上海万业企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
上海万业企业股份有限公司
2010 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 上海众华沪银会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
1.5 公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
1.6 公司负责人董事长程光先生、主管会计工作负责人财务副总监邵伟宏先生及会计机构负责人（会计主
管人员）财务部经理郭瑾女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
公司的法定中文名称 上海万业企业股份有限公司
公司的法定中文名称缩写 万业企业
公司的法定英文名称 SHANGHAI WANYE ENTERPRISES CO.,LTD
公司的法定英文名称缩写 SWEC
公司法定代表人 程光
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴云韶 范志燕
联系地址 上海市浦东大道 720 号 9 楼 上海市浦东大道 720 号 9 楼
电话 021-50367718 021-50367718
传真 021-50366858 021-50366858
电子信箱 wyqy@vip.sina.com wyqy@vip.sina.com
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§3会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
2010 年 2009 年 2008 年
同期增减(%)
营业收入 1,449,944,925.29 1,369,948,855.53 5.84 1,392,059,863.64
利润总额 335,626,562.33 390,876,296.27 -14.13 463,527,782.61
归属于上市公司股东的净利润 243,087,313.52 296,263,640.09 -17.95 370,358,171.18
归属于上市公司股东的扣除非
238,431,832.74 165,789,158.39 43.82 182,062,475.14
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -1,856,893,282.79 800,216,936.44 不适用 426,815,857.87
本期末比上年
2010 年末 2009 年末 2008 年末
同期末增减(%)
总资产 6,618,224,595.33 5,260,036,028.30 25.82 3,883,409,095.73
所有者权益（或股东权益） 2,851,953,128.58 2,613,242,982.83 9.13 2,605,393,511.85
3.2 主要财务指标
本期比上年
2010 年 2009 年 2008 年
同期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.3015 0.3675 -17.96 0.4594
稀释每股收益（元／股） 0.3015 0.3675 -17.96 0.4594
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.2958 0.2057 43.82 0.2258
减少 2.66 个
加权平均净资产收益率（%） 8.89 11.55 13.65
百分点
增加 2.26 个
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 8.72 6.46 6.71
百分点
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） -2.3034 0.9926 不适用 0.9530
本期末比上年
2010 年末 2009 年末 2008 年末
同期末增减(%)
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） 3.5377 3.2416 9.13 5.8174
扣除非经常性损益项目
单位：元 币种：人民币
项目 金额
非流动资产处置损益 114,307.08
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或
5,881,000.00
定量享受的政府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,489,526.50
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,725,293.36
所得税影响额 -1,773,706.35
少数股东权益影响额（税后） -330,353.09
合计 4,655,480.78
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§4股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
比例 发行 送 公积金 其 小 比例
数量 数量
(%) 新股 股 转股 他 计 (%)
一、有限售条件股份
二、无限售条件流通
806,158,748.00 100 806,158,748.00 100
股份
1、人民币普通股 806,158,748.00 100 806,158,748.00 100
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 806,158,748.00 100 806,158,748.00 100
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
限售股份变动情况表
□适用 √不适用
4.2 股东数量和持股情况 单位：股
报告期末股东总数 87,872 户
前十名股东持股情况
持股 持有有
报告期内 质押或冻结的
股东名称 股东性质 比例 持股总数 限售条件
增减 股份数量
(%) 股份数量
三林万业(上海)企 境内非国有
50.54 407,469,756 0 0 质押 406,520,000
业集团有限公司 法人
李海涛 境内自然人 0.40 3,198,373 3,198,373 0 未知
张春尧 境内自然人 0.28 2,226,600 0 0 未知
徐隽 境内自然人 0.22 1,740,000 1,740,000 0 未知
王东台 境内自然人 0.19 1,503,900 1,503,900 0 未知
陈旭东 境内自然人 0.16 1,317,446 1,317,446 0 未知
吴敏杰 境内自然人 0.14 1,162,950 1,162,950 0 未知
上海静安招商服务 境内非国有
0.14 1,109,100 1,109,100 0 未知
有限公司 法人
刘蓉 境内自然人 0.14 1,091,158 1,091,158 0 未知
陈鸿樑 境内自然人 0.13 1,067,353 1,067,353 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类及数量
三林万业(上海)企业集团有限公司 407,469,756 人民币普通股
李海涛 3,198,373 人民币普通股
张春尧 2,226,600 人民币普通股
徐隽 1,740,000 人民币普通股
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王东台 1,503,900 人民币普通股
陈旭东 1,317,446 人民币普通股
吴敏杰 1,162,950 人民币普通股
上海静安招商服务有限公司 1,109,100 人民币普通股
刘蓉 1,091,158 人民币普通股
陈鸿樑 1,067,353 人民币普通股
公司前 10 名股东中，三林万业(上海)企业集团有限公司为公司控
股股东，与前 10 名其他股东之间不存在关联关系，也不存在《上市
上述股东关联关系或一致行动的
公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
说明
公司未知前 10 名中其他股东之间是否存在关联关系或属于《上
市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人的情况。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 控股股东情况
○ 法人
单位：万元 币种：人民币
名称 三林万业(上海)企业集团有限公司
单位负责人或法定代表人 林逢生
成立日期 1997 年 3 月 27 日
注册资本 222,336
在国家鼓励和允许的范围内从事轻纺、机械、化工产品（危险化学品、化
