙为干挂墙砖或进口墙纸，
大厅和公共区域地面为 800*800 地砖、局部铺设地毯。
1801 室写字楼：石膏板吊顶，公共区域采用地砖或地板，墙面石材干挂或护
墙板，卫生间地面铺设大理石，墙砖。中央空调、电梯、水、卫、讯、弱电齐全。
（2）评估过程
1）选取可比案例
评估人员采用近期同类型写字楼的成交价格，根据写字楼交易中的替代原则，
依据所掌握的资料，选取近期成交的类似三个项目的市场交易价格作为可比案例，
对可比案例进行修正。
案例 A：深港亚太中心写字楼
深港亚太中心写字楼为 23 层框架结构，可比案例位于低区，建筑面积为 272.00
㎡，精装，东朝向，水、电、卫、讯、电梯等配套设施较齐全，有物业管理，商
业繁华程度一般。交易价格为 13,690.00 元/㎡，交易时间为 2023 年 2 月。
案例 B：深港亚太中心写字楼
深港亚太中心写字楼为 23 层框架结构，可比案例位于低区，建筑面积为 173.00
㎡，精装，东朝向，水、电、卫、讯、电梯等配套设施较齐全，有物业管理，商
业繁华程度一般。交易价格为 13,710.00 元/㎡，交易时间为 2023 年 2 月。
案例 C：金源国际大厦写字楼
金源国际大厦写字楼为 16 层框架结构，可比案例位于中区，建筑面积为 200.00
㎡，精装，东朝向，水、电、卫、讯、电梯等配套设施较齐全，有物业管理，商
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业繁华程度一般。交易价格为 12,250.00 元/㎡，交易时间为 2023 年 2 月。
案例情况详见交易案例资料对照表。
2）对选择的可比案例进行比较分析
交易实例资料情况详见下表：
交易实例资料对照表
可比案例 委估对象 案例 A 案例 B 案例 C
红豆财富广场
物业名称 深港亚太中心 深港亚太中心 金源国际大厦
A1801
无锡市锡山区安
物业位置 无锡市新吴区 无锡市新吴区 无锡市新吴区
镇
物业用途 写字楼 写字楼 写字楼 写字楼
售价(元/㎡) 待评估 13,690.00 13,710.00 12,250.00
无锡市锡山区安
所处地段 无锡市新吴区 无锡市新吴区 无锡市新吴区
镇
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易
交易日期 2023 年 2 月 2023 年 2 月 2023 年 2 月 2023 年 2 月
繁华程度 优 一般 一般 一般
1 路、3 路、116 6 路、705 路、788 6 路、705 路、788 51 路、752 路、758
交通条件
路、地铁 2 号线 路、808 路 路、808 路 路、767 路
区 上下水、电、讯等 上下水、电、讯等 上下水、电、讯等 上下水、电、讯等
基础设施
域 配套 配套 配套 配套
因 学校、医院等配套 学校、医院等配套 学校、医院等配套 学校、医院等配套
素 公共配套
设施较完备 设施较完备 设施较完备 设施较完备
绿化率高，空气质 绿化率优，空气质 绿化率优，空气质 绿化率优，空气质
环境条件
量优 量好 量好 量好
物业管理 有物业管理 有物业管理 有物业管理 有物业管理
其他 一般 一般 一般 一般
建筑面积
495.71 272.00 173.00 200.00
(㎡)
工程质量 优 优 优 优
新旧程度 建成于 2018 年 建成于 2010 年 建成于 2010 年 建成于 2015 年
个 装饰装潢 精装 精装 精装 精装
别 上下水、电、讯、 上下水、电、讯、 上下水、电、讯、 上下水、电、讯、
因 设施设备
素 卫等配套设施 卫等配套设施 卫等配套设施 卫等配套设施
平面布局 可自由分割 可自由分割 可自由分割 可自由分割
结构类型 钢混 钢混 钢混 钢混
楼层 中区/36 层 低区/23 层 低区/23 层 中区/16 层
朝向 南北朝向 东朝向 东朝向 东朝向
其他 一般 一般 一般 一般
比较因素分析表
比较因素 委估对象 案例 A 案例 B 案例 C
物业名称 红豆财富广场 A1801 深港亚太中心 深港亚太中心 金源国际大厦
交易价格(元/㎡) 待评估 13,690.00 13,710.00 12,250.00
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交易情况 正常交易 正常交易 正常交易
交易日期 2023 年 2 月 2023 年 2 月 2023 年 2 月 2023 年 2 月
繁华程度 优 一般 一般 一般
交通条件 便捷 便捷 便捷 便捷
区
域 基础设施 较优 较优 较优 较优
因 公共配套 完善 完善 完善 完善
素
环境条件 优 优 优 优
物业管理 优 优 优 优
其他 一般 一般 一般 一般
建筑面积(㎡) 495.71 272 173 200
工程质量 优 优 优 优
新旧程度 新 一般 一般 较新
个 装饰装潢 精装 精装 精装 精装
别
因 设施设备 优 优 优 优
素 平面布局 优 优 优 优
结构类型 优 优 优 优
楼层 一般 较差 较差 一般
朝向 优 一般 一般 一般
其他 一般 一般 一般 一般
3）交易情况、市场状况修正系数
交易情况、市场状况修正以委估对象为基础，相应指数为 100，将比较实例相
应因素条件与委估对象相比较，确定出相应的指数。因所选交易实例均为正常市
场情况下的交易，在这一段时间，该类写字楼市场发展比较平衡，波动甚微，故
交易情况、市场状况修正系数为 100。
4）交易日期修正系数
交易日期修正是对委估对象与比较案例的成交日期的时间修正。本次评估中，
