公司代码：600622 公司简称：嘉宝集团
上海嘉宝实业（集团）股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交
易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 嘉宝集团 600622 G嘉宝
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓 名 孙红良
电 话 021-59529711
传 真 021-59536931
电子信箱 jbdm@jbjt.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本期末比上
2014年末 2013年末 年同期末增 2012年末
减（%）
总资产 8,927,933,396.05 7,899,596,725.65 13.02 7,166,333,198.74
归属于上市公司股东的 2,963,890,243.17 2,682,860,602.27 10.47 2,420,563,781.00
净资产
本期比上年
2014年 2013年 2012年
同期增减(%)
经营活动产生的现金流 -1,588,707,324.31 552,309,829.57 -387.65 -452,398,459.66
量净额
1
营业收入 1,637,371,483.78 1,899,485,252.62 -13.80 2,116,823,349.37
归属于上市公司股东的 358,646,268.53 338,907,575.26 5.82 303,019,929.39
净利润
归属于上市公司股东的 237,334,921.72 268,097,493.35 -11.47 274,626,224.31
扣除非经常性损益的净
利润
加权平均净资产收益率 12.78 13.36 减少0.58个 13.07
（%） 百分点
基本每股收益 0.697 0.659 5.77 0.589
（元／股）
稀释每股收益 0.697 0.659 5.77 0.589
（元／股）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 70,175
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 62,306
前 10 名股东持股情况
持有有限售
持股比 持股 质押或冻结
股东名称 股东性质 条件的股份
例(%) 数量 的股份数量
数量
嘉定建业投资开发公司 国有法人 12.13 62,397,456 0 无
上海嘉定伟业投资开发有限公 境内非国有 8.37 43,031,582 0 无
司 法人
上海嘉加（集团）有限公司 境内非国有 3.55 18,240,088 0 无
法人
上海南翔资产经营有限公司 境内非国有 2.53 12,988,500 0 无
法人
上海嘉定缘和贸易有限公司 境内非国有 2.22 11,431,437 0 无
法人
赵天成 境内自然人 0.99 5,074,639 0 无
杭州市财开投资集团有限公司 国有法人 0.32 1,660,000 0 无
张皇唐 境内自然人 0.31 1,600,000 0 无
章礼林 境内自然人 0.28 1,448,345 0 无
刘珍珠 境内自然人 0.27 1,377,465 0 无
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行动
人的情况
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明
2
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内，面对复杂波动的房地产市场形势，公司继续坚持“稳中求进、重在可持续发展”的经营
思路，继续努力拼搏， 2014 年公司实现营业收入 16.37 亿元，同比减少 13.8%；实现净利润 3.59 亿元，
同比增长 5.82 %。主要经营工作如下：
（1）狠抓项目进度管理，积极推动项目建设
报告期内，公司按照计划，把握项目建设关键节点，有序推进各项目建设。截止报告期末，盛创企
业家园二期项目顺利完成交房；嘉宝梦之湾、宝菊清水园动迁配套房项目已经竣工；嘉宝梦之晨（推广