肥除外）、农产品（粮食、棉花、植物油、食糖、盐除外）、矿产品（氧化
铝、铁矿石除外）的批发、进出口和佣金代理（拍卖除外）并提供相关售
主要经营业务或管理活动
后服务（涉及配额许可证管理、专项规定管理的商品按照国家有关规定办
理）；物业管理；在国家允许的范围内从事矿产资源的勘探开发（凡涉及国
家有关前置审批管理的，须按规定分别办理前置审批后方可进行）。
4.3.2.2 实际控制人情况
○ 自然人
姓名 林逢生
国籍 印度尼西亚
是否取得其他国家或地区居留权 新加坡
三林集团执行总裁、PT Indofood Sukses Makmur Tbk 首席执行官、第
最近 5 年内的职业及职务 一太平有限公司董事局主席、三林万业（上海）企业集团有限公司董
事长。
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4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
报告期 是否在
内从公 股东单
司领取 位或其
性 年 年初持 年末持 变动
姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期 的报酬 他关联
别 龄 股数 股数 原因
总额（万 单位领
元）（税 取报酬、
前） 津贴
程光 董事长 男 53 2009 年 5 月 22 日 2012 年 5 月 21 日 248,400 248,400 - - 是
金永良 副董事长 男 63 2009 年 5 月 22 日 2012 年 5 月 21 日 - - - - 是
林逢生 董事 男 61 2009 年 5 月 22 日 2012 年 5 月 21 日 - - - - 否
郑志南 董事 男 43 2009 年 5 月 22 日 2012 年 5 月 21 日 - - - - 否
林震森 董事 男 40 2009 年 5 月 22 日 2012 年 5 月 21 日 160,362 160,362 - - 是
蒋剑雄 董事 男 45 2010 年 9 月 6 日 2012 年 5 月 21 日 - - - - 是
5
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孙铮 独立董事 男 54 2009 年 5 月 22 日 2012 年 5 月 21 日 - - - 10 否
顾功耘 独立董事 男 54 2009 年 5 月 22 日 2012 年 5 月 21 日 - - - 10 否
张永岳 独立董事 男 57 2010 年 5 月 21 日 2012 年 5 月 21 日 - - - 6.14 否
张峻 监事长 男 47 2009 年 5 月 22 日 2012 年 5 月 21 日 90,000 90,000 - - 是
朱明华 监事 男 38 2009 年 5 月 22 日 2012 年 5 月 21 日 - - - - 是
邬德兴 监事 男 45 2010 年 9 月 6 日 2012 年 5 月 21 日 - - - - 是
黄瑞 监事 男 36 2009 年 5 月 22 日 2012 年 5 月 21 日 - - - 22.79 否
范志燕 监事 女 35 2009 年 5 月 22 日 2012 年 5 月 21 日 - - - 12.89 否
崔海勇 总经理 男 42 2010 年 8 月 18 日 2012 年 5 月 21 日 - - - 66.02 否
刘洁 副总经理 男 47 2009 年 5 月 22 日 2012 年 5 月 21 日 36,000 36,000 - 62.67 否
王洪飞 副总经理 男 46 2010 年 3 月 18 日 2012 年 5 月 21 日 - - - 66.02 否
曹雄斌 副总经理 男 44 2010 年 8 月 18 日 2012 年 5 月 21 日 - - - 54.33 否
副总经理/
吴云韶 女 42 2009 年 5 月 22 日 2012 年 5 月 21 日 - - - 40.3 否
董事会秘书
邵伟宏 财务副总监 男 36 2010 年 8 月 18 日 2012 年 5 月 21 日 - - - 24.11 否
董事/总经理
尚志强 男 45 2009 年 5 月 22 日 2010 年 8 月 18 日 122,400 122,400 - 55.32 否
（离任）
独立董事
王洪卫 男 43 2009 年 5 月 22 日 2010 年 5 月 21 日 - - - 5 否
（离任）
王永平 监事（离任） 男 46 2009 年 5 月 22 日 2010 年 5 月 22 日 - - - - 是
副总经理
陈中一 男 38 2009 年 5 月 22 日 2010 年 3 月 18 日 118,800 118,800 - 16.61 否
（离任）
合计 / / / / / 775,962 775,962 / 452.20 /
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
一、报告期内公司经营情况回顾
<一> 总体经营情况
2008 年全球爆发的金融危机持续蔓延，各国政府陆续出台了经济刺激政策，世界经济开始逐渐复苏。
受国内外宽松环境的影响，中国经济在 2010 年延续了快速增长的势头，但持续的刺激政策也造成了流动
性的泛滥，CPI 和 PPI 持续高位运行。为抑制经济过热、遏制通货膨胀，中央政府出台了一系列调控政策，
包括实施房地产新政、重启人民币汇改、调整出口退税、强制节能减排、两次加息、六次上调存款准备金
率。年末中央经济工作会议将货币政策定调为"稳健"，进一步明确了未来的政策走向。
2010 年是房地产行业名副其实的调控年。针对部分城市房价上涨过快，为抑制投资、投机性购房，年
内中央政府先后出台"国十一条"、"国十条"和"新国五条"等调控措施，从建立考核问责机制到实行更为严
格的差别化住房保障政策、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，从增加住房有效供给到加快保障性安
居工程建设、加快市场监管等对房地产市场进行了全方位的调控，力度之大前所未有。各部委陆续出台信
贷、住房保障、土地、预售制度、行政监管等政策措施；十五个城市出台了地方调控细则部署落实国务院
的房地产调控，动用政策之多历史罕见。政策的出台，在一定程度上遏制了房价过快上涨的势头，使房地
产量能有所萎缩。
面对纷繁复杂的国内外环境，公司坚持有限多元化战略，立足房地产，稳步推进能矿业务。报告期内，
实现营业收入 14.5 亿元，比上年同期增长 5.84%；实现归属于母公司的净利润 2.43 亿元，比上年同期减少
17.95%，主要系上年同期存在一次性股权转让投资收益所致。
作为公司主营业务之一和主要利润来源，房地产业务在报告期内共完成销售面积 7.6 万平方米，实现
销售收入 12.66 亿元。在严峻的宏观调控形势下，公司密切关注政策面的变化，及时分析研究，把握调控
节奏，基本完成了年初制定的各项目标。
1、稳健扩张，适时增加土地储备。
公司秉承"立足上海、辐射长三角"的发展战略，稳健布局地产项目，积极做好项目储备。继 1 月竞得
苏州吴中地块后，公司还加大了对受政策影响较小的商业、办公地产的投入，分别于年内 6 月和 10 月通
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过协议受让及竞拍的方式取得两湾项目飞地及大公建地块。
2、以需求为导向，稳步推进现有项目的开发建设。
公司坚持以刚性需求产品为主，对宝山、长沙、苏州项目方案进行了适当调整。同时，加大产品研发
力度，力争提高产品品质，从景观、装修、建材选择等方面加大投入、做到精益求精。报告期内，宝山紫
辰苑一期Ⅰ标已竣工并交付；长沙万业优加城项目一期处于主体结构施工阶段，即将预售；苏州项目一期
已于 2010 年 11 月开工。
3、抓住时机，加快资金回笼。
报告期内，公司迎合客户改善性需求，适时推出了宝山紫辰苑一期Ⅱ标段阔景平层项目，市场反应良
好；同时，积极推进现有项目的销售，加速楼盘的去化速度，保证了资金的稳定回笼。
煤炭业务方面，2010 年共实现营业收入 1.8 亿元，实现营业利润 1888 万元。为提高洗煤厂尾煤处理
水平，增加洗煤厂生产能力，公司对昊源煤矿进行了技术升级改造，技改项目的完成，将进一步提高生产
效率；同时通过不断加强昊源公司的内部管理，进一步规范了生产运作。报告期内，公司开始积极涉足煤
炭贸易，拓展煤炭业务范围。
公司于 2010 年 9 月 6 日经临时股东大会审议通过，受让控股股东持有的新加坡春石有限公司和银利
有限公司各 60%股权。截至本报告披露日，公司已接到控股股东通知，公司作为印尼塔里阿布岛铁矿项目
新增投资主体已获得国家发改委正式批复。该项交易的完成将实质性地推动公司在能矿领域的发展，改善
公司的盈利结构，为公司未来发展拓展稳定的利润空间。
报告期内，公司顺利完成了由于董事、监事和高管变动引起的选举、聘任及工作交接，在稳固管理队
伍的同时保障了公司治理结构的完整。此外，在严峻的融资环境下，公司适时与金融机构合作，利用信托
