万业企业：2009年公司债券跟踪评级报告2010-04-07
2009 年上海万业企业股份有限公司
公司债券跟踪评级报告
上海新世纪资信评估投资服务有限公司
Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.
主体长期信用等级 AA 级
本期债券信用等级 AA 级
评级时间 2010 年4 月6 日新世纪评级
Brilliance Ratings
评级机构：上海新世纪资信评估投资服务有限公司
本报告表述了新世纪公司对2009年上海万业企业股份有限公司公司债券信用评级观点，并非引导投资者买卖或持有本债券的一种
建议。报告中引用的资料主要由万业企业提供，所引用资料的真实性由万业企业负责。
注：1、根据万业企业2007-2009 年经审计的财务报表整理、
计算；
2、上表中所有者权益为归属于母公司所有者权益、净利
润为归属于母公司所有者的净利润。
.
受益于市场环境好转，2009 年公司房地产
销售面积大幅增加，经营环节现金净流入大幅
增长，货币资金较为充裕，偿债能力有所增
强。但近期针对房地产市场的政策调控趋紧，
公司中短期内的经营压力有所增加。
.. 万业企业财务结构稳健，负债经营程度相对较
低。公司盈利能力保持稳定，货币资金较充
裕，能够为后续项目开发和即期债务偿付提供
较好保障。
.. 受益于房地产整体行业环境好转，2009 年度万
业企业经营性现金净流入大幅增长，对即期债
务的保障程度提高。
.. 2009 年万业企业刚性负债大幅增加，但以长期
借款和应付债券为主，短期偿债压力较小。
.. 2009 年万业企业继续加大对矿产领域的投资，
进一步降低了地产单一业务的风险，但公司跨
行业经营的管理难度亦有所提高。
.. 为抑制房地产价格过快上涨，2010 年以来国家
出台了多项房地产调控政策，万业企业房地产
业务中短期内面临的经营压力增加。
项 目 2007 年 2008 年 2009 年
总资产(亿元) 45.89 38.83 52.60
货币资金(亿元) 6.30 6.54 24.32
总负债(亿元) 14.91 11.68 25.77
所有者权益(亿元) 30.03 26.05 26.13
营业收入（亿元） 8.82 13.92 13.70
净利润(亿元) 4.80 3.70 2.96
经营性现金净流入
量(亿元)
4.23 4.27 8.00
EBITDA（亿元） 5.65 4.82 4.40
EBITDA/利息支出
（倍）
12.35 9.62 8.29
资产负债率(%) 32.48 30.07 49.00
流动比率(%) 390.99 403.78 443.40
现金比率(%) 56.65 80.22 220.38
净资产收益率(%) 18.09 13.21 11.35
分析师
戴志刚、 高正桥
上海市汉口路398 号华盛大厦14F
Tel：(021)63501349 63504376
Fax：(021)63500872
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主要财务数据 跟踪评级观点
存续期间 五年期债券10 亿元人民币，2009 年9 月17 日－2014 年9 月16 日
主体长期信用等级 评级展望 债项信用等级 评级时间
跟踪评级： AA 级 稳定 AA级 2010 年4 月
跟踪评级： AA 级 稳定 AA级 2009 年5 月
首次评级： AA-级 稳定AA-级2008 年9 月
2009 年上海万业企业股份有限公司公司债券
编号：【新世纪债跟踪（2010）100007】
2009 年上海万业企业股份有限公司公司债券跟踪评级报告 概要- 1 -
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跟踪评级报告
按照2009 年上海万业企业股份有限公司(以下简称“万业企业”)公司
债券信用评级的跟踪评级安排，本评级机构根据万业企业提供的经审计的
2009 年财务报表及相关经营数据，对万业企业的财务状况、经营状况、现
金流量及相关风险进行了动态信息收集和分析，并结合行业发展趋势等方
面因素，得出跟踪评级结论。
一、债券发行情况
该公司于2009 年9 月17 日发行了待偿还余额为10 亿元人民币的
2009 年公司债券，期限为5 年，并于2009 年9 月30 日起在上海证券交易
