上海万业企业股份有限公司
600641
2013 年半年度报告
上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不
存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人董事长程光先生、主管会计工作负责人财务总监邵伟宏先生及会计机构负责人（会计主
管人员）财务部经理郭瑾女士声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：无
六、 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者
注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
目录
第一节 释义 ............................................................................................................................................................. 1
第二节 公司简介 ..................................................................................................................................................... 2
第三节 会计数据和财务指标摘要 ......................................................................................................................... 3
第四节 董事会报告 ................................................................................................................................................. 4
第五节 重要事项 ..................................................................................................................................................... 8
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................................................................11
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ........................................................................................................... 13
第八节 财务报告（未经审计） ........................................................................................................................... 14
第九节 备查文件目录 ........................................................................................................................................... 70
上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司/本公司 指 上海万业企业股份有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
三林万业 指 三林万业（上海）企业集团有限公司
春石公司 指 新加坡春石有限公司
银利公司 指 新加坡银利有限公司
印中矿业 指 印尼印中矿业服务有限公司（PT. Servindo Jaya Utama）
印多汽车 指 印尼印多汽车股份有限公司（PT. Indomobil Sukses Internasional, Tbk.）
塔岛项目/印尼塔岛项目 指 印尼塔里阿布岛铁矿项目
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海万业企业股份有限公司
公司的中文名称简称 万业企业
公司的外文名称 SHANGHAI WANYE ENTERPRISES CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SWEC
公司的法定代表人 程光
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴云韶 范志燕
联系地址 上海市浦东大道 720 号 9 楼 上海市浦东大道 720 号 9 楼
电话 021-50367718 021-50367718
传真 021-50366858 021-50366858
电子信箱 wyqy@vip.sina.com wyqy@vip.sina.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市浦东大道 720 号 9 楼
公司注册地址的邮政编码 200120
公司办公地址 上海市浦东大道 720 号 9 楼
公司办公地址的邮政编码 200120
公司网址 http://www.600641.com.cn
电子信箱 wyqy@salim.com.cn
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 万业企业 600641 中远发展
六、 公司报告期内的注册变更情况
报告期内注册变更情况查询索引 公司报告期内注册情况未变更
七、其他有关资料
无
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
同期增减(%)
营业收入 433,624,474.41 109,867,914.65 294.68
归属于上市公司股东的净利润 53,373,677.30 6,972,594.95 665.48
归属于上市公司股东的扣除非经常性
53,007,457.18 6,491,898.30 716.52
损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 349,865,824.71 212,015,749.66 65.02
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 2,504,197,385.58 2,500,410,208.95 0.15
总资产 7,169,437,197.44 7,152,918,403.31 0.23
(二) 主要财务指标
本报告期比上年
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
同期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0662 0.0086 669.77
稀释每股收益（元／股） 0.0662 0.0086 669.77
扣除非经常性损益后的基本每股收益
0.0658 0.0081 712.35
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 2.11 0.29 增加 1.82 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资
2.09 0.27 增加 1.82 个百分点
产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切
相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持 766,326.00 政府专项扶持
续享受的政府补助除外
主要系捐赠支出与违约金收入相
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -278,032.50
抵所致
所得税影响额 -122,073.38 -
合计 366,220.12 -
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
(一)报告期内整体经营情况的讨论与分析
2013 年上半年，中国经济运行总体平稳，结构调整稳中有进。在国家的主动调控下，二季度宏观经济增
速有所放缓，上半年 GDP 同比增长 7.6%，投资和消费是拉动经济增长的主要动力，外贸形势仍不容乐观。物
价总水平继续回落，通胀压力大为减轻。房地产方面调控继续升级。2 月 20 日，国务院常务会议研究部署房
地产市场调控工作，提出“国五条”，并于 3 月 1 日发布细则 （《关于继续做好房地产市场调控工作通知》。“国
五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级。
在这样一种行业环境下，公司上半年还是取得了较好的经营业绩。报告期内，公司实现营业收入 4.34 亿
元，同比增长 295%；实现归属于上市公司股东的净利润 5337 万元，同比增长 665%；扣除非经常性损益后，
实现归属于上市公司股东的净利润 5301 万元；同比增长 717%。
1、房地产业务
上半年，公司坚持以满足刚性需求为主的产品定位，加快中小户型住宅的推盘，主推的宝山紫辰苑项目
及苏州湖墅金典项目均取得了不错的销售业绩。截至 6 月末，公司共完成签约销售金额 7.68 亿元，基本完成
了年初预定的目标。此外，各在建项目也按运营计划有序推进：宝山紫辰苑二期 A 块正在进行单体验收及室
外景观施工；两湾大公建项目正进行主体施工，计划 9 月份预售；苏州湖墅金典项目一期Ⅱ标在进行单体水
电安装和公共部位装修；无锡项目一期正在进行地下和主体施工，计划四季度开盘；长沙巴厘岛项目东标段
已开始单体验收及园区配套景观施工。
2、铁矿业务
出于保护本国矿业资源、提高矿产品附加值与国内收入的目的，印尼政府各部门于 2012 年相继颁布了一
系列限制金属原矿产品出口的规定，含印尼能源与矿产资源部《关于通过加工提炼提高矿产品附加值的 2012
年第 7 号令》、财政部《关于矿产品出口征税的 2012 年第 75 号令》以及贸易部《关于矿产品出口标准价界定
的 2012 年第 33 号令》等，全面禁止包含铁矿石在内的 14 种金属原矿出口；同时规定在该法令颁布之日时已
经持有生产经营准证和工作合同的矿业公司，在到 2014 年 1 月的过渡期内，在满足矿权清洁、缴清所有税金
以及在提出冶炼建设计划等前提下必须申请特殊许可后方可出口原矿产品，但是出口时必须缴纳 20%的出口
税，且出口税须以印尼贸易部每月依据国际矿业市场价格制定的参考价为基准，不允许矿业企业私自定价。
同时，印尼政府还颁布了《关于矿业外资股权减持的 2012 年第 24 号令》，要求在矿山开始生产后 5-10 年内，
外资企业持有印尼矿山的股份必须减持到 49%以下。
为了应对上述政策变动，报告期内公司组织专业人员认真研究了相关法律法规，并对印尼国内铁矿石市
场进行了实地调研，就可能的执行方案进行了分析研判，最终经与控股股东三林万业协商，以其回购公司持
有的银利公司及春石公司各 60%股权确定为对公司最有利的最终方案。相关事项已经 7 月 15 日召开的第八届
董事会临时会议及 8 月 6 日召开的 2013 年第一次临时股东大会审议通过，尚需报有权发展改革主管部门及商
务主管部门批准。股权转让完成后，公司将不再经营塔岛铁矿项目。
(二)主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
4
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单位：元 币种：人民币
变动比
科目 本期数 上年同期数 变动原因
例（%）
利润表科目
营业收入 433,624,474.41 109,867,914.65 294.68 主要系本期宝山紫辰苑与苏州湖墅金典结转收入增加所致
营业成本 293,753,455.54 62,326,435.23 371.31 主要系本期结转收入增加，相应结转成本增加所致
销售费用 8,553,479.71 8,759,960.41 -2.36 -
管理费用 25,066,481.04 20,693,858.55 21.13 -
财务费用 10,233,714.10 4,454,673.22 129.73 主要系本期利息资本化减少所致
资产减值损失 -973,758.74 -1,665,512.14 不适用 主要系本期较上年同期转回计提坏账准备减少所致
所得税费用 19,253,720.19 2,765,489.52 596.21% 主要系本期利润增加相应所得税费用增加所致
现金流量表科目
经营活动产生的 主要系本期预售房款收入增加和收回土地竞拍保证金所致
349,865,824.71 212,015,749.66 65.02
现金流量净额
投资活动产生的
-27,842,559.47 -32,361,262.60 不适用 -
现金流量净额
筹资活动产生的
-225,939,872.89 -449,213,546.21 不适用 主要系上年同期归还 8 亿元信托资金所致
现金流量净额
变动比
科目 期末数 期初数 变动原因
例（%）
资产负债表科目
应收票据 0 9,565,600.00 -100.00% 主要系票据到期承兑所致
其他应收款 13,401,279.53 241,334,610.37 -94.45% 主要系收回土地竞拍保证金所致
应付帐款 251,409,756.44 397,457,692.03 -36.75% 主要系本期支付项目工程款所致
预收款项 730,141,775.55 410,063,101.83 78.06% 主要系项目预收款增加所致
(三) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年
分行业 营业收入 营业成本
（％） 上年增减(%) 上年增减(%) 增减（%）
房地产行业 426,756,061.00 286,427,084.21 32.88 312.92 418.42 减少 13.66 个百分点
贸易 7,119,408.68 6,878,301.39 3.39 20.89 18.73 增加 1.76 个百分点
服务业 5,233,830.36 4,337,873.49 17.12 44.51 38.59 增加 3.54 个百分点
内部抵消 -5,551,805.63 -3,889,803.55
主营业务分产品情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年
分产品 营业收入 营业成本
（％） 上年增减(%) 上年增减(%) 增减（%）
房产销售 426,756,061.00 286,427,084.21 32.88 312.92 418.42 减少 13.66 个百分点
贸易 7,119,408.68 6,878,301.39 3.39 20.89 18.73 增加 1.76 个百分点
租赁 556,514.21 473,081.04 14.99 -41.89 0 减少 35.61 个百分点
物业服务 4,677,316.15 3,864,792.45 17.37 75.57 45.46 增加 17.10 个百分点
内部抵消 -5,551,805.63 -3,889,803.55
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2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海市 286,465,739.29 250.37
安徽省 0 -100.00
江苏省 135,223,869.70 100.00
湖南省 17,419,691.05 100.00
内部抵消 -5,551,805.63
(四) 核心竞争力分析
1、深耕区域市场能力
公司始终坚持“诚信、务实、理性”的经营理念，秉承“以上海为重心，辐射长三角”的业务布局，坚
持完美城市主义与新市镇建设的开发理念，经过近二十年的不断探索，积累了丰富的开发经验。公司在上海
管理开发的 160 万方大型旧城改造项目“中远两湾城”以及周边城市开发的多个项目，积聚了不少专业人才，
形成了稳定的业务开发团队，显示了较强的区域市场开发能力。
2、良好的企业文化与公司治理
公司为员工提供良好的工作环境和培训机制，倡导简单而真诚的人际关系，形成了良好的企业文化和工
作氛围。经过上市二十年的不断完善，公司建立了完善的公司治理结构，形成了科学的决策机制；同时，通
过完善规章制度和内控体系，形成了规范的业务流程和监督体系。
(五)投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 持有其他上市公司股权情况
单位：元
期初持 期末持
证券 证券 最初投资 报告期所有 会计核算 股份
股比例 股比例 期末账面价值 报告期损益
代码 简称 成本 者权益变动 科目 来源
（％） （％）
招商 可供出售
600036 6,535,517.44 0.0158 0.0158 32,376,778.00 1,758,393.00 -4,500,630.75 投资
银行 金融资产
合计 6,535,517.44 - - 32,376,778.00 1,758,393.00 -4,500,630.75 - -
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、 主要子公司、参股公司分析
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主要子公司、参股公司分析
单位：万元
所占权 2013 年 2013 年
项目名称或产品
公司名称 益比例 注册资本 总资产 净资产 1-6 月营 1-6 月净
服务
（%） 业收入 利润*
上海万业企业宝山新 福地苑
100.00 48,500.00 208,371.43 113,130.76 25,826.24 6,663.86
城建设开发有限公司 紫辰苑
苏州万业房地产发展
100.00 湖墅金典 63,000.00 203,674.47 61,064.30 13,461.86 102.89
有限公司
上海万企爱佳房地产 “大公建”和“飞
54.00 30,000.00 106,840.16 29,993.89 - -6.58
开发有限公司 地”地块
湖南西沃建设发展有
100.00 巴厘岛 24,000.00 79,245.21 21,109.65 1,673.61 -19.63
限公司
万业新鸿意地产有限 瀚海星座
70.00 10,000.00 50,124.91 5,673.89 - -1,126.44
公司 南京颜料坊
无锡万业房地产发展
100.00 观山泓郡 30,000.00 79,879.06 29,935.74 - -66.80
有限公司
印尼印中矿业服务有
60.00 矿产开采、销售 USD600.00 18,481.41 -1,012.38 - -197.59
限公司
*净利润包含少数股东损益
5、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
二、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
经公司 2012 年度股东大会审议通过的利润分配方案如下：以 2012 年 12 月 31 日公司总股本 806,158,748
股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.5 元（含税），共计派发红利 4,030.79 万元。2012 年度不进行
资本公积转增股本。
截至本报告披露日，公司已实施完毕上述利润分配方案。本次分红派息具体实施日期：股权登记日为 2013
年 5 月 31 日；除息日为 2013 年 6 月 3 日；红利发放日为 2013 年 6 月 7 日。本次分派对象为截止 2013 年 5
月 31 日下午上海证券交易所股票交易收市后，在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司登记在册的全体
股东。
上述分红派息实施公告披露于 2013 年 5 月 28 日《中国证券报》、《上海证券报》和上海证券交易所
http://www.sse.com.cn 网站。
三、 其他披露事项
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
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第五节 重要事项
一、 重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
(一) 诉讼、仲裁或媒体普遍质疑事项已在临时公告披露且无后续进展的
事项概述及类型 查询索引
南京市秦淮区商业网点房地产开发公司起诉公司间接控股
详见 2012 年 12 月 24 日上海证券交易所网站
51.8%的子公司南京吉庆房地产有限公司企业借贷纠纷案，在
及《上海证券报》、《中国证券报》
报告期内无进展。
二、 破产重整相关事项
本年度公司无破产重整相关事项。
三、 资产交易、企业合并事项
√ 不适用
四、 公司股权激励情况及其影响
√ 不适用
五、 重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
公司 2012 年年度股东大会审议通过，同意印中矿业分批
详见 2013 年 3 月 22 日上海证券交易所网站及
次通过三林万业及其控股子公司采购胶带机、破碎设备、
《上海证券报》、《中国证券报》
码头港机设备等，总价值不超过 2100 万美元。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
（1）公司 2012 年年度股东大会决定 2013 年度公司及控股子公司与汇丽集团及其子公司的日常经营性购销关
联交易额度为人民币 2 亿元。公司与汇丽集团及其子公司在业务上是房地产开发中的上下游企业，其间因购
销而形成的日常经营性关联交易，互惠互利于交易双方，旨在降低项目成本、提高收益，保证开发项目的顺
利进行 。详 见公司于 2013 年 3 月 22 日在《中国 证券 报》、《上 海 证券报 》和 上海证 券交 易所网站
http://www.sse.com.cn 刊登的相关公告。报告期内实际发生额共计 284.25 万元。
（2）公司 2012 年年度股东大会审议通过，同意印中矿业向关联企业印多汽车及其控股子公司分批次采购工
程车辆和机械设备，总价值不超过 200 万美元。详见公司于 2013 年 3 月 22 日在《中国证券报》、《上海证券
报》和上海证券交易所网站 http://www.sse.com.cn 刊登的相关公告。报告期内实际发生额共计 56.12 万元。
(二) 关联债权债务往来
1、 临时公告未披露的事项
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单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系 期初 期末 期初 期末
发生额 发生额
余额 余额 余额 余额
上海汇豪木门制造有限公司 集团兄弟公司 45.25 -45.25 0 - - -
三林万业（上海）企业集团有
母公司 - - - 33,135.50 -136.71 32,998.79
限公司
PT Nikko Securities Indonesia 其他 - - - 942.82 -16.01 926.81
PT Adidaya Tangguh 其他 981.21 -36.93 944.28 - - -
合计 1,026.46 -82.18 944.28 34,078.32 -152.72 33,925.60
注：上述关联方三林万业（上海）企业集团有限公司、PT Nikko Securities Indonesia、PT Adidaya Tangguh 本期
发生额均为外币汇率变动导致。
六、 重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
√ 不适用
(二) 担保情况
单位:亿元 币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 0
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 0
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0
报告期末对子公司担保余额合计（B） 1.8
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 1.8
担保总额占公司净资产的比例(%) 7.2
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过 70％的被担保对象提供的债务担保金额（D） 0
担保总额超过净资产 50％部分的金额（E） 0
上述三项担保金额合计（C+D+E） 0
2012 年 6 月 25 日，经 2012 年 6 月 20 日公司第八届董事会临时会议通过，公司与上海华一银行在上海签
署《连带责任担保书》，为全资子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司向华一银行借款 1.8 亿元提供
连带责任保证，贷款期限三年。
(三) 其他重大合同或交易
报告期内公司无其他重大合同。
七、 承诺事项履行情况
