义乌中国小商品城房地产开发有限公司单项资产评估 资产评估报告
义乌中国小商品城房地产开发有限公司拟公开挂牌
打包转让部分房地产公司股权及债权涉及的
单项资产市场价值
资产评估报告
义至资评报字〔2017〕0752 号
义乌至诚资产评估房地产估价有限公司
二〇一七年十一月二十一日
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义乌中国小商品城房地产开发有限公司单项资产评估 资产评估报告
目 录
声 明....................................................................................................................................................... 3
摘 要....................................................................................................................................................... 4
评估报告正文........................................................................................................................................... 4
一、委托人及其他资产评估报告使用人................................................................................... 5
二、评估目的............................................................................................................................... 6
三、评估对象和评估范围........................................................................................................... 6
四、价值类型............................................................................................................................... 5
五、评估基准日........................................................................................................................... 6
六、评估依据............................................................................................................................... 7
七、评估方法............................................................................................................................... 9
八、评估程序实施过程和简要情况......................................................................................... 10
九、评估假设............................................................................................................................. 11
十、评估结论............................................................................................................................. 13
十一、特别事项说明................................................................................................................. 13
十二、资产评估报告使用限制说明......................................................................................... 16
十三、评估报告日……………………………………………………………………………16
附 件
1、资产评估委托合同
2、委托方及各被评估单位企业财务报表
3、委托方及各被评估单位营业执照复印件
4、委托方和相关当事方的承诺函
5、签字资产评估师的承诺函
6、评估机构资格证书复印件
7、评估机构法人营业执照副本复印件
8、签字资产评估师资格证书复印件
9、资产评估明细表
10、被评估单位资产评估明细表
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义至资评报字（2017）第 0752 号
声 明
1. 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和
公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结
论的合理性承担相应法律责任。
2. 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位(或者产权持有单位)申报并经其
签章确认；所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方
的责任。
3．我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或
者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
4.我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场勘查；我们已对评估
对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，并已就发现的问题进行了如实披露，