所挂牌交易（证券代码122023，证券简称“09 万业债”），目前尚未到
期。截至2009 年末，公司待偿还债券本金为10 亿元。
二、跟踪评级结论
（一） 公司管理
2009 年度，该公司继续强化内部审计职能，并进一步完善董事会制度
建设，修订完成了《财务管理办法》、《董事会审计委员会实施细则》和
《董事会审计委员会年报工作规程》等规则制度，不断提高公司运作的透
明度与规范化水平。同时公司还引进专业咨询机构，优化了房地产管理流
程。
截至2009 年末，该公司纳入合并范围的全资、控股、合营单位共有7
家，较上年末增加1 家。
（二） 行业状况
1． 房地产行业
在多项房地产刺激政策的作用下，2009 年我国房地产市场刚性需求逐
步释放，同时房地产投资、投机需求不断增加，市场景气度逐步回升。根
据国家统计局数据显示，2009 年末我国房地产开发景气指数为103.66，同
比增长7.46%；房地产开发力度增强，销售面积大幅增长，全年完成房地
产开发投资36232 亿元，同比增长16.1%，新开工房屋面积11.54 亿平方
米，同比增长12.5%；全年实现商品房销售面积9.37 亿平方米，较2008
年增长42.1%。
由于我国部分城市房地产价格涨幅过大，为促进房地产行业长期健康
发展，2009 年末及2010 年初各级政府先后出台一系列调控政策，如规范
土地供应、取消交易环节的税收优惠、收紧房地产信贷等，以减少投机性- 2 -
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需求，抑制房价过快上涨。受国家政策调控等因素影响，全国多数大中城
市2010 年1、2 月商品房成交量同比和环比均明显下降，但3 月份成交量
有所恢复，上海、深圳等多个城市成交量同比仍有较大下滑，但环比增幅
较大。
整体来看，我国城市化进程加快推进、经济持续快速发展等因素仍有
利于房地产市场的长期健康发展，但房地产市场受政策影响较大，周期性
明显，波动性较大，加上2009 年部分城市房价涨幅过大，在目前政府政策
调控力度趋紧的情况下，国内房地产市场中短期所面临不确定性因素有所
增加。
（三） 经营状况
2009 年，该公司房地产业务稳步发展，当年实现开工面积和竣工面积
分别为8.91 万平方米、11.75 万平方米。受益于整体行业环境好转，当年
实现住宅销售面积14.66 万平方米，同比增长75.78%，主要来源于中远两
湾城、宝山福地苑和合肥瀚海星座，实现销售回笼资金16.6 亿元；结转销
售收入12.83 亿元，同比下降7.68%。
从项目储备来看，该公司坚持“以上海为核心、辐射长三角”的地产
发展策略和稳健经营的原则，项目主要分布在上海、江苏等长三角地区以
及湖南长沙。截至2010 年3 月末，公司待开发土地面积合计约89 万平方
米，按2010 年计划开发46 万平方米建筑面积计算，可满足其3-4 年开发
所需。近期政府政策调控趋紧，短期内公司房地产业务经营压力增大，但
公司整体拿地成本相对较低，且后续土地款支付压力较轻，有利于其抵御
市场波动风险，截至2010 年3 月末，公司尚需支付土地款7.45 亿元，主
要是2010 年初新拍苏州市吴中开发区96 号地块未完全付款所致。
2009 年，该公司引进专业咨询机构，对房产项目的前期开发、项目设
计、产品设计、工程建设、营销管理直至售后服务等环节进行优化，各项
目进展顺利，其中，中远两湾城和福地苑已全部竣工；紫辰苑一期在年末
顺利开盘，销售情况良好，合肥瀚海星座项目已开始预售，万业优加城计
划于年内开盘，苏州市吴中开发区96 号地块正处于项目前期开发和项目
设计阶段。- 3 -
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图表-1 截至2009 年末万业企业房产项目情况一览表
总投资
可售建筑
面积
累计回笼
资金
2009 年1销
售面积
2008 年销
项目名称 售面积
（万元）
累计投入
（万元）
平方米
累计销售面
积
（平方米） （万元） （平方米） （平方米）
中远两湾城 360567 360567 55775.94 432422 501896 30969 23336.83
福地苑 144464 131956 0 232663 188846 84746 60111