(一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
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是否 是否 如未能及时 如未能及
承诺 承诺 承诺时间 有履 及时 履行应说明 时履行应
承诺方 承诺内容 说明下一
背景 类型 及期限 行期 严格 未完成履行
步计划
限 履行 的具体原因
关于不能达产的弥补：如果按
照《印尼塔岛Ⅱ区采选工程可
三林万
行性研究报告》，塔里阿布铁矿
业（上
开发建设三年后尚未达产，万
其他 其他 海）企业 2010-8-27 是 是 - -
业企业有权要求三林万业按本
集团有
次股权转让价格加上合理回报
限公司
反向回购银利公司和春石公司
各 60%股权。
八、 聘任、解聘会计师事务所情况
报告期内，经公司 2012 年年度股东大会审议通过，继续聘任上海众华沪银会计师事务所有限责任公司为
公司 2013 年度审计会计师事务所。
九、 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购人处罚及整改
情况
报告期内，公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人均未受中国证监会的稽查、行
政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
十、 公司治理情况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所股票上市规则》
和其他有关法律、法规，不断规范公司运作，完善内部控制体系，提高公司治理水平。比照公司治理与《公
司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
十一、 其他重大事项的说明
(一) 其他
1、公司于 2009 年 9 月 17 日发行了期限为 5 年、金额为 10 亿元人民币的公司债券，并于 2009 年 9 月 30 日
起在上海证券交易所挂牌交易（证券代码 122023，证券简称“09 万业债”）。具体情况详见公司分别于 2009
年 8 月 19 日、9 月 14 日、9 月 17 日、9 月 22 日和 9 月 29 日在《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》
和上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 发布的相关公告。
2013 年 4 月 24 日新世纪资信评估投资服务有限公司出具了对“09 万业债”的本次跟踪评级报告：发行
主体长期信用等级为 AA，评级展望为负面，本期公司债券信用等级为 AA。同日，华龙证券有限责任公司出
具了 2012 年度关于本期公司债券的受托管理事务报告。上述跟踪评级报告已于 4 月 25 日在上海证券交易所
网站 www.sse.com.cn 发布。本次募集资金已全部使用完毕，公司已按时支付了本期公司债券自 2011 年 9 月 17
日至 2012 年 9 月 16 日期间应付利息共计人民币 7,300 万元，未出现延迟支付本期公司债券到期利息的情况。
2、截止本报告披露日，公司向控股股东转让银利公司、春石公司各 60%股权及相关债权已经公司第八届董事
会及 2013 年第一次临时股东大会审议通过，目前正报有权发展改革主管部门、有权商务主管部门批准。控股
股东严格履行了承诺，对银利公司、春石公司各 60%股权在前次转让价格基准上加上 30%的合理回报实施回
购。相关具体情况详见公司于 2013 年 7 月 17 日在《中国证券报》、《上海证券报》和上海证券交易所网站
www.sse.com.cn 发布的相关公告。
10
上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
(二) 限售股份变动情况
报告期内，本公司限售股份无变动情况。
二、 股东情况
(一) 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 72,272
前十名股东持股情况
持有有
持股比 报告期内 限售条 质押或冻结的
股东名称 股东性质 持股总数
例(%) 增减 件股份 股份数量
数量
三林万业(上海)企业集团 境内非国有
50.54 407,469,756 0 0 质押 407,460,000
有限公司 法人
孟庆祥 境内自然人 0.45 3,650,000 2,800,000 0 未知
潘督童 境内自然人 0.34 2,778,640 516,140 0 未知
张春尧 境内自然人 0.28 2,226,600 0 0 未知
陈能依 境内自然人 0.18 1,450,002 148,600 0 未知
陈建新 境内自然人 0.17 1,331,000 1,080,900 0 未知
吴建玉 境内自然人 0.16 1,313,573 1,313,573 0 未知
陈惠 境内自然人 0.15 1,242,700 1,242,700 0 未知
蔡新蕾 境内自然人 0.15 1,220,400 1,220,400 0 未知
中国农业银行股份有限公
司－中证 500 交易型开放 其他 0.14 1,097,848 1,097,848 0 未知
式指数证券投资基金
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类及数量
三林万业(上海)企业集团有限公司 407,469,756 人民币普通股
孟庆祥 3,650,000 人民币普通股
潘督童 2,778,640 人民币普通股
张春尧 2,226,600 人民币普通股
陈能依 1,450,002 人民币普通股
陈建新 1,331,000 人民币普通股
吴建玉 1,313,573 人民币普通股
陈惠 1,242,700 人民币普通股
蔡新蕾 1,220,400 人民币普通股
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
中国农业银行股份有限公司－中证 500
1,097,848 人民币普通股
交易型开放式指数证券投资基金
公司前 10 名股东中，三林万业(上海)企业集团有限公司为公司控股
股东，与前 10 名其他股东之间不存在关联关系，也不存在《上市
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
公司未知前 10 名中其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市
公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人的情况。
三、 控股股东或实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东或实际控制人没有发生变更。
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
第七节 董事、监事、高级管理人员情况
一、 持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
报告期内公司董事、监事、高级管理人员持股未发生变化。
二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
本报告期内公司无董事、监事、高管人员变动。
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
第八节 财务报告（未经审计）
一、 财务报表
上海万业企业股份有限公司
2013 年 6 月 30 日合并及公司资产负债表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
资 产 附注
合并 合并 公司 公司
流动资产
货币资金 (六)1 535,628,064.04 444,318,263.75 239,520,090.80 156,092,694.50
交易性金融资产 - - - -
应收票据 (六)2 - 9,565,600.00 - -
应收账款 (六)3/ (十二)1 1,134,483.79 1,292,863.08 1,333,428.28 1,971,831.74
预付款项 (六)5 61,244,360.39 12,052,290.18 322,898.55 1,238,219.83
应收利息 - - 67,140,914.07 108,739,381.37
应收股利 - - - -
其他应收款 (六)4/(十二)2 13,401,279.53 241,334,610.37 1,203,601,368.90 1,497,424,065.28
存货 (六)6 6,116,872,810.63 6,038,149,993.44 11,006,020.56 20,958,764.26
一年内到期的非流动资产 32,376,778.00 38,377,625.00 32,376,778.00 38,377,625.00
其他流动资产
流动资产合计 6,760,657,776.38 6,785,091,245.82 1,555,301,499.16 1,824,802,581.98
非流动资产
可供出售金融资产 - - - -
持有至到期投资 - - - -
长期应收款 (六)7 18,904,580.99 19,709,439.83 282,521,040.00 259,571,600.00
(六)8-9/
长期股权投资 99,803,434.96 99,767,477.06 1,961,337,018.34 1,961,301,060.44
(十二)3
投资性房地产 (六)10 41,265,622.41 41,738,703.45 41,265,622.41 41,738,703.45
固定资产 (六)11 28,414,370.67 29,163,017.89 1,403,935.88 632,281.88
在建工程 (六)12 113,715,474.98 91,867,983.68 - -
工程物资 (六)13 5,805,694.76 3,878,184.65 - -
固定资产清理 (六)14 6,888.27 - - -
生产性生物资产 - - - -
油气资产 - - - -
无形资产 (六)15 239,589.18 258,816.53 60,651.84 62,288.00
开发支出 - - - -
商誉 (六)16 643,783.95 643,783.95 - -
长期待摊费用 (六)17 13,680,000.00 - 13,680,000.00 -
递延所得税资产 (六)18 86,299,980.89 80,799,750.45 13,730,591.04 12,141,869.75
其他非流动资产 - - - -
非流动资产合计 408,779,421.06 367,827,157.49 2,313,998,859.51 2,275,447,803.52
资产总计 7,169,437,197.44 7,152,918,403.31 3,869,300,358.67 4,100,250,385.50
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
上海万业企业股份有限公司
2013 年 6 月 30 日合并及公司资产负债表（续）
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
负债及股东权益 附注
合并 合并 公司 公司
流动负债
短期借款 (六)20 210,000,000.00 220,000,000.00 210,000,000.00 220,000,000.00
交易性金融负债 - - - -
应付票据 - - - -
应付账款 (六)21 251,409,756.44 397,457,692.03 1,924,108.40 3,011,904.57
预收款项 (六)22 730,141,775.55 410,063,101.83 10,682,087.33 11,188,693.83
应付职工薪酬 (六)23 5,066,817.57 6,016,762.29 4,311,992.23 4,471,864.09
应交税费 (六)24 -20,518,762.67 54,444,277.12 4,252,755.41 3,916,251.24
应付利息 (六)25 143,345,059.95 100,266,927.97 57,912,400.00 21,783,068.89
应付股利 - - - -
其他应付款 (六)26 518,039,823.76 519,434,492.62 82,510,193.71 268,581,238.97
一年内到期的非流动负债 (六)28 518,940,079.40 281,219,795.49 54,000,000.00 42,000,000.00
其他流动负债 - - - -
流动负债合计 2,356,424,550.00 1,988,903,049.35 425,593,537.08 574,953,021.59
非流动负债
长期借款 (六)29 822,152,000.00 1,169,370,283.91 165,000,000.00 198,000,000.00
应付债券 (六)30 996,132,290.24 994,645,698.76 996,132,290.24 994,645,698.76
长期应付款 (六)31 88,355,410.00 89,882,650.00 - -
专项应付款 - - - -
预计负债 (六)27 135,306,368.54 135,306,368.54 8,456,244.56 8,456,244.56
递延所得税负债 (六)18 6,460,310.64 7,960,526.89 6,460,310.64 7,960,526.89
其他非流动负债 (六)32 101,304,390.00 101,304,390.00 101,304,390.00 101,304,390.00
非流动负债合计 2,149,710,769.42 2,498,469,918.10 1,277,353,235.44 1,310,366,860.21
负债合计 4,506,135,319.42 4,487,372,967.45 1,702,946,772.52 1,885,319,881.80
股东权益
股本 (六)33 806,158,748.00 806,158,748.00 806,158,748.00 806,158,748.00
资本公积 (六)34 37,605,931.79 42,106,562.54 37,605,931.79 42,106,562.54
减：库存股 - - - -
专项储备 - - -
盈余公积 (六)35 364,269,531.67 364,161,399.97 489,692,670.61 489,584,538.91
未分配利润 (六)36 1,308,743,311.51 1,295,785,703.31 832,896,235.75 877,080,654.25
外币报表折算差额 -12,580,137.39 -7,802,204.87 - -
归属于母公司股东权益合
2,504,197,385.58 2,500,410,208.95
计
少数股东权益 159,104,492.44 165,135,226.91 - -
股东权益合计 2,663,301,878.02 2,665,545,435.86 2,166,353,586.15 2,214,930,503.70
负债及股东权益总计 7,169,437,197.44 7,152,918,403.31 3,869,300,358.67 4,100,250,385.50
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
上海万业企业股份有限公司
2013 年 1-6 月合并及公司利润表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
项 目 附注
合并 合并 公司 公司
(六)37/
一、营业收入 433,624,474.41 109,867,914.65 24,829,854.89 38,197,942.79
(十二)/4
(六)37/
减：营业成本 293,753,455.54 62,326,435.23 17,304,126.13 20,630,954.85
(十二)/4
营业税金及附加 (六)38 30,911,980.84 8,999,559.48 2,630,510.70 3,500,938.01
销售费用 (六)39 8,553,479.71 8,759,960.41 164,400.00 231,989.72
管理费用 (六)40 25,066,481.04 20,693,858.55 17,605,155.62 13,121,281.30
财务费用 (六)41 10,233,714.10 4,454,673.22 9,046,726.93 7,096,602.33
资产减值损失 (六)43 -973,758.74 -1,665,512.14 -1,032,657.14 -298,969.55
加：公允价值变动收益 - - - -
(六)42/
投资收益 1,794,350.90 1,181,472.83 15,265,010.66 20,425,548.51
(十二)/5
其中：对联营企业和合营企
35,957.90 9,210.83 35,957.90 9,210.83
业的投资收益
二、营业利润 67,873,472.82 7,480,412.73 -5,623,396.69 14,340,694.64
加：营业外收入 (六)44 988,293.50 977,670.63 766,326.00
减：营业外支出 (六)45 500,000.00 80,373.66 500,000.00
- - - -
三、利润总额 68,361,766.32 8,377,709.70 -5,357,070.69 14,340,694.64
减：所得税费用 (六)46 19,253,720.19 2,765,489.52 -1,588,721.29 3,331,836.84
四、净利润 49,108,046.13 5,612,220.18 -3,768,349.40 11,008,857.80
归属于母公司股东的净利润 53,373,677.30 6,972,594.95
少数股东损益 -4,265,631.17 -1,360,374.77 - -
五、每股收益(基于归属于母公司
普通股股东合并净利润)
基本每股收益 0.0662 0.0086
稀释每股收益 0.0662 0.0086
六、其他综合收益 (六)48 -11,043,666.57 -9,390,823.91 -4,500,630.75 -1,988,658.75
七、综合收益总额 38,064,379.56 -3,778,603.73 -8,268,980.15 9,020,199.05
归属于母公司所有者的综合
44,095,114.03 550,595.92
收益总额
归属于少数股东的综合收益
-6,030,734.47 -4,329,199.65
总额
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
上海万业企业股份有限公司
2013 年 1-6 月合并及公司现金流量表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
项 目 附注
合并 合并 公司 公司
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 784,632,664.82 564,292,561.68 27,204,608.43 42,610,300.33
收到的税费返还 - - - -
收到其他与经营活动有关的现金 (六)49(1) 244,847,568.32 89,082,749.62 236,756,326.00 263,513,408.55
经营活动现金流入小计 1,029,480,233.14 653,375,311.30 263,960,934.43 306,123,708.88
购买商品、接受劳务支付的现金 490,034,174.03 298,332,360.77 7,285,646.20 11,838,681.81
支付给职工以及为职工支付的现金 20,581,077.76 19,161,298.06 9,386,606.85 9,319,252.17
支付的各项税费 135,426,512.21 89,189,672.01 4,179,765.30 15,830,748.54
支付其他与经营活动有关的现金 (六)49(2) 33,572,644.43 34,676,230.80 189,141,813.13 10,376,150.90
经营活动现金流出小计 679,614,408.43 441,359,561.64 209,993,831.48 47,364,833.42
经营活动产生的现金流量净额 349,865,824.71 212,015,749.66 53,967,102.95 258,758,875.46
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 - - - -
取得投资收益所收到的现金 1,758,393.00 1,172,262.00 1,758,393.00 1,172,262.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
- - - -
回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - 40,000,000.00 - 40,000,000.00
收到其他与投资活动有关的现金 (六)49(3) 2,342,575.66 3,208,129.04 156,403,749.11 490,260,794.90
投资活动现金流入小计 4,100,968.66 44,380,391.04 158,162,142.11 531,433,056.90
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
25,943,528.13 54,961,653.64 930,730.69 91,802.57
付的现金
投资支付的现金 - 21,780,000.00 - 21,780,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - - - -
支付其他与投资活动有关的现金 (六)49(4) 6,000,000.00 - 31,000,000.00 35,240,000.00
投资活动现金流出小计 31,943,528.13 76,741,653.64 31,930,730.69 57,111,802.57
投资活动产生的现金流量净额 -27,842,559.47 -32,361,262.60 126,231,411.42 474,321,254.33
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 - - -
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 - - -
取得借款收到的现金 160,000,000.00 684,428,000.00 110,000,000.00 190,000,000.00
发行债券收到的现金 - - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - - -
筹资活动现金流入小计 160,000,000.00 684,428,000.00 110,000,000.00 190,000,000.00
偿还债务支付的现金 279,498,000.00 1,070,000,000.00 141,000,000.00 960,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 92,761,872.89 63,641,546.21 52,091,118.07 12,265,283.33
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - - -
支付其他与筹资活动有关的现金 (六)49(5) 13,680,000.00 - 13,680,000.00
筹资活动现金流出小计 385,939,872.89 1,133,641,546.21 206,771,118.07 972,265,283.33
筹资活动产生的现金流量净额 -225,939,872.89 -449,213,546.21 -96,771,118.07 -782,265,283.33
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -428,964.42 -2,225,299.67 -
五、现金及现金等价物净增加额 95,654,427.93 -271,784,358.82 83,427,396.30 -49,185,153.54
加：期初现金及现金等价物余额 425,506,765.68 672,736,532.12 156,092,694.50 222,882,058.52
六、期末现金及现金等价物余额 521,161,193.61 400,952,173.30 239,520,090.80 173,696,904.98
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
上海万业企业股份有限公司
2013 年 1-6 月合并股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目 一般
实收资本（或 减库 专项 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 盈余公积 风险 未分配利润 其他
股本） 存股 储备
准备