名为梦之城）一期和上海嘉定大融城（原新荟购物广场）项目主体结构已封顶，嘉宝大厦主楼土建处于
收尾阶段；年内新开工嘉宝梦之缘项目和云翔佳苑动迁配套房项目；浦东杨思项目前期准备工作正在有
序推进。
（2）顺应地产营销趋势，提升公司品牌形象
在继续打造精品工程、优质工程的同时，公司注重通过新媒体平台，加强品牌推广，促进公司整体
品牌与单个项目品牌的良性互动。
在由中国房地产研究会等单位发布的“2014 中国房地产开发企业 500 强”名单中，公司名列第 130
位。公司宝菊清水园动迁配套房项目获得“上海市优秀保障性住房奖”；嘉宝梦之湾项目获得“上海市优
秀住宅规划建筑奖和房型设计奖”，并获得 2014 年度上海市园林杯优质工程奖。
（3）优化结构整合资源，挖掘公司发展潜力
公司不断优化产业结构、项目结构、财务结构，注重整合与挖掘自身现有资源的潜力。年内公司以
减资方式退出上海嘉宝协力电子有限公司，以股权转让方式放弃对上海嘉宝贸易发展有限公司的控股权，
从而基本完成了剥离工贸型企业的战略目标。公司年初新增浦东杨思项目，不仅使得嘉定区外项目增至
3
3 个，进一步优化了区域布局，而且通过将杨思项目打造成高端住宅商品房，进一步丰富了公司产品结
构。2014 年 10 月底，公司成功发行了五年期 9.6 亿元公司债，不仅增强了资本实力，而且优化了债务结
构。
（4）注重专业能力建设，提升公司管理水平
公司不断提升设计引领、项目把控、销售实现和成本控制等四项专业能力，加强信息化平台建设，
进一步提高公司管理水平。
加强项目前期市场调研，使项目设计在产品定位、户型配比、景观规划等方面更符合市场需求；不
断优化设计流程，缩短项目设计周期；加强设计变更管理，有效地提高了设计质量。
认真梳理地产开发前期环节，加强进度计划管理，努力缩短开发周期。公司紧盯工程质量和安全，
不断增强项目管控能力。对新建及在建项目，加强现场的协调、组织和监督；对年内交房项目，进一步
规范验收程序，完善两次交房（项目部向物业公司交房、物业公司向业主交房）和分户验收制度。
加强成本定额预算管理，注重项目成本的预测和估算，不断优化目标成本结构。公司增派管理力量，
试行限额设计，强化过程成本控制，全力降低项目成本，努力探索工程项目后评估制度。公司建立通用
材料采购的标准化流程，不断降低采购成本，提高采购工作效率。
面对房地产市场严峻的形势，公司调整销售策略，引入互联网销售平台，不断营造新卖点，挖掘新
亮点，及时锁定目标客户，加快产品去化和资金回笼。
（5）不断加强人才建设，激发公司发展活力
不断推进班子建设、人才建设及企业文化建设，多途径多渠道激发公司发展活力。公司顺利完成董
事会和监事会的换届以及新一届经营班子的聘任工作，保持了法人治理结构的连续性和稳定性，优化了
班子成员分工，激发了班子活力和创造力。公司不断完善员工招聘管理、应届生带教培养、员工考核等
制度，合理设计员工职业规划，建立梯度培养模式，不断加强招聘力度，共招聘、引进各类房地产专业
人才、管理骨干若干名。
（6）加强物业租赁管理，提升物业服务水平
报告期内，在物业租赁经营方面，不断加强内部管理，提升租赁服务水平，收入和盈利继续保持稳定；
在物业服务方面，加强协调，努力提供优质物业服务，在推进地产品牌建设等方面发挥了积极作用。
3.2 主营业务分析
（1）利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,637,371,483.78 1,899,485,252.62 -13.80
营业成本 984,767,360.75 1,261,803,614.33 -21.96
销售费用 35,072,070.31 32,933,068.23 6.49
管理费用 76,536,915.60 58,579,414.42 30.65
财务费用 17,644,126.81 1,662,696.52 961.18
经营活动产生的现金流量净额 -1,588,707,324.31 552,309,829.57 -387.65
投资活动产生的现金流量净额 298,790,060.80 -392,769,544.26 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 899,102,608.96 166,937,609.22 438.59