紫辰苑 286958 98537 16905 9172 3831 9172 0
万业优加城 171683 42047 - - - - -
合肥瀚海星座 33287 18078 39061 21695 11402 21695 0
资料来源：万业企业
2009 年该公司以房地产为主导，能矿业务为补充的业务格局得到进一
步加强，当年增持内蒙古鄂托克旗昊源煤焦化有限责任公司（简称“昊源
公司”）股份至96%，同时对广远煤矿、白云乌素煤矿两个规模较小的煤
矿进行处置，并在香港设立全资子公司—新业资源（香港）有限公司，进
一步完善了能矿业务的海外运作平台。
受技术改造等因素影响，2009 年昊源公司处于试生产阶段，当年实现
收入0.85 亿元，尚处于亏损状态。目前该公司已完成了对昊源公司的资源
整合和技术改造，昊源煤矿的年洗煤能力有所增加。昊源煤矿煤种为炼焦
用煤，保有资源储量不低于1904 万吨，预计煤炭业务将逐步成为公司收
入和利润的重要补充。
（四） 财务状况
2009 年度该公司实现营业收入13.70 亿元，其中，房地产业务实现收
入12.83 亿元，占营业收入总额的93.65%，全部来自于中远两湾城和福地
苑销售收入结转；煤炭业务实现收入0.852亿元，占比6.20%，逐步成为重
要的收入来源。2009 年公司房地产业务毛利率小幅上升，但结算收入同比
下降7.70%，因此当年房地产业务毛利总额同比下降6.48%；同时，受昊
源公司当年尚处试生产等因素影响，2009 年公司煤炭业务处于亏损状态，
因此，公司当年度实现毛利总额4.58 亿元，同比下降7.66%。
受合并范围增加、当年新开楼盘较多导致广告费用增长以及公司债的
发行使得利息费用大幅增长等因素影响，2009 年该公司期间费用合计1.38
亿元，同比增长51.65%，单位收入期间费用率为10.09%，同比上升3.59
个百分点。当年公司实现投资收益1.69 亿元，主要是处置福建泰龙电力股
份有限公司以及内蒙古广远集团宝成煤业有限公司等实现非流动资产处置
损益0.98 亿元，同时出售招商银行股份有限公司股票3实现投资收益0.71
亿元所致。受毛利下降、期间费用上升和投资收益下降等因素影响，2009
1 本表格中2008 年和2009 年的销售面积均只含住宅销售面积
2 公司煤炭业务收入主要来自于昊源公司，由于公司2008 年12 月31 日才完成对昊源公司的控股收购，因此，2008 年只合并了
昊源公司的资产负债表，而没有合并其损益表，2009 年合并了其损益表。
3 截至2009 年末，公司还持有招商银行股份有限公司股票共247 万股。- 4 -
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年公司实现净利润2.86 亿元，同比下降22.28%，其中归属于母公司的净
利润为2.96 亿元，同比下降20.00%，因此，当年度归属于母公司的净资
产收益率为11.35%，同比小幅下降1.86 个百分点。
2009 年，该公司对外部融资的依赖程度有所提高，年末负债合计
25.77 亿元，同比增长120.70%。其中，流动负债11.03 亿元，同比增长
35.45%，主要是2009 年房地产业务合同销售收入增长较快，预收账款同
比增长209.62%至5.33 亿元以及一年内到期负债增长1.25 亿元所致；2009
年公司发行10 亿元公司债券后，非流动负债同比增长317.42%至14.74 亿
元。受负债总额大幅增长影响，公司资产负债率由上年末的30.07%增至
49.00%，同比上升18.93 个百分点。
从负债构成看，该公司2009 年末负债主要由银行借款、预收账款以
及应付债券、应付账款构成。其中，刚性负债合计17.85 亿元，同比增长
210.77%，偿债压力增大，但公司长短期负债比133.55%，较上年末大幅
提高，债务期限结构更趋合理，且占非流动负债60%以上的应付债券的期
限为5 年，短期债务偿还压力较小。
受房地产开发力度加大以及当年发行10 亿元公司债影响，该公司
2009 年末资产总额同比大幅增长35.45%至52.60 亿元。从资产构成来看，
公司资产以货币资金和存货等流动资产为主，2009 年末二者合计45.32 亿
元，占资产总额的86.16%，其中，年末公司货币资金余额为24.32 亿元，
同比增加17.78 亿元；存货中开发产品和开发成本分别为5.24 亿元和