形式融资，补充了公司的营运资金。目前，公司资产配置合理，资金相对充沛，足以应对调控带来的影响。
公司是否披露过盈利预测或经营计划：是
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测或经营计划是否低 20%以上或高 20%以上：否
<二> 主营业务及其经营状况
(1) 主营业务分行业、产品情况
单位:元 币种:人民币
营业 营业收入 营业成本
营业利润率比上年
分行业或分产品 营业收入 营业成本 利润 比上年同 比上年同
同期增减(%)
率(%) 期增减(%) 期增减(%)
分行业
房产销售 1,265,765,363.00 655,095,780.45 48.25 -0.88 -20.04 增加 12.4 个百分点
房产租赁 3,969,365.78 1,946,162.17 50.97 -37.17 0 减少 18.23 个百分点
煤炭销售 179,581,663.01 125,321,683.86 30.21 110.34 36.13 增加 38.04 个百分点
物业服务 392,945.00 759,765.30 -93.35 - - -
分产品
中远两湾城 645,933,473.00 296,928,510.96 54.03 89.1 74.52 增加 3.84 个百分点
海尚明城福地苑 143,233,344.00 65,354,244.37 54.37 -84.69 -89.93 增加 23.76 个百分点
海尚明城紫辰苑 181,523,437.00 97,789,942.97 46.13 - - -
瀚海星座 295,075,109.00 195,023,082.15 33.91 - - -
房产租赁 3,969,365.78 1,946,162.17 50.97 -37.17 0 减少 18.23 个百分点
煤炭销售 179,581,663.01 125,321,683.86 30.21 110.34 36.13 增加 38.04 个百分点
物业服务 392,945.00 759,765.30 -93.35 - - -
(2) 主营业务分地区情况
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单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海地区 975,052,564.78 -24.02
安徽地区 295,075,109.00 -
内蒙地区 179,581,663.01 110.34
<三> 财务分析
1、资产状况分析
报告期末，母公司总资产 48.92 亿元，同比增幅 15.35%。从资产配置结构来看，公司加大了对房产业
务拓展力度，房产业务资产 41.35 亿元，占 84.53％；能矿业务资产 4.17 亿元，占 8.52％；货币资金及可
供出售金融资产 2.34 亿元，占 4.78％；其他资产 1.06 亿元，占 2.17％。
公司合并总资产 66.18 亿元，同比增幅 25.82％。公司资产规模扩大，主要系存货增加。期末存货 45.71
亿元，占总资产的 69.06％，增加 29.15 个百分点。
报告期末，母公司负债总额 21.43 亿元，资产负债率 43.80％；公司合并资产负债率 53.06％，比期初
上升 4.06 个百分点，其中：长期负债占总负债 61.46％。公司整体负债合理可控，无还贷压力。
2010 年公司积极拓展新融资渠道，以信托形式融资 8 亿元，适度提高了公司负债率。未来根据发展战
略，公司将积极利用财务杠杆，为企业发展储备资金。
2、盈利能力分析
2010 年公司合并实现利润总额 3.36 亿元，归属于母公司的净利润 2.43 亿元；每股收益 0.3015 元，较
上年同期减少 17.96％，主要系上年同期存在一次性股权转让投资收益所致。扣除非经常性损益后每股收
益 0.2958 元，较上年同期增加 43.80％。2010 年公司实现营业收入 14.50 亿元，其中：房产业务 12.66 亿
元，营业利润率 48.25％，较上年提高 12.40 个百分点；能矿业务 1.80 亿元，营业利润率 30.21％，实现净
利润 0.14 亿元。报告期内年公司主营盈利能力有所提高。
3、现金流量分析
2010 年公司合并经营活动净现金流出 18.57 亿元，主要系加大了新项目拓展力度所致；投资活动产生
的现金净流出 1.95 亿元，主要系公司预付了铁矿项目股权转让款所致；筹资活动产生的现金净流量 6.80
亿元，体现公司融资渠道顺畅。
总体来看，公司主营业务盈利能力进一步增强，整体财务状况良好，负债结构合理，偿债能力强。
附：
相关名词释义：
昊源公司 内蒙古鄂托克旗昊源煤焦化有限责任公司
南京吉庆 南京吉庆房地产开发有限公司
苏州公司 苏州万业房地产发展有限公司
万企爱佳 上海万企爱佳房地产开发有限公司
西甘铁路 西甘铁路有限责任公司
资产负债表中较上年同期发生重大变化的科目及原因
单位：万元
2010 年 12 月 2009 年 12 月
项 目 变动幅度 差异原因
31 日合并 31 日合并
货币资金 106,301.34 243,187.41 -56.29% 主要系经营性活动支出增加所致。
应收票据 1,537.92 - - 主要系昊源公司煤炭销售收到的银行承兑汇票所致。
应收账款 485.80 994.27 -51.14% 主要系收回前期煤炭赊销款所致。
主要系预付铁矿项目股权转让款及房产项目工程款增
预付款项 25,917.76 12,551.88 106.49%
加所致。
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其他应收款 28,694.05 18,129.90 58.27% 主要系支付地块投标保证金所致。
存货 457,074.34 209,963.88 117.69% 主要系房产项目投入增加所致。
长期股权投资 9,935.97 6,849.01 45.07% 主要系本期对西甘铁路增加投资所致。
应付账款 32,347.11 17,143.96 88.68% 主要系项目竣工预估增加所致。
预收款项 27,998.28 53,291.85 -47.46% 主要系项目预售结转收入所致。
应交税费 5,436.40 1,176.17 362.21% 主要系预收房款减少，结转预缴税金所致。
其他应付款 35,366.76 2,201.91 1506.19% 主要系少数股东提供财务资助所致。
长期借款 110,933.50 46,833.50 136.87% 主要系公司新增信托融资 8 亿所致。
预计负债 2,080.25 845.62 146.00% 主要系预估尚未清算的土地增值税所致。
其他非流动负债 3,171.00 - - 主要系收到两湾飞地和大公建地块补偿款所致。
少数股东权益 25,452.65 6,960.19 265.69% 主要系少数股东增加资本投入所致。
利润表中较上年同期发生重大变化的科目及原因
单位：万元
项 目 2010 年度合并 2009 年度合并 变动幅度 差异原因
财务费用 11,200.63 3,081.56 263.47% 主要系计提公司债券和信托资金利息所致。
投资收益 71.56 16,881.28 -99.58% 上期存在一次性股权转让投资收益，本期无该收益。
营业外支出 273.07 88.96 206.95% 主要系昊源公司固定资产报废增加所致。
现金流量表中较上年同期发生重大变化的科目及原因
单位：万元
2010 年度 2009 年度
项 目 变动幅度 差异原因
合并 合并
主要系房产项目投入增加而销售回笼资金减
经营活动产生的现金流量净额 -185,689.33 80,021.69 -
少所致。
投资活动产生的现金流量净额 -19,496.66 6,308.89 - 主要系本期预付铁矿项目股权受让款所致。
筹资活动产生的现金流量净额 67,960.01 90,979.68 -25.30% 主要系本期信托融资 8 亿资金所致。
<四> 公司主要子公司的经营情况及业绩分析
单位：万元
所占权 项目名称或 注册 2010 年 2010 年
公司名称 总资产 净资产
益比例 产品服务 资本 营业收入 净利润*
上海万业企业宝山新城建设开 海尚明城福地苑
100% 48,500 236,388.18 81,737.13 32,498.84 4,834.23
发有限公司 海尚明城紫辰苑
湖南西沃建设发展有限公司 80% 万业优加城 24,000 59,847.27 21,891.20 尚未预售 -339.20
瀚海星座
万业新鸿意地产有限公司 70% 10,000 61,781.99 13,730.09 29,507.91 3,099.41
颜料坊
苏州万业房地产发展有限公司 100% 苏地 2009-B-96 地块 30,000 156,030.30 29,006.60 尚未预售 -993.40
上海万企爱佳房地产开发有限
54% 两湾大公建项目 30,000 53,637.96 29,997.96 尚未预售 0
公司
内蒙古鄂托克旗昊源煤焦化有
96% 煤炭开采、销售 20,000 19,311.16 13,126.42 17,958.17 1,353.36