且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。但我们不对评估对象的法
律权属做任何形式的保证。
5．我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估
报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的
影响。
6．我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估
结论使用有效期限内使用。评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应
当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
7.本报告中的评估结论不应被认为是对评估对象未来可实现价格的保证，因使用不当造成
的后果与我们无关。
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摘 要
义乌至诚资产评估房地产估价有限公司接受义乌中国小商品城房地产开发有限
公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，对各被投资单位的股东全部权益
采用资产基础法、收益法，对持有的债权采用成本法，按照必要的评估程序，对拟
公开挂牌打包转让部分房地产公司股权及债权涉及的单项资产在 2017 年 9 月 30 日
的公允价值进行了评估。被评估单位对所提供的财务资料及法律权属资料的真实性、
合法性、完整性承担责任，我们的责任是对委托评估的义乌中国小商品城房地产开
发有限公司单项资产在 2017 年 9 月 30 日这一评估基准日的市场价值进行评估，并
发表专业意见。
通过履行法定评估程序，形成以下评估结论：
义乌中国小商品城房地产开发有限公司拟打包公开转让的长期股权投资、其他
应收款在评估基准日 2017 年 9 月 30 日的评估值为 1,835,382,328.79 元，与帐面值
1,810,474,195.17 元相比，评估增值 24,908,133.62 元，增值率为 1.38%。
本报告专为委托方及本报告所列明的评估目的而出。评估报告使用权归委托方
所有并由委托方和被评估单位使用，未经委托方及我们书面同意，此报告或报告中
的任何部分不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部
分内容不得发表于任何公开的媒体上。
评估结论有效期为 1 年，自评估基准日 2017 年 9 月 30 日起至 2018 年 9 月 29
日止。超过 2018 年 9 月 29 日，需重新聘请评估机构进行资产评估。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读评估
报告正文，并请充分关注报告正文中披露的特别事项说明。
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评估报告正文
义至资评报字（2017）第 0752 号
绪言
义乌中国小商品城房地产开发有限公司的委托，根据有关法律法规和资产评估
准则，按照必要的评估程序，对拟公开挂牌打包转让部分房地产公司股权及债权涉
及的单项资产在 2017 年 9 月 30 日的公允价值进行了评估。被评估单位对所提供的
财务资料及法律权属资料的真实性、合法性、完整性承担责任，我们的责任是对委
托评估的义乌中国小商品城房地产开发有限公司单项资产在 2017 年 9 月 30 日这一
评估基准日的市场价值进行评估，并发表专业意见。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
（一）委托方(被评估单位)概况
1.基本情况：
委托方名称：义乌中国小商品城房地产开发有限公司
企业法人统一社会信用代码：91330782726605690Q
注册地址： 浙江省义乌市商博路 1 号
法定代表人：胡衍虎
公司类型： 有限责任公司（法人独资）
注册资金：人民币 250,000.0 万元
经营范围：房地产开发、销售、租赁，房地产经纪服务，室内装潢，园林绿化。
成立日期：二〇〇一年一月十七日
营业期限：二〇〇一年一月十七日至二〇三一年一月十六日
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（二）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
根据与委托方签订的资产评估委托合同载明，除委托人及国家法律、法规规定
的评估报告使用者之外，任何机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使
用者。
二、评估目的
因义乌中国小商品城房地产开发有限公司拟公开挂牌打包转让部分房地产公司
股权及债权，为此需对所涉及的部分长期股权投资、其他应收款的价值进行评估。
本次评估目的是为反映该部分长期股权投资、其他应收款在评估基准日的市场
价值，为上述经济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
评估对象为义乌中国小商品城房地产开发有限公司拟转让单项资产的市场价
值。
评估范围为义乌中国小商品城房地产开发有限公司持有的部分长期股权投资、
其他应收款。具体包括南昌茵梦湖置业有限公司、南昌安晟置业有限公司，江西康
庄投资控股(集团)有限公司。根据义乌中国小商品城房地产开发有限公司提供的长
期股权投资、其他应收款申报表反映，上述长期股权投资的帐面值为
1,358,147,116.02 元，其他应收款帐面值为 452,327,079.15 元。具体内容列表如
下: (1)、长期股权投资
序号 被投资单位名称 核算方法 投资比例 帐面价值
1 南昌茵梦湖置业有限公司 成本法 75.00% 1,094,376,750.00
2 南昌安晟置业有限公司 成本法 100.00% 263,770,366.02
合 计 1,358,147,116.02
(2)、其他应收款
序号 欠款对象名称 业务内容 发生日期 帐面价值
1 南昌茵梦湖置业有限公司 往来款及应计利息 2017 年 9 月 107,711,456.64
江西康庄投资控股（集团）
2 投资退回款及违约金等 2017 年 9 月 344,615,622.51
有限公司
合 计 452,327,079.15
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经委托方确认，上述评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评
估范围一致。
四、价值类型
参照国家有关资产评估的法律法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其
