华鑫股份：北京观韬中茂律师事务所关于上海华鑫股份有限公司房地产业务的专项核查意见2017-01-14
北京观韬中茂律师事务所 专项核查意见
北京观韬中茂律师事务所
关于上海华鑫股份有限公司房地产业务的
专项核查意见
北京观韬中茂律师事务所
Guantao Law Firm
北京市西城区金融大街 5 号新盛大厦 18 层 邮编：100032
电话：8610 66578066 传真：861066578016
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北京观韬中茂律师事务所 专项核查意见
目 录
一、核查依据................................................................................................................ 2
二、核查方法及手段.................................................................................................... 2
三、核查的项目范围.................................................................................................... 5
四、核查结果与意见.................................................................................................... 8
（一）关于是否涉及闲置土地............................................................................ 8
（二）关于是否涉及炒地行为.......................................................................... 11
（三）关于是否涉及捂盘惜售、哄抬房价行为.............................................. 12
五、结论意见.............................................................................................................. 13
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北京观韬中茂律师事务所
关于上海华鑫股份有限公司房地产业务的
专项核查意见
致：上海华鑫股份有限公司
北京观韬中茂律师事务所（以下简称“本所”）受上海华鑫股份有限公司（以
下简称“华鑫股份”或“上市公司”）委托，担任华鑫股份重大资产置换及发行
股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的重大资产重组（以下简称“本次重组”
或“本次交易”）项目的专项法律顾问。
根据中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）发布的《证监会
调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》（2015 年 1 月 16 日
发布，以下简称“《监管政策》”）关于房地产行业上市公司再融资的核查要求，
并依据国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“国
办发[2013]17 号文”）的规定，本所对报告期内（即 2014 年度、2015 年度及 2016
年 1 到 8 月）华鑫股份及纳入合并报表范围内的全资、控股房地产子公司（以下
简称“华鑫股份及下属公司”）在房地产开发过程中是否存在闲置土地和炒地，
捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行了专项核查，并出具本专项核查意见。
华鑫股份己保证：（1）华鑫股份提供的文件和所作的陈述和说明是完整、
真实和有效的；（2）华鑫股份提供文件的原件上的签字和印章均为真实的；（3）
一切足以影响本专项核查意见的事实和文件均己向本所披露，而无任何隐瞒、疏
漏之处。
本所同意将本专项核查意见作为华鑫股份本次重组申请所必须的法律文件，
随同其他申请材料一同上报中国证监会，并依法对所出具的法律意见的真实性、
准确性和完整性承担相应的法律责任。
本所同意华鑫股份及本次重组的独立财务顾问在本次重组申请文件中按照
中国证监会的审查要求部分或全部引用本专项核查意见的内容，但其作上述引用
时，不得因引用而导致法律上的歧义或曲解。
本专项核查意见仅供华鑫股份为本次重组申请之目的使用，未经本所书面同
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意，任何人不得向第三方披露本专项核查意见的内容或作片面的、不完整的引述，
也不得用于任何其他目的。
除本专项核查意见特别说明以外，本专项核查意见所使用的简称具有与本所
于出具的观意字（2016）第 0618 号《北京观韬中茂律师事务所关于上海华鑫股
份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的法
律意见书》（以下简称“《法律意见书》”）中所使用的简称相同的含义。
一、核查依据
1、国务院于 2010 年 4 月 7 日颁发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过
快上涨的通知》（国发[2010]10 号，以下简称“国发[2010]10 号文”），该文件