限责任公司
*注：净利润含少数股东权益。
9
上海万业企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
二、公司未来发展展望
<一> 公司所处行业发展趋势
2011 年作为“十二五”计划的开局之年，宏观经济继续向好的局面不会改变，但政府对房地产行业的
调控预计仍将延续。2010 年，政府密集出台调控政策以期打击投机、抑制投资，尽管从政策的着力点和力
度来看，堪称史上最严，可从市场表现来看，政策效应尚未突显。2011 年开年之初，国务院出台了“新国
八条”，上海和重庆两市推出房产税试点，调控力度再度升级，各地也将陆续出台调控细则。可以预见，
未来国家对房地产的调控还将延续并有可能继续升级。从另一方面来看，持高不下的物价使得通胀在 2011
年仍将持续，银行存款的负利率以及个人储蓄缩水将迫使人们重新寻找保值投资。与此同时，人民币升值
已成趋势，境外资金流入也将带来新一轮投资和涨价风潮。对于拥有长期保值作用的固定资产，房地产仍
将受到很多投资者的青睐。在正反两方面因素的共同作用下，房地产行业的发展趋势仍旧充满着变数。
<二> 公司未来经营计划
2011 年，公司将坚持房地产和能矿并举的有限多元化战略，稳健经营，适时拓展，重点做好以下工作：
房地产业务方面：
1、 密切关注宏观形势和行业发展趋势，稳步推进现有房地产项目的工程建设。根据调控节奏和市场
需求，适时调整项目方案、推进项目销售，保证资金回笼。
2、 积极关注土地市场动向，认真进行市场调研，正确进行目标市场定位，理性投资，适时扩大项目
储备，为公司未来发展寻找新的利润空间。
3、关注二三线城市的房地产市场以及潜在的并购机会。
能矿业务方面：
1、在煤矿业务技改完成的基础上，继续提高煤炭生产效率，加大煤炭贸易的拓展力度，力争使其成
为公司新的利润增长点。
2、 努力完成塔岛铁矿项目的报批工作，积极进行矿山建设前期准备，确保项目在预计期限内动工。
3、继续寻找潜在的投资项目。
2011 年公司预计实现销售收入 21 亿元，三项费用合计 2 亿元。
<三>风险及对策
1、宏观政策、行业风险及对策
2011 年，国家对房地产的调控仍将继续，信贷、税收、限购等政策势必在一定程度上抑制投资、投机
性购房。同时随着保障住房供应的增加，商品房需求可能会减少，需求的减少还有可能导致房价下跌。
调控政策在一定程度上抑制了房地产企业的快速扩张，但从长远来看，这有利于挤压房地产行业的泡
沫，保证房地产行业的理性、健康发展。经过近二十年的发展，公司在房地产开发方面积累了丰富的经验，
组建了一支业务能力较强的队伍，有能力应对行业调控带来的风险和考验。同时，公司将通过扩展能矿业
务，分散单一主业带来的风险。
2、公司经营风险及对策
① 相比于其他大型的房地产公司，公司目前的土地储备较少，未来可能面临土地储备不足的风险。公
司将认真调研，适度扩张，适时增加土地储备。
② 房地产行业的融资形式严峻，房地产公司未来可能面临资金紧张的风险。公司目前的财务结构稳健、
资金相对充沛。2011 年公司将努力加快资金周转速度，提高资金的使用效率；同时，积极研究融资政策，
拓宽融资渠道。
③ 塔岛铁矿的取得，拓展了公司业务领域，但同时也给公司带来了境外开发的风险。公司将积极研究
印尼当地的政策法规，并加强与当地政府的交流沟通，规避境外投资的法律和政治风险。
6.2 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
10
上海万业企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
□适用 √不适用
6.3 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
6.4 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.5 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
本年度不进行现金红利分配，不送红股，也不进行资本公积金转增股本。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因 未用于分红的资金留存公司的用途
公司在 2010 年度加大了对房产及能矿业务的投入，考虑到目前 主要用于项目投资。
政策环境下房地产开发企业严峻的融资形势，为保证项目的后
续开发，本年度将不进行现金红利分配，不送红股，也不进行
资本公积金转增股本。公司 07～09 年已累计分红 4.25 亿元，占
前三年实现可分配利润的 49.58%，占前三年合并净利润的
37.11%，已经达到监管部门的要求及公司章程的规定。
§7 重要事项
7.1 收购资产
□适用 √不适用
7.2 出售资产
□适用 √不适用
7.3 重大担保
单位:亿元 币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对控股子公司的担保）
报告期内担保发生额合计 0
报告期末担保余额合计 0
公司对控股子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 2.3
报告期末对子公司担保余额合计 1.7
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额 1.7
担保总额占公司净资产的比例(%) 5.96
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额 0
直接或间接为资产负债率超过 70％的被担保对象提供的债务担保金额 0
担保总额超过净资产 50％部分的金额 0
上述三项担保金额合计 0
11
上海万业企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
单位:万元 币种：人民币
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方 占同类交易金额 占同类交易金额
交易金额 交易金额
的比例(%) 的比例(%)
上海汇豪木门制造有限公司 - - 437.52 72.17
上海汇丽地板制品有限公司 - - 145.40 23.98
上海汇丽涂料有限公司 - - 23.35 3.85
合计 - - 606.27 100.00
7.4.2 关联债权债务往来
单位:万元 币种:人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系
发生额 余额 发生额 余额
三林万业（上海）
母公司 11,873.09 11,873.09 8,983.20 8,983.20
企业集团有限公司
上海万业企业两湾 集团兄弟
9,370.94 9,370.94 1,891.20 1,891.20
置业发展有限公司 公司
合计 21,244.03 21,244.03 10,874.40 10,874.40
1、公司于 2010 年 8 月 18 日与控股股东三林万业（上海）企业集团有限公司签署了股权转让协议，收购
其全资控股的新加坡银利有限公司、新加坡春石有限公司各 60%股权，收购价格为评估价值的六五折，合
计人民币 59,365 万元。根据股权转让协议约定，公司于报告期内向三林万业（上海）企业集团有限公司支
付首付款 11,873.09 万元；
2、根据与政府相关部门签订的协议，两湾“飞地”地块土地补偿金由关联方上海万业企业两湾置业发展
有限公司统一支付，报告期内公司按比例向上海万业企业两湾置业发展有限公司支付 9,370.94 万元；
3、为保证大公建及飞地项目的开发建设，公司同意与另外两位股东三林万业（上海）企业集团有限公司、
上海万业企业两湾置业发展有限公司根据出资比例向上海万企爱佳房地产开发有限公司提供 5 亿元的借款
额度。报告期内，三林万业（上海）企业集团有限公司、上海万业企业两湾置业发展有限公司共向上海万
企爱佳房地产开发有限公司提供 10,874.40 万元借款。
7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股 5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
12
上海万业企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
□适用 √不适用
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利
预测及其原因作出说明
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
单位：元
占该公司
证券 证券 最初投资 期末账面 报告期 报告期所有 会计核 股份
股权比例
代码 简称 成本 价值 损益 者权益变动 算科目 来源
（％）
可供出
招商
600036 6,535,517.44 0.0158 35,753,991.00 586,131.00 -8,753,433.00 售金融 投资
银行
资产