15.43 亿元，其中开发产品为中远两湾城4.05 亿元和福地苑1.19 亿元。
2009 年末， 该公司的流动比率与速动比率分别为443.40% 和
241.75%，流动比例继续保持较好水平，速动比率同比大幅上升。2009 年
末公司货币资金较为充裕，现金比率为220.38%，同比大幅上升。公司资
产流动性有较大改善，货币资金存量相对充裕，短期偿债能力较强。
受益于房地产整体行业环境好转，该公司2009 年房地产销售面积同
比大幅增加，实现经营性现金净流入8.00 亿元，同比增长87.49%；在投
资环节，由于公司当年对外股权投资规模同比大幅下降，并处置了内蒙古
广远宝成煤业有限公司等公司，同期投资性现金净流量由负转正，实现净
流入0.63 亿元；筹资环节，2009 年发行公司债及银行借款增加使得公司
实现筹资性现金净流入9.10 亿元，整体现金流状况较2008 年大幅好转。
公司2009 年度经营性现金净流入量、非筹资性现金净流入量与负债总额
的比率同比均有所提高，分别为42.74%和46.11%，可见公司自身经营回
笼现金能力较强，能够对债务形成较高保障。- 5 -
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综上所述，2009 年国内房地产市场整体环境好转，该公司房地产销售
面积大幅增长，经营环节和筹资环节现金流入大幅增长，经营性和非筹资
性现金净流入对负债总额的保障程度较高。公司负债程度相对较低，资产
流动性较好，年末资金余额较充裕，同比大幅增长，整体偿债能力有所增
强。
本评级机构仍将关注：（1）目前政府对房地产行业政策调控力度趋
紧，给万业企业业绩带来的影响；（2）产业政策、信贷政策和资本市场
政策调整，给万业企业资金面带来的影响；（3）公司在涉足能矿领域
后，跨行业经营带来的相关风险以及相关业务对公司业绩的影响。
经我公司信用评级委员会评审，决定维持上海万业企业股份有限公司
主体长期信用等级AA 级，评级展望为稳定；维持2009 年上海万业企业股
份有限公司公司债券信用等级AA 级。
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2010 年4 月6 日- 6 -
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附录一
主要财务指标表
主要财务指标 2007 年 2008 年 2009 年
资产总额(亿元) 45.89 38.83 52.60
流动负债(亿元) 11.13 8.15 11.03
归属于母公司所有者的权益 (亿元） 30.03 26.05 26.13
营业收入 (亿元） 8.82 13.92 13.70
EBITDA(亿元) 5.65 4.82 4.40
归属于母公司所有者的净利润 (亿元） 4.80 3.70 2.96
经营性现金净流入量(亿元) 4.23 4.27 8.00
投资性现金净流入量(亿元) 5.91 -0.97 0.63
资产负债率(%) 32.48 30.07 49.00
长期资本固定化比率(%) 6.83 19.35 8.83
流动比率(%) 390.99 403.78 443.40
速动比率(%) 132.21 93.42 241.75
现金比率(%) 56.65 80.22 220.38
应收账款周转速度(次) 326.53 262.83 153.64
存货周转速度(次) 0.19 0.33 0.40
固定资产周转速度(次) 184.72 25.39 12.77
总资产周转速度(次) 0.20 0.33 0.30
毛利率(%) 40.53 35.61 33.42
营业利润率(%) 63.00 32.92 28.07
利息保障倍数(倍) 12.28 9.54 7.93
总资产报酬率(%) 12.73 11.28 9.21
净资产收益率(%)4 18.09 13.21 11.35
营业收入现金率(%) 159.78 66.71 127.56
经营性现金净流入与流动负债比率(%) 29.35 44.28 83.44
非筹资性现金净流入与流动负债比率(%) 70.32 34.22 90.01
EBITDA/利息支出(倍) 12.35 9.62 8.29
EBITDA/流动负债(倍) 0.39 0.50 0.46