第（八）条规定：“国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土
地闲置及炒地行为”、“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银
行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。
2、国务院办公厅于 2013 年 2 月 26 日发布了国办发[2013]17 号文，该文件
第五条规定：“对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的
房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁
止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂
停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划
融资”。
3、中国证监会于 2015 年 1 月 16 日发布了《监管政策》，该文件规定“加
强中介机构把关职责”、“保荐机构或独立财务顾问、律师应当出具专项核查意
见。在专项核查意见中明确说明是否己查询国土资源部门网站，相关房地产企业
是否存在违法违规行为，是否存在被行政处罚或正在被（立案）调查的情况”。
二、核查方法及手段
针对本次专项核查事项，本所经办律师通过如下核查方法及核查手段进行核
查：
（一）明确核查范围
本所经办律师根据《监管政策》的要求，将本次专项核查的核查范围明确为
华鑫股份及下属公司截至本专项核查意见出具之日在建、拟建及己完工的房地产
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开发项目。
（二）截至本专项核查意见出具之日，本所经办律师对华鑫股份及下属公司
纳入核查范围的房地产开发项目是否涉及闲置土地情形采取的核查方法包括但
不限于：
1、查阅华鑫股份及下属公司截至本专项核查意见出具之日列入核查范围的
房地产开发项目的与土地使用权取得相关的土地出让公告、土地成交确认书、土
地出让合同、土地使用权证等权属证明文件资料；
2、查阅华鑫股份及下属公司列入核查范围的房地产开发项目的土地出让金
收据、发票等土地出让金支付凭证；
3、查阅华鑫股份及下属公司列入核查范围的房地产开发项目的立项批文、
环评批复／备案、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许
可证、竣工验收备案文件等建设批准文件及证照；
4、核查华鑫股份及下属公司列入核查范围的房地产开发项目的投资比例及
实际开发进度，核查目前尚未动工的拟建项目是否已经超过出让合同约定的动工
开发日期一年及以上；对于超过出让合同约定开工日期的，核查是否己根据相关
规定签订补充合同重新约定开工期限；
5、听取华鑫股份相关负责人就有关事实的陈述和说明，并实地查验了部分
房地产开发项目；
6、查阅华鑫股份及下属公司列入核查范围的房地产开发项目所在地的地方
国土资源主管部门出具的报告期内华鑫股份及下属公司未受到土地管理方面行
政处罚的证明文件；
7、查阅华鑫股份出具的确认华鑫股份及下属公司截至确认函出具之日不存
在因土地闲置、炒地行为、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为受到国土资源部
门的行政处罚或被（立案）调查的确认函；
8、检索相关国土资源部门网站，具体包括中华人民共和国国土资源部网站、
华鑫股份及下属公司列入核查范围的房地产开发项目所在的市、县、区的地方国
土资源部门网站及其所在省份的省级国土资源部门网站，查阅政府主管部门公开
披露的闲置土地行政处罚信息。相关网站信息如下表所示：
表 1：己检索的国土资源部门网站
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序
国土部门名称 网址信息
号
1 中华人民共和国国土资源部 http://www.mlr.gov.cn/
2 上海市规划和国土资源管理局 http://www.shgtj.gov.cn/
3 上海市静安区规划和土地管理局 http://www.shjagh.gov.cn/
4 上海市虹桥区规划和土地管理局 http://www.shgtj.gov.cn/
5 上海市浦东新区规划和土地管理局 http://planning.pudong.gov.cn
6 上海市青浦区规划和土地管理局 http://prog.shqp.gov.cn/
7 上海市松江区规划和土地管理局 http://sjgtj.songjiang.gov.cn/sj_gtj/
8 上海市黄浦区规划和土地管理局 http://gtj.huangpuqu.sh.cn/gtj/
9 苏州工业园区国土环保局 http://www.sipac.gov.cn/dept/gthbj/
（三）本所经办律师对华鑫股份及下属公司截至本专项核查意见出具之日纳
入核查范围的房地产开发项目是否涉及炒地行为采取的核查方法包括但不限于：
1、查阅报告期内华鑫股份的财务报表、审计报告等财务文件；
2、查阅报告期内华鑫股份的对外投资、合作项目相关的合同／协议等文件
资料；
3、查阅华鑫股份及下属公司列入核查范围的房地产开发项目所在地的地方
国土资源部门出具的华鑫股份及下属公司未受到土地管理方面行政处罚的证明
文件；
4、查阅华鑫股份出具的华鑫股份及下属公司截至确认函出具之日不存在因
土地闲置、炒地行为、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为受到国土资源部门的
行政处罚或被（立案）调查的确认函；
5、听取华鑫股份相关负责人就有关事实的陈述和说明；