他一般公认的评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查及鉴定，查阅
了有关文件及技术资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，根据评估
目的以及资产状况，确定资产评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日期、会计期末接近，本项目
资产评估的基准日确定为 2017 年 9 月 30 日，并在资产评估委托合同中作了相应的
约定。
本报告书中所选用的取价标准、依据均为评估基准日有效的价格标准、依据。
六、评估依据
（一）经济行为依据
无
（二）法律法规依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》中华人民共和国第 46 号主席令；
2. 《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部 14 号令）；
3.《国有资产评估项目核准管理办法》（财企［2001］801 号）；
4.《国有资产评估项目备案管理办法》（财企［2001］802 号）；
5.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会 12
号令）；
6．国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关
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问题的通知》（国资委产权[2006]274 号）；
7．《企业会计准则》、《企业会计制度》、《企业财务通则》、相关税法等；
8.《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《中华人民共和国城市房地
产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等房地
产相关法律法规；
9.《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》，地方政府部门颁
布的有关法规。
（三）准则依据
1. 财政部《关于印发〈资产评估准则--基本准则〉财资〔2017〕43 号；
2．中评协关于印发《资产评估职业道德准则》的通知(中评协〔2017〕30 号)；
3. 中评协关于印发《资产评估对象法律权属指导意见》的通知（中评协〔2017〕
48 号）；
4. 中评协关于印发《资产评估执业准则——资产评估程序》的通知（中评协
[2017]31 号）。
5. 中评协关于印发《资产评估执业准则——资产评估报告》的通知（中评协
[2017]32 号）。
6. 中评协关于印发《资产评估执业准则——资产评估委托合同》的通知（中评
协[2017]33 号）
7. 中评协关于印发《资产评估执业准则——企业价值》的通知（中评协[2017]36
号）
8.中评协关于印发修订《资产评估价值类型指导意见》的通知（中评协[2017]47
号）
9．中评协关于印发修订《企业国有资产评估报告指南》的通知中评协[2017]42
号
（四）权属依据
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1.公司章程、验资报告等文件
2、与列入评估范围的与资产及权利的取得和使用有关的合同、协议等资料；
（五）取价依据
1. 资产所在地的工程定额标准；
2. 《建设工程价格信息》等；
3. 《机电产品报价手册》、《全国资产评估价格信息》、《全国汽车报价及评
估》及其他市场价格资料、询价记录；
4. 评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料。
(六)参考资料及其它
1、国家标准 GB/T50291-2015《房地产估价规范》；
2、国家标准 GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》；
3、机械工业出版社《资产评估常用方法与参数手册》；
4、被评估单位提供的江西惠普会计师事务所出具的子公司 2015-2017 年度财务
报表审计报告及浙江明达会计师事务所有限公司出具的浙明会师专审字(2017)066
号清产核资专项审计报告；
5、各被投资单位提供的单位基本情况介绍，经营规划和收益预测资料；
七、评估方法
（一）评估方法的选用
资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。
本评估项目的评估对象为单项资产,具体评估范围为拟公开挂牌打包转让的部
分长期股权投资及其他应收款,根据资产评估法、评估目的、基准日的市场条件、被
评估对象在评估过程中的条件、资料收集情况等决定对长期股权投资的被评估单位
采用资产基础法和收益法进行评估，对其他应收款采用资产基础法进行评估。
根据各被投资单位的股权全部权益评估值，按被评估单位所占股权比例，确定
各项长期股权投资评估值，加上其他应收款评估值汇总后确定拟打包转让单项资产
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的评估值
（二）评估方法介绍
成本法（亦称资产基础法）是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上
确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评
估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求
和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。
收益法是指通过将被评估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评
估方法。它是根据资产未来预期收益，按适当的折现率将其换算成现值，并以此收
益现值作为委托评估的资产的评估价值。
八、评估程序实施过程和简要情况
我公司接受资产评估委托后，按照双方约定，选派资产评估人员，结合被评估
单位的资产分布情况，组成各评估小组。先遣人员进点，配合企业进行资产评估前
期准备工作，制订资产评估前期工作计划。随后资产评估组正式进驻现场，开展资
产评估工作。
本次评估经过前期准备工作、现场实地勘察和评估作价汇总等各阶段工作后，
出具正式资产评估报告书。
※主要实施过程：
（一）接受委托
我们于 2017 年 11 月 2 日与义乌中国小商品城房地产开发有限公司沟通，了解
并确定本次评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日、价值类型，签订资产评
估委托合同，拟定评估计划。
（二）资产核实
2017 年 11 月 3 日我们委派评估人员到义乌中国小商品城房地产开发有限公司，