一、上年年末余额 806,158,748.00 42,106,562.54 - 364,161,399.97 1,295,785,703.31 -7,802,204.87 165,135,226.91 2,665,545,435.86
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本年年初余额 806,158,748.00 42,106,562.54 - - 364,161,399.97 - 1,295,785,703.31 -7,802,204.87 165,135,226.91 2,665,545,435.86
三、本期增减变动金额（减少以
- -4,500,630.75 - - 108,131.70 - 12,957,608.20 -4,777,932.52 -6,030,734.47 -2,243,557.84
“－”号填列）
（一）净利润 53,373,677.30 -4,265,631.17 49,108,046.13
（二）其他综合收益 -4,500,630.75 -4,777,932.52 -1,765,103.30 -11,043,666.57
上述（一）和（二）小计 - -4,500,630.75 - - - - 53,373,677.30 -4,777,932.52 -6,030,734.47 38,064,379.56
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - - - - - -
1．所有者投入资本 -
2．股份支付计入所有者权益的
-
金额
3．其他 -
（四）利润分配 - - - - 108,131.70 - -40,416,069.10 - - -40,307,937.40
1．提取盈余公积 108,131.70 -108,131.70 -
2．提取一般风险准备 -
3．对所有者（或股东）的分配 -40,307,937.40 -40,307,937.40
4．其他 -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） -
2．盈余公积转增资本（或股本） -
3．盈余公积弥补亏损 -
4．其他 -
（六）专项储备 - - - - - - - - - -
1．本期提取 - - -
2．本期使用 -
（七）其他 -
四、本期期末余额 806,158,748.00 37,605,931.79 - - 364,269,531.67 - 1,308,743,311.51 -12,580,137.39 159,104,492.44 2,663,301,878.02
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
上海万业企业股份有限公司
2013 年 1-6 月合并股东权益变动表（续）
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
项目 一般
实收资本（或 减库 专项 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 盈余公积 风险 未分配利润 其他
股本） 存股 储备
准备
一、上年年末余额 806,158,748.00 38,171,111.54 354,478,385.50 1,234,725,256.22 94,249.86 171,244,027.57 2,604,871,778.69
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本年年初余额 806,158,748.00 38,171,111.54 - - 354,478,385.50 - 1,234,725,256.22 94,249.86 171,244,027.57 2,604,871,778.69
三、本期增减变动金额（减少以
- -1,988,658.75 - - - - 6,972,594.95 -4,433,340.28 -4,329,199.65 -3,778,603.73
“－”号填列）
（一）净利润 6,972,594.95 -1,360,374.77 5,612,220.18
（二）其他综合收益 -1,988,658.75 -4,433,340.28 -2,968,824.88 -9,390,823.91
上述（一）和（二）小计 - -1,988,658.75 - - - - 6,972,594.95 -4,433,340.28 -4,329,199.65 -3,778,603.73
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - - - - - -
1．所有者投入资本 -
2．股份支付计入所有者权益的
-
金额
3．其他 -
（四）利润分配 - - - - - - - - - -
1．提取盈余公积 -
2．提取一般风险准备 -
3．对所有者（或股东）的分配 -
4．其他 -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） -
2．盈余公积转增资本（或股本） -
3．盈余公积弥补亏损 -
4．其他 -
（六）专项储备 - - - - - - - - - -
1．本期提取 -
2．本期使用 -
（七）其他 -
四、本期期末余额 806,158,748.00 36,182,452.79 - - 354,478,385.50 - 1,241,697,851.17 -4,339,090.42 166,914,827.92 2,601,093,174.96
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
上海万业企业股份有限公司
2013 年 1-6 月公司股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
本期金额
项目 减：库 专项 一般风
实收资本（或股本） 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
存股 储备 险准备
一、上年年末余额 806,158,748.00 42,106,562.54 - 489,584,538.91 877,080,654.25 2,214,930,503.70
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本年年初余额 806,158,748.00 42,106,562.54 - - 489,584,538.91 - 877,080,654.25 2,214,930,503.70
三、本期增减变动金额（减少以“－”号
- -4,500,630.75 - - 108,131.70 - -44,184,418.50 -48,576,917.55
填列）
（一）净利润 -3,768,349.40 -3,768,349.40
（二）其他综合收益 -4,500,630.75 -4,500,630.75
上述（一）和（二）小计 - -4,500,630.75 - - - - -3,768,349.40 -8,268,980.15
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - - - -
1．所有者投入资本 -
2．股份支付计入所有者权益的金额 -
3．其他 -
（四）利润分配 - - - - 108,131.70 - -40,416,069.10 -40,307,937.40
1．提取盈余公积 108,131.70 -108,131.70 -
2.提取一般风险准备 -
3．对所有者（或股东）的分配 -40,307,937.40 -40,307,937.40
4．其他 -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） -
2．盈余公积转增资本（或股本） -
3．盈余公积弥补亏损 -
4．其他 -
（六）专项储备 - - - - - - - -
1．本期提取 -
2．本期使用 -
（七）其他 -
四、本期期末余额 806,158,748.00 37,605,931.79 - - 489,692,670.61 - 832,896,235.75 2,166,353,586.15
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
上海万业企业股份有限公司
2013 年 1-6 月公司股东权益变动表（续）
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
上年同期金额
项目 实收资本（或股 减：库 专项 一般风
资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本） 存股 储备 险准备
一、上年年末余额 806,158,748.00 38,171,111.54 - 479,901,524.44 925,990,289.13 2,250,221,673.11
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本年年初余额 806,158,748.00 38,171,111.54 - - 479,901,524.44 - 925,990,289.13 2,250,221,673.11
三、本期增减变动金额（减少以“－”号
- -1,988,658.75 - - - - 11,008,857.80 9,020,199.05
填列）
（一）净利润 11,008,857.80 11,008,857.80
（二）其他综合收益 -1,988,658.75 -1,988,658.75
上述（一）和（二）小计 - -1,988,658.75 - - - - 11,008,857.80 9,020,199.05
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - - - -
1．所有者投入资本 -
2．股份支付计入所有者权益的金额 -
3．其他 -
（四）利润分配 - - - - - - - -
1．提取盈余公积 -
2.提取一般风险准备 -
3．对所有者（或股东）的分配 -
4．其他 -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） -
2．盈余公积转增资本（或股本） -
3．盈余公积弥补亏损 -
4．其他 -
（六）专项储备 - - - - - - - -
1．本期提取 -
2．本期使用 -
（七）其他 -
四、本期期末余额 806,158,748.00 36,182,452.79 - - 479,901,524.44 - 936,999,146.93 2,259,241,872.16
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
二、公司基本情况
上海万业企业股份有限公司（以下简称"本公司"，原名先后为上海众城实业股份有限公司和中远发展股
份有限公司）1991 年 10 月 28 日经上海市人民政府办公厅沪府办（1991）105 号文批准成立，于 1991 年 10
月 28 日取得由上海市工商行政管理局颁发的 3100001000609 号《企业法人营业执照》。本公司初始发行 7,416
万股 A 股，于 1993 年 4 月 7 日在上海证券交易所上市交易；于 2002 年 2 月增发新股 8,000 万股 A 股，其中：
网上发行新股（78,598,034 股）于 2002 年 3 月 1 日上市交易，网下机构投资者配售股份（1,401,966 股）于 2002
年 6 月 3 日上市交易；增发后，本公司股本为 447,865,971 股，注册资本为 447,865,971.00 元。
2005 年本公司控股股东的股东由原中国远洋运输（集团）总公司变更为 Success Medal International
Limited。该公司于 2006 年 7 月 7 日获中国证券监督管理委员会证监公司字[2006]131 号批复同意豁免其因协
议转让而控制 25,150.371 万股本公司股票（占总股本的 56.16%）应履行的要约收购义务。2006 年 7 月 14 日
本公司更为现名，注册地址变更为上海市浦东大道 720 号 9 层，法定代表人为程光先生。
2006 年 7 月 26 日本公司股权分置改革方案实施完成，非流通股股东采取"送股加折价转让资产"的组合
方式向流通股股东执行对价安排。非流通股股东按每 10 股流通股获付 1.5 股的比例向全体流通股股东送股，
其中，三林万业（上海）企业集团有限公司向全体流通股股东支付 25,131,623 股的对价股份，上海国际信托
投资有限公司向全体流通股股东支付 1,728,313 股的对价股份；同时本公司控股股东三林万业（上海）企业集
团有限公司以 75%的折让价格将其持有的上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 90%股权转让给本公司。
执行对价后本公司总股本不变仍为 447,865,971 股。
2009 年 5 月 22 日经本公司股东大会决议及修改后章程的规定，按每 10 股转增 8 股的比例，以资本公积
中的股本溢价向全体股东转增股份总额 358,292,777.00 股，每股面值 1 元，计增加股本 358,292,777.00 元，转
增后的注册资本为人民币 806,158,748.00 元，《企业法人营业执照》注册号变更为 310000000007622。截止本
年末本公司股票在上海证券交易所上市并已实现全流通。
本公司经营范围为实业投资、资产经营、房地产开发经营、国内贸易（除专项规定外）、钢材、木材、建
筑材料、建筑五金。
三、 公司主要会计政策、会计估计和前期差错：
(一) 财务报表的编制基础：
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则-基本准则》和其他各项会计准
则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
(二) 遵循企业会计准则的声明：
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果、股
东权益变动和现金流量等有关信息，本公司管理层对财务报表的真实性、合法性和完整性承担责任。
(三) 会计期间：
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(四) 记账本位币：
本公司的记账本位币为人民币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1、同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，认定为同一控制下的
企业合并。
合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权
益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非
22
上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进
行企业合并发生的各项直接相关费用于发生时计入当期损益。
2、非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，认定为非同一控制下的企业合并。
购买方通过一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的
资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并
成本为每一单项交易成本之和。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相
关管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计
入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
购买方的合并成本和购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取
得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买
方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
(六) 合并财务报表的编制方法：
合并财务报表的合并范围包括本公司及子公司。
从取得子公司实际控制权之日起，本公司开始将其予以合并；从丧失实际控制权之日起停止合并。公司间所
有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权益中不属于公司所拥
有的部分作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益项下单独列示；子公司净利润中不属于公司所拥有
的部分作为少数股东损益在合并利润表中净利润项下单独列示。
子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本公司的会计政策或会
计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
对于因非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报表时，以购买日可辨认净资产公允价值为基
础对其个别财务报表进行调整；对于因同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报表时，视同该
企业合并于报告期最早期间的期初已经发生，从报告期最早期间的期初起将其资产、负债、经营成果和现金
流量纳入合并财务报表，且其合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
(七) 现金及现金等价物的确定标准：
列示于现金流量表中的现金是指库存现金及可随时用于支付的存款，现金等价物是指持有的期限短、流动性
强、易于转换为已知金额现金及价值变动风险很小的投资。
(八) 外币业务和外币报表折算：
1、外币业务
外币业务按业务发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。于资产负债表日，外币货币性项目采用资
产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的
外币借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，其他直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性
项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。
2、外币财务报表的折算
以非记账本位币编制的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算成记账本位币，
23
上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
股东权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。以非记账本位币编制的利润表中的
收入与费用项目，采用采用当期平均汇率折算成记账本位币。上述折算产生的外币报表折算差额，在股东权
益中以单独项目列示。以非记账本位币编制的现金流量表中各项目的现金流量采用现金流量发生日的即期汇
率或即期汇率的近似汇率折算成记账本位币。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
(九) 金融工具：
1、金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
（1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
（2）该金融资产已转移，且符合《企业会计准则第 23 号－金融资产转移》规定的金融资产终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。
2、金融资产的分类
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收款项、可供出售金
融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本公司对金融资产的持有意图和持有能力。
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金融资产，该资产在资产负
债表中以交易性金融资产列示。
（2）应收款项
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产，包括应收账款、其他应收
款和长期应收款等。
（3）可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划分为其他类的金融资产。
自资产负债表日起 12 个月内将出售的可供出售金融资产在资产负债表中列示为一年内到期的非流动资产。
（4）持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确意图和能力持有至到期的非衍生
金融资产。自资产负债表日起 12 个月内到期的持有至到期投资在资产负债表中列示为一年内到期的非流动
资产。
3、金融资产的计量
金融资产于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用直接计入当期损益。其他金融资产的相关交易费用计
入初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价值进行后续计量，但在活
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按照成本计量；应收款项以及持有至到期投
资采用实际利率法，以摊余成本计量。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动计入公允价值变动损益；在资产持有期间
所取得的利息或现金股利以及在处置时产生的处置损益，计入当期损益。
除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变动计入股东权益，待该
金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有
期间按实际利率法计算利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投资单位宣告发放股
利时计入投资收益。
4、金融负债的分类
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债。
5、金融负债的计量
金融负债于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债，取得时发生的相关交易费用直接计入当期损益；其他金融负债的相关交易费用计
入初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值后续计量，且不扣除将来结清金融负债时
可能发生的交易费用。其他金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
6、金融工具的公允价值
存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具不存在活跃市场的，
采用估值技术确定其公允价值，估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的
价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
7、金融资产减值
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金融资产的账面价值进行
检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值低于
账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发
生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
当可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度或非暂时性下降，原直接计入股东权益的因公允价值下降形成
的累计损失计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确
认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。对已确认减值损失的
可供出售权益工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减
值损失予以转回，直接计入股东权益。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资发
生的减值损失，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。
(十) 应收款项：
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
1、 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额大于 100 万元。
当存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原有条
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 款收回所有款项时，根据该款项预计未来现金流量现值低
于其账面价值的差额，单独进行减值测试，计提坏账准备。