6、检索华鑫股份及下属公司列入核查范围的房地产开发项目所在地的国土
资源部门网站，查阅政府主管部门公开披露的非法转让土地行政处罚信息，具体
核查的网站信息参见表 1 所示。
（四）本所经办律师对华鑫股份及下属公司截至本专项核查意见出具之日纳
入核查范围的房地产开发项目是否存在捂盘惜售、哄抬房价行为采取的核查方法
包括但不限于：
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1、查阅华鑫股份及下属公司纳入核查范围的房地产项目取得的《商品房预
售许可证》；
2、查阅华鑫股份及下属公司报告期内的财务报表和审计报告，核查报告期
内华鑫股份预售商品住房的收入情况；
3、查阅华鑫股份及下属公司列入核查范围的房地产开发项目所在地的住房
与城乡建设部门出具的报告期内华鑫股份及下属公司未受到土地管理方面行政
处罚的证明文件；
4、听取华鑫股份相关负责人就有关事实的陈述和说明；
5、查阅华鑫股份出具的华鑫股份及下属公司截至确认函出具之日不存在因
因土地闲置、炒地行为、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为受到国土资源部门
的行政处罚或被（立案）调查的确认函；
6、查阅青剑湖置业出具的确认青剑湖项目预售合规，不存在捂盘惜售、哄
抬房价行为的确认函。
三、核查的项目范围
经核查，截至本专项核查意见出具之日，华鑫股份及下属公司在建和己完工
的房地产项目共计 11 个，不存在拟建项目。上述房地产项目中，在建房地产开
发 项 目 1 个， 已 完工 的 房 地 产项 目 10 个 。 具 体 项目 信 息 如下 表 所 示 ：
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表 2：在建和己完工的房地产项目
1、在建项目
序 开 发 单 房地产开发 用地规划 施工许可面积
坐落
号 位 项目 许可面积 （平方米）
青剑湖项目
青剑湖 苏州市唯正路 16
1 联 合 生 活 广 3.18 公顷 110,914.31
置业 号 1、2、3、5 幢
场
2、已完工项目
宗地面
序 开发单位/
房地产项目 积 （ 平 坐落 项目状态
号 权利人
方米）
上海市浦东新
上海金陵工业园区一区 报告期之
区 金 海 路
（一期）厂房建设项目 前建成并
1000 号 42-49
（即金领 A 一区一期） 已完工
幢
金陵金桥工业园区一区
上海市浦东新 报告期之
（二期）拆除新建工程
区 金 海 路 后建成并
项目（即金领 A 一区二
50-57 幢 已完工
期）
上海市浦东新
上海金陵工业区二区 报告期之
区新金桥路
（一期）厂房建设项目 前建成并
1888 号，金海
（即金领 A 二区一期） 已完工
路 1000 号
上海金陵工业区二区
上海市浦东新 报告期之
（二期）生产厂房建设
区新金桥路 前建成并
1 华鑫股份 项目（即金领 A 二区二 160,944
1888 号 已完工
期）
报告期之
前建成及
上海金陵工业区二区三 上海市浦东新
完工，并
期新建工程（即金领 A 区新金桥路
在报告期
二区三期） 1888 号
内实现销
售
上海金陵工业区三区 上海市浦东新 报告期之
（一期）厂房建设项目 区 金 海 路 前建成并
（即金领 A 三区一期） 1000 号 已完工
上海市浦东新
上海金陵工业区三区 报告期之
区 金 海 路
（二期）厂房建设项目 前建成并
1000 号 19 幢
（即金领 A 三区二期） 已完工
全幢
2 华鑫股份 金陵松江工业园区一期 66,935 上海市松江区 报告期内
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宗地面
序 开发单位/
房地产项目 积 （ 平 坐落 项目状态
号 权利人
方米）
线路板厂（一）工程（即 广 富 林 路 建成并已
松江园区 B 块项目） 5155 号 完工
上海金陵松江工业园区
（三期二标段）线路板
厂二、设备用房、水箱、
辅助厂房一、辅助厂房
二、危险品库、废水处
理站、YKC 废水站工程
（即松江园区 B 块项
目）
二期 R-J 电机公司厂房 上海市松江区
（三）工程（即松江园 133,580 小昆山镇文俊
区 A 块智能电表项目） 路 182 号
上海市浦东新
报告期之
区 商 城 路
3 华鑫股份 商城路项目 5,698 前建成并
365、367、369、
已完工
371、373 号
上海市青浦区
报告期内
奥仑实业新建厂房（一 香花桥街道崧
4 奥仑实业 108,598 建成并已
期）项目（即奥仑项目） 泽 大 道 9688
完工
号
上海市浦东新
收购已建
5 华鑫股份 PDP 项目 82,028 区 金 穗 路
成房产
1398/1-10 号
上海市徐汇区 收购已建
6 华鑫股份 宜山路项目 9,944
宜山路 801 号 成房产
上海市闸北区
沪 太 路 1250 收购已建
7 华鑫股份 沪太路项目 3,945
号（原沪太路 成房产
1082 号）
上海市浦东新
收购已建
8 华鑫股份 杨思项目 48,372 区 上 南 路
成房产
3120、3140 号
上海市浦东新
区唐陆路 502
号全幢
收购已建
9 金陵置业 金领之都 B 区 32,159 上海市浦东新
成房产
区唐陆路 568
弄 1 号、13 号、
14 号全幢
10 择鑫置业 金领之都 C 区 63,074 上海市浦东新 收购已建
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宗地面
序 开发单位/
房地产项目 积 （ 平 坐落 项目状态
号 权利人
方米）
区宣桥镇汇技 成房产
路 209 号 1、2
幢
上海市浦东新
区宣桥镇汇技
47,871 路 988 号 1 幢、
5-24 幢、26-34
幢