资产减值损失 674,130.94 3,264,557.14 -79.35
公允价值变动收益 8,064,866.27 -220,944.22 3750.18
投资收益 77,450,809.81 53,171,152.35 45.66
营业外收入 125,970,154.05 91,085,226.71 38.30
营业外支出 357,717.03 4,086,976.94 -91.25
4
其他综合收益的税后净额 25,386,333.76 15,963,930.37 59.02
(1)报告期公司营业收入与上年相比减少 26,211 万元，主要是房地产业务结转商品房收入减少；
(2)报告期公司营业成本与上年相比减少 27,704 万元，主要是房地产业务结转减少；
(3)报告期公司销售费用与上年相比增加 214 万元，主要是房地产业务销售费用增加；
(4)报告期公司管理费用与上年相比增加 1,796 万元，主要是房地产业务开发项目增多；
(5)报告期公司财务费用与上年相比增加 1,598 万元，主要是本期发行公司债计提的利息费用；
(6)报告期公司资产减值损失与上年相比减少 259 万元，主要是本年应收款项变动较小，对应按账龄计提
的坏账准备减少；
(7)报告期公司公允价值变动收益与上年相比增加 829 万元，主要是交易性金融资产公允价值上升；
(8)报告期公司投资收益与上年相比增加 2,428 万元，主要是本期权益法核算参股企业投资收益增加及处
置部分交易性金融资产投资收益增加；
(9)报告期公司营业外收入与上年相比增加 3,488 万元，主要是结转的物业动迁补偿款，详见公司临
2014-006 号公告；
(10)报告期公司营业外支出与上年相比减少 373 万元，主要是上年工业企业处置固定资产营业外支出较
多；
(11)报告期公司其他综合收益的税后净额与上年相比增加 942 万元，主要是按公允价值计量的可供出售
金融资产公允价值上升。
（2）收入分析
驱动业务收入变化的因素分析
① 报告期公司紫提湾项目部分商品房及盛创科技园二期项目部分办公楼符合收入结转条件，公司房地
产业务主营业务收入 133,294 万元，与上年相比减少 17,863 万元；
② 报告期公司贸易业务主营业务收入为 28,584 万元，与上年相比减少 3,649 万元。
主要销售客户的情况
报告期公司前五名客户销售额为 46,060.18 万元，占报告期主营业务收入的比例为 28.18%
序号 客户 金额（万元）
1 客户一 31,210.28
2 客户二 4,804.66
3 客户三 3,841.53
4 客户四 3,516.43
5 客户五 2,687.28
（3）成本分析
①成本分析表
单位：万元
分行业情况
本期占总 上年同期 本期金额较
成本构成 上年同期金 情况
分行业 本期金额 成本比例 占总成本 上年同期变
项目 额 说明
(%) 比例(%) 动比例(%)
房地产 土地成本 69,554.23 70.65 89,054.84 70.96 -21.90 房地产业务结
业 等 转减少
5
商业 采购成本 27,778.15 28.21 31,341.85 24.97 -11.37 贸易业务量减
等 少
工业 原材料等 0.89 0.00 4,072.92 3.25 -99.98 工业企业完成
剥离
服务业 人工成本 1,122.12 1.14 1,028.26 0.82 9.13 物业服务项目
等 增加
分产品情况
本期占总 上年同期 本期金额较
成本构成 上年同期 情况
分产品 本期金额 成本比例 占总成本 上年同期变
项目 金额 说明
(%) 比例(%) 动比例(%)
房产 土地成本 67,978.80 69.05 87,676.88 69.86 -22.47 房地产业务结
销售 等 转减少
工业 采购成本 27,779.04 28.21 35,414.78 28.22 -21.56 工业企业剥离
产品 等
房产 累计折旧 1,575.43 1.60 1,377.96 1.10 14.33 投资性房产增
租赁 等 加
物业 人工成本 1,122.12 1.14 1,028.26 0.82 9.13 物业服务项目
服务 等 增加
②主要供应商情况
报告期公司前五名供应商采购额为 57,037.88 万元，占公司报告期主营业务成本的比例为 57.93%。
序号 供应商 金额（万元）