2、 按组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据：
组合名称 依据
对于单项金额不重大的应收款项及经单独测试后未减值的金额重大的应收款项
（除应收子公司款项和确信可收回款项外）一起按账龄作为信用风险特征划分
账龄组合 为若干组合。根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应
收账款组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定本年度各项组合计提坏账
准备的比例，据此计算本年度应计提的坏账准备。
确信可以收回组合 将应收款项中账龄短且期后即将收回的款项划分为一组合。
合并范围内子公司组合 将合并范围内本公司及各子公司间的应收款项划分为一组合。
按组合计提坏账准备的计提方法：
组合名称 计提方法
账龄组合 账龄分析法
确信可以收回组合 其他方法
合并范围内子公司组合 其他方法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例说明 其他应收款计提比例说明
1 年以内（含 1 年） 5% 5%
1－2 年 10% 10%
2－3 年 50% 50%
3 年以上 100% 100%
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
组合名称 方法说明
确信可以收回组合 确信可以收回的款项，不计提坏账准备。
合并范围内子公司组合 本公司及各子公司间款项确信可以收回，不计提坏账准备。
3、 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
当存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原有条款收回所有款项时，确
单项计提坏账准备的理由
认相应的坏账准备。
根据该款项预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，单独进行减值测试，
坏账准备的计提方法
计提坏账准备。
(十一) 存货：
1、 存货的分类
（1）本公司的存货主要包括开发成本、开发产品及低值易耗品。存货购建时按实际成本入账，采用个别计
价法确定发出存货的成本。低值易耗品在领用时按一次摊销法摊销。存货盘存制度采用永续盘存制。
（2）开发用土地：本公司购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权计入开发成本。在开发建设过程
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直接费用的直接计入开发
成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。
（3）开发成本：本公司开发成本包括开发前期费用、取得土地使用权的相关成本、建安成本及其他各项与
产品开发相关的直接和间接费用；开发成本按实际成本计价。
（4）开发产品：本公司于竣工验收时，按概预算成本结转开发产品，待整个项目完工后按实际结算成本进
行调整。
（5）为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用：本公司为开发房地产而借入的资金所发生的利
息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后发生的利息等借款费用，计入财务
费用。
（6）公共配套设施费用：不能有偿转让的公共配套设施按受益比例确定分配标准计入开发成本，能有偿转
让的公共配套设施按各配套设施项目独立作为成本核算对象归集所发生的成本。
（7）维修基金：按照国家有关规定提取维修基金，计入相关的房产项目成本，并缴纳至国家指定的维修基
金账户。
（8）产品售后维修基金：房地产开发类公司对当年销售已满施工质保期的存量房，估计发生的维修费计提
产品售后维修基金，计入销售费用，质保期满对未用完的维修基金进行转销。
2、 发出存货的计价方法
个别认定法
3、 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末本公司对存货按成本与可变现净值孰低计量，按单个存货项目的可变现净值低于成本的差额，分项计提
存货跌价准备，并计入当期损益。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生
的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，
并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。
4、 存货的盘存制度
永续盘存制
5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
(1) 低值易耗品
一次摊销法
(十二) 长期股权投资：
1、 投资成本确定
企业合并形成的长期股权投资，按照本附注"3.3 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法"的相关
内容确认初始投资成本；除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下述方
法确认其初始投资成本：
（1）以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
（2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
（3）投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价
值不公允的除外。
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（4）在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性
资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入
资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税
费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
（5）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2、 后续计量及损益确认方法
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。对被投资单位
不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成
本法核算。对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股
利或利润外，投资企业应当按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。采用权益法核算
的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额包含在
初始投资成本中；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额且经复核两者差额
仍存在时，该差额计入当期损益，同时调整长期股权投资成本。
采用权益法核算时，按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生
的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，
但本公司负有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预计负债确认条件的，继续确认投资损失和预
计负债。被投资单位除净损益以外股东权益的其他变动，本公司按照持股比例计算应享有或承担的部分直接
计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本公司应分得的部分，相应减少长期股
权投资的账面价值。本公司与被投资单位之间的交易产生的未实现损益在本公司拥有被投资单位的权益范围
内予以抵销，惟该交易所转让的资产发生减值的，则相应的未实现损益不予抵销。
3、 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制
权的投资方一致同意时存在，则视为与其他方对被投资单位实施共同控制；对一个企业的财务和经营决策有
参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，则视为对被投资单位施加重
大影响。
4、 减值测试方法及减值准备计提方法
采用成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其账面价值高于按照
类似投资当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值，确认该项投资存在减值。采用权益法核算的联营
企业和合营企业以及采用成本法核算的子公司的长期股权投资，当长期股权投资的账面价值高于可收回金额
时，确认该项投资存在减值。长期股权投资存在减值迹象的，其账面价值减记至可收回金额。可收回金额根
据长期股权投资的公允价值减去处置费用后的净额与长期股权投资预计未来现金流量的现值两者之间较高者
确定。
(十三) 投资性房地产：
投资性房地产包括已出租持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，以实际成本进行初始计
量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠的计量时，计
入投资性房地产成本；否则，在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用
权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率列示如下：
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类别 预计使用寿命（年） 预计净残值率（%） 年折旧（摊销）率（%）
建筑物 20、67 5.00 4.75、1.42
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房
地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发
生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧（摊销）方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房
地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
(十四) 固定资产：
1、 固定资产确认条件、计价和折旧方法：
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，单位价值较高的有形
资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起，采用直线法(年限平均法)提取折旧。
2、 各类固定资产的折旧方法：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
机器设备 8-10 0-5.00 9.50-12.50
电子设备 4-5 0-5.00 19.00-25.00
运输设备 5-8 0-5.00 12.50-19.00
3、 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
当固定资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于固定资产账面价值时，
确认固定资产存在减值迹象。固定资产存在减值迹象的，其账面价值减记至可收回金额。可收回金额根据固
定资产的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
符合持有待售条件的固定资产，以账面价值与公允价值减去处置费用孰低的金额列示。公允价值减去处置费
用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。
(十五) 在建工程：
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑费用、其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的
必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前所发生的符合资本化条件的借款费用。在建工程在达到预定可
使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。
当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
(十六) 借款费用:
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态的房地产开发产品和固定资
产购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经
开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借
款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用
的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
在资本化期间内，专门借款（指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项）以专门借款当期
实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收
益后确定应予资本化的利息金额；一般借款则根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘
以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均
利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金
额。
经第六届董事会第九次会议及 2008 年第一次临时股东大会决议通过，并于 2009 年 8 月 17 日经中国证券监
督管理委员会证监许可[2009]790 号文核准，本公司于 2009 年 9 月 17 日发行了“09 万业债”，面值人民币
100.00 元，发行数量 1,000 万张，总额为人民币 1,000,000,000.00 元。采取平价发行，债券期限为 5 年，债
券票面年利率为 7.30%，在债券存续期内固定不变，采取单利按年计息不计复利，到期一次还本。利息每年
支付一次，最后一期利息随本金一起支付。扣除承销费用人民币 13,000,000.00 元及托管费用人民币
1,000,000.00 元后，实际收到募集资金为人民币 986,000,000.00 元。本公司对上述应付债券采用实际利率计
算利息费用，经下述公式计算实际利率为 7.6474%。
986,000,000.00 = 73,000,000.00 (P/A,i,5) + 1,000,000,000.00 (P/S,i ,5)
(十七) 无形资产：
本公司无形资产为软件，以实际成本计量。
软件采用直线法按 5 年进行摊销。
当无形资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于无形资产账面价值时，
确认无形资产存在减值迹象。无形资产存在减值迹象的，其账面价值减记至可收回金额。可收回金额根据无
形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
(十八) 长期待摊费用：
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上
的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
(十九) 预计负债：
对因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务的金额能够
可靠计量时，确认为预计负债。对于未来经营亏损，不确认预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、
不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳
估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
(二十) 收入：
收入的金额按照本公司在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同或协议价款的公允价值确
定。收入按扣除增值税、商业折扣、销售折让及销售退回的净额列示。
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与交易相关的经济利益能够流入本公司，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经营活动的特定收入确认
标准时，确认相关的收入。
1、销售商品
商品销售在商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，本公司不再对该商品实施继续管理权和实际控制
权，与交易相关的经济利益很可能流入企业，并且与销售该商品相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认
营业收入的实现。
2 、提供劳务
本公司提供的劳务在同一会计年度开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款或取得收取价款的证据时，确
认营业收入的实现；劳务的开始和完成分属不同会计年度的，在劳务合同的总收入、劳务的完成程度能够可
靠地确定，与交易相关的价款能够流入，已经发生的成本和为完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量时，
按完工百分比法确认营业收入的实现；长期合同工程在合同结果已经能够合理地预见时，按结账时已完成工
程进度的百分比法确认营业收入的实现。
3、 房地产收入的确认原则及方法：
3.1 转让土地使用权、销售房产：在工程已竣工并经有关部门验收合格，买卖双方签订具有法律约束力的销
售合同，买方按照销售合同付款条件支付了约定的购房款项，双方办妥房屋交接手续，房地产相关成本能够
可靠的计量时确认销售收入的实现。
3.2 出租物业：以订立租赁合同，按合同受益期以及与交易相关的经济利益能够流入企业时确认营业收入的
实现。
4、 本公司让渡资产使用权取得的利息收入和使用费收入，在与交易相关的经济利益能够流入企业，且收入
的金额能够可靠地计量时，确认收入的实现。
(二十一) 政府补助：
政府补助，是指公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为公司所有者投入的资本。
政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指公司取得的、
用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之
外的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；
公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。按照名义金额
计量的政府补助，直接计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，
确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿公司已发生的相关费用或损失的，直
接计入当期损益。
(二十二) 递延所得税资产/递延所得税负债：
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额（包括应纳税暂时性差异
和可抵扣暂时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，视同
可抵扣暂时性差异。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响
会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成
的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延
所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所
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得额为限。
对子公司、联营企业及合营企业投资相关的暂时性差异产生的递延所得税资产和递延所得税负债，予以确认。
但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的，不予确认。
(二十三) 经营租赁、融资租赁：
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。
1、 经营租赁
经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入当期损益。
2、 融资租赁
按租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，租入资产的入账价
值与最低租赁付款额之间的差额为未确认融资费用，在租赁期内按实际利率法摊销。最低租赁付款额扣除未
确认融资费用后的余额以长期应付款列示。
(二十四) 主要会计政策、会计估计的变更
1、 会计政策变更
无
2、 会计估计变更
无
(二十五) 前期会计差错更正
1、 追溯重述法
无
2、 未来适用法
无
(二十六) 其他主要会计政策、会计估计和财务报表编制方法
在应用本公司的会计政策的过程中，管理层除了作出会计估计外，还作出了以下对财务报表所确认的金额具
有重大影响的判断：
1、经营租赁–本公司作为出租人
本公司就投资性房地产签订了租赁合同。本公司认为，本公司保留了这些房地产所有权上的所有重大风险和
报酬，因此作为经营租赁处理。
2、如子公司湖南西沃建设发展有限公司和南京吉庆房地产有限公司未来五年内可弥补亏损，公司确信在税法
规定的可弥补亏损有效期内能实现足够的应纳税所得额以转回该些可抵扣暂时性差异。
这些假设的不确定性将直接影响本年已确认的相应递延所得税资产和本年利润。
四、 税项：
(一) 主要税种及税率
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税种 计税依据 税率
应税增值额（应税额按应税销售额乘以适用税率扣除当期允许
增值税 17%
抵扣的进项税后的余额计算）
营业税 应税营业额 5%
城市维护建设税 应纳增值税和营业税 5%、7%
企业所得税 应税所得额 16.50%、17%、25%
教育费附加 应纳增值税和营业税 5%
先按应税收入预交 1.5%、2%以及 3%，待项目清算时按核定
土地增值税 按增值额对应各级税率
增值额
五、 企业合并及合并财务报表
(一) 子公司情况
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1、 通过设立或投资等方式取得的子公司
单位:万元 币种:人民币
从母公司所有
实质上 少数股 者权益冲减子
构成对 东权益 公司少数股东
子公司 持 股 是否 中用于 分担的本期亏
子公司 业务 期末实际 表决权 少数股东
子公司全称 注册地 注册资本 经营范围 净投资 比 例 合并 冲减少 损超过少数股
类型 性质 出资额 比例(%) 权益
的其他 (%) 报表 数股东 东在该子公司
项目余 损益的 期初所有者权
额 金额 益中所享有份
额后的余额
上海万企爱佳 房地 控股子 房地产
上海市 30,000.00 房地产开发 16,200.00 54.00 54.00 是 13,797.19
产开发有限公司 公司 开发
苏州万业房地 产发 全资子 房地产
苏州市 63,000.00 房地产开发 63,000.00 100.00 100.00 是
展有限公司 公司 开发
无锡万业房地 产发 全资子 房地产
无锡市 30,000.00 房地产开发 30,000.00 100.00 100.00 是
展有限公司 公司 开发
万业新鸿意地 产有 控股子 房地产 房地产开发
合肥市 10,000.00 7,000.00 70.00 70.00 是 1,191.19
限公司 公司 开发 （三级）
上海万业企业 爱佳 全资子 物业管
上海市 300.00 物业管理 300.00 100.00 100.00 是
物业服务有限公司 公司 理
长沙万业企业 爱佳 全资子 物业管
长沙市 50.00 物业管理 50.00 100.00 100.00 是
物业服务有限公司 公司 理
新业资源（新加坡） 全资子 矿产勘 矿产勘察、
新加坡 990.00 万美元 10.00 万美元 100.00 100.00 是
有限公司 公司 察、开采 开采
新业资源（香港）有 全资子 进出口
香 港 500.00 万港元 进出口贸易 500.00 万港元 100.00 100.00 是
限公司 公司 贸易
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
2、 同一控制下企业合并取得的子公司