注：截至本专项核查意见出具之日，青剑湖项目已取得《商品房预售许可证》（详见下文），
金领 A 一区二期已于报告期后（2016 年 11 月 16 日）取得《不动产权证》（沪[2016]浦字
不动产权第 020641 号）。截至本专项核查意见出具之日，其他房地产项目均已取得对应坐
落的《房地产权证》或有效权属证明文件，上述房地产项目不存在权属不明的情形，上述房
地产项目的权属不存在实质性争议。
四、核查结果与意见
（一）关于是否涉及闲置土地
1、相关规定
（1）国务院于 2008 年 1 月 3 日颁布的《国务院关于促进节约集约用地的通
知》（以下简称“国发[2008]3 号文”）第（六）条“严格执行闲置土地处置政
策”规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排
使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、
纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让
或划拨土地价款的 20%征收土地闲置费”。
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年修正，以下简称“《房
地产管理法》”）第二十六条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开
发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使
用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回
土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必
需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。
（3）2012 年 6 月 1 日，国土资源部修订了《闲置土地处置办法》（2012
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年 7 月 1 日起施行，以下简称“现行《闲置办法》”），该办法第二条规定：“本
办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使
用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设
用地。己动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之
一或者己投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设
用地，也可以认定为闲置土地”。
现行《闲置办法》第十四条规定：“除本办法第八条规定情形外，闲置土地
按照下列方式处理：（一）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报
经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，
按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入
生产成本；（二）未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华
人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第
二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下
达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土
地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人”。
现行《闲置办法》第八条规定：“有下列情形之一，属于政府、政府有关部
门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主
管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十
三条规定处置：（一）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定
书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具
备动工开发条件的；（二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有
建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书
约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；（三）因国家出台相关政策，需要
对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；（四）因处置土地上相关群众信访
事项等无法动工开发的；（五）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；（六）
政府、政府有关部门的其他行为。因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照
前款规定办理”。
现行《闲置办法》第十二条规定：“因本办法第八条规定情形造成土地闲置
的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式