注：根据万业企业2007-2009 年经审计的财务报表数据整理、计算，
4 此处净资产收益率为归属于母公司的净资产收益率。- 7 -
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附录二
各项财务指标的计算公式
指标名称 计算公式
资产负债率期末负债总额/期末资产总额×100%
长期资本固定化比率
（期末总资产－期末流动资产）/（期末负债及所有者权益合计－期末流动负
债）×100%
应收账款周转速度报告期营业收入/[(期初应收账款余额+期末应收账款余额)/2]
流动比率期末流动资产总额/期末流动负债总额×100%
速动比率
(期末流动资产总额－存货净额－预付账款－待摊费用－待处理流动资产损益)/
期末流动负债总额×100%
现金比率
(期末货币资金+期末短期投资净额+期末应收票据<银行承兑汇票>余额)/期末流
动负债总额×100%
存货周转速度报告期营业成本/[(期初存货余额+期末存货余额)/2]
固定资产周转速度报告期营业收入/[(期初固定资产净额+期末固定资产净额)/2]
总资产周转速度报告期营业收入/[(期初资产总额+期末资产总额)/2]
毛利率1－报告期营业成本/报告期营业收入×100%
营业利润率报告期营业利润/报告期营业收入×100%
利息保障倍数(报告期税前利润+报告期列入财务费用利息支出)/报告期利息支出×100%
总资产报酬率
(报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/[(期初资产总额+期末资产
总额)/2]×100%
净资产收益率报告期税后利润/[(期初股东权益+期末股东权益)/2]×100%
营业收入现金率报告期销售商品、提供劳务收到的现金/报告期营业收入×100%
经营性现金净流入与流
动负债比率
报告期经营性现金流量净额/[(期初流动负债+期末流动负债)/2]×100%
非筹资性现金净流入与
流动负债比率
报告期非筹资性现金流量净额/[(期初流动负债+期末流动负债)/2]×100%
EBITDA/利息支出＝EBITDA/报告期利息支出
EBITDA/流动负债＝EBITDA/（（期初流动负债＋期末流动负债）/2）
注：(1)上述指标计算以公司合并财务报表数据为准
(2)EBITDA=利润总额+利息支出（列入财务费用的利息支出）+折旧+摊销
(3)EBITDA/利息支出＝EBITDA/（列入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
(4)报告期利息支出＝列入财务费用的利息支出+资本化利息支出
(5)非筹资性现金流量净额＝经营性现金流量净额+投资性现金流量净额.- 8 -
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附录三
评级结果释义
本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下：
等 级 含 义
AAA 级
偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极
低。
AA 级 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
A 级 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
投
资
级
BBB 级 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 级 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 级 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 级 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 级 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
投
机
级
C 级 不能偿还债务。
注：除AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行
微调，表示略高或略低于本等级。