单位:万元 币种:人民币
从母公司所有者权
少数股东 益冲减子公司少数
实质上构成对子 是否 权益中用 股东分担的本期亏
子公司 期末实际 持股比 表决权 少数股东
子公司全称 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 公司净投资的其 合并 于冲减少 损超过少数股东在
类型 出资额 例(%) 比例(%) 权益
他项目余额 报表 数股东损 该子公司期初所有
益的金额 者权益中所享有份
额后的余额
上海万业企
业宝山新城 全资子 房地产开
上海市 48,500.00 房地产开发 57,376.72 100.00 100.00 是
建设开发有 公司 发
限公司
新加坡春石 控股子 0.001 万
新加坡 矿业投资 矿业投资. 5,935.59 60.00 60.00 是 1.46
有限公司 公司 新加坡元
新加坡银利 控股子 0.001 万
新加坡 矿业投资 矿业投资 53,429.87 60.00 60.00 是 34.00
有限公司 公司 新加坡元
印尼印中矿 矿产品贸
控股子 印度尼 600.00 万 矿产品贸易
业服务有限 易及相关 617.54 1,920.00 万美元 60.00 100.00 是 -816.64
公司 西亚 美元 及相关服务
公司 服务
3、 非同一控制下企业合并取得的子公司
单位:万元 币种:人民币
从母公司所有者
少数股
权益冲减子公司
东权益
实质上构成 少数股东分担的
持股 中用于
子公司 业务性 经营范 期末实际 对子公司净 表决权比 是否合 少数股东权 本期亏损超过少
子公司全称 注册地 注册资本 冲减少
类型 质 围 出资额 投资的其他 例(%) 并报表 益 数股东在该子公
比例(%) 数股东
项目余额 司期初所有者权
损益的
益中所享有份额
金额
后的余额
湖南西沃建设 全资子 房地产 房地产
长沙市 24,000.00 26,400.00 100.00 100.00 是
发展有限公司 公司 开发 开发
房地产
安徽鸿翔房地
控股子 房地产 开 发
产开发有限责 合肥市 10,000.00 7,000.00 70.00 100.00 是
公司 开发 （ 三
任公司
级）
南京吉庆房地 控股子 房地产 房地产
南京市 15,000.00 7,770.00 51.80 74.00 是 1,703.25
产有限公司 公司 开发 开发
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(二) 境外经营实体主要报表项目的折算汇率
本公司境外经营实体主要为印尼印中矿业服务有限公司，其主要报表项目的折算汇率如下：
公司名称 原币币种 资产负债表 利润表 现金流量表
印尼印中矿业服务有限公司 印度尼西亚卢比 IDR 0.000631 0.000643 0.000643
注 1：股东权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。
注 2：以上汇率皆使用国家外汇管理局美元对印度尼西亚卢比再折算成人民币计算得出。
六、 合并财务报表项目注释
(一) 货币资金
单位：元
期末数 期初数
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金： / / 389,510.26 / / 427,407.07
人民币 / / 265,436.64 / / 318,662.28
美元 16.00 6.1787 98.86 16.36 6.2855 102.84
印尼卢比 196,540,916.69 0.000631 123,974.76 165,751,211.69 0.000655 108,641.95
银行存款： / / 505,022,307.03 / / 442,135,427.51
人民币 / / 482,764,106.97 / / 387,913,016.38
美元 2,958,766.39 6.2604 18,523,026.95 7,867,862.25 6.3375 49,862,969.21
新加坡元 10,124.00 5.0568 51,195.41 419.30 5.1419 2,155.98
港元 3,494,474.83 0.7966 2,783,523.92 3,502,529.83 0.8109 2,840,026.31
印尼卢比 1,427,516,423.09 0.000631 900,453.78 2,314,829,725.34 0.000655 1,517,259.63
其他货币资金： / / 30,216,246.75 / / 1,755,429.17
人民币 / / 30,216,246.75 / / 1,755,429.17
合计 / / 535,628,064.04 / / 444,318,263.75
其他原因造成所有权受到限制的资产
项 目 2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
房产开发项目资本保证金 7,138,641.64 13,670,848.44
客户贷款购房保证金 6,822,947.34 3,335,857.22
建筑渣土运输处置专户预存金 5,281.45 1,304,792.41
履约保函保证金 500,000.00 500,000.00
合 计 14,466,870.43 18,811,498.07
(二) 应收票据：
1、 应收票据分类
单位：元 币种：人民币
种类 期末数 期初数
银行承兑汇票 0.00 9,565,600.00
合计 0.00 9,565,600.00
(三) 应收账款:
1、 应收账款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
36
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期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备的应收账款：
账龄组合 1,192,114.62 100.00 57,630.83 4.83 2,360,066.09 100.00 1,067,203.01 45.22
组合小计 1,192,114.62 100.00 57,630.83 4.83 2,360,066.09 100.00 1,067,203.01 45.22
合计 1,192,114.62 / 57,630.83 / 2,360,066.09 / 1,067,203.01 /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内
其中：
1 年以内 1,192,114.62 100.00 57,630.83 1,335,486.64 56.59 42,623.56
1 年以内小计 1,192,114.62 100.00 57,630.83 1,335,486.64 56.59 42,623.56
3 年以上 1,024,579.45 43.41 1,024,579.45
合计 1,192,114.62 100.00 57,630.83 2,360,066.09 100.00 1,067,203.01
2、 本报告期应收账款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
3、 应收账款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占应收账款总
单位名称 与本公司关系 金额 年限
额的比例（％）
紫辰苑一期业主 非关联方 660,068.41 1 年以内 55.37
上海韦德健身管理有限公司 非关联方 303,646.21 1 年以内 25.47
上海中远物业管理发展有限公司两湾分公司 非关联方 228,400.00 1 年以内 19.16
合计 / 1,192,114.62 / 100.00
(四) 其他应收款：
1、 其他应收款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备的其他应收账款：
账龄组合 15,051,126.16 100.00 1,649,846.63 10.96 6,958,643.56 2.86 1,614,033.19 23.19
确信可以收回组合 235,990,000.00 97.14
组合小计 15,051,126.16 100.00 1,649,846.63 10.96 242,948,643.56 100.00 1,614,033.19 0.66
合计 15,051,126.16 / 1,649,846.63 / 242,948,643.56 / 1,614,033.19 /
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收账款：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内
其中：
1 年以内 12,241,166.22 81.33 605,259.35 4,522,030.56 64.99 215,163.99
1 年以内小计 12,241,166.22 81.33 605,259.35 4,522,030.56 64.99 215,163.99
1至2年 1,566,066.10 10.40 156,606.61 728,166.51 10.46 74,600.65
2至3年 711,826.34 4.73 355,913.17 768,355.87 11.04 384,177.93
3 年以上 532,067.50 3.54 532,067.50 940,090.62 13.51 940,090.62
合计 15,051,126.16 100.00 1,649,846.63 6,958,643.56 100.00 1,614,033.19
2、 本报告期其他应收款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期其他应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
3、 金额较大的其他的其他应收款的性质或内容
单位名称 金额 性质和内容
湖墅金典一期一标小业主 4,130,649.00 代垫维修基金
苏州市住房置业担保有限公司 2,864,100.00 客户贷款购房保证金
苏州工业园区住房置业担保有限公司 2,618,300.00 客户贷款购房保证金
长沙市建筑设计院有限责任公司 1,500,000.00 代垫设计费
合 计 11,113,049.00 /
4、 其他应收款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占其他应收款总
单位名称 与本公司关系 金额 年限
额的比例(%)
湖墅金典一期一标小业主 非关联方 4,130,649.00 1 年以内 27.44
苏州市住房置业担保有限公司 非关联方 2,864,100.00 1 年以内 19.03
苏州工业园区住房置业担保有限公司 非关联方 2,413,300.00 1 年以内 16.03
苏州工业园区住房置业担保有限公司 非关联方 205,000.00 1至2年 1.36
长沙市建筑设计院有限责任公司 非关联方 1,500,000.00 1 年以内 9.97
上海西城区建设开发有限公司 非关联方 505,741.00 2-3 年 3.36
合计 / 11,618,790.00 / 77.19
(五) 预付款项：
1、 预付款项按账龄列示
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 53,200,979.05 86.87 11,989,466.48 99.48
1至2年 8,026,670.42 13.10 62,823.70 0.52
2至3年 16,710.92 0.03
合计 61,244,360.39 100.00 12,052,290.18 100.00
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
2、 预付款项金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 金额 时间 未结算原因
浙江国泰建设集团有限公司 非关联方 50,000,000.00 1 年以内 预付工程款
苏州中元建设开发有限公司供水安装分公司 非关联方 3,213,210.00 1-2 年 预付工程款
苏州市吴中区燃气有限公司 非关联方 2,186,200.00 1-2 年 预付工程款
苏州吴中供水有限公司 非关联方 1,959,400.00 1-2 年 预付工程款
上海城地建设发展有限公司 非关联方 845,500.00 1 年以内 预付工程款
合计 / 58,204,310.00 / /
3、 本报告期预付款项中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期预付账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
4、 预付款项的说明：
预付款项期末数比年初数增加 49,192,070.21 元，增加比例为 408.16%，主要系本期预付项目工程款所致。
(六) 存货：
1、 存货分类
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
项目 跌价 跌价
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
开发成本 5,145,026,823.34 - 5,145,026,823.34 4,783,583,358.31 - 4,783,583,358.31
开发产品 971,800,187.29 - 971,800,187.29 1,254,524,933.63 - 1,254,524,933.63
低值易耗品 45,800.00 - 45,800.00 41,701.50 - 41,701.50
合计 6,116,872,810.63 6,116,872,810.63 6,038,149,993.44 6,038,149,993.44
子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司已将上述开发成本和开发产品中建筑面积 69,951.62 平方米的
在建工程及相应土地使用权和地下车库作为 200,000,000.00 元长期借款的抵押物。同时将开发产品中建筑面积
26,940.34 平方米的房地产作为 97,152,000.00 元长期借款的抵押物。
子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司已将上述开发成本中大公建地块的土地使用权（土地面积为
12,761.00 平方米，土地权证号为沪房地普字（2011）第 014684 号和沪房地普字（2011）第 014685 号）作为
310,000,000.00 元长期借款的抵押物。
子公司苏州万业房地产发展有限公司已将上述开发成本中苏州湖墅鑫典的土地使用权（土地面积为 114,184 平
方米，土地权证号为吴国用（2010）第 06101183 号、吴国用（2010）第 06101184 号)和 14,687.35 平方米在建
工程作为 464,940,079.40 元一年内到期的长期借款的抵押物。
子公司无锡万业房地产发展有限公司已将上述开发成本中无锡观山泓郡的土地使用权（土地面积为 173,504 平
方米，土地权证号为锡锡开国用（2012）第 9588 号）作为 50,000,000.00 元长期借款的抵押物。
39
上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
计入开发成本的借款费用资本化金额
项 目 年初数 本年增加 本年转入开发产品 其他减少 期末数
紫辰苑（二期） 108,291,489.29 9,184,000.00 117,475,489.29
巴厘岛 18,451,694.75 15,478,237.94 33,929,932.69
湖墅金典 136,641,540.65 40,024,179.42 176,665,720.07
大公建地块 58,087,002.16 20,624,472.47 78,711,474.63
飞地地块 13,894,215.69 13,894,215.69
合 计 335,365,942.54 85,310,889.83 - - 420,676,832.37
确定本期资本化金额的资本化率为：7.24%
存货期末余额中含有借款费用资本化金额的 420,676,832.37 元。
(七) 长期应收款:
1、
单位：元 币种：人民币
单位名称 2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
PT Jangkar Laut Sejahtera 9,493,155.07 9,897,324.29
PT Adidaya Tangguh 9,411,425.92 9,812,115.54
合计 18,904,580.99 19,709,439.83
2、本报告期长期应收款中无应收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位款项，有应收关联方的款
项，具体如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
单位名称
外币 人民币 外币 人民币
PT Adidaya Tangguh IDR14,970,000,000.00 9,411,425.92 IDR14,970,000,000.00 9,812,115.54
(八) 对合营企业投资和联营企业投资:
单位：元 币种：人民币
本企业
在被投
本企业
资单位 期末资产 期末负债 期末净资产 本期营业
被投资单位名称 持股比 本期净利润
表决权 总额 总额 总额 收入总额
例(%)
比例
(%)
一、合营企业
上海中远龙东置业
50.00 50.00 15,047,019.81 201,349.93 14,845,669.88 240,314.00 71,915.80
发展有限公司
二、联营企业
(九) 长期股权投资:
1、 长期股权投资情况
40
上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
按成本法核算：
单位：元 币种：人民币
在被投 在被投资单
在被投
资单位 位持股比例
增减 资单位
被投资单位 投资成本 期初余额 期末余额 减值准备 表决权 与表决权比
变动 持股比
比例 例不一致的
例（％）
（％） 说明
上海汇丽集团
63,000,000.00 63,000,000.00 63,000,000.00 31,500,000.00 14.00 14.00 无
有限公司
长江经济联合
发展（集团） 600,600.00 880,600.00 880,600.00 1.32 1.32 无
股份有限公司
西甘铁路有限
60,000,000.00 60,000,000.00 60,000,000.00 5.00 5.00 无
责任公司
按权益法核算：
单位：元 币种：人民币
在被投 在被投资 在被投资单位
减值 资单位 单位表决 持股比例与表
被投资单位 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额
准备 持股比 权比例 决权比例不一
例（％） （％） 致的说明
上海中远龙东置
5,000,000.00 7,386,877.06 35,957.90 7,422,834.96 50.00 50.00 无
业发展有限公司
(十) 投资性房地产:
1、 按成本计量的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
一、账面原值合计 54,151,440.15 54,151,440.15
1.房屋、建筑物 54,151,440.15 54,151,440.15
2.土地使用权
二、累计折旧和累计摊销合计 11,622,453.40 473,081.04 12,095,534.44
1.房屋、建筑物 11,622,453.40 473,081.04 12,095,534.44
2.土地使用权
三、投资性房地产账面净值合计 42,528,986.75 -473,081.04 42,055,905.71
1.房屋、建筑物 42,528,986.75 -473,081.04 42,055,905.71
2.土地使用权
四、投资性房地产减值准备累计金额合计 790,283.30 790,283.30
1.房屋、建筑物 790,283.30 790,283.30
2.土地使用权
五、投资性房地产账面价值合计 41,738,703.45 -473,081.04 41,265,622.41
1.房屋、建筑物 41,738,703.45 -473,081.04 41,265,622.41
2.土地使用权
(十一) 固定资产:
1、 固定资产情况
41
上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计： 42,623,283.68 1,808,814.05 155,283.11 44,276,814.62
其中：房屋及建筑物
机器设备 17,143,681.41 166,535.71 17,310,217.12
运输工具 17,731,793.82 753,347.20 18,485,141.02
办公及电子设备 7,747,808.45 888,931.14 155,283.11 8,481,456.48
本期新增 本期计提
二、累计折旧合计： 13,460,265.79 2,549,453.33 147,275.17 15,862,443.95
其中：房屋及建筑物
机器设备 2,396,772.78 985,856.41 3,382,629.19
运输工具 5,954,674.30 1,016,343.82 6,971,018.12
办公及电子设备 5,108,818.71 547,253.10 147,275.17 5,508,796.64
三、固定资产账面净值合计 29,163,017.89 / / 28,414,370.67
其中：房屋及建筑物 / /
机器设备 14,746,908.63 / / 13,927,587.93
运输工具 11,777,119.52 / / 11,514,122.90
办公及电子设备 2,638,989.74 / / 2,972,659.84
四、减值准备合计 / /
其中：房屋及建筑物 / /
机器设备 / /
运输工具 / /
办公及电子设备 / /
五、固定资产账面价值合计 29,163,017.89 / / 28,414,370.67
其中：房屋及建筑物 / /
机器设备 14,746,908.63 / / 13,927,587.93
运输工具 11,777,119.52 / / 11,514,122.90
办公及电子设备 2,638,989.74 / / 2,972,659.84
(十二) 在建工程：
1、 在建工程情况
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
项目
账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值
在建工程 113,715,474.98 113,715,474.98 91,867,983.68 91,867,983.68
2、 重大在建工程项目变动情况：
单位：元 币种：人民币
工程投入
工程 资金
项目名称 预算数 期初数 本期增加 占预算比 期末数
进度 来源
例（％）
印尼塔岛矿山构筑物
200,000,000.00 美元 91,867,983.68 21,847,491.30 9.00 6.00% 自筹 113,715,474.98
及其他辅助设施
合计 200,000,000.00 美元 91,867,983.68 21,847,491.30 / / / 113,715,474.98
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
(十三) 工程物资：
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
备品备件 963,495.05 706,662.41 49,751.82 1,620,405.64
燃料 1,701,301.89 839,751.76 80,060.39 2,460,993.26
轮胎 808,200.43 368,492.24 37,451.65 1,139,241.02
润滑油 405,187.28 198,914.30 19,046.74 585,054.84
合计 3,878,184.65 2,113,820.71 186,310.60 5,805,694.76
工程物资期末数比年初数增加 1,927,510.11 元，增加比例为 49.70%，主要系子公司印尼印中矿业服务有限公
司为其开发建设的印尼塔岛铁矿项目在建工程而采购的物资增加所致。
(十四) 固定资产清理：
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面价值 期末账面价值 转入清理的原因
电脑设备 6,888.27 固定资产报废
合计 6,888.27 /
(十五) 无形资产：
1、 无形资产情况：
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计 1,039,357.11 24,960.00 1,064,317.11
软 件 1,039,357.11 24,960.00 1,064,317.11
二、累计摊销合计 780,540.58 44,187.35 824,727.93
软 件 780,540.58 44,187.35 824,727.93
三、无形资产账面净值合计 258,816.53 -19,227.35 239,589.18
软 件 258,816.53 -19,227.35 239,589.18
四、减值准备合计
五、无形资产账面价值合计 258,816.53 -19,227.35 239,589.18