对其有关人员进行了沟通，指导其如何进行评估前相关资产清查、填报评估申报表
及有关资产评估的准备和配合工作，核实资产与验证资料。
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1. 对于实物性资产，依据申报表在有关人员的陪同下进行现场实物勘查，对实
物性资产状况进行察看，并向资产管理人员了解资产的使用、维护、管理状况，作
出相应记录；
2. 对非实物性资产和负债了解其情况，查阅相关资料；
3. 收集资产的有关产权证明文件，其他有关证明文件等资料；
4. 收集资产评估需要的各种资料；
5. 及时与企业高管层进行沟通，协调现场评估中出现的有关问题。
（三）评定估算
1. 根据评估目的及评估资产的特点，选择评估途径及具体方法、选取相关参数；
2. 收集价格信息资料及评估的相关资料；
3. 确定企业未来收益年限及加权平均资本成本；
4. 采用资产基础法对实物资产及债权债务进行评估，测算其资产基础法评估价
值；
5. 采用收益法对企业未来获利能力进行评估，测算其股东全部权益价值。
（四）评估结果汇总和提交报告
根据各专业组对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作
中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、
修改和完善。
根据评估工作情况，起草资产评估报告书，经内部三级审核，确定资产评估报
告书，并向委托方提交正式资产评估报告书。
九、评估假设
在评估过程中，我们遵循以下评估假设：
（一）一般性假设
1. 交易假设，即假定待评资产已经处在交易过程中。
2. 公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样
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的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，
是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平
等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、
非强制性或不受限制的条件下进行。
3．企业持续经营的假设：它是将企业作为评估对象而作出的评估假定。即各被
投资单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用,不考虑变更目前的用途或用
途不变而规划和使用方式。
4．本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提,产权利益主体变动包括利
益主体的全部改变和部分改变。
5. 本次评估以各被投资单位提供的法律性文件、各种会计凭证、帐簿和其他
资料是真实、合法、可靠，不存在其他法律障碍，也不会出现产权争议为前提。
（二）具体假设
1.假设各被投资单位的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务，并
有足够的能力推动企业发展的计划，保持企业良好发展态势；
2．假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对各被投资单位重大不
利影响；
3．假设各被投资单位每一年度的营业收入、成本、费用、税金等支出，在年度
内均匀发生。
(三) 特殊假设
1.本次评估假设各被投资单位取得的项目能按计划顺利开发完成和能如期实现
工程的竣工验收并根据与业主的合同约定如期交房。本次测算资产价值时，未考虑
可能出现的工程质量问题、工程扣延所产生的成本增加及或有负债对评估结果的影
响，开发成本能有效控制在预算范围内；
2．假设各被投资单位待开发项目在建设过程中按现有的初步规划、设计文件标
准、概预算文件、国家和地方有关收费标准执行，项目费用的支付符合相关的合同、
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协议及有关部门规定的费用标准。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些假设前提条件在评估基准日时成立，
当以上评估前提和假设条件发生变化时，评估结论将失效。
十、评估结论
义乌中国小商品城房地产开发有限公司拟打包公开转让的长期股权投资、其他
应收款在评估基准日 2017 年 9 月 30 日的评估值为 1,835,382,328.79 元，与帐面值
1,810,474,195.17 元相比，评估增值 24,908,133.62 元，增值率为 1.38%。
评估结论根据以上评估工作得出,评估结果详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
1、在对各子公司股东全部权益市场价值评估中，本公司对各被评估单位提供的
评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，提供有关资产真
实、合法、完整的法律权属资料是被评估单位的责任，我们的责任是对被评估单位
提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的
确认和保证。若被评估单位不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在
部分限制，则前述资产的评估结果和被评估单位股东全部权益市场价值结果会受到
影响。
2、我们已对本评估报告中的实物资产进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真
实性、公正性承担责任，但我们对实物资产的现场勘察仅限于其外观和使用状况，
对被构筑物或建筑物遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进
行评估，不承担对评估对象的质量进行调查的责任。对于机器设备仅进行一般性的
常规了解，未进行任何实质性的检测工作。
3、评估基准日后、有效期以内，若资产数量及价格标准发生变化，对评估结论
产生影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
4、根据国有资产管理有关规定，各子公司提供的 2017 年 9 月 30 日会计报告已
经浙江明达会计师事务所有限公司审计，并出具浙明会师专审字(2017)066 号报告。
第 13页 义乌至诚资产评估房地产估价有限公司
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5、被评估单位已确认不存在帐外资产及负债的可能，因此我们没有对可能存在
的账外资产及负债进行清查核实和评估。
6、本次在对各待开发项目采用假设开发法进行评估时，土地增值税按预缴比例
计算，项目结束后分业态类型进行土地增值税清算。同时，根据《中华人民共和国