委估对象的评估基准日为 2023 年 2 月 28 日，案例 A、案例 B、案例 C 的交易时间
均为 2023 年 2 月，距评估基准日较近，故不需进行修正。
5）区域因素及个别因素修正系数
评估人员通过调查分析无锡市购买写字楼最看重的区域因素和个别因素的各
个因子对价格的影响程度，通过分析市场资料，并结合估价经验，选取以下几种
因子作为比较基础，根据委估对象与比较实例区域因素和个别因素的具体差别进
行区域因素和个别因素修正，以委估对象各因素为基础，相应指数为 100，将比较
实例相应因素条件与委估对象相比较，确定出相应的指数。主要因素修正指数标
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准如下。
A、区域因素：
a 地段等级（繁华程度）
根据对市区土地级别范围的划分，确定委估对象与可比实例所处地段等级。
以委估对象地段等级指数为 100，将可比实例与委估对象相比，每上升或下降一个
级别，则指数增加或减小 2。
b 将出入交通便捷度分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个级别，
以委估对象出入交通便捷度指数为 100，将可比实例与委估对象相比，每上升或下
降一个级别，则指数增加或减小 1。
c 基础设施
指道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、通信、有线电视等设施
的保障程度。
将基础设施状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，其中保障率≥90%
为优，（80%，90%）为较优，（70%，80%）为一般，（60%，70%）为较劣，＜60%
为劣。以委估对象基础设施保障程度指数为 100，将可比实例与委估对象相比，每
上升或下降一个级别，则指数增加或减小 1。
d 公共配套设施
指教育设施、购物场所、医疗设施、金融网点、文体场所、邮局电讯设施等
的完善程度。
将公共服务设施状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。
以委估对象公共服务设施完备度指数为 100，将可比实例与委估对象相比，每上升
或下降一个级别，则指数增加或减小 2。
e 自然环境
将自然环境分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以委估对象自然环境
指数为 100，将可比实例与委估对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或
减小 1。
f 物业管理状况
将委估对象所在的物业的物业管理状况分为优、劣两个级别，其中有物业管
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理公司管理为优，无物业管理公司管理为劣，以委估对象物业管理状况指数为 100，
将可比实例与委估对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小 2。
B、个别因素：
a 建筑面积
将建筑面积分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以委估对象建筑面积
指数为 100，将可比实例与委估对象相比，每上升或下降一个级别（200 平方米），
则指数增加或减小 2。
b 工程质量
将工程质量分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以委估对象工程质量
指数为 100，将可比实例与委估对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或
减小 1。
c 新旧程度
将工程质量分为好、较新、一般、较旧、旧五个级别，以委估对象工程质量
新旧程度指数为 100，将可比实例与委估对象相比，每上升或下降一个级别，则指
数增加或减小 1。
d 装饰装修
将装饰装修分为毛坯、简装、中装、精装四个级别，以委估对象装饰装修指
数为 100，将可比实例与委估对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减
小 3。
e 基础设施设备设施状况
主要指物业的配套设施设备，如消防系统、周界防范系统、闭路电视监控系
统、可视门禁对讲系统、智能化车辆出入管理系统、背景音乐系统等。
f 将设施设备状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。以
委估对象设施设备状况指数为 100，将可比实例与委估对象相比，每上升或下降一
个级别，则指数增加或减小 1。
g 空间布局
根据可分割建筑面积大小将空间布局分为优、较优、一般、较劣、劣五个级
别，以委估对象空间布局指数为 100，将可比实例与委估对象相比，每上升或下降
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一个级别，则指数增加或减小 2。
h 楼层
委估对象为商品房，按照目前市场上的销售或成交情况，通常楼层越高，房
屋价格也越高。以委估对象所在楼层指数为 100，将可比实例与委估对象相比，每
上升或下降一个级别，则写字楼指数增加或减小 2，商铺指数增加或减小 4。
i 朝向
将朝向分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，其中南向北为优，东南、
西南向为较优，东向为一般，东北、西北向为较劣，北、西向为劣，以委估对象