软 件 258,816.53 -19,227.35 239,589.18
(十六) 商誉:
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称或形成
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 期末减值准备
商誉的事项
南京吉庆房地产有限公司 643,783.95 643,783.95
合计 643,783.95 643,783.95
(十七) 长期待摊费用:
单位：元 币种：人民币
项目 期初额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末额
融资顾问费 13,680,000.00 13,680,000.00
合计 13,680,000.00 13,680,000.00
长期待摊费用期末数比年初数增加 13,680,000.00 元，主要系本期支付银行融资顾问费所致。
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(十八) 递延所得税资产/递延所得税负债：
1、 递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示
(1) 已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
递延所得税资产：
资产减值准备 8,367,389.98 8,726,769.00
可抵扣亏损 13,023,785.20 11,343,706.03
预计负债 32,310,818.35 32,310,818.35
计提但尚未发放的年终奖和工资 1,000,443.40 1,083,222.54
收入确认 9,934,651.39 6,608,704.80
内部交易未实现收益 21,662,892.57 20,726,529.73
小计 86,299,980.89 80,799,750.45
递延所得税负债：
计入资本公积的可供出售金融资产公允价值变动 6,460,310.64 7,960,526.89
小计 6,460,310.64 7,960,526.89
(2) 未确认递延所得税资产明细 单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
可抵扣暂时性差异 64,443.56 64,443.56
可抵扣亏损 31,721,585.01 30,041,505.84
合计 31,786,028.57 30,105,949.40
(3) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 单位：元 币种：人民币
年份 期末数 期初数 备注
2015 年 11,675,754.69 11,675,754.69
2016 年 9,633,666.59 9,633,666.59
2017 年 8,732,084.56 8,732,084.56
2018 年 1,680,079.17
合计 31,721,585.01 30,041,505.84 /
(4) 应纳税差异和可抵扣差异项目明细
单位：元 币种：人民币
项目 金额
应纳税差异项目：
可供出售金融资产公允价格变动 25,841,242.56
小计 25,841,242.56
可抵扣差异项目：
资产减值准备 33,469,559.82
预计负债 129,243,273.38
计提但尚未发放的年终奖和工资 4,001,773.60
收入确认 39,738,605.55
子公司可弥补亏损 52,095,140.77
内部交易未实现收益 86,651,570.28
小计 345,199,923.40
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(十九) 资产减值准备明细:
单位：元 币种：人民币
本期减少
项目 期初账面余额 本期增加 期末账面余额
转回 转销
一、坏账准备 2,681,236.20 463,757.38 1,437,516.12 1,707,477.46
二、存货跌价准备
三、可供出售金融资产减值准备
四、持有至到期投资减值准备
五、长期股权投资减值准备 31,500,000.00 31,500,000.00
六、投资性房地产减值准备 790,283.30 790,283.30
七、固定资产减值准备
八、工程物资减值准备
九、在建工程减值准备
十、生产性生物资产减值准备
其中：成熟生产性生物资产减值
准备
十一、油气资产减值准备
十二、无形资产减值准备
十三、商誉减值准备
十四、其他
合计 34,971,519.50 463,757.38 1,437,516.12 33,997,760.76
(二十) 短期借款：
1、 短期借款分类：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
保证借款 210,000,000.00 220,000,000.00
合计 210,000,000.00 220,000,000.00
上述保证借款 210,000,000.00 元由本公司控股股东三林万业（上海）企业集团有限公司提供保证。
(二十一) 应付账款：
1、 应付账款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
应付材料款 98,347,925.39 3,011,904.57
应付工程款 153,061,831.05 394,445,787.46
合计 251,409,756.44 397,457,692.03
2、 本报告期应付账款中应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款项情况
单位： 元 币种：人民币
单位名称 期末数 期初数
上海汇丽涂料有限公司 631,820.38 444,597.80
上海汇豪木门制造有限公司 260,827.84 208,025.20
合计 892,648.22 652,623.00
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(二十二) 预收账款：
1、 预收账款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
房产销售预收款 729,290,644.00 408,503,157.00
材料销售预收款 329,356.53 801,413.83
物业服务预收款 521,775.02 758,531.00
合计 730,141,775.55 410,063,101.83
2、 本报告期预收款项中预收持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情况：
本报告期预收账款中无预收持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款项。
(二十三) 应付职工薪酬
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 5,470,242.81 15,056,885.07 16,334,979.21 4,192,148.67
二、职工福利费 115,374.40 66,018.00 49,356.40
三、社会保险费 50,274.00 3,589,987.43 3,564,491.84 75,769.59
其中：1.医疗保险费 15,777.20 1,107,691.08 1,099,583.72 23,884.56
2.基本养老保险费 30,183.30 2,172,669.72 2,157,418.66 45,434.36
3.失业保险费 2,194.90 170,314.06 169,179.38 3,329.58
4.工伤保险费 977.10 60,724.03 60,289.17 1,411.96
5.生育保险费 1,141.50 78,588.54 78,020.91 1,709.13
四、住房公积金 6,298.00 603,557.00 597,009.00 12,846.00
五、辞退福利
六、其他 82,423.46 95,670.17 49,372.98 128,720.65
工会经费和职工教育经费 407,524.02 255,094.54 54,642.30 607,976.26
合计 6,016,762.29 19,716,568.61 20,666,513.33 5,066,817.57
工会经费和职工教育经费金额 607,976.26 元。
应付职工薪酬预计发放时间、金额等安排：除工会经费和职工教育经费根据规定待实际发生支用外，其他应
付职工薪酬业于 2013 年 7 月发放或缴纳。
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(二十四) 应交税费：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
增值税 -4,043,390.98 -3,227,717.72
营业税 -21,491,341.37 4,196,939.15
企业所得税 22,112,238.70 53,394,550.61
个人所得税 220,815.33 409,520.98
城市维护建设税 -980,558.68 312,542.98
教育费附加 -1,074,420.86 209,992.16
河道工程修建维护管理费 -121,956.67 44,438.13
土地增值税 -14,924,406.56 -1,407,428.41
水利基金 4,548.18 11,005.16
房产税 57,961.86
土地使用税 -97,438.04 400,004.02
其他 -122,851.72 42,468.20
合计 -20,518,762.67 54,444,277.12
应交税费期末数比年初数减少 74,963,039.79 元，主要系本期缴纳了上年计提的企业所得税及预缴了本期预售
房款税金所致。
(二十五) 应付利息：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
分期付息到期还本的长期借款利息 1,450,234.24 2,624,905.83
企业债券利息 57,400,000.00 21,200,000.00
短期借款应付利息 282,450.00 303,068.89
南京市秦淮区商业网点房地产开发公司 50,250,191.99 50,250,191.99
三林万业（上海）企业集团有限公司 32,299,132.01 24,225,709.55
上海万业企业两湾置业发展有限公司 1,663,051.71 1,663,051.71
合计 143,345,059.95 100,266,927.97
应付利息期末数比年初数增加 43,078,131.98 元，增加比例为 42.96%，主要系本期计提债券利息所致。
(二十六) 其他应付款：
1、 其他应付款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
暂借款等 518,039,823.76 519,434,492.62
合计 518,039,823.76 519,434,492.62
2、 本报告期其他应付款中应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末数 期初数
三林万业（上海）企业集团有限公司 250,900,560.00 250,900,560.00
合计 250,900,560.00 250,900,560.00
3、 对于金额较大的其他应付款，应说明内容
47
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单位名称 金 额 性质或内容
三林万业（上海）企业集团有限公司 250,900,560.00 房产开发暂借款
南京市秦淮区商业网点房地产开发公司 215,046,653.94 房产开发暂借款
合计 465,947,213.94
(二十七) 预计负债：
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
产品质量保证 8,456,244.56 8,456,244.56
其他 126,850,123.98 126,850,123.98
合计 135,306,368.54 135,306,368.54
(二十八) 1 年内到期的非流动负债：
1、 1 年内到期的非流动负债情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
1 年内到期的长期借款 518,940,079.40 281,219,795.49
合计 518,940,079.40 281,219,795.49
2、 1 年内到期的长期借款
(1) 1 年内到期的长期借款
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
抵押借款 518,940,079.40 281,219,795.49
合计 518,940,079.40 281,219,795.49
(2) 金额前五名的 1 年内到期的长期借款
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种
本币金额 本币金额
中国工商银行苏州园区支
2011 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 20 日 人民币 160,419,795.49
行
中国工商银行苏州园区支
2011 年 6 月 30 日 2014 年 5 月 11 日 人民币 464,940,079.40
行
中国民生银行上海分行 2012 年 7 月 23 日 2013 年 2 月 16 日 人民币 50,000,000.00
中国进出口银行上海分行 2011 年 12 月 30 日 2013 年 2 月 16 日 人民币 21,000,000.00
中国进出口银行上海分行 2011 年 12 月 30 日 2013 年 8 月 16 日 人民币 21,000,000.00 21,000,000.00
中国进出口银行上海分行 2011 年 12 月 30 日 2014 年 2 月 16 日 人民币 33,000,000.00
华一银行上海徐汇支行 2012 年 6 月 20 日 2013 年 6 月 20 日 人民币 14,400,000.00
华一银行上海徐汇支行 2012 年 6 月 20 日 2013 年 12 月 20 日 人民币 14,400,000.00
合计 / / / 518,940,079.40 281,219,795.49
子公司苏州万业房地产发展有限公司已将开发成本中苏州湖墅鑫典的土地使用权（土地面积为 114,184 平方米，
土地权证号为吴国用（2010）第 06101183 号、吴国用（2010）第 06101184 号)和 14,687.35 平方米在建工程作
为 464,940,079.40 元一年内到期的长期借款的抵押物。
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
本公司将持有的子公司苏州万业房地产发展有限公司 100%股权作为 54,000,000.00 元一年内到期的非流动负债
的抵押物。
一年内到期的非流动负债期末数比年初数增加 237,720,283.91 元，增加比例为 84.53%，主要系中国工商银行
苏州园区支行的长期借款将于一年内到期而从长期借款重分类至本项目以及归还年初的一年内到期借款相抵
所致。
(二十九)长期借款：
1、 长期借款分类：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
抵押借款 822,152,000.00 1,169,370,283.91
合计 822,152,000.00 1,169,370,283.91
2、 金额前五名的长期借款：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种
本币金额 本币金额
中国进出口银行上海分行 2011 年 12 月 30 日 2016 年 8 月 16 日 人民币 165,000,000.00 198,000,000.00
中国民生银行上海分行 2012 年 7 月 23 日 2017 年 7 月 22 日 人民币 200,000,000.00 200,000,000.00
华一银行上海徐汇支行 2012 年 6 月 20 日 2015 年 6 月 30 日 人民币 97,152,000.00 136,800,000.00
中国工商银行苏州园区支行 2011 年 6 月 30 日 2014 年 5 月 11 日 人民币 324,570,283.91
交通银行无锡纺城支行 2013 年 6 月 27 日 2017 年 6 月 27 日 人民币 50,000,000.00
交通银行张江支行 2012 年 3 月 30 日 2016 年 12 月 31 日 人民币 310,000,000.00 310,000,000.00
合计 / / / 822,152,000.00 1,169,370,283.91
本公司将持有的子公司苏州万业房地产发展有限公司 100%股权作为 165,000,000.00 元长期借款的抵押物。
子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司已将开发成本和开发产品中建筑面积 69,951.62 平方米的在建
工程及相应土地使用权和地下车库作为 200,000,000.00 元长期借款的抵押物。同时将开发产品中建筑面积
26,940.34 平方米的房地产作为 97,152,000.00 元长期借款的抵押物。
子公司无锡万业房地产发展有限公司已将开发成本中无锡观山泓郡的土地使用权（土地面积为 173,504 平方
米，土地权证号为锡锡开国用（2012）第 9588 号）作为 50,000,000.00 元长期借款的抵押物。
子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司已将开发成本中大公建地块的土地使用权（土地面积为 12,761.00
平方米，土地权证号为沪房地普字（2011）第 014684 号和沪房地普字（2011）第 014685 号）作为 310,000,000.00
元长期借款的抵押物。
上述交通银行张江支行 310,000,000.00 的借款另由本公司控股股东三林万业（上海）企业集团有限公司提供
担保。
(三十) 应付债券：
单位：元 币种：人民币
债券 债券 期初应付 本期应计 期末应付
面值 发行日期 发行金额 期末余额
名称 期限 利息 利息 利息
09 万 2009 年 9 月
1,000,000,000.00 5年 1,000,000,000.00 21,200,000.00 36,200,000.00 57,400,000.00 1,000,000,000.00
业债 17 日
49
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(三十一) 长期应付款：
1、 金额前五名长期应付款情况
单位：元 币种：人民币
单位 期限 初始金额 利率（%） 应计利息 期末余额 借款条件
三林万业（上海）企业集团有限公司 无约定期限 79,087,360.00 79,087,360.00 免息
PT Nikko Securities Indonesia 无约定期限 9,268,050.00 9,268,050.00 免息
(三十二) 其他非流动负债：
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面余额 期初账面余额
递延收益 101,304,390.00 101,304,390.00
合计 101,304,390.00 101,304,390.00
其他非流动负债期末数系本公司收到的上海市普陀区土地发展中心对原两湾项目中的"飞地"及"大公建"地块
的动拆迁补偿款，该款项将随上述项目重新开发后随收入及成本结转确认收益。
(三十三) 股本：
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、-）
期初数 期末数
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 806,158,748.00 806,158,748.00
(三十四) 资本公积：
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
其他资本公积 42,106,562.54 4,500,630.75 37,605,931.79
合计 42,106,562.54 4,500,630.75 37,605,931.79
(三十五) 盈余公积：
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 354,586,517.20 354,586,517.20
任意盈余公积 9,574,882.77 108,131.70 9,683,014.47
合计 364,161,399.97 108,131.70 364,269,531.67
任意盈余公积本年增加 108,131.70 元系根据 2012 年度股东大会决议按本公司 2012 年度净利润的 10%计提。
(三十六) 未分配利润：
单位：元 币种：人民币
项目 金额 提取或分配比例（％）
调整前 上年末未分配利润 1,295,785,703.31 /
调整后 年初未分配利润 1,295,785,703.31 /
加：本期归属于母公司所有者的净利润 53,373,677.30 /
提取任意盈余公积 108,131.70 10.00
应付普通股股利 40,307,937.40
期末未分配利润 1,308,743,311.51 /
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(三十七) 营业收入和营业成本：
1、 营业收入、营业成本
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 433,557,494.41 109,824,679.65
其他业务收入 66,980.00 43,235.00
营业成本 293,753,455.54 62,326,435.23
2、 主营业务（分行业）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 426,756,061.00 286,427,084.21 103,350,785.00 55,250,194.07
租赁 556,514.21 473,081.04 957,728.41 473,081.20
物业服务 4,677,316.15 3,864,792.45 2,664,093.42 2,656,940.16
贸易 7,119,408.68 6,878,301.39 5,889,167.38 5,793,066.00
内部抵消 -5,551,805.63 -3,889,803.55 -3,037,094.56 -1,846,846.20
合计 433,557,494.41 293,753,455.54 109,824,679.65 62,326,435.23
3、 主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
中远两湾城 17,171,200.00 9,952,743.70 30,695,047.00 14,364,807.65
海尚明城福地苑 68,000.00 46,162.17
海尚明城紫辰苑 258,162,159.00 139,738,936.25 41,554,450.00 20,411,291.25
瀚海星座 31,101,288.00 20,474,095.17
湖墅金典 134,618,643.00 122,832,140.15
巴厘岛 16,736,059.00 13,857,101.94
租赁 556,514.21 473,081.04 957,728.41 473,081.20
物业服务 4,677,316.15 3,864,792.45 2,664,093.42 2,656,940.16
贸易 7,119,408.68 6,878,301.39 5,889,167.38 5,793,066.00
内部抵消 -5,551,805.63 -3,889,803.55 -3,037,094.56 -1,846,846.20
合计 433,557,494.41 293,753,455.54 109,824,679.65 62,326,435.23
4、 主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
上海市 286,465,739.29 159,259,329.12 81,760,486.21 43,699,186.26
安徽省 31,101,288.00 20,474,095.17
江苏省 135,223,869.70 123,919,229.35
湖南省 17,419,691.05 14,464,700.62
内部抵消 -5,551,805.63 -3,889,803.55 -3,037,094.56 -1,846,846.20
合计 433,557,494.41 293,753,455.54 109,824,679.65 62,326,435.23
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5、 公司前五名客户的营业收入情况
单位：元 币种：人民币
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例（％）
个人购房者 A 58,529,348.00 13.50
个人购房者 B 3,614,142.00 0.83
个人购房者 C 3,500,400.00 0.81
个人购房者 D 3,457,928.00 0.80
个人购房者 E 3,412,683.00 0.79
合计 72,514,501.00 16.73
营业收入本期发生数比上年同期发生数增加 323,756,559.76 元，增加比例为 294.68%，主要系本期宝山紫辰苑