合计 6,535,517.44 / 35,753,991.00 586,131.00 -8,753,433.00 / /
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司披露了内部控制的自我评价报告或履行社会责任报告，详见年报全文。
§8 监事会报告
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
报告期内，公司依法运作，股东大会、董事会严格依照国家有关法律法规和《公司章程》行使职权，
决策程序合法。公司的内部控制制度和各项管理制度进一步完善。公司董事及高级管理人员执行公司职务
时能够勤勉尽责、诚实守信，切实维护了公司全体股东和其他相关各方的利益，未发现有违反法律、法规、
公司章程或损害公司利益的行为。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
报告期内，公司监事会严格按照《公司章程》及《公司监事会议事规则》等公司管理制度的要求，定
期检查公司的财务状况和资产状况，并认真审阅了公司全年的定期报告。经上海众华沪银会计师事务所有
限公司审计的财务报告真实、客观、准确地反映了公司的财务状况和经营成果，公司监事会认为：2010 年
13
上海万业企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
年度报告及审议程序符合法律、法规、《公司章程》和公司内部管理制度的各项规定；年度报告的内容、
格式均符合中国证监会和上海证券交易所的各项规定，所包含的信息能从各个方面真实反映公司 2010 年
度的经营管理和财务状况。
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
公司近 3 年未进行股权融资。
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内，公司以评估价的六五折收购控股股东三林万业（上海）企业集团有限公司全资持有的新加
坡银利有限公司和新加坡春石有限公司各 60%股权，合计人民币 59,365 万元。本次收购构成关联交易。
监事会认为：公司严格按照上市公司收购、出售资产的相关法律、法规，及《上市规则》规定的关联
交易决策程序进行运作，决策科学、程序合法，收购价格公平、合理，没有发现内幕交易和损害中小股东
的权益或造成公司资产流失的行为。
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内除上述重大关联交易外，尚有与汇丽集团及其控股子公司日常关联交易以及与控股股东共同
投资成立上海万企爱佳房地产开发有限公司等交易，监事会认为公司报告期内的关联交易遵循了公平、公
正、合理的原则，表决程序合法，关联董事回避表决，相关信息披露及时、充分，独立董事对关联交易做
出了客观、独立的判断意见，未发现有损害公司及其他股东利益的情况。
8.6 监事会对会计师事务所非标意见的独立意见
公司财务报告未被会计师事务所出具非标意见。
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
14
上海万业企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
9.2 财务报表
上海万业企业股份有限公司
2010 年 12 月 31 日合并及公司资产负债表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日
资 产 附注
合并 合并 公司 公司
流动资产
货币资金 6.1 1,063,013,390.91 2,431,874,068.56 198,668,001.60 2,214,861,741.94
交易性金融资产 - - - -
应收票据 6.2 15,379,200.00 - - -
应收账款 6.3 4,857,994.76 9,942,705.82 2,661,168.75 1,789,649.76
预付款项 6.5 259,177,627.92 125,518,807.44 212,440,340.00
应收利息 - - 17,850,877.68 17,247,078.34
应收股利 - - - -
其他应收款 6.4 286,940,523.65 181,299,040.88 1,777,094,309.34 316,613,550.00
存货 6.6 4,570,743,363.81 2,099,638,805.56 107,831,501.66 404,760,012.62
一年内到期的非流动资
6.7 35,753,991.00 44,583,500.00 35,753,991.00 44,583,500.00
产
其他流动资产 - - - -
流动资产合计 6,235,866,092.05 4,892,856,928.26 2,352,300,190.03 2,999,855,532.66
非流动资产
可供出售金融资产 - - - -
持有至到期投资 - - - -
长期应收款 - - 800,000,000.00
长期股权投资 6.8 99,359,729.82 68,490,097.51 1,682,157,757.90 1,165,968,081.20
投资性房地产 6.9 44,631,027.73 46,577,189.77 44,631,027.73 46,577,189.77
固定资产 6.10 100,894,322.30 110,378,169.07 1,855,071.77 2,780,011.78
在建工程 6.11 943,816.00 166,466.00 - 76,250.00
工程物资 - - - -
固定资产清理 - - - -
生产性生物资产 - - - -
油气资产 - - - -
无形资产 6.12 7,124,463.34 7,952,255.31 225,440.84 208,842.13
开发支出 - - - -
商誉 6.13 77,767,247.66 77,123,463.71 - -
长期待摊费用 6.14 659,176.89 1,918,169.01 304,122.15 709,618.35
递延所得税资产 6.15 50,978,719.54 54,573,289.66 10,585,420.69 24,829,740.99
其他非流动资产 - - - -
非流动资产合计 382,358,503.28 367,179,100.04 2,539,758,841.08 1,241,149,734.22
资产总计 6,618,224,595.33 5,260,036,028.30 4,892,059,031.11 4,241,005,266.88
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
15
上海万业企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
上海万业企业股份有限公司
2010 年 12 月 31 日合并及公司资产负债表（续）
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日
负债及股东权益 附注
合并 合并 公司 公司
流动负债
短期借款 6.17 200,000,000.00 200,000,000.00 200,000,000.00 200,000,000.00
交易性金融负债 - - - -
应付票据 - - - -
应付账款 6.18 323,471,108.76 171,439,610.08 2,691,038.73 2,162,898.13
预收款项 6.19 279,982,786.27 532,918,471.31 6,722,856.00 377,817,945.00
应付职工薪酬 6.20 6,812,825.73 11,088,588.86 379,619.50 5,848,426.25
应交税费 6.21 54,364,006.54 11,761,719.13 10,535,746.50 3,740,211.47
应付利息 6.22 26,140,048.08 24,252,031.00 23,778,390.56 21,576,427.37
应付股利 - - - -
其他应付款 6.23 353,667,556.59 22,019,104.36 23,786,155.26 9,156,114.07
一年内到期的非流动
6.24 109,000,000.00 130,000,000.00 9,000,000.00 -
负债
其他流动负债 - - - -
流动负债合计 1,353,438,331.97 1,103,479,524.74 276,893,806.55 620,302,022.29
非流动负债
长期借款 6.25 1,109,335,000.00 468,335,000.00 829,335,000.00 38,335,000.00
应付债券 6.26 989,154,526.99 986,697,924.52 989,154,526.99 986,697,924.52