1 供应商一 38,446.73
2 供应商二 5,994.31
3 供应商三 4,376.84
4 供应商四 4,173.38
5 供应商五 4,046.62
（4）费用
①报告期公司销售费用为 3,507 万元，与上年同期相比增加 6.49%，主要是房地产业务销售费用增加；
②报告期公司管理费用 7,654 万元，与上年同期相比增加 30.65%，主要是本期房地产项目开发增多，对
应管理费用增加；
③报告期公司财务费用 1,764 万元，与上年同期相比增加 961.18%，主要是本期公司发行 9.6 亿元公司债，
对应计提利息增加。
（5）现金流
①报告期公司经营活动产生的现金流量净额为-158,871 万元，主要是本期支付的土地储备出让金；
②报告期公司投资活动产生的现金流量净额为 29,879 万元，主要是本期收回的保本理财产品及国债投资；
③ 报告期公司筹资活动产生的现金流量金额为 89,910 万元，主要是本期发行的公司债。
（6）其他
①公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期公司利润来源未发生重大变动，公司利润来源主要是房地产业务；
6
报告期公司控股子公司上海嘉宏房地产有限责任公司收到物业动迁补偿款，增加报告期营业外收入
121,960,635.00 元，详细情况详见公司临 2014－006 号公告。
②公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
经中国证券监督管理委员会核准，公司于 2014 年 10 月 23 日向社会成功发行 9.6 亿元公司债券，该
债券已经在上海证券交易所上市。
3.3 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司认真贯彻落实“三五”发展战略，基本剥离了工贸型企业，产业结构的战略性调整
取得明显成效。设计引领、项目把控、成本管控和营销实现等专业能力持续提升。
2014 年度，公司预算目标为：实现营业收入约 20 亿元、 净利润约 2.9 亿元；报告期公司实现营业收
入 16.37 亿元，净利润 3.59 亿元，分别完成预算目标的 81.9%和 123.8%。
3.4 报告期公司房地产业务说明
报告期公司房地产开发新增土地储备 105,316.30 平方米，签订房产销售合同 172,722 万元，结转销
售收入 128,943.36 万元。
（1）项目储备情况
单位：平方米
序号 项目名称 公司权益比例 土地面积 规划建筑面积 备注
盛创企业家园
1 51.00% 12,980.00 51,812.00 商办
三期
2 梦之晨二期 100.00% 79,580.10 222,135.00 住宅
3 浦东杨思 60.00% 25,736.20 60,610.00 住宅
注：上述规划建筑面积系根据建设工程规划许可证(如有)、《土地出让合同》中约定的容积率计算。如容
积率存在区间的，则按其上限计算；涉及分期建设的，根据《土地出让合同》并结合实际情况估算。
（2）房产开发情况
单位：平方米
本年度竣工 期末在建建筑 本年度可供出 本年度合同销 本年合同平均
业态分类
面积 面积 售面积 售面积 成交价(元/M2)
住宅 239,358 622,150 369,678 114,268 11,599
商铺及购物中心 948 890
办公写字楼 31,938 6,872 3,696 6,469
其他 29,498 82,669 35,822 14,454 2,689
注：（1）本年度竣工面积按竣工备案表统计；
（2）期末在建建筑面积按建设工程规划许可证统计；
（3）本年度合同销售面积为合同签订的面积，未包含本年度现房实测与原合同差异引起的补差；
（4）业态类别中的“其他”主要包括车库、会所及售楼处等。
（5）报告期公司上海嘉定大融城项目在建工程转让，详见年报第五节重要事项中的“其他重大合同”
7
（3）物业租赁
单位：平方米
合同年租金 平均基本租金
物业类型 可出租面积 已出租面积 出租率%
（万元） (元/平方米/月)
工业类 68,741 68,716 99.96 1383.65 16.78
办公类 9,508 9,508 100.00 589.80 51.69
商业类 34,806 28,971 83.24 2,310.24 66.45