与苏州湖墅金典结转收入增加所致。
(三十八) 营业税金及附加：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
营业税 22,739,814.69 6,344,289.50 应税营业额
城市维护建设税 1,192,426.07 401,162.98 应纳增值税和营业税
教育费附加 1,136,991.72 316,436.97 应纳增值税和营业税
先按应税收入预交 1.5%、2%以及 3%，待项目
土地增值税 5,842,748.36 1,919,009.26
清算时按核定增值额
水利基金 18,660.77
合计 30,911,980.84 8,999,559.48 /
营业税金及附加本期发生数比上年同期发生数增加 21,912,421.36 元，增加比例为 243.48%，主要系本期结转
收入增加，相应结转税费增加所致。
(三十九) 销售费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传费 3,153,224.99 5,574,419.15
促销费 924,412.67 198,936.44
人工费 960,346.25 1,003,214.97
房屋销售中介费 2,522,692.48 481,371.58
空置管理费 695,296.15 161,339.72
装修费 361,699.92
咨询费 80,000.00
其他 297,507.17 898,978.63
合计 8,553,479.71 8,759,960.41
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(四十)管理费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人工费 12,963,423.21 8,381,871.76
租赁费 4,290,573.15 4,391,413.04
差旅交通费 1,648,406.51 1,246,642.59
土地使用税 982,920.35 1,386,997.29
业务招待费 1,350,444.07 965,033.88
中介机构费 808,452.31 856,462.10
会务费 284,386.39 447,527.31
折旧摊销费 583,565.65 460,528.97
物业管理费 542,240.66 489,170.16
印花税 469,954.30 530,070.20
咨询费 27,542.40
设计费 90,000.00
其 他 1,142,114.44 1,420,598.85
合计 25,066,481.04 20,693,858.55
(四十一) 财务费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 14,110,147.56 7,692,820.51
减：利息收入 -2,676,660.70 -3,027,040.02
加：汇兑净损失/（净收益） -1,392,414.76 -372,389.79
手续费 192,642.00 161,282.52
合计 10,233,714.10 4,454,673.22
(四十二) 投资收益：
1、 投资收益明细情况：
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 35,957.90 9,210.83
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 1,758,393.00 1,172,262.00
合计 1,794,350.90 1,181,472.83
2、 按权益法核算的长期股权投资收益：
单位：元 币种：人民币
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
上海中远龙东置业发展有限公司 35,957.90 9,210.83 本期利润增加
合计 35,957.90 9,210.83 /
投资收益本期发生数比上年同期发生数增加 612,878.07 元，增加比例为 51.87%，主要系本期招商银行分红较
上年增加所致。
53
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(四十三)资产减值损失：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 -973,758.74 -1,665,512.14
二、存货跌价损失
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 -973,758.74 -1,665,512.14
(四十四) 营业外收入：
1、 营业外收入情况
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
政府补助 766,326.00 766,326.00
违约赔偿 218,819.10 977,227.01 218,819.10
其他 3,148.40 443.62 3,148.40
合计 988,293.50 977,670.63 988,293.50
2、 政府补助明细
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 说明
陆家嘴区域功能补贴 720,000.00
浦东新区企业职工置业培训财政补贴 46,326.00
合计 766,326.00 /
(四十五) 营业外支出：
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
对外捐赠 500,000.00 80,000.00 500,000.00
固定资产报废损失 373.66
合计 500,000.00 80,373.66 500,000.00
营业外支出本期发生数比上年同期发生数增加 419,626.34 元，增加比例为 522.09%，主要系本期捐赠交通大学
助学金所致。
54
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(四十六) 所得税费用：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 23,347,507.69 11,155,956.06
递延所得税调整 -4,093,787.50 -8,390,466.54
合计 19,253,720.19 2,765,489.52
(四十七) 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程：
基本每股收益=P0÷S
S= S0＋S1＋Si×Mi÷M0– Sj×Mj÷M0-Sk
其中：P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润；S 为发
行在外的普通股加权平均数；S0 为期初股份总数；S1 为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份
数；Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj 为报告期因回购等减少股份数；Sk 为报告期缩股数；
M0 报告期月份数；Mi 为增加股份次月起至报告期期末的累计月数；Mj 为减少股份次月起至报告期期末的累
计月数。
公司若存在发行可转换债券、股份期权、认股权证等稀释性潜在普通股情况下，稀释每股收益可参照如下公
式计算：
稀释每股收益=P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增加
的普通股加权平均数)
其中，P1 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润，并
考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调整。公司在计算稀释每股收益时，
应考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股
东的净利润和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大到小的顺序计入稀释每股收益，直至稀释每股收益
达到最小值。
(四十八) 其他综合收益
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 上期金额
1．可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 -6,000,841.00 -2,651,545.00
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 -1,500,210.25 -662,886.25
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计 -4,500,630.75 -1,988,658.75
2.按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份
额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
3．现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
转为被套期项目初始确认金额的调整额
小计
4．外币财务报表折算差额 -6,543,035.82 -7,402,165.16
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小计 -6,543,035.82 -7,402,165.16
5.其他
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减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
合计 -11,043,666.57 -9,390,823.91
(四十九) 现金流量表项目注释：
1、 收到的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
收到退还的土地竞拍保证金 235,990,000.00
收到购房定金 2,105,000.00
收到财政补贴款 766,326.00
收到工程投标保证金 1,327,673.25
收到代收代付款 840,361.99
收到贷款保证金 2,937,750.59
其他 880,456.49
合计 244,847,568.32
2、 支付的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
广告促销费用 3,564,154.86
办公室租赁费及物业费 5,852,890.39
交通差旅费 2,573,795.02
归还施工保证金 1,099,516.40
房地产开发项目保证金 667,585.90
咨询及中介机构费 3,252,323.32
支付保证金及押金 4,162,555.00
支付空置管理费 1,849,352.75
业务招待费 1,350,444.07
会务费 284,386.39
捐款支出 500,000.00
支付代办证费用 3,060,330.53
装修费 678,045.00
水电能耗费 303,308.92
其他 4,373,955.88
合计 33,572,644.43
3、 收到的其他与投资活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
银行存款利息收入 2,342,575.66
合计 2,342,575.66
4、 支付的其他与投资活动有关的现金：
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单位：元 币种：人民币
项目 金额
支付受让湖南西沃建设发展有限公司股权余款 6,000,000.00
合计 6,000,000.00
5、 支付的其他与筹资活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
支付银行融资顾问费 13,680,000.00
合计 13,680,000.00
(五十) 现金流量表补充资料：
1、 现金流量表补充资料：
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 49,108,046.13 5,612,220.18
加：资产减值准备 -1,421,371.74 -1,665,512.14
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 3,227,747.11 3,209,890.20
无形资产摊销 44,187.35 82,086.97
长期待摊费用摊销 85,207.98
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
1,119.67
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 373.66
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 2,530,968.72 2,112,681.21
投资损失（收益以“－”号填列） -1,794,350.90 -1,181,472.83
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -5,500,230.44 -8,390,466.54
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -1,163,460.70
存货的减少（增加以“－”号填列） -65,388,789.30 -194,500,812.08
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 151,793,105.26 58,218,371.81
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 217,909,312.55 349,019,335.64
其他 519,541.00 -586,154.40
经营活动产生的现金流量净额 349,865,824.71 212,015,749.66
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 521,161,193.61 400,952,173.30
减：现金的期初余额 425,506,765.68 672,736,532.12
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 95,654,427.93 -271,784,358.82
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2、 现金和现金等价物的构成
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
一、现金 521,161,193.61 425,506,765.68
其中：库存现金 389,510.26 427,407.07
可随时用于支付的银行存款 491,055,436.61 423,823,929.44
可随时用于支付的其他货币资金 29,716,246.75 1,255,429.17
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 521,161,193.61 425,506,765.68
3、 现金流量表补充资料的说明
现金和现金等价物不含本公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物 14,466,870.43 元。
项 目 2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
房产开发项目资本保证金 7,138,641.64 13,670,848.44
客户贷款购房保证金 6,822,947.34 3,335,857.22
建筑渣土运输处置专户预存金 5,281.45 1,304,792.41
履约保函保证金 500,000.00 500,000.00
合 计 14,466,870.43 18,811,498.07
七、 关联方及关联交易
(一) 本企业的母公司情况
单位:万元 币种:人民币
母公司对 母公司对
本企业
企业类 法人代 业务 本企业的 本企业的 组织机构代
母公司名称 注册地 注册资本 最终控
型 表 性质 持股比例 表决权比 码
制方
(%) 例(%)
林逢生
林逢生 先生 46.44 50.54
先生
三林万业（上
外商独 林逢生 综 合 林逢生
海）企业集团 上海市 222,336.00 50.54 50.54 63141793-7
资 先生 商贸 先生
有限公司
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(二) 本企业的子公司情况
单位:万元 币种:人民币
持股比 表决权 组织机构
子公司全称 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本
例(%) 比例(%) 代码
上海万业企业宝山新城建设开
有限责任公司 上海市 张 峻 先生 房地产开发 48,500.00 100.00 100.00 76087918-5
发有限公司
苏州万业房地产发展有限公司 有限责任公司 苏州市 程 光 先生 房地产开发 63,000.00 100.00 100.00 55247289-0
无锡万业房地产发展有限公司 有限责任公司 无锡市 金永良 先生 房地产开发 30,000.00 100.00 100.00 57945825-5
湖南西沃建设发展有限公司 有限责任公司 长沙市 程 光 先生 房地产开发 24,000.00 100.00 100.00 79031315-8
上海万业企业爱佳物业服务有
有限责任公司 上海市 崔海勇 先生 物业管理 300.00 100.00 100.00 68875467-8
限公司
长沙万业企业爱佳物业服务有
有限责任公司 长沙市 崔海勇 先生 物业管理 50.00 100.00 100.00 55762038-9
限公司
990.00 万
新业资源（新加坡）有限公司 有限责任公司 新加坡 程 光 先生 矿产勘察 100.00 100.00
美元
500.00 万
新业资源（香港）有限公司 有限责任公司 香 港 金永良 先生 进出口贸易 100.00 100.00
港元
0.001 万
新加坡春石有限公司 有限责任公司 新加坡 程 光 先生 矿业投资 60.00 60.00
新加坡元
0.001 万
新加坡银利有限公司 有限责任公司 新加坡 程 光 先生 矿业投资 60.00 60.00
新加坡元
印度尼 600.00 万
印尼印中矿业服务有限公司 有限责任公司 程 光 先生 矿产品贸易 60.00 100.00
西亚 美元
上海万企爱佳房地产开发有限
有限责任公司 上海市 程 光 先生 及相关服务 30,000.00 54.00 54.00 55744388-8
公司
万业新鸿意地产有限公司 有限责任公司 合肥市 金永良 先生 房地产开发 10,000.00 70.00 70.00 67892114-5
安徽鸿翔房地产开发有限责任
有限责任公司 合肥市 崔海勇 先生 房地产开发 10,000.00 70.00 100.00 70504305-1
公司
南京吉庆房地产有限公司 有限责任公司 南京市 金永良 先生 房地产开发 15,000.00 51.80 74.00 68251142-1
(三) 本企业的合营和联营企业的情况
单位:万元 币种:人民币
本企业在
本企业
企业类 法人代 业务性 注册资 被投资单 组织机构
被投资单位名称 注册地 持股比
型 表 质 本 位表决权 代码
例(%)
比例(%)
一、合营企业
上 海 中 远 龙东 置 业 国内有 房地产
上海市 蒋剑雄 1,000.00 50.00 50.00 63179298-0
发展有限公司 限公司 开发
(四) 本企业的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码
上海国际航运大厦有限公司 集团兄弟公司 60728845-0
上海万业企业两湾置业发展有限公司 集团兄弟公司 63111040-9
上海汇豪木门制造有限公司 集团兄弟公司 60733628-0
上海汇丽涂料有限公司 集团兄弟公司 75857594-0
印尼印多汽车股份有限公司 其他
PT Nikko Securities Indonesia 其他
PT Adidaya Tangguh 其他
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(五) 关联交易情况
1、 采购商品/接受劳务情况表
单位：万元 币种：人民币
关联交易定 本期发生额 上期发生额
关联方 关联交易内容 价方式及决 占同类交易金 占同类交易金
金额 金额
策程序 额的比例（%） 额的比例（%）
上海汇豪木门制造有限公司 购买木门 市场价 173.23 50.89 53.65 43.77
上海汇丽地板制品有限公司 购买地板 市场价 35.62 10.47
上海汇丽涂料有限公司 购买涂料 市场价 75.40 22.15 54.23 44.24
印尼印多汽车股份有限公司 购买固定资产 市场价 26.07 7.66 14.69 11.99
印尼印多汽车股份有限公司 购买工程物资 市场价 22.98 6.75
印尼印多汽车股份有限公司 设备维护 市场价 7.07 2.08
2、 关联租赁情况
公司承租情况表：
单位：万元 币种：人民币
承租方 年度确认
出租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日
名称 的租赁费
上海国际航运大厦有限公司 本公司 国航大厦 9 楼整层 2012 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日 593.58
3、 关联担保情况
单位：万元 币种：人民币
是否履
担保方 被担保方 担保金额 担保期限
行完毕
2013 年 6 月 1 日～
三林万业（上海）企业集团有限公司 本公司 5,000.00 否
2015 年 5 月 31 日
2013 年 4 月 24 日～
三林万业（上海）企业集团有限公司 本公司 8,000.00 否
2015 年 4 月 23 日
2013 年 12 月 26 日～
三林万业（上海）企业集团有限公司 本公司 5,000.00 否
2015 年 12 月 25 日
2013 年 6 月 20 日～
三林万业（上海）企业集团有限公司 本公司 3,000.00 否
2015 年 12 月 31 日
2017 年 1 月 1 日～
三林万业（上海）企业集团有限公司 子公司万企爱佳房产 31,000.00 否
2018 年 12 月 31 日
4、 其他关联交易
2013 年上半年度本公司委托关联方上海万业企业两湾置业发展有限公司代收两湾项目房款 1,723.93 万元（2012 年上
半年度为 2,705.96 万元）。
2013 年上半年度子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司对控股股东三林万业（上海）企业集团有限公司计提借款
利息 807.34 万元，本期无支付。
(六) 关联方应收应付款项
60
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上市公司应收关联方款项:
单位:万元 币种:人民币
期末 期初
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
预付账款 上海汇豪木门制造有限公司 45.25
长期应收款 PT Adidaya Tangguh 944.28 981.21
上市公司应付关联方款项:
单位:万元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 上海汇丽涂料有限公司 63.18 44.46
应付账款 上海汇豪木门制造有限公司 26.08 20.80
应付利息 三林万业（上海）企业集团有限公司 3,229.91 2,422.57
应付利息 上海万业企业两湾置业发展有限公司 166.31 166.31
其他应付款 三林万业（上海）企业集团有限公司 25,090.06 25,090.06
长期应付款 三林万业（上海）企业集团有限公司 7,908.74 8,045.44
长期应付款 PT Nikko Securities Indonesia 926.81 942.82
八、 股份支付：
无
九、 或有事项：
(一)未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响：
持有子公司南京吉庆房地产有限公司（以下简称南京吉庆）26%股权的股东南京市秦淮区商业网点房地产开发
公司（以下简称商业网点）于本期起诉南京吉庆公司，要求其偿还超过股权比例部分的借款 129,898,060.83 元
并按银行同期贷款基准利率的 1.25 倍承担借款利息，南京市中级人民法院应商业网点提出的财产保全申请，
查封了南京吉庆的土地使用权，期限为两年。上述案件本报告期内无进展，借款及利息已记载于南京吉庆公
司账面。
(二) 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响：
子公司安徽鸿翔房地产开发有限责任公司以 1,074,490.24 元为购房者贷款进行担保。担保期限为购房者办妥所购
住房的《房屋所有权证》及房屋抵押登记，并将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交给房贷银行保管之日止。
子公司苏州万业房地产发展有限公司以 9,929,816.54 元为购房者贷款进行担保。担保期限为购房者办妥所购住