长期应付款 - - - -
专项应付款 - - - -
预计负债 6.27 20,802,458.51 8,456,244.56 8,456,244.56 8,456,244.56
递延所得税负债 6.15 7,304,618.39 10,222,429.39 7,304,618.39 10,222,429.39
其他非流动负债 6.28 31,710,000.00 - 31,710,000.00 -
非流动负债合计 2,158,306,603.89 1,473,711,598.47 1,865,960,389.94 1,043,711,598.47
负债合计 3,511,744,935.86 2,577,191,123.21 2,142,854,196.49 1,664,013,620.76
股东权益
股本 6.29 806,158,748.00 806,158,748.00 806,158,748.00 806,158,748.00
资本公积 6.30 182,627,749.87 191,381,182.87 338,767,208.19 347,520,641.19
减：库存股 - - - -
专项储备 6.31 5,575,578.27 1,177,025.38 - -
盈余公积 6.32 764,462,534.22 746,365,872.07 764,462,534.22 746,365,872.07
未分配利润 6.33 1,093,150,397.14 868,159,745.77 839,816,344.21 676,946,384.86
外币报表折算差额 -21,878.92 408.74 - -
归属于母公司股东权
2,851,953,128.58 2,613,242,982.83 2,749,204,834.62 2,576,991,646.12
益合计
少数股东权益 254,526,530.89 69,601,922.26 - -
股东权益合计 3,106,479,659.47 2,682,844,905.09 2,749,204,834.62 2,576,991,646.12
负债及股东权益总计 6,618,224,595.33 5,260,036,028.30 4,892,059,031.11 4,241,005,266.88
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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上海万业企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
上海万业企业股份有限公司
2010 年度合并及公司利润表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2010 年度 2009 年度 2010 年度 2009 年度
项 目 附注
合并 合并 公司 公司
一、营业收入 6.34 1,449,944,925.29 1,369,948,855.53 667,185,556.65 347,905,699.12
减： 营业成本 6.34 783,123,391.78 912,175,283.18 304,937,391.00 172,088,867.45
营业税金及附加 6.35 116,355,304.84 87,841,402.80 46,494,530.22 24,446,262.04
销售费用 6.36 33,131,121.84 31,266,016.15 1,567,325.30 3,211,376.42
管理费用 6.37 75,399,073.60 76,202,587.76 42,692,774.10 45,247,674.79
财务费用 6.38 112,006,288.27 30,815,589.35 62,526,502.59 24,952,259.83
资产减值损失 6.39 -711,208.88 15,878,227.57 -3,325,955.26 44,141,174.17
加： 公允价值变动收益 - - - -
投资收益 6.40 715,594.77 168,812,823.41 13,836,741.38 129,138,721.01
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 107,815.77 -126,167.83 101,476.70 1,141,987.78
二、营业利润 331,356,548.61 384,582,572.13 226,129,730.08 162,956,805.43
加： 营业外收入 6.41 7,000,755.50 7,183,348.37 6,459,041.98 4,208,812.50
减： 营业外支出 6.42 2,730,741.78 889,624.23 509,404.01 500,000.00
其中：非流动资产处置损失 86,125.89 207,157.36 - -
三、利润总额 335,626,562.33 390,876,296.27 232,079,368.05 166,665,617.93
减： 所得税费用 6.43 84,128,377.91 104,995,175.24 51,112,746.55 38,155,855.64
四、净利润 251,498,184.42 285,881,121.03 180,966,621.50 128,509,762.29
归属于母公司股东的净利润 243,087,313.52 296,263,640.09 - -
少数股东损益 8,410,870.90 -10,382,519.06 - -
五、每股收益(基于归属于母公司普通股股东合并净利润)
基本每股收益 6.44 0.3015 0.3675 - -
稀释每股收益 6.44 0.3015 0.3675 - -
六、其他综合收益 6.45 -8,775,720.66 -21,730,819.61 -8,753,433.00 -21,730,192.96
七、综合收益总额 242,722,463.76 264,150,301.42 172,213,188.50 106,779,569.33
归属于母公司所有者的综合收益总额 234,311,592.86 274,532,820.48 - -
归属于少数股东的综合收益总额 8,410,870.90 -10,382,519.06 - -
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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上海万业企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
上海万业企业股份有限公司
2010 年度合并及公司现金流量表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2010 年度 2009 年度 2010 年度 2009 年度
项 目 附注
合并 合并 公司 公司
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 1,215,947,587.03 1,747,453,188.67 284,019,495.85 693,496,611.19
收到的税费返还 - - - -
收到其他与经营活动有关的现金 6.46.1 120,357,467.42 14,340,163.94 39,627,620.00 10,456,104.79
经营活动现金流入小计 1,336,305,054.45 1,761,793,352.61 323,647,115.85 703,952,715.98
购买商品、接受劳务支付的现金 2,752,998,535.43 596,031,826.74 100,828,527.58 2,455,580.42
支付给职工以及为职工支付的现金 49,950,689.46 48,612,196.13 31,796,089.14 23,836,688.96
支付的各项税费 172,189,273.67 235,596,502.29 77,375,348.80 104,187,498.33
支付其他与经营活动有关的现金 6.46.2 218,059,838.68 81,335,891.01 15,971,628.54 27,507,907.52
经营活动现金流出小计 3,193,198,337.24 961,576,416.17 225,971,594.06 157,987,675.23
经营活动产生的现金流量净额 -1,856,893,282.79 800,216,936.44 97,675,521.79 545,965,040.75
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 - 199,700,009.66 - 619,700,009.66