处置：（一）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限
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和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超
过一年；（二）调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理
相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改
变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；（三）由政府安排
临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。
从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年；（四）协议有偿收回
国有建设用地使用权；（五）置换土地。对己缴清土地价款、落实项目资金，且
因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、
用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出
让合同，并在合同中注明为置换土地；（六）市、县国土资源主管部门还可以根
据实际情况规定其他处置方式。除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、
规定的时间重新起算。符合本办法第二条第二款规定情形的闲置土地，依照本条
规定的方式处置”。
（4）《监管政策》规定：“对于是否存在土地闲置等问题认定，以国土资
源部门公布的行政处罚信息为准”。
2、核查结果
经本所经办律师核查：
（1）截至本专项核查意见出具之日，华鑫股份及下属公司不存在目前尚未
动工的拟建房地产开发项目，不存在闲置土地的情形。
（2）截至本专项核查意见出具之日，华鑫股份及下属公司列入核查范围的
已经动工开发建设、尚未竣工的 1 个在建房地产开发项目为青剑湖项目，该项目
具体情况如下：
2013 年 12 月 27 日，苏州市人民政府向青剑湖置业核发《土地使用权证》
经核准的土地坐落为苏州工业园区唯正路北、亭隆街西；2014 年 6 月 26 日，苏
州工业园区规划建设局向青剑湖置业核发青剑湖项目的《建设用地规划许可证》；
2015 年 2 月 1 日，苏州工业园区规划建设局向青剑湖置业核发青剑湖项目的《建
设工程规划许可证》；2015 年 12 月 11 日，苏州工业园区规划建设局向青剑湖
置业核发青剑湖项目的《建设工程施工许可证》。2016 年 5 月 30 日，苏州市住
房和城乡建设局向青剑湖置业核发青剑湖项目的《商品房预售许可证》（苏房预
园区[2016]154 号，房屋幢号为 2、3、5）；2016 年 8 月 19 日，苏州市住房和城
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乡建设局向青剑湖置业核发青剑湖项目的《商品房预售许可证》（苏房预园区
[2016]235 号，房屋幢号为 1）。
根据《城市房地产管理法》第四十五条的相关规定，对于商品房预售应当符
合“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定
施工进度和竣工交付日期”的条件。截至本专项核查意见出具之日，青剑湖项目
第 1、2、3、5 幢已经取得了《商品房预售许可证》，故青剑湖项目第 1、2、3、
5 幢已符合投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上的要
求。
基于上述情况，经核查，青剑湖项目不存在己动工开发但开发建设用地面积
占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者己投资额占总投资额不足百分
之二十五，或中止开发建设满一年的情形，不存在闲置土地的情形。
（3）经核查，截至本专项核查意见出具之日，华鑫股份及下属公司未收到
有关国土资源部门发出的《闲置土地认定书》，不存在因为闲置土地而被征收土
地闲置费、土地被收回的情形；截至本专项核查意见出具之日，华鑫股份及下属
公司均不存在正在被（立案）调查的情况。
（4）根据华鑫股份出具的确认函，并经查询国土资源部门网站，截至本专
项核查意见出具之日，华鑫股份及下属公司均不存在因闲置土地等违法违规行为
受到国土资源部门作出的行政处罚或被（立案）调查的情况。
3、核查意见
基于上述核查情况，本所律师认为，截至本专项核查意见出具之日，华鑫股
份及下属公司列入核查范围的房地产开发项目不存在因闲置土地被行政处罚或
正在接受调查的情况，符合《监管政策》、国发[2008]3 号文、《房地产管理法》、
现行《闲置办法》、国发[2010]10 号文及国办发[2013]17 号文的有关规定。
（二）关于是否涉及炒地行为
1、相关规定
（1）国发[2010]10 号文规定：“严格依法查处土地闲置及炒地行为”、“对
存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，
证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。
（2）现行法律法规及规范性文件均未对“炒地”的含义、内容或适用条件
作出具体明确的规定。国务院办公厅于 2011 年 1 月 26 日发布的《国务院办公厅
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关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称“国办发