合计 113,055 107,195 94.82 4,283.69 33.30
（4）财务融资情况
单位：万元
期初借 期末 借款 利率成本 利息 利息资本 资本化
类别 途径
款额 余额 期限 标准 成本 化率% 金额
项目 银行
27,997.3 3年 基准利率 1,579.94 100 1,579.94
开发 贷款
项目 银行 基准利率上
6,674 3年 38.00 100 38.00
开发 贷款 浮 1%
项目 银行 基准利率上
9,500 3年 390.57 100 390.57
开发 贷款 浮 20%
项目 少数股
9,080 未限定 年利率 8.00% 2,130.68 100 2,130.68
开发 权借款
项目 关联方 1 年期贷款基
50,000 2年 900.00 100 900.00
开发 借款 准利率
补充流 银行
7,300 1年 基准利率 281.08 0 0
动资金 贷款
补充流 银行
1年 年利率 8.8% 1,647.20 0 0
动资金 贷款
补充流 银行
10,000 1年 年利率 7.2% 492.00 0 0
动资金 贷款
补充流 委托 年 利 率 为
20,000 3年 0 0 0
动资金 贷款 0.0%
补充流
96,000 公司债 3+2 年 年利率 5.50% 1,026.67 0 0
动资金
补充流 关联方
2,000 4,000 5年 基准利率 145.23 0 0
动资金 借款
8
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
财政部自 2014 年 1 月 26 日起陆续发布八项新会计准则，其中修订五项：《企业会计准则第 2 号-长
期股权投资》、《企业会计准则第 9 号-职工薪酬》、《企业会计准则第 30 号-财务报表列报》、《企业会计准
则第 33 号-合并财务报表》，新增三项：《企业会计准则第 39 号-公允价值计量》、《企业会计准则第 40 号
-合营安排》、《企业会计准则第 41 号-在其它主体中权益的披露》，要求自 2014 年 7 月 1 日起在所有执行
企业准则的企业范围内施行。2014 年 6 月 20 日，财政部修订了《企业会计准则第 37 号-金融工具列报》，
要求执行企业会计准则的企业在 2014 年度及以后期间的财务报告中按照该准则要求对金融工具进行列
报。2014 年 7 月 23 日，财政部发布了《财政部关于修改的决定》，要求所有执行企业会计准则的企业自
公布之日起施行。
根据财政部的规定，公司自 2014 年 7 月 1 日起执行上述各项新会计准则。按照新发布的相关会计准
则结合具体情况修订公司原有的会计政策和会计制度，对相关会计政策进行变更。此次会计政策变更依
照财政部有关规定和要求进行，对公司财务状况、经营成果和现金流无重大影响。对 2014 年初合并报
表项目调整如下：将长期股权投资中 5,375,233.52 元重分类至可供出售金融资产；资产负债表新增其他
综合收益项目，将资本公积中可供出售金融资产公允价值变动 55,355,010.64 元重分类至其他综合收益。
4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影响。
不适用
4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
（1）报告期公司出资 6,000 万元设立了上海嘉宝锦熙置业有限公司，公司持有上海嘉宝锦熙置业有限公
司 60.00%股权，报告期上海嘉宝锦熙置业有限公司纳入合并报表范围；
（2）报告期公司完成对上海嘉丽宝电子有限公司清算注销，报告期末上海嘉丽宝电子有限公司不再纳入
公司合并报表范围；
（3）报告期公司以缩资方式退出上海嘉宝协力电子有限公司，报告期末上海嘉宝协力电子有限公司不再
纳入合并报表范围；
（4）报告期公司转让持有的昆山嘉宝网尚文化投资有限公司股权，报告期末昆山嘉宝网尚文化投资有限
公司不再纳入公司合并报表范围。
4.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出说明。
众华会计师事务所(特殊普通合伙)对公司 2014 年度财务报告出具了标准无保留意见的审计报告。
上海嘉宝实业（集团）股份有限公司
董事长：钱明
2015 年 4 月 23 日
9