取得投资收益所收到的现金 607,779.00 190,000.00 13,427,994.12 34,877,607.32
处置固定资产、无形资产和其他长期 1,542,217.20 514,336.48 260.00 -
处置子公司及其他营业单位收到的 6.47.2 - 115,479,023.03 - -
收到其他与投资活动有关的现金 6.46.3 16,887,654.44 80,713,819.86 75,679,603.14 650,109,129.10
投资活动现金流入小计 19,037,650.64 396,597,189.03 89,107,857.26 1,304,686,746.08
购建固定资产、无形资产和其他长期 16,149,474.13 17,933,026.91 162,027.61 176,322.65
投资支付的现金 56,841,735.00 105,270,000.00 518,929,935.00 108,270,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的 6.47.2 11,456,398.55 - - -
支付其他与投资活动有关的现金 6.46.4 129,556,677.08 210,305,307.80 2,424,162,209.34 771,500,000.00
投资活动现金流出小计 214,004,284.76 333,508,334.71 2,943,254,171.95 879,946,322.65
投资活动产生的现金流量净额 -194,966,634.12 63,088,854.32 -2,854,146,314.69 424,740,423.43
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 164,000,000.00 - - -
其中：子公司吸收少数股东投资收到 164,000,000.00 - - -
取得借款收到的现金 1,000,000,000.00 928,335,000.00 1,000,000,000.00 238,335,000.00
发行债券收到的现金 - 986,000,000.00 - 986,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 6.46.5 110,244,000.00 14,600,000.00 -
筹资活动现金流入小计 1,274,244,000.00 1,914,335,000.00 1,014,600,000.00 1,224,335,000.00
偿还债务支付的现金 380,000,000.00 699,560,000.00 200,000,000.00 250,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现 151,743,912.44 246,209,525.30 74,322,947.44 212,624,581.48
其中：子公司支付给少数股东的股 - - - -
支付其他与筹资活动有关的现金 6.46.6 62,900,000.00 58,768,664.07 - -
筹资活动现金流出小计 594,643,912.44 1,004,538,189.37 274,322,947.44 462,624,581.48
筹资活动产生的现金流量净额 679,600,087.56 909,796,810.63 740,277,052.56 761,710,418.52
四、汇率变动对现金及现金等价物的 -18,834.94 1,379.32 - -
五、现金及现金等价物净增加额 -1,372,278,664.29 1,773,103,980.71 -2,016,193,740.34 1,732,415,882.70
加：年初现金及现金等价物余额 2,426,643,135.42 653,539,154.71 2,214,861,741.94 482,445,859.24
六、年末现金及现金等价物余额 6.47.3 1,054,364,471.13 2,426,643,135.42 198,668,001.60 2,214,861,741.94
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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2010 年度合并股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
项目 本年金额（2010 年度） 上年同期金额（2009 年度）
归属于母公司股东权益 归属于母公司股东权益
减库 外币报表 少数股东权益 股东权益合计 减库 外币报表 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 未分配利润 股本 资本公积 专项储备 盈余公积 未分配利润
存股 折算差额 存股 折算差额
一、上年年末余额 806,158,748.00 191,381,182.87 - 1,177,025.38 746,365,872.07 868,159,745.77 408.74 69,601,922.26 2,682,844,905.09 447,865,971.00 637,724,840.76 - - 733,514,895.84 786,286,768.86 1,035.39 110,284,710.67 2,715,678,222.52
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 806,158,748.00 191,381,182.87 - 1,177,025.38 746,365,872.07 868,159,745.77 408.74 69,601,922.26 2,682,844,905.09 447,865,971.00 637,724,840.76 - - 733,514,895.84 786,286,768.86 1,035.39 110,284,710.67 2,715,678,222.52
三、本年增减变动额 - -8,753,433.00 - 4,398,552.89 18,096,662.15 224,990,651.37 -22,287.66 184,924,608.63 423,634,754.38 358,292,777.00 -446,343,657.89 - 1,177,025.38 12,850,976.23 81,872,976.91 -626.65 -40,682,788.41 -32,833,317.43
(一)净利润 - - - - - 243,087,313.52 - 8,410,870.90 251,498,184.42 - - - - - 296,263,640.09 - -10,382,519.06 285,881,121.03
(二)其他综合收益 - -8,753,433.00 - - - - -22,287.66 - -8,775,720.66 - -21,730,192.96 - - - - -626.65 - -21,730,819.61
上述(一)和(二)小计 - -8,753,433.00 - - - 243,087,313.52 -22,287.66 8,410,870.90 242,722,463.76 - -21,730,192.96 - - - 296,263,640.09 -626.65 -10,382,519.06 264,150,301.42
(三)所有者投入和减少资本 - - - - - - - 176,330,464.69 176,330,464.69 - -66,320,687.93 - - - - - -30,349,312.07 -96,670,000.00
1.所有者投入资本 - - - - - - - 164,000,000.00 164,000,000.00 - - - - - - - -
2.股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
3.新增子公司对少数股东权益的影响 - - - - - - - 12,330,464.69 12,330,464.69 - - - - - - - -
4.购买子公司少数股东股权 - - - - -66,320,687.93 - - - - - -30,349,312.07 -96,670,000.00
(四)利润分配 - - - - 18,096,662.15 -18,096,662.15 - - - - - - - 12,850,976.23 -214,390,663.18 - - -201,539,686.95
1.提取盈余公积 - - - - 18,096,662.15 -18,096,662.15 - - - - - - - 12,850,976.23 -12,850,976.23 - - -