房的《房屋所有权证》及房屋抵押登记，并将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交给房贷银行保管之日
止。
子公司湖南西沃建设发展有限公司以 1,301,040.56 元为购房者贷款进行担保。担保期限为购房者办妥所购住房
的《房屋所有权证》及房屋抵押登记，并将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交给房贷银行保管之日止。
十、 承诺事项：
(一) 重大承诺事项
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1、子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司已将开发成本和开发产品中建筑面积 69,951.62 平方米的
在建工程及相应土地使用权和地下车库作为 200,000,000.00 元长期借款的抵押物。同时将开发产品中建筑面积
26,940.34 平方米的房地产作为 97,152,000.00 元长期借款的抵押物。
2、子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司已将开发成本中大公建地块的土地使用权（土地面积为 12,761.00
平方米，土地权证号为沪房地普字（2011）第 014684 号和沪房地普字（2011）第 014685 号）作为 310,000,000.00
元长期借款的抵押物。
3、子公司苏州万业房地产发展有限公司已将开发成本中苏州湖墅鑫典的土地使用权（土地面积为 114,184 平
方米，土地权证号为吴国用（2010）第 06101183 号、吴国用（2010）第 06101184 号)和 14,687.35 平方米在建
工程作为 464,940,079.40 元一年内到期的长期借款的抵押物。
4、子公司无锡万业房地产发展有限公司已将上述开发成本中无锡观山泓郡的土地使用权（土地面积为 173,504
平方米，土地权证号为锡锡开国用（2012）第 9588 号）作为 50,000,000.00 元长期借款的抵押物。
5、本公司将持有的子公司苏州万业房地产发展有限公司 100%股权作为 54,000,000.00 元一年内到期的非流动
负债和 165,000,000.00 元长期借款的抵押物。
已签订的正在履行的大额发包合同及财务影响：
1、子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司发包福地苑东区总包建设合同总价 2.37 亿元，截至 2013 年 6
月 30 日累计已支付 2.37 亿元；紫辰苑一期 I 标总包建设合同总价 0.83 亿元，截至 2013 年 6 月 30 日累计已支付
0.81 亿元，2013 年下半年度拟支付 0.02 亿元；紫辰苑 I 期二标总包建设合同总价 1.38 亿元，截至 2013 年 6 月
30 日累计已支付 1.38 亿元；紫辰苑二期总包建设合同总价 3.73 亿元，截至 2013 年 6 月 30 日累计已支付 2.48 亿
元，2013 年下半年度拟支付 0.04 亿元；该发包合同对本公司财务无重大影响。
2、子公司上海万业企业爱佳房地产开发有限公司发包大公建项目总包建设合同总价 1.77 亿元，截至 2013 年 6
月 30 日累计已支付 0.73 亿元，2013 年下半年度拟支付 0.41 亿元，该发包合同对本公司财务无重大影响。
3、子公司湖南西沃建设发展有限公司发包巴厘岛一期总包建设合同总价 0.85 亿元，截至 2013 年 6 月 30 日累计
已支付 0.83 亿元，2013 年下半年度拟支付 0.02 亿元，该发包合同对本公司财务无重大影响。
4、子公司苏州万业房地产发展有限公司发包湖墅金典一期东标总包建设合同总价 1.42 亿元，截至 2013 年 6 月
30 日累计已支付 1.2 亿元，2013 年下半年度拟支付 0.15 亿元；湖墅金典一期西标北块总包建设合同总价 0.95 亿
元，截至 2013 年 6 月 30 日累计已支付 0.68 亿元，2013 年下半年度拟支付 0.17 亿元；湖墅金典一期西标南块总
包建设合同总价 0.79 亿元，截至 2013 年 6 月 30 日累计已支付 0.53 亿元，2013 年下半年度拟支付 0.20 亿元；该
发包合同对本公司财务无重大影响。
经第六届董事会第九次会议及 2008 年第一次临时股东大会决议通过，并于 2009 年 8 月 17 日经中国证券监督管
理委员会证监许可[2009]790 号文核准，本公司于 2009 年 9 月 17 日发行了“09 万业债”，面值人民币 100.00 元，
发行数量 1,000 万张，总额为人民币 1,000,000,000.00 元。采取平价发行，债券期限为 5 年，债券票面年利率为
7.30%，在债券存续期内固定不变，采取单利按年计息不计复利，到期一次还本。利息每年支付一次，最后一期
利息随本金一起支付。根据上述规定从 2010 年至 2014 年止每年的 9 月 17 日本公司将支付 73,000,000.00 元的利
息，最后一期同时将支付 1,000,000,000.00 元的本金，上述利息及本金的支付对本公司财务无重大影响。
除上述事项外，截至 2013 年 6 月 30 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重大承诺事项。
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
十一、 其他重要事项：
(一) 以公允价值计量的资产和负债
单位：万元 币种：人民币
计入权益的
本期公允价 本期计提
项目 期初金额 累计公允价 期末金额
值变动损益 的减值
值变动
金融资产
1、以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产（不含衍生金融资产）
2、衍生金融资产
3、可供出售金融资产 3,837.76 -600.08 3,237.68
金融资产小计 3,837.76 -600.08 3,237.68
上述合计 3,837.76 -600.08 3,237.68
(二) 其他
子公司湖南西沃建设发展有限公司将原编号为望国用（2007）第 311 号国有土地使用权证（588,918.00 平方米）
变更为望变更国用（2008）第 567 号国有土地使用权证（88,912.64 平方米）和望变更国用（2008）第 568 号国
有土地使用权证（490,913.16 平方米），剩余 9,092.20 平方米的产证尚在办理之中。
子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司开发的两湾“飞地”地块的土地补偿金均已支付完毕，上述地块产证尚
在办理之中。
除上述事项外，截至 2013 年 6 月 30 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重要事项。
十二、 母公司财务报表主要项目注释
(一) 应收账款：
1、 应收账款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备的应收账款：
账龄组合 532,046.21 39.12 26,602.31 5.00 2,201,194.99 72.62 1,059,259.45 48.12
合并范围内子公
827,984.38 60.88 829,896.20 27.38
司组合
组合小计 1,360,030.59 100.00 26,602.31 1.96 3,031,091.19 100.00 1,059,259.45 34.95
合计 1,360,030.59 / 26,602.31 / 3,031,091.19 / 1,059,259.45 /
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组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内
其中：
1 年以内 532,046.21 100.00 26,602.31 1,176,615.54 53.45 34,680.00
1 年以内小计 532,046.21 100.00 26,602.31 1,176,615.54 53.45 34,680.00
3 年以上 1,024,579.45 46.55 1,024,579.45
合计 532,046.21 100.00 26,602.31 2,201,194.99 100.00 1,059,259.45
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
单位：元 币种：人民币
组合名称 账面余额 坏账准备
合并范围内子公司组合 827,984.38
合计 827,984.38
2、 本报告期应收账款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
3、 应收账款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占应收账款总
单位名称 与本公司关系 金额 年限
额的比例(%)
上海韦德健身管理有限公司 非关联方 303,646.21 1 年以内 22.33
上海中远物业管理发展有限公司两湾分公司 非关联方 228,400.00 1 年以内 16.79
湖南西沃建设发展有限公司 子公司 196,370.00 1 年以内 14.44
湖南西沃建设发展有限公司 子公司 263,037.80 1-2 年 19.34
湖南西沃建设发展有限公司 子公司 54,655.00 2-3 年 4.02
上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 子公司 313,921.58 1-2 年 23.08
合计 / 1,360,030.59 / 100.00
4、 应收关联方账款情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 金额 占应收账款总额的比例(%)
湖南西沃建设发展有限公司 子公司 514,062.80 37.80
上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 子公司 313,921.58 23.08
合计 / 827,984.38 60.88
(二) 其他应收款：
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1、其他应收款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备的其他应收账款：
账龄组合 4,551.50 0.01 4,551.50 100.00 4,551.50 0.01 4,551.50 100.00
确信可以收回组合 235,990,000.00 15.76
合并范围内子公司
1,203,601,368.90 99.99 1,261,434,065.28 84.23
组合
组合小计 1,203,605,920.40 100.00 4,551.50 0.01 1,497,428,616.78 100.00 4,551.50 0.01
合计 1,203,605,920.40 / 4,551.50 / 1,497,428,616.78 / 4,551.50 /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收账款：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
3 年以上 4,551.50 100.00 4,551.50 4,551.50 100.00 4,551.50
合计 4,551.50 100.00 4,551.50 4,551.50 100.00 4,551.50
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收账款：
单位：元 币种：人民币
组合名称 账面余额 坏账准备
合并范围内子公司组合 1,203,601,368.90
合计 1,203,601,368.90
2、 本报告期其他应收款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期其他应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
3、 金额较大的其他的其他应收款的性质或内容
单位名称 金额 性质和内容
苏州万业房地产发展有限公司 655,414,522.77 子公司房产开发项目暂借款
湖南西沃建设发展有限公司 422,991,046.36 子公司房产开发项目暂借款
万业新鸿意地产有限公司 124,490,583.00 子公司房产开发项目暂借款
合 计 1,202,896,152.13 /
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上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
4、其他应收账款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
与本公司关 占其他应收账款
单位名称 金额 年限
系 总额的比例(%)
苏州万业房地产发展有限公司 子公司 3,528,204.36 1 年以内 0.29
苏州万业房地产发展有限公司 子公司 218,010,777.02 1-2 年 18.11
苏州万业房地产发展有限公司 子公司 433,875,541.39 2-3 年 36.05
湖南西沃建设发展有限公司 子公司 178,512,613.02 1 年以内 14.83
湖南西沃建设发展有限公司 子公司 140,500,000.00 1-2 年 11.67
湖南西沃建设发展有限公司 子公司 34,477,948.34 2-3 年 2.86
湖南西沃建设发展有限公司 子公司 69,500,485.00 3 年以上 5.77
万业新鸿意地产有限公司 子公司 656,000.00 1 年以内 0.05
万业新鸿意地产有限公司 子公司 2,500,000.00 1-2 年 0.21
万业新鸿意地产有限公司 子公司 84,834,583.00 2-3 年 7.05
万业新鸿意地产有限公司 子公司 36,500,000.00 3 年以上 3.03
无锡万业房地产发展有限公司 子公司 705,216.77 1 年以内 0.06
合计 / 1,203,601,368.90 / 99.98
5、 其他应收关联方款项情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 金额 占其他应收账款总额的比例(%)
苏州万业房地产发展有限公司 子公司 655,414,522.77 54.45
湖南西沃建设发展有限公司 子公司 422,991,046.36 35.14
万业新鸿意地产有限公司 子公司 124,490,583.00 10.34
无锡万业房地产发展有限公司 子公司 705,216.77 0.06
合计 / 1,203,601,368.90 99.99
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(三) 长期股权投资
按成本法核算
单位：元 币种：人民币
本期计 在被投资 在被投资单 在被投资单位持股
增减
被投资单位 投资成本 期初余额 期末余额 减值准备 提减值 单位持股 位表决权比 比例与表决权比例
变动
准备 比例（％） 例（％） 不一致的说明
上海万业企业宝山新城建设开
573,767,167.08 573,767,167.08 573,767,167.08 100.00 100.00 无
发有限公司
苏州万业房地产发展有限公司 630,000,000.00 630,000,000.00 630,000,000.00 100.00 100.00 无
湖南西沃建设发展有限公司 270,000,000.00 270,000,000.00 270,000,000.00 100.00 100.00 无
上海万业企业爱佳物业服务有
3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 100.00 100.00 无
限公司
新业资源（新加坡）有限公司 682,660.00 682,660.00 682,660.00 100.00 100.00 无
新业资源（香港）有限公司 4,193,420.00 4,193,420.00 4,193,420.00 100.00 100.00 无
万业新鸿意地产有限公司 70,000,000.00 70,000,000.00 70,000,000.00 70.00 70.00 无
上海万企爱佳房地产开发有限
162,000,000.00 162,000,000.00 162,000,000.00 54.00 54.00 无
公司
另 51%股权由全资子
公司上海万业企业宝
无锡万业房地产发展有限公司 147,000,000.00 147,000,000.00 147,000,000.00 49.00 100.00
山新城建设开发有限
公司持有
新加坡春石有限公司 94,885.25 94,885.25 94,885.25 60.00 60.00 无
新加坡银利有限公司 795,451.05 795,451.05 795,451.05 60.00 60.00 无
上海汇丽集团有限公司 63,000,000.00 63,000,000.00 63,000,000.00 31,500,000.00 14.00 14.00 无
西甘铁路有限责任公司 60,000,000.00 60,000,000.00 60,000,000.00 5.00 5.00 无
长江经济联合发展（集团）股
880,600.00 880,600.00 880,600.00 0.90 0.90 无
份有限公司
按权益法核算 单位：元 币种：人民币
本期计 在被投资单 在被投资单位 在被投资单位持股
减值 现金
被投资单位 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 提减值 位持股比例 表决权比例 比例与表决权比例
准备 红利
准备 （％） （％） 不一致的说明
上海中远龙东置
5,000,000.00 7,386,877.06 35,957.90 7,422,834.96 50.00 50.00 无
业发展有限公司
本公司将持有的子公司苏州万业房地产发展有限公司 100%股权作为 54,000,000.00 元一年内到期的非流动负债和 165,000,000.00 元长期借款的抵押
物。
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(四) 营业收入和营业成本：
1、 营业收入、营业成本
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 24,829,854.89 37,541,942.79
其他业务收入 656,000.00
营业成本 17,304,126.13 20,630,954.85
2、 主营业务（分行业）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 17,171,200.00 9,952,743.70 30,695,047.00 14,364,807.65
租赁 539,246.21 473,081.04 957,728.41 473,081.20
贸易 7,119,408.68 6,878,301.39 5,889,167.38 5,793,066.00
合计 24,829,854.89 17,304,126.13 37,541,942.79 20,630,954.85
3、 主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
中远两湾城 17,171,200.00 9,952,743.70 30,695,047.00 14,364,807.65
租赁 539,246.21 473,081.04 957,728.41 473,081.20
贸易 7,119,408.68 6,878,301.39 5,889,167.38 5,793,066.00
合计 24,829,854.89 17,304,126.13 37,541,942.79 20,630,954.85
4、 主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
上海市 24,829,854.89 17,304,126.13 37,541,942.79 20,630,954.85
合计 24,829,854.89 17,304,126.13 37,541,942.79 20,630,954.85
5、 公司前五名客户的营业收入情况
单位：元 币种：人民币
占公司全部营业收入的比例
客户名称 营业收入总额
（％）
苏州市鑫泰建筑装潢有限公司 2,176,904.14 8.77
上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 1,899,896.59 7.65
上海住总金属结构件有限公司 1,261,664.67 5.08
湖南西沃建设发展有限公司 683,628.23 2.75
苏州万业房地产发展有限公司 610,135.56 2.46
合计 6,632,229.19 26.71
(五) 投资收益：
68
上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
1、 投资收益明细
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 35,957.90 9,210.83
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 1,758,393.00 1,172,262.00
其它 13,470,659.76 19,244,075.68
合计 15,265,010.66 20,425,548.51
2、 按权益法核算的长期股权投资收益
单位：元 币种：人民币
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
上海中远龙东置业发展有限公司 35,957.90 9,210.83 本期利润增加
合计 35,957.90 9,210.83 /
(六) 现金流量表补充资料：
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -3,768,349.40 11,008,857.80
加：资产减值准备 -1,032,657.14 -298,969.55
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 607,197.73 753,169.27
无形资产摊销 26,596.16 42,597.61
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 10,379,431.56 10,643,558.41
投资损失（收益以“－”号填列） -15,265,010.66 -20,425,548.51
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -1,588,721.29 1,456,050.41
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 9,952,743.70 14,231,901.66
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 198,528,765.32 721,586,206.37
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -143,872,893.03 -480,238,948.01
其他
经营活动产生的现金流量净额 53,967,102.95 258,758,875.46
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 239,520,090.80 173,696,904.98
减：现金的期初余额 156,092,694.50 222,882,058.52
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 83,427,396.30 -49,185,153.54
69
上海万业企业股份有限公司 2013 年半年度报告
十三、 补充资料
(一) 当期非经常性损益明细表
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合
766,326.00 政府专项扶持
国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
主要系捐赠支出与违约
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -278,032.50
金收入相抵所致
所得税影响额 -122,073.38
合计 366,220.12
(二) 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产收 每股收益
报告期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 2.11 0.0662 0.0662
扣除非经常性损益后归属于公司普
2.09 0.0658 0.0658
通股股东的净利润
第九节 备查文件目录
1、载有法定代表人签字的半年度报告文本；
2、载有公司负责人、主管会计工作的负责人、会计机构负责人签字并盖章的财务报告文本；
3、报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有文件的正本及公告的原稿。
董事长：程光
上海万业企业股份有限公司
2013 年 8 月 21 日
70