土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定“纳税人在项目全部竣工结算前转让
房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税的，
可以预征土地增值税，待该项目全部办理结算后再进行清算，多退少补”。
7、本次评估对增值税测算采用简易计税方法，增值税率为 5%的。
8、本次评估时采用的项目后续工程支出为管理局预计，未考虑项目后续支出可
能与项目工程竣工决算存在差异从而对评估结果产生的影响。
9、本次评估基于基准日时项目所在地目前的房地产市场情况，对可预期的物业
的预计销售价格进行了合理判断，但未考虑未来项目所在地房地产市场发生变化时
对评估结果产生的影响。
10、在资产基础法评估中，未对资产负债评估增减值作可能涉及的纳税准备。
11、本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股东
全部权益的现时市场价值，没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，
以及特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑宏
观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
12、本次股东全部权益市场价值评估时，我们依据现时的实际情况作了我们认
为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估的前
提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提
条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。
13、本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行
资产评估时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况
下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
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14、根据义乌中国小商品城房地产开发有限公司提供的情况说明 2017 年 9 月 8
日经股东会决定：同意公司将拥有的，位于江西省南昌县银三角 105 国道以东，银
三角万湖村，岗上镇黄台村境内 N、Q、R 三块土地按账面净值划转给全资子公司南
昌安晟置业有限公司。从报告基准日起至报告出具之日止，在办理该三块土地划转
给安晟公司的过程中，需缴纳税金及附加 3,136,728.67 元、土地增值税 1,397,418.3
元、印花税 242,970.4 元（双方各缴纳 121,485.2 元）。其中：税金及附加 3136728.67
元、印花税 121485.2 元和土地增值税 1,397,418.3 元列入义乌中国小商品城房地产
开发有限公司对安晟公司的长期股权投资成本。截止报告出具日该三块土地目前正
在办理过户程序中。
15、根据被评估单位提供的情况说明：①茵梦湖国际旅游度假区项目（南昌茵
梦湖置业有限公司及南昌安晟置业有限公司名下土地所属项目）是江西省重点项目，
因江西康庄投资控股（集团）有限公司（以下简称“康庄公司”）债务危机影响，
致使项目整体处于停滞状态。南昌县政府多次明确要求项目危机须一揽子解决，并
明确地产项目的开发须于旅游项目完成之后方能启动。②南昌茵梦湖置业有限公司
（以下简称“茵梦湖置业”）土地尚未进入开发程序，而茵梦湖置业签订国有土地
使用权出让合同已超过两年。因此，茵梦湖置业可能被政府机关追收土地闲置费或
违约金，也存在土地使用权被收回的可能性。③南昌安晟置业有限公司土地尚未进
入开发程序。该三宗土地原为南昌欧风置业有限公司（以下简称“欧风置业”）于
政府土地出让时取得，本公司通过司法拍卖取得该三宗土地使用权后再转入安晟置
业，而欧风置业签订国有土地使用权出让合同已超过两年。因此，安晟置业可能被
政府机关追收土地闲置费或违约金，存在土地使用权被收回的可能性
16、根据委托方提供的说明:因义乌中国小商品城房地产开发有限公司被南昌市
中级人民法院强制执行产生的对康庄公司的追偿权 3250 万元。2014 年，南昌市中
级人民法院查封了义乌中国小商品城房地产开发有限公司需要向康庄公司支付的股
权转让款（为义乌中国小商品城房地产开发有限公司受让了南昌欧风置业有限公司
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70%股权）3250 万元。2017 年 5 月 2 日，该法院强制扣划 5932929.51 元。
因义乌中国小商品城房地产开发有限公司已通过诉讼解除了与康庄公司签订的
《南昌欧风置业有限公司股权转让合同》，义乌中国小商品城房地产开发有限公司
对康庄公司没有付款义务，公司有权向康庄公司追偿被强制扣划的款项。
因此，本次产权包中的该部分债权，包括了已确定可向康庄公司追偿的现实权
利（即本公司已被法院强制扣划的 5932929.51 元）和未来可能需要向康庄公司追偿
的或有权利（即未来可能被法院强制扣划的款项）。
义乌中国小商品城房地产开发有限公司承诺，法院无权再从本公司处强制扣划
的事实确定（如判定南昌市中级人民法院无权从本公司强制扣划的裁判文书、康庄
公司债务履行完毕的凭证或康庄公司与债权人南昌嘉汇公司的和解协议等）后，本
项债权 3250 万元与本公司被实际强制扣划款项之间的差额，由本公司向产权受让
人退还（不计息）。
17、对南昌茵梦湖置业有限公司的预计负债，本次评估根据相关法院判决依据，
以审计审定的金额确认评估值，相关的利息计提至评估基准日。
18、对于南昌茵梦湖置业有限公司与南昌安晟置业有限公司存货中的开发成本，
本次评估中以被评估单位提供的初步规划方案的技术参数进行评估计算，由于委托
方不能提供详细开发方案，及期后方案存在调整的可能，若在评估报告提出有效期
内该宗地规划建设方案发生改变，则评估结果失效，需要重新进行评估。
评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估
报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不
承担责任；
3．除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行
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义乌中国小商品城房地产开发有限公司单项资产评估 资产评估报告
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