2.对股东的分配 - - - - - - - - - - - - - - -201,539,686.95 - - -201,539,686.95
3.其他 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
(五)所有者权益内部结转 - - - - - - - - - 358,292,777.00 -358,292,777.00 - - - - - - -
1.资本公积转增资本(或股本) - - - - - - - - - 358,292,777.00 -358,292,777.00 - - - - - - -
2.盈余公积转增资本(或股本) - - - - - - - - - - - - - - - - -
3.盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
4.其他 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
(六) 专项储备 - - - 4,398,552.89 - - - 183,273.04 4,581,825.93 - - - 1,177,025.38 - - - 49,042.72 1,226,068.10
1.本期提取 - - - 9,362,733.24 - - - 390,113.88 9,752,847.12 - - - 2,563,375.31 - - - 106,807.30 2,670,182.61
2.本期使用 - - - -4,964,180.35 - - - -206,840.84 -5,171,021.19 - - - -1,386,349.93 - - - -57,764.58 -1,444,114.51
3.其他 - - - - - - - - - - - - - - - - -
（七）其他
四、本年年末余额 806,158,748.00 182,627,749.87 - 5,575,578.27 764,462,534.22 1,093,150,397.14 -21,878.92 254,526,530.89 3,106,479,659.47 806,158,748.00 191,381,182.87 - 1,177,025.38 746,365,872.07 868,159,745.77 408.74 69,601,922.26 2,682,844,905.09
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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上海万业企业股份有限公司
2010 年度公司股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
本年金额（2010 年度） 上年同期金额（2009 年度）
减库 减库
项目 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
存股 存股
一、上年年末余额 806,158,748.00 347,520,641.19 - 746,365,872.07 676,946,384.86 2,576,991,646.12 447,865,971.00 727,543,611.15 - 733,514,895.84 762,827,285.75 2,671,751,763.74
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 806,158,748.00 347,520,641.19 - 746,365,872.07 676,946,384.86 2,576,991,646.12 447,865,971.00 727,543,611.15 - 733,514,895.84 762,827,285.75 2,671,751,763.74
三、本年增减变动额 - -8,753,433.00 - 18,096,662.15 162,869,959.35 172,213,188.50 358,292,777.00 -380,022,969.96 - 12,850,976.23 -85,880,900.89 -94,760,117.62
(一)净利润 - - - - 180,966,621.50 180,966,621.50 - - - - 128,509,762.29 128,509,762.29
(二)其他综合收益 - -8,753,433.00 - - - -8,753,433.00 - -21,730,192.96 - - - -21,730,192.96
上述(一)和(二)小计 - -8,753,433.00 - - 180,966,621.50 172,213,188.50 - -21,730,192.96 - - 128,509,762.29 106,779,569.33
(三)所有者投入和减少资本 - - - - - - - - - - - -
1.所有者投入资本 - - - - - - - - - - - -
2.股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - -
3.其他 - - - - - - - - - - - -
(四)利润分配 - - - 18,096,662.15 -18,096,662.15 - - - - 12,850,976.23-214,390,663.18 -201,539,686.95
1.提取盈余公积 - - - 18,096,662.15 -18,096,662.15 - - - - 12,850,976.23 -12,850,976.23 -
2.对股东的分配 - - - - - - - - - --201,539,686.95 -201,539,686.95
3.其他 - - - - - - - - - - - -
(五)所有者权益内部结转 - - - - - - 358,292,777.00 -358,292,777.00 - - - -
1.资本公积转增资本(或股本) - - - - - - 358,292,777.00 -358,292,777.00 - - - -
2.盈余公积转增资本(或股本) - - - - - - - - - - - -
3.盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - -
4.其他 - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 806,158,748.00 338,767,208.19 - 764,462,534.22 839,816,344.21 2,749,204,834.62 806,158,748.00 347,520,641.19 - 746,365,872.07 676,946,384.86 2,576,991,646.12
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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上海万业企业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
9.3 本报告期无会计政策、会计估计的变更。
9.4 本报告期无前期会计差错更正。
9.5 企业合并及合并财务报表
9.5.1 合并范围发生变更的说明
本期母公司新设立了子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司、苏州万业房地产发展有限公司和新业资源
（香港）有限公司，子公司上海万业企业爱佳物业服务有限公司新设立了子公司长沙万业企业爱佳物业服
务有限公司；子公司万业新鸿意地产有限公司购并非同一控制下的南京吉庆房地产有限公司。期末合并范
围即增加了上述新设立及新购并的 5 家公司
9.5.2 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
9.5.2.1 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
单位:万元 币种:人民币
名称 期末净资产 本期净利润
上海万企爱佳房地产开发有限公司 29,997.96 -2.05
苏州万业房地产发展有限公司 29,006.60 -993.40
新业资源（香港）有限公司 6.25 -2.32
长沙万业企业爱佳物业服务有限公司 35.76 -14.24
南京吉庆房地产有限公司 14,457.53 -284.96
9.5.3 本期发生的非同一控制下企业合并
单位:万元 币种:人民币
被合并方 商誉金额 商誉计算方法
合并成本为 1250 万元超过应享有的被投资单位于投资取
南京吉庆房地产有限公司 64.38 得日 2010 年 3 月 31 日的公允价值份额 1,185.62 万元的差
额为 64.38 万元。
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