[2011]1 号文”）规定：“要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开
发建设投资达不到 25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合
同约定的土地开发项目”。本所经办律师根据对前述规定的理解，认为炒地行为
是指取得国有建设用地使用权后不按照合同规定动工建设，且违反国家关于土地
使用权转让的相关法律规定非法对外转让土地使用权的行为。
2、核查结果
（1）经本所经办律师核查，华鑫股份及下属公司截至本专项核查意见出具
之日不存在将开发建设投资未达到项目总投资 25%以上（不含土地价款）的房地
产开发项目对外转出的行为。
（2）根据华鑫股份出具的确认函，并经查询国土资源部门网站，华鑫股份
及下属公司截至本专项核查意见出具之日均不存在因炒地行为等违法违规行为
受到国土资源部门作出的行政处罚或被（立案）调查的情况。
3、核查意见
基于上述核查情况，本所律师认为，华鑫股份及下属公司截至本专项核查意
见出具之日不存在因炒地行为被行政处罚或被（立案）调查的情况，符合国发
[2010]10 号文、国办发[2011]1 号文的有关规定。
（三）关于是否涉及捂盘惜售、哄抬房价行为
1、相关规定
（1）《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的
通知>（建房[2010]53 号，以下简称“建房[2010]53 号文”）第一条规定：“取
得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在 10 日内一次性公开全部准售
房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售”、“对已经取
得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，
以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造
房源紧张的行为，要严肃查处”。
（2）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发
[2010]4 号，以下简称“国办发[2010]4 号文”）第七条规定：“己取得预售许可
的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，
明码标价对外销售”。
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北京观韬中茂律师事务所 专项核查意见
（3）国发[2010]10 号文第（九）条规定：“对取得预售许可或者办理现房
销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格
按照申报价格明码标价对外销售”。
（4）国办发[2013]17 号文第五条规定：“强化商品房预售许可管理”、“继
续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售”、
“加强房地产企业信用管理”、“及时记录、公布房地产企业的违法违规行为”。
2、核查结果
（1）经本所经办律师核查，该项目已分别于 2016 年 5 月 30 日和 2016 年 8
月 19 日取得了由苏州市住房和城乡建设局向青剑湖置业核发青剑湖项目的《商
品房预售许可证》（苏房预园区[2016]154 号、苏房预园区[2016]235 号）。根据
青剑湖置业提供的相关材料及确认函，青剑湖项目在取得该等《商品房预售许可
证》后 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，且严格执行了商品房
明码标价、一房一价的规定，并明码标价对外销售，不存在故意采取畸高价格销
售或通过签订虚假商品住房买卖合同哄抬房价等行为。
（2）经本所经办律师核查且根据华鑫股份出具的确认函，华鑫股份及下属
公司截至本专项核查意见出具之日未因商品住房项目涉及捂盘惜售、哄抬房价行
为受到有关住建部门、物价管理部门作出的行政处罚；截至本专项核查意见出具
之日，华鑫股份及下属公司未收到有关住建部门、物价管理部门发出的《调查通
知书》，不存在因捂盘惜售、哄抬房价行为正在被（立案）调查的情况。
3、核查意见
基于上述核查情况，本所律师认为，截至本专项核查意见出具之日，华鑫股
份及下属公司列入核查范围的商品住房开发项目不存在因捂盘惜售、哄抬房价行
为而被行政处罚或被（立案）调查的情况。
五、结论意见
综上所述，本所律师认为，华鑫股份及下属公司截至本专项核查意见出具之
日列入核查范围的房地产开发项目不存在因土地闲置、炒地行为、捂盘惜售、哄
抬房价等违法违规行为受到主管机关处罚或正在被（立案）调查的情形；华鑫股
份及下属公司截至本专项核查意见出具之日未受到国土资源部门作出的行政处
罚、未就其房地产开发项目收到有关国土资源部门发出的《闲置土地认定书》，
华鑫股份及下属公司不存在正在被国土资源部门（立案）调查的情况，符合《监
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北京观韬中茂律师事务所 专项核查意见
管政策》、国发[2008]3 号文、《房地产管理法》、现行《闲置办法》、国办发
[2010]4 号文、国发[2010]10 号文、建房[2010]53 号文、国办发[2011]1 号文及国
办发[2013]17 号文的有关规定。
本专项核查意见正本一式六份，经由本所经办律师签字并加盖本所公章后生
效。
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