朝向指数为 100，将可比实例与委估对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增
加或减小 2。
6）编制比较因素调整系数表
以委估对象的各因素条件为基础，相应指数为 100，将比较案例相应因素条件
与委估对象进行比较，确定相应的指数，编制比较因素调整系数表详见下表：
比较因素调整系数表
比较案例
比较因素 委估对象 案例 A 案例 B 案例 C
物业名称 红豆财富广场 A1801 深港亚太中心 深港亚太中心 金源国际大厦
交易价格(元/㎡) 待评估 13,690.00 13,710.00 12,250.00
交易情况修正 100 100 100 100
交易时间修正 100 100 100 100
繁华程度 100 96 96 96
交通条件 100 100 100 100
区
域 基础设施 100 100 100 100
因 公共配套 100 100 100 100
素
环境条件 100 100 100 100
物业管理 100 100 100 100
其他 100 100 100 100
建筑面积 100 98 96 96
工程质量 100 100 100 100
新旧程度 100 98 98 99
个
别 装饰装潢 100 100 100 100
因 设施设备 100 100 100 100
素
平面布局 100 100 100 100
结构类型 100 100 100 100
楼层 100 98 98 100
朝向 100 96 96 96
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其他 100 100 100 100
7）计算可比案例修正后的价格
根据确定的比较因素修正系数计算可比交易案例修正后价格。
比准价格＝比较案例的销售价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素
修正×个别因素修正
计算结果表
计量单位：元
比较因素 比较案例 案例 A 案例 B 案例 C
物业名称 深港亚太中心 深港亚太中心 金源国际大厦
交易价格(元/㎡) 13,690.00 13,710.00 12,250.00
交易情况修正 100/100 100/100 100/100
交易时间修正 100/100 100/100 100/100
繁华程度 100/96 100/96 100/96
交通条件 100/100 100/100 100/100
区
域 基础设施 100/100 100/100 100/100
因 公共配套 100/100 100/100 100/100
素
环境条件 100/100 100/100 100/100
物业管理 100/100 100/100 100/100
其他 100/100 100/100 100/100
建筑面积 100/98 100/96 100/96
工程质量 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100/98 100/98 100/99
个 装饰装潢 100/100 100/100 100/100
别
因 设施设备 100/100 100/100 100/100
素 户型 100/100 100/100 100/100
结构类型 100/100 100/100 100/100
楼层 100/98 100/98 100/100
朝向 100/96 100/96 100/96
其他 100/100 100/100 100/100
交易情况修正系数 1.0000 1.0000 1.0000
交易日期修正系数 1.0000 1.0000 1.0000
区域因素修正系数 1.0417 1.0417 1.0417
个别因素修正系数 1.1068 1.1298 1.0960
比准价格 15,784.00 16,135.00 13,986.00
评估单价 15,302.00
评估价值（个位取整） 7,605,553.00
8、评估结果
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纳入评估范围的资产为投资性房地产，评估结果如下表：
资产评估结果汇总表 单位：万元
项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率(%)
投资性房地产合计 2,208.20 3,166.23 958.03 43.39
四、评估结论及分析
（一）评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则及必要的评估
程序，对纳入本次评估范围内的投资性房地产采用市场法进行了评估。根据以上
评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日公开市场假设前提下，委估投资性房地产的账面价值为
2,208.20万元，含增值税的评估价值为3,166.23万元，评估增值958.03万元，增
值率43.39%。详细内容详见下表：
资产评估结果汇总表 单位：万元
项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率(%)
投资性房地产合计 2,208.20 3,166.23 958.03 43.39
评估结论详见评估明细表。
（二）评估结论分析
投资性房地产评估值较账面值增值958.03万元，增值率43.39%。增值原因主
要是写字楼市场价格上涨评估形成